Rakennuttajan konkurssi?

Onko uusien asuntojen asunto-osakkeiden kaupassa RS-järjestelmä sittenkään turvallinen asunnon ostajalle, kuten sitä markkinoidaan. RS-järjestelmä tarjoaakin turvaa mutta ei kata kaikkia riskejä. Pankit valvovat rahoittamaansa rakennuttajaa että tämä toimii lain mukaan asiakirjojen ja vakuuksien osalta. Rakennutettava asunto-osakeyhtiön omaisuutta ei voi myöskään käyttää rakennuttajan muiden velkojen kattamiseen. Mutta jos rakennuttaja menee konkurssiin joutuu osakkeenomistaja keskeneräisessä hankkeessa hankalaan tilanteeseen. Ensinnäkin maksukyvyttömän rakennuttajan tilanteen ja konkurssin selvittämisessä menee useita kuukausia ja hanke pitkittyy.

Vaihtoehdot:
1.Konkurssipesä voi jatkaa keskeneräistä rakennushanketta, jos velkojat näkevät sen järkeväksi. Verottaja, eläkeyhtiöt ja pankit ovat usein suurimmat velkojat. Konkurssipesä voi myös yrittää löytää uuden rakennuttajan jatkamaan hanketta tai tekemään tarjouksen ostajille hankkeen jatkamisesta.
2.Laki tarjoaa myös osakkeenomistajille mahdollisuuden ottaa hanke haltuunsa vaikka ostettujen osakkeiden omistusoikeus ei ole vielä siirtynyt ostajille (hanke kun on kesken ja osa maksuista maksamatta). Tällainen on järkevää lähinnä, jos hanke on loppuvaiheessa.
3.Osakkeenomistajilla on myös mahdollisuus purkaa kauppa ja saada rahat tai osa rahoista takaisin. Tässä on ongelmana se, että palautus ei vastaa kauppahintaa lähellekkään. Palautuksen määrä riippuu täysin siitä miten pesä onnistuu realisoinnissa. Usein pesän intressi on tässä pieni, joten osakkaiden kannattaa yrittää yhdessä löytää ostaja. Tietysti asuntokauppalain vakuusjärjestelyt antavat jonkin verran tähänkin tilanteeseen suojaa mutta rakennusajan 5% vakuus sulaa helposti selvittämisen kokonaiskuluihin. Sama koskee rakentamisajan jälkeistä vakuutta 2%. Tosin silloin pitäisi voimassa olla jo suorituskyvyvttömyysvakuutus 25% märäisenä rakennuskustannuksista.

Oma ongelmansa syntyy siitä, että ennen konkurssiin asettamista rakennuttaja on saattanut sotkea omat ja vieraat varat ja/tai viedä hanketta säästöliekillä eteenpäin, jolloin riski rakennusvirheisiin on suuri. Eli ostajat ovat helposti isoissa ongelmissa konkurssitilanteessa. Silloin ja sitä ennen olisi ensiarvoisen tärkeää, että ostajat ottavat aktiivisesti roolia selvittämisessä.

Paras tapa välttää vastuut on ostaa keskeneräinen asunto vain vakavaraiselta ja kokeneelta rakennuttajalta. Markkinointiesitteisiin ei juuri kannata luottaa. Lisäksi hankkeen aikana kannattaa ehdottomasti ottaa rakennustyön tarkkailija tarkastamaan rakentamisen laatua ja tilintarkastaja tarkastamaan taloussuunnitelman toteutumista (asuntokauppalaki 2 luku 21§ ja 22§). Vaikka muutaman tuhannen euron lisäkulu näistä jääkin osakkeenomistajille itselleen maksettavaksi se on halpa hinta lisäturvasta.

Edellä on kuvattu tilannetta kun rakennuttaja tekee konkurssin kesken rakentamisen. Toinen tilanne syntyy silloin kun rakennuttaja tekee konkurssin rakentamisvaiheen jälkeen. Silloin saattaa jäädä 10-vuotisvastuun korjaukset tekemättä. Pienissä korjauksissa ns. suorituskyvyttömyysvakuus (AKL 2:19§) riittää korjauskustannuksiin. Suorituskyvyttömyysvakuutuksen määrä on 25% rakennuskustannuksista. Mutta isommissa virheissä se saattaa jäädä helposti vajaaksi. Silloin rakennuttajan on oltava vakavarainen.

Lue lisää: keskeneraisen-uudisasunnon-ostaminen.


Asuntokauppalain 2 luvun 14§

Perustajaosakkaan konkurssin vaikutukset

Jos perustajaosakkaan omaisuus luovutetaan konkurssiin, konkurssipesän on ilman aiheetonta viivytystä ilmoitettava osakkeenostajille, haluaako pesä sitoutua niihin osakkeiden kauppasopimuksiin, joita perustajaosakas ei vielä ole täyttänyt.

Jos konkurssipesä ei 1 momentin mukaisesti sitoudu osakkeiden kauppasopimuksiin, kullakin osakkeenostajalla on oikeus purkaa tekemänsä kauppa.

Niille osakkeenostajille, jotka eivät pura kauppaa 2 momentin nojalla, siirtyy heti oikeus käyttää ostamiensa osakkeiden nojalla päätäntävaltaa osakeyhtiössä. Tämä ei kuitenkaan koske toista perustajaosakasta. (7.10.2005/795)

Edellä 3 momentissa tarkoitettujen osakkeenostajien on maksettava ostamistaan osakkeista määrä, joka vastaa osakkeiden arvoa konkurssin alkamisajankohtana. Näiden saatavien vähennykseksi on kuitenkin laskettava perustajaosakkaan osakeyhtiölakiin perustuva velka osakeyhtiölle kauppahintojen mukaisessa suhteessa. Osakkeenostajilla, joiden maksamat kauppahintaerät ylittävät edellä tarkoitetun määrän, on oikeus saada erotus takaisin 4 luvun 36 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen.


Omakotikauppa kiinteistökauppana

Edellä on käsitelty uuden asunnon osakkeenostajan asemaa. Ne soveltuvat myös peruskorjattujen asuntojen asunto-osakekauppoihin. Säännöt perustuvat asuntokauppalakiin. Sen sijaan omakotitalokauppa voi olla asunto-osakekauppa (kun perustettu asunto-osakeyhtiö omistaa ne ja myydään osakkeita) tai perinteistä kiinteistökauppaa. Kun se on kiinteistökauppaa, kuten usein on, säännöt sovellu niihin. Esimerkiksi jos ostetaan kiinteistö, johon rakennetaan tai on rakennettu useita omakotitaloja, paritaloja tai vaikka rivitalo ja niitä hallinnoidaan hallinnanjakosopimuksen pohjalta (tosin sekään ei ole pakollinen) vastaavia suojasäännöksiä ei ole olemassa. Niissä ostajan on oltava vielä huolellisempi rakennuttajan vakavaraisuuden osalta rakennusaikana ja 10-vuotisvastuun aikana.

Hakusanat: asuntokauppa, konkurssi, maksukyvytön, rakennuttaja, grynderi, asunto-osakeyhtiö


Tässä esimerkkejä lukuisista ongelmatilanteista:


Asunnon konkurssiyhtiöstä ostaneen painajainen päättyi, tappiota tuli 30 000 € – ”Tämä ei ollut pahin mahdollinen lopputulema”

Laki ei anna edelleenkään riittävää suojaa asunnonostajalle, jos hän ostaa asunnon rakenteilla olevasta talosta – pahimmillaan ostaja voi menettää rahansa.

Rakennuttaja teki konkurssin ja talosta löytyi rakennusvirheitä – Mistä nyt löytyy maksaja korjauksille?

Asunto-osakeyhtiö konkurssiin Juankoskella — katastrofitalossa meni kaikki pieleen

Rakennuslehti: Asunto-osakeyhtiö meni konkurssiin Savossa Juankoskella

Rakennustyöt loppuivat kuin seinään uudella asuinalueella Helsingissä – Asukas konkurssista: "Luulin, että Suomessa on turvallista ostaa uusi asunto"

Rakennusyhtiön konkurssi pysäytti taloyhtiön rakennustyöt Helsingin Viikinmäessä

Naantalissa asukkaat rakentavat rivitalonsa loppuun – rakennusliikkeen konkurssi voi siirtyä valtion selvitettäväksi

Taloyhtiö asetettiin konkurssiin Helsingissä – Paritalon osakkaiden riita äityi niin pitkälle, että raha-asiatkin menivät solmuun

Kirkkonummen ensimmäisen puisen kerrostalon urakoitsija konkurssiin - rakennustyöt jatkuvat

"Quatrogemini konkurssiin"

Kuka luottaa grynderin omaan valvontaan?

KKO:Grynderi ei vastuussa myöhään ilmoitetuista virheistä

Uudisasunnon ostaja, tarkista turvasi

Alle kymmenen vuotta vanhassa asunnossa voi olla rakennusvirheitä, ja jos tärkeä vakuutus puuttuu, ostaja saattaa joutua maksamaan korjaukset itse

Uusi koti olikin sekundaa – mitä tehdä jos rakentaja ei suostu korjaamaan virheitä?

KL: Rakennuttajan konkurssista ”varoittava esimerkki” asunnonostajille

Taloyhtiö asetettiin konkurssiin Helsingissä – osakkaiden riita äityi niin pitkälle, että raha-asiatkin menivät solmuun