Rakennuttaja suorituskyvyttömyysvakuutus ja virhe

Oliko vakuutusyhtiö oikeutettu vähentämään rakennusvirheen perusteella maksettavasta suorituskyvyttömyysvakuudesta omavastuun rakennuskohtaisesti?

Kantajan asunto-osakeyhtiö koostui seitsemästä asuinrakennuksesta, joista neljä oli omakotitaloja ja kolme paritaloja. Kaikissa oli todettu virheellisesti rakennetut märkätilat (yhteensä 17 kpl). Mikään märkätila ei ole ollut asianmukaisesti eristetty. Kaikki lattiakaivot on tiivistetty virheellisesti. Lisäksi perustajaosakas JJJ Oy Rakennusliike ei ollut noudattanut rakennusviranomaisen loppukatselmuksessa antamia korjauskehotuksia.

Asunto-osakeyhtiön perustajaosakas oli asetettu konkurssiin 15.1.2019. Vastaaja oli hylännyt korvaushakemuksen 13.3.2019 tekemällään päätöksellä. Päätöksen perusteena oli esitetty, että asunto-osakeyhtiön omavastuuosuus oli kutakin rakennusta kohden 38.631,60 euroa rakennuskustannusindeksillä korotettuna eikä vahinko ylittänyt tätä määrää.

Kantaja oli 28.3.2019 päivätyllä kirjelmällä pyytänyt vastaajaa oikaisemaan virheellisen päätöksen, mutta vastaaja oli 10.5.2019 päivätyllä kirjelmällä viitannut aikaisempaan korvauspäätökseensä kieltäytyen muuttamasta aikaisempaa päätöstä.

Kantaja vaati, että käräjäoikeus velvoittaa vastaajan suorittamaan vakuutuskorvauksena yhteensä 157.278,40 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 6.3.2019 lukien sekä korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut.

Asiassa oli ratkaistavana ensinnäkin kysymys siitä, oliko kyseessä yksi vai useampi rakennusvirhe. Lisäksi toiseksi oli ratkaistavana, oliko vakuutusyhtiö AAA oikeutettu vähentämään rakennusvirheen perusteella maksettavasta suorituskyvyttömyysvakuudesta omavastuun rakennuskohtaisesti.

Käräjäoikeuden mukaan virheen arvioinnin osalta oli vaikea määritellä kielellisesti milloin on kyseessä yksi virhe ja toisaalta milloin oli kyseessä useampi virhe. Käräjäoikeuden kannanottona oli todettavissa, että virheen määritelmää ei ollut tarkemmin määriteltävissä, eikä sitä myöskään ollut vakuutussopimuksessa tarkemmin rajattu. Tämän vuoksi oli katsottava lähtökohtaisesti kyseessä olevan yhtiön märkätiloissa oleva sama jatkuva yksi virhe.

Käräjäoikeuden käsityksen mukaan vakuutussopimuksessa ei ollut todettu omavastuun osalta laajennusta siten, että omavastuu määriteltäisiin rakennuskohtaisesti. Käräjäoikeuden mukaan jatko-osaa omavastuuta supistavan tai korvauksen piiriin kuuluvan laajennusta ei voitu tulkita siten, että rakennuksella tarkoitetaan supistaa koko virheen käsitettä määräytymään rakennuksittain.

Hoviikeus totesi, että vakuutussopimuksessa vakuutuksen omavastuu oli määritetty koko vakuutuskohteen perusteella eikä sitä ole eritelty asunto- tai rakennuskohtaisesti. Yleisten vakuutusehtojen 6 kohdan (K4 Suorituskyvyttömyysvakuutuksen ehdot 1.3.2008 alkaen) mukaisesti vahingon perusteella maksettavasta korvauksesta vähennetään jokaisessa vahingossa vakuutuskirjassa mainittu osakeyhtiön tai osakkeenostajan omavastuu

Hovioikeus katsoi, että osapuolten ei voitu katsoa myöskään sopineen omavastuun määräytyvän rakennuskohtaisesti vaan yleiset vakuutusehdot huomioon ottaen asuntokauppalain pääsäännön mukaisesti vahinkokohtaisesti.

Käräjäoikeus velvoitti Vakuutusyhtiö AAA velvoitetaan suorittamaan kantajalle Asunto Oy VVVlle vakuutuskorvauksena yhteensä 157.278,40 euroa sekä korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut. Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden tuomiota.


Vaasan hovioikeus
Tuomio Nro 334
Antamispäivä 24.8.2021
Diaarinumero S 20/654


Ratkaisu, josta on valitettu
Pohjanmaan käräjäoikeuden tuomio 17.6.2020 nro 20394 (liitteenä)

Asia
Vakuutuskorvaus

Valittaja
Keskinäinen Vakuutusyhtiö AAA

Vastapuoli
Asunto Oy VVV

Oikeudenkäynti hovioikeudessa

Pääkäsittely

Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 17.6.2021. Pääkäsittelystä on laadittu erillinen pöytäkirja.

Keskinäinen Vakuutusyhtiö AAAn valitus

Vaatimukset

Keskinäinen Vakuutusyhtiö AAA (jäljempänä AAA) on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja Asunto Oy VVVn (jäljempänä asunto-osakeyhtiö) kanne hylätään. Lisäksi AAA on vaatinut, että asunto-osakeyhtiö velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 14.770,69 eurolla ja hovioikeudesta 12.731,10 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

Käräjäoikeus on tuomiossaan virheellisesti katsonut, että kaikki asunto-osake yhtiön tiloissa havaitut virheet muodostaisivat yhden rakennusvirheen. Edes virheiden samankaltaisuus ei tee niistä yhtä rakennusvirhettä.

Asuntokauppalain taikka sen esitöiden perusteella ei voida katsoa, että samankaltaiset virheet katsottaisiin yhdeksi virheeksi. Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n virheen määritelmän mukaan voidaan katsoa, että kaikki virheet, joiden vuoksi asunto ei täytä asetettuja vaatimuksia, muodostaisivat yhden rakennusvirheen ja tällöin ratkaisevaa ei ole virheiden samankaltaisuus vaan se, että ne ovat samassa asunnossa. Tämän tulkinnan mukaisesti omavastuuosuudet tulisi vähentää asuntokohtaisesti tai ainakin rakennuskohtaisesti.

Lisäksi käräjäoikeuden tulkinta siitä, että samankaltaiset virheet katsottaisiin yhdeksi rakennusvirheeksi, tekisi tarpeettomaksi asuntokauppalain 2 luvun 19 c §:n, jonka mukaan rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa samassa rakennuksessa havaituista rakennusvirheistä vähennetään vain yksi omavastuu, sillä yhtä rakennusvirhettä selvittäessä usein havaitaan samankaltaisia muita virheitä.

Rakennusvirheet eivät ole olleet samankaltaisia vaan koostuvat 12 virhetyypistä. Myöskään se, että virheet ovat todennäköisesti saman henkilön tekemiä, ei tee niistä samankaltaisia. Näin ollen virheitä on vähintään 12, vaikka samankaltaiset virheet katsottaisiinkin asuntokauppalain mukaan yhdeksi rakennusvirheeksi.

Vielä käräjäoikeuden ratkaisu on ristiriidassa vakuutuslautakunnan päätöksen FINE-003097 kanssa. Päätöksessä vakuutuslautakunta katsoi, että omavastuu tulee vähentää rakennuskohtaisesti, vaikka katsottaisiin kyseessä olevan yksi rakennusvirhe.

Vakuutuskorvauksen omavastuu on rakennuskohtainen ja siten vähennettävien omavastuiden määrä on seitsemän.

Asunto-osakeyhtiön vastaus

Vaatimukset

Asunto-osakeyhtiö on vaatinut, että valitus hylätään ja että AAA velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 5.058 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

Käräjäoikeus on arvioinut asiassa esitetyn näytön oikein ja päätynyt asiassa oikeaan lopputulokseen.

Asiassa on kysymys asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:n tulkinnasta ja siitä, miten rakennusvirhe määritellään. Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:ssä rakennusvirhe on määritelty hyvin laajasti ja rakennusvirheen käsite ei ole tiukasti rajattu kattamaan ainoastaan yksittäistä työvirhettä. Kyseisestä lainkohdasta ei voi tulkita virheen käsitettä supistavasti siten, että se on asunto- tai rakennuskohtainen.

Asuntokauppalain tarkoituksena on pakottavin säännöksin suojata asunnon ostajia rakennusvaiheessa. Jos asuntokauppalain säännöksiä omavastuun määrästä sovellettaisiin laajentavasti, ostajilla ei käytännössä olisi lainkaan suojaa mittavienkaan rakennusvirheiden osalta, mikä ei vastaa asuntokauppalain tarkoitusta. Tässä tapauksessa kaikkien rakennusten märkätiloissa on havaittu samanlainen virheellisestä rakennustavasta johtunut virhe. Virheet muodostavat yhden virheen.

Käräjäoikeuden tuomio ei ole ristiriidassa asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:n kanssa, sillä kyseisen säännöksen 3 momentti on säännöksen 2 momentin laajennus ja koskee selvästi toisiinsa liittymätöntä ja eri rakenneosiin kohdistuvaa virhettä. Säännöksen lausuma samassa rakennuksessa todettujen virheiden korvaamisesta tarkoittaa eri virheen korjaamista, mikäli se ilmenee samassa rakennuksessa ensin havaittua virhettä korjattaessa. Tästä ei voi tehdä johtopäätöstä, että saman, eri rakennuksissa ilmenevän, virheen korjaamisesta voitaisiin vähentää omavastuu kaikkien rakennusten osalta erikseen, kuten viitatussa vakuutuslautakunnan päätöksessä on todettu.

Käräjäoikeuden tuomio ei ole myöskään ristiriidassa asuntokauppalain 2 luvun 19 a §:n kanssa.

Tulkintaa rakennuskohtaisesta omavastuusta tässä tapauksessa ei tue myöskään vakuutuskirjaan merkitty omavastuun määrä eikä vakuutusehdot, joissa ei ole mainintaa rakennuskohtaisesta omavastuusta. Vakuutussopimuksessa ei ole tehty erityisiä rajauksia sen suhteen, miten virheen käsitettä tulkitaan. Vakuutussopimuksessa on mainittu vakuutuksen kohteena kaikki rakennukset ja todettu omavastuun määrä kertaalleen eikä rakentamiskustannuksia ole merkitty kunkin rakennuksen osalta erikseen. Vakuutuskirjasta ei ole mitenkään ymmärrettävissä, että virheen toistuessa eri rakennusten asunnoissa omavastuu voitaisiin vähentää moneen kertaan.

Tulkinta rakennuskohtaisesta virheestä ei ole oikea, koska se asettaisi kuluttajat eri asemaan sen perusteella, havaitaanko samanlainen virhe omakotitalossa, paritalossa, rivitalossa vai kerrostalossa.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Hovioikeus on vastaanottanut saman näytön kuin käräjäoikeus lukuunottamatta pöytäkirjaa vuositarkastuksesta. AAA on lisäksi vedonnut kahteen vakuutuslautakunnan ratkaisuun (VKL 667/14 ja VKL 88/15).

Asunto-osakeyhtiön tiloissa ilmenneet virheet ja vahingot ovat olleet riidattomia. Asiassa on ratkaistavana ensinnäkin kysymys siitä, onko kyseessä yksi vai useampi rakennusvirhe.

Asuntokauppalain 4 luvun 14 §:ssä määritetään, milloin asunnossa on virhe. Säännöksen eri kohtien nojalla voidaan todeta, että jos myyty asunto ei fyysisiltä ominaisuuksiltaan vastaa sitä, mitä osakkeenostajalla kauppasopimuksen perusteella on oikeus edellyttää, asunnossa on virhe. Tältä osin hovioikeus toteaa, että kyseisessä lainkohdassa viitattua asunnon käsitettä ei tule tulkita suppeasti, vaan se viittaa yleisesti kaupan kohteeseen (HE 14/1994 vp s. 91). Virheen käsitettä ei ole tarkemmin määritetty myöskään vakuutussopimuksessa tai yleisissä vakuutusehdoissa.

Kirjallisena näyttönä esitetyistä tarkastuskertomuksista ja -raporteista sekä todistajina kuultujen A M NNNn ja J K TTTn kertomuksista ilmenee, että asunto-osakeyhtiön kaikissa asunnoissa ovat toistuneet olennaisesti samankaltaiset rakennusvirheet. Kaikki virheet ovat koskeneet asunto-osakeyhtiön märkätilojen vesieristystä. Näin ollen hovioikeus katsoo, kuten käräjäoikeus, että kyseessä on koko asunto-osakeyhtiössä samankaltaisena toistuva yksi rakennusvirhe.

Asiassa on toiseksi ratkaistava, onko AAA oikeutettu vähentämään rakennusvirheen perusteella maksettavasta suorituskyvyttömyysvakuudesta omavastuun rakennuskohtaisesti.

Asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:n 1 momentin mukaan vakuuden antaja saa vähentää 19 §:n 2 ja 3 momentin mukaisesti määräytyvästä vastuustaan osakeyhtiön ja osakkeenostajan omavastuumäärän tämän pykälän mukaisesti. Säännöksen 3 momentissa todetaan, että omavastuun saa vähentää kustakin rakennusvirheestä. Jos kuitenkin rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitaan samassa rakennuksessa muita vakuuden antajan vastuuseen kuuluvia virheitä, omavastuu vähennetään vakuuden antajan vastuun yhteismäärästä.

Kyseisen lainkohdan 3 momentin mukaan omavastuu määräytyy siten pääsääntöisesti rakennusvirhekohtaisesti. Hovioikeus toteaa käräjäoikeuden tavoin, että muilta osin kyseisessä momentissa tarkoitetuilla muilla virheillä tarkoitetaan erillisenä ja uutena pidettäviä rakennusvirheitä eikä säännöksellä ole tarkoitettu rajoittaa alkuperäisen rakennusvirheen osalta omavastuun soveltamista rakennuskohtaisesti vaan se määräytyy pääsäännön mukaisesti.

Kirjallisena todisteena esitetystä asiakirjasta K1 (Vahvistus rakennusvirhevakuutuksen ottamisesta perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalle 5.11.2009) ilmenee, että vakuutuksen kohteena on asunto-osakeyhtiön kaikki rakennukset kokonaisuutena. Lisäksi vakuutussopimuksessa vakuutuksen omavastuu on määritetty koko vakuutuskohteen perusteella eikä sitä ole eritelty asunto- tai rakennuskohtaisesti. Yleisten vakuutusehtojen 6 kohdan (K4 Suorituskyvyttömyysvakuutuksen ehdot 1.3.2008 alkaen) mukaisesti vahingon perusteella maksettavasta korvauksesta vähennetään jokaisessa vahingossa vakuutuskirjassa mainittu osakeyhtiön tai osakkeenostajan omavastuu.

Näin ollen osapuolten ei voi katsoa myöskään sopineen omavastuun määräytyvän rakennuskohtaisesti vaan yleiset vakuutusehdot huomioon ottaen asuntokauppalain pääsäännön mukaisesti vahinkokohtaisesti.

Kuten edellä on todettu vakuutuksen kohteena olevassa asunto-osakeyhtiössä on todettu olevan yksi rakennusvirhe. AAA on siten oikeutettu asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:n 3 momentin sekä vakuutussopimuksen ja yleisten vakuutusehtojen perusteella vähentämään yhden omavastuun maksettavasta suorituskyvyttömyysvakuudesta. Asiassa viitatut vakuutuslautakunnan ratkaisut (FINE-003097 sekä VKL 667/14 ja VKL 88/15) eivät anna aihetta arvioida asiaa toisin.

Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut ja lopputuloksen.

Oikeudenkäyntikulut

Asian näin päättyessä AAA on velvollinen korvaamaan asunto-osakeyhtiön määrältään myöntämänsä oikeudenkäyntikulut.

Tuomiolauselma

Valitus hylätään. Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Keskinäinen Vakuutusyhtiö AAA velvoitetaan korvaamaan Asunto Oy VVVn oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta yhteensä 5.058 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä lukien.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 25.10.2021.

Asian ovat ratkaisseet:

hovioikeudenneuvos H NNN
hovioikeudenneuvos M MMM
hovioikeudenneuvos K HHH

Valmistelija:
hovioikeuden esittelijä T JJJ

Ratkaisu on yksimielinen.




POHJANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto
TUOMIO 20/20394
17.6.2020
L 19/7762


Kantaja
Asunto Oy VVV

Vastaaja
Keskinäinen Vakuutusyhtiö AAA

Asia
Vakuutuskorvaus

Vireille
17.6.2019

Kantaja vaatii kunnioittavasti, että käräjäoikeus velvoittaa vastaajan

1. suorittamaan vakuutuskorvauksena yhteensä 157.278,40 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 6.3.2019 lukien sekä

2. korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut arvonlisäveroineen 11.795,84 euroa korkolain 4 §:n 1 momentinmukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua päätöksen antamisesta lukien.


Perustelut

Taustaa

1. Virhe

Kantajana oleva asunto-osakeyhtiö koostuu 7 eri asuinrakennuksesta, joista kaikissa on todettu virheellisesti rakennetut märkätilat (yhteensä 17 kpl). Lisäksi perustajaosakas JJJ Oy Rakennusliike ei ole noudattanut rakennusviranomaisen loppukatselmuksessa antamia korjauskehotuksia.

Taloyhtiön kaikissa märkätiloissa on havaittu samanlaisia rakennusvirheitä. Mikään märkätila ei ole ollut asianmukaisesti eristetty. Kaikki lattiakaivot on tiivistetty virheellisesti; vesieristettä ei ole asennettu kaivoihin asianmukaisesti ja kiristysrengas joko puuttuu tai se on asennettu väärin. Viemäriputket oli leikattu liian lyhyiksi, että ne olisi voitu eristää oikein. Lisäksi hanakulmat on myös asennettu, eristetty ja lyhennetty virheellisesti (eivät tulleet laattapinnan päälle). Osa niistä oli jopa irti. Kaulukset ovat olleet liian lyhyet eikä vesieristettä ole siten voitu asentaa oikein. Myös käyttövesiputkien ja ylipäätään kaikkien märkätiloissa olevien läpivientien eristys on ollut puutteellinen. Useimmissa asunnoissa on laiminlyöty reunavahvikkeiden (kangasvahvikkeet) asentaminen kaivoihin, lattian ja seinien liitoskohtiin sekä viemäriputkien liitoksiin. Edelleen märkätilojen kynnykset on asennettu väärin eikä niiden alla ole vesieristettä. Saunatilojen putkikorokkeet tiivistämättömiä, vääränmallisia ja putket on asennettu liian lähelle seinää, minkä vuoksi niitä on ollut mahdoton eristää oikein. Myöskin saunatilan höyrynsulku oli liittämättä vesieristykseen määräysten mukaisesti.

Purkutöiden yhteydessä on lisäksi havaittu muun muassa, että märkätilojen betonilattiat ovat haljenneet ja kaadot ovat olleet virheellisiä. Lisäksi lattiapinnat ovat olleet puhdistamattomia ja primerointi (ns. liima eristeen ja betonin välissä) on tehty virheellisesti pääosin epäpuhtauksien päälle. Sen johdosta vesieriste ei ole tarttunut kiinni lattiaan kunnolla. Laatat ovat olleet huonosti kiinni vesieristeessä.

Yhtiössä on suoritettu vuositarkastus (loppukatselmusta ei ole suoritettu ajallaan) mutta nyt kysymyksessä olevia virheitä ei ole siinä havaittu.

2. Aiheutuneet kustannukset

Asunto-osakeyhtiölle on aiheutunut märkätilojen virheiden korjauskustannuksia yhteensä 137.830,40 euroa, virheiden selvittelykustannuksia 14.345,00 euroa ja asukkaiden väliaikaisesta asumisesta aiheutuneita kustannuksia 5.103,00 euroa.


3. Vakuutusyhtiön vastuun peruste

Asunto-osakeyhtiön perustajaosakas on asetettu konkurssiin 15.1.2019 eli se on riidattomasti suorituskyvytön. Perustajaosakas on vastuussa rakennusvirheistä. Kantaja on 5.2.2019 tekemällään vahinkoilmoituksella hakenut korvausta vastaajalta asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n mukaisen suorituskyvyttömyysvakuutuksen perusteella.

5.11.2009 päivätyn vakuutuskirjan mukaan taloussuunnitelman mukaiset rakennuskustannukset ovat 1.931.580.00 euroa. Näin ollen vakuutusmääräksi on merkitty 482.869,00 euroa (25 % talous­ suunnitelman mukaisista kustannuksista) ja omavastuun määräksi 2 % taloussuunnitelman mukaisista rakennuskustannuksista (eli 38.631,60 euroa). Vakuutuksen kohteeksi on merkitty kaikki asunto-osakeyhtiöön kuuluvat rakennukset eikä rakentamiskustannuksia ole merkitty kunkin rakennuksen osalta erikseen. Vakuutuskirjan mukaan kysymys on asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n mukaisesta kuluttajalle tarjottavasta rakennusvirhevakuutuksesta perustajaosakkaan mahdollisen suorituskyvyttömyyden varalle.

Vastaaja on hylännyt korvaushakemuksen 13.3.2019 tekemällään päätöksellä. Päätöksen perusteena on esitetty, että asunto-osakeyhtiön omavastuuosuus on kutakin rakennusta kohden 38.631,60 euroa rakennuskustannusindeksillä korotettuna eikä vahinko ylitä tätä määrää.

Kantaja on 28.3.2019 päivätyllä kirjelmällä pyytänyt vastaajaa oikaisemaan virheellisen päätöksen. Vastaaja on 10.5.2019 päivätyllä kirjelmällä viitannut aikaisempaan korvauspäätökseensä kieltäytyen muuttamasta aikaisempaa päätöstä.


Oikeudellinen arviointi

Asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:n I momentin mukaan osakeyhtiön omavastuu saa olla enintään kaksi prosenttia saman lain 17 §:n 2 momentissa tarkoitetuista rakennuskustannuksista ja 3 momentin mukaan vakuuden antaja saa vähentää omavastuun kustakin rakennusvirheestä. Jos kuitenkin rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitaan samassa rakennuksessa muita vakuuden antajan vastuuseen kuuluvia virheitä, omavastuu vähennetään vakuuden antajan vastuun yhteismäärästä.

Asuntokauppalain 2 luvun 2 §:n mukaan sopimusehto, jolla vähennetään osakkeenostajalle tai osakeyhtiölle tämän luvun mukaan kuuluvia oikeuksia on mitätön. Lain esitöiden (HE 14/1994, vp) mukaan pakottavuusvaatimus on tarpeen, jotta osakkeenostajien asema perustajaosakkaaseen nähden voidaan turvata riittävän tehokkaasti sekä rakennusvaiheessa että sen jälkeen.

Asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:ää koskevasta hallituksen esityksestä (HE 58/1997) ilmenee, että jos rakennuksessa ilmenee useampia virheitä eri ajankohtina, omavastuun saa 3 momentin mukaan vähentää erikseen kunkin rakennusvirheen aiheuttamista kustannuksista ja korvauksista. Edelleen jos tiettyä rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa ilmenee muitakin virheitä samassa rakennuksessa, niistä ei tehdä erillisiä vähennyksiä. Lain esitöissä ei siten ole suoranaisesti mainittu tilannetta, jossa on kysymys saman virheen ilmenemisestä useassa eri rakennuksessa. Vastaaja on tulkinnut, että kyse olisi kunkin asuinrakennuksen osalta eri virheestä ja omavastuu siten vähennettävissä erikseen jokaisen rakennuksen osalta.

Nyt kyseessä olevaa rakennusvirhevakuutusta koskevien yleisten vakuutusehtojen (1.3.2008) kohdan 2 mukaan vakuutuksen kohteena ovat vakuutuskirjaan merkityt rakennukset. Edelleen kohdan 6 mukaisesti maksettavasta korvauksesta vähennetään jokaisessa vahingossa vakuutuskirjassa mainittu omavastuun määrä. Kohdan 4.2 korvausrajoituksissa ei ole mainittu mitään rakennuskohtaisesta korvauksesta tai omavastuusta.

Vakuutusyhtiö on käydyissä neuvotteluissa vedonnut vakuutuslautakunnan ratkaisukäytäntöön. Vakuutuslautakunta on käsitellyt omavastuun vähentämistä ja määrää muun muassa 17.4.2018 antamassaan ratkaisussa FINE-003097. Ratkaisussa on viitattu asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:n 3 momenttiin ja katsottu, että useaa eri rakennusta palvelevissa johdoissa ja laitteissa havaitun virheen johdosta omavastuu saatiin vähentää rakennuskohtaisesti. Tapaus ei vastaa nyt kysymyksessä olevaa tilannetta. Kantaja huomauttaa, että asuntokauppalain säännöksen lausuma samassa rakennuksessa todettujen virheiden korvaamisesta tarkoittaa eri virheen korjaamista, mikäli se ilmenee samassa rakennuksessa ensin havaittua virhettä korjattaessa. Tästä ei voi tehdä johtopäätöstä, että saman, eri rakennuksissa ilmenevän, virheen korjaamisesta voitaisiin vähentää omavastuu kaikkien rakennusten osalta erikseen, kuten korvauspäätöksessä on todettu. Vakuutuslautakunta on edellä mainitussa ratkaisussaan vielä todennut, että se on toimivaltainen käsittelemään asiaa ainoastaan vakuutussopimukseen perustuvan korvausvastuun osalta ja ettei se ole käsitellyt asiaan siltä osin kuin kyse on vakuutuksen riittävyydestä asuntokauppalain mukaisena vakuutena.

Tulkintaa rakennuskohtaisesta omavastuusta tässä tapauksessa ei tue vakuutuskirjaan merkitty omavastuun määrä tai vakuutusehdot, joissa ei ole mainintaa rakennuskohtaisesta omavastuusta. Asuntokauppalain tarkoituksena on pakottavin säännöksin suojata asunnon ostajia rakennusvaiheessa. Jos asuntokauppalain säännöksiä omavastuun määrästä sovellettaisiin laajentavasti, ostajilla ei käytännössä olisi lainkaan suojaa mittavienkaan rakennusvirheiden osalta, mikä ei vastaa asuntokauppalain tarkoitusta. Lisäksi ostajat asetettaisiin huomattavan eriarvoiseen asemaan siitä riippuen, onko kyseessä paritalo-, rivitalo- vai kerrostaloyhtiö. Tässä tapauksessa kaikkien rakennusten märkätiloissa on havaittu samankaltaisesta virheellisestä rakennustavasta johtunut vahinko. Kyseessä on yksi ja sama virhe, joka on ilmennyt kaikissa rakennuksissa riippumatta siitä, onko kyseessä ollut yhtiön omakotitalo vai paritalo. Mikäli kyseessä olisi ollut kerrostalo, olisi korvauspäätöksestä ilmenevien periaatteiden mukaan vahinko korvattu 38.631 ,60 euron omavastuuosuudella. Tämä ei ole rakennusvirhevakuutuksen tarkoituksen mukaista eikä myöskään mitenkään ymmärrettävissä vakuutuskirjasta.

Kantajalle aiheutunut vahinko on määrältään yli 200.000 euroa, joka on rahoitettu osakkaiden ylimääräisillä maksuilla ja pankkilainalla.

Korvausvastuun puuttuessa kuluttajina asuntonsa ostaneet osakkaat joutuisivat vastaamaan jopa kymmenien tuhansien korjauskustannuksista osakasta kohden. Kantajan päätös johtaa siihen, että asuntokauppalaissa säädetty ja vakuutuskirjassa määritelty omavastuun enimmäismäärä ylittyisi.

Todettakoon vielä, että esimerkiksi LLL toteaa rakennusvirhe­ vakuutusta koskevissa ehdoissaan nimenomaisena esimerkkinä korvattavasta vahingosta useassa kylpyhuoneessa ilmenevän saman tyyppisen vahingon. Kysymys ei siten ole myöskään vakuutusalalla yleisesti noudatettavasta käytännöstä. Ei voi olla asuntokauppalain säännösten säätämisen tarkoituksena, että ostajille lakisääteiseen vakuutukseen verrattavissa olevan vakuutuksen antama turva on täysin riippuvainen siitä sattumanvaraisesta seikasta, mistä yhtiöstä perustajaosakas on vakuutuksen hankkinut.



VASTAUS

AAA vaatii, että käräjäoikeus hylkää kanteen kokonaisuudessaan ja velvoittaa kantajan korvaamaan AAAn oikeudenkäyntikulut 14.770,69 korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen siitä lähtien, kun 30 päivää on kulunut korvauksen tuomitsemispäivästä.

Perustelut

Taustaa

1. Virhe / virheet

Kantaja omistaa seitsemän asuinrakennusta osoitteessa KKK 3. Näistä seitsemästä rakennuksesta kolme on omakotitaloja ja neljä paritaloja.

Kohteessa on pidetty osittainen loppukatselmus 24.11.2010, jossa rakennukset (lukuun ottamatta rakennusta nro 8) on hyväksytty käyttöönotetuksi.

Kantajayhtiön asunnossa 5 havaittiin keväällä 2014 ja kesällä 2015, että pesuhuoneen suihkua käytettäessä vesi valuu keittiön kaapistaan.

Asunnossa suoritettiin 26.6.2015 kosteuskartoitus (Liite 1), jossa todettiin, että syy veden valumiseen keittiökaapin taakse oli epätiiviissä suihkuhanan läpiviennissä ja laattasaumojen halkeamissa, joista vesi pääsi laatan ja vesieristeen väliin.

Kantajayhtiön asunnossa 7 todettiin joulukuussa 2015 vesivahinko ja asunnossa suoritettiin kosteuskartoitus tammikuussa 2016 (Liite 2). Kartoituksen mukaan vahingon syynä oli joko kaakelisaumoissa olleet epätiiveydet ja/tai se, että vettä oli päässyt rakenteisiin suihkuseinän alta. Kartoituksessa todettiin lisäksi, että mm. pesuhuoneen lattiakaltevuudet olivat virheelliset.

Tämän jälkeen kantaja toteutti helmikuussa 2016 laajan, kaikkia rakennuksia koskevan kosteuskartoituksen, josta laaditussa raportissa 25.2.2016 (Liite 3) todettiin, kaikkien rakennusten märkätiloissa oli erilaisia virheitä ja/tai puutteellisuuksia.

Kohteessa on pidetty katselmus 24.11.2010, jossa rakennukset (lukuun ottamatta rakennusta nro 8) on hyväksytty käyttöönotettavaksi.

Kohteessa on pidetty loppukatselmus 24.5.2016. Loppukatselmuspöytäkirjassa (Liite 4) mm. määrättiin, että "asuntojen kylpyhuoneiden vesieristyksissä on todettu puutteita, ja että asia on tutkittava ja mahdolliset puutteet ja vesivahingot on korjattava." Pöytäkirjassa todetaan mm, että loppukatselmus voidaan hyväksyä vasta kun yllä olevat puutteet on hoidettu kuntoon.

Kyseiset märkätilojen remontit on saatettu loppuun lokakuussa 2017.


2. Vakuutusyhtiön vastuun peruste

Kantajan perustajaosakas on ollut Rakennusliike JJJ Oy, joka on ottanut AAAsta rakennusvirhevakuutuksen, joka kattaa asuntokauppalain 2 luvun 19 §:n mukaisen turvan perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta. Rakennusliike JJJ Oy asetettiin konkurssiin 15.1.2019 ja tuli tällöin suorituskyvyttömäksi.

Vakuutusehdot

Vakuutukseen sovelletaan AAAn vakuutusehtoja YT 163, Rakennusvirhevakuutus perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalta.

Vakuutusehtojen (Kohta 3) mukaan AAAn vastuu kussakin rakennuksessa alkaa asuntokauppalain 4. luvun 18. §:n mukaisesta vuositarkastuksesta ja päättyy 10 vuoden kuluttua siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen hyväksyi rakennuksen tai lisärakennetut asuinhuoneistot käyttöönotettavaksi.

Saman ehtokohdan mukaan AAA ei vastaa sellaisten virheiden aiheuttamista kustannuksista, jotka on havaittu tai olisi pitänyt havaita viimeistään vuositarkastuksessa tai, jos vuositarkastusta ei määräajassa toimiteta, sen toimittamiselle säädetyn ajan päättyessä.

Vakuutusehtojen kohdan 4 mukaan vakuutus korvaa vakuutusehtojen mukaisesti AAAn vastuuaikana todetusta ja vastuuaikana AAAlle ilmoitetusta rakennusvirheestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kustannukset.

Vakuutusehtojen kohdan 6 mukaan maksettavasta korvauksesta vähennetään jokaisessa vahingossa vakuutuskirjassa mainittu osakeyhtiön tai osakkeenostajan omavastuu.

Sovellettavat asuntokauppalain säännökset

19a §: Suorituskyvyttömyysvakuuden antajan vastuun rajoitukset

Edellä 19 §:ssä tarkoitetun vakuuden antaja ei vastaa kustannuksista, joiden kattamiseen muut osakeyhtiön ja osakkeenomistajien hyväksi asetetut vakuudet riittävät. Vakuudenantaja ei myöskään vastaa sellaisten virheiden kustannuksista, jotka olisi pitänyt havaita viimeistään 4 luvun 18 §:ssä tarkoitetun vuositarkastuksen tai, jos vuositarkastusta ei määräajassa toimiteta, sen toimittamiselle säädetyn ajan päättyessä.

Sopimukseen perustuvasta perustajaosakkaan vastuusta vakuuden antaja ei vastaa siltä osin kuin perustajaosakas on sitoutunut voimassa olevan oikeuden mukaista laajempaan vastuuseen.

19b §: Osakeyhtiön ja osakkeenostajan omavastuu suorituskyvyttömyysvakuudessa

Vakuuden antaja saa vähentää 19 §:n 2 ja 3 momentin mukaisesti määräytyvästä vastuustaan osakeyhtiön ja osakkeenostajan omavastuumäärän tämän pykälän mukaisesti. Osakeyhtiön omavastuu saa olla enintään kaksi prosenttia 17 §:n 2 momentissa tarkoitetuista rakennuskustannuksista ja osakkeenostajan omavastuu enintään puolitoista prosenttia asunto-osakkeesta tehdyn ensimmäisen kaupan velattomasta hinnasta. Osakeyhtiön ja osakkeenostajan omavastuumäärät saadaan tarkistaa kalenterivuosittain 19 a §:n 2 momentissa tarkoitetun indeksin muutosta vastaavasti.

Vastuusta vähennetään osakeyhtiön omavastuu, jos rakennusvirhe ilmenee yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa, ja osakkeenostajan omavastuu, jos virhe ilmenee hänen kunnossa­ pitovastuulleen kuuluvissa rakennuksen osissa. Sen estämättä, mitä yhtiöjärjestyksessä määrätään kunnossapitovastuun jakamisesta, omavastuuta vähennettäessä sovelletaan asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) 4 luvun 2 ja 3 §:ssä säädettyä vastuunjakoa.

Omavastuun saa vähentää kustakin rakennusvirheestä. Jos kuitenkin rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitaan samassa rakennuksessa muita vakuuden antajan vastuuseen kuuluvia virheitä, omavastuu vähennetään vakuuden antajanvastuun yhteismäärästä. Jos tällaiset virheet ilmenevät osittain osakeyhtiön ja osittain osakkeenostajan kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa, vastuusta vähennetään vain osakeyhtiön omavastuu.

Yksityiskohtaiset perustelut

Korvauksesta tulee vähentää seitsemän omavastuuta

Kuten kosteuskartoitusraporteista käy ilmi, niin märkätilojen vedeneristyksien puutteet eivät aiheudu yhdestä ja samasta virheestä, vaan erilaisista virheistä. Näin ollen rakennusvirheitä on vähintään yhtä paljon kuin märkätilojakin.

Asuntokauppalain 2 luvun 19 a §:n mukaan rakennusvirheistä vähennetään kuitenkin ainoastaan yksi omavastuu, sikäli kun

- virheet havaitaan rakennusvirhettä selvitettäessä ja
- virheet ovat samassa rakennuksessa.

Tässä tapauksessa märkätilojen kosteuseristysten puutteet/virheet on havaittu, kun kantajayhtiössä on toteutettu - sen jälkeen, kun kahdessa asunnossa on havaittu rakennusvirheitä - kaikkia rakennuksia koskeva kosteuskartoitus.

Näin ollen kutakin rakennusta koskevat rakennusvirheet muodostavat kokonaisuuden, josta vähennetään yksi omavastuu, jolloin vahingoista tulee vähennettäväksi seitsemän omavastuuta, kuten AAA on tehnytkin. ·

Kantajan väite, jonka mukaan virheet olisivat aiheutuneet samasta syystä ja että tämän vuoksi tulisi vähentää ainoastaan yksi omavastuu, on virheellinen ensinnäkin siksi, että virheet eivät ole aiheutuneet samasta syystä.

Kosteuskartoitusraporteista käy ilmi, että vaikka kaikissa märkätiloissa onkin havaittu puutteita vesieristyksissä, ovat nämä virheet ja puutteet erilaisia, eivätkä ne siten selvästikään ole seurausta mistään yhdestä ja samasta syystä (kuten esimerkiksi suunnitteluvirheistä, tai valitusta työmenetelmästä), vaan virheellisyyksien/puutteellisuuksien syynä on selvästikin ollut joko yhden tai useamman työntekijän ammattitaidottomuus.

Lisäksi virheet eivät muodostaisi yhtä vahinkoa siinäkään tapauksessa, että niiden takana olisi joka yhteinen syy. AAAn vakuutusehdot eivät sisällä - toisin kuin kantajan viittaamat LLLn ehdot - määräystä, jonka mukaan samasta syystä aiheutuvat rakennusvirheet katsottaisiin yhdeksi vahingoksi.

Kuten kanteessa on todettu, niin LLLn ehdoissa todetaan esimerkkinä, että: "Jos kylpyhuoneiden vedeneristeet puuttuvat ja kyseinen työvirhe esiintyy useissa yhtiön kylpyhuoneissa, on kyseessä yksi vahinko. "

Kanteessa jätetään kuitenkin mainitsematta, että po. esimerkki liittyy ehtoon, jonka mukaan myös eri rakennuksiin kohdistuvat vahingot katsotaan yhdeksi vahingoksi, mikäli niiden syynä on sama tai olennaisesti samanlaisena ilmenevä toistuva rakennusvirhe. Tällaista ehtoa ei sisälly nyt puheena olevaan AAAn vakuutusehtoon.

Se, että LLL on sisällyttänyt ehtoihinsa tällaisen määräyksen osoittaa nimen omaisesti, että myös LLLn mielestä eri rakennuksiin kohdistuvat rakennusvirheet ovat erillisiä vahinkoja, koska muutenhan tällainen ehto olisi täysin tarpeeton.

Myöskään asuntokauppalaista ei löydy tukea sille näkemykselle, että samasta syystä aiheutuneista rakennusvirheistä tulisi vähentää ainoastaan yksi omavastuu siinäkin tapauksessa, että rakennusvirheet ovat eri rakennuksissa. Päinvastoin, asuntokauppalaista (19 b §) käy selvästi ilmi, että tällöinkin virheiden "yhdistäminen" rajoittuu yhteen rakennukseen.


RIIDATONTA

- kantajan asunto-osakeyhtiö koostuu seitsemästä asuinrakennuksesta, näistä 4 on omakotitaloa ja 3 paritaloa

- perustajaosakkaan Rakennusliike JJJ Oy:n maksukyvyttömyys
- maksukyvyttömyysvakuutus
- mahdollinen suoritettava korvausmäärä määrällisesti
- omavastuumäärän laskenta joko 7 omavastuuta tai 1 omavastuu
- virheet ovat olemassa
- kohteessa on 24.11.2010 pidetty katselmus, jossa on osittain viranomaisten toimesta (lukuunottamatta asuntoa 8) hyväksytty käyttöönotettavaksi

- vuositarkastuksessa ilmoitettava virheet, paitsi joita ei voida edellyttää havainneen (4 luku 19 §), vuositarkastus 12-15 kk kun hyväksytty käyttöönotto.

- virheet havaittu 2014 -2016
- virheet kuvattu tarkastuspöytäkirjoissa

RIITAISTA

- onko virhe samanlainen kaikissa kohteissa
- koskeeko vakuutuksen omavastuu vain rakennuksittain vai koko yhtiössä olevaa virhettä, jos virhe samankaltainen (samanlainen)



TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Henkilötodistelu
Kantaja

1. Vakuutuskirja 5.1 1.2009
2. Korvaushakemus liitteineen 5.2.2019
3. Korvauspäätökset 13.3.2019 ja 10.5.2019
4. Suorituskyvyttömyysvakuutuksen ehdot 1.3.2008 alkaen
5. LLL / suorituskyvyttömyysvakuutuksen ehdot 1.4.2014
6. NNNn Tarkastusselvitys, tutkintaraportit, asunnot 1-6, 8-10
7. NNNn Tarkastusselvitys, valvontapöytäkirjat 11.1.-8.4.2016, asunto 7 ja muistiinpanoja tammikuu 2016
8. Kosteusmittaus- ja tarkistusraportti 1.2.2016, asunto 5 / TTTT
9. Kosteuskartoitusraportti 25.2.2016 / WWW Oy (vastaajan kirjallinen todiste 3)
10. Pöytäkirja vuositarkastuksesta

Vastaaja

1. CCCn kosteuskartoitusraportti 26.6.2015
2. DDDn vahinkoraportti 5.2.1016
3. VVVn kosteuskartoitusraportti 25.2.2016
4. (kantajan todiste 6) NNNn Tarkastusselvitys, tutkintaraportit, asunnot 1-6, 8-10
5. (kantajan todiste 7) NNNn Tarkastusselvitys, valvontapöytäkirjat 11.1.-8.4.2016, asunto 7 ja muistiinpanoja tammikuu 2016
6. (kantajan todiste 8) Kosteusmittaus- ja tarkistusraportti 1.2.2016, asunto 5 / TTT


Kantaja

1. Todistaja A NNN
2. Todistaja J TTT


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

1. Kohteessa oleva virhe / virheet

Virheen arvioinnin osalta on vaikea määritellä kielellisesti milloin on kyseessä yksi virhe ja toisaalta milloin on kyseessä useampi virhe.

Virheen hahmottamisen osalta voidaan ajatella äärimmäisenä mallina pilkottavaksi jokainen löydös yhdessä märkätilassa omaksi virheekseen.

Toisaalta voidaan yleisen puhekielen mukaisesti arvioida myös työtavan kokonaisuutena olleen virheellistä, josta johtuen kaikissa märkätiloissa on samankaltaisesti ilmenevä jatkuva virhe.

Vahingosta tai vahingoista tehdyistä tarkastuspöytäkirjoista ilmenee virheen tai virheiden toistuvuus samankaltaisena asunto-osakeyhtiön kaikissa märkätiloissa. Samoin myös kuultujen todistajien TTTn ja NNNn mukaan virhe tai virheet olivat samankaltaisia ja oli havaittavissa ne selvästi saman tekijän tekemäksi kaikissa märkätiloissa.

Vastaajan näkemys on pääasiassa ollut virheiden rajaaminen rakennusten mukaan seitsemään virheeseen tai yhtä moneen kun on märkätiloja.

Käräjäoikeuden kannanottona on todettavissa, että virheen määritelmää ei ole tarkemmin määriteltävissä, eikä sitä myöskään ole vakuutussopimuksessa tarkemmin rajattu. Tämän vuoksi on katsottava edellä esille tulleen perusteella lähtökohtaisesti kyseessä olevan yhtiön märkätiloissa oleva sama jatkuva yksi virhe.


2. Vaikuttaako asuntokauppalain 19 b § virheen ja omavastuun määrittämiseen

Vakuudenantaja saa vähentää 19 §:n 2 ja 3 momentin mukaisesti määräytyvästä vastuustaan osakeyhtiön ja osakkeenostajan omavastuumäärän mainitun 19 b §:n mukaisesti.

Vastaajan mukaan asuntokauppalain 19 b §:n perusteella omavastuun saa vähentää kustakin rakennusvirheestä. Jos kuitenkin rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitaan samassa rakennuksessa muita vakuuden antajan vastuuseen kuuluvia virheitä, omavastuu vähennetään vakuudenantajan vastuun yhteismäärästä. Jos tällaiset virheet ilmenevät osittain osakeyhtiön ja osittain osakkeenostajan kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa, vastuusta vähennetään vain osakeyhtiön omavastuu.

Vastaajan mukaan rakennusvirheistä vähennetään kuitenkin ainoastaan yksi omavastuu, sikäli kun

- virheet havaitaan rakennusvirhettä selvitettäessä ja
- virheet ovat samassa rakennuksessa.

Käräjäoikeuden käsityksen mukaan edellä aikaisemmin todetulla perusteella kyseessä on kuitenkin yksi ja sama virhe. Myöskään vakuutussopimuksessa ei ole todettu omavastuun osalta laajennusta siten, että omavastuu määriteltäisiin rakennuskohtaisesti. Myös vakuutussopimuksen mukaan vakuutuksen kohteena on asunto-yhtiön kaikki rakennukset. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan asuntokauppalain 19 b §:ää ei voi tulkita siten, että se muuttaisi vakuutussopimuksessa todettua.

Käräjäoikeuden käsityksen mukaan asuntokauppalain 19 b §;n mukaan 1 momentissa todetaan vakuuden antajan saavan vähentää vahingonkärsineen omavastuuosuuden korvauksesta ja että omavastuu määräytyy tämän pykälän mukaisesti. Edelleen 2 momentissa todetaan omavastuun määräytymisestä kunnossapitovastuun mukaisesti osakeyhtiön ja osakkeenomistajan välillä. Kolmannessa momentissa määrätään "Omavastuun saa vähentää kustakin rakennusvirheestä" Käräjäoikeuden käsityksen mukaan momentin jatko-osa on edellä todetun omavastuun supistus tai korvauksen laajennus. Tämän kolmannen momentin jatko-osan mukaan jos kuitenkin rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitaan samassa rakennuksessa muita vakuudenantajan vastuuseen kuuluvia virheitä omavastuu määrätään korvauksen yhteismäärästä.

Edellä todetun perusteella momentin jatko-osaa omavastuuta supistavan tai korvauksen piiriin kuuluvan laajennusta ei voida tulkita siten, että rakennuksella tarkoitetaan supistaa koko virheen käsitettä määräytymään rakennuksittain.


3. Vakuutuslautakunnan päätös FINE-003097

Korvauksen kohteena ollut virhe

Mainitussa tapauksessa oli asunto-osakeyhtiön rakennusvirhevakuutuksen piiriin kuuluviksi korvattaviksi virheiksi katsottu A talon salaojien purkuputken painuman, B talon salaojaputken virheellisen liitoksen sadevesiputkeen, asunnon C 1 viemärin laiminlyödyn korjauksen sekä A- ja B talojen sadevesikaivojen ja patolevyn asennuksen virheet. Vakuutusyhtiö on katsonut mainitut virheet osin erillisiksi vahingoiksi ja niiden korjauskustannusten sen vuoksi jääneen alle vakuutussopimuksen mukaisen 29 380 euron omavastuun.

Vakuutusehtojen omavastuukohta

Mainitussa tapauksessa vakuutusehtojen kohdan 9.1 mukaan yhden vahingon perusteella suoritettavasta korvauksesta vähennetään vakuutuskirjaan merkitty osakeyhtiön ja osakkeenomistajan omavastuu. Korvauksen maksamisen edellytyksenä on, että kiinteistön omistaja tai muu vahingonkärsijä on maksanut omavastuunsa määrän.

Korvauksesta vähennetään osakeyhtiön omavastuu, jos rakennusvirhe ilmenee yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa, ja osakkeenomistajan omavastuu, jos virhe ilmenee hänen kunnossapitovastuulleen kuuluvissa rakennuksen osissa. Sen estämättä, mitä yhtiöjärjestyksessä määrätään kunnossapitovastuun jakamisesta, omavastuuta vähennettäessä sovelletaan asunto-osakeyhtiölain (809/1991) 78 §:n 2 ja 4 momentissa säädettyä vastuunjakoa.

Rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitusta virheestä aiheutuneet ja vastuuaikana ilmoitetut vahingot katsotaan yhdeksi vahingoksi, jos virheet kohdistuvat samaan rakennukseen. Jos tällaiset virheet ilmenevät osittain osakeyhtiön ja osittain osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluvissa rakennuksen osissa, korvauksesta vähennetään vain osakeyhtiön omavastuu.

Lautakunnan ratkaisu ja perustelut

Lautakunta on todennut, että vakuutusehtojenkohdan 9.1 mukaan asunto-osakeyhtiön omavastuuosuutta vähennettäessä katsotaan rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitusta virheestä aiheutuneet ja vastuuaikana ilmoitetut vahingot yhdeksi vahingoksi, jos virheet kohdistuvat samaan rakennukseen. Määräys merkitsee sitä, että vakuutusehdon mukaisissa tilanteissa vahingon määrästä vähennetään vain yksi omavastuuosuus, vaikka rakennukseen kohdistuvan korjaustyön yhteydessä ilmenisikin useampia eri virheitä. Vakuutusehto vastaa merkitykseltään sitä, mitä asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:n 3 momentissa on säädetty. Säännöksen mukaan, jos rakennusvirhettä selvitettäessä tai korjattaessa havaitaan samassa rakennuksessa muita vakuuden antajan vastuuseen kuuluvia virheitä, omavastuu vähennetään vakuuden antajan vastuun yhteismäärästä.

Lisäksi lautakunnan mukaan vakuutusehtojen kohdan 9.1 ja asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:n 3 momentin mukainen virheiden ja vahinkojen yhdistäminen edellyttää kuitenkin sitä, että virheet on havaittu samassa rakennuksessa. Lainkohdassa sen paremmin kuin vakuutusehdoissakaan ei ole täsmennetty, miten virhevastuuta tulee käsitellä tilanteessa, jossa virheet kohdistuvat useaa eri rakennusta palveleviin johtoihin tai laitteistoihin. Tarkempien määräysten puuttuessa lautakunta katsoo vakuutusehtojen kohdan 9.1 ja asuntokauppalain 2 luvun 19 b §:n 3 momentin sanamuodon perusteella, että asunto-osakeyhtiön omavastuuosuus on vähennettävä rakennuskohtaisesti.

Edellä selostamillaan perusteilla Vakuutuslautakunta katsoo, että asunto-osakeyhtiö salaaja- ja sadevesijärjestelmän kuntoa ja rakentamistapaa selviteltäessä havaittuja rakennusvirheitä on vakuutusehtoja sovellettaessa pidettävä lähtökohtaisesti yhtenä vahinkona, johon kuuluvaksi lautakunta katsoo myös järjestelmän korjaustöiden yhteydessä havaitun A-talon päädyn patolevyn asennusvirheen. Koska kyseinen salaaja- ja sadevesijärjestelmä on kuitenkin palvellut asunto-osakeyhtiön kolmea eri rakennusta, lautakunta edellä selostamillaan perusteilla katsoo, että vakuutusyhtiöllä on ollut oikeus vähentää virheiden tutkimus- ja korjauskustannusten määrästä kolme 29 380 euron omavastuuosuutta.

Arviot lautakunnan päätöksestä

Käräjäoikeuden kannanottona mainitusta lautakunnan päätöksestä ei saa tukea nyt käräjäoikeuden ratkaisun vastaisesti.

Mainitussa lautakunnan päätöksessä kohteena olleen vakuutussopimuksen ehtojen omavastuun määräämisessä on huomioitu myös rakennuskohtaisuus. Lisäsi lautakunnan omankin käsityksen mukaan useammassa rakennuksessa todettu virhe voi olla samaa virhettä ja tällaisesta tilanteesta ei ole tarkempaa sääntelyä.

4. Johtopäätökset koko näytön osalta

Käräjäoikeus on pääty asiassa sille tulleen perusteella tuomiolauselmasta ilmenevään ratkaisuun.

Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaisesti vastaaja velvoitetaan suorittamaan kantajan tarpeelliset ja kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Määrällisesti oikeudenkäyntikulut on hyväksytty.


Tuomiolauselma

Vastaaja Keskinäinen Vakuutusyhtiö AAA velvoitetaan suorittamaan kantajalle Asunto Oy VVVlle

1) vakuutuskorvauksena yhteensä 157.278,40 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 6.3.2019 lukien sekä

2) korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut arvonlisäveroineen 11.795,84 euroa korkolain 4 §:n 1 momentinmukaisine viivästyskorkoineenkuukauden kuluttua päätöksen antamisesta lukien.

Kantaja velvoitetaan suorittamaan nimeämilleen todistajille
- A NNNlle 350 euroa
- J TTTlle 500 euroa


MUUTOKSENHAKU

Tähän päätökseen saa hakea muutosta valittamalla Vaasan hovioikeuteen 30 päivässä. Muutoksenhakijan tulee kuitenkin ilmoittaa tyytymättömyyttä Pohjanmaan käräjäoikeudelle seitsemän (7) päivän kuluessa tämän ratkaisun antamisesta. Määräaika vastavalitukselle on kaksi viikkoa valitusajan päättymisestä.

MUUTOKSENHAKU

Tähän päätökseen saa hakea muutosta valittamalla Vaasan hovioikeuteen 30 päivässä. Muutoksenhakijan tulee kuitenkin ilmoittaa tyytymättömyyttä Pohjanmaan käräjäoikeudelle seitsemän (7) päivän kuluessa tämän ratkaisun antamisesta. Määräaika vastavalitukselle on kaksi viikkoa valitusajan päättymisestä.


Käräjätuomari P HHH

Hyväksytty tyytymättömyydenilmoitus

Keskinäinen Vakuutusyhtiö AAA on 23.6.2020 ilmoittanut tyytymättömyyden koko tuomioon.

Määräajat

Valitukselle 17.7.2020
Vastavalitukselle 31.7.2020


Käräjätuomari P HHH