Myyjän vastuunrajoitusehto (eli vastuuvapautuslauseke)

Myyjä voi rajata vastuutaan ostajalle mutta ehdon on oltava oikein kirjoitettu kauppakirjaan. Pelkkä vastuunrajaus esim. "myyjä ei vastaa kellarin kosteudesta" ei riitä. Mutta jos ehto kirjoitetaan muotoon "kellarissa on havaittu kosteutta erityisesti keväisin johtuen ulkopuolisen salaojituksen iästä ja kosteuseristyksen puutteista, jonka johdosta myyjä ei vastaa kellarin kosteudesta" niin se on riittävästi yksilöity.

Myyjä ei voi myöskään rajoittaa vastuutaan yleisellä tasolla esim. "myyjän vastuu voi olla enintään 10.000 euroa kaikista mahdollisista virheistä yhteensä". Vastuunrajaus pitää yksilöidä esim. "myyjä ei vastaa kattorakenteen eikä kattopinnan virheistä niiden iän (25 vuotta) ja piipun läpiviennin vuotojen vuoksi eikä siitä johtuvista vaurioista muualle rakennukseen". Viimeksimainitussa vastuun rajauksessa ulkopuolelle jää kuitenkin sellaiset muut kuin piipun läpiviennistä johtuneet vauriot, joista ei ole kaupantekohetkellä tietoa esim. katon vuoto muualla kuin piipun ympäristössä. Ulkopuolelle jäävät myös myyjän tiedossa oleva virheet, joita ei ole ostajalle kerrottu mutta johtuvat katon virheistä.Myyjä voi siis käyttää vastuunrajoitusta oman vastuunsa rajaamiseen erityisesti laatuvirheissä. Rajauksen on vain oltava yksilöity riittävän tarkasti. Vastuunrajausta voidaan usein käyttää asunto-osakkeen kaupoissa ja kiinteistön kaupoissa. Rajoituksista tarkemmin seuraavassa.



Asunto-osakkeet

Rajoitukset vastuunrajausehdon käyttämiselle asunto-osakkeen kaupoissa on 6 luvun 2§:ssä

Mahdollisuus poiketa luvun säännöksistä sopimusehdoin

Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja ostajana on kuluttaja, sopimusehto, joka poikkeaa tämän luvun säännöksistä ostajan vahingoksi, on mitätön, jollei jäljempänä toisin säädetä.

Jos myyjänä on muu kuin elinkeinonharjoittaja, luvun säännöksistä voidaan kirjallisin sopimuksin poiketa. Jos ostajana on kuitenkin kuluttaja:

1) ostajan asemaa ei voida heikentää siitä, mikä se on 8-10 ja 25 §:n mukaan; sekä

2) ostajan 14-17, 20 ja 21 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta.

Kiinteistöt

Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan voidaan vastuuta rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla ostajan asema poikkeaa laissa säädetystä (paitsi elinkeinonharjoittan myydessä asuntoa MK 2:10§ 1 kohta).
9 §
Sopimusvapaus

Myyjän ja ostajan on täytettävä velvoitteensa sopimuksen mukaisesti, jollei jäljempänä toisin säädetä.

Sopimuksella saadaan poiketa tämän lain mukaan myyjälle tai ostajalle kuuluvista oikeuksista ja velvoitteista. Ostajan 17-34 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

Lisäksi sopimuksiin sovelletaan oikeustoimilain kohtuullistamissäännöstä OikTL 36§:ää. Eli vaikka ehto olisi asuntokauppalain tai maakaaren mukaisesti laadittu, sitä voidaan sovitella, jos se on kohtuutoon tai johtaisi kohtuuttomuuteen. Sen arvioinnissa voidaan vedotaan osapuolten asemaan, ennen kauppaa ja kaupan jälkeisiin olosuhteisiin jne.


Ostajan tulisi kuten edellä olevasta ilmenee olla tarkkana vastuunrajoitusehdon määrittelyn suhteen. Toisinaan korjaukset ulottuvat paljon laajemmalle kuin on alunperin kuviteltu ja mihin on varauduttu. Silloin juuri syntyy riita, voidaanko laajentuneisiin korjauksiin vedota. Oikeuskäytäntö on näissä heiluvaa ja kukin tilanne arvioidaan erikseen. Mitä vanhempi rakennus sitä vaikeampi on perustella hinnanalennusvaatimusta salaisesta virheen osasta. Ostajalta edellytetään erityisesti näissä tilanteissa suurempaa huolellisuutta ja esim. asiantuntijan käyttöä ja rakenneavauksia tmv.. Toisaalta ostajalla on oikeus aina edellyttää rakennuksen olevan asumiskelpoinen.

Erityisesti vanhojen rakennusten kohdalla myyjän suuri huoli on, miten siitä pääsee ilman vastuita eroon. Silloin varmin tapa on teettää kuntotutkimus (ei vain pintoihin rajautuvaa kuntotarkastusta) ja avata rakenteita ja välittää ostajalle tieto rakennuksen todellisesta kunnosta. Useinmiten ongelmat syntyvät salaisten virheiden johdosta, jotka olisi paljastettavissa oikealla tutkimuksella. Viimeinen vaihtoehto on myydä kiinteistö pelkällä tontin hinnalla ja varmistaa tämä välittäjältä ja kauppahintatilastosta. Tämä on usein ainoa riskitön vaihtoehto 70-luvulla ja sitä ennen rakennettujen omakoti-ja rivitaloasuntojen kohdalla.

Kaikissa tilanteissa kauppakirjan ehtojen muotoilulla on suuri merkitys.

Tapauksessa KKO:2004:78 vastuunrajausta ei hyväksytty liian yleisenä. Kauppakirjassa oli "Rakennuksessa on 14.9.1998 suoritettu kunto- / kosteuskartoitus, jossa on havaittu mm. seuraavat vauriot / puutteet: - Alakerran lattiasta löytyi hieman kosteutta, josta ostaja on tietoinen. - Eteisen takassa on halkeamia. Ostaja on tutustunut kunto- / kosteuskartoituksesta laadittuun, hänelle luovutettuun raporttiin. Ostaja on tietoinen, ettei mainittujen vaurioiden laajuutta ja niiden mahdollisesti aiheuttamia muita vahinkoja ole selvitetty. Tästä huolimatta ostaja ja myyjä ovat sopineet, että ostaja ottaa kaupan kohteen vastaan siinä kunnossa kuin se hänelle viimeksi esiteltäessä oli. Myyjä ei ole vastuussa havaituista vaurioista tai puutteellisuuksista ja niiden mahdollisesti aiheuttamista lisävahingoista. Ostaja ottaa yksin vastattavakseen havaituista puutteellisuuksista, vaurioista ja lisävahingoista aiheutuvat korjaus- ja muut kustannukset." Ostajat eivät kuitenkaan olleet tietoisia vakavista rakennusvirheistä eli kuivatusjärjestelmän puuttumisesta, peruslaatan alapuolisen täyttöaineksen virheellisyydestä ja rakennuksen virheellisestä perustamistasosta maastoon nähden . Kosteuskartoituksesta ei ilmene, mistä kosteusvauriot ovat johtuneet eikä niiden syy ole muutoinkaan ollut kauppaa tehtäessä selvillä . Ostajien ei katsottu laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaa koska kosteuskartoituksessa havaittujen virheiden tutkiminen olisi edellyttänyt poikkeuksellisia toimia kuten rakenteiden poraamista ja seinustojen kaivamista. Lopputuloksena KKO katsoi että ostajalla oli oikeus esittää hinnanalennusvaatimus. KKO pysytti HO tuomion joka oli pysyttänyt KO tuomion. HO:n tuomiossa oli kuitenkin katsottu, että ostaja oli ottanut vastuunrajoituslausekkeella riskin, joka vaikutti hinnanalennusen arvioinnissa. Kauppahinta oli 690 000 markkaa. Ostaja väitti korjausten maksaneen 128 000 - 500 000 markkaa. KO katsoi ko virheiden arvoksi 185 000 markkaa ja tuomitsi kohtuulliset 165 000 markkaa. Hovioikeus katsoi kuitenkin korjausarvoksi 440 000 markkaa, josta tuomitsi puolet hinnanalennusta eli 220 000 markkaa. Tämä jäi siis lopuliseksi.

Katso myös KKO 2009:31. Siinä kuntotarkastuksessa oli todettu katon katteessa virheitä ja vuotoriskiä mutta kun myöhemmin paljastui että koko yläpohja oli vaurioitunut ei kauppakirjan vastuunrajaus koskenut yläpohjaa. Katon kunnostuksista 25 000 euroa hyväksyttiin 15 000 euroa tasonparannuksesta (huovasta tiilikatoksi) johtuen. Tapauksessa jäi avoimeksi miten paljon kuntotarkastuksessa havaittu katteen virhe asiaan vaikutti.

Tapauksessa KKO:2014:70, on katsottu että sopimus oli pätevä. Tosin asiassa oli kysymys kiinteistökaupan jälkeen tehdystä sopimuksesta, jossa erään virheen johdosta oli sovittu korvaussumma ja tässä yhteydessä sovittiin yleisestä vastuunrajoituksesta. Asia olisi ollut toisin jos vastuuta olisi rajattu itse kiinteistökauppaa koskevassa sopimuksessa. Tapauksen oikeusohje oli siis, että kaupan jälkeen voidaan rajata kaikki vastuut pois mutta ei kaupan yhteydessä, jossa MK edellyttää yksilöintiä. Tämä koski kiineistökauppaa mutta ohjeen periaate päätee myös asunto-osakekauppaan. Kaupan yhteydessä vastuunrajaus on yksilöitävä ja kaupan jälkeen voidaan rajata kaikki piilevätkin virheet (ei kuitenkaan myyjän tiedossa olleita virheitä). Ehto täytyy kuitenkin kirjoittaa siten selvästi että molemmat sen ymmärtävät esim. "Tämän jälkeen ostajalla ei voi esittää mitään muita kauppaan perustuvia vaatimuksia myyjää kohtaan."

Tapauksessa HelHo 16.6.2017 on hyväksytty vastuunrajoituslauseke:

”Talossa tehtiin 15.10.2012 asuntokaupan kuntotarkastus, jonka suoritti M, ostajan, myyjän ja LKV:n läsnä ollessa. Ostaja on saanut tarkastusraportin, on tutustunut siihen, on tietoinen siinä mainituista vioista ja puutteista sekä siitä, että raportin mukaan virheiden laajuutta ja vaikutusta ei voida kaikilta osin todeta ilman tarkempia tutkimuksia. Raportista ilmeneviä seikkoja ei siis pidetä kaupankohteessa olevina virheinä arvioitaessa myyjän vastuuta kaupankohteen kunnosta vaan ostaja ottaa kustannuksellaan vastatakseen tarkastusraportissa mainituista mahdollisista korjauskohteista ja korjausehdotuksista. Muilta osin myyjän vastuu määräytyy maakaaren säännösten mukaan.”

Kysymys oli ostajalle annetuista tiedoista, jotka koskivat salaojia ja sokkelia. Päätös perustui kokonaisarvioon eli siinä huomioitiin kaikki se informaatio mitä ostajalle annettiin.

VaaHo 30.8.2017 hyväksyttiin vastuunrajoitusehto vaikka virhe oli laajempi koska ostaja oli suorittanut korjaustoimia, jotka vaikuttivat vaurioiden syntymiseen.

VaaHo 12.9.2018 kesämökkikaupassa on hyväksytty vastuunrajoitusehto kokonaisharkinnan perusteella