Alapohjan vauriot, selonottovelvollisuus, hinnanalennus korjauskustannusten perusteella?
Tapauksessa oli myös kysymys siitä, oliko kiinteistössä sellaisia maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentissa tarkoitettuja laatuvirheitä, joihin kantajat saavat selonottovelvollisuuden maakaaren 2 luvun 22 §:n säännösten estämättä vedota. Mikäli näin katsottaisiin olevan, asiassa oli vielä kysymys hinnanalennuksen määrästä ja tasonparannuksen huomioon ottamisesta määrää arvioitaessa.
Ostajat olivat ostaneet vuonna 1960-70 rakennetun talon hintaan 138.000 euroa. Ostajat olivat katsoneet, että heidän ostamassa omakotitalossa oli ollut useita eri virheitä. Pesuhuoneen rakenteista oli löytynyt merkittävää kosteutta sekä alapohja oli vaurioitunut, joka oli johtunut kellarista aiheutuvista kosteusrasituksista sekä kosteuden tiivistymisestä betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan. Asiassa vaadittiin hinnanalennusta 100.000 euroa.
Käräjäoikeus katsoi, että kiinteistössä oli virhe kylpyhuoneen ja alapohjan osalta, mutta kiinteistössä ei ollut rakennuksen vinoudesta johtuvaa virhettä, jonka perusteella kantajilla olisi ollut oikeus vaatia hinnanalennusta. Käräjäoikeuden mukaan virheet olivat sen laatuisia, että niiden korjaamisella olisi huomattava, mutta tilapäinen vaikutus asunnon käyttöön. Kun otettiin hinnanalennusta alentavana tekijänä huomioon kiinteistön arvon nousu, vastaaja velvoitettiin suorittamaan kantajille hinnanalennusta 80.000 euroa.
Vastaaja oli vaatinut hovioikeudessa kanteen hylkäämistä. Hovioikeus oli kumonnut käräjäoikeuden tuomion ja hylännyt kanteen sillä perusteella, ettei kylpyhuoneessa ollut hinnanalennukseen oikeuttavaa salaista virhettä ja ostajat olivat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa alapohjan osalta, tuomio Vaasan hovioikeus 24.9.2018 nro 414 (linkki: https://www.asuntokaupanvirheet.fi/vaaho-24.9.2018... )
Kantajat ovat valituksessaan korkeimmalle oikeudelle vaatineet, että hovioikeuden tuomio kumotaan, asia palautetaan hovioikeuteen ja jätetään alapohjan kosteusvaurioiden osalta käräjäoikeuden tuomion varaan. Korkein oikeus oli kumonnut KKO 2020:23 hovioikeuden tuomion ja palauttanut asian hovioikeuden käsiteltäväksi, koska hovioikeus ei ollut ottanut kantaa siihen, onko kiinteistössä laatuvirhe alapohjan ja seinien alaosien vaurioiden perusteella.
Ottaen huomioon alapohjan laaja mikrobivaurio ja siitä aiheutunut terveyshaitta sekä virheen korjaamisesta aiheutuvat merkittävät kustannukset hovioikeus katsoi alla olevassa uudemmassa ratkaisussaan, että kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kiinteistössä oli siten ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe, ja kantajilla oli oikeus hinnanalennukseen alapohjan ja ulkoseinärakenteiden alaosien vaurioista.
Hovioikeus katsoi, että hinnanalennus alapohjasta voidaan arvioida tässäkin tapauksessa korjauskustannusten perusteella. Kiinteistön arvon nousu huomioon ottaen hovioikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 40.000 euroa. Näin ollen hovioikeus tuomitsi vastaajan suorittamaan kantajille hinnanalennuksena 40.000 euroa.
Vaasan hovioikeus
Tuomio Nro 70
Antamispäivä 16.2.2021
Diaarinumero S 20/225
Ratkaisu, josta on valitettu
Satakunnan käräjäoikeuden tuomio 8.3.2018 nro 3946 (liitteenä)
Asia
Kiinteistön virhe
Valittaja
P S KKK
Vastapuolet
H TTT
S I TTT
Asian tausta ja käsittelyn aikaisemmat vaiheet
H TTT ja S I TTT (jäljempänä yhdessä TTTt) ovat ostaneet P S KKKlta 30.8.2013 Porissa olevan kiinteistön 138.000 euron kauppahinnalla.
TTTt ovat vaatineet kanteessaan muun muassa, että KKK velvoiteitaan maksamaan heille hinnanalennusta 100.000 euroa rakennuksen vinouden, alapohjan kosteusvaurioiden sekä kylpyhuoneen kosteusvaurioiden perusteella. Kanteen mukaan kylpyhuoneen saneerauksesta aiheutuu kustannuksia noin 11.360 euroa, alapohjan korjauksesta 95.000 euroa ja rakennuksen nostamises ta noin 40.000 euroa.
Satakunnan käräjäoikeus on hylännyt kanteen siltä osin kuin siinä oli vaadittu hinnanalennusta rakennuksen vinouden perusteella, mutta katsonut, että ostajat ovat oikeutettuja hinnanalennukseen kylpyhuoneen ja alapohjan vaurioiden pe rusteella. Käräjäoikeus on hyväksynyt näiltä osin edellä selostetut korjauskustannusarviot ja tuominnut KKKn maksettavaksi hinnanalennukseksi tasonparannus huomioon ottaen 80.000 euroa.
KKK on vaatinut hovioikeudessa kanteen hylkäämistä. Hovioikeus on päätynyt tuomiossaan kylpyhuoneen osalta siihen, että kylpyhuoneessa ei ole ollut hinnanalennukseen oikeuttavaa salaista virhettä ja alapohjan vaurioiden osalta siihen, että ostajat olivat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa eivätkä ole oikeutettuja hinnanalennukseen näidenkään vaurioiden perusteella. Hovioikeus on kumonnut käräjäoikeuden tuomion ja hylännyt kanteen.
TTTt ovat valituksessaan korkeimmalle oikeudelle vaatineet, että hovioikeuden tuomio kumotaan, asia palautetaan hovioikeuteen ja jätetään alapohjan kosteusvaurioiden osalta käräjäoikeuden tuomion varaan.
Korkein oikeus on päätynyt siihen, että ostajat eivät olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan eivätkä menettäneet oikeuttaan vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan ja seinien alaosien vaurioihin. Korkein oikeus on kumonnut hovioikeuden tuomion ja palauttanut asian hovioikeuden käsiteltäväksi, koska hovioikeus ei ollut ottanut kantaa siihen, onko kiinteistössä alapohjan ja seinien alaosien vaurioiden perusteella maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe.
Hovioikeus on 26.11.2020 tekemässään käsittelyratkaisussa päätynyt siihen, ettei asiassa ole enää kysymys kylpyhuoneen kosteusvauriosta, koska sen osal ta ei ole valitettu korkeimpaan oikeuteen.
Oikeudenkäynti hovioikeudessa
Valitus
Vaatimukset
KKK on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja TTTn kanne hylätään kokonaan ja että TTTt velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta ja hovioikeudesta yhteensä 27.254,88 eurolla, korkeimmasta oikeudesta 2.606,60 eurolla ja hovioikeudesta 5.504,90 eurolla, kaikki määrät laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Rakennuksen alapohjan kunto ei ole poikennut siitä, mitä vastaavalla raken teella tehdyltä kiinteistöltä on voitu edellyttää ja rakennus on rakennettu sen rakentamisajan määräyksiä ja hyvää rakennustapaa noudattaen. Kiinteistö ei poikkea laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan edellyttää.
Käräjäoikeuden ratkaisun perusteeksi hyväksymä korjaustapa merkitsee rakennuksen peruskorjausta, mikä ei voi missään tapauksessa kuulua 55 vuotta vanhan rakennuksen myyjän vastuulle.
Vastaus
Vaatimukset
TTTt ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että KKK velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 6.406 eurolla, kor keimmassa oikeudessa 1.364 eurolla ja hovioikeudessa palautuksen jälkeen 3.400,80 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Rakennuksen alapohjan korjaustarpeet eivät ole olleet ennen kaupantekoa teh dyn kuntotutkimuksen perusteella ennakoitavissa. Siinä tehtyjen mittausten
mukaan lattia- ja seinäpintojen sekä alajuoksujen kosteus on ollut normaali eikä mikään ole viitannut alapohjarakenteen olevan kosteus/mikrobivaurioitunut.
Rakennuksen alapohjan mikrobivaurion vuoksi kiinteistö ei ole ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu (maakaaren 2 luvun 17 § 1 momentin 1 kohta) tai se ainakin poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä kiinteistöltä on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää (maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohta).
Pääkäsittely
Hovioikeus on 26.11.2020 toimittanut asiassa pääkäsittelyn, josta on laadittu erillinen pöytäkirja.
Hovioikeudessa on vedottu kirjallisina todisteina kauppakirjaan 30.8.2013, kosteusmittauspöytäkirjaan 27.8.2013, T J LLLn tutkimusselostee seen alapohjarakenteen kuntotutkimuksesta 18.8.2016, Työterveyslaitoksen analyysivastaukseen 3.5.2016, LLLn lausumaan 6.2.2017 koskien sisäilma- korjaukseen liittyviä korjaustapaehdotuksia ja kustannuksia, LLLn lausuntoon 12.9.2017 altistumisen arvioinnista, LLLn tarkastuslausuntoon 14.9.2017 merkkiainetutkimuksesta, rakennusmestari P O NNNn lausuntoon 8.11.2016 ja rakennusinsinööri J K KKKn lausuntoon 18.10.2017. Hovioikeuden pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa TTTaa ja todistajina LLLaa ja KKKoa.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Riidattomat tosiseikat
Asiassa on riidatonta, että kellarikerroksen ja 1. kerroksen välisissä alapohjara kenteissa ja ulkoseinärakenteiden alaosissa on LLLn 18.8.2016 suorittamassa kuntotutkimuksessa todettu kosteusvaurion osoittavia mikrobivaurioita, jotka eivät ole olleet tiedossa kaupantekohetkellä. Riidatonta on ollut myös, että vaurioituminen on johtunut kellarista aiheutuvasta kosteusrasituksesta sekä tämän kosteuden tiivistymisestä betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan.
KKK on luopunut hovioikeuden pääkäsittelyssä väitteestään, että riittävä korjaustoimenpide olisi tiivistää alapohjan ja seinien alaosien rakenteita.
Kiinteistön laatuvirhe
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu ja 5 kohdan mukaan, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Maakaaren säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä on mainitun säännöksen osalta todettu, että säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita. Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää. (HE 120/1994 vp s. 51)
Korkeimman oikeuden oikeuskäytännön mukaan sellaisessa tapauksessa, jossa ostaja on esimerkiksi kiinteistön kunnosta tai arvosta saamiensa tietojen perusteella voinut perustellusti edellyttää, että kaupan kohteena oleva rakennus soveltuu välittömästi asumiseen, asumisen estävä terveyshaitta on yleensä kiinteistön laatuvirhe. Näin on rakennusajasta ja -tavasta riippumatta ainakin silloin, kun haittaa ei voida kohtuullisin kustannuksin ja kohtuullisessa ajassa poistaa (KKO 2019:41 kohta 13).
Kuten korkein oikeus on todennut, kaupantekohetkellä yli viisikymmentä vuotta vanhan rakennuksen osin maapohjaisessa ja osin betonilaatan päälle rakennetussa kellarissa on ollut maaperästä ja sivulta ulkoapäin tulevaa kosteutta siten, että ainakin perusmuurin alaosat, betonisten väliseinien alaosat, anturat ja maanvarainen betonilaatta sekä maapohja ovat olleet kosteita. Ostajien tiedossa on niin ikään ollut, että kellarin holvin yläpuolisessa asuinkerroksessa on ollut puukoolattu lattia sekä puurunkoiset seinät, joiden eristeenä on käytetty puuainesta (kohta 23). Riidatonta on, että rakennuksen kellarikerroksen ja ensimmäisen kerroksen välisen betoniholvin päälle puukoolatuissa ala- pohjarakenteissa sekä ulkoseinärakenteiden alaosissa on todettu kosteusvaurion osoittavia mikrobivaurioita (kohta 20). Kauppaa tehtäessä käytettävissä olleesta kosteusmittauspöytäkirjasta ei ole kuitenkaan käynyt ilmi, että kellarin yläpuolinen betoniholvi tai sen yläpuoliset rakenteet olivat kosteita tai vaurioi tuneita eikä pöytäkirjasta ole ilmennyt myöskään kosteusvaurion syntymiseen vaikuttanut sokkelin lämmönerityksen puutteellisuus (kohta 24). Korkein oikeus on päätynyt siihen, että ostajat ovat voineet luottaa mittaustulosten perusteella siihen, että lattia- ja seinärakenteissa ei ole kosteutta tai kosteudesta johtuvia vaurioita (kohta 28). Korkeimman oikeuden ratkaistavana on ollut vain kysymys, olivatko ostajan laiminlyöneet tarkastusvelvollisuutensa. Ratkaisun kohdassa 28 ilmenevät johtopäätökset ovat kuitenkin relevantteja myös arvioitaessa onko kiinteistössä katsottava olevan maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe.
Koskinen on hovioikeudessa vedonnut siihen, että talon rakennusvuosi on 1960 eikä alapohjaan ole tehty peruskorjausta, joten se on ollut teknisen käyt töikänsä loppuvaiheessa ja ostajien olisi pitänyt uusia se joka tapauksessa.
KKK on todennut, että alapohjarakenne on rakentamisajankohtaan nähden tyypillinen ja vastaavia vaurioita on suurimmassa osassa samanikäisistä raken nuksista. KKKn mukaan alapohjan tekninen käyttöikä on rakennusmääräysten mukaan ilman peruskorjaustoimenpiteitä noin 50 vuotta, mutta rakenteet saattavat tosiasiassa kestää pidempäänkin. Myös LLL on todennut, että rakennuksen iästä ei voida suoraan päätellä, että rakenteet olisivat käyttöikänsä lopussa. Hovioikeus toteaa johtopäätöksenään tältä osin, ettei rakennuksen ikä eikä muissa samalla tavalla rakennetuissa samanikäisissä rakennuksissa todetut mikrobivauriot estä ostajia vetoamasta laatuvirheenä puheena oleviin kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan ja seinien alaosien vaurioihin.
Kiinteistöllä olevassa talossa on kaksi asuntoa. TTTt ovat ostaneet kiinteistön perheensä ja tyttärensä perheen asunnoiksi. TTT on kerto nut asioineensa ennen kauppaa vain myyjän tyttären, ei iäkkään myyjän kanssa. Myyjän tytär oli kertonut, että rakennus oli hyvä ja myyjä oli asunut siinä vuosikymmeniä.
Sekä LLL että KKK ovat kuitenkin todenneet, että rakennuksessa on mikrobivaurion vuoksi korjaustarve. Insinööritoimisto LLL Oy:n kuntotutkimuksesta 18.8.2016 ilmenee, että betoniholvin päälle puukoolatuissa alapohja- rakenteissa ja ulkoseinärakenteiden alaosissa on todettu merkittäviä mikrobivaurioita ja että rakennuksessa on terveydensuojelulain tarkoittama terveyshaittaa aiheuttava olosuhde ja asumisterveysasetuksen toimenpiderajan ylittymisenä pidettävä altiste. Työterveyslaitoksen analyysivastauksesta ilmenee, että alapohjarakenteen lämmöneristeestä, tervapaperista ja pikieristeestä on todettu vahva viite mikrobivauriosta. Insinööritoimisto LLLOy:n tekemän altistumisen arvioinnin 12.9.2017 mukaan rakennuksen käyttäjien haitallinen altistumisolosuhde on ollut erittäin todennäköinen. TTTn kertomusta hänelle aiheutuneesta terveyshaitasta voidaan siten pitää uskottavana.
Ottaen huomioon alapohjan laaja mikrobivaurio ja siitä aiheutunut terveyshait ta sekä virheen korjaamisesta aiheutuvat merkittävät kustannukset hovioikeus katsoo, että kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kiinteistössä on siten ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe. TTTlla on siten oikeus hinnanalennukseen alapohjan ja ulkoseinärakenteiden alaosien vaurioista.
Hinnanalennuksen määrä
Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.
Lainkohtaa koskevien esitöiden mukaan yhtenä tapana laskea hinnanalennuksen suuruutta on käytetty korjauskustannuksia. Kaikissa tapauksissa korjaus- kustannukset eivät tuota oikeaa hinnanalennuksen määrää, sillä huonokuntois ten kiinteistöjen hintatasoa saattaa nostaa muun ohella se, että monet ostajat katsovat voivansa itse korjata kiinteistöä. Vian korjaaminen voi myös johtaa kiinteistön arvon nousemiseen. Hinnanalennuksen laskemista koskevassa säännöksessä on pidetty lähtökohtana, että sovittu kauppahinta vastaa sopimuksenmukaisen kiinteistön arvoa (HE 120/1994 vp s. 62–63).
Oikeuskäytännössä korjauskustannuksia on usein käytetty hinnanalennuksen määrän lähtötasona. Hinnanalennuksen määrää korjauskustannusten perusteella laskettaessa on huomioon otettava muun muassa korjaustoimenpiteistä johtuva kiinteistön arvon nousu (KKO 2009:31, kohta 12 vrt. KKO 2004:78 kohdat 8-10). Kauppahinnan tulisi vastata sitä, mitä myyjä olisi kohteesta saanut, jos vauriot olisivat olleet ostajan tiedossa.
Hovioikeus katsoo, että hinnanalennus voidaan arvioida tässäkin tapauksessa korjauskustannusten perusteella. TTT on kertonut, että rakennuksen alapohja ja seinien alaosat on korjattu toisen asunnon osalta ja korjaus on maksanut noin 30.000 euroa. Vastaavat korjaukset on tarkoitus tehdä myös toi sen asunnon osalta. Seiniä ei ollut korjattu LLLn esittämällä tavalla, joten korjauskustannukset olivat jääneet LLLn kustannusarviota alhaisemmiksi.
Rakennus tulee kuitenkin korjausten johdosta varsinkin lämmöneristeen ja pintojen osalta parempaan kuntoon kuin se oli kaupantekohetkellä. Kiinteistön arvon nousu huomioon ottaen hovioikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 40.000 euroa.
Oikeudenkäyntikulut
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Mainitun pykälän 2 momentin mukaan mitä 1 mo mentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.
Kuten käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee TTTt ovat haastehakemukses saan vaatineet kaupan purkamista ja kauppahinnan palauttamista sekä vaatineet korvaukseksi tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksista 50.602 euroa. He ovat toissijaisesti vaatineet hinnanalennusta 100.000 euroa talon vinouden sekä kylpyhuoneen ja alapohjan vaurioiden perusteella.
TTTt ovat luopuneet kaupan purkamis- ja siihen liittyvistä vaatimuksista käräjäoikeudessa valmisteluvaiheessa. Käräjäoikeus on hylännyt hinnanalennusvaatimuksen talon vinouden perusteella eikä ratkaisusta ole siltä osin valitettu ja velvoittanut KKKn suorittamaan TTTllee hinnanalennuksena kylpyhuoneen ja alapohjan vaurioiden perusteella 80.000 euroa sekä korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa ja osan asian selvittämisestä heille aiheutuneita asianosaiskuluista. Hovioikeus on asiaa aiemmin käsitellessään hylännyt TTTn hinnanalennusvaatimuksen myös kylpyhuoneen ja alapohjan osalta eli hylännyt kanteen kokonaan ja vapauttanut KKKn myös kä räjäoikeuden tuomitsemasta oikeudenkäynti- ja asianosaiskulujen korvausvelvollisuudesta. Korkein oikeus on palauttanut asian hovioikeuteen uudelleen käsiteltäväksi. Koska TTTt eivät olleet hakeneet kylpyhuoneen osalta muutosta korkeimmassa oikeudessa, hovioikeus on käsitellyt nyt vain alapohjan virheisiin liittyvän TTTn hinnanalennusvaatimuksen ja päätynyt siihen, että he ovat tältä osin oikeutettuja hinnanalennukseen.
Alapohjan mikrobivauriot, niiden edellyttämät korjaukset ja niistä aiheutuvat korjauskustannukset ovat olleet oikeudenkäynnin keskeisin kysymys ja vaikut taneet eniten myös hinnanalennusvaatimuksen määrään. TTTt on tältä osin voittaneet asian. KKKn kulukorvausvelvollisuutta vastaan puhuu toisaalta se, että TTTt ovat hävinneet hinnanalennusvaatimuksensa kylpyhuoneen ja talon vinouden osalta. TTTt ovat vaatineet käräjäoikeudessa myös kaupan purkamista ja luovuttuaan tästä vaatimuksesta he ovat hävinneet myös tuon vaatimuksensa. Asiassa on esitetty useita vaatimuksia ja vaatimusperusteita, joista osa on ratkaistu KKKn hyväksi ja osa TTTn hyväk si. Tässä tilanteessa asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta vahinkonaan. Koska rakennuksessa on ollut laatuvirhe ja hovioikeus määrää sen perusteella maksettavaksi hinnanalennusta, on kuitenkin perusteltua määrätä myyjä korvaamaan ostajille vikojen ja puutteiden selvittämisestä aiheutuneet asianosaiskulut 6.600 euroa.
TTTt ovat lausuneet, että oikeudenkäyntikulut olisi mahdollista jättää osapuolten vahingoksi ensimmäisen hovioikeuskäsittelyn osalta. Vaikka TTTn voidaan katsoa voittaneen asian alapohjan vaurion osalta, asiassa on perusteet jättää oikeudenkäyntikulut osapuolten vahingoksi, kun vaatimus hinnanalennuksesta on kylpyhuoneen osalta hylätty.
TTTt ovat voittaneet asian korkeimmassa oikeudessa ja nyt hovioikeudessa. KKKn on siten korvattava TTTn määrällisesti hyväksymänsä oikeudenkäyntikulut korkeimmasta oikeudesta 1.364 euroa ja hovioikeudesta asian palautuksen jälkeen 3.400,80 euroa eli yhteensä 4.764,80 euroa.
Tuomiolauselma
Muutos käräjäoikeuden tuomioon:
P S KKKn H TTTlle ja S I TTTlle maksettavaksi tuomittu hinnanalennus alennetaan 40.000 euroon kä räjäoikeuden määräämine tuotto- ja viivästyskorkoineen.
P KKK vapautetaan velvollisuudesta korvata H TTTlle ja S TTTlle oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 14.468 euroa.
Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta asianosaiskulujen korvausvelvollisuuden osalta.
P KKK velvoitetaan vaatimukset enemmälti hyläten korvaamaan H TTTlle ja S TTTlle oikeudenkäyntikulut korkeimmasta oikeudesta ja hovioikeudesta yhteensä 4.764,80 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 19.4.2021.
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos P LLL
hovioikeudenneuvos M MMM
hovioikeudenneuvos K HHH
Ratkaisu on yksimielinen.
SATAKUNNAN KÄRÄJÄOIKEUS
TUOMIO 18/3946
8.3.2018
L 17/1741
Kantajat
TTT, H
TTT, S
Vastaaja
KKK, P
Asia
Kiinteistön virhe
Vireille
7.2.2017
SELOSTUS ASIASTA
TTT ja TTT ovat 30.08.2013 ostaneet Koskiselta kiinteistön osoitteessa VVVtie 40, 28360 Pori (kiinteistötunnus ***-**-**-**) 138.000 euron kauppahintaan. Kiinteistöllä on sijainnut vuonna 1960 rakennettu omakotitalo sekä vuonna 1971 rakennettu piharakennus ja autotalli sekä varastotiloja.
Kaupanteon yhteydessä kaupan kohteesta on laaditu kosteusmittausraportti, jossa on muun muassa todettu lattioissa havaitun epätasaisuutta ja kellarin olevan kostea.
Kantajan vaatimukset
Kantajat ovat vaatineet, että käräjäoikeus
1. velvoittaa vastaajan maksamaan kantajille hinnanalennusta 100.000 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisesti lasketulla korolla 30.08.2013 lukien haasteen tiedoksiantopäivään saakka sekä korkolain 4 § 1 momentin mukaisella korolla haasteen tiedoksiantopäivästä lukien,
2. velvoittaa vastaajan maksamaan kantajille vikojen ja puutteiden selvittämisestä aiheutuneina asianosaiskuluina 10.282,89 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien, ja
3. velvoittaa vastaajan korvaamaan täysimääräisesti kantajille asian hoidosta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut laskettuna korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden päätöspäivästä lukien.
Vaatimusten perustelut
Perusteinaan kantajat ovat lausuneet, että heidän ostamassa omakotitalossa on ollut seuraavat virheet.
Pesuhuone
Pesuhuoneen rakenteista on löydetty merkittävää kosteutta ja vaurioita seinän rakenteissa. Lisäksi pesuhuoneen ikkunan muutostyössä ei ole noudatettu hyvää rakentamistapaa. Kauppakirjan mukaan kylpyhuoneet on saneerattu vuonna 1996.
SSS Oy:n antaman tarkastusraportin ja toimenpide-ehdotuksen mukaisesti pesuhuoneessa täytyy tehdä täydellinen saneeraus, jonka hinta-arvio on 11.360 euroa.
Talon vinous
Uusien ikkunoiden vaihdon yhteydessä on ilmennyt ongelmia ja on alettu epäilemään, onko talo suorassa. Mittauksissa on havaittu talon olevan painunut 23,5 cm kulmasta kulmaan mitattuna.
Talon vinous voidaan korjaa tekemällä oikaisutyö teräspaalujen varaan. Pelkän nostotyön hinnaksi on arvioitu 85.000 - 99.000 euroa. Tämän lisäksi tulee vielä suorittaa varsinainen paalutus, joka maksaa useita kymmeniä tuhansia euroja. Käytännössä on selvää, ettei kyseistä toimenpidettä ole taloudellisesti järkevää tehdä ottaen huomioon sen hinta ja toimenpiteen sisältämät riskit. Jokatapauksessa talo tulisi stabiloida painumisen jatkumisen estämiseksi, mikä kustannus on nostamista alhaisempi noin 40.000 euroa.
Kantajille on asuinaikana alkanut ilmenemään terveydellisiä oireita. Tehtyjen tutkimusten perusteella rakennuksen kellarikerroksen ja 1. kerroksen välinen betoniholvin päälle puukoolatussa alapohjarakenteissa ja ulkoseinärakenteiden alaosissa on kosteusvaurioita sekä merkittäviä mikrobivaurioita. Todetut mikrobivauriot sijaitsevat puu- ja levyrakenteisten rakenteiden lämmöneristeissä. Näytteet ja niistä tehdyt analyysivastaukset ovat luotettavia, koska ne on tehty luotettavassa laboratoriossa sen oman akkreditoidun laatujärjestelmän mukaisesti.
Näytteiden lähettämien postitse on vallitseva käytäntö.
Alapohjan vaurioituminen on johtunut kellarista aiheutuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan. Kellarikerroksen tuuletusaukot on muurattu ja valettu umpeen, mikä on estänyt maaperästä haihtuvan kosteuden pois tuulettomista. Betoniholvin kosteus tasaantuu kellarin ilman kosteuteen ja aiheuttaa kosteusrasitusta betoniholvin päällä olevaan puukoolattuun alapohjaan, joka pyrkii tasaantumaan betoniholvin kosteuteen.
Rakennuksen alaosien rakenteissa olevien mikrobikasvustojen aineenvaihduntatuotteita, itiöitä ja rihmaston kappaleita kulkeutuu
paine-eroista johtuvien ilmavirtausten mukana asunnon sisätiloihin, mistä aiheutuu asukkaille merkittävää terveyden haittaa.
Virheen korjaaminen edellyttää alapohjarakenteen ja ulkoseinien alaosien uusimista, mistä korjauksesta aiheutuu 95.000 euron kustannus.
Edellä sanottujen virheiden johdosta kaupan kohdetta rasittaa maakaaren 2 luvun 7 §:ssä mainittu laatuvirhe. Myyjä on myös ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle kohteen käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta (talon vinous), josta hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää ja tämän laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan:
Ostajille ei ole ollut mitään syytä tai perustetta epäillä, että kohteesta tällaisia seikkoja paljastuisi. Kiinteistön kaupanteon yhteydessä tehdyistä kosteusmittauksista laaditussa raportissa ei ole ollut mainintaa alapohjarakenteiden tai pesuhuoneen kosteusvaurioista. Kaupantekoon liittyvässä kuntokartoituksessa on ollut maininta lattioiden epätasaisuudesta, mutta ei mitään edellä mainitusta koko talon "vinoudesta". Asunnon pesuhuoneet on saneerattu vuonna 1996.
Ottaen huomioon edellä sanottujen virheiden laatu ja niiden lasketut korjauskustannukset, mitkä ylittävät maksetun kauppahinnan, virhettä on pidettävä olennaisena.
Edellä todetut virheet ovat erittäin olennaisia ja niiden korjauskustannukset merkittäviä. Jos nämä olisivat olleet kaupantekohetkellä tiedossa, kauppaa ei olisi tehty vaikka hinta olisi laskettu kuinka alas tahansa.
Edellä sanotun perusteella asiassa on vaadittu hinnanalennusta 100.000 euroa.
Sovintotarjouksen osalta kantajat ovat lausuneet, että sovintotarjous on koskenut pesuhuonetta ja se olisi sulkenut pois mahdollisuuden vedota muihin virheisiin jatkossa.
Vastaajan vastaus
Vastaaja on kiistänyt kantajien vaatimukset perusteeltaan ja selvittelykuluja lukuunottamatta myös määrältään.
Vastaaja on vaatinut, että kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut korkolain mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun tuomion antamisesta on kulunut kuukausi.
Vastauksen perustelut
Pesuhuone
Perusteinaan vastaaja on lausunut kantajan väittämistä virheistä seuraavasti.
Pesuhuone on ollut kaupantekohetkellä noin 30 vuotta vanha ja se on ollut teknisen käyttöikänsä loppupäässä. Kantajien on tullut mieltää, että pesuhuone tulee korjattavaksi muutaman vuoden kuluessa kaupantekohetkestä. Havainnot laattasaumojen laadusta on ollut havaittavissa kaupanteon yhteydessä.
Vastaajan mukaan kantajat ovat poistamalla suihkukaapin ja käyttämällä suihkua itse aiheuttaen vauriot. Vauriot eivät siten ole olleet vastaajan vastuulla. Lisäksi vaatimuksen määrän perusteena olleen tarjouksen mukainen saneeraus johtaa pesuhuoneen merkittävään tasonparannukseen.
Kantajien vaatimus tulee hylätä. Mikäli vastoin vastaajan käsitystä, vastaaja velvoittaisin jotain korvaamaan, on korvauksen enimmäismäärä tasonparannuksesta johtuen 1.000 euroa, eikä se ylitä merkittävyys kynnystä.
Talon vinous
Painuman merkitystä arvioitaessa on otettava huomioon rakennuksen poikkeuksellinen pituus, noin 20 metriä. Mikäli painumaa arvioitaisiin per asunto, täyttäsi se lähes nykyisetkin rakentamismääräykset. Niin sanottu kulmakiertymä on ollut alhainen. Rakennuksen painumisen ei ole havaittu jatkuvan.
Kantajat eivät ole väittäneet, että painuminen rikkoisi jollain tapaa rakennusaikaisia määräyksiä. Painumisen ei myöskään ole havaittu johtaneen rakenteiden rikkoontumiseen taikka haitallisten jännitteiden syntymiseen.
Alhaisesta kulmakiertymästä johtuen painumisen merkitys asumiseen on ollut alhainen. liman mittausta painumaa ei aistinvaraisesti havaitse.
Jokatapauksessa painumisesta mahdollisesti aiheutuva asumishaitta on ollut tiedossa, koska ennen kauppaa laaditun tarkastuspöytäkirjan mukaan lattiat ovat olleet epätasaiset.
Painuman korjaaminen on kallista ja lopputulokseltaan epävarmaa. Käytännössä ainoa järkevä korjaustapa on lattioiden tasoittaminen. Tämä koolaustarve on ollut kantajien tiedossa ennen kauppaa (lattiat epätasaiset), eikä se voi tulla vastaajan korvattavaksi.
Vastaajan käsityksen mukaan korjauskustannukset eivät muutoinkaan korreloi virheen merkitystä. Virheen merkitys saadaan selville tarkastelemalla sitä, mitä painuminen olisi vaikuttanut maksettuun kauppahintaan, mikäli se olisi ollut tiedossa ennen kauppaa. Vastaajan käsityksen mukaan painumisen vaikutus kauppahintaan olisi ollut enintään 2 - 3 prosenttia maksetusta kauppahinnasta, eikä se ylitä salaisen virheen merkittävyyskynnystä. Vaatimus tulee hylätä.
Alapohja
Ennen kauppaa kantajilla on ollut tiedossa, että kellarissa on kosteutta ja kellarin maapohjan päällä on kosteaa humusmaista ainetta. Kellarin kunnosta ja kosteudesta johtuen on ollut ilmeistä, että myös alapohjassa on kosteuden aiheuttamia havaintoja ja että kantajien on tullut niihin varautua. Alapohjassa havaittu mikrobikasvusto ei ole terveydelle haitallista. Työterveyslaitoksen analyysivastaus ei ole luotettava, koska näytteitä on analysoitu vasta neljän päivän kuluttua niiden ottamisesta.
Sisäilmasta ei ole tehty mitään poikkeavia havaintoja, eikä sisäilman laatuun liittyvää terveyshaittaa taikka muutakaan korjaustarvetta ole.
Mikäli kantajat haluavat varmistaa sisäilman laadun, heidän tulee
parantaa kellarin tuuletusta sekä huolehtia asunnon tiiviydestä ilmavuodot tarkistamalla ja tarvittaessa niiden korjaamisesta elastisella massalla sekä lisäämällä asunnon raitisilmaventtiileitä, joiden tarve on uusien tiiviimpien ikkunoiden johdosta lisääntynyt. Tiivistysten kustannus on noin 7.000 euroa.
Vastaajan käsityksen mukaan vaatimus on perusteeton, eikä väitetyllä virheellä ole syy-yhteyttä vaadittuun hinnanalennukseen taikka korjaustapaan. Vaatimus tulee hylätä.
Koskinen on 22.10.2015 on tehnyt vastaajille 7.000 euron sovintotarjouksen, mikä seikka on otettava huomioon mahdollisessa oikeudenkäyntikuluvastuussa.
KKK on hyväksynyt selvittelykustannukset määrän osalta, mutta on kiistänyt ne perusteeltaan. Siinä tapauksessa, että laskuun liittyvä virhe todetaan olevan vastaajan vastuulla Koskinen on myöntänyt oikeaksi niiden perusteen kuitenkin niin, että laskua 21.7.2015 152,15 euroa, laskua 15.2.2017 446,40 euroa ja laskua 8.10.2017 446,40 euroa ei Koskinen ei hyväksy tarpeettomana myöskään siinä tapauksessa, että virhe todetaan olevan vastaajan vastuulla. Laskun 9.8.2016 osalta KKK on hyväksynyt laskusta yhden kolmasosan, koska muu osa liittyy kreosiitistä ja yläpohjan vaurioista tehtyihin havaintoihin, joista ei tässä asiassa ole kysymys.
TODISTELU
Kirjalliset todisteet
Kantajat
1. Kauppakirja
2. Kosteusmittauspöytäkirja 27.08.2013 / SSS Oy
3. Rakenteiden tarkastus/pintakosteusmittaus, SSS
4. Kuntotutkimus alapohjarakenteeseen
5. Analyysivastaus / Työterveyslaitos
6. Vaaituspöytäkirjat, 2 kpl, 23.2.2015 ja 1.2.2017
7. Sisäilmakorjaukseen liittyvät korjaustapaehdotukset ja -kustannukset
8. KKKOy:n kustannusarvio talon oikaisutyöstä
9. RRR Oy:n hinta-arvio pesuhuoneen remontista
10. Altistumisen arviointi
11. Merkkiainetutkimus
12. Laskut selvittelykustannuksista
Vastaaja
1. Kauppakirja
2. Ennen kauppaa tehty SSS Oy:n raportti
3. Tehokuivauksen raportti 8.9.2015
4. Rakennusmestari P NNNn lausunto liitteineen
5. Rakennusinsinööri J KKKn lausunto
Henkilötodistelu
Kantajat
1. S TTT
2. T LLL
3. M KKK
Vastaaja
1. P NNN
2. J KKK
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Asian tausta ja kysymyksenasettelu
TTT ja TTT ovat 30.08.2013 ostaneet KKKlta kiinteistön osoitteessa VVVtie 40, 28360 Pori (kiinteistötunnus ***-**-**-*) 138.000 euron kauppahintaan. Kiinteistöllä on sijainnut vuonna 1960 rakennettu omakotitalo sekä vuonna 1971 rakennettu piharakennus ja autotalli sekä varastotiloja. Kaupanteon yhteydessä kaupan kohteesta on laadittu kosteusmittausraportti, jossa on muun muassa todettu sisälattioissa olleen havaittavissa epätasaisuutta ja kellaritiloissa on ollut näkyvissä maaperästä ja sivulta ulkopäin tulevaa kosteutta. Mittauksessa todettu kostea alue -kohdassa on todettu "Kellarissa perusmuurin alaosat, betonisten väliseinien alaosat, anturat ja maanvarainen betonilaatta sekä maapohja ovat kosteita". Havaitut vauriot rakenteissa -kohdassa on todettu "Lattioiden epätasaisuus".
Kauppakirjassa on puolestaan todettu, että "ostaja ottaa rakennuksen vastaan siinä kunnossa, kuin se ostajalle esiteltäessä oli ja kosteusmittauspöytäkirjan mukaan on".
Asiassa on kysymys siitä, onko edellä mainitussa kiinteistössä sellaisia maakaareren 1 2 luvun 17 §:n 1 momentissa tarkoitettuja laatuvirheitä, joihin kantajat saavat maakaaren 2 luvun 22 §:n säännösten estämättä vedota. Mikäli näin katsotaan olevan, asiassa on lisäksi kysymys hinnanalennuksen määrästä ja tasonparannuksen huomioon ottamisesta määrää arvioitaessa.
Selonottovelvollisuudesta
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Maakaaren esitöiden (HE 120/1994 vp.) mukaan ostajan on tarkastettava kiinteistö tavanomaisella huolellisuudella, eikä häneltä edellytetä asiantuntija-avun käyttämistä tai teknisten toimenpiteiden suorittamista. Rakennukset on tarkastettava vain niiltä osin kuin niihin on esteetön pääsy. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten
kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua. Kuitenkaan maakaaressa tai lain esitöissä ei oteta kantaa siihen, miten kuntotarkastuksen tekeminen vaikuttaa ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuuteen.
Edellä selostetusta maakaaren 2 luvun 22 §:stä johtuu, että kuntotarkastuksessa mainitut seikat tai havaitut epäkohdat voivat antaa aihetta tavanomaista laajempaan tarkastukseen tai synnyttää ostajalle säännöksessä tarkoitetun erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden.
Oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että kuntotarkastuksen tai kosteuskartoituksen tekeminen ennen kauppaa ei sinänsä laajenna ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta verrattuna siihen, ettei tarkastusta tehtäisi. Kun kuntotarkastus on tehty, raporttiin kirjatut havainnot kuitenkin vaikuttavat siihen, mitä ostajan katsotaan kaupantekohetkellä tienneen. Tällöin raportin havainnot voivat rajoittaa ostajan mahdollisuutta vedota kyseisiin seikkoihin virheenä. Kaikista kuntotarkastusraportin tarkastuskehotuksista tai epäilyttäviä seikkoja koskevista maininnoista ei käytännössä seuraa erityistä ennakkotarkastusvelvollisuutta. Asiaa on oikeuskäytännössä arvioitu tapauskohtaisesti (Koskinen-Tammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen -hanke, Defensor Legis 2012 s. 692-694).
Korkein oikeus on antanut tällä vuosituhannella kaksi ennakkoratkaisua (KKO 2004:78 ja KKO 2009:31), joissa on ollut kysymys kuntotarkastusraportissa tai kosteuskartoituksessa mainittujen seikkojen vaikutuksesta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Ratkaisun KKO 2004:78 (kohta 6) mukaan kosteusvaurioiden havaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden. Kuitenkaan näissä kummassakaan tapauksessa ei katsottu syntyneen edellytyksiä sille, että kuntotarkastuksessa todetusta olisi johtunut ostajalle erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus.
Hovioikeuskäytännössä kuntotarkastuksen on katsottu vaikuttaneen ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen silloin, kun kyse on ollut kuntotarkastuksessa havaitusta vauriosta, vauriojäljestä tai konkreettisesta vaurioepäilystä jonkin tarkastuksessa havaitun seikan perusteella. Mikäli kuntotarkastuksessa on ilman vaurioepäilyä vain suositeltu tutkimaan jokin rakennuksen osa tai rakenne, se ei ole vaikuttanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen.
Lisätutkimuskehotus ei ole tällöin poistanut myyjän vastuuta kyseisen osan tai rakenteen vaurioista, jotka ovat tulleet ilmi vasta kaupanteon jälkeen (ks. Itä-Suomen hovioikeus 4.7.2017 nro 366). Myöskään pelkkä maininta riskirakenteen olemassaolosta ilman vaurioepäilyä tai -havaintoja ei ole vaikuttanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen (Koskinen- Tammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen -hanke. DL 5/2012, s. 704). Jos kuitenkin riskirakenteen lisäksi rakennuksessa on havaittavissa vauriojälkiä tai muita epäilyttäviä seikkoja, ostajalle voi syntyä erityinen tarkastusvelvollisuus (Koskinen-Tammi ym., Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä, 2010, s. 364 ja 365).
Alapohjan kosteusvaurio
Asiassa todistelutarkoituksessa kuultu TTT on kertonut että kaupanteon jälkeen hän ja TTT olivat remontoineet taloa muun muassa uudistamalla lämmitysjärjestelmän ja vaihtamalla ikkunat vuodenvaihteessa 2014-2015. Vuoden 2015 alusta alkaen TTT oli aistinut talossa pahaa hajua ja heidän vaatteensa olivat alkaneet haisemaan. Hän ja TTT olivat alkaneet sairastamaan ja teillä oli ollut jatkuvasti antibioottikuuri päällä. Kantajat olivat pyytäneet asiantuntijaa tulemaan tekemään mittauksia ja selvittämään asiaa.
Rakennuksen alapohjaan on suoritettu kuntotutkimus 18.8.2016. Tutkimuksen perusteella rakennuksen kellarikerroksen ja 1. kerroksen välisen betoniholvin päälle puukoolatuissa alapohjarakenteissa ja ulkoseinärakenteiden alaosissa on todettu merkittäviä mikrobivaurioita. Todetut mikrobivaurioit sijaitsevat puu- ja levyrakenteisten rakenteiden lämmöneristeissä. Alapohjan vaurioituminen on johtunut kellarista aiheutuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan.
Asiassa todistajana kuultu LLL, joka on laatinut edellä sanotun tutkimuksen, on kertonut, että asunnossa oli ollut aistittavissa selvästi mikrobiperäistä hajua. Avatusta lattiarakenteesta oli ollut havaittavissa voimakas mikrobiperäinen haju ja pikieristeen päälle liimautunut sahanpuru oli ollut aistinvaraisen arvion perusteella
mikrobivaurioitunutta. Tehdyissä mittauksissa alapohjan lämmöneristeen ja betoniholvin rajapinnassa oli ollut havaittavissa kohonnutta kosteutta (Rh 85 %). Myös rakennuspaperissa ja väliseinän alaosan puurakenteissa oli ollut silmin nähden kosteusvaurioita.
Rakenneavauksista otetuissa materiaalinäytteissä on laboratorioanalyysin perusteella esiintynyt vahva viite vauriosta. Merkkiainetutkimuksella on osoitettu ilmayhteys kellarista alapohjan läpi asuntoon. LLLn mukaan asumisterveysasetuksen 20 §:n mukainen toimenpideraja on ylittynyt useassa kohdassa ja tutkimuksen perusteella voidaan todeta alapohjarakenne kokonaan vaurioituneeksi. Vanhojen vuotaneiden ikkunoiden vaihtaminen tiiviimpiin on aiheuttanut sen, että rakennus on tiivistynyt ja korvausilman määrä muun muassa rakennuksen alta on lisääntynyt. Edellä sanottu ei LLLn mukaan kuitenkaan ole vaikuttanut vaurion syntyyn, vaan se on vain tuonut sitä esille.
Asiassa on analyysivastauksen luotettavuuden ja merkityksen osalta kuultu todistaja KKKiä, joka on toiminut muun muassa erityisasiantuntijana analyysivastauksen antaneessa laboratoriossa. KKK on kertonut, että Työterveyslaitos on akkreditoitu laboratorio, jolla on tiukat laatuvaatimukset ja jota seurataan jatkuvasti akkreditoinnin suorittavan FFFn toimesta. Nyt kysymyksessä olevien näytteiden lähettämisessä, tutkimisessa ja analyysivastauksen antamisessa on noudatettu laatuvaatimuksia ja ne on tehty hyväksyttyjen menetelmien mukaisesti. KKKn mukaan penicilliumin ja cladosporiumin runsas esiintyminen osoittaa kosteusvaurion. Nyt kolmessa näytteessä on havaittu edellä sanottuja mikrobeja ja niiden kasvustoa runsaasti.
Asiasta todistajana kuultu NNN on kertonut, että LLLn näytteissä on joitain viitteitä kosteusvaunosta. Lämmöneristeissä viite on ollut vahva, mutta ulkoseinien alaosien puurakenteet ovat olleet täysin terveitä. NNNn mukaan rakenteissa ei kuitenkaan ole kosteusvauriota osoittavaa mikrobikasvustoa, koska havaitut mikrobit ovat normaalisti huoneilmassa esiintyviä mikrobeja. Vaarattomien mikrobien määrä ei osoita kosteusvaurion ilmenemistä.
Johtopäätös alapohjan kosteusvauriosta
'Käräjäoikeus toteaa, että avaamalla suoritettu kuntotutkimus ja siinä tehdyt havainnot on tehty noudattaen asiaan soveltuvia ohjeita ja määräyksiä. Käytettyjä menetelmiä ja niiden dokumentointia voidaan pitää luotettavina. Tutkimuksessa vaurioituminen on todennettu havainnoilla ja laboratorioanalyyseillä sekä ilmayhteyttä alapohjasta asuntoon osoittavalla merkkiainetutkimuksella. Ottaen huomioon tutkimuksessa otettujen näytteiden tutkimiseen käytetyn laboratorion akkreditointi ja KKKn kertomus menetelmän luotettavuudesta analyysivastauksen luotettavuudesta ei jää epäilystä. KKKn mukaan penicilliumin ja cladosporiumin runsas esiintyminen osoittaa kosteusvaurion. Tutkimustuloksena on siten ollut vahva viite vaurioista.
NNNn, jolla ei ole vastaavaa rakennusterveysasiantuntijan pätevyyttä kuin LLLlla ja jonka toimenkuvaan ei kuulu terveyshaitan arviointi, lausuma havaittujen mikrobien vaarattomuudesta ja merkityksestä kosteusvaurion osoittamisessa ei riitä kumoamaan LLLn ja KKKn lausumaa. NNN ei myöskään ole ollut mukana rakenneavauksissa vaan hän on tehnyt päätelmänsä valokuvien perusteella, minkä johdosta LLLn tekemille havainnoille on annettava suurempi painoarvo asiaa ratkaistaessa.
Käräjäoikeus katsoo, että tutkimustulokset, TTTn ja LLLn hajuhavainnot sekä LLLn rakennetta purettaessa tekemät havainnot osoittavat, että alapohjarakenteessa on vaurioita, jotka johtuvat kellarin kosteusrasituksesta ja kosteuden tiivistymisestä lämpötilaerojen johdosta betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan. Tutkimustulokset sekä TTTn ja LLLn havainnot osoittavat, että alapohjaan on kertynyt kosteutta ja päässyt muodostumaan haitallinen mikrobikasvusto. Rakennuksen vauriot, tutkimustulokset sekä ostajien voimakas oirehtiminen osoittavat riittävällä varmuudella, että talon sisäilman mikrobipitoisuus on ollut alapohjan vaurioiden johdosta terveydelle haitallisella tasolla.
Edellä sanotun perusteella käräjäoikeus katsoo, että rakennuksen alapohjassa on ollut kosteusvaurio.
Ovatko ostajat ennen kauppaa tienneet alapohjan kosteusvauriosta?
TTT on kertonut, että hänellä tai TTTlla ei ole ollut minkäänlaista aikaisempaa rakentamistuntemusta tai muutoinkaan kokemusta asunnon kaupasta. He olivat olleet tietoisia kosteusmittauspöytäkirjassa todetusta kosteasta alueesta, mutta he
eivät olleet ymmärtäneet pyytää lisää tutkimuksia. He eivät olleet osanneet epäillä alapohjan kosteusvauriota.
Käräjäoikeus toteaa, että kellaritiloissa näkyvissä ollut maaperästä ja sivua ulkoapäin tuleva kosteus on ollut kantajien havaittavissa. Lisäksi raportissa on ehdotettu toimenpiteenä salaojajärjestelmän tekemistä sekä kellarin maapohjan kuorimista, tasaamista, suodatinkankaan ja sepelin asentamista tai vaihtoehtoisesti betonilattian valamista. Ostajien on pitänyt olla tietoisia näkyvistä vauriojäljistä kellarin perusmuurin alaosissa, betonisten väliseinien alaosissa, anturoissa sekä maanvaraisessa betonilaatassa ja maapohjassa ja salaojajärjestelmän mahdollisesta puuttumisesta.
Toisaalta rakennuksen sisätiloissa ei ole havaittu kosteusvaurioita. Lattia- ja seinäpinnoilla on todettu normaali kosteus, samoin mitatuissa eristetiloissa ja alajuoksuissa. Myöskään kellarin puolelta tarkasteltuna betoniholvissa ja betonisissa perusmuureissa ei silmämääräisesti havaittu vaurioita. Käräjäoikeus katsoo TTTn kertomuksen perusteella sekä ostajien alapohjarakenteesta saamansa tiedon perusteella, että ostajilla ei ole ollut aihetta epäillä, että perusmuurin alaosissa, anturoissa ja maanvaraisessa betonilaatassa todettu kosteus ulottuisi koko alapohjaan. Lisäksi käräjäoikeus katsoo LLLn kertomuksen ja ostajien alapohjarakenteesta saaman tiedon perusteella selvitetyksi, ettei ostajilla ole ollut kellarin kosteuden perusteella aihetta epäillä, että kellarista aiheutuva kosteusrasitus sekä lämpötilaeroista johtuva kosteuden tiivistyminen betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan aiheuttaa kosteusvaurion alapohjaan. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että ostajilla ei ole ollut erityistä syytä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin alapohjan kunnon selvittämiseksi.
Tämän vuoksi ostajat eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan eikä heidän voida olettaa tienneen alapohjan kosteusvauriosta.
Alapohjan kosteusvaurion korjaustapa ja korjauskustannukset
Kantajat ovat rakennuksen alapohjaan suoritettuun kuntotutkimukseen 18.8.2016 vedoten katsoneet, että vaurioiden korjauskustannusten määrä on yhteensä 95.000 euroa. Tämä määrä perustuu rakenteet purkavaan korjaustapaan.
Asiassa esitetyn kuntotutkimuksen mukaan vaurio koskee koko alapohjan rakennekerrosta. Ympäristöministeriön Ympäristöoppaan mukaan vaurioituneiden osien uusiminen ulotetaan noin 0,2-0,5 metrin etäisyydelle vaurioituneen kohdan ohi terveeseen rakenteeseen (Ympäristöopas 29, luku 4.2.2). Koska mikrobikasvustoa on lämmöneristeenä käytetyssä purussa, joka on osittain liimaantunut pikieristeeseen, rakenne on LLLn mukaan uusittava puhtaaseen betoniholviin saakka. Työteknisistä syistä lattia on purettava ja koolaus on poistettava. LLLn mukaan rakenteiden uusimista on käytetty korjaustapana useissa hänen korjauskohteissaan. Kuntotutkimuksen perusteella puu- ja levyrakenteiden perusilmantiiveys on ollut huono eikä niitä voi korjata tiivistämällä. LLLn mukaan tiivistäminen ei sovellu nyt kysymyksessä olevaan rakenteen korjaamiseen ja jokatapauksessa se olisi vain tilapäinen ratkaisu. Tiivistäminen voi sopia betonirakenteisen rakennuksen korjaukseen. Puurakenteisen rakennuksen lattian ja nurkkien tiivistäminen olisi käytännössä mahdotonta. Tiivistäminen ja kosteuden jättäminen rakenteisiin saattaisi myös pahentaa vauriota ja lisätä mikrobikasvustoa.
Vastaaja on puolestaan katsonut korjauskustannusten määräksi 7000
euroa. Hänen näkemyksensä mukaan rakenteet purkava korjaustapa on
ylimitoitettu ja korjaus voidaan tehdä tiivistämällä lattia ja ulkoseinien alaosat.
Vastaajan näkemystä on tukenut NNNn ja KKKn kertomukset. NNNn mukaan vaurio on korjattavissa hallitulla tuloilman määrän lisäämisellä ja lattian reunojen tiivistämisellä. NNNn mukaan lattian läpi ei tule ilmaa. NNN tai KKK eivät ole tienneet yhtään kohdetta, jossa rakenteita purkavaa korjaustapaa olisi käytetty alapohjan kosteusvaurion korjaamiseen, koska se on siihen liian kallis toimenpide. Sekä NNNn että KKKn mukaan tiivistämistä on käytetty alapohjan vaurioiden korjaamiseen vastaavissa kohteissa. Myös FFF Oy:n rakennusvirhepankin mukaan tiivistäminen on oikea korjaustapa.
KKKn mukaan seinien alaosien tiivistäminen riittää, sillä lattian läpi ei tule ilmaa. Näin ollen epäpuhtaudet voi jättää lattian sisään.
KKKn mukaan tiivistäminen kestää yhtä kauan kuin on rakennuksen käyttöikä.
Johtopäätös alapohjan korjaustavasta ja -kustannuksista
Esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus katsoo, ettei alapohjan ja ulkoseinien korjauskustannusten määrää arvioitaessa voida lähteä tiivistämisen kustannuksista ottaen huomioon toimenpiteen onnistumisen ja kestävyyden epävarmuus sisäilmahaitan poistamisessa. Sanotulla korjaustavalla ei myöskään korjata itse vauriota, vaan ainoastaan pyritään peittämään vaurioista aiheutuvat sisäilmahaitat, mikä mahdollistaa rakenteiden vaurioiden laajentumisen entisestään. Joka tapauksessa vastaajien tiivistämisestäkin esittämä korjauskustannusarvio on selkeästi alimitoitettu, koska siinä on otettu huomioon vain seinien alaosan ja lattian liitoskohtien tiivistäminen.
Siinäkin tapauksessa, että korjaus suoritettaisiin tiivistämällä, kustannusten määrän voidaan olettaa nousevan merkittäväksi, mikäli asiassa on ryhdyttävä lattian ja seinien tiivistämiseen laajemmalti.
Ostajilta ei voida edellyttää, että he kantaisivat riskin korjauskustannusten määrästä ja korjausten onnistumisesta.
Koska sisäilmaongelmat liittyvät rakennusmateriaalien mikrobivaurioihin, käräjäoikeus katsoo, että ainoa terveysriskin poistava ja kestävä korjaustapa on poistaa kyseiset materiaalit ja puhdistaa rakenteet sekä korvata poistetut materiaalit uusilla, jolloin samalla suunnitellaan ja korjataan rakenteet kosteusteknisesti toimiviksi. Alapohjan korjauskustannukset rakenteet purkavalla korjaustavalla on LLLn mukaan noin 95.000 euroa. Vastaaja ei ole esittänyt käsitystään sanotun korjaustavan kustannuksista. Käräjäoikeus toteaa, että vaikka esitetty korjaustapa sisältää jossakin määrin sellaista tason parannusta, jota ei voida pitää virheen korjaamiseksi välttämättömänä, korjauskustannusten määrä on joka tapauksessa huomattava. Esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus arvioi, että alapohjan korjauskustannusten määrä ilman tasonparannuksen huomioon ottamista on asiassa esitetty 95.000 euroa.
Johtopäätös kiinteistön alapohjan laatuvirheestä
Kaupan kohteena ollut omakotitalo on rakennettu vuonna 1960. · Rakennuksessa on ennen kauppaa suoritettu kosteusmittaus, jossa todettuihin ja kauppakirjassa mainittuihin korjaustarpeisiin kantajat ovat kauppaa tehdessään varautuneet. Kosteusmittauksessa ei ole havaittu nyt ilmenneitä kosteusvaurioita tai sisäilman ongelmia. Tarkastusraportissa ei ole myöskään mainittu alapohjan rakenteisiin liittyvistä riskeistä taikka vaurioista.
Asiassa on selvitetty, että rakennuksessa kaupanteon jälkeen ilmenneet mikrobivauriot ovat syy-yhteydessä todettuun sisäilmahaittaan, joka on omiaan altistamaan asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille. Vauriot edellyttävät siten välttämättömiä korjaustoimia. Vaurioiden korjaamisesta aiheutuu huomattavat korjauskustannukset ja ne poikkeavat olennaisesti siitä, mihin ostajien on tullut kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella varautua. Voidaan pitää ilmeisenä, että ostajat eivät olisi tehneet kauppaa, jos he olisivat tienneet nyt ilmenneistä virheistä.
Kaupan kohde on näin ollen poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta, kaupan kohteesta annetut tiedot ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kaupan kohteessa on näin ollen maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu virhe.
Kylpyhuoneen kosteusvaurio
Asunnossa on ennen sen myyntiä suoritettu kosteuskartoitus 27.8.2013. Kosteuskartoituksessa kylpyhuoneen lattiassa ja seinäpinnoilla on todettu normaali pintakosteus. Kylpyhuoneessa olleen suihkukaapin alta ei oltu päästy mittauksia tekemään.
TTT on kertonut, että hän ja TTT olivat ottaneet kylpyhuoneen suihkukaapin pois paikoiltaan maaliskuussa 2015. Suihkukaapin tausta ja alusta oli ollut märän näköinen ja he olivat välittömästi soittaneet kosteusasiantuntijalle. Kylpyhuoneessa suoritettiin tarkastus ja mittaus noin viikon kuluttua. Väliajan kantajat olivat käyttäneet suihkua ilman suihkukaappia.
SSS Oy:n suorittamassa rakenteiden tarkastuksessa ja pintakosteusmittauksessa on tehty pesuhuoneen pintakosteusmittaus 24.3.2015, minkä jälkeen on avattu rakenteita. Tarkastuksesta ja mittauksesta laaditussa pöytäkirjassa 15.6.2015 on todettu kylpyhuoneen seinien alaosien ja lattian olleen kosteita kohdassa, jossa aikaisemmin on ollut suihkukaappi. Rakenneavauksissa on käynyt ilmi, että kallistusvalu on ollut kostea ja seinän Gyproc-levy on ollut kostea ja vaurioitunut. Lisäksi kylpyhuoneen ikkunan koon muutoksessa ei ole noudatettu hyvää rakennustapaa, koska vanha karmi on jätetty paikoilleen. Toimenpide-ehdotuksena on suositeltu wc/suihkutilan täydellistä saneerausta.
Asiassa on kirjallisena todisteena esitetyn pesuhuoneen remontin hinta-arvioin mukaan esitetty korjaus maksaa 11.360 euroa.
Kantajan kirjallisena todisteena esittämä TTT Oy:n tarkastusraportti 8.9.2015 on koskenut eri pesuhuonetta eikä siitä ilmi käyvillä seikoilla ole merkitystä nyt kysymyksessä olevassa asiassa.
Kosteusmittauspöytäkirjasta 27.8.2013 ilmi käyvien seikkojen perusteella kantajilla ei ole ennen kauppaa ollut syytä epäillä pesuhuoneen kosteusvauriota. Kosteusmittauspöytäkirjan mukaan kylpyhuone on remontoitu vuonna 1996. Kantajien ei ole myöskään tullut mieltää sen käyttöiän perusteella, että heidän olisi tullut varautua kylpyhuoneen täydelliseen saneeraukseen jo varsin pian kaupan jälkeen. Asiassa on ilmeistä, että kosteusvauriota ei ole voinut havaita ennen suihkukaapin poistamista. Ottaen huomioon, että kantajat ovat ryhtyneet toimiin kosteusvaurion korjaamiseksi välittömästi suihkukaapin poistamisen jälkeen heidän ei voida katsoa toimillaan vaikuttaneen vaurion syntyyn.
Käräjäoikeus katsoo, että rakennuksen kylpyhuoneessa on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe, koska kiinteistö ei ole ollut ominaisuuksiltaan sellainen kun on sovittu.
Rakennuksen vinous
Asiassa on riidatonta, että rakennus on painunut 23,5 senttimetriä kulmasta kulmaan mitattuna. Asiassa ei ole väitetty, että painuminen jatkuisi.
TTT on kertonut, että talon vinous oli selvinnyt kantajille uusien ikkunoiden asennuksen yhteydessä. Ennen kaupantekoa hän ja TTT olivat kosteusmittauspöytäkirjan ja kauppakirjan perusteella tienneet, että asunnossa oli ollut vinoutta. Heidän oli ollut tarkoitus suoristaa lattiat remontin yhteydessä. TTTn mukaan hän oli käsittänyt, että vanha talo painuu ja että vinous oli johtunut siitä.
Vinouden määrä tuli kuitenkin ilmi vasta ikkunoita vaihdettaessa, kun uusia ikkunoita ei ollut ollut mahdollista laittaa vanhojen tilalle ilman lisätöitä. Suunnitellut remontit olivat muutoinkin vaikeutuneet vinouden vuoksi. Vinoudesta johtuen myöskään ovet eivät olleet pysyneet auki.
Asiassa on selvitetty, että rakennus on painunut 23,5 senttimetriä kulmasta kulmaan mitattuna. Painuminen ei ole aiheuttanut vaurioita, kuten halkeamia tai jännitteitä rakenteisiin. LLLn ja NNNn lausuntojen perusteella on pääteltävissä, että painumista ei enää tapahdu eikä sellaista ole kantajien tasolta väitettykään. NNNn mukaan rakennuksen painuminen kyseisellä alueella on tavanomaista. Painumisesta ei ole haittaa silloin kun ei siitä ei aiheudu näkyviä vauriota. Nyt kysymyksessä oleva rakennus on painunut tasaisesti ja lattia on mahdollista tasoittaa koolaamalla lattia uudestaan.
Käräjäoikeus toteaa, että rakennus on valmistunut vuonna 1960. Kallistuminen ei ole rikkonut talon rakenteita eikä sitä enää tapahdu. Rakennuksen tavanomaista suuremmasta pituudesta (20 metriä) johtuen niin sanottu kulmakiertymä on ollut alhainen. Painuminen ei siten välttämättä ole ollut aistein havaittavissa. Kallistumisen ei ole väitetty aiheuttaneen asumishaittaa. Huomattavan kalliisiin korjauksiin ryhtyminen vain vastaisuuden varalle ei ole perusteltua. Ottaen lisäksi huomioon, että rakennuksen painumisesta ei ole aiheutunut rakennuksen perustuksiin tai muihin rakenteisiin vaurioita ja että ostajatkin ovat huomanneet painumisen vasta ikkunaremontin yhteydessä, asiassa ei ole perustetta katsoa myyjän tienneen tai että hänen olisi pitänyt tietää rakennuksen painumisesta. Asiassa on siten
kysymys maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetusta salaisesta laatuvirheestä. Ottaen huomioon, että kantajat ovat ostaneet kiinteistön tietoisina siitä, että rakennuksen lattiat ovat epätasaiset ja ne on suoristettava, ei kiinteistö poikkea laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Käräjäoikeus katsoo, että kiinteistössä ei ole rakennuksen vinoudesta johtuvaa virhettä, jonka perusteella kantajilla olisi oikeus vaatia hinnanalennusta.
Hinnanalennus
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Saman luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.
Oikeuskäytännössä yhtenä tapana määrittää hinnanalennus on pidetty
virheen korjauskustannuksia (KKO 2009:31), jotka tässä tapauksessa on perusteltua ottaa hinnanalennuksen määrittämisen lähtökohdaksi. Näin meneteltäessä on kuitenkin otettava huomioon korjaustoimenpiteistä johtuva kiinteistön arvon nousu (KKO 2009:31), joka seuraa tässä tapauksessa muun muassa lattioiden suoristamisesta ja märkätilojen teknisen käyttöiän pidentymisestä.
Alapohjan korjauskustannukset rakenteet purkavalla korjaustavalla on
95.000 euroa ja kylpyhuoneen korjauskustannukset 11.360 euroa.
Käräjäoikeus toteaa, että mikäli edellä todetut kiinteistön virheet olisivat olleet tiedossa kauppaa tehtäessä, sillä olisi ollut huomattava vaikutus kiinteistön arvoon. Virheet ovat myös senlaatuisia, että niiden korjaamisella on huomattava, mutta tilapäinen vaikutus asunnon käyttöön. Kylpyhuoneen, joka on edellisen kerran remontoitu vuonna 1996, osalta tilan tekninen käyttöikä pitenee huomattavasti.
Pintaremontin lisäksi märkätilaan asennetaan nykyisten vaatimusten mukaiset vesieristeet. Alapohjan osalta tasonparannusta muodostuu pääasiassa lattioiden suoristamisesta, mikä korjaustyö on ollut ostajien tiedossa ennen kauppaa ja· siten heidän vastuullaan. Myös lattioiden suoristamisesta koolaukset uusimalla on saatavissa merkittävä tasonparannus ja sitä kautta kiinteistön arvon nousu.
Kun otetaan hinnanalennusta alentavana tekijänä huomioon kiinteistön arvon nousu edellä todetulla tavalla, käräjäoikeus pitää kohtuullisena hinnanalennuksen määränä 80.000 euroa, mihin sisältyy kylpyhuoneen ja alapohjan virheiden korjaaminen. Virheitä ei siten voida pitää siinä määrin vähäisinä, että ostajilla ei olisi oikeutta hinnanalennukseen.
Selvittelykustannukset
Kantajat ovat vaatineet korvausta virheiden selvittelykuluista yhteensä 10.282,89 euroa. Käräjäoikeus toteaa, että selvittelykustannukset 24.2.2015124 euroa ja 15.2.2017 446,40 euroa ovat liittyneet painumista koskevaan vaatimukseen, joka on hylätty. Lisäksi kaksi kolmasosaa selvittelykustannuksista 9.8.2016 4.628,86 on kohdistunut yläpohjaa ja kreosoottia koskeviin tutkimuksiin, jotka eivät ole olleet tämän oikeudenkäynnin kohde. Tähän nähden käräjäoikeus arvioi tarpeellisten selvittelykulujen määräksi 6.600 euroa, minkä määrän vastaaja on velvollinen korvaamaan kantajille.
Oikeudenkäyntikulut
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentissa säädetään, että jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Pykälän 2 momentin mukaan vastaavaa on sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.
Käräjäoikeus toteaa, että kantajat ovat asian valmistelun aikana luopuneet kaupan purkua koskevasta vaatimuksesta ja voittaneet kaksi kanteessa esittämästään kolmesta virheväitteestä. Hinnanalennuksen määrä on ollut 80 prosenttia kantajan vaatimasta määrästä.
Käräjäoikeus katsoo, että virhevaatimukset on hyväksytty merkittäviltä osin. Asiassa vastaanotetusta näytöstä ilmenee, että asian painopiste on ollut alapohjaa koskevissa väitteissä. Näihin liittyneet kantajien vaatimukset ovat menestyneet. Kantajien voittamien virhevaatimusten korjauskustannus on ylittänyt sen määrän, mitä kantaja on vaatinut kauppahinnanalennuksena. Kauppahinnanalennusta koskeva osa vaatimuksesta on ollut harkinnanvarainen seikka, jolla ei ole ollut sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.
Edellä sanotun perusteella käräjäoikeus katsoo, että kantajilla on oikeus saada täysi korvaus määrällisesti riidattomista ja kohtuullisena pidettävistä oikeudenkäyntikuluistaan.
TUOMIOLAUSELMA
Käräjäoikeus velvoittaa P KKKn suorittamaan H TTTlle ja S TTTlle hinnanalennusta 80.000 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisesti lasketulla korolla 30.8.2013 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 22.2.2017 saakka sekä korkolain 4 § 1 momentin mukaisella korolla haasteen tiedoksiantopäivästä 22.2.2017 lukien.
Oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut
Käräjäoikeus velvoittaa P KKKn suorittamaan H TTTlle ja S TTTle vikojen ja puutteiden selvittämisestä aiheutuneina asianosaiskuluina 6.600 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 22.2.2017 lukien.
Käräjäoikeus velvoittaa P KKKn korvaamaan H TTTlle ja S TTTlle asian hoidosta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 14.468 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine
korkoineen kuukau'den kuluttua käräjäoikeuden ratkaisun antamisesta
lukien.
MUUTOKSENHAKU
Muilta osin vaatimukset hylätään.
Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla Vaasan hovioikeuteen tai ennakkopäätösvalituksella korkeimpaan oikeuteen. Valitusosoitus liitteenä.
Hyväksytyt tyytymättömyydenilmoitukset
Vastaaja P KKK / AA J NNN ilmoitti hyväksytysti tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Määräaika valitukselle
9.4.2018
Määräaika vastavalitukselle
23.4.2018
Käräjätuomari
K KKK
Tapauksessa oli myös kysymys siitä, oliko kiinteistössä sellaisia maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentissa tarkoitettuja laatuvirheitä, joihin kantajat saavat selonottovelvollisuuden maakaaren 2 luvun 22 §:n säännösten estämättä vedota. Mikäli näin katsottaisiin olevan, asiassa oli vielä kysymys hinnanalennuksen määrästä ja tasonparannuksen huomioon ottamisesta määrää arvioitaessa.
Ostajat olivat ostaneet vuonna 1960-70 rakennetun talon hintaan 138.000 euroa. Ostajat olivat katsoneet, että heidän ostamassa omakotitalossa oli ollut useita eri virheitä. Pesuhuoneen rakenteista oli löytynyt merkittävää kosteutta sekä alapohja oli vaurioitunut, joka oli johtunut kellarista aiheutuvista kosteusrasituksista sekä kosteuden tiivistymisestä betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan. Asiassa vaadittiin hinnanalennusta 100.000 euroa.
Käräjäoikeus katsoi, että kiinteistössä oli virhe kylpyhuoneen ja alapohjan osalta, mutta kiinteistössä ei ollut rakennuksen vinoudesta johtuvaa virhettä, jonka perusteella kantajilla olisi ollut oikeus vaatia hinnanalennusta. Käräjäoikeuden mukaan virheet olivat sen laatuisia, että niiden korjaamisella olisi huomattava, mutta tilapäinen vaikutus asunnon käyttöön. Kun otettiin hinnanalennusta alentavana tekijänä huomioon kiinteistön arvon nousu, vastaaja velvoitettiin suorittamaan kantajille hinnanalennusta 80.000 euroa.
Vastaaja oli vaatinut hovioikeudessa kanteen hylkäämistä. Hovioikeus oli kumonnut käräjäoikeuden tuomion ja hylännyt kanteen sillä perusteella, ettei kylpyhuoneessa ollut hinnanalennukseen oikeuttavaa salaista virhettä ja ostajat olivat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa alapohjan osalta, tuomio Vaasan hovioikeus 24.9.2018 nro 414 (linkki: https://www.asuntokaupanvirheet.fi/vaaho-24.9.2018... )
Kantajat ovat valituksessaan korkeimmalle oikeudelle vaatineet, että hovioikeuden tuomio kumotaan, asia palautetaan hovioikeuteen ja jätetään alapohjan kosteusvaurioiden osalta käräjäoikeuden tuomion varaan. Korkein oikeus oli kumonnut KKO 2020:23 hovioikeuden tuomion ja palauttanut asian hovioikeuden käsiteltäväksi, koska hovioikeus ei ollut ottanut kantaa siihen, onko kiinteistössä laatuvirhe alapohjan ja seinien alaosien vaurioiden perusteella.
Ottaen huomioon alapohjan laaja mikrobivaurio ja siitä aiheutunut terveyshaitta sekä virheen korjaamisesta aiheutuvat merkittävät kustannukset hovioikeus katsoi alla olevassa uudemmassa ratkaisussaan, että kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kiinteistössä oli siten ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe, ja kantajilla oli oikeus hinnanalennukseen alapohjan ja ulkoseinärakenteiden alaosien vaurioista.
Hovioikeus katsoi, että hinnanalennus alapohjasta voidaan arvioida tässäkin tapauksessa korjauskustannusten perusteella. Kiinteistön arvon nousu huomioon ottaen hovioikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 40.000 euroa. Näin ollen hovioikeus tuomitsi vastaajan suorittamaan kantajille hinnanalennuksena 40.000 euroa.
Vaasan hovioikeus
Tuomio Nro 70
Antamispäivä 16.2.2021
Diaarinumero S 20/225
Ratkaisu, josta on valitettu
Satakunnan käräjäoikeuden tuomio 8.3.2018 nro 3946 (liitteenä)
Asia
Kiinteistön virhe
Valittaja
P S KKK
Vastapuolet
H TTT
S I TTT
Asian tausta ja käsittelyn aikaisemmat vaiheet
H TTT ja S I TTT (jäljempänä yhdessä TTTt) ovat ostaneet P S KKKlta 30.8.2013 Porissa olevan kiinteistön 138.000 euron kauppahinnalla.
TTTt ovat vaatineet kanteessaan muun muassa, että KKK velvoiteitaan maksamaan heille hinnanalennusta 100.000 euroa rakennuksen vinouden, alapohjan kosteusvaurioiden sekä kylpyhuoneen kosteusvaurioiden perusteella. Kanteen mukaan kylpyhuoneen saneerauksesta aiheutuu kustannuksia noin 11.360 euroa, alapohjan korjauksesta 95.000 euroa ja rakennuksen nostamises ta noin 40.000 euroa.
Satakunnan käräjäoikeus on hylännyt kanteen siltä osin kuin siinä oli vaadittu hinnanalennusta rakennuksen vinouden perusteella, mutta katsonut, että ostajat ovat oikeutettuja hinnanalennukseen kylpyhuoneen ja alapohjan vaurioiden pe rusteella. Käräjäoikeus on hyväksynyt näiltä osin edellä selostetut korjauskustannusarviot ja tuominnut KKKn maksettavaksi hinnanalennukseksi tasonparannus huomioon ottaen 80.000 euroa.
KKK on vaatinut hovioikeudessa kanteen hylkäämistä. Hovioikeus on päätynyt tuomiossaan kylpyhuoneen osalta siihen, että kylpyhuoneessa ei ole ollut hinnanalennukseen oikeuttavaa salaista virhettä ja alapohjan vaurioiden osalta siihen, että ostajat olivat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa eivätkä ole oikeutettuja hinnanalennukseen näidenkään vaurioiden perusteella. Hovioikeus on kumonnut käräjäoikeuden tuomion ja hylännyt kanteen.
TTTt ovat valituksessaan korkeimmalle oikeudelle vaatineet, että hovioikeuden tuomio kumotaan, asia palautetaan hovioikeuteen ja jätetään alapohjan kosteusvaurioiden osalta käräjäoikeuden tuomion varaan.
Korkein oikeus on päätynyt siihen, että ostajat eivät olleet laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan eivätkä menettäneet oikeuttaan vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan ja seinien alaosien vaurioihin. Korkein oikeus on kumonnut hovioikeuden tuomion ja palauttanut asian hovioikeuden käsiteltäväksi, koska hovioikeus ei ollut ottanut kantaa siihen, onko kiinteistössä alapohjan ja seinien alaosien vaurioiden perusteella maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe.
Hovioikeus on 26.11.2020 tekemässään käsittelyratkaisussa päätynyt siihen, ettei asiassa ole enää kysymys kylpyhuoneen kosteusvauriosta, koska sen osal ta ei ole valitettu korkeimpaan oikeuteen.
Oikeudenkäynti hovioikeudessa
Valitus
Vaatimukset
KKK on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja TTTn kanne hylätään kokonaan ja että TTTt velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta ja hovioikeudesta yhteensä 27.254,88 eurolla, korkeimmasta oikeudesta 2.606,60 eurolla ja hovioikeudesta 5.504,90 eurolla, kaikki määrät laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Rakennuksen alapohjan kunto ei ole poikennut siitä, mitä vastaavalla raken teella tehdyltä kiinteistöltä on voitu edellyttää ja rakennus on rakennettu sen rakentamisajan määräyksiä ja hyvää rakennustapaa noudattaen. Kiinteistö ei poikkea laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan edellyttää.
Käräjäoikeuden ratkaisun perusteeksi hyväksymä korjaustapa merkitsee rakennuksen peruskorjausta, mikä ei voi missään tapauksessa kuulua 55 vuotta vanhan rakennuksen myyjän vastuulle.
Vastaus
Vaatimukset
TTTt ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että KKK velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 6.406 eurolla, kor keimmassa oikeudessa 1.364 eurolla ja hovioikeudessa palautuksen jälkeen 3.400,80 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Rakennuksen alapohjan korjaustarpeet eivät ole olleet ennen kaupantekoa teh dyn kuntotutkimuksen perusteella ennakoitavissa. Siinä tehtyjen mittausten
mukaan lattia- ja seinäpintojen sekä alajuoksujen kosteus on ollut normaali eikä mikään ole viitannut alapohjarakenteen olevan kosteus/mikrobivaurioitunut.
Rakennuksen alapohjan mikrobivaurion vuoksi kiinteistö ei ole ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu (maakaaren 2 luvun 17 § 1 momentin 1 kohta) tai se ainakin poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä kiinteistöltä on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää (maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohta).
Pääkäsittely
Hovioikeus on 26.11.2020 toimittanut asiassa pääkäsittelyn, josta on laadittu erillinen pöytäkirja.
Hovioikeudessa on vedottu kirjallisina todisteina kauppakirjaan 30.8.2013, kosteusmittauspöytäkirjaan 27.8.2013, T J LLLn tutkimusselostee seen alapohjarakenteen kuntotutkimuksesta 18.8.2016, Työterveyslaitoksen analyysivastaukseen 3.5.2016, LLLn lausumaan 6.2.2017 koskien sisäilma- korjaukseen liittyviä korjaustapaehdotuksia ja kustannuksia, LLLn lausuntoon 12.9.2017 altistumisen arvioinnista, LLLn tarkastuslausuntoon 14.9.2017 merkkiainetutkimuksesta, rakennusmestari P O NNNn lausuntoon 8.11.2016 ja rakennusinsinööri J K KKKn lausuntoon 18.10.2017. Hovioikeuden pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa TTTaa ja todistajina LLLaa ja KKKoa.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Riidattomat tosiseikat
Asiassa on riidatonta, että kellarikerroksen ja 1. kerroksen välisissä alapohjara kenteissa ja ulkoseinärakenteiden alaosissa on LLLn 18.8.2016 suorittamassa kuntotutkimuksessa todettu kosteusvaurion osoittavia mikrobivaurioita, jotka eivät ole olleet tiedossa kaupantekohetkellä. Riidatonta on ollut myös, että vaurioituminen on johtunut kellarista aiheutuvasta kosteusrasituksesta sekä tämän kosteuden tiivistymisestä betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan.
KKK on luopunut hovioikeuden pääkäsittelyssä väitteestään, että riittävä korjaustoimenpide olisi tiivistää alapohjan ja seinien alaosien rakenteita.
Kiinteistön laatuvirhe
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu ja 5 kohdan mukaan, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Maakaaren säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä on mainitun säännöksen osalta todettu, että säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita. Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää. (HE 120/1994 vp s. 51)
Korkeimman oikeuden oikeuskäytännön mukaan sellaisessa tapauksessa, jossa ostaja on esimerkiksi kiinteistön kunnosta tai arvosta saamiensa tietojen perusteella voinut perustellusti edellyttää, että kaupan kohteena oleva rakennus soveltuu välittömästi asumiseen, asumisen estävä terveyshaitta on yleensä kiinteistön laatuvirhe. Näin on rakennusajasta ja -tavasta riippumatta ainakin silloin, kun haittaa ei voida kohtuullisin kustannuksin ja kohtuullisessa ajassa poistaa (KKO 2019:41 kohta 13).
Kuten korkein oikeus on todennut, kaupantekohetkellä yli viisikymmentä vuotta vanhan rakennuksen osin maapohjaisessa ja osin betonilaatan päälle rakennetussa kellarissa on ollut maaperästä ja sivulta ulkoapäin tulevaa kosteutta siten, että ainakin perusmuurin alaosat, betonisten väliseinien alaosat, anturat ja maanvarainen betonilaatta sekä maapohja ovat olleet kosteita. Ostajien tiedossa on niin ikään ollut, että kellarin holvin yläpuolisessa asuinkerroksessa on ollut puukoolattu lattia sekä puurunkoiset seinät, joiden eristeenä on käytetty puuainesta (kohta 23). Riidatonta on, että rakennuksen kellarikerroksen ja ensimmäisen kerroksen välisen betoniholvin päälle puukoolatuissa ala- pohjarakenteissa sekä ulkoseinärakenteiden alaosissa on todettu kosteusvaurion osoittavia mikrobivaurioita (kohta 20). Kauppaa tehtäessä käytettävissä olleesta kosteusmittauspöytäkirjasta ei ole kuitenkaan käynyt ilmi, että kellarin yläpuolinen betoniholvi tai sen yläpuoliset rakenteet olivat kosteita tai vaurioi tuneita eikä pöytäkirjasta ole ilmennyt myöskään kosteusvaurion syntymiseen vaikuttanut sokkelin lämmönerityksen puutteellisuus (kohta 24). Korkein oikeus on päätynyt siihen, että ostajat ovat voineet luottaa mittaustulosten perusteella siihen, että lattia- ja seinärakenteissa ei ole kosteutta tai kosteudesta johtuvia vaurioita (kohta 28). Korkeimman oikeuden ratkaistavana on ollut vain kysymys, olivatko ostajan laiminlyöneet tarkastusvelvollisuutensa. Ratkaisun kohdassa 28 ilmenevät johtopäätökset ovat kuitenkin relevantteja myös arvioitaessa onko kiinteistössä katsottava olevan maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe.
Koskinen on hovioikeudessa vedonnut siihen, että talon rakennusvuosi on 1960 eikä alapohjaan ole tehty peruskorjausta, joten se on ollut teknisen käyt töikänsä loppuvaiheessa ja ostajien olisi pitänyt uusia se joka tapauksessa.
KKK on todennut, että alapohjarakenne on rakentamisajankohtaan nähden tyypillinen ja vastaavia vaurioita on suurimmassa osassa samanikäisistä raken nuksista. KKKn mukaan alapohjan tekninen käyttöikä on rakennusmääräysten mukaan ilman peruskorjaustoimenpiteitä noin 50 vuotta, mutta rakenteet saattavat tosiasiassa kestää pidempäänkin. Myös LLL on todennut, että rakennuksen iästä ei voida suoraan päätellä, että rakenteet olisivat käyttöikänsä lopussa. Hovioikeus toteaa johtopäätöksenään tältä osin, ettei rakennuksen ikä eikä muissa samalla tavalla rakennetuissa samanikäisissä rakennuksissa todetut mikrobivauriot estä ostajia vetoamasta laatuvirheenä puheena oleviin kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan ja seinien alaosien vaurioihin.
Kiinteistöllä olevassa talossa on kaksi asuntoa. TTTt ovat ostaneet kiinteistön perheensä ja tyttärensä perheen asunnoiksi. TTT on kerto nut asioineensa ennen kauppaa vain myyjän tyttären, ei iäkkään myyjän kanssa. Myyjän tytär oli kertonut, että rakennus oli hyvä ja myyjä oli asunut siinä vuosikymmeniä.
Sekä LLL että KKK ovat kuitenkin todenneet, että rakennuksessa on mikrobivaurion vuoksi korjaustarve. Insinööritoimisto LLL Oy:n kuntotutkimuksesta 18.8.2016 ilmenee, että betoniholvin päälle puukoolatuissa alapohja- rakenteissa ja ulkoseinärakenteiden alaosissa on todettu merkittäviä mikrobivaurioita ja että rakennuksessa on terveydensuojelulain tarkoittama terveyshaittaa aiheuttava olosuhde ja asumisterveysasetuksen toimenpiderajan ylittymisenä pidettävä altiste. Työterveyslaitoksen analyysivastauksesta ilmenee, että alapohjarakenteen lämmöneristeestä, tervapaperista ja pikieristeestä on todettu vahva viite mikrobivauriosta. Insinööritoimisto LLLOy:n tekemän altistumisen arvioinnin 12.9.2017 mukaan rakennuksen käyttäjien haitallinen altistumisolosuhde on ollut erittäin todennäköinen. TTTn kertomusta hänelle aiheutuneesta terveyshaitasta voidaan siten pitää uskottavana.
Ottaen huomioon alapohjan laaja mikrobivaurio ja siitä aiheutunut terveyshait ta sekä virheen korjaamisesta aiheutuvat merkittävät kustannukset hovioikeus katsoo, että kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kiinteistössä on siten ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe. TTTlla on siten oikeus hinnanalennukseen alapohjan ja ulkoseinärakenteiden alaosien vaurioista.
Hinnanalennuksen määrä
Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.
Lainkohtaa koskevien esitöiden mukaan yhtenä tapana laskea hinnanalennuksen suuruutta on käytetty korjauskustannuksia. Kaikissa tapauksissa korjaus- kustannukset eivät tuota oikeaa hinnanalennuksen määrää, sillä huonokuntois ten kiinteistöjen hintatasoa saattaa nostaa muun ohella se, että monet ostajat katsovat voivansa itse korjata kiinteistöä. Vian korjaaminen voi myös johtaa kiinteistön arvon nousemiseen. Hinnanalennuksen laskemista koskevassa säännöksessä on pidetty lähtökohtana, että sovittu kauppahinta vastaa sopimuksenmukaisen kiinteistön arvoa (HE 120/1994 vp s. 62–63).
Oikeuskäytännössä korjauskustannuksia on usein käytetty hinnanalennuksen määrän lähtötasona. Hinnanalennuksen määrää korjauskustannusten perusteella laskettaessa on huomioon otettava muun muassa korjaustoimenpiteistä johtuva kiinteistön arvon nousu (KKO 2009:31, kohta 12 vrt. KKO 2004:78 kohdat 8-10). Kauppahinnan tulisi vastata sitä, mitä myyjä olisi kohteesta saanut, jos vauriot olisivat olleet ostajan tiedossa.
Hovioikeus katsoo, että hinnanalennus voidaan arvioida tässäkin tapauksessa korjauskustannusten perusteella. TTT on kertonut, että rakennuksen alapohja ja seinien alaosat on korjattu toisen asunnon osalta ja korjaus on maksanut noin 30.000 euroa. Vastaavat korjaukset on tarkoitus tehdä myös toi sen asunnon osalta. Seiniä ei ollut korjattu LLLn esittämällä tavalla, joten korjauskustannukset olivat jääneet LLLn kustannusarviota alhaisemmiksi.
Rakennus tulee kuitenkin korjausten johdosta varsinkin lämmöneristeen ja pintojen osalta parempaan kuntoon kuin se oli kaupantekohetkellä. Kiinteistön arvon nousu huomioon ottaen hovioikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 40.000 euroa.
Oikeudenkäyntikulut
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Mainitun pykälän 2 momentin mukaan mitä 1 mo mentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.
Kuten käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee TTTt ovat haastehakemukses saan vaatineet kaupan purkamista ja kauppahinnan palauttamista sekä vaatineet korvaukseksi tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksista 50.602 euroa. He ovat toissijaisesti vaatineet hinnanalennusta 100.000 euroa talon vinouden sekä kylpyhuoneen ja alapohjan vaurioiden perusteella.
TTTt ovat luopuneet kaupan purkamis- ja siihen liittyvistä vaatimuksista käräjäoikeudessa valmisteluvaiheessa. Käräjäoikeus on hylännyt hinnanalennusvaatimuksen talon vinouden perusteella eikä ratkaisusta ole siltä osin valitettu ja velvoittanut KKKn suorittamaan TTTllee hinnanalennuksena kylpyhuoneen ja alapohjan vaurioiden perusteella 80.000 euroa sekä korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa ja osan asian selvittämisestä heille aiheutuneita asianosaiskuluista. Hovioikeus on asiaa aiemmin käsitellessään hylännyt TTTn hinnanalennusvaatimuksen myös kylpyhuoneen ja alapohjan osalta eli hylännyt kanteen kokonaan ja vapauttanut KKKn myös kä räjäoikeuden tuomitsemasta oikeudenkäynti- ja asianosaiskulujen korvausvelvollisuudesta. Korkein oikeus on palauttanut asian hovioikeuteen uudelleen käsiteltäväksi. Koska TTTt eivät olleet hakeneet kylpyhuoneen osalta muutosta korkeimmassa oikeudessa, hovioikeus on käsitellyt nyt vain alapohjan virheisiin liittyvän TTTn hinnanalennusvaatimuksen ja päätynyt siihen, että he ovat tältä osin oikeutettuja hinnanalennukseen.
Alapohjan mikrobivauriot, niiden edellyttämät korjaukset ja niistä aiheutuvat korjauskustannukset ovat olleet oikeudenkäynnin keskeisin kysymys ja vaikut taneet eniten myös hinnanalennusvaatimuksen määrään. TTTt on tältä osin voittaneet asian. KKKn kulukorvausvelvollisuutta vastaan puhuu toisaalta se, että TTTt ovat hävinneet hinnanalennusvaatimuksensa kylpyhuoneen ja talon vinouden osalta. TTTt ovat vaatineet käräjäoikeudessa myös kaupan purkamista ja luovuttuaan tästä vaatimuksesta he ovat hävinneet myös tuon vaatimuksensa. Asiassa on esitetty useita vaatimuksia ja vaatimusperusteita, joista osa on ratkaistu KKKn hyväksi ja osa TTTn hyväk si. Tässä tilanteessa asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta vahinkonaan. Koska rakennuksessa on ollut laatuvirhe ja hovioikeus määrää sen perusteella maksettavaksi hinnanalennusta, on kuitenkin perusteltua määrätä myyjä korvaamaan ostajille vikojen ja puutteiden selvittämisestä aiheutuneet asianosaiskulut 6.600 euroa.
TTTt ovat lausuneet, että oikeudenkäyntikulut olisi mahdollista jättää osapuolten vahingoksi ensimmäisen hovioikeuskäsittelyn osalta. Vaikka TTTn voidaan katsoa voittaneen asian alapohjan vaurion osalta, asiassa on perusteet jättää oikeudenkäyntikulut osapuolten vahingoksi, kun vaatimus hinnanalennuksesta on kylpyhuoneen osalta hylätty.
TTTt ovat voittaneet asian korkeimmassa oikeudessa ja nyt hovioikeudessa. KKKn on siten korvattava TTTn määrällisesti hyväksymänsä oikeudenkäyntikulut korkeimmasta oikeudesta 1.364 euroa ja hovioikeudesta asian palautuksen jälkeen 3.400,80 euroa eli yhteensä 4.764,80 euroa.
Tuomiolauselma
Muutos käräjäoikeuden tuomioon:
P S KKKn H TTTlle ja S I TTTlle maksettavaksi tuomittu hinnanalennus alennetaan 40.000 euroon kä räjäoikeuden määräämine tuotto- ja viivästyskorkoineen.
P KKK vapautetaan velvollisuudesta korvata H TTTlle ja S TTTlle oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 14.468 euroa.
Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta asianosaiskulujen korvausvelvollisuuden osalta.
P KKK velvoitetaan vaatimukset enemmälti hyläten korvaamaan H TTTlle ja S TTTlle oikeudenkäyntikulut korkeimmasta oikeudesta ja hovioikeudesta yhteensä 4.764,80 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 19.4.2021.
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos P LLL
hovioikeudenneuvos M MMM
hovioikeudenneuvos K HHH
Ratkaisu on yksimielinen.
SATAKUNNAN KÄRÄJÄOIKEUS
TUOMIO 18/3946
8.3.2018
L 17/1741
Kantajat
TTT, H
TTT, S
Vastaaja
KKK, P
Asia
Kiinteistön virhe
Vireille
7.2.2017
SELOSTUS ASIASTA
TTT ja TTT ovat 30.08.2013 ostaneet Koskiselta kiinteistön osoitteessa VVVtie 40, 28360 Pori (kiinteistötunnus ***-**-**-**) 138.000 euron kauppahintaan. Kiinteistöllä on sijainnut vuonna 1960 rakennettu omakotitalo sekä vuonna 1971 rakennettu piharakennus ja autotalli sekä varastotiloja.
Kaupanteon yhteydessä kaupan kohteesta on laaditu kosteusmittausraportti, jossa on muun muassa todettu lattioissa havaitun epätasaisuutta ja kellarin olevan kostea.
Kantajan vaatimukset
Kantajat ovat vaatineet, että käräjäoikeus
1. velvoittaa vastaajan maksamaan kantajille hinnanalennusta 100.000 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisesti lasketulla korolla 30.08.2013 lukien haasteen tiedoksiantopäivään saakka sekä korkolain 4 § 1 momentin mukaisella korolla haasteen tiedoksiantopäivästä lukien,
2. velvoittaa vastaajan maksamaan kantajille vikojen ja puutteiden selvittämisestä aiheutuneina asianosaiskuluina 10.282,89 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien, ja
3. velvoittaa vastaajan korvaamaan täysimääräisesti kantajille asian hoidosta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut laskettuna korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden päätöspäivästä lukien.
Vaatimusten perustelut
Perusteinaan kantajat ovat lausuneet, että heidän ostamassa omakotitalossa on ollut seuraavat virheet.
Pesuhuone
Pesuhuoneen rakenteista on löydetty merkittävää kosteutta ja vaurioita seinän rakenteissa. Lisäksi pesuhuoneen ikkunan muutostyössä ei ole noudatettu hyvää rakentamistapaa. Kauppakirjan mukaan kylpyhuoneet on saneerattu vuonna 1996.
SSS Oy:n antaman tarkastusraportin ja toimenpide-ehdotuksen mukaisesti pesuhuoneessa täytyy tehdä täydellinen saneeraus, jonka hinta-arvio on 11.360 euroa.
Talon vinous
Uusien ikkunoiden vaihdon yhteydessä on ilmennyt ongelmia ja on alettu epäilemään, onko talo suorassa. Mittauksissa on havaittu talon olevan painunut 23,5 cm kulmasta kulmaan mitattuna.
Talon vinous voidaan korjaa tekemällä oikaisutyö teräspaalujen varaan. Pelkän nostotyön hinnaksi on arvioitu 85.000 - 99.000 euroa. Tämän lisäksi tulee vielä suorittaa varsinainen paalutus, joka maksaa useita kymmeniä tuhansia euroja. Käytännössä on selvää, ettei kyseistä toimenpidettä ole taloudellisesti järkevää tehdä ottaen huomioon sen hinta ja toimenpiteen sisältämät riskit. Jokatapauksessa talo tulisi stabiloida painumisen jatkumisen estämiseksi, mikä kustannus on nostamista alhaisempi noin 40.000 euroa.
Kantajille on asuinaikana alkanut ilmenemään terveydellisiä oireita. Tehtyjen tutkimusten perusteella rakennuksen kellarikerroksen ja 1. kerroksen välinen betoniholvin päälle puukoolatussa alapohjarakenteissa ja ulkoseinärakenteiden alaosissa on kosteusvaurioita sekä merkittäviä mikrobivaurioita. Todetut mikrobivauriot sijaitsevat puu- ja levyrakenteisten rakenteiden lämmöneristeissä. Näytteet ja niistä tehdyt analyysivastaukset ovat luotettavia, koska ne on tehty luotettavassa laboratoriossa sen oman akkreditoidun laatujärjestelmän mukaisesti.
Näytteiden lähettämien postitse on vallitseva käytäntö.
Alapohjan vaurioituminen on johtunut kellarista aiheutuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan. Kellarikerroksen tuuletusaukot on muurattu ja valettu umpeen, mikä on estänyt maaperästä haihtuvan kosteuden pois tuulettomista. Betoniholvin kosteus tasaantuu kellarin ilman kosteuteen ja aiheuttaa kosteusrasitusta betoniholvin päällä olevaan puukoolattuun alapohjaan, joka pyrkii tasaantumaan betoniholvin kosteuteen.
Rakennuksen alaosien rakenteissa olevien mikrobikasvustojen aineenvaihduntatuotteita, itiöitä ja rihmaston kappaleita kulkeutuu
paine-eroista johtuvien ilmavirtausten mukana asunnon sisätiloihin, mistä aiheutuu asukkaille merkittävää terveyden haittaa.
Virheen korjaaminen edellyttää alapohjarakenteen ja ulkoseinien alaosien uusimista, mistä korjauksesta aiheutuu 95.000 euron kustannus.
Edellä sanottujen virheiden johdosta kaupan kohdetta rasittaa maakaaren 2 luvun 7 §:ssä mainittu laatuvirhe. Myyjä on myös ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle kohteen käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta (talon vinous), josta hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää ja tämän laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan:
Ostajille ei ole ollut mitään syytä tai perustetta epäillä, että kohteesta tällaisia seikkoja paljastuisi. Kiinteistön kaupanteon yhteydessä tehdyistä kosteusmittauksista laaditussa raportissa ei ole ollut mainintaa alapohjarakenteiden tai pesuhuoneen kosteusvaurioista. Kaupantekoon liittyvässä kuntokartoituksessa on ollut maininta lattioiden epätasaisuudesta, mutta ei mitään edellä mainitusta koko talon "vinoudesta". Asunnon pesuhuoneet on saneerattu vuonna 1996.
Ottaen huomioon edellä sanottujen virheiden laatu ja niiden lasketut korjauskustannukset, mitkä ylittävät maksetun kauppahinnan, virhettä on pidettävä olennaisena.
Edellä todetut virheet ovat erittäin olennaisia ja niiden korjauskustannukset merkittäviä. Jos nämä olisivat olleet kaupantekohetkellä tiedossa, kauppaa ei olisi tehty vaikka hinta olisi laskettu kuinka alas tahansa.
Edellä sanotun perusteella asiassa on vaadittu hinnanalennusta 100.000 euroa.
Sovintotarjouksen osalta kantajat ovat lausuneet, että sovintotarjous on koskenut pesuhuonetta ja se olisi sulkenut pois mahdollisuuden vedota muihin virheisiin jatkossa.
Vastaajan vastaus
Vastaaja on kiistänyt kantajien vaatimukset perusteeltaan ja selvittelykuluja lukuunottamatta myös määrältään.
Vastaaja on vaatinut, että kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut korkolain mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun tuomion antamisesta on kulunut kuukausi.
Vastauksen perustelut
Pesuhuone
Perusteinaan vastaaja on lausunut kantajan väittämistä virheistä seuraavasti.
Pesuhuone on ollut kaupantekohetkellä noin 30 vuotta vanha ja se on ollut teknisen käyttöikänsä loppupäässä. Kantajien on tullut mieltää, että pesuhuone tulee korjattavaksi muutaman vuoden kuluessa kaupantekohetkestä. Havainnot laattasaumojen laadusta on ollut havaittavissa kaupanteon yhteydessä.
Vastaajan mukaan kantajat ovat poistamalla suihkukaapin ja käyttämällä suihkua itse aiheuttaen vauriot. Vauriot eivät siten ole olleet vastaajan vastuulla. Lisäksi vaatimuksen määrän perusteena olleen tarjouksen mukainen saneeraus johtaa pesuhuoneen merkittävään tasonparannukseen.
Kantajien vaatimus tulee hylätä. Mikäli vastoin vastaajan käsitystä, vastaaja velvoittaisin jotain korvaamaan, on korvauksen enimmäismäärä tasonparannuksesta johtuen 1.000 euroa, eikä se ylitä merkittävyys kynnystä.
Talon vinous
Painuman merkitystä arvioitaessa on otettava huomioon rakennuksen poikkeuksellinen pituus, noin 20 metriä. Mikäli painumaa arvioitaisiin per asunto, täyttäsi se lähes nykyisetkin rakentamismääräykset. Niin sanottu kulmakiertymä on ollut alhainen. Rakennuksen painumisen ei ole havaittu jatkuvan.
Kantajat eivät ole väittäneet, että painuminen rikkoisi jollain tapaa rakennusaikaisia määräyksiä. Painumisen ei myöskään ole havaittu johtaneen rakenteiden rikkoontumiseen taikka haitallisten jännitteiden syntymiseen.
Alhaisesta kulmakiertymästä johtuen painumisen merkitys asumiseen on ollut alhainen. liman mittausta painumaa ei aistinvaraisesti havaitse.
Jokatapauksessa painumisesta mahdollisesti aiheutuva asumishaitta on ollut tiedossa, koska ennen kauppaa laaditun tarkastuspöytäkirjan mukaan lattiat ovat olleet epätasaiset.
Painuman korjaaminen on kallista ja lopputulokseltaan epävarmaa. Käytännössä ainoa järkevä korjaustapa on lattioiden tasoittaminen. Tämä koolaustarve on ollut kantajien tiedossa ennen kauppaa (lattiat epätasaiset), eikä se voi tulla vastaajan korvattavaksi.
Vastaajan käsityksen mukaan korjauskustannukset eivät muutoinkaan korreloi virheen merkitystä. Virheen merkitys saadaan selville tarkastelemalla sitä, mitä painuminen olisi vaikuttanut maksettuun kauppahintaan, mikäli se olisi ollut tiedossa ennen kauppaa. Vastaajan käsityksen mukaan painumisen vaikutus kauppahintaan olisi ollut enintään 2 - 3 prosenttia maksetusta kauppahinnasta, eikä se ylitä salaisen virheen merkittävyyskynnystä. Vaatimus tulee hylätä.
Alapohja
Ennen kauppaa kantajilla on ollut tiedossa, että kellarissa on kosteutta ja kellarin maapohjan päällä on kosteaa humusmaista ainetta. Kellarin kunnosta ja kosteudesta johtuen on ollut ilmeistä, että myös alapohjassa on kosteuden aiheuttamia havaintoja ja että kantajien on tullut niihin varautua. Alapohjassa havaittu mikrobikasvusto ei ole terveydelle haitallista. Työterveyslaitoksen analyysivastaus ei ole luotettava, koska näytteitä on analysoitu vasta neljän päivän kuluttua niiden ottamisesta.
Sisäilmasta ei ole tehty mitään poikkeavia havaintoja, eikä sisäilman laatuun liittyvää terveyshaittaa taikka muutakaan korjaustarvetta ole.
Mikäli kantajat haluavat varmistaa sisäilman laadun, heidän tulee
parantaa kellarin tuuletusta sekä huolehtia asunnon tiiviydestä ilmavuodot tarkistamalla ja tarvittaessa niiden korjaamisesta elastisella massalla sekä lisäämällä asunnon raitisilmaventtiileitä, joiden tarve on uusien tiiviimpien ikkunoiden johdosta lisääntynyt. Tiivistysten kustannus on noin 7.000 euroa.
Vastaajan käsityksen mukaan vaatimus on perusteeton, eikä väitetyllä virheellä ole syy-yhteyttä vaadittuun hinnanalennukseen taikka korjaustapaan. Vaatimus tulee hylätä.
Koskinen on 22.10.2015 on tehnyt vastaajille 7.000 euron sovintotarjouksen, mikä seikka on otettava huomioon mahdollisessa oikeudenkäyntikuluvastuussa.
KKK on hyväksynyt selvittelykustannukset määrän osalta, mutta on kiistänyt ne perusteeltaan. Siinä tapauksessa, että laskuun liittyvä virhe todetaan olevan vastaajan vastuulla Koskinen on myöntänyt oikeaksi niiden perusteen kuitenkin niin, että laskua 21.7.2015 152,15 euroa, laskua 15.2.2017 446,40 euroa ja laskua 8.10.2017 446,40 euroa ei Koskinen ei hyväksy tarpeettomana myöskään siinä tapauksessa, että virhe todetaan olevan vastaajan vastuulla. Laskun 9.8.2016 osalta KKK on hyväksynyt laskusta yhden kolmasosan, koska muu osa liittyy kreosiitistä ja yläpohjan vaurioista tehtyihin havaintoihin, joista ei tässä asiassa ole kysymys.
TODISTELU
Kirjalliset todisteet
Kantajat
1. Kauppakirja
2. Kosteusmittauspöytäkirja 27.08.2013 / SSS Oy
3. Rakenteiden tarkastus/pintakosteusmittaus, SSS
4. Kuntotutkimus alapohjarakenteeseen
5. Analyysivastaus / Työterveyslaitos
6. Vaaituspöytäkirjat, 2 kpl, 23.2.2015 ja 1.2.2017
7. Sisäilmakorjaukseen liittyvät korjaustapaehdotukset ja -kustannukset
8. KKKOy:n kustannusarvio talon oikaisutyöstä
9. RRR Oy:n hinta-arvio pesuhuoneen remontista
10. Altistumisen arviointi
11. Merkkiainetutkimus
12. Laskut selvittelykustannuksista
Vastaaja
1. Kauppakirja
2. Ennen kauppaa tehty SSS Oy:n raportti
3. Tehokuivauksen raportti 8.9.2015
4. Rakennusmestari P NNNn lausunto liitteineen
5. Rakennusinsinööri J KKKn lausunto
Henkilötodistelu
Kantajat
1. S TTT
2. T LLL
3. M KKK
Vastaaja
1. P NNN
2. J KKK
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Asian tausta ja kysymyksenasettelu
TTT ja TTT ovat 30.08.2013 ostaneet KKKlta kiinteistön osoitteessa VVVtie 40, 28360 Pori (kiinteistötunnus ***-**-**-*) 138.000 euron kauppahintaan. Kiinteistöllä on sijainnut vuonna 1960 rakennettu omakotitalo sekä vuonna 1971 rakennettu piharakennus ja autotalli sekä varastotiloja. Kaupanteon yhteydessä kaupan kohteesta on laadittu kosteusmittausraportti, jossa on muun muassa todettu sisälattioissa olleen havaittavissa epätasaisuutta ja kellaritiloissa on ollut näkyvissä maaperästä ja sivulta ulkopäin tulevaa kosteutta. Mittauksessa todettu kostea alue -kohdassa on todettu "Kellarissa perusmuurin alaosat, betonisten väliseinien alaosat, anturat ja maanvarainen betonilaatta sekä maapohja ovat kosteita". Havaitut vauriot rakenteissa -kohdassa on todettu "Lattioiden epätasaisuus".
Kauppakirjassa on puolestaan todettu, että "ostaja ottaa rakennuksen vastaan siinä kunnossa, kuin se ostajalle esiteltäessä oli ja kosteusmittauspöytäkirjan mukaan on".
Asiassa on kysymys siitä, onko edellä mainitussa kiinteistössä sellaisia maakaareren 1 2 luvun 17 §:n 1 momentissa tarkoitettuja laatuvirheitä, joihin kantajat saavat maakaaren 2 luvun 22 §:n säännösten estämättä vedota. Mikäli näin katsotaan olevan, asiassa on lisäksi kysymys hinnanalennuksen määrästä ja tasonparannuksen huomioon ottamisesta määrää arvioitaessa.
Selonottovelvollisuudesta
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Maakaaren esitöiden (HE 120/1994 vp.) mukaan ostajan on tarkastettava kiinteistö tavanomaisella huolellisuudella, eikä häneltä edellytetä asiantuntija-avun käyttämistä tai teknisten toimenpiteiden suorittamista. Rakennukset on tarkastettava vain niiltä osin kuin niihin on esteetön pääsy. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten
kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua. Kuitenkaan maakaaressa tai lain esitöissä ei oteta kantaa siihen, miten kuntotarkastuksen tekeminen vaikuttaa ostajan tarkastusvelvollisuuden laajuuteen.
Edellä selostetusta maakaaren 2 luvun 22 §:stä johtuu, että kuntotarkastuksessa mainitut seikat tai havaitut epäkohdat voivat antaa aihetta tavanomaista laajempaan tarkastukseen tai synnyttää ostajalle säännöksessä tarkoitetun erityisen ennakkotarkastusvelvollisuuden.
Oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että kuntotarkastuksen tai kosteuskartoituksen tekeminen ennen kauppaa ei sinänsä laajenna ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta verrattuna siihen, ettei tarkastusta tehtäisi. Kun kuntotarkastus on tehty, raporttiin kirjatut havainnot kuitenkin vaikuttavat siihen, mitä ostajan katsotaan kaupantekohetkellä tienneen. Tällöin raportin havainnot voivat rajoittaa ostajan mahdollisuutta vedota kyseisiin seikkoihin virheenä. Kaikista kuntotarkastusraportin tarkastuskehotuksista tai epäilyttäviä seikkoja koskevista maininnoista ei käytännössä seuraa erityistä ennakkotarkastusvelvollisuutta. Asiaa on oikeuskäytännössä arvioitu tapauskohtaisesti (Koskinen-Tammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen -hanke, Defensor Legis 2012 s. 692-694).
Korkein oikeus on antanut tällä vuosituhannella kaksi ennakkoratkaisua (KKO 2004:78 ja KKO 2009:31), joissa on ollut kysymys kuntotarkastusraportissa tai kosteuskartoituksessa mainittujen seikkojen vaikutuksesta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Ratkaisun KKO 2004:78 (kohta 6) mukaan kosteusvaurioiden havaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden. Kuitenkaan näissä kummassakaan tapauksessa ei katsottu syntyneen edellytyksiä sille, että kuntotarkastuksessa todetusta olisi johtunut ostajalle erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus.
Hovioikeuskäytännössä kuntotarkastuksen on katsottu vaikuttaneen ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen silloin, kun kyse on ollut kuntotarkastuksessa havaitusta vauriosta, vauriojäljestä tai konkreettisesta vaurioepäilystä jonkin tarkastuksessa havaitun seikan perusteella. Mikäli kuntotarkastuksessa on ilman vaurioepäilyä vain suositeltu tutkimaan jokin rakennuksen osa tai rakenne, se ei ole vaikuttanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen.
Lisätutkimuskehotus ei ole tällöin poistanut myyjän vastuuta kyseisen osan tai rakenteen vaurioista, jotka ovat tulleet ilmi vasta kaupanteon jälkeen (ks. Itä-Suomen hovioikeus 4.7.2017 nro 366). Myöskään pelkkä maininta riskirakenteen olemassaolosta ilman vaurioepäilyä tai -havaintoja ei ole vaikuttanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen (Koskinen- Tammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen -hanke. DL 5/2012, s. 704). Jos kuitenkin riskirakenteen lisäksi rakennuksessa on havaittavissa vauriojälkiä tai muita epäilyttäviä seikkoja, ostajalle voi syntyä erityinen tarkastusvelvollisuus (Koskinen-Tammi ym., Asunto- ja kiinteistökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä, 2010, s. 364 ja 365).
Alapohjan kosteusvaurio
Asiassa todistelutarkoituksessa kuultu TTT on kertonut että kaupanteon jälkeen hän ja TTT olivat remontoineet taloa muun muassa uudistamalla lämmitysjärjestelmän ja vaihtamalla ikkunat vuodenvaihteessa 2014-2015. Vuoden 2015 alusta alkaen TTT oli aistinut talossa pahaa hajua ja heidän vaatteensa olivat alkaneet haisemaan. Hän ja TTT olivat alkaneet sairastamaan ja teillä oli ollut jatkuvasti antibioottikuuri päällä. Kantajat olivat pyytäneet asiantuntijaa tulemaan tekemään mittauksia ja selvittämään asiaa.
Rakennuksen alapohjaan on suoritettu kuntotutkimus 18.8.2016. Tutkimuksen perusteella rakennuksen kellarikerroksen ja 1. kerroksen välisen betoniholvin päälle puukoolatuissa alapohjarakenteissa ja ulkoseinärakenteiden alaosissa on todettu merkittäviä mikrobivaurioita. Todetut mikrobivaurioit sijaitsevat puu- ja levyrakenteisten rakenteiden lämmöneristeissä. Alapohjan vaurioituminen on johtunut kellarista aiheutuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan.
Asiassa todistajana kuultu LLL, joka on laatinut edellä sanotun tutkimuksen, on kertonut, että asunnossa oli ollut aistittavissa selvästi mikrobiperäistä hajua. Avatusta lattiarakenteesta oli ollut havaittavissa voimakas mikrobiperäinen haju ja pikieristeen päälle liimautunut sahanpuru oli ollut aistinvaraisen arvion perusteella
mikrobivaurioitunutta. Tehdyissä mittauksissa alapohjan lämmöneristeen ja betoniholvin rajapinnassa oli ollut havaittavissa kohonnutta kosteutta (Rh 85 %). Myös rakennuspaperissa ja väliseinän alaosan puurakenteissa oli ollut silmin nähden kosteusvaurioita.
Rakenneavauksista otetuissa materiaalinäytteissä on laboratorioanalyysin perusteella esiintynyt vahva viite vauriosta. Merkkiainetutkimuksella on osoitettu ilmayhteys kellarista alapohjan läpi asuntoon. LLLn mukaan asumisterveysasetuksen 20 §:n mukainen toimenpideraja on ylittynyt useassa kohdassa ja tutkimuksen perusteella voidaan todeta alapohjarakenne kokonaan vaurioituneeksi. Vanhojen vuotaneiden ikkunoiden vaihtaminen tiiviimpiin on aiheuttanut sen, että rakennus on tiivistynyt ja korvausilman määrä muun muassa rakennuksen alta on lisääntynyt. Edellä sanottu ei LLLn mukaan kuitenkaan ole vaikuttanut vaurion syntyyn, vaan se on vain tuonut sitä esille.
Asiassa on analyysivastauksen luotettavuuden ja merkityksen osalta kuultu todistaja KKKiä, joka on toiminut muun muassa erityisasiantuntijana analyysivastauksen antaneessa laboratoriossa. KKK on kertonut, että Työterveyslaitos on akkreditoitu laboratorio, jolla on tiukat laatuvaatimukset ja jota seurataan jatkuvasti akkreditoinnin suorittavan FFFn toimesta. Nyt kysymyksessä olevien näytteiden lähettämisessä, tutkimisessa ja analyysivastauksen antamisessa on noudatettu laatuvaatimuksia ja ne on tehty hyväksyttyjen menetelmien mukaisesti. KKKn mukaan penicilliumin ja cladosporiumin runsas esiintyminen osoittaa kosteusvaurion. Nyt kolmessa näytteessä on havaittu edellä sanottuja mikrobeja ja niiden kasvustoa runsaasti.
Asiasta todistajana kuultu NNN on kertonut, että LLLn näytteissä on joitain viitteitä kosteusvaunosta. Lämmöneristeissä viite on ollut vahva, mutta ulkoseinien alaosien puurakenteet ovat olleet täysin terveitä. NNNn mukaan rakenteissa ei kuitenkaan ole kosteusvauriota osoittavaa mikrobikasvustoa, koska havaitut mikrobit ovat normaalisti huoneilmassa esiintyviä mikrobeja. Vaarattomien mikrobien määrä ei osoita kosteusvaurion ilmenemistä.
Johtopäätös alapohjan kosteusvauriosta
'Käräjäoikeus toteaa, että avaamalla suoritettu kuntotutkimus ja siinä tehdyt havainnot on tehty noudattaen asiaan soveltuvia ohjeita ja määräyksiä. Käytettyjä menetelmiä ja niiden dokumentointia voidaan pitää luotettavina. Tutkimuksessa vaurioituminen on todennettu havainnoilla ja laboratorioanalyyseillä sekä ilmayhteyttä alapohjasta asuntoon osoittavalla merkkiainetutkimuksella. Ottaen huomioon tutkimuksessa otettujen näytteiden tutkimiseen käytetyn laboratorion akkreditointi ja KKKn kertomus menetelmän luotettavuudesta analyysivastauksen luotettavuudesta ei jää epäilystä. KKKn mukaan penicilliumin ja cladosporiumin runsas esiintyminen osoittaa kosteusvaurion. Tutkimustuloksena on siten ollut vahva viite vaurioista.
NNNn, jolla ei ole vastaavaa rakennusterveysasiantuntijan pätevyyttä kuin LLLlla ja jonka toimenkuvaan ei kuulu terveyshaitan arviointi, lausuma havaittujen mikrobien vaarattomuudesta ja merkityksestä kosteusvaurion osoittamisessa ei riitä kumoamaan LLLn ja KKKn lausumaa. NNN ei myöskään ole ollut mukana rakenneavauksissa vaan hän on tehnyt päätelmänsä valokuvien perusteella, minkä johdosta LLLn tekemille havainnoille on annettava suurempi painoarvo asiaa ratkaistaessa.
Käräjäoikeus katsoo, että tutkimustulokset, TTTn ja LLLn hajuhavainnot sekä LLLn rakennetta purettaessa tekemät havainnot osoittavat, että alapohjarakenteessa on vaurioita, jotka johtuvat kellarin kosteusrasituksesta ja kosteuden tiivistymisestä lämpötilaerojen johdosta betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan. Tutkimustulokset sekä TTTn ja LLLn havainnot osoittavat, että alapohjaan on kertynyt kosteutta ja päässyt muodostumaan haitallinen mikrobikasvusto. Rakennuksen vauriot, tutkimustulokset sekä ostajien voimakas oirehtiminen osoittavat riittävällä varmuudella, että talon sisäilman mikrobipitoisuus on ollut alapohjan vaurioiden johdosta terveydelle haitallisella tasolla.
Edellä sanotun perusteella käräjäoikeus katsoo, että rakennuksen alapohjassa on ollut kosteusvaurio.
Ovatko ostajat ennen kauppaa tienneet alapohjan kosteusvauriosta?
TTT on kertonut, että hänellä tai TTTlla ei ole ollut minkäänlaista aikaisempaa rakentamistuntemusta tai muutoinkaan kokemusta asunnon kaupasta. He olivat olleet tietoisia kosteusmittauspöytäkirjassa todetusta kosteasta alueesta, mutta he
eivät olleet ymmärtäneet pyytää lisää tutkimuksia. He eivät olleet osanneet epäillä alapohjan kosteusvauriota.
Käräjäoikeus toteaa, että kellaritiloissa näkyvissä ollut maaperästä ja sivua ulkoapäin tuleva kosteus on ollut kantajien havaittavissa. Lisäksi raportissa on ehdotettu toimenpiteenä salaojajärjestelmän tekemistä sekä kellarin maapohjan kuorimista, tasaamista, suodatinkankaan ja sepelin asentamista tai vaihtoehtoisesti betonilattian valamista. Ostajien on pitänyt olla tietoisia näkyvistä vauriojäljistä kellarin perusmuurin alaosissa, betonisten väliseinien alaosissa, anturoissa sekä maanvaraisessa betonilaatassa ja maapohjassa ja salaojajärjestelmän mahdollisesta puuttumisesta.
Toisaalta rakennuksen sisätiloissa ei ole havaittu kosteusvaurioita. Lattia- ja seinäpinnoilla on todettu normaali kosteus, samoin mitatuissa eristetiloissa ja alajuoksuissa. Myöskään kellarin puolelta tarkasteltuna betoniholvissa ja betonisissa perusmuureissa ei silmämääräisesti havaittu vaurioita. Käräjäoikeus katsoo TTTn kertomuksen perusteella sekä ostajien alapohjarakenteesta saamansa tiedon perusteella, että ostajilla ei ole ollut aihetta epäillä, että perusmuurin alaosissa, anturoissa ja maanvaraisessa betonilaatassa todettu kosteus ulottuisi koko alapohjaan. Lisäksi käräjäoikeus katsoo LLLn kertomuksen ja ostajien alapohjarakenteesta saaman tiedon perusteella selvitetyksi, ettei ostajilla ole ollut kellarin kosteuden perusteella aihetta epäillä, että kellarista aiheutuva kosteusrasitus sekä lämpötilaeroista johtuva kosteuden tiivistyminen betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan aiheuttaa kosteusvaurion alapohjaan. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että ostajilla ei ole ollut erityistä syytä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin alapohjan kunnon selvittämiseksi.
Tämän vuoksi ostajat eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan eikä heidän voida olettaa tienneen alapohjan kosteusvauriosta.
Alapohjan kosteusvaurion korjaustapa ja korjauskustannukset
Kantajat ovat rakennuksen alapohjaan suoritettuun kuntotutkimukseen 18.8.2016 vedoten katsoneet, että vaurioiden korjauskustannusten määrä on yhteensä 95.000 euroa. Tämä määrä perustuu rakenteet purkavaan korjaustapaan.
Asiassa esitetyn kuntotutkimuksen mukaan vaurio koskee koko alapohjan rakennekerrosta. Ympäristöministeriön Ympäristöoppaan mukaan vaurioituneiden osien uusiminen ulotetaan noin 0,2-0,5 metrin etäisyydelle vaurioituneen kohdan ohi terveeseen rakenteeseen (Ympäristöopas 29, luku 4.2.2). Koska mikrobikasvustoa on lämmöneristeenä käytetyssä purussa, joka on osittain liimaantunut pikieristeeseen, rakenne on LLLn mukaan uusittava puhtaaseen betoniholviin saakka. Työteknisistä syistä lattia on purettava ja koolaus on poistettava. LLLn mukaan rakenteiden uusimista on käytetty korjaustapana useissa hänen korjauskohteissaan. Kuntotutkimuksen perusteella puu- ja levyrakenteiden perusilmantiiveys on ollut huono eikä niitä voi korjata tiivistämällä. LLLn mukaan tiivistäminen ei sovellu nyt kysymyksessä olevaan rakenteen korjaamiseen ja jokatapauksessa se olisi vain tilapäinen ratkaisu. Tiivistäminen voi sopia betonirakenteisen rakennuksen korjaukseen. Puurakenteisen rakennuksen lattian ja nurkkien tiivistäminen olisi käytännössä mahdotonta. Tiivistäminen ja kosteuden jättäminen rakenteisiin saattaisi myös pahentaa vauriota ja lisätä mikrobikasvustoa.
Vastaaja on puolestaan katsonut korjauskustannusten määräksi 7000
euroa. Hänen näkemyksensä mukaan rakenteet purkava korjaustapa on
ylimitoitettu ja korjaus voidaan tehdä tiivistämällä lattia ja ulkoseinien alaosat.
Vastaajan näkemystä on tukenut NNNn ja KKKn kertomukset. NNNn mukaan vaurio on korjattavissa hallitulla tuloilman määrän lisäämisellä ja lattian reunojen tiivistämisellä. NNNn mukaan lattian läpi ei tule ilmaa. NNN tai KKK eivät ole tienneet yhtään kohdetta, jossa rakenteita purkavaa korjaustapaa olisi käytetty alapohjan kosteusvaurion korjaamiseen, koska se on siihen liian kallis toimenpide. Sekä NNNn että KKKn mukaan tiivistämistä on käytetty alapohjan vaurioiden korjaamiseen vastaavissa kohteissa. Myös FFF Oy:n rakennusvirhepankin mukaan tiivistäminen on oikea korjaustapa.
KKKn mukaan seinien alaosien tiivistäminen riittää, sillä lattian läpi ei tule ilmaa. Näin ollen epäpuhtaudet voi jättää lattian sisään.
KKKn mukaan tiivistäminen kestää yhtä kauan kuin on rakennuksen käyttöikä.
Johtopäätös alapohjan korjaustavasta ja -kustannuksista
Esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus katsoo, ettei alapohjan ja ulkoseinien korjauskustannusten määrää arvioitaessa voida lähteä tiivistämisen kustannuksista ottaen huomioon toimenpiteen onnistumisen ja kestävyyden epävarmuus sisäilmahaitan poistamisessa. Sanotulla korjaustavalla ei myöskään korjata itse vauriota, vaan ainoastaan pyritään peittämään vaurioista aiheutuvat sisäilmahaitat, mikä mahdollistaa rakenteiden vaurioiden laajentumisen entisestään. Joka tapauksessa vastaajien tiivistämisestäkin esittämä korjauskustannusarvio on selkeästi alimitoitettu, koska siinä on otettu huomioon vain seinien alaosan ja lattian liitoskohtien tiivistäminen.
Siinäkin tapauksessa, että korjaus suoritettaisiin tiivistämällä, kustannusten määrän voidaan olettaa nousevan merkittäväksi, mikäli asiassa on ryhdyttävä lattian ja seinien tiivistämiseen laajemmalti.
Ostajilta ei voida edellyttää, että he kantaisivat riskin korjauskustannusten määrästä ja korjausten onnistumisesta.
Koska sisäilmaongelmat liittyvät rakennusmateriaalien mikrobivaurioihin, käräjäoikeus katsoo, että ainoa terveysriskin poistava ja kestävä korjaustapa on poistaa kyseiset materiaalit ja puhdistaa rakenteet sekä korvata poistetut materiaalit uusilla, jolloin samalla suunnitellaan ja korjataan rakenteet kosteusteknisesti toimiviksi. Alapohjan korjauskustannukset rakenteet purkavalla korjaustavalla on LLLn mukaan noin 95.000 euroa. Vastaaja ei ole esittänyt käsitystään sanotun korjaustavan kustannuksista. Käräjäoikeus toteaa, että vaikka esitetty korjaustapa sisältää jossakin määrin sellaista tason parannusta, jota ei voida pitää virheen korjaamiseksi välttämättömänä, korjauskustannusten määrä on joka tapauksessa huomattava. Esitetyn selvityksen perusteella käräjäoikeus arvioi, että alapohjan korjauskustannusten määrä ilman tasonparannuksen huomioon ottamista on asiassa esitetty 95.000 euroa.
Johtopäätös kiinteistön alapohjan laatuvirheestä
Kaupan kohteena ollut omakotitalo on rakennettu vuonna 1960. · Rakennuksessa on ennen kauppaa suoritettu kosteusmittaus, jossa todettuihin ja kauppakirjassa mainittuihin korjaustarpeisiin kantajat ovat kauppaa tehdessään varautuneet. Kosteusmittauksessa ei ole havaittu nyt ilmenneitä kosteusvaurioita tai sisäilman ongelmia. Tarkastusraportissa ei ole myöskään mainittu alapohjan rakenteisiin liittyvistä riskeistä taikka vaurioista.
Asiassa on selvitetty, että rakennuksessa kaupanteon jälkeen ilmenneet mikrobivauriot ovat syy-yhteydessä todettuun sisäilmahaittaan, joka on omiaan altistamaan asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille. Vauriot edellyttävät siten välttämättömiä korjaustoimia. Vaurioiden korjaamisesta aiheutuu huomattavat korjauskustannukset ja ne poikkeavat olennaisesti siitä, mihin ostajien on tullut kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella varautua. Voidaan pitää ilmeisenä, että ostajat eivät olisi tehneet kauppaa, jos he olisivat tienneet nyt ilmenneistä virheistä.
Kaupan kohde on näin ollen poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta, kaupan kohteesta annetut tiedot ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kaupan kohteessa on näin ollen maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu virhe.
Kylpyhuoneen kosteusvaurio
Asunnossa on ennen sen myyntiä suoritettu kosteuskartoitus 27.8.2013. Kosteuskartoituksessa kylpyhuoneen lattiassa ja seinäpinnoilla on todettu normaali pintakosteus. Kylpyhuoneessa olleen suihkukaapin alta ei oltu päästy mittauksia tekemään.
TTT on kertonut, että hän ja TTT olivat ottaneet kylpyhuoneen suihkukaapin pois paikoiltaan maaliskuussa 2015. Suihkukaapin tausta ja alusta oli ollut märän näköinen ja he olivat välittömästi soittaneet kosteusasiantuntijalle. Kylpyhuoneessa suoritettiin tarkastus ja mittaus noin viikon kuluttua. Väliajan kantajat olivat käyttäneet suihkua ilman suihkukaappia.
SSS Oy:n suorittamassa rakenteiden tarkastuksessa ja pintakosteusmittauksessa on tehty pesuhuoneen pintakosteusmittaus 24.3.2015, minkä jälkeen on avattu rakenteita. Tarkastuksesta ja mittauksesta laaditussa pöytäkirjassa 15.6.2015 on todettu kylpyhuoneen seinien alaosien ja lattian olleen kosteita kohdassa, jossa aikaisemmin on ollut suihkukaappi. Rakenneavauksissa on käynyt ilmi, että kallistusvalu on ollut kostea ja seinän Gyproc-levy on ollut kostea ja vaurioitunut. Lisäksi kylpyhuoneen ikkunan koon muutoksessa ei ole noudatettu hyvää rakennustapaa, koska vanha karmi on jätetty paikoilleen. Toimenpide-ehdotuksena on suositeltu wc/suihkutilan täydellistä saneerausta.
Asiassa on kirjallisena todisteena esitetyn pesuhuoneen remontin hinta-arvioin mukaan esitetty korjaus maksaa 11.360 euroa.
Kantajan kirjallisena todisteena esittämä TTT Oy:n tarkastusraportti 8.9.2015 on koskenut eri pesuhuonetta eikä siitä ilmi käyvillä seikoilla ole merkitystä nyt kysymyksessä olevassa asiassa.
Kosteusmittauspöytäkirjasta 27.8.2013 ilmi käyvien seikkojen perusteella kantajilla ei ole ennen kauppaa ollut syytä epäillä pesuhuoneen kosteusvauriota. Kosteusmittauspöytäkirjan mukaan kylpyhuone on remontoitu vuonna 1996. Kantajien ei ole myöskään tullut mieltää sen käyttöiän perusteella, että heidän olisi tullut varautua kylpyhuoneen täydelliseen saneeraukseen jo varsin pian kaupan jälkeen. Asiassa on ilmeistä, että kosteusvauriota ei ole voinut havaita ennen suihkukaapin poistamista. Ottaen huomioon, että kantajat ovat ryhtyneet toimiin kosteusvaurion korjaamiseksi välittömästi suihkukaapin poistamisen jälkeen heidän ei voida katsoa toimillaan vaikuttaneen vaurion syntyyn.
Käräjäoikeus katsoo, että rakennuksen kylpyhuoneessa on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe, koska kiinteistö ei ole ollut ominaisuuksiltaan sellainen kun on sovittu.
Rakennuksen vinous
Asiassa on riidatonta, että rakennus on painunut 23,5 senttimetriä kulmasta kulmaan mitattuna. Asiassa ei ole väitetty, että painuminen jatkuisi.
TTT on kertonut, että talon vinous oli selvinnyt kantajille uusien ikkunoiden asennuksen yhteydessä. Ennen kaupantekoa hän ja TTT olivat kosteusmittauspöytäkirjan ja kauppakirjan perusteella tienneet, että asunnossa oli ollut vinoutta. Heidän oli ollut tarkoitus suoristaa lattiat remontin yhteydessä. TTTn mukaan hän oli käsittänyt, että vanha talo painuu ja että vinous oli johtunut siitä.
Vinouden määrä tuli kuitenkin ilmi vasta ikkunoita vaihdettaessa, kun uusia ikkunoita ei ollut ollut mahdollista laittaa vanhojen tilalle ilman lisätöitä. Suunnitellut remontit olivat muutoinkin vaikeutuneet vinouden vuoksi. Vinoudesta johtuen myöskään ovet eivät olleet pysyneet auki.
Asiassa on selvitetty, että rakennus on painunut 23,5 senttimetriä kulmasta kulmaan mitattuna. Painuminen ei ole aiheuttanut vaurioita, kuten halkeamia tai jännitteitä rakenteisiin. LLLn ja NNNn lausuntojen perusteella on pääteltävissä, että painumista ei enää tapahdu eikä sellaista ole kantajien tasolta väitettykään. NNNn mukaan rakennuksen painuminen kyseisellä alueella on tavanomaista. Painumisesta ei ole haittaa silloin kun ei siitä ei aiheudu näkyviä vauriota. Nyt kysymyksessä oleva rakennus on painunut tasaisesti ja lattia on mahdollista tasoittaa koolaamalla lattia uudestaan.
Käräjäoikeus toteaa, että rakennus on valmistunut vuonna 1960. Kallistuminen ei ole rikkonut talon rakenteita eikä sitä enää tapahdu. Rakennuksen tavanomaista suuremmasta pituudesta (20 metriä) johtuen niin sanottu kulmakiertymä on ollut alhainen. Painuminen ei siten välttämättä ole ollut aistein havaittavissa. Kallistumisen ei ole väitetty aiheuttaneen asumishaittaa. Huomattavan kalliisiin korjauksiin ryhtyminen vain vastaisuuden varalle ei ole perusteltua. Ottaen lisäksi huomioon, että rakennuksen painumisesta ei ole aiheutunut rakennuksen perustuksiin tai muihin rakenteisiin vaurioita ja että ostajatkin ovat huomanneet painumisen vasta ikkunaremontin yhteydessä, asiassa ei ole perustetta katsoa myyjän tienneen tai että hänen olisi pitänyt tietää rakennuksen painumisesta. Asiassa on siten
kysymys maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetusta salaisesta laatuvirheestä. Ottaen huomioon, että kantajat ovat ostaneet kiinteistön tietoisina siitä, että rakennuksen lattiat ovat epätasaiset ja ne on suoristettava, ei kiinteistö poikkea laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Käräjäoikeus katsoo, että kiinteistössä ei ole rakennuksen vinoudesta johtuvaa virhettä, jonka perusteella kantajilla olisi oikeus vaatia hinnanalennusta.
Hinnanalennus
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Saman luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.
Oikeuskäytännössä yhtenä tapana määrittää hinnanalennus on pidetty
virheen korjauskustannuksia (KKO 2009:31), jotka tässä tapauksessa on perusteltua ottaa hinnanalennuksen määrittämisen lähtökohdaksi. Näin meneteltäessä on kuitenkin otettava huomioon korjaustoimenpiteistä johtuva kiinteistön arvon nousu (KKO 2009:31), joka seuraa tässä tapauksessa muun muassa lattioiden suoristamisesta ja märkätilojen teknisen käyttöiän pidentymisestä.
Alapohjan korjauskustannukset rakenteet purkavalla korjaustavalla on
95.000 euroa ja kylpyhuoneen korjauskustannukset 11.360 euroa.
Käräjäoikeus toteaa, että mikäli edellä todetut kiinteistön virheet olisivat olleet tiedossa kauppaa tehtäessä, sillä olisi ollut huomattava vaikutus kiinteistön arvoon. Virheet ovat myös senlaatuisia, että niiden korjaamisella on huomattava, mutta tilapäinen vaikutus asunnon käyttöön. Kylpyhuoneen, joka on edellisen kerran remontoitu vuonna 1996, osalta tilan tekninen käyttöikä pitenee huomattavasti.
Pintaremontin lisäksi märkätilaan asennetaan nykyisten vaatimusten mukaiset vesieristeet. Alapohjan osalta tasonparannusta muodostuu pääasiassa lattioiden suoristamisesta, mikä korjaustyö on ollut ostajien tiedossa ennen kauppaa ja· siten heidän vastuullaan. Myös lattioiden suoristamisesta koolaukset uusimalla on saatavissa merkittävä tasonparannus ja sitä kautta kiinteistön arvon nousu.
Kun otetaan hinnanalennusta alentavana tekijänä huomioon kiinteistön arvon nousu edellä todetulla tavalla, käräjäoikeus pitää kohtuullisena hinnanalennuksen määränä 80.000 euroa, mihin sisältyy kylpyhuoneen ja alapohjan virheiden korjaaminen. Virheitä ei siten voida pitää siinä määrin vähäisinä, että ostajilla ei olisi oikeutta hinnanalennukseen.
Selvittelykustannukset
Kantajat ovat vaatineet korvausta virheiden selvittelykuluista yhteensä 10.282,89 euroa. Käräjäoikeus toteaa, että selvittelykustannukset 24.2.2015124 euroa ja 15.2.2017 446,40 euroa ovat liittyneet painumista koskevaan vaatimukseen, joka on hylätty. Lisäksi kaksi kolmasosaa selvittelykustannuksista 9.8.2016 4.628,86 on kohdistunut yläpohjaa ja kreosoottia koskeviin tutkimuksiin, jotka eivät ole olleet tämän oikeudenkäynnin kohde. Tähän nähden käräjäoikeus arvioi tarpeellisten selvittelykulujen määräksi 6.600 euroa, minkä määrän vastaaja on velvollinen korvaamaan kantajille.
Oikeudenkäyntikulut
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentissa säädetään, että jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Pykälän 2 momentin mukaan vastaavaa on sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.
Käräjäoikeus toteaa, että kantajat ovat asian valmistelun aikana luopuneet kaupan purkua koskevasta vaatimuksesta ja voittaneet kaksi kanteessa esittämästään kolmesta virheväitteestä. Hinnanalennuksen määrä on ollut 80 prosenttia kantajan vaatimasta määrästä.
Käräjäoikeus katsoo, että virhevaatimukset on hyväksytty merkittäviltä osin. Asiassa vastaanotetusta näytöstä ilmenee, että asian painopiste on ollut alapohjaa koskevissa väitteissä. Näihin liittyneet kantajien vaatimukset ovat menestyneet. Kantajien voittamien virhevaatimusten korjauskustannus on ylittänyt sen määrän, mitä kantaja on vaatinut kauppahinnanalennuksena. Kauppahinnanalennusta koskeva osa vaatimuksesta on ollut harkinnanvarainen seikka, jolla ei ole ollut sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.
Edellä sanotun perusteella käräjäoikeus katsoo, että kantajilla on oikeus saada täysi korvaus määrällisesti riidattomista ja kohtuullisena pidettävistä oikeudenkäyntikuluistaan.
TUOMIOLAUSELMA
Käräjäoikeus velvoittaa P KKKn suorittamaan H TTTlle ja S TTTlle hinnanalennusta 80.000 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisesti lasketulla korolla 30.8.2013 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 22.2.2017 saakka sekä korkolain 4 § 1 momentin mukaisella korolla haasteen tiedoksiantopäivästä 22.2.2017 lukien.
Oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut
Käräjäoikeus velvoittaa P KKKn suorittamaan H TTTlle ja S TTTle vikojen ja puutteiden selvittämisestä aiheutuneina asianosaiskuluina 6.600 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 22.2.2017 lukien.
Käräjäoikeus velvoittaa P KKKn korvaamaan H TTTlle ja S TTTlle asian hoidosta aiheutuneet oikeudenkäyntikulut 14.468 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine
korkoineen kuukau'den kuluttua käräjäoikeuden ratkaisun antamisesta
lukien.
MUUTOKSENHAKU
Muilta osin vaatimukset hylätään.
Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla Vaasan hovioikeuteen tai ennakkopäätösvalituksella korkeimpaan oikeuteen. Valitusosoitus liitteenä.
Hyväksytyt tyytymättömyydenilmoitukset
Vastaaja P KKK / AA J NNN ilmoitti hyväksytysti tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Määräaika valitukselle
9.4.2018
Määräaika vastavalitukselle
23.4.2018
Käräjätuomari
K KKK