Mitä ostaja voi vaatia?

Ostajalla on käytettävissä virheestä riippuen vaihtoehdot 1.hinnanalennus, 2.vahingonkorvaus ja 3.kaupan purku. Myös muita vaatimuksia voidaan esittää itsenäisinä ja näiden rinnalla. Tässä näitä käsitellään yleisellä tasolla. Kustakin on myös eri kirjoitukset.

Hinnanalennusta voidaan vaatia 2 vuoden kuluessa siitä kun asunnon hallinta on saatu. Kiinteistökaupoissa aika on 5 vuotta. Huomaa kuitenkin, että virheilmoituksen eli reklamoinnin aika on vain muutama kuukausi siitä kun virhe on havaittu. Hinnanalennusvaatimuksen esittäminen ei tarkoita, että asiassa on tehtävä tuona aika haastehakemus ja saatettava asia oikeuteen. Mainittujen 2 ja 5 vuoden kuluessa vaatimus voidaan esittää kirjallisena tai muuten todisteellisena (esim. email+kuittaus myyjältä) ja siitä lasketaan uusi nyt 3 vuoden aika, jota voidaan siitäkin jatkaa aina 3 vuoden välein. Ostajalla täytyy olla kuitenkin jokin järkevä syy pitkittää vaatimuksen esittämistä oikeudessa. Kaikki kauppaan liittyvät vaatimukset on esitettävä kerralla. Jos myyjä on menetellyt petollisesti vaatimusaika pitenee 10 vuoteen, jota voidaan sitäkin uudistaa aina 3 vuoden välein asunto-osakkeiden kohdalla. Kiinteistökaupoissa kanne täytyy nostaa 10 vuoden kuluessa. Tosin pitkittämiseen täytyy olla jokin järkevä syy esim. että vauriot eivät ole vielä havaittavissa. Nimittäin muuten ostaja menetellessään passiivisesti virheen selvittämisen suhteen saattaa silläkin perusteella menettää oikeutensa korvausten vaatimiseen.

Hinnanalennus edellyttää virheeltä merkittävyyttä eli että kaupan kohde on merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut aihetta olettaa. Virheen merkittävyyttä arvioidaan usein korjauskustannuksien arvolla. Virhe voi tietysti olla muutakin kuin korjattavaa virhettä. Muutaman tuhannen korjauskustannukset harvoin ylittävät merkittävyyskynnyksen. Mutta jo kymmenentuhannen pesuhuoneen korjauskustannukset ovat johtaneet hinnanalennukseen. Virheitä arvioidaan yksittäin ja kokonaisuutena. Useat muutaman tuhannen euron virheiden korjauskustannukset saattavat yhdistettynä johtaa hinnanalennukseen. Vertailussa huomioidaan aina rakennuksen ikä ja tehdyt remontit ja peruskorjaukset ja verrataan muihin vastaaviin ja siihen mitä ostaja on voinut odottaa kauppaa tehdessään. Jokainen tilanne on siten oma arvionsa. Oikeuskäytännössä ei ole mitään selvää linjaa hahmoteltavissa. Katso esim. TuHO 30.9.2016, jossa virheiden korjauskulut 7% kauppahinnasta ylitti merkittävyyskynnyksen. Samassa tapauksessa todettiin myös, että rakentamismääräysten vastainen rakentaminen ei sinällään ole välttämättä virhe. Siltä edellytetään myös vaurion syntymistä. Katso myös virheen vähäisyydestä TuHo 23.11.2015.

Hinnanalennuksessa on kysymys piilevästä virheestä. Myyjän ei ole tarvinnut tietää virheestä mitään. Virheestä ei ole kuitenkaan kysymys, mikäli ostajan olisi tullut havaita se ennakkotarkastuksessa. Hinnanalennuksena ei hyvitetä välillisiä vahinkoja kuten sijaisasumisen kuluja remontin ajalta. Asunto-osakeyhtiön korjausvastuu vähentää vahinkoa. Kuluttajariitalautakunta on hylännyt pienen asunnon n. 4000 euron hinnanalennusvaatimuksen ottaen huomioon sen että sinänsä välttämätön kph:n ja osittain keittiön korjaus on nostanut asunnon laatua. Katso tapaus KRIL 2012.

Mikäli myyjä on antanut väärän tiedon (tietovirhe tai tiedonantovirhe) tai jättänyt kertomatta seikan, jonka tiesi olevan ostajalle merkityksellinen kaupan kannalta myyjä menettelee huolimattomasti tai jopa törkeän huolimattomasti. Silloin ostaja voi vaatia hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Vahingonkorvaus edellyttääkin myyjän tuottamusta (huolimattomuutta) eli useimmiten tietoisuutta virheen olemassaolosta. Silloin voidaan vaatia vahingonkorvausta pienemmistäkin virheistä. Myös esim. sijaisasumiskulut tulevat korvattaviksi. Osa virheistä voi olla hinnanalennukseen johtavia ja osa vahingonkorvaukseen johtavia myyjä tietoisuudesta riippuen. Pienistäkin virheistä voidaan vaatia korvausta, jos myyjä on jättänyt kertomatta jostain erityisestä seikasta, joka olisi vaikuttanut kauppaan. Puhutaan vaikutuksellisuuskynnyksestä, joka on ylitettävä vaikka kysymys olisikin myyjän tiedonantovirheestä. Esim. olisiko myyjän pitänyt kertoa, että liesituuletin ei toimi pakkasilla, jos korjaus maksaa vain 500€? Tuskin tämä olisi vaikuttanut kaupan tekemiseen eikä ylitä vaikutuksellisuuskynnystä. Jos ostaja on kuitenkin esittänyt laitetta koskevan kysymyksiä ja myyjä vastaa tähän antaen väärän tiedon tulee korvaus ehkä suoritettavaksi, koska se katsotaan erityiseksi sitoumukseksi. Ostajan on siten syytä olla tarkkana ja käydä tarkoin läpi tarkastamalla ja myyjältä kyselemällä mm. laitteet ja koneet kuten kaikki muutkin asiat, katso ostajan selvitettävät asiat. Katso tiedonantovirheestä HelHo 21.7.2017.

Kaupan purku edellyttää virheeltä olennaisuutta joka on huomattava. Virheiden korjauskulujen pitää lähestyä jos puolta rakennuksen arvosta. Purku tulee kyseeseen myös salaisen virheen kohdalla. Jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti purkukynnys laskee. Purku on poikkeuksellisen toimenpide. Sen rinnalla esitetään usein hinnanalennus tai vahingonkorvausvaatimus jos purkuvaatimus ei menesty.

Myyjä ei voi vaikuttaa siihen mitä vaihtoehtoja ostaja käyttää. Tästä tosin voidaan ottaa sopimukseen ehtoja kuten että myyjällä on oikeus korjata mahdolliset virheet. Katso myyjän korjausoikeudesta kirjoitus.

Kun arvioidaan edellä olevia korjauskustannuksia käytetään usein hinta-arvioita tai tarjouksia korjauskuluista. Ostajan ei ole pakko korjauttaa virhettä ennen vaatimuksen esittämistä. Myyjälle tilanne on hankala koska myyjän on vaikea pyytää asiallisia ja yksityiskohtaisia tarjouksia korjauskuluista.

Katso asuntokauppalaki 6:16§ purusta ja hinnanalennuksesta sekä 6:17§ vahingonkorvauksesta sekä maakaari 2 luvun 31§ hinnanalennus ja 32§ vahingonkorvauksesta, maakaari 2 luku.