Asunto-osake käyttötarkoitus toimisto ei asunto

Oliko ostajille annettu virheellistä tietoa huoneiston käyttötarkoituksesta?

Asiassa oli kysymys siitä, oliko vastaaja antanut virheellistä tietoa tai jättänyt kertomatta kantajalle huoneiston käyttötarkoituksesta siten, että se olisi vaikuttanut kauppaan tai kauppahintaan. Huoneiston käyttötarkoitus määrätään yhtiöjärjestyksessä ja siitä poikkeaminen vaatii yhtiöjärjestyksen muutoksen, johon tarvitaan 2/3 osakkeenomistajien suostumus. Lisäksi kaavamääräyksissä saattaa olla määräyksiä tilojen käytöstä kuten tässä oli.

MMM Oy:n mukaan kaupan yhteydessä oltiin annettu virheellistä tietoa huoneiston käyttötarkoituksesta, sillä asuntona myytyä huoneistoa ei voitu käyttää asuntona, vaan kyseessä oli toimitila. Myyjä oli muuttanut huoneiston käyttötarkoituksen asuinhuoneistosta toimistohuoneeksi yhtiöjärjestystä päivittämättä ja oli siten tiennyt käyttötarkoituksen muutoksesta. MMM Oy katsoi, ettei myyjä tai myyjän edustaja olleet kertoneet ostajalle huoneiston oikeasta käyttötarkoituksesta kaupan yhteydessä.

MMM Oy katsoi, käyttötarkoituksen tieto on ollut ratkaiseva tieto kaupan päättämisen kannalta, ja tieto on ollut olennainen myös kauppahinnan määräytymisen kannalta. MMM Oy vaati, että SSS sr velvoitetaan suorittamaan sille ensisijaisesti hinnanalennuksena ja toissijaisesti vahingonkorvauksena 101.910,59 euroa laillisine viivästyskorkoineen. Lisäksi MMM Oy vaati, että SSS sr velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut 6.535 euroa laillisine viivästyskorkoineen.

SSS sr vaati, että kanne hylätään ja MMM Oy velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut ja todistelukustannukset 7.324,16 eurolla laillisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

SSS sr:n mukaan vastaaja ei ollut antanut virheellistä tietoa tai jättänyt kertomatta kantajalle tietoa, joka olisi vaikuttanut kauppaan tai kauppahintaan. Yhtiöjärjestyksen kirjaus huoneiston käyttötarkoituksesta ei pitänyt paikkaansa huoneiston tosiasiallisen käyttötarkoituksen osalta, ja yhtiöjärjestystä koskevien tietojen muutokset ja niiden ilmoittaminen kaupparekisteriin olivat asunto-osakeyhtiön, eivät osakkeenomistajien vastuulla.

Käräjäoikeus katsoi, että isännöitsijäntodistuksen ja yhtiöjärjestyksen tietojen mukaisesti huoneisto oli asuinhuoneisto ja että huoneisto oli muutettu toimistotilaksi, mutta asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen käyttötarkoitustietoa ei oltu muutettu vastaavasti. Siten kaupan kohde huoneiston käyttötarkoituksen osalta ei ollut vastannut myyjän antamia tietoja, ja huoneiston käyttötarkoitustiedon merkittävyyteen nähden virheellisen tiedon voitiin olettaa vaikuttaneen kauppaa, joten kaupan kohteessa oli virhe.

Ostajalla on lähtökohtaisesti ollut oikeus luottaa siihen, että isännöitsijäntodistuksen ja yhtiöjärjestyksen tiedot kaupan kohteesta pitävät paikkansa. Ja koska ei ole näytetty nimenomaisesti myyjän tai välittäjän oikaisseen yhtiöjärjestyksen virheellistä tietoa huoneiston käyttötarkoituksesta eikä esittäneen ostajalle muutakaan sellaista selvitystä, jonka perusteella ostajan voitaisiin olettaa tienneen tiedon olevan virheellinen.

Käräjäoikeus arvioi virheeseen nähden kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi 40.000 euroa. Siten SSS sr velvoitettiin suorittamaan MMM Oy:lle hinnanalennuksena 40.000 euroa laillisine viivästyskorkoineen ja korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 4.357 euroa.

SSS sr oli määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyttä koko päätökseen, ja SSS sr:lle oli myönnetty jatkokäsittelylupa. Asianosaiset olivat ilmoittaneet päässeensä asiassa sovintoon ja pyytäneet hovioikeutta vahvistamaan sovintosopimuksen. Asianosaiset sopivat, että SSS sr suorittaa MMM Oy:lle irtaimen kauppaan liittyvänä hinnanalennuksena 25.000 euroa ja että osapuolet vastaavat itse asiaan liittyvistä omista oikeudenkäyntikuluista käräjä- ja hovioikeuden osalta. Hovioikeus vahvisti SSS sr:n ja MMM Oy:n välisen sovintosopimuksen sovinnoksi asiassa, ja vahvistettu sovinto korvasi tuomion Helsingin käräjäoikeudessa.


Helsingin hovioikeus
Tuomio Nro 123
Antamispäivä 9.2.2021
Diaarinumero S 20/2011

Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Helsingin käräjäoikeus 11.9.2020 nro 51688
(liite 1)

Asia
Irtaimen kauppahinnan alentaminen

Valittaja
SSS sr

Vastapuoli
MMM Oy

Asian käsittely hovioikeudessa
SSS sr:lle on myönnetty 11.11.2020 jatkokäsittelylupa.

Asianosaiset ovat 20.1.2021 ilmoittaneet päässeensä asiassa sovintoon ja pyytäneet hovioikeutta vahvistamaan sovintosopimuksen (liite 2) sovinnoksi asiassa.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Asianosaiset ovat pyytäneet sovinnon vahvistamista asiassa, jossa sovinto on sallittu. Sovinto ei ole lain vastainen tai selvästi kohtuuton eikä loukkaa sivullisen oikeutta. Sovinnon vahvistamiselle ei siten ole estettä.

Tuomiolauselma

Hovioikeus vahvistaa oikeudenkäymiskaaren 20 luvun 3 §:n nojalla tämän tuomion liitteenä 2 olevan SSS sr:n ja MMM Oy:n välisen 20.1.2021 päivätyn sovintosopimuksen sovinnoksi tässä asiassa.

Vahvistettu sovinto korvaa tämän tuomion liitteenä 1 olevan Helsingin käräjäoikeuden 11.9.2020 antaman tuomion nro 51688.

Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 12.4.2021.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian on ratkaissut:

hovioikeudenneuvos J RRR


HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto
TUOMIO 20/51688

Käräjätuomari M KKK

Annettu kansliassa

11.9.2020
L 18/61040

Kantaja
MMM Oy

Vastaaja
SSS sr

Asia
Irtaimen kauppahinnan alentaminen

Vireille
12.12.2018

SELOSTUS ASIASTA

Asian taustaa

MMM Oy on 12.1.2018 päivätyllä kauppakirjalla ostanut SSSltä Asunto Oy MMM 20:n osakkeet numerot 1-14, 15-43, 299-312 ja 313-345, jotka oikeuttavat huoneistojen A 1a, A 1b, B 10a ja B 10b hallintaan. Velaton kauppahinta on ollut 380.000 euroa. Huoneiston A 1a yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus on asuinhuoneisto ja muiden huoneistojen toimisto- ja varastotilaa.


Kanne

Vaatimukset

MMM Oy on vaatinut, että SSS sr velvoitetaan suorittamaan sille ensisijaisesti hinnanalennuksena ja toissijaisesti vahingonkorvauksena 101.910,59 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 17.10.2018 lukien.

MMM Oy on lisäksi vaatinut, että SSS sr velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut 6.535 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

Perusteet

Kaupan yhteydessä ostajalle on annettu virheellistä tietoa huoneiston A 1a käyttötarkoituksesta. Asuntona myytyä huoneistoa ei voida käyttää asuntona. Myyjä oli muuttanut huoneiston käyttötarkoituksen asuinhuoneistosta toimistohuoneeksi yhtiöjärjestystä päivittämättä ja oli siten tiennyt käyttötarkoituksen muutoksesta. Yhtiöjärjestyksen muuttamismenettelyllä asunto-osakeyhtiössä ei ole merkitystä. Myyjä tai myyjän edustaja eivät ole kertoneet tiedossaan ollutta oikeaa käyttötarkoitusta ostajalle kaupan yhteydessä.

Kaupassa saatavalla asuinhuoneistolla on ollut ratkaiseva merkitys kaupan päättämisen kannalta. Tieto on ollut olennainen myös kauppahinnan määräytymisen kannalta. Huoneiston arvo toimistohuoneena on alhaisempi kuin asuntona.

Myyjän laatima varainsiirtoverolaskelma on tukenut ostajan käsitystä käyttötarkoituksesta. Varainsiirtoverolaskelman mukaan huoneiston A 1a osuus kauppahinnasta on ollut 135.000 euroa, mikä olisi ollut käypä hinta asuinhuoneistosta kaupantekohetken kunnossa. Samankokoisen toimistohuoneen B 10a arvoksi laskelmassa on määritelty 33.089,41 euroa. Huoneistojen arvon erotus käyttötarkoituksesta riippuen on siten 101.910,59 euroa. Huoneiston arvon erotus käyttötarkoituksen perusteella vastaa ostajan menettämiä vuokratuloja. Asuinhuoneistojen vuokrataso on moninkertainen verrattuna toimistotilaan.

Sopimuksenmukaisen ja kaupassa saadun huoneiston arvon erotus on oikea hinnanalennuksen määrä.

Ostajalla on oikeus myös vahingonkorvaukseen asunnon virheen vuoksi. Myyjä on toiminut huolimattomasti eikä ole kertonut tiedossaan olleita seikkoja ostajalle.

Vastaus

Vaatimukset

SSS sr on vaatinut, että kanne hylätään ja MMM Oy velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut ja todistelukustannukset 7.324,16 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Perusteet

Vastaaja ei ole antanut virheellistä tietoa tai jättänyt kertomatta kantajalle tietoa, joka olisi vaikuttanut kauppaan tai kauppahintaan.

Yhtiöjärjestyksen kirjaus huoneisto A 1a:n käyttötarkoituksesta ei pidä paikkaansa huoneiston tosiasiallisen käyttötarkoituksen osalta. Kyseiset tilat ovat toimineet PPP museona viime vuosikymmenet, eivätkä tilat ole olleet asumiskäytössä. Yhtiöjärjestystä koskevien tietojen muutokset ja niiden ilmoittaminen kaupparekisteriin ovat asunto-osakeyhtiön, eivät osakkeenomistajan vastuulla.

Kaupan kohdetta koskevan myyntiesitteen mukaan tilat on myyty toimitilana ja myyntiesitteen liitteenä olevasta pohjakuvasta maininnat asuinhuoneistoista on viivattu yli, koska tilat eivät siihen käyttötarkoitukseen sovellu. Kantajan edustaja on tutustunut ennen kauppakirjan allekirjoittamista kaupan kohteeseen, myyntiesitteeseen ja muihin kauppakirjasta ilmeneviin asiakirjoihin. Kohdetta välittänyt kiinteistönvälittäjä on myös tehnyt kantajalle kohdetta esitellessään selväksi sen, ettei huoneisto sovellu miltään osin asuinhuoneistoksi isännöitsijäntodistuksen ja yhtiöjärjestyksen kirjauksista huolimatta.

Kohteen alkuperäinen myyntihinta oli ollut myyntiesitteestä ilmenevä 600.000 euroa, joka olisi ollut realistinen hinta, mikäli kohdetta olisi voinut käyttää asuinhuoneistona. Koska huoneisto ei ollut muutettavissa asumiskäyttöön, käyttötarkoitus oli jouduttu myös huomiomaan myyntihinnassa, joka on lopulta ollut 380.000 eurolla. Kantajan olisi jo toteutuneen 220.000 euroa myyntihintaa alemman kauppahinnan perusteella tullut käsittää, ettei kauppaan kuulu asuinhuoneistoa.

Kantaja on ollut tietoinen kaikista kannevaatimuksessa esittämistään seikoista jo ennen kaupantekoa, eikä kaupan kohteessa ole kantajan väittämää virhettä.

Mikäli virheen vastoin vastaajan käsitystä katsottaisiin kaupan kohteessa olevan, oikea hinnanalennuksen määrä voi olla enintään 10 prosenttia vaaditusta määrästä eli 10.191,06 euroa.

Kantaja ei ole esittänyt perusteita vahingonkorvausvaatimukselleen.

TODISTELU

Kantajan kirjalliset todisteet

K1. Kauppakirja 12.1.2018
K2. Myyntiesite 29.8.2017
K3. Varainsiirtoveroilmoitus 12.1.2018
K4. lsännöitsijäntodistus 8.6.2017
KS. Asunto Oy MMM 20:n yhtiöjärjestys

Vastaajan kirjalliset todisteet

V1. = K2. Myyntiesite 29.8.2017
V2. Helsingin rakennuslautakunnan vahvistama pohjapiirros 8.4.1994
V3. = K1. Kauppakirja 7.12.2018
V4. Helsingin kaupungin rakennus- ja huoneistorekisteriote, luotu 12.8.2020
V5. Helsingin kaupunkiympäristölautakunnan päätös 35/11.12.2018 (nro 12561)
V6. Sähköpostikirjeenvaihto 11.-28.8.2017

Kantajan henkilötodistelu

1. T MMM todistelutarkoituksessa
2. Todistaja K A M T

Vastaajan henkilötodistelu

3. Todistaja M M TTT
4. Todistaja J S A KKK

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Kaupan kohteen virhe

Näyttö keskeisiltä osilta

MMM Oy:n (yhtiö, ostaja) ja SSS (säätiö, myyjä) välisen 12.1.2018 päivätyn kauppakirjan mukaan kaupan kohteena olevan huoneiston A 1a yhtiöjärjestyksen mukainen käyttötarkoitus on asunto (K1, V3). Vastaava tieto huoneiston käyttötarkoituksesta käy ilmi isännöitsijäntodistuksesta (K4) ja yhtiöjärjestyksestä (K5), jotka kauppakirjan mukaan oli luovutettu ostajalle.

Ostajalle luovutetun myyntiesitteen (K2, V1) mukaan myytävänä on ollut 189 neliömetriä toimitilaa. Kohdekuvauksessa on muun ohella todettu, että tilat ovat toimineet museona viime vuosikymmenet. Lisäksi on todettu, että yksi myytävistä tiloista on yhtiöjärjestyksen mukaan 27 neliömetrin asuinhuoneisto. Myyntiesitteessä olevasta pohjakuvasta merkinnät asuinhuoneista on yliviivattu ja tilalle on merkitty toimistohuone. Kiinteistön on ilmoitettu olevan rakennuskiellossa kaavan laatimista varten. Lisäksi on todettu, että kaavaluonnoksessa tontti on merkitty asuinkerrostalojen korttelialueeksi ja kadunvarsirakennuksen ensimmäinen kerros on varattava myymälätiloja tai muita asiakaspalvelutiloja varten.

Rakennuslautakunnan 8.4.1994 vahvistamasta pohjapiirroksesta (V2) ja rakennus- ja huoneistorekisteriotteesta (V4) käy ilmi, että kaupan kohteena ollutta huoneistoa A 1a ei ole niissä merkitty asuinhuoneistoksi. Kaupunkiympäristölautakunnan päätöksestä 11.12.2018 (V5) käy ilmi, että Helsingin kantakaupunkiin ja koskien muun ohella kysymyksessä olevaa kiinteistöä on 27.1.2014 asetettu rajattu rakennuskielto yleiskaavan laatimista varten. Rakennuskielto on siitä lähtien koskenut rakennusten 1. kerrosten ja kadunvarsien myymälä-, liike- ja toimitilojen muuttamista asumiskäyttöön. Näitä asiakirjoja ei ole esitetty ostajalle ennen kauppaa.

MMM Oy:n toimitusjohtaja MMM on kertonut kiinnostuneensa kohteesta, koska siihen oli kuulunut asunto ja myyjänä oli ollut säätiö. Hän oli tavannut kohdetta välittäneen KKKn ja tehnyt kohteessa noin viiden minuutin kierroksen. Tila oli käyty pohjapiirroksen mukaan nopeasti läpi. KKK oli esitellyt tilaa kokonaisuutena. MMMn mukaan hänelle oli tullut selväksi, että koko tilan muuttaminen asumiskäyttöön ei olisi mahdollista. MMM on kertonut tutustuneensa myyntiesitteeseen, mutta ei ollut kysynyt KKKltä siitä ilmenevästä rakennuskiellosta tai pohjapiirroksen merkinnöistä. Hän oli saanut tietää, ettei kohteessa ollut asuntoa, kun hän oli yrittänyt tehdä sinne osoitteenmuutoksen.

Todistaja TTT, joka oli toiminut ostajan asiamiehenä kaupantekotilaisuudessa, on kertonut, ettei tilaisuudessa ollut keskusteltu huoneistojen käyttötarkoituksesta.

Säätiön kiinteistövastaavana toimiva todistaja TTT on kertonut, että myyty tila oli ollut museokäytössä viimeiset vuosikymmenet.

Asuinhuoneisto oli otettu pois käytöstä ja se oli virallisesti muutettu aikoinaan toimistokäyttöön. lsännöinnissä oli tapahtunut kömmähdys, kun tietoa ei ollut muutettu dokumentteihin. TTT on kertonut käyneensä välittäjä KKKn kanssa kiinteistövirastossa selvittämässä, voidaanko asunto-osake ottaa käyttöön, mutta oli todettu, ettei tällaista lupaa saataisi. Kun alueella on rakennuskielto eikä lupaa saataisi, todettiin, ettei sitä voitu myydä asunto-osakkeena.

TTT on kertonut, että kohdetta oli myyty pidemmän aikaa. Oli kulunut kuukausia ennen kuin oli tullut kaksi samansuuruista tarjousta.

Tällöin oli todettu, että tarjottu hinta 380.000 euroa oli realistisempi kuin pyyntihinta 600.000 euroa, ja yhtiön tarjous oli hyväksytty. TTTn käsityksen mukaan sillä, ettei kohdetta voitu myydä asunto-osakkeena, ei ollut ollut vaikutusta kauppahintaan, koska asia oli selvitetty etukäteen
Pyyntihinta oli perustunut välittäjä KKKn ja hänen taustaryhmänsä arvioon.

TTTn mukaan hän ei ollut ennen kauppaa antanut tietoja ostajalle, vaan esittelyn oli hoitanut välittäjä. TTT oli ollut kaupantekotilaisuudessa, jossa kauppakirja oli luettu läpi ja allekirjoitettu Kaupanteon jälkeen TTT oli esitellyt myydyn tilan ostajan asiamiehelle.

Välittäjänä kysymyksessä olevassa kaupassa toiminut todistaja KKK on kertonut, että aina, kun toimistotiloihin sisältyy asuntomahdollisuus, myyjä haluaa ottaa sen hinnoittelussa huomioon. Tässä tapauksessa pyyntihintaan 600.000 euroa oli hänen muistamansa mukaan päädytty siten, että mikäli vanha asunto pystyttäisiin muuttamaan asunnoksi, se voisi olla 4.000 - 5.000 euroa neliöltä. Jos myös samankaltaista tilaa oleva viereinen toimisto saataisiin asunnoksi, sen voisi hinnoitella samoin. Loppuosa olisi karkeasti puolet tästä hinnasta. Hinnoittelun hän oli tehnyt yhdessä välitysliikkeen arviointiosaston kanssa.

KKK on kertonut saaneensa rakennusvalvonnasta tiedon, että käyttötarkoituksen muuttaminen asunnoksi edellyttäisi, että siihen saataisiin lupa kaavoittajalta. Helsingin kantakaupungin alueen maantason tilat ovat vuodesta 2014 lähtien olleet rakennuskiellossa eikä niitä saa muuttaa asuinnoiksi. Hänen ja TTTn käynnillä asemakaava-arkkitehdin luona oli selvinnyt, että asunnoksi muuttamista ei todennäköisesti puollettaisi. Kaavoittaja oli vielä lähettänyt sähköpostitse tiedon rakennuskielloista, ja tämä tieto oli lisätty myyntiesitteeseen. Rakennuskiellon lisäksi asumistarkoitukseen muuttamisen esteenä olisivat ikkunan alla olevat taloyhtiön pysäköintipaikat.

KKK on kertonut, että hän oli käynyt kaikkien ostajaehdokkaiden kanssa läpi, että käyttötarkoituksen muutoksen osalta ongelmana olivat pysäköintipaikat ja se, että rakennusvalvonnan mukaan rakennuskiellon aikana asunnoiksi muuttaminen on hankalaa. MMMn kanssa käymäänsä keskustelua hän ei ole pystynyt erikseen muistamaan.

KKKn mukaan 50 ostajakandidaatin jälkeen oli alkanut olla selvää, ettei kohde ollut 600.000 euron arvoinen, vaan se oli myytävä toimitilana siten, ettei siihen saanut asuntoa, vaikka aina on mahdollisuus, että joku sen tulevaisuudessa pystyy kehittämään asunnoiksi.

KKK on kertonut laatineensa kauppakirjan. MMMn pyynnöstä kauppakirjaluonnosta oli muutettu siten, että lopulliseen kauppakirjaan oli otettu huoneistojen yhtiöjärjestyksen mukaiset käyttötarkoitukset.

Näin oli katsottu voitavan tehdä, koska ostaja kuitenkin oli tiennyt käyttötarkoituksen ja sen, ettei myydä asuntoa.

Johtopäätökset

lsännöitsijäntodistuksen ja yhtiöjärjestyksen tietojen mukaan kaupan kohteena olleen huoneiston A 1a käyttötarkoitus on asuinhuoneisto. Huoneisto oli edellä kerrotuin tavoin muutettu toimistotilaksi jo vuonna 1994, mutta asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen käyttötarkoitustietoa ei ollut muutettu vastaavasti. Yhtiöjärjestyksen tieto oli ilman varausta otettu myös myyntiesitteen kohdetietoihin.

Myyntiesitteessä on kerrottu, että tilat, jotka muodostuvat neljästä kaupan kohteena olleesta huoneistosta, ovat toimineet viime vuosikymmenet museona. Esitteeseen liitetystä pohjakuvasta merkinnät asuinhuoneista on poistettu. Näistä tiedoista samoin kuin kohteeseen tutustumalla ostaja on voinut havaita, että kohteessa ei myyntihetkellä ole ollut asuinhuoneistoa.

Myyntiesitteen pohjakuvasta ei kuitenkaan ole käynyt ilmi, että kysymyksessä on ollut rakennuslautakunnan vahvistama, käyttötarkoituksen muutokseen liittynyt pohjakuva. Ottaen huomioon yhtiöjärjestyksen tieto huoneiston A 1a käyttötarkoituksesta ostajan ei voida olettaa pohjakuvan ja kaavan laatimista varten asetetun rakennuskiellon perusteella tienneen, että huoneiston palauttaminen yhtiöjärjestyksen mukaiseen asumiskäyttöön ei olisi mahdollista.

Ostajan edustajan MMMn ja kaupan välittäneen KKKn keskustelun tarkemmasta sisällöstä ei ole saatu selvitystä. Voidaan kuitenkin pitää uskottavana, että kohteen soveltumisesta asumiskäyttöön on käyty keskustelua. Ottaen huomioon, että kaupan kohde on koostunut yhteensä neljästä huoneistosta, mahdolliset käyttötarkoituksen muutokseen liittyvät ongelmat eivät yhtiöjärjestyksen tietojen valossa ole koskeneet huoneistoa A 1a. Näyttöä siitä, että yhtiöjärjestyksen huoneiston A 1a virheellistä käyttötarkoitustietoa olisi kohdetta esiteltäessä nimenomaisesti oikaistu ostajalle, ei ole esitetty.

Näyttämättä on myös jäänyt, että kohteen pyyntihinnan ja toteutuneen kauppahinnan välinen ero olisi perustunut ostajan tietoisuuteen siitä, ettei kaupan kohteen huoneisto A 1a ollut muutettavissa asumiskäyttöön.

Tieto huoneiston A 1a yhtiöjärjestyksen mukaisesta käyttötarkoituksesta oli otettu myös kauppakirjaan. Vaikka näin olisi tehty KKKn kertomalla tavalla ostajan pyynnöstä, myyjä oli hyväksynyt tämän ottamatta kauppakirjaan varausta tosiasiallisesta käyttötarkoituksesta.

Ostajalla on lähtökohtaisesti ollut oikeus luottaa siihen, että isännöitsijäntodistuksen ja yhtiöjärjestyksen tiedot kaupan kohteesta pitävät paikkansa. Myyjän tai välittäjän ei ole näytetty nimenomaisesti oikaisseen yhtiöjärjestyksen virheellistä tietoa huoneiston A 1a käyttötarkoituksesta eikä esittäneen ostajalle muutakaan sellaista selvitystä, jonka perusteella ostajan voitaisiin olettaa tienneen tiedon olevan virheellinen.

Edellälausutuilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohde ei huoneiston A 1 a käyttötarkoituksen osalta ole vastannut myyjän antamia tietoa. Huoneiston käyttötarkoitustiedon merkittävyyteen nähden virheellisen tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, joten kaupan kohteessa on virhe.

Hinnanalennus

Ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen.

Kaupasta tehdyn varainsiirtoveroilmoituksen (K3) lisätietoihin huoneiston A 1a kauppahinnan osuudeksi ilman velkaosuutta on ilmoitettu 135.000 euroa. Pinta-alaltaan saman kokoisen huoneiston B 10a, joka yhtiöjärjestyksen mukaan on toimisto- ja varastotilaa, kauppahinnan osuudeksi on määritetty 33.089,41 euroa. Ostaja on vaatinut kauppahinnan alennuksena näiden erotusta 101.910,59 euroa.

Myyjä on katsonut, että oikea hinnanalennuksen määrä voi olla enintään 10 prosenttia vaaditusta määrästä eli 10.191,06 euroa.

Todistaja KKK, joka oli laatinut varainsiirtoveroilmoituksen, on kertonut merkitsevänsä aina varainsiirtoveroilmoitukseen kauppahinnan jakautumisen osakkeittain ostajan haluamalla tavalla, ja on ollut varma, että oli tehnyt niin tässäkin tapauksessa. Todistajan kertomuksen uskottavuutta ei ole syytä epäillä. Muuta selvitystä kauppahinnan jakautumisen perusteista ei ole esitetty. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että varainsiirtoveroilmoituksen tietoja kauppahinnan jakautumisesta ei sellaisenaan voida ottaa lähtökohdaksi hinnanalennuksen määrää arvioitaessa.

Ottaen huomioon sen KKKn kertomuksestakin ilmi käyneen seikan, että asuinkäyttöön tarkoitettu huoneisto on yleensä toimistotilaa arvokkaampi, ja toisaalta sen, että virheellinen tieto käyttötarkoituksesta on koskenut vajaata 15 prosenttia kohteen kokonaispinta-alasta, käräjäoikeus arvioi virheeseen nähden kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi 40.000 euroa.

Oikeudenkäyntikulut

Yhtiön vaatimus hyväksytään kanneperusteen osalta, mutta sen vaatimus hyväksytään määrältään vain osaksi. Sillä, minkä yhtiö häviää määrän osalta, ei voida katsoa olevan vain vähäinen merkitys asiassa. Näin ollen säätiö on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 2 momentin nojalla velvollinen korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut osittain.

Yhtiön oikeudenkäyntikuluvaatimus 6.535 euroa perustuu sen asiamiehen palkkiolaskuun, jossa tuntiveloitus on ollut 290 euroa. Säätiö on hyväksynyt laskusta ilmenevät asiamiehen toimenpiteet mutta paljoksunut asiamiehen tuntiveloitusta 250 euroa ylittävältä osalta.

Käräjäoikeus katsoo, että yhtiön asiamiehen tuntiveloitus ei ole poikkeuksellisen korkea verrattuna vastaavanlaatuisissa asioissa yleensä käytettyyn veloitukseen. Vaadittua oikeudenkäyntikulujen määrää voidaan pitää asian laatuun ja laajuuteen sekä se hoitamisen vaatimaan työmäärään nähden kohtuullisena. Säätiö on velvollinen korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikuluista kaksi kolmasosaa eli 4.357 euroa.

Tuomiolauselma

Muutoksenhaku

SSS sr velvoitetaan suorittamaan MMM Oy:lle hinnanalennuksena 40.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 17.10.2018 lukien sekä korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 4.357 euroa sanottuine viivästyskorkoineen 11.10.2020 lukien.

Käräjäoikeuden ratkaisuun saa hakea muutosta Helsingin hovioikeudelta valittamalla oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyssä järjestyksessä tai korkeimmalta oikeudelta ennakkopäätösvalituksella oikeudenkäymiskaaren 30 a luvussa säädetyssä järjestyksessä.
Tyytymättömyyttä on ilmoitettava seitsemän päivän kuluessa ratkaisun antamisesta.

Tyytymättömyyden ilmoitus

SSS sr on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyttä koko päätökseen.

Valituksen määräpäivä 12.10.2020
Vastavalituksen määräpäivä 26.10.2020 Valitusosoitus liitteenä.

käräjätuomari

M KKK