Rakennusluvasta ja suunnitelmista poikkeaminen virhe?

Rakennusluvasta ja suunnitelmista poikkeaminen virhe kiinteistökaupassa?

Tapauksessa oli kysymys siitä, oliko (Ostajat)lla oikeus vedota väitettyyn virheeseen sekä oliko rakennuslupasuunnitelmista poikkeamisesta ilmoitettu tai pitänyt ilmoittaa viranomaisille. Lisäksi kysymys oli kiinteistön väitetyistä laatuvirheistä ja niiden vaikutuksellisuudesta, mahdollisten virheiden oikeista korjaustavoista ja -kustannuksista, virheiden seuraamuksista sekä vahingonkorvauksen perusteista ja määristä.

(Ostajat)t olivat vaatineet, että käräjäoikeus ensisijaisesti purkaa 18.6.2013 tehdyn kiinteistön kaupan ja toissijaisesti velvoittaa (Myyjät)t maksamaan kaupan kohteessa olevien virheiden perusteella hinnanalennusta.

(Ostajat)n mukaan rakennuksen vierustäyttö ja alapohjan täyttömaa eivät vastanneet suunnitelmia ja olivat toteutettu virheellistä, kapillaarista maa-ainesta käyttäen. Tosiasiassa maa-aines oli ollut hyvin hienojakoista karkeaa hiekkaa. (Ostajat)t olivat todenneet, ettei heille ollut kerrottu siitä, että rakennusluvasta ja sen mukaisista suunnitelmista oli poikettu eikä sitä, että poikkeaminen olisi edellyttänyt muutossuunnitelman hyväksymistä rakennusvalvonnassa.

(Myyjät)n mukaan (Ostajat)lle oli selvitetty ennen kauppaa kohteen alapohjarakenteet ja materiaalit sekä heille oli luovutettu ennen kauppaa valokuvat, joista voi havaita luonnonsoran käytön. (Myyjät) totesivat, että (Ostajat)t olivat tulleet ennen kaupan päättämistä tietämään sen, miten rakennuksen vierustäyttö on tehtyjä sen, että kohteessa ei ollut käytetty sepeliä.

Ensin oli kysymys siitä, oliko kantajilla oikeus vedota virheenä täyttömaan virheellisyyteen.

Käräjäoikeuden mukaan vastaajat olivat väittäneet selvittäneensä täyttömaan materiaalin ennen kauppaa kantajille, jolloin nämä olivat voineet havaita sen poikkeavan suunnitelmista. Käräjäoikeus katsoi, että näyttötaakka oikeiden tietojen antamisesta ostajille ennen kauppaa on siihen vetoavilla vastaajilla. Kun tätä seikkaa ei voitu katsoa näytetyksi, käräjäoikeuden mukaan kantajilla oli oikeus vedota virheenä täyttömaan virheellisyyteen.

Hovioikeus hyväksyi käräjäoikeuden näytön arvioinnin ja sen perustelut sekä katsoi käräjäoikeuden tavoin, että (Ostajat)t voivat vedota väitettyyn virheeseen.

Seuraavaksi oli kysymys pohja- ja vierustäyttön virheellisyydestä.

Käräjäoikeuden johtopäätös pohja- ja vierustäyttön virheellisyydestä oli se, että vaikka rakennuksen pohja- ja vierustäyttö oli tehty suunnitelmien ja rakennusmääräysten vastaisesti liian hienojakoisella maa-aineksella, se kuitenkin varmuudella täytti tarkoituksensa kapillaarisen vedennousun katkaisevana kerroksena. Kyseessä ei siten ollut korjausta vaativa virhe.

Hovioikeus totesi, että rakennusluvasta poikkeaminen rakennuksen pohjatäytön osalta olisi rakennuksen rakentamisaikaan edellyttänyt vähintään rakennusvalvonnan suostumuksen, mikäli rakennusvalvonta ei olisi edellyttänyt asiassa muita toimenpiteitä. SSSn lausunnon ja hänen esittämänsä kertomuksen perusteella on selvitetty, että (Myyjät)t eivät ole tehneet alkuperäisten rakennussuunnitelmien muuttamisesta ja niistä poikkeavasta rakentamisesta ilmoituksia rakennusvalvontaan.

Hovioikeuden mukaan näyttötaakka ilman rakennusvalvonnan suostumusta lupapäätöksessä hyväksytystä rakennussuunnitelmasta poiketen toteutetun rakenteen rakennusmääräysten mukaisuudesta ja rakennusteknisestä riskittämyydestä oli (Myyjät)llä.

Käräjäoikeus katsoi, ettei virheitä ollut pidettävä niin olennaisina, että kaupan purkumiskynnys ylittyisi. Käräjäoikeus velvoitti E ja P (Myyjät) yhteisvastuullisesti maksamaan K ja T (Ostajat)lle hinnanalennuksena 50.000 euroa. Toisin kuin käräjäoikeus, hovioikeus velvoitti K ja T (Ostajat) palauttamaan kaupan kohde P ja E (Myyjät)lle.


Hovioikeus perusteli purkua seuraavasti:


Onko kiinteistön kauppa purettava?

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Maakaaren esitöissä on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla ob jektiiviset perusteet (HE 120/1994 vp s. 51).

Korkein oikeus on ennakkopäätöksessään KKO 2015:58 kiinteistönkaupan salaisen virheen olennaisuusarvioinnin osalta todennut, että arviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myäs kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä oleviin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttätarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää (kohta 13).

Samassa ennakkopäätöksessä on lisäksi todettu, että jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan näin määrittyvästä tasosta salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena. Virhettä voidaan pitää olennaisena myäs silloin, jos sen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytän kannalta välttämätäntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata (kohta 14).

Edelleen samassa ennakkopäätöksessä on katsottu korjauskustannusten kohtuullisuusarvioinnin osalta, että mikäli salaisen virheen korjauskustannukset poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä. Arvioitavana on tälläin myäs se, onko virhe niin olennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen (kohta 15). Korjauskustannusten osalta on katsottu, että lähtäkohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätäntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi siihen verrattuna, mihin ostajan voidaan perustellusti katsoa varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustäiden onnistumisesta. Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tälläin olla olemassa (kohta 16). Kaupan purkamisen edellytysten täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan (kohta 17).

Hovioikeus toteaa, että vaikka selostetut näkökohdat koskevat kiinteistön kaupan purkamista salaisen virheen johdosta, ne soveltuvat myäs nyt tähän tapaukseen, jossa kysymys on pääosin muista kuin salaisista laatuvirheistä.

Asiassa on edellä todetusti selvitetty, että (Ostajat)t ovat ostaneet (Myyjät)tä näiden rakentaman uuden omakotitalon. (Ostajat)t ovat voineet perustellusti luottaa siihen, että kiinteistö vastaa ominaisuuksiensa puolesta sitä, mihin (Myyjät)t ovat myyjinä kauppasopimuksessa sitoutuneet, ja laajemminkin rakentamisajan tyypillistä laatutasoa. (Ostajat)n ei heillä kaupantekohetkellä olleiden tietojen perusteella ole täytynyt varautua siihen, että rakennuksessa ainakaan lähivuosina ilmenisi erityisen suuritäisiä ja kalliita korjaustarpeita, jotka kohdistuisivat talon toimivuuden kannalta keskeisiin rakenteisiin.

Asiassa on lisäksi selvitetty, että omakotitalon rakentamisvaiheessa on poikettu useassa tyävaiheessa alkuperäisistä rakennussuunnitelmista. Rakennusvaiheista on otettu valokuvia lyhyin selostuksin osaksi talokirjaa, mutta poikkeamista ei ole tehty asianmukaisia merkintöjä rakennusasiakirjoihin. Asiassa on edellä todetusti jäänyt selvittämättä, että (Myyjät)t olisivat kertoneet alkuperäisistä suunnitelmista poikkeamisesta (Ostajat)lle tai että näiden olisi muutoinkaan pitänyt tästä seikasta tietää.

Poikkeamiset suunnitellusta ilmanvaihtojärjestelmästä ja ilmansulkupaperin asettaminen suunnitelmasta poiketen seinärakenteeseen on todettu suunnitelmista poikkeamisesta huolimatta toimiviksi rakennustavoiksi.

Rakennuksen askeläänieristeen styreenivuoto on todettu hovioikeudessa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaisesti salaiseksi virheeksi, mistä (Myyjät)t eivät ole voineet olla kiinteistön myyntihetkellä tietoisia. Styreenivuodosta on kuitenkin aiheuttanut (Ostajat)lle terveyshaittaa.

Rakennuksen pohja- ja vierustäyttöä sekä salaojia rasittavat maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1, 2 ja 3 kohtien mukaiset laatuvirheet. Asiassa on jäänyt näyttämättä, että kosteus olisi vielä noussut täyttömaa-aineksessa rakennuksen anturaan tai laattaan tai että salaojat olisivat jo tukkeutuneet.

Rakennuksen pohja- ja vierustäyttön sekä salaojien osalta rakennusvaiheessa tehdyt valinnat ovat siitä huolimatta poikenneet alkuperäisistä rakennuslupapiirustuksista ja rakentamismääräyskokoelman ohjeesta. Asiassa on tullut näytetyksi, että kyseiset rakennustyön aikana tehdyt valinnat ovat aiheuttaneet vaikeasti ja varsin suurilla kustannuksilla korjattavia riskirakenteita. Asiassa on jäänyt epäselväksi, vastaavatko poikkeavalla tavalla toteutetut rakenteet lainkaan sitä teknistä käyttäikää, joka niillä olisi, jos rakenteet olisi toteutettu (Ostajat)lle annettujen tietojen mukaisesti. Riski rakenteiden toimivuudesta ja korjausten onnistumisesta ei virheiden olennaisuutta arvioitaessa lankea yksin (Ostajat)lle, koska epäselvyys on seurausta siitä, että (Myyjät)t ovat rakennustyön kestäessä päättäneet poiketa rakennuslupapiirustuksista ja rakentamismääräyskokoelman ohjeesta. Kun huomioon otetaan pohja- ja vierustäyttön sekä salaojajärjestelmän merkitys rakennuksen asumiskäytän kannalta sekä näihin rakenteisiin kohdistuvien korjausten suorittamisen vaikeus ja kustannukset, näitä poikkeamia on pidettävä siinä määrin olennaisina, että kiinteistön kauppa olisi varmuudella jäänyt kokonaan syntymättä, jos (Ostajat)t olisivat tienneet asian oikean laidan.

Purkukynnyksen ylittymistä arvioitaessa merkitystä voidaan jossakin määrin antaa myös kiinteistön vaihdantaan liittyville näkökohdille, kuten käräjäoikeus on tehnyt (s. 44). Selvää on, että vaikka (Myyjät)t eivät ole kertoneet (Ostajat)lle rakennuksen toteuttamisesta rakennuslupapiirustuksista ja rakentamismääräyskokoelman ohjeesta poikkeavalla, riskialttiilla tavalla, (Ostajat)lla olisi kiinteistöä aikanaan myytäessä näitä seikkoja koskeva tiedonantovelvollisuus mahdollisille ostajille. Tältä osin hovioikeus toteaa seuraavaa.

Asiassa todistajana kuultu LKV-pätevyyden omaava kiinteistönvälittäjä A T OOO on luotettavasti kertonut, että nykyisessä kunnossaan rakennukselle olisi hyvin vaikea läytää välittäjää. OOO itse ei ottaisi tätä kohdetta välitettäväkseen. Rakennuksineen myytäessä kiinteistön arvo määräytyisi nykyisellään maapohjan, liittymän ja ulkorakennuksen yhteisarvosta, joka OOOn mukaan on 30.000-40.000 euron luokkaa. Taloa olisi erityisen vaikea myydä, mikäli rakennuksen pohja- ja vierustäyttön hiekka jätettäisiin ennalleen. Siinäkin tapauksessa, että kohde korjattaisiin, korjausta koskevat asiakirjat olisi hyvän välitystavan mukaisesti näytettävä ostajille. Rakennuksen todennäkäinen ostajakunta muodostuisi nykyisellään OOOn käsityksen mukaan sellaisista tahoista, jotka ostaisivat kiinteistön korjattavaksi. Sitä vastoin sellaiset perheet, joissa on sairauksia, samoin kuin nuoret perheet ja rakentamistaidottomat ihmiset eivät suurella todennäkäisyydellä kiinteistöä ostaisi.

Kun kaupan kohteessa olleita virheitä verrataan siihen tasoon, jota (Ostajat)lla on heille kaupan kohteesta annettujen tietojen perusteella ja uuden asun non ostajina on ollut perusteltua aihetta edellyttää, (Ostajat)n kannalta kohtuullisena ei voida hovioikeuden mielestä pitää sitä, että (Ostajat)t kantaisivat riskin korjausten onnistumisesta ja korjauskustannusten määrästä. Lisäksi ilmeistä on, että korjaukset tulisivat olemaan paitsi suuritöisiä ja kalliita, myäs siinä määrin pitkäkestoisia, että rakennuksen käyttäminen asumiskäyttään estyisi varsin pitkäksi ajaksi. Kun huomioon vielä otetaan kiinteistön myymiseen ja arvonmääritykseen liittyvät näkäkohdat, hovioikeus katsoo, että kiinteistöllä todetut virheet ovat kokonaisuutena arvostellen niin olennaisia, että kiinteistön kauppa on (Ostajat)n vaatimuksesta määrättävä purettavaksi. Tätä tukee myös se, että (Ostajat)t ovat joutuneet muuttamaan kiinteistöltä askeläänieristeen styreenistä heille aiheutuneiden terveyshaittojen tähden.



Vaasan hovioikeus
Tuomio Nro 272
Antamispäivä 24.6.2021
Diaarinumero S 19/910


Ratkaisu, josta on valitettu
Keski-Suomen käräjäoikeuden tuomio 27.6.2019 nro 12175 (liitteenä)

Asia
kiinteistöä koskeva riita

Valittajat ja vastapuolet
K (Ostajat) ja
T (Ostajat) toisella puolella sekä
P (Myyjät) ja
E (Myyjät) toisella puolella

Vastavalittajat
K (Ostajat)
T (Ostajat)

Oikeudenkäynti hovioikeudessa

Käsittelyratkaisut ja pääkäsittely

Hovioikeus on päätöksellään 6.7.2020 nro 317 katsonut, että K (Ostajat)n ja T (Ostajat)n jäljempänä selostettu vastavalitus voidaan tutkia, vaikka he ovat tehneet asiassa myös valituksen.

Hovioikeus on käsittelyratkaisullaan 25.1.2021 katsonut, että (Ostajat)n sijaisasumiskustannuksia koskeva vahingonkorvausvaatimus sekä P ja E (Myyjät)n asumis- ja käyttöhyädyn korvaamista koskeva vaatimus voidaan tutkia siltä osin kuin niiden kohteena olevat saatavat ovat erääntyneet käräjäoikeuden tuomion antamisen jälkeen, kuitenkin niin, että hovioikeuden tuomion antamisen jälkeistä aikaa koskevia vaatimuksia ei voida ottaa tutkittavaksi.

Hovioikeus on lisäksi kyseisellä käsittelyratkaisulla katsonut, että käräjäoikeus ei ole rikkonut väittämistaakkaa, että (Ostajat)t eivät voi hovioikeudessa vedota siihen, että yläpohjan korjaustyö oli tarkoitettu väliaikaiseksi toimenpiteeksi, että asiassa ei ole toimitettava katselmusta ja että (Ostajat)t voivat nimetä uudeksi todisteeksi rakennuksen perusmuurista otetut valokuvat (K20).

Hovioikeus on 22. - 29.3.2021 toimittanut asiassa pääkäsittelyn, josta on laadittu erillinen päytäkirja.

(Ostajat)n valitus

Vaatimukset

(Ostajat)t ovat vaatineet, että heidän ostajina sekä (Myyjät)n myyjinä 18.6.2013 tekemä kiinteistön kauppa puretaan, että (Myyjät)t velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan heille kauppahinta 265.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 18.6.2013 ja 29.11.2017 väliseltä ajalta ja laillisine viivästyskorkoineen 30.11.2017 lukien ja että (Myyjät)t velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille korvauksena kiinteistöllä suoritettujen perusparannustäiden tuottamasta arvonnoususta 9.195 euroa laillisine viivästyskorkoineen 30.11.2017 lukien. Lisäksi (Ostajat)t ovat vaatineet, että (Myyjät)t velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan heille vahingonkorvauksena ylimääräisistä asumiskuluista 25.11.2016 lukien 800 euroa kuukaudessa laillisine viivästyskorkoineen 31.12.2016 alkaen kunkin kuukauden viimeisestä päivästä lukien, pilaantuneesta irtaimistosta ja henkiläkohtaisista tavaroista 10.000 euroa laillisine viivästyskorkoineen 30.11.2017 lukien ja heidän perheelleen aiheutuneesta terveyshaitasta 8.000 euroa laillisine viivästyskorkoineen 25.11.2016 lukien. Edelleen (Ostajat)t ovat vaatineet, että (Myyjät)n heille maksettavaksi tuomittu korvaus selvittelykuluista korotetaan 29.578,19 euroon käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen. Vielä (Ostajat)t ovat vaatineet, että (Myyjät)t velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa arvonlisäveroineen käräjäoikeudesta 59.131,39 eurolla ja hovioikeudesta 35.044,28 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

Laatuvirheet

Pohja- ja vierustäyttö

Käräjäoikeus on oikein katsonut laatuvirheeksi sen, että pohja- ja vierustäyttössä on käytetty hienojakoista hiekkaa. Käräjäoikeus on kuitenkin katsonut virheellisesti, että mainitun virheen vaikutus kiinteistön arvoon olisi vain 20.000 euroa. Pohja- ja vierustäyttön, alapohjarakenteen ja askeläänieristeen virheiden korjaaminen maksaisi yhteensä noin 100.000 euroa. Mainittujen virheiden vai kutus kiinteistön arvoon on vastaavasti 100.000 euroa.

Salaojat

Käräjäoikeus on oikein pitänyt laatuvirheenä sitä, että salaojaputkien ympärille on kiedottu suodatinkangasta ja että täyttömaana on käytetty hiekkaa. Käräjäoikeus on kuitenkin arvioinut väärin mainitun virheen vaikutuksen kiinteistön arvoon. Salaojien virheen korjaaminen maksaisi 17.000-20.000 euroa. Virheen vaikutus kiinteistön arvoon on vastaavasti 20.000 euroa. Salaojat ovat liettyneet loppusyksystä 2020, minkä seurauksena kapillaarinen kosteudennousu ulottuu jo perusmuurin yläosan puurakenteeseen saakka.

Alapohja- ja seinärakenne

Alapohjassa ja seinärakenteessa on merkittäviä ilmavuotoja, joiden takia terveyshaittaa aiheuttavia mikrobikaasuja pääsee maaperästä sisäilmaan sekä seinäeristeistä pääsee pälyä ja hiukkasia sisäilmaan. Katselmuksessa on mitattu vuotoluvuiksi 400Š-00 ppm ja 100-400 ppm, kun 100-400 ppm -vuotoluku kuvastaa merkittävää ilmavuotoa. Kyseessä on rakennusvirhe, joka aiheuttaa terveyshaittaa.

Askeläänieriste

Käräjäoikeus on oikein katsonut, että askeläänieristeen terveyshaittaa aiheuttavan styreeniongelman korjaaminen maksaisi yksinään 15.000 euroa. Pelkkä askeläänieristeen korjaaminen ei kuitenkaan ratkaisisi ongelmaa alapohjarakenteen seinälinjojen vuotokohtien osalta, vaan virhe on korjattava osana alapohjan kokonaiskorjausta.

Ilmanvaihtojärjestelmä

Ilmanvaihtojärjestelmä on rakennettu virheellisellä tavalla ja alkuperäisistä suunnitelmista poiketen ilman uuden, asianmukaisen suunnitelman laatimista. Asunto on huomattavasti alipaineinen, eikä takalle ja kiukaalle ole korvausilmakanavia. Ilmanvaihtojärjestelmän virheellisyyden seurauksena sisäilmaan imeytyy eristepälyä ja hiukkasia rakenteista sekä ilmaa maaperästä. Kiuasta ja takkaa lämmitettäessä ikkunoiden pitää olla auki eikä ulko-ovia voi avata ilman, että sisäilmaan pääsee savukaasuja. Ikkunoiden pitää olla auki myäs liesituuletinta käytettäessä. Tällä tavalla toimivaa ilmanvaihtojärjestelmää ei voi- da pitää hyväksyttävänä uudessa omakotitalossa. Virheestä aiheutuu myäs terveyshaittaa, kun savukaasut ja selluvillapäly kulkeutuvat sisäilmaan. Ilmanvaihtojärjestelmän korjaaminen alkuperäisiä suunnitelmia vastaavaksi maksaisi 32.000 euroa.

Ulkoseinärakenne

Lämmöneristeenä toimivaa villaa on asennettu virheellisesti ilmansulkupaperin sisäpuolelle ilman, että seinärakenteessa on ollut mitään sisäpinnoitetta.
Alakaton kohdalla seinärakenteessa on ilmayhteys asunnon sisäilmaan. Tämän takia sisäilmaan pääsee terveyshaittaa aiheuttavaa eristepälyä ja kuituja. Rakennusaikainen pöly ei voi käräjäoikeuden katsomalla tavalla selittää pöly- ja kuitukertymiä, sillä asunto on rakentamisen jälkeen siivottu useita kertoja. Ul koseinärakenteen korjaaminen maksaisi 28.000 euroa.

Yläpohja

(Ostajat)t eivät ole menettäneet oikeuttaan vedota yläpohjan virheisiin. (Ostajat)t ovat reklamoineet virheistä heti niistä tiedon saatuaan.

Yläpohjan tuuletus on puutteellinen ja yläpohjassa on terveyshaittaa aiheuttavia kosteusvaurioita. Yläpohjan virheiden korjaaminen maksaisi 3.472 euroa.

Virheiden seuraukset

Kaupan purku

Kaupan purun edellytykset täyttyvät selvästi. Virheiden korjaaminen maksaisi noin 197.000-202.000 euroa ja kestäisi noin kuudesta kahdeksaan kuukautta. Virheiden korjaaminen edellyttää erillistä korjaussuunnitelmaa ja sen perusteella haettavaa rakennuslupaa. kiinteistöä ei voi käyttää asumiseen ennen virheiden korjausta. Lisäksi kiinteistöä olisi erittäin vaikea saada myydyksi, sillä se olisi myytävä lähtäkohtaisesti purkukuntoisena.

Joka tapauksessa kaupan purun edellytyksiä arvioitaessa ei voida käyttää niin kutsuttua prosenttisääntöä. Kynnys kaupan purkamiseen ei voi olla uusien omakotitalojen kohdalla korkeammalla sen takia, että uudet talot maksavat tyypillisesti enemmän kuin vanhat ja käytetyt talot. Nyt käsiteltävässä asiassa on kyse täysin uuden ja käyttämättömän omakotitalon kaupasta, joten (Ostajat)t ovat perustellusti voineet odottaa kaupan kohteelta täydellistä virheettämyyttä sekä sitä, että rakennus vastaa rakennusmääräyksiä ja tehtyjä rakennussuunnitelmia ja että sitä ei tarvitse välittömässä lähitulevaisuudessa korjata.

Korvaus kiinteistön arvonnoususta

(Ostajat)lla on oikeus korvaukseen kiinteistön arvonnoususta, sillä he ovat rakentaneet kiinteistölle erillisen piharakennuksen, jonka materiaalikustannuk set ovat olleet 8.000 euroa, sekä laajakaistakaapeloinnin, joka on maksanut 1.195 euroa. Vastaavan piharakennuksen hinta olisi yksinään 12.530 euroa.

Vahingonkorvaus

(Myyjät)t on velvoitettava korvaamaan virheistä aiheutuneet vahingot. (Myyjät)t ovat elinkeinoharjoittajia, sillä kaupan kohteena oleva talo on rakennettu ansaintatarkoituksessa myytäväksi. (Myyjät)t ovat menetelleet huolimattomasti, sillä rakentamisessa ei ole noudatettu rakennusvalvontaan toimitettuja suunnitelmia ilmanvaihtojärjestelmän ja ulkoseinän levytyksen osalta. Rakentamisessa on lisäksi rikottu velvoittavia rakennusmääräyksiä käyttämällä hiekkaa salaojissa ja alapohjan täyttössä ja hyvää rakennustapaa asentamalla askeläänieriste märkään lattiatasoitteeseen sekä salaojien, alapohjan täyttöjen, ilmanvaihtojärjestelmän ja ulkoseinärakenteen osalta. (Myyjät)lla on näyttötaakka siitä, että he eivät ole menetelleet huolimattomasti.

Viivästyskorko

Koska vaatimus kaupan purkamisesta on tehty 30.10.2017, kauppahinnalle on suoritettava viivästyskorkoa 30.11.2017 lukien.

(Ostajat)n vastavalitus

Vaatimukset

(Ostajat)t ovat vaatineet, että (Myyjät)n heille maksettavaksi tuomittu hin nanalennus korotetaan 203.347,04 euroksi käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen ja että (Myyjät)t velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa arvonlisäveroineen käräjäoikeudesta 59.131,39 eurolla ja hovioikeudesta 35.044,28 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

(Ostajat)t ovat viitanneet valituksensa perusteisiin ja lausuneet lisäksi seuraavaa.

Hinnanalennuksen määrä tulee lähtäkohtaisesti arvioida korjauskustannusten perusteella. Asiassa on esitetty täyttönä usean rakennusteknisen asiantuntijan arviot korjauskustannuksista sekä kiinteistövälittäjän arvio kiinteistön arvosta. Käräjäoikeus on kuitenkin virheellisesti sivuuttanut tämän näytön ja perustanut arvionsa hinnanalennuksen määrästä omaan harkintaansa.

(Myyjät)n vastaus

Vaatimukset

(Myyjät)t ovat vaatineet ensisijaisesti, että (Ostajat)n valitus ja vastavalitus hylätään. Sen varalta, että kauppa puretaan, (Myyjät)t ovat vaatineet, että heidän maksettavakseen tuomittavista korvauksista kuitataan kiinteistön korjauskustannuksina 50.000 euroa ja (Ostajat)n saamana asumis- ja käyttähyätynä 1.000 euroa kuukaudessa 18.6.2013 lukien siihen saakka, kunnes kiinteistön hallinta luovutetaan. 18.6.2013 ja 31.8.2018 välisellä ajalla erääntyneelle asumis- ja käyttähyädylle on laskettava viivästyskorkoa 14.8.2018 lukien ja kullekin tämän jälkeen erääntyvälle erälle on laskettava viivästyskorkoa seuraavan kuukauden 5. päivästä lukien. Lisäksi (Myyjät)t ovat vaatineet, että (Ostajat)n viivästyskorkoa koskevat vaatimukset hylätään siltä osin, kuin kauppahinnalle ja kiinteistön arvonnousua koskevalla korvaukselle on vaadittu viivästyskorkoa 19.5.2018 edeltävältä ajalta. Vielä (Myyjät)t ovat vaatineet, että (Ostajat)t velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 40.872,87 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

(Myyjät)t ovat vedonneet samoihin seikkoihin kuin käräjäoikeudessa, viitanneet valituksensa perusteisiin ja lausuneet lisäksi seuraavaa.

Laatuvirheet

(Myyjät)t ovat salaojien väitetyn virheen osalta toistaneet valituksessaan vetoamansa perusteet ja lausuneet lisäksi, että salaojat eivät ole liettyneet, eikä kapillaarinen kosteuden nousu ulotu perusmuurin yläosaan.

(Ostajat)lla ei ole oikeutta vedota ulkoseinärakenteen väitettyyn virheeseen, sillä heille on annettu riittävät tiedot ennen kaupantekoa. (Ostajat)lle annetussa valokuvakansiossa on ollut kuva ulkoseinärakenteesta ja valokuvakansiossa on mainittu, että ilmansulkupaperin päällä on villaa. Toisin kuin käräjäoikeus on katsonut, kuva ei ole ollut tumma tai epäselvä. Lisäksi seinän raken ne on selostettu (Ostajat)lle suullisesti.

(Ostajat)lla ei ole oikeutta vedota myäskään yläpohjan väitettyyn virheeseen, sillä (Myyjät)t ovat jo maksaneet (Ostajat)n tilaaman korjaustyän.

kiinteistössä ei ole askeläänieristeen styreeniongelmaa lukuun ottamatta mitään virheitä, eivätkä (Ostajat)n väitteet virheiden korjauskustannuksista joka tapauksessa pidä paikkaansa. Ilmasta otetusta näytteestä ei ole mitattu styreeniä. Ilmanäytteestä pitoisuus olisi korkeintaan noin sadasosa kohdennetusta näytteestä, mikä ei ylitä edes toimenpiderajaa.

Alapohja- ja ulkoseinärakenteissa ei ole poikkeavia ilmavuotoja muihin vastaaviin rakennuksiin verrattuna. Rakennuksessa ja sen sisäilmassa ei ole todettu mikrobeja tai muuta terveysvaikutteisia haitta-aineita. Rakennuksen sisätiloissa ei ole korjauksen jälkeen todettu lasi- ja kivivillakuituja tai selluvillapälyä eikä booria.

Ilmanvaihtojärjestelmä tuottaa oikein käytettynä riittävän määrän korvausilmaa myäs tulisijoja käytettäessä. Ongelmana on, että (Ostajat)t pitävät mahdollisia korvausilman lähteitä suljettuina. Ilmanvaihtojärjestelmä ei ime eriste- pälyä ja hiukkasia rakenteista tai ilmaa maaperästä.

Kun rakennuksessa ei ole havaittu asianmukaisista selvityksistä huolimatta mitään epäpuhtauksia tai oireita aiheuttavia olosuhteita, on todennäkäistä, että (Ostajat)n perheen oireilu johtuu jostain muusta syystä. Kyse voi olla ympäristäherkkyydestä. Ympäristäherkkyydessä ratkaisevaa oireiston syntymiselle on ympäristän kokeminen haitalliseksi, eivät sisäympäristätekijäiden fysikaaliset, kemialliset tai biologiset ominaisuudet tai niiden määrä.

Virheiden seuraukset

Kaupan purku

Kaupan purkaminen ei tule kyseeseen sen takia, että kiinteistössä ei ole askeläänieristeen styreeniongelmaa lukuun ottamatta virheitä. Lisäksi käräjäoikeus on katsonut sinänsä oikein, että kaupan purkaminen ei tule kyseeseen siinäkään tapauksessa, että myäs pohja- ja vierustäyttössä sekä salaojissa olisi virhe.

Pohja- ja vierustäyttön sekä salaojien väitetyt virheet eivät edellytä korjaamista, eikä niistä ole aiheutunut terveys- tai asumishaittaa.

Styreeniä on todettu niin vähäisessä määrin, että siitä ei voida katsoa aiheutuneen terveyshaittaa. Styreeniongelma olisi voitu korjata jo kauan sitten, jos (Ostajat)t olisivat korjauttaneet sen tai suostuneet (Myyjät)n tarjoamaan ulkopuolisen tekijän suorittamaan korjaukseen, eikä se ole joka tapauksessa estänyt kiinteistön käyttää asumiseen.

Hinnanalennus

Käräjäoikeuden tuomio on oikea siltä osin, kun (Ostajat)t hinnanalennusta koskeva vaatimus on enemmälti hylätty.

Korvaus kiinteistön arvonnoususta

Piharakennuksen rakentaminen ja laajakaistakaapelointi eivät ole lisänneet kiinteistön arvoa.

Vahingonkorvaus

Koska kaupan purkamista koskeva vaatimus on hylättävä, myös vaatimus vahingonkorvauksesta on hylättävä.

Viivästyskorko

Viivästyskorkoa kauppahinnalle ja kiinteistön arvonnousua koskevalle korvaukselle on maksettava vasta 30 päivän kuluttua haasteen tiedoksiannosta.

(Myyjät)n valitus

Vaatimukset

(Myyjät)t ovat vaatineet, että heidän (Ostajat)lle maksettavakseen tuomittu hinnanalennus alennetaan 15.000 euroon käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen, että heidät vapautetaan velvollisuudesta korvata (Ostajat)n selvittelykulut ja että (Ostajat)t velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäynti- ja asianosaiskulunsa arvonlisäveroineen käräjäoikeudesta 47.121.59 eurolla ja hovioikeudesta 40.872,87 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

(Myyjät)t ovat vedonneet valituksessaan samoihin seikkoihin kuin käräjäoi keudessa sekä lausuneet lisäksi seuraavaa.

Laatuvirheet

Pohja- ja vierustäyttö

(Ostajat)lla ei ole oikeutta vedota pohja- ja vierustäyttön väitettyyn virheeseen, sillä heille on annettu siitä riittävät tiedot ennen kaupantekoa. (Ostajat)lle on ennen kaupantekoa esitetty valokuvakansio, jossa on ollut kuvat maa- pohjasta ja täyttömaasta. (Ostajat)lle on lisäksi kerrottu suullisesti, että täyt tämaana on käytetty muuta kuin sepeliä.

Pohja- ja vierustäyttössä ei ole virhettä. Käytetty maa-aines ei ole ollut rakennusmääräysten vastaista tai liian hienojakoista. täyttömaa katkaisee kosteuden kapillaarisen nousun rakennusmääräysten edellyttämällä tavalla. täyttökerrok sen paksuus on 180 senttimetriä ja kosteuden kapillaarinen nousu on 31 sentti metriä. Rakennusmääräyskokoelmassa ei ole määrätty mitään käytettävästä maalajista. Käytetty maa-aines on ollut valvoja E O (Myyjät)n hyväksymää.

Koska pohja- ja vierustäyttö on tehty vähintäänkin yhtä hyvin ja jopa paremmin kuin alkuperäisessä suunnitelmassa, ei (Myyjät)llä ole ollut tältä osin mitään erityistä tiedonantovelvollisuutta ostajille. Kyse ei ole myäskään (Ostajat)n kannalta vaikutuksellisesta seikasta.

Salaojat

Salaojissa ei ole virhettä. Salaojien vierustäyttössä täyttömaana on käytetty luonnonsoraa. Luonnonsora ei sisällä sellaista hienojakoista ainesta, joka voisi liettää suodatinkankaat. Salaojat toimivat normaalisti, eikä asiassa ei ole näytetty, että ne olisivat edes alkaneet liettymään. Suodatinkankaan käyttäminen salaojaputken ympärillä ei näissä olosuhteissa ole virhe ja siitä on myäs esitet ty valokuva (Ostajat)lle ennen kaupan päättämistä. Kyse ei ole sellaisesta seikasta, josta (Myyjät)n olisi tullut erikseen kertoa (Ostajat)lle.

Virheiden seuraukset

Hinnanalennus

Käräjäoikeus on virheellisesti perustanut arvionsa hinnanalennuksen määrästä sellaisiin seikkoihin, joihin ei ole vedottu ja joista ei ole esitetty täyttöä.

Askeläänieristeen virheen korjaaminen maksaisi 15.000 euroa. Käräjäoikeus on kuitenkin virheellisesti tuominnut hinnanalennusta 20.000 euroa, vaikka asiassa ei ole väitetty, että hinnanalennus tulisi laskea jollain muulla tavalla kuin korjauskustannusten perusteella ja vaikka mitään täyttöä ei ole tältä osin esitetty. Käräjäoikeuden arvio on virheellinen myäs sen takia, että (Ostajat)t olisivat voineet korjata virheen tuulettamalla lattian, josta laminaatti ja askeläänieriste on poistettu. (Ostajat)t eivät kuitenkaan ole näin tehneet, vaikka heitä on siihen opastettu ja vaikka (Myyjät)t ovat tarjoutuneet maksamaan korjauksen. Virheestä ei myäskään ole aiheutunut huomauttavaa terveyshaittaa, ja asumishaittaa siitä on aiheutunut vain muutaman kuukauden ajan eli sen verran, mitä virheen korjaaminen olisi kestänyt.

Pohja- ja vierustäyttössä ei ole korjausta edellyttävää virhettä. Käräjäoikeus on kuitenkin virheellisesti katsonut, että virheellä olisi tästä huolimatta kiinteistön arvoa alentava vaikutus, vaikka tällaiseen seikkaan ei ole vedottu ja vaikka mitään täyttöä siitä ei ole esitetty.

Hinnanalennuksen oikea määrä salaojien väitetyn virheen osalta on joka tapauksessa enintään 11.000 euroa, missä määrässä on otettu huomioon tasonparannus. Salaojien korjauksesta aiheutuisi merkittävä tasonparannus, koska niiden tekninen käyttäikä on noin 30 vuotta ja ne korjattaisiin noin 10 vuoden iässä.

Selvittelykulut

(Myyjät)t eivät ole velvollisia korvaamaan tavarantarkastuskuluja edes 4.000 euron osalta. (Myyjät)t eivät ole myäntäneet tätä määrää oikeaksi. (Myyjät)t ovat käräjäoikeudessa alkupuheenvuorossa todenneet, että määrä voi mahdollisesti olla 4.000 euroa, mutta he ovat loppupuheenvuorossa kiistäneet mää rän kokonaan. Tavarantarkastuskulut eivät ole koskeneet pohja- ja vierustäyttöä, salaojia tai askeläänieristettä, eivätkä ne siten ole olleet tarpeen virheiden toteamiseksi.

(Myyjät)t eivät ole velvollisia korvaamaan myäskään RRR Oy:n laskua miltään osin. Tutkimus ja raportti 13.9.2017 ovat käsitelleet pääosin sellaisia seikkoja, joita koskevat virheväitteet on hylätty. Lisäksi askel äänieristeen styreeniongelma oli selvitetty jo (Ostajat)n lausunnolla 30.6.2017, eikä sitä ole siten tarvinnut enää sen enempää tutkia. Edelleen näytteiden tutkimista koskevat kulut eivät ole olleet tarpeen, koska näytteistä ei ilmennyt mitään sellaista, joka liittyisi todettuihin virheisiin.

Kuittausvaatimus

(Ostajat)t ovat rikkoneet vesikiertoisen lattialämmityksen putken. Lattialämmitysputkiston korjausta ei voida tehdä putkea jatkamalla siten, että sille saisi takuun rakennuksen käyttäiän ajaksi. Tämän vuoksi putkisto tulisi uusia kokonaisuudessaan kyseisen huonekierron osalta, mikä tarkoittaisi putken piikkaamista yläs lattiarakenteista ja sen uusimista. Kun niin sanottu jakotukki sijaitsee toisaalla talossa kuin rikkoutunut putken kohta, tämä tarkoittaisi mittavaa korjaustoimenpidettä.

Oikeudenkäyntikulut

(Ostajat)t on joka tapauksessa velvoitettava korvaamaan (Myyjät)n oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti. Kyse ei ole osavoittotilanteesta. (Ostajat)n ensisijainen kaupan purkua koskeva vaatimus on hylätty kokonaan ja heidän toissijainen hinnanalennusta koskeva vaatimuksensa on hyväksytty vain vähäisiltä osin. (Ostajat)t ovat siten pääosin hävinneet asian. Lisäksi huomioon tulee ottaa, että (Myyjät)t ovat tehneet (Ostajat)lle 30.000 euron sovintotarjouksen.

(Ostajat)n vastaus

Vaatimukset

(Ostajat)n ovat vaatineet, että (Myyjät)n valitus hylätään ja että (Myyjät)t velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa arvonlisäveroineen hovioikeudesta 40.872,87 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

(Ostajat)t ovat toistaneet osan valituksessaan esittämistä perusteista ja lausuneet lisäksi seuraavaa.

Laatuvirheet

Pohja- ja vierustäyttö

(Ostajat)t eivät ole menettäneet oikeutta vedota pohja- ja vierustäyttön virheeseen. (Ostajat)t eivät ole ennen kaupantekoa tienneet, että täyttömaana on käytetty jotain muuta kuin sepeliä ja salaojasoraa.

Virheellä on merkittävä kiinteistön arvoa alentava vaikutus. Suomen rakentamismääräyskokoelman C2 määräysten ja ohjeiden 3.1.1.3 kohdan mukaan maapohjalle, tulevan lattiarakenteen alle, tulee levittää vähintään 0,2 metriä paksu, kosteuden kapillaarisen nousun katkaiseva kerros kuten sepeli- tai pesty singelikerros. täyttömaana on kuitenkin tästä poiketen käytetty sellaista hiekkaa, jossa liian hienojakoisen maa-aineksen osuus on 73 prosenttia ja jonka kapillaarinen vedennousukorkeus on 31 senttimetriä. Vaikka kiinteistössä ei ole sen käyttäaikana ilmennyt alapohjassa kosteusvaurioita, saattaa virheellinen täyttömaa aiheuttaa tulevaisuudessa huomattavia vahinkoja, jos virhettä ei korjata.

Salaojat

täyttömaana ei ole käytetty luonnonsoraa vaan hiekkaa. Salaojaputkien ympärille kääritty suodatinkangas tulee liettymään tiiviiksi, jolloin salaojat eivät enää toimi suunnitellusti ja ne kuten vierustan maatäyttötkin joudutaan uusimaan tavanomaista aikaisemmin. Kysymyksessä on rakennusvirhe. Salaojat ovat liettyneet loppusyksynä 2020 ja hienojakoinen hiekka nostaa kosteutta kapillaarisesti jo perusmuurin yläosiin saakka. (Ostajat)lle annettu valokuvakansio ja siellä olevat kuvat eivät ole antaneet aihetta olettaa, että rakentamisen osalta olisi poikettu hyvästä rakennustavasta tai rakennussuunnitelmista.

Askeläänieriste

Askeläänieristeestä erittyy huoneilmaan styreeniä terveyshaitaksi katsottavissa määrin.

Kuittausvaatimus

Alapohjan selvitystoimien yhteydessä rikkoutunut vesiputki on korjattu välit tämästi, eikä siitä ole aiheutunut vesivahinkoja.

Selvittelykulut

(Myyjät)t on velvoitettava korvamaan (Ostajat)n selvittelykulut.

Oikeudenkäyntikulut

(Ostajat)lla on ollut perusteltu tarve hakea oikeussuojaa tuomioistuimesta. (Myyjät)t eivät ole tarjoutuneet maksamaan mitään hinnanalennusta ennen oikeudenkäyntiä, eikä heidän oikeudenkäynnin aikana tekemänsä sovintotarjous ole kattanut sitä, mihin (Ostajat)lla on oikeus kiinteistön virheiden pe rusteella.

(Ostajat)lla on joka tapauksessa oikeus saada täysi korvaus oikeudenkäynti kuluistaan, koska kaupan purkukynnyksen ylittyminen ja hinnanalennuksen määrä ovat harkinnanvaraisia seikkoja.

Todistelu

Hovioikeudessa on esitetty sama todistelu kuin käräjäoikeudessa lukuun ottamatta (Myyjät)n nimeämiä todisteita V7, V8, V22, V26a, V50, V61, V71 ja V77. Pääkäsittelyssä on kuunneltu käräjäoikeuden tuomion antamisen jälkeen menehtyneen todistaja M T KKKn kuulemisesta käräjäoikeudessa laadittu tallenne. Asiassa on esitetty uutena kirjallisena todisteena (K20) valokuvia rakennuksen perusmuurista loppusyksynä 2020.



Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Pohja- ja vierustäyttö

Onko (Ostajat)lla oikeus vedota väitettyyn virheeseen?

Asiassa esitetty todistelu on tältä osin vastannut käräjäoikeuden tuomiossa (s. 26) selostettua todistelua. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden näytön arvioinnin ja sen perustelut sekä katsoo käräjäoikeuden tavoin, että (Ostajat)t voivat vedota väitettyyn virheeseen.

Riidaton tausta

Hovioikeudessa on riidatonta, että rakennuksen maanvastaisen alapohjan täyttökerroksen (myöhemmin pohjatäyttö) ja vierustäyttön paksuus on 180 senttimetriä ja että täyttössä käytetyn maa-aineksen kosteuden kapillaarinen nousukorkeus on 31 senttimetriä. Lisäksi riidatonta on, että pohja- ja vierustäyttö on toteutettu rakennuslupasuunnitelmista poikkeavalla tavalla.

Onko rakennuslupasuunnitelmista poikkeamisesta ilmoitettu tai pitänyt ilmoittaa viranomaiselle?

Rakennuksen pohja- ja vierustäyttö on E (Myyjät)n ja todistaja (Myyjät)n kertoman mukaan toteutettu niin sanotulla luonnonsoralla. (Myyjät)n mukaan luonnonsora koostuu jääkaudella muodostuneesta soraharjusta, jonka pinta- ja sadevedet ovat aikojen saatossa läpäisseet ja joka ei sisällä epäpuhtauksia. (Myyjät)n mukaan luonnonsora on puhtaimpia aineksia, joita rakentamiseen voidaan käyttää, ja se läpäisee hyvin vettä. päätös käyttää täyttöaineksena luonnonsoraa ja jättää alkuperäisistä suunnitelmista poiketen sepeli- tai salaojasorakerros toteuttamatta on (Myyjät)n mukaan tehty rakennustyön aikana. Perustamistapalausunnosta ja rakennuspiirustuksista poikkeamisesta ei ole (Myyjät)n mukaan ollut tarvetta ilmoittaa rakennusvalvontaan.

Johtava rakennustarkastaja R A SSSn on 13.6.2018 päivätyssä lausunnossaan (K16) todennut vastauksena kysymykseen siitä, oliko rakennuttaja saanut hyväksynnän alkuperäisten suunnitelmien vastaisille muutoksille, että rakennusvalvontaan oli toimitettu vain alkuperäiset rakenne- ja LVI-suunnitelmat, ei muita suunnitelmia. SSSn kyseisen lausunnon mukaan myäskään rakennusaikaisista muutoksista ei ollut ilmoitettu rakennusvalvontaan, eikä rakennusvalvonnasta ollut pyydetty niille erillisiä hyväksyntäjä. SSS on todistajana kertonut, että alatäyttön maa-ainesta muutettaessa olennainen kysymys on kapillaarinen vedennousu. Muutoksen johdosta rakennusvalvontaan on toimitettava selvitys ja sellainen täyttö, että kapillaarinen vedennousu katkeaa tiettyyn kohtaan eikä pääse nousemaan rakennukseen asti. Tässä tapauksessa tehdyistä muutoksista ei SSSn tietojen mukaan ollut oltu yhteydessä rakennusvalvontaan. SSS on todennut, että suunnitelman muuttamista koskeva ilmoitusvelvollisuus perustuu maankäyttö- ja rakennuslain määräyksiin.

Hovioikeus toteaa, että maankäyttä- ja rakennuslain 150 e §:ssä (41/2014) säädetään suunnitelmasta poikkeamisesta rakennustyön aikana. Pykälän 1 momentin mukaisesti lupapäätöksessä hyväksytyistä suunnitelmista poikkeaminen edellyttää rakennustarkastajan suostumusta, joka voidaan antaa lainkohdassa säädettyjen edellytysten täyttyessä, ja sitä, että muutettu suunnitelma toimitetaan pyydettäessä rakennusvalvontaviranomaiselle.

Maankäyttö- ja rakennuslain 150 e § ei ole ollut voimassa siinä vaiheessa, kun kanteessa tarkoitettu rakennus on rakennettu, vaan rakennuslupapäätöksestä poikkeamisesta on tuolloin säädetty maankäyttä- ja rakennusasetuksen 79 §:ssä, kuten maankäyttä- ja rakennuslain 150 e §:n säätämiseen johtaneesta hallituksen esityksestä ilmenee (HE 147/2013 vp s. 40). Maankäyttä- ja rakennusasetuksen 79 §:n (895/1999) mukaan rakennustarkastaja voi rakennustyön aikana antaa suostumuksen poiketa lupapäätöksessä hyväksytystä suunnitelmasta, jollei poikkeaminen sen laatu ja lupaharkintaa koskevat säännökset ja määräykset huomioon ottaen merkitse luvan merkittävää muuttamista eikä poikkeaminen vaikuta naapurien asemaan. Piirustuksiin on merkittävä rakennustyön aikana hyväksytty muutos ja sen hyväksynyt viranomainen. Tarkistetut piirustukset on ennen loppukatselmusta toimitettava kunnan rakennusvalvontaviranomaiselle.

Hovioikeus toteaa johtopäätöksenään edellä lausutusta, että rakennusluvasta poikkeaminen rakennuksen pohjatäyttön osalta olisi rakennuksen rakentamisaikaan edellyttänyt vähintään rakennusvalvonnan suostumuksen, mikäli rakennusvalvonta ei olisi edellyttänyt asiassa muita toimenpiteitä. SSSn lausunnon ja hänen todistajana esittämänsä kertomuksen perusteella on selvitetty, että (Myyjät)t eivät ole tehneet alkuperäisten rakennussuunnitelmien muuttamisesta ja niistä poikkeavasta rakentamisesta ilmoituksia rakennusvalvontaan.

Pohjatäytön väitetystä virheestä esitettyä täyttöä

Ympäristöministeriö on rakennuslain 13 §:n (557/1989) nojalla antanut rakennusten toimivuutta kosteuden kannalta koskevat määräykset ja ohjeet (C2).
Rakentamisaikaan voimassa olleen Suomen rakentamismääräyskokoelman C2 kohdan 3.1.1.3 ohjeen mukaan maapohjalle, tulevan lattiarakenteen alle, levitetään vähintään 0,2 m paksu, kosteuden kapillaarisen nousun katkaiseva kerros kuten sepeli- tai pesty singelikerros.

Rakentamismääräyskokoelma C2 sisältää määräyksiä ja ohjeita. Rakentamismääräyskokoelman C2 kohta 3.1.1.3 rakennuksen maanvastaisen alapohjan täyttön kapillaarikatkosta on ohje hyväksyttävästä ratkaisusta. 0,2 metrin kapillaarikatkon tarkoitus on havainnollistaa toiminnallista vaatimusta, tässä tapauksessa kosteuden kapillaarisen nousun katkaisemista maa-aineksessa.
Vaikka rakennusmääräyskokoelmassa ei sitovasti määritellä maa-aineksen koostumusta, sen esimerkeille on hovioikeuden mielestä syytä antaa merkitystä vertailukohtana sitä arvioitaessa, voidaanko pohja- ja vierustäyttöän käytettyä maa-ainesta pitää käyttätarkoitukseensa hyväksyttävänä.

Kirjallisena todisteena (K7) esitetyn KKKn asiantuntijalausunnon liitteenä olevan MMM Oy:n tutkimustuloksen mukaan pohjatäyttöstä otettu näyte läpäisi 94-prosenttisesti 8 millimetrin seulan. Maanäytteen on ottanut T (Ostajat)n puretun betonilaatan alta. KKKn asiantuntijalausunnon mukaan täyttömaa ei ole tarkoitukseensa soveltuvaa, ja on olemassa riski siitä, että täyttömaa nostaa aikaa myöten kapillaarisesti kosteutta perustuksiin, sokkeliin sekä alapohjarakenteisiin. Perusmuurin vierellä oleva täyttömaa on KKKn asiantuntija lausunnon mukaan suunnitelmien ja hyvän rakennustavan vastainen. Sittemmin edesmennyt KKK on käräjäoikeudessa todistajana todennut, että pohjatäyttö olisi tullut toteuttaa suunnitelmien mukaisesti 8-16 millimetrin raekoon sepelillä ja että tutkimusselosteen perusteella täyttöaines on läpäisyprosentin perusteella ollut hiekkaa, joka nostaa kapillaarisesti kosteutta eikä sovellu tarkoitukseensa. KKKn mukaan kyseessä on merkittävä ja erittäin vaikeasti korjattava virhe.

Todistajien H LLL ja P T JJJ mukaan pohjatäyttö ei ole vastannut hyvää rakennustapaa. LLLn mukaan rakennuksen rakentamisaikaan hyvä rakennustapa olisi edellyttänyt, että pohjatäytössä noudatetaan ensisijaisesti suunnitelmaa. JJJn mukaan täyttömaa on MMM Oy:n tutkimustuloksen ja täyttömaasta esitettyjen valokuvien perusteella ollut hiekkaa, ja hiekan käyttäminen täyttömaana rakennusmääräyksien vastaisesti on ollut rakennusvirhe. JJJ on todennut, että kapillaarista nousua ei tapahdu, jos täyttöaineksen raekoko on riittävän suuri. Myäskään sillä riidattomalla seikalla, että rakennuksen alla on 180 senttimetriä maa-ainesta, jonka kapillaarinen nousu on 31 senttimetriä, ei JJJn mukaan ole ratkaisevaa merkitystä, vaan pohjatäyttön toimivuus riippuu eri asioista. Jos rakennetaan monttu, johon laitetaan hiekkaa, maa-aineksen alla on JJJn mukaan oltava vedenpoisto.

Todistajien T A LLL ja T O LLL mukaan maatäyttön voi toteuttaa myäs hiekalla, mutta maatäyttössä tulee ottaa huomioon veden kapillaarinen nousukorkeus. RRRn mukaan maa-aineksen kapillaarinen nousukorkeus tutkitaan maa-ainesnäytteillä, ja mikäli rakennuskohteessa poiketaan alkuperäisestä rakennuslupasuunnitelmasta esimerkiksi jättämällä salaojat kohteesta pois, piirustuksiin ja valvonta-asiakirjoihin on tehtävä siitä asianmukaiset merkinnät. Myäs LLL on todennut, että sepelin, singelin ja muiden maa-ainesten riittävyys tarkoitukseensa tutkitaan maa-ainesanalyysillä, joka sisältää rakeisuus- ja kapillaarikäyrät.

Todistajille on heitä kuultaessa näytetty valokuvia rakennuksen perusmuurista syksyltä 2020 (K20). LLLn mukaan kyseisten valokuvien perusteella ei voida tehdä sellaista johtopäätöstä, että kosteus olisi noussut kapillaarisesti pohjatäyttöstä anturaan. JJJ on todennut samat valokuvat (K20) nähtyään, että rakenne täyttöä märältä, ja epäillyt lisäksi, että salaojat eivät toimi kunnolla. LLLn ja todistaja S M PPPn mukaan rakennuksen perusmuurista vuonna 2020 otetuissa valokuvissa (K20) esiintyvä kivijalan harkkosaumojen tummentuminen on johtunut ulkolämpätilanvaihtelusta, mikä on aiheuttanut kosteuden tiivistymistä harkkosaumaan. LLLn ja PPPn mukaan tällaisia lämpätilanvaihteluita esiintyy esimerkiksi syksyllä.

Arvio ja johtopäätökset näytöstä

Näyttötaakka ilman rakennusvalvonnan suostumusta lupapäätöksessä hyväksytystä rakennussuunnitelmasta poiketen toteutetun rakenteen rakennusmääräysten mukaisuudesta ja rakennusteknisestä riskittämyydestä on (Myyjät)llä.

MMM Oy:n tutkimustuloksella on selvitetty, että rakennuksen pohja- ja vierustäyttössä käytetty maa-aines on ollut hienojakoista hiekkaa. Vaikka rakennusmääräyskokoelma ei aseta vaatimuksia kapillaarikatkokerroksen raekoolle, sepeli tai singeli ovat sellaisia kiviaineksia, jotka ovat raekooltaan määriteltyä tasalaatuista seulottua kiveä eivätkä hiekkaa. Asiassa esitetystä todistelusta ei voida tehdä sellaista johtopäätöstä, että pohja- ja vierustäyttössä käytetty maa-aines ominaisuuksiensa puolesta rinnastuisi sepeliin tai singeliin.

Hovioikeudessa on esitetty ristiriitaista todistelua siitä, voidaanko hiekan käyttämistä pohja- ja vierustäyttössä pitää rakennusvirheenä. Todistajista KKK on kirjallisessa asiantuntijalausunnossaan ottanut verrattain seikkaperäisesti kantaa pohja- ja vierustäyttöän ja sen virheellisyyteen. LLLn, JJJn, LLLn ja RRRn kertomukset täytön toteuttamistavasta ja siinä käytetystä maa-aineksesta ovat olleet jonkin verran yleispiirteisempiä kuin KKKn lausunnossaan esittämät näkemykset. LLL ja JJJ ovat toisaalta pitäneet pohja- ja vierustäyttöä virheellisenä, LLL sen tähden, että rakentamisessa olisi pitänyt noudattaa alkuperäistä suunnitelmaa, ja JJJ siksi, että maa-aines on ollut tarkoitukseen soveltumattomalla tavalla hienojakoista. LLL ja RRR ovat pitäneet hiekkaa sinänsä luvallisena täyttöaineksena, mutta molempien kertomuksista on ilmennyt myäs se, että täyttöaineksen käyttätarkoituksen varmistaminen edellyttää maaperätutkimusten suorittamista. RRR on edelleen todennut, että muutokset on merkittävä piirustuksiin.

Asiassa ei edellä selostetuilla perusteilla ole näytetty, että maatäyttössä käytetty maa-aines olisi ollut rakentamismääräyskokoelman ohjeen mukainen. Rakennuslupasuunnitelmista poikkeamista ei myäskään ole toteutettu rakentamista sääntelevän lainsäädännän mukaisesti.

Kun otetaan huomioon mainitut poikkeamat, eli pohjatäyttön toteuttaminen rakentamismääräyskokoelman ohjeen vastaisesti ja rakennuslupasuunnitelmasta poikkeamiseen liittyvän menettelyn laiminlyänti, ja KKKn luotettavan asiantuntijalausunnon johtopäätökset pohjatäyttön riskirakenteesta ja hyvän rakennustavan vastaisuudesta, hovioikeus katsoo, että kyseessä on hyvän rakennustavan vastainen ja vaikeasti korjattava riskirakenne. Asiassa ei ole luotettavasti selvitetty sitä, että (Myyjät)n suunnitelmista poikkeavalla tavalla toteuttama pohja- ja vierustäyttö vastaisivat toiminnallisilta ominaisuuksiltaan alkuperäisten rakennuslupapiirustusten mukaista rakennetta.

Selvyyden vuoksi hovioikeus toteaa, että asiaa ei ole tältä osin aihetta arvioida toisin, vaikka täyttöaineksen kapillaarinen vedennousu on 31 senttimetriä ja täyttöainesta on 180 senttimetriä.

JJJ on edellä todetusti katsonut, että pohja- ja vierustäyttön toimivuutta ei voida määritellä yksinomaan näiden seikkojen perusteella, vaan merkitystä on myäs sillä, että maa-aineksen alla on asianmukainen vedenpoisto. Hovioikeus pitää JJJn kertomusta luotettavana, vaikka (Myyjät) on kertonut, että pohjatäyttöä tehtäessä maa oli kaivettu kalliota myöten pois ja että montussa ei tuolloin ollut havaittavissa vettä. Kun huomioon otetaan rakentamistyässä tehdyt poikkeamat alkuperäisistä suunnitelmista ja se, että muutoksia ei ole hyväksytetty rakennusvalvonnalla eikä maa-aineksen soveltuvuutta tarkoitukseensa ollut ilmeisesti etukäteen selvitetty LLLn ja RRRn kertomuksista ilmenevillä tutkimuksilla, hovioikeus katsoo, että (Myyjät)n kertomusta ei voida pitää riittävänä täyttönä rakenteen toimivuudesta ja riskittämyydestä. Tällaista päätelmää tukee jossakin määrin myös se, että rakennuksen ympärillä on salaojajärjestelmän rakentamisesta päätellen ollut kosteutta, ja alkuperäisten suunnitelmien mukainen pohjatäyttön maa-aines oli (Myyjät)kin mukaan ollut sepeliä. Muutakaan sellaista luotettavaa täyttöä, jonka perusteella pohjatäyttöä voitaisiin pitää samalla tavalla toimivana ja riskittämänä rakenteena kuin alkuperäisten suunnitelmien mukaista pohjatäyttöä, eivät (Myyjät)t ole esittäneet.

Maapohjan kosteuden väitetystä noususta kivijalkaan on edellä todetusti esitetty hovioikeudessa todisteina valokuvat (K20). Todistajien käsitykset siitä, mitä valokuvista voidaan sanotusta seikasta päätellä, ovat olleet ristiriidassa keskenään. LLL on edellä todetusti katsonut, ettei valokuvien perusteella voida arvioida kosteuden nousemista rakennuksen kivijalassa. Samalla kannalla kuin LLL ovat olleet LLL ja PPP, jotka ovat selittäneet valokuvassa näkyvien harkkosaumojen tummumista sääilmiällä. Todistajista ainoastaan JJJ on todennut valokuvan perusteella, että rakenne täyttöä märältä.
Asiassa on joka tapauksessa jäänyt riittävän luotettavasti selvittämättä, että kosteus olisi jo noussut kapillaarisesti rakennuksen kivijalkaan.

Oikeudellinen arviointi

Maakaaren 2 luvun 9 §:n 1 momentin mukaan myyjän ja ostajan on täytettävä velvoitteensa sopimuksen mukaisesti, jollei jäljempänä toisin säädetä. Saman luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu.

Maakaaren säätämiseen johtaneiden esitäiden mukaan myyjän ja ostajan velvoitteet määräytyvät ensisijaisesti heidän tekemänsä sopimuksen mukaan. Sopimuksella tarkoitetaan sekä kaupanvahvistajan vahvistamaa kauppakirjaa että sitä täydentäviä muita sopimuksia. Sopimuksia tulkitaan yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti. Nimenomaisten kauppaehtojen lisäksi merkitystä voi olla myäs muilla seikoilla. Osapuolten yhteinen tarkoitus voi ilmetä heidän neuvotteluistaan ja muista olosuhteista kauppaa tehtäessä. Vastaavasti kiinteistön kaupassa virhearvioinnin lähtäkohtana on osapuolten sopimus, jolloin vahvistetun kauppakirjan lisäksi on otettava huomioon mahdollinen vapaamuotoinen sopimus sekä kaikki se, mitä muutoin on katsottava sovitun. Jos kiinteistö poikkeaa sovitusta, siinä on virhe (HE 120/1994 vp s. 26 ja 45).

Sopimusta on yleisen sopimusten tulkinnassa noudatettavan periaatteen mukaisesti tulkittava sopijapuolten yhteisen tarkoituksen mukaisesti, mihin myäs edellä selostetussa esityälausumassa viitataan. Sopimuksen tulkinnassa lähtäkohdaksi on erilaisia sopimustyyppejä koskevan korkeimman oikeuden ratkaisukäytännän mukaisesti asetettava sopimuksen sanamuoto (ks. esim. KKO 2008:53, kohta 8, KKO 2014:70, kohta 7, KKO 2016:10, kohta 26 ja KKO 2017:14, kohta 13). Sopimuksen tulkinta-aineistona huomioon otettavan aineiston on pitänyt olla käsillä sopimuksen päättämisen yhteydessä ja aineiston on tullut olla molempien sopijapuolten tiedossa (KKO 2014:70, kohta 7).

K ja T (Ostajat) ovat ostaneet P ja E (Myyjät)lta näiden rakentaman uuden omakotitalon. kiinteistön kauppakirjan (K1) kohtaan neljä on merkitty: Ostajat ovat tutustuneet ja saaneet kaupantekotilaisuudessa 18.06.2013 päivätyt lainhuutotodistuksen, rasitustodistuksen ja kiinteistörekisteriotteen, rakennuslupapiirustukset, rakennuksen pohjapiirustuksen ja lopputarkastuspäytäkirjan. Kauppakirjan kohtaan viisi on kirjattu seuraavaa: Myyjät ovat selvittäneet ostajille kiinteistön, rakennuksen ja kauppaan kuuluvan tarpeiston kunnon ja vakuuttavat, että kauppaan kuuluva varustus, rakennus ja rakennuksen pintamateriaalit ovat selvitetyn mukaisessa kunnossa.

T (Ostajat) ja E (Myyjät) ovat todistelutarkoituksessa kertoneet asiaan vaikuttavilta osilta kuten käräjäoikeuden tuomion sivulle 26 on kirjattu.

Hovioikeus on edellä katsoessaan, että (Ostajat)t voivat vedota väittämäänsä virheeseen, hyväksynyt käräjäoikeuden näytön arvioinnin perustelut ja johtopäätökset (s. 26). Näyttämättä on siten jäänyt, että (Ostajat)t olisivat E (Myyjät)n kertomuksen ja heille esitetyn valokuvan taikka muunkaan asiassa esitetyn näytön perusteella voineet ymmärtää, että pohja- ja vierustäyttöän käytetty maa-aines oli poikennut suunnitellusta ja siitä, mitä perustamistapalausunnosta oli ilmennyt. Todistustaakka siitä, että asianosaisten välillä solmittua sopimusta olisi suullisella välipuheella täydennetty tai muutettu siitä, mitä sopimusasiakirjan sanamuodosta voidaan päätellä, on käräjäoikeuden katsomalla tavalla (Myyjät)lä. Kun kyseinen seikka jää täyttömättä, hovioikeus toteaa, että (Ostajat)t ovat jo sopimusasiakirjan sanamuodon perusteella voineet luottaa siihen, että täyttöaines on vastannut rakennuslupapiirustuksia.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan sanamuodon perusteella kiinteistön poikkeaminen ominaisuuksiltaan siitä, mitä on sovittu, ei edellytä sitä, että poikkeavuuden voitaisiin olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kyseinen kohta eroaa siten saman momentin 2 ja 3 kohdissa säädetyistä virheen tunnusmerkistäistä, joissa edellytetään sitä, että virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan (2 kohta) tai että myyjän laiminlyännin antaa ostajalle tieto kiinteistön ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (3 kohta).

Korkein oikeus on kuitenkin ennakkopäätöksessään KKO 2009:39 katsonut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan osalta, että yleisten velvoite- oikeudellisten periaatteiden mukaan myyjän suorituksen merkityksetön, kauppaan tai sen ehtoihin vaikuttamaton poikkeaminen sovitusta ei kuitenkaan oikeuta ostajaa käyttämään kaupan kohteen virheellisyyteen liittyviä oikeussuojakeinoja (kohta 4). Myäs oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että kyseistä lainkohtaa sovellettaessa virheenä ei voida vedota vähäiseen seikkaan tai puutteeseen laadussa (ks. esim. Matti Ilmari Niemi, Maakaaren järjestelmä I Š kiinteistönkauppa ja muut luovutukset, 2 p. 2016, s. 446 ja Esa Kyllästinen, Riskinjako maakaaressa, 2010, s. 229).

Hovioikeus toteaa, että rakennuksen pohja- ja vierustäyttö ovat kiinteistön asumiskäytän ja toimivuuden kannalta merkittäviä rakenteita. Erityisesti rakennuksen pohjatäyttö on lisäksi betonilaatan alla olevan sijaintinsa vuoksi vaikeasti tutkittavissa ja korjattavissa oleva rakenne. Kun rakennuksen pohja- ja vierustäyttö ovat poikenneet rakennuspiirustuksista ja siitä, mitä (Ostajat)lla on kauppasopimuksen perusteella ja uuden omakotitalon ostajina muutoinkin ollut perusteltua aihetta odottaa, virheellä on heille vähäistä suurempi merkitys. Tältä osin merkitystä oikeudellisessa arvioinnissa on myäs sillä, että asiassa esitetyn selvityksen perusteella epäselväksi on jäänyt se, vastaako rakennuksen pohjatäyttö nyt toteutetulla tavalla sitä, mikä rakenteen käyttöikä olisi, jos pohjatäyttö olisi toteutettu sopimuksenmukaisella tavalla. Kaupan kohde ei ole tältä osin vastannut sovittua, ja näin ollen kysymys kohteessa on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukainen virhe.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe myäs silloin, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tiedon kiinteistön rakenteista ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (2 kohta) ja jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta myyjälle sellaisesta tyypillisesti myydyin kaltaisen kiinteistön käyttään tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyännin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (3 kohta).

Kun kauppasopimuksessa on virheellisesti ilmoitettu, että rakennuksen pohja- ja vierustäyttö ovat vastanneet rakennussuunnitelmia, (Myyjät)n on katsottava antaneen ostajille mainitussa 2 kohdassa tarkoitetun virheellisen tiedon kiinteistön rakenteista. Tiedolla on ollut merkitystä kaupanteon kannalta. Kun (Myyjät)t eivät ole oikaisseet antamaansa virheellistä tietoa (Ostajat)lle, vaikka he ovat tienneet rakennuksen pohja- ja vierustäyttön poikkeavan rakennussuunnitelmista, myös 3 kohdassa tarkoitettu edellytys täyttyy, kun huomioon otetaan ominaisuuden vaikutuksellisuus kaupanteon kannalta.

Siihen, mikä merkitys virheellä on arvioitaessa (Ostajat)n vaatimusta kiinteistönkaupan purkamisesta, otetaan kantaa perusteluissa jäljempänä.

Salaojat

Riidaton tausta

Asiassa on riidatonta, että (Ostajat)t voivat vedota tältä osin virheeseen. Riidatonta lisäksi on, että salaojaputken ympärille on kiedottu suodatinkangasta, mikä ei ole ollut kirjallisen rakennussuunnitelman mukaista. Vielä riidatonta on, että salaojien korjaaminen maksaisi 17.000 Š 20.000 euroa ja että salaojien tekninen käyttäikä on KH-kortin 90-00403 mukaan 40 Š 60 vuotta.

täyttö ja sen arviointi väitetystä virheestä

T (Ostajat) ja E (Myyjät) todistelutarkoituksessa sekä todistajat (Myyjät) ja JJJ ovat kertoneet asiaan vaikuttavilta osilta kuten käräjäoikeuden tuomion sivulle 28 on kirjattu.

Todistaja PPPn mukaan salaojia on aikaisemmin voitu rakentaa siten, että suodatinkangasta on kierretty ainakin osittain salaojasoralla ympäräidyn putken ympärille, mutta kyseisestä rakentamistavasta on hänen mukaansa sittemmin luovuttu, kun on huomattu, että salaojaputket eivät sepeli- ja soratäyttössä liety. PPPn mukaan suodatinkangasta ei saa kiedottua putken ympärille niin tiiviisti, että vesi ei menisi siitä läpi. Salaojaputken tukkeutumista voidaan PPP mukaan selvittää kaivamalla salaojaputki esiin. Todistajat SSS ja LLL ovat kertoneet suodatinkankaan asennustavasta käyttätavasta olennaisesti samalla tavalla kuin PPP.

Yksikään rakennusprojektin ulkopuolisista todistajista ei ole käräjä- tai hovioikeudessa kertonut, että salaojaputken oikea tai hyväksyttävä toteuttamistapa olisi suodatinkankaan kietominen suoraan salaojaputken ympärille. PPPn, SSSn ja LLLn kuvailema, aikaisemmin käytässä ollut salaojien toteuttamistapa, jossa suodatinkangas kiedotaan salaojaputken ympärille, on edellyttänyt, että suodatinkankaan ja salaojaputken väliin laitetaan salaojasoraa.

Kuten jo pohja- ja vierustäyttön osalta on edellä todettu, salaojajärjestelmän rakentaminen suunnitelmista poikkeavalla tavalla, kietomalla suodatinkangas putken ympärille ja käyttämällä salaojaputken ympärillä suunnitelmista poikkeavaa hienojakoista maa-ainesta aiheuttaa riskin siitä, että salaojien tekninen käyttäikä tulee liettymisen johdosta lyhentymään siitä, mikä salaojajärjestelmän tekninen käyttäikä olisi, jos se olisi toteutettu alkuperäisten suunnitelmien mukaisella tavalla. Vaikka salaojaputket toimivat tällä hetkellä, asiassa esitetyn näytön perusteella ei voida järkevällä tavalla sulkea pois sitä, että suunnitelmien vastainen toteutustapa lyhentää salaojajärjestelmän teknistä käyttäikää kenties merkittävästikin.

Oikeudellinen arviointi

Kuten edellä rakennuksen pohja- ja vierustäyttön oikeudellisen arvioinnin yhteydessä on todettu, todistustaakka siitä, että asianosaisten välillä solmittua sopimusta olisi suullisella välipuheella täydennetty tai muutettu siitä, mitä sopimusasiakirjan sanamuodosta voidaan päätellä, on (Myyjät)llä. täyttömättä on jäänyt, että (Myyjät)t olisivat kertoneet (Ostajat)lle siitä, että salaojajärjestelmä ei vastaa rakennussuunnitelmia. (Ostajat)t ovat voineet kauppasopimuksen sanamuodon perusteella luottaa siihen, että salaojajärjestelmä on rakennettu rakennussuunnitelmien mukaisesti.

Riidatonta on, että salaojien korjaaminen suunnitelmien mukaiseksi maksaisi
17.000 Š 20.000 euroa. Asiassa ei ole edellä todetusti luotettavasti selvitetty sitä, että salaojajärjestelmän rakentaminen (Myyjät)n toteuttamalla tavalla vastaisi teknisen käyttäikänsä puolesta suunnitelmien mukaisen salaojajärjestelmän teknistä käyttäikää. Näiden syiden vuoksi salaojajärjestelmän poikkeavuudella on vähäistä suurempi merkitys (Ostajat)lle, ja salaojajärjestelmän suunnitelmien vastaista toteuttamistapaa on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaisena virheenä.

Kun kauppasopimuksessa on virheellisesti ilmoitettu, että salaojajärjestelmät vastaavat rakennussuunnitelmia, (Myyjät)n on katsottava antaneen ostajille saman momentin 2 kohdassa tarkoitetun virheellisen tiedon kiinteistön rakenteista. Tiedolla on ollut merkitystä kaupanteon kannalta. Kun (Myyjät)t eivät ole oikaisseet antamaansa virheellistä tietoa (Ostajat)lle, vaikka he ovat tienneet kiinteistön salaojajärjestelmän poikkeavan rakennussuunnitelmista, myäs 3 kohdassa tarkoitettu edellytys täyttyy, kun huomioon otetaan ominaisuuden vaikutuksellisuus kaupanteon kannalta.

Siihen, mikä merkitys tällä virheellä on arvioitaessa (Ostajat)n vaatimusta kiinteistönkaupan purkamisesta, otetaan kantaa perusteluissa jäljempänä.

Alapohjarakenne

Asiassa on riidatonta, että (Ostajat)t voivat vedota alapohjan virheeseen. Talo on riidattomasti todettu erittäin tiiviiksi eikä talon sisäilmasta ole todettu mikrobiläydäksiä. Hovioikeudessa ei ole esitetty sellaisia seikkoja, jotka antaisivat aiheen arvioida väitettyjä alapohjarakenteen ilmavuotoja toisin kuin käräjäoikeuden tuomion sivuilla 29 Š 30 on tehty. Hovioikeus hyväksyy näin ollen käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätöksen siitä, että alapohjarakenteessa ei ole maakaaren mukaista virhettä.

Askeläänieriste

Asiassa on riidatonta, että askeläänieristeessä on virhe, koska se on vaurioitunut siten, että sisäilmaan pääsee styreeniä. Riidatonta lisäksi on, että talon styreenipitoisuudeksi on mitattu 67 mikrogrammaa kuutiometrissä ja että askeläänieristeen korjaaminen maksaisi 15.000 euroa.

Sosiaali- ja terveysministeriä on antanut terveydensuojelulain säännästen nojalla 15.5.2015 voimaan tulleen asetuksen (545/2015), jossa on säädetty muun muassa asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista ja niiden valvontaan liittyvistä toimenpiderajoista. Asetuksen 15 §:n mukaan styreenin toimenpideraja huoneilmassa on 40 mikrogrammaa kuutiometrissä. Toimenpiderajalla tarkoitetaan asetuksen 2 §:n 1 kohdan mukaan altisteen pitoisuutta, mittaustulosta tai ominaisuutta, jonka ylittyessä tulee ryhtyä toimenpiteisiin terveyshaitan selvittämiseksi ja tarvittaessa sen poistamiseksi tai rajoittamisek si. Hovioikeus katsoo, että asiassa on tullut selvitetyksi, että toimenpiderajan ylitys aiheuttaa tässä tapauksessa terveyshaitan ja että kyseinen styreenivuoto on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen salainen virhe.

Hovioikeudessa ei ole esitetty sellaisia seikkoja, jotka antaisivat aiheen arvioida askeläänieristeen virhettä toisin kuin käräjäoikeuden tuomion sivuilla 30 Š 31 on tehty.

Ilmanvaihtojärjestelmä

Asiassa on riidatonta, että (Ostajat)t voivat vedota virheenä ilmanvaihtojärjestelmän väitetysti puutteelliseen toimivuuteen. Lisäksi riidatonta on, että ilmavaihtojärjestelmän putkistoa ei ole rakennettu kirjallisen rakennussuunnitelman mukaisesti. Hovioikeudessa ei ole esitetty sellaisia seikkoja, jotka antaisivat aiheen arvioida ilmanvaihtojärjestelmän väitettyä virhettä toisin kuin käräjäoikeuden tuomion sivuilla 35 Š 36 on tehty. Hovioikeus katsoo näin ollen käräjäoikeuden tavoin, että väitetty virhe on tältä osin jäänyt täyttömättä.

Ulkoseinärakenne

Asiassa on riidatonta, että eristevilla on rakennussuunnitelmasta poiketen asennettu ilmansulkupaperin sisäpuolelle. Lisäksi riidatonta on, että seinärakenteessa ei ole ollut mitään sisäpinnoitetta paneelin yläpuolella alas lasketun katon osalta. Asiassa esitetyn näytön perusteella (Ostajat)n perheenjäsenillä todettujen oireiden varteenotettavin selitys on styreenialtistus. Hovioikeudessa ei muutoin ole esitetty sellaisia seikkoja, jotka antaisivat aiheen arvioida ulkoseinärakenteen väitettyä virhettä toisin kuin käräjäoikeuden tuomion sivuilla 37-39 on tehty.

Yläpohja

Asiassa on riidatonta, että AAA Oy on tehnyt korjaustyön, jonka (Myyjät)t ovat maksaneet. Korjaustyötä ei ole tehty (Ostajat)n raportin mukaisesti. (Ostajat)t eivät ole reklamoineet (Ostajat) Oy:lle korjaustyöstä. Riidatonta lisäksi on, että rakennuksen savupiipussa ei ole virhettä eikä selluvillan painumista ole pidettävä virheenä.

Hovioikeus ei ole sallinut käsittelyratkaisullaan 25.1.2021 (Ostajat)n vedota hovioikeudessa uutena seikkana siihen, että yläpohjan korjaustyä olisi tarkoitettu väliaikaiseksi toimenpiteeksi. Hovioikeudessa ei ole muutoinkaan esitetty sellaisia seikkoja, jotka antaisivat aiheen arvioida yläpohjan väitettyä virhettä toisin kuin käräjäoikeuden tuomion sivuilla 39-40 on tehty. Näin ollen hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että yläpohjarakenteessa ei ole maakaaressa tarkoitettua laatuvirhettä.

Onko kiinteistön kauppa purettava?

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1Š4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Maakaaren esitäissä on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla ob jektiiviset perusteet (HE 120/1994 vp s. 51).

Korkein oikeus on ennakkopäätöksessään KKO 2015:58 kiinteistönkaupan salaisen virheen olennaisuusarvioinnin osalta todennut, että arviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myäs kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä oleviin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttätarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää (kohta 13).

Samassa ennakkopäätöksessä on lisäksi todettu, että jos kiinteistö poikkeaa ominaisuuksiltaan näin määrittyvästä tasosta salaisen virheen vuoksi sellaisella tavalla, ettei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta, virhettä voidaan pitää jo tästä syystä olennaisena. Virhettä voidaan pitää olennaisena myäs silloin, jos sen korjaaminen on asianmukaisen kiinteistön käytän kannalta välttämätäntä, mutta sitä ei voida kohtuullisin kustannuksin korjata (kohta 14).

Edelleen samassa ennakkopäätöksessä on katsottu korjauskustannusten kohtuullisuusarvioinnin osalta, että mikäli salaisen virheen korjauskustannukset poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä. Arvioitavana on tälläin myäs se, onko virhe niin olennainen, että ostajalla on oikeus kaupan purkamiseen (kohta 15). Korjauskustannusten osalta on katsottu, että lähtäkohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätäntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi siihen verrattuna, mihin ostajan voidaan perustellusti katsoa varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustäiden onnistumisesta. Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tälläin olla olemassa (kohta 16). Kaupan purkamisen edellytysten täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan (kohta 17).

Hovioikeus toteaa, että vaikka selostetut näkäkohdat koskevat kiinteistön kaupan purkamista salaisen virheen johdosta, ne soveltuvat myäs nyt tähän tapaukseen, jossa kysymys on pääosin muista kuin salaisista laatuvirheistä.

Asiassa on edellä todetusti selvitetty, että (Ostajat)t ovat ostaneet (Myyjät)tä näiden rakentaman uuden omakotitalon. (Ostajat)t ovat voineet perustellusti luottaa siihen, että kiinteistö vastaa ominaisuuksiensa puolesta sitä, mihin (Myyjät)t ovat myyjinä kauppasopimuksessa sitoutuneet, ja laajemminkin rakentamisajan tyypillistä laatutasoa. (Ostajat)n ei heillä kaupantekohetkellä olleiden tietojen perusteella ole täytynyt varautua siihen, että rakennuksessa ainakaan lähivuosina ilmenisi erityisen suuritäisiä ja kalliita korjaustarpeita, jotka kohdistuisivat talon toimivuuden kannalta keskeisiin rakenteisiin.

Asiassa on lisäksi selvitetty, että omakotitalon rakentamisvaiheessa on poikettu useassa tyävaiheessa alkuperäisistä rakennussuunnitelmista. Rakennusvaiheista on otettu valokuvia lyhyin selostuksin osaksi talokirjaa, mutta poikkeamista ei ole tehty asianmukaisia merkintäjä rakennusasiakirjoihin. Asiassa on edellä todetusti jäänyt selvittämättä, että (Myyjät)t olisivat kertoneet alkuperäisistä suunnitelmista poikkeamisesta (Ostajat)lle tai että näiden olisi muutoinkaan pitänyt tästä seikasta tietää.

Poikkeamiset suunnitellusta ilmanvaihtojärjestelmästä ja ilmansulkupaperin asettaminen suunnitelmasta poiketen seinärakenteeseen on todettu suunnitelmista poikkeamisesta huolimatta toimiviksi rakennustavoiksi.

Rakennuksen askeläänieristeen styreenivuoto on todettu hovioikeudessa maa kaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaisesti salaiseksi virheeksi, mistä (Myyjät)t eivät ole voineet olla kiinteistön myyntihetkellä tietoisia. Styreenivuodosta on kuitenkin aiheuttanut (Ostajat)lle terveyshaittaa.

Rakennuksen pohja- ja vierustäyttöä sekä salaojia rasittavat maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1, 2 ja 3 kohtien mukaiset laatuvirheet. Asiassa on jäänyt täyttömättä, että kosteus olisi vielä noussut täyttömaa-aineksessa rakennuksen anturaan tai laattaan tai että salaojat olisivat jo tukkeutuneet.

Rakennuksen pohja- ja vierustäyttön sekä salaojien osalta rakennusvaiheessa tehdyt valinnat ovat siitä huolimatta poikenneet alkuperäisistä rakennuslupapiirustuksista ja rakentamismääräyskokoelman ohjeesta. Asiassa on tullut näytetyksi, että kyseiset rakennustyön aikana tehdyt valinnat ovat aiheuttaneet vaikeasti ja varsin suurilla kustannuksilla korjattavia riskirakenteita. Asiassa on jäänyt epäselväksi, vastaavatko poikkeavalla tavalla toteutetut rakenteet lainkaan sitä teknistä käyttäikää, joka niillä olisi, jos rakenteet olisi toteutettu (Ostajat)lle annettujen tietojen mukaisesti. Riski rakenteiden toimivuudesta ja korjausten onnistumisesta ei virheiden olennaisuutta arvioitaessa lankea yksin (Ostajat)lle, koska epäselvyys on seurausta siitä, että (Myyjät)t ovat rakennustyön kestäessä päättäneet poiketa rakennuslupapiirustuksista ja rakentamismääräyskokoelman ohjeesta. Kun huomioon otetaan pohja- ja vierustäyttön sekä salaojajärjestelmän merkitys rakennuksen asumiskäytän kannalta sekä näihin rakenteisiin kohdistuvien korjausten suorittamisen vaikeus ja kustannukset, näitä poikkeamia on pidettävä siinä määrin olennaisina, että kiinteistön kauppa olisi varmuudella jäänyt kokonaan syntymättä, jos (Ostajat)t olisivat tienneet asian oikean laidan.

Purkukynnyksen ylittymistä arvioitaessa merkitystä voidaan jossakin määrin antaa myös kiinteistön vaihdantaan liittyville näkökohdille, kuten käräjäoikeus on tehnyt (s. 44). Selvää on, että vaikka (Myyjät)t eivät ole kertoneet (Ostajat)lle rakennuksen toteuttamisesta rakennuslupapiirustuksista ja rakentamismääräyskokoelman ohjeesta poikkeavalla, riskialttiilla tavalla, (Ostajat)lla olisi kiinteistöä aikanaan myytäessä näitä seikkoja koskeva tiedonantovelvollisuus mahdollisille ostajille. Tältä osin hovioikeus toteaa seuraavaa.

Asiassa todistajana kuultu LKV-pätevyyden omaava kiinteistönvälittäjä A T OOO on luotettavasti kertonut, että nykyisessä kunnossaan rakennukselle olisi hyvin vaikea läytää välittäjää. OOO itse ei ottaisi tätä kohdetta välitettäväkseen. Rakennuksineen myytäessä kiinteistön arvo määräytyisi nykyisellään maapohjan, liittymän ja ulkorakennuksen yhteisarvosta, joka OOOn mukaan on 30.000-40.000 euron luokkaa. Taloa olisi erityisen vaikea myydä, mikäli rakennuksen pohja- ja vierustäyttön hiekka jätettäisiin ennalleen. Siinäkin tapauksessa, että kohde korjattaisiin, korjausta koskevat asiakirjat olisi hyvän välitystavan mukaisesti näytettävä ostajille. Rakennuksen todennäkäinen ostajakunta muodostuisi nykyisellään OOOn käsityksen mukaan sellaisista tahoista, jotka ostaisivat kiinteistön korjattavaksi. Sitä vastoin sellaiset perheet, joissa on sairauksia, samoin kuin nuoret perheet ja rakentamistaidottomat ihmiset eivät suurella todennäkäisyydellä kiinteistöä ostaisi.

Kun kaupan kohteessa olleita virheitä verrataan siihen tasoon, jota (Ostajat)lla on heille kaupan kohteesta annettujen tietojen perusteella ja uuden asun non ostajina on ollut perusteltua aihetta edellyttää, (Ostajat)n kannalta kohtuullisena ei voida hovioikeuden mielestä pitää sitä, että (Ostajat)t kantaisivat riskin korjausten onnistumisesta ja korjauskustannusten määrästä. Lisäksi ilmeistä on, että korjaukset tulisivat olemaan paitsi suuritöisiä ja kalliita, myäs siinä määrin pitkäkestoisia, että rakennuksen käyttäminen asumiskäyttään estyisi varsin pitkäksi ajaksi. Kun huomioon vielä otetaan kiinteistön myymiseen ja arvonmääritykseen liittyvät näkäkohdat, hovioikeus katsoo, että kiinteistöllä todetut virheet ovat kokonaisuutena arvostellen niin olennaisia, että kiinteistön kauppa on (Ostajat)n vaatimuksesta määrättävä purettavaksi. Tätä tukee myös se, että (Ostajat)t ovat joutuneet muuttamaan kiinteistöltä askeläänieristeen styreenistä heille aiheutuneiden terveyshaittojen tähden.

Purkuun liittyvät vaatimukset

(Myyjät)t ovat esittäneet kaupan purkamista koskevan vaatimuksen hyväksymisen varalta vaatimuksen asumis- ja käyttöhyödyn korvaamisesta.

Maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaan, jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyädyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa.

Maakaaren esitäiden mukaan merkittävänä tuottona voidaan pitää maksettuja vuokria tai puun myynnistä saatuja tuloja. kiinteistön tavanomaista käyttää, kuten lyhytaikaista asumishyötyä ei sen sijaan korvata. Näin ollen (Myyjät)n (Ostajat)hin kohdistama vaatimus asumis- ja käyttähyädyn korvaamisesta on hylättävä (HE 120/1994 vp s. 64).

Vastaavasti (Ostajat)t ovat vaatineet, että (Myyjät)t velvoitetaan suorittamaan heille korvausta kiinteistöllä suoritettujen perusparannustöiden tuottamasta arvonnoususta. Hovioikeus katsoo, että vaatimuksen perusteeksi vedottu laajakaistakaapeloinnin asennuttaminen ja piharakennuksen rakentaminen kiinteistölle eivät tässä tapauksessa ole lisänneet kiinteistön arvoa sillä tavalla, että (Ostajat)lla olisi oikeus saada niistä korvausta (Myyjät)ltä. Näin ollen myäs (Ostajat)n sanottu vaatimus on hylättävä.

(Myyjät)t ovat vielä kaupan purkamisen varalta vaatineet, että (Ostajat)t velvoitetaan korvaamaan heille 50.000 euroa (Ostajat)n omistusaikana tapahtuneesta lattialämmitysputken rikkoutumisesta. (Myyjät)n mukaan lattia- lämmitysputken asianmukainen korjaaminen maksaa 50.000 euroa.

(Myyjät)n kyseistä vaatimusta on arvioitava maakaaren 2 luvun 34 §:n 2 momentin nojalla. Lainkohdan mukaan ostaja, joka on perustanut kiinteistöän kohdistuvan erityisen oikeuden taikka jonka toimenpiteen tai laiminlyännin vuoksi kiinteistön arvo on alentunut, saa purkaa kaupan vain, jos hän maksaa arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjälle.

Asiassa on selvitetty, että lattialämmitysputki on rikkoutunut, kun rakennuksessa oli suoritettu (Ostajat)n toimeksiannosta porareikämittauksia, joita varten lattialämmitysputket oli merkattu tussilla. Huolimattoman merkkauksen seurauksena pora oli osunut lattialämmitysputkeen, joka oli alkanut vuotaa.
T (Ostajat) on kertonut, että tästä ei ollut aiheutunut isoa vesivahinkoa, sillä vedentulo oli saatu suljettua ja vuoto tukittua lakanalla. Vahingon aiheuttanut PPP Oy oli tullut samana iltana tekemään kosteusmittaustarkistuksen.

Sitä vastoin E (Myyjät) on kertonut, että putki oli rikottu kahdesta kohdasta ja korjattu jatkoksilla. E (Myyjät) on pitänyt korjaustapaa määräysten vastaisena ja katsonut, että putken korjaaminen asianmukaisella tavalla edellyttäisi sitä, että koko piiri kaivettaisiin esiin. Kun putkia on tiheässä ja kosteassa tilassa, vaarana on, että putki alkaa jälleen vuotaa. E (Myyjät)n mukaan korjauskustannukset lasketaan kymmenissätuhansissa euroissa. (Myyjät)n korvauksena vaatima 50.000 euron määrä muodostuu E (Myyjät)n mukaan putkien kaivamisesta yläs ja uusien putkien laittamisesta, ja tyän yhteydessä joudutaan muun ohessa purkamaan väliseiniä. Lisäksi tyässä täytyy hänen mukaansa huolehtia vesieristämisestä ja pinnoittamisesta.

Hovioikeus toteaa, että asiassa esitetty selvitys siitä, miten laajan vahingon (Ostajat)n vastuulla oleva putken rikkoutuminen on aiheuttanut ja voidaanko toteutettua korjaustapaa pitää asianmukaisena, on ollut ristiriitaista. Hovioikeus katsoo, että todistustaakka tästä seikasta on (Ostajat)lla, ja sitä koskeva epävarmuus koituu vastaavasti heidän vahingokseen. (Ostajat)t eivät myöskään ole osoittaneet, että korjaustyön voisi suorittaa vähemmillä kustannuksilla kuin (Myyjät)t ovat esittäneet. Näin ollen (Myyjät)n esittämä, lattialämmitysputken rikkoutumista koskeva vaatimus on hyväksyttävä ja (Ostajat)n (Myyjät)lle maksettava korvaus on kuitattava kauppahinnasta.

(Myyjät)t ovat vaatineet, että (Ostajat)n viivästyskorkoa koskevat vaatimukset hylätään siltä osin, kuin kauppahinnalle on vaadittu viivästyskorkoa 19.5.2018 edeltävältä ajalta. Hovioikeudessa ei ole esitetty täyttöä siitä, että (Ostajat)n esittämä purkuvaatimusta ei olisi esitetty 30.10.2017, jolloin korkolain 6 §:n mukaisesti viivästyskorkoa maksettaisiin 30.11.2017 lukien. Maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaan myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan. Hovioikeus hylkää (Myyjät)n esittämän vaatimuksen viivästyskorkoihin liittyen.

Vahingonkorvaus

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivuilta 44 ja 45 ilmenevän johtopäätöksen siitä, että (Ostajat)n vahingonkorvauksena vaatimat kustannukset ylimääräisistä asumiskuluista ja korkokuluista, pilaantuneesta irtaimistosta ja kaupan kohteena olleen kiinteistön ylläpitokuluista sekä (Ostajat)n perheelle aiheutuneesta terveyshaitasta ovat johtuneet salaiseksi virheeksi todetusta styreenivuodosta. (Ostajat)t eivät hovioikeudessa vastoin (Myyjät)n kiistämistä ole myäskään esittäneet riittävää täyttöä siitä, että (Myyjät)iä voitaisiin pitää maakaaren 2 luvun 10 §:n 3 kohdassa tarkoitettuina elinkeinonharjoittajina ja että he tämän johdosta olisi korvausvelvollisia edellä mainituista kuluista. Näin ollen (Ostajat)n esittämät vahingonkorvausvaatimukset hylätään.

Oikeudenkäyntikulut ja selvittelykustannukset

Kun käräjäoikeuden ratkaisuun haetaan muutosta, on oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta käräjäoikeuden osalta määrättävä samalla tavoin kuin käräjäoikeudenkin olisi pitänyt määrätä, jos se olisi päätynyt samaan lopputulokseen kuin hovioikeus. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa määräytyy puolestaan sen mukaan mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

Asiassa on käräjä- ja hovioikeudessa esitetty useita vaatimuksia. Hovioikeus on hyväksynyt (Ostajat)n ensisijaisen vaatimuksen kaupan purusta, jonka käräjäoikeus on hylännyt. Asiassa esitetty todistelu on varsin pitkälti keskittynyt purkuvaatimuksen perusteena olevien seikkojen selvittämiseen. Toisaalta hovioikeus on hyväksynyt (Myyjät)n kaupan purkamisen varalta esittämän 50.000 euron vahingonkorvausvaatimuksen. (Ostajat)n virheväitteitä ilmanvaihtojärjestelmästä, ulkoseinärakenteesta ja yläpohjasta ei ole hyväksytty käräjäoikeudessa eikä hovioikeudessa.

Näiden seikkojen perusteella hovioikeus katsoo oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla, että (Myyjät)t on velvoitettava korvaamaan kaksi kolmasosaa (Ostajat)n yhteisistä oikeudenkäyntikuluista käräjä- ja hovioikeudesta. (Myyjät)n korvattaviksi tulevista oikeudenkäyntikuluista on kuitenkin vähennettävä todistaja LLLn palkkioon käräjä- ja hovioikeudessa sisältynyt arvonlisävero, määrältään 188,88 euroa käräjäoikeudesta ja 189,22 euroa hovioikeudesta.

(Ostajat)n selvityskulut ovat osin liittyneet sellaisiin perusteisiin, joista (Myyjät)t eivät ole virhevastuussa. Näin ollen hovioikeus arvioi kohtuullisiksi selvittelykuluiksi kaksi kolmasosaa vaadituista määristä.

Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

kiinteistön ***-***-*-*** kauppa 18.6.2013 puretaan ja P ja E (Myyjät) velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan K ja T (Ostajat)lle kiinteistön kauppahinta, josta on vähennetty (Ostajat)n kuittaukseen käytettäväksi vastasaatavaksi hyväksytty 50.000 euroa, eli 215.000 euroa, mille määrälle on maksettava korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista tuottokorkoa 18.6.2013 ja 29.11.2017 väliseltä ajalta ja 30.11.2017 lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa.

K ja T (Ostajat) velvoitetaan palauttamaan kaupan kohde P ja E (Myyjät)lle.

P ja E (Myyjät) vapautetaan käräjäoikeuden heille tuomitsemasta yhteisvastuullisesta velvollisuudesta suorittaa K ja T (Ostajat)lle hinnanalennusta ja sille määrättyä korkoa.

P ja E (Myyjät)n yhteisvastuullisesti K ja T (Ostajat)lle suoritettava korvausvelvollisuus virheiden selvittelykuluista korotetaan 19.718,78 euroksi. Tästä määrästä 9.817,51 eurolle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 27.7.2019 lukien ja siitä yli menevälle määrälle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

P ja E (Myyjät) velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan K ja T (Ostajat)n oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 39.295,06 eurolla, mille määrälle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisista viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Muilta osin valitukset ja vastavalitus hylätään.

Oikeudenkäyntiä hovioikeudessa koskevat lausunnot
P ja E (Myyjät) velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan K ja T (Ostajat)n oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 23.236,71 eurolla, mille määrälle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

P ja E (Myyjät)n oikeudenkäyntikuluvaatimus hovioikeudesta hylätään.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myäntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 23.8.2021.


Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos H KKK
hovioikeudenneuvos T SSS
hovioikeudenneuvos Y SSS

Valmistelija:
hovioikeuden esittelijä H VVV

Ratkaisu on yksimielinen.


KESKI-SUOMEN K€R€J€OIKEUS
TUOMIO 19/12175
Annettu kansliassa
Vapaudenkatu 54/ PL 534
40100 Jyväskylä
27.6.2019
L 18/4971

Kantajat
1. K (Ostajat)
2. T (Ostajat)

Vastaajat
1. P (Myyjät)
2. E (Myyjät)


Asia
kiinteistöä koskeva riita

Vireille
21.4.2018


SELOSTUS ASIASTA

ASIAN RIIDATONTA TAUSTAA

K ja T (Ostajat) ostajina sekä P ja E (Myyjät) myyjinä ovat tehneet kiinteistön kaupan 18.6.2013, jolloin ostajat saivat kiinteistön hallintaansa. Kaupan kohteena on ollut Jyväskylän kaupungin VVVn kylässä osoitteessa (Myyjät)tie 4, 41940 VVV sijaitseva PPPrinne-niminen kiinteistö RN:o 1:574, kiinteistötunnus ***-***-*-***.

kiinteistöllä sijaitsee vuosien 2011-2012 aikana myyjien "pitkästä tavarasta" rakennuttama/rakentama omakotitalo, jonka huoneistoala oli kauppakirjan mukaan 131,7 neliämetriä. Kauppahinta oli 265.000 euroa.

KANNE

Kantajien vaatimukset

Kantajat ovat vaatineet, että käräjäoikeus

1. ensisijaisesti

1.1 purkaa 18.6.2013 tehdyn kiinteistön kaupan,

1.2 velvoittaa vastaajat palauttamaan maksetun kauppahinnan 265.000,00 euroa sekä maksamaan sille korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 18.6.2013 lukien 30.11.2017 saakka ja siitä lukien laillista viivästyskorkoa,

1.3 velvoittaa vastaajaat korvaamaan kantajille kiinteistöllä suoritettujen perusparannustäiden johdosta kiinteistön arvonkorotuksesta 9.195 euroa laillisine viivästyskorkoineen 30.11.2017 lukien,

2. toissijaisesti

2.1 velvoittaa vastaajat maksamaan kaupan kohteessa olevien virheiden perusteella hinnanalennuksena 202.347,04 euroa sekä sille korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa kauppahinnan maksupäivästä 18.6.2013 lukien haastehakemuksen tiedoksiantopäivään 20.4.2018 saakka ja laillista viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut haasteen tiedoksi antamisesta vastaajille eli 20.5.2018 lukien.

Lisäksi kantajat vaativat, että käräjäoikeus

3.1 sekä ensisijaisen että toissijaisen vaatimuksen yhteydessä

3.1.1 velvoittaa vastaajat maksamaan kantajille vahingonkorvausta

3.1.2 ylimääräisistä asumiskuluista ja korkokuluista 25.11.2016 lukien 800 euroa kuukaudessa ja laillista viivästyskorkoa erääntyneille erille kunkin kuukauden viimeisestä päivästä lukien 31.12.2016 alkaen,

3.1.3 pilaantuneesta irtaimistosta ja henkiläkohtaisista tavaroista 10.000 euroa ja sille laillista viivästyskorkoa 30.11.2017 lukien,

3.1.4 kaupan kohteena olleen kiinteistön ylläpitokuluista 25.11.2016 lukien 300 euroa kuukaudessa ja laillista viivästyskorkoa erääntyneille erille kunkin kuukauden viimeisestä päivästä lukien 31.12.2016 alkaen,

3.1.5 kantajien perheelle aiheutuneesta terveyshaitasta 8.000 euroa lailllisine viivästyskorkoineen 25.11.2016 lukien,

3.1.6 velvoittaa vastaajat maksamaan kantajille aiheutuneet selvittelykulut 29.578,17 euroa laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien,
sekä

3.1.7 velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajien asiamies- ja oikeudenkäyntikulut 59.131,39 euroa sisältäen T (Ostajat)n asianosaiskulut 2.500 euroa laillisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Kanteen perusteet

1. kiinteistön laatuvirheet

kiinteistössä on maakaaren (jäljempänä myäs MK) 2 luvun 17 §:n mukaisia laatuvirheitä seuraavasti.

1.1 Rakennuksen pohja- ja vierustäyttöt, radonsuojaus ja salaojat

Rakennuksen vierustäyttö ja alapohjan täyttömaa eivät vastaa suunnitelmia ja on toteutettu virheellistä, kapillaarista maa-ainesta käyttäen.

Ostajille ennen kauppaa annetuissa rakennuslupa-asiakirjoissa eli rakennuksen perustusta koskevissa piirustuksissa kiinteistön rakennuspohjan täyttö on suunniteltu tehtävän kapillaarisella murskeella ja saralla sekä sepelillä. 18.5.2011 annetun rakennusluvan (nro
2011-405) mukaan rakentamisessa on noudatettava Suomen rakentamismääräyskokoelman C2 määräyksiä ja ohjeita.

Rakennusajankohtana voimassa olleen kokoelman C2 kohdan 3.1.1.3 mukaan maapohjalle, tulevan lattiarakenteen alle, olisi tullut levittää vähintään 0,2 m paksu, kosteuden kapillaarisen nousun katkaiseva kerros kuten sepeli- tai pesty singelikerros.

Tosiasiassa maa-aines on ollut hyvin hienojakoista karkeaa hiekkaa, jossa liian hienojakoisen maa-aineksen osuus on ollut 73 % ja jonka kapilaarinen vedennousukorkeus on ollut 31 cm. täyttömaa ei täyttö hyvän rakennustavan mukaista vaatimusta kapilaarisen vedennousun katkaisusta.

Toteutus ei ole vastannut hyvää rakennustapaa. Hyvän rakennustavan ohjeistus ja määräykset maa-ainesten kapilaarikatko-ominaisuuksien osalta ovat oleellisia ja niillä pyritään suojaamaan rakenteita kosteusvaurioilta, samalla tavoin kuin esim. märkätilojen vedeneristys.

Vaikka kiinteistössä ei ole sen käyttäaikana virheistä huolimatta ilmennyt alapohjassa kosteusvaurioita, kyseiset puutteet maa-aineksen kyvyssä toimia kapilaarikatkona ja salaojaputkiston todennäkäinen toimimattomuus tulevaisuudessa saattavat aiheuttaa pitkällä aikavälillä huomattavia vahinkoja, jos niitä ei korjata rakennusluvan ja hyvän rakennustavan mukaisiksi.

Alapohjarakenteen ja perustusten liitoksen radonsuojaus on tehty puutteellisesti. Radonsuojauksen puutteiden vuoksi täyttömaasta pääsee huoneilmaan mikrobeja ja niiden aineenvaihduntatuotteita.

Salaojaputket on virheellisesti kääritty suodatinkankaaseen. Salaojaputkien ympärillä oleva kangas tulee liettymään tiiviiksi, jolloin salaaja ei enää toimi suunnitellusti.

Kantajille ei ole kerrottu siitä, että rakennusluvasta ja sen mukaisista suunnitelmista olisi poikettu eikä sitä, että poikkeaminen olisi edellyttänyt muutossuunnitelman hyväksymistä rakennusvalvonnassa. Mistään muutoksista ei ole ilmoitettu rakennusvalvontaan eikä muutostäistä ole suunnitelmia. Muutostyät ovat siis olleet maankäyttä- ja rakennuslain nojalla luvattomia. Kantajat eivät ole rakennusalan ammattilaisia eivätkä he ole voineet todeta suunnitelman vastaisia toteutuksia tai virheellisiä materiaaleja heille ennen kauppaa luovutetusta valokuvakansiosta.

Vastaajat eivät kertoneet mistään muutoksista suunnitelmiin nähden.

Virheiden korjaaminen vaatii rakennuksen alapohjarakenteen ja sen myätä käytännässä myäs märkätilojen ja väliseinien purkamisen ja uudelleen rakentamisen, vierustojen auki kaivamisen ja täyttöjen uusimisen, salaojituksen sekä sadevesiviemäräinnin ja routasuojauksen purkamisen ja uudelleen asentamisen. Korjausten vuoksi on purettava myäs molempien kuistien laudoitukset.

Vastaajat eivät ole olleet valmiita korjaamaan/korvaamaan alapohjan tai salaojajärjestelmän saattamista rakennuslupasuunnitelmien ja hyvän rakennustavan mukaiseksi.

1.2 Ilmanvaihtojärjestelmä ja savupiippu

Ilmanvaihtojärjestelmä ei ole ollut suunnitelmien mukainen ja se on toteutettu virheellisesti. llmanvaihtokanavat on tehty 63 mm putkella suunnitellun 125 mm sijasta eikä myäskään ilmanjakojärjestelmää ole toteutettu suunnitellusti. Savupiippu oli toteutettu rakennuspiirustusten vastaisesti useita kymmeniä senttimetrejä liian lyhyenä, mutta siihen ei vedota virheenä myyjien tehtyä siihen korjauksen. Myäs savupiipun läpivienti on ollut virheellinen aiheuttaen vesivuodon asuntoon.

Ilmanvaihtojärjestelmä on poikennut ostajille ennen kauppaa annetuista piirustuksista. Se on toiminut virheellisesti liian alipaineisena aiheuttaen sisätiloihin tulevan korvausilman kulkeutuvan rakenteiden lävitse ja tietyissä olosuhteissa saunan savuhormin kautta. Sitä ei ole lukuisten säätäyritysten jälkeen saatu asianmukaisesti toimivaksi. Takkaa lämmitettäessä savukaasut pääsevät asunnon saunaan ja sisäilmaan.

Käytännässä rakennuksen ilmanvaihto on rakennettu sellaiseksi, että kun keittiän liesituulettimen käynnistää, asunnossa oleva alipaine on yli 30 pascalia. Asumisterveysohjeen mukaan asunnon alipaineen tulisi vaihdella välillä 0-2 pascalia.

Kantajille ei ole ennen kaupantekoa tai kauppaa tehtäessä kerrottu siitä, että ilmanvaihtojärjestelmään olisi tehty muutoksia suunnitelmiin nähden eikä esim. siitä, että ikkunoita tulisi pitää auki liesituuletinta käytettäessä

Korvausilmakanavien lisääminen, savuimurin asentaminen ja myyjien tekemä piipun korutuskaan ei ole poistanut ongelmaa. Virheet aiheuttavat terveyshaitan, joka on korjattava. Ilmanvaihtojärjestelmä pitää rakentaa uudelleen alkuperäisten suunnitelmien mukaisesti asentamalla kanavat suunnitellusti yläpohjaan.

Vastaavalla tavalla kuin maatäyttöjen ja salaojajärjestelmän suhteen muutostyät ilmanvaihtojärjestelmään on tehty ilman muutostyälupaa.

1.3 Ulkoseinän ilmansulku ja yläpohja

Ulkoseinän ilmansulku on asennettu virheellisesti lämmäneristeiden sisään eikä sulku ole ollut yhtenäinen ulkoseinien ylä- ja alaosissa, jolloin niihin on jäänyt suora ilmatieyhteys sisäilmaan. llmansulkupaperi on rakenteessa asennettuna selluvillaeristeen sisälle, siten että 50 mm selluvillasta on asennettuna ilmansulkupaperin nk. lämpimälle puolelle suoraan kipsilevypinnoitteen taakse.

llmavuodot asunnossa, erityisesti yläpohjan ja seinien liitoksissa, on todettu mm. sivelynäyttein, jossa asunnon sisäilmassa on todettu olevan villapälyä ja hiukkasia määrä, joka ylittää Asumisterveysohjeen terveyshaittaan perustuvan toimenpiderajan. Kyseiset päly- ja hiukkaspäästät ovat peräisin ilmavuodoista ilmansulkupaperissa, joka ei ole tiivis rakenteissa.

Rakennuksen liiallisen alipaineen ja ilmansulun virheellisyyden vuoksi lämmäneristeenä toimivasta selluvillasta pääsee asuintiloihin siirtymään pälyä, joka sisältää selluvillan tuotannossa käytettyä booria. Kyseessä on terveyshaitta. Asia on korjattavissa vain purkamalla kaikkien ulkoseinien ja sisäkattojen pintaverhoukset ja rakentamalla ilmansulku lämmäneristeen sisäpuolelle.

llmavuodot ja niiden kautta talon rakenteista sisäilmaan pääsevä lämmäneristepäly on todettu lukuisissa mittauksissa ja tarkastuksissa, viimeisimpänä 4.12.2018 suoritetussa merkkiainekokeessa. PPP Oy:n mittaukset on tehty virheellisesti siten, että merkkiaineen syättäkohta on jätetty tiivistämättä. Asunnossa on terveyshaitta sisäilmaan pääsevien päly- ja kuituhaittojen osalta sekä yläpohjassa olevan kosteusvaurion perusteella, jotka vaativat korjaustoimenpiteitä.

Rakennuksen yläpohjan tuuletus on tehty virheellisesti paikoin vain 10 mm suuruisena, vastoin suunniteltua ja katteen asennusohjeen mukaista 100 mm. Vesikatteesta puuttui harjatiiviste (korjattu myähemmin) ja yläpohjassa on paikallisia vuotovahinkoja, jotka on korjattava. Yläpohjan selluvilla on painunut vinosauvojen alapuolelle ja sauvat ovat alkaneet tummua ns. kylmäsillan vaikutuksesta. Tuulenohjaimet on asennettu lähes kiinni aluskatteeseen, joten yläpohjan tuuletus ei toimi. Yläpohjan tuulenohjaimet on purettava pois ja asennettava uudelleen.

1.4 Askeläänieriste

Askeläänieriste on asennettu liian kosteaan betonirakenteeseen. Eriste on vaurioitunut ja siitä pääsee styreeniä sisäilmaan. Vastaajien tekemä rakennusvirhe aiheuttaa terveyshaittaa ja edellyttää korjausta.

Vastaajien esittämä styreeniongelman poisto alapohjarakenteesta ei ole riittävä ja korjaustoimi on tarpeeton, koska koko alapohja on korjauksissa purettava ja rakennettava uudestaan.

1.5 Maakaaren virheperusteet, ostajien selonottovelvollisuus ja reklamointi

kiinteistö on myyty uutena ja rakennuslupapiirustuksia vastaavana, mutta kaupanteon jälkeen on havaittu, että kiinteistö hyvin oleellisesti ja virheellisesti poikkeaa annetuista tiedoista ja asiakirjoista.

Kauppakirjassa on nimenomaisesti todettu myyjien luovuttaneen ja antaneen ostajille rakennuslupapiirustukset sekä se, että myyjät vakuuttavat ja vastaavat siitä, että kiinteistö ja rakennus ovat ilmoitetun mukaisessa kunnossa.

kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu, eikä se ole vastannut myyjien antamia tietoa rakenteista ja järjestelmistä. Vastaajat ovat myäs jättäneet ilmoittamatta kantajille sellaisista kiinteistön poikkeamista ja eroavaisuuksista eli rakennusvirheistä, joista vastaajien olisi pitänyt tietää. Vastaajien on kohteen rakennuttajina katsottava olleen tietoisia todetuista rakennusvirheistä. (MK 2:17,1 1-3 kohdat).

On joka tapauksessa selvää, että myyty uusi kiinteistö poikkeaa myäs salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. (MK 2:17,1 5 kohta).

Kantajat ovat tutustuneet kohteeseen huolellisesti ennen kaupantekoa. Nyt todettuja vaurioita ei olisi silloin voitu havaita rakenteita rikkomatta. MK 2 luvun 22 §:n mukaan ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Kantajat ovat esittäneet virheilmoitukset ja niihin liittyneet vaatimukset vastaajille jokaisesta laatuvirheestä miltei välittämästi niiden ilmettyä ja niiden merkityksen selvittyä. (MK 2:25).

2. Kaupan purkamisen perusteet

Kantajat katsovat, että kyseessä on MK 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitettu olennainen virhe, joka oikeuttaa kaupan purkamiseen.

Rakennusteknisesti välttämättämiä terveyshaittaan tai sen riskiin perustuvia korjaustarpeita ovat:
-virheellisen maa-aineksen vaihtaminen kapilaarikatkon omaavaksi ainekseksi rakennuksen alta ja vierustalta,
-maanvaraisen laatan poisto em. syystä, mutta myäs kontaminoituneen askeläänieristysmateriaalin (Tuplex) vuoksi ja radonkatkon asentamiseksi,
-ilmansulkupaperin asentaminen tiiviisti suunnitelmien mukaiseksi ulkoseinä- ja sisäkattorakenteissa (kuitu- ja pälyhaitan poistamiseksi sisäilmasta),

-ilmanvaihtojärjestelmän korjaaminen suunnitelmia vastaavaksi asunnon liiallisen alipaineen välttämiseksi ja riittävän korvausilman järjestämiseksi,

-yläpohjan tuuletuksen rakentaminen (tuulenohjaimet) ja lämmäneristeiden lisääminen sekä alustavan kosteusvaurion korjaus.

Korjauskustannukset ovat lähes koko kauppahinnan määräiset, virheet estävät asuinkäytän ja ovat terveydensuojelulaissa tarkoitettuja terveyshaittoja muodostavia. Korjausten aikana (6 - 8 kk) kiinteistöä ei voida käyttää asuntona. Kaupan kohde on kaupantekohetkellä ollut uusi, jolloin ostajien ei voida katsoa saavan mitään tasonparannusta/käyttäiän pidentymistä korjausten yhteydessä, vaan kyseessä on yksinomaan alkuperäisten rakennusvirheiden korjaus. Purkamisen perusteiden kokonaisharkinnassa huomioitavien seikkojen osalta kantajat ovat viitanneet korkeimman oikeuden ratkaisuun 2015:58. Kaupan purkamisen edellytysten täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan.

Tässä tapauksessa on oleellista se, että kantajat ovat ostaneet uuden talon. Uuden talon kaupassa ostajan perustellut odotukset ovat toisenlaisia, kuin käytetyn talon kaupassa ja tämä tulee myäs huomioida olennaisuusarvioinnissa. Ottaen huomioon kantajaperheen tilanne kaupantekohetkellä on selvää, etteivät kantajat olisi tehneet kauppaa lainkaan, mikäli talon virheet olisivat olleet heidän tiedossaan.

Kaupan purun kohtuullisuutta arvioitava nimenomaan ostajan näkäkulmasta. Tilanne on kantajien kannalta kohtuuton. Myyjänä on elinkeinonharjoittaja, joka on rakennuttanut talon ja jolla on ostajia huomattavasti paremmat mahdollisuudet korjauttaa kohde ja myydä se eteenpäin.

3. Toissijaisen hinnanalennusvaatimuksen perusteet

Mikäli purkuperustetta ei katsottaisi olevan, kantajilla on oikeus hinnanalennukseen kaupan kohteessa havaittujen virheiden perusteella.

Notorista on, että kiinteistöä myytäessä kyseisillä rakennusvirheillä on kaupankohteen arvoa oleellisesti alentava merkitys. Kaupallisesti kiinteistön arvonalennus nyt havaittuine virheineen on vähintään korjauskustannuksia vastaava.

MK 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määritellään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Tarvittavien korjauskustannusten yhteismäärä on esitetyn kustannusarvion mukaan vähintään 202.347,04 euroa, mitä on pidettävä virheen arvona ja hinnanalennuksen määränä. Seinä-, lattia- ja yläpohjarakenteiden korjaukset ja ilmanvaihtojärjestelmän rakentaminen toimivaksi eivät tuota kiinteistöän sellaista tasonparannusta, jota voitaisiin huomioida hinnanalennuksen määrää alentavana tekijänä.

Terveyshaitan poistamiseksi korjaustoimet ovat välttämättämiä.

4. Kantajien tekemät kiinteistön arvoa nostaneet korjaukset

Kantajat ovat omistusaikanaan rakentaneet kiinteistölle erillisen piharakennuksen, jonka materiaalikustannukset ovat olleet 8.000 euroa, ja laajakaistakaapeloinnin, joka maksoi 1.19 euroa. Nämä toimet ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Vastaavan piharakennuksen hinta on 12.530 euroa, johon nähden kantajien vaatimusta kiinteistölle asennetusta piharakennuksesta ja laajakaistakaapeloinnista on pidettävä kohtuullisena.

Kantajat vaativat kaupan purkutilanteessa myäs näiden täiden korvaamista (MK 2 luku 33 § 2). Vaatimus on tältä osin yhteensä 9.195 euroa laillisine korkoineen.

5. Vahingonkorvauksesta ja selvityskuluista

MK 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Kantajien näkemyksen mukaan vastaajien toiminnassa on tuottamusta. He ovat menetelleet huolimattomasti taloa rakentaessaan eikä rakentamista ole suoritettu hyvän rakennustavan ja annettujen suunnitelmien/tietojen mukaisesti, Myyjät ovat näin ollen vahingonkorvausvelvollisia maakaaren säännästen mukaisesti. Vastaajat ovat rakentaneet kiinteistölle asuinrakennuksen nimenomaisesti myytäväksi ja rakennus on myytykin uutena. Näin ollen vastaajia on pidettävä MK 2 luvun 10 §:n mukaisina ammattimaisina elinkeinonharjoittajina.

Vastaajat ovat ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavia elinkeinonharjoittajia, joille on MK 2 luvun 10 §:ssä säädetty kuluttajamyyjää ankarampi korvausvelvollisuus. He ovat joka tapauksessa velvollisia korvaamaan sopimusrikkomuksesta johtuvat korjauskustannukset ja muut tarpeelliset kustannukset sekä hyädyttämiksi käyneistä toimenpiteistä aiheutuneet kulut, vaikka kyseessä olisikin "vain" salainen virhe tai vaikka mikäli myyjä voisi osoittaa toimineensa huolellisesti.

Kantajille on aiheutunut kiinteistön virheiden ja niiden selvittelyn johdosta vahinkoa seuraavasti.

Kantajat ovat joutuneet uusimaan tai puhdistamaan talossa olleen irtaimiston, joka on saastuneen sisäilman saastuttama. Korvausvaatimus irtaimistosta ja henkiläkohtaisista tavaroista on yhteensä 10.000 euroa.

Kantajille on aiheutunut vahinkoa kaupan kohteena olleen kiinteistön ylläpitokuluista 25.11.2016 lukien. Sähkästä, vakuutuksesta, kiinteistöverosta ja jätemaksusta aiheutuu kuluja 300 euroa kuukaudessa.
Huhtikuuhun 2019 asti on aiheutunut kuluja yhteensä 9.000 euroa. Kulujen määrä kasvaa koko ajan.

Sairastelun ja oireilun vuoksi ostajien perhe on muuttanut kiinteistöltä sijaisasuntoon 25.11.2016. Kantajille on aiheutunut vahinkoa ylimääräisistä asumiskuluista 25.11.2016 lukien noin 1.000 euroa kuukaudessa. Huhtikuuhun 2019 asti on aiheutunut kuluja yhteensä
30.000 euroa. Kulujen määrä kasvaa koko ajan.

Perheen sairastelusta on aiheutunut kuluja yhteensä 8.000 euroa. Vahingonkorvausvaatimus terveyshaitasta on 2.000 euroa / henkilä.
Selvityskuluja on aiheutunut yhteensä 29.578,17 euroa. Sisäilmatutkimuksista, tavarantarkastuksesta, asiantuntijalausunnoista ja materiaalinäytetutkimuksista on aiheutunut kantajille merkittäviä kuluja, joita ei olisi luonnollisesti aiheutunut, mikäli vastaajien rakentamassa rakennuksessa ei olisi ollut laatu- ja rakennusvirheitä.


VASTAUS

Sovintotarjous

Vastaajat ovat vastustaneet haastehakemuksessa ilmeneviä vaatimuksia kaikilta osin ja vaatineet kanteen hylkäämistä kokonaisuudessaan niin ensisijaisen kuin toissijaisenkin vaatimuksen osalta sekä vaaditun vahingonkorvauksen osalta.

Vaatimukset on kiistetty sekä perusteiltaan että määriltään.

Sinänsä on riidatonta se, että kauppahinta on ollut 265.000 euroa. Mikäli kauppa purettaisiin myäntävät vastaajat kohdan 1.2 korkovaatimukset siten, että korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 18.6.2013 alkaen 19.5.2018 saakka ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa. Vaatimus viivästyskorosta myännetään siis haasteen tiedoksiannosta 20.4.2018 30 päivän kuluttua.

Kohdan 1.3 korkovaatimus myännetään haasteen tiedoksiannosta 20.4.2018 30 päivän kuluttua eli 19.5.2018 alkaen.

Mikäli kaupanpurkua koskeva vaatimus menestyisi niin käräjäoikeuden on vahvistettava, että vastaajilla on oikeus kohtuulliseen 1.000 euron kuukausittaiseen korvaukseen kantajien saamasta asumis- ja käyttähyädystä 18.6.2013 alkaen siihen saakka kun kiinteistö on kauppa purettaessa luovutettu vastaajille saakka ja tämä saatava on kuitattava kantajien saatavaan. Mainitulle 1.000 eurolle on laskettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaan kuukauden kuluttua kuittausvaatimuksen tekopäivästä 14.8.2018 alkaen korvaukselle ajalta 18.6.2013 - 31.8.2018 ja kullekin 1.000 euron erälle jokaisen seuraavan kuukauden 5 päivästä lukien.

Mikäli kauppa puretaan kantajat eivät voi luovuttaa kohdetta virheettämänä. Vastaaja vaativat, että kantajat velvoitetaan korvaamaan korjauskustannukset 50.000 euroa kuittaamalla ne mahdollisista vahingonkorvauksista ja/tai muista mahdollisesti tuomittavista kuluista ja maksuista. (Perustelut jäljempänä.)

Jos hinnanalennuksen edellytykset täyttyisivät hinnanalennuksena korvattavien kustannusten määräksi on myännetty 10.000 euroa.

Vastaajat ovat vaatineet, että käräjäoikeus velvoittaa kantajat yhteisvastuullisesti korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut 47.121,59 euroa sisältäen E (Myyjät)n asianosaiskulut 1.856 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien .

Vastaajat ovat tehneet kantajille sovintotarjouksen, jonka mukaan asiassa ollaan valmiita maksamaan heille 30.000 euroa ja sovintotarjous voimassa käräjäoikeuden pääkäsittelyn päättymiseen saakka.

Vaihtoehtoisesti vastaajat ovat tarjoutuneet tekemään kiinteistölle erikseen yksiläidyt korjaustoimenpiteet.

Vastauksen perusteet

1. Kantajille ennen kaupan tekoa annetut tiedot

kiinteistö on esitelty/näytetty kantajille perusteellisesti paikan päällä ennen kaupasta päättämistä.

Esikauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen kantajat olivat tutustuneet kohteeseen ja ympäristään viettäen useita päiviä ja äitä talossa vastaajien luvalla ja kustannuksella. Ostajilla oli mahdollisuus tutustua ja tarkastaa kohdetta rauhassa ilman mitään sitoutumista kiinteistön ostoon. Kantajat olivat rakentaneet/rakennuttaneet myymänsä omakotitalon, joten heillä oli ennen tätä kauppaa perustiedot rakentamisesta.

Esittelyn lisäksi rakennuksen näytöissä kantajille on selvitetty kohteen tiedot asiakirjojen ja rakennuslupapiirustuksien (ARK-piirustus) lisäksi myäs valokuvakansiosta. Tälläin heille on selvitetty talon rakenteet yksityiskohtaisesti, ilmastointijärjestelmä/-kanavisto ja maatäyttöt sekä ulkoseinärakenteen muutos.

Vastaajien käsityksen mukaan kiinteistö on tälläin vastannut ominaisuuksiltaan sitä kuin on sovittu eivätkä kantajat ole pyytäneet näistä uusia piirustuksia.

Kaikki muutokset on kantajille kerrottu. Muutokset on myäs esitelty valokuvista. Kantajia on ohjeistettu avaamaan ikkuna, jos korvausilma ei riitä huippuimurille.

Kantajat eivät siten MK 2 luvun 22 §:n 2 momentin perusteella voi virheenä vedota
-alapohjan ja rakennuksen vierustäyttön maa-aineksen väitettyyn puutteeseen ja suunnitelma poikkeavuuteen,
-rakennuksen ilmanvaihtojärjestelmän suunnitelma poikkeavuuteen,
-ulkoseinärakenteeseen ja sen suunnitelma poikkeavuuteen.

2. Vastaajien kanta virheväittämiin

2.1 Rakennuksen pohja- ja vierustäyttöt, radonsuojaus ja salaojat

Ostajille on selvitetty ennen kauppaa kohteen alapohjarakenteet ja materiaalit sekä heille on luovutettu ennen kauppaa valokuvat, joista voi havaita luonnonsoran käytän. Kantajat ovat tulleet ennen kaupan päättämistä tietämään sen, miten rakennuksen vierustäyttö on tehtyjä sen, että kohteessa ei ole käytetty sepeliä. Tältä osin kantajat eivät voi vedota virheisiin.

Joka tapauksessa väite on virheellinen. Jotta kantajat voisivat vedota virheeseen, sen oltava kaikissa tilanteissa myäs vaikutukselleen. Kohteessa ei ole vaikutuksellista virhettä eikä mitään korjattavaa virhettä.

Kohde on perustettu ja alapohjarakenteet on toteutettu vähintään pohjatutkimukseen ja perustamistapalausunnon vaatimalla tavalla. Perustussuunnittelua tehtäessä ei vastaajilla ollut paikallista tietoa erilaisten kivilajikkeiden saatavuudesta, jolloin käytettiin useaan paikkaan soveltuvaa rakennetta. Rakentaja on voinut suunnittelijaa kuultuaan vaihtaa kiviaineksen vastaavaan tuotteeseen, kuten tässä tapauksessa murskeesta/sepelistä salaojasoraan, jota alueella käytetään yleisesti. Menettely ei ole edellyttänyt uutta rakennuslupaa. Kohteessa on käytetty vähintään karkeaa hiekkaa.

Materiaalit ovat täyttöihin sopivia ja niistä johtuvia vikoja tai haittoja ei ole kohteessa todettavissa. Pintakosteus- ja rakennekosteusmittauksissa ei ole havaittu kohonnutta kosteutta. Laimennossarjaviljelyissä ei havaittu tavallisesta poikkeavaa. Otetuissa materiaalinäytteissä ei ole havaittu viitteitä vaurioista. Vesi ei ole noussut salaojakaivossa ja ne toimivat kuten pitääkin. Kohteessa ei ole virhettä eikä vaikutuksellista virhettä eikä korjaustarvetta.

Se mahdollinen seikka, että käytetty maa-aines poikkeaa esimerkiksi MaaRYL 2000 "Rakennustäiden yleiset laatuvaatimukset 2000 - Talonrakennuksen maatyät" -kirjassa todetusta ei sinällään osoita, että kohteessa on väitetty virhe. On myäs muita tapoja tehdä maatäyttöt ja perustukset hyvää rakennustapaa noudattaen. Kohteen täyttömateriaalit ovat O - 33 mm mursketta (10 kuormaa) sekä luonnonsoraa (47 kuormaa). Kohteeseen on ajettu materiaalia yhteensä 1.086 m3 (mursketta, soraa ja hiekkaa) mikä tarkoittaa sitä, että asunto saataisiin täytettyä lattiasta kattoon reilusti yli kolme kertaa näillä materiaaleilla. täyttöissä käytetty maa-aines luokitellaan karkeaksi maaksi (GEO-luokitus).

Käytetty luonnonsora on routimatonta ja soveltuu erinomaisesti rakennuksen sisä- ja ulkopuolisiin täyttöihin. Luonnonsorassa vesi imeytyy soran läpi hyvin ja kapillaarisuus on vähäistä. Kapillaarinen vedennousu kantajien kohteesta ottamassa näytteessä on todettu olevan 31 cm.

Salaojat ovat asianmukaisesti rakennuksen ympärillä. täyttön korkeus salaojakaivoista mitattuna minimissään lattiastyroksin alapintaan on vähintään 1,8 metriä eli kuusinkertainen mitattuun vedennousuun verrattuna. Lisäksi varaston salaaja on noin 90 cm talon salaojaa alempana keräten piha-alueen veden.

Ei siis ole mitään mahdollisuutta, että kosteus nousisi perustuksiin. Styrox lämpäeristeet 200 mm on asennettu limittäen ja tiiviisti teräsbetonin alle, toimien myäs kapillaari katkona. Tutkimuksessa Styrox-eriste todettu myäs kuivaksi ja PPP Oy:n kosteusmittauksessa betonilaatta on todettu kuivaksi.

Sokkelissa ulkopuolella oleva patolevy ja sen reunalista estää kosteuden pääsyn perustuksiin. Lisäksi sokkelin sisäpuolella perustuksia vasten oleva Finnfoam-eriste toimii kosteussulkuna. Myäs takan ja hormin laattavahvennuksen alla oleva Finnfoam-eriste toimii kosteussulkuna.

Rakennuksen ympärillä on myäs routaeristeet määräysten mukaisesti.

Sadevedet ohjattu umpiputkilla metsään kauas rakennuksista. Rakennuspaikka laskee joka suuntaan, soran kapillaarisuus on pieni ja täyttön paksuus riittävä eivätkä salaojat ole alkaneet keräämään hienoainetta.

Suodatinkangas on ko. käyttätarkoitukseen sopiva ja sitä laitetaan myäs sepelin kanssa. Kankaan käyttä on hyvän rakennustavan mukainen ratkaisu. Salaojat toimivat normaalisti.

Radonsuojaus on tehty oikein ja tarkoitustaan vastaavasti sekä sen mukaisesti toimivana rakennusmääräysten edellyttämällä tavalla.

Kohteessa on paitsi radonkermi niin myäs radonputkisto katolle asti. Kyseessä ei ole virhe. Rakennuksen sisätilasta ei ole mittauksin tai muutoinkaan todettu väitetyn radonsuojauksen puutteellisuutta mitenkään. Asunnon huoneilman radonpitoisuuden ei ole näytetty ylittävän mitään raja-arvoa edes tilanteessa, jossa radonputkistossa ei ole käytässä poistoimuria. Asunnon sisäilmassa ei esiinny terveydelle haitallisessa määrin mitään kaasuja, hiukkasia tai mikrobeja.

Kantajien teettämä radontutkimus on puutteellinen ja virheellinen.

M KKK oli tutkinut ilmayhteyttä rakenteista sisäilmaan merkkiainekaasulla ja vuotohavainnot viittasivat siihen, ettei radonhuovan asennus olisi tiivis. Merkkiainekoeraporttia ei ole tutkimuksesta toimitettu. KKKn menetelmä rikkoo radonkermin porauksen yhteydessä eikä tulosta voida näin ollen pitää luotettavana ja hyväksyttävänä. Tästä syystä vastaajat teettivät kohteessa tutkimuksen, jossa merkkiainekoe uusittiin samoista kohdista ulkokautta. Näin varmistuttiin, että merkkiaine menee vain ja ainoastaan soratäyttöän. Merkkiainekokeella haluttiin siis todentaa, onko lattian ja seinärakenteen liittymäkohdissa tai seinärakenteessa muutoin mahdollisia ilmavuotoja.

S PPPn suorittamassa merkkiainekokeessa ei havaittu maaperän kautta olevan ilmayhteyttä sisäilmaan (lukemat O ppm). Asunnossa ei siis havaittu asumisterveyshaittaa aiheuttavia ilmavuotoja maaperästä.

PPPn merkkiainekokeessa syättäkohta oli tiivistetty.

2.2 Ilmanvaihtojärjestelmä ja savupiippu

Ostajille on ennen kauppaa selvitettyjä valokuvin näytetty rakennuksen ilmanvaihtojärjestelmä. Lisäksi heille luovutetussa asiakirjakansiossa on myäs esite järjestelmästä/kanavistosta. Kantajat eivät voi virheenä vedota suunnitelman vastaisuuteen.

Ilmanvaihtojärjestelmä ei ole virheellinen ja järjestelmällä saavutetaan suunnitellut ilmamäärät, jotka mittauksin todettu. Suunnitelman muutos on tehty suunnittelijan luvalla ja mittauksissa järjestelmän on todettu toimivan suunnitelmien mukaisesti. Muutos ei ole edellyttänyt uutta rakennuslupaa. Talon tiiveys on A-luokkaa, joten ilmanvaihdon toiminta on hallittua. Suunnitelman muutoksella minimoitiin yläpohjan läpiviennit, jonka seurauksena talon ilmavuotoluku on parempi.

Toteutettu ilmanjakojärjestelmä Vallox BlueSky on ääntä vaimentava tyyppihyväksytty järjestelmä/kanavista ja samalla tavalla käytettävissä asennuksissa kuin suunniteltu 125 mm kierreputki. Jakolaatikolta lähtee oma kanava tai kaksi kanavaa joka huoneeseen ja tälläin painehäviät saattavat jäädä pienemmiksi kuin peltiputkella asennettaessa. Tärkeää kanavistossa on, että suunnitellut ilmamäärät on saatu mitattua ja venttiilit saatu säädettyä sen mukaan. llmamäärät on mittauksin todettu riittäviksi (Vesi Oy, K-S llmastointihuolto, LVI Helin).

Talon valmistumisen jälkeen ilmastointi säädetty lähes tasapainoon (Vesi Oy), toimi vastaajilla ilman ongelmia. Kantajat muuttelivat itse poistoilmalämpäpumpun prosentteja liian alipaineiseksi mm. netin keskustelupalstojen "tiedoilla" (todettavissa Tonin sähkäpostista 11.1.2016). CCC Oy kävi kolme kertaa tutkimassa poistoilmapumppua mutta ei läytänyt varsinaista vikaa koneesta tai säädäistä.

K-S llmastointihuolto kävi 23.9.2015 säätämässä ilmamäärät uudelleen vastaajien kustannuksella. Lisävalitusten ja ylimääräisen palotarkastuksen jälkeen palotarkastajan ehdotuksesta LVI Helin mittasi 4.4.2016 ilmamäärät uudelleen ja totesi ilmamäärien olevan 02 määräysten mukaiset säätäjä muuttamatta. Myäs takkakytkinasetuksella mitatut ilmamäärät todettiin riittäviksi tulisijoille. llmavirtojen päytäkirjoja vertaamalla voi todeta, että ostajat olivat taas säätäneet ilmanvaihtoa alipaineisemmaksi ilmeisimmin kuvitellun sähkänsäästän vuoksi (Tonin sähkäposti 14.12.2016).

Kohteessa on tehty koelämmitys eikä siinä kuin ei myäskään tavarantarkastuksessa ole havaittu väitettyä virhettä tai ongelmaa. Kohteessa on määräykset täyttövä iv-järjestelmä.

Kohteessa on kaksi tulisijaa, joita käytettäessä tulee Nibe-ilmavaihtokoneen takkakytkin kytkeä päälle, jolloin ilmamäärät ovat mittausten mukaan riittävät, koska rakennuksen sisään tulee tuolloin 21 litraa sekunnissa lisäilmaa eli rakennuksen sisällä on ylipaine.

Tavarantarkastuksessakin on todettu olohuoneen takkaa poltettaessa, ilmanvaihdon ollessa kytkettynä pois päältä, että saunassa ei ole savunhajua. Vaikka toteutetulla koneellisella tulo- ja poistoilman vaihtojärjestelmän toiminnalla on oleellinen merkitys kiukaan ja takan korvausilman riittävyyteen on tavarantarkastuksessa tutkittu savupiipun ja tulisijojen toimivuutta siten, että ilmanvaihto on ollut pois päältä.

Keittiän liesikupu ei ole yhteydessä ilmanvaihtoon vaan kyseessä on erillinen laite, jonka käytän aikana riittävä korvausilma tulee käyttäjän varmistaa. Käytettäessä keittiän liesikupua tulee tarvittaessa avata ikkuna riittävän korvausilman saamiseksi.

Ostajat ovat käyttäneet ilmanvaihtokonetta omilla asetuksilla eivätkä ole lainkaan huolehtineet korvausilman saannista ohjeiden mukaisesti.

2.3 Ulkoseinän ilmansulku ja yläpohja
Ulkoseinän toteutettu rakenne ja villoitus näkyy kuvissa, jotka ostajille on annettu ennen kauppaa. Tältä osin kantajat eivät voi vedota väittämiinsä virheisiin.

Kohteessa ilmansulkuna ilmansulkupaperi, ei muovi kuten haasteessa väitetään. llmansulku on yhtenäinen ja mittauksella todettiin talon vaipan tiiveyden olevan kiitettävä. Ulkoseinärakenne on yleisesti käytettyjä sillä saavutaan parempi tiiveys kuin ARK-piirustusten ratkaisussa. Muutos on päätetty vastaavan tyänjohtajan ja suunnittelijan E (Myyjät)n kanssa tyämaakokouksessa. Muutos ei ole edellyttänyt uutta rakennuslupaa.

Toteutettu rakenne on hyväksytty tapa (vrt. tavarantarkastuksessa ollut Kimaran rakennekuvaus) ja myäs hyvän rakennustavan mukainen.

Seinän rakenne toimii silloin kun ulkoilma ei pääse kulkemaan selluvillan läpi. Kohde on todettu erittäin tiiviiksi eikä ilmavuotoja ole. Useat talotehtaat käyttävät vastaavaa rakennetta. Se on hyvän rakennustavan mukainen ja sillä saavutetaan parempi talon tiiveys.

PPP Oy:n 9.5.2018 suorittamassa tutkimuksessa todettiin talon vaipan olevan tiiveydeltään kiitettävä. llmavuotoluku 0,6 m3 alittaa nykymääräysten (2018) suositukset moninkertaisesti. Talon tiiviysmittausluokitus A todettu siis mittauksin ja on huomattavasti parempi kuin myynnin yhteydessä luvatussa laskennallisessa energiatodistuksessa. Rakenneratkaisujen muutokset talon seinärakenteessa sekä ilmanvaihtokanavistossa mahdollistaa mittauksella saavutetun tiiviyden ja on parempi kuin ostajilla olevan piirustuksen rakenne, jossa ilmansulkupaperit olisi rikottu nauloin, ruuvein ja läpiviennein sekä seinissä että yläpohjassa. Selluvillapälyn siirtymistä sisäilmaan voidaan pitää siis epätodennäkäisenä, koska toimenpiderajan ylittäviä ilmavuotoreittejä ei ole.

Villavalmistajan ohjeissa ei ole kuvattu jokaista erilaista rakenneratkaisua vaan heidän tuottamansa rakenneopas on periaatteellinen muutamia rakennetyyppejä koskeva. Missään ei ole määräystä, jonka mukaan eristeet pitäisi suojata paperilla tai muulla sellaisella. Kyseessä ei ole rakennusvirhe.

Otetuissa näytteissä ei ole talon sisäilmasta läydetty ekovillan aineksia. Suoritetuissa tutkimuksessa ei ole sisällä havaittu pälyä tai booria sisäilmassa. Selluvillapälyä joko on tai ei ole. Selluvillapälyä ei ole todettu valideissa tutkimuksissa. Olettamukset selluvillapälystä sisäilmassa on mittauksin ja näytteenotoin suljettu pois eikä asumisterveyshaittaa/haitallista altistumisolosuhdetta voi todeta em. seikkojen perusteella.

Ostajat ovat aukoneet rakenteita itse, minkä vuoksi myähemmin otetut pälynkoostumusnäytteet eivät ole valideja. Näytteenotto myähemmin on myäs tehty valvomattomissa oloissa.

Käytetty villa on CE-merkitty sekä EU:n rakennustuotedirektiivin terveyttä ja turvallisuutta koskevien vaatimusten mukainen. Eristeellä on paras mahdollinen päästäluokitus M1, mikä takaa, ettei sisäilmaan haihdu mitään haitallisia aineita. Ainoastaan tulipalotilanteessa boori haihtuu kuten tarkoitettukin muuttuen vedeksi ja vesihäyryksi kastellen puukuitua. Boori on alkuaine, jota esiintyy boraatteina maankuoressa. Boori on kasveille välttämätän hivenaine ja sitä tavataan luonnossa mm. juomavedessä, hedelmissä, kasviksissa. Boraateista jalostetaan
boorihappoa, jota käytetään esim. terveydenhuoltoon, lannoitukseen, kosmetiikkaan ja rakennusteollisuudessa palon-ja lahontorjuntaan.

Booria voi vapaasti ostaa lääkkeeksi osteoporoosia vastaan tai silmä- ja korvatipoiksi. Tyänsä tai elinympäristänsä takia boorille altistuneilla ihmisillä ei tutkimuksissa ole havaittu mitään haittoja. Terveyshaittaa ei ole osoitettu olevan.

Yläpohjassa on talon joka sivulla katon suuntaiset/pituiset tuuletusraot, joista yläpohja pääsee tuulettumaan. Lisäksi kuistin kohdalla noin 500 mm tuuletusrako kolmen metrin leveydellä. Katon jyrkkyys 1:2 ja tuuletustilan korkeus keskellä noin 2500 mm, tuulenohjainten pituus 600 mm. Jyrkillä katoilla riittävä tuuletusväli tuulenohjainten ja aluskatteen välissä on 50 mm, kun tuuletuksen tulon ja poiston korkeusero on yli 500 mm (kohteessa 2500 mm) sekä tuulenohjainten pituus on alle 3000 mm (kohteessa 600 mm), kun katon kaltevuus on yli 1:20 (kohteessa 1:2). Ostajat tarkistivat myäs yläpohjan ennen kauppaa.

(Ostajat) on tarkastuksessaan todennut, että mitään vauriota ei ole.

Sivuräystäiden tuuletus oli osittain tukkeutunut, jonka johdosta aluskatteen kondenssipintaan tiivistyvä kosteus poistuu normaalia hitaammin. (Ostajat)n toimenpide-ehdotus tuuletuksen varmistamiseksi oli 48 mm x 48 mm rimat tuulenohjaimen ja aluskatteen väliin. Ostajat eivät antaneet myyjien tehdä korjausta. Korjaus on suoritettu ostajien sopimana ulkopuolisen tahon toimesta 2016 kesällä ((Ostajat) Oy). Korjauksen ostajat ovat valvoneet sekä hyväksyneet. Vastaajille lähetettiin vain lasku maksettavaksi eivätkä vastaajat saaneet edes kuvia tai selvitystä, kuinka korjaus oli toteutettu. Tavarantarkastuksessa 27.2.2017 vastaajista E (Myyjät) pääsi vasta toteamaan toteutettua korjausta sivu räystäiden ja piipun läpiviennin osalta.

Ostajille on ehdotettu, että reklamoivat korjauksesta (Ostajat) Oy:lle. Vastaajat eivät ole enää mitenkään vastuussa mainituista virheistä.

Vastaajat ovat maksaneet kantajien tekemästä korjauksesta 1.500 euroa, mutta korjaus on tehty puutteellisesti.

Tuulenohjaimet voi korjata tyäntämällä 48 mm x 48 mm rimat tuulenohjaimen ja aluskatteen väliin.

(Ostajat)n ehdotus puhallusvillan tiivistämisestä yläpohjassa ristikon vinosauvoja vasten on kiinteistön omistajan normaali huoltotyä, jonka (Ostajat) kohteessa käynnillään 12.2.2016 ostajille suositteli. Onko ehdotusta edelleenkään toteutettu, kun KKKn raportissa 13.9.2017 olevassa kuvassa vinosauvojen alla on edelleenkin raot nähtävissä?

Onko myäskään ilmanvaihtokoneen putken juurta tiivistetty? Harjalaudan ja harjatiivisteen asensi (Ostajat) Oy vastaajien kustannuksella kesällä 2016. Harjatiiviste on vain valmistajan suositus ja (Ostajat) suositteli harjatiivistettä piipun kohdalle. Kyseessä on vaikutukseton ja lähes olematon virhe. Korjaustarvikkeet maksavat 94 euroa.

Diagonaalisauvojen alla oleva rako tulee asukkaan tarkistaa, mikä on jo 11.2.2016 heille kerrottu (Ostajat)n toimesta. Pitkällä rimalla voi täkkiä villan tasaiseksi. Kyse on talon huoltotoimista, ei rakennusvirheestä.

2.4 Askeläänieriste/styreenipitoisuus

Lattiabetoni on valettu 15.7.2011 ja lattia on mitattu pinnoituskuivaksi 8.2.2012. Laminaatit ja tuplexit on ostettu 6.7.2012, jonka jälkeen pinnoitus on tehty. Vastaajat eivät ole toimineet huolimattomasti.

Tämän virheen ovat vastaajat ilmoittaneet heti tarkastuslausunnon tultua olevansa valmiita korjaamaan viipymättä, vaikka styreenipitoisuus sisäilmassa ei ylitä mitään toimenpiderajaa niin, että korjaus olisi välttämätän. Tutkimuksissa on mitattu kohdennetulla näytteellä styreenipitoisuus 67 mikrogrammaa kuutiometrilllä. Pitoisuus ilmasta on sadasosa siitä eli 0,67 mikrogrammaa kuutiometrlilä. Arvo alittaa Suomen rakennusmääräyskokoelman osan D2 ja myäs Suomen sisäilmayhdistyksen määrittämän raja-arvon. Vastaajat eivät ole saaneet pyynnäistä huolimatta lupaa korjaukselle edes siten, että korjauksen tekisi ulkopuolinen urakoitsija.

3. Kaupan purkamiseen liittyvistä vaatimuksista

Asiassa ei ole maakaaren 2 luvun tarkoittamia edellytyksiä kaupan purkamiselle eikä siitä johtuvalle kauppahinnan palauttamiselle ja perusparannustäiden korvaamiselle.

Kohteessa ei ole sellaisia virheitä kuin kantajat väittävät eikä ylipäätöän niin olennaista virheittä että kaupan purku tulisi kysymykseen.
kiinteistöllä ei ole tehty sellaisia täitä ja toimenpiteitä, jotka olisivat nostaneet kiinteistön arvoa siten, että niistä tulisi mitään korvattavaksi.

Mikäli kauppa purettaisiin niin kantajat olisivat saaneet kiinteistöstä merkittävää hyätyä, kun he ovat perheineen saaneet asua kiinteistöllä. Tämä hyäty on kantajien maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin mukaan korvattava vastaajalle. Hyädyn arvioinnissa voidaan ottaa huomioon se, että kantajat eivät voi saada kaupan purkautuessa korvausta kiinteistön ylläpidosta ja välttämättämistä hoidosta aiheutuvista kustannuksista.

Ostajat ovat haastehakemuksessa ilmoittaneet, että heidän ylläpitokustannuksensa ovat 300 euroa kuukaudessa. Huomioon ottaen asunnon koko noin 130 m2 sekä sen sijainti Jyväskylässä suhteellisen lähellä kaupunkia ja paikkakunnan vuokrataso (vähintään 1O euroa/m2) on kohtuullisena korvauksena asumishyädystä määrättävä 1.000 euroa kuukaudessa hallinnan saamisesta eli 18.6.2013 alkaen siihen saakka kun kohde luovutetaan myyjille.

Kantajat ovat käyttä-/asumisaikanaan rikkoneet rakennuksen vesikiertoisen lattialämmitysjärjestelmän särkemällä lattialämmitysputken.
Tämän korjaaminen riittävällä varmuudella edellyttää makuuhuoneen betonisen lattian sekä olohuoneen ja kodinhoitohuoneen lattian avaamista, putkien poistamista ja uudelleen roilotusta. Mikäli kauppa puretaan, niin kantajat eivät voi luovuttaa kohdetta tältä osin virheettämänä. Nämä korjauskustannukset 50.000 euroa tulee silloin kuitata vastaajille mahdollisesti tuomittavista vahingonkorvauksista ja/tai muista kuiluista ja maksuista.

4. Hinnanalennusvaatimuksesta

Vaaditut hinnanalennuksen edellytykset (MK 2:17 § 1 mom 5) eivät täyty. Tuottokorkoa koskeva vaatimus on lakiin perustumaton.

kiinteistössä ei ole ylipäänsä sellaisia virheitä, joita kantajat väittävät eikä väitettyjä virheitä pidä korjata kantajien väittämin tavoin.

Vaikutuksellisia ja merkittäviä laatuvirheitä ei ole mittauksissa/näytteissä todettu eikä kaupan kohde ole merkittävästi huonompi, vaan laadullisesti vähintään tasoa, jota on edellytetty ja osin parempi kuin ennen kauppaa kantajille on luvattu edellä mainittujen seikkojen osalta.

Askeläänieristeen virheen korjaus vaatii lattian betonipinnan hionnan ja kapseloinnin sekä uuden lattiapinnoitteen asentamisen. Kustannus on korkeintaan 10.000 euroa, minkä määrän vastaajat ovat valmiita kantajille sovintotarjouksena suorittamaan, vaikka virhe ei sinänsä merkittävyyskynnystä edes ylitä

Kanteesta ei käy suoraan ilmi erittelyä siitä, mitkä vaatimukset ja kantajien virheväittämät perustuvat ns. salaiseen virheeseen.

5. Vahingonkorvausvaatimuksista

Käsillä ei ole mitään maakaaren vahingonkorvausvastuun perustavaa tilannetta (MK 2:17,1 mom 1-4 kohdat). Kaupan yhteydessä on ostajille annettu kaikki myyjien tiedossa oleva tieto eikä mitään merkityksellistä seikkaa ole jätetty kertomatta taikka ilmoittamatta.

Asiassa ei ole maakaaren 2 luvun vaatimia edellytyksiä sille, että vastaajat olivat vahingonkorvausvelvollisia vaadituista perusteista.

Korvausmäärät ovat myäs liiallisia ja ne on kiistetty määrältään.

Vastaajat eivät yhdessä tai kumpikaan heistä ole ollut kaupan tekemisen aikaan MK 2 luvun 10 §:ssä tarkoitettu elinkeinonharjoittaja, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä. Taloa on alettu alunperin rakentamaan vastaajille itselleen. E (Myyjät) oli täissä III Oy:ssä 31.1.2012 saakka ja hänen ensimmäinen tyänsä rakennusalalla on ollut 10.4.-2.5.2013. E (Myyjät) tai P (Myyjät) ei ole ollut elinkeinonharjoittaja.

Kohteessa ei ole ollut terveyshaittaa aiheuttavia olosuhteita. Väitettyä terveyshaittaa ei ole osoitettu eikä sitä, että se olisi syy-yhteydessä väitettyihin virheisiin. Vastaajien käsityksen mukaan kantajilla ja erityisesti T (Ostajat)lla on ollut ennen tämän kiinteistön ostoa ongelmia terveydessään (mm. astma), joihin oireisiin on vaikuttanut paitsi aikaisempi asunto niin myäs tyäpaikan olosuhteet.

5.1 Vaatimus asumis- ja korkokuluista

Vaatimuksen peruste on kiistetty kokonaan. Määrän osalta voidaan ottaa kantaa kun nähdään tositteellisesti miten vaatimuksiin on päästy.

Kantajien ilmoittamat ja yksiläimät virheet eivät ole estäneet rakennuksessa asumista.

Myyjät eivät ole voineet tietää rakennuksen poikkeavasta styreenipitoisuudesta kaupantekohetkellä. Ympäristäterveystarkastajan 19.10.2016 suorittamassa asunnontarkastuksessa asunnossa ei ollut havaittavissa aistinvaraisesti normaalista poikkeavaa eikä havaintojen perusteella terveydellistä haittaa. Styreenin enimmäispitoisuus huoneilmassa saa olla enintään 40 pg/m3 eli se on toimenpideraja.

Kohteessa on otettu VOC-näyte kohdennettuna lattiapinnoitteen alta, joten huoneilmassa pitoisuus on pienempi eikä silloin toimenpideraja ole edes välttämättä ylittynyt.

Kantajat eivät ole sallineet vastaajien korjata kohteessa olevaa virhettä eli laminaattilattian vaurioitunutta askeläänieristettä eivätkä kantajat ole myäskään halunneet sopia asiaa tältäkään osin. Vastaajat ovat olleet valmiita korjaamaan kohteen ja tarjouspyyntäihin vastanneet alan urakoitsijat olisivat suorittaneet korjauksen, mutta kantajat eivät ei ole antaneet lupaa. Korjaus olisi kestänyt pari viikkoa ja sen jälkeen kantajat olisivat voineet asua kohteessa tuonkin virheen estämättä. Näin menetellen kantajilla ei ole oikeutta saada asumiskorvausta tai korkokuluja tältäkään osin.

5.2 Vaatimus pilaantuneesta irtaimistosta

Vaatimus on perusteeton ja määrältään se on kiistetty kokonaan.

Asiassa ei ole mitään täyttöä ja selvitystä siitä, että ylipäätöän mitään vastaajien irtaimistoa tai henkiläkohtaisia tavaroita olisi mennyt pilalle jollakin tavalla vastaajien tuottamuksesta tai aiheuttamalla. Vaatimus viivästyskorosta on myännetty haasteen tiedoksiannosta 20.4.2018 30 päivän kuluttua eli 19.5.2018 alkaen.

Kantajat ovat myyneet/myymässä irtaimistoa tori.fi -sivustolla. Osaa tavaroista myydään uudenveroisena. Kantajille ei ole syntynyt mitään vahinkoa, koska ovat saaneet tavaroista markkinoilla niiden arvoa vastaavan korvauksen.

5.3 Vaatimus ylläpitokuluista

Kaupan purkuun liittyen vastaajat eivät ole missään oloissa velvollisia korvaamaan kantajille mitään kiinteistön ylläpidosta. Ne ovat kantajien asumiskuluja ja heidän kokonaan itsensä maksettavia kuluja. Lain esitäissä (HE 120/1994 s. 64) on todettu, ettei ostaja voi saada kaupan purkautuessa korvausta kiinteistön ylläpidosta ja välttämättämästä hoidosta aiheutuneista kustannuksista. Oikeuskäytännässä näin asian on ratkaissut Turun hovioikeus ratkaisussaan 20.9.2000, S 99/1874.

Perusteita korvauksen määräämiselle ei ole myäskään tilanteessa, jossa kauppahintaa alennetaan.

Ylläpitokuluja koskeva vaatimus on kiistetty myäs määrältään.

5.4 Vaatimus selvittelykuluista

Vaatimus on kiistetty perusteeltaan ja määrältään. Kantajien suorituttamat tutkimukset eivät ole olleet tarpeellisia kohteessa olevien virheiden todentamiseksi.

Tehdyissä tutkimuksissa ei ole selvitetty (LLLn lausuntoa lukuunottamatta) riidatonta styreenin aiheuttamaa ongelmaa. Tuloksettomista tutkimuksista ja niiden kuluista eivät vastaajat ole vastuussa. Väitteet sekä mielipiteeseen tai olettamukseen perustuvat lausunnot eivät muuta mittauksin tai näytteidenotoin todettuja tuloksia.

Tavarantarkastuksessa ei edes saatu selvitettyä kohteen sisäilmaongelman syytä ja muun muassa tiiveysmittaus on tehty virheellisesti. Pääkäsittelyssä vastaajat ovat myäntäneet tavarantarkastuksen kustannuksista määrällisesti noin kolmasosan eli 4.000 euroa.

Homekoiratutkimus on ollut turha, koska sisäilmaongelman syy oli jo todettu tätä ennen VOC-mittauksella, eikä korjausta ollut toteutettu. Koirien merkkaamista kohdista otetuista näytteistä ei läydetty vaurioita.

RRR Oy:n tarkastus on ollut puutteellinen ja RKM P JJJn tarkastuksessa on selvitetty seikkoja, joista ei kanteessa edes vaadita korvauksia tai väitetä kohteessa olevan virhettä.

(Ostajat) Oy:n tarkastuksen ovat vastaajat maksaneet.

6. Vaatimus asiamies- ja oikeudenkäyntikuluista

Koska kanne on hylättävä niin perusteita asiamies- ja oikeudenkäyntikulujen korvaamiselle ei ole. Korkovaatimus on myännetty oikeaksi eli mahdolliselle korvaukselle tulisi maksaa viivästyskorkoa vaatimuksessa mainitusta ajankohdasta lukien.

Mikäli kantajien kanne menestyisi vain hinnanalennuksen osalta niin käsillä olisi tilanne, jossa kantajat ovat hävinneet pääasiaoloisen vaatimuksen, jolloin oikeudenkäyntikulujen korvaukselle ei ole perustetta.

Mikäli kantajien kanne menestyisi hinnanalennuksen osalta niin asiaa ratkaistaessa tulisi ottaa huomioon vastaajien tekemä sovintotarjous. Tällaisessa tilanteessa huomioon ottaen ratkaisu KKO 2008:52 kantajilla ei välttämättä ole oikeutta oikeudenkäyntikulujen korvaamiseen ja he ovat velvollisia suorittamaan vastaajien oikeudenkäyntikuluja riippuen hinnanalennuksen määrästä.

KANTAJIEN LAUSUMA VASTAUKSESTA

1. Ennen kauppaa annetut tiedot

On selvää, että rakennuksen alapohjan ja vierustan maa-ainesta, ilmanvaihtojärjestelmän toteutusta tai rakenteen sisällä olevan häyrynsulun asennusta eivät ostajat ole voineet itse havaita ennen kauppaa tehdyssä kiinteistön tarkastuksessa, joka suoritetaan ilman erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia.

Kantajat kiistävät myäs sen, että heille olisi annettu jotain erityistä syytä tai tarkastuskehotusta em. rakenteiden ja järjestelmien toimintakunnon selvittämiseen.

1.1 Rakennuksen vierustäyttöstä ja salaojista

Kantajille ei ole annettu tietoa siitä, että rakennuksen vierustäyttön ja alapohjan maa-aines olisi toteutettu suunnitelmista poiketen muulla maa-aineksella, kuin mitä suunnitelmiin oli merkitty eli soralla, jonka kantajat ovat ymmärtäneet olevan hyvän rakennustavan kriteeristän täyttövää salaojasoraa. Liian hienojakoisen, kapillaarisen maa-aineksen käyttämistä ei ole voinut todeta ennen kauppaa annetuista valokuvista, sitä ei ole yksiläity kauppakirjassa eikä siitä ole annettu mitään suullista tietoa.

Myäskään salaojien kääriminen suodatinkankaaseen ei ole vastannut suunnitelmia ja asennustapa on hyvän rakentamistavan vastainen.

Vastaajat kiinteistön myyjinä ovat siis antaneet kantajille virheellistä tietoa kiinteistön rakenteista ja ominaisuuksista rakennusten vierustäyttön osalta. Kyse ei ole mistään yleisestä lausumasta kiinteistön kunnosta, vaan annetussa asiakirjassa (rakennuslupapiirustukset) annetusta konkreettisesta virheellisestä tiedosta. Kantajat eivät ole tienneet poikkeamista, hyvän rakennustavan vastaisuuksista ja muutostäiden luvattomuudesta ennen kaupantekoa, eikä niitä ole voitu huomioida kauppahinnassa tai kaupan ehdoissa.

1.2 llmanvaihtojärjestelmästä

Kantajille on ennen kaupantekoa annettu suunnitelmat sekä valokuvia. Kantajille ei ole annettu tietoa siitä, että ilmanvaihtojärjestelmä poikkeaisi annetuista suunnitelmista, eikä siitä, että asunnossa on liiallinen alipaine liesituuletinta käytettäessä. Annettu tieto on siis ollut virheellinen.
Valokuvista kantajat tai muutkaan rakennusalan ei-ammattilaiset eivät pysty tätä seikastoa toteamaan. Väitteet kantajien tietoisuudesta näistä puutteista ja poikkeavuuksista ovat täysin perättämiä.

1.3 Ulkoseinärakenteesta

Kantajille on ennen kaupantekoa annettu rakennuspiirustukset, jonka mukaisesti ulkoseinärakenteessa olisi ilmansulkupaperi kipsilevyn takana ja selluvillaeristeet sijaitsisivat tämän ilmansulkupaperin takana. Kanteen perusteluissa kerrottu toteutus ei ole vastannut suunnitelmia. Väitteet siitä, että rakennemuutoksista ja niiden merkityksestä olisi kerrottu kantajille ennen kaupantekoa eivät pidä paikkaansa.

2. Asumis- ja käyttähyädystä

Kantajat kiistävät vastaajien korvausvaatimuksen asumis- ja käyttähyädystä He katsovat ensisijaisesti, että korvattavaa asumishyätyä ei tässä tapauksessa (asumiselle kelvoton rakennus) ole olemassa.
Toissijaisesti, mikäli katsottaisiin, että ostajat olisivat saaneet kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyätyä asumisajaltaan, on tämän asumishyädyn arvoksi katsottava enintään 400 euroa kuukaudessa.

Kantajat ovat saaneet kiinteistön hallintaansa kauppakirjan mukaisesti 18.6.2013 ja muuttaneet asunnossa olleen terveyshaitan vuoksi pois kiinteistöltä 25.11.2016. Näin ollen asumisaika, josta käyttähyätyä voidaan arvioida saadun, on yhteensä 41 kuukautta. Asiassa lienee riidatonta se, että kantajat eivät ole käyttäneet kiinteistöä asuntonaan 25.11.2016 jälkeen. Vastaajien vaatimukset asumis- ja käyttähyädystä sen jälkeiseltä ajalta ovat siis perusteettomia.

Virheettämästä kaupankohteen kaltaisesta talosta/asunnosta esitetty 1.000 euroa/kk on sinänsä vuokratasoon nähden kohtuullinen ja hyväksyttävä. Käsillä olevassa asiassa kaupankohde ei kuitenkaan ole ollut virheetän eikä edes asumiskelpoinen, vaikka kantajat rakennusta asuntonaan edellä mainitun ajan käyttivätkin. Asunnon sisäilmassa on sen valmistumisesta lähtien ollut selluvillasta lähtäisin olevia kuituja ja booria, sekä lattiamateriaalista ilmaan pääsevää styreeniä. Boori ja styreeni ovat terveydelle haitallisia kemikaaleja eikä hengitettävässä sisäilmassa saa Asumisterveysohjeen mukaan olla haitallisena pidettävän määrän ylittäviä kuituja.

Arvioitaessa MK 2 luvun 33 §:n mukaista asumishyätyä ja siitä maksettavaa korvausta, on asiassa huomioitava sekä kantajien perheen sairastuminen kaupankohteessa kuin myäs asunnossa ollut terveyshaitta. Asuntoa, jossa on todettu terveyshaitta, ei asumiseen voi käyttää, eikä näin ollen sitä olisi voitu vuokrata. Kantajien perheellä (4 henkilää) oli kaupankohteessa asuessaan lukuisia hengitystiesairauksia (tulehduksia, kuumesairauksia, iho-oireita yms.), jonka johdosta sairaslomat ovat mm. aiheuttaneet mittavia tulonmenetyksiä.

LUETTELO TODISTEISTA

Kirjalliset todisteet

K1. Kauppakirja 18.6.2013,
K2. Kuntotutkimus, (Ostajat) Oy, 25.2.2016,
K3. Sisäilmatutkimus, 6.2.2017 rkm P JJJ,
K4. Tavarantarkastuskertomus liitteineen, HTT H LLL, 1.5.2017,
K5. Raportti koira-avusteisesta kosteusvauriokartoituksesta, Tmi (Myyjät), 5.6.2017,
K6. Lausunto (Ostajat) Oy, 30.6.2017,
K7. Asiantuntijalausunto RRR Oy, RI M KKK, 13.9.2017,
K8. Jäljennäkset maksutositteista selvityskulujen osalta,
K9. Jäljennäkset sijaisasunnon vuokrasopimuksista,
K10. Jäljennäkset aittarakennuksen rakennuskustannuksista,
K11. Perustamistapalausunto, rkm E (Myyjät) "Pohjatutkimus ja perustaminen", .
K12. Loppukatselmuspäytäkirja 18.5.2011 J*** rakennusvalvonta,
K13. Tarkastuskertomus 2.3.2018, JJJn kaupungin ympäristäterveyshuolto,
K14. Leikkauskuva, kohteen rakennuspiirustukset,
K15. Asiantuntijalausunto RI M KKK 4.1.2019,
K16. Johtavan rakennustarkastaja R SSSn lausunto 13.6.2018,
K17. AAA Oy:n kustannusarvio korjauskustannuksista,
K18. Terveystarkastajan lausunto 31.5 .2018,
K19. Valokuva PPP Oy tarkastukselta rakennuksen perusmuuriin tehdystä porareiästä,

V1. Kantajien myynti-ilmoituksia irtaimistosta,
V2. PPP Oy:n tutkimusraportti 11.5.2018,
V3. Valokuvat kiinteistöltä 3 kpl,
V4. S PPPn ottama valokuva salaojakaivosta,
V5. Toimivat katot 2013 -julkaisu,
V6. PPP Oy:n kosteusmittausraportti 23.8.2017,
V7. M VVVn sähkäposti 20.1.2017,
V8. H PPPn sähkäposti 11.5.2017,
V9. Honkarakenteen pystytysohje,
V10. K***n detaljipiirustus,
V11. I RRRn sähkäposti 26.6.2017,
V12. SSS Oy:n selluvillan päästäluokitus todistus,
V13. J JJJn sähkäposti 17.2.2017,
V14. Taulukko maalajin rakeisuudesta,
V15. Tampereen teknillisen korkeakoulun talonrakennustekniikan geotekniikan julkaisu nro 106: maanvaraisten alapohjarakenteiden kosteuskäyttäytyminen,
V16. RRR Oy:n julkaisu,
V17. Kaksi laskua A MMM,
V18. T (Ostajat)n selvitys toimistaan ilmanvaihdon kanssa,
V19. Sisäilmatutkimus/kuitunäytteet tulokset,
V20. Rakennekuvat pihasta ja hiekan määrästä,
V21. Laskelma ilmamäärien riittävyydestä tulisijoja käytettäessä,
V22. H RRRn lausunto 13.6.2016,
V23. K-S LVI Helin Oy mittauspäytäkirja 4.4.2016,
V24. E (Myyjät)n lausunto M KKKn asiantuntijalausuntoon,
V25. P VVVn lausunto 28.5.2017,
V26a. M SSSn lausunto 26.10.2016,
V26b. K***s, päytäkirja/lausunto 9.2.2017,
V27. T (Ostajat)n sähkäposti 8.12.2017,
V28. M JJJn sähkäposti 1.9.2017,
V29. Sähkäpostikirjeenvaihto P (Myyjät) - ORO U***i T NNN 12.7-23.8.2017,
V30. Todisteesta on luovuttu,
V31. M VVVn sähkäposti 2.5.2018,
V32. Valokuva B***y -ilmanvaihtokanavista ja 125 mm metalliputkesta,
V33. Valokuvakansiossa olevat valokuvat nrot 1-20
(tavarantarkastuksen liite 1.14),
V34. K***s, päytäkirja 9.5.2016
V35a. HTT H LLLn tavarantarkastuskertomus kohta 13.1.5 (osa K4:stä)
V35b. Savo-liesikuvun valmistajan ohje,
V36. Savo-liesikuvun käyttäohjeet,
V37. Sähkäpostikirjeenvaihto P (Myyjät) Š A (Myyjät) 2.6.2017-14.6.2017,
V38. T (Ostajat)n raportti SSSle siitä, miten ilmastointia on käytetty,
V39. Todisteesta on luovuttu,
V40. Selvitys ilmastoinnista (Myyjät)tie 4, tavarantarkastuksen liite 1.18.4 (osa K4:stä),
V41. P VVVn lausunto 15.12.2016, tavarantarkastuksen liite 1.18.4 (osa K4:stä),
V42. K***n raportti 13.1.2017, tavarantarkastuksen liite 1.18.4 (osa K4:stä),
V43. Ohje takan lämmitykseen, tavarantarkastuksen liite 1.18.4 (osa K4:stä),
V44. Todisteesta on luovuttu,
V45. Rakennekuva Honkarakenne pystyrunkoseinät,
V46. Otteita eri www-sivuilta pientalojen seinärakenteista,
V47. E (Myyjät)n lausunto 22.11.2018,
V48. Siirretty kohtaan muu oikeudenkäyntiaineisto,
V49. Suomen Sisäilmayhdistyksen ohjearvo styreenille ja kokonais VOC-yhdisteille, sisäilmaluokitus,
V50. Rakennekuva alapohjan ja seinän liitoksesta,
V51. Lasku SSS,
V52. Ote www-sivulta artikkelista "Muoviset askelääni- eristeet ja uudenlaiset sisäilmaongelmat",
V53. Haihtuvien orgaanisten yhdisteiden toteaminen uloshengitysilmasta BIOVOC-menetelmällä,
V54. Radon uudisrakentamisessa, Säteilyturvakeskuksen ohjeistus ja kokemuksia 11.2.2016,
V55. E-mail kirjeenvaihto 8.3.2019 E (Myyjät) Š LVI (Myyjät)/ KKK,
V56. Valviran asumisterveysasetuksen soveltamisohje, s. 12-15,
V57. Dl T KKKn artikkeli Rakennuksen lämpäkuvaus. 147,
V58. llmatiiveysmittaus pientaloissa, tiiveysmittausraportin osa VVV,
V59. E-mail kirjeenvaihto E (Myyjät) Š NNNn tekninen tuki,
V60. Todisteesta on luovuttu,
V61. Leikkauskuva kohteesta sekä piipun painekokeen mittatulos piipun korkeudesta,
V62. E-mail kirjeenvaihto (Ostajat) - (Myyjät), (Myyjät)-llmastointihuolto , (Myyjät) - JJJ, (Myyjät) - KKK,
V63. Todisteesta on luovuttu,
V64. E-mail kirjeenvaihto NNNn huoltajan kanssa,
V65. E-mail kirjeenvaihto (Myyjät) - kantajien asiamies (Ostajat) ja kantajat,
V66. Koskenpään huopatehtaan www-sivun tuloste,
V67. E (Myyjät)n lausunnot 12.12.2016 ,1.3.2017,
28.,5.2017 , 22.2.2018,
V68. LLL Oy:n lasku 26.7.2011 ja kassakuitti 6.7.2012,
V69. Todisteesta on luovuttu,
V70. E-mail kirjeenvaihto (Myyjät) Š (Ostajat) ja AA (Ostajat),
V71. E-mail kirjeenvaihto (Myyjät) Š M (Ostajat),
V72. KKK Oy:n asennusohjeet ja käyttätarkoitusluettelo,
V73. E-mail kirjeenvaihto (Myyjät) - JJJ ja P PPPn lasku,
V74. S PPPn 3.1.2019 ohjeet merkkiainekokeen tekemiseen,
V75. Mittauspäytäkirja lattiavalusta 8.2.2014,
V76. E-mail kirjeenvaihto (Myyjät) - RRR,
V77. Mittaustodistus 8.2.2017,
V78. (Ostajat)n Korkeakoulu, Julkaisu 121, s. 19,
V79. Tuloste WWW-sivulta Soraonline,
V80. RTA Tarkastus R PPPn lausunto 1.4.2019,
V81. VVV esite ilmanvaihdosta,
V82. Energiatodistus,
V83. T (Ostajat)n sähkäposti 26.-30.1.2018,
V84. Tyätodistus 31.1.2012.

Muu todistelu

Katselmus kaupan kohteessa 9.5.2019.

Muu oikeudenkäyntiaineisto

1. Suomen rakentamismääräyskokoelma C2, Kosteus, Määräykset ja ohjeet 1998.
2. Suomen Rakentamismääräyskokoelma Rakennusten sisäilmasta ja ilmanvaihto määräykset ja ohjeet kohta 2.3.
3. Rakennusmääräyskokoelma C2, kohdat 2.1.1, 2.2 ja 3.1.
4. Havainnekuva Rakennusmääräyskokoelman C21 mukaan tehdystä perustuksesta.
5. Havainnekuva kohteen perustuksen toteutuksesta.
6. Havainnekuva kantajien esittämästä korjaustavasta.

Henkilätodistelu
1. Kantaja T (Ostajat) todistelutarkoituksessa,
2. Vastaaja E (Myyjät) todistelutarkoituksessa,

Kantajien nimeämät todistajat:
3. P T JJJ
4. N M SSS
5. T O RRR
6. J P PPP
7. R A SSS
8. A T OOO
9. M T KKK
10. P A PPP
11. H LLL

Vastaajien nimeämät todistajat:
12. P VVV
13. M K VVV
14. K I RRR
15. S M PPP
16. P T PPP
17. V M SSS
18. E K KKK
19. H O H PPP
20. E O (Myyjät)
21. K M PPP
22. R J PPP

Molempien osapuolten nimeämä todistaja:

23. R A LLL

Vastaajat ovat pääkäsittelyssä luopuneet todistajien T (Ostajat)n, J JJJn ja V (Ostajat)n kuulemisesta.



RATKAISU

TUOMION PERUSTELUT

1. Riitakysymykset ja niiden käsittely tuomiossa
Asiassa on keskeisesti riitaa seuraavista kysymyksistä:
1. kiinteistön väitetyt laatuvirheet ja niiden vaikutuksellisuus.
2. Mahdollisten virheiden oikea korjaustapa ja -kustannukset.
3. Mahdollisten virheiden seuraamukset eli kaupan purkamisen edellytykset ja purkamistilanteessa maksettavat korvaukset tai hinnanalennuksen perusteet ja määrä.
4. Mahdollisen vahingonkorvauksen perusteet ja määrä.

Käräjäoikeus käsittelee riitakysymyksiä edellä kerrotussa järjestyksessä. Väitettyjä laatuvirheitä käsitellään pääosin kanteen perusteissa olevan ryhmittelyn mukaisesti. Virheiksi mahdollisesti todettavien seikkojen osalta otetaan kantaa asiassa esitettyjen korjausten laajuuteen ja tarpeellisuuteen sekä korjausten kustannuksin. Niiden selvittyä arvioidaan virheiden olennaisuutta kaupan purkamisen edellytyksenä ja tarvittaessa otetaan kantaa mahdolliseen kaupan purkamiseen puolin ja toisin liittyviin muihin vaatimuksiin. Mikäli kauppaa ei pureta, ratkaistaan kysymykset mahdollisesta hinnanalennuksesta ja sen määrästä. Sen jälkeen käsitellään kantajien vahingonkorvausvaatimukset ja lopuksi oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta koskevat kysymykset.

Asiassa esitettyä täyttöä selostetaan tuomion perusteluissa niiltä osin kuin todistelulla on katsottu olevan merkitystä riitakysymysten ratkaisulle.

Niiltä osin kuin todistajat ovat laatineet myäs kirjallisina todisteina olevia asiakirjoja, perusteluissa selostetaan ennemmin todistajana annettuja kertomuksia kuin todistajan laatimia asiakirjoja, jos nämä koskevat samoja seikkoja.

2. Väitetyt laatuvirheet

2.1 Rakennuksen pohja- ja vierustäyttöt sekä salaojat

2.1.1 Ostajien oikeus vedota virheeseen

Vastaajat ovat väittäneet selvittäneensä täyttömaan materiaalin ennen kauppaa kantajille, jolloin nämä ovat voineet havaita sen poikkeavan suunnitelmista.

T (Ostajat) on kertonut talon valokuvakansiossa olleen vain yksi tumma kuva täyttömaasta, josta hän oli tulkinnut maa-aineksen voivan olla sepeliä. E (Myyjät) oli vakuutellut kaiken tehdyn lupakuvien mukaan. Rakennuslupapiirustusten lisäksi tutustuttavana oli ollut ainakin talokirja ja perustamistapalausunto. Kantajille ei annettu sellaista tietoa, että jotain olisi tehty toisin kuin lupakuvissa.

E (Myyjät)n kertoman mukaan kantajille oli näytetty valokuvakansio, jonka maapohjaa esittävästä kuvasta näkyy, ettei maa-aines ole sepeliä. Rakennuspaikalle oli tuotu paljon luonnonsoraa. Muutos oli tehty vastaavan mestarin luvalla.

Asianosaisten kertoma kuva on ollut todisteen K4 tavarantarkastuskertomuksen liitteen 1.14. kuva nro 3 radontuuletusputkista. Kuvassa näkyy rakennuksen perustusten sisällä ja ympärillä olevaa maa-ainesta maanpinnan tasolla. Kuvasta ei käräjäoikeuden käsityksen mukaan ole pääteltävissä, kuinka karkeasta aineksesta on kyse ja millaista ainesta pintakerroksen alla mahdollisesti olisi.

Todisteena K11 esitetyssä perustamistapalausunnossa on muun muassa todettu, että lattiat voidaan perustaa maanvaraisena täytesoran päälle hyvin tiivistetyn sepeli 8-16 tai salaojasorakerroksen varaan.

Käräjäoikeus katsoo, että E (Myyjät)n kertomusta täyttömaan laadun selvittämisestä kantajille ennen kauppaa ei voida pitää uskottavampana kuin T (Ostajat)n kertomusta siitä, ettei hän ollut (Myyjät)n kertoman ja esitetyn valokuvan perusteella voinut ymmärtää täyttömateriaalin poikenneen suunnitellusta ja esimerkiksi perustamistapalausunnossa esitetystä. näyttötaakka oikeiden tietojen antamisesta ostajille ennen kauppaa on siihen vetoavilla vastaajilla. Kun tätä seikkaa ei voida katsoa näytetyksi, kantajilla on oikeus vedota virheenä täyttömaan virheellisyyteen.

2.1.2 Pohja- ja vierustäyttön virheellisyys

Todisteena K7 esitetyssä asiantuntijalausunnossa todistaja M KKK on todennut rakennuksen täyttömateriaalista 73 % olevan rakentamista koskeviin ohjeisiin ja määräyksiin sekä perustussuunnitelmaan nähden liian hienojakoista maa-ainesta. KKK on viitannut lausunnon liitteenä olevaan MMM Oy:n rakeisuustutkimukseen, jonka mukaan aineksen kapillaarinen vedennousukorkeus on 31 cm.
Lausunnossaan KKK on pitänyt liian hienojakoisen täyttömaan käyttämistä merkittävänä ja erittäin vaikeasti korjattavana virheenä. Riskinä on, että täyttömaa nostaa aikaa myäten kapillaarisesti kosteutta perustuksiin, sokkeliin ja alapohjarakenteisiin.

Todistajana kuultuna KKK on vahvistanut lausuntonsa näiltä osin ja todennut sepelin olevan "ykkäsasia" varmistettaessa, ettei kapillaarista nousua rakenteisiin tapahdu. Nyt ei tiedetä, kuinka paksu täyttökerros rakennuksen alla on. KKKn mukaan suunnitelmasta poikkeavalle materiaalille olisi tullut hankkia rakennusvalvonnan hyväksyntä.

Myäs todistajien RRR, JJJ, LLL, LLL ja PPP kertomusten perusteella täyttömaa ei ole ollut rakentamismääräyskokoelman C2 mukaista, kun siitä on puuttunut vähintään 200 mm singeli- tai sepelikerros. JJJn mukaan vastaavan mestarin olisi pitänyt kirjata tämä seikka tarkastusasiakirjaan. Todistelussa on kuitenkin tuotu esille, että keskeisintä on kapillaarisen kosteuden nousun estämistä koskevan vaatimuksen täyttyminen ja siihen riittävän paksu maa-aineskerros. Kapillaarisen nousun katkaisun tärkeydestä kertovat osaltaan myäs kirjalliset todisteet V16 ja V78.

Rakentamismääräyskokoelman C2 kohdan 3.1.1.3 mukaan maanpohjalle, tulevan lattiarakenteen alle levitetään vähintään 0,2 m paksu, kosteuden kapillaarisen nousun katkaiseva kerros kuten sepeli tai pesty singelikerros. Käräjäoikeus katsoo, että vaikka tältä osin ei ole esitetty tiettyä raekokoa, määräyksellä on katsottava tarkoitetun hiekkaa selkeästi karkeampaa maa-ainesta.

Johtavan rakennustarkastajan R SSSn mukaan suunnitelmista poikettaessa rakennusvalvontaan olisi esitettävä tutkimustulos kapillaarisesta noususta, jolloin jos täyttöpatja on riittävän paksu, se voitaisiin hyväksyä. Aineksen kapillaarisen nousun ollessa 31 cm, siihen tulisi lisätä jonkinlainen suojavara, noin 20 cm yli kyseisen nousun.

Todisteena V80 esitetyn R PPPn lausunnon mukaan tässä tapauksessa riittävän paksu maa-aineskerros ja lämmäneristeet selvästi estävät kosteuden nousun betonilaattaan. Sen vuoksi betonilaatan alla olevan maa-aineksen vaihtaminen olisi täysin turhaa.

E (Myyjät)n ja todistaja E (Myyjät)n kertomusten mukaan täyttökerroksen paksuus on 180 cm:n luokkaa. (Myyjät) oli todennut saman muun muassa sähkäpostissaan (Myyjät)lle 22.2.2018 (V67).

Todisteen V17 laskut tontille ostetuista hiekkamääristä sekä katselmuksessa tehdyt havainnot rakennuspaikan korkeudesta, ja salaojakaivoista tukevat kertomuksia täyttökerroksen paksuudesta. Asiassa ei ole esitetty vastatäyttöä siitä, että kerros olisi ohuempi. T (Ostajat)n kertoman mukaan lattian läpi näytettä otettaessa oli kaivettu noin puoli metriä, jolla matkalla oli todettu vain hiekkaa.

Esitetyn näytön perusteella käräjäoikeuden johtopäätös on, että vaikka rakennuksen pohja- ja vierustäyttö on tehty suunnitelmien ja rakennusmääräysten vastaisesti liian hienojakoisella maa-aineksella, se kuitenkin varmuudella täyttöä tarkoituksensa kapillaarisen vedennousun katkaisevana kerroksena. Kyseessä ei siten ole korjausta vaativa virhe.

Käräjäoikeus katsoo kuitenkin, että täyttömaan poikkeaminen suunnitelmista ja rakentamismääräyksistä on ollut sellainen MK 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohdissa tarkoitettu kiinteistön arvoon vaikuttava kiinteistön rakennetta tai laatua koskeva ominaisuus josta myyjien olisi tullut ilmoittaa ostajille ennen kaupan tekemistä.

täyttömaan poikkeaminen perustamissuunnitelmassa ja rakennuslupakuvissa esitetystä on seikka, jonka voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan ainakin kauppahinnan osalta ottaen huomioon, että kiinteistö siltä osin poikkeaa vastaavanlaisista kiinteistöistä, joissa rakenne on suunnitelmien mukainen. Vaikka korjaustarvetta ei olekaan, kantajien on kuitenkin kiinteistön mahdollisesti myydessään oman tietojenantovelvollisuutensa täyttöäkseen selvitettävä mahdollisille ostajille täyttömaan laatu ja riittävyys tarkoitukseensa.

Kun edellisessä kappaleessa kerrotuin tavoin vastaajien ei ole näytetty ilmoittaneen tästä seikasta kantajille ennen kauppaa niin, että kantajat olisivat tulleet sen ymmärtämään, kaupan kohteessa on tältä osin MK 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu virhe.

2.1.3 Salaojien virheellisyys

Kantajien virheväite salaojien suodatinkankaaseen käärimisen osalta on perustunut todistaja KKKn lausuntoon (K7, s. 14), jonka mukaan muiden kohteiden tutkimuksista saadun kokemuksen mukaan ko. asennustapa johtaa jatkossa siihen, että suodatinkankaan pinta liettyy tiiviiksi hienojakoisen vierustäyttön vaikutuksesta, minkä jälkeen salaojaputkeen ei enää pääse vettä ja salaoja ei toimi enää suunnitellusti ja on täysin hyädytän.

Todistajana kuultuna KKK on todennut, että salaojakaivoista katsottuna järjestelmä toimii tällä hetkellä, koska putkien päät ovat vedenpinnan yläpuolella. Liettymisestä aiheutuvaan veden kulun estymiseen salaojaputkeen menee 10-15 vuotta. Liettynyt putki vastaa umpiputkea.

E (Myyjät) on kertonut tehneensä salaojat vastaavan mestarin E (Myyjät)n ohjeen mukaan. (Myyjät) oli katsonut luonnonsoran sopivaksi eikä se sisällä pälyä, joka liettäisi suodatinkankaat, toisin kuin salaojasora.

Todisteena K11 esitetyn perustamistapalausunnon mukaan salaojaputkien ympärystäyttö tehdään 200 mm paksuudelta sepelillä 8-16.

Lausunnon laatinut todistaja E (Myyjät) on kertonut salaojatäyttön tehdyn samalla aineksella kuin pohjatäyttö suodatinkankaan ympäräimänä.

Todistaja JJJ on kertonut olevansa samoilla linjoilla KKKn lausunnossa esitetyn kanssa. Suodatinkankaan tehtävänä on erottaa perusmaa täyttömaasta. JJJ on nähnyt suodatinkankaan sisälle laitettavan mäykyn salaojasoraa, mutta kankaan kääriminen putkien ympärille ei menisi hänellä itsellään läpi.

Todistaja LLLei ollut tavarantarkastuksessa tutkinut salaojia. Hänellä ei ole kokemusta, mitä tapahtuu suodatinkankaalle, mutta jos näin hienoa ainesta laitetaan salaojien ympärille putki kokemuksen mukaan tukkeutuu siitä. Se ei tapahdu yhtäkkiä, mutta alkaa vähitellen vaikuttaa toimivuuteen.

Todistaja PPPn kertoman mukaan salaojaputkien kietominen kankaaseen on tuttua. Sen ajatus on, että salaojaputken reiät eivät saisi mennä tukkoon hienosta maa-aineksesta (savea, moreenia, silttiä).

Tavanomaisesti hienot maa-ainekset erotetaan salaaja-aineksesta (sarasta tai sepelistä) ja estetään tukkeutuminen. Tyypillisin tapa on laittaa kangas pohjalle ja sora päälle. Salaojituskerroksena on tyypillisesti sepeliä, mutta tässä on paksu kerros soraa. PPP on arvellut suodatinkankaan tukkeutumisen voivan olla mahdollista, mutta kertonut veden kyllä pääsevän raoista ja saumoista putkeen. PPP on kuitenkin todennut, ettei osaa ottaa tähän aukottomasti kantaa.

Johtopäätöksenä salaojia koskevasta todistelusta käräjäoikeus katsoo, että suodatinkankaan kietominen salaojaputkien ympärille ilman välissä olevaa sepeli- tai salaojasorakerrosta on virheellinen tapa, koska se mahdollistaa kankaan liettymisen niin, että salaojaputkien toiminta estyy selvästi nopeammin kuin mikä asianmukaisesti rakennetun salaojituksen tekninen käyttäikä normaalisti on (30-40 vuotta). Tältä osin todistaja KKKn lausunto ja kertomus ovat olleet vakuuttavia ja muu esitetty täyttö on enemmän tukenut niitä kuin puhunut niitä vastaan.

Se, mitä edellä on todettu myyjien velvollisuudesta kertoa ostajille pohjatäyttön poikkeamisesta suunnitelmista, koskee vastaavasti myäs salaojien toteutuksen poikkeamista niistä. Kyseessä on siis tältäkin osin MK 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu virhe. Salaojien virhe vaatii myäs korjauksen, mutta ottaen huomioon talon iän ja KKKn arvion putkien tukkeutumisajasta, korjauksen tekemiseen ei ilmeisesti ole aivan pikaista tarvetta.

2.2 Radonsuojauksen puutteellisuus

Kantajien väitteen mukaan alapohjarakenteen ja perustusten liitoksen radonsuojaus on tehty puutteellisesti, jolloin täyttömaasta pääsee huoneilmaan mikrobeja ja niiden aineenvaihduntatuotteita. Radonista ei tässä asiassa ole ollut kysymys.

Todistajat KKK ja PPP ovat tutkineet seinien ja lattian yhtymäkohtien ilmavuotoja merkkiainekokeilla, joiden suorittamistapojen oikeellisuudesta on ollut erimielisyyttä (suoritustavat ilmenevat todisteista K7, K15 ja V2). Todistajat ovat olleet erimielisiä myäs lämpäkamerakuvauksen soveltuvuudesta ilmavuotojen tutkimiseen. Katselmuksessa tehdyssä merkkiainekokeessa molemmat ovat kuitenkin mittarein todenneet selkeän ilmavuodon olemassaolon lähimpänä eteistä sijaitsevan makuuhuoneen nurkassa.

Asiassa on riidatonta, että talon rakenteissa tai sisäilmassa ei ole todettu kosteusvauriomikrobeja. Terveystarkastaja PPP on kertonut, etteivät alapohjan ilmavuodot ole olleet hänen tarkastuskertomuksensa (K13) arvioissa keskeisiä läydäksiä, vaan hän oli ottanut kantaa päly- ja kuituhaittaan.

Todistaja PPPn suorittamassa tiiveysmittauksessa (todiste V2) rakennuksen ilmavuotoluvuksi on saatu 0,6, tarkasti 0,643 m3/hm2, hyvän ilmavuotoluvun ollessa nykyisin 1 m3/hm2 ja uusien pientalojen ilmavuotoluvun keskiarvon ollessa todisteen V58 mukaan 1,3 m3/hm2.

PPPn mittauksen luotettavuutta ei ole riitautettu. KKK on todennut luvun kertovan kokonaistiiveydestä, yksittäiset kohdat voivat kuitenkin vuotaa vähäisesti.

Todistaja LLL on todennut tiiveysluvun osoittavan, että talo on erittäin tiivis. Siinä ei voi olla merkittävää vuotaa, koska muuten ei saada tällaista lukua. Täysin kaasutiiviitä rakennuksia ei tehdä kuin erityistapauksissa. Merkkiainekokeiden osalta olisi oltava varovainen. Jos merkkiainetta tulee, olisi tutkittava, paljonko sitä tulee ja missä paineolosuhteissa. Asia pitäisi tutkia niissä olosuhteissa, joissa eletään ja sen jälkeen tehdä kokonaisarviointi siitä, mitä olisi tarpeen korjata ja mitä ei.

Käräjäoikeus toteaa, että talon ilmavuotoluvun ja erityisesti merkkiainekokeisiin nähden ulkopuolisen todistaja LLLn kertomuksen perusteella talossa ei ole näytetty olevan niin merkittäviä ilmavuotoja alapohjasta sisäilmaan, että rakennus niiden johdosta poikkeaisi laadultaan vastaavista rakennuksista ja siitä, mitä ostajat ovat voineet perustellusti edellyttää. Kun lisäksi mikrobejakaan ei ole todettu, ei talon radonsuojauksessa ole näytetty olevan maakaaressa tarkoitettua virhettä.

2.3 Askeläänieriste

R LLLn tutkimuksella (lausunto K6) ja kertomuksella on selvitetty, että rakennuksen laminaattilattioiden tuplex-askeläänieriste on vaurioitunut sille tyypillisellä tavalla kosteuden seurauksena ja siitä otetussa näytteessä on ollut poikkeava määrä styreeniä - 67 mikrogrammaa kuutiometrillä kohdennetussa näytteessä, kun yli 50 mikrogrammaa pidetään poikkeavana pitoisuutena. LLL on todennut styreeniongelman olevan hämmästyttävän yleinen. Hänen mukaansa kantajien alkuhaastattelussa kertomat ärsytysoireet ovat sopineet kemialliseen altistukseen. Myäs KKKn lausunnossa K7 styreeniä on pidetty keskeisenä asukkaiden oireiden syynä.

Käräjäoikeus toteaa styreenin selittävän useiden rakennuksessa käyneiden todistajien mainitseman kemikaalimaisen hajun. Hajusta ovat kertoneet ainakin SSS, PPP, KKK ja PPP sekä R PPP, joka on todennut jo pelkän hajun mainitun terveydensuojelulaissa haittana. Kun rakennuksessa ei ole todettu mikrobeja, on ilmeistä, että todistaja SSSn koira-avusteisessa kartoituksessa (K5) ilmenneet koirien runsaat merkkaukset lattioihin ovat johtuneet tästä styreenistä. Kyseiset koirat oli koulutettu ilmaisemaan myäs voc-yhdisteitä. SSS on todistajana kuultuna vahvistanut raporttinsa.

E (Myyjät) on ihmetellyt, miksi tuplex-eriste oli vaurioitunut, koska lattia oli valettu heinäkuussa 2011, mitattu pinnoituskuivaksi helmikuussa 2012 ja pinnoitettu vasta heinäkuussa 2012. (Myyjät) on epäillyt, olisiko mahdollista, että se on tasoituksen yhteydessä kostunut.

Todistaja (Myyjät) kertoma betonilaatan mittaus ja todisteena V68 esitetyt lasku ja kuitti tukevat sitä, että lattian valamisen ja pinnoittamisen välissä olisi ollut sinänsä riittävä kuivumisaika. LLLn ja KKKn kertomusten perusteella myäs tasoitteen kosteus voi kuitenkin aiheuttaa styreeniä tuottavan reaktion. LLLn lausunnon mukaan valutäissä oli kerrottu olleen ongelmia, joiden vuoksi oli jouduttu tekemään paksumpia tasoitekerroksia. LLL on pitänyt myäs tasoitteen kosteuden mittaamista tarpeellisena ennen pinnoittamista.

Vaikka (Myyjät) on pitänyt myäs tasoitteen kuivumisaikaa riittävänä, on selvää, että kosteus on ollut askeläänieristeen vaurioitumisen syynä. (Myyjät)n arvio on perustunut tasoitteiden ohjeelliseen kuivumisaikaan ja silmämääräiseen arvioon. Muun todistelun perusteella käräjäoikeus pitää ilmeisenä, että vaurion aiheuttanut kosteus on ollut peräisin ennen pinnoittamista käytetystä tasoitteesta. Tätä on pidettävä MK 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaisena salaisena virheenä ottaen huomioon betonin kuivumiselle jääneen ajan. Kantajien ei ole näytetty tienneen tai pitäneen tietää tasoitteen kosteuden mahdollisista vaikutuksista askeläänieristeeseen.

Todistelun perusteella on selvää, että styreeniongelma on korjattava, vaikka sen pitoisuus ilmassa olisikin selvästi pienempi kuin kohdennetussa näytteessä (todisteet V53 ja V49) ja vaikka sen ohjearvon ylittyminen ei tarkoittaisi välitäntä terveysvaaraa, kuten todistaja PPPn on todennut. Johtava rakennustarkastaja SSS on todennut, että styreeni on huomioitava korjaussuunnittelussa. Virheen laatu ja merkitys sekä sen jäljempänä todettavat korjauskustannukset huomioiden kiinteistö on salaisen virheen vuoksi poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

2.4 Ilmanvaihtojärjestelmä

2.4.1 Ostajien oikeus vedota virheeseen

Vastaajat ovat väittäneet selvittäneensä ostajille rakennuksen ilmanvaihtojärjestelmän valokuvin sekä luovutetussa asiakirjakansiossa olleen järjestelmän/kanaviston esitteen avulla. E (Myyjät) on kertonut näin tapahtuneen. Siten kantajat eivät voi vastaajien mielestä vedota virheenä järjestelmän suunnitelman vastaisuuteen.

Kirjallisen todisteen V33 valokuvissa 19 ja 20 on kuvat ilmanvaihtokanavien putkistoista, jakolaatikosta ja äänenvaimentimesta.

Todisteena V81 on Vallox Blue Sky -ilmanjakojärjestelmän esite. T (Ostajat) on kertonut näiden olleen esillä ennen kauppaa.
Sen sijaan niitä suunnitelmia, joista ilmanvaihtojärjestelmä putkiston ja sen asennuspaikan osalta sinänsä riidattomasti poikkeaa, ei asiassa ole esitetty.

(Ostajat) on kuitenkin kertonut lupakuvien ja suunnitelmien olleen nähtävillä, joten on ilmeistä, että myäs ilmanvaihtoa koskevat suunnitelmat ovat olleet niissä mukana. Kun näitä suunnitelmia ei ole esitetty, käräjäoikeus ei voi arvioida, miten hyvin valokuvien ja esitteen perusteella on voitu todeta toteutetun järjestelmän poikkeavan suunnitellusta. Kun toteutetun ja suunnitellun putkiston halkaisijoissa on ollut selkeä ero (V32) ja myäs putkiston asennuspaikka on ollut erilainen, erojen havaitsemista ja siten suunnitelmasta poikkeamisesta tietoiseksi tulemista on pidettävä todennäkäisempänä kuin siitä tietämättämäksi jäämistä, Epävarmuus tästä seikasta koituu kantajien vahingoksi, eivätkä he näin ollen voi vedota virheenä ilmanvaihtojärjestelmän poikkeamiseen suunnitellusta. Järjestelmän toiminnan virheellisyyteen kantajat voivat vedota, eivätkä vastaajat ole sitä vetoamisoikeutta kiistäneetkään.

2.4.2 llmanvaihtojärjestelmän toiminta

Savupiippuun ei ole vedottu virheenä, siihen E (Myyjät) oli tehnyt korotuksen.

Todistajien M VVVn ja H PPPn kertomusten ja sähkäpostiviestien (V? ja VB) sekä nuohoojamestari H RRRn lausunnon (V22) ja mittaustodistuksen (V77) perusteella takan ja saunan kiukaan hormit ovat kunnossa eivätkä ne ole yhteydessä toisiinsa. Tältä osin JJJn sisäilmatutkimuksen vastakkainen johtopäätös ei ole ollut uskottava ottaen huomioon VVVn kertomus siitä, että tietyissä olosuhteissa harmi saattaa ottaa korvausilmaa piipun päästä. Savun noustessa piipusta yläspäin ja hormien ollessa vierekkäin toinen harmi voi imaista savua takaisin päin

Keskeinen kysymys ilmanvaihtojärjestelmän toiminnan osalta on sen kyky tuottaa riittävästi korvausilmaa tulisijojen ja liesituulettimen käyttämiseen sekä väitetty liiallinen alipaine, joka johtaisi savun kulkeutumiseen sisälle. Asiassa on esitetty runsaasti todistelua järjestelmän toiminnasta ja käyttämisestä.

2.4.2.1 Esitettyä täyttöä

T (Ostajat)n kertoman mukaan suurimmat ongelmat ovat olleet savun kulkeutuminen sisälle ja liesituulettimen käytästä muodostuva suuri alipaine. (Ostajat)n mukaan nämä eivät olleet korjaantuneet, vaikka E (Myyjät) oli tehnyt seinään kaksi korvausilmaventtiiliä ja vaikka vastaajat olivat maksaneet savuimurin asentamisen ja piipun korotuksen. Koelämmityksessä kaikki muut paitsi lämmityksessä opastanut ja takan sytyttänyt (Ostajat)n edustaja M SSS olivat havainneet savun hajun saunan puolella. Tavarantarkastuksessa oli ollut eri tilanne, kaikki paikat oli teipattu umpeen ja ilmanvaihto sammutettu, mutta siitä huolimatta savua tuli saunaan. (Ostajat)n havainnon mukaan kun takkaa lämmitti ja sulatusilmiä tuli, savua tuli saunan puolelle. Ehkä siksi hän on yhdistänyt asiat ja ihmetellyt laitteen sulatusta. (Ostajat) oli viestissään (Myyjät)lle tammikuussa 2016 (V18) valitellut muun muassa Nibe-ilmanvaihtokoneen jäätymistä. (Ostajat)n aiemmassa omakotitalossa oli ollut kolme tuhs11aa Ja koneellinen ilmanvaihto, jotka kaikki olivat toimineet ilman venttiilien säätämistä tai ikkunoiden avaamista.

Todistaja LLLn tekemän tavarantarkastusraportin (K4) sivulla 50 on ensin todettu, että esitettyjen asiakirjojen mukaan olohuoneen takkaa käytettäessä savua ja savunhajua tulee ilmanvaihdon ollessa päällä ainakin saunaan. Sivulla 51 on kuitenkin todettu, että tavarantarkastustilaisuudessa olohuoneen takkaa koepoltettaessa, ilmanvaihdon ollessa kytkettynä pois päältä, ei HTT todennut saunassa savunhajua.

Todistajista RRR ja JJJ ovat olleet sitä mieltä, että talossa ei ole riittävästi korvausilmaventtiileitä takan läheisyydessä. RRRn mukaan suunnittelussa on virhe, jos peruslaitteita ei pysty käyttämään ilman, että tulee savun haju sisälle. Savua ei saisi pällähdellä, kun takkaa lämmittää ja avaa ovea, virhe on silloin ilmanvaihdossa.

Myäs liesituulettimen poistama ilmamäärä on huomioitava. Ei pitäisi olla tarvetta pitää ikkunaa auki, kun käyttää liesituuletinta, mutta valitettavasti näin usein on ihan uusissakin taloissa. RRR on todennut, että jos todisteena V21 esitetyn E (Myyjät)n laskelman lukemat pitävät paikkansa, Niben laitteen ilmamäärien pitäisi riittää kevyesti.

JJJn mukaan ei ole normaalia, että liesituuletinta tai takkaa käytettäessä ikkuna pitää olla auki. Sen sijaan on normaalia, että takkaa sytyttäessä liesituuletin on sammutettava.

KKK on lausunnossaan (K7) todennut, että liesituulettimen toiminta on poikkeuksellinen, kun se käynnistettäessä ottaa täydet kierrokset, jolloin paine-eroksi mitattiin yli 30 Pa alipaine. Tämä oli todettu tavarantarkastuskertomuksen (K4) liitteenä 2.4 olevassa Sirate Oy:n paine-eromittauksessa. KKK on katsonut, että kun tämän järjestelmän asentamisesta ei ole tehty suunnitelmia eikä asiaa ole saatu säätätoimin korjattua, iv-järjestelmä tulisi rakentaa uudelleen alkuperäisten suunnitelmien mukaisesti asentamalla kanavat suunnitellusti yläpohjaan.

Todistajankertomuksessaan KKK on todennut, että katselmuksessa savun tulo sisälle tapahtui silloin, kun takapihan ovea käytettiin auki.
Tasapainoinen ilmanvaihto ei tee tällaista ja liesituuletinta pitäisi voida käyttää ilman ikkunan avaamista. KKK on sinänsä pitänyt Valloxin järjestelmää käypänä, kun se suunnitellaan, mitoitetaan ja säädetään oikein.

Kyseisen talon ilmanvaihdon suunnitelman tehnyt todistaja P VVV on kertonut suunnittelun lähtäkohtana olevan talon sisäilman vaihtaminen hallitusti kerran kahdessa tunnissa. Rakentamisaikana ei ole ollut voimassa säännästä erityissuunnitelmista poikkeamiseen vaadittavasta rakennustarkastajan suostumuksesta (maankäyttä- ja rakennuslain 150 e §, tullut voimaan 1.9.2014), johon kantajien puolesta on viitattu. Muutos VVViin on tehty VVVn luvalla ja se on voitu tehdä tyämaalla, kun vaaditut ilmamäärät on sillä saavutettu.

VVVn mukaan ilmanvaihtokoneen automatiikassa on liesikuputoiminto, jolla pystytään lisäämään tuloilmaa niin, että se täyttöä liesikuvun poistaman ilmamäärän tasapainoon. Liesituulettimen ottaessa 25 1/s pitää tuloilmaa nostaa 90 %:iin. Muita vaihtoehtoja ovat seinässä olevan venttiilin tai ikkunan/oven avaaminen, kun laite käynnistetään. Koneen prosenttinappulalla saadaan tarvittava lisäilmamäärä tulemaan koneen kautta liesituuletinta käytettäessä, ettei ilmaa tule huonosta paikasta.

Myäs tulisijoja käytettäessä sama ylipaineistus saadaan ilmanvaihtokoneelta. Ennen sytyttämistä laitetaan ylipaineistus päälle, jolloin tulisija toimii oikein. Tarvittaessa saadaan 30 1 ylipainetta, mikä riittää hyvin ainakin yhteen tulisijaan.

K-S L***n palveluksessa oleva todistaja E KKK oli käynyt tekemässä ilmamäärämittauksen vuonna 2016 (todisteena V23 esitetty mittauspäytäkirja 4.4.2016). Tuolloin oli mitattu venttiileistä ilmamäärät ja paine-erot, joiden arvot olivat suunnitelmien mukaisia. Huonekohtaisesti voi olla +/-20 % heitto ja huoneistokohtaisesti +/-10 % heitto suunnitelluista arvoista ja näihin päästiin. VVV Oy:n / VVVn mittauspäytäkirjassa (todisteen K4 liite 1.18.4 / V40) tuloilma oli 51 ja poisto 54, K-S LVI Helinillä 49 ja 55. Lukemat ovat niin lähellä toisiaan, että ovat käytännässä samat.

llmanvaihtokoneen ylipainetoiminnolla pystytään hetkellisesti ylipaineistamaan asunto esim. tulisijaa sytytettäessä. Normaalitilassa vaippa on lievästi alipaineinen.

Liesituuletin on erillinen laite, joka ei kuulu iv-koneeseen millään lailla, se on erillispoisto huoneistossa. 1.1.2018 on tullut voimaan säännäs, jonka mukaan liesituulettimelle on suunniteltava korvausilma niin, että rakennuksen painesuhteet eivät häiritsevästi muutu. Aiemmin liesituuletinta ei ole huomioitu. Tulisijoille on tehty korvausilmaa, tänä päivänäkin tehdään niin, että laitetaan 1-2 raitisilmaventtiiliä seinään. Tulisijalle voidaan tuoda korvausilma myäs alakautta, korvausilma pitäisi onnistua venttiileillä. Talojen ollessa tiiviitä korvausilmaa varten joudutaan tarvittaessa tekemään reikää.

KKKn mielestä iv-järjestelmä ei voi olla virheellinen, koska mittaustulokset ovat hyvät. Peltikanava ja VVV ovat molemmat hyväksyttyjä, eikä kanavista ei vaikuta siihen, mikä määrä ilmaa venttiilistä tulee, kun on suunniteltu oikein.

Nibe-koneiden laitehuollossa toimiva todistaja K PPP on todennut koneen jäätämisen kuuluvan normaaliin toimintaan ja koneen sulattavan itse itsensä. Koneen vaihtamiseen ei ole tarvetta.

Koneen sulautustoimintoa on käyty läpi todisteina V59 ja V64 esitetyissä NNNn teknisen tuen/M MMMn ja K PPPn sähkäpostiviesteissä. Niiden mukaan sulatuksen aikana tuloilma kulkee normaalisti ja sähkää käytetään sen lämmittämiseen sulatuksen aikana. Itse sulatus tapahtuu lämpimällä ilmalla, ei sähkällä. Sulatuksella ei ole vaikutusta lämmitystehoon eikä ilmanvaihtoon.

Todistajana kuultu T***n edustaja M SSS on kertonut tekemästään koelämmityksestä, jonka jälkeen oli korjattu takan luukun kehyksen asetusta ja tarkastettu sen tiivistystä. Lämmityksessä ei ollut normaalista poikkeavaa, tulisija toimi normaalisti ja hormin veto oli riittävä. Varsinkin sytytysvaiheessa on tärkeä huolehtia, että korvausilmaa on riittävästi, muita poistoja pitää käyttää rajoitetusti tai ei ollenkaan (liesituuletin yms.). llmanvaihtokoneen takka-asetuksella saadaan ilmamäärää muutettua.

Katselmuksessa 9.5.2019 tehdyn lämmityksen osalta SSS on todennut, että koska talossa ei asuta, on tärkeää, että harmi lämpiää ja korvausilmaa tulee. Lämmitys pitää aloittaa vain toisella tulisijalla, että saadaan hormiin riittävä lämpä. Normaalisti hän ei tekisi siten kuin katselmuksessa, vaan aloittaisi jommallakummalla ja lämmittäisi pidempään, että saataisiin hormiin riittävä lämpä. (Myyjät) ollessa jäähtynyt sen luontainen veto heikkenee, sytytysvaiheessa ja alkulämmityksessä on saatava riittävä veto.

Savun tuloa sisälle SSS on pitänyt käyttävirheenä. Siinä vaiheessa ilmanvaihto oli takka-asetuksella, venttiileitä oli auki. Hän mainitsi, ettei laitettaisi vielä tulta saunan kiukaaseen, kun harmi ei ole riittävästi lämminnyt. Oven avaaminen voi aiheuttaa lisäilman tulon tai poiston, mikä voi heikentää tulisijan toimintaa. Alipaine voi aiheuttaa korvausilman tulon hormin kautta, jos sitä ei käytässä huomioida.

Todistaja PPP on todennut katselmuksesta, että takka veti niin kauan kuin ikkunoita tai korvausilmaventtiilejä oli auki. Kun ne olivat kiinni ja ovi avattiin alipainepiikki toi savua sisälle. Talo on niin tiivis, että jos ei järjestetä paloilmaa, mikään takka ei vedä. Liesituuletin on myäs niin tehokas poisto, että se alipaineistaa talon. Myäs sille on järjestettävä korvausilma. Jos takassa ja saunassa on tuli ja liesituuletin päällä, mikään pieni korvausilmaventtiili ei riitä.

Käräjäoikeuden katselmuksessa tekemien havaintojen mukaan takkaa sytytettäessä liesituuletin oli pois päältä, ilmanvaihtokone takka-asennossa ja saunan venttiilit auki. Todettiin, että takkaa ja kiuasta oli lämmitetty viimeksi huhtikuun lopulla. Sytytettäessä avattiin ikkuna ja takan luukun "turboasento" oli auki. Takka syttyi ja veti hyvin. T (Ostajat) sulki ikkunan ja "turboluukun" vain pari minuuttia sytyttämisen jälkeen, mutta siitä huolimatta takka veti ihan hyvin. Pian (Ostajat) sytytti myäs saunan kiukaan, pesuhuoneen ikkuna oli kiinni. Vähän sen jälkeen olohuoneeseen tuli savua takan pellin raosta. Tässä vaiheessa kaikki ikkunat ja korvausilmaventtiilit olivat kiinni. Kun ikkunaa avattiin, savun tulo lakkasi ja takka alkoi vetää paremmin.

2.4.2.2 Käräjäoikeuden johtopäätökset

Yli 20 vuoden kokemuksen ilmanvaihtokoneista omaavan todistaja E KKKn kertomuksella on selvitetty, että liesituuletin on ilmanvaihdosta erillinen laite, jonka vaatiman korvausilman suunnittelusta ei talon rakentamisaikana ole ollut säännäksiä. Korvausilman tarve on siis huomioitava laitteen käytässä.

VVVn kertoman perusteella ilmanvaihtokoneen tuloilman lisääminen 90 %:iin riittäisi korvaamaan liesituulettimen poistaman ilmamäärän.
Vaihtoehtoisesti voi avata ikkunan, kuten liesikuvun valmistaja on ohjeistanut (V35 b), tai korvausilmaventtiilejä. Asiassa ei ole riittävällä varemuudella selvitetty, ettei liesituulettimen vaatimaa ilmamäärä olisi ilmanvaihtokoneella saatavissa, jos sen tuloilmamäärää lisätään riittävästi ennen liesituulettimen käynnistämistä. Kun ns. takka-asennossa tuloilman on todettu olevan 70% ja poiston 35 % (KKK Oy:n mittauspäytäkirja), koneessa sinänsä olisi kapasiteettia enempäänkin. Kun koneen jäätymisen ja sulatuksen on selvitetty kuuluvan koneen normaaliin toimintaan, eikä se vaikuta ilmanvaihtoon, jäätymisen välttämistä ei voida pitää perusteluna ilmanvaihtokoneen tehokkaimpien asetusten käyttämättä jättämiselle.

Käräjäoikeuden todistelusta saaman käsityksen mukaan sama ilmanvaihtokoneen täyden kapasiteetin hyädyntäminen tulisijojakin käytettäessä on jäänyt täyttömättä. T (Ostajat) ei ole kertonut sellaisesta selkeästi ja hänen kertomuksestaan välittynyt vaikutelma koneen jäätymisen välttämisestä viittaa osaltaan siihen, ettei ilmanvaihtokoneen säätämahdollisuuksia olisi käytetty täysimääräisesti. Katselmuksessa tapahtuneesta lämmityksestä on jäänyt vaikutelma, että kantajat ovat herkästi pyrkineet sulkemaan mahdollisia korvausilman lähteitä tai pitämään niitä suljettuina. Savun tuloa olohuoneeseen katselmuksessa ei voida pitää riittävänä osoituksena ilmanvaihdon virheellisyydestä lämmityksessä käytetyt menettelyt huomioiden.

Kun toteutetun järjestelmän tuottama ilmamäärä on vastannut alkuperäisiä suunnitelmia eikä itse ilmanvaihtokoneessa ole näytetty olevan vikaa, asiassa ei ole esitetty, millä tavalla alkuperäisten suunnitelmien mukainen peltikanavisto rakennuksen yläpohjaan sijoitettuna muuttaisi ilmanvaihdon tilannetta. Kun liesituuletin ei kuulu ilmanvaihtojärjestelmään, sen ja tulisijojen yhtäaikaisen käytän vaatima korvausilma olisi huomioitava niiden käytässä eikä tältäkään osin ole selvitetty, ettei ilmanvaihtokoneen täyden kapasiteetin hyädyntäminen yhdessä olemassaolevien korvausilmalähteiden kanssa mahdollistaisi sitä. llmanvaihtojärjestelmässä ei siten ole näytetty olevan korjattavaa virhettä. Saunan kiukaan korvausilman mahdollinen lisääminen erillisellä korvausilmaputkella LLLn esittämällä tavalla ei olisi niin suuri tai kallis korjaus, että sillä olisi virhettä koskevan arvioinnin suhteen merkitystä (K4 s. 39 ja liite 5.5 sekä LLLn kertomus).

2.5 Ulkoseinän ilmansulku

2.5.1 Ostajien oikeus vedota virheeseen

T (Ostajat) on kertonut, että ennen kauppaa esillä olleessa valokuvakansiossa oli ollut muun muassa todisteen K4 tavarantarkatuskertomuksen liitteen 1.14. kuva nro 14, jossa on maininta levyvillasta ilmansulkupaperin päällä. Myäs lupakuvat olivat olleet nähtävillä.
Vastaajilta ei tullut tietoa, että jotain olisi tehty toisin kuin lupakuvissa, eikä tietoa muutoksista.
E (Myyjät)n kertoman mukaan kantajille oli kuvien avulla selvitetty kaikki muutokset, joita rakennukseen oli tehty. Eristeen ja ilmansulun muutos oli tehty vastaavan mestarin luvalla.

(Ostajat)n edellä kertoma valokuva nro 14 on hyvin tumma, eikä siitä erotu muuta kuin ikkuna. Kuvan selosteessa on todettu, että "seinissä 5 cm levyvillaa ilmansulkupaperin päällä ja verhotangoille paikat".

Toisena kirjallisena todisteena ennen kauppaa esillä olleista tiedoista on esitetty K14, leikkauskuva. Sen selosteessa on ulkoseinän osalta seuraava luettelo: "paneIi 20x120, vaakakoolaus 22x100, pystykoolaus 22x100, tuulensuoja 25, koolaus 50x200, selluvillaeriste 200, vaakakoolaus 48x48, selluvilla 50, ilmansulkupaperi".

Käräjäoikeus katsoo, että E (Myyjät)n kertomusta ulkoseinärakenteen muutoksen kertomisesta kantajille ennen kauppaa ei voida pitää uskottavampana kuin T (Ostajat)n vastakkaista kertomusta.

Pelkästään kahden esitetyn kuvan ja niiden selosteiden perusteella ei voida päätellä, että kantajat olisivat voineet ymmärtää seinärakenteen eri osien järjestyksen muuttuneen alunperin suunnitellusta. näyttötaakka oikeiden tietojen antamisesta ostajille ennen kauppaa on siihen vetoavilla vastaajilla. Kun tätä seikkaa ei ole katsottava näytetyksi, kantajilla on oikeus vedota ulkoseinärakehnetta koskevaan virheeseen.

2.5.2 Ulkoseinärakenteen virheellisyys

Kanteen mukaan ilmansulkupaperin asentaminen lämmäneristeenä käytetyn selluvillaeristeen sisään ja eristeen jääminen siten suoraan sisäseinäpinnan taakse on aiheuttanut selluvillasta irtoavan, booria sisältävän pälyn ja kuitujen pääsyn asuintiloihin.

2.5.2.1 Lasivillakuidut

P JJJ Oy:n elokuussa 2016 tekemän tutkimuksen (K3) ja P JJJn kertomuksen mukaisen kodinhoitohuoneesta oli läytynyt toimenpiderajan ylittävä määrä lasi- ja kivivillapälyä, jonka E (Myyjät)n kertoman perusteella on täytynyt olla peräisin savupiipun ympärillä olevasta palosuojavillasta.

Todistaja LLLn helmikuussa 2017 tekemässä tavarantarkastuksessa (K4 s. 33) oli todettu kodinhoitohuoneen lähellä viilto tai repeämä ilmansulkupaperissa. Tämä korjattiin tarkastuksen yhteydessä.

Sen jälkeisissä tutkimuksissa rakennuksen sisätiloissa ei ole todettu vastaavia määriä lasi- tai kivivillakuituja (KKKn tutkimus joulukuussa 2018, K15).
Näin ollen lasivillakuitujen läytymisen syy on katsottava selvitetyksi ja korjatuksi, eikä kaupan kohteessa ole siitä johtuvaa virhettä.

2.5.2.2 Booria sisältävä selluvillapäly
llmansulkupaperin sijainti on poikennut alkuperäisestä suunnitelmasta, mutta se on tehty vastaavan mestarin (Myyjät)n luvalla. (Myyjät) on todennut ilmansulkupaperin sijainnin olevan nyt parempi, koska muun muassa sähkäjohtojen vetäminen ei riko sitä. Asennustapa on yleisesti käytetty ja hän itsekin suunnittelee niin. Myäs todistajien RRRn, R PPPn ja LLLn kertomusten perusteella käytetty asennustapa ei ole sellaisenaan virheellinen, ainakaan jos sisäverhous on tiivis, ja jotkut talotehtaatkin käyttävät sitä (esim. Kastelli- ja Jukka-talot, todiste V46).

LLL ja KKK ovat katsoneet, että paneelien halkeamista ja paneelin ja listojen väleistä pääsee selluvillan pälyä sisäilmaan.

Asunnon pälyjä on tutkittu useaan otteeseen. LLLn käsityksen mukaan päly sisältää booria, KKKn mukaan JJJn tutkimus on osoittanut selluvillapälyä olleen poikkeuksellisen paljon, mistä paperikuitupälyn esiintyminen huonepälyssä on selvä viite (todiste K15, Mikrobioni Oy:n raportti joulukuussa 2018 otetusta pälynäytteestä).

LLL oli tavarantarkastuksessa ottanut boorin tutkimista varten kaksi materiaalinäytettä valkoisesta pälystä tai jauhomaisesta aineesta.
Näyte 1 oli otettu olohuoneen ulkoseinän alaosasta jalkalistan alapuolelta seinän ja lattian välisestä raosta ja näyte 2 olohuoneen väliseinän alaosasta paneelin takaa alaohjauspuun päältä (K4, s. 26-27 ja sivun 26 kuva nro 24, jonka LLL on kertonut olleen toisen näytteen ottopaikka). LLL on kertonut tarkoituksena olleen tutkia boorin mahdollista pääsyä sisäilmaan.

Tyäterveyslaitoksen analyysivastauksen (K4, liite 5.4) mukaan näytteessä 1 on ollut booria ja sen yhdisteitä boorina alle 91 mikrogrammaa grammassa ja näytteessä 2 450 mikrogrammaa grammassa. LLL oli soittanut analyysivastauksen antaneelle T (Ostajat)lle, joka oli todennut näytteen 1 pitoisuuden olevan alle määritysrajan ja näytteessä 2 esiintyvän selvästi booriyhdisteitä. Sisäilman booripitoisuudelle ei ole viitearvoja.

T (Ostajat) on todisteena V27 esitetyssä sähkäpostiviestissään todennut, että siltä osin kun tuloksen on ilmoitettu olevan alle määritysrajan, ei näytteestä ole boraatteja läytynyt.

Todistaja I RRRn kertomuksen ja hänen todisteessa V13 kirjoittamansa mukaan eristeestä ei haihdu ilmaan palonestoaineena käytettävää booria muutoin kuin tulipalotilanteessa, jolloin se muuttuu vedeksi ja vesihäyryksi kastelemaan eristeet.

Käräjäoikeus toteaa, että booria sisältävän pälyn esiintyminen seinärakenteen sisällä voisi selittyä rakennusaikaisella, eristeen asennuksen yhteydessä irronneella pälyllä, mutta kun huoneen puolelta otetussa näytteessä booria ei ole ollut, näiden näytteiden tulosten perusteella jää epävarmaksi, onko molemmissa näytteissä lopulta ollut kysymys samasta pälystä. Siten seinärakenteen sisällä olevan, booria sisältävän pälyn kulkeutumista sisätiloihin ei voida katsoa tällä tutkimuksella näytetyksi.
KKK on selluvillapälyn osalta tekemänsä johtopäätöksen perusteluna viitannut myäs P JJJn tekemään tutkimukseen (K3). Verrattaessa JJJn joulukuussa 2016 eli pian (Ostajat)n asunnosta pois muuttamisen jälkeen ottamien pyyhkäisypälynäytteiden tuloksia koostumuksen osalta KKKn joulukuussa 2018 ottaman pälynäytteen koostumukseen (K15) voidaan todeta, että JJJn ottamien näytteiden koostumusluettelossa on todettu näytteiden sisältäneen muun muassa runsaasti huonepälyä (tekstiilikuidut, hilse sekä yhdessä näytteessä lisäksi karvat ja kloridit). KKKn ottama näyte on MMM Oy:n antaman raportin mukaan sisältänyt muun muassa runsaasti tavanomaista huonepälyä, pääasiassa tekstiili-, hilse- ja paperikuitupälyä. Viimeksi mainittua paperikuitupälyä ei ole mainittu JJJn ottamia näytteitä koskevassa kuvauksessa. Yksi JJJn kolmesta näytteestä oli otettu keittiästä kuten KKKn näytekin.

Käräjäoikeus toteaa, että KKKn näytteessä olleen paperikuitupälyn määrän osuutta muusta huonepälystä ei ole tutkittu. KKK on ottanut näytteen aikana, jolloin talo on ollut asumattomana noin kahden vuoden ajan ja siellä on tehty tutkimuksia, joita varten rakenteita on avattu.

Nämä seikat heikentävät näytteen täyttöarvoa ratkaisevasti. Kyseisen tuloksenkaan perusteella asiassa ei siten voida katsoa näytetyksi, että normaaliolosuhteissa selluvillapälyä kulkeutuisi sisätiloihin niin, että siitä aiheutuisi terveyshaittaa. T (Ostajat)n kertoman, sisätiloihin kertyneen sinertävän pälyn lähde on jäänyt epäselväksi.

Kun lisäksi edellä todetuin tavoin on jäänyt täyttömättä, että talon ilmanvaihtojärjestelmällä ei olisi mahdollista pitää yllä normaaleja paineolosuhteita, käräjäoikeus katsoo jääneen täyttömättä, että talossa olisi selluvillapälystä aiheutuva terveyshaitta, joka vaatisi korjausta.
Tätä tukee myäs todistaja LLLn näkemys siitä, että rakennuksen tiiveysluvun ollessa hyvä ja seinärakenteen ollessa sinänsä rakennusmääräysten mukainen, ei ole syytä seinärakenteen korjaamiseen.

Näin ollen ulkoseinärakenteessa ei ole näytetty olevan maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaista virhettä huolimatta siitä, että rakenne poikkeaa alun perin suunnitellusta.

2.6 Yläpohjan tuuletus

Yläpohjan osalta virheväitteet ovat koskeneet aluskatteen asentamista liian lähelle tuuliohjaimia, jolloin ei jää riittävää 100 mm tuuletusväliä, harjatiivisteen puuttumista (joka on todettu korjatuksi), paikallisia vuotovahinkoja hormin läpiviennin kohdalla sekä eristevillan painumista vinosauvojen alapuolelle.

Vastaajien todisteeseen V5, Toimivat katot 2013-julkaisuun perustuva väite tuuletusvälin 50 mm vaatimuksesta koskee pieniä kattoja tai katon osia ja yleensä välin on oltava vähintään 100 mm. Vastaajat eivät ole täyttöneet, että tässä tapauksessa olisi kyse julkaisussa tarkoitetusta poikkeuksesta.

Yläpohjaa oli ensin helmikuussa 2016 tutkinut (Ostajat), jonka raportissa (K2) edellä kerrotut puutteet oli todettu. Toimenpide-ehdotuksina yläpohjan osalta raportissa oli esitetty hormin ja aluskatteen läpiviennin tiivistämistä asianmukaiselle tavalla, harjatiivisteen ja harjapuun asentamista, sivuräystäiden tuuletuksen varmistamista sekä puhallusvillan painamista tiiviisti ristikon vinosauvoja vasten.

Raportin tarkastaneen todistaja RRRn mukaan yläpohjassa ei näkynyt muuta kuin hormin lähellä valumajälki ja tarkastuksessa puututaan aina, jos sivuräystäät eivät ole auki, koska ilmaa pitäisi saada joka puolelta. Selluvillan painumisesta syntyvien kolojen täkkiminen umpeen on huollollinen toimenpide. Myäs R PPPn on lausunnossaan (V80) pitänyt selluvillan painumista huoltokysymyksenä.

LLL ja KKK ovat tutkimuksissaan todenneet aluskatteen ja tuulenohjainten väliin laitetun puupalikoita, joilla aluskatetta oli nostettu irti tuulenohjaimista. KKKn havaintojen mukaan osa palikoista oli irronnut paikoiltaan (K7 s. 11-12). Muutoin LLL on pitänyt yläpohjan tuuletusta päätyjen osalta riittävänä (K4 s. 34-35).

T (Ostajat)n on kertonut vastaajien kustannuksellaan korjauttaneen harjan ja läpiviennin. (Ostajat)n kertomuksesta on pääteltävissä, että AAA Oy:n oli pitänyt tehdä muutkin (Ostajat)n raportissa ohjeistetut korjaukset. (Ostajat)n eivät olleet reklamoineet korjauksista, koska Limo oli todennut, että tuuletusvälin olisi pitänyt olla 100 mm ja he olivat luottaneet siihen, että AAA Oy tekee korjauksen (Ostajat)n ohjeen mukaan.

E (Myyjät) on kertonut vastaajien maksaneen jo korjauksen, jota ei ilmeisesti ole tehty ohjeen mukaan. Vastauksen mukaan ostajat eivät olleet antaneet myyjien tehdä korjausta, vaan se oli toteutettu ostajien sopimana ja valvomana ulkopuolisen AAA Oy:n toimesta kesällä 2016.

(Ostajat)n ja (Myyjät)n kertomusten perusteella yläpohjan korjaus on teetetty kantajien tilaamana vastaajien kustannuksella. Kertomusten perusteella korjaus oli pitänyt tehdä (Ostajat)n ohjeen mukaan, jolloin käräjäoikeuden käsityksen mukaan yläpohjan virheinä vedotut seikat olisivat tulleet korjatuiksi. Kun vastaajilla ei ole ollut tilaisuutta valvoa korjausta ja sen lopputulosta, eivätkä he ole olleet toimeksiantajina korjausten suorittajalle, heidän ei voida katsoa olevan enää vastuussa siitä, että korjauksia on tehty puutteellisesti. Kantajat eivät siten voi enää vedota yläpohjan virheisiin vastaajia kohtaan.

3. Todettujen virheiden korjaustapa ja -kustannukset

Kaupan kohteena olleen kiinteistön virheiksi on edellä kerrotuin tavoin todettu pohja- ja vierustäyttöihin käytetyn maa-aineksen laatu, salaajarakenne sekä lattian askeläänieriste siitä haihtuvan styreenin vuoksi.

3.1 Pohja- ja vierustäyttö

Pohja- ja vierustäyttön ei ole todettu vaativan korjaamista, koska käytetyn maa-aineksen on todettu toimivan riittävänä kapillaarisen vedennousun katkaisijana. Korjauskustannuksia ei siten tältä osin aiheudu.

3.2 Salaojat
Todisteen K11 perustamistapalausunnon mukaan salaojaputkien ympärystäyttö tehdään 200 mm paksuudelta sepelillä 8-16.

KKKn, JJJn ja PPPn kertomukset huomioiden salaojien korjaaminen asianmukaiseksi vaatii ainakin kaivuutyätä, suodatinkankaan poistamisen putkien ympäriltä, edellä kerrotun sepelin lisäämisen ja suodatinkankaan laittamisen maa-ainesten väliin.

KKKn kustannusarvion (K7) mukaan salaojien, vierustäyttön ja routasuojauksen korjauskustannukset ovat 19.220 euroa lisättynä urakoitsijan yleiskuluilla 12 %. Rakennuttamisen ja valvonnan kustannuksista on myäs huomioitava jokin osuus.

Todistaja P PPPn kustannusarvion (K17) mukaan vastaavan korjauksen kustannukset ovat 18.200 euroa lisättynä urakoitsijan yleiskuluilla 12 % ja osuudella rakennuttamisen ja valvonnan kustannuksista.

Näiden arvioiden perusteella käräjäoikeus arvioi salaojien korjauskustannusten olevan 17.000-20.000 euron luokkaa ottaen huomioon, että vierustäyttön ja routasuojauksen osuutta niissä ei ole eritelty.

3.3 Askeläänieriste

Todistajien LLLn, PPPn ja KKKn yhdensuuntaisten kertomusten perusteella styreeniongelman asianmukaisena korjaustapana on pidettävä kapselointia, jossa laminaatit puretaan, pintaa hiotaan, imuroidaan huolella, kapseloidaan kahteen kertaan, tasoitetaan niin, että kapselointi pysyy ehjänä ja uusitaan pintamateriaali. Kapseloinnin tarkoitus on sulkea kaasumaiset epäpuhtaudet materiaalin sisään niin, etteivät ne pääse huoneilmaan. Kapselointi tehdään epoksituotteella, jolla saadaan kaasutiivis kerros. PPP ja LLL ovat todenneet, että lattian ja seinien raja-alueita voi lisäksi tiivistää butyylikaistalla. PPP ja R PPP ovat pohtineet tuuletuksen mahdollisuutta korjauskeinona, mutta tätä vaihtoehtoa on pidettävä epävarmempana ja enemmän aikaa vievänä.

Kapseloinnin kustannuksiksi PPP on arvioinut 13.100 euroa edullisimmalla laminaattivaihtoehdolla. KKKn arvio on noin puolet hänen kustannusarvionsa mukaisista alapohjan korjauskustannuksista eli 11.400 euroa ja LLLn arvio noin 100 euroa neliämetriä kohden sisältäen aineet ja tyät. Arviot ovat siis lähellä toisiaan ja jos KKKn arvioon lisätään kustannusarvion mukainen 12 prosenttia urakoitsijan yleiskuluja, arvion yhteismäärä on 12.768 euroa eli lähes sama kuin PPPn arviossa.

LLL on todennut, että koska kyseessä on terveysperusteinen korjaus , sille on haettava rakennuslupa, jota ympäristäterveystarkastajakin on edellyttänyt (K18). Myäs rakennusvalvonta on edellyttänyt, että terveyshaitan poistaimiseksi tehtävälle korjaustyälle haetaan asianmukainen rakennuslupa (K16). Käräjäoikeus toteaa, että rakennusluvan hankkimisesta ja korjaustyän valvomisesta aiheutuu jonkin verran lisäkustannuksia varsinaisten korjaustäiden lisäksi.

Edellä kerrottujen arvioiden perusteella käräjäoikeus pitää tarpeellisina askeläänieristeen styreeniongelman korjauskustannuksina noin 15.000 euroa.

4. Virheiden seuraamukset

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdissa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Kantajat ovat vaatineet ensisijaisesti kaupan purkamista ja toissijaisesti hinnanalennusta.

4.1 Kaupan purku

Maakaaren esitäiden (HE 120/1994 s. 51) mukaan virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen.
Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Oikeuskäytännässä virheen on yleensä katsottu olevan olennainen, jos virheen korjauskustannukset ovat olleet vähintään 40 prosenttia kauppahinnasta. Korkein oikeus on kuitenkin ratkaisussaan KKO:2015:58 (perustelujen kohdat 16-18) katsonut, että jos on olemassa riski korjauskustannusten määrästä ja korjaustäiden onnistumisesta, kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen. Korkein oikeus on myäs katsonut, ettei virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustäiden kestoajan pituuden perusteella.


Laatuvirheen vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttä voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu. Ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää. Asumishaitan arvioinnissa merkityksellisiä ovat myäs terveysviranomaisten kannanotot rakennuksessa asumiseen liittyvistä terveydellisistä riskeistä.

Tässä tapauksessa keskeisin korjausta vaativa virhe on ollut askeläänieristeen styreeniongelma, jonka aiheuttamien oireiden vuoksi ostajat eivät ole voineet käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla. Virheen korjauskustannuksiksi on arvioitu noin 15.000 euroa ja esitettyyn kapselointimenetelmään ei ole näytetty liittyvän erityistä riskiä korjauksen onnistumisesta. Itse korjaus ei LLLn kertoman perusteella ole erityisen pitkäkestoinen.

Salaojien korjauskustannuksiksi on arvioitu 17.000-20.000 euroa eikä korjauksen onnistumiseen tältäkään osin ole esitetty liittyvän epävarmuustekijäitä. Pohjatäyttön osalta korjauskustannuksia ei aiheudu, kun täyttömaan vaihtamista ei ole pidetty välttämättämänä. Nämä virheet eivät ole estäneet kiinteistön käyttämistä eikä niiden ole todettu aiheuttaneen asumis- tai terveyshaittaa. Salaojien korjaaminen ei edellä todetuin tavoin ole kiireellinen.

Varsinaisten korjauskustannusten yhteismäärä on noin 13 prosenttia kauppahinnasta eikä korjauksiin ole näytetty liittyvän riskiä onnistumisesta tai kustannusten kasvusta. Vaikka askeläänieristeen vaurio on aiheuttanut kantajille terveyshaittaa ja estänyt kiinteistön käytän, se olisi ollut korjattavissa paljon aikaisemmin, jos asia ei olisi muiden virheiden ja virheväitteiden selvittämisen ja riitautumisen vuoksi pitkittynyt.
Vastaajatkin olivat tarjoutuneet sen korjaamaan, vaikkakin korjauksen toteutustavasta oli ollut erimielisyyttä.

Nämä seikat ja erityisesti kyseisten virheiden korjattavuus kohtuullisena pidettävin kustannuksin huomioiden käräjäoikeus katsoo, ettei virheitä tässä tapauksessa ole pidettävä niin olennaisina, että kaupan purkamiskynnys ylittyisi. Vaatimus kaupan purkamisesta on siten hylättävä.

4.2 Hinnanalennus

Todettujen virheiden perusteella ostajilla on selvästi oikeus hinnanalennukseen.

MK 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde.

Tässä asiassa ei ole väitettykään, etteikä toteutunut kauppahinta olisi vastannut kyseisen kiinteistön arvoa virheettämänä.

Lainkohdan esitäiden (HE 120/1994 s. 62) mukaan hinnanalennuksella vähennetään sovittua kauppahintaa virhettä vastaavalla osalla. Yhtenä tapana laskea hinnanalennuksen suuruutta on käytetty korjauskustannuksia. Kaikissa tapauksissa korjauskustannukset eivät kuitenkaan tuota oikeaa hinnanalennuksen määrää.

Käräjäoikeus on huomioinut kiinteistössä todettujen virheiden vaikutusta hinnanalennuksen määrään seuraavasti.

Salaojien korjauskustannukset ovat 17.000-20.000 euroa. Koska nykyiset salaojat toimivat vielä, eikä korjauksella siten ole kiire, korjauksesta aiheutuu tasonparannusta salaojien käyttäiän jatkumisen vuoksi. Koska korjaus on kuitenkin tehtävä huomattavasti ennen salaojien normaalin teknisen käyttäiän loppupäätö, tasonparannuksen vaikutusta ei voida pitää kovin suurena. Käräjäoikeus on arvioinut salaojien korjaustarpeen vaikutukseksi hinnanalennuksen määrään 15.000 euroa.

Askeläänieristeen korjauskustannuksiksi on arvioitu noin 15.000 euroa. Uuden rakennuksen ollessa kyseessä korjauksesta ei ole katsottava syntyvän tasonparannusta, joka tulisi huomioida hinnanalennuksessa. Sen sijaan käräjäoikeus katsoo, että ottaen huomioon virheestä aiheutunut huomattava terveys- ja asumishaitta, hinnanalennusta ei tältä osin ole perustettava pelkästään virheen korjauskustannuksiin.

Todistajana kuullun kiinteistövälittäjä A OOOn mukaan korjausten jälkeenkin virheillä olisi vaikutusta kauppahintaan. Välittäjän pitäisi selvittää virheet ja korjaukset ja vaikutus riippuu siitä, kuinka laajasti ja mitä on korjattu.

Nämä seikat huomioiden käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohteen ollessa uusi ja virheen vaikutusten asumiseen merkittäviä, virhettä vastaava osa kauppahinnasta on suurempi kuin pelkät korjauskustannukset. Käräjäoikeus on arvioinut askeläänieristeen virheen vaikutukseksi hinnanalennuksen määrään 20.000 euroa.
Pohjatäyttön osalta ei synny korjaukustannuksia. Asiassa on kuitenkin arvioitava, missä määrin sen virheellisyys vaikuttaa kiinteistön arvoon siitä huolimatta, että sitä ei tarvitse k0rjata, mutta ottaen huomioon siitä aiheutuva tiedonantovelvollisuus myäs vastaisuudessa.

KKKn ja PPPn kustannusarvioiden (K7 ja K17) mukaan alapohjan täyttömaan vaihtamisesta aiheutuvat korjauskulut olisivat noin 100.000 euron luokkaa ottaen huomioon, että siinä yhteydessä olisi purettava ja rakennettava uudelleen ainakin rakennuksen väliseiniä, sauna- ja pesuhuonerakenteita sekä takka ja lattialämmitys.

Käräjäoikeus toteaa, että sen perustella tiedossa olevan kyseisen virheen vaikutus kauppahintaan olisi todennäkäisesti merkittävä siitäkin huolimatta, että esitetyn näytön perusteella ostajalle on selvitettävissä, ettei täyttömaata tarvitse vaihtaa sen täyttöessä riittävästi tehtävänsä kapillaarikatkona.

Käräjäoikeus arvioi tämän virheen vaikutukseksi hinnanalennuksen määrään 20.000 įeuroa.

Edellä esitetyin perustein hinnanalennuksen määrä on 55.000 euroa, mikä vastaajat velvoitetaan maksamaan kantajille vaadittuine korkoineen. Vaatimus korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisen koron maksamisesta ei ole vastaajien vastauksen perusteissa väitetyin tavoin lakiin perustumaton. Siitä on säädetty maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentissa.

5. Vahingonkorvaus

Kantajat ovat kanteen kohdissa 3.1.1.-3.1.4. vaatineet vahingonkorvausta ylimääräisistä asumiskuluista ja korkokuluista, pilaantuneesta irtaimistosta, kaupan kohteena olleen kiinteistön ylläpitokuluista sekä kantajien perheelle aiheutuneesta terveyshaitasta. Vastaajien vahingonkorvausvastuun perusteina kantajat ovat vedonneet siihen, että myyjät ovat ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavia elinkeinonharjoittajia, sekä siihen, että MK 2 luvun 17 §:n 2 momentin nojalla ostajalla on 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Kantajien vetoaman MK 2 luvun 10 §:n 3 kohdan mukaan myyjänä oleva elinkeinonharjoittaja, joka ammattimaisesti rakentaa ja myy kiinteistöjä, on velvollinen korvaamaan korvamaan sopimusrikkomuksesta johtuvat korjauskustannukset ja muut tarpeelliset kustannukset sekä hyädyttämiksi käyneistä toimenpiteistä aiheutuneet kulut, vaikka kyseessä on 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe tai vaikka myyjä voi osoittaa toimineensa huolellisesti.

Vastaajat ovat kiistäneet toimineensa kyseisessä kaupassa elinkeinonharjoittajina. E (Myyjät) on kertonut heidän rakentaneen itselleen ensin rantasaunan vuonna 2000 ja noin viiden vuoden päästä kesämäkin. Keväällä 2011 he olivat aloittaneet riidan kohteena olevan talon rakentamisen tarkoituksenaan muuttaa siihen itse asumaan, koska kulkuyhteydet mäkille olivat huonontuneet. Talon valmistuttua vuoden 2012 lopulla (Myyjät)n oli pitänyt myydä joko kesämäkki tai talo.
Kun kulkuyhteydet mäkille olivat parantuneet, he olivat päätyneet myymään talon, joka alun perin oli tarkoitettu tehtäväksi itselle.

E (Myyjät) oli kertomansa ja todisteena V81 esitetyn tyätodistuksen mukaan ollut täissä III Oy:llä 31.1.2012 saakka ja hän on kertonut menneensä talon valmistumisen jälkeen sinne vielä takaisin. Ensimmäinen rakennusalan tyä hänellä oli ollut vuonna 2014. Hänellä ei ole ollut y-tunnusta. E (Myyjät) on todennut P (Myyjät)n olleen ja olevan edelleen täissä PPPlla.

Käräjäoikeus toteaa, että (Myyjät)n kertomia seikkoja ei ole osoitettu paikkaansa pitämättämiksi. Niiden perusteella (Myyjät)iä ei voida pitää kyseisen kiinteistön rakentamisen ja myymisen aikaan ammattimaisesti kiinteistöjä rakentavina ja myyvinä elinkeinonharjoittajina. Se, että E (Myyjät) on mahdollisesti sittemmin rakentanut ja myynyt muita rakennuksia, ei vaikuta myyjien aseman arviointiin tämän kiinteistön rakentamisen ja myymisen osalta.

Näin ollen vastaajat eivät ole vahingonkorvausvelvollisia ns. salaisesta virheestä johtuvista kustannuksista, jollaiseksi askeläänieristeen vaurio ja siitä johtuva styreeniongelma on todettu.

Rakennuksen pohja- ja vierustäyttön sekä salaojien osalta kyseessä on ollut MK 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan mukainen virhe, jonka perusteella ostajilla voisi olla oikeus vahingonkorvaukseen.

Vahingonkorvauksena vaaditut kustannukset ovat kuitenkin kaikki johtuneet styreeniongelmasta, eivätkä ne ole syy-yhteydessä täyttömaan ja salaojien virheisiin. Viimeksi mainittujen vuoksi kantajien ei ole tarvinnut muuttaa pois kiinteistöltä eikä niistä ole aiheutunut irtaimiston pilaantumista tai terveyshaittaa.

Näin ollen kantajien vahingonkorvausvaatimukset on hylättävä perusteettomina.

6. Selvittely- ja oikeudenkäyntikulut

6.1 Selvittelykulut

Selvittelykuluja voidaan tuomita korvattavaksi vahingonkorvauksena tai oikeudenkäyntikuluihin rinnastettavina kuluina. Niiltä osin kuin selvittelykulut ovat aiheutuneet sellaisten virheiden selvittämisestä, joiden perusteella voitaisiin tuomita vahingonkorvausta, myäs mahdolliset selvittelykulut ovat vahingonkorvausperusteisia.
Ns. salaisen virheen selvittämiseen liittyvät mahdolliset kulut ovat oikeudenkäyntikuluihin rinnastettavia kuluja.

Kantajien selvittelykuluja koskeva vaatimus on perustunut todisteena K8 esitettyihin laskuihin. Asiassa on todettu vastaajien maksaneen todistaja LLLn tekemän lattiarakenteen VOC-tutkimuksen.

Käräjäoikeus katsoo, että kantajilla on oikeus saada korvausta niistä selvittelykuluista, jotka ovat liittyneet virheiksi todettujen seikkojen selvittämiseen.

LLLn tavarantarkastus on ollut laaja ja siinä on tutkittu suhteellisen paljon seinärakenteeseen ja ilmanvaihtoon liittyviä seikkoja, joita lopulta ei ole todettu virheiksi. Virheisiin liittyneitä tutkimuksia on tehty yläpohjan osalta ja kun tarkastushetkellä helmikuussa 2017 ei vielä ollut tehty lattian VOC-tutkimuksia, ainakin asukkaiden oireilun selvittämiseen liittyneitä materiaalitutkimuksia mahdollisten mikrobien läytämiseksi on pidettävä perusteltuina ja tarpeellisina, vaikkakin oireilun syyksi on myähemmin ilmennyt vaurioituneen askeläänieristeen styreeni.

Tavarantarkastuksen kustannukset ovat laskun mukaan olleet yhteensä 11.136,69 euroa. Käräjäoikeus pitää vastaajien myäntämää 4.000 euroa kohtuullisena korvattavana osuutena niistä.

Virheiksi todettujen seikkojen osalta keskeisimpiä tutkimuksia on ollut KKKn tutkimus, jonka raportti on todisteena K7. Kun LLLn VOC-tutkimus oli tehty vain yhdestä huoneesta, muidenkin huoneiden lattiarakenteen tutkiminen ja materiaalinäytteiden ottaminen on ollut tarpeen virheen laadun ja laajuuden selvittämiseksi. Myäs täyttömaan laadun selvittäminen on liittynyt todettuun virheeseen ja siihen ovat kuuluneet MMM Oy:n rakeisuustutkimus (296,36 euroa) ja PPP Oy:n porareikämittaus mahdollisen kapillaarisen kosteuden selvittämiseksi (521,15 euroa).

Paine-eromittausten sekä ulkoseinärakenteen ja yläpohjan tutkimukset eivät ole liittyneet todettuihin virheisiin ottaen yläpohjan osalta huomioon, että aiemmin mainittu AAA Oy:n tekemä yläpohjan korjaus oli tuolloin jo tehty, eikä vastaajien ole katsottu olevan vastuussa sen mahdollisesta puutteellisuudesta. Myäskään homekoiratutkimuksen kuluja, 550 euroa, ei ole pidettävä tarpeellisina virheiden selvittämiskustannuksina ottaen huomioon, että LLL ja LLL olivat tehneet tutkimuksensa näytteenottoineen ennen koirien tekemää kartoitusta.

Näiden seikkojen perusteella käräjäoikeus arvioi, että RRR Oy:n 5.180,01 euron suuruisesta laskusta vastaajien korvattava osuus on 4.000 euroa ja sen 1.000 euron suuruinen lasku näytteiden tutkimisesta kokonaan.

Kaikkien edellä korvattavaksi katsottujen selvittelykulujen yhteismäärä on 9.817,51 euroa, mikä vastaajat velvoitetaan korvaamaan kantajille vaadittuine viivästyskorkoineen. Muiden todisteessa K8 esitettyjen kustannusten ei ole katsottava liittyneen todettujen virheiden selvittämiseen niin, että vastaajat olisivat velvolliset ne korvaamaan.

6.2 Oikeudenkäyntikulut
Kantajat voittavat asian osaksi. Vaatimuksista osa ratkaistaan kantajien ja osa vastaajien hyväksi. Samoin kantajien kanteen perusteina olleista virheväitteistä osa ratkaistaan heidän ja osa vastaajien hyväksi. Käsillä on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n mukainen osavoittotilanne, jossa ei ole syytä velvoittaa kumpaakaan asianosaista korvaamaan osaksikaan vastapuolensa oikeudenkäyntikuluja. Käräjäoikeus harkitsee kohtuulliseksi määrätä, että asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.

Hinnanalennusta tuomitaan selvästi enemmän kuin 30.000 euroa, mitä vastaajien sovintotarjouksessa on esitetty. Kantajilla on siten katsottava olleen perusteltu syy jatkaa oikeudenkäyntiä sovintotarjouksen jälkeen. Asiassa ei ole sovintotarjoukseen liittyvää perustetta arvioida oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta toisin kuin edellä on tehty.

SOVELLETUT LAINKOHDAT

Maakaari 2 luku 17 §, 22 § ja 31 §, oikeudenkäymiskaari 21 luku 3 §.

TUOMIOLAUSELMA

E ja P (Myyjät) velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan K ja T (Ostajat)lle

-kiinteistökaupan hinnanalennuksena 55.000 euroa sekä sille korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa kauppahinnan maksupäivästä 18.6.2013 lukien haastehakemuksen tiedoksiantopäivään 20.4.2018 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lukien, kun kuukausi on kulunut haasteen tiedoksi antamisesta vastaajille eli 20.5.2018 lukien, sekä

-korvauksena virheiden selvittelykustannuksista 9.817,51 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta eli 27.7.2019 lukien.

Vaatimukset on enemmälti hylätty.

Tähän tuomioon saa hakea muutosta Vaasan hovioikeudelta valittamalla tai korkeimmalta oikeudelta ennakkopäätösvalituksella.

Muutoksenhakuohjeet liitteenä. Tyytymättämyyden ilmoittamiselle: 4.7.2019

Tyytymättämyyden ilmoittaminen

K ja T (Ostajat)n ovat ilmoittaneet tyytymättämyyttä tuomioon siltä osin kuin kantajien vaatimukset kaupan purkamisesta, vahingonkorvauksista ja oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta on hylätty.

E ja P (Myyjät) ovat ilmoittaneet tyytymättämyyttä koko tuomioon.
Määräpäivä valitukselle: 29.7.2019
Määräpäivä vastavalitukselle: 12.8.2019

Allekirjoitus ja käräjäoikeuden kokoonpano


Käräjätuomari H (Myyjät)

Asian ovat ratkaisseet käräjätuomari H (Myyjät) puheenjohtajana sekä käräjätuomari T KKK ja käräjänotaari T KKK. Ratkaisu on yksimielinen.