Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus

Ostajalla on velvollisuus tarkastaa asunto niiltä osin kuin se on tarkastettavissa kohtuullisin keinoin. Tarkastus on suoritettava huolellisesti ja kattavasti ottaen huomioon, että asunto on arvokas asumiseen tarkoitettu rakennus.Kaikki paikat, joihin pääsee on tarkastettava. Tämä koskee kaikkien asuintilojen lisäksi kattoa, kellaria ulkoseiniä, ikkunoita, varastoa, kaivoa jne  Niihin seikkoihin ei voi vedota virheenä jotka ovat olleet nähtävissä ja ymmärrettävissä. Vuotojälki seinässä kertoo kaikille, että kosteutta on päässyt rakenteen läpi. Ostajalta edellytetään silloin sen tarkempaa selvittämistä kyselemällä jne mutta ei yleensä teknisiä toimenpiteitä. Mitä vanhempi rakennus on kyseessä, sitä tarkempi on ennakkotarkastuksen oltava. Lainkohdat ovat asuntokauppalaki 6 luku 12§ ja maakaari 2 luku 22§.

Oikeuskäytäntö on ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyöntitilanteissa ollut tapauskohtaista. Seuraavassa on kuvattu kolme eri tasoa ennakkotarkastusvelvollisuuden sisällön ymmärtämiseksi.

1.
Jos kohteessa on tehty ostajan oma tai asiantuntijan kuntotarkastus ja siinä on huomattu virheitä, niihin ei voi ostaja vedota. Esimerkiksi maanpinnan kaato rakennukseen päin, savupiipun juuren epätiiviys jne.

2.
Kuntotarkastuksessa oleva huomautus riskirakenteesta ei vielä siirrä vastuuta virheestä ostajalle. Normaalisti ei ole oikeuskäytännössä esim. KKO 2004:78 edellytetty ostajaa selvittämään asiaa, jotka edellyttävät teknisiä toimia kuten rakenteiden avaamisia. Myyjän etuna saattaa kuitenkin olla selvittää mahdollinen virhe jotta ei jäisi riskiä salaisesta virheestä. Esimerkiksi kuntotarkastuksessa oleva maininta valesokkeliin liittyvistä riskeistä.Katso myös KKO:2009:31.

3.
Sellaiset maininnat kuntotarkastuksessa kuin "mahdollinen riskikohta, joka edellyttää tarkempaa selvitystä"  tai "mahdollisesti vaurioitunut" on ongelmallisempi ja saattaa edellyttää ostajalta toimia selvittää asia tarkemmin vaikka edellyttämällä, että rakenteita saadaan avata. Tällöin ostajan on ryhdyttävä selvittämään virhettä tarkemmin esim. mikä on virheen laajuus. Puhutaan ns. erityisestä tarkastusvelvollisuudesta tai erityisestä selonottovelvollisuudesta.


Vaikka asiaa arvioidaan objektiivisesti niin ostajan omalle tietotasolle voidaan antaa merkitystä. Rakennusalan ammattilaisella on keskimääräistä parempi tietämys rakentamisesta, jolloin häneltä edellytetään parempaa ymmärrystä virheistä ja vaurioiden merkityksestä.

Entä jos katolle on helppo pääsy ja jos siellä olisi käyty niin olisi havaittu että esim. piipun juuri oli tiivistämättä, niin menettääkö ostaja mahdollisuuden vedota virheeseen. Tässä siis huomioidaan mahdollisuudet käydä katolla ja tehdä huomioita ja osata arvioida niitä. Normaalisti katolla käyntiä voidaan edellyttää. Vanhemmilta ostajilta, liikuntarajoitteiselta, näkövammaiselta edellytetään avustajan käyttöä ennakkotarkastuksen suorittamiseksi.

Tavaroiden siirtelyä ei ilman erityistä syytä voida edellyttää.

Yleensä ostajan ei edellytetä käyttävän rakennusalan asiantuntijaa. Ja vaikka ostaja käyttäisi asiantuntijaa niin se ei normaalisti vaikuta huolellisuusvelvollisuuden arvioinnissa. Eli ostaja ei joudu huonompaan asemaan, jos rakennusalan ammattilaisen olisi pitänyt huomata virhe mutta ei sitä huomannut (eri asia on että ostaja voi vaatia ko. konsultilta korvausta). Katso kuitenkin tapaus ISHO 25.8.2016 jossa merkitystä on annettu asiantuntijan käyttämiselle.

Ostajan pitäisi pystyä arvioimaan virheen merkitys. Oikeuskäytännössä on toisinaan katsottu, että matala sokkeli on ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden piirissä. Jos myöhemmin paljastuu, että alapohjan rakenteet olivat vaurioituneet. Näkisin että tällaisessa tilanteessa virhe jää salaiseksi ja siihen voi ostaja vedota koska asian selvittäminen vaatisi teknisiä toimia vaurioiden havaitsemiseksi. Mutta jos myyjä on ottanut tuon virhemahdollisuuden esille ja kehoittanut ostajaa tarkastamaan alapohjan, niin vastuu saattaa siirtyä ostajalle. Joissain tilanteissa on katsottu että ostajalle on syntynyt erityinen tarkastusvelvollisuus suorittaa teknisiä toimia virheen selvittämiseksi katso esim. Turun hovioikeus 2015.

Myyjä voi myös tehdä vastuunrajoituksen kauppakirjaan, jos virhe yksilöidään rajatusti.

Myyjän on annettava ostajalle kaikki olennaiset tiedot. Tämä koskee myös virheitä. Jos myyjä salaa jotain, tai antaa väärän tai epämääräisen tiedon jostain ominaisuudesta, ostaja vapautuu näiltä osin ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnistä. Jos jokin virhe ei kuulukkaan myyjän ilmoitusvelvollisuuden piiriin ja ostaja vaatii virheestä hinnanalennusta mutta virhe olisi ollut havaittavissa huolellisessa tarkastuksessa kuten katon painuminen, ostajan ei ole katsottu voineen vedota virheeseen (KouHO 143 2.2.2006 S 05/64). Usein joudutaankin ristiriitaiseen tilanteeseen, jos todetaan että ostajan olisi tullut havaita esim. kosteusjälki katossa mutta toisaalta myyjäkään ei ole sitä ilmoittanut. Poistaako silloin myyjän ilmoituslaiminlyönti ostajan selonottolaiminlyönnin haitalliset seuraukset ja katsotaankin, että myyjän olisi täytynyt kertoa jäljestä ja ostaja voi tämän johdosta vaatia hinnanalennusta virheestä.

Jos myyjä ilmoittaa jonkin ominaisuuden kiinteistöstä esim. esitteessä tai esittelyssä tai antaa esim. vastauksia ostajan esittämiin kysymyksiin, näitä ei ostajan tarvitse ennakkotarkastaa. Ostaja voi luottaa myyjän ilmoituksiin. Sen sijaan, jos myyjä on epävarma asiasta, ei se poista ostajan ennakkotarkastusta.

Esimerkkinä huolellisuusarvioinnin ja rakennustekniikan ymmärtämisen sisällöstä Vaasan hovioikeuden ratkaisu: "Kun otetaan huomioon se riidaton seikka, ettei rakennuksen rakenteissa (tiilimuuratut seinät, sokkelit) tai kalusteissa ole havaittu halkeamia, on ilmeistä, etteivät B, D ja E ole ymmärtäneet eikä heidän myöskään olisi pitänyt epäillä, että keittiön kaapin vinous, vino peitelista ja korokepalat saattaisivat viitata vähäistä suurempiin rakennuksen korkeusasemien poikkeamiin ja nyt riidattomasti todettuun eri rakenteiden vinouteen."

Esimerkkejä ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnistä:

Kirjassa Tiina Koskinen-Tammi ja Leena Laurila Asunto ja kiinteistökauppariidat 2000 luvun hovioikeuskäytännössä;
-vesikatteen maalauksen virhe kun maali oli kupruillut paikoin (RoHO nro 81 31.1.2007 S 05/775)
-kellariin vievän tilan katossa ja seinässä kosteusjälkiä (RoHO nro 81 31.1.2007 S 05/775)
-katon taipuminen (KouHO 143 2.2.2006 S 05/64)
-sokkelin mataluus (RoHO 132 16.2.2007 S 06/147, HelHO nro 3457 5.12.2008 S07/671,  jossa hinnanalennusta tuomittu kuitenkin alapohjan muista vaurioista, HeHo nro 1787 13.6.2006 S 04/1776)
-maanpinnan kallistus taloa kohti (HelHO nro 2701 nro 31.8.2007 S 05/141)

Esimerkkejä Kyllästinen Defensor Legis 1/2013 ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus;
-kirvesmies ostajana oli oikeutettu hinnanalennukseen kun seinien, katon, välipohjan kosteusvauriot olisivat olleet havaittavissa vain rakenteita avaamalla (HelHo 15.5.1997 s 96/348),
-LVI ammattilainen ei oikeutta vedota virheeseen kun poistoilmaputki oli päätetty yläpohjaan (TuHO 3.9.1997 S 97/87, kauppa kuitenkin purettu muiden homevaurioiden johdosta)
-nuohooja ei rakennusalan ammattialinen eikä menettänyt oikeutta vedota kattorakenteiden virheisiin, tummuneet ruodelaudat, jotka härmittymisen peittämiä osittain ( TuHo 11.1.1996 S95/750)
-erityinen tarkastusvelvollisuus syntynyt kun makuuhuoneen katossa todettu ennen kauppaa kosteutta, ei oikeutta hinnanalennukseen, myyjänä kuolinpesä (KRIL 2244/82/09)
-erityinen tarkastusvelvollisuus syntynyt kun kosteustarkastuksessa havaittu pesuhuoneen seinän alaosassa pullistuma vaikka alue oli kuiva, mutta kun tarkastaja oli ehdottanut parin laatan poistamista alueelta, ostaja menettänyt oikeuden vedota tähän virheeseen kun ei ollut tähän ryhtynyt (TuHO 16.10.2000 S 99/1117)
-erityinen selonottovelvollisuus syntynyt kun ostaja oli huomannut 1952 rakennetun talon kellariin valuneen vettä joten ostaja oli menettänyt oikeuden vaatia korvausta seinien puuttuvan kosteuseristyksen johdosta ( HelHo 9.5.1995 S 93/935)
-erityinen selonottovelvollisuus syntynyt kun asiantuntija oli epäillyt ostajalle mahdollisista homevaurioista ja kun korjauskustannukset n. 27 000 ja kauppahinta 440 000 mk (TuHo 9.1.1996 S 94/1132)
-erityistä tarkastusvelvollisuutta, joka olisi tarkoittanut rakenteiden avaamista, ei ollut syntynyt vaikka kuntotarkastuksessa oli todettu yläpohjassa riskitekijöitä kun katon vuotamista ei ollut kuitenkaan havaittu (KKO 2009:31)
-ummehtunut/homeen haju ei johtanut ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyöntiin (HeHO 24.7.1997 S 96/558) tai vesilätäköt pihalla (RoHO 8.7.1996 S 95/47)

Katso myös kohtaa ennakkotarkastus.