Välittäjän vastuu asuntokaupan virheistä

Asunnonvälittäjällä on suuri vastuu sekä myyjää että ostajaa kohtaan. Lainsäätäjä edellyttää välittäjältä hyvää ammattiosaamista asuntokaupoista. Välittäjä joutuu vastuuseen helposti jos annetuissa tiedoissa on virhe tai jos jotain epäilyksen alle tullutta seikkaa ei ole tarkastettu. Vastuu ei kuitenkaan ulotu salaisiin tai odottamattomiin virheisiin.Vastuista säädetään kiinteistövälityslaissa .

Kiinteistönvälittäjien toimintaa valvovat aluehallintovirastot.

Kiinteisönvälittäjien liiton sivuilla on tietoa välitystoiminnasta.

Kiinteistönvälitysliike vastaa välittäjiensä virheistä normaalien työntekijöiden vastuusäännösten mukaisesti. Näistä säädetään vahingonkorvauslaissa . Työntekijä vastaa tahallaan tai huolimattomuudellaan aiheuttamastaan vahingosta toissijaisesti työnantajan jälkeen. Korvausta voidaan sovitella. Mutta työnantajan sopimuskumppanille esim. asiakkaalle aiheutuneesta vahingosta työtekijä ei vastaa koskaan. Ainoa poikkeus on tahalliset teot. Katso erillinen kirjoitus työntekijän vastuusta. Katso KKO 1993:38


Kiinteistönvälitysliikkeellä on oltava myös ns. vastaava hoitaja, joka vastaa siitä, että välitysliikeessä noudatetaan hyvää välitystapaa ja että sen toiminta on järjestetty lain edellyttämällä tavalla (välitysliikelaki 5§ ja 6§). Vastaavalla hoitajalla ei ole kuitenkaan henkilökohtaista vastuuta välitysliikkeen välittäjien virheistä. Vastuu voi syntyä vain vastaavan hoitajan em. tehtävien laiminlyönnistä syntyneistä vahingoista. Sellaisia eivät ole kuitenkaan toisen välittäjän hyvän välitystavan laiminlyönnistä johdosta syntyneet virheet, jos vastaava hoitaja on aktiivisesti pitänyt huolta, että liikkeessä välittäjät huomioivat hyvän välitystavan sisällön. Katso esim. KKO 1999:27 tapaus, jossa oli tosin kysymys toimitusjohtajasta mutta se voidaan rinnastaa vastaavaan hoitajaan. HelHO 16.4.2010, S 08/3348 tapauksessa vastaavan hoitajan osalta korvausvastuu on hylätty, koska vastaava hoitaja ei ollut menetellyt törkeän huolimattomasti vain "normaali" huolimattomasti. Välitysliike kyllä tuomittiin korvausvastuuseen kun ei ollut antanut vanhaa kosteusvauriopöytäkirjaa ostajille.


Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja (7§). Katso asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista.

Välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen (9§)

Ennen kauppaa välittäjän on annettava ostajalle kaikki keskeiset tiedot kaupan kohteesta kiinteistön osalta ja asunto-osakkeen osalta (10§). Tämä tarkoittaa omistusta, panttausta, hallintaa jne. Välittäjällä on lisäksi selonottovelvollisuus näistä asioista 9§ ja 10§ jos on syytä epäillä niiden paikkansa pitävyyttä (11§). Välittäjä saattaa tyypillisesti joutua tilanteesta riippuen vastuuseen, jos ei tarkasta rakennuslupia, kaavoitusta, pinta-aloja jne. Tärkeää on varmistaa markkinoinnissa annettavat tiedot.

Välittäjä vastaa em. tehtävien huolellisesta hoitamisesta myyjälle (13§) ja ostajalle (14§).

Välittäjä vastaa kauppasopimuksen tekemisestä, käsirahasopimuksen tekemisestä ja niihin kirjattavista ehdoista. Välittäjä vastaa myös uuden rakentamisvaiheen asunnon varausmaksusta sopimisesta. Jos käsirahasopimusta ei tehdä oikein välittäjä joutuu käsirahan palauttamisesta vastuuseen.

Välittäjällä on oikeus palkkioon myös jos kauppa tehdään pian välityssopimuksen päättymisen jälkeen.

Myyjän on vaadittava välittäjältä korvausta 3 vuoden kuluessa siitä kun vahinko on havaittu tai olisi pitänyt havaita viimeistään kuitenkin 10 vuoden kuluessa laiminlyönnistä tai tapahtumasta. Vanhentuminen voidaan katkaista yksilöidyllä kirjeellä, jossa on esitetty vaatimus ja sen peruste.

Jos ostaja vaatii korvauksia myyjän lisäksi tai pelkästään välittäjältä on huolehdittava reklamoinnin hoitamisesta mahdollisimman pian kuten kuukauden kahden sisällä kun vahinko on tullut ilmi. 4kk voi olla hyväksyttävä mutta joskus on hyväksytty jopa 6kk reklamointiaika tosin arviointi on aina tapauskohtaista.

Korkein oikeus on ratkaisussa KKO 2012:75 linjannut vanhentumisen katkaisemista. Tapauksessa oli kysymys siitä, että ostajan asumiskäyttöön ostama kiinteistö ei ollutkaan kaavan mukaan muutettavissa vakituisen asumiskäyttöön loma-asunnosta. Asia palautettiin 16 vuoden jälkeen kaupasta uudelleen alioikeuteen käsiteltäväksi korvauksen osalta.

Katso mitä reklamoinnin kohdalla on kirjoitettu. Kts myös TuHo 15.9.2019 Reklamoinnista on ollut kysymys myös tapauksessa TuHo 12.8.2016. Reklamoinnista myös tapauksessa VaaHo 28.10.2022.


Tapauksessa KKO 2020:26 pidettiin myyntiesiteen tietoja vajaana putkilainan jyvityksen osalta mutta koska välittäjä oli riittävällä tavalla antanut oikeat tiedot lainan myöhemmästä jyvittämisestä ostajille korvausvaatimukset hylättiin.

Korkein oikeus on ratkaisussa todennut, että kiinteistönvälittäjän tulee välitystehtävää hoitaessaan ottaa huomioon toimeksiantajan vastapuolen edut muun muassa huolehtimalla tietojen antamisesta vastapuolelle eli ostajalle. Välittäjän tietojenantovelvollisuuteen kuuluu, että muun muassa asuntoon liittyvät taloudelliset vastuut ja velvoitteet kerrotaan ostajalle selvästi ja ymmärrettävästi. Annettujen tietojen riittävyyttä ja selkeyttä arvioidaan objektiivisin perustein lähtien siitä, mitä kyseisen kaltaisen kohteen ostajalta voidaan yleensä edellyttää. Jos välittäjä havaitsee, että ostajilla on virheellinen käsitys osakkeisiin liittyvästä taloudellisesta vastuusta, hänen on korjattava tämä käsitys antamalla oikeat tiedot. Sopimusoikeuden yleisten periaatteiden mukaan on lähtökohtaisesti ostajien omalla vastuulla selvittää heille mahdollisesti epäselväksi jääneiden käsitteiden ja seikkojen sisältöä ja merkitystä esimerkiksi esittämällä kysymyksiä myyjälle tai tätä edustavalle välittäjälle. Mainitussa tapauksessa välitysliikkeen myyntiesite kaupan kohteesta oli ollut omiaan luomaan virheellisen käsityksen putkiremontin ja sen rahoittamisen vaiheesta, mutta korkein oikeus päätyi kyseisessä tapauksessa näytettyjen seikkojen perusteella katsomaan, että välitysliike oli kuitenkin kaupanteon kuluessa kirjallisesti ja suullisesti täydentänyt riittävästi näiltä osin kaupan kohteesta antamiaan tietoja. (Kohdat 10 ja 24- 26.)

Tapauksessa KKO 2015:72 katsonut välittäjän antaneen harhaanjohtavaa tietoa ja siten laiminlyöneen velvollisuutensa toimia huolellisesti ja ammattitaitoisesti. Tapauksessa asuinkäyttöön tarkoitetun kiinteistön myyntiesitteestä oli puuttunut tieto kaavarungon uimaranta- ja venevalkama-aluetta koskevista aluevarauksista. Välittäjä oli tiennyt aluevarausten sijainnin ja ostajien tarkoituksen hankkia rauhallinen järvenrantakiinteistö ympärivuotiseen asumiskäyttöön. Välittäjä oli antanut ostajille tiedon siitä, että kaupunki voi haluta kiinteistöstä pienen alueen. Todellisuudessa alue käsitti lähes 20 prosenttia kiinteistön pinta-alasta ja noin 15 prosenttia kiinteistön rantaviivasta. (Kohdat 29-31.)

Tapauksessa KKO 2009:81 välittäjän laiminlyönniksi katsottiin se, ettei hän saatuaan tietää tehdystä kuntotutkimuksesta ollut selvittänyt tarkemmin milloin putkiremontti oli tulossa tai maininnut ettei ole saanut selville sitä. Korkein oikeus katsoi, että kiinteistönvälitys­ liikkeen edustajalla oli velvollisuus ottaa selvää asunto-osakeyhtiössä tehdystä, isännöitsijäntodistuksessa ja myyntiesitteessäkin mainitusta vesi- ja lämpöjohtojen sekä viemäreiden kuntotutkimuksesta ja kertoa asunnon ostamista harkitsevalle tutkimuksessa todetusta putkistojen uusimistarpeesta, vaikka asunto-osakeyhtiössä ei ollut vielä tehty putkiremonttia koskevia päätöksiä. Ostaja oli huoneistoa esiteltäessä erikseen tiedustellut välitysliikkeen edustajalta mahdollisesta putkiremontista, mutta ei ollut siinäkään yhteydessä saanut välittäjältä tietoa kuntotutkimuksessa todetuista seikoista.

Korkein oikeus katsoi, että välitysliike oli laiminlyönyt hankkia ja antaa ostajalle riittävät tiedot kaupan päättämiseen vaikuttavista seikoista. (Kohdat 3 ja 8.)

Tapauksessa KKO 2003:61 oli kysymys pinta-alavirheestä. Korkein oikeus katsoi että välittäjän olisi tullut varmistaa todellinen pinta-ala ja saattaa tämä tieto ostajalle. Kun näin ei tapahtunut ja ostajalle tuomittiin hinnanalennusta neliöiden suhteessa velvoitti korkein oikeus välittäjän korvaamaan vastaavan määrän myyjälle. Vaikka tapauksessa sovellettiin vanhaa lakia se soveltuu nykyiseenkin lakiin. (Tapauksen sisällöstä on keskusteltu koska nythän myyjä pääsi parempaan asemaan kuin olisi päässyt jos pinta-ala olisi ilmoitettu alun perin oikein.)

Tapauksessa KKO 2001:121 katsottiin välittäjän laiminlyöneen tiedonantovelvollisuutensa jätettyään ilmoittamatta ostajalle, että välitettävänä olleen asunnon viereen mahdollisesti suunniteltiin rautatietä.
Asunnon välittömään läheisyyteen rakennettavalla rautatiellä oli korkeimman oikeuden mukaan olennainen vaikutus asumisviihtyvyyteen. Välittäjän vastuuta ei poistanut se, että hän oli tiedustellut asiaa kaavoitusviranomaiselta ja saanut tältä tiedon, ettei alueella ollut vireillä kaavamuutosta ja oh­ jannut ostajan hankkimaan lisätiedot suoraan kaavoitusviranomaiselta, kun hän ei ollut samalla kiinnittänyt ostajan huomiota siihen, että erityisesti rautatietä koskevaa suunnitelmaa oli tarpeen selvittää. (Kohta 1.5.)

KKO 1980 II 70 pinta-alajutussa vahvistettiin kiinteistönvälittäjän vastuu ostajalle laajempana kuin normaali sopimusvastuu ja joka on nykyään kirjattu lakiin.

KKO 1993:38 tukkikuormajutussa oli kysymys naapurikiinteistön tuottamasta haitasta josta välitysliike tuomittiin vastuuseen ostajalle koska välittäjä oli jättänyt tämän kertomatta.

KKO 1983 II 92 oli kysymys välitysliikkeen vastuusta toimeksiantajalle pinta-alavirheestä. Välitysliike tuomittiin yhdessä asuntoyhtiön kanssa (virhe isännöitsijätodistuksessa) maksamaan korvaukset ja oikeudenkäyntikulut mitä myyjä oli joutunut ostajalle maksamaan.

KKO:1995:150

Kiinteistönvälittäjän on selvitettävä aktiivisesti epäselvät asiat?

Kiinteistönvälittäjällä on selonottovelvollisuus epäselvistä asioista. Kiinteistövälittäjän on annettava myyjälle/toimeksiantajalle kaikki tiedot mitkä voivat vaikuttaa kaupasta päättämiseen. Tämä koskee myös ostajalle annettavia tietoja. Jos myyjä on antanut tietoja, jotka herättävät kysymyksiä tulevista remonteista kiinteistönvälittäjän on selvitettävä nämä hallitukselta. Alla olevassa tapauksessa oli kysymys siitä että taloyhtiössä oli vakavia kosteusongelmia, joista myyjä ei ollut antanut välittäjälle riittäviä selvityksiä. Tapaus on vanhan lain aikainen mutta samat säännökset ovat nykyisessä laissa. Välittäjä joutui korvausvastuuseen ostajalle.

ISHO 29.4.2010 tapauksessa purettiin kiinteistökauppa ja välitysliikkeen katsottiin olevan vahingonkorvausvastuussa vääristä pinta-aloista.

Välittäjä vastaa luovutusvoittoveron selvittämisestä. Jos veron määräytyminen on hankala arvioida, tästä täytyy erikseen huomauttaa myyjälle. Katso välittäjän verovastuusta KRIL tapaus 14.1.2008.

Katso pinta-alavirheistä eri kirjoitus Myyjä-kohdan alla.

Hyvä välitystapa on kiinteistönvälitysalan ammattisäännöstö, joka määrittelee ammattitaitoisen ja huolellisen välittäjän tason. Sen rikkominen johtaa korvauksiin. Katso esim. rakennuslupien selvittämisestä TuHo 15.9.2017.

Katso HelHo 22.9.2020 välittäjän velvollisuudesta ilmoittaa vesijätöstä.

VaaHo 28.10.2022 tuomiossa oli kysymys välittäjän laiminlyönnistä kertoa asunnon kylmillään olosta, hajuhavainnoista ja otsonoinnnista sekä syy seuraussuhteista ostajalle aiheutuneista vahingoista.


Kuluttajaviraston sivuilla on tietoa välittäjistä ja välityssopimusten tekemisestä.

Hallituksen esityksessä HE 58/200 on yksityiskohtaiset perustelut vastuukysymyksistä.

Helsingin hovioikeuden ratkaisussa 22.9.2020 oli kysymys vesijätön selvittämisestä ennen kauppaa.

Vaasan hovioikeuden ratkaisussa 11.5.2020 olisi kysymys pinta-alan ja rakennusvuoden selvittämisen laiminlyönnistä. Siitä perusteluja alla:

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa lain (välityslaki) 7
§:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huo- mioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Lain 9 §:n 1 momen- tin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen. Jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että sen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteel- lisia, välitysliikkeen on lain 11 §:n mukaan varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

Välityslain esitöiden mukaan vastapuolen edun huomioon ottaminen korostuu erityisesti annettaessa tietoja kohteesta ja muusta sopimuksen tekemiseen vaikuttavista seikoista: välittäjän tulee antaa tiedot objektiivisesti, myös toimeksiantajan kannalta epäedullisista seikoista. Välitysliikkeen tulee oma-aloitteisesti hankkia lain 9 §:n 1 momentissa edellytetyt tiedot toimeksiantajalta ja ulko- puolisilta tahoilta, kuten eri viranomaisilta. Hyvä välitystapa edellyttää, että välitysliike myös tutustuu kohteeseen sellaisten seikkojen havaitsemiseksi, jot- ka voivat vaikuttaa kaupasta päättämiseen (HE 58/2000 vp s. 15 ja 17).

Oikeuskirjallisuudessa on lausuttu, että välitysliikkeen tulee aina tutustua huolellisesti hankkimiinsa asiakirjoihin ja tarpeen mukaan hankkia lisäselvitystä, jos asiakirjat ovat puutteelliset tai jos niissä on ristiriitaisuuksia. Välitysliikkeen tulee selvittää välitettävästä omaisuudesta mahdollisesti kaupan päättämi- seen vaikuttavat seikat. Välitysliike on alansa ammattilainen ja siltä voidaan edellyttää maallikkoa parempaa asiantuntemusta myös rakennusteknisissä sei- koissa (Matti Kasso: Kiinteistönvälitys ja arviointi, 2. uudistettu painos, Helsinki 2014, s. 53).


Real Estate Broker´s Liability to a Buyer

The real estate agent is responsible for damages caused to the buyer

According to the Real Estate Brokerage Act (Act on the Brokerage of Real Estate and Rental Apartments), the real estate agent has an obligation to clarify and provide information about the apartment. These obligations depend a lot on what kind of object it is. If the broker fails to clarify a matter relevant to the transaction, or fails to provide the buyer with such information, even if the buyer does not understand it, even if he asks, the broker may be held liable for damages caused to the buyer. However, the buyer must make a complaint within a reasonable period of time, approx. 4-6 months, not only to the seller, but also to the broker individually (which error and what compensation is required). Often, the compensation claim is directed only at the seller in order to avoid the risk of legal fees from claims against the broker. However, it is up to the buyer to file a lawsuit against which or both of them. And even if an agreement has been reached between the seller and the buyer in court, the buyer can still make claims against the broker for the remaining damages. However, in addition to the complaint, the condition is that there is a sufficient legal causal connection between the broker's negligence and the damage. This was the question below.

Trade object

The buyers had bought Asunto Oy shares for 150,000 euros in 2019. It soon became apparent that the lower parts of the walls and floor structures of the false basement building were damaged by moisture and microbes. The buyers filed a lawsuit against the sellers but settled the dispute with them so that the sellers pay 20,000 euros to the buyers. After this, the buyers decided to claim damages from the broker. The main reason was that the broker had failed to mention that the apartment had not been heated and that an odor had been detected in the apartment and that ozonation had been arranged there before the sale.


See in Finnish