Kiinteistökaupan pätemättömyys
Kiinteistökauppa voi olla pätemätön jos ostaja käyttää tietoisesti hyväkseen ostajan hädänalaista asemaa. Lisäksi kauppahinnan pitää olla selvästi alihintainen. Kauppa voi olla muutenkin pätemätön mikäli olosuhteet ovat olleet normaalista selvästi poikkeavat ja kohtuuttomat myyjälle. Pätemättömyyskanteen ajaminen on kuitenkin erittäin vaikeaa koska väitteen esittäjällä myyjällä tai tämän perillisillä on näyttötaakka olosuhteista, hädänalaisesta asemasta ja ennenkaikkea siitä että ostaja on sen tiennyt ja sitä hyväksikäyttänyt. Pelkkä sairaus, alkoholismi, rahavaikeudet, ymmärtämättömyys tmv. ei riitä.
Tässä riitaa ajettiin edesmenneen myyjän rahavaikeuksien, alkoholismin ja ymmärtämättömyyden perusteella. Kantajina olivat osa perillisistä. Käräjäoikeus arvioi asiaa muiden seikkojen ohella hinnan alhaisuudella. Käräjäoikeus katsoi näytetyn, että kaupan kohteen arvo on ollut ainakin 4-5 kertainen maksettuun kauppahintaan 1.500 euroa nähden. Ostaja oli siten edustanut itselleen aineellista etua, joka on oikeustoimilain 31§:n tarkoittamalla tavalla ilmeisessä epäsuhteessa siihen, mitä hän on itse antanut. Kun tällainen aineellinen etu on edustettu itselle käyttäen hyväksi myyjän pulaa ja ymmärtämättömyyttä, niin tällä tavoin syntynyt oikeustoimi ei sido myyjää, jonka etua on loukattu. Myyjän kuoltua oikeus vedota oikeustoimilain 31 §:n mukaiseen pätemättömyysperusteeseen on siirtynyt myyjän perillisille. Määräalan kauppa julistettiin siten pätemättömäksi käräjäoikeuden toimesta oikeustoimilain 31 §:n perusteella.
Hovioikeus kuitenkin päätyi arvioituaan kaikkea näyttöä toisin kuin käräjäoikeus katsomaan, ettei oltu esitetty riittävää näyttöä kiskomisesta tai pätemättömyydestä.
Hovioikeuden perustelujen mukaan varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 31 §:n 1 momentin mukaan jos joku, käyttäen hyväkseen toisen pulaa, ymmärtämättömyyttä, kevytmielisyyttä tai hänestä riippuvaista asemaa, on ottanut tai edustanut itselleen aineellista etua, joka on ilmeisessä epäsuhteessa siihen, mitä hän on antanut tai myöntänyt, tahi josta mitään vastiketta ei ole suoritettava, ei täten syntynyt oikeustoimi sido sitä, jonka etua on loukattu (kiskominen). Saman lain 33 §:n mukaan oikeustointa, jota muuten olisi pidettävä pätevänä, älköön saatettako voimaan, jos se on tehty sellaisissa olosuhteissa, että niistä tietoisen olisi kunnian vastaista ja arvotonta vedota oikeustoimeen, ja sen, johon oikeustoimi on kohdistettu, täytyy olettaa niistä tietäneen (pätemättömyys).
Edellä mainitun lain 31 §:ssä tarkoitetussa kiskomissäännöksessä säädetty pula tarkoittaa sekä taloudellista että muunlaista pulaa. Harkintakyvyn puutetta tarkoittava ymmärtämättömyys voi johtua monesta seikasta, kuten vanhuudesta, mielenjärkytyksestä tai esimerkiksi alkoholin nauttimisesta. Pätemättömyys kiskomissäännöksen nojalla edellyttää aina tällaisen tilan lisäksi myös kyseisen tilan tietoista hyväksikäyttöä ja suoritusten ilmeistä epäsuhdetta. Kunnian vastaisuutta ja arvottomuutta harkittaessa lain 33 §:n nojalla otetaan huomioon olosuhteet oikeustointa tehtäessä objektiivisen mittapuun mukaan arvioiden.
Olosuhteilla voidaan tarkoittaa esimerkiksi sellaisia psyykkisiä tekijöitä, joiden johdosta oikeustoimen tekijällä on ollut vaikea arvioida oikeustoimen sisältöä ja seurauksia, tai rahapulasta johtunutta osapuolen hankalaa asemaa ja hyväksikäytettävyyttä. Viime kädessä tuomioistuin ratkaisee, ovatko olosuhteet olleet sellaiset, että niistä tietoisen olisi kunnianvastaista ja arvotonta vedota oikeustoimeen.
Asian ratkaisu hovioikeudessa perustui siihen, ettei myyjän katsottu olleen sellaisissa rahavaikeuksissa että myyjä olisi ollut kiskontasäännöksen tarkoittamalla tavalla pulassa ja hyväksi käytettävissä. Eikä tällaisesta ollut näytetty olleen ostajankaan tiedossa. Kauppahinnalla ei näin ollen ollut merkitystä vaikka olisikin ollut alihintainen. Olosuhteet eivät muutenkaan olleet sellaiset esitetyn näytön perusteella että niistä tietoisen olisi kunnianvastaista ja arvotonta vedota oikeustoimeen.
Asiasanat
Kiinteistö kauppa pätemättömyys alkoholismi kiskonta
Rovaniemen hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 29.8.2016
Nro 425
Diaarinumero S 15/523
Ratkaisu josta valitettu
Lapin käräjäoikeus 25.2.2015 nro 1241 (liitteenä)
Asia Kiinteistöä koskeva riita
Valittaja Ukko Saksinen
Vastapuolet Petra Pesta Aune Pesta
Kuultavat Iina Marina Bömann Joni-Henrik Bömann Joni Erkki Seist
Tauno Keijo Tapio Pesta Veijo Erkki Pesta
Marja Marina Seist
Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
Saksinen on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään. Saksinen on lisäksi vaatinut, että Petra Pesta ja Aune Pesta velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa laillisine viivästyskorkoineen.
Saksinen on lausunut, että Joel Pesta ei ollut ollut kiinteistön määräalan kauppaa keväällä 2010 tehdessään oikeustoimilain 31 §:ssä tarkoitetulla tavalla taloudellisessa ahdingossa tai väitetyn alkoholidementian vuoksi ymmärtämättömässä tilassa. Saksinen ei ollut myöskään käyttänyt hyväkseen Joel Pestain väitettyä pulaa tai ymmärtämättömyyttä. Suoritusten välillä ei ollut ollut ainakaan ilmeistä epäsuhtaa. Saksinen on vielä lausunut, että kauppaa ei ollut myöskään tehty sellaisissa olosuhteissa, että niistä tietoisen olisi kunnian vastaista ja arvotonta vedota oikeustoimeen.
Vastaus
Petra Pesta ja Aune Pesta ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että Saksinen velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa laillisine viivästyskorkoineen.
Petra Pesta ja Aune Pesta ovat lausuneet, että käräjäoikeus oli ratkaissut asian oikein.
Kuultavat eivät ole osallistuneet oikeudenkäyntiin.
Pääkäsittely
Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 1. - 2.6.2016. Pääkäsittelystä on laadittu erillinen pöytäkirja.
Todistelu hovioikeudessa
Hovioikeudessa on vedottu käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin to- disteisiin lukuun ottamatta todisteita numerot V2, V3 ja V5.
Hovioikeudessa on kuultu todistelutarkoituksessa Petra Pestaää, Aune Pestaää ja Saksista sekä todistajina Heidi Anita Jonsseniä, Mikko Ruotsia, Esko Markostä, Tapani Markostä,Marja Kristiina Marjalaa, Petteri Marjahautaa, Janne Marjahautaa, Marja-Leena Norpea ja Aki Joni Luhtiniemeä.
Hovioikeuden ratkaisun perustelut
Kysymyksenasettelu
Varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 31 §:n 1 momentin mukaan jos joku, käyttäen hyväkseen toisen pulaa, ymmärtämättömyyttä, kevytmielisyyttä tai hänestä riippuvaista asemaa, on ottanut tai edustanut itselleen aineellista etua, joka on ilmeisessä epäsuhteessa siihen, mitä hän on antanut tai myöntänyt, tahi josta mitään vastiketta ei ole suoritettava, ei täten syntynyt oikeustoimi sido sitä, jonka etua on loukattu. Saman lain 33 §:n mukaan oikeustointa, jota muuten olisi pidettävä pätevänä, älköön saatettako voimaan, jos se on tehty sellaisissa olosuhteissa, että niistä tietoisen olisi kunnian vastaista ja arvotonta vedota oikeustoimeen, ja sen, johon oikeustoimi on kohdistettu, täytyy olettaa niistä tietäneen.
Edellä mainitun lain 31 §:ssä tarkoitetussa kiskomissäännöksessä säädetty pula tarkoittaa sekä taloudellista että muunlaista pulaa. Harkintakyvyn puutetta tarkoittava ymmärtämättömyys voi johtua monesta seikasta, kuten vanhuudesta, mielenjärkytyksestä tai esimerkiksi alkoholin nauttimisesta. Pätemättömyys kiskomissäännöksen nojalla edellyttää aina tällaisen tilan lisäksi myös kyseisen tilan tietoista hyväksikäyttöä ja suoritusten ilmeistä epäsuhdetta. Kunnian vastaisuutta ja arvottomuutta harkittaessa lain 33 §:n nojalla otetaan huomioon olosuhteet oikeustointa tehtäessä objektiivisen mittapuun mukaan arvioiden.
Olosuhteilla voidaan tarkoittaa esimerkiksi sellaisia psyykkisiä tekijöitä, joiden johdosta oikeustoimen tekijällä on ollut vaikea arvioida oikeustoimen sisältöä ja seurauksia, tai rahapulasta johtunutta osapuolen hankalaa asemaa ja hyväksikäytettävyyttä. Viime kädessä tuomioistuin ratkaisee, ovatko olosuhteet olleet sellaiset, että niistä tietoisen olisi kunnianvastaista ja arvotonta vedota oikeustoimeen.
Joel Pesta on 14.5.2010 päivätyn kauppakirjan ja 12.10.2010 päivätyn kauppakirjan täydennyksen mukaan myynyt Saksiselle määräalan omistamastaan Lohtu-nimisestä tilasta RN:o 7:69 Mätäjoen kunnan Kotakosken kylässä 1 500 euron kauppahinnalla. Asiassa on hovioikeudessa kysymys siitä, onko Joel Pestain ja Saksisen välinen määräalan kauppa saatu aikaan käyttäen hyväksi Joel Pestain pulaa ja ymmärtämättömyyttä ja onko Saksisinen edustanut itselleen sellaista aineellista etua, joka on ilmeisessä epäsuhteessa siihen, mitä hän on itse antanut. Asiassa on lisäksi kysymys siitä, onko kyseessä oleva kauppa tehty sellaisissa olosuhteissa, että niistä tietoisen olisi kunnianvastaista ja arvotonta vedota oikeustoimeen. Petra Pesta ja Aune Pesta ovat väittäneet, että heidän veljensä Joel Pesta oli sairastamansa keskivaikean alkoholidementian ja taloudellisten vaikeuksiensa vuoksi ollut ymmärtämättömässä ja hyväksi käytettävässä tilassa määräalan kauppaa tehdessään ja Saksinen oli tästä tietoisena käyttänyt hyväksi Joel Pestain pulaa ja ymmärtämättömyyttä ja tehnyt tämän kanssa huomattavan alihintaisen kaupan.
Näyttö ja näytön arviointi
Asiassa on otettu vastaan todistelua Joel Pestain alkoholinkäytöstä ja sen mahdollisesta vaikutuksesta hänen ymmärryskykyynsä ja terveydentilaansa. Kaikkien Joel Pestaistä kertoneiden mukaan Joel Pesta oli käyttänyt alkoholia. Petra Pestain ja Aune Pestain käsityksen mukaan heidän veljensä oli ollut alkoholisti, joka oli käyttänyt alkoholia hyvinkin runsaasti useiden vuosikymmenien ajan ja ollut usein juovuksissa viimeisten elinvuosiensa aikana.
Saksisen ja todistajina kuultujen Esko Markosen, Seppo Markosen ja Korven mukaan Joel Pesta oli käyttänyt alkoholia välillä runsaasti, mutta ollut kuitenkin useammin selvin päin kuin juovuksissa. Markosten ja Korven mukaan Joel Pesta oli kuntoillut säännöllisesti ja oli ollut alkoholinkäytöstään huolimatta hyväkuntoinen elämänsä loppuun saakka.Tältä osin hovioikeus toteaa, että Markoset ovat kertoneet olleensa vähintään viikottain tekemisissä Joel Pestain kanssa, joka oli ollut molempien ystävä. Norpi oli ollut Joel Pestain naapuri ja tavannut tätä säännöllisesti. Sen sijaan Ruotsissa asuneet Petra Pesta ja Aune Pesta olivat olleet selvästi vähemmän tekemisissä veljensä kanssa kuin Saksinen, Esko Markonen, Seppo Markonen ja Norpi. Markosten ja ven kertomuksilla on siten Joel Pestain alkoholin käytön määrää ja sen vaikutuksia arvioitaessa suurempi painoarvo kuin Petra Pestain ja Aune Pestain kertomuksilla.
Saksisen ja Joel Pestain välinen kiinteistönkauppa on edennyt vaiheittain. Osapuolet ovat tehneet ennen varsinaista kauppaa 27.3.2010 päivätyn kiinteistönkaupan esisopimuksen, jonka toisena todistajana on ollut Seppo Markonen. Saksisen ja Seppo Markosen kertomuksista on ilmennyt, että Joel Pesta ei ollut ollut juovuksissa esisopimusta allekirjoitettaessa.
Edelleen Saksisen, Seppo Markosen ja kaupanvahvistajina toimineiden Sami Marjahaudan ja Janne Marjahaudan kertomuksista on ilmennyt, että Joel Pesta ei ollut ollut juovuksissa myöskään 14.5.2010 ja 12.10.2010 kauppaa ja kauppakirjan täydennystä tehtäessä.
Joel Pestain terveydentilaa ja työkykyä on selvitetty vuonna 2007 tehdyssä moniammatillisessa tutkimuksessa, josta laaditun lausunnon mukaan hänen kielellisen päättelykykynsä oli todettu säilyneen primaaritasossaan, mutta ei- kielellisen päättelyn laskeneen lievästi kehitysvammaisen tasolle ja muistisuoriutumisen olleen heikkoa. Niin ikään kirjallisina todisteina esitettyjen vuonna 2010 päivättyjen lääkärinlausunnon ja -todistuksen esitietojen mukaan Joel Pestaillä oli diagnosoitu keskivaikea alkoholidementia. Lääkärinlausunnon laa- tinut todistajana kuultu Ruotsi on kertonut, että diagnoosi oli kopioitu Joel Pestain aikaisemmista potilastiedoista. Ruotsi oli antanut lausuntonsa aivan eri asiaa varten eikä pystynyt ottamaan kantaa Joel Pestain tuolloiseen henkiseen tilaan. Lääkärintodistuksen laatinut Jonssen on kertonut olleensa Joel Pestain hoitava lääkäri ja tavanneensa tämän usein. Joel Pestain kommunikointi hänen kanssaan oli ollut hyvää. Joel Pestaillä oli ollut aktiivinen alkoholiongelma. Jonssen on kertonut yleisellä tasolla alkoholidementiasta ja sen mahdollisista vaikutuksista ihmisen ymmärryskykyyn tai johdateltavuuteen.
Jonssen ei ole kuitenkaan kyennyt ottamaan kantaa siihen, oliko Joel Pesta ollut johdateltavissa tai oliko tämä ymmärtänyt tekemänsä oikeustoimen merkityksen.
Joel Pestain edunvalvojana taloudellisten asioiden hoitamista varten 11.3.2005 lähtien 26.4.2010 saakka toiminut Marjala on kertonut, että edunvalvojan määrääminen oli johtunut kunnan halusta saada takeet siitä, että Joel Pestain vuokrat tulivat maksetuiksi. Marjalan käsityksen mukaan Joel Pestillä diagnosoitu alkoholidementia ei ollut vaikuttanut tämän ymmärrysky- kyyn, vaan Joel Pesta oli ollut terävä ja älykäs henkilö. Edunvalvonta oli lakkautettu, koska Joel Pestaillä ei ollut ollut juurikaan omaisuutta eikä tämä ollut oikeasti ollut edunvalvonnan tarpeessa.
Joel Pestain hyvin tunteneet Seppo Markonen ja Esko Markonen ovat kerto- neet, ettei Joel Pesta ollut ollut dementoitunut tai hyväksikäytettävä, vaan pikemminkin älykäs. Myös Joel Pestain naapurina pidempään asunut ja tä- män kanssa tekemisissä ollut Norpi on pitänyt Joel Pestaiä henkisesti hy- vässä kunnossa olleena. Kaupanvahvistajina toimineet Sami Marjahauta ja Jan- ne Marjahauta eivät olleet havainneet kaupanteon yhteydessä mitään demen- tiaan viittaavaa tai sellaista, ettei Joel Pesta olisi ymmärtänyt tekemänsä oi- keustoimen merkitystä.
Joel Pestaillä on jossain vaiheessa diagnosoitu keskivaikea alkoholidemen- tia. Kyseinen oireyhtymä ei kuitenkaan vielä yksinään osoita, että Joel Pesta ei olisi riittävästi ymmärtänyt tekemänsä kaupan ja sen täydennyksen merkitystä. Vuonna 2007 tehty tutkimuskaan ei osoita sitä, että Joel Pestain kyky ymmärtää edellä tarkoitettujen oikeustoimien tarkoitusta olisi ollut joten- kin heikentynyt. Joel Pestain hyvin tunteneet ja tämän kanssa säännöllisesti tekemisissä olleet henkilöt ovat kertoneet tämän olleen oikeustoimien laatimis- aikoihin ymmärryskyvyltään hyvässä kunnossa. Hovioikeus katsoo, että asias- sa ei ole näytetty, että alkoholidementia olisi vaikeuttanut Joel Pestain ky- kyä ymmärtää tekemänsä kiinteistön määräalan kaupan merkitystä tai että hän olisi ollut ymmärtämättömyyden vuoksi hyväksikäytettävissä. Asiassa ei ole myöskään esitetty näyttöä siitä, että Saksinen olisi tiennyt diagnoosista. Sa- muel Pesta ei ole asiassa esitetyn näytön perusteella ollut juovuksissa kaupan- teon eri vaiheissa, joten hänen ymmärryksensä ei ole näytetty olleen heikenty- nyt myöskään juopumustilan vuoksi. Joel Pestain henkisen tilan hyväksi- käyttöväitettä vastaan puhuu edelleen se, että Marjalan, Saksisen, Seppo Här-
kösen ja Korven kertomuksista on ilmennyt, että Joel Pesta ei ollut joudut- tuaan sukulaistensa vuoksi muuttamaan pois lapsuudenkodistaan halunnut maaomaisuutensa menevän perintönä sukulaisilleen. Lisäksi Saksisen, Markosten ja Korven kertomuksista on ilmennyt, että Joel Pesta oli tarjonnut kyseistä määräalaa ostettavaksi muillekin.
Petra Pesta ja Aune Pesta ovat kanteensa tueksi vedonneet myös siihen, että Joel Pesta oli ollut kaupantekohetkellä taloudellisen ahdingon vuoksi pulas- sa ja sen vuoksi hyväksikäytettävässä tilassa. Asiassa on sinänsä tullut esille se, että Joel Pestaillä oli ollut välillä rahavaikeuksia ja esimerkiksi Seppo Markonen oli maksanut Joel Pestain puolesta tämän vuokra- ja ulosottovel- koja. Marjala on kuitenkin kertonut, että Joel Pestaillä ei ollut ollut edunval- vonnan lakatessa keväällä 2010 maksamattomia maksuja. Hovioikeus katsoo, että asiassa ei ole näytetty, että Joel Pesta olisi kaupantekohetkellä ollut sel- laisissa rahavaikeuksissa, että hänen voitaisiin katsoa olleen kiskontasäännök- sessä tarkoitetulla tavalla pulassa ja sen vuoksi hyväksi käytettävissä. Asiassa ei ole esitetty näyttöä myöskään siitä, että Saksinen olisi ollut tietoinen Sa- muel Pestain mahdollisista rahavaikeuksista.
Hovioikeus katsoo edellä todetuilla perusteilla, että Petra Pesta ja Aune Pesta eivät ole näyttäneet, että Joel Pestain ja Saksisen välillä tehty kiinteistön määräalan kauppa ja sen täydennys olisivat pätemättömiä varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 31 §:n nojalla. Edellä todetun jälkeen kau- pan mahdollisella alihintaisuudella ei ole asiassa enää merkitystä.
Edellä todetuilla perusteilla asiassa on jäänyt näyttämättä myös se, että kysees- sä oleva kauppa ja sen täydennys olisi varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 33 §:ssä tarkoitetulla tavalla tehty sellaisissa olosuhteissa, että niistä tietoisen olisi kunnianvastaista ja arvotonta vedota oikeustoimeen. Petra Pestain ja Aune Pestain kanne on sen vuoksi hylättävä.
Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa
Koska Petra Pesta ja Aune Pesta ovat hävinneet asian, he ovat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n, 9 §:n 1 momentin ja 16 §:n nojalla velvollisia yhteisvastuullisesti korvaamaan määrällisesti myöntämänsä Saksisen oikeuden- käynti- ja asianosaiskulut käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa.
Hovioikeuden ratkaisu
Käräjäoikeuden tuomio kumotaan lukuun ottamatta todistajanpalkkioiden suoritusvelvollisuuksia koskevia määräyksiä. Petra Pestain ja Aune Pestain kanne hylätään. Raimo Joel Pestain kuolinpesän osakkaat ja Ukko Saksinen vapautetaan käräjäoikeuden tuomitsemasta korvausvelvollisuudesta.
Petra Pesta ja Aune Pesta velvoitetaan korvaamaan Ukko Saksisen oikeuden- käyntikulut käräjäoikeudessa 6 226,60 eurolla, josta on palkkiota 3 965 euroa, kuluja 1 310 euroa ja arvonlisäveroa 951,60 euroa, ja asianosaiskulut käräjäoikeudessa 1 280 eurolla sekä oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 6 131,53 eurolla, josta on palkkiota 3 920 euroa, kuluja 1 175,99 euroa ja arvonlisäveroa
1 035,54 euroa. Korvauksille on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mu- kaista viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheises- ta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 28.10.2016.
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenlaamanni SL
hovioikeudenneuvos MO määräaikainen hovioikeudenneuvos MJ
Valmistelija: viskaali SE
LAPIN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO
Sodankylän kanslia Annettu kansliassa Käräjätuomari EH
25.2.2015
15/1241
L 13/6319
Kantajat Pesta, Petra
Pesta, Aune
Vastaaja Saksinen, Ukko
Kuultavat Bömann, Iina
Bömann, Joni-Henrik
Seist, Joni Erkki
Pesta, Tauno
Pesta, Veijo
Seist, Marja Marina
Asia Vireille
Kiinteistöä koskeva riita 7.8.2013
Pääkäsittely
Selostus asiasta
Pääkäsittely pidettiin 12.2.2015 Mätäjoella
Joel Pesta (myöhemmin Joel Pesta) on määräalan kauppakirjalla 14.5.2010 (täydennys 12.10.2010) myynyt vastaajalle määräalan Lohtu -nimisestä tilasta RN:o 7:66 Mätäjoen kunnan Kotakosken kylästä. Joel Pesta on kuollut 8.9.2011. Kaksi kuolinpesän osakasta on nostanut kanteen Joel Pestain kuolinpesän hyväksi (kanne on nostettu pesän nimissä ja sen lukuun). Kanteessa on vaadittu em. määräalaan kaupan purkamista. Perusteluiksi on ilmoitettu Joel Pestain olleen kaupantekohetkellä oikeustoimikelvoton. Lisäksi on vedottu varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 31 §:n ja 33 §:n mukaisiin pätemättömyysperusteisiin.
Vastaaja on kiistänyt vaatimukset.
Kantajien vaatimukset
Vaadimme, että käräjäoikeus
1) ensisijaisesti toteaa mitättömäksi Raimo Joel Pestain ja vastaajan välisen kiinteistön kaupan/ 14.5.2010 (kaupan täydennys 12.10.2010) ja toissijaisesti julistaa pätemättömäksi em. kaupan varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 31 §:n ja 33 §:n perusteella. Vastaajalle em. kiinteistökaupan perusteella myönnetty lainhuuto tulee julistaa mitättömäksi.
2) velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti korkolain 4 §:n mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun käräjäoikeuden tuomion antamisesta on kulunut kuukausi.
Kantajien perustelut
Aktiivisesta asialegitimaatiosta
Tätä kannetta Raimo Joel Pestain kuolinpesän hyväksi ajaa kaksi pesän osakasta, Petra Pesta ja Aune Seist Simonsen. Kannevalta perustuu perintökaaren 18 luvun 2 § :ään, jossa on säädetty osakkaan oikeudesta ajaa kannetta pesän hyväksi. Muut kuolinpesän osakkaat eivät osallistu prosessiin, eikä mahdollinen kuluvastuu ulotu heihin.
Kaupan tausta
Vastaaja Ukko Saksinen on ostanut Joel Pestailtä 14.5.2010 Mätäjoen kunnan Kotakosken kylästä noin 4 hehtaarin määräalan Lohtu -tilasta R:no 7:61 kalastusoikeuksineen 1.500 euron hintaan. Kauppahinta on alittanut tilan käyvän arvon huomattavasti. Tilan käypä arvo lienee ollut noin 8 -9.000 euroa.
Myydyn määräalan arvoon vaikuttavat muun ohella kalastusoikeudet, jotka menetettiin riidanalaisen kaupan yhteydessä. Määräalaan kuului myös venevalkamaoikeus Mäkäjoen rannassa.
Vastaaja on saanut kaupasta aineellista etua, joka on epäsuhteessa hänen maksamaansa kauppahintaan. Myyjä Raimo Pesta ei ole ollut kaupantekohetkellä oikeustoimikelpoinen, vaan on kärsinyt keskivaikeasta alkoholidementiasta.
Raimo Pestain terveydentila
Lääkärinlausunnon/ 30.8.2010 mukaan Raimo Pestaillä oli diagnosoitu keskivaikea alkoholidementia. Hänet oli myös asetettu edunvalvontaan 11.3.2005, mutta edunvalvonta lakkautettiin 26.4.2010, koska edunvalvoja luuli virheellisesti, ettei Raimo Joel Pestaillä ole mitään omaisuutta.
Heti edunvalvonnan lakkaamisen jälkeen Raimo Joel Pesta myi kyseisen määräalan alihintaisella kaupalla vastaajalle. Raimo Joel Pesta ei kuitenkaan ole ollut kauppaa tehdessään (edunvalvonnan lakkaamisesta huolimatta) oikeustoimikelpoinen ja muutenkin kauppa on syntynyt olosuhteissa, joista tietoisen on kunnian vastaista ja arvotonta vedota tähän oikeustoimeen. Vastaaja on tiennyt olosuhteista, tai ainakin hänen olisi pitänyt tietää ne.
Oikeudellinen arvio
Vastaaja vetoaa varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 31 ja 33 §:ien mukaisiin pätemättömyysperusteisiin ja Raimo Joel Pestain puuttuvaan oikeustoimikelpoisuuteen.
Vastaajan vastaus
Kannetta ja sen sisältämiä vaatimuksia vastustetaan. Kannetta vaaditaan hylättäväksi.
Vastaajan vaatimukset
Vastaaja vaatii, että kantajat yhteisvastuullisesti velvoitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut tässä asiassa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen alkaen kuukauden kuluttua siitä, kun käräjäoikeuden tuomio on annettu.
Mikäli kanne vastoin käsitystämme menestyisi, on luonnollisestikin kantajat velvoitettava korvaamaan vastaajalle kaikki ne kustannukset (mm. kauppahinta, lohkomiskustannukset ym.), joita vastaajalle on syntynyt kaupan johdosta. Nämä kustannukset ovat 3.541,50 euroa ja ne määritellään ja eritellään myöhemmin.
Kiistämisperusteet
1. Kantajien ja vastaajan välillä ei ole tehty mitään kiinteistön kauppoja.
Tulkitsen asiaa kuitenkin niin, että haastehakemuksessa on tarkoitettu sit- temmin kuolleen Raimo Joel Pestain ja vastaajan välistä kiinteistön kauppaa ja sen täydennystä.
2. Raimo Joel, myöhemmin vain Joel (itse käyttämänsä etunimi) Pesta on tiennyt, mitä myy, millä hinnalla myy ja kenelle myy.
Ei ole kiellettyä, etteikö saisi myydä omaisuuttaan edullisesti. Omaisuuttaan voi halutessaan myös lahjoittaa.
Joel Pesta on halunnut myydä kyseisen kohteen ystävälleen ja pitkäai- kaiselie tuttavalleen Ukko Saksiseiie.
Joel Pesta ja Ukko Saksinen ovat tunteneet toisensa parisenkymmentä vuotta, ystävystyneet ja harrastaneet kaikenlaista yhdessä, pääasiallisesti kalastusta. Oli erilaisia yhteisiä suunnitelmiakin.
Joel Pesta oli noin kymmenen vuoden ajan ehdotellut Saksiselle, että Saksinen voisi ostaa häneltä tontin.
Joel Pesta on myynyt alueelta useita muitakin tontteja eikä Saksisella ole ollut edes erityistä kiinnostusta tontin ostamiseen.
Sukulaisilleen Joel Pesta ei halunnut maata myydä, koska hän oli Saksiselle kertomansa mukaan katkera siitä, että sisarukset olivat pistäneet hänet ulos kodistaan eli vanhempiensa vanhasta talosta.
Maa oli saatava "hävitettyä" ettei menisi perintönä sisaruksille.
Joel Pesta on ennen kaupan tekemistä keskustellut kaupan kohteen myymisestä myös Mätäjoen kunnan rakennustarkastaja M kanssa ja silloisen edunvalvojansa K kanssa. Joel Pesta ja Saksinen ovat käyneet keskustelemassa kaupanteosta myös varatuomari Marjahaudan toimistolla jo noin puolisen vuotta ennen kuin lopullinen kauppa toteutettiin.
Kauppa ehtoineen oli pitkän prosessin täysin harkittu tulos, ei mikään pikainen päähänpisto.
3. Kauppahinta saattaa näyttää äkkiseltään alhaiselta. Sitä se ei kuitenkaan välttämättä ole.
Ei kyseessä ole mikään rantatontti, vaan rannan ja tontin välissä menee mm. Karigasniemi-Mätäjoki maantie.
Tontti on myös maastonmuodoltaan vaikea ja pääosin jyrkkyytensä ja osin soistuneisuutensa vuoksi rakennuskelvotonta.
Maantien läheisyydessä, jossa maa on vielä tasainen, menee voimasähkölinja, joka estää rakentamisen tälle tasaiselle alueelle.
Tämän sähkölinjan pilaaman alueen takaa lähtee jyrkkä rinne, joka on niin jyrkkä, ettei sitä pääse ylöspäin kuin konttaamalla.
Ylhäällä on hieman tasaista aluetta, mutta sekin päättyy jyrkkään rotkoon.
Tontti ei siis ole mikään ihanteellinen tontti.
Vielä tärkeämpää hinnan määrittelyssä: Alueella on yleiskaava, johon rakennusoikeudet on rakennuskohtai esti merkitty.
Tällä tontilla ei ole rakennusoikeutta lainkaan.
Kantajien esittämässä, silloin vielä toisen asianajajan hankkimassa, arvio- kirjassa on otettu optimistinen maininta "rakentaminen poikkeamislupame- nettelyllä". Käytärjnössä Mätäjoella (jossa kyseisellä arvion tehneellä ei ole toimipaikkaa) ti detään, että poikkeusluvan saaminen alueelle on hyvin epätodenäköistä.
Kaavoituksen valmistuttua yhtään poikkeuslupaa ei Mätäjoen kuntaan ole tullut kaavoitetulle alueelle. Käytännössä tällainen joesta katsottuna maantien takainen jyrkkärinnetontti ilman rakennusoikeutta on haastava myytävä. Ja vähän aiempaa toistaen. Edullista myyntiäkään, jos tämä sellainen olisi, ei pidetä kiellettynä.
Hinnoittelukysymyksen osalta siis vielä kerran korostetaan sitä, että tämä oli läheisten tuttavien välinen kauppa ja ehkä Joel Pestain itsensä hyvin ehdottomasti määrittelemässä kauppahinnassa oli taustalla sitä, että vastaaja Saksinen on monesti aikaisemmin pyyteettömästi auttanut silloin taloudellisissa vaikeuksissa ollutta Pestaiä ja mm. lahjoittanut hänelle aikanaan moottorikelkan, kun Pestain oma kelkka oli rikkoontunut.
4. Kauppa on tehty julkisen kaupanvahvistajan, varatuomari Sami Marjahaudan luona. Marjahaudan ilmoittaman mukaan asiaa oli jo hänenkin avustuksellaan suunniteltu pitkään. Joel Pesta ymmärsi mitä teki eikä hän ollut päihtynyt tai krapulassa.
Yhteenvetona siis totean, että osapuolten välillä on tehty pitkään harkittu kauppa, jossa Joel Pesta on halunnut myydä tontin Ukko Saksiselle hintaan, jonka Joel Pesta itse on määritellyt.
Joel Pesta on tiennyt mitä haluaa ja ymmärtänyt asian täydellisesti.
Kantajan liittämän lääkärinlausunnon osalta totean, että siitä ei edes ilmene, kuka lääkäri sen on antanut (ainakaan vastaajalle tulleessa kappaleessa ei ole tällaista näkyvissä), lausunnon tarkoitus on ollut työkyvyttömyyseläkkeen hakeminen eikä siinä ole näkyvissä minkäänlaista kannanottoa siihen, onko potilas oikeustoimikelpoinen vaiko ei.
Työkyvyttömyyden ja oikeustoimikelpoisuuden päällekkäisyys ei ole mikään välttämättömyys eikä työkyvyttömyys luo olettamaa oikeustoimikelvottomuu- desta.
Kantajien vastaus vastaajan korvausvaatimukseen
Jos riidanalainen kauppa todetaan mitättömäksi tai julistetaan
pätemättömäksi, niin kantajat ovat valmiit korvaamaan vastaajalle kaupasta aiheutuneet kustannukset sekä palauttamaan kauppahinnan.
Määrä 3.541,50 euroa on riidatonta.
Riidatonta
Riitaista
1) Myydyllä alueella on voimassa oleva yleiskaava. Yleiskaavassa alue on kaavoitettu merkinnällä M1, maa- ja metsätalousvaltainen alue. Myydylle alueelle ei ole kaavoitettu yhtään rakennusoikeutta.
1) Onko Raimo Joel Pesta ollut määräalan kauppaa tehtäessä oikeustoimikelvoton.
2) Oikeustoimilain 31 §:ään (kiskominen) liittyen:
- onko määräalan kauppa saatu aikaan käyttäen hyväksi toisen pulaa, ymmärtämättömyyttä, kevytmielisyyttä tai riippuvaista asemaa
- onko vastaaja edustanut itselleen sellaista aineellista etua, joka on ilmeisessä epäsuhteessa siihen, mitä hän on itse antanut
3) Oikeustoimilain 33 §:ään (kunnian vastainen ja arvoton menettely) liittyen: - onko määräalan kauppa tehty sellaisissa olosuhteissa, että niistä tietoisen olisi kunnian vastaista ja arvotonta vedota oikeustoimeen
- jos näin, niin voidaanko vastaajan olettaa tietäneen näistä olosuhteista
Kysymyksen asettelu
Asiassa on ratkaistava se, onko Raimo Joel Pesta ollut riidanlaista määräalan kauppaa tehdessään oikeustoimikelvoton. Jos ei ole ollut, niin asiassa on ratkaistava se, rasittaako riidanlaista kauppaa oikeustoimilain 31 ja 33 §:ien mukaiset pätemättömyysperusteet. Mikäli kantajien vaatimus menestyy on ratkaistava vastaajan esittämä korvausvaatimus.
Kuultavien lausumat
Käräjäoikeus varasi kuultaville tilaisuuden toimittaa kirjallisen lausuman asiassa, sekä ilmoitti heille käsittelyn ajankohdan. Tauno Pesta on toimittanut käräjäoikeudelle 18.1.2015 päivätyn lausuman, joka on toimitettu asiamiehille.
TODISTELU
Kirjallinen todistelu
Kantajat 1) Kauppakirja /14.5.2010 ja kauppakirjan täydennys /12.10.2010
2) Arviokirja/lnarin Kodit Oy, Kiinteistömaailma Ivalo
3) Raimo Joel Pestain perukirja
4) Lääkärinlausunto 30.8.2012/Mikko Ruotsi
5) Lapin maistraatin päätös edunvalvonnasta 11.3.2005
6) Sodankylän oikeusaputoimiston kirje edunvalvonnan päättyminen
7) A lääkärinlausunto 4.6.2010/Heidi Jonssen
8) Tiliote/Pohjolan Osuuspankki/Raimo Pesta
9) Rekisterin pitäjän kirje
!
10) Lausunto 8.2.2012 ("kuolintodistus")
11) Marjalan kirje 2004
12) Terveydentilan ja työkunnon tutkimus
13) Arviokirja 15.8.2012 liitteineen (23 sivua)/ Hannu Tervo
Vastaaja
V1) Kiinteistönkaupan esisopimus 27.3.2010
V2) Kiinteistörekisteriote vastaajalle kauppojen perusteella lohkotusta tilasta Aurinkoharju 890-403-7-71
V3) Kiinteistörekisteriote kantajalle jääneen kantatilan Lohtu 890-40xxxx nykytilasta ennen korjauksia
V4) Kiinteistörekisterin pitäjän päätös 2.12.2014 (sama kuin kantajan todiste "rekisterinpitäjän kirje"', ei oheisteta)
V5) Jäljennös kohteen 890-403-xxx osuuksien jakautumisesta (huom! Kynällä kirjoitetut merkinnät allekirjoittaneen asiamiehen muistiinpanoja) ,
V6) Tiliote (sama kuin kantajan todiste, ei oheisteta)
Henkilötodistelu
Kantajat
Vastaaja
1) Petra Pesta
2) Aune Pesta Simonsen
3) Todistaja Heidi Jonssen
4) Todistaja Mikko Ruotsi
5) Todistaja Aki Luhtiniemi
6) Todistaja Kirsi Marjala
1) Ukko Saksinen
2) Todistaja Sami Marjahauta
3) Todistaja Janne Marjahauta
4) Todistaja Esko Markonen
5) Todistaja Seppo Markonen
6) Todistaja Marja-Leena Norpi
7) Todistaja Heikki Niippa
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Pätemättömyysperusteisiin (oikeustoimilaki 31 § ja 33 §) voi vedota se osapuoli, jonka oikeutta oikeustoimella on loukattu. Sivullisella ei tätä oikeutta ole. Perillisiä ei kuitenkaan pidetä sivullisina, koska perittävän oikeus siirtyy perillisille. Kannetta ovat ajaneet Raimo Joel Pestain (myöhemmin Joel Pesta) kuolinpesän hyväksi kaksi kuolinpesän osakasta perintökaaren 18 luvun 2 §:n 2 momentin nojalla.
Oikeustoimikelpoisuudesta
Ensimmäinen riitakysymys on koskenut sitä, onko Joel Pesta ollut määräalan kauppaa 14.5.2010 ja kaupan täydennystä 12.10.2010 tehtäessä oikeustoimikelvoton.
Kantajat ovat katsoneet, että Joel Pestailtä on puuttunut oikeustoimikelpoisuus kaupantekohetkellä.
Joel Pesta ei ole kaupantekohetkellä ollut vajaavaltainen, eikä häntä ollut koskenut tuomioistuimen vahvistama toimintakelpoisuuden rajoitus. Joel Pestaille oli 11.3.2005 määrätty edunvalvoja tehtävänään hoitaa tämän taloudellisia asioita. Pestain toimintakelpoisuutta ei oltu rajoitettu. Edunvalvonta lakkautettiin 26.4.2010.
Asiassa tulee oikeustoimikelpoisuuden kohdalla ratkaistavaksi se, onko Pesta kantajien katsoman ymmärryskyvyn heikkouden vuoksi kyennyt riittävästi arvioimaan tekemänsä oikeustoimen merkitystä.
Ymmärryskyvyn heikkoudesta pätemättömyysperusteena ei ole yleissäännöstä.
Kantajat ovat katsomansa oikeustoimikelvottomuuden tueksi viitanneet lääkärinlausunnoista (kirjalliset todisteet 4 ja 7) ilmenevään seikkaan, että Joel Pesta oli sairastanut keskivaikeaa alkoholidementiaa.
Lääkärinlausuntojen antajia lääkäri Ruotsia ja lääkäri Jonsseniä kuultiin asiassa todistajina. Kumpikin kertoi kopioineensa alkoholidementiaan liittyvät tiedot aiemmista potilastiedoista, eivätkä muistaneet tähän seikkaan liittyen muuta. Heidän lausuntonsa oli annettu tutkittavan työkyvyttömyyteen liittyen. Edelleen kantajat vetosivat Joel Pestaille tehtyyn terveydentilan ja työkunnon tutkimukseen vuodelta 2007 (kirjallinen todiste 12) jossa todetaan "kuntoutujalla on tyypillinen alkoholistille sopiva oirekuva, jossa kielellinen päättelykyky on säilynyt primaaritasossa mutta ei-kielellinen päättely laskenut lievästi kehitysvammaisen tasolle ja muistisuorituksen ollessa heikkoa". Kantajat itse kertoivat Joel Pestain olleen "rankka ryyppäämään" ja 1980 luvulla käytös muuttui. 2000 luvulla keskivaikea alkoholidementia alkoi näkymään, kyseli samoja asioita monta kertaa, kertoi samoja asioita monta kertaa eikä muistanut mitä on sanonut. Vuosina 2002 - 2003 hän ei enää pystynyt toiminmaan apumiehenä remontissa. Joel Pesta oli tunnettu juoppo.
Vastaaja on vedonnut siihen, etteivät lääkärinlausunnot työkyvyttömyydestä luo mitään olettamaa oikeustoimikelvottomuudesta. Vastaajan mukaan Joel Pesta ymmärsi mitä on tekemässä, ymmärsi rahan arvon ja ymmärsi että myy halvalla. Vastaajan kuulemat todistajat Norpi, Esko Markonen ja Seppo Markonen kertoivat Joel Pestain ymmärryksen olleen hyvän. Kaupanvahvistajana toiminut todistaja Sami Marjahauta kertoi, ettei Joel Pestain ymmärryksessä ollut mitään vikaa. Kaupanvahvistajana kauppakirjan täydennyksessä toiminut todistaja Janne Marjahauta kertoi Joel Pestain ilman muuta ymmärtäneen mitä teki.
Harkittaessa edellä olevan näytön pohjalta sitä, onko Joel Pestaillä ollut ymmärryskyvyssä sellaisia puutteita, ettei hän olisi voinut riittävästä arvioida tekemänsä oikeustoimen merkitystä käräjäoikeuden mielestä ratkaisevaksi nousee todistajana kuullun lääkäri Jonssenin lausuma, ettei hän pysty ottamaan kantaa siihen, onko Joel Pesta ollut oikeustoimikelpoinen. Todistaja Jonssen oli ennen todistajan kertomusta tilannut B-lausunnot jotka oli kirjoittanut, sekä katsonut potilasasiakirjoja. Kun näihin on sisältynyt käräjäoikeudelle näyttönä toimitetut lääkärinlausunnot (ainakin niissä oleva maininta keskivaikeasta alkoholidementiasta) ja kun todistaja ilman muita tutkimuksia ei pysty lausumaan oikeustoimikelpoisuudesta, ei siitä pysty lausumaan käräjäoikeuskaan. Näin on jäänyt näyttämättä, että Joel Pesta olisi määräalan kauppaa 14.5.2010 (täydennys 12.10.2010) tehtäessä ollut ymmärryskykynsä heikkouden vuoksi sellaisessa tilassa, ettei olisi kyennyt riittävästi arvioimaan tekemänsä oikeustoimen merkitystä sillä tavalla, että häneltä olisi puuttunut oikeustoimikelpoisuus.
Oikeustoimikelpoisuuden puute kanneperusteena on jäänyt toteen näyttämättä.
Oikeustoimilain 31 §:n mukainen pätemättömyysperuste
Seuraavaksi on ratkaistava riitainen seikka siitä, onko määräalan kauppa saatu aikaan käyttäen hyväksi toisen pulaa, ymmärtämättömyyttä, kevytmielisyyttä tai riippuvaista asemaa ja onko vastaaja edustanut itselleen sellaista aineellista etua, joka on ilmeisessä epäsuhteessa siihen, mitä hän on itse antanut.
Kantajat ovat katsoneet määräalan kaupan olevan pätemätön oikeustoimilain 31 §:n perusteella. Vastaaja on kiistänyt perusteen.
Oikeustoimilain 31 §:n säännellään ns. kiskomisesta. Kiskominen edellyttää 1) kohteen heikkoa asemaa, 2) tämän aseman hyväksikäyttöä,
3) kiskojalle tulevaa aineellista etua ja 4) edun ilmeistä epäsuhtaa vastikkeeseen nähden.
Joel Pestain aseman heikkoudesta
Kantajat ovat vedonneet Joel Pestain sairastamaan keskivaikeaan alkoholidementiaan. Todistaja Jonssenin mukaan alkoholidementiaa sairastavaa on helpompi johdatella kuin muita. Alkoholidementia heikentää tiedonkäsittelyn toimintoja. Toisaalta tilanteet joissa oltava on skarppina asiaa ei välttämättä edes huomaa. Lisäksi kantajat ovat vedonneet edellä selostettuun Joel Pestaille tehtyyn terveydentilan ja työkunnon tutkimukseen vuodelta 2007 (kirjallinen todiste 12).
Edelleen kantajat vetosivat Joel Pestain taloudelliseen pulaan/ahdinkoon. Joel Pesta ei ollut voinut asua kotitalossa kun kaikki maksut olivat jääneet hoitamatta ja vuokra-asunnostakin uhkasi häätö edunvalvonnan päättymisen jälkeen kun asumiskuluja ei tullut hoidettua.
Vastaaja on katsonut, ettei Joel Pestain asemassa ole ollut normaalista poikkeavaa. Vastaajan kuulemat todistajat kertoivat Joel Pestain ymmärryksen olleen hyvän.
Todistaja Seppo Markonen, joka oli myös ostanut Joel Pestailtä määräalan Lohtun tilasta lausui Joel Pestain "olleen ahdingossa, ei muuta vaihtoehtoa kuin saada vuokrat maksettua". Kaupanvahvistajana toiminut ja todistajana kuultu Sami Marjahauta kertoi hänelle syntyneen käsityksen, että ostajat olivat jo etukäteen antaneet taikka lainanneet rahaa ja Joel Pesta myi maata rahoittaakseen elämäänsä. Todistaja ei muistanut liikkuiko kaupan tekemisen yhteydessä rahaa.
Edellä olevista voi tehdä johtopäätöksen, että Joel Pesta on sairastanut keskivaikeaa alkoholidementiaa, jolloin Joel Pesta on ollut helpommin johdateltavissa kuin normaali-ihminen. Lisäksi Joel Pesta on ollut taloudellisessa ahdingossa ainakin edunvalvonnan päättymisestä alkaen.
Käräjäoikeus katsoo näytetyn, että Joel Pestain tilanne ja asema on määräalan kauppakirjan allekirjoitushetkellä keväällä 2010 ollut oikeustoimilain 31 §:n tarkoittama hyväksikäytettävissä oleva asema pulan ja ymmärtämättömyyden takia.
Aseman hyväksikäytöstä
Kantajat ovat katsoneet, että Joel Pestain hyväksikäytettävää asemaa on käytetty hyväksi. Vastaaja on tämän kiistänyt.
Vastaaja on lausunut, että Joel Pesta on tiennyt mitä myy, millä hinnalla myy ja kenelle myy. Joel Pesta on halunnut myydä kyseisen kohteen ystävälleen ja pitkäaikaiselle tuttavalleen Ukko Saksiselle.
Joel Pesta oli noin kymmenen vuoden ajan ehdotellut Saksiselle, että Saksinen ostaa häneltä tontin. Sukulaisilleen Joel Pesta ei halunnut myydä, koska Joel Pesta oli vastaajan mukaan katkera siitä,
että sisarukset olivat pistäneet hänet ulos kodistaan eli vanhempiensa vanhasta talosta. Maa oli saatava "hävitettyä" ettei menisi perintönä sisaruksille.
Käräjäoikeus toteaa, että tämän asian ratkaisussa tarkastellaan oikeustointa Joel Pestain ja vastaajan välillä. Tämän oikeussuhteen tarkastelussa Joel Pestain ja hänen sukulaistensa väleillä ei juurikaan ole merkitystä. Mikäli välit ovat olleet huonot, niin sen seikan voitaisiin katsoa pahentavan edellisessä kohdassa käsiteltyä Joel Pestain ahdinkoa/pulaa kun normaali tukiverkosto ei ole ollut käytettävissä.
Väitteeseen, että määräalan kauppaa Joel Pestain ja vastaajan välillä olisi pidettävä jonkinlaisena perintöön liittyvänä toimena, jolla Joel Pesta olisi pyrkinyt estämään sukulaisiaan saamasta maata haltuunsa hänen kuoleman jälkeen, käräjäoikeus toteaa seuraavaa:
- lakimääräisestä perimysjärjestyksestä poikkeaminen tapahtuu testamentilla. Nyt käsiteltävää määräalan kauppaa on tarkasteltavana pelkästään "elossa olevien kesken" tehtynä oikeustoimena, eikä vastaajan väittämiä Joel Pestain toivomia perintöseuraamuksia voida ottaa huomioon harkittaessa sitä, onko vastaajaa käyttänyt hyväkseen Joel Pestain pulaa ja ymmärtämättömyyttä.
- pääkäsittelyssä ilmeni, että Joel Pesta kuoli tapaturmaisesti, eikä ole ilmennyt seikkoja, joiden nojalla vastaajan väittämät perintöjärjestelyt olisivat edes olleet Joel Pestain maakauppojen taustalla. Päinvastoin ilmeni, että Joel Pestaillä on ollut taloudellisia vaikeuksia edellä kerrotulla tavalla. Lisäksi vastaaja Saksinen itse kertoi häntä kuultaessa, ettei kauppaa tehtäessä ollut puhetta perintökysymyksistä.
- pääkäsittelyssä ei ilmennyt seikkoja joiden nojalla Joel Pestain voitaisiin katsoa pyrkineen hävittämään omaisuuttaan.
Väitteisiin, että Joel Pesta olisi halunnut myydä maata nimenomaan vastaajalle ja pitkän ajan kuluessa käräjäoikeus toteaa seuraavaa:
- vastaaja esitti kirjallisena todisteena V1 "kiinteistökaupan esisopimukseksi" nimetyn 27.3.2010 päivätyn asiakirjan. Vastaaja ilmoitti, että asiakirja on hänen laatimansa. Vaikka esisopimus ei ole ollut sitova maakaaren 2 luvun 1 §:n muotovaatimusten puuttuessa, niin siitä voidaan kuitenkin päätellä, että vastaaja on laatinut kauppaan liittyvän asiakirjan ja ottanut siihen sekä Joel Pestain, että todistajien allekirjoitukset. Tämän perusteella ei voida lähteä siitä, että vastaaja Saksinen olisi ollut pelkästään passiivinen osapuoli, jolle Joel Pesta olisi halunnut nimenomaan myydä maa-alueen. Esisopimuksen laatimisella on katsottava nimenomaan pyrityn turvaamaan tulevan kiinteistökaupan syntymistä, koska muuta ei ole ilmennyt. Lisäksi ilmeni, että vastaaja Saksinen oli toiminut kaupanvahvistaja olleen Sami Marjahaudan asiakkaana kauppakirjaa laadittaessa. Vastaaja Saksinen on siten toiminut asiassa aktiivisesti kaupan syntymiseksi.
Vastaaja on myös vedonnut siihen, että Joel Pesta määritteli kauppahinnan. Asialla ei voida katsoa olevan merkitystä harkittaessa sitä onko Joel Pestain pulaa ja ymmärtämättömyyttä käytetty hyväksi.
Myydä saa toki millä hinnalla haluaa, mutta ostaa ei saa alkoholidementiaa sairastavalta henkilöltä millä hinnalla tahansa.
Vastaaja Saksinen oli ilmoituksensa mukaan tuntenut Joel Pestain pitkältä ajalta. Näin hän on ollut tietoinen Joel Pestain alkoholiongelmasta, vaikka ei välttämättä sen lääketieteellisestä diagnoosista. Edelleen Saksinen on ollut tietoinen siitä, että Joel Pesta oli joutunut muuttamaan pois kotitalosta. Samoin Saksinen on ollut tietoinen Joel Pestain edunvalvonnasta ja sen päättymisestä ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Näin Saksinen on ollut tietoinen - tai hänen olisi ainakin pitänyt olla tietoinen - niistä seikoista, joiden takia Joel Pesta on pulan/ahdinkon ja ymmärtämättömyyden vuoksi ollut hyväksikäytettävässä asemassa.
Vastaaja Saksisen on edellä olevilla perusteilla katsottava käyttäneen hyväkseen Joel Pestain pulaa ja ymmärtämättömyyttä.
Suoritusten keskinäinen suhde
Kantajat ovat katsoneet, että kauppahinta on alittanut kohteen arvon huomattavasti. Vastaaja on katsonut, ettei näin välttämättä ole, mutta myöntänyt, että kauppahinta on ollut alhainen.
Arviokirjan 14.3.2012 (kirjallinen todiste 2) mukaan kohteen arvo on ollut
8.000 euroa(+- 10 %). Todistajana kuultu Aki Luhtiniemi kertoi käyneensä paikan päälle arviota laadittaessa. Todistajan mukaan arvoa alentaa, jos tontille ei varmuudella saa rakentaa.
Arviokirjan 15.8.2012 (kirjallinen todiste 13) mukaan kohteen käypä arvo on 7.000 euroa. Lausunnossa todetaan, että tilalle ei ole mahdollista rakentaa esim. vapaa-ajan asuntoa. Tilalla on kuitenkin Tenojoen rannalla kalastusta varten varattu maa-alue ja kulkuoikeus rantaan.
Kantajat vetosivat myös Joel Pestain perukirjaan (kirjallinen todiste 3)
, jossa Joel Pestaillä kuolinhetkellä olleen kantatilan (1,8 ha, eikä tilalla sijaitse rakennuksia) arvoksi uskotut miehet ovat arvioineet 6.230 euroa.
Todistajana kuultu Seppo Markonen, joka oli ostanut Joel Pestailtä Saksisen maa-alueiden vierestä maa-alueita, kertoi Saksisen alueella olevan paikan pienelle kämpälle.
Pääkäsittelyssä käsiteltiin kaupan mukana seuranneita oikeuksia yhteisiin etuuksiin, lähinnä kalastusoikeuksia. Näillä ei näytetty olleen huomattavaa, arviokirjoista ilmeneviä arvoja ylittävää vaikutusta kaupan kohteelle.
Edellä olevilla perusteillä käräjäoikeus katsoo näytetyn, että kaupan kohteen arvo on ollut ainakin 4-5 kertainen maksettuun kauppahintaan
1.500 euroa nähden.
Vastaaja Saksinen on siten edustanut itselleen aineellista etua, joka on oikeustoimilain 31§:n tarkoittamalla tavalla ilmeisessä epäsuhteessa siihen, mitä hän on itse antanut. Kun tällainen aineellinen etu on edustettu itselle käyttäen hyväksi Joel Pestain pulaa ja ymmärtämättömyyttä, niin tällä tavoin syntynyt oikeustoimi ei sido
Joel Pestaiä, jonka etua on loukattu. Joel Pestain kuoltua oikeus vedota oikeustoimilain 31 §:n mukaiseen pätemättömyysperusteeseen on siirtynyt Joel Pestain perillisille.
Määräalan kauppa on julistettava pätemättömäksi oikeustoimilain 31 §:n perusteella.
Oikeustoimilain 33 §:n mukainen pätemättömyysperuste
Kantajat ovat katsoneet määräalan kaupan olevan pätemätön myös oikeustoimilain 33 §:n perusteella. Vastaaja on kiistänyt perusteen.
Joel Pestain olosuhteita kaupantekohetkellä eli keskivaikea alkoholidementiaa ja taloudellista ahdinkoa on selostettu edellä.
Sopimus on ollut huomattavan epätasapainoinen ja vaikka Joel Pestain on edellä katsottu olleen oikeustoimikelpoisen kauppaa tehtäessä, niin hänellä oli kuitenkin todettu keskivaikea alkoholidementia ja hänellä on ollut vaikeuksia asumiskustannuksiinsa liittyen. Lisäksi Joel Pestain edunvalvonta oli lakkautettu juuri ennen määräalan kauppaa. Näiden seikkojen perusteella määräalan kaupan voidaan katsoa tehdyn sellaisissa olosuhteissa, että niistä tietoisen olisi kunnian vastaista ja arvotonta vedota oikeustoimeen.
Koska vastaaja Saksinen oli tuntenut Joel Pestain pitkään, niin Saksinen on tiennyt tai ainakin hänen täytyy olettaa tietäneen edellä todetuista seikoista. Tietoisuusvaatimus myös oikeustoimilain 33 §:n soveltamiselle täyttyy.
Näissä olosuhteissa oikeustoimeen vetoaminen on moitittavaa kun oikeustoimella on edustettu itselle huomattavaa etua.
Oikeustoimilain 33 §:n mukainen pätemättömyysperuste on siten käsillä.
Kustannusten korvaaminen vastaajalle
Asiassa on ollut riidatonta, että kantajat /Joel Pestain kuolinpesä on velvollinen korvaamaan vastaajalle kauppahinnan, lohkomiskustannukset ja muut kaupasta aiheutuneet kustannukset.
Näiden yhteismäärä 3.541,50 euroa on riidatonta.
Lainhuudosta
Kantajat ovat vaatineet, että määräalan kaupan ja määräalan kaupan täydennyksen perusteella vastaajalle myönnetty lainhuuto on julistettava mitättömäksi. Vastaajan kirjallisesta todisteesta V2 ilmenee, että näistä kaupoista on vastaajalle muodostettu Aurinkoharju -niminen tila, kiinteistötunnus 890-403
Tiedot riita-asian vireilläolosta sekä ratkaisusta ja lainvoimaisuustiedoista merkitään muistutustietona lainhuutorekisteriin. Näin aiemman lainhuudon mitättömäksi julistaminen ei ole tarpeen, vaan riittää, että tuomiolauselmassa lausutaan, kuka on kiinteistön 890-4 oikea omistaja/haltija.
Oikeudenkäyntikulut
Vastaaja on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla velvollinen korvaamaan kantajan tarpeellisista toimenpiteistä aiheutuneet kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Vastaaja on katsonut, ettei matkaan käytettyä aikaa voida korvata kuinka pitkältä ajalta tahansa. Lisäksi vastaaja on määrällisesti hyväksynyt laskusta vain puolet.
Kantajien oikeudenkäyntilaskussa on valmistelua 59 tuntia 24 minuuttia, matka-aikaa 20 tuntia, valmisteluistuntoa 1 tunti ja pääkäsittelyä 8 tuntia.
Käräjäoikeus pitää tarpeellisena ja kohtuullisena oikeudenkäyntikuluna valmistelun osalta 40 tuntia. Matka-ajan osalta kohtuullista aikaa voidaan hakea lähimmästä kaupungista eli Rovaniemeltä kuluvaa aikaa, jolloin kohtuulliseksi matka-ajaksi saadaan 12 tuntia. Pääkäsittely kesti 7 tuntia.
Näin korvattavaksi kohtuulliseksi ajaksi saadaan 60 tuntia. Tuntivelvoitusta 200 euroa/h pidetään kohtuullisena muilta osin paitsi matka-ajan osalta. Matka-ajan osalta kohtuulliseksi tuntiveloitukseksi katsotaan 110 euroa. Matkakustannuksiksi ilmoitettu 550 euroa hyväksytään kohtuulliseksi kulueräksi. Lisäksi kantajien todistajille tulevat todistajan palkkiot ovat tarpeellisia ja kohtuullisia oikeudenkäyntikuluja.
Edellä olevan perusteella vastaajan korvattavaksi tuleviksi tarpeellisiksi ja kohtuullisiksi oikeudenkäyntikuluiksi saadaan palkkion osalta 10.920 euroa, matkakuluiksi 550 euroa ja arvonlisäveron määräksi 2.752,80 euroa eli yhteensä 14.222,80 euroa, lisättynä kantajien maksettavaksi tulevilla todistajan palkkioilla 350 eurolla.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeus julistaa Raimo Joel Pestain (x) ja Ukko Antero Saksisen (x) välillä 14.5.2010 allekirjoitetun kiinteistön määräalan kaupan ja 12.10.2010 allekirjoitetun määräalan kauppakirjan täydennyksen pätemättömiksi varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain 31 §:n ja 33 §:n perusteella.
Määräaloista muodostetun Karju -nimisen tilan, kiinteistötunnus 890-4 omistaja ja haltija on Joel Pestain (x, kuollut 8.9.2011) kuolinpesän osakkaat.
Raimo Joel Pestain kuolinpesän osakkaat velvoitetaan kuolinpesässä olevalla omaisuudelle korvaamaan Ukko Antero Saksiselle määräalan kauppahinta, lohkomiskustannukset ja muut kustannukset yhteensä 3.541,50 eurolla.
Ukko Antero Saksinen velvoitetaan korvaamaan Petra Pestain ja Aune Pestain oikeudenkäyntikulut asiassa yhteensä 14.572,80 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Petra Pesta ja Aune Pesta velvoitetaan suorittamaan kuulemilleen
todistajille todistajanpalkkiota seuraavasti:
Todistaja Heidi Anita Jonssenille 250 euroa. Todistaja Kirsi Marja Kristiina Marjalalle 100 euroa.
Ukko Antero Saksinen velvoitetaan suorittamaan kuulemilleen todistajille todistajanpalkkiota seuraavasti:
Todistaja Sami Petteri Marjahaudalle 250 euroa. Todistaja Marja-Leena Korvelle 1.060 euroa.
Muutoksenhaku
Käräjäoikeuden ratkaisuun tyytymätön voi hakea siihen muutosta hovioikeudelta valittamalla tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.
Muutoksenhakuun kuuluvat:
- tyytymättömyyden ilmoittaminen ja
- valittaminen
Jos muutoksenhakija tahtoo hakea muutosta ennakkopäätösvalituksella, hänen on ilmoitettava siitä tyytymättömyydenilmoituksen yhteydessä.
Säädetyt määräajat tyytymättömyyden ilmoittamiselle (7 päivää) ja valituksen ja ennakkopäätösvalituksen tekemiselle (30 päivää) alkavat ratkaisun antamispäivästä. Jos määräajan viimeinen päivä on pyhäpäivä, lauantai, itsenäisyyspäivä, vapunpäivä, jouluaatto tai juhannusaatto, tyytymättömyyden ilmoituksen ja valituksen saa tehdä sen jälkeisenä ensimmäisenä arkipäivänä. Valituksen ja ennakkopäätösvalituksen johdosta valittajan vastapuoli voi tyytymättömyyttä ilmoittamatta valittaa osaltaan käräjäoikeuden ratkaisusta. Määräaika vastavalitusta varten on kaksi viikkoa valittajalle asetetun valitusmääräajan päättymisestä,
Asian käsittely hovioikeudessa edellyttää eräissä tapauksissa hovioikeuden myöntämää jatkokäsittelylupaa. Ennakkopäätösvalituksen tekeminen edellyttää vastapuolen suostumusta ja valitusluvun pyytämistä korkeimmalta oikeudelta. Jos valituslupaa ei myönnetä, käräjäoikeuden ratkaisu jää pysyväksi.
Hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus
Vastaaja Ukko Saksinen elo JJOA Jussi Lauerma on ilmoittanut määräajassa 25.2.2015 hyväksytysti tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Valitusosoitus liitteenä. Määräaika:
Valitus
16
Vastavalitus 10.04.2014
Käräjätuomari
EH
r