Myyjän vastuunrajoitusehto (eli vastuuvapautuslauseke)

Tyypillisesti myyjä rajaa vastuita antamalla tietoja tietämistään virheistä ostajalle mutta mahdollista on myös ottaa kauppakirjaan vastuunrajoitusehto. Myyjä ei voi rajoittaa vastuutaan kuluttajan ollessa ostaja yleisellä tasolla esim. "myyjän vastuu voi olla enintään 10.000 euroa kaikista mahdollisista virheistä yhteensä" tai "myyjä ei vastaa katon virheistä". Vastuuta voidaan kuitenkin rajata sellaisen virheen kohdalla, joka tiedetään esim. "myyjä ei vastaa kattorakenteen eikä kattopinnan virheistä niiden iän (25 vuotta) vuoksi eikä siitä johtuvista vaurioista muualle rakennukseen". Viimeksimainitussa rajauksessa ulkopuolelle jää kuitenkin sellaiset esim. piipun läpiviennistä johtuneet vauriot, joista ei ole kaupantekohetkellä tietoa. Ulkopuolelle jäävät silloin myös myyjän tiedossa oleva virheet, joita ei ole ostajalle kerrottu mutta johtuvat katon virheistä esim. seinäeristeiden kostuminen. Myyjä voi siis käyttää vastuunrajoitusta täydentämään omaa tiedonantovelvoitettaan ja ostajan selonottovelvoitetta. Rajauksen on vain oltava yksilöity riittävän tarkasti. Asuntokauppalaissa ei ole vastuunrajoituksista säännöstä kuluttajien välisille kaupoille. Sensijaan elinkeinonharjoittaja ei voi rajoittaa vastuutaan kuluttajaan nähden (AsKL 6:2.1§). Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan voidaan vastuuta rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä (paitsi elinkeinonharjoittan myydessä asuntoa MK 2:10§ 1 kohta).

Tapauksessa KKO:2004:78 vastuunrajausta ei hyväksytty liian yleisenä. Kauppakirjassa oli "Rakennuksessa on 14.9.1998 suoritettu kunto- / kosteuskartoitus, jossa on havaittu mm. seuraavat vauriot / puutteet: - Alakerran lattiasta löytyi hieman kosteutta, josta ostaja on tietoinen. - Eteisen takassa on halkeamia. Ostaja on tutustunut kunto- / kosteuskartoituksesta laadittuun, hänelle luovutettuun raporttiin. Ostaja on tietoinen, ettei mainittujen vaurioiden laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ole selvitetty. Tästä huolimatta ostaja ja myyjä ovat sopineet, että ostaja ottaa kaupan kohteen vastaan siinä kunnossa kuin se hänelle viimeksi esiteltäessä oli. Myyjä ei ole vastuussa havaituista vaurioista tai puutteellisuuksista ja niiden mahdollisesti aiheuttamista lisävahingoista. Ostaja ottaa yksin vastattavakseen havaituista puutteellisuuksista, vaurioista ja lisävahingoista aiheutuvat korjaus- ja muut kustannukset." Ostajat eivät kuitenkaan olleet tietoisia vakavista rakennusvirheistä eli kuivatusjärjestelmän puuttumisesta, peruslaatan alapuolisen täyttöaineksen virheellisyydestä ja rakennuksen virheellisestä perustamistasosta maastoon nähden . Kosteuskartoituksesta ei ilmene, mistä kosteusvauriot ovat johtuneet eikä niiden syy ole muutoinkaan ollut kauppaa tehtäessä selvillä . Ostajien ei katsottu laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaa koska kosteuskartoituksessa havaittujen virheiden tutkiminen olisi edellyttänyt poikkeuksellisia toimia kuten rakenteiden poraamista ja seinustojen kaivamista. Lopputuloksena KKO katsoi että ostajalla oli oikeus esittää hinnanalennusvaatimus. KKO pysytti HO tuomion joka oli pysyttänyt KO tuomion. HO:n tuomiossa oli kuitenkin katsottu, että ostaja oli ottanut vastuunrajoituslausekkeella riskin, joka vaikutti hinnanalennusen arvioinnissa. Kauppahinta oli 690 000 markkaa. Ostaja väitti korjausten maksaneen 128 000 - 500 000 markkaa. KO katsoi ko virheiden arvoksi 185 000 markkaa ja tuomitsi kohtuulliset 165 000 markkaa. Hovioikeus katsoi kuitenkin korjausarvoksi 440 000 markkaa, josta tuomitsi puolet hinnanalennusta eli 220 000 markkaa. Tämä jäi siis lopuliseksi.

Katso myös KKO 2009:31. Siinä kuntotarkastuksessa oli todettu katon katteessa virheitä ja vuotoriskiä mutta kun myöhemmin paljastui että koko yläpohja oli vaurioitunut ei kauppakirjan vastuunrajaus koskenut yläpohjaa. Katon kunnostuksista 25 000 euroa hyväksyttiin 15 000 euroa tasonparannuksesta (huovasta tiilikatoksi) johtuen. Tapauksessa jäi avoimeksi miten paljon kuntotarkastuksessa havaittu katteen virhe asiaan vaikutti.

Tapauksessa KKO:2014:70, on katsottu että sopimus oli pätevä. Tosin asiassa oli kysymys kiinteistökaupan jälkeen tehdystä sopimuksesta, jossa erään virheen johdosta oli sovittu korvaussumma ja tässä yhteydessä sovittiin yleisestä vastuunrajoituksesta. Asia olisi ollut toisin jos vastuuta olisi rajattu itse kiinteistökauppaa koskevassa sopimuksessa. Tapauksen oikeusohje oli siis, että kaupan jälkeen voidaan rajata kaikki vastuut pois mutta ei kaupan yhteydessä, jossa MK edellyttää yksilöintiä. Tämä koski kiineistökauppaa mutta ohjeen periaate päätee myös asunto-osakekauppaan. Kaupan yhteydessä vastuunrajaus on yksilöitävä ja kaupan jälkeen voidaan rajata kaikki piilevätkin virheet (ei kuitenkaan myyjän tiedossa olleita virheitä). Ehto täytyy kuitenkin kirjoittaa siten selvästi että molemmat sen ymmärtävät esim. "Tämän jälkeen ostajalla ei voi esittää mitään muita kauppaan perustuvia vaatimuksia myyjää kohtaan."

Tapauksessa HelHo 16.6.2017 on hyväksytty vastuunrajoituslauseke:

”Talossa tehtiin 15.10.2012 asuntokaupan kuntotarkastus, jonka suoritti M, ostajan, myyjän ja LKV:n läsnä ollessa. Ostaja on saanut tarkastusraportin, on tutustunut siihen, on tietoinen siinä mainituista vioista ja puutteista sekä siitä, että raportin mukaan virheiden laajuutta ja vaikutusta ei voida kaikilta osin todeta ilman tarkempia tutkimuksia. Raportista ilmeneviä seikkoja ei siis pidetä kaupankohteessa olevina virheinä arvioitaessa myyjän vastuuta kaupankohteen kunnosta vaan ostaja ottaa kustannuksellaan vastatakseen tarkastusraportissa mainituista mahdollisista korjauskohteista ja korjausehdotuksista. Muilta osin myyjän vastuu määräytyy maakaaren säännösten mukaan.”

Kysymys oli ostajalle annetuista tiedoista, jotka koskivat salaojia ja sokkelia. Päätös perustui kokonaisarvioon eli siinä huomioitiin kaikki se informaatio mitä ostajalle annettiin.