Kiinteistökaupan purku ja virheiden olennaisuus?

Kauppahinta 240.000 euroa 40 vuotta vanha rakennus. Oliko lukuisat virheet myyjän vastuulla, oliko ostaja laiminlyönyt selonottovelvollisuuden ja mitkä olivat korjauskustannukset? Käräjäoikeus tuomitsi hinnanalennusta mutta hovioikeus katsoi virheet laajoiksi eikä ostaja ollut laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan.

Yksi virheistä oli lattialaatan halkeama ja sen mahdollinen virheellisyys maakaaren mielessä.
Hovioikeus totesi seuraavaa:
"Asiassa on esitetty kaksi toisistaan poikkeavaa selvitystä lattialaatan halkeami­sen syistä. Hovioikeudella ei ole syytä epäillä kummankaan todistajan asiantun­temusta. Se, millä tavalla halkeama on aiheutunut, ei ole kuitenkaan asiassa mer­kityksellistä vaan se, mikä vaikutus halkeamalla on rakennuksen kunnon ja asu­misen kannalta.
Todistaja Suparisen mukaan rakennuksen korvausilmaa ei ole järjestetty mil­ lään tavalla. Yleisesti ottaen korvausilmaa tulee rakennuksiin kaikista raoista, joista se on mahdollista. Todistaja Svensson on todennut, että maaperässä oleva ilma on sadan prosentin suhteellisessa kosteudessa, mistä syystä ilmassa oleva orgaaninen aine alkaa hajota aiheuttaen mikrobikasvustoa, mistä syystä maape­ rästä rakennukseen nouseva korvausilma sisältää mikrobeja. Myös Rajunen on todennut, että maaperän kosteus pääsee nousemaan halkeaman kautta kiinteis­tön sisätiloihin. Lisäksi todistaja Räisänen on arvioinut, että maaperän mikro­ beja pääsee nousemaan sisäilmaan haljenneen betonilaatan kautta. Hovioikeus toteaa edellä esitetyn näytön perusteella, että betonilaatan halkeama muodostaa selvän riskin sille, että kosteutta ja mikrobeja nousee kiinteistön sisätiloihin ai­ heuttaen terveyshaittaa. Rakennuksen betonilaatassa on siten maakaaren tarkoit­ tama virhe."

Muita virheitä:
Höyrynsulkupuutteet ja ilmavuodot katsottiin virheiksi. Ulkoseinien koolauksessa ei virhettä. Väliseinien lähtö maapohjasta virhe. Kylmäsilta on virhe. Betoniliiman virhe. Huoltotunnelin purkamattomat laudat on virhe mutta koska siinä oli havaittu kosteutta kuntotarkastuksessa ei sen katsottu olevan virhe johon ostaja voisi vedota. Kylmiön kosteussulun puuttuminen oli virhe. Katon aluskatteen repeämät ei ollut myyjän vastuulla oleva virhe sen teknisen käyttöiän takia. Lisäksi kysymys oli autotallista, homeen hajusta, salaojista joissa ei katsottu olevan virhettä.

Virheiden korjauskulujen arvioitiin olevan 60.000 euroa.

Hovioikeus päätyi purkamaan kaupan seuraavilla perusteluilla:
"Kiinteistön korjaustarve on välitön. Arviot kiinteistön korjauskustannuksista ovat vaihdelleet ja hovioikeus on arvioinut kiinteistön kunnostamisen kustanta­ van ainakin 60.000 euroa. Virheiden korjauskustannukset ovat siten suuruusluo­ kaltaan merkittävät ja joka tapauksessa olennaisesti suuremmat kuin mitä Haro­ set olisivat voineet kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa maksamaan rakennuk­ sen korjauskuluina. Hovioikeus kiinnittää huomiota myös siihen, että korjaus­ kustannuksia ei ole ennen korjausten aloittamista mahdollista riittävällä var­ muudella edes määrittää, vaan niihin liittyy paljon epävarmuustekijöitä (KKO 2015:58 kohta 16).

Virheen olennaisuutta arvioitaessa ei ole mahdollista edellyttää korjauskustan­nuksille mitään tarkkaa prosenttimäärää suhteessa kauppahintaan (KKO 2015:58 kohta 17). Tässä tapauksessa korjauskustannukset ovat ainakin 25 pro­ senttia kauppahinnasta eli merkittävät. Kun vielä otetaan huomioon se, että ra­ kenteiden vaurioituminen aiheuttaa terveyshaittaa, jolloin kiinteistöä ei voida käyttää asumistarkoitukseen, hovioikeus pitää uskottavana, ettei kauppaa olisi syntynyt edes alennettuun hintaan, jos virhe olisi ollut Harosten tiedossa. Näin ollen hovioikeus päätyy kokonaisarvioinnissa siihen, että kaupan kohteen vir­ heet ovat niin olennaisia, että muu lopputulos kuin kaupan purkaminen olisi os­ tajille kohtuuton."


Turun hovioikeus Tuomio Nro 746


Antopäivä 3.11.2021

Diaarinumero
S 20/1479


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Varsinais-Suomen käräjäoikeus 25.9.2020 nro 40725 (liitteenä)

Asia Kiinteistön virhe


Valittajat


Vastapuolet

Virva Haronen Ville Haronen

Nina Karikko Kaapo Karikko

Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus
Virva ja Ville Haronen ovat yhteisesti vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio ku­motaan ja heidän kanteensa hyväksytään, toisin sanoen, että hovioikeus:

ensisijaisesti
1. purkaa osapuolten välillä 30.8.2017 solmitun kiinteistökaupan ja velvoittaa Nina ja Kaapo Karikon yhteisvastuullisesti palauttamaan kauppahinnan
240.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 30.8.2017 ja 18.6.2018 väliseltä ajalta ja tämän jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin mukai­ sine viivästyskorkoineen, sekä
2. velvoittaa Nina ja Kaapo Karikon yhteisvastuullisesti suorittamaan Virva ja Ville Haroselle korvausta
2.1. virheiden selvittelykuluista 15.957,51 euroa laillisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien,
2.2. kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista ja hyödyllisistä kustan­ nuksista 11.08 l ,8 l euroa laillisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksian­ topäivästä lukien,
2.3. sijaisasumiskulut elokuusta 2017 joulukuun 2018 loppuun å 1.217 eu­ roa/kuukausi eli yhteensä 6.085 euroa, 1.1.2019 ja 30.6.2019 väliseltä ajalta å 800 euroa/kuukausi eli yhteensä 4.800 euroa, 1.7.2019 lukien 1.7.2021 saakka 1.170 euroa/kuukausi ja 1.7.2021 lukien tuomion julistamiseen saakka 1.612 euroa/kuukausi sekä sijaisasunnon kotivakuutuksen maksu 357,72 euroa, laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomitse­ mispäivästä lukien,
2.4. korvauksena pilalle menneestä irtaimesta omaisuudesta 12.855 euroa laillisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien,
2.5. asuntolainan aiheuttamista kuluista 7.456 euroa laillisine viivästyskor­ koineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien sekä
2.6. velvoittaa Nina ja Kaapo Karikon yhteisvastuullisesti korvaaman Virva ja Ville Harosen oikeudenkäyntikulut asiassa laillisine korkoineen kuukau­ den kuluttua hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien, tai

toissijaisesti
1. velvoittaa Nina ja Kaapo Karikon yhteisvastuullisesti suorittamaan Virva ja Ville Haroselle hinnanalennuksena tuomitun 35.000 euron asemesta 168.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen kauppa­ hinnan maksupäivästä 30.8.2017 lukien 18.6.2018 saakka, jonka jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen, sekä
2. velvoittaa Nina ja Kaapo Karikon yhteisvastuullisesti suorittamaan Virva ja Ville Haroselle edellä kohtien 2.1-2.6. mukaiset korvaukset.

Virva ja Ville Harosen Karikoilta 30.8.2017 ostaman kiinteistön asuinrakennuk­ sessa on muuton jälkeen havaittu kanteessa tarkemmin yksilöidyistä kohtien 1- 14 mukaisista virheistä johtuva laaja ja vakava kosteus- ja mikrobivaurio, ei ai­ noastaan käräjäoikeuden katsomalla tavalla paikallisia korjausta edellyttäviä virheitä kohdissa 1, 3, 4, 5, 7, 9 ja 10. Ulkoseinärakenteiden alaosissa onkos­ teus- ja mikrobivaurioita. Kattorakenteiden kuorma on välittynyt kantavan väli­ seinärakenteen kautta betonilaattaan, joka on tämän seurauksena murtunut "kat­ kaisten" talon pituusakselin suuntaisesti sekä aiheuttaen talon päädyn tiiliseinän murtumisen. Julkisivujen puuverhous on virheellisenä uusittava eikä salaojitus toimi. Rakennusta ei vaurioiden laajuus sekä rakennuksen ikä ja kunto huomi­ oon ottaen kannata korjata. Kysymys on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1, 3 ja 4 kohdissa tarkoitetusta olennaisesta laatuvirheestä, jonka vuoksi Virva ja Ville Harosella on oikeus purkaa kauppa tai ainakin saada merkittävästi käräjäoikeu­ den tuomitsemaa 35.000 euron suuruista hinnanalennusta korkeampi korvaus. Ostajat ovat täyttäneet asianmukaisesti tarkastus- ja selonottovelvollisuutensaja voineet perustellusti olettaa, että asunto on hyvässä kunnossa ja asumiskelpoi­ nen. Ainakin kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittä­ västi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Virheiden vuoksi Virva ja Ville Haronen eivät ole voineet käyttää kiinteistön asuinrakennusta aikomallaan tavalla eikä asuinrakennus ylipäätään ole asumis­ kelpoinen ilman mittavia korjaustöitä.

Virheen selvittelystä aiheutuneet kustannukset ovat olleet tarpeellisia purkupe­ rusteen toteamiseksi. Kiinteistön hoidosta on aiheutunut vaaditut kustannukset. Mikrobivaurioiden aiheuttaman terveyshaitan vuoksi sijaisasuminen on ollut välttämätöntä. Irtaimistoa on pitänyt hävittää, koska mikrobien poistaminen niistä on ollut vaikeaa tai mahdotonta. Asuntolainan ottamisesta on aiheutunut korko- ja muita kuluja.

Vastaus

Nina ja Kaapo Karikko ovat yhteisesti vaatineet, että valitus hylätään ja että Virva ja Ville Haronen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oi­ keudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen. Sijaisasumiskuluista koh­ dassa 2.3 esitettyä uutta vaatimusta hovioikeudessa ei tule sallia tai ainakin vaa­ timus on hylättävä.

Valitus on perusteeton. Käräjäoikeus on tehnyt oikean arvion väitettyjen virhei­ den olemassaolosta sekä niiden edellyttämistä korjaustarpeistaja-menetelmistä. Kantajien väite laaja-alaisesta kosteus- ja mikrobivauriosta on jäänyt näyttä­ mättä. Ostajilla on ollut korostettu tarkastusvelvollisuus koskien huoltotunnelia eivätkä he voi laatuvirheenä kohdassa 9 vedota sitä koskeviin virheellisyyksiin. He ovat menettäneet oikeutensa vedota autotallin poistoilmaputken virheelli­ syyteen kohdassa 12. Kaupan kohde ei ole ollut väitetyllä tavalla sopimuksen vastainen eikä vastaajien voida katsoa jättäneen ilmoittamatta ostajille sellai­ sesta kiinteistön käyttöön ja arvoon vaikuttavasta seikasta, jonka voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan, ei myöskään oikaisematta havaitsemaansa ostajien vir­ heellistä käsitystä kiinteistön ominaisuuksista. Kysymys on ollut korkeintaan salaisesta virheestä, minkä vuoksi ostajilla ei ole tuomitun 35.000 euron hinnan­ alennuksen ohella lakiin perustuvaa oikeutta korvaukseen muista vahingoistaan.

Nina ja Kaapo Karikko ovat 3.11.2020 yhteisesti suorittaneet Virva ja Ville Haroselle käräjäoikeuden tuomitseman hinnanalennuksen määrän korkoineen.

Todistelu hovioikeudessa

Hovioikeus on ottanut vastaan saman todistelun kuin käräjäoikeus lukuunottamatta todisteita K16 ja K17.

Hovioikeuden ratkaisu

Käsittelyratkaisu

Oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan kannetta riita-asi­ assa ei saa oikeudenkäynnin aikana muuttaa. Mainitun pykälän 1 kohdan mu­ kaan kantajalla on kuitenkin oikeus vaatia muuta kuin kanteessa tarkoitettua suoritusta, milloin vaatimus perustuu oikeudenkäynnin aikana tapahtuneeseen olosuhteiden muutokseen tai vasta silloin kantajan tietoon tulleeseen seikkaan. Muuttuneilla olosuhteilla tarkoitetaan yleensä niin sanottua välisattumaa eli uu­ den seikan tyyppistä olosuhteiden muuttumista (KKO 2010:9 kohta 7).

Haroset ovat muuttaneet kannettaan hovioikeudessa vaatimustensa kohdassa 2.3 sijaisasunnon kustannusten osalta. Haroset ovat muuttaneet oikeudenkäynnin ai­ kana eri osoitteisiin, jolloin sijaisasunnon kustannuksia koskevan vaatimuksen perusteet ja määrä ovat muuttuneet 1.7.2021 lukien hovioikeudessa esitetyn mu­ kaisiksi.

Harosten kanteenmuutos on perustunut oikeudenkäynnin aikana tapahtuneeseen olosuhteiden muutokseen. Haroset eivät olisi voineet esittää vaatimustaan aikaisemmin. Täten sijaisasunnon kustannuksia koskevan kanteen muuttaminen ho­ vioikeudessa ei ole ollut kanteenmuutoskiellon vastaista. Hovioikeus sallii vaatimuksen esittämisen kohdassa 2.3.

Pääasiaratkaisu
Perustelut
Kysymyksenasettelu
Käräjäoikeus on todennut kiinteistön asuinrakennuksessa virheitä kohdissa 1, 3, 4, 5, 7, 9 ja 10. Karikot eivät ole hakeneet muutosta käräjäoikeuden tuomioon eivätkä ole hovioikeudessa riitauttaneet ratkaisua tältä osin, joten hovioikeus pi­ tää selvitettynä, että rakennuksessa on maakaaressa tarkoitettuja virheitä ulko­ seinien höyrysuluissa, kantavien väliseinien rakenteissa, maatäyttöaineen / so­ ran laadussa, autotallin viereisen makuuhuoneen ulkonurkan betonilaatan ja sokkelin välisessä rakenteessa, betonilaatassa halkeamana kantavan väliseinän sivulla, huoltotunnelissa sekä kylmiössä. Käräjäoikeus on kuitenkin tuomios­ saan katsonut jääneen näyttämättä, että kiinteistössä olisi sanotuista virheistä johtuva laaja kosteus- ja mikrobivaurio.

Hovioikeudessa on arvioitavana, onko kiinteistössä virheitä laajemmin kuin mitä käräjäoikeus on todennut sekä virheiden seuraamukset.

Sovellettavat säännökset

Sovellettavat lainkohdat käyvät ilmi käräjäoikeuden tuomiosta.

Vastaanotetusta näytöstä

Todistelutarkoituksessa kuullut Ville Haronen ja Kaapo Karikko sekä todistajat Suparinen, Kopia, Renij, Rajunen, Räisänen, Svensson ja Leino ovat kertoneet hovioikeudessa jäljempänä selostetuin lisäyksin asian ratkaisuun vaikuttavista seikoista merkityksellisiltä osin samalla tavoin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu.

Ville Haronen on kertonut lisäksi, että hän on käräjäoikeuden tuomion jälkeen pyytänyt kolmelta korjausrakennusurakoitsijalta tarjoukset kiinteistön korjaa­ misesta käräjäoikeuden toteamien virheiden osalta käyttäen hyväkseen todistaja Leinon korjauskustannuslaskelmaa (V2, liite 2). Kaksi urakoitsijaa antoi arvion korjauskustannuksista hinta-arvion ollessa yli 60.000 euroa.

Suparinen on kertonut, että asuinrakennuksen korvausilmaa ei ole järjestetty mitenkään. Ilmaa tulee rakennukseen kaikista raoista, joista se on mahdollista.

Rajunen on kertonut lisäksi, että todistaja Leinon väite betonin kuivumiskutis­ tumisesta betonilaatan halkeaman selittäjänä ei ole mahdollinen, sillä kuivumis­ kutistuminen voi olla korkeintaan yhden millimetrin, mutta tässä tapauksessa betoni laatan halkeama on ollut 5-10 millimetrin levyinen. Kiinteistön korjaa­ minen ei ole taloudellisesti tarkoituksenmukaista, sillä korjaus tulisi Rajusen ar­ vion mukaan kustantamaan yli 126.000 euroa, mihin summaan on vielä lisättävä salaojien, tiiliseinän sekä huoltotunnelin korjaamisesta aiheutuvat kustannukset.

Svensson on todennut, että maaperässä oleva ilma on sadan prosentin suhteelli­ sessa kosteudessa, mistä syystä ilmassa oleva orgaaninen aine alkaa hajota ai­ heuttaen mikrobikasvustoa. Maaperästä sisätiloihin nouseva korvausilma sisäl­ tää mikrobeja.

Räisänen on todennut, että maaperän mikrobeja pääsee nousemaan haljenneen alapohjan betonilaatan kautta rakennuksen sisäilmaan.

Leino on todennut, että alapohjan betonilaatan halkeama ei ole voinut olla seu­ rausta kattorasituksesta, sillä kattorakenteen kuormitus ei välity betonilaattaan, vaan sen alla olevaan perustusrakenteeseen. Jotta kattokuorma voisi vahingoit­ taa alapohjan betonilaattaa, pitäisi seinien olla erityisen tiukasti kiinni betoni­ laatassa. Se, että halkeamia on havaittu oviaukkojen kohdalla, viittaa siihen, että halkeamat ovat aiheutuneet kuivumiskutistumisen seurauksena.

Kirjallisen todistelun sisältö ilmenee tarpeellisin osin käräjäoikeuden tuomiosta jäljempänä näytön arvioinnin yhteydessä selostetuin lisäyksin.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Hovioikeus seuraa tuomiossaan käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevää järjestystä ja käy läpi kohdittain Harosten esittämät virheväitteet 1-14 sekä väitteen näiden virheiden aiheuttamasta laajasta mikrobi- ja kosteusvauriosta.

1. Ulkoseinien höyrysulut / ilmavuodot

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivuilla 12-13 esitetyt perustelut ja johtopäätökset siitä, että puutteellisesti asennetut höyrysulut aiheuttavat ilma­ vuotoja seinien alaosista rakennuksen sisäilmaan, että ilmavuotokohtiin voi ra­ kenteiden kosteutta lisäävästi kondensoitua vettä sisäilmasta ja että ilmavuodot voivat kuljettaa maaperästä ja rakenteista likaa ja itiöitä asunnon sisäilmaan. Rakennuksessa on tältä osin maakaaren tarkoittama virhe.

2. Ulkoseinien puukoolaus

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivuilla 13-14 esitetyt perustelut ja johtopäätökset siitä, asiassa on jäänyt näyttämättä, että ulkoseinien puukoo­ lauksessa olisi maakaaren tarkoittama virhe.

3. ja 4. Kantavat väliseinät ja maantäyttöaines/sora

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivuilla 14-15 esitetyt perustelut ja johtopäätökset siitä, että kantavien väliseinien puiset alaosat ovat kosketuk­ sissa maatäytön kanssa, ja että maatäytön soran tulisi olla karkeaa, jollaista se ei tässä tapauksessa ole ollut. Asuinrakennuksen rakenne on tältä osin virheelli­ nen. Väliseinät ovat altistuneet kosteudelle, mikä on aiheuttanut väliseinien puisten alaosien kosteus- ja mikrobivaurioitumista. Rakennuksessa on tältä osin maakaaren tarkoittama virhe.

5. Betonilaatan ja sokkelin välinen eristys/ kylmäsilta

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivuilla 15-16 esitetyt perustelut ja johtopäätökset siitä, että kylmäsiltaa on muodostunut vain autotallin viereisen makuuhuoneen ulkonurkkaan. Rakennuksessa on tältä osin maakaaren tarkoit­ tama virhe.

6. Betoniliiman hiominen

Todisteella K6 on sinänsä näytetty, että lattian betonilaatasta on valun jälkeen jäänyt hiomatta betoniliima. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion si­ vulla 16 esitetyn johtopäätöksen siitä, että epäselväksi on jäänyt seikan merkitys kiinteistön alapohjan kosteuskuormituksen ja kosteus- tai mikrobivaurioiden syntymisen kannalta. Rakennuksessa ei ole tältä osin maakaaren tarkoittamaa virhettä.

7.ja 8. Rakennuksen painuminen, betonilaatan halkeamat kantavan keskiseinän sivulla ja päätyseinän halkeama

Rajusen ja Leinon kertomuksilla sekä kirjallisilla todisteilla (K6, K7 ja V2) on näytetty, että kiinteistön alapohjan betonilaatassa on kantavan väliseinän sivulla halkeama rakennuksen pituusakselin suuntaisesti. Rajunen on kertonut, että kiinteistön kattorakenteen muutoksen myötä kasvaneet kattokuormat ovat siir­ tyneet kantavan väliseinän kautta ohueen betonilaattaan, joka on kuormituksen lisääntymisen seurauksena haljennut. Leinon mukaan halkeamaa on havaittu oviaukkojen kohdalla, mikä on tyypillistä, mikäli alapohjan betonilaatta on va­ lettu yhtenäisenä ilman kuivumiskutistumisen ja lämpöelämisen mahdollistavia liikuntasaumoja. Leinon mukaan Rajusen esittämä selitys halkeaman syntymi­ selle ei ole uskottava, sillä Leinon tutkimusten perusteella kattorakenteiden paino ei välity väliseinän kautta lattialaattaan, vaan paino kohdistuu betonisen lattialaatan alapuolella olevaan perustusrakenteeseen.

Todistaja Rajusen mittausten perusteella halkeama on 5-10 millimetriä leveä ja sen on todettu olevan auki alustäyttöön asti. Rajunen on ottanut hovioikeudessa kantaa todistaja Leinon väitteeseen kuivumiskutistumisesta ja on todennut tä­ män selitysmallin olevan mahdoton, sillä kuivumiskutistumisen suuruus on be­ tonissa korkeintaan yhden millimetrin. Rajusen mukaan halkeaman kautta sisä­ tiloihin tulee vahva homeenhaju. Rajusen kirjallisten raporttien (K6, s. 2 ja K7,
s. 2) mukaan halkeaman avauskohdassa lattian kosteus todettiin pintailmai­ simella kohonneeksi.

Asiassa on esitetty kaksi toisistaan poikkeavaa selvitystä lattialaatan halkeami­ sen syistä. Hovioikeudella ei ole syytä epäillä kummankaan todistajan asiantun­ temusta. Se, millä tavalla halkeama on aiheutunut, ei ole kuitenkaan asiassa mer­ kityksellistä vaan se, mikä vaikutus halkeamalla on rakennuksen kunnon ja asu­ misen kannalta.

Todistaja Suparisen mukaan rakennuksen korvausilmaa ei ole järjestetty mil­ lään tavalla. Yleisesti ottaen korvausilmaa tulee rakennuksiin kaikista raoista, joista se on mahdollista. Todistaja Svensson on todennut, että maaperässä oleva ilma on sadan prosentin suhteellisessa kosteudessa, mistä syystä ilmassa oleva orgaaninen aine alkaa hajota aiheuttaen mikrobikasvustoa, mistä syystä maape­ rästä rakennukseen nouseva korvausilma sisältää mikrobeja. Myös Rajunen on todennut, että maaperän kosteus pääsee nousemaan halkeaman kautta kiinteis­ tön sisätiloihin. Lisäksi todistaja Räisänen on arvioinut, että maaperän mikro­ beja pääsee nousemaan sisäilmaan haljenneen betonilaatan kautta. Hovioikeus toteaa edellä esitetyn näytön perusteella, että betonilaatan halkeama muodostaa selvän riskin sille, että kosteutta ja mikrobeja nousee kiinteistön sisätiloihin ai­ heuttaen terveyshaittaa. Rakennuksen betonilaatassa on siten maakaaren tarkoit­tama virhe.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivuilla 16-17 esitetyt perustelut ja johtopäätökset siitä, että tiilisen päätyseinän halkeaman osalta on jäänyt näyt­ tämättä sen vaikutus kiinteistöllä asumiseen. Asiassa on jäänyt siten näyttä­ mättä, että rakennuksessa olisi päätyseinän osalta maakaaressa tarkoitettu virhe. Päätyseinän halkeama on ollut joka tapauksessa ostajien havaittavissa ennen kaupan tekemistä, mistä syystä siihen ei ole maakaaren 2 luvun 22 §:n perus­ teella mahdollista vedota laatuvirheenä.

9. Huoltotunnelin purkamattomat laudoitukset ja suora maayhteys

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivuilla 17-18 esitetyt perustelut ja johtopäätökset siitä, että huoltotunnelin purkamattomat laudoitukset ja huol­ totunnelin suora maayhteys nostavat kosteus- ja mikrobivaurioiden riskiä. Huol­ totunnelissa on maakaaren tarkoittama virhe.

Harosilla on ollut ennen kaupantekoa käytössään kuntotarkastusraportti (K2), jonka mukaan huoltotunnelin lattiassa on havaittu pintakosteusmittarilla koholla olevia kosteuslukemia (s. 6). Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion si­ vulla 26 esitetyt perustelut ja johtopäätökset siitä, että Haroset eivät voi laatuvir­ heenä vedota huoltotunnelia koskeviin virheellisyyksiin, sillä ne ovat kuuluneet ostajien selonottovelvollisuuden piiriin.

10. Kylmiön kosteussulku ja paloseinä

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivulla 18 esitetyt perustelut ja johtopäätökset siitä, että kylmiössä ei ole asianmukaista kosteuseristettä, mikä altistaa rakenteen kosteus- ja mikrobivaurioille. Kylmiössä on maakaaren tar­ koittama virhe. Edelleen hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden sivulla 27 esitetyt perustelut ja johtopäätökset siitä, että Haroset eivät ole laiminlyöneet selonotto­ velvollisuuttaan kylmiön osalta, sillä sitä koskevista virheistä ei ole mainittu kuntotarkastuksessa Haja niiden havaitseminen olisi edellyttänyt Harosilta sellaista erityisosaamista, jota heillä ei voida katsoa olleen.

11. Katon aluskate

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivulla 19 esitetyt perustelut ja johtopäätökset siitä, että on jäänyt selvittämättä, että aluskatteen repeämät olisi­ vat seurausta aluskatteen virheellisestä asennuksesta. Aluskate on ollut teknisen käyttöikänsä päässä, mikä Harosten ostajina on tullut ymmärtää. Talon aluskat­ teessa ei ole maakaaren tarkoittamaa virhettä.

Mitä tulee ostajien ennakkotarkastusvelvollisuuteen aluskatteen osalta, hovioi­ keus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivulla 27 esitetyt perustelut ja johto­ päätökset siitä, että aluskatteen kosteusvaurioihin viittaavat havainnot olisivat kaupantekohetkellä edellyttäneet sellaista erityisosaamista, jota Harosilla ei voida katsoa olleen.

12. Autotallin poistoilmaputki

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivun 12 ratkaisun siitä, että Ha­ roset ovat menettäneet oikeutensa vedota autotallin poistoilmaputken väitettyi­ hin virheisiin.

13. Homeen haju

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden sivulla 20 esitetyt perustelut ja johtopää­ tökset siitä, että on jäänyt näyttämättä, että kiinteistössä on ollut homeen hajua kaupantekohetkellä.

14. Salaojat

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden sivuilla 20-21 esitetyt perustelut ja johto­ päätökset siitä, että salaojissa ei ole näytetty olevan maakaaren tarkoittamaa vir­hettä.

Kosteus- ia mikrobivauriot

Kiinteistössä on näytetty olevan virheitä kohdissa 1, 3, 4, 5, 7, 9 ja 10. Tämän jälkeen arvioitavaksi tulee, onko rakennuksessa sanotuista virheistä johtunut laaja kosteus- ja mikrobivaurio.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivuille 21-24 kirjatut havainnot Harosen kertomuksesta ja asiassa esitetyistä kirjallisista todisteista (K2, K3, K4, K5, K6, K7, Kl0, K12, V2 ja V3). Asiassa on näytetty, että asuinrakennuksesta on mitattu kohonneita kosteuslukemiaja -pitoisuuksia, havaittu paikallisia mik­ robivaurioita sekä todennettu kosteus- ja mikrobiperäistä hajua. Asuinrakennuk­ sen rakenteiden on näytetty olevan virheellisiä, mikä jo itsessään altistaa vaka­ ville kosteus- ja mikrobiriskeille. Hovioikeus kiinnittää huomiota siihen, että tässä tapauksessa riski vakaville kosteus- ja mikrobivaurioille ei ole seurausta ainoastaan rakennuksen riskirakenteista, vaan edellä todetuista sen rakenteissa olevista monista virheistä. Ville Harosen kertomus perheelle kiinteistöllä asu­ misen aikana aiheutuneista terveysongelmista ja homekoiratutkimusten raportit tukevat väitettä rakennuksen laajoista kosteus- ja mikrobivaurioista. Näyttöä ko­ konaisuutena arvioiden on osoitettu, että rakennuksessa on laaja kosteus- ja mik­ robivaurio, joka aiheuttaa terveyshaittaa.

Virheiden korjaustarve ja -kustannukset

Todistaja Rajunen on esittänyt hovioikeudessa näkemyksenään, että kiinteistön korjaaminen ei ole taloudellisesti kannattavaa ottaen huomioon korjaustöiden laajamittaisuus, talon ikä ja jälleenmyyntiarvo. Hän on arvioinut korjauskustan­ nusten määräksi ainakin 126.000 euroa, mihin summaan ei sisälly salaojien, tii­ liseinän ja huoltotunnelin korjauskustannukset. Promoseam Oy on arvioinut
korjauskustannuksiksi noin 168.000 euroa, kun taas Leinon mukaan korjaus­ kustannukset ovat yhteensä noin 20.000 euroa. Haronen on kertonut, että hän oli käräjäoikeuden antaman tuomion jälkeen pyytänyt rakennusyrityksiltä tarjouksia kiinteistön korjaustyöstä käräjäoikeuden tuomiossa todettujen virheiden osalta ja saanut yli 60.000 euron suuruiset hinta-arviot.

Hovioikeus toteaa, että esitetyt arviot korjauskustannusten määrästä poikkeavat merkittävästi toisistaan, mikä selittyy osin toisistaan poikkeavista näkemyksistä korjaustavasta. Leinon arvio korjauskustannuksista on poikennut merkittävästi muiden todistajien laskelmista eikä sitä siten voida asettaa korjauskustannusten määrän perusteeksi. Toisaalta myös Promoseam Oy:n laskelmaa on pidettävä siinä määrin erittelemättömänä, ettei kiinteistön korjauskustannuksia voida luo­ tettavasti arvioida myöskään sen perusteella. Rajusen laskelmaan on sisältynyt työvaiheita ja -osioita, joita ei ole pidettävä todettujen virheiden laatu ja laajuus huomioon ottaen tarpeellisina tai välttämättöminä. Kiinteistön virheiden perus­ teella suoritettavat korjaukset ovat kuitenkin laajamittaisia ja kohdistuvat raken­ nuksen ulkoseiniin, väliseiniin, alapohjaan ja lattiaan. Hovioikeus arvioi esite­ tyn näytön perusteella, että edellä todettujen virheiden korjaaminen tulee kus­ tantamaan ainakin 60.000 euroa.

Virheen luonne ja seuraamukset

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivuilla 29-30 esitetyt perustelut ja johtopäätökset siitä, että asiassa on kyse maakaaren tarkoittamasta salaisesta virheestä. Vaikka asuinrakennus on lähes 40 vuotta vanha, minkä vuoksi kiin­ teistöä ostettaessa on varauduttava korjauskustannuksiin, poikkeaa kaupan kohde kuitenkin tässä tapauksessa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöItä on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ot­ taen perustellusti edellyttää.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Lain esitöiden mukaan virheen olennaisuutta arvioidaan sen kokonaismerkityk­ sen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä vir­ hettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet. (HE 120/1994 vp, s. 51)

Vuonna 1973 rakennettu asuinrakennus sijaitsee Naantalin kaupungissa. Kaup­ pahinta on ollut 240.000 euroa. Kaupan kohteessa on tehty kuntotarkastus ennen kauppaa. Ostajat ovat kauppakirjan mukaan tutustuneet kuntotarkastuksen ra­ porttiin (K2), jonka mukaan rakennuksessa on havaittu pintakosteusmittarilla mitattuna kohonneita kosteuslukemia kellaritilan lattiarakenteissa ja uima-al­ taan lattiassa. Edelleen kauppakirjan mukaan ostajat ovat tutustuneet kaupan kohteeseen ja asuneet siinä kaupantekohetkellä.

Haroset ovat kiinteistöstä saamiensa tietojen perusteella voineet edellyttää, että talo soveltuu asuinkäyttöön ja ettei siinä tarvitse lähiaikoina tehdä ainakaan edellä tässä tuomiossa todettuja virheitä koskevia korjaustöitä. Ville Haronen on todennut, että mikäli hän olisi ollut edellä todetuista kiinteistön korjaustar­ peista tietoinen, Haroset eivät olisi ostaneet taloa. Asiassa ei ole väitetty, että kiinteistö olisi myyty alihintaan.

Kiinteistön korjaustarve on välitön. Arviot kiinteistön korjauskustannuksista ovat vaihdelleet ja hovioikeus on arvioinut kiinteistön kunnostamisen kustanta­ van ainakin 60.000 euroa. Virheiden korjauskustannukset ovat siten suuruusluo­ kaltaan merkittävät ja joka tapauksessa olennaisesti suuremmat kuin mitä Haro­ set olisivat voineet kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa maksamaan rakennuk­ sen korjauskuluina. Hovioikeus kiinnittää huomiota myös siihen, että korjaus­ kustannuksia ei ole ennen korjausten aloittamista mahdollista riittävällä var­ muudella edes määrittää, vaan niihin liittyy paljon epävarmuustekijöitä (KKO 2015:58 kohta 16).

Virheen olennaisuutta arvioitaessa ei ole mahdollista edellyttää korjauskustan­ nuksille mitään tarkkaa prosenttimäärää suhteessa kauppahintaan (KKO 2015:58 kohta 17). Tässä tapauksessa korjauskustannukset ovat ainakin 25 pro­ senttia kauppahinnasta eli merkittävät. Kun vielä otetaan huomioon se, että ra­ kenteiden vaurioituminen aiheuttaa terveyshaittaa, jolloin kiinteistöä ei voida käyttää asumistarkoitukseen, hovioikeus pitää uskottavana, ettei kauppaa olisi syntynyt edes alennettuun hintaan, jos virhe olisi ollut Harosten tiedossa. Näin ollen hovioikeus päätyy kokonaisarvioinnissa siihen, että kaupan kohteen vir­ heet ovat niin olennaisia, että muu lopputulos kuin kaupan purkaminen olisi os­ tajille kohtuuton.

Asiassa ei ole ilmennyt seikkoja, joiden vuoksi Haroset eivät voisi palauttaa kiinteistöä Karikoille eikä asiassa ole edes väitetty, että kiinteistön arvo olisi alentunut tai että Haroset olisivat laiminlyöneet kiinteistön hoidon kaupanteon jälkeen.

Kiinteistön hoitokulut

Harosilla on oikeus maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin perusteella kohtuul­ liseen korvaukseen kiinteistön hoitamisesta aiheutuneista tarpeellisista kustan­ nuksista 30.8.2017 alkaen hovioikeuden tuomion antopäivään saakka. Kanne­ vaatimuksen 2.2 mukaiset kustannukset 11.081,81 euroa ovat määriltään riidat­ tomat.

Korkeimman oikeuden ratkaisusta 1991:3 ilmenevällä tavalla kauppahinnalle on maksettava tuottokorkoa korkolain 3 §:n 2 momentissa määritellyn korko­ kannan mukaisesti kauppahinnan vastaanottamisesta lukien haasteen tiedoksi­ antamiseen saakka ja siitä alkaen viivästyskorkoa lain 4 §:n 1 momentin mukai­sesti.

Vahingonkorvausvaatimukset

Koska kyse on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaisista sa­ laisista virheistä, ostajilla ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan oikeutta saada korvausta kannevaatimustensa 2.1 ja 2.3 - 2.5 mukaisista vahin­ goista.

Oikeudenkäyntikulut

Haroset ovat pääosin voittaneet valituksensa. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 11 1 §:n ja 16 §:n 1 momentin nojalla Karikot ovat velvollisia korvaamaan Haros­ten oikeudenkäyntikulut asiassa.

Karikot ovat hyväksyneet Harosten oikeudenkäyntikulujen määrän käräjäoikeu­ dessa, mutta paljoksuneet Harosten asiamiehen ajankäyttöä sekä todistaja Raju­ sen todistajanpalkkion määrää hovioikeudessa.

Asian laatu ja laajuus huomioon ottaen kohtuullinen vastapuolten korvattavaksi tuleva ajankäyttö hovioikeudessa ei valmistelun osalta ylitä 60 tuntia. Hovioi­ keuden pääkäsittely on kestänyt 13,25 tuntia. Tunnin jälkitoimet mukaan lukien Karikoiden korvattaviksi hovioikeuskuluiksi tulee näin ollen yhteensä 21.457,83 euroa (sis. alv).

Asiantuntevan todistaja Rajusen palkkio hovioikeudessa ylittää sen, mitä on pi­ dettävä kohtuullisena. Kohtuullinen vastapuolen korvattavaksi määrättävä to­ distajanpalkkio ei ylitä 1.000 euroa. Muilta osin vaadittuja todistajanpalkkioita ei ole riitautettu.

Hovioikeuden ratkaisun lopputulos ilmenee tuomiolauselmasta.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan.

Virva ja Ville Harosen kanne hyväksytään seuraavilta osin:

1. Virva ja Ville Harosen sekä Nina ja Kaapo Karikon välillä 30.8.2017 tehty x kaupungissa osoitteessa x koskeva kauppa puretaan. Nina ja Kaapo Karikko velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan Virva ja Ville Va­ roselle kauppahinta 240.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 30.8.2017 lukien 18.6.2018 saakka ja 19.6.2018 lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.

2.2. Nina ja Kaapo Karikko velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Virva ja Ville Haroselle kiinteistön hoidosta aiheutuneista kustannuksista 11.081,81 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua haasteen tiedoksiantamisesta 25.3.2019 lukien.

2.6. Nina ja Kaapo Karikko velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Virva ja Ville Haroselle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeu­ dessa 33.844,26 euroa sekä hovioikeudessa 24.838,23 euroa, kummatkin summat korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuu­ kauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.

Muilta osin Ville ja Virva Harosen kannevaatimukset hylätään. Nina ja Kaapo Karikon oikeudenkäyntikuluvaatimus hylätään.


Muutoksenhaku


Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 3.1.2022.



Asian ovat ratkaisseet pääkäsittelyssä:

Hovioikeudenneuvos LP Hovioikeudenneuvos ER Hovioikeudenneuvos CM

Valmistelija: hovioikeuden esittelijä AH

Ratkaisu on yksimielinen.





VARSINAIS-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS
4. osasto
Käräjätuomari AV


TUOMIO '.
Annettu kansliassa

1
20140725


Kantajat


Vastaajat


Asia Vireille

TAUSTATIEDOT

25.9.2020 L 1915755


Haronen, Virva ja Ville

Karikko, Nina ja Kaapo


Kiinteistön virhe 18.2.2019

Virva ja Ville Haronen ovat 30.8.2017 tehdyllä kauppakirjalla ostaneet Nina ja Kaapo Karikolta kiinteistön rakennuksineen osoitteesta x 240.000 euron hintaan. Kiinteistön hallintaoikeus on siirtynyt ostajille jo ennen kaupantekoa 12.8.2017 ja omistusoikeus on siirtynyt kaupantekohetkellä.

Kiinteistöllä sijaitsee 1973 rakennettu yksitasoinen puurunkoinen omakotitalo, jonka päädyt on tiiliverhoiltu. Kattorakenteena on ollut alunperin tasakatto, joka on muutettu aumarakenteeksi vuonna 1983. Rakennuksen asuinpinta-ala on 188 m2. Kiinteistön kokonaispinta-ala on kiinteistörekisteriotteen mukaan 771 m2.

Virva ja Ville Haronen ovat ennen kaupantekoa tutustuneet NL Rakennuslaskenta Oy:n 26.7.2017 tekemään kuntotarkastukseen ja ovat olleet paikalla sitä tehtäessä.

Virva ja Ville Haronen ovat reklamoineet kiinteistön virheistä ensin suullisesti ja sen jälkeen kirjallisesti 18.12.2017, 18.6.2018 ja 15.10.2018.

Rakennuksella on tehty lukuisia tutkimuksia.

KANNE

Vaatimukset Virva ja Ville Haronen (kantajat, ostajat) ovat ensisijaisesti vaatineet, että

1. osapuolten välillä 30.8.2017 tehty kiinteistökauppa puretaan ja vastaajat velvoitetaan palauttamaan kauppahinta 240.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen ajalla
30.8.2017-18.6.2018, jonka jälkeen palautettavalle kauppahinnalle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa,

sekä vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajille

2. virheiden tutkimus- ja selvittelykulut 15.957,51 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukausi haasteen tiedoksiantopäivästä lukien,

3. kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista ja hyödyllisistä kustannuksista 11.081,81 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukausi haasteen tiedoksiantopäivästä lukien,

4. sijaisasumiskulut vuokra 1.217 euroa kuussa elokuusta 2017 alkaen joulukuun 2018 loppuun yhteensä 6.085 euroa sekä 1.1.2019 alkaen 30.6.2019 saakka uuden sijaisasunnon vuokraa 800 euroa kuukaudelta yhteensä 4.800 euroa ja 1.7.2019 lukien 1.170 euroa kuukaudessa tuomion julistamiseen saakka sekä sijaisasunnon kotivakuutuksen maksu 357,72 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen, kuukausi tuomitsemispäivästä lukien,

5. korvausta pilalle menneestä irtaimesta omaisuudesta 12.855 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukausi haasteen tiedoksiantopäivästä lukien,

6. asuntolainan aiheuttamista kuluista 7.456 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukausi tuomitsemispäivästä lukien ja

7. kantajan oikeudenkäyntikulut asiassa myöhemmin esitettävän laskun mukaisesti korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomitsemispäivästä lukien.

Toissijaisesti kantajat ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan hinnanalennuksena 168.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 30.8.2017-18.6.2018, jonka jälkeen palautettavalle kauppahinnalle on maksettava korkolain 4
§:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa ja että kantajat tässäkin tapauksessa velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille
edellä kohdissa 2-7 vaaditut korvaukset korkoineen.

Perusteet

Kanteen muuttaminen

Kantajat eivät ole muuttaneet kannettaan.

Reklamaatio
Kantajat ovat reklamoineet virheistä oikealla tavalla ja kohtuullisessa ajassa siitä, kun virheet on havaittu. Lisäksi kantajat ovat nostaneet kanteen kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta.

Kiinteistön laatuvirhe

Kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1, 3 ja 4 kohdassa tarkoitettu virhe.

Rakennuksessa on laaja mikrobi- ja kosteusvaurio, joka on johtunut seuraavista virheistä:

1. Rakennuksen ulkoseinien höyrysulut ovat epätiiviisti tai muuten puutteellisesti toteutettu, mistä aiheutuvat ilmavuodot kuljettavat mikrobeja asunnon sisäilmaan.

2. Ulkoseinien puukoolaus on toteutettu niin, että se tukkii ilmanvaihdon rakenteiden sisällä.

3. Kantavien väliseinien alasidepuut ovat karkeassa sorassa, jolloin niihin muodostuu mikrobi- ja kosteusvaurioita.

4. Maatäyttöaines/sora aiheuttaa kosteus- ja mikrobivaurioita puurakenteille sen laadun vuoksi.

5. Betonilaatan ja sokkelin välistä puuttuu eristys, jolloin kosteutta tiivistyy vuotokohtiin ja aiheutuu niin sanottu kylmäsilta.

6. Lattian betonilaatasta on jätetty valun jälkeen betonilaatta hiomatta, joka lisää kosteuskuormitusta alapohjassa.

7. Kattorakenteen muutoksen aiheuttama lisäkuorma on aiheuttanut rakennuksen painumisen ja kantavan keskiseinän sivulle betonilaatan halkeamia.

8. Kattorakenteen muutoksen aiheuttama lisäkuorma on aiheuttanut myös päätyseinän halkeamisen.

9. Huoltotunnelin purkamattomat laudoitukset ja suora maayhteys aiheuttavat sen, että huoltotunneli on jatkuvasti kostea ja laudoitukset tuottavat mikrobien emissiota, joka kulkeutuu sisäilmaan.

1O. Kylmiön seinät on eristetty ilman kosteussulkua, mikä aiheuttaa kosteus- ja mikrobiongelmia, ja kylmiön paloseinä on puutteellinen.

11. Katon aluskate on asennettu virheellisesti niin, että aluskate ohjaa ja vuotaa vettä talon yläpohjaan, minkä vuoksi välikaton villat ovat

4
kostuneet.

12. Autotallin poistoilmaputki on katkaistu tai jätetty asentamatta asianmukaisesti.

13. Rakennuksessa on homeen hajua.

14. Salaojat eivät toimi.

Rakennus on toteutettu koneellisella ilmanpoistolla, jolloin savupiippuilmiön vaikutuksesta korvausilma virtaa taloon merkityksellisesti ulkoseinien alaosien ja myös alapohjan kautta tuoden mikrobiemissiota sisäilmaan.

Kantajat ovat kiinteistökaupan yhteydessä asianmukaisesti täyttäneet tarkastus- ja selonottovelvollisuutensa. Tehdyssä kuntotarkastuksessa todetut epäkohdat eivät olleet merkittäviä ja poikkesivat edellä mainituista virheistä. Ostajilla on ollut kauppaa tehdessä perusteltu syy olettaa, että asunto on hyvässä kunnossa ja asumiskelpoinen.

Muuton jälkeen kantajat ovat havainneet talossa mahdollisia sisäilmaongelmia ja homevaurioita, jotka ovat aiheuttaneet kantajille voimakkaita allergiaoireita ja tulehdussairauksia. Kun kantajat ovat muuttaneet pois talosta, oireet ovat loppuneet. Kantajat ovat teettäneet useita tutkimuksia rakennuksella.

Kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu, sillä kiinteistöllä sijaitseva asuinrakennus ei sovellu asumiseen eikä siten siihen tarkoituksee_n, mihin se on ostettu. Kosteus- ja mikrobivaurioista aiheutuu terveyshaittaa.

Vastaajat ovat ennen kaupan tekemistä jättäneet ilmoittamatta tietämästään rakennuksen halkeamisesta ja kosteus- ja mikrobivaurioihin liittyvästä hajusta. Vastaajien tietoisuutta osoittaa, että vastaajat ovat korjanneet tiiliseinää, yrittäneet korjata halkeamia kitillä ja ottaneet betonipalan pois halkeaman kohdalta. Lisäksi vastaajien olisi tullut kiinnittää kantajien huomiota siihen, että ennen kauppaa tehty kuntotarkastus on ollut suppea, eikä sitä ole laadittu ohjeistuksen mukaisesti.

Vastaajat ovat ennen kaupan tekemistä jättäneet oikaisematta kuntotarkastuksessa olleen virheellisen havainnon, ettei talo olisi halkeillut.

Joka tapauksessa kiinteistössä on salainen virhe, sillä se edellä kerrotuista syistä ja maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetulla tavalla poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä asumiskelpoiselta ja kuntotarkastetulta kaupan kohteelta voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Virheen seuraamukset

Virheiden korjaamisesta aiheutuu kanteessa tarkoitetut 168.000 euron

5
määräiset kustannukset. Ottaen huomioon se, ettei rakennusta voi käyttää tällä hetkellä asumiseen sekä korjauskustannusten määrä, kiinteistön virhe on olennainen ja kantajilla on oikeus purkaa kauppa. Joka tapauksessa kantajilla on oikeus edellä mainitun suuruiseen hinnanalennukseen.

Kantajilla on aiheutunut virheen selvittämisestä kustannuksia, jotka ovat olleet tarpeellisia virheiden toteamiseksi. Mikrobivaurioiden aiheuttaman terveyshaitan vuoksi sijaisasuminen on ollut välttämätöntä. Irtaimisto on pitänyt hävittää, koska mikrobeja on vaikea saada pois tekstiileistä ja mahdotonta saada pois huonekalujen ja kodinkoneiden sisältä. Kaupan purkautuessa tai hinnanalennusta määrättäessä kantajille asuntolainan ottamisesta aiheutuneet korko ja kulut muodostuvat korvattavaksi vahingoksi.

Lisäksi kantajille on aiheutunut kiinteistön hoitokuluja. Koska ostajat eivät ole voineet asua asunnossa, kiinteistön hoitokustannukset eivät ole lainkaan palvelleet heidän omaan käyttötarvettaan.

VASTAUS

Vaatimukset Nina ja Kaapo Karikko (vastaajat, myyjät) ovat vastustaneet kannetta ja vaatineet sen hylkäämistä.

Nina ja Kaapo Karikko ovat vaatineet, kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.

Perusteet

Kanteen muuttaminen

Siltä osin kuin kantajat ovat vedonneet täydennyksessä 30.4.2020 uusiin virheväitteisiin eli huoltotunnelin purkamattomiin laudoituksiin, kylmiön puutteelliseen kosteussulkuun ja paloturvallisuuteen, vuotavaan kattoon ja autotallin poistoilmaputken virheellisyyteen (kohdat 9-12), kanne on ensisijaisesti hylättävä sillä perusteella, että kysymys on kielletystä kanteen muuttamisesta.


Reklamaatio

Siltä osin kuin kantajat ovat vedonneet täydennyksessä 30.4.2020 uusiin virheväitteisiin, vaatimukset on hylättävä myös sillä perusteella, ettei virheistä tai niihin perustuvista vaatimuksista ole ilmoitettu kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita.
Rakennuksella on tehty lukuisia tutkimuksia, eikä kyseisiä väitettyjä virheitä ole aikaisemmin havaittu.

Joka tapauksessa kannetta ei ole nostettu 30.4.2020 esitettyjen väitettyjen virheiden osalta kohtuullisessa ajassa niiden havaitsemisesta.


Kiinteistön laatuvirhe Kiinteistö on ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu.

Myyjät eivät ole ennen kaupan tekemistä jättäneet ilmoittamatta ostajille

6
mistään sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjät tiesivät tai heidän olisi pitänyt tietää. Rakennuksessa ei ole minkäänlaista kosteusvaurioihin ja/tai homeeseen liittyvää hajua. Vastaajien perheen jäsenillä ei heidän 17 vuoden omistusaikana ole ollut terveysongelmia taikka oireita, joiden voisi ajatella liittyvän talon sisäilmaongelmaan tai homevaurioihin.
Rakennuksessa ei ole myöskään kosteusvaurioita eikä hometta. Rakennus ei ole "haljennut" eikä se vaadi rakenteellisia korjauksia. Vastaajilla ei ole ollut velvollisuutta kiinnittää ostajien huomiota kuntotarkastuksen suppeuteen.

Myyjät eivät ennen kaupan tekemistä jättäneet oikaisematta havaitsemaansa ostajan virheellistä käsitystä sellaisista kiinteistön ominaisuuksista, jotka vaikuttavat kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön. Rakennuksessa ei ole minkäänlaista "halkeilua", vaan yksi halkeama eteläpäädyn tiiliseinässä. Kyse on tavanomaisesta tiiliseinän halkeamisesta, jolla ei ole rakenteellista merkitystä. Sitä ei ole tarpeen korjata. Kyseinen halkeama ei vaikuta millään tavalla kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön eli asumiseen.

Kattorakenteen muutoksen ja päätyseinän tiilien halkeamisen ja/tai pintabetonilaatan halkeamien välillä ei ole syy-yhteyttä. Päätyseinän tiilien halkeama on todennäköisesti aiheutunut sen vuoksi, että seinä on toteutettu ilman liikuntasaumaa, jolloin lämpöjännitys on voinut aiheuttaa halkeaman. Betonilaatan vähäinen halkeaminen on johtunut kuivumiskutistumisesta, mikä on tyypillistä ilman liikuntasaumoja valetulle betonilaatalle.

Ulkoseinissä ei ole havaintoja siitä, etteikö ilma kulkisi rakenteessa riittävällä tavalla. Kaikissa kohdissa ulkoseinissä on puukoolaus eli verhous ei ole missään kohdassa kiinni taustarakenteessa. Ulkoseinissä ei ole korjaustarvetta.

Betonilaatan ja sokkelin välistä ei puutu eristystä, eikä rakenteiden välille aiheudu niin sanottua kylmäsiltaa. Betonilaatan hiomatta jättämisellä lähes viisikymmentä vuotta sitten ei ole alapohjan kosteuskuormitukseen mitään vaikutusta.

Huoltotunnelin purkamattomat laudoitukset, huoltotunnelin kosteus, kylmiön seinien rakenne ja aluskatteen kunto olivat havaittavissa jo kuntotarkastuksessa, eikä niihin ole mahdollista vedota virheenä.
Välikaton villat eivät ole kostuneet.

Autotallin poistoilmaputki toimii asianmukaisesti. Joka tapauksessa kysymys on erittäin vähäisestä korjaustoimenpiteestä.

Salaojat toimivat asianmukaisesti. Rakennuksessa ei ole salaojituksen puutteellisesta toiminnasta johtuvia vaurioita.

Kiinteistössä voi olla tarpeen tehdä eräitä rakenteiden liittymien tiivistämiseen sekä kantavan väliseinän alaosaan liittyviä korjaustoimenpiteitä. Vastaajilla ei ennen kauppaa kuitenkaan ollut mitään tietoa kyseisten toimenpiteiden tarpeellisuudesta. Mikäli

7
korjattavaksi tulevia seikkoja pidetään maakaaressa tarkoitettuina laatuvirheinä, ovat virheet siinä tapauksessa kaikilta osin maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5) kohdan mukaisia salaisia virheitä. Tässä tapauksessa virheiden korjaus maksaa noin 18.000 euroa.

Kaupan kohteena ollut omakotitalo on rakennettu vuonna 1973. Taloon on tehty vuosien kuluessa erilaisia remontteja ja perusparannuksia. Talo on vastaajien käsityksen mukaan rakennettu ja remontoitu kulloinkin voimassa olleiden määräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti.

Virheen seuraamukset

Kiinteistö ei poikkea laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Missään tapauksessa kyse ei ollut niin olennaisesta virheestä, että kantajilla olisi oikeus purkaa kauppa.

Vastaajat kiistävät vahingonkorvausvaatimukset kaikilta osin perusteeltaan, koska kanne tulee kaupan purkamisen ja hinnanalennuksen osalta hylätä.

Mikäli kauppa vastoin vastaajien käsitystä puretaan tai hinnanalennusta määrätään, on vahingonkorvausvaatimukset joka tapauksessa hylättävä ensisijaisesti siksi, että kyse voi olla vain salaisesta virheestä ja toissijaisesti siksi, että vastaajat eivät ole menetelleet kaupassa huolimattomasti.

Tutkimus- ja selvittelykulujen määrä on ylimitoitettu. Kantajat ovat teettäneet huomattavan määrän sellaisia tutkimuksia, jotka eivät ole olleet tarpeen oikeudenkäynnissä.

Kiinteistön tavanomaiset hoitokulut eivät tule korvattaviksi purkutilanteessa.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Kanteessa ei ole esitetty perusteita sille, miksi kantajat ovat hävittäneet irtaimen omaisuutensa. Vaatimuksen peruste kiistetään myös tältä osin. Määrä on ylimitoitettu.


Kantajat
K1. Asunnon kauppakirja
K2. NL Rakennuslaskenta Oy:n raportti
K3. Homekoiraraportti
K4. Turun Kuntotutkimus Oy:n lausunto
K5. Insinööritoimisto Kiinteistöasiantuntijat Oy:n raportti
K6. RTA Raivo Rajusen lausunto liitteineen
K7. RTA Raivo Rajusen täydentävä lausunto liitteineen K8. Kuvia asunnosta
K9. Laskelma kantajien vaatimusten 2) - 6) tarkoittamista virheiden tutkimus- ja selvittelykuluista, kiinteistön hoidon aiheuttamista kustannuksista, sijaisasumisen kuluista ja luettelo hävitetystä irtaimesta


Vastaajat


K10. Riku Svenssonin tutkimusraportti 28.1.2020 ja siihen liitetty
Vesivekin tutkimus
K12. Riku Svenssonin tutkimusraportti 14.3.2020
K13. Promoseam Oy:n kustannusarvio
K14. Kolme valokuvaa
K16. Reklamaatio 18.12.2017
K17. Reklamaatio 18.6.2018

V1. Myyntiesite 11.6.2017
V2. RI Kimmo Leinon lausunto 14.11.2018
V3. RI Kimmo Leinon lisälausunto 28.5.2020



Henkilötodistelu

Kantajat


Vastaajat

K1. Ville Haronen todistelutarkoituksessa
K3. Todistaja Raivo Rajunen
K4. Todistaja Riku Svensson
K5. Todistaja Jukka Renij
K6. Todistaja Ola Räisänen
K7. Todistaja Johanna Kopia
KB. Todistaja Antti Suparinen

V1. Kaapo Karikko todistelutarkoituksessa
V2. Todistaja Kimmo Leino


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut


Kanteen muuttaminen



Reklamaatio



Asiassa on ensinnäkin kysymys siitä, ovatko kantajat muuttaneet kannettaan vedotessaan uusiin virheperusteisiin käräjäoikeuteen 30.4.2020 toimittamassaan lausumassa.

Oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan kannetta riita-asiassa ei saa oikeudenkäynnin aikana muuttaa. Pykälän 3 momentin mukaan kanteen muuttamiseksi ei ole katsottava sitä, että kanteen tueksi esitetään uusia seikkoja, ellei asia sen johdosta muutu toiseksi.

Käräjäoikeuden arvion mukaan kantajien esittämät uudet seikat eivät ole muuttaneet asiaa toiseksi, koska myös ne ovat koskeneet kaupan kohteen väitettyjä kosteus- ja mikrobivaurioiden syitä. Kysymys ei siten ole ollut oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:ssä tarkoitetusta kielletystä kanteen muuttamisesta.

Asiassa on kysymys siitä, ovatko kantajat ilmoittaneet maakaaren edellyttämällä tavalla kanteen kohtien 9-12 mukaisista eli huoltotunnelia, kylmiötä, aluskatetta ja autotallia koskevista virheistä.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista

9
vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Pykälän 3 momentin mukaan myyjä ei vapaudu vastuusta 1 tai 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Lakia säädettäessä tavoitteena on ollut virhetilanteiden nopea selvittäminen. Lain esitöiden mukaan reklamoidessaan ostajan tulee ilmoittaa, mitä virheellisyys koskee ja kuinka se ilmenee (HE 120/1994 vp, s. 58). Reklamaation tarkoituksena on suojata myyjän oikeutta selvittää asiaa ja esittää asianmukaista vastatodistelua.

Reklamaatiossa 18.6.2018 (K17) on todettu virheistä seuraavasti: "Päämieheni vaativat kaupan purkua mm. RTA Rajusen tutkimuksessa esiintulleiden vakavien rakennusvirheiden, niistä aiheutuneiden talon vaurioiden ja vaurioista aiheutuvan merkittävän asumishaitan vuoksi. Tiivistettynä suurin virhe on talon halkeaminen kattorakenteen virheen vuoksi, jonka johdosta on ryhdyttävä laajoihin korjaustoimiin talon korjaamiseksi asuinkelpoiseksi. Korjaustoimet selostettu raportissa yksityiskohtaisesti. Vauriokohdista aiheutuu mm. mikrobien pääsy maaperästä sisätiloihin, joten kohteessa on myös terveyshaitta. Talo on korjattava, ja terveyshaitta poistettava korjaamalla talo Rajusen esittämällä tavalla." Reklamaation liitteenä on ollut homekoiraraportti (K3), Turun Kuntotutkimus Oy:n lausunto (K4), Insinööritoimisto Kiinteistöasiantuntijat Oy:n raportti (K5) ja TaloTerveys Rajunen Oy:n lausunto (K6).

Huoltotunnelia ja kylmiötä koskevat väitetyt virheet ilmenevät lausunnoista K4 ja K5 ja aluskatetta koskeva väitetty virhe ilmenee lausunnosta K4. Vastaajat ovat katsoneet, ettei ilmoitusta ole tehty asianmukaisesti. Kysymys on siitä, onko reklamaatiossa tehty viittaus liitteenä oleviin lausuntoihin ollut riittävä.

Käräjäoikeus toteaa, että asiassa on ollut koko ajan kysymys rakennuksen väitetyistä kosteus- ja mikrobivaurioista sekä terveyshaitasta. Reklamaatiossa on todettu mikrobien pääsy asuntoon sekä väitetty terveyshaitta ja rakennusvirheiden osalta on viitattu liitteenä oleviin lausuntoihin. Käräjäoikeuden arvion mukaan ostajat ovat näin toimiessaan täyttäneet reklamaatiolle asetetut edellytykset, eivätkä he ole menettäneet oikeuttaan vedota virheisiin kohdissa 9-11 (huoltotunneli, kylmiä ja aluskate).

Kyseisiä virheväitteitä ei ole kirjattu kanteeseen vaan ne on ensimmäistä kertaa nostettu esiin oikeudenkäynnin aikana lausumassa 30.4.2020 eli noin kaksi vuotta niiden havaitsemisen jälkeen. Korkein oikeus on ratkaisussaan 2018:38 katsonut, että ostaja oli passiivisuutensa vuoksi menettänyt oikeuden vaatia kaupan purkamista, kun kiinteistön laatuvirheistä ajoissa ilmoittanut ja kaupan purkamista vaatinut ostaja oli pannut kaupan purkamista koskevan kanteen vireille yli neljä vuotta sen jälkeen, kun hän oli edellisen kerran ollut myyjiin yhteydessä kiinteistön virheiden vuoksi. Käräjäoikeus katsoo, että tässä tapauksessa kulunutta kahden vuoden aikaa ei ole vielä pidettävänä sellaisena, että ostajat olisivat menettäneet oikeutensa vedota kyseisiin virheisiin.

10
Kohdan 12 (autotallin poistoilmaputki) osalta on ollut riidatonta, että sitä koskevaa reklamaatiota ei ole esitetty ennen 30.4.2020. Asiassa on jäänyt epäselväksi, koska kyseinen väitetty virhe on ostajille selvinnyt. Asian jäädessä epäselväksi käräjäoikeus katsoo, ettei autotallin poistoilmaputkesta ole maakaaren edellyttämällä tavalla ilmoitettu kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostajat havaitsivat virheen tai kun heidän olisi pitänyt se havaita. Ostajat ovat menettäneet oikeutensa vedota autotallin poistoilmaputken väitettyihin virheisiin.

Myyjien ei ole näytetty menetelleen kunnianvastaisesti tai arvottomasti taikka törkeän huolimattomasti.

Sovellettavat säännökset

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos: 1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai 5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet
huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde. Pykälän 2 momentin mukaan myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

11
Maakaaren 2 luvun 33 §:n 1 momentin mukaan, jos kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle. Pykälän 2 momentin mukaan jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.


Laatuvirhe

Todistelusta

Käräjäoikeudessa on kuultu Ville Harosta ja Kaapo Karikkoa todistelutarkoituksessa sekä useita todistajia, jotka ovat tutkineet rakennusta. Käräjäoikeudella ei ole aihetta epäillä todistajien kertomusten uskottavuutta tai heidän ammattitaitoaan. Todistajat ovat kuulemisensa yhteydessä pääasiassa toistaneet ja vahvistaneet lausuntoihin/raportteihin kirjatut seikat. Mikäli kertomus on joltain osin poikennut raportista tai muutoin tarkentunut asian ratkaisuun vaikuttavilta osin, siitä on mainittu alla erikseen.

Tuomioistuimen on esitettyjä todisteita ja muita asian käsittelyssä esiin tulleita seikkoja harkittuaan päätettävä, mitä asiassa on näytetty tai jäänyt näyttämättä. Tuomioistuimen on perusteellisesti ja tasapuolisesti arvioitava todisteiden ja muiden seikkojen näyttöarvo vapaalla todistusharkinnalla. Asianosaisen on näytettävä ne seikat, joihin hänen vaatimuksensa tai vastustamisensa perustuu. Seikan asettaminen tuomion perustaksi edellyttää, että asianosainen on esittänyt siitä uskottavan näytön.


Taustaa/tehdyt tutkimukset

Ville ja Virva Haronen olivat kahden lapsensa kanssa muuttaneet kiinteistölle 12.8.2017 eli noin 2,5 viikkoa ennen kaupantekoa 30.8.2017. Virva Harosen oireiden vuoksi ostajat olivat tilanneet homekoiratutkimuksen, joka oli suoritettu 15.9.2017 (K3).

Seuraavaksi taloa olivat 12.3.2018 tutkineet todistajat Kopia ja Suparinen, ja heidän suorittamistaan tutkimuksista on esitetty lausunto ja raportti (K4 ja K5). Suparinen ja Kopia olivat tehneet joitakin rakenneavauksia, ja Kopia oli ottanut myös materiaalinäytteitä.

Todistaja Rajunen oli tutkinut jo tehtyjä rakenneavauksia 15.5.2018 ja tehnyt uusia rakenneavauksia. Lisäksi Rajunen oli tutkinut ainakin betonista lattiaa pintakosteusmittarilla ja ottanut yhden materiaalinäytteen. Tutkimuksista on esitetty 15.6.2018 päivätty lausunto (K6). Rajunen oli toistamiseen tutkinut rakennusta 3.10.2018 ja tehnyt uusia rakenneavauksia. Tutkimuksista on esitetty 9.10.2018 päivätty lausunto (K7).

Ostajat olivat kesällä 2018 muuttaneet pois kiinteistöltä.

12
Todistaja Leino oli tutkinut muiden tekemiä rakenneavauksia kohdekäynneillään 9.3.2018, 24.8.2018 ja 22.10.2018 ja on lausumassaan 14.11.2018 (V2) käynyt läpi muiden tekemien tutkimusten tuloksia ja johtopäätöksiä ja antanut oman arvionsa rakennuksen väitetyistä virheistä ja korjaustarpeesta.

Ostajat ja myyjät olivat yhdessä päättäneet tilata ulkopuolisen asiantuntijan tekemään yhteenvedon rakennuksen korjaustarpeesta. Tehtävään oli valittu todistaja Svensson. Svensson oli käynyt rakennuksella ainakin 7.1.2020 ja 17.1.2020. Svensson oli laajentanut jonkin verran jo tehtyjä rakenneavauksia ja tehnyt ainakin yläpohjaan uuden avauksen.
Svensson oli ottanut näytteitä kohteesta. Tutkimuksista on esitetty lausunto K10. Todistaja Renij oli käynyt tutkimassa rakennuksen yläpohjaa 24.1.2020 ja antanut siitä lausuntonsa, joka on K10 liitteenä. Svenssonin, kuten myös todistaja Räisäsen, kertoman mukaan Räisäsen tekemä korjauskustannusarvio oli edellyttänyt uusien rakenneavausten tekemistä. Tässä vaiheessa myyjät olivat jättäytyneet pois toimeksiannosta, ja Svensson oli jatkanut tutkimuksia ostajien kanssa.
Svensson oli 25.2.2020 tutkinut rakennusta tekemällä uusia rakenneavauksia muun ohella ulkoseiniin selvittääkseen vaurioiden laajuuden. Svensson oli ottanut useita materiaalinäytteitä. Tutkimuksista on esitetty lausunto K12.

Todistaja Räisänen on tehnyt Svenssonin tutkimusten perusteella kustannusarvion K13.

Todistaja Leino oli käynyt tutkimassa Svenssonin tekemiä uusia rakenneavauksia 19.5.2020 ja antanut oman lisälausuntonsa 28.5.2020 (V3).

1. Ulkoseinien höyrysulut/ilmavuodot

Näyttö

GessPlan Ay:n raportin (K12) mukaan raportissa 28.1.2020 mainitut ulkoseinien avaukset ja 25.2.2020 tehdyt ulkoseinien avaukset osoittavat talon rakennustavasta, että ilma virtaa ulkoseinien alaosien läpi jäähdyttäen vuotoalueita ja ilmavirran mukana tullut noki ja pöly on liannut seinien lasivillaeristystä. Seinien alaosien vuodot johtuvat höyrysulun epätiiviistä toteuttamisesta seinässä. llmavuotojen jäähdyttämät materiaalit ovat ajoittain kondensoineet vettä sisäilmasta, jolloin on syntynyt mikrobikasvua emissioineen. Myös vuotoilmavirtojen kokoamat likakertymät sisältävät paikoin mikrobikasvua ja edelleen mikrobien tuottamaa emissiota. Korjausehdotuksena Svensson on esittänyt, että seinien ja lattian höyrysulut on toteutettava tiiveinä niin, että ne myös liittyvät toisiinsa rakenteiden liitoksissa.

TaloTerveys Rajunen Oy:n raportin (K6) mukaan betonilaatan ja seinärakenteen liittymä on avoin alustäyttöön asti. Korjausehdotuksena Rajunen on esittänyt, että betonilattiat kapseloidaan ja ulkoseinien ja lattian liittymät tiivistetään tässä yhteydessä.

Suomen Rakennusasiantuntijat Oy:n (V3) raportin mukaan

13
rakenneavausten kohdalta oli havaittavissa GessPlan Ay:n esittämän mukaisesti, että ulkoseinän höyrynsulkumuovi ei aseta lattian betonilaatan alle, kuten nykyisessä rakentamisessa menetellään.
Höyrynsulku ulottaa lattiapinnan alapuolelle, mutta betonilaatan kutistumisen myötä liitos ei ole tiivis ja kohdalta voi päästä ilmavuotoa maaperästä sisäilmaan ja samalla kohdalta voi kulkeutua epäpuhtauksia. llmavuotojen ja tummentuneiden eristeiden esiintyminen on kyseisten ikäisissä rakennuksissa tavanomaista. llmavuotojen mukana eristeeseen voi kulkeutua näkyvän lian lisäksi mikrobin itiöitä, mutta näiden esiintymistä ei voida pitää korjausta edellyttävänä puutteena, sillä itse rakenteessa ei välttämättä ole (eikä ole osoitettu) sellaista kosteutta, joka mahdollistaisi mikrobikasvuston muodostumista rakenteessa ja näin ollen korjaustarvetta. Leino on katsonut, että ulkoseinien alaosan ja lattian betonilaatan liitokseen ja ulkoseinän alaosan korjaustarve on liitoskohtien tiivistäminen V2 lausutulla tavalla, jotta voidaan välttää ilmavuotojen kulkeutumista maapohjasta sisäilmaan.

Vastaajat ovat nostaneet esille, ettei todistaja Kopian (K5) tekemissä savututkimuksissa havaittu ilmavuotoa ulkoseinien alaosista.

Johtopäätökset

GessPlan Ay:n, TaloTerveys Rajunen Oy:n ja niitä tukevan Suomen Rakennusasiantuntijat Oy:n raporttien perusteella asiassa on näytetty, että puutteellisesti asennetut höyrysulut aiheuttavat ilmavuotoja seinien alaosista rakennuksen sisäilmaan. llmavuotokohtiin voi Svenssonin esittämällä tavalla kondensoitua vettä sisäilmasta, mikä osaltaan lisää kosteutta rakenteissa. Lisäksi ilmavuodot voivat kuljettaa maaperästä ja rakenteista likaa ja itiöitä asunnon sisäilmaan.

Mainitut seikat huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että rakennuksen ulkoseinien ja lattian liitoskohdan rakenteet tulee korjata asianmukaisesti siten, että ilmavuodot huoneilmaan estetään.

2. Ulkoseinien puukoolaus

Näyttö

Kaapo Karikko on vuonna 2007 tehnyt ulkoseinien puuverhouksen ja
-koolauksen. Kaapo Karikko oli kertomansa mukaan rakennuksen ilmeikkyyden vuoksi tehnyt puulaudoituksen niin, että seinien alaosissa laudoitus on vaakalaudoitusta, ikkunoiden välissä pystylaudoitusta ja seinien yläosassa taas vaakalaudoitusta. Kaapo Karikon näkemyksen mukaan laudoitus on asennettu irti seinästä koolauksella, jonka avulla ilma kiertää hyvin, eikä 10 vuoden aikana ole havaittu mitään ongelmia. Paneelin takaosassa on urat, jotka edesauttavat ilman kulkemista.

Kiinteistöasiantuntijan Oy:n raportissa (K5) todetaan, että kohteessa todettiin rakenteiden lämpö- ja kosteusteknistä toimintaa vaikeuttavia rakenneratkaisuja ulkoseinien osalla, joissa vaakalaudoitetun julkisivun osan tuulettuminen katkeaa ikkunoiden kohdalla.

14
TaloTerveys Rajunen Oy:n raportin (K6) mukaan ulkoseinien
paneeliverhous on toteutettu virheellisesti siten, ettei ulkoverhouksen takana ole toimivaa tuuletusrakoa. Rajunen on suosittanut ulkoverhouksen poistamista ja uudelleen rakentamista.

Suomen Rakennusasiantuntijat Oy:n (V2) raportin mukaan yksittäisen ikkunan vierustalta poistetun pielilaudoituksen taustalta havaittiin, että ylempänä olevan pystypaneloinnin taustalla ei ole ristiinkoolausta, vaan pelkästään vaakasuuntainen verhous. Edelleen raportin mukaan koska ulkoverhous on kauttaaltaan irti taustarakenteesta, pääsee kosteus tasaantumaan hyvin, koska vaakasuuntaisenkin koolauksen tapauksessa rakenteessa on aina jonkin verran rakoja, joiden kautta tuulettumista tapahtuu.

Johtopäätökset

Asiassa on selvitetty, että kysymys on ollut 10 vuotta vanhasta puukoolauksesta. Todistajat ovat olleet erimielisiä siitä, onko kyseinen koolaus toteutettu asianmukaisesti, onko se toiminut tarkoituksensa mukaisesti ja onko sen osalta korjaustarvetta. Asian jäädessä epäselväksi käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että koolauksessa olisi maakaaren tarkoittamaa virhettä.

3 ja 4. Kantavat väliseinät

Näyttö

GessPlan Ay:n raportin (K12) mukaan talon kantavien puurakenteisten väliseinien alaosat ovat lähellä alapohjatäytön karkeaa soraa, jonka rakenteiden sisältämän ilmatilan suhteellisen kosteus on yleensä lähellä kyllästyspistettä. Puurakenteiseen syntyy noissa oloissa mikrobikasvua, jonka emission poistuminen tapahtuu asuintilojen läpi. Raportin (K10) mukaan keskiseinän sokkeli on noin 180 millimetriä lattiapinnan alapuolella. Keskiseinän puurakenne lähes koskettaa rakennuksen lattian alustäyttöä. Yleisessä tiedossa on, että maaperän sisässä olevan ilman suhteellinen kosteus on aina lähes 100 prosenttia. Puurakenteelle kriittinen suhteellinen kosteus pitkäaikaisessa rasituksessa on noin 70 prosenttia. Alaside on siis oviaukkojen kohdalla "tosi pahassa" mikrobikasvuriskitilanteessa. Rakenneavauksissa (K12) havaittiin kantavan väliseinän alasiteessä ja pystyrungossa vesijälkiä.
Alasidepuusta otetussa näytteessä mikrobikasvu oli vähäistä, mutta
puumateriaali oli tummunutta. Villaeristeestä todettiin kosteusvaurioon viittaavia sienisukuja/sienilajeja. Svensson on epäillyt, että näytteenotto puusta vääränlaisella poralla oli aiheuttanut sen, ettei näytteessä ole havaittu mikrobikasvustoa. Svensson on ehdottanut, että kantavien väliseinien rungon alaosa on toteutettava niin, että alimmat puuosat ovat lattian pinnan yläpuolella.

TaloTerveys Rajunen Oy:n raportin (K7) mukaan rakenneavauksessa todettiin mikrobivaurioituminen, koska seinän puuranka oli jätetty virheellisesti kostean hiekan sisään. Todistaja Rajunen on kuulemisensa yhteydessä kertonut, että kaivaessa maa-ainesta hiekka oli ollut vesimärkää. Todistaja Rajunen, kuten myös Svensson, ovat todenneet,

15
että alustäytön soran tulisi olla karkeampaa.

Suomen Rakennusasiantuntijat Oy:n (V2) raportin mukaan puurunkoisen väliseinän alaosan sijoittuessa lattiapinnan alapuolelle ja kosketuksiin alapohjan maatäyttöön, on olemassa riski puurakenteiden kosteusvaurioiden syntymiselle. Puurakenteet sijoittuvat viileisiin olosuhteisiin, jolloin sisäilman kosteuden tasaantuessa rakenteiden läpi, voi suhteellinen kosteus nousta haitallisen suureksi. Myös maaperästä oleva kosteus voi aiheuttaa vaurioita. Maatäyttöjen suhteellinen kosteus on aina suuri, joten riski vaurioiden syntymiselle on niin ikään suuri.
Rakenneavauksen kohdalta oli aistinvaraisesti todettavissa mahdollinen mikrobiperäinen haju. Leinon mukaan mikäli rakenteessa todetaan kosteusvaurion aiheuttamaa korjaustarvetta, tapahtuu korjaaminen korottamalla väliseinän alaosan puurakenteet lattiapinnan tasolle tai sen yläpuolelle. Leino on kuulemisensa yhteydessä todennut kyseisen korjauksen olevan tarpeen kosteusriskin vuoksi.

Johtopäätökset

Rakennuksessa on selvitetty olevan kaksi kantavaa väliseinää, joiden alaosat on toteutettu samalla tavalla niin, että puiset alaosat ovat kosketuksissa maatäytön kanssa. Svensson, Rajunen ja Leino ovat olleet yksimielisiä siitä, että kantavat väliseinät on nostettava lattiapinnan yläpuolelle kosteusriskin vuoksi.

Ottaen huomioon, miten kantavat väliseinien alaosat on rakennettu ja niihin tällä hetkellä kohdistuva huomattava kosteusriski, kantavat väliseinät on nostettava lattiatason yläpuolelle niin, ettei niiden puiset osat ole kosketuksissa märän maapohjatäytön kanssa.

5. Betonilaatan ja sokkelin välinen eristys/kylmäsilta

Näyttö

Svensson on havainnut (K10) ulkoseinän sokkelin ja lattialaatan
. liitoksessa kylmäsillan. Lausunnossa todetaan seuraavasti: "Ellei laatta olisi kutistunut, kylmä johtuisi suoraan sokkelin läpi lattialaattaan. Tällä hetkellä ei laatan ja sokkelin välissä ole kuitenkaan eristettä. Ulkoseinien kylmät pinnat jäähtyvät pakkaskelillä voimakkaasti, jolloin asunnon sisällä kylmiin kohtiin tiivistyy huoneilmasta kosteutta. Kylmäsiltatilanne talon ulkoseinien lattian liitoksessa lisää merkittävästi mikrobikasvuriskiä seinien alaosissa." Svensson on häntä kuultaessa todennut, että kylmäsilta koskee vain makuuhuonetta.

Suomen Rakennusasiantuntijat Oy:n (V3) raportin mukaan sokkelin sisäpinnassa on pystysuuntainen EPS-eriste, joka ulottuu ulkoseinän aRajuoksun alapintaan. Lattian betonialaatan alapuolinen EPS-eriste puolestaan liittyy sokkelin pystyeristeeseen. Näin ollen rakenteessa ei lähtökohtaisesti ole kylmäsiltaa betonirakenteiden välillä. Poikkeuksena tästä on autotallin viereisen makuuhuoneen ulkonurkka, jonka kohdalla olevan avauksen kohdalta havaittiin, että sokkelin sisäpinta ulottuu muuta rakennetta sisemmäs. Kyseisellä kohdalla on ilmeisimmin tapahtunut sokkelin valutyön yhteydessä muottilaudoituksen liikkumista

16
ja näin ollen sokkelista on tullut leveämpi. Havaintojen perusteella em. tapauksen vuoksi muodostunutta kylmäsiltaa on kuitenkin hyvin suppealla alueella ja suurella todennäköisyydellä kylmäsiltaa ei muutoin muodostu. GessPlan Ay:n raporteissa ei ole esitetty korjaustarvetta ko. puutteen vuoksi. Leino on kuulemisensa yhteydessä todennut, että makuuhuoneen nurkassa havaittu kylmäsilta voidaan korjata vähäisin kustannuksin ulkoseinien korjauksen yhteydessä.

Johtopäätökset

Svensson ja Leino ovat olleet yksimielisiä siitä, että kylmäsiltaa on muodostunut yhden makuuhuoneen ulkonurkkaan. On selvää, että kyseinen kylmäsilta aiheuttaa osaltaan kosteus- ja mikrobivaurioriskiä rakenteissa, joissa sitä ilmenee. Kyseinen kylmäsilta on korjattava ulkoseinien vaurioituneiden osien poistamisen ja ilmavuotojen korjaamisen yhteydessä.

6. Betoniliiman hiominen

Näyttö

TaloTerveys Rajunen Oy:n raportin (K6) mukaan lattian betonilaatasta on jäänyt valun jälkeen betoniliima hiomatta. Betoniliima hidastaa erittäin voimakkaasti betonin kuivumista.

Suomen Rakennusasiantuntijat Oy:n raportin (V2) mukaan betoniliiman hiomisella ei saavuteta käytännössä mitään hyötyä.

Johtopäätökset

Esitetyn näytön perusteella asiassa on jäänyt epäselväksi, mikä merkitys betoniliiman hiomisella tai sen hiomatta jättämisellä tässä vaiheessa, lähes 50 vuotta sen tekemisen jälkeen on mahdollisen kosteus- tai mikrobivaurion kannalta.

7 ja 8. Kattorakenteen muutoksen aiheuttama lisäkuorma on aiheuttanut rakennuksen painumisen, kantavan keskiseinän sivulle betonilaatan halkeamia ja päätyseinän halkeamisen

Näyttö

TaloTerveys Rajunen Oy:n raportin (K6) mukaan nykyisen kattorakenteen kuormat ovat moninkertaiset verrattaessa alkuperäiseen tasakattorakenteeseen. Kattorakenteiden kuorma on välittynyt kantavan väliseinärakenteen kautta betonilattiaan, joka ei ohuena valuna ole kuormitusta kestänyt vaan on murtunut kuorman alla. Talo on tavallaan katkennut pituusakselinsa suuntaisesti. Halkeama jatkuu leveänä koko seinälinjan matkan. Halkeaman leveys on 5-10 millimetriä. Halkeamasta on tullut vahva homeenhaju. Avauskohdassa lattian kosteus todettiin pintailmaisimella kohonneeksi. Kattokuorman muutoksesta johtuu myös tiiliseinän halkeaminen. Rajusen mukaan pelkästään lattiarakenteen korjaaminen siten, että ne voivat ottaa niihin kohdistuvat kuormat vastaan on mittava toimenpide. Rajunen on suosittanut ainakin kaikkien

17
väliseinien purkamista asuintilojen osalta, betonilattian piikkaamista pituusakselinsa suuntaisesti noin 1 metrin leveydeltä väliseinän kohdalta, laatan vahvistamista sekä lattiarakenteen valamista.

Halkeamista on esitetty myös valokuvia (KB).

Suomen Rakennusasiantuntijat Oy:n raportin (V2) mukaan alapohjan betonilaatan halkeama ei ole syntynyt vesikattokuormien aiheuttamana. Halkeamaa on havaittu oviaukkojen kohdalta, jotka ovat tyypillisiä paikkoja halkeamisen syntymiselle, mikäli alapohjan betonilaatta on valettu yhtenäisenä ilman kuivumiskutistumisen ja lämpöelämisen mahdollistavia liikuntasaumoja. Myöskään rakennuksen päädyn tiiliverhouksessa olevaa halkeamaa ei näin ollen voida yhdistää kattokuormituksiin. Päätyseinä on pitkä ja se on toteutettu ilman tiiliverhouksen liikuntasaumaa, jolloin tiiliverhouksen lämpöjännitysten vuoksi kyseisen kaltaisten halkeamien syntyminen on mahdollista.
Halkeama on eteläseinällä, jolloin tiiliverhouksen lämpötilavaihtelut ovat suuria auringon vaikutuksesta.

Johtopäätökset

Käräjäoikeudella ei sinällään ole syytä epäillä havaintoja betonilaatan ja tiiliseinän halkeilusta/halkeamisesta. Sen sijaan asiassa on jäänyt esitetyn näytön perusteella epäselväksi, mikä on aiheuttanut kyseiset halkeamat, ja mikä asumiseen vaikuttava merkitys kyseisillä halkeamilla on. Ostajien ja myyjien alunperin yhdessä tilaama todistaja Svensson ei ole ottanut mitään kantaa halkeamiin tai niiden korjaustarpeisiin.

Betonilaatan halkeamat ovat sijainneet kantavan väliseinän sivulla. Kantavan väliseinän osalta käräjäoikeus on todennut edellä mainitun korjaustarpeen. Koska kukaan muu todistaja kuin Rajunen ei ole esittänyt betonilaattaan kohdistuvia korjaustarpeita, käräjäoikeuden arvion mukaan asiassa on jäänyt näyttämättä, että korjaustarve olisi edellä mainittua suurempi.

Tiiliseinän halkeaman osalta näyttämättä on jäänyt, että halkeamalla olisi jotakin vaikutusta kiinteistön aiottuun käyttöön eli asumiseen, tai että se olisi jollain tapaa vaikuttanut kauppaan. Tiiliseinän halkeaman osalta ei ole erityistä korjaustarvetta.

9. Huoltotunnelin purkamattomat laudoitukset ja suora maayhteys

Näyttö

Ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa (K2) on todettu kellaritilan (nk. huoltotunneli) lattiarakenteessa kohonneita kosteuslukemia ja
uima-altaan lattiarakenteessa hieman koholla olleita kosteuslukemia. Suosituksena on kellaritilan osalta ollut riittävästä tuuletuksesta huolehtiminen.

Turun Kuntotutkimus Oy:n raportin (K4) mukaan tekniikkakuilussa (nk. huoltotunneli) oli aistinvaraisesti havaittuna kellarimainen haju ja maakosteat betonirakenteet. Tekniikkakuilun lattialuukku ei ole ilmatiivis.

18
Ehdotuksena on esitetty että kellarimaisen hajun ja alapohjan epäpuhtauksien johtumista asuintiloihin voidaan ehkäistä alipaineistamalla huoltokuilu ja öljysäiliötila.

Kiinteistöasiantuntijat Oy:n raportin (K5) mukaan huoltotunnelissa todettiin kohonneita kosteuspitoisuuksia ja ilmavuotoja sisätilaan.

GessPlan Ay:n raportissa (K12) on ehdotettu, että allashuoneen kaikki betonilaudoitukset on poistettava, koska ne tuottavat mikrobien emissiota, joka suuressa määrin kulkeutuu sisäilmaan.

Johtopäätökset

Edellä mainitut raportit huomioon ottaen asiassa on näytetty, että huoltotunnelin purkamattomat laudoitukset sekä suora maayhteys nostavat kosteus- ja mikrobivaurioiden riskiä. Kyseiset rakenteet on poistettava ja korjattava niin, että mikrobien kulkeutuminen sisätiloihin estetään.

10. Kylmiön kosteussulku ja paloseinä

Näyttö

Turun Kuntotutkimus Oy:n raportin (K4) mukaan tyypillistä ko. kylmiöille on, että ne ovat kondensoineet kosteutta rakenteeseen aiheuttaen kosteus-ja mikrobivaurioita. Kylmiön takaseinässä on reikä kattilahuoneeseen. Kattilahuoneen palo-osastointi ei täytä määräysten edellyttämää palonkestoaikaa. Vanhan kylmiön pinta- ja runkorakenteet on suositeltavaa purkaa, jotta saadaan luotettavasti selville rakenteiden mahdollinen vaurioituminen. Kattilahuoneen palo-osastoinnin tulee täyttää palo-osastointivaatimus myös läpivientien osalta.

Kiinteistöasiantuntijat Oy:n raportin (K5) mukaan Lämmönjakohuoneeseen johtavan aukon kautta suoritetussa tarkastelussa kylmiön rakenteissa ei havaittu asianmukaista kosteuseristettä. Kylmiön ikä ja käytetyt rakenneratkaisut huomioon ottaen pintarakenteet on suositeltavinta purkaa joka tapauksessa, joten tilan mikrobitutkimuksilla ei tässä tapauksessa nähty tarvetta.

GessPlan Ay:n raportissa (K12) on ehdotettu, että käytöstä poistetun kylmiön vialliset rakenteet poistetaan, koska väärin toteutettu kylmiä on yleinen mikroemission lähde.

Johtopäätökset

Käräjäoikeudella ei ole aihetta epäillä Suparisen ja Kopian suorittamia tutkimuksia ja havaintoja. Heidän tekemien havaintojen perusteella asiassa on näytetty, että kylmiön rakenteissa ei ole asianmukaista kosteuseristettä ja paloturvallisuudessa on puutteita. Kyseiset puutteet on korjattava.

11. Katon aluskate

19
Näyttö

Turun Kuntotutkimus Oy:n raportin (K4) mukaan aluskate on rikkoutunut ja se päästää tiilikatteen läpi tihkuvan tai johtuvan veden rakenteisiin.
Todistaja Suparinen on kuulemisensa yhteydessä todennut, että aluskate on mennyt huonoon kuntoon pitkän ajan kuluessa.

Vesivek Oy:n raportin (K10 liitteenä) mukaan aluskate on revennyt tai ratkennut lämpötilavaihtelun myötä ja haurastunut. Raportin mukaan aluskatteen tekninen käyttöikä on saavutettu jo aikaa sitten. Todistaja Renij on kuulemisensa yhteydessä arvellut, että aluskate on ollut rikki jo vuonna 2017 tai ainakin siinä on ollut viitteitä rikkimenemisestä. Vielä Renij on kertonut, että katon villa on ollut kädellä koskettaessa paikoin "nahkeaa". Raportin mukaan, koska rakennuksessa ei ole räystäitä, aluskatteen ohjaama vesi on valunut rakenteisiin seinälinjassa.
Kuulemisensa yhteydessä Renij on todennut, että aluskate oli pyritty asentamaan seinälinjaan asti, kuten kuuluukin. Aluskatteen tarkastamiseksi on kuljettava luukusta tilaan, jossa pääsee kulkemaan konttausasennossa tai matalassa kyykyssä.

Suomen Rakennusasiantuntijat Oy:n raportin (V3) mukaan vesikate aluskatteineen on ollut käyttöikänsä päässä. Kohdekäynnillä havaittiin, että aluskate ulottuu osin seinälinjan ulkopuolelle ja osin seinälinjan rajaan. Kohdilla, jossa aluskate ulottuu seinälinjan ulkoreunan tuntumaan, ulkoverhouksena on reikätiiliverhous, jolloin mahdolliset aluskatetta pitkin kulkeutuneet vedet ovat päätyneet reikätiilirakenteeseen, joka on huokoisuuden ja avoimuutensa ansiosta mahdollista riskiä vähentävä tekijä.

Kaapo Karikko on häntä kuultaessa kertonut tarkastaneensa aluskatteen 1-2 vuoden välein.

Johtopäätökset

Asiassa on selvitetty, että aluskate on revennyt. Repeämiseen on vaikuttanut aluskatteen ikä, tiukkuus, lämpötilavaihtelu ja haurastuminen. Aluskate on ollut käyttöikänsä päässä, ja se olisi tullut joka tapauksessa uusia.

Käräjäoikeus toteaa, että Renij ja Leino ovat molemmat kertoneet, että aluskate oli asennettu seinälinjaan asti. Epäselväksi on jäänyt, kuinka paljon kosteusrasitusta atuskatteen asennustapa on aiheuttanut seinärakenteelle. Vesivekin raportin perusteella suurempi ongelma on ollut räystäiden puuttuminen. Näyttämättä on jäänyt, että seinärakenteeseen olisi johtunut vähäistä suurempaa määrää vettä aluskatteen asennustavan vuoksi.

Joka tapauksessa atuskate on uusittava sen repeytymisen vuoksi.

13. Homeen haju

Näyttö

20
Kuten jo aikaisemmin on kirjattu, Ville Haronen on kertonut Virva Harosen haistaneen ensimmäisenä jotakin makuuhuoneen nurkassa. Myös Ville Haronen oli haistanut omenamaisia pöllähdyksiä tämän jälkeen. Myös Harosten sukulainen oli kiinnittänyt huomiota heidän vaatteidensa homeiseen hajuun.

Todistajista Kopia, Rajunen ja Svensson ovat kertoneet asunnossa olevasta mikrobiperäisestä hajusta.

Todistaja Leino on todennut, ettei ollut haistanut homeen hajua muualla kuin kantavan väliseinän viereisessä rakenneavauksessa.

Kaapo Karikko on kertonut, etteivät he olleet 10 vuoden aikana havainneet homeen hajua asunnossa. Kaapo Karikko on kertonut, että asunnossa saattoi pidemmän poissaolon jälkeen olla "mummolan haju". Todistaja Kopia on hänen kuulemisensa yhteydessä todennut, ettei niin sanottu mummolan haju liity mikrobiperäiseen hajuun.

Johtopäätökset

Käräjäoikeudella ei sinällään ole aihetta epäillä henkilöiden kertomuksen luotettavuutta. Todistajat ovat olleet asiansa osaavia, sisäilmaongelmiin perehtyneitä asiantuntijoita. Asiassa on kuitenkin otettava huomioon, etteivät Karikot olleet haistaneet homeen hajua 10 vuoden asumisen aikana, eri henkilöt olivat haistaneet homeen hajua eri osissa rakennusta, asunto oli ollut asumattomana kesästä 2018 lukien ja rakennuksessa oli tehty useita rakenneavauksia. Lisäksi asiassa on otettava huomioon, että myös ostajat olivat alkaneet epäillä homeongelmaa vasta yli kolmen viikon asunnossa asumisen jälkeen.
Esitetyn selvityksen perusteella epäselväksi on jäänyt, onko kaupantekohetkellä asunnossa ollut homeen hajua.

14. Salaojat

Näyttö

Turun Kuntotutkimus Oy:n raportin (K4) mukaan rakennuksen kosteusrasitus on pinta ja sadevesien aiheuttamaa. Maa on kalteva taloon päin eikä salaojia ole korjattu toimiviksi talon ympäri. Lisäksi kadunpuolella sokkeli on hyvin vähän maanpinnan yläpuolella. Todistaja Suparinen on kuulemisensa yhteydessä todennut, että maan kosteuden kohoaminen on viite siitä, etteivät salaojat toimi, mutta salaojia ei oltu varsinaisesti tutkittu.

TaloTerveys Rajunen Oy:n (K6) mukaan rakennuksen ulkopuolella ei ole todettu salaojakaivoja. Rakennus on perustettu hyvin matalalle ja alimmillaan sokkelirakennetta on näkyvissä n. 10-15 cm. Rajunen on ehdottanut, että kiinteistölle tehdään toimiva salaoja ja sädevesijärjestelmä.

Suomen Rakennusasiantuntijat Oy:n raportin (V2) mukaan Leino oli havainnut kohdekäynnillä joitain tarkastuskaivoja ja näiden kaivojen osalta ei ollut viitettä salaojaputkiston tukkeutumisesta. Kohteella ei tehty

21
sellaisia selvityksiä, joilla salaojituksen puutteellinen toimivuus olisi osoitettu (esim. kuvaus tai kosteusmittaus).

Johtopäätökset

Kukaan kiinteistöä tutkineista henkilöistä ei ole varsinaisesti tutkinut salaojajärjestelmää avauksin tai mittauksin. Päätelmä toimimattomuudesta on pikemminkin perustunut oletukseen. Esitetyn selvityksen perusteella salaojissa ei voida katsoa olevan korjaustarvetta.

Kosteus- ja mikrobivauriot

Näyttö

Ville Haronen on häntä kuultaessa kertonut, että Virva Haroselle oli syyskuun ensimmäisellä viikolla eli noin kolme viikkoa muuton jälkeen alkanut poskiontelotulehdus, joka oli vastaava oire, mitä Virva Harosella oli ollut aikaisemmin työskennellessään sisäilmaongelmaisessa rakennuksessa. Virva Haronen oli haistanut jotakin epäilyttävää makuuhuoneen ja autotallin välisessä nurkassa. Myös Ville Haronen oli
· haistanut omenamaisia pöllähdyksiä. Home-epäilyjen takia kantajat olivat tilanneet homekoiratutkimuksen. Syksyllä 2017 myös Ville Harosella oli alkanut sitkeä yskä ja heidän lapsellaan oli alkanut jatkuva nenäverenvuoto. Koko perhe oli siirtynyt nukkumaan vanhaan allastilaan, jota he olivat tuulettaneet jatkuvasti. Kesällä 2018 perhe oli muuttanut vuokra-asuntoon, jolloin heidän oireensa olivat loppuneet.

Ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa (K2) todettiin maan alle sijoitetun kellaritilan (nk. huoltotunneli) lattiarakenteissa kohonneita kosteuslukemia ja tyhjän uima-altaan lattiasta hieman koholla olevia kosteuslukemia.

Homekoiraraportin (K3) mukaan koira oli ilmaissut kohdat 1. olohuoneessa pitkän ulkoseinän/lattian rajaa, 2. makuuhuoneessa autotallin puolelta ja ikkunan kohdilla patterin vanhojen läpiviennin kohdilla lattiaa, 3. kohdan 2 makuuhuoneen viereisessä lastenhuoneessa ulkoseinän/lattian rajaa, 4. kohdan 3 lastenhuoneen viereisessä makuuhuoneessa ulkoseinän/lattian rajaa, 5. entisessä kylmiössä lattiaa ja ylöspäin, 6. kellaritilan luukkua ja pihaovelta ulkonurkkaan ulkoseinän/lattian rajaa ja 7. uima-altaan alueella reunoilla lattiaa. Raportin mukaan (s. 14) suositus on, että lopullisia johtopäätöksiä ei tule perustaa pelkästään homekoiratutkimukseen.
Homekoiran ilmaisu tarkoittaa yleensä jatkotutkimuksen tarvetta.

Turun Kuntotutkimus Oy:n lausunnon (K4) mukaan katon aluskate on rikkoutunut, minkä vuoksi se päästää veden lävitseen.

Kiinteistöasiantuntijat Oy:n raportin (K5) johtopäätösten mukaan uima-altaan osalla sekä huoltotunnelissa todettiin kohonneita kosteuspitoisuuksia. Edelleen raportin mukaan takapihan puoleisella ulkoseinällä että makuuhuoneen ja autotallin väliseinällä todettiin
mikrobivauriot. Molemmissa rakenteissa todettiin myös ilmavuotokohtia rakenteiden läpi sisäilmaan. llmavuotojen mukana rakenteesta kulkeutuu

22
sisäilmaan sekä likaa että mahdollisia villakuituja mutta myös mikrobeja, niiden osia tai itiöitä. Raportin liitteenä olevan Turun yliopiston aerobiologian yksikön testausselosteen mukaan näytteessä 1 (makuuhuoneen ja autotallin välisei"nä) suoraviljelyn tulokset voivat viitata mikrobikasvustoon. Näytteessä havaittiin vain kohtalaisesti elinkykyisiä mikrobeja, mutta lajistossa havaitut useat eri kosteusvaurioindikaattorit viittaavat mikrobikasvustoon. Näytteessä 2 (makuuhuoneen ulkoseinä) havaittiin runsaasti elinkykyisiä sieni-itiöitä. Näytteessä tavattiin kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa. Näytteissä 3 (olohuoneen lattia) ja 4 (olohuoneen ulkoseinä) ei katsottu esiintyvän mikrobikasvustoa.
Raportin mukaan olohuoneessa ei ollut aistinvaraisesti havaittavissa homeen hajua, kun taas makuuhuoneessa oli lievää homeeseen viittaavaa hajua. Todistaja Kopia on kuulemisensa yhteydessä todennut, että vaurion laajuuden selvittäminen olisi edellyttänyt lisätutkimusten suorittamista. Edelleen Kopia on todennut, etteivät vauriot välttämättä edellytä koko seinän purkamista vaan ainoastaan eristevillan poistamista. Vastaajat kiinnittivät huomiota siihen, että näytteet 1 ja 2 olivat tummuneita, mikä viittaa siihen, että näytteisiin on voinut tulla likaa ja itiöitä ulkoilmasta.

TaloTerveys Rajunen Oy:n (K6) lausunnon mukaan sisätiloissa oli selkeästi aistittavissa mikrobiperäinen haju. Rajunen oli tehnyt olohuoneeseen autotallin vastaisen seinän alaosaan avauksen.
Avauskohdassa oli aistittavissa selkeä hömeenhaju. Lausunnon mukaan olohuoneen ja autotallin välisen seinän lämmöneristeessä otetussa näytteessä homesienien määrä oli vähäinen, eikä edellytä toimenpiteitä. Edelleen lausunnon mukaan näytteessä esiintyi ylikasvuna bakteereita, mikä viittaa rakenteiden vaurioitumiseen. Lausunnon liitteenä olevassa Mikrobioni Oy:n tulosraportissa todetaan tulosyhteenvetona "vähän hameita ja sieniä" ja johtopäätöksenä "ei mikrobikasvua materiaalissa". Kantavan väliseinän viereisestä halkeamasta todettiin lattian kosteus pintailmaisimella kohonneeksi ja halkeamasta oli tullut sisätilaan vahva homeenhaju. Rajusen tekemässä tutkimuksessa 3.10.2018 oli tehty keskimmäisen makuuhuoneen oven luokse karmin juureen rakenneavaus, jossa oli ollut voimakas homeenhaju (K7). Lausunnon mukaan tehdyssä avauksessa todettiin rakenteiden mikrobivaurioituminen, koska seinän puuranka oli jätetty virheellisesti kostean hiekan sisään. Tältä osin näytteitä ei ole otettu.

GessPlan Ay:n lausunnon (K10) mukaan huoneilmassa todettiin mikrobimainen haju, joka ei kuitenkaan ulottunut allashuoneeseen ja märkätiloihin. Lausunnon mukaan aluskate on tiukasti tuolien päällä ja katteen muovi on revennyt osittain. Puurakenteissa on ollut märkiä kohtia. Tarkastuksessa 17.1.2020 oli päätetty laajentaa rakenneavauksia olohuoneessa ja makuuhuoneessa siten, että saataisiin edustavat tiedot puurungon alapään mikrobiologisesta kunnosta sekä tieto alapohjan betonilaatan kosteudesta ja alapuolisen maaperän kosteudesta sekä ominaisuuksista. Olohuoneen ulkoseinän rakenneavausta laajennettiin ja silmämääräisesti oli todettu, että alaside on vioittumaton, mutta puurakenteessa havaittiin vähän vesijälkiä ja naulat olivat ruosteessa, joka oli viitannut veden kondensoituneen joskus seinäeristeen sisään.
Seinäavauksen viereen betonilattiaan oli tehty myös avaus, ja betonista sekä maaperästä oli otettu näytteet. Lattiabetoni oli näyttänyt kuivalta.

23
Näytteet eivät olleet ylittäneet toimenpiderajoja (kts. liitteenä oleva testausseloste). Makuhuoneen ulkoseinän ja autotallin väliseinän rakenneavausta oli myös avarrettu ja vioittuneesta lastulevystä oli otettu näyte. KWY Tutkimus Oy:n testausselosteen mukaan lastulevystä otetun näytteen aktinomykeetti- ja sieni-itiöpitoisuus ei ole ylittänyt toimenpiderajoja. Näytteen mikrobi/sienisuvusto oli tavanomaisesta poikkeava (kosteusvaurioon viittaavia sienisukuja/sienilajeja havaittu).
Näytteet mikroskooppisessa tutkimuksessa havaittiin kohtalaisesti sienirihmastoa ja sieni-itiöitä, joka saattaa viitata kuivuneeseen, vanhaan vaurioon. Myös makuuhuoneen kattoon tehdyn avauksen johdosta otetusta lasivillasta oli otettu materiaalinäyte, joka ei ollut ylittänyt toimenpiderajoja. Lausunnon K10 arvioinnissa todetaan, että kantavan väliseinän alaosat ovat osittain riskirakennetta ja osittain väärin tehtyjä, jolloin seinän alaosissa on erittäin todennäköisesti mikrobikasvua. Kasvu selittää huoneilman hajun alkuperää. Kasvun emissio ei voi purkautua muualle kuin asunnon sisätiloihin. Haju kertoo emissiosta ja myös riskistä sisäilmassa. Lausunnossa on annettu ehdotus, jonka mukaan talon kantavan seinän väliseinän alapää korjataan niin, ettei puurakennetta jää lattiatason alapuolelle. Rakenteen tulee olla tiivis, ettei mitään virtausta maaperän kautta sisälle enää ole. Talon yläpohjan eristys ja vesikattorakenteet tulee täysin peruskorjata. Talon
ilmanvaihtoa tulee tehostaa lisäämällä tulo- ja poistoilmaventtiilejä. Lisäksi Svensson on suosittanut, että talon rakenteiden kuntoa tulee tutkia lisää.

Lausunnon K10 liitteenä on Vesivek Oy:n kuntoraportti 24.1.2020, jossa on tutkittu katon kuntoa. Raportin mukaan kantavat rakenteet ovat pääosin kunnossa, mutta satunnaisissa rakenteissa havaitaan kosteuden jättämiä jälkiä. Kattotuolit ovat olleet kostuneita ja tummuneita. Myös eristeissä on ollut k9steuden jättämiä jälkiä.
Yläpohjan tuuletus ei ole ollut riittävällä tasolla. Muovinen aluskate on pakoin revennyt. Aluskatteen ohjaama vesi on valunut rakenteisiin seinälinjassa. Lisäksi todistaja Stenji on kuulemisensa yhteydessä todennut villojen olleen "nahkeita".

Svensson on tehnyt uusia rakenneavauksia 25.2.2020 (K12). Allashuoneen lattiatason alla betonisen huoltokäytävän muotilaudoitusta on jäänyt sisäpinnoille. Puun ja betonin kosketus tuottaa aina mikrobikasvun riskiä. Keittiön ulkoseinän alaosassa, kylmiön lähellä, lasivillaeristeessä havaittiin voimakasta tummumista, joka kerta ulkoilmavuodosta keittiön seinän läpi. Lisäksi Svensson toteta, että eristeessä on todennäköisesti mikrobikasvua. Vielä todetaan kohdan 5 osalta, että puurungon alasiteessä, pystyrungossa ja tuulensuojalevyssä on vesijälkiä ja naulat ovat ruosteessa. Svensson on tutkinut myös asuintilojen ja allastilojen väliseinää, joka on todettu kantavaksi ja myös siellä alasidepuu on ollut reilusta lattialaatan alapuolella. Alasiteessa ja pystyrungossa on todettu vesijälkiä ja seinän lasivillaeristeessä on ollut voimakkaasta tummunutta kuitueristettä. Alasidepuussa otettu näyte ei ylittänyt toimenpiderajoja. Eristeestä otettu näyte ylitti toisen ja alitti toisen toimenpiderajan (kts. tutkimusseloste). Näytteessä todettiin kosteusvaurioon viittaavia sienisukuja/sienilajeja. Vielä Svensson on tehnyt saman makuuhuoneen ulkoseinään rakenneavauksen, jossa todettiin alasiteessä, pystyrunkotolpissa ja huokolevyssä vesijälkiä ja

24
puun tummumista. Seinästä otettu näyte ylitti toisen ja alitti toisen toimenpiderajan {kts. tutkimusseloste). Näytteessä todettiin kosteusvaurioon viittaavia sienisukuja/sienilajeja. Vielä allashuoneen eteläpäätyseinässä nähtiin vesijälkiä puurakenteissa. Näyte ei ylittänyt toimenpiderajoja.

Suomen Rakennusasiantuntijat Oy Turun raportin (V2) mukaan aistinvaraisesti havaittua mikrobiperäistä hajua ei ollut muualla talossa kuin kantavan väliseinän viereissä rakenneavauksessa. Leino on lausumassaan V2 muutenkin tuonut esiin materiaalinäytteiden ottamiseen liittyviä epävarmuustekijöitä materiaalinäytekohdittain. Leino ei ollut havainnut viitteitä kosteusjäljistä muualla kuin allashuoneen viereisen makuuhuoneen ulkoseinään tehdyssä avauksessa (V3).
Edelleen Leinon mukaan materiaalinäytteiden perusteella ei voida todeta, että ulkoseinien alaosissa olisi laajempia kosteusvaurioita. Kosteusjälkien syy on tuntematon, mutta havainnot eivät viittaa siihen, että vaurioita olisi syntynyt esitettyjen ilmavuotojen tai · alapohjarakenteeseen ja ulkoseinän liitoskohdan puutteista. Ulkoseinän alaosan korjaustarve on siis liitoskohtien tiivistys.

Johtopäätökset

Käräjäoikeus toteaa, että ainoastaan todistaja Kopian ottamassa näytteessä numero 2 {makuuhuoneen ulkoseinä) on todettu runsaasti elinkykyisiä sieni-itiöitä. Lausunnon johtopäätösten mukaan myös makuuhuoneen ja autotallin välisellä seinällä todettiin mikrobivaurio. Käräjäoikeudella ei ole aihetta epäillä todistaja Kopian tekemien tutkimusten ja johtopäätösten luotettavuutta. Kiinteistöasiantuntijat Oy:n raportin ja sen liitteenä olevan Turun yliopiston Aerobiologian yksikön testausselosteen perusteella asiassa on näytetty, että makuuhuoneen ulkoseinässä ja makuuhuoneen ja autotallin välisellä seinällä on mikrobivaurio. Kysymys on kahdesta lähellä toisiaan sijaitsevasta kohdasta. Seinien alaosissa havaitut ilmavuodot kuljettavat mikrobeja rakennuksen sisäilmaan.

Käräjäoikeus on edellä todetuin tavoin arvioinut, että kantavien väliseinien alasidepuiden korkean kosteus- ja mikrobivaurioriskin vuoksi myös kantavan väliseinän alaosat on korjattava.

Svensson on edellä mainittujen kohtien lisäksi havainnut kosteuden aiheuttamia jälkiä makuuhuoneen ja allastilan väliseinällä, kyseisen makuuhuoneen ulkoseinällä, allashuoneen eteläpäädyssä, kylmiön läheisyydessä ja olohuoneen ulkoseinällä. Leino ei ollut havainnut viitteitä kosteusjäljistä muualla kuin allashuoneen viereisen makuuhuoneen ulkoseinään tehdyssä avauksessa. Kun otetaan huomioon, etteivät materiaalinäytteiden tulokset tue Svenssonin havaintoja ja todistajien eriävät havainnot kosteusjäljistä, käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että muualla kuin allashuoneen viereisen makuuhuoneen ulkoseinässä olisi korjausta edellyttävää kosteusvauriota. Myöskään Rajusen aistinvaraiset havainnot eivät saa tukea muusta esitetystä näytöstä.

Yhteenvedonomaisesti käräjäoikeus toteaa, että esitetyn selvityksen

25
perusteella asiassa on jäänyt näyttämättä, että rakennuksessa olisi
laaja-alainen kosteus- tai mikrobivaurio. Yksittäisissä kohdissa on todettL kosteus- ja mikrobivauriot, jotka tulee asianmukaisesti korjata niin, että mikrobien pääsy huoneilmaan estetään sekä vaurioitunut materiaali ja vaurion aiheuttaja poistetaan.

Terveyshaitta

Terveydensuojelulain 7 luvun 26 §:n 1 momentin mukaan asunnon ja muun sisätilan sisäilman puhtauden, lämpötilan, kosteuden, melun, ilmanvaihdon, valon, säteilyn ja muiden vastaavien olosuhteiden tulee olla sellaiset, ettei niistä aiheudu asunnossa tai sisätilassa oleskeleville terveyshaittaa. Pykälän 2 momentin mukaan asunnossa ja muussa oleskelutilassa ei saa olla eläimiä eikä mikrobeja siinä määrin, että niistä aiheutuu terveyshaittaa.

Todistaja Kopian raportin (K5) mukaan todetut vauriot sijaitsevat makuuhuoneessa, jolloin peruskäyttötarkoituksen mukaisesti tilan käyttö on säännöllistä ja kestoltaan pitkäaikaista. Havaittujen vaurioiden ja todennettujen ilmayhteyksien perusteella haitallinen altistuminen mikrobeille, niiden osille tai itiöille on todennäköistä.

Edellä mainitut seikat sekä tutkimuksin todetut mikrobivauriot huomioon ottaen käräjäoikeus toteaa, että mikrobivauriot aiheuttavat tällä hetkellä ainakin jonkin asteista terveyshaittaa kiinteistössä.

Ostajien ennakkotarkastusvelvollisuus

Vastaajat ovat vedonneet ostajien tarkastusvelvollisuuteen huoltotunnelin, kylmiön ja aluskatteen osalta.

Kuten edellä on todettu, ostaja ei voi vedota sellaiseen laatuvirheeseen, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Tarkastusvelvollisuus ei edellytä ostajan suorittavan rakenteisiin kajoavia teknisiä tutkimuksia tai mittauksia. Rakennukset on tarkistettava vain niiltä osin, kuin tiloihin on esteetön pääsy.

Lähtökohtana ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudessa on, että ostaja toimii aktiivisesti ja huolellisesti. Mikäli ostajalla on tavanomaisen ennakkotarkastuksen perusteella tiedossaan epäilyttäviä seikkoja, hänelle voi syntyä erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus.

Korkein oikeus on antanut useita ratkaisuja ostajien ennakkotarkastusvelvollisuudesta, kuten KKO 2020:23, KKO 2019:16, KKO 2009:31 ja KKO 2004:78. Ratkaisuissa on otettu huomioon yhtäältä ne toimenpiteet, joita virheiden havaitseminen olisi edellyttänyt, ja toisaalta havaittujen riskitekijöiden ja vaurioiden laatu ja laajuus.

Ratkaisussa KKO 2019:16 ostajien tarkastusvelvollisuuden laajuuteen vaikuttivat ostajille ennen kauppaa esitetyssä kuntotarkastusraportissa annetut tiedot rakennuksessa olevista riskirakenteista ja lahovaurioista sekä raportissa esitetyt korjaus- ja lisätutkimussuositukset. Ratkaisussa katsottiin, ettei ostajilla ollut saamansa tiedot huomioon ottaen ollut

26
perusteltua aihetta olettaa, että alapohja ei olisi ollut vaurioitunut laajemmin kuin tarkastuksessa oli rakenteita rikkomatta ollut mahdollista havaita. Ostajat eivät heidän tiedossaan olleet vauriot, riskirakenteet ja lisätutkimussuositukset huomioon ottaen olleet voineet luottaa tarkastamattomien rakenteiden olevan kunnossa pelkästään sillä perusteella, että asuintiloissa ei ollut havaittu merkkejä kosteusvaurioista ja että myyjä ei ollut havainnut rakennuksessa puutteita. Koska ostajilla oli kohteesta saamiensa tietojen vuoksi ollut erityinen syy edellyttää lisätutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa, he eivät voineet vedota virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin.

Ratkaisussa KKO 2020:23 korkein oikeus toteaa, että havaittujen vauriomerkkien ja riskirakenteiden merkityksen sekä niiden edellyttämien selvitystarpeiden arviointi voi edellyttää sellaista rakennusalan osaamista, jota kiinteistön ostajalla ei ole itsellään. Mikäli ostajalla on käytettävissään rakennusalan asiantuntijan arvio näistä seikoista, hänen voidaan ratkaisusta KKO 2019:16 ilmenevin tavoin edellyttää ottavan sen huomioon lisätutkimusten tarpeellisuutta arvioidessaan. Jos tällaisessa arviossa ei ole ilmennyt lisätutkimus- tai korjaustarvetta, ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuden kannalta on keskeistä, olisiko ostajan tavanomaisen yleistietämyksen perusteella tullut ymmärtää omien havaintojensa tai muiden tietojen antavan aiheen lisätutkimusten tekemiseen tai tähän liittyvän asiantuntija-avun hankkimiseen. Merkitystä on tällöin vaurioon tai vaurioitumisriskiin viittaavien seikkojen ohella myös sellaisella selvityksellä, joka on antanut ostajalle aiheen luottaa siihen, että merkittäviä piilossa olevia vaurioita ei ole.

Käsiteltävänä olevassa tapauksessa ostajilla on ollut kaupasta päätettäessä käytettävissään 26.7.2017 päivätty kuntotarkastus. Tarkastusraportin mukaan maan alle sijoitetun kellaritilan lattiarakenteissa havaittiin kohonneita kosteuslukemia ja että kellaritilan riittävästä tuuletuksesta on huolehdittava. Yläpohjan osalta on todettu sen olevan tyydyttävässä kunnossa kuntotarkastuksesta tarkemmin ilmenevin tavoin. Kylmiön osalta todetaan, että keittiössä on kylmiökäytöstä poistettu kylmiä.

Käräjäoikeus toteaa, että ostajille ennen kaupantekoa annetusta kuntotarkastuksesta on käynyt ilmi huoltotunnelia koskien kohonneet kosteuslukemat, jotka ovat korostaneet ostajien tarkastusvelvollisuutta. Kysymys on ollut 44 vuotta vanhasta rakennuksesta, huoltotunneli on vanhan allastilan välittömässä läheisyydessä ja huoltotunnelista on suora maayhteys. Useat todistajat ovat lisäksi kuvanneet huoltotunnelissa olevan kellarimaista tai jopa mikrobiperäistä hajua.
Ostaessaan saamistaan tiedoista huolimatta kiinteistön edellyttämättä lisätutkimuksia ostajat ovat ottaneet riskin siitä, että huoltotunnelissa voi olla merkittävästikin kiinteistön asumiskäyttöön vaikuttavia ja mittaviakin korjauksia edellyttäviä vaurioita. Ostajat eivät näin ollen voi laatuvirheenä vedota huoltotunnelia koskeviin virheellisyyksiin. Näin siitä huolimatta, että kuntotarkastuksessa ohjeeksi on annettu vain riittävästä tuuletuksesta huolehtiminen.

27
Koska kylmiötä koskevista virheistä ei ole mainittu kuntotarkastuksessa ja virheiden havaitseminen olisi edellyttänyt erityistä ammattiosaamista, mitä ostajilla ei ole ollut, käräjäoikeus katsoo, etteivät ostajat ole menettäneet oikeuttaan laatuvirheenä vedota kylmiötä koskeviin virheellisyyksiin.

Kuntotarkastusta tehtäessä myös yläpohjan kuntoa on arvioitu. Kuntotarkastuksessa sen kunto on todettu tyydyttäväksi, eikä varsinaisia kosteusvaurioita ole aistinvaraisesti havaittu tai ainakaan niitä ei ole kirjattu kuntotarkastukseen. Käräjäoikeuden arvion mukaan ostajat olisivat voineet havaita samat seikat tarkastaessaan kiinteistöä.
Yläpohjaa koskevat, kosteusvaurioihin viittaavat havainnot olisivat kaupantekohetkellä edellyttäneet sellaista erityisosaamista, jota ostajilla ei ole ollut. Näin ollen ostajat eivät ole menettäneet oikeuttaan vedota aluskatetta koskeviin virheellisyyksiin.

Korjaustarve ja -kustannukset

Edellä todetuin tavoin käräjäoikeus on katsonut, että vaurioituneet rakenteet ja niiden osat on poistettava ja uusittava, ilmavuodot sisäilmaan on estettävä, kantavat väliseinät on nostettava lattiatason yläpuolelle, vanha kylmiö on korjattava määräysten mukaisesti ja aluskate on uusittava. Vaurioituneita seinärakenteita on näytetty olevan yksittäisissä kohdissa makuuhuoneen ja autotallin välisessä seinässä, kyseisen makuuhuoneen ulkoseinässä ja allastilan viereisen makuuhuoneen ulkoseinässä. Esitetyn selvityksen perusteella korjaukset eivät edellytä koko seinien purkamista ja uudelleen rakentamista, vaan vauriot voidaan korjata pienemmältä alueelta. Paremman selvityksen puuttuessa käräjäoikeus katsoo, että ulkoseinien alaosien ilmavuodot voidaan korjata vastaajien esittämällä tavalla tiivistämällä.

Promoseam Oy on tehnyt kustannusarvion korjaustoimenpiteistä (K13). Arvion mukaan ulkoseinien korjaukset kustantavat yksinään 69.000 euroa ja korjaus sisältää materiaalin vaihdot, höyrynsulun uudelleen asennuksen, verhoukset pintatöineen ja kylmäsillan katkaisun. Todistaja Räisänen on hänen kuulemisensa yhteydessä kertonut lähteneensä kustannusarviossa siitä, että kaikki puuosat uusitaan. Räisänen on kuulemisensa yhteydessä todennut, että ajoittain osa, kenties kolmannes, puuosista voidaan jättää paikoilleen. Kustannusarvion mukaan väliseinien korjaus, joka sisältää väliseinärunkojen nostamisen pintalaatan päälle, seinärunkojen uudelleenrakennuksen eristeiseen, verhouksineen ja pintatöineen, kustantaa 34.000 euroa. Arvion mukaan yläpohjan korjaus, joka sisältää yläpohjan höyrynsulun tiivistyksen/uudelleen rakennuksen, yläpohjan eristeiden osittaisen vaihdon ja mahdolliset mikrobivauriokorjaukset, kustantaa 23.000 euroa. Edelleen arvion mukaan alapohjan korjaus, joka sisältää alapohjan pintabetonilaatan tiivistyksen/kapseloinnin, tasoituksen, uudelleen pinnoituksen ja kylmäsiltojen katkaisun, kustantaa 30.000 euroa.
Allastilan huoltokäytävän puhdistukset, tiivistys ja alipaineistus kanavistoineen kustantaa 12.000 euroa. Kustannukset ovat siis yhteensä
168.000 euroa. Räisänen on todennut, että kustannusarvioon sitä korottavasti vaikuttaa työn suorittaminen osastoiduissa tilakokonaisuuksissa mikrobipurkutyön vaatimusten mukaisesti.

28

Todistaja Rajunen on suositellut koko rakennuksen purkamista todeten, että vaikka korjaukset suoritettaisiin, kysymys olisi edelleen 1970-luvun talosta, ja taloon jää myös aina tietynlainen leima korjaustöiden jälkeen.

Todistaja Leino on tehnyt kustannuslaskelman (V2 liitteenä), joka on sisältänyt pidemmän kantavan väliseinän rakennekorjauksen ja tiivistyskorjaukset ulkoseinien alaosien osalta. Laskelman lopputulos on 18.030,60 euroa arvonlisäveroineen. Leino on kuulemisensa yhteydessä todennut, että tiivistyksen osuus tästä on noin 1.300 euroa arvonlisäveroineen. Laskelman jälkeen havaittujen ja korjattavien seinien osalta Leino on kuulemisensa yhteydessä arvioinut korjauskustannuksiksi 500 euroa ottaen huomioon, että tutkimuksia on tehty pistemäisistä, osittain vääristä kohdista, eivätkä tulokset viittaa siihen, että mikrobivauriota olisi tapahtunut rakenteissa tai se olisi ylipäätään laajaa. Lisäksi Leino on todennut, että toisen kantavan väliseinän korottaminen kustantaa lisää noin 1.500 euroa.
Kustannusarvio on siis yhteensä noin 20.000 euroa.

Kummassakaan arviossa ei ole huomioitu kylmiön korjauksia.

Asianosaisten käsitykset korjauskustannusten määrästä ja korjaustavasta poikkeavat toisistaan merkittävästi. Kantajien esittämänä selvityksenä on esitetty ainoastaan yksi materiaalien, työvaiheiden ja työn kustannusten osalta erittelemätön tarjous, joka on sisältänyt työvaiheita ja työtä, joista ei ole ollut tässä asiassa kysymys tai joiden tarpeellisuus on jäänyt näyttämättä. Lisäksi arvio sisältää muun ohella huoltotunnelin korjaukset, joihin ei ole tässä asiassa ollut mahdollista vedota. Ottaen huomioon kustannusarviota rasittavat puutteet, sen perusteella ei ole mahdollista laskea käräjäoikeuden katsomien tarpeellisten korjaustoimenpiteiden kustannusten määrää.

Todistaja Leinon istunnossa esittämät, myöskin yksilöimättömät, lisäkustannukset toisen kantavan väliseinän (1.500 euroa) osalta vaikuttavat alimitoitetuilta, kun otetaan huomioon esitetty kustannusarvio pidemmän kantavan seinän osalta. Lisäksi asiassa on esitetty viitteitä kosteusvaurioiden laajemmasta esiintyvyydestä, mitä kantajat ovat pystyneet tässä asiassa näyttämään. Vaurioiden todellinen laajuus selvinnee vasta purku- ja korjaustöiden yhteydessä.

Paremman selvityksen puuttuessa käräjäoikeus ottaa vastaajien esittämän, noin 18.000 euron kustannuslaskelman lähtökohdaksi, ja korottaa sitä toisen kantavan väliseinän, seinärakenteiden korjaamisen ja kylmiön osalta 10.000 eurolla. Kantavien väliseinien, vaurioituneiden rakenteiden, ilmavuotojen ja kylmiön korjauskustannukset esitetyn selvityksen perusteella arvioituina ovat yhteensä 28.000 euroa.

Yläpohjan osalta kantajat ovat esittäneet 23.000 euron kustannusarvion, joka on myöskin sisältänyt sellaista työtä, josta tässä asiassa ei ole ollut kysymys tai työn tarpeellisuus on muutoin jäänyt näyttämättä. Ottamatta tarkemmin kantaa aluskatetta koskevaan korjauskustannukseen, käräjäoikeus toteaa, että aluskate on ollut joka tapauksessa käyttöikänsä päässä ja sen osalta korjaukset ovat lähes kokonaan tasonparannusta.

29
Virhearviointi Kantajat ovat katsoneet, ettei kiinteistö ole ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu, sillä kiinteistöllä sijaitseva asuinrakennus ei sovellu asumiseen kosteus- ja mikrobivaurioista aiheutuvan terveyshaitan vuoksi. Kantajat ovat vedonneet siihen, että myyjät ovat ennen kaupan tekemistä jättäneet ilmoittamatta tietämästään rakennuksen halkeamisesta, kosteus- ja mikrobivaurioihin liittyvästä hajusta ja kuntotarkastuksen suppeudesta. Vielä vastaajat ovat jättäneet oikaisematta kuntotarkastuksessa olleen virheellisen havainnon, ettei talo olisi halkeillut. Kantajien mukaan kyseessä on joka tapauksessa salainen virhe.

Kaapo Karikko on hänen kuulemisensa yhteydessä kertonut tehneensä monenlaista remonttia asuinrakennukseen heidän 1O vuoden omistusaikanaan. Kaapo Karikko on kertonut muun muassa rapanneensa ja maalanneensa päädyn tiiliseinän. Lisäksi Kaapo Karikko oli jalkalistat irroitettuaan havainnut seinän ja parketin välissä raon, jonne oli laittanut elastista akryylimassaa. Kaapo Karikko oli kertomansa mukaan ajatellut vain peittävänsä ruman raon seinän ja parketin välissä. Jo edellä kerrotusti Kaapo Karikko on kertonut, etteivät he olleet havainneet asunnossa mikrobiperäistä hajua.

Myyjät samoin kuin ostajat ovat maallikoita. Käräjäoikeudella ei ole aihetta epäillä Kaapo Karikon ilmoitusta siitä, etteivät he olleet haistaneet homeeseen liittyvää hajua tai saaneet joitakin siihen viittaavia oireita asumisaikanaan. Myyjät ovat asuneet kiinteistöllä 10 vuotta ilman oireita. Käräjäoikeuden arvion mukaan asiassa on jäänyt näyttämättä, että myyjät olisivat tienneet tai heidän olisi täytynyt tietää kiinteistön asuinkelvottomuudesta. Koska myyjät eivät ole tienneet eikä heidän ole täytynyt tietää todetuista vaurioista, ei kaupankohde ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetulla tavalla sopimuksen vastainen.

Asiassa on tullut selvitetyksi, että päädyn tiiliseinässä on halkeama. Tuntemattomaksi jääneestä syystä kyseinen seikka ei ilmene ennen kauppaa tehdystä kuntotarkastuksesta. Asiassa ei ole kuitenkaan ilmennyt, että myyjät olisivat jollain tapaa peitelleet halkeamaa, vaan se on ollut nähtävillä asunnon esitarkastuksessa. Asiassa on jäänyt epäselväksi tiiliseinän halkeaman vaikutus rakennuksen aiottuun käyttöön eli asumiseen. Käräjäoikeuden arvion mukaan myyjien ei voida katsoa jättäneen ilmoittamatta sellaista kiinteistöön käyttöön tai arvoon vaikuttavaa seikkaa, jonka voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Asian arviointia ei muuta se, että Kaapo Karikko oli asumisen aikana rapannut ja maalannut tiiliseinää. Koska asiassa on jäänyt epäselväksi halkeaman vaikutus kiinteistön aiottuun käyttöön eli asumiseen, myyjien ei ole näytetty myöskään jättäneen oikaisematta havaitsemaansa ostajien virheellistä käsitystä jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön.

Asiassa on tullut näytetyksi, että asunnon kantavan keskiseinän vieressä betonilaatassa on halkeamia. Kaapo Karikko on kertonut täyttäneensä parketin ja seinän välistä rakoa elastisella massalla. Kaapo Karikon ei ole sen sijaan näytetty korjanneen betonilaatan halkeamaa, joka on tullut

30
esille vasta rakenneavausten yhteydessä. Lisäksi asiassa on jäänyt epäselväksi halkeaman aiheuttama mahdollinen korjaustarve.
Käräjäoikeuden arvion mukaan kantajat eivät ole näyttäneet, että myyjät olisivat ennen kaupan tekemistä jättäneet ilmoittamatta ostajille sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvioon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjät olisivat tienneet tai heidän olisi pitänyt tietää.

Asunnon kuntotarkastus on ollut tavanomainen. Asiassa on jäänyt näyttämättä, että kuntotarkastus olisi ollut jollain tapaa erityisen suppea tai jonkin ohjeen vastainen, ja että myyjien olisi tullut ostajia tästä huomauttaa.

Edellä mainitut seikat huomioon ottaen kysymys voi näin ollen olla korkeintaan maakaaren tarkoittamasta salaisesta virheestä. Kiinteistössä on laatuvirhe salaisen virheen perusteella, jos kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusta edellyttää.

Kun otetaan huomioon kauppahinta, korjaamattomista mikrobivaurioista aiheutuva terveyshaitta, kantavan väliseinän rakenneratkaisu, arvioidut korjauskustannukset sekä korjauksista asumiselle aiheutuva haitta, käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohde poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää.
Kohteessa on siten myös maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu virhe.

Virheen seuraukset

Kantajat ovat suuriin korjauskustannuksiin vedoten ensisijaisesti vaatineet, että kauppa puretaan. Toissijaisesti he ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan maksamaan heille hinnanalennuksena 168.000 euroa.

Virheen olennaisuus

Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp s. 51) on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2015:58 mukaan mainittu olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, kaupan kohteen sopimuksenmukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta

31
ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupankohteelta perustellusti edellyttää. Jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan näin määräytyvästä tasosta salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena. Virhettä voidaan pitää olennaisena myös silloin, jos sen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytön kannalta välttämätöntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata.

Mainitun korkeimman oikeuden ratkaisun perusteluissa on todettu, että mikäli salaisen virheen korjauskustannukset poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä. Korkein oikeus on todennut, että kiinteistön kaupan purkamisen edellytyksenä oleva olennaisuuskynnys on korkeampi kuin edellä mainittu salaiselta virheeltä edellytettävä merkittävyyskynnys. Tämä on korkeimman oikeuden mukaan otettava huomioon, kun arvioidaan kysymystä siitä, milloin korjauskustannukset nousevat niin korkeiksi, että kauppa on ostajan niin vaatiessa purettava.

Arviointi tässä tapauksessa

Edellä on todettu, mitkä korjaukset ovat asianmukaisen kiinteistön käytön kannalta välttämättömiä. Asiassa esitetyn selvityksen mukaan virheet voidaan saada korjaamalla kuntoon ja tarpeellisten korjauskustannusten määräksi on katsottu edellä noin 28.000 euroa.

Ostajat ovat ostaneet vuonna 1973 rakennetun omakotitalon, joka on todistaja Suparisen mukaan ollut tyypillinen rakennusajankohdalleen. Todistaja Rajunen on kuulemisensa yhteydessä todennut, että rakennusten teknisenä käyttöikänä on aikaisemmin pidetty 50 vuotta, minkä jälkeen rakennuksen katsotaan täyttäneen tarkoituksensa. Nyt käsiteltävänä olevassa tapauksessa rakennus on ollut ostohetkellä 44 vuotta vanha ja 1970-luvun rakentamisajalleen tyypillinen.
Kuntotarkastuksessa oli havaittu joitakin kohonneita kosteuslukemia huoltotunnelissa ja altaassa. Kuntotarkastuksen perusteella ostajien ei ole kuitenkaan katsottava voineen varautua kaikkiin todettuihin vaurioihin. Kun kuitenkin otetaan huomioon rakennuksen ikä, kuntotarkastuksessa todetut seikat, sekä rakennusajalle tyypillinen rakennustapa, ostajien olisi pitänyt varautua siihen, että kiinteistössä saattaa olla jotakin korjaustarvetta ja jotkin osat saattavat olla jo elinkaarensa päässä.

Asiassa esitetyn näytön perusteella korjauskustannusten ei voida arvoida nousevan ostajien kannalta niin kohtuuttomiksi, että kauppa olisi ostajien vaatimuksesta purettava. Asiassa ei ole esitetty selvitystä korjaustoimenpiteiden kestosta. On kuitenkin selvää, että korjaukset tulevat viemään aikaa, ja mahdollisesti vauriot saattavat olla huomattavastikin nyt todettuja laajempia. Ostajat eivät ole voineet käyttää rakennusta aiottuun tarkoitukseensa eli asumiseen nyt jo yli kahden vuoden ajan.

32

Ottaen huomioon edellä korjaustarpeesta ja -kustannuksista esitetty selvitys käräjäoikeus katsoo, ettei kiinteistön laatuvirhe ole kokonaisuutena arvioiden niin olennainen, että kantajilla olisi oikeus purkaa kauppa. Kantajilla on kuitenkin oikeus kauppahinnan alennukseen.

Hinnanalennus

Kantajat ovat vaatineet hinnanalennuksena virheiden korjauskustannusten määrää, joka kantajien mukaan on yhteensä
168.000 euroa.

Käräjäoikeus on edellä harkinnut asiassa esitetyn näytön perusteella tarpeellisten ja kohtuullisten korjauskustannusten olevan noin 28.000 euroa. Korjauskustannusten määrä on vain yksi tapa arvioida hinnanalennuksen määrää. Koska korjaukset ovat tekemättä, ja kosteus­ ja mikrobivaurioiden lopullinen laajuuskin on vielä osittain epäselvä, kohtuullisiksi katsotut korjauskustannukset ovat vain suuntaa-antava lähtökohta arvioitaessa siitä, mikä kohteen käypä arvo olisi ollut, jos virhe olisi ollut tiedossa kaupantekohetkellä.

Käräjäoikeus pitää ilmeisenä, että mikäli kauppaa tehtäessä tiedossa olisi ollut, että kohteessa on tehtävä laajahko remontti, jonka aikana ostajien pitää asua muualla, mainitulla seikalla olisi ollut vaikutusta kauppahintaan.

Edellä tarpeellisiksi katsotut korjaustyöt, aluskatetta lukuun ottamatta, kohdistuvat sellaisiin rakenteisiin, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, joten nämä korjaustyöt eivät käräjäoikeuden arvion mukaan juurikaan korota rakennuksen arvoa tai pidennä sen käyttöikää. Käräjäoikeuden huomioon ottamat korjaustoimenpiteet parantavat asunnon laatua vain uusien pintamateriaalien osalta. Kantajat eivät siten saa tarpeellisiksi katsottujen korjaustoimenpiteiden suorittamisen johdosta sellaista hyötyä, joka tulisi ottaa huomioon kauppahinnan alennusta määrättäessä. Sen sijaan aluskatteen osalta korjausten on katsottava olevan lähes kokonaan tasonparannusta.

Ottaen huomioon kantajien kiinteistöstä maksama kauppahinta, tarpeellisista korjauskustannuksista esitetty selvitys sekä korjauksesta aiheutuva asumismahdollisuuden menetys, käräjäoikeus arvioi kiinteistön virheisiin nähden kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi
35.000 euroa.

Vahingonkorvausvaatimukset

Kaupan kohteessa ei ole näytetty olleen maakaaren 2 luvun 17 §:n 1, 3 tai 4 kohdissa tarkoitettuja virheitä vaan kysymys on ollut salaisesta
virheestä. Ostajilla ei ole siten maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan oikeutta saada korvausta muista vahingoistaan.
\

Oikeudenkäyntikulut Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka

33
häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä. Saman luvun 3 §:n 1 momentin mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.

Asian lopputulos on se, että kantajien vaatimuksista hyväksytään vain pienehkö osa. Kauppaa ei pureta, eikä kantajille tuomita vahingonkorvauksia. Kantajille tuomitaan merkittävästi vähemmän hinnanalennusta, mitä he ovat vaatineet. Vastaajat ovat toisaalta kiistäneet kanteen kokonaisuudessaan, eivätkä heidänkään vaatimuksE ole siten kokonaan menestyneet. Vastaajat ovat tarjonneet sovinnollisena ratkaisuna hinnanalennusta 18.000 euroa.
Käräjäoikeuden tuomitsema hinnanalennus on ollut sovintotarjousta
korkeampi.

Ottaen huomioon asian lopputulos ja se, että asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa on ratkaistu kantajien ja osa vastaajien hyväksi, osapuolet saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

TUOMIOLAUSELMA Kaapo ja Nina Karikko velvoitetaan suorittamaan yhteisvastuullisesti Ville ja Virva Haroselle kiinteistönkaupan hinnanalennuksena yhteensi
35.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 30.8.2017-18.6.2018, jonka jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen. Muilta osin kanne hylätään.

Kantajien ja vastaajien oikeudenkäyntikuluvaatimukset hylätään.

MUUTOKSENHAHU Tähän ratkaisuun voi hakea muutosta valittamalla Turun hovioikeuteen tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.

Tyytymättömyyden ilmoitus

Virva ja Ville Haronen ovat ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Valituksen määräpäivä 26.10.2020.
Vastavalituksen määräpäivä 9.11.2020.

Lainvoimaisuus Ratkaisu ei ole lainvoimainen.