Virheeseen vetoaminen
Virheeseen vetoaminen ja tuomio sekä jutun palauttaminen käräjäoikeuteen
Tuomioistuimessa kummankin osapuolen on esitettävä vaatimukset ja niiden perusteet. Vain sellaiset esiintuodut seikat voidaan ottaa käsittelyyn ja ratkaisun perusteiksi. Toisinaan ne on esitetty epäselvästi, jolloin tuomioistuimen on selvitettävä epäselvyys eli mitä on vaadittu ja mihin se perustuu konkreettisesti ja mitä vastapuoli on asiasta mieltä. Toisinaan nämä jäävät selvittämättä jos asiamiehet eikä tuomari niihin kiinnitä riittävää huomiota valmistelussa. Asia tulee esille viimeistään tuomiota lukiessa kun epäselvyys nostetaan valitusperusteeksi.
Hovioikeus totesi tuomiossaan:
Oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 19 §:n mukaan riita-asian valmistelussa tuomioistuimessa on selvitettävä asianosaisten vaatimukset ja niiden perusteet, mistä asianosaiset ovat erimielisiä, mitä todisteita tullaan esittämään ja mitä kullakin todisteella aiotaan näyttää toteen sekä on edellytyksiä sovinnolle. Saman luvun 21 §:n 1 momentin mukaan tuomioistuimen on huolehdittava 19
§:ssä säädettyjen tavoitteiden toteutumisesta ja siitä, että asianosaiset mainitsevat kaikki seikat, joihin he haluavat vedota. Pykälän 2 momentin mukaan tuomioistuimen on tehtävä asianosaiselle tarpeelliset kysymykset, jos asianosaisen kirjallinen tai suullinen lausuma on epäselvä tai puutteellinen.
Alla käräjäoikeus oli hylännyt kantajan vaatimukset ostajan laiminlyötyä selonottovelvollisuutensa koskien rakennuksen käyttötarkoituksen muuttamista kesämökistä ympärivuotiseksi. Vastaaja oli valmistelussa vedonnut epämääräisesti laiminlyöntiin eikä sitä oltu tarkemmin selvitetty. Asia oli siten jäänyt epäselväksi käsittelyssä ja kantajien vedottua tähän epäselvyyteen hovioikeus tutkittuaan sitä, palautti asian käräjäoikeuteen uudelleen käsiteltäväksi.
Vaasan hovioikeus Päätös
Antamispäivä 12.8.2022
Nro 308
Diaarinumero S 22/256
Ratkaisu, josta on valitettu
Satakunnan käräjäoikeuden tuomio 27.1.2022 nro 10015431 (liitteenä)
Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus
Valittajat
Kari Rönnberg
Eini Rönnberg
Vastapuoli Teemu Soini
Kuultava Käräjätuomari SA
Oikeudenkäynti hovioikeudessa
Valitus
Kari J ja Eini Rönnberg (jäljempänä Rönnbergit) ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja että heidän käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevä kanteensa hyväksytään ja että Teemu Soini velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 22.112,66 eurolla ja hovioikeudesta 3.873,41 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoi neen.
Rönnbergit ovat valituksensa perusteina lausuneet muun ohella, että käräjäoi- keus on ratkaissut asian sillä perusteella, että Rönnbergit olisivat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa, vaikka Soini ei ollut missään vaiheessa en- nen käräjäoikeuden pääkäsittelyä tähän vedonnut. Rönnbergit ovat tämän vuoksi katsoneet, että käräjäoikeuden tuomion lopputulos on muun muassa sen vuoksi virheellinen.
Vastaus
Soini on vaatinut, että valitus hylätään ja että Rönnbergit velvoitetaan korvaa- maan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta hänen oikeusavun oma- vastuuosuuttaan vastaavalla määrällä laillisine viivästyskorkoineen.
Soini on katsonut, että käräjäoikeuden ratkaisu perustuu hänen asian valmiste- lussa vetoamaan Rönnbergien ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Vetoaminen il- menee Soinin mukaan siitä, että käräjäoikeuden yhteenvetoihin II ja III on
kirjattu riidanalaiseksi seikaksi se, ovatko kantajat täyttäneet tarkastusvelvolli- suutensa. Lisäksi Soini on kiinnittänyt huomiota siihen, että käräjäoikeuden tuomion perustelujen sisältämässä kysymyksenasettelussa on todettu, että vas- taajan mukaan kantajat eivät ole täyttäneet reklamaatiovelvollisuuttaan osien väitettyjen virheiden osalta, eivätkä kantaja ole täyttäneet myöskään tarkastus- velvollisuuttaan (tuomion sivut 9-10). Vastauksessa on edelleen todettu, että yhteenvetoa on täydennetty osissa eivätkä osapuolet ole saaneet käyttöönsä yh- teenvetoa jatketussa valmistelussa ennen pääkäsittelyä, ja että tämä on saatta- nut aiheuttaa hankaluuksia asioiden hahmottamisessa.
Soini on vielä lausunut, että mikäli käräjäoikeuden katsotaan ratkaisseen asian joltain osin virheellisesti, tulee Rönnbergien kanne joka tapauksessa hylätä muilla Soinin käräjäoikeudessa esittämillä perusteilla.
Käräjätuomarin lausuma
Hovioikeus on pyytänyt asian käräjäoikeudessa ratkaissutta käräjätuomari S Aa antamaan lausuman siitä, 1) miten ja missä vaiheessa asian valmistelua Soini on vedonnut käräjäoikeuden tuomion kysymyksenasettelussa tode- tulla tavalla Rönnbergien ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyöntiin, 2) mi- ten ja milloin tämä vetoaminen on tullut Rönnbergien tietoon ja 3) miksei tätä vetoamista ole kirjattu Soinin vastausperusteeksi tuomioon, vaikka asiaan laa- dittuja yhteenvetoja on käsitelty pöytäkirjoista ilmenevästi asian valmisteluis- tunnoissa.
Käräjätuomari An mukaan ostajien ennakkotarkastusvelvollisuuden lai- minlyöntiin on vedottu valmisteluistunnossa 25.8.2021, koska se on tuolloin kirjattu siellä täydennettyyn yhteenvetoon riitaisiin seikkoihin. Vetoaminen on tullut asianosaisten tietoon silloin sekä vielä uudelleen, kun päivitetty yhteen- veto on 22.9.2021 lähetetty asianosaisille jatkettua valmisteluistuntoa ja pääkä- sittelyä varten. An mukaan ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönti on jäänyt erinäisistä syistä johtuen epähuomiossa kirjaamatta tuomiossa Soinin vastausperusteeksi.
Asianosaisten lausumat
Hovioikeus on varannut asianosaisille tilaisuuden lausuman antamiseen käräjä- tuomari An lausumasta ja heitä on kehotettu lausumaan siitä, voidaanko asian käsittelyä jatkaa hovioikeudessa, mikäli käräjäoikeuden katsotaan rat- kaisseen asian perusteella, johon Soini ei ole asiassa vedonnut tai että kysei- seen seikkaan vetoamisen selvittäminen on käräjäoikeuden valmistelussa jää- nyt puutteelliseksi.
Rönnbergit ovat lausumassaan todenneet, että käräjäoikeuden yhteenvedon rii- taisiin seikkoihin kirjatussa kysymyksessä ”ovatko kantajat täyttäneet tarkas- tusvelvollisuutensa” ei ole yksilöity, minkä seikan tarkastusvelvollisuudesta on ollut kysymys. Rönnbergit ovat tulkinneet kirjauksen liittyvän Soinin väittee- seen siitä, että Rönnbergit olisivat laiminlyöneet vesikaton normaalit huoltotoi- menpiteet ja että kattovuodon aiheuttanut pellityksen epätiiveys olisi pitänyt tässä yhteydessä havaita. Tähän nähden ja kun Soinin vastauksen perusteisiin ei ole missään yhteydessä kirjattu mitään ostajien ennakkotarkastusvelvolli- suuden laiminlyönnistä, Rönnbergit katsovat, ettei Soini ole ennen käräjäoikeu- den pääkäsittelyä tuohon seikkaan vedonnut. Väite on tullut esille vasta käräjä- oikeuden pääkäsittelyssä todistaja Riku Ferikssonin kuulemisen yhteydessä.
Koska käräjäoikeuden ratkaisu on perustunut seikkaan, johon Soini ei ole ve- donnut, tulee käräjäoikeuden tuomio sen vuoksi kumota. Näin ollen kyse ei ole käräjäoikeuden prosessinjohdossa tapahtuneesta virheestä, eikä perustetta asian palauttamiseksi uudelleen käräjäoikeudessa käsiteltäväksi ole.
Soini on lausumassaan todennut, että käräjätuomari An lausumassa antama selostus vastaa myös hänen käsitystään valmistelun kulusta. An lausuma osoittaa, että Soini on vedonnut ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyöntiin valmisteluistunnossa ja että se on tullut Rönnbergien tietoon. Todistaja- na käräjäoikeudessa kuullun Ferikssonin 24.9.2021 laatimassa muistiossakin oli jo tuotu esille se seikka, että kohteen muuttaminen kesäkäytöstä jatkuvaan käyttöön olisi edellyttänyt rakenteen muuttamista. Mikäli käräjäoikeuden kui- tenkin katsotaan ratkaisseen asian perusteella, johon Soini ei ole vedonnut, voidaan asian käsittelyä Soinin puolesta jatkaa hovioikeudessa.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Kysymyksenasettelu ja valmistelun kulku käräjäoikeudessa
Käräjäoikeus on sen tuomiosta tarkemmin ilmenevin perustein hylännyt Hjul- bergien kanteen siinä vaaditun hinnanalennuksen osalta muun muassa siksi, että Rönnbergit ovat menettäneet oikeutensa vedota kanteen perusteena olleisiin laatuvirheisiin, koska he eivät ole täyttäneet maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 mo- mentissa säädettyä ostajan tarkastusvelvollisuutta ennen kaupan tekemistä.
Asiassa on tältä osin hovioikeudessa kysymys siitä, onko käräjäoikeus ratkais- sut asian perusteella, johon Soini ei ole asian valmistelussa vedonnut tai onko kyseiseen seikkaan vetoamisen selvittäminen käräjäoikeuden valmistelussa jäänyt puutteelliseksi.
Asiakirjoista ja käräjätuomari An hovioikeudelle toimittamasta lausumas- ta ilmenevästi asian valmistelu käräjäoikeudessa on nyt ratkaistavana olevia kysymyksiä koskien edennyt seuraavasti:
Haastehakemuksen ja vastauksen saamisen jälkeen käräjäoikeudessa on 25.8.2021 toimitettu valmisteluistunto, jota varten käräjätuomari A oli laatinut etukäteen asianosaisille toimittaman yhteenvedon (Yhteenveto I). Val- misteluistunnossa yhteenvetoa oli täydennetty ja siihen oli riitaisten kysymyk- sen osalta lisätty riitakysymykseksi muun muassa se ”onko kantajat täyttäneet tarkastusvelvollisuutensa?” Valmisteluistunnossa päivitetty yhteenveto on lä- hetetty käräjäoikeudesta asianosaisille 22.9.2021 (Yhteenveto II) ja siinä on varattu Soinille tilaisuus toimittaa lausuma 13.10.2021 mennessä.
Soini on 13.10.2021 toimittanut käräjäoikeudelle lausuman ja liittänyt siihen uudeksi todisteeksi todistajana käräjäoikeudessa kuullun Ferikssonin 24.9.2021 laatiman muistion. Rönnbergit ovat Soinin lausuman johdosta toimittaneet 22.10.2021 käräjäoikeudelle lausuman ja esittäneet sen vuoksi täydennyksiä kanteensa perusteisiin valmisteluistunnossa laadittuun yhteenvetoon II. Lausu- massa on pyydetty lisäämään uuden reklamaatio-otsikon alle muun muassa kirjaus: ”Katon virheellistä rakennetta ei ole voinut myöskään havaita katon normaalien huoltotarkastusten yhteydessä, joten virhettä ei olisi pitänytkään havaita aikaisemmin, kuin ne tosiasiassa on havaittu”. Käräjäoikeus on asian-
osaisten lausumien johdosta täydentänyt yhteenvetoa ja lähettänyt sen 28.10.2021 asianosaisille (Yhteenveto III). Käräjäoikeus on toimittanut jatke- tun valmisteluistunnon ja pääkäsittelyn 24.11.2021. Yhteenvetoon ei enää tuolloin jatketussa valmistelussa ole tehty muutoksia ja se vastaa käräjäoikeu- den tuomioon sisältyvää selostusta asianosaisten vaatimuksista ja niiden perus- teista.
Käräjäoikeuden valmistelun puutteellisuus
Oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 19 §:n mukaan riita-asian valmistelussa tuomioistuimessa on selvitettävä asianosaisten vaatimukset ja niiden perusteet, mistä asianosaiset ovat erimielisiä, mitä todisteita tullaan esittämään ja mitä kullakin todisteella aiotaan näyttää toteen sekä on edellytyksiä sovinnolle. Sa- man luvun 21 §:n 1 momentin mukaan tuomioistuimen on huolehdittava 19
§:ssä säädettyjen tavoitteiden toteutumisesta ja siitä, että asianosaiset mainitse- vat kaikki seikat, joihin he haluavat vedota. Pykälän 2 momentin mukaan tuo- mioistuimen on tehtävä asianosaiselle tarpeelliset kysymykset, jos asianosai- sen kirjallinen tai suullinen lausuma on epäselvä tai puutteellinen.
Soini on katsonut vedonneensa asian valmistelussa ostajien ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Käräjäoikeuden tuomion perustelujen ja käräjätuomari An hovioikeudelle toimittaman lausuman mukaan käräjäoikeus on ymmärtänyt Soinin vedonneen ostajien ennakkotarkastusvelvollisuuteen valmisteluistunnossa 22.9.2021 yhteenvedon riitaisiin kysymyksiin tehdyn kirjauksen perusteella. Mainittuun nähden voidaan pitää selvitettynä, että Soini on asian valmistelussa tarkoittanut vedota ostajien selonottovelvollisuuteen asiassa. Merkitystä ei ole Soinin kirjallisena todisteena esitettyyn Ferikssonin muistioon 24.9.2021 kirjatuilla seikoilla, koska muistio ei ole valmisteluistunnossa ollut käsillä eikä sitä siis ollut silloin vielä edes laadittu.
Valmisteluistunnossa 22.9.2021 yhteenvetoon tehdyn, kantajien tarkastusvelvollisuutta koskevan riitaisen seikan kirjaamisesta huolimatta siihen ei ollut tehty täydennystä Soinin vastauksen perusteisiin eikä myöskään kirjausta Rönnbergien vastauksesta tähän perusteeseen. Rönnbergit olivat valmisteluistunnon jälkeen 22.10.2021 edellä selostetusti kirjallisessa lausumassaan pyytäneet valmisteluistunnossa laadittua yhteenvetoa täydennettäväksi koskien heidän havaittavissa olevia seikkoja ilman, että jatketussa valmistelussa olisi puheen- johtajan ja asianosaisten kanssa käyty keskustelua siitä, mitä Soini oli ostajien tarkistusvelvollisuuden laiminlyöntiin viittaamalla tarkoittanut. Mainittuun nähden käräjäoikeuden olisi tullut oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 21 §:n mukaisesti selvittää, mihin Soini on kanteen kiistäessään ostajien tarkastusvelvollisuuden riitauttamalla tarkoittanut vedota sekä vastaavasti, kuinka Rönnbergit olisivat tähän vastanneet sekä täydentää yhteenvetoon kirjattuja kanne- ja vastausperusteita näiltä osin. Koska näin ei ole tapahtunut, käräjäoikeus on laiminlyönyt oikeudenkäymiskaaren 6 luvun 2 a §:n 2 momentistakin ilmenevän yleisen velvollisuutensa tarvittaessa kyselyoikeuttaan käyttämällä huolehtia siitä, että asia tulee perusteellisesti käsitellyksi.
Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, että asiassa on tapahtunut menettelyvirhe, joka on voinut vaikuttaa asian lopputulokseen. Asia on siten palautettava käräjäoikeuteen uudelleen käsiteltäväksi.
Oikeudenkäyntikulut
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 2 momentin mukaan, jos asia palautetaan, kysymys oikeudenkäyntikuluista ylemmässä tuomioistuimessa on tutkittava alemmassa oikeudessa palautetun asian yhteydessä.
Hovioikeus on päätöksellään 27.6.2022 myöntänyt Soinille oikeusapua 30 prosentin perusomavastuuosuudella oikeusturvavakuutuksen enimmäiskor- vauksen ylittäviin oikeudenkäyntikuluihin hovioikeudesta. Hovioikeus hyväksyy Soinin avustajaksi määrätyn asianajaja RY kohtuulliseksi ajankäytöksi avustajantehtävästä hovioikeudessa 10 tuntia. Ylle maksetaan edellä mainitun oikeusapupäätöksen nojalla valtion varoista 70 prosenttia ja Soini velvoitetaan korvaamaan hänelle 30 prosenttia edellä mainitun perus- teella määräytyvästä palkkion määrästä.
Päätöslauselma
Käräjäoikeuden tuomio kumotaan. Asia palautetaan Satakunnan käräjäoikeuteen, jonka tulee hovioikeuden päätöksen saatua lainvoiman ilmoituksetta ottaa asia uudelleen valmisteltavaksi ja käsiteltäväksi ja palautuksen syy huomioon ottaen siinä laillisesti menetellä. Asianosaisten suostumuksella asia voidaan ottaa käsiteltäväksi ennen hovioikeuden päätöksen lainvoimaiseksi tuloa.
Asian ratkaistessaan käräjäoikeuden on lausuttava asiassa esitetyistä oikeuden- käyntikuluvaatimuksista myös hovioikeusmenettelyn osalta.
Valtion varoista maksetaan asianajaja R Yelle Soinin avustamisesta hovioikeudessa palkkiona 770 euroa ja arvonlisäverona 184,80 euroa eli yh- teensä 954,80 euroa. Käräjäoikeuden tulee asian ratkaistessaan lausua myös siitä, onko jonkun korvattava tämä määrä valtiolle.
Soini velvoitetaan suorittamaan Yelle oikeusapunsa omavastuuosuutena laskusta 409,20 euroa.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheises- ta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 11.10.2022.
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos AV
hovioikeudenneuvos PV hovioikeudenneuvos MM
Ratkaisu on yksimielinen.
L 747/2021/137
27.1.2022
Tuomioistuimen kokoonpano
Käräjätuomari S A
Asianosaiset Kantaja
Rönnberg Kari J
Kantaja
Rönnberg Eini Marjaana
Vastaaja
Soini Teemu Ilmari
Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus.
Vireille 29.1.2021
ASIAN SELOSTUS
Ratkaisunumero 1001 5431
Kantajat Kari ja Eini Rönnberg ovat ostaneet vastaaja Teemu Soinilta 30.1.2017 päivätyllä kauppakirjalla Ulvilan kaupungissa sijaitsevan Lähdepuro-nimisen vapaa-ajankiinteistön rakennuksineen. Kauppahinta on ollut 49.000 euroa.
Kanne
Vaatimukset
Kantajat Kari ja Eini Rönnberg ovat vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa vastaaja Teemu Soinin suorittamaan kantajille:
1) ensisijaisesti hinnanalennusta 15.402,30 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin
mukaisine tuottokorkoineen 30.1.2017 lukien 2.11.2020 saakka ja korkolain 4
§:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 2.11.2020 lukien; tai
2) toissijaisesti hinnanalennusta 10.438,30 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin
mukaisine tuottokorkoineen 30.1.2017 lukien 2.11.2020 saakka ja korkolain 4
§:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 2.11.2020 lukien sekä;
3) vahingonkorvausta 4.964 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 2.11.2020 lukien; sekä molemmissa vaihtoehdoissa
4) korvaamaan kantajille ennen oikeudenkäyntiä aiheutuneet selvittelykulut asiassa 1.835,10 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästys korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien ja
5) korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut 22.112,66 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.
Perusteet
Kiinteistö ei vastaa sitä, mistä osapuolet ovat sopineet.
Kiinteistössä on maakaaren mukainen laatu- ja salainen virhe. Kauppakirjan ehdon mukaan kiinteistöllä sijaitsevat rakennukset ovat hyvässä kunnossa. Samoin Rönnbergeille ennen kauppaa annetussa 8.1.2017 päivätyssä myyntiesitteessä on todettu katon kunnon olevan hyvä.
Päärakennuksen kattorakenne on rakennettu voimassa olevien rakennusmääräysten vastaisesti, minkä seurauksena yläpohjassa on mikrobivaurio, joka korjaamattomana olisi pahentunut entisestään. Vaurion laajeneminen on estettävissä ainoastaan uusimalla koko vesikatto ja hiomalla mikrobivaurioituneet kattokehät ja muut runkorakenteet.
Päärakennus ja sen katto ei ole hyväkuntoinen, joten se ei vastaa kaupassa sovittua eikä myöskään ostajille ennen kauppaa annettuja tietoja. Rönnbergit eivät olisi ostaneet kiinteistöä, jos olisivat olleet tietoisia katon todellisesta kunnosta kaupantekohetkellä.
Kiinteistö joka tapauksessa poikkeaa merkittävästi siitä, mitä kantajat ovat voineet edellyttää ottaen huomioon kaupan kohteesta ennen kauppaa annetut tiedot ja kauppahinta, koska katon uusimisesta ja välipohjan kosteusvaurion toteutuneet korjauskustannukset ovat noin puolet kauppahinnasta. Lisäksi virheen merkittävyyttä lisää se, että kantajien pojan astmaoireet ovat selvästi pahentuneet hänen oleskeltuaan mökillä viikoittain ennen vaurion havaitsemista.
Reklamaatio
Reklamaatiot on tehty kaikin osin kohtuullisessa ajassa siitä, kun virheet on havaittu.
Katon virheellistä rakennetta ei ole voinut havaita katon normaalien huoltotarkastusten yhteydessä.
Virheet
Kantajien Rönnberg ostaman kiinteistön vapaa-ajanasunnon katto on heinäkuussa 2020 vuotanut savupiipun juuresta siten, että vettä on päässyt yläpohja- ja välipohjarakenteisiin kastellen niitä noin neliömetrin alueelta.
Vuodon syynä on vapaa-ajanasunnon aluskatteessa oleva viilto, minkä lisäksi savupiipun läpivienti on ollut epätiivis. Rakennusvirheen vuoksi Rönnbergit ovat alkaneet selvittää tarkemmin katon kuntoa ja rakennustapaa. Tutkimuksissa on todettu, että katto on rakennettu rakennuspiirustusten, työselosteen ja rakennusmääräysten vastaisesti.
Asiassa on todettu seuraavat virheet:
1) vesikaton aluslaudoituksen ja yläpohjan lämmöneristeen väliin olisi työselosteen mukaan pitänyt jättää 50 mm. tuuletusrako, joka on auki räystäille. Todellisuudessa yläpohjan tuulensuojapaperi on asennettu virheellisesti siten, että eristevilla nostaa kiinnityspuiden välisillä alueilla tuulensuojapaperia ylöspäin, ja tuuletusrako jää sen vuoksi vain noin 10 – 40 mm:n suuruiseksi.
2) yläpohjan ilmansulkupaperi on asennettu teippaamatta sitä paikalleen, minkä lisäksi liittymäkohdissa paperi on ainoastaan katkaistu, eikä sitä ole puristettu esimerkiksi puiden väliin, minkä lisäksi myös ilmansulun limitys on puutteellinen. Lisäksi piipun ympärillä ilmansulun kiinnitykseen on käytetty
aluskatetta, joka on virheellinen asennustapa. Rakenne ei ole ilmatiivis, ja kostea sisäilma lisää yläpohjan kosteusrasitusta.
3) vesikate on asennettu virheellisesti laudoittamalla katto suurelta osin umpilaudoituksella myös muualla kuin räystäiden kohdalla ja asentamalla aluskate umpilaudoituksen tai kattoruoteiden päälle, eikä alapuolelle, kuten olisi pitänyt. Tästä seuraa, että jokainen kattopeltien kiinnitysruuvi lävistää aluskatteen ja reikä laajenee rakenteen luonnollisen elämisen vuoksi aina jonkin verran. Lisäksi aluskatteen ja vesikatteen välistä puuttuu rakennusmääräysten mukainen tuuletusväli. Tämän seurauksena aluskatteen päällä on aina vettä, joka pääsee aluskatteen läpäisevistä kattopeltien ruuvinrei’istä kulkeutumaan aluslaudoituksen päälle. Toisaalta virheellisesti asennetun ilmansulkupaperin vuoksi sisäilmasta tuleva kosteus tiivistyy aluskatteen alapintaan, mikä pitää osaltaan kattolaudoitusta märkänä, mistä seuraa vesikattorakenteiden mikrobivaurioituminen ja lahoaminen.
4) tutkimuksissa on otettu materiaalinäytteet aluskatteesta ja aluslaudoituksesta (ruoteesta), joista molemmissa on laboratoriotutkimuksissa todettu vahva viite mikrobivauriosta. Lisäksi yläpohjasta tuli näytteenottohetkellä mikrobiperäistä hajua, ja rakenteissa oli laajasti silmin havaittavaa mikrobikasvustoa.
5) savupiipun ylä-, ja alapuolelta puuttuvat pellityksen tukirakenteet, joiden päälle piipun pellitys tulisi asentaa. Tästä seuraa, että pellitystä on vaikea tehdä ja se joustaa helposti esimerkiksi lumikuorman alla niin, että rakenne ei säily tiiviinä, vaikka pellitys olisikin alun perin tehty tiiviiksi.
6) vuotokohdan läheisyydessä välipohjassa on myös todettu kosteusjälkiä, jotka täytyy korjata.
Kattorakenteen virheellisen asennustavan korjaaminen on mahdollista vain uusimalla rakennuksen vesikatto kokonaisuudessaan. Lisäksi yläpohjan lämmöneristeet poistetaan, mikrobivaurioituneet kattokehät ja muut jätettävät runkorakenteet hiotaan ja ilmansulkupaperi teipataan ilmatiiviiksi, mikä puolestaan edellyttää sisäpuolisen paneloinnin purkamista. Lisäksi välipohjan rakenteet tulee uusia vaurioituneilta osiltaan.
Saatujen tarjousten mukaan korjauskustannukset olisivat olleet yhteensä 17.512,00 euroa. Korjaukset on tehty kesän 2021 aikana. Toteutuneet korjauskustannukset ovat olleet yhteensä noin 22.000 euroa ottamatta huomioon kantajien oman työn osuutta.
Korjaustöiden aikana on ilmennyt, että katossa on kesällä 2020 todetun vuotokohdan lisäksi ainakin kaksi muutakin vuotoa, joissa vesi on päässyt kattorakenteiden sisään, mutta ei kuitenkaan katon alapuolisen paneloinnin läpi sisätiloihin. Lisäksi korjaustöiden aikana katon ja yläpohjan rakenteissa on ilmennyt, että:
- yläpohjassa savupiipun ympärillä ei ole palovillaa;
- ilmansulkupapereita ei oltu limitetty asianmukaisesti yläkerran huoneen seinillä
- tervapaperi oli ”sullottu” nurkkaan eikä sitä oltu limitetty asianmukaisesti;
- seinistä puuttuivat pystykoolaukset, joihin seinäpaneelit olisi voitu asentaa
- aluskatteessa on kauttaaltaan ollut näkyvää homekasvustoa;
- yläkerran huoneen kynnyksen ja lattian välistä puuttuu lämmöneristys.
Hinnanalennuksen määrä - Ensisijaiset vaatimukset
Kantajat ovat pyytäneet eri yrityksiltä tarjouksia vesikaton uusimisesta ja sisätilojen korjaamisesta. Vesikaton uusimisen osalta edullisin tarjous on yhteensä 13.300,00 euroa, mikä sisältää kattoturvatuotteet ja sadevesijärjestelmän, joiden osuus kokonaiskustannuksista on 890,00 euroa. Rönnbergit ovat kauppaa tehdessään voineet havaita, että mökin räystäillä ei ole räystäskouruja ja seinätikkaat puuttuvat. Näin ollen niiden asennuksesta aiheutuvaa kulua ei vaadita vastaajalta. Vesikaton korjauskustannukseksi muodostuu yhteensä 12.410,00 euroa.
Rönnbergeille ennen kauppaa annetun tiedon mukaan mökki on valmistunut vuonna 2012, joten vesikatto olisi annetun tiedon perusteella ollut kaupantekohetkellä vuonna 2017 noin viisi vuotta vanha. Peltikaton tekninen käyttöikä on noin 30 vuotta, joten katon korjauksesta aiheutuu noin 17 prosentin tasonparannus. Tällä perusteella kohtuullinen hinnanalennus vesikaton virheen osalta on 10.300,30 euroa. Oikeuskäytännössä tasonparannuksen osuus on vakiintuneesti määritetty uudisrakennuksen kohdalla rakennuksen käyttöönottovuoden perusteella, vaikka rakentamisvaihe olisi kestänyt pitempäänkin.
Välipohjan kosteusvaurion korjaamisen osalta edullisin tarjous on ollut 5.102,00 euroa. Välipohjan korjauksen yhteydessä mökin yläkerran lattia on uusittava kokonaan ensinnäkin siksi, että kosteusvaurion laajuus saadaan selvitettyä. Toinen syy on se, että yläkerran lattia on rakennettu pontatusta laudasta, joka on kiinnitetty paineilmakäyttöisillä T-nauloilla ruuvien sijaan, mikä tarkoittaa, ettei lautoja saa vaurioituneelta kohdalta siististi irrotettua eikä korjauksen jälkeen enää kiinnitettyä tiiviisti takaisin, ja kolmanneksi siksi, ettei Rönnbergien tiedossa ole, millä värisävyllä yläkerran lattia on maalattu, koska Soini ei ole sitä enää kaupanteossa muistanut.
Sisäpuoliset korjaukset kohdistuvat välipohjan eristeisiin ja lattianiskoihin, joita ei normaalisti ole tarpeen uusia rakennuksen elinkaaren aikana.
Ottaen huomioon, että kysymys on vapaa-ajan asunnosta, jossa myös lattiapintojen kulutus on vakituista asuntoa vähäisempää, korjauksista ei aiheudu hinnanalennuksen määrässä huomioon otettavaa tasonparannusta.
Soini on velvollinen suorittamaan Rönnbergeille hinnanalennusta yhteensä 15.402,30 euroa.
Hinnanalennuksen määrä - Toissijaiset vaatimukset
Mikäli hinnanalennuksen määrään vaikuttava tasonparannuksen määrä tulee määritellä vuoden 2004 perusteella, tasonparannuksen määräksi tulee 43 prosenttia, eli katon osalta hinnanalennuksen määräksi tulisi 5.336,30 euroa, mihin tulee lisätä välipohjan korjauskustannuksista 5.102,00 euroa, eli hinnanalennuksen määräksi muodostuu yhteensä 10.438,30 euroa.
Vahingonkorvaus
Soini on jättänyt kaupanteossa kertomatta Rönnbergeille, että vapaa- ajanasunto on ollut kaupantekohetkellä 13 vuoden ikäinen. Näin ollen kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukainen tiedonantovirhe.
Soinin on täytynyt kaupantekohetkellä olla tietoinen rakennuksen todellisesta iästä, ja hän on siten menetellyt tuottamuksellisesti antaessaan
ostajille virheellisen tiedon. Tällä perusteella Soini on velvollinen suorittamaan Rönnbergeille vahingonkorvauksena määrän, joka vastaa 5 ja 13 vuoden iän välistä erotusta tasonparannuslaskelmassa, eli 4.964,00 euroa.
Vaikka virheellisen tiedon on antanut kaupassa välittäjänä toiminut kiinteistönvälittäjä, Soini vastaa puolestaan toimineen kiinteistönvälittäjän antamasta virheellisestä tiedosta samoin kuin olisi itse antanut virheellisen tiedon.
Vastaus
Vaatimukset
Vastaaja Soini on vaatinut, että käräjäoikeus hylkää kanteen ja velvoittaa kantajat korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut 13.996,66 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden ratkaisun antamispäivästä lukien.
Perusteet
Väitetty laatu- ja salainen virhe
Kaupan kohde ei ole kantajan väittämällä tavalla sopimuksenvastainen eikä sitä rasita muukaan maakaaren mukainen laatu- eikä salainen virhe. Kanteen mukaan kiinteistö ei vastaa sitä, mitä osapuolet ovat sopineet. Väite on virheellinen ja perusteeton. Osapuolet eivät ole sopineet kiinteistön yksityiskohdista mitään, vaan maininta kiinteistön hyvästä kunnosta on ollut yleisluonteinen kehu. Huollon laiminlyönnistä syntynyt yksittäinen vuoto ei myöskään tee kohteesta huonokuntoista. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua ”sovittua” on syytä tulkita suppeasti ja lukea sovituksi vain seikat, jotka on nimenomaisesti sovittu joko kauppakirjassa tai sen ulkopuolella kirjallisesti tai suullisesti. Kiinteistön kunnosta ei ole edellä mainitun kaltaista nimenomaista sopimusta tehty.
Vastaaja on kertonut käyttäneensä kiinteistöä nimenomaisesti pelkästään kesäisin vapaa-ajan asuntonaan ja sellaiseen se soveltuu edelleen yksittäisestä pienehköstä kattovuodosta huolimatta. Talvikäytössä sen ei ole edes väitetty olleen vastaajan aikana. Kiinteistöä ei rasita väitetty laatuvirhe eikä salainen virhe.
Reklamaatio
Kantajat ovat valmisteluistunnossa esittäneet, että korjaukset on tehty kesän 2021 aikana ja niiden yhteydessä on katossa paljastunut ainakin kaksi muuta vuotoa ja lisäksi on ilmennyt, että yläpohjassa savupiipun ympärillä ei ole palovillaa ym. Näiden osalta kantaja ei ole vedonnut virheeseen kohtuullisessa ajassa. Virheistä on ilmoitettu sen jälkeen, kun ne on korjattu.
Kiinteistössä ei ole virhettä
Kattorakenne on kaupantekohetkellä ollut toimiva ja vedenpitävä. Kattorakenne ei myöskään merkityksellisellä tavalla poikkea rakennusmääräyksistä. Vesikatolla oleva kauluspelti on vuotanut kiinteistön huolimattoman huollon takia kesällä 2020 poikkeuksellisissa sääolosuhteissa tiettävästi yhden kerran.
Mikäli kaupan kohdetta vastoin vastaajan käsitystä katsottaisiin rasittavan laatuvirhe ja/tai salainen virhe, on hinnanalennusvaatimus ylimitoitettu.
Kyseinen vuoto ei edellytä väitettyä koko katon ja ullakkotilan korjausta, vaan
ainoastaan piipun kauluspellin tiivistyksen.
Asiassa on kyse vapaa-ajan asunnon kaupasta, jossa kauppahinta on ollut matala, 49.000 euroa. Kauppaan on sisältynyt Pilha 65 lomarakennus, kaksikerroksinen vierastalo lattialämmityksellä, varasto, jykevistä hirsistä tehty grillikatos, vesiliittymä, sähköliittymä ja viemäröinti sekä oma 0.325 ha tontti. Kauppahintaa ei ole jaoteltu osiensa suhteen, mutta ”päämökin” osuus kauppahinnasta on ollut välittäjän mukaan 30.000,00–35.000,00 euroa.
Soini on ostanut ko. kevythirsikehikon vuonna 2004 hintaan 7.300,00 euroa. Edellä sanottu pitää huomioida, kun arvioidaan paitsi kohteen sopimuksenmukaisuutta myös mahdollista hinnanalennusta. Nyt hinnanalennusvaatimus on suurempi kuin mitä koko hirsikehikko on aikanaan maksanut, jopa valmisteluvaiheen asianajokulut ylittävät hirsikehikon hinnan.
Kiinteistön rakentaminen on aloitettu vuonna 2004, jolloin ns. pakettina toimitettu kevyt hirsikehikko on pystytetty vesikattoon asti. Rakennuksen lopputarkastus on ollut vuonna 2012. Myyntiesitteessä on virheellisesti ilmoitettu rakentamisen aloitusvuodeksi 2006. Kyse on ollut inhimillisestä virheestä eikä sillä ole ollut merkitystä kaupan ehtoihin. Rakentamisen aloittamisesta on kaupantekohetkellä vuonna 2017 kulunut joka tapauksessa yli kymmenen vuotta, joten kahden vuoden heitolla ei ole ollut merkitystä.
Ostajat ovat tarkastaneet kohteen ennen kauppaa ja on voinut nähdä missä kunnossa esimerkiksi sisä- ja ulkopinnat ovat. Ostajat ovat olleet tietoisia myös siitä, ettei rakennusta ole lämmitetty/käytetty talvisin.
Ostajat ovat tulkinneet ilmoitetun valmistumisvuoden 2012 tarkoittavan sitä, että reklamoinnin kohteena oleva vesikatto on rakennettu 2012. Oletus on virheellinen eikä ostajilla ole ollut perusteltua aihetta olettaa, että hirsirakennuksen viimeinen vaihe olisi vesikaton pystyttäminen, jos rakentamisen on ilmoitettu alkaneen 2006. Normaali ja hyvä rakennustapa on se, että hirsikehikko pyritään saamaan säältä suojaan mahdollisimman nopeasti rakentamalla vesikatto rakenteita suojaamaan.
Kanteen mukaan katto on vuotanut heinäkuussa 2020. Tuota ajankohtaa ennen tai sen jälkeen katon ei ole väitetty vuotaneen. Kyse on ollut siis yksittäisestä tapauksesta rakennuksen 16-vuotisen historian aikana ja kantajien 3,5 vuotta kestäneen hallinnan aikana. Piipun läpiviennin tiiveyden tarkastaminen kuuluu omistajan huolenpitovelvollisuuden piiriin, jonka omistajat ovat laiminlyöneet. Vuoto on havaittu heinäkuussa 2020, jolloin on ollut poikkeuksellisen kovia sateita ja tuulia eli poikkeukselliset sääolosuhteet ovat varmasti myötävaikuttaneet kyseiseen yksittäiseen vuototapahtumaan.
Kantajien käyttämien lausunnonantajien suositukset ja johtopäätökset poikkeavat siitä, mitä vastaajan käyttämä rakennusinsinööri on asiassa lausunut. Kattorakenteen tuulettumisen osalta rakenteissa on jonkin verran tuulettumista edistävää rakoa ja katto on 45 asteen kaltevuudessa niin jyrkkä, ettei siinä pysy vesi eikä lumi kovin pitkiä aikoja. Materiaalinäytteiden analyysiraportista mikrobikasvuston suurimmat pitoisuudet ovat olleet Cladosporium sp:tä ja Penicillium sp:tä, jotka ovat tyypillisimmin ulkoilman yleisimpiä mikrobisukuja. Kantajan raportin perusteella ei voi tehdä päätelmiä näytteiden vaikutuksesta sisäilman laatuun – ikkunan tai oven avaaminen talossa vaikuttaa sisäilman laatuun enemmän kuin tutkitut materiaalit.
Vesikatossa ei ole väitettyä virhettä. Vesikaton rakenne on ollut sama vuodesta 2004 asti, joten oletettavasti väitettyä lahoa tai mikrobivauriota olisi havaittu huomattavasti aiemmin. Kantaja ei ole edes väittänyt, että he olisivat havainneet minkäänlaisia viitteitä vauriosta ennen kuin veden vuotaminen katosta havaittiin. Kuitenkin kanteessa väitetään, että katto on koko ajan märkä ja se lahoaa. Tällaisesta ei kuitenkaan ole tehty havaintoja.
Kantajien mukaan koko vesikatto ja toisen kerroksen joidenkin neliöiden suuruisen ullakkotilan rakenteet pitää uusia. Kustannusarvio tälle osalle on
5.102 euroa. Vuotopaikan on todettu olleen savupiipun juurella, muuta vuotopaikkaa ei ole ollut. Lattiaan piipun vierelle noin neliön alueelle on tehtykolme mittauspistettä, joista vain yksi osoittanut kosteutta ja kaksi muuta on ollut kuivia. Rakenteet on voitu havaita kuiviksi myös vastaajan käydessä paikan päällä vahingon jälkeen 12.11.2020 tutustumassa tilanteeseen. Avatun lattiarakenteen yhdessä palkissa on ollut nähtävissä pieni kosteusjälki, joka on hiottavissa pois. Kosteutta on ollut enintään yhden neliön alalla ja mittausten mukaan se ei ole levinnyt minnekään eikä kosteus ko. rakenteessa edes voi levitä vaakasuuntaisesti. Vuotovahinko on havaittu heti ja sen leviäminen on pystytty estämään. Kantaja oli saamansa ohjeen mukaisesti avannut kyseistä ponttilattiaa ja poistanut kastuneen eristeen. Muuta korjaustointa lattia ei ole edellyttänyt, mutta vaatimuksessa kuitenkin lähdetään siitä, että koko lattia uusitaan ja maalataan uudestaan. Lattian korjauksesta annettu kustannusarvio on käsittämättömän suuri, kun ottaa huomioon tilan laadun ja toisaalta vahingon pienuuden. Kyseessä on parvi, johon ei ole kaupantekohetkellä ollut edes sisäänkäyntiä alakerran asuintiloista, vaan parvelle on kuljettu ulkokautta. Parven huonekorkeus on korkeimmillaankin vain 2000 mm eli se soveltuu lähinnä varasto tai makuutilaksi. Makuutilakäytössä lattiapintaa ei juuri jää näkyviin, joten useiden tuhansien eurojen käyttäminen lähinnä esteettisyysperusteilla perusteltuna ei ole asianmukaista, tarpeellista eikä perusteltua vaan täysin perusteetonta.
Mahdollisen hinnanalennuksen määrä
Vastaaja on kysynyt vesikaton vastaavasta korjauksesta yhden tarjouksen ja se on ollut 5.590,00 euroa. Vastaajan tarjous on huomattavasti lähempänä sitä kustannustasoa, jonka kantaja ilmoitti vesikaton korjauksen kustantavan, kun hän ensimmäistä kertaa esitti vastaajalle vaatimuksen kyseisestä virheestä.
Vaatimus sisätyön osalta eli välipohjan korjaaminen on kestämätön, koska lattia on vuodon jälkeen avattu ja kostumisen laajuus on selvitetty paitsi lattiaa avaamalla myös teknisillä mittauksilla. Mikäli löydettyä laajempaa kosteusvauriota olisi epäilty, olisi lattia tullut avata heti. Vaurio rajoittuu yhteen kosteusjälkeen lattiapalkissa eikä sen perusteella tarvitse uusia koko lattiaa. Kantajan väite siitä, että irrotettuja lautoja pysty kiinnittämään takaisin ehjänä on perusteeton; laudan kiinnitys onnistuu jopa ilman erityistä ammattitaitoa.
Värisävyn selvitys onnistuu jälkeenpäin eikä se ole peruste vaatia kustannuksia koko lattian uusimisesta vastaajalta. Kyse on nukkumiseen käytettävästä tilasta, jossa pieni värisävyero ei haittaa tilan käyttöä millään tavalla. Lattiaan muodostuu värisävyeroja huonekalujen paikoille, kun aurinko haalistaa tiettyjä kohtia lattiasta.
Kantajan laskelma materiaalikustannuksista ei anna oikeaa kuvaa korjauskustannuksista. Vastaajan näkemyksen mukaan sisätyön kustannukset tulevat olemaan joitain kymmeniä euroja eli sitä ei tule hinnanalennuksessa huomioida.
Remontti on joka tapauksessa ollut tehtävissä huomattavasti edullisemmin, joten toteutuneilla kustannuksilla ei ole merkitystä arvioitaessa sitä, onko kysymyksessä salainen virhe.
Vastaaja hyväksyy peltikaton tekniseksi käyttöiäksi 30 vuotta, mutta katon iäksi tulee huomioida (2021–2006) 15 vuotta ja tasonparannuksena 50 %, mikäli hinnanalennusta määrätään. Kantajan on pitänyt ymmärtää, että vesikatto on tehty rakentamisen aloitusvuonna eikä rakennuksen käyttöönottovuotena. Tosiasiassa katto on nyt 17 vuotta vanha, mutta
ilmoitusesitteen virheellinen tieto on vastaajan vastuulle kuuluva tässä suhteessa. Katon korjaaminen ei edellytä muuta kuin piipun kauluspellin tiivistämisen. Pellin tiivistäminen ei maksa juurikaan mitään. Edes koko kauluspeltirakenteen uusiminen ei maksa yli 1.000,00 euroa, jota myöskään hinnanalennuksen ei tulisi ylittää. Mikäli hinnanalennus vastoin vastaajan käsitystä laskettaisiin sen perusteella, että koko vesikatto pitää korjata, tulisi hinnanalennukseksi vesikaton osalta katsoa 3.763,00 x 50 % = 1.881,50 euroa, toissijaisesti 5.590,00 x 50 % = 2.795,00 euroa.
Määrältään 50 %:n tasonparannusta puoltaa se, että rakennusliikkeet tai tavarantoimittajat myöntävät työlleen/tavaroilleen huomattavan lyhyitä takuuaikoja. Lyhyet takuuajat osoittavat sen, että ammattilaisenkin tekemälle työlle takuuaika on melko lyhyt johtuen osaltaan siitä, että katon kesto riippuu paljon sen huollosta ja olosuhteista. Ne osoittavat myös sen, että kantaja saisi uudelle katolle paremman takuun kestosta/vuotamattomuudesta, mitä hänellä on kaupanteossa ollut aihetta olettaa. Kaupanteossa ei ole sovittu/annettu vuotamattomuustakuuta tai muutakaan takuuta. Tasonparannus on huomattava myös takuun kannalta.
Vahingonkorvaus
Kantajalle on kerrottu, että rakennustyöt on aloitettu 2006 ja lopputarkastus on ollut 2012. Kantajille ei ole erikseen ilmoitettu rakennuksen iäksi mitään tiettyä ikää eikä kantajalle näin ollen ole annettu virheellistä tietoa lukuun ottamatta edellä selostettua vuosilukuvirhettä. Vastaaja on edellä ilmoittanut hyväksyvänsä tasonparannuksen laskemisen alkamisvuodeksi 2006, joten tässäkään mielessä kantajalle ei aiheudu asiasta vahinkoa. Vaatimus on ylipäänsä hyvin erikoinen, kun väitetään kantajalle aiheutuvan oikeus 4.984,00 euron vahingonkorvaukseen siitä hyvästä, että kantaja ei ole kertonut ostajalle, mikä osa rakennuksesta on vuonna 2006 aloitetun rakentamisen jälkeen milloinkin valmistunut.
Oikeudenkäyntikulut
Vastaaja katsoo, että kanne tulee kokonaan hylätä ja hävinneen tulee korvata voittaneen oikeudenkäyntikulut. Siinä tapauksessa, että kannetta ei hylättäisi kokonaan, tulee kantaja joka tapauksessa velvoittaa korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti, koska vastaaja on ennen kanteen vireille laittoa tarjonnut vastaajalle 6.000 euron sovinnollista korvausta, joka tarjous on edelleen voimassa. Vastaaja katsoo, että oikeudenkäynnin vireille laitto ja jatkaminen kyseisen sovintotarjouksen jälkeen on ollut tarpeetonta, koska hinnanalennus tulee olemaan määrältään alle 6.000 euroa (KKO 2008:52).
TODISTELU
Kirjalliset todisteet
K1) Kauppakirja 30.1.2017
K2) Myyntiesite 8.1.2017
K3) Recover Nordic Oy:n raportti 29.7.2020 suoritetusta kartoituksesta K4) Vesivek Oy:n raportti katon kunnosta 28.8.2020
K5) Pirkanmaan Kiinteistö- ja Sisäilmatutkimus Oy:n raportti 9.10.2020
K6) Kari Rönnbergin ottama valokuva katon räystäältä kohti harjaa 27.11.2020
K7) Tmi Rakennus Vanhatalon ja Tmi Remppa Rantasen tarjoukset K8) Eva-Iso-An Lausunto
K10) Valokuvia yläkerran huoneen seinistä
K11) valokuvia yläkerran ulko-oven kynnyksestä K12) Vesivek Oy:n ja Asira Oy:n laskut
K13) Video
V1) RI, RTA Riku Feriksson, Gessplan Ay muistio 15.11.2020 V2) RI, RTA Riku Feriksson, Gessplan Ay muistio 18.1.2021 V3) Urakkatarjous 18.2.2021, Adagar Oy
V4) RI, RTA Riku Feriksson, Gessplan Ay muistio 24.9.2021
Henkilötodistelu
1. Kari Rönnberg todistelutarkoituksessa
2. Teemu Soini todistelutarkoituksessa
3. RI, RTA Tommi Sertimo
4. RI, RTA Riku Feriksson, Gessplan Ay
5. Aleksi Soini, Adagar Oy
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Asian tausta ja mistä asiassa on kyse
Kantajat Kari ja Eini Rönnberg ovat ostaneet vastaaja Teemu Soinilta 30.1.2017 päivätyllä kauppakirjalla Ulvilan kaupungissa sijaitsevan Lähdepuro-nimisen kiinteistön rakennuksineen. Kauppahinta on ollut 49.000 euroa.
Vastaaja Soini on kertonut, että kiinteistö on ollut heillä kesäkäytössä, johon se on aikanaan rakennettu. Kantajat ovat ostanee kiinteistön ympärivuotiseen käyttöön. Kantaja Kari Rönnbergin mukaan he ovat tehneet rakennuksen yläkertaan käynnin sisältä ja muuttaneet myös pesutiloihin kulun sisäpuolelle.
Heinäkuussa 2020 mökin katossa on riidattomasti ollut vuoto. Kantajan näkemyksen mukaan katon vuoto on johtunut puutteellisesta piipun tiivistyksestä, vastaajan näkemyksen mukaan kyseisenä ajankohtana on ollut myrsky, eikä kattoa ole huollettu. Kyseisen vuodon jälkeen kantajat ovat ryhtyneet laajempiin tarkastuksiin. Kesällä 2021 kantajat ovat korjanneet vesikaton.
Kantajien näkemyksen mukaan kaupankohdetta rasittaa laatuvirhe muun muassa vesikaton osalta, koska se ei vastaa sitä mitä on sovittu. Vastaajan näkemyksen mukaan kiinteistö on ollut hyvä kuntoinen, eikä kiinteistössä ole laatuvirhettä. Lisäksi vastaajan mukaan kantajat eivät ole täyttäneet
reklamaatiovelvollisuuttaan osien väitettyjen virheiden osalta, eivätkä kantajat ole täyttäneet myöskään tarkastusvelvollisuuttaan.
Väitetyt virheet – yläpohja ja vesikatto
Kantajat ovat teettäneet asiassa kolme erillistä tarkastusta ennen korjaustöitä (todisteet K3, K4 ja K5) sekä lisäksi yhden kattoremontin yhteydessä (todiste K8). Ensimmäinen tarkastus on liittynyt vesivuotoon, toinen tarkastus kattorakenteisiin ja kolmas vesikaton ja yläpohjan rakennustapaan ja sisäilmaan. Vesivek:n (todiste K4) ja Pirkanmaan Kiinteistö- ja Sisäilmatutkimus Oy:n (todiste K5) raporteissa on tehty havaintoja useita puutteita piipun pellityksessä ja aluskatteessa sekä vesikattorakenteessa.
Vastaaja on vastaavasti tehnyt katselmuksia oman asiantuntijan kanssa edellä mainittujen tutkimuksien jälkeen (todisteet V1, V2 ja V4).
Katon rakennustapa on riidaton ja vastaaja Soini on kertonut tehneensä katon itse talkootyötä apuna käyttäen. Todisteen K5, jonka on laatinut todistaja Sertimo, mukaan vesikaton rakenne on tehty väärin ja rakennemääräysten ja suunnitelmien vastaisesti. Lisäksi raportissa on todettu, että rakenteet ovat laajasti mikrobivaurioituneita ja tulevat myöhemmin lahovaurioitumaan. Tämän lisäksi yläpohjan ilmansulku on tehty väärin ja rakennusmääräysten vastaisesti, eikä yläpohja tuuletu riittävästi.
Todistaja Ferikssonin (todiste V1) mukaan rakennustyön poikkeaminen suunnitelmista ja asennusohjeista ei tietenkään ole suunnittelijoiden ja valvojien kannalta tavoiteltavaa, mutta esitettyjen tutkimusten pohjalta rakenteiden vahingoittumisesta ei ole riittävää näyttöä. Sertimon raportin mukaan (todiste K5) mukaan mikrobivauriot ovat laajoja ja vaikka ne ovat kosketuksissa ulkoilman kanssa, ne ylittävät asumisterveysasetuksen toimenpiderajan. Todistaja Ferikssonin raportin mukaan materiaalinäytteiden tutkimisesta aluskatteesta ja laudasta yläpohjan ulkopuolella ei voi päätellä vaikutuksia sisäilman laatuun. Mikrobikasvun suurimmat pitoisuudet näytetuloksissa olivat Cladosporium sp.:tä ja Penicillium sp.:tä, jotka ovat tyypillisesti ulkoilman yleisimpiä mikrobisukuja.
Kuten edellä on todettu, katon rakennustapa on ollut väärä. Todistajat Sertimo ja Feriksson sekä Vesivekin tarkastus (K4) ovat erimielisiä siitä, mikä vaikutus virheellisesti rakennetulla katolla on. Sertimon näkemyksen mukaan rakennusvirheet ovat aiheuttaneet mikrobivaurioita, jotka aiheuttavat myös sisäilmaongelmia, vaikka ovatkin kosketuksissa ulkoilman kanssa. Ferikssonin näkemyksen mukaan sisäilmassa ei ole ollut hajuja ja löydetyt mikrobivauriot ovat olleet ulkoilman yleisimpiä mikrobisukuja.
Näkemys eroja on ollut myös katon kiinnitysruuvien suhteen. Kantajan todisteen 4 mukaan ruuvit ovat olleet ruosteessa, mutta vastaajan todisteen mukaan ruuveissa ei ole ollut ruostetta. Tämän perusteella voidaan tehdä johtopäätös, että osa ruuveista on ollut ruosteessa ja osa ei. Joka tapauksessa kattorakenne on virheellinen, koska ruoteet on asennettu osittain umpilaudoituksena sekä virheellisesti valmistajan ohjeiden vastaisesti kattokannattamien ja aluskatteen väliin, eikä pellin ja aluskatteen väliin.
Lisäksi näkemyseroja on ollut aluskatteen kireyden suhteen. Kantajan todisteen 4 mukaan aluskate on ollut revennyt, kun taas vastaajan todisteen 1 mukaan aluskate on ollut tiukka. Kantajan näkemyksen mukaan aluskate on myös löysällä, mikä aiheuttaa veden kertymisen. Valokuvan (todiste K6) perustella aluskate on jostakin kohtaa hieman kuprulla, mutta pelkästään tämän perusteella ei voida tehdä johtopäätöksiä vedenkertymisestä aluskatteeseen. Lisäksi kantajan näkemyksen mukaan aluskate on ollut
repaleinen ja revennyt ruuvien kohdalta. Tämä käy kyllä ilmi kantajan kuvaavasta videosta, mutta videon perusteella ei voida sanoa, missä yhteydessä reiät ovat tulleet. On mahdollista, jopa todennäköistä, että repeämät ovat tulleet aluskatteen poiston yhteydessä. Videolta käy kuitenkin ilmi, että aluskate on ollut likaisen oloinen.
Kantajan näkemyksen mukaan myös tuuletus eristeen ja aluslaudoituksen välissä olisi tullut olla 50 mm tuuletusrako, mutta tässä rako on ollut vain 10– 40 mm. Todistaja Sertimon mukaan tuuletusrako oli nimenomaisesti tuo 10- 40 mm tuulensuojapaperin ja eristeen välissä, kun sen olisi pitänyt olla 50
mm. Todistaja Ferikssonin raportin (todiste V1) mukaan kyseinen tuuletusrako on ollut auki.
Todistaja Sertimon raportissa on lisäksi mainittu, että yläpohjan ilmansulkupaperi on ollut asennettuna niin, että liittymien ja limitysten tiiviyteen ole kiinnitetty huomiota. Teippaukset ovat puuttuneet, eikä paperia ole puristettu esimerkiksi puiden väliin. Tästä johtuen Sertimon mukaan yläpohjasta on yhteys sisäilmaan. Oikeudessa kuultuna todistaja Sertimo kuitenkin kertoi, että rakentamisajankohtana ei ilmansulkupaperia välttämättä teipattu, joten tältä osin ilmasulkupaperi on laitettu rakennusajan rakennustavan mukaisesti.
Lisäksi kantajan näkemyksen katon läpiviennit eivät ole olleet tiiviitä, mikä on aiheuttanut kesän 2020 kattovuodon. Piipun tiivistämisen puutteellisuus on mainittu sekä Vesivekin raportissa että todistaja Sertimon raportissa. Myös todistaja Feriksson on raportissaan (V1) tehnyt havaintoja mahdollisesta vuotosyystä. Raporteissa on muun muassa mainittu, että piipun läpivientiä on tiivistetty uretaanilla, mikä ei ole sovelias eriste tähän tarkoitukseen. Joka tapauksessa asiassa on selvää vesivuodosta johtuen, että piipun läpivienti ei ole ollut tiivis, eikä sitä ole ollut tiivistetty oikein. Näin ollen vesivuoto on johtunut tästä, eikä kesän 2020 myrskyistä, vaikka poikkeuksellisilla sääolosuhteilla saattaa olla ollut merkitystä vuodon syntyyn. Todistaja Ferikssonin muiston (todiste V4) mukaan vuoto olisi kuitenkin pystytty estämään, mikäli vuotokohta olisi huomattu ajoissa vuosittaisen huoltotoimien yhteydessä.
Kantajan näkemyksen mukaan savupiipun ylä-, ja alapuolelta puuttuvat pellityksen tukirakenteet, joiden päälle piipun pellitys tulisi asentaa. Tästä seuraa, että pellitystä on vaikea tehdä ja se joustaa helposti esimerkiksi lumikuorman alla niin, että rakenne ei säily tiiviinä, vaikka pellitys olisikin alun perin tehty tiiviiksi. Todistaja Sertimon raportti (K5) tukee kantajan käsitystä tältä osin.
Raporttien perusteella rakennuksen sisäilmassa ei ole ollut aistittavissa erityisiä hajuja (V1), mutta yläpohjassa on ollut tunkkainen haju (K4).
Myöhemmin todisteen K4 laatinut Iso-A on laatinut uuden raportin (K8) kattoremontin yhteydessä ja tehnyt havaintoja tunkkaisesta hajusta. Kantaja Kari Rönnbergin mukaan he ovat huomanneet tunkkaiset hajun yläkerrassa vesivuodon aikoihin.
Asiassa merkityksellistä seikoista ovat todistaneet todistaja Sertimo ja todistaja Feriksson, jotka ovat laatineet raportteja ja muistioita, jotka ovat kirjallisena todisteena. Molemmilla on alan koulutus sekä pitkä kokemus rakennusalalta. Kuten edellä on esitetty, heillä on hyvin erilainen näkemys siitä, että mikä vaikutus kattorakenteella ja muilla havaituilla seikoilla on ollut kiinteistöön ja sen käyttöön.
Asiassa esitetyn todistelun perusteella vesikatto on rakennettu valmistajan ohjeistuksen vastaisesta, jolloin katon tuuletus ei ole ollut valmistajan ohjeen mukainen. Katossa ei ole ollut lahovaurioita ja viitteet mikrobivaurioista ovat
olleet yläpohjassa, joka on sisätilojen ulkopuolista tilaa. Läpiviennit eivät ole olleet tiiviitä. Lisäksi on väitetty, että tuulensuojapaperit eivät ole välikatossa olleet teipattuja, mutta todistaja Sertimon mukaan tämä on ollut rakennusajankodalle tyypillistä.
Edellä esitetyn perusteella käräjäoikeus katsoo, että katto on tehty valmistajan ohjeistuksen vastaisesti, eikä läpiviennit ole olleet tiiviitä. Tuulensuojapaperia ei ole limitetty yläpohjassa. Lisäksi katolta ovat puuttuneet piipun tukirakenteet.
Vesivahinko - sisätilat
Kantaja on vaatinut hinnanalennusta sisätilojen osalta, koska piipun puutteellisesta tiivistyksestä aiheutunut vesivuoto on aiheuttanut vahinkoa välipohjaan. Kantajan näkemyksen mukaan vuotokohdan läheisyydessä välipohjassa on myös todettu kosteusjälkiä, jotka täytyy korjata. Vastaajan näkemyksen mukaan kyseinen kosteusvirheen korjaaminen olisi vaatinut vain hiomisen tai kosteusvaurioisen kohdan poiston, eikä koko yläkerran uusimista.
Todistaja Sertimon raportin (todiste K5) mukaan lattiassa on ollut veden aiheuttamia jälkiä. Tästä kohden on vesivuodon jälkeen löytynyt myös kosteutta (todiste K3). Todistaja Sertimon toimenpidesuositus tämän osalta on ollut välipohjan rakenteiden uusiminen vaurioituneilta osin. Todistaja Feriksson mukaan (todiste V1) kyseinen vaurio on korjattavissa hiomalla tai poistamalla kyseinen kohta puusta, ja kyseessä on ollut olematon vesijälki.
Kantajat ovat katsoneet, että yläkerran lattia on tullut korjata kokonaan, että saadaan tietoon vaurion laajuus, lattia on hajonnut sitä irrottaessa sekä siitä syytä, että Soini ei ole muistanut lattiamaalin värisävyä.
Käräjäoikeus katsoo, että lattiavuodon laajuuden ovat tarkastaneet useat ammattilaiset, eikä välipohjasta ole löytynyt kuin yksi veden jättämä jälki. Lattia on ollut maalattu, joten vaikka vanhat lattialaudat ovat rikkoutuneet niitä irrottaessa, olisi lattia ollut mahdollista saada kuntoon pieneltäkin alueelta uusilla laudoilla ja maalilla. Lisäksi maalin värikoodi olisi ollut selvitettävissä maalikaupassa esimerkiksi mallipalan avulla. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että lattiaa ei ole ollut tarvetta korjata kuin pieneltä alueelta vesivuodon kohdalta.
Reklamaatio
Kantajat ovat vedonneet korjaustöiden yhteydessä löytyneisiin virheisiin. Näiden osalta vastaajan käsityksen mukaan reklamaation on tehty myöhässä, koska niistä on ilmoitettu vasta sen jälkeen, kun ne on korjattu. Muiden reklamaatioiden osalta ei ole riitaa.
Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Säännöstä koskevan hallituksen esityksen mukaan (HE 120/1994 vp s. 58) ostajan tulee reklamoidessaan ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee sekä minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä. Vahingonkorvaus- tai hinnanalennusvaatimuksen
suuruus selviää tavallisesti vasta myöhemmin esimerkiksi korjaustöiden valmistuttua. Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää. Kiinteistön ostajalla on siis velvollisuus ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa ajassa paitsi virheestä myös siihen perustuvista vaatimuksistaan, jotta hän säilyttää oikeutensa vedota virheeseen. Virheestä ja vaatimuksista ei välttämättä tarvitse ilmoittaa samanaikaisesti, vaan ilmoitusvelvollisuus voidaan täyttää vaiheittain. Niin kuin edellä mainitussa hallituksen esityksessä on todettu, reklamoinnin tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti (HE s. 58). Oikeuskäytännössä on korostettu, että reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeää myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn ja ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen (KKO 2008:8, kohta 6).
Valmisteluistunnossa vedottujen virheiden osalta käräjäoikeus katsoo, että kantaja ei ole täyttänyt reklamaationvelvollisuutta siltä osin, kun vastaajalle ei ole annettu tilaisuutta perehtyä virheisiin. Kantajien kertomuksien mukaan katon korjaamisella oli kiire, ja katontekijöiden aikataulut eivät antaneet myöden työnviivästymiselle. Tämän osalta käräjäoikeus katsoo, että joka tapauksessa vastaajalle olisi tullut varata tilaisuus perehtyä uusiin väitettyihin virheisiin. Näiden osalta kantaja on menettänyt oikeutensa vedota virheeseen.
Tarkastusvelvollisuus ja virheet
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Maakaaren esitöiden mukaan ostajan on tarkastettava kiinteistö tavanomaisella huolellisuudella eikä häneltä edellytetä asiantuntija-avun käyttämistä tai teknisten toimenpiteiden suorittamista. Rakennukset on tarkastettava vain niiltä osin kuin niihin on esteetön pääsy. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua. (HE 120/1994) Jos ostajalla on erityisvaatimuksia kiinteistön suhteen, hänen vastuullaan on selvittää täyttääkö kiinteistö hänen vaatimuksensa. Myyjä ei vastaa siitä, miellyttääkö kiinteistö ostajaa ja kuinka hyvin kiinteistö soveltuu ostajan aikomaan käyttöön. (Linnainmaa & Palo: Omakotitalon kauppa 2005, s. 76)
Tässä tapauksessa kaupan kohteessa ei ole tehty kuntokartoitusta ennen kaupan tekoa, mitä ei lähtökohtaisesti edellä lausutun tavoin edellytetä.
Asiasta ongelmallinen tekee se, että kantajat ovat muuttaneet rakennuksen käyttöä sekä rakenteita alkuperäisestä. Kantaja Kari Rönnbergin mukaan he olivat ostohetkellä tietosia siitä, että vastaaja on käyttänyt mökkiä vain kesäisiä. Kantajat ovat käyttäneet mökkiä ympärivuotisesti sekä puhkaisseet käynnin yläkertaa sisäkautta sekä tehneet pesuhuoneeseen käynnin myös sisäkautta. Todistaja Sertimon mukaan, mikäli yläpohja olisi tehty oikein, se kestäisi myös käyttöä talvisin. Todistaja Ferikssonin mukaan (todiste V4) nyt, kun rakennuksen käyttö muistuttaa vakituista asumista, huoneilman kautta asumisperäistä kosteutta kulkeutuu ulkovaipparakenteen läpi koko ajan.
Huoneilmassa olevaa kosteutta tiivistyy edellä mainitun ilman läpivuotamisen ja jäähtymisen takia juuri ulkovaipan ulko-osiin. Huoneilman seassa oleva vesi tiivistyy ulompiin puuosiin, tervapaperiin ja aluskatteeseen. Satunnaisesti lämmitettävä rakennus on siis erilainen, kuin jatkuvasti lämmitettävä.
Höyrynsulun pois jättämisellä on myös merkitystä, kun rakennusta lämmitetään talvella harvoin.
Käytönmuutoksen ja rakenteisiin tehtyjen muutoksien vuoksi on mahdollista, että yläpohjan ongelmat ovat syntyneet vasta kiinteistön myynnin jälkeen siitäkin huolimatta, että katto on rakennettu vastoin valmistajan ohjeistusta ja ilmansulkupaperi ei ole ollut tiivis. Tätä tukee muun muassa se, että kantaja Kari Rönnberg on kertonut, että he ovat huomanneet tunkkaisen hajun vesivuodon aikoihin, eli noin kolme vuotta kaupanteon jälkeen.
Käräjäoikeus katsoo, että tässä tapauksessa, kun kantajat ovat muuttaneet rakennuksen rakenteita sekä ottaneet rakennuksen talvikäyttöön, olisi heidän ennen kaupantekoa tullut selvittää soveltuuko rakennus heidän aikomaansa käyttöön. Kantajilla on ollut erityisvaatimuksia mökin käytöstä, jotka ovat poikenneet vastaajan käytöstä, eikä tämän selvittäminen ole ollut vastaajan vastuulla, vaikka hän on tietänyt, että kantajat aikovat käyttää mökkiä myös talvella. Mikäli kantajat olisivat täyttäneet tarkastusvelvollisuutensa tässä laajuudessa, olisi todennäköisesti ammattilaisen toimesta tehty havaintoja ainakin yläpohjan puutteellisesta tuuletuksesta, mikä todistaja Mertomon mukaan on ollut merkityksellistä katon ongelmien osalta. Katon osalta käräjäoikeus toteaa, että kyse on ollut sellaisesta rakenteesta, että yläpohjaan ei ole ollut näkyvyyttä ilman rakenteiden purkamista (todiste 5), mutta tässä tapauksessa, kun käyttö on laajennettu myös talveen ja yläkertaan on avattu käynti sisältä, olisi ollut tarpeen tutkia rakenteita ja tuulettumista myös tavanomaista laajemmin. Ammattilaisen suorittamalla tarkastuksella olisi todennäköisesti huomattu ongelmat myös piipun läpiviennissä.
Edellä lausutun perusteella käräjäoikeus katsoo, että kantajat eivät ole täyttäneet maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaista tarkastusvelvollisuuttaan, ja ovat näin ollen menettäneet oikeutensa vedota laatuvirheisiin.
Tiedonantovirhe
Kantajan näkemyksen mukaan asiassa on lisäksi tapahtunut tiedonantovirhe, koska Soini on jättänyt kaupanteossa kertomatta Rönnbergeille, että vapaa- ajanasunto on ollut kaupantekohetkellä 13 vuoden ikäinen. Vastaajan mukaan kyse ei ole ollut tiedoksiantovirheestä, vaan rakennusvuoden osalta inhimillisestä erehdyksestä.
Kauppa on tehty vuonna 2017. Myyntiesitteen (todiste K2) mukaan rakennusta on aloitettu rakentamaan vuonna 2006 ja käyttöönotto ja lopputarkastus on tehty vuonna 2012. Vastaaja Soinin mukaan hän on aloittanut rakentamisen vuonna 2004, joten myyntiesitteeseen on kirjattu aloittamisvuosi kahdella vuodella väärin.
Myyntiesitteessä on ollut nähtävissä, että rakentaminen on aloitettu vuonna 2006. Näin ollen kantajat eivät voi olettaa, että rakennus olisi ollut käyttöönottovuonna 2012 enää uuden veroinen. Lisäksi on tullut ymmärtää, että vesikatto on yksi ensimmäisistä asennettavissa osista heti rungon jälkeen. Joka tapauksessa kantajat ovat käyneet kertomansa mukaan kiinteistöllä kolme eri kertaa, joten he ovat voineet tehdä havaintoja kiinteistön kunnosta.
Edellä mainitun perusteella käräjäoikeus katsoo, että asiassa ei ole tapahtunut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaista tiedoksiantovirhettä. Myyntiesitteessä on virheellisesti kahden vuoden heitto rakennusvuodessa, mutta ottaen huomioon, että vuonna 2017 rakentamisesta
on kulunut aikaa joka tapauksessa yli kymmenen vuotta, ei kahden vuoden virheen voida olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Lopputulos
Asiassa on näytetty, että kaupan kohteessa on ollut virheellisesti rakennettu vesikatto, sen läpiviennit sekä yläpohja. Kantajat ovat kuitenkin menettäneet oikeutensa vedota näihin laatuvirheisiin, koska he eivät ole täyttäneet tarkastusvelvollisuuttaan. Lisäksi kantajat ovat laiminlyöneet reklamaatiovelvollisuutensa kattoremontin yhteydessä löydettyjen virheiden osalta.
Asian näin päättyessä käräjäoikeuden ei ole tarpeen lausua siitä, onko edellä mainitut rakennusvirheet olleet maakaaren mukaisia laatuvirheitä, joiden perusteella kantajilla olisi ollut oikeus hinnanalennukseen.
Kiinteistössä ei ole tiedonantovirhettä rakennuksen iän suhteen. Kanne on siten kokonaisuudessaan hylättävä.
Tuomiolauselma
Kanne hylätään.
Oikeudenkäyntikulut
Kantajat Kari Rönnberg ja Eini Rönnberg ovat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla velvollisia korvaamaan vastaaja Soinin oikeudenkäyntikulut 13.996,66 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.
Muutoksenhaku Ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla.
Määräajat Tyytymättömyyden ilmoitus 3.2.2022
Valitus 28.2.2022
Vastavalitus 14.3.2022
Sähköinen allekirjoitus
Käräjätuomari S A
Tuomioistuimessa kummankin osapuolen on esitettävä vaatimukset ja niiden perusteet. Vain sellaiset esiintuodut seikat voidaan ottaa käsittelyyn ja ratkaisun perusteiksi. Toisinaan ne on esitetty epäselvästi, jolloin tuomioistuimen on selvitettävä epäselvyys eli mitä on vaadittu ja mihin se perustuu konkreettisesti ja mitä vastapuoli on asiasta mieltä. Toisinaan nämä jäävät selvittämättä jos asiamiehet eikä tuomari niihin kiinnitä riittävää huomiota valmistelussa. Asia tulee esille viimeistään tuomiota lukiessa kun epäselvyys nostetaan valitusperusteeksi.
Hovioikeus totesi tuomiossaan:
Oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 19 §:n mukaan riita-asian valmistelussa tuomioistuimessa on selvitettävä asianosaisten vaatimukset ja niiden perusteet, mistä asianosaiset ovat erimielisiä, mitä todisteita tullaan esittämään ja mitä kullakin todisteella aiotaan näyttää toteen sekä on edellytyksiä sovinnolle. Saman luvun 21 §:n 1 momentin mukaan tuomioistuimen on huolehdittava 19
§:ssä säädettyjen tavoitteiden toteutumisesta ja siitä, että asianosaiset mainitsevat kaikki seikat, joihin he haluavat vedota. Pykälän 2 momentin mukaan tuomioistuimen on tehtävä asianosaiselle tarpeelliset kysymykset, jos asianosaisen kirjallinen tai suullinen lausuma on epäselvä tai puutteellinen.
Alla käräjäoikeus oli hylännyt kantajan vaatimukset ostajan laiminlyötyä selonottovelvollisuutensa koskien rakennuksen käyttötarkoituksen muuttamista kesämökistä ympärivuotiseksi. Vastaaja oli valmistelussa vedonnut epämääräisesti laiminlyöntiin eikä sitä oltu tarkemmin selvitetty. Asia oli siten jäänyt epäselväksi käsittelyssä ja kantajien vedottua tähän epäselvyyteen hovioikeus tutkittuaan sitä, palautti asian käräjäoikeuteen uudelleen käsiteltäväksi.
Vaasan hovioikeus Päätös
Antamispäivä 12.8.2022
Nro 308
Diaarinumero S 22/256
Ratkaisu, josta on valitettu
Satakunnan käräjäoikeuden tuomio 27.1.2022 nro 10015431 (liitteenä)
Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus
Valittajat
Kari Rönnberg
Eini Rönnberg
Vastapuoli Teemu Soini
Kuultava Käräjätuomari SA
Oikeudenkäynti hovioikeudessa
Valitus
Kari J ja Eini Rönnberg (jäljempänä Rönnbergit) ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja että heidän käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevä kanteensa hyväksytään ja että Teemu Soini velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 22.112,66 eurolla ja hovioikeudesta 3.873,41 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoi neen.
Rönnbergit ovat valituksensa perusteina lausuneet muun ohella, että käräjäoi- keus on ratkaissut asian sillä perusteella, että Rönnbergit olisivat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa, vaikka Soini ei ollut missään vaiheessa en- nen käräjäoikeuden pääkäsittelyä tähän vedonnut. Rönnbergit ovat tämän vuoksi katsoneet, että käräjäoikeuden tuomion lopputulos on muun muassa sen vuoksi virheellinen.
Vastaus
Soini on vaatinut, että valitus hylätään ja että Rönnbergit velvoitetaan korvaa- maan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta hänen oikeusavun oma- vastuuosuuttaan vastaavalla määrällä laillisine viivästyskorkoineen.
Soini on katsonut, että käräjäoikeuden ratkaisu perustuu hänen asian valmiste- lussa vetoamaan Rönnbergien ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Vetoaminen il- menee Soinin mukaan siitä, että käräjäoikeuden yhteenvetoihin II ja III on
kirjattu riidanalaiseksi seikaksi se, ovatko kantajat täyttäneet tarkastusvelvolli- suutensa. Lisäksi Soini on kiinnittänyt huomiota siihen, että käräjäoikeuden tuomion perustelujen sisältämässä kysymyksenasettelussa on todettu, että vas- taajan mukaan kantajat eivät ole täyttäneet reklamaatiovelvollisuuttaan osien väitettyjen virheiden osalta, eivätkä kantaja ole täyttäneet myöskään tarkastus- velvollisuuttaan (tuomion sivut 9-10). Vastauksessa on edelleen todettu, että yhteenvetoa on täydennetty osissa eivätkä osapuolet ole saaneet käyttöönsä yh- teenvetoa jatketussa valmistelussa ennen pääkäsittelyä, ja että tämä on saatta- nut aiheuttaa hankaluuksia asioiden hahmottamisessa.
Soini on vielä lausunut, että mikäli käräjäoikeuden katsotaan ratkaisseen asian joltain osin virheellisesti, tulee Rönnbergien kanne joka tapauksessa hylätä muilla Soinin käräjäoikeudessa esittämillä perusteilla.
Käräjätuomarin lausuma
Hovioikeus on pyytänyt asian käräjäoikeudessa ratkaissutta käräjätuomari S Aa antamaan lausuman siitä, 1) miten ja missä vaiheessa asian valmistelua Soini on vedonnut käräjäoikeuden tuomion kysymyksenasettelussa tode- tulla tavalla Rönnbergien ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyöntiin, 2) mi- ten ja milloin tämä vetoaminen on tullut Rönnbergien tietoon ja 3) miksei tätä vetoamista ole kirjattu Soinin vastausperusteeksi tuomioon, vaikka asiaan laa- dittuja yhteenvetoja on käsitelty pöytäkirjoista ilmenevästi asian valmisteluis- tunnoissa.
Käräjätuomari An mukaan ostajien ennakkotarkastusvelvollisuuden lai- minlyöntiin on vedottu valmisteluistunnossa 25.8.2021, koska se on tuolloin kirjattu siellä täydennettyyn yhteenvetoon riitaisiin seikkoihin. Vetoaminen on tullut asianosaisten tietoon silloin sekä vielä uudelleen, kun päivitetty yhteen- veto on 22.9.2021 lähetetty asianosaisille jatkettua valmisteluistuntoa ja pääkä- sittelyä varten. An mukaan ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönti on jäänyt erinäisistä syistä johtuen epähuomiossa kirjaamatta tuomiossa Soinin vastausperusteeksi.
Asianosaisten lausumat
Hovioikeus on varannut asianosaisille tilaisuuden lausuman antamiseen käräjä- tuomari An lausumasta ja heitä on kehotettu lausumaan siitä, voidaanko asian käsittelyä jatkaa hovioikeudessa, mikäli käräjäoikeuden katsotaan rat- kaisseen asian perusteella, johon Soini ei ole asiassa vedonnut tai että kysei- seen seikkaan vetoamisen selvittäminen on käräjäoikeuden valmistelussa jää- nyt puutteelliseksi.
Rönnbergit ovat lausumassaan todenneet, että käräjäoikeuden yhteenvedon rii- taisiin seikkoihin kirjatussa kysymyksessä ”ovatko kantajat täyttäneet tarkas- tusvelvollisuutensa” ei ole yksilöity, minkä seikan tarkastusvelvollisuudesta on ollut kysymys. Rönnbergit ovat tulkinneet kirjauksen liittyvän Soinin väittee- seen siitä, että Rönnbergit olisivat laiminlyöneet vesikaton normaalit huoltotoi- menpiteet ja että kattovuodon aiheuttanut pellityksen epätiiveys olisi pitänyt tässä yhteydessä havaita. Tähän nähden ja kun Soinin vastauksen perusteisiin ei ole missään yhteydessä kirjattu mitään ostajien ennakkotarkastusvelvolli- suuden laiminlyönnistä, Rönnbergit katsovat, ettei Soini ole ennen käräjäoikeu- den pääkäsittelyä tuohon seikkaan vedonnut. Väite on tullut esille vasta käräjä- oikeuden pääkäsittelyssä todistaja Riku Ferikssonin kuulemisen yhteydessä.
Koska käräjäoikeuden ratkaisu on perustunut seikkaan, johon Soini ei ole ve- donnut, tulee käräjäoikeuden tuomio sen vuoksi kumota. Näin ollen kyse ei ole käräjäoikeuden prosessinjohdossa tapahtuneesta virheestä, eikä perustetta asian palauttamiseksi uudelleen käräjäoikeudessa käsiteltäväksi ole.
Soini on lausumassaan todennut, että käräjätuomari An lausumassa antama selostus vastaa myös hänen käsitystään valmistelun kulusta. An lausuma osoittaa, että Soini on vedonnut ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyöntiin valmisteluistunnossa ja että se on tullut Rönnbergien tietoon. Todistaja- na käräjäoikeudessa kuullun Ferikssonin 24.9.2021 laatimassa muistiossakin oli jo tuotu esille se seikka, että kohteen muuttaminen kesäkäytöstä jatkuvaan käyttöön olisi edellyttänyt rakenteen muuttamista. Mikäli käräjäoikeuden kui- tenkin katsotaan ratkaisseen asian perusteella, johon Soini ei ole vedonnut, voidaan asian käsittelyä Soinin puolesta jatkaa hovioikeudessa.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Kysymyksenasettelu ja valmistelun kulku käräjäoikeudessa
Käräjäoikeus on sen tuomiosta tarkemmin ilmenevin perustein hylännyt Hjul- bergien kanteen siinä vaaditun hinnanalennuksen osalta muun muassa siksi, että Rönnbergit ovat menettäneet oikeutensa vedota kanteen perusteena olleisiin laatuvirheisiin, koska he eivät ole täyttäneet maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 mo- mentissa säädettyä ostajan tarkastusvelvollisuutta ennen kaupan tekemistä.
Asiassa on tältä osin hovioikeudessa kysymys siitä, onko käräjäoikeus ratkais- sut asian perusteella, johon Soini ei ole asian valmistelussa vedonnut tai onko kyseiseen seikkaan vetoamisen selvittäminen käräjäoikeuden valmistelussa jäänyt puutteelliseksi.
Asiakirjoista ja käräjätuomari An hovioikeudelle toimittamasta lausumas- ta ilmenevästi asian valmistelu käräjäoikeudessa on nyt ratkaistavana olevia kysymyksiä koskien edennyt seuraavasti:
Haastehakemuksen ja vastauksen saamisen jälkeen käräjäoikeudessa on 25.8.2021 toimitettu valmisteluistunto, jota varten käräjätuomari A oli laatinut etukäteen asianosaisille toimittaman yhteenvedon (Yhteenveto I). Val- misteluistunnossa yhteenvetoa oli täydennetty ja siihen oli riitaisten kysymyk- sen osalta lisätty riitakysymykseksi muun muassa se ”onko kantajat täyttäneet tarkastusvelvollisuutensa?” Valmisteluistunnossa päivitetty yhteenveto on lä- hetetty käräjäoikeudesta asianosaisille 22.9.2021 (Yhteenveto II) ja siinä on varattu Soinille tilaisuus toimittaa lausuma 13.10.2021 mennessä.
Soini on 13.10.2021 toimittanut käräjäoikeudelle lausuman ja liittänyt siihen uudeksi todisteeksi todistajana käräjäoikeudessa kuullun Ferikssonin 24.9.2021 laatiman muistion. Rönnbergit ovat Soinin lausuman johdosta toimittaneet 22.10.2021 käräjäoikeudelle lausuman ja esittäneet sen vuoksi täydennyksiä kanteensa perusteisiin valmisteluistunnossa laadittuun yhteenvetoon II. Lausu- massa on pyydetty lisäämään uuden reklamaatio-otsikon alle muun muassa kirjaus: ”Katon virheellistä rakennetta ei ole voinut myöskään havaita katon normaalien huoltotarkastusten yhteydessä, joten virhettä ei olisi pitänytkään havaita aikaisemmin, kuin ne tosiasiassa on havaittu”. Käräjäoikeus on asian-
osaisten lausumien johdosta täydentänyt yhteenvetoa ja lähettänyt sen 28.10.2021 asianosaisille (Yhteenveto III). Käräjäoikeus on toimittanut jatke- tun valmisteluistunnon ja pääkäsittelyn 24.11.2021. Yhteenvetoon ei enää tuolloin jatketussa valmistelussa ole tehty muutoksia ja se vastaa käräjäoikeu- den tuomioon sisältyvää selostusta asianosaisten vaatimuksista ja niiden perus- teista.
Käräjäoikeuden valmistelun puutteellisuus
Oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 19 §:n mukaan riita-asian valmistelussa tuomioistuimessa on selvitettävä asianosaisten vaatimukset ja niiden perusteet, mistä asianosaiset ovat erimielisiä, mitä todisteita tullaan esittämään ja mitä kullakin todisteella aiotaan näyttää toteen sekä on edellytyksiä sovinnolle. Sa- man luvun 21 §:n 1 momentin mukaan tuomioistuimen on huolehdittava 19
§:ssä säädettyjen tavoitteiden toteutumisesta ja siitä, että asianosaiset mainitse- vat kaikki seikat, joihin he haluavat vedota. Pykälän 2 momentin mukaan tuo- mioistuimen on tehtävä asianosaiselle tarpeelliset kysymykset, jos asianosai- sen kirjallinen tai suullinen lausuma on epäselvä tai puutteellinen.
Soini on katsonut vedonneensa asian valmistelussa ostajien ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Käräjäoikeuden tuomion perustelujen ja käräjätuomari An hovioikeudelle toimittaman lausuman mukaan käräjäoikeus on ymmärtänyt Soinin vedonneen ostajien ennakkotarkastusvelvollisuuteen valmisteluistunnossa 22.9.2021 yhteenvedon riitaisiin kysymyksiin tehdyn kirjauksen perusteella. Mainittuun nähden voidaan pitää selvitettynä, että Soini on asian valmistelussa tarkoittanut vedota ostajien selonottovelvollisuuteen asiassa. Merkitystä ei ole Soinin kirjallisena todisteena esitettyyn Ferikssonin muistioon 24.9.2021 kirjatuilla seikoilla, koska muistio ei ole valmisteluistunnossa ollut käsillä eikä sitä siis ollut silloin vielä edes laadittu.
Valmisteluistunnossa 22.9.2021 yhteenvetoon tehdyn, kantajien tarkastusvelvollisuutta koskevan riitaisen seikan kirjaamisesta huolimatta siihen ei ollut tehty täydennystä Soinin vastauksen perusteisiin eikä myöskään kirjausta Rönnbergien vastauksesta tähän perusteeseen. Rönnbergit olivat valmisteluistunnon jälkeen 22.10.2021 edellä selostetusti kirjallisessa lausumassaan pyytäneet valmisteluistunnossa laadittua yhteenvetoa täydennettäväksi koskien heidän havaittavissa olevia seikkoja ilman, että jatketussa valmistelussa olisi puheen- johtajan ja asianosaisten kanssa käyty keskustelua siitä, mitä Soini oli ostajien tarkistusvelvollisuuden laiminlyöntiin viittaamalla tarkoittanut. Mainittuun nähden käräjäoikeuden olisi tullut oikeudenkäymiskaaren 5 luvun 21 §:n mukaisesti selvittää, mihin Soini on kanteen kiistäessään ostajien tarkastusvelvollisuuden riitauttamalla tarkoittanut vedota sekä vastaavasti, kuinka Rönnbergit olisivat tähän vastanneet sekä täydentää yhteenvetoon kirjattuja kanne- ja vastausperusteita näiltä osin. Koska näin ei ole tapahtunut, käräjäoikeus on laiminlyönyt oikeudenkäymiskaaren 6 luvun 2 a §:n 2 momentistakin ilmenevän yleisen velvollisuutensa tarvittaessa kyselyoikeuttaan käyttämällä huolehtia siitä, että asia tulee perusteellisesti käsitellyksi.
Näillä perusteilla hovioikeus katsoo, että asiassa on tapahtunut menettelyvirhe, joka on voinut vaikuttaa asian lopputulokseen. Asia on siten palautettava käräjäoikeuteen uudelleen käsiteltäväksi.
Oikeudenkäyntikulut
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 2 momentin mukaan, jos asia palautetaan, kysymys oikeudenkäyntikuluista ylemmässä tuomioistuimessa on tutkittava alemmassa oikeudessa palautetun asian yhteydessä.
Hovioikeus on päätöksellään 27.6.2022 myöntänyt Soinille oikeusapua 30 prosentin perusomavastuuosuudella oikeusturvavakuutuksen enimmäiskor- vauksen ylittäviin oikeudenkäyntikuluihin hovioikeudesta. Hovioikeus hyväksyy Soinin avustajaksi määrätyn asianajaja RY kohtuulliseksi ajankäytöksi avustajantehtävästä hovioikeudessa 10 tuntia. Ylle maksetaan edellä mainitun oikeusapupäätöksen nojalla valtion varoista 70 prosenttia ja Soini velvoitetaan korvaamaan hänelle 30 prosenttia edellä mainitun perus- teella määräytyvästä palkkion määrästä.
Päätöslauselma
Käräjäoikeuden tuomio kumotaan. Asia palautetaan Satakunnan käräjäoikeuteen, jonka tulee hovioikeuden päätöksen saatua lainvoiman ilmoituksetta ottaa asia uudelleen valmisteltavaksi ja käsiteltäväksi ja palautuksen syy huomioon ottaen siinä laillisesti menetellä. Asianosaisten suostumuksella asia voidaan ottaa käsiteltäväksi ennen hovioikeuden päätöksen lainvoimaiseksi tuloa.
Asian ratkaistessaan käräjäoikeuden on lausuttava asiassa esitetyistä oikeuden- käyntikuluvaatimuksista myös hovioikeusmenettelyn osalta.
Valtion varoista maksetaan asianajaja R Yelle Soinin avustamisesta hovioikeudessa palkkiona 770 euroa ja arvonlisäverona 184,80 euroa eli yh- teensä 954,80 euroa. Käräjäoikeuden tulee asian ratkaistessaan lausua myös siitä, onko jonkun korvattava tämä määrä valtiolle.
Soini velvoitetaan suorittamaan Yelle oikeusapunsa omavastuuosuutena laskusta 409,20 euroa.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheises- ta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 11.10.2022.
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos AV
hovioikeudenneuvos PV hovioikeudenneuvos MM
Ratkaisu on yksimielinen.
L 747/2021/137
27.1.2022
Tuomioistuimen kokoonpano
Käräjätuomari S A
Asianosaiset Kantaja
Rönnberg Kari J
Kantaja
Rönnberg Eini Marjaana
Vastaaja
Soini Teemu Ilmari
Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus.
Vireille 29.1.2021
ASIAN SELOSTUS
Ratkaisunumero 1001 5431
Kantajat Kari ja Eini Rönnberg ovat ostaneet vastaaja Teemu Soinilta 30.1.2017 päivätyllä kauppakirjalla Ulvilan kaupungissa sijaitsevan Lähdepuro-nimisen vapaa-ajankiinteistön rakennuksineen. Kauppahinta on ollut 49.000 euroa.
Kanne
Vaatimukset
Kantajat Kari ja Eini Rönnberg ovat vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa vastaaja Teemu Soinin suorittamaan kantajille:
1) ensisijaisesti hinnanalennusta 15.402,30 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin
mukaisine tuottokorkoineen 30.1.2017 lukien 2.11.2020 saakka ja korkolain 4
§:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 2.11.2020 lukien; tai
2) toissijaisesti hinnanalennusta 10.438,30 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin
mukaisine tuottokorkoineen 30.1.2017 lukien 2.11.2020 saakka ja korkolain 4
§:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 2.11.2020 lukien sekä;
3) vahingonkorvausta 4.964 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 2.11.2020 lukien; sekä molemmissa vaihtoehdoissa
4) korvaamaan kantajille ennen oikeudenkäyntiä aiheutuneet selvittelykulut asiassa 1.835,10 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästys korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien ja
5) korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut 22.112,66 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.
Perusteet
Kiinteistö ei vastaa sitä, mistä osapuolet ovat sopineet.
Kiinteistössä on maakaaren mukainen laatu- ja salainen virhe. Kauppakirjan ehdon mukaan kiinteistöllä sijaitsevat rakennukset ovat hyvässä kunnossa. Samoin Rönnbergeille ennen kauppaa annetussa 8.1.2017 päivätyssä myyntiesitteessä on todettu katon kunnon olevan hyvä.
Päärakennuksen kattorakenne on rakennettu voimassa olevien rakennusmääräysten vastaisesti, minkä seurauksena yläpohjassa on mikrobivaurio, joka korjaamattomana olisi pahentunut entisestään. Vaurion laajeneminen on estettävissä ainoastaan uusimalla koko vesikatto ja hiomalla mikrobivaurioituneet kattokehät ja muut runkorakenteet.
Päärakennus ja sen katto ei ole hyväkuntoinen, joten se ei vastaa kaupassa sovittua eikä myöskään ostajille ennen kauppaa annettuja tietoja. Rönnbergit eivät olisi ostaneet kiinteistöä, jos olisivat olleet tietoisia katon todellisesta kunnosta kaupantekohetkellä.
Kiinteistö joka tapauksessa poikkeaa merkittävästi siitä, mitä kantajat ovat voineet edellyttää ottaen huomioon kaupan kohteesta ennen kauppaa annetut tiedot ja kauppahinta, koska katon uusimisesta ja välipohjan kosteusvaurion toteutuneet korjauskustannukset ovat noin puolet kauppahinnasta. Lisäksi virheen merkittävyyttä lisää se, että kantajien pojan astmaoireet ovat selvästi pahentuneet hänen oleskeltuaan mökillä viikoittain ennen vaurion havaitsemista.
Reklamaatio
Reklamaatiot on tehty kaikin osin kohtuullisessa ajassa siitä, kun virheet on havaittu.
Katon virheellistä rakennetta ei ole voinut havaita katon normaalien huoltotarkastusten yhteydessä.
Virheet
Kantajien Rönnberg ostaman kiinteistön vapaa-ajanasunnon katto on heinäkuussa 2020 vuotanut savupiipun juuresta siten, että vettä on päässyt yläpohja- ja välipohjarakenteisiin kastellen niitä noin neliömetrin alueelta.
Vuodon syynä on vapaa-ajanasunnon aluskatteessa oleva viilto, minkä lisäksi savupiipun läpivienti on ollut epätiivis. Rakennusvirheen vuoksi Rönnbergit ovat alkaneet selvittää tarkemmin katon kuntoa ja rakennustapaa. Tutkimuksissa on todettu, että katto on rakennettu rakennuspiirustusten, työselosteen ja rakennusmääräysten vastaisesti.
Asiassa on todettu seuraavat virheet:
1) vesikaton aluslaudoituksen ja yläpohjan lämmöneristeen väliin olisi työselosteen mukaan pitänyt jättää 50 mm. tuuletusrako, joka on auki räystäille. Todellisuudessa yläpohjan tuulensuojapaperi on asennettu virheellisesti siten, että eristevilla nostaa kiinnityspuiden välisillä alueilla tuulensuojapaperia ylöspäin, ja tuuletusrako jää sen vuoksi vain noin 10 – 40 mm:n suuruiseksi.
2) yläpohjan ilmansulkupaperi on asennettu teippaamatta sitä paikalleen, minkä lisäksi liittymäkohdissa paperi on ainoastaan katkaistu, eikä sitä ole puristettu esimerkiksi puiden väliin, minkä lisäksi myös ilmansulun limitys on puutteellinen. Lisäksi piipun ympärillä ilmansulun kiinnitykseen on käytetty
aluskatetta, joka on virheellinen asennustapa. Rakenne ei ole ilmatiivis, ja kostea sisäilma lisää yläpohjan kosteusrasitusta.
3) vesikate on asennettu virheellisesti laudoittamalla katto suurelta osin umpilaudoituksella myös muualla kuin räystäiden kohdalla ja asentamalla aluskate umpilaudoituksen tai kattoruoteiden päälle, eikä alapuolelle, kuten olisi pitänyt. Tästä seuraa, että jokainen kattopeltien kiinnitysruuvi lävistää aluskatteen ja reikä laajenee rakenteen luonnollisen elämisen vuoksi aina jonkin verran. Lisäksi aluskatteen ja vesikatteen välistä puuttuu rakennusmääräysten mukainen tuuletusväli. Tämän seurauksena aluskatteen päällä on aina vettä, joka pääsee aluskatteen läpäisevistä kattopeltien ruuvinrei’istä kulkeutumaan aluslaudoituksen päälle. Toisaalta virheellisesti asennetun ilmansulkupaperin vuoksi sisäilmasta tuleva kosteus tiivistyy aluskatteen alapintaan, mikä pitää osaltaan kattolaudoitusta märkänä, mistä seuraa vesikattorakenteiden mikrobivaurioituminen ja lahoaminen.
4) tutkimuksissa on otettu materiaalinäytteet aluskatteesta ja aluslaudoituksesta (ruoteesta), joista molemmissa on laboratoriotutkimuksissa todettu vahva viite mikrobivauriosta. Lisäksi yläpohjasta tuli näytteenottohetkellä mikrobiperäistä hajua, ja rakenteissa oli laajasti silmin havaittavaa mikrobikasvustoa.
5) savupiipun ylä-, ja alapuolelta puuttuvat pellityksen tukirakenteet, joiden päälle piipun pellitys tulisi asentaa. Tästä seuraa, että pellitystä on vaikea tehdä ja se joustaa helposti esimerkiksi lumikuorman alla niin, että rakenne ei säily tiiviinä, vaikka pellitys olisikin alun perin tehty tiiviiksi.
6) vuotokohdan läheisyydessä välipohjassa on myös todettu kosteusjälkiä, jotka täytyy korjata.
Kattorakenteen virheellisen asennustavan korjaaminen on mahdollista vain uusimalla rakennuksen vesikatto kokonaisuudessaan. Lisäksi yläpohjan lämmöneristeet poistetaan, mikrobivaurioituneet kattokehät ja muut jätettävät runkorakenteet hiotaan ja ilmansulkupaperi teipataan ilmatiiviiksi, mikä puolestaan edellyttää sisäpuolisen paneloinnin purkamista. Lisäksi välipohjan rakenteet tulee uusia vaurioituneilta osiltaan.
Saatujen tarjousten mukaan korjauskustannukset olisivat olleet yhteensä 17.512,00 euroa. Korjaukset on tehty kesän 2021 aikana. Toteutuneet korjauskustannukset ovat olleet yhteensä noin 22.000 euroa ottamatta huomioon kantajien oman työn osuutta.
Korjaustöiden aikana on ilmennyt, että katossa on kesällä 2020 todetun vuotokohdan lisäksi ainakin kaksi muutakin vuotoa, joissa vesi on päässyt kattorakenteiden sisään, mutta ei kuitenkaan katon alapuolisen paneloinnin läpi sisätiloihin. Lisäksi korjaustöiden aikana katon ja yläpohjan rakenteissa on ilmennyt, että:
- yläpohjassa savupiipun ympärillä ei ole palovillaa;
- ilmansulkupapereita ei oltu limitetty asianmukaisesti yläkerran huoneen seinillä
- tervapaperi oli ”sullottu” nurkkaan eikä sitä oltu limitetty asianmukaisesti;
- seinistä puuttuivat pystykoolaukset, joihin seinäpaneelit olisi voitu asentaa
- aluskatteessa on kauttaaltaan ollut näkyvää homekasvustoa;
- yläkerran huoneen kynnyksen ja lattian välistä puuttuu lämmöneristys.
Hinnanalennuksen määrä - Ensisijaiset vaatimukset
Kantajat ovat pyytäneet eri yrityksiltä tarjouksia vesikaton uusimisesta ja sisätilojen korjaamisesta. Vesikaton uusimisen osalta edullisin tarjous on yhteensä 13.300,00 euroa, mikä sisältää kattoturvatuotteet ja sadevesijärjestelmän, joiden osuus kokonaiskustannuksista on 890,00 euroa. Rönnbergit ovat kauppaa tehdessään voineet havaita, että mökin räystäillä ei ole räystäskouruja ja seinätikkaat puuttuvat. Näin ollen niiden asennuksesta aiheutuvaa kulua ei vaadita vastaajalta. Vesikaton korjauskustannukseksi muodostuu yhteensä 12.410,00 euroa.
Rönnbergeille ennen kauppaa annetun tiedon mukaan mökki on valmistunut vuonna 2012, joten vesikatto olisi annetun tiedon perusteella ollut kaupantekohetkellä vuonna 2017 noin viisi vuotta vanha. Peltikaton tekninen käyttöikä on noin 30 vuotta, joten katon korjauksesta aiheutuu noin 17 prosentin tasonparannus. Tällä perusteella kohtuullinen hinnanalennus vesikaton virheen osalta on 10.300,30 euroa. Oikeuskäytännössä tasonparannuksen osuus on vakiintuneesti määritetty uudisrakennuksen kohdalla rakennuksen käyttöönottovuoden perusteella, vaikka rakentamisvaihe olisi kestänyt pitempäänkin.
Välipohjan kosteusvaurion korjaamisen osalta edullisin tarjous on ollut 5.102,00 euroa. Välipohjan korjauksen yhteydessä mökin yläkerran lattia on uusittava kokonaan ensinnäkin siksi, että kosteusvaurion laajuus saadaan selvitettyä. Toinen syy on se, että yläkerran lattia on rakennettu pontatusta laudasta, joka on kiinnitetty paineilmakäyttöisillä T-nauloilla ruuvien sijaan, mikä tarkoittaa, ettei lautoja saa vaurioituneelta kohdalta siististi irrotettua eikä korjauksen jälkeen enää kiinnitettyä tiiviisti takaisin, ja kolmanneksi siksi, ettei Rönnbergien tiedossa ole, millä värisävyllä yläkerran lattia on maalattu, koska Soini ei ole sitä enää kaupanteossa muistanut.
Sisäpuoliset korjaukset kohdistuvat välipohjan eristeisiin ja lattianiskoihin, joita ei normaalisti ole tarpeen uusia rakennuksen elinkaaren aikana.
Ottaen huomioon, että kysymys on vapaa-ajan asunnosta, jossa myös lattiapintojen kulutus on vakituista asuntoa vähäisempää, korjauksista ei aiheudu hinnanalennuksen määrässä huomioon otettavaa tasonparannusta.
Soini on velvollinen suorittamaan Rönnbergeille hinnanalennusta yhteensä 15.402,30 euroa.
Hinnanalennuksen määrä - Toissijaiset vaatimukset
Mikäli hinnanalennuksen määrään vaikuttava tasonparannuksen määrä tulee määritellä vuoden 2004 perusteella, tasonparannuksen määräksi tulee 43 prosenttia, eli katon osalta hinnanalennuksen määräksi tulisi 5.336,30 euroa, mihin tulee lisätä välipohjan korjauskustannuksista 5.102,00 euroa, eli hinnanalennuksen määräksi muodostuu yhteensä 10.438,30 euroa.
Vahingonkorvaus
Soini on jättänyt kaupanteossa kertomatta Rönnbergeille, että vapaa- ajanasunto on ollut kaupantekohetkellä 13 vuoden ikäinen. Näin ollen kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukainen tiedonantovirhe.
Soinin on täytynyt kaupantekohetkellä olla tietoinen rakennuksen todellisesta iästä, ja hän on siten menetellyt tuottamuksellisesti antaessaan
ostajille virheellisen tiedon. Tällä perusteella Soini on velvollinen suorittamaan Rönnbergeille vahingonkorvauksena määrän, joka vastaa 5 ja 13 vuoden iän välistä erotusta tasonparannuslaskelmassa, eli 4.964,00 euroa.
Vaikka virheellisen tiedon on antanut kaupassa välittäjänä toiminut kiinteistönvälittäjä, Soini vastaa puolestaan toimineen kiinteistönvälittäjän antamasta virheellisestä tiedosta samoin kuin olisi itse antanut virheellisen tiedon.
Vastaus
Vaatimukset
Vastaaja Soini on vaatinut, että käräjäoikeus hylkää kanteen ja velvoittaa kantajat korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut 13.996,66 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden ratkaisun antamispäivästä lukien.
Perusteet
Väitetty laatu- ja salainen virhe
Kaupan kohde ei ole kantajan väittämällä tavalla sopimuksenvastainen eikä sitä rasita muukaan maakaaren mukainen laatu- eikä salainen virhe. Kanteen mukaan kiinteistö ei vastaa sitä, mitä osapuolet ovat sopineet. Väite on virheellinen ja perusteeton. Osapuolet eivät ole sopineet kiinteistön yksityiskohdista mitään, vaan maininta kiinteistön hyvästä kunnosta on ollut yleisluonteinen kehu. Huollon laiminlyönnistä syntynyt yksittäinen vuoto ei myöskään tee kohteesta huonokuntoista. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua ”sovittua” on syytä tulkita suppeasti ja lukea sovituksi vain seikat, jotka on nimenomaisesti sovittu joko kauppakirjassa tai sen ulkopuolella kirjallisesti tai suullisesti. Kiinteistön kunnosta ei ole edellä mainitun kaltaista nimenomaista sopimusta tehty.
Vastaaja on kertonut käyttäneensä kiinteistöä nimenomaisesti pelkästään kesäisin vapaa-ajan asuntonaan ja sellaiseen se soveltuu edelleen yksittäisestä pienehköstä kattovuodosta huolimatta. Talvikäytössä sen ei ole edes väitetty olleen vastaajan aikana. Kiinteistöä ei rasita väitetty laatuvirhe eikä salainen virhe.
Reklamaatio
Kantajat ovat valmisteluistunnossa esittäneet, että korjaukset on tehty kesän 2021 aikana ja niiden yhteydessä on katossa paljastunut ainakin kaksi muuta vuotoa ja lisäksi on ilmennyt, että yläpohjassa savupiipun ympärillä ei ole palovillaa ym. Näiden osalta kantaja ei ole vedonnut virheeseen kohtuullisessa ajassa. Virheistä on ilmoitettu sen jälkeen, kun ne on korjattu.
Kiinteistössä ei ole virhettä
Kattorakenne on kaupantekohetkellä ollut toimiva ja vedenpitävä. Kattorakenne ei myöskään merkityksellisellä tavalla poikkea rakennusmääräyksistä. Vesikatolla oleva kauluspelti on vuotanut kiinteistön huolimattoman huollon takia kesällä 2020 poikkeuksellisissa sääolosuhteissa tiettävästi yhden kerran.
Mikäli kaupan kohdetta vastoin vastaajan käsitystä katsottaisiin rasittavan laatuvirhe ja/tai salainen virhe, on hinnanalennusvaatimus ylimitoitettu.
Kyseinen vuoto ei edellytä väitettyä koko katon ja ullakkotilan korjausta, vaan
ainoastaan piipun kauluspellin tiivistyksen.
Asiassa on kyse vapaa-ajan asunnon kaupasta, jossa kauppahinta on ollut matala, 49.000 euroa. Kauppaan on sisältynyt Pilha 65 lomarakennus, kaksikerroksinen vierastalo lattialämmityksellä, varasto, jykevistä hirsistä tehty grillikatos, vesiliittymä, sähköliittymä ja viemäröinti sekä oma 0.325 ha tontti. Kauppahintaa ei ole jaoteltu osiensa suhteen, mutta ”päämökin” osuus kauppahinnasta on ollut välittäjän mukaan 30.000,00–35.000,00 euroa.
Soini on ostanut ko. kevythirsikehikon vuonna 2004 hintaan 7.300,00 euroa. Edellä sanottu pitää huomioida, kun arvioidaan paitsi kohteen sopimuksenmukaisuutta myös mahdollista hinnanalennusta. Nyt hinnanalennusvaatimus on suurempi kuin mitä koko hirsikehikko on aikanaan maksanut, jopa valmisteluvaiheen asianajokulut ylittävät hirsikehikon hinnan.
Kiinteistön rakentaminen on aloitettu vuonna 2004, jolloin ns. pakettina toimitettu kevyt hirsikehikko on pystytetty vesikattoon asti. Rakennuksen lopputarkastus on ollut vuonna 2012. Myyntiesitteessä on virheellisesti ilmoitettu rakentamisen aloitusvuodeksi 2006. Kyse on ollut inhimillisestä virheestä eikä sillä ole ollut merkitystä kaupan ehtoihin. Rakentamisen aloittamisesta on kaupantekohetkellä vuonna 2017 kulunut joka tapauksessa yli kymmenen vuotta, joten kahden vuoden heitolla ei ole ollut merkitystä.
Ostajat ovat tarkastaneet kohteen ennen kauppaa ja on voinut nähdä missä kunnossa esimerkiksi sisä- ja ulkopinnat ovat. Ostajat ovat olleet tietoisia myös siitä, ettei rakennusta ole lämmitetty/käytetty talvisin.
Ostajat ovat tulkinneet ilmoitetun valmistumisvuoden 2012 tarkoittavan sitä, että reklamoinnin kohteena oleva vesikatto on rakennettu 2012. Oletus on virheellinen eikä ostajilla ole ollut perusteltua aihetta olettaa, että hirsirakennuksen viimeinen vaihe olisi vesikaton pystyttäminen, jos rakentamisen on ilmoitettu alkaneen 2006. Normaali ja hyvä rakennustapa on se, että hirsikehikko pyritään saamaan säältä suojaan mahdollisimman nopeasti rakentamalla vesikatto rakenteita suojaamaan.
Kanteen mukaan katto on vuotanut heinäkuussa 2020. Tuota ajankohtaa ennen tai sen jälkeen katon ei ole väitetty vuotaneen. Kyse on ollut siis yksittäisestä tapauksesta rakennuksen 16-vuotisen historian aikana ja kantajien 3,5 vuotta kestäneen hallinnan aikana. Piipun läpiviennin tiiveyden tarkastaminen kuuluu omistajan huolenpitovelvollisuuden piiriin, jonka omistajat ovat laiminlyöneet. Vuoto on havaittu heinäkuussa 2020, jolloin on ollut poikkeuksellisen kovia sateita ja tuulia eli poikkeukselliset sääolosuhteet ovat varmasti myötävaikuttaneet kyseiseen yksittäiseen vuototapahtumaan.
Kantajien käyttämien lausunnonantajien suositukset ja johtopäätökset poikkeavat siitä, mitä vastaajan käyttämä rakennusinsinööri on asiassa lausunut. Kattorakenteen tuulettumisen osalta rakenteissa on jonkin verran tuulettumista edistävää rakoa ja katto on 45 asteen kaltevuudessa niin jyrkkä, ettei siinä pysy vesi eikä lumi kovin pitkiä aikoja. Materiaalinäytteiden analyysiraportista mikrobikasvuston suurimmat pitoisuudet ovat olleet Cladosporium sp:tä ja Penicillium sp:tä, jotka ovat tyypillisimmin ulkoilman yleisimpiä mikrobisukuja. Kantajan raportin perusteella ei voi tehdä päätelmiä näytteiden vaikutuksesta sisäilman laatuun – ikkunan tai oven avaaminen talossa vaikuttaa sisäilman laatuun enemmän kuin tutkitut materiaalit.
Vesikatossa ei ole väitettyä virhettä. Vesikaton rakenne on ollut sama vuodesta 2004 asti, joten oletettavasti väitettyä lahoa tai mikrobivauriota olisi havaittu huomattavasti aiemmin. Kantaja ei ole edes väittänyt, että he olisivat havainneet minkäänlaisia viitteitä vauriosta ennen kuin veden vuotaminen katosta havaittiin. Kuitenkin kanteessa väitetään, että katto on koko ajan märkä ja se lahoaa. Tällaisesta ei kuitenkaan ole tehty havaintoja.
Kantajien mukaan koko vesikatto ja toisen kerroksen joidenkin neliöiden suuruisen ullakkotilan rakenteet pitää uusia. Kustannusarvio tälle osalle on
5.102 euroa. Vuotopaikan on todettu olleen savupiipun juurella, muuta vuotopaikkaa ei ole ollut. Lattiaan piipun vierelle noin neliön alueelle on tehtykolme mittauspistettä, joista vain yksi osoittanut kosteutta ja kaksi muuta on ollut kuivia. Rakenteet on voitu havaita kuiviksi myös vastaajan käydessä paikan päällä vahingon jälkeen 12.11.2020 tutustumassa tilanteeseen. Avatun lattiarakenteen yhdessä palkissa on ollut nähtävissä pieni kosteusjälki, joka on hiottavissa pois. Kosteutta on ollut enintään yhden neliön alalla ja mittausten mukaan se ei ole levinnyt minnekään eikä kosteus ko. rakenteessa edes voi levitä vaakasuuntaisesti. Vuotovahinko on havaittu heti ja sen leviäminen on pystytty estämään. Kantaja oli saamansa ohjeen mukaisesti avannut kyseistä ponttilattiaa ja poistanut kastuneen eristeen. Muuta korjaustointa lattia ei ole edellyttänyt, mutta vaatimuksessa kuitenkin lähdetään siitä, että koko lattia uusitaan ja maalataan uudestaan. Lattian korjauksesta annettu kustannusarvio on käsittämättömän suuri, kun ottaa huomioon tilan laadun ja toisaalta vahingon pienuuden. Kyseessä on parvi, johon ei ole kaupantekohetkellä ollut edes sisäänkäyntiä alakerran asuintiloista, vaan parvelle on kuljettu ulkokautta. Parven huonekorkeus on korkeimmillaankin vain 2000 mm eli se soveltuu lähinnä varasto tai makuutilaksi. Makuutilakäytössä lattiapintaa ei juuri jää näkyviin, joten useiden tuhansien eurojen käyttäminen lähinnä esteettisyysperusteilla perusteltuna ei ole asianmukaista, tarpeellista eikä perusteltua vaan täysin perusteetonta.
Mahdollisen hinnanalennuksen määrä
Vastaaja on kysynyt vesikaton vastaavasta korjauksesta yhden tarjouksen ja se on ollut 5.590,00 euroa. Vastaajan tarjous on huomattavasti lähempänä sitä kustannustasoa, jonka kantaja ilmoitti vesikaton korjauksen kustantavan, kun hän ensimmäistä kertaa esitti vastaajalle vaatimuksen kyseisestä virheestä.
Vaatimus sisätyön osalta eli välipohjan korjaaminen on kestämätön, koska lattia on vuodon jälkeen avattu ja kostumisen laajuus on selvitetty paitsi lattiaa avaamalla myös teknisillä mittauksilla. Mikäli löydettyä laajempaa kosteusvauriota olisi epäilty, olisi lattia tullut avata heti. Vaurio rajoittuu yhteen kosteusjälkeen lattiapalkissa eikä sen perusteella tarvitse uusia koko lattiaa. Kantajan väite siitä, että irrotettuja lautoja pysty kiinnittämään takaisin ehjänä on perusteeton; laudan kiinnitys onnistuu jopa ilman erityistä ammattitaitoa.
Värisävyn selvitys onnistuu jälkeenpäin eikä se ole peruste vaatia kustannuksia koko lattian uusimisesta vastaajalta. Kyse on nukkumiseen käytettävästä tilasta, jossa pieni värisävyero ei haittaa tilan käyttöä millään tavalla. Lattiaan muodostuu värisävyeroja huonekalujen paikoille, kun aurinko haalistaa tiettyjä kohtia lattiasta.
Kantajan laskelma materiaalikustannuksista ei anna oikeaa kuvaa korjauskustannuksista. Vastaajan näkemyksen mukaan sisätyön kustannukset tulevat olemaan joitain kymmeniä euroja eli sitä ei tule hinnanalennuksessa huomioida.
Remontti on joka tapauksessa ollut tehtävissä huomattavasti edullisemmin, joten toteutuneilla kustannuksilla ei ole merkitystä arvioitaessa sitä, onko kysymyksessä salainen virhe.
Vastaaja hyväksyy peltikaton tekniseksi käyttöiäksi 30 vuotta, mutta katon iäksi tulee huomioida (2021–2006) 15 vuotta ja tasonparannuksena 50 %, mikäli hinnanalennusta määrätään. Kantajan on pitänyt ymmärtää, että vesikatto on tehty rakentamisen aloitusvuonna eikä rakennuksen käyttöönottovuotena. Tosiasiassa katto on nyt 17 vuotta vanha, mutta
ilmoitusesitteen virheellinen tieto on vastaajan vastuulle kuuluva tässä suhteessa. Katon korjaaminen ei edellytä muuta kuin piipun kauluspellin tiivistämisen. Pellin tiivistäminen ei maksa juurikaan mitään. Edes koko kauluspeltirakenteen uusiminen ei maksa yli 1.000,00 euroa, jota myöskään hinnanalennuksen ei tulisi ylittää. Mikäli hinnanalennus vastoin vastaajan käsitystä laskettaisiin sen perusteella, että koko vesikatto pitää korjata, tulisi hinnanalennukseksi vesikaton osalta katsoa 3.763,00 x 50 % = 1.881,50 euroa, toissijaisesti 5.590,00 x 50 % = 2.795,00 euroa.
Määrältään 50 %:n tasonparannusta puoltaa se, että rakennusliikkeet tai tavarantoimittajat myöntävät työlleen/tavaroilleen huomattavan lyhyitä takuuaikoja. Lyhyet takuuajat osoittavat sen, että ammattilaisenkin tekemälle työlle takuuaika on melko lyhyt johtuen osaltaan siitä, että katon kesto riippuu paljon sen huollosta ja olosuhteista. Ne osoittavat myös sen, että kantaja saisi uudelle katolle paremman takuun kestosta/vuotamattomuudesta, mitä hänellä on kaupanteossa ollut aihetta olettaa. Kaupanteossa ei ole sovittu/annettu vuotamattomuustakuuta tai muutakaan takuuta. Tasonparannus on huomattava myös takuun kannalta.
Vahingonkorvaus
Kantajalle on kerrottu, että rakennustyöt on aloitettu 2006 ja lopputarkastus on ollut 2012. Kantajille ei ole erikseen ilmoitettu rakennuksen iäksi mitään tiettyä ikää eikä kantajalle näin ollen ole annettu virheellistä tietoa lukuun ottamatta edellä selostettua vuosilukuvirhettä. Vastaaja on edellä ilmoittanut hyväksyvänsä tasonparannuksen laskemisen alkamisvuodeksi 2006, joten tässäkään mielessä kantajalle ei aiheudu asiasta vahinkoa. Vaatimus on ylipäänsä hyvin erikoinen, kun väitetään kantajalle aiheutuvan oikeus 4.984,00 euron vahingonkorvaukseen siitä hyvästä, että kantaja ei ole kertonut ostajalle, mikä osa rakennuksesta on vuonna 2006 aloitetun rakentamisen jälkeen milloinkin valmistunut.
Oikeudenkäyntikulut
Vastaaja katsoo, että kanne tulee kokonaan hylätä ja hävinneen tulee korvata voittaneen oikeudenkäyntikulut. Siinä tapauksessa, että kannetta ei hylättäisi kokonaan, tulee kantaja joka tapauksessa velvoittaa korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti, koska vastaaja on ennen kanteen vireille laittoa tarjonnut vastaajalle 6.000 euron sovinnollista korvausta, joka tarjous on edelleen voimassa. Vastaaja katsoo, että oikeudenkäynnin vireille laitto ja jatkaminen kyseisen sovintotarjouksen jälkeen on ollut tarpeetonta, koska hinnanalennus tulee olemaan määrältään alle 6.000 euroa (KKO 2008:52).
TODISTELU
Kirjalliset todisteet
K1) Kauppakirja 30.1.2017
K2) Myyntiesite 8.1.2017
K3) Recover Nordic Oy:n raportti 29.7.2020 suoritetusta kartoituksesta K4) Vesivek Oy:n raportti katon kunnosta 28.8.2020
K5) Pirkanmaan Kiinteistö- ja Sisäilmatutkimus Oy:n raportti 9.10.2020
K6) Kari Rönnbergin ottama valokuva katon räystäältä kohti harjaa 27.11.2020
K7) Tmi Rakennus Vanhatalon ja Tmi Remppa Rantasen tarjoukset K8) Eva-Iso-An Lausunto
K10) Valokuvia yläkerran huoneen seinistä
K11) valokuvia yläkerran ulko-oven kynnyksestä K12) Vesivek Oy:n ja Asira Oy:n laskut
K13) Video
V1) RI, RTA Riku Feriksson, Gessplan Ay muistio 15.11.2020 V2) RI, RTA Riku Feriksson, Gessplan Ay muistio 18.1.2021 V3) Urakkatarjous 18.2.2021, Adagar Oy
V4) RI, RTA Riku Feriksson, Gessplan Ay muistio 24.9.2021
Henkilötodistelu
1. Kari Rönnberg todistelutarkoituksessa
2. Teemu Soini todistelutarkoituksessa
3. RI, RTA Tommi Sertimo
4. RI, RTA Riku Feriksson, Gessplan Ay
5. Aleksi Soini, Adagar Oy
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Asian tausta ja mistä asiassa on kyse
Kantajat Kari ja Eini Rönnberg ovat ostaneet vastaaja Teemu Soinilta 30.1.2017 päivätyllä kauppakirjalla Ulvilan kaupungissa sijaitsevan Lähdepuro-nimisen kiinteistön rakennuksineen. Kauppahinta on ollut 49.000 euroa.
Vastaaja Soini on kertonut, että kiinteistö on ollut heillä kesäkäytössä, johon se on aikanaan rakennettu. Kantajat ovat ostanee kiinteistön ympärivuotiseen käyttöön. Kantaja Kari Rönnbergin mukaan he ovat tehneet rakennuksen yläkertaan käynnin sisältä ja muuttaneet myös pesutiloihin kulun sisäpuolelle.
Heinäkuussa 2020 mökin katossa on riidattomasti ollut vuoto. Kantajan näkemyksen mukaan katon vuoto on johtunut puutteellisesta piipun tiivistyksestä, vastaajan näkemyksen mukaan kyseisenä ajankohtana on ollut myrsky, eikä kattoa ole huollettu. Kyseisen vuodon jälkeen kantajat ovat ryhtyneet laajempiin tarkastuksiin. Kesällä 2021 kantajat ovat korjanneet vesikaton.
Kantajien näkemyksen mukaan kaupankohdetta rasittaa laatuvirhe muun muassa vesikaton osalta, koska se ei vastaa sitä mitä on sovittu. Vastaajan näkemyksen mukaan kiinteistö on ollut hyvä kuntoinen, eikä kiinteistössä ole laatuvirhettä. Lisäksi vastaajan mukaan kantajat eivät ole täyttäneet
reklamaatiovelvollisuuttaan osien väitettyjen virheiden osalta, eivätkä kantajat ole täyttäneet myöskään tarkastusvelvollisuuttaan.
Väitetyt virheet – yläpohja ja vesikatto
Kantajat ovat teettäneet asiassa kolme erillistä tarkastusta ennen korjaustöitä (todisteet K3, K4 ja K5) sekä lisäksi yhden kattoremontin yhteydessä (todiste K8). Ensimmäinen tarkastus on liittynyt vesivuotoon, toinen tarkastus kattorakenteisiin ja kolmas vesikaton ja yläpohjan rakennustapaan ja sisäilmaan. Vesivek:n (todiste K4) ja Pirkanmaan Kiinteistö- ja Sisäilmatutkimus Oy:n (todiste K5) raporteissa on tehty havaintoja useita puutteita piipun pellityksessä ja aluskatteessa sekä vesikattorakenteessa.
Vastaaja on vastaavasti tehnyt katselmuksia oman asiantuntijan kanssa edellä mainittujen tutkimuksien jälkeen (todisteet V1, V2 ja V4).
Katon rakennustapa on riidaton ja vastaaja Soini on kertonut tehneensä katon itse talkootyötä apuna käyttäen. Todisteen K5, jonka on laatinut todistaja Sertimo, mukaan vesikaton rakenne on tehty väärin ja rakennemääräysten ja suunnitelmien vastaisesti. Lisäksi raportissa on todettu, että rakenteet ovat laajasti mikrobivaurioituneita ja tulevat myöhemmin lahovaurioitumaan. Tämän lisäksi yläpohjan ilmansulku on tehty väärin ja rakennusmääräysten vastaisesti, eikä yläpohja tuuletu riittävästi.
Todistaja Ferikssonin (todiste V1) mukaan rakennustyön poikkeaminen suunnitelmista ja asennusohjeista ei tietenkään ole suunnittelijoiden ja valvojien kannalta tavoiteltavaa, mutta esitettyjen tutkimusten pohjalta rakenteiden vahingoittumisesta ei ole riittävää näyttöä. Sertimon raportin mukaan (todiste K5) mukaan mikrobivauriot ovat laajoja ja vaikka ne ovat kosketuksissa ulkoilman kanssa, ne ylittävät asumisterveysasetuksen toimenpiderajan. Todistaja Ferikssonin raportin mukaan materiaalinäytteiden tutkimisesta aluskatteesta ja laudasta yläpohjan ulkopuolella ei voi päätellä vaikutuksia sisäilman laatuun. Mikrobikasvun suurimmat pitoisuudet näytetuloksissa olivat Cladosporium sp.:tä ja Penicillium sp.:tä, jotka ovat tyypillisesti ulkoilman yleisimpiä mikrobisukuja.
Kuten edellä on todettu, katon rakennustapa on ollut väärä. Todistajat Sertimo ja Feriksson sekä Vesivekin tarkastus (K4) ovat erimielisiä siitä, mikä vaikutus virheellisesti rakennetulla katolla on. Sertimon näkemyksen mukaan rakennusvirheet ovat aiheuttaneet mikrobivaurioita, jotka aiheuttavat myös sisäilmaongelmia, vaikka ovatkin kosketuksissa ulkoilman kanssa. Ferikssonin näkemyksen mukaan sisäilmassa ei ole ollut hajuja ja löydetyt mikrobivauriot ovat olleet ulkoilman yleisimpiä mikrobisukuja.
Näkemys eroja on ollut myös katon kiinnitysruuvien suhteen. Kantajan todisteen 4 mukaan ruuvit ovat olleet ruosteessa, mutta vastaajan todisteen mukaan ruuveissa ei ole ollut ruostetta. Tämän perusteella voidaan tehdä johtopäätös, että osa ruuveista on ollut ruosteessa ja osa ei. Joka tapauksessa kattorakenne on virheellinen, koska ruoteet on asennettu osittain umpilaudoituksena sekä virheellisesti valmistajan ohjeiden vastaisesti kattokannattamien ja aluskatteen väliin, eikä pellin ja aluskatteen väliin.
Lisäksi näkemyseroja on ollut aluskatteen kireyden suhteen. Kantajan todisteen 4 mukaan aluskate on ollut revennyt, kun taas vastaajan todisteen 1 mukaan aluskate on ollut tiukka. Kantajan näkemyksen mukaan aluskate on myös löysällä, mikä aiheuttaa veden kertymisen. Valokuvan (todiste K6) perustella aluskate on jostakin kohtaa hieman kuprulla, mutta pelkästään tämän perusteella ei voida tehdä johtopäätöksiä vedenkertymisestä aluskatteeseen. Lisäksi kantajan näkemyksen mukaan aluskate on ollut
repaleinen ja revennyt ruuvien kohdalta. Tämä käy kyllä ilmi kantajan kuvaavasta videosta, mutta videon perusteella ei voida sanoa, missä yhteydessä reiät ovat tulleet. On mahdollista, jopa todennäköistä, että repeämät ovat tulleet aluskatteen poiston yhteydessä. Videolta käy kuitenkin ilmi, että aluskate on ollut likaisen oloinen.
Kantajan näkemyksen mukaan myös tuuletus eristeen ja aluslaudoituksen välissä olisi tullut olla 50 mm tuuletusrako, mutta tässä rako on ollut vain 10– 40 mm. Todistaja Sertimon mukaan tuuletusrako oli nimenomaisesti tuo 10- 40 mm tuulensuojapaperin ja eristeen välissä, kun sen olisi pitänyt olla 50
mm. Todistaja Ferikssonin raportin (todiste V1) mukaan kyseinen tuuletusrako on ollut auki.
Todistaja Sertimon raportissa on lisäksi mainittu, että yläpohjan ilmansulkupaperi on ollut asennettuna niin, että liittymien ja limitysten tiiviyteen ole kiinnitetty huomiota. Teippaukset ovat puuttuneet, eikä paperia ole puristettu esimerkiksi puiden väliin. Tästä johtuen Sertimon mukaan yläpohjasta on yhteys sisäilmaan. Oikeudessa kuultuna todistaja Sertimo kuitenkin kertoi, että rakentamisajankohtana ei ilmansulkupaperia välttämättä teipattu, joten tältä osin ilmasulkupaperi on laitettu rakennusajan rakennustavan mukaisesti.
Lisäksi kantajan näkemyksen katon läpiviennit eivät ole olleet tiiviitä, mikä on aiheuttanut kesän 2020 kattovuodon. Piipun tiivistämisen puutteellisuus on mainittu sekä Vesivekin raportissa että todistaja Sertimon raportissa. Myös todistaja Feriksson on raportissaan (V1) tehnyt havaintoja mahdollisesta vuotosyystä. Raporteissa on muun muassa mainittu, että piipun läpivientiä on tiivistetty uretaanilla, mikä ei ole sovelias eriste tähän tarkoitukseen. Joka tapauksessa asiassa on selvää vesivuodosta johtuen, että piipun läpivienti ei ole ollut tiivis, eikä sitä ole ollut tiivistetty oikein. Näin ollen vesivuoto on johtunut tästä, eikä kesän 2020 myrskyistä, vaikka poikkeuksellisilla sääolosuhteilla saattaa olla ollut merkitystä vuodon syntyyn. Todistaja Ferikssonin muiston (todiste V4) mukaan vuoto olisi kuitenkin pystytty estämään, mikäli vuotokohta olisi huomattu ajoissa vuosittaisen huoltotoimien yhteydessä.
Kantajan näkemyksen mukaan savupiipun ylä-, ja alapuolelta puuttuvat pellityksen tukirakenteet, joiden päälle piipun pellitys tulisi asentaa. Tästä seuraa, että pellitystä on vaikea tehdä ja se joustaa helposti esimerkiksi lumikuorman alla niin, että rakenne ei säily tiiviinä, vaikka pellitys olisikin alun perin tehty tiiviiksi. Todistaja Sertimon raportti (K5) tukee kantajan käsitystä tältä osin.
Raporttien perusteella rakennuksen sisäilmassa ei ole ollut aistittavissa erityisiä hajuja (V1), mutta yläpohjassa on ollut tunkkainen haju (K4).
Myöhemmin todisteen K4 laatinut Iso-A on laatinut uuden raportin (K8) kattoremontin yhteydessä ja tehnyt havaintoja tunkkaisesta hajusta. Kantaja Kari Rönnbergin mukaan he ovat huomanneet tunkkaiset hajun yläkerrassa vesivuodon aikoihin.
Asiassa merkityksellistä seikoista ovat todistaneet todistaja Sertimo ja todistaja Feriksson, jotka ovat laatineet raportteja ja muistioita, jotka ovat kirjallisena todisteena. Molemmilla on alan koulutus sekä pitkä kokemus rakennusalalta. Kuten edellä on esitetty, heillä on hyvin erilainen näkemys siitä, että mikä vaikutus kattorakenteella ja muilla havaituilla seikoilla on ollut kiinteistöön ja sen käyttöön.
Asiassa esitetyn todistelun perusteella vesikatto on rakennettu valmistajan ohjeistuksen vastaisesta, jolloin katon tuuletus ei ole ollut valmistajan ohjeen mukainen. Katossa ei ole ollut lahovaurioita ja viitteet mikrobivaurioista ovat
olleet yläpohjassa, joka on sisätilojen ulkopuolista tilaa. Läpiviennit eivät ole olleet tiiviitä. Lisäksi on väitetty, että tuulensuojapaperit eivät ole välikatossa olleet teipattuja, mutta todistaja Sertimon mukaan tämä on ollut rakennusajankodalle tyypillistä.
Edellä esitetyn perusteella käräjäoikeus katsoo, että katto on tehty valmistajan ohjeistuksen vastaisesti, eikä läpiviennit ole olleet tiiviitä. Tuulensuojapaperia ei ole limitetty yläpohjassa. Lisäksi katolta ovat puuttuneet piipun tukirakenteet.
Vesivahinko - sisätilat
Kantaja on vaatinut hinnanalennusta sisätilojen osalta, koska piipun puutteellisesta tiivistyksestä aiheutunut vesivuoto on aiheuttanut vahinkoa välipohjaan. Kantajan näkemyksen mukaan vuotokohdan läheisyydessä välipohjassa on myös todettu kosteusjälkiä, jotka täytyy korjata. Vastaajan näkemyksen mukaan kyseinen kosteusvirheen korjaaminen olisi vaatinut vain hiomisen tai kosteusvaurioisen kohdan poiston, eikä koko yläkerran uusimista.
Todistaja Sertimon raportin (todiste K5) mukaan lattiassa on ollut veden aiheuttamia jälkiä. Tästä kohden on vesivuodon jälkeen löytynyt myös kosteutta (todiste K3). Todistaja Sertimon toimenpidesuositus tämän osalta on ollut välipohjan rakenteiden uusiminen vaurioituneilta osin. Todistaja Feriksson mukaan (todiste V1) kyseinen vaurio on korjattavissa hiomalla tai poistamalla kyseinen kohta puusta, ja kyseessä on ollut olematon vesijälki.
Kantajat ovat katsoneet, että yläkerran lattia on tullut korjata kokonaan, että saadaan tietoon vaurion laajuus, lattia on hajonnut sitä irrottaessa sekä siitä syytä, että Soini ei ole muistanut lattiamaalin värisävyä.
Käräjäoikeus katsoo, että lattiavuodon laajuuden ovat tarkastaneet useat ammattilaiset, eikä välipohjasta ole löytynyt kuin yksi veden jättämä jälki. Lattia on ollut maalattu, joten vaikka vanhat lattialaudat ovat rikkoutuneet niitä irrottaessa, olisi lattia ollut mahdollista saada kuntoon pieneltäkin alueelta uusilla laudoilla ja maalilla. Lisäksi maalin värikoodi olisi ollut selvitettävissä maalikaupassa esimerkiksi mallipalan avulla. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että lattiaa ei ole ollut tarvetta korjata kuin pieneltä alueelta vesivuodon kohdalta.
Reklamaatio
Kantajat ovat vedonneet korjaustöiden yhteydessä löytyneisiin virheisiin. Näiden osalta vastaajan käsityksen mukaan reklamaation on tehty myöhässä, koska niistä on ilmoitettu vasta sen jälkeen, kun ne on korjattu. Muiden reklamaatioiden osalta ei ole riitaa.
Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Säännöstä koskevan hallituksen esityksen mukaan (HE 120/1994 vp s. 58) ostajan tulee reklamoidessaan ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee sekä minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään. Vaatimusten ei vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä. Vahingonkorvaus- tai hinnanalennusvaatimuksen
suuruus selviää tavallisesti vasta myöhemmin esimerkiksi korjaustöiden valmistuttua. Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää. Kiinteistön ostajalla on siis velvollisuus ilmoittaa myyjälle kohtuullisessa ajassa paitsi virheestä myös siihen perustuvista vaatimuksistaan, jotta hän säilyttää oikeutensa vedota virheeseen. Virheestä ja vaatimuksista ei välttämättä tarvitse ilmoittaa samanaikaisesti, vaan ilmoitusvelvollisuus voidaan täyttää vaiheittain. Niin kuin edellä mainitussa hallituksen esityksessä on todettu, reklamoinnin tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti (HE s. 58). Oikeuskäytännössä on korostettu, että reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeää myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua asian selvittelyyn ja ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen (KKO 2008:8, kohta 6).
Valmisteluistunnossa vedottujen virheiden osalta käräjäoikeus katsoo, että kantaja ei ole täyttänyt reklamaationvelvollisuutta siltä osin, kun vastaajalle ei ole annettu tilaisuutta perehtyä virheisiin. Kantajien kertomuksien mukaan katon korjaamisella oli kiire, ja katontekijöiden aikataulut eivät antaneet myöden työnviivästymiselle. Tämän osalta käräjäoikeus katsoo, että joka tapauksessa vastaajalle olisi tullut varata tilaisuus perehtyä uusiin väitettyihin virheisiin. Näiden osalta kantaja on menettänyt oikeutensa vedota virheeseen.
Tarkastusvelvollisuus ja virheet
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Maakaaren esitöiden mukaan ostajan on tarkastettava kiinteistö tavanomaisella huolellisuudella eikä häneltä edellytetä asiantuntija-avun käyttämistä tai teknisten toimenpiteiden suorittamista. Rakennukset on tarkastettava vain niiltä osin kuin niihin on esteetön pääsy. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua. (HE 120/1994) Jos ostajalla on erityisvaatimuksia kiinteistön suhteen, hänen vastuullaan on selvittää täyttääkö kiinteistö hänen vaatimuksensa. Myyjä ei vastaa siitä, miellyttääkö kiinteistö ostajaa ja kuinka hyvin kiinteistö soveltuu ostajan aikomaan käyttöön. (Linnainmaa & Palo: Omakotitalon kauppa 2005, s. 76)
Tässä tapauksessa kaupan kohteessa ei ole tehty kuntokartoitusta ennen kaupan tekoa, mitä ei lähtökohtaisesti edellä lausutun tavoin edellytetä.
Asiasta ongelmallinen tekee se, että kantajat ovat muuttaneet rakennuksen käyttöä sekä rakenteita alkuperäisestä. Kantaja Kari Rönnbergin mukaan he olivat ostohetkellä tietosia siitä, että vastaaja on käyttänyt mökkiä vain kesäisiä. Kantajat ovat käyttäneet mökkiä ympärivuotisesti sekä puhkaisseet käynnin yläkertaa sisäkautta sekä tehneet pesuhuoneeseen käynnin myös sisäkautta. Todistaja Sertimon mukaan, mikäli yläpohja olisi tehty oikein, se kestäisi myös käyttöä talvisin. Todistaja Ferikssonin mukaan (todiste V4) nyt, kun rakennuksen käyttö muistuttaa vakituista asumista, huoneilman kautta asumisperäistä kosteutta kulkeutuu ulkovaipparakenteen läpi koko ajan.
Huoneilmassa olevaa kosteutta tiivistyy edellä mainitun ilman läpivuotamisen ja jäähtymisen takia juuri ulkovaipan ulko-osiin. Huoneilman seassa oleva vesi tiivistyy ulompiin puuosiin, tervapaperiin ja aluskatteeseen. Satunnaisesti lämmitettävä rakennus on siis erilainen, kuin jatkuvasti lämmitettävä.
Höyrynsulun pois jättämisellä on myös merkitystä, kun rakennusta lämmitetään talvella harvoin.
Käytönmuutoksen ja rakenteisiin tehtyjen muutoksien vuoksi on mahdollista, että yläpohjan ongelmat ovat syntyneet vasta kiinteistön myynnin jälkeen siitäkin huolimatta, että katto on rakennettu vastoin valmistajan ohjeistusta ja ilmansulkupaperi ei ole ollut tiivis. Tätä tukee muun muassa se, että kantaja Kari Rönnberg on kertonut, että he ovat huomanneet tunkkaisen hajun vesivuodon aikoihin, eli noin kolme vuotta kaupanteon jälkeen.
Käräjäoikeus katsoo, että tässä tapauksessa, kun kantajat ovat muuttaneet rakennuksen rakenteita sekä ottaneet rakennuksen talvikäyttöön, olisi heidän ennen kaupantekoa tullut selvittää soveltuuko rakennus heidän aikomaansa käyttöön. Kantajilla on ollut erityisvaatimuksia mökin käytöstä, jotka ovat poikenneet vastaajan käytöstä, eikä tämän selvittäminen ole ollut vastaajan vastuulla, vaikka hän on tietänyt, että kantajat aikovat käyttää mökkiä myös talvella. Mikäli kantajat olisivat täyttäneet tarkastusvelvollisuutensa tässä laajuudessa, olisi todennäköisesti ammattilaisen toimesta tehty havaintoja ainakin yläpohjan puutteellisesta tuuletuksesta, mikä todistaja Mertomon mukaan on ollut merkityksellistä katon ongelmien osalta. Katon osalta käräjäoikeus toteaa, että kyse on ollut sellaisesta rakenteesta, että yläpohjaan ei ole ollut näkyvyyttä ilman rakenteiden purkamista (todiste 5), mutta tässä tapauksessa, kun käyttö on laajennettu myös talveen ja yläkertaan on avattu käynti sisältä, olisi ollut tarpeen tutkia rakenteita ja tuulettumista myös tavanomaista laajemmin. Ammattilaisen suorittamalla tarkastuksella olisi todennäköisesti huomattu ongelmat myös piipun läpiviennissä.
Edellä lausutun perusteella käräjäoikeus katsoo, että kantajat eivät ole täyttäneet maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaista tarkastusvelvollisuuttaan, ja ovat näin ollen menettäneet oikeutensa vedota laatuvirheisiin.
Tiedonantovirhe
Kantajan näkemyksen mukaan asiassa on lisäksi tapahtunut tiedonantovirhe, koska Soini on jättänyt kaupanteossa kertomatta Rönnbergeille, että vapaa- ajanasunto on ollut kaupantekohetkellä 13 vuoden ikäinen. Vastaajan mukaan kyse ei ole ollut tiedoksiantovirheestä, vaan rakennusvuoden osalta inhimillisestä erehdyksestä.
Kauppa on tehty vuonna 2017. Myyntiesitteen (todiste K2) mukaan rakennusta on aloitettu rakentamaan vuonna 2006 ja käyttöönotto ja lopputarkastus on tehty vuonna 2012. Vastaaja Soinin mukaan hän on aloittanut rakentamisen vuonna 2004, joten myyntiesitteeseen on kirjattu aloittamisvuosi kahdella vuodella väärin.
Myyntiesitteessä on ollut nähtävissä, että rakentaminen on aloitettu vuonna 2006. Näin ollen kantajat eivät voi olettaa, että rakennus olisi ollut käyttöönottovuonna 2012 enää uuden veroinen. Lisäksi on tullut ymmärtää, että vesikatto on yksi ensimmäisistä asennettavissa osista heti rungon jälkeen. Joka tapauksessa kantajat ovat käyneet kertomansa mukaan kiinteistöllä kolme eri kertaa, joten he ovat voineet tehdä havaintoja kiinteistön kunnosta.
Edellä mainitun perusteella käräjäoikeus katsoo, että asiassa ei ole tapahtunut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaista tiedoksiantovirhettä. Myyntiesitteessä on virheellisesti kahden vuoden heitto rakennusvuodessa, mutta ottaen huomioon, että vuonna 2017 rakentamisesta
on kulunut aikaa joka tapauksessa yli kymmenen vuotta, ei kahden vuoden virheen voida olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Lopputulos
Asiassa on näytetty, että kaupan kohteessa on ollut virheellisesti rakennettu vesikatto, sen läpiviennit sekä yläpohja. Kantajat ovat kuitenkin menettäneet oikeutensa vedota näihin laatuvirheisiin, koska he eivät ole täyttäneet tarkastusvelvollisuuttaan. Lisäksi kantajat ovat laiminlyöneet reklamaatiovelvollisuutensa kattoremontin yhteydessä löydettyjen virheiden osalta.
Asian näin päättyessä käräjäoikeuden ei ole tarpeen lausua siitä, onko edellä mainitut rakennusvirheet olleet maakaaren mukaisia laatuvirheitä, joiden perusteella kantajilla olisi ollut oikeus hinnanalennukseen.
Kiinteistössä ei ole tiedonantovirhettä rakennuksen iän suhteen. Kanne on siten kokonaisuudessaan hylättävä.
Tuomiolauselma
Kanne hylätään.
Oikeudenkäyntikulut
Kantajat Kari Rönnberg ja Eini Rönnberg ovat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla velvollisia korvaamaan vastaaja Soinin oikeudenkäyntikulut 13.996,66 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.
Muutoksenhaku Ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla.
Määräajat Tyytymättömyyden ilmoitus 3.2.2022
Valitus 28.2.2022
Vastavalitus 14.3.2022
Sähköinen allekirjoitus
Käräjätuomari S A