Kiinteistö, myyjän tuottamus ja tasonparannus

Kiinteistön virheet, myyjien tuottamuksen ja ostajien korjausten tasonparannuksen arviointia?

Kantajat olivat ostaneet Vastaajilta kiinteistön noin 165.000 eurolla kun Vastaajat olivat ostaneet sen 6 vuotta aikaisemmin 52 000 eurolla ja korjanneet sitä. Kiinteistöllä sijaitsi 1920-luvulla rakennettu koulurakennus ja muita rakennuksia.

Kantajien mukaan Vastaajilta ostamassa kiinteistössä oli vallintavirhe ja laatuvirhe; Vastaajat olivat ennen kaupantekoa jättäneet ilmoittamatta kauppaan vaikuttavia tietoja rakennuksen kunnosta ja rakenteista, joista he ovat tienneet tai heidän olisi pitänyt tietää. Asiassa oli kysymys siten siitä, oliko kaupan kohteena olleessa kiinteistössä laatuvirhe ja jos oli, millaisiin korvauksiin Kantajat olivat tämän johdosta oikeutettuja.

Kantajien mukaan he olivat alun perin etsineet loma-asuntoa, mutta tutustuttuaan vastaajien omistamaan kiinteistöön, he päättivät hankkia kiinteistön vakituiseksi asunnokseen ja myös myyjät tulivat tästä tietoiseksi ennen kauppaa. Kantajat katsoivat, että kiinteistön virheisiin nähden sillä seikalla, ostettiinko kiinteistö loma-asunnoksi vai vakituiseksi asunnoksi, ei ollut merkitystä.

Vastaajat katsoivat, ettei kiinteistössä ollut laatuvirhettä, ja että kiinteistö oli ollut ominaisuuksiltaan sellainen, kuin oli sovittu. Myyjät eivät olleet antaneet rakenteiden kunnosta tai rakenteista taikka muuta laatua koskevasta ominaisuudesta virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa.

Kantajat olivat vaatineet, että Vastaajat suorittavat ensisijaisesti vahingonkorvauksena 148 312 euroa laillisine viivästyskorkoineen ja toissijaisesti hinnanalennuksena 90 000 euroa laillisine viivästyskorkoineen sekä Kantajien asianosais- ja oikeudenkäyntikulut laillisine viivästyskorkoineen.

Käräjäoikeus katsoi kauppakirjan, kuntotarkastusraportin ja kaupan osapuolten kertomusten perusteella selvitetyksi, että vaurioiden ja virheiden osalta kaupan kohde ei ollut kauppasopimuksen mukainen. Lisäksi käräjäoikeus katsoi ristiriitaisen todistelun perusteella jääneen näyttämättä, että myyjät olisivat tulleet tietoiseksi, että Kantajat olivat hankkimassa kiinteistöä vakituiseksi kodikseen.

Käräjäoikeus hylkäsi kantajien vaatimukset enemmälti ja velvoitti vastaajat Vastaajat maksamaan kantajille vahingonkorvauksena 37 937 euroa laillisine viivästyskorkoineen sekä heidän oikeudenkäyntikulunsa 16 879,59 euroa laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta.

Hovioikeus velvoitti Vastaajat maksamaan vahingonkorvausta eduntasoitus huomioiden 86 016 euroa seuraavasti:
1) alapohjan korjauskustannuksista 40 607 euroa, joista pinnoitteiden
osuus on 16 247 euroa ja muu osuus 24 360 euroa,
2) pesuhuoneen korjauskustannuksista 23 119 euroa,
3) asuinrakennuksen hirsirungon lahovaurioiden korjauksesta 15 628,50 euroa,
4) ikkuna- ja oviaukkojen rakenteiden korjaamisesta 3 983 euroa ja
5) korvauksena KANTAJAjen tekemästä työstä 3 278,75 euroa.



Koska Vastaajat olivat hävinneet valituksensa hovioikeudessa, hovioikeus katsoi Vastaajien olevan velvollisia korvaamaan Kantajien oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa.

ROVANIEMEN HOVIOIKEUS
TUOMIO
Nro 724

Antamispäivä 22.8.2008
Diaarinro S 07/968


RATKAISU JOSTA VALITETTU
Oulun käräjäoikeus 1. osasto 5.10.2007 nro 10487 (liitteenä)

ASIA
Vahingonkorvaus

VALITTAJAT JA VASTAPUOLET
E VASTAAJA
K VASTAAJA
J KANTAJA (vastavalittajana)
S KANTAJA (vastavalittajana)

VAATIMUKSET HOVIOIKEUDESSA

E VASTAAJAn ja K VASTAAJAn valitus

E VASTAAJA ja K VASTAAJA ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio ja määrätty turvaamistoimi kumotaan ja heidän KANTAJAlle maksettavaksi tuomittu vahingonkorvaus 627 euron ylittävältä osalta hylätään. Toissijaisesti VASTAAJA ja VASTAAJAL ovat vahingonkorvausten osalta vaatineet, että korvausmäärä alennetaan 10 000 euroksi. VASTAAJA on lisäksi vaatinut, että KANTAJAt velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäynti- ja asianosaiskulunsa tässä asiassa laillisine viivästyskorkoineen. VASTAAJA ja VASTAAJA ovat vielä vaatineet, että valituksen lopputuloksesta riippumatta heidän maksettavakseen tulevia oikeudenkäyntikuluja joka tapauksessa kohtuullistetaan ottaen huomioon KANTAJAjen kanteen menestyminen alkuperäisiin vaatimuksiin nähden.

VASTAAJA ja VASTAAJA ovat lausuneet, että käräjäoikeuden tekemät johtopäätökset ja tuomion lopputulos olivat virheelliset. Asiassa esitetyn todistelun perusteella ei ollut näyttöä siitä, että rakennuksen lattia olisi omistusoikeuden siirtyessä KANTAJAlle ollut romahtanut. Alapohjassa ja hirsirungossa oli ollut enintään salainen virhe. Tekemänsä pintarakenteisiin rajoittuneen korjauksen yhteydessä VASTAAJA oli tehnyt käytävän ja keittiön lattiarakenteisiin oikaisukoolauksen, jonka yhteydessä alapohjalankkuja ei ollut vaihdettu eikä purueristettä poistettu. Kirjallisena todisteena esitetystä valokuvasta numero 38 ilmeni, että alapohjan rossilaudoitus oli ollut naulaamaton ja laudat olivat olleet irrallaan kannatinsoiroa vasten. Valokuvista 38 ja 39 ilmenevät katkeamisjäljet puolestaan viittasivat pistemäisen painokuormituksen aiheuttamaan murtumaan, mihin nähden väitettä siitä, että kukaan ei olisi KANTAJAjen myöhemmin teettämän korjausremontin yhteydessä kävellyt purueristeen tai alapohjalautojen päällä purueristeen poistamisen jälkeen, ei ollut pidettävä uskottavana. Rossilautojen osalta oli lisäksi mahdollista, että jo rakentamisvaiheessa aikoinaan käytetyt laudat olivat olleet kertaalleen käytettyjä ja peräisin jostakin vielä vanhemmasta kohteesta.

KANTAJAlla oli rakennuksen ikä huomioon ottaen ollut erityinen selonottovelvollisuus sekä tehdyn kuntotarkastusraportin että kuntotarkastuksen tehneen, todistajana kuullun J MMMn tarkastuskehotuksen perusteella. VASTAAJA ja VASTAAJA olivat lisäksi kehottaneet KANTAJAja tarkastamaan kohteen ja he olisivat suostuneet MMMn esittämään alapohjan ja seinien alaosan rakenteiden avaamiseen. Tällöin ennakkotarkastuksessa kaikki kanteessa väitetyt kaupan kohteen keskeiset virheet olisivat tulleet ilmi. Kaupassa KANTAJAt olivat lisäksi varautuneet joidenkin seinähirsien vaihtamiseen, mutta tältäkin osin käräjäoikeus oli virheellisesti katsonut VASTAAJAn ja VASTAAJAn olevan vastuussa seinähirsien vaihtamisesta aiheutuneista kustannuksista. KANTAJAt olivat varautuneet suorittamaan kohteessa mittavan remontin, koska he olivat halunneet asentaa rakennukseen maalämmön. Arvioitaessa kaupan kohteen virheellisyyttä tuli vielä ottaa huomioon, että lahohavainnot olivat vanhoille kohteille tyypillisiä eivätkä ne välttämättä olleet kaupan kohteen virheitä. Ikkunoiden ja oviaukkojen virheellisen rakenteen osalta käräjäoikeuden ratkaisu oli alumiinipaperin ja eristysvillan asentamisen osalta oikea, mutta kokonaisuuteen nähden tämä virhe oli merkityksetön.

Kauppakirjassa ollut vastuunrajoitusehto oli ollut riittävästi yksilöity sisältäessään viittauksen kuntotarkastuksessa todettuihin seikkoihin ja se oli joka tapauksessa rajoittanut VASTAAJAn ja VASTAAJAn vastuuta kaupassa. VASTAAJAn ja VASTAAJAn menettely kaupassa ei ollut ollut kunnianvastaista ja arvotonta. Maakaaren tarkoittama kunnianvastaisuus ja arvottomuus edellyttivät myyjän täyttä tietoisuutta virheestä, mistä syystä pelkästään se, mitä myyjän olisi pitänyt kaupan kohteen virheestä tietää, ei ollut riittävää.

Vahingonkorvausten osalta selvittelykustannukset olivat määrältään riidattomat. Korjauskustannuksissa tuli kuitenkin ottaa huomioon kohteen tasonparannus ja käyttöiän pidentyminen. Tasonparannuksen ja käyttöiän pidennyksen osalta lähtökohtana tuli pitää VASTAAJAn ja VASTAAJAn esittämiä kunnossapitojaksoja. Arvioitaessa kohteessa remonttia tehneen ja todistajana kuullun M SSSn kertomuksen luotettavuutta tuli lisäksi ottaa huomioon se, että kysymys oli SSSn omasta työstä. Kaupanvastuuasetelmissa ylikorjaamista tapahtui helposti, koska maksua haettiin muilta kuin kohteen senhetkisiltä omistajilta. Korvattavan käyttöhyödyn määräksi VASTAAJA ja VASTAAJA hyväksyivät enintään 500 euroa.

VASTAAJA ja VASTAAJA ovat lisäksi toistaneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kanteen kiistämisperusteensa.

J ja S KANTAJAn vastavalitus

J ja S KANTAJA ovat vaatineet, että VASTAAJAn ja VASTAAJAn yhteisvastuullisesti heille maksettavaksi tuomittu vahingonkorvaus korjauskustannuksista korotetaan 122 600 euroksi laillisine viivästyskorkoineen. Lisäksi KANTAJAt ovat vaatineet, että VASTAAJA ja VASTAAJA velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 30 439,67 eurolla ja hovioikeudessa 13 243,25 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.

KANTAJAt ovat lausuneet, että korjauksista aiheutuvasta rakennuksen käyttöiän pidennyksen, arvonnousun ja tasonparannuksen perusteella tehty vähennys kustannuksista (eduntasoitus) oli liian suuri. Lisäksi käräjäoikeus oli virheellisesti soveltanut samaa vähennysprosenttia kaikkiin korjauksen kohteina olleisiin rakenteisiin, vaikka eduntasoituksen määrä ei ollut ollut samansuuruinen kaikissa korjauskohteissa ja se olisi tullut ratkaista kunkin kohteen osalta erikseen.

Alapohjan korjauskustannusten määrä oli 65 172 euroa, josta pinnoitteiden osuus oli 16 452 euroa. Pinnoitteiden osalta eduntasoitus oli 205 euroa ja korvattava määrä 16 247 euroa. Alapohjan muun korjauskustannuksen kuin pinnoitteiden määrä oli 48 720 euroa, josta KANTAJAt hyväksyivät eduntasoituksen määräksi 30 prosenttia eli 14 616 euroa. Siten korvattava korjauskustannusten määrä oli pinnoitteiden osalta niiden eduntasoituksella vähennetty osuus 16 247 euroa lisättynä 34 104 eurolla. Vaatimus tältä osin oli 50 351 euroa.

Lahovaurioiden vuoksi asuinrakennuksen ulkorungon hirsikerroista toinen ja kolmas hirsikerta oli vaihdettu kokonaan ja neljäs hirsikerta keittiönurkkausta lukuun ottamatta. Tämä oli tapahtunut niin, että lahovaurioisten hirsien tilalle oli vaihdettu terveitä vanhoja hirsiä samassa pihapiirissä olleesta oppilasasuntolasta. Rakennus oli korjattu hirsirungon osalta siihen tasoon, missä sen olisi tullut ollakin, eikä korjauksessa käytettyjen hirsien ikä huomioon ottaen rakennuksen käyttöikä ollut jatkunut, taso parantunut tai arvo noussut. Tämän vuoksi VASTAAJAn ja VASTAAJAn tuli korvata hirsirungon korjauskustannukset täysimääräisesti 31 257 eurolla.

Pesuhuoneen osalta KANTAJAt eivät olleet voineet varautua kuntotarkastusraportissa olleen riskirakenteita koskevan maininnan perusteella siihen, että pesuhuoneen lattialaatta oli romahtanut ja siitä aiheutuneisiin kosteus- ja homevaurioihin. VASTAAJA oli tehnyt vuosina 1997-1998 pesuhuoneremontin, jossa hän oli purkanut betonisen lattialaatan, asentanut vesi- ja viemäriputkistoja laatan alapuoliseen tilaan, tehnyt alapohjan hiekkatäytön, valanut uuden lattialaatan ja lisännyt styroxeristeitä hiekan ja seinähirsien väliin. Tässä yhteydessä lattialaatan alapuolisten hirsiseinien kunto ja maakosteuden seinähirsille aiheuttamat vauriot olivat olleet VASTAAJAn nähtävissä ja todettavissa. Pesuhuoneen osalta kokonaiskorjauskustannukset olivat 26 544 euroa, joista eduntasoituksen ja käyttöiän pidentymisen osalta tehtävien vähennysten jälkeen VASTAAJAn ja VASTAAJAn korvattavaksi jäi 23 119 euroa.

KANTAJAn tekemässä ikkunoiden ja oviaukkojen korjauksissa oli ollut kysymys virheellisten rakenteiden korjaamisesta hyvän rakennustavan mukaisiksi. Koska VASTAAJA oli itse tehnyt ikkunoiden ja ovien muutokset, virhe ei ollut ollut salainen eikä virheiden korjaamisesta myöskään ollut aiheutunut tasonparannusta, arvonnousua tai käyttöiän pidennystä verrattaessa korjauksia siihen, millaisia rakenteiden olisi pitänyt alunperinkin olla. Korjauskustannusten määrä tältä osin oli 7 966 euroa.

KANTAJAjen rakennuksella tekemän oman työn osalta käräjäoikeus oli hyväksynyt heidän tekemänsä selvityksen perusteella oman työn osuudeksi 13 115 euroa, mistä oli eduntasoituksena vähennetty 75 prosenttia. KANTAJAt ovat hovioikeudessa vaatineet korvausta tekemästään alapohjan, hirsirungon ja pesuhuoneen korjaustyöstä samalla eduntasoitusprosentilla kuin näiden kohteiden varsinaisten korjauskustannustenkin osalta eli alapohjan osalta 30 prosentin ja pesuhuoneen osalta 13 prosentin eduntasoitus huomioon ottaen. Tällä perusteella eduntasoituksen kokonaismääräksi tuli 3 193 euroa eli lopullinen korvausvaatimus KANTAJAjen tekemästä omasta työstä oli 9 922 euroa.

KANTAJAt olivat käräjäoikeudessa voittaneet kanteensa keskeisten kanneperusteiden osalta. Vaatimusten hyväksymättä jääminen oli koskenut etupäässä harkinnanvaraisia seikkoja, joilla ei ollut ollut merkittävää vaikutusta kuluihin. Näin ollen VASTAAJA ja VASTAAJA tuli velvoittaa korvaamaan KANTAJAjen oikeudenkäyntikuluista kaikkiaan 9/10 osaa eli 30 439,67 euroa. Asian laatu ja laajuus huomioon ottaen perusteita alentaa KANTAJAjen asiamiehen työtuntien määrä 120 tunniksi vaaditun 178 tunnin sijaan ei ollut ollut. Vaadittu tuntimäärä ja tehdyt toimenpiteet olivat kohtuulliset ja perustellut muun muassa asian pitkä kesto huomioon ottaen.

Määrätessään palkkiota KANTAJAjen asiamiehelle käräjäoikeus oli vielä ottanut virheellisesti vertailukohtana huomioon VASTAAJAn ja VASTAAJAn asiamiehen ilmoittaman tuntimäärän, vajaan 84 tuntia, joka oli jutun laatuun ja laajuuteen nähden niin alhainen, että tuntikirjauksen oikeellisuutta voitiin perustellusti epäillä, etenkin koska erillistä tuntierittelyä ei ollut esitetty.

J ja S KANTAJAn vastaus

J ja S KANTAJA ovat vastanneet E VASTAAJA ja K VASTAAJA valitukseen ja vaatineet, että se hylätään.

KANTAJAt ovat perusteluinaan lausuneet, että käräjäoikeus oli arvioinut myyjiltä vaadittavan tietoisuuden asteen kaupan kohteen virheistä oikein. Käräjäoikeuden tuomio oli muutoinkin KANTAJAjen vastavalitusta koskevia kohtia lukuun ottamatta oikea. Myyjän tiedonantovelvollisuudesta ei ollut maakaaressa erillistä säännöstä, vaan siitä lausuttiin maakaaren virhesäännöksissä.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on jättänyt ilmoittamatta sellaisesta kaupassa vaikuttavasta ominaisuudesta, josta hän on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää. Tällöin maakaaren 2 luvun 22 §:n 3 momentin mukaan myyjän vastuu oli riippumaton ostajan ennakkotarkastuksen laiminlyönnistä ja siitä, mitä mainitussa tarkastuksessa olisi mahdollisesti havaittu. Myös oikeuskirjallisuudessa on katsottu myyjän velvollisuudeksi antaa ostajalle kaupan kohteesta ne tiedot, joista hän on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää ja jotka ovat tyypillisesti myytävän kohteen arvoon vaikuttavia seikkoja.

Joissakin tapauksissa myyjän rakennusalan asiantuntemus on vielä lisännyt myyjän tiedonantovelvollisuutta. KANTAJAt olivat tienneet remontit suorittaneen VASTAAJAn olevan ammatiltaan kirvesmies, millä perusteella he olivat voineet luottaa siihen, että tekemiensä remonttien yhteydessä VASTAAJA oli selvittänyt talon rakenteiden kunnon. Ulkoisilta pinnoiltaan kiinteistö oli kaupantekohetkellä ollut upeassa kunnossa ja edellä lausuttu huomioon ottaen kynnys vasta korjattujen pintojen avaamiseen oli ollut korkea. Kuntotarkastuksen suorittaneen J MMMn aloitteesta ei ollut käyty keskustelua siitä, miten ja mistä kohtaa pintojen avaamisia tehtäisiin. Tältäkin osin käräjäoikeus oli katsonut oikein todistajina kuultujen E SSSn, M SSSn ja M KKKn kertomusten perusteella tulleen selvitetyksi, että VASTAAJA ja VASTAAJA eivät olleet voineet olla tietämättömiä rakennuksen lahovaurioista.

KANTAJAt ovat lisäksi VASTAAJAn ja VASTAAJAn valituksessaan vaatiman oikeudenkäyntikulujensa kohtuullistamisvaatimuksen osalta katsoneet, että perusteita sille ei VASTAAJAn ja VASTAAJAn menettelyn kunnianvastaisuuden ja arvottomuuden johdosta ollut.

E VASTAAJAn ja K VASTAAJAn vastaus

E VASTAAJA ja K VASTAAJA ovat vastanneet J ja S KANTAJAn vastavalitukseen ja vaatineet, että se hylätään.

VASTAAJA ja VASTAAJA ovat perusteluinaan lausuneet, että KANTAJAt olivat vedonneet käräjäoikeudessa arvonnousuun eli eduntasoitukseen yhtenä vähennyseränä, jonka suuruus oli 6 517 euroa kaikista korjauskustannuksista ja kohdistaen tämän rakennuksen alimpaan hirsikerrokseen. Muilta osin tasonparannusta tai käyttöiän pidennystä ei KANTAJAjen mukaan ollut aiemmin edes syntynyt. Koska tuomioistuin oli sidottu kantajina käräjäoikeudessa olleiden KANTAJAjen vaatimuksiin, käräjäoikeus ei ollut voinut oma-aloitteisesti jakaa eduntasoitusta eri rakenteille. Todistelussakaan ei mitä ilmeisimmin ollut keskitytty eduntasoituskysymysten erittelyyn rakennekohdittain. Koska käräjäoikeudessa eduntasoitusta ei ollut rakenneryhmittäin eritelty, sitä ei tämän vuoksi hovioikeudessakaan voitu vaaditulla tavalla tehdä.

Rakennuksen alapohjan osalta suoritettu kuntotarkastus oli ollut kohteen laaturiskejä korostava ja KANTAJAt olivat varautuneet muutamien alimpien hirsikerrosten vaihtamiseen. KANTAJAjen korjaustyössä käyttämät kirvesmiehet olivat suorittaneet korjauksen mielensä mukaan ja ilmeisesti kohdetta ylikorjatenkin. Korjausten osalta KANTAJAt olivat halunneet kohteeseen omanlaisensa pinnat, joiden osalta korvausvelvollisuutta ei voinut VASTAAJAlle ja VASTAAJAlle edes määrätä. Henkilötodistelun osalta todistajina kuultujen E SSSn ja M KKKn kertomusten todistusarvoa vähensi puolestaan se, että heidät oli asennetasolla manipuloitu todistamaan KANTAJAjen toivomalla tavalla.

VASTAAJA ja VASTAAJA ovat paljoksuneet KANTAJAjen omaa työtä koskevia tuntimääriä ja yksikköhintaa 10 euroa tunnilta. Hyväksyttävä yksikköhinta oli enintään 8 euroa tunnilta.

VASTAAJA ja VASTAAJA ovat lisäksi viitanneet valituksensa perusteisiin.

PÄÄKÄSITTELY

Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 4.-5.6.2008.
Pääkäsittelystä on laadittu erillinen pöytäkirja.

TODISTELU HOVIOIKEUDESSA

Kirjalliset todisteet

Hovioikeudessa on esitetty kirjallisina todisteina
- KKKn ilmoitus 27.3.2004
- kauppakirja 10.5.2004
- kuntotarkastusraportti 29.4.2004
- tavarantarkastuskertomus 12.8.2004
- Museoviraston korjauskortisto: hirsitalon rungon korjaus
- KH-ohjekortti 90-00159 kiinteistön kunnossapitojaksot
- Rakennuskonservointiopas 1987
- tavarantarkastaja E SSSn lausunto 17.4.2007

- RIL 107-1981, Rakennusten veden- ja kosteudeneristysohjeet
- pohjapiirros alapohjan lahovaurioalueesta
- pohjapiirros alapohjan lahovaurion korjausalueesta
- pohjapiirros päärakennuksen hirsirungon lahovaurioalueesta
- pohjapiirros pesuhuoneen vaurioalueesta
- pohjapiirros ikkunoiden ja oviaukkojen vaurioalueesta
- kustannusarvio alimman hirsikerroksen vaihtamisesta
- korjauskustannuserittely
- valokuvia kaupan kohteesta ennen kauppaa 35 kpl
- valokuvia 65 kpl
- RT-ohjekortti 84-10558
- valokuvia "alapohjan lahovauriot"
- valokuva pesuhuoneen hirsistä
- valokuvia pesuhuoneesta
- pohjapiirros ikkuna ym. muutosten jälkeen
- pohjapiirros ennen ikkunoiden ja oviaukkojen muutosta
- valokuva ikkuna-aukkojen täyttöpuusta
- vahingonkorvauskustannusarvio 9.12.2005
- pohjapiirustus vuodelta 1981
- piirros rossipohjarakenteesta (yleinen)
- valokuva yläkerran eteisen lattiasta osittain avattuna
- valokuva keittiön alapohjasta avattuna.

Katselmus

Hovioikeudessa on lisäksi ollut esillä katselmusesineinä kaksi silikonitiivisteen palaa.

Henkilötodistelu

Hovioikeudessa on kuultu todistelutarkoituksessa E VASTAAJAaa, K VASTAAJAsta, J KANTAJAaa ja S KANTAJAaa sekä todistajina J MMMoa, E SSSsta, E SSSta, M SSSoa, M KKKsta ja M VVVstä.

HOVIOIKEUDEN RATKAISUN PERUSTELUT

Näyttö

Hovioikeudessa on vastaanotettu näyttö, joka on asiaan vaikuttavilta olennaisilta osiltaan kirjattu käräjäoikeuden tuomioon. Todistajien kertomuksissa tapahtuneet tarkennukset tai täsmennykset ilmenevät jäljempänä hovioikeuden tuomion perusteluissa.

Päärakennuksen alapohjan ja hirsirungon lahovauriot, pesuhuoneen virheet sekä ikkuna- ja oviaukkojen virheelliset rakenteet

Näiltä osin hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut.

Myyjien tiedonanto- ja ostajien erityinen tarkastusvelvollisuus, tietoisuus virheestä ja vastuunrajoitusehto

Näiltä osin hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut seuraavin lisäyksin.

Kyseessä oleva rakennus on kaupantekohetkellä ollut käräjäoikeuden tuomiossa kerrotulla tavalla pahoin lahovaurioitunut ja pesuhuoneen osalta myös kosteusvaurioitunut, minkä lisäksi pesuhuoneen perustuksissa sekä ikkuna- ja oviaukkojen korjatuissa ja peitetyissä rakenteissa on ollut virheitä ja puutteita.

VASTAAJA on ilmoittanut olevansa ammatiltaan sisustussuunnittelija ja VASTAAJA kirvesmies. VASTAAJAla on ollut kirvesmiehen työstä noin 20 vuoden työkokemus. Rakennuksen ulko- ja sisätiloista kaupantekoaikaan otetuista värivalokuvista voidaan päätellä, että VASTAAJAn ja VASTAAJAn suorittama rakennuksen kunnostus ja korjaustoimenpiteet olivat näkyviltä osin suoritettu ammattitaidolla.

Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tuomiossa selostetuilla perusteilla käräjäoikeuden tavoin, että VASTAAJA ja VASTAAJA ovat korjaustoimenpiteiden yhteydessä tulleet tietämään, että rakennuksen seinät ja lattiarakenteet olivat useista kohdin pahoin lahovaurioituneita. Lisäksi VASTAAJAn ja VASTAAJAn tietoisuutta arvioitaessa on otettava huomioon ikkuna- ja oviaukkojen peittämis-, korjaus- ja kunnostustoimenpiteiden ilmeiset virheet niin käytettyjen materiaalien, kuin teknisenkin toteutuksen osalta sekä pesuhuoneen lattialaatan tekovaiheessa tapahtunut ilmeinen virhe huolehtia siitä, että valettavan laatan alle laitettu täyttöhiekka ei pääse valumaan ja että työ tehdään siten, että päälle valettava laattarakenne ei vajoa.

VASTAAJA on korjannut pesuhuoneen niin, että alapohjan hiekkatäytteen ja hirsiseinän väliin oli laitettu styroxeriste ja hiekkatäytteen päälle laatta. SSSn mukaan hirsiseinä oli antanut myöten, hiekka oli levinnyt ja laatta painunut. SSSn mukaan pesuhuoneen perustukset olisi tullut tehdä rakentamalla erillinen lecaharkkosokkeli lattian alle. Tähän nähden hovioikeus katsoo VASTAAJAn tulleen tietoiseksi pesuhuoneen perustamisvaiheen virheestä viimeistään siinä vaiheessa, kun pesuhuoneen laatta oli alkanut vajota. Tuolloin seinän ja lattian liitoskohtaan oli tullut rako, joka oli sittemmin yritetty silikonitiivisteellä sulkea. Myös pesuhuoneen kosteuseristys oli jo rakentamisvaiheessa jäänyt puutteelliseksi. Epäuskottavaa on myös, etteikö VASTAAJAn kokemuksen omaava kirvesmies olisi ollut tietoinen lattialaatan vajoamisen syistä ja puutteellisen kosteuseristyksen aiheuttamasta kosteusvaurio- ja rakenneriskistä.

Korjauskustannukset ja eduntasoituksen määrä

Hovioikeudella ei ole toimitetun pääkäsittelyn perusteella aihetta arvioida virheiden asianmukaisen korjaustavan osalta asiaa toisin kuin käräjäoikeus. Hovioikeus toteaa myös, että KANTAJAjen esittämissä vahingonkorvausvaatimuksissa kysymys on nimenomaan laatuvirheen
korjauskustannuksista aiheutuneista vahingoista, eikä korvausvaatimuksiin sisälly niihin kuulumattomia korvauseriä kohteen ylikorjauksesta taikka kustannuksia, jotka johtuvat KANTAJAjen tarkoituksesta asentaa rakennukseen maalämpölämmitys. VASTAAJA ja VASTAAJA ovat myöntäneet ikkuna- ja oviaukkojen virheellisten rakenteiden korjauskustannukset määrällisesti oikeaksi, joten VASTAAJAn ja VASTAAJAn KANTAJAlle vahingonkorvauksena korjauskustannuksista korvattavan määrän lähtökohdaksi on asetettava käräjäoikeuden toteaman 136 588 euron sijasta 149 955 euroa.

Asiassa on kysymys siitä, mikä merkitys KANTAJAjen korjaustoimenpiteillä on rakennuksen käyttöiän pidennykseen, tasonparannukseen ja arvonnousuun eli eduntasoitukseen.
Käräjäoikeuden 24.5.2007 pidetyn valmisteluistunnon pöytäkirjaan on kirjattu korjaamisen aiheuttaman arvonnousun huomioon ottamisesta asiassa. Vaatimusta ei siten ole esitetty vasta hovioikeudessa.

Korkeimman oikeuden ratkaisussaan 2004:78 esiintuoman periaatteen mukaan vanhojen rakenteiden korvaaminen uusilla, nykyisten rakentamista koskevien määräysten mukaisilla rakenteilla merkitsee rakennuksen teknisen käyttöiän pidentymistä ja rakennuksen asumisviihtyisyyden parantumista. Tämä korottaa rakennuksen arvoa. Korjaustoimenpiteiden aiheuttamaa arvonnousua on kuitenkin arvioitava rakennusta kokonaisuutena tarkastellen. Mikäli tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, ei näiden korjaustöiden suorittaminen korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää vastaavanlaisessa kunnossa olevasta rakennuksesta.

Käräjäoikeus on arvioinut rakennuksen käyttöiän pidennyksestä, tasonparannuksesta ja arvonnoususta tulevan vähennyksen määrän korjauskustannuksista 75 prosentiksi jokaisen vaaditun korvauserän osalta. Hovioikeuden mukaan eduntasoitus on lähtökohtaisesti arvioitava korjauskohteittain eli tässä tapauksessa erikseen alapohjan, vaihdettavien hirsikertojen, pesuhuoneen sekä ikkuna- ja oviaukkojen vaatimien korjaustoimenpiteiden ja niistä aiheutuneiden kustannusten osalta. Korjaustoimenpiteiden aiheuttamaa eduntasoitusta tulee siten arvioida rakennusta kokonaisuutena tarkastellen ottamalla huomioon kohteen ikä, rakennustapa ja -materiaalit, tekninen toteuttamistapa sekä kunkin rakennuksen osan odotettavissa oleva elinkaari.

Alapohjan, pinnoitteiden ja hirsikertojen korjauskustannukset

Hovioikeus katsoo, että KANTAJAjen korvausvaatimuksissa on alapohjan ja seinien korjauksesta aiheutuneiden pinnoitteiden uusimisen osalta otettu riittävässä määrin huomioon pinnoitteiden jäljellä ollut käyttöikä. Sen vuoksi hovioikeus hyväksyy pinnoitteiden osalta VASTAAJAn ja VASTAAJAn KANTAJAlle maksettavaksi määräksi vaaditut 16 247 euroa.

Asiassa on ollut kyse kaupantekohetkellä pesuhuonetta lukuun ottamatta rossipohjaisen hirsirakennuksen alapohjan ja hirsiseinien osalta sellaisista rakenteista, joiden voidaan lähtökohtaisesti edellyttää kestävän rakennuksen koko elinkaaren ilman, että niitä joudutaan välillä uusimaan. Asiassa kuullut SSS, KKK ja SSS ovat kertoneet, että rossipohjaisen hirsirakennuksen elinkaari voi olla jopa useita satoja vuosia. KKK on kertonut lisäksi, että vanhentuessaan hirsirakennuksen puun rakenne on jopa kestävämpi ja lujempi kuin uusissa rakennuksissa käytetyissä puumateriaaleissa.

1920-luvulla rakennetun rossipohjaisen hirsirakennuksen alapohjan osittaista kunnostamista vaihtamalla vaurioituneita rossilautoja uusiin sekä alimman tai alimpien lahovaurioisten hirsikertojen vaihtamista terveisiin vanhoihin hirsiin voidaan toisaalta näiden elinkaari huomioon ottaen pitää tavanomaisena, rakennuksen huoltoon kuuluvana toimenpiteenä, joihin ostajien on tullut varautua. Tässä tapauksessa KANTAJAt eivät ole vaatineet korvausta alimman hirsikerran vaihtamisesta. Hovioikeus arvioi, että vaikka alapohja ja alimmat hirsikerrat voivat hyvissä olosuhteissa kestää useita satoja vuosia, on rakennus alapohjan sekä muutamien alimpien hirsikertojen uusimisella tullut tosiasiallisesti parempaan kuntoon. Tämä seikka on omiaan nostamaan myös rakennuksen arvoa ja pidentämään sen käyttöikää.

Rakennuksen ikä ja rakennuksen näiden osien elinkaari huomioon ottaen hovioikeus katsoo kohtuulliseksi eduntasoitukseksi alapohjan ja hirsikertojen uusimisen osalta 50 prosenttia vaadituista korjauskustannuksista. Näin ollen VASTAAJAn ja VASTAAJAn KANTAJAlle maksettavaksi määräksi jää alapohjarakenteen osalta 24 360 euroa ja pinnoitteiden osuus huomioon ottaen alapohjan osalta yhteensä 40 607 euroa sekä hirsirungon korjauskustannusten osalta 15 628,50 euroa.

Pesuhuoneen korjauskustannukset

Pesuhuoneen korjauksen tarve on johtunut VASTAAJAn toteuttamasta virheellisestä korjaamistavasta. Hovioikeus katsoo, että KANTAJATjen esittämässä korvausvaatimuksessa on otettu riittävästi huomioon pesuhuoneen pinnoitteiden jäljellä oleva käyttöikä ja pesuhuoneen alapohja- ja seinärakenteen muuttamisesta johtuva käyttöiän pidennys, tasonparannus ja arvonnousu. Näistä syistä hovioikeus hyväksyy pesuhuoneen korjauskustannusten osalta VASTAAJAn ja VASTAAJAsen KANTAJAlle maksettavaksi määräksi KANTAJAjen pesuhuoneen kokonaiskustannuksista myöntämän 13 prosenttia, jolloin korvattavaksi jää 23 119 euroa.

Ikkuna- ja oviaukkojen korjauskustannukset

Ikkuna- ja oviaukkojen osalta tehdyissä korjaustöissä on ollut kysymys paitsi siitä, että VASTAAJAn tekemien muutostöiden jälkeen virheelliset rakenteet ja korjaustyössä käyttämät materiaalit on korjattu, myös siitä, että korjaustöiden yhteydessä ilmennyt lahovaurioitunut puu on poistettu ja korvattu terveellä puulla.

Ehjien hirsiseinien puhkaiseminen ikkuna- ja oviaukkojen rakentamista varten on omiaan alentamaan rakennuksen arvoa. Rakennuksen ikä ja tämän perusteella ikkuna- ja oviaukkojen luonnollisina pidettävät huolto- ja korjaustoimenpiteet sekä KANTAJAjen tekemillään korjauksilla saavuttama käyttöiän pidennys ja arvonnousu huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että myös ikkuna- ja oviaukkojen osalta kohtuullisena eduntasoituksen määränä on pidettävä 50 prosenttia korjauskustannuksista. Näin ollen ikkunoiden ja oviaukkojen osalta VASTAAJAn ja VASTAAJAn korvattavaksi määräksi jää 3 983 euroa.

Oman työn osuus

KANTAJAt ovat tehneet osan korjaustöistä itse ja heidän kertomuksistaan on ilmennyt, että he ovat pyrkineet korjaamaan vanhan hirsirakennuksen siten, että korjaamisessa noudatetaan mahdollisimman tarkasti vanhojen hirsirakennusten korjaamisesta annettuja ohjeita. Ottaen huomioon, että KANTAJAt eivät ole olleet rakentamisen ammattilaisia, korjaustöihin tästä syystä käytetyn ajan sekä omaan kiinteistöön tehtyjen korjaustöiden aikaansaama tasonparannus, hovioikeus arvioi kohtuulliseksi eduntasoitukseksi omasta työstä 75 prosenttia vaadituista kustannuksista. VASTAAJAn ja VASTAAJAn KANTAJAle omasta työstä maksettavaksi määräksi jää
3 278,75 euroa.

Yhteenveto

VASTAAJAn ja VASTAAJAn KANTAJAlle alapohjan, pinnoitteiden, hirsikerran, pesuhuoneen ja ikkuna- ja oviaukkojen korjauskustannuksista aiheutuneen vahingonkorvauksen määrä on siten yhteensä 86 616,25 euroa.

Korvattavien oikeudenkäyntikulujen kohtuullistamisvaatimus

Hovioikeus katsoo, että VASTAAJAn ja VASTAAJAn vaatiman oikeudenkäyntikulujen kohtuullistamisen edellytykset eivät tässä tapauksessa täyty ja hylkää tätä koskevan vaatimuksen.

Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.

VASTAAJA ja VASTAAJA ovat hävinneet valituksensa. Asiaa kokonaisuutena arvioiden KANTAJAt ovat vaatimuksiinsa nähden pääosin voittaneet muutoksenhakemuksensa. KANTAJAjen vahingonkorvausvaatimuksia ei ole kuitenkaan kaikilta osiltaan hyväksytty, minkä lisäksi käräjäoikeuden oikeudenkäyntikuluja koskeva ratkaisu on pysytetty hovioikeudessa. Näistä syistä hovioikeus katsoo, että VASTAAJA ja VASTAAJA ovat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla velvollisia korvaamaan ¾ KANTAJAjen oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa.

Avustajanpalkkiot

Hovioikeus vahvistaa asianajaja M OOOn palkkioksi K VASTAAJAn avustamisesta hovioikeudessa valitusta valmistelevista toimenpiteistä 7 tunnilta 637 euroa ja korvaukseksi arvonlisäverosta 140,14 euroa, yhteensä 777,14 euroa. Hovioikeus vahvistaa asianajaja A PPPn K VASTAAJAn avustamisesta hovioikeudessa valituksen ja vastauksen laatimisesta sekä asianajosta pääkäsittelyssä 4.-5.6.2008 yhteensä vaaditun 21 tunnin 15 minuutin ajankäytön perusteella palkkioksi 1 995,41 euroa ja korvaukseksi arvonlisäverosta 438,99 euroa, yhteensä 2 434,40 euroa.

Avustajanpalkkiolaskuissa on otettu huomioon, että avustajilla on ollut kaksi päämiestä, joista vain toisella on ollut oikeusapua ja tehdyt työtunnit sen vuoksi jaettu heidän kesken puoleksi. Lisäksi PPPn laskun osalta on otettu huomioon 1.6.2008 voimaan tullut valtioneuvoston asetus oikeusavun palkkioperusteista (290/2008).

Korvausvelvollisuus valtiolle

VASTAAJA saa oikeusapua omavastuuosuudetta. Jutun lopputulos ja VASTAAJAn taloudellinen tilanne huomioon ottaen valtion varoista maksetut todistajanpalkkiot jäävät valtion vahingoksi.


HOVIOIKEUDEN RATKAISU

Käräjäoikeuden tuomiota muutetaan.

Tuomiolauselma

E VASTAAJA ja K VASTAAJA velvoitetaan maksamaan yhteisvastuullisesti J KANTAJAlle ja S KANTAJAlle vahingonkorvauksena kaupan kohteen korjauskustannuksista 86 616,25 euroa, jolle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 14.2.2006 lukien. Tuomittu vahingonkorvaus koostuu seuraavista korvauseristä:

1) alapohjan korjauskustannuksista 40 607 euroa, joista pinnoitteiden
osuus on 16 247 euroa ja muu osuus 24 360 euroa,
2) pesuhuoneen korjauskustannuksista 23 119 euroa,
3) asuinrakennuksen hirsirungon lahovaurioiden korjauksesta 15 628,50 euroa,
4) ikkuna- ja oviaukkojen rakenteiden korjaamisesta 3 983 euroa ja
5) korvauksena KANTAJAjen tekemästä työstä 3 278,75 euroa.

Turvaamistoimi

Oulun käräjäoikeuden 31.1.2006 nro 06/741 määräämä turvaamistoimi on voimassa 30 päivää hovioikeuden tuomion antamispäivästä. Tänä aikana on turvaamistoimen sijaan haettava hovioikeuden tuomion täytäntöönpanoa.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Tämän lisäksi on korvattava käräjäoikeuden tuomion mukaisesti käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen vallintavirheestä 627 euroa, selvittelykustannuksista 1 623 euroa ja käyttöhyödyn menettämisestä 1 000 euroa.

Oikeudenkäyntikulut ja avustajanpalkkiot

E VASTAAJA ja K VASTAAJA velvoitetaan korvaamaan J ja S KANTAJAn yhteisistä oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 9 932,88 euroa, josta avustajanpalkkion osuus on 6 468,75 euroa, arvonlisäveron osuus 1 423,13 euroa ja korvausta kuluista sekä todistajanpalkkiosta 2 041 euroa. Korvaukselle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Valtion varoista maksetaan asianajaja M OOOlle VASTAAJAn avustamisesta hovioikeudessa palkkioksi 637 euroa ja korvaukseksi arvonlisäverosta 140,14 euroa, yhteensä 777,14 euroa.

Valtion varoista maksetaan asianajaja A PPPlle VASTAAJAn avustamisesta hovioikeudessa palkkioksi 1 995,41 euroa ja korvaukseksi arvonlisäverosta 438,99 euroa, yhteensä 2 434,40 euroa.

MUUTOKSENHAKU

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 21.10.2008

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos T KKK
hovioikeudenneuvos V SSS
määräaikainen hovioikeudenneuvos K KANTAJA, joka on myös valmistellut asian





OULUN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto
PL 141
90101 Oulu

TUOMIO
5.10.2007
Annettu kansliassa

Päätösnro 07/10487 Diaarinro 06/732

Oikeuden kokoonpano:
käräjätuomari A SSS

Kantajat
1) KANTAJA, J
2) KANTAJA, S

Vastaajat
1) VASTAAJA, E
2) VASTAAJA, K

Asia
Vahingonkorvaus


KANTAJAJEN KANNEVAATIMUKSET

KANTAJAt vaativat, että Oulun käräjäoikeus

l) ensisijaisesti velvoittaa VASTAAJAn ja VASTAAJAn suorittamaan vahingonkorvauksena yhteensä 148 312 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantamisesta lukien, taikka

2) toissijaisesti velvoittaa VASTAAJAn ja VASTAAJAn suorittamaan hinnanalennuksena 90 000 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisine korkoineen kauppahinnan maksupäivästä 4.6.2004 lukien, ja

3) velvoittaa VASTAAJAn ja VASTAAJAn korvaamaan KANTAJAjen oikeudenkäyntikulut sekä asianosaiskulut laillisine korkoineen.

Vahingonkorvausvaatimuksen erittely

1) Vallintavirheestä aiheutuneet kustannukset 627 €
2) Selvittelykustannukset/oikeudenkäyntikulut 1623 €
3) Korjauskustannukset 137 538 €
4) Muuttokustannukset 303 €
5) Tilapäisen asumisen kustannukset 3 221 €
6) Käyttöhyödyn menetys 5 000 €
Yhteensä 148 312 €

VASTAAJAN JA VASTAAJAN VASTAUS

VASTAAJA ja VASTAAJA ovat kiistäneet kanteen ja vaatineet, että se hylätään. Lisäksi he ovat vaatineet, että KANTAJAt velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa laillisine korkoineen.

VASTAAJA ja VASTAAJA ovat kuitenkin myöntäneet vallintavirheen sekä perusteeltaan että määrältään oikeaksi.

RIIDATTOMIA TAPAHTUMATIETOJA

VASTAAJA ja VASTAAJA ovat olleet KANTAJAhin yhteydessä KANTAJAn lukuu Kotikalevassa 27.3.2004 olleen ilmoituksen johdosta. Ilmoituksessa on todettu "Asiakkaani etsii: Loma-asunto, max 300 km Oulusta, järven rannalla, iso tontti, tasokas. Tarjoa kaikenkuntoisia, sillä sijainti ratkaisee."

KANTAJAt ovat 10.5.2004 ostaneet VASTAAJAlta ja VASTAAJAlta VASTAAJAkylän OOOn rannalla sijaitsevan OOO -nimisen tilan RN:o **-** sillä olevine rakennuksineen 165 000 euron kauppahinnasta. VASTAAJA ja VASTAAJA olivat puolestaan ostaneet kiinteistön helmikuussa 1998 310 000 markan kauppahinnalla eli noin 52 000 eurolla.

Kaupan kohteena on ollut 1920-luvulla rakennettu koulukäytössä aikoinaan ollut rakennus, jota on laajennettu myöhemmin. Vuodesta 1980 vuoteen 1998 kohteen omisti Oulun yliopistollinen sairaala. Kohde oli tuolloin ollut myyjien käsityksen mukaan lähinnä virkistyskäytössä. Kohteessa oli tehty sähköistyksen, vesijohtojen ja viemäreiden sekä vesikatteen uusimisia 1980- luvun alussa OYS:n omistusaikana. Kiinteistöön kuuluu vuonna 1920 rakennettu 1,5 kerroksinen, noin 250 m2 asuntoalan käsittävä päärakennus, erillinen rantasaunarakennus, vanha maakellari ja keskeneräinen talousrakennus.

Myyjän toimesta kohteessa oli tehty lisäeristyksiä semun, uusittu alapohjarakenne pesuhuoneen, saunan ja kodinhoitohuoneen osalle. Lisäksi oli tehty pinnoitekorjauksia. Myyjät olivat myös muuttaneet osan ikkunoista ja ovista paikkoja. Sauna-pesuhuonetila oli remontoitu vuonna 1997, lasten makuuhuoneet 1998-1999 ja keittiö-aula-käytävä 2001-2002.

KANTAJAt olivat teettäneet ennen kauppaa asiantuntijalla kuntotarkastuksen päärakennukseen ja rantasaunarakennukseen. Kuntotarkastus tehtiin 29.4.2004.

Kohdetta myytäessä ostajien käytössä oli ollut OYS:n laadituttamat sähköpiirustukset sekä vesijohto- ja viemäripiirustukset, joista oli käynyt ilmi myös kohteessa myyjien tekemät muutokset.

VAHINGONKORVAUSVAATIMUKSEN PERUSTEET JA VASTAUS LYHYESTI

Kantajat

KANTAJAn VASTAAJAlta ja VASTAAJALlta ostamassa kiinteistössä oli vallintavirhe ja laatuvirhe. VASTAAJA ja VASTAAJA olivat ennen kauppaa jättäneet ilmoittamatta kauppaan vaikuttavia tietoja rakennuksen kunnosta ja rakenteista, joista he olivat tienneet tai heidän olisi pitänyt tietää.

Vaikka ostajat olisivatkin joltakin osin laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuutensa, myyjät eivät vapaudu virhevastuusta, koska he olivat jättäessään ilmoittamatta tiedossaan olleet virheet, menetelleet kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

KANTAJAt olivat alunperin etsineet itselleen loma-asuntoa. Tutustuttuaan vastaajien omistamaan kiinteistöön, KANTAJAt päättivät hankkia kiinteistön vakituiseksi asunnokseen. Myös myyjät tulivat tietoiseksi tästä ennen kauppaa.

Kiinteistön virheisiin nähden sillä seikalla, ostettiinko kiinteistö loma­asunnoksi vai vakituiseksi asunnoksi ei ole tässä tapauksessa merkitystä. Vastaajien väite, että KANTAJAt olisivat maksaneet kaupassa erityisesti sijainnista, on väärä.

Vastaajat

Kiinteistössä ei ollut laatuvirhettä. Kiinteistö oli ollut ominaisuuksiltaan sellainen, kuin oli sovittu. Kohteessa oli tehty kuntotarkastus 29.4.2004 ja myyjät olivat käyneet läpi kaikki tekemänsä korjaukset ja niissä käytetyt menetelmät.

Myyjät eivät olleet antaneet rakenteiden kunnosta tai rakenteista taikka muuta laatua koskevasta ominaisuudesta virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa. Myyjät eivät ole laiminlyöneet antaa ostajalle tietoa tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä olisi tiennyt tai sen olisi pitänyt tietää ja laiminlyönti olisi vaikuttanut kauppaan. Myyjillä ei ole ollut muita tietoja rakennuksesta kuin mitä ostajille on kaupanteon yhteydessä kerrottu.

Kiinteistö ei myöskään salaisen virheen vuoksi poikkea laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomion ottaen perustellusti edellyttää. Mikäli kohteessa katsottaisiin olevan salainen virhe, ostajilla ei ole oikeutta vahingonkorvaukseen. Vahingonkorvausvastuu edellyttää sitä, että myyjä on menetellyt tuottamuksellisesti. Myyjät olivat antaneet kaikki kohdetta koskevat tiedot ja lisäksi kohteessa oli tehty kuntotarkastus.

Vahingonkorvaus edellyttää tuottamusta. Myyjät eivät ole toimineet tuottamuksellisesti. Mikäli kohteessa katsottaisiin olevan salaisia virheitä, niiden osalta ei voi saada vahingonkorvausta. Vahingonkorvaus käsittää mm. muuttokustannukset, tilapäisen asumisen kustannukset ja asumishaitan korvauksen sekä käyttöhyödyn menetyksen. Kohteessa ei ole ollut virheitä tai mikäli niitä katsottaisiin olleen, myyjällä ei ole ollut tietoa niistä. Myös tavarantarkastuskustannus kuten myös SSSn kustannusarvio ovat sellaisen vahingon korvaamista, joihin myyjillä salaisen virheen perusteella ei ole velvollisuutta.

Ostajat ovat saaneet kuntotarkastusraportin. Myyjät eivät ole estäneet minkään kuntotarkastusraportissa mainitun toimenpiteen tekemistä vaan ovat nimenomaan kehottaneet ostajia ryhtymään kaikkiin tarpeellisiksi katsomiinsa toimenpiteisiin kohteen kunnon varmistamiseksi. Kuntotarkastuksesta johtuen ostajien tiedossa oli ollut kohteen riskirakenteet ja kanteessa laatuvirheiksi nimetyt seikat.

Ostajat eivät ole tehneet kuntotarkastusraportissa esitettyjä lisätarkastuksia.

Ostajat ovat kertoneet myyjille ennen kauppaa, lämmityksen maalämmöksi, minkä vuoksi he korjaustoimenpiteisiin.

LAATUVIRHEET

Alapohjan lahovauriot

Kantajat

Hirsirakenteen ja ns. rossipohjaisen päärakennuksen puurakenteinen alapohjarakenne oli lahoamisen vuoksi romahtanut alas laajalta alueelta. Tämä virhe oli ollut olemassa kaupantekohetkellä. Rakennuksen ikä ja rakennustapa huomioon ottaen alapohjan olisi tullut olla moitteettomassa kunnossa.

VASTAAJA oli eteisen, aulan ja keittiön alueelta purkanut lattiapinnoitteet, tehnyt oikaisukoolauksen ja rakentanut koolauksen päälle uuden lattiapinnoitteen (lankkulattia aulaan ja keittiöön, laudoitus ja laatoitus eteiseen). Lisäksi hän oli lisännyt vuorivilla- ja kutteripurueristettä alapohjaan.

Alapohjarakenteen huono kunto on ollut myyjien havaittavissa alapohjan eristyksen lisäämisen, lattiarakenteen oikaisukoolauksen ja uuden lattian rakentamisen yhteydessä.

VASTAAJA ja VASTAAJA ovat laiminlyöneet kertoa KANTAJAlle alapohjan kunnosta ennen kauppaa.

KANTAJAt eivät ole voineet tarkistaa alapohjan kuntoa, koska se olisi edellyttänyt, että VASTAAJAn juuri uusima lattiapinnoite olisi pitänyt särkeä. KANTAJAt ovat voineet luottaa siihen, että VASTAAJA oli ammattimiehenä lattiaremonttia tehdessään tarkastanut alapohjan kunnon.

KANTAJAlla ei ole ollut kuntotarkastusraportin tai myyjien antamien tietojen perusteella aihetta tarkastaa toteutettua perusteellisemmin alapohjan kuntoa.

Vastaajat

Myyjät ovat vaihtaneet omistusaikanaan vanhat lattialankut uusiin käytävän ja keittiön osalta. Lattia ei ollut ollut romahtanut tuolloin. Myyjät eivät myöskään tehneet remontin yhteydessä havaintoja muista rakenteista, eikä niitä tuolloin olisi voinut nähdäkään.

On mahdollista, että rakenteet ovat tippuneet ostajien tekemän korjaustyön yhteydessä.

Vastaajat eivät muutoinkaan ole vastuussa asiasta, koska kantajilla on ollut erityinen selonottovelvollisuus kuntotarkastuksessa annetun kehotuksen johdosta tehdä tai teettää lisätutkimuksia alapohjan osalta. Myyjät olivat vielä nimenomaisesti kehottaneet tekemään lattiatarkastuksen. Ostajat ovat laiminlyöneet tarkastuksen. Virhe, josta myyjillä ei ollut tietoa, olisi ollut havaittavissa, mikäli tarkastus olisi tehty. Koska ostaja on laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa, hän ei voi enää vedota tähän seikkaan.

Joka tapauksessa alapohja on ollut rakennuksen ikä huomioon ottaen samassa kunnossa, jota tuon ikäiseltä rakennukselta voidaan edellyttää. Kyseessä on 1920-luvulla rakennettu talo. Kiinteistön kunnossapitojaksoja koskevassa KH­ kortissa on todettu, että kunnossapitojaksolla tarkoitetaan aikaväliä, jonka jälkeen rakennusosa on tarkoituksenmukaista korvata uudella.

Kunnossapitojakso kuvaa aikaa, jolloin rakennusosa täyttää sille asetettavat toimivuustavoitteet. Kun toimivuustavoitteet eivät enää täyty, rakennusosan käyttöikä päättyy. Perustusten ja alapohjan osalta jaksoksi on todettu yli 50 vuotta. Kyseisen kohteen ikä on ollut 84 vuotta. Siten alapohjarakenne on kaikkinensa elinkaarensa lopussa ja sen korjaus olisi tullut joka tapauksessa ajankohtaiseksi. Kohteessa ei ole virhe ottaen huomioon kiinteistön ikä ja siihen liittyvät tyypillisesti korjattavaksi tuleva seikka.

Päärakennuksen hirsirungon lahovauriot

Kantajat

Hirsirungon sisä- ja ulkoseinien kolme alimmaista hirsikertaa olivat lahovaurioisia lukuun ottamatta keittiön ulkonurkkaa.

VASTAAJAn ja VASTAAJAn on eteisen, aulan, keittiön, makuuhuoneiden ja märkätilojen remontin yhteydessä täytynyt havaita ainakin osa seinähirsien lahovaurioista. Myös ikkuna- ja oviremontin yhteydessä heidän on täytynyt havaita ulkoseinien lahovikoja.

VASTAAJA ja VASTAAJA ovat laiminlyöneet kertoa seinähirsien lahovioista.

KANTAJAt olivat varautuneet kaupassa rakennuksen iän ja kuntotarkastuksen perusteella siihen, että joitakin alimpia hirsiä joudutaan uusimaan. Tämän vuoksi vaatimukset eivät koske hirsirungon alinta hirsikertaa. Kaupan jälkeen ilmenneet lahoviat ovat olleet huomattavasti laajemmat, mihin KANTAJAlla on ollut syytä varautua.

Tietoisuus edellä sanotuista virheistä olisi vaikuttanut kauppaan.

Vastaajat

Myyjät eivät ole missään vaiheessa havainneet sitä, että hirsikerrat olisivat olleet lahovaurioisia lukuun ottamatta kuntotarkastuksessakin mainittua lahovauriota. Kyseessä on ollut 84-vuotta vanha hirsitalo, jonka hirsikertojen vaihtamiseen on ostajien täytynyt varautua. Alimpien hirsikertojen lahovauriot ovat tyypillisiä hirsitaloissa. Tämän vuoksi rakennus ei kunnoltaan poikkea siitä, mitä ostajilla on ollut syytä olettaa. Sitä paitsi lahovauriot eivät ole olleet niin laajoja, kuin kanteessa on väitetty.

Ostajille on syntynyt kuntotarkastusraportissa hirsien kunnosta esitetyn arvion perusteelle erityinen selonottovelvollisuus, jota he eivät ole täyttäneet. Heillä ei ole siten myöskään oikeutta vedota mahdolliseen virheeseen.

Pesuhuoneen virheet

Kantaja

Pesuhuonetilan rakenteissa oli kosteusvaurioita, jotka ainakin osittain ovat syntyneet pesuhuonetilan lattiapohjan painumisen seurauksena.

Pesuhuonetilan betonilattia oli painunut, jonka seurauksena lattian ja seinien liittymäkohdan rakenteet olivat osittain repeytyneet ja liittymäkohtaan oli syntynyt rako, josta vesi ja kosteus olivat päässeet seinä- ja lattiarakenteisiin. Tämän johdosta muun muassa pesuhuoneen viereisen makuuhuoneen väliseinässä oli huomattavia kosteus- ja homevaurioita. Lattian painuminen johtui rakennusvirheestä. Pesuhuoneen, kodinhoitohuoneen ja saunan kohdalla alapohjarakenne oli myyjien toimesta muutettu maanvaraiseksi betonilaataksi. Betonilaatan painuminen on aiheutunut puutteellisesta alapohjarakenteen täytöstä. Märkätilojen ja alapohjarakenteen remontin on suorittanut VASTAAJA.

Kanteessa ei ole lainkaan kysymys pesuhuoneen virheellisestä seinärakenteesta aiheutuneesta vahingosta, vaan alapohjan tipahtamisesta aiheutuneesta vahingosta. Lisäksi vesieristys oli asennettu virheellisesti lattiakaivon kohdalla, vesieristystä ei ollut nostettu seinälle ja seinien vesieristyssively oli riittämätön.

VASTAAJA oli kauppaa tehtäessä kertonut rakennustavasta eri lailla kuin se tosiasiassa oli toteutettu.

Pesuhuoneen alapohja on muutettu kantajien remontissa rossipohjaiseksi ja se on huomioitu kustannusarviossa.

Vastaajat

VASTAAJA on kertonut pesuhuoneen osalta tavan, jolla hän on sen korjannut vuonna 1997. Tämä on kirjattu kuntotarkastusraporttiin. Pesuhuoneen lattiapohja ei ole painunut. Remonttia tehtäessä valu jäi laatoituksessa vähäiseksi. Alimmainen laatta oli ns. jalkalistalaatta eikä sen alle voinut enää leikata laattaa esteettisistä syistä sopivan kokoiseksi. Tämän vuoksi lattian ja seinän väliseen laatoitukseen jäi rako, joka täytettiin nonnaalia leveämmällä silikonieristeellä.

Tämä on ollut nähtävissä myös ostajien tarkastaessa talon ja myös kuntotarkastusraportissa kuvissa. Vesieristys oli tehty rakentamisaikaisten rakentamista koskevien määräysten mukaisesti.

Kuntotarkastusraportin perusteella ostajien olisi tullut tarkastaa pesuhuoneen tilat ja kunto tarkemmin. Ostajat eivät kuitenkaan ole tehneet tarkastuksia. Ostajat ovat näin ollen hyväksyneet riskirakenteet. Kohteessa ei siten ole lain tarkoittamaa virhettä.

Ikkunoiden ja oviaukkojen virheelliset rakenteet

Kantaja

Eteisen, aulan ja yläkerran eteisen ikkunoiden ja oviaukkojen muutetut rakenteet olivat virheelliset. Pääsisäänkäynti on muutettu rakennuksen päädystä sivuseinälle. Samassa yhteydessä aulan ja yläkerran eteisen ikkunoita on vaihdettu keskenään ja eteisen ikkuna on peitetty. Muutostöistä johtuen ulkoseinän vuorilaudoitusta on jouduttu uusimaan eteisen, aulan ja yläkerran eteisen alueella. Muutostyöt on suorittanut VASTAAJA.

Rakennusvirheet olivat seuraavissa kohdissa:

l) aulan ikkuna itään päin
2) toisen sisäänkäynnin viereinen peitetty ikkuna
3) yläkerran eteisen nykyinen ikkuna pohjoiseen
4) yläkerran eteisen vanha peitetty ikkuna-aukko pohjoiseen
5) nykyinen pääovi

Hyvä rakennustapa edellyttää hirsirakennuksen ikkuna- ja oviaukkoja muutettaessa, että vanhat aukot täytetään seinärakennetta vastaavilla hirsipaloilla. Mikäli hirren sijasta käytetään selluvillaa, vaaditaan, että aukon täytössä saavutetaan riittävä lämmöneristys.

VASTAAJA ei ollut täyttänyt aukkoja hirsillä, vaan oli käyttänyt seuraavaa rakennetta:

Rakenne sisältäpäin lukien oli kipsilevyn tervapaperi osittain, vuorivilla, alumiinipaperi ja vuorilauta. Rakenne oli virheellinen koska seinä ei ole hengittävä. Tämä johtuu siitä, että alumiinipaperi oli sijoitettu seinän ulkopinnalle vuorilaudoituksen alle. Toiseksi rakenteen lämmöneristyskyky ei ole riittävä. Lisäksi joissain paikoin vuorivilla puuttui kokonaan ja muualla villa oli asennettu liian löysästi.

Oikea rakenne on seuraava: kipsilevy, ilmansulkupaperi, 50 mm koolaus, selluvillaa 50 mm, hirsi, koolaus ja ulkovuori.

Mikäli hirttä ei käytetä, tulee selluvillaa olla seinähirren paksuutta vastaava määrä.

Vastaajat ovat väittäneet, että he olisivat kertoneet ikkuna-aukkojen ja ovien muutokset ja muutostavan. Väite ei pidä paikkaansa. VASTAAJA vain mainitsi, että ikkunoiden ja ovien paikkoja on vaihdettu. Täyttö- ja korjaustapaa ei ole selvitetty.

Vastaajat ovat myös viitanneet siihen, että muutokset näkyvät piirustuksista vertaamalla niitä vallinneeseen tilanteeseen. Kantajat väittävät, että myyjä on velvollinen ilmoittamaan muutokset ja korjaustavan. Ei voida edellyttää, että ostajien maallikkoina tulisi piirustusten pohjalta selvittää tällaisia seikkoja, jotka ovat myyjän tiedossa.

Korjaustapa ei ole ilmennyt myöskään kuntotarkastusraportista.


Joka tapauksessa tältäkin osin myyjät ovat tuottamuksensa perusteella vastuussa suorittamastaan hyvän rakennustavan vastaisesta korjauksesta ostajien ennakkotarkastuksesta tai sen puutteesta huolimatta.

Mitä tulee kysymykseen siitä, olisiko aukot pitänyt paikata hirrellä, kantajat toteavat, että hyvä rakennustapa edellyttää hirrellä paikkaamista.

Vastaajat

Vastaajat myöntävät, että alumiinipaperi on ollut väärässä paikassa ja, että yhdestä ikkuna-aukosta oli saattanut jäädä eristysvilla pois. Rakenne ei kuitenkaan ole aiheuttanut vaurioita, eikä tätä ole kanteessa edes väitettykään.

Myyjät ovat kertoneet muistakin ikkunoista, aukoista ja vioista, mitkä ovat näkyneet myös ostajille toimitetuisssa piirrustuksissa ja selvittäneet käytetyn muutostavan. Siten vaatimus väärän täyttötyön korjaamisesta on perusteeton, koska ostajille on kerrottu, miten työ on tehty ja he ovat kohteen hyväksyneet.

Korjaustyön tekotapa on myös ollut näkyvissä esim. kuntotarkastusraportista. Ostajat ovat myös olleet tietoisia siitä, että aukkoja ei ole täytetty hirrellä, koska kuntotarkastuksen yhteydessä tarkastaja J MMM on kysynyt, minkä vahvuisella puulla rungot ja korjaukset on tehty ja VASTAAJA on sen selvittänyt.

Ostajat ovat myös tehneet väitteen pelkän virheellisen rakenteen perusteella. Vuoratussa rakennuksessa voidaan käyttää muutakin rakennetta kuin hirttä eikä ole olemassa mitään sitovaa määräystä tai edes ohjetta siitä, että vuoratun hirsitalon ikkunan ja ovien paikat tulisi täyttää hirrellä.

Kauppakirjassa oleva vastuunrajoitusehto

Vastaajat

Kauppakirjassa on rajoitettu myyjän vastuu siltä osin kuin niistä on mainittu kuntotarkastuksessa. Siten myyjät eivät voi olla vastuussa niistä seikoista, jotka raportissa on mainittu tai siitä, että raportissa mainittuja toimenpiteitä ei ole tehty. Ostaja kantaa riskin siitä, että jättää tekemättä raportin mukaiset tarkemmat tutkimukset. Riskirakenteet, vauriot ja niiden korjauskustannukset on otettu huomioon kauppahinnassa.

Kantajat

Kauppakirjan vastuunrajoitusehdolla voi olla vaikutusta vain siinä tapauksessa, että ostajan katsottaisiin laiminlyöneen tarkastusvelvollisuutensa.

Kantajat viittaavat edellä esitettyyn ja kiistävät, että kuntotarkastus olisi synnyttänyt heille entisen tarkastusvelvollisuuden kannevaatimuksen perusteena olevista virheistä. On myös huomattava, että vastuunrajoitusehdon sanamuoto rajoittaa vastuun vain havaittuihin virheisiin ja vaurioihin.

KORVATTAVAT VAHINGOT JA NIIDEN MÄÄRÄT

KANTAJAt vaativat vahingonkorvauksena virheiden selvittelykustannuksia, korjauskustannuksia vähennettynä arvonnousulla sekä kaupassa tiedetyillä korjauskuluilla, muuttokustannuksista, tilapäisen asumisen kustannuksista ja käyttöhyödyn menetyksestä.

Selvittelykustannukset

Kantajat

Selvittelykustannusten määrä on yhteensä 1 623 euroa. Selvittelykustannusten erittely:

Tavarantarkastaja E SSSn lasku 1 323 €
Kirvesmies M SSSn korjauskustannusarvio 300 €
Vastaajat

Määrällisesti myönnetään.

Korjauskustannukset

Kantajat

Korjauskustannusten osalta korvausvaatimuksen määrä on 137 538 €.

Korjauskustannusten määrä on yhteensä 149 955 euroa, josta vähennetään arvonnousuna 6 517 euroa.

Vaaditun vahingonkorvauksen määrässä on huomioitu alentavana tekijänä myös se, että KANTAJAt olivat kaupassa varautuneet siihen, että muutama rakennuksen alimmista hirsistä tulee uusittavaksi. Tältä osin kustannuksiksi on arvioitu 5 900 euroa.

Korjauskustannusten erittely.

1) alapohjan lahovaurioiden korjauskustannukset. 65 172 €
2) asuinrakennuksen hirsirungon lahovaurioiden korjauskustannukset 37 157 €
3) pesuhuoneen virheiden korjauskustannukset 26 544 €
4) Ikkunoiden ja oviaukkojen virheellisten rakenteiden korjauskustannukset 7 966 €
5) oman työn osuus 13 115 €
yhteensä 149 955 €

Yhteenveto korjauskustannusten korvausvaatimuksesta:

Korjauskustannukset 149 955 €
Arvonnousu - 6517€
Alin hirsikerros - 5 900 €
jäännös 137 538 €

Vastaajat

Korjauskustannuksista todetaan, että sinällään kanteessa mainitut korjaustoimenpiteet tulevat maksamaan sen, mitä kanteessa on mainittu. Hirsirungon uusiminen ei kuitenkaan ole ollut tarpeen niin laajalti kuin kantajat ovat tehneet. Kustannuksiin on myös kohdistettu sellaisia eriä, jotka ovat koskeneet muiden kuin väitettyjen virheiden korjaamista. Korjaukset ovat myös nostaneet rakennuksen arvoa, minkä vuoksi on joka tapauksessa tehtävä eduntasoitus. Kantajien arvonnousuna tekemä vähennys on riittämätön. Kustannukset ovat myös käsittäneet pesuhuoneen korjaamisen nykyisen hyvän rakennustavan mukaiseksi. Ostajat ovat muuttaneet kauppasopimuksen mukaisen riskirakenteen rossipohjaiseksi rakenteeksi.

Määrällisesti myönnetään 10 000 euroa.

Arvonnousu

Kantajat

Rakennuksen arvo nousee korjausten vuoksi alimman hirsikerroksen osalta 1
sekä alapohjan osalta. Arvonnousun määränä on huomioitu 10 % alapohjan. korjauskustannusten määrästä 66 212 € eli 6 621 €. Tasonparannusta ei synny remonttien johdosta. Lahovaurioisten hirsien vaihtaminen terveisiin hirsiin (vaihtohirretkin vanhoja, mutta terveitä) on laatuvirheen korjaamista, josta ei synny hyvitettävää tasonparannusta, arvonnousua tai käyttöiän pidennystä. Muiltakaan osin kuten alapohjan, pesuhuoneen ja ikkunoiden ja oviaukkojen korjaamisessa ei synny tasonparannusta ym., vaan kysymys on laatuvirheiden korjaamisesta siihen kuntoon, missä niiden piti olla kaupantekohetkellä.

Käyttöiän pidennystä ei synny miltään osin.

Vastaajat

Mikäli 1920-luvulla rakennettuun taloon tehdään esitetyssä mittakaavassa korjauksia, aiheuttaa se merkittävää tasonparannusta, arvonnousua ja käyttöiän pidennystä. Tämä tulee ottaa huomioon, mikäli korvauksia tuomitaan.

Lisäksi on huomattava, että ostajat ovat ryhtyneet remontteihin muuttaakseen kohteesta asuinkäyttöön tarkoitetun "omakotitalon" omaksi kodikseen, kun kohdetta on ostettu loma-asunnoksi.

Muuttokustannukset

Kantajat

Korvausvaatimuksen määrä on 303 euroa.

Perusteet:

KANTAJAjen piti suunnitelmiensa remonttien jälkeen päästä muuttamaan kiinteistölle viimeistään 31.11.2004. Tuohon saakka heillä oli tarkoitus asua entisessä omistusasunnossaan.

KANTAJAt ovat rahoittaakseen laatuvirheiden korjauskustannukset joutuneet myymaan omistusasuntonsa ja muuttaneet 1.3.2005 vuokra-asuntoon. Muuttokustannukset aiheutuivat tästä ylimääräisestä muutosta.

Vastaajat ovat kiistäneet vaatimuksen, koska kaupassa oli kysymys vapaa-ajan asunnon kaupasta. Kyseessä oli kuitenkin myyjienkin tieten varsinaisen asunnon kauppa.

Vastaajat

Vaatimus on perusteeton. Kauppaa tehtäessä kiinteistön aiottu käyttötarkoitus on ollut loma-asunto. Myyjä ei vastaa siitä, että ostajat ovatkin päättäneet tehdä kohteesta asuntonsa. Siten muuttokustannukset eivät kuulu myyjän korvattaviksi.

Määrällisesti vaatimus myönnetään.

Tilapäisen asumisen kustannukset

Kantajat

Korvausvaatimusten määrä on 3 221,17 euroa.

Peruste:

Laatuvirheiden korjaus kestää 10 kuukautta eli 12/04-9/05 välisen ajan. Korvausta vaaditulta ajalta 3/05-9/05 väliseltä ajalta eli 7 kuukaudelta.

I. Omistusasunnon vastike 4/05 saakka 153.05 €/kk
II. Omistusasunnonvastike 5/05 saakka 134,55 €/kk Vuokra-asunnon vuokra on 600 €/kk.
Korvattava määrä on vastikkeen ja vuokran välinen erotus 7 kuukauden ajalta.

Erotus I: 446,96 €/kk x 2 kk = 893,92 €
Erotus II: 465,45 €/kk x 5 kk = 2 327,25 €
yhteensä 3 221,17 €


Vastaajat

Vaatimus on perusteeton. Asumiskustannuksissa vaaditaan kustannuksia, jotka eivät perustu tehtyyn kauppaan, jossa kohde on ostettu loma-asunnoksi.

Määrällisesti vaatimus myönnetään.

Käyttöhyödyn menetys

Kantajat

Korvausvaatimuksen määrä on 5 000 euroa. Korvausta vaaditaan 10 kuukauden ajalta.
Koska KANTAJAt eivät voi käyttää kiinteistöä asumiseen remontin aikana, on heillä oikeus saada korvausta menettämästään käyttöhyödystä.

KANTAJAjen piti suunnitelmiensa remonttien jälkeen päästä muuttamaan kiinteistölle viimeistään 31.11.2004. Laatuvirheiden korjaaminen kestää tästä ajankohdasta lukien ainakin 10 kuukautta.

Määrällisesti vaatimus perustuu siihen, että vastaavanlaisen kiinteistön vuokra olisi noin 1 000 euroa kuukaudessa. Käyttöhyödyn menetyksenä vaaditaan puolet siitä eli 500 euroa kuukaudessa.

Vastaajat ovat kiistäneet vaatimuksen sillä perusteella, että kohteen virheet olivat sellaisia, jotka ovat ostajien vastuulla taikka kuuluvat normaaleihin kiinteistön ikään liittyvien korjausten ja kunnostusten piiriin. Nämä väitteet kiistetään ja viitataan haastehakemuksen kanneperusteisiin kiinteistön virheiden osalta.

Vastaajat

Vaatimus on perusteeton. Kohteessa olleet virheet ovat sellaisia, jotka ovat. ostajan vastuulla taikka normaaliin kiinteistön ikään liittyviä korjaus- ja kunnostustoimia. Lisäksi vaatimuksessa on päällekkäisyyttä tilapäisen asumisen kustannuksia koskevan vaatimuksen kanssa.

Käyttöhyötyä ei voi laskea oman kodin käyttöhyödyn menetyksen perusteella, koska kohde on ostettu loma-asunnoksi.

Määrällisesti vaatimuksesta myönnetään loma-asunnon käytön estymisestä 500 euroa.

TOISSIJAINEN HINNANALENNUSVAATIMUS

Kantajat

Hinnanalennusvaatimus perustuu siihen, että kiinteistö edellä selostettujen laatuvirheiden johdosta poikkeaa merkittävästi siitä, mitä KANTAJAt ostajina ovat perustellusti voineet edellyttää. Kiinteistössä on siten ollut joka tapauksessa salainen virhe, joka oikeuttaa hinnanalennukseen.

Hinnanalennuksena laatuvirheiden osalta vaaditaan 90 000 euroa.

Laatuvirheen osalta hinnanalennusvaatimus on laskettu siten, että kiinteistön maapohjan arvo on kaupassa ollut enintään 40 000 euroa ja rakennusten arvo virhe huomioiden enintään 35 000 euroa.

Vaikka kyseessä on vanha rakennus, korjauskustannusten määrällä on merkitystä arvioitaessa hinnanalennuksen määrää ja rakennuksen arvoa kaupantekohetkellä.

Vastaajat

Vastaajat kiistävät hinnanalennusvaatimuksen samoin perustein kuin vahingonkorvausvaatimuksen.

Mikäli perusteet hinnanalennukselle katsottaisiin olevan, määrällisesti myönnetään 10 000 euroa. Koska kyseessä on myyjien käsityksen mukaan korkeintaan salainen virhe, kyseessä ei ole merkittävä virhe (hinnanalennuksen määrä 6.500 euroa kauppahinnasta on vajaa 4 % kokonaiskauppahinnasta), myyjät eivät ole velvollisia korvaamaan hinnanalennusta.

Ostajat ovat aikoneet tehdä kohteessa merkittäviä remontteja ja muuttaa lämmitysjärjestelmän myyjien käsityksen mukaan maalämmöllä toimivaksi vesikiertoiseksi lattialämmitykseksi. Korjauskustannuksien osalta ei ole eritelty tai selvitetty niiden liittymistä nyt väitettyjen virheiden korjaamiseen ja ostajien jo ennalta suunniteltujen korjaustöiden teettämiseen.

Korjauskustannusarvio ei kerro toteutuneista, välttämättömistä korjauskustannuksista. Korjauskustannuksia ei myöskään voida pitää lähtökohtana mahdollista hinnanalennusta laskettaessa ottaen huomioon talon ikä ja siinä luonnostaan vaadittavat korjaustyöt sekä se, että rakennukset ostettiin käytettäväksi loma-asuntona.

LUETTELO TODISTEISTA

Kantajien kirjalliset todisteet

1) pohjapiirros alapohjan lahovaurioalueesta
2) pohjapiirros alapohjan lahovaurion korjausalueesta
3) pohjapiirros päärakennuksen hirsirungon lahovaurioalueesta
4) pohjapiirros pesuhuoneen vaurioalueesta
5) pohjapiirros ikkunoiden ja oviaukkojen vaurioalueesta
6) kustannusarvio kaupassa varauduttuun hirsien korjaukseen
7) korjauskustannuserittely
8) kauppakirja 10.5.2004
9) kuntotarkastusraportti 29.4.2004
10) tavarantarkastuskertomus 12.8.2004
11) valokuvia kaupan kohteesta ennen kauppaa 35 kpl
12) valokuvia laatuvirheistä 65 kpl
13) RT-ohjekortti 84-10558
14) valokuvia alapohjan lahovaurioista
15) valokuva pesuhuoneen hirsistä
16) valokuvia pesuhuoneesta
17) katselmusesineenä kaksi silikonitiivisteen pätkää
18) pohjapiirros ikkuna ym. muutosten jälkeen
19) pohjapiirros ennen ikkunoiden ja oviaukkojen muutosta
20) valokuva ikkuna-aukkojen täyttöpuusta
21) vahingonkorvauskustannusarvio 9.12.2005
22) pohjapiirustus vuodelta 1981
23) piirros rossipohjarakenteesta
24) valokuva yläkerran eteisen lattiasta osittain avattuna
25) valokuva keittiön alapohjasta avattuna

Kantajien henkilötodistelu

l) J KANTAJA
2) S KANTAJA
3 H KKK
4) E SSS
5) M SSS
6) M KKK
7) M VVV

Vastaajien kirjalliset todisteet

l) KKKn ilmoitus 27.4.2004
2) kauppakirja 10.5.2004
3) kuntotarkastusraportti 29.4.2004
4) tavarantarkastuskertomus 12.8.2004
5) hirsitalon rungon korjaus, korjauskortisto, Museovirasto 1.1.2000
6) KH-kiinteistön kunnossapitojaksot KH 90-00159
7) J PPPn lisensiaattitutkimus hyvästä rakennustavasta
8) RIL 107-1981
8) tavarantarkastaja E SSSn lausunto 17.4.2007

Vastaajien henkilötodistelu

1) K VASTAAJA
2) E VASTAAJA
3) J MMM
4) E SSS
5) E SSS

Katselmus

Käräjäoikeus on toimittanut kiinteistöllä katselmuksen 4.6.2007

KÄRÄJÄOIKEUDEN TUOMION PERUSTELUT

Kysymyksenasettelu ja sovellettavat oikeussäännökset

Riidassa on kysymys siitä, oliko kaupan kohteena olleessa kiinteistössä laatuvirhe ja jos oli, millaisiin korvauksiin KANTAJAt ovat tämän johdosta oikeutettuja.

Asiassa tulevat sovellettaviksi maakaaren 2 luvun 17 §:n I momentin 3 kohta, jonka mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, mikäli myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta momentin 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan ja 5 kohta, jonka mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n I momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistön antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Oliko alapohjassa lahovaurioita kaupantekohetkellä

Asiassa todistajina kuultu kohteessa kirvesmiestöitä tehnyt M SSS sekä J KANTAJA ja S KANTAJA ovat yhtäpitävästi kertoneet, että rakennuksen alapohjassa oli ollut sitä purettaessa sellaiset lahovauriot kuin kanteessa on kuvattu. Näitä kertomuksia tukevat myös esitetyt valokuvat, jotka on otettu alapohjaa purettaessa ja tavarantarkastuskertomus sekä sitä tukeva tavarantarkastaja E SSSn kertomus.

Mikään asiassa esille tullut seikka, eivätkä myöskään alapohjavaurioiden laatu tue sitä väitettä, että alapohjan rossilaudoitus olisi vaurioitunut KANTAJAjen tekemän korjaustyön yhteydessä. Todistaja M VVVn kertomuksesta on käynyt ilmi, että alapohjavauriot rossilautojen romahtamisen osalta eivät olleet syntyneet lattiaa purettaessa, vaan ne olivat olleet olemassa jo aikaisemmin. Väänänen on ollut imuautolla imuroimassa puruja pois lattiaa purettaessa. Hän on kertonut, että tuollaisessa kohteessa liikutaan lattianiskojen eikä rossilautojen päällä. Hän on myös kertonut, että kuvista näkyvä rossilautojen asettelu ei ole seurausta imuroinnista.

Käräjäoikeus katsoo tämän todistelun perusteella näytetyksi, että rakennuksen rossipohjainen alapohja oli selvien lahovaurioiden vuoksi romahtanut/painunut rossilaudoituksen osalta laajoilta alueilta ja myös rossipohjarakenteeseen kuuluvat lattianiskat olivat osin lahovaurioituneita. Tällaisia vaurioita oli ollut myös niillä alueilla, joiden osalta rakennuksessa oli tehty lattiaremonttia VASTAAJAn ja VASTAAJAn omistusaikana.

Päärakennuksen hirsirungon lahovauriot

M SSS sekä J KANTAJA ja S KANTAJA ovat yhtäpitävästi kertoneet, että hirsirungossa oli ollut sitä purettaessa sellaiset lahovauriot kuin kanteessa on kuvattu. Näitä kertomuksia tukevat myös esitetyt valokuvat, jotka on otettu seinärakenteita purettaessa ja tavarantarkastuskertomus sekä sitä tukeva tavarantarkastaja E SSSn kertomus.

Käräjäoikeus katsoo tämän todistelun perusteella näytetyksi, että hirsirungon sisä- ja ulkoseinien kolme alimmaista hirsikertaa olivat kauppaa tehtäessä lahovaurioisia lukuun ottamatta keittiön ulkonurkkaa.

Pesuhuoneen virheet

E SSS on kertonut, että pesuhuoneen lattian ja seinän välillä oli repeämä silikonin takana olleessa pituminauhassa. Se saattoi olla muutaman millin, jopa sentin. Repeämän suuruudesta SSS ei ollut ollut varma, mutta oleellista hänen mukaansa oli, että repeämä ylipäätään oli havaittavissa. Syynä oli ollut hänen mukaansa lattian painuminen. Kuntotarkastusraportista ei ollut ollut pääteltävissä, että pesuhuoneen lattia olisi painunut. SSSn mukaan lattian painumisessa oli kysymys rakennusvirheestä.

M SSS on arvioinut, että pesuhuoneen lattian silikoni kertoo siitä, että lattian pettäessä silikonia oli vaiheittain lisätty. SSS on valokuviin viitaten kertonut myös, että saunaosaston lattian pohjatöitä ei ollut tehty asianmukaisesti. Pesuhuoneen laatan alta oli löytynyt mm. vanha kakluuni ja sellaista maa-aineista, joka ei ollut ollut puhdasta hiekkaa. Hiekkatäytössä oli myös ollut onkaloita. SSSn mukaan pesuhuoneen seinissä oli ollut vain kosteussively, ei varsinaista vesieristettä. Pesuhuoneen bituminauha oli päättynyt oven pieleen kun sen olisi tullut olla koko tilassa. Bituminauha oli osittain revennyt.

Todistaja rakennusinsinööri M KKK on pitänyt myös hyvin todennäköisenä, että pesuhuoneen lattia oli painunut. Tämä oli pääteltävissä hänen mukaansa esimerkiksi siitä, että silikoni oli osittain seinälevyn alla. Painuminen oli johtunut siitä, että alapohja oli virheellisesti tehty. Kortelaisen mukaan toteutettua hiekkatäyttöä ei ole ollut mahdollista saada tiiviiksi.

Todisteina esitetyt valokuvat tukevat SSSn kertomusta ja SSSn sekä KKKen arviota siitä, että lattia oli painunut. Yhdestä valokuvasta käy ilmi, että lattiakaivon vesieristys oli virheellisesti asennettu.

Tämän todistelun perusteella käräjäoikeus katsoo näytetyksi, että pesuhuoneen lattia oli painunut, vesieristys oli asennettu virheellisesti lattiakaivon ympäriltä ja vesieristys oli puutteellisesti nostettu seinälle. Kysymys on tältä osin on rakennusvirheistä, joiden seurauksena vesi oli päässyt tunkeutumaan seinärakenteisiin aiheuttaen lahovaurioita.

Käräjäoikeus katsoo SSSn kertomuksella selvitetyksi, että pesuhuoneen seinät oli käsitelty ns. vesieristystä kevyemmällä kosteussivelyllä. Näyttämättä on kuitenkin jäänyt, että tältä osin olisi ollut kysymys varsinaisesta rakennusvirheestä ottaen huomioon rakennusaikaisen rakennustavan.

Ikkunoiden ja oviaukkojen virheelliset rakenteet

EEEn, SSSN, M SSSn ja J KANTAJAn kertomuksista on käynyt ilmi, että ikkuna- ja oviaukot oli täytetty sillä tavalla kuin kanteessa on kuvattu.

Kanteessa ei ole edes väitetty, että ikkuna- ja oviaukkojen ainoa hyväksyttävä täyttötapa olisi niiden täyttäminen hirrellä. Sen sijaan kysymys on ollut siitä, oliko toteutettu täyttötapa ollut toteutukseltaan virheellinen. Tältä osin VASTAAJA ja VASTAAJA ovat myöntäneet, että alumiinipaperi oli ollut väärässä paikassa ja että myös eristysvillan asentamisessa oli ollut puutteita.

Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että ikkuna- ja oviaukoissa oli ollut ne virheelliset rakenteet, jotka kanteessa on kuvattu.

Kuntotarkastuksen suorittanut J MMM on kertonut, että tarkastustilaisuudessa oli keskusteltu siitä, että alumiinipaperi oli väärässä paikassa. Tämä oli myös nähtävissä yhdessä kuntotarkastusraporttiin liitetyistä valokuvista. MMM ei kuitenkaan ole osannut sanoa, olivatko KANTAJAt juuri tuolloin olleet paikalla, koska he olivat olleet välillä poissa kuntotarkastuksesta. Ottaen huomioon sen, että VASTAAJA oli kuntotarkastusta tehneelle MMMlle kertonut korjaustavasta, käräjäoikeus katsoo, että VASTAAJAn ja siten ei myöskään VASTAAJAn toiminnassa ollut ollut sellaista,
moitittavuutta, että se perustaisi heille korvausvastuun alumiinipaperin väärässä paikassa sijaitsemisen vuoksi. Sen sijaan VASTAAJA ja VASTAAJA vastaavat siitä, että eristysvillan asentamisessa olleista puutteista. Todistaja KKK on kertonut, että mineraalivillan käyttöä ei suosita hirsirakentamisessa, mutta hänen mukaansa se ei ole kiellettyäkään. Tällä perusteella käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että vuorivillan käyttäminen eristeenä olisi ollut virheellinen rakennustapa.

Oliko kaupan kohde sopimuksen mukainen

Käräjäoikeus katsoo kauppakirjan, kuntotarkastusraportin Ja kaupan osapuolten kertomusten perusteella selvitetyksi, että edellä selostettujen vaurioiden ja virheiden osalta kaupan kohde ei ollut kauppasopimuksen mukainen.

Oliko KANTAJAlla erityinen rakennuksen tarkastusvelvollisuus

VASTAAJAn ja VASTAAJAn toimesta rakennuksessa oli toteutettu mittavia korjauksia. KANTAJAjen kertomuksen ja sitä tukevien valokuvien mukaan rakennus oli ollut remontoiduilta osiltaan päällepäin varsin hyvässä kunnossa. Myös kuntotarkastusraportissa on todettu, että kohde oli ikäisekseen varsin hyvässä kunnossa. Todistaja KKKn mukaan kokeneempikin ostaja olisi voinut erehtyä arvioimaan kohdetta paremmaksi kuin se oli pelkästään kuntotarkastusraportin perusteella, koska päällepäin rakennus oli hyväkuntoisen näköinen. Nämä seikat huomioon ottaen KANTAJAlla ei ollut ollut pelkästään rakennuksen iän vuoksi velvollisuutta ryhtyä tavanomaista tarkastusta laajempiin rakennuksen tarkastustoimenpiteisiin.

Tämän jälkeen on arvioitava sitä, oliko KANTAJAlla ollut tällainen velvollisuus suoritetun kuntotarkastuksen ja sitä koskevan raportin perusteella.

Kuntotarkastusraportissa oli todettu muun ohessa, että suurimmat riskit kohteessa liittyvät rakennuksen alapohjaan ja saunaosaston muutetun alapohjarakenteen mukanaan tuomiin riskeihin. Edelleen on todettu, että kaikkia rakenteiden sisällä mahdollisesti piileviä vaurioita eI tarkastusmenettelyllä voida poissulkea. Tämän vuoksi kuntotarkastusraportissa oli suositeltu paikoin rakenteiden kunnon selvittämistä esimerkiksi avaamalla rakenteita.

Raportin mukaan kohteen olennaisimmat epäkohdat ja riskit olivat muun muassa alapohjan tuulettuvuus ja saunaosaston alapohjarakenteen muuttamisesta johtuvat riskit ulko- ja väliseinille sekä ympäröivälle alkuperäiselle rossipohjalle. Edelleen raportissa on todettu, että rakennetta rikkomattomalla menetelmällä ei voi havaita rakenteiden sisäisiä piileviä vaurioita, ellei niistä ole tarkastushetkellä kosteudentunnistimella havaittavaa, muulla tavalla aistittavaa tai rakenteiden pinnalle näkyvää viitettä. Edes rakenteita avaamalla ei voi saada täydellistä varmuutta rakenteiden kunnosta tekemättä erittäin laajoja ja kattavia rakenteiden purkutöitä. Tämän takia epäilyttävissä tapauksissa tulee aina tehdä lisäselvityksiä tai kuntotutkimuksia.

Alapohjan osalta raportissa on todettu, että olisi suositeltavaa avata rakennetta keskiosasta taloa ja tutkia rakenteen kunto sitä kautta.

Saunan ja pesuhuoneen sekä kodinhoitohuoneen osalta on todettu, että alapohjarakennetta oli muutettu alkuperäisestä radikaalisti ja että kyseessä oli riskirakenne. Maavarainen alapohjarakenne mahdollistaa raportin mukaan maakosteuden nousun puurakenteisiin seiniin ja alapohjarakenteeseen sekä muutta alapohjan tuulettuvuutta. Alapohjan avauksen yhteydessä on syytä tarkastaa myös em. alueen hirsiseinien alaosat.

Kuntotarkastuksen tehnyt J MMM on kertonut suullisestikin huomauttaneensa KANTAJAlle, että alapohjan kunto tulisi tarkastaa.

Tavarantarkastaja SSS on arvioinut, että kuntotarkastusraportin pohjalta on ollut pääteltävissä, että myös alapohjassa on lahovaurioita, ei kuitenkaan niin laajoja kuin mitä ne todellisuudessa olivat.

Käräjäoikeus katsoo, että kuntotarkastusraportissa todettu ja MMMn vielä erikseen antama tarkastuskehotus yhdistettynä rakennuksen ikään ovat olleet sellaisia seikkoja, joiden vuoksi KANTAJAlla olisi ollut maakaaren 2 luvun 22 §:n mukainen entymen syy ryhtyä tavanomaisesta poikkeaviin tarkastustoimenpiteisiin, esimerkiksi rakenteiden avaamiseen. Tällaisiin tarkastuksiin he eivät kuitenkaan olleet ryhtyneet.

Olivatko VASTAAJA ja VASTAAJA laiminlyöneet ilmoitusvelvollisuutena ja toimineet kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Kuten edellä on todettu, KANTAJAlla oli ollut entymen syy laajempiin tarkastuksiin kuin mihin he olivat ryhtyneet. Tämä ei kuitenkaan vapauta VASTAAJAaa ja VASTAAJAsta vastuusta, mikäli he olivat olleet tietoisia kohteen edellä kuvatuista vaurioista ja virheistä ja tästä huolimatta salanneet niiden olemassa olon. VASTAAJAn ja VASTAAJAn tietoisuudesta on esitetty seuraavaa näyttöä.

VASTAAJA, joka on itse pääosin tehnyt korjaukset, on kiistänyt huomanneensa alapohja- tai seinävaurioita. Hän on kertonut, että lattiaremontin yhteydessä hän ei ollut missään vaiheessa mennyt rossipohjaan saakka. Myöskään seinähirsissä hän ei ollut nähnyt lahovikaa. Muutostöitä tehdessään VASTAAJA ei edes ollut useassa kohdin mennyt hirsipinnalle saakka, vaan hirret olivat esimerkiksi vanhan laudoituksen, pinkopahvin tai tervapaperin peittämiä. Saunaremontin osalta VASTAAJA on kertonut, että hän ei ollut sielläkään havainnut hirsissä lahovaurioita.

Myös VASTAAJA on kiistänyt tienneensä vaurioista. Hän on kertonut, että pesuhuoneremontin tai seinäremonttien yhteydessä ei ollut havaittavissa lahovikoja seinähirsissä. Alapohjan osalta VASTAAJA on kertonut, että hän ei ollut osallistunut sen korjaamisen.

Todistaja E SSS on kertonut käyneensä silloin tällöin vierailulla VASTAAJA ja SSSn luona heidän tehdessään remonttia. Hän oli tapetoinut lastenhuonetta VASTAAJAn kaverina mutta ei ollut muutoin osallistunut remonttiin. Hän ei ollut havainnut, että rakennuksessa olisi ollut sellaisia vaurioita, kuin kanteessa on kerrottu. Hän ei ollut nähnyt seinäpintoja avattuna, mutta oli nähnyt avattuna olleen eteisen/aulan lattian. Se ei ollut ollut romahtanut ja eristeet olivat olleet kunnossa.

E SSS on arvioinut, että kuntotarkastusraportin ja kauppakirjan perusteella ei ole voinut varautua siihen, että alapohja ja seinien alaosat ovat todetussa laajuudessa vaurioituneet, alapohjan rakenteiden romahtamiseen, peitettynä olleiden ikkuna- ja oviaukkojen olemassaoloon ja pesuhuoneen lattian painumiseen (kosteusvaurioon). Kuntotarkastusraportin perusteella on voinut arvioida, että jos kaikki alapohjat puretaan, niin lahovaurioita kyllä jossain määrin löytyy. Siinä ei kuitenkaan ollut ollut edes viitteitä siitä, että vauriot olisivat olleet niin laajoja kuin mitä ne lopulta olivat olleet. Lattia- ja seinärakenteiden lahovaurioiden osalta SSS on todennut, että on todennäköistä, että ainakin osa kohteen lahovaurioista on syntynyt pitkän ajan kuluessa ja ollut todettavissa aikaisemmin suoritettujen muutostöiden yhteydessä. Romahtaneen lattiarakenteen osalta SSS on todennut, että se on ollut todettavissa lattiarakenteen oikaisukoolausta ja uutta lattiaa rakennettaessa. SSS on kertonut, että hyvä rakennustapa olisi edellyttänyt, että lattioita oikaistaessa olisi selvitetty painuman syy. Samalla olisi tullut varmistaa se, että alapohjan tuuletus pelaa. Toteutus on hänen mielestään ollut hyvän rakennustavan vastainen.

M SSS on kertonut, että verannan nurkkausremonttia samoin kuin ikkunoiden ympäristön remonttia VASTAAJAn ja VASTAAJAn toimesta tehtäessä heidän on pakostakin täytynyt havaita, että hirsissä oli lahovaurioita, siksi laajoja vauriot olivat olleet. Hänen mukaansa remonttia tehtäessä oli myös menty useissa kohdin hirsipinnalle saakka, joten vauriot eivät ole voineet olla· näkymättä. Eräässä kohdassa oli hänen mukaansa laitettu lankku uretaanilla kiinni kun se ei ollut muuten pysynyt paikallaan lahoviasta johtuen. Tällöin laho olisi tullut havaita. SSSn mukaan lattiaa korjattaessa on myös tullut havaita lahoviat ja home, vaikka muhaeristeitä ei olisi liikutettukaan. Hänen mukaansa tämän olisi tullut ilmetä jo hajun perusteella. Lahovikoja on tullut näkyä myös siinä vaiheessa, kun VASTAAJA on asentanut vesiputkea lattian alle. Myös ovea asennettaessa olisi tullut lahovikojen näkyä. Myös saunan ja pesuhuoneen remontin yhteydessä olisi tullut huomata lahoviat, esimerkiksi perustuksien styroxeja asennettaessa. SSSn mukaan havaitut lahovauriot eivät ole voineet syntyä VASTAAJAn tekemän remontin jälkeen, vaan niiden syntyminen kestää pidempään.

M KKK on arvioinut, että VASTAAJAn tehdessä pesuhuoneen remonttia, hänen on täytynyt nähdä seinähirsissä olleet lahovauriot. KKKn mukaan lahovaurioiden on tuolloin jo täytynyt olla olemassa, koska kyseisenlaisen lahon syntyminen kestää kymmeniä vuosia. VASTAAJAn tietoisuudesta kertoo hänen mukaansa myös se, että alapohjan pystytolppia uusittaessa oli tullut purua poistaa. Tässä yhteydessä on tullut havaita lahovauriot. Myös lankun kiinnittäminen uretaanilla ja lukuisilla nauloilla on osoittanut VASTAAJAlle lahon olemassaolon.

Käräjäoikeus katsoo SSSn, SSSn ja KKKn kertomusten perusteella selvitetyksi, että VASTAAJA ja VASTAAJA eivät ole voineet olla tietämättä rakennuksessa olleista lahovaurioista, vaikka onkin ilmeistä, että lahovaurioiden lopullinen laajuus on tullut heillekin yllätyksenä. Tällaista johtopäätöstä tukee myös valokuvista ilmenevä vaurioiden laatu ja laajuus. Käräjäoikeus ei myöskään pidä uskottavana VASTAAJAn ja VASTAAJAn kertomusta siitä, että pesuhuoneen lattian ja seinän rajan silikonitäyttö olisi johtunut ainoastaan laatoituksessa tapahtuneesta mittavirheestä.

Käräjäoikeus toteaa, että kauppaa tehtäessä VASTAAJAn ja VASTAAJAn olisi tullut avoimesti kertoa tekemistään havainnoista tai niihin viittaavista seikoista, jotka ilmensivät rakennuksessa olleita lahovaurioita ja muita virheellisyyksiä. Kun VASTAAJA ja VASTAAJA eivät olleet näin menetelleet, heidän menettelynsä oli ollut maakaaren 2 luvun 22 §:ssä tarkoitetulla tavalla kunnianvastaista ja arvotonta sekä myös törkeän huolimatonta ottaen huomioon rakennuksessa olleiden vaurioiden ja virheellisyyksien laajuuden.

Näin ollen VASTAAJA ja VASTAAJA eivät vapaudu korvausvastuusta sillä perusteella, että KANTAJAt olivat laiminlyöneet erityisen tarkastusvelvollisuutensa.


Vastuunrajoitusehto kauppakirjassa ja sen merkitys

Kauppakirjaan on otettu vastuunrajoitusehto, jonka mukaan ostajat ottavat rakennuksen kuntotarkastusraportissa mainituista seikoista huolimatta siinä kunnossa kuin se ostajalle viimeksi esiteltäessä oli, eikä myyjä ole vastuussa kartoituksessa ilmi tulleista vaurioista tai niiden rakenteille tai muille vastaaville aiheuttamista vahingoista.

Käräjäoikeus katsoo, että tällä vastuunrajoitusehdolla ei ole merkitystä VASTAAJAn ja VASTAAJAn vastuun kannalta, koska he olivat laiminlyöneet edellä kerrotulla tavalla rakennuksen kuntoa koskevan tiedon antamisen.

Oliko kiinteistö ostettu vapaa-ajan asunnoksi vai vakituiseksi asunnoksi

Kaupan välittänyt H KKK on kertonut, että kaupan lähtökohtana oli ollut loma-asunto. Tämä oli käynyt ilmi myös KANTAJAjen lehti-ilmoituksesta, jonka mukaan he olivat etsineet nimenomaan loma-asuntoa. Tämän ilmoituksen perusteena VASTAAJA ja VASTAAJA olivat ottaneet yhteyttä kiinteistönsä myyntitarkoituksessa. KKK on kuitenkin muistellut, että kauppaa tehtäessä olisi ollut ajatusta siitäkin, että kiinteistöstä tulisi KANTAJATjen vakituinen asuinpaikka. KKK ei kuitenkaan ole osannut sanoa, olivatko VASTAAJA ja VASTAAJA tulleet tästä tietoisiksi.

J MMMlle ei ollut kertomansa mukaan syntynyt käsitystä siitä, missä tarkoituksessa kiinteistö hankittiin.

VASTAAJA oli kertomansa mukaan olettanut, että KANTAJAt olivat hankkimassa kohdetta vapaa-ajan asunnoksi. Näin oli kertomansa mukaan olettanut myös VASTAAJA. VASTAAJA on lisäksi kertonut, että S KANTAJA oli hänelle kertonut, että KANTAJAt eivät luovu heillä Kastellissa olevasta asunnostaan.

J KANTAJA ja S KANTAJA ovat puolestaan kertoneet, että he antoivat ennen kaupan tekoa selvästi ymmärtää, että kiinteistö ostetaan vakituiseksi asunnoksi.

Käräjäoikeus katsoo tämän ristiriitaisen todistelun perusteella jääneen näyttämättä, että VASTAAJA ja VASTAAJA olisivat tulleet tietoiseksi, että KANTAJA olivat hankkimassa kiinteistöä vakituiseksi kodikseen.

Vahingonkorvaus ja sen määrä

Edellä kuvatulla huolimattomalla toiminnallaan VASTAAJA ja VASTAAJA ovat aiheuttaneet vahinkoa KANTAJAlle, jonka he ovat velvollisia korvaamaan.

Selvittelykustannukset

KANTAJAille on aiheutunut vahinkona kanteessa selvittelykustannukset, jotka ovat määrältään riidattomia.

Korjauskustannukset

vaaditut

Riidatonta on ollut, että kanteessa kerrotut korjaustoimet tulevat maksamaan sen verran kuin KANTAJAt ovat vaatimuksessaan esittäneet.

Riitaiseksi on ensinnäkin jäänyt se, oliko alapohja rakennettu massiivisemmin palkein ja siten paremmin kuin mitä se oli alunperin ollut. Tältä osin J MMM on kertonut, että korjattu alapohja on massiivisempi kuin alunperin tehty ja palkit olivat huomattavasti parempia kuin alkuperäiset. Alapohjan käyttöikä oli vähintään 60 vuotta. Se oli myös jäykempi kuin alkuperäinen. M SSSn mukaan vaikka näin olikin, kannatinpuita oli tarvinnut laittaa vähemmän, mikä oli vastaavasti säästänyt kustannuksissa. M KKK on puolestaan arvioinut, että rossipohjassa ei ollut rakenteen osalta tason parannusta, koska kysymys oli rakennesuunnittelun yksityiskohdasta. Aikaisempaa vankempi materiaali oli tosin kalliimpaa, mutta vastaavasti oli säästetty tehtävän työn määrässä.

Käräjäoikeus katsoo tämän näytön osoittavan, että toteutetun korjaustavan ei ole näytetty aiheuttaneet ylimääräisiä korjauskustannuksia. Käräjäoikeus on kuitenkin ottanut seikan huomioon arvioidessaan jäljempänä kerrotulla tavalla tason parannusta ja käyttöiän pidennystä.

Toiseksi riitaiseksi on jäänyt kysymys siitä, oliko kohteessa ollut ylikorjaamista. SSS on kertonut, että hirsivaurioita ei korjattu tarpeettoman laajasti, vaan uusittavat hirret valittiin lahovaurioiden laajuuden perusteella. Käräjäoikeus pitää SSSn kertomusta luotettavana.

Kolmanneksi riitaiseksi on jäänyt kysymys siitä, miten pesuhuoneen korjausten laajuus tulisi ottaa huomioon kustannuksia arvioitaessa. Tältä osin käräjäoikeus pitää luotettavana SSSn kertomusta siitä, että suoritetut korjaustoimenpiteet olivat olleet tarpeellisia.

Käräjäoikeus katsoo, että alapohjan ja hirsirungon lahovaurioiden sekä pesuhuoneen tarpeelliset korjauskustannukset ovat olleet kanteessa kerrotun suuruiset. Käräjäoikeus pitää myös luotettavana laskelmaa oman työn osuudesta. Ikkunoiden ja oviaukkojen osalta VASTAAJAn ja VASTAAJAn korjauskustannuksista vastattavaksi määräksi käräjäoikeus arvioi 500 euroa. Näin ollen korjauskustannusten määrä on 142 488. Tästä määrästä on vielä vähennettävä alimmaisen seinähirsikerran korjaamisesta aiheutuneet kustannukset 5 900 euroa, koska niitä kustannuksia ei kanteessa ole VASTAAJAlta ja VASTAAJAlta vaadittu. Näin ollen VASTAAJAn ja VASTAAJAn korjauskustannuksina vastattavan vahingonkorvauksen lähtökohdaksi on otettava 136 588 euroa.

Ovatko korjaukset aiheuttaneet huomioon otettavaa arvonnousua, tasonparannustaja käyttöiän pidennystä

E SSS on arvioinut, että kohteessa melkein kaikki jo suoritetut ja suoritettaviksi suunnitellut korjaustoimenpiteet pidentävät kohteen käyttöikää. Hän on arvioinut olevan todennäköistä, että toimenpiteiden johdosta kohteen käyttöikä asumiskäytössä pitenee kymmeniä vuosia. Toisaalta SSS on todennut, että ilman vaurioita kaikilla uusituilla rakenteilla olisi ollut jäljellä taloudellista käyttöikää. SSS on myös katsonut, että valtaosalla korjaustoimenpiteitä ei ole varsinaisesti parannettu kohteen laatua merkittävästi. Hänen mukaansa tässä arvioinnissa on otettava myös huomioon se, että kuntotarkastusraportin mukaan rakennuksessa voitiin arvioida olevan erinäisiä korjaustarpeita, joiden korjaamisen osalta kysymys siten oli laadun parantamisesta.

Myös J MMM on arvioinut, että kohteen käyttöikä on selvästi pidentynyt tehtyjen korjaustoimenpiteiden vuoksi.

Käräjäoikeus katsoo, että SSSn ja MMMn kertomuksilla on näytetty se sinällään yleisen elämänkokemuksen perusteellakin pääteltävissä oleva seikka, että kohteen käyttöikä on selvästi pidentynyt jo tehtyjen ja vielä tehtävien korjaustoimenpiteiden johdosta. Käytännössä alapohjarakenteet ovat uuden veroiset. Sama koskee myös pesuhuone- ja saunatiloja. Tästä käyttöiän pidennyksestä KANTAJAlle koituva hyöty on vähennettävä korjauskustannuksista.

Käräjäoikeus katsoo myös, että korjaustoimenpiteet ovat aiheuttaneet arvonnousua ja myös jossakin määrin tasonparannusta etenkin sauna- ja pesuhuonetilojen osalta.

Käräjäoikeus toteaa, että kyseisen kohteen osalta ei voida käyttöiän pidennystä arvioitaessa suoraan pitää silmällä KH-ohjekortin mukaisia kiinteistön kunnossapitojaksoja johtuen rakennuksen iästä ja sauna toteutetuista korjauksista. Tällaisen vanhan rakennuksen osalta huomiota on kiinnitettävä ensi sijassa tosiasialliseen käyttöiän pidentymiseen.

Käräjäoikeus arvioi ottaen huomioon rakennuksen iän, kauppasopimuksen liitteenä olleen kuntotarkastusraportin perusteella kauppaa tehtäessä arvioidun rakennuksen kunnon ja viime kädessä muun selvityksen puuttuessa oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 6 §:n nojalla, että käyttöiän pidennyksestä, arvonnoususta ja tasonparannuksesta johtuva vähennys korjauskustannuksista on 75 prosenttia eli VASTAAJAn ja VASTAAJAn KANTAJAlle korjauskustannuksista maksettavan vahingonkorvauksen määräksi jää 34 147 euroa.

Muuttokustannukset ja tilapäisen asumisen kustannukset

Käräjäoikeus on edellä katsonut, että näyttämättä on jäänyt, että VASTAAJA ja VASTAAJA olisivat tulleet tietoisiksi siitä, että KANTAJAt olivat hankkimassa kiinteistön vakituiseksi asunnokseen. Näin ollen VASTAAJAn ja VASTAAJAn tuottamus ei yllä muuttokustannuksiin ja tilapäisen asumisen kustannuksiin, eivätkä he tämän vuoksi ole velvollisia korvaamaan näitä kuluja KANTAJAlle.

Käyttöhyödyn menetys

Edellisessä kohdassa mainituista syistä VASTAAJA ja VASTAAJAn tuottamus ei yllä myöskään käyttöhyödyn menetykseen siltä osin kuin niissä on kyysmys kiinteistön käytöstä vakituisena asuntona. Sen sijaan VASTAAJA ja VASTAAJA o:vat velvollisia korvaamaan käyttöhyödyn sen mukaan arvioituna kun KANTAJAlta on estynyt kiinteistön käyttö loma-asuntona. Käräjäoikeus arvioi käyttöhyödyn menetyksen tältä osin 1 000 euroksi .

OIKEUDENKÄYNTIKULUT

KANTAJAt ovat voittaneet kanteen keskeisten kanneperusteiden osalta, mutta heidän vaatimuksensa eivät ole tulleet kaikilta osin hyväksytyiksi. Vaatimusten hyväksymättä jääminen on koskenut pääosin, mutta ei kokonaan harkinnanvaraisia seikkoja, joille ei ole ollut sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Tämän huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo kohtuulliseksi, että VASTAAJAn ja VASTAAJAn on korvattava oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla KANTAJAjen oikeudenkäyntikuluista 3/4.

VASTAAJA ja VASTAAJA ovat hyväksyneet KANTAJAjen oikeudenkäyntiavustajan palkkiosta tehtyjen tarpeellisten työtuntien määräksi 110 tuntia ja kiistäneet oikeudenkäyntikulut tämän ylittävältä osalta.

Käräjäoikeus toteaa, että oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Kysymys on siten siitä, ovatko KANTAJAn avustajan kaikki työtunnit olleet tarpeellisia asian hoitamiseksi.

Käräjäoikeus toteaa tältä osin, että kysymyksessä on ollut laajahko kiinteistökaupan riita. Asiassa on pidetty useita istuntokäsittelyjä. KANTAJAjen avustajan on täytynyt tehdä asiassa perusteellista työtä, mikä luonnollisesti on johtanut työtuntimäärän kasvuun.

Nämä seikat huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että KANTAJAjen oikeudenkäyntiavustajan VASTAAJAn ja VASTAAJAn korvattavaksi tulevien kohtuullisten työtuntien määränä on pidettävä 120 tuntia. Arvioinnissa on otettu huomioon vertailukohtana myös se, kuinka paljon VASTAAJAn ja VASTAAJAn oikeudenkäyntiavustaja on käyttänyt aikaa asian hoitamiseen (83 h 45 min.).

TUOMIOLAUSELMA

Käräjäoikeus vaatimukset enemmälti hyläten velvoittaa E VASTAAJAn ja K VASTAAJAn maksamaan yhteisvastuullisesti J KANTAJAlle ja S KANTAJAlle vahingonkorvauksena

1) vallintavirheestä aiheutuneet kustannukset 627 €
2) selvittelykustannukset 1 623 €
3) korjauskustannukset 34 147€
4) käyttöhyödyn menetyksestä 1 000 €
Yhteensä 37 397 €

Mainituille määrille on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukainen viivästyskorko 14.2.2006 lukien.

Lisäksi käräjäoikeus velvoittaa E VASTAAJAn ja K VASTAAJAn maksamaan yhteisvastuullisesti J KANTAJAlle ja S KANTAJAlle heidän oikeudenkäyntikuluistaan 16 879,59 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän tuomion antamisesta.

Valtion varoista maksetaan K VASTAAJAn avustajalle asianajaja M OOOlle palkkioksi VASTAAJAn avustamisesta 5 817,87 euroa (sisältää arvonlisäveroa 473 euroa ja kuluja 928,75 euroa).

TURVAAMISTOIMEN VOIMASSAOLO

Käräjäoikeus on 31.1.2006 antanut asiassa päätöksen väliaikaisesta turvaamistoimesta, jonka mukaan E VASTAAJAn ja K VASTAAJAn irtainta tai kiinteää omaisuutta on pantava takavarikkoon niin paljon, että KANTAJAjen saaminen, enintään 149 248 euroa, tulee turvatuksi.

Käräjäoikeus määrää oikeudenkäymiskaaren 7 luvun 9 §:n nojalla, että turvaamistoimi on lopullisena voimassa siihen saakka, kunnes kuukausi on kulunut tämän tuomion lainvoimaiseksi tulemisesta.