Myyjän tiedonantovelvollisuus tutkimuksista ennen kauppaa?

Myyjällä on jo lähtökohtaisesti tiedonantovelvollisuus kaikista kauppaan vaikuttavista asuntoa, rakennusta ja kiinteistöä koskevista tiedoista. Tämä koskee kaikkia tavanomaista suurempia korjauksia, kosteusmittauksia, homekoiratutkimuksia jne. Ostaja voi kysymysten esittämisellä korostaa ja laajentaa myyjän tiedonantovelvollisuutta. Usein esitetäänkin kysymys onko ollut mitään kosteusvaurioita tmv., miten korjattu, kuka korjannut jne.

Tässä kaupan kohteena on ollut 1980 rakennettu ja 2016 tehty kiinteistökauppa 192.000 eurolla. Matalaperusteisessa rakennuksessa oli löydetty mikrobivaurioita seinien alaosissa ja puukoolatussa lattioissa.

Asiassa oli kysymys hinnanalennuksen lisäksi myös siitä, mikä oli myyjän tiedonantovelvollisuus aikanaan oman kauppansa aikoihin löydetyistä kosteusvauriosta 2004 ja myöhemmin tehdystä homekoiratutkimuksesta 2013.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Momentin 2 kohdassa tarkoitetut ominaisuudet sisältävät kiinteistön pinta-alan, rakennusten kunnon ja rakenteet sekä muut kiinteistön laatua koskevat ominaisuudet.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohtaa koskevien esitöiden mukaan lähtökohtana on, että myyjä rehellisesti antaa ostajalle ne tiedot kiinteistöstä, jotka tyypillisesti vaikuttavat myytävän kiinteistön arvoon tai käyttöön. Myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttö- mahdollisuuksia tai sen arvoa. Ostajalle on ilmoitettava erityisesti niistä seikoista, joiden osalta myytävä kiinteistö poikkeaa vastaavan kaltaisista kiinteistöistä. Myyjän edellytetään kertovan ostajalle myös havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevaa vikaa ja arvioida tulevaa korjaustarvetta. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä. Myyjän ei edellytetä selvittävän ostajalle sellaisia seikkoja, joiden voidaan olettaa olevan jokaisen huolellisesti toimivan henkilön tiedossa tai jotka voidaan kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa havaita. (HE 120/1994 vp, s. 50–51.)

Hovioikeus katsoi tässä riidassa, että myyjillä ollut velvollisuus antaa myös homekoiratutkimuksen tiedot ostajille ennen kauppaa. Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Munters Oy:n vuoden 2004 perusteella tehtyjä korjauksia ei ole pidettävä vain sellaisina tavanomaisina ja lopputulokseltaan selvinä korjauksina, jotka eivät kuulu myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin. Raportin tietoja on päinvastoin pidettävä sellaisina kiinteistön käyttöön ja arvoon vaikuttavina ominaisuuksina, joista myyjän tulee antaa tieto ostajalle ja joiden antamisen laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Myös homekoiraraportin tiedot olisi tullut antaa ostajille ennen kauppaa.

Käräjäoikeus yhtälailla arvioi, että tiedonantovirhe täyttyy koska myyjät/ vastaajat olivat laiminlyöneet ilmoittaa kaupanteon yhteydessä kauppakirjassa tai muutoinkaan mainittujen asiakirjojen sisältämien tutkimus- ja korjaus tiedoista. Kiinteistökaupan yhteydessä tehdyn uuden kosteusmittauksen 12.8.2016 kirjauksissa ei selvästi ole tuotu esiin näitä aiempia mittauksia ja korjauksia. Myyjät ovat selvästi tienneet mainituista tutkimuksista omistajina ja tutkimuksiin osallistuneina. Kysymys on ollut myyjien tietämästä kiinteistön käyttöön ja arvoon sekä kauppaan vaikuttavasta rakennuksen kuntoon liittyvästä seikasta. Tutkimuksen kohde rakenteissa ja kosteusvarioiden mahdollisuus korjattunakin on tavanomaisesti kiinteistön kauppaan, asumiseen ja sen arvoon liittyvä keskeinen seikka.

Tässä oli kysymys kiinteistöstä mutta samansisältöinen säännös on asuntokauppalain 6 luvun 11§:ssä.




Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 9.11.2022

Nro 1541

Diaarinumero S 21/541

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Itä-Uudenmaan käräjäoikeus 15.12.2020 nro 82723 (liitteenä)

Asia Kiinteistön virhe


Valittajat ja vastapuolet


Mari Virtanen Niko Ekroos Mersi Hätälä Ukko Hätälä



Asian käsittely hovioikeudessa


Mari Virtaselle ja Niko Ekroosille sekä Mersi Hätälälle ja Ukko Hätälälle on myönnetty jatkokäsittelylupa 3.5.2021.

Mersi Hätälän ja Ukko Hätälän on hovioikeuden 24.8.2022 antamalla päätöksellä nro 1127 sallittu vedota uusina todisteina valokuviin V25a–u ja kuulla uutta todistajaa hovioikeudessa.

Pääkäsittely on toimitettu 31.8. ja 1.9.2022.


Valitukset

Mari Virtanen ja Niko Ekroos ovat vaatineet, että Mersi Hätälä ja Ukko Hätälä velvoitetaan suorittamaan heille yhteisvastuullisesti hinnanalennuksena 150.000 euroa korkoineen 15.8.2018 lukien, korvaukse- na irtaimiston vahingoittumisesta 9.540 euroa korkoineen 7.3.2019 lukien sekä sijaisasumiskulujen korvauksena 790 euroa kuukaudessa tammikuusta 2019 alkaen tuomion antamiseen saakka korkoineen tuomion antamisesta lukien. Lisäksi Virtanen ja Ekroos ovat vaatineet, että Hätälät velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heille aiheutuneet tutkimuskulut 6.700 eurolla sekä oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 22.399 eurolla korkoi- neen 15.1.2021 lukien ja hovioikeudessa 16.818,80 eurolla korkoineen kuu-


kauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisesta lukien.

Kaupan kohteesta annetut tiedot ja kohteen laatu

Virtanen ja Ekroos olivat 17.8.2016 ostaneet Hätälöiltä 192.000 euron kauppahintaan kiinteistön, jolla oli vuonna 1980 rakennettu matalaperustei- nen omakotitalo. Virtanen ja Ekroos olivat tutustuneet kohteeseen tavan- omaisella huolellisuudella ja asettaneet ostotarjouksessaan ehdoksi kunto- tarkastuksen. Hätälät olivat tämän johdosta tilanneet tarkastajaksi aiem- min käyttämänsä kosteusmittaajan. Tämän laatimassa raportissa oli todettu mitattuja kosteuksia, muttei mitään virheitä. Raportissa oli mainittu raken- teet, valesokkeli ja maavarainen betonilaatta, jonka päällä lämmöneristeet, muttei mainittu kysymyksessä olevan riskirakenne.

Hätälät eivät olleet antaneet ennen kauppaa Virtaselle ja Ekroosille tietoa kiinteistöllä vuonna 2004 tehdystä Munters Oy:n tutkimuksesta eivätkä vuonna 2013 tehdystä homekoiratutkimuksesta. Kauppa olisi jäänyt teke- mättä, jos Virtanen ja Ekroos olisivat saaneet tiedon kolme vuotta aiemmin tehdystä homekoiratutkimuksesta, jossa oli löydetty mikrobeja ja kehotettu jatkotutkimuksiin eikä homevaurion mahdollisuutta ollut poissuljettu.

Virtasen ja Ekroosin lapsella oli alkanut hengitystieoireilu heti sen jälkeen, kun he olivat muuttaneet kiinteistölle. Sen jälkeen oireilua oli alkanut esiintyä muillakin perheenjäsenillä. Kesällä 2018 he olivat muuttaneet pois kiinteistöltä ja tilanneet sisäilmatutkimuksen, jonka yhteydessä omakotita- lorakennuksesta oli löytynyt mikrobivaurioita.

Sisäilmatutkimuksessa, jonka oli laatinut rakennusterveysasiantuntija Timo Paltola, oli havaittu selvä mikrobikasvu useassa näytteessä, jotka oli otettu eri puolilta rakennusta. Lisäksi oli todettu aistinvaraisesti mikrobiperäistä hajua ja työhuoneessa silminnähden havaittava vaurioituminen. Kysymys ei ollut siitä, että vain joissakin kohdissa rakennusta olisi ollut mikrobivaurioi- ta, vaan koko rakenteen vauriomekanismista. Virheestä aiheutunut korjaus- tarve käsitti kaikki seinät ja koko lattiarakenteen.

Omakotitalorakennus oli asetettu asumiskieltoon Paltolan raportin ja ter- veystarkastaja Iiro Isaksonin käynnin ja raportin perusteella.

Virheen laajuudesta esitetty asiantuntijatodistelu huomioon ottaen näyttö- taakka asiasta oli ainakin osittain siirtynyt Hätälöille.

Hinnanalennuksen määrä

Koko rakennuksen alapohjan ja seinien korjaustarpeen vuoksi korjauskus- tannusten määrä oli huomattavasti suurempi kuin se olisi pelkkien niin sa- nottujen paikkakorjausten perusteella arvioituna. Korjaukseen liittyi myös merkittävä laajuus- ja kustannusriski, joka vaikeutti etukäteisen arvion an- tamista. Paltolan arvio korjauskustannuksista oli 150.000 euroa ja saadut urakkatarjoukset olivat kaikki yli 100.000 euroa.


Hinnanalennuksen määrä oli välttämättömien korjauskustannusten perus- teella siten 150.000 euroa ja joka tapauksessa vähintään 100.000 euroa. Hinnanalennukselle oli maksettava korkolain 4 §:n 1 mukainen korko 15.8.2018 lukien, kuten Virtanen ja Ekroos olivat käräjäoikeudessa vaati- neet.

Irtaimisto ja sijaisasuminen

Virtasen ja Ekroosin kärsimä oireilu oli syy-yhteydessä kiinteistön vir- heeseen. Oireilun johdosta oli ryhdytty rakennetutkimuksiin ja ennen tutki- musten käynnistymistä muutettu pois kiinteistöltä. Oireilu oli lakannut vä- littömästi ja palannut, jos he olivat kiinteistöllä olleen irtaimiston kanssa te- kemisissä. Kiinteistön virhe ja siellä olleen irtaimiston vaurioituminen käyt- tökelvottomaksi olivat siten myös syy-yhteydessä toisiinsa. Hätälöilläkin oli ollut omistusaikanaan oireilua, jonka vuoksi he olivat tilanneet home- koiratutkimuksen vuonna 2013.

Irtaimiston vaurioitumisesta oli aiheutunut vaaditun suuruinen vahinko, ja joka tapauksessa vahingoittumisesta oli tuomittava vähintään arvioitava kohtuullinen korvaus.

Hätälät olivat laiminlyöneet kertoa Munters Oy:n kosteusmittauksista 2004 ja homekoiratutkimuksesta 2013 sekä autotallin seinän kengittämisestä ja työhuoneen lahovaurioista ja sen korjaamisesta. Mikäli näistä tai edes jos- tain näistä olisi kerrottu ennen kauppaa, ei kauppaa olisi koskaan tehty eikä Virtaselle ja Ekroosille olisi aiheutunut irtaimistovahinkoa eikä terveys- haitasta aiheutuneen poismuuton takia sijaisasumiskuluja.

Oikeudenkäyntikulut

Asiassa esitetty näyttö on ollut sama sekä alkuperäisen purkuvaatimuksen että hinnanalennusvaatimuksen osalta. Virtasen ja Ekroosin kulut tuli si- ten korvata täysimääräisesti.


Mersi Hätälä ja Ukko Hätälä ovat vaatineet, että kanne hylätään ja että Virtanen ja Ekroos velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäynti- ja asianosaiskulunsa täysimääräisesti käräjäoikeudessa 76.517,99 eurolla ja hovioikeudessa 32.754,33 eurolla korkoineen kuukauden kuluttua hovioi- keuden tuomion antamispäivästä lukien.

Kaupan kohteesta annetut tiedot ja kohteen laatu

Kauppa oli tehty 17.8.2016, jolloin myös vaaranvastuu oli siirtynyt Virta- selle ja Ekroosille. Kiinteistöllä oli suoritettu ennen kauppaa 25.7.2016 ja 12.8.2016 katselmukset, joissa Virtasen ja Ekroosin puolesta kiinteistön rakennuksineen oli tarkastanut heidän talotekniikan ja rakentamisen asian- tuntijansa. Katselmuksessa oli käyty läpi muun muassa rakennuksessa 13.12.2004 havaitut virheet ja niiden korjaukset sekä keskusteltu valesokke- lirakenteesta. Ukko Hätälä oli ohjeistanut Virtasta ja Ekroosia raken- nuksen ylläpidon ja korjauksien osalta. Osapuolet olivat myös teettäneet en-


nen kauppaa yhdessä 12.8.2016 kosteusmittauksen, jossa kaikki olivat ol- leet paikalla. Virtanen ja Ekroos olivat tutustuneet mittauksesta laadit- tuun raporttiin. Mittauksen yhteydessä ei ollut todettu virheitä. Tarkastuksista ja asiakirjoista Virtanen ja Ekroos olivat saaneet tiedon kaupan kohteen riskirakenteista.

Munters Oy:n raportti 13.12.2004 ja loppumittauspöytäkirja 2.2.2005 oli luovutettu kaupan hoitaneelle kiinteistönvälittäjä Tero Sallille kesällä 2016. Salli oli antanut asiakirjat Virtaselle ja Ekroosille sekä kopioinut asiakirjat kiinteistönvälitystoimiston arkistoon. Kansio, jossa kaikki asiakirjat olivat, oli myös käyty läpi katselmuksessa 12.8.2016.

Vaikka näin ei olisi toimittu, tiedonantovirhettä ei ollut tapahtunut, koska Hätälät olivat joka tapauksessa korjanneet vuonna 2004 todetut virheet.

Homekoiratutkimus oli tehty vuonna 2013 Ukko Hätälän päänsärkyoirei- lun vuoksi. Tutkimuksessa ei ollut ilmennyt homelöydöksiä eikä talo ollut haissut tai muuten vaikuttanut homevaurioiselle. Ukko Hätälän oireilu oli osoittautunut kahvinjuonnista johtuvaksi.

Virtanen ja Ekroos eivät olleet myöskään reklamoineet asiakirjojen puut- tumisesta.

Kiinteistö oli kaupantekohetkellä vastannut sovittua.

Virtasen ja Ekroosin oireet olivat alkaneet vasta puolitoista vuotta kau- panteon jälkeen.

Virtanen ja Ekroos olivat kaupanteon jälkeen laiminlyöneet kiinteistön huolto- ja kunnossapitotoimenpiteitä. He olivat omilla toimenpiteillään ja laiminlyönneillään aiheuttaneet kaupanteon jälkeen tulleet vauriot. Sala- ojien huolto oli laiminlyöty, salaojan purkuputken jyrsijäritilä oli pois pai- kaltaan, rakenneavauksia oli jätetty auki, rakennuksen lämpötilaa oli lasket- tu, lattialämmitys oli kytketty pois päältä, varasto oli ollut täysin lämmittä- mätön, korvausilman ohjaus ulko-oven aukoilla oli tukittu, poistoilmavent- tiili oli suljettu ja rakennus oli tuulettamatta. Lisäksi ilmalämpöpumpun kuivatustoimintoa ei ollut käytetty ja ilmalämpöpumppu oli ollut käyttämät- tä. Edelleen sadevesikourujen ja syöksytorvien huolto oli laiminlyöty ja ra- kennuksen sisälle oli tullut jyrsijävaurioita. Aputilan lattialaatan kosteuden osalta sadeveden aiheuttamien lisävahinkojen aiheutumista ei ollut estetty pellittämällä kynnys ja tiivistämällä ovipielen rakenne.

Kaupan kohteessa ei ollut sisäilmaongelmaa. Virtasen ja Ekroosin väittä- mät sisäilmaongelmat olivat joka tapauksessa syntyneet kaupanteon jälkeen ja heidän aiheuttaminaan. Ukko Hätälä oli kehottanut heitä asentamaan lisää korvausilmaventtiilejä, mutta he eivät olleet toimineet näin, vaikka he ennen kaupantekoa olivat tienneet, että rakennuksen ainoa korvausilma- venttiili oli saunassa.

Paltolan mikrobitutkimus oli tehty menetelmällä, jolla havaittiin myös kuol- leet ja kasvukyvyttömät mikrobit. Se myös tuotti suurempia mikrobipitoi-


suuksia kuin viljelymenetelmät. Havaitut homeet edustivat ylipäätään ulko- ja sisäilmassa yleisiä sienisukuja ja -ryhmiä. Kyse saattoi olla ulkoilmasta kulkeutuneista vanhoista eikä enää aktiivisesti kasvaneista mikrobeista.
Tutkimus oli tehty tarkoitushakuisesti.

Rakennuksen sisäpinnalla tai sisäpuolisessa rakenteessa ei ollut todettu mikrobikasvustoa asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteis- ta sekä ulkopuolisten asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista annetun so- siaali- ja terveysministeriön asetuksen 20 §:ssä tarkoitetulla tavalla. Sen si- jaan oli normaalia, että ulkoilman ja maaperän kanssa kosketuksissa olevas- sa rakenteessa oli mikrobikasvustoa.

Rakenteissa ei ollut lahovaurioita vaan ainoastaan kosteutta muutamassa kohtaa. Kosteus johtui ulkopuolisesta sadeveden tuomasta kosteusrasituk- sesta sekä autotallissa auton sulamisvedestä.

Hinnanalennuksen määrä

Virtanen ja Ekroos eivät olleet ilmoittaneet Hätälöille tilaamastaan Le- volan rakenneavaustutkimuksesta eivätkä varanneet Hätälöille mahdolli- suutta osallistua tutkimukseen. Virtasen ja Ekroosin esittämä korjaustapa oli ylimitoitettu ja kohdistui myös rakenteisiin, joissa ei ollut korjaustarvet- ta. Ulkoseinien purkamiseen tai niin sanottuun kengittämiseen ja kaikkien lattioiden purkamiseen ei ollut perustetta. Seinät eivät olleet lahoja eivätkä lattiat kokonaisuudessaan vaurioituneita tai märkiä. Alapohjan niin sanotut koolingit eivät olleet märkiä. Myöskään kaikkien väliseinien purkamiseen tai kengittämiseen ei ollut perustetta. Kengittäminen merkitsisi perusparan- nuskorjausta, ei vaurion korjaamista. Märkätilat olivat joka tapauksessa ol- leet jo käyttöikänsä päässä kauppaa tehtäessä.

Käräjäoikeuden tuomitsemalle hinnanalennuksen määrälle ei ollut perustet- ta. Korjauskustannukset, kun rakenteita korjattaisiin vain siltä osin kuin niissä oli kosteutta sen sijaan, että ryhdyttäisiin perusparannuskorjaamaan, olisivat 16.703 euroa.

Virtanen ja Ekroos olivat hyväksyneet tasonparannuksen määräksi
14.000 euroa.

Rakenteiden tekninen käyttöikä tuli ottaa huomioon mahdollisen hinnan- alennuksen määrässä.

Sijaisasuminen

Hätälät eivät olleet tienneet terveystarkastajan 24.9.2018 suorittamasta tar- kastuksesta, eivätkä he täten olleet voineet esittää omia selvityksiään asias- sa. He olivat saaneet tietää myös 13.12.2018 annetusta asumiskieltoa koske- vasta päätöksestä vasta jälkikäteen. Asunnontarkastuskertomus oli perustu- nut vain Virtasen ja Ekroosin kertomaan voimakkaista oireista.

Perustetta velvoittaa Hätälät korvaamaan Virtasen ja Ekroosin sijaisasu- miskuluja ei ollut.


Mahdollinen vahinko ei ollut johtunut Hätälöiden huolimattomuudesta.

Joka tapauksessa sijaisasumiskulut olisi korvattava enintään korjausten kes- toaikaa vastaavalta kahden kuukauden ajalta.

Irtaimisto

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea siltä osin kuin se oli katsonut jääneen näyttämättä, että irtaimistoa olisi vaurioitunut tai tuhoutunut. Irtaimistoa ei ollut hävitetty tai myyty.

Vaatimus irtaimiston korvaamisesta oli joka tapauksessa yksilöimätön ja perustelematon eikä mahdollinen vahinko ollut johtunut Hätälöiden huoli- mattomuudesta.

Oikeudenkäyntikulut

Hätälöiden 30.000 euron sovintotarjouksen 10.12.2018 vaikutuksen oikeu- denkäyntikuluvastuuseen tuli joka tapauksessa olla käräjäoikeuden tuomit- semaa suurempi.


Vastaukset


Mari Virtanen ja Niko Ekroos ovat vaatineet, että Hätälöiden valitus hylätään.

Kaupan kohteesta annetut tiedot ja kohteen laatu

Rakennusta ei ollut tarkastanut ennen kaupantekoa Virtasen ja Ekroosin puolesta kukaan talotekniikan ja rakentamisen asiantuntija. Putkimies Put- kistopalvelu Putkisto Oy:stä oli tarkastanut putkistojen ja öljykattilan kun- non sekä viemäriputken tuuletuksen. Ennen kaupantekoa suoritetun kos- teusmittauksen raportissa mainittiin valesokkelista vain ohimennen eikä tuotu esille sen luonnetta riskirakenteena tai muitakaan riskirakenteita.

Kiinteistövälittäjä Salli ei ollut antanut Virtaselle ja Ekroosille vuoden 2004 Munters Oy:n kuntotarkastusraporttia. He eivät siis olleet nähneet sitä ennen kaupantekoa. Asiakirjaa ei ollut merkitty kauppakirjaan, vaikka muut annetut Munters Oy:n raportit oli merkitty. Myöskään Ukko Hätälä ei ollut käynyt raporttia läpi 12.8.2016 pidetyssä katselmuksessa. Ainoa korjausehdotus, josta Ukko Hätälä oli maininnut katselmuksessa, oli puhallusvillan tilaaminen talon välikatolle. Tässä tapaamisessa Hätälä oli näyttänyt, miten takka ja öljykattila toimivat.

Homekoiratutkimus oli tilattu raportin mukaan sen takia, että Hätälät olivat oireilleet mikrobivaurioille tyypillisellä tavalla. Koska homekoira oli merkinnyt kaksi kohtaa rakennuksessa, raportissa oli kehotettu rakenteiden rakenteellisiin tutkimuksiin. Ukko Hätälä oli avannut itse rakenteita löytä- mättä mitään, eikä hän ollut käyttänyt tehtävään ammattilaista. Homekoira- tutkimus oli tahallisesti salattu Virtaselta ja Ekroosilta.

Riskirakenteiden riski oli toteutunut jo kaupantekohetkellä.


Virtasen ja Ekroosin perheen terveysoireet olivat alkaneet hiljalleen heti muuton jälkeen eivätkä vasta vuonna 2018. Vanhemman lapsen sairastelu oli alkanut jo kaksi viikkoa kiinteistölle muuton jälkeen.

Virtanen ja Ekroos eivät olleet laiminlyöneet rakennuksen huoltoa asu- misaikanaan eivätkä sen jälkeen. He eivät olleet ehtineet asua kiinteistöllä kahden vuoden aikaa, jonka välein salaojia suositeltiin huollettavaksi. Pois- toilmaventtiilejä ei ollut suljettu. Rakennusta oli lämmitetty koko ajan. Va- rasto oli kylmä varasto, jossa ei ollut lämpöpatteria. Jyrsijöitä oli voinut tul- la rakennukseen ajalla, jolloin siellä ei ollut asuttu. Sadevesikouruja oli puhdistettu säännöllisesti eikä syöksytorvi ole ollut tukossa. Rakenneavauk- set oli suljettu Paltolan tutkimusten jälkeen.

Hätälät eivät olleet kertoneet kiinteistöä myydessään, että rakennuksen il- manvaihto perustuisi siihen, että ulko-ovea ei saanut tiivistää.

Hätälöitä ei ollut kutsuttu Paltolan tutkimukseen, koska etukäteen ei tiedet- ty, löytyisikö tutkimuksissa mitään. Reklamaatio oli tehty vasta tutkimusten jälkeen. Käytetty qPCR-menetelmä oli luotettava ja alalla hyväksytty.

Mikrobikasvua oli löytynyt rakennuksen sisäpuolisista rakenteista. Raken- teista oli löytynyt myös sädesientä, jota esiintyi yleensä vaikeissa kosteus- vauriokohteissa, joissa vaurioitumista oli tapahtunut pitkään.

Hinnanalennuksen määrä

Märkätilat eivät sisältyneet 150.000 euron korjausarvioon. Tasonparannusta ei tapahtuisi.

Sijaisasuminen

Muutto kiinteistöltä oli johtunut terveyshaitoista. Hätälät olivat laiminlyö- neet tiedonantovelvollisuutensa ja laiminlyönnin vaikutus ulottui kaikkiin vaurioihin ja virheisiin.

Irtaimisto

Virtanen ja Ekroos olivat saaneet irtaimistosta samoja oireita kuin kiin- teistöllä asuessaan. Irtaimistoa hävitettiin vähitellen.

Oikeudenkäyntikulut

Virtanen ja Ekroos ovat omalta taholtaan tehneet sovintotarjouksen ensin siitä, että kauppa puretaan ja he saavat kauppahinnasta 170.000 euroa ja myöhemmin siitä, että asia jätettäisiin käräjäoikeuden tuomion varaan.

Mersi Hätälä ja Ukko Hätälä ovat vaatineet, että Virtasen ja Ekroosin valitus hylätään.


Kaupan kohteesta annetut tiedot ja kohteen laatu

Virtanen ja Ekroos olivat tutustuneet kuntotarkastusraporttiin ennen kau- pantekoa eivätkä olleet halunneet teettää lisätutkimuksia. Heillä oli ollut tarkastuksessa mukana rakennusalan ammattilainen, joka oli tutkinut koh- teen ja siten tullut tietoiseksi riskeistä.

Hätälät olivat suorittaneet 13.12.2004 ja 2.2.2005 asiakirjojen mukaiset korjaukset, jotka mainittiin ja lueteltiin myyntiesitteessä. Virtasella ja Ekroosilla oli siten ollut tieto korjauksista ja niiden syistä. Korjauksilla ja väitetyillä virheillä ei ollut syy-yhteyttä.

Hätälöillä ei ollut ollut omistusaikanaan kaupan kohteesta johtuvia sisäil- maan liittyviä terveysongelmia.

Kaupan kohteessa ei ollut väitettyjä vaurioita ennen kaupan tekemistä. Vau- riot oli havaittu vasta pitkän ajan jälkeen kaupan tekemisestä. Ne johtuivat Virtasen ja Ekroosin laiminlyönneistä, kuten varaston jättämisestä kyl- mäksi.

Virtasella ja Ekroosilla oli näyttötaakka väittämästään virheestä eikä se ollut siirtynyt Hätälöille.

Virtanen ja Ekroos eivät olleet teettäneet sisäilmatutkimusta rakennuksessa, vaikka asiasta oli heille riidan alusta saakka huomautettu. Kysymys oli vain väitteistä ilman rakennusteknistä tai lääketieteellistä näyttöä.

Hinnanalennuksen määrä

Korjaustarve ei koskenut koko alapohjaa tai seiniä. Virtasen ja Ekroosin esittämä korjaustarve, sen laajuus ja kustannukset olivat lisäksi jääneet yk- silöimättömiksi.

Hinnanalennukselle oli maksettava vain tuottokorkoa. Käräjäoikeuden tuo- mio oli tältä osin oikea.

Sijaisasuminen

Asumiskielto oli määrätty vain Virtasen ja Ekroosin vaatimuksesta ja heidän väitteidensä perusteella.

Koska kiinteistö oli myyty, Virtasen ja Ekroosin sijaisasumiskuluvaatimus ei voinut käsittää ajallisesti sitä, mitä he olivat valituksessaan vaatineet. Toisen asunnon vuokrakulut eivät myöskään voineet tulla kokonaisuudessaan korvattavaksi, vaan ainoastaan asumisesta aiheutuva ylimääräinen kustannus.

Irtaimisto

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea siltä osin kuin se oli katsonut irtaimiston tuhoutumisen tai turmeltumisen jääneen näyttämättä.




Oikeudenkäyntikulut

Virtanen ja Ekroos ovat luopuneet käräjäoikeudessa esittämästään kau- pan purkua koskevasta vaatimuksesta. Tämä tulee ottaa huomioon oikeu- denkäyntikuluvastuun osalta.

Todistelu Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevään kirjalli- seen todisteluun.

Lisäksi Hätälät ovat vedonneet uusina todisteina lattia- ja seinärakenteista otettuihin valokuviin V24a–u.

Hovioikeuden pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Mari Vir- tasta, Mersi Hätälää ja Ukko Hätälää sekä todistajina Timo Paltolaa, Iiro Isaksonia, Tero Sallia, Saija Nallinia, Ismo Natrikaista, Tommi Koivustä, Jukka Koivualaa, Timo Lahekoskea sekä uutena todistajana Jari Seppäniemeä.

Hovioikeuden ratkaisu



Perustelut


1. Kysymyksenasettelu

Asiassa on kysymys siitä, onko kiinteistössä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu niin sanottu tiedonantovirhe sekä mainitun lainkohdan muissa kohdissa tarkoitettu muu laatuvirhe, ja siitä, onko virhe ollut kiinteistössä kauppaa tehtäessä.

Mikäli kiinteistössä katsotaan olevan virhe, kysymys on hinnanalennuksen määrästä ja siitä, onko Virtasella ja Ekroosilla virheen perusteella oikeus myös vahingonkorvaukseen, sekä vahingonkorvauksen määrästä. Lisäksi kysymys on oikeudenkäyntikuluista.

2. Tiedonantovirhe

2.1. Sovellettavat oikeusohjeet

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta os- tajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai ar- voon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikutta- neen kauppaan. Momentin 2 kohdassa tarkoitetut ominaisuudet sisältävät kiinteistön pinta-alan, rakennusten kunnon ja rakenteet sekä muut kiinteis- tön laatua koskevat ominaisuudet.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohtaa koskevien esitöiden mu- kaan lähtökohtana on, että myyjä rehellisesti antaa ostajalle ne tiedot kiin-


teistöstä, jotka tyypillisesti vaikuttavat myytävän kiinteistön arvoon tai käyttöön. Myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tie- dossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttö- mahdollisuuksia tai sen arvoa. Ostajalle on ilmoitettava erityisesti niistä sei- koista, joiden osalta myytävä kiinteistö poikkeaa vastaavan kaltaisista kiin- teistöistä. Myyjän edellytetään kertovan ostajalle myös havaitsemistaan sei- koista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevaa vikaa ja arvioi- da tulevaa korjaustarvetta. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteis- töstä. Myyjän ei edellytetä selvittävän ostajalle sellaisia seikkoja, joiden voidaan olettaa olevan jokaisen huolellisesti toimivan henkilön tiedossa tai jotka voidaan kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa havaita. (HE 120/1994 vp, s. 50–51.)

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että myyjän tiedonantovelvollisuuteen aikaisemmin tehdyistä kuntotarkastuksista vaikuttaa se, onko kuntotarkastuksissa havaittu seikkoja, joilla voisi olla vaikutusta ostajan ostopäätökseen. Jos kuntotarkastuksessa ei ole havaittu vikoja tai puutteita, jotka voisivat vaikuttaa kiinteistön laatuun, käyttöön tai arvoon, myyjällä ei ole velvollisuutta esittää aikaisempia tutkimustuloksia. Kuntotarkastuksessa tehdyt havainnot voivat kuitenkin vaikuttaa mahdollisessa myöhemmässä riitatilanteessa siihen, miten havaittuja virheitä ja myyjän tiedonanto- ja selonottovelvollisuutta arvioidaan. Jos myyjä on teettänyt kuntotutkimuksia ja saatujen tulosten johdosta on suoritettu korjauksia, suoritetut tavanomaisina pidettävät korjaukset eivät kuulu myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin.
Toisaalta samalla on kiinnitetty huomiota siihen, miksi myyjällä olisi syytä vaieta tällaisista korjauksista. (Heikkinen, Vastuun rajat kiinteistön kaupas- sa. Alma Talent 2018, s. 119–121.)

2.2. Näyttö

Virtanen on hovioikeudessa kertonut, että hän ja Ekroos olivat löytäneet Munters Oy:n vuoden 2004 tutkimusraportin (K8) kaupanteon jälkeen niin sanotusta talokansiosta, joka oli jätetty asuinrakennukseen. Homekoirara- portin vuodelta 2013 (V8) he olivat saaneet vasta oikeudenkäynnin aikana. Raportilla olisi ollut se merkitys, että siitä tietoisina he olisivat jättäneet kaupan tekemättä tai ainakin edellyttäneet kohteessa tehtävän enemmän tutkimuksia.

Mersi Hätälä on hovioikeudessa kertonut, että homekoiratutkimus oli tilattu Ukko Hätälän päänsärkyoireilun vuoksi. Ukko Hätälä oli tutkinut ja korjannut koiran merkitsemät kohdat. Korjaukset oli suoritettu jo ennen kir- jallisen tutkimusraportin valmistumista. Oireilun syyksi oli lopulta selvin- nyt kahvin juonti.

Ukko Hätälä on hovioikeudessa kertonut, että talokansio oli käyty läpi kauppaa edeltäneen katselmuksen yhteydessä. Hän oli tuolloin kertonut, että Munters Oy:n raporteista ilmenevät asiat oli korjattu. Homekoiratutki- muksen teettämisestä Ukko Hätälä on hovioikeudessa kertonut olennaisin osin samoin kuin Mersi Hätälä. Kirjallinen tutkimusraportti oli saatu sähkö-


postitse ja jäänyt aiemmin kokonaan tulostamatta. Se oli tullut uudelleen vastaan vasta riidan aikana.

Salli, joka on toiminut Virtasen ja Ekroosin ja Hätälöiden välisessä kau- passa kiinteistönvälittäjänä, on hovioikeudessa kertonut antaneensa kaikki saamansa kiinteistöä koskevat asiakirjat kaupan yhteydessä edelleen Virta- selle ja Ekroosille. Kauppakirjoissa ei tuohon aikaan ollut tapana tarkasti yksilöidä kaikkia ostajalle luovutettuja asiakirjoja. Kaikki kiinteistöön liit- tyvät asiakirjat olivat myös olleet talokansiossa, joka oli ollut pöydällä oma- kotitalorakennuksessa ennen kauppaa tehdyn katselmuksen yhteydessä. Ai- nakin joku kauppaa edeltäneessä katselmuksessa läsnä olleista henkilöistä oli tutustunut talokansioon.

Lahekoski, joka on laatinut vuoden 2013 homekoiratutkimuksen (V8), on hovioikeudessa kertonut pitävänsä luotettavana arvioita, joiden mukaan ho- mekoira tunnistaa homeet noin 92 tai 94 prosentin tarkkuudella. Vastoin yleistä harhakäsitystä koirat eivät tunnista niin sanotusti horrostilassa olevia homekasvustoja. Nyt kysymyksessä olevan kiinteistön korjaustoimenpiteis- tä hänellä ei ole tietoa.

2.3. Näytön arviointi ja johtopäätökset

Kauppakirjassa 17.8.2016 (K3/V1) on eritelty, mihin asiakirjoihin ostajat ovat tutustuneet ennen kaupantekoa. Tässä yhteydessä on nimenomaisesti mainittu kosteusmittauspöytäkirjat 29.4.2005, 6.2.2009 ja 12.8.2016, joilla selvästi on viitattu Munters Oy:n vuosien 2005 (K9) ja 2009 (K10) raport- teihin sekä Tehokuivaus Oy:n raporttiin 12.8.2016. Kauppakirjassa ei ole mainittu Munters Oy:n vuoden 2004 raporttia. Tähän sekä siihen nähden, että Sallin yleisluontoiseksi jääneen kertomuksen perusteella ei ole selvin- nyt, että juuri Munters Oy:n vuoden 2004 raportti olisi ollut hänen Virta- selle ja Ekroosille luovuttamiensa asiakirjojen joukossa tai että se olisi esitetty Virtaselle ja Ekroosille kauppaa edeltävän katselmuksen yhtey- dessä, hovioikeus katsoo asiassa näyttämättä jääneen, että Munters Oy:n vuoden 2004 raportista oli annettu tietoja Virtaselle ja Ekroosille ennen kauppaa.

Asiaa ei anna aihetta arvioida toisin se, että raportista on voitu esittää olleen olemassa kappale (V22), joka ei ole ollut rei’itettynä kansiossa, tai että Ukko Hätälä oli kauppakirjan laatimisen yhteydessä sähköpostitse 15.8.2016 huomauttanut Sallille 11,5 vuotta vanhaa kosteusmittauspöytä- kirjaa koskevan maininnan puuttuvan kauppakirjaluonnoksesta. Sähköpostiviestin (V10) perusteella on todennäköistä, että Ukko Hätälä oli tuolloin viitannut Munters Oy:n 2.2.2005 päivättyyn loppumittauspöytäkirjaan eikä vuoden 2004 tutkimusraporttiin, sillä Munters Oy:n vuoden 2005 tutkimus (K9) sisältää loppumittauspöytäkirjat päiväyksin 29.4.2005 ja 2.2.2005 eikä Munters Oy:n vuoden 2004 tutkimusta (K8) ole otsikoitu mittauspöytäkir- jaksi.

Homekoiratutkimuksen osalta asiassa on puolestaan asianosaisten kerto- musten perusteella riidatonta, että sitä ei ollut annettu Virtaselle ja Ek- roosille ennen kauppaa.



Munters Oy:n vuoden 2004 raportin mukaan sille annettu toimeksianto oli koskenut kosteusmittausta rakenteita avaamatta. Mittausten tuloksena oli havaittu kosteutta kylpyhuoneen lattian eristetilassa, varaston ja autotallin ulkoseinien alaohjauspuissa sekä keittiön ja työhuoneen kohdalla yläpohjas- sa havaitun vuotokohdan alueella. Raportin toimenpide-ehdotuksena on teettää rakennusta koskeva korjaussuunnitelma, jossa otettaisiin huomioon muun muassa nykynormien mukaiset vesieristykset märkätiloissa sekä ul- kopuolisen kosteuden rakenteisiin pääsyn estäminen ulkopuolisin toimenpi- tein. Munters Oy:n vuoden 2005 raporteista käy ilmi pesuhuoneen lattia- eristetilan ja pintabetonilattian sekä autotallin ja varaston lattioiden eristeti- lan ja alaohjauspuiden olevan kuivattu. Niiden perusteella ei kuitenkaan käy ilmi, onko vuoden 2004 raportin toimenpide-ehdotukset toteutettu kokonai- suudessaan. Homekoiraraportin (V8) mukaan taas koira oli vuonna 2013 eli aiemmin rakennuksessa tehtyjen korjausten jälkeen ilmaissut kaksi kohtaa rakennuksessa, ensimmäisen ruokailutilan ja keittiön väliseinässä ja toisen työhuoneen ulkoseinän ja autotallin väliseinän nurkassa. Sanotuissa oloissa Munters Oy:n vuoden 2004 perusteella tehtyjä korjauksia ei ole pidettävä vain sellaisina tavanomaisina ja lopputulokseltaan selvinä korjauksina, jot- ka eivät kuulu myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin. Raportin tietoja on päinvastoin pidettävä sellaisina kiinteistön käyttöön ja arvoon vaikuttavina ominaisuuksina, joista myyjän tulee antaa tieto ostajalle ja joiden antamisen laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Hätälöillä on siten ollut velvollisuus antaa tiedot Munters Oy:n vuoden 2004 raportista Virta- selle ja Ekroosille ennen kaupantekoa.

Homekoiratutkimuksen havaintoja ja toimenpidesuosituksia sekä sitä vas- ten, että suositeltujen toimenpiteiden suorittaminen on tapahtunut yksin Ukko Hätälän toimesta niitä dokumentoimatta ilman, että ulkopuolisilla olisi niistä mitään tietoa, hovioikeus katsoo edelleen, että Hätälöillä on myyjinä ollut velvollisuus antaa myös homekoiratutkimuksen tiedot ostajil- le ennen kauppaa. Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnin voidaan tältäkin osin olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Sanotuin ja käräjäoikeuden tuomiosta (s. 36–37) ilmenevin perustein hovi- oikeus katsoo, että kaupan kohteessa on Munters Oy:n vuoden 2004 tutki- musraporttia ja homekoiraraporttia vuodelta 2013 koskevien tietojen ilmoit- tamisen laiminlyönnin seurauksena ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 mo- mentin 3 kohdassa tarkoitettu virhe.

3. Tiedonantovirheestä reklamointi

Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuulli- sessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se ha- vaita.

Lainkohtaa koskevissa esitöissä on todettu, että reklamaation avulla myyjä saa ostajalta tiedon siitä, ettei tämä pidä hänen tekemäänsä suoritusta sopi- muksenmukaisena. Reklamoinnin tavoitteena on, että virhetilanteet selvite- tään nopeasti. Ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Ostajilla tulee


myös olla kohtuullinen aika tutkia havaitsemansa seikka ja tarvittaessa neu- votella asiantuntijan kanssa siitä, onko kyseessä myyjän vastuun piiriin kuuluva virhe kaupan kohteessa ja oikeuttaako virhe vaatimuksiin (HE 120/1994 vp, s. 58). Reklamaatioaika alkaa näin ollen vasta silloin, kun vir- heeseen vetoavan tahon on tullut ymmärtää, että kyseessä on vastapuolen vastuun piiriin kuuluva virhe (ks. velan vanhentumisesta annetun lain esi- työt, HE 187/2002 vp, s. 46).

Oikeuskäytännössä on katsottu, että tapauskohtaiset olosuhteet, kuten ha- vaittujen virheiden laatu sekä myyjän mahdollinen tietoisuus virheestä, vai- kuttavat sen arvioimiseen, kuinka nopeasti havaittu virhe ja sen taloudelli- nen merkitys on kohtuudella selvitettävä ja ilmoitettava myyjälle (KKO 2008:8, kohta 5). Oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa kohtuullisena rek- lamaatioaikana on tyypillisesti pidetty noin puolta vuotta tai 5–7 kuukautta virheen havaitsemisesta (Hoffrén, Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa. Alma Talent 2021, s. 191).

Virtanen on hovioikeudessa kertonut löytäneensä Munters Oy:n vuoden 2004 raportin talokansiosta kaupanteon jälkeen vuonna 2016. Hän tai Ek- roos eivät olleet raportin löytymisen jälkeen tehneet tiedonantovirheeseen perustuvaa reklamaatiota. Asunnon kunnosta oli reklamoitu elokuussa 2018 Paltolan tutkimusten jälkeen ja tiedonantovirheestä haastehakemuksessa al- kuvuodesta 2019.

Hovioikeus toteaa, että maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan on mahdollista tapauskohtaisten olosuhteiden huomioon ottaminen arvioitaessa sitä, onko ostaja reklamoinut kohtuullisessa ajassa. Virtanen ja Ekroos eivät ole ol- leet tietoisia minkäänlaisista ongelmista asunnossa, kun he olivat löytäneet raportin kaupanteon jälkeen. Pelkästään raportin perusteella ja yhdessä hei- dän käytössään olleiden Munters Oy:n vuoden 2005 mittaustulosten (K9) ja vuoden 2009 raportin (K10) perusteella Virtasella ja Ekroosilla ei vielä ole ollut aihetta arvioida, että kysymys olisi ollut muusta kuin tavanomaisis- ta korjauksista, joista myyjällä ei olisi ollut tiedonantovelvollisuutta. Näissä oloissa hovioikeus katsoo, ettei Virtasella ja Ekroosilla ole ollut velvolli- suutta reklamoida Munters Oy:n vuoden 2004 raportin tietojen puuttumises- ta vielä heti sen löydyttyä, kun myyjien laiminlyönnillä ei vielä tuolloin voitu havaita olleen merkitystä. Munters Oy:n raportin ja myyjien menette- lyn tosiasiallisen merkityksen voidaan katsoa selvinneen Virtaselle ja Ekroosille vasta Paltolan kesän 2018 tutkimusten jälkeen. Asiassa ei ole väitettykään, että Virtanen ja Ekroos olisivat ennen tätä arvioineet Munters Oy:n vuoden 2004 raportin merkitystä asiantuntijan kanssa.

Kuvatut olosuhteet huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että myös Munters Oy:n vuoden 2004 raporttia koskevasta tiedonantovirheestä ja siihen perus- tuvista vaatimuksista on ilmoitettu kohtuullisessa ajassa sen jälkeen, kun ostajat olivat saaneet riittävästi tietoa tiedonantovirheen merkityksestä.

Homekoiraraportti puolestaan on edellä jo todetulla tavalla tullut Virtasen ja Ekroosin tietoon vasta oikeudenkäynnin aikana. Tästä virheestä ja sii- hen perustuvista vaatimuksista on siten ilmoitettu Hätälöille kohtuullisessa ajassa, kun Virtanen ja Ekroos ovat käräjäoikeudessa esittämiensä vaati-


musten perusteena vedonneet tiedonantovirheenä myös homekoiraraporttia koskevaan laiminlyöntiin.


4. Muu laatuvirhe

4.1. Sovellettavat oikeusohjeet

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu. Momentin 2 kohdan mukaan kiinteistössä niin ikään on laatuvirhe, jos myy- jä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohta- van tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta. Edelleen mo- mentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltai- selta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuo- listen asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista annetun sosiaali- ja terveys- ministeriön asetuksen 20 §:n 1 momentin mukaan toimenpiderajan ylittymi- senä pidetään korjaamatonta kosteus- tai lahovauriota, aistinvaraisesti todet- tua ja tarvittaessa analyyseillä varmistettua mikrobikasvua rakennuksen si- säpinnalla, sisäpuolisessa rakenteessa tai lämmöneristeessä silloin, kun läm- möneriste ei ole kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, taikka mik- robikasvua muussa rakenteessa tai tilassa, jos sisätiloissa oleva voi sille al- tistua.

4.2. Näyttö

Virtanen on hovioikeudessa kertonut, että ensimmäiset hengitystieoireet oli havaittu pian kiinteistölle muuton jälkeen tuolloin seitsemän kuukauden ikäisellä esikoislapsella. Tuossa vaiheessa ei vielä epäilty yhteyttä raken- nukseen. Sittemmin oireita oli kuitenkin ilmaantunut myös muille perheen- jäsenille, ja niiden oli taas huomattu häviävän, kun he olivat useamman päi- vän ajaksi poistuneet rakennuksesta. He olivat muuttaneet kiinteistöltä pois kesäkuussa 2018 ja Paltola oli tullut tekemään tutkimuksia heinäkuussa 2018. Heidän asumisaikanaan rakennuksessa ei ollut tapahtunut vesivahin- koja tai muuta poikkeuksellista. Kiinteistöä oli huollettu myös pois muutta- misen jälkeen normaalisti, sillä oli pidetty mahdollisena, että kiinteistöä ei onnistuttaisi myymään eteenpäin.

Paltola on hovioikeudessa kertonut olevansa koulutukseltaan muun ohella rakennusterveysasiantuntija. Hän oli 11.7.2018 tehnyt kosteus- ja sisäilma- teknisen tutkimuksen kiinteistöllä Virtasen ja Ekroosin toimeksiannosta. Virtasen ja Ekroosin perheessä oli tullut esille oireita, jotka sopivat sisä- ilmasta johtuviksi. Asuinrakennuksessa oli rakentamisajankohdalleen ja
-paikkakunnalleen tyypillisiä riskirakenteita: maavarainen betonilaatta ja sen päällä puukoolattu alapohja sekä pohjabetonilaatan päältä lähtevät puu- rakenteiset seinät ja ulkoseinien valesokkelirakenne. Tutkimus oli sinänsä


rajattu riskirakenteiksi arvioituihin rakennuksen osiin, mutta sen perusteella tehdystä raportista 30.7.2018 (K4) ilmeneviä rakenneavausten kohtia RA1– RA8 ei ollut valittu vain sen perusteella, missä vaurioituminen oli todennä- köisintä. Itse avauskohdissa tutkimus sitten oli kohdistettu todennäköisim- min vaurioituneisiin kohtiin. Pohjabetonilaattaa oli tarkasteltu rakenne- avauskohdista pintarakennekosteudentunnistimella. Pohjabetonilaatta oli ol- lut kuiva vain kohdassa RA1. Kohdassa RA6 ulkoseinärakenne oli ollut sil- minnähtävästi kosteus- ja mikrobivaurioitunut. Vaurioituminen oli ollut ky- seisessä kohdassa selvää aistinvaraisen arvioinnin perusteella, minkä vuoksi siitä ei ollut otettu näytettä. Kyseistä kohtaa oli siinä havaitusta styroksista ja uretaanivaahdosta päätelleen korjattu jossakin vaiheessa. Alapohjaraken- teeseen tehdyssä porauksessa oli havaittu, ettei betonilaatan alla ollut sty- roksista lämmöneristekerrosta, ja sorastuksen sijaan oli hienojakoinen mär- kä alustäyttö. Muovikalvosta Paltola ei muistanut havaintoja suuntaan tai toiseen. Suurin kosteusrasitus oli rakennuksen ulkoseinälinjojen läheisyy- dessä ja ulkonurkat olivat pahimmin märkiä, mutta mikrobivaurioita oli ha- vaittu myös keskempänä rakennusta olleissa rakenneavauskohdissa. Raken- nuksen alapohjarakenne oli korjattava kokonaisuudessaan, mukaan lukien rakennuksen keskiosa. Rakenne oli muutettava kosteusteknisesti toimivaksi. Tiivistyskorjaukset eivät tulisi kysymykseen, sillä kuolleeseenkin mikrobiin tuli suhtautua kuten elävään. Korjaustapa, jonka ulkopuolelle jäisi raken- nuksen keskiosa, ei todennäköisesti onnistuisi.

Edelleen Paltola on kertonut, että rakenneavauskohdista otettujen materiaa- linäytteiden mikrobimäärityksessä käytetty qPCR-menetelmä oli luotettava, elintarviketurvallisuusvirasto Eviran hyväksymä ja muun muassa Työter- veyslaitoksen käytössä oleva menetelmä. Merkkiainekoe oli tullut tehdä täl- laisen tutkimuksen yhteydessä, mutta joka tapauksessa tiedettiin, että raken- teet kohteessa olivat epätiiviit. Koe oli tehty asianmukaisesti, yksivaiheinen koe oli riittävä. Tutkimuksessa esitetty altistumisen arviointi oli perustunut muun muassa havaittujen vaurioiden sijaintipaikkoihin.

Isakson on hovioikeudessa kertonut olevansa koulutukseltaan muun ohessa rakennusterveysasiantuntija ja toimivansa ympäristöterveyden yksikössä asumisterveysasioita hoitavana virkamiehenä. Hän oli tutkinut riidan kohteena olevan kiinteistön tarkastuspyynnön johdosta ja laatinut asumis- kieltopäätöksen 13.12.2018 (K7) liitteenä olevan tarkastuskertomuksen. Hä- nen käytössään olivat olleet Paltolan tutkimustulokset. Tarkastuskäynnillä hän oli arvioinut kohteessa ollutta hajua kokemuksensa perusteella ja käy- nyt läpi rakenneavauspaikkoja. Koska rakennus ei tarkastushetkellä ollut asumiskäytössä, ummehtuneen hajun oli oltava peräisin rakennuksen mate- riaaleista. Paltolan raporttia ja qPCR-menetelmää voitiin pitää luotettavina. Menetelmä tunnisti sinänsä sekä elävän että kuolleen mikrobikasvuston, mutta käytännössä kuollut kasvusto havaittiin heikommin. Paltolan otta- mien 11 näytteen määrä oli riittävä ja toimenpiderajat mikrobikasvuston osalta ylittyneet. Myös kuollut mikrobikasvusto oli poistettava, sillä sekin saattoi aiheuttaa terveyshaittaa. Tiedossa oli, että kysymyksessä olevan ikäisten rakennusten seinärakenteiden tiiviys oli nykyisiä huonompi. Tarvit- tava korjauslaajuus käsitti lattian sekä ulko- ja väliseinien alaosan, pelkät tiivistyskorjaukset eivät riittäisi. Kun näytteitä oli otettu 11 kappaletta eri paikoista, ei varmuudella voitu kuitenkaan tietää kaikkia mikrobien kasvu-


paikkoja, mikä ei puoltanut mahdollisuutta osakorjauksiin pohjalaatan ulko- reunoissa ja seinien alaosissa.

Nallin on hovioikeudessa kertonut, että hän ei ollut saanut oireita tai tehnyt hajua koskevia havaintoja vieraillessaan kiinteistöllä Hätälöiden luona.
Hänen lapsensa oli kärsinyt koulussa sisäilmaoireista, mutta Hätälöiden luona sellaisia ei ollut ollut. Hän ja hänen lapsensa olivat käyneet Hätälöil- lä viikoittain.

Natrikainen on hovioikeudessa kertonut olevansa koulutukseltaan rakennus- insinööri. Hän oli Hätälöiden toimeksiannosta käynyt kiinteistöllä vuosina 2018 ja 2020 raporteistaan (V5, V12) ilmenevällä tavalla. Ensimmäisellä käyntikerralla paikalla oli ollut Paltola, joka oli esitellyt rakenneavausten paikat. Omia näytteitä Natrikainen ei ollut ottanut. Paltolan tutkimuksen pe- rusteella voitiin päätellä, että kohdassa RA2 oli aiemmin ollut vahinko ja eristeitä oli vaihdettu. Jälkeenpäin asennettu villa oli ollut puhdasta ja mik- robit havaittu puurakenteessa. Kun qPCR-menetelmä ei erottanut mikrobien ikää, voitiin päätellä olosuhteiden vaurion korjaamisen jälkeen olleen nor- maalit. Makuuhuoneessa, jossa oli tehty rakenneavaukset RA3, RA4 ja RA5, sen sijaan oli vaurio erityisesti rakennuksen ulkokulmassa, josta sel- laisen yleensä pitäisikin löytyä. Rakennuksen keskilattiaa kohti mentäessä keittiön ja ruokailuhuoneen välillä tehdystä rakenneavauksesta RA7 taas oli saatu puhtaat näytteet. Koska qPCR-menetelmä ei erottanut vanhoja mikro- beja, oli sen käytössä oltava erityisen huolellinen. Natrikainen ei itse käyttä- nyt lainkaan qPCR-menetelmää. Se sopi uusiin kohteisiin, mutta vanhoissa kohteissa oli sen perusteella mahdotonta arvioida, oliko kyseessä korjattava vaurio. Nyt käsillä oli riskirakenne, mutta riski oli toteutunut vain yhdessä kohdassa. Korjaustarve koski oikean nurkkamakuuhuoneen nurkkaa, asuin- tilojen ja autotallin välistä seinää sekä asuintilojen ja varaston välistä sei- nää.

Koivuala on hovioikeudessa kertonut olevansa koulutukseltaan diplomi-in- sinööri ja omaavansa yli 50 vuoden kokemuksen rakennusalalta. Hän oli Hätälöiden toimeksiannosta tutustunut kiinteistöön asiakirja-aineiston pe- rusteella lausunnostaan (V7) ilmenevällä tavalla. Itse hän ei ollut käynyt kiinteistöllä. Korjaustarve koski paikallisesti rakenneavauskohtia RA5, RA6 ja RA8, joissa oli havaittu kosteutta. Korjausmenetelmänä olisi koh- dassa RA5 nurkan uusiminen periaatteessa kosteuden kestäväksi. Merkitys- tä ei ollut qPCR-menetelmällä tehdyillä tutkimuksilla, koska sillä havaitut mikrobit saattoivat olla peräisin jo rakennusajalta, kun rakennus oli ollut sa- teelle alttiina. Menetelmä ei ollut luotettava. Tarvetta koko alapohjan beto- nilaatan uusimiseen ei ollut. Keskiosassa laatta ei ollut märkä, joten sen alla väistämättä oli muovi tai muu kosteuden estävä kermi. Mikrobien syntymi- nen edellytti oloja, joissa niille oli puuta ravinnoksi, otollinen lämpötila ja 80 prosentin suhteellinen ilmankosteus.

Koivunen on hovioikeudessa kertonut, että häneltä oli pyydetty lausunto (V11) siitä, oliko Paltolan tekemä merkkiainekoe tehty asianmukaisesti. Kokeessa oli ollut useita merkittäviä puutteita. Suurimmat niistä olivat ol- leet dokumentoinnissa ja mittausten lukumäärässä. Paltola oli suorittanut merkkiainekokeen yksivaiheisena, kun se olisi pitänyt suorittaa kaksivaihei-


sena.

4.3. Näytön arviointi ja johtopäätökset

Asiassa on sinänsä riidatonta, että kiinteistön asuinrakennuksessa on riskira- kenteita, kuten niin sanottu valesokkeli. Ne eivät rakennusaikanaan yleisesti hyväksyttyinä rakennetyyppeinä sellaisenaan muodosta laatuvirhettä. Hir- vonen ja Ekroos ovat kuntotarkastusraportista 12.8.2016 (K2) ilmenevällä tavalla myös saaneet ennen kaupan tekemistä tiedon siitä, että rakennuksen perustuksena on maanvarainen ja reunavahvisteinen betonilaatta, ulkosei- nien kuorimuuraus on tehty valesokkelin päältä ja että asuintiloissa on beto- nilaatan päältä koolatut puurunkoiset levylattiat.

Paltola on raportistaan (K4) ja kertomuksestaan ilmenevällä tavalla tehnyt kiinteistöllä rakenneavauksia, analysoinut otettuja materiaalinäytteitä qPCR-menetelmällä sekä tehnyt merkkiainekokeen. Siihen nähden, että qPCR-menetelmä Paltolan ja Isaksonin kertomalla tavalla on viranomais- ten hyväksymä ja käyttämä menetelmä, hovioikeus ei katso todistajina kuultujen Natrikaisen ja Koivualan esittämiä varauksellisia huomioita sa-
nottua menetelmää kohtaan tai sitä, että menetelmällä havaitaan myös kuol- lutta mikrobikasvustoa, riittäväksi perusteeksi katsoa qPCR-menetelmällä tässä tapauksessa saatuja tuloksia kokonaan epäluotettaviksi tai merkityk- settömiksi. Paltolan, Isaksonin ja Natrikaisen kertomuksia sekä Paltolan mittaustuloksia vasten uskottavana mahdollisuutena ei ole pidettävä, että kaikki Paltolan näytteissä havaittu mikrobikasvusto olisi voinut olla kuol- lutta. Ainoastaan Natrikaisen kertomat havainnot rakenneavauskohdasta RA2 viittaavat siihen, että kasvusto kyseisessä kohdassa ei todennäköisesti ole enää ollut elinkykyistä. Paltolan ja Isaksonin kertomalla tavalla myös kuollut mikrobikasvusto voi aiheuttaa terveyshaittaa. Paltolan, Isaksonin, Natrikaisen ja Koivualan kertomukset ovat kaikki olleet siltä osin yhtene- viä, että asuinrakennuksessa on korjaustoimia edellyttäviä vaurioita. Vaikka Natrikainen ja Koivuala eivät ole katsoneet korjaustarpeen koskevan koko alapohjaa, edellyttävät havainnot rakenneavauskohdissa RA5, RA6 ja RA8 eli toisin sanoen makuuhuoneen ulkonurkassa, keittiön ja autotallin välillä sekä aputilan ja varaston välillä heidänkin mukaansa paikallisia korjauksia.

Paltolan ja Isaksonin kertoman perusteella on edelleen uskottavaa, että ra- kenteet nyt kysymyksessä olevan ikäisessä rakennuksessa eivät ole tiiviit. Tämä sekä Isaksonin tarkastuskertomuksesta ilmenevät havainnot siitä, että mikrobikasvupaikat ovat selvästi yhteydessä asunnon sisäilmaan (K7, liite), huomioon ottaen hovioikeus katsoo asiassa selvitetyn, että asuinra- kennuksen sisätiloissa olijat voivat altistua mikrobeille. Asiaa ei anna aihet- ta arvioida toisin se, että Paltola ja Koivunen ovat kertoneet eri tavoin siitä, oliko Paltolan suorittama merkkiainekoe puutteellisesti tehty, tai että asuin- rakennuksessa vieraillut Nallin tai tämän lapset eivät ole kärsineet mikrobi- vaurioon viittaavista oireista, jollaisia Virtanen on kertonut ilmenneen omalla ja lastensa kohdalla.

Mikrobivauriot on havaittu Paltolan tutkimuksen perusteella. Kaupan osa- puolet eivät ilman vastaavia tutkimuksia ole lähtökohtaisesti voineet tietää vaurioista vielä kauppaa tehtäessä. Kauppakirjasta ja myyntiesitteestä


(K1/V2) ilmeneviä Virtaselle ja Ekroosille kiinteistöstä ennen kauppaa annettuja tietoja vasten heillä ei ole ollut syytä ulottaa kiinteistön tarkastus- ta seikkoihin, jotka edellyttävät Paltolan tutkimuksen kaltaisia toimenpitei- tä. Homekoiratutkimuksessa vuonna 2013 (V8) koirat ovat ilmaisseet kaksi kohtaa asuinrakennuksessa, mutta kohdat ovat raportista ilmenevällä eri kohdissa kuin Paltolan raportissa havaitut vauriokohdat. Lisäksi Hätälät ovat itse kertoneet huolehtineensa raportissa suositelluista toimenpiteistä. Näin ollen Hätälätkään eivät ole voineet eikä heidän ole pitänyt tietää Le- volan tutkimuksen osoittamista vaurioista. Niiden merkitsemää laatupoik- keamaa on siten käräjäoikeuden tavoin arvioitava maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettuna salaisena virheenä. Vaurioiden ilme- neminen useissa rakenneavauskohdissa, mikrobivaurioiden yhteys asuinra- kennuksen sisäilmaan ja asumiskielto huomioon ottaen hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että kiinteistö on virheen vuoksi poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä Virtanen ja Ekroos ovat kiinteistön kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen voineet perustellusti edellyttää.

5. Laatuvirheen määräytymisen ajankohta

Maakaaren 2 luvun 21 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä, ja myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin. Lainkohtaa koskevissa esitöissä todetulla tavalla kiinteistössä katsotaan olevan virhe, vaikkei vika tai puute, kuten kosteuden pääsy raken- teisiin, ole vielä kaupantekohetkellä aiheuttanut näkyviä vahinkoja. Ratkai- sevaa on, onko vian syy tai peruste olemassa kaupantekohetkellä. (HE 120/1994 vp, s. 56.)

Virtanen ja Ekroos ovat katsoneet, että rakenteiden riskit ovat toteutuneet ja että kiinteistö on siten ollut virheellinen kaupantekohetkellä. Hätälät puolestaan ovat katsoneet, että Virtanen ja Ekroos olivat kaupanteon jäl- keen laiminlyöneet kiinteistön huolto- ja kunnossapitotoimenpiteitä. Vau- riot olisivat siten olleet Virtasen ja Ekroosin itse aiheuttamia. Hovioikeus toteaa, että näyttötaakka siitä, että kiinteistö on ollut virheellinen jo kaupan- tekohetkellä, on Virtasella ja Ekroosilla.

Hovioikeus kiinnittää toisaalta huomiota siihen, että mahdollisuuksia hank- kia yksiselitteistä näyttöä siitä, että nyt kysymyksessä oleva mikrobivaurio olisi ollut kiinteistössä jo kaupantekohetkellä vuonna 2016, on pidettävä vä- häisinä. Rakennuksen ikä ja riskirakenteet huomioon ottaen on hyvin toden- näköistä, että kosteuden kertyminen ja mikrobivaurioiden muodostuminen eivät ole tapahtuneet vain lyhyen ajan sisällä. Asiassa ei ole väitettykään Virtasen ja Ekroosin omistusaikana tapahtuneen sellaisia yksilöityjä kos- teus- tai muita vahinkoja, joista mikrobivauriot olisivat voineet seurata.
Päinvastoin osa mikrobihavainnoista on todistajien qPCR-menetelmästä to- teama huomioon ottaen voinut koskea jo vanhaa mikrobikasvustoa. Home- koiratutkimus vuodelta 2013 (V8) viittaa siihen, että homekasvustoa on voi- nut esiintyä rakennuksen joissakin osissa jo selvästi ennen kauppaa vuonna 2016. Näitä seikkoja vasten on todennäköistä, että nyt kysymyksessä olevat Paltolan tutkimuksen perusteella havaitut mikrobivauriot ovat syntyneet jo ennen kaupantekoa. Virtasen ja Ekroosin omistusaikana otetuista valoku-


vista (V21) tai muustakaan todistelusta ei ilmene sellaisia seikkoja, jotka antaisivat aihetta katsoa kiinteistön hoitoa laiminlyödyn siten, että virhe to- dennäköisesti olisi syntynyt vasta kaupanteon jälkeen.

Näin ollen hovioikeus katsoo, että asiassa on esitetty asianosaisten näyttö- mahdollisuudet huomioon ottaen uskottava näyttö siitä, että virhe on ollut kiinteistössä jo kaupantekohetkellä.

6. Hinnanalennus

6.1. Sovellettavat oikeusohjeet

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perus- teella oikeus hinnanalennukseen. Luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hin- nanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mu- kaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde.

Maakaaren esitöiden mukaan hinnanalennuksen tarkoituksena on tasapai- nottaa ostajan maksettavaa kauppahintaa suhteessa luovutettuun, sopimuk- senvastaiseen kiinteistöön. Hinnanalennuksella vähennetään sovittua kaup- pahintaa virhettä vastaavalla osalla. Ottaen huomioon kiinteistöjen yksilölli- syys voidaan myydyn kiinteistön arvo usein määritellä vain harkinnanvarai- sesti. Yhtenä tapana laskea hinnanalennuksen suuruutta on käytetty korjaus- kustannuksia. (HE 120/1994 vp, s. 62.)

Ratkaisussa KKO 2004:78 hinnanalennuksen määrässä huomioitiin korjaus- kustannukset kokonaisuudessaan, koska korjaukset olivat kohdistuneet sel- laisiin rakenteisiin, ettei kiinteistön arvo ollut noussut korjausten johdosta korkeammaksi kuin jos rakenteet olisivat alun perin olleet asianmukaisia.
Ratkaisussa KKO 1999:76 korjauskustannuksista vähennettiin korjauksista aiheutunut ylimääräinen arvonnousu, kun kiinteistö oli korjausten takia tul- lut parempaan kuntoon kuin ostajat olivat kaupantekohetkellä voineet edel- lyttää. Oikeuskäytännössä on muodostunut laskutavaksi se, että kauppahin- nasta vähennetään korjauskustannukset, jonka jälkeen lisätään vielä korjaa- misesta aiheutuva mahdollinen ylimääräinen arvonnousu (ks. esim. KKO 1999:76, KKO 2004:78 ja KKO 2009:31).

Oikeuskirjallisuudessa korjauskustannuksien on todettu olevan apuväline arvioitaessa sitä, miten virheellisen kaupan kohteen arvo poikkeaa kauppa- hinnasta. Niiden perusteella voidaan arvioida sitä, kuinka paljon alhaisem- man hinnan myyjä olisi kohteesta saanut, jos kohteen puutteet olisivat olleet tiedossa. (Hoffrén 2021, s. 233.)

6.2. Korjauslaajuus ja -kustannukset

Paltola on hovioikeudessa kertonut, ettei olisi uskottavaa, että hänen tar- peelliseksi arvioimansa korjauslaajuus voitaisiin toteuttaa alle 100.000 eu- ron kustannuksin. Hänen omassa kustannusarviossaan ei ollut otettu huo-


mioon tasonparannusta tai teknisiä käyttöikiä. Paltolan korjaustapaehdotuk- sia koskevan raportin (K5) mukaan kustannusarvio ulkoseinien osalta on noin 47.500 euroa, alapohjan osalta noin 42.700 euroa ja väliseinien osalta noin 21.000 euroa. Rakennuttamis-, suunnittelu- ja valvontakustannukset ovat yhteensä noin 31.800 euroa. Arvioidut kustannukset ovat yhteensä noin 143.000 euroa sisältäen arvonlisäveron. Paltolan tutkimuksen pohjalta Virtanen ja Ekroos ovat hankkineet kaksi arviota, joista Rakennusliike
M. Rantasen antaman mukaan korjausten hinta on 118.500 euroa sisältäen arvonlisäveron (K16/V18) ja Teollisuuskympin antaman arvion mukaan 72.600 euroa ilman arvonlisäveroa (K17/V18).

Isakson on hovioikeudessa kertonut, ettei viranomaisen edustajana ollut laskenut kustannuksia. Virtasen ja Ekroosin hankkimat arviot olivat var- maankin oikeansuuntaisia.

Natrikainen on hovioikeudessa kertonut, että tarvittavat korjaukset olisi mahdollista toteuttaa ”pienellä rahalla” verrattuna Paltolan esittämään kor- jauslaajuuteen. Paltolan korjausarvion työmäärät eivät sinänsä olleet vir- heellisiä, mutta tarvittava korjausala käsitti 155 neliömetrin sijasta vain 45 neliömetriä, minkä lisäksi Paltolan ehdottamat korjaukset merkitsisivät osin selvää tasonparannusta. Myös työmaatekniikan ja valvonnan kustannukset jäisivät pienessä kohteessa Paltolan arviota vähäisemmiksi. Natrikaisen kus- tannusarvioiden (V5, V6, V12) mukaan korjauskustannukset tämän esittä- män korjauslaajuuden perusteella ovat yhteensä 30.603 euroa sisältäen ar- vonlisäveron. Tästä alapohjan osuus on 5.056 euroa, ulkoseinien 6.949 eu- roa, väliseinien 5.112 euroa sekä työmaatekniikan ja vastaavien erien
13.536 euroa. Koivualan lausuntoon (V7) sisältyvän pitkälti Natrikaisenkin esittämää korjauslaajuutta vastaavan korjaussuunnitelman mukaan arvioidut korjauskustannukset olisivat 16.703 euroa sisältäen arvonlisäveron. Arvio ei sisällä rakennuttamis-, suunnittelu- ja valvontakustannuksia, joiden myötä kokonaiskustannus nousisi yli 20.000 euron.

Seppäniemi on hovioikeudessa kertonut ostaneensa riidan kohteena olevan kiinteistön keväällä 2021. Paltolan kuntokartoitusta hän oli pitänyt liioitel- tuna ja ollut varma siitä, että Koivualan korjausehdotukset riittäisivät. Kau- pan jälkeen kiinteistöllä oli tapahtunut vesivahinko. Vettä oli tällöin päässyt valumaan pohjalaattaan ja leviämään sieltä. Vahingon laajuus on kattanut koko puukoolatun alueen eli jonkin verran alle 160 neliömetrin alueen. Ve- sivahingon seurauksena rakennuksen alapohja- ja seinärakenteita oli joudut- tu purkamaan. Tämän jälkeen pohjalaattaa oli ollut mahdollista tutkia. Poh- jalaattaan oli tehty kosteusmittaus sen jälkeen, kun tehokuivaimet olivat ol- leet kuukauden ajan käynnissä. Kosteusmittaus oli tehty kahdesta kohtaa: autotallin puolelta ja ruokailutilan puolelta. Kosteusmittaaja oli todennut sa- massa yhteydessä, että lattiassa oli ollut muovikalvo. Purku- ja jätekustan- nukset olivat olleet hieman alle 7.000 euroa.

6.3. Hinnanalennuksen määrä

Hovioikeus katsoo, että hinnanalennuksen lähtökohdaksi on otettava vir- heen korjaamiseksi tarpeelliset korjauskustannukset. Koska Virtanen ja Ekroos eivät tosiasiassa ole korjanneet virhettä, on hinnanalennus määri-


tettävä arvioitujen korjauskustannusten perusteella.

Hovioikeus toteaa, että esitetyn näytön perusteella korjaustarve koskee kiis- tatta vaurioita rakenneavauskohdissa RA5, RA6 ja RA8. Paltolan tutkimuk- sen mukaan kosteutta on havaittu näissä kohdissa, ja mitattua mikrobikas- vua taas nurkan makuuhuoneen rakenneavauskohdissa RA3, RA4 ja RA5 sekä aiemmin korjatussa kohdassa RA2. Paltolan arvioiman korjaustavan laajuudessa on otettu huomioon mahdollisuus mikrobivaurioiden leviämi- sestä laajemmalle alapohjarakenteeseen. Tätä mahdollisuutta vastaan puhuu se, että rakennuksen keskiosan rakenneavauskohdasta RA7 ei havaittu mik- robikasvua ja että rakenneavauskohdan RA2 havainnot ovat viitanneet siinä tehtyjä korjauksia edeltäneeseen vanhaan kasvustoon. Lisäksi Paltolan ar- viota rakenteiden laajasta vaurioitumisesta vastaan puhuvat hovioikeudessa uutena todisteena esitetyt vesivahingon jälkeen otetut valokuvat (V25a–u) puretuista rakenteista, joissa ei ole nähtävissä sellaisia kosteuden aiheutta- mia vaurioita, jollaisia Paltolan kuvaamaan vaurioitumiseen olisi suurella todennäköisyydellä liittynyt.

Näin ollen hovioikeus katsoo, että virhettä vastaavana korjauslaajuutena on pidettävä paikkakorjauksia makuuhuoneessa, jossa on rakenneavauskohta RA5, sekä varaston ja aputilan välisessä rakenteessa, jossa on rakenne- avauskohta RA6, sekä keittiön ja autotallin välisessä rakenteessa, jossa on rakenneavauskohta RA 8.

Koivualan kustannusarvio paikkakorjauksista on merkittävästi alhaisempi kuin Natrikaisen. Hovioikeus ei pidä uskottavana, että virhe olisi mahdollis- ta korjata Natrikaisen esittämään nähden huomattavasti edullisemmalla hin- nalla. Hovioikeus katsoo näin virhettä vastaavan hinnanalennuksen olevan määritettävä Natrikaisen antaman arvion perusteella. Korjauskustannusten määränä olisi siten lähtökohtaisesti pidettävä 30.603 euroa. Koska kysymys on arviosta ja vaurioiden täsmällistä laajuutta edellä mainituissa vauriokoh- dissa olisi vielä korjausten yhteydessä selvitettävä, on varauksena lisäkus- tannuksiin arvioitava vielä noin 5.000 euroa. Näin ollen käräjäoikeuden tuo- mitsemaa 35.500 euron hinnanalennuksen määrää ei ole aihetta muuttaa.

6.4. Hinnanalennukselle maksettava korko

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentin mukaan myyjän on maksettava hin- nanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

Korkolain 3 §:n 2 momentin mukainen korko on kulloinkin voimassa ole- van korkolain 12 §:ssä tarkoitetun koron mukaisesti määräytyvä vuotuinen korko.

Korkolain 4 §:n 1 momentin mukaan velan maksun viivästyessä velallisen on maksettava viivästyneelle määrälle vuotuista viivästyskorkoa, joka on seitsemän prosenttiyksikköä korkeampi kuin kulloinkin voimassa oleva 12
§:ssä tarkoitettu viitekorko.

Korkolain 7 §:ssä on säädetty viivästyskoron maksamisesta vahingonkor-


vaukselle tai vastaavanlaiselle velalle, jonka määrän ja perusteen toteami- nen edellyttää erityistä selvitystä.

Virtanen ja Ekroos ovat käräjäoikeudessa vaatineet hinnanalennukselle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista korkoa eli viivästyskorkoa 15.8.2018 lukien. Korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista niin sanottua tuottokorkoa asiassa ei ole hinnanalennuksen osalta vaadittu. Käräjäoikeus on tuomites- saan hinnanalennukselle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista tuottokorkoa 15.8.2018 lukien tuominnut koron osalta muuta kuin asiassa on vaadittu.
Käräjäoikeuden tuomiota on siten tältä osin muutettava ja Hätälät tuomitta- va maksamaan hinnanalennukselle viivästyskorkoa Virtasen ja Ekroosin vaatimuksen mukaisesti.

7. Vahingonkorvaus

7.1. Sovellettavat oikeusohjeet

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on 1 momentin 1– 4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingos- taan. Luvun 32 §:n 1 momentin mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Pykälän 2 momentin mukaan jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe tai 24 §:ssä tar- koitettu sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.

Viimeksi mainittua lainkohtaa koskevissa esitöissä on todettu, että vahin- gonkorvaus käsittää korvauksen kaikista sopimusrikkomuksesta aiheutu- neista vahingoista, kuten väliaikaisen asunnon hankkimisesta aiheutuneet kustannukset ja esinevahingot. Lähtökohtana on täyden korvauksen periaa- te. Vahingonkorvausta määrättäessä noudatetaan yleisiä vahingonkorvaus- oikeudellisia periaatteita. Siten muun muassa hyvin etäiset, epätavalliset ja arvaamattomat seuraukset jäävät korvausvelvollisuuden ulkopuolelle. Myy- jän tuottamusta koskevan niin sanotun käännetyn todistustaakan osalta esi- töissä on todettu, että myyjä voi vapautua vahingonkorvausvastuusta, jos hän voi osoittaa, ettei kiinteistön laatuvirhe tai suoritusvelvollisuuden täyt- tämättä jättäminen johdu hänen huolimattomuudestaan. Myyjällä on todis- tustaakka omasta huolellisuudestaan. Jos myyjä on laiminlyönyt tiedonanto- velvollisuutensa, hän on yleensä toiminut huolimattomasti. (HE 120/1994 vp, s. 63–64.)

Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että ohjeena täyden korvauksen määrit- tämiselle voidaan pitää sitä, että ostaja pyritään vahingonkorvauksen avulla asettamaan siihen taloudelliseen asemaan, jossa hän olisi ollut, jos kaupan kohteessa ei olisi ollut virhettä, vaan kohde olisi ollut sellainen kuin ostajal- la oli oikeus edellyttää sopimus, myyjän antamat tiedot ja muut seikat huo- mioon ottaen. Vahingonkorvausta koskee toisaalta yleinen vahingonkor- vausoikeudellinen rikastumiskiellon periaate. Sen mukaan vahingonkärsijä ei saa korvauksen vuoksi päästä parempaan asemaan kuin missä hän olisi ollut, jos vahinkoa ei olisi lainkaan tapahtunut. Edelleen asuinkiinteistön kauppaan soveltuu yleinen periaate, jonka mukaan vahingonkärsijän on py- rittävä rajoittamaan vahinkoa. (Hoffrén 2021, s. 260–261.)




7.2. Arviointi tässä asiassa

7.2.1. Korvausvastuun edellytykset

Edellä todetuin tavoin asiassa on näytetty, että kiinteistössä on ollut maa- kaaren 2 luvun 17 §:n 3 kohdassa tarkoitettu virhe, kun Hätälät ovat jättä- neet antamatta ennen kauppaa Virtaselle ja Ekroosille tietoja Munters Oy:n vuoden 2004 tutkimusraportista sekä vuonna 2013 tehdystä homekoi- ratutkimuksesta. Hätälät eivät ole näyttäneet, että tiedonantovirhe ei olisi johtunut heidän huolimattomuudestaan.

Homekoiratutkimusraportin (V8) mukaan koira oli ilmaissut kaksi kohtaa rakennuksessa ja homevaurion mahdollisuutta ei ollut voitu poissulkea il- man rakenteellisia tutkimuksia. Munters Oy:n vuoden 2004 raportissa (K8) on edellä kohdassa 2.3. todetuin tavoin selostettu kosteusmittauksen tulok- sia ja esitetty niihin perustuvat toimenpide-ehdotukset. Raporttien sisältöön ja Virtasen kertomukseen nähden hovioikeus pitää uskottavana, että Mun- ters Oy:n raportin ja erityisesti homekoiratutkimuksen antaminen Virtasen ja Ekroosin tutustuttavaksi ennen kauppaa olisi johtanut siihen, että Hir- vonen ja Ekroos olisivat joko edellyttäneet rakenteita koskevia tutkimuk- sia ja niissä ilmenevien ongelmien korjaamista ennen kaupan päättämistä tai kauppa olisi jäänyt kokonaan tekemättä. Tällöin ei sijaisasumiskustannuksia tai irtaimistovahinkoja olisi syntynyt. Sijaisasumiskulut ja irtaimiston esine- vahingot ovat siten syy-yhteydessä tiedonantovirheeseen. Väliaikaisen asu- misen aiheuttamat kustannukset ja irtaimistolle aiheutuvat esinevahingot ei- vät kiinteistön virheestä johtuvina ole epätaSallisia tai arvaamatTimoa, eivät- kä senkään vuoksi jää korvausvastuun ulkopuolelle.

7.2.2. Vahingonkorvauksen määrä

7.2.2.1. Sijaisasuminen

Virtanen ja Ekroos eivät itse ole ryhtyneet niiden virheiden korjaamiseen, joiden perusteella asumiskielto on määrätty. Tähän ja vahingonkärsijän yleiseen velvollisuuteen ryhtyä toimenpiteisiin vahingon rajoittamiseksi nähden hovioikeus katsoo, että sijaisasumiskuluja ei ole korvattava Virta- selle ja Ekroosille pidemmältä kuin asuinrakennuksen tarvittavien kor- jausten arvioidun keston ajalta.

Paltola on hovioikeudessa arvioinut, että korjausten kesto olisi yli kaksi kuukautta, mutta ei ole antanut tarkkaa kestoarviota. Koivuala on arvioinut kestoksi kaksi kuukautta. Natrikainen ja Isakson eivät ole antaneet arviota.

Hovioikeus katsoo todistajien esittämiä arvioita vasten, että korjausten ei ole voitu odottaa kestävän pidempään kuin kolme kuukautta. Käräjäoikeu- den tuomitsemaa sijaisasumisen kuluihin perustuvaa korvausmäärää on näin ollen alennettava siten, että Hätälät velvoitetaan korvaamaan Virtaselle ja Ekroosille tilapäisen asunnon hankkimisesta aiheutuneina ylimääräisinä kustannuksina sijaisasunnon vuokran 790 euroa kuukaudessa kolmen kuu-


kauden ajalta eli yhteensä 2.370 euroa vaadittuine korkoineen.

7.2.2.2. Irtaimisto

Virtanen on hovioikeudessa kertonut hänen ja Ekroosin huomanneen kiinteistöltä pois muutettuaan, että he olivat saaneet kiinteistöltä käytetyistä vaatteista samat oireet kuin he olivat saaneet kiinteistön asuinrakennuksessa oleskelusta. Tämän johdosta he olivat joutuneet hävittämään lähes kaiken irtaimiston, joka heillä oli ollut kiinteistöllä.

Hovioikeus katsoo olosuhteet huomioon ottaen olevan uskottavaa, että irtai- misto on Virtasen kertomalla tavalla aiheuttanut oireita ja että osasta irtai- mistoa, kuten tekstiileistä, on tullut käyttökelvotonta ja siitä on jouduttu luopumaan. Asiassa ei kuitenkaan ole esitetty muuta selvitystä vahingoittu- neesta irtaimistosta kuin Virtasen ja Ekroosin itse laatima luettelo, eikä Virtasen kertomuksen perusteella ole täysin selvää, missä laajuudessa esi- neistön hävittämistä on tapahtunut. Hovioikeus kiinnittää kuitenkin huo- miota siihen, että kysymys on mitä ilmeisimmin ollut suuresta määrästä si- nänsä tavanomaista jo käytössä ollutta asuinirtaimistoa, jonka osalta esine- kohtaisten käypien arvojen selvittäminen olisi huomattavan työlästä ja luo- tettavalla tavalla osin jopa mahdotonta. Tähän nähden hovioikeus arvioi oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 2 §:n 3 momentin nojalla käyttökelvotto- maksi vahingoittuneen irtaimiston arvoksi ja siten Hätälöiden sen osalta korvattavaksi määräksi yhteensä 2.500 euroa.

8. Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinko- naan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vasta- puolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merki- tys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Pykälän 2 momentin mukaan mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n mukaan jos alemman tuomioistui- men päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntiku- lut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muu- toksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

Käräjäoikeuden ratkaisua oikeudenkäyntikulujen osalta ei ole asian loppu- tulokseen nähden aihetta muuttaa. Virtanen ja Ekroos ovat myös saavut- taneet oikeudenkäyntiä jatkamalla merkittävästi enemmän kuin Hätälät oli- vat vetoamassaan 30.000 euron sovintotarjouksessa 10.12.2018 tarjonneet, joten oikeudenkäynnin jatkaminen sanotun sovintotarjouksen jälkeen on oi-


keudenkäynnin lopputulos huomioon ottaen ollut perusteltua (vrt. KKO 2022:56). Sovintotarjousta ei siten ole otettava huomioon arvioitaessa oi- keudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta.

Sekä Virtanen ja Törmänen että Hätälät ovat hävinneet muutoksenhaun pääkysymyksen eli hinnanalennuksen osalta lukuun ottamatta Virtasen ja Törmäsen voittamaa vähäistä korkokysymystä. Sijaisasumiskulujen osalta Hätälät ovat osaksi voittaneet valituksensa, mutta toisaalta Virtanen ja Törmänen ovat osaksi voittaneet valituksensa irtaimistokulujen osalta.
Asian näin päättyessä asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa hovi- oikeudessa vahinkonaan.



Tuomiolauselma


Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

Ukko Hätälä ja Mersi Hätälä velvoitetaan suorittamaan käräjäoikeuden tuomitsemalle hinnanalennukselle viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 mo- mentissa tarkoitetun korkokannan mukaan 15.8.2018 lukien. Lisäksi Ukko Hätälä ja Mersi Hätälä velvoitetaan suorittamaan Mari Virtaselle ja Niko Ekroosille sijaisasumisen kuluina 2.370 euroa korkolain 4 §:n 1 momen- tissa tarkoitetun korkokannan mukaisine korkoineen 15.12.2020 lukien ja irtaimiston vahingoittumisesta 2.500 euroa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaisine korkoineen 7.3.2019 lukien. Ukko Hätälä ja Mersi Hätälä vastaavat hinnanalennuksen sekä muiden tässä kap- paleessa tarkoitettujen erien suorittamisesta yhteisvastuullisesti.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa vahinko- naan.



Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valitta- malla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja vali- tuksen tekemiseen päättyy 9.1.2023.

Helsingin hovioikeuden puolesta:


























Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos MN
hovioikeudenneuvos UR (puheenjohtaja)
asessori JL

Valmistelija: hovioikeuden esittelijä LM
Ratkaisu on yksimielinen.

ITÄ-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
Osasto 6

TUOMIO nro 20/82723


15.12.2020 L 19/7273




Kantajat Virtanen, Mari

Ekroos, Niko


Vastaajat

Hätälä, Mersi










Asia Vireille
Hätälä, Ukko
Kiinteistökaupan purku ym.
13.2.2019

KANNE
Vaatimukset















Perusteet



Kantajat vaativat vastaajilta yhteisvastuullisesti

- ensisijaisesti osapuolten välisen 17.8.2016 tehdyn kiinteistökaupan purkamista ja vastaajien velvoittamista palauttamaan kauppahinta
192.000 euroa kantajille korkolain 3 § 2 momentissa tarkoitettuine tuottokorkoineen 17.8.2016 - 15.8.2018 ja sen jälkeen laillisine viivästyskorkoineen maksupäivään saakka,
- toissijaisesti hinnanalennusta 150.000 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen 15.8.2018 alkaen maksupäivään saakka,
- irtaimiston ja vaatteiden korvaamista 9.540 eurolla korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen haasteen tiedoksiannosta 7.3.2019 lukien,
- sijaisasumiskulujen korvaamista 790 euroa kuukaudessa alkaen tammikuusta 2019 tuomion antamiseen saakka korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen tuomion antamisesta lukien ja
- oikeudenkäyntikulujen 22.399 euroa ja tutkimuskulujen 6.700 euroa korvaamista laillisine korkoineen.

Kauppa ja kaupan kohteessa tehdyt tutkimukset sekä terveydelliset oireet

Kantajat ovat ostaneet vastaajilta 17.8.2016 hintaan 192.000 euroa kiinteistön nro 886-403-7-151 osoitteessa Aallonkuja 3 20220 Pori. Hallinta siirtyi kantajille 17.8.2016.

Rakennus on rakennettu v. 1980 ja ollut myyjien / vastaajien omistuksessa v. 2004 lähtien. Rakennuksen koko on 231,5 m2 (rakennusala) ja 164 m2 (huoneala). Rakennuksessa on suoritettu ennen v. 2016 kauppaa useita kosteuskartoituksia Mika Palajan toimesta.

V. 2004 kaupan yhteydessä rakennuksessa tehtiin Palajan toimesta kuntotutkimus, jossa tutkittiin tarkoin juuri niitä riskirakenteita, joita myöhemmin on todistaja Paltolan toimesta löydetty. Syynä riskirakenne ja ulkopuolinen kosteus. V. 2004 raportissa on, että ulkopuolisin toimenpitein tulisi estää ulkopuolisen kosteuden pääsy rakenteisiin, rakenteiden kunnon tarkistus riittävässä laajuudessa.

Rakenteita tutkittiin Palajan/Munters Oy toimesta korjausten yhteydessä
v. 2005 ja 2009. Ennen kauppaa rakennuksessa tehtiin kuntotarkastus/asuntokauppaan liittyvä kosteusmittaus jälleen Palajan/Tehokuivaus Oy toimesta 12.8.2016.

Kauppakirjaan kirjattiin: "Ostaja on ollut mukana 12.8.2016 Tehokuivaus Oy/ Mika Palajan suorittamassa kosteusmittauksessa, sekä on huolellisesti tutustunut kosteusmittauspöytäkirjaan ja on tietoinen siinä mainituista vioista, vahingoista ja puutteista. Raportista ilmeneviä seikkoja ei siis pidetä kaupankohteessa olevina virheinä arvioitaessa myyjän vastuuta kaupankohteen kunnosta vaan ostaja ottaa kustannuksellaan vastatakseen kaikista tarkastusraportissa mainituista mahdollisista korjauskohteista ja korjausehdotuksista. Mahdolliset

korjauskulut on huomioitu nyt maksetussa kauppahinnassa.

Ostaja on lisäksi ennen kaupan tekemistä tutustunut seuraaviin kohdetta koskeviin asiakirjoihin:

Ostaja on tutustunut myyntiesitteeseen (14.7.2016}, kiinteistörekisteriotteeseen (17.8 2016), kaavaotteeseen ja -määräyksiin,
lainhuutotodistukseen (17.8.2016), kosteusmittauspöytäkirjaan
(29.4.2005, 06.02.2009 sekä 12 8.2016), rasitustodistukseen
(17.8.2016), kiinteistö kartalla-tulosteeseen (13.7.2016), asuinrakennuksen pohjakuvaan sekä energiatodistukseen."

Myyjä ei kuitenkaan toimittanut ostajille Muntersin v. 2004 tutkimusta, jossa oli tutkittu ongelmallisia alaohjauspuita ja lattiarakennetta ja johon oli kirjattu toimenpide-ehdotuksia.

Näistä ei ole mainittu ostajille mitään v. 2016 kaupan yhteydessä, vaikka tutkija ja omistaja ovat olleet samoja v. 2004-2016. Mikäli v. 2004 kiinteistökaupan yhteydessä tehty tutkimus olisi em. korjausehdotuksineen toimitettu v. 2016 ostajille olisi rakenteisiin ja tehtyihin korjauksiin kiinnitetty tarkempaa huomiota. Nyt v. 2016 tutkimuksessa ei ollut mitään toimenpide-ehdotuksia.

Kantajlla/ostajilla on ilmennyt rakennuksessa kaupan jälkeen epämääräisiä oireita ja he ovat sairastelleet hengitystieinfektioita erityisesti keväällä 2018. Myös perheen lasten isovanhempi, joka oli oleskellut rakennuksessa paljon lapsia hoitamassa, oireili epämääräisesti. Ostajat havaitsivat kesäkuun 2018 alussa asumisaikaisen ensimmäisen lyhyen poissaolon (3 yötä) jälkeen heti kiinteistöön tultaessa maakellarin tyyppistä outoa hajua. 18.6.2018 hajun lähdettä selvitettiin alustavasti VTT:n sertifioiman rakennusterveysasiantuntija Timo Paltolan käynnillä. Paltola selvitti rakennuspiirustusten avulla kiinteistön rakennustapaa ja suositteli rakenteita avaavia tutkimuksia mahdollisten vaurioiden ja terveyshaitan lähteen selvittämiseksi. Paltolan käynnin jälkeen tilattiin rakenneavaustutkimukset.

11.7.2018 suoritettiin rakenneavaustutkimukset Paltolan toimesta. Tutkimuksissa otettiin näytteitä lattia- ja seinärakenteista ja niistä paljastui niin laajoja mikrobivaurioita lattia-ja seinärakenteissa, ettei rakennusta ole taloudellisesti järkevä lähteä korjaamaan. Tutkimusten perusteella rakennuksessa on terveydensuojelulain tarkoittama terveyshaittaa aiheuttava olosuhde ja asumisterveysasetuksen toimenpiderajan ylittymisenä pidettävä altiste.

Tutkimuksessa todettiin:
1. Ulkoseinärakenteiden alaosat ovat kauttaaltaan vaurioituneet. Ulkoseinien alaosien mikrobivaurioituminen johtuu maaperästä kapillaarisesti ja diffuusiolla nousevan kosteuden vaikutuksesta, ulkopuolisesta kosteusrasituksesta sekä sisäilman kosteuden tiivistymisestä viileän betonilaatan ja lämmöneristeen rajapintaan.
2. Pohjabetonilaatan alla ei ole talon leikkauspiirroksessa esitettyä lämmöneristekerrosta eikä sarastusta. Täyttönä on hienojakoinen märkä

hiekka. Pohjabetonilaatan ja lämmöneristeen rajapinnassa pääsee kosteus nousemaan tasolle, joka mahdollistaa mikrobikasvuston syntymisen.
3. Puukoolattu alapohjarakenne on kauttaaltaan vaurioitunut.
4. Merkkiainekaasututkimuksella, että mikrobit virtaavat sisäilmaan rakenteista. Rakenteissa on todettu mikrobikasvustoa ja vaurioituneista rakenteista on ilmayhteys sisätiloihin. Rakennuksen ilmanpitävyys on erittäin riskialtis.
5. Rakennuksessa aistinvaraisesti mikrobiperäistä hajua.
6. Rakennuksen käyttäjien haitallinen altistumisolosuhde on erittäin todennäköinen.

Korjaustoimet kohdistuvat lattiarakenteiden purkamiseen, betonin puhdistamiseen ja uusien rakenteiden rakentamiseen sekä homeettomaksi siivoukseen. Seinien alaosat joudutaan korvaamaan uudella rakenteella, korjauksessa kaikki uiko-ja väliseinät nostetaan lattiapinnan tasolta lähteviksi. Alapohjan betonilaatta ja puukoolatut alapohjarakenteet uusitaan kosteusteknisesti toimiviksi. Eristeet ja sisäverhouslevyt joudutaan vaihtamaan ja höyrynsulku uusimaan kaikkien seinien osalta.

Asumiskielto, reklamointi ja korjaussuunnitelmat ja -kustannukset Rakennus on asetettu asumiskieltoon ennen korjauksia.
Virheistä on reklamoitu kirjallisesti 8.8.2018.

Korjauskustannuksissa ei ole huomioitu märkätilojen uusimista. Korjauskustannukset ovat Rakennustekniikka Seppä Oy:n kustannusarviossa 132.200 euroa sis. alv. ja Paltolan laskelmassa
143.000 euroa ja tämän lisäksi on laskettava märkätilojen korjauskustannukset n. 10.000 euroa. Rakennuspalvelu M. Rantasen urakkatarjouksessa rakennustyön ja tarvikkeiden hinta on 118.500 euroa sis. alv ja Teollisuuskymppi Oy:n tarjouksessa 90.024 euroa sis. alv. Korjaus koskee koko rakennusta ja sen alapohjaa sekä seiniä. Näihin kantajat eivät olleet varautuneet. Kantajat olivat ostaneet kiinteistön perheen asumiskäyttöön. Kantajat ovat joutuneet muuttamaan väistötilana toimivaan sijaisasuntoon perheen lasten isovanhempien luokse kesäkuussa 2018 pystymättä enää käyttämään omassa kodissa olevaa irtaimistoa kuten huonekaluja, vaatteita ja sähkölaitteita. Lähes kaikki yritykset puhdistaa ja ottaa uudelleen käyttöön irtaimistoa ovat epäonnistuneet välittömästi syntyvien terveyshaittojen vuoksi. Rakennuksesta saatiin pesemällä ja puhdistamalla käyttöön astiat sekä lasiset ja metalliset esineet.

Vaurioituneen kiinteistön korjaustoimet ovat laajat ja kestävät puolesta vuodesta vuoteen. Asunnossa ei voi terveyshaitan ja kantajien perheenjäsenten oireilun johdosta asua nyt eikä korjaustoimien ajan. Korjaustoimien aikana on mahdollista, että virheitä löytyy lisää ja korjaustoimet laajenevat ja korjauskustannukset kasvavat. Kaupan kohteen korjaaminen on tehtävä kosteusvauriokorjauksena, joka vaatii huolellisen riittävän kokemuksen omaavan suunnittelijan suunnitelmat ja urakoitsijoille tarkat työselitykset ja työn huolellisen

valvonnan ja dokumentaation. Urakoitsijalla pitää olla kokemus vastaavista korjauskohteista. Muussa tapauksessa korjaamiseen liittyy huomattava riski, että rakenteeseen jää korjaamiseen jälkeen vielä vaurioita ja asunnossa on edelleen terveyshaitta. Korjaus on tämän johdosta kallis ja omistaja joutuu harkitsemaan, onko näin laaja ja kallis korjaus ylipäätään järkevää ottaen huomioon alueen hintataso. Kantajat ovat nuori lapsiperhe, joilla ei ole taloudellisia resursseja eikä osaamista ryhtyä näin laajoihin korjaushankkeisiin.

Lisäksi myyjät ovat jättäneet ilmoittamatta v. 2013 homekoiratutkimusraportin havainnot mahdollista mikrobivaurioista ja siinä olevan selvittämiskehotuksen.

Kaupan purku ja hinnanalennus sekä vahingonkorvaus :

Kaupan kohteessa on olennainen s lainen virhe ja ostajilla on oikeus purkaa kauppa. Muu ratkaisu ei ol,i kohtuullista kantajien kannalta.

Mikäli kauppaa ei pureta, tulee ratkaista onko ostaja oikeutettu hinnanalennukseen. Tässä kiinteistössä on laajoja alapohjan ja seinien kosteus- ja mikrobivaurioita, joten kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä kantajat/ostajat ovat voineet edellyttää kauppahinta huomioiden ja ostaessaan kiinteistön asumistarkoitukseen. Hinnanalennuksen määrä määräytyy korjauskustannuksien määrällä.
Tässä korjauskustannukset ovat 143.000 euroa ja märkätilojen korjaus, joka on vastaavasti hinnanalennuksen määrä Käytännössä korjausta ei kannata ryhtyä tekemään korjaustoimien laajuuden johdosta. Ne on kuitenkin ulotettava kaikkiin vaurioituneihin materiaaleihin ja korjaustoiminnan aikana on hyvin mahdollista, että korjaustoimet laajenevat löydettävien uusien vaurioiden johdosta. Vaatimuksessa on huomioitu riskivaraus +15%.

Myyjät/vastaajat ovat jättäneet kertomatta v. 2004 kaupan yhteydessä tehdyistä rakennetutkimuksista ja alaohjauspuiden ja alapohjan kosteustutkimuksista. Menettely on lain mukaisen velvoitteen laiminlyömistä, jossa myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Tasonparannuksena kantajat hyväksyvät 1O %, kun on kysymys kanteessa selostettujen mukaisten korjausten kustannuksista, eli suna tapauksessa 14.000 euroa. Salaaja, lattiarakenteet ja seinärakenteet voidaan edellyttää kestävän omakotitalon koko elinkaaren ilman että niitä joudutaan välillä uusimaan.

Tiedonantovirhe

Vastaajat ovat salanneet Munters Oy:n 13.12. 2004 päiväämän tarkastusraportin ennen kaupantekoa. Ennen kauppaa kantajille on annettu vain kauppakirjaan kirjatut asiakirjat.

Muut tutkimukset on mainittu mutta ei 13.12.2004 Munters Oy:n tutkimusta. Raportti olisi ollut tärkeä asiakirja kantajille ennen kauppaa koska siinä raportoidaan kosteudenhallintaan liittyviä puutteita ja rakennukseen suositeltuja korjauksia. V. 2004 raportti löytyi kansiosta, joka kantajille oli jätetty taloon ja kantajat saivat tämän kansion vasta kaupan jälkeen, kun pääsivät omilla avaimillaan taloon ja tekemään muuttoa. Tuolloin he eivät asiaan osanneet kiinnittää erityistä huomiota.

Vastaajat ovat rikkoneet myös toisella tavalla tiedonantovelvollisuuttaan ja salanneet v. 2013 tehdyn homekoiratutkimuksen ja siitä tehdyssä raportissa ilmenneet vauriot kantajilta aina kevääseen 2019 asti. Tämä raportti on tullut esille vasta vastauksessa kanteeseen. Homekoira merkkasi talosta kaksi paikkaa. Kantajat eivät olisi ostaneet taloa, jos heille olisi kerrottu vastaajien homekoiratutkimuksesta, homelöydöksistä, vastaajien sisäilmaoireista ja raportissa ilmenneistä asioista.

Vastaajat ilmoittavat, että heillä ei ole ollut sisäilmaoireita. Kuitenkin he ovat v. 2013 tilanneet homekoiran, jonka tutkimuksen jälkeen olisi pitänyt tutkia rakenteet rakenneavauksin ja mikrobinäyttein. Heidän olisi myös pitänyt ryhtyä toimiin ilmastoinnin parantamiseksi. He eivät näitä ole tehneet, vaan laittoivat talon myyntiin muutama vuosi tämän jälkeen ja jättivät kertomatta kantajille homekoiratutkimuksesta ja löydöksistä.
Tämä on tarkoituksellinen kaupan täyttämiseen vaikuttavan seikan salaaminen. Menettely on kunnianvastaista ja arvotonta.

Sijaisasunto

Kantajat ovat terveyshaittojen johdosta joutuneet asumaan perheenä jossa neljä henkilöä joulukuusta 2018 alkaen v. 2016 valmistuneessa rivitalokaksiossa. Vuokra on 790 euroa/kk.

Omistusaikainen kiinteistönhoito

Vastaajille on suositeltu v. 2004 kuntotarkastuksessa estää ulkopuolisen kosteuden pääsy rakenteisiin. Vastaajat ovat tehneet tämän vasta v.
2009. Tästä 2004 annetusta suosituksesta (Munters Oy:n v. 2004 kuntotutkimusraportti) ei kerrottu kantajille mitään asuntonäytöillä tai tarjouksentekotilaisuudessa.

Vastaajille on suositeltu v. 2013 homekoiraraportissa rakenteiden tutkimista ja ilmastoinnin lisäämistä. Nämä on laiminlyöty. Näitä ei ole kerrottu kantajille.

Kiinteistöä on hoidettu kantajien asumisaikana huolella. Kantajat ostivat kiinteistön perheen asumiskäyttöön ja tarkoitus oli asua kiinteistössä ainakin lasten aikuisuuteen asti. Kantajat lämmittivät taloa Ukko Hätälän antamien ohjeiden mukaan. Öljyä kantajilla kului asumisaikana vastaajia enemmän. Takkaa lämmitettiin talvikuukausina lähes päivittäin sekä ilmalämpöpumppu oli jatkuvasti käynnissä. Kantajat puhdistivat sadevesikouruja säännöllisesti keväisin ja syksyisin. Keväällä 2018 kaadettiin talon päädyssä kasvaneet kaksi isoa kuusta, jotka olivat liian lähellä taloa ja roskasivat vesikouruja. Märkätiloissa pidettiin lattialämmityksiä päällä ympäri vuoden sekä käytettiin lattiakuivainta

suihkun jälkeen. Öljykattilaa huollettiin säännöllisesti sekä piiput nuohottiin säännöllisesti. Kantajat osasivat kertoa Paltolan tutkimuksessa salaojien tarkistuskaivojen sijainnin Ukko Hätälän antamien ohjeiden mukaan. Kaivettaessa tarkastuskaivoja ei löytynyt ja tutkimusta oli tarkoitus jatkaa myöhemmin. Mikrobinäytteet paljastivat kuitenkin talon alapohjassa niin laajoja ongelmia, ettei tarkastuskaivoilla ollut siinä kohtaa merkitystä. Vauriot ovat syntyneet huomattavasti pidemmällä ajalla, kuin kantajien lyhyenä asumisaikana.

Öljyä kului talon lämmitykseen vuositasolla edellisiä asukkaita enemmän.
(K12)

Sähkönkulutus, joka sisältää mm. ilmalämpöpumpun kulutukset on kirjallisessa todisteessa(K14).

Terveysongelmat

Mikrobivaurioille altistuttaessa oireet eivät ala heti vaan pikkuhiljaa. Kaupan jälkeen kantajilla on ollut epämääräisiä oireita, jotka eivät johtaneet terveyden säilymisen kannalta oikeisiin toimenpiteisiin ennen kuin kesällä 2018 selvisi, että oireilu liittyy talon homevaurioon ja mikrobialtistukseen. Kantajien oireita on tutkittu lääkärissä ja lääkärikäynneillä.

Talon virheitä osattiin alkaa epäillä, kun talossa havaittiin ensimmäisen kaksi yötä kestäneen lyhyen poissaolon jälkeen maakellarin tyyppistä outoa hajua kesäkuun alussa v. 2018. Rakennusta ja virheitä ryhdyttiin tämän jälkeen tarkemmin selvittämään.

Perheen äidin ihottumat ja hengenahdistus loppuivat, kun perhe lähti evakkoon kiinteistöstä. Samoin vanhemman lapsen jatkuvat kurkunpääntulehdukset lievenivät, harvenivat ja loppuivat lopulta kokonaan evakossa asumisen aikana eli heinäkuusta 2018 eteenpäin.

Toinen tämän vanhemmista altistui myös rakennuksen sisäilmalle ja sai vähitellen lieviä oireita keväällä 2018 (kielen ja huulten pistely), Hän hoiti päivittäin vanhempaa lasta vuoden 2017 ja ajoittain keväällä 2018. Hän ei osannut liittää oireilua kyseisen rakennuksen sisäilmaan ennen kuin alkoi käsitellä 2018 kesällä perheen irtaimistoa ja pestä perheen vaatteita, jolloin oireet palasivat.

Samoin perheen äiti saa heti oireita (hengitysvaikeuksia, puristava tunne rintakehällä, kurkun turpoamista, pään sumuisuutta ja päänsärkyä) käsitellessään tai joutuessaan kosketuksiin Laineenkuja 3 :ssa olleiden tavaroiden ja vaatteiden kanssa muuallakin, vaikka irtaimistoa ja vaatteita on yritetty monin tavoin ja montakin kertaa puhdistaa. Äiti ei voi mennä talossa ollenkaan käymään ilman tehokasta P3-tason hengityssuojainta ja silloinkin vain lyhyeksi ajaksi eli oireilu jatkuu kun hän pitelee tai on lähellä mikrobialtisteisia esineitä.

Sisäilmahaittaa voi epäillä, jos asunnossa on seuraavia epäkohtia epämiellyttävä haju, esimerkiksi pistävä tai maakellarimainen haju tai

tunkkainen ilma. Edelleen mm. hiukkasmaiset epäpuhtaudet voivat aiheuttaa iho-oireita kuten kuivuus, kutina, punoitus, yliherkkyysreaktiot tai erilaisia hengitysoireita kuten hapennälkä rasituksessa tai hengitystieinfektiot. Lisäksi on raportoitu käsien iho-oireita, väsymystä, huimausta ja päänsärkyä. Perheen äidillä näistä on diagnostisoitu mm. iho-oireet ja hengenahdistus ja vanhimmalla lapsella hengitystieinfektioita.

Mutta selkein merkki siitä, että oireet liittyvät sisäilman laatuun on se, jos oireet lievittyvät tai häviävät, kun rakennuksesta ollaan poissa. Kantajilla oireilu on helpottunut ja pääosin kadonnut heidän muualla oleskellessaan.

Merkkiainekoe on ollut riittävä osoittamaan ilmavirtaukset rakenteista sisäilmaan.

Terveydensuojelulain mukaan toimenpiteisiin on ryhdyttävä, jos vauriosta voi aiheutua terveyshaittaa. Mikrobit aiheuttavat terveyshaittaa.
Korvausilmaventtiilien asentaminen ei olisi poistanut alapohjan mikrobivaurioita. Rakennusavaustutkimuksien yhteydessä pohdittiin, pitäisikö asentaa ensin korvausilmaventtiilit, mutta kantajat näkivät ainoaksi oikeaksi vaihtoehdoksi tutkia talon rakenteet perheen oireilujen vuoksi. Kantajat olivat siis oireilleet kosteusvauriomikrobeille tyypillisellä tavalla. Tämän vuoksi myös rakennusterveysasiantuntija suositteli talon perusteellista tutkimista. Lisäksi asiantuntijalausunnoissa todetaan, että jos rakennuksen huono sisäilma alkaa aiheuttaa terveyshaittoja, on tilanne kehittynyt jo turhan pitkälle.

Altistuminen on perheellä ollut siinä vaiheessa, ettei heillä ole enää mahdollisuutta asua talossa tai korjata sitä. Perhe oireilee hyvin pienellekin määrälle kiinteistöstä tuotuja tekstiilejä tai esineitä esim. lapsen pieni sukka riittää aiheuttamaan oireet.

Talossa on ollut jatkuvasti ns. sipulimainen haju. Kantajat eivät tunnistaneet tätä mikrobiperäiseksi hajuksi ennen kuin tilanne selvisi mikrobinäytteiden myötä.

Taloa osattiin lähteä tutkimaan, kun ensimmäisen asumisaikaisen lyhyen poissaolon (kaksi yötä) jälkeen siellä haisi maakellari. Tämä haju tuli rakenteiden läpi voimakkaana tietyllä ilmalla ja ilmanpaineella.
Maakellarin haju ei haissut siellä jatkuvasti, vain tietyllä ilmalla. Sipulimainen haju on talossa jatkuvasti läsnä.

Maakellarimaisen hajun tuottajia ovat aktinomykeetit, joita kutsutaan myös sädesieniksi. Aktinobakteerien kasvuun rakenteissa liittyy usein tyypillinen maakellarimainen tai multamainen haju.

Sisäilman mikrobimittauksia tarvitaan silloin, kun vauriokohtaa tai mikrobikasvustoa ei ole löydetty. Kyseessä olevasta kiinteistöstä vaurioitunut rakenne löydettiin kantajien oireiden ja rakennusterveysasiantuntijan asiantuntemuksen perusteella.

Sisäilman mikrobimittaukset ovat keskeinen osa terveen sisäilman

selvitystä ja rakennusta tulee tutkia kokonaisuutena. Erityisesti tulee . tutkia mikrobikasvu rakenteissa ja pinnoilla rakennusmateriaalinäytteiden avulla Mikrobimittauksissa tulee selvittää elinkykyiset mikrobit niiden pitoisuus ja lajista. Pelkät sisäilmanäytteet eivät paikallista ongelmaa, vaan tarvitaan edellä mainittu rakenteiden tutkiminen. Pelkkä sisäilman toksisuusmittaus eli ilmasta kerätty pöly tai sisäilmasta tiivistetty vesi ei kerro rakenteista tai niiden terveydestä.

Kantajat ovat toimineet kiinteistön tutkimisessa ja reklamoinnissa oikein ja määräajassa. Tutkimuksista ei ole etukäteen ilmoitettu kun ei tiedetty onko mitään vaurioita. Vastaajat olisivat voineet ottaa itse mikrobinäytteitä rakenteista ja tehdä niiden pohjalta päätelmiä, onko Paltolan näytteet oikein otettu ja analysoitu.

Asumiskielto

Kukaan kantajien perheestä ei pysty asumaan kiinteistössä. Aikaisempia altist.uksia ei perheellä ole. Muissa kiinteistöissä tai rakennuksissa kukaan perheestä ei ole aiemmin oireillut.


Kaupungin terveysvalvontaan kantajat olivat lähettäneet asu nontarkastuspyynnön 3.9.2018.

Kuittausvaatimus asumishyödystä

Kantajat saivat asumishyödyn siltä ajalta, kun asuivat kiinteistössä, mutta menettivät terveytensä ja irtaimistonsa miltei kokonaan. Lisäksi kiinteistönhoito, vakuutukset, verot, sähköt, vesi jne. vähentävät hyötyä. Kaikki edellä mainittu huomioiden katsotaan, että asumishyötyä ei ole tai se on korkeintaan 300 e/kk asumisajalta eli 26 kk x 300 e = 7.800 e.

Näytteidenottopaikkojen sulkemista koskeva vaatimus

Paltolan mukaan tutkimusaukot on suljettu siten, että tutkimuksessa poistetut materiaalit on asennettu takaisin ja aukkojen liittymät on teipattu tiivistysteipein. Paltolalla ei ollut muistikuvaa siitä, miten myyjien asiantuntija Natrikaisen jälkeen tutkimusaukot on suljettu.

Irtain omaisuus

Myyjä on velvollinen korvaamaan kantajalle aiheutuneet irtaimiston vahingonkorvaukset ja sijaisasumiskulut.

Kantajat muuttivat evakkoon jo ennen rakennetutkimuksia. Mukaan otettiin mm. vaatteita ja lasten syöttötuolit. Vaatteet ja syöttötuolit osoittautuivat yhtä lailla käyttökelvotTimoksi, kuin kiinteistöön jätetytkin tavarat. Omaisuus on tuhoutunut lukuun ottamatta astioita, metallisia huonekaluja ja keraamisia esineitä esim. kukkaruukut tms., mihin hometoksiinit eivät imeydy.

Irtaimistoa on yritetty puhdistaa pesemällä, saunottamalla ja tuulettamalla. Vaatteita pestiin kolmesti 90-asteessa sekä tuuletettiin koko kesä ulkona. Tuuletusta ja auringon UV-säteiden mahdollista

desinfioivaa vaikutusta jatkettiin osalle vaatteita ja lasten rattaille koko kevään ja l<esän 2019. Vaatteita ja lastenrattaita ei kuitenkaan voitu ottaa käyttöön, sillä niistä aiheutui oireilua mm. nuorimmalle lapselle yskä ja perheen äidille hengenahdistus ja kurkun turpoaminen.

Vastaajat eivät voi olettaa, että kantajilta löytyy kuitit koko irtaimistosta. Huonekaluja ja mattoja on ostettu ja hankittu usean vuoden ajan ja osa huonekaluista on perittyjä tai saatu lahjaksi tai tuotu mukana kuin on muutettu lapsuuden kodista.

Hinnanalennuksen määrä tasonparannuksineen

Märkätilojen korjaus on suoritettava, koska kiinteistön kengitystä ei voi suorittaa ilman pesuhuoneiden laatoituksen purkamista.

Homepölystä on vaikea päästä eroon. Virallisten suositusten mukaan kaikki vaurioitunut materiaali pitää poistaa riittävän laajalta alueelta vauriokohdasta. Näin esimerkiksi vastaajien ehdottama tiivistyskorjaus ei ole riittävä.

Sädesienitalosta pitää usein lähteä mahdollisimman nopealla aikataululla ja ilman mitään irtaimistoa tai omaisuutta. Altistuttaessa sädesienelle, riittää oireiden ilmaantumiseen myöhemmin pienikin vauriotalossa ollut esine tai vaatekappale. Tämäkin kertoo siis vaurioituneen rakennuksen laajasta korjaustarpeesta. Mikrobit pystyvät tunkeutumaan kaikkeen huokoiseen materiaaliin avopinnoilla ja kaapeissa, joissa tavaroita säilytetään.

Paltolan esittämät korjaustarpeet perustuvat nimenomaan rakennuksen mikrobivaurioitumiseen. Mikäli kaikki rakenteet olisivat lahoja ei mikrobinäytteitä tarvitsisi ottaa. Rakenne voi mikrobivaurioitua ilman lahoamista.

Paltola ei ole esittänyt kaikkien lattioiden uusimista. Esimerkiksi takkahuoneessa ja pesuhuoneessa olevat kaksoisbetonilaatat voidaan säästää.

Väliseinät eivät ole lahoja, eikä niin ole väitettykään. Väliseinissä on mikrobivaurioita, jotka aiheuttavat terveyshaittaa kiinteistössä aMarille.

Kantajille ei ole kerrottu riskirakenteesta. Myöskään kaupan yhteydessä tehty kosteusmittauksen tekijä ei tuonut esille riskirakennetta.
Kosteusmittauspöytäkirjassa lukee valesokkelirakenne ja kantajat eivät tienneet tämän olevan riskirakenne. Kantajat luottivat kosteusmittaajaan, joka paljastui myöhemmin samaksi henkilöksi kuin v. 2004 raportissa ja 2016 (kosteustutkimus kauppaa ennen). TaSallinen ihminen ja ehkä vain kerran oman talon tai asunnon ostava ei voi tietää eri rakennuskausien riskirakenteista.

Kauppakirja ja ennen kauppaa tehdyt tutkimukset

Kantajien puolesta rakennusta ei ole tarkastanut kantajien asiantuntija, kuten vastaajat väittävät. Kantajat pyysivät yleisen asuntonäytön lisäksi

yksityisen asuntonäytön ennen tarjouksen jättämistä. joka lienee aivan normaali käytäntö ostettaessa omakotitaloa. Kantajilla oli mukana toisella asuntonäytöllä toisen kantajan vanhempi ja tämän tuntema
lv-alan Putkistopalvelu Putkisto Oy:n yrittäjä. Kantaja käytti tuttua lv-alan yrittäjää, ei talotekniikan tai rakentamisen asiantuntijaa. Tuttava pyydettiin mukaan, koska kyseessä oli öljylämmitteinen talo ja haluttiin varmistua vesiputkistojen ja vesikalusteiden sekä öljylämmitysjärjestelmän kunnosta. Nämä tarkastuskohteet olivat kunnossa, mutta niillä ei ole mitään tekemistä talon mikrobivaurioiden kanssa. Tällä toisella asuntonäytöllä kantajilla oli käytössä myyntiesite. Kyseessä oli siis toinen asuntonäyttö yleisen asuntonäytön lisäksi. Näillä asuntonäytöillä kiinteistövälittäjä Tero Salli ei esitellyt yhtäkään kosteusmittauspöytäkirjaa.

Kantaja on myöhemmin asumisaikana käyttänyt Putkistopalvelu Putkisto Oy:n yrittäjää huoltamaan vesikalusteita mm. pesualtaiden hajulukot ja putketja öljykattilaa. Tämä siis kertonee Putkistopalvelu Putkisto Oy:n toimialasta.

Kantajien selonottovelvollisuus

Missään yhteydessä ennen kauppaa ei ole tullut ilmi riskirakenne ja siihen liittyvät ongelmat. Kantajat eivät ole voineet havaita taSallisella asuntonäytöllä kiinteistön alapohjaranteen mikrobivaurioita. Kantajat eivät ole siten menettäneet oikeuttaan vedota piilevään virheeseen. Myyntiesitteessä kerrottiin, ettei kiinteistössä ole mitään korjattavaa. Kantajat ostivat siis 192.000 eurolla talon, missä ei pitänyt olla mitään korjattavaa. Kantajille myöhemmin eli kesällä 2018 paljastuneiden mikrobivaurioiden korjauskustannukset ovat niin suuret, että sillä summalla rakentaisi jo uuden omakotitalon myyntihinta 192.000 euroa ja korjauskustannukset 143.000 euroatai toisen arvion mukaan 92.000 euroa. Ulvilan kaupungissa täysin uuden omakotitalon saa alle 250.000 eurolla.

VASTAUS

Vastaajat kiistävät kanteen perusteen ja määrän osalta kokonaisuudessaan, mutta mikäli vastoin vastaajien näkemystä heidät velvoitetaan maksamaan hinnanalennusta, siinä tapauksessa vastaajat kiistävät hinnanalennusvaatimuksen määrältään 16.703 euroa ylittävältä osalta.

Vastaajat vaativat, että käräjäoikeus velvoittaa kantajat korvaamaan vastaajille
- kantajien saaman asumishyödyn yhteensä 26.000 euroa korkolain 4 §
1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 15.1.2021 lukien ja
- vastaajien oikeudenkäyntikulut 70.655,12 euroa ja asianosaiskulut 5.862,87 euroa, täysimääräisesti, korkolain 4 § 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 15.1.2021 lukien.

Perusteet

Kauppa, kohdetta koskeva tiedonanto ja kaupan kohteessa tehdyt

tutkimukset

Osapuolet ovat allekirjoittaneet kiinteistön kauppakirjan 17.8.2016. Kaupan kohteena oli kiinteistö ja sillä sijaitseva v. 1980 käyttöön otettu omakotitalo. Kauppahinta oli 192.000 euroa.

Osapuolet teettivät yhdessä kaupan kohteessa Tehokuivaus Oy:llä asuntokauppaan liittyvän kosteusmittauksen. Kosteusmittaus ei ole sama kuin kuntotarkastus. Kantajat ovat olleet mukaan kosteusmittauksessa ja tutustuneet kosteusmittausraporttiin.

Kauppakirjan mukaan kantajille siirtyi kohteen vaaranvastuu 17.8.2016.

Kantajat ovat saaneet itselleen ennen kaupantekoa kauppakirjassa mainittujen asiakirjojen lisäksi Munters Oy:n 13.12.2004 raportin ja 28.1.2005 pöytäkirjan. Kantajien väite, että he eivät olisi saaneet kyseisiä asiakirjoja on väärä ja tarkoituksellisesti oikeudenkäyntiä varten keksittty.

Vastaajat teettivät omistusaikanaan selvitykset talon rakenteista, muun muassa homekoiratutkimuksen helmikuussa 2013. Lähtökohtana tutkimuksella oli vastaaja Ukko Hätälän päänsärkyoireilu, jonka syy selvisi v. 2014 kahvin juonnin lopettamiseen. Mitään sisäilmaan liittyviä oireita vastaajilla tai heidän perheellään taikka sukulaisillaan ja vieraillaan ei ole ollut kaupan kohteessa.

Vastaajat ovat altistuneet sisäilmaongelmille työpaikoillaan ja oireisiin on puututtu työterveyshuolloissa. Vastaaja Mersi Hätälän työterveyshuolto 30.4.2013 kirjoitti hänen sisäilmaoireistaan työpisteellä ja sitä, kuinka oireet loppuivat väistötilassa ja palasivat omassa työpisteessä. Mersi Hätälälle kirjoitettiin todistus väistötilan tarpeesta. Työterveyshuolto totesi 10.4.2015 Ukko Hätälän osalta epäilyksen, että hänen työpaikalla on sisäilmaongelmaa, jota hoidettiin Nasacort­ kortisoninenäsumutteella.

Kantajien sisäilmaoireilu tuli vastaajille täydellisenä yllätyksenä.

Vastaajat tekivät ja teettivät omistusaikanaan talon korjauksia ja kunnostuksia. Munters Oy:n 13.12,2004 raportin mukaisesti vastaajat teettivät alkuvuodesta 2005 seuraavat korjaukset:
- WC-kylpyhuoneen lattian kuivauksen sekä kaikkien pintojen uusimisen vedeneristeineen,
- autotallin lattian kuivauksen sekä autotallin ulkoseinän alajuoksun noston harkoilla pintalattian tasolle,
- varaston ja aputilan välisen seinän avauksen sekä varaston puolella olevan höyrynsulkumuovin poiston ja lattian eristetilan kuivauksen,
- autotallin päätyseinän kukkapenkki poistettiin, sadevesien ohjaus pois seinien vierustalta
- vesikatteen harjalevyjen saumat uusittiin ja rikkinäiset harjalevyt uusittiin ja
- poistoilmaputkien yläpään eristykset korjattiin.

Lisäksi vastaajat rakennuttivat vuonna 2005 olohuoneeseen varaavan

takan piippuineen.

Vastaajat teettivät seuraavat korjaukset vuoden 2009 aikana:
- WC-kylpyhuoneen lattiakaivo uusittiin ja
- salaojat tarkastuskaivoineen, sadevesikaivot ja -putket sekä patolevyt ja routaeristeet asennettiin.

V. 201O vastaajat teettivät seuraavat korjaukset:
- sokkelin pinta uusittiin ja siihen asennettiin sokkelirouhe,
- pihaan asennettiin muurikivet ja asfaltti uusittiin ja
- terassi lasituksineen rakennettiin.

Vastaajat uusivat v. 2013 kokonaisuudessaan vesikatteen ja varttikatteen sijaan vesikatteeksi asennettiin Ruukki Classic
-pystysaumapeltikate. Lisäksi v. 2014 vastaajat asennuttivat taloon ilmalämpöpumpun.

Vastaajat ovat lisäksi asumisensa aikana tapetoineet lähes kaikki huoneet ja tehneet keittiön pintakorjauksen.
Vastaajat ostivat itse kohteen 152.000 eurolla v. 2004. Vastaajat teettivät korjauksia yli 50.000 eurolla sekä tekivät itse remontteja, eli vastaajat panostivat talon remontointiin paljon aikaa ja rahaa. Kohteeseen
sijoitetut varat eivät kata osapuolten välisen kaupan kauppahintaa
192.000 euroa. Vastaajat eivät myöskään saaneet kohteesta arvonnousua, joka muulloin, kuin lama-aikana on normaalia.

Kantajat saivat kiinteistön edulliseen hintaan.

Kantajien puolesta kiinteistön rakennuksineen tarkasti heidän asiantuntijansa. Kiinteistönvälittäjä Tero Sallin mukaan hän esitteli kohteen katselmuksessa kantajien lähipiiriin kuuluneelle asiantuntijalle. Sallin mukaan katselmus kesti poikkeuksellisen pitkään ja talo käytiin erittäin perusteellisesti ja tarkasti läpi. Salli soitti katselmuksen aikana kaksi kertaa Ukko Hätälälle kysyäkseen talon teknisiä yksityiskohtia. Ensimmäinen puhelu koski salaojien tarkastuskaivoja ja toinen katon viemärituuletuksen sijaintia. Sallin mukaan kantajien asiantuntija oli talotekniikan ja rakentamisen asiantuntija. Sallin mukaan katselmuksessa käytiin läpi mm. talossa 13.12.2004 havaitut virheet ja niiden korjaukset. Lisäksi valesokkelirakenteesta keskusteltiin. Sallin mukaan kantajien asiantuntijan suositus oli ollut kantajien edellytys kaupan tekemiseen.

Osapuolet teettivät yhdessä Tehokuivaus Oy:llä kosteusmittauksen 12.8.2016, jossa osapuolet olivat mukana. Kosteusmittausraportissa ei ole kirjattu toimenpide-ehdotuksia, eikä sellaisista myöskään keskusteltu mittauksen aikana. Tehokuivaus Oy:n tutkimuksissa ei ilmennyt virheitä, vaurioita tai kosteutta.

Tehokuivaus Oy:n raportissa mainitaan muurauksen lähtevän valesokkelin päältä. Valesokkelin olemassaolo on myös Tehokuivaus Oy:n raportin perusteella ollut kantajien tiedossa, kuten myös heidän oman asiantuntijansa suorittaman katselmuksen perusteella.


Kantajat ovat saaneet kaupanteon yhteydessä myös kaupan kohteen julkisivu- ja rakenneleikkauspiirustukset. Kyseisissä piirustuksissa on nähtävissä valesokkelirakenne. Rakennepiirustus on ollut esillä myös Tehokuivaus Oy:n 12.8.2016 raportissa. Rakenneleikkauspiirustuksen mukaan betonilaatan alla on muovikalvo, mutta ei styroxia.

Kauppakirjan ja selvitysten perusteella kohde on myytäessä täysin kunnossa.

Kaupan kohteessa ei ole suunnitteluvirhettä. Rakentaminen on toteutettu suunnitelman ja hyvän rakennustavan mukaan.

Kantajat ovat käyttäneet omaa asiantuntijaa kaupan kohteen tarkastuksessa ja he ovat saaneet kauppakirjassa selostetut asiakirjat. Tarkastusten ja asiakirjojen perusteella kantajat ovat tienneet kaupan kohteen riskirakenteista. Valesokkelirakenne on ollut kiistattomasti kantajien tiedossa.

Kantajat ovat menettäneet maakaaren 2 luvun 22 §:n perusteella oikeuden vedota virheenä riskirakenteeseen. Lisäksi kantajien on tullut huomioida ja varautua riskirakenteen korjaamiseen.

Kantajat ovat saaneet oman kertomansa mukaan oireita keväällä 2018 eli vasta puolitoista vuotta kaupanteon jälkeen. Puolitoista vuotta kohde on ollut kunnossa myös kantajien oman näkemyksen mukaan. Tämän perusteella kohde on vastannut kaupan yhteydessä sovittua, eikä kohde ole ollut virheellinen.

Kauppakirjan mukaan kantajille on siirtynyt vaaranvastuu kaupanteon yhteydessä 17.8.2016. Kantajat eivät ole hoitaneet kiinteistöä omana omistusaikanaan asianmukaisesti sekä laiminlyöneet huolto- ja kunnossapitotoimet. Kantajien muutettua talosta, talo on ollut kylmänä, josta todennäköisesti on aiheutunut lisävahinkoja.

Kantajat ovat jättäneet Insinööritoimisto Paltola Oy:n raportin perusteella salaojajärjestelmän tarkastamatta ja hoitamatta koko omistusaikanaan. Raportin perusteella kantajat eivät ole osanneet sanoa, missä salaojien tarkastuskaivot sijaitsevat. Sama on tullut esille katselmuksen yhteydessä 3.1.2020. Kantajat ovat rikkoneet oman huolen- ja kunnossapitovelvoitteensa. Vastaajat eivät ole vastuussa kantajien toiminnasta tai toimimattomuudesta taikka aiheuttamista vahingoista.

Kantajat ovat saaneet itselleen kaupanteon yhteydessä Munters Oy:n kuntotutkimusraportin v. 2004. Raportin ja kauppakirjan perusteella kantajat ovat olleet tietoisia rakenteesta, sen riskistä, siinä olleista ongelmista sekä korjauksista. Raportin mukaan ulkopuolisin toimenpitein tulisi estää ulkopuolisen kosteuden pääsy rakenteisiin, rakennuksen kunnon tarkistus riittävässä laajuudessa. Vastaajat ovat tehneet toimenpiteet. Rakenne on toiminut v. 2005 tehtyjen toimenpiteiden johdosta.

Kantajat ovat kanteessaan ilmoittaneet, että mikäli kantajille olisi

kaupanteon yhteydessä toimitettu Munters Oy:n v. 2004 raportti, olisivat kantajat kiinnittäneet tarkempaa huomioita rakenteisiin ja tehtyihin korjauksiin. Kantajat ovat saaneet raportin joten kanteen perusteella he myöntävät rikkoneensa oman selonottovelvollisuutensa kaupanteon yhteydessä. Kanteen perusteella kantajilla on ollut erityinen selonottovelvollisuus, jonka he ovat rikkoneet. Kivijalan mahdollinen kosteus on siten johtunut kantajien omasta syystä ja huolenpitovelvollisuuden rikkomisesta.

Vastaajilla ei ollut mitään tietoa kaupan kohteen väitetyistä ongelmista ennen 8.8.2018 päivättyä vaatimusta. Vastaajia ei kutsuttu Paltolan tarkastuksiin.

Kaupan kohteen ainoa korvausilmaventtiili on saunassa kiukaan vieressä. Kantajat ovat tienneet tämän. Vastaajista Ukko Hätälä on tuonut tämän vielä erikseen esille ja kertonut siitä kiinteistönvälittäjälle sekä kantajille ennen kaupan tekemistä. Lisäksi Ukko Hätälä on suositellut asentamaan lisää korvausilmaventtiilejä korvausilman riittävyyden varmistamiseksi. Kantajat eivät ole toimineet vastaajan suosituksen mukaisesti.

Toteamukset sisäilmasta perustuvat aina subjektiiviseen arvioon. Terveystarkastaja Iiro Isaksonin 24.9.2018 tarkastuskäynnistä tekemässään raportissa on todettu, että sisäilmassa todettiin lievästi ummehtunut haju, vaikka talo ei ole nyt ollut enää asuinkäytössä. Haju on ollut pelkästään lievä, eikä hajun syytä ole tutkittu. Talo oli siihen mennessä ollut käyttämättömänä yli kolme kuukautta, jonka vuoksi kaikkien viemäreiden vesilukot ovat kuivuneet ja haju on todennäköisesti tullut viemäreistä. Koska kantajat eivät asentaneet myöskään korvausilmaventtiileitä, ei talossa ole tullut riittävästi korvausilmaa.
Kantajat eivät myöskään ole tuulettaneet taloa säännöllisesti.

Kantajien väitteen vastaisesti Paltola ei ole kirjannut raporttiinsa, että rakennuksessa olisi aistinvaraisesti havaittu mikrobiperäinen haju vaan, että kaikissa rakenneavauskohdissa havaittiin mikrobiperäinen haju.
Kyseinen toteamus on subjektiivinen ja kirjattu oikeudenkäyntiä varten, koska Lavolan kaikissa rakenneavauksissa ei ole todettu mikrobeja.
Paltola on tehnyt yleistyksen, joka ei pidä paikkaansa edes hänen oman tutkimuksensa perusteella.

Kohteessa ei ole tehty sisäilmatutkimusta. Tämän vuoksi sisäilman osalta ei voida sanoa olevan ongelmaa. Kuten Suomen Rakennusasiantuntijat Oy:n 27.9.2018 raportissa on todettu, että edes todettujen vaurioiden vaikutusta sisäilman laatuun ei voida arvioida, koska sisäilmasta ei ole tehty mittauksia tai tutkittu analyyseillä. Kantajat eivät ole myöskään mitanneet sisäilman hiilidioksidin määrää.

Kantajat.ovat teettäneet kaupanteon jälkeen omat tutkimukset ilman, että vastaajille on ilmoitettu tutkimuksista tai annettu mahdollisuutta osallistua niihin. Selostus on laaditu tarkoitushakuisesti ja oikeudenkäyntiä varten.

Kantajien mukaan 11.7.2018 rakenneavaustutkimukset suoritettiin Paltolan toimesta ja tutkimuksessa otettiin näytteitä lattia- ja

seinärakenteista. Tutkimusselostuksesta ei kuitenkaan selviä se, mistä kohtaa rakenteesta näytteet otettiin ja miten ne otettiin. Tämä on merkittävä puute ja osoittaa tutkimuksen ja selostuksen tarkoitushakuisuutta. Selostuksessa ei ole tuotu esille, minkä ohjeiden mukaisesti tutkimus on tehty. Notorinen seikka kuitenkin on, että Suomessa kaikista talojen julkisivuista löydetään mikrobeja, kun/mikäli niitä halutaan löytää.

Kantajien mukaan tutkimuksissa paljastui niin laajoja mikrobivaurioita lattia- ja seinärakenteissa, ettei rakennusta ole taloudellisesti järkevä lähteä korjaamaan. Kantajat eivät kuitenkaan ole selvittäneet väitettyjen vaurioiden laajuutta, vaikka vastaajat ovat useasti pyytäneet kantajia selvittämään laajuuden. Kantajien tutkimus perustuu vain muutamaan yksittäiseen näytteen ottamiseen, joita ei voi yleistää koskemaan koko rakennusta, varsinkin kun kantajien omat selvitykset osoittavat yleistyksen vääräksi.

Kantajien teettämässä tutkimuksessa ei ole selvitetty syytä väitetyille vaurioille. Kantajilta on pyydetty useasti yksilöintiä syystä, mutta kantajat ovat kieltäytyneet selvittämästä syytä. Kantajat ovat ilmoittaneet valmisteluistunnossa 4.2.2020, että eivät tule teettämään enempää tutkimusta, jonka perusteella on riidatonta, että kantajat eivät ole selvittäneet syytä eivätkä tule sitä selvittämään. Myöskään tämän vuoksi kantajien väitettä laajoista vaurioista ei voi yleistää.

Kantajien väitteistä (merkitty kursiivilla):

Ulkoseinärakenteiden alaosat ovat kauttaaltaan vaurioituneet.

Ulkoseiniä ei ole kauttaaltaan tutkittu eivätkä ne ole kauttaaltaan vaurioituneita. Rakenteita ei ole todettu miltään osin lahoiksi.

Ulkosejnien alaosien mikrobivaurioituminen johtuu maaperästä kapil/aarisesti ja diffuusiolla nousevan kosteuden vaikutuksesta, ulkopuolisesta kosteusrasituksesta sekä sisäilman kosteuden tiivistymisestä viileän betonilaatan ja lämmöneristeen rajapintaan.

Kohteessa on toimivat salaojat ja rakennus on rakennettu piirustusten mukaisesti. Salaojien toiminta estää kapillaarisen kosteuden nousun. Alaohjauspuun alla oleva bitumikaista estää mahdollisen kosteuden siirtymisen puurakenteeseen. Kivijalan ulkopuolelle on asennettu lisäksi patolevy ja routaeristys, josta estävät kivijalan kastumisen.

Pohjabetonilaatan alla ei ole talon leikkauspiirroksessa esitettyä
/ämmöneristekerrosta eikä sarastusta. Täyttönä on hienojakoinen märkä hiekka. Pohjabetonilaatan ja lämmöneristeen rajapinnassa pääsee kosteus nousemaan tasolle, joka mahdollistaa mikrobikasvuston syntymisen.

Betonilaatan alla on piirustusten mukainen muovi, joka estää kosteuden kapillaarisen nousun. Mikäli muovia ei olisi, olisi pohjabetonilaatta märkä, jota se ei ole.

Puukoolattu alapohjarakenne on kauttaaltaan vaurioitunut.

Alapohjarakennetta ei ole koko rakennuksen alalta tutkittu tai todettu vaurioituneeksi. Rakennetta ei ole todettu miltään osin lahoksi.
Myöskään Paltolan tutkimuksessa rakennetta ei ole todettu olevan kauttaaltaan vaurioitunut. Paltolan on löytänyt mikrobeja näytteenottokohdista 3, 5, 6 ja 7, joista näytteet 5, 6 ja 7 on kaikki otettu kulman makuuhuoneesta. Tämä ei osoita sitä, että kyse olisi koko alapohjarakenteen vaurioista. Paltolan alapohjan näytteissä 1, 4, 9 ja 1O ei ollut mikrobeja, joka osoittaa Paltolan ja kantajien väitteen täysin vääräksi ja liioitelluksi.

Merkkiainetutkimuksella, että mikrobit virtaavat sisäi/maan rakenteista. Rakenteissa on todettu mikrobikasvustoa ja vaurioituneista rakenteista on ilmayhteys sisätiloihin. Rakennuksen ilmanpitävyys on erittäin riskialtis.

Merkkiainekokeen suorittamisesta ei ole selvitystä. Mikrobien "virtaaminen" rakenteista ei vastaa merkkiainekaasun virtaamista, koska kaasu tulee höyrynsulusta läpi, jos höyrynsulussa on vain nuppineulan pään kokoinen reikä. Korvausilmaventtiilien lisäämisellä "virtausta" ei enää olisi ollenkaan. Rakennetta ei ole todettu miltään osin lahoksi.
Merkkiainekoe on tehty vain yhdestä kohtaa, kulman makuuhuoneesta, jota ei voida yleistää koko rakenteen osalta. paikka ja kokeen suorittaminen on tehty tarkoitushakuisesti.

Rakennuksessa aistinvaraisesti mikrobiperäistä hajua. Rakennuksen käyttäjien haitallinen altistumisolosuhde on erittäin todennäköinen.

Hajuaisti on subjektiivista. Muita hajun lähteitä ei ole poissuljettu, kuten edellä on todettu. Kyse oli myös vain rakenneavausten kohdista, josta tehdyt johtopäätökset olivat myös virheellisiä ja tarkoitushakuisia.

Paltolan tutkimusraportissa on virheellisiä johtopäätöksiä ja ristiriitoja. Lisäksi osa raportin toteamuksista tai niiden jättämisestä kokonaan raportista pois, osoittaa kantajien väitteet ja vaatimukset vääriksi sekä tarkoitushakuisiksi:
- salaojajärjestelmän nurkkakaivot on jätetty ilmoittamatta
- näyte RA 5 on todettu sivulla 13 kosteaksi ja sivulla 17 puolestaan märäksi
- alapohjasta on otettu vain muutamia näytteitä
- alapohjarakenteen koolaukset ovat kuivia vastoin väitettä
- taulukon mukaan betonilaatta oli märkä vain kahdessa kohdassa (RA 6 ja RA 8)
- mikrobeja on löytynyt qPCR-menetelmällä vain osasta näytteitä ja
- lahovaurioita ei ole miltään osin todettu.

Kantajat eivät ole sulkeneet ja korjanneet näytteenottopaikkoja. Kantajat ovat aiheuttaneet tällä toiminnalla mahdollisesti lisävahinkoja, joista vastaajat eivät voi olla vastuussa. Kantajat ovat kieltäytyneet selvittämästä näytteidenottopaikkojen paikkauksia.

Kantajien korjausehdotukset kohdistuvat rakenteisiin, joissa ei ole

korjaustarvetta. Korjausehdotukset ja laajuus eivät myöskään perustu kantajien suorittamien tutkimusten tuloksiin. Paltolan korjaustapaehdotuksessa on otettu esille vain yksi korjausvaihtoehto. Korjausvaihtoehtoja on useita ja kaikki muut vaihtoehdot ovat huomattavasti edullisempia ja yhtä tehokkaita. Paltolan ehdotus on tehty tarkoitushakuisesti oikeudenkäyntiä varten, koska tarkoituksena on saada korjauskustannukset näyttämään mahdollisimman suurilta, ilman syyn ja laajuuden selvittämistä.

Ulkoseinien osalta Paltolan korjausehdotuksen mukaan:
- ulkoseinien sisäverhouslevyt ja höyrynsulkumuovit puretaan koko seinän korkeudelta
- lämmöneriste puretaan 50 cm korkeudelta ja
- ulkoseinän alaosa korvataan valesokkelin korjaukseen tarkoitetulla kuumasinkityllä teräsosalla ja XPS-eristeellä.

Mitään perustetta kaikkien ulkoseinien purkamiseen tai kengittämiseen, saati niiden purkamiseen koko seinän korkeudelta ei ole esitetty. Seinät eivät ole lahoja. Paltolan korjaustapa on täysin ylimitoitettu laajuuden ja korvaustavan osalta.

Paltolan korjausehdotuksessa ei ole millään tavalla huomioitu höyrynsulkumuovin liittämistä seinän ja lattian rajassa. Tämä itsessään osoittaa tarkoitushakuisuuden, koska kyse on merkittävästä seikasta, joka on jäänyt korjausehdotuksesta kokonaisuudessaan pois.

Käsittämätöntä on myös se, että Paltola ei ole kiinnittänyt mitenkään huomiota ilmanvaihdon parantamiseen kohteessa yhtenä korjaustoimenpiteenä. Mikäli kohteen ilmanpaine olisi ylipaineinen, ei korvausilmaan tulisi rakenteista ollenkaan. Ilmanvaihdon kuntoon laittaminen olisi tullut huomioida Paltolan esittämän korjaustavan yhteydessä ja se yleensä tehdään ensimmäisenä toimena.

Alapohjan osalta Paltolan korjausehdotuksen mukaan:
- puukoolatut lattiat puretaan
- betonilattia puhdistetaan jyrsimällä vanhan vaurioituneen pinnan poistamiseksi ja
- puhdistetulle pinnalle asennetaan Finnfoam yms. ja valetaan uusi betonilattia.

Mitään perustetta kaikkien lattioiden purkamiseen ei ole esitetty. Lattiat eivät ole kokonaisuudessaan vaurioituneita tai märkiä. Puurakenteet eivät ole lahoja. Paltolan korjaustapa on täysin ylimitoitettu.

Paltola on omassa ehdotuksessaan jättämässä vanhan betonilattian, jota kautta maakosteus siirtyy rakenteisiin hänen mukaansa. Vanhan betonilaatan alla on muovikalvoja ja kun vanhan betonilaatan päälle asennetaan toinen tiivis kerros, jää vanha betonilaatta ns. suljettuun pussiin, joka ei ole oikea tai hyvän rakennustavan mukainen korjaustapa.

Väliseinien osalta Paltolan korjausehdotuksen mukaan:
- väliseinät puretaan kokonaisuudessaan
- lämmöneristeet uusitaan ja

- väliseinät nostetaan kevytsoraharkolla lattiapinnan tasolle.

Mitään perustetta kaikkien väliseinien purkamiseen ei ole esitetty. Väliseinät eivät ole lahoja. Paltolan korjaustapa on täysin ylimitoitettu laajuuden ja korjaustavan osalta. Mikäli väliseinät halutaan nostaa lattian tasolle, kyse on kokonaisuudessaan perusparannuskorjauksesta, josta vastaajat eivät ole vastuussa.

Paltolan ehdotuksessa ei ole yksilöity kustannuksia. Paltola ei ole tehnyt kustannuslaskentaa Rakennustiedon RT- kustannusarvio-ohjelmassa. Paltolan laskelman kustannukset ovat liioiteltuja, ylimitoitettuja, keskenään ristiriitaisia sekä kantajien väitteiden vastaisia. Paltola ei ole ehdotuksessaan yksilöinyt myöskään rakennuttamisen, suunnittelun ja valvonnan kustannusta.

Seppä Oy:n kustannusarvion mukaan korjaukset kohdistuvat riskirakenteiden korjaamiseen. Vaatimus/korjaus ei kuitenkaan voi kohdistua riskirakenteen korjaamiseen, koska silloin kyse on perusparannuskorjauksesta. Vastaajat eivät ole vastuussa riskirakenteen korjaamisesta, sillä kantajilla oli tiedossa riskirakenne ennen kaupan tekemistä, eikä riski ole rakenteen osalta edes toteutunut.

Rakennustekniikka Seppä Oy:n kustannusarvio perustuu
- uiko- ja väliseinien kengittämiseen. Kengittämiselle ei ole kuitenkaan esitetty mitään perustetta. Kengityksen tarve perustuu siihen, että puiset seinärakenteet olisivat !ahot. Tässä tapauksessa lahovaurioita ei ole edes väitetty olevan.
- alapohjan puukoolauksen purkamiseen, mutta alapohjan koolinkeja ei ole todettu olevan kosteita tai märkiä, eikä purkamistarvetta ole. Seppä Oy:n homesiivoukseen voidaan ottaa kantaa vasta siinä vaiheessa, kun kantajat ovat osoittaneet homesiivouksen tarpeen. On myös huomioitava, että kustannusarvio on perustunut Paltolan tutkimusselostukseen, joka on laadittu tarkoitushakuisesti..

Paltolan ja Rakennustekniikka Seppä Oy:n korjausehdotusten laajuus ei perustu edes Paltolan omiin tutkimuksiin. Esitetty korjauksen laajuus perustuu ainoastaan siihen, että kantajat ovat esittäneet purkuvaatimuksen.

Vastaajia ei ole kutsuttu terveystarkastajan suorittamaan asunnon tarkastukseen 24.9.2018, eikä vastaajilla ole ollut tietoa tarkastuksesta tai tarkastuspyynnöstä. Vastaajat eivät myöskään ole olleet tietoisia asumiskieltoon asettamispäätöksestä 13.12.2018. Kaikki tämä tieto on ilmoitettu vastaajille vasta haastehakemuksen saamisen yhteydessä. Koska vastaajia ei ole kutsuttu tarkastukseen 24.9.2019, vastaajat eivät ole voineet esittää omia näkemyksiä ja selvityksiä asiasta. Kantajien toiminta on myös tämän osalta ollut tarkoituksellista.

Asunnontarkastuskertomus 1.10.2018 perustuu kantajien ilmoittamaan ja siihen, että asukkaalla on voimakkaita oireita ja että asukas ei pysty oleskelemaan asuintiloissa enää ja oirehtii jopa asunnossa olleiden tavaroiden läheisyydessä.

Asunnontarkastuskertomuksen mukaan väliseinärakenteen rungon nauloissa on ruostetta, joten kosteutta on betonisen runkolaatan lähellä ollut. Tarkastuskertomuksen toteamus koskee vain rakenneavauksen kohtaa RA 7. Kyseessä on talon keskellä oleva kantava seinä ja talo on rakennettu paikan päällä pitkästä tavarasta. Rakentamisessa käytetty galvanoimattomat naulat ruostuvat helposti ja pintaruoste on todennäköisesti peräisin rakentamisen ajalta. Paltolan tutkimuksen mukaan lattialaatta rakenneavauksen kohdassa RA 7 oli kuiva eikä siinä ollut mikrobeja. Tämä osoittaa sen, että naulan pintaruoste on peräisin rakentamisen ajalta.

Asunnontarkastuskertomuksen mukaan Paltolan löytämät mikrobikasvupaikat ovat selvästi yhteydessä asunnon sisäilmaan, ja että merkkiainekokeella todettiin merkittävää ilmavuotoa ulkoseinien alaosien läpi sisätiloihin päin. Miten ja millä perusteella terveystarkastaja on todennut Paltolan toteamukset oikeiksi on terveystarkastaja kokonaisuudessaan jättänyt kirjaamatta kertomukseen. Myös terveystarkastajan on tullut ymmärtää se, että kun vastaajia ei ole kutsuttu tarkastukseen, on vastaajien oikeusturva vaarantanut eikä tarkastusta voida pitää puolueettomana.

Kantajien teettämä merkkiainekoe ei sovellu tarkoitukseensa. Kyseisellä menetelmällä tutkitaan alun perin ilmavuotoja erilaisista säiliöistä, kuten Suomen Rakennusasiantuntijat Oy:n 27.9.2018 raportissa on todettu.
Raportin mukaan ilmavuotoa ei ole, koska värjäytymiä ei ole nähtävillä eristeessä.

Merkkiainekokeella ei ole todettu, että väitettyjen mikrobien kasvupaikoista olisi selvä ilmayhteys asuntoon tai sen sisäilmaan. Paltola ei ole myöskään osoittanut, että mikrobit kasvavat niissä paikoissa mistä niitä on löydetty. Paltola ei ole myöskään osoittanut sitä, koska mikrobit ovat syntyneet ja ovatko ne olleet näytettä otettaessa elinvoimaisia.
Merkkiainekokeen aineen autopaikkaa ja vuotokohtaa ei ole merkitty. Raportti tämän osalta on täysin puutteellinen ja tarkoitushakuinen.

Vastaajat vetoavat rakenteiden tekniset käyttöiän osalta Rakennustieto Oy:n Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot taulukkoon.
Taulukon perusteella kaikkien rakenteiden käyttöikä voidaan laskea ja rakenteiden käyttöikä tulee huomioida hinnanalennusvaatimuksen määrää päätettäessä.

Korjaussuunnitelmat ja hinnanalennus

Kantajien hinnanalennusvaatimus on täysin yksilöimätön. Kantajien hinnanalennusvaatimuksen määrä on 150.000 euroa, vaikka kantajien esittämät korjauskustannukset ovat 143.000 euroa. Miten kantajat ovat huomioineet vaatimuksessa riskivarauman 15 % jää epäselväksi.

Kantajat ovat nimenneet todisteeksi Rakennustekniikka Seppä Oy:n kustannusarvion, jonka mukaan korjauskustannukset ovat 132.200 euroa (alv 24 %). Myöskään Rakennuspalvelu M. Rantasen arviota korjauskustannuksista 118.500 euroa (alv 24%) ja Teollisuuskympin arviota korjauskustannuksista 90.024 euroa (alv 24%) ei ole otettu

huomioon kantajien vaatimuksissa.

Kantajien hinnanalennusvaatimus pitää sisällään ilmeisesti myös märkätilojen korjauksen. Märkätiloissa todettuja virheitä tai vaurioita ei ole tarkennettu.

Dl Jukka Koivuala on tehnyt selvityksen asiasta ja laatinut selvityksen perusteella 17.4.2019 päivätyn lausunnon.

Koivualan korjaussuunnitelma on lausunnossa 17.4.2019 ja se perustuu vaurioiden syyn selvittämiseen ja poistamiseen sekä vaurioiden korjaamiseen ei rakennuksen perusparannuskorjaukseen kuten kantajilla.

Sen mukaan niitä rakenteita, joissa ei ole kosteutta, ei ole syytä korjata. qPCR-menetelmällä todetut löydöt ovat vanhoja eivätkä ole aktiivisia.
Mikrobien aktiivisuus edellyttää kosteutta.

Korjauksien lähtökohtana on se, että rakenteessa on olemassa realistinen mahdollisuus kosteuden nousulle, kuten rakenteellinen syy. Korjauksilla poistetaan sellaiset rakenteelliset virheet tai puutteet, joista mahdollistavat rakenteen kastumisen. Rakenne uusitaan vain vaurioituneelta alueelta.

Koivualan mukaan alapohjan eristetila on syytä sulkea, ettei siellä mahdollisesti olevat kuivuneet mikrobit ja -pöly sekä partikkelit eivät pääse hengitysilmaan. Kaksi avauskohtaa, joissa on todettu olevan qPCR- menetelmällä olleen sädesieniä, avataan ja tutkitaan laajemmin laimennussarja- tai suoraviljelymenetelmällä ja mikroskopoimalla tehdyllä analyysillä. Avaukset ja tutkimukset laajennetaan niin etäälle alkuperäisestä todentamispaikasta, että sädesientä ei enää todeta.

Puurakenteisen lattian sekä uiko-ja väliseinien liittymä tiivistetään. Kaikkiin ikkunoihin asennetaan korvausilmaventtiilit.

Koivuala on yksilöinyt korjauskust rnnukset seuraavasti:


RA 5 ja RA 6
RA 4 ja RA 1
Väliseinä autotalli ja
keittiö sekä varasto ja aputila Väliseinä kph ja käytävä Erillinen kph kynnys
RA3
Seinän ja lattian rajan tiivistys lkkunarakoventtiilit
yhteensä

4.256 euroa
1.800 euroa

4.263 euroa
767 euroa
600 euroa
667 euroa
3.750 euroa
600 euroa,
16.703 euroa


Koivuala on laskenut kustannusarvioon rakentamisen, suunnittelun ja valvonnan 29 % sekä kustannusten nousuvaran 15 % Paltolan esittämän mukaisesti.

Mikäli Koivualan kustannusarvioon lisätään normaali rakentamisen,

suunnittelun ja valvonnan kustannuslisä 20 % on yhteissumma siinä tapauksessa 20.043 euroa. Tässä tapauksessa kyseistä kustannusta ei kuitenkaan synny, koska korjaus ei edellytä enempää suunnittelua tai valvontaa. Kustannusten arvonnousulle ei tule huomioida varaumaa, koska mikäli korjaukset tehdään pikaisesti, arvonnousua ei tapahdu.
Korjausaika on kuitenkin vain kaksi kuukautta kokonaisuudessaan, jona aikana arvonnousua ei tapahdu.

Asumisterveysasetuksen 20 §:n mukaan toimenpiderajan ylittymisenä pidetään:
- korjaamatonta kosteus- tai lahovauriota, tai
- aistinvaraisesti todettua ja tarvittaessa analyyseillä varmistettua mikrobikasvua:
1) rakennuksen sisäpinnalla, tai
2) sisäpuolisessa rakenteessa tai
3) lämmöneristeessä silloin, kun lämmöneriste ei ole kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, taikka
4) mikrobikasvua muussa rakenteessa tai tilassa, jos sisätiloissa oleva voi sille altistua.

Rakenteessa ei ole todettu lahovaurioita, mutta muutamassa osassa kosteutta. Kosteuden syytä kantajat eivät ole selvittäneet. Koivualan 16.4.2019 lausunnon mukaan kosteus johtuu ulkopuolisesti sadeveden tuomasta kosteusrasituksesta ja autotallissa auton sulamisvedestä, jotka johtuvat kantajien huolto- ja kunnossapitovelvoitteiden laiminlyönnistä.
Rakennuksen sisäpinnalla tai sisäpuolisessa rakenteessa ei ole todettu mikrobikasvustoa. Mikrobikasvustoa ei ole todettu sellaisessa rakenteessa, joka ei ole kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa. Tämä ehto on asetuksessa nimenomaisesti otettu sen vuoksi, että ulkoilman ja maaperän kanssa kosketuksissa olevassa rakenteessa on aina mikrobikasvustoa.

Mikrobikasvustoa ei ole myöskään todettu muussa rakenteessa tai tilassa, jota kautta sisätiloissa oleva voi sille altistua.

Asumisterveysasetuksen 8 §:n mukaan ilmanvaihdon ulkoilmavirran tulee olla rakennuksen käytön mukaisesti riittävä ja sen laadun tulee olla riittävän puhdasta. Ilmanvaihto tulee järjestää siten, että sisäilma vaihtuu koko oleskeluvyöhykkeellä. Riittämätön ilmanvaihto ei saa aiheuttaa 5
§:ssä tarkoitettua mikrobikasvun riskiä. Asuinrakennuksen tai muun oleskelutilan korjauksen aikana ilman vaihtuvuus saa olla 9 ja 10 §:ssä säädettyä pienempi, jos ilmanvaihtoa voidaan tarvittaessa lisätä.
Rakennuksen käyttöajan ulkopuolella ilmanvaihdon tulee olla sellainen, ettei rakennus- ja sisustusmateriaaleista tai muista lähteistä vapautuvien ja kulkeutuvien epäpuhtauksien kertyminen sisäilmaan aiheuta käyttöaikana tiloissa oleskeleville terveyshaittaa.

Kantajat eivät ole tutkineet kohteen ilmanvaihdon ulkoilmanvirtaa. Ilmanvaihtoa ei ole huomioitu Paltolan korjausehdotuksessa mitenkään.

Asumisterveysasetuksen 4 §:n mukaan mittaus ja näytteenotto tulee tehdä ensisijaisesti asunnon tai muun oleskelutilan tavanomaista käyttöä vastaavissa oloissa. Terveyshaittaa selvitettäessä on mittauksessa ja

näytteenotossa käytettävä standardoituja menetelmiä tai vastaavia muita luotettavia menetelmiä. Mittaus- ja näytteenottolaitteiden pitää olla valmistajan ohjeiden mukaisesti kalibroituja. Kantajat eivät ole esittäneet mitään selvitystä näytteiden ottamisesta asumisterveysasetuksen 4 §:n mukaan.

Kaupan purku ja hinnanalennus, asumishyöty

Vastaajien näkemyksen mukaan tarpeelliset korjaukset saadaan tehtyä 16.703 eurolla, joka ei ylitä kaupan purkuedellytystä.

Kantajien toissijaisena vaatimuksena ja kaupan purkamisen perusteena on esitetty korjauskustannuksiin perustuva hinnanalennusvaatimus, jonka määrä on 150.000 euroa. Kantajat kuitenkin lausumassaan toteavat, että he ovat saaneet toisen korjauskustannusarvion, jonka summa on 92.000 euroa. Tämän perusteella kantajien vaatimus on määrällisesti virheellinen ja ylimitoitettu.

Rikastumiskielto estää kantajia vaatimasta enempää kuin saamansa arvion määrän.

Korjaustarve johtuu kantajien omasta huolimattomuudesta ja kunnossapitovelvoitteen laiminlyönnistä. Kaupan kohde oli kunnossa kauppaa tehtäessä.

Selonottovelvollisuuden perusteella kantajat ovat menettäneet oikeuden vedota virheenä riskirakenteisiin. Kantajat ovat olleet tietoisia riskirakenteesta ja siihen mahdollisesti kohdistuvasta riskistä asiakirjojen ja oman asiantuntijan tekemän tarkastuksen perusteella. Kantajien oman käsityksen mukaan heillä on ollut erityinen selonottovelvollisuus sillä perusteella jos/kun he ovat saaneet v. 2004 Muntersin raportin.,

Mikäli kyseessä on maakaaren mukainen laatuvirhe, se on siinä tapauksessa salainen virhe, eivätkä vastaajat ole vastuussa kantajien vaatimista vahingonkorvauksista. Vastaajien toiminnassa ei ole miltään osin kyse tuottamuksesta.

Kantajat ovat asuneet kaupan kohteessa, asumishyöty per kuukausi on
1.000 euroa, joten kantajat ovat saaneet hyötyä yhteensä 26.000 euroa. Mikäli vastaajien näkemyksen vastaisesti kauppa puretaan, tulee kantajien saama asumishyöty huomioida vastaajien eduksi.

Tiedonantoantovirheet

Vastaajat eivät ole salanneet Munters Oy:n 13.12.2004 tarkastusraporttia. Raportti on luovutettu muiden asiakirjojen mukana kiinteistönvälittäjä Tero Sallille myyntitoimeksiannon yhteydessä kesällä 2016. Salli on luovuttanut raportin kantajille. Lisäksi Salli on kopioinut raportin kiinteistönvälitystoimiston arkistoon, josta se on ollut löydettävissä.

Kantajien lausumassaan mainitsema kansio on esitelty kantajille ennen kaupan tekemistä. Ukko Hätälä on vielä erikseen käynyt kansion

kantajien kanssa läpi ja samalla antanut kantajille ohjeet mm. talon lämmittämisestä sekä kertonut, että talon korvausilmaventtiili on kiukaan vieressä, joten korvausilman saantia pitäisi parantaa korvausilmaventtiileitä asentamalla ja lisäämällä. Kantajat eivät ole niitä edelleenkään asentaneet. Samalla on sovittu myös varastossa olleiden polttopuiden käteiskaupasta, jonka maksun Ekroos suoritti käteisellä kaupantekotilaisuudessa.

Kantajien väitteen perusteettomuus ja totuudenvastaisuus tulee selkeästi esille myös siinä, että kantajat eivät ole reklamoineet raportin puuttumisesta erikseen, kun he ovat sen kansiosta "löytäneet" ja asia on otettu esille vasta haastehakemuksessa. Väitteen tekeminen johtuu siitä, että vasta myöhemmin on havaittu, että raporttia ei ole kirjattu kauppakirjaan, vaikka raportti on kantajille luovutettu kaupanteon yhteydessä.

Lisäksi on huomattava, että kantajille on riidattomasti annettu Munters Oy;n 29.4.2005 loppumittauspöytäkirja. Pöytäkirjan mukaan kuivattu alue on autotallin ja varaston lattioiden eristetila sekä varaston seinien alaohjauspuu. Ennen kaupan tekemistä kuivatuksen syy on käyty läpi, joka perustuu juuri Munters Oy:n 13.12.2004 raporttiin.

Vastaajat eivät ole salanneet homekoiratutkimusta v. 2013. Kantajan väitteen vastaisesti homekoiratutkimuksessa ei ole tehty homelöydöksiä.

Tarkoituksena homekoiratutkimuksen teettämiselle oli selvittää Ukko Hätälän päänsärkyoireilun syy. Päänsärkyä selvitettiin monella eri tavalla. Oireet loppuivat kokonaan, kun Hätälä lopetti kahvinjuonnin. Kahvinjuonnin lopettamisen jälkeen Hätälällä ei ollut päänsärkyä kohteessa asuessaan,

Vastaajat ovat kertoneet homekoiratutkimuksen tehneelle todistaja Lahekoskelle raportin tilaamisen johtuvan ainoastaan Hätälän päänsärkyoireista. Lahekosken mukaan talo ei haissut tai muuten vaikuttanut homevaurioiselle. Vastaajat kiinnittivät ilmanvaihtoon huomiota Lahekosken käynnin jälkeen tuuletusta parantamalla, vaikka venttiileitä ei asennettu. Ilmanvaihtoa ohjattiin paremmin tuulikaapin ja takkahuoneen oven sekä tuuletusikkunoiden/-luukkujen kautta. Samoin pannuhuoneen korvausilman tulo korjattiin.

Kantajat eivät tehneet muistiinpanoja Ukko Hätälän kanssa käydyistä keskusteluista ennen kaupantekoa, vaikka Hätälä sitä erikseen vielä pannuhuonetta esitellessään ehdotti. Ekroos tällöin totesi, että he saavat apua lähipiiristä talotekniikan käytön osalta.

Vastaajat eivät ole rikkoneet tiedonantovelvollisuuttaan tai salanneet tietoja eikä heidän toiminnassaan ole ole tuottamuksellisuutta tai tahallisuutta.

Kantajien valmisteluistunnon jälkeen näyttämä alkuperäinen Munters Oy:n raportti 13.12.2004 osoittaa sen, että kantajat ovat saaneet raportin kaupanteon yhteydessä.

Kiinteistön kunnossapito

Kantajien mukaan he ovat huoltaneet öljykattilan ja nuohottaneet piipun, saatujen laskujen mukaan v. 2017 ja 2018.

Kantajat tunnustavat lausumassaan, että salaojia ei ole huollettu. Kantajat ovat vastuussa laiminlyönnistä. Lisäksi on huomattava, että kantajat ovat ostaneet kohteen sellaisena, kun se kauppaa tehtäessä oli, eikä tässä asiassa ole kyse siitä, mitä huoltotoimia vastaajat ovat tehneet tai jättäneet tekemättä.

Kuntotarkastuksessa v. 2004 suositelluilla alkuvuoden 2005 toimenpiteillä on ulkopuolisen kosteuden pääsy rakenteisiin esitetty. Autotallissa ei ole sulatettu ja kuivatettu autoja vastaajien hallinta-aikana, rännivedet ohjattiin kauas talon seinustalta ja kukkapenkki istutuksineen poistettiin autotallin seinustalta. Muualla valesokkelissa ei todettu joulukuussa 2004 tai koskaan sen jälkeen, ei edes Paltolan toimesta kohonneita kosteuspitoisuuksia kuin autotallissa ja varastossa, joten sadevesi-, salaaja- ja perusmuurin eristysremontille ei ole ollut tarvetta.
r Kantajilla on ollut käytössä kaikki Munters Oy:n raportit ja v. 2005 tehdyistä toimenpiteistä on keskusteltu avoimesti ennen kaupan
tekemistä.

Vastaajat tekivät mm. seuraavat havainnot kohteen katselmuksessa 3.1.2020:
- Vastaajien tekemä korvausilman ohjaus ulko-oven tiivisteiden aukoilla oli lähes kokonaan tukittu uudella tiivisteellä kantajien toimesta. Lisäksi korvausilmaventtiilit oli suljettu.
- Kantajien kulutuslukemien perusteella sisälämpötilaa on pidetty korkeana. Vastaajien omistusaikana talon lämpötila pyrittiin pitämään 21 asteessa. Notorisena seikkana voidaan todeta, että korkea sisälämpötila lisää sisäilman tunkkaisuutta sekä kuivuutta, lisää pölyn irtoamista sekä tehostaa painovoimaisen ilmanvaihdon toimintaa. Liika kuivuus itsessään aiheuttaa esimerkiksi hengitystieinfektioita sekä iho-oireita myös sellaisille henkilöille, joilla ei ole atooppinen iho.
- Kohde on jätetty tyhjilleen juhannuksena 2018. Rakennustavasta johtuen talo ja sen rakenteet eivät kestä kylmillään oloa tai tuulettamattomuutta.
- Talossa on ilmalämpöpumppu, jonka l{uivatustoimintoa ei ole käytetä, limalämpöpumppu on ollut käyttämättä poismuuttamisen jälkeen.
Pumpun ulkoyksikön tuuletin ei ole pyörinyt. Kuivatustoimintoa pitäisi ehdottomasti käyttää asumattomassa talossa ympäri vuoden kosteuden kertymisen estämiseksi.
- Sisäilman, sisäpintojen tai rakenteiden mikrobitutkimuksia ei voi enää tehdä kaupantekohetken kunnon selvittämiseksi. Parkettiin on itsestään syntynyt liikuntasauma olohuoneen ja ruokailutilan välille.
Lämmityskaudella sauma aukeaa jopa 10 mm levyiseksi sisäilman kuivuessa. Katselmuksessa havaitun mukaan sauma oli auki 1,5 mm. Tämä osoittaa, että talon sisäilman kosteus on ollut taSallista korkeampi, ja että talon sisälämpötila on pidetty alhaisena. Katselmuksessa lämpötila oli vain 12 astetta, vaikka patterilämmitys oli päällä ja ilmalämpöpumppu säädetty 16 asteeseen. Kylmyys altistaa rakenteet vaurioille. Takkahuoneen lattialämmitys oli kokonaan pois päältä.

Kylmyydestä ja kosteudesta johtuen sisäilma oli tunkkainen.
- Kantajien v. 2018 tekemä lattian rakenneavaus oli edelleen auki. Betoni ja sen alla oleva kapillaarikatkona toimiva muovi olivat paikkaamatta, eristevillat laittamatta takaisin ja ylimpänä oleva levyrakenteen avauskohta teippaamatta/tiivistämättä. Rakenneavauskohdasta on suora ilmayhteys talon perustuksiin, josta maaperän kosteus ja mikrobit pääsevät siirtymään rakenteisiin ja sisäilmaan. Lisäksi makuuhuoneen ulkonurkan kohdan RA S:n teippitiivistys oli pettänyt ja seinärakenne oli auki. Avauksen kautta sisäilmaan voi päästä jatkuvasti epäpuhtauksia rakenteista.
- Talon sisällä havaittiin hiirten tekemiä kulkuaukkoja sekä jätöksiä useassa eri paikassa. Hiirten karkottamiseen ja talon puhdistamiseen liittyviä toimia kantajat eivät ole tehneet. Hiiret voivat kuljettaa mukanaan epäpuhtauksia ja vapaan liikkumisen vuoksi aiheuttaa vahinkoa rakenteille. Myös Paltola oli katselmuksessa huolissaan jyrsijävaurioiden vaikutuksesta talon tiiveyteen. Kantajat eivät ole tehneet toimia jyrsijöiden torjumiseksi.
- Aputilan ja varaston väliselle seinustalle (avauskohta RA6) aiemmin tehdyn avauksen lattialaatta oli märkä ja puurakenne silmämääräisesti vaurioitunut. Katselmuksessa 3.1.2020 seinän takana oleva varasto oli täysin kylmä ja tilan lämmittämiseen tarkoitettu sähköpatteri oli pois käytöstä/päältä. Varastoon ei oltu asennettu muuta lämmitystä. Varaston lämmittämättömyys estää ulkoa tulevan kosteusrasituksen kuivumisen, jolloin laatta pääsee kastumaan ja rakenteet vaurioitumaan. Aputilassa mitattu lattialaatan kosteus johtuu sadeveden pääsemisestä varaston kynnyksen kautta sekä ovipielilaudan ja seinärakenteen välisestä raosta lattiarakenteeseen. Kynnys tulee pellittää ja ovipielen rakenne tiivistää lisävaurioiden estämiseksi ennen rakenteiden kuivaamista.
- Sadevesikouruissa oli vaahteran lehtiä ja syöksyputki oli täysin lehtien tukkima nurkassa, jossa Paltola on tehnyt mittauksen (RA5). Kantajat ovat laiminlyöneet sadevesikourujen sekä syöksyputkien normaalin huollon. Sadevesien poisohjaus ei mainituista laiminlyönneistä johtuen toimi suunnitellusti. Räystään harvalaudoituksessa näkyy piilorännin tulvimisen aiheuttamia vuotojälkiä.
- Salaojia ei ole huollettu ja salaojan purkuputken jyrsijäritilä oli pois paikaltaan.
- Merkkiainekokeen suorittamisesta ei saatu lisäselvitystä.

Havainnot osittavat sen, että kantajat eivät ole hoitaneet kohdetta ja lisäksi he ovat omilla toimenpiteillään aiheuttaneet väittämänsä vauriot ja ongelmat. Kantajien jo nyt tekemät laiminlyönnit yksin estävät kaupan purkamisen. Kantajien laiminlyöntien vuoksi kohdetta ei voida palauttaa sellaisena, kun se oli kauppaa tehtäessä. Kauppaa ei siten voida purkaa.

Kantajien terveysongelmat

Kantajat eivät ole esittäneet mitään näyttöä väittämistään terveysongelmista jamuiden mahdollisten ongelmien aiheuttajien poissulkemisesta. Kantajat eivät ole myöskään esittäneet mitään näyttöä aiemmasta sairaushistoriasta. Kantajat eivät ole myöskään esittäneet mitään näyttöä kohteen sisäilmaongelmasta tai sen syy-yhteydestä väitettyjen terveysongelmien kanssa.

Kantajien mukaan oireet jatkuvat osittain vielä yli 18 kuukautta kohteesta poismuuttamisen jälkeen. Yksin tämän perusteella väitetyt oireet johtuvat jostain muusta kuin kaupan kohteesta.

Kantajat eivät ote esittäneet mitään näyttöä kaupan kohteen sisäilman epäpuhtauksista. Sisäilmanäytettä ei ole otettu, eikä sisäilmatutkimusta ole tehty. Notorinen seikka on, että maaperässä ja kaikkien rakennusten julkisivuissa on mikrobeja. Kyseiset mikrobit eivät automaattisesti tarkoita sitä, että kyseessä olisi kauppaan liittyvä virhe. Myös kantajat itse toteavat, että rakennusta tulee tutkia kokonaisuutena. Tämän perusteella myös sisäilma ja sisäpinnat huoneiston sisäpuolelta olisi tullut tutkia. Kantajat vastaavat laiminlyönnistään.

Kantajien lausuman mukaan rakenteissa olevat mikrobit aiheuttavat terveyshaittaa. Kantajien asiamies on asiasta kuitenkin toista mieltä ylläpitämänsä asuntokaupanvirheet.fi -verkkosivujen mukaan.
Järvensivun sivustolla esittämän mukaan rakenteiden mikrobit ovat terveyshaitta vasta sisäilmaan päästyään. Näyttöä sisäilmaan pääsystä ei ole esitetty.
r Kuten kantajat toteavat korvausilmaventtiilien asentaminen ei olisi poistanut alapohjan mikrobivaurioita. Tällaista vastaajat eivät ole edes väittäneet. Kantajienkin mukaan mikrobien osalta kyse on vauriosta, ei sen syystä. Vaurion aiheuttajaa eli sen syytä kantajat eivät ole selvittäneet tai näyttäneet toteen.

Kantajat eivät ole esittäneet mitään selvitystä siitä, miksi he eivät ole voineet korjata väitettyjä vaurioita.

Kantajat eivät ole koskaan reklamoineet talossa väitetysti ollutta sipulimaista ja maakellarin hajua. Tämäkin väite on keksitty oikeudenkäyntiä varten. Kantajat väittävät, että haju tuli rakenteiden läpi. Väite on keksitty oikeudenkäyntiä varten eikä sitä ole selvitetty.

Kantajien väitteen vastaisesti korvausilmaventtiilien asentaminen huolehtii puhtaan korvausilman saamisesta. Venttiilien asentaminen olisi poistanut kokonaan väitetyn sisäilmaongelman. Paltolan raportissa 30.7.2018 ei mainita ilmanvaihdon puutteita, vaikka venttiileiden asentamista olisi kantajien lausuman mukaan pohdittu. Erityisen huomionarvioista on, että Paltola ei mainitse myöskään korjaustapaehdotuksessaan 17.11.2019 ilmanvaihdon korjaamista.
Sisäilmaongelman korjauksen lähtökohtana on erityisesti aina ilmanvaihdon korjaaminen. Paltola ei ole raporttinsa perusteella myöskään tarkastanut, että kohteen poistoilmaventtiilit olivat suljettu. Tämä myös osoittaa tarkastuksen tarkoitushakuisuuden.

Terveydensuojelulain mukaisiin toimenpiteisiin terveyshaitan perusteella olisi tullut ryhtyä ainoastaan Paltolan raportin kohdan RA 6:n osalta.
Korjaus olisi tullut tehdä heti, kun vaurio havaittiin eli jo heinäkuussa 2018. Muualla talossa ei ole edes teoreettista terveyshaittaa aiheuttavaa vauriota.

Kantajat eivät ole poissull<eneet muita altistumislähteitä. Kantajat eivät

ole esittäneet mitään selvitystä tarhoista, kouluista, aiemmista asuinpaikoista, kouluista tai työpaikoista. Vastaajien saaman tiedon mukaan Virtanen on opiskellut Satakunnan Ammattikorkeakoulussa Tiilimäen kampuksella, joka jouduttiin kokonaisuudessaan purkamaan sisäilmaongelmien vuoksi.

Katselmuksessa 3.1.2020 Virtanen kertoi, että he ovat käyneet katsomassa useita asuntoja, mutta eivät voi mennä mihinkään, kun oireet alkavat heti sisään astuessa.

Merkkiainekoe

Kantajien väitteen vastaisesti merkkiainekoe ei ole ollut riittävä osoittamaan ilmavirtausta rakenteista sisäilmaan,

Vastaafien asiantuntija Tommi Koivunen on 13.1.2020 laatinut lausunnon Paltolan raportin mukaisesta merkkiainekokeesta. Lausunnon perusteella Paltola on tehnyt kokeen vastoin ohjeistusta eikä hän ole dokumentoinut tai raportoinut koetta asianmukaisesti. Koivusen mukaan yhden mittauspisteen perusteella ei voida tehdä johtopäätöstä koko rakennuksesta. Paltola on myös syöttänyt merkkiainetta puutteellisesti.
Erityisesti on huomattava, että Paltola on tehnyt merkkiaineen mittauksen alle minuutin kuluttua merkkiaineen syöttämisestä, vaikka ohjeen mukaan mittaus tulisi tehdä aikaisintaan 10 minuutin tasoittumisajan kuluttua. Tämä selvästi ja riidattomasti osoittaa kokeen
tarkoitushakuisuuden. Koivusen lausunnon mukaan kokeen merkittävien puutteiden vuoksi sitä ei voi pitää luotettavana.

Vastaajien mukaan Paltolan suorittama tarkastus on tehty täysin asiattomasti, varsinkin kun huomioidaan, että vastaajia ei ole tarkastukseen edes kutsuttu.

Sipulimainen haju

Vastaajien omistusaikana talossa ei ole haissut kellari eikä sipuli. Kantajien lausuman mukaan talossa tuoksuu mikrobivauriosta johtuen sipuli. Talossa ei ole todettu olevan kellarisientä (Coniophora puteana), joka on mm. kantajien viittaaman artikkelin mukaan lahottajasieni.
Kantajien mukaan talossa ei ole todettu lahoa. Väite sipulin hajusta ei vastaa tutkittua, ja se on keksitty oikeudenkäyntiä varten.

Kantajien erityinen selonottovelvollisuus

Kantajat ovat saaneet kaupan teon yhteydessä kaiken sen tiedon, jonka perusteella he olisivat halutessaan voineet tehdä tarkempia tutkimuksia ennen kaupan tekemistä.

Valesokkeli on mainittu Tehokuivauksen mittausraportissa 12.8.2016. Munters Oy:n 13.12.2004, 2.2.2005 ja 29.4.2005 raporteissa tulee esille ja selväksi aikaisemmat korjaukset. Kantajien on tullut ymmärtää, että vanhassa kohteessa korjaustarpeita tulee myös jatkossa. Lisäksi kantajilta oli oma asiantuntija katselmoimassa taloa 25.7.2016 kiinteistönvälittäjä Sallin kanssa, jonka yhteydessä he kävivät läpi talon

rakenteet ja korjaushistorian. Myös kantajien voidaan olettaa käyneen taloon liittyvät asiakirjat asiantuntijansa kanssa läpi ennen kaupan tekemistä.

Kantajilla oli myös erityinen selonottovelvollisuus oman taustansa vuoksi. Mari Virtanen on työskennellyt koko insinööriuransa tammikuusta 2007 asti MagiCAD Groupilla myynti-insinöörinä ja myynyt rakennusalan suunnittelijoille suunnattua AutoCAD -sovellusta. Ekroos kertoi ennen kaupan tekemistä olevansa kokenut remontin tekijä.

Salaojat

Kohteessa on salaojat. Salaojien uusimiselle ei ole tarvetta. Talon ulkopuolella on myös määräysten mukainen kuivatusjärjestelmä, jonka uusimiseen ei ole tarvetta.Kantajat yksin vastaavat salaojien huollon ja kunnossapidon laiminlyönnin aiheuttamista vahingoista.

Tarkastuskutsut vastaajille

Kantajat ovat tarkoituksellisesti jättäneet vastaajat kutsumatta omiin tarkastuksiin. Lausumassa ei ole esitetty mitään järkiperäistä syytä kantajien valitsemalle toiminnalle. Ainut syy kutsumattomuuteen on ollut tehdä tarkastukset mahdollisimman salassa, varsinkin, kun kantajien puolesta asiassa ovat toimineet kiinteistökauppariitoihin erikoistuneet henkilöt. Joka tapauksessa Paltolan ensimmäisen kohdekäynnin jälkeen vastaajat olisi tullut ehdottomasti kutsua tarkastukseen.

Kantajien väitteet ovat täysin ristiriidalla edellä olevan kanssa. Kaupan kohteessa ei ole laajaa kosteus- ja homevauriota. Kantajat eivät ole ottaneet vaatimuksissaan huomioon millään tavalla kaupan kohteen ikää tai rakennustapaa. Kantajat eivät ole osoittaneet terveyshaittaa tai siitä mitään luotettavaa selvitystä tai tutkimusta. Kantajat eivät ole poissulkeneet muita mahdollisia terveyshaitan aiheuttajia. Mikrobilähteen ja oireiden syy-yhteyttä ei ole osoitettu.

Mikrobit ja viljelymenetelmät

Asumisterveysoppaassa 2009 kirjoitetaan qPCR-menetelmästä ja kerrotaan asuinympäristön näytteiden sisältävän runsaasti eri mikrobilajien DNA:ta. Huonepölyssä on tutkimusten mukaan useita satoja bakteeri ja sienilajeja. Tutkitusti qPCR-menetelmä tuottaa 10 - 100 kertaa suurempia mikrobipitoisuuksia kuin viljelymenetelmät. Viljely ja qPCR- menetelmät voivat täydentää toisiaan mikrobikasvustoa analysoitaessa.

Paltolan 30.7.2018 raportin liitteestä (Mikrobionin tulosraportti 17.7.2018) selviää, että qPCR-menetelmällä on analysoitu homeet kahdessa ryhmässä. Homeet ja hiivat -pitoisuus on ilmoitettu ilman hameiden ja hiivojen lajimäärityksiä. Penicillium ja Aspergillus ovat nimeltä mainittuina mikrobisuku ina raportoitu pitoisuuksineen.

Asumisterveysoppaan taulukossa Penicillium ja Aspergillus ovat kumpikin mainittuina sarakkeissa - Ulkoilmassa yleisiä sienisukuja ja -

ryhmiä sekä Sisäilmassa yleisiä sienisukuja ja -ryhmiä. Työterveyslaitos suosittelee itse tekemiensä qPCR-analyysien rinnalle viljelyä, mikäli mikrobinäytteestä halutaan saada kosteusvaurioindikaattorilajit selville. Työterveyshuollon ja ympäristölääketieteen professori Tuula Putus suhtautuu nykytiedon valossa kriittisesti qPCR-menetelmien käyttöön.

Kantajat eivät ole selvittäneet mikrobien kosteusvaurioindikaattoreita eikä ulkoilmassa tyypillisesti esiintyviä mikrobilajeja, jotka olisivat kulkeutuneet rakenteeseen joko rakennusaikana tai sen jälkeen.
Kantajat eivät ole esittäneet rakenteiden ja materiaalien kosteusarvoja eikä sen vuoksi voida todeta, että onko kyse kosteusvaurion aiheuttamasta mikrobista vai ulkoilmasta kulkeutuneesta vanhasta eikä aktiivisesti kasvavasta mikrobista.

Paltolan suorittama tutkimus on myös edellä olevan perusteella tehty tarkoitushakuisesti.

Irtain omaisuus

Kantajat ovat muuttaneet kaupan kohteesta sijaisasuntoon ennen kuin kohteessa on tehty tutkimusta. Kantajat ovat ilmeisesti jättäneet irtaimiston kaupan kohteeseen. Kantajat eivät ole esittäneet tai luvanneet esittää selvitystä tästä, joten vaatimus tulee hylätä.

Vastaajien näkemyksen mukaan irtaimisto ei ole käyttökelvotonta, eikä se ole tuhoutunut. Mikäli kantajat olisivat siirtäneet irtaimiston pois kaupan kohteesta samalla, kun he itse muuttivat sijaisasuntoon, irtaimisto olisi nyt täysin käytettävissä. Vastaajat eivät ole vastuussa kantajien huolimattomuudesta. Joka tapauksessa irtaimiston voi puhdistaa.

Kantajat eivät ole esittäneet näyttöä irtaimiston tuhoutumisesta. Tuhoutuminen tulisi osoittaa siten, että ensin irtaimesta otetaan materiaalinäyte, ja jos se osoittaa mikrobien olemassa olon. Irtain pestään tai/ja puhdistetaan asiamukaisesti ja sen jälkeen otetaan vielä uusi materiaalinäyte. Jos vielä silloinkin irtain sisältää siihen kuulumatTimoa mikrobeja, voidaan irtain mahdollisesti katsoa olevan käyttökelvoton. Toki sitä ei voida poissulkea, että jotkut muut ihmiset voisivat käyttää myös silloin irtaimistoa.

Kantajat ovat myöhemmin liitteenä esittäneet irtaimiston osalta tarkistetun laskelman. Laskelmassa irtaimistoa koskeva summa on nyt 23.965 euroa. Lista ei ole näyttö irtaimistosta. Lisäksi kantajien alkuperäisen luettelon mukaan irtaimiston arvon on 11.960 euroa, mutta vaatimus 9.540 euroa. Kantajat ovat myös 8.8.2018 päivätyssä vaatimuksessa esittäneet irtaimiston osalta 2.600 euron vaatimuksen.
Vaatimusta ei ole yksilöity selvityksen irtaimiston tuhoutumisesta, puhdistuksesta ja iästä, luettelosta puuttuu irtaimiston ostokuitit ja valokuvat. Vaatimus irtaimistosta on joka tapauksessa 9.540 euroa ylittävältä osalta menetetty, koska vaatimusta ei ole esitetty tai siitä reklamoitu kohtuullisessa ajassa. Mikäli kyseessä olisi salainen virhe, se poistaa se itsessään vastaajilta vahingonkorvausvelvollisuuden kokonaisuudessaan myös irtaimen osalta.


Kengittämistarve

Kantajien väite, että märkätilojen korjaus on suoritettava, koska kiinteistön kengitystä ei voi suorittaa ilman pesuhuoneiden laatoituksen purkamista, on täysin perusteeton sekä asiaton. Kantajat eivät ole edelleenkään esittäneet mitään syytä tai todellista tarvetta kengitykselle.

Kantajat eivät ole osoittaneet, että mikä tai miltä osin materiaalit olisivat vaurioituneet. Koska puurakenteissa ei ole lahoa, tarkoittaa se sitä, että puurakenteet eivät ole vaurioituneet. Rakenteissa on myös aina mikrobeja, jonka vuoksi tiivistyskorjauksia juuri tehdään. Myös tämän takia nykyrakentamisessa huolehditaan höyrynsulun tiiviydestä tarkasti. Mikään virallinen suositus ei edellytä puurakenteiden pinnassa olevan mikrobilöydöksen perusteella kengittämistä.

Kantajien esitys kengityksestä perustuu ainoastaan siihen, että kengityksen perusteella korjauskustannus saadaan nostettua mahdollisimman korkeaksi. Todellista kengityksen tarvetta ei kaupan kohteessa kuitenkaan ole. Lisäksi kengittämisessä rakenne perusparannettaisiin. Vastaajat eivät ole vastuussa perusparannuksista. Kengittämisessä ei ole kyse vaurion korjaamisesta.

Joka tapauksessa märkätilat ovat olleet käyttöiän päässä kauppaa tehtäessä, joten niiden osalta kantajat ovat menettäneet oikeuden esittää vaatimuksia. Myös valesokkelirakenne on käyttöiän päässä, jonka perusteella kantajien vaatimus on perusteeton.

Sijaisasuminen

Kantajien vaatimus sijaisasumisesta on perusteeltaan ja määrältään kokonaisuudessaan perusteeton. vastaajilla ei ole vahingonkorvasvastuuta eikä tuottamusta. Määrä on liioiteltu ja irrotettu asiayhteydestä. Mahdollinen korjaus voidaan tehdä muutamassa kuukaudessa, joten vaatimus ei voi koskea kuin kuin korkeintaan kahta kuukautta. Vastaajat eivät ole velvollisia maksamaan kantajien asumista, eikä siihen ole esitetty perustetta.

Asumishyöty

Kantajien lausumassa esittämät väitteet saamastaan asumishyödystä ovat täysin perusteetTimoa. Vakuutus, verot, sähkö, vesi jne. eivät vähennä asumishyötyä. Kantajien lausuman perusteella on kuitenkin riidatonta, että kantajat ovat saaneet asumishyötyä 26 kuukautta.
Vastaajat vetoavat edelleen aiemmin esittämäänsä asumishyödyn kuukausittaiseen summaan.

Kaupan purku

Vastaajien näkemyksen mukaan kaupan purkaminen olisi tässä tapauksessa myös kohtuutonta vastaajille;

Vastaajien Klaukkalassa sijaitseva nykyinen kiinteistö maksoi 375.000

euroa. Ostoa varten vastaajat joutuivat ottamaan lisää lainaa. Lisäksi vastaajat rahoittavat tämän asian käsittelyä lainalla. Vastaajilla on asuntolainaa jäljellä yli 280.000 euroa, Nämä seikat on otettavat huomioon olennaisuusharkinnassa.

Oikeudenkäyntikulut

Vastaajat ovat tehneet oman sovintoehdotuksen riidan sovinnolliseksi ratkaisemiseksi 10.12.2018. Vastaajat ehdottivat hinnanalennuksena
30.000 euroa. Vastaajien tekemä sovintoehdotus tulee huomioida oikeudenkäyntikuluja päätettäessä (KKO 2008:52).


TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Kantajat K1. Myyntiesite
Teema: kohteen kunto ei korjaustarpeita

K2. Kuntotarkastusraportti 12.8.2016 Tehokuivaus Oy Teema: rakennuksen kunto

K3. Kauppakirja 17.8.2016
Teema: kaupan ehdot ja kauppahinta

K4. Insinööritoimisto Paltola Oy RTA HTT Timo Paltola, raportti 30.7.2018
Teema: rakennusvirheet, terveyshaitta ja korjaustarpeet

K5. Paltola, raportti 17.11.2018
Teema: korjaustapaehdotus ja kustannuslaskelma

K6. Rakennustekniikka Seppä Oy
Teema: korjauskustannus, vahingon määrä

K7. Asumiskieltopäätös 13.12.2018 Teema: terveyshaitta ja korjauslaajuus

K8. Munters v. 2004 tutkimus
Teema: myyjän laiminlyönti kertoa virheistä

K9. Munters v. 2005 tutkimus
Teema: myyjän laiminlyönti kertoa virheistä

K10. Munters v. 2009 tutkimus
Teema: myyjän laiminlyönti kertoa virheistä

K11. Tarkennettu luettelo
Teema: irtaimistovahinko ja asumishyöty

K12. Öljytilaukset
Teema: kunnossapito ja asumishyöty


K14. Sähkölaskut
Teema: kunnossapito ja asumishyöty

K15. Terveydellinen selvitys Teema: terveyshaitta

K16: Rakennuspalvelu M. Rantanen, tarjous 6.1.2020 Teema: korjauskustannukset

K17. Teollisuuskymppi Oy, tarjous Teema: korjauskustannukset

K18. Mikrobioni Oy, tutkimusraportti Teema: virhe

K19. Kustannuslaskelmat Paltola Teema: korjauskustannus



Vastaajat V1. Kauppakirja (kantajien todiste 3)
Teema: Kaupan kohde, ikä, hinta, tehdyt korjaukset, kantajien tietoisuus

V2. Myyntiesite (kantajien todiste 1)
Teema: Kaupan kohde, ikä, pyyntihinta, tehdyt korjaukset, kantajien tietoisuus

V3. Munters Oy raportit v. 2004, 2005 ja 2009 (kantajien todisteet 8 -
10)
Teema: Havaitut vauriot, tehdyt korjaukset, kantajien tietoisuus

V4. Tehokuivaus Oy:n mittauspöytäkirja (kantajien todiste 2) Teema: Ei havaittu kosteutta, kantajien tietoisuus

V5. Suomen Rakennusasiantuntijat Oy raportti 11.9.2018, lisäkommentit 9.12.2018
Teema: Suoritetut tutkimukset, tehdyt havainnot, riskirakenteet ovat ollut tiedossa, korjauksen laajuus ja kustannus, sisäilmatutkimusta ei ole tehty, havainnot ja korjaukset ovat paikallisia, Paltolan korjaustapa on väärä, tiivistyskorjaus on oikea tapa

V6. Suomen Rakennusasiantuntijat Oy, kustannusarvio
Teema: Korjauskustannukset, korjauksen laajuus, näkemys 9.12.2108

V7. Jukka Koivuala, lausunto 17.4.2019
Teema: Suoritetut tutkimukset, tehdyt havainnot, korjauksen laajuus ja kustannus

VB. Homekoiratutkimus 8.2.2013
Teema: Suoritettu tutkimukset, tehdyt havainnot, korjatut kohdat

V9. Valokuvat kohteesta, kuvaaja Ukko Hätälä Teema: Kohteen kunto, suoritetut korjaukset

V10. Sähköposti Ukko Hätälä 15.8.2016
Teema: Munters Oy:n 13.12.2004 raportti on luovutettu kantajille

V11. Lausunto 13.1.2020 Tommi Koivunen
Teema: Insinööritoimisto Paltola Oy:n merkkiainekoe ei ole luotettava merkittävien puutteiden vuoksi

V12. Suomen Rakennusasiantuntijat Oy raportti lisäkommentit Ismo Natrikainen 14.1.2020
Teema: Kohde on ollut asumaton pitkään, sisäilman haju johtuu mm. rakenneavausten avoimena olosta, merkkiainekoe on tehty vain yhdestä kohdasta, autotalliin ja rakenteisiin on ilmavuotoja, rakenteissa oli hiiren koloja ja jätöksiä, kantajien väittämä riski ei ole toteutunut

V13. Ympäristöoppaan 2016 sivun 15 taulukko
Teema: Sisäilmaan heikentävät tekijät, tekijöitä on useita

V14. Valokuvat 3.1.2020, kuvaaja Ukko Hätälä
Teema: Kohteen kunto, rakenneavaukset, korvausilmaventtiilit olivat suljettuna, huollon ja kunnossapidon laiminlyönnit, hiiret ja niiden aiheuttamat rakennevauriot.

V15. Rakennuksen pohjakuvat
Teema: Kantajien vaatimus on perusteeton, väitetyt vauriot eivät ole laajoja, tutkimuskohdat ja niiden laajuus.

V16. Todistaja Paltolan kustannuslaskenta
Teema: Laskelman väärät olettamat ja lähtökohdat, päällekkäisyys korjausten osalta, laskelman virheellisyys, korjauksen arvioitu kesto on 2 kuukautta.

V17. Teollisuuskymppi Oy, kustannusarvio 21.5.2010 Teema: Kantajien pyytämä ja saama kustannusarvio, ristiriita vaatimuksen kanssa, kantajien tarkoitushakuisuus.

V18. Rakennuspalvelu M. Rantanen, kustannusarvio 6.1.2010 Teema: Kantajien pyytämä ja saama kustannusarvio, ristiriita vaatimuksen kanssa, kantajien tarkoitushakuisuus.

V19. Video ja litterointi salaojakeskustelusta
Teema: Kantajat eivät ole huoltaneet salaojia, salaojien tarkastuskaivoja ei ole etsitty.

V20. Rakenneleikkauspiirros
Teema: Kohteen rakenne ja toteutustapa, valasokkeli.

V21. Valokuvia 12 kpl, Ukko Hätälä
Teema: Kantaja on laiminlyönyt huolto- ja kunnossapitotoimet. V22. Valokuva Muntersin v. 2004 raportista

Teema: Kantajat ovat saaneet kaikki asiakirjat kaupanteon yhteydessä.

V23. Käyttöikätaulukko
Teema: Rakenteiden ikä, ikävähennys, tasonparannus.

Henkilötodistelu

Kantajat 1. Mari Virtanen
Teema: kaupan tekeminen ja terveyshaitta

2. Timo Paltola
Teema: virheet, korjaus, kustannukset, terveyshaitta

4. Terveystarkastaja Iiro Isakson
Teema: virheet, korjaus, kustannukset, terveyshaitta


Vastaajat 1. Ukko Hätälä
Teema: Kaupan tekeminen, kantajille annetut tiedot, tehdyt remontit, talossa ei ole ollut sisäilmaongelmaa, tutkimukset, korvausilmaventtien asentamiskehotus, kantajien tiedonanto ja kutsut tarkastuksiin. Kantajien suorittamien tutkimusten virheellisyys, tarkoitushakuisuus ja uskotravuus.

2. Mersi Hätälä
Teema: Talossa ei ole ollut sisäilmaongelmaa. Ukko Hätälän oireet ja niiden tutkiminen.

3. Ismo Natrikainen
Teema: Osapuolten tekemät tutkimukset, kantajien tutkimusten virheet ja väärät johtopäätökset sekä uskottavuus, oma selvitys, vauriot ja niiden korjaaminen, korjauskustannukset, asumiskiellon perusteettomuus.

4. Jukka Koivuala
Teema: Osapuolten tekemät tutkimukset, kantajien tutkimusten virheet ja väärät johtopäätökset sekä uskottavuus, oma selvitys, vauriot ja niiden korjaaminen, korjauskustannukset, asumiskiellon perusteettomuus.

5. Tero Salli
Teema: Kiinteistövälittäjä ,kantajille annetut tiedot, ennen kauppaa suoritetut katselmukset, kantajien asiantuntijan katselmus.

6. Tommi Koivunen
Teema: Merkkiainekoe ei ole luotettava, Paltolan tutkimukset ja johtopäätöksen uskottavuus, korjaustapa ja -kustannukset.

7. Saija Nallin
Teema: Naapuri, lapsilla ei ole ollut oireita kohteessa. Vaatteet eivät ole haisseet.

10. Timo Lahekoski
Teema: Homekoiratutkimus ja sen tarkoitus sekä siinä tehdyt havainnot

ASIAN RATKAISU


Tuomion perustelut Tiedonantovirhe
Osapuolten välisessä kauppakirjassa 17.8.2016 ei ole mainittu Munters Oy:n Mika Palajan 13.12.2004 laatimaa tutkimusraporttia kaupan kohteen rakenteita avaamatta tehdystä kosteusmittauksesta.
Tutkimuksessa on todettu, että kylpyhuoneen ammeen poistovedet eivät menneet lattiakaivoon vaan vanhan lattian päälle. Pintakosteutta oli löydetty pääasiallisesti siitä kohdin ja lattian eritetilasta. Tutkimukseen liittyi toimenpide-ehdotus, joihin kuului nykynormien mukaiset kosteuseristykset märkätiloissa, ulkopuoliset toimenpiteet estämään kosteuden pääsy rakenteisiin, tarvittavat kosteusmittaukset ja kuivaustarpeen määrittely ja vesikatteen korjaustyöt sekä ilmanvaihtoputkien eristämisen parantaminen. Toimeksiantona oli 1'myyntitapahtumaan liittyvä kosteusmittaus rakenteita avaamatta" ja toisena yhteyshenkilönä toinen vastaajista Ukko Hätälä. Lisäksi kauppakirjassa ei ole mainittu erikseen Munters Oy:n
loppumittauspöytäkirjaa 2.2.2005.

Kauppakirjassa (K3) on kyllä mainittu kosteusmittauksen loppumittauspöytäkirja 29.4.2005 Munters Oy/ Palaja jossa oli todettu autotallin ja varaston lattioiden ja varastoseinien kosteuslukemat normaaleiksi. Kauppakirjassa mainittu ostajille tutustuttavaksi vain kosteusmittauspöytäkirja 6.2.2009. Oikeudenkäyntiaineistossa on Munters Oy:n tutkimusraportti /Pekka Saarimaa 8.2.2009, jossa oli todettu uudelleen kylpyhuoneen ammeen kaivon ja viemärin välinen epätiiviys joka oli aiheuttanut hajuhaittaa ja eristetilan kastumista.
Toimenpide-ehdotuksena olivat kalvon riittävän laajuinen piikkaus auki, tiiviyden tarkistus, eristetilan tarkistus ja tarvittaessa kuivaus sekä todettu mahdollisuus että vedeneristys on epätiivis. Tutkimusraportissa on 6.2.2009 tehdyn tutkimuksen kosteusmittaustulokset.

Samoin kauppakirjassa on mainittu ostajille tutustuttavaksi annettu mittauspöytäkirja 12.8.2016 Tehokuivaus Oy/ Mika Palaja. Lisäksi kauppakirjassa on nimenomainen ehto, jossa todetaan ostajatahon osallistuneen kosteusmittaukseen ja olleen "tietoinen siinä mainituista vioista, vahingoista ja puutteista11• Lisäksi kauppaan oli otettu ehto, että silloin ilmenneitä seikkoja ei pidetä virheinä ja ostajat ottavat vastatakseen mahdolliset korjauskohteet ja korjausehdotukset. Siinä ei ole nimenomaan mainittu myöskään 13.12.2004 tutkimusraporttia ja 2.2.2005 loppumittauspöytäkirjaa. Siinä on ainoastaan todettu v. 2005 kylpyhuoneen remontoidun ja muihin märkätiloihin tehtyjä remontteja. Mitään varsinaisia vikoja siinä ei ole mainittu, pintakosteuslukemat ja rakennekosteusmittauspisteet on siinä todettu kuiviksi. Rakennuksen ylä- ja alapohjarakenteiden sekä perutusten kuvaus on siinä selostettu yleispiirteittäin.

Kohteen myyntiesitteessä (K1) on mainittu korjauksina v. 2005 tehdyn vastaavasti mm. mainittu kylpyamme, salaojat, perusmuurieristys ja sadevesiviemärit on siinä mainittu tehdyiksi v. 2010. Yleispiirteisesti siinä on vakuutettu, ettei "mitään suurempaa kunnostustyötä tässä

talossa pitäisi olla".

Osapuolet ovat tässä oikeudenkäynnissä olleet erimielisiä, ovatko nämä aiemmat tulleet kantajien eli ostajien tietoon jo kaupanteossa joko kohteen kiinteistövälityksen aikana esillä ollen tai rakennukseen ostajille jääneeseen kansion. Riidatonta ulkopuolista näyttöä näiden asiakirjojen tiedossaolosta jo kaupanteon yhteydessä ei ole kuin vastaajien väite.
Todistaja Salli ei ole pystynyt kertomuksessaan vahvistamaan erityisesti tämän tutkimusraportin antamista ostajille kuin että hänen mielestään kaikki aiemmat tutkimustiedot on ylipäätään annettu Joka tapauksessa on selvää, että näitä edellä mainittuja asiakirjoja ei mainita kauppakirjassa tai muussakaan tässä asiassa esitetyssä myyntiaineistossa. Myyjän velvollisuuksiin sisältäen kiinteistönvälityksen kuuluu ilmoittaa rakennuksen kuntoon liittyvästä seikasta ja tästä jää myyjille näyttövelvollisuus.

Tiedonantovirheeseen ei ole suullisen todistelun kautta saatu muuta merkityksellistä selvitystä, osapuolten kuuleminen vastaa osapuolten kantoja kanteessa ja vastauksessa. Välittäjä Sallin kuuleminen ei osoita, että ostajat olisivat saaneet yksilöidysti tietää v. 2004-2005 kiinteistön tutkimusten ja korjausten sisällön silloin tehtyjen havaintojen laajuudessa.

Lisäksi kantajat ovat vedonneet siihen, etteivät ole saaneet kaupassa tietoon homekoiratutkimusta 8.12.2013 (VB), jossa tutkimuksessa oli tarkoituksena paikantaa mahdolliset kiinteistön mikrobivauriot. Koira oli ilmaissut ruokailutilan ja keittiön vålissä sekä työhuoneen ulkoseinän ja autotallin välisen nurkan. Tuolloin oli katsottu, ettei homevaurion mahdollisuutta voitu sulkea pois. Kosteusmittauksissa ei havaittu poikkeavaa, mutta suositeltiin rakenteellisia tutkimuksia. Tätä tutkimusta ei ole riidatta mainittu kauppakirjassa tai tuotu esiin muutoin kaupan yhteydessä. Käräjäoikeus arvioi, että tälläkin tutkimuksella on vastaava merkitys kuin aiemmin mainituilla tutkimuksilla kaupalle, vaikka vastaajien mielestä oli tarkoituksena oli vain selvittää Ukko Hätälän terveysoireiden alkuperää.

Kantajien ei siten voida myöskään olettaa tienneen mainituista asiakirjoista maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaisesti ja kantajat voivat siten vedota virhevastuuseen.

Käräjäoikeus arvioi, että kantajien vetoama maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 -kohdan mukainen tiedonantovirhe täyttyy koska myyjät/ vastaajat olivat laiminlyöneet ilmoittaa kaupanteon yhteydessä kauppakirjassa tai muutoinkaan mainittujen asiakirjojen sisältämien tutkimus- ja korjaus tiedoista. Kiinteistökaupan yhteydessä tehdyn uuden kosteusmittauksen 12.8.2016 kirjauksissa ei selvästi ole tuotu esiin näitä aiempia mittauksia ja korjauksia. Myyjät ovat selvästi tienneet mainituista tutkimuksista omistajina ja tutkimuksiin osallistuneina. Kysymys on ollut myyjien tietämästä kiinteistön käyttöön ja arvoon sekä kauppaan vaikuttavasta rakennuksen kuntoon liittyvästä seikasta. Tutkimuksen kohde rakenteissa ja kosteusvarioiden mahdollisuus korjattunakin on tavanomaisesti kiinteistön kauppaan, asumiseen ja sen arvoon liittyvä keskeinen seikka. Virheen merkitystä laatuvirheenä käräjäoikeus arvioi

erikseen. Kanteessa on vedottu myös siihen, että myyjien menettely olisi ollut kunnianvastaista tai arvotonta. Tällainen menettely rajaa maakaaren 2 luvun 22 § 3 mom mukaisesti myyjien mahdollisuutta
vapautua tästä vastuusta. Vaikka myyjien antama tieto ostajille kaupassa on ollut epätäydellistä aiemmista tutkimuksista ja korjauksista, käräjäoikeus ei pidä myyjien toimintaa lainkohdan tarkoittamina vastuuta synnyttävinä seikkoina tai myöskään törkeän huolimatTimona.

Muut laatuvirheet ja niiden laajuus

Kantaja on esittänyt todistaja Paltolan tutkimukset 2018 osoituksena laatuvirheestä. Niistä ilmenee virheen laatu: ja korjausehdotus, jolla voi olla merkitys hinnanalennuksen määrän arvioinnissa.

Kiinteistö on määrätty kaupungin ympäristöterveysjaoston 13.12.2018 päätöksellä asumiskieltoon välittömästi. Kanteen mukaan päätös on edelleen voimassa eikä sitä ole muutettu. Päätöksen mukaan kiinteistöllä sijaitseva asunto ei täytä terveydensuojelulain 26 §:n mukaisia vaatimuksia. Rakenteissa olevat kosteus- ja mikrobivauriot voivat aiheuttaa asukkaille terveydensuojelulain 1 §:n mukaisia terveydellisiä haittoja. Edeltävässä tarkastuksessa oli havaittu ummehtunutta hajua ja erillisen asiantuntijan mukaan viallisia rakenteita. Päätöksen esittelytekstissä on katsottu, että alapohjan vaurion laajuus tulee vielä varmistaa ja vialliset materiaalit ja rakenteet tulee poistaa.
Purkutyöt ja uudelleen rakentaminen on tehtävä pätevän ja kokeneen rakennusasiantuntijan ohjauksessa ja valvonnassa.

Päätöksessä on viitattu todistaja Paltolan 30.7.2018 laatimaan kuntotutkimuksen selosteeseen (K4). Kaupan kohteessa oli havaittu riskirakenteina puukoolattu alapohja, pohjabetonilaatan päältä lähtevät puurakenteiset seinät ja ulkoseinien valesokkelirakenne. Kysymyksessä on ollut sinänsä rakennusaikaan tavanomainen rakenneratkaisu.
Riskirakenne ei vielä ole laatuvirhe, sinänsä rakenneratkaisu on ollut selvästi esillä kaupassa ja ostajien/vastaajien tiedossa.

Kuitenkin Paltola on havainnut julkisivumuurauksen tuuletusrakojen olleen tuuletuksen estyneen laastipurseiden vuoksi, mikä on tuonut lisäongelmana kapillaarisen kosteuden kuljetuksen ulkoseinärakenteeseen. Varaston ja aputilan välisessä avauksessa havaittiin rakenteen kosteus- ja mikrobivaurio. Kolmessa muussa avauskohdassa otetuissa materiaalinäytteissä esiintyy selvä mikrobikasvu. Kaikissa avauskohdissa havaittiin mikrobiperäinen haju. Paltolan johtopäätöksenä oli, että ulkoseinärakenteiden alaosat ovat kauttaaltaan vaurioituneet. Syynä oli maaperän kapillaarinen ja diffuusiopohjainen kosteuden nousu. Lisäksi Paltola on päätynyt siihen, että puukoolattu alapohjarakenne on kauttaaltaan vaurioitunut.
Tutkimusselosteeseen kuuluneessa Mikrobioni Oy:n määrityksessä oli
käytetty qPCR -menetelmää, jossa oli havaittu ulkoseinän alajuoksun, alapohjan koolauksen ja lämmöneristeen, ulkoseinän alajuoksun ja väliseinän alajuoksun kohdalla selvää mikrobikasvua.
Tutkimusmenetelmä on nopea, mutta todentaa myös kuolleet mikrobit. Vastaajat pitivät tutkimusmenetelmää epäluotettavana ja se olisi pitänyt varmistaa esimerkiksi viljelytutkimuksessa elävät kasvustot.

Käräjäoikeus katsoo, että Paltolan tutkimukseen hankittu ulkopuolisen Mikrobioni Oy:n laboratoriotutkimus osoittaa rakenteiden mikrobialtistuksen.

Korjausesityksenä oli, että kaikki ulko- ja väliseinät nostetaan lattiapinnan tasolle ja puukoolatut alapohjarakenteet uusitaan kosteusteknisesti toimiviksi. Korjaussuunnitelma tulisi teettää kosteus- ja mikrobivauriohin erikoistuneella asiantuntijalla. Paltola on viitannut siihen, että ympäristöministeriön Ympäristöoppaan mukaan vaurioituneiden osien uusiminen ulotetaan noin 0,2-05 metrin etäisyyteen vauriokohdan yli terveeseen materiaaliin.

Paltola on laatinut myös RT-kustannusarvioohjelmaan ja RATU-tiedoston työmenekkeihin perustuvaan korjaustapaehdotuksen 17.11.2018 (K 5) , jossa ulkoseinien osalta on päädytty 47.500 euron, alapohjan osalta 42.700 euroa, väliseinien osalta 21.000 euroa, rakennuttamisen, suunnittelun ja valvonnan osalta 31.800 euroa eli yhteensä 143.000 euroa, lisättynä 15 % kustannusten nousuvarauksella.

Käräjäoikeus arvioi, että Paltolan tutkimus on osoituksena kiinteistön virheen laadusta. Vastaajat ovat pitäneet Paltolan johtopäätöksiä yleistävinä ja kantajat ovat jättäneet selvittämättä vaurioiden todellisen laajuuden, lisäksi vastaajia ei ollut kutsuttu Paltolan tutkimukseen.
Käräjäoikeus katsoo virheen olleen joka tapauksessa sellainen, ettei se ole ollut esillä kaupassa vaan kysymyksessä on vasta Paltolan tutkimuksen kautta selvinnyt salainen virhe. Virheen tosiasiallinen laajuus voi olla sellainen, ettei se kata koko rakennuksen alapohjan ja seinien rakenteita. Virheen laatupoikkeama on kuitenkin niin merkittävä kauppahinnan kohtuullisuuskin huomioon ottaen, että kysymys on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 mom 5 kohdan mukainen laatuvirhe.

Kantajien toinen Rakennustekniikka Seppä Oy.n laatima hinta-arvio päätyy 132.000 euroon sisältäen alv:n ja kolmas Rakennuspalvelu M. Rantasen hinta-arvio 118.500 euroon sisältäen alv:n. Teollisuuskymppi Oy:n hinta-arvio ilman arvonlisäveroa ja 36.000 euron rakennuttamiskustannuksia on 72.600 euroa. Nämä mainitut arviot pohjautuvat Paltolan tutkimusselosteeseen.

Vastaajat ovat paljoksuneet Paltolan kustannusarviota ja työn sisältöä sekä ovat esittäneet todistaja Jukka Koivualan lausunnon mukaisen vaihtoehdon korjaustavasta, joka ei perustu Paltolan mukaiseen perusparannuskorjaukseen vaan nimenomaisten vaurioiden selvittämiseen ja poistamiseen. Koivualan lausunnossa on arvioitu myös toimenpiderajan täyttymistä toisin kuin Paltolan tutkimuksessa.
Koivualan hinta-arvio korjauskustannuksista on yksilöidyillä, Paltolan työsisältöä vähäisemmillä töillä, 15 % kustannusten nousuvarauksen mukana ollen yhteensä 16.703 euroa. Lisäksi on katsottu, ettei nämä työt eivät tarvitse erityistä suunnittelua ja valvontaa, joiden kanssa kustannus olisi 20.043 euroa. Myös katsotaan, ettei kustannusten nousulle olisi perusteita ollenkaan koska työt voidaan tehdä kahdessa kuukaudessa.

Virheen laajuutta ja merkitystä hinnanalennuksen kannalta on arvioitava

erikseen esitettyjen erilaisten arvioiden kautta. Lisäksi on arvioitava
voidaanko korjaukset toteuttaa tavanomaisena korjausrakentamisena.

Kanteessa on vedottu kantajien perheen saamiin terveysoireisiin v. 2018 eli noin kaksi vuotta kiinteistön hallinnan siirtymisen jälkeen. Kantajien ja perheen lasten oireiden sairauskertomustasoisten kirjauksien lisäksi ei ole esitetty lääketieteellistä selvitystä ja diagnoosia, jolla voitaisiin luotettavasti tehdä johtopäätös niiden johtuneen kiinteistön laatuvirheestä. Kantaja Mari Virtasen kertomat seikat laajamittaisista oireistaan ja niiden liittymisestä kiinteistöllä olemiseen ei vielä riitä osoittamaan niiden johtuneen jo vaaranvastuun siirtymisen aikaan olleesta kiinteistön laatuvirheestä tai kiinteistöstä ylipäätään. Vastaajien todistaja Nallin on puolestaan kertonut, ettei vastaajien hallinta-aikana ollut havainnut säännöllisien vierailujen aikaan lapsissaan sisäilmaoireita, joita kyllä oli todettu muutoin yhden lapsensa koulutiloissa olon aiheuttamana.

Kanteessa on vedottu myös siihen, että myös vastaajien sisäilmaoireiden perusteella on tehty edellisessä tiedonantovirheen yhteydessä mainittu homekoiratutkimus ja sen havainnot. Vastaajat ovat kertoneet, että oireiden syyt on sittemmin paikannettu työpaikoille.
Vaikka käräjäoikeus on edellä arvioinut mm. homekoiratutkimuksen ilmoittamisen olleen kaupan kannalta merkittävä laiminlyönti, se ei vielä muun näytön puuttuessa osoita riittävästi vastaajien kärsineen terveydellisiä oireita nimenomaan kiinteistön laatuvirheen vuoksi.
Myöskään edellä arvioitu asumiskieltopäätös (K?) ei vielä osoita terveyshaittojen johtuneen kiinteistön virheestä, vaan siinä on katsottu asumisterveysasetuksen mukaisen toimenpiderajan ylittyneen.

Tarkastusvelvollisuuden laajuus

Maakaaren 2 luvun 22 § säätää kiinteistön ostajien oman tarkastusvelvollisuuden laajuuden. Käräjäoikeus on jo edellä arvioinut myyjien menettelyn muodostaneen tiedonantovirheen, eikä kantajilla ostajina ole ollut velvollisuutta tarkistaa kiinteistön virheiden laajuutta . enemmälti ottaen huomioon myös sen, että kaupan yhteydessä oli esitetty uusi kuntotarkastustyyppinen kosteusmittaus johtopäätöksineen (K 3). Ostajat olivat täyttäneet tarkastusvelvollisuutensa.

Laatuvirheiden arviointi, hinnanalennus tai kaupan purku

Tiedonantovirheen osalta on katsottu virhekynnyksen täyttyneen ja siltä osin jo kantajilla on oikeus saada hinnanalennusta. Käräjäoikeus katsoo, ettei virhettä voida pitää olennaisena kun ostajilla on kuitenkin ilmoitettu kiinteistön rakenneratkaisut ja myöskin niihin liittyviä korjauksia.
Homekoiratutkimuksen ilmoittamisen laiminlyöntikään ei ole osoitettu johtuneen kiinteistöstä johtuvien sisäilmaoirehtimisen syyn peittämisestä. Hinnanalennukseen ostajilla on kuitenkin oikeus. Ottaen huomioon virheen laatu hinnanalennuksen määrä arvioidaan. Käräjäoikeus katsoo kantajilla ostajina olevan oikeus hinnanalennukseen myös tältä osin perustuen mihin jatkoselvityksiin ja arvomäärittelyihin olisi ollut aihetta
jos tiedossa olisi ollut aiemmat tutkimukset.

Samoin käräjäoikeus on edellä todennut todistaja Paltolan tutkimuksen kautta kiinteistössä olevan salainen merkittävään laatupoikkeamaan pohjautuva virhe.

Asumiskieltopäätöksessä on sen esittelyosassa katsottu, että toimenpiderajan ylittymisestä huolimatta tulee alapohjan vaurion laajuus vielä varmistaa ja vialliset materiaalit sekä rakenteet tulee poistaa.
Siinäkään ei ole edellytetty, että korjauksen laajuus olisi todistaja Paltolan tutkimuksen ja korjausehdotuksen laajuinen. Käräjäoikeus katsoo, että todistaja Koivualan esittämä korjausten laajuus on suppea
perustuen vain todettavien, mm. Paltolan yksittäisten näytteenottokohtien virheiden korjaukseen. Sinänsä Koivualan korjaustapaa on pidettävä asianmukaisena ja tavanomaisen korjaukseen riittävänä.

Vastaajat ovat katsoneet, että ostajat eivät ole hoitaneet kiinteistöä ja lisäksi jopa omilla toimenpiteillään aiheuttaneet kanteen mukaiset vauriot ja ongelmat. Vastaajat ovat vastauksessaan listanneet näitä 3.1.2020 kiinteistöllä havaittuja seikkoja, joista osalla voi olla merkitystä Paltolan toteamien virheiden jälkikäteisenä pahentumisena. Tosin tilanne on myös eri kuin Paltolan tehdessä tutkimusta 11.7.2018, jonka jälkeen talo ei ole ollut asuttu. Ilmanvaihdon ja riittävän lämmityksen ylläpidon laiminlyönti sekä sadevesikourujen sekä salaojien huollon ilmeisiä laiminlyöntejä voidaan pitää merkityksellisenä rakennuksen toimivuudelle ja kunnolle sekä nykyarvolle. Muitakin tavanomaiseen kunnossapitoon liittyviä laiminlyöntejä oli havaittu. Sisäilman laatuun ja kantajien
kokemiin oireisiin on voinut olla merkitystä ilmanvaihdon ja lämmityksen
oikean toiminnan huolehtimisella myös kantajien asumisaikana. Kuitenkaan Paltolan tekemien havaintojen ja virhelöydöksien oikeellisuuta tämä huolehtimisvelvoitteen laiminlyönti ei poista.

Vastaajan todistajana kuultu Natrikainen on katsonut, että tekemässään kiinteistön katselmuksessa 11.9.2018, päinvastoin kuin Paltola, koko alapohjaa ei ole uusittava vaan paikallisesti tehty korjaus riittää.
Piilosokkelirakenteen riskin Natrikainen katsoo sinänsä toteutuneen, mutta sen vaikutusta sisäilmanlaatuun ei voida päätellä ilman sisäilmatutkimusta, jota ei kiinteistöllä ollut tehty. Rakennuksen keskiosat ovat olleet kunnossa ja saneeraustarve on ulkokulmauksen makuuhuoneessa. Jos korjaustavaksi valitaan ulkoseinien alajuoksujen poisto ja korvaaminen kengittämällä, rakenne muuttuu paremmaksi kuin rakennusaikana hyväksytty ja kiinteistössä toteutettu piilosokkelirakenne oli. Natrikainen on myös arvioinut tarvittavan korjauksen hintaa havaintojensa perusteella tekemässä laajuudessa yhteensä 30.603 euroa sisältäen arvonlisävero-osuuden. Uudessa katselmuksessaan 3.1.2020 Natrikainen oli havainnut rakennuksen asumattomuudesta johtuvaa tunkkaisuutta. ja rakenneavausten teippausten aukenemista.

Paltola oli suorittanut myös tutkimuksensa yhteydessä merkkiainekokeen, jossa hän oli todennut merkittävää ilmavuotoa sisätiloihin. Vastaajat ovat arvostelleet myös merkkiainekokeen olleen väärin suoritettu kun siinä ei ole noudatettu sitä koskevaa ohjeistusta. Vastaajan todistajana kuultu Koivunen on kertonut, että Paltolan tekemän merkkiainekokeen suorituksessa on useita merkittäviä puutteita
mm. mittauspisteiden ja havaintojen määrä oli vain yksi, eikä se edusta

koko rakennusta. Merkkiainekaasun määrä, syöttönopeus ja havainnointiaika ei ole ohjeiden mukainen. Erityisesti kun on kyse mahdollisen terveyshaitan tutkimisesta, suoritustapa ja tulosten luotettavuus on tehtävä tarkasti. Koivunen i pidä luotettavana Paltolan johtopäätöstä, että rakenteissa on suoritetun merkkiainekokeen perusteella merkittävää ilmavuotoa sisätiloihin.

Merkkiainekokeena oikein suoritettuna olisi ollut merkitys ilmavuotojen tarkassa paikallistamisessa, mutta kokoanaisuutena on todettava että kiinteistö on rakenneratkaisujensa vuoksi sellainen että ilmavuotoja rakennukseen on joka tapauksessa olemassa. Lisäksi on otettava huomioon rakenteen riskialtis ilmanpitävyys. Merkkiainekokeen puutteellisuudet eivät tarkoita, että laatuvirhettä ei ole ollut.

Hinnanalennuksen määrä, tason parannus

Maakaaren 2 luvun 31 § antaa ohjeen kuinka hinnanalennus tulee määrittää kauppahinnan ja virheellisen kiinteistön arvon erotuksesta.

Käräjäoikeus laskee hinnanalennuksen määrän ottaen huomioon tiedonantovirheen vaikutuksen kappantekoon ainakin lisäselvitystarpeen ja sijaisasumisen järjestelyn kautta 3.000 euroksi.

Muun, Paltolan toteaman laatuvirheen osalta käräjäoikeus katsoo korjaustarpeen ulottuvan rakennuksen vaurioituneiksi todettuihin alapohjan ja siihen liittyvien rakenteiden kohtiin siinä laajuudessa kuin kaupungin asumiskieltopäätöksessä 13.12.2018 on todettu.
Korjauskustannukset ovat siten alempia kuin Paltolan hinta-arviossa ja muissa saman korjauslaajuuden mukaisissa kantajien arvioissa. Jos päädytään vastaajien esittämän todistaja Natrikaisen esittämään korjausten laajuuteen ja otetaan huomioon myös asumiskieltopäätöksen mukaiset pätevän ja kokeneen rakennusasiantuntijan vaatimat suunnittelu- ja valvontatoimet päädytään kuitenkin suurempaan korjauskustannusten määrään, minkä vastaajat ovat vastauksessaan kanteeseen hyväksyneet.

Korjaustarvetta ja korjaustöiden hintaa ei voida täysin arvioida, mutta hinnanalennuksen määrä on syytä muodostaa seuraavasti. Mainitun päätöksen mukaisen korjauksen toteutuksen, mutta kuitenkin Paltolan esittämän täydellisen saneerauksen sijasta nyt hyväksyttävän tarvekohtaisen korjauksen perusteella, käräjäoikeus harkitsee hinnanalennuksen määräksi rakenteista johtuvan virheen osalta 34.000 euroa. Lisäksi vastaavasti hinnanalennuksen määrään vaikuttaa alentavasti rakennuksen lattioihin ja seiniin kohdistuva arviotu tasonparannuksen kohtuullinen määrä 1.500 euroa.

Kokonaishinnanalennukseksi saadaan 35.500 euroa.

Kantajat ovat vaatineet korkoa hinnanalennukselle korkoa vain 15.8.2018 lukien, joten koron alkamisajan käräjäoikeus määrää maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentin ajankohdasta poiketen tämän mukaisesti vastaajille lievempänä.

Asumishyöty

Vastaajien vaatimus asumishyödyn korvaamisesta hylätään koska kiinteistön kauppaa ei ole purettu.

Sijaisasunnon korvaus

Maakaaren 2 luvun 17 § 2 momentin mukaan on lähtökohtaisesti oikeus myös saada korvausta vahingosta virheen perusteella jos on kysymys näytetystä tiedonantovirheestä.

Asumiskieltopäätöksen mukaisesti kiinteistön asunto on määrätty asumiskieltoon. Tämän hallinnollisen päätöksen voimassaoloa ei ole kiistetty.

Asumiskiellon peruste on ollut tarkastushetkinen kunto, jonka perusteena on ollut vuorostaan Paltolan tutkimushavainnot. Kantajien laiminlyönnit kiinteistön ylläpidossa ovat voineet vaikuttaa tosiasialliseen virheiden pahenemiseen edellä olevien perustelujen mukaisesti, mutteivät poista rakenteista johtuvan laatuvirheen olemassaoloa.
Laatuvirhe on pystytty toteamaan vasta kantajien hallinta-aikana ja siten vastaajilla kaupan yhteydessä ollut laiminlyönti vaikutti sijaisasunnon tarpeeseen.

Kun asumiskielto on määrätty ja on voimassa myyjien vastuulla olevan vaikkakin salaisen laatuvirheen vuoksi, niin kantajilla on oikeus saada korvaus sijaisasumisen kustannuksistaan siihen saakka kun riita vastuukysymyksestä on ratkaistu tässä tuomiossa.

Kantajien vaatima kuukausittainen asumiskustannus on tosiasiallinen ja kohtuullinen perustuen asunnon vuokran sovittuun määrään.

Irtaimen omaisuuden vahingot

Maakaaren 2 luvun 17 § 2 momentin mukaan on lähtökohtaisesti oikeus myös saada korvausta vahingosta virheen perusteella jos on kysymys näytetystä tiedonantovirheestä..

Kantajat ovat esittäneet korvausvaatimuksen perusteeksi irtaimen puhdistuksesta ja muista toimista huolimatta kantajien perheelle irtaimen aiheuttamalla mikrobipohjaisella oireilulla. Edellä olevan perusteella on todettu kiinteistön laatuvirhe, jonka yhteydessä on ollut mikrobilöydöksiä. Kantajien terveydellisten oireiden johtuminen kiinteistön vaurioista on edellä olevan perusteella jäänyt näyttämättä. Samoin käräjäoikeus katsoo, ettei irtaimen omaisuuden vaurioitumista ole näytetty muutoinkaan niin että listattu omaisuus olisi tuhoutunut käyttökelvottomaksi laatuvirheen seurauksena. Kun syy-yhteyttä ja vahinkoa ei ole näytetty, korvausvaatimukselle ei ole perustetta.

Oikeudenkäyntikulut

Kanne on menestynyt hinnanalennuksena ja korvausvaatimuksissa osittain. Käräjäoikeus katsoo että ensisijaiseen vaatimukseen kaupan

purusta kohdistuu myös merkittävä osa oikeudenkäynnin kulurakenteesta. Tämä vaatimus on hylätty ja hinnanalennuksen määrää on alennettu. Siten kantajilla on oikeus vain osakorvaukseen, johon vaikuttaa myös vastaajien vastauksessaan erittelemä kantajille tekemä sovintotarjous ennen oikeudenkäyntiä Kantajien vaatimia määriä ei ole sinänsä paljoksuttu.





Tuomiolauselma

Käräjäoikeus hyväksyy kantajien oikeudenkäyntikuluista ja oikeudenkäyntiin liittyvistä tutkimuskuluista edellä olevan perusteella puolet.


Ukko ja Mersi Hätälän on maksettava 17.18.2016 tehdyn kiinteistökaupan kauppahinnan alennuksena Mari Virtaselle ja Niko Ekroosille 35.500 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisine korkoineen 15.8.2018 lukien, sijaisasumisen kuluina tammikuun 2019 ja tuomion antamisen 15.12.2020 väliseltä ajalta 790 euroa kuukaudessa eli yhteensä 18.565 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen 15.12.2020 lukien sekä oikeudenkäyntikuluina 11.199,50 euroa ja tutkimuskuluista 3.350 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen 15.1.2021 lukien.



MUUTOKSENHAKU

Muut esitetyt vaatimukset hylätään.


Ratkaisuun saa hakea muutosta Helsingin hovioikeudelta valittamalla oikeudenkäymiskaaren 25 ja 25 a luvuissa säädetyssä järjestyksessä tai korkeimmalta oikeudelta ennakkopäätösvalituksella oikeudenkäymiskaaren 30 a luvussa säädetyssä järjestyksessä kirjallisista muutoksenhakuohjeista ilmenevällä tavalla.

Tyytymättömyys ratkaisuun on ilmoitettava käräjäoikeudelle tai sen kansliaan viimeistään seitsemäntenä päivänä ratkaisun julistamis- tai antamispäivästä.


Tyytymättömyyden ilmoitus

Määräajassa Satu Virtanen ja Niko Ekroos on ilmoittanut tyytymättömyytensä koko tuomioon.

Määräajassa Ukko ja Mersi Hätälä ovat ilmoittaneet tyytymättömyytensä koko tuomioon.

Valitusosoitus Valitus määräaika 14.1.2021
Vastavalitus määräaika 28.1.2021

PIDENNETTY MÄÄRÄAIKA

Valitus määräaika 12.2.2021
Vastavalitus määräaika 26.2.202
Käräjätuomari AJ