Reklamaatio eli virheilmoitus

Ostajan on ilmoitettava virhe kohtuullisen eli muutaman kuukauden kuluessa kun on virheen havainnut. Reklamaatiosta on käytävä ilmi virhe ja vaatimukset ja eurot. Takaraja virheilmoituksella on asunto-osakkeissa 2 vuotta ja kiinteistöissä laatuvirheissä 5 vuotta. Ajat lasketaan hallinnan saamisesta. Jos virhettä ei ole havaittu 2 tai 5 vuoden kuluessa, salaiseen virheeseen ei voida enää vedota ellei myyjä ole menetellyt moitittavasti (törkeä huolimattomuus). Kiinteistöissä muissa kuin laatuvirheissä voidaan ylittää 5 vuoden määräaika, tarkemmin alemapana.

KKO 2016:69 mukaan ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Myyjän kannalta olennaista on saada tietää, vaatiiko ostaja kaupan purkua vai rahamääräistä hyvitystä. Jälkimmäisen ollessa kyseessä myyjän on tärkeää saada tieto rahamäärästä tai sen suuruusluokasta taikka summittainen arvio. Sitä vastoin merkitystä ei ole sillä, onko ostaja reklamaatiossa nimennyt vaatimaansa hyvitystä hinnanalennukseksi vai vahingonkorvaukseksi. Vaadittaessa rahamääräistä hyvitystä reklamaatiossa on siis ilmoitettava rahamäärä tai ainakin summittainen arvio siitä.


Virheilmoituksia tehdään jatkuvasti väärin ja liian myöhään vaikka asia on hyvinkin yksinkertainen. Ostaja ilmoittaa kaikki vähänkin epäilyttävät seikat myyjälle ja esittää vaatimuksena kaikki vaatimukset euroineen. Ilmoitus lähetetään kirjallisena emaililla tai kirjatulla kirjeellä tai annetaan myyjälle todistajan kuittauksella. Varminta on käyttää kirjattua kirjettä emailin lisäksi niin ei myöhemmin synny ongelmia lähettämisen näyttämisessä toteen. Kirje lähetetään kaikille myyjille erikseen. Jakamattomalle kuolinpesälle se voidaan toimittaa kuitenkin yhdelle myyjä osakkaalle.

Esim:
"Asunnossamme on havaittu kosteusvaurio alakerran kylpyhuoneen kahdessa seinässä. Korjauskustannus on arviolta 10.000 euroa. LIsäksi on havaittu, että ilmanvaihtolaite on asennettu säännösten ja asennusohjeiden vastaisesti suoraan ilman äänieristystä kantavaan seinärakenteeseen. Tämän korjausarvio on 2000 euroa. Suoritamme asiassa lisäselvityksiä ja varaamme teille mahdollisuuden tutustua virheisiin. Tässä vaiheessa vaadimme vaihtoehtoisesti kaupan purkua, vahingonkorvausta ja tai hinnanalennusta em. virheiden johdosta 12.000 euroa."

Tämän jälkeen asiaa selvitetään ja vaatimuksia täsmennetään. Mikäli löytyy uusia virheitä, niistä tehdään erillinen virheilmoitus. Asian selvittelyä ei voi jättää kesken. Jos virhe-ilmoitus on tehty em. 2/5 vuoden kuluessa se vanhee vanhentumislain mukaan 3 vuoden kuluessa viimeisestä ilmoituksesta. Eli virhe ilmoitus on uusittava aina 3 vuoden välein. Varsinaista kanteen nostamisen määräaikaa ei ole säädetty asunto-osakkeiden kohdalla. Kuitenkin oikeuskäytännössä on katsottu, että ostajan passiivinen menettely virheilmoituksen jälkeen vaikka 3 vuoden määräaika ei ole kulunut umpeen voi johtaa vaatimusten vanhentumiseen myyjään nähden.

Reklamaatioaika on normaalisti muutama kuukausi virheen havaitsemisesta mutta erityisissä tilanteissa on hyväksytty 10kk jopa 1,5v. Katso kirjoitus ja Vaasan HO ratkaisu 2015.

Ostaja voi menettää oikeuden korvauksiin mikäli korjaustoimiin ryhdytään antamatta myyjälle mahdollisuutta ensin tehdä omia selvityksiä virheen suhteen. Katso tästä KKO 2008:8

HUOM. em. määräajat 2 ja 5 vuotta pitenevät 10 vuoteen mikäli myyjä on elinkeinonharjoittaja tai mikäli myyjä on menetellyt moitittavasti eli kunnianvastaisesti eli petollisesti. Katso Myyjän petollinen menettely.

Virheilmoitukseen on tärkeää mainita että korvausta tullaan hakemaan myyjältä. Liian ympäripyöreä ja "ystävällinen" ilmaisu voi johtaa oikeudenmenetykseen. Katso KKO 2012:75 jossa kuitenkin väljempi muotoilu on hyväksytty.

Virheilmoituksen jälkeen on tärkeä ryhtyä selvittämään nopeasti virhettä ja sen korjauskustannuksia ja ilmoittaa myös tämä myyjälle. Liian pitkä odottelu selvittämisessä johtaa siihen että ostaja menettää oikeuden vaatimuksiin. Näin kävi tapauksessa KKO 2016:69 jossa ostaja ilmoitti virheen ja täsmensi euromäärän vasta 1 vuoden kuluttua.

RHO 7.11.2016 ratkaisussa vaatimus oli vanhentunut kun ostaja oli esittänyt tarkemmat vaatimukset yli 4 vuotta reklamoinnin jälkeen.

TuHO 30.9.2016 ratkaisussa hyväksyttiin 6kk reklamaatioaika raportin viivästymisen ja muiden seikkojen johdosta.

VaaHO 18.1.2018 reklamaatio 1v. oli liian myöhäinen.


Mikäli virheilmoitus ei johda vaatimuksiin kun todetaan esimerkiksi että vaurio on vähäinen tai ei haluta lähteä riitelemään asiassa, on hyvä ilmoittaa reklamaation peruuttamisesta. Tämä on tarpeen sen johdosta, ettei myyjälle synny turhia kuluja puolustautumisen valmistelussa, joita myyjä voi sitten vaatia ostajalta.

Katso asuntokauppalain 6:14§ ja HE virheilmoituksesta.

AsKL 6:14§ mukaan
Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.Jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Jos asunto on jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, kahden vuoden määräaika alkaa kulua kaupantekoajankohdasta. Mitä tässä momentissa säädetään, ei sovelleta, jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja.Ostaja saa 1 ja 2 momentin säännösten estämättä vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Kiinteistökaupoissa takaraja vaatimuksille on 10 vuotta hallinnan luovutuksesta, jolloin viimeistään on laitettava kanne vireille ja perusteltava vaatimukset (MK 2 luvun 34 §:n 3). Mutta tällöinkään ei ostaja voi jättäytyä passiiviseksi ilman perusteita. Tapauksessa KKO 2018:38 4 vuoden passiivisuus kanteennostamisessa johti siihen ettei vaatimusta voitu enää esittää. (Huom. tällaista 10vuoden kannemääräaikaa ei ole asunto-osakekaupoissa.)


Maakaaren 2 luku 25 §:n mukaan


Virheestä ilmoittaminen

Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sama on voimassa, jos ostaja haluaa vedota 23 tai 24 §:ssä tarkoitettuihin sopimusrikkomuksiin.

Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä (17§) taikka 23 §:n 1 momentissa (myyjän aiheuttama vahinko) tai 24 §:ssä (myyjän suoritusvelvoite) tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen.

Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 tai 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

HUOM siis kiinteistökaupoissa ei ole 5 vuoden määräaikaa vallintavirheisssä 18§ tai oikeudellisissa virheissä 19§! Näissä voidaan reklamoida vielä 5 vuoden jälkeenkin mutta kanne on nostettava 10 vuoden kuluessa (poikkeuksena saannonmoitekanne).