Kaupan purku ja kuntotarkastajan vastuu

HelHo 30.4.2021 Kaupan purku ja kuntotarkastajan vastuu?


Riidattomaksi todettiin se, että talon alapohja-, ulkoseinä- ja yläpohjarakenteet ovat kosteus- ja mikrobivaurioituneet. Käräjäoikeus purki kaupan mutta vapautti kuntotarkastajan vastuusta. Käräjäoikeus totesi:

"Edellä todetun perusteella on käräjäoikeuden johtopäätös se, että kuntotarkastaja on tehnyt aistinvaraiset havainnot kohteesta. Hän on tehnyt havaintoja riskirakenteista. Hän on perehtynyt riskihavaintoihin ja tutkinut niitä tarkemmin edellä kuvatuin tavoin. Yläpohjan rakenneavaus ei ole hänen arvionsa mukaan antanut aihetta materiaalinäytteisiin, koska mitään viitettä vauriosta ei ote ollut. Samoin alapohjassa koirien merkkaamat kohdat ovat saaneet sinänsä luontevan selityksen ryömintätilasta tulevista ilmavuodoista. Käräjäoikeuden näkemyksen mukaan kuntotarkastaja on voinut perustellusti olla siinä käsityksessä, että enempien tutkimusten tekeminen tai sellaisten suosittaminen ei ole ollut tarpeen. Edellä lausuttu huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että kuntotarkastajan toimintaa ei voida pitää huolimattomana vaan kuntotarkastaja on osoittanut menetelleensä huolellisesti. Näin ollen perustetta vahingonkorvaukselle ei ole ja kanne kuntotarkastajaan kohdistettuna on hylättävä."

Hovioikeudessa osapuolet kuitenkin sopivat asian niin että myyjä maksoi purun sijasta hinnanalennusta lähes 100.000 euroa ja kaikista vaatimuksista kuntotarkastusta ja -tarkastajaa kohtaan luovuttiin.

Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 30.4.2021
Nro 569
Diaarinumero S 19/3016
Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Itä-Uudenmaan käräjäoikeus 31.10.2019 nro 46564
(liite 1)

Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus

Valittajat
Aila Kukkonen Karri Mansikas Krista Multala

Asian käsittely hovioikeudessa

Aila Kukkoselle sekä Karri Mansikkaalle ja Krista Multalalle on myönnetty jatkokäsittelyluvat 24.3.2020.

Asianosaiset ovat 22.4.2021 ilmoittaneet päässeensä asiassa sovintoon ja pyytäneet hovioikeutta vahvistamaan sovintosopimukset (liitteet 2 ja 3) so- vinnoksi asiassa.

Hovioikeuden ratkaisu

Sovinnon vahvistaminen

Asianosaiset ovat pyytäneet sovinnon vahvistamista asiassa, jossa sovinto on sallittu. Sovinto ei ole lain vastainen tai selvästi kohtuuton eikä loukkaa sivullisen oikeutta. Sovinnon vahvistamiselle ei siten ole estettä.

Hovioikeus vahvistaa oikeudenkäymiskaaren 20 luvun 3 §:n nojalla tämän tuomion liitteenä 2 olevan Karri Mansikkaan ja Krista Multalan sekä Aila Kukkosen välisen 20.4. ja 21.4.2021 allekirjoitetun sovintosopimuksen sekä liitteenä 3 olevan Karri Mansikkaan ja Krista Multalan sekä Alarik Hellbergin Insinööritoimisto Alarik Hellberg -nimisen toiminimen haltijana välisen 21.4.2021 allekirjoitetun sovintosopimuksen sovinnoksi tässä asiassa. Vahvistettu sovinto korvaa liitteenä 1 olevan Itä-Uudenmaan käräjäoikeuden 31.10.2019 antaman tuomion nro 46564.



Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja vali- tuksen tekemiseen päättyy 29.6.2021.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian on ratkaissut: hovioikeudenneuvos TM
Esittelijä: hovioikeuden esittelijä AO

ITÄ UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
Osasto 8
TUOMIO 19/4656
31.10.2019 L 18/201105
Kantaja Mansikas, Karri

Multala, Krista

Vastaaja
Hellberg Alarik, lnsinööritsto Alarik Hellberg nimisen Tmi haltijana

Kukkonen, Aila


Asia Vireille
KANNE
Kanteen taustatiedot

Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus 26.10.2018
Kaupan kohde, kaupanteon päivämäärä ja kauppahinta

Ostajat ovat 28.11.2017 (K1) ostaneet myyjältä kiinteistön Pampolo, (543-403-3-289-3). Kauppahinta on ollut 285 000,00 euroa.

Yksityinen elinkeinonharjoittaja Alarik Hellberg/ Insinööritoimisto Hellberg on tehnyt ostajien lukuun kuntotarkastuksen kohteessa ennen kauppaa.

Ennen kauppaa annetut tiedot

Myyntiesitteen (K2) mukaan kyseessä on 1014 m2 kokoinen kiinteistö, jolla sijaitsee pinta-alaltaan 122 m2 suuruinen hyväkuntoinen omakotitalo. Myyntiesitteen mukaan rakennuksessa on tehty viimeisen
kymmenen vuoden aikana laajoja kunnostustöitä, joiden yhteydessä mm. pesuhuone ja kodinhoitohuone on täysin remontoitu. Myyntiesitteessä on erikseen painotettu kohteen hyvää kuntoa ja soveltuvuutta niin lapsiperheen kuin eläkeläisenkin asunnoksi.
Myyntiesitteestä ei käy ilmi mitään, mikä antaisi aihetta epäillä kohteen soveltuvuutta ostajien ja näiden perheen asunnoksi.


Kuntotarkastuksen jälkeen ostajat keskustelivat välittäjä Oivolan kanssa kuntotarkastuksessa esiin tulleista yläpohjaa koskevista havainnoista.
Välittäjän vastauksen mukaan hän oli keskustellut asiasta sekä myyjän, että kuntotarkastajan kanssa näistä havainnoista. Välittäjän ilmoituksen mukaan nämä kuntotarkastuksessa esiin tulleiden epäkohtien vaikutus rakennuksen käytettävyyteen on vähäinen, eikä myyjä sen vuoksi näe tarpeelliseksi alentaa kauppahintaa. Välittäjä totesi samassa yhteydessä, että talo on ikäänsä nähden hyvässä kunnossa ja se on nyt tarkastettu todella huolellisesti (K17). Maakaaren 2 luvun 19 §:n mukaan myyjä vastaa kiinteistönvälittäjän antamista tiedoista, joten myyjä ei voi vastuunsa välttämiseksi vedota siihen, että ostajat olisivat ryhtyneet kauppaan tietoisina rakennuksen virheistä.

Ennen kauppaa kohteessa on suoritettu kaksi kuntotarkastusta: 12.5.2016 on tehty myyjän toimeksiannosta kuntotarkastus S Söderling T:mi toimesta (K3). Varsinainen, kauppaa varten suoritettu kuntotarkastus on tehty 8.11.2017 Insinööritoimisto Hellberg/ Alarik Hellbergin toimesta (K5). Viimeksi mainittu kuntotarkastus oli kantajien tilaama. Kuntotarkastus on tilattu ostajien toimesta ennen kiinteistön kauppaa nimenomaan sen vuoksi, jotta ostajat saisivat luotettavan arvion kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen kunnosta sekä sen vuoksi, että Kuntotarkastaja olisi nimenomaisesti lojaali ostajia kohtaan. Ostajat ja myyjät maksoivat kuntotarkastuksen yhdessä. Ostajilla ei ollut kokemusta taikka asiantuntemusta arvioida kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen kuntoa ilman asiantuntijan apua. Ostajat olivat hankkimassa kiinteistöä omaksi asunnokseen. Paikalla tarkastushetkellä 8.11.2017 olivat ostajien ja Myyjän lisäksi Myyjän puoliso ja kiinteistön välittäjä. Tarkastuksesta samana päivänä laaditusta tarkastusraportista ei ilmennyt mitään sellaista, jonka perusteella ostajille olisi pitänyt syntyä epäilys terveyshaitasta tai kaupan kohteen soveltuvuudesta sellaisenaan asunnoksi. Kuntotarkastuksessa kiinnitettiin huomiota ainoastaan vesikaton aluskatteen materiaaliin, alapohjan tuuletukseen ja salaojien toiminnan ja toteutuksen tarkastukseen. Ostajat sittemmin asensivat alapohjan tuuletusputket, varautuivat aluskatteen vuotojen korjaamiseen ja luottivat myyjän sanaan siitä, että salaojat toimivat. Ostajat olivat varautuneet salaojien toiminnan tarkastukseen seuraavana keväänä.
Kuntotarkastuksella ja sen lopputuloksella on ollut merkittävä vaikutus
sekä kiinteistön ostopäätökseen että kauppahintaan.

Ostajille ei ole annettu ennen kauppaa sellaista tietoa, jonka osalta heille olisi pitänyt syntyä käsitys tai tieto kaupan kohteessa olevista asumiseen tai asumisterveyteen vaikuttavista ongelmista. Kiinteistöllä sijaitsevassa asuinrakennuksessa on sittemmin havaittu merkittäviä asumisterveyteen vaikuttavia vaurioita. Jälkeenpäin on havaittu, että rakennuksessa oli jo tutkimushetkellä muutamia sellaisia epäkohtia tai rakenneratkaisuja, joista maallikon ei pitäisikään tehdä johtopäätöksiä, mutta joiden olisi tullut kiinnittää ammattimaisen kuntotarkastajan huomion. Ostajat eivät ole reklamoineet tai esittäneet vaatimuksia sellaisista seikoista, joita kuntotarkastuksessa kävi ilmi.


Havaitut ongelmat, korjaustapa ja korjauskustannukset

Kun ostajat tutustuivat asuntoon syyskuussa 2017, oli asunnossa raikas ja normaali sisällma. Kun ostajat kaksi viikkoa kaupanteon jälkeen (14.12.2017) menivät ensimmäistä kertaa asunnolle, havaitsivat he tunkkaista ja kemikaalimaista hajua asunnossa. Ostajat kokivat välittömästi vaikeutta hengittää ja heille aiheutui asunnossa myös terveyteen liittyviä oireita. Kun ostajat seuraavan kerran (16.12.2017) saapuivat asunnolle muuttokuorman kanssa, asunnossa oli edelleen havaittavissa sinne kuulumatonta hajua. Hajuongelmaa tutkittiin lisää joulun jälkeen ja ostajat kutsuivat homekoirat uudelleen asuntoon.
Homekoirat kävivät uudelleen 2.1.2018, jolloin merkkasivat huomattavasti laajemmalta alueelta. Kun ostajat ihmettelivät poikkeavaa löydöstä, huomasivat he, että rakennuksen ilmanvaihto oli ensimmäisellä tarkastuksella yli paineinen ja jostakin syystä ilmanvaihto oli vaihtunut kaupan jälkeen alipaineiseksi. Sisäilman laadullinen heikkeneminen niin pian kaupanteon jälkeen tuli ostajille täysin yllätyksenä. Ostajat eivät edelleenkään ole asuneet taikka yöpyneet rakennuksessa päivääkään.