Myyjän antama virheellinen tieto rakentamistavasta alapohjan ja viemäröinnin osalta?

Asuntokaupoissa ostajan on hyvä selvittää myyjältä kyselemällä rakennukseen liittyviä seikkoja (kirjallisesti että voi ne riitatilanteessa näyttää toteen). Jos myyjä antaa vääriä tietoja hän joutuu korvaamaan vahingot täysimääräisesti. Myyjän vastuu saattaa pidentyä silloin kymmeneen vuoteen jos kyseessä on törkeä huolimattomuus.

Tässä Ostajat ovat ostaneet Myyjiltä 23.6.2010 allekirjoitettulla kauppakirjalla Helsingin kaupungin Tuomarinkylän korttelissa nro x sijaitsevan tontin nro 1x (kiinteistötunnus 91-3f-x-1x) sekä kiinteistöllä sijaitsevan vuonna 1953 rakennetun omakotitalon. Kauppahinta oli 365.000,00 euroa.

Myyntiesitteen mukaan rakennuksen tilat jakaantuvat kolmeen eri kerrokseen eli ensimmäiseen, ullakko- ja kellarikerrokseen.

Kauppakirjan mukaan rakennuksen noin 70 m2:n suuruinen kellaritila on huonetilaa (asuintilaa). Ennen kaupantekoa Myyjät ovat ilmoittaneet, että kellarikerros on ollut aikaisemmin käytössä yhden Myyjän asuintilana, jonka jälkeen kellarikerros on vuokrattu kolmannelle.

Raksystems Anticimex insinööritoimisto Oy on laatinut rakennuksesta 14.5.2010 päivätyn kuntotarkastusraportin, joka on ollut kauppakirjan liitteenä.

Rakennuksen julkisivu ja katto on uusittu vuonna 2005. Uusimisen yhteydessä on asennettu myös sadevesikourut, syöksytorvet sekä sadevesiviemäröinti. Samassa yhteydessä myös rakennuksen alapohja on uusittu kokonaisuudessaan asuinkäyttöön sopivaksi ja alakertaan on asennettu lattialämmitys. Myyjät ovat tehneet itse mainitut rakennuksen muutostyöt.

Myyjistä kaksi on rakennusalalla aktiivisesti toimivia ja koulutukseltaan sekä ammattitaidoiltaan rakennusalan ammattilaisiksi katsottavia.

Arxxxn mukaan K. Poxxx oli kertonut hänelle taloa esitellessään, että kellarin lattian alla putkityöt oli tehty määräysten mukaisesti ja että siellä oli kaikki kunnossa. Myös kuntotarkastusraportissa on mainittu, että jätevesiviemäri ja sadevesiviemäri oli uusittu vuonna 2005. Ottaen lisäksi huomioon, että K. Poxxx on ammatiltaan rakennusmestari, hovioikeus katsoo, että Arxxx on voinut perustellusti luottaa K. Poxxxisen antamiin tietoihin siitä, että kellarikerroksen lattian alla sijainneet vesi- ja viemärilaitteistot ovat toimineet. Koska kellarin viemäröinti- ja vedenpoistojärjestelmä ei ole vastannut K. Poxxxisen antamia tietoja, on rakennuksessa tältä osin virhe.

Edellä mainittu huomioon ottaen asiassa ei ole merkitystä sillä, oliko K. Poxxxisen tullut noudattaa rakentamisaikaisia vai vuoden 2005 rakennusmääräyksiä kellarikerrosta remontoidessaan. Merkitystä ei ole myöskään sillä myyjien väittämällä seikalla, että viemäri- ja vedenpoistojärjestelmät olivat toimineet pitkään virheettömästi.

Hovioikeus toteaa, että myyjät ovat vastuussa kellarikerroksen tiloista antamiensa virheellisten tietojen perusteella siitä, että ne eivät ole soveltuneet asuinkäyttöön. Tämä seikka on otettava huomioon hinnanalennuksen määrässä. Toisaalta kellarikerroksen tilat eivät ole täyttäneet asuintilojen korkeudelle ja ikkunapinta-alalle asetettuja määräyksiä. Koska tiloja ei voida myöskään kohtuullisin kustannuksin muuttaa asuinkäyttöön sopiviksi, asiassa hinnanalennuksen lähtökohdaksi tulee ottaa arvio siitä, mikä kiinteistön arvo olisi ollut, mikäli kellarikerroksen tilat olisivat olleet kunnoltaan asianmukaisia varastotiloja. Ottaen huomioon tontin arvon sekä kellarikerroksen pinta-alan suhteen rakennuksen muuhun huoneistoalaan, hovioikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 50.000 euroa. Käräjäoikeus oli arvioinut määrän 70.000 euroksi.

Hovioikeus toteaa, että vahingonkorvauksen perusteeksi ei riitä yksinomaan se, että kellarikerroksen tilat olisi mahdollisesti voitu vuokrata kolmannelle vaan ostajien tulee esittää näyttö siitä, että he olisivat tulleet solmimaan vuokrasopimuksen ja saamaan siitä tuloja. Kun tällaista näyttöä asiassa ei ole esitetty, tulee vuokratulon menetystä koskeva vahingonkorvausvaatimus hylätä.

Oikeudenkäyntikulut

Ostajien käräjäoikeudessa esittämät vaatimukset on hyväksytty vain osaksi. Suuri osa asiassa esitetystä todistelusta on koskenut hinnanalennuksen määrää, jota on tuomittu huomattavasti vähemmän kuin ostajat olivat vaatineet. Hovioikeus arvioi kohtuulliseksi, että myyjät velvoitetaan korvaamaan Ostajien käräjäoikeuden hyväksymistä 41.757 euron oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 20.000 euron osuus.

Hovioikeudessa myyjät ovat voittaneet osittain valituksensa hinnanalennuksen määrän osalta ja kokonaan vahingonkorvausta koskevin osin. Asian lopputulokseen nähden hovioikeus arvioi kohtuulliseksi, että myyjät velvoitetaan korvaamaan noin puolet eli 8.200 euroa Arxxxn ja Hexxxn oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa.







Helsingin hovioikeus
Tuomio

Antamispäivä 21.7.2017
Nro 944

Diaarinumero S 16/954


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Helsingin käräjäoikeus 16.3.2016 nro 12174 (liitteenä)


Asia
Kiinteistön kauppaan perustuva hinnanalennus ym.

Valittajat
K. Poxxx
H. Poxxx
K. Poxxx

Vastapuolet
T. Arxxx
U. Hexxx

Asian käsittely hovioikeudessa

Hovioikeus on 17.5.2016 hylännyt K. Poxxxisen, H. Poxxxisen ja K. Poxxxisen pyynnön käräjäoikeuden tuomion täytäntöönpanon kes- keyttämisestä.

Hovioikeus on 25.5.2016 myöntänyt K. Poxxxiselle, H. Poxxxiselle ja K. Poxxxiselle jatkokäsittelyluvan.

Hovioikeus on 13.3.2017 hylännyt K. Poxxxisen, H. Poxxxisen ja K. Poxxxisen pyynnön uutta todistelua koskien.

Pääkäsittely on toimitettu 4. ja 5.4.2017.


Valitus

K. Poxxx, H. Poxxx ja K. Poxxx (myyjät) ovat vaatineet, että T. Arxxxn ja U. Hexxxn (ostajat) kanne hylätään hinnanalennuksen (kohta 1), vuokratulon menetystä koskevan vahingon (kohta 2) ja oikeudenkäyntikulujen (kohta 4) osalta. Toissijaisesti myyjät ovat vaatineet, että heidän maksettavakseen tuomitun hinnanalennuksen,vahingonkorvauksen ja korvattavien oikeudenkäyntikulujen määrää alennetaan. Lisäksi myyjät ovat vaatineet, että Arxxx ja Hexxx velvoitetaan yhteisvastuulisesti korvaamaan heidän oikeudenkäynti- ja selvittelykulunsa käräjäoikeu- dessa 27.548,53 eurolla korkoineen 16.4.2016 lukien sekä oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 17.495,18 eurolla korkoineen.

Asiassa oli keskeisimmiltä osin kysymys siitä, mistä asianosaisten välillä tehdyn kiinteistönkaupan jälkeen todetut kosteusvauriot olivat aiheutuneet, mikä oli korjauksista aiheutuva tasonparannuksen määrä ja sitä kautta koh- tuullinen hinnanalennus.

Toisin kuin ostajat väittivät, vauriot eivät olleet aiheutuneet pääasiassa myyjien omistusaikana vuonna 2005 tehtyihin korjaus- ja muutostöihin liittyvistä puutteista ja ongelmista. Vauriot olivat syntyneet vasta kaupanteon jälkeen ostajien toimesta tehtyjen maaperään kohdistuneiden muutostöiden seurauksena, jolloin vauriot kuuluivat ostajien vaaranvastuulle.

Kiinteistökauppa oli tehty 23.6.2010. Maalämpökaivo oli porattu 8.10.2012. Kellarikerroksen kosteusvauriot oli todettu vasta 7.6.2013 tehdyissä tutkimuksissa. Tätä ennen vastaavia kosteusvaurioita ei ollut havaittu. Ostajat olivat ehtineet kaupanteon jälkeen asua kiinteistöllä lähes kolmen vuoden ajan ennen kuin kosteusvauriot oli havaittu. Tuona aikana ostajat olivat myös osan aikaa asuneet kellarikerroksessa. Kosteusvaurioiden toteamisajankohdalla ja maalämpökaivon asennustöillä oli ilmeinen ajallinen yhteys.

Käräjäoikeus oli arvioinut maalämmön asentamistöiden osalta ainoastaan sitä vaihtoehtoa, oliko poraamisessa käytetty vesi kulkeutunut talon rakenteisiin aiheuttaen kosteusvauriot. Maalämpökaivon asennustöihin liittyvät olennaiset muutokset maaperälle, mahdolliset vaikutukset tontin kosteuden- hallintaan ja talon perustuksille oli jätetty arvioimatta. Kosteus oli voinut päästä talon rakenteisiin, jos rakennusta kosteudelta suojaava savisaarto oli rikottu. Oli mahdollista, että kosteusvauriot olivat johtuneet ostajien toimenpiteistä, minkä vuoksi epäselväksi jäänyt asia olisi tullut tulkita ostajien näyttötaakan perusteella heidän vahingokseen.

Kiinteistön kauppahinta oli ollut 365.000 euroa. Arviolausunnon antaneen kiinteistönvälittäjä Hutttn mukaan kohteen arvo kaupantekohetkellä il- man rakennusta oli ollut noin 250.000 euroa. Muita arvioita ei oltu tältä osin esitetty. Rakennuksen arvo oli siten ollut 115.000 euroa. Ostajien esit- tämään korjaustapaan perustuvat korjauskustannukset olivat olleet Rytmi- Rakennus Oy:n tarjouksen mukaan 151.480 euroa. Korjauskustannukset ylittivät rakennuksen arvon 36.480 eurolla. Lisäksi korjauskustannukset kohdistuivat vain kellarikerrokseen ja ulkopuoliseen kosteudenhallintaan. Kellarikerroksen pinta-ala oli 70 neliömetriä, kun taas rakennuksen varsi- naiset asuintilat olivat yhteensä noin 117 neliömetriä. Kellarikerros muo- dosti enintään neljänneksen tai kolmanneksen rakennuksen arvosta, jolloin sen osuus kaupantekohetken mukaisesta rakennuksen arvosta oli noin 30.000–38.000 euroa. Korjauskustannusten määrän arvioinnissa tuli lisäksi ottaa huomioon tasonparannus, joka oli suurempi kuin käräjäoikeuden ar- vioima 81.480 euroa. Käräjäoikeuden tuomitsema 70.000 euron hinnanalen- nus oli liiallinen.

Myyjät olivat käräjäoikeudessa vaatineet ostajien oikeudenkäyntikuluvaatimuksen hylkäämistä kokonaisuudessaan. Käräjäoikeuden olisi tullut arvioida seikkaperäisemmin oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta. Myyjät eivät olleet tehneet sovintotarjousta asiassa. Ostajien vaatimukset olivat kuitenkin olleet jo alusta alkaen määrällisesti niin ylimitoitettuja, ettei asias- sa ollut ollut edellytyksiä sovinnolle. Ostajien häviämä osuus asiassa ei ollut koskenut vain harkinnanvaraista seikkaa. Esimerkiksi hinnanalennusvaatimuksen osalta hyväksymättä jäänyt osuus oli ollut 51.480 euroa. Hinnanalennusvaatimuksessa ei oltu huomioitu realistisella tavalla tasonparannuksen määrää. Myyjät tuli velvoittaa korvaamaan Arxxxn ja Hexxxn oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa enintään kaksi kolmasosaa.


Vastaus

T. Arxxx ja U. Hexxx ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että K. Poxxx, H. Poxxx ja K. Poxxx velvoitetaan korvaa- maan heidän asianosais- ja oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 16.493,35 eurolla korkoineen.

Kanteen perusteena oli se, että myyjät olivat omistus- ja asumisaikanaan tehneet rakennukseen rakentamisajankohtana pakottavien määräysten ja hyvän rakentamistavan vastaisia muutostöitä, mistä oli aiheutunut kosteus- ja mikrobivaurioita asuinkäyttöön myydyssä kellaritilassa. Myyjät eivät olleet kiistäneet kanteessa ilmoitettujen rakennusvirheiden olemassaoloa.

Asuintilana myydyn kellarikerroksen perusvirhe oli ollut pakottavien määräysten vastainen rakentaminen, joka oli ilmennyt muun muassa siten, että rakennuksen alla jätevesiviemäriin oli liitetty salaojalinjoja ja sadevedet oli johdettu rakennuksen alla olevaan salaojalinjaan. Käytännössä jätevedet ja sadevedet oli purettu rakennuksen alle, jonka täyttömaa oli ollut kapillaaris- ta ilman kapillaarikatkoa. Maalämpökaivon asennustöillä tai pihakoivujen kaatamisella ei ollut syy-yhteyttä rakennuksen virheiden syntyyn.

Kellarikerros oli myyty asuintilana ja joka tapauksessa siinä oli ollut asumisen aputiloja, joten sen oli tullut olla asumiskelpoinen. Kellarikerroksen korjaaminen sopimuksenmukaiseksi tuli maksamaan ainakin 151.580 euroa. Kysymyksessä oli halvin tarjous. Vaatimuksessa oli jo huomioitu arvonnousu vähentämällä halvimmasta tarjouksesta 30.000 euroa. Korjaus kohdistui pääasiassa rakenteisiin, joiden oli tarkoitettu kestävän koko rakennuksen elinkaaren ja joiden osalta ei tullut huomioida käyttöiän pidennystä.
Myyjät eivät olleet esittäneet vastatodistelua korjauskustannusten määrästä. Hinnanalennuksena tuomittu 70.000 euroa oli matalahko ottaen huomioon tulevat korjauskustannukset ja virheiden laatu sekä taustalla oleva törkeä huolimattomuus.

Myyjät eivät olleet moittineet ostajien oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa millään tavoin. Ostajat olivat voittaneet kanteensa perusteen osalta. Myyjien kiistämisperusteet oli hylätty kokonaisuudessaan. Suurin osa oikeudenkäynnistä oli koskenut myyjien kiistämisperusteiden käsittelyä. Kanteen kiistäminen kokonaisuudessaan oli aiheuttanut oikeudenkäynnin ja sen kulut. Myyjät olivat aiheuttaneet huomattavan määrän oikeudenkäyntikulu- ja asiantuntemattomalla prosessaamisellaan ja perusteettomilla väitteillään.

Todistelu
Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteihin.

Hovioikeudessa on kuultu todistelutarkoituksessa H. Poxxxista, K. Poxxxista ja T. Arxxxa sekä todistajina P. J. Huttta, J. J. Suttta, T. A. Ketttsta, J-P. Patttta, M. A. Jattta ja S-L. Tuttt.

Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut

1. Asian tausta ja kysymyksenasettelu

Arxxx ja Hexxx ostivat 23.6.2010 Poxxxisilta kiinteistön, jolla sijainneen rakennuksen kellaritilasta löytyi kosteus- ja mikrobivahinkoja keväällä 2013. Ostajien mukaan vauriot johtuivat pakottavien määräysten ja hyvän rakentamistavan vastaisia muutostöistä. Myyjien mukaan vauriot johtuivat ostajien teettämistä maanrakennustöistä ja porakaivosta. Lisäksi myyjät ja ostajat ovat eri mieltä siitä, oliko kellaritilojen soveltumisesta asuinhuoneiksi annettu kaupan yhteydessä oikeat tiedot.

Käräjäoikeus on katsonut kiinteistössä olleen myyjien vastuulla olevia virheitä ja tuominnut myyjät muun ohella suorittamaan ostajille hinnanalennusta 70.000 euroa ja korvaamaan menetettyä vuokratuloa.

Rakennuksessa on riidattomasti ollut puutteita ja virheitä. Hovioikeudessa on valituksen johdosta kysymys siitä, ovatko puutteet ja virheet johtuneet ostajien suorittamista toimenpiteistä kiinteistöllä kaupan jälkeen. Lisäksi asiassa on kysymys ostajien tietoisuuden, tarkastusvelvollisuuden sekä kauppakirjan vastuuvapautuslausekkeen merkityksestä myyjien mahdolliseen vastuuseen. Mikäli myyjien katsotaan olevan vastuussa virheistä, asiassa on edelleen kysymys hinnanalennuksen määrästä sekä vahingonkorvauksen perusteesta.

2. Sovellettavat säännökset

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos: 1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myy- jä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltu- miseen aiottuun käyttöön; tai 5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Mainitun pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Mainitun luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

3. Ostajien vastuu virheestä

Edellä todetuin tavoin kiinteistön kellarikerroksessa on riidattomasti ollut kosteus- sekä mikrobi- ja homevaurioita. Kauppakirjan mukaan vaaranvastuu kaupan kohteesta on siirtynyt ostajille kaupantekohetkellä. Myyjät ovat siten vastuussa vain niistä virheistä, jotka ovat syntyneet ennen vaaranvastuun siirtymistä. Asiassa tulee ensiksi arvioitavaksi, ovatko ostajat aiheuttaneet itse rakennuksesta löytyneet kosteusvahingot.

Myyjien mukaan rakennuksen kosteudenhallintaa oli heikentänyt se, että ostajat olivat kaataneet kiinteistön pihakoivuja ja rikkoneet rakennuksen savisaarron asentaessaan maalämpökaivon ja lämmönkeruuputkia. Lämpökaivon poraaminen on myyjien mukaan voinut aiheuttaa kosteusvahingot myös siksi, että poraamisessa käytetty vesi on päässyt vuotamaan rakenteisiin ja siksi, että porakaivosta tullut vesi on sittemmin päässyt myös kallion hal- keamien kautta kellarikerroksen rakenteisiin.

Maalämpöpumpun asennustöiden pääurakoitsijana toiminut J. Pattt on kertonut, että reiän poraaminen oli sujunut normaalisti, eikä siitä ollut aiheutunut riskejä rakennukselle. Poraamisessa käytetty vesi oli johdettu sul- jettuun säiliöön eikä itse porareiästä ollut tullut vettä. Reikä oli porattu noin 1,4 metrin päähän rakennuksen seinästä rakennusviraston hyväksymälle paikalle. Yleensä porakaivon reikä porattiin Paxxxeksen mukaan kauemmas seinästä, mutta se voitiin ongelmitta porata myös lähemmäs seinää. Paxxxeksen kertomus tukee ostajien väitettä siitä, että porakaivon poraaminen ei ole kosteusvahinkojen syynä. Koivujen kaatamisesta ja niiden väitetystä vaikutuksesta ei ole esitetty selvitystä.

Kirjallisena todisteena esitetyn rakennustekniikan diplomi-insinööri J. Suttt 7.8.2014 päivätyn lausunnon mukaan kellarikerroksen kosteusongelmat ovat johtuneet kellarikerroksen tulvimisesta. Suttt on hovioikeudessa kertonut lisäksi, että kosteutta kellarikerrokseen pääsee myös perusmuureihin nousevan kosteuden vuoksi. Kirjallisena todisteena esitetyn diplomi-insinööri H. Ketttsen laatiman tarkastusraportin 9.10.2013 mukaan kellarikerroksen lattiarakenteen alle pääsee yhdistetystä jäte-, sade- ja salaojavesiputkesta vettä, minkä vuoksi lattiarakenne pysyy jatkuvasti märkänä. Salaojaputki toimii päinvastoin kuin on tarkoitus. Asiassa ei ole Poxxxsen kertomuksen lisäksi esitetty näyttöä siitä, että kosteusvauriot olisivat olleet seurausta porakaivosta.

Hovioikeus katsoo näytetyksi, että kellarin kosteusvauriot ovat johtuneet kellarin vesi- ja viemärilinjojen tulvimisesta. Ostajien toiminta kiinteistöllä kaupanteon jälkeen ei ole myyjien väittämin tavoin aiheuttanut rakennuksen kosteusvahinkoja. Virhe on siten ollut rakennuksessa jo vaaranvastuun siirtyessä eivätkä myyjät voi tällä perusteella vapautua vastuusta.

4. Kiinteistön virheet

4.1. Kellarikerroksen tilojen soveltuminen asuinhuoneiksi

Kiinteistössä on virhe, jos se ei vastaa ominaisuuksiltaan sovittua. Asiassa tulee ensiksi tarkastelevaksi, mitä osapuolten kesken oli sovittu kellarikerroksen tilojen soveltumisesta asuinhuoneiksi. Tältä osin kysymys on sopimuksen tulkinnasta.

Lähtökohtana kirjallisen sopimuksen tulkinnassa on sopimuksen sanamuoto. Kauppakirjassa on mainittu kaupan kohteena erikseen huoneistoalan ja kellarikerroksen pinta-alat. Pinta-alojen ilmoittaminen erikseen viittaa siihen, että kellarikerrosta ei ole tarkoitettu myytävän asuintiloina. Toisaalla kauppakirjassa kuitenkin mainitaan kellarikerrokseen rakennetun huonetiloja, joihin ei ole haettu muutoslupia. Vaikka tämä viittaa siihen, että kellarikerroksen tilat olisi kauppakirjan mukaan tarkoitettu asuintiloiksi, ei ilmauksesta kuitenkaan voi yksiselitteisesti päätellä, että kellarikerroksen tilojen olisi tarkoitettu olevan juuri asuintiloja. Kauppakirjasta ei siten käy yksiselitteisesti ilmi, onko kellarikerroksen tilojen tarkoitettu olevan asuin- huonetiloja.

Koska sopimuksen sisältö ei käy yksiselitteisesti ilmi sen kirjallisesta muodosta, voidaan sen tulkinnassa käyttää hyväksi myös sopimuksen valmisteluun liittyvää kirjallista aineistoa. Myyntiesitteen mukaan kellarikerroksessa sijaitsevat saunatilat ja ”asumisen aputiloja (kaksi huonetta ja wc)”, mikä viittaa siihen, että kellarikerrosta ei ollut myyty asuintiloina vaan asumisen aputiloina. Sopimuksen kirjallisesta valmisteluaineistosta ei myöskään käy yksiselitteisesti ilmi, mitä kauppasopimuksen maininnalla ”huonetiloista” tarkoitetaan. Tämän vuoksi hovioikeus katsoo, että osapuolet eivät ole nimenomaisesti sopineet siitä, että tilat ovat asuintiloja.

Kiinteistössä on laatuvirhe myös silloin, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Tämän vuoksi asiassa tulee tarkasteltavaksi, millaisia tietoja ostajat ovat saaneet myyjältä tai tämän edustajalta ennen sopimuksen solmimista.

Kiinteistöä ostajille esitellyt kiinteistönvälittäjä P. Huttt on kertonut, että hän ei ollut esitellyt kellarikerroksen tiloja asuinhuoneina. Huttt ei tiennyt, oliko K. Poxxx käyttänyt kellarikerrosta asumiseen. J. Suttt on kertonut, että kellaritilat eivät ole täyttäneet asuintilojen korkeudelle ja ikkunapinta-alalle asetettuja määräyksiä, joten niitä ei voitu rakennusteknisessä mielessä pitää asuintiloina. Arxxx on sen sijaan kertonut, että K. Poxxx oli rakennusta esitellessään kertonut rakentaneensa kellarikerrokseen itselleen yksiön ja asuneensa siinä. Arxxxn kertomusta tukee se, että kellarikerroksen tilat oli sisustettu asuintiloiksi. Raksystems Anticimex Oy:n 14.5.2010 päivätyn kuntotarkastusraportin valokuvista käy ilmi, että kellarissa on ollut muun muassa liedellä varustettu keittiö ja wc. Arxxxn kertomusta tukee myös kaupan kohteena olleen kiinteistön naapurin M. Jatttn kertomus, jonka mukaan K. Poxxx oli rakentanut kellarikerrokseen itselleen asunnon, jossa hän myös asui.

Edellä olevan perusteella hovioikeus katsoo, että myös kellaritiloja on myyty asuinhuonetiloiksi sopivina. Arxxxn uskottavana pidettävän kertomuksen mukaan ostajien ostopäätökseen vaikutti se, että kellarikerroksen tilat oli remontoitu asuinkäyttöön soveltuviksi. Myyjät ovat antamiensa tietojen perusteella vastuussa siitä, että tilat eivät ole soveltuneet asumiseen.

4.2. Kellarikerroksen vesi- ja viemärijärjestelmien virhe

Edellä mainittujen Ketttsen ja Suttt raporttien sekä Arxxxn kertomuksen perusteella asiassa on tullut näytetyksi, että rakennuksen kellarikerroksen vesi- ja viemärilaitteistot ovat toimineet puutteellisesti. Asiassa on jäänyt selvittämättä, ovatko ongelmat johtuneet rakennuksessa jo rakentamisessa tehtyjen rakenteellisten ratkaisujen toimimattomuudesta vai siitä, että K. Poxxxisen vuonna 2005 tekemien korjauksien myötä aiemmin toimivat rakenteet olivat muuttuneet toimimattomiksi. Asiassa on riitaista myös se, olisiko korjaustöissä tullut noudattaa rakentamisaikaisia vai vuonna 2005 voimassa olleita rakentamismääräyksiä.

Kellarikerroksen vesi- ja viemärilaitteistojen virheellisyys on Ketttsen ja Suttt raporttien ja Arxxxn kertomuksen mukaan ilmentynyt siten, että vesi- ja viemärilaitteistot ovat päästäneet jatkuvasti kosteutta rakenteisiin ja vesi on pahimmillaan tulvinut lattiapinnan yläpuolella. Hovioikeus katsoo, että tällaista viemäröinti- ja vedenpoistojärjestelmää on pidettävä virheellisenä.

Arxxx on kertonut, että he olivat etsineet taloa, jossa putkityöt olisi tehty. Arxxxn mukaan K. Poxxx oli kertonut hänelle taloa esitellessään, että kellarin lattian alla putkityöt oli tehty määräysten mukaisesti ja että siellä oli kaikki kunnossa. Myös kuntotarkastusraportissa on mainittu, että jätevesiviemäri ja sadevesiviemäri oli uusittu vuonna 2005. Ottaen lisäksi huomioon, että K. Poxxx on ammatiltaan rakennusmestari, hovioikeus katsoo, että Arxxx on voinut perustellusti luottaa K. Poxxxisen antamiin tietoihin siitä, että kellarikerroksen lattian alla sijainneet vesi- ja viemärilaitteistot ovat toimineet. Koska kellarin viemäröinti- ja vedenpoistojärjestelmä ei ole vastannut K. Poxxxisen antamia tietoja, on rakennuksessa tältä osin virhe.

Edellä mainittu huomioon ottaen asiassa ei ole merkitystä sillä, oliko K. Poxxxisen tullut noudattaa rakentamisaikaisia vai vuoden 2005 rakennusmääräyksiä kellarikerrosta remontoidessaan. Merkitystä ei ole myöskään sillä myyjien väittämällä seikalla, että viemäri- ja vedenpoistojärjestelmät olivat toimineet pitkään virheettömästi.

5. Ostajien tietoisuus virheistä ja vastuunvapautuslauseke

Myyjät ovat vedonneet siihen, että ostajien oli saamiensa tietojen perusteella tullut varautua siihen, että kellarikerroksessa on ollut korjaustarvetta.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Hovioikeus katsoo, että ostajat ovat voineet perustellusti luottaa myyjien antamiin tietoihin kellarinkerroksen kosteudenhallintaan liittyvien rakenteiden asianmukaisuudesta.

Kauppakirjassa on mainittu muun muassa, että rakennus on pääosin alkuperäisessä kunnossa ja kellariin rakennettuihin huonetiloihin ei ole haettu muutoslupia. Kauppakirjassa ei ole mainittu sellaisia seikkoja, eikä myyjä ole muutenkaan antanut ostajille sellaisia yksilöityjä tietoja, joiden perusteella ostajien olisi tullut teknisin tai muuten tavanomaisista poikkeavin toimenpitein tutkia kellarikerroksen rakenteita. Tämän vuoksi ostajat eivät ole laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuuttaan. Kauppakirjan maininta rakennuksen kunnosta ei myöskään ole riittävän yksilöity, jotta sillä voitaisiin rajoittaa myyjien vastuuta rakennuksen virheistä.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 2 momentin mukaan ostaja ei voi virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Kuntotarkastusraportissa on mainittu, että rakennuksen ympärillä ei ole salaojia ja että sokkelissa ei ole vedeneristystä. Tämän vuoksi salaojien ja sokkelin vedeneristyksen puuttuminen ei yksinään ole sellainen virhe, johon ostajat voisivat vedota.

6. Hinnanalennuksen määrä

Hovioikeus toteaa, että hinnanalennuksella ostajaa hyvitetään korvaamalla virheellisen kiinteistön arvon ja kauppahinnan välinen erotus. Hinnanalennuksella alennetaan siten sovittua kauppahintaa virhettä vastaavalla osalla. Silloin kun virheen korjaamisesta on aiheutunut kustannuksia tai vahinkoja, jotka eivät tule korvatuiksi hinnanalennuksena, ostaja voi vaatia vahingon- korvausta. Jos kiinteistöä ei voida käyttää tarkoitukseensa tai korjata kohtuullisin kustannuksin, ostajan oikeussuojakeinona on myös kaupan purku.

Nyt käsillä olevassa asiassa kiinteistön arvo muodostuu maa-alasta ja sillä sijaitsevasta rakennuksesta. Koska virhe koskee vain rakennusta, on hinnanalennuksen määrän ylärajana rakennuksen arvo. Kiinteistön kauppahinta on ollut 365.000 euroa. Kirjallisena todisteena olevan P. Hutttn tekemän arvion mukaan tontin arvo kaupantekohetkellä on ollut 250.000 euroa.

Huttt on perustanut arvionsa vastaavanlaisten tonttien vertailukelpoisiin hintoihin. Arxxxn mukaan tontin arvo on ollut 100.000–150.000 euroa.

Hovioikeus toteaa, että Hutttn arviolausunnon todistusarvoa vähentää se, että hän on tuntenut myyjät pitkältä ajalta. Arxxx puolestaan on antanut arvionsa asianosaisena. Muun selvityksen puuttuessa hovioikeus arvioi, että maapohja ja rakennus ovat olleet suurin piirtein samanarvoisia, jolloin rakennuksen arvoksi on katsottava enintään 182.500 euroa.

Korjauskustannuksia voidaan käyttää apuvälineenä arvioitaessa sitä, kuinka paljon alhaisemman hinnan myyjä olisi saanut, jos rakennuksen puutteet olisivat olleet ostajan tiedossa kaupantekohetkellä. Korjauskustannukset ovat kuitenkin vain yksi mahdollinen tapa arvioida hinnanalennuksen määrää. Ostajien esittämän laskelman mukaan kellarin kunnostaminen ja salaojien rakentaminen maksaisi 151.480 euroa, mikä määrä on rakennuksen arvoon nähden erittäin huomattava kustannus.

Myyjien todisteena esittämän Suttt lausunnon 7.8.2014 mukaan vesi- ja viemärijärjestelmien tulvimisen estäminen viemäröintiin tehtävin muutoksin ja pumppauskaivon avulla, salaojituksen ja vedeneristyksen rakentaminen sekä vaurioituneiden rakenteiden poistaminen ja tilojen kunnostaminen varastotiloiksi maksaisi enintään 22.000 euroa. Suttt mukaan kellaritiloja ei ole järkevää edes yrittää korjata asuintiloiksi, koska kosteuden nousua maaperästä ei pystytä Ketttsen esittämällä kalliillakaan korjaustavalla täysin estämään. Tämä johtuu rakennuksen perustamistavasta.

Hovioikeus toteaa, että myyjät ovat vastuussa kellarikerroksen tiloista antamiensa virheellisten tietojen perusteella siitä, että ne eivät ole soveltuneet asuinkäyttöön. Tämä seikka on otettava huomioon hinnanalennuksen määrässä. Toisaalta kellarikerroksen tilat eivät ole täyttäneet asuintilojen korkeudelle ja ikkunapinta-alalle asetettuja määräyksiä. Koska tiloja ei voida myöskään kohtuullisin kustannuksin muuttaa asuinkäyttöön sopiviksi, asiassa hinnanalennuksen lähtökohdaksi tulee ottaa arvio siitä, mikä kiinteistön arvo olisi ollut, mikäli kellarikerroksen tilat olisivat olleet kunnoltaan asianmukaisia varastotiloja. Ottaen huomioon tontin arvon sekä kellarikerroksen pinta-alan suhteen rakennuksen muuhun huoneistoalaan, hovioikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 50.000 euroa.

7. Vahingonkorvaus

Ostajat ovat vaatineet vahingonkorvausta sen johdosta, että he eivät ole voineet vuokrata kellarikerrosta ja ovat tämän vuoksi menettäneet vuokratuloja. Hovioikeus toteaa, että vahingonkärsijän on lähtökohtaisesti näytettävä toteen aiheutunut vahinko. Vahingon tulee myös olla vahingon aiheuttajan ennakoitavissa.

Arxxx on kertonut, että heidän ostopäätökseensä oli vaikuttanut se, että kellarikerroksen tilat olisi voitu vuokrata, ja että he olivat olleet hankkimassa tiloihin vuokralaista. Edelleen Arxxx on kertonut, että he olivat tyhjentämässä kellarikerrosta tavArxxxistaan vuokralaista varten, kun he olivat huomanneet kellarikerroksen virheet. Arxxxn kertomuksen lisäksi ei ole esitetty muuta näyttöä siitä, että tiloihin olisi ollut muuttamassa vuokralainen. Kellarikerroksen tilat ovat myös olleet ostajien omassa käytössä lähes kolme vuotta ennen kuin väitetyn vuokralaisen olisi ollut tarkoitus muuttaa tiloihin asu- maan.

Hovioikeus toteaa, että vahingonkorvauksen perusteeksi ei riitä yksinomaan se, että kellarikerroksen tilat olisi mahdollisesti voitu vuokrata kolmannelle vaan ostajien tulee esittää näyttö siitä, että he olisivat tulleet solmimaan vuokrasopimuksen ja saamaan siitä tuloja. Kun tällaista näyttöä asiassa ei ole esitetty, tulee vuokratulon menetystä koskeva vahingonkorvausvaatimus hylätä.

8. Oikeudenkäyntikulut

Ostajien käräjäoikeudessa esittämät vaatimukset on hyväksytty vain osaksi. Suuri osa asiassa esitetystä todistelusta on koskenut hinnanalennuksen määrää, jota on tuomittu huomattavasti vähemmän kuin ostajat olivat vaatineet. Hovioikeus arvioi kohtuulliseksi, että myyjät velvoitetaan korvaamaan Arxxxn ja Hexxxn oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 20.000 euroa.

Hovioikeudessa myyjät ovat voittaneet osittain valituksensa hinnanalennuksen määrän osalta ja kokonaan vahingonkorvausta koskevin osin. Asian lopputulokseen nähden hovioikeus arvioi kohtuulliseksi, että myyjät velvoitetaan korvaamaan noin puolet Arxxxn ja Hexxxn oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa.


Tuomiolauselma
Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

- Hinnanalennuksen määrä kohdassa 1. alennetaan 50.000 euroksi käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen.

- Vahingonkorvausvaatimus vuokratuoton menetyksestä kohdassa 2. hylätään. K. Poxxx, H. Poxxx ja K. Poxxx vapautetaan velvollisuudesta suorittaa T. Arxxxlle ja U. Hexxxlle vahingonkorvausta menetetystä vuokratulosta.

- Käräjäoikeuden tuomitsemien oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus kohdassa 4. alennetaan 20.000 euroksi käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

K. Poxxx, H. Poxxx ja K. Poxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan T. Arxxxlle ja U. Hexxxlle yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 8.200 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä lukien.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 19.9.2017.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos E. Koxxx
hovioikeudenneuvos L. Lexxx
määräaikainen hovioikeudenneuvos O. Mixxx

Valmistelija:
hovioikeuden esittelijä K. Mäxxx
Ratkaisu on yksimielinen.



Helsingin käräjäoikeus
1. osasto
TUOMIO 16/12174
16.3.2016

Asia
Kiinteistön kauppaan perustuva hinnanalennus ym.

Kantajat
T. Arxxx
U. Hexxx

Vastaajat
K. Poxxx
H. Poxxx
K. Poxxx



Asia
Kiinteistön kauppaan perustuva hinnanalennus ym.
Vireille 10.4.2014

SELOSTUS ASIASTA

Kannevaatimukset


Kantajat ovat vaatineet, että vastaajat yhteisvastuullisesti velvoitetaan suorittamaan kantajille yhteisesti

1.hinnanalennuksena 121.480 euroa korkolain mukaisine tuottokorkoineen 20.10.2010 lukien 20.6.2013 saakka ja viivästyskorkoineen 20.6.2013 lukien ja siltä osin kuin kysymys ei ole hinnanalennuksesta, määrä tulee tuomita vahingonkorvauksena viivästyskorkoineen 15.10.2014 lukien,

2.vahingonkorvauksena menetetystä vuokratulosta 300 euroa llmukaudessa alkaen 1.3.2013 siihen saakka kunnes tuomio on lainvoimainen korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 20;6.2013 lukien,

3.vahingonkorvauksena 2.597,61 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen 29.2.2016 lukien.

4.korvauksen kantajien oikeudenkäyntikuluista ja asianosaiskuluista korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamispäivästä lukien.

Kannevaatimusten perustelut

Tapahtumainkulku
Ostajat ovat ostaneet Myyjiltä 23.6.2010 allekirjoitettulla kauppakirjalla Helsingin kaupungin Tuomarinkylän korttelissa nro 7 sijaitsevan tontin nro 1x (kiinteistötunnus 91-3f-7-1x) sekä kiinteistöllä sijaitsevan vuonna 1953 rakennetun omakotitalon. Kauppahinta oli 365.000,00 euroa.

Myyntiesitteen mukaan rakennuksen tilat jakaantuvat kolmeen eri kerrokseen eli ensimmäiseen, ullakko- ja kellarikerrokseen.

Kauppakirjan mukaan rakennuksen noin 70 m2:n suuruinen kellaritila on huonetilaa (asuintilaa). Ennen kaupantekoa Myyjät ovat ilmoittaneet, että kellarikerros on ollut aikaisemmin käytössä yhden Myyjän asuintilana, jonka jälkeen kellarikerros on vuokrattu kolmannelle.

Raksystems Anticimex insinööritoimisto Oy on laatinut rakennuksesta 14.5.2010 päivätyn kuntotarkastusraportin, joka on ollut kauppakirjan liitteenä.

Rakennuksen julkisivu ja katto on uusittu vuonna 2005. Uusimisen yhteydessä on asennettu myös sadevesikourut, syöksytorvet sekä sadevesiviemäröinti. Samassa yhteydessä myös rakennuksen alapohja on uusittu kokonaisuudessaan asuinkäyttöön sopivaksi ja alakertaan on asennettu lattialämmitys. Myyjät ovat tehneet itse mainitut rakennuksen muutostyöt.

Myyjistä kaksi on rakennusalalla aktiivisesti toimivia ja koulutukseltaan sekä ammattitaidoiltaan rakennusalan ammattilaisiksi katsottavia.
Vastaajista K. Poxxx on koulutukseltaan rakennusmestari. H. Poxxx on HSY:n palveluksessa oleva rakennustyömaa valvoja.

Kaupanteon jälkeen Ostajat ovat havainneet mikrobiperäistä hajua kellarikerroksen asuintilassa. Sieltä otettujen mikrobinäytteiden mukaan kyseisissä tiloissa oleskeleminen aiheuttaa vakavan terveysriskin. Laajat mikrobivauriot eivät ole voineet syntyä po. puolen vuoden aikana kaupanteosta, vaan ne ovat syntyneet vastaajien huolimattoman rakentamisen seurauksena.

Lisäksi kaupanteon jälkeen on ilmennyt, että kellarikerroksen muuntaminen asuintilaksi on tehty vastoin rakentamisajankohtana (2005) voimassa olleita rakennusmääräyksiä ja hyvää rakennustapaa.

Ostajat ovat jo osin joutuneet (sadevesi -ja salaojajärjestelmä) teettämään korjauksia ja joutuvat vielä teettämään rakennuksessa sen alapohjassa perusteelliseen remontin.


Kaupan kohteen virheet
Ostajat ovat teettäneet kesällä 2013 rakennuksen tarkastuksen koskien rakennuksen ulkopuolta ja kellarikerrosta. Insinööritoimisto Ketttnen Oy:n 9.10.2013 päivätyn tarkastusraportin mukaan tarkastuksissa on havaittu seuraavat virheet:
Sade- ja jätevesiviemäröinti sekä sisäpuolen salaojitus
1.Sadevesiviemärit ovat painuneet huomattavasti, minkä seurauksena vesi seisoo putkissa monissa paikoissa.

2.Pesuhuoneen alla jätevesiviemäriin on liitetty salaojalinja sekä sadevesikaivojen vesiä on johdettu jätevesi - ja salaojajärjestelmään. Myös kellarikerroksen keittiön jätevesiviemäriin on liitetty kaksi salaojalinjaa, joista toiseen on yhdistetty kellarikerroksen asuintilojen ulkoportaiden sadevesikaivon vedet. Tämä tarkoittaa sitä, että kellarikerroksen keittiön putkilinjaan on yhdistetty ja johdettu sekä sade -ja jätevedet että salaojavedet.

3.Putkilinjoissa on painumia ja seisovaa vettä sekä salaosaputkiosuuksilla sepeliä ja muuta kiintoainesta.

4.Lisäksi jätevesiviemäreissä on noin 3 metriä uusimatonta vanhaa ja syöpynyttä betoniputkea, vaikka Kuntotarkastusraportin mukaan "alakerran ja ulkopuolen jv uusittu 2005". Viemäriä ei ole toteutettu yhtenäisellä tiiviillä putkella, vaan rakenteessa on käytetty osittain pvc- putkea, betoniputkea, muovista salaojaputkea sekä valurautaputkea.

Vuonna 2005 voimassa olleen kiinteistöjen vesi - ja viemärilaitteistoa koskevaa rakentamismääräyskokoelman mukaan:
-jätevesi on johdettava yleiseen viemäriin yleensä erillisessä viemärissä, johon ei johdeta sade- eikä salaojavesiä
-jätevesilaitteisto liitoksineen on tehtävä tiiviiksi
-jäte- tai sadevesiä ei saa johtaa salaojiin

Viemäröinnin osalta on siten rikottu jokaista mainittua RakMK Dl:n määräystä. Viemäröintijärjestelmä on toteutettu pakottavien rakentamista koskevien määräysten vastaisesti.

Virheiden takia rakennuksen kellarin lattiarakenteen alla olevaan yhdistettyyn jäte - sade - ja salaojavesiputkeen valuu salaojaputkien sisältä rei'istä vettä putkien ulkopuolelle. Jätevesijärjestelmästä on levinnyt jäte -ja sadevettä rakennuksen alle, jonka seurauksena rakennuksen lattiarakenteen alusta on jatkuvasti märkä.

Ostajille on ilmoitettu ennen kaupantekoa, että alakerran ja ulkopuolen jätevesijärjestelmä on uusittu vuonna 2005, vaikka tosiasiassa jätevesijärjestelmä on uusittu vain osittain ja virheellisesti.

Ulkopuolen salaojitus ja perusmuurin vedeneristys

Kuntotarkastusraportin mukaan rakennuksen ulkopuolen salaojituksen olemassaolosta eikä perusmuurin ulkopuolisesta vedeneristyksestä ole tehty havaintoja eikä niiden osalta ole esitetty minkäänlaista toimenpidesuositusta.

Salaojituksen ja perusmuurin vedeneristyksen puuttumista ei mainita Kuntotarkastusraportin yhteenvedossa eikä "oleelliset havainnot" -kohdassa. Raportissa ei mainita niiden osalta aiheutuvia riskejä rakenteille eikä raportissa siis edellytetä niiden korjaamista.

Kuntotarkastusraportti siis antaa käsityksen, että salaojituksen ja perusmuurin vedeneristyksen puuttuminen on asianmukaista eikä niiden osalta ole tarvetta toimenpiteisiin.

Kuntotarkastus on raportin mukaan suoritettu KH 90-00394 suoritusohjeen mukaisesti. KH-kortin mukaan kuntotarkastukselta edellytetään muun muassa:
- kuntotarkastuksessa arvioidaan aina kohteelle tyypilliset riskirakenteet riskirakenteista kirjataan:
o minkälainen riski rakenteeseen liittyy
o riskin arviointi rakenteeseen, laitteisiin, terveydellisyyteen ja turvallisuuteen liittyen

Ostajat ovat perustellusti voineet luottaa siihen, etteivät kyseiset puutteet muodosta korjaustarvetta eivätkä aiheuta terveysriskiä.

Pesuhuoneen lattia

Tarkastuksen yhteydessä rakennuksen kellarikerroksen pesuhuoneen lattiaan tehtiin koeporauksia mahdollisten kosteusvaurioiden selvittämiseksi. Ilmeni, että

1.pesuhuoneen lattiarakenne on toteutettu virheellisesti, sillä lattiarakenteiden alapuolisten sepeli- ja savikerrosten välistä puuttuu suodatinkangas, joka estää sepelin ja saven sekoittumisen.
2.kapillaarisen kosteudennousun katkaiseva kapillaarikatko puuttui pesuhuoneen alarakenteista, sillä toteutettu sepelikerros on noin 6 cm liian ohut. Myyjien on täytynyt havaita virheellinen maa-aines, sillä lattiaremontin yhteydessä kellarikerroksen lattia on avattu kokonaisuudessaan.
3.pesuhuoneen sienien ja lattian liittymäkohdissa on käytetty kovaa laastisaumaa vastoin hyvää rakennustapaa. Seinän ja lattian rajakohdissa tulee olla elastinen saumausmassa (silikonisauma).
4.tulovesiputken ympärys on auki noin 2 cm kaikilta puolilta eikä
5.tulovesiputken ympärystä ole tiivistetty elastisella tiivistysmassalla, mitkä ovat vastoin hyvää rakennustapaa.

Mainittujen rakennusvirheiden takia pesuhuoneen kellarikerroksen lattiarakenne on erityisesti sen alaosasta jatkuvasti märkä, jonka johdosta lattiarakenteet tulee avata kokonaisuudessaan ja virheet korjata.

Kellarikerroksen asuinhuoneiksi muutetut tilat

Myyjät ovat ilmoituksensa mukaan muuttaneet kellarikerroksen tilat asuinkäyttöön sekä rakentaneet kellarikerrokseen lattialämmityksen vuonna 2005.

Kellarikerroksen asuintilat olivat kaupan kohdetta esiteltäessä vakituisessa asuinkäytössä ja kerroksessa sijaitsee esimerkiksi erillinen keittiö ja makuuhuone.

Ostajien ostopäätökseen vaikutti olennaisesti mahdollisuus kellarikerroksen vuokraamisesta kolmannelle.

Asuinhuoneiden lattia koeporausten yhteydessä tehtyjen havaintojen mukaan

1.Lattian puurakenteet on rakennettu vastoin pakottavia määräyksiä ja hyvää rakennustapaa virheellisesti välittömästi betonin päälle.

2.Lattiarakenteiden alapuolisten sepeli- ja savikerrosten välistä puuttui suodatinkangas, joka estää sepelin ja saven sekoittumisen sekä kapillaarisen kosteuden- nousun katkaiseva kapillaari sepelikerroksen ollessa liian ohut.

3.Sisäpuolisten lattiarakenteiden alla olevat salaojat on rakennettu Myyjien toimesta virheellisesti, sillä RIL 132-2000 Talonrakennuksen maarakenteet
-ohjeen mukaan salaojaputkien sijaitessa maanvastaisen lattian alla, tulee putken laen ja lattian tai lämmöneristyslevyn alapinnan väliin jäädä vähintään 0,4 m paksu salaojituskerros, jota ei ole kuitenkaan tehty Myyjien toimesta.

3.Myyjien rakentaman lattialämmitysputkien alle ei ole asennettu lämpöä ylös sisätilaan päin heijastavaa kaivoa. Lisäksi lattialämmitysputki on asennettu virheellisesti, sillä lattialämmitysputki on taitettu.

4.Salaojissa on käytetty käyttötarkoitukseen nähden väärää ns. peltosalaojaputkea eikä rakennussalaojaputkea.

Asuinhuoneiden seinät koeporausten yhteydessä tehtyjen havaintojen mukaan

1.Betoninen perusmuuri ja sen ulkopuolinen maa-ainestäyttö oli märkä.

2.Maanvarainen seinärakenne ei vastaa ennen kaupantekoa annettuja tietoja. Kuntotarkastusraportista ja piirustuksista poiketen seinärakenteessa ei ole:
o kuorimuurausta;
o bitumieristystä; eikä
o eristelevyä

Piirustusten ja kuntotarkastusraportin mukainen rakenne olisi merkittävästi pienentänyt kosteus-ja mikrobivaurioita.

Kosteus-ja mikrobivauriot

Mainittujen virheiden seurauksena asuinkäyttöön tarkoitetussa kellarikerroksessa on havaittu vakavia kosteus- ja mikrobivaurioita.

Tiloista on otettu mikrobinäytteet 7.6.2010 ja kolme materiaalinäytettä on analysoitu Metropolilab Oy:n toimesta.

Kellarikerroksen takahuoneen seinäverhouksen koolauspuusta otetussa näytteessä oli asumisterveysohjeen ohjeraja-arvoon verrattuna 280-kertainen bakteeripitoisuus ja 200-kertainen sienipitoisuus.

Takahuoneen betoniseinän pintakäsittelynäytteessä oli asumisterveysohjeen ohjeraja-arvoon verrattuna 440-kertainen bakteeripitoisuus ja 2000-kertainen aktinomykeettipitoisuus sekä 100-kertainen sieni-itiöpitoisuus.

Etuhuoneen pintakäsittelynäytteessä oli 91-kertainen bakteeripitoisuus, 38-kertainen aktinonykeettipitoisuus sekä 180-kertainen sieni-itiöpitoisuus.

Kellarikerroksen asuintiloiksi myydyissä tiloissa oleskelu aiheuttaa vakavaa terveyshaittaa.

Hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen määrästä

Hinnanalennus
Virheiden takia kellarikerros tulee korjata perusteellisesti. Korjaustöinä tulee
-rakentaa kapillaarikatko estämään kosteuden pääsy rakenteisiin alhaalta
maasta ja ulkoapäin sekä
-estää sadevesien imeytyminen sisäpuolen salaojaputkista lattian alle ja
-rakentaa puuttuva ulkopuolen salaojitus sekä
-tehdä perusmuurin ulkopuolelle vedeneristys.

Korjaustyöt edellyttävät kellarikerroksen lattian avaamista sekä merkittäviä kaivuutöitä pihalla.

Kaikissa tapauksissa piha rakennuksen ympärillä tulee kaivaa auki sinne vastaajien varastoimien rakennusjätteiden vuoksi.

Myös sisäpuoliset kosteus- ja mikrobivaurioituneet rakenteet tulee uusia sekä kostuneet betonirakenteet kuivata.

Korjaukset kohdistuvat pääasiassa rakenteisiin, joiden on tarkoitettu kestävän koko rakennuksen elinkaaren. Korjaukset kohdistuvat myös sellaisiin rakenteisiin ja rakenteen osiin, jotka on ilmoitettu korjatuiksi vuonna 2005.

Käyttökelpoisia rakenteita joudutaan purkamaan, jotta alapohjan korjaustyöt voidaan ylipäänsä tehdä.

Tehtävillä korjauksilla rakennus saatetaan ainoastaan sopimuksen mukaiseen ja asumiskelpoiseen kuntoon.

Rytmi Rakennus Oy:n halvimman tarjouksen mukaan korjaustyöt kustantavat kokonaisuudessaan 151.480,00 euroa ja Ostajille on aiheutunut sen suuruinen vahinko. Käyttöiän pidennyksenä ja tason parannuksena on hyväksytty yhteensä 30.000 euron vähennys. Vaaditun hinnanalennuksen määrä on siten yhteensä 121.480,00 euroa.

Toiseksi halvin tarjous oli Virak Oy:n 184.140,00 euron tarjous ja kallein Parmatic Oy:n tarjous oli 215.760,00 euroa.

Jos vastaajan esittämä korjaustapa sekundäärisiksi varastotiloiksi olisi riittävä tapa, hinnanalennus tulee maksaa sillä perusteella, että alakerta on myyty kuitenkin asuintilana ja asuinkäyttöön.

Joka tapauksessa vastaajan esittämä korjaustapa on riittämätön varastotilakäyttöönkin. Korjaustapa ei ota huomioon puutteellista kapillaarikatkoa ja veden ohjaamista esitetylle pumppaamolle eli alapohja jouduttaisiin tässäkin vaihtoehdossa avaamaan. Esitetyt korjauskustannusmäärät ovat siis riittämättömiä (tarkennetaan määrä myöhemmin).

Oikeudenkäynnin aikana jo toteutuneet korjauskustannukset

Sadevesijärjestelmän korjaukset

Järjestelmän uusiminen on ollut välttämätöntä kosteusvaurioiden -ja haittojen poistamiseksi. Korjauskustannukset ovat 13.124,16 euroa.

Salaaja-ja sadevesijärjeste/män sekä perusmuurin korjaus

Rakenteesta ovat puuttuneet bitumisively, eristelevy ja tiilimuuraus. Enempien vahinkojen välttämiseksi tämä rakenne kosteusvaurioiden ja -haittojen osa-aiheuttajana on tullut korjata.

Rakennuksen ympäristön kaivaminen on ollut välttämätöntä, koska sinne on haudattu huomattava määrä rakennusjätettä, jonka joukossa mm. asbestia sisältävää mineriittilevyä. Sadevesikaivot olivat remonttiämpäreitä ja putkisto alkoi viemäriputkena ja jatkui sadevesiputkena ennen haaraliitosta. Pohjoisseinällä sadevesiputki johti vettä väärään suuntaan.

Korjauksen kustannukset ovat 29.552,75 euroa, mihin määrään sisältyvät em. 13.124,16 euroa.

Vahingonkorvaus vuokratulon menetyksestä

Ostajille on aiheutunut korjaustöiden lisäksi vahinkoa siitä, etteivät Ostajat ole voineet vuokrata kellarikerroksen asuintiloja kolmannelle kellarikerroksen asuintilojen vakavan terveyshaitan takia. Kohtuullisena vuokrana tulee pitää 300 euroa kuukaudessa. Vahinko vuokratulon menetyksenä on alkanut 1.3.2013, koska kantajilla oli tarkoitus vuokrata kellarikerros maaliskuusta 2013 alkaen, jolloin siihen myös tutustuivat mahdolliset vuokralaiset.

Kantajilla ei ole ollut vArxxxja korjata kellarikerrosta vielä. He ovat korjanneet yläkerran ja keskikerroksen.

Vahingonkorvaus rakennusjätteestä

Rakennusjätteen varastoiminen on rikoslain vastaista ja vahingonkorvausperusteena tahallista. Jätteen poistaminen on maksanut 3.199,31 euroa, mistä määrästä vaaditaan korvauksena 2597,61 euroa (kannevaatimus 3).

Rakennusjätteet ovat peräisin vastaajien vuonna 2005 tekemistä korjauksista, koska jätteiden joukossa oli mm. tuolloin vaihdettu sähköpääkeskus.

Oikeudellinen arviointi
Virheet

Kaupan kohteessa on Maakaaren (540/1995) 2 luvun 17 §:n mukainen laatuvirhe.

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.)

Maakaaren 2 luvun 20 §:n mukaan

"Jos myyjän puolesta on toiminut kiinteistönvälittäjä tai joku muu edustaja, myyjä vastaa myös hänen antamistaan tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä."

Ostajilla on oikeus korjauskustannuksia vastaavaan hinnanalennukseen, ensisijaisesti em. lainsäännöksen 1 kohdan perusteella koska rakennuksen kellarikerros ei vastaa sovittua ja toissijaisesti 2-4 kohtien perusteella Myyjien tiedonantovirheen vuoksi. Siltä osin kuin virheitä ei pidettäisi sopimuksenvastaisuutena tai tiedonantovirheenä, kyse on 5 kohdan mukaisesta salaisesta virheestä.

Myyjät ovat ilmoittaneet Ostajille ennen kaupantekoa suullisesti sekä kirjallisesti, että rakennuksen kellarikerros on asuintilaa ja tilat on myyty asuinkäyttöön. Lisäksi Myyjät ovat ilmoittaneet uusineensa kiinteistön jätevesijärjestelmän, sadevesiviemärit sekä kellarikerroksen asuinkäyttöön vuonna 2005.

Myyjät ovat antaneet Ostajille ennen kaupantekoa Kuntotarkastusraportin, joka ei ole sisältänyt minkäänlaisia toimenpidesuosituksen kiinteistön ulkopuolisen salaojituksen eikä perusmuurin vedeneristyksen osalta eikä niitä ole luokiteltu riskirakenteiksi. Tältä osin kyse on kuntotarkastusraportin laatijan suoritusohjeen vastaisesta suorituksesta huolimatta siitä, että raportti on ilmoitettu laadittavan suoritusohjeen mukaisena.

Ostajilla on ollut perusteltua aihetta olettaa, etteivät kyseiset puutteet muodosta minkäänlaisia korjaustarvetta tai aiheuta terveysriskiä, mikäli kellarikerrosta käytetään asuintiloina.

Vastaavasti Kuntotarkastusraportin mukaan kellarikerroksen seinärakenteisiin on asennettu kuorimuuraus, bitumieristys sekä eristelevy, joita ei kuitenkaan todellisuudessa ole asennettu, eikä seinärakenne siten vastaa ennen kaupantekoa annettuja tietoja.

Koska Myyjät ovat oman ilmoituksensa mukaan tehneet itse vuoden 2005 virheelliset ja vastoin rakentamisajankohdan voimassa olleita rakentamista koskevia pakottavia määräyksiä ja vastoin hyvää rakennustapaa tehdyt korjaustyöt, virheiden katsotaan aiheutuneen Myyjien tuottamuksesta.

Myyjien toiminta täyttää myös törkeän huolimattomuuden tunnusmerkistön.

Myyjien aseman, tiedoksiantovelvollisuuden ja huolellisuusvelvoitteen arviointiin vaikuttaa erityisesti se, että kaksi myyjistä on rakennusalalla toimivia rakennusalan ammattilaisia.

Myyjät ovat siten velvollisia korvaamaan hinnanalennuksen lisäksi Ostajille vuokratulon menetyksestä aiheutuneen vahingon.
Vastuuvapauslauseke Kauppakirjan lauseke
"Ostaja on tietoinen, että rakennus on jo vanha ja se ei ole rakenteeltaan ja rakennustavaltaan nykyajan määräyksiä vastaava",
ei vapauta myyjää vastuusta.

Vapautuakseen maakaaren mukaisesta virhevastuusta tulee ilmoituksen virheestä olla yksiselitteinen ja yksilöity maakaaren 2:9.2 §:n mukaisesti. Yleinen ilmoitus siitä, että rakennus on vanha, ei täytä yksilöintivaatimusta. ( Korkein oikeus 2004:78 ja 2009:31.

HE 120/1994, sivU. 45 on todettu;

Kiinteistön kaupassa erilaiset myyjän vastuuta rajoittavat lausekkeet ovat yleistyneet. Tavallinen on muun muassa ehto, jonka mukaan "kiinteistö myydään siinä kunnossa kuin se on". Tällaisten yleisten vastuunrajoituslausekkeiden vaikutukset voivat olla yllättäviä ja ostajan kannalta kohtuuttomia. Ehdotuksen mukaan ostajalle lain mukaan kuuluvia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti, missä kohdin ja millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Tällöin ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastatakseen, ja voi arvioida sen merkityksen myös hinnasta sovittaessa.

Korjausten tekijällä on aina velvoite tehdä korjaukset korjausajankohtansa voimassa olevien määräysten ja hyvän rakentamistavan mukaisesti. Ostajalla on oikeus lähteä siitä, että näin on toimittu, ellei erikseen nimenomaisesti ja yksilöidysti toisin ilmoiteta. Nyt päinvastoin myyjät ovat vähintään törkeän huolimattomasti rakentaneet vastoin pakottavia rakentamista koskevia määräyksiä ja hyvää rakennustapaa.

Viemärinkorjausten yhteydessä 2005, kun alapohjarakenne on ollut auki ja myyjien nähtävissä, heidän olisi tullut poistaa kapillaarinen maa-aines alapohjan alta, rakentaa kosteuden nousun estävä kapillaarikatko tai ainakin tiedottaa ostajia tästä rakennuksen arvoon vaikuttavasta seikasta. Joka tapauksessa myyjät ovat siis laiminlyöneet tiedonantovelvollisuutensa asiassa.

Vuokratulon menetys

Kantajien vahingon ja vastaajien tahallisen tai ainakin tuottamuksellisen menettelyn välillä on syy-yhteys ja vahinko on ollut ennakoitavissa.
Vastaajat ovat ennen kauppaa ilmoittamansa mukaisesti käyttäneet kellaritilaa itse asumiseen ja myös vuokranneet sitä. Näissä olosuhteissa sekä syy-yhteys että ennakoitavuus toteutuvat.

Rakennusjätteet

Vastaajat ovat tietoisesti haudanneet osin vaarallista rakennusjätettä pihalle, ne on tullut poistaa ja vastaajat ovat poistamiskustannuksista vahingonkorvausvelvollisia.

Ostajan tekemät muutostyöt väitetysti ongelmien syynä

Rakennusten kosteudenhallinta ei voi perustua pihaistutusten määrään. Ainakaan ennen kaupantekoa vastaajat eivät ole kertoneet, että rakennuksen kosteudenhallinta on ollut ostajien sittemmin poistamista pihakoivuista riippuvaista.

Ostajien suorittaman maalämpöön vaihtaminen on ainoastaan parantanut rakennuksen kosteusteknistä toimintaa. Maalämpöön siirtymisellä ei ole mitään tekemistä havaittujen vaurioiden kanssa.

Rakennuksen kosteudenhallinta on vastaajien toimesta toteutettu vastoin pakottavia rakentamista koskevia määräyksiä;


Vastaus
Vastaajat ovat myöntäneet, että kaupanteon jälkeen kellarikerroksen lattian puurakenteissa on todettu olevan paikallisia vaurioita.

Korjauskustannuksiin/vaatimuksen määrään ei ole voitu ottaa kantaa, koska kantajien vaatimusta ei ole tältä osin yksilöity.

Muita osin vastaajat ovat kiistäneet kannevaatimukset perusteiltaan kokonaisuudessaan.

Vastaajat ovat vaatineet, että kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan vastaajan oikeudenkäynti -, selvittely- ja asianosaiskulut laillisine korkoineen.


Vastauksen perustelut

Ennen kiinteistön myyntiä omakotitalossa asui pitkään vastaajien leskeksi jäänyt isä P. Poxxx.

Hänen omistusaikana vuonna 2005 rakennuksen kellarikerrokseen on remontoitu asumisen aputiloja entisestä autotallista, minkä lisäksi pesuhuonetta on remontoitu. Samana vuonna on uusittu myös rakennuksen julkisivu sekä vesikatto.

Kiinteistöllä on suoritettu ennen kaupantekoa 14.5.2010 kuntotarkastus, josta laaditun kuntotarkastusraportin kantajat ovat saaneet käyttöönsä ennen kauppaa.

Tämän lisäksi kantajat ovat suorittaneet kiinteistöllä kahteen otteeseen katselmuksen kesakuussa 2010 ennen kaupantekoa ja ottaneet kaupan kohteen vastaan siinä kunnossa, kuin se heille esiteltäessä oli.

Kanteessa virheiksi on katsottu virheellisesti seikkoja, jotka eivät maakaaren mukaisia virheitä ole.

Useat seikat, joihin on virheenä vedottu, ovat olleet ostajien tiedossa ennen kauppaa.

Kantajat ovat ainakin osin aiheuttaneet kosteusongelmat itse pihapuiden kaatamiselle ja maalämmön asentamisella.


Kiinteistön väitetyt virheet
Sade - ja jätevesiviemäröinti sekä sisäpuolen salaojitus

Kiinteistöllä on ns. sekavesiviemäri. Kun talo on rakennettu 1950-luvulla kellarikerroksen sadevesikaivojen, talon alla olevien ruukkusalaojien sekä jätevesiviemärien vedet on johdettu saostuskaivojen kautta Pakilantien vartta seuranneeseen valtaojaan.

Kun kiinteistö liitettiin Pakilantielle rakennettuun viemäriverkostoon vuonna 1968, toinen sakokaivo poistettiin ja toinen jätettiin viemärin tarkastuskaivoksi.

Vuonna 2005 kellarin lattiaa ja osittain myös talon viemäreitä uusittiin.

Vastaajat ovat kertoneet kantajille tarkasti ennen kaupantekoa, miten ja miltä osin viemäreitä on kiinteistössä uusittu.

Osapuolten kesken on ollut selvää, ettei kyse ole ollut koko kiinteistön viemärijärjestelmän uusimisesta, vaan siitä, että kellarikerroksen lattian korjauksen yhteydessä on uusittu lattian aHa kulkevia viemäriputkia osittain.

Viemärijärjestelmä ei ole kaikilta osin nykymääräysten mukainen, mutta toteutustapa on kerrottu kantajille ennen kaupantekoa. Kyse ei ole maakaaren mukaisesta kiinteistön virheestä.

Ulkopuolen salaojitus ja perusmuurin vedeneristys

Vastaajat ovat kiistäneet salaojien ja ulkopuolisen vedeneristyksen osalta esitetyt vaatimukset.

Vastaajat ovat ennen kaupantekoa kertoneet, ettei kiinteistöllä ole rakennuksen ympärillä salaojia ja kerrottu, ettei rakennuksen ulkopuolista vedeneristystä ole asennettu. Nämä seikat on todettu myös em. kuntotarkastuksessa.

Rakennuksen ulkopuoliset maanvastaiset rakenteet ovat vanhat ja ilmeisesti alkuperäiset.

Salaojia ja ulkopuolista vedeneristystä ei ole kiinteistöllä alun perin ollut, eikä niitä ole myöhemminkään tehty, eikä kantajille ole niin väitettykään tehdyn.

Kantajat eivät voi vedota ko. seikkoihin kiinteistön virheinä, minkä lisäksi heidän on tullut varautua rakennuksen ulkopuolisen kosteusrasituksen vaikutuksiin ja rakenteiden korjaustarpeeseen tulevaisuudessa.

Salaojien ja ulkopuolisen vedeneristyksen asentamisessa ei ole kyse sellaisesta kiinteistön virheen korjaamisesta, josta myyjä olisi osaksikaan maakaareen mukaisessa vastuussa. Niitä ei voida vastaajien kustannuksella kiinteistölle kaupanteon jälkeen rakentaa.

Joka tapauksessa ulkopuolisen vedeneristyksen ja salaojien asentaminen on kokonaan kiinteistön tasonparannusta kaupantekohetkeen verrattuna.

Pesuhuoneen lattia

Kellarikerroksen pesuhuoneessa on vuonna 2005 uusittu seinä- ja lattialaatat.

Kantajille on ennen kaupantekoa kerrottu, että pesuhuoneeseen ei ole asennettu vedeneristettä. Tämä on mainittu myös kuntotarkastusraportin esitieto-osassa. Kuntotarkastusraportissa 14.5.2010 todetaan kohdassa 15 Pesuhuone ja sauna, että "Pesuhuoneen lattiassa suihkun roiskevesialueella havaittiin kosteudentunnistimella kosteutta. Kosteutta havaittiin suihkuseinän alaosassa"
Edelleen todetaan, että "Havaitusta kosteudesta ei ole haittaa rakenteille, mikäli seinässä ja lattiassa on tiivis vedeneriste".

Kun kantajien tiedossa on ollut, ettei vedeneristettä ole, heidän on tullut varautua kosteusrasituksen vaikutuksiin ja rakenteiden korjaustarpeisiin tulevaisuudessa.

Kantajat ovat vedonneet lattian alapuolisen sepelikerroksen virheellisyyteen sekä suodatinkankaan puuttumiseen sepelin ja saven väliltä. Kantajien mukaan kyse on vuonna 2005 voimassa olleiden rakentamismääräysten vastaisista rakenteista.

Viitatut rakentamismääräykset koskevat uudisrakentamista ja korjausrakentamiseen niitä sovelletaan soveltuvin osin. Pesuhuoneen lattian korjaamisessa on otettu huomioon vanhan talon alkuperäiset rakenteet, eikä niitä ole olennaisesti muutettu. Näin eivät vastaajat ole väittäneetkään tehdyn.

Päinvastoin vastaajat ovat ennen kaupantekoa kertoneet, että vuonna 2005 tehdyille korjaustöille ei ole, haettu rakennuslupia. Kantajien on tullut siten ymmärtää, ettei korjaustöitä ole tehty nykymääräysten mukaisesti, vaan vanhoja rakenteita kunnioittaen.

Kantajien virheiksi katsomat seinien ja lattian liittymäkohdassa käytetty kova laastisauman materiaali ja tulovesiputken ympäryksen tiivistystapa ovat olleet nähtävillä ennen kaupantekoa. Kyse ei ole maakaaren mukaisesta kiinteistön virheestä.

Kellarikerroksen "asuintilat"

Lattiat

Lattian alapuolisista salaojia koskien rakentamismääräykset koskevat uudisrakentamista ja korjausrakentamiseen niitä sovelletaan soveltuvin osin. Korjaamisessa on on otettu huomioon vanhan talon alkuperäiset rakenteet, eikä niitä ole olennaisesti muutettu. Näin eivät vastaajat ole väittäneetkään tehdyn.

Kantajien on tullut ymmärtää, ettei korjaustöitä ole tehty nykymääräysten mukaisesti ja heidän tiedossaan on ollut, ettei korjaustöille ole haettu rakennuslupia.

Vastaajista K. Poxxx on myös seikkaperäisesti kertonut ennen kaupantekoa, miten lattiarakennetta on vuonna 2005 remontoitu.
Kantajille on mm. kerrottu, että lattian alle on jätetty alkuperäinen ladottu kiviarina. Lattialämmitys, joka on suoraan maanvaraisen betonilaatan päällä, ei ole rakentamismääräysten vastainen.

Vastaajat ovat myöntäneet, että kaupanteon jälkeen lattian puurakenteissa on todettu olevan osittain lahovaurioita.

Kyse voi olla korkeintaan paikallista korjaustarvetta vaativista kosteusvaurioista.

Seinät

Vastaajat ovat myöntäneet, että kellarikerroksen seinissä, ns. vanhan autotallin osassa on todettu joiltakin osin kosteusvaurioita. Tältä osin kyse ei kuitenkaan ole myyjien vastuU. olevasta kiinteistön virheestä.

Ennen kauppaa ostajille annetussa kuntotarkastusraportissa todetaan, että "entisen autotallin maanvastaisen seinän sisäpuolisen levytyksen purkuun tulee

varautua". Seinän alaosassa on myös kuntotarkastuksessa mitattu 23 painoprosentin kosteus. Edelleen on todettu, että "maanvastaisten seinän sisäpuolinen puu/levyrakenne voi vaurioitua, mikäli kosteus on pidemmän aikaa yli 20 painoprosenttia."

Kantajien on tullut yllä esitetyn perusteella varautua seinien korjaustarpeeseen jo ennen kaupantekoa.

Rakennusjätteet

Vastaajista K. Poxxx on myöntänyt haudanneensa pihalle rakennusjätettä. Jäte on pääosin peräisin vuoden 2005 rakennuksen korjaustöistä. Muut vastaajat eivät ole tienneet rakennusjätteistä eivätkä osallistuneet 2005 korjaustöihin.

Vaadittu määrä on myönnetty.

Kantajien oma menettely kosteusvaurioiden syynä

Kantajien maanrakennustyöt (puiden kaato ja kaivaus) sekä maalämmön asentamiseen liittyvät työt, erityisesti lämpöpumpun poraus ovat muuttaneet maaperän kosteustilanteen, kun rakennusta aiemmin suojannut savisaarto on po. töiden yhteydessä rikottu.

Vauriot aiheuttaneen veden tulvimisen syytä ei ole selvitetty, mutta todennäköistä on, että syynä on ollut porattu ns. lämpökaivo.
Poraamisen yhteydessä vettä nousee paineella jopa 5.000 litraa
minuutissa ja jos tässä yhteydessä ei ole ohjattu/talteenotettu tuota vettä asianmukaisesti, vesi on voinut työntyä talon perustuksiin.


Oikeudelliset perusteet
Reklamaatiovelvollisuuden laiminlyönti rakennusiätteiden (kannevaatimus 3) osalta

Maakaaren 2:25 §;n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Kantajat ovat reklamoineet rakennusjätteistä vasta tammikuussa 2016 eli yli viisi vuotta kaupanteosta ja menettäneet oikeutensa esittää niistä vaatimuksia.

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönti

Maakaaren 2:22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostaja ei saa myöskään vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Kiinteistöllä on ennen kaupantekoa suorittu kerrottu kuntotarkastus, josta laadittu raportti on toimitettu kantajille ennen kaupantekoa.

Ostajien on pitänyt saamiensa tietojen perusteella varautua siihen, että mm. rakennuksen kellarikerroksessa on saunan, pesuhuoneen ja maanvastaisten seinien osalta korjaustarpeita.

lisäksi kantajien tiedossa on ollut, että rakennuksen ympärillä ei ole salaojia, eikä ulkopuolista vedeneristystä.

Edelleen kauppakirjassa mainitaan, että "talon kunto on pääosin alkuperäinen ja rakennus on jo vanha ja se ei ole rakenteiltaan ja rakennustavaltaan nykyajan määräyksiä vastaava". Tämän lisäksi on todettu, että "ostaja on myös tietoinen siitä, että kellariin myöhemmin rakennettuihin huonetiloihin ja yläkerran wc- ja suihkutiloihin ei ole haettu muutoslupia".

Näiden tietojen perusteella kantajille on syntynyt erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus selvittää tarkemmin kellarikerroksen rakenteiden kuntoa sekä tehtyjen remonttien laatua.

Kantajat ovat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa ja menettäneet näin ollen oikeutensa vedota em. seikkoihin kiinteistön virheenä.

Kiinteistön virhe

Vastaajat ovat kiistäneet antaneensa kantajille ennen kauppaa virheellistä tietoa tai jättäneensä kertomatta kaupan kannalta merkityksellisistä seikoista.

Vastaajien tiedossa ei ole ollut muita rakennuksen puutteita kuin mistä kantajille on ennen kauppaa ilmoitettu tai jotka ovat käyneet ilmi kuntotarkastusraportista.

Vastaajat ovat mm. tuoneet ilmi, ettei tehdyille remonteille ole haettu tarvittavia viranomaislupia. Lisäksi he ovat selvittäneet kantajille seikkaperäisesti ennen kaupantekoa miten remontit on tehty.

Kysymykseen voi näin ollen tU. korkeintaan salainen virhe. Myyjä vastaa maakaaren 2:17 §:n mukaan virheestä vain, jos virhe on merkittävä.

Kaupanteon jälkeen on riidattomasti todettu joitakin paikallisia kosteusvaurioita rakennuksen kellarikerroksessa.

Vanhan talon ostajan aina varauduttava siihen, että rakennuksessa on erilaisia, osin yllättäviäkin, korjaus- ja huoltotarpeita. Kantajat ovat myös itse varautuneet korjaamaan taloa laajalti.

Vastaajat ovat myöntäneet vaurioiden korjaustarpeen siltä osin, kuin kyse on kiinteistön kellarikerroksen puukoolatussa lattiassa olevista vaurioista.

Kiinteistö ei muuten poikkea laadultaan tai kunnoltaan merkittävästi siitä, mitä vastaavankaltaiselta kiinteistöltä voi kauppahinta, rakennuksen ikä, korjauskustannusten määrä ja ostajille jo ennen kauppaa ilmenneet seikat huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Kantajien hinnanalennusvaatimus 121.480 euroa on pääosin perusteeton ja myös määrältään ylimitoitettu ja epärealistinen.

Korjauskustannuksiin on sisällytetty hyvin paljon korjaustöitä, jotka eivät kuulu myyjien vastuulle lainkaan;

-puukoolattujen seinien purku ja rakenteiden uusiminen (kuntotarkastuksessa kehotettu purkamaan ko. seinärakenteet),
-salaojien ja ulkopuolisen vedeneristyksen asentaminen (ostajien tiedossa on ollut ennen kaupantekoa, ettei niitä kiinteistöllä ole),
-pesuhuoneen korjaaminen ja vedeneristäminen (ostajien tiedossa on ollut, ettei pesuhuoneessa ole vedeneristystä),
-saunan korjaaminen (kuntotarkastusraportissa todettu saunan olevan alkuperäinen ja käyttöikänsä päässä, joten ostajien on tullut varautua korjaustarpeeseen),
-kellarin tekniset tilat/muut huonetilat, jotka ovat olleet kaupantekohetkellä alkuperäisessä kunnossa.

Vaikka kantajien väittämät virheet katsottaisiin vastoin vastaajien käsitystä kiinteistön virheiksi, hinnanalennuksen määrä voisi olla korkeintaan murto-osa vaaditusta määrästä.

Oikeuskäytännössä hinnanalennuksen määrän lähtökohtana on pidetty virheen korjauskustannuksia, joista vähennetään korjauksista aiheutuva tasonparannus.
(KK0:n ennakkoratkaisun 2009:31 mukaan hinnanalennuksen määrää korjauskustannusten perusteella laskettaessa on huomioon otettava muun muassa korjaustoimenpiteistä johtuva kiinteistön arvon nousu sekä kustannusten nousun vaikutus silloin, jos korjaukset tehdään pitkän ajan kuluttua kaupasta. Ratkaisussa kaupanteosta korjauksiin oli kulunut n. 3 vuotta.)

Tässä tapauksessa kiinteistöllä ei ole suoritettu korjauksia, mutta kantajien todisteena nro 8 oleva Rytmi Rakennus Oy:n urakkatarjous on laadittu helmikuussa 2014. Rakennuskustannukset ovat nousseet rakennuskustannusindeksin mukaan kesäkuusta 2010 (pisteluku 127,4,v. 2000== 100) helmikuuhun 2014 (pisteluku 137,1, V. 2000 = 100)mennessä 9,3 %.

Rakennuskustannusten hinnannousu on otettava huomioon arvioitaessa hinnanalennuksessa huomioitavien korjauskustannusten määrää.

Korjauksista lisäksi aiheutuvaa tasonparannusta ei ole kantajien hinnanalennusvaatimuksessa otettu riittävällä tavalla huomioon.

Olennaista on lisäksi, että kiinteistön kauppahinta on perustunut siihen, että rakennuksen runkorakenteet ovat pääosin alkuperäisiä kuten kauppakirjassa on todettu. Mikäli kiinteistöllä tehdään remontointitöitä sen mukaan mitä kantajat ovat vaatineet, kiinteistön arvo nousee valtavasti ja rakennuksen kellarikerros on täysin eritasoinen kuin kiinteistöä myytäessä.

Jo toteutuneista korjauskustannuksista

Vastaajat ovat kiistäneet vastuunsa näiden osalta perusteeltaan, mutta hyväksyneet määrältään n. 16.000 euron kustannukset.

Vahingonkorvausvaatimukset

Vuokratulon menetys

Vastaajat ovat kiistäneet vahingonkorvausvaatimuksen, mutta myöntäneet vaaditun määrän 300 euroa/kk ja senkin enintään 12 kuukaudelta,

Ostajalla ei ole maakaareen 2:17.2 §:n mukaan oikeutta vahingonkorvaukseen, kun kyse on kiinteistön salaisesta virheestä eivätkä vastaajat ole menetelleet tuottamuksellisesti.

Kantajien vahinkojen ja vastaajien menettelyn välillä ei ole myöskään syy-yhteyttä. Vastaajat eivät ole olleet tietoisia siitä, että kantajien tarkoituksena on ollut vuokrata kellarikerrosta edelleen. Kellari ei ole virallista asuintilaa, kun sen huonekorkeus on vain 2,03 metriä.

Väitetty vahinko on vastaajien kannalta täysin ennalta arvaamaton.

Vastaajat ovat kiistäneet sen, että vastaajista kukaan olisi asunut kellarikerroksessa tai että vastaajat olisivat vuokranneet kellaritilan kenellekään tai niin ilmoittaneet kantajille. K. Poxxx oli vuoden 2005 jälkeen ajoittain oleskellut kellaritiloissa.

Rakennusjätteet

Vastaajat eivät ole vastuussa jätteistä aiheutuneista kustannuksista, kantajat ole reklamoineet niistä viimeistään viiden vuoden aikana kaupanteosta.

Muut vastaajat kuin K. Poxxx eivät ole tienneet rakennusjätteestä ja K. Poxxxkin oli vain unohtanut asian ja unohtanut mainita siitä kantajille kaupanteon yhteydessä. Toiminta ei ole ollut tuottamuksellista. Vain K. Poxxx voisi olla vastuussa jätteen poistamiskustannuksista.


Kantajien lausuma

Kanteen kiistäminen on ensisijaisesti yksilöimätön ja vastaajat ovat "unohtaneet" perussyyn huomattaville kosteus-ja mikrobivauriolle.

Vuonna 2005 uusituksi ilmoitettu viemärijärjestelmä on "uusittu" virheellisesti kanteessa kerrotuin tavoin.

Korjauksia ei voi siten rajata vastaajan esittämän tavoin vain puukoolausten korjaamiseen.

Kysymys on huomattavan laajoista korjauksista, jossa alapohja on avattava kokonaisuudessaan, salaoja- ja sadevesijärjestelmä uusittava sekä kapillaarikatko tehtävä.

Eri rakenteen osien korjaamisen kustannukset muodostuvat seuraavasti:

Rytmirakennus Oy

Kellari 109.500,00 euroa (sis. alapohjan avaaminen) Salaoja 31.230,00 euroa (rakennuksen vierusta) Suunnittelu- ja työnjohto 10.750,00 euroa Yhteensä 151.480,00 euroa

(((Virak Oy
Kokonaishinta 184.140,00 euroa
Parmatic Oy
Kellari 168.640,00 euroa
(sis. alapohjan avaaminen. Tarjouksessa todettu: "Suurin osa kustannuksista muodostuu betonilaatan purkamisesta ja uuden tekemisestä'?
Salaojat 44.640,00 euroa (rakennuksen vierusta) Yhteensä 213.280,00 euroa)))

Kun (keskimäärin) n. 25 % kustannuksista kohdistuu ulkopuoliseen salaojajärjestelmään ja 75 % alapohjan kellarikerroksen korjaamiseen, hinnanalennusvaatimus 121,480,00 euroa jakaantuu kellarikerrokseen 91.110,00 euroa ja ulkopuolisen salaojajärjestelmään 30.370 euroa (29.552.75 euroa toteutunut).

Korjattavissa rakenteissa on kyse rakenteista, joiden on ollut tarkoitus kestää koko rakennuksen elinkaaren.

Kellarikerroksen pintatöissä joudutaan uusimaan väistämättä sähköjä jne. Alimman tarjouksen mukaisesta hinnasta ja vaatimuksesta on jo tehty 30.000 vähennys ottaen huomioon mahdollinen käyttöiän pidennys ja tasonparannus.

Vastaajat ovat uusineet kellaritiloissa sähköt vuonna 2005, minkä vuoksi tulevat korjaukset sähköjen osalta eivät paranna rakennuksen tasoa eikä ainakaan niiden osalta tule tehdä tasonparannusvähennystä.

Vaatimus ei ole yksilöimätön.
Asumisen aputilat
Kellarikerroksen tilat on myyty asuintilana. Kohteeseen tutustuttaessa ennen kaupantekoa K. Poxxx asui kellarikerroksessa.
Kauppakirjassa on todettu:
"Ostaja on myös tietoinen, että kellariin myöhemmin rakennettuihin huonetiloihin....

Esitteessä on todettu, että:
"Kellarikerroksesta löytyvät saunatilat ja asumisen aputiloja (kaksi huonetta ja wc).

Sekä asuintilan ja asumisen aputilojen on täytettävä asumisterveydelle asetettavat vaatimukset. Nyt asumisterveysohjeen asettamat raja-arvot ylittyvät poikkeuksellisesti monisatakertaisesti.

Sade - ja iätevesiviemäröinti sekä sisäpuolen salaojitus

Ennen kaupantekoa ostajille on annettu seuraava tieto kirjallisesti kuntotarkastusraportin haastatteluosassa;
"Kourut, syöksytorvet, sadevesiviemärit uusittu 2005"
"Viemäriputket; Alakerran ja ulkopuolen jv uusittu 2005"

Muuta tietoa myyjät eivät ole ostajille antaneet. Mistään osittaisesta korjauksesta ei ole puhuttu. Sadevesiviemärit ja viemäriputket on ilmoitettu uusituiksi kokonaan.

Kantajille ei ole kerrottu ennen kaupantekoa mm. sitä, että myyjien rakentama "sekavesiviemäri" johtaa sadevedet talon alla olevaan salaojaputkeen, mikä on pakottavien rakentamista koskevien määräysten vastaista, kuten ei myöskään sitä, että jätevedet on ohjattu samaan salaojaputkeen, josta ne purkautuvat rakennuksen alle.

Ostajat eivät olisi ostaneet kiinteistöä, jolle on rakennettu "sekavesiviemäri", jonka ainoa funktio näyttää olevan rakennusten alapohjan märkänä pitäminen.

Po. kaltainen "sekavesiviemäri" ei ole ollut hyvän rakentamistavan tai minkään määräysten mukainen ratkaisu missään vaiheessa suomalaisen rakentamisen historiassa.
Pesuhuoneen lattia
Kanteessa virheinä on todettu
-lattiarakenteen alapuolinen sepeli- ja savikerros toteutettu virheellisesti, suodatinkangas puuttuu
-kapillaarikatko liian ohut
-seinien ja lattian liitoskohdissa väärää laastia
-tulovesiputken ympärys auki
-lattiarakenne jatkuvasti märkä

Kanteessa ei ole todettu virheenä vedeneristystä. Alapohja joudutaan avaamaan virheellisten salaaja-ja sadevesi sekä viemäritöiden ja virheellisen alapohjan täytön ja kapillaarikatkon puuttumisen vuoksi.

Vastaajat ovat vedonneet alapohjan virheiden osalta "Kantajien on tullut siten ymmärtää, ettei korjaustöitä ole tehty nykymääräysten mukaisesti, vaan vanhoja rakenteita kunnioittaen"

Tuot "kunnioitus vanhoja rakenteita kohtaan" ilmenee tosiasiassa siten, että alapohjan alle syötetään sade- ja jätevedet ja samalla varmistetaan, että vedet/kosteus varmasti nousee alapohjaan toteuttamalla alapohjan täyttö virheellisesti.

Lattiat

Vastaajat eivät ole yksilöineet kanteessa todettuja virheitä ennen kaupantekoa.

Alapohjan virheellinen täyttö ja virheet ovat olleet nähtävillä 2005 jätevesiviemärin uusimisen yhteydessä. Olisi vähintäänkin tullut kertoa ennen kaupantekoa, mitä ei ole tehty. Kaksi myyjistä on rakennusalan ammattilaista, joiden voidaan edellyttää tällaisten asioiden ymmärtämistä.

Reklamaatio rakennusiätteistä

Virhe on havaittu syksyllä 2015 sadevesi -ja salaojaremontin yhteydessä ja vaatimus on esitetty 1/2016 eli yli viisi vuotta kaupanteosta.

Rakennusjätteiden hautaaminen maahan on ollut tahallista, minkä vuoksi kantajat ovat säilyttäneet vetoamisoikeutensa virheeseen. Vastaajien menettely on ollut myös maakaaren 2:25.3 §:n tarkoittamaa kunnianvastaista ja arvotonta.

Kantajien vaatimus ei ole myöskään vastaajille yllättävä, koska rakennusjätteiden hautaaminen on ollut tahallista _ja salannut asian.

Myyjistä rakennusmestari K. Poxxx esiintyi ennen kaupantekoa rakennusalan ammattilaisena ja vakuutti kaiken olevan tehty "asetusten ja määräysten mukaisesti".

Erityinen selonottovelvollisuus

Kantajille ei ole voinut syntyä mitään erityistä selonottovelvollisuutta kanteessa kerrottujen virheiden osalta. Myyjät eivät ole yksilöineet yhtään kanteen perusteena olevaa virhettä ennen kaupantekoa tai kehottaneet selvittämään jonkin rakenteen osan kuntoa, vaan päinvastoin myyjät ovat vakuuttaneet suullisesti tehneensä kaikki korjaukset "asetusten ja määräysten mukaisesti".

Korkein oikeus on suhtautunut erittäin kriittisesti ns. erityisen selonottovelvollisuuden syntymiseen:
KKO 2004:78. 6. S:n esittämästä kosteuskartoituksesta ei kuitenkaan ilmene, mistä kosteusvauriot ovat johtuneet eikä niiden syy ole muutoinkaan ollut kauppaa tehtäessä selvillä. Kosteusvauriot aiheutuvat usein talossa olevista rakennusvirheistä. Sen vuoksi tällaisten vaurioiden havaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden. Nyt puheena olevien rakennusteknisten virheiden havaitseminen olisi kuitenkin edellyttänyt muun ohella reikien poraamista alakerran lattiaan sekä rakennuksen ulkoseinien vierustojen maan- kaivutöitä. Virheiden toteaminen olisi siten ollut mahdollista vain sellaisilla tavanomaisesta poikkeavilla ja myyjän kiinteistöön kajoavilla toimenpiteillä, joihin ostaja ei olisi omin toimin edes saanut ryhtyä sopimatta asiasta myyjän kanssa. Korkein oikeus katsoo, ettei P:n kosteus- kartoituksessa havaittujen vaurioiden laajuus ia laatukaan huomioon ottaen voida katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan sillä perusteella, että he eivät ole edellyttäneet mainitunlaisia tarkastustoimia suoritettavan ennen kuin kaupasta päätettiin.

KKO 2009:31. 8. Kuntotarkastusraportin mukaan yläpohjatilaa ei ole voitu tarkistaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi. Yläpohjatilan tarkastaminen olisi siten edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei ole ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä.

Tässä kaupassa ei ole mitään syytä, jonka perusteella ostajalla olisi ollut syytä ryhtyä rakenteita rikkovin menetelmin tutkimaan rakennuksen kuntoa tilanteessa, jossa myyjä on kertonut mm. jätevesijärjestelmän uusitun vuonna 2005 ja että kaikki työt on tehty rakennusmestari Poxxxisen mukaan asetusten ja määräysten mukaisesti.

Maakaari 2:22 §:

Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä

Kiinteistön virhe

Kyse ei ole paikallisista kosteusvaurioista, vaan vakavista rakennusvirheistä, jotka on tehty vuonna 2005, kun rakennusalan ammattilaisina esiintyneet myyjät ovat tehneet korjauksia.

Kyse on ensisijaisesti maakaaren 2:17.1 §:n tarkoittamasta sopimuksenvastaisuudesta ja toissijaisesti tiedonantovirheestä. Kun kyse on sopimuksenvastaisuudesta, on ostajalla oikeus korjauskustannusten suuruiseen hinnanalennukseen. Korjauksilla kohde saatetaan sopimuksen mukaiseen kuntoon. Viimesijaisesti kyse on salaisesta virheestä.

Korjauskustannukset jo osoittavat, että kysymys on vähintäänkin merkittävästä, jopa olennaisesta poikkeamasta. Kun kyse on sopimuksenvastaisuudesta, on maakaaren esitöissä todettu, HE 120/1994, s. 50:
"Kiinteistössä on virhe silloinkin kun se poikkeaa sovitusta tavalla, jonka ei yleensä katsota vaikuttavan kiinteistön arvoon."

Rakennus ei ole asuinkelpoinen kellaritiloiltaan, joita on myyty huonetilana ja asuttuna.

Hinnanalennusvaatimus

Kellarikerroksen alapohja joudutaan kokonaan purkamaan, jotta rakenne saadaan kosteusteknisesti toimivaksi ja vuonna 2005 tehdyt virheet päästään korjaamaan. Alapohjan purku muodostaa käytännössä katsoen suurimman osan kustannuksista.

Koska alapohja joudutaan avaamaan, samassa yhteydessä joudutaan myös pesuhuone ja sauna sekä muut huoneet avaamaan.

Märkätilan (pesuhuoneen) uusimisen vuoksi tulee sen käyttöikä pidentymään 5 vuotta, kun märkätila oli uusittu vuonna 2005 (suhteessa 2010) ja sen käyttöikä on 20 vuotta.

Korjaustöillä ainoastaan saatetaan rakennus siihen kuntoon,- missä sen olisi pitänyt olla kaupantekohetkellä.

Uusittavat rakenteet on tarkoitettu kestävän koko rakennuksen elinkaaren lukuun ottamatta joitain vähäarvoisia pintatöitä, jolloin hinnanalennus on korjauskustannuksia vastaava:
KKO 2004:78. Mikäli tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, ei näiden korjaustöiden suorittaminen korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää vastaavanlaisesta kunnossa olevasta rakennuksesta.

Tuottamuksellinen menettely

Myyjä on rakentanut vuonna 2005 korjatuiksi ilmoitettuja rakenteen osia vastoin rakentamista koskevia pakottavia määräyksiä ja hyvää rakentamistapaa ja menettely on tuottamuksellista.

Vastaajien lausuma
Jos kantajien väittämät virheet katsotaan kiinteistön virheiksi, hinnanalennuksen määrä voisi olla korkeintaan 7.000 euroa.

Korjaustapa ja -kustannukset

Rakennusinsinööritoimisto J. Suttt / Dl J. Suttt 7.8.2015 päivätty korjaustarve- ja kustannusarviolausunto osoittaa, että kantajien hinnanalennusvaatimus on selvästi ylimitoitettu niin korjaustavan kuin korjauskustannustenkin osalta.

Kellarikerroksessa olevan entisen autotallin tiloja ei ole alun perin tarkoitettu asuinkäyttöön eikä niitä ole sellaisena myyty, joten korjauskustannukset tulee arvioida sen mukaan, mitä tilojen korjaaminen "sekundäärisiksi varastotiloiksi" maksaa. Suttt arvion mukaan se aiheuttaa noin 5.000 euron kokonaiskustannukset.

Sade- ja jätevesiviemäröinnin sekä sisäpuolisen salaojituksen osalta korjaus on niinikään tehtävissä edullisemmalla tavalla ja huomattavasti pienemmillä kustannuksilla kuin kantajat ovat esittäneet. Sutttn arvion mukaan kellarikerroksen tulviminen voidaan estää tekemällä lattian alapuolelle erillinen pumppauskaivo. Suttt esittämällä korjaustavalla kustannukset ovat noin 2.000 euroa.

Kantajien esittämät kustannusarviot ulkopuolisesta salaojituksesta ja perusmuurin vedeneristyksestä ovat myös ylimitoitettuja, kun Suttt arvion mukaan em. korjaus on tehtävissä 10.000 - 15.000 euron kustannuksin.

Hinnanalennus
Kantajien hinnanalennusvaatimus on ilmeisen kohtuuton, kun suurin osa korjauksista ei kuulu vastaajien vastuulle ja kun korjaustapa ja -kustannukset ovat selkeästi ylimitoitettuja.

Ulkopuolinen salaojitus ja perusmuurin vedeneristys eivät kuulu vastaajien vastuulle.

Sade- ja jätevesiviemäröintiin, sisäpuoliseen salaojitukseen sekä kellarissa sijaitsevaan entiseen varasto-ja autotallitilaan liittyvät vaatimukset, siltä osin kuin ne ylittävät Suttt esittämän korjaustavan ja -kustannusarvion, eivät myöskään kuulu vastaajien vastattavaksi.

Pesuhuoneen osalta korjaustarve oli ennen kaupantekoa kantajien tiedossa. Jos kantajien esittämällä tavalla pesuhuone uusitaan viemärin/alapohjan uusimiseksi, kyse on silloinkin pesuhuoneen osalta kokonaisuudessaan tasonparannuksesta.

Vahingonkorvaus

Rakennus on ollut kaupantekohetkellä elinkaarensa loppupuolella ja siihen on kohdistunut huomattavia korjaustarpeita, mistä kantajat ovat myös olleet tietoisia. Siihen nähden kantajien esittämissä korjauksissa on lähes kaikilta osin kyse peruskorjauksesta, josta aiheutuu sellaista tasonparannusta, joka ei kuulu vastaajien vastuulle.

Vahingonkorvausta määrättäessä noudatetaan yleisiä vahingonkorvausoikeudellisia periaatteita.

Muun muassa hyvin etäiset, epätavalliset ja arvaamattomat seuraukset jäävät korvausvelvollisuuden ulkopuolelle (HE 120/1994, s. 63).

Tässä tapauksessa vaatimuksen syy-yhteys Ja ennakoituvuus eivät täyty.

Tilojen vuokraamisesta kolmannelle tai tilojen muuttamisesta vuokrauskäyttöön soveltuvaksi ei ollut mitään puhetta ennen kaupantekoa.
Ei ole edes uskottavaa, että kantajat olisivat vuokranneet talon kellaritiloja kolmannelle, sillä kellaritilat eivät sellaisenaan täytä Suomen rakentamismääräyskokoelman G1 -osan asuintiloja koskevia pakottavia määräyksiä mm. vähimmäiskorkeus, ikkunapinta-ala ja lattian suhde maanpintaan huomioiden. Tällaisten tilojen vuokraaminen asunnoksi ei siten ole mahdollista. Myös tämä tukee väitetyn vahingon ennalta-arvaamattomuutta.

Vahingonkorvausvastuu edellyttää tuottamusta ja sitä on arvioitava kunkin vaatimuksen ja vastaajan osalta erikseen. Vain K. Poxxx on ollut tekemässä vuoden 2005 rakennustöitä ja niistä sekä rakennusjätteestä tietoinen ja vain hän on keskustellut tehdyistä töistä kantajien kanssa ennen kauppaa. Hänenkään osalta tiedonantovirhe ei muodosta tuottamusta.

RIIDATONTA

1. Kellarikerroksen asuinkäytössä olleissa tiloissa on 2013 todettu kosteusvaurioita ja mikrobilöydöksiä, joista seuraa·terveyshaittaa.

2. Myyjät ovat tehneet 2005 kohteessa korjaus- ja muutostöitä mm. po. tiloissa.

3. Rakennustekniset puutteet ja ongelmat kosteusvaurioiden (mahdollisena tai osittaisena) syynä (se, ovatko ne maakaaren mukaisia virheitä oikeudellisesti arvioiden, on riitaista)
- sade-ja jätevesiviemäröinnin sekä sisäpuolen salaojituksen toteutus
- ulkopuolen salaojituksen ja perusmuurin vedeneristyksen puutteet
- alakerran pesuhuoneen lattiarakenteiden toteutus ja puutteet
- alakerran asuinhuoneiden lattiarakenteiden toteutus ja puutteet
- alakerran asuinhuoneiden lattiarakenteiden alapuolisen salaojituksen ja lattialämmftyksen toteutus ja puutteet
- alakerran asuinhuoneiden alla väärän putkimateriaalin käyttäminen salaojiin,
- alakerran asuinhuoneid n seinärakenteiden toteutus ja puutteet

4. Loppuvuonna 2015 pihalta on löydetty sinne haudattuja ja varastoituja rakennusjätteitä, jotka ovat peräisin vuoden 2005 rakennustöistä. K. Poxxx on haudannut rakennusjätteet. Rakennusjätteen poistamiskustannuksien määrä.

5. Hinnanalennuksen määrä 7.000 euroon saakka.

6. Vuokratulomenetyksen määrä 300 e/kk.

7. Kantajien jo suorittamat korjaukset ovat maksaneet noin 30.000 euroa, joista vastaajat ovat hyväksyneet 16.000 euroa, jos jo näiden- korjauskohteiden osalta olisi myyjien virhevastuu olemassa.

KESKEISET RIITAISET KYSYMYKSET/SEIKAT
1. Onko kaupan kohteessa MK 2:17 §: ssä tarkoitettu laatuvirhe
- ensisijaisesti sopimuksen vastaisuuden vuoksi (1 mom. 1 kohta)
mitä on sovittu kirjallisesti ja suullisesti
- toissijaisesti tiedoksiantovirheen vuoksi (1 mom. 2 kohta) mitä tietoja myyjät ovat antaneet ( virheelliset tai harhaanjohtavat ja vaikuttavuuskriteeri) ja/tai
mitä käyttöön ja arvoO'n vaikuttavia tietoja myyjät ovat jättäneet antamatta (1
mom. 3 kohta) (tietoisuus- ja vaikuttavuuskriteeri) ja/tai
ovatko myyjät jättäneet oikaisematta ostajien virheellistä käsitystä (kuntotarkastusraportissa olleita vääriä tietoja ja siitä saatua käsitystä ei oikaistu) ( 1 mom. 4 kohta)
- kolmassijaisesti salaisen virheen (merkittävyyskriteeri) vuoksi (1 mom. 5
kohta)

2. Jos kohteessa on laatuvirhe
- kauppakirjan vastuuvapauslausekkeen (yksilöintikriteeri) merkitys ostajan oikeuksien kannalta
- ovatko ostajat reklamoineet (MK 2:25 § ) rakennusjätteen osalta asianmukaisesti vai laiminlyöneet sen ja menettäneet oikeutensa vedota laatuvirheeseen ja.jos reklamaatio ei ole asianmukainen, ovatko ostajat kuitenkin säilyttäneet vetoamisoikeutensa (MK 2:25 § 3) myyjien väitetyr kunnian vastaisen ja arvottoman sekä törkeän huolimattoman menettelyn vuoksi (vastaajat kiistäneet menetelleensä näin)
- onko ostajilla ollut (erityinen) ennakkotarkastusvelvollisuus (MK 2:22 §) ja ovatko he laiminlyöneet sen ja menettäneet vetoamisoikeutensa vai kuitenkin säilyttäneet sen (MK 2:22 § 3) myyjien väitetyn kunnian vastaisen ja arvottoman sekä törkeän huolimattoman menettelyn vuoksi
- kuntotarkastusraportti
- myyjien väitetysti antamat (kaikki) tiedot
- ostajilla olleet tiedot tai mahdollisuus havaita
- kohteen (rakennuksen) ikä ja varautuminen puutteisiin/virheisiin
- myyjien rakennusalan koulutus ja kokemus (ammattilaisia) suhteessa 2005 remonttiin ja annettuihin tai antamatta jätettyihin tietoihin ja ennakkotarkastusvelvollisuuteen

3. Jos kohteessa on myyjän vastuU. oleva virhe ja virheeseen vetoamisoikeus myös rakennusjätteen osalta ostajilla on olemassa (myyjien väitetyn menettelyn vuoksi säilynyt),
- hinnanalennuksen ja/tai vahingonkorvauksen määrä jo tehtyjen korjausten ja tulevien korjausten aiheuttamista kustannuksista
- tarpeelliset/välttämättömät korjaukset
- tasonparannus/arvon nousu/käyttöiän pidennys
- peruskorjausluonteisuus (ikä,elinkaari, varautuminen)
- kustannustason nousu (kantajat myöntäneet, että tulee ottaa huomioon)
- jo aiheutuneista n. 30.000 euron kustannuksista vastaajat ovat määrällisesti myöntäneet 16.000 euroa.
- vahingonkorvaus vuokratulojen menetyksestä
- perusteen olemassaolo (sopimusrikkomusperusteisesti, salainen virhe, tuottamus)
- syy-yhteys
- ennakoitavuus/ennalta arvaamattomuus
- onko ollut myös vastaajien toimesta vuokrattuna ja yhden vastaajan asuintilana ja ovatko vastaajat näin ilmoittaneet kantajille ennen kauppaa
- 300 e/kk on määrällisesti myönnetty mutta enintään 12 kuukauden ajalta
- vahingonkorvaus rakennusjätteen poistamisesta
- ovatko kaikki myyjät vastuussa rakennusjätekustannuksista vai vain K. Poxxx
- myyjien tietoisuus jätteistä
- vastaajat myöntäneet vaaditun korvauksen 2.597.61 euroa määrältään.
- onko vahingonkorvausvastuun edellytyksenä olevaa tuottamusta arvioitava kunkin vastaajan osalta erikseen vai vastaavatko vastaajat yhteisvastuullisesti


TODISTELU
4. Ostajien oma menettely kosteusongelmien syynä
- maalämmön asentaminen (erityisesti syvä porakaivo ja sen yhteydessä aiheutunut väitetty tulviminen)
- pihakoivujen kaataminen ja kaivuutyöt


Kantajien kirjalliset todisteet
1. Kauppakirja 23.6.2010
Todistusteema: Kaupan ehdot, tuottokoron määrä
2. Myyntiesite
Todistusteema: kellarikerros on myyty asuintilana
3. Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n kuntotarkastusraportti 17.5.2010 .
T odistusteema: Ennen kaupantekoa annetut tiedot
4. Insinööritoimisto Ketttnen Oy:n tarkastusraportti 9.10.2013
Todistusteema: Kaupanteon jälkeen havaitut virheet
5. KH-kortti 90-00394 kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä
Todistusteema: Kuntotarkastusraportti on puutteellisesti/virheellisesti laadittu, rakenteellisia riskejä ei ole vastoin suoritusohjetta kirjattu
6. Valokuva lattialämmitysputkesta (1 kpl)
Todistusteema: lattialämmityksen virheellinen asennus
7. Rytmi Rakennus Oy:n tarjous 21.2.2014
Todistusteema: Korjauskustannukset, hinnanalennuksen määrä
8. VirakOy:n tarjous 13.2.2014
Todistusteema: Korjauskustannukset, hinnanalennuksen määrä
9. Parmatic Oy:n tarjous 16.2.2014
Todistusteema: Korjauskustannukset, hinnanalennuksen määrä
10. SFS 5139 Standardi
Todistusteema; asuintilan käsite voimassaolevan standardin mukaisesti
11. Tarjous 2.10.2015 sadevesijärjestelmä
Todistusteema: toteutunut korjauskustannus
12. Tarjous 5.10.2015 salaoja- ja sadevesijärjestelmä
Todistusteema: toteutunut korjauskustannus (13. Liitoskohtalausunto LUOVUTTU
Todistusteema: kiinteistöllä ei ole ollut vastaajan esittämää sekavesiviemäriä)
14. Eerola Yhtiöiden DVD-kuvaus
Todistusteema: havaitut virheet ja korjaustarpeet
15. Rakennusjätteen kustannukset
Todistusteema: rakennusjätteen poistamisen kustannukset. Kaivamisen osalta kustannukset salaojakustannuksissa.
16. Valokuvat rakennusjätteestä
Todistusteema: rakennuksen ympäristön kunnostus-/korjaustarve, vastaaajan törkeä tuottamus
17. Valokuvat perusmuurista
Todistusteema: bitumieriste puuttuu, rakenteen kosteustekninen toimimattomuus
18. Valokuvat salaaja-ja sadevesijärjestelmästä
Todistusteema: rakennusvirheet, rakennettu vastoin pakottavia määräyksiä
19. Porauspöytäkirja
Todistusteema: veden nousun määrä, veden korkeudella ei vaikutusta rakennuksen kosteuden hallintaan

Kantajan muut asiakirjat

- Toimenpidelupa 18.09.2012 sijaintikatselmuspöytäkirja

Kantajan henkilötodistajat

1. Asianosaisena T. Aittt todistelutarkoituksessa
Todistusteema: Havaitut virheet, vuokrauksen ajankohta, ennen kaupantekoa annetut tiedot, myyjien vuokralainen, korjausten aikaiset havainnot,
2. Todistaja T. Ketttnen Insinööritoimisto Ketttnen Oy Todistusteema: Havaitut virheet, korjauskustannukset, Suttt esittämän korjaustavan ja korjauskustannusten arviointi, kantajan tekemien muutostöiden vaikutus
rakennuksen kosteustekniseen toimivuuteen
3. Todistaja J. Pattt
Todistusteema: maalämpöpumpun asennus ja vaikutukset rakennuksen
kosteustekniseen toimivuuteen
4. Todistaja M. Jattt
Todistusteema: havainnot vastaaja K. Poxxxisen ja vuokralaisen asumisesta
5. Todistaja S-L. Tuttt
Todistusteema: havainnot K. Poxxxisen ja vuokralaisen asumisesta

Vastaajan kirjalliset todisteet

1. Arxxxn sähköpostiviesti 17.5.2013
Todistusteema: Ostajille annetut tiedot
2. ilmakuvat
Todistusteema: Ulkopuoliset työt
3. Kauppakirja 23.6.2010 (Kantajien todiste K1)
Todistusteema: Kantajille kerrottu ennen kaupantekoa, että talon kunto pää-osin alkuperäinen, rakennus ei ole rakenteiltaan ja rakennustavaltaan nykyajan määräyksiä vastaava, kellariin myöhemmin rakennettuihin tiloihin ja yläkerran wc-ja suihkutiloihin ei ole rakennuslupia
4. Myyntiesite (Kantajien todiste K2)
Todistusteema: Kellarikerroksessa ollut asumisen aputiloja
5. Raksystems Anticimex Oy/ A. Hattt: Kuntotarkastusraportti 14.5.2010 (Kantajien todiste K3)
Todistusteema: Kantajien tiedossa olleet korjaustarpeet kiinteistöllä ennen kaupantekoa, kiinteistöllä ei ole rakennuksen ulkopuolista vedeneristettä eikä salaojitusta
6. Kaksi tilastoa / rakennuskustannusindeksi
Todistusteema: Rakennuskustannusten hinnannousu kaupantekoajankohdan ja korjauskustannusten arviointiajankohdan välillä
7. Rakennusinsinööritoimisto J. Suttt / Dl J. Suttt,lausunto 7.8.2015
Todistusteema: Korjaustapa ja -kustannukset, hinnanalennuksen määrä
8. Suomen rakentamismääräyskokoelma: Asuntosuunnittelu (GI) Todistusteema; Vahingon ennalta-arvaamattomuus, kyseinen kellaritila ei sovellu vuokrattavaksi asuintilaksi
9. Fennomen Oy LKV / LKV P. Huttt: Arviolausunto 20.1.2016
Todistusteema: Tontin/rakennuksen arvo kaupantekohetkellä, kantajien korjauskustannukset ylittävät koko rakennuksen arvon
10. Toimenpidelupa, sijaintikatselmuspöytäkirja 18.9.2012 Todistusteema: lämpökaivonporauksesta voi aiheutua tontille veden tulvimista ja rakennukselle vaurioita
11. Maalämmön hyödyntäminen pientaloissa 15.3.2013
Todistusteema: lämpökaivonporauksesta voi aiheutua tontille veden tulvimista ja rakennukselle vaurioita

Vastaajan henkilötodistelu

1. Asianosaisena Hamu11 Poxxx todistelutarkoituksessa Todistusteema: Kiinteistön kunto ennen kaupantekoa, vastaajien tekemät remontit kiinteistöllä, vastaajien kantajille antamat tiedot ennen kaupantekoa, toiminut
huolellisesti remontin tekemisessä, maanrakennustöiden ja lämpökaivon poraamisen syy-yhteys tontin ja rakennuksen vaurioihin
2. Asianosaisena K. Poxxx todistelutarkoituksessa Todistusteema: Kiinteistön kunto ennen kaupantekoa, vastaajien tekemät remontit kiinteistöllä, vastaajien kantajille antamat tiedot ennen kaupantekoa, toiminut huolellisesti remontin tekemisessä lukuun ottamatta rakennusjätteen osalta, maanrakennustöiden ja lämpökaivon poraamisen syy yhteys tontin ja rakennuksen vaurioihin
3. Todistaja LKV P. Huttt
Todistusteema: Kantajille ennen kaupantekoa kiinteistöstä annetut tiedot, tontin/rakennuksen arvo kaupantekohetkellä
4. Todistaja Dl J. Suttt
Todistusteema: Kiinteistön väitetyt virheet, korjaustarve, korjauskustannusten määrä



TUOMIOLAUSELMA


Käräjäoikeus velvoittaa K. Poxxxisen, H. Poxxxisen ja K. Poxxxisen yhteisvastuullisesti suorittamaan T. Arxxxlle ja U. Hexxxlle yhteisesti

1. hinnanalennuksena 70.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 20.10.2010 lukien 20.6.2013 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 20.6.2013 lukien,

2. vahingonkorvauksena menetetystä vuokratulosta 300 euroa kuukaudessa ajalta 1.3.2013-1.2.2014 eli 3.600 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 20.6.2013 lukien,

3. vahingonkorvauksena rakennusjätteen poistamiskustannuksista 2.597,61 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 29.2.2016 lukien sekä

4. korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 41.757,37 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisun antamisesta.

TUOMION PERUSTELUT

1. Rakennuksessa ja tontilla todetut puutteet ja ongelmat

Rakennuksessa noin 70 m2 suuruisessa kellaritilassa ja tontilla on todettu edellä "RIIDATONTA" kohdassa 3 luetellut rakennustekniset puutteet ja rakennusvirheet, jotka ovat olleet kantajien todisteena 4 olevaan tarkastusraporttiin tarkemmin kirjatU. tavalla ja syistä kosteusvaurioiden ja niiden seurausvaikutuksen lähteenä. Näistä vaurioista aiheutuu riidattomasti asumisterveyshaittaa ja vauriot ja niiden syyt on korjattava.

2. Kantajien väitetty oma toiminta kosteusvaurioiden syynä

Vastaajat ovat katsoneet kantajien oman toiminnan olleen joko pääasiallisena tai ainakin osittaisena syynä edellä todettuihin vikoihin, puutteisiin ja kosteusongelmiin ja terveysvaaraan.

Arxxx on kertonut kaataneensa joitakin koivuja pihalta ja jätteensä ne kannoille ja kaivaneensa vain pintamaita kantojen madaltamiseksi ja vasta 2015 kosteusvarioiden havaitsemisen jälkeen poistaneensa yhden koivun kokonaan rakennuksen vierestä. Muutoin Arxxx on kertonut korvanneensa tai siirtäneensä pintanurmikkoa joiltain osin tonttia ja korvanneensa nuo alueet toistaiseksi mm. kivituhkalla. K. Poxxx on todennut, että koivujen olemassaoloon ja maaperän kosteuden hallintaan liittyneet koivuista johtuneet edut ovat poistuneet jo 1970 luvun alkupuolella.
Näyttämättä on jäänyt, että kantajien hallintaikana koivujen kaataminen tai Arxxxn kertomat vähäiset pihan pintatyöt olisivat aiheuttaneet edes osittain rakennuksen kosteusvauriot ja niistä johtuvat ongelmat.

Kantajien kirjallisena todisteena 19 olevan porausraportin tietojen ja maalämpökaivon porauksesta vastanneen yrityksen edustajan Janne Paxxxeksen kertomuksen perusteella porauksen aikana ja yhteydessä ei ole noussut vettä ylös kuin 150 litraa tunnissa, mikä ei Paxxxeksen mukaan ole aiheuttanut mitään veden tulvimista senkään vuoksi, että porauksen yhteydessä ylös noussut vesipitoinen liete on käsitelty ja esivarastoitu asian-ja ohjeistuksen mukaisesti erilliseen konttiin.

Näyttämättä on myös siis jäänyt, että kantajien toimesta suoritetun lämpökaivon poraamisen yhteydessä olisi edes hetkellisesti noussut vettä tontille ja samalla rakennuksen alle 4000-5000 litraa, vaikka sellainen olisi ollut teoriassa ainakin mahdollista, ja että kantajat siten olisivat maalämpöön siirtymiseen liittyvillä toimenpiteillään itse aiheuttaneet kosteusvauriot ja niistä johtuneet ongelmat.

3. Laatuvirheiksi katsottavat seikat. Myyjien vastuu
3.1. Asiakirjainformaatio ja myyjien antamat tiedot

Myyntiesitteen mukaan kellarikerroksessa ovat saunatilat ja asumisen aputiloja (2 h + wc)

Kauppakirjan mukaan kellariin on rakennettu myöhemmin huonetiloja, joihin ei ole haettu muutoslupia.

Näiden tietojen lisäksi kantaja Arxxx on uskottavasti kertonut, että myyjien edustanut K. Poxxx on kertonut ennen kauppaa, että alakerta on ollut asuinkäytössä.

Alakerran tilat, niiden varustelu ja kalusteet ovat vahvistaneet edellä mainittua.

Sanotusta seuraa, että kantajat ovat ostaneet kiinteistön, jolla sijaitsevan rakennuksen alakerrassa on tullut olla asumiskelpoiset ja asumisturvallisuuden vaatimukset täyttävät tilat huolimatta siitä, että alakerran tilojen korkeus ja ikkunaratkaisut eivät täytä asumistilojen virallisia kriteereitä ja siitä, että alakerran muutoksille asuintiloiksi ei ole heidän tietensä haettu rakennuslupia.
Virheitä ja asiakokokonaisuutta on siten arvioitava tuosta lähtökohdasta. Kantajienkin käytössä ennen kauppaa olleen kuntotarkastusraportin (K 3) mukaan sadevesikourut, syöksytorvetja sadevesiviemäröinti on asennettu vuonna 2005, samoin pesuhuoneen kaakelit ja kellarikerroksen lattialämmitys. Vesi-ja viemäröintijohtoja on uusittu osittain. Sauna on ollut alkuperäinen ja sen remontoimista on suositeltu raportissa. Pesuhuoneen lattia on painunut hieman nurkasta ja siitä voi päästä kosteutta laatoituksen alle. Rakennuksen puurungossa olevia mahdollisia lahovaurioita ei ole voitu luotettavasti kartoittaa ja niihin tulee varautua jo rakennuksen iän (yli 50 vuotta) perusteella.

Raportissa ei ole miltään osin merkitty mitään riskirakenteeksi. Saunaa on suositeltu remontoitavaksi ja pesuhuoneen painunut lattian osa korjattavaksi/uusittavaksi. Maanvastaisen seinän (sisäpuolinen levytys) osalta on suositeltu lisätutkimuksia. Raportin mukaan perusmuurin vedeneristyksestä ei ole tehty havaintoja. Betonilaatan pinnassa ja pohjakerroksen maanvastaisen seinän alaosassa on havaittu aikakauden rakennukselle tyypillistä kosteutta. Salaojituksen olemassaolosta ei tehty havaintoja eikä talon ympärillä ole salaojitusta. Kattosadevedet johdetaan kivipesään, josta vedet johdetaan kokoojakaivon kautta kunnan sadevesiviemäriin. Entisen autotallin (alakerran asuintilat) maanvastaisen seinän sisäpuolisen levytyksen purkuun tulee raportin mukaan varautua. Viemäriputkien uusimiseen tulee myös varautua.

Vastaajilla on ollut tiedossaan olemassa olleet rakenteelliset ratkaisut, niiden puutteet ja niistä johtuneet/johtuvat riskitekijät jo sen myötä, että K. Poxxx on itse tehnyt vuonna 2005 tehdyiksi ilmoitetut korjaus-ja muutostyöt rakennuksessa ja tontilla ja on silloin viimeistään voinut tehdä havaintoja ja johtopäätöksiä.
Kanteen ja Arxxxn oikeudessa uskottavasti kertoman mukaan K. Poxxx oli kertonut ennen kauppaa, että kaikki uusituksi ja korjatuksi ilmoitetut kohdat on tehty asian- ja määräysten mukaisesti. Tätä ilmoitusta on Arxxxn mukaan vahvistanut se, että sekä K. että H. Poxxx ovat kantajien tieten ja Poxxxisten omankin ilmoituksen mukaan rakennusalan ammattilaisia ja se, että K. Poxxx on ilmoittanut kantajille itse tehneensä vuoden 2005 korjaus-ja uusimistyöt. Arxxxn mukaan K. Poxxx ei ollut selvittänyt miltään osin tehtyjä remontteja niin, että ne olisivat antaneet kaupan kohteesta toisen kuvan kuin kuntotarkastusraportti. K. Poxxx on kertonut tehneensä ostajille tarkasti selkoa korjaustöiden toteutuksesta ja vastaajat ovat kirjallisessa valmistelussa väittäneet kertoneensa ostajille yksityiskohtaisesti tehdyistä korjaustöistä.

Näitä ostajille annetuksi väitettyjä selvityksiä ei ole kuitenkaan kirjattu mihinkään.

Vastaajilla on ollut näyttötaakka siitä, että ostajille on annettu kaikki tarpeellinen tieto kaupan kohteesta kaupasta päättämiseksi ja kauppahinnasta sopimiseksi ja myös, ettei ostajille ole jäänyt väärää käsitystä olennaisista seikoista. Käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, kun kantajat ovat sen kiistäneet, että kantajille olisi annettu muuta myyjien vastuun arvioimiseksi ja kaupasta ja sen ehdoista päättämisen kannalta vaikuttavaa tietoa kuin mikä ilmenee ostajien käytettävissä ennen kauppaa olleista asiakirjoista (myyntiesite, kauppakirja, kuntotarkastusraportti).

Kantajilla on ollut siten oikeus luottaa kuntotarkastusraportista saamiinsa tietoihin, joiden mukaan kiinteistöllä rakennuksineen ei ollut odotettavissa sittemmin todettua, virheistä ja puutteista johtuvaa kosteusongelmaa ja erityistä korjaustarvetta.

3.2. Kauppakirjan "vastuuvapauslauseke"

Kauppakirjan maininta ostajan tiedossa olevista seikoista (vanha rintamiestalo, kunto pääosin alkuperäinen, rakennus ei vastaa rakenteiltaan ja rakennustavaltaan nykyajan määräyksiä, kellarin muutostöille ei ole lupia) ja maininta siitä, että ostaja hyväksyy talon vikoineen ja puutteineen, ei vapauta myyjiä kiinteistökaupan laatuvirhevastuusta, koska vikoja ja puutteita ei ole yksilöity.

3.3. Ostajilla ollut tieto ia sen merkitys virhearvioinnissa

Kantajat ovat kuitenkin tienneet ja heidän on tullut varautua ennen kauppaa saamansa asiakirjamateriaaliin, erityisesti kuntotarkastusraporttiin, kirjattujen tietojen perusteella siihen, että puukoolatut seinät tulee uusia ja että pesuhuoneen lattia ainakin osittain korjata. Kantajien on tarkastusraportin perusteella myös pitänyt tietää, että ulkopuolella ei ole salaojitusta huolimatta Arxxxn kertomasta ja K. Poxxxisen puheista Arxxxn saamasta vastakkaisesta käsityksestä huolimatta ja että rakennuksen ulkopuolella ei ole perusmuurin vedeneristystä. Kantajien on tullut myös varautua saunan uusimiseen.
Näiltä osin kantajat eivät voi vedota puutteisiin ja vikoihin virheenä. 3.4. Sopimuksen vastaisuus ia tiedoksiantovirhe
Muilta osin kosteusvaurioiden syynä olleet/olevat puutteet ja viat ovat myyjien vastuu. olevia maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuja laatuvirheitä osittain sopimuksen vastaisuuden (1 momentti 1 kohta) perusteella, sekä osittain virheellisten ja puutteellisten (1 momentti 2 ja 3 kohta) ja oikaisematta jätettyjen (1 momentti 4 kohta) annettujen tietojen vuoksi. Nämä 2-4 kohtien tarkoittamat tiedoksiantovirheet täyttävät lainkohdissa edellytetyt vaikuttavuuskriteerit.

3.5. Ostajien ennakkotarkastusvelvollisuudesta

Kantajilla ei ole lähtökohtaisesti ollut tavanomaisesta aistein havaittavissa olevasta havainnointi-ja tarkastusvelvollisuudesta poikkeavaa ennakkotarkastusvelvollisuutta eikä heille ole syntynyt saamiensa tietojen perusteella riidan kohteena olevien seikkojen osalta mitään erityistä ennakkotarkastusvelvollisuutta kaupan kohteen kunnosta ja ominaisuuksista.

Kantajat ovat voineet luottaa saamaansa asiakirjainformaation, mitä luottamusta on lisännyt myyjätaholla ollut rakennusalan asiantuntemus ja suullisesti annettu tieto siitä, että kaikki oli tehty ohjeiden ja määräysten mukaisesti.

4. Hinnanalennus ja sen määrä

Korjaustoimenpiteet ovat välttämättömiä alakerran tilojen kosteusvaurioiden poistamiseksi ja tilan saamiseksi terveyden ja rakenteiden kannalta turvalliseksi ja sopimuksen mukaisiksi.
Korjaustoimenpiteinä tulee tehdä kantajan kanteessaan esittämät ja todisteena K4 olevan tarkastusraportin kohdissa 8 ja 9 mainitut toimenpiteet. Vaikka kysymyksessä on vanha rakennus, korjaukset on suoritettava ainakin pääosin nykyisin voimassa olevien määräysten ja ohjeiden mukaisesti tavoitteena pysyvä kosteudenhallinta ja sen myötä asumisen terveellisyys ja turvallisuus.

Todisteena V7 olevan lausunnon mukaiset ja lausunnon laatijan J. Suttt lausuntoon perustuvan kertomuksen mukaiset korjaustoimenpiteet pumppauskaivoineen, mitkä toimenpiteet tähtäävät kellaritilan saattamiseen alkuperäiseen ns. varastokäyttöön, eivät ole todistaja Ketttsenkaan luotettavan kertomuksen mukaan riittäviä kosteusongelman poistamiseksi eivätkä siten saata kantajia siihen sopimuksen aikaiseen asemaan, jossa heillä on ollut kaupanteon yhteydessä asiakirjoista ja muuten saamiinsa tietoihin (K. Poxxxisen vuonna 2005 tekemä remontti, hänen antamansa tiedot, hänen ja H. Poxxxisen rakennusalan koulutus ja ammattilaisuus, K 3 todisteena oleva kuntotarkastusraportti havaintoineen ja johtopäätöksineen) perustuen perusteltu aihe luottaa siihen, että kellarikerroksessa on noin 70 m2:n suuruiset, turvalliset, vuonna 2005 remontoidut ja kunnossa olevat asumiskelpoiset tilat sisältäen niihin vaikuttavat rakenteet, laitteistot ja putkistot.

Siltä osin kuin K3 todisteena olevasta kuntotarkastusraportista on ilmennyt puutteita ja korjauskohteita tai kantajat ovat voineet muuten havaita puutteita, ne eivät ole laatuvirheitä ja kantajien on tullut varautua korjauksiin ja niistä johtuviin kustannuksiin eivätkä he voi näiltä osin saada korvausta korjauskustannuksistaan vastaajilta hinnanalennuksen tai vahingonkorvauksen muodossa.

Näyttämättä on jäänyt, kuten edellä on todettu, että myyjät (K. Poxxx) olisi kuntotarkastusraportista K3 ilmenevästä poiketen selvittänyt ostajille rakenneratkaisujen ja kaupan kohteessa, erityisesti alakerrassa ja salaojituksessa/viemäröinnissä tehtyjen korjausten yksityiskohtia tai puutteita niin, että ostajien olisi tullut ymmärtää, että, kaupan kohde olisikin joiltain osin huonommassa kunnossa kuin tuosta kuntotarkastusraportista on voinut arvioida ja päätellä. Ostajilla on ollut päinvastoin oikeus luottaa siihen, että K. Poxxx on rakennusalan ammattilaisena tehnyt ilmoitetut ja asiakirjoista ilmenevät korjaukset vuonna 2005 niin, etteivät rakennuksen alapohja ja muut rakenteet altistu ylimääräiselle kosteudelle ja aiheuta kosteusvaurioita ja alakerran tilojen asumiskelvottomuutta ja terveyshaittaa.

Arxxxn uskottavan kertomuksen mukaan K. Poxxx on ennen kauppaa vakuuttanut kaiken tehdyn kaupan kohteessa asetusten ja määräysten mukaan. Sillä seikalla, että kauppakirjankin mukaan kellariin rakennettuihin huonetiloihin ei ole haettu muutoslupia, ei ole merkitystä asian arvioinnissa.
Kaupan kohteen rakenneratkaisut on myyjien toimesta toteutettu vuonna 2005 osin määräysten ja hyvän rakennustavan vastaisesti ja ovat rakennusvirheitä.

Hinnanalennusta ei voi käytettävissä olevan selvityksen perusteella laskea tai määrittää ns. eurolleen.

Kantajien 2/2014 Rytmi-Rakennus Oy:ltä saama 151.480 euron tarjous korjauskustannuksista (K7) voidaan ottaa hinnanalennuksen määrää arvioitaessa lähtökohdaksi.

Kantajat ovat kannevaatimuksessaan jo tehneet tarjouksen mukaisista kustannuksista 30.000 euron käyttöiän pidennys- ja tason parannusvähennyksen, jota käräjäoikeus vastaajien tavoin ei pidä riittävänä rakennukseen ikään ja alkuperäiseen ja osin vuonna 2005 korjattuunkin kuntoon nähden.

Kun otetaan huomioon kauppahinta, rakennuksen ikä, elinkaari, kauppakirjan maininta talon pääosin alkuperäisestä kunnosta ja niihin perustuva ostajien varautuminen kunnostuskustannuksiin, ostajien tiedossa olleet korvausvastuun ulkopuolelle jäävät viat ja puutteet (ulkopuolen salaojitus, perusmuurin ulkopuolinen vedeneristys, saunatilat, puukoolatut seinät, pesuhuoneen lattia osin ja jotkin pienemmät tiedossa olleet puutteet), nykymääräysten mukaisista korjauksista johtuva tason parannus ja käyttöiän pidennys ja niistä tehtävä lisävähennys (30.000 euron lisäksi), ja vielä rakennusalan kustannustason noususta johtuva vähennys, käräjäoikeus arvioi riittäväksi hinnanalennukseksi vaaditun noin 120.000 euron sijasta 70.000 euroa.

Siinä tapauksessa, että rakennuksen kosteuden hallintaa ei voisi saada asianmukaiseksi ja alakerran tiloja ei olisi mahdollista remontoida asumisturvalliseksi ja sopimuksen mukaisiksi edes kantajien saamien tarjousten mukaisilla toimenpiteillä ja kustannuksilla, vaan kantajien tulee tyytyä tilan kunnostamiseen kosteusalttiiksi varastotilaksi esimerkiksi J. Suttt tarkoittamilla muutos-ja korjaustoimenpiteillä, edellä todettu hinnanalennus kattaa tästä johtuvan käyttö -ja käyvän arvon menetyksen.


5.1. Vuokratulon menetys

Kuten edellä on todettu, kellarikerros on myyty asuintilana tai kauppakirjan mukaan ainakin asumisen aputiloina, joissa kantajien K. Poxxxiselta saaman ilmoituksen ja sen perusteella saaman käsityksen mukaan K. Poxxx on itse asunutkin ainakin osittain tai osan aikaa vuodesta 2005 lähtien. Kantajien saaman käsityksen mukaan tilat ovat mahdollisesti olleet myös vuokrattuina vastaajien omistusaikana. Tämä vuokraus on jäänyt asiassa näyttämättä. K. Poxxx on myös itse oikeudessa myöntänyt asuneensa ainakin ajoittain itse rakentamassaan ja varustamassaan kellaritilassa. Kantajien todistajien ja po. kiinteistön naapurina asuvien Jatttn ja Tuomisen kertomukset tukevat kantajien väitettä alakerran (kellaritilan) käyttämistä asumiseen vastaajien hallinta-aikana ja siitä ilmoittamista kantajille.

Kellaritilat oli myös varusteltu asuttavaksi keittiö- ja peseytymistiloineen, sänkyineen ja muine varusteineen ja kalusteineen. Kantajilla on ollut perusteltu syy olettaa heidän myös voivan myös vuokrata kellaritilat asumiskäyttöön kuten Arxxx on uskottavasti kertonut, jotta kantajat saisivat vähän tuloja lainojen hoitamiseen. Arxxx on kertonut jo suunnitelluin ja alustavasti sovituin tavoin alakerran vuokraamisesta ensin Arxxxn ja Hexxxn sukulaisille näiden putkiremonttien ajaksi ja sen jälkeen eräälle kirjailijalle.

Kellaritilojen kosteusvaurioiden vuoksi kellaritiloissa asuminen ja tilojen vuokraaminen on ennen tilojen korjaamista käynyt mahdottomaksi.

Sillä seikalla, etteivät po. kellaritilat täytä mm. korkeuden ja ikkunoiden osalta asuintilojen standardeja ja virallismääräyksiä, ei ole merkitystä vuokratulon menetysvaatimuksen perusteita arvioitaessa.

Kosteusvaurioiden ja vuokratulon menetyksen välillä on suora syy-yhteys. Kellaritilat on myyty asuinkelpoisina tiloina, niitä on vastaajatahon omistusaikana käytetty asumiseen, tiloissa on keittiö- ja peseytymistilat sekä oleskelutilat eli tilat ovat olleet kunnossaolevina myös vuokrattavissa, joten vuokratulon menetyksestä kantajille aiheutunut vahinko ei ole ollut vastaajille ennalta-arvaamatonta.

Vastaajat vastaavat yhteisvastuullisesti tältä osin vahingonkorvauksesta jäljempänä rakennusjätteen osalta sanotun perusteella ja myös sillä perusteella, että ei ole uskottavaa, etteivät myös H. ja K. Poxxx olisi tienneet isänsä vielä asuessa po. rakennuksessa, että kellaritilat oli varustettu asumiskäyttöön, että K. Poxxx oli asunut po. tiloissa ja myös sillä perusteella, että tilat oli merkitty kauppakirjassa asumisen aputiloiksi.

Vuokran määrä 300 euroa kuukaudessa on käynyt riidattomaksi.

Kantajilla on oikeus saada korvaus kuitenkin vain myönnetyltä 12 kuukaudelta, joka on kohtuullinen aika, koska kantajilla on ollut vahingon rajoittamisvelvoite eikä sinänsä uskottava rahapula kellaritilojen vikojen ja puutteiden kunnostamatta jättämisen perusteena voi koitua 12 kuukautta pidemmältä ajalta vastaajien vahingoksi. Kellaritilan kunnostaminen terveelliseksi ei todennäköisesti vie 12 kuukautta pidempää aikaa.

5.2 Rakennusjätteen poistaminen, reklamaatio ja vastaajien yhteisvastuu niistä

Vastaajat ovat myöntäneet, että pihalle haudatut rakennusjätteet, jotka ovat löytyneet loppuvuodesta 2015 kantajien teettämien sadevesi -ja salaojatöiden yhteydessä, ovat ainakin pääosin peräisin kiinteistöllä ja rakennuksessa vastaajajatahon hallinta-aikana tehdyistä vuoden 2005 remontti- ja muutostöistä.

Rakennusjätl:een joukossa on ollut haitallisia aineita sisältäneitä materiaaleja. K. Poxxx on myöntänyt haudanneensa jätteet. Muut vastaajat ovat kiistäneet osallistuneensa 2005 remonttiin ja tienneensä jätteiden hautaamisesta. Hautaaminen on ollut tahallista ja niistä kantajille ilmoittamatta jättäminen törkeän huolimatonta. Uskottavaa ei ole, että K. Poxxx olisi vain unohtanut mainita jätteistä ostajille.

Vaikka kantajat ovat reklamoineet vastaajille jätteistä vasta yli viiden vuoden jälkeen kaupanteosta, heillä on säilynyt oikeus vedota niihin ja vaatia jätteiden poistamiskustannuksia korvattavaksi, koska K. Poxxxisen menettely on ollut törkeän huolimatonta sekä kunnianvastaista ja arvotonta.

Vaikka muut vastaajat eivät ehkä ole tienneet jätteistä eikä heidän osaltaan ole osoitettu tuottamusta kaupan yhteydessä, vastaajat ovat yhdessä myyneet kiinteistön rakennuksineen. Sen vuoksi K. Poxxxisen menettely eli jätteen ilmoittamatta jättäminen ostajille koituu myös muiden vastaajan vahingoksi ja perustaa heille vastuun po.
kustannusten korvaamisestä ostajille. Käytännössä muu tulkinta johtaisi usein mahdottomaan ja kohtuuttomaan tilanteeseen vastapuolen kannalta. Kiinteistön tai minkä tahansa muunkin usean henkilön tai tahon yhteisomistaman esineen tai kohteen kaupassa kaupan tekemiseen ja tietojen antamiseen osallistuu useimmiten vain yksi myyjistä. Se, että muut myyjistä eivät vastaisi edustajansa tai myötäpuolensa antamista vääristä tai salaamista tiedoista, johtaisi vastapuolen/ostajan kannalta sekä asiallisesti että prosessuaalisesti täysin epätyydyttävään tilanteeseen.

6. Oikeudenkäyntikulut

Vastaajat ovat kiistäneet kannevaatimukset suurimmalta osin perusteiltaan ja myös määriltään.

Kantajat eivät ole voittaneet määrällisesti kannettaan kokonaisuudessaan, mutta ilman oikeudenkäyntiä he eivät olisi saaneet mitään korvausta vastaajilta. Sen vuoksi kantajat ovat oikeutettuja saamaan korvauksen kaikista vaatimistaan oikeudenkäyntikuluista, joiden määrää ei ole miltään osin riitautettu.