Hinnanalennus, miten se lasketaan?

Jos ostaja havaitsee asunnossa piilevän virheen, tavanomaisin seuraus on hinnanalennus. Kiinteistökauppoja ja asunto-osakekauppoja käsitellään samalla tavalla määriteltäessä hinnanalennusta. Katso myos kohdasta ostajan vaatimukset.

Asuntokauppalain 6:11§ mukaan "Ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen". Maakaaren 2:17§ mukaan kiinteistökaupoissa "ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen". Molempia tulkitaan samalla tavalla.

HE 1994:14 mukaan asunto-osakekaupoissa
"Hinnanalennus on käytetyn asunnon kaupassa virheen ensisijainen ja tärkein seuraamus. Käytännössä hinnanalennus määritetään tapauskohtaisesti ottamalla huomioon muun muassa virheen merkitys asunnon käyttöön, ulkonäköön ja vaihtoarvoon. Jos virhe on oikaistavissa kohtuullisin kustannuksin, nämä kustannukset voidaan ottaa huomioon ratkaistaessa, minkä suuruista hinnanalennusta on pidettävä virhettä vastaavana. Jos virhettä vastaavan hinnanalennuksen määrää ei voida määrittää esimerkiksi sen vuoksi, että virheen vaikutukset ovat vaikeasti ennakoitavissa, hinnanalennuksen on oltava määrältään olosuhteisiin nähden kohtuullinen.".
HE 1994/120 mukaan kiinteistökaupoissa
"Ostajalla on aina oikeus vaatia kauppahinnan alennusta kiinteistössä olevan virheen perusteella. Hinnanalennus määrätään sen mukaan, kuinka paljon virheellisen kiinteistön arvo alittaa sopimuksenmukaisen kiinteistön arvon. Kiinteistön kaupassa arviointi voidaan perustaa vain summittaisiin markkina-arvoihin."

Käytännössä hinnanalennus määritellään usein korjauskustannusten määrällä. Hinnanalennuksen määrää arvioitaessa huomioidaan myös se miten asuntoa voidaan käyttää asumiseen, terveyshaitta ja myyjän menettely. Tuomioistuimilla on määrää arvioidessaan suuri harkintavalta, koska mitään kaavaa hinnanalennuksen laskemiselle ei ole olemassa.

Korjauskustannukset riippuvat virheen laadusta, laajuudesta ja vaadittavasta korjaustavasta. Usein virheen korjaaminen johtaa rakennuksen laadun parantumiseen. Esimerkiki samalla kun korjataan kosteusvaurioituneita rakenteita, korjataan kylpyhuoneen pintoja esim. uusimalla kaakelit. Oikeuskäytännössä on usein vähennetty myyjän maksettavaksi tuomitusta hinnanalennuksesta tasonparannus. Mutta tämä koskee lähinnä muita kuin rakenteita. Rakenteiden kohdalla tuomitaan korjaukset täysimääräisesti.

Korjauksen ajalta ei normaalisti makseta sijaisasumiskuluja ellei sijaisasuminen johdu sellaisesta virheestä, jonka myyjä on tiennyt tai olisi pitänyt tietää. Silloin siis myyjä on menetellyt huolimattomasti eikä kyseessä ole piilevä virhe. Mutta hinnanalennuksena ei siis korvata muita kuin korjauskulut. Korvattavaksi ei tule myöskään lainanhoitokulut tai vastaavat.

Mikäli ostaja tekee korjaukset, on korjauskustannusten laskeminen helppoa. Ostajan on huolehdittava vain että korjaukset suunnitellaan ja suoritetaan huolellisesti ja esim. kilpailuttamalla urakoitsijat. Ostajan on annettava myyjälle mahdollisuus tarkastaa kohde omien asiantuntijoiden avulla. Myös suunnittelu- ja valvontakulut voidaan katsoa korjauskuluiksi. Tilanne on tietysti myyjälle hankala koska ostaja voi teettää korjauksen tietäen, että myyjä vastaa kuluista. Tämä johtaa normaalisti kalliimpaan korjaustapaan. Myyjä voi esittää kohtuullisesta korjauksesta omaa näyttöä ja seurata korjausten tekemistä. Myyjä voi ehdottaa myös hoitavansa korjauksen itse. Tämä tosin voi olla käytännössä vaikeaa. Myyjän olisikin parempi pyrkiä sopimaan asia heti alkuun.

Korjausten tekemisessä kannattaa käyttää asiantuntijoita varsinkin riitatilanteessa. Oikeudessa rakennusalan asiantuntijoilla on keskeinen rooli arvioitaessa korjausten tekotapaa ja niiden tarpeellisuutta. Korjaus onkin syytä dokumentoida tarkasti, jotta piiloon jäävät rakenteiden osat voidaan toteennäyttää oikeudessa. Näillä seikoilla on merkitystä myös sen johdosta että ostajan myydessä asuntoa myöhemmin, tulee tämäntyyppisistä korjauksista kertoa myös uudelle ostajalle. Uusi ostaja saattaa olla hyvinkin kiinnostunut korjausten dokumentaatiosta.

Korjauskustannuksia vaaditaan usein korjaushetken arvon mukaan. Korjauskustannukset ovat saattaneet nousta varsinkin jos kaupan ja korjauksen välillä on kulunut vuosia. Pitääkö määrä arvioida kaupantekohetken vai korjaushetken mukaan? Tilanne on epäselvä. Korjaushetken arvoja tuomitaan useinmiten. Korjauskustannukset pitäisi toisen näkemyksen mukaan laskea kaupantekohetken mukaan. Aiheesta on kirjoitettu mm. Mia Hoffren Oikeustieto 4/2008 s. 6 TuHo päätöksen 19.12.2007 S 06/2338 pohjalta. Samassa kirjoituksessa pohditaan myös kysymystä pitääkö määrässä huomioida myös kaupanteon jälkeinen rakennuksen pahentuminen sekä hinnanalennuksen kohtuullistamista. Asia on kaikissa tapauksissa epäselvä ja tuomioistuin joutuukin aina arvioimaan kutakin tapausta sen erityispiirtein pohjalta, jolloin ns. järkiargumentit ovat keskeisiä.

Inflaatiota suurempi tekijä on viivästyskorko joka on ollut viimeaikoina 7,5% vuotuista korkoa. Ostaja voi vaatia viivästyskorkoa siitä päivästä lukien kun on esittänyt yksilöidyn korvausvaatimuksen, jossa on määrä ja peruste. Määrä voi olla yksilöity arvionakin, jos korjauksia ei ole tehty. Myyjän tulisi varautua viivästyskorkoon maksamalla ainakin selvä osa vaadituista korvauksista joko sopimalla tai ilman sopimusta.

Hinnanalennuksen rinnalla voidaan esittää vahingonkorvausvaatimus. Edellytyksenä on silloin myyjän tuottamus. Jos tuottamusta esim. tietoisuutta virheestä ei myyjällä ole, joutuu ostaja tyytymään hinnanalennukseen. Usein oikeudenkäynnissä riidellään myyjän tietoisuudesta eli oliko myyjä huomannut virheet tai olisiko hänen tullut se huomata. Siltä varalta ettei tuottamusta voida osoittaa, ostajan kannattaa vaatia toissijaisesti hinnanalennusta. Piilevä virhe tarkoittaa juuri sitä, että ei myyjä eikä ostaja (ennakkotarkastuksessa) huomannut virhettä.

Sijaisasumiskulujen korvaamisesta katso Sijaisasumiskulut kirjoitusta.

Ostetun kiinteistön edelleenmyyntikuluja ei lasketa hinnanalennukseen (eikä selvityskuluihin) katso KKO 2007:8