Kiinteistökaupan purkaminen vai hinnanalennus ja ostajan selonottovelvollisuus

Asuntokaupan purkaminen vaatii aina olennaisia perusteita. Siinä arvioidaan molempien osapuolten asemaa kaupan kohteen virheiden lisäksi. Purkaminen on aina äärimmäinen ratkaisu. Alla olevassa tapauksessa todettiin valesokkeli seinien alaosien ja puukoolatun alapohjan kosteus ja mikrobivauriot laajoiksi. Kauppa purettiin käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa. Asian käsittely kesti yli 4 vuotta, joka on kohtuuttoman pitkä aika molemmille osapuolille. Purku on myös vaikea osapuolille toteuttaa, jollei asiaa tuomion jälkeen sovita jollain järjestelyllä. Mikäli kauppahintaa ja muita tuomittuja määriä ei palauteta, kiinteistö menee pakkohuutokauppaan, jossa kohteen arvoksi muotoutuu normaalisti maanhinta vähennettynä purkukuluilla.

Asiassa oli esillä myös myyjän tiedonantovelvollisuus kattoviemärin vuodon kertomisesta ennen kauppa. Myyjän katsottiin tulleen tietoiseksi viemärin vuodosta ja se olisi tullut kertoa ostajille ennen kauppaa.

Vaikka rakennus on vanha se ei tarkoita että siinä olisi virheitä. Mitä vanhemmasta rakennuksesta on kysymys sitä huolellisemmin ostajan on sitä kuitenkin tarkasteltava. Usein käytetäänkin asiantuntijaa, joka kiinnittää puutteisiin ja mahdollisiin virheisiin ostajan huomion. Tässä asiassa pohdittiin ostajan selonottovelvollisuutta koska ostaja oli tullut tietoiseksi ennen kauppaa tutkimuksessa riskirakenteesta, jota oli kuitenkin pyritty tutkimaan parilla rakenneavauksella eikä ongelmia havaittu. Selonottovelvollisuuden osalta hovioikeus totesi:
"Kuten korkein oikeus on ratkaisukäytännössään todennut, havaittujen vauriomerkkienja riskirakenteiden merkityksen sekä niiden edellyttämien selvitystarpeiden arviointi voi edellyttää sellaista rakennusalan osaamista, jota kiinteistön ostajalla ei ole itsellään. Mikäli ostajalla on käytettävissään rakennusalan asiantuntijan arvio näistä seikoista, hänen voidaan ratkaisusta KKO 2019:16 ilmenevin tavoin edellyttää ottavan sen huomioon lisätutkimusten tarpeellisuutta arvioidessaan. Jos tällaisessa arviossa ei ole ilmennyt lisätutkimus- tai korjaustarvetta, ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuden kannalta on keskeistä, olisiko ostajan tavanomaisen yleistietämyksen perusteella tullut ymmärtää omien havaintojensa tai muiden tietojen antavan aiheen lisätutkimusten tekemiseen tai tähän liittyvän asiantuntija-avun hankkimiseen (KKO 2020:23, kohta 12).

Hovioikeus toteaa, että mainituissa kuntotarkastuksissa rakenteita on tutkittu vuoden 2008 rasiapora-avauksien kohdista eikä kummassakaan raportissa ole suositeltu alapohjan tai seinärakenteen tarkempaa tutkimista nyt kysymyksessä olevien vaurioalueiden osalta. Rakennetutkimuksissa ei ole myöskään tehty sellaisia löydöksiä, jotka viittaisivat vaurioon. Hovioikeus katsoo, kuten käräjäoikeuskin, että pelkästään riskirakenteiden olemassaolo ei aseta ostajalle tavanomaista laajempaa tarkastusvelvollisuutta nyt kysymyksessä olevan kaltaisessa tilanteessa, jossa kuntotarkastuksessa ei näiden osalta ole ilmennyt lisätutkimuksen tarvetta. Näin ollen Ristolaisilla ei ole ollut aihetta edellyttää laajempia tutkimuksia seinä- ja lattiarakenteen kunnon selvittämiseksi.

Näillä ja käräjäoikeuden lausumilla perusteluilla hovioikeus yhtyy käräjäoikeuden johtopäätökseen siitä, että Ristolaiset eivät ole laiminlyöneet en­ nakkotarkastusvelvollisuuttaan."









Helsingin hovioikeus Tuomio Nro 1420


Antamispäivä 26.10.2022

Diaarinumero S 20/372


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Helsingin käräjäoikeus 4.12.2019 nro 57229 (liitteenä)

Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus


Valittaja Jari Gerud


Vastapuolet Maisi Ristolainen Tauno Ristolainen



Asian käsittely hovioikeudessa


Hovioikeus on 13.2.2020 hylännyt Jari Gerudin pyynnön täytäntöönpanon keskeyttämisestä.

Jari Gerudille on myönnetty 30.3.2020 jatkokäsittelylupa.

Hovioikeus on 16.9.2021 hylännyt Jari Gerudin vaatimuksen uuden todistajan kuulemisesta hovioikeudessa.

Pääkäsittely on toimitettu 21. ja 22.9.2021.

Hovioikeus on pääkäsittelyn päättämisen jälkeen 22.4.2022 varannut Maisi Ristolaiselle ja Tauno Ristolaiselle tilaisuuden täydentää vastaustaan. Ristolaiset ovat 27.4.2022 päivätyssä täydennyksessä esittäneet käräjäoikeudessa esitetyn toissijaisen 153.000 euron suuruisen hinnanalennusvaatimuksen. Jari Gerud on lausumassaan 18.5.2022 kiistänyt toissijaisen vaatimuksen perusteeltaan ja määrältään 40.000 euroa ylittävin osin. Ristolaiset ja Gerud ovat lausumissaan ilmoittaneet, että toissijainen vaatimus voidaan käsitellä kirjallisesti.



Valitus

Jari Gerud on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio ensisijaisesti kumotaan ja kanne hylätään tai toissijaisesti, että käräjäoikeuden tuomiota muutetaan siten, että hänet velvoitetaan kanne enemmälti hyläten maksamaan Maisi Ristolaiselle ja Tauno Ristolaiselle hinnanalennusta enintään 40.000 euroa ja vahingonkorvausta 3.894,50 euroa. Lisäksi Gerud on ensisijaisesti vaatinut, että Maisi Ristolainen ja Tauno Ristolainen velvoitetaan korvaamaan Gerudin oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa, ja toissijaisesti, että molemmat osapuolet vastaavat itse omista oikeudenkäyntikuluistaan.

Tiedonantovirhe / sadevesiviemärit
Gerud ei ollut tiennyt sadevesiviemärin vuodosta. Sadevesiviemärin puhdistaminen ja tarkastuskorkin tiivisteen vaihtaminen oli tehty avaamalla tarkastuskorkki, eikä tästä paikasta ollut nähnyt ympäröiviin rakenteisiin. Ennen Ari Simasen raporttiin liitettyjen valokuvien ottamista oli rikottu ra­ kenteita sadevesiputken ympäriltä, jolloin vauriot oli voitu havaita. Sadevesiviemärien vaurioita ei oltu havaittu Pekka Laitisen 13.2.2018 ja Etelän Rakennusasiantuntijat Oy:n 26.10.2017 toimittamissa tarkastuksissa. Tiedonantovelvollisuuden laiminlyöntiin perustuvat vaatimukset oli hylättävä.

Ennakkotarkastus
Ennen kauppaa käytössä olleessa Etelän Rakennustarkastajat Oy:n kunto­ tarkastuksessa kaupan kohteessa oli todettu riskirakenteita ja korjaustarpeita. Raportissa oli todettu, että piilevien virheiden mahdollisuutta ei voitu poissulkea, ja raportissa oli annettu toimenpidesuosituksia. Raporteissa oli suositeltu lisätutkimuksia sen vuoksi, että kiinteistössä oli riskirakenteita ja muita ratkaisuja, jotka lisäsivät kosteusvaurioiden riskiä. Kaupan kohde oli miltei 50 vuotta vanha, ja rakennuksen riskirakenteet olivat altistuneet ta­ vallista enemmän kosteudelle. Rakenteiden tekninen käyttöikä oli kulunut loppuun. Rakenteiden kuntoa oli suositeltu selvitettävän rakenteita avaa­ malla. Ristolaisten oli raportin perusteella katsottava saaneen tiedon riski­ rakenteisiin kohdistuneista lisätutkimustarpeista ja heillä oli ollut syy epäil­ lä, että rakenteissa oli vaurioita. Ennakkotarkastusvelvollisuus oli syntynyt, koska raporttien perusteella oli todennäköistä, että riskirakenteissa oli vau­ rioita. Ristolaiset olivat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa.

Korjauskustannukset
Käräjäoikeus ei ollut ottanut huomioon Gerudin esittämiä arvioita korjaus­ kustannuksista. Korjauskustannusten määrän oli katsottava olevan sen suu­ ruinen, mitä rakennusliikkeet olivat tarjouksissaan esittäneet. Korjaukset voitiin tehdä Gerudin esittämällä tavalla, ja arvioinnin lähtökohdaksi tuli ottaa Gerudin esittämät kustannusarviot.

Korjauskustannukset kuuluivat myyjän vastuulle vain siltä osin kuin kiin­ teistö saatettiin kaupantekohetkeä vastaavaan tilaan. Ristolaisten esittämis­ sä kustannuksissa rakenteet uusittiin kokonaan ja rakenneratkaisuja muutet­ tiin täysin. Tosiasiallisesti kiinteistö muuttui rakenteiltaan uuden veroiseksi eikä siten vastannut lähes 50 vuotta vanhaa riskirakenteellista kiinteistöä.



Gerudin vastuu ei kattanut uusimisesta aiheutuvia kustannuksia.

Kauppahinta 248.000 euroa vastasi alueen vastaavien kiinteistöjen arvoa. Kiinteistö oli saatettavissa sellaiseen kuntoon kuin Ristolaisilla oli kaupan­ tekohetkellä ollut perusteltua aihetta olettaa huomattavasti alhaisemmilla kustannuksilla. Purkukynnys ei ylittynyt.

Vahingonkorvauksen määrä
Tekstiiliverhoillut huonekalut olisi voitu puhdistaa home- ja tekstiilisii­ voukseen erikoistuneella palveluntarjoajalla. Puhdistamisen kustannukset olivat noin 1.000 euroa. Ristolaiset olivat laiminlyöneet velvollisuuden ra­ joittaa vahinkoa heittämällä irtaimiston pois. Ristolaiset eivät olleet esittä­ neet selvitystä vahingon määrästä ja sitä ei voinut arvioida Gerudin vahin­ goksi.

Vastaus

Maisi Ristolainen ja Tauno Ristolainen ovat vaatineet, että valitus hylätään tai että toissijaisesti Jari Gerud velvoitetaan suorittamaan heille hinnanalennuksena 153.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 13.4.2018 lukien. Lisäksi Ristolaiset ovat vaatineet, että Jari Gerud velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovi­ oikeudessa korkoineen.

Tiedonantovirhe / sadevesiviemärit
Sadevesiviemärin vuodosta ja tiivisteiden vaihtamisesta olisi tullut kertoa ennen kauppaa. Tiedolla olisi ollut merkitystä kuntotarkastuksen tekemi­ seen. Ympäröivät rakenteet ja vauriot olivat olleet havaittavissa sadevesiviemärin tarkastusluukun kantta avattaessa. Gerud oli aikaisemmin vaihtanut tarkastusluukun tiivisteen ja toisella kerralla puhdistanut tiivisteen. Toimenpiteisiin ei olisi ryhdytty, ellei olisi havaittu vuotoa.

Gerud ei käräjäoikeudessa ollut vedonnut siihen, että seinän aukkoa sadevesiviemärin kohdalla olisi kuntotutkimuksessa suurennettu, eikä tähän seikkaan voinut vedota vasta hovioikeudessa. Joka tapauksessa väite ei pitä­ nyt paikkaansa. Aukko oli samankokoinen ja samanlainen kuin kaupanteko­ hetkellä. Ennen kauppaa aukon edessä oli ollut kaappi, joten aukko ei ollut ollut nähtävissä tai tarkastettavissa.

Ennakkotarkastus
Laitisen kuntotarkastusraportissa oli todettu, että valesokkelirakenne ja lattiarakenne luokiteltiin riskirakenteeksi. Tämä riskirakenne oli tarkastettu ennen kauppaa ja viitteitä vaurioista ei ollut löytynyt. Pelkkä riskirakenne tai kuntotarkastuksen huomiot katon ja salaojien osalta eivät aikaansaaneet normaalia tarkastusta laajempaa selonottovelvollisuutta. Muutakaan sellaista seikkaa ei ollut ollut havaittavissa, minkä takia Ristolaiset olisivat me­ nettäneet oikeuden korvauksiin alapohjan tai seinien alaosan rakenteiden osalta. Ennakkotarkastusvelvollisuutta ei ollut laiminlyöty.



Korjauskustannukset
Asunnon kauppahinta 248.000 euroa oli alueen käypä markkinahinta asuttavasta asunnosta. Alapohjarakenteiden ja seinärakenteiden oli tarkoitettu kestävän koko rakennuksen elinkaaren, eikä rakenteilla ollut 50 vuoden teknistä käyttöikää.

Korjauskustannuksista annetut arviot vaihtelivat laajuudeltaan, korjaustavaltaan ja hinnaltaan. Rakennuksessa oli terveyshaitta sekä olennainen virhe alapohjarakenteessa ja seinärakenteessa. Rakennuksesta oli saatava asuttava ja korjaukset oli siten tehtävä riittävän laajalla ja perusteellisella tavalla.
Virheiden korjaamisesta syntyy huomattavat kustannukset. Käräjäoikeuden tuomiota ei ollut syytä muuttaa.

Vahingonkorvauksen määrä
Vahingonkorvaus oli osittain arviomääräinen. Vahingon aiheutuminen vas­ taavissa tilanteissa oli yleisesti tunnettua.


Todistelu

Asianosaiset ovat esittäneet käräjäoikeuden tuomiossa luetellut kirjalliset todisteet.

Hovioikeudessa on kuultu todistelutarkoituksessa Jari Gerudia ja Tauno Ristolaista sekä todistajina Jyrki Nappista, Matti Liippoa, Antti Oskelaa, Janne Maalaista, Ari Simasta ja Eemeli Jokista.


Hovioikeuden ratkaisu

Käsittelyratkaisu
Ristolaisten mukaan Gerud ei käräjäoikeudessa ollut vedonnut siihen, että seinässä sadevesiviemärin kohdalla ollutta aukkoa olisi kuntotutkimuksessa suurennettu eikä väitettä siten tullut hovioikeudessa ottaa huomioon.

Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n mukaan valittaja ei saa hovioikeudessa riita-asiassa vedota muihin seikkoihin kuin niihin, jotka on esitetty käräjäoikeudessa, paitsi jos hän saattaa todennäköiseksi, ettei hän ole voinut vedota seikkaan käräjäoikeudessa tai että hänellä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin.

Hovioikeus toteaa, että seikalla tarkoitetaan oikeustosiseikkaa eli vaaditun oikeusseuraamuksen kannalta välittömästi ratkaisuun vaikuttavaa tosiseikkaa. Sitä vastoin sillä ei tarkoiteta niin sanottuja todistustosiseikkoja, jotka ovat vaaditun seuraamuksen kannalta vain välillisesti merkityksellisiä.
Kanne perustuu tältä osin siihen, että Gerud on laiminlyönyt kertoa sadevesiviemärin vuodosta. Gerud on kiistänyt kanteen sillä perusteella, että hän ei ole ollut tietoinen vuodosta. Kanteessa vaaditun oikeusseuraamuksen kannalta välittömästi merkityksellistä on se, onko Gerud havainnut vuotoa tai sen aiheuttamia vaurioita. Sen sijaan sillä seikalla, onko seinän aukkoa kuntotutkimuksessa suurennettu, on tämän kannalta vain välillinen merkitys. Näin ollen Gerud voi todistustosiseikkana hovioikeudessa väittää, että seinän aukkoa sadevesiviemärin kohdalla olisi kuntotutkimuksessa suurennettu.



Pääasiaratkaisun perustelut

Asian tausta ja ratkaistavana olevat kysymykset

Maisi Ristolainen ja Tauno Ristolainen ovat 10.11.2017 ostaneet Jari Gerundilta Riihimällä sijaitsevan kiinteistön 248.000 euron kauppahinnalla. Kiinteistöllä sijaitseva rakennus on rakennettu vuonna 1973, ja se on ollut Gerudin omistuksessa vuodesta 2008 lähtien.

Käräjäoikeus on tuomionsa sivulla 22 katsonut todistaja Ari Simasen yksityiskohtaisen kertomuksen ja hänen laatimansa tutkimusselostuksen sekä siihen sisältyvän mikrobianalyysin ja kohteesta otettujen valokuvien perusteella selvitetyksi, että rakennuksen alapohjassa ja seinärakenteessa on merkittäviä kosteusvaurioita. Käräjäoikeus on katsonut kiinteistön poikkeavan salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voitiin kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Lisäksi käräjäoikeus on katsonut, että sadevesiviemärin vuodon on todettu lisänneen alapohjan rakenteiden vaurioita, ja lausumillaan perustein katsonut Gerudin tienneen tai pitäneen tietää sadevesiviemärin vuodosta. Näin ollen kaupan kohteessa oli myös maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentissa tarkoitettu laatuvirhe. Käräjäoikeus on edelleen lausumillaan perusteilla katsonut, etteivät ostajat olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan eivätkä menettäneet oikeuttaan esittää virheiden johdosta vaatimuksia. Käräjäoikeus on pitänyt kaupan kohteen virhettä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena ja purkanut kaupan. Lisäksi käräjäoikeus on velvoittanut Gerudin suorittamaan Ristolaisille vahingonkorvausta.

Vaikka käräjäoikeus ei tuomiossaan ole tarkemmin yksilöinyt, mitä tuomion sivulla 22 tarkoitetut rakennuksen alapohjan ja seinärakenteen kosteusvauriot ovat, hovioikeudessa on riidatonta, että rakennuksessa on todettu käräjäoikeuden tuomion sivulla 3 kanteen selostuksen yhteydessä kerrotut Simasen tutkimuksessa 20.4.2018 todetut virheet. Hovioikeudessa on kysymys ensiksikin siitä, muodostavatko nämä virheet maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetun virheen eli onko kiinteistö poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Toiseksi kysymys on siitä, onko kaupan kohteessa ollut myös käräjäoikeuden katsoma tiedonantovirhe eli onko Gerud ollut tietoinen sadevesiviemärin vuodosta. Kolmanneksi kysymys on siitä, ovatko Ristolaiset laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa ja siten menettäneet oikeutensa vedota virheisiin. Lisäksi kysymys on kiinteistön korjauskustannusten määrästä ja siitä, onko kaupan kohteen virhettä, jos se katsotaan näytetyksi, pidettävä siten olennaisena, että edellytykset kaupan purkamiselle täyttyvät, vai ovatko Ristolaiset oikeutettuja toissijaisen vaatimuksensa mukaisesti hinnanalennukseen. Vielä kysymys on vahingonkorvauksen määrästä pilalle menneen irtaimiston osalta.

Salainen virhe

Vaikka kanteessa vedottujen vaurioiden ja virheiden esiintymistä ei olekaan kiistetty, hovioikeudessa on niiden osalta esitetty sama todistelu kuin käräjäoikeudessa. Hovioikeudessa kuullut henkilöt ovat kertoneet asian ratkaisuun vaikuttavilta osin samalla tavalla kuin heidän kertomakseen on käräjä­ oikeuden tuomioon (s. 14-19) kirjattu.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Maakaaren säätämiseen johtaneessa hallituksen esityksessä on mainitun säännöksen osalta todettu, että kiinteistön voidaan katsoa olevan virheellinen, jos se merkittävästi poikkeaa siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat. Säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita. Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää. (HE 120/1994 vp s.51.)

Hovioikeus katsoo, ettei esitetyn todistelun perusteella ole aihetta poiketa käräjäoikeuden suorittamasta arvioinnista, ja hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tältä osin lausumat perustelut ja tekemän johtopäätöksen ( s. 21- 22) seuraavalla lisäyksellä. Edellä selostetun lain esityölausuman kannanoton mukaisesti se seikka, että rakennus on myyntiajankohtana ollut 44 vuoden ikäinen ja aikanaan rakennettu nyttemmin riskirakenteiksi katsottavia rakennustapoja käyttäen, ei sellaisenaan merkitse, etteivätkö ostajat ole kauppahinta ja kaupan kohteesta heille esitetty kuntotarkastusraportti (K2, käräjäoikeuden tuomion s. 21-22) huomioon ottaen voineet edellyttää, että rakennuksessa ei ole ilmenneen kaltaisia kosteusvaurioita. Kun rakennuksen alapohjassa ja seinärakenteessa on ollut merkittäviä kosteusvaurioita, kiinteistö on poikennut salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kaupan kohteessa on siten ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen virhe.

Tiedonantovirhe; sadevesiviemärin vuoto

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Käräjäoikeus on (s. 23) katsonut Gerudin tienneen tai ainakin pitäneen tietää sadevesiviemärin vuodosta. Lisäksi käräjäoikeus on (s. 31) todennut, että sadevesiviemärin vuoto on osaltaan vaikuttanut alapohjan kosteusvaurioon ja katsonut Gerudin toimineen huolimattomasti ja olevan velvollinen korvaamaan aiheuttamansa vahingon.

Edellä kerrotun mukaisesti asiassa on riidatonta, että asuinrakennuksen alapohjassa on ollut kosteus- ja mikrobivaurioita, joita rakennuksen ulkokatolta rakennuksen sisätilojen kautta lattiarakenteiden alle ja sieltä ulos johtavan sadevesiviemärin vuoto on lisännyt. Hovioikeudessa on tältä osin kysymys siitä, onko Gerud tiennyt tai olisiko hänen pitänyt tietää sadevesiviemärin vuodosta sekä sen aiheuttamista vaurioista.

Todisteena esitetystä Ari Simasen laatimasta tutkimusselostuksesta (K3) ja sen liitteenä olevista valokuvista voidaan todeta, että sadevesiviemäri on kulkenut tutkimuskohdassa väliseinärakenteiden sisällä. Kuvista 6 ja 8 voidaan havaita, että sadevesiviemärissä on seinärakenteen sisällä hieman lattiatason yläpuolella kierrekannella varustettu tarkastusyhde, ja lattiarajassa on viemäriputken ympärillä todettu lahovaurioita. Tutkimusselostuksessa on (s. 21) todettu, että lattiarakenteen vaurioita on lisännyt katolta tulevan sadevesiviemärin vuoto ja että vuotoalueella rakenteen on havaittu olevan kosteampi kuin muilla lattian alueilla.

Gerud on hovioikeudessa kertonut, että sadevesiviemärin kohdalla väliseinän levyssä oli ollut aukko, ja aukon kohdalla oli ollut lipasto. Gerud oli asumisaikanaan avannut sadevesiviemärin tarkastusyhteen kannen kaksi kertaa. Ensimmäisen kerran Gerud oli avannut kannen puhdistaakseen putken mahdollisten havunneulasten tai vastaavien roskien varalta, jolloin hän oli huomannut kannen tiivisteen kovettuneen. Toisen kerran Gerud oli avannut kannen vaihtaessaan kovettuneen tiivisteen. Kertomansa mukaan Gerud ei ollut havainnut viemäriputkessa vuotoa tai muuta normaalista poikkeavaa. Todistaja Simasen mukaan sadevesiviemärin tarkastusluukku oli joitain vuosia sitten vuotanut, mikä ei kuitenkaan ole ollut todetun vaurion pääasiallinen aiheuttaja. Simanen ei ole pystynyt vaurioista arvioimaan niiden tarkempaa syntyajankohtaa. Todistaja Oskela on tarkemmin perustelematta arvioinut vaurion aiheutuneen 15-20 vuotta aiemmin.

Hovioikeus on pannut merkille, että Gerud on verrattain ylimalkaisesti kertonut kannen avaamiseen johtaneista syistä, eikä hän kertomansa mukaan ollut havainnut sadevesiviemärin tarkastusyhteen läheisyydessä kosteusvaurioita. Tämä on vastoin todistaja Simasen tutkimusselostuksessa todettua ja Simasen kertomaa huomioon ottaen myös sen, että Simasen tutkimuksessa vuotoalueella rakenteen oli havaittu olevan edelleen kosteampi kuin muilla lattian alueilla. Näillä ja käräjäoikeuden lausumilla pe­ rusteluilla hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tältä osin tekemän johto­ päätöksen ja katsoo, että Gerud on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää sadevesiviemärin vuodosta ja vuodon ainakin osittain aiheuttamista vaurioista. Tätä arviointia ei muuta se, että sadevesiviemärin vuoto ei ole ollut koko alapohjan kosteusvaurioiden pääasiallinen syy, koska tietoisuus putkivuo­ dosta on asettanut Gerudille velvollisuuden selvittää vuodon rakennukselle mahdollisesti aiheuttamia vaurioita.

Hovioikeus edelleen katsoo, että kerrotunlainen putkivuoto ja sen aiheutta­ mat vauriot ovat tyypillisesti seikkoja, joista myyjän tulee ilmoittaa ostajalle. Gerudin laiminlyönnin voidaan siten olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kiinteistössä on näin ollen maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdas­ sa tarkoitettu virhe.

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita ta­ vanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Hovioikeudessa on kysymys siitä, onko Ristolaisilla ollut saamiensa tietojen perusteella erityinen syy tehdä kiinteistöllä rakenneavauksia ja ulottaa tarkastus tiedossa olleisiin riskirakenteisiin ja korjaustarpeisiin.

Ennen kiinteistön kauppaa osapuolten käytössä on ollut Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n kuntotarkastusraportti 18.7.2008 (V2) ja Suo­ men Rakennusasiantuntijat Oy:n raportti 26.10.2017 (V3). Raporteista il­ menee, että rakennuksessa on riskirakenteiksi luokiteltavat valesokkeli sekä betonilaatan päälle puukoolattu lattiarakenne (V2: s. 2 ja V3: s. 6).

Vuoden 2008 raportin mukaan merkittävimmät jatkotutkimustarpeet kohdistuvat yläpohjan ja öljysäiliön tarkastamiseen (s. 3). Lisäksi raportissa suositellaan salaojien toiminnan selvittämistä (s. 3), maapintojen muotoile­ mista rakennuksesta poispäin viettäväksi (s. 8) ja sivuräystäslautojen kun­ nostamista (s. 13). Sokkelissa ei silmämääräisesti tarkasteltuna ollut havaittu vaurioita (s. 7 ja 8). Lattian koolausrakenteita ja seinärakenteita on tutkit­ tu rasiapora-avauksella ja tehtyjen mittauslaitehavaintojen perusteella tutki­ tussa rakenteessa ei ollut kosteutta tai mikrobikasvulle suotuisia olosuhteita (s. 11 ja 13). Tarkastuksessa ei ole voitu tarkastuksen pintapuolisuuden ta­ kia poissulkea rakenteiden piilevien virheiden mahdollisuutta (s. 3).

Vuoden 2017 raportissa oleellisimmiksi havainnoiksi ja korjaustarpeiksi on kirjattu vesikatteen ja alusrakenteiden kunnostaminen, päätyräystässivujen paneeliverhouksien uusiminen, räystään alapuolisten lautojen huoltomaalaus, ikkunoiden kehyspuiden huoltomaalaus ja ilmanvaihdon parantaminen (s. 6). Lisätutkimustarve kohdistuu pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen väli­ seen seinärakenteeseen (s. 6). Tarkastuksessa lattia- ja seinärakenteen sekä valesokkelin kuntoa arvioitiin samoista kohdista kuin vuoden 2008 tarkas­ tuksessa. Tarkastuksessa ei havaittu viitteitä kosteudesta (s. 13). Tarkastus on ollut pääasiassa aistinvarainen ja siinä ei ole voitu poissulkea piilevien virheiden mahdollisuutta (s. 7). Lisäksi raportista ilmenee, että rakennuksen runkorakenteet, sähköjärjestelmä ja viemärijärjestelmä ovat pääosin raken­ nusvuodelta.

Kuten korkein oikeus on ratkaisukäytännössään todennut, havaittujen vau­ riomerkkienja riskirakenteiden merkityksen sekä niiden edellyttämien sel­ vitystarpeiden arviointi voi edellyttää sellaista rakennusalan osaamista, jota kiinteistön ostajalla ei ole itsellään. Mikäli ostajalla on käytettävissään ra­ kennusalan asiantuntijan arvio näistä seikoista, hänen voidaan ratkaisusta KKO 2019:16 ilmenevin tavoin edellyttää ottavan sen huomioon lisätutki­ musten tarpeellisuutta arvioidessaan. Jos tällaisessa arviossa ei ole ilmennyt lisätutkimus- tai korjaustarvetta, ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuden kannalta on keskeistä, olisiko ostajan tavanomaisen yleistietä­ myksen perusteella tullut ymmärtää omien havaintojensa tai muiden tieto­ jen antavan aiheen lisätutkimusten tekemiseen tai tähän liittyvän asiantunti­ ja-avun hankkimiseen (KKO 2020:23, kohta 12).

Hovioikeus toteaa, että mainituissa kuntotarkastuksissa rakenteita on tutkittu vuoden 2008 rasiapora-avauksien kohdista eikä kummassakaan raportissa ole suositeltu alapohjan tai seinärakenteen tarkempaa tutkimista nyt kysy­ myksessä olevien vaurioalueiden osalta. Rakennetutkimuksissa ei ole myöskään tehty sellaisia löydöksiä, jotka viittaisivat vaurioon. Hovioikeus katsoo, kuten käräjäoikeuskin, että pelkästään riskirakenteiden olemassaolo ei aseta ostajalle tavanomaista laajempaa tarkastusvelvollisuutta nyt kysymyksessä olevan kaltaisessa tilanteessa, jossa kuntotarkastuksessa ei näiden osalta ole ilmennyt lisätutkimuksen tarvetta. Näin ollen Ristolaisilla ei ole ollut aihetta edellyttää laajempia tutkimuksia seinä- ja lattiarakenteen kunnon selvittämiseksi.

Näillä ja käräjäoikeuden lausumilla perusteluilla hovioikeus yhtyy käräjäoikeuden johtopäätökseen siitä, että Ristolaiset eivät ole laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuuttaan.

Korjauskustannukset

Korjaustyön laajuuden ja korjauskustannusten suuruuden arvioinnin osalta asiassa on esitetty keskeisesti sama näyttö kuin käräjäoikeudessa (tuomion s. 26-29). Asiassa todisteina esitetyt korjauskustannusarviot ovat vaihdel leet rakennusterveysasiantuntija Simasen (K4) arvioimasta arvonlisäverollisesta ja 15 prosentin riskivarauksen sisältävästä 173.873,76 eurosta rakennusmestari Antti Oskelan arvioimaan 2.000-4.000 euroon (V7). Muina kustannusarvioina on esitetty Carical-rakennus Oy:n arvonlisäverollinen 125.617 euron kustannusarvio (K6), Hyvinkään Ammattipalvelut Oy:n arvonlisäverollinen 40.900 euron kustannusarvio (V4) sekä Service Oy:n arvonlisäverollinen 42.441 euron kustannusarvio (V6). Näiden lisäksi todistaja Maalainen on hovioikeudessa arvioinut valesokkelikorjauksen maksavan 450-500 euroa metriltä.

Todistajat Simanen ja Jokinen ovat katsoneet, että jotta rakennuksessa voi asua, lattia- ja seinärakenteet on uusittava, ja tällöin luonnollisestikin ra­ kennuksen laatu paranee. Hyvinkään Ammattipalvelut Oy:n kustannusarvion laskenut Jyrki Nappinen on puolestaan katsonut, että korjausarviossa lähtökohtana on, että rakennus korjataan siihen tasoon, jossa se on rakennettaessa ollut. Nappisen mukaan kysymys oli peruskorjauksesta erotuksena perusparannukseen, jossa rakennus korjattaisiin laadukkaammaksi kuin se alun perin oli ollut. Myös Oskelan arvio on perustunut kiinteistön peruskorjaukseen.

Kysymys on vuonna 1973 rakennetusta yksikerroksisesta puurunkoisesta tiiliverhotusta omakotitalosta, jonka asuinpinta-alaksi on kauppakirjassa (Kl) ilmoitettu 200 m2. Käräjäoikeus on tuomiossaan (s. 30) katsonut, että rakennuksen alapohjan ja valesokkelin rakenne on todettu kosteusteknisesti toimimattomaksi ja olevan omiaan aiheuttamaan terveyshaittaa. Käräjäoikeus on viitannut rakennusten kosteusteknisestä toimivuudesta annetun ympäristöministeriön asetuksen 4 §:äänja katsonut, että alapohjassaja seinärakenteessa oleva vaurion aiheuttava haitta tulee poistaa ja vaurioituneet rakenteet tulee purkaa. Huomioon ottaen erityisesti todistaja Simasen kertomukselle, hänen tutkimusselostukselleen ja kustannusarviolleen niiden seikkaperäisyyden johdosta annettava painava näyttöarvo hovioikeudella ei ole aihetta poiketa käräjäoikeuden suorittamasta arvioinnista. Näin ollen raken­ nus on korjattava terveellisen ja turvallisen asumisen edellyttämään kuntoon. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että alkuperäiset lattia- ja ulkoseinärakenteet on tässä tilanteessa purettava kokonaan ja uusittava kosteusteknisesti toimiviksi. Edelleen käräjäoikeuden tavoin hovioikeus katsoo korjauskustannusten muodostuvan tällöin RTA Simasen (K4) ja Carical­ rakennus Oy:n (K6) antamien kustannusarvioiden suuruusluokan mukaisiksi. Kun kysymys on laajamittaisesta korjaustyöstä, on selvää, että siihen liittyy myös Simasen kustannusarviossa huomioon otettuja suunnittelu- ja rakennuttajakonsultoinnin kuluja. Hovioikeus arvioi korjaustyön kustannusten muodostuvan ainakin 125.000 euron suuruisiksi.

Kaupan purku vai hinnanalennus

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Maakaaren esitöiden (HE 120/1994 vp, s. 51) mukaan virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Korkein oikeus on kiinteistön kaupan purkamista koskevassa ratkaisussaan KKO 2015:58 (kohdat 16 ja 17) katsonut, että kiinteistön kaupan purkami­ sen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys. Tämä on otettava huomioon, kun arvioidaan kysymystä siitä, milloin korjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppa on ostajan niin vaatiessa purettava. Korkein oikeus on katsonut, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos vir­ he olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaa­ minen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotet­ tava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin os­ tajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa osta­ jalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta. Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tällöin olla olemassa. Korkein oikeus on katsonut edelleen, että mai­ nitun kaltaisen laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksen täyt­ tymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan.



Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2004:78 käsitellyt myös kysymystä siitä, oliko rakennuksen arvo korjaustöiden suorittamisen johdosta noussut siten, että se tuli ottaa huomioon kauppahinnan alennusta määrättäessä. Rat­ kaisussaan korkein oikeus on lausunut, että lähtökohtaisesti vanhojen rakenteiden korvaaminen uusilla, nykyisten rakentamista koskevien määräysten mukaisilla rakenteilla merkitsee rakennuksen teknisen käyttöiän pidentymistä ja rakennuksen asumisviihtyisyyden parantumista. Tämä korottaa ra­ kennuksen arvoa. Korjaustoimenpiteiden aiheuttamaa arvonnousua on kui­ tenkin arvioitava rakennusta kokonaisuutena tarkastellen. Mikäli tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräi­ sen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, ei näiden korjaus­ töiden suorittaminen korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää vastaavanlaisesta kunnossa olevasta rakennuksesta (kohta 9).

Kuten käräjäoikeuskin on katsonut, alapohja- ja sokkelirakenteen vauriot ovat laadultaan sellaisia, että niiden korjaamatta jättäminen on omiaan altis­ tamaan asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille. Tämä seikka puoltaa pur­ kukynnyksen ylittymistä. Samoin korjaustöiden laajuudesta syntyvät arvioidut korjauskustannukset suhteutettuna 248.000 euron kauppahintaan puolta­ vat purkukynnyksen ylittymistä. Tältä osin on kuitenkin otettava huomioon, että ennen kauppaa laadituissa kuntotarkastusraporteissa on mainittu raken­ nukseen liittyviä lukuisia korjaustarpeita, joista Ristolaiset ovat olleet tie­ toisia ennen kaupantekoa. Raporteista myös ilmenee, että rakennukselle ei ole vesijohtoja lukuun ottamatta tehty merkittäviä peruskorjauksia sen elin­ kaaren aikana. Runkorakenteet sekä sähkö- ja viemärijärjestelmä ovat pääosin rakentamisaikaisia (K2 s. 6). Ristolaiset ovat myös olleet tietoisia, että asunnossa on valesokkelirakenne ja maavaraisen betonilaatan päälle puukoolattu lattiarakenne, jotka molemmat luokitellaan nykytietämyksen valos­ sa riskirakenteiksi ja joihin hyvin usein liittyy nyt todetun kaltaisia ongel­ mia. Tämä ilmenee myös kiinteistöllä 26.10.2017 suoritetusta kuntotarkas­ tuksesta laaditusta raportista ja raportin liitteenä olleista riskirakennekorteista (K 2). Näiltä osin hovioikeus katsoo, että Ristolaisten on siten tullut varautua siihen, että rakennuksessa joudutaan tekemään korjaustöitä, joiden kustannukset voivat olla merkittäviä, jopa useita kymmeniä tuhansia euroja. Samoin on selvää, että rakennuksen asumiskelpoiseksi saattaminen merkit­ see joiltain osin samalla myös todistajien Nappila ja Oskela viittaamaa perusparannusta. Ottaen huomioon edellä kerrottu ratkaisun KKO 2004:78 kannanotto tällaisten rakennuksen elinkaaren normaalisti kestävien raken­ teiden korjauskustannusten ei kuitenkaan voi kaikilta osin katsoa lisäävän rakennuksen arvoa, jolloin näitä kustannuksia ei nyt voi jättää huomiotta virheen olennaisuutta arvioitaessa.

Edellä kerrotun tiedonantovirheen osuutta korjaustöiden laajuuteen ja kus­ tannuksiin on asiassa esitetyn selvityksen perusteella vaikea arvioida. Hovi­ oikeus kuitenkin katsoo tältä osin olevan olennaista, että kerrotusta seikasta ilmoittaminen olisi todennäköisesti vaikuttanut asiassa kauppaa edeltävästi toimitettuun kuntotarkastukseen ja toiseksi myös Ristolaisten arviointiin mahdollisten lisätutkimusten suorittamisesta.

Ristolaiset ovat pian kaupan jälkeen muuttaneet pois asunnosta. Tämän jäl­ keen asunto on ollut tyhjillään eikä korjaustoimia ole aloitettu. Asiassa ei
ole esitetty selvitystä siitä, kuinka kauan rakennuksen korjaaminen asutta­ vaan kuntoon kestäisi. Ottaen huomioon edellä todettu korjaustöiden laajuus on ilmeistä, että korjaustyö tulisi kestämään useita kuukausia eikä rakennuksessa asuminen tuona aikana olisi edelleenkään mahdollista. Myös korjaustyöhön kuluvan ajan on katsottava puoltavan kaupan purkamista.

Virheiden olennaisuutta vastaan ja sen puolesta puhuvia seikkoja punnittuaan ja virheiden kokonaismerkitystä arvioiden hovioikeus yhtyy käräjäoikeuden arvioon ja katsoo, että kaupan kohteen virhettä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena. Ristolaisilla on siten oikeus purkaa kauppa.

Vahingonkorvaus

Gerud on valituksessaan hakenut tältä osin muutosta ainoastaan pilalle menneestä irtaimistosta maksettavaksi tuomitun vahingonkorvauksen (5.000 euroa) osalta.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tältä osin lausumat perustelut ja katsoo, ettei valitus anna aihetta arvioida asiaa toisin.

Gerudin avustajan palkkio hovioikeudessa

Gerudille on myönnetty oikeusapua ilman omavastuuosuutta 4.12.2019 lukien. Gerudin avustaja Jussi Nippola on pyytänyt palkkionsa korottamista oikeusavun palkkioperusteista annetun asetuksen 8 §:n nojalla, koska asialla on suuri merkitys Gerudille.

Hovioikeus toteaa, että kysymyksessä on lajissaan varsin tyypillinen asuntokauppariita eikä yksinomaan riidan kohdistuminen asuntoon täytä maini­ tun asetuksen 8 §:ssä säädettyjä edellytyksiä korotetulle palkkiolle. Asiassa ei siten ole perusteita korottaa Nippolan palkkiota.

Muilta osin hovioikeus hyväksyy Nippolan palkkion vaaditun mukaisena pääkäsittelyn toteutunut kokonaiskesto huomioiden.

Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus

Gerud on hävinnyt asian myös hovioikeudessa ja on siten velvollinen korvaamaan Maisi ja Tauno Ristolaisen oikeudenkäyntikulut asiassa. Gerud on hyväksynyt Ristolaisten oikeudenkäyntikulut määrältään.



Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Valtion varoista maksetaan oikeustieteen maisteri Jussi Nippolalle palkkioksi Jari Gerudin avustamisesta hovioikeudessa 3.960 euroa ja arvonlisäveron osuutena 950,40 euroa, eli yhteensä 4.910,40 euroa. Maksettu määrä jää valtion vahingoksi.

Asiassa valtion varoista maksetut todistelukustannukset jäävät valtion vahingoksi.

Jari Gerud velvoitetaan suorittamaan Maisi ja Tauno Ristolaiselle yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 9.581,60 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisesta lukien.




Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 27.12.2022.

Helsingin hovioikeuden puolesta:


Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos Tauno V
hovioikeudenneuvos Jussi K
hovioikeudenneuvos Oskar K


Ratkaisu on yksimielinen.

HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto
Käräjätuomari Leena S

TUOMIO
Annettu kansliassa

19/57229

4.12.2019 L 18/29291

Kantajat
Ristolainen, Maisi

Ristolainen, Tauno

Vastaaja
Gerud, Jari


Asia Vireille

Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus
12.6.2018


ASIAN TAUSTAA

Kantajat Maisi Ristolainen ja Tauno Ristolainen ovat 10.11.2017 ostaneet vastaajalta Jari Gerudilta kiinteistön 543-403-xx osoitteessa xxx, Riihimäki hintaan 248.000 euroa. Kiinteistön hallinta on siirtynyt kantajille 24.11.2017.

Rakennus on rakennettu 1973 ja ollut vastaajan omistuksessa vuodesta 2008 lähtien. Rakennuksen huoneistoala on 200 m2. Ennen kauppaa rakennuksessa on 26.10.2017 tehty kuntotarkastus Pekka Laitisen / Etelän Rakennusasiantuntijat Oy:n toimesta. Kuntotarkastusraportissa on todettu, että valesokkelirakenne ja lattiarakenne luokitellaan riskirakenteiksi. Lattiarakenteen kuntoa on arvioitu varastohuoneen lattiassa olevan tarkastusaukon kautta eikä eristetilassa tai lattiarakenteen alaohjauspuussa ole havaittu viitteitä kosteudesta.
Valesokkelirakenteen kuntoa on arvioitu varastohuoneen ulkoseinässä olevan tarkastusaukon kautta, eikä seinän eristetilassa tai ulkoseinän alaohjauspuussa ole havaittu viitteitä kosteudesta tai poikkeavasta hajusta.

Ostajat ovat havainneet joulukuun 2017 alussa maakellarin tyyppistä hajua olohuoneen pistorasiasta. Hajun lähdettä on selvitetty 24.1.2018 avaamalla seinää pistorasian vierestä.

Kantajat ovat ottaneet 25.1.2018 yhteyttä kuntotarkastaja Pekka Laitiseen. Laitinen on 13.2.2018 tarkastanut lattian vaurioita ja todennut ne kosteaksi ja sen, että asian selvittämiseksi on tehtävä lisätutkimuksia.

KANNE

Vaatimukset Maisi Ristolainen ja Tauno Ristolainen ovat vaatineet

1. ensisijaisesti, että 10.11.2017 tehty kiinteistökauppa puretaan ja vastaaja Jari Gerud velvoitetaan palauttamaan kantajille kauppahinta
248.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen
10.11.2017 alkaen 13.4.2018 asti ja sen jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään asti.

2. toissijaisesti, että vastaaja velvoitetaan suorittamaan hinnanalennusta
153.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 13.4.2018 alkaen maksupäivään asti.

Kantajat ovat vaatineet lisäksi, että vastaaja velvoitetaan suorittamaan

3. vahingonkorvausta
- sijaisasumiskuluista xkadun vuokra 1.209 euroa ja Ropakkatien vuokra 564,85 euroa kuukaudessa 1.10.2018 lähtien tuomion antamiseen saakka korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 9.5.2019 lukien,
- pilalle menneestä irtaimistosta ja vaatteista 10.394 euroa korkolain 4
§:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 31.8.2018 lukien,
- tavaroiden varastoimiskuluista 872 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 9.5.2019 lukien,
- jätelaskusta 248,65 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 9.5.2019 lukien.

4. korvaukseksi kiinteistön hoitokuluista (kiinteistövero 502 euroa ja sähkölasku 766,59 euroa) yhteensä 1.268,59 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 9.5.2019 lukien.

5. korvaukseksi kiinteistöä hyödyntävistä ja sen arvoa kohottavista kustannuksista yhteensä 1.074,60 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 9.5.2019 lukien.

6. korvaukseksi asian selvittelykuluista 6.130 euroa (sisältää Ari Simasen tutkimukset ja kustannusarvion) sekä oikeudenkäyntikuluista 15.253,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Perustelut

Tapahtumat, virheet ja korjauskustannukset

Tauno Ristolainen on 14.2.2018 ilmoittanut lattian kosteudesta myyjälle Jari Gerudille. Myyjä on kertonut tuolloin ensimmäistä kertaa, että WC:ssä on ollut viemäritukos ja vedet tulvineet lattialle. Myyjä on kertonut ensimmäistä kertaa myös, että sadevesiputki on aiemmin

vuotanut. Myyjä on käynyt samantien 14.2.2018 katsomassa tilannetta ja on sovittu, että "vuoto" tutkitaan kunnolla ja kartoitetaan vahinkoalue.

Pekka Laitisen kanssa on 15.2.2018 sovittu uusista, laajemmista tutkimuksista ja 27.2.2018 tehty laajempi lattian kuntokartoitus. Paikalla ovat olleet Tauno Ristolainen, Jari Gerud ja urakoitsija Lare Berg / Hämeen Riimi Oy. Myyjä on toistanut kertomansa eli että sadevesiputki on joskus vuotanut ja että hän on sitä itse korjannut.
Vauriot sadevesiputken ympärillä ovat tukeneet myös tätä kertomusta. Lattian vuotoalueen paikkakorjaamisesta on saatu tarjouksia mutta kantajat ovat halunneet selvittää tarkemmin vaurioiden laajuutta.

Suomen Terveys Oy VTT:n sertifioima rakennusterveysasiantuntija Ari Simanen on 20.4.2018 tehnyt tarkempia tutkimuksia rakenteista vaurioiden laajuuden ja korjausten selvittämiseksi. Tutkimuksessa on otettu näytteitä lattia- ja seinärakenteista ja niistä on paljastunut niin laajoja mikrobivaurioita lattia- ja seinärakenteissa, ettei rakennusta ole taloudellisesti järkevä lähteä korjaamaan.

Tutkimuksessa on todettu:

1. Vaurioita on syntynyt kaikkiin seinärakenteisiin ulkopuolelta tulevan haitallisen kosteusrasituksen johdosta.
2. Sisäpuolinen kosteus on kulkeutunut ulkoseiniin ja tiivistynyt seinärakenteisiin ja synnyttänyt mikrobikasvustoa.
3. Lattiarakenteen vauriot ovat syntyneet kattoviemärin vesien vuotamisen seurauksena. Tämä on aiheuttanut lattiarakenteiden mikrobivaurioitumista.
4. Vauriot ovat syntyneet pidemmällä aikavälillä.
5. llmavuotomittauksilla on todettu, että mikrobit virtaavat sisäilmaan rakenteista.
6. Virheistä aiheutuu terveyshaittaa asukkaille.

Korjaustoimet ovat kohdistuneet lattiarakenteiden purkamiseen, betonin puhdistamiseen ja uusien rakenteiden rakentamiseen. Lisäksi seinien alaosat joudutaan korjaamaan uudella rakenteella ja eristeet vaihtamaan ja höyrynsulku uusimaan kaikkien seinien osalta. Salaojitus joudutaan uusimaan kosteuden siirtymisen estämiseksi rakenteisiin.

Mainittujen virheiden korjauskustannukset ovat yli 170.000 euroa korjaustavasta riippuen.


Reklamaatio


Kaupan purku

Virheistä on reklamoitu suullisesti helmikuussa 14.2.2018 ja kirjallisesti 13.4.2018.

Kantaja on maksanut kiinteistöstä 248.000 euroa. Korjauskustannukset ovat 170.000 euroa. Korjaus koskee koko rakennusta sen alapohjaa ja seiniä, mihin kantaja ei ollut varautunut. Kantaja oli ostanut asunnon perheen asumiskäyttöön ja joutunut muuttanut sijaisasuntoon toukokuussa 2018. Korjaustoimet ovat laajat ja kestävät puolesta vuodesta vuoteen. Asunnossa ei voi terveyshaitan johdosta asua nyt eikä korjaustoimien ajan. Korjaustoimien aikana on mahdollista, että virheitä löytyy lisää ja korjaustoimet laajenevat ja korjauskustannukset kasvavat.

Kaupan purkuvaatimus perustuu tiedonantovirheeseen; myyjä on laiminlyönyt kertoa WC:n tulvimisesta ja sadevesiviemärin vuodosta (MK 2 luku 17 § 1 momentti 2 ja 3-kohdat). Jos näistä olisi kerrottu, kauppaa ei olisi tehty.

Kaupan kohteessa on myös olennainen salainen virhe, jonka perusteella ostajilla on oikeus purkaa kauppa (MK 2 luku 17 § 1 momentti 5-kohta). Muu ratkaisu ei olisi kohtuullista kantajan kannalta. Vrt. KKO 2015:58.


Hinnanalennus

Mikäli kauppaa ei pureta, tulee ratkaistavaksi kysymys, onko ostaja oikeutettu hinnanalennukseen.

Kaupan hinnanalennusvaatimus perustuu tiedonantovirheeseen; myyjä on laiminlyönyt kertoa WC:n tulvimisesta ja sadevesiviemärin vuodosta (MK 2 luku 17 § 1 momentti 2 ja 3-kohdat). Jos näistä olisi kerrottu, kauppaa ei olisi tehty.

Lisäksi hinnanalennusvaatimus perustuu salaiseen virheeseen; kiinteistössä on laajoja alapohjan ja seinien kosteus- ja mikrobivaurioita, joten kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostajat ovat voineet edellyttää kauppahinta huomioiden ja ostaessaan kiinteistön asumistarkoitukseen (MK 2 luku 17 § 1 momentti 5-kohta).

Hinnanalennuksen määrä määräytyy korjauskustannuksien määrällä. Tässä korjauskustannukset ovat 170.000 euroa, joka on vastaavasti hinnanalennuksen määrä. Käytännössä korjausta ei kannata ryhtyä tekemään korjaustoimien laajuuden johdosta. Ne on kuitenkin ulotettava kaikkiin vaurioituneihin materiaaleihin ja korjaustoiminnan aikana on hyvin mahdollista, että korjaustoimet laajenevat löydettävien uusien vaurioiden johdosta. Vaatimuksessa on huomioitu riskivaraus +15%.


Vahingonkorvaus myyjän tiedonantovirheen vuoksi

Myyjän on MK 2 luvun 32 §:n 2 momentin mukaan korvattava ostajalle tälle aiheutuneet kaikki vahingot. Vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. MK 2 luvun 32 §:n 3 momentin mukaan jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe tai 24 §:ssä tarkoitettu sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa. Tässä virhe on lattian kosteusvauriot ja myyjä on jättänyt kertomatta näistä, vaikka on sen tiennyt ja sitä on kysytty kuntotarkastuksessa ennen kauppaa.

Vahingonkorvausvaatimus perustuu MK 2 luvun 17 §:n 2 ja 3-kohtiin. Myyjä on jättänyt ennen kauppaa kertomatta WC:n tulvimisesta ja sadevesiviemärin vuodosta. Mikäli näistä olisi kerrottu, olisi vuotoja tutkittu ja lattiavauriot olisi havaittu eikä kauppaa olisi tehty. Myyjä on menetellyt näin ollen huolimattomasti ja on velvollinen korvaamaan ostajalle aiheutuneet vahingot kuten irtaimiston ja vaatteiden vaurioituminen ja pilaantuminen käyttökelvottomaksi ja sijaisasumiskulut.

Sijaisasumiskulut

Kantaja on joutunut muuttamaan sijaisasuntoon, koska asunnossa ei ole voinut terveyshaitan johdosta asua. Sijaisasumiskuluina ovat Kiikkaistenkujan vuokra 1.209 euroa ja Ropakkatien vuokra 564,85 euroa kuukaudessa 1.10.2018 lähtien tuomion antamiseen saakka.

Muut vahingonkorvaukset

Sisäilman mikrobien pilaamista irtaimistosta ja vaatteista on aiheutunut
10.394 euron vahinko. Huoneiston tavaroiden väliaikaisesta varastoimisesta on aiheutunut vuokrakuluja 8 x 109 = 872 euroa. Sisäilman mikrobien pilaamia tavaroita on viety kaatopaikalle, josta on aiheutunut jätelasku 248,65 euroa.

Kiinteistön hoitokustannukset

MK 2 luvun 33 §:n mukaan myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista.

Kantaja on maksanut kiinteistöveron 502 euroa ja kiinteistön lämmittämisestä aiheutuneita sähkölaskuja 766,59 euroa eli yhteensä 1.268,59 euroa. Sähkölaskuja tulee lisää joka kuukausi.

Kiinteistöä hyödyntävät kustannukset

Kantajille on aiheutunut kiinteistön arvoa kohottavista korjauksista kustannuksia yhteensä 1.074,60 euroa.

Kuntotarkastuksessa kehotetut korjaukset:
- Velco tuloilmaventtiilit, korvausilman parantamiseksi, 5 kpl 64,90 yhteensä 324,50 euroa,
- piipunhatun asennus, hormin suojaamiseksi, 200 euroa
- Sadevesikaivosihti, sadevesiviemärin tukkeutumisen estämiseksi, 2 kpl å 20,00 yhteensä 40,00 euroa
eli yhteensä 564,50 euroa.

Kiinteistön arvoa kohottavat korjaukset:
- väliovi Jeld-Wen 299,00 euroa
- ovenkarmi 36,80 euroa
- lasitiili 45 euroa
- ulkovalaisimet Airam Kartano 6 kpl å 17,90 euroa, yhteensä 107,40 euroa
- talonumerovalaisin 21,90 euroa eli yhteensä 510,10 euroa.

Tasonparannus Tasonparannuksena kantaja hyväksyy 10% korjauskustannuksista eli 17.000 euroa. Salaaja, lattiarakenteet ja seinärakenteet voidaan edellyttää kestävän omakotitalon koko elinkaaren ilman, että niitä joudutaan välillä uusimaan. Vrt. KKO 2004:78.

Ennakkotarkastusvelvollisuus

Kuntotarkastusraportissa oleva maininta riskirakenteesta (valesokkeli ja betonilaatan päälle puukoolattu lattiarakenne) ei ole katsottu hovioikeuskäytännössä olevan ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönti eikä johtavan erityiseen selonottovelvollisuuteen.
Selonottovelvollisuus ei ulotu rakenteisiin, joiden tarkastamiseksi täytyy suorittaa rakenneavauksia.

Ennen kauppaa riskirakenteita on tutkittu rakennusmestari Laitisen toimesta valesokkelirakenteen avauksella ja lattianavauksella.


VASTAUS

Vaatimukset Jari Gerud on vaatinut,

1. ensisijaisesti, että kaikki kannevaatimukset hylätään.

2. tai toissijaisesti, mikäli katsotaan, että kaupan kohteena olleessa kiinteistössä on ollut laatuvirhe, muut kannevaatimukset paitsi hinnanalennusta koskeva kannevaatimus 2 hylätään siltä osin, kun se ylittää 3.000 euroa ja että

3. kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajalle asian tutkimus- ja selvittelykulut 1.800 euroa ja oikeudenkäyntikulut 19.753,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden ratkaisun antamisesta lukien.

Perustelut

Kaupan purku ja hinnanalennus

Kiinteistö ei olennaisesti poikkea siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan olettaa.

Kantajat ovat väittäneet, että kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5) kohdan mukainen laatuvirhe eli ns. salainen virhe.

Raksystems on tehnyt 18.7.2008 kaupan kohteena olleella kiinteistöllä kuntotarkastuksen. Kantajat ovat osapuolten välisessä kauppakirjassa vahvistaneet tutustuneensa mainitun kuntotarkastuksen perusteella laadittuun raporttiin. Raportissa todetaan, että kiinteistössä on ns. valesokkelirakenne, joka luokitellaan riskirakenteeksi, sillä mikäli sokkeli kostuu vaurioituvat seinä- ja lattiarakenteet todennäköisesti kastumisen aiheutuman kosteusrasituksen myötä. Jotta sokkelin kastumista voitaisiin välttää, olisi erityisen tärkeää kiinnittää huomiota perustusten kosteushallintaan.

Mainitussa raportissa on todettu lisäksi, että kiinteistön asuintilojen alapohjarakenteena on betonilaatan päälle puukoolattu lattiarakenne. Raportin mukaan myös maanvarainen betonilaatta on riskirakenne, sillä maaperän kosteus saattaa aiheuttaa kosteusvaurioita rakenteisiin sekä synnyttää mikrobikasvustoa. Jotta maanvaraisen betonilaatan kastumista voitaisiin välttää, olisi erittäin tärkeää kiinnittää huomiota perustusten kosteushallintaan.

Vuoden 2008 raportissa on jo todettu, että kiinteistön perusmuurissa ei ole vedeneristystä ja että muurin ympärillä on kasvustoa ja maa viettää kohti perusmuuria. Näin ollen jo vuonna 2008 on ollut selvää, että perustusten kosteushallintaan ei ole kiinnitetty huomiota, vaan ne ovat olleet altistuneena kosteudelle. Kun osapuolet ovat tehneet uuden kuntotarkastuksen kiinteistöllä 26.10.2017, on perusmuuri ollut edelleen ilman vedeneristystä ja maa viettänyt edelleen kohti perusmuuria.
Perustusten kosteushallintaa ei ole pyritty parantamaan myöskään kuntotarkastusten välillä kuluneen kymmenen vuoden aikana.

Perustukset ovat altistuneet merkittävissä määrin kosteudelle rakennuksen rakentamisajankohdasta alkaen eli yli 40 vuoden ajan. Kun kiinteistössä on vielä käytetty riskirakenteita, jotka kosteudelle altistuessaan aiheuttavat todennäköisesti vaurioita ja mikrobikasvustoa kiinteistön rakenteisiin, on selvää, että rakenteissa niitä tutkittaessa on mahdollista havaita kosteutta sekä mikrobeja.

Kiinteistöllä teetettyjen kuntotarkastusten mukaan kiinteistön alapohjarakenteena on maanvarainen betonilaatta yläpuolisella lämmöneristeellä ja puukoolausrakenteella. Rakennustietosäätiön RTS-Toimikunnan mukaan mainitulla tavalla rakennetun alapohjan tekninen käyttöikä on 20 vuotta, mikäli siihen kohdistuu vaikeaa rasitusta ja 40 vuotta, mikäli siihen kohdistuu normaalia rasitusta. Teknisellä käyttöiällä tarkoitetaan aikaa, jona rakenteen toimintavaatimukset täyttyvät. Kun tekninen käyttöikä on kulunut umpeen, on rakenne tarkoituksenmukaista korvata uudella.

Kiinteistö on rakennettu vuonna 1973. Alapohjan teknisen käyttöiän voidaan näin ollen katsoa kuluneen loppuun erityisesti, kun otetaan huomioon perustuksiin kohdistunut jatkuva kosteusrasitus.
Alapohjarakenne olisi toisin sanoen tullut joka tapauksessa uusia lähiaikoina. Kiinteistö ei ole merkittävästi poikennut siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan odottaa.

Rakennustietosäätiön RTS-Toimikunnan mukaan laminaatti, parketti ja muovimatto sekä seinien ja sisäkattojen pinnat omaavat 10-30 vuoden teknisen käyttöiän. Asuinhuoneiston katto-, seinä- ja lattiapintojen tekniset käyttöiät ovat näin ollen kuluneet loppuun ja nekin olisi joka tapauksessa tullut uusia lähiaikoina. Väitetty uusimistarve ei tältäkään osin osoita, että kiinteistö poikkeaisi merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan odottaa. Kaupan kohteessa on suoritettu 26.10.2017 kuntotarkastus. Mainitussa tarkastusraportissa on todettu, että pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen välisessä seinässä on havaittu kosteutta. Raportissa on suositeltu selvittämään, mistä kyseinen kosteus johtuu.

Kaupan kohteena on ollut liki 45 vuotta vanha kiinteistö, johon ei ole tehty mitään peruskorjauksia ja, jonka keskeiset rakenteet ovat riskirakenteeksi luokiteltuja. Kuvatun kaltaiseen kiinteistöön liittyy kunnostustarpeita, sillä kaupan kohteen ikäisen kiinteistön rakenteiden tekniset käyttöiät ovat jo päättyneet ja rakenteita on näin ollen tarpeen uusia. Vaikka korjaustarpeita olisi, ei kiinteistön voida katsoa poikkeavan merkittävästi vastaavan ikäisistä ja vastaavilla rakennusmenetelmillä rakennetuista kiinteistöistä.

Kiinteistössä ei ole MK 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan tarkoittamaa laatuvirhettä ja kantajien kaupan purkua ja hinnanalennusta koskevat vaatimukset on näin ollen hylättävä.

Kantaja on lisäksi vedonnut tiedonantovirheeseen kaupan purun ja hinnanalennuksen perusteena. Vastaaja ei ole jättänyt kertomatta kantajille kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavista ominaisuuksista. WC ei ole "tulvinut", vaan mennyt WC-pöntöille tyypillisellä tavalla tukkoon, mitä voidaan pitää WC:n käytölle normaalina tapahtumana. Se ei yksin perusta sellaista seikkaa, josta vastaajan olisi tullut erikseen tiedottaa kantajia. Vesi ei myöskään WC:n tukkeutumisen yhteydessä ole päässyt valumaan sellaiselle alueelle, josta se olisi päässyt vaikuttamaan kiinteistön rakenteisiin tai aiheuttamaan muutakaan vauriota. Vuoden 2017 kuntotarkastusraportissa ei ole todettu, että
WC-tiloissa olisi havaittu normaalista poikkeavaa kosteutta.

Sadevesiputkien väitetty vuoto ei myöskään ole kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttava seikka. Kuntotarkastusraporteissa on todettu, että kosteusvauriot johtuvat alapohjarakenteesta sekä valesokkelista eivätkä sadevesiputkien väitetystä vuodosta. Asialla ei ole ollut todellista vaikutusta kiinteistön kunnon tai arvon kannalta.

Ei voida pitää uskottavana, että kantajat eivät olisi ostaneet kiinteistöä, mikäli he olisivat olleet tietoisia edellä mainituista seikoista, sillä ne eivät ole vaikuttaneet kiinteistön kuntoon tai arvoon. Kantajat ovat lisäksi olleet valmiita kantamaan riskirakenteisiin liittyvät uhat.

Ostajan tieto virheestä Mikäli katsotaan, että kiinteistössä on maakaaren tarkoittama virhe, kantajilla ei ole oikeutta vedota siihen. Maakaaren 2 luvun 22 luvun mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä eikä sellaiseen seikkaan, josta ostajan voidaan olettaa tienneen.

Kiinteistön rakenteiden tekninen käyttöikä on useilta osin päättynyt. Tältä osin kantajien voidaan olettaa tienneen rakenteisiin liittyvistä

korjaustarpeista, eivätkä kantajat voi näin ollen vedota niihin laatuvirheenä. Teknistä käyttöikää koskevat maininnat on otettu kuntotarkastusraportteihin, joihin kantajat ovat tutustuneet ennen kaupan tekemistä. Siltä osin, kun korjaustarve liittyy alapohjaan tai sen rakenteisiin taikka sisätilojen lattia-, seinä- tai kattopintoihin, ei kantajilla ole oikeutta vedota niihin laatuvirheenä.

Kauppaa edeltäneessä kuntotarkastusraportissa on todettu muun muassa, että kiinteistön vesikate on uusittava ja vesikatteen alusrakenteet on kunnostettava. Tämän lisäksi kiinteistön paneeliverhoilua on ollut määrä uusia ja ilmanvaihtoa parantaa. Kiinteistössä on todettu olevan lukuisia muitakin korjaustarpeita ja esimerkiksi pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen seinässä on havaittu poikkeavaa kosteutta, jonka osalta on suositeltu lisätutkimuksien teettämistä.

Kun kantajat ovat ostaneet liki 45 vuotta vanhan kiinteistön, johon kauppaa edeltäneenkin kuntotarkastusraportin mukaan on ollut määrä tehdä korjauksia ja, jonka seinässä on havaittu olevan kosteutta, ei se, että kiinteistöä on remontoitava, ole voinut tulla kantajille yllätyksenä.

Sekä vuoden 2008 että 2017 kuntotarkastusraporteissa on todettu, että kiinteistössä on ns. valesokkelirakenne sekä maanvarainen betonilaatta, jonka päälle on koolattu puurakenteinen lattia ja, että kyseiset rakenteet ovat ns. riskirakenteita. Kauppaa edeltäneessä kuntotarkastusraportissa on nimenomaisesti todettu: "Riskirakenteen kunto tulee selvittää rakennetta avaamalla." Kantajat eivät ole noudattaneet kuntotarkastuksen kyseistä nimenomaista ohjetta ennen kaupan tekemistä.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2019:16 on arvioitu ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta tilanteessa, jossa kuntotarkastusraportissa on esitetty muun muassa tietoa riskirakenteista sekä suositeltu lisätutkimusten tekemistä. Kyseisessä ratkaisussa ostajat ovat saaneet tiedon siitä, että maapinta viettää rakennukseen ja, että rakennuksessa on valesokkeli, jossa ei ole ulkopuolista kosteuseristystä sekä tiedon siitä, että rakennuksessa on alapohjana maanvarainen betonilaatta, jonka päälle on rakennettu puukoolauksella lattia.

Ratkaisussa korkein oikeus on katsonut, että kun raporteissa on mainittu, että rakennuksen sijainti ja alapohjarakenne ovat pitkäaikaisesti altistaneet rakenteet kosteudelle ja, että kun kuntotarkastusraportissa rakennusalan ammattilaiset ovat suositelleet lisätutkimusten tekemistä, olisi ostajan tullut selvittää alapohjan kunto rakenteita rikkovia menetelmiä käyttäen ja, että kun ostaja on laiminlyönyt mainitun velvoitteen täyttämisen, on ostaja menettänyt oikeuden vedota alapohjan virheisiin.

Kantajat ovat kuntotarkastusten perusteella saaneet tiedon siitä, että rakenteet ovat rakennuksen sijainnista ja sitä ympäröivän maanmuodosta sekä käytetyistä rakenteista johtuen altistuneet pitkäaikaisesti kosteudelle. Kauppoja edeltäneessä kuntotarkastusraportissa rakennusalan ammattilaiset ovat suositelleet lisätutkimuksen tekemistä.

Vastoin ostajien väitettä rakennusmestari Laitinen ei ole tehnyt ennen kauppaa valesokkelirakenteen ja lattian avauksia suorittaessaan kuntotarkastusta.

Mikäli katsotaan, että kiinteistössä on laatuvirhe, olisi kysymys sellaisesta laatuvirheestä, jonka kantajat olisivat voineet havaita noudattamalla kuntotarkastuksen ohjeita eli tekemällä huolellisen ennakkotarkastuksen. Kantajilla ei näin ollen ole oikeutta vedota niihin.


Kiinteistön väitetyt vauriot ja niiden korjauskustannukset

Kantajien esittämät vauriot ja korjauskustannukset, joiden perusteella kaupan purkua ja hinnanalennusta on vaadittu, poikkeavat merkittävästi kiinteistön tosiasiallisista vaurioista ja korjauskustannuksista.

Hyvinkään Ammattipalvelut Oy:n / Jyrki Nappisen mukaan kantajan esittämien korjausten tekemisen korjauskustannukset ovat noin 40.000 euroa.

Hyvinkään Ammattipalvelut Oy:n arvioita kiinteistön korjaus­ kustannuksista on pidettävä uskottavampana kuin kantajien esittämää arviota. Kantajien esittämä korjauskustannus sisältää epämääräisiä kustannuseriä, esimerkiksi rakennuskonsultille maksetaan yli 10.000 euroa, vaikka rakennussuunnittelu on merkitty myös erilliseksi kustannuseräksi. Toiseksi ei ole uskottavaa, että 26.10.2017 tehdyssä kuntotarkastuksessa on katsottu, että kiinteistöön on tehtävä vain jonkin verran korjaustoimia ja seitsemän kuukautta myöhemmin väitetään, että kiinteistö on purkukuntoinen.

Rakennusteknikko Antti Oskela on kiinteistöllä 14.5.2019 suorittamansa katselmuksen perusteella todennut, että rakennus on poikkeuksellisen hyvässä kunnossa ikäisekseen ja, että hän ei ole havainnut minkäänlaisia kosteusongelmia tai hajuhaittoja. Oskela o,, niin ikään todennut, että havaitut vauriot ovat niin vähäisiä, että niiden korjauskustannukset olisivat olleet vain 2.000 - 4.000 euroa ja, että merkittävin osuus vaadituista korjauskustannuksista johtuu siitä, että seiniä ja lattioita on turmeltu tarpeettomilla rakenneavauksilla.

NN-Service Oy on antanut tarjouksen, jossa se on tarjonnut tekemään kantajien esittämät korjaukset 42.441,01 euron kokonaishintaan.

Kun 14.5.2019 suoritetussa katselmuksessa ei ole havaittu rakenteissa kosteusvaurioita tai siihen viittaavia seikkoja, ei kiinteistössä voida katsoa olevan kantajan väittämää virhettä. Mikäli katsotaan, että vastaaja on velvollinen suorittamaan hinnanalennusta on, kantajan vaatimus on hylättävä siltä osin, kun se ylittää 3.000 euroa.

Mikäli katsotaan, että kiinteistössä on suoritettava laajempia alapohjaan ja valesokkeliin ulottuvia korjaustoimenpiteitä, hinnanalennusta ei voida tuomita yli 30.000 euroa, sillä mainituista korjaustoimenpiteistä aiheutuu enintään 40.000 euron kustannukset, joista on vähennettävä vielä kantajille korjaustoimenpiteiden myötä kertyvänä tasonparannuksena ainakin 10.000 euroa.

Kantajien esittämien korjauskustannusten uskottavuutta heikentää edelleen se seikka, että pyytäessään tarjousta Matti Liipolta kantajat ovat todenneet, että tarjouksen hinnalla ei ole väliä, sillä kiinteistön myyjä maksaa kulut.


Tasonparannus

Kantajien viittaama korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2004:78 ei sovellu kantajien ja vastaajan väliseen riita-asiaan. Mainitussa tapauksessa tasoparannusta ei ole syntynyt, sillä kiinteistössä on täytynyt korjata rakenteita, joita ei ole tehty rakentamisajankohtana voimassa olleiden rakentamista koskevien määräysten mukaisesti. Tämän vuoksi korkein oikeus on katsonut, että omakotitalon käyttöikä ei ole pidentynyt tai laatutaso parantunut.

Tässä kaupan kohteena olleen kiinteistön rakenteet on rakennettu rakentamisajankohtana voimassa olleiden rakentamista koskevien määräysten mukaisesti. Rakennustietotoimikunnan RTS-säätiön alapohjalle ja sisätilojen lattia-, katto- ja seinäpinnoille määrittämä tekninen käyttöikä on kuitenkin kulunut loppuun, ja ne on tämän vuoksi tarpeen korjata. Kun alapohjan uusiminen lisää sen käyttöikää ainakin 40 vuodella ja lattia, seinä- ja kattopintojen uusiminen lisää niiden käyttöikää useilla vuosikymmenillä ei voida väittää, että kiinteistön käyttöikä ei kasvaisi. Asuintilojen pinnoissa käytetty materiaali sekä niiden kunto vaikuttavat myös olennaisesti kiinteistön arvoon, joten kiinteistön laatutasonkin on katsottava parantuvan merkittävästi, mikäli pinnat uusitaan.

Mikäli kantajan esittämät korjaustoimenpiteet toteutetaan, on hinnanalennuksesta vähennettävä tasoparannus.


Vahingonkorvausvaatimus

Kantajat ovat vaatineet vastaajalta vahingonkorvausta muun ohella sijaisasumisen kuluista, koska kantajien mukaan vastaaja on jättänyt kertomatta kantajille WC:n tulvimisesta ja sadevesiviemärien vuodosta ja, että laiminlyönti on vaikuttanut kauppaan.

Vastaaja ei ole jättänyt kertomatta kantajille kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavista ominaisuuksista. WC ei ole "tulvinut", vaan on vastaajan 10 vuotisen asumisajan aikana mennyt WC-pöntöille tyypillisellä tavalla tukkoon, mitä voidaan pitää ajoittain tapahtuvana, WC:n käytölle normaalina tapahtumana. Se ei yksin perusta sellaista seikkaa, josta vastaajan olisi tullut erikseen tiedottaa kantajia. Vesi ei myöskään WC:n tukkeutumisen yhteydessä ole päässyt valumaan sellaiselle alueelle, josta se olisi päässyt vaikuttamaan kiinteistön

rakenteisiin tai aiheuttamaan muutakaan vauriota. Vuoden 2017 kuntotarkastusraportissa ei myöskään ole todettu, että WC-tiloissa olisi havaittu normaalista poikkeavaa kosteutta.

Sadevesiputkien väitetty vuoto ei myöskään ole kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttava seikka. Kuntotarkastusraporteissa on todettu, että kosteusvauriot johtuvat alapohjarakenteesta sekä valesokkelista eivätkä sadevesiputkien väitetystä vuodosta. Asialla ei ole ollut todellista vaikutusta kiinteistön kunnon tai arvon kannalta.

Kantajien väite siitä, että he olisivat tutkineet väitettyjä vuotokohtia, mikäli heille olisi kerrottu niistä, ei ole uskottava. Kauppaa edeltäneessä kuntotarkastusraportissa on nimenomaisesti todettu, että alapohjan ja valesokkelin kunto tulee selvittää rakenteita avaamalla. Lisäksi raportissa on todettu, että pesu- ja kodinhoitohuoneen seinän kosteusongelmat on selvitettävä. Kantajat eivät tästä huolimatta ole suorittaneet kuntotarkastusraportissa suositeltuja toimenpiteitä.

Kantajien vahingonkorvausvaatimukset on hylättävä. Mikäli katsotaan, että vastaaja on vahingonkorvausvelvollinen, vahingonkorvausvaatimm. on hylättävä siltä osin, kun vaatimus koskee pilalle mennyttä irtaimistoa. Kantaja ei ole esittänyt näyttöä siitä, että kyseinen irtaimisto olisi tosiasiassa pilaantunut kiinteistössä eikä sitä enää voisi käyttää tai, että väitetyt korvaussummat perustuisivat irtaimen omaisuuden vahingoittumishetken arvoon. Mikäli irtaimen omaisuuden säilyttäminen kiinteistössä olisi vahingoittanut omaisuutta, olisi kantajien myös tullut vahingon rajoittamisvelvollisuuden täyttämiseksi viedä omaisuus pois kiinteistöstä.

Vastaajalla ei ole huomautettavaa muilta osin vahingonkorvauksena, kiinteistön hoitokuluina tai arvoa kohottavina korjauksina vaadittujen määrien osalta.

Oikeudenkäyntikulut

Vastaaja on oikeudenkäynnin aikana esittänyt 30.000 euron suuruisen sitovan sovintotarjouksen, joka tulee ottaa huomioon mahdollista oikeudenkäyntikuluvastuuta arvioitaessa.



LUETTELO TODISTEISTA

Kantajan kirjalliset todisteet

K1. Kauppakirja 10.11.2017
K2. Kuntotarkastusraportti 26.10.2017 Etelän Rakennusasiantuntijat Oy / RKM Pekka Laitinen
K3. Tutkimusselostus 20.5.2018 Suomen Terveys/ RTA Ari Simanen
K4. Kustannusarvio 1.6.2018 Suomen Terveys/ RTA Ari Simanen KS. Luettelo irtaimistosta
K6. Kustannusarvio urakasta 9.9.2019 Carical-rakennus Oy/ Eemeli Jokinen


Kantajan henkilötodistelu

1. Tauno Ristolainen
2. Todistaja Ari Simanen, rakennusterveysasiantuntija
3. Todistaja Eemeli Jokinen, yrittäjä Caricalrakennus Oy


Vastaajan kirjalliset todisteet

V1. Kauppakirja 10.11.2017
V2. Kuntotarkastusraportti 18.7.2008 Raksystems
V3. Kuntotarkastusraportti 26.10.2017 Etelän Rakennusasiantuntijat Oy/ Pekka Laitinen
V4. Hyvinkään Ammattipalvelut Oy:n / RKM Jyrki Nappisen lausunto kiinteistön vaurioista ja siihen liittyvistä korjauskustannuksista 27.8.2018 V5. RTS-Toimikunnan kortti KH 90-00403: Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot
V6. NN Service Oy:n tarjous koskien kiinteistön korjauskustannuksia
8.4.2019
V7. Rakennusteknikko Antti Oskelan lausunto kiinteistön kunnosta 15.5.2019

Vastaajan henkilötodistelu

1. Jari Gerud
2. Todistaja Jyrki Nappinen, rakennusmestari
3. Todistaja Matti Liippo, työnjohtaja, Rakennus ESM Laatukoti Oy
4. Todistaja Antti Oskela, rakennusmestari
5. Todistaja Janne Maalainen, J.T Putki ja Rakennus Oy
6. Todistaja Pekka Laitinen, rakennusmestari (luovuttu pääkäsittelyssä)





KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

1. Kysymyksenasettelu ja arvioinnin lähtökohdat

Kantajien mukaan kaupan kohteessa on laatuvirhe, koska vastaaja on laiminlyönyt kertoa wc:n tukkeutumisesta ja tulvimisesta sekä sadevesiviemärin vuodosta. Kaupan kohteessa on kaupan teon jälkeen todettu myös rakenteesta johtuvia laajoja alapohjan ja seinien kosteus­ ja mikrobivaurioita. Mikäli kantajat olisivat tienneet virheistä, he eivät olisi ostaneet kiinteistöä.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin
1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus J
vahingostaan.

Asiassa on kysymys siitä, onko kaupan kohteessa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2-3 ja 5-kohdan mukainen laatuvirhe ja ovatko kantajat menettäneet oikeutensa vedota virheeseen. Mikäli katsotaan, että kaupan kohteessa on virhe ja että kantajat eivät ole menettäneet oikeuttaan vedota virheeseen, asiassa tulee arvioida se, onko virhettä pidettävä niin olennaisena, että kantajilla on oikeus purkaa kauppa tai toissijaisesti saada hinnanalennusta. Lisäksi kysymys on kantajien oikeudesta saada vahingonkorvausta ja muita kuluja.

2. Väitetyt virheet

2.1 Asiassa esitetty näyttö

Tauno Ristolainen on kertonut, että kuntotarkastuksessa Pekka Laitinen oli ottanut näytteitä varastotilan puolelta seinään ja lattiaan aikaisemmin tehdyistä tarkastusaukoista, jotka olivat olleet metallilevyillä peitettyinä. Laitinen oli porannut lattiasta ja seinästä näytteitä, jotka oli antanut katsottaviksi ja haisteltaviksi. Näytteissä ei ollut ollut huomautettavaa. Laboratorionäytteitä ei tuolloin ollut otettu. Toinen näytteenottopaikka olisi ollut talon sisällä perimmäisessä makuuhuoneessa. Kantajat olisivat halunneet ottaa näytteen myös sieltä, mutta myyjä oli asentanut tarkastusaukon päälle uuden laminaattilattian, eikä ollut tarjoutunut ottamaan sitä pois tai antanut lupaa sen purkamiseen. Laitinen oli ollut sitä mieltä, että näytteet olivat riittäneet eikä laminaatin poistamiselle ollut ollut tarvetta. Tarkastuksen aikana oli puhuttu riskirakenteista ja siitä, että näytteet oli otettu sen vuoksi. Tämän jälkeen taloa oli kierretty ulkopuolelta eikä ollut havaittu huomautettavaa. Tiedossa oli ollut, että katon otsalaudoitus oli ollut huonossa kunnossa ja että se piti uusia. Kuntotarkastusraportti oli ollut hyvä, eikä siinä ollut ollut mainintaa kosteusvaurioista - todettu vain,

että kylpyhuoneessa oli ollut kosteusvaurio, joka oli korjattu vakuutusyhtiön toimesta.

Tauno Ristolainen on kertonut vielä, että he olivat muuttaneet taloon marraskuun lopussa ja huomanneet joulun aikaan maakellarin hajua olohuoneessa mutta olivat olettaneet sen johtuneen lipaston päällä olleesta kukasta. Haju oli jäänyt huoneeseen kukan poisheittämisen jälkeen, minkä vuoksi he olivat tutkineet paikkoja tarkemmin ja todenneet hajun tulevan pistorasiasta. Tauno Ristolainen oli soittanut Laitiselle, joka oli kehottanut poraamaan reiän ja katsomaan, oliko paikassa kosteutta. Ristolainen oli porannut reiän, mutta ei ollut nähnyt mitään.
Hän oli tämän jälkeen purkanut vastakkaiselta seinältä vaatekaapin pois ja tehnyt isomman reiän lattiaan. Paikalle kutsuttu Laitinen oli tehnyt kosteusmittauksia, jolloin oli todettu kosteutta rakenteissa. Myös myyjä oli kutsuttu paikalle ja tämä oli kertonut tuolloin, että sadevesiviemäriputken tiiviste oli vuotanut viisi-seitsemän vuotta sitten ja että hän oli korjannut sen vaihtamalla putkeen uuden tiivisteen. Myyjä oli samalla kertonut, että wc oli tulvinut joskus. Laitinen oli ollut vihainen siitä, ettei sadevesiviemärin vuotaa ollut kerrottu aikaisemmin, koska hän olisi voinut keskittyä tarkastuksessa paremmin kyseiseen kohtaan.
Laitinen oli ohjeistanut, että lattiaa oli purettava lisää tai sahattava soiroja, jotta voitiin selvittää tarkemmin vahinkoalue. Tuolloin oli selvinnyt, että talon keskellä oli noin 50 m2:n suuruinen vahinkoalue. Ristolainen oli alkanut kysellä tarjouksia mutta kukaan ei ollut halunnut antaa tarjousta, koska kysymyksessä oli ollut iso työ. He olivat asuneet talossa siihen saakka, kunnes Laitinen oli tullut tekemään kokonaistarkastuksen ja sanonut, että talo ei ollut ollut asumiskelpoinen ja oli kehottanut muuttaman pois välittömästi. Talossa oli tehty vastaajan pyynnöstä uusi katselmus kesällä 2019, jolloin paikalla olivat olleet vastaajan lisäksi Janne Maalainen ja Antti Oskela. Ristolainen ei ollut puuttunut tutkimuksiin eikä ollut ollut katsomassa, kun luukkuja oli avattu. Ristolaisen muistin mukaan joku oli avannut takapihan oven niin, että talossa oli ollut läpiveto.

Jari Gerud on kertonut, että hän oli ilmoittanut ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa, että varastossa ja makuuhuoneessa oli aikaisemmin tehdyt tarkastusaukot, joista pääsi näkemään rakenteen sisälle. Gerud ei ollut kieltänyt ottamasta näytettä makuuhuoneesta mutta ei ollut varsinaisesti tarjoutunut avaamaan lattian laminaattia. Hän olisi poistanut laminaatin seuraavaksi päiväksi, jos sitä olisi pyydetty.
Ostajat olivat tehneet päätöksen, etteivät tarkasta makuuhuoneen alla olevaa lattiarakennetta. Varaston tarkastusaukon kautta oli otettu poraamalla näytepala, jota oli haisteltu ja tarkasteltu silmämääräisesti. Tarkastus oli ollut aistinvarainen eikä rakenteita ollut rikottu, ainoastaan suurennettu varaston tarkastusaukkoa. Gerud ei ollut jättänyt kertomatta ostajille mitään oleellista tietoa kiinteistön kunnosta. Hän oli muun muassa kertonut ostajille ja välittäjälle makuuhuoneen kohdalla tapahtuneesta vesikaton vuodosta, joka oli korjattu juuri ennen kaupan tekoa. Käydessään kiinteistöllä kaupan teon jälkeen Gerud oli maininnut, että wc:n pönttö oli mennyt kerran tukkoon, kun lapsi oli laittanut sinne liikaa paperia. Vettä oli valunut lattialle vähäinen määrä

arviolta noin kaksi kupillista eikä se ollut vahingoittanut talon rakenteita. Gerud itse ei ollut havainnut vuotaa sadevesiviemärissä. Hän oli kaksi kertaa avannut sadevesiviemärin tarkastuskorkin, jotta putki ei tukkeutuisi havuneulasista, jotka pääsivät virtaamaan alas katolta. Hän oli lisäksi vaihtanut tarkastuskorkin kovettuneen kumitiivisteen, mikä oli ollut normaali huoltotoimenpide. Hän ei ollut sanonut, että sadevesiviemäri olisi vuotanut joskus mutta oli saattanut pohdiskella ääneen, olisiko sadevesiviemärissä ollut vuotaa, joka olisi voinut aiheuttaa kosteutta rakenteisiin. Kumitiivistettä ei ollut vaihdettu vuodon takia. Riskirakenteista oli ollut puhetta kuntotarkastuksessa ja Laitinen oli ottanut tämän erikseen esille. Gerud oli kutsunut kesällä 2019 Janne Maalaisen ja Antti Oskelan kiinteistölle tarkastamaan paikkoja. He olivat avanneet samoja luukkuja, joista tarkastus oli tehty aikaisemmin, ja poistaneet kerros kerrokselta rakennustavaraa. Jokainen avaus oli videoitu. Olohuoneen seinän alaohjauspuusta oli sahattu pala, joka oli ollut täysin kuiva samoin kuin betonin pinta. Betonin päällä oli ollut kuivaa hienoa pölyä. Kaikki muut paikat olivat olleet kuivia paitsi kattovesiviemärin kohta, jossa oli ollut tummumaa puussa. Gerud ei ollut pannut merkille, että sisällä olisi ollut hajua. Gerud ei ole osannut sanoa, olisiko joku avannut takaoven, mutta on pitänyt sitä epätodennäköisenä, koska huoneistossa olisi ollut huomattava läpiveto, jos molemmat ovet olisivat olleet auki.

Todistaja Ari Simanen on kertonut olevansa koulutukseltaan rakennusmestari ja toimivansa muun ohella tavarantarkastajana ja rakennusterveysasiantuntijana, jota varten hän oli saanut erityisen koulutuksen. Kysymyksessä oleva kohde oli rakenteeltaan tyypillinen 70-luvun talo, jossa riskirakenteina olivat lattiarakenteet, ulkoseinät ja kantavat väliseinät. Simasen mukaan tehtyjen tutkimusten perusteella kohteessa oli ylittynyt selvästi terveydensuojelulain asumisterveys­ asetuksen mukainen toimenpideraja ja haitalliset altistumisolosuhteet
tiloissa oleskeleville olivat olleet erittäin todennäköiset. Lattiarakenteissa ja ulkoseinissä oli todettu mikrobivaurioita, kohonneita kosteusarvoja sekä korjaamattomia kosteusvaurioita. llmavuotojen kautta
epäpuhtaudet olivat päässeet sisäilmaan. Sisällä oli lisäksi ollut voimakas haju, mikä oli osoitus aktiivisesta kasvustosta rakenteessa. Syynä vaurioihin oli ollut lattiarakenne, joka oli ollut kosteusteknisesti toimimaton betonilaatta. Lattiarakenteen viileämpiin osiin oli tiivistynyt kosteutta ja betonipinnan ja villaeristyksen väliin oli rakennusaikana jäänyt likaa, joka oli toiminut kasvualustana mikrobikasvustolle. Kosteus oli noussut kapillaarisesti maaperästä ja toisaalta huonekosteus kulkeutunut diffuusion vaikutuksesta sisätilasta. Toisena syynä vaurioihin oli ollut seinärakenteen valesokkeli. Rakenteen yläpinta oli viileämpi ja seinäpintaan nousi kapillaarinen kosteus, joka tiivistyi ja muodosti alustan mikrobikasvustolle. Kolmantena syynä oli ollut katolta tullut sadevesiviemärin vuoto, joka oli selkeästi lisännyt vuotoalueella vauriota ja ollut silminnähden havaittavissa. Merkkiainetutkimuksella merkkikaasun avulla oli todennettu ilmavirtauksien kulkeutuminen rakenteisiin ja sisälle. Rakenneavauksissa eteisessä oli todettu erittäin runsaasti vaurioita ja sädesientä. Betonin pinta oli ollut suorastaan märkää, kun mittari oli osoittanut 134,9. Kuivalla betonilla suhteellinen

arvo oli 70-90. Samoin rakenteen puuosat olivat olleet vesimärkiä, kun mittari oli osoittanut 23,9 painoprosenttia. Ohjeen mukaan puuta ei saa maalata, jos sen kosteus on yli 14 painoprosenttia ja 18 painoprosenttia alkaa olla kosteaa puuta. Olohuoneen alapohja oli myös vaurioitunut ja siellä oli ollut runsaasti sädesientä. Lattian alimmat puurakenteet olivat olleet märkiä. Eristetilan alapinnan kosteus oli ollut 92,9 prosenttia eli tila oli ollut kostea. Olohuoneen ulkoseinässä alajuoksupuu oli todettu kosteaksi samoin kuin sen alla ollut betonin pinta. Makuuhuoneen lattiassa avauskohdassa betonin pinta oli ollut kuiva mutta eristetilassa oli ollut kohonnutta kosteutta. Näytteitä kokonaisuutena arvioitaessa myös tämä tila oli ollut vaurioitunut. Makuuhuoneen rakenteessa olleessa paperissa oli ollut näkyvää kasvustoa. Keittiön ulkoseinässä sokkelin yläpinta oli ollut kostea ja alajuoksupuun kosteus ollut koholla.

Simanen on todennut vielä, että kosteus rakenteissa vaihtelee hyvin paljon esimerkiksi vuodenajan mukaan. Rakennus voi olla kuiva mutta siitä huolimatta siellä voi olla paljon sädesientä. Valesokkelin tai puukoolatun betonilaatan kuntoa ei voi selvittää avaamatta rakenteita. Raksystemsin raportissa onkin yleensä teksti, että rakenteen kunto tulee selvittää erikseen. Asuntokaupan kuntotarkastus tehdään yleensä käytettävissä olevilla keinoilla rakennetta rikkomatta. Kun kunto selvitetään rakenneavauksella, seinästä leikataan levy pois ja tehdään aistinvaraiset havainnot sekä otetaan materiaalinäytteitä, joista tehdään mikrobianalyysi. Esillä olevat vauriot ovat tyypillisiä tällaiselle rakenteelle.
Todistaja Eemeli Jokinen on kertonut toimivansa yrittäjänä korjausrakentamisalalla ja tekevänsä kengitys- ja sisäilmakorjauksia. Valesokkeli ja alapohja ovat yleisiä ongelmia puheena olevan aikakauden taloissa. Jokinen oli käynyt kohteessa 26.6.2019 ja hänellä oli ollut Simasen ja vastaajan asiantuntijan raportit käytössään. Hänen ensimmäinen havaintonsa kiinteistöllä autokatoksen kohdalla ennen sisään astumista oli ollut mikrobiperäinen haju, joka oli tyypillinen noissa kohteissa. Hajuun tottuu, kun tilassa on hetken aikaa. Jokinen oli todennut sisällä valesokkelirakenteen ja puukoolatun alapohjan betonipohjan päällä, mikä ei ollut hyvä, koska siinä oli orgaaniset materiaalit kylmän betonin päällä. Jokinen on todennut vielä, että valesokkeli ja puukoolattu betonilattia ovat riskirakenteita, eikä niiden kuntoa voi selvittää avaamatta rakenteita.

Todistaja Jyrki Nappinen on kertonut olevansa ammatiltaan rakennusmestari ja koulutukseltaan rakennusteknikko ja toimivansa Hyvinkään kaupungin rakennustöiden valvojana. Nappisella on ollut aikaisemmin oma rakennusalan yritys, jonka puitteissa hän on toiminut myös kustannuslaskijana. Nappinen on kertonut käyneensä kiinteistöllä 23.8.2018 ja tutustuneensa Raksystemsin ja Laitisen kuntotarkastusraportteihin sekä Simasen kuntotutkimusraporttiin.
Kysymyksessä oli ollut tyypillinen 45 vuotta vanha omakotitalorakennus. Ulkopuolelta tarkasteltuna piha-alue oli ollut hoitamaton ja talon ympäristö näyttänyt kostealta. Talon ikä oli jo kertonut sen, että kohteessa oli laajoja perusparannustarpeita. Katselmuksessa ei ollut katsottu alapohjaan, mutta asiakirjojen perusteella siellä oli ollut

valesokkelirakenne, betonilaatta ja puukoolaus riskirakenteina. Tämän ikäluokan rakennuksessa valesokkelin kuntoa ei voida selvittää avaamatta rakenteita vaan sitä täytyy tarkastella laajasti eikä riitä, että vain yksi kohta avataan vaan seinän alaohjauspuu pitää ottaa näkyviin koko pituudelta sellaisista paikoista, joissa maan pinta on lähellä rakennusta tai yläpuolella. Puukoolatun betonilattian rakennetta ei myöskään voi selvittää avaamatta rakennetta. Nappisen mukaan tämän ikäluokan rakennuksessa on tehtävä kuntotutkimus eli pintapuolinen kuntotarkastus ei riitä. Kuntotutkimuksia tehdään tosin harvemmin ennen kauppaa. Nappinen on kertonut tehneensä kuntotarkastuksia mutta vain kaksi kuntotutkimusta, koska se vaati oman koulutuksen, jota hän ei ollut suorittanut.

Todistaja Antti Oskela on kertonut olevansa koulutukseltaan rakennusteknikko ja ammatiltaan laskentapäällikkö. Oskela on kertonut tutustuneensa kuntotarkastusraportteihin ja Simasen kuntotutkimukseen. Hän oli käynyt kiinteistöllä 15.5.2019. Kierrellessään aluksi tontilla hän oli todennut, että rakennuksen korkeusasema oli ollut hyvä, minkä vuoksi olisi outoa, jos valesokkeli olisi pettänyt. Sisällä ei ollut ollut havaittavissa aistinvaraisesti mikrobiperäisiä hajuja. He olivat avanneet tehtyjä tarkastusluukkuja, jotka olivat olleet ilmatiiviisti teipattuja aluskatteen tiivistysteipillä. Oskela oli videoinut jokaisen avaamisen. Kahdeksassa kohtaa rakenteet olivat olleet täysin kuivia ja aukoista oli pöllähtänyt pölyä. Tarkastuskohdat eivät olisi voineet kuivua näin, jos ne olisivat olleet märkiä. Sadevesiviemärinkin kohta oli ollut kuiva mutta pehmennyt, mikä viitasi siihen, että viemärin mutka oli vuotanut arviolta 15-20 vuotta sitten. Vaurio oli ollut noin kahden metrin alueella, joka oli mustunut ja jossa viisi väliseinän alapäätä oli vaurioitunut. He eivät olleet katsoneet yläpohjaa mutta muuten rakennus oli tehty ajan tyypilliseen tapaan hyvin, eikä siinä ollut ollut rakennusvirheitä. Rakennus oli tehty huolellisesti muun muassa lattian kiilat oli lyöty niin, että kantavat puut eivät olleet maanneet laatan päällä. Talossa oli riskirakenteita, mutta ne eivät automaattisesti tarkoittaneet ongelmia vaan ainoastaan silloin, jos niitä ei huolleta tai ne pääsevät kastumaan. Rakenteen käyttöikä hyvissä olosuhteissa on noin 50 vuotta, jonka jälkeen se vaatii peruskorjauksen. Valesokkelin ja puukoolatun betonilaatan kuntoa ei voida selvittää ilman rakenteiden avaamista. -' Tämä aiheuttaa sen, että lattiasta tulee paikatun näköinen eikä sitä yleensä tehdä omakotitalossa ellei olla uusimassa lattiaa. Rakenteilla oli ollut käyttöikää jäljellä mutta olivat edellyttäneet peruskorjausta.
Oskela on todennut vielä, että he eivät olleet havainneet tarkastushetkellä kosteusvauriota, joten kohdetta oli turha korjata. Oskelan arvio oli perustunut silmämääräiseen havaintoon kaikista avatuista paikoista. He olivat lisäksi ottaneet puunäytteitä.

Oskela on todennut vielä Simasen tutkimusraportin osalta, että tutkimusraportissa puun kosteudeksi mainittu 18.3 painoprosenttia ei ollut kostea tai märkä, koska Teknoksen maalausohjeen mukaan maalattavan puun kosteus saa olla enintään 20 painoprosenttia kuivapainosta. Maavaraisen betonilaatan kosteusprosentti oli yleensä 100. Mikäli betonimittarin lukema 135,2 oli otettu todella betonista,

lukema oli korkea ja tarkoitti sitä, että betoni oli oikeasti märkää. Betoni oli tarkastusaikana kuitenkin vaikuttanut kuivalta. Mikrobivaurioiden osalta Oskela on todennut, että sädesientä löytyy aina, jos sitä halutaan löytää. Simasen tutkimusselostuksen liitteenä olevasta Mikrobionin mikrobitutkimusta koskevasta tulosraportista oli herännyt ajatus, että näytteet oli mahdollisesti otettu muusta rakennuksesta, koska paikat olivat olleet kuivia heidän tarkastaessaan niitä. Oskela on todennut, että hän ei ole suorittanut rakennusten kosteusmittaajan sertifikaattia, rakennusterveysasiantuntijan tutkintoa eikä asuntokaupan kuntotarkastajan tutkintoa, mutta se ei tarkoittanut, ettei hän ymmärtäisi kyseisitä asioista.

Todistaja Janne Maalainen on kertonut olevansa ammatiltaan rakennusalan yrittäjä ja tekevänsä pääsääntöisesti saneerauskorjauksia. Hän oli käynyt kiinteistöllä kesällä 2019, jolloin Gerudit, Tauno Ristolainen ja Antti Oskela olivat olleet paikalla. He olivat kierrelleet talossa ja tutkineet rakenteita valmiiksi tehtyjen tarkastusluukkujen kautta. Rakenteet olivat näyttäneet hyviltä ja kuivilta. Mikään ei ollut vaikuttanut kostealta vaan puurakenteet olivat olleet loistavassa kunnossa. Betonipohjan päällä oli ollut alaruoteet, lattiakoolaus, villaeristeet, vaneri ja parketti. Seinärakenteessa oli ollut poikkijuoksu ja yläpuut harjalle. Rakenteita oli silmämääräisesti havainnoitu
seitsemästä-kahdeksasta paikasta. He olivat käyttäneet puukkoa rakenteiden avaamiseen, jotta olivat voineet nähdä rakenteiden sisälle. Huoneilmassa ei ollut ollut kosteuden tai mikrobien hajua. Maalaisen mukaan hän olisi tuntenut homeen hajun ja alkanut heti oireilla, jos sitä olisi ollut. Maalaisen mukaan Ari Simasen kosteusmittauksissa oli käytetty mittaria, jonka kuulapään oli asuttava vain yhdestä kohtaa mitattavaan kohteeseen. Jos kuulapää osui useammasta kohdasta, mittari näytti aina kosteutta. Kuvista ei ollut ilmennyt, mistä kosteus oli mitattu. Betonin pintakosteus ei ollut vastannut sitä, mitä he olivat omassa katselmuksessaan havainnoineet. Kuvan mittauksessa betonin pintakosteus oli ollut 134,9, jolloin siinä olisi pitänyt olla pieni järvi, mutta nyt betonirakenteet ja sahanpurut olivat olleet täysin kuivia ja kunnossa. Viitteitä vaurioista oli löytynyt vain eteisestä sadevesiviemärin kohdalta, jossa oli ollut tummentumaa 50-60 cm:n alueella mutta muuten kaikki oli ollut kuivaa. Maalainen on todennut, että hänellä ei ole kosteusmittaajan sertifikaattia eikä heillä ollut ollut omia kosteusmittareita mukana.
Havainnot oli tehty silmämääräisesti ja tunnustellen. Simasen raportissa olevien mikrobitutkimusten perusteella oli pääteltävissä, että jotain rakennevaurioita oli ollut.

Etelän Rakennusasiantuntijat Oy Pekka Laitisen kuntotarkastusraportista 26.10.2017 (K2, V3) ilmenee, että oleellisimmat havainnot korjaustarpeista 10 vuoden sisällä kohdistuvat vesikatteen uusimiseen ja alusrakenteen kunnostamiseen, räystään alapuolisten lautojen huoltomaalaukseen, ikkunoiden kehyspuiden huoltomaalaukseen ja ilmanvaihdon parantamiseen. Riskihavaintona ja
-rakenteena on mainittu valesokkelirakenne ja betonilaatan päälle puukoolattu lattiarakenne. Lisätutkimustarve on kohdistettu pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen väliseen seinärakenteeseen.

Rajauksena tarkastuksessa on todettu, että kuntotarkastus on pääosin aistinvarainen ja rakennetta rikkomaton arvio kohteen kunnosta eikä piilevien virheiden mahdollisuutta voida poissulkea. Rakenteiden sisäisiä virheitä ja vaurioita ei voi havaita, ellei rakenteiden pinnoilla ole näkyviä vaurioita tai tarkastuksessa ole tehty riskihavaintoja.
Lattiarakenteen kuntoa arvioitiin varastohuoneen lattiassa olevan tarkastusaukon kautta eristetilassa ja valesokkelirakenteen kuntoa arvioitiin varastohuoneen ulkoseinässä olevan tarkastusaukon kautta eristetilassa. Lattian eikä seinän alaohjauspuussa havaittu viitteitä kosteudesta tai poikkeavasta hajusta. Toimenpidesuosituksena on todettu maapintojen kallistaminen rakennuksesta ulospäin ja maapinnan alapuoliselle sokkeliosalle on suositeltu asennettavaksi patolevy.
Muuten tehdyistä huolloista ja korjaustoimista on todettu, että pesuhuone- ja saunatilat on uusittu vuonna 2005, pienen wc:n ja kodinhoitohuoneen kalusteet uusittu vuonna 2010 ja avotakka purettu 2017 samoin kuin asennettu uudet käyttövesiputket.

Suomen Terveys RTA Ari Simasen tutkimusselosteesta 20.5.2018
(K3) ilmenee, että tehtyjen tutkimusten perusteella kohteessa ylittyy terveydensuojelulain asumisterveysasetuksen (545/2015) mukainen ._,; toimenpideraja. Haitallisen altistumisolosuhteen on arvioitu olevan
tiloissa oleskeleville erittäin todennäköinen. Lattiarakenteessa ja ulkoseinässä on todettu olevan mikrobivaurioita ja kohonneita/korkeita kosteusarvoja sekä korjaamattomia kosteusvaurioita. Rakenteissa todetut vauriot ovat syntyneet pitemmällä aikavälillä. Vaurioihin ovat johtaneet ulkopuolelta seinärakenteeseen kohdistunut kosteusrasitus (maakosteus, hulevedet) sekä sisäpuolisen kosteuden kulkeutuminen (diffuusion voimasta) ulkoseinärakenteen viileimpiin osiin.
Lattiarakenteen vaurioita on lisännyt katolta tulevan sadevesiviemärin vuoto lattiarakenteen sisään. Vuotoalueella rakenteen havaittiin olevan kosteampi kuin muilla lattian alueilla. Rakenteissa merkkikaasun avulla todetut ilmavuodot kuljettavat rakenteissa olevia epäpuhtauksia sisäilmaan. Lausunnossa on todettu, että kohteen sisäilmassa on havaittavissa voimakas mikrobiperäinen haju. Rakenneavauksessa otettujen näytteiden ja avauksen yhteydessä tehtyjen havaintojen perusteella rakenteet ovat vaurioituneita. Eteisen lattian ja olohuoneen alapohjan rakenteessa betonin pinta ja alimmat puuosat on todettu kosteiksi. Näytetulosten yhteenvedosta ilmenee, että eteisen lattialla tukipuun alapinnalla, eristeen alapinnalla, lattian alapinnalla ja villassa sekä yhden makuuhuoneen eristeen alapinnassa, olohuoneen alajuoksun alapinnassa, seinän eristeessä sekä keittiön alajuoksupuun alapinnassa on todettu selvää mikrobikasvua. Toimenpide-ehdotuksen mukaan korjaus tulee kohdistua kaikkiin vaurioituneisiin rakenteisiin, jotka ovat puukoolatut lattiarakenteet, ulkoseinät, rakenteiden ilmavuodot ja rakennuksen salaojitus ja pintavesien poisohjaus.

Raksystemsin kuntotarkastusraportista 18.7.2008 (V2) ilmenee, että merkittävimmät jatkotutkimus- ja selvitystarpeet kohdistuvat yläpohjan ja öljysäiliön tarkastamiseen. Suositeltavaa on lisäksi selvittää salaojien toiminta. Merkittävimmät huollon tarpeet kohdistuvat IV-kanavien nuohoukseen, käyttöveden virtaaman säätöön sekä vierustan

kasvillisuuteen. Kuntotarkastushavaintona sokkelin ja tasoerojen osalta todetaan, että perustusten ulkopuolisesta veden-/kosteudeneristeestä ei tarkastuksessa ole tehty havaintoja. Rakentamisajankohtana perusmuurin vedeneritystä ei ole edellytetty eikä tarkastuksessa ole havaittu viitteitä eristyksen puutteesta johtuviin sokkelin kosteusongelmiin. Alapohjan osalta todetaan, että lattiarakenteen vuoksi betonilaatan ja puukoolausrakenteen kosteustilanteen ja kunnon selvittäminen ei ole mahdollista pinnallisesti kosteudentunnistimella, minkä vuoksi on tehty rasiapora-avaukset makuuhuoneen ulkonurkasta ja autokatoksen kohdalla olevasta lämpimästä varastotilasta.
Rasiaporareiästä ei ole havaittu mikrobiperäistä hajua eikä tummentumia näkyvillä olleissa rakenteissa tai lämmöneristeessä. Tehtyjen ja mittalaitehavaintojen perusteella alapohjarakenteessa ei ole ollut haitallista kosteutta ja mikrobikasvustolle suotuisia olosuhteita.
Aistinvaraisten havaintojen perusteella tutkitussa rakenteessa ei ole viitteitä vaurioista. Yhteenvetona on todettu, että alapohjassa ei ole havaittu rakenteelliseen vaurioon viittaavaa. Ulkoseinien osalta ulkoseinärungossa ei myöskään ole todettu haitallista kosteutta tai mikrobikasvustolle suotuisia olosuhteita eikä viitteitä vaurioista.

Rakennusteknikko Antti Oskelan lausunnosta 15.5.2019 (V?) ilmenee, että rakennuksen korkeusasema ympäröivään maastoon nähden on hyvä. Rakennuksen sisällä ei ole ollut aistinvaraisia hajuhaittoja eikä silmin havaittavia kosteusvaurioita. Ulkoseinän vieressä samoin kuin väliseinien kohdalla ei ole ollut merkkejä, että rakenteet olisivat olleet koskaan alttiina kosteudelle pois lukien sadevesiviemärin ympäristö, jossa rakenteet olivat tarkasteluhetkellä kuivat mutta pehmenneet. Lausunnon mukaan rakennus on poikkeuksellisen hyvässä kunnossa ikäisekseen eikä siinä esiinny mitään kosteusongelmia tai hajuhaittoja.

2.3 Näytön arviointi ja johtopäätökset

Kaupan kohteena on ollut kiinteistö, jolla sijaitsee vuonna 1973 rakennettu omakotitalo. Kantajat ovat kohteesta laadittujen kuntotarkastusraporttien ja vastaajalta saamiensa tietojen perusteella olleet tietoisia, että rakennuksessa on valesokkelirakenne ja alapohjarakenteena betonilaatan päälle puukoolattu lattiarakenne, jotka ovat riskirakenteita.

Vastaajan mukaan kiinteistö ei ole merkittävästi poikennut siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä sen ikä ja tehdyt korjaukset huomioon ottaen voidaan odottaa. Kiinteistön alapohja- ja sokkelirakenteet ovat olleet riskirakenteita ja niiden tekniset käyttöiät ovat olleet päättymässä. Vastaaja ei ole jättänyt kertomatta mitään kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavaa seikkaa. Wc-pöntön tukkeutuminen ei ole aiheuttanut vahinkoa. Vastaaja ei ole ollut tietoinen sadevesiviemärin vuodosta eikä se myöskään ole ollut kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttava seikka.

Kantajat ovat kaupan teon jälkeen muutettuaan kiinteistölle panneet merkille maakellarin hajua olohuoneessa. Tämän jälkeen tehdyissä

tarkemmissa tutkimuksissa on selvinnyt, että rakennuksen alapohja- ja seinärakenteissa on kosteus- ja mikrobivaurioita. Syinä ovat olleet lattiarakenne, joka on ollut kosteusteknisesti toimimaton betonilaatta, seinärakenteen valesokkeli ja sadevesiviemärin vuoto lattiarakenteen sisään. Vauriot ovat syntyneet ulkopuolelta seinärakenteeseen kohdistuneen kosteusrasituksen johdosta (maakosteus, hulevedet) sekä sisäpuolisen kosteuden kulkeutumisesta (diffuusion voimasta) ulkoseinärakenteen viileimpiin osiin. llmavuotomittauksilla on todettu, että mikrobit virtaavat rakenteista sisäilmaan, mikä aiheuttaa terveyshaittaa asukkaille.

Käräjäoikeus katsoo todistaja Ari Simasen yksityiskohtaisen kertomuksen ja tutkimusselostuksen sekä siihen sisältyvän mikrobianalyysin ja kohteesta otettujen valokuvien perusteella selvitetyksi, että rakennuksen alapohjassa ja seinärakenteessa on merkittäviä kosteusvaurioita. Todistaja Eemeli Jokisen kertomus ja havainnot muun muassa mikrobiperäisestä hajusta kiinteistöllä tukevat Simasen tekemiä tutkimushavaintoja.

Oskelan ja Maalaisen 14.5.2019 katselmuksessa tekemät havainnot eivät anna aihetta arvioida asiaa toisin, koska katselmus on perustunut ainoastaan silmämääräiseen havaintoihin eikä katselmuksessa ole tehty tarkempia kosteusmittauksia. Asiassa on tullut lisäksi esille, että kosteus rakenteissa vaihtelee vuodenajan mukaan ja että rakennuksessa voi esiintyä sädesientä, vaikka rakennus olisi kuiva. Se, että katselmuksen aikana ei ole tehty hajuhavaintoja, on voinut johtua siitä, että rakennuksen ovia on mahdollisesti pidetty auki. Oskelan ja Maalaisen havaintoja arvioitaessa tulee ottaa huomioon vielä se, että he eivät ole suorittaneet kosteusmittaajan sertifikaattia eivätkä rakennusterveys­ asiantuntijan tutkintoa eli heillä ei ole samaa pätevyyttä arvioida kosteusvaurioita kuin Simasella.

Mainitusta syystä Oskelan ja Maalaisen kertomuksissa esiintuotu seikka, että Simasen tutkimusselosteessa tehdyt mittaukset olisi tehty virheellisesti tai mahdollisesti otettu toisesta kohteesta, eivät anna aihetta arvioida asiaa toisin. Vastaaja ei ole myöskään vedonnut näihin seikkoihin kanteen kiistämisperusteena.

Käräjäoikeus katsoo, että kiinteistö poikkeaa salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Rakenteiden teknisen käyttöiän päättymisellä ei ole merkitystä arvioitaessa virheen olemassaoloa. Kaupan kohteessa on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5-kohdan mukainen laatuvirhe.

Seuraavaksi tulee arvioida, onko myyjä tiennyt kosteusvaurioista. Asiassa on riidatonta, että vastaaja ei ole kertonut kantajille ennen kauppaa wc-pöntön tukkeutumisesta ja tulvimisesta eikä sadevesiviemärin vuodosta.

Käräjäoikeus toteaa, että asiassa on jäänyt selvittämättä, että wc-pöntön

tukkeutumisesta ja tulvimisesta olisi aiheutunut vahinkoa. Sen sijaan sadevesiviemärin vuodon on todettu lisänneen alapohjan rakenteiden vaurioita. Vastaaja on kiistänyt tienneensä sadevesiviemärin vuodosta mutta myöntänyt vaihtaneensa viemärin tarkastuskorkin kumitiivisteen ja puhdistaneensa viemäriä roskista. Vastaajan mukaan tiivisteen vaihtaminen on ollut normaali huoltotoimenpide eikä se ole liittynyt vuotoon. Kantajien mukaan vastaaja on käydessään kiinteistöllä kaupanteon jälkeen kertonut, että sadevesiviemäriputken tiiviste oli vuotanut viisi-seitsemän vuotta sitten ja että vastaaja oli korjannut sen vaihtamalla putkeen uuden tiivisteen. Kantaja on vielä kertonut, että kuntotarkastuksen tehnyt Laitinen oli suuttunut kuultuaan tämän, koska olisi tarkastuksessa kiinnittänyt siihen huomiota.

Arvioitaessa kantajan ja vastaajan erisisältöisiä kertomuksia käräjäoikeus toteaa, että alapohja sadevesiviemärin kohdalla on ollut selvästi kosteampi kuin muissa kohdissa, joten vuoto ei ole ollut vähäistä. Tämän vuoksi ei ole uskottavaa, että vastaaja ei olisi tehnyt siitä mitään havaintoja esimerkiksi puhdistaessaan sadevesiviemäriä roskista. Ei myöskään ole perusteltua, että putken tiiviste vaihdetaan ilman, että siinä on jokin toiminnallinen vika. Asiassa olisi ollut mahdollista kuulla todistajaksi nimettyä Pekka Laitista kantajan ja vastaajana käymästä keskustelusta mutta vastaaja on pääkäsittelyn aikana luopunut hänen kuulemisestaan. Mainittujen seikkojen perusteella käräjäoikeus pitää kantajan kertomusta luotettavampana. Vastaaja on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää sadevesiviemärin vuodosta.

Vastaaja on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta kantajille kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kaupan kohteessa on siten myös maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin
3-kohdassa tarkoitettu laatuvirhe.

3. Kantajien tieto virheestä ja ennakkotarkastusvelvollisuus

Vastaaja on katsonut, että kantajat ovat menettäneet oikeutensa vedota virheeseen, koska kantajat ovat laiminlyöneet tehdä perusteellisen tarkastuksen. Rakenteiden tekninen käyttöikä on ollut useilta kohdin päättynyt ja kantajat ovat tienneet rakenteisiin liittyvistä korjaustarpeista ja siitä, että kysymys on ollut riskirakenteista. Vastaaja on viitannut näkemyksensä tueksi korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO 2019:16 ilmenevään oikeusohjeeseen.

Maakaaren MK 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt

kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Lainkohdan esitöissä (HE 120/1994 vp, s. 56) todetaan, että ostajan edellytetään aina tarkastavan kiinteistön ennen kaupan tekemistä. Jos hän laiminlyö tarkastusvelvollisuutensa, hän ei voi vedota seikkaan, joka olisi voitu kiinteistöllä käynnin yhteydessä havaita. Kiinteistön tarkastus koskee vain kiinteistön fyysisten ominaisuuksien selvittämistä. Tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Tarkastuksessa ei edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä.
Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua. Ostaja voi vedota virheeseen vain, jos hän on erehtynyt omatta syyttään. Ostaja ei voi vedota seikkaan, josta hänen voidaan olettaa tienneen kauppaa tehdessään.
Ostajan on katsottava olevan selvillä yleisesti tiedossa olevista seikoista. Säännös koskee tältä osin kaikkia virheitä. Myyjän antamat tiedot voivat rajoittaa ostajan tarkastusvelvollisuutta.

Lähtökohtaisesti selonottovelvollisuus ei ilman erityistä syytä ulotu rakenteisiin, joiden tarkastamiseksi täytyy avata rakenteita. Asiassa kuullut todistajat ovat yhdenmukaisesti kertoneet, että valesokkeli- ja maanvaraisen betonilaattarakenteen kuntoa ei voi tarkastaa rakennetta avaamatta. Tässä lattiarakenteen kuntoa on arvioitu varastohuoneen lattiassa olleen tarkastusaukon kautta ja valesokkelirakenteen kuntoa varastohuoneen ulkoseinässä olevan tarkastusaukon kautta.
Tarkastusaukon kokoa on suurennettu tarkastuksen tekemistä varten ja porattu näytepalat tarkasteltaviksi ja haisteltaviksi. Raksystemsin kuntotarkastusraportin mukaan tehtyjen tutkimusten ja
. mittalaitehavaintojen perusteella alapohjassa eikä ulkoseinissä ole todettu haitallista kosteutta ja mikrobikasvustoille suotuisia olosuhteita. Aistinvaraisten havaintojen perusteella tutkitussa rakenteessa ei ole olh.,. viitteitä vaurioista. Laitisen laatiman kuntotarkastusraportin mukaan lattiarakenteen alaohjauspuussa, seinän eristetilassa eikä ulkoseinän alaohjauspuussa ole havaittu viitteitä kosteudesta tai poikkeavasta hajusta.

Todistaja Oskelan kertomuksesta on lisäksi tullut esille, että rakennus on tehty huolellisesti ja että sen korkeusasema maastoon nähden on ollut hyvä.

Kantajille annettujen tarkastusraporttien tai tehtyjen rakenneavausten perusteella ei ole syntynyt epäilyjä rakenteiden kunnosta. Kiinteistö on ollut päällisin puolin tarkasteltaessa ikäisekseen hyväkuntoinen eikä ole herättänyt kantajissa epäilyksiä tai tarvetta tehdä laajempia rakenneavauksia.


Mitä tulee vastaajan viittaamaan korkeimman oikeuden ratkaisuun KKO 2019:16, käräjäoikeus toteaa, että sillä ei ole tarkoitettu poiketa aikaisemmista kiinteistön ostajan tarkastusvelvollisuutta koskevasta oikeuskäytännöstä. Pelkkä ostajan tieto rakenteellisesta tai muusta vastaavasta riskistä ei vielä merkitse erityistä syytä tarkastaa rakenteen vaurioiden olemassaoloa tavanomaista poikkeavin toimenpitein.
Erityinen syy voi tulla kyseeseen, jos ostajalla on ennen kauppaa tieto paitsi vaurioiden syistä eli rakenteellisista tai muista vastaavista riskeistä myös jonkin asteisista vaurioista ja korjaus- ja lisätutkimustarpeista.
Mainitussa korkeimman oikeuden tapauksessa kuntotarkastuksessa oli suositeltu lisätutkimuksia ja kosteusriskin poistamista alapohjassa havaittujen vaurioiden perusteella, ei pelkästään kyseistä rakennetyyppiä, rakennuksen ikää tai vaurioriskejä koskevan yleisen tiedon perusteella. (Valtteri Laukkanen; Defensor Legis, 4/2019 s. 646, 649)

Kyseinen korkeimman oikeuden ratkaisu ei siten anna aihetta arvioida kantajien tarkastusvelvollisuutta toisin, koska myöskään käsillä olevassa tapauksessa ei ole ollut tiedossa mitään yksittäistä virhettä, jota olisi pitänyt tutkia tarkemmin. Siitä, että rakenteiden käyttöikä alkaa olla päättymässä ja alapohjan ja valesokkelin tiedetään olevan riskirakenteita, ei ole johdettavissa, että kantajien olisi tullut tehdä tarkempia tutkimuksia ja avata rakenteita tarkastusvelvollisuutensa täyttämiseksi.

Käräjäoikeus katsoo, että vastaajan kantajille ennen kauppaa antamien tietojen, tehtyjen rakenneavausten, kuntotarkastaja Laitisen esittämän näkemyksen ja tarkastusraporteista ilmenevien tietojen perusteella kantajilla ei ole ollut syytä epäillä kosteusvaurioita eikä heillä ole ollut maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettua erityistä syytä tehdä laajempia teknisiä ja rakennetta avaavia tutkimuksia, kun mikään ei ole viitannut vaurioihin. He ovat pikemmin saaneet kuvan, että kiinteistö on ikäänsä nähden hyvässä kunnossa ja varustelunsa puolesta asumiskelpoinen eikä siinä ole sen käyttöön olennaisesti vaikuttavia puutteita. Ostajat eivät siten ole laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan eivätkä menettäneet oikeuttaan esittää virheiden johdosta vaatimuksia.

4. Virheen olennaisuus

4.1 Arvioinnin lähtökohdat

Kantajat ovat vaatineet ensisijaisesti, että kauppa puretaan ja toissijaisesti, että kauppahintaa alennetaan.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Lainkohdan esitöiden mukaan (HE 120/1994 vp s. 51) virheen

olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2015:58 katsonut, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tapauksessa virhettä oli pidetty olennaisena muun muassa siksi, että virheiden korjauskustannukset olivat suuruusluokaltaan merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostaja oli voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina. Suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät olivat myös vaikuttaneet olennaisuus­ arvioinnissa.

4.2 Asiassa esitetty näyttö

Tauno Ristolaisen mukaan he eivät olisi ostaneet kiinteistöä, jos olisiva tienneet siinä olleista virheistä. Perhe oli alkanut oireilla heti muuton jälkeen ja heillä oli ollut yskää, nuhaa ja päänsärkyä, jotka olivat hävinneet, kun olivat muuttaneet pois. Laitinen oli suositellut muuttoa välittömästi, koska talo ei ollut ollut asumiskelpoinen. Pyytäessään tarjouksia moni urakoitsija oli sanonut, ettei kannata korjata, koska urakka oli niin suuri. Heillä ei ole taloudellisia mahdollisuuksia korjata taloa.

Gerud on kertonut asuneensa talossa perheensä kanssa yhdeksän vuotta eikä heillä ollut ollut asumisaikana mitään terveysongelmia.

Todistaja Simanen on todennut, että korjauskustannusten osalta suurimmat korjattavat kohteet olivat ulkoseinät ja alapohja. Alapohja tulee korjata ja korvata uudella rakenteella, koska kysymyksessä oli rakennusteknisesti toimimaton rakenne. Ympäristöministeriön asetuksessa rakennusten kosteusteknisestä toimivuudesta 4 §:ssa todetaan, että kyseistä asetusta on noudatettava korjaus- tai muutostyössä tai käyttötarkoituksen muutoksessa, jos rakenne on omiaan aiheuttamaan terveyshaittaa tai vaurioita rakennuksen kosteustekniselle toimivuudelle. Asetuksen 3 §:n mukaan rakennuksen, rakenteiden ja rakennusosien on oltava sisäiset ja ulkoiset kosteusrasitukset huomioon ottaen kosteusteknisesti toimivia niiden suunnitellun teknisen käyttöiän. Rakennuksen liian suuri kosteuspitoisuus tai kosteuden kertyminen rakennuksen osiin tai sisäpinnoille ei saa vaurioittaa rakennusta eikä aiheuttaa rakennuksessa oleskeleville terveyshaittaa. Simasen mukaan nämä säännökset ohjaavat korjaamista ja sitovat suunnittelijan kädet. Tämä tarkoittaa sitä, että korjauksessa ei voi tehdä vanhaa rakennetyyppiä, koska se on asetuksen vastainen vaan rakennus on suunniteltava uudelleen niin, että se täyttää asetuksen edellytykset. Koko rakennusosa pitää uusia, purkaa lattia betonilaatalle, puhdistaa, tasoittaa, kapseloida, asentaa

kosteutta kestävät xps-levyt, valaa pintalaatta päälle ja asentaa uudet materiaalit. Seinän rakenne on piilosokkelista johtuen muutettava kosteusteknisesti toimivaksi, jotta se kestää rakennuksen suunnitellun teknisen käyttöiän ajan. Piilosokkelirakenteesta johtuen seinään joudutaan suunnittelemaan kengitysrakenne, jonka toteutus edellyttää seinälevyjen ja villojen poistoa. Kysymyksessä on vaativa rakennuskohde, jonka rakennesuunnittelijalla tulee olla vaativan kosteusvauriokorjaus- suunnittelun pätevyys. Simanen on todennut vielä, että KH-korttien elinkaari on teoreettinen; aikaisemmin ajateltiin, että rakennukset on suunniteltu 50 vuodeksi mutta nyt käyttöikä on pikemmin 70-100 vuotta. Valesokkelin käyttöikää ei voi KH-kortista huolimatta tarkalleen sanoa, koska se riippuu rakennuspaikasta, salaojituksesta ja asuinaikaisesta kosteuskuormituksesta. Tällaisen korjauksen yhteydessä rakennus päivittyy ja rakenteiden suunniteltu tekninen käyttöikä alkaa alusta.

Simasen laatima kustannusarvio (K4) sisältää rakennuttamisen, rakennesuunnittelun ja valvonnan, ulkoseinät, kantavat väliseinät, alapohjan ja kevyet väliseinät, työmaan yleiskulut ja homepölysiivouksen. Laskelman perusteena lattian osalta on käytetty 120 m2 ja valesokkelin osalta 73 metriä. Kustannusarvio arvonlisäveroineen on 151.194,58 euroa ja riskivaraus 15 % eli yhteensä 173.873,76 euroa. Simanen on jälkikäteen tarkastanut laskelman ja todennut korjattavaksi lattiapinta-alaksi 113 m2. Muut alhaisemmat tarjoukset eroavat hänen laskelmastaan eivätkä ole verrannollisia, koska niissä on käytetty pienempiä korjausaloja, toisenlaista korjausmenetelmää ja niistä puuttuu suunnittelun osuus. Korjausta ei kuitenkaan voi tehdä ilman suunnittelua, koska se olisi lainsäädännön vastaista. Lisäksi NN Service Oy:n tarjouksen (V6) hinnasta puuttuu noin 27 %:ia, koska siinä yleiskulu on merkitty O %:ksi ja katevaraus vain 5 %:ksi.

Todistaja Jokisen/ Carical-rakennus Oy:n kustannusarvio (K6) sisältää ulkoseinärakenteen korjauksen, kantavien väliseinien korjauksen ja puukoolatun alapohjarakenteen korjauksen. Kustannukset arvonlisäveroineen ovat 125.617 euroa. Tarjoukseen ei ole sisällytetty salaojia eikä suunnittelua. Jokinen on todennut, että kohteessa pitäisi olla suunnitelmat valmiina, jotta voisi antaa lopullisen tarjouksen. Kaikki vaurioituneet materiaalit pitää poistaa eli puukoolattu lattia pitää purkaa, seinien alaosat poistaa ja alajuoksut kengittää runkotolppaan. Tämän lisäksi pitää kiinnittää erityinen huomio pintojen puhdistukseen ja ilmatiiviyteen. Laskelma on tehty puukoolatun lattian alalle noin 100 m2:lle. Valesokkelin piiriksi on laskettu ulkoseinät 73 metriä sekä kantava väliseinä 14 metriä. Laskelmassa kateprosentti on ollut 10 % ja yleiskulut 10-12 %. Jokinen on todennut vielä, että tarjouksen mukaisessa korjauksessa vaurion aiheuttava ongelma poistetaan, kun taas esimerkiksi 40.000 euron tarjouksessa vaurioitunut materiaali vaihdetaan ja korjataan vanhaan tapaan, mutta esimerkiksi ilmatiiviys jää korjaamatta.

Todistaja Nappinen on todennut, että esitettyjen kuntoraporttien

perusteella kohteessa ei ollut tehty juurikaan perusparannuskorjauksia. Jos rakennukselle ei tehdä mitään toimenpiteitä, tekninen käyttöikä tämän tyyppisellä rakennuksella on noin 50 vuotta. Valesokkelille annetaan käyttöiäksi noin 50 vuotta eli tässä käyttöikää olisi ollut karkean tarkastelun mukaan jäljellä noin viisi vuotta. Kun tekninen käyttöikä menee umpeen, rakenteet pitää perusparantaa, koska ne eivät täytä enää nykymääräyksiä. Tekninen käyttöikä on merkityksellinen, vaikka RT-kortin mukaiset käyttövuodet ovat suuntaa antavia ja riippuvat siitä, miten kiinteistöä on hoidettu.

Nappisen/ Hyvinkään Ammattipalvelut Oy:n kustannusarvio (V4) arvonlisäveroineen on 40.900 euroa (sis alv) euroa ja käsittää peruskorjauksen, jolla rakennus saadaan samaan tasoon kuin se oli ollut rakennettaessa 45 vuotta sitten. Kustannusarvio sisältää purkutyöt, ulkoseinät, väliseinät, alapohjan sekä LVIS-työt. Vaurioitunut lattia-ala on paikan päällä arvioitu noin 80 m2:ksi. Kustannusarviossa ei ole otettu huomioon perusparannuksia, jolla rakennuksen käyttöikää nostetaan eli tämän lisäksi pitää tehdä paljon muita toimenpiteitä, joilla varmistetaan se, että rakenne varmuudella toimii. Nappinen on todennut, että Simasen kustannuslaskelmassa on otettu huomioon se, että kaikki mahdolliset riskit poistetaan eikä vaurioita enää synny. Simasen korjaustavalla rakennuksen arvo nousee, koska elinkaari on sen jälkeen ainakin 40 vuotta, kun se Nappisen laskeman mukaisen korjauksen perusteella olisi noin 10 vuotta.

Todistaja Matti Liippo on kertonut olevansa koulutukseltaan poliisi ja toimineensa 15 vuotta rakennusalan yrittäjänä. Tauno Ristolainen oli ollut häneen puhelimitse yhteydessä, kun oli etsinyt paikallista yrittäjää tekemään remonttia vesivahingon korjaamiseksi. Ristolainen oli sanonut, että kysymyksessä oli selkeä juttu, koska korjaus meni myyjän piikkiin. Puhelun aikana oli ilmennyt, että kysymys oli ollut Jari Gerudin myymästä talosta. Liippo tunsi Gerudin, minkä vuoksi hän oli sanonut, ettei voinut antaa tarjousta. Liipolle oli tullut soittajan asenteesta vaikutelma, että remonttia oltiin tekemässä myyjän kustannuksella kustannuksia rajoittamatta. Liippo oli tämän jälkeen soittanut Gerudille ja kertonut tapauksesta. Liippo ei ollut tutustunut kuntotarkastusasiakirjoihin mutta tiesi, minkälaisista rakenteista oli ollut kysymys ja että kattoviemäri oli ilmeisesti vuotanut alapohjaan. Talossa kaikki oli ollut aikaisemmin kunnossa ja sisäpintoja oli kunnostettu koko ajan. Liippo ei ole ottanut kantaa, mikä olisi oikea korjaustapa tuon ikäiselle talolle.

Todistaja Oskelan mukaan kiinteistön kosteusongelmat rajoittuvat eteisen ja keittiön väliseen alueeseen ja lattiapintaan, joten korjaus olisi ollut tehtävissä 2.000-4.000 eurolla (V7). Nyt joudutaan korjaamaan kaikki avatut rakenteet, minkä vuoksi korjaukseen menee noin 20.000 euroa. Oskela on todennut, että Simasen kustannuslaskelmassa kysymys on perusparannuksesta, jolla talo muutetaan nykyaikaiseksi ja nostetaan sen arvoa. Hintaeroa selittää myös kate ja suunnittelun osuus. Oskelan mukaan Simasen raportissa on viitattu virheellisesti rakennusten kosteusteknisestä toimivuudesta annettuun asetukseen,

koska tässä oli ollut kosteusteknisesti toimiva rakenne, joka ei ollut vielä mennyt pilalle. Oskela on todennut vielä, että hän ei ole aikaisemmin nähnyt näin suurta ristiriitaa vallitsevan tilanteen ja asiantuntijalausunnon välillä.

Todistaja Maalaisen näkemyksen mukaan esillä olevien vaurioiden korjaus maksaisi enintään 35.000-40.000 euroa ja sillä saisi korjattua koko lattiapinta-alan. Maalaisen mukaan Simasen kustannusarvio on korkea eikä sillä ole mitään tekemistä todellisuuden kanssa. Simasen kustannusarviolla rakennetaan käytännössä uusi talo, kun korjausrakentamisessa on tarkoitus korjata vaurioitunut kohta.
Valesokkelin korjataan siten, että poistetaan sisäpuolen levy ja eristeet, pannaan pystypuu poikki ja laitetaan niin sanottu teräskenkä, jonka jälkeen vaurioitunut alue poistetaan. Valesokkelirakenteen tekninen käyttöikä on veteen piirretty viiva, eikä sille ole varsinaista käyttöikää.

Asiassa on esitetty vielä NN Service Oy:n tarjous/ kustannusarvio (V6), joka arvonlisäveroineen on 42.441 euroa. Kustannusarvio sisältää lattian, ulkoseinien ja alajuoksun korjauksen sekä LVIS työt. Laskelman perusteena on käytetty 80 m2:n suuruista lattia-alaa.

4.3 Näytön arviointi ja johtopäätökset

Edellä kerrotuin tavoin kuntotarkastuksessa tai tarkastusraporteissa ei ole tullut esille asuttavuuteen tai asukkaiden terveyteen haitallisesti vaikuttavia puutteita tai virheitä. Kantajat ovat siten voineet saamiensa tietojen perusteella edellyttää, että omakotitalon alapohjassa tai sokkelirakenteessa ei tarvinnut tehdä lähiaikoina mittavia korjaustöitä, vaan että talo näiltä osin soveltui sellaisenaan asuinkäyttöön.

Kaupanteon jälkeen todetut Simasen kertomuksesta ja tutkimus­ selostuksesta ilmenevät alapohjan ja sokkelin vauriot ovat laadultaan sellaiset, että niiden korjaamatta jättäminen on omiaan altistamaan asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille. Tauno Ristolainen on oikeudessa kuultaessa kertonut perheen saaneen oireita talossa asuessaan ja että he ovat tämän vuoksi joutuneet muuttamaan pois kiinteistöltä ja hävittämään osan irtaimistostaan ja vaatteistaan.

Kantajien ja vastaajan käyttämien asiantuntijoiden laatimat kustannusarviot vaurioiden korjauskustannuksista poikkeavat merkittävästi toisistaan. Korkeimmassa, Simasen kustannusarviolaskelmassa on käytetty suurempaa lattia- ja seinäaluetta kuin muissa laskelmissa. Lisäksi Simasen kustannusarvio on sisältänyt suunnittelun, joka muista kustannusarvioista on puuttunut. Jokisen ja Simasen kustannusarvioissa on lisäksi kysymys perusparannuksesta, jolla vaurion aiheuttava ongelma poistetaan muuttamalla rakenne vastaamaan nykymääräyksiä ja rakenteen käyttöikä alkaa alusta, kun taas Nappisen, Maalaisen ja NN Service Oy:n laskelmissa peruskorjauksesta, jolla vaurioitunut materiaali poistetaan ja rakenteelle palautetaan se käyttöikä, joka sillä olisi ollut ilman virhettä.

Rakennusten kosteusteknisestä toimivuudesta annetun ympäristö­ ministeriön asetuksen 4 §:n mukaan rakennuksen korjaus- ja muutostyössä tai käyttötarkoituksen muutoksessa rakennuksen kosteustekniseen toimivuuteen ei tarvitse tehdä muutoksia, jos rakennus on kosteusteknisesti toimiva. Lähtökohtaisesti alkuperäisiä rakenteita ei siten ole pakko muuttaa korjaustyön yhteydessä. Jos rakenne on omiaan aiheuttamaan terveyshaittaa tai vaurioita rakennuksen kosteustekniselle toimivuudelle, korjaustyössä on kuitenkin noudatettava mainittua asetusta.

Käsiteltävässä kohteessa alapohjan ja valesokkelin rakenne on todettu kosteusteknisesti toimimattomiksi ja olevan omiaan aiheuttamaan terveyshaittaa. Tämän vuoksi alapohjassa ja seinärakenteessa oleva vaurion aiheuttava haitta tulee poistaa ja vaurioituneet rakenteet purkaa riittävän laajalta alueelta ja vaurioituneet materiaalit poistaa. Kysymys on rakenteissa laaja-alaisesti olevasta virheestä, jonka korjauskustannusten lopullista määrää on vaikea riittävällä varmuudella arvioida.
Kustannukset ovat kuitenkin suuruusluokaltaan merkittävät ja lähempänä Jokisen ja Simasen arviota kuin Nappisen, Maalaisen ja NN Service Oy:n arviota. Korjauskustannukset ovat myös olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä kantajat ovat voineet kauppaa tehdessään otaksua joutuvansa rakennuksen kohtuullisina korjauskustannuksina maksamaan.

Ottaen huomioon virheen laatu ja laajuus, siitä aiheutuva asumis- ja terveyshaitta ja korjauskustannusten suuruus sekä niihin liittyvät epävarmuustekijät käräjäoikeus katsoo asiaa kokonaisuutena arvioiden, että kaupan kohteen virhettä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena siten, että asiassa on edellytykset kiinteistön kaupan purkamiselle kantajien vaatimuksesta.


5. Vahingonkorvaus

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on 1 momentin 1-4 kohdissa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada myös korvaus vahingosta. Luvun 32 §:n 1 momentin mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuvasta vahingosta. Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe johdu hänen huolimattomuudes­ taan, myyjällä ei ole 2 momentin mukaan velvollisuutta korvata vahinkoo.

Hallituksen esityksen mukaan (HE 120/1994 vp, s. 63) vahingonkorvaus käsittää korvauksen kaikista sopimusrikkomuksesta aiheutuneista vahingoista, kuten korjauskustannuksista, hinnanerosta ja kiinteistöstä saamatta jääneestä tuotosta. Jos sopijapuoli on sopimusrikkomuksen perusteella velvollinen korvaamaan toiselle aiheutuneen vahingon, lähtökohtana on täyden korvauksen periaate. Korvattaviksi tulevat suoranaiset menot, joita sopimusrikkomus on aiheuttanut vahinkoa kärsineelle. Tällaisia ovat kaupanteosta ja sopimusrikkomuksen selvittämisestä aiheutuneet kulut sekä myös asiantuntija-avusta aiheutuneet kustannukset. Ostajalle voi aiheutua kustannuksia myös väliaikaisen asunnon hankkimisesta. Myyjä voi 2 momentin mukaan vapautua vahingonkorvausvastuusta, jos hän voi osoittaa, ettei kiinteistön laatuvirhe tai suoritusvelvollisuuden täyttämättä jättäminen

johdu hänen huolimattomuudestaan. Jos myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, hän on yleensä toiminut huolimattomasti.

Käräjäoikeus on edellä kerrotuin tavoin katsonut, että vastaaja on jättänyt kertomatta sadevesiviemärin vuodosta, joka Simasen tutkimusselostuksen mukaan on osaltaan vaikuttanut alapohjan kosteusvaurioon. Myyjä on siten toiminut huolimattomasti ja on velvollinen korvaamaan kantajille aiheutuneet vahingot.

Vastaaja on myöntänyt vaaditut määrät muutoin paitsi pilalle menneen irtaimiston ja vaatteiden osalta.

Kantajat ovat esittäneet selvitykseksi pilalle menneestä irtaimistosta ja vaatteista yksityiskohtaisen luettelon (K5). Tauno Ristolainen on kertonut, että he olivat joutuneet hävittämään kaikki sellaiset huonekalut, joissa oli ollut kiinteä verhoilu ja joita ei ollut voinut pestä pesukoneessa. Samoin lasten leluja, tavaroita ja vaatteita oli jouduttu hävittämään. Käräjäoikeus ei näe syytä epäillä yksilöintiä mutta tarkemman selvityksen puuttuessa arvioi kohtuulliseksi korvauksen määräksi 5.000 euroa.

Vastaaja on siten velvollinen suorittamaan kantajille korvaukseksi pilaantuneesta irtaimistosta ja vaatteista 5.000 euroa, sijaisasumiskuluista Kiikkaistenkujan vuokran 1.209 euroa, Ropakkatien vuokran 564,85 euroa kuukaudessa 1.10.2018 lähtien tuomion antamiseen saakka, varaston vuokrakuluista 872 euroa ja jätelaskusta 248,65 euroa.

6. Hoitokulut ja kiinteistön arvoa kohottavat korjaukset

Maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaan myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa.

Hallituksen esityksen mukaan (HE 120/1994 vp, s. 64) myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön kunnostamisesta ja parantamisesta aiheutuneista kustannuksista. Sen sijaan kiinteistön ylläpidosta ja välttämättömästä hoidosta aiheutuneita kustannuksia ei korvata, sillä ostaja on tänä aikana voinut korvauksetta käyttää kiinteistöä. Rakentamisesta ja uusien koneiden tai laitteiden hankkimisesta johtuvat kustannukset on myös korvattava siltä osin kuin ne ovat lisänneet kiinteistön arvoa.

Kantajat ovat muuttaneet pois kiinteistöltä jo keväällä 2018, joten he eivät ole voineet asua kiinteistöllä kuin lyhyen aikaa eivätkä ole saaneet sen käytöstä etua itselleen. Vastaajalla ei ole ollut huomautettavaa vaadittujen määrien osalta.

Vastaaja on siten velvollinen suorittamaan kantajille korvaukseksi maksetusta kiinteistöverosta 502 euroa, sähkölaskuista 766,59 euroa sekä kiinteistön arvoa kohottavista korjauksista 1.074,60 euroa.


7. Oikeudenkäyntikulut Kantajien ensisijainen, kaupan purkua koskeva vaatimus on hyväksytty samoin kuin muut kantajien esittämät vaatimukset vaatteista ja irtaimistosta vaaditun korvauksen määrää lukuunottamatta.

Vastaaja on siten oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:ssä tarkoitetulla tavalla hävinnyt asian ja velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Vastaaja on hyväksynyt kantajien oikeudenkäyntikulut määrältään, minkä vuoksi hänen tulee suorittaa kantajille korvauksena oikeudenkäyntikuluista vaadittu 15.253,20 euroa.

Asian selvittelykuluista vaaditun korvauksen osalta vastaajalla ei myöskään ole ollut huomautettavaa, minkä vuoksi vastaajan tulee suorittaa kantajille korvaukseksi selvittelykuluista 6.130 euroa.

Tuomiolauselma 1. Kantajien Maisi Ristolaisen ja Tauno Ristolaisen ja vastaajan Jari Gerudin välinen kiinteistönkauppa 10.11.2017 koskien kiinteistöä
543-403-2-x osoitteessa x xx Riihimäki puretaan. _,

Jari Gerud velvoitetaan palauttamaan Maisi Ristolaiselle ja Tauno Ristolaiselle kauppahinta 248.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 10.11.2017 alkaen 13.4.2018 asti ja sen jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään saakka.

Jari Gerud velvoitetaan suorittamaan Maisi Ristolaiselle ja Tauno Ristolaiselle

2. vahingonkorvausta

- sijaisasumiskuluista x vuokra 1.209 euroa korkolain 4
§:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 9.5.2019 lukien,

- sijaisasumiskuluista x vuokra 564,85 euroa kuukaudessa 1.10.2018 lähtien 4.12.2019 saakka korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 9.5.2019 lukien,

- pilalle menneestä irtaimistosta ja vaatteista vaatimus enemmälti hyläten 5.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 31.8.2018 lukien,

- tavaroiden varastoimiskuluista 872 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 9.5.2019 lukien,

- jätelaskusta 248,65 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 9.5.2019 lukien.

3. korvaukseksi kiinteistön hoitokuluista yhteensä 1.268,59 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 9.5.2019

lukien.

4. korvaukseksi kiinteistöä hyödyntävistä ja se arvoa kohottavista kustannuksista yhteensä 1.074,60 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 9.5.2019 lukien.

5. korvaukseksi asian selvittelykuluista 6.130 euroa ja oikeudenkäyntikuluista 15.253,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.



Lainkohdat


Muutoksenhaku

Maakaari 2 luku 17 §, 22 §, 31 §, 32 § ja 33 §
Oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 §

Käräjäoikeuden ratkaisuun saa hakea muutosta Helsingin hovioikeudelta valittamalla oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyssä järjestyksessä tai korkeimmalta oikeudelta ennakkopäätösvalituksella oikeudenkäymiskaaren 30 a luvussa säädetyssä järjestyksessä.

Tyytymättömyyttä on ilmoitettava seitsemän päivän kuluessa ratkaisun antamisesta lukien.


Tyytymättömyyden ilmoitus

Jari Gerud on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Määräpäivät
- valitukselle 3.1.2020
- vastavalitukselle 17.1.2020 Valitusosoitus liitteenä.


käräjätuomari Leena S