Sähköliittymä ja välittäjän vastuu

Myyjä ja välittäjä vastaavat antamistaan tiedoista ostajalle. Myyjä vastaa myös välittäjän antamista tiedoista (vakkei välttämättä tiedä mitä välittäjä on luvannut). Tässä oli kysymys sähköliittymästä, josta annettiin vääriä tietoja vääriin oletuksiin perustuen välittäjän toimesta mutta joita sähköyhtiö myöhemmin muutti mm. koska liittyjiä olikin vähemmän ja tästä aiheutui ostajalle 3 500 euroa vahinkoa. Ongelma syntyi siis siitä, että välittäjä antoi ostajalle tietoja, mitä ei olisi tarvinnut antaa, ei tarkistanut niitä, eikä kehoittanut ostajia niitä tarkistamaan. Ostajien olisi kuitenkin itse ollut järkevää tarkistaa mm. nämä tiedot vaikka yleensä ostajat voivat luottaa myyjän ja välittäjän antamiin tietoihin. Ostajien vaatimusta ei kuitenkaan vahvistettu koska vahinkoa ei olisi syntynyt vaikka välittäjä olisi tarkistanut tiedot sähköyhtiöltä. Tarkemmin asia ilmenee seuraavista KRIL perusteluista:


"Lautakunta pitää lähtökohtana, ettei välitysliikkeellä ole velvollisuutta oma-aloitteisesti selvittää ja kertoa ostajaehdokkaille sähköliittymän hankkimismahdollisuudesta tai tästä aiheutuvista kustannuksista. Koska välitysliike on ostajien tiedusteltua asiaa kuitenkin antanut sähköliittymän hankkimista koskevia tietoja, sen olisi tullut varmistua antamiensa tietojen paikkaansa pitävyydestä tai kertoa selvästi, ettei annettuja tietoja ole voitu varmistaa ja kehottaa ostajia selvittmään asiaa itse. Välitysliike ei ole osoittanut, että se olisi ilmoittanut ostajille annettuihin tietoihin liittyvistä epävarmuustekijöistä.

Välitysliike on tässä tapauksessa kertonut luottaneensa toiselta ostajaehdokkaalta, myyjältä sekä naapurikiinteistön omistajalta saamiinsa tietoihin sekä omaan asiantuntemukseensa. Lautakunta toteaa, että välitysliikkeellä olisi ollut mahdollisuus selvittää liittymäasiaa suoraan sähköyhtiöltä, mutta se ei kuitenkaan ole näin tehnyt. Välitysliike ei näin ollen ole toiminut välitystehtävää hoitaessaan sillä ammattitaitoisuudella ja huolellisuudella, mitä siltä on voitu edellyttää.

Siinä tapauksessa, että välitysliike olisi toiminut huolellisesti ja selvittänyt liittymiskustannukset suoraan sähköyhtiöltä, välitysliike olisi oletettavasti saanut sähköyhtiöltä samansisältöiset tiedot kuin mitä ostajille annetussa tarjouksessa 22.7.2005 on kerrottu. Koska nämä tarjouksessa kerrotut tiedot ovat olleet olennaisilta osiltaan samansisältöiset kuin ne tiedot, jotka välitysliike on ennen kaupantekoa ostajille antanut, tietojen varmistamisella ei olisi ollut vaikutusta asiaan. Välitysliikkeen laiminlyönnillä ei näin ollen voida katsoa olleen asiassa merkitystä.

Kaupan kohteesta annetuissa tiedoissa ei tässä tapauksessa ole todettu olleen sellaista virhettä, jonka perusteella myyjä olisi velvollinen maksamaan ostajille hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Lautakunta katsoo, ettei myöskään välitysliikkeen menettelyssä ollut sellaista vaikutuksellisena pidettävää virhettä, jonka perusteella se olisi velvollinen vahingonkorvauksen maksamiseen."


Vapaa-ajankiinteistön kauppa. Kiinteistönvälitys. Sähköverkkoon liittymisestä aiheutuneet kustannukset. Välitysliikkeen tiedonantovelvollisuus.

kiinteistön kauppa
tiedonantovelvollisuus
kiinteistönvälitys
välittäjän vastuu


Diaarinumero: 724/81/08
Antopäivä: 16.03.2010

Ostajat ostivat 15.6.2005 päivätyllä kauppakirjalla merenrantakiinteistön. Kaupan välitti välitysliike. Kiinteistön pinta-ala on 16,43 ha. Kiinteistöllä on 1970-luvulla rakennettu saunamökki, jonka pinta-ala on noin 28 m². Kauppahinta oli 105 000 euroa. Kiinteistön hallinta siirtyi ostajille kaupantekohetkellä.
Valitus koskee sitä, että sähköliittymän hankkimisesta kiinteistölle on aiheutunut ostajille suuremmat kustannukset kuin mitä heille on ennen kaupantekoa kerrottu.

VAATIMUKSET

Ostajat vaativat myyjältä ja/tai välitysliikkeeltä hinnanalennusta/vahingonkorvausta 3 508,80 euroa.

Ostajat ovat kohteeseen tutustuessaan tiedustelleet välittäjältä, miten sähköliittymä on mahdollista saada kiinteistölle ja mitä tämä tulee maksamaan. Välittäjä ilmoitti, että sähkö olisi vedettävissä tontilta noin 25 metrin päässä rantasaunasta sijaitsevasta sähkötolpasta ja sähköistäminen tulisi maksamaan korkeintaan 5 000 euroa. Välittäjä perusteli antamaansa tietoaan sillä, että naapurikiinteistön sähköistäminen on tullut maksamaan aikaisemmin 30 000 markkaa. Myyntiesitteessä ei ollut mitään mainintaa sähkön saannista tai sen aiheuttamista kustannuksista.

Ostajat luottivat välittäjän antamiin tietoihin, sillä heillä ei ollut mitään syytä epäillä niiden oikeellisuutta. Välittäjä ei kehottanut ostajia olemaan yhteydessä sähköyhtiöön annettujen tietojen varmistamiseksi, eivätkä ostajat näin ollen selvittäneet kustannuksia sähköyhtiöltä ennen kaupantekoa.

Kauppakirjaan kirjattiin ehto, jonka mukaan "Kiinteistöllä ei ole sähköliittymää. Sähkö on rannassa rajalla, josta se on vedettävissä kiinteistölle."

Kaupanteon jälkeen kävi ilmi, että välittäjän antamat tiedot kiinteistön sähköistämisen kustannuksista eivät pitäneet paikkaansa. Sähkön saaminen kiinteistölle maksoi annetuista tiedoista poiketen 19 260 euroa.

Sähköä ei ollut mahdollista vetää rajalta kiinteistölle kuten oli kerrottu. Sähköyhtiön mukaan naapurikiinteistön sähköistäminen oli tapahtunut jo vuonna 1994, joten ostajille annetut tiedot eivät pitäneet tältäkään osin paikkaansa. Kaupantekohetkellä muuntopiiri oli sijainnut niin kaukana uusista mahdollisista liittymäkohteista, että paikalla oli tehtävä uusi muuntopiirijako. Liittymiä varten täytyi rakentaa suurjänniteverkostoa noin 700 metriä, uusi muuntamo, pienjänniteverkostoa noin 900 metriä ja pienjännitemerikaapelia noin 550 metriä. Sähkön saaminen kiinteistölle on näine verkon vaatimine muutoksineen vienyt kaksi vuotta, toisin kuin välittäjä oli ennen kaupantekoa ilmoittanut ja toisin kuin kauppakirjaan oli kirjattu.

Ostajat katsovat välitysliikkeen toimineen huolimattomasti, koska se ei ole selvittänyt aiheutuvia kustannuksia ennen kaupantekoa. Välittäjä ei ole myöskään kertonut, että sähköistyksen hinta olisi riippuvainen liittyjien määrästä. Tässä tapauksessa muita liittyjiä ei ollut, joten ostajille aiheutui sähköliittymän hankkimisesta lähes 20 000 euron kustannukset.

Kohteen myyjä on vastuussa myös niistä tiedoista, jotka välitysliike on antanut ostajille. Tällä perusteella ostajat vaativat hyvitystä myös myyjältä.

Ostajien alkuperäinen hinnanalennus-/vahingonkorvausvaatimus asiassa on ollut 14 260 euroa. Sähköyhtiö on kuitenkin elokuussa 2009 palauttanut ostajien maksamista liittymiskustannuksista

12 840 euroa, koska sähköverkkoon on tullut myöhemmin uusia liittyjiä.

Ostajien vaatiman hyvityksen määrä koostuu alkuperäisen vahingonkorvaus-/hinnanalennusvaatimuksen korkolain mukaisesta viivästyskorosa ajalta 24.3.2008-17.8.2009 eli 2 088,80 euroa sekä jäljelle jäävästä vahingonkorvaus-/hinnanalennusvaatimuksen pääomasta eli 1 420 eurosta. Vaatimus koskee siten vain välitysliikkeen ilmoittaman määrän (5 000 euroa) ylittävää osuutta.

VASTAUKSET

1) Myyjä kiistää ostajien vaatimukset.

Myyjä ei katso toimineensa asiassa huolimattomasti tai muuten moitittavasti. Myyjä ei ole antanut välitysliikkeelle tai ostajille mitään tietoja myydyn kiinteistön tai naapurikiinteistön sähköistykseen liittyen. Välitysliikkeen tulee vastata antamiensa tietojen oikeellisuudesta.

2) Välitysliike kiistää ostajien vaatimukset.

Ostajat tiedustelivat ennen kaupantekoa välittäjältä kiinteistön sähköistämisestä ja sen kustannuksista. Välittäjä ilmoitti, että sähköliittymän hinta olisi enintään 5 000 euroa, kun se oli vedettävissä rajalla sijaitsevasta sähkötolpasta. Välittäjän ilmoitus hinnasta ja sähkönvetomahdollisuudesta perustuivat välittäjän asiantuntemukseen alueesta ja hinnoittelusta sekä toisen ostajaehdokkaan hieman aikaisemmin käymään keskusteluun sähköyhtiön kanssa. Koska toisen ostajaehdokkaan tieto vastasi välittäjän kokemukseen perustuvaa käsitystä asiasta, hän luotti tiedon oikeellisuuteen ja välitti tiedon ostajille. Välittäjä mainitsi ostajille, että vahvistus on saatu toiselta ostajaehdokkaalta, eikä suoraan sähköyhtiöltä ja kehotti ostajia olemaan itse yhteydessä sähköyhtiöön, jos he halusivat vielä varmistua asiasta. Ostajat olivatkin välitysliikkeen käsityksen mukaan yhteydessä sähköyhtiöön ennen kaupantekoa.

Naapurikiinteistön sähköistämistä ja sen ajankohtaa koskevat tiedot välitysliike sai myyjältä sekä naapurikiinteistön omistajalta. Välitysliikkeellä ei ollut aihetta epäillä näiden tietojen todenperäisyyttä.

Kauppakirjaan merkittiin kaikkien osapuolien tiedossa ollut tilanne sähköstä ja kaikkien käsitys oli, että välittäjän arvio enintään 5 000 euron kustannuksista oli todenmukainen.

Kaupanteon jälkeen ostajat saivat sähköyhtiöltä 22.7.2005 päivätyn tarjouksen kiinteistön sähköistämisestä, jossa sähköistämisen kustannus oli 4 422 euroa. Tämä vastasi välitysliikkeen ennen kaupantekoa antamia tietoja. Myöhemmin sähköyhtiö kuitenkin muutti tarjoustaan olennaisesti toisensisältöiseksi.

Koska myyntikohde ei ole ollut vakituiseen asumiskäyttöön tarkoitettu, vaan vapaa-ajan käyttöön tarkoitettu ranta- ja metsäkiinteistö, jolla sijaitsi pieni 1970-luvulla rakennettu saunamökki, sähkön puuttumisesta ei ole välitysliikkeen käsityksen mukaan ollut tarvetta erikseen ilmoittaa myyntiesitteessä.

RATKAISUN PERUSTELUT

Asiaan sovellettava lainsäädäntö

Kiinteistöjen kauppaa koskevan maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Maakaaren 2 luvun 20 §:n mukaan jos myyjän puolesta on toiminut kiinteistönvälittäjä tai joku muu edustaja, myyjä vastaa myös hänen antamistaan tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain

7 §:n mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.

Saman lain 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.

Lain 11 §:n mukaan jos välitysliikkeellä on aihetta epäillä, että välitysliikkeen saamat 9 tai 10 §:ssä tarkoitetut tiedot ovat virheellisiä tai puutteellisia, välitysliikkeen on varmistuttava tiedon oikeellisuudesta ja oikaistava mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto. Jos tiedon oikeellisuuden varmistaminen ei ole mahdollista ilman kohtuutonta vaivaa, välitysliikkeen on ilmoitettava toimeksiantajan vastapuolelle, ettei tietoa ole voitu tarkistaa.

Lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

TAPAHTUMIEN KULKU

Kaupan kohteena olleella kiinteistöllä ei tässä tapauksessa ole ollut sähköliittymää. Ostajat ovat tiedustelleet välitysliikkeeltä ennen kaupantekoa, onko kiinteistölle mahdollista saada sähköliittymää ja kuinka suuret kustannukset siitä aiheutuisivat. Välitysliike on ilmoittanut ostajille, että sähköliittymän hinta olisi enintään 5 000 euroa, kun se oli vedettävissä rajalla sijaitsevasta sähkötolpasta.

Kauppakirjaan on kirjattu, että kiinteistöllä ei ole sähköliittymää. Sähkön on kuitenkin mainittu olevan rannassa rajalla, josta se on vedettävissä kiinteistölle.

Ostajat ovat kaupanteon jälkeen 22.7.2005 saaneet sähköyhtiöltä tarjouksen, kerrottu, että sähköyhtiön kartoituksen mukaan alueella on 8 mahdollista liittymäkohdetta ja näin ollen liittymiskustannuksiksi tulee yhden liittyjän osalta 4 422 euroa. Sähköliittymien rakentamisen on todettu edellyttävän muuntopiirijaon muuttamista. Sähköyhtiö on tässä tarjouksessa ilmoittanut, että sähköliittymät voidaan rakentaa vuoden 2006 loppuun mennessä, mikäli tarjouksessa mainitut edellytykset täyttyvät.

Sähköyhtiö muutti tarjoustaan elokuussa 2006 ja tällöin ilmeni, ettei sillä hetkellä ollut ostajien lisäksi muita sähköverkkoon liittyjiä. Sähköliittymästä aiheutui näin ollen ostajille 19 260 euron kustannukset. Sähkön saaminen kiinteistölle kesti ostajien mukaan noin kaksi vuotta kaupanteosta.

Sähköyhtiö on elokuussa 2009 palauttanut ostajien maksamasta liittymismaksusta 12 840 euroa uusien sähköliittyjien vuoksi.

MYYJÄN VASTUU

Kuluttajariitalautakunta toteaa myyjän vastaavan siitä, että kohteesta kaupanteon yhteydessä annettavat tiedot ovat paikkaansa pitäviä. Myyjän vastuun kannalta ei ole merkitystä sillä, ovatko tiedot myyjän vai välitysliikkeen antamia.

Ottaen huomioon sähköyhtiön 22.7.2005 ostajille antaman tarjouksen sisältö, lautakunta katsoo, että ostajille sähköliittymän hankkimisesta ja liittymiskustannuksista ennen kaupantekoa annetut tiedot ovat vastanneet olennaisilta osiltaan niitä tietoja, jotka sähköyhtiö on kaupanteon ajankohtana asiasta antanut. Asiassa esitetty selvitys ei muutoinkaan osoita, että myyjä olisi tiennyt tai että sen olisi pitänyt tietää todellisten liittymiskustannusten poikkeavan siitä, mitä ostajille on kaupantekohetkellä kerrottu.

Sähköliittymän hankkimisesta on jäänyt ostajien maksettavaksi tässä tapauksessa 6 780 euroa. Kustannusten ei voida katsoa poikkeavan niin merkittävästi siitä, mihin ostajien on ennen kaupantekoa annettujen tietojen perusteella tullut varautua, että tällä poikkeamalla voitaisiin olettaa olleen vaikutusta kauppaan. Arvioinnissa on otettu huomioon myös ostajille aiheutuneet mahdolliset korkomenot sekä -menetykset sen pääoman osalta, joka on ollut sähköyhtiön hallussa vuodesta 2006 vuoteen 2009.

Ostajien on lautakunnan näkemyksen mukaan tullut varautua siihen, että sähköliittymän rakentamiseen kuluva aika riippuu sähköyhtiön puolella olevista seikoista, joihin myyjä ei voi vaikuttaa. Sillä, miten kiinteistön sähköistäminen teknisesti toteutetaan, ei myöskään voida katsoa olleen kaupan kannalta olennaista merkitystä.

Lautakunta katsoo edellä mainituilla perusteilla, ettei kaupan kohteessa tässä tapauksessa ole myyjien vastuulle kuuluvaa virhettä.

VÄLITYSLIIKKEEN VASTUU

Välitysliike on oman kertomansa mukaan perustanut tietonsa sähköliittymän hinnasta toiselta ostajaehdokkaalta saamaansa tietoon sekä omaan kokemusperäiseen käsitykseensä asiasta.

Tieto mahdollisuudesta vetää sähkö naapurin sähkötolpasta on välitysliikkeen mukaan saatu myyjältä sekä naapurikiinteistön omistajalta.

Lautakunta pitää lähtökohtana, ettei välitysliikkeellä ole velvollisuutta oma-aloitteisesti selvittää ja kertoa ostajaehdokkaille sähköliittymän hankkimismahdollisuudesta tai tästä aiheutuvista kustannuksista. Koska välitysliike on ostajien tiedusteltua asiaa kuitenkin antanut sähköliittymän hankkimista koskevia tietoja, sen olisi tullut varmistua antamiensa tietojen paikkaansa pitävyydestä tai kertoa selvästi, ettei annettuja tietoja ole voitu varmistaa ja kehottaa ostajia selvittmään asiaa itse. Välitysliike ei ole osoittanut, että se olisi ilmoittanut ostajille annettuihin tietoihin liittyvistä epävarmuustekijöistä.

Välitysliike on tässä tapauksessa kertonut luottaneensa toiselta ostajaehdokkaalta, myyjältä sekä naapurikiinteistön omistajalta saamiinsa tietoihin sekä omaan asiantuntemukseensa. Lautakunta toteaa, että välitysliikkeellä olisi ollut mahdollisuus selvittää liittymäasiaa suoraan sähköyhtiöltä, mutta se ei kuitenkaan ole näin tehnyt. Välitysliike näin ollen ole toiminut välitystehtävää hoitaessaan sillä ammattitaitoisuudella ja huolellisuudella, mitä siltä on voitu edellyttää.

Siinä tapauksessa, että välitysliike olisi toiminut huolellisesti ja selvittänyt liittymiskustannukset suoraan sähköyhtiöltä, välitysliike olisi oletettavasti saanut sähköyhtiöltä samansisältöiset tiedot kuin mitä ostajille annetussa tarjouksessa 22.7.2005 on kerrottu. Koska nämä tarjouksessa kerrotut tiedot ovat olleet olennaisilta osiltaan samansisältöiset kuin ne tiedot, jotka välitysliike on ennen kaupantekoa ostajille antanut, tietojen varmistamisella ei olisi ollut vaikutusta asiaan. Välitysliikkeen laiminlyönnillä ei näin ollen voida katsoa olleen asiassa merkitystä.

Kaupan kohteesta annetuissa tiedoissa ei tässä tapauksessa ole todettu olleen sellaista virhettä, jonka perusteella myyjä olisi velvollinen maksamaan ostajille hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Lautakunta katsoo, ettei myöskään välitysliikkeen menettelyssä ollut sellaista vaikutuksellisena pidettävää virhettä, jonka perusteella se olisi velvollinen vahingonkorvauksen maksamiseen.

Kuluttajariitalautakunta ei suosita asiassa hyvitystä.
Päätös oli yksimielinen.


Julkaistu 16.3.2010