Kiinteistökaupan virheet salaojat, ilmarako, yläpohja, aluskate, katto, ilmanvaihtokone, mikrobivauriot
Kysymys oli 1990 valmistuneesta osin peruskorjatusta 2013 hintaan 570 000 myydystä kiinteistöstä. Ostaja vaati kauppaa purettavaksi tai hinnanalennusta ja vahingonkorvauksia.
Hovioikeus korotti käräjäoikeuden tuomitseman hinnanalennuksen 30.000 eurosta 124.000 euroon ja velvoitti myyjät maksamaan yhteensä ostajan oikeudenkäyntikuluja 100.000 euroa. (Käräjäoikeus oli velvoittanut ostajan maksamaan myyjien yli 150.000 euroa oikeudenkäyntikuluista 100.000 euroa koska ostaja oli hävinnyt suurimman osan vaatimuksistaan.)
Käräjäoikeuden toteamien laatuvirheiden lisäksi hovioikeus on katsonut selvitetyksi, että kiinteistössä oli yläkerrassa ilmanvaihtokoneen alapuolella välipohjassa näytteen 19 ja alakerran makuuhuoneessa näytteiden 1 ja 4–7 osoittamien vaurioiden osalta salainen virhe. Hovioikeus on todennut salai- sen virheen myös tiiliverhouksen tuuletusraon puuttumisen osalta. Salaoja- järjestelmän ja sokkelin osalta hovioikeus on todennut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetun laatuvirheen. Hovioikeus on mer- kittävästi korottanut Jannelaiselle suoritettavan hinnanalennuksen määrää ja arvioinut hinnanalennuksen määräksi 124 000 euroa. Hovioikeus on li- säksi katsonut Veikkosten olevan velvollisia korvaamaan Jannelaiselle sa- laojajärjestelmän rahoituksen kustannuksista 1 884,32 euroa. Hovioikeus on hylännyt Jannelaisen vahingonkorvausvaatimuksen muuttokustannusten, sijaisasunnon kustannusten ja sisätilojen virheiden selvittämiseksi välttä- mättömien purkutöiden osalta.
Helsingin hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 25.3.2021
Nro 383
Diaarinumero S 19/1676
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Helsingin käräjäoikeus 15.3.2019 nro 13228 (liitteenä)
Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus
Valittaja Janne Jannelainen
Vastavalittajat Veikko Jarkko Veikkonen Raini Ane Veikkonen
Vastapuolet Veikko Jarkko Veikkonen Raini Ane Veikkonen
Janne Jannelainen
Sisällysluettelo
Asian käsittely hovioikeudessa 4
Valitus 4
Vastavalitus 11
Vastaukset 11
Todistelu 15
Hovioikeuden ratkaisu 15
Käsittelyratkaisut 15
Voidaanko Jannelaisen salaisiin virheisiin ja pihan kaltevuuteen perustuvat vaatimukset tutkia hovioikeudessa? 15
Sovellettavat oikeusohjeet 15
Salaisiin virheisiin perustuvat vaatimukset 16
Pihan kaltevuuteen perustuvat vaatimukset 16
Onko käräjäoikeuden tuomio perustunut seikkaan, johon ei ole vedottu? 17
Sovellettavat oikeusohjeet 17
Arviointi 17
Pääasiaratkaisu 17
1 Asian tausta ja ratkaistavat kysymykset 17
2 Reklamaatio 18
3 Kaupan kohteen virheet 19
3.1 Sovellettavat oikeusohjeet 19
3.1.1 Laatuvirhe 19
3.1.2 Ostajan tieto virheestä 22
3.2 Salaojajärjestelmä 24
3.2.1 Aluksi 24
3.2.2 Jannelaisen ennen kauppaa saamat tiedot 25
3.2.3 Kaupan jälkeen tehdyt havainnot 26
3.2.3.1 Salaojaputket ja -kaivot 26
3.2.3.2 Salaojan täyttö 31
3.2.4 Näytön arviointi ja johtopäätös virheestä 33
3.2.4.1 Tekninen käyttöikä 33
3.2.4.2 Salaojaputket ja -kaivot 35
3.2.4.3 Salaojan täyttö 36
3.3 Sokkeli 37
3.3.1 Aluksi 37
3.3.2 Jannelaisen ennen kauppaa saamat tiedot ja kaupan jälkeen tehdyt havainnot 37
3.3.3 Näytön arviointi ja johtopäätös virheestä 40
3.4 Tiiliverhouksen tuuletus 41
3.4.1 Aluksi 41
3.4.2 Jannelaisen ennen kauppaa saamat tiedot 41
3.4.3 Kaupan jälkeen tehdyt havainnot 42
3.4.4 Näytön arviointi ja johtopäätös virheestä 44
3.5 Ulkoseinät 46
3.5.1 Aluksi 46
3.5.2 Jannelaisen ennen kauppaa saamat tiedot 46
3.5.3 Kaupan jälkeen tehdyt havainnot 46
3.5.4 Näytön arviointi ja johtopäätös virheestä 48
3.6 Ilmanvaihtokone ja keittiö 48
3.6.1 Aluksi 48
3.6.2 Jannelaisen ennen kauppaa saamat tiedot 49
3.6.3 Kaupan jälkeen tehdyt havainnot 49
3.6.4 Näytön arviointi ja johtopäätös virheestä 51
3.7 Yläpohja ja aluskate 52
3.7.1 Aluksi 52
3.7.2 Jannelaisen ennen kauppaa saamat tiedot 52
3.7.3 Kaupan jälkeen tehdyt havainnot 53
3.7.4 Näytön arviointi ja johtopäätös virheestä 54
3.8 Alakerran makuuhuone 55
3.8.1 Aluksi 55
3.8.2 Jannelaisen ennen kauppaa saamat tiedot ja kaupan jälkeen tehdyt havainnot 55
3.8.3 Näytön arviointi ja johtopäätös virheestä 57
3.9 Yhteenveto kaupan kohteen virheistä 58
4 Korjauskustannukset 58
4.1 Asianosaisten kannat 58
4.2 Salaojajärjestelmä 59
4.2.1 Aluksi 59
4.2.2 Näytöstä 59
4.2.3 Arviointi 61
4.3 Tiiliverhouksen tuuletus 62
4.3.1 Aluksi 62
4.3.2 Näytöstä 62
4.3.3 Arviointi 65
4.4 Ilmanvaihtokone, keittiö, kodinhoitohuone, olohuone ja makuuhuone 66
4.4.1 Aluksi 66
4.4.2 Näytöstä 67
4.4.3 Arviointi 69
4.5 Johtopäätös korjauskustannuksista 70
5 Laatuvirheiden seuraamukset 70
5.1 Aluksi 70
5.2 Purku vai hinnanalennus 71
5.2.1 Sovellettavat oikeusohjeet 71
5.2.2 Arviointi 72
5.3 Vahingonkorvaus 73
6 Oikeudenkäyntikulut ja Veikkosten vastavalitus 75
6.1 Yhteenveto vaatimuksista ja tuomituista korvauksista 75
6.2 Käräjäoikeudessa 77
6.3 Hovioikeudessa 78
Tuomiolauselma 79
Muutoksenhaku 81
Asian käsittely hovioikeudessa
Janne Jannelaiselle sekä Veikko Veikkoselle ja Raini Veikkoselle (jäljempänä myös Veikkoset) on myönnetty jatkokäsittelylupa 14.8.2019.
Pääkäsittely on toimitettu 16., 18., 21.–24. ja 28.–29.9.2020. Vastavalitus on käsitelty kirjallisessa menettelyssä.
Valitus
Janne Jannelainen on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, ja hovioikeus
1) vahvistaa asianosaisten välillä 22.2.2013 tehdyn kiinteistön kaupan pure- tuksi ja velvoittaa Veikkoset yhteisvastuullisesti palauttamaan Jannelaisel- le kauppahinnan 570 000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuot- tokorkoineen 22.3.2013 lukien 11.4.2016 saakka, josta lukien korkolain 4
§:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään saakka;
2) velvoittaa Veikkoset yhteisvastuullisesti suorittamaan Jannelaiselle 92 267,65 euroa korvauksena niistä Jannelaisen asuinrakennuksen sisätiloissa teettämistä remonteista ja perusparannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteis- tön arvoa, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.4.2016 lukien;
3) velvoittaa Veikkoset yhteisvastuullisesti suorittamaan Jannelaiselle va- hingonkorvauksena
a) Jannelaisen suorittamista salaojajärjestelmän virheiden sekä näihin liit- tyvien virheiden korjauttamisesta 179 114,69 euroa korkolain 4 §:n 1 mo- mentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.4.2016 lukien;
b) salaojajärjestelmän virheiden sekä näihin liittyvien korjauttamiskustan- nusten rahoittamisen edellyttämän lainan järjestelyihin liittyvistä kustan- nuksista 2 495,82 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästys- korkoineen 11.4.2016 lukien;
c) muuttokustannuksista 2 293,51 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukai- sine viivästyskorkoineen 11.4.2016 lukien;
d) sijaisasunnossa asumisesta aiheutuneista kustannuksista yhteensä 24 000 euroa (2 000 euroa/ kuukaudessa ajalla 1.8.2015–31.7.2016) korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.4.2016 lukien, sekä
e) sisätilojen virheiden selvittämisen vuoksi välttämättömistä purkutöistä johtuvina kuluina 14 909,76 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.4.2016 lukien.
Toissijaisesti Jannelainen on vaatinut, että
1) Veikkoset velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Jannelaiselle hinnanalennusta yhteensä 355 000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mu
kaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien;
2) Veikkoset velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Jannelaiselle vahingonkorvauksena
a) salaojajärjestelmän virheiden sekä näihin liittyvien korjauttamiskustan- nusten rahoittamisen edellyttämän lainan vakuuden järjestelykuluista
1 884,32 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
11.4.2016 lukien;
b) muuttokustannuksista 2 293,51 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mu- kaisine viivästyskorkoineen 11.4.2016 lukien;
c) sijaisasunnossa asumisesta aiheutuneista kustannuksista yhteensä 24 000 euroa (2 000 euroa/kuukaudessa ajalla 1.8.2015–31.7.2016) korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.4.2016 lukien, sekä
d) sisätilojen virheiden selvittämisen vuoksi välttämättömistä purkutöistä aiheutuvina kuluina 14 909,76 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.4.2016 lukien.
Jos kaupan kohteen virheiden katsotaan vastoin Jannelaisen käsitystä ole- van salaisia, Jannelainen vaatii, että hovioikeus
1) vahvistaa Jannelaisen ja Veikkosten välillä 22.2.2013 tehdyn kiinteistön kaupan puretuksi;
2) velvoittaa Veikkoset yhteisvastuullisesti palauttamaan Jannelaiselle 570 000 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 22.2.2013 lukien aina 11.4.2016 saakka, josta lukien korkolain 4 § 6 mo- mentin perusteella korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoi- neen maksupäivään saakka;
3) velvoittaa Veikkoset yhteisvastuullisesti suorittamaan Jannelaiselle 92 267,65 euroa korvauksena niistä Jannelaisen asuinrakennuksen sisäti- loissa teettämistä remonteista ja perusparannuksista, jotka ovat lisänneet
kiinteistön arvoa maakaaren 2 luvun 33 §:ssä tarkoitetulla tavalla, korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.4.2016 lukien maksupäi- vään saakka;
4) velvoittaa Veikkoset yhteisvastuullisesti suorittamaan Jannelaiselle 179 114,69 euroa korvauksena Jannelaisen suorittamista salaojajärjestel- män virheiden sekä näihin liittyvien virheiden korjauttamisesta, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa maakaaren 2 luvun 33 §:ssä tarkoitetulla tavalla korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.4.2016 lukien aina maksupäivään saakka.
Lisäksi Jannelainen on vaatinut, että Veikkoset velvoitetaan yhteisvastuul- lisesti korvaamaan Jannelaiselle turvaamistoimen hakemisesta aiheutunei- na kuluina 2 930 euroa lisättynä arvonlisäverolla (24 prosenttia) korkoineen 11.4.2016 lukien, ja että Veikkoset velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaa- maan Jannelaisen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 179 404,80 eurol- la ja hovioikeudessa sekä valitukseen että vastavalitukseen vastaamisen osalta 113 673,68 eurolla, molemmat määrät korkoineen.
Tuomio perustui seikkaan, johon ei ollut vedottu
Käräjäoikeus oli perustanut tuomionsa siihen, että Veikkoset eivät olleet vastuussa tietyistä kaupan kohteen virheistä, koska he eivät olleet vastuussa kuntotarkastajan Jannelaiselle antamista tiedoista (”Oikeuskirjallisuudessa on otettu kielteinen kanta kuntotarkastajan antamien tietojen rinnastamiseen myyjien antamiin tietoihin”, käräjäoikeuden tuomio s. 47, kappale 5). Kum- pikaan asianosainen ei ollut vedonnut mainittuun seikkaan, eikä asianosai- sille ollut varattu tilaisuutta lausua asiasta. Kanta ei vastannut myöskään oi- keuskäytännössä ja oikeuskirjallisuudessa vallitsevaa kantaa. Oikeuskäytän- nön mukaan myyjällä oli virhevastuu myös siltä osin, kuin kaupan kohde poikkesi kuntotarkastusraportissa annetuista tiedoista. Kuntotarkastus ja sen pohjalta laadittu raportti olivat lisäksi perustuneet monilta osin Veikkosten kuntotarkastajalle antamiin taustatietoihin.
Reklamaatio
Jannelainen on asianmukaisesti reklamoinut Veikkosia havaituista virheis- tä. Jannelainen oli ensimmäistä kertaa kiinnittänyt huomiota sokkelin kalk- kihärmään keväällä 2014, jolloin Jannelainen oli ollut yhteydessä Veikko Veikkoseen ja kysynyt, mitä hänen tuli tehdä. Jannelainen oli saanut Heik- koselta ohjeen olla yhteydessä vakuutusyhtiöön piilovirheen osalta. Piilo- virhevakuutus oli Veikkosten ottama. Vakuutusyhtiön tarkastaja oli käynyt paikalla. Vakuutusyhtiö oli 18.6.2014 päätöksessään todennut, että kyse ei ollut rakennusvirheestä vaan kosmeettisesta haitasta. Jannelaisella ei siten ollut tarvetta ryhtyä mihinkään toimenpiteisiin eikä jatkaa keskustelua Veikkosten kanssa.
Asia oli kuitenkin vaivannut Jannelaista, ja hän oli loppuvuodesta 2014 ryhtynyt uudestaan tutkimaan sokkelissa ilmennyttä kalkkihärmää. Tästä ja tehdyistä tutkimuksista Jannelainen oli ollut alkukeväästä 2015 yhteydessä Veikkosiin ja antanut heille tilaisuuden tehdä omat selvityksensä asiasta.
Kaupan kohteen virheet
Salaojajärjestelmä
Käräjäoikeuden tuomio oli väärä, kun siinä oli salaojajärjestelmän ja tiili- verhouksen taustan ilmaraon virheiden osalta katsottu, ettei Veikkosten myyjinä antamien tietojen virheellisyys sellaisenaan ollut osoitus virheestä kaupan kohteessa. Veikkoset olivat vastuussa kaupan kohteesta antamistaan tiedoista. Virhe oli olemassa, kun Veikkosten antamat tiedot eivät pitäneet paikkaansa. Käräjäoikeus oli arvioinut virheellisesti, etteivät Veikkosten tienneet tai heidän olisi pitänyt tietää, että salaojien tekninen käyttöikä ei vastannut kuntotarkastuksen arvioita. Käräjäoikeuden tuomio oli väärä, kun siinä oli arvioitu myyjien tietoisuuden merkitystä salaojien virheellisyyden kannalta teknisen käyttöiän osalta.
Salaojat olivat olleet virheelliset ja niistä oli aiheutunut rakennukselle va- hinkoa.
Salaojajärjestelmä ei ollut Veikko Veikkosen tieten vastannut Veikkosten Jannelaiselle antamia pääpiirustuksia siltä osin, että rakennuksen seinässä kiinni ollutta kalliota ei ollut poistettu salaojajärjestelmän rakentamisvai- heessa, salaojaputket eivät kulkeneet anturalinjan alapuolella ympäri taloa, tarkastuskaivoja ei ollut viittä ja naapurikiinteistön putki oli ulottunut kau- pankohteena olleelle kiinteistölle. Salaojajärjestelmässä oli virhe, koska se ei vastannut piirustuksia.
Jannelainen ei ollut menettänyt oikeutta vedota virheenä myöskään tarkas- tuskaivojen puuttumiseen tai sen seurauksiin kuten teknisen käyttöiän alen- tumiseen 10–15 vuodella kuntotarkastusraportissa todetusta 40 vuodesta, koska kuntotarkastusraportissa ei ollut todettu yhdenkään tarkastuskaivon puuttuvan eikä muiden tarkastuskaivojen puuttumisen ole todettu vähentä- vän salaojajärjestelmän teknistä käyttöikää.
Salaojat olivat olleet toimimattomat tai tosiasiassa käyttöikänsä päässä ja si- ten välittömän uusimisen tarpeessa. Myyjien tietoisuus salaojien teknisestä käyttöiästä ei vaikuttanut virheellisyyteen vaan ainoastaan siihen, oliko vir- he salainen.
Salaojien ympärillä käytetty maa-aines oli ollut tarkoitukseensa soveltuma- tonta, ja salaojien toimimattomuudesta oli aiheutunut rakennukselle vahin- koa. Veikkoset eivät olleet myöskään informoineet Jannelaista heidän tie- dossaan olleesta Eekströmin raportista, jonka perusteella ainakin Veikko Veikkonen oli tiennyt salaojien olleen ainakin tilapäisesti ja mahdollisesti vuosia tukossa, millä oli siten Veikko Veikkosen tieten voinut olla vaikutuk- sia kaupan kohteen kosteudenhallintaan. Veikkoset eivät olleet informoi- neet Jannelaista siitä, että lupakuvien mukaista salaojajärjestelmää ei ollut alkujaan toteutettu. Veikkoset olivat jättäneet antamatta Jannelaiselle tie- don kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta.
Sokkeli
Sokkeli oli kosteusvaurioitunut. Kosteusvaurio oli aiheutunut rakennusai- kaisista rakennusvirheistä: ympäröivä maa-aines oli ollut liian tiivistä, pato- levyt olivat puuttuneet ja sokkeli oli pinnoittamaton. Sokkeliin liittyvien ra- kennusvirheiden vuoksi kosteus oli päässyt nousemaan maapohjasta sokke- lia pitkin ylös rakennuksen puiseen alajuoksuun aiheuttaen alajuoksuun mikrobivahinkoja. Veikkoset olivat vastuussa sokkelin virheistä.
Tiiliverhouksen taustan ilmarako ja tuuletusraot
Tiiliverhouksen taustan ilmarako ei ollut Veikkosten Jannelaiselle anta- mien pääpiirustusten mukainen. Ilmaraot ja tuuletusraot eivät olleet myös- kään toimineet, jolloin rakennuksen kosteusongelmat olivat pahentuneet, eikä rakennuksen toimivuuden kannalta välttämätön tuuletus ollut toiminut lainkaan.
Ulkoseinät
Ulkoseinien rakenne oli riskirakenne, eivätkä Veikkoset olleet kertoneet sii- tä Jannelaiselle. Ulkoseinien alajuoksu oli lattiapinnan alapuolella ja ulko- seinien höyrynsulut päättyivät ulkoseinärakenteeseen jättäen sisälattioiden ja ulkoseinän väliin ilmaraon, josta aiheutui ilmavuoto, jonka vuoksi mikro- bit pääsivät kulkeutumaan suoraan huoneilmaan. Virheellisestä tiedosta oli aiheutunut vahinkoa.
Ilmanvaihtokone
Ilmanvaihtokone oli asennettu väärin Veikkosten omistusaikana. Ilmanvaih- tokoneen virheellinen asennus oli aiheuttanut muitakin vaurioita kuin seinä- rakenteen kosteus- ja mikrobivauriot. Ilmanvaihtokoneen tippaputkea ei ol- lut kiinnitetty koneen poistoputkeen, minkä seurauksena tippaputki oli va- luttanut vettä välipohjan lastulevyn päälle ja rakenteisiin aiheuttaen kos- teusvaurion. Virhettä ei ollut voinut havaita kaupankohteen tarkastuksessa ennen kaupan tekoa. Kaupan kohteessa ei pitänyt olla kosteusvaurioita an- nettujen tietojen perusteella. Kosteusvaurioita oli ilmoitettu olleen vain por- taikossa ja kodinhoitohuoneessa, ja nämä vauriot oli ilmoitettu täysin korja- tuiksi.
Yläpohja ja aluskate
Yläpohjaa ei ollut toteutettu pääpiirustusten mukaisesti. Katon ja lämmön- eristeen välissä ei ollut rakoa, mistä oli aiheutunut kosteuden aikaan saaman veden valuminen rakenteisiin ja huoneeseen alakerrassa. Veikkoset eivät ol- leet kertoneet Jannelaiselle rakenteisiin valuneesta vedestä. Kuntotarkas- tusraportin päivityksessä mainituista jäljellä olleista puutteellisuuksista vain viemärin ilmaputken eristämisen piti Veikko Veikkosen mukaan olla teke- mättä, eikä muita puutteita pitänyt Jannelaiselle annettujen tietojen mukaan olla.
Veikkoset eivät olleet uusineet aluskatetta, tiivistäneet aluskatteessa havait- tuja vettymiä/reikiä eivätkä parantaneet yläpohjan tuuletusta. Veikkoset ei- vät siten olleet tehneet ainakaan kaikkia kuntotarkastusraportin päivitykses- sä tehdyiksi mainittuja korjaustoimia. Vaikka Veikkoset eivät olisi sitoutu- neet korjaamaan päivityksessä todettuja puutteellisuuksia, kaupan kohteessa oli ollut virhe, koska Jannelaiselle päivityksessä annetut tiedot yläpohjan ja aluskatteen korjauksista olivat virheelliset.
Jannelaiselle ei ollut ennen kauppaa annettu tietoja siitä, että kaupan koh- teen yläpohjassa oli hometta eikä siitä, että yläkolmion tuuletuksen takia hometta syntyi yläpohjaan ajoittain lisää. Kaupan kohteessa piti olla kos- teusvaurio vain portaikossa ja kodinhoitohuoneessa, ja nämä vauriot oli il- moitettu täysin korjatuiksi. Kaupan kohteessa oli siten virhe, koska kaupan kohteen olennaisesta ominaisuudesta annetut tiedot olivat puutteelliset.
Alakerran makuuhuone
Alakerran makuuhuoneessa ei pitänyt olla kosteusvaurioita. Makuuhuoneen
seinissä olleet valumajäljet olivat aiheutuneet suojapellin ja pellityksen ylösnoston puuttumisesta yhdessä kattovuodon kanssa. Kyse oli rakennus- virheistä.
Myös näytteissä 5–7 todetut vauriot olivat aiheutuneet edellä mainituista ra- kennusvirheistä sekä rakennusaikaisesta alapohjan, maapohjan ja täyttöker- rosten kosteudesta. Kosteusvauriot olivat syntyneet pääosin ylhäältä päin valuneesta vedestä, mutta maaperän kosteus oli vaikuttanut vaurion syn- tyyn. Näytteitä 5–9 ei ollut otettu alakerran makuuhuoneesta valumajälkien kohdalta. Näytteissä 5–7 todetut kosteusvauriot olivat Veikkosten vastuulle kuuluvia korjattavia virheitä.
Jannelaisen asuinaikana havaittu vesivahinko ei ollut aiheuttanut makuu- huoneessa havaittuja vaurioita. Vesivahinko ei ollut myöskään näytteiden 1–4 eikä 5–7 osoittamien kosteusvaurioiden syy. Vesivahingon aiheuttanut naula viemäriputkessa oli muutenkin seurausta Veikkosten toimista. Lavit- sainen oli ainoastaan tapetoinut kyseisen makuuhuoneen seinät.
Jannelainen oli täyttänyt näyttötaakkansa virheen osalta. Näyttötaakan olisi siten pitänyt siirtyä Veikkosille, jotta he olisivat voineet välttää vastuun vir- heistä.
Keittiö
Näyte 9 oli otettu keittiöstä. Keittiössä oli ollut lahovaurio.
Myyjien vastuu ostajalle antamistaan tiedoista ja tietoisuus virheistä
Veikkoset olivat vastuussa antamiensa tietojen virheellisyydestä siitä huoli- matta, tiesivätkö he antamiensa tietojen olevan virheellisiä. Veikkosilla oli myyjinä velvollisuus tarkistaa antamiensa tietojen oikeellisuus. Virhe oli olemassa, vaikka Veikkosten antamien tietojen vastaisesta toteutustavasta ei olisi aiheutunut vahinkoa, tai vaikka toteutustapa olisi ollut rakennusaikana tavanomainen tai asiantuntijoiden mielestä riittävä. Kaupan kohteessa ha- vaituilla virheillä oli kuitenkin ollut yhteisvaikutus rakennuksen sisäpuolis- ten seinien eli ulko- ja sisäseinien sisäpuolien vaurion syntymiseen. Sala- ojajärjestelmän toiminnan, sokkelin sekä tiiliverhouksen taustan ilmaraon ja tuuletusrakojen puutteet olivat lisäksi johtaneet vaurion pahentumiseen.
Kaupan kohteen virheet olivat rakennusvirheitä, jotka Veikkosten olisi pitä- nyt asumisaikanaan havaita ja joista heidän olisi pitänyt kertoa Jannelaisel- le. Rakennusvirheet olivat katossa, yläpohjassa, aluskatteissa ja uuden il- manvaihtokoneen asennuksessa eli paikoissa, joihin Veikkoset olivat koh- distaneet korjaustoimia. Salaojien, sokkelin, ilmanvaihtokoneen, aluskat- teen, yläpohjan ja alakerran makuuhuoneen virheet eivät olleet salaisia vir- heitä. Siltäkin osin kuin virheiden katsottaisiin olevan salaisia, virheiden merkittävyyskynnys ylittyi.
Salaojien osalta Veikkosten oli Eekströmin raportin perusteella täytynyt ymmärtää, ettei salaojien tekninen käyttöikä voinut olla 40 vuotta, koska sa- laojaputki oli jo noin 20 vuoden kohdalla paikoin menettänyt rakenteellisen
lujuutensa. Lisäksi Veikko Veikkonen oli edellä todetulla tavalla ja salaojiin itse kohdistamiensa kaivutoimien perusteella tiennyt, ettei salaojien toteutus vastannut Jannelaiselle annettuja piirustuksia, ja että salaojajärjestelmä oli ollut tukossa.
Alakerran makuuhuoneen vesivahinkoon johtanut reikä viemäriputkessa oli aiheutunut joko Veikkosten viemäriputken ympärillä olleiden rakenteiden, pystyjuoksun, korjaustoimista tai se oli ollut alkuperäinen rakennusaikainen vaurio.
Sokkelin osalta Veikkosten oli täytynyt ymmärtää, että salaojaputkien tuk- keutuminen, lujuuden menettäminen ja osittainen puuttuminen sekä ilma- lämpöpumpun sulamisvesien johtaminen suoraan sokkeliin voi johtaa sok- kelin kosteusvaurioitumiseen.
Ainakin Veikko Veikkonen oli tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää ilman- vaihtokoneen asennuksen virheistä sekä koneesta aiheutuneista vaurioista ja virheistä. Veikkoset olivat Jannelaiselle toimittamassaan listassa erityistä tarkkailua vaativista asioista maininneet ilmanvaihtokoneen. Kaupan koh- teeseen oli Veikkosten toimesta asennettu uusi ilmanvaihtokone, jonka tip- paputki oli Veikko Veikkosen toimesta liitetty ilmastointiteipin avulla viemä- riin keittiön allaskaapissa. Ilmanvaihtokoneessa oli ollut nähtävissä ylivuo- tojälkiä jo Veikkosten asuinaikana.
Ainakin Veikko Veikkosen olisi pitänyt tietää yläpohjan ja aluskatteen vau- rioista. Edellä mainitun listan mukaan katon läpivienti ja aluskatteet olivat vaatineet erityistä tarkkailua. Veikko Veikkonen oli varmistanut ilmastointi- teipin avulla katon läpivientiä ja sen manipulointia. Veikkoset eivät olleet ennen kauppaa kertoneet Jannelaiselle kirjallisena todisteena 19 olevasta sähköpostista ilmenevistä aluskatteiden virheellisestä asennuksesta ja veden valumisesta rakenteisiin ja sisälle. Veikko Veikkonen oli myös käynyt ylä- pohjassa useampia kertoja.
Korjauskustannusten määrät
Salaojat, ilmarako, yläpohja, aluskate, katto, ilmanvaihtokone ja niihin liit- tyvät virheet tuli saattaa sopimuksenmukaiseen kuntoon.
Jannelainen oli huolehtinut salaojien saattamisesta sopimuksenmukaiseen kuntoon, ja kyse oli siten jo toteutuneista kuluista.
Sisäpuolisten korjausten korjauskustannukset olivat arvioita. Arvion tuli pe- rustua Merit Rivénin esittämään arvioon, koska hän oli ainoa, joka oli tutus- tunut koko kaupan kohteeseen henkilökohtaisesti.
Kaupan purku
Jannelainen oli annettujen tietojen ja kaupan kohteen hinnan perusteella voinut perustellusti olettaa saavansa hyväkuntoisen asuintalon eikä mikrobi- vaurioiden vuoksi asumiskelvotonta ja mittavia korjauksia edellyttävää ra- kennusta.
Kaupan kohdetta ei ollut voinut käyttää asumiseen. Kaupan kohteesta ote- tuista näytteistä oli havaittu kosteusvaurioindikaattoreita, joista osa oli myr- kyllisiä aineenvaihduntatuotteita tuottavia toksiinintuottajamikrobeja. Kos- teusvaurioita oli useissa kaupan kohteen sisäpuolisissa rakenteissa, joten al- tistumisolosuhde oli todennäköinen ja kyse oli terveydensuojelulaissa tar- koitetusta terveyshaitasta. Myöskään suoritettavien korjausten vuoksi kau- pan kohdetta ei voinut käyttää asumiseen pitkähköön aikaan. Korjaustöiden ja terveyshaittojen vuoksi Jannelainen perheineen ei ollut 1.8.2015 lukien voinut käyttää kaupan kohdetta aikomallaan tavalla.
Kaupan kohde poikkesi laadultaan merkittävästi siitä, mitä Jannelainen oli kaupan kohteesta annetut tiedot, kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen voinut perustellusti edellyttää myydyn kaltaiselta kaupan kohteelta. Kauppaa ei olisi syntynyt, jos Jannelaisella olisi ollut oikeat ja todenmu- kaiset tiedot kiinteistöstä ja sillä sijaitsevasta asuinrakennuksesta ja niiden rakenteista.
Jannelainen on ylläpitänyt taloa asianmukaisesti poismuuton jälkeen. Koh- teessa ei ole tapahtunut arvon alentumista.
Vastavalitus
Veikko Veikkonen ja Raini Veikkonen ovat vaatineet, että Janne Jannelai- nen velvoitetaan korvaamaan heidän yhteiset oikeudenkäyntikulunsa kärä- jäoikeudessa 154 716,40 eurolla ja hovioikeudessa sekä vastavalituksen että vastauksen osalta yhteensä 71 970,22 eurolla korkoineen.
Jannelaisen kaupan purkua koskeva ensisijainen vaatimus on hylätty kärä- jäoikeudessa. Jannelainen on vaatinut Veikkosilta korvauksia korkoineen yli miljoona euroa. Veikkoset olivat tarjonneet Jannelaiselle sovinnollisesti 23 000 euroa, josta summasta Jannelainen oli kieltäytynyt. Veikkoset on velvoitettu suorittamaan Jannelaiselle hinnanalennuksena 30 000 euroa, joka on alle kolme prosenttia Jannelaisen vaatimasta määrästä. Jannelai- nen on hävinnyt asiansa noin 97 prosenttisesti eli käytännössä kokonaisuu- dessaan ja vastaavasti Veikkoset olivat voittaneet.
Vastaukset
Veikko Veikkonen ja Raini Veikkonen ovat vaatineet, että valitus hylä- tään.
Käräjäoikeuden tuomion mukainen hinnanalennuksen määrä, 30 000 euroa korkoineen, vastasi Veikkosten vastuulla enintään olevien korjausten perus- teita ja määrää. Kohtuullinen korjausaika oli ollut korkeintaan muutama viikko, ja asumiskulujen oikea määrä oli siten enintään 1 000 euroa. Lavit- sainen oli aloittamansa korjauksen jälkeen jättänyt rakennuksen asumatto- maksi 1.8.2015 lukien ja alentanut kiinteistön arvoa. Jos kauppa vastoin Veikkosten käsitystä purettaisiin, palautettavasta kauppahinnasta on vähen- nettävä 100 000 euroa kiinteistön arvonalennuksena.
Tuomio ei perustunut seikkaan, johon ei ollut vedottu
Kohta, jossa käräjäoikeus oli ottanut kantaa siihen, rinnastuiko kuntotarkas- tajan antama tieto myyjän antamiin tietoihin, ei ollut merkityksellinen tuo- mion kannalta. Kuntotarkastajan toteamaan salaojien tekniseen käyttöikään olivat vaikuttaneet monet seikat. Salaojat oli lisäksi kuvattu ja todettu toimi- viksi.
Reklamaatiosta
Jannelainen oli laiminlyönyt reklamaatiovelvollisuutensa ja siten menettä- nyt oikeuden vedota salaojia ja sokkelia koskeviin virheväittämiin. Lavit- saisella olisi ollut 8.5.2014 päivätyn raportin perusteella erityinen velvolli- suus teettää lisätutkimuksia, reklamoida virheestä ja varata Veikkosille myyjinä tilaisuus tutustua väitettyyn virheeseen. Jannelainen oli kuitenkin vasta 17.4.2015 reklamoinut kysymyksessä olevista virheistä ja siten me- nettänyt oikeuden vedota sokkelia ja salaojia koskeviin väitettyihin virhei- siin.
Väitetyistä virheistä
Salaojajärjestelmä
Käräjäoikeus oli hylännyt Jannelaisen salaojajärjestelmään perustuvat vir- hevaatimukset. Käräjäoikeuden ratkaisu oli oikea, eikä salaojissa ollut maa- kaaressa tarkoitettua virhettä.
Salaojat oli tehty rakentamisaikana noudatetun hyvän rakennustavan ja määräysten mukaan, vaikka salaojat eivät ylipäätään olleet olleet rakenta- misaikana pakollisia. Salaojat olivat olleet kaupan kohteessa kaupanteko- hetkellä noin 30 vuotta eli käyttöikänsä päässä, mihin Jannelainen oli voi- nut varautua. Salaojien ympärillä käytetty maa-aines oli ollut tarkoitukseen- sa soveltuvaa. Rakennuksessa ei ollut kosteudesta aiheutuvia vaurioita.
Kiinteistön salaojajärjestelmä oli tutkittu ennen kauppaa laaditussa kunto- tarkastuksessa ja sen jälkeen, eikä ongelmia ollut todettu eikä salaojissa ol- lut korjattavaa. Jannelaisen salaojien osalta kirjallisena todisteena vetoama Matti Eklund Oy:n lisäraportti oli laadittu yli neljä vuotta kaupan jälkeen ja noin kaksi vuotta Jannelaisen teettämän salaojaremontin jälkeen.
Jannelainen oli tiennyt, että kiinteistöltä ei ollut löytynyt tarkastuskaivoja rakennuksen kaikilta kulmilta, mistä oli seurannut Jannelaiselle selonotto- velvollisuus. Tarkastuskaivojen puuttuminen vähensi salaojien käyttöikää.
Sokkeli
Rakennuksen perustuksissa ei ollut todettu kosteutta ennen kaupantekoa. Sokkelin vedeneristys oli kaupantekohetkellä jo noin 30 vuotta vanha eli käyttöikänsä päässä. Jannelainen oli lisäksi voinut ennen kauppaa havaita rakennuksen ympärillä olevan maa-aineksen laadun sekä sen, että sokkeli oli pinnoittamatta eikä rakennuksessa ollut patolevyjä.
Tiiliverhouksen ym. tuuletus
Vaikka tiiliverhouksen ilmarako ei kaikilta osin olisi ollut piirustusten mu- kainen, se ei tarkoittanut, että rakennuksessa olisi ollut vaikutuksellinen vir- he. Löydettyä mikrobikasvua vastaavia tuloksia löytyi käytännössä kaikista kysymyksessä olevan ikäisistä rakennuksista. Lahovaurioita ei ollut todettu. Rakennuksessa ei ollut tiiliverhouksen tuuletuksesta aiheutuvaa korjaustar- vetta eikä maakaaressa tarkoitettua virhettä.
Ulkoseinät
Rakennuksen ulkoseinissä ei ollut korjaustarvetta eikä siten maakaaressa tarkoitettua virhettä. Riskirakenteella ei ollut virhevastuun kannalta merki- tystä, koska rakenne toimi.
Ilmanvaihtokone
Käräjäoikeuden tuomion lopputulos oli oikea. Jos vaurio olisi johtunut Veikkosten vastuulle kuuluvasta asennuksesta, se olisi tullut ilmi aiemmin. Tippaputken asennusvirhettä tai siitä aiheutunutta vuotoa ei ollut havaittu ennen kauppaa tehdyissä tarkastuksissa. Vuoto oli Jannelaisen aiheuttama. Ilmanvaihtokoneen virheellinen käyttö oli aiheuttanut Jannelaisen omistus- ja asumisaikana usean litran vuodon, joka oli valunut kodinhoitotilaan ja keittiöön. Veikkosten vastuulle käräjäoikeudessa katsotut piipun vuoto ja aiemmin korjattu kattolyhdyn vuoto olivat tähän nähden vähäisiä tai merki- tyksettömiä.
Yläpohja ja aluskate
Rakennuksen ja rakennussuunnitelmien vastaamattomuus ei ollut maakaa- ressa tarkoitettu virhe. Tiiliverhoillun vesikaton 45 vuoden elinkaaresta oli ollut jäljellä enintään kolmasosa, joten tuuletuksen parantaminen ja aluskat- teen uusiminen olisi joka tapauksessa ollut edessä lähivuosina. Yläpohja oli lisäksi kylmää, ulkoilmaan yhteydessä olevaa tilaa, jossa oli aina mikrobeja. Ilmavirta ei kulkenut kylmästä yläpohjasta lämpimään alakertaan, joten ylä- pohjan mahdollisilla mikrobeilla ei ollut terveysvaikutusta.
Alakerran makuuhuone
Jannelainen oli teetättänyt kaupan kohteessa laajan remontin. Rakenteissa oli tapahtunut kaupanteon jälkeen vesivahinko, jonka syyksi oli väitetty vie- märiputkeen lyötyä naulaa. Naulasta ei kuitenkaan ollut selvitystä. Vuoto ei ollut syntynyt ennen kauppaa, eikä se ollut Veikkosten aiheuttama. Katto- lyhdyn vuoto oli korjattu asianmukaisesti, eikä sillä ollut vaikutusta virhear- vioinnissa.
Keittiö
Käräjäoikeuden tuomio oli keittiön osalta oikea.
Myyjien tietoisuus virheistä, tuottamus
Myös tiedonantovirhe edellytti, että virhe oli vaikutuksellinen. Rakentami- sen poikkeaminen suunnitelmista ei yksinään tarkoittanut, että siihen liittyi- si korjaustarve. Todistustaakka kaupan kohteen virheestä ja sen vaikutuk- sellisuudesta oli Jannelaisella kantajana.
Salaojien auki kaivaminen oli liittynyt epäiltyyn tukokseen, joka oli paljas- tunut imeytyskentäksi. Ainoa Veikkosten asumisaikana todettu kattovuoto oli liittynyt kattolyhtyyn, ja se oli korjattu asianmukaisesti. Ilmanvaihtoko- neen vuoto ja viemärivuoto olivat Jannelaisen aiheuttamia. Ilmalämpö- pumpun kondenssivesi ei ollut Veikkosten aikana kastellut sokkelia, koska Veikkoset olivat pitäneet siinä keräysastiaa. Sokkeliin kaupan jälkeen joh- dettu vesi oli Jannelaisen vastuulla.
Veikkoset eivät olleet rakennuttaneet rakennusta tai olleet paikalla raken- nusvaiheessa. Veikkosilla ei myöskään ollut rakennusteknistä osaamista eikä osaamista arvioida eri rakenteiden määräystenmukaisuutta. Veikkoset olivat asumisaikanaan ja ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastuksen perus- teella tehneet rakennuksen huoltoon ja ylläpitoon kuuluvia töitä ja teettäneet ulkopuolisilla ammattilaisilla rakennuksessa tavanomaisia, laajuudeltaan vähäisiä korjauksia, joista tositteet oli toimitettu Jannelaiselle.
Veikkosten mahdollisella tuottamuksella ei muutenkaan ollut merkitystä, koska kaupassa ei ollut virhettä. Veikkoset eivät olleet toimineet tuottamuk- sellisesti.
Korjauskustannusten määrät
Jannelaisen teetättämän salaojaremontin normaalit, kohtuulliset kustannuk- set sokkelitöineen olisivat olleet 20 000–25 000 euroa vaaditun 180 000 eu- ron sijaan. Vakuutusyhtiö olisi piilovirhevakuutuksen perusteella korvannut Jannelaiselle 6 400 euroa, mitä enintään voitiin pitää väitetyn virheen mää- ränä.
Korjauskustannusten kokonaismäärä oli joka tapauksessa salaojat mukaan lukien korkeintaan 44 000–54 000 euroa.
Kaupan purku
Jannelaisella ei ollut oikeutta yksipuolisesti purkaa määrämuodossa tehtä- vää kauppaa. Jannelaisen oli pitänyt ymmärtää, että kaupan kohde oli lähes 30 vuotta vanha omakotitalo, jossa oli tehty lähinnä tavanomaisia ylläpitoon liittyneitä korjauksia. Jannelaiselle ei ollut voinut syntyä kuvaa siitä, ettei talossa tulevaisuudessa ollut korjattavaa. Rakennuksessa ei ollut sen käyttöä estänyttä korjaustarvetta eikä rakennusta ollut todettu asumiskelvottomaksi.
Virhevastuuta arvioitiin kaupan kohteen ominaisuuksien perusteella vaaran- vastuun siirtyessä. Kaupan kohteessa oli ollut käräjäoikeuden toteama vä- häinen rajattua korjausta edellyttävä virhe, jonka korjauskustannukset olisi-
vat olleet alle 10 prosenttia kauppahinnasta, eikä korjaus olisi estänyt raken- nuksen käyttämistä. Edellä todetun hinnanalennuksen enimmäismääränkään perusteella kaupan purun edellytykset eivät täyttyneet. Mikrobivaurioiden ja terveysoireiden syy-yhteyttä ei ollut tieteellisesti todettu.
Jannelainen oli vaikuttanut korjausten laajuuteen jättämällä rakennuksen tyhjilleen 1.8.2015 lukien. Jos kauppa purettaisiin, rakennuksen tyhjilleen ja vaille ylläpitoa jättäminen vähensi rakennuksen arvoa ja tuli ottaa huo- mioon palautettavan kauppahinnan vähennyksenä.
Janne Jannelainen on vaatinut, että Veikkosten vastavalitus hylätään.
Käräjäoikeuden ratkaisu oikeudenkäyntikulujen osalta oli oikea. Asiassa oli esitetty useita vaatimuksia, joista käräjäoikeus on ratkaissut osan Jannelai- sen ja osan Veikkosten hyväksi. Oikeudenkäynti ei ole ollut tarpeeton, eikä Jannelainen ole omilla toimillaan pitkittänyt oikeudenkäyntiä.
Todistelu
Veikkoset ovat hovioikeudessa luopuneet kirjallisesta todisteesta V20. Muilta osin asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmene- vään kirjalliseen todisteluunsa.
Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Janne Jannelaista ja Veikko Veikkosta, sekä todistajina Merit Seline Rivéniä, Petri Rami Mehtistä, Jannu Tapani Riitasta, Jussi Pekka Liemistä, Raimo Aulis Leimikkaa, Santtu Artturi Räisästä, Juha Antton Huulta, Jonna Marika Vares-Lavitsaista, Pekka Harmas Ensio Jalakaria, Markus Mikael Kalevi Örkkiä, Jaakko Heikki Makkaraista, Eeli Tapio Ohtoniemeä, Kari Olavi Heikkiläa, Risto Einar Storbergiä, Vesa Mikael Terhoa, Armo Ari Tapani Marjaa, Eland Kai Erik Eekströmiä ja Kari Krister Javelinia.
Asiassa on toimitettu 21.9.2020 katselmus kiinteistöllä osoitteessa Kivi- mäentie 41 b, 00990 Helsinki. Hovioikeus on laatinut katselmuksesta asia- kirjoihin liitetyn pöytäkirjan.
Hovioikeuden ratkaisu
Käsittelyratkaisut
Voidaanko Jannelaisen salaisiin virheisiin ja pihan kaltevuuteen perustu- vat vaatimukset tutkia hovioikeudessa?
Sovellettavat oikeusohjeet
Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 15 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan vali- tuskirjelmässä on mainittava, miltä kohdin käräjäoikeuden ratkaisuun hae- taan muutosta, 3 kohdan mukaan, mitä muutoksia käräjäoikeuden ratkai- suun vaaditaan tehtäviksi, sekä 4 kohdan mukaan perusteet, joilla muutosta vaaditaan, ja miltä osin käräjäoikeuden ratkaisun perustelut valittajan mie- lestä ovat virheelliset. Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 1 §:n mukaan oi- keudenkäynti hovioikeudessa koskee käräjäoikeuden ratkaisun kohteena ol-
lutta asiaa valituksessa ja mahdollisessa vastauksessa vedotulta osalta.
Viimeksi mainittujen säännösten mukaisesti valituskirjelmä määrittelee muutoksenhaun kohteen. Oikeudenkäynnin kohde hovioikeudessa määräy- tyy käräjäoikeuden ratkaisun sekä valituksen ja vastauksen perusteella. Va- littajan on valituskirjelmässään esitettävä kaikki muutosvaatimukset perus- teineen siten kuin valituskirjelmän sisältöä koskevassa oikeudenkäymiskaa- ren 25 luvun 15 §:ssä edellytetään. Valituskirjelmässä on siis toistettava joko nimenomaisesti tai käräjäoikeuden tuomion asianomaisiin kohtiin viit- taamalla ne käräjäoikeudessa esitetyt vaatimukset, joita vielä vaaditaan hy- väksyttäviksi. Vastaavalla tavalla valituskirjelmässä on esitettävä uudelleen ne perusteet (oikeustosiseikat), joilla muutosta vaaditaan. Hovioikeuden tut- kittaviksi tulevat vaatimukset ja niiden perusteet on ilmoitettava jo valitus- kirjelmässä ja siihen mahdollisesti annetussa vastauksessa. Niiden täydentä- minen myöhemmin lisäkirjelmissä tai suullisessa käsittelyssä ei pääsääntöi- sesti ole enää mahdollista. Valittaja ei saa myöhemmin hovioikeusmenette- lyssä laajentaa valituskirjelmässä esittämiään vaatimuksia käsittämään edes sellaisia kohtia, jotka hän on esittänyt käräjäoikeudessa. (Antti Jokela, Ho- vioikeusmenettely, 2010, s. 271–273, 285–286.)
Salaisiin virheisiin perustuvat vaatimukset
Jannelaisen valituksessa hovioikeudelle ei ole esitetty käräjäoikeuden tuo- mioon (s. 2–3) merkittyjä vaatimuksia, jotka Jannelainen on esittänyt siinä tapauksessa, että kaupan kohteen virheiden katsottiin olevan salaisia.
Jannelaisen mukaan mainitut vaatimukset sisältyivät hänen ensisijaisiin vaatimuksiinsa, ja kysymys oli vain siitä, että korko lähti juoksemaan eri ta- valla, jos virheet olivat salaisia.
Veikkosten mukaan hovioikeuden tuli antaa ratkaisu vain seikoista, joista oli valitettu. Sillä, olivatko virheet salaisia, oli kuitenkin merkitystä vain tuottamusperusteisten vaatimusten osalta.
Hovioikeus toteaa, että kysymyksessä olevat ensisijaiset ja Jannelaisen sa- laista virhettä koskeviksi määrittelemät vaatimukset olivat siten asiallisesti samansisältöisiä, etteivät salaista virhettä koskevat vaatimukset olleet vali- tuskirjelmässä esitettyihin vaatimuksiin verrattuna uusia vaatimuksia. Vaik- ka Jannelaisen väittämät virheet eivät hänen mukaansa olleet salaisia vir- heitä, Jannelaisen ei voida katsoa missään vaiheessa luopuneen vaatimuk- sistaan siinä tapauksessa, että virheiden vastoin Jannelaisen näkemystä kat- sottaisiin olevan salaisia. Jannelainen on valituksessaan vedonnut myös sii- hen, että siltä osin kuin virheiden katsottiin olevan salaisia virheitä, käräjä- oikeus oli katsonut merkittävyyskynnyksen ylittyvän. Salaista virhettä kos- kevat vaatimukset on siten voitu esittää vielä pääkäsittelyssä.
Pihan kaltevuuteen perustuvat vaatimukset
Jannelainen ei ole valituskirjelmässään esittänyt väitettä, että kiinteistössä olisi ollut virhe pihan kaltevuuden tai kaatojen osalta. Edellä esitettyihin oi- keusohjeisiin viitaten hovioikeus katsoo, ettei Jannelainen voi esittää väi-
tettä pihan kaltevuuden tai kaatojen virheellisyydestä ja siihen perustuvia vaatimuksia hovioikeudessa.
Onko käräjäoikeuden tuomio perustunut seikkaan, johon ei ole vedottu?
Sovellettavat oikeusohjeet
Tuomioistuin ei saa tuomita enemmän kuin asianosainen on vaatinut eikä sellaisella perusteella, johon asianosainen ei ole vedonnut. Asianosaiset ei- vät voi halutessaankaan disponoida vaatimis- ja vetoamistaakan laajuudes- ta. (Pekka Koponen, Ylimääräinen muutoksenhaku, 2017, s. 340–341). Jos tuomio on perustunut seikkaan, johon asianosainen ei ole vedonnut, kysy- myksessä voi olla oikeudenkäymiskaaren 31 luvun 1 §:n 1 momentin 4 koh- dassa tarkoitettu oikeudenkäyntivirhe.
Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan valittaja ei saa hovioikeudessa riita-asiassa vedota muihin seikkoihin tai todisteisiin kuin niihin, jotka on esitetty käräjäoikeudessa, paitsi jos hän saattaa todennäköi- seksi, ettei hän ole voinut vedota seikkaan tai todisteeseen käräjäoikeudessa tai että hänellä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin.
Arviointi
Jannelaisen mukaan Veikkoset eivät olleet käräjäoikeudessa vedonneet sii- hen, etteivät he myyjinä olleet vastuussa kuntotarkastajan Jannelaiselle an- tamista tiedoista. Veikkosten mukaan seikka, rinnastuiko kuntotarkastajan antama tieto myyjän antamiin tietoihin, ei ollut merkityksellinen tuomion kannalta.
Hovioikeus toteaa, ettei asiassa ole väitetty, että kysymyksessä olevaan seikkaan olisi vedottu käräjäoikeudessa. Hovioikeus katsoo, että käräjäoi- keus ei ole voinut perustaa tuomiota siihen, että myyjät eivät olleet vastuus- sa kuntotarkastajan ostajalle antamista tiedoista. Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n 1 momentin mukaisesti myöskään hovioikeudessa ei voida ve- dota eikä hovioikeuden tuomiota perustaa mainittuun seikkaan.
Pääasiaratkaisu
1 Asian tausta ja ratkaistavat kysymykset
Asian tausta ja tapahtumainkulku on selostettu käräjäoikeuden tuomiossa (s. 24–27).
Kysymys on ensiksi siitä, onko Jannelainen reklamoinut ajoissa salaojista ja sokkelista.
Jannelaisen valituksen perusteella kysymys on seuraavaksi siitä, onko kau- pan kohteessa Soramäentie 41 b ollut laatuvirhe salaojajärjestelmän, sokke- lin, tiiliverhouksen tuuletuksen, ulkoseinien, ilmanvaihtokoneen, välipoh- jan, yläpohjan ja aluskatteen, alakerran makuuhuoneen ja keittiön osalta.
Kysymys on myös siitä, ovatko edellä mainitut väitetyt ja käräjäoikeuden tuomiossa todetut virheet olleet salaisia virheitä. Kysymys on vielä siitä,
onko Jannelaisella mahdollisen virheen perusteella oikeus purkaa kauppa tai oikeus hinnanalennukseen, ja onko Jannelaisella oikeus vahingonkor- vaukseen.
Jos Jannelaisella katsotaan olleen oikeus kaupan purkuun, kysymys on edelleen Jannelaisen oikeudesta saada korvausta teettämistään kiinteistön arvoa korottaneista toimenpiteistä ja Veikkosten oikeudesta hinnanalennuk- sen vähennykseen rakennuksen tyhjilleen ja vaille ylläpitoa jättämisestä ai- heutuneesta arvon alentumisesta.
Kysymys on vielä oikeudenkäyntikuluista.
2 Reklamaatio
Veikkosten mukaan Jannelaisella olisi ollut 8.5.2014 päivätyn raportin (V5) perusteella erityinen velvollisuus teettää lisätutkimuksia ja reklamoi- da. Jannelaisen reklamaatio 17.4.2015 (K29) oli tehty liian myöhään ja Jannelainen oli menettänyt oikeutensa vedota salaojien ja sokkelin virhei- siin.
Jannelaisen mukaan hänellä ei ollut ollut Veikkosten piilovirhevakuutuk- sen myöntäneen vakuutusyhtiön päätöksen 18.6.2014 (V6) perusteella tar- vetta ryhtyä toimenpiteisiin eikä alkukeväästä 2015 tehty reklamaatio ollut tehty liian myöhään.
Reklamaation osalta sovellettavat oikeusohjeet on selostettu käräjäoikeuden tuomiossa (s. 28). Käräjäoikeus (s. 29) on katsonut piilovirhevakuutuksen Veikkosille myöntäneen vakuutusyhtiön kohdekäynnin 8.5.2014 perusteella laaditun muistion (V5) ja vakuutusyhtiön päätöksen 18.6.2014 (V6) nojalla, ettei Jannelaisella ollut ollut aihetta epäillä kohteessa olevan Veikkosten vastuulla olevaa laatuvirhettä eikä informoida Veikkosia tilanteesta.
Käräjäoikeuden (s. 29) mukaan tapahtumilla tältä osin eli sillä, oliko Jannelainen ollut yhteydessä Veikkosiin vakuutusyhtiön kohdekäynnin 8.5.2014 osalta, ei ollut merkitystä reklamaation oikea-aikaisuuden kannal- ta. Jannelainen on hovioikeudessa kertonut, että hän oli aloittanut sokkelin laikkuisuuden selvittämisen soittamalla asiasta Veikko Veikkoselle, joka oli ilmoittanut aktivoivansa ottamansa piilovirhevakuutuksen. Veikko Veikko- nen on puolestaan kertonut ihmetelleensä, miksei häntä ollut kutsuttu mu- kaan vuonna 2014 tehtyyn katselmukseen, ja että Jannelainen oli ollut hä- neen yhteydessä vain asiamiehensä kautta. Hovioikeus yhtyy käräjäoikeu- den johtopäätökseen, ettei Jannelaisen ja Veikko Veikkosen yhteydenpidolla vuoden 2014 keväällä ole ratkaisevaa merkitystä reklamaation oikea-aikai- suuden kanssa. Hovioikeus pitää kuitenkin todennäköisenä, että piilovirhe- vakuutukseen vetoaminen on myös keväällä 2014 edellyttänyt vastaavia Veikko Veikkosen toimenpiteitä kuin myöhemmin keväällä 2015.
Hovioikeus toteaa, että reklamaation 17.4.2015 jälkeen Veikko Veikkonen oli ollut yhteydessä piilovirhevakuutuksen hänelle myöntäneeseen vakuutusyh- tiöön ja ohjannut Jannelaisen tekemään vahinkoilmoituksen vakuutusyh- tiöön, joka selvittäisi vastuukysymykset (K30). Kohdekäynnit vakuutusyh-
tiön tarkastajana oli myös 27. ja 29.4.2015 tehnyt sama rakennusmestari Marja kuin kohdekäynnin 8.5.2014. Mainittu keväällä 2015 Veikko Veikkosen aloitteesta noudatettu menettelytapa tukee edellä todettua johtopäätöstä sii- tä, että Jannelainen oli perustellusti voinut luottaa vakuutusyhtiön asian- tuntijan 8.5.2014 tekemään selvitykseen, jossa sokkelissa ei ollut todettu poikkeavan korkeaa kosteutta eikä salaojajärjestelmässä puutteita, ja vakuu- tusyhtiön selvityksen perusteella tekemään johtopäätökseen, että virheet oli- vat vain esteettisiä, eivätkä ne vaikuttaneet vakuutuskohteen käyttöön tai toimintaan. Näillä lisäyksillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden peruste- lut ja johtopäätöksen (s. 28–29) siitä, ettei reklamaation oikea-aikaisuutta tullut arvioida 8.5.2014 lukien. Jannelaisella ei ollut 8.5.2014 päivätyn ra- portin perusteella erityistä velvollisuutta teettää lisätutkimuksia ja reklamoi- da.
Jannelaisen mukaan hänelle oli kerrottu, että kesä kuivaisi sokkelin. Koska näin ei ollut tapahtunut, Jannelainen oli päättänyt, että asiaa piti tutkia li- sää. Saamiensa ohjeiden mukaisesti lisätutkimukset oli ajoitettu siten, että mahdollinen isompi remontti voitaisiin toteuttaa keväällä. Käräjäoikeuden tuomiosta (s. 26) ilmenevästi Jannelainen oli sittemmin ottanut yhteyttä Puhdasilma.com Finland Oy:hyn, joka oli antanut tarjouksen 26.3.2015 (K29). Raportin 8.5.2014, päätöksen 18.6.2014 sekä päätöksessä ja kauppa- kirjassa viitatun Raksystems Anticimex Insinööritoimisto Oy:n (Raksys- tems) päivitysraportin 30.1.2013 (K5/V3), jonka mukaan salaojajärjestel- mässä ei ollut havaittu korjaustarvetta, perusteella hovioikeus katsoo, että Jannelainen on voinut saamiensa ohjeiden mukaisesti selvittää sokkelin ja salaojan kuntoa uudelleen. Näin ollen myös Puhdasilma.com Finland Oy:n tarjouksen 26.3.2015 jälkeen 17.4.2015 tehty reklamaatio sokkelin ja sala- ojien virheistä oli tehty kohtuullisessa ajassa siitä, kun Jannelainen oli ha- vainnut virheet tai kun hänen olisi pitänyt ne havaita. Jannelainen ei ole menettänyt oikeuttaan vedota mainittuihin virheisiin.
3 Kaupan kohteen virheet
3.1 Sovellettavat oikeusohjeet
3.1.1 Laatuvirhe
Maakaaren laatuvirhettä koskeva 2 luvun 17 § on selostettu käräjäoikeuden tuomiossa (s. 30–31).
Mainittuun lainkohtaan johtaneiden esitöiden (HE 120/1994 vp s. 49–51) mukaan keskeinen kiinteistön virheen arviointiperuste on 1 momentin 1 kohdan mukaisesti myyjän ja ostajan välinen sopimus. Sopimuksella kau- pan osapuolet määräävät sen laatutason, jota ostajalla on oikeus vaatia. Joll- ei kiinteistö joltain osin vastaa kauppakirjaan merkittyä, esimerkiksi kiin- teistö on ilmoitettua pienempi tai rakennuksessa ei ole sovittuja varusteita, kiinteistössä on ostajan kannalta virhe. Kiinteistössä on virhe silloinkin, kun se poikkeaa sovitusta tavalla, jonka ei yleensä katsota vaikuttavan kiinteis- tön arvoon. Vahvistetussa kauppakirjassa ei käytännössä yleensä tarkasti määritetä kiinteistön ominaisuuksia. Arvioinnissa otetaan huomioon myös kaikki se, mistä myyjä ja ostaja ovat vapaamuotoisesti sopineet.
Myyjä vastaa antamistaan pinta-alatiedoista sekä tiedoista rakennusten ja laitteiden iästä ja kunnosta sekä muista kiinteistön laatua koskevista ominai- suuksista. Kiinteistössä on 2 kohdan mukaan virhe, jollei se vastaa myyjän tai tämän edustajan ilmoitusta. Sillä, millä tavalla ja milloin virheellinen tie- to on annettu ostajalle, ei ole merkitystä. Kiinteistössä on virhe silloinkin, kun virheellinen tai harhaanjohtava ilmoitus perustuu myyjän omaan ereh- dykseen tai tietämättömyyteen esimerkiksi rakennuksen pinta-alasta tai sii- hen käytetyistä materiaaleista. Jos myyjä ei ole varma jostain kiinteistön ominaisuudesta, hänen on tietoja antaessaan ilmoitettava epävarmuudes- taan. Ostaja voi vedota virheeseen vain, jos myyjän antama konkreettinen tieto on virheellinen tai harhaanjohtava. Lisäksi edellytetään, että myyjän antamalla tiedolla on ollut vaikutusta kaupan syntymiseen tai sen ehtoihin. Tällä rajauksella on suljettu pois mahdollisuus vedota vähämerkityksisiin virheellisyyksiin myyjän antamassa selvityksessä.
Hallituksen esityksessä todetaan edelleen, että ostopäätöksen tekemistä var- ten on yhtä tärkeää kuin saada sisällöltään oikeita tietoja myös saada kaikki keskeiset tiedot kiinteistöstä. Momentin 3 kohdan mukaan myyjä vastaa sii- tä, ettei hän ole antanut ostajalle riittäviä tietoja kiinteistön ominaisuuksista, ja ostajalle on tästä syystä syntynyt virheellinen käsitys kiinteistöstä. Lähtö- kohtana on, että myyjä rehellisesti antaa ostajalle ne tiedot kiinteistöstä, jot- ka tyypillisesti vaikuttavat myytävän kiinteistön arvoon tai käyttöön. Myy- jän tiedonantovelvollisuutta rajaa myös ostajan 22 §:ssä säädetty tarkastus- velvollisuus. Ostaja ei voi esittää vaatimuksia sellaisen kiinteistön vian pe- rusteella, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tavanomaisessa tarkas- tuksessa. Myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tie- dossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttö- mahdollisuuksia tai sen arvoa.
Hallituksen esityksen mukaan ostajalle on ilmoitettava erityisesti niistä sei- koista, joissa myytävä kiinteistö poikkeaa vastaavan kaltaisista kiinteistöis- tä. Merkittäviä voivat olla esimerkiksi tiedot puuston laadusta tai kiinteis- töön kuuluvan tai siihen rajoittuvan vesialueen puhtaudesta. Rakennetun kiinteistön ostopäätökseen vaikuttavat usein eniten rakennusten ikä, suu- ruus, rakennustapa ja -materiaalit sekä niiden senhetkinen kunto. Myyjän on totuudenmukaisesti ilmoitettava rakennusten käytettävyyttä haittaavat sei- kat, kuten mahdolliset viat putkistossa tai lämpöeristyksessä. Myyjän edel- lytetään kertovan ostajalle myös havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevaa vikaa ja arvioida tulevaa korjaustar- vetta. Tiedonantovelvollisuus koskee myös kiinteistön tarpeiston, esimer- kiksi koneiden tai laitteiden ominaisuuksia.
Myyjä ei vapaudu virhevastuusta pelkästään sen vuoksi, että hän ei tiennyt kyseisestä viasta tai puutteesta kiinteistössä. Myyjän tiedonantovelvollisuut- ta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omis- tamastaan kiinteistöstä. Ostaja ei näin joudu kärsimään siitä, että myyjä on vain lyhyen aikaa omistanut kiinteistön taikka ettei hän ole käyttänyt kiin- teistöään.
Hallituksen esityksessä todetaan vielä, että eräissä tapauksissa kiinteistössä katsotaan olevan virhe, vaikka myyjä on menetellyt sopimuksen mukaisesti ja täyttänyt lain edellyttämän tiedonantovelvollisuutensa asianmukaisesti. Momentin 5 kohdassa on säännös niin sanotusta salaisesta virheestä kiin- teistössä. Jos kiinteistö merkittävästi poikkeaa siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat, sen voidaan katsoa olevan virheellinen. Säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiin- teistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita. Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauk- siin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää. Olennainenkaan poik- keama tästä normaalitasosta ei ole virheen perustana, jos ostaja on sen tien- nyt taikka jos poikkeama on otettu huomioon kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa.
Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2019:41 (kohta 12) on katsottu, että ostaja voi lähtökohtaisesti perustellusti edellyttää, että kiinteistöllä ole- vat peruskorjaamattomat rakennukset on rakennettu rakennusaikana yleisen ja hyväksyttävänä pidetyn rakennustavan mukaisesti. Kiinteistössä ei yleen- sä voida katsoa olevan virhettä pelkästään sillä perusteella, että rakentami- sessa on käytetty jotakin materiaalia tai ainetta, jonka käyttäminen on myö- hemmin kielletty esimerkiksi terveydellisten riskien vuoksi, jos tuon mate- riaalin tai aineen käyttäminen rakennusaikana on ollut yleisesti hyväksyttyä.
Laatuvirhettä koskevassa ratkaisussa KKO 2015:58 (kohta 13) korkein oi- keus on salaisen virheen osalta todennut, että olennaisuusarviointi on tehtä- vä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskä- sitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää. Tätä päätelmää tukee myös se, että kaupan kohteen sopimuksen vastaisuus ja tiedonantovelvollisuuteen liittyvät puutteet voivat muodostaa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1–4 kohdissa määrätyin edellytyksin sellaisenaan virheperusteen. Tapauskohtaisesti voidaan merkitystä antaa myös muille olosuhteille.
Maakaaren 2 luvun 20 §:n 1 momentin mukaan, jos myyjän puolesta on toi- minut kiinteistönvälittäjä tai joku muu edustaja, myyjä vastaa myös hänen antamistaan tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä.
Maakaaren 2 luvun 21 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, jonka myyjä on korjannut ennen kuin kiinteistö on luovutettu ostajalle.
3.1.2 Ostajan tieto virheestä
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkis- taa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita ta- vanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Pykälän 3 momentin mukaan myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Viimeksi mainittuun lainkohtaan johtaneiden esitöiden (HE 120/1994 vp s. 56–57) mukaan ostajan edellytetään 1 momentissa aina tarkastavan kiinteis- tön ennen kaupan tekemistä. Jos hän laiminlyö tarkastusvelvollisuutensa, hän ei voi vedota seikkaan, joka olisi voitu kiinteistöllä käynnin yhteydessä havaita. Kiinteistön tarkastus koskee vain kiinteistön fyysisten ominaisuuk- sien selvittämistä. Tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudel- la, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaes- sa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuk- sessa selvitetty.
Yleisiä sääntöjä siitä, mitkä seikat ostajan olisi aina tutkittava, ei voida an- taa. Tarkastuksessa ei edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpitei- tä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Ra- kennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin, kuten ullakko- ja kellariti- loihin, on esteetön pääsy. Tarkastukseen kuuluu tavallisesti myös kiinteis- tön ulottuvuuden ja siihen kuuluvien alueiden katsastaminen. Yleensä riit- tää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantunti- ja-apua.
Hallituksen esityksessä on todettu edelleen, että myyjän antamat tiedot voi- vat rajoittaa ostajan tarkastusvelvollisuutta. Jos myyjä on nimenomaisesti il- moittanut esimerkiksi kaivoveden olevan juomakelpoista taikka puuston jat- kuvan yhtä vahvana koko metsäalueen, ostajan ei tarvitse tutkia myyjän il- moituksen paikkansapitävyyttä. Pelkästään myyjän käsitys jostakin kiinteis- tön ominaisuudesta taikka ilmoitus, jonka myyjä sanoo olevan tarkistama- ton, ei ole tässä tarkoitettu myyjän antama tieto. Myyjän tehtävänä on lisäk- si oma-aloitteisesti antaa asianmukaiset tiedot kiinteistön vallintaan vaikut- tavista seikoista samoin kuin panttioikeuksista ja muista kiinteistöön koh- distuvista erityisistä oikeuksista.
Ostajan voidaan katsoa olevan tietoinen jostakin seikasta vain, jos hänellä samalla on käsitys sen merkityksestä. Ostaja ei menetä oikeuttaan vedota virheeseen, jos myyjä on vain lyhyesti maininnut seikasta, mutta ostajan ei kohtuudella voida olettaa ymmärtäneen siitä seuraavia vaikutuksia. Sään- nöstä käytännössä sovellettaessa otetaan huomioon myös se erityinen asian-
tuntemus, joka ostajalla mahdollisesti on kiinteistöalalta.
Jos myyjä on tahallaan antanut virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja taikka muutoin menetellyt kaupassa törkeän huolimattomasti, ostajan oikeutta ei ole syytä rajoittaa. Pykälän 3 momentin mukaan ostaja voi tällöin vedota myös seikkoihin, jotka hänen olisi kiinteistöä tarkastaessaan pitänyt huoma- ta.
Ostajan tarkastusvelvollisuutta koskevassa korkeimman oikeuden ennakkopäätöksessä KKO 2020:23 katsottiin, että ostajilla oli rakennuksen iän, rakennustavan ja kellarin kosteudesta saamiensa tietojen vuoksi ollut aihe tarkastaa kellarin yläpuolisten rakenteiden kunto tavanomaista perusteellisemmin. He olivat kuitenkin saaneet pitää riittävinä pöytäkirjasta ilmeneviä selvityksiä, joissa kellarin yläpuoliset rakenteet oli myös poraten tehdyillä mit tauksilla todettu kuiviksi. Ostajat eivät olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan, eivätkä he siten olleet menettäneet oikeuttaan vedota kiinteistön virheeseen.
Ratkaisussa KKO 2019:16 ostajien tarkastusvelvollisuuden laajuuteen vaikuttivat ostajille ennen kauppaa esitetyssä kuntotarkastusraportissa annetut tiedot rakennuksessa olevista riskirakenteista ja lahovaurioista sekä raportissa esitetyt korjaus- ja lisätutkimussuositukset. Ratkaisussa katsottiin, ettei ostajilla ollut saamansa tiedot huomioon ottaen ollut perusteltua aihetta olettaa, että alapohja ei olisi ollut vaurioitunut laajemmin kuin tarkastuksessa oli rakenteita rikkomatta ollut mahdollista havaita. Ostajat eivät heidän tiedossaan olleet vauriot, riskirakenteet ja lisätutkimussuositukset huomioon ottaen olleet voineet luottaa tarkastamattomien rakenteiden olevan kunnossa pelkästään sillä perusteella, että asuintiloissa ei ollut havaittu merkkejä kosteusvaurioista ja että myyjä ei ollut havainnut rakennuksessa puutteita. Kos- ka ostajilla oli kohteesta saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edel- lyttää lisätutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa, he eivät voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vau- rioihin. (KKO 2020:23, kohta 11.)
Ratkaisussa KKO 2019:16 (kohta 2) myyjä oli antanut ennen kiinteistön- kauppaa ostajille virheellisen tiedon, että rakennuksessa oli muutoin kuin kellarin kohdalla ollut tuulettuva alapohja, vaikka rakennuksen alapohjara- kenteena oli ollut maanvarainen betonilaatta. Rakennuksen alakerran asuin- tilojen alla olevassa alapohjarakenteessa oli ollut laaja-alainen lahovaurio. Korkeimman oikeuden ratkaisua koskevassa hovioikeuden ratkaisussa oli katsottu, että kiinteistössä oli alapohjarakennetta koskevan virheellisen tie- don vuoksi maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe ja alapohjan lahovaurioiden vuoksi saman momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe, joiden perusteella ostajilla oli oikeus purkaa kauppa.
Viimeksi mainitussa ratkaisussa myyjä oli lähettänyt ostajille rakennusmes- tarin laatiman omakotitalon kuntotarkastusraportin, joka oli ollut ostajien käytössä noin viikon ajan. Kuntotarkastusraportista kävi ilmi, että talon sok- kelissa ei ollut ollut tuulettuvaan alapohjarakenteeseen kuuluvan ryömintä- tilan tuulettumisen mahdollistavia tuuletusluukkuja. Ostajille ei myöskään
ollut ennen kauppaa esitetty, että ryömintätilan tuuletus olisi järjestetty jol- lakin muulla tavalla. Alapohjan tarkastetusta osasta otetuista valokuvista oli havaittavissa vain lyhyt kaistale matalaa ryömintätilaa, jonka reunassa puu- rakenteet tulivat maahan kiinni. Näiden seikkojen lisäksi ostajat olivat ol- leet tietoisia siitä, että lattiarakenteet olivat olleet pitkäaikaisen kosteusrasi- tuksen kohteena ja että alapohjassa oli ollut havaittavissa kosteusvaurioita, joiden laajuutta oli ollut syytä selvittää. Mainitut seikat huomioon ottaen korkein oikeus katsoi, että ostajat eivät olleet pelkästään raportissa alapoh- jarakenteesta olevien mainintojen perusteella voineet olettaa, että yli viisi- kymmentä vuotta vanhassa rakennuksessa olisi asianmukaisesti toimiva tuulettuva alapohja, joka estäisi rakennuksen perustuksiin valuvaa vettä kas- telemasta lattiarakenteita. Lisätutkimusten avulla alapohjan rakenteesta olisi saatu todenmukainen tieto. Ostajilla oli näissä oloissa ollut erityinen syy selvittää rakennuksen vaurioita myös tavanomaisesta poikkeavia toimenpi- teitä käyttäen. Koska alapohjan vaurioiden laajuuden selvittäminen oli ollut tarpeen alapohjarakenteesta annetusta tiedosta riippumatta, tiedon virheel- lisyydelle ei ollut voitu antaa merkitystä. (KKO 2019:16, kohdat 11, 28–30.)
3.2 Salaojajärjestelmä
3.2.1 Aluksi
Asianosaiset ovat hovioikeudessa todenneet riidattomaksi, että salaojat oli- vat olleet kaupantekohetkellä käyttöikänsä päässä. Jannelainen on vedon- nut siihen, ettei hänelle kuitenkaan ollut annettu tällaista tietoa.
Jannelaisen mukaan Veikkoset olivat vastuussa kaupan kohteesta antamis- taan tiedoista. Virhe oli olemassa, kun Veikkosten antamat tiedot eivät pitä- neet paikkaansa. Salaojat olivat olleet toimimattomat tai tosiasiassa käyttö- ikänsä päässä ja siten välittömän uusimisen tarpeessa. Salaojajärjestelmässä oli virhe, koska se ei vastannut piirustuksia. Salaojajärjestelmässä oli laatu- virhe, koska salaojaputket eivät kulkeneet anturalinjan alapuolella ympäri taloa. Salaojien ympärillä käytetty maa-aines oli ollut tarkoitukseensa so- veltumatonta.
Veikkosten mukaan salaojat oli tehty rakentamisaikana noudatetun hyvän rakennustavan ja määräysten mukaan, vaikka salaojat eivät ylipäätään olleet olleet rakentamisaikana pakollisia. Jannelainen oli tiennyt, että kiinteistöltä ei ollut löytynyt tarkastuskaivoja rakennuksen kaikilta kulmilta, mistä oli seurannut Jannelaiselle selonottovelvollisuus. Tarkastuskaivojen puuttumi- nen vähensi salaojien käyttöikää. Kiinteistön salaojajärjestelmä oli tutkittu ennen kauppaa laaditussa kuntotarkastuksessa ja sen jälkeen, eikä ongelmia ollut todettu eikä salaojissa ollut ollut korjattavaa.
Salaojien virheellisyyttä koskevissa johtopäätöksissään käräjäoikeus (s. 46) on katsonut jääneen näyttämättä, etteivät salaojat olisi toimineet kaupante- kohetkellä. Lisäksi näyttämättä oli jäänyt, että rakennuksen ympärillä käy- tetty maa-aines olisi ollut liian hienojakoista ja tarkoitukseen sopimatonta. Rakennuksessa todetut kosteusvauriot eivät viitanneet salaojien toimimatto- muuteen. Rakennuksen perustuksissa ei ollut todettu salaojien toimimatto-
muuteen mahdollisesti viittaavia routimis- tai muita vaurioita. Terassipää- dyn osalta oli jäänyt epäselväksi, miten salaojaputki oli sijoittunut raken- nukseen nähden, mutta seikalla ei ollut merkitystä, koska sivustalla ei ra- kennuksessa ollut todettu kosteusvaurioita.
Edelleen käräjäoikeuden mukaan (s. 47) rakentamisajankohtana salaojien sijainnista tai toteutustavasta ei ollut yksityiskohtaisia määräyksiä. Sitä vas- toin määräykset olivat edellyttäneet rakenteiden suojaamista veden ja kos- teuden aiheuttamilta haitoilta. Jannelainen ei voinut vedota tarkastuskaivo- jen puuttumiseen kiinteistön laatuvirheenä, koska hän oli saanut tiedon, ett- ei kaivoja ollut tarkastushetkellä näkyvissä. Kauppakirjan liitteenä olleen kuntotarkastusraportin arviot salaojien teknisestä käyttöiästä poikkesivat käräjäoikeuden Storbergin, Terhon ja Eekströmin kertomuksilla selvitetyksi katsomasta salaojien teknisestä käyttöiästä, mutta Veikkoset eivät olleet vastuussa kuntotarkastajan teknistä käyttöikää koskevasta arviosta.
Näin ollen salaojissa ei käräjäoikeuden mukaan ollut laatuvirhettä.
3.2.2 Jannelaisen ennen kauppaa saamat tiedot
Kauppakirjan 22.2.2013 (K1/V1) rakennuksen kuntoa koskevan kohdan mukaan rakennukset olivat pääosin hyvässä kunnossa. Kunto oli eritelty to- distajana kuullun Raksystemsin tarkastajan Storbergin tekemässä RS3 kun- totarkastuksessa. Tarkastuspäivä oli 14.6.2012. Päivitystarkastus oli suori- tettu 30.1.2013, ja paikalla olivat olleet Veikko Veikkonen (osan aikaa), Taa- vitsainen, Kimmo Kortelainen ja Juha Hakala. Salaojitusta ei ollut voitu tar- kastushetken lumitilanteen vuoksi tarkastaa.
Kauppakirjassa kohdassa ”Ostajan saamat tiedot kiinteistöstä” on todettu, että myyjä vakuuttaa antaneensa kaikki ne tiedossa olevat seikat ja niissä mahdollisesti tapahtuneet muutokset, jotka ovat saattaneet vaikuttaa ostajan ratkaisuihin kaupasta päättämisessä. Ostaja vakuuttaa, että hän on ennen kaupan päättämistä tutustunut muun ohella Raksystemsin Storbergin laati- miin kuntotarkastusraporttiin (tarkastuspäivä 14.6.2012, allekirjoitettu 27.6.2012, jäljempänä kuntotarkastusraportti) ja kuntotarkastusraportin päi- vitysliitteeseen per 30.1.2013 (jäljempänä päivitysliite) (K5/V2 ja V3), ra- kennuksen julkisivukuviin ja pääpiirustuksiin sekä kuittaa vastaanottaneen- sa ne kauppakirjan allekirjoituksin.
Pääpiirustuksiin on sisältynyt todisteena K47 esitetty 13.6.1985 päivätty sa- laojasuunnitelma, jonka mukaan talon jokaisella nurkalla oli salaojakaivo ja yksi salaojakaivo oli lisäksi puolessa välissä seinää autotallin puoleisella ly- hyemmällä seinustalla. Suunnitelman mukaan etupihan puolelta katsottuna talon takapihan oikean nurkan salaojakaivosta johti salaojaputki viistosti kohti takapihan oikeaa nurkkaa.
Kuntotarkastusraportin mukaan merkittävimmät jatkotutkimustarpeet liittyi- vät muun ohella salaojan toimintaedellytysten tarkastukseen. Rakennuksen vasemmanpuoleisen päädyn kulmilla oli kaksi salaojan tarkastuskaivon kantta näkyvillä maanpinnan yläpuolella. Oikean päädyn kaivoja ei ollut näkyvillä. Näkyvillä olleissa salaojan tarkastuskaivoissa ei ollut havaittu puutteita. Salaojitusjärjestelmän toimintaedellytykset suositeltiin tarkastet-
tavaksi videokuvaamalla salaojaputket. Ennen vuotta 1999 rakennetun sala- ojajärjestelmän tekniseksi käyttöiäksi oli ilmoitettu 40 vuotta, tarkastusvä- liksi 2 vuotta ja kunnossapitojaksoksi 5 vuotta. Kuntotarkastuksen haastat- teluosan mukaan salaojituksen korjausta / huoltoa ei ollut tehty.
Salaojitus oli kuvattu kesällä 2012. Salaojitusta oli myös kaivettu auki oi- kean päädyn takakulmalla. Salaojituksen kuvauksessa järjestelmässä ei ollut havaittu korjaustarvetta.
Jannelainen on hovioikeudessa kertonut, että alusta alkaen taloa oli esitelty hänelle ja hänen perheelleen moitteettomana kohteena, jossa kaikki oli kor- jausten osalta kunnossa, ja joka oli edellyttänyt vain perusylläpitoa. Usealla yksityisnäytöllä Veikko Veikkonen oli esitellyt talon ”bränikkänä”: talo oli kunnossa, hyvin hoidettu ja muuttovalmis. Tilaisuudessa, jossa paikalla Jannelaisen lisäksi olivat olleet Veikko Veikkonen ja Storberg, Veikkonen oli kertonut, että alkuperäisessä kuntotarkastuksessa todetut huomiot tai korjausesitykset oli kaikki korjattu kuntoon. Jannelainen oli kolme viikkoa ennen kaupantekoa saanut myös päivitetyn kuntotarkastusraportin.
3.2.3 Kaupan jälkeen tehdyt havainnot
3.2.3.1 Salaojaputket ja -kaivot
Käräjäoikeuden tuomioon (s. 46) merkityn mukaisesti asiassa on riidatonta, että rakennuksen terassipäädystä olivat puuttuneet suunnitelman mukaiset salaojien tarkastuskaivot.
Storberg on hovioikeudessa kertonut, että tarkastuskaivoilla ei ollut merki- tystä salaojien päivittäisen toiminnan kannalta eikä suoraa vaikutusta sala- ojien käyttöikään. Kuntotarkastusraporttiin merkitystä 40 vuoden käyttöiäs- tä Storberg on todennut, että KH-kortisto oli muuttunut tämän tarkastuksen jälkeen. Muuttuneen KH-kortiston mukaan tarkastamattoman salaojan käyt- töikä väheni 25 prosenttia, jos salaojajärjestelmää ei ollut huollettu eikä sitä päässyt tarkastamaan. KH-kortistoa sovellettiin takautuvasti. Veikko Veikko- nen oli kuntotarkastusraportin haastatteluosaan merkinnyt, ettei hän ollut huoltanut salaojaa. Tämän vuoksi oli suositeltu selvitettäväksi salaojien kuntoa ja painehuuhtelua.
Storberg on kertonut, että rakennus oli notkelmassa ja siinä mielessä altis pintavesille. Storberg ei ollut havainnut rakennuksen vierustan maanpin- nan kaltevuudessa korjaustarpeita. Kuntotarkastuksessa tarkasteltiin vain ra- kennuksen vierustaa, ei aluetta kauempaa. Storberg ei ollut havainnut ra- kennuksen ulkopuolella viitteitä siitä, että salaojajärjestelmässä olisi ollut toiminnallisia puutteita. Sokkelissa voi olla kalkkihärmää, koska se oli kos- tea. Kalkkihärmä saattaisi viitata myös salaojan toiminnalliseen puuttee- seen. Storberg ei ollut kuitenkaan kohteessa tekemissään tarkastuksissa ha- vainnut kalkkihärmää sokkelissa. Päivitysliitteen kohdasta 10 Storberg on kertonut nähneensä tontin takakulmalla savisen kuopan, kun salaojitusta oli kaivettu.
Kirjallisena todisteena K41/V38 olevasta L&T Oyj:n Eekströmin, jota on
kuultu todistajana, raportista salaojajärjestelmästä 20.6.2012 käy ilmi, että rakennuksen salaojat oli ennen kauppaa kuvattu ilmenneen ongelman selvit- tämiseksi. Raporttia ei ollut ennen kauppaa toimitettu eikä löydöksistä ker- rottu Jannelaiselle. Punaisella tehty merkintä tarkoitti raportin määritelmän mukaan pikaista korjausta vaativaa virhettä. Kuvauksessa oli tehty seuraa- via punaisella merkittyjä havaintoja. Salaojaa takapihan kaivosta kohti ra- kennuksen terassia kuvattaessa oli 8,10 metrin kohdalla vieras esine irral- laan putken pohjalla, 16,50 metrin kohdalla oli huono näkyvyys ja 17,00 metrin kohdalla tutkimus keskeytyi (lomake nro 2). Kuvaus ei ollut pääty- nyt edellä mainitun salaojasuunnitelman mukaiseen rakennuksen takapihan tarkastuskaivoon vaan metsän suuntaan, jonne salaojan ei tullut salaoja- suunnitelman mukaan johtaa. Salaojaa etupihan kaivolta terassin luo kuvat- taessa 16,80, 20,00, 23,20 ja 30,50 metrin kohdalla täyttöasteen todettiin
olevan 100 prosenttia (lomake nro 4).
Asiassa on lisäksi esitetty Eekströmin 8.8.2012 päivätty muistio (K25/ V18), jonka Eekström on hovioikeudessa kertonut perustuvan kuvauk- seen. Mainitun raportin mukaan asiakas oli kaivanut auki paikan, joka oli edellisessä raportissa 20.6.2012 todettu tukkeutuneeksi. Mitään vikaa ei lo- pulta ollutkaan, vaan paikasta oli alkanut toinen imeytyskenttä. Asiakkaan mukaan kuntotarkastaja oli nähnyt auki kaivetun osuuden ja todennut sen asianmukaiseksi. Näytti siltä, että talon salaojat toimivat niin kuin pitääkin.
Eekström on hovioikeudessa tältä osin lisäksi kertonut, ettei hän ollut nähnyt auki kaivettuja paikkoja. Salaojia ei ollut elokuussa huuhdeltu ennen kuvausta toisin kuin kesäkuussa. Salaojat eivät kiertäneet talon etupihalta kuistirakenteen ympäri takapihalle. Eekströmin mukaan 1980/1990-luvul- la rakennetun rakennuksen salaojien pitäisi olla jonkin verran anturan ala- reunan alapuolella, jotta kaikki vesi poistuisi sokkelin alapuolelta, eikä jäisi sokkelin viereen seisomaan. Salaojien toiminnasta oli mahdollista nähdä viitteitä rakennuksessa, jos maa oli sokkelin vierestä painunut tai sokkelissa oli suolahärmäviitteitä.
Todistajana kuullun, Anticimex Försäkringar AB filial i Finlandin (Antici- mex) Marjan kohdekäynnistä 8.5.2014 laatimassa muistiossa (V5, s. 3) on todettu, että rakennuksen perusmuurin laastipinnoitteen pinnalla oli kalkki- härmää sekä kivetyksen ja perusmuurin rajapinnassa sammalkasvua, joka viittasi rajapinnassa olevaan pitkäaikaiseen kosteuteen. Pintakosteudentun- nistin ei ilmaissut poikkeavan korkeaa kosteutta pistokokein perusmuurin pinnalta. Rakennuksen etupäädyn puolelta (autokatos) oli aukaistu salaojien kaksi tarkastuskaivoa ja todettu, että vedenpinta oli salaojaputkien alapuo- lella. Kalkkihärmän muodostumisen todennäköisenä syynä pidettiin raken- nuksen viereen ladotun kivetyksen tiiviyttä ja sen asennukseen käytetyn hiekan hienojakoisuutta, jotka pitivät perusmuurin kivetyksen tasolta kos- teana. Perusmuurin vierestä voi poistaa kaistaleen kivetystä ja korvata sen sepelikaistalla, tarvittaessa asentaa perusmuurilevy ja puhdistaa perusmuu- rin pinta ja käsitellä se uudelleen tai pinnoittaa. Tarkastaja Marjan muistion perusteella Veikkosille piilovirhevakuutuksen myöntänyt vakuutusyhtiö oli katsonut, että muistiossa todetut virheet ja niistä seuraavat vahingot olivat olleet vain esteettisiä, eikä korjauskuluja tullut korvata piilovirhevakuutuk- sesta (V6).
Marjan kohdekäynneistä 27. ja 29.4.2015 laatimassa muistiossa (V7, s. 3–5) on todettu käytössä olleen rakennuksen piirustuksia ja Helsingin kaupungin rakennusvalvontaviraston 16.5.1985 hyväksyttyjä / leimattuja rakennepii- rustuksia. Muistioon liitetyssä perustusleikkauspiirustuksessa 1–1 esitettiin perustusten toteutustapa. Lisähavaintona verrattuna 8.5.2014 tehtyyn koh- dekäyntiin oli, että rakennuksen etupäädyn ja takasivun osalta perusmuurin pinnalta oli paikoin irronnut slammauksen pintakerrosta. Kohteessa oli ra- kennuksen vierustalle kaivettu kolmeen kohtaan koekuopat. Rakennuksen etusivun puolella koekuopasta oli nähtävissä, että salaojaputken yläpinta oli anturan yläpinnan tasolla. Rakennuksen etupäädyn puolella koekuopasta oli nähtävissä, että salaojaputken yläpinta oli anturan yläpinnan yläpuolella.
Vakuutuksenantaja on päätöksessään 8.5.2015 (V8) hyväksynyt salaojituk- sen ja sadevesijärjestelmän korjauskustannukset piilovirhevakuutuksesta korvattavaksi.
Marja on kohdekäynnistä 8.5.2014 hovioikeudessa kertonut, että Anticime- xin vahinkokäsittelijä oli kirjallisen vahinkoilmoituksen perusteella pyytä- nyt häntä käymään kohteessa. Rakennuksen etupäädyn puolella sokkelissa oli ollut kalkkihärmää, joka aiheutui kosteusvaihteluista. Pintakosteuden- tunnistin ei ollut kosteusmittari, eikä sen avulla voinut todeta, oliko pinta märkä tai kuiva. Härmä viittasi kosteusrasitukseen. Sokkeli ei päässyt kui- vumaan, jos sokkelin vieressä oli tiivistä materiaalia. Salaojien toiminnan vaikutusta ei myöskään voinut poissulkea.
Myöhempien kohdekäyntien osalta Marja on viitannut muistioonsa (V7), jossa tarkoitetun kohdekäynnin yhteydessä oli ollut kaivettuna koekuoppia ja todettu salaojan olevan anturapinnan tasolla ja siten ylempänä kuin sala- ojasuunnitelman mukaan. Salaoja voi silti toimia. Todisteen K6 kuvasta 33 kysyttäessä Marja on todennut, ettei salaojaa ollut sijoitettu oikein, koska vesi seisoi anturan vieressä. Kallion vierestä oli kaivettu maata auki etupää- dyn puolella, ja perusmuuri oli tässä kohden rapautunut. Rapautuminen ai- heutui pitempiaikaisesta kosteudesta.
Kohteessa 29.4.2015 tehtyä katselmusta koskevassa, todistajana kuullun Puhdasilma.com Finland Oy:n Räisäsen laatimassa muistiossa (K44) on to- dettu, että kuvista poiketen salaojaputket olivat anturalinjan päällä, styroksit oli asennettu väärään korkoon eikä salaojasoraa ollut havaittu ja maa-aines oli pelkkää hiekkaa ja multaa.
Räisänen on hovioikeudessa kertonut, että Puhdasilma.com Finland Oy oli tehnyt kolme käsikaivantoa, jotta salaojien tilanteesta päästäisiin selville. Koska kallio oli kiinni sokkelissa ja talon anturassa, vesi jäi seisomaan ta- lon viereen. Vesiallas kasvoi kaivettaessa alaspäin, ja vettä jouduttiin pump- paamaan pois. Vesi kulkeutui tontille päätieltä ja sisäänajotieltä. Naapurilta johti lisäksi hulevesiputki tontille. Kaikki tontin kaadot olivat taloon päin ja maanpinta talon lähistöllä lian korkea. Maa laski puistoon päin. Salaojaput- ki oli kiinni kalliossa anturalinjan päällä. Salaojat olivat aivan liian ylhäällä. Salaojia ei koskaan asennettu anturan päälle kuten kiinteistöllä oli osittain tehty. Vesi, joka ei ollut päässyt poistumaan, oli aiheuttanut sokkelissa va-
hinkoja. Kun putkia oli kaivettu esiin, oli todettu, että multa oli päässyt put- kistoon ja putket olivat tukossa. Talon oikealla päädyllä ei ollut kaivamalla löytynyt salaojalinjaa.
Martti Ahosen työmaakäynnistä 26.5.2015 laatimassa muistiossa (K45) työ- vaiheeksi on todettu sokkelin vierustan kaivu. Lisäksi muistiossa on todettu, että vettä tuli virraten sokkelivierustaan ja se pidettiin pumpulla anturan ala- pinnan tasolla.
21.10.2015 päivätyssä todistajana kuullun Rivénin asiantuntijalausunnossa 448/2015 / Matti Eklund Oy (s. 21/33, K7/V10) on todettu, että naapurita- lon puolelta tuli sadevesien poistoputki, joka oli johtanut vedet talon alle, ja että naapurin kiinteistön sadevedet olivat ilmeisesti myös rasittaneet B-taloa tuoden kosteuslisää talon alle.
Jannelaisen salaojaremontin valvojan, todistajana kuullun Riitasen 18.6.2015 laatimassa raportissa (K6) tehtäviksi töiksi mainitaan kosteudesta aiheutuneiden korjaustöiden valvonta, ja todetaan, että salaojat olivat noin 500 millimetriä liian korkealla, routaeristys oli pinnassa, salaojat johtivat kahdesta eri kohdasta maastoon, maanpinta laski taloa kohti ja maanpinta oli liian korkealla. Louhimaton kallio oli padonnut veden siten, että vesi ei ollut poistunut sokkelin vierestä ja oli muodostanut altaan. Raportissa oli kuvia vioittuneista sokkeleista; sokkelista, josta näki harkkojen kunnon, pa- tolevyjen puuttumisen ja sokkelislammausten puuttumisen; väärin asenne- tusta salaojaputkistosta ja väärästä maa-aineksesta, jonka vuoksi vedet oli- vat jääneet seisomaan; routaeristeestä, joka oli väärässä korossa; väärästä ja tukkiutuneesta vanhasta sadevesijärjestelmästä; seisovan veden pinnasta; kalliolinjasta, joka oli puoli metriä korkeammalla kuin alimman anturan yläpinta, ja poistettavasta kiviaineksesta.
Riitanen on hovioikeudessa kertonut, että kohteen urakoitsija oli pyytänyt häntä valvojaksi. Salaojat olivat olleet anturaan nähden liian korkealla siten, että vesi pääsi kastelemaan perustuksia yli 0,5 metrin korkeudelta. Todis- teen K6 sivulta 31 kävi ilmi, että salaojat olivat 0,5 metriä liian ylhäällä.
Harkko oli alkanut vesimäärän takia rapautua. Salaojat olivat todisteen K6 sivun 12 kuvasta ilmenevällä tavalla väärässä korossa, koska niiden olisi pi- tänyt olla anturan alapuolella. Lupakuvien liitteenä olevaa pohjatutkimus- ja pohjarakennussuunnitelmaa (V26) ei ollut toteutettu miltään osin. Salaojien täytössä ei ollut käytetty mursketta, ja rakennuspaikka oli täytetty sekalai- sella maa-aineksella ja osittain savella (K8, kuva sokkelin vierustalta), mikä esti salaojien toimimisen. Terassin päädyssä ei ollut salaojaputkea, salaoja- kaivoja ei ollut metrin syvyydessä eikä niitä ollut löytynyt. Koska kaivoja ei ollut löytynyt, salaojaa ei ollut pystytty puhdistamaan, ja mullan sekoitusta oli päässyt rei’istä putkeen.
Rivénin katselmuksesta 10.3.2017 laatimassa Matti Klund Oy:n 24.4.2017 päivätyssä lisäyksessä lausuntoon 448/2015 (K24, s. 4–5) sokkelia pitkin nousevan kosteuden syyksi on mainittu salaojaputkien tukkeutuminen, se että sokkelin täyttömaa-aines oli hienojakoista maa-ainesta, sokkelissa ei ol- lut maakosteuden pääsyä estävää kerrosta sekä poikkeuksellisen suuri kos- teusrasitus talon vieressä ja alla naapurin sadevesien ohjauksen seuraukse-
na. Salaojia, sokkelin eristystä ja täyttöä ei ollut toteutettu raportin liitteenä olleen, 12.11.1975 annetun rakennusmääräyskokoelman C2 määräyksen
2.2.1 mukaisesti.
Rivénin hovioikeudessa kertoman mukaan kohteen salaojajärjestelmää ei ol- lut toteutettu pohjatutkimuksessa edellytetyn eikä leikkauspiirustuksen mu- kaisesti. Salaojaputken korko oli kohteen perustusleikkauspiirustuksen 1–1 (K24, s. 6) mukaan merkitty anturalinjan alapuolelle. Salaojan täytyi olla perustuksen alaosan alapuolella, jotta pohjavesi pysyi riittävän alhaalla.
Vaikka rakennuksen valmistumisen aikaan voimassaolleissa rakentamis- määräyksissä ei ollut määrätty salaojituksen korkoa, rakentamismääräysten mukaan pohja- tai valumavesi ei saanut aiheuttaa rakennukselle tai raken- teille haittaa. Rivéniltä on hovioikeudessa tiedusteltu kohteen 19.4.1985 päi- vätystä pohjatutkimus- ja pohjarakennussuunnitelmasta (V26), jossa on to- dettu, että rakennuspaikka salaojitetaan ja, jos perusanturatasoon tuli kallio- kielekkeitä, kallio oli irrotettava noin 20 senttimetriä ylisyväksi perustamis- tason alapuolelle, minkä lisäksi louhe poistettiin ja täytettiin perustamista- soon murskeella. Rivénin mukaan pohjatutkimusta piti noudattaa eikä koh- detta olisi voinut jättää salaojittamatta. Perustus piti irrottaa kalliosta, jotta valuma- ja pohjavesi saatiin poistettua perustusten vierestä. Tarkastus- ja valvontaraportista (K6) oli todettavissa, ettei kohteessa ollut noudatettu pe- rustamissuunnitelmaa. Salaoja oli anturan yläpinnassa ja siten väärässä ko- rossa. Vettä ei olisi tullut, jos salaojaputki olisi ollut oikeassa korossa, kaato olisi ollut oikein ja salaojaputki olisi ollut auki. Antura oli lisäksi rakennettu kiinni kallioon. Sokkelissa ollut kalkkihärmä aiheutui alhaalta nousseesta kosteudesta.
Todistajana kuullun Terhon lausunnossa 31.3.2017 (K22/V16, s. 2–3) on viitattu kohteen kuntotarkastukseen ja Anticimexin piilovirhevakuutukseen liittyviin käynteihin vuosina 2014 ja 2015, joista jälkimmäisessä oli todettu, että salaojaputken yläpinta oli anturan yläpinnan tasalla. Piilovirhevakuu- tuksen mukaan vakuutusyhtiö oli maksanut omavastuun ja ikävähennyksien jälkeen 6 400 euron korvauksen. Terho on johtopäätöksenä todennut, ettei salaojituksessa ollut merkittäviä puutteita verrattuna rakennusajan määräyk- siin, salaojitus oli yli 30 vuotta vanha ja saavuttanut teknisen käyttöikänsä ottaen huomioon salaojakaivojen osittainen puuttuminen tai maanpinnan alapuolella oleminen.
Terho on hovioikeudessa kertonut, että salaojien tarkastuskaivojen puuttu- minen tarkoitti, ettei salaojia päässyt tarkistamaan eikä huoltamaan. RT-oh- jeen mukaan, jos salaojia ei päässyt huoltamaan eikä huutelemaan, salaojien käyttöikä väheni 25 prosenttia. RT-ohjeiden mukainen tämän ikäisen raken- nuksen tekninen käyttöikä oli 40 vuotta. Huoltamattoman salaojajärjestel- män, josta tarkastuskaivot puuttuivat, käyttöikä oli siten 30 vuotta. Kalkki- härmä ei kertonut salaojien toiminnasta. Pihakivetys oli kiinni sokkelissa ja asennushiekka oli niin hienoa, että se piti sokkelin märkänä. Jos Terholla olisi ollut käytettävissään L&T Oyj:n raportti (K41/V38), Terho ei olisi an- tanut salaojille puhtaita papereita ja katsonut, ettei salaojissa ollut korjaus- tarvetta.
Todistaja tekniikan tohtori, diplomi-insinööri Javelin on hovioikeudessa
kertonut, että salaojat tehtiin aina. Jos salaojia ei ollut, ostajalla oli oikeus olettaa, että salaojan poisjättämisen perusteena oli geotekninen lausunto. Salaoja sijaitsi normaalisti enintään 2,5 metriä rakennuksen perusmuurista ulospäin. Salaojaputki oli noin 80 senttimetriä lattiapinnan alapuolella, mikä oli riittävä salaojaputken korko. Salaojaputkien käyttöikä oli 40–60 vuotta. Hulevesien johtaminen naapuritontilta oli juridisesti virhe.
Todistajana kuullun rakennusinsinööri Ohtoniemen tutustumiskäyntiin 3.5.2018 perustuneen, 18.5.2018 päivätyn lausunnon (V28, s. 1–4) mukaan salaojat oli rakennettu rakennesuunnitelmien ja rakennusajankohdan raken- nusmääräysten ja hyvän rakennustavan mukaan. Salaojat eivät olleet kaut- taaltaan anturan alapinnan alapuolella, kuten niiden tuli nykymääräysten mukaan olla. Vedenpinnan taso oli kuitenkin ollut salaojien alapuolella, eli salaojitus oli toiminut tai vedenpinta ei koskaan noussut salaojituksen tasol- le.
Ohtoniemi on hovioikeudessa kertonut, ettei salaojien toimintaa ollut helppo päätellä ylempänä olevista rakenteista. Ainoa keino tutkia salaojien toimintaa oli laskea vettä tarkastuskaivoon. Kuvien perusteella maa ei ollut vettä läpäisemätöntä eivätkä kaadot taloon päin.
Tarkastus- ja valvontaliitteen (K6) kuvasta 25 todistaja, rakennusmestari, Veikkosten naapuri ja perhetuttu Makkarainen on hovioikeudessa kertonut, ettei putki ollut ainakaan salaojaputki eikä siinä käytössä, koska putki ei mennyt seinän vieressä ja se oli liian pinnassa. Kuvasta 31 Makkarainen on todennut, että salaoja oli siinä riittävässä korossa, koska se oli 80 senttimet- riä maanpinnan alapuolella. Kuvassa 33 näkyi kallion tasku, josta vesi ei päässyt salaojallakaan pois.
Eekström on kuvausraportin (K41/V38) lomakkeen 2 osalta kertonut, että kuvaus oli lähtenyt talon takapihan kaivosta talon pitkää sivua kohti toista kaivoa, jota ei ollut löytynyt. Kuvaus oli päättynyt 12 metrin pituisen talon sivun ohi 17 metrin päähän metsään. Lomakkeessa 4 tarkoitettu kuvaus oli lähtenyt etupihan kaivosta, josta 13,4 metrin päässä putkessa oli ollut enem- män irtokertymää, joka ei ollut lähtenyt huuhtelulla. Terassia kohti kuvat- taessa putki oli kaartanut vasemmalle pitkälle talon ohi 30,5 metriin asti.
Lomakkeissa 2 ja 4 tarkoitetut putket olivat siten jossain vaiheessa kulke- neet rinnakkain kohti tontin alareunan niittyä ja purkupaikkaa.
Hovioikeus toteaa lisäksi havaintonaan katselmuksesta 21.9.2020, ettei ta- lon sokkelissa ollut havaittavissa kalkkihärmää. Katselmuksen ajankohtana salaojajärjestelmä oli korjattu.
3.2.3.2 Salaojan täyttö
Todistajana kuullun Riitasen laatiman tarkastus- ja valvontaraportin (K6) mukaan harkoista muurattu sokkeli oli ulkopuolelta käsittelemätön, minkä takia kosteus oli päässyt harkkoihin nousten seinärakenteisiin ja sokkelin si- säpuolen täyttöihin. Ulkopuolen täyttö oli tehty väärällä materiaalilla.
Todistajana kuultu Mehtinen on laatimastaan mittausraportista (K8) kerto-
nut, että sokkelin vieressä oleva maa-aines ei ollut mursketta, koska murs- keessa ei ollut nollaa joukossa. Nolla maa-aineksen joukossa voi nostaa vet- tä 70 senttimetriä ylöspäin, koska vesi imeytyi sanotunlaiseen maa-ainee- seen. Hieno aines voi lisäksi päästä salaojaverkostoon.
Räisänen on kertonut, että salaojien ympärillä ei ollut ollut sepeliä, mitä oli- si pitänyt käyttää. Ohjeistettua soraa ei ollut käytetty. Salaojien ympärillä oli multaa, mutaa ja hiekkaa, eli poistojätemaata, mitä ei olisi saanut käyttää salaojien tekemiseen. Käytetty maa-aines oli nähtävissä esimerkiksi todis- teen K8 sivun 3 kuvissa.
Lisäyksessä lausuntoon 448/2015 (K24, s. 4–5) on otettu kantaa sokkelin täyttöön. Rivénin kertoman mukaan kohteen sokkelin vieressä oli hienoja- koista materiaalia, joka lisäsi sokkelin kastumista. Täyttömateriaali ei ollut sitä, mitä oli määrätty tai suositeltu pohjatutkimuksessa. Naapuritontilta ra- kentamismääräysten vastaisesti kohdetontille johdetut vedet olivat hyvin mahdollisesti lisänneet kosteutta tontilla.
Terho on todisteen K6 kuvasta 30 todennut, ettei maa-aines vastannut nyky- aikana käytettävää salaojasepeliä, vaan se oli pääosin hienoa hiekkaa. Maa- aines kuitenkin vastasi rakentamisaikaan käytettyä salaojatäyttöainesta. Per- ho ei ollut nähnyt salaojia auki kaivettuna. Terholla ei lausuntoa laatiessaan ollut käytettävissään salaojien kuvausraporttia (K41/38).
Javelin on 6.4.2017 päivätyssä lausunnossaan (K23/V17) salaojitusta kos- kevassa kappaleessa 4 todennut, että talo oli mitä ilmeisimmin perustettu täyttömateriaalille. Hyväksytyissä rakennepiirustuksissa oli esitetty tietty sallitun pohjapaineen arvo, 100 nK/m2 (1kp/cm2), mikä Javelinin mukaan tarkoitti, että perusmaa täytön alapuolella oli kitkamaata eikä savea. Anturat oli perustettu täytön varaan, ja täyttö oli todennäköisesti karkeaa soraa tai hiekkaista soraa. Javelin oli lisäksi ottanut näytteen läheltä ulkoseinää keit- tiön lattian alapuolisesta sorasta, mikä tuki mainittua päätelmää. Lisäksi Javelin on todennut, että käytettävissä olevan aineiston (Anticimex, WD- Kuivaus Oy, Vakatuuli Oy, Matti Eklund Oy) perusteella ei ollut todettavis- sa salaojituksesta aiheutuneita kosteusvaurioita. (K23/V17, s. 3 ja 4.)
Javelin on asiantuntijalausunnon 448/2015 liitteenä olevasta perustusleik- kauspiirustuksesta 1–1 (K7/V10, s. 7) todennut, että lattian alapuolinen maa-aines oli merkintöjen mukaan samanlaista kuin salaojan ympärillä.
Javelin oli ottanut näytteen talon sisäpuolelta oleskelutilojen betonilaatan ja lämmöneristyksen alapuolisesta maasta. Tämä materiaali oli silmämää- räisesti arvioituna asianmukaista. Rivén ei ollut voinut tehdä valokuvien pe- rusteella päätelmiä sokkelin täyttöaineesta. Maa-aineen arviointi edellytti maanäytteen analysoimista. Javelin pystyi mielestään arvioimaan maa-ai- neksen kuvien perusteella Rivéniä paremmin. Kuvissa näkyvä maa-aines oli selvästi moreenia. Sora oli karkeaa. Sora-aineesta oli kysymys, kun yli 50 prosenttia maa-aineksesta oli raekooltaan yli 2 tai 4 millimetriä. Todisteen K6 liitteenä olevasta kuvasta Javelin on kysyttäessä todennut kuvassa nä- kyvän täyttömaata ja mahdollisesti multaakin.
Ohtoniemen lausunnossa (V28, s. 1–4) on todettu, että pohjatutkimuksen
mukaan maaperä / perusmaa oli vettä läpäisevää hiekkamoreenia. Kohteesta esitetyistä kuvista tai asiakirjasta ei ollut nähtävillä tai pääteltävissä, että maaperän kosteus kohteessa olisi ollut poikkeuksellinen.
Ohtoniemi on kertonut, että kuvien perusteella maa-aines salaojien ympä- rillä oli täytesoraa.
Tarkastus- ja valvontaraportin (K6) sivun 23 kuvasta Storberg on todennut, ettei kuvassa ollut salaojasepeliä. Storberg on todennut, ettei voinut kuvas- ta varmasti todeta, mitä materiaalia styroksilevyn alapuolella oli.
Makkarainen on tarkastus- ja valvontaraportin (K6) kuvasta 15 kertonut, että kuvassa näkyvä maa-aines oli hyvin vettä läpäisevää. Se ei ollut maa- ainesta, jota käytettiin salaojien täytössä rakentamisajankohtana. Salaojan ympärille tehtiin vaippa salaojasoralla, joka oli karkeampaa kuin salaojaput- ken reiät, ja se esti muun maa-aineksen pääsyn putken sisään. Kun vaippa oli tehty, salaojakuoppa voitiin täyttää hyvin vettä läpäisevällä maa-ainek- sella. Myös kuvassa 22 maa-aines oli hyvin vettä läpäisevää.
3.2.4 Näytön arviointi ja johtopäätös virheestä
3.2.4.1 Tekninen käyttöikä
Jannelainen on kauppakirjassa kohdassa ”Ostajan saamat tiedot kiinteistös- tä” vastaanottamakseen kuittaamastaan kuntotarkastusraportista saanut tie- don, että salaojajärjestelmän tekninen käyttöikä oli 40 vuotta. Kauppakirjas- sa viitatussa kuntotarkastuksen päivityksessä on todettu, ettei salaojituksen kuvauksessa järjestelmässä ollut havaittu korjaustarvetta. Hovioikeus kat- soo, että kuntotarkastusraportissa ja sen päivityksessä kysymys oli Veikkos- ten myyjinä Jannelaiselle ostajana antamista tiedoista. Veikkosten mahdol- linen vastuu salaojien virheestä ei näin ollen esty käräjäoikeuden (s. 47) katsomalla perusteella, etteivät Veikkoset olleet vastuussa kuntotarkastajan teknistä käyttöikää koskevasta arviosta. Kuten edellä on hovioikeuden kä- sittelyratkaisussa todettu käräjäoikeudessa ei ollut myöskään vedottu siihen, etteivät Veikkoset myyjinä olleet vastuussa kuntotarkastajan teknistä käyt- töikää koskevasta arviosta, joten asiassa annettava tuomio ei voisi muuten- kaan perustua mainittuun seikkaan. Näin ollen hovioikeuden ei ole tarpeen ottaa enempää kantaa käräjäoikeuden johtopäätöksen oikeellisuuteen tältä osin.
Hovioikeus toteaa, että Jannelaisen esittämällä tavalla kaupantekohetkellä 22.2.2013 salaojajärjestelmän teknistä käyttöikää olisi pitänyt olla kulunut noin 23 vuotta ja olla jäljellä noin 17 vuotta, kun tekninen käyttöikä oli 40 vuotta. Kuten edellä on todettu (s. 24) salaojat olivat kaupantekohetkellä kuitenkin riidattomasti käyttöikänsä päässä. Veikkosten Jannelaiselle kau- panteon yhteydessä antama tieto salaojien teknisestä käyttöiästä ja siitä, ett- ei salaojajärjestelmässä ollut korjaustarvetta, oli siten väärä. Veikkoset eivät olleet myöskään ilmoittaneet Jannelaiselle, että tieto teknisestä käyttöiästä tai siitä, että salaojajärjestelmän osalta ei ollut korjaustarvetta, olisi ollut epävarma.
Edellä mainittujen oikeusohjeiden mukaisesti myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tiedossaan olevat puutteet, viat ja kiin- teistön laatuun liittyvät seikat. Vastoin mainittua laajaa tiedonantovelvolli- suutta Veikkoset eivät olleet myöskään toimittaneet Jannelaiselle ennen kaupantekoa 20.6.2012 laadittua L&T Oyj:n raporttia salaojajärjestelmästä, jossa oli todettu useita pikaista korjausta vaativia virheitä liittyen muun muassa salaojaputkien täyttöasteeseen. Veikko Veikkonen häntä todistelutar- koituksessa hovioikeudessa kuultaessa ei ole ottanut kantaa raportin sisäl- töön. Hovioikeus toteaa, että todisteena K6 olevan tarkastus- ja valvontara- portin kuva maa-ainesta täynnä olevasta salaojaputkesta vastaa tältä osin L&T Oyj:n raportin tuloksia. Oikeusohjeiden mukaisesti myyjä ei myös- kään vapaudu virhevastuustaan vain, koska hän ei tiennyt viasta tai puutteesta. L&T Oyj:n raportin perusteella oli selvää, ettei kuvaus ollut päätynyt rakennuksen takapihalla tarkastuskaivoon vaan metsään. Näin ollen, vaikka Veikkoset eivät siten olisi tosiasiassa tienneet tarkastuskaivojen puuttumi- sesta, hovioikeus katsoo, että heidän olisi saamansa raportin perusteella pi- tänyt se tietää ja tiedonantovelvollisuutensa nojalla ilmoittaa Jannelaiselle.
Salaojajärjestelmän oltua teknisen käyttöikänsä päässä sen välitön uusimi- nen oli tarpeen jo tällä perusteella. Salaojajärjestelmän uusimisen merkitys- tä ja kustannuksia voidaan pitää merkittävinä. Jannelainen on kertonut os- taneensa hyväkuntoisen kiinteistön, jonka osalta tekniset käyttöiät eivät ol- leet päättyneet ja johon ei liittynyt laajoja korjaustarpeita. Jannelainen on myös vedonnut siihen, että 12 vuotta uudemman hyväkuntoisen kohteen pyyntihinta vastaavalla alueella oli vuonna 2018 ollut vähemmän kuin Veikkosten kiinteistön. Hovioikeus katsoo, että salaojien olemisella käyttö- ikänsä päässä ja niiden siitä aiheutuvalla korjaustarpeella olisi siten ollut Jannelaisen esittämällä tavalla vaikutusta kaupan syntymiseen tai ainakin sen ehtoihin. Näin ollen kiinteistössä on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe kaupantekohetkellä.
Käräjäoikeus (s. 47) on todennut, että Jannelaisella oli tieto siitä, etteivät salaojakaivot olleet olleet näkyvillä. Lisäksi käräjäoikeus on katsonut selvi- tetyksi, että salaojakaivojen puuttuminen oli vähentänyt mahdollisuuksia salaojien kunnossapitoon ja sitä kautta salaojajärjestelmän teknistä käyttö- ikää noin 25 prosenttia 30 vuoteen. Hovioikeudessa vastaanotettu näyttö vastaa käräjäoikeudessa vastaanotettua näyttöä tältä osin.
Hovioikeus toteaa, ettei Jannelaiselle ollut kuitenkaan ilmoitettu, ettei nä- kymättömissä olleita salaojakaivoja olisi lainkaan ollut tai että kaivojen nä- kymättömissä olemisella tai niiden puuttumisella olisi ollut vaikutusta hä- nelle kaupanteon yhteydessä nimenomaisesti ilmoitettuun 40 vuoden käyt- töikään. Ottaen lisäksi huomioon, että kuntotarkastusraportin päivitysliit- teessä salaojajärjestelmän osalta on ilmoitettu, ettei siinä ollut havaittu kor- jaustarvetta, Jannelaisen ei olisi myöskään pitänyt ymmärtää salaojakaivo- jen näkymättömissä olemisen tai puuttumisen tai salaojien huoltamattomuu- den vaikuttavan hänelle näistä huolimatta ilmoitettuun 40 vuoden käyttö- ikään. Veikkosilla oli lisäksi ollut mahdollisuus havaita salaojien virheelli- syys ja salaojakaivojen puuttuminen L&T Oyj:n raportista, jota he eivät ol- leet toimittaneet Jannelaiselle. Näin ollen hovioikeus katsoo, että Veikkos- ten Jannelaiselle kaupan yhteydessä antamat tiedot sekä tiedonantovelvol-
lisuuden rikkominen ovat rajoittaneet Jannelaisen tarkastusvelvollisuutta. Jannelaisen tietoisuus siitä, etteivät salaojakaivot olleet näkyvissä, ei näin ollen rajoita Veikkosten vastuuta salaojajärjestelmän edellä todetusta laatu- virheestä.
3.2.4.2 Salaojaputket ja -kaivot
Edellä todetulla tavalla (s. 26) rakennuksen terassipäädystä olivat puuttu- neet suunnitelman mukaiset salaojan tarkastuskaivot. Hovioikeus katsoo L&T Oyj:n raportin (K41/V38) nojalla selvitetyksi, että salaojaputket eivät muutenkaan olleet kiertäneet talon seinän viertä Jannelaiselle kaupan teon yhteydessä salaojasuunnitelmassa (K47) ilmoitetulla tavalla. Takapihan puolella salaoja oli suunnitelman vastaisesti kulkenut viistosti salaojakai- volliselta talon nurkalta kohti pihan takanurkan niittyä. Etupihan salaojakai- vosta salaojaputki oli kaartanut kohti samaa purkupaikkaa. Eekströmin kertoman mukaisesti salaoja ei ollut kiertänyt talon kuistirakenteen vierestä takapihalle. Makkarainen on arvellut, ettei tarkastus- ja valvontaliitteen (K6) kuva 25 kiinteistöllä olevasta salaojaputkesta olisi voinut olla salaojaputki, koska putki ei ollut mennyt seinän vieressä ja se oli ollut liian pinnassa. Ho- vioikeus katsoo, että Veikkosten olisi L&T Oyj:n raportin perusteella pitä- nyt tietää, etteivät salaojat kulkeneet tontilla salaojasuunnitelmien mukai- sesti eivätkä kaikilta osin talon seinän vieressä. Eekströmin 8.8.2012 päi- vätyn muistion (K25/V18) mukaan Veikko Veikkonen oli lisäksi kaivanut auki salaojia raportissa 20.6.2012 tukkeutuneeksi todetuilta osin. Koska sa- laoja ei siten vastannut Jannelaiselle ennen kaupantekoa annettuihin pää- piirustuksiin kuuluvaa salaojasuunnitelmaa eikä kaikilta osin kulkenut talon seinän vierustalla, Veikkoset olivat antaneet Jannelaiselle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön rakenteista.
Rakentamisajankohtana voimassa olleissa rakentamismääräyksissä ei mää- rätty salaojasta tai tietystä salaojan korosta. Pohjatutkimus- ja -rakennus- suunnitelman (V26) mukaan rakennuspaikka kuitenkin tuli salaojittaa ja kallio oli irrotettava noin 20 senttimetriä ylisyväksi perustamistason alapuo- lelle. Javelinin kertoman mukaisesti salaojat tehtiin aina. Voimassa olleen Suomen rakentamismääräyskokoelman osan C2, veden- ja kosteudeneris- tys, kohdan 2.2.1 mukaan rakenteiden oli estettävä maaperän kosteuden ja maahan valuvien pintavesien haitallinen tunkeutuminen rakenteisiin ja sisä- tiloihin. Hovioikeus katsoo edellä vesien kulkeutumisesta tontille ja kerty- misestä talon vierustalle, tontin sijainnista notkelmassa, pohjatutkimus- ja rakennussuunnitelmasta esitetyn näytön ja Javelinin kertomuksen perus- teella, että kiinteistö oli tullut salaojittaa. Rivénin kertomuksella on selvitet- ty, että salaojan täytyi kulkea talon seinän vierustalla jonkin verran perus- tusten alaosan alapuolella, jotta pohja- tai valumavesi ei aiheuttanut raken- nukselle tai rakenteille haittaa ja perustukset pysyivät kuivana. Myös perus- tusleikkauspiirustuksessa 1–1 (K7/V10, K24, V7) salaoja on merkitty ulot- tumaan anturan alapinnan alapuolelle.
Veikkosille piilovirhevakuutuksen myöntäneen vakuutusyhtiön vauriotar- kastajan muistion (V7), Puhdasilma.com Finland Oy:n muistion (K44), Jannelaisen salaojaremontin valvojan raportin (K6) ja Rivénin, Marjan, Väi- säsen ja Riitasen hovioikeudessa kertoman mukaisesti salaojaputki oli kui-
tenkin ainakin osin anturan yläpuolella ja siten liian ylhäällä. Tarkastus- ja valvontaraportin (K6) ja siinä esitettyjen kuvien sekä Marjan ja Räisäsen kertoman mukaisesti vesi seisoi anturan vieressä. Rivénin mukaan vettä ei olisi tullut, jos salaojaputki olisi ollut oikeassa korossa, salaojaputken kaato olisi ollut oikein ja salaojaputki olisi ollut auki. Räisänen on kertonut, että tontin kaadot olivat taloon päin. Maanpinnan laskeminen taloa kohti on mainittu myös Riitasen raportissa (K6). Ohtoniemi sen sijaan on arvioi- nut kaatoja kuvien perusteella. Lisäksi perustus oli pitänyt irrottaa kalliosta, jotta valuma- ja pohjavesi olisi saatu poistettua perustusten vierestä. Hovi- oikeus on jäljempänä (s. 40) katsonut, että sokkeli oli kostea ja kosteuden vaurioittama. Anticimex vakuutuksenantajana on hyväksynyt salaojituksen korjauskustannukset piilovirhevakuutuksesta korvattavaksi.
Esitetyn näytön perusteella hovioikeus katsoo selvitetyksi, että Veikkosten Jannelaiselle myymällä kiinteistöllä salaojaputken olisi tullut sijaita seinän vierustalla ja ainakin osin anturan alapinnan alapuolella niin, että vesi olisi päässyt poistumaan perustusten vierestä eikä se olisi Suomen rakentamis- määräyskokoelman määräysten vastaisesti päässyt haitallisesti tunkeutu- maan rakenteisiin. Samasta syystä kallio olisi pitänyt poistaa perustamista- son alapuolelle. Salaojien väärän koron takia perustusten vierelle oli kerty- nyt vettä. Salaojien toimimattomuus oli osaltaan vaikuttanut sokkelin kastu- miseen. Hovioikeus pitää edellä todettua näyttöä salaojien väärässä, osin anturan yläpuolella olevassa korossa sijaitsemisesta vakuuttavampana kuin Javelinin tiettyyn korkoon perustuvaa kertomusta siitä, että salaojat olivat oikeassa korossa ottaen erityisesti huomioon, ettei rakentamisaikana ollut määräyksiä salaojan tietystä korosta.
Eekströmin 8.8.2012 päivätyn muistion (K25/V18) mukaan Veikko Heik- konen oli kaivanut auki salaojia edellisessä raportissa 20.6.2012 tukkeutu- neeksi todetuilta osin. Näin ollen ja ottaen huomioon Veikko Veikkosen kai- vausten perusteena ollut kuvausraportti (K41/V38) ja siinä tukkeutuneeksi todetut salaojaputken kohdat Veikko Veikkosen olisi pitänyt ainakin epäillä salaojien virheellistä sijaintia kiinteistöllä. Kun Veikkoset ovat tästä huoli- matta antaneet kaupan yhteydessä tiedon siitä, ettei salaojajärjestelmässä ol- lut korjaustarvetta, eivätkä he ole ennen kauppaa antaneet Jannelaiselle L&T Oyj:n kuvausraporttia (K41/V38), hovioikeus katsoo Veikkosten en- nen kaupan tekemistä antaneen Jannelaiselle virheellisen tai harhaanjohta- van tiedon kiinteistön rakenteista tai muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta. Ottaen huomioon, että vesi ei ollut esitetyn selvityksen mu- kaisesti poistunut perustuksen vierustalta, sokkeli oli kostunut ja rapautumi- sen osoittamalla tavalla ainakin osin myös vaurioitunut, annetun tiedon voi- daan olettaa myös vaikuttaneen kauppaan. Kiinteistössä on siten ollut sala- ojien väärän sijainnin takia maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 koh- dassa tarkoitettu laatuvirhe kaupantekohetkellä.
3.2.4.3 Salaojan täyttö
Hovioikeus katsoo pohjatutkimus- ja pohjarakennussuunnitelman (V26), perustusleikkauspiirustuksen 1–1 sekä Rivénin ja Makkaraisen kertomuksen perusteella selvitetyksi, että salaojaputken ympärystäyttö oli tullut tehdä ra- kenteeltaan sen verran karkeasta sorasta, ettei se päässyt tukkimaan salaoja-
putkea. Storberg on hovioikeudessa kertonut nähneensä savisen kuopan kohdassa, jossa salaojaputkea oli kaivettu. Storberg ja Makkarainen ovat kertoneet tarkastus- ja valvontaraportin (K6) kuvissa näkyvän muuta kuin salaojasoraa. Storbergin, Puhdasilma.com Finland Oy:n muistion (K44) ja tarkastus- ja valvontaraportin (K6) sekä Rivénin, Räisäsen, Riitasen ja Leh- tisen kertomuksen perusteella hovioikeus katsoo selvitetyksi, että salaoja- putken välittömän ympäristön täytössä ei ollut käytetty riittävän karkeaa so- raa vaan vääränlaista, liian hienoa maa-ainesta. Vääränlainen salaojatäyttö on kuvausraportin (K41/V38), tarkastus- ja valvontaraportin (K6) ja Matti Eklund Oy:n lausunnon (K24) sekä Rivénin ja Riitasen kertomuksen mu- kaisesti johtanut maa-aineksen kulkeutumiseen salaojaputkeen ja putken tukkeutumiseen. Edellä todettuun nähden hovioikeus katsoo, etteivät Per- hon, Javelinin ja Ohtoniemen kertomukset siitä, että salaojan täyttöaines oli asianmukaista, anna aihetta arvioida asiaa toisin. Salaojan tukkeutumi- nen on Rivénin kertomin tavoin osaltaan vaikuttanut salaojajärjestelmän toi- mimattomuuteen ja veden pääsyyn sokkeliin. Salaojatäyttö on siten toteutet- tu rakentamisaikaan voimassa olleen rakentamismääräyskokoelman mää- räysten vastaisesti.
Hovioikeus katsoo, että Veikko Veikkosen olisi mainitun kuvausraportin (K41/V38) ja omien kaivaustensa perusteella pitänyt havaita myös väärän- lainen salaojatäyttö ja salaojaputken siitä aiheutuva tukkeutuminen. Kun Veikkoset ovat edellä todetusta huolimatta antaneet kaupan yhteydessä tie- don siitä, ettei salaojajärjestelmässä ollut korjaustarvetta, hovioikeus katsoo Veikkosten ennen kaupan tekemistä antaneen Jannelaiselle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön rakenteista tai muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta myös salaojien täyttöä koskevilta osin. Tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan vastaavalla tavalla kuin hovioikeus on todennut salaojien sijainnin osalta. Kiinteistössä on siten ollut myös sala- ojien väärän täyttömateriaalin takia maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe kaupantekohetkellä.
3.3 Sokkeli
3.3.1 Aluksi
Asianosaisten sokkelin virheellisyyteen liittyvät kannat on esitetty edellä (s. 7 ja 12).
Käräjäoikeus ei ole tehnyt erillistä johtopäätöstä sokkelin väitetystä virheel- lisyydestä.
3.3.2 Jannelaisen ennen kauppaa saamat tiedot ja kaupan jälkeen tehdyt havainnot
Kauppakirjassa on todettu, että tarkastushetkellä 30.1.2013 rakennuksen vierustoilla ja vesikatolla oli lunta, eikä rakennuksen vierustoja, vesikattoa ja salaojitusta päästy tarkastamaan. Asiassa ei ole tullut ilmi, että Jannelai- sella olisi ennen kauppakirjan allekirjoittamista 22.2.2013 ollut mainittu lu- mitilanne huomioon ottaen mahdollisuus tarkastaa sokkeli tai että sokkelista olisi ennen kaupantekoa keskusteltu.
Käräjäoikeuden tuomiossa (s. 26) todetulla tavalla kohteen kunnon selvittä- minen oli alkanut sokkelin härmääntymisestä. Kalkkihärmä on todettu Sar- jan muistiossa (V5) 8.5.2014 olleesta kohdekäynnistä, jolloin pintakosteus- mittarilla ei ollut todettu kosteutta. Muistion mukaan kivetyksen ja perus- muurin rajapinnassa ollut sammalkasvusto kuitenkin viittasi rajapinnassa olevaan pitkäaikaiseen kosteuteen. Marjan kohdekäynneillä 27. ja 29.4.2015 (V7) oli lisäksi havaittu, että rakennuksen etupäädyn ja takasivun osalta pe- rusmuurin pinnalta oli paikoin irronnut slammauksen pintakerrosta. Vakuu- tuksenantaja on päätöksestään 8.5.2015 (V8) ilmenevällä tavalla hyväksy- nyt salaojituksen ja sadevesijärjestelmän korjauskustannukset piilovirheva- kuutuksesta korvattavaksi.
Marja on hovioikeudessa kertonut, että härmä aiheutui siitä, että sokkeli oli kastunut tai kostunut, ja sokkelin kuivuessa rakenteessa oleva kalkki oli työntynyt pintaan. Kosteus nousi maanpinnasta ja liikkui myös sivusuun- nassa. Lisäksi Marja muisteli kohdekäynnillä havainneensa, että kallion vie- restä harkkoa oli rapautunut. Yleensä rapautunut harkko korjattiin betonoi- malla tai laastilla. Marja oli suositellut korjaamista.
Puhdasilma.com Finland Oy:n tarkastus- ja valvontaraportissa (K6) olevista kuvista käy ilmi, että kalkkihärmän reuna oli sokkelin ylärajassa kiinni tiili- verhouksessa ja sokkelin harkoissa oli rapaumaa.
Rivénin katselmuksesta 10.3.2017 laatimassa Matti Eklund Oy:n 24.4.2017 päivätyssä lisäyksessä lausuntoon 448/2015 (K24, s. 4–5) on todettu valo- kuvissa näkyvän, että kohteen sokkelissa oli runsaasti kalkkihärmää, mikä viittasi kosteuden nousuun sokkelissa. Kalkkihärmän reuna oli sokkelin ylä- osassa, ja sokkeli oli väriltään tummempaa alaosasta. Tämä viittasi siihen, että kosteus nousi maasta. Sokkelin täyttömaa-aines oli valokuvista päätel- len hyvin hienojakoista maa-ainesta. Rivén on edellä todetulla tavalla toden- nut, että sokkelin eristystä ja täyttöä ei ollut toteutettu rakentamismääräys- kokoelman C2 määräyksen 2.2.1 mukaisesti.
Rivén on hovioikeudessa kertonut, että rakenteiden kuivana pitoon vaikutti salaojien ohella se, että sokkeli oli pinnoitettu ja eristetty oikein ja täyttö- materiaali sokkelin vieressä oli sellainen, että vesi ei pysynyt maa-ainekses- sa. Salaoja ja sokkeli olivat kokonaisuus. Jos vettä oli paljon, rasitus kova ja kosteus pääsi kapillaarisesti perustusta pitkin yläpuoliseen puurakenteeseen ja tiilijulkisivuun, bitumiseriste puun alla ei riittänyt. Kosteus piti märkänä lämmöneristyslevyä sokkelin sisäpuolella ja lattian alla nurkkauksessa.
Rivénin mukaan kosteus nousi perustuksia ja sokkelia pitkin. Sokkeli oli huokoista kevytsoraharkkoa. Kosteutta nousi pohjalta ja sivusta täyttömate- riaalista ylöspäin. Sokkeli kuivui ulospäin. Kosteus toi kuivuessaan sokke- lin pintaan kalkkia muurauslaastista. Sokkelissa oli harkko ja pystysaumat. Saumoissa kosteus nousi korkeammalle, mistä johtuivat härmän aallot.
Kosteus tuli alhaalta perustuksista ja kuivui ylöspäin tullessaan, koska kalk- kihärmä oli sokkelin yläpinnassa. Kaikki sokkelit eivät olleet tällaisia. Val- taosa ja peräti 80 prosenttia kosteusvaurioista ja homeongelmista aiheutui perustuksista ja maassa olevasta kosteudesta.
Rivén on tarkastus- ja valvontaraportista (K6) todennut, että sokkelin vie- ressä oli nurmikko ja hienojakoista materiaalia, mikä lisäsi sokkelin kastu- mista. Maassa näkyvät lehdet eivät olleet voineet aiheuttaa kosteutta, koska kyse oli niin suuresta määrästä kosteutta. Maanpinnan alapuolisesta osasta sokkelia Rivén on todennut, että harkko oli pinnoittamaton, multaa oli tart- tunut sokkeliin, eikä täyttömateriaali ollut sitä, mitä oli määrätty tai suosi- teltu pohjatutkimuksessa. Kun sokkeleita tehtiin 80-luvulla, ei ollut ohjeis- tusta patolevyistä. Harkko olisi kuitenkin pitänyt pinnoittaa. Tältä osin rap- pausta oli pidetty pidättävänä materiaalina. Sokkelia ei ollut tehty silloisten ohjeiden mukaisesti.
Rivun 4 kuvasta asiantuntijalausunnossa 448/2017 (K24) Rivén on toden- nut, että kalkkihärmä oli päässyt sisälle kellarin puolelle tuoden mukanaan suolaa, mikä näkyi kuvassa valkoisena. Sokkelissa oli härmää kohdissa, jot- ka pääsivät kuivumaan. Muualla oli lämmöneristyslevy, joka piti sokkelin märkänä siellä, missä oli maatäyttö.
Hovioikeus toteaa, ettei katselmuksessa 21.9.2020 katsottu kellariin, joten hovioikeudella ei ole katselmukseen perustuvia havaintoja kellarista.
Storberg, Marja, Riitanen ja Terho ovat niin ikään kertoneet, että kalkkihär- mä aiheutui kosteudesta. Räisäsen mukaan sokkeli oli ollut silmämääräises- ti havaiten kostea. Storberg ja Eekström ovat kertoneet, etteivät he olleet tarkastuksensa tehdessään havainneet sokkelissa kalkkihärmää.
Räisänen on hovioikeudessa kertonut, että Puhdasilma.com Finland Oy oli kaivanut maata laajasti, eikä sokkeli ollut ollut mistään kohtaa pinnoitettu, mikä oli osaltaan mahdollistanut veden pääsyn talon rakenteisiin. Sokkelin korjaamiseksi sellaiseksi, kuin sen olisi pitänyt olla, sokkelia oli kuivatettu, vioittuneet sokkelin osat oli injektoitu sekä sokkeli oli slammattu ja pinnoi- tettu. Räisäsen kokemuksen mukaan sokkelit olivat yleensä olleet käsitelty- jä, eikä hän ollut ennen ollut kohteessa, jossa sokkeli oli käsittelemätön, kalliota oli jouduttu louhimaan pois ja sokkelia injektoimaan.
Rivén ja Räisänen ovat pitäneet kalkkihärmää kyseisen talon sokkelissa sa- laojien toiminnan aiheuttamana sekä Storberg, Eekström ja Marja mah- dollisena, että salaojien toiminta aiheuttaa härmää sokkeliin, kun taas Per- hon, Javelinin ja Ohtoniemen mukaan kalkkihärmä ei kertonut salaojien toiminnasta. Ohtoniemen mukaan härmää osoittavan kuvan takia sala- ojien todellinen tilanne olisi pitänyt tutkia ennen salaojaremonttia. Jos kalk- kihärmä ei poistunut, sokkeli oli kostea ja ongelma piti tutkia.
Terhon mukaan kalkkihärmä aiheutui usein siitä, että betonikivet olivat kiinni sokkelissa ja sokkelin vieressä oli hienoa hiekkaa, joka pysyi märkä- nä. Kosteutta oli myös voinut nousta syvemmältä betonia pitkin kapillaari- sesti pidemmällä matkalla. Kiinteistöllä oli kevytsoraharkkoperustus antu- ran päällä. Harkko esti aika hyvin kapillaarisen nousun, koska kosteus nousi korkeintaan 20 millimetriä. Jos pääty oli sahattu, kosteus voi nousta 10 senttimetriä. Jos pinta oli slammattu, kosteus voi nousta myös korkeammal- le. Vasta 80-luvulla oli asiasta määräyksiä, ja sokkeleita oli alettu slammaa-
maan.
Maakellarin kuvasta 1 Konsultointi Kareg Oy:n erityisasiantuntijalausun- non valokuvaliitteestä (K23/V17) Javelin on todennut, että maaperässä ole- va kosteus tuli diffuusiolla sisälle, eikä sillä ollut tekemistä salaojien kans- sa. Javelin on kertonut myös kevytsoraharkon kapillaarisuudesta. Javelin oli tehnyt kokeen, jossa hän oli upottanut kevytsoraharkot vesisaaveihin kolmeksi päiväksi. Vesi oli noussut harkkoa pitkin 10–20 senttimetriä.
Javelinin mukaan se oli maksimi, eikä vesi voinut nousta enempää.
Ohtoniemen mukaan kalkkihärmä oli aiheutunut rakenteen kastumisesta. Kivetyksen tiivis pinta pidätti jonkin verran vettä ja satanut tai lumesta sula- nut vesi seisoi maassa, jolloin sokkeli kastui. Rakenne kuivui ylöspäin, ja suola nousi rakenteen pintaan. Ohtoniemen mukaan kevytsoraharkon ka- pillaarisuus oli 50 millimetriä.
Makkarainen on kalkkihärmähavainnoista kysyttäessä kertonut, että hän oli vuoden 1997 jälkeen tontilla käydessään joskus nähnyt autotallin päädyssä jotain valkoista. Kuvasta 6 tarkastus- ja valvontaraportissa (K6) Makkarai- nen on kertonut, että hän oli aiemmin havainnut härmää, mutta ei näin voi- makasta.
3.3.3 Näytön arviointi ja johtopäätös virheestä
Hovioikeus toteaa, että lumitilanne tarkastushetkellä on korostanut Heik- kosten kaupan kohteesta antamien tietojen oikeellisuuden merkitystä sokke- lin ja muiden ulkona havaittavien kohteen rakenteiden osalta.
Hovioikeus katsoo esitettyjen todistajankertomusten perusteella selvitetyk- si, että kalkkihärmä aiheutui kosteudesta. Kalkkihärmää ja siten sokkelin kosteutta oli ollut Makkaraisen kertoman mukaisesti sokkelissa jo Veikkos- ten omistusaikana. Myös Veikkosilla oli siten ollut mahdollisuus havaita härmä. Tällaista mahdollisuutta ei ollut kauppakirjan allekirjoitusajankoh- Janne vuoksi ollut Jannelaisella. Härmä oli todettu myös Marjan kohdekäyn- neillä 8.5.2014 (V5) sekä 27. ja 29.4.2015 (V7). Kosteudesta aiheutuva sok- keliharkon rapautuma on selvitetty Marjan muistiolla (V7), tarkastus- ja val- vontaraportilla (K6) ja todistajankertomuksilla (Marja, Riitanen). Marjan mu- kaan rapautuminen aiheutui pitempiaikaisesta kosteudesta. Kosteus oli myös Ohtoniemen mukaan pysyvämpää, kun kalkkihärmä ei poistunut.
Terho, Javelin ja Ohtoniemi ovat kertoneet, ettei kalkkihärmä kertonut sokkelin toiminnasta. Syyksi Ohtoniemi on esittänyt sokkelin viereisen maan tiivistä pintaa, jossa vesi seisoi. Ohtoniemen mukaan kosteuden syy piti kuitenkin selvittää, kun härmä oli pysyvämpää. Salaojat olivat teknisen käyttöikänsä päässä. Salaojien tukkeutumisesta on esitetty L&T Oyj:n ra- portti salaojajärjestelmästä (K41/V38) ja tarkastus- ja valvontaraportti (K6) sekä Räisäsen kertomus. Näiden mukaan salaojaputket olivat tukossa, kos- ka niihin oli päässyt maa-ainesta, joka Räisäsen mukaan oli multaa.
Hovioikeus katsoo Rivénin kertomuksen ja sokkelin härmääntymisestä ja härmän reunan esiintymiskorkeudesta esitetyn kuva-aineiston (K6) perus-
teella selvitetyksi, että teoreettisesta kapillaarinousun korkeudesta esitetyis- tä kertomuksista poiketen kosteus oli tosiasiassa noussut sokkelin yläosiin asti. Sokkeli oli pinnoittamaton, mikä Veikkosten olisi pitänyt tietää. Rivé- nin kertoman mukaisesti salaoja ja sokkeli olivat kokonaisuus. Hovioikeus katsoo asiassa esitetyn selvityksen perusteella, että sokkelissa oli jo kaupan- tekohetkellä ollut pitempiaikaista kosteutta ja kosteuden syynä oli seinän vierustan maa-aineksen tiiveydestä sekä käyttöikänsä päässä ja tukossa ole- vista salaojista johtuva kosteusrasitus ja sokkelin pinnoittamattomuus. Sok- kelin kosteuden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan ja sen ehtoihin.
Hovioikeus katsoo esitetyn näytön perusteella, että sokkelin laajan kosteu- den estämiseksi ei ollut ajankohtana ennen kiinteistön kauppaa tehty riittä- viä toimenpiteitä eikä sokkelin kunnosta ollut kerrottu Jannelaiselle. Ot- taen lisäksi huomioon, että kiinteistön oli ilmoitettu olevan pääosin hyvässä kunnossa, mihin on katsottava kuuluneen myös sokkelin kunto, kiinteistös- sä oli sokkelin osalta erikseen ja osana salaojajärjestelmää maakaaren 2 lu- vun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe kaupantekohetkel- lä.
3.4 Tiiliverhouksen tuuletus
3.4.1 Aluksi
Jannelaisen mukaan tiiliverhouksen taustan ilmarako ei ollut Veikkosten hänelle antamien pääpiirustusten mukainen, eivätkä ilma- ja tuuletusraot ja välttämätön rakennuksen tuuletus olleet toimineet. Rakennuksen kosteuson- gelmat olivat pahentuneet.
Veikkosten mukaan rakennuksessa ei ollut tiiliverhouksen tuuletuksesta ai- heutunutta korjaustarvetta eikä maakaaressa tarkoitettua vaikutuksellista virhettä.
Käräjäoikeus (s. 47–48) on todennut asiantuntijoiden yhdenmukaisesti ker- toneen, että riittämätön ilmarako hidasti seinärakenteen kuivumista sen kas- tuttua sään takia ja aiheutti riskin mahdollisesta kosteusrasituksesta. Käräjä- oikeus on lisäksi katsonut selvitetyksi, ettei ilmarako tiiliverhouksen alla ol- lut kaikilta osin ollut piirustusten mukaisesti 25 millimetriä. Käräjäoikeus on kuitenkin johtopäätöksenään todennut, ettei ulkoseinärakenteen ollut näytetty aiheuttaneen rakennukselle korjausta edellyttäneitä kosteusvaurioi- ta ja ettei kaupan kohteessa siten ollut ulkoseinärakenteeseen liittyvää vir- hettä.
3.4.2 Jannelaisen ennen kauppaa saamat tiedot
Kauppakirjan 22.2.2013 rakennuksen kuntoa koskeva kohta on mainittu edellä (s. 25).
Kauppakirjassa mainitun kuntotarkastusraportin (K5/V2) ulkoseiniä, julki- sivuja ja parvekkeita koskevan kohdan 11 mukaan julkisivujen tiiliverhouk- sessa ei ollut havaittu korjausta vaativia vikoja tai puutteita. Tiiliverhouk- sessa oli ollut tuuletusvälejä tiilien pystysaumoissa. Tiiliverhouksen taustan
tuuletuksessa ei ollut havaittu näkyviä vikoja tai puutteita. Toimenpiteitä ei ollut tarvittu.
Helsingin kaupungin rakennusvalvontaviraston 15.7.1985 hyväksymissä lu- pakuvissa (K38) julkisivutiilen ja tuulensuojalevyn väliseksi tuuletetuksi il- maraoksi on merkitty 25 millimetriä.
3.4.3 Kaupan jälkeen tehdyt havainnot
Todistajana kuullun Riitasen tarkastus- ja valvontaraportissa 21.8.2015 (K39) kohdassa 2 on todettu, että tiilivuorauksen ja tuulensuojalevyn väli- nen rako oli noin 10 millimetriä ja lisäksi monin paikoin täynnä muuraus- laastia, mistä syystä muurauksessa avatut ensimmäisen tiilirivin pystyraot eivät toimineet eivätkä ulkoseinät tuulettuneet.
Todistajana kuullun Jalakarin allekirjoittaman, Insinööritoimisto Know How Oy:n raportin 11.12.2015 (K28) mukaan tuulensuojalevytys oli kiinni tiiliverhouksessa. Tiiliseinän tuuletus ei toiminut, koska seinän alaosa oli täynnä muurauslaastia ja seinän alaosassa olevat tuuletusreiät olivat tukos- sa. Lisäksi tiiliseinän sisäpinta oli täynnä laastin pursoja, jotka myös estivät tuuletuksen. Rakenteessa olisi pitänyt olla vähintään 20 millimetrin tuule- tusrako, jotta seinä pääsisi kuivumaan esimerkiksi sateen jälkeen. Tällä het- kellä tiiliseinän kastuessa samalla kastuivat tuulensuojalevyt ja niihin alkoi kehittyä mikrobikasvustoa. Ongelma ei poistunut vain eristeitä vaihtamalla, vaan tilanne tuli aikaa myöten uusiutumaan. Ainoa tapa oli rakentaa ulko- seinät tuulettuviksi, jolloin ongelma ei enää uusiutunut.
Jannelainen on esittänyt kohteesta 14.9.2015 otettuja valokuvia (K50), joissa tuulensuojalevyyn oli tehty suorakaiteen muotoinen aukko. Aukossa näkyi tuulensuojalevyn edessä oleva tiiliverhous ja laastipursetta. Kuvassa näkyvän mittanauhan osoittamalla tavalla tiiliverhouksen ja tuulensuojale- vyn välillä oli reilun 10 millimetrin rako. Laastipurse oli kiinni tuulensuoja- levyssä.
Rivén on kertonut, että tiilimuurauksen ja tuulensuojalevyn välinen ilmara- ko ei täyttänyt lupamääräyksiä. Toteutunut ilmarako oli Rivénin mukaan 10 tai 12 millimetristä 20 millimetriin. Lisäksi tiiliverhouksen ja tuulensuojale- vyn välissä oli laastipurseita, jolloin tuuletusrakoa ei ollut ollenkaan. Tämän ikäisissä taloissa Rivénin havaitsema 10–20 millimetrin tuuletusrako oli kuitenkin tavanomainen.
Mehtinen on WD Kuivaus Oy:n mittausraportin (K8) kahdesta viimeisestä tiilivuorausta ja muurauslaastia osoittavasta kuvasta kertonut, että edes tii- len kohdalla ei ollut rakoa. Talo poikkesi tältä osin tavanomaisesta 90-lu- vulla rakennetusta talosta siinä, että tiilimuurauksen osalta tuuletusrako puuttui käytännössä kokonaan laastipurseen ja sen takia, että tiili oli niin lä- hellä seinärakennetta.
Huuli on kertonut, että hänen oma tutkimuksensa oli päättynyt tuulensuoja- levyyn. Huulensuojalevyn sisäpinnalla oli kosteusvauriojälkeä, ja Huuli oli raportissaan (K11) suositellut seinien avausta sekä eristevillojen ja tuulen-
suojalevyn uusimista. Huuli ei osannut sanoa, oliko kosteusvaurio rakenta- misaikaista vai aiheutunut sen jälkeen, mutta se oli joka tapauksessa virhe. Lisäksi Huuli on WD Kuivaus Oy:n mittausraportin (K8) sivun 4 kuvasta todennut, että laasti oli kiinni tuulensuojalevyssä. Kosteus ulkoa kulki ka- pillaarisesti seinää pitkin ja pääsi imeytymään huokoisen muurauksen läpi tuulensuojalevyyn. Ilmarako oli aiheuttanut ongelmia, ja sitä pitäisi suuren- taa. Huulen kokemuksen mukaan vastaavan ikäisissä taloissa yleisempää oli, että ilmarako oli kunnossa kuin että se ei ollut kunnossa. Puutteellinen rakenneosa, ilmarako, koski koko taloa ja vaikutti siihen, miten talo käyt- täytyi ja talon käyttöikään.
Jalakari on kertonut, että hänen käydessään kohteessa 9.12.2015 seiniä oli osittain purettu sisäpuolelta. Huuletusrakoa tiiliverhouksen ja tuulensuojale- vyn välissä ei ollut, koska se oli täynnä laastia. Jalakari oli lisäksi työntänyt tangon tiiliverhouksen alarivin pystyrakoihin talon jokaisella seinällä. Sano- tut ilma-aukot tiiliverhouksen alimmassa rivissä olivat kaikki tukossa. Ala- rivin tuuletusrakojen lisääminen tiiliverhoukseen jälkeenpäin oli mahdollis- ta, mutta niiden lisääminen ei auttanut mitään, jos seinän tuuletusraot olivat muuten tukossa. Jalakari oli nähnyt seiniä avattuna yläkerrassa, jossa muu- rausjälki oli ollut samanlaista kuin alakerrassa. Kaikissa avatuissa seinissä, ja kaikissa tuuletusaukoissa tuulensuojalevy oli kiinni muurauslaastissa.
Tämä oli ollut vain talon sisäpuolelta nähtävissä. Tilanne oli ollut ongelmal- linen.
Terho on kertonut, että laastia oli paljon ulkoseinän alaosassa, yläosaan ei ollut katsottu. Laasti oli päässyt putoamaan ylhäältä alas. Jos tiiliseinä pääsi kastumaan sateella, se kuivui hitaammin kuin jos takana oli tuuletusreikä.
Huulensuojalevy voi myös vaurioitua. Tässä kohteessa ei ollut havaintoja tai näytteitä siitä, että tuulensuojalevy olisi ollut pahasti vaurioitunut. Täl- laisessa tilanteessa lisättiin usein tuuletusrakoja tiiliverhoilun väliin. Terhon mukaan 90-luvulla rakennetuissa tiiliverhoilluissa taloissa voi olla toimiva tuuletus, mutta pääsääntö kuitenkin oli, että tuuletus julkisivussa oli toimi- maton. Tilanne korjattiin suunnitelmien mukaisesti purkamalla laasti tai muuraus.
Javelin on kertonut, että hyvään rakentamistapaan kuului, että tiilimuu- rauksen takana oli tuuletus. Tiilimuurissa ei aina ollut tuuletusta tai siinä saattoi olla muutama tiilisauma auki, jolloin ilma kiersi tiilimuurauksen ta- kana ja tuuletti tiilimuurauksen. Jos näin ei tapahtunut, voi syntyä vaurioita: tiili voi jäätyä ja haljeta, tai tuulensuojalevy voi kostua, jolloin sinne syntyi yleensä jonkinlaista mikrobikasvustoa. Jos suhteellinen kosteus on 90 pro- senttia, mikrobikasvustoa voi syntyä arviolta neljässä viikossa. Kun talo oli rakennettu vuonna 1990, tuulensuojalevyssä olisi ollut vaurioita, jos tuule- tus oli niitä aiheuttanut. Huulensuojalevy voi välillä kastua ja välillä kuivua.
Ohtoniemi on kertonut, että tiiliverhouksen taustalla olevan raon tarkoi- tus oli mahdollistaa ilman kulkeminen tiiliverhouksen takana. Tiiliverhouk- sen taustan osalta oli tapahtunut kehitystä. Rakennuksia, joissa tiiliverhouk- sen takana ei ollut ilmarakoa, oli ollut 70- ja 80-luvun alkupuolella. Kun Ohtoniemi oli aloittanut, tiiliverhouksen taustalla oli ollut 20 millimetrin tuuletusrako, nykyään tuuletusrako oli 35–40 millimetriä. Kyseessä olevan
talon rakentamisen aikaan ilmarako oli 25 millimetriä kuten pääpiirustuk- seen oli merkitty. Ohtoniemi ei ollut käynyt muurauslaastissa olevia pys- tyrakoja läpi. Veikko Veikkonen oli sanonut käyneensä ne läpi ja avanneensa ne. Ohtoniemi ei ollut löytänyt kuvaa, josta olisi voinut päätellä, että tuu- letusraon kapeudesta olisi ollut haittaa. Ohtoniemi oli käynyt kohteessa, jossa ei ollut lainkaan tuuletusrakoa, eikä siellä ollut ollut vaurioita.
Makkarainen ei ollut perehtynyt kysymyksessä olevaan tiiliverhoukseen. Hän on lupakuvasarjasta (K38) ja WD Kuivaus Oy:n mittausraportin (K8) sivun 4 kuvista kertonut, että toteutunut ilmarako oli vajaa verrattuna lupa- kuvien mukaiseen ja ilmaraossa oli paikoittain laastipursetta. Ilman kiertä- minen pitäisi tutkia. Jos laastipursetta olisi joka rivillä lattiasta kattoon ja il- marako olisi näiltä osin kiinni, tuuletusta voisi parantaa. Seinän purkaminen 25 millimetrin tai suuremman tuuletusraon aikaansaamiseksi kuulosti kui- tenkin pöyristyttävältä. Jos todettaisiin, ettei seinä tuulettunut, tuuletusta voi parantaa siirtämättä tiilipintaa ja tekemällä tuuletusreikiä ja jättämällä ala- reunasta pystysaumoja täyttämättä laastilla. Makkarainen oli nähnyt yhden tai kaksi avattua tuulensuojalevyä. Ilmarako niissä oli ollut vajaa.
Katselmuksessa 21.9.2020 hovioikeus on voinut havaita laastipursetta tiili- seinän tuuletusraoissa.
3.4.4 Näytön arviointi ja johtopäätös virheestä
Jannelaiselle ennen kauppaa annettujen lupakuvien (K38) mukaisesti tiili- verhouksen ja tuulensuojalevylevyn välisen tuuletetun ilmaraon olisi tullut olla 25 millimetriä. Jannelaiselle annettujen tietojen mukaisesti tiiliver- houksessa ja sen tuuletuksessa ei ollut havaittu vikoja tai puutteita. Hovioi- keus katsoo, että Jannelainen on näin ollen perustellusti voinut odottaa, että tiiliverhouksen tuuletus on ollut lupakuvien mukainen. Hovioikeus kat- soo Insinööritoimisto Know How Oy:n raportin (K28), valokuvien (K50) ja WD Kuivaus Oy:n mittausraportin (K8) sekä todistajien (Rivén, Mehtinen, Huuli, Jalakari, Terho, Makkarainen) tältä osin yhdenmukaisten kertomus- ten perusteella, että toteutunut ilmarako ei ollut lupakuvien mukaisesti 25 millimetriä. Jannelaiselle ennen kauppaa annetut tiedot tiiliverhouksen tuu- letuksesta olivat siten virheellisiä tai harhaanjohtavia.
Hovioikeus toteaa, että tiiliverhouksen tuuletuksen osalta asiassa ei ole tul- lut esille syytä katsoa, että Veikkoset olisivat tienneet tai että heidän olisi pitänyt tietää siitä, ettei tuuletus vastannut lupakuvia tai että he eivät olisi toimineet sopimuksen mukaisesti ja täyttäneet lain edellyttämää tiedonanto- velvollisuuttaan. Näin ollen tiiliverhouksen tuuletuksen osalta kysymykseen voi edellä todettujen oikeusohjeiden mukaisesti tulla vain maakaaren 2 lu- vun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe.
Jannelaisen esittämien valokuvien (K50) ja Rivénin kertoman mukaisesti tiiliverhouksen rako oli paikoin 10–12 millimetriä. Siltä osin kuin tuuletus- rako oli 10–20 millimetriä, se oli Rivénin mukaan tavanomainen tämän ikäi- sissä taloissa. WD Kuivaus Oy:n raportin (K8) viimeisen valokuvan sekä Rivénin, Mehtisen, Huulen ja Jalakarin kertoman mukaisesti osin seinässä ei ollut lainkaan ilmarakoa. Mainitut havainnot olivat talon alakerrasta. Sala-
kari on kuitenkin kertonut muurausjäljen olleen samanlaista myös yläker- rassa, ja että avatuissa seinissä tuulensuojalevy oli kaikilta osin kiinni muu- rauslaastissa. Ohtoniemen mukaan 70-luvulla ja 80-luvun alkupuolella tiiliverhouksen takana ei ollut ilmarakoa. Terhon mukaan pääsääntö tämän ikäisissä taloissa oli, että tuuletus julkisivuissa oli toimimaton. Mehtisen ja Huulen mukaan talo ei vastannut saman ikäisiä taloja siltä osin, kuin tuule- tusrakoa ei ollut lainkaan. Javelinin mukaan tuuletusrako kuului hyvään ra- kennustapaan.
Edellä todetun perusteella hovioikeus katsoo selvitetyksi, että tiiliverhouk- sen taustalla ei osin ollut lainkaan tuuletusrakoa tiiliverhouksen tiilien ja tuulensuojalevyn välissä. Sanotunlainen tuuletusrako puuttui ainakin yhdes- sä avatussa, WD Kuivaus Oy:n (K8) raportin valokuvassa näkyvässä koh- dassa. Vastaanotetun henkilötodistelun perusteella tuuletusrako tiilen ja tuu- lensuojalevyn välistä on mahdollisesti puuttunut kokonaan muistakin koh- dista seinää. Näyttöä siitä, että näin olisi seinien merkittäviltä osin ollut, ei ole esitetty. Siltä osin kuin tällainen rako kokonaan puuttui, salaisen virheen toteamisen edellyttämä olennaisuuskynnys joka tapauksessa täyttyy ottaen huomioon todistajankertomukset siitä, että tuuletusrako kuului hyvään ra- kennustapaan eikä talo kokonaan puuttuneiden tuuletusrakojen osalta vas- tannut samanikäisiä taloja.
Jannelaisen valokuvissa (K50) ja Rivénin kertomalla tavalla muissa ava- tuissa seinäkohdissa oli näkyvillä 10/12–20 millimetrin tuuletusrako. Hovi- oikeus toteaa, että valokuvasta (K50) näkyvällä tavalla myös kohdassa, jos- sa oli mainittu tuuletusrako tiilen ja tuulensuojalevyn välissä, laastipurse oli kiinni tuulensuojalevyssä. Näin ollen sekä Mehtisen, Huulen ja Jalakarin kertomuksella on selvitetty, että muurauslaastin takia koko seinän laajuinen, yhtenäinen tuuletusrako puuttui näistäkin kohdista. Jalakarin kertomuksen perusteella on selvitetty, että muurausjälki oli samanlaista yläkerrassa. Ho- vioikeus toteaa, että Terho ei ollut katsonut seinän yläosaan. Huuli on kerto- nut, että ilmarako oli aiheuttanut ongelmia. Terho ja Ohtoniemi ovat ker- toneet, että tuuletusraon kapeuden ei ollut selvitetty aiheuttaneen vaurioita. Javelin on kertonut, että hyvän rakennustavan mukaan tiilimuurauksen ta- kana oli tuuletus. Näin ollen sekä seinärakenteen kuivumisen hidastumises- ta ja siitä, että niiltäkin osin kuin tiilen ja tuulensuojalevyn välissä oli 10/12–20 millimetrin rako, muurauslaasti oli saumakohdissa kauttaaltaan kiinni tuulensuojalevyssä, hovioikeus katsoo, että kysymys oli riskiraken- teesta, vaikka selkeää näyttöä tuuletusrakojen toimimattomuudesta johtu- neista ja siis riskirakenteen aiheuttamista vahingoista ei ole esitetty hovioi- keudessa.
Olennaisuusharkinnassa merkitystä on kohteelta odotettavaa laatutasoa osoittavalla kauppahinnalla. Jannelainen on esittänyt selvitystä vastaavalla alueella 12 vuotta uudemman hyväkuntoisen kohteen pyyntihinnasta, joka oli vuonna 2018 vähemmän kuin Veikkosten kiinteistön pyyntihinta kau- pantekovuonna 2013 (K42). Kun otetaan huomioon nyt myydyn talon hinta sekä se, että vastaavan ikäisissä taloissa oli tuuletusrako, vaikka se voi olla 25 millimetriä kapeampi ja että hyvän rakennustavan mukaan tiiliverhouk- sen takana kuului olla tuuletusrako, hovioikeus katsoo, että edellä todetun, saumojen kohdalta kauttaaltaan laastipurseen tukkiman tuuletusraon tarkoit-
taman salaisen virheen vuoksi kiinteistö poikkesi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voitiin kauppahinta ja muut olo- suhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Näin ollen seinärakentees- sa oli tuuletusraon puuttumisen vuoksi maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momen- tin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe kaupantekohetkellä.
3.5 Ulkoseinät
3.5.1 Aluksi
Jannelaisen mukaan ulkoseinien rakenne oli riskirakenne, eivätkä Veikko- set olleet kertoneet siitä Jannelaiselle. Ulkoseinien alajuoksu oli lattiapin- nan alapuolella ja ulkoseinien höyrynsulut päättyivät ulkoseinärakenteeseen jättäen sisälattioiden ja ulkoseinän väliin ilmaraon, josta aiheutui ilmavuoto, jonka vuoksi mikrobit pääsivät kulkeutumaan suoraan huoneilmaan.
Veikkosten mukaan rakennuksen ulkoseinissä ei ollut korjaustarvetta eikä siten maakaaressa tarkoitettua virhettä. Riskirakenteella ei ollut virhevas- tuun kannalta merkitystä, koska rakenne toimi.
Käräjäoikeus (s. 48) on katsonut, ettei ulkoseinärakenteen ollut näytetty ai- heuttaneen rakennukselle sen tähänastisen elinkaaren aikana korjausta edel- lyttäneitä kosteusvaurioita. Kaupan kohteessa ei siten ollut ulkoseinäraken- teeseen liittyvää virhettä.
3.5.2 Jannelaisen ennen kauppaa saamat tiedot
Asiassa ei ole vedottu siihen, että ulkoseinistä olisi ennen kaupantekoa kes- kusteltu tai tietoa mahdollisesta riskirakenteesta olisi annettu Jannelaiselle. Näin ollen asiassa lähtökohtana on, että Jannelainen oli ulkoseinän osalta ennen kauppaa saanut edellä kohdassa 3.2 arvioidun salaojajärjestelmän yh- teydessä todetut yleiset tiedot, joiden mukaan rakennukset olivat pääosin hyvässä kunnossa.
Sen sijaan väliseinien osalta kauppakirjassa viitatussa kuntotarkastusrapor- tissa (K5/V2) on kohdassa Muut havainnot todettu, että kantava väliseinä lähti lattiapinnan alapuolelta. Raportin mukaan ko. puurunkoisiin lattiapin- nan alapuolelta lähteviin väliseinärakenteisiin liittyy kosteuskuormitusriski. Rakenne on luokiteltu riskirakenteeksi myös Yhteisen toimintamallin (YTM:n) suoritusohjeessa (KH 90-00394). Jatkotutkimuksessa väliseinän alaohjauspuun alapinnassa ei havaittu haitallista kosteutta eikä puun piikki- leikkauspinnassa tai muissa väliseinän puurakenteissa viitteitä rakenteiden vaurioitumisesta.
3.5.3 Kaupan jälkeen tehdyt havainnot
Rivén, Storberg, Jalakari, Huuli, Terho, Ohtoniemi ja Javelin ovat hovi- oikeudessa kertoneet asiaan vaikuttavilta osin pääosin siten, kuin käräjäoi- keuden tuomioon (s. 35–38, 42, 47–48) on merkitty. Jalakari ei kuitenkaan ole hovioikeudessa kertonut mikrobien pääsystä sisäilmaan.
Rivén on lisäksi kertonut, että alakerran mikrobilöydösten kannalta asiassa oli ollut merkittävää, että ulkoseinien osalta kyse oli ollut riskirakenteesta, jossa seinärakenteen lastulevy oli lattian betonipintaa alempana ja alapoh- jassa olevaa lämmöneristettä oli seinärakennetta vasten, styroksi ei ollut tii- viisti ja jossa oli rakoja seinän ja lattian välissä. Höyrynsulkumuovi oli kat- kaistu elementin alaosaan, eikä sitä ollut rakennusaikaisten ohjeiden mukai- sesti jatkettu ja käännetty seinän kanssa limitysten, mikä olisi estänyt höy- rynnousun. Pienelementeissä höyrynsulkumuovia ei ollut siihen aikaan jat- kettu sanotulla tavalla. Rivénin tarkastaessa kohdetta rakenteet olivat olleet auki eikä ollut voinut todeta, olivatko höyrynsulkumuovit tiiviitä. Rakenne oli teknisesti sellaisessa kohdassa, että rakennuksen alla olevasta kosteudes- ta aiheutui kosteusvaurioita. Alakerran pojan huoneessa lastulevyssä ollees- ta mikrobivauriosta oli suora yhteys huoneilmaan. Rivén oli suositellut ris- kirakenteen poistamista kengitysmenetelmällä. Hänen näkemyksensä mu- kaan oli vaikea arvioida, olisiko korjaus ollut mahdollinen paikallisilla toi- menpiteillä.
Storberg on lisäksi kertonut, että valesokkelirakenne, jossa sokkelin ylä- pinta oli puurungon alapintaa ylempänä, merkitsi riskirakennetta. Kysy- myksessä olevan talon ulkoseinässä tällaista riskirakennetta ei ollut.
Myöskään Ohtoniemen mukaan kohteessa ei ollut valesokkeliratkaisua, jossa sokkelin ulkoreuna nousisi alasidepuun alapintaa ylemmäksi ja joka korjattiin termokengällä.
Kuntotarkastuksessa (K5/V2, s. 17) Storberg oli todennut väliseinän riski- rakenteeksi, jossa alaohjauspuu oli vähän, noin 40 millimetriä, lattiapinnan alapuolella. Storberg on lisäksi todennut, että siinä tapauksessa, että mikro- bikasvustoa oli tuulensuojalevyn sisäpuolella olevissa rakenteissa, joista oli ilmayhteys sisäilmaan, korjausta edellytettiin. Storbergin havainnot siitä, ettei ulkoseinässä ollut riskirakennetta, eivät liittyneet kysymykseen höy- rynsulkumuovin limittymisestä lattiarakenteeseen.
Huuli on todisteesta K24 kertonut lisäksi, että makuuhuoneesta otetun ku- van perusteella höyrynsulku ei jatkunut yhtenäisenä lattiabetoniin siten, että rakenne olisi tiivis.
Toisin kuin käräjäoikeuden tuomioon (s. 42) on merkitty, Ohtoniemi ei hovioikeudessa ole kertonut, että kysymyksessä olevan kaltaisen Jukka-ta- lon seinäelementin höyrynsulkurakenne olisi asianmukainen. Ohtoniemi on kertonut, että Jukka-talon elementeissä höyrynsulku oli litistetty ele- menttien saumoihin ja se meni lattiapinnan alapuolelle. Eri asia oli, kuinka tiivis se oli. Jos tiiveyttä epäiltiin, lattiaraja voitiin tiivistää. Ohtoniemen mukaan höyrynsulkumuovin ulkopuolella olevilla mikrobeilla ei ollut mer- kitystä. Ulkoseinien alaosan osalta, jossa mikrobivaurioita oli havaittu, lat- tiaraja ja seinäpinta voitiin tiivistää.
Toisin kuin käräjäoikeuden tuomioon (s. 42) on merkitty, myöskään Terho ei ole hovioikeudessa kertonut, että rakennuksessa oli asianmukainen höy- rynsulkurakenne. Todisteena K22/V16 olevassa Terhon lausunnossa on täl- tä osin todettu, että tarkastuksissa ei ole todettu ilmavuotoja. Hovioikeus to-
teaa, ettei Terho lausunnon mukaan tehnyt ilmavuototarkastusta. Myös Rivén on kertonut, ettei ilmavuototutkimusta ollut voitu tehdä, koska raken- teet olivat olleet auki. Terho on kuitenkin myös hovioikeudessa kertonut, ettei höyrynsulun ulkopuolisten löydösten voitu katsoa aiheuttavan korjaus- tarvetta muilta kuin lahovaurioiden osalta. Ruokailutilan ulkoseinässä höy- rynsulun ulkopuolella alaohjauspuun alla oli vahva viite vauriosta, joka piti korjata. Terho ei kuitenkaan olisi sen perusteella korjannut ulkoseinää kovin laajalta alueelta. Höyrynsulun sisäpuoliset lahovauriot lattian ja seinän vä- lissä piti korjata.
Javelin on lisäksi kertonut, että rakenteista oli aina ilmavuotoa sisätiloihin, eikä niitä pystynyt tekemään tiiviiksi. Javelinin mukaan sisäilmassa oli aina mikrobeja. Kysymys oli mikrobien määrästä sisäilmassa, mikä voitiin todeta tarkasti vain ottamalla verikoe.
3.5.4 Näytön arviointi ja johtopäätös virheestä
Kauppakirjassa viitatun kuntotarkastusraportin perusteella hovioikeus kat- soo, ettei Jannelainen voi virheenä vedota siihen, että talon väliseinäraken- ne oli riskirakenne, johon liittyi kosteusvaurioriski. Ottaen lisäksi huomioon Storbergin kertomus siitä, ettei ulkoseinärakenne ollut riskirakenne, Rivé- nin kertomuksella ei ole kyetty näyttämään, että seiniin olisi liittynyt muuta riskirakennetta kuin kuntotarkastusraportissa kuvattu väliseinää koskeva riskirakenne.
Rivénin ja Huulen kertomuksilla on sen sijaan näytetty, että seinärakentees- sa oli rakoja seinän ja lattian välissä eikä rakenne ollut tiivis. Storbergin ja Ohtoniemen kertomukset tukevat seinärakenteen tiivistämisen tarpeelli- suutta ainakin siltä osin, kuin seinässä oli mikrobihavaintoja höyrynsulku- muovin sisäpuolella. Myös Terho on kertonut lahovaurioiden korjaamisen tarpeellisuudesta. Ilmavuotoselvitysten puuttuessa hovioikeus katsoo esitet- tyä selvitystä kokonaisuutena arvioiden, että näyttämättä on jäänyt, että sei- närakenne kokonaisuudessaan olisi ollut puutteellinen tiiveyden osalta tai että sitä olisi ollut tarpeen korjata muilta kuin höyrynsulkumuovin sisäpuo- listen mikrobihavaintojen osalta. Veikkoset tai Jannelainen eivät olleet en- nen kaupantekoa voineet havaita seinärakenteen tiiveyden puutteita. Näin ollen kysymys voi olla vain salaisesta virheestä. Mainituilla perusteilla sei- närakenteessa on ollut Veikkosten vastuulle kuuluva laatuvirhe kaupanteko- hetkellä siltä osin, kuin seinän ja lattian välisten rakojen tiivistäminen oli tarpeellista höyrynsulkumuovin sisäpuolisten mikrobihavaintojen perusteel- la.
3.6 Ilmanvaihtokone ja keittiö
3.6.1 Aluksi
Jannelaisen mukaan ilmanvaihtokoneen virheellinen asennus Veikkosten toimesta oli aiheuttanut seinärakenteen kosteus- ja mikrobivauriot. Myös keittiössä oli ollut vaurio näytteen 9 osoittamalla tavalla (K9).
Veikkosten mukaan ilmanvaihtokoneen virheellinen käyttö oli aiheuttanut
Jannelaisen omistus- ja asumisaikana usean litran vuodon, joka oli valunut kodinhoitotilaan ja keittiöön.
Käräjäoikeus (s. 41) on katsonut selvitetyksi, että seinän rakenteissa olevat vauriot olivat syntyneet Veikkosten vastuulla olevasta ilmanvaihtokoneen asennuksesta. Vauriot olivat aiheutuneet joko kattoläpiviennin vuodosta tai veden kondensoitumisesta poistoilmaputken ympärille tai mahdollisesti mo- lemmista. Sen sijaan ilmanvaihtokoneen edustan märkyys olisi tullut ilmi viimeistään muuton yhteydessä, jos sellaista olisi siinä vaiheessa ollut. Näin ollen oli jäänyt näyttämättä, että ilmanvaihtokoneeseen liittyvien muiden vuotojen välipohjaan aiheuttamat vauriot kuuluisivat Veikkosten vastuulle.
Käräjäoikeuden (s. 51 ja 52) mukaan rakennuksessa oli myyntihetkellä ollut laatuvirheeksi katsottavia korjausta edellyttäviä kosteus- ja mikrobivaurioi- ta ilmanvaihtokoneen läheisyydessä seinärakenteessa sekä lahovaurio taka- seinustan alaohjauspuussa. Ilmanvaihtokoneen ympärillä seinärakenteissa olevat vauriot sisälsivät terveydelle haitallisia mikrobeja ja olivat siten vii- pymättä korjattavia virheitä, jotka edellyttivät rakenteiden uusimista. Kysy- mys oli salaisesta virheestä, jonka osalta merkittävyysedellytys täyttyi.
Hovioikeus toteaa, että katselmuksessa 21.9.2020 oli edelleen havaittavissa ilmanvaihtokoneen takaseinän vauriot.
3.6.2 Jannelaisen ennen kauppaa saamat tiedot
Kuntotarkastusraporttiin (K5/V2, s. 18) on ilmanvaihtokoneen osalta mer- kitty, ettei sisäilman laadussa havaittu normaalista poikkeavaa, poistoilma- venttiilien virtaussuunnissa ei havaittu puutteita ja ilma tuli erillisten tuloil- maventtiilien kautta. Ilmanvaihtokoneen osalta ei suositeltu toimenpiteitä. Kuntotarkastusraportin haastatteluosion mukaan ilmanvaihtokanavat oli vuonna 2006 nuohottu ja ilmanvaihtokone oli toukokuussa 2008 uusittu.
Käräjäoikeuden tuomiossa (s. 40) todetulla tavalta ilmanvaihtokoneen ym- päristö oli ollut jossain määrin tavaroiden peitossa, eikä Jannelainen ole kertonut kosteushavainnoista muuton yhteydessä.
3.6.3 Kaupan jälkeen tehdyt havainnot
Alakerrasta keittiöstä ulkoseinän lastulevyn alaosasta otetussa näytteessä 9, kodinhoitohuoneen yläosasta otetussa näytteessä 20, yläkerrasta ilmanvaih- tokoneen luota otetussa näytteessä 18 ja ilmanvaihtokoneen alta välipohjas- ta otetussa näytteessä 19 oli kaikissa todettu vahva viite vaurioista. Näytteet 18–20 oli otettu samalta seinältä seinän leveyssuunnassa suunnilleen samal- ta linjalta ja näyte 9 oli otettu seinän leveyssuunnassa jonkin verran näiden näytteiden vierestä. (Asiantuntijalausunto 448/2015 / Matti Eklund Oy K7,
s. 9 ja asiantuntijalausunnon liite 9 / Analyysivastaus 1.10.2015 / Työter- veyslaitos K9, s. 2.)
Käräjäoikeuden tuomioon (s. 40; K7/V10 s. 12–13 ja 15–18) kirjatulla ta- valla Rivén oli havainnut keittiön seinärakenteissa näkyviä kosteusvaurio- jälkiä, joiden hän arvioi aiheutuneen ylhäältä päin tulleesta kosteudesta, il- manvaihtolaitteistoon liittyvistä vuodoista ja kondenssivedestä.
Katolta 31.8.2015 otetuista valokuvista on havaittavissa, että ilmanvaihto- koneen poistoputken kattoläpiviennin ympärillä oli ollut bitumiteippausta ja edellisessä kappaleessa mainitun asiantuntijalausunnon 448/2015 kuvateks- tin mukaan kittausta (K7/V10, s. 14 / K51). Rivénin hovioikeudessa kerto- man mukaan kattoläpivienti oli vuotanut paljon ja suurimmat lahovauriot olivat aiheutuneet kattovesivuodosta. Läpivientikohdan ulkopuolelta tiivis- täminen bitumiteipillä oli ensivaiheen hätäapua ennen kuin rakennetta alta- päin avattiin ja tutkittiin. Ilmanvaihtokoneen tippavesiputki oli yhdistetty letkuun, viety alas ja liitetty teippaamalla keittiön allaskaapissa viemäriin. Tippaputken ympärillä lastulevyssä oli myös ollut vaurio, joten myös tippa- putkessa oli ollut ongelma. (K7/V10, s. 16 ja 17)
Jannelainen ja Veikko Veikkonen sekä Rivén, Lieminen, Heikkilä, Ohto- niemi ja Javelin ovat hovioikeudessa kertoneet asiaan vaikuttavilta osin kä- räjäoikeuden tuomiosta (s. 37–38, 40–41) ilmenevällä tavalla.
Jannelainen on lisäksi kertonut, että Veikko Veikkonen oli opastanut häntä ilmanvaihtokoneen käytössä. Jannelaisen ilmanvaihtokoneesta 17.2.2013 ja 14.3.2018 ottamista kuvista ilmenee, että koneen pohjalla oli näkyvissä kellertäviä vanoja (K48).
Lieminen on lisäksi kertonut, että hän oli havainnut ilmanvaihtokoneen asennusvirheitä. Lieminen arvioi, että vesivuodot olivat seurausta asennus- virheistä eivätkä koneen väärästä käytöstä. Lieminen ei ollut urallaan tör- männyt siihen, että ilmanvaihtokoneeseen oli tullut hyönteisiä koneen vää- rän käytön seurauksena, kuten Veikkoset ovat väittäneet.
Heikkilä on lisäksi kertonut, että hän oli vaihtanut ilmanvaihtokoneen yh- dessä Veikko Veikkosen kanssa. Heikkilä ei ollut purkanut vanhaa konetta, eikä hän ollut muutenkaan nähnyt sitä. Heikkilä oli tehnyt ilmanvaihtoko- neen lähiputket. Veikko Veikkonen oli tehnyt rakennusteknisiä töitä ja purka- nut jonkin verran rakenteita ja tehnyt joitain irrotuksia. Veikko Veikkonen ei Heikkilän nähden ollut käynyt talon katolla. Ilmanvaihtokoneen kylmäkana- vat oli jouduttu eristämään.
Javelin on lisäksi kertonut, että näytteessä 19 havaittu kosteus oli aiheutu- nut siitä, että ilmanvaihtokonehuoneesta oli valunut vettä alas.
Jonna Vares-Jannelainen on kertonut, että Janne Jannelainen oli huoltanut ilmanvaihtokonetta kerran kuukaudessa tai kerran kahdessa kuukaudessa vaihtamalla koneen suodattimen. Vares-Jannelainen muisti koneen huolta- misen hyvin, koska Jannelainen oli tarvinnut hänen apuaan huollon suorit- tamisessa. Ilmanvaihtokone oli ollut aina päällä. Se oli kytketty pois päältä ainoastaan siksi aikaa, kun takkaan oli sytytetty tuli.
Hovioikeus on kiinteistöllä suoritetussa katselmuksessa 21.9.2020 havain- nut, että yläkerran seinärakenteista leikatut palat näyttivät toiselta puolelta tummilta ja vaurioituneilta, ja toiselta puolelta vaaleilta mutta osin laikuk- kailta. Makuuhuoneen lattialla olleessa ilmanvaihtokoneessa oli havaittavis- sa kuolleita hyönteisiä ja paikallisia kellertäviä värjäytymiä. Alakerrassa
kodinhoitohuoneen seinä oli avattu, ja näkyvissä oli laastia ja puuta. Tilassa oli lisäksi ilmanvaihtokoneen kondenssivesiputkelta näyttävä esine.
3.6.4 Näytön arviointi ja johtopäätös virheestä
Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, ettei Liemisen ja Heikkilän kerto- musten perusteella ole tehtävissä johtopäätöksiä ilmanvaihtokoneen käytön asianmukaisuudesta Veikkosten tai Jannelaisten ajalta, koska kone oli tar- kastushetkellä ollut irrotettuna ja poissa käytöstä noin kahden vuoden ajan.
Ilmanvaihtokone oli Jannelaisen omistusaikana irrotettu paikaltaan ja siir- retty makuuhuoneen lattialle. Kuitenkin Jannelaisen ennen kaupantekoa ja kaupanteon jälkeen ottamista valokuvista (K48) on havaittavissa ilmanvaih- tokoneen pohjalla samannäköisiä jälkiä erityisesti ilmanvaihtokoneen edes- täpäin katsottuna oikeassa alareunassa. Tämä sekä Vares-Jannelaisen ker- tomus ilmanvaihtokoneen säännöllisestä huollosta Jannelaisen perheen asuinaikana tukevat väitettä, että Jannelainen oli käyttänyt laitetta ja huo- lehtinut siitä asianmukaisesti.
Käräjäoikeus on edellä todetulla tavalla katsonut vaurioiden sijaintiin ja va- kavuuteen sekä Rivénin vaurioiden syntymisen vaatimasta ajasta kertomaan nähden selvitetyksi, että seinän rakenteissa olevat vauriot ovat syntyneet Veikkosten vastuulla olevasta ilmanvaihtokoneen asennuksesta. Edellä ja käräjäoikeuden tuomiossa selostettua näyttöä kokonaisuutena arvioituaan sekä ottaen lisäksi erityisesti huomioon Rivénin vaurioiden syntytavasta kertoman hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion (s. 41) perustelut ja johtopäätöksen siitä, että näytteiden 9, 18 ja 20 osoittamien keittiön ja ko- dinhoitohuoneen sekä ilmanvaihtokoneen luona olevan seinän vaurioissa oli kyse Veikkosten vastuulle kuuluvasta laatuvirheestä. Näiden vaurioiden sekä näytteen 19 välipohjan vakavan vaurion välisen yhteyden perusteella ja kun näytteen 19 vaurio on aiheutunut samoista ilmanvaihtolaitteistoon liittyvistä syistä hovioikeus katsoo lisäksi toisin kuin käräjäoikeus, että myös näytteen 19 tarkoittaman välipohjan vaurion oli täytynyt syntyä Heik- kosten omistusaikana, vaikka se olikin ilmennyt vasta Jannelaisen ostettua kiinteistön. Näin ollen myös näytteen 19 vaurio ja siihen liittyvät vauriot välipohjassa kuuluvat Veikkosten vastuulle.
Edellä ilmenevä Veikko Veikkosen tekemä bitumiteippaus ja kittaus ilman- vaihtokoneen poistoputken kattoläpiviennin kohdalla talon katolla viittaa siihen, että Veikko Veikkonen olisi ollut tietoinen vaurioiden merkittävimpä- nä syynä olleesta kattoläpiviennin vuodosta. Veikko Veikkosen kertomuksen ja käräjäoikeuden (s. 41) toteaman seikan, että todetut vauriot olivat raken- teiden sisällä, perusteella hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin kuiten- kin jääneen näyttämättä, että Veikko Veikkonen olisi ollut tietoinen tai hänen olisi pitänyt tietää vaurioista. Ottaen huomioon kiinteistön arvosta esitetty selvitys, ja se, että näytteissä 9 ja 18–20 oli todettu vahva viite vauriosta, hovioikeus katsoo, että kiinteistö on ilmanvaihtokoneen, kodinhoitohuo- neen ja keittiön osalta mainittujen näytteiden osoittamalla tavalla merkittä- västi poikennut siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustel- lusti edellyttää. Kyse oli siten maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 koh- dassa tarkoitetusta salaisesta virheestä kaupantekohetkellä.
3.7 Yläpohja ja aluskate
3.7.1 Aluksi
Jannelaisen mukaan yläpohjaa ei ollut toteutettu pääpiirustusten mukaisesti siten, että katon ja lämmöneristeen välissä olisi ollut väli. Veikkoset eivät myöskään olleet tehneet kuntotarkastusraportin päivityksessä tehdyiksi mai- nittuja korjaustoimia eli uusineet aluskatetta, tiivistäneet aluskatteessa ha- vaittuja vettymiä/reikiä eivätkä parantaneet yläpohjan tuuletusta. Yläpohjas- sa ei pitänyt olla kosteusvauriota eikä hometta.
Veikkosten mukaan rakennuksen ja rakennussuunnitelmien vastaamatto- muus ei ollut maakaaressa tarkoitettu virhe. Yläpohjan mahdollisilla mikro- beilla ei myöskään ollut merkitystä, koska ilmavirta ei kulkenut sieltä läm- pimään alakertaan.
Käräjäoikeus (s. 50) on tältä osin todennut, ettei sille ole esitetty näyttöä sii- tä, että Veikkoset olisivat sitoutuneet korjaamaan kuntokartoituksen päivi- tyksen yhteydessä edelleen jäljellä olleet puutteellisuudet. Myöskään kaup- pakirjan allekirjoituksen ajankohta ei tukenut sitä käsitystä, että näin olisi sovittu. Siten Jannelaisen oli katsottava tältä osin hyväksyneen kaupan kohteen kuntotarkastuksen päivitysliitteessä todetuin puuttein, eikä hän näin ollen voinut vedota laatuvirheenä yläpohjan tuuletuksen puutteisiin.
3.7.2 Jannelaisen ennen kauppaa saamat tiedot
Jannelaiselle oli ennen kaupantekoa annettu yläpohjan ja aluskatteen osalta muun ohella kuntotarkastusraportista 27.6.2012 (K5/V2) ilmenevät, käräjä- oikeuden tuomioon (s. 48) merkityt tiedot.
Käräjäoikeuden tuomioon merkityn lisäksi kuntotarkastusraportissa (s. 2) oleellisimpiin havaintoihin on merkitty aluskatteen korjaus ja rakenteiden tarkastaminen sekä näiltä osin rastitettu kohdat lisätutkimus ja korjaus/uusi- minen. Oleellisimpiin havaintoihin on merkitty myös yläpohjan viistojen osien tuuletuksen puutteet sekä näiltä osin rastitettu kohta lisätutkimus ja merkitty tähdellä kohta korjaus/uusiminen selityksin, että mahdollinen kor- jaustarve riippui lisätutkimuksissa tai käytössä esille tulevista asioista. Kun- totarkastusraporttiin (s. 3) on lisäksi kohtaan Rajaukset merkitty, että osa yläpohjasta oli viistoa katteen suuntaista eikä yläpohjaa voitu näiltä osiltaan tarkastaa. Edelleen raporttiin (s. 11) on ullakon tuulettuvuuden osalta mer- kitty, että osa yläpohjasta oli katteen suuntaista viistoa yläpohjarakennetta. Näillä osilla oli noin 100 millimetrin tuuletusvälit, joista osa oli lämmön- eristeiden tukkimia (mm. takapäädyssä). Aluskatteen osalta on merkitty muun ohella, että etupihan puoleisen kattoikkunan yläpuolella ja etupihan puoleisen kattolipan takana havaittiin aluskatteessa veden/kosteuden hapris- tamana syntyneitä reikiä. Savupiipun läpivienti oli väljä. Muina havaintoina on merkitty, että aluskatteen ja ruoteiden välissä ei ollut korokerimoja. Ko- rokerimojen puuttuessa saattoi aluskatteen päälle padottuva vesi vaurioittaa kattoruoteita tai aluskatetta. Raportissa (s. 12, kuvat 9–14) on kuvia ullakol- ta, rikki vettyneestä aluskatteesta, lämmöneristeiden tukkimasta yläpohjan
viiston osan tuuletuksesta ja sen puutteellisuudesta, väljästä savupiipun lä- piviennistä ja yläpohjan tuuletussäleiköstä.
Lisäksi Jannelaiselle oli annettu päivitetystä kuntotarkastusraportista 30.1.2013 (K5/V3) ilmenevät, käräjäoikeuden tuomioon (s. 48) merkityt tiedot. Päivitysliitteessä on siten todettu, että kohteesta saatujen tietojen mu- kaan aluskatetta oli uusittu kummankin lappeen puolelta ja aluskatteessa ha- vaitut vettymä/reiät ja läpivientikohdat oli tiivistetty. Yläpohjan viistojen osien tuuletusta oli parannettu vapauttamalla aluskatteen ja lämmöneristeen väleissä olevia tuuletusvälejä. Joissakin kattoristikkoväleissä tuuletusraot olivat edelleen osittain tukossa. Näiden kattoristikkovälien tuuletusedelly- tyksiä suositeltiin edelleen parannettavaksi. Viemärin tuuletushormi oli ul- lakolla eristämätön. Viemärin tuuletushormi suositeltiin ullakko-osaltaan eristettäväksi.
3.7.3 Kaupan jälkeen tehdyt havainnot
Kaupanteon jälkeen tehdyt havainnot ilmenevät käräjäoikeuden tuomioon (s. 49–50) merkityllä tavalla Rivénin asiantuntijalausunnosta (K7/V10).
Veikko Veikkonen sekä Rivén, Storberg ja Ohtoniemi ovat hovioikeudes- sa kertoneet asiaan vaikuttavilta osin käräjäoikeuden tuomiosta (s. 48–50) ilmenevällä tavalla.
Veikko Veikkonen on siten kertonut, että kaikki kuntotarkastusraportissa edellytetyt toimenpiteet oli hänen käsityksensä mukaan tehty. Selvityksenä kattoikkunan ympärillä olleen aluskatteen osalta tehdyistä toimenpiteistä on Veikko Veikkosen kertomuksen lisäksi esitetty käräjäoikeuden tuomiossa
(s. 49) selostettu Rakennus HE-TI Oy:n 3.7.2012 Veikko Veikkoselle lähettä- mä sähköposti (K19) ja Suomen Tiilikatto Oy:n 6.9.2012 päivätty yhteen- veto (K20).
Jannelainen on kertonut, että Veikko Veikkonen oli ilmoittanut hänelle, että kaikki, mistä kuntotarkastusraportissa oli huomautettu, oli korjattu. Tämä vastaa myös Veikko Veikkosen laatimaa asiakirjaa Soramäentie 41 B Kun- nostus-/korjaushistoria, joka on kauppakirjan liite 7 (V29). Sen kohdan 9 mukaan kaikki kuntokartoituksessa tehdyt huomautukset oli korjattu. Taa- vitsainen ei ollut ennen kaupantekoa käynyt katsomassa yläpohjaa.
Rivén on lisäksi kertonut, että hänen tutkiessaan yläpohjaa ja aluskatetta (K5/V2 s. 12, K7 s. 20) siellä oli ollut edelleen havaittavissa samat ongel- mat kuin Storbergin kuntotarkastuksessa, eli villat olivat tukkineet tuule- tuksen aluskatteen ja eristysten välissä.
Storberg on lisäksi kertonut, että hänen havaintonsa yläpohjasta ja aluskat- teesta olivat tavanomaisia kyseisen ikäisissä taloissa. Viisto yläpohjan tuu- letus oli niukka. Kartonkipohjainen aluskate oli altis kosteuden aiheuttamil- le vahingoille. Yläpohjan tuuletusta oli voinut parantaa suurentamalla tuule- tusrakoja esimerkiksi rimoilla. Yläpohjarakenteisiin saattoi tulla vaurioita, jos yläpohja ei liian tiiviiden eristeiden takia tuulettunut. Pitkällä aikavälillä sisäilman kosteuden tiivistyminen aluskatteen sisäpintaan ja kosteus reuna-
alueilla voivat vahingoittaa reuna-alueiden kattoristikkoa. Yläpohjan kautta ilma harvemmin kulkeutui sisätiloihin. Yläpohjassa ei kuitenkaan saanut olla laajemmin mikrobivaurioita. Storberg ei ollut vuonna 2012 havainnut kyseisenlaisia vaurioita rakennuksessa.
Ohtoniemi on lisäksi kertonut, että yläpohjan tuuletuksessa oli ollut pa- rantamisen varaa. Huuletusta oli voinut korjata painelemalla villoja alas. Yläpohjassa oli mahtunut painamaan laudalla villoja alas. Vettymisen jälkiä oli lähinnä panssarialuskatteessa, ei villoissa. Vettynyt panssarialuskate oli kuivunut ajan saatossa, eikä sen poistamiselle ollut perusteita.
3.7.4 Näytön arviointi ja johtopäätös virheestä
Kuntotarkastusraportissa (K5/V2) mainittuja oleellisimpia havaintoja olivat aluskatteen korjaus ja rakenteiden tarkastaminen sekä yläpohjan viistojen osien tuuletuksen puutteet. Kuntotarkastusraportin päivitysliitteessä (K5/ V3) on todettu, että kohteesta saatujen tietojen mukaan aluskatetta oli uusit- tu sekä vettymä/reiät ja läpivientikohdat tiivistetty. Yläpohjan osalta joissa- kin kattoristikkoväleissä tuuletusraot olivat edelleen osittain tukossa. Veikko Veikkonen on näiden raporttien jälkeen toimittanut Jannelaiselle kauppa- kirjan liitteen 7, jonka kohdan 9 mukaan kaikki kuntokartoituksessa tehdyt huomautukset oli korjattu. Ottaen huomioon, että päivitysliitteessä on todet- tu yläpohjan tuuletusrakojen olleen edelleen tukossa, ja että Veikko Veikko- sen laatima kauppakirjan liitteen 7 kohta 9 on ollut hyvin yleinen, hovioi- keus katsoo, ettei Jannelainen ole voinut pelkästään liitteen 7 kohdan 9 ja Veikko Veikkosen samansuuntaisesti suullisesti Jannelaiselle kertoman pe- rusteella ja ilman, että hän on itse tai asiantuntijaa apunaan käyttäen yrittä- nyt varmistua tilanteesta, olettaa, että yläpohjan tuuletusraot ovat kunnossa. Jannelaisella on näissä oloissa ollut erityinen syy selvittää yläpohjan vau- rioita. Koska niiden laajuuden selvittäminen on ollut tarpeen korjaustoimen- piteitä koskevasta tiedosta huolimatta, tiedon virheellisyydelle ei voida an- taa merkitystä (ks. edellä KKO 2019:16, kohdat 11 ja 28–30). Näillä lisäyk- sillä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut ja johtopää- töksen (s. 50) siitä, ettei Jannelainen voi laatuvirheenä vedota yläpohjan tuuletuksen puutteisiin eikä siten siihen, että katon ja lämmöneristeen välis- sä ei ollut asianmukaista tuuletusrakoa.
Edellä ja käräjäoikeuden tuomiossa selostetun näytön (erityisesti K7/V10/ Matti Eklund Oy:n asiantuntijalausunto) perusteella hovioikeus katsoo asiassa selvitetyksi, että vanhoissa panssarialuskatteissa oli kosteusjälkiä, mutta että ne olivat Veikkosten teettämien kunnostustoimien jälkeen olleet kuivat. Hovioikeus hyväksyy niin ikään käräjäoikeuden tuomion perustelut ja johtopäätöksen (s. 50) siltä osin, kuin käräjäoikeus on katsonut, ettei panssarialuskatteen mikrobivaurion vakavuudesta ole esitetty sellaista näyt- töä, että vaurion voitaisiin sen sijainti huomioon ottaen katsoa edellyttävän korjaustoimenpiteitä.
Näin ollen Jannelainen ei ole näyttänyt, että rakennuksen yläpohjassa tai aluskatteessa olisi ollut sellainen laatuvirhe kaupantekohetkellä, johon Taa- vitsainen voisi maakaaren 2 luvun 22 §:n säännös huomioon ottaen vedota. Salaisesta virheestä ei ole voinut olla kysymys.
3.8 Alakerran makuuhuone
3.8.1 Aluksi
Jannelaisen mukaan alakerran makuuhuoneen seinissä olleet kosteusvau- rioon viittaavat valumajäljet olivat aiheutuneet suojapellin ja pellityksen ylösnoston puuttumisesta yhdessä kattovuodon kanssa. Myös näytteissä 5–7 todetut vauriot olivat aiheutuneet edellä mainituista rakennusvirheistä sekä rakennusaikaisesta alapohjan, maapohjan ja täyttökerrosten kosteudesta.
Jannelaisen asuinaikana havaitun vesivahingon aiheuttanut naula viemäri- putkessa oli seurausta Veikkosten toimista.
Veikkosten mukaan Jannelainen oli teetättänyt kaupan kohteessa laajan re- montin. Rakenteissa oli tapahtunut kaupanteon jälkeen vesivahinko. Vuoto ei ollut syntynyt ennen kauppaa, eikä se ollut ollut Veikkosten aiheuttama.
Käräjäoikeus (s. 40) on ottaen huomioon Jannelaisen omistusaikana sattu- neen vesivahingon katsonut jääneen näyttämättä, että makuuhuoneen kos- teusvaurioissa olisi ollut kysymys Veikkosten vastuulla olevasta kaupan kohteen virheestä.
3.8.2 Jannelaisen ennen kauppaa saamat tiedot ja kaupan jälkeen tehdyt havainnot
Asiassa ei ole esitetty, että alakerran makuuhuoneeseen olisi ennen kauppaa kerrottu liittyvän mitään erityistä. Näin ollen makuuhuoneen osalta lähtö- kohtana on pidettävä kauppakirjan rakennusten hyvää kuntoa koskevaa luonnehdintaa.
Rivénin asiantuntijalausunnon (K7/V10, s. 9–10, 23) mukaisesti alakerran makuuhuoneen seinien alaosista otettiin materiaalinäytteet 1–8. Lattiabeto- nin alapuolella olevasta lastulevyn alaosasta otetussa näytteestä 1 todettiin vahva viite vaurioista. Lastulevyn ja betonin välissä olleesta villakaistasta otetusta näytteestä 2 todettiin viitteitä vaurioista. Näytteestä 3 ulkoseinän alaosan villasta ei todettu viitteitä vaurioista. Näytteestä 4 seinän alaosan elementin alasidepuusta ja kovalevystä sekä villasta todettiin Veikko viite vauriosta. Näytteiden ottokohdista 1–4 poistettiin seinän villaeristys. Tuu- lensuojalevyssä oli valumajälkiä seinän yläosasta tulleesta kosteudesta. Ul- koseinän valumajälkien ja näytteistä 1, 2 ja 4 todettujen mikrobivaurioiden todennäköiseksi syyksi on todettu kattolyhdyn kohdalla tapahtunut katto- vuoto (K7/V10, s. 23). Todisteen K7/V10 sivun 25 kuvassa on nuolin ha- vainnollistettu, että vauriojäljet olivat samassa linjassa kuin kattovuoto, joka oli todettu yläpohjassa. Lastulevyn alaosan, seinän ja betonilaatan vä- lissä olevan villakaistan vaurioiden todennäköiseksi syyksi on todettu ra- kennusaikainen kosteus. Toisena syynä lastulevyn vaurioille oli alapohjan kosteus. Villan vaurioiden syynä oli osin rakennusaikainen kosteus ja maas- sa luonnollisesti aina esiintyvä kosteus (K7/V10, s. 23 ja 29).
Näytteet 5–8 otettiin talon päätyseinästä. Näytteestä 5 lastulevyn alaosasta ja näytteestä 6 villaeristeestä seinän ja betonilaatan välistä todettiin vahva
viite vaurioista. Näytteestä 7 puuelementin alasidepuusta ja kovalevystä to- dettiin Veikko viite vaurioista. Näytteestä 8 päätyseinän puuelementin ala- ohjauspuusta villasta ja kovalevystä ei todettu viitteitä vaurioista. Syy sei- nässä näkyviin valumajälkiin ei selvinnyt. Ne voivat olla peräisin myös ra- kennusajalta. Seinärakenteista todetut ylhäältä tulleet valumajäljet eivät myöskään osuneet samaan kohtaan kuin autotallista tuleva kattopalkki. Ma- kuuhuoneen vuotojälkien syynä voi olla myös se, että sisääntulokatoksen ja julkisivumuurauksen välissä ei ollut suojapeltiä ja pellityksen ylösnostoa seinälle. (K7/V10, s. 11, 25.)
Asiantuntijalausunnon K7/V10 yhteenvedossa (s. 29) lastulevyn alaosan sekä seinän ja lattian välissä olevan villakaistan kosteusvaurioiden todennä- köiseksi syyksi on todettu rakennusaikainen kosteus ja maapohjan kosteus betonilaatan alla.
Veikkosten piilovirhevakuutuksen vakuutuksenantaja on päätöksessään 20.11.2015 (V15, s. 3) hyväksynyt makuuhuoneessa todettujen ulkoseinien vaurioiden korjauskustannukset piilovirhevakuutuksesta korvattaviksi. Ma- teriaalinäytteitä (näytteet 1–4 ja näytteet 5–8), joilla vauriot oli todettu, oli otettu kahdesta kohdasta, mutta vaurioitumismekanismit olivat päätöksen mukaan samanlaiset. Vakuutuksenantaja on pitänyt oikeana asiantuntijalau- sunnossa K7/V10 esitettyä johtopäätöstä, että rakennusaikainen kosteus oli vaurioiden syy kattovuodon lisäksi. Vakuutuksenantaja ei pitänyt sisääntu- lokatoksen ja julkisivumuurauksen välistä puuttuvaa suojapeltiä vaurioiden syynä, koska siitä ei ollut esitetty riittävää näyttöä. Se, että elementtien ala- ohjauspuista ja alasidepuista otetuissa näytteissä oli tutkimusten mukaan vähän mikrobivaurioita, viittasi siihen, etteivät vauriot voineet johtua maa- peräkosteudesta.
Asiassa on riidatonta, että makuuhuoneen sisäseinässä, oviaukon vieressä olevassa putkessa oli tapahtunut vesivuotovahinko. Hovioikeus toteaa, että putkivuodosta aiheutunut vahinko oli korjattu Jannelaisen vakuutuksesta ja todistajana kuullun Leimikan toimesta, eikä tässä oikeudenkäynnissä ole esi- tetty korvausvaatimusta putkivahingosta. Vesivahingon merkitys tässä oi- keudenkäynnissä on se, onko se näytteistä 1–4 tehtyjen mikrobihavaintojen syynä.
Putkivuotoa koskevan Recover Nordic Oy:n tarkastusraportin (K2/V4,
s. 1–3) mukaan Jannelainen oli 6.12.2013 havainnut makuuhuoneen sei- nässä kosteutta. Tarkastusraportissa vahingon aiheuttajaksi on todettu vuoto putkessa seinän sisällä, ja yleisenä havaintona todettu, että seinälevyä nau- lattaessa naula oli osunut keskelle viemäriputkea. Vahinkoalue oli merkitty raportissa esitettyyn pohjapiirrokseen siten, että se ulottui vuotokohdasta sa- malla seinällä huoneen nurkkaan asti.
Hovioikeus toteaa, ettei makuuhuoneen sisäseinän oviaukon viereisen put- kivuodon vahinkoaluetta ole todisteen K2/V4/ Recover vahinkokartoituksen 9.12.2013 sivun 3 kuvaan merkitty ulottuvaksi ulkoseinälle ikkunan viereen kohtaan, josta näytteet 1–4 on todisteen K7/V10 sivun 9 kuvaan merkitty otetuiksi.
Jannelainen sekä Rivén, Vares-Jannelainen, Leimikka ja Terho ovat hovi- oikeudessa kertoneet asiaan vaikuttavilta pääosin kuten käräjäoikeuden tuo- mioon (s. 34, 36–37) on merkitty.
Rivén on lisäksi kertonut, että seinärakenne oli lattian betonipintaa alempa- na. Alapohjassa olevaa lämmöneristettä oli seinärakennetta vasten. Maa- täyttö oli hiekkaa ja maaperän kosteus 100 prosenttia. Epätiiveyskohtien kautta alhaalta tulevaa kosteutta pääsi perustusten kautta seinän alaosan las- tulevyyn ja muihin puurakenteisiin. Väärä täyttömateriaali lisäsi seinän kos- teuskuormaa. Laasti oli tukkinut tuuletusrakoa, jonka tarkoitus oli kuivata seinän alaosan kosteutta. Nämä kaikki tekijät yhdessä olivat johtaneet sei- nän mikrobivaurioihin. Makuuhuoneen mikrobivauriot eivät olleet voineet aiheutua vain viemäriputkeen osuneesta naulasta, koska vaurioita oli ollut muuallakin ympäri taloa.
Ohtoniemi on kertonut Recover Nordic Oy:n vahinkokartoituksen tarkis- tusraportista vauriokohtaa (K2/V4, s. 3 ja 5) näytettäessä, että makuuhuo- neen vesivahingolla oli voinut olla yhteys makuuhuoneen ulkonurkan mik- robihavaintoihin, koska vaurioalue ulottui ulkoseinään.
3.8.3 Näytön arviointi ja johtopäätös virheestä
Ohtoniemi on siis pitänyt mahdollisena, että näytteiden 1–4 mikrobiha- vainnot aiheutuivat putkivuodosta, koska putkivuodon vaurioalue ulottui makuuhuoneen ulkonurkkaan, josta näytteet oli otettu. Asiantuntijalausun- nosta K7/V10 (s. 9) käy kuitenkin ilmi, ettei näytteitä 1–4 ollut otettu ma- kuuhuoneen ulkonurkasta vaan lähempää ikkunaa makuuhuoneen ulkosei- nästä. Lähimpänä makuuhuoneen sisäseinää olevasta näytteessä 4 todettiin vain Veikko viite vauriosta ja sisäseinästä kauimmaisesta näytteestä 1 todet- tiin vahva viite vauriosta. Putkivuoto ei ollut myöskään tapahtunut makuu- huoneen ulkonurkassa vaan kauempana makuuhuoneen oven vieressä.
Näin ollen sekä ottaen huomioon vastaavien mikrobihavaintojen esiintymi- nen myös muualta talosta otetuissa näytteissä 5–7 ja 13 sekä erityisesti Rivénin ja Veikkosten piilovirhevakuutuksen vakuutuksenantajan (V15) näytteiden 1, 2 ja 4 mikrobivaurioiden syinä pitämät seikat sekä kattovuo- doista (K5/V3, K7/V10, K19) ja kattoikkunoiden vierustojen korjauksista (K5/V2, K19) esitetyt selvitykset hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoi- keus, että makuuhuoneen kosteusvaurioiden on selvitetty aiheutuneen ra- kennusaikaisesta kosteudesta ja kattovuodoista eikä putkivuodosta. Lisäksi hovioikeus katsoo Rivénin asiantuntijalausunnon K7/V10 (s. 29) ja Rivénin kertomuksen perusteella, että lastulevyn alaosan (näyte 1 ja 5) sekä seinän ja lattian välissä olevan villakaistan (näyte 2 ja 6) vaurioiden syynä oli myös maapohjan kosteus betonilaatan alla. Näin ollen putkivuodon syyn tarkempi selvittäminen ei ole asiassa tarpeen.
Koska makuuhuoneen seinien vauriot olivat rakenteiden sisällä, hovioikeus katsoo jääneen näyttämättä, että Veikkoset olisivat olleet tietoisia tai heidän olisi pitänyt tietää vaurioista. Ottaen huomioon kiinteistön arvosta esitetty selvitys, ja se, että näytteissä 1, 5 ja 6 oli todettu vahva viite vauriosta sekä näytteissä 4 ja 7 Veikko viite vauriosta, hovioikeus katsoo, että kiinteistö on
alakerran makuuhuoneen osalta mainittujen näytteiden osoittamalla tavalla merkittävästi poikennut siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää. Kyse oli siten maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momen- tin 5 kohdassa tarkoitetusta salaisesta virheestä kaupantekohetkellä.
3.9 Yhteenveto kaupan kohteen virheistä
Käräjäoikeus (s. 40–41, 51) on todennut kaupan kohteessa korjausta vaati- van lahovaurion ilmanvaihtokoneen luota (näyte 18) seinärakenteessa sekä ilmanvaihtokoneen alapuolella keittiön (näyte 9) ja kodinhoitohuoneen (näyte 20) seinärakenteessa. Käräjäoikeus (s. 42) on lisäksi katsonut ilma- lämpöpumpun kohdalta olohuoneesta otetun näytteen 13 osoittavan korjaus- ta vaativan lahovaurion alaohjauspuussa. Käräjäoikeus (s. 51) on katsonut, että mainitut virheet olivat maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdas- sa tarkoitettuja salaisia virheitä. Veikkosten vastavalitus ei ole koskenut kä- räjäoikeuden toteamia virheitä. Jannelainen on katsonut, etteivät virheet ol- leet miltään osin salaisia.
Hovioikeus katsoo ilmanvaihtokoneeseen liittyen näytteiden 9, 18, 20 ja toi- sin kuin käräjäoikeus myös näytteen 19 osoittamien sekä alakerran makuu- huoneessa ja olohuoneessa selvitettyjen vaurioiden olevan maakaaren 2 lu- vun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettuja salaisia virheitä. Hovioi- keus on lisäksi katsonut, että talossa oli maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 mo- mentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe, koska tiiliverhouksen tuuletus- rako oli saumoista kauttaaltaan laastipurseen tukkima.
Kiinteistön salaojajärjestelmässä ja sokkelissa hovioikeus on todennut sala- ojien teknisen käyttöikänsä päässä olemisen, salaojaputkien väärän, kosteu- den tunkeutumisen rakenteisiin mahdollistavan sijainnin ja salaojan virheel- lisen täytön osalta sekä sokkelin kosteuden takia maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetun laatuvirheen.
Hovioikeus on edellä mainituin lisäyksen hyväksynyt käräjäoikeuden tuo- mion perustelut ja johtopäätöksen siitä, ettei kiinteistössä ollut yläpohjan ja aluskatteen osalta sellaista virhettä, johon Jannelainen voisi maakaaren 2 luvun 22 §:n säännös huomioon ottaen vedota. Yläpohjan ja aluskatteen osalta Jannelaisen vaatimukset on siten hylättävä.
4 Korjauskustannukset
4.1 Asianosaisten kannat
Jannelainen on hovioikeudessa vaatinut ensisijaisesti kaupan purkua sekä korvauksia 92 267,65 euroa asuinrakennuksen sisätiloissa teettämistään re- monteista ja perusparannuksista, 179 114,69 euroa salaojajärjestelmän vir- heiden ja näihin liittyvien virheiden korjauttamisesta, 2 495,82 euroa sala- ojajärjestelmän virheiden ja näihin liittyvien korjauttamiskustannusten ra- hoittamisen edellyttämän lainan järjestelyihin liittyvistä kustannuksista,
2 293,51 euroa muuttokustannuksista, 24 000 euroa sijaisasunnossa asumi- sesta ja 14 909,76 euroa sisätilojen virheiden selvittämisen vuoksi välttä- mättömistä purkutöistä aiheutuvina kuluina.
Toissijaisesti Jannelainen on vaatinut hinnanalennusta, salaojien virheiden korjaamisesta valvonta- ja selvittelykuluineen sekä tarpeellisista muista välttämättömistä korjaustöistä arvion mukaan yhteensä 355 000 euroa, sekä vahingonkorvauksena edellä mainittuja eriä kuitenkin siten, että salaojajär- jestelmän virheiden sekä näihin liittyvien korjauttamiskustannusten rahoit- tamisen edellyttämän lainan vakuuden järjestelykuluista hän on vaatinut
1 884,32 euroa.
Veikkosten mukaan salaojajärjestelmän osalta korjauskustannuksena voitiin pitää enintään piilovirhevakuutuksen vakuutusyhtiön arvioimaa 6 400 eu- roa. Normaalin salaoja- ja sokkeliuudistuksen kustannukset vastaavan ko- koisessa omakotitalossa olivat suuruusluokaltaan enintään 20 000–25 000 euroa. Salaojat olivat joka tapauksessa jo noin 30 vuotta vanhat. Matti Ek- lund Oy:n lausunnossa 21.10.2015 (K7/V10) ei ollut myöskään otettu huo- mioon korjausten hyötyvaikutusta Jannelaiselle. Oikea korjauskustannus- ten määrä olisi joka tapauksessa salaojat mukaan lukien enintään
44 000–54 000 euroa.
4.2 Salaojajärjestelmä
4.2.1 Aluksi
Hovioikeus on katsonut edellä salaojajärjestelmän ja sokkelin osalta selvite- tyksi laatuvirheeksi salaojien teknisen käyttöikänsä päässä olemisen, sala- ojaputkien väärän, kosteuden tunkeutumisen rakenteisiin mahdollistavan si- jainnin ja salaojan virheellisen täytön sekä sokkelin kosteuden. Näiden vir- heiden perusteella salaojajärjestelmän korjaaminen on ollut perusteltua.
4.2.2 Näytöstä
Jannelainen on esittänyt kirjallisen todisteen K12 ”Asuinrakennuksen ul- kopuolisia korjauksia (asuinrakennuksen ulkopinnat ja -rakenteet mukaan lukien) koskevat laskut”, jonka alussa olevan taulukon mukaan 1.3.2016 mennessä maksetut tilisiirrot olivat yhteensä 194 024,45 euroa. Laskuihin ei ole tarkemmin yksilöidysti vedottu hovioikeudessa. Laskujen selitteissä tai nimikkeissä on mainittu muun ohella maankaivu- ja siirtotyöt, kaatojen kor- jaus, louhinta, pihajätteet ja kaatopaikka, asennustyöt, sokkelin korjaus ja slammaus, mikrobitutkimus, sisätilojen korjaus sekä erilaisia työvälineitä ja tarvikkeita. Hovioikeus katsoo, ettei esitetyistä laskuista sen perusteella, millä tarkkuudella niihin on Jannelaisen puolesta vedottu, voida todeta, miltä osin laskut ovat kohdistuneet salaojajärjestelmän korjaamiseen ja mil- tä osin ne ovat tässä tarkoituksessa olleet tarpeellisia.
Anticimexin korvausta piilovirhevakuutuksesta koskevassa päätöksessä (V8) vakuutuksenantaja on hyväksynyt salaojituksen ja sadevesijärjestel- män korjauskustannukset piilovirhevakuutuksesta korvattavaksi. Päätöksen mukaan maksettavassa korvauksessa on otettu huomioon vakuutusehdon
6.1. mukaiset ikävähennykset. Korvaussummasta on vähennetty lopuksi va- kuutusehdon 5.5. mukainen 3 000 euron omavastuu. Vakuutuksenantaja on katsonut Puhdasilma.com Finland Oy:n 26.3.2015 (K29) päivätyn urakka-
tarjouksen kattavimmaksi ja tarkoituksenmukaisimmaksi, minkä vuoksi korvauslaskelma on perustunut siinä ilmoitettuihin kustannuksiin. Vakuu- tuksenantaja on tehnyt verannan osalta 80 prosentin ja muista kustannuksis- ta 60 prosentin ikävähennyksen. Vakuutuksenantaja on edellä todetut seikat huomioon ottaen päättänyt maksaa korvausta piilovirhevakuutuksesta 6 400 euroa.
Vakuutuskorvauslaskelman perusteena ollut 26.3.2015 päivätty Puhdasil- mailma.com Finland Oy:n suunnitelma ja budjettiarvio talon sokkelin kos- teusvaurioiden korjaamiseksi salaojitusta ja sadevesijärjestelmiä muutta- malla ja vedenkulkua uudelleenohjaamalla (K29) koski talon anturan ja sokkelin kaivamista auki salaojaputkien ja kaivojen koron sekä kaatojen tar- kistamiseksi, routasuojausta styroksilla, uudelleensorastusta, anturan ja sok- kelin suojaamista patolevyllä, sadevesijärjestelmän uusimista ja vesien oh- jaamista poispäin talosta. Laskelman perusteena olivat kustannukset seuraa- vista kohdista: kaivinkone ja kuljettaja, kaivaminen ja sorastus 5–6 päivää; kaivaminen, kivet ja aputyöt 3 päivää/3 miestä; verannan purku ja uudel- leenrakennus, sorastus 6 päivää/3 miestä; salaojajärjestelmän, patolevyjen asennus ja sorastustyöt 3 päivää/3 miestä; salaoja, patolevy, styroksi ja muut tarvikkeet; lavat x 6, sepeli 30 000 tonnia, jäte ja kuljetus; yleiset apu- ja korjaustyöt 2 päivää/3 miestä sekä lupa-asiat ja kuvat mies/2 päivää, yh- teensä 26 200–26 700 euroa lisättynä materiaalihankinnat + 20%.
Jannelainen on kertonut, että ongelmien ja vikojen laajuudesta ei ollut tie- toa siinä vaiheessa, kun viimeksi mainittu Puhdasilm.com Finland Oy:n tar- jous oli tehty. Maaliskuussa ei ollut tietoa siitä, että kohteessa täytyi tehdä louhintatöitä, eikä tarjous siten sisältänyt niitä. Kulut olivat kasvaneet kor- jausten etenemisen myötä.
Rivén on omista kohteistaan saamiensa kokemusten perusteella kertonut, että suurin piirtein kysymyksessä olevan talon kokoisen matalaperusteisen talon salaojaremontin tarjoukset vaihtelivat 25 000 ja 45 000 euron välillä. Soramäentiellä oli tehty varovasti etanalouhintaa autotallin ja talon välisellä osuudella, mikä oli erittäin kallista. Rivénillä oli ollut Käpylässä kohteena vanha talo, jonka salaojien rakentaminen oli maksanut 40 000 euroa ja sen lisäksi louhinta oli maksanut 35 000 euroa. Näin ollen 30 000 euron vaati- mus louhinnasta ei ollut tavatonta.
Riitanen on kertonut, että pihan virheiden korjaaminen eli pihan kaivami- nen auki, salaojien asentaminen oikeaan paikkaan, pintojen korjaaminen ja patolevyjen asentaminen, monttujen täyttäminen soralla ja pihakaatojen korjaaminen oli kallista. Tällaisen salaojaremontin kustannus oli noin
150 000 euroa, jos kaikki tehtiin. Salaojan tiellä oli ollut kalliota noin 1,5 metriä, jonka louhinta oli kestänyt mahdollisesti päivän. Kallion poislouhin- ta maksoi 1 200 euroa päivä. Lasitetun terassin osalta sorien poistaminen ja terassin uudelleen rakentaminen oli vienyt kaikkineen noin neljä viikkoa, kun kaksi miestä oli tehnyt työtä viitenä päivänä viikossa. Yhdeltä mieheltä työ olisi siten vienyt kahdeksan viikkoa.
Räisäsen mukaan kallion louhinta vei enintään viikon. Terassin osalta työ oli ollut valtava. Terassin lattian kylmyyden vuoksi terassin pohja oli eris-
tetty.
Makkarainen on arvioinut, että kysymyksessä olevan talon kokoisen talon, jonka ympärysmitta oli 45 metriä, salaojaremontti maksoi tyypillisesti
25 000–35 000 euroa. Terassin purkamiseen, salaojien kaivamiseen, uusien salaojien tekemiseen ja terassin uudelleen rakentamiseen meni kahdelta mieheltä viikko eli yhteensä 80 tuntia. Terassin osalta kyse oli muutamasta tuhannesta eurosta. Vaadituista salaojaremontin 180 000 euron kustannuk- sista Makkarainen on todennut, että hinnalla teki uuden 100 neliömetrin omakotitalon. Lisäksi Makkarainen on kertonut, että Soramäentiellä maa-ai- nesvaihto ei ollut rajoittunut talon ympäryksen korjaamiseen, vaan se oli ulottunut naapuritontin rajalle.
Ohtoniemi on kertonut laatineensa lausunnostaan (V28) ilmenevän Kivi- mäentien kohteen salaojakorjaussuunnitelman, jonka toteuttaminen olisi maksanut noin 25 000 euroa, jonka verran se oli myös maksanut hänen lau- sunnossaan mainitussa vastaavassa kohteessa. Lausunnon mukaan salaojien uusiminen olisi kattanut rakennuksen vierustan kaivamisen auki; vanhojen salaojien ja routasuojien poistamisen; suodatinkankaan, uusien salaojaput- kien ja nurkkakaivon asentamisen; salaojavesien purun kivipesään; sokkelin ulkopinnan puhdistamisen sekä perusmuurilevyn paikkaamisen, asentami- sen ja sen kiinnityslistan; uuden sadevesien keräilyjärjestelmän ja routasuo- jien asentamisen sekä sokkelin vierustan täytön nykymääräysten mukaan.
Terassin osalta salaojiin liittyvissä korjaustöissä olisi mennyt vähän yli viik- ko. Myös Ohtoniemi on kertonut, että vaaditun suuruisilla salaojaremon- tin korjauskustannuksilla saisi niin sanotun talotehtaan uuden talon avaimet käteen toteutettuna ottaen huomioon, että talotehtaiden hinnoista puuttuivat yleensä maanrakennuksen osuus, pihalle tulevat kunnallistekniset työt ja joitakin osia perustuksista.
4.2.3 Arviointi
Jannelaisen salaojakorjauskustannuksia koskeviin vaatimuksiin on kirjalli- sesta todisteesta K12 ilmenevällä tavalla sisältynyt muun muassa pihan kaa- tojen korjaus. Hovioikeus on edellä katsonut, ettei Jannelainen ole valituk- sessaan vedonnut pihan kaatoihin kaupan kohteen virheenä siten, että hän voisi esittää niitä koskevia vaatimuksia hovioikeudessa. Sinänsä Riitanen ja Räisänen ovat kertoneet pihan kaatojen viettäneen taloa kohti. Storberg on kertonut, että pihan kaatoja arvioitiin noin kolmen metrin etäisyydellä talos- ta, ja että riittävää oli, että maanpinta vietti viisi senttimetriä metriltä maini- tun kolmen metrin matkan. Jos rakennuksen vierustan kaadoissa ei ollut puutetta, kaatoja ei arvioitu tämän kauempaa rakennuksesta. Hovioikeus katsoo lisäksi, ettei Kivimäen tontin kaatojen virheellisyys ole tullut näyte- tyksi näillä Riitasen ja Räisäsen kertomuksilla ottaen huomioon mainittu Storbergin kertomus siitä, miten kaatoja arvioitiin ja mitä voitiin pitää riit- tävänä kaatosuhteena. Tontin kaatoihin liittyvien töiden kustannukset eivät siten tule arvioitaviksi tässä asiassa.
Näin ollen ja ottaen huomioon, että asiassa on esitetty erilaisia kustannusar- vioita kysymyksessä olevan kaltaisen salaojaremontin kustannuksista, Taa- vitsaisen esittämiä salaojien ja pihan remontin kustannuksia ei voida hyö-
dyntää sellaisenaan. Edellä mainitun näytön perusteella kysymyksessä ole- van kaltaisen salaojaremontin kustannukset vaihtelivat 25 000 ja 45 000 eu- ron välillä. Rivénin kertomuksella on selvitetty, että Soramäentiellä tehdyn kaltainen salaojaremonttiin liittyvä louhintatyö saattoi maksaa 30 000 eu- roa. Esitetyn näytön perusteella hovioikeus arvioi, että salaojajärjestelmän virheiden korjaamiseksi tarpeelliset kustannukset olivat yhteensä 70 000 eu- roa ja että muilta osin kustannusten tarpeellisuus on jäänyt selvittämättä.
Salaojat olivat kaupantekohetkellä noin 23 vuotta vanhat, ja salaojajärjestel- män uusiminen olisi tullut tehdä noin 17 vuoden kuluttua, jos järjestelmä olisi ollut kunnossa. Salaojat olivat riidattomasti käyttöikänsä päässä. Ne olivat puutteelliset. Huomioon tuli ottaa salaojajärjestelmän remontista ai- heutunut tasonparannus ja salaojien käyttöiän piteneminen. Jannelaisella on ollut velvollisuus aiheutuneiden vahinkojen korjaamisen kustannusten rajoittamiseen. Sanotuilla perusteilla hovioikeus arvioi salaojajärjestelmän ja sokkelin korjauskustannusten määräksi 54 000 euroa.
4.3 Tiiliverhouksen tuuletus
4.3.1 Aluksi
Hovioikeus on katsonut edellä selvitetyksi, että seinärakenteessa oli tuule- tusraon puuttumisen vuoksi salainen virhe. Näin ollen asiassa on arvioitava tiiliverhouksen tuuletuksen osalta mahdollisesti kysymykseen tulevia kor- jauksia ja niiden kustannuksia.
Jannelaisen mukaan tiiliverhouksen tuuletuksen korjaaminen edellytti kaikkien sisätilojen purkamista.
Veikkoset ovat vedonneet siihen, että asiassa ei ollut esitetty näyttöä siitä, että tuuletusraon vajavaisuus olisi aiheuttanut ongelmaa. Huulensuojalevyis- sä ei ollut vaurioita, eikä tiiliseinä ollut ollut sateiden aikana märkä. Ilma kiersi seinässä, ja talo oli terveen näköinen ulkoa ja sisältä. Mahdollisesti tukkeutuneet alimman tiilirivin reiät voitiin avata piikkaamalla. Kysymys oli yhden päivän työstä.
4.3.2 Näytöstä
Hovioikeus toteaa, että Rivénin laatiman asiantuntijalausunnon K7/V10 (s. 25/33) mukaan katselmuksessa on todettu, että muuraus ja muurauslaasti on kiinni tuulensuojalevyssä, joten tätäkin kautta kosteutta on voinut päästä ra- kenteisiin. Tästä huolimatta Rivénin lausunnossa laatimassa pääpiirteisessä korjaustavassa (s. 31–32/33) ei ole mainittu tiiliverhouksen ja tuulensuoja- levyn välisen tuuletusraon korjaamisesta.
Rivén on kertonut, että tuuletuksen puuttuminen oli osaltaan vaikuttanut maakosteuden aiheuttamiin vaurioihin. Huuletusraon puuttuminen vaikutti koko seinärakenteeseen. Rivén ei ole kuitenkaan osannut sanoa, kuinka suu- ri merkitys tuuletuksen puuttumisella oli tässä yhteydessä. Välttämätön kor- jaustarve liittyi seinän alaosan mikrobeihin. Vajavainen tuuletusrako oli korjattavissa siten, että rakenteet purettiin ja muurauksen laastipurseet puh- distettiin sisäkautta. Rivén on arvioinut, että seinien eristeiden poistaminen,
puhdistaminen, uusien uretaanien asentaminen ja seinän kengittäminen maksoi noin 1 500 euroa juoksumetriltä. Ulkoseinän korjaaminen maksoi 63 000 euroa. Mainittu juoksumetrihinta ei sisältänyt urakoitsijan 12 pro- senttiyksikön yleiskuluja eikä 15 prosenttiyksikön rakennuttamiskustannuk- sia. Rivénin arviossa ei ole eritelty sitä, mikä pelkän tiilivuorauksen uusimi- sen kustannus oli.
Mehtinen on kertonut, että tuulettumattoman seinärakenteen voi tunnistaa pintapuolisesti esimerkiksi pinnoitevaurioista, maalin kupruilusta, seinäpin- nan kosteudesta ja värieroista. Ulkoseinässä voi olla kalkkihärmää. Pelkäs- tään ulkoseinän kalkkihärmähavainnon perusteella ei kuitenkaan pystynyt kertomaan, että seinä ei tuulettuisi, minkä vuoksi tässäkin kohteessa oli suo- siteltu lisätutkimuksia. Hajuhaitta voi osoittaa seinärakenteen tuulettumatto- muuden. Mehtinen on kertonut WD Kuivaus Oy:n mittausraportissa (K8) to- detusta hajuhaitasta. Raportin (s. 2) mukaan urakoitsija oli aukaissut kiin- teistön ulkoseinärakenteen huonetilan seinän alaosan alueelta paikallisesti. Sisäpuolisen lastulevypinnoitteen aukaisun jälkeen ulkoseinän alajuoksura- kenteessa oli havainnoitu aistivaraisesti selkeä, maakellarin hajuun viittaava hajuhaitta. Lisäksi Mehtinen on kertonut havainneensa viitteen maakellarin hajusta huoneistoon ja makuuhuoneeseen sisään mentäessä.
Riitanen on kertonut, että julkisivumuurauksen ja tuulensuojalevyn välistä puuttuvan tuuletusraon takia harkkoa pitkin alaohjauspuuhun ja sitä kautta runkoon päässyt kosteus nousi aina ylemmäs. Huuletusraon korjaaminen ja talon kengittäminen maksoi 100 000–150 000 euroa. Riitanen on kertonut, että vaurioituneet paikat tuli tutkia ja korjata, mutta terveitä kohtia ei kan- nattanut korjata, jos seinässä oli tuuletusrako.
Huuli on kertonut, että julkisivumuurauksen muurauslaasti ei saanut olla kosketuksissa tuulensuojalevyyn. Huulensuojalevy piti vaihtaa ja rakoa isontaa. Tähän oli kaksi tapaa, julkisivumuuraus poistettiin kokonaan ja muurattiin uudestaan, asennettiin uudet tuulensuojalevyt, mahdollisesti pak- sunnettiin sokkelia ja tehtiin isommalla ilmaraolla uusi muuraus. Toinen vaihtoehto oli korjata tuuletus sisäkautta vaihtamalla kaikki lämmöneristeet ja tuulensuojalevyt sekä tekemällä lämmöneritys finnfoam-tyyppisellä läm- möneristeellä, jolloin tiilivuorauksen ja lämmöneristeen väliin jäi rako.
Kummallakin tavalla seinän korjauskustannukset olivat noin 150 000 euroa.
Huuli on kertonut, että puuttuva ilmarako oli aiheuttanut ongelman, joka il- meni Vakatuuli Oy:n mikrobitutkimuksessa (K11) näytteen 2 osalta mainit- tuna tummentumana tuulensuojalevyssä. Huuli on kuitenkin lisäksi kerto- nut, että tuulensuojalevy oli rakentamisaikana useasti säälle alttiina, eikä jäljistä voinut sanoa, olivatko ne aiheutuneet rakennusaikana vai sen jäl- keen. Puutteellinen ilmarako koski koko taloa ja vaikutti siihen, miten talo käyttäytyi tulevaisuudessa. Ostaja oli voinut ajatella asuvansa talossa seu- raavat 50 vuotta, eikä varmuutta ollut, vaurioituiko rakenne 10 vai 20 vuo- den päästä. Virhe vaikutti talon käyttöikään ja ostajan ostopäätökseen. Jos ajateltiin sen hetkistä sisäilmahaittaa oireiden kannalta, riitti, että korjattiin vain vioittuneita kohtia. Talo ei ollut laajasti homeessa, eikä homeen haju tullut portilla vastaan. Talossa oli ennemmin työmaan kuin asunnon haju.
Asumistoimintoihin liittyviä hajuja ei ollut. Talossa oli paikallisia vaurioita
ja puutteita, jotka tuli talon käyttöikä huomioiden korjata.
Jalakari on kertonut, että tiiliverhouksen korjaustarve koski koko seinää. Jalakari oletti, että ongelma koski koko taloa. Korjaaminen oli iso työ.
Kaikki ulkoseinät piti avata sisäpuolelta ja tiilimuuri puhdistaa. Jalakari ar- vioi, että remontin kustannukset tuskin olivat alle 100 000 euroa. Pelkästään alarivin tuuletusrakojen lisääminen ei tässä kohteessa auttanut, koska koko seinä oli tukossa muurauslaastista. Jos tuuletusrakojen lisääminen korjaus- tapana riitti, tiiliverhoukseen porattiin sovittuun tiilitasoon saumakohtaan reikiä, jotka viimeisteltiin kulmahiomakoneella. Joka kolmannen tiilen vä- liin lisättiin yksi reikä. Aikaa kului tunti reikää kohti. Kaikkien reikien teke- miseen meni kolme päivää. Kysymys oli yhden miehen työstä, jonka vero- ton hinta oli 45 euroa tunnilta.
Jalakarin mukaan tuuletuksen puuttumisen vuoksi julkisivuun tuli yleensä suolajälkiä, joita ei kuitenkaan ollut tässä kohteessa. Jos tiilivuoraus ei kui- vunut, pintaan tuli kosteudesta tummia värijälkiä, jollaisia Jalakari ei muis- tanut nähneensä tässä kohteessa. Tiiliseinän suhteellista kosteutta voi tutkia asentamalla tiiliseinään anturat. Ne kertoivat kuitenkin vain, miten tiiliseinä käyttäytyi, mutta eivät esimerkiksi mikrobikasvustosta. Jos tuuletusväli oli riittämätön, rakenteen pilaantumiseen meni joitakin vuosia. Ajan myötä tuli suurempia kasvusto-ongelmia. Kohteessa käytetty tuulensuojalevy oli erit- täin huokoinen, eikä se kestänyt kosteutta. Jalakari oli nähnyt tuulensuoja- levyssä tummia kastumisen jälkiä. Jos rakentaminen oli tapahtunut asian- mukaisesti, tuulensuojalevyjen ei olisi pitänyt olla alttiita rakentamisaikai- selle kosteudelle. Kohteen tuulensuojalevyjen kosteusjäljet voivat olla ra- kennusaikaisia, mutta Jalakarin mielestä ne olivat pikkuhiljaa tulleita.
Makkarainen on kertonut, että hänestä ulkoseinä tuulettui, eikä seinässä ol- lut ollut näkyvissä vaurioita. Toimimaton tuuletus voisi näkyä kosteusläik- kinä seinän pinnalla. Jos tiiliseinä oli rapattu ja tuulettui huonosti, rappaus ei pysynyt kiinni, mistä kohteessa ei kuitenkaan ollut kysymys. Makkarai- sesta oli vaikea kuvitella, että kosteus tunkeutuisi sisälle, vaikka seinä ei tuulettunut. Makkaraiselle ei ollut tullut vastaan kohdetta, jossa seinän tuu- lettumattomuus olisi näkynyt talossa sisällä. Huulensuojalevy oli tarkoitettu sään kestäväksi ja se hylki kosteutta. Ne voi jättää rakentamisaikana säälle alttiiksi. Seinissä ei ollut korjaustarvetta myöskään Rivénin ensimmäisen ra- portin mukaan. Jos laastipurse oli kiinni tuulensuojalevyssä, kuten se Hak- karaisen mukaan paikoin varmaan aina oli, pitäisi tutkia, kuinka ilma kiersi. Jos laastipurse oli kiinni tuulensuojalevyssä joka rivillä lattiasta kattoon, tuuletusta voi parantaa. Makkaraisesta oli pöyristyttävä väite, että seinät pi- täisi purkaa ulko- tai sisäkautta ja seiniin rakentaa 25 millimetrin tuuletusra- ko. Huuletusta voi parantaa siirtämättä tiilipintaa. Tiilivuoraukseen voi teh- dä lisäreikiä ja venttiilejä. Seinän alareunasta voi jättää pystysaumoja täyt- tämättä laastilla.
Ohtoniemen mukaan kohteen muuraustyö oli tehty asiamukaisesti. Jos pystyraossa oli muurauslaastia, pystysaumojen ilmaraot voitiin avata työka- lulla ja imuroida suurtehoimurilla. Suurtehoimurin äänestä kuuli, kun ilma kulki. Tällaisia pystyrakoja oli joka kolmannessa pystysaumassa 90 sentti- metrin välein. Tässä talossa pystysaumojen avaamiseen meni noin päivä.
Huulensuojalevy oli suunniteltu tuulta ja sadetta vastaan, vaikka se ei kestä- nytkään vuosia ilman julkisivua. Muuraus oli kuitenkin mahdollista tehdä esimerkiksi seuraavana vuonna. Huulensuojalevyyn voi tulla kosteusjälkiä rakennusaikaisesta kosteudesta.
Ohtoniemi oli käynyt kohteessa, jossa ei ollut ollut lainkaan tuuletusra- koa, rakenteet olivat toimineet kuten oli ajateltu ja jossa ei ollut ollut vau- rioita. Ohtoniemi ei ollut löytänyt kysymyksessä olevasta kohteesta ote- tuista useista kuvista sellaista kuvaa, josta olisi voinut päätellä, että tiiliver- houksen sauman kapeudesta olisi aiheutunut haittaa. Huuletusrakojen toimi- vuus oli mahdollista tutkia mVeikkoaine- tai imuritestillä. Ohtoniemen mu- kaan ei ollut syytä purkaa talon tiilijulkisivua ja rakentaa ilmarako uudes- taan. Kohteessa ei ollut kuvattu laaja-alaisia vaurioita kuten kosteusvaurioi- ta seinissä ylhäältä alas eikä sellaista vahinkoa, että seinissä pitäisi tehdä laajoja korjauksia. Kuvissa oli näkynyt 30–35 vuotta vanhan rakennuksen tavanomaisia ratkaisuja. Suomessa oli paljon omakotitaloja, jotka oli raken- nettu samalla tavalla. Muurarit olivat tehneet muurauksen samalla tavalla tähän päivään saakka.
Storberg on kertonut, että seinä ei voinut olla niin tukossa, ettei seinän ala- osasta seinän sisälle laskettu mVeikkoaine tulisi näkyviin tiiliverhouksen ul- kopuolella, vaikka tuuletusrakoa ei olisi ollut. Muuratessa tuulensuojalevyn väliin jäi väkisin jonkun millimetrin rako. Seinää ei saanut niin tiiviiksi, että mVeikkoaine ei olisi tullut näkyviin. Jos laastipurse oli kiinni tuulensuojale- vyssä ja viistosade kasteli tiiliseinän, laastipurse voi kuljettaa kosteutta.
Muuten laastipurseella ei ollut merkitystä tuulensuojalevyn kestävyyteen.
Terho on kertonut, että tuulensuojalevy voi vaurioitua ja vaurioituminen kesti kuukausia, jos ulkoseinä ei tuulettunut. Jos talo oli 20 vuotta vanha, tuulensuojalevyn ulkopinnassa olisi ollut vaurioita, jos niitä olisi syntynyt. Huuletusraon korjaaminen suunnitelmien mukaisesti voi tapahtua purkamal- la laasti tai muuraus. Korjaus oli edullisempi tehdä ulkokautta. Tiiliver- houksen poistamiseen ei mennyt 10 000 euroa, mutta summaa oli vaikea ar- vioida. Talon muuraaminen maksoi noin 20 000 euroa.
Javelinin mukaan tiilimuurauksen tuuletus kuului hyvään rakentamista- paan. Tiilimuurissa ei aina ollut tuuletusrakoa vaan muutama tiilisauma auki, jolloin ilma pääsi kulkemaan tiilimuurauksen takana ja tuulettamaan tiilimuurauksen. Jos tiilimuuraus ei tuulettunut, voi syntyä kahdenlaisia vaurioita. Tiili voi jäätyä ja haljeta, tai tuulensuojalevy voi kastua ja siihen syntyä mikrobikasvustoa. Tällainen seuraus syntyi arviolta noin neljän vii- kon kuluessa kosteuden ollessa 90 prosenttia. Vanhassa talossa oli tarpee- tonta purkaa ulkovuoraus tai seinää sisäpuolelta tuuletusraon rakentamisek- si. Jos kohteen tiiliseinän tuuletuksen halusi varmistaa, tiilisaumoja voi ava- ta ja sitä kautta poistaa laastia.
4.3.3 Arviointi
Asiassa on esitetty toisistaan poikkeavia arvioita tiiliverhouksen korjausta- vasta. Osa kuultavista on kertonut, että tiilimuurauksen taakse tuli rakentaa uusi tuuletusrako, ja että tuuletusraon rakentamisen kustannukset voivat yl-
tää 150 000 euroon. Toisaalta kuultavat ovat esittäneet myös, että tuuletusta voitiin parantaa tekemällä tiiliseinään lisää tuuletusrakoja ja avaamalla pys- tysaumoja.
Muut kuin Mehtinen eivät ole kertoneet talossa esiintyneestä hajuhaitasta. WD Kuivaus Oy:n mittausraportissa todetun perusteella hovioikeus ei pidä Mehtisen kertomusta hovioikeudessa siltä osin luotettavana, että hajuhaitta olisi raportissa todetusta poiketen esiintynyt jo ennen rakenteiden avausta. Hovioikeuden suorittamassa katselmuksessa 21.9.2020 talossa ei todettu ha- juhaittaa. Havaintoon voi vaikuttaa jossain määrin se, että osa hovioikeuden jäsenistä käytti katselmuksessa vallitsevan pandemiatilanteen vuoksi mas- kia.
Edellä todetun selvityksen perusteella talon tiiliverhouksessa ei ollut havait- tu kosteusjälkiä. Huulensuojalevyissä oli jonkin verran kosteuden valuma- jälkiä. Jäljet saattoivat kuitenkin olla rakennusaikaista kosteutta. Muista kosteusjäljistä tai -vaurioista tuulensuojalevyissä asiassa ei ole esitetty sel- vitystä. Esitetyn näytön mukaan kosteusvaurioita aiheutui jo muutamien viikkojen aikana, jos tiiliseinän tuuletus ei toiminut. Joka tapauksessa vau- riot olisivat tulleet ilmi 20 vuodessa. Tiiliseinän tuulettumista ei ollut selvi- tetty testein. Storberg on kertonut, että muuratessa tuulensuojalevyn väliin välttämättä jäi sellainen rako, että mVeikkoaine pääsi seinän sisällä kulke- maan. Makkarainen, Ohtoniemi ja Javelin ovat olleet sitä mieltä, että tii- liseinien purkaminen oli tarpeetonta.
Edellä todetuin perusteluin hovioikeus katsoo, että asiassa on jäänyt näyttä- mättä, että tuuletusraon puutteellisuus on aiheuttanut kosteus- tai muitakaan vaurioita, ja että tiiliverhouksen tuuletusraon rakentaminen ulko- tai sisä- kautta olisi tarpeellista. Hovioikeus katsoo, että lisäreikien tekeminen ja saumojen avaaminen on kuitenkin perusteltua tiiliseinän tuuletuksen paran- tamiseksi. Tarkkaa suunnitelmaa ja kustannusarviota tällaisesta työstä ei ole esitetty. Ottaen huomioon, että saumoja on avattava ja lisäreikiä tehtävä koko rakennuksen osalta, hovioikeus arvioi tarpeellisten korjauskustannus- ten määräksi 20 000 euroa. Muilta osin kustannusten tarpeellisuus on jäänyt selvittämättä.
4.4 Ilmanvaihtokone, keittiö, kodinhoitohuone, olohuone ja makuuhuone
4.4.1 Aluksi
Hovioikeus on katsonut, että kiinteistössä on ilmanvaihtokoneen, kodinhoi- tohuoneen, keittiön ja olohuoneen osalta ollut näytteiden 9, 13 ja 18–20 osoittamalla tavalla salainen virhe. Kiinteistössä on ollut myös alakerran makuuhuoneen osalta näytteiden 1 ja 4–7 osoittamalla tavalla salainen vir- he.
Lisäksi hovioikeus on katsonut, ettei Jannelainen ole ennen kauppaa saa- miensa tietojen vuoksi voinut seinärakenteen virheenä vedota riskirakentee- seen, jossa kantava väliseinä lähti lattiapinnan alapuolelta. Seinärakenteen tiiveyttä oli tarpeen korjata vain höyrynsulkumuovin sisäpuolisten mikrobi- havaintojen osalta.
4.4.2 Näytöstä
Anticimexin korvausta piilovirhevakuutuksesta koskeva päätös (V15) keit- tiön, kodinhoitohuoneen ja vaatehuoneen osalta korvattavista kustannuksis- ta on perustunut siihen, että ilmanvaihtokoneen kattoläpivienti oli vuotanut ja aiheuttanut kosteusvaurioita ulkoseinärakenteeseen. Tippaputken vuoto oli aiheuttanut vaurioita sekä välipohjassa että ulkoseinässä. Vakuutuksen- antaja on hyväksynyt piilovirhevakuutuksesta korvattavaksi puolet keittiön, kodinhoitohuoneen ja vaatehuoneen ulkoseinien korjauskustannuksista, koska vauriot olivat osittain aiheutuneet ilmanvaihtojärjestelmästä, eikä pii- lovirhevakuutuksesta korvattu sen aiheuttamia vahinkoja. Koska välipohjan vahingon keittiön, kodinhoitohuoneen ja vaatehuoneen kohdalla oli aiheut- tanut ilmanvaihtojärjestelmä, ei piilovirhevakuutuksesta korvattu välipohjan korjauskustannuksia.
Vakuutuksenantajan päätös olohuoneen osalta korvattavista kustannuksista on perustunut siihen, että näytteellä 13 todetun vaurion oli aiheuttanut il- manlämpöpumpun kondenssivesien kertyminen sokkelin vierustalle. Koska olohuoneen ulkoseinän vahinko oli aiheutunut lämmitysjärjestelmästä, pii- lovirhevakuutuksesta ei korvattu olohuoneen ulkoseinien korjauskustannuk- sia.
Matti Eklund Oy:n asiantuntijalausuntoon (K7/V10) viitaten vakuutuksen- antaja on hyväksynyt makuuhuoneessa todettujen ulkoseinien vaurioiden korjauskustannukset piilovirhevakuutuksesta korvattaviksi. Koska Matti Eklund Oy:n korjauskustannusarviossa ei ollut eritelty makuuhuoneeseen eikä keittiön, kodinhoitohuoneen ja vaatehuoneen ulkoseinien korjauskus- tannuksia, vakuutuksenantaja on arvioinut korvattavaksi hyväksyttävät tar- peelliset ja kohtuulliset korjauskustannukset.
Ulkoseinien korjauskustannukset vakuutusyhtiö oli hyväksynyt korvatta- vaksi vain siltä osin, kuin ulkoseinissä oli todettu korvattavia vaurioita. Pohjapiirustuksen ja korjauskustannusarvion perusteella vakuutuksenantaja hyväksyi ulkoseinien korjauskustannuksista korvattavaksi 25 prosenttia, jo- hon sisältyi makuuhuoneen suhteellinen osuus kaikista ulkoseinistä sekä päätöksen mukaisesti puolet kodinhoitohuoneen ja keittiön ulkoseinien suh- teellisesta osuudesta. Seinien kittauksen ja maalauksen osalta vakuutuksen- antaja oli arvioinut ikävähennysten määräksi 50 prosenttia. Kodinhoitohuo- neen ja keittiön ulkoseinien lahovaurioiden korjauskustannuksista, jotka ei- vät sisältyneet edellä käsiteltyyn ulkoseinien korjauslaajuuteen, vakuutuk- senantaja hyväksyi korvattavaksi päätöksen mukaisesti puolet. Tämän pe- rusteella vakuutuksenantaja hyväksyi ulkoseinien sekä kodinhoitohuoneen ja keittiön korjauskustannuksista piilovirhevakuutuksesta korvattavaksi yh- teensä 9 375,55 euroa. Lisäksi makuuhuoneen kaapiston asennuksen ja il- manvaihtokoneen läpivientien uusimisen kustannukset eli 905 euroa korvat- tiin kokonaan. Näin ollen vakuutusyhtiö otti korjauskustannuksista huo- mioon 10 262,55 euroa.
Lisäksi urakoitsijan yleiskuluista ja rakennuttamiskustannuksista otettiin huomioon 30 prosenttia eli 3 160,20 euroa. Yhteiskustannusten 13 422,75
euroa lisäksi olisi korvattu arvonlisävero eli yhteensä korvattavat kustan- nukset olisivat olleet 16 644,21 euroa. Vakuutuksenantaja on vähentänyt makuuhuoneen sekä keittiön ja kodinhoitohuoneen ulkoseinien korjauskus- tannuksista erillisen 3 000 euron omavastuun. Kahden omavastuun vähentä- misen jälkeen korjauskustannuksista maksettava summa olisi ollut yhteensä 10 644,21 euroa.
Jannelainen on esittänyt kirjallisena todisteena K13 ”Urakkatarjoukset” ni- misen asiakirjan, jossa on Puhdasilma.com Finland Oy:n 9.11.2015 päivätty kustannusarvio sisätilojen home- ja kosteusvauriokorjauksesta sekä Suomen Takuukorjaus Oy:n 20.11.2015 ja Viola’s Way Oy:n 2.12.2015 päivätyt tar- joukset Matti Eklund Oy:n asiantuntijalausunnossa (K7/V10) mainittujen kosteusvaurioiden korjaamiseksi sisätiloissa.
Puhdasilma.com Finland Oy:n tarjous on kattanut aloituksen ja suojaukset; alakerran seinien höyrynsulkujen ja villojen poiston, uusien asennuksen; va- lesokkelipalkkien asennuksen; seinien levytyksen, kittauksen ja maalauk- sen; lattiarajan tiivistyksen; lattiapinnoitteiden asennuksen; kosteiden tilo- jen tasoitustyön, vedeneristyksen, laatoituksen ja silikonit; portaikon takai- sinasennuksen ja korjauksen; listoitustyöt; kaapistojen asennuksen (keittiö ja makuuhuone); saunan korjaustyöt (eristeet, alumiinipaperi, koolaus, pa- nelointi, lauteet ja oven asennus), sekä viimeistelyn ja siivouksen. Näiden töiden sekä niihin liittyvien tarvikkeiden ja materiaalien yhtiö on arvioinut maksavan 73 302,60 euroa.
Puhdasilma.com Finland Oy:n tarjouksessa on esitetty karkea arvio, 33 652 euroa, myös seuraavista kohteista ja töistä: Uusi lämminvesivaraaja ja put- kityöt siihen; mahdollinen kattopaneelien vaihtotyö (pesuhuone, sauna, ma- kuuhuone); lahovaurioiden purkutyöt ja korjaaminen; välipohjan korjaukset (eristeet, lahovauriot ym.); Yläpohjan vuotokohtien korjaus; ilmanvaihtoko- neen asennus, läpiviennit, ylivuotoputki ym.); ilmanvaihtolaitteiston puh- distus ja säätö; homepölysiivous ja puhdistus; tarvittaessa radonputken ja kuopan rakentaminen (ME 448/2015 + 2 260 euroa); konsultointi, Matti Eklund Oy, työtapaselvitys ja ohjeistus (+ 10 000 euroa, ei huomioitu alku- peräisessä); sähkö- ja putkityöt (+5 000 euroa) (ME 445/2015); valvojan lausunnot (+ 1 000–2 000 euroa).
Puhdasilma.com Finland Oy:n tarjouksen kokonaiskustannusarvio oli 106 700 euroa sisältäen arvonlisäveron.
Suomen Takuukorjaus Oy:n 20.11.2015 päivätyssä tarjouksessa esitetty urakkahinta oli 120 000 euroa (+/¬ 15 prosenttia) sisältäen arvonlisäveron ja Viola’s Way Oy:n 2.12.2015 päivätyssä tarjouksessa esitetty urakkahinta oli 100 000–120 000 euroa ilman arvonlisäveroa.
Matti Eklund Oy:n asiantuntijalausunnossa (K7/V10) pääpiirteittäisen kor- jaustavan on mainittu kattavan salaojituksen ja sokkelin eristykset (tehty ke- sällä 2015); ilmanvaihtokoneen läpiviennin uusimisen; ilmanvaihtokoneen tippaputken ja kiinnitysten uusimisen; korjaustyön jälkeen ilmanvaihtoput- kien ja laitteiden puhdistuksen ja säädön; kattovuodon kohta oli nyt kuiva mutta paikkausten tarkastamisen ja parantamisen; lahovaurioituneiden puu-
rakenteiden uusimisen sekä levyjen ja villojen uusimisen ilmanvaihtoko- neen kohdalla; seinien eristeiden ja höyrynsulun uusimisen ja seinien ala- osien ”kengittämisen” esimerkiksi termopalkkikengällä vaurioituneilta osin (ks. pohjakuva); rakenteen alaosan uusiminen edellyttää rakennesuunnitteli- jan suunnitelmien laatimista ja toimenpidelupaa rakennusvalvontavirastos- ta; lattian ja seinän rajakohdasta latulevyjen ja villaeristeiden poiston; ken- gityksen yhteydessä tehdään lattian ja seinän rajakohdan tiivistäminen koko talon alueelta; purettujen pintamateriaalien uusimisen; radonimurin rakenta- misen rakennuksen alla olevan maapohjan kosteudenhallintaa varten. Pu- naisella värillä merkitty alueet, jotka nykyisten avausten perusteella pitäisi ns. kengittää. Korjauskustannukset olivat yhteensä (ei sisällä rakennuksen ulkopuolelle tehtyä salaojitusta) 74 000 euroa (+/- 20 prosenttia).
Rivén on kertonut, että kengityskorjauksessa alaohjauspuu nostettiin sa- maan tasoon kuin lattiapinta ja riskialtis puurakenne saatiin siten pois al- haalta.
Huuli ei osannut suoraan kertoa juoksumetrin hintaa, mutta hän oli tehnyt kengityksestä tarjouksen hintaan 10 000 euroa per huone. Huoneessa oli juoksumetrejä noin kuusi, jolloin juoksumetri maksoi noin 2 000 euroa. Hinta kuitenkin riippui huoneesta ja siitä, kuinka paljon tuulensuojalevyä ja lämmöneristeitä uusittiin, ja kuinka arvokas sisustus oli.
Ohtoniemi on arvioinut ilmanvaihtokoneen ympäristön korjauskustan- nuksiksi yhteensä 12 000 euroa. Lattiarajan ja seinärajan tiivistämistoimen- piteet Ohtoniemi olisi tehnyt ottamalla jalkalistat pois ja laittamalla ilma- paot estävää elastista kittiä. Kyse oli yhden päivän työstä.
Terho on arvioinut, että maavaraisen lattiarajan korjaaminen poistamalla villat ja tiivistämällä rako maksoi 150 euroa metriltä. Ruokailutilassa ele- mentin alapuolisten lattiarakenteiden korjaaminen maksoi vähän alle 1 000 euroa metri. Yhteensä lahovaurioiden korjaaminen maksoi yli 10 000 euroa.
Rivén on kertonut, ettei höyrynsulkumuovien tiiveyttä ollut voinut todeta, koska rakenteet olivat olleet auki. Vares-Jannelainen on kertonut lasten ra- kennuksessa saamista oireista. Vares-Jannelaisen pojan oireet olivat loppu- neet, kun perhe oli muuttanut pois talosta.
4.4.3 Arviointi
Jannelaisella on oikeus korvaukseen ilmanvaihtokoneeseen ja ilmalämpö- pumppuun liittyvien mikrobi- ja lahovaurioiden korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista keittiön, kodinhoitohuoneen ja olohuoneen osalta sekä näyt- teen 19 viittaamaan vaurioon liittyen myös välipohjan osalta. Muilta osin seinärakenteen tiiveydessä ei ole selvitetty korjaustarvetta.
Hovioikeus katsoo tulleen selvitetyksi, että väliseinän riskirakenne aiheutui siitä, että kantava väliseinä lähti lattiapinnan alapuolelta. Jannelaisella ei ole suhteessa Veikkosiin oikeutta vedota kiinteistökauppasopimuksen pe- rusteella virheenä sanottuun rakenteeseen. Näin ollen Jannelaisella ei ole oikeutta myöskään korjauskustannuksiin seinän kengityksestä, jolla sanottu
riskirakenne pyrittäisiin poistamaan. Näin ollen Veikkosten vastuu korjaus- kustannuksista näiltä osin voi koskea vain seinärakenteen vaurioituneiden osien tiivistämisestä aiheutuvia kustannuksia edellä todetulla tavalla.
Vakuutusyhtiön piilovirhevakuutusta koskevassa päätöksessä korvausta ei olisi maksettu siltä osin, kuin se oli aiheutunut ilmanvaihtokoneen tippaput- ken vuodosta tai ilmalämpöpumpun vuodosta. Vastaavat rajoitukset eivät koske Veikkosten vastuuta. Päätöksestä ei ilmene, kattoivatko korvattavat kustannukset seinien alaosan tiiveyden parantamista. Hovioikeus toteaa li- säksi, ettei Jannelainen ollut saanut vakuutuskorvauksia, koska hän ei ollut suostunut vakuutuksenantajan asettamaan ehtoon siitä, ettei hänellä olisi korvaussuorituksen jälkeen mitään tähän kiinteistönkauppaan kohdistuvia vaatimuksia Veikkosia kohtaan.
Puhdasilma.com Finland Oy:n tarjous on kattanut muun muassa valesokke- lipalkkien asennuksen, saunan korjaustyöt, radonputkien asennuksen sekä sähkö- ja putkityöt, jotka eivät asiassa esitettyjen vaatimusten tai selvitysten perusteella kuulu Veikkosten korvattavaksi. Suomen Takuukorjaus Oy:n ja Viola’s Way Oy:n tarjouksista ei käy ilmi, mitä töitä ne kattoivat. Matti Ek- lund Oy:n asiantuntijalausunnon mukainen kustannusarvio kattoi muun muassa seinien alaosien kengittämisen ja radonimurin asentamisen, joiden ei ole selvitetty kuuluvan Veikkosten vastuulle. Ohtoniemen ja Terhon hovioikeudessa arvioimien lahovaurioiden korjauskustannusarvioiden osal- ta ei ole selvitetty, mitä ne kattoivat.
Edellä todetuilla perusteilla mitään esitetyistä kustannusarvioista ei voi sel- laisenaan ottaa Veikkosten korvausvastuun perusteeksi. Näin ollen hovioi- keus arvioi oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 2 §:n 3 momentin nojalla, että ilmanvaihtokoneeseen, keittiöön, kodinhoitohuoneeseen, olohuoneeseen ja makuuhuoneeseen liittyvien virheiden mukaan lukien välipohjan ja seinien tiivistämisen korjaamiseksi tarpeelliset kustannukset ovat 50 000 euroa ja että muilta osin kustannusten tarpeellisuus on jäänyt selvittämättä.
4.5 Johtopäätös korjauskustannuksista
Hovioikeus on katsonut, että sokkelin ja salaojajärjestelmän virheiden kor- jaamiseksi tarpeelliset kustannukset ovat 54 000 euroa, tiiliverhouksen tuu- letuksen virheiden korjaamiseksi tarpeelliset kustannukset ovat 20 000 eu- roa ja ilmanvaihtokoneeseen sekä keittiöön, kodinhoitohuoneeseen, olohuo- neeseen ja makuuhuoneeseen liittyvien virheiden korjaamiseksi tarpeelliset kustannukset ovat 50 000 euroa. Näin ollen tarpeelliset korjauskustannukset ovat yhteensä 124 000 euroa. Hovioikeuden arvioimien virheiden korjaami- sesta aiheutuvien tarpeellisten korjauskustannusten määrä on edellä maini- tuilla perusteilla noin 22 prosenttia kohteen kauppahinnasta.
5 Laatuvirheiden seuraamukset
5.1 Aluksi
Jannelainen on ensisijaisesti vaatinut kiinteistön kaupan vahvistamista pu- retuksi ja toissijaisesti hinnanalennusta yhteensä 355 000 euroa. Lisäksi
Jannelainen on vaatinut vahingonkorvausta. Hovioikeus toteaa, että se, että asiassa Jannelainen ja Veikkoset ovat voineet esittää myös keskenään vas- takkaista todistelua, osoittaa, että välttämättä joku rakennustapa ei ole väärä ja että rakennusalalla on myös ristikkäisiä näkemyksiä. Tällä seikalla on väistämättä vaikutusta virheiden seuraamusten arviointiin. Jannelaisen on tullut kaupantekohetkellä ottaa huomioon sen ajankohdan rakennustapa, jol- loin talo on rakennettu.
5.2 Purku vai hinnanalennus
5.2.1 Sovellettavat oikeusohjeet
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perus- teella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1–4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Maakaaren esitöiden (HE 120/1994 vp, s. 51) mukaan ostajalla on aina oi- keus vaatia kauppahinnan alennusta kiinteistössä olevan virheen perusteel- la. Hinnanalennus määrätään sen mukaan, kuinka paljon virheellisen kiin- teistön arvo alittaa sopimuksenmukaisen kiinteistön arvon. Kiinteistön kau- passa arviointi voidaan perustaa vain summittaisiin markkina-arvoihin. Jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hin- nanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä ai- komallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.
Korkein oikeus on kiinteistön kaupan purkamista koskevassa ratkaisussaan KKO 2015:58 (kohta 16) katsonut, kiinteistön kaupan purkamisen edelly- tyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys. Tämä on otettava huomioon, kun arvioi- daan kysymystä siitä, milloin korjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppa on ostajan niin vaatiessa purettava. Korkein oikeus on katsonut, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ol- lut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen il- man viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tar- koituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voi- daan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta. Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tällöin olla olemassa.
Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupan- tekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huo- mioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde.
Säännöksen 2 momentin mukaan myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.
Maakaaren esitöiden (HE 120/1994 vp s. 62) mukaan hinnanalennuksen tar- koituksena on tasapainottaa ostajan maksettavaa kauppahintaa suhteessa luovutettuun, sopimuksenvastaiseen kiinteistöön. Ostaja voi aina vaatia hin- nanalennusta, kun kiinteistö ei vastaa sitä, mitä ostajalla on oikeus edellyt- tää. Hinnanalennuksella vähennetään sovittua kauppahintaa virhettä vastaa- valla osalla. Alennuksen suuruus lasketaan 1 momentin mukaan sovitun kauppahinnan ja virheellisen kiinteistön arvon erotuksena. Sopimuksenvas- taisen kiinteistön arvo lasketaan kaupantekohetken käyvän arvon mukaise- na. Ottaen huomioon kiinteistöjen yksilöllisyys voidaan myydyn kiinteistön arvo usein määritellä vain harkinnanvaraisesti. Vertailuaineistona voidaan käyttää samantyyppisistä, rakennuksiltaan samantasoisista ja -ikäisistä lähi- seudun kiinteistöistä saatuja kauppahintoja.
Yhtenä tapana laskea hinnanalennuksen suuruutta on käytetty korjauskus- tannuksia. Kaikissa tapauksissa korjauskustannukset eivät tuota oikeaa hin- nanalennuksen määrää, sillä huonokuntoisten kiinteistöjen hintatasoa saat- taa nostaa se, että monet ostajat katsovat voivansa itse korjata kiinteistöä taikka tyytyä huonokuntoiseenkin kiinteistöön. Vian korjaaminen voi myös johtaa kiinteistön arvon nousemiseen, kun esimerkiksi vanhan rakennuksen lämmityslaitteisto vaihdetaan uuteen. Silloin kun korjaustoimenpiteet teh- dään pitkän ajan kuluttua kaupan tekemisestä, kustannusten nousun vaiku- tus on vähennettävä hinnanalennusta laskettaessa. Kun arviointihetkenä on aina kaupantekohetki, yleisen rakennuskustannustason taikka kiinteistön hintojen vaihtelu ei vaikuta hinnanalennuksen suuruuteen. (HE 120/1994 vp s. 62–63.)
5.2.2 Arviointi
Asiassa esitetty näyttö ei ole riittänyt osoittamaan, että kaupan kohteena olevassa rakennuksessa olisi ollut laajoja, koko rakennuksen kattavia kos- teus- tai muunlaisia vaurioita. Virheistä aiheutuneet vauriot ja niiden kor- jaustarve olivat esitetyn selvityksen perusteella paikallisia. Esitetyn selvi- tyksen perusteella kaupan kohdetta myös iältään vastaavissa rakennuksissa oli usein puutteita tiiliverhouksen tuuletuksessa. Vaikka asiassa on esitetty näyttöä mikrobien aiheuttamista terveyshaitoista, paikallisten mikrobiesiin- tymien ei ole kuitenkaan selvitetty johtaneen siihen, että rakennus olisi ollut asumiskelvoton. Tästä ei ole todistelua. Selvitetyiksi katsottujen virheiden tarpeellisten korjauskustannusten määräksi hovioikeus on arvioinut 124 000 euroa. Kuultavat ovat kertoneet erilaisia kantoja näiden korjausten vaati- masta ajasta. Korjauksiin kuluva täsmällinen aika on jäänyt selvittämättä.
Esitetyn selvityksen perusteella hovioikeus arvioi, että virheiden korjaami- nen olisi vienyt noin kaksi kuukautta, mitä on pidettävä kohtuullisena aika- na. Virheiden olennaisuutta vastaan ja sen puolesta puhuvia seikkoja koko- naisuutena arvioiden hovioikeus katsoo, etteivät virheet ole olleet maakaa- ren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisia. Kaupan purkamiselle ei siten ole edellytyksiä. Näin ollen Jannelaisen purkamista koskevat ja siihen liittyvät ensisijaiset vaatimukset on hylättävä. Veikkoset
ovat velvollisia suorittamaan Jannelaiselle hinnanalennusta. Kaupan koh- teena on ollut puistoalueeseen rajoittunut 660 neliömetrin tontti, jolla sijait- see vuonna 1990 rakennettu omakotitalo (K1/V1). Jannelainen on esittänyt myyntiesitteen (K42) kohteesta, johon on käräjäoikeuden tuomion todiste- luettelossa (s. 22) viitattu verrokkikiinteistönä. Ottaen kuitenkin huomioon, että mainitussa myyntiesitteessä tarkoitettu kohde oli paritalo asunto-osake- yhtiössä yhtiön omistamalla tontilla, hovioikeudessa ei ole esitetty selvitys- tä myydyn kaltaisten kiinteistöjen hintatasosta kyseisellä alueella. Koska selvitystä vastaavien tonttien ja rakennusten arvosta ei ole esitetty, sopi- muksenvastaisen kiinteistön kaupantekohetken mukaista käypää arvoa ei voida määritellä vertailuaineiston perusteella.
Muun selvityksen puuttuessa hovioikeus arvioi hinnanalennuksen suuruutta korjauskustannusten perusteella. Salaojat olivat kaupantekohetkellä
23 vuotta vanhat. Salaojien korjauksen seurauksena niiden käyttöikä on pi- dentynyt, ja kiinteistön arvo vastaavasti noussut. Toisaalta salaojien kor- jauksen olisi kuulunut olla ajankohtaista vasta 17 vuoden kuluttua kaupan- tekohetkestä. Seinärakenne on pääosin ollut vaurioitumaton siitä huolimat- ta, että tiiliverhouksen takana ollut ilmarako on ollut puutteellinen. Hovioi- keuden tarpeelliseksi katsomalla korjaustavalla tiiliverhouksen takana oleva ilmarako ei toisaalta tule korjatuksi suunnitelmien mukaiseksi. On jäänyt selvittämättä, että tuuletusrakojen puutteellisuus olisi aiheuttanut kosteus- tai muitakaan vaurioita. Tämä seikka on otettava huomioon pohdittaessa virheen vaikutuksellisuutta kiinteistön kauppahintaan. Korjauskustannukset ovat sisätilojen osalta käsittäneet paikallisten mikrobi- ja kosteusvaurioiden korjaamisen, jonka seurauksena rakennus tulee siihen kuntoon, jossa Taa- vitsainen on voinut perustellusti edellyttää sen olevan. Tähän nähden kor- jauksiin välttämättä liittyvästä ilmanvaihtolaitteiston uusimisesta ei voida katsoa koituvan merkittävää kiinteistön arvonnousua. Jannelainen on voi- nut olettaa, että välipohjan riskirakenteesta huolimatta rakennuksessa ei ol- lut tarvinnut tehdä lähiaikoina korjaustöitä, vaan että se olisi soveltunut sel- laisenaan asumiskäyttöön, kun aiemmin ilmi tulleet vahingot oli asianmu- kaisesti korjattu. Muutettuaan taloon Jannelainen oli teettänyt peruskor- jauksen noin 92 000 eurolla. Hovioikeus toteaa, että hinnanalennusta määri- tet-täessä on jossain määrin kiinnitettävä huomiota myös kyseessä olevan kiinteistön sijaitsemiselle arvostetulla kaupunkialueella. Riskin siitä, ettei kaikkia vaurioita ole korjattu heti, kun ne on havaittu tai viipymättä käräjä- oikeuden ratkaisun jälkeen, kuten käräjäoikeus on tuomiossaan kehottanut, on ainakin osittain kantanut Jannelainen. Näin ollen virheitä, niiden tar- peellisia korjauksia, korjauskustannuksia sekä talon kuntoa ja arvoa ennen korjauksia ja korjausten jälkeen edellä mainittujen seikkojen nojalla koko- naisuutena arvioiden hovioikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi
124 000 euroa.
5.3 Vahingonkorvaus
Jannelainen on toissijaisissa vaatimuksissaan vaatinut vahingonkorvausta salaojajärjestelmän virheiden sekä näihin liittyvien korjauttamiskustannus- ten rahoittamisen edellyttämän lainan vakuuden järjestelykuluista 1 884,32 euroa, muuttokustannuksista 2 293,51 euroa, sijaisasunnossa asumisesta ai- heutuneista kustannuksista yhteensä 24 000 euroa ja sisätilojen virheiden selvittämisen vuoksi välttämättömistä purkutöistä aiheutuvina kuluina 14 909,76 euroa.
Veikkoset ovat kiistäneet käräjäoikeuden tuomioon kohdistuneet muutos- vaatimukset myös näiltä osin. Asumiskulujen osalta Veikkoset ovat hyväk- syneet määrällisesti enintään 1 000 euroa. Veikkoset ovat viitanneet käräjä- oikeudessa lausumaansa, jonka mukaisesti Veikkoset ovat määrällisesti hy- väksyneet rahoituskustannusvaatimuksesta 1 000 euroa ja purkutöistä 3 000 euroa (käräjäoikeuden tuomio s. 20).
Hinnanalennus- tai purkuvaatimuksen ohella ostaja voi vaatia vahingonkor- vausta. Vahingonkorvausvaatimus voidaan esittää myös itsenäisenä. Kor- vattavaa vahinkoa voi aiheutua muun muassa vian korjaamisesta aiheutu- neista kustannuksista tai siitä, että kiinteistön korjaamisen ajaksi ostajan on täytynyt vuokrata muu asunto. Ostajan oikeus hinnanalennukseen tai kau- pan purkuun ei edellytä, että myyjä olisi toiminut moitittavasti. Vahingon- korvausvastuusta myyjä voi sen sijaan maakaaren 32 §:n mukaan vapautua, jos hän osoittaa, ettei hän ole toiminut huolimattomasti. Jos ostajan vaati- mus perustuu salaiseen virheeseen, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata ostajalle aiheutunutta vahinkoa. (HE 120/1994 vp s. 51–52.)
Jannelainen on selvittänyt, että Veikkoset ovat antaneet virheellisiä tietoja salaojajärjestelmästä, eivätkä Veikkoset ole osoittaneet, etteivät he ole toi- mineet huolimattomasti. Jannelaisella on siten maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin nojalla oikeus saada korvausta salaojajärjestelmän virheiden kor- jaamisesta aiheutuneista rahoituskustannuksista. Hinnanalennusvaatimuk- seen liittyneenä tätä koskevana vaatimuksena Jannelainen on esittänyt 1 884,32 euroa. Veikkoset ovat määrän osalta myöntäneet 1 000 euroa. Taa- vitsainen on tältä osin esittänyt todisteeksi pankin erittelyn lainajärjestelyi- hin liittyvistä kustannuksista (K15). Hovioikeus katsoo, että vaatimus on näytetty toteen. Veikkoset on näin ollen velvoitettava korvaamaan Lavit- saiselle 1 884,32 euroa rahoituskustannuksista.
Jannelainen on lisäksi vaatinut korvausta muuttokustannuksista ja sijais- asunnossa asumisesta. Hän on kertonut, ettei rakennustyömaalla ollut voi- nut asua, koska vedentulo oli katkaistu ja talossa oli tehty lisää mikrobitut- kimuksia. Riitanen on kertonut, ettei talossa ollut voinut asua, kun tiiliver- houksen takaista tuuletusrakoa oli tarkastettu ja seiniä osittain avattu.
Hovioikeus katsoo jääneen selvittämättä, että talossa ei olisi voinut asua sa- laojajärjestelmän remontin aikana. Talon sisäpuolisten korjausten vuoksi vedentulo oli katkaistu. Kosteusvaurioiden ja mikrobiesiintymien korjaami- seksi rakenteiden avaaminen oli välttämätöntä. Näin ollen talossa ei ollut voinut asua talon sisäpuolisten korjausten aikana. Talon sisäpuolella ilmen- neiden ja sisäpuolelta korjattavien laatuvirheiden sekä tiiliverhouksen tuule- tuksen parantamisen osalta hovioikeus on katsonut, että virheet olivat maa- kaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettuja salaisia virheitä. Koska talosta poismuuttaminen sekä muutto- ja sijaisasunnon kustannukset olivat siten tarpeellisia mainittujen salaisten laatuvirheiden vuoksi, pykälän 2 momentin nojalla Jannelaisella ei ole oikeutta saada Veikkosilta korvaus- ta näistä kustannuksista.
Jannelainen on vielä vaatinut korvausta sisätilojen virheiden selvittämisen vuoksi välttämättömistä purkutöistä. Hovioikeus on katsonut, että ilman- vaihtokoneeseen liittyvät sekä keittiössä ja kodinhoitohuoneessa ilmenneet laatuvirheet, tiiliverhouksen tuuletuksen virheet samoin kuin alakerran ma- kuuhuoneen ja olohuoneen laatuvirheet olivat salaisia virheitä. Näin ollen Jannelaisella ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin nojalla oikeutta saada Veikkosilta korvausta niiden selvittämiseksi välttämättömistä purku- töistä aiheutuneista kustannuksista.
Jannelainen on vaatinut korkoa vahingonkorvausvaatimukselleen 11.4.2016 lukien.
Korkolain 7 §:n 1 momentin mukaan vahingonkorvaukselle tai vastaavan- laiselle velalle, jonka määrän ja perusteen toteaminen edellyttää erityistä selvitystä, viivästyskorkoa on maksettava siitä lähtien, kun 30 päivää on ku- lunut päivästä, jona velkoja esitti vaatimuksensa sekä sellaisen korvauksen perustetta ja määrää koskevan selvityksen, jota häneltä kohtuudella voidaan vaatia ottaen huomioon myös velallisen mahdollisuudet hankkia selvitys.
Jos selvitystä on pidettävä riittämättömänä ainoastaan velan määrän osalta, viivästyskorkoa on kuitenkin maksettava sille velan määrälle, jota kohtuu- della voidaan pitää selvitettynä.
Hovioikeus toteaa, että pankin erittelyksi lainajärjestelyihin liittyvistä kus- tannuksista nimetty todiste (K15) on päivätty 20.7.2016 ja siten vaaditun koronmaksuvelvollisuuden alkamispäivän jälkeen. Lisäksi erittelyyn on merkitty luoton saldoksi 197 884,32 euroa, kun hovioikeus on katsonut sa- laojajärjestelmän tarpeellisten korjauskustannusten määräksi 54 000 euroa. Hovioikeudessa ei siten ole esitetty selvitystä, jonka perusteella olisi mah- dollista todeta, että Jannelainen olisi esittänyt korvauksen perusteesta ja määrästä sellaisen selvityksen, että viivästyskorkoa olisi korkolain 7 §:n 1 momentin nojalla maksettava salaojajärjestelmän virheiden sekä näihin liit- tyvien korjauttamiskustannusten rahoittamiseen liittyvälle vahingonkor- vaukselle vaaditusta päivästä lukien.
Korkolain 9 §:n mukaan 6 ja 7 §:ssä tarkoitetuissa tapauksissa viivästyskor- koa on kuitenkin maksettava viimeistään siitä päivästä, jona velan maksua koskeva haaste annettiin velalliselle tiedoksi, tai, jos vaatimus esitetään oi- keudenkäynnin aikana, sen esittämisestä lukien.
Edellä todetun perusteella hovioikeus katsoo, että Veikkoset on näin ollen velvoitettava maksamaan Jannelaiselle tuomitulle 1 884,32 euron suurui- selle vahingonkorvaukselle korkoa haasteen tiedoksiantopäivästä 13.6.2017 lukien.
6 Oikeudenkäyntikulut ja Veikkosten vastavalitus
6.1 Yhteenveto vaatimuksista ja tuomituista korvauksista
Jannelainen on kanteessaan käräjäoikeudessa (s. 1–3) vaatinut vahvistamaan asianosaisten välillä 22.2.2013 tehdyn kiinteistön kaupan puretuksi ja velvoittamaan Veikkoset yhteisvastuullisesti palauttamaan Jannelaiselle kauppahinnan 570 000 euroa, korvausta asuinrakennuksen sisätiloissa teet- tämistään remonteista ja perusparannuksista 92 267,65 euroa, vahingonkorvausta salaojajärjestelmän virheiden sekä näihin liittyvien virheiden kor- jauttamisesta 179 114,69 euroa, salaojajärjestelmän virheiden sekä näihin liittyvien korjauttamiskustannusten rahoittamisen edellyttämän lainan jär- jestelyihin liittyvistä kustannuksista 2 495,82 euroa, muuttokustannuksista 2 293,51 euroa, sijaisasunnossa asumisesta aiheutuneista kustannuksista yh- teensä 24 000 euroa ja sisätilojen virheiden selvittämisen vuoksi välttämät- tömistä purkutöistä johtuvina kuluina 14 909,76 euroa.
Toissijaisesti Jannelainen on vaatinut, että Veikkoset velvoitetaan yhteis- vastuullisesti suorittamaan Jannelaiselle hinnanalennusta salaojien virhei- den korjaamisesta valvonta- ja selvittelykuluineen ja tarpeellisista muista välttämättömistä korjaustöistä arvion mukaan yhteensä 355 000 euroa, va- hingonkorvausta salaojajärjestelmän virheiden sekä näihin liittyvien kor- jauttamiskustannusten rahoittamisen edellyttämän lainan vakuuden järjeste- lykuluista 1 884,32 euroa, korvausta muuttokustannuksista 2 293,51 euroa, korvausta sijaisasunnossa asumisesta aiheutuneista kustannuksista yhteensä 24 000 euroa sekä sisätilojen virheiden selvittämisen vuoksi välttämättö- mistä purkutöistä aiheutuvina kuluina 14 909,76 euroa.
Edelleen Jannelainen on vaatinut, että jos kaupan kohteen virheiden katso- taan vastoin hänen käsitystään olevan salaisia, asianosaisten välillä 22.2.2013 tehty kiinteistön kauppa vahvistetaan puretuksi ja Veikkoset vel- voitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan Jannelaiselle kauppahinta
570 000 euroa, ja suorittamaan korvausta asuinrakennuksen sisätiloissa teet- tämistä kiinteistön arvoa lisänneistä remonteista ja perusparannuksista
92 267,65 euroa sekä salaojajärjestelmän virheiden sekä näihin liittyvien virheiden korjauttamisesta 179 114,69 euroa.
Lisäksi Jannelainen on vaatinut, että Veikkoset velvoitetaan yhteisvastuul- lisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa mukaan lukien turvaamis- toimen hakemisesta aiheutuneet kulut 179 404,80 eurolla korkoineen (kärä- jäoikeuden tuomio s. 20).
Veikkoset ovat käräjäoikeudessa (s. 12, 20) vaatineet, että kanne hylätään ja Jannelainen velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäynti- ja asian- osaiskulunsa 158 499,52 eurolla korkoineen.
Käräjäoikeus on velvoittanut Veikkoset yhteisvastuullisesti suorittamaan Jannelaiselle hinnanalennusta yhteensä 30 000 euroa korkoineen. Muilta osin kanne on hylätty.
Käräjäoikeus on velvoittanut Jannelaisen korvaamaan Veikkosten oikeu- denkäyntikulut 100 000 eurolla korkoineen.
Hovioikeus on käräjäoikeuden tavoin katsonut selvitetyksi, että keittiön (näyte 9), kodinhoitohuoneen (näyte 20) ja ilmanvaihtokoneen luona (näyte 18) seinärakenteessa sekä olohuoneessa (näyte 13) olleet kosteusvauriot oli- vat Veikkosten vastuulle kuuluvia kiinteistön salaisia virheitä. Hovioikeus on käräjäoikeuden tavoin katsonut, ettei yläpohjassa ja aluskatteessa ollut sellaista virhettä, johon Jannelainen olisi voinut vedota.
Käräjäoikeuden toteamien laatuvirheiden lisäksi hovioikeus on katsonut selvitetyksi, että kiinteistössä oli yläkerrassa ilmanvaihtokoneen alapuolella välipohjassa näytteen 19 ja alakerran makuuhuoneessa näytteiden 1 ja 4–7 osoittamien vaurioiden osalta salainen virhe. Hovioikeus on todennut salai- sen virheen myös tiiliverhouksen tuuletusraon puuttumisen osalta. Salaojajärjestelmän ja sokkelin osalta hovioikeus on todennut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetun laatuvirheen. Hovioikeus on mer- kittävästi korottanut Jannelaiselle suoritettavan hinnanalennuksen määrää ja arvioinut hinnanalennuksen määräksi 124 000 euroa. Hovioikeus on li- säksi katsonut Veikkosten olevan velvollisia korvaamaan Jannelaiselle salaojajärjestelmän rahoituksen kustannuksista 1 884,32 euroa. Hovioikeus on hylännyt Jannelaisen vahingonkorvausvaatimuksen muuttokustannusten, sijaisasunnon kustannusten ja sisätilojen virheiden selvittämiseksi välttä- mättömien purkutöiden osalta.
6.2 Käräjäoikeudessa
Muutoksenhaussa on oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta käräjäoikeuden osalta määrättävä samalla tavoin kuin käräjäoikeudenkin olisi pitänyt määrätä, jos se olisi päätynyt pääasiassa samaan lopputulokseen kuin hovioikeus (KKO 2002:71, KKO 2020:81 ja HE 191/1993 vp s. 21).
Jannelaisen Veikkosia vastaan esittämät vaatimukset ovat menestyneet vain osaksi. Siten asianosaiset saavat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n mukaisesti pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä vel- voittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.
Muutoksenhaun lopputulos huomioon ottaen Jannelaisen ensisijaiset kau- pan purkua koskevat ja siihen liittyvät vaatimukset on hylätty. Hovioikeus katsoo, ettei kuluvastuun kannalta merkitystä ole sillä, onko hyväksytty vaatimus ollut ensisijainen vai toissijainen. Hylättyjen ensisijaisten vaati- musten käsittely ei ole sanottavasti vaikuttanut asian käsittelyyn eri tavalla kuin toissijaisten vaatimusten käsittely eikä siten myöskään aiheutuneisiin kuluihin.
Oikeudenkäynnin keskeinen kysymys on koskenut kaupan kohteena olleen kiinteistön kunnon selvittämistä kaupantekohetkellä 22.2.2013. Jannelai- nen on voittanut kanteensa perusteen reklamaation, salaojajärjestelmän, sokkelin, tiiliverhouksen tuuletuksen sekä ilmanvaihtokoneen, välipohjan, keittiön, kodinhoitohuoneen, makuuhuoneen ja olohuoneen virheväittämien osalta. Jannelainen on hävinnyt kanteensa perusteen siltä osin, kuin se on perustunut seinien osalta muunlaiseen kuin Jannelaiselle jo ennen kaupan- tekoa ilmoitettuun väliseinien riskirakenteeseen, sekä yläpohjan ja aluskat- teen virheellisyyteen. Merkittävä osa oikeudenkäyntiä on koskenut niitä vir- heväittämiä, joiden osalta Jannelainen on voittanut kanteensa perusteen.
Näin ollen hovioikeus katsoo, että Jannelainen on voittanut hinnanalennuskanteensa perusteen merkittäviltä osin.
Jannelaiselle on tuomittu merkittävästi vähemmän hinnanalennusta ja vahingonkorvausta kuin hänen vaatimuksensa on ollut. Näiltä osin kyse on kuitenkin ollut harkinnanvaraisesta seikasta. Hinnanalennuksen ja vahin- gonkorvauksen määrän käsittely ei ole vaikuttanut asian käsittelyyn eikä si- ten aiheutuneisiin kustannuksiin niin paljon kuin kanteen perusteiden käsit- tely.
Käräjäoikeuden tuomiosta (s. 20) ilmenevällä tavalla Jannelaisen oikeu- denkäyntikulujen korvaamista koskevaan vaatimukseen käräjäoikeudessa on sisältynyt turvaamistoimen hakemisesta aiheutuneet kulut. Käräjäoikeus on katsonut, että turvaamistoimen määräämiselle oli ollut lain mukaiset edellytykset. Turvaamistoimen osalta ei ole valitettu hovioikeuteen. Turvaa- mistoimiasiassa aiheutuneiden oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta on perusteltua arvioida noudattaen soveltuvin osin oikeudenkäymiskaaren 21 luvun säännöksiä oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta riita-asiassa (KKO 2020:14, kohta 12).
Edellä esitettyä kokonaisuutena arvioiden hovioikeus katsoo, että toisin kuin ratkaisussa KKO 2020:81, osapuolten ei voida katsoa voittaneen ja hävinneen asiaa käräjäoikeudessa yhtä suurilta osin. Jannelainen on voittanut merkittävämmältä osalta eli vaatimuksensa perusteen useimpien virheväittämiensä osalta. Näin ollen asiassa on ilmennyt syy velvoittaa Veikkoset oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla korvaamaan osaksi Jannelaisen oikeudenkäyntikulut. Edellä todetut seikat huomioon ottaen Jannelaiselle käräjäoikeuden osalta maksettavaksi tuomittavien oikeudenkäyntikulujen kohtuullisena määränä on pidettävä 70 000 euroa. Turvaamistoimiasian hakemisesta aiheutuneet kustannukset sisältyvät tähän määrään.
Käräjäoikeuden tuomio on siten kumottava siltä osin, kuin käräjäoikeus on velvoittanut Jannelaisen korvaamaan Veikkosten oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa.
6.3 Hovioikeudessa
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan, jos alemman tuomioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeu- denkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voit- tanut vai hävinnyt muutoksenhaun. Siinä tapauksessa, että muutoksenhake- mus hyväksytään ainoastaan osaksi, noudatetaan soveltuvin osin oikeuden- käymiskaaren 21 luvun 3 §:n määräyksiä (KKO 2010:24 kohta 6 ja KKO
2020:81, kohta 10).
Jannelaisen valituksen ja Veikkosten vastavalituksen perusteella hovioi- keudessa on ollut kysymys käräjäoikeuden hylkäämien purku-, hinnanalen- nus- ja vahingonkorvausvaatimusten perusteen ja määrän arvioinnista sekä oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa. Jannelaisen valitus on osaksi menestynyt hovioikeudessa sekä perusteen että määrän osalta. Asian näin päättyessä Veikkoset häviävät vastavalituksensa, joka on hylättävä. Siten
oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta hovioikeudessa on arvioitava oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla.
Hovioikeus on muuttanut käräjäoikeuden tuomiota Veikkosten korvausvas- tuun perusteen osalta. Hovioikeus on lisäksi korottanut hinnanalennuksen määrän käräjäoikeuden tuomitsemasta 30 000 eurosta 124 000 euroon, tuo- minnut vahingonkorvauksena 1 884,32 euroa ja velvoittanut Veikkoset kor- vaamaan osaksi Jannelaisen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa.
Jannelaisen valitus on siten menestynyt perusteiltaan ja määrällisesti osit- tain sekä harkinnanvaraisilla että sellaisilla perusteilla, jotka eivät ole har- kinnanvaraisia. Keskeinen kysymys myös hovioikeudessa on ollut kaupan kohteena olleen kiinteistön kunnon selvittäminen kaupantekohetkellä 22.2.2013, miltä osin käräjäoikeuden tuomiota on muutettu merkittävältä osalta Jannelaisen vaatimalla tavalla. Hovioikeus toteaa lisäksi, että Veikkokoset häviävät vastavalituksensa. Näin ollen asiassa on syytä velvoittaa Veikkoset korvaamaan osaksi Jannelaisen oikeudenkäyntikulut hovioikeu- dessa.
Veikkosilla ei ole ollut huomautettavaa Jannelaisen kuluvaatimukseen vastavalitukseen vastaamisen osalta. Veikkoset ovat kiistäneet Jannelaisen oikeudenkäyntikuluvaatimuksen valituksen osalta 150 tunnin eli 55 800 euroa ylittäviltä osin. Oikeudenkäynnin laajentaminen oli johtunut Jannelaisesta ja hänen asiamiehestään, eikä kahden asiamiehen käyttäminen asiassa ollut ollut tarpeen. Jannelaisen asiamiehen ei ollut tarvinnut perehtyä koko ai- neistoon alun perin uutena asiana hovioikeudessa.
Jannelaisella on ollut hovioikeudessa kaksi asiamiestä, mitä hovioikeus ei pidä tarpeellisena. Edellä todetut seikat huomioon ottaen Jannelaiselle hovioikeuden osalta tuomittavien oikeudenkäyntikulujen kohtuullisena määrä- nä on pidettävä 30 000 euroa.
Tuomiolauselma
Muutos käräjäoikeuden tuomioon:
Veikko Jarkko Veikkosen ja Raini Ane Veikkosen yhteisvastuullisesti Janne Jannelaiselle suoritettavaksi tuomittu hinnanalennus 30 000 euroa korotetaan 124 000 euroksi käräjäoikeuden tuomitsemine korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 15.4.2019 eli vaaditusti kuukauden kulut- tua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.
Veikko Jarkko Veikkonen ja Raini Ane Veikkonen velvoitetaan yh- teisvastuullisesti suorittamaan Janne Jannelaiselle korvauksena salaojajärjes- telmän virheiden sekä näihin liittyvien korjauttamiskustannusten rahoitta- misen edellyttämän lainan järjestelyihin liittyvistä kustannuksista 1 884,32 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 13.6.2017 eli haasteen tiedoksi antamisesta lukien.
Käräjäoikeuden tuomio kumotaan siltä osin, kuin käräjäoikeus on velvoitta- nut Janne Jannelaisen suorittamaan Veikkosille korvauksena oikeudenkäyn- tikuluista 100 000 euroa korkoineen.
Veikko Jarkko Veikkonen ja Raini Ane Veikkonen velvoitetaan yh- teisvastuullisesti suorittamaan Janne Jannelaiselle korvauksena oikeuden- käyntikuluista käräjäoikeudessa 70 000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
Veikko Jarkko Veikkosen ja Raini Ane Veikkosen vastavalitus hylätään.
Veikko Jarkko Veikkonen ja Raini Ane Veikkonen velvoitetaan yh- teisvastuullisesti suorittamaan Janne Jannelaiselle korvauksena oikeuden- käyntikuluista hovioikeudessa 30 000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.
Hovioikeus määrää, että Helsingin käräjäoikeuden 28.6.2016 antamalla päätöksellä nro 16/31381 määräämä turvaamistoimi pidetään voimassa sii- hen asti, kunnes on kulunut kuukausi siitä, kun tämä ratkaisu on saanut lain- voiman.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valitta- malla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja vali- tuksen tekemiseen päättyy 24.5.2021.
Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos HM
hovioikeudenneuvos KW hovioikeudenneuvos SS
Valmistelija: hovioikeuden esittelijä LH
Ratkaisu on yksimielinen.
HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 19/13228
1. osasto
Oikeuden jäsenet:
Käräjätuomari MK 15.3.2019 L 16/29891
Käräjätuomari JR
Käräjätuomari NK
Kantaja Vastaajat
Jannelainen, Janne
Veikkonen, Veikko Jarkko
Veikkonen, Raini Ane
Asia Vireille
Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus 27.7.2016
Asian käsittelystä käräjäoikeudessa
Käräjäoikeus on 28.6.2016 antamallaan päätöksellä asettanut hakijana olleen Janne Jannelaisen vaatimuksesta vastaajien omaisuutta takavarikkoon 660.000 euron saatavan arvosta.
Asiassa on toimitettu valmisteluistunnot 1.3.2017, 23.4.2018, 25.9.2018
ja 22.10.2018 sekä pääkäsittely 2.11. - 13.11.2018.
KANNE
Vaatimukset Janne Jannelainen on vaatinut, että käräjäoikeus:
1) vahvistaa asianosaisten välillä 22.2.2013 tehdyn kiinteistön kaupan puretuksi ja velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti palauttamaan kantajalle kauppahinnan 570.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 22.3.2013 lukien 11.4.2016 saakka, josta lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään saakka;
2) velvoittaa Veikkoset yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajalle 92.267,65 euroa korvauksena niistä kantajan asuinrakennuksen sisätiloissa teettämistä remonteista ja perusparannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.4.2016 lukien;
3) velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajalle vahingonkorvauksena
a) kantajan suorittamista salaojajärjestelmän virheiden sekä näihin liittyvien virheiden korjauttamisesta 179.114,69 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.4.2016 lukien.
b) salaojajärjestelmän virheiden sekä näihin liittyvien korjauttamiskustannusten rahoittamisen edellyttämän lainan järjestelyihin liittyvistä kustannuksista 2.495,82 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.4.2016 lukien
c) muuttokustannuksista 2.293,51 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.4.2016 lukien
d) sijaisasunnossa asumisesta aiheutuneista kustannuksista yhteensä
24.000 euroa (2000€/kk ajalla 1.8.2015-31.7.2016) korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.4.2016 lukien sekä;
e) sisätilojen virheiden selvittämisen vuoksi välttämättömistä purkutöistä johtuvina kuluina 14.909,76 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.4.2016 lukien.
Toissijaisesti kantaja on vaatinut, että:
1) vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajalle hinnanalennusta, salaojien virheiden korjaamisesta valvonta- ja selvittelykuluineen 195.000 euroa ja tarpeellisista muista välttämättömistä korjaustöistä arvion mukaan 175.000 euroa, eli yhteensä 355.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien;
2) vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajalle vahingonkorvauksena
a) salaojajärjestelmän virheiden sekä näihin liittyvien korjauttamiskustannusten rahoittamisen edellyttämän lainan vakuuden järjestelykuluista 1.884,32 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.4.2016 lukien
b) muuttokustannuksista 2.293,51 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.4.2016 lukien
c) sijaisasunnossa asumisesta aiheutuneista kustannuksista yhteensä
24.000 euroa (2000€/kk ajalla 1.8.2015-31.7.2016) korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.4.2016 lukien sekä;
d) sisätilojen virheiden selvittämisen vuoksi välttämättömistä purkutöi-L'i johtuvina kuluina 14.909,76 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukai;;, /:
viivästyskorkoineen 11.4.2016 lukien.
Jos kaupan kohteen virheiden katsotaan vastoin kantajan käsitystä olevan salaisia, kantaja vaatii, että käräjäoikeus:
1) vahvistaa kantajan ja vastaajien välillä 22.2.2013 tehdyn kiinteistön kaupan puretuksi;
2) velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti palauttamaan kantajalle
570.000 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 22.2.2013 lukien aina 11.4.2016 saakka, josta lukien korkolain 4 § 6 momentin perusteella korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään saakka;
3) velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajalle 92.267,65 euroa korvauksena niistä kantajan asuinrakennuksen sisätiloissa teettämistä remonteista ja perusparannuksista, jotka ovat
lisänneet kiinteistön arvoa maakaaren 2 luvun 33 §:ssä tarkoitetulla tavalla, korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.4.2016 lukien maksupäivään saakka;
4) velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajalle 179.114,69 euroa korvauksena niistä kantajan suorittamista salaojajärjestelmän virheiden sekä näihin liittyvien virheiden korjauttamisesta, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa maakaaren 2 luvun 33 §:ssä tarkoitetulla tavalla korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 11.4.2016 lukien aina maksupäivään saakka.
Perusteet
Reklamaatiovelvollisuuden täyttäminen
Kantaja ei ole laiminlyönyt ilmoitusvelvollisuuttaan miltään osin. Kantaja on tehnyt asianmukaiset ja oikea-aikaiset reklamaatiot.
Jannelainen on havainnut kaupan kohteena olevan omakotitalon sokkelissa laikkuisuutta keväällä 2014 ja ollut yhteydessä myyjiin. Myyjät ovat ilmoittaneet ostajalle hankkimastaan piilovirhevakuutuksesta ja kehottaneet ostajaa olemaan yhteydessä sinne. Vakuutusyhtiö on ostajan yhteydenoton jälkeen tehnyt käynnin kaupan kohteeseen 8.5.2014 ja sen jälkeen 18.6.2014 tehnyt päätöksen, ettei kaupan kohteessa vakuutusyhtiön käsityksen mukaan ole virheitä.
Siten kesällä 2014 kaupan kohteen osalta ei ole ollut mitään reklamoitavaa eikä muita toimia, joihin Jannelaisen olisi tullut ryhtyä.
Jannelainen on perheensä lasten epätavanomaisen sairastelun vuoksi ryhtynyt uudelleen alkukeväästä 2015 selvittämään oireiden syitä.
Selvittelyissä on todettu lukuisia kaupan kohteen kosteudenhallintaan vaikuttaneita virheitä. Ostaja on pyytänyt korjauskustannusarviot kahdelta eri urakoitsijalta. Korjauskustannusarvioiden pyytäminen on ollut välttämätöntä vaatimusten yksilöimiseksi. Ostaja on saanut korjauskustannusarviot 26.3.2015 ja 15.4.2015.
Ostaja on rakennuksen ulkopuolisten virheiden ja niistä johtuvien korjauskustannusten selvittyä reklamoinut myyjiä 17.4.2015 päivätyllä kirjeellä eli viipymättä virheet havaittuaan. Ostaja on 15.5.2015 myyjille lähettämässään sähköpostiviestissä todennut selvittelevänsä vielä reklamaatiossa yksilöimiensä virheiden vaikutuksia rakennuksen sisätiloihin. Kaikkien sisätiloissa olevien virheiden yksilöimiseksi kaupan kohteessa on suoritettu katselmus 14.9.2015. Ostaja on sopinut katselmuksen suorittamisajankohdasta myyjien kanssa. Myyjien asiamies ja vakuutuksenantaja ovat olleet läsnä katselmuksessa.
Katselmuksen perusteella on laadittu 21.10.2015 päivätty lausunto. Lausunnon perusteella ostaja on pyytänyt korjauskustannusarviot, jotka on saatu 9.11.2015ja 20.11.2015. Ostaja on purkanut kaupan 11.3.2016 eli alle neljän kuukauden kuluttua uusien virheiden ja niiden arvioitujen korjauskustannusten selvittyä.
Ostaja on siten pitänyt koko ajan myyjät ajan tasalla siitä, mitä rakennuksessa tutkitaan ja milloin myyjät voivat tulla virheet itse toteamaan.
Myyjät olisivat halutessaan voineet ottaa kantaa virheiden korjaamistapaan ennen kuin ostaja on ryhtynyt korjaamaan virheitä. Koska myyjät ovat laiminlyöneet ottaa kantaa virheiden korjaamistapaan oikea-aikaisesti ennen niiden korjaamista, myyjien on katsottavat hyväksyneen korjaustavan, eikä heillä näin ollen ollut enää oikeutta esittää väitteitä siitä, että valittu korjaustapa on ollut väärä.
Kiinteistön laatuvirhe Kaupan kohteessa on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-3 kohtien mukainen laatuvirhe. Ennen kauppaa annettujen myyntimateriaalien ja kuntotarkastusraportin perusteella kiinteistö ei ole ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu. Lisäksi myyjät ovat antaneet ennen kauppaa myyntimateriaalien ja kuntotarkastusraporttien perusteella ostajalle virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja rakennuksen kunnosta, rakenteista sekä muista kiinteistön laatua koskevista ominaisuuksista, kuten salaojajärjestelmästä. Vielä myyjät ovat laiminlyöneet kiinteistöä koskevan tiedonantovelvollisuutensa.
Lisäksi kiinteistö poikkeaa lukuisista rakennusvirheistä ja puutteista johtuen merkittävästi siitä, mitä ostajalla on kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen voinut perustellusti edellyttää kaupan kohteen kaltaiselta kiinteistöltä. Kohteessa on siten toissijaisesti maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 kohdan mukainen salainen virhe.
Virheiden seurauksena eri puolilta asuinrakennusta on löytynyt merkittäviä kosteusvaurioita ja niistä aiheutuneita laajoja ja vakavia home- ja sienivaurioita, joita on tarkemmin selvitetty jäljempänä. Useiden näytteenottopaikkojen home- ja sienipitoisuudet ovat selvästi ylittäneet terveydensuojelulain tarkoittaman terveyshaitan kriteerit. Virheet ja vauriot ovat toistuvia ja osa niistä on mahdollisesti peräisin jopa rakennusajalta.
Kaupan kohteesta annetut tiedot
Kiinteistöllä sijaitseva rakennus oli myyty ostajalle kauppakirjan mukaan pääosin hyväkuntoisena.
Myyntiesitteen mukaan kohde oli hyväkuntoinen. Sen mukaan alakerran wc, pesuhuone, sauna ja kodinhoitohuone on uusittu vuonna 2009.
Myyntiesitteen mukaan keittiö oli pääosin uusittu vuonna 2009. Kohteen katto oli tarkistettu ja korjattu tarvittavalta osin keväällä 2012.
Myyntiesitteen perusteella kaupan kohteen tärkeimpien tilojen olisi näin olleen pitänyt olla vuoden 2009 tasolla ja katon korjattu vain vuotta ennen kauppaa. Kaupan kohde ei siten ole ollut pääosin alkuperäiskuntoinen.
Raksystems Anticimex Oy:n kuntotarkastusraportin haastatteluosion mukaan kaupan kohteen lämmitysvedenvaraaja on uusittu vuonna 2009 ja ilmanvaihtokone vuonna 2008. Kaupan kohteen ikkunoita oli uusittu vuonna 1999 ja vesikaton aluskatetta ja läpivientejä vuonna 1992.
Ostajalle ennen kauppaa suullisesti annetuissa tiedoissa ja esitetyssä myyntimateriaalissa ei ole millään tavalla annettu ymmärtää, että kaupan kohteessa olisi sisäportaikossa tapahtuneen vesivahingon Uoka sekin oli esitetty täysin korjatuksi) lisäksi tapahtunut mitään muita vesivahinkoja. Ostajalle ei ole millään tavalla myöskään annettu ymmärtää, että kaupan kohteeseen liittyisi joitain "vesivahinkoriskejä", joiden vuoksi ostajan tulisi pikaisesti ryhtyä joihinkin toimiin.
Kaupan kohteessa todetut virheet
Sa/aojajärjestelmää sekä rakennuksen perustusta, sokkelia ja alapohjaa koskevat virheet Ostajalle ennen kauppaa suullisesti annetuissa tiedoissa ja esitetyssä myyntimateriaalissa salaojajärjestelmästä ei todettu mitään huomautettavaa. Kuntotarkastusraportissa oli ehdotettu salaojajärjestelmän kuvaamista. Kuntotarkastusraporttiin oli kirjattu, ettei salaojajärjestelmässä havaittu korjaustarvetta.
Salaojajärjestelmä oli kuitenkin virheellisesti ja suunnitelmien vastaisesti alkujaan asennettu noin 0,5 metriä liian korkealle, minkä lisäksi salaojajärjestelmän virheellisyyttä on korostanut virheellisesti toteutetut sadevesien ohjaus ja kaadot. Salaojien ympärillä on ollut ainoastaan hiekkaa ja multaa, minkä vuoksi salaojat ovat olleet tukossa ja toimimattomat. Salaojien oli todettu olevan tukossa vain reilut kuusi kuukautta ennen kaupantekoa. Salaaja on puuttunut kokonaan pitkältä matkalta rakennuksen etupuolelta, johon kosteusrasitus on naapuritontilta johdettujen vesien takia ollut kaikista suurin.
Vaikka salaojajärjestelmä olisi voinut olla rakennusajankohdan mahdollisten rakennusmääräysten mukaan ylempänä, järjestelmän olisi pitänyt joka tapauksessa olle toimiva siten, ettei maapohjan kosteus voi vaurioittaa asuinrakennusta siten kuin nyt on käynyt. Salaojien toimimattomuudesta johtuen piha-alue on ollut poikkeuksellisen kostea ja vaurioittanut asuinrakennusta.
Salaojajärjestelmän virheiden laatu huomioon ottaen ostaja ei ole voinut silmämääräisesti havaita virheellisyyttä ennen kauppaa suorittamassaan tarkastuksessa, eikä sitä ole havainnut asiantuntijana myöskään kuntotarkastaja. Salaojajärjestelmä ei ole ollut kunnossa kuntotarkastuksen tekoaikana eikä kaupantekohetkellä.
Salaojajärjestelmän ongelmat eivät ole johtuneet naapurikiinteistöjen sadevesien johtamisesta sinänsä. Naapurin kiinteistön sadevedet ovat kyllä rasittaneet taloa, mutta ne eivät ole ongelmien perimmäinen syy. Koska salaojajärjestelmä on rakennettu virheellisesti, sen iällä ei ole merkitystä salaojien toimimattomuuteen. Myyjät ovat vastuussa salaojituksen rakennusvirheistä.
Ostajalle ennen kauppaa suullisesti annetuissa tiedoissa ja esitetyssä myyntimateriaalissa tai kuntotarkastusraportissa rakennuksen perustuksesta, sokkelista ja alapohjasta ei ole todettu mitään huomautettavaa tai virheisiin viittaavaa.
Maapohjan kosteus on ollut poikkeuksellisen suuri salaojajärjestelmän, sadevesien ohjauksen ja kaatojen virheistä johtuen. Rakennuksen perustuksen, sokkelin ja seinien ulkorakenteiden virheistä johtu n tämä poikkeuksellisen suuri kosteus on päässyt rakennuksen rakente1s11n.
Valvoja Riitasen 18.6.2015 laatiman tarkastus- ja valvontaraportin mukaan maa-aines anturan ja sokkelin lähellä on ollut liian tiivistä, sokkelia ja anturaa suojaavat patolevyt ovat puuttuneet kokonaan ja sokkeli on ollut täysin pinnoittamatta. Lisäksi Matti Eklund Oy:n asiantuntijalausunnon mukaan ulkoseinässä on ollut riskirakenne, sillä seinän alaosan rakenteet lähtevät betonilaatan alapuolelta. Seinien alaosan rakenne on toteutettu samalla tavalla talossa kauttaaltaan.
Rakennusvirheiden lisäksi sokkelin vaurioihin on voinut vähäisessä määrin vaikuttaa myös ilmanlämpöpumpun kondenssivedet, jotka myyjät ovat koko pitkän asumisaikansa ajan johtaneet virheellisesti suoraan rakennuksen sokkeliin.
Koska virheet liittyvät virheellisiin rakenteisiin, ne eivät voi olla seurau ostajan toimista. Virheiden laatu huomioon ottaen ostaja ei ole voinut ./ silmämääräisesti havaita niitä ennen kauppaa suorittamassaan tarkastuksessa. Myyjä on vastuussa näistä laatuvirheistä ja niiden seurauksista. Myyjiä on informoitu heti virheiden havaitsemisen jälkeen ja heille on varattu tilaisuus olla mukana Matti Eklund Oy:n suorittamassa katselmuksessa.
Tuulensuojalevyihin liittyvistä virheistä
Ostajalle ennen kauppaa suullisesti annetuissa tiedoissa, esitetyssä myyntimateriaalissa tai kuntotarkastusraportissa tuulensuojalevyistä ei ole havaittu mitään huomautettava, näkyviä vikoja tai puutteita.
Tiiliverhouksen tuuletuksen olisi pitänyt olla siten kunnossa.
Huulensuojalevyissä oli kuitenkin havaittu virheitä, sillä muuraus ja muurauslaasti oli ollut tuulensuojalevyissä kiinni, mistä oli voinut Matti Eklund Oy:n asiantuntijalausunnon mukaan aiheutua kosteuden siirtymistä tätäkin kautta rakenteisiin. Huuletusrako ei ollut asianmukainen. Rakennuksessa havaittujen laajojen ja vakavien
home-esiintymien osasyynä tai pahentavana tekijänä on ollut riittämätön tuuletus. Homeongelmien korjaaminen edellyttää koko rakennuksen tiiliverhouksen purkamista ulkopuolelta ja tuuletusraon korjaamista asianmukaisesti tai sisäpuolisten rakenteiden purkamista tiiliverhoukseen asti, jotta home- ja sädesienet saadaan poistettua ja rakennuksen tuuletus järjestettyä asianmukaisesti.
Ostaja ei ole voinut silmämääräisesti havaita tätä virhettä ennen kauppaa suorittamassaan tarkastuksessa eikä sitä ole havainnut asiantuntijana myöskään kuntotarkastaja. Koska virheet liittyvät
vir eellis st_i toteutet uun rakenteeseen, virhe ei ole seurausta ostajan omista toIm1sta. MyyJät ovat vastuussa kyseisestä rakennusvirheestä.
Muista rakennusvirheistä
Rakennuksessa ja sen rakenteissa on todettu lukuisia muitakin myyjien vastuulle kuuluvia rakennusvirheitä ja puutteita, jotka ovat osaltaan vaikuttaneet mittavien kosteusvaurioiden syntyyn kaupan kohteessa.
Alakerran makuuhuoneen vauriot (näytteet 1-8)
Alakerran makuuhuoneen kuistin puoleiselta seinältä on todettu näytteissä vahva viite kosteuden aiheuttamasta vauriosta, viitteitä vaurioista ja Veikkoa viitettä vauriosta. Saman makuuhuoneen päättyseinästä on todettu vahvoja viitteitä kosteuden aiheuttamasta vauriosta.
Makuuhuoneen vauriojäljet ovat olleet samassa linjassa kuin yläpohjassa todettu kattovuoto. Lisäksi vaurion aiheutumiseen on voinut olla syynä myös se, että sisääntulokatoksen ja julkisivumuurauksen rajakohdassa ei ole ollut suojapeltiä ja pellityksen ylösnostoa seinälle, vaikka se olisi tullut olla rakennusaikaisten RT- ohjekortin 1981 mukaisesti kyseisessä paikassa. Vaikka kohta on räystään alla, eteläsivulla oleva katos joutuu kovemmalle tuulen ja vinoittaissateiden rasitukselle. Pellin puuttuminen saattaa aiheuttaa seinän kastumista ja nyt todettuja vaurioita ja valumajälkiä, joita makuuhuoneessa sekä sisäportaan kohdalla on nähtävissä.
Vauriot ovat seurausta virheellisestä rakenneratkaisusta. Ostaja ei ole voinut maallikkona havaita virheitä ennen kauppaa suorittamassaan tarkastuksessaan, eikä niitä ole havainnut myöskään asiantuntijana toiminut kuntotarkastaja. Myyjät ovat vastuussa rakennusvirheestä ja sen seurauksesta.
Virheellisistä rakenneratkaisuista aiheutuneet homevauriot eivät johdu millään tavalla ostajasta tai hänen kaupan kohteessa suorittamista remonteista. Jos vauriot olisivat seurausta ostajan teettämästä yläkerran kylpyhuoneen remontista, niin alakerran makuuhuoneen ja tuulikaapin välisen kipsiseinän kastuminen olisi lähtenyt välikaton tasolta.
Kipsiseinä on kuitenkin kastunut 30 cm:n korkeudelle lattiasta. Makuuhuoneen päätyseinä ei edes sijaitse yläkerran kylpyhuoneen alapuolella. Yläkerran kylpyhuoneen remontoimisella ei siten ole voitu aiheuttaa kyseisiä vaurioita.
Yläkerran kylpyhuoneremontin lisäksi muutkaan ostajan suorittamat remonttitoimet eivät ole voineet aiheuttaa vahinkoa, sillä kyseisellä alueella alakerrassa ei ole ostajan toimesta tehty mitään sellaisia remontointitoimia, joista vauriot olisivat voineet johtua. Ostaja on lattioiden uusimisen lisäksi ainoastaan tapetoinut makuuhuoneen seinät. Vastaajien viittaama naula alakerran kohdalla viemäriputkessa on siten ollut seurausta myyjien, eikä ostajan toimesta. Ostaja ei ole käyttänyt nauloja tai mitään muitakaan kiinnikkeitä viemärivuodon alueella. Naula on ollut vanha ja ruosteinen.
Vauriot eivät ole myöskään aiheutuneet Recover Nordic Oy:n tutkimasta vesivahingosta, joka on ollut alakerran makuuhuoneen ja tuulikaapin välisellä alueella. Näytteitä ei ole otettu vesivahingon käsittämältä alueelta.
Vaurioita ja valumajälkiä on todettu myös sisäportaan kohdalla, jossa myyntiesitteen mukaan on aikaisemmin ollut vuonna 2011 vesivahinko. Myyntiesitteen mukaan kyseinen vesivahinko oli täysin korjattu, kuivattu ja vaihdettu kostuneet villat. Vesivahingon syyksi on ilmoitettu räystästukkeuma. Vaurion taustalla on todennäköisesti rakenteellinen virhe, jota ei ole korjattu. Vastaavia vesivahinkoja on ollut toistuvasti, koska vauriot ovat uusiutuneet vain muutamassa vuodessa. Tämä osoittaa terassin ja seinän välisen liitoksen riskirakennetta. Myyjät ovat menetelleet vilpillisesti. Myyjät ovat ilmoittaneet, että kaikki Raksystemsin ilmoittamat virheet on korjattu. Virheistä on kuitenkin jätetty korjaamatta puutteet yläpohjan tuuletuksessa. Lisäksi myyjät ovat
jättäneet kertomatta, että salaojat olivat olleet tukossa vuonna 2012 sekä
kattoikkunassa ilmenneestä vuodosta.
Keittiö ja kodinhoitohuone (näytteet 9 ja 20)
Keittiössä ja kodinhoitohuoneessa todetut kosteusvauriot ovat seurausta ylhäältäpäin tulleesta kosteudesta, ilmanvaihtolaitteiston aiheuttamista vuodoista ja kondenssivesistä. Katolla ei ole ollut keittiön ilmanvaihdon omaa poistoputkea, ja liesituulettimen poisto on ilmeisesti ollut kytkett: ilmanvaihtolaitteeseen. llmanvaihtokoneen tippaputki ei ole ollut - kiinnitettynä koneen poistoputkeen, mikä on todennäköisesti valuttanut vettä välipohjan lastulevylle ja rakenteisiin aiheuttaen kosteusvaurioita kodinhoitohuoneen ja keittiön ulkoseinän ja välipohjan rakenteisiin.
Lastulevystä otetussa näytteessä on todettu vahva viite vauriosta ja sädesieniä. Edelleen virheenä on pidettävä sitä, että ilmanvaihtokoneen tippaputki on ollut liitettynä keittiön allaskaapissa viemäriin ja putken liitos oli tehty teippaamalla. Lisäksi ilmanvaihtokoneen läpivienti katolla oli vuotanut ja aiheuttanut kosteusvaurioita ulkoseinärakenteisiin. llmanvaihtokonetta ja kattoa läpivienteineen on korjattu pääasiassa teipein. Korjaukset eivät ole olleet hyvän rakennustavan mukaisia. llmanvaihtopumpun käyttötavalla ei ollut merkitystä, lopputulos oli joka tapauksessa sama.
Kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen perusteella ilmanvaihtokoneen olisi pitänyt olla kunnossa ja ostajalle ennen kauppaa tältä osin annetut tiedot olivat virheellisiä. Kuntotarkastusraportissa / ilmanvaihdossa ei ole havaittu normaalista poikkeavaa eikä siihen kohdistu toimenpidekehotuksia. llmanvaihtokoneen tippaputken on täytynyt vuotaa sen asennuksesta lähtien ja vuonna 2008 tehdyn uusimisen yhteydessä uudelleen tehtyjen virheiden vuoksi.
Virheiden laatu huomioon ottaen ostaja ei ole voinut havaita niitä silmämääräisesti ennen kauppaa suorittamassaan tarkastuksessa eivätkä ne voi olla seurausta ostajan toimista.
Olohuoneessa todetut vauriot (näytteet 1Oja 13)
Olohuoneen ulkonurkan alaohjauspuussa on todettu vahva viite vauriosta ja seinärakenteen alaosan villasta otetussa näytteessä Veikko 11te v un ta. Näytteiden ottokohdalla on ulkoseinässä sijainnut
1lman a popumpun ulkoyksikkö, joka on valuttanut myyjien pitkänä asum1sa1kana vettä virheellisesti suoraan sokkeliin. Alaohjauspuun vauriot ovat siten seurausta virheellisestä ulkoyksikön käytöstä tai maapohjasta tulevasta kosteudesta, joka on johtunut anturan ja sokkelin vääränlaisista täytöistä ja virheellisesti toteutetusta salaojajärjestelmästä. Patolevyjen puuttuminen, kevytsoraharkoista muuratun sokkelin pinnoittamattomuus sekä kaatojen ja salaojajärjestelmän virheellisyys ovat yhdessä mahdollistaneet sen, että maapohjan poikkeavan suuri kosteus päässyt imeytymään ensin harkkomuuraukseen, sitten alapohjarakenteisiin ja lopulta asuinrakennuksen seinärakenteisiin.
Virheiden vaikutusta on lisännyt tiiliverhoukseen virheellisesti kiinnitetyt tuulensuojalevyt, mikä on johtanut puutteelliseen tuuletukseen.
Ulkoseinien alaosien rakenne on ollut riskirakenne, sillä seinän alaosan rakenteet ovat lähteneet betonilaatan alapuolelta.
Seinien alaosien rakenteissa todetut vauriot ovat rakennusaikaisten rakennusvirheiden seurauksia, eivätkä ne ole seurausta ostajan toimista kuten ostajan asennuttamasta lattialämmityksestä, yläkerran kylpyhuoneen remontista eikä muistakaan ostajan toimista. Ostaja on kaupan jälkeen menetellyt ilmanlämpöpumpun sulamisvesien poisjohtamisen suhteen toisella kuntotarkastusraportissa suositellulla tavalla hankkimalla niille siihen tarkoituksen varatun kaukalon. Virheiden laadun vuoksi ostaja ei ole voinut havaita niitä silmämääräisesti ennen kauppaa. Myyjät ovat vastuussa virheistä ja niiden seurauksista.
Talon ulkoseinän vaurio (kattolyhdyn kohta, näytteet 18 ja 19)
Talon ulkoseinässä on todettu ilmanvaihtokoneen läheisyydessä vahva viite vauriosta. Viemärin tuuletusputken vieressä kattolyhdyn liitoskohta on aikanaan vuotanut ja aiheuttanut kattotuolien tummumaa ja vaurioita aluskatteeseen ja kattotuoleihin. Kuntotarkastusraportissa ei ole mainintaa tältä osin minkäänlaisesta virheestä tai vaurioista vaan ostaja on ennen kauppaa saanut kuntotarkastusraportin perusteella tiedon, että aluskatteiden epätiiveyskohdat on korjattu kattoikkunoiden vierustoista ja että aluskatetta on uusittu kummankin lappeen puolelta ja aluskatteessa havaitut vettymät ja virheet on tiivistetty. Liitoskohdan aiemmin tapahtuneen vuodon aiheuttamia vaurioita ei ole kuitenkaan aikanaan korjattu kuntotarkastusraportissa tarkoitetulla tavalla.
Kyse ei ole ollut myyjien väittämästä ostajan toimista seuranneesta virheestä ja vauriosta kuten ilmastoinnin sulkemisesta. Ostaja ei ole sulkenut ilmastointia rakennuksesta muutoin kuin suodattimien vaihdon ajaksi. Kyse ei myöskään ole ollut ostajan rakennuttaman uuden kylpyhuoneen tuottamasta lisäkosteudesta, sillä kaupan kohteessa oli jo kaupantekohetkellä yläkerran kylpyhuone, jonka ostaja on ainoastaan remontoinut kuntotarkastusraportissa suositellulla tavalla.
Korjauskustannuksista Jo pelkästään salaojajärjestelmän ja siihen olennaisesti liittyvien virheiden kuten kaatojen ja sokkelin välttämättömän korjauksen sekä pihan entisöinnin toteutuneet korjauskustannukset ovat olleet kokonaisuudessaan 179.114,69 euroa. Näistä noin 15.000 euroa on erilaisia selvittelykustannuksia, noin 27.000 euroa kone- ja laitevuokrauksista aiheutuneita kustannuksia, noin 25.000 euroa erilaisia materiaalihankintoja ja 105.000 euroa työkustannuksia.
Työkustannusten määrä on mittava, koska jo pelkästään salaojajärjestelmän korjaaminen on edellyttänyt koko pihan avaamista ja muun muassa terassin purkamista, jotta salaojajärjestelmä on ollut mahdollista asentaa oikeaan korkeuteen eli 0,5 metriä syvemmälle kuin • missä se oli ollut.
Salaojajärjestelmän korjauskustannuksia on lisännyt myös se eikka, että sen esiin kaivaminen on edellyttänyt asuinrakennuksen osien purkamista. Salaojajärjestelmän korjaamisen jälkeen niin piha kuin asuinrakennus on luonnollisesti pitänyt entisöidä/korjata. Mitään ylimääräisiä korjaustoimia ei ole tehty. Tason parantuminen on ?l t välttämätön seuraus korjauksen suorittamisessa nykytasossa e1ka 1990-luvun tasossa.
Salaojajärjestelmän korjauskustannusten lisäksi 179.114,69 euroa käsittää myös kaikki muut salaojajärjestelmään liittyvien virheiden korjauskustannukset eli kaikki asuinrakennuksen ulkopuoliset korjaukset. Mainitut toteutuneet kustannukset eivät sisällä vielä kosteus-ja homevaurioiden sisäpuolisia korjauskuluja. Korjauskustannusarvio on
74.000 euroa, minkä lisäksi siitä vielä puuttumattoman tuulensuojalevyjen kiinnittämiseen liittyvän virheen sisältäen rakennuksen asumiskuntoon saattamisen edellyttämät korjauskustannukset olisivat vähintään reilut 100.000 euroa.
Rakenteiden tekniset käyttöiät eivät ole olleet tiensä päässä tai loppupuolella, lukuunottamatta yläkerran kylpyhuonetta, jonka teknisen käyttöiän mahdollinen loppuminen on tuotu esiin kuntotarkastusraportissa. Vastaajien esittämät ikävähennykset ovat perusteettomia.
Virheen seuraamukset
Kaupan purku
Myyjien kiinteistöstä antamat tiedot ovat vaikuttaneet kauppaan. Kauppaa ei olisi koskaan syntynyt, jos ostajalla olisi ollut oikeat ja todenmukaiset tiedot kiinteistöstä ja sillä sijaitsevasta asuinrakennuksesta ja näiden rakenteista.
Kuten edellä perusteluissa on virheitä koskevassa osiossa tullut ilmi, alakerran wc:tä, pesuhuonetta ja saunaa lukuunottamatta mikään uusituista tiloista, koneista ja katto ei ole ollut kunnossa eikä varsinkcn---/ siinä kunnossa, mitä niiltä on ollut perusteltua edellyttää ottaen huomioon niiden uusimisen ajankohta. Asumisterveysasetuksen ja sen soveltamisohjeiden, mukaan lukien Valviran ohje 4/2017, perusteella kaupan kohteessa havaittuja home- ja sienivaurioita on pidettävä laaja-alaisina ja useammassa eri kohdassa olevina, korjauslaajuudeltaan merkittävinä vaurioina. Koska vaurioita on ollut useissa kaupan kohteen sisäpuolisissa rakenteissa, ulkovaipan lämmöneristeen sisäpuolisissa rakenteissa ja lämmöneristeessä, josta vuotoilmaa on järjestelmällisesti ja jatkuvasti kulkeutunut sisätiloihin, joissa oleskellaan säännöllisesti, altistumisolosuhde on erittäin todennäköinen ja kyse on terveydensuojelulain tarkoittamasta terveyshaitasta. Näin on varsinkin, kun vaurioista on ollut lukuisia vahvoja viitteitä kaikkiaan neljässä alakerra eri huonetilassa ja portaikossa sekä yläkerran tilassa. Kaupan kohde eI ole ollut asumiskelpoinen. Ottaen lisäksi huomioon virheiden korjaamiseen jo kulunut huomattava aika ja tuleva korjaustarve sekä se, ettei ostaja ole korjaustöistä ja virheiden terveyshaitoista johtuen voinut käyttää kohdetta aikomallaan tavalla 1.8.2015 lukien, kaupan kohteessa oleva laatuvirhe on olennainen.
Virheiden korjaamien on yksin terveyshaittojen poistamiseksi välttämätöntä ja kaupan kohteen korjauskustannukset ovat osoittautuneet hyvin huomattavaksi. Jo toteutuneet (34%) ja arvioidut korjauskustannukset vastaavat yhteensä 52 prosenttia kauppahinnasta. Kaupan kohteen virhettä voidaan siten pitää olennaisena jo yksin korjauskustannustenkin perusteella.
Kyse on ollut 1990 valmistuneesta rakennuksesta, jossa ennen kauppaa annettujen myyntimateriaalin ja kuntotarkastusraportin perusteella ei ole ollut odotettavissa muita kuin lähinnä tavanomaiseen huoltoon rinnastuvia korjaustöitä. Ostaja on voinut saamiensa tietojen perusteella edellyttää, ettei rakennuksessa, sen alapohjassa tai salaojajärjestelmässä tarvitse tehdä mittavia korjaustöitä, ja rakennus soveltuu sellaisenaan asuinkäyttöön. Havaitut virheet ovat olleet sellaisia, että niiden korjaustöitä on pidettävä mittavina ja niiden korjaamatta jättäminen olisi ollut omiaan altistamaan ostajan ja hänen perheensä haitallisille terveysvaikutuksille. Sieni-itiöpitoisuus on ollut paikoin jopa yli 18-kertainen "normaaliin" verrattuna.
Kosteusvauriosta johtuen kaupan kohteena ollut asuinrakennus on ollut asumiskelvoton. Siinä ei voi asua ilman kosteusvaurioiden korjaamista. Korjauskustannukset eivät olleet perusparannusta vaan niiden tarkoitus oli saada asuinrakennus asuttavaan kuntoon. Tähän nähden kaupan purkua oli pidettävä oikeana ratkaisuna.
Kiinteistön arvoa parantavat toimet
Ostaja on asennuttanut kaupan kohteeseen lattialämmityksen, remontoinut kauttaaltaan yläkerran kylpyhuoneen, rakennuttanut tämän kylpyhuoneen viereen uuden wc:n, maalauttanut ja laitattanut tapetit muiden kuin kosteiden tilojen seiniin, asennuttanut
Kirena-liukuovikaapistoja eteiseen ja yläkerran isoon makuuhuoneeseen, modernisoinut takan maalauttamalla sen ja teettämällä siihen aukon myös olohuoneen puolelle, uusinut alakerran lattiat, kattopaneelit ja halogeenivalaisimet. Kaikki nämä ovat rakennuksen arvoa tyypillisesti lisääviä perusparannuksia. Vaadittu määrä perustuu kantajan kiinteistön arvoa parantavista tomista maksamiin laskuihin.
Vahingonkorvaus
Osa rakennusvirheistä/virheistä on luonteeltaan sellaisia, että myyjien olisi pitänyt niistä oman pitkän asumisensa ja kaupan kohteessa vuonna 2008,2009 ja 2012 tehtyjen korjausten perusteella tietää. Myyjien on siten katsottava tarkoituksellisesti jättäneen ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavista paitsi kiinteistön niin myös rakennuksen ja sen rakenteiden ominaisuuksista.
Myyjien suorittamat korjaukset ovat käytännössä koskeneet juuri niitä asuinrakennuksen tiloja tai laitteita, joissa tai joihin liittyviä pääosa rakennusvirheistä on ollut. Vastaajien on viimeistään ilmanvaihtokoneen
vaihtamisen sekä keittiön ja kodinhoitokoneen pääasiallisen ja täydellisen korjaamisen myötä täytynyt tulla tietoiseksi kaikista ilmanvaihtokoneeseen liittyvistä ongelmista ja niiden seurauksista. Vaurioiden viitatessa pitkään jatkuneisiin ongelmiin, ilmanvaihtokone on selvästi asennettu virheellisesti. Edelleen vastaajien on täytynyt tulla katon korjausten yhteydessä tietoisiksi kaikista kattoon liittyvistä ongelmista ja niiden seurauksista.
Pitkäaikaisen asumisensa vuoksi vastaajien on pitänyt ymmärtää piha-alueen poikkeuksellisen kosteuden johtuvan salaojajärjestelmän
virheellisyydestä. Vastaajien olisi pitänyt ilmoittaa asiasta kantajalle sekä kuntotarkastuksen laatijalle, jotta tarvittavat lisätutkimukset (kuten patolevyjen ja sokkelin pinnoitteen olemassaolo) olisi voitu tehdä ennen kauppaa. Kantaja ei ole voinut havainnoida pihan poikkeuksellista kosteutta, ottaen huomioon että kauppa oli tehty helmikuussa. Vastaajat ovat laiminlyöneet tiedonantovelvollisuutensa niin salaojajärjestelmän, patolevyjen kuin sokkelin pinnoittamisen osalta. Vastaajat ovat siten menetelleet huolimattomasti.
Vastaajien on myös täytynyt ymmärtää, että ilmanlämpöpumpun kondenssivesien johtaminen suoraan sokkeliin vuosien ajan tulee mitä todennäköisemmin johtamaan talon rakenteiden vaurioitumiseen.
Vaatimus hinnanalennuksesta (toissijainen vaatimus)
Ostajalle on aiheutunut kaupan kohteessa olleiden virheiden selvittely- ja korjaustöiden vuoksi jo 194.024,45 euron suuruinen vahinko. Lisäksi ostajalle tulee rakennuksessa näkyvissä osissa olevien virheiden korjaustöiden vuoksi aiheutumaan noin 120.000 euron suuruinen lisävahinko. Mainittuun määrään ei sisälly myöhemmin havaitun tuulensuojalevyjen kiinnittämistä koskevia korjauskuluja, joihin on varattava 40.000 euroa.
Veikkosten purkuvaatimuksen varalta esittämä väite arvonalennuksesta kiistetään kaikilta osin. Salaojajärjestelmä on lain mukainen. Kaupunki on antanut suostumuksen rakenteiden sijoittamisesta yleiselle alueelle. Siinäkin tapauksessa, että kaupunki edellyttäisi korjattujen salaojien sijoituksen muuttamista nykyisestä, olivat korjauskustannukset enint8·· _,, 5.000 euroa. :
VASTAUS
Vaatimukset Veikko ja Raini Veikkonen ovat vaatineet, että kanne hylätään.
Perusteet
Reklamaatiovelvollisuuden täyttäminen
Ostaj on jättänyt täyttämättä ilmoitusvelvollisuutensa ja estänyt myyjiä reagoimasta ta, vaikuttamasta asiaan. Ostaja on siten menettänyt oikeutensa vaatia korvauksia myyjiltä. Jannelaisella oli näyttötaakka siitä, että reklamaatio oli tehty ajoissa ja oikein.
Sekä myyjillä että ostajilla oli ollut identtinen tieto Raksystemsin kuntotarkastuksessa kesällä 2012 ja sen päivityksessä 31.1.2013 ilmenneistä seikoista. Kuntotarkastuksessa ei ollut havaittu kosteutta sokkelissa.
Raksystems oli ohjeistanut Jannelaista 8.5.2014 kohdekäynnillä usealla parannusehdotuksella, jotta ongelmia ei myöhemmin tulisi. Jannelainen ei ollut toteuttanut ehdotuksia eikä ollut kertonut myyjille, mitä raporteissa oli tullut esiin.
Ostaja on teettänyt kohteella 8.5.2014 tarkastuksen väittämäänsä talon sokkelin kostumiseen liittyen (Raksystems Anticimex). Ostaja ei ole pyytänyt myyjiä kyseiseen tarkastukseen eikä tiedottanut tarkastuksesta tai sen tuloksista myyjiä. Myyjät ovat saaneet tietää asiasta vasta keväällä 2015 eli noin vuoden myöhässä Raksystemsiltä, eivät ostajalta.
Raksystems Anticimex on antanut käyntiin 8.5.2014 liittyen piilovirhevakuutuspäätöksen 18.6.2014. Ostaja ei ole tiedottanut piilovirhevakuutuksesta myyjiä, vaan nämä ovat saaneet tiedon Raksystemsiltä vasta keväällä 2015.
Myyjät eivät siten ole voineet vaikuttaa selvityksiin, korjauksiin tai kustannuksiin ostajan laiminlyötyä ilmoitusvelvollisuutensa.
Kiinteistön väitetty laatuvirhe
Kaupan kohteena olleessa kiinteistössä ei ole myyjien vastuulle kuuluvaa laatuvirhettä. Myyjät eivät ole antaneet ostajalle virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa kohteesta eivätkä myyjät ole jättäneet ilmoittamatta ostajalle mitään tietoja.
Kiinteistö ei myöskään poikkea millään tavalla laadultaan siitä, mitä kantaja on voinut kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää myydyn kaltaiselta kiinteistöltä. Kaupan kohteessa ei siten ole myöskään salaista virhettä. Mikäli kaupan kohteessa olisi salainen virhe, se ei kuitenkaan ole niin merkittävä, että se pitäisi ottaa huomioon tai että sillä olisi asiaan vaikutusta.
Ostaja on tiennyt kohteen olevan 1980-luvun lopussa rakennettu ja pitkälti alkuperäiskuntoinen. Hänen on siten täytynyt ymmärtää, että kohteessa voi olla kyseisen aikakauden rakennusmääräysten mukaan rakennettuna omat riskinsä. Vastaavat rakennusratkaisut ja materiaalit ovat olleet käytössä muissakin kyseisen aikakauden taloissa, eikä kyseessä ole siten laatuvirhe.
Ostajalle ennen kauppaa annetut tiedot
Myyjät ovat ennen kauppaa ilmoittaneet ostajalle kaikki tiedossaan olevat seikat. Kohteeseen oli tehty kaksi kuntotarkastusta 14.6.2012 ja 31.1.2013. Lisäksi kohteeseen on tehty ennen kaupantekoa kesällä 2012 salaojajärjestelmän kuvaus, jossa on todettu, ettei salaojissa ole korjaustarvetta. Salaojien kuvausraportti on ollut kuntotarkastajan käytössä. Lisäksi kohteeseen oli tehty syksyllä 2012 kattoon, ruoteisiin/aluskatteeseen ja piippuun liittyvä tarkastus ja korjaus. Tästä laadittu yhteenveto on ollut kuntotarkastajan käytössä ja nämäkin tiedot " oli kirjattu kuntotarkastusraporttiin. Kuntotarkastusraportit ovat olleet kauppakirjan liitteinä ja ostaja oli ollut paikalla 30.1.2013 järjestetyssä
kuntotarkastustilaisuudessa.
Kohteen väitetyt virheet
Kaupan kohteessa ei ole ollut myyntihetkellä tai hallinnanluovutushetkellä ostajan väittämiä ongelmia tai rakennusvirheitä. Kaupan kohteena ollut omakotitalo on rakennettu vuosina 1987-1990 sen aikaisten viranomaismääräysten, rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Kyseinen rakennustapa ja materiaalit ovat olleet yleisesti käytössä muissakin 1980-luvun lopussa rakennetuissa taloissa. Myyjät eivät ole 23 vuoden asumisaikanaan havainneet, että kohteessa olisi hakijan väittämiä
ongelmia tai rakennusvirheitä. Myyjistä Veikko Veikkonen on korva-, nenä ja kurkkutautien erikoislääkäri ja Raini Veikkonen yleislääkäri. He eivät ole asumisaikanaan havainneet mitään seikkoja, jotka olisivat viitanne terveyshaittoihin.
Myyjien omistusaikana piha ei ole kertaakaan ollut poikkeuksellisen kostea. Piha ei ole myöskään ollut niin kostea, että se olisi vaurioittanut asuinrakennusta.
Mikäli kohteeseen on sittemmin hallinnan siirtymisen jälkeen 1.4.2013 tullut kantajan väittämiä ongelmia, ne voivat johtua ostajan omista toimista kuten jäljempänä on tarkemmin selvitetty.
Myyjä Veikko Veikkonen on toimittanut ostajalle sähköpostitse listan tehtävistä, jotka ovat tärkeitä talon kunnossapitämiseksi. Myyjät ovat omistusaikanaan taloa hyvin huoltaneet, mutta ostaja on jättänyt huolehtimatta talosta eikä ole sitä esimerkiksi kyseisen listan mukaan huoltanut.
Salaojajärjestelmän sekä rakennuksen perustuksen, sokkelin ja a/apohjan väitetyistä virheisfc, ,,
Kiinteistön salaojajärjestelmä oli ollut kunnossa kaupantekohetkellä. Kuntotarkastuksessa suositetun mukaisesti salaojajärjestelmään oli kohdistettu lisätutkimus, jossa se oli kuvattu. Kuvauksen yhteydessä salaojitusta oli kaivettu auki oikean päädyn takakulmasta. Salaojituksen kuvauksessa ei järjestelmässä havaittu korjaustarvetta.
Salaojat olivat yli 30 vuotta vanhat ja ne olivat saavuttaneet jo teknisen käyttöikänsä. Salaojien uusiminen teknisen käyttöiän saavuttamisen jälkeen on normaalia kiinteistön kunnossapitoa.
Rakennusaikaan voimassaolleissa Suomen rakentamismääräyksissä vuodelta 1976 ei ole lainkaan määräyksi salaojista, eivätkä ne ole olleet rakentamisen aikaan pakollisia. Salaojat ovat olleet rakennusajan mukaisessa oikeassa korkoasemassa. Salaojat oli asennettu rakennusaikaisen tavan mukaan yli 60 sentin syvyyteen tai kallion kohdalla kallion tasolle. Tontilla oleva kallio oli säädellyt salaojien korkoaseman talon päädyssä.
Maaperä on vettä läpisevää hiekkamoreenia. Myyjien omistusaikana piha ei ole kertaakaan ollut poikkeuksellisen kostea tai niin kostea, että se olisi vaurioittanut asuinrakennusta.
Ennen kauppaa suoritetussa kuntotarkastuksessa rakennuksen perustuksissa tai sokkelissa ei ole havaittu merkittäviä halkeamia tai viiteitä perustusten painumisesta. Myöskään rakennuksen vierustojen maanpintojen kaltevuuksissa ei havaittu korjausta vaativia puutteita. Perustukset ja maanpintojen kaltevuus ovat siten olleet kunnossa keväällä 2012, 30.1.2013 ja myös myyntihetkellä.
Raksystems Anticimex Oy on ostajan ottaman piilovirhevakuutuksen perusteella tarkastanut sokkelin kuntoa. Yhtiö on 18.6.2014 tekemässään piilovirhevakuutuspäätöksessä todennut, että tarkistuskäynnillä 9.5.2014 rakennuksen perusmuurissa eli sokkelin pinnoitteessa on havaittavissa sävyeroja ja kalkkihärmettä sekä sammalta perusmuurin juurella. Kohdekäynnin aikana tehdyissä kosteusmittauksissa ei kuitenkaan havaittu poikkeavan korkeaa kosteutta perusmuurin pinnalta. Asiantuntija on päätynyt pitämään vahinkoilmoituksen mukaisia virheitä ja niistä seuraavia vahinkoja ainoastaan esteettisinä, jotka eivät vaikuta kohteen käyttöön tai toimintaan. Asiantuntijan mukaan perusmuurissa ei siten ole ollut rakennusvirhettä tai muutakaan ongelmaa. Raksystems on 9.5.2014 käynnin perusteella laaditussa muistiossa neuvonut ostajalle helppoja parannusehdotuksia, joita ostaja ei ole noudattanut.
Lisäksi oli otettava huomioon, että ennen kauppaa suoritetuissa kuntotarkastuksissa 14.6.2012 ja 31.1.2013 sokkelin pinnoitteessa ei ollut havaittu sävyeroja tai kalkkihärmettä, eikä myöskään sammalta. Nämä ovat siten syntyneet ostajan omistusaikana ja johtuvat ostajan huonosta talon ylläpidosta.
Raksystemsin 26.5.2015 suorittaman kohdekäynnin perusteella perusmuurin alimmissa harkoissa oli todettu kosteuden aiheuttamaa rapautumista. Ammattilainen ei ollut kuitenkaan pitänyt asiaa ongelmana eikä ole tuonut esille, että kyseessä olisi rakennusvirhe tai laatuvirhe.
Raksystemsin 14.6.2012 suoritetussa kuntotarkastuksessa ei havaittu rakenteellisia vaurioita talouskellarisyvennyksen osalta.
Vuonna 2009 hankitun ilmanlämpöpumpun kondenssivedet on suositeltu johdettavaksi niin, ettei niistä aiheudu haittaa rakennukselle. Kyseinen toimenpide on jäänyt ostajan vastuulle, mutta hän ei ole tätä vastuutaan täyttänyt. Ostajasta johtuen kohteeseen on kaupanteon ja hallinnan siirtymisen jälkeen todennäköisesti aiheutunut kosteusongelmia ja mahdollisia vaurioita.
Myyjät ovat käyttäneet ilmanlämpöpumppua aina oikein ja huoltaneet sitä asianmukaisesti. Myyjät olivat keränneet kondensaatioveden muovilaatikkoon. Kuntotarkastuksen yhteydessä keväällä 2012 kyseisellä alueella ei ole näkynyt muurissa, eikä muuallakaan merkittävää kosteusrastitusta.
Raksystems on tehnyt 27.4.2015 ja 29.4.2015 kohdekäynnit kiinteistölle ja näihin käynteihin perustuen antanut asiassa 8.5.2015 . piilovirhevakuutuspäätöksen. Päätöksessä on todettu korvattavaksi piilovirhevakuutuksen nojalla 6.400 euroa 60-80 prosentin ikävähenilykset huomioon ottaen. Ostajalle on luvattu korvata korjattavasta kohdasta aiheutunut vahinko. Kyseessä ei kuitenkaan ole ollut rakennusvirhe tai laatuvirhe, koska kohde on rakennettu 1987-1990 oikein ja sen aikaisten viranomaismääräysten ja hyvän rakennustavan
mukaisesti.
Edelleen Raksystems Anticimex Oy on antanut asiassa piilovirhevakuutuspäätöksen 20.11.2015, jossa vakuutuksenantaja on katsonut, ettei ulkopuolinen kosteudenhallinta ole välttämättä ollut syynä vakuutuskohteen sisäpuolella todettuihin vaurioihin.
Mikäli naapuritontilta tulleet vedet ovat aiheuttaneet rakennukselle vahinkoja, eivät vahingot voi olla myyjien vastuulla.
Joka tapauksessa salaojituksen uusimisen kustannukset olivat kaikkinensakin hieman yli 20.000 euroa.
Tuulensuojalevyihin liittyvistä virheistä
Huulensuojalevyt on asennettu sen aikaisten määräysten ja rakennustavan mukaisesti, eikä niiden asentamisessa ole tapahtunut virhettä. Tiiliverhouksen takana oli riittävän laaja, noin 20 millimetrin ilmarako. Huulensuojalevyjen vaihtamiseen ei ole tarvetta.
Muista rakennusvirheistä
Alakerran makuuhuone (näytteet 1-8)
Ostaja on tehnyt omistusaikanaan, vuonna 2013, kohteeseen kokonaan uuden kylpyhuoneen. Lisäksi ostaja on laajamittaisesti remontoinut yläkerrassa olevan vanhan kylpyhuoneen. On mahdollista, että kyse;,. :l uuden kylpyhuoneen ja vanhan kylpyhuoneen remontoinnissa /
viemäröinnin asentamisen yhteydessä ostaja on aiheuttanut vesivahingon laajalle alueelle.
Alakerran makuuhuoneesta otetut näytteet on otettu kohdasta, jossa on ostajan teettämän remontin yhteydessä naulattu keskelle viemäriputkea laajamittaisen vesivahingon aiheuttaen Recover Nordicin vahinkokartoituksesta ilmenevällä tavalla. Ostaja on jättänyt kertomatta vesivahingosta ja siitä 9.12.2013 tarkastusraportista Raksystemsille ja Matti Eklund Oy:lle näiden suorittaessa tarkastuksia ja laatiessa asiantuntijalausuntoja. Siten vesivahingon vaikutusta mahdollisiin kosteusvaurioihin ei ole mahdollista käsitellä.
Ostaja on teettänyt kohteessa myös ilmastointitöitä, mutta
lma määränm! taukset ovat jääneet tekemättä. Lisäksi ostaja on 1lmo1ttanut myyJ1lle, että hän sulkee ilmastoinnin aina yön ajaksi vedon välttämiseksi.
Uusi kylpyhuone ja sen aiheuttama lisääntynyt ilmankosteus, vanhan kylpyhuoneen remontointi ja sitä kautta aiheutunut lisääntynyt ilmankosteus yhdistettynä ilmastoinnin sulkemiseen on lisännyt kondensaatiokosteuden määrää asunnossa ja tämäkin seikka on voinut aiheuttaa muun muassa kosteusongelmia.
Lisäksi kyse voi Matti Eklund Oy:n lausunnon mukaan olla myös rakennusaikaisesta kosteudesta tai maassa luonnollisesti aina esiintyvästä kosteudesta.
Keittiö ja kodinhoitohuone (näytteet 9 ja 20)
Keittiön kohdalla todettu vaurio liittyy todennäköisesti ilmanvaihtokoneen vuodoista aiheutuneeksi ja kyseinen ongelma on ostajan aiheuttama.
Tutkimusten mukaan ilmastointikoneen kondensaatiovesiputki oli irronnut ja aiheuttanut kosteusvaurion. Kyseinen putki oli ollut myyjien aikana aina kiinni ja myös kuntotarkastuksessa ja myös ennen kauppaa tehdyissä kuntotarkastuksissa. llmastointikoneen kondensaatioputkeen liittyvää vauriota ei ole ollut hallinnan luovutushetkellä. Kosteusvaurion on siten aiheuttanut se, ettei ostaja ole huolehtinut asianmukaisesti siitä, että putki on kiinni ja paikallaan.
llmanvaihtokoneen ja ilmanvaihtokoneen tippaputken tukkeutumisesta johtuvat ja väärään käyttöön liittyvästä kondensoitumisesta aiheutuneet vuodot ovat aiheuttaneet ilmeisesti vuodot keittiössä ja kodinhoitohuoneen seiniin. llmanvaihtokoneen vuodot ovat ostajan vastuulla. Myyjät ovat kertoneet ostajalle ilmastointikoneesta, kondensaatiovedestä, tippaputkesta ja niiden seuraamisesta. Tippaputki ei ole koskaan vuotanut myyjien hallinnan aikana.
llmastointikone on asennettu aivan oikein eikä asennusvirhettä ole näiltäkään osin. Tippaputken kiinnityksen on suunnitellut ja toteuttanut LVI-alan yritys. Alakerran keittiössä viemärihaara on tehty asiallisesti ja varmistettu ilmastointiteipillä, jotta voidaan olla varmoja, ettei letku irtoa viemärihaasta roskakaappia käytettäessä. Kyseisellä alueella ei ole ollut: myyjien asumisaikana minkäänlaista ongelmaa tai vuotoja.
Vastoin kantaja väitettä ilmanvaihdossa ei ole rakennusvirhettä myöskään puuttuvan poistoputken osalta. Liesituulettimen poistoilman on ohjattu yleisen käytännön mukaisesti katolla olevan poistoilmaimurin kautta.
Olohuoneessa todetut vauriot (näytteet 10 ja 13)
Olohuoneesta otetut näytteet, joissa vaurioista on todettu viitteitä, on otettu alueelta, johon ostaja on asennuttanut lattialämmityksen.
Kyseinen seikka ei ole ollut Matti Eklund Oy:n tiedossa sen laatiessa asiantuntijalausuntoa asiasta. Lattialämmityksessä käytettävä märkä ja juokseva tasoite on todennäköisesti aiheuttanut paikallisen kosteusrasituksen ja viitteitä vaurioista. Toisaalta ongelmat ovat voineet aiheutua jo aiemmin mainitusta ostajan aiheuttamasta vesivahingosta tai ostajan rakennuttamasta uudesta kylpyhuoneesta ja siihen liittyvästä viemäröinnin asentamisesta tai uudesta kylpyhuoneesta lisääntyvästä kosteusrasituksesta. Ongelmat ovat ostajan aiheuttamia, eikä niitä ole ollut myyjien omistusaikana.
Vastaaja on kiistänyt, että kosteusvauriot olisivat aiheutuneet kantajan väittämistä rakennusvirheistä.
Puurakenteet alkavat kantajan toteamalla tavalla rakennuksen betonilaatan alapuolelta, mitä ratkaisua nykyisin pidetään riskirakenteena. Kantaja on kuitenkin tiennyt kyseisen rakenteen ennen kauppaa ja on sen hyväksynyt. Ostaja on riskistä tietoisena ostanut kiinteistön.
Lattian rakenneratkaisulla ei edes ole vaikutusta ongelmiin, sillä vähäiset kosteuslöydöksien on katsottava rakennusaikaisen kosteuden aiheuttamiksi eikä seinärakenteesta johtuviksi.
Riskirakenne on pahentunut ostajan asennuttaessa alakertaan lattialämmityksen. Tällöin lattian taso on noussut useita senttimetrejä.
Talon ulkoseinän vaurio (kattolyhdyn kohta, näytteet 18-20)
Kyseisestä kohdasta otetut näytteet ovat alueelta, jonka kosteus on _ ,, peräisin ilmanvaihtokoneen kondensaatioveden aiheuttamasta
kosteudesta (tippaputken vuoto) ja joka ongelma ja viitteet vauriosta ovat ostajan aiheuttamia. Kyseisiä ongelmia ei ole ollut myyjien omistusaikana. llmanvaihtokoneen asennusvirhettä koskevan väitteen osalta vastaajat ovat viitanneet edellä lausumaansa.
Edellä todettujen kosteusongelmien syynä on rakennusaikainen kosteus, jota on aina jossakin määrin, kun rakennustöitä suoritetaan kosteinakin aikoina. Maapohja on betonilaatan alta kostea, mikä kosteus johtuu naapurikiinteistöjen johtamista sadevesistä ja pohjaveden korkeudesta sekä maapohjassa aina luontaisesti olevasta kosteudesta. Lisäksi kosteusongelmat ovat johtuneet ilmanvaihtokoneen vuodoista, mikä seikka on ostajan vastuulla, sekä ostajan aiheuttamasta vesivahingosta yläkerran kylpyhuoneen rakentamisen yhteydessä. Vielä vaikutusta voi olla ostajan rakennuttamalla lattialämmityksellä ja sen yhteydessä käytettävällä märällä tasoitteella. ._/.
Korjauskustannuksista
Kaikkien korjauskustannusten perusteet kiistetään.
Ostajan väittämä salaojajärjestelmästä jo aiheutunut korjauskustannus 179.114,69 euroa ei perustu rakennusvirheisiin ja on määrällisesti täysin kohtuuton. Kustannus ei voi perustua salaojajärjestelmään kuin osittain. Tavanomainen salaojajärjestelmän uusiminen maksaa kyseisen kokoiseen kiinteistöön noin 20.000-30.000 euroa. Kantajan esittämä summa sisältänee suurelta osin muun muassa laajaa ja kallista pihan kunnostamista, joka kunnostaminenkaan ei ole vastaajien vastuulla.
Eklundin lausunnossa on päädytty laajan korjaustavan perusteella
74.00 euron arvioituihin korjauskustannuksiin, mikä määrä pitää jo sisällään aiemmin tehdyn salaojituksen ja sokkelin eristyksen.
Kantajalla on oikeus saada vahingonkorvausta tai hinnanalennusta korkeintaan määrä, jossa on otettu kaikkien rakenteiden osalta ensisijaisesti huomioon ikävähennyksenä 80 prosenttia ja toissijaisesti 60 prosenttia. Kohde on ollut 25 vuotta vanha ja tekniset käyttöiät ovat olleet monessa kohtaan tiensä päässä tai lähellä loppumistaan.
Korjauksissa ja remonteissa on kyse myös selvästä tasonparannuksesta.
Ostajan ilmoittama tuleva korjauskustannus ei perustu rakennusvirheisiin ja on niin ikään määrällisesti huomattavasti ylimitoitettu. Tulevat välttämättömät korjauskustannukset ovat enintään 25.000 euroa, josta myyjien korvausvastuu voisi joka tapauksessa olla enintään 20 %:a tai 40 %:a tasonparannus huomioon ottaen.
Virheen seuraamukset
Kaupan purku
Kaupan purulle ei ole perusteita. 570.000 euron kauppahintaan nähden myyjien vastuulla oleva määrä ei yllä purkuperusteeseen.
Kiinteistön arvoa parantavat toimet
Ostajan suorittamat remontit eivät ole nostaneet kohteen arvoa. Remontit ovat aiheuttaneet kohteelle laajan vesivahingon tai vesivahinkoja. Niillä on heikennetty asunnon käyttökelpoisuutta eivätkä ne sovi kohteen tyyliin.
Kaupan kohteen arvo oli laskenut seuraavien ostajan vastuulla olevien seikkojen vuoksi: 1) ilmastointi ei ole ollut päällä, 2) höyrysulku on ollut auki ja kohteessa on ollut avonaisia tiloja; 3) kohteen lämpötila ei ole ollut tasalämpöinen ja normaali; 4) kohde on ollut kolme vuotta tyhjillään ja; 5) salaojien uudistaminen on toteutettu laittomasti. Näiden ostajan toimien seurauksena kohteen arvo oli alentunut enintään 100.000 euroa.
Siinä tapauksessa, että kantajan purkuvaatimus menestyisi, tulee ostajan kaupan purkamisen edellytyksenä maksaa arvon alentumista vastaava korvaus myyjille.
Vahingonkorvaus
Myyjät ovat myyneet kohteen ostajalle vilpittömässä mielessä ja siinä käsityksessä, että kohde on täysin normaali ja kurantti.
Vastaajat ovat kiistäneet salaojajärjestelmän virheiden korjaamiseen liittyvän vahingonkorvausvaatimuksen perusteeltaan ja määrältään. Normaali salaojajärjestelmän uusiminen ja siihen liittyvät toimenpiteet maksavat noin 25.000-30.000 euroa. Jos lähtökohdaksi otetaan 25.000 euroa ja huomioidaan tasonparannukset, voisi vastaajien vastuu kyseisessä kohdassa olla ensisijaisesti enintään 5.000 euroa tai toissijaisesti 10.000 euroa. Salaojituksen ikävähennykset perustuvat samoihin seikkoihin, joihin mm. vakuutuksenantajat perustavat salaojituksiin liittyvien korvauksien ikävähennykset. Korkeimman oikeuden ratkaisukäytännöllä ei ollut kyseiseen asiaan vaikutusta.
Piilovirhevakuutuksen nojalla korvattavan 6.400 euron jälkeen kantajalle ei ole jäänyt vastaajien vastuulla olevaa vahinkoa.
Vastaajat ovat kiistäneet salaojitukseen liittyvien korjausten . • rahoituskustannusvaatimuksen perusteeltaan. Määrältään vastaaJat ovat toissijaisesti myöntäneet 1.000 euroa.
Vastaajat ovat kiistäneet muuttokustannuksia koskevat vaatimuksen perusteeltaan. Tarpeelliset korjaustoimet eivät olisi edellyt än et . kantajan muuttoa. Ostaja olisi voinut asua talossa remontin aikanakin. Vastaajilla ei ole ollut huomauttamista muuttokustannuksiin määrältään.
Vastaajat ovat kiistäneet sijaisasunnon kuluja koskevan vaatimuksen .. perusteeltaan. Ostaja olisi perheineen voinut asua rakennuksessa myos 1.8.2015 jälkeen. Toissijaisesti vastaajat ovat myöntäneet määrältään 1000 euroa kuukaudessa.
Vastaajat ovat kiistäneet purkutöitä koskevan vahingonkorvausvaatimuksen perusteeltaan. Sisätiloissa ei ole ollut vastaajista johtuvia välttämättömiä purkutyötarpeita. Määrällisesti vastaajat ovat hyväksyneet 3.000 euroa.
Vaatimus hinnanalennuksesta
Vastaajat ovat kiistäneet vaatimuksen perusteeltaan ja myöntäneet määrältään ensisijaisesti 11.683,20 euroa ja toissijaisesti 23.366,40 euroa.
Muuttokustannusten määrään ei ole huomauttamista.
OIKEUDENKÄYNTIKULUT
Vaatimukset
Jannelainen on vaatinut, että käräjäoikeus velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut, mukaan lukien kantajalle turvaamistoimen hakemisesta aiheutuneet kulut 179.404,80 eurolla korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden päätöksestä lukien.
Veikkoset ovat vaatineet, että Jannelainen velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa ja asianosaiskulunsa käräjäoikeudessa 158.499,52 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta lukien.
Vastaukset Jannelainen on kiistänyt oikeudenkäyntikuluvaatimuksen perusteiltaan.
Määrän osalta on kiistetty Kari Heikkilän lausuntoja ja kuvia koskeva vaatimus määrältään 1.042,72 euroa. Pääkäsittelyssä oli osoittautunut, ettei Heikkilä voinut toimia asiassa asiantuntijana, minkä olisi tullut olla Veikkosten tiedossa. Näin ollen kuluvaatimus oli tältä osin perusteeton. Lisäksi määrän osalta on kiistetty 2.740,40 euron vaatimus nimikkeellä ASH-Rakennus Ky, tehdyt toimenpiteet. Jaakko Makkaraista oli kuultu asiassa todistajana ja hän oli vaatinut todistajanpalkkion, eikä muita korvattavia toimenpiteitä ollut selvitetty. Muilta osin oikeudenkäyntikuluvaatimus on määrältään riidaton.
Veikkoset ovat kiistäneet oikeudenkäyntikuluvaatimukset perusteeltaan. Määrän osalta on kiistetty varatuomari Terhi Lehtopolun tunnit päivämäärien 5.7.2016, 18.4.2018, 31.10.2018-13.11.2018 osalta eli 6·1 tuntia vastaavan määrän osalta. Kahden juristin käyttäminen istunnoissa ei ollut ollut perusteltua eikä tarpeellista. Velkakirjan laadinta 5.7.2016 ei ole liittynyt nyt kysymyksessä olevaan asiaan. Muilta osin eli 161.251,20 euron osalta vaatimus on määrältään riidaton.
TODISTELU
Asiassa on 12.11.2018 toimitettu katselmus, josta on laadittu pöytäkirja.
Kantajan kirjalliset todisteet
K1. Kauppakirja 22.2.2013 (=V1)
K2. Recover vahinkokartoitus 9.12.2013 (=V4) K3. Kirje 11.3.2016
K4. Myyntiesite 21.2.2013
K5. Raksystems Anticimex Oy:n kuntotarkastusraportti 27.6.2012 ja sen päivitys 30.1.2013 (=V2 ja V3)
K6. Valvoja Riitasen laatima tarkastus- ja valvontaraportti 18.6.2015
K7. Asiantuntijalausunto 448/2015 / Matti Eklund Oy(= V10)
K8. Mittausraportti 5.6.2016 / WD-kuivaus Oy ja Muistio 11.12.2015 / Rakennuttamis-ja vahinkopalvelu Know How Oy
K9. Analyysivastaus 1.10.2015 / Työterveyslaitos
K10. Testausseloste 27.5.2015 / Metropoli Lab
K11. Mikrobitutkimus 28.5.2015 / Vakatuuli Oy
K12. Asuinrakennuksen ulkopuolisia korjauksia (asuinrakennuksen ulkopinnat ja -rakenteet mukaan lukien) koskevat laskut
K13. Urakkatarjoukset
K14. Laskut kaupan kohteen perusparannuskustannuksista
K15. Pankin erittely lainajärjestelyihin liittyvistä kustannuksista
K16. Asuinhuoneiston vuokrasopimus
K17. Laskut sisätiloja koskeneista selvittelytöistä aiheutuneista purkukustannuksista (3 kpl)
K18. Sähköpostikirjeenvaihto 7.4.2014 koskien vastaajien tehtävälistaa (=V12)
K19. Rakennus Helin Oy:n sähköpostiviesti Veikko Veikkoselle 3.7.2012 K20. Yhteenveto 6.9.2012 tehdyistä pienremontointitöistä
K21. Ei todistetta.
K22. Insinööri Terhon lausunto 31.3.2017 (V16)
K23. Tekniikan tohtori Javelinin lausunto 6.4.2017 (V17)
K24. Matti Eklund Oy:n 24.4.2017 päivätty lisäys lausuntoon 448/2015
K25. Eekströmin raportti 8.8.2012 (V18)
K26. RAR-Saneeraus Oy:n lausunto 15.12.2013 K27. Kantajan todisteen 7 liite 10
K28. Know How Oy:n raportti 11.12.2015
K29. Sähköpostikirjeenvaihto liitteineen 17.4.2015 klo 10.31
K30. Sähköpostikirjeenvaihto 17.4.2015 kello 15.57
K31. Sähköpostikirjeenvaihto 22.4.2015
K32. Sähköpostikirjeenvaihto liitteineen 15.5.2015
K33. Sähköpostikirjeenvaihto 22.5.2015
K34. Sähköpostikirjeenvaihto 1.6.2015
K35. Sähköpostikirjeenvaihto 7.8.2015
K36. Pekka Liemisen asiantuntijalausunto 3.9.2018
K37. Kuvia ilmastoinnin läpiviennistä 31.8.2015
K38. Rakennusvalvonnan 15.7.1985 hyväksymät lupakuvat
K39. Rakennusmestari Jannu Riitasen lausunto 21.8.2015 K40. L&T Oyj lasku 28.6.2012
K41. L&T Oyj raportti salaojajärjestelmästä 20.6.2012
K42. Myynti-ilmoitus verrokkikiinteistö oikotie 7.9.2018
K43. Valvoja Martti Ahosen lausunto 13.4.2015
K44. Muistio katselmuksesta 5.5.2015 K45 Muistio työmaakäynti 26.5.2015 K46. Muistio työmaakäynti 4.6.2015 K47. Salaojasuunnitelma 13.6.1985
K48. Valokuvat ilmastointilaitteesta 17.2.2013, 24.2.2013 ja 14.3.2018
K49. Valokuvat 17.12.2013 ja 22.4.2014
K50. Valokuvat kohteesta 31.8.2015 ja 14.9.2015
K51. Valokuvat 31.8.2015, 14.9.2015, 14.3.2018 ja 19.9.2018
K52. Sisäilmayhdistys mikrobikatsaus
K53. Vakatuuli Oy:n lausunto 26.6.2015
Vastaajan kirjalliset todisteet
V1. Kauppakirja 22.2.2013 (K1)
V2. Raksystems Anticimexin kuntotarkastus 27.6.2012 (K5). V3. Raksystems Anticimexin tekemä päivitysliite 30.1.2013 (K5)
V4. Recover Nordic Oy:n vahinkokartoituksen 9.12.2013 tarkistusraportti V5. Raksystems Anticimexin muistio 8.5.2014
V6. Raksystems Anticimexin piilovirhevakuutuspäätös 18.6.2014 V7. Raksystems Anticimexin muistio 27.4.2015
V8. Raksystems Anticimexin piilovirhevakuutuspäätös 8.5.2015, liittyen kirjalliseen todisteeseen 7
V9. Raksystems Anticimexin muistio 26.5.2015
V10. Matti Eklund Oy:n asiantuntijalausunto 21.10.2015 (K7) V11. Ostajan 20.1.2014 tekemä reklamaatio
V12. Veikko Veikkosen Janne Jannelaiselle toimittama sähköposti 7.4.2lJ
(K18)
V13. Suomen rakentamismääräyskokoelma C2, 1976
V14. C2 Suomen rakentamismääräyskokoelma, vuonna 1998 käyttöönotetut
V15. Raksystems Anticimex Oy:n piilovirhevakuutuspäätös 20.11.2015 V16. Vesa Terhon, RI, AKK laatima lausunto 31.3.2017 (K 22)
V17. Kari Javelinin, tekn tri, dipl. ins. rak. ins, betonilaborantti laatima lausunto 6.4.2017 (K 23)
V18. Eland Eekströmin, putkistokuvaaja laatima raportti kuvaustuloksista 8.8.2012 (K 25)
V19. Kari Javelinin, tekn.tri, dipl.ins, rak.ins ja betonilaborantti, laatima asiantuntijalausunto 30.5.2017
V20. Jari Pyykkösen, LVI Teknikko, laatima asiantuntijalausunto 1.8.2017
V21. luovuttu
V22. luovuttu
V23. luovuttu
V24. Helsingin kaupungin rakennusviraston teknisen asiantuntijan Markus Pölkin sähköposti Veikko Veikkoselle 16.5.2017
V25. Helsingin kaupungin lakimies Antti Mäkisen sähköposti Veikko Veikkoselle 7.11.2017
V26. Helsingin kaupungin rakennusviraston teknisen asiantuntijan Markus Pölkin sähköposti Veikko Veikkoselle 14.6.2017
V27. Sisäilmayhdistys ry:n internetsivuilta ote mikrobikasvun edellytyksistä
V28. Tapio Ohtoniemen asiantuntijalausunto 18.5.2018
V29. Kauppakirjan liite 7: Veikko Veikkosen laatima luettelo kaupan kohteessa suoritetuista korjaustoimista.
V30. Kantajan 20.1.2014 päiväämä reklamaatiokirje, liittyy todisteeseen
K2
V31. Vastaajien 27.1.2017 päiväämä vastaus kyseiseen reklamaatioon, liittyy todisteeseen K2
V32. Valokuvat ostajan teetättämistä muutostöistä, liittyy todisteeseen
K2
V33. L&T:n lasku päivämäärältä 28.6.2012 (K 40)
V34. Helsingin kaupungin kiinteistön käyttöön ja valvontaan liittyvä pöytäkirja päivämäärältä 19.9.2018
V35. Ei todistetta.
V36. Kaksi valokuvaa kattoikkunasta, syksyltä 2015 ja keväältä 2018. V37. Valokuva talon sokkelista ja pihasta keväältä 2015
V38. Ronald Eekströmin 20.6.2012 suorittaman putkistokuvauksen, tyhjennyksen, painehuuhtelun ja tarkastuskaivojen puhdistuksen 20.6.2012 raportti, liittyy todisteisiin V2, V3, V18
V39. Kaksi valokuvaa kellarisyvennyksessä läpipuhkaistusta harkosta ja harkon takana olevasta maa-aineksesta
V40. Iltalehden artikkeli 16.7.2017
V41. Yksitoista valokuvaa ilmanvaihtokoneesta (syksy 2017- kevättalvi
2018).
V42. L & T:n lasku päivämäärältä 28.6.2012. Kyseessä on kirjallisen todisteen V33 ensimmäinen sivu
V43. Vakatuuli Oy:n 11.6.2015 tekemään näytteenottoon perustuva Metropolilabin testausseloste 25.6.201
V44. Neljä valokuvaa piipusta päivämääriltä 14.3.2018 ja 3.5.2018
Kantajan henkilötodistelu
1. Janne Jannelainen, todistelutarkoituksessa
2. Merit Riven, Rkm, Matti Eklund Oy, K7, K24
3. Jannu Riitanen, valvoja, Vai Vast T:mi, K6, K39
4. Petri Mehtinen, WD-Kuivaus Oy, KS
5. Pekka Jalakari, RI, ITS-TEK, Rakennuttamis- ja vahinkopalvelu Know How Oy, K28
6. Juha Huuli, Vakatuuli Oy, K10, K11
7. Santtu Räisänen, Puhdasilma.com Finland Oy, K6, K43-K46
8. Raimo Leimikka, RAR-Saneeraus Oy:n toimitusjohtaja, K26, K49
9. Pekka Lieminen, K36
10. Jonna Vares-Jannelainen
Vastaajan henkilötodistelu
1. Veikko Veikkonen todistelutarkoituksessa
2. Risto Storberg, insinööri, AKK, V2, V3
3. Armo Marja, vauriotarkastaja, rkm, V5-V9, V15
4. Andrei Nässi, Tamirana Oy
5. Jaakko Makkarainen, rakennusmestari
6. Vesa Terho, insinööri, V16
7. Kari Javelin, tekniikan tohtori, V17, V19
8. Kari Heikkilä
9. Jari Pyykkönen, LVI Teknikko, V20
10. luovuttu
11. Helsingin kaupungin rakennusviraston tekninen asiantuntija Markus Örkki, V24, V26
12. Tapio Ohtoniemi, V28
13. Eland Eekström, putkistokuvaaja, V18, V38
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Tapahtumainkulku olennaiselta osin
Asian taustaa
Kantaja Janne Jannelainen oli ostanut 22.2.2013 päivätyllä kauppakirjalla vastaajilta Veikko ja Raini Veikkoselta kiinteistön x sillä olevine vuonna 1990 valmistuneine rakennuksineen osoitteessa x Helsinki. Kauppahinta oli ollut 570.000 euroa. Kohteen hallintaoikeus on siirtynyt ostajalle 1.4.2013.
Kohteelle on haettu rakennuslupaa vuonna 1985. Veikkoset olivat aikanaan ostaneet kiinteistön rakennettuna.
Veikkoset ovat ottaneet kohteeseen piilovirhevakuutuksen, mutta asiassa on riidatonta, ettei vakuutuksella ole merkitystä osapuolten välisen vastuunjaon kannalta.
Ennen kauppaa tehdyt remontit ja tarkastukset
Veikkosten kaupanteon yhteydessä ilmoittaman mukaan he ovat korjauttaneet etupihan puoleisten kattoikkunan vierustoja ja tarkastuttaneet takapihan kattoikkunan vierustat 2011 - 2012. Remontin osalta on kuultu todistajana remontin tehnyttä Andrei Nässiä.
Veikko Veikkonen on tilannut kaupan kohteesta kuntotarkastuksen (V2, K5) ennen myyntiä Raksystems Anticimexiltä Uäljempänä Raksystems). Kuntotarkastus on tehty pääosin pintapuolisesti rakenteita avaamatta.
Raportin jälkeen Veikko Veikkonen oli tilannut salaojaputkien kuvauksen
(V38, K 41). Kuntotarkastuksessa edellytettyjen muiden toimenpiteiden osalta on esitetty kirjallista todistelua tehdyistä toimenpiteistä (K19 ja K20).
Raksystems on toimenpiteiden ja lisäselvitysten jälkeen päivittänyt raporttiaan 31.1.2013 päivitysliitteessä (V3).
Kaupanteon yhteydessä rakennuksen kunnosta annetut tiedot
Kauppakirjassa (K1) rakennuksen kunnosta on todettu seuraavaa: "Rakennukset ovat pääosin hyvässä kunnossa. Kunto on eritelty Raksystems Anticimex Oy:n tekemässä RS3 Kuntotarkastuksessa. Tarkastuspäivä oli 14.6.2012. Päivitystarkastus suoritettiin 30.1.2013 ja paikalla olivat läsnä Veikko Veikkonen (osan aikaa), Janne Jannelainen, Kimmo Kortelainen ja Kiinteistömaailmasta Juha Hakala.
Rakennuksessa osa yläpohjasta on katteen suuntaista viistoa yläpohjaa, näiltä osin yläpohjaa ei voitu tarkistaa. Tarkastushetkellä rakennuksen vierustoille ja vesikatolla oli lunta eikä rakennuksen vierustoja ja vesikattoa päästy tarkastamaan. Myöskään salaojitusta ei voitu tarkastushetken lumitilanteen vuoksi tarkastaa."
Ostaja on kuitannut vastaanottaneensa kaupanteon yhteydessä seuraavat asiakirjat ja tutustuneensa niihin:
1. Myyntiesite per 16.1.2013
2. Lainhuutotodistus 14.1.2013, 22.2.2013
3. Rasitustodistus 14.1.2013, 22.2.2013
4. Kiinteistörekisteritietoja 14.1.2013, 22.2.2013 ja kiinteistörekisterikartta
5. Kiinteistö kartalla ja ilmakuvassa
6. Lopputarkastuspöytäkirja per 13.2.1990
7. Myyjän Veikko Veikkosen laatima korjaushistorialiite (V29)
8. Raksystems Anticimex Oy:n laatima kuntotarkastusraportti per 14.6.2012 (laatija Risto Storberg) (V2)
9. Raksystems Anticimex Oy:n laatima kuntotarkastusraportin päivitysliite per 30.1.2013 (Laatija Risto Storberg) (V3)
10. Sähkölaitteiden tarkastuspöytäkirja per 14.2.1986
11. Tarkastustodistus vesijohto- ja viemärityöt per 27.1.1986
12. Rakennusasiain pöytäkirja 14.5.1985
13. Rakennuksen julkisivukuvat ja pääpiirustuksia
14. Kaavaote (asemakaava per 17.12.1970 (piirrosnumero 6555)
15. Ohjeita lainhuudon hakemiseen.
Kaupan jälkeen
Ostaja on hallinnan siirryttyä hänelle suorittanut kohteessa muun muassa seuraavia remontteja ja korjaustöitä: uusi wc yläkertaan, yläkerran kylpyhuoneen laaja remontointi, lattialämmityksen asennus alakertaan yhtä kulmahuonetta lukuunottamatta, salaojajärjestelmän korjaus, ilmastointityöt, alakerrassa yhden oven karmien poistaminen.
Asunnon siirryttyä ostajalle hän on kohteen remontoinnin jälkeen loppuvuodesta 2013 havainnut alakerran makuuhuoneen seinässä kosteutta. Kohteessa on teetetty vahinkokartoitus 9.12.2013 (K2, V4). Vahinkokartoituksessa on vahingon aiheuttajaksi todettu pääsulussa/putkissa vuoto seinän sisällä. Vuoto on selvityksen mukaan aiheuttanut vahinkoa alakerran makuuhuoneessa sekä eteisessä.
Lastenhuoneen kipsilevyseinän on todettu kastuneen 30 senttimetrin korkeuteen asti. Lisäksi tilan lattia oli kastunut. Vahingon laajuudeksi on todettu noin kuusi neliömetriä.
Kohteen kunnon selvittäminen on sittemmin alkanut Jannelaisen sokkelin härmääntymisestä tekemistä havainnoista. Jannelaisen yhteydenoton seurauksena Veikkosille piilovirhevakuutuksen myöntäneen vakuutusyhtiön toimesta vahinkotarkastaja Armo Marja on käynyt tekemässä kohteessa tarkastuksen 8.5.2014 (V5). Käynnin jälkeen vakuutusyhtiö on 18.6.2014 antanut päätöksen (V6), jonka mukaan talon sokkelin kastumisen osalta korvattavaa vahinkoa ei ole katsoen, että virheet ja niistä mahdollisesti seuraavat vahingot ovat vain esteettisiä.
Sittemmin Jannelainen on uudelleen havaitsemansa sokkelin ja kiinteistön kosteuden vuoksi ottanut yhteyttä Puhdasilma.com Finland - Oy:hyn, joka on antanut antanut tarjouksen 26.3.2015 (K 29).
Vahinkotarkastaja Marja on myöhemmin käynyt kiinteistöllä 27.4.2015 ja 29.4.2015 (muistio 27.4.2015 V?). Huhtikuisten tarkastusten jälkeen vakuutusyhtiö on 8.5.2015 antanut päätöksen (V8, K33), jossa vakuutusyhtiö on hyväksynyt salaojituksen ja sadevesijärjestelmän korjauskustannukset piilovirhevakuutuksesta korvattaviksi.
Korvausmäärästä on vähennetty ikävähennykset ja omavastuu.
Ostaja on uusinut salaojajärjestelmän kesän ja syksyn aikana 2015. Ostaja perheineen on muuttanut pois kiinteistöltä kesällä 2015.
Ostaja on tilannut WD Kuivaus Oy:n tekemään tarkastuksen mahdollisten kosteusvaurioiden vuoksi. Tarkastuksen on tehnyt Petri Mehtinen 5.6.2015 (mittausraportti K8). Tarkastuksen perusteella jatkotutkimusten on katsottu olevan tarpeen. _,/
Kunnostustöiden yhteydessä on päädytty teettämään lisäselvitys, jonka on tehnyt Vakatuuli Oy:stä Juha Huuli (raportti K11). Huuli on käynyt kohteessa 11.5.2015. Selvityksen yhteydessä on tehty mikrobimateriaalitutkimus kolmesta ennalta avatusta kohdasta (Metropoli Labin testausseloste 27.5.2015, K 10). Näytteiden tulokset on kirjattu jäljempänä alueittain eriteltynä.
Merit Riven on ostajan tilauksesta toimittanut kohteessa asiantuntijakatselmuksen sekä laatinut 31.8.2015 toteutetun alustavan katselmuksen sekä varsinaisen tarkastuksen 14.9.2015 perusteella
21.10.2015 päivätyn lausunnon (K7, V10). Riven on otattanut kohteesta 20 mikrobinäytettä.
Vakuutusyhtiö on Rivenin lausunnon perusteella 20.11.2015 antanut päätöksen (V15), jossa on katsottu piilovirhevakuutuksen perusteella:
1) korvattavaksi pojan makuuhuoneen ulkoseinien vaurioiden korjauskustannukset. Vakuutusyhtiö on katsonut, että se, että alaohjauspuista ja alasidepuista otetuissa näytteissä on tutkimusten mukaan vähän mikrobivaurioita viittaavan siihen, että vauriot eivät voi johtua maaperäkosteudesta. Vakuutusyhtiö on katsonut lausunnon perustella, että rakennusaikainen kosteus on kattovuodon lisäksi vaurioiden syy. Tältä osin vakuutusyhtiö on ilmoittanut korvaavansa ulkoseinien vauriot;
2) korvattavaksi puolet keittiön, kodinhoitohuoneen ja vaatehuoneen ulkoseinien korjauskustannuksista. Tältä osin vaurioiden on katsottu osittain aiheutuneen ilmanvaihtojärjestelmästä, mikä ei ole kuulunut piilovirhevakuutuksesta korvattaviin vahinkoihin;
3) olohuoneen osalta on katsottu ulkoseinän vahingon aiheutuneen lämmitysjärjestelmästä, eikä sen ole katsottu olevan korvattavaa vahinkoa;
4) portaikon osalta vakuutusyhtiö on pyytänyt toimittamaan selvitystä havaituista vaurioista, niiden laajuudesta, toteamistavasta ja korjaustavasta asian käsittelemiseksi.
Samassa yhteydessä vakuutusyhtiö on todennut aiemman 8.5.2015 antamansa päätöksen salaojituksen ja sadevesijärjestelmän korvaamisesta perustuneen mahdollisesti osin virheellisiin johtopäätöksiin. Vakuutusyhtiö ei ole katsonut tarpeelliseksi muuttaa tekemänsä päätöksen mukaista korvausta.
Rivenin lausunnon jälkeen, ennen ostajien purkuvaatimuksen esittämistä 11.12.2015 päivätyn lausuntonsa omakotitalon kosteusvaurioista on antanut 9.12.2015 Räisäsen kanssa katselmuksella käynyt Pekka Jalakari (K28).
Asian tultua vireille käräjäoikeudessa 27.7.2016 asiantuntijalausuntonsa ovat antaneet Vesa Terho (31.3.2017 V16/ K22), Kari Javelin 6.4.2017 (katselmus 10.3.2017, V17 K23) ja Tapio Ohtoniemi 18.5.2018 (käynyt kohteessa 3.5.2018 V28).
Edelleen asiassa ovat antaneet asiantuntijalausuntoja ilmanvaihtokoneeseen liittyen Jari Pyykkönen 1.8.2017 (V20) ja Pekka Lieminen 3.9.2018 (K36).
Riven on tämän jälkeen lisäksi antanut 24.4.2017 päivitetyn lisäyksen lausuntoon (K24) siten, että käytettävissä on ollut aiemman materiaalin lisäksi Kari Javelinin 6.4.2017 laatima asiantuntijalausunto (V17, V19) sekä Vesa Terhon 31.3.2017 laatimat lausunnot (K22).
Reklamaatiovelvol/isuus Sovellettavat säännökset
Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön ostaja ei saa
vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.
Säännöstä koskevan hallituksen esityksen mukaan (HE 120/1994 vp s. 58) ostajan tulee reklamoidessaan ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee sekä minkälaisia vaatimuksia hän tulee esittämään.
Vaatimusten ei vielä tässä vaiheessa tarvitse olla yksilöityjä. Vahingonkorvaus- tai hinnanalennusvaatimuksen suuruus selviää tavallisesti vasta myöhemmin esimerkiksi korjaustöiden valmistuttua. Virheilmoitusta voidaan myöhemmin täydentää. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin.
Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2016:69 linjannut kohtuullista ) reklamaatioaikaa. Korkein oikeus on ratkaisussaan todennut tapauskohtaisten olosuhteiden, kuten havaittujen virheiden laatu ja laajuus sekä myyjän mahdollinen tietoisuus virheestä, vaikuttavan sen arvioimiseen, kuinka nopeasti havaittu virhe ja sen taloudellinen merkitys on kohtuudella selvitettävä ja ilmoitettava myyjälle. Kohtuullinen aika voi pidentyä myös ostajan ja myyjän välisten virhettä koskevien neuvottelujen, tarkastusten ja muiden selvittelytoimien johdosta. Kun myyjä saa havaittuja virheitä koskevasta ilmoituksesta jo tiedon virhevastuun mahdollisesta ajankohtaistumisesta, korkein oikeus on katsonut, että tällainen ilmoitus voi jonkin verran pidentää sitä aikaa, jonka kuluessa myös vaatimukset on viimeistään ilmoitettava.
Ilmoitusvelvollisuus voidaan täyttää vaiheittain.
Oikeuskäytännössä on korostettu, että reklamaatiovelvollisuuden oikea täyttäminen on tärkeää myyjän oikeussuojan kannalta. Myyjälle tulee varata tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin, jotta hän voi osallistua ', asian selvittelyyn ja ottaa kantaa ostajan vaatimuksiin, mahdollisesti .:._..,, korjata virheen tai tehdä sovintotarjouksen (KKO 2008:8, kohta 6).
Ratkaisussa KKO 2016:69 ensimmäinen virheilmoitus oli tehty noin kahden kuukauden kuluttua virheiden havaitsemisen taustalla olleen tarkastusraportin saamisesta. Ensimmäisessä virheilmoituksessa vaatimuksia ei ollut lainkaan vielä yksilöity. Seuraavan kerran ostajat olivat ottaneet yhteyttä täydennyksessään yli kymmenen kuukautta ensimmäistä virheilmoitusta myöhemmin eli yli vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Ratkaisussaan korkein oikeus katsoi, että tehdyn virheilmoituksen jälkeen yli vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta ja yli kymmenen kuukauden kuluttua virheilmoituksesta tullut täydennys vaatimusten osalta ei ollut tullut kohtuullisessa ajassa ja ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.
Arviointi ja johtopäätökset tässä tapauksessa
Ensin on arvioitava, onko asian arvioinnissa annettava merkitystä sille, onko Jannelainen ollut yhteydessä Veikkosiin vakuutusyhtiön kohdekäynnin 8.5.2014 osalta. Kohdekäynnin taustalla on ollut aiemmin todetuin tavoin Jannelaisen havainnot sokkelin laikkuisuudesta.
Katselmusraporttiin (V5) on kirjattu havaintojen perusteella olevan todennäköistä, että perusmuurin laikkuisuus muodostuu "rakennuksen viereen ladotun kivetyksen tiiviydestä, sen asennukseen käytetyn hiekan hienojakoisuudesta (pitää perusmuurin kivetyksen tasolta kosteana mm. lumien sulamisen / runsaiden sateiden jälkeen). Mikäli perusmuurin laikkuisuutta halutaan vähentää, voi perusmuurin vierestä poistaa osan / kaistaleen kivetystä ja korvata sen sepelikaistalla (tarvittaessa asentamaan perusmuurilevy) sekä perusmuurin pinnan puhdistamalla / tarvittaessa uudelleen käsittelemällä/ pinnoittamisella." Raportin mukaan pistokokein perusmuurin pinnalta pintakosteudentunnistin ei ole ilmaissut poikkeavan korkeaa kosteutta. Katselmuksen tekijä Marja on kuultaessa kertonut havainnoistaan raporttia vastaavasti.
Sittemmin vakuutusyhtiö on edellä todetuin tavoin antanut päätöksen (V6), jonka mukaan talon sokkelin kastumisen osalta korvattavaa vahinkoa ei ole katsoen, että virheet ja niistä mahdollisesti seuraavat vahingot ovat vain esteettisiä.
Käräjäoikeus katsoo, että katselmusraportissa todettuun ja vakuutusyhtiön päätöksen perusteluihin nähden Jannelaisella ei ole ollut aihetta epäillä kohteessa olevan myyjien vastuuta perustavaa laatuvirhettä. Siten Jannelaisella ei ole tässä vaiheessa ollut myöskään velvollisuutta informoida myyjiä tilanteesta eivätkä tapahtumat tältä osin ole merkityksellisiä arvioitaessa Jannelaisen reklamaation
oikea-aikaisuutta.
Selvittelyn käynnistyttyä uudestaan alkukeväällä 2015 tapahtumainkulku sinänsä ei ole riitainen.
Jannelaisen asiamies on 17.4.2015 lähettänyt Veikko Veikkosen sähköpostiin reklamaation Veikkosille (K29). Reklamaation mukaan sokkelissa havaittujen kosteusvaurioiden syyksi oli selvinnyt riittämätön salaojitus, anturan ja sokkelin vääränlainen täyttö sekä sadeveden virheellinen ohjaus. Veikkosille on tässä yhteydessä tarjottu mahdollisuus tulla toteamaan määritelty laatuvirhe sekä ilmoittamaan, haluavatko he korjauttaa virheen omalla kustannuksellaan.
Reklamaation liitteenä on toimitettu Puhdasilma.Com Finland Oy:n 26.3.2015 päivätty tarjous sekä Maalaus- ja kiinteisöhuolto Nyholm Oy:n 15.4.2015 päivätty tarjous sokkelityöstä.
Veikko Veikkonen on 17.4.2015 ohjeistanut Jannelaista kääntymään piilovirhevakuutuksen antaneen vakuutusyhtiön puoleen. Vakuutusyhtiö on 22.4.2015 tiedustellut Jannelaiselta asiassa tehtyjä selvityksiä, mikä on mennyt myös Veikkosille tiedoksi.
Jannelaisen asiamies on 15.5.2015 sähköpostin (K32) liitteenä välittänyt myyjille muistion katselmuksesta 27.4.2015 sekä vakuutusyhtiön
päätöksen 8.5.2015. Samalla on ilmoitettu, että Jannelainen ei ole asiassa sidottu miltään osin vakuutusyhtiön myöntämään korvaustasoon..
Kohteessa on ollut lisäksi katselmus 29.4.2015 Uosta laadittu muistio V7), jossa on ollut paikalla myyjien edustajana naapurissa asuva Jaakko Makkarainen.
Ostajien asiamiehen yhteydenoton jälkeen sähköpostissa 22.5.2015 (K33) Veikkosille on tarjottu mahdollisuutta rakennusvirheiden toteamiseen 26.5.2015 aamuun mennessä, jolloin korjaustöitä seuraavan kerran jatketaan. Veikkosille on 1.6.2015 toimitettu väliaikatietona mikrobitutkimusraportti.
Veikkoset ovat saaneet tiedokseen Merit Rivenin 21.10.2015 päivätyn asiantuntijalausunnon (ks. jakelu K7).
Kaupan purkuvaatimus on päivätty 11.3.2016 (K3). Siten purkuvaatimus on esitetty noin vuoden kuluessa uudelleenselvittelyjen käynnistymisestä sekä hieman alle vuoden kuluessa ensimmäisestä asiaan vaikuttavasta yhteydenotosta myyjiin.
I
Käräjäoikeus toteaa, että selvittelyjen alettua uudelleen myyjiä on pidc...f ajan tasalla niiden vaiheesta. Selvittelyt ovat olleet varsin laajoja. Myyjille on tarjottu useamman kerran tilaisuus perehtyä väitettyihin virheisiin ja mahdollisuus osallistua selvittelyyn. Näihin seikkoihin nähden myyjille ei ole voinut syntyä perusteltua luottamusta käsitykselle, että kaupan kohteessa ei Jannelaisen näkemyksen mukaan olisi virhettä tai että mahdolliset virheet olisivat hänelle merkityksettömiä. Edellä lausutun perusteella käräjäoikeus katsoo Jannelaisen esittäneen vaatimuksensa kohtuullisessa ajassa, eikä hän ole siten menettänyt oikeuttaan vedota väittämiinsä virheisiin myyjiä kohtaan.
Kiinteistön virheet Sovellettavat säännökset
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on
laatuvirhe jos:
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa v ik ttaneen kauppaan; 4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt 01ka1sematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai 5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa
laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Pykälän 2 momentin perusteella ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Havaitut kosteusvauriot
Mikrobitutkimukset
Alakerran makuuhuone (pojan huone)
Alakerran makuuhuoneesta on otettu Juha Huulen (Vakatuuli Oy) toimesta näyte 3 (asiantuntijalausunto K11 ja Metropolilabin testausseloste K10) sekä Rivenin (Matti Eklund Oy) tutkimuksen yhteydessä näytteet 1-8 (asiantuntijalausunnot K7, K24 ja Työterveyslaitoksen analyysivastaus K9).
Metropolilabin testauksen perusteena oleva näyte 3 on otettu makuuhuoneen autotallipäätyä vasten olevasta ulkoseinästä elementin alaosan rakenteiden päältä eristevillasta. Samalla oli otettu alemmista rakennekerroksista kaksi muuta näytettä, joita ei ole analysoitu. Ylempi näyte oli valittu haistelutestin perusteella.
Työterveyslaitoksen lausunnon näytteet 1-4 on otettu pääsisäänkäynnin puoleisesta seinästä ja näytteet 5-8 autotallipäätyä vasten olevasta seinästä. Näytteenottopaikka yksilöidymmin ja näytteen tulokset ovat olleet seuraavat:
- näyte 1 on otettu lastulevystä seinän alaosasta, todettu vahva viite vauriosta
- näyte 2 on otettu betonilaatan ja lastulevyn välissä olevasta villasta (muoviin käärittyä villakaistaa), viittaa vaurioon
- näyte 3 on otettu seinän alaosan villasta, ei viitettä vauriosta
- näyte 4 on otettu elementin alasidepuusta, kovalevystä ja villasta, Veikko viite vauriosta
- näyte 5, lastulevyn alaosaa, vahva viite vauriosta
- näyte 6 villaa ulkoseinän ja elementin välistä, vahva viite vauriosta
- näyte 7, ulkoseinän alasidepuu ja villa, Veikko viite vauriosta
- näyte 8, alaohjauspuu, villaa ja kovalevyä, ei viitettä vauriosta
Keittiö ja kodinhoitohuone
Metropolilabin testausselosteessa 25.6.2015 (K53 liite s. 1) keittiöstä otetussa näytteessä ei ole esiintynyt homesieni-, aktinomyeetti- tai bakteerikasvustoa.
Keittiöstä on otettu Työterveyslaitoksen lausunnon perusteena ollut materiaalinäyte 9 keittiön kaapiston kohdalta seinälevytyksen alaosasta.
Näytteessä on todettu vahva viite vauriosta. Näytteenottopaikka 9 sijaitsee lähellä näytteenottopaikkaa 20.
Näyte 20 on otettu yläkerran näytteenottopaikkojen 18 ja 19 alapuolelta kodinhoitohuoneen yläosasta, tarkemmin muovista ja puun vaurioituneesta pinnasta. Näytteessä on todettu vahva viite vauriosta
Olohuone
Metropolilabin testauksen perusteena oleva näyte 1 on otettu ruokailuhuoneen ulkoseinän alaosasta elementtirakenteen alemmasta kovalevystä. Näytteessä ei ole todettu löydöksiä. Näyte 2 on otettu portaiden alta / luota ulkoseinän alaosasta elementin alaosasta kovalevyjen välisestä eristevillasta. Näytteessä on esiintynyt homesienikasvustoa. Löydös on luokkaa 8, joka testausselosteen mukaan tarkoittaa, että tutkitun näytteen hameiden kokonaisbiomassa on kohonnut. Tämä voi johtua korkeista homeitiöpitoisuuksista pölyssä tai myös viitata vanhaan kuivuneeseen homekasvustoon.
Työterveyslaitoksen lausunnon näytteet
- näyte 10 olohuoneen ulkonurkasta villaa seinän alaosasta, Veikko viii vauriosta
- näyte 11 olohuoneesta lastulevyn alaosaa, ei viitettä vauriosta
- näyte 12 olohuoneesta seinän alasidepuuta, kovalevyä ja villaa, ei viitettä vauriosta
- näyte 13 alaohjauspuu, villaa ja kovalevyä seinän alaosasta, vahva viite vauriosta
- näyte 14 olohuone päätyseinä, villaa seinän alaosasta, ei viitettä vauriosta
- näyte 15 päätyseinä, lastulevyn alareunaa, ei viitettä vauriosta
- näyte 16 päätyseinä, elementin alasidepuu ja villaa, ei viitettä vauriosta
- näyte 17 päätyseinä, alaohjauspuuta, kovalevyä ja villaa, ei viitettä vauriosta.
Yläkerta
Työterveyslaitoksen lausunnon näytteet
- näyte 18 ilmanvaihtokoneen luota villaa ja kasvustoa puun pinnalta, --/, vahva viite vauriosta
- näyte 19 ilmanvaihtokoneen alta lattiasta lastulevyä, vahva viite vauriosta.
Löydösten merkityksestä ja syistä esitetty näyttö sekä seikoista annetut asiantuntijoiden arviot
Arvioinnin lähtökohdista
Terveydensuojelulain 26 §:n 2 momentin mukaan asunnossa ja muussa o eskelutilassa ei saa olla eläimiä eikä mikrobeja siinä määrin, että niistä aiheutuu _terveyshaittaa. Sosiaali- ja terveysministeriön asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuolisten asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista antaman asetuksen 20 §:n
mukaan toimenpiderajan ylittymisenä pidetään korjaamatonta kosteus tai lahovauriota, aistinvaraisesti todettua ja tarvittaessa analyyseillä varmistettua mikrobikasvua rakennuksen sisäpinnalla, sisäpuolisessa rakenteessa tai lämmöneristeessä silloin, kun lämmöneriste ei ole kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, taikka mikrobikasvua muussa rakenteessa tai tilassa, jos sisätiloissa oleva voi sille altistua.
MetropoliLabin testausselosteen (K10) lausunto-osassa on todettu arvioiden perusteena olevat mikrobipitoisuuskriteerit. Lausunnossa on todettu, että rakennusmateriaaleihin, jotka ovat kosketuksissa maaperän tai ulkoilman kanssa, kuten alapohjarakenteet ja lämmöneristeet, ei voida soveltaa edellä mainittuja tulkintaperiaatteita, varsinkaan jos niiden kautta ei tapahdu ilmavuotoja sisätiloihin. Vastaavasti on todettu Sisäilmayhdistys ry:n internetsivujen otteesta mikrobikasvun edellytyksistä homekasvun merkityksestä eri rakenneosissa (V27).
Homekasvun merkityksestä on otteessa todettu lisäksi muun muassa seuraavaa: "Rakennuskosteus tai satunnainen kertaluonteinen kastuminen voi aiheuttaa tilanteen, jossa homeen kasvun välttäminen on vaikeaa. Kasvu lakkaa, kun kosteus poistuu, jolloin home jää rakenteeseen. Rakenteen tulee kuivua rakennuskosteudesta ja muusta kertaluontoisesta kastumisesta niin nopeasti, ettei lahoaminen tai vaarallisimpien homesienten kasvu pääse alkamaan. Homekasvu ei myöskään saa aiheuttaa esim. hajuhaittaa sisäilmaan."
Ennen kaupantekoa tehty kattoikkunoiden remontti
Andrei Nässi on kuultaessa kertonut tehneensä kohteessa remonttia 2011-2012 kolmen kattoikkunan alueella. Katolta oli otettu pois tiilet, vaihdettu aluskate ja laitettu uudet rimat ja bitumi. Sisäpuolelta oli otettu pois lastulevyt ja villat sekä paklattu ja maalattu arviolta kahden lastulevyn verran eli 240 senttimetrin levyiseltä alueelta kattoon asti.
Kostuneet alueet oli Nässin mukaan korjattu kokonaan, minkä lisäksi oli uusittu myös varmuusmarginaalialue vaurioituneiden kohtien ympäriltä.
Korjaustoimenpiteiden tarpeen oli aiheuttanut Nässin mukaan kattopellissä olleet reiät. Nässin arvion mukaan vettä ei ollut voinut valua kauaa päätellen vaurioalueesta, joka olisi muutoin ollut suurempi.
Kaupanteon jälkeen tehdyt remontit ja alakerran makuuhuoneen vesivahinko
Ostajan toimeksiannosta kohteessa kaupanteon jälkeen remonttia tehnyt Raimo Leimikka on kertonut, että kohteen remontointi oli aloitettu maaliskuussa 2013 ja kohde oli valmistunut heinä-elokuussa. Kysymys oli ollut pääosin pintaremontista, jossa seinä- tai kattorakenteita ei ollut avattu. Alakerrassa oli uusittu lattia. Pääosin vanha parketti oli vaihdettu laatoitukseen. Pojan huoneeseen oli Leimikan muistikuvien mukaan laitettu laminaatti. Lattian alle oli asennettu sähköinen lattialämmitys.
Lattialämmityksen valumassa tasoittui lattialla itsestään ja se oli alle senttimetrin paksuinen. Siten valumassaan ei liittynyt kosteushaittamahdollisuutta.
Yläkerrassa oli tehty pintaremontti. Kylpyhuoneet oli uusittu. Lisäksi oli rakennettu yläkerran makuuhuoneen yhteyteen erillinen wc ilman lattiakaivoa. Putkitöistä oli huolehtinut eri yhtiö.
Pojan huoneessa sen ja eteisen välisen seinän tapetointityön yhteydessä vanhan tapetin alta noin 20 senttimetrin korkeudesta oli löytynyt tummunut kohta, mistä Leimikka oli soittanut Jannelaiselle. Leimikka ja Jannelainen olivat päätyneet siihen, ettei kohtaa ollut tarvetta avata.
Joulukuussa 2013 Leimikka oli saanut yhteydenoton Jannelaiselta, joka oli kertonut, että pojan huoneen seinäpinta samalta kohdalta oli ruvennut kastumaan lähes metrin matkalta.
Leimikka on kertonut yhdenmukaisesti Jannelaisen ja
Vares-Jannelaisen kanssa, että vakuutusyhtiö oli havainnut vuodon johtuneen seinän sisällä olevassa putkessa olleesta runkonaulaimen naulasta. Leimikka on arvioinut, ettei vaurio ollut voinut aiheutua ostajan aikana tehdyistä remonteista. Vastaavasti on arvioinut 15.12.2013 asiasta annetussa lausunnossa Tommi lnkeroinen (K26). Leimikka ei ole
tiennyt, kuka oli huolehtinut seinän avaamisesta ja putken korjaamise ; mutta muut työt Leimikka oli tehnyt omalla kustannuksellaan. Avatuista rakenteista Leimikka oli havainnut, että seinän sisällä oli rakentamisen jälkeen tehty lankunpätkistä uusia pystyjuoksuja. Tämä merkitsi Leimikan arvion mukaan, että seinän sisällä oli ollut ongelmia rakentamisen
jälkeen ennen ostajan aikana tehtyä remonttia.
Recoverin tarkastusraportissa 9.12.2013 (K2) sivulle 3 merkityn vahinkoalueen osalta Leimikka on todennut, ettei osaa olla eri mieltä vahinkoalueesta ottaen huomioon, että vesivahinko betonissa siirtyy.
Jannelainen on kertonut, että vuotovahinkoon liittyneet kuivaustyöt olivat kestäneet yhdestä kahteen viikkoa.
Asiantuntijoiden ja todistajien arviot kosteusvaurioista sekä niiden merkityksestä ja syistä
Jannelaisen ensimmäisenä asiantuntijana kohteeseen kesäkuussa _/ 2015 tilaama Petri Mehtinen (kirjallinen lausunto WD Kuivaus K8 s. 2) on kertonut, että hänen mennessään kiinteistölle oli rakennuksen ulkopuolelle sokkelin viereen jo kaivettu koekuoppia. Ilmeisesti oli pyritty selvittämään rakentamistapaa. Tarkastuspisteellä sokkelin ja maamassojen välinen vedeneristys oli ollut puutteellinen, patolevyä, bitumia tai vastaavaa ei ollut ollut.
Mehtinen on kirjallisessa lausunnossaan (K8) todennut seuraavaa: "Sisäpuolisen lastulevypinnoitteen aukaisun jälkeen havainnoitiin aistinvaraisesti selkeä, maakellarin hajuun viittaava hajuhaitta.
Sisäpinnoitelevyn alla höyrynsulkumuovi, jonka takana villaeriste / tuulensuojalevy / julkisivumuuraus. Ulkoseinän alajuoksurakenneosissa o_n selkeästi havaittava maakellarin tuoksu. Seinärakenteen alapään s1delevynä kovalevytyyppinen levy. Levyrakenteen alla villa / toinen sidelevy / ns. painekyllästetty alajuoksu / huopakaista."
Mehtisen lausunnon mukaan tuulensuojalevyn aukaisun yhteydessä oli todettu pojan makuuhuoneessa muurauksen tuuletusvälin olevan käytännössä olematon. Alajuoksun kosteusmittauksessa kosteusprosentti oli ollut paikallisesti 24 - 26 prosenttia.
Lisäksi Mehtinen on kertonut, että keittiöön oli tehty toinen aukko, josta oli todettu vastaavat löydökset. Mehtinen oli kehottanut hankkimaan jatkotutkimuksia sisäilmaosaajilta. Kirjallisesta lausunnostaan poiketen Mehtinen on kertonut, että sisään mennessä oli jo ennen rakenteiden avaamista ollut eteisen ja sitä lähimmän makuuhuoneen alueella ilmassa maakellarin tyyppistä hajua.
Kohteessa 9.12.2015 käynyt Pekka Jalakari on lausunnossaan todennut ja tätä vastaavasti kuultaessa kertonut, että tiiliseinän tuuletus ei hänen käsityksensä mukaan ollut toiminut, koska alaosa oli ollut täynnä muurauslaastia ja seinän alaosassa olevat tuuletusreiät olivat tukossa.
Tiiliverhouksen ja tuulensuojalevyn välissä ei myöskään ollut riittävää ilmarakoa. Kyseisessä rakenteessa olisi pitänyt olla vähintään 20 millimetrin tuuletusrako, jotta seinä pääsisi kuivumaan. Ulkoseinän rakenteessa puu meni betonin alapuolelle, mikä ei ollut hyvä ratkaisu. Jalakari on pitänyt todennäköisenä, että seinän ja lattian rajakohdasta pääsi mikrobeja huoneilmaan.
Juha Huuli on lausunnossaan, jota vastaavasti hän on kuultaessa kertonut, (K11) arvioinut, ettei ulkoseinien höyrynsulku ollut tiivis kauttaaltaan. Näytteen 3 luona Huuli oli ulkoseinässä havainnut kosteusvaurioon viittaavaa hajua etenkin ylemmässä osassa eristevillaa. Näytteen 2 luona oli ulkoseinän tuulensuojalevyissä ollut kostumisen jälkeä. Huuli on suosittanut vähintäänkin näytteiden 2 ja 3 luona seinien sisäpuolen levyjen avausta lattiasta kattoon asti ja eristevillojen uusimisen. Lisäksi näytteen 2 luona on syytä uusia tuulensuojalevy.
Kuultaessa Huuli on kertonut antavansa paljon painoarvoa aistihavainnoille ja asettavansa nämä etusijalle laboratoriotutkimuksiin nähden tuoden esiin mikrobitoimintaan liittyvän tutkimuksen olevan aina jossain määrin epämääräistä. Aistihavaintojen perusteella Huuli oli pitänyt myös näytettä 3 vaurioituneena arvioiden, että todennäköisesti näytteenotto ei ollut osunut oikeaan kohtaan. Tehty tutkimus oli antanut aihetta lisätutkimuksiin. Huuli on tuonut esiin, että mineraalivillarakenteesta johtuen korvausilman pitäisi tulla hallitusti ja rakenteen olla siten tiivis. Huuli ei ollut itse tutkinut ilmavuotoja, mutta on pitänyt todennäköisenä, että tällä lattiarakenteella mikrobeja päätyi sisäilmaan.
Työterveyslaitoksen lausunnon perusteena olevat näytteet otattanut Riven on lausunnossaan 21.10.2015 (K7 s. 23-27 ja 29) eritellyt kosteusvaurioiden syitä seuraavasti: 1) lastulevyn alaosan sekä seinän ja lattian välissä olevan villakaistan vaurioiden syynä on todennäköisesti rakennusaikainen kosteus, maapohjan kosteus betonilaatan alla.
Keittiössä ilmanvaihtokoneen vuodot ovat lisänneet vaurioita keittiössä ja kodinhoitohuoneessa; 2) Kattovuodot makuuhuoneen 1 yläpuolella ja kattoikkunan kohdalla porraskäytävässä; 3) ilmanvaihtokoneen
kattoläpiviennin vuodot sekä; 4) ilmanvaihtokoneen tippaputken vuodot.
Näytekohtien 1-8 osalta Riven on kertonut todenneensa rakenteiden avaamisen yhteydessä valumajälkiä tuulensuojalevyissä, mikä on viitannut ylhäältäpäin tulleeseen kosteuteen. Näytekohtien 1-4 osalta Riven on arvioinut syyksi kattolyhdyn kohdalla tapahtuneen kattovuodon, sisääntulokatoksen ja julkisivumuurauksen välissä olevan pellitysongelman tai riittämättömän tuuletuksen tuulens ojalevyn j --. ulkomuurauksen välissä. Näytteiden 5-8 osalta vastaavien valumaJalk1en syy ei ollut selvinnyt ja Riven on katsonut, että ne voivat olla peräisin myös rakennusajalta.
Elementtien alaohjauspuista ja alasidepuista otetuissa näytteissä on ollut tutkimusten mukaan vähän mikrobivaurioita. Tämä on Rivenin mukaan viitannut siihen, että vauriot seinissä eivät ole maasta peräisin olevaa kosteutta vaan rakennusaikaista kosteutta ja erilaisten katto, ikkuna ja ilmanvaihtolaitteiston vuotojen aiheuttamia.
Lastulevystä ja villaerotuskaistasta otetuissa näytteissä mikrobit ovat kasvaneet DG 18-agar alustalla, mikä on Rivenin mukaan viitannut siihen, että vauriot ovat vanhoja ja siten voivat olla peräisin rakennusajalta. Näyte 9 on kasvanut kaikilla alustoilla tasaisesti, jolloin mikrobit ovat olleet aktiivisia ja syynä ovat todennäköisesti olleet ilmanvaihtokoneen vuodot. Näytteen 9 osalta Riven on todennut keittiön seinärakenteessa näkyviä kosteusvauriojälkiä ja katsonut näiden olevan peräisin ylhäältäpäin tulleesta kosteudesta, ilmanvaihtolaitteiston aiheuttamista vuodoista ja kondenssivedestä (s. 12).
Tarvittavaksi korjaustavaksi pääpiirteittäin Riven on lausunnossaan 21.10.2015 katsonut olevan 1) salaojituksen ja sokkelin eristyksen; 2) ilmanvaihtokoneen läpiviennin uusimisen; 3) ilmanvaihtokoneen tippaputken ja kiinnitysten uusimisen; 4) korjaustyön jälkeen ilmanvaihtoputkien ja laitteiden puhdistuksen ja säädön; 5) kattovuodon kohdan paikkausten tarkastamisen ja parantamisen; 6) lahovaurioituneiden puurakenteiden uusimisen ja levyn sekä villojen uusiminen ilmanvaihtokoneen kohdalla; 7) seinien eristeiden ja höyrynsulun uusiminen ja seinien alaosien kengittäminen" esimerkiks termopalkkikengällä vaurioituneilta osin. Kengittäminen on Rivenin _./ lausunnon mukaan ollut tarpeen rakennuksen takaseinustalle lausunnon sivulle 32 merkitylle alueelle. Rakenteen alaosan uusiminen edellyttää rakennesuunnittelijan suunnitelmien laatimista ja toimenpidelupaa rakennusvalvontavirastosta; 8) lattian ja seinän rajakohdasta lastulevyjen ja villaeristeiden poisto; 9) kengityksen yhteydessä tehdään lattian ja seinän rajakohdan tiivistäminen koko talon alueelta; 10) purettujen pintamateriaalien uusiminen; 11) radonimurin rakentaminen
rakennuksen alla olevan maapohjan kosteudenhallintaa varten. Korjauskustannuksiksi Riven on arvioinut yhteensä 74.000 euroa(+/- 20 prosenttia). Kustannusarvio ei ole pitänyt sisällään salaojien uusimista.
Lisälausunnossaan 24.4.2017 (K24) Riven on täydentänyt lausuntoaan salaojien ja sokkelin eristyksen osalta. Riven on katsonut, että seinien salaojien, sokkelin eristystä ja täyttää ei ollut toteutettu määräysten mukaisesti. Ulkopuolen hieno täyttömaa-aines ja sokkelin eristyksen
puuttuminen ovat yhtenä useista kosteusrasituksista vaikuttaneet seinien alaosaan.
Kuultaessa Riven on päivittänyt kantaansa korjaustarpeisiin siltä osin, että hän on katsonut, että hänen nykykäsityksensä mukaan kengitys tulisi tehdä koko taloon.
Asiantuntijoista Ohtoniemi (lausunto V28) on katsonut, että kaikki höyrynsulkumuovin ulkopuolelta otetut näytteet ovat merkityksettömiä, koska näissä näytteissä on vääjäämättä ollut mikrobikasvustoa. Siten Vakatuulen tutkimukset olivat asiassa merkityksettömiä. Ohtoniemi on katsonut, etteivät löydökset lukuunottamatta näytteitä 9 sekä 18-20 edellyttäneet toimenpiteitä.
Ohtoniemi on katsonut kohteen salaojien rakennetun rakennesuunnitelmien ja rakennusajankohdan rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Ympäröivä maa-aines oli valokuvien perusteella ollut tuon ajan oppien mukaista. Maaperä on ollut vettä läpäisevää hiekkamoreenia. Salaojat eivät olleet kauttaaltaan olleet anturan alapuolella, kuten niiden nykymääräysten mukaan tulisi olla.
Tarkastuksissa ja katselmuksissa vedenpinnan tason oli todettu olevan salaojien alapuolella, mikä tarkoitti että salaojitus oli toiminut. Joka tapauksessa salaojien uusimisesta aiheutuneet kustannukset olisivat voineet olla noin 25.000 euroa.
Terho (lausunto V16) on kuultuna ja lausunnossaan katsonut, että ainoastaan höyrynsulun sisäpuolella sijainneet löydökset vaativat korjaamista. Höyrynsulun ulkopuolelta otetut näytteet eivät aiheuttaneet korjaustoimenpiteitä.
Lastenhuoneen materiaalinäytteistä 5-8 höyrynsulun sisäpuolella olevista lastulevystä sekä irrotuskaistana olleesta pussitetusta muovista oli havaittu vahvat viitteet vauriosta. Muissa näytteissä ei ollut ollut vaurioita tai niissä oli havaittu vain Veikko viite vaurioista. Terho on katsonut, että osa vaurioista oli syntynyt kohteissa olleiden vuotojen yhteydessä. Ulkoseinäelementissä oleva lastulevy ja irrotuskaista olivat voineet vaurioitua osittain alkuperäisessä lattiavalussa, mutta myös osittain jälkeenpäin tehdyssä pinnan uudelleen tasoituksessa lattialämmityksen asennuksen yhteydessä. Uusi tasoitekerros on ollut notkeaa ja vesipitoista laastia ja mahdollisesti kastellut ulkoseinän lastulevyn, koska aikaisempi irroituskaista oli betonilaatan alapuolella.
Tarpeellisiksi korjaustoimenpiteiksi Terho on katsonut, että höyrynsulun sisäpuolella olevat vaurioituneet materiaalit tulee poistaa. Lastulevy ja irroituskaista tulee poistaa kuivista tiloista koko matkalta, vaikka siinä ei olisi todettu vaurioita. Höyrynsulkumuovin ulkopuolella on todettu vain yhdessä näytteessä vahva viite vauriosta ja sekin on puurakenteisen elementin alapuolella olevissa rakenteissa. Käytetty alaohjauspuu on tarkastuksessa tehtyjen havaintojen mukaan ainakin osittain painekyllästetty. Tarkastuksessa ei ole todettu ilmavuotoja.
Vaurioituneessa kohdassa tulee vaihtaa alaohjauspuu, koska siinä on ollut ulkopuolistakin kosteusrasitusta (kondenssiputki). Kuultaessa Terho on tuonut esiin, että mikrobivaurio on eri asia kuin lahovaurio, joka tulee
korjata myös höyrynsulun ulkopuoliselta osin. Jos ilmavuotoa seinän ja lattian raossa olisi, tämä oli korjattavissa tiivistämisellä, mikä oli noin yhden, kahden päivän työ.
Salaojien Terho on katsonut toteutetun aikakaudelle tyypillisellä tavalla ja tuon ajan määräysten mukaisesti. Valokuvien perusteella Terho on arvellut maa-aineksen olevan hiekkamoreenia, osittain karkeampaa, osittain hienompaa. Kyseinen maa-aines läpäisee vettä. Määräyksissä ei tuolloin ollut vaadittu, että salaojitus olisi anturalinjan alapuolella. Terho ei ollut tehnyt havaintoja, jotka puhuisivat salaojien toimimattomuuden puolesta. Harkkokerroksen osalta Terho on arvioinut, että joka tapauksessa harkossa kosteus ei kapillaarisesti nouse kuin noin 10 senttimetriä, saumoja pitkin hieman enemmän.
Kari Javelin (V17, K 19) on kuultaessa korostanut salaojien osalta, että salaojien tehtävänä on pitää pohjaveden pinta riittävän alhaalla siten, ettei kellarin lattialle nouse vettä ja että lattian alapuolinen lämmöneristys ei kastu. Javelin on katsonut, että toimimattomuus olisi ilmennyt myös routavaurioina, joita rakennuksessa ei ollut.
Olennaista oli Javelinin mukaan salaojien korkeus suhteessa rakenteisiin, mikä oli ollut kunnossa. Vesi nousi harkkoa pitkin kapillaarisesti enintään 10 - 20 senttimetriä vesiastiassa, maakosteus oli tätä vähäisempää. Saumoja pitkin kapillaarista nousua tapahtui hieman enemmän. Tässä salaojat olivat sijainneet noin metrin lattiapinnan alapuolella, mikä oli ihan hyvä taso. Muutoinkin salaojat oli toteutettu tuon ajan hyvän rakennustavan mukaisesti.
Salaojilla ei kuitenkaan ollut vaikutusta rakenteiden löydöksiin. Myöskään sokkelin härmääntyminen ei voinut liittyä salaojiin vaan vesihöyryyn. Javelin on pitänyt todennäköisenä, että tavanomaista vesihöyrykosteutta on noussut hieman harkon päälle laitettua ohutta rappauskerrosta pitkin (slammaus).
Kosteusvaurioiden osalta Javelin on tuonut esiin, että kaikki otetut näytteet olisi tullut ensin mikroskopoida ennen viljelyä, jotta voidaan lajitella eläviin ja kuolleisiin mikrobeihin. Joka tapauksessa höyrynsulkumuovin ulkopuolelta otetuilla näytteillä ei ollut merkitystä. -/
Tehdyn salaojaremontin osalta Javelin on katsonut, että ennen kunnostustoimia olisi pitänyt tutkia pohjaveden pinta sekä tutkia maa-aines. Remontin toteutuneet kustannukset olivat olleet
käsittämättömän suuret. Projektin toteutuksesta ei voinut antaa edes arvosanaa välttävä. Mikään ei tukenut käsitystä siitä, että aiempi maa-aines olisi ollut hyvin hienojakoista.
Arviointia ja johtopäätökset
Pojan huone
Pojan huoneesta on otettu kahdesta eri kohdasta edellä kerrotut Työterveyslaitoksen tutkimat materiaalinäytteet 1-8. Näytteistä on löytynyt viitteitä kosteusvaurioista. Vahvimmat viitteet vaurioista ovat
olleet lastulevyistä seinän alaosista otetuissa näytteissä. Sen sijaan löydökset elementtien alaohjauspuista ja alasidepuista otetuissa näytteissä ovat olleet vähäisiä. Löydökset ovat siten vähentyneet rakenteissa ulospäin mentäessä. Mikrobien aktiivisuus ja löydösten edellyttämät korjaustarpeet ovat jääneet jossain määrin epäselviksi siihen nähden, että Rivenin mukaan mikrobien kasvutapa on viitannut siihen, että vauriot ovat olleet vanhoja ja mahdollista on myös, että ne ovat peräisin rakennusajalta. Huoneessa on joka tapauksessa ollut myös höyrynsulun sisäpuolisia löydöksiä. Tehtyjen tutkimusten sekä Rivenin ja Terhon kertomusten perusteella käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että höyrynsulun sisäpuolella olevat vauriot edellyttävät korjaustoimenpiteitä.
Riven on antamansa asiantuntijalausunnon yhteenvedossa todennut elementtien alaohjauspuista ja alasidepuista otettujen näytteiden vähäisten mikrobivauriolöydösten viittaavan siihen, että vauriot seinissä eivät ole maasta peräisin olevaa kosteutta vaan rakennusaikaista kosteutta ja erilaisten katto-, ikkuna- ja ilmanvaihtolaitteiston vuotojen aiheuttamia. Käräjäoikeus katsoo Rivenin lausunnon ja mikrobilöydösten perusteella selvitetyksi, että alakerran makuuhuoneen kosteusvauriot ovat muualta kuin maasta peräisin olevan kosteuden aiheuttamia.
"'-, .,
Rivenin lausunnosta on käynyt ilmi, että hän oli todennut tuulensuojalevyssä näytteenottokohtien yläpuolella ylhäältä tulleita valumajälkiä. Näytteenottokohtien 1-4 valumajälkien todennäköisenä syynä hän on pitänyt kattolyhdyn kohdalla tapahtunutta kattovuotoa. Näytteenottokohtien 5-9 seinässä näkyvien valumajälkiin syy ei sen sijaan ollut selvinnyt. Rivenin lausunnon mukaan ne ovat voineet olla peräisin myös rakennusajalta.
Asiassa on Jannelaisen, Vares-Jannelaisen ja Leimikan kertomusten perusteella selvitetty, että alakerran makuuhuoneessa oli Jannelaisen omistusaikana joulukuussa 2013 sattunut vesivahinko, kun eteisen puoleisen seinän sisällä ollut viemäriputki oli vuotanut. Vuodon oli aiheuttanut putkessa ollut naula. Jannelaisen ennen muuttoaan teettämän remontin tehnyt Leimikka on pitänyt mahdottomana, että vahinko olisi syntynyt kyseisessä remontissa, ja on arvioinut, että vahingon aiheuttaja on ollut peräisin myyjien omistusajalta. Vahinko on kuitenkin korvattu ja korjattu Jannelaisen vakuutuksesta sekä Leimikan toimesta.
Vesivahingon laajuudesta on esitetty selvityksenä ainoastaan Recover Nordicin 9.12.2013 laatima raportti vakuutusyhtiölle (K2). Vakuutusyhtiön vahingon johdosta teettämistä kuivaustoimista ja remontista ei ole esitetty selvitystä. Raportin mukaan vahinkoalue oli ulottunut lähes ulkoseinään asti ja siten lähelle kohtaa, josta Työterveyslaitoksen tutkimat näytteet 1-4 oli otettu.
Viemärivuodon aiheuttaneen naulan alkuperästä ja joutumisesta putkeen ei ole esitetty suoranaista näyttöä. Yksinomaan Leimikan jälkikäteistä arviota ja tätä tukevia Jannelaisen ja Vares-Jannelaisen käsityksiä ei voida pitää asiassa ratkaisevina siihen nähden, että huoneessa on Jannelaisen omistusaikana tehty remonttia ja vahinko on aikanaan Jannelaisen vakuutuksesta ja Leimikan toimesta korjattu ja korvattu.
Siten joulukuisen vesivahingon mahdollinen merkitys kosteusvaurioiden aiheuttajana on Jannelaisen vastuulle kuuluva seikka.
Ottaen huomioon, että Jannelaisen omistusaikana sattuneen vesivahingon vaikutusta kosteusvaurioihin ei ole voitu sulkea pois ja muutakaan selvää syytä vaurioille ei ole osoitettu, käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että makuuhuoneen kosteusvaurioissa olisi kysymys myyjien vastuulla olevasta kaupan kohteen virheestä.
Yläkerta, keittiö ja kodinhoitohuone (näytteet 9 ja 18-20)
Samalta alueelta otettujen näytteiden 9 sekä 18-20 osalta asiassa esitetty näyttö sekä asiantuntijoiden arviot ovat olleet yhdenmukaisia sen suhteen, että kosteusvaurio vaatii välittömiä kunnostustoimia. Näytteissä on todettu sädesientä sekä kosteusvauriolle tyypillisiä mikrobeja. Tältä osin näyttö on yhdenmukaista sen osalta, että alueen löydökset edellyttävät välttämättömiä korjaustoimia. Näin ovat kertoneet Riven, Ohtoniemi ja Javelin.
Ennen myyntiä tehdyssä kuntotarkastuksessa kosteushavaintoja
alueelta ei ollut tehty. llmanvaihtokoneen ympäristö on kuvista päätell•. _ ollut tarkastusta tehdessä jossain määrin tavaroiden peitossa (V2 s. 1b,---: Jannelainen ei ole tuonut esiin, että kosteudesta olisi tehty havaintoja myöskään muuton yhteydessä, jolloin asunto oli ollut tyhjillään.
Rivenin lausunnossa (K7 s. 12,13 sekä 15-18) on todettu näytteen 9 osalta, että keittiön seinärakenteessa on ollut näkyviä kosteusvauriojälkiä. Jäljet ovat Rivenin mukaan peräisin ylhäältäpäin tulleesta kosteudesta, ilmanvaihtolaitteiston aiheuttamista vuodoista ja kondenssivedestä.
Kodinhoitohuoneen osalta Riven on todennut ulkoseinässä näkyvän runsaasti kosteus- ja lahovaurioita. Vaurioalue on ollut ilmanvaihtokoneen alapuolella.
Riven on katsonut, että ilmanvaihtokoneen läpivienti katolla oli vuotanut ja aiheuttanut kosteusvauriot ulkoseinärakenteisiin. llmanvaihtokonec tippaputki ei ollut ollut kiinnitettynä koneen poistoputkeen. Lausunnor1. ,J mukaan on todennäköistä, että ilmanvaihtokoneen tippaputki on myös vuotanut vettä välipohjan lastulevylle ja seinän rakenteisiin.
Kuultaessa Riven on todennut, että alue oli ollut todella märkä jo pidemmän aikaa. Lahovaurioiden syntyminen vaati useiden kuukausien runsaan kosteuden. Näytteen 9 osalta Riven on todennut näytteen mikrobien kasvun perusteella viittaavan siihen, että vauriot ovat aktiivisia ja syynä on todennäköisesti ollut ilmanvaihtokoneen vuodot.
Liemisen ja Kari Heikkilän katselmoidessa konetta sen asennukset oli jo purettu.
Lieminen (lausunto K36) on katsonut, että jälkeenpäin koneen käytön arvioiminen oli käytännössä arvailua. Kattoläpiviennin ollessa eristämätön aiheutui kondensoitumista. Jos kosteus kondensoitui putken
ulkopuolelle, se valui rakenteisiin.
llmanvaihtokoneen paikalleen asentanut Pekkala on kuultaessa kertonut käsityksenään olevan, että ohituskanavassa on tapahtunut kondensoitumista. Pekkala on hyttysten kertymisestä sekä valumajäljistä päätellyt, että konetta ei ole käytetty asianmukaisesti. Pekkala on kertonut poistoputken olleen eristetyn.
Pyykkönen (lausunto V20) on Heikkilän ottamien valokuvien ja Heikkilän haastattelemisen perusteella katsonut, että koneen käyttö ja huolto oli ollut puutteellista. Koneessa ei ollut käytetty suodattimia. Kone oli ollut kiinni talviaikana, jolloin kosteus oli tiivistynyt piippuun ja aiheuttanut sulaessaan veden valumisen koneen kannesta lattialle. Lisäksi voitiin päätellä, että talviaikana niin sanottu ohituspelti oli ollut kiinni.
Pyykkösen lausunnon pohjana ovat olleet Heikkilän ottamat valokuvat sekä Heikkilän haastattelu.
Veikko Veikkonen ja Jannelainen ovat kertoneet käyttäneensä ja huoltaneensa ilmanvaihtokonetta asianmukaisesti. Ottaen huomioon, että Lieminen, Pyykkönen ja Pekkala ovat tehneet päätelmiä koneen käytöstä sen jälkeen, kun se oli ollut irrotettuna ja poissa käytöstä noin kahden vuoden ajan, heidän kertomustensa perusteella ei ole tehtävissä johtopäätöksiä käytön asianmukaisuudesta myyjien tai ostajan aikana.
Käräjäoikeus toteaa, että vauriot ovat lattian kosteutta lukuun ottamatta olleet rakenteiden sisällä.
Vaurioiden sijaintiin ja vakavuuteen sekä Rivenin vaurioiden syntymisen vaatimasta ajasta kertomaan nähden käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että seinän rakenteissa olevat vauriot ovat syntyneet myyjien vastuulla olevasta ilmanvaihtokoneen asennuksesta. Vauriot ovat aiheutuneet joko kattoläpiviennin vuodosta tai veden kondensoitumisesta poistoilmaputken ympärille tai mahdollisesti molemmista.
Katolla ilmanvaihtokoneen piipun ympärillä on ollut teippaukset, jotka Veikko Veikkonen on kertonut tehneensä eräänlaisena varotoimena.
Ottaen huomioon, että ilmanvaihtokoneen poistoputken ympärillä todetut vauriot ovat olleet kaikilta osin rakenteiden sisällä, ei Veikko Veikkosen voida yksin tällä perusteella katsoa olleen tietoinen vaurioista.
Käräjäoikeus arvioi, että ilmanvaihtokoneen edustan märkyys olisi tullut ilmi viimeistään muuton yhteydessä, jos sellaista olisi siinä vaiheessa ollut. Näin ollen on jäänyt näyttämättä, että ilmanvaihtokoneeseen liittyvien muiden vuotojen välipohjaan aiheuttamat vauriot kuuluisivat myyjien vastuulle.
Muut alakerran löydökset (näytteet 10 - 17)
Vakatuulen näyte 2 on otettu eristevillassa. Näytteessä on katsottu esiintyvän homesienikasvustoa (K10). Kyseinen näyte ja Rivenin ottamat näytteet 10 - 17 on kaikki otettu höyrynsulun ulkopuolelta.
Alaohjauspuusta otetussa näytteessä 13 on löydetty vahva viite vauriosta ja olohuoneen ulkonurkasta seinän alaosan villasta otetussa
näytteessä Veikko viite vauriosta. Muissa Rivenin ottamissa näytteissä ei ole ollut viitteitä vauriosta.
Näytteet 10-13 on otettu takaseinustalla olevan ilmanlämpöpumpun läheisyydestä. (K7 s. 14).
Ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastuksen päivityksen yhteydessä (V2 s. 3 kohta 9) on todettu, että kyseisen ilmanlämpöpumpun sulamisvedet jäätyvät aivan rakennuksen vierustalle. Tarkastushetkellä ilmalämpöpumpun ulkoyksikön alapuolella oli "jääkasa" ja jäätynyttä sulamisvettä oli pidemmällä matkalla sokkelin vierustalla. llmalämpöpumpun sulamisvedet on suositeltu johdettavaksi niin, ettei niistä aiheudu haittaa rakennukselle.
Höyrynsulun ulkopuolisten löydösten merkityksestä asiantuntijoiden arviot poikkeavat toisistaan. Asiantuntijoista Riven, Huuli sekä Jalakari ovat pitäneet todennäköisenä, että höyrynsulun ulkopuolisista rakenteista on ollut ilmayhteys sisäilmaan. Sen sijaan Ohtoniemi ja Terho ovat katsoneet, että rakennuksessa on ollut asianmukainen höyrynsulkurakenne, eikä höyrynsulun ulkopuolisten löydösten voida katsoa aiheuttavan korjaustarvetta muilta kuin lahovaurioiden osalta. Asiantuntijoista myös Javelin on katsonut, ettei höyrynsulun ulkopuolisilla löydöksillä ole merkitystä eikä niitä voida pitää asumisterveysasetuksen toimenpiderajan ylittävinä löydöksinä.
Varsinaista tutkimusta mahdollisista ilmavuodoista sisätiloihin ei kohteessa ollut tehty.
Käräjäoikeus katsoo ilmanlämpöpumpun kohdalta otetun näytteen 13 perusteella alaohjauspuun osalta näytetyksi, että kysymyksessä on ollut korjaustoimenpiteitä edellyttävä lahovaurio. Muilta osin höyrynsulun ulkopuolella olevien näytteiden osalta ei esitettyihin arviointikriteereihin nähden voida pitää selvitettynä, että kysymyksessä olisi korjaustoimenpiteitä edellyttävä vaurio.
Ottaen huomioon alaohjauspuun vaurion sijainti ja ilmalämpöpumpun sulamisvesien ohjauksesta myyjien omistusaikana tehdyt havainnot käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että vauriot ovat tältä osin aiheutune laitteen poistovesien virheellisestä ohjauksesta ennen omistajanvaihdosta.
Sa/aojat
Salaojista ennen kaupantekoa ostajalle annetut tiedot
Kauppakirjan liitteenä olleessa kuntotarkastusraportin päivitysliitteessä (V2 s. 3 kohta 10) on todettu, että salaojitus on kuvattu kesällä 2012.
Salaojitusta on myös kaivettu auki oikean päädyn takakulmalla. Kuvauksessa salaojissa ei ollut havaittu korjaustarvetta.
Edelleen kauppakirjan liitteenä olleen varsinaisen kuntotarkastusraportin (K5 s. 23) teknistä käyttöikää, tarkastusvälejä ja kunnossapitojaksoja kosk vassa liitteessä salaojajärjestelmien tekniseksi käyttöiäksi on
merkitty 40 vuotta, tarkastusväliksi 2 vuotta ja kunnossapitojaksoksi 5 vuotta.
Salaojien kuntoa koskeva selvitys ennen vuotta 2015
Tontilla 15.4.1985 suoritettuihin kairauksiin perustuvan pohjatutkimus- ja pohjarakennussuunnitelman (V 26) mukaan "maanpinnassa olevan humus- ja routamaakerroksen vahvuus oli n. 0.4 m. Sen alapuolella oli kivistä hiekkaa, lukuunottamatta pistettä 1, jossa oli n. 0.5 m vahvuinen silttikerros. Kairaukset päättyivät kiveen tai mahdolliseen kallioon."
Raksystemsin 27.6.2012 päivätyn kuntotarkastusraportin (K5) mukaan näkyvillä olleissa salaojan kaivoissa ei ollut havaittu puutteita. Oikean päädyn eli terassipäädyn osalta on todettu, että tarkastuskaivoja ei ollut näkyvillä. Asian käsittelyn kuluessa on tullut riidattomaksi, että terassipäädyssä tarkastuskaivoja ei ole ollut, toisin kuin salaojasuunnitelmissa (K47). Salaojajärjestelmän toimintaedellytykset on suositeltu raportissa 14.6.2012 tarkastettavaksi videokuvaamalla salaojaputket.
Eland Eekström on kertonut kuvanneensa putkistot ensin painehuuhtelun jälkeen 20.6.2012 (V38, K41). Tällöin kuvaus oli keskeytetty kahdella seinustalla näkyvyyden heikennyttyä putkessa olleen vesimäärän vuoksi. Hänen laatimansa raportin virhemäärityksen mukaan kysymys oli ollut pikaista korjausta vaativasta tilanteesta.
Eekström oli kuvannut putket uudelleen ensimmäisessä kuvauksessa ilmenneiden ongelmien vuoksi 8.8.2012. Viimeksi mainittuna päivänä allekirjoittamassaan raportissa (V18, K25) Eekström oli todennut näyttävän siltä, että talon salaojat toimivat niin kuin pitääkin.
Eekström on kuultaessa kertonut, että lopullinen tulos oli perustunut uusintakuvaukseen sekä siihen, ettei vesi ollut enää jälkimmäisessä kuvauksessa seisonut. Jälkimmäistä kuvausta ei ollut edeltänyt painehuuhtelua ja hän oli kuvannut uudestaan ainoastaan todetut ongelmakohdat. Tämä ei hänen mukaansa kuitenkaan ollut vaikuttanut arvioon. Jos salaojaputket olisivat olleet tukossa, olisivat ne olleet sitä edelleenkin. Eekström on arvellut aiempien ongelmien selittäväksi tekijäksi sen, että putken päässä on ollut jonkin verran hienoa
maa-ainesta, minkä seurauksena tyhjentyminen oli ensimmäisessä kuvauksessa tapahtunut hitaasti. Ilmeisesti se, että imeytyskenttä oli kaivettu esiin, oli korjannut tilanteen.
Eekström on arvioinut, että kyseiset salaojat eivät materiaalinsa puolesta muovin haurastumisen vuoksi ole tekniseltä käyttöiältään kuin 25 - 30 vuotta. Eekström ei ollut tuonut tätä esiin Veikko Veikkoselle.
Kuvauksen tarkoituksena oli kertoa kuvaustuloksista ja niissä mahdollisesti havaituista ongelmista eikä neuvoa asiakasta.
Kuntotarkastusraportin päivitysliitteessä (V3 s. 3 kohta 10) on todettu, että omistaja oli tyhjentänyt kesällä 2012 oikean päädyn takakulmalla olevan niin sanotun rännikaivon kivipesän. Salaojitusta oli myös kaivettu auki oikean päädyn takakulmalla. Salaojien kuvauksessa ei ollut järjestelmässä havaittu korjaustarvetta. Kuntokartoituksen ja sen päivityksen tehnyt Risto Storberg on kuultaessa kertonut, ettei hän muistanut, mitä asiakirjoja hänelle oli ennen päivityskirjauksia esitetty.
Joka tapauksessa asiasta oli esitetty riittävä selvitys toteamuksen kirjaamiseen. Tähän ei ollut riittänyt kiinteistönomistajan kertomus. Kuntotarkastusraportin päivityksen perusteena olevalla tarkastuskäynnillä oli ollut läsnä myös Jannelainen.
Asiassa on riidatonta, että ylempänä sijaitsevan naapurikiinteistön hulevedet oli johdettu kyseiselle kiinteistölle, mikä oli lisännyt kiinteistön kosteusrasitusta.
Ostajan toteuttama salaojaremontti
Salaojien korjaus oli saanut alkunsa Jannelaisen havaitsemasta sokkelissa olevasta härmästä sekä tontin kosteudesta. Selvittelyt oli aloitettu ensin keväällä 2014, mutta tuolloin oli päädytty vakuutusyhtiön tarkastuksen jälkeen pitämään löydöksiä yksinomaan esteettisinä.
Sittemmin selvittely oli alkanut uudestaan keväällä 2015. Jannelaisen otettua yhteyttä Puhdasilma.com Finland Oy:hyn oli päädytty pitämään salaojaremonttia tarpeellisena.
Kiinteistöllä oli 29.4.2015 pidetty katselmus, jossa olivat olleet paikalla Jannelainen, Armo Marja (Raksystems), Jaakko Makkarainen Veikkos,t../ edustajana sekä salaojaremontin toteuttajien (Puhdasilma.com Finland Oy) puolesta Santtu Räisänen, Heikki Huusko ja Martti Ahonen.
Katselmuksesta tehtyyn pöytäkirjaan 5.5.2015 (K44) oli kirjattu huomioksi seuraavat seikat: salaojaputket ovat anturalinjan.päällä, styroksit on asennettu väärään korkoon ja salaojasoraa ei ole havaittu, maa-aines on pelkkää multaa. Pöytäkirjaan oli kirjattu sovituksi, että avataan seinä kahdesta kohtaa myös asunnon sisältä ja tarkastetaan seinien kosteudet myös sisäpinnoilta, jolla varmistetaan, ettei kosteutta ole myös asunnon sisäosissa.
Kirjallisina todisteina olevista valokuvista ilmenee, että rakennuksen autotallin puoleisen sokkelirakenteen anturalinja ei ollut kulkenut samassa tasossa, vaan keskiosassa harkkokerroksia oli ollut enemmän kuin seinustan etu- ja takaosassa (esimerkiksi K6 ensimmäinen kuva).
Räisänen on kertonut olevansa koulutukseltaan merkantti ja työskennelleensä rakennusalalla 15 vuotta kokemuksen keskittyessä- ilmastointiin ja puhdistuksiin. Räisänen on kertonut, että oli Jannelaisen yhteydenoton vuoksi tullut paikalle Puhdasilma.com Finland Oy:n työntekijänä valvojana toimineen Ahosen sekä toisen työntekijän Huuskon kanssa. Räisänen oli havainnut, että huhtikuussa 2015 sokkeli oli ollut päädystä silminnähden kostea. Talon vierustaa oli kaivettu lapiolla auki "etuvasemmasta" kulmasta (sisäänkäynnin puoleisen seinustan ja autotallia vastakkain olevan seinustan välinen kulma).
Ensimmäiset kaivannot olivat olleet hyvin savisia ja mutapitoisia.
Salaojaputkea oli Räisäsen muistikuvien mukaan löydetty, mutta putket olivat olleet tukossa eivätkä toimintakunnossa.
Autotallin puoleinen pääty oli kaivettu kokonaan auki. Räisänen on vahvistanut, että työmaakäynnistä 26.5.2015 (K 45) laaditun pöytäkirjan havainnot vastaavat hänen käsitystään asiasta. Päädyssä oli Räisäsen mukaan ollut niin paljon vettä, että sitä oli pitänyt poistaa pumpulla.
Sokkelissa oli todettu olevan kiinni kaksi kalliokohtaa, jotka oli louhittava niin sanotusti etanalouhintana pois. Tarpeellisiksi toimenpiteiksi oli katsottu myös niin sanottu injektointi kapillaarinousun estämiseksi.
Räisäsen mukaan terassin puolelta salaojaputkia ei ollut löytynyt lainkaan. Lopulta koko maa-aines oli todettu kelvottomaksi. Maa-aines oli ollut sellaista, että se läpäisee ja tukkii salaojaputket. Työ oli muuttunut valtavaksi, kiinteistöltä oli ajettu pois kymmeniä rekkoja ja tuotu uutta maa-ainesta tilalle. Jannelaista oli pidetty ajan tasalla tilanteesta.
Viereisellä kiinteistöllä asuva rakennusmestari Makkarainen, joka oli katselmuksella toiminut Veikkosten edustajana, on kertonut, ettei hän ollut havainnut kysymyksessä olevan kiinteistön olleen poikkeuksellisen kostea. Koska kyseessä oli rinnetontti, kiinteistö ei edes voinut olla märkä. Makkarainen oli ollut huhtikuussa 2015 katselmuksella mukana. Makkarainen ja vakuutusyhtiön puolesta paikalla ollut Marja ovat kertoneet, että kuopat oli tehty jo ennen katselmusta.
Makkarainen on kertonut, ettei ollut saanut pöytäkirjaa katselmuksesta itselleen. Makkarainen oli ollut eri mieltä maan laadusta. Jos maa-aines olisi ollut jotakin muuta kuin rakennusaikaista salaojasoraa, hän olisi kiinnittänyt asiaan rakennusalan kokemuksensa vuoksi huomiota. Vanha salaojasora oli hienojakoisempaa kuin nykyisin käytetty, mutta riittävän karkeaa, ettei se mennyt salaojaputkeen. Makkarainen ei ole pitänyt mahdollisena, että kaivuusta esitetyissä valokuvissa seisova vesi olisi pohjavettä, koska vesi olisi valunut alapuolella olevan päiväkotikiinteistön suuntaan. Makkaraisen käsityksen mukaan maapohja oli moreenia, joka oli hyvä maa-aines perustuksille ja läpäisi vettä.
Salaojaremontin osalta Makkarainen on ollut sitä mieltä, että salaojaprojekti oli "riistäytynyt käsistä". Maa-ainesta oli kaivettu tontin rajoille saakka ja kiinteistöltä oli ajettu noin 20 rekka-autolastia
maa-ainesta pois.
Pöytäkirjaan 5.5.2015 (K44) merkitty ei Makkaraisen mukaan vastannut hänen käsitystään löydöksistä ja tarpeellisista toimenpiteistä. Myös Räisänen on käräjäoikeudessa kertonut Makkaraisen olleen katselmuksessa eri mieltä kuin mitä pöytäkirjaan oli kirjattu.
Salaojaremontin valvojana toiminut Jannu Riitanen on kertonut, että kiinteistön piha oli ollut hyvin kostea ja käytännössä veden vallassa. Salaojat eivät olleet toimineet ja niiden toiminta oli erittäin tärkeää, koska myös naapuritontin vedet tulivat pihaan. Salaojatyöt oli aloitettu rakennuksen autotallin puoleiselta sivustalta ja sisäänkäynnin puoleiselta seinustalta. Maa oli Riitasen mukaan ollut savea. Riitanen oli käynyt työmaalla 2 - 3 kertaa viikossa.
Rakennusvalvonnassa lupa-asioita koskevassa yksikössä työskentelevä Markus Örkki on Veikko Veikkoselle 16.5.2017 lähettämässään sähköpostissa (V24) ja kuultaessa kertonut, että salaojien uusimisen yhteydessä kiinteistön taakse, puiston puolelle oli rakennettu kivipolku ja sadevesijärjestelmä. Rakenteille ei ollut pyydetty maanomistajalta
(Rakennusvirasto) asianmukaisia sijoitus- ja kaivuulupia. Kuultaessa Örkki on kertonut, että nyttemmin lupahakemus oli jätetty ja sijoitussuostumus lisäehdoin oli annettu (pöytäkirja 19.9.2018 V34). Lupa olisi tullut hakea ennen töiden aloittamista. Alue oli nyttemmin ennallistettu Rakennusvalvonnan pyynnön mukaisesti.
Jannelainen on maksanut salaojaremontista selvittelyineen 195.000 euroa.
Salaojien virheellisyys
Asiassa on edellä esitetyn perusteella selvitetty, että salaojien uusimiseen sekä maa-ainesten laajamittaiseen vaihtamiseen on ryhdytty 29.4.2015 toimitetun katselmuksen jälkeen tutkimatta pohjaveden korkeutta tai maa-ainesta taikka selvittämättä salaojien toimivuutta esimerkiksi kuvaamalla. Kunnostustoimet ovat käynnistyneet Räisäsen ja Riitasen talon vierustalle kaivetuista kuopista tekemien johtopäätösten perusteella. Katselmuksessa paikalla ollut Makkarainen oli ollut
maa-aineksen laadusta ja korjaustoimien tarpeellisuudesta eri mieltä.
Pölkin kertoman perusteella on näytetty, että salaojien uusimiselle ei c,j haettu toimenpidelupaa eikä rakennusvalvontaan ole toimitettu sitä koskevia suunnitelmia.
Kiinteistöllä alkuperäisen rakentamisen yhteydessä tehty
maa-ainestutkimus (V 26) ja tehdystä salaojaremontista esitetyt valokuvat (K6) ja asiantuntijoiden Ohtoniemen, Terhon ja Javelinin niiden perusteella maa-aineksesta esittämät arviot eivät tue Riitasen ja Räisäsen arviota maa-aineksen laadusta. Näyttämättä on siten jäänyt, että rakennuksen ympärillä käytetty maa-aines olisi ollut liian hienojakoista ja tarkoitukseen sopimatonta.
Käräjäoikeus on edellä kerrotuin tavoin katsonut selvitetyksi, että rakennuksessa todetut kosteusvauriot eivät ole syntyneet maaperästä lähtöisin olevasta kosteudesta. Vauriot eivät siten viittaa salaojien toimimattomuuteen. Rakennuksen perustuksissa ei myöskään ole todettu olevan routimis- tai muita vaurioita, jotka Javelinin ja Terhon mukaan voisivat viitata salaojien toimimattomuuteen. Ennen kiinteistönkauppaa salaojat oli kuvattu ja todettu toimiviksi. Epäselväksi on jäänyt, miten salaojaputki oli sijoittunut rakennukseen nähden terassipäädyssä, mutta tällä sivustalla ei rakennuksessa ollut todettu lainkaan kosteusvaurioita. Näiden seikkojen perusteella käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, etteivät salaojat olisi toimineet kaupantekohetkellä.
Ohtoniemen ja Terhon kertomusten sekä rakennusaikana voimassa olleiden rakennusmääräysten (V13) perusteella on selvitetty, että rakentamisajankohtana salaojien sijainnista tai toteutustavasta ei ole ollut yksityiskohtaisia määräyksiä. Määräykset ovat edellyttäneet rakenteiden suojaamista veden ja kosteuden aiheuttamilta haitoilta.
Asiassa on riidatonta, että rakennuksen terassipäädystä olivat puuttuneet suunnitelman mukaiset salaojien tarkastuskaivot.
Jannelainen on kuitenkin kuntotarkastusraportista (K5) saanut tiedon,
0 ettei kaivoja ollut tarkastushetkellä ollut näkyvissä. Hän ei siten voi vedota tarkastuskaivojen puuttumiseen kiinteistön laatuvirheenä.
Edellä lausutuilla perusteilla käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että salaojat olisivat olleet toimimattomat tai virheellisesti rakennetut taikka vaatineet välitöntä uusimista pian kaupanteon jälkeen keväällä 2015.
Kauppakirjan liitteenä olevassa kuntotarkastusraportissa (V2, K5 s. 23) salaojien tekniseksi käyttöiäksi on ilmoitettu 40 vuotta. Storbergin, Terhon ja Eekströmin kertomuksilla on selvitetty, että salaojakaivojen puuttuminen talon terassin päädyssä on vähentänyt mahdollisuuksia salaojien kunnossapitoon ja sitä kautta salaojajärjestelmän teknistä käyttöikää noin 25 prosenttia 30 vuoteen. Eekström on lisäksi arvioinut, että tekninen käyttöikä kyseisenä rakennusaikana käytetyille muoviputkille on jo putken kestävyyden takia noin 25 - 30 vuotta. Siten arviot poikkeavat kauppakirjan liitteenä olleen kuntotarkastuksen mukaisesta arviosta.
Mikään asiassa esitetty ei tue sitä käsitystä, että Veikkoset olisivat tienneet tai heidän olisi pitänyt tietää, että salaojien tekninen käyttöikä ei ole vastannut kauppakirjan liitteessä olevan kuntotarkastuksen arviota.
Oikeuskirjallisuudessa on otettu kielteinen kanta kuntotarkastajan antamien tietojen rinnastamiseen myyjien antamiin tietoihin (esim. Mia Hoffren: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa 2013 s.
106-107). Siten käräjäoikeus katsoo, että Veikkoset eivät ole vastuussa kuntotarkastajan teknistä käyttöikää koskevasta arviosta.
Edellä lausutuilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohteen salaojissa ei ole ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentissa tarkoitettua laatuvirhettä.
Tiiliverhouksen taustan ilmarako ja tuuletusaukot
Asiantuntijat ovat yhdenmukaisesti kertoneet, että riittämätön ilrnarako hidastaa seinärakenteen kuivumista sen kastuttua sään johdosta ja siten aiheuttaa riskin mahdollisesta kosteusrasituksesta.
Asiassa on tullut selvitetyksi, että ilmarako tiiliverhouksen alla ei kaikilta osin ole ollut piirustusten mukainen 25 millimetriä. Sen sijaan asiantuntijoiden arviot sekä esitetty näyttö ovat edellä kerrotuin tavoin olleet ristiriitaisia sen osalta, onko ilmarako ollut tässä tapauksessa riittävä, ovatko tiilien muuraussaumoissa sijaitsevat tuuletusraot olleet avoimia sekä ovatko ulkoseinät olleet riskirakenteita.
Riven on katsonut ulkoseinien olevan riskirakenteita alaohjauspuun lähtiessä betonilaatan alapuolelta.
Kuntotarkastuksen tehnyt Storberg on arvioinut väliseinien olevan riskirakenteita, mutta sen sijaan ulkoseinien ei. Ulkoseinien osalta
kysymyksessä oli rakenne, joka oli edelleen käytössä. Se oli riskirakenne ainoastaan, jos maapinnan korkeusasema seinän alaohjauspuun ., alapintaan oli alle 10 senttimetriä. Väliseinä oli puolestaan riskirakenne rakenteen lähtiessä lattiarakenteen alapuolelta. Vastaavalla kannalla on ollut Ohtoniemi.
Edellä todetuin tavoin ainoa ulkopuolelta tulleen kosteusrasituksen aiheuttama kunnostustoimia vaativa kosteusvaurio on ollut takaseinän alaohjauspuun lahovaurio. Tältä osin käräjäoikeus on katsonut vahingon aiheutuneen puutteellisesta ilmanlämpöpumpun sulamisvesien ohjauksesta myyjien omistusaikana.
Ulkoseinärakenteen ei edellä lausutuin perustein ole näytetty aiheuttaneen rakennukselle sen tähänastisen elinkaaren aikana korjausta edellyttäneitä kosteusvaurioita. Kaupan kohteessa ei siten ole ollut ulkoseinärakenteeseen liittyvää virhettä.
Yläpohja Ostajille annetut tiedot
Kuntotarkastusraportissa 27.6.2012 (V2, s. 11 ja 12) on ./ toimenpidesuosituksena suositeltu tarkastettavaksi yläpohjarakenteiden~ kunto kohdissa, joissa aluskate on rikki ja kohdissa missä yläpohjan viistojen osien tuuletus on puutteellinen. Lisäksi rikkinäinen aluskate ja savupiipun läpivientikohta on suositeltu korjattavaksi. Kattoikkunoiden osalta (s. 9) on todettu, että tarkastuksessa saadun tiedon mukaan on etupihan puoleisen kattoikkunan vierustoja korjattu ja takapihan
puoleisen kattoikkunan vierustat tarkastettu 2011 - 2012. Kattoikkunoiden vierustojen rakenteiden kunto on suositeltu varmistettavaksi.
Päivitetyssä kuntotarkastusraportissa 30.1.2013 (V3, s. 3) on todettu, että kohteesta saatujen tietojen mukaan on aluskatetta uusittu kummankin lappeen puolelta ja aluskatteessa havaitut vettymä/reiät ja läpivientikohdat on tiivistetty. Yläpohjan viistojen osien tuuletusta on parannettu vapauttamalla aluskatteen ja lämmöneristeen väleissä olevia tuuletusvälejä. Joissakin kattoristikkoväleissä tuuletusraot olivat edelh osittain tukossa. Näiden kattoristikkovälien tuuletusedellytyksiä suositellaan edelleen parannettavaksi. Viemärin tuuletushormi on ullakolla eristämätön. Viemärin tuuletushormi suositellaan
ullakko-osaltaan eristettäväksi.
Näyttö olennaiselta osin
Veikko Veikkonen on kuultaessa kertonut, että hän oli käsityksensä mukaan tehnyt kaikki kuntotarkastusten yhteydessä edellytetyt toimenpiteet lukuun ottamatta viemärin ilmaputken eristämistä. Veikko Veikkonen on tuonut esiin kuntotarkastuksen olleen piilovirhevakuutuksen myöntämisen edellytys ja siten kuntotarkastuksen olleen hänen käsityksensä mukaan todella tarkka. Veikko Veikkonen on kertonut, että Suomen Tiilikatto Oy oli tehnyt uuden aluskatteen olemassa olevien pinkopahvien (V2 s. 2 sekä K 7 s. 19 - 20) yläpuolelle. Kuntotarkastuksen päivityksen jälkeen Veikko Veikkonen ei ollut enää
tehnyt yläpohjassa korjauksia, koska he olivat jo tuolloin olleet
muuttamassa kiinteistöltä jo pois.
Rakennus HE-TI Oy:n 3.7.2012 Veikko Veikkoselle lähettämässä sähköpostissa (K19) on ilmoitettu tehdyistä toimenpiteistä seuraavaa: "Kattoikkunan ympäriltä korjattiin aluskatteet kokonaisuudessaan. Ne olivat asennettu alunperin väärin, niin että vettä pääsi valumaan hiukan rakenteisiin ja sisälle. Katto avattiin ikkunan yläpuolelta harjalle asti ja sivuilta. Vanha aluskate ja vanhat kastuneet rimoitukset poistettiin. Uusi aluskate asennettiin harjalta asti ikkunalle, varmistaen että limitykset ovat oikein tehty, myös vanhan aluskatteen ja uuden aluskatteen limitykset tarkistettiin. Rimoituksella ja aluskatteella tehtiin vedenohjuri ikkunan yläpuolelle niin, että jos aluskatteen päälle pääsee vettä, se valuu ikkunasta ohi ja lopulta räystäältä alas. Samalla uusittiin pelti kattoikkunalta harjalle asti, vielä varmistukseksi että sulamisvesiä ei pääse ikkunan rakenteisiin."
Suomen Tiilikatto Oy:n 6.9.2012 päivätyssä yhteenvedossa (K 20) on kirjattu, että kohteessa tehdyn kartoituksen perusteella kattoa oli purettu talon molemmilta puolin noin 8-9 neliömetrin alueelta. Havaittuna ongelmana oli vanha pinkopahvityyppinen aluskate, joka oli päässyt kastumaan eikä ollut toiminut suunnitellulla tavalla. Tämä aluskate oli nyt poistettu ja uusittu tarvittavilta osin. Samalla kyseisten alueiden ruoteet oli joko kokonaan tai osittain uusittu tarpeen mukaan. Työn yhteydessä myös piippupellitys oli uusittu sekä kattoerkkerin vedenohjausta parannettu poistamalla lyijypellitykset ja asentamalla WakaFlex-nirnistä muovailtavaa alumiinia.
Tehtyjen korjaustoimien riittävyydestä esitetyt arviot
Kuntotarkastuksen tehnyt Storberg on kertonut, että hänen päivitysraporttiin aluskatteiden uusimisesta kirjaamansa on perustunut hänen omiin havaintoihinsa sekä esitettyyn selvitykseen, jota hän ei enää kuultaessa ole pystynyt yksilöimään. Storberg on todennut, ettei vanhassa aluskatteessa ollut hänen näkemyksensä mukaan ollut sellaista vauriota, että sisäilman kannalta sitä tulisi poistaa.
Asiantuntijoista Riven on lausunnossaan 21.10.2015 (K7 s. 18-20) todennut, että yläpohjan mineraalivillaeristeet ulottuvat aluskatteeseen rakennuksen sivulla siten, että yläpohjan tuuletus niin sanotuilla vinoilla katto-osuuksilla on paikoin estynyt. Yläkolmion tuuletus toimii talon päädyissä olevien venttiilien kautta. Yläpohjaan muodostuu tai on muodostunut ajoittain sellaiset olosuhteet, että aluskatteeseen ja kattotuoleja sitoviin vaneritukiin on muodostunut homekasvustoa.
Viemärin tuuletusputken vieressä kattolyhdyn liitoskohta oli aikanaan vuotanut ja aiheuttanut kattotuolien tummumaa ja vaurioita aluskatteeseen ja kattotuoleihin. Panssarialuskatteen päälle oli tehty paikkaus liimattavalla bitumihuovalla ja katon avauskohdassa on näkynyt muovirakenteinen aluskate. Tiilikate oli ollut kysymyksessä olevasta kohdasta auki ja kattovuotoa oli paikattu ulkoapäin. Tummuneet rakenteet olivat tarkastushetkellä olleet puunkosteusmittarilla mitattuna kuivat. Viemärin tuuletusputken ja aluskatteen välinen läpivienti oli tiivistetty ilmastointiteipillä. Viemärin tuuletusputki yläpohjassa oli ollut
eristämättä.
Riven on katsonut, että yläpohjan kuntoon saattaminen vaatisi vanhan aluskatteen poistamista, mikä käytännössä edellyttäisi tiilikaton purkamista. Riven on todennut, että yläpohjassa saa olla kohtalaisesti mikrobikasvustoa. Tässä vaurioita on kuitenkin ollut siinä määrin, että ne pitäisi korjata. Aluskate oli pahasti rikkoutunut ja siinä oli kasvustoa.
Asiantuntijoista Ohtoniemi on todennut, etteivät vanhat aluskatteet haitanneet, koska ne sijaitsivat käytännössä ulkoilmassa.
Arviointia ja johtopäätökset
Asiassa esitetty näyttö on yhdenmukaista siltä osin, että vanhat panssarialuskatteet ovat Veikkosten yläkautta teettämien kunnostustoimien jälkeen olleet kuivat. Käräjäoikeus katsoo tämän osoittavan, että korjaustoimet ovat vesitiiviyden osalta olleet toimivat ja riittävät. Siten kysymys aluskatteiden osalta on yksinomaan siitä, onko se, että vanhat aluskatteet ovat edelleen paikallaan, katsottava korjaustoimenpiteitä edellyttäväksi vaurioksi.
Kuntotarkastuksen tehnyt Storberg sekä asiantuntijoista Ohtoniemi - '
ovat katsoneet, ettei vanhojen panssarikatteiden poistaminen ole niiden sijaintiin nähden tarpeellinen toimenpide. Asiantuntijoista Riven on ollut toista mieltä. Storberg, Ohtoniemi ja Riven ovat olleet kuitenkin
samaa mieltä siitä, että välipohjassa mikrobilöydöksiä saa jossain määrin olla. Tähän nähden aiemmin kostuneen ja sittemmin kuivuneen panssarialuskatteen mikrobivaurion vakavuudesta ei ole esitetty sellaista näyttöä, että vaurion voitaisiin sen sijainti huomioon ottaen katsoa edellyttävän korjaustoimenpiteitä.
Kuntotarkastuksen päivitysliitteessä (K5, V3) on todettu, että joissakin kattoristikkoväleissä tuuletusraot olivat edelleen osittain tukossa. Näiden kattoristikkovälien tuuletusedellytyksiä on suositeltu edelleen parannettavaksi. Veikko Veikkosen mukaan kuntotarkastuksen päivittämisen jälkeen myyjät eivät ole tehneet korjaustoimenpiteitä yläpohjassa.
Rivenin lausunnon (K7, s.18 ja 20) perusteella voidaan arvioida, että tilanne yläpohjassa on ollut ennallaan hänen tehdessään katselmusta. Eristevillat ovat edelleen osittain tukkineet yläpohjan tuuletuksen aluskatteen ja eristysten välistä.
Kuntokartoituksen päivityksen yhteydessä tehdyssä katselmuksessa on ollut paikalla osapuolista Jannelainen koko ajan ja Veikko Veikkonen osan aikaa. Käräjäoikeudelle ei ole esitetty näyttöä siitä, että Veikkoset olisivat sitoutuneet korjaamaan päivityksen yhteydessä edelleen jäljellä olleet puutteellisuudet. Myöskään kauppakirjan allekirjoituksen ajankohta ei tue sitä käsitystä, että näin olisi sovittu. Siten Jannelaisen on katsottava tältä osin hyväksyneen kaupan kohteen kuntotarkastuksen päivitysliitteessä todetuin puuttein eikä hän näin ollen voi vedota laatuvirheenä yläpohjan tuuletuksen puutteisiin.
Korjauskustannukset
Edellä todetuin tavoin rakennuksessa on myyntihetkellä ollut laatuvirheeksi katsottavia korjausta edellyttäviä kosteus- ja mikrobivaurioita ilmanvaihtokoneen läheisyydessä seinärakenteessa sekä lahovaurio takaseinustan alaohjauspuussa.
Riven ei ole antanut eriteltyä kustannusarvioita ilmanvaihtokoneen läheisyydessä olevien seinärakenteiden vaurioiden korjaamisesta, vaan kustannukset sisältyvät hänen edellä esitettyyn 74.000 euron kokonaiskustannusarvioonsa. Terho on arvioinut korjauskustannuksiksi
5.000 - 10.000 euroa todeten sen perustuvan kuitenkin vajanaisiin tietoihin. Terhon arvio ei ole sisältänyt lainkaan väliseiniä. Ohtoniemi on arvioinut kysymyksessä olevan viisinumeroisen summan tarkentamatta arvioitaan.
Käräjäoikeus arvioi esitetyn näytön perusteella ottaen huomioon myös rakenteiden avaamisista sekä tehdyistä tarpeellisista tutkimuksista aiheutuneet kustannukset yläkerran, kodinhoitohuoneen, keittiön ja välipohjan korjaamisesta aiheutuvien kustannusten kokonaismääräksi
40.000 euroa. Näistä kustannuksista vain osa aiheutuu myyjien vastuulla olevien virheiden korjaamisesta.
Jalakari on arvioinut alaohjauspuun vaurion korjaamisen maksavan noin
1.500 - 2.000 euroa metriltä. Jalakarin arvio on perustunut siihen, että kyseinen kohta kengitetään tai alaohjauspuu vaihdetaan harkkoriviin. Terho on katsonut alaohjauspuun vaihtamisen riittäväksi korjaustavaksi. Asiassa on siten jäänyt näyttämättä, että vaurioituneen rakenteen korvaamista uudella vastaavalla rakenteella ei voitaisi pitää riittävänä korjaustoimenpiteenä. Hinta-arviota alaohjauspuun vaihtamisesta ei ole esitetty. Käräjäoikeus arvioi kustannusten olevan kengittämisestä tai harkkorivillä korjaamisesta aiheutuvia kustannuksia alhaisempi.
Oikeudellinen arviointi
Edellä mainittuja kosteus- ja mikrobivaurioita ilmanvaihtokoneen läheisyydessä seinärakenteessa sekä lahovauriota takaseinustan alaohjauspuussa ei ollut huomattu ennen myyntiä tehdyssä kuntotarkastuksessa. Vauriot ilmanvaihtokoneen lähellä ovat sijainneet rakenteiden sisällä. Asiassa esitetyn näytön perustella mikään muukaan ei puolla käsitystä, että myyjien olisi tullut havaita kyseiset vauriot.
Käräjäoikeus katsoo, että kysymys on vaurioista, joita kumpikaan osapuoli ei ole voinut havaita ennen kauppaa, ja ne tulevat siten arvioitavaksi mahdollisena maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaisena salaisena virheenä.
Säännöksen mukaan salaisen virheen osalta edellytetään, että kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti olettaa.
Merkittävyyskynnys on alhaisempi kuin kaupan purkamiseen oikeuttava olennaisuuskriteeri. Merkittävyyskynnyksen arvioinnissa voidaan hyödyntää samoja kriteereitä kuin arvioitaessa virheen vaikuttavuutta: virheen taloudellista merkitystä sekä sen merkitystä käytettäessä kohdetta asumiseen (Hoffren mts. 124).
llmanvaihtokoneen ympärillä seinärakenteissa olevat vauriot sisältävät terveydelle haitallisia mikrobeja ja ovat siten viipymättä korjattavia virheitä. Korjaamistoimet edellyttävät edeltä ilmenevin tavoin rakenteiden uusimista. Tähän ja korjauksista aiheutuviin kustannuksiin nähden käräjäoikeus katsoo, että merkittävyysedellytys täyttyy.
Virheen seuraamukset
Vaikka vaurioiden aiheuttamaa korjaustarvetta voidaan pitää merkittävänä, vaurioalueet ovat varsin rajattuja. Kun otetaan huomioon korjauskustannusten suhde kauppahintaan, käräjäoikeus katsoo, että virhe jää huomattavasti alle kaupan purkamisen edellyttämän olennaisuusvaatimuksen. Siten kysymys on hinnanalennuksen määrittämisestä. J
Hinnanalennuksella seuraamuksena pyritään sopimustasapainon korjaamiseen. Maakaaren 2 luvun 31 § 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.
Käräjäoikeus arvioi, että kohteen kauppahintaan olisi odotettavissa olevien remontointikustannusten lisäksi vaikuttanut vaurioista ja niiden korjaamisesta asumiselle aiheutuva haitta. Edellä lausutun perusteella käräjäoikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 30.000 euroa.
Oikeudenkäyntikulut
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä. Saman luvun 3 §:n 1 momentin mukaan, jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Pykälän 2 momentin mukaan säännöstä sovelletaan vastaavasti tilanteessa, jossa asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.
Jannelainen on esittänyt kiinteistöön kohdistuen useita laatuvirheitä koskevia väitteitä, joista valtaosa ei ole menestynyt. Myös seuraamusten osalta vaatimukset ovat menestyneet vain vähäiseltä osin. Toisaalta Veikkosten maksettavaksi määrättyä hinnanalennusta ei olisi ollut mahdollista saada ilman turvautumista oikeudenkäyntiin.
Koska Jannelaisen on kuitenkin katsottava hävinneen asian merkittävimmiltä osin, käräjäoikeus katsoo, että Jannelainen on velvoitettava korvaamaan huomattava osa Veikkosten oikeudenkäyntikuluista. Oikeudenkäyntikulujen määrän osalta esitetyt väitteet hyväksytään ja ne on otettu huomioon maksettavaksi määrättyjen oikeudenkäyntikulujen määrässä. Siten Veikkosten hyväksyttävät oikeudenkäyntikulut ovat olleet 154.716,40 euroa.
Käräjäoikeus arvioi kohtuulliseksi korvattavien oikeudenkäyntikulujen määräksi 100.000 euroa.
Tuomiolauselma
Veikko Jarkko Veikkonen ja Raini Ane Veikkonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Janne Jannelaiselle hinnanalennuksena
30.000 euroa vaadittuine korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 15.4.2019 lukien.
Muilta osin kanne hylätään.
Janne Jannelainen velvoitetaan suorittamaan Veikko Jarkko Veikkoselle ja Raini Ane Veikkoselle korvauksena oikeudenkäyntikuluista
100.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 15.4.2019 lukien.
Käräjäoikeus on 28.6.2016 antamallaan päätöksellä nro 16/31381 määrännyt vastaajien omaisuutta pantavaksi takavarikkoon siten, että Jannelaisen 660.000 euron saatava tulee turvatuksi. Kyseinen turvaamistoimi määrätään pidettäväksi voimassa, kunnes on kulunut kuukausi siitä, kun tämä ratkaisu on saanut lainvoiman.
Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta Helsingin hovioikeudelta valittamalla tai korkeimmalta oikeudelta ennakkopäätösvalituksella siten kuin oikeudenkäymiskaaressa on säädetty. Tyytymättömyyttä on siinä tapauksessa ilmoitettava käräjäoikeuden kansliaan viimeistään seitsemäntenä päivänä ratkaisun antamispäivästä.
Käräjäoikeuden ratkaisu on yksimielinen.
Muutoksenhakuohjeet liitteenä.
Tyytymättömyyden ilmoitus
Janne Jannelainen on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Valituksen mp. 15.4.2019
Vastavalituksen mp. 29.4.2019
Valitusosoitus liitteenä.
käräjätuomari
b