Välittäjän vastuu asuntokaupan virheistä

Asunnonvälittäjällä on suuri vastuu sekä myyjää että ostajaa kohtaan. Lainsäätäjä edellyttää välittäjältä hyvää ammattiosaamista asuntokaupoista. Välittäjä joutuu vastuuseen helposti jos annetuissa tiedoissa on virhe tai jos jotain epäilyksen alle tullutta seikkaa ei ole tarkastettu. Vastuu ei kuitenkaan ulotu salaisiin tai odottamattomiin virheisiin.Vastuista säädetään kiinteistövälityslaissa .

Välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja (7§). Katso asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista.

Välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen (9§)

Ennen kauppaa välittäjän on annettava ostajalle kaikki keskeiset tiedot kaupan kohteesta kiinteistön osalta ja asunto-osakkeen osalta (10§). Tämä tarkoittaa omistusta, panttausta, hallintaa jne. Välittäjällä on lisäksi selonottovelvollisuus näistä asioista 9§ ja 10§ jos on syytä epäillä niiden paikkansa pitävyyttä (11§). Välittäjä saattaa tyypillisesti joutua tilanteesta riippuen vastuuseen, jos ei tarkasta rakennuslupia, kaavoitusta, pinta-aloja jne. Tärkeää on varmistaa markkinoinnissa annettavat tiedot.

Välittäjä vastaa em. tehtävien huolellisesta hoitamisesta myyjälle (13§) ja ostajalle (14§).

Välittäjä vastaa kauppasopimuksen tekemisestä, käsirahasopimuksen tekemisestä ja niihin kirjattavista ehdoista. Välittäjä vastaa myös uuden rakentamisvaiheen asunnon varausmaksusta sopimisesta. Jos käsirahasopimusta ei tehdä oikein välittäjä joutuu käsirahan palauttamisesta vastuuseen.

Välittäjällä on oikeus palkkioon myös jos kauppa tehdään pian välityssopimuksen päättymisen jälkeen.

Myyjän on vaadittava välittäjältä korvausta 3 vuoden kuluessa siitä kun vahinko on havaittu tai olisi pitänyt havaita viimeistään kuitenkin 10 vuoden kuluessa laiminlyönnistä tai tapahtumasta. Vanhentuminen voidaan katkaista yksilöidyllä kirjeellä, jossa on esitetty vaatimus ja sen peruste.

Jos ostaja vaatii korvauksia myyjän lisäksi tai pelkästään välittäjältä on huolehdittava reklamoinnin hoitamisesta mahdollisimman pian kun vahinko on tullut ilmi kuten korkein oikeus on ratkaisussa 2012:75 linjannut. Tapauksessa oli kysymys siitä, että ostajan asumiskäyttöön ostama kiinteistö ei ollutkaan kaavan mukaan muutettavissa vakituisen asumiskäyttöön loma-asunnosta. Asia palautettiin uudelleen alioikeuteen käsiteltäväksi korvauksen osalta. Katso mitä reklamoinnin kohdalla on kirjoitettu. Kts myös TuHo 15.9.2019

Tapauksessa KKO 2009:81 välittäjän laiminlyönniksi katsottiin se, ettei hän saatuaan tietää tehdystä kuntotutkimuksesta ollut selvittänyt tarkemmin milloin putkiremontti oli tulossa tai maininnut ettei ole saanut selville sitä.

Tapauksessa KKO 2003:61 oli kysymys pinta-alavirheestä. Korkein oikeus katsoi että välittäjän olisi tullut varmistaa todellinen pinta-ala ja saattaa tämä tieto ostajalle. Kun näin ei tapahtunut ja ostajalle tuomittiin hinnanalennusta neliöiden suhteessa velvoitti korkein oikeus välittäjän korvaamaan vastaavan määrän myyjälle. Vaikka tapauksessa sovellettiin vanhaa lakia se soveltuu nykyiseenkin lakiin. (Tapauksen sisällöstä on keskusteltu koska nythän myyjä pääsi parempaan asemaan kuin olisi päässyt jos pinta-ala olisi ilmoitettu alun perin oikein.)

ISHO 29.4.2010 tapauksessa purettiin kiinteistökauppa ja välittäjän katsottiin olevan vahingonkorvausvastuussa vääristä pinta-aloista.

Välittäjä vastaa luovutusvoittoveron selvittämisestä. Jos veron määräytyminen on hankala arvioida, tästä täytyy erikseen huomauttaa myyjälle. Katso välittäjän verovastuusta KRIL tapaus 14.1.2008.

Katso pinta-alavirheistä eri kirjoitus Myyjä-kohdan alla.

Hyvä välitystapa on kiinteistönvälitysalan ammattisäännöstö, joka määrittelee ammattitaitoisen ja huolellisen välittäjän tason. Sen rikkominen johtaa korvauksiin. Katso esim. rakennuslupien selvittämisestä TuHo 15.9.2017

Kuluttajaviraston sivuilla on tietoa välittäjistä ja välityssopimusten tekemisestä.