Välittäjän vastuu asuntokaupan virheistä

Asunnonvälittäjällä on suuri vastuu sekä myyjää että ostajaa kohtaan. Lainsäätäjä edellyttää välittäjältä hyvää ammattiosaamista asuntokaupoista. Välittäjä joutuu vastuuseen helposti jos annetuissa tiedoissa on virhe tai jos jotain epäilyksen alle tullutta seikkaa ei ole tarkastettu. Vastuu ei kuitenkaan ulotu salaisiin tai odottamattomiin virheisiin.Vastuista säädetään kiinteistövälityslaissa .

Kiinteistönvälittäjien toimintaa valvovat aluehallintovirastot.

Kiinteisönvälittäjien liiton sivuilla on tietoa välitystoiminnasta.

Kiinteistönvälitysliike vastaa välittäjiensä virheistä normaalien työntekijöiden vastuusäännösten mukaisesti. Näistä säädetään vahingonkorvauslaissa . Työntekijä vastaa tahallaan tai huolimattomuudellaan aiheuttamastaan vahingosta toissijaisesti työnantajan jälkeen. Korvausta voidaan sovitella. Mutta työnantajan sopimuskumppanille esim. asiakkaalle aiheutuneesta vahingosta työtekijä ei vastaa koskaan. Ainoa poikkeus on tahalliset teot. Katso erillinen kirjoitus työntekijän vastuusta. Katso KKO 1993:38


Kiinteistönvälitysliikkeellä on oltava myös ns. vastaava hoitaja, joka vastaa siitä, että välitysliikeessä noudatetaan hyvää välitystapaa ja että sen toiminta on järjestetty lain edellyttämällä tavalla (välitysliikelaki 5§ ja 6§). Vastaavalla hoitajalla ei ole kuitenkaan henkilökohtaista vastuuta välitysliikkeen välittäjien virheistä. Vastuu voi syntyä vain vastaavan hoitajan em. tehtävien laiminlyönnistä syntyneistä vahingoista. Sellaisia eivät ole kuitenkaan toisen välittäjän hyvän välitystavan laiminlyönnistä johdosta syntyneet virheet, jos vastaava hoitaja on aktiivisesti pitänyt huolta, että liikkeessä välittäjät huomioivat hyvän välitystavan sisällön. Katso esim. KKO 1999:27 tapaus, jossa oli tosin kysymys toimitusjohtajasta mutta se voidaan rinnastaa vastaavaan hoitajaan. HelHO 16.4.2010, S 08/3348 tapauksessa vastaavan hoitajan osalta korvausvastuu on hylätty, koska vastaava hoitaja ei ollut menetellyt törkeän huolimattomasti vain "normaali" huolimattomasti. Välitysliike kyllä tuomittiin korvausvastuuseen kun ei ollut antanut vanhaa kosteusvauriopöytäkirjaa ostajille.


Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja (7§). Katso asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista.

Välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen (9§)

Ennen kauppaa välittäjän on annettava ostajalle kaikki keskeiset tiedot kaupan kohteesta kiinteistön osalta ja asunto-osakkeen osalta (10§). Tämä tarkoittaa omistusta, panttausta, hallintaa jne. Välittäjällä on lisäksi selonottovelvollisuus näistä asioista 9§ ja 10§ jos on syytä epäillä niiden paikkansa pitävyyttä (11§). Välittäjä saattaa tyypillisesti joutua tilanteesta riippuen vastuuseen, jos ei tarkasta rakennuslupia, kaavoitusta, pinta-aloja jne. Tärkeää on varmistaa markkinoinnissa annettavat tiedot.

Välittäjä vastaa em. tehtävien huolellisesta hoitamisesta myyjälle (13§) ja ostajalle (14§).

Välittäjä vastaa kauppasopimuksen tekemisestä, käsirahasopimuksen tekemisestä ja niihin kirjattavista ehdoista. Välittäjä vastaa myös uuden rakentamisvaiheen asunnon varausmaksusta sopimisesta. Jos käsirahasopimusta ei tehdä oikein välittäjä joutuu käsirahan palauttamisesta vastuuseen.

Välittäjällä on oikeus palkkioon myös jos kauppa tehdään pian välityssopimuksen päättymisen jälkeen.

Myyjän on vaadittava välittäjältä korvausta 3 vuoden kuluessa siitä kun vahinko on havaittu tai olisi pitänyt havaita viimeistään kuitenkin 10 vuoden kuluessa laiminlyönnistä tai tapahtumasta. Vanhentuminen voidaan katkaista yksilöidyllä kirjeellä, jossa on esitetty vaatimus ja sen peruste.

Jos ostaja vaatii korvauksia myyjän lisäksi tai pelkästään välittäjältä on huolehdittava reklamoinnin hoitamisesta mahdollisimman pian kun vahinko on tullut ilmi kuten korkein oikeus on ratkaisussa 2012:75 linjannut. Tapauksessa oli kysymys siitä, että ostajan asumiskäyttöön ostama kiinteistö ei ollutkaan kaavan mukaan muutettavissa vakituisen asumiskäyttöön loma-asunnosta. Asia palautettiin uudelleen alioikeuteen käsiteltäväksi korvauksen osalta. Katso mitä reklamoinnin kohdalla on kirjoitettu. Kts myös TuHo 15.9.2019 Reklamoinnista on ollut kysymys myös tapauksessa TuHo 12.8.2016.

Tapauksessa KKO 2009:81 välittäjän laiminlyönniksi katsottiin se, ettei hän saatuaan tietää tehdystä kuntotutkimuksesta ollut selvittänyt tarkemmin milloin putkiremontti oli tulossa tai maininnut ettei ole saanut selville sitä.

Tapauksessa KKO 2003:61 oli kysymys pinta-alavirheestä. Korkein oikeus katsoi että välittäjän olisi tullut varmistaa todellinen pinta-ala ja saattaa tämä tieto ostajalle. Kun näin ei tapahtunut ja ostajalle tuomittiin hinnanalennusta neliöiden suhteessa velvoitti korkein oikeus välittäjän korvaamaan vastaavan määrän myyjälle. Vaikka tapauksessa sovellettiin vanhaa lakia se soveltuu nykyiseenkin lakiin. (Tapauksen sisällöstä on keskusteltu koska nythän myyjä pääsi parempaan asemaan kuin olisi päässyt jos pinta-ala olisi ilmoitettu alun perin oikein.)

KKO 1980 II 70 pinta-alajutussa vahvistettiin kiinteistönvälittäjän vastuu ostajalle laajempana kuin normaali sopimusvastuu ja joka on nykyään kirjattu lakiin.

KKO 1993:38 tukkikuormajutussa oli kysymys naapurikiinteistön tuottamasta haitasta josta välitysliike tuomittiin vastuuseen ostajalle koska välittäjä oli jättänyt tämän kertomatta.

KKO 1983 II 92 oli kysymys välitysliikkeen vastuusta toimeksiantajalle pinta-alavirheestä. Välitysliike tuomittiin yhdessä asuntoyhtiön kanssa (virhe isännöitsijätodistuksessa) maksamaan korvaukset ja oikeudenkäyntikulut mitä myyjä oli joutunut ostajalle maksamaan.

ISHO 29.4.2010 tapauksessa purettiin kiinteistökauppa ja välitysliikkeen katsottiin olevan vahingonkorvausvastuussa vääristä pinta-aloista.

Välittäjä vastaa luovutusvoittoveron selvittämisestä. Jos veron määräytyminen on hankala arvioida, tästä täytyy erikseen huomauttaa myyjälle. Katso välittäjän verovastuusta KRIL tapaus 14.1.2008.

Katso pinta-alavirheistä eri kirjoitus Myyjä-kohdan alla.

Hyvä välitystapa on kiinteistönvälitysalan ammattisäännöstö, joka määrittelee ammattitaitoisen ja huolellisen välittäjän tason. Sen rikkominen johtaa korvauksiin. Katso esim. rakennuslupien selvittämisestä TuHo 15.9.2017

Kuluttajaviraston sivuilla on tietoa välittäjistä ja välityssopimusten tekemisestä.

Hallituksen esityksessä HE 58/200 on yksityiskohtaiset perustelut vastuukysymyksistä.