Ostajan selonottovelvollisuus vanha 1960 luvun rakennus

Ostajan selonottovelvollisuus ja vanha 1960-luvun rakennus?

Ostajan on oltava huolellinen ostaessaan vanhaa rakennusta. Mitä vanhemmasta rakennuksesta on kysymys sitä tarkempaa tarkastamista vaaditaan. Ostaja ei ole kuitenkaan velvollinen suorittamaan rakenneavauksia. Tarkastelun tulee ulottua kaikkiin tiloihin, mihin on pääsy ilman erityisiä työvälineitä ja mihin jotenkuten on pääsy. Mikäli jokin virhe on näkyvä, ei siihen voi jälkeenpäin vedota. Esimerkiksi kosteusjälki seinässä on näkyvä ja voi edellyttää erityistä selonottovelvollisuutta jäljen selvittämiseksi. Myös haju voi joskus olla seikka jota on tutkittava tarkemmin. Pelkästään se, että jokin rakenneosa on tiedetty riskirakenteeksi ei kuitenkaan synnytä erityistä selonottovelvollisuutta.

Alla oli kysymys vanhasta 1960 luvun rakennuksen alapohja ja seinävaurioista, joiden mikrobivaurioiden katsottiin olevan salaisia laatuvirheitä, jotka eivät olleet kaupantekohetkellä nähtävissä. Niistä tuomittiin käräjäoikeudessa hinnanalennusta 43.000e (ja kumpikin sai kärsiä omat oikeudenkäyntikulunsa) mutta hovioikeudessa osapuolet sopivat, että kauppa puretaan ja myyjät palauttavat 135.000 euron kauppahinnasta 85.000 euroa ostajille. Sopimuspurussa toisinaan ostaja on valmis siihen että vain osa kauppahinnasta palautetaan joten tilanne ei ole mitenkään epätavallinen. Kysymys on sopimuspurussa kuitenkin osapuolten välisistä vapaasti sovittavista ehdoista.

Selonottovelvollisuutta perusteltiin seuraavasti hovioikeuden ratkaisussa:

Ostajan tutkintavelvollisuus

Maakaaren pykälän 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa vedota laatuvirheenä seikkaan, joka olisi voitu todeta kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan päättämistä. Ostaja ei ole velvollinen tarkastamaan ilman erityistä syytä myyjän antamien tietojen oikeellisuutta eikä ulottamaan tarkastelua sellaisiin olosuhteisiin, jotka edellyttävät teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa vedota virheeksi seikkaa, jonka hänen on oletettava tienneen ostohetkellä. Ostajalla on todistustaakka, kun hän väittää, että kiinteistön ominaisuudet eivät vastaa sovittua. Kuntotarkastus ei ole pakollinen taloa ostettaessa, mutta se on erityisesti vanhoja taloja ostettaessa ostajan käyttämä työkalu kiinteistön kunnon tutkimiseen. Ostajan velvollisuus selvittää ostokohde on sitä laajempi, mitä vanhempi talo on, sillä vanhemmissa taloissa on syytä odottaa enemmän vikoja ja puutteita ja materiaalit talon rakentamisessa ja muutoinkin sen voidaan olettaa saavuttaneen käyttöikänsä päättymisen. Vanhan asunnon ostaessaan ostaja ottaa tietoisen riskin (Kylästinen/Riskinjako maakaaressa 2010 s. 341-342, Vasa HovR 18.11.2014 tuomio 798, Turku HovR 10.12.1996 S96/388). Ostajan selvitysvelvollisuus on rajoitettu ja sisältää mm. sen ettei avata lattia-, seinä- tai kattorakenteita.

Henkilötodistelusta käy ilmi, että ostajat tutustuivat kiinteistöön kahdesti ennen kaupantekoa. Ensimmäistä kertaa yhdessä myyjien kanssa ja toisen kerran yksin. Toisella kerralla heillä oli vapaa pääsy kaikkiin kiinteistön tiloihin ja siksi heillä oli mahdollisuus tutustua taloon vapaasti ja ilman aikarajoitusta. Käräjäoikeus toteaa, että viimeistään toisella kerralla on katsottava, että he ovat havainneet kiinteistössä kaikki näkyvät puutteet.

Samma på svenska:

En köpare måste vara försiktig när han köper en gammal byggnad. Ju äldre byggnaden är, desto mer detaljerad besiktning krävs. Köparen är dock inte skyldig att utföra konstruktionsöppningar. Inspektionen ska sträcka sig till alla utrymmen som kan nås utan särskilda arbetsredskap och som kan nås på något sätt. Om ett fel är synligt kan det inte anropas i efterhand. Exempelvis är ett fuktmärke på väggen synligt och kan kräva särskild anmälningsskyldighet för att ta reda på märket. Lukten kan också ibland vara en faktor som behöver undersökas närmare. Enbart det förhållandet att en strukturdel är känd som en riskstruktur föranleder dock inte någon särskild rapporteringsskyldighet.

Nedan var frågan om 1960-talets gamla byggnadsunderlag och väggskador, vilka mikrobiella skador ansågs vara hemliga kvalitetsbrister. Av dem dömdes ett prisavdrag på 43 000e i tingsrätten, men i hovrätten kom parterna överens om att försäljningen hävs och säljarna ska återbetala 85 000 euro av köpeskillingen på 135 000 euro till köparna. Vid avtalshävning är köparen ibland beredd på att endast en del av köpeskillingen ska returneras, så situationen är inte alls ovanlig. Vid avtalsuppsägning är det dock fråga om fritt överenskomna villkor mellan parterna.

Undersökningsplikt motiverades enligt följande i hovrättens avgörande:


Köparens undersökningsplikt

Enligt JB 2 kap 22 § får köparen inte åberopa som kvalitetsfel en omständighet som skulle ha kunnat konstateras vid en granskning av fastigheten före köpslutet. Köparen är inte skyldig att utan särskild orsak kontrollera riktigheten i de uppgifter som säljaren har lämnat och inte heller att utsträcka granskningen till sådana omständigheter som förutsätter tekniska åtgärder eller andra åtgärder som avviker från det sedvanliga. Köparen får inte som ett fel åberopa en omständighet som han måste antas ha känt till vid köpslutet. Köparen har bevisbördan då han påstår att fastigheten till sina egenskaper inte stämmer överens med det som avtalats. En konditionsgranskning är inte obligatorisk vid husköp men är i synnerhet vid köp av gamla hus ett i de flesta fall av köparen använt redskap för att undersöka fastighetens skick. Köparens undersökningsplikt av köpeobjektet är mera omfattande ju äldre ett hus är, då man i äldre hus har anledning att förvänta sig mera fel och brister samt att material i byggnadskonstruktionen och i övrigt kan förväntas ha nått slutet av sin livslängd. Vid köp av ett äldre hus tar köparen en medveten risk (Kyllästinen/Riskinjako maakaaressa 2010 s 341-342, Vasa HovR 18.11.2014 dom 798, Åbo HovR 10.12.1996 S96/388). Köparens undersökningsplikt är begränsad och omfattar t.ex. inte öppnande av golv-, vägg- eller takkonstruktioner.

Från personbevisningen framgår det att köparna bekantat sig två gånger med fastigheten innan köpslutet. Första gången tillsammans med säljarna och andra gången ensamma. Under den andra gången hade de fri tillgång till alla utrymmen i fastigheten och hade därför möjlighet att fritt och utan tidsbegränsning undersöka huset. Tingsrätten konstaterar att senast den andra gången bör de anses ha upptäckt alla synliga fel i fastigheten.

Tapauksessa oli kysymys myös kaupan purkukynnyksestä ja miten ostajien asentama uusi maalämpölämmitysjärjestelmä on vaikuttavut vaurioihin.

Kiinteistökauppa, hinnanalennus, kosteusvaurio, mikrobiongelma, home, kaupan purkaminen, vahingonkorvaus.



Nimet muutettu!

Vasa hovrätt Stadsfästelse av förlikning

Avkunnad 9.10.2017

Nr 373

Diarienr S 16/1082


Överklagat avgörande

Österbottens tingsrätts dom 30.9.2016 nr 8173 (bilagd)

Ärende Fel i fastighet eller avtalsbrott

Ändringssökande och motparter

Ulla Mari Korkiamäki-Joki
Hannes Nynäs (motbesvär) Anne Mari Ani Nynäs (motbesvär)

Rättegången i hovrätten

Ulla Mari Korkiamäki- Joki har sökt ändring i tingsrättens dom. Hannes och Anne Mari Ani Nynäs har bemött besvären och anfört motbesvär som Korkiamäki-Joki och Joki har bemött.

Huvudförhandling

Parterna har ingått förlikning vid huvudförhandlingen 9.10.2017 och anhållit om att hovrätten stadfäster densamma.

Hovrättens avgörande

Stadsfästelse av förlikning

Förlikningen strider inte mot lag, den är inte uppenbart oskälig och den kränker inte utomståendes rätt.

För den skull stadfäster hovrätten följande förlikning:

1. Fastighetsköpet 13.7.2012 mellan makarna Nynäs samt Korkiamäki-Joki och Joki gällande arrenderätten och byggnaderna på tomten 598-19-20-xx-xx, adress Byggatan 17, Ystad, hävs.

2. Makarna Nynäs åläggs att senast 13.10.2017 till Korkiamäki- Joki och Joki återbetala som köpeskilling 85.000 euro. På eventuellt försenad betalning skall utgå dröjsmålsränta enligt räntelagen.



3. Besittningsrätten övergår senast 30.11.2017. Makarna Nynäs har rätt att påbörja arbeten på fastigheten före sagda datum.

4. Parterna Nynäs svarar själva för sina rättegångskostnader.

5. Advokat Svenssons arvode för biträdande av Korkiamäki-Joki och Joki i hovrätten är 5.352,46 euro. Ur statens medel utbetalas åt Svensson 1.338,12 euro, vilket belopp stannar på staten. Korkiamäki-Joki och JOki åläggs att till Svensson erlägga 4.014,34 euro.

Lagrum: 20 kapitlet 1 §, 2 § och 3 § rättegångsbalken



Sökande av ändring

Ändring i detta avgörande får sökas hos högsta domstolen genom besvär endast, såframt högsta domstolen på de särskilda grunder, som framgår av bifogade besvärsanvisning, meddelar besvärstillstånd.

Den i besvärsanvisningen nämnda tiden för ansökan om besvärstillstånd och för anförande av besvär utgår 8.12.2017.

Ärendet har avgjorts av:
hovrättsrådet HN
hovrättsrådet PK
assessor LT

Beredare: föredragande vid hovrätten PS Avgörandet är enhälligt.

ÖSTERBOTTENS TINGSRÄTT DOM 1618173
2. avdelning
Korsholmsesplanaden 43
65100 Vasa 30.9.2016 L 1517256

Kärande
Korkiamäki-Joki, Ulla Mari
Aarne Joki


Svarande
Nynäs, Hannes
Nynäs, Anne Mari Ani



Ärende Anhängiggjort



Fel i fastighet eller avtalsbrott
8.9.2015

Bakgrund och ostridiga fakta

Kärandena har medels ett den 13 juli 2012 undertecknat köpebrev köpt arrenderätten till tomten med fastighetsbeteckningen 598-19-20-xx-xx jämte äganderätten till på tomten befintlig egnahemshusbyggnad som är uppförd 1961, tillbyggd 1981 samt 1987, omfattande totalt ca 176 m2 vid
adressen Byggatan 17, 68520 Ystad.

Köpeskillingen utgjorde 135.000 euro. Arrenderättens bestånd har inskrivits I fastighetsregistret, samtidigt som i denna fastställts inteckningar.

Enligt köpebrevet skulle köpeskillingen betalas senast den 15.8.2012 och besittningsrätten till fastigheten övergick senast den 20.8.2012 till köparna.

Köpet har inte gjorts via fastighetsförmedling.

Kärandens yrkanden Ulla Mari Korkiamäki- och Joki (nedan Korkiamäki-) yrkar att:

1. Köpet som ingåtts den 13 juli 2012 gällande arrenderätten till tomten med fastighetsbeteckning 598-19-xxxx jämte på tomten befintlig egnahemsbyggnad uppförd 1961, tillbyggd 1981 samt 1987, omfattande totalt ca 176 m2, vid adressen Byggatan 17, 68520 Ystad, hävs.

2. Svarandena Hannes och Mari Nynäs förpliktigas solidariskt återbetala köpeskillingen för fastigheten, 135.000 euro jämte ränta enligt 3 § 2 mom i räntelagen från mottagandet av köpeskillingen den 15.8.2012 samt dröjsmålsränta enligt räntelagens 4 § 1 mom från stämningens delgivning.

3. Svarandena Hannes och Mari Nynäs förpliktigas att solidariskt betala ersättning för nyttiga kostnader som kärandena nedlagt på fastigheten och som ökat fastighetens värde, sammanlagt 41.542,73 euro jämte laga dröjsmålsränta från den 10.1.2015.

4. Svarandena Hannes och Mari Nynäs förpliktigas att solidariskt ersätta kärandenas boendekostnader för annan bostad, på grund av att köpeobjektet varit obeboeligt från och med den 1.5.2014, med 700 euro/månad, tills det att tingsrätten ger sin dom i ärendet. Yrkandet uppgår per 31.8.2015 tili sammanlagt 11.900 euro, på vilket belopp yrkas laga dröjsmålsränta frän stämningens delgivning samt på övriga belopp laga dröjsmålsränta frän den 3. vardagen i varje månad då hyran erläggs.

5. Svarandena Hannes och Mari Nynäs förpliktigas att i skadestånd för luktsmittade och kontaminerade möbler, vilka kärandena dels varit tvungna att förstöra och dels tvungna att ersätta med nya möbler, sammanlagt 8.327,95 euro jämte laga dröjsmålsränta från den 10.1.2015.

6. Svarandena Hannes och Mari Nynäs förpliktigas tt solidariskt ersätta kärandenas utredningskostnader för skadorna i huset sammanlagt 10.997,34 euro jämte laga dröjsmålsränta frän stämningens delgivning.

7. Svarandena Hannes och Mari Nynäs förpliktigas att solidariskt ersätta läkar- och medicinkostnader som kärandena varit tvungna att betala för utredning och medicinering av sina barns hälsoproblem, som uppkommit på grund av mögel i egnahemshuset, sammanlagt 574 euro jämte laga dröjsmålsränta från stämningens delgivning.

8. Alternativt yrkande:

lfall tingsrätten anser att förutsättning för hävning av affären inte föreligger bör svarandena Hannes och Mari Nynäs solidariskt förpliktigas att utge prisnedsättning för de kvalitetsfel som konstaterats i byggnaden om sammanlagt 100.000,00 euro, jämte laga dröjsmålsränta från stämningens delgivning. '

Yrkandena i punkterna 4.(boendekostnader) och 6. (utredningskostnader) kvarstår och yrkas förutom yrkandet på prisnedsättning.

9. Svarandena Hannes och Mari Nynäs förpliktigas att solidariskt ersätta kärandenas rättegångskostnader (även gällande det alternativa yrkandet) jämte laga dröjsmåls änta räknat en månad från den dag tingsrätten ger sin dom i ärendet.


Bakgrund och rättsfakta

Konditionsgranskningen har utförts 17 juli ;2012 av TPR Service Ab, MS. I denna granskning konstaterades som rekommendation att inga organiska mater1al skall användas direkt mot golv eller väggar i källaren, då risk föreliggar att markfukt kan tränga in, samt att ventilationen på mellantaket förbättras med ventiler i gaveltrianglarna för att undvika kondensproblem. Med anledning av rekommendationerna har Korkiamäki- Joki installerat ventiler i gaveltrianglarna och röjt upp organiskt materia! som legat mot golv och väggar i den omfattning detta varit möjligt. Två toppventiler har installerats 2012, en vid årsskiftet 2013/2014 och en år 2015, dvs sammanlagt har fyra toppventiler installerats.

Efter att kärandena fått besittningsrätten till fastigheten har man: renoverat badrum och wc samt installerat bergsvärme i huset. I samband med renoveringen framgick att badrumsväggarna var mikrobangripna, vilket ledde till att kärandena var tvungna att utföra utbyte av ru et organiskt materia! samt ny isolering av badrummet. Familjen flyttade in i huset och bergsvärmen installerades och togs i bruk,i januari 2013. Renoveringen av badrummet samt övriga åtgärder som vidtagits i huset, bl.a. installation av bergsvärme, har sammanlagt kostat 38.805,57 euro.

Kärandena märkte även att kylrummet i huset var illaluktande och det konstaterades vara mikrobangripet. Kylrummet tömdes och revs för en kostnad om 662,20 euro. Renovering som företogs före det att familjen flyttade in i egnahemshuset tog ca två månader i anspråk, varför kärandena med sina barn flyttade in i oktober 2012.

Direkt efter att man flyttat in i huset insjuknade kärandenas son G i förkylning och har sedan dess haft återkommande nästan stäntjiga infektioner så länge familjen bodde i huset. Aven kärandenas dotter A insjuknade i en öroninfektion 23.10.2012 och har därefter haft tätt återkommande x, under boendetiden. Enligt den läkare som undersökt barnen lider barnen av x som med största sannolikhet kan hänföras till problem med inomhusluft, strålsvamp och mögel i huset.

På grund av de problem som upptäckts beträffande barnens hälsa började kärandena utföra utredningar beträffande husets kondition och eventuella mögelproblem. Ett flertal utredningar har gjorts och av dessa utredningar kan sammantaget konstateras att mikroba skador har konstaterats i husets alla golvtyper. Proven som tagits ur husets trossbotten innehöll mikrobskador, köksgolvet hade mikrobskador, tillbyggnaden hade mikrobskador, beck som dragits ovanpå betongvalvet tili källaren konstaterades innehålla PAH-föreningar. Vid anslutningen av väggar, nedre bjälklag ien del av huset som har trossbotten, har synliga skador kunnat konstateras.

Ventilationen av mellantaksutrymmena har trots förbättrad ventilation konstaterats vara riskkonstruktion på grund av bristfälliga luftspalter. På kallvinden är träkonstruktionerna synligt skadade, prov som tagits ur mellantaket ovanpå köket i egnahemshuset samt den bakre tillbyggda delen har konstaterats mikrobskadade.

Husets kondition och de problem som belastar huset har närma e kartlagts och definierats i ett flertal rapporter av både lngenjörsbyrå Kronqvist Ab, byggnadsingenjörerna Marina Qvist och MO och av Drytec Oy Ab, byggnadsingenjör Lehtonen.

Enligt Ystads hälsoinspektions rapport daterad 15.4.2014i förekommer en sådan sanitär olägenhet vid Byggatan 17 i stad, som avses i hälsoskyddslagens 1 §, vilket innebär att den sanitära olägenheten bör åtgärdas innan bostaden igen tas i bruk.

I anledning av rapporten har kärandena med familj flyttat ut ur egnahemshuset från och med den 1.5.2014 och härefter bott på hyra med en månatlig hyra om 700 euro. Efter flytten har barnens ständiga återkommande problem med infektioner avtagit. Barnen hade inga hälsoproblem innan de flyttade till huset.

1 anledning av mögelproblemen i egnahemshuset har kärandena blivit tvungna att kassera kläder och möbler samt förnödenheter för ett värde om sammanlagt 8.327,95 euro.

Enligt Drytec Oy Ab:s utlåtande har kostnaderna för saneringsåtgärder uppskattats uppgå till minst 95.000 euro inkl. moms. Ab Pedebygg Oy har givit en offert på byggnadsarbetena för åtgärdande av problemen, enligt offerten skulle detta kosta 116.500 euro inkl. Moms. Enligt Astep Ab:s offert daterad 14.11.2014 skulle kostnaden utgöra 105.000 euro, vilken inte innehåller rivande av eventuella väggar skadade av fukt eller mögel.

Kärandena har reklamerat i anledning av fastighetsköpet medels brev daterat 14 mars 2014, uppsatt av advokat A Strömström, reklamationen har kompletterats med Strömströms brev daterat 28 maj 2014. 1 reklamationen 14.3.2014 har kärandena yrkat på hävning.
Kärandena har medels brev daterat 10 december 2014, uppsatt av advokat C Svensson, yrkat på hävning av affären, samtidigt som krav på ersättning av.kostnader och skador framställts i brevet. I anledning av detta krävs ränta på vissa ersättningsbelopp från den 10.1.2015. Kärandena har försökt förhandla med svarandena om en förlikning i ärendet, vilket dock inte lett till resultat. Som en följd av de argument svarandena framfört för att inte samtycka till en hävning av. affären, har utredningen av Drytec Oy Ab begärts. ·

Juridisk bedömning

I ärendet torde vara ostridigt att egnahemshuset har betydande skador och mögelproblem i övre bjälklaget, krypgrunden, golv och väggar.

Då skadorna och kostnader för skadornas åtgärdande uppgår tili runt 100.000 euro är skadorna till sin natur omfattande. Enligt Jordabalkens 2 kap 17 § 2 mom har köparna rätt att häva köpet då felet är väsentligt.

Enligt Jordabalkens lagförarbeten skall felets väsentlighet bedömas utgående från dess helhetsbetydelse. lfall köparen inte kan använda fastigheten på det sätt denne avsett och ifall skadan inte kan repareras inom en skälig tid och med skäliga kostnader, är felet väsentligt. 1 rättspraxis har man ansett att felet är väsentligt då reparationskostnaderna överstiger 40 % av köpeskillingen. Då man bedömer felets väsentlighet bör också beaktas att kärandena köpt egnahemshuset som hem för sig och sina två barn. På grund av mikrobväxtligheten i fastigheten har barnen blivit sjuka, egnahemshuset har satts i bostadsförbud, vilket innebär att huset'inte har kunnat användas för det avsedda ändamålet. Reparationstiden för skadorna kan beräknas uppgå till 5-6 månader, vilket också kan anses som en försvårande omständighet. lfall kärandena skulle ha varit medvetna om de omfattade fel egnahemshuset belastas av, är det inte sannolikt att de skulle ha köpt egnahemshuset. Ett annat slutresultat än en hävning av affären är därför oskälig för kärandena. Med beaktande av en helhetsbedömning är det därför ostridigt att kärandena är berättigade att enligt Jordabalkens 2 kap 17 § 2 mom. häva köpet.

lfall tingsrätten mot förmodan anser att en helhetsbedömning inte ger vid handen att kärandena är berättigade att häva köpet, är de under alla omständigheter berättigade till en avsevärd prisnedsättning. Enligt · rättspraxis har man ansett att prisnedsättningen skall motsvara kostnaderna för åtgärdande av felaktigheterna i köpeobjektet. 1 detta fall bör det anses att dessa kostnader utgöra 100.000 euro. Vid en prisnedsättning bör anses att kärandena är berättigade tili ersättning för sina boendekostnader under den tid huset varit obeboeligt, samt skadornas utredningskostnader.

Gällande ersättning för nyttiga kostnader hänför sig 14.887,97 euro tili kostnader uppkomna då jordvärme installerats i huset.

Ersättningsyrkandena

Då köpet hävs skall köparen enligt Jordabalkens 2 kap 33 § överlämna fastigheten till säljaren och denne skall återbetala köpeskillingen tili köparen. På den köpeskilling som återbetalas skall sälJaren betala ränta enligt 3 § 2 mom räntelagen räknat från den dag han tog emot köpeskillingen och dröjsmålsränta enligt räntelagens 4 kap 1 § från det att stämningen delgivits. Köparen, i detta fall kärandena, är dessutom enligt Jordabalkens 2 kap 33 § 2 mom. berättigade tili en skälig ersättning för sådana nyttiga kostnader som har ökat fastighetens värde. Köparna har renoverat badrum, avlägsnat ett mikrobangripet kylrum, installerat bergsvärme samt gjort övriga förbättringar på objektet. Dessa åtgärder uppgår sammanlagt tili 41.542,73 euro.

Enligt Jordabalkens 2 kap 32 § skall full ersättning för en skada som orsakats genom avtalsbrott utgå Emedan huset var obeboeligt har kärandena varit tvungna att flytta ut från huset 1.5.2014. Kärandena har sedan dess bott på hyra i en lokal, vars månadshyra utgör 700 euro.
Kostnaden är en direkt skada som kärandena lidit på grund av felaktigheterna i huset, förutom hyran har kärandena även haft kostnader för underhåll och uppvärmning av egnahemshuset. Skadan i form av hyreskostnader skall därför ersätts till fullo.

Då möbler och kläder blivit fuktsmittade och kontaminerade har familjen inte kunnat använda möbler, föremål och kläder som haft tygbeklädnad. Den skada man lidit på grund av denna omständighet uppgår till sammanlagt 8.327,95 euro.

Kärandenas barn har varit tvungna att uppsöka läkare och fått medicinering för sina åkommor som uppstått på grund av mikrobangreppen i huset. Dessa kostnader uppgår till sammanlagt 572 euro, vilka även de skall ersättas av svarandena.

Slutligen har kärandena haft omfattande utredningskostnader för utredande av problemen, utredningskostnaderna uppgår till sammanlagt 10.997,34 euro.

Svaromål och grunder

Svarandena Hannes och Mari Nynäs yrkar att

1. Käromålet förkastas till alla delar

2. sekundärt yrkas att ifall köpet hävs och svarande skall återbära köpeskillingen skall detta ske med avdrag för de skador kärandena åstadkommit på huset uppskattade till 50 000 euro.

3. Kärandena åläggs ersätta svarandena deras rättegångskostnader jämte laga dröjsmålsränta.

Grunden för bestridandet

Svarandena har överlåtit fastigheten till kärandena den 13.7.2012. Då har köpeobjektet varit i avtalsenligt skick. Efter det har kärandena gjort förändringar i huset som uppenbarligen skadat huset så att det numera inte motsvarar det avtalade. Kärandena svarar själva för de effekter som förändringarna i huset medfört. Kravet på hävning skall därför förkastas.

För den händelse att kravet skulle tillmötesgås skall säljarna återbära köpeskillingen med avdrag för den skada köparna förorsakat fastigheten.

Till den del det kan påvisas att huset skulle ha några fel så skall dessa fel betraktas som dolda. De bar inte varit kända för säljarna utöver det som säljarna upplyst köparna om. Käromålets krav i punkterna 4-7, utgör skadestånd som inte utgår i samband med dolda fel och skall således förkastas.

Kravet i punkt 4 grundar sig till största delen på installation av en jordvärmeanläggning. Denna form av uppvärmning passar inte fastigheten och förorsakar de problem som i målet redovisas. Den borde avlägsnas eller så måste fastigheten anpassas till den nya fuktbalansen som anläggningen förorsakar. De övriga ingreppen som gjorts i fastigheten fyller inte den standard som huset var före köpet varför yrkandet bestrids till alla delar.

Huset är byggt år 1961 och tillbyggt 1981 och 1987. Ett ca 50 år gammalt hus är inte felfritt och sterilt utan det kan förväntas finnas fel i fastigheten, vilket även avspeglas i priset, som därför är lägre än för ett nytt motsvarande hus.


Bakgrund och rättsfakta

Säljarna har sålt huset fullt beboeligt och utan de problem som uppvisas i de undersökningar som kärandena mer än ett och ett halvt år efter köpslutet presenterar. Svarandena bodde i huset mellan åren 1991 och 2012. Säljarna har en dotter som har svår allergisk astma. Då familjen flyttade in i huset blev dottern symptomfri och trots mycket svåra problem med astman i barndomen mådde hon bra så länge hon bodde i huset. Hon har efter att hon som vuxen flyttat hemifrån bott i huset under sommarjobb, semestrar och veckoslut och övernattat i huset utan problem. Dottern övertog vid försäljningen dubbelsäng, möbler, textilier och kläder direkt från huset. Dessa har hon och familj använt utan några som helst problem. Säljarna flyttade också textilbeklädda soffor, stolar, övriga möbler, textilier och kläder, mattor etc. direkt till sin nya bostad utan problem med vare sig besvärande lukt från dessa eller andra problem. Tydligt är således att huset vid köpslutet inte hade problem
med inomhusklimatet.

Huset är byggt 1961 och har byggts till år 1981 och 1987 och till varje del svarar huset mot dåtida teknik. Huset hade fungerat bra som bostad åt svarandena, om huset skötts på ett adekvat sätt. Husets konstruktion med källarvåning med pannrum föranledde en rekommendation att inte använda organiskt materia! direkt mot golv och väggar eftersom fukt kan tränga in från marken och angripa materialet. Likaså rekommend rade att öka ventileringen av mellantaket med ventiler i gavlarna för : undvikande av kondensproblem. Vid konditionsgranskningen påta ades vidare att kylrummet var en riskkonstruktion som borde rivas. Und r köpeförhandlingarna klargjordes öckså för köparna att säljarna inte hunnit renovera trappan och vindsutrymmet men att det bör göras. De påpekade att det hållits kallt på grund av bristande isolering. Köparna har dock trots sina problem med huset inte åtföljt alla dessa rekommendationer. Toppventiler installerades först sommaren 2015.
Krypgrunden har inte städats.

Kärandena anger att de försett huset med bergsvärme, renoverat WC och rivit ut kylrummet redan före inflyttningen som skedde i oktober 2012. Någon reklamation angående detta har inte framförts i rimlig tid. Till dessa delar skall käromålet förkastas som för sent väckt.

Att ersätta en dubbelpanna med bergsvärme förändrar fuktbalansen i huset. Huset uppvärmning vid köpslutet sköttes med ved-/oljepannan i källaren. Den värmde upp skorstenen och grundmuren, som i sin tur har värmt upp krypgrunden och vinden så pass mycket att de hållits tillräckligt torra för att inte skapa problem med mikrober. En ved-/oljepanna förorsakar ett luftbyte i källaren där den fuktiga källarluften dras in i skorstenen och ersätts med ny luft. Fastighetens bottenplan har med denna uppvärmning varit torrare än den är med en jordvärmepump.

Eldningen via dubbelpannan höll också kallvinden på den gamla delen av huset med en viss värme som motverkade kondens. Taket på gamla delen är 54 år. Skulle taket inte ha fungerat fukttekniskt skulle det vara genomruttet för länge sedan. En bidragande orsak till takets långa livslängd kan man således finna i uppvärmningen via den varma skorstenen.

De problem med mikrober i golvkonstruktionerna som nu uppvisas ligger således i farans riktning av att fuktbalansen ändrats. De undersökningar som gjorts efter köpet uppvisar undersökningsresultat som hänför sig till tiden mer än ett år efter köpslutet. Fuktbalansen har under den tiden förändrats på ett sätt som gynnar mikrobtillväxten. Undersökningarna kan därför inte sättas till grurid för en bedömning av fastighetens avtalsenlighet vid köpslutet.

Den utredning som nu presenteras pekar i samma riktning. Undersökningsprotokollet av den 3.9.2014 nr C 484-14-3 som baserar sig på mycket noggranna undersökningar gjorda 19.2.-5.6.2014 utmynnar i att huvudproblemet är mikrobskadan i krypgrunden och en kontaminering via luftströmmar genom otätheter i konstruktionen. Dylikt mikrobproblem uppstår lätt vid sänkning av krypgrundens temperatur.
Detta borde ha beaktats vid byte av uppvärmningssystem och hade i samband med bytet varit lätt åtgärdat.

Drytec Ab:s undersökning ett år senare uppvisar samma bild. Det har gått ytterligare ett år och de kompletterande undersökningarna visar samma sak men med större halter och flera olika mikrober. Husets kontaminering med mikrober från krypgrunden med en ökad fuktbelastning av golvet förorsakar mikrobtillväxt i golvkonstruktionen och sprider sig i huset som står med grundvärme och ovädrat. Detta stöder uppfattningen om att husets fuktbalans har ändrats och huset angrips för var dag mer av mikrober. Köparna har inte skött huset.
Undersökningarna angående skräp kring takpannorna vittnar om eftersatt underhåll av fastigheten efter köpslutet.

Drytec Ab påtalar förekomsten av PAH föreningar eller polycykliska aromatiska kolväten som uppstår vid ofullständig förbränning av fossila bränslen. Dessa ämnen finns förutom i tjära bl.a. i grillad mat såsom grillkorv. De förekommer allmänt i gamla hus där man använt beck och tjära som diffusionstätning. Det finns inga adekvata gränsvärden för förekomsten av dessa ämnen i husgrunder utan de givna gränsvärdena avser exponeringsvärden. Då PAH föreningar finns som fuktisolering i husgrunden utgör dessa i regel inget problem. Det finns hanteringsanvisning om hur materialet skall avlägsnas men däremot inget påbud att göra det såsom för t.ex. asbest. PAH föreningar i sig är inget som här kan åberopas med mindre att det påvisas att de förekommer i inomhusluften. Likartat är det med mikrober. Gammalt materia! kan väl vara angripet av mikrober utan aU det blandar sig med inomhusluften. De gjorda undersökningarna är därför inte adekvata utan proven borde tas från inomhusluften. lnomhusluften är den man inandas, inte byggmaterialet.

De kostnadsberäkningar som åberopas utgör en total renovering och uppdatering av huset som gör huset till ett helt annat objekt än det som köptes. De kan inte sättas till grund för bedömningen om hur stora och kostsamma reparationer som huset behöver för att fungera som bostad.

Skulle det anses att huset har dolda fel skall prissänkningen bedömas enligt principerna i 2 kap. 30 § 1 mom. Jordabalken.


BEVISNING

Kärandens skriftliga bevisning

1. Köpebrev 13.7.2012
2. Ytmätningsprotokoll 17.7.2012, TPR Service, Mikael Söderlund
3. Hälsoinspektionen i Ystad, utlåtande 15.4.2014
4. Byggnadsteknisk undersökning C484-14-3, 3.9.2014, lngenjörsbyrå
Kronqvist Ab, byggnadsingenjör Marina Qvist
5. Undersökningsrapport Drytec Oy Ab, 28.6.2015, byggnadsingenjör Niklas Lehtonen
6. Ab Pedebygg Oy:s offert 21.11.2017
7. Astep Oy:s offert, 14.11.2014
8. 5 fakturor utställda av lngenjörsbyrå Kronqvist Ab
9. Faktura 2.7.2015 Drytec Oy Ab
10. Utredning över kostnader och mikrobförstörda möbler och kläder (kan vid behov styrkas med fakturor och kvitton)
11. Läkarintyg 28.3.2014, läkare Johanna Vik
12. Läkarintyg 28.3.2014, läkare Johanna Vik
13. Reklamation i anledning av fastighetsköp, 14.3.2014
14. Komplettering av tidigare reklamation 28.5.2014
15. Brev 10.12.2014, krav pä ersättning av skador, hävning
16. Fuktgranskning C476-13, 2.1.2014
17. Fuktteknisk undersökning C315-12, 2.1.2014

Svarandens skriftliga bevisning

1. Epikris
2. Utlåtande: DI Owe Elund, 15.11.2015
3. Ytmätningsprotokoll TPR Service Ab
4. Byggnadsteknisk undersökning C484-14-3
5. Työterveyslaitos analyssvar
6. Drytec Ab, undersökning
7. lnternetsida om PAH-föreningar
8. Läkarutlåtande 7.2.2016, spec. i lungsjukdomar Juha Ukkola

9. Läkarintyg 7.3.2016, spec. i allmänmedicin Catarina Gas
10. Läkarutlåtande 7.2.2016, spec. i allmänmedicin Catarina Gas
11. Utlåtande 7.3.2016, lie. inom teknik Tapani Ulkokari
12. Työterveyslaitos laboratorierapport 11.8.2016
13. Tuula Bohus, asiantuntijalausunto 18.8.2016

Kärandens personbevisning

1. Ulla Korkiamäki-, personligen i bevisningssyfte
2. Joki, personligen i bevisningssyfte
3. Byggnadsingenjören Marcus Ålsson, Pedersöre
4. Byggnadsingenjören Marina Qvist, Ystad
5. Byggnadsingenjören Niklas Lehtonen, Vasa
6. Läkaren Christer Hullqvist, Vasa
7. Seppo Korkiamäki, Ulla -Korkiamäkis far.

Svarandens personbevisning

8. Hannes Nynäs
9. Olle Elund, DI
10. Tapani Ulkokari
11. läkare Juha Ukkola


TINGSRÄTTENS AVGÖRANDE

Frågeställningar i tingsrätten

Bevisningen refereras tili relevanta delar nedan. Tingsrätten har att ta ställning till huruvida säljaren upplyst köparen om de brister de varit medvetna om vid försäljningen av objektet eller om det vid köpslutet fanns dolda fel som skulle ha påverkat köparens köpbeslut. Likaså skall tingsrätten ta ställning till huruvida köparens undersökningsplikt av objektet uppfyllts och om köparen vid en normal besiktning innan köpet hade kunnat upptäcka påstådda fel och brister.

En del av de åberopade bristerna är ostridiga helt eller delvis. Till den del de påstådda felen är stridiga är frågeställningen huruvida de uppkommit efter köpslutet, huruvida de uppkommit pga köparnas egna förfarande eller deras försummelse att åtgärda konstaterade brister eller försummelse att vårda fastigheten. lfall brister konstateras bör även tingsrätten utreda huruvida dessa till sin omfattning är sådana som berättigar till hävning av köpet eller prisnedsättning samt huruvida köparen i så fall är berättigad tili ersättning för uppkomna kostnader föranledda av skadorna och ersättning för de skador de åsamkats.
Likaså bör tingsrätten ta ställning till huruvida fastigheten motsvarade det som avtalades vid köpslutet.


Personbevisning


Kärande Ulla Korkiamäki- hari tingsrättens huvudförhandling berättat att familjen länge hade sökt efter ett hus beläget på detta område och därför hade de även satt in en annons i tidningen. Mari Nynäs hade ringt på annonsen och de åkte genast för att se på huset.

1 efterhand har Ulla tänkt på att dörrar och fönster vid tillfället var öppna och att eventuell lukt kanske därför inte observerats. Före köpslutet bekantade de sig även ensamma med huset och då var även systern och hennes man med. De hade av Nynäs fått en lista på vad som åtgärdats och dessutom utfördes en konditionsgranskning. De hade litat på konditionsgranskningen även om den i efterhand kunnat konstateras vara mycket snabbt och slarvigt genomförd. lnget negativt framkom vid granskningen. Före inflyttning gjorde de ytrenoveringar och renoverade ett litet WC. 1 samband med renoveringen av WC uppstod en liten vattenläcka men denna torkades snabbt upp av byggbolaget på tillbörligt sätt och förorsakade inte några problem. Ulla berättade att hon till en början märkte att det luktade om Jokis kläder när han kom hem från huset; men hon trodde det var byggdamm. 1 oktober 2012 flyttade de in. Barnens fick genast hälsoproblem. Alice fick (sjukdom) och Gabriel fick (sjukdom). Barnens hälsoproblem fortsatte och blev kroniska. De hade bland annat sjukdom.

Alice x ännu i början av deras boendetid och med tanke på det är hennes sjukdomar oförklarliga. Ulla berättade att hon själv även kände sig x. Efter att de flyttat bort från huset har deras hälsotillstånd avsevärt förbättrats. När sonen började i x skola, som senare visade sig vara kraftigt mögelskadad, återfick han samma symptom som han hade då de bodde i huset. Ulla berättade att hennes pappa redan från början känt mögellukt i barnens hår. Jokis mamma och kusin hade även reagerat på att de luktade unket. Senare har framkommit att även vänner märkt av mögellukt men inte vågat säga något. Tili en början trodde Ulla och Joki att lukten kom från det gamla kylrum, som de senare rev ut, eller från ett elskåp. Lukten kvarstod dock och man anlitade Kronqvists byrå för att närmare undersöka huset. När man till en början tog upp luktproblemet med Nynäs hade han föreslagit att lukten kan komma från skrubben i sovrummet. 1 garderoben hade någon även sågat upp ett hål och Ulla misstänkte därför att säljarna inte berättat allt vid köpslutet. Familjen installerade och tog i bruk bergsvärme i januari 2013. Under hela tiden som de bodde i huset har de även eldat mycket i spisen i bostaden, flera gånger var och varannan dag, men inte på sommaren. Ventiler i gavlarna har de installerat i enlighet med rekommendationen i konditionsgranskningen.
Att det fanns fullt med barr och löv under takpannorna kunde dock inte upptäckas vid konditionsgranskningen. Ulla berättade att hon numera måste ha munskydd då hon går in i huset. Hon får genast symptom och det börjar klia. Några möbler och andra saker har familjen inte kunnat ta med sig från huset.

Kärande Joki har i tingsrättens huvudförhandling berättat att de hittade huset via en annons som de själva satt in. De tyckte huset såg bra ut och att läget var bra och de slog därför till. Köpare och säljare kom gemensamt överens om vem som skulle utföra konditionsgranskningen. Granskningen var mycket snabb. Mannen som utförde den tittade t.ex. bara snabbt in i krypgrunden genom hålet, luktade och konstaterade att här är torrt och fint och ser bra ut. Ytorna kontrollerade han bara med en fuktmätare; t.ex. satte hari en fuktmätare mot takstolarna. lnget negativ framkom vid granskningen och de litade på granskaren. Det första de jorde efter köpet var att tapetsera och måla ytor. Renoveringen utförde han till största delen själv med hjälp av släktingar. Dessutom renoverade de ett litet WC och för att spara pengar utförde de själva rivningsarbetet. 1 samband med detta uppstod ett litet läckage med droppande vatten, men detta var inget stort problem utan byggfirman skötte om upptorkning av golvet. Efter att de flyttade in blev barnen ofta sjuka, bl.a snuva och spysjuka. Speciellt Gabriel hostade mycket i sitt rum och fick sova i föräldrarnas sovrum där det gick bättre. De misstänkte i ett tidigt skede att det gamla kylrummet gav luktproblem och rev därför själva bort detta. 1 kylrummets väggar fanns mycket mögel. Någon reklamation gjorde man inte eftersom man tänkte att det inte var något stort problem. Man misstänkte även att lukten kom från en el-central. Problem med lukt kvarstod dock och genom att lukta sig fram kom man på att väggen tili krypgrunden luktade mest. Då man kontrollerade genom öppningarna såg man mögel och anlitade därför Kronqvists byrå för närmare undersökningar. De har installerat bergsvärme eftersom det långsiktigt skulle vara ett bra alternativ. Även efter installation av bergsvärme fortsatte de att elda mycket i spisen i bostaden. De monterade tre ventiler för att få bättre ventilation på mellantaket. En strax efter att de flyttat in och de två övriga i ett senare skede. Andra har reagerat över lukten i huset men Joki berättade att han själv har dåligt luktsinne och att han därför inte märkte något särskilt. Han är inte heller känslig för mögel. För barnens skull flyttade de ut från huset. Man ville inte riskera barnens hälsa. De har hållit huset varmt även efter att de flyttat ut.

Svarande Hans-Crister Nynäs har i tingsrättens huvudförhandling berättat att frun Mari hade svarat på kärandens annons och att Ulla och Joki samma dag hade kommit och tittat på huset. Tillsammans gick de runt i huset och han berättade vad soin blivit gjort och de fick även en lista på tidigare vidtagna åtgärder. Nynäs berättade att de själva hade satsat 54.000 euro på huset före försäljningen. Bland annat installerades en ny oljepannan år 2006. Han berättade för spekulanterna hur oljepannan fungerade. De kontrollerade även vinden och Nynäs hade upplyst om att det behöver renoveras på vinden. Vindsrummet användes enbart som ett förråd och var inte uppvärmt. Ytterligare betonade han vikten av att rengöra tak och rännor eftersom det finns mycket träd på tomten. Före köpslutet fick köparena även tillfälle att helt ensamma bekanta sig med huset medan familjen Nynäs befann sig på sommarstugan. Huset är byggt på ett berg på den högsta punkten Regnvattendränering har förnyats med 110 mm tjocka rör med exakt lutning och med dräneringsbrunnar. Han hade även installerat tilluftsventiler i tre rum. Han berättade aven för köparna om en tidigare vattenläcka i kökstaket. Våt isolering hade då genast bytts ut. lfrågavarande problemet hade uppstått eftersom snö smält på skorstenshatten och bildat is i en takgir. Enligt köpebrevet skulle detta problem åtgärdas genom att skorstenshatten avlägsnas. Nynäs berättade att de ville ordna bästa möjliga utgångsläge för köparna och därför hade han på eget initiativ tagit dit en plåtslagarfirma som förnyade konstruktionen för 2.000 euro. Av samma anledning hade han även på eget initiativ lovat köparna ett nytt garagegolv. Detta hade han arbetat med hela sommaren. Han hade pikat upp golvet, kört bort sand, fyllt med grus, isolerat, armerat och gjutit. Golvet gjordes enligt alla konsters
regler till en kostnad om 5.000 euro. Ytterligare hade de skänkt en gräsklippare och en elsåg tili köparna. Under yttertakets takpannor finns den gamla takfilten kvar som skydd, vilket inte observerats i gjorda undersökningar. Bakom bastupanelen finns nog luftspalt, vilket man inte observerat vid undersökningen. Den isoleringsremsa som finns under takpannorna levererades som standardtillbehör då huset totalrenoverats 1981 av tidigare ägare. Då förnyades även golv, innertak, isolering och ytterpanel. Köksgolvet har han själv öppnat i samband med en stor köksrenovering eftersom golvet knarrade. Han satte in ytterligare en bjälke och kunde konstatera att golvet såg fint ut. Köparnas påståenden att de skulle ha försökt dölja något upplevs som mycket kränkande. Det hål i skrubben som säljarna hänvisat tili har gjorts av tidigare ägare och var täckt med en golvmatta. Skrubben luktade inte mögel utan luktade som en normal gammal inbyggd skrubb. Vid köpslutet gjordes konditionsgranskning av Mikael Söderlund. Han mätte fukt, såg in i krypgrunden, luktade och konstaterade att det ser torrt och fint ut.
Söderlund hade även granskat huset år 2010 eftersom dottern skulle· flytta från Vasa och var intresserad att köpa huset. Hennes man ville dock flytta tili Pedersöre varför det inte blev någon försäljning. Några problem med inomhusluften eller med krypgrunden har de inte haft.
Tilluftsventiler installerade han år 2002 och galler för gluggarna tili krypgrunden skaffade han året före försäljningen för att förhindra katternas framfart. Dottern som från barnsben lidit av kraftig x har aldrig haft några problem i huset. Hon flyttade år 1997 för att studera men var hemma alla helger och på somrarna. Hon har även övertagit möbler och annat från huset och har inte haft några problem. Om det funnits problem med inomhusluften hade hon säkert reagerat.

Ulla Korkiamäkis far Seppo Korkiamäki har i tingsrättens huvudförhandling berättat att han följt med dotterns husprojekt och att han även hjälpt tili med renoveringsarbetet. Ventilerna för mellantaket hade han varit med och installerat. Två ventiler gjordes år 2012, en tredje år 2014 och den sista år 2015. Han hade även ofta lekt med barnen i huset eftersom frun hade skött barnen tre gånger i veckan. I Gabriels rum hade han upptäckt en unken lukt och även Gabriels hår hade luktat. Ulla hade även klagat på luktproblem. Luktproblemet hade inte upphört trots att man rivit ut det gamla kylrummet. Korkiamäki berättade att han speciellt hade lagt märke tili ett drag av unken och möglig lukt när han suttit på golvet i Gabriels rum. Lukten kom i riktning från dörrkarmens nedre del. Korkiamäki berättade att han varit med och tagit fotografier av krypgrunden. Fotografierna såg inte fina ut och i detta skede kopplades Kronqvists byrå in. Korkiamäki berättade att barnen och fru Korkiamäki- hade fått hälsoprolem redan år 2012. Tili en början hade han trott att det enbart berodde på lukten av ny målarfärg.

Tekn. lie. Ulkokari hördes i egenskap av sakkunnig. Ulkokari arbetade i början av sin karriär som assistent vid universitetet och har efter det verkat inom byggnadsbranschen. Sedan början av 1990-talet har han arbetat som överlärare i byggnadsteknik vid VAMK. Ulkokari pensionerades för ett par år sedan men undervisar fortfarande sporadiskt vid högskolan.

Ulkokari har besökt fastigheten två gånger. Första gången hösten 2015 i samband med att han uppgjorde sakkunnigutlåtandet och andra gången veckan innan huvudförhandlingen. Han hade de granskningsrapporter som upprättats av lngenjörsbyrå Kronqvist, Drytec och hälsovårdsmyndigheten till sitt förfogande som bakgrundsmaterial till utlåtandet. Det är frågan om ett typiskt ca 50 år gammalt hus byggt i enlighet med dåvarande normer och det belastas inte av direkta byggnadsfel. Krypgrund var vanligt då men är enligt dagens normer en sk riskkonstruktion. När luftfuktigheten är hög på sommaren och utomhustemperaturen är hög lämnar fukt kvar i den betydligt svalare krypgrunden som sedan bildar kondens. Det är därför viktigt med en fungerande och tillräcklig ventilation. Enligt gällande byggnormer skall ventilationsluckorna utgöra 4 promille av golvets totalyta.
Fuktproblematiken accentueras ytterligare och ställer högre krav på ventilationen då största delen av krypgrunden består av berg.
Krypgrunden var ren från löst materia!. Enligt Ulkokari kunde problem med inomhusluften avhjälpas med bättre ventilation och installation av fläktar.

Om man tar prov från marken förekommer alltid strålsvamp, bakterier och olika mikrober. Dessa finns i alla marker och prov tagna från marken är därför inte tillförlitliga eller tillämpbara då man undersöker fuktskador i en fastighet. När mikroberna är i marken lever de isolerade. När de sedan förs till laboratoriet placeras de i gynnsamma förhållanden och växer då explosionsartat. Då man tolkar laboratoriets analyser bör man således även ta i beaktande från vilken miljö och vilka förhållandena provet tagits. 1 krypgrunden var det en omisskänlig unken källarlukt, som källare med jordgolv brukar lukta. 1 alla gamla hus hittas med all säkerhet mikrober i konstruktionerna. Problemen uppstår om dessa får gynnsamma växtförhållanden eller om omändringar görs i fastigheten som påverkar luftströmmarna.

Byte av värmekälla från oljepanne-/veduppvärming till uppvärmning av fastigheten med bergsvärme har påverkat luftströmmarna i fastigheten. Oljepannan har hållit skorstenen varm och med en varm skorsten dras luften ut via den och ventilation fungerar då även via skorstenen.
Oljepannan låg intill krypgrunden och genererade värme tili källaren och väggen mot krypgrunden. Genom byte av värmekälla har luftströmmarna och därmed inomhusluften påverkats negativt.

Största problemet i fastigheten finns i krypgrunden. Vad gäller taket så är inte mörknat trä liktydigt med fuktskada och att det behöver bytas. Så länge ventilationen är tillräcklig och taket inte läcker så behöver inte hela taket bytas ut. Gällande köket har inte skador påträffats i tidigare gjorda undersökningar som skulle kräva att köket behöver bytas ut. Köksgolvets isolering och golvet behöver bytas.

Användningen av beck var normalt vid fastighetens byggnadsår. De PAH-föreningar som påträffats är inte höga och så länge inga ingrepp i konstruktionen görs utgör beck-isoleringen inte ett problem i fastigheten. Kutterspån var tidigare ett vanligt isoleringsmaterial. Så länge ventilationen är tillräckllg och fuktnivån låg påverkas inte inomhusluften negativt. Om fuktigheten är mycket hög kan gaser av mögel spridas till inomhusluften och då bör isoleringen bytas ut.

Byggnadsingenjör Ålsson hördes i egenskap av sakkunnig. Ålsson är utbildad inom husbyggnad och har i ca 15 år arbetat med inomhusklimatfrågor med tyngdpunkt på fukt- och mögelskador. Ålsson har både i Finland och Sverige deltagit i ett flertal utbildningar gällande fuktskador och provtagning samt undersökning och tolkning av resultatsvaren. Provtagningen är ett vedertaget sätt att undersöka fuktskador både i Finland och Sverige, Ålsson är verkställande direktör på ingenjörsbyrå Kronqvist Ab och har i sitt arbete både lett saneringsarbeten och deltagit i det praktiska arbetet gällande dessa.
Korkiavaara- kontaktade lngenjörsbyrå Kronqvist Ab då de misstänkte fuktskada. Ålsson och kollegan Qvist tittade på kylrummet och märkte en unken mögelpåminnande lukt som kom från ett elskåp som var inbyggt i den del av väggen som var mellan krypgrunden och källaren. Enligt Ålsson finns det utgående från de provtagningar som gjorts tva huvudproblem i fastigheten. 1 den del av huset som har krypgrund har golvbjälklaget synliga mikrobangrepp och fuktskador. 1 golvbjälklaget har syns det även att det har funnits tidigare skador som reparerats av tidigare ägare. Dessa slutsatser kan man dra från att det finns ruttna brädor inuti golvbjälklaget. När krypgrunden är fuktig så uppstår med tiden fuktskador i golvbjälklaget. Det andra huvudproblemet är det skålade trägolvet som ligger direkt mot den fuktiga betongplattan. Dessa två huvudproblem har avgörande inverkan på inomhusluftens kvalitet. Dessutom finns det även brister i vattentaket, men de bristerna kräver inte akuta åtgärder och har inte heller avgörande betydelse för inomhusluften. Luftfuktigheten är högre nu än den var för 50 år sedan, vilket utgör en större belastning på byggnadskonstruktionerna.

1) Krypgrunden: Prov har tagits både från markgrunden och från löst materia! på markgrunden. Samtliga prov har innehållit höga halter av strålsvamp, vilka kräver en lång tillväxtfas. Det finns en uppenbar risk för kondens i krypgrunden vid växlande väderförhållanden olika årstider och en riskfaktor är berggrunden, som ytterligare kyler ner krypgrunden och kondens kan bildas. Enligt Ålsson borde krypgrunden saneras och fyllas igen med flytande betong. Bjälklaget borde rivas bort och saneras och både bjälklaget och golvet borde ersättas med nytt materia!.

2) Skålade golvet på betongplattan: Det är en massiv betongplatta som suger in fukt och som sedan sporteras in i golvet. Betongplattan borde förnyas och nytt golv och träbjälklag enligt dagens normer borde sättas in.

Dessa två åtgärder är nödvändiga för att förbättra inomhusluften. Även 3) taket har brister, bl.a. avsaknad av luftspalt och bristande ventilation, men dessa brister är inte avgörande för inomhusklimatet och behöver inte genomföras genast. Materialprov har inte tagits från taket. Taket är byggt enligt dåtida standard och är i slutet av dess tekniska livslängd, dvs ca 50 år.

Provtagningen görs från markgrunden och skräpet på marken, inte från luften. Proven bör tas från det ställe som det finns problem. Det har inte framkommit på någon skolning att det inte skulle vara tillförlitligt att ta prov från markgrunden. Slutledningen från provtagningen är att det finns mikrober i krypgrunden som är till skada för inomhusluften. Proven har tagits ca 0,5-1 meter från väggen och har ej påverkats av vinddrag.

Ändring av värmekälla från oljepanna till bergsvärme påverkar luftströmmarna i huset och då även inomhusklimatet. 1 viss mån kan bytet ha haft en negativ påverkan på krypgrunden och inomhusklimatet men enligt Ålsson utgör detta dock inte huvudorsaken till skadan i huset. Skadan har funnits från och till under åtminstone 5-10 år och.har tilltagit då klimatet blivit fuktigare. En rötskada har hittats i bjälklaget och det är frågan om en gamma! skada eftersom den tar lång tid att utvecklas till det stadiet.

För att huset skall bli funktionsdugligt bör grunden byggas om, golvbjälklaget i tillbyggnaden bör göras om samt vattentaket bör göras tätt och en funktionerande ventilation bör installeras på kallvinden.

Ålsson bekantade sig med Pedebyggs kostnadsberäkning (K6) och uppgav att åtgärderna i åtminstone 1 och 2 var nödvälidiga. Atgärderna i punkt 3 är inte nödvändiga att utföra genast. Genom dessa renoveringsåtgärder höjs husets tekniska livslängd och standard något vilket även bör beaktas, ca 20%. Det är inte nödvändigt att reparera väggar eller byta isolering i väggar i samband med gjutning av ny golvplatta. ·

Artesan och byggnadsingenjör Qvist hördes i egenskap av sakkunnig i rätten. Qvist har arbetat i byggbranchen sedan 2006. Sedan 2012 arbetar hon på ingenjörsbyrå Kronqvist Ab och specialiserar sig på fuktskador med Ålsson som handledare. Hon besökte huset första gången tillsammans med Ålsson. Vid det tillfället kändes en unken lukt som kom från ett elskåp och som hade anknytning till källaren och misstanke väcktes om fuktskada. Hon besökte även fastigheten då ett kortvarigt läckage inträffat i badrummet i samband med renoveringen. Eftersom det enligt fastighetsägaren fanns misstanke om skada i krypgrunden, som fanns i anslutning till barnens rum, så undersöktes krypgrunden med provtagning. På marken i krypgrunden togs markprover, vilket är vedertagen praxis. Där iakttogs även för mikrobangripet materia! typisk växtlighet och lukt. Mikroberna i krypgrunden bör åtgärdas eftersom de på sikt ger upphov till skador på konstruktionerna. 1 källaren fanns det markfuktproblem vilket speciellt kunde konstateras vid undersökning av den markliggande plattan och bjälklaget i sovrummen och garderoben. Enligt Qvist borde krypgrunden fyllas igen. Gällande mellantaket är problemen inte akuta men ventilationen borde på sikt förbättras. 1 vardagsrummet fanns ett igenbyggt fönster, vars isolering var missfärgad vilket tyder på kondens och skador. Prov togs ej från det stället.

Enligt Qvist är det frågan om så gamla skador att de inte kan ha uppkommit efter att värmekällan byttes.

Byggnadsingenjör Lehtonen hördes i egenskap av sakkunnig i rätten. Lehtonen utexaminerades 2010 och har sedan dess till år 2015 arbetat på Drytec. Lehtonen driver numera en egen firma vars inriktning är konditionsgranskningar och fuktskador. Lehtonen och hans kollega besökte fastigheten på begäran av makarna Korkiamäki-. Lehtoneri hade innan besöket bekantat sig med ingenjörsbyrå Kronqvists rapport och gjorde kompletterande provtagningar. De besökte fastigheten två gånger. Lehtonen kände en stark mikroblukt som fastnade i kläderna. Alla golvtyper var mikrobskadade och hela golvet bör repareras, inte endast de skadade områdena. Taket hade dålig ventilation. De skadade partierna på den äldre delen av huset kan repareras men den nya delens tak bör helt bytas ut. Atgärder som bör vidtas är att antingen fylla krypgrunden eller öka dess ventilation, spärra lufttillförsel från krypgrunden tili huset, byta samtliga golv, ta bort becket, förnya väggar och tak helt eller delvis. Takreparationerna är dock inte akuta men bör göras på sikt. Reparationskostnaderna är minst 100.000 euro. Det är frågan som skador som kan ha börjat utvecklas för tiotals år sedan.
Enligt Lehtonen är byte tili från oljepanna bergsvärme inte en förklaring tili fuktskadorna då den värme som oljepannan alstrar tili krypgrunden är minimal. Dock, ifall skorstenen hålls varm så cirkulerar luften via den bättre.

Diplomingenjör Elund har sedan han utexaminerades 1991 arbetat med konstruktionsteknik och reparationsteknik som specialområde.
Elund har besökt huset ett par gånger. Enligt Elund är grundproblemet med fuktigheten krypgrunden. 1 fastigheten förekommer inga byggnadsfel men krypgrunder i allmänhet är riskkonstruktioner.
Ventilationen är undermålig. Både den omständigheten att en del av krypgrunden består av berg och att det i viss mån finns organiskt materia! på bottnen är risken för skador uppenbar då kondens bildas pga bristande ventilation och olika temperaturer på luften i krypgrunden och närliggande områden. Byte av värmekälla till bergsvärme kan ha en inverkan på ökad fukt. En varm skorsten medför bättre ventilation och mindre kondens. Problemen med krypgrunden är att det inte varit tillräckligt tätt så att luft från krypgrunden kommit in i huset. Då man eldar i kakelugnen i bostaden tas luft från både rummen och konstruktionerna, dvs även från krypgrunden. Elund har vid sina besök konstaterat att det finns ett läckage mellan krypgrunden och bostaden. Problem finns förutom i krypgrunden även i den tillbyggda delens golvplatta. 1 golvplattan i den nya delen finns det fukt, luft har ej kunnat cirkulera.
Ytmögel kan växa på några dagar eller några veckor. Röta kräver ett par månaders tid för att skada ska kunna konstateras. Tillväxtmiljön kan gynnas genom marginella förändringar i fuktighet och temperatur.
PAH-föreningar finns i beck och om de konstruktioner,inte rörs så utgör de ingen skada.

För närvarande är det inte nödvändigt att byta eller reparera taket men på sikt bör det göras och ventilationen förbättras. Så länge vinden är kall är det inga problem.

Läkare Christer Häggkvist har i tingsrättens huvudförhandling berättat att han är specialist inom barnmedicin och barnpsykiatri. Häggkvists intresse för mögelsjukdomar började genom egen erfarenhet av dålig inomhusluft, och han har från 2010 framåt arbetat med sjukdomar som rör dålig inomhusluft.

Häggkvist har i tingsrättens huvudförhandling redogjort för de olika symptomen man kan få av dålig inomhusluft. Enligt Häggkvist kan man se symptomen som olika skikt, var de lindrigaste symptomen, såsom snuva, irritation, utslag och huvudvärk, finns i det nedersta och bredaste skiktet, det är dessa symptom som de flesta får av dålig inomhusluft.

Sedan finns det ett litet smalare övre skikt var de lite allvarligare symptomen finns. Dessa drabbar igen eh mindre del av befolkningen, och sedan i det översta och smalaste skiktet finns de kroniska sjukdomarna som en väldigt liten del av befolkningen, cirka 25% insjuknar i då de varit utsatta för dålig inomhusluft och mögel. Största delen, 75% av befolkningen insjuknar inte i kroniska sjukdomar då de varit utsatta för mögel, men kan få de lindrigare symptomen. Vissa människor får inga symptom alls trots att de utsätts för mögel.

Det går inte i dagens läge enligt Häggkvist att genom prover ta reda på om en människa blivit utsatt för mögel eller inte. Det forskas mycket kring det men det finns ännu inte något som går att använda som bevisning i en juridisk bedömning. Häggkvist anser att man måste kunna se till helhetsbilden i det enskilda fallet.

Häggkvist hade bekantat sig med s barns hälsojournaler och konstaterat att de insjuknat i oktober 2012 i förkylning och hade varit sjuka från och till fram till juni 2013. Häggkvist har i tingsrättens huvudförhandling berättat att dessa symptom som s barn visade mellan oktober 2012 och juni 2013 är typiska första symptom för någon som varit utsatt för dålig inomhusluft. Häggkvist konstaterade dock att det är omöjligt att på en vetenskaplig nivå bevisa att dessa symptom beror på dålig inomhusluft, men att man med stor sannolikhet kan anta att dessa symptom berott på dålig inomhusluft, då man ser till de fakta som finns till hands. Häggkvist konstaterade också att det skedde en klar förändring i barnens hälsotillstånd till det bättre, nästan omedelbart efter att de flyttat ut ur huset.

Häggkvist har också bekantat sig med hälsoinspektionens utlåtande 15.4.2014 angående hälsorisken att bo i det mögeldrabbade huset, och hari tingsrättens huvudförhandling sagt att han inte skulle tillåta barnen att flytta tillbaka tili huset, trots att det skulle saneras helt eftersom vissa mögelarter utsänder toxiner ännu 40 år efter att de dött. Det är alltså omöjligt enligt Häggkvist att sanera ett hus som haft mögelskador så att det blir helt riskfritt att bo i.

Angående Tuula Bohus utlåtande har Häggkvist i tingsrättens huvudförhandling ansett att Bohus inte har den utbildning och insikt som krävs för att förstå sig på kroppens sätt att reagera på mikrober. Enligt Häggkvist kan en lgE-analys av blodet ge utslag högst gällande 5% av befolkningen.

Läkare Jukka Ukkola har i tingsrättens huvudförhandling berättat att han är specialist inom lungmedicin och är också specialiserad inom olika allergier samt problem som härrör tili dålig inomhusluft. Ukkola har bekantat sig med x astmaproblem och anser att x borde ha visat symptom på dålig inomhusluft under tiden hon bodde i huset, eftersom hon har svår astma. Ukkola anser att det inte är sannolikt att det varit dålig inomhusluft i huset under tiden x bodde i huset, då han är övertygad om att hon borde ha reagerat på eventuell mögel i huset. Enligt Ukkola reagerar människor olika på dålig inomhusluft, så man kan inte dra absoluta slutsatser utifrån detta. Känsligheten för mögelärftlig. Man kan omöjligtvis säga varför vissa människor reagerar ,och varför andra inte reagerar.

Skriftlig bevisning

K1. Från köpebrevet framgår att huset är byggt 1961 och tillbyggt 1981 och 1987. Parterna konstaterade att under den äldre delen är det krypgrund och under den nyare delen källare. En vägg separerar dessa delar. Köpesumman har erlagts 15.8.2012. Från beviset framgår även att en konditionsgranskning utförs efter köpebrevets undertecknande dock senast sista juli 2012. Diskussioner skall efter den föras mellan parterna om brister då framkommer med beaktande av fastighetens ålder.

K2-S3. TPA-Service har 17.7.2012 upprättat ett ytmätningsprotoko/1. Käranden har fäst uppmärksamhet vid att samtliga mätvärden är normala och att inga organiska materia!, vilka de uppfattat vara trä, bör användas direkt mot golv eller väggar i källaren. Svaranden har hänvisat till att det konstateras att fuktproblematiken i källarutrymmena har uppmärksammats liksom behovet av ökad ventilation på mellantaket.

K3. Hälsoinspektionen i Ystad har 15.4.2014 gett utlåtande gällande sanitär olägenhet i bostad. Käranden har speciellt lyft fram att den sanitära olägenhet som pga mikrobtillväxt i konstruktioner på kallvinden och i krypgrunden, från vilka läckageluft med största sannolikhet kommer in i bostad samt att den sanitära olägenheten bör åtgärdas innan bostaden tas i bruk. Svaranden har konstaterat att detta är ett utlåtande och inte ett beslut samt att det inte baserar sig på egna iakttagelser utan enbart på gjorda mätningar utförda på uppdrag av käranden. Ytterligare konstateras av svaranden att utlåtandet är daterat ett år och nio månader från köpslutet.

K4-S4. lngenjörsbyrå Kronqvists mätningsprotoko/1 gicks noggrant igenom och båda parterna hänvisade tili både den byggnadstekniska informationen och enskilda mätresultat i fastigheten. Käranden fäste speciellt uppmärksamhet vid nuvarande skador men även de undersökningar som visade att det fanns tydliga tecken på gamla rötskador i fastigheten. Likaså att huvudorsaken tili inomhusklimatproblemet är mikrobskadan i krypgrunden. Svaranden fäste speciellt uppmärksamhet vid att provtagning i krypgrunden skett från marken, där det naturligt alltid finns strålsvampar. Från analyssvar 258606 framgår att det i garderoben och krypgrundens bortre hörn från organiskt materia! finns en stark antydan tili skador, medan det lilla sovrummets golvbjälklag endast har en antydan till skador. Prov tagna från golvisoleringen i hallen och ytterväggen samt syllplankan i det lilla sovrummet påvisar ingen antydan om skador. Svaranden kommenterade den höga halten av mikrober och speciellt strålsvampar och att det är normalt att de hittas i markgrunder. Från analyssvar 249991 framgår vilka mikrober som hittats i krypgrundens markbotten och byggrester på marken.

K5-S5, S6. Drytec hari sin rapport 28.6.2015 analyserat fastighetens skick utgående från tidigare genomförda undersökningar och egna provtagningar. Tre prov togs från nedre bjälklagskonstruktionen och fem från de övre bjälklagen. Käranden lyfte fram att träkonstruktionen var synligt skadad på kallvinden. Likaså att mellantaket ovanför köket och den bakre tillbyggda delen var mikrobskadade. Svaranden å sin sida hänv1sade tili att proven från spånisoleringen på kallvinden påvisade inga mikrobiella skador.

KG. Ab Pedebygg Oy har gett offert på saneringsarbeten. Käranden lyfte fram kostnaden för att få fastigheten i beboeligt och avtalsenligt skick. Svaranden å sin sida konstaterade att endast krypgrunden påvisats vara skadad och att övriga skador inte bevisats. Ytterligare konstaterades av svaranden att en sanering enligt detta förslag medför att huset inte längre motsvarar ett hus från 1961 utan är ett nytt hus.

K7. Astep Ab har gjort en kostnadsberäkning över saneringsarbeten i huset. Käranden hänvisade tili totalkostnaden relaterad tili köpesumman medan svaranden hänvisade till att de åtgärder som ingick inte var nödvändiga då det inte påvisats skador i alla delar av huset.

K8-9. Faktluror för utredningskostnader med hänvisning till yrkande i punkt 6.

K10. Kostnadsuppskattning för genomförda renoveringar i fastigheten med vilka käranden motiverat yrkandena 3, 4 och 5, dvs nyttiga kostnader, boendekostnader och skadestånd. Svaranden framförde att skadestånd inte kan erhållas ifall det är frågan om dolt kvalitetsfel.

K11-12. Läkarintyg gällande Alice och Gabriel . Käranden ville speciellt lyfta fram att barnen efter att de flyttade tili huset var
regelbundet sjuka och mera än vad motsvarande barn är medan svaranden lyfte fram att i intygen finns inget som styrker att sjukdomarna berodde på brister i inomhusklimatet. Det är vanligt att barn är sjuka ofta.

K13-14. Tidpunkten för reklamationerna är ostridig. Reklamation har gjorts beträffande fukt- och mögelskador i krypgrunden och i husets vattentak samt inomhusluftklimatet.

K15. Från brevet framgår vilka handlingar som parterna haft och yrkande på hävning.

K16. Ingenjörsbyrå Kronqvist har låtit undersöka ett läckage i badrummet som upptäcktes i samband med renovering. Käranden ville med detta bevis påvisa nödvändiga nyttiga kostnader i fastigheten.
Svaranden lyfte fram att granskningsdatumet är 10.9.2013, dvs över ett år efter köpet.

K17. Ingenjörsbyrå Kronqvist har enligt kärandena genom mätningar konstaterat en gammal mikrobskada i vägg- och takkonstruktionen.
Denna skada upptäcktes i samband med att kylrummet revs. Svaranden lyfte fram att mätningarna gjorts 8.3.2013, dvs ca åtta månader efter köpet.

S1. Från läkarutlåtandet framgår svarandens dotters hälsotillstånd. Svaranden ville med beviset lyfta fram (sjukdom) som barn och att hon trots att hon bott i huset inte märkt av hälsoproblem relaterade till det. Käranden lyfte fram att endast en del av läkarintygen hänförde sig till tiden då hon faktiskt bodde i huset samt att reaktionerna på mögelskador är mycket individuell.

S2. Utlåtandet givet av Dl Elund påvisar enligt svaranden att byte av värmekälla haft en avgörande betydelse på inomhusluftklirnatet.

S8-10. Läkarutlåtande gällande svarandenas samt deras dotters hälsotillstånd. Svaranden visar att ingendera svaranden haft hälsoproblem under den tid de bott i huset. Käranden kommenterar beviset med att känsligheten för mögel är mycket individuell.

S11. Tekn.lic. Ulkokaris utlåtande gällande mögelproblematiken i krypgrundern. Svaranden viii med utlåtandet lyfta fram att provtagningen inte är tillförlitlig. Käranden kommenterar bevisningen med att problemen inte enbart finns i krypgrunden utan i hela fastigheten.

512. Työterveyslaitos lgE-analyser gällande svarandena som enligt dem påvisar att de inte varit i kontakt med mögel i inomhusluften. Käranden påpekade att dessa prov inte är tillförlitliga då känslighet eller mögelutsatthet mäts samt att det förekommer stora individuella
skillnader. Ytterligare lyfte käranden fram att provtagningen skett över fem år innan de flyttade bort från fastigheten och att strålsvampgiftet försvinner efter fyra år i kroppen.

513. Professor Tuula Bohus har i sitt utlåtande lyft fram förekomsten av olika mikrober samt deras naturliga miljö samt hur provtagningen ska ske samt hanteringen av proven.

5äljarens upplysningsplikt

Säljaren har med stöd av JB 2 kap 17§ 1mom 2-3 p en omfattande skyldighet att upplysa köparen om de fel och brister han känner till om fastigheten och sorn skulle kunna påverka köparnas köpbeslut eller värderingen av fastigheten. Omfattningen av säljarnas ansvar utgår från vad de borde ha känt till eller vad en fastighetsägare i allmänhet känner till. Från personbevisningen framgår det att Christer Nynäs noggrant redogjort för de åtgärder han under sin ägotid vidtagit i huset. Han har även inför äganderättens överlåtelse utfört reparationsarbeten som inte varit avtalade. Tingsrätten finner det vara utrett att det inte funnits brister i säljarens upplysningsplikt. Säljarna har haft en genuin vilja att informera köparna om det han känner till gällande fastigheten.

Köparens undersökningsplikt

Enligt JB 2 kap 22 § får köparen inte åberopa som kvalitetsfel en omständighet som skulle ha kunnat konstateras vid en granskning av fastigheten före köpslutet. Köparen är inte skyldig att utan särskild orsak kontrollera riktigheten i de uppgifter som säljaren har lämnat och inte heller att utsträcka granskningen till sådana omständigheter som förutsätter tekniska åtgärder eller andra åtgärder som avviker från det sedvanliga. Köparen får inte som ett fel åberopa en omständighet som han måste antas ha känt till vid köpslutet. Köparen har bevisbördan då han påstår att fastigheten till sina egenskaper inte stämmer överens med det som avtalats. En konditionsgranskning är inte obligatorisk vid husköp men är i synnerhet vid köp av gamla hus ett i de flesta fall av köparen använt redskap för att undersöka fastighetens skick. Köparens undersökningsplikt av köpeobjektet är mera omfattande ju äldre ett hus är, då man i äldre hus har anledning att förvänta sig mera fel och brister samt att materia! i byggnadskonstruktionen och i övrigt kan förväntas ha nått slutet av sin livslängd. Vid köp av ett äldre hus tar köparen en medveten risk (Kyllästinen/Riskinjako maakaaressa 2010 s 341-342, Vasa HovR 18.11.2014 dom 798, Åbo HovR 10.12.1996 S96/388). Köparens undersökningsplikt är begränsad och omfattar t.ex. inte öppnande av golv-, vägg- eller takkonstruktioner.

Från personbevisningen framgår det att köparna bekantat sig två gånger med fastigheten innan köpslutet. Första gången tillsammans med säljarna och andra gången ensamma. Under den andra gången hade de fri tillgång tili alla utrymmen i fastigheten och hade därför möjlighet att fritt och utan tidsbegränsning undersöka huset. Tingsrätten konstaterar att senast den andra gången bör de anses ha upptäckt alla synliga fel i fastigheten.


Är de av käranden påstådda fel och brister i fastigheten kvalitetsfel i enlighet med JB 2 kap 17 §?

Enligt JB 2 kap 17 § 1 p behäftas en fastighet av kvalitetsfel ifall den till sina egenskaper inte motsvarar det som avtalats. Säljaren och köparen ingår avtal om fastighetens kvalitetsnivå, som köparen har rätt att förvänta sig. Om inget särskilt har avtalats gällande fastighetens skick har köparen rätt att förvänta sig vad som kan anses vara normal nivå vid motsvarande köpeobjekt. lfrågavarande fastighet är från 1961 med tilläggsbygg nader från 1981 och 1987. De fel som åberopas som kvalitetsfel bör ha varit sådana som fanns redan vid köpslutet i juli 2012 och av sådan art att de skulle ha påverkat köpbeslutet.

Köparen får enligt JB 2 kap 22 § inte åberopa ett fel som han kunnat upptäcka innan köpet genom noggrann granskning av fastigheten.
Käranden innehar bevisbördan gällande påståendet att fastighetens egenskaper vid köpslutet inte motsvarade det som avtalats eller som kan förväntas.

Det är enligt JB 2 kap 17 § 2 p frågan om ett kvalitetsfel om säljaren gett felaktiga, bristfälliga eller vilseledande uppgifter om fastigheten och att dessa skulle ha kunnat påverka köpbeslutet. Säljaren har även ett ansvar om i fastigheten föreligger sådana brister eller fel som innebär att fastigheten avsevärt avviker från vad avtalats och som köparen med fog kan förutsätta att inte föreligger i fastigheten med beaktande av köpesumman och övriga omständigheter, dvs dolda fel (JB 2 kap 17 § 5 p). När det är frågan om ett gammalt hus förväntas det inte att det skall vara felfritt. Ju äldre ett hus är desto större sannolikhet är att det finns brister, vilket köparen bör ta i beaktande vid köpet då han undersöker fastigheten.

Tingsrätten konstaterar utgående från personbevisningen och den skriftliga bevisningen att det finns brister i krypgrunden och att inomhusluften påverkats negativt av den. Från de mätningar som gjorts av lngenjörsbyrå Kronqvist framgår det att mikrobhalten varit hög i krypgrunden. Mikrobangreppen har varit synliga. Tingsrätten finner att den provtagning som gjorts är i enlighet med vedertagen praxis och att provsvaren är tillförlitliga. Ålsson, som under ca 15 års tid praktiskt arbetat med dylika skador i fastigheten bör anses väl förtrogen med undersökningsmetoderna. Med stöd av den provtagning som gjorts och med stöd av Elunds, Ålssons, Qvists och Ulkokaris vittnesmål finner tingsrätten det vara utrett att krypgrunden belastas av mikrober i den mån att inomhusluften kontaminerats. Hörda sakkunniga har dock i viss mån stridiga utsagor gällande orsaken till kontamineringen. Hörda sakkunniga har samstämmigt konstaterat att ventilationen har varit undermålig i krypgrunden och luftkvaliteten i krypgrunden har varit dålig. Allmänt taget är en krypgrund en riskkonstruktion, i synnerhet när en stor del av grunden står av berg, och med ökad fuktighet i utomhusluften har mikrober gynnsamma växtförhållanden. Felet i krypgrunden fanns vid köpslutet. Tingsrätten konstaterar att den brist som finns i krypgrunden inte kunnat konstateras vid vanlig okulär besiktning eller fuktmätning av fastigheten och det är ett dolt fel i enlighet med JB 2:17.1 5p.

Tingsrätten finner det framför allt med stöd av Ulkokaris och Korkiamäkis vittnesmål vara utrett att det i samband med garderoben och det elskåp som funnits där samt vid tröskeln tili sovrummen varit brister i tätningen och via dessa utrymmen har luft innehållande skadliga ämnen kommit in i bostaden och avsevärt försämrat inomhusklimatet. 1 och med att -Korkiamäki från att de flyttade in i fastigheten eldade flitigt i spisen i bostaden drogs luft in i bostaden via otätheter i golvkonstruktionen och därmed även orenheter från källaren/krypgrunden. Huset hade tidigare haft oljepanna och parallellt med oljepannan värmts upp med vedeldning via pannan från källaren. Då hade luftströmmarna i fastigheten varit annorlunda och orenheter i källar- och krypgrundsluften hade dragits in i pannan, som krävde mycket syre, och letts ut via skorstenen. När bergsvärme installerades och spisen i bostaden började användas mera frekvent ändrade luftströmmarna i fastigheten. Även temperaturen sjönk något i krypgrunden och källaren. Tingsrätten finner inte att köparen orättmätigt nyttjat fastigheten genom att installera bergsvärme. De otätheter som funnits mellan krypgrunden/källaren och bostaden är ett dolt fel som belastat fastigheten under flera års tid och då luftströmmarna ändrat, värmekällan bytts ut och detta i samband med att utomhusklimatet blivit fuktigare de senaste åren, hösten 2012 var exceptionellt regnig, har det dolda felet i fastighetens golvisolering medfört att de skadliga mikroberna kommit in i bostaden och skadat inomhusklimatet. Tingsrätten finner att själva bytet av värmekälla i sig är berättigat och en åtgärd som bör anses vara tillåten. Grundproblemet har varit att det funnits brister i ventilationen och tätningarna till bostaden samt att uppvärmningen ändrats och att de mikrober som då sedan
tidigare funnits i krypgrunden, i viss mån latenta, har ökat kraftigt och genom otätheter kommit in i bostaden. Även Ulkokari och Elund har konstaterat att mikrober har sedan länge funnits i fastigheten men att bl.a. ändring av luftströmmar och fuktighetsgrad samt brister i tätningarna har gett upphov tili försämrad kvalitet på inomhusluften.

Golvbjälklaget har konstaterats vara mikrobangripet i stora delar av huset. Detta styrks av vittnesmål och den skriftliga bevisningen. Ålsson, Qvist och Lehtonen har i sina vittnesmål konstaterat att golvbjälklaget är i sådan grad mikrobangripet att det måste bytas ut.
Skadorna har inte varit synliga och har heller kunnat upptäckas vid sedvanlig granskning av fastigheten inför köpet. Det är frågan om gamla skador som uppkommit innan köpslutet och det är dolda fel i enlighet med JB 2:17.1 5p.

Prov har tagits från väggar. Vid ett igentäckt fönster i vardagsrummet har vid mätningar konstaterats förhöjda värden och tecken på skador.
Tingsrätten konstaterar dock att det felet inte är väsentlig och att det inte heller med stöd av personbevisningen framkommit att väggarna är väsentligt skadade och belastade med kvalitetsfel i enlighet med JB 2:17.

Det är ostridigt att taket/mellantaket hade bristande ventilation, vilken även åtgärdats efter köpslutet, och att en del av grundkonstruktionen var mörkare till färgen. De skador som fanns i innertaket var fullt synliga och kunde upptäckas vid köparens granskning av fastigheten innan köpet.
Brister har omnämnts i konditionsgranskningen (K2) och bristerna har således varit kända för köparna. Sakkunniga som hörts i rättegången har även konstaterats att de brister som finns i mellantaket inte kräver akuta åtgärder och dessa har inte heller påverkat inomhusluften. Mellantaket och-taket belastas inte av kvalitetsfel i enlighet med JB 2:17.

Sammanfattning

Tingsrätten finner med stöd av den skriftliga bevisningen och personbevisningen att det är utrett att inomhusluften i fastigheten är dålig. Huvudorsaken till det dåliga inomhusklimatet är skadliga mikrober och svampar i krypgrunden som genom bristande ventilation och otätheter kommit in i bostaden och i inandningsluften. Likaså finner tingsrätten det vara utrett att golvbjälklaget i hela fastigheten är mikrobangripet. Fastigheten motsvarar inte vad som avtalats och det som kan förväntas av en fastighet med motsvarande ålder och allmänna skick samt i förhållande tili köpesumman. Det är frågan om fel som varken säljaren eller köparen haft eller kan förväntas ha haft kännedom om vid köpslutet. Felen är sådana att de skulle ha påverkat köpbeslutet och köpesumman om köparen haft kännedom om det då köpet gjordes och med stöd av en helhetsbedömning avviker fastighetens skick från vad köparen kunnat förutsätta. Felen bör åtgärdas för att fastighetens skick skall motsvara det som avtalats. Tingsrätten konstaterar att merparten av reparationerna är åtgärder i grundkonstruktionen som, vars uppskattade tekniska livslängd inte förlängs.

Är fastigheten hälsovådlig att bo i?

Hälsoinspektionen i Ystad har gett ett utlåtande gällande sanitära olägenheter i fastigheten (K3). Hälsoinspektionen har konstaterat att det förekommer en sådan sanitär olägenhet i fastigheten som avses i hälsoskyddslagens 1§ och att den sanitära olägenheten bör åtgärdas innan bostaden igen tas i bruk. Tingsrätten finner även med stöd av den utredning som käranden åberopat gällande barnens hälsoproblem tillsammans med läkare Häggqvists utsaga att det inte är uteslutet att åtminstone merparten av barnens hälsoproblem kan relateras tili mögelproblematik i inomhusluften. Vad beträffar säljarnas dotters svåra astma som barn och hennes hälsoproblem, konstaterar tingsrätten att hon åren 1997-2001 endast bott sporadiskt i fastigheten och att hon 2001 flyttade tili Umeå och att de problem fastigheten belastats av vid köpslutet inte varit lika märkbara då hon bodde där. Tingsrätten anser att det styrkts att fastigheten har pga brister i inomhusklimatet inte kunnat användas som bostad.


Om felens väsentlighet, hävning och prisnedsättning

För att hävning skall komma ifråga bör felet vara väsentligt (JB 2 kap 17 § 2 mom). Enligt rättspraxis och lagförarbeten bör bristfälligheten i fastigheten motsvara ca 40 % av köpesumman för att vara så väsentliga att hävning kommer i fråga. Köpesumman är 135.000 euro.

Tingsrätten konstaterar att reparationskostnaderna för de fel som konstaterats vara kvalitetsfel är enligt den kostnadsberäkning som inlämnats 56.700 euro. Merparten av kostnaderna hänför sig till sanering och gjutning av ny grund. En del av kostnaderna hänför sig dock till nytt ytmaterial som förhöjer trivseln i fastigheten samt fastighetens värde.

Åtgärderna har inte specifiserats av käranden. Vad gäller krypgrunden skulle den gjutas igen med flytande betong vilket i sig medför en ändring av tidigare grundkonstruktion och som även förlänger fastighetens livslängd och höjer dess värde. Det är tili den delen inte enbart frågan om reparation utan även en kvalitetshöjande åtgärd på fastigheten som kommer köparen tili godo. Under handläggningen framfördes även andra billigare saneringsåtgärder, bl.a. Ulkokari har i sin utsaga nämnt ett alternativt och billigare sätt att åtgärda problemen, dvs att kemiskt sanera och decinfisiera krypgrunden och åtgärda den bristande tätningen tili bostaden. En igengjutning av krypgrunden har påtalats som en vedertagen saneringsmetod av de hörda som i praktiken utför saneringar av krypgrunder. Tingsrätten anser med beaktande av den ökade standard och värde fastigheten får genom reparationerna att den reparationskostnad som skall tas i beaktande är skäligen uppskattade
40.000 euro. Tingsrätten anser dock att köparna förvärrat situationen då de inte genast när de fattade misstanke om fuktskada, dvs i samband med att de hösten 2012 renoverade fastigheten och strax därefter då de flyttat in kände en unken lukt från källarregionen undersökte fastigheten närmare. Köparna borde åtminstone senast när lngenjörsbyrå Kronqvist vårvintern 2014 fick provsvar gällande mikrober och hälsoinspektionen konstaterade att fastigheten belastades av sanitär olägenhet ha vidtagit åtgärder för att få bostaden i beboeligt skick. Detta skulle
uppskattningsvis ha tagit högst fem månader i anspråk. Vid beaktandet av felets väsentlighet har således tingsrätten även tagit ställning till hur en försenad inflyttning på fem månader skulle ha påverkat köpslutet.

Fastigheten har inte motsvarat avtalat skick då det förekommit en sanitär olägenhet i fastigheten. Avgörande vid bedömningen huruvida det i sig utgör ett väsentligt fel är bl.a om man genom reparationsarbeten och saneringsarbeten inom rimlig tid kan åtgärda felet. Tingsrätten finner att det med stöd av den skriftliga bevisningen och personbevisningen (Ulkokari, Elund, Ålsson och Qvist) är utrett att det är möjligt att genom reparationsarbeten inom rimlig tid eliminera den sanitära olägenheten. Den sanitära olägenheten i sig är inte en hävningsgrund.
En försenad inflyttning medför för köparna en kostnad, med i käromålet angiven månadshyra, 3.000 euro. Från Korkiamäki-s och s berättelser framgår att de redan en längre tid letat efter bostad och att de innan de flyttade in renoverade fastigheten och flyttade in först i början av oktober, varför behovet av att genast få en bostad inte var en avgörande faktor vid köpbeslutet. En fördröjning av att använda fastigheten som bostad tillsammans med uppskattade kostnader för nödvändiga reparationsarbeten, 40.000 euro utgör sammantaget inte ett väsentligt fel i fastigheten och det föreligger inte grund för hävning av köpet.

Med stöd av JB 2 kap 17 § 2 mom har köparen rätt till prisnedsättning ifall det finns fel i fastigheten som skulle ha påverkat köpbeslutet och köpesumman. Enligt JB 2 kap 31 § fastställs prisavdraget genom att från den avtalade köpesumman avdras den felaktiga fastighetens värde vid köpslutet. Vid prisavdrag strävar man till att få en balans mellan pris och fastighetens värde vid köpslutet. Enligt rättspraxis har avdraget motsvarat reparationskostnaderna av felet. Även eventuell värdehöjning tas i beaktande. Prisavdraget skall motsvara kostnadsnivån vid köpslutet, dvs genom prisavdraget får man fram köpeobjektets verkliga värde då felen beaktas vid den tidpunkt då köpet gjordes. Tingsrätten konstaterar med stöd av ovanstående att Korkiamäki- är berättigade till ett prisavdrag på 43.000 euro, då fastigheten avsevärt avvikit från vad de med fog kunnat förutsätta på basen av köpesumman och övriga omständigheter. Vid bedömningen har även tagits i beaktande att reparationsarbetena är mera omfattande än vad Korkiamäki- utgick från vid köpslutet och att det inte är möjligt att bo i fastigheten under den tiden, uppskattningsvis fem månader. En fördröjning med några månader, hade i viss mån påverkat köpbeslutet och köpesumman. (Jfr HD 1999:76). Med stöd av JB 2:31.2 skall Nynäs erlägga ränta på
43.000 euro. Laga dröjsmålsränta har yrkats från delgivningen av stämningen.

Yrkande på skadestånd

Köparen har rätt till skadestånd med stöd av JB 2 kap 32 §. Säljaren är inte skadeståndsskyldig vid dolda fel. Hyreskostnader för annan bostad utgör en skada och då det är frågan om ett dolt fel är köparna inte berättigade till skadestånd (HD 1999:76, Oikeustiede 5/2003 s 11, Kartio) Yrkandet på skadestånd och ersättning för hyreskostnader förkastas.

Yrkande på utredningskostnader

Tingsrätten finner att den utredning som hänför sig till taket inte varit nödvändig, eftersom bristen i takets isolering och på vissa ställen mörkfärgat virke var en känd omständighet för köparna. Likaså anser tingsrätten att efter den utredning som lngenjörsbyrå Kronqvist utfört har klargjorts att det föreligger brister i krypgrundens och golvbjälklagets skick, varför ytterligare en utredning genomförd ca ett år senare inte var nödvändig. Utredningskostnaderna godkännes till ett belopp om 4.194,40 euro.

Nyttiga kostnader

Eftersom yrkandet på hävning inte bifalles förkastas även yrkandet på nyttiga kostnader.

Rättegångskostnader

I målet har flera yrkanden framställts av käranden vilka en del bifallits. Tingsrätten finner det med stöd av RB 21:3 vara skäligt att vardera parten ansvarar för sina egna rättegångskostnader.


DOMSLUT

1. Hannes Nynäs och Mari Nynäs skall solidariskt i prisnedsättning erlägga 43.000 euro tili Ulla Mari Korkiamäki-Joki och Joki jämte laga dröjsmålsränta från delgivningsdatum för stämningen 10.9.2015.

2. Hannes Nynäs och Mari Nynäs skall solidariskt erlägga ersättning för utredningskostnader 4.194,40 euro jämte laga dröjsmålsränta från delgivningsdatum för stämningen 10.9.2015.

3. Vardera parten ansvarar för betalning av egna rättegångskostnader.

Hannes Nynäs och Mari Nynäs ålägges att solidariskt erlägga vittnesarvoden tili

- Tapani Ulkokari 700 euro
- Jan-Owe Elund 500 euro

Ulla Mari Korkiamäki- ochJoki ålägges att solidariskt erlägga vittnesarvoden tili

- Marcus Ålsson 400 euro
- Marina Qvist 300 euro
- Nicklas Lehtonen 600 euro
- Christer Häggqvist 1.250 euro

ÄNDRINGSSÖKANDE

I denna dom får ändring sökas genom besvär till Vasa hovrätt inom trettio dagar. Missnöje skall anmälas inom sju dagar. Tiden för motbesvär är två veckor från utg ngen av besvärstiden.

Tingsdomare
Tingsdomare


Tingsnotarie

Godkänd missnöjesanmälan

Korkiamäki- Ulla Mari och Joki har 07.10.2016 anmält missnöje med hela domen.

Fatalietider Besvär senast 31.10.2016
Motbesvär senast 14.11.2016
Tingsdomare