Kiinteistön tee se itse rakentaminen ja virheet
Kiinteistön tee se itse rakentaminen ja virheet?
Kun omakotirakentaja tai peruskorjaaja rakentaa itse tai osallistuu rakentamiseen hän vastaa rakentamisen virheistä myöhemmin ostajalle. Kysymys on silloin vahingonkorvaukesta eikä hinnanalennuksesta. Näiden ero on vanhentumisjassa ja korvausten määrässä. Myyjä ei voi vedota tietämättömyyteensä eli kysymys ei ole salaisesta virheestä, jonka vastuuaika on 5 vuotta kiinteistöissä. Vahingonkorvauksessa vastuuaika on 10 vuotta. Alla oli pääosin kysymys perustuksissa, vierustäytöissä , salaojituksessa ja routasuojauksessa olevista virheistä. Käräjäoikeus tuomitsi myyjän korvauksiin mutta hovioikeus korotti myyjän maksettavia korvauksia ja oikeudenkäyntikuluja kun myyjä oli valittanut käräjäoikeuden tuomiosta ja ostajat tekivät vastavalituksen.
Kiinteistö,vahingonkorvaus,tee se itse, hinnanalennus, perustukset, salaojat, suunnitelmat,
Hovioikeuden perusteluita:
Ostajien selonottovelvollisuus, myyjien tietoisuus virheistä ja myyjien tiedonantovelvollisuus.
Oikeuskäytännössä (KKO 1980 II 69) on katsottu, että kun myyjä on osallistuttuaan rakentamiseen ollut tietoinen siitä, miten rakentaminen on suoritettu, myyjä on vastuussa puutteellisuuksista ja virheistä, joita ostaja ei ole voinut tavanmukaisessa tarkastuksessa havaita, eikä myyjä ole niistä hänelle ilmoittanut. Ostajalta edellytetään kohteen tarkastamista ennen kaupan tekemistä. Jos hän laiminlyö tarkastusvelvollisuutensa, hän ei voi vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistöä tarkastaessaan. Tarkastus on tehtävä tavanomaisessa laajuudessa ottaen huomioon, että kysymyksessä on arvokkaan omaisuuden hankinta. Tarkastuksessa ei yleensä tarvitse suorittaa erityisiä teknisiä toimenpiteitä eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Rakenteita ei tarvitse purkaa tai tehdä muita vastaavia selvityksiä. Ostajan ei myöskään tarvitse tarkastaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä, ellei siihen ole erityistä syytä.
Asiassa on riidatonta, että Kt ovat itse rakentaneet virheväitteissä tarkoitetut talon osat. Kt ovat talon rakentajina tienneet, että rakennuksen ulkopuoliset täytöt ovat olleet kesken. Kohteessa vastaavana työnjohtajana toiminut MK oli kertomansa mukaan myös huomauttanut Klle täyttöjen puutteellisuudesta. Tehdessään rakennuksen perustuksia ja asentaessaan salaojitusta ja routasuojausta Kn olisi tullut varmistautua siitä, että ne ovat tulleet oikein suoritetuiksi. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella rakennuksen ympärillä oli salaaja, mutta sitä ei ollut kaikilta osin rakennettu asianmukaisesti. Salaojan tarkastuskaivot puuttuivat. Routasuojausta oli asennettu jonkin verran, mutta sitä ei ollut kuitenkaan tehty asianmukaisesti. Kiinteistössä on siten käräjäoikeuden toteamin tavoin näiltä osin ollut huomattavia rakennusvirheitä.
Kohdetta on markkinoitu Kn ja kiinteistövälittäjän toimesta hyväkuntoisena. Kiinteistöllä sijaitseva rakennus on noin 10 vuotta vanha. Hllä ei ole ollut syytä epäillä myyjien ilmoitusta kohteen kunnosta. Hlle on lisäksi esitetty rakennusta koskevat rakennuslupapiirustukset, joista oli ilmennyt perustusten tekotapa, rakennusten ulkopuoliset täytöt, salaojat ja routaeristykset. Hlle oli ilmoitettu ja he ovat voineet olettaa, että rakennus oli rakennettu suunnitelmien mukaisesti. He ovat olleet ostamassa ensimmäistä kiinteistöään. Hllä ei ollut rakennusalan kokemusta. Heidän ei siten voida olettaa havainneen ja ymmärtäneen rakennuksen vierustäyttöjen puutteellisuuksia tai terassin perustusten, salaojituksen ja routasuojauksen virheellisyyksiä. Asiassa on näytetty Kn jättäneen ilmoittamatta Hlle edellä mainituista virheistä, joista Kt olivat tienneet tai joista heidän olisi pitänyt tietää. Hllä on näin ollen maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan näiden kiinteistössä olleiden laatuvirheiden osalta oikeus vahingonkorvaukseen.
Salainen virhe
Kt ovat esittäneet mahdollisena syynä lattialaattojen irtoamiseen lähistöllä suoritetut räjäytystyöt.Ottaen huomioon rakennuksen etäisyys räjäytyspaikasta ja sen, että tarkastettaessa lähempänä olevia rakennuksia räjäytyksestä aiheutuneita vaurioita ei ollut havaittu, asiassa ei ole näytetty todennäköiseksi, että lattialaattojen irtoami nen olisi aiheutunut läheisellä työmaalla tehdyistä räjäytystöistä. Kirjallisena todisteena esitetyistä valokuvista on havaittavissa, että lattialaatat eivät ole olleet kiinnityslaastissa kiinni. Asiassa kuullut asiantuntijat ovat arvioineet laatoituksen irtoamisen todennäköisesti aiheutuneen siitä, että laastin pinta on päässyt "nahoittumaan" ennen laattojen asennusta. Irtoaminen on voinut tapahtua muutamien vuosienkin kuluttua laatoittamisesta, vaikka yleensä irtoaminen tapahtuu nopeammin. Saumaus on saattanut pitää laatat paikoillaan useitakin vuosia, jolloin Kn asumisaikana lattiassa ei mahdollisesti ole ollut havaittavissa virhettä. Käräjäoikeuden toteamin tavoin laatoituksen olisi kuitenkin tullut kestää pitempään kuin se nyt on kestänyt. Vaikka Kt ovat itse asentaneet lattialaatat, kyse on ollut kiinteistössä olevasta virheestä, josta myyjät eivät ole tienneet tai josta heidän ei olisikaan pitänyt tietää. Kyse on siten ollut kohteessa kaupantekohetkellä olleesta salaisesta virheestä, josta Hllä on oikeus hinnanalennukseen.
Korvauksen määrä
Sovittu kauppahinta on vastannut kiinteistön arvoa sellaisena kuin se olisi kaupantekohetkellä ollut ilman myöhemmin todettuja virheitä.
Kiinteistön arvoon vaikuttavat rakennuksen virheet on korjattu rakentamalla tukimuuri, injektoimalla terassin tukipilareiden alla olevat lohkareet yhteen, parantamalla rakennuksen ulkopuolisia täyttöjä, asentamalla uudet salaojat ja routalevyt sekä uusimalla keittiön ja olohuoneen lattian pintamateriaalit. Hovioikeudessa on selvitetty, että Ht ovat maksaneet vahingonkorvauksena vaatimansa korjaus- ja selvityskustannukset. Korjaustöistä aiheutuneiden kustannusten määrä otetaan huomioon arvioitaessa virheiden vaikutusta kiinteistön arvoon. Kuten käräjäoikeus on perusteluissaan todennut, virheiden korjaukseen liittymättömiä wc:n korjaustöistä aiheutuneita kuluja ei oteta kustannuksissa huomioon. Virheistä aiheutuneiksi korjauskustannuksiksi hovioikeus katsoo edellä mainittu huomioon ottaen noin 23.000 euroa. Huomioon on kuitenkin samalla otettava, että rakenteiden ja materiaalien uusiminen on johtanut kiinteistön ja rakennuksen tason parannukseen ja käyttöiän pidennykseen. Tämä arvonnousu huomioon ottaen hovioikeus katsoo kohtuulliseksi vahingonkorvauksen ja hinnanalennuksen määräksi 18.000 euroa.
Ht ovat vaatineet asian selvittely- ja asianosaiskuluina yhteensä 2.218,70 euroa, mikä koostuu Tn esittämien korjaustoimenpiteiden suunnittelusta ja valvonnasta 1.500 euroa, P Oy:n laskuttamasta kiinteistötarkastuksesta 595,50 euroa ja rakennusvalvonnan tarkastusmaksusta 129,23 euroa. Hovioikeudessa esitetyn selvityksen mukaan Ht ovat maksaneet nämä kustannukset. Hovioikeus katsoo, että Kn on näiden kustannusten korvauksena suoritettava Hlle 1.700 euroa.
Oikeudenkäyntikulut
Kt velvoitetaan hovioikeudessa suorittamaan Hlle vahingonkorvauksena ja hinnanalennuksena sekä asian selvittely- ja asianosaiskuluina yhteensä 19.700 euroa käräjäoikeuden tuomitsemien yhteensä 15.479,13 euron asemesta. Muilta osin Hn yhteensä 25.586,50 euron määräiset vaatimukset hylätään.
Ottaen huomioon edellä mainitut seikat vaadituista ja tuomituista määristä hovioikeus katsoo, että Kt ovat velvollisia korvaamaan Hn 10.802,79 euron määräisistä oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 8.300 euroa ja 5.434,40 euron määräisistä oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 4.100 euroa.
Turun hovioikeus
Tuomio Nro xxx
Antopäivä 25.4.2012
Diaarinumero S xxx
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Varsinais-Suomen käräjäoikeus 3. os. 31.5.2011 nro xxx (liitteenä)
Asia Valittajat
Vastavalittajat
Vahingonkorvaus kiinteistön kaupassa
MK PK
EH VH
Vaatimukset hovioikeudessa Valitus
Kt ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja heidät vapautetaan kaikesta korvausvelvollisuudesta asiassa. Lisäksi Kt ovat vaatineet, että Ht velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.
Perusteinaan Kt ovat lausuneet, että Ht eivät olleet reklamoineet väitetyistä virheistä kohtuullisessa ajassa siitä, kun väitetyt virheet oli havaittu tai ne olisi tullut havaita, vaan vasta noin kuuden kuukauden kuluttua. Ht ovat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin reklamointivelvollisuutensa laiminlyönnin johdosta.
Ht eivät voi virheenä vedota rakennuksen perustusten ulkopuolisen täytön puutteellisuuteen ja salaojituksen ja routasuojauksen puutteellisuuteen, koska näihin liittyvät seikat olivat olleet heidän tiedossaan ja havaittavissaan ennen kaupantekoa. Ht ovat laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa.
Terassin perustusten mahdollinen virheellisyys ei ole omakotitalokaupassa sellainen vaikutuksellinen virhe, joka oikeuttaisi Ht maakaaren mukaisiin virheseuraamuksiin. Terassin perustamistapa oli ollut selvästi silmämääräisesti havaittavissa ennen kaupantekoa. Väitetyistä terassin alla olevista rakennusvirheistä ei ole esitetty aiheutuneen konkreettisia vaurioita, joten se ei ole maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe.
Rakennus on rakennettu noudattaen rakentamismääräyskokoelman määräyksiä sekä hyvää rakennustapaa. Rakennukselle tai sen perustuksille ei ole aiheutunut kosteus- tai muitakaan vaurioita, joten salaojituksen ja routasuojauksen osittaisesta puuttumisessa ei ole myöskään kyse maakaaren tarkoittamasta laatuvirheestä.
Asiassa ei ole näytetty, että talon etuosan salaojitus ei ollut ollut toimiva. Näin ollen mahdolliseen hinnanalennukseen ei tule sisällyttää salaojituksen rakentamisesta aiheutuneita kuluja kokonaisuudessaan.
Karlssonien asumisaikana keittiön ja olohuoneen lattialaatoissa ei ollut havaittu irtoamista tai muitakaan ongelmia. Virhe ei siten ollut ollut olemassa kau pantekohetkellä. Niin sanotusta laastin nahoittumisesta (työvirheestä) johtuvat vauriot ilmaantuvat yleensä 2-3 vuoden kuluessa rakentamisesta. Laattojen irtoaminen lähes yhdeksän vuotta lattioiden laatoittamisen jälkeen ei ole Kn vastuulla oleva seikka. Kyse ei ole myöskään niin sanotusta salaisesta virheestä, koska se edellyttää kaupan kohteen ominaisuuksien merkittävää huonommuutta.
Ht eivät ole esittäneet selvitystä heille perustusten korjauksesta aiheutuneista kuluista 16.141,80 euroa ylittäviltä osin. Hn vaatimukseen sisältyy myös kaupan kohteeseen ja väitettyihin virheisiin kuulumattomia tukimuurin rakentamiskustannuksia noin 6.090 euroa ja lisäksi sellaisia kustannuksia, jotka koskevat sadevesijärjestelmän asentamista tai ennen kaupan päättämistä Hn havaittavissa olleita seikkoja. Käräjäoikeus on perusteettomasti määrittänyt hinnanalennuksen tiettynä prosenttiosuutena kauppahinnasta eikä pitänyt pääsäännön mukaisena lähtökohtana virheen korjauskustannuksia.
Oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevien vaatimustensa osalta Kt ovat lausuneet, että asia on oikeudellisesti niin epäselvä, että heillä on ollut aihetta oikeudenkäyntiin. Jos valitus hylätään, tulee oikeudenkäyntikulut joka tapauksessa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8a §:n nojalla jättää asianosaisten itsensä suoritettaviksi. Lisäksi olisi kokonaisuutena arvostellen kohtuutonta velvoittaa Kt suorittamaan Hn oikeudenkäyntikulut.
Vastavalitus
Ht ovat vaatineet, että ensisijaisesti Kt velvoitetaan suorittamaan heille vahingonkorvauksena myydyn kiinteistön virheestä 23.367,80 euroa käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevine korkoineen ja toissijaisesti, että käräjäoikeuden tuomitsema korvaus korotetaan hinnanalennuksena vaadituksi 20.000 euroksi käräjäoikeudessa vaadittuine korkoineen. Lisäksi Ht ovat vaatineet, että Kt velvoitetaan korvaamaan asian niin sanotut selvittelykustannukset ja tutkimuskulut 2.218,70 euroa käräjäoikeudessa vaadittuine korkoineen. Vielä Ht ovat vaatineet, että Kt velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa täysimääräisesti korkoineen.
Perusteinaan Ht ovat lausuneet,että Kt ovat tienneet tai heidän olisi pitänyt tietää, että ulkopuoliset täytöt olivat riittämättömiä. Omaa taloaan rakentavien Kn olisi tullut ottaa selvää hyvästä rakennustavasta. Myyjä ei voi vapautua vastaamasta kiinteistössä olevasta virheestä vetoamalla siihen, että hän ei tiennyt rakennusmääräyksestä vaan luuli tekevänsä oikein. Arvio siitä, mitä rakentajan on tiedettävä ja miten rakennus on rakennettava, on tehtävä objektiivisen mittapuun mukaan. Kt ovat laiminlyöneet velvollisuutensa kertoa ostajille siitä, ettei täyttöjä ollut tehty kuten oli suunniteltu. He ovat edellä mainitulla perusteella velvollisia korvaamaan rakennuksessa olleen virheen. Ht ovat maksaneet käräjäoikeuskäsittelyn jälkeen ITn 1.500 euron saatavan.
Vastaukset
Ht ovat vaatineet,että Kn valitus hylätään.Perusteinaan Ht ovat lausuneet, että kiinteistössä on ollut maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe, koska kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole vastannut sitä, mitä on sovittu. Kt eivät olleet kertoneet Hlle, että ulkopuolisia täyttöjä ei ollut tehty suunnitelmien mukaisesti. Kt olivat kertoneet routasuojauksen ja salaojituksen osalta vain, että kaikki oli tehty piirustusten mukaisesti. Ht olivat reklamoineet virheistä kohtuullisessa ajassa. Asiassa kuullut asiantuntijat ovat todenneet, että rakenteiden välitön korjaaminen oli tarpeen. Tukimuurin rakentamisesta aiheutuneet kulut liittyvät ulkopuolisten täyttöjen asianmukaiseen tekemiseen, joten sitä koskevat kustannukset ovat olleet tarpeellisia ja välttämättömiä.
Kt ovat vaatineet, että Hn vastavalitus hylätään ja Ht velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.
Perusteinaan Kt ovat lausuneet, että rakentamisen aikaisista suunnitelmista poikkeaminen ei merkitse maakaaren tarkoittamaa laatuvirhettä. Ulkopuolisissa täytöissä on kyse selvästi ulospäin havaittavasta ominaisuudesta, johon ei voi laatuvirheenä vedota. Ulkopuolisten täyttöjen keskeneräisyydestä tai salaojituksen ja routasuojauksen väitetyistä virheistä ei ole aiheutunut minkäänlaista vahinkoa tai haittaa rakennukselle. Korjaustarvetta ei siten ole ollut. Hn vahingonkorvausvaatimus sisältää lukuisia kustannuseriä, jotka eivät liity väitettyihin virheisiin. Kt eivät ole vahingonkorvaus- tai hinnanalennusvastuussa tällaisista kustannuksista.
Todistelu hovioikeudessa:
Hovioikeudessa on esitetty sama todistelu kuin käräjäoikeudessa.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Näyttö
Hovioikeudessa kuullut henkilöt ovat kertoneet asian ratkaisuun vaikuttavilta osin samalla tavoin kuin käräjäoikeudessa.
Reklamaatio
Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perusteluineen tältä osin.
Ostajien selonottovelvollisuus, myyjien tietoisuus virheistä ja myyjien tiedonantovelvollisuus.
Oikeuskäytännössä (KKO 1980 II 69) on katsottu, että kun myyjä on osallistuttuaan rakentamiseen ollut tietoinen siitä, miten rakentaminen on suoritettu, myyjä on vastuussa puutteellisuuksista ja virheistä, joita ostaja ei ole voinut tavanmukaisessa tarkastuksessa havaita, eikä myyjä ole niistä hänelle ilmoittanut. Ostajalta edellytetään kohteen tarkastamista ennen kaupan tekemistä. Jos hän laiminlyö tarkastusvelvollisuutensa, hän ei voi vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistöä tarkastaessaan. Tarkastus on tehtävä tavanomaisessa laajuudessa ottaen huomioon, että kysymyksessä on arvokkaan omaisuuden hankinta. Tarkastuksessa ei yleensä tarvitse suorittaa erityisiä teknisiä toimenpiteitä eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Rakenteita ei tarvitse purkaa tai tehdä muita vastaavia selvityksiä. Ostajan ei myöskään tarvitse tarkastaa myyjän antamien tietojen paikkansapitävyyttä, ellei siihen ole erityistä syytä.
Asiassa on riidatonta, että Kt ovat itse rakentaneet virheväitteissä tarkoitetut talon osat. Kt ovat talon rakentajina tienneet, että rakennuksen ulkopuoliset täytöt ovat olleet kesken. Kohteessa vastaavana työnjohtajana toiminut MK oli kertomansa mukaan myös huomauttanut Klle täyttöjen puutteellisuudesta. Tehdessään rakennuksen perustuksia ja asentaessaan salaojitusta ja routasuojausta Kn olisi tullut varmistautua siitä, että ne ovat tulleet oikein suoritetuiksi. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella rakennuksen ympärillä oli salaaja, mutta sitä ei ollut kaikilta osin rakennettu asianmukaisesti. Salaojan tarkastuskaivot puuttuivat. Routasuojausta oli asennettu jonkin verran, mutta sitä ei ollut kuitenkaan tehty asianmukaisesti. Kiinteistössä on siten käräjäoikeuden toteamin tavoin näiltä osin ollut huomattavia rakennusvirheitä.
Kohdetta on markkinoitu Kn ja kiinteistövälittäjän toimesta hyväkuntoisena. Kiinteistöllä sijaitseva rakennus on noin 10 vuotta vanha. Hllä ei ole ollut syytä epäillä myyjien ilmoitusta kohteen kunnosta. Hlle on lisäksi esitetty rakennusta koskevat rakennuslupapiirustukset, joista oli ilmennyt perustusten tekotapa, rakennusten ulkopuoliset täytöt, salaojat ja routaeristykset. Hlle oli ilmoitettu ja he ovat voineet olettaa, että rakennus oli rakennettu suunnitelmien mukaisesti. He ovat olleet ostamassa ensimmäistä kiinteistöään. Hllä ei ollut rakennusalan kokemusta. Heidän ei siten voida olettaa havainneen ja ymmärtäneen rakennuksen vierustäyttöjen puutteellisuuksia tai terassin perustusten, salaojituksen ja routasuojauksen virheellisyyksiä. Asiassa on näytetty Kn jättäneen ilmoittamatta Hlle edellä mainituista virheistä, joista Kt olivat tienneet tai joista heidän olisi pitänyt tietää. Hllä on näin ollen maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan näiden kiinteistössä olleiden laatuvirheiden osalta oikeus vahingonkorvaukseen.
Salainen virhe
Kt ovat esittäneet mahdollisena syynä lattialaattojen irtoamiseen lähistöllä suoritetut räjäytystyöt.Ottaen huomioon rakennuksen etäisyys räjäytyspaikasta ja sen, että tarkastettaessa lähempänä olevia rakennuksia räjäytyksestä aiheutuneita vaurioita ei ollut havaittu, asiassa ei ole näytetty todennäköiseksi, että lattialaattojen irtoami nen olisi aiheutunut läheisellä työmaalla tehdyistä räjäytystöistä. Kirjallisena todisteena esitetyistä valokuvista on havaittavissa, että lattialaatat eivät ole olleet kiinnityslaastissa kiinni. Asiassa kuullut asiantuntijat ovat arvioineet laatoituksen irtoamisen todennäköisesti aiheutuneen siitä, että laastin pinta on päässyt "nahoittumaan" ennen laattojen asennusta. Irtoaminen on voinut tapahtua muutamien vuosienkin kuluttua laatoittamisesta, vaikka yleensä irtoaminen tapahtuu nopeammin. Saumaus on saattanut pitää laatat paikoillaan useitakin vuosia, jolloin Kn asumisaikana lattiassa ei mahdollisesti ole ollut havaittavissa virhettä. Käräjäoikeuden toteamin tavoin laatoituksen olisi kuitenkin tullut kestää pitempään kuin se nyt on kestänyt. Vaikka Kt ovat itse asentaneet lattialaatat, kyse on ollut kiinteistössä olevasta virheestä, josta myyjät eivät ole tienneet tai josta heidän ei olisikaan pitänyt tietää. Kyse on siten ollut kohteessa kaupantekohetkellä olleesta salaisesta virheestä, josta Hllä on oikeus hinnanalennukseen.
Korvauksen määrä
Sovittu kauppahinta on vastannut kiinteistön arvoa sellaisena kuin se olisi kaupantekohetkellä ollut ilman myöhemmin todettuja virheitä.
Kiinteistön arvoon vaikuttavat rakennuksen virheet on korjattu rakentamalla tukimuuri, injektoimalla terassin tukipilareiden alla olevat lohkareet yhteen, parantamalla rakennuksen ulkopuolisia täyttöjä, asentamalla uudet salaojat ja routalevyt sekä uusimalla keittiön ja olohuoneen lattian pintamateriaalit. Hovioikeudessa on selvitetty, että Ht ovat maksaneet vahingonkorvauksena vaatimansa korjaus- ja selvityskustannukset. Korjaustöistä aiheutuneiden kustannusten määrä otetaan huomioon arvioitaessa virheiden vaikutusta kiinteistön arvoon. Kuten käräjäoikeus on perusteluissaan todennut, virheiden korjaukseen liittymättömiä wc:n korjaustöistä aiheutuneita kuluja ei oteta kustannuksissa huomioon. Virheistä aiheutuneiksi korjauskustannuksiksi hovioikeus katsoo edellä mainittu huomioon ottaen noin 23.000 euroa. Huomioon on kuitenkin samalla otettava, että rakenteiden ja materiaalien uusiminen on johtanut kiinteistön ja rakennuksen tason parannukseen ja käyttöiän pidennykseen. Tämä arvonnousu huomioon ottaen hovioikeus katsoo kohtuulliseksi vahingonkorvauksen ja hinnanalennuksen määräksi 18.000 euroa.
Ht ovat vaatineet asian selvittely- ja asianosaiskuluina yhteensä 2.218,70 euroa, mikä koostuu Tn esittämien korjaustoimenpiteiden suunnittelusta ja valvonnasta 1.500 euroa, P Oy:n laskuttamasta kiinteistötarkastuksesta 595,50 euroa ja rakennusvalvonnan tarkastusmaksusta 129,23 euroa. Hovioikeudessa esitetyn selvityksen mukaan Ht ovat maksaneet nämä kustannukset. Hovioikeus katsoo, että Kn on näiden kustannusten korvauksena suoritettava Hlle 1.700 euroa.
Oikeudenkäyntikulut
Kt velvoitetaan hovioikeudessa suorittamaan Hlle vahingonkorvauksena ja hinnanalennuksena sekä asian selvittely- ja asianosaiskuluina yhteensä 19.700 euroa käräjäoikeuden tuomitsemien yhteensä 15.479,13 euron asemesta. Muilta osin Hn yhteensä 25.586,50 euron määräiset vaatimukset hylätään.
Ottaen huomioon edellä mainitut seikat vaadituista ja tuomituista määristä hovioikeus katsoo, että Kt ovat velvollisia korvaamaan Hn 10.802,79 euron määräisistä oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 8.300 euroa ja 5.434,40 euron määräisistä oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 4.100 euroa.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomiolauselmaa muutetaan .
MK ja PK velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan EHlle ja VHlle yhteisesti vahingonkorvauksena ja hinnanalennuksena käräjäoikeuden tuomitseman 15.000 euron asemesta 18.000 euroa ja selvittely- ja asianosaiskuluina käräjäoikeuden tuomitseman 479,13 euron asemesta 1.700 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 19.8.2010 lukien.
MK ja PK velvoitetaan suorittamaan yhteisvastuullisesti EHlle ja VHlle oikeudenkäyntikulujen korvauksena käräjäoikeuden osalta 8.300,00 euroa korkolain 4 §:n l momentin mukaisine viivästyskorkoineen 1.7.2011 lukien.
Muilta osin käräjäoikeuden tuomiolauselmajää pysyväksi.
MK ja PK velvoitetaan suorittamaan yhteisvastuullisesti EHlle ja VHlle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 4.100,00 euroa. Siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut tämän korvauksen tuomitsemispäivästä, sille on maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 25.6.2012.
Turun hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos AA
hovioikeudenneuvos EP hovioikeudenneuvos TS
Ratkaisu on yksimielinen.
VARSINAIS-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS
3. osasto
Käräjätuomari MV
TUOMIO xxx
31.5.2011
L xxx
Kantajat
EH ja VH
Vastaajat
MK ja PK
c/o M EA
Asia Vireille
Vahingonkorvaus kiinteistön kaupassa 7.7.2010
Haaste annettu tiedoksi vastaajille:
19.8.2010
SELOSTUS ASIASTA
Taustatiedot
E ja VH ovat 3.8.2007 ostaneet P ja Mklta tilan L (nykyisin M), Pappila, RN:o xxx. Kauppahinta on ollut 200.000 euroa.
Tilalla on myyjien vuonna 1999 rakentama/rakennuttama omakotitalo.
Kantajien vaatimukset
E ja VH ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan
1.1 ensisijaisesti 23.367, 80 euroa vahingonkorvauksena korkolain mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien ja
1.2 toissijaisesti hinnanalennuksena 20.000 euroa korkolain mukaisine tuottokorkoineen 16.8.2007 lukien sekä
2. ensisijaisesti vahingonkorvauksena ja toissijaisesti oikeudenkäyntikuluina kustannukset 2.218,70 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien.
Lisäksi kantajat ovat vaatineet vastaajien velvoittamista yhteisvastuullisesti korvaamaan aiheutuneet oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Kantajien perusteet
Yleistä
Virheet
Kiinteistöä on markkinoitu hyväkuntoisena. Ostajat ovat luottaneet siihen, että rakentamisessa on noudatettu hyvää rakennustapaa ja rakennuslupakuvia mukaan lukien rakennussuunnitelmat. Näin ei kuitenkaan ole ollut.
Myyjät ovat itse rakentaneet kiinteistön ja ovat olleet tietoisia rakennustavasta. Myyjät ovat laiminlyöneet tiedoksiantovelvollisuutensa.
Kantajat vaativat ensisijaisesti vahingonkorvausta ja toissijaisesti hinnanalennusta. Kantajat vetoavat maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1, 3 ja 5 kohtiin. Kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole ollut sellainen kuin on sovittu. Myyjät ovat jättäneet ilmoittamatta siitä, että rakennuslupakuvia ja rakennussuunnitelmia ei ole noudatettu rakennuksen ulkopuolisen täytön osalta. Toissijaisesti joka tapauksessa kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää.
Kantajan käsityksen mukaan vastaajat ovat itse rakentaneet talon perustukset, salaojat ja routasuojauksen sekä olohuoneen ja keittiön lattian laatoituksen.
Perustukset
Suunnitelmien mukaan rakennus on perustettava kalliolle tiivistetyn täytön varaan. Mahdollisen louhetäytön on oltava pieniläpimittaista, louhetäyttö tasataan kiilakivikerroksella ja murskalla. Veden kerääntyminen kallion kaloihin estetään riittävällä kuivatuksella. Näin ei ole tapahtunut. Perustustyötä ei ole kaikilta osin tehty suunnitelmien mukaisesti eikä hyvän rakennustavan mukaisesti. Alustäytöt eivät ole olleet tiiviitä eikä hienoa kiviaineista ole ollut riittävästi.
Rakennuksen täyttö on puutteellinen. Täyttöä ei ole riittävästi luiskattu/tuettu alarinteen puolelta. Virheet koskevat rakennuksen ulkopuolista täyttöä.
Salaojat ja routasuojaus
Routasuojausta ei ole ollut kuin ylärinteen puolella ja sielläkin vain paikoittain. Ylärinteen puolella on ollut salaojaa, joka kuitenkin on ollut kohdittain painunutta ja siten toimimatonta. Salaojat ja sadevesijärjestelmät sekä styroxlevyt olisi tullut olla ylärinteen puolella, koska piirustukset näin määräävät. Salaoja oli riittämätön ja toimimaton myös rakennuksen sivustoilta eikä sadevesiä oltu ohjattu pois.
Laatoitus
Olohuoneen ja keittiön lattian laatoituksesta merkittävä osa on irronnut juhannuksena 2008. Laatoituksen olisi tullut kestää vuosikymmenten ajan. Näin ei ole tapahtunut.
Vahingonkorvaus/hinnanalennus
Perustusten korjaus on tullut maksamaan 18.141,80 euroa, etupuolen salaojitus ja sadevesijärjestelmät 1.500 euroa ja lattian korjaus 4.500 euroa eli yhteensä 24.141,80 euroa. Sadevesijärjestelmään liittyvät kustannukset on vähennetty em. määrästä, joten vahingon määrä on 23.367,80 euroa.
Mikäli vahingonkorvausperuste ei täyttyisi, rakennuksen kunto on joka tapauksessa ollut huonompi kuin se, miten sitä on markkinoitu ja mitä olemme perustellusti olettaneet. Täten toissijaisesti vaadimme hinnanalennuksena 20.000 euroa.
Kustannukset 2.218,70 euroa
Kustannukset koostuvat HRn ja Mn kunnan lausunnoista sekä Insinööritoimisto Tn kustannuksista. Kyseessä on ensisijaisesti vahingonkorvausvaatimus ja toissijaisesti oikeudenkäyntikuluvaatimus.
Kannanotto vastaajien väitteisiin
Kantajat eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuutta. Rakennuksen vierustalla on ollut polttopuita ja rakennusjätettä siten, ettei rakennuksen vierustaa ole voinut nähdä. Myöskään salaojien ja routasuojauksen virheitä ei ole voinut havaita. Kantajat viittaavat maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momenttiin.
Kantajat ovat havainneet perustuksissa olevat virheet syys-lokakuussa 2008 ja ilmoittaneet virheistä vastaajille välittömästi puhelimitse ja myöhemmin kirjallisesti 3.12.2008. Salaojituksessa olleet virheet ja routalevyjen puuttuminen on havaittu kesäkuussa 2009, kun rakennuksen vierustoja on kaivettu auki. Tästä asiasta on reklamoitu vastaajia kirjeellä 2.7.2009. Laattojen irtoamisesta juhannuksena 2008 on ilmoitettu lähes välittömästi vastaajille ja MK on käynyt paikalla heti asiasta tiedon saatuaan.
Mikäli vastoin Hn käsitystä katsotaan, että Ht ovat tehneet virheilmoituksen liian myöhään, Ht katsovat, että Kt ovat menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti sekä törkeän huolimattomasti, koska he ovat itse rakentaneet talon ja jättäneet ilmoittamatta tiedossaan olleita olennaisia virheitä. Tämä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti koskee rakennuksen perustustapaa, routasuojausta sekä salaojia. Tämä väite ei koske sadevesijärjestelmää, koska on ollut nähtävissä, että salaojajärjestelmää ei ole rakennettu. Laattojen irtoamista tämä ei myöskään koske.
Vastaajien vaatimukset
M ja PK ovat:
- Vastustaneet kannetta kokonaisuudessaan ja vaatineet, että käräjäoikeus hylkää kanteen perusteettomana ja
- Vaatineet kantajien velvoittamista yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa korkolain 4 §:n
momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.
Vastaajat kiistävät vahingonkorvausvaatimuksen ja toissijaisen hinnanalennusvaatimuksen myös määrältään. Vastaajat myöntävät korkovaatimuksen määrältään oikeaksi. Vastaaja ei epäile, etteikö vaatimuskohta 2 perustuisi maksettuihin laskuihin.
Vastaajien perusteet
Kaupasta ja kaupan kohteesta yleisesti
Talon rakentamisessa on noudatettu hyvää rakentamistapaa. Myyjät ovat informoineet ennen kaupan tekemistä ostajia rakennuksen kunnosta ja rakenteista sekä muista kiinteistön laatua koskevista ominaisuuksista. Ostajat ovat tutustuneet haluamallaan tavalla ennen kaupan päättämistä rakennukseen. Kiinteistö on vastannut sovittua eikä se muutoinkaan ole poikennut laadultaan siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta, ikä ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Myyjät eivät ole huolimattomuudellaan aiheuttaneet ostajille vahinkoa eivätkä jättäneet ilmoittamatta maakaaren 2 luvun 17 §:n 3 kohdassa tarkoitettua seikkaa.
Vastaajat ovat itse rakentaneet ne talon osat, joita virheväitteet koskevat.
Reklamaatiosta
Kaupan kohteessa on kesällä 2008 havaittu ne seikat, joista ostajat ovat virheinä reklamoineet 3.12.2008. He ovat asuneet kiinteistöllä elokuusta 2007 lukien.
Ostajat eivät ole reklamoineet myyjiä maakaaressa tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa siitä, kun väitetyt virheet on havaittu tai ne olisi pitänyt havaita.
Kantajat ovat ilmoittaneet havainneensa perustuksissa olevat väittämänsä virheet syys/lokakuussa 2007. Vastoin väitettyä kantajat eivät ole missään vaiheessa ilmoittaneet vastaajille puhelimitse tai muutoinkaan perustuksia koskevista seikoista tai routalevyistä taikka salaojista.
Kantajat ovat pyytäneet MKn katsomaan irronneita laattoja kesällä 2008. Pian pyynnön jälkeen MK on katsomassa irronneita laattoja.
Kantajat ovat tehneet maakaaren 2 luvun 25 §:n edellyttämän reklamaation (ilmoitus virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista) vasta 3.12.2008 päivätyllä kirjeellä.
Myyjän selonottovelvollisuudesta
Kiinteistökaupan virheeksi väitetyt seikat pois lukien olohuoneen ja keittiön lattialaattoja koskeva väite ovat olleet ostajien nähtävissä ja tarkastettavissa ennen kaupasta päättämistä. Ostajat ovat joka tapauksessa laiminlyömällä selonottovelvollisuutensa menettäneet oikeutensa vedota väittämiinsä virheisiin.
Väitetyt virheet
Perustukset
Rakennus on perustettu asianmukaisesti kalliolle tiivistetyn sepelikerroksen ja pieniläpimittaisen louhetäytön päälle. Tasaamatonta louhetäyttöä ei ole rakennuksen sisäpuolella. Rakennuksessa on ollut riittävä ja täysin toimiva tuuletus.
Pelkästään se seikka, että rakennus tehdään mahdollisesti joiltakin osin eri tavalla kuin rakentamisen aikaisessa suunnitelmissa, ei merkitse virhettä eikä oikeuta vahingonkorvaukseen tai hinnanalennukseen.
Rakennuksen ulkopuolisen täytön osalta vastaajat ovat todenneet, että ostajat voivat omien mieltymystensä mukaisesti lisätä rakennuksen ulkopuolista täyttöä tai niiden tuentaa, mutta tällaisista toimenpiteistä aiheutuvista kustannuksista myyjät eivät ole vastuussa.
Salaojitus ja routasuojaus
Routasuojauksena olevat styroxlevyt kiersivät rakennuksen ympäri pois lukien alarinteessä olevien sivu- ja takaterassin seinustojen kohdat, mikä oli ostajille kaupan yhteydessä kerrottu. Sadevesijärjestelmää ei ollut suunnitelmissa eikä tällaista koskaan myyjien omistusaikana asennettu. Se, että sadevesijärjestelmää ei kuulunut myytyyn kohteeseen, oli ostajien nähtävillä ja tiedossa.
Salaojaputki kiersi rakennuksen ympäri pois lukien sivu- ja takaterassin. Salaojaputken pää oli näkyvissä sivuterassin etukulman alla, mistä se kiertää talon etupuolen, oikean sivun sekä takareunan jatkuen sieltä takarinteeseen. Myyjien tiedossa ei ole, että salaojaputki olisi ollut painunut. On mahdollista, että väitetty salaojan painuminen on seurausta ostajien omista kaivutoimenpiteistä.
Salaojat tulee aika ajoin huoltaa ja/tai uusia. Salaojien huoltaminen ja mahdollinen uusiminen kuuluu kiinteistön kulloisenkin omistajan kunnossapitovelvollisuuden piiriin.
Kantaja ei ole esittänyt, että salaojituksesta tai sen osittaisesta puuttumisesta alarinteen sivu- ja takaterassin seinustojen kohdalta olisi aiheutunut maakaaren tarkoittama laatuvirhe. Rakennuksessa on ollut muutoinkin riittävä ja toimiva kuivatus. Rakennuksen rakenteiden kastumisesta kantaja ei ole esittänyt väitettä.
Rakentamisen aikana voimassa ollut ja hyvää rakennustapaa ohjeistanut RIL-126 antoi ohjeita salaojituksen suhteen. Ohjetta voidaan tulkita niin, että jos lattia on ulkopuolista maanpintaa korkeammalla, salaojitusta ei tarvittu lainkaan. Vasta rakentamisen jälkeen voimaan tulleessa RIL-107, 2000 -ohjeessa, edellytetään salaojitus lähtökohtaisesti tehtäväksi.
Rakennuksen kuivatus salaojineen ja routalevyineen on vastannut sovittua. Ostajat ovat olleet tietoisia kuivaustavasta ennen kauppaa. Rakentamisessa on noudatettu rakennusaikana voimassa ollutta hyvää rakentamistapaa.
Laatoituksen virheellisyydet
Myyjien asumisaikana lattialaatat eivät osaksikaan irronneet. Mikäli kaupan kohde vaurioitui hallinnan luovutuksen jälkeen, ei kysymyksessä ole sellainen seikka, josta myyjät olisivat vastuussa. Laattojen virheellisestä asentamisesta aiheutuvat vauriot ilmaantuvat yleisesti 2 - 3 vuoden sisällä rakentamisesta. Joka tapauksessa virhettä ei ollut olemassa kaupantekohetkellä.
Joka tapauksessa on kysymys salaisesta virheestä. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 kohdan soveltaminen edellyttää sitä, että kiinteistö on laadultaan merkittävästi huonompi kuin ostajilla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Ainakaan alle 5 % osuuteen jäävä vastikeosuus ei yleensä oikeuta saamaan hinnanalennusta.
Korkovaatimus
Kauppahinta on vastaanotettu 16.8.2008. Myyjät vastustavat määrältään korkovaatimusta siltä osin kuin korkoa on vaadittu 16.8.2008 edeltävältä ajalta.
Vaatimusten määristä
Korjaukset johtavat toteutettuina kaupan kohteen huomattavaan tason parannukseen, käyttöiän pidennykseen ja arvon nousuun.
Lisäksi korjauskuluja aiheuttaneita toimenpiteitä on pidettävä perusparannusluontoisina toimenpiteinä, joita ei ole mahdollista käsitellä virheenä kaupan osapuolten välisessä suhteessa. Ostajien piha-alueelle rakennuttamat tukimuurit, lisämaatäytöt, puisen terassin puupilarin vaihto betoniseen ja sadevesijärjestelmät yms. ovat täysin osapuolten väliseen kiinteistökauppaan kuulumattomia ja sellaisina niissä on selvästi kysymys kaupan kohteen parantamisesta.
Kantajan vaatimuskohtaan 1 sisältyvistä kulueristä [a) etupuolen salaojituksen ja sadevesijärjestelmät 1.500 euroa sekä b) väitetyt perustuksiin liittyvät työt 28.10.2009 päivätyn maksukuitin 16.141,80 euroa ylittävältä osalta] ei ole esitetty kuitti- tms. selvitystä. Niin ikään kantajan vaatimus kohtaan 2 sisältyvästi Insinööritoimisto Tn kustannuksesta ei ole esitetty kuitti- tms. selvitystä.
Yllä todetun perusteella vastaajat katsovat, etteivät vaatimukset perustu todellisiin ja/tai toteutuneisiin kustannuksiin vaan ilmeisesti arvoihin. Joka tapauksessa vaatimukset ovat määrällisesti liian suuria.
Kannanotto väitteeseen myyjien kunnianvastaisesta ja arvottomasta tai törkeän huolimattomasta menettelystä.
Vastaajat kiistävät väitteen. Väite koskee rakennuksen perustustapaa, routasuojausta ja salaojia, mutta ei sadevesijärjestelmää.
Rakennuksen vierustalla ei ole ollut polttopuita tai rakennusjätettä siten, että vierustaa ei olisi voinut havaita. Vastaajat kiistävät, että rakennuksen vierustalla olisi ollut jotakin rakennusjätettä tai rajua.
Riitakysymykset
1. Ovatko ostajat täyttäneet selonottovelvollisuutensa.
2. Ovatko ostajat reklamoineet väittämistään virheistä kohtuullisessa ajassa.
3. Mikäli eivät, ovatko myyjät joka tapauksessa menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti rakennuksen perustustapaa, routasuojausta ja salaojia koskevien tietojen antamisessa.
4. Eikö kiinteistö ominaisuuksiltaan ole ollut sellainen kuin on sovittu, onko myyjä ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta sellaisesta kauppaan vaikuttavasta kiinteistön ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai onko kiinteistö joka tapauksessa salaisen virheen vuoksi poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä perustellusti voidaan edellyttää.
Onko kiinteistössä ollut laatuvirhe/laatuvirheitä
- rakennuksen perustukset
- salaojitus ja routasuojaus
- keittiön ja olohuoneen lattian laatoitus.
5. Onko kantajilla oikeus vahingonkorvaukseen, vahingonkorvauksen määrä.
6. Mikäli kantajilla ei ole oikeutta vahingonkorvaukseen, onko heillä oikeus hinnanalennukseen, hinnanalennuksen määrä.
TODISTELU
Kirjalliset todisteet
Kantajat
1. P Oy:n lausunto 4.11.2008
2. Insinööritoimisto AS Oy:n lausunto 9.7.2009
3. Rakennusinsinööri JKn lausunto 11.12.2009
4. Rakennustarkastaja JNn lausunto 30.10.2009
5. Insinööritoimisto T Oy:n lausunto 28.11.2008
6. Kolme laskua, 6.11.2008, 29.7.2009 ja 28.10.2009 liitteineen
7. Esite ja kauppakirja
8. Kirje 2.7.2009 liitteineen
9. 3 valokuvaa
Vastaajat
1. Kauppakirja 3.8.2007
2. Insinööritoimisto T Oy:n lausunto
3. Kolme valokuvaa katselmuksesta 9.7.2009
4. Rakentamisen aikainen valokuva
5. Insinööritoimisto AS Oy:n lausunto
6 -
8. Otteita ohjeista RIL 123-1987, RIL107-2000 ja RIL129-2009
9. Kantajan todisteen 8 liite, HLn tarjous 11.6.2009
Henkilötodistelu
Kantajat
1. Kantaja VH todistelutarkoituksessa
2. Kantaja EH todistelutarkoituksessa
3. Todistaja JK
4. Todistaja JN
5. Todistaja HR
6. Todistaja IT
7. Todistaja JK
8. Todistaja MP
9. Todistaja RH
Vastaajat
1. Vastaaja MK todistelutarkoituksessa
2. Vastaaja PK todistelutarkoituksessa
3. Todistaja HS
4. Todistaja MK
5. Todistaja PM
6. Todistaja JM
7. Todistaja EG
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISUN PERUSTELUT
Sovellettava lainsäädäntö
Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe mm., jos
1.kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu,
2. myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan tai
3. kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Ostajalla on lisäksi 1 ja 3. kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 ja 2 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.
Ovatko ostajan täyttäneet selonottovelvollisuutensa
Näyttö
Näytön arviointi
VH on kertonut, että kaupanteon yhteydessä esillä oli ollut rakennuslupapiirustukset ja MK oli ilmoittanut, että talo on tehty piirustusten mukaisesti. H sekä todistajat MP ja RH ovat yhdensuuntaisesti kertoneet, että Hn saatua talon hallintaansa, oli terassin alla ollut runsaasti puutavaraa sekä erilaista rakennusjätettä.
MK ja PK sekä todistajat EG, PM ja JM ovat yhdensuuntaisesti kertoneet, että Kt säilyttivät terassin alla polttopuita. Kesällä 2007 eli kaupanteon aikaan terassin alla ei ollut polttopuita kuin vähäinen määrä eikä siellä ollut ollut mitään rakennusjätettä.
Ristiriitaisen näytön takia epäselväksi on jäänyt, onko terassin alla kaupantekohetkellä ollut jotakin tavaraa. Hn ja Kn kertomuksista on joka tapauksessa tehtävä se johtopäätös, ettei ostajilla ole ollut erityisestä syystä velvollisuutta tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaista poikkeavia toimenpiteitä.
Ovatko ostajat reklamoineet väittämistään virheistä kohtuullisessa ajassa
Näyttö
VH ja Kt ovat yhdensuuntaisesti kertoneet, että H oli juhannusviikolla 2008 ilmoittanut Klle, että keittiön ja olohuoneen laatat olivat yllättäen alkaneet irtoilla. H on lisäksi kertonut, että laattojen irtoamisen jälkeen kesällä 2008 terassin alla olleet tavara poistettiin ja asiantuntija totesivat, että perustuksissa terassin alla oli rakennusvirheitä. Hn käsityksen mukaan IT on näistä virheistä kertonut Klle elokuussa 2008.
MK ja todistaja IT ovat yhdensuuntaisesti kertoneet, että T oli elokuussa 2008 soittanut MKlle ja he olivat keskustelleet irronneista laatoista, mutta eivät perustuksissa olevista virheistä.
Kantajan kirjallisista todisteista 1 ja 5 käy ilmi, että HR on laatinut lausunnon 4.11.2008 ja IT 28.11.2008. Riidatonta on se, että ostajien asiamies on lähettänyt reklamaatiokirjeen myyjille 3.12.2008.
Kantajat ovat perusteissaan ilmoittaneet, että salaojituksen virheet ja routalevyjen puuttuminen on havaittu kesäkuussa 2009 ja tästä on reklamoitu kirjeellä 2.7.2009. Kirje on annettu kirjalliseksi todisteeksi (kantajan kirjallinen todiste 8).
Näytön arviointi
Näytöstä on tehtävä seuraavat johtopäätökset. Laatoista on reklamoitu heti kesäkuussa 2008. Havaittuaan kesällä 2008 puutteita rakennuksen perustuksissa ostajat ovat asiantuntijalausuntojen valmistumisen jälkeen reklamoineet näistä virheistä 3.12.2008. Salaojituksen virheet on ilmoitettu havaitun kesällä 2009 ja niistä on reklamoitu 2.7.2009.
Käräjäoikeus katsoo, että ostajat ovat ilmoittaneet virheistä myyjille kohtuullisessa ajassa siitä, kun he ovat havainneet virheet tai kun heidän olisi pitänyt ne havaita. Vastaajien väite, ettei reklamaatiota ole tehty kohtuullisessa ajassa, on perusteeton. Lausunnon antaminen vastaajien väitetystä kunnian vastaisesta ja arvottomasta tai törkeän huolimattomasta menettelystä ei ole tarpeen.
Ovatko myyjät ennen kaupan tekemistä jättäneet ilmoittamatta sellaisesta kauppaan vaikuttavasta kiinteistön ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai josta hänen olisi pitänyt tietää
Näyttö MK on kertonut olevansa ammatiltaan metallimies. Kyseessä oli ollut Jukkatalo-paketti ja hän oli pystyttänyt talon pääasiassa itse.
Vastaavana työnjohtajana oli toiminut MK. Kn mukaan talo oli pääosin rakennettu rakennuslupapiirustusten mukaisesti eikä heidän asumisaikanaan ollut mitään ongelmia laatoituksen, salaojituksen tai rakennuksen perustusten kanssa. Todistaja JM, joka on PK:n isä, on kertonut osallistuneensa rakennustöihin. Todistaja oli mm. tehnyt laatoitustyöt. Todistajan mukaan valvojana toiminut MK oli käynyt paikalla melko usein.Todistaja PM on kertonut osallistuneensa talkootyönä talon rakentamiseen vuonna 1999.
Todistaja MK on kertonut olevansa koulutukseltaan rakennusmestari ja antaneensa Klle nimensä rakennuslupahakemukseen vastaavana työnjohtajana toimimisesta. Todistajalle ei ollut maksettu tehtävästä palkkaa eikä hän ollut käynyt rakennuspaikalla kovin montaa kertaa. Todistaja ei ollut nähnyt missään vaiheessa mitään taloon liittyviä piirustuksia eikä hän ollut ollut paikalla lakimääräisissä katselmuksissa.
Näytön arviointi
Esitetystä selvityksestä on tehtävä se johtopäätös, että talon rakennustyön on suorittanut MK pääasiassa itse apunaan talkootyön tekijöinä ainakin JM ja PM. MKn kertomuksesta on tehtävä se johtopäätös, että hän ei tosiasiallisesti ole toiminut vastaavana työnjohtajana. Koska rakennustyöt on suoritettu edellä kerrotulla tavalla ja koska MK ei ole rakennusalan ammattilainen ja koska rakennustyössä ei tosiasiallisesti ole ollut mukana vastaavaa työnjohtajaa, on tehtävä se johtopäätös, ettei K ole ollut tietoinen siitä, että talon rakentamisessa mahdollisesti olisi tapahtunut virheitä.
Näin ollen ei voida katsoa myyjien jättäneen ilmoittamatta ostajalle kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjät tiesivät tai heidän olisi pitänyt tietää eikä olleen tietoisia siitä, ettei kiinteistö mahdollisesti ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu.
Onko rakennuksessa ollut salainen virhe
Näyttö
Todistaja, diplomi-insinööri HR on kertonut tarkastaneensa talon syksyllä 2008. Todistajan mukaan lattialaattojen irtoaminen alustastaan voi johtua esimerkiksi siitä, että laastin pinta on päässyt "nahoittumaan" ennen laattojen asennusta. Irtoaminen voi tapahtua myös useita vuosia laatoituksen jälkeen. Sokkelien alla on tyhjää tilaa todennäköisesti siitä syystä, että melko karkealla louhoksella tehdyt alustäytöt eivät ole olleet riittävän tiiviitä, hienoa kiviainesta ei ole ollut riittävästi eikä täyttää ole luiskattu tai tuettu alarinteen puolella. Töitä ei näiltä osin ole tehty hyvän rakennustavan eikä suunnitelmien mukaisesti. Rn 4.11.2008 laatima muistio on kantajan kirjallinen todiste 1.
Todistaja, rakennusinsinööri JK on kertonut laatineensa talon perustuksia koskevan rakennepiirustuksen. Hän on käynyt paikalla syksyllä 2009 ja laatinut siitä lausunnon. Lausunnon mukaan perustuksia ei ole toteutettu terassin ja siihen liittyvän katoksen osalta rakennesuunnitelmien mukaisesti. Myöskään salaojitusta, routasuojausta ja vierustan täyttää ei ole osittain toteutettu suunnitelmien mukaisesti. Rakennepiirustus on kantajan kirjallisen todisteen 1 liite ja Kn 11.12.2009 laatima lausunto on kantajan kirjallinen todiste 3.
Todistaja, rakennusinsinööri JN on kertonut Mn kunnan johtavana rakennustarkastajana tehneensä paikalla tarkastuksen 19.10.2009. Todistaja on havainnut, että perustusten täytöstä näyttää puuttuvan kiilakivikerros ainakin terassin pilarianturoiden osalta. Anturoiden päällä ei ole ollut suunnitelman mukaista maatäyttöä ja routaeristys on puuttunut. Seinäanturoiden alapuolella oleva täyttö ulottuu vain anturoiden reunaan asti ja siitä ulospäin alaspäin viettävänä luiskana. Vierustäytöt eivät ole suunnitelmien ja hyvän rakennustavan mukaisia. Terassin pilarianturat on perustettu suunnitelmista poiketen louhelohkareiden varaan, anturoiden täytöt ja routaeristys puuttuvat. Perustuksissa olevat puutteet on korjattava mahdollisimman nopeasti, jottei mm. routa ja kosteus pääse mahdollisesti vaurioittamaan rakenteita. Todistajan 30.10.2009 laatima lausunto on kantajan kirjallinen todiste 4.
Todistaja, rakennuttajakonsultti IT on kertonut suorittaneensa tarkastuksen kohteessa kesällä 2008 ja todenneensa mm., että keittiö olohuonetilan lattian laatoituksesta on pääosa irronnut alustastaan.
Rakennuksen perustustyöt ovat jääneet kesken routaeristysten ja vierustäytön osalta rakennuksen kahden sivun osalta. Anturan alla oleva soratäyttö juoksee pois ja tulee aiheuttamaan ilman korjaustoimenpiteitä vaurioita rakennukseen. Todistajan 28.11.2008 laatima lausunto on kantajan kirjallinen todiste 5.
Todistaja, rakennusinsinööri HS on kertonut suorittaneensa paikalla katselmuksen 9.7.2009. Hänen mukaansa laattojen irtoamisen aiheuttajana voi olla ns. "laastin nahoittuminen" laatoitustyön aikana tai elastisen liikuntasauman puute keittiön ja olohuoneen välillä. Laattojen irtoaminen nahoittumisen takia ilmaantuu yleisesti 2 - 3 vuoden sisällä rakentamisesta. Todistajan mukaan sokkelin alapuolisen anturan mahdollisen suunnitelman vastaisen toteutuksen tai alapuolisiin täyttöihin on mahdotonta ottaa kantaa rakennetta laajemmin purkamatta.
Rinteen puoleisen julkisivun harkkosokkelissa ei ollut havaittavissa halkeamia. Todistajan 9.7.2009 laatima lausunto on kantajan kirjallinen todiste 2 ja vastaajan kirjallinen todiste 5.
Todistaja JK on kertonut Hn tilaamana olleensa rakentamassa tukimuuria terassin kohdalle. Lisäksi lohkareet oli injektoitu yhteen ja rakennukseen oli asennettu uudet salaojat ja routalevyt. Vanhassa salaojassa ei ollut tarkastuskaivoja eikä sitä voitu testata.Salaoja oli ollut vain yhdellä sivulla ja sen päällä noin 60 cm leveä ja 5 cm paksu routalevy.
Todistaja T on kertonut lisäksi, että kun häntä oli kesällä 2008 pyydettä katsomaan talon laattojen irtoamista, hän oli ollut työssä melko lähellä sijainneessa peruskorjaustyössä, jossa oli suoritettu räjäytystöitä. Tämän vuoksi hänelle oli ensin tullut mieleen se, onko räjäytystöillä ja laattojen irtoamisella joku yhteys. Näin ei todistajan käsityksen mukaan kuitenkaan ollut.
Näytön arviointi ja oikeudellinen arviointi
Esitetystä näytöstä on tehtävä se johtopäätös, että rakennuksen perustuksissa terassin alla on huomattavia rakennusvirheitä, jotka ovat edellyttäneet välittömiä korjaustoimenpiteitä. Jossakin määrin epäselväksi on jäänyt, minkä vuoksi keittiön ja olohuoneen lattian laatoitus on kesällä 2008 irronnut. Todennäköistä on, että laattojen irtoaminen on johtunut joko "laastin nahoittumisesta" tai elastisen liikuntasauman puuttumisesta keittiön ja olohuoneen välillä. Joka tapauksessa laatoituksen tulisi kestää pitempään kuin nyt on tapahtunut. Epäselväksi on jäänyt, onko talon etupuolella ollut salaojitus ollut toimiva. Joka tapauksessa todistaja Kn kertomuksella on näytetty, että salaojitusta ei ole ollut talon toisessa päädyssä ja myös routasuojaus on ollut puutteellinen.
Edellä kerrotuilla perusteilla kiinteistö on salaisen virheen vuoksi poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ostajalla ei maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ole oikeutta vahingonkorvaukseen, mutta ostajilla on oikeus hinnanalennukseen.
Hinnanalennuksen määrä
Asianosaisten perusteet
Kantajat ovat ensisijaisesti vaatineet vahingonkorvauksena 23.367,80 euroa ja toissijaisesti hinnanalennuksena 20.000 euroa. Kantajien kirjallisesta todisteesta 6 käy ilmi, että takapihan puoleisen pitkän sivun ja molempien päätyjen perustuksien parantamisesta on annettu 18.141,80 euron tarjous. Todistaja K on kertonut, että
työ on tehty ja siitä on laskutettu ja maksettu 18.141,80 euroa. K on kertonut lisäksi, että vielä on laskuttamatta lisätyöstä noin 1.500 eu roa. 29.7.2009 päivätystä laskusta käy ilmi, että lattian korjausurakasta on laskutettu ja maksettu 4.500 euroa.
Vastaajat ovat katsoneet, etteivät vaatimukset perustu todellisiin ja/tai toteutuneisiin kustannuksiin, vaan ilmeisesti arvioihin. Joka tapauksessa vaatimukset ovat määrällisesti liian suuria.
Johtopäätös:
Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Laatuvirheestä aiheutuvat korjauskustannukset voidaan ohjeellisesti ottaa huomioon arvioitaessa hinnanalennuksen määrää. On ilmeistä, että korjaukset johtavat jossakin määrin tason parannukseen, käyttöiän pidennykseen ja rakennuksen arvon nousuun. Lisäksi HLn tarjouksesta on tehtävä se johtopäätös, että 4.500 euron urakkahinta sisältää wc:n kunnostustöitä, jotka eivät liity salaiseen virheeseen. Myös R Oy:n tarjouksesta käy ilmi, että urakkaan sisältyy toimenpiteitä, jotka eivät liity salaiseen virheeseen.
Edellä kerrotut seikat huomioon ottaen käräjäoikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 7,5 % kauppahinnasta eli 15.000 euroa.
Oikeudenkäyntikulut
Kantajien ensisijainen vaatimus hylätään. Toissijaisesta vaatimuksesta hyväksytään kolme neljäsosaa. Käräjäoikeus katsoo, että vastaajien tulee korvata oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla kantajien oikeudenkäyntikuluista kaksi kolmasosaa. Kantajien varsinaiset oikeudenkäyntikulut 10.802,79 euroa on myönnetty määrältään oikeiksi.
Lisäksi kantajat ovat vaatineet 2.218,70 euron kustannuksia ensisijaisesti vahingonkorvauksena ja toissijaisesti oikeudenkäyntikuluina.
1.500 euron osalta vaatimus perustuu todistaja Tn 28.11.2008 lausumassaan antamaan arvioon korjaustoimenpiteiden suunnittelusta ja valvonnasta. T on todistajana kertonut, ettei hän ole tätä summaa laskuttanut. Käräjäoikeus katsoo, ettei 1.500 euron kustannuksen osalta ole esitetty luotettavaa selvitystä eikä kyseessä myöskään ole välittömästi oikeudenkäyntiin liittyvä kulu. Käräjäoikeus hyväksyy vaatimuksesta asianosaiskuluiksi 718,70 euroa, josta vastaajat ovat velvolliset suorittamaan kaksi kolmasosaa.
TUOMIOLAUSELMA MK ja PK velvoitetaan suorittamaan yhteisvastuullisesti E ja VHlle
1. Hinnanalennuksena 15.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 16.8.2007 lukien sekä
2. Oikeudenkäyntikuluista 7.201,86 euroa sekä asianosaiskuluista 479,13 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 1.7.2011 lukien.
Muilta osin kanne hylätään