Reklamaatio eli virheilmoitus

Ostajan on ilmoitettava virhe kohtuullisen eli muutaman kuukauden kuluessa kun on virheen havainnut. Reklamaatiosta on käytävä ilmi virhe ja vaatimukset ja eurot. Takaraja virheilmoituksella on asunto-osakkeissa 2 vuotta ja kiinteistöissä laatuvirheissä 5 vuotta. Ajat lasketaan hallinnan saamisesta. Jos virhettä ei ole havaittu 2 tai 5 vuoden kuluessa, salaiseen virheeseen ei voida enää vedota ellei myyjä ole menetellyt moitittavasti (törkeä huolimattomuus). Kiinteistöissä muissa kuin laatuvirheissä voidaan ylittää 5 vuoden määräaika, tarkemmin alemapana.

KKO 2016:69 mukaan ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Myyjän kannalta olennaista on saada tietää, vaatiiko ostaja kaupan purkua vai rahamääräistä hyvitystä. Jälkimmäisen ollessa kyseessä myyjän on tärkeää saada tieto rahamäärästä tai sen suuruusluokasta taikka summittainen arvio. Sitä vastoin merkitystä ei ole sillä, onko ostaja reklamaatiossa nimennyt vaatimaansa hyvitystä hinnanalennukseksi vai vahingonkorvaukseksi. Vaadittaessa rahamääräistä hyvitystä reklamaatiossa on siis ilmoitettava rahamäärä tai ainakin summittainen arvio siitä.


Virheilmoituksia tehdään jatkuvasti väärin ja liian myöhään vaikka asia on hyvinkin yksinkertainen. Ostaja ilmoittaa kaikki vähänkin epäilyttävät seikat myyjälle ja esittää vaatimuksena kaikki vaatimukset euroineen. Ilmoitus lähetetään kirjallisena emaililla tai kirjatulla kirjeellä tai annetaan myyjälle todistajan kuittauksella. Varminta on käyttää kirjattua kirjettä emailin lisäksi niin ei myöhemmin synny ongelmia lähettämisen näyttämisessä toteen. Kirje lähetetään kaikille myyjille erikseen. Jakamattomalle kuolinpesälle se voidaan toimittaa kuitenkin yhdelle myyjä osakkaalle.

Esim:
"Asunnossamme on havaittu kosteusvaurio alakerran kylpyhuoneen kahdessa seinässä. Korjauskustannus on arviolta 10.000 euroa. LIsäksi on havaittu, että ilmanvaihtolaite on asennettu säännösten ja asennusohjeiden vastaisesti suoraan ilman äänieristystä kantavaan seinärakenteeseen. Tämän korjausarvio on 2000 euroa. Suoritamme asiassa lisäselvityksiä ja varaamme teille mahdollisuuden tutustua virheisiin. Tässä vaiheessa vaadimme vaihtoehtoisesti kaupan purkua, vahingonkorvausta ja tai hinnanalennusta em. virheiden johdosta 12.000 euroa."

Tämän jälkeen asiaa selvitetään ja vaatimuksia täsmennetään. Mikäli löytyy uusia virheitä, niistä tehdään erillinen virheilmoitus. Asian selvittelyä ei voi jättää pitkäksi aikaa kesken. Jos virhe-ilmoitus on ajoissa tehty kanneoikeus vanhenee mikäli kannetta ei nosteta vuoden parin sisällä tai vaatimusta ei uusita noin vuoden välein.Tätä ei ole säädetty laissa mutta se ilmenee KKO 2018:38 ratkaisusta. Sen mukaan näissä tilanteissa ei sovelleta vanhentumislakia yleislakina.


Reklamaatio lasketaan virheen havaitsemisesta, joka tarkoittaa myös sen laadun ja laajuuden ymmärtämistä ainakin alustavalla tasolla. Katso alkamisajankohdasta VaaHo 25.9.2012.


Reklamaatioaika on normaalisti muutama kuukausi virheen havaitsemisesta mutta erityisissä tilanteissa on hyväksytty 10kk jopa 1,5v. Katso kirjoitus ja Vaasan HO ratkaisu 2015.

Ostaja voi menettää oikeuden korvauksiin mikäli korjaustoimiin ryhdytään antamatta myyjälle mahdollisuutta ensin tehdä omia selvityksiä virheen suhteen. Katso tästä KKO 2008:8

HUOM. em. määräajat 2 ja 5 vuotta pitenevät 10 vuoteen mikäli myyjä on elinkeinonharjoittaja tai mikäli myyjä on menetellyt moitittavasti eli kunnianvastaisesti eli petollisesti. Katso Myyjän petollinen menettely.

Virheilmoitukseen on tärkeää mainita että korvausta tullaan hakemaan myyjältä. Liian ympäripyöreä ja "ystävällinen" ilmaisu voi johtaa oikeudenmenetykseen. Katso KKO 2012:75 jossa kuitenkin väljempi muotoilu on hyväksytty.

Virheilmoituksen jälkeen on tärkeä ryhtyä selvittämään nopeasti virhettä ja sen korjauskustannuksia ja ilmoittaa myös tämä myyjälle. Liian pitkä odottelu selvittämisessä johtaa siihen että ostaja menettää oikeuden vaatimuksiin. Näin kävi tapauksessa KKO 2016:59, jossa ostaja oli kyllä ilmoittanut virheen mutta täsmensi euromäärän vasta 1 vuoden kuluttua. Ratkaisussa KKO 2018:38 puolestaan katsottiin, että sinänsä asiallinen reklamaatio oli mennyt vanhaksi kun ostaja ei ollut nostanut purkukannetta 4 vuoden kuluessa reklamaatiosta ja virheen selvittelyistä. Tapaus koski kiinteistöä mutta siinä mainittu sopimusoikeudellinen periaate soveltuu osakekauppaankin.

TuHO 30.9.2016 ratkaisussa hyväksyttiin 6kk reklamaatioaika raportin viivästymisen ja muiden seikkojen johdosta.

VaaHO 18.1.2018 reklamaatio 1v. oli liian myöhäinen.


Mikäli virheilmoitus ei johda vaatimuksiin kun todetaan esimerkiksi että vaurio on vähäinen tai ei haluta lähteä riitelemään asiassa, on hyvä ilmoittaa reklamaation peruuttamisesta. Tämä on tarpeen sen johdosta, ettei myyjälle synny turhia kuluja puolustautumisen valmistelussa, joita myyjä voi sitten vaatia ostajalta.

Katso asuntokauppalain 6:14§ ja HE virheilmoituksesta.

AsKL 6:14§ mukaan
Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä.Jollei ostaja ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kahden vuoden kuluessa siitä, kun asunnon hallinta on luovutettu hänelle, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Jos asunto on jo kauppaa tehtäessä ostajan hallinnassa, kahden vuoden määräaika alkaa kulua kaupantekoajankohdasta. Mitä tässä momentissa säädetään, ei sovelleta, jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja.Ostaja saa 1 ja 2 momentin säännösten estämättä vedota virheeseen, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Kiinteistökaupoissa takaraja vaatimuksille on 10 vuotta hallinnan luovutuksesta, jolloin viimeistään on laitettava kanne vireille ja perusteltava vaatimukset (MK 2 luvun 34 §:n 3). Mutta tällöinkään ei ostaja voi jättäytyä passiiviseksi ilman perusteita. Tapauksessa KKO 2018:38 4 vuoden passiivisuus kanteennostamisessa johti siihen ettei vaatimusta voitu enää esittää. (Huom. tällaista 10vuoden kannemääräaikaa ei ole asunto-osakekaupoissa.)


Maakaaren 2 luku 25 §:n mukaan

Virheestä ilmoittaminen

Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sama on voimassa, jos ostaja haluaa vedota 23 tai 24 §:ssä tarkoitettuihin sopimusrikkomuksiin.

Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä (17§) taikka 23 §:n 1 momentissa (myyjän aiheuttama vahinko) tai 24 §:ssä (myyjän suoritusvelvoite) tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen.

Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 tai 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Katso HelHo 27.5.2016.

HUOM siis kiinteistökaupoissa ei ole 5 vuoden määräaikaa vallintavirheisssä 18§ tai oikeudellisissa virheissä 19§! Näissä voidaan reklamoida vielä 5 vuoden jälkeenkin mutta kanne on nostettava 10 vuoden kuluessa (poikkeuksena saannonmoitekanne).


VaaHo 11.5.2020

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Lainkohdan 2 momentin mukaan, jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Pykälän 3 momentin mukaan myyjä ei vapaudu vastuusta 1 tai 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Säännöstä koskevan hallituksen esityksen (HE 120/1994 vp, s. 58) mukaan sääntelyn tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti. Ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Se, mitä kulloinkin on pidettävä kohtuullise- na reklamaatioaikana, on harkittava tapauskohtaisesti. Laadultaan ja laajuudeltaan vaikeammin tunnistettavien ja selvitettävien virheiden osalta reklamaatio- aika on pidempi kuin selvien virheiden osalta. Ostajilla tulee olla kohtuullinen aika tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, onko kaupan kohteessa myyjän vastuulle kuuluva virhe, ja oikeuttaako se joihinkin vaatimuksiin. Reklamaatioaika alkaa kulua vasta siitä ajankohdasta lukien, kun virheeseen vetoavan tahon olisi pitänyt ymmärtää, että kohteessa on vastapuolen vastuulle kuuluva virhe (ks. myös HE 187/2002 vp,
s. 46 ja Ari Saarnilehto: Kohtuullinen reklamaatioaika, Defensor Legis 2010, s. 149-151).

Reklamaation oikea-aikaisuutta ja asianmukaisuutta arvioitaessa merkitystä on sopimusrikkomuksen laadulla ja tapauksen olosuhteilla sekä erityisesti myyjän tietoisuudella virheestä. Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohde on sopimuksen mukainen tai että havaitut virheet ovat olleet ostajalle merkityksettömiä (KKO 2008:8, kohta 5).

Oikeuskäytännössä kohtuullisena reklamaatioaikana on yleensä kiinteistökau- passa pidetty noin seitsemästä kahdeksaan kuukauden aikaa. Kymmenen kuukauden reklamaatioaikaa on voitu pitää kohtuullisena, kun asunnon kosteus- vauriot ovat selvinneet vasta asiantuntijan tarkastuksessa (ks. Tiina Koskinen, Kosteus- ja homevauriot asuntokaupan oikeudellisena ongelmana, Helsinki 2004, s. 135-136, Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila, Asunto- ja kiinteis- tökauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä, Helsinki 2010, s. 379-386 ja Ari Saarnilehto, mt., s. 153 sekä esim. Vaasan hovioikeuden tuomio 19.5.2015 nro 233). Kohtuullinen aika reklamaatiolle voi pidentyä myös ostajan ja myyjän välisten virhettä koskevien neuvottelujen, tarkastusten ja muiden selvittelytoimien johdosta, kuten korkein oikeus on ennakkoratkaisussaan KKO 2016:69 (kohta 10) todennut.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentin virheilmoitusaikaa koskevalla poikkeussäännöksellä on pyritty siihen, ettei myyjä voisi vapautua pelkästään ajan kulumisen perusteella virhevastuustaan, jos hänen menettelyään kaupanteon yhteydessä voidaan pitää selvästi epälojaalina ja sopimattomana. Säännöstä voidaan sen tarkoitus huomioon ottaen soveltaa paitsi säännöksen perusteluissa erikseen todetuissa tilanteissa, myös muissa, moitittavuudeltaan vastaavissa tilanteissa, joissa myyjä esimerkiksi on selvästi sopimattomasti johtanut ostajaa harhaan kaupan kannalta olennaisten seikkojen suhteen, kuten antanut tietoisesti vääriä tietoja tai toiminut muuten petollisesti (ks. KKO 2007:91 ja VaaHO 2013:3).