Peruskorjatun asunnon myyjän vastuu
Peruskorjatun asunnon myyjän vastuu?
Asuntokaupoissa perustajarakennuttajan, joka perustaa asunto-osakeyhtiön ja ryhtyy siihen rakentamaan (eli grynderi) vastuu on laajempi ja pidempi kuin vanhojen asuntojen kaupoissa. Vastuu on laajempi ja pidempi myös jos elinkeinonharjoittaja ostaa asunnon ja peruskorjaa sen ja myy senjälkeen. Katso lisää linkistä https://www.asuntokaupanvirheet.fi/peruskorjattu-v...
Asuntokauppalain 4 luvun 1§:ssä säädetään että peruskorjaamisen on oltava uudisrakentamiseen verratava. Tämä tarkoittaa että pelkkä pintaremontti ei ole peruskorjaamista vaan sen on oltava laajempi. Missä raja kulkee on epäselvä. Näistä siten syntyy usein riitaa. Niin allakin. Siinä katsottiin että kysymys ei ollut uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta. Asia palautettiin käräjäoikeuteen käsiteltäväksi uudelleen koska käräjäoikeus oli soveltanut asuntokauppalain 4 lukua ja hovioikeuden päädyttyä toisenlaiseen johtopäätökseen sovellettavaksi tuli 6 luku eli käytetyn asunnon kauppa. Hovioikeuden mukaan se ei voinut ratkaista asiaa koska 4 ja 6 luku olivat erilaisia sisällötään ja tarkoitukseltaan. Palautuksen jälkeinen käräjäoikeuden tuomio ei ole tiedossa.
Asiassa vaikutti keskeisesti samaan kokonaisuuteen liittyvä asunto-osakeyhtiön kanne, joka oli ratkaistu eri oikeudenkäynnillä. Siinä ensin käräjäoikeus piti elinkeinonharjoittajaa perustajaosakkaana mutta hovioikeus oli (tämän alla olevan riidan käräjäoikeuden tuomion jälkeen) todennut ettei elinkeinonharjoittaja ollutkaan perustajaosakas. Nyt käsiteltävässä olevassa riidassa jouduttiin siten arvioimaan toisen tuomion merkitystä tässä riidassa. Kysymys on toisen tuomion ns. todistusvaikutuksesta. Siitä on tarkemmin tuomiossa alempana. Mutta itse pääkysymyksestä tämän riidan nyt kyseessä olevassa hovioikeuden perusteluissa todetaan se, miksi elinkeinonharjoittaja ei ole perustajaosakas seuraavasti:
"Molemmat osapuolet ovat edellä selostetuin tavoin hovioikeudessa hyväksyneet sen, että lähtökohdaksi voidaan nyt ottaa yhtiön aseman arviointi sen pohjalta, millaisena se ilmenee Turun hovioikeuden 24.1.2019 antamassa lainvoimaisessa tuomiossa. Tämän vuoksi mainitulle hovioikeuden ratkaisulle tulee antaa tässä asiassa todistusvaikutusta. Turun hovioikeuden 24.1.2019 antamassa tuomiossa on todettu, että remontin jälkeen rakennus on sekä ulkoa että nähtävillä olevilta sisäosiltaan vaikuttanut päällisin puolin uudelta ja ajanmukaiselta. Rakennuksen tekniseen elinikään vaikuttavia keskeisiä rakenteita ei ollut remontoitu, eikä rakennus niiden osalta edelleenkään olut remontin aikaisten rakennusmääräysten mukainen eikä uudenveroinen. Hovioikeus on katsonut, ettei kysymys ole ollut asuntokauppalain 1 luvun 5 §:ssä tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta, ja kumonnut käräjäoikeuden tuomion, jolla Taitokaaren oli vahvistettu olevan perustajaosakas. Tämä puhuu sen puolesta, ettei Taitokaarta ole myöskään nyt käsiteltävänä olevassa asiassa vastoin kiistämistään pidettävä perustajaosakkaana. Ottaen lisäksi huomioon kirjallisena todisteena olevassa kauppakirjassa todetut tiedot kohteesta ja nimenomaisen maininnan siitä, että kysymyksessä on käytetyn asunnon kauppa, jossa noudatetaan asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä, hovioikeus toteaa, ettei Ln asunnon osalta ole ollut kysymys uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta eikä kyse siten ole asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetusta kaupasta, johon sovellettaisiin uuden asunnon kauppaa koskevia 4 luvun säännöksiä. Koska T ei ole samoin perustein asuntokauppalain tarkoittama perustajaosakas, asuntokauppalain 4 luvun säännökset eivät tule sovellettaviksi myöskään Ln vetoaman asuntokauppalain 6 luvun 1 §:n 2 momentin perusteella. Näin ollen Ln ja Tn väliseen asunnon kauppaan on sovellettava käytetyn asunnon kauppaa koskevia asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä."
Turun hovioikeus Päätös
Antopäivä 2.6.2020
Nro xxx
Diaarinumero S
Ratkaisut, joihin on haettu muutosta
Pirkanmaan käräjäoikeus 12.10.2017 nro xxx ja
Pirkanmaan käräjäoikeus 1.9.2017 nro xxx (liitteinä)
Asia Irtaimen kaupan purkaminen
Valittaja T Oy
Vastapuoli SL
Vaatimukset hovioikeudessa Valitus
T Oy (jäljempänä myös T) on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne jätetään tutkimatta tai toissijaisesti hylätään ja että L velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa korkoineen 12.10.2017 lukien ja hovioikeudessa korkoineen tuomion antamisesta lukien.
Perusteinaan T on muun ohella lausunut, että Llla ei asunto- kauppalain 4 luvun 18 a §:n perusteella ole asiassa kanneoikeutta tai vaatimukset ovat vähintäänkin ennenaikaisia. Kohteessa ei ole asuntokauppalaissa tarkoitettuja Tn vastuulle kuuluvia virheitä. L on reklamoinut ainakin sähköjärjestelmästä, liukuovista ja kylmyydestä liian myöhään. Virheet eivät ainakaan ole olennaisia, eikä Llla ole oikeutta kaupan purkuun.
T on edelleen lausunut, että asiassa tulisi soveltaa asuntokauppalain 6 lukua eikä asuntokauppalain 4 lukua. Rakennusta, jossa Ln asunto sijaitsee, ei ole korjattu uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla. Kauppakirjassa on yksiselitteisesti todettu, että kyse ei ole uuden asunnon kaupasta ja että kau- passa noudatetaan asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä.
Vastaus
L on vaatinut, että valitus hylätään perusteettomana ja että T Oy velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen. L on edelleen hovioikeudessa toistanut toissijaisen vaatimuksensa hinnanalennuksesta. Lisäksi L on vaatinut, että T Oy velvoitetaan korvaamaan hänelle ylimääräisiä asumiskuluja marraskuulta 2017 30.9.2019 saakka.
Perusteinaan L on muun ohessa toistanut käräjäoikeudessa esittämänsä ja viitannut käräjäoikeuden tuomion perusteluihin. L on lisäksi vedonnut uusina virheperusteina hovioikeudessa siihen, että ikkunaseinien rakenne on virheellinen, pesuhuoneen lattiassa todettuun liima- ja tasoitekerrokseen, keittiön lattian asbestiin, ilmastointihormien uusiin virheisiin, lämmityspatte- reiden virheisiin, pohjaviemäreiden uusimattomuuteen sekä välttämättömiin korjauskustannuksiin ja lattioiden korjauskustannuksiin. Asunto on edelleen asumiskelvoton.
Välitoimi
Pirkanmaan käräjäoikeus on nyt käsiteltävänä olevassa tuomiossaan 12.10.2017 viitannut Pirkanmaan käräjäoikeuden 31.3.2017 antamaan tuo- mioon, jonka mukaan T on asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdan tarkoittama Asunto Oy Rkatu 31:n perustajaosakas, ja todennut, että kyseisen tuomion todistusvaikutuksen ja mainitun lainkohdan sisällön johdosta tässä asiassa kysymyksessä olevaan asuntokauppaan sovelletaan asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä.
T Oy:n valituksesta Turun hovioikeus on 24.1.2019 antamallaan tuomiolla kumonnut käräjäoikeuden 31.3.2017 antaman tuomion ja hylännyt asunto-osakeyhtiön kanteen todeten, että kyse ei ole ollut asuntokauppalain 1 luvun 5 §:ssä tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakenta- misesta. Korkein oikeus ei ole päätöksellään 27.9.2019 myöntänyt asiassa vali- tuslupaa.
Hovioikeus on pyytänyt T Oy:ltä ja Llta lausuman hovioikeuden ratkaisun merkityksestä asiassa.
T Oy on vaatinut, että asia palautetaan uudelleen käräjäoikeuden käsi- teltäväksi tai että sille varataan tilaisuus laatia valituskirjelmä uudelleen. Kärä- jäoikeus on soveltanut väärää lainkohtaa, kun asiaa on arvioitu asuntokauppa- lain 4 luvun uuden asunnon kauppaa koskevien säännösten eikä asuntokauppa- lain 6 luvun käytetyn asunnon kauppaa koskevien säännösten perusteella. Asiaa ei siten ole tosiasiassa käsitelty lainkaan käräjäoikeudessa, eikä sitä tule käsitellä ensi asteena hovioikeudessa.
L on lausunut, että edellä mainitusta tuomiosta huolimatta hänen asuntonsa osalta on ollut kysymys asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n tarkoittamasta täysin peruskorjatun asunnon kaupasta. Asuntokauppaan on sovellettava asun- tokauppalain 6 luvun 1 §:n 2 momentin mukaisesti asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä. Vaikka asiassa päädyttäisiin soveltamaan asuntokauppalain 6 lu-
kua, Ln huoneistossa on edelleen ne virheet, joiden perusteella kanne Tta vastaan on nostettu.
L on vielä lausunut, että hän kuitenkin hyväksyy sen, että mainitulla Turun hovioikeuden tuomiolla 24.1.2019 on samanlainen todistusvaikutus tähän asiaan, kuin aiemmin käräjäoikeudessa aiemmalla käräjäoikeuden tuomiolla oli. Asiaa ei kuitenkaan ole tarvetta palauttaa käräjäoikeuteen. Ln ja Tn väliseen asuntokauppaan sovellettavat säännökset eivät muutu mainitusta hovioikeuden tuomiosta huolimatta.
L on vielä lausumassaan 18.10.2019 toistanut lausumassa 18.4.2019 esittämänsä ja todennut, että T on asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 4 momentin mukainen elinkeinonharjoittaja. Lainkohdassa määrätään, että kaupan purkamiseen käytetyn asunnon kaupassa sovelletaan asuntokauppalain 4 luvun 25 §:ää. Siten sovellettava säännös ei asiassa muutu edellä mainitun korkeimman oikeuden ratkaisun takia. L on lisäksi lausunut, että keskeisiä virheitä eli saunan käyttökelvottomuutta ja pesuhuoneen virheitä ja niistä johtuvia kosteusvaurioita ja virheiden olennaisuutta on arvioitava samalla tavalla kuin uuden asunnon kaupassa.
Hovioikeuden ratkaisu Käsittelyratkaisut
Asumiskuluja koskeva uusi vaatimus
L on vastauksessaan valitukseen ilmoittanut täydentävänsä kannekohtaa 10 ja vaatinut, että hovioikeus velvoittaa T Oy:n korvaamaan hänelle ylimääräisiä asumiskuluja asian käsittelyn ajalta marraskuulta ja joulukuulta 2017 810 euroa/kk ja tammikuusta 2018 alkaen 856 euroa/kk korkoineen jokaisen kuukauden viimeisestä päivästä lukien. Lausumassaan 21.10.2019 L on luopunut asumiskuluvaatimuksestaan lokakuusta 2019 alkaen.
T on vaatinut, että Ln vastauksessaan esittämät uudet korvausvaatimukset ylimääräisistä asumiskustannuksista jätetään tutkimatta. L ei ole asiassa valittajana eikä vastavalittajana, joten hänellä ei ole oikeutta esittää muutosvaatimuksia käräjäoikeuden tuomioon. Vaatimus on joka tapauksessa perusteeton.
Hovioikeus toteaa, että L on käräjäoikeudessa vaatinut muun ohella korvausta ylimääräisistä asumiskuluista elokuusta 2017 alkaen 810 euroa kuukaudessa ja T on käräjäoikeuden tuomiossa velvoitettu maksamaan hänelle vahingonkorvausta asumiskuluista 810 euroa kuukaudessa 12.10.2017 saakka. L ei ole ilmoittanut tyytymättömyyttä käräjäoikeuden tuomioon, eikä vastavalittanut asiassa. Näin ollen Ln vaatimus Tn velvoittamisesta korvaamaan ylimääräisiä asumiskuluja käräjäoikeuden tuomitseman ajankohdan jälkeiseltä ajalta on jätettävä hovioikeudessa tutkimatta.
Pääkäsittely hovioikeudessa
T on vaatinut, että hovioikeus toimittaa asiassa pääkäsittelyn, ellei asiaa palauteta käräjäoikeuteen. L on vastauksessaan todennut, ettei pääkäsittelyn järjestäminen ole tarpeen mutta on nimennyt sittemmin itsekin kuultavaksi yhden uuden todistajan.
Hovioikeudessa on ratkaistavana ensi vaiheessa oikeudellinen kysymys asiassa sovellettavista asuntokauppalain säännöksistä, minkä ratkaisemiseksi pääkäsit- tely ei ole tarpeen. Tämän kysymyksen jäljempänä ilmenevä ratkaisun loppu- tulos huomioon ottaen pääkäsittelyn toimittamista on pidettävä selvästi tar- peettomana.
Pääasiaratkaisun perustelut
Kysymyksenasettelu
Asiassa on ensin ratkaistava kysymys siitä, sovelletaanko kyseessä olevan asunnon kauppaan Ln vaatimalla tavalla asuntokauppalain 4 luvun sään- nöksiä. Tämän suhteen ratkaisevaa on, onko Tn toteuttamassa asunto- kohteen remontissa ollut kysymys uudisrakentamiseen verrattavasta korjausra- kentamisesta.
Tn asema ja sovellettavat säännökset
Asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan tämän luvun säännöksiä sovelletaan, kun: 1) perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa; tai 2) elinkeinonharjoittaja muuten myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentami- sen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.
Perustajaosakkaalla tarkoitetaan asuntokauppalaissa 1 luvun 4 §:n mukaan 2 momentissa säädetyin poikkeuksin luonnollista henkilöä taikka yksityistä tai julkista oikeushenkilöä, joka merkitsee tai muuten omistaa asunto-osakkeen tai muun asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavan yhteisöosuuden rakentamisvai- heen aikana.
Asuntokauppalain 1 luvun 5 §:n mukaan rakentamisvaiheella tarkoitetaan tässä laissa ajanjaksoa, joka edeltää asuntoyhteisön uuden tai uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetun rakennuksen taikka yhteisölle myö- hemmin lisää rakennettavien uusien asuinhuoneistojen valmistumista. Raken- tamisvaihe päättyy, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhtei- sön rakennuksen tai rakennukset kokonaisuudessaan käyttöön otettaviksi ja yhteisölle on valittu 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu hallitus.
Elinkeinonharjoittajalla tarkoitetaan asuntokauppalain 1 luvun 3 §:n 6 kohdan mukaan sitä, joka ammattimaisesti myy asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä vasti- ketta vastaan hankittaviksi.
Asuntokauppalain 6 luvun 1 §:n 2 momentin mukaan sillä, joka ostaa asunnon
käytettynä perustajaosakkaalta, on oikeus esittää asunnon virheen perusteella vaatimuksia 4 luvun säännösten mukaisesti.
Käräjäoikeuden jatketun valmisteluistunnon ja pääkäsittelyn 13.-14.9.2017 pöytäkirjaan s. 14 merkityn mukaan T on katsonut edelleenkin, ettei se ole ollut kohteessa perustajaosakkaana ja että asuntokauppoihin tulee sovel- taa käytetyn asunnon kauppaa koskevan asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä. T on ilmoittanut, että se ei kuitenkaan tässä asiassa esitä todistelua siitä teemasta, onko kohteessa sen omistusaikana tehty rakentaminen uudisrakentamiseen verrattavaa, ja että yhtiö tietää, että Pirkanmaan käräjäoikeuden 31.3.2017 antaman tuomion todistusvaikutus otetaan tässä asiassa huomioon. Mainittuun pöytäkirjaan on merkitty s. 25 riidattomaksi, että Pirkanmaan käräjäoikeuden 31.3.2017 jutussa L antaman tuomion todistusvaikutuksen johdosta tässä asiassa T Oy:tä pidetään Asunto Oy Rkatu 31:n perustajaosakkaana ja kysymyksessä olevaan asuntokauppaan sovelletaan asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä.
Hovioikeus toteaa, että mainitut pöytäkirjamerkinnät viittaavat aikaisemman käräjäoikeuden tuomion merkitykseen asiassa ja että toisin kuin L on väittänyt, pöytäkirjasta ei yksiselitteisesti ilmene Tn myöntäneen olevansa perustajaosakas nyt käsiteltävänä olevassa asiassa. Käräjäoikeuden tuomiossa sovellettavia säännöksiä on käsitelty sivulla 28 ja viitattu Pirkanmaan käräjäoikeuden tuomion 31.3.2017 todistusvaikutukseen sekä asuntokauppa- lain 4 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdan sisältöön.
Aikaisemman tuomion todistusvaikutuksesta ei ole säännöksiä laissa. Oikeus- kirjallisuudessa on todettu, että tuomion todistusvaikutus ilmenee siten, että tuomion perustana olevat tosiseikat otetaan oikeudenkäyntiaineistona huo- mioon mahdollisessa myöhemmässä prosessissa, jossa samoilla tosiseikoilla on merkitystä. Tuomion todistusvaikutus perustuu kuitenkin vapaaseen todis- tusharkintaan eikä aikaisemman tuomion sisällyksen sitovaan vaikutukseen eli oikeusvoimavaikutukseen. Yleensä tuomion todistusvaikutus ei estä muun to- distelun esittämistä myöhemmässä oikeudenkäynnissä, vaan aikaisemman tuo- mion merkitys arvioidaan yhdessä muun asiassa esitettävän todistelun kanssa. (Jokela: Oikeudenkäynti III, 2015 s. 567 ja 602.)
Pirkanmaan käräjäoikeus on 31.3.2017 antanut tuomion asiassa, jossa Asunto Oy Rkatu 31 oli vaatinut tuomioistuinta vahvistamaan, että Tlla on perustajaosakkaan vastuu eli niin sanottu grynderivastuu Rkatu 31:n rakentamisen osalta ja että Tta voidaan pitää Rkatu 31:n pe- rustajaurakoitsijana tai -rakennuttajana niin, että sillä on grynderivastuu. Muu- toksenhaun kohteena olevassa 12.10.2017 annetussa ratkaisussaan Pirkanmaan käräjäoikeus on katsonut, että mainitulla 31.3.2017 annetulla tuomiolla on to- distusvaikutus Ln ja Tn välisessä riita-asiassa. Tämän myös L ja T ovat käräjäoikeuden valmisteluistunnossa 13.9.2017 pöytäkirjasta ilmenevin tavoin hyväksyneet. Asianosaisten tiedossa on tuolloin ollut, että kyseinen tuomio ei ole vielä lainvoimainen. Tn valitettua ratkaisusta Turun hovioikeus on antanut asiassa tuomion 24.1.2019, jossa se on hylännyt asunto-osakeyhtiön kanteen. Mainittu tuomio on jäänyt lainvoimaiseksi korkeimman oikeuden hylättyä asunto-osakeyhtiön valituslupahakemuksen (KKO 27.9.2019 nro 1624).
Molemmat osapuolet ovat edellä selostetuin tavoin hovioikeudessa hyväksy- neet sen, että lähtökohdaksi voidaan nyt ottaa yhtiön aseman arviointi sen poh- jalta, millaisena se ilmenee Turun hovioikeuden 24.1.2019 antamassa lainvoi- maisessa tuomiossa. Tämän vuoksi mainitulle hovioikeuden ratkaisulle tulee antaa tässä asiassa todistusvaikutusta. Turun hovioikeuden 24.1.2019 antamas- sa tuomiossa on todettu, että remontin jälkeen rakennus on sekä ulkoa että näh- tävillä olevilta sisäosiltaan vaikuttanut päällisin puolin uudelta ja ajanmukai- selta. Rakennuksen tekniseen elinikään vaikuttavia keskeisiä rakenteita ei ollut remontoitu, eikä rakennus niiden osalta edelleenkään olut remontin aikaisten rakennusmääräysten mukainen eikä uudenveroinen. Hovioikeus on katsonut, ettei kysymys ole ollut asuntokauppalain 1 luvun 5 §:ssä tarkoitetusta uudisra- kentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta, ja kumonnut käräjäoikeuden tuomion, jolla Tn oli vahvistettu olevan perustajaosakas. Tämä puhuu sen puolesta, ettei Tta ole myöskään nyt käsiteltävänä olevassa asiassa vastoin kiistämistään pidettävä perustajaosakkaana. Ottaen lisäksi huomioon kirjallisena todisteena olevassa kauppakirjassa todetut tiedot kohteesta ja ni- menomaisen maininnan siitä, että kysymyksessä on käytetyn asunnon kauppa, jossa noudatetaan asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä, hovioikeus toteaa, et- tei Ln asunnon osalta ole ollut kysymys uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta eikä kyse siten ole asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetusta kaupasta, johon sovellettaisiin uuden asun- non kauppaa koskevia 4 luvun säännöksiä. Koska T ei ole samoin perustein asuntokauppalain tarkoittama perustajaosakas, asuntokauppalain 4 luvun säännökset eivät tule sovellettaviksi myöskään Lsen vetoaman asunto- kauppalain 6 luvun 1 §:n 2 momentin perusteella. Näin ollen Ln ja Tn väliseen asunnon kauppaan on sovellettava käytetyn asunnon kauppaa koskevia asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä.
L on sovellettavan lain osalta vedonnut vielä asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 4 momenttiin, jonka mukaan jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, ostajalla on oikeus purkaa kauppa 4 luvun 25 §:ssä säädetyin edellytyksin. Hovioikeus toteaa, että 6 luvun 16 §:n 4 momentin viittaussäännöksessä on kyse kaupan kohteessa havaitun virheen seuraamuksista. Säännös ei vaikuta siihen, minkä asuntokauppalain luvun perusteella arvioidaan sitä, onko kaupan kohteessa virhe.
Asian palauttaminen käräjäoikeuteen
Edellä Tn asemasta todetusta seuraa, ettei asiaa voida arvioida käräjä- oikeuden tavoin asuntokauppalain 4 luvun virhesäännösten perusteella. Kärä- jäoikeuden tuomio on tämän vuoksi kumottava. Myös käräjäoikeuden päätös 1.9.2017, joka koskee asian tutkimista, jos sitä arvioidaan asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n nojalla, on samoilla perusteilla kumottava. Tämän johtopää- töksen jälkeen hovioikeuden arvioitavana on se, onko asia palautettava käräjä- oikeuteen vai voidaanko se ratkaista suoraan hovioikeudessa. Ln kanne on perustunut siihen, että kysymys on asuntokauppalain 4 luvun mukaisesta ti- lanteesta. Käsittely käräjäoikeudessa ja käräjäoikeuden tuomio ovat osapuolten valmistelussa omaksuman näkökannan pohjalta perustuneet asuntokauppalain 4 luvun mukaiselle arvioinnille, ja väitettyjä virheitä on tarkasteltu asunto- kauppalain 4 luvun 14 ja 15 §:n nojalla. Käräjäoikeudessa ei ole lainkaan käsi-
telty sitä, ovatko Ln vetoamat virheet asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaisia virheitä.
Asian palauttamisesta ei ole säännöksiä laissa. Ratkaisussa KKO 2017:10 (k. 24) on todettu, että oikeusastejärjestyksen periaatteesta seuraa, että ylempi tuo- mioistuin voi lähtökohtaisesti tutkia jutun muutoksenhakuasteena enintään sa- massa laajuudessa kuin alempi tuomioistuin on sen tutkinut. Tästä pääsäännös- tä voidaan prosessiekonomian ja tarkoituksenmukaisuussyiden vuoksi poiketa varsinkin silloin, jos asiassa on muutoksenhakuvaiheessa vedottu vain uuteen todisteluun.
Hovioikeus toteaa, että virheen ja myös reklamaatiovelvollisuuden arvioinnin lähtökohdat ovat käytetyn ja uuden asunnon kauppaa säätelevissä asuntokaup- palain 4 ja 6 luvuissa osin samanlaiset. Tässä asiassa keskeisessä asemassa on kuitenkin ollut muun muassa väitettyjen virheiden arviointi asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 4 kohdassa tarkoitetun hyvän rakennustavan kannalta. Asunto- kauppalain 6 luvussa ei ole täysin vastaavaa säännöstä. Asiassa on siten muun ohessa jäänyt käräjäoikeudessa tutkimatta, ovatko tällaisiksi väitetyt virheet virheitä 6 luvun virhesäännösten mukaisesti. Asuntokauppalain 4 luvun ja 6 lu- vun säännökset ovat muutoinkin siinä määrin erilaiset, ettei hovioikeudessa oi- keusastejärjestyksen periaate huomioon ottaen voida tässä asiassa ensimmäistä kertaa tutkia ja ratkaista kysymystä siitä, onko kohteessa asuntokauppalain 6 luvussa tarkoitettu virhe. Tässä tilanteessa asia on palautettava käräjäoikeu- teen uudelleen valmisteltavaksi ja käsiteltäväksi.
L on asiassa vedonnut useisiin uusiin seikkoihin ja nimennyt jonkin verran uutta todistelua. Koska asia edellä todetuista syistä on palautettava kä- räjäoikeuteen valmisteluun, myös se, mihin uusiin seikkoihin ja todisteisiin asiassa on sallittua vedota, jää käräjäoikeuden ratkaistavaksi.
Oikeudenkäyntikulut
Valtion varoista maksetaan Ln avustajalle asianajaja Alle palkkiona oikeusapupäätöksen mukainen jäljellä olevien tuntien määrä. Sisäilma- tutkimuskuluja ei voida tässä vaiheessa hyväksyä korvattaviksi kuluiksi, koska niiden tarpeellisuus jää käräjäoikeudessa harkittavaksi.
Käräjäoikeuden tulee asian ratkaistessaan ottaa kantaa asianosaisten oikeuden- käyntikuluvaatimuksiin hovioikeudessa.
Päätöslauselma
Ln vaatimus ylimääräisten asumiskulujen korvaamisesta käräjäoikeuden tuomion jälkeiseltä ajalta jätetään hovioikeudessa tutkimatta.
Käräjäoikeuden tuomio 12.10.2017 kumotaan muilta kuin valtion varoista Ln avustajalle maksettuja määriä ja omavastuuosuutta sekä Ln käräjäoikeudessa kuulustuttamille henkilöille maksettuja todistelukustannuksia koskevilta osin. Käräjäoikeuden päätös 1.9.2017 kumotaan.
Asia palautetaan Pirkanmaan käräjäoikeuteen, jonka tulee tämän palautuspää- töksen saatua lainvoiman ottaa asia ilmoituksesta uudelleen käsiteltäväksi. Kä- räjäoikeuden tulee asian ratkaistessaan lausua hovioikeusvaiheessa esitetyistä oikeudenkäyntikuluvaatimuksista.
Hovioikeus vahvistaa asianajaja An palkkioksi oikeusapua 55 %:n omavastuuosuudella saavan Ln avustamisesta hovioikeudessa oikeus- apupäätöksen mukaisesti jäljellä olevien 31,66 tunnin perusteella 3.482,60 eu- roa ja arvonlisäveron osuutena 835,82 euroa.
Valtion varoista maksetaan asianajaja Alle 55 prosentin omavastuuosuus vähentäen palkkiona 1.567,17 euroa ja arvonlisäveron osuutena 376,12 euroa eli yhteensä 1.943,29 euroa. Käräjäoikeuden tulee ratkaisussaan ottaa kantaa siihen, onko jonkun korvattava tämä määrä valtiolle.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamal- la vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheises- ta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituk- sen tekemiseen päättyy 3.8.2020.
Asia on ratkaistu esittelystä.
hovioikeudenneuvos JK
hovioikeudenneuvos KS
asessori SM, joka esitteli asian
Ratkaisu on yksimielinen.
PIRKANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto
Käräjätuomari VP
TUOMIO xxx
12.10.2017 L xxx
Kantaja
Vastaaja
SL
T Oy
Asia Vireille
Irtaimen kaupan purkaminen 18.11.2014
TAUSTA JA RIIDATTOMIA SEIKKOJA
Kantaja on ostanut vastaajalta 8.6.2012 päivätyllä kauppakirjalla Asunto Oy Rkatu 31 -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeet nrot xxx, jotka oikeuttavat neljä huonetta, keittiön, kylpyhuoneen ja saunan käsittävän 92,5 m2:n suuruisen huoneiston D 30 hallintaan em. yhtiössä. Myyntihinta oli 97 404,34 euroa, minkä lisäksi kantaja otti vastattavakseen 78 495,65 euron yhtiölainaosuuden, jonka hän maksoi 17.10.2012.
Huoneiston hallinta siirtyi kantajalle heinäkuun lopussa 2012.
Asunto-osakeyhtiön omistama kerrostalo on valmistunut vuonna 1966. Se on osin remontoitu vastaajan toimesta vastaajan omistusaikana.
Vastaaja on 15.3.2010 perustanut As Oy Rkatu 31:n ja merkinnyt kaikki sen osakkeet. Asunto-osakeyhtiö on rekisteröity kaupparekisteriin 8.4.2010. Vastaaja on rakennusalalla toimiva elinkeinonharjoittaja.
Asunnon sisätilojen remontointiin ja huoneistosaunojen lisäämiseen liittyvä lopputarkastus on pidetty 20.12.2011. Erillistä käyttöönottotarkastusta kohteessa ei ole järjestetty.
Sähköjärjestelmän, vedeneristyksen, ilmavuotojen ja lattiarakenteiden korjaaminen kuuluu asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Lisäksi yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiö vastaa yhtiön suorittamien/suorituttamien toimenpiteiden tekemisestä huoneistojen sisätiloille aiheutuvista vahingoista. Lattioiden osalta ainoastaan
KANNE
pintamateriaalit ovat osakkeenomistajan kunnossapitovastuun piirissä. Kantaja on vaatinut, että käräjäoikeus:
1) ensisijaisesti purkaa kantajan ja vastaajan välillä 8.6.2012 tehdyn
Asunto Oy Rkatu 31 -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeiden numerot xxx kaupan;
2) velvoittaa vastaajan palauttamaan kauppahinnan 97 404,34 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen kaupantekopäivästä alkaen 28.5.2014 saakka sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 29.5.2014 lukien;
3) velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajan maksaman yhtiölainaosuuden määrän 78 495,65 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 17.10.2012 lukien haasteen tiedoksiantopäivään saakka sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien;
4) vaatimus peruutettu 3.7.2017;
5) mikäli käräjäoikeus ei hyväksy kaupan purkamista koskevaa vaatimusta, toissijaisesti käräjäoikeuden tulee velvoittaa vastaaja suorittamaan kauppahinnan alennusta 65.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 8.6.2012 lukien 28.5.2014 saakka sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 29.5.2014 lukien.
Sekä joka tapauksessa velvoittaa vastaajan suorittamaan kantajalle:
6) vahingonkorvauksena 675 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien;
7) vahingonkorvausta 25 euroa kuukaudessa 1.11.2014 lähtien käräjäoikeuden tuomioon saakka sekä niille korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa käräjäoikeuden tuomiopäivästä lukien;
8) korvauksena ensimmäisestä reklamaatiokirjeestä aiheutuneet kustannukset 500 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 30 päivän kuluttua käräjäoikeuden tuomiosta lukien;
9) vahingonkorvausta ansionmenetyksestä 2.000 euroa
huhti-heinäkuulta 2017 lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 1.000 eurolle 23.5.2017 lukien, 500 eurolle 1.7.2017
lukien ja 500 eurolle 1.8.2017 lukien;
10) vahingonkorvauksena ylimääräisiä asumiskuluja 150 euroa huhtikuulta sekä 300 euroa toukokuulta, 250 euroa kesäkuulta sekä 250 euroa heinäkuulta 2017 sekä elokuusta 2017 alkaen 810 euroa/kk
korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 450 eurolle
23.5.2017 lukien ja 500 eurolle 3.7.2017 lukien sekä elokuusta 2017 alkaen 810 eurolle joka kuukauden viimeisestä päivästä lukien;
11) vahingonkorvauksena lääkärinpalkkioita ja matkakuluja lääkärille 678,52 euroa korkolam 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
23.5.2017 lukien;
1 ) va ingonkorvausta osin tekstiilipintaisten huonekalujen ja sänkyjen mIkrob1vaunoitum1sesta 4.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 3.7.2017 lukien;
13) vahingonkorvausta muutosta ja perheenjäsenten eri osoitteissa asumisesta johtuvista ylimääräisistä matka- ja muista kuluista 500 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 3.7.2017 lukien ja
14) velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut asiassa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 30 päivän kuluttua käräjäoikeuden tuomiosta lukien.
VASTAUS
Kantajan vaatimukset tulee kaikilta osin hylätä ja kantaja tulee velvoittaa korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Mikäli kauppa puretaan, tulee ostajan korvattavaksi määrätä/palautettavasta kauppahinnasta vähentää ostajan asunnosta saama hyöty, jonka määrä on 989,75 euroa/kk miinus hoitovastike 504,18 euroa/kk, eli 485,57 euroa/kk.
Hinnanalennuksen määrä on enintään 600 euroa.
Vahingonkorvausvaatimukset kiistetään perusteeltaan mukaan lukien syy-seuraussuhteen olemassaolo. Määrän osalta lausutaan, että:
- saunaa koskevan vahingonkorvauksen määrä on 10 euroa kuukaudessa;
- reklamaatiokirjeen osalta määrä kiistetään, koska kyse ei ole reklamaatiosta;
- huonekalujen osalta myönnetään enintään 1000 euroa;
- muutoin ei ole määriin huomautettavaa.
KANTAJAN VASTAUS asunnosta saadun hyödyn osalta
Huoneistossa on ollut erilaisia vikoja koko Ln omistuksen ajan. Terveyshaitan lisäksi nämä on otettava huomioon hyödyn määrää arvioitaessa. Hyödyn määrä ei voi ylittää Ln vaatimaa vahingonkorvausta saunan käytön estymisestä, joka on 8,50 euroa/m2. Asunnon virheiden takia on joka tilanteessa tehtävä em. tavalla laskien määritettävästä hyödystä 50 %:n vähennys, eli jäisi 242,78 euroa/kk.
KANTAJAN PERUSTEET
Vastuusta Vastaaja on rakennusalalla toimiva elinkeinonharjoittaja. Vastaaja on myös yhtiön perustajaosakas. Kantajalla on oikeus esittää asuntokaupan virheisiin perustuvat vaatimukset vastaajalle asuntokauppalain 4 luvun säännösten perusteella. Kantajalle ennen kauppaa annetun
4
kunnossapitotarveselvityksen mukaan yhtiössä ei pitänyt olla tiedossa mitään remontteja seuraavien viiden vuoden aikana. Pirkanmaan käräjäoikeus on 31.3.2017 antamassaan tuomiossa vahvistanut, että T Oy on asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdan tarkoittama Asunto Oy Rkatu 31:en perustajaosakas.
Tuomio ei ole lainvoimainen, T Oy on valittanut siitä Turun hovioikeuteen. Kyseisen tuomion todistusvaikutuksen vuoksi tuomio tulee ottaa tässä asiassa näytöksi siitä, että kantajan ja vastaajan väliseen kauppaan tulee soveltaa asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä.
Pian kantajan muuton jälkeen kävi ilmi, että kantajan asunnon ja taloyhtiön sähköjärjestelmä on vanhentunut ja vaatii laajamittaista uudistamista. Lisäksi on ilmennyt, että asuntojen kylpyhuone- ja saunatilojen vedeneristyskerros on liian ohut ja asuntojen ulkoseinissä on ilmavuotoja. Lisäksi kantajan asunnon eteisen kaapin ovet eivät toimi kuten niiden pitäisi. Myöhemmin on ilmennyt, että pesuhuoneen lattiakaivon virheellisestä liitoksesta on aiheutunut lattiaan kosteusvaurio, ja että huoneiston lattiat ovat mikrobivaurioituneet ja niistä haihtuu orgaanisia yhdisteitä. Edelleen asunto-osakeyhtiön suorittamissa selvityksissä on todettu, että kylpyhuone ja sauna on mm.
palo-osastoinnin, ilmanvaihdon, lattioiden kallistusten sekä kylmävesiputkien eristysten osalta virheellisesti rakennettu. Virheistä on voinut aiheutua osakkeenomistajalle terveydellistä vaaraa sekä terveyshaittaa.
Kantaja on ostanut asunnon vuonna 2012. Vastaaja ei ole ensin tehdyistä puhelinreklamoinneista ja jäljempänä yksilöidyistä kirjallisista reklamaatioista huolimatta korjannut virheitä. Myös asunto-osakeyhtiö on reklamoinut T Oy:tä virheistä pesuhuoneen lattiassa, mutta asunto-osakeyhtiö ei ole toiminut ripeästi eikä yhtiö ole tähän päivään mennessä nostanut kannetta T Oy:tä vastaan korvauksista, vaan asunto-osakeyhtiö rajasi kanteensa vahvistustuomion pyytämiseen. Kantaja on tietoinen asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n sisällöstä, mutta olisi kohtuutonta edellyttää, että kantajan tulisi oikeuksiinsa vedotakseen ensin odottaa, päättääkö asunto-osakeyhtiö vaatia T Oy:ltä jotain ja jos vaatii, mitä se vaatii ja mitä T Oy lopulta korvaa.
AsKL:n 4 luvun 18 a §:llä ei ole tarkoitettu rajoittaa ostajan oikeuksia esittää vaatimuksia ja perusteita. AsKL 4:18 a §:n tarkoitus on se, että ostajalla on oikeus vedota asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevaan virheeseen, jos virheellä on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan huoneistoon, mutta yhteisö ei ryhdy toimiin virheen johdosta. Toimiin on ryhdyttävä kohtuullisessa ajassa. Näin ei ole tapahtunut. Kantaja ei pysty asunnosta johtuvien terveysongelmien vuoksi lainkaan asumaan asunnossa ja hän kokee tilanteen epätoivoiseksi. Kantaja on lisäksi asuntoyhteisössä joutunut ikävään asemaan, kun hänen on väitetty ongelmiin vedotessaan heikentäneen asunto-osakeyhtiön mainetta ja kaikkien asuntojen arvoa.
Kantaja ei ole asunut asunnossa huhtikuusta 2017 lähtien. Asunto on märkätilojen osalta purettu. Asunto-osakeyhtiö on toistaiseksi päättänyt vain märkätilojen ja kuivien tilojen lattioiden korjaussuunnittelusta.
Päätöstä kuivien tilojen lattioiden uusimisesta ei ole tehty, eikä
myöskään märkätilojen uudelleen rakentamisesta. Kantajalla ei ole tietoa
siitä kuinka kauan hän joutuu asumaan muualla. Hänen tilanteensa on täysin kohtuuton.
Ln oikeus esittää kaupanpurku- ja hinnanalennusvaatimukset
Kantaja on reklamoinut virheistä ensimmäisen kerran kirjallisesti 2.1.2013 päivätyllä kirjeellä. Kantaja on myöhemmin täsmentänyt reklamaatioita 31.7.2013 ja 23.5.2014 päivätyillä kirjeillä. Kantaja on reklamoinut lattioiden kosteus- ja mikrobivaurioista 16.2.2017 tiedoksi annetulla kirjeellä.
Reklamaatiossa 31.7.2013 on ollut kyse asukkaiden yhteisestä reklamaatiosta, jossa kantaja on reklamoinut mm. nyt kanteessa tarkoitetusta sähköjen toimimattomuudesta, kuten asunnon kiukaan toimimattomuudesta, ilmavuodoista ja taloudellisesta virheestä.
Sähköjen toimimattomuudesta hän oli reklamoinut lukuisia kertoja aiemminkin. Suullisesti ja sähköpostitse vuonna 2012 tehtyjen reklamaatioiden johdosta huoneiston sähköasennuksia korjattiin myyjän toimesta loppuvuonna 2012. Viat eivät kuitenkaan tulleet kuntoon.
Reklamaatiossa 23.5.2014 kantaja on reklamoinut pesuhuoneen ja saunan vedeneristysvirheistä.
Reklamaatiossa 9.2.2017 (annettu tiedoksi 16.2.2107) kantaja on reklamoinut muiden kuin märkätilojen lattioiden kosteus- ym. vaurioista.
Valmisteluistuntoa ennen 18.5.2017 kantaja on reklamoinut muista kuin vedeneristyksiin liittyvistä pesuhuoneen ja saunan rakennusvirheistä ja yhä laajemmista kosteusvaurioista pesuhuoneessa ja sen ulkopuolella.
Reklamaatiossa 31.7.2013 on reklamoitu mm. (vuositakuukorjausten jälkeen) huoneiston sähköasennusten korjaamiseksi (yksivaiheisuus sekä saunan toimimattomuus ym.). Myyjä ei ole pitänyt kanteen kohteena olevia sähköasennuksiin liittyviä virheitä edes asuntokaupan virheenä, vaan väittää, että asunnon sähköasennuksia ei olisi uusittu
mm. pesuhuoneen ja keittiön osalta. L ei ole hyväksynyt sähköasennusten puutteita.
Myyjä on kuitenkin 30.5.2017 esittänyt kiukaaseen liittyvän virheen korjaamista, mutta tähän ei Lnen ole enää suostunut kohtuullisen ajan mentyä jo ohi. Asunto-osakeyhtiö ei ole kantajan tiedon mukaan lainkaan vedonnut tässä kanteessa tarkasteltuihin sähköasennusvirheisiin eli sähkövirran yksivaiheisuuteen, saunan toimimattomuuteen sekä siihen, että saunan ja pesuhuoneen pesutornia ei voi käyttää samanaikaisesti.
Reklamaatiossa 23.5.2014 esitettyä virhettä märkätilojen vedeneristeen ja kosteusvaurion korjaamiseksi ei ole korjattu myyjän tai
asunto-osakeyhtiön toimesta, mutta asunto-osakeyhtiö on jo huhtikuussa 2017 aloittanut virheen laajuuden selvittämisen sekä purkanut rakenteita. Korjaustyöt on toistaiseksi keskeytetty lukuisten muiden pesuhuoneessa ja saunassa ilmenneiden virheiden havaitsemisen johdosta. Märkätilojen korjausta ei ole suoritettu vastaajan toimesta AsKL 4 luvun 24 §:n
6
mukaisesti kohtuullisessa ajassa. Myöskään asunto-osakeyhtiö ei ole tähän virheeseen vetoamisesta huolimatta koskaan asettanut myyjälle määräaikaa korjata virhe, eikä asunto-osakeyhtiö ole toistaiseksi korjannut virhettä loppuun 16.12.2013 esittämästään reklamaatiosta huolimatta. Asunto-osakeyhtiön vaatimus on T Oy:tä vastaan vanhentunut, eikä asunto-osakeyhtiön ole siten katsottava vedonneen virheeseen.
Muiden huoneiston lattioiden kuin pesuhuoneen ja saunan kosteusvaurioon liittyvien lattioiden kanteessa tarkoitettuja virheitä ei myyjä ole pitänyt asuntokaupan virheinä. Asunto-osakeyhtiö ei myöskään ole vedonnut virheeseen. Virhe on tullut sen tietoon tutkimusta tehtäessä 16.12.2016.
Vastaaja ei ole korjannut ilmavuotoja. Asunto-osakeyhtiö ei Ln saamien reklamaatioiden mukaan ole reklamoinut ilmavuodoista T Oy:tä.
Muita pesuhuoneen ja saunan rakennusvirheitä, joista L on esittänyt virheväitteet lausumassa 3.7.2017, ei ole korjattu, eikä vastaaja ole ennen 24.8. halunnut käydä tutustumassa virheisiin niiden niitä koskevan katselmuksen 25.5. jälkeen. Kantajalla on perusteltu syy olettaa, että virhettä ei korjata kohtuullisessa ajassa. Asunto-osakeyhtiö ei Ln tiedon mukaan ole ainakaan toistaiseksi vedonnut näihin virheisiin.
Ln asuntoa ei ole toistaiseksi korjattu Tn toimesta kuin asentamalla sähköpistokkeisiin vikavirtasuojat sekä tekemällä joitakin vähäisiä sähköasennuskorjauksia. Asunto-osakeyhtiön toimesta ei asunnossa ole suoritettu muuta kuin märkien tilojen purkutöitä, eikä uudelleenrakennustyön suorittamisesta asunto-osakeyhtiön toimesta tai sen ajankohdasta ole tietoa. Yhtiöt eivät ole korjanneet virheitä kohtuullisessa ajassa. Asunto-osakeyhtiö ei myöskään ole päättänyt sitä, että märkätilat ja asunnon kuivien tilojen lattiat korjataan. Tämä ratkaistaneen vasta jossakin tulevassa yhtiökokouksessa.
Sähköverkon puutteellisuus ja toimimattomuus
Sähköongelmien vuoksi kantaja ei voi käyttää asuntonsa saunaa lainkaan ennen kuin talon sähköjärjestelmä uusitaan nykyaikaisia vaatimuksia vastaavaksi.
Kaupanteon jälkeen ilmeni, että kiukaan lämmityksen päälle laittaminen aiheutti sähköjen katkeamisen kokonaan huoneiston keittiöstä.
Vastaajan tekemän korjauksen jälkeen sähköt eivät enää katkea keittiöstä, mutta kylpyhuoneessa olevaa pesutornia ei voi käyttää samaan aikaan saunan kanssa. Lisäksi sauna ei lämpiä noin 30 astetta lämpimämmäksi.
Huoneiston kiuas on kytketty yksivaiheiseksi, vaikka valmistajan asennusohje ei tunne yksivaiheista asennusta. Asuntojen syötöt ovat yksivaiheisia. Nykyajan sähkölaitteet on kytketty kolmivaiheisiksi, mutta tässä kohteessa kolmivaiheisuus saadaan aikaan kytkemällä yksi vaihe
7
jokaiseen kolmeen lähtö_ön. Tällöin kuorma, joka on tarkoitettu jaettavan
kolmelle vaiheelle, kohdistuu kokonaan yhteen vaiheeseen. Tämä taas saa aikaan suuren rasituksen juuri sillä tietyllä vaiheella ja vinokuormaa syntyy suhteessa muihin vaiheisiin.
Kerrostalojen sähköjärjestelmä on alkuperäinen eli tehty v. 1966 taloja rakennettaessa. Sähköjärjestelmien tekninen käyttöikä 40 vuotta on ylitett . Tästä johtuen sähköjärjestelmässä on erilaisia ongelmia, joista em. kiukaaseen liittyvä ongelma on vain yksi.
Vastaaja on uusinut huoneistokohtaisen sähkökeskuksen. Huoneistoon johdettava sähkövirta ei kuitenkaan ole kolmivaihevirtaa, vaan yksivaihevirtaa. Tätä ei ole selvitetty kantajalle kaupanteon yhteydessä. Myyjä on selvittänyt myyntiesitteessä, että keittiö ja märkätilat on uusittu. Ostaja on käsittänyt, että myös sähköjärjestelmä on uusittu vastaamaan peruskorjaushetkellä voimassa olleita sähköasennusmääräyksiä sekä peruskorjaushetken sähköasennusten yleistä laatutasoa 4h + k käsittävässä huoneistossa. Näin ei ole tapahtunut.
Kantaja on reklamoinut sähköistä AsKL 4 luvun 18 §:n 2 momentin tarkoittamassa ajassa ja joka tapauksessa kohtuullisessa ajassa ongelmien havaitsemisen jälkeen. Asunnon sähköasennuksista ei ole kaupantekohetkellä tai edes myöhempien Ln asumisaikana myyjän toimesta suoritettujen korjausten yhteydessä missään vaiheessa laadittu määräysten edellyttämiä sähköasennuspiirustuksia, joista asennukset ja viat olisi voitu helposti todeta. Korjaustyö on kesken. Siten myyjä on menetellyt kaupassa ja sen jälkeisiin kauppaan liittyvissä sähköasennuskorjauksissa kunnian vastaisesti ja arvottomasti sekä törkeän huolimattomasti.
Kantaja myös katsoo, että sähköasennusten osalta vuositakuuaika on ollut kesken. Vastaaja on korjannut sähköasennuksia useita kertoja ainakin loppuvuoteen 2012 asti. Vastaaja pyynnöstä huolimatta ole luovuttanut sähköurakoitsijan kanssa tekemäänsä urakkasopimusta eikä halunnut ilmoittaa edes sen sisältöä. Reklamaatio ei myöskään voi olla esitetty myöhässä niin kauan kuin pakottavien sähköasennusmääräysten mukaiset piirustukset on toimittamatta asunto-osakeyhtiölle. Maallikoita ei voi myöskään edellyttää sitä, että hän ymmärtää eri tyyppisten hänen asunnossaan ilmenneiden sähköasennusten ongelmien syyn.
Asuntoa ostaessaan kantaja ei ole voinut tietää tai ennakoida edellä mainittuja puutteita.
Sähköjärjestelmän ikä, kunto ja sen toimimattomuus ovat sellaisia seikkoja, joista kantajalla on ollut oikeus olettaa kerrottavan ennen kauppaa (AsKL 4 luvun 15 §:n 1 momentin 3 kohta). Talon sähköasennukset eivät myöskään vastaa rakennusvalvontaviranomaisen lopputarkastuksen suoritusajankohtana voimassa olleissa rakennusmääräyksissä ja -suosituksissa asetettuja vaatimuksia (AsKL 4 luvun 14 §:n 2 kohta). Sähköasennuksia ei myöskään ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti, eikä ammattitaitoisesti ja huolellisesti (AsKL 4 luvun 14 §:n 4 kohta). Joka tapauksessa asunto ei ole huoneiston ja koko talon sähköistyksen osalta vastannut sitä, mitä
kantajalla on AsKL 4 luvun 14 §:n 6 kohdan nojalla ollut oikeus olettaa.
Asunnon pesuhuoneen ja saunan vedeneristyksen puutteet
Vastaaja on ennen kaupantekoa remontoinut kerrostalon asuntojen kylpyhuone- ja saunaosastot. Myyjä on ilmoittanut, että huoneiston kylpyhuoneet on remontoitu kattavasti. Tällaiseen tilojen kattavassa korjauksessa olisi tullut noudattaa korjauksen suorittamishetkellä voimassa olleita rakentamis- ja sähköasennusmääräyksiä sekä korjausten suorittamishetkellä noudatettua hyvää rakentamistapaa. Siten myyjän on katsottava ilmoittaneen, että aivan kaikki kylpyhuoneisiin liittyvät rakenteet on remontoitu. Kaikkien asuntojen vedeneristykset on tarkastettu 27.3.2014. Havaittujen virheiden johdosta pesuhuone ja sauna tulee peruskorjata mm. uudelleen asentamalla määräysten mukainen vedeneristys. Havaitut virheet ovat seuraavat:
- pesuhuoneen vedeneristyksen kuivakalvovahvuus on 0,42 mm, kun valmistajan asettama minimivaatimus on 0,5 mm (A9, s. 7, taulukko 1)
- vedeneristeitä ei ole ulotettu lattiakaivoihin kiristysrenkaan alle, vaan eristys loppuu ennen kaivoa, eikä lattiakaivoissa ole niiden asennustavasta johtuen kaikkia niihin kuuluvia osia, jotta kaivot voisivat toimia siten, että vesi valuu vedeneristeen pintaa pitkin kaivoon
- samat virheet ovat myös saunassa,
- pesuhuoneen kynnyksellä käytävälle ei vedeneristystä ole nostettu määräysten ja ohjeiden mukaan 15 mm valmiin pinnan yläpuolelle (A10, kohta 7.2.), eikä lattiaa ole luiskattu oviaukkoon päin eikä märkätilojen kaadot muutoinkaan ole rakentamismääräysten C 2 mukaisia (roiskevesialue 1:50 ja muutoin 1:100).
Vastaaja on ilmoittanut korjaavansa kylpyhuoneen lattian eristysongelmat, mutta korjausta ei ole tehty.
Asunnon kylpyhuone- ja saunatilojen vedeneristys, lattiakaivojen asennus, lattiakaadot sekä olemassa oleva kynnys ei vastaa rakennusvalvontaviranomaisen suorittaman lopputarkastuksen aikana voimassaolleita rakennusmääräyksissä ja -ohjeissa asetettuja vaatimuksia (AsKL4 luvun 14 §:n 2 kohta). Kylpyhuone- ja saunatilojen korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti, eikä ammattitaitoisesti ja huolellisesti (AsKL 4 luvun 14 §:n 4 kohta) eikä asunto ainakaan vastaa missään tapauksessa vastaa sitä, mitä kantajalla on ollut oikeus olettaa (AsKL 4 luvun 14 §:n 6 kohta).
Pesuhuoneen lattiakaivon virheellisestä liitoksesta on aiheutunut lattiaan kosteusvaurio, joka on aiheuttanut ja voinut aiheuttaa asukkaille terveyshaittaa.
Kantaja ei ole menettänyt oikeuttaan vedota kosteusvaurioon, joka on seurausta suoraan virheellisesti asennetusta pesuhuoneen lattiakaivosta, josta kantaja on esittänyt vaatimuksensa kanteessaan. Lisäksi asunto-osakeyhtiö on vedonnut virheeseen heti sen havaitsemisen jälkeen joulukuussa 2013, minkä jälkeen vastaaja ja asunto-osakeyhtiö ovat selvitelleet tarvittavia korjauksia virheraportin toimittamisen jälkeen ainakin syksyyn 2014 asti niihin kuitenkaan
ryhtymättä. Tämän jälkeen kantajan on itse ollut pakotettu ryhtyä toimenpiteisiin, kun on selvinnyt, että virheellisestä kaivon liitoksesta aiheutuu myös lattiarakenteelle vaurioita. Kantaja katsoo myös, että lattiakaivon liitos on tehty törkeän huolimattomasti. Virheellisestä lattiakaivon liitoksesta johtuvasta terveyshaitasta ja vastaajan törkeän huolimattoman menettelyn johdosta hän ei ole menettänyt oikeuttaan reklamaatioon. Asunto-osakeyhtiön suorittamat kaikki reklamaatiot ovat myös tässä tilanteessa, kun asunto-osakeyhtiö ja vastaaja eivät ole
ryhtyneet toimenpiteisiin reklamaatioiden johdosta kohtuullisessa ajassa, kantajan puolesta tehdyksi katsottavia reklamaatioita.
Kantaja ei voi olla vastuussa asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvan rakenteen korjauksesta. Terveystarkastaja on antanut kantajalle kehotuksen korjata virheet. Kantaja on vaatinut asunto-osakeyhtiötä toimimaan lukuisia kertoja.
Kantaja myös katsoo, että myyjä on menetellyt AsKL 4 luvun 15 §:n 1 momentin 3-kohdan vastaisesti.
Asunnon pesuhuoneen ja saunan muut virheet
Asunto-osakeyhtiön suorittamassa huoneiston märkätilojen purkamisen yhteydessä on myös selvinnyt, että tilat on rakennettu seuraavalla tavalla virheellisesti:
1) huoneiston ja koko talon kaikki tehdyt muutokset huomioivaa vesi- ja viemärisuunnitelmaa ei ole saatu, eikä olemassa oleva piirustus pidä asunnon D 30 osalta paikkaansa, siitä puuttuu mm. sauna;
2) huoneiston ja koko talon LVI-asennusten palokatkosuunnitelmaa ei ole olemassa;
3) huoneiston märkätilojen viemäröinnin, ilmanvaihtokanaviston ja sähköasennusten paloneritykset ovat puutteellisia ja toteutettu rakentamismääräysten vastaisesti;
4) tekniikkakuilujen palo-osastointi on toteutettu virheellisesti;
5) huoneiston pesutiloissa ja saunassa ja koko talossa huoneistoissa samoissa tiloissa tehdyistä muutoksista olevaa remontin toteuttamista vastaavaa ajantasaista arkkitehtisuunnitelmaa ja rakennesuunnitelmia ei ole saatu, eikä olemassa oleva piirustus pidä paikkaansa;
6) saunan ja pesuhuoneen välinen väliseinärunko on tehty alaosastaan hyvän rakennustavan vastaisesti siten, että väliseinärunko on osin lattiapinnan alapuolella, eikä valun ja kipsilevyn välissä ole valunerotuskaistaa;
7) pesuhuoneen katossa ollut ilmanvaihdon poistoputki on tehty rakentamismääräysten vastaisesti sadevesiviemärillä (02), kun se olisi pitänyt olla sinkittyä kierresaumattua kanavaa, eikä putkea ole lainkaan kiinnitetty ilmanvaihtoventtiiliin eli että ilmanvaihto ei ole voinut putken katkonaisuudesta johtuen toimia asianmukaisesti;
8) ilmanvaihtokanavaa ei ollut eristetty millään tavalla;
9) käyttövesiputkien eristyksiä ei ole tehty rakentamismääräysten ja ohjeiden mukaisella tavalla (LVI50-10345), koska alakatossa oleva kylmävesijohto tulee eristää siihen asti, missä se jakaantuu kahdelle hanalle.
Kylpyhuoneen ja saunan em. virheet ovat sellaisia, joista vastaajan on
tullut ilmoittaa asuntoa markkinoidessaan ja joista vastaaja on joka tapauksessa jättänyt antamatta ostajalle tiedon ja josta myyjän täytyy olettaa tienneen (AsKL 4 luku 15 § 1 mom. 1- ja 3-kohdat). Lisäksi virheiden takia tilat eivät vastaa rakentamismääräyksissä asetettavia vaatimuksia, jotka tilojen on täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä tilat käyttöönotettavaksi. Asunto ei näiltä osin vastaa sitä, mitä vastaaja on ilmoittanut asuntoa markkinoidessaan sekä mitä kantajalla on ollut oikeus olettaa (AsKL 4 luku 14 § 2, 3, 4 ja 6-kohdat).
Virheillä numerot 3, 4, ja 7 on suoria haitallisia vaikutuksia Ln hallinnassa olevaan asuntoon, koska virheet 3 ja 4 liittyvät asunnon paloturvallisuuteen ja virhe 7 huoneiston ilmastointiin, joka ei ole voinut virheen takia toimia asianmukaisesti. Muiden virheiden osalta L vaatii hinnanalennusta asunnon taloudellisen virheen perusteella.
Vastaaja ei ole 25.6. jälkeen ennen 24.8. halunnut edes perehtyä virheisiin. Virheet 3 ja 4 on selvitetty W Oy:n raportissa. Kantaja väittää, että ehdollisena raportissa esitetyt virheet ovat virheitä. Kaikkiin hormeihin tulee asentaa rakentamismääräysten mukaiset palokatkot puuttuvien, virheellisten ja puutteellisten palokatkojen sijaan tai lisäksi.
Lattiat
Vastaaja on asunnon esitemateriaalissa ilmoittanut, että "Kattava ja tyylikäs huoneistoremontti kattaa huoneistopintojen lisäksi uusitut keittiöt ja kylpyhuoneet". Kantaja on voinut olettaa, että huoneistossa on uusittu kaikki huoneistopinnat, eikä uuden lattiamateriaalin alle ole jätetty mitään vanhoja lattiamateriaaleja, joilla voi olla vaikutusta uuden lattiapinnoitteen toimivuuteen tai lattioiden uudelleen kunnostukseen osakkeenomistajan toimesta.
Huoneiston lattiat ovat mikrobivaurioituneet. Lisäksi niistä haihtuu orgaanisia yhdisteitä. Homeet ja lattiasta kemialliset yhdisteet ovat aiheuttaneet ja voineet aiheuttaa asukkaille terveyshaittaa.
Lattioiden osalta ei ole noudatettu hyvää rakentamistapaa. Myyjä on myös antanut lattioiden osalta suoritetusta remontista harhaanjohtavia tietoja, koska myyjä on esittänyt huoneistoremontin kattaneen kaikkien pintojen remontoinnin, vaikka vanhojen lattiapintojen päälle oli vain asennettu uusi lattiamateriaali. Siten asunnossa on ollut lattiassa AsKL 4 luvun 14 §:n 1 momentin 3-,4- ja 6-kohdissa sekä 15 §:n 1 momentin 1- ja joka tapauksessa 3-kohdassa tarkoitetut virheet.
Asunnon ja koko asunto-osakeyhtiön ulkoseinän ilmavuodot
Huoneistossa on ollut parvekeseinien puutteista johtuvia ilmavuotoja. Kantajan huoneisto on vetoinen.
Parvekeseinien lämpökuvauksessa on kantajan asunnossa havaittu neljä tiivistyspuutetta eli korjausta edellyttävää kohtaa, eli olohuoneen oven oikea ja vasen alareuna (sivu 37, korjausluokka 1), olohuoneen ikkuna (sivu 38, korjausluokka 2) ja olohuoneen patterin alla seinä (sivu 38, korjausluokka 2).
Vastaavia vuotoja on todettu lähes kaikissa yhtiön asunnoissa (A12).
korjausluokkaan 1_ kuuluvat puutteet eivät täytä asumisterveysohjeen vastaavaa tasoa, mistä syystä puutteet aiheuttavat terveyshaittaa.
korjausluokkaan 2 kuuluvat puutteet täyttävät asumisterveysohjeen välttävän tason, mutta eivät hyvää tasoa (A13, s. 13, taulukko 1).
llmavuodoista voidaan olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle ainakin siltä osin kuin puutteet kuuluvat korjausluokkaan 1. Asunnossa on tältä osin AsKL 4 luvun 14 §:n 3 kohdan mukainen virhe. Lisäksi asunnon korjausrakentamista ei ole tehty hyvän rakentamistavan mukaisesti, eikä ammattitaitoisesti ja huolellisesti (AsKL 4 luvun 14 §:n 4 kohta) ja asunto ei joka tapauksessa ainakaan vastaa sitä, mitä kantajalla on ollut oikeus olettaa (AsKL 4 luvun 14 §:n 6 kohta).
Kantaja myös katsoo, että myyjä on menetellyt AsKL 4 luvun 15 §:n 1
momentin 3-kohdan vastaisesti.
Eteisen liukuovikaapiston ovet
Eteistilan liukupeiliovikaapisto oli uusittu. Sen ovet eivät kuitenkaan toimi asianmukaisella tavalla. Ovet eivät pysy kiskoillaan, vaan ne ovat kaatuneet useita kertoja ja aiheuttaneet vaaratilanteita.
Kaapistossa on AsKL 4 luvun 14 §:n 3 kohdan mukainen virhe, koska kaatuvat ovet ovat aiheuttaneet vaaratilanteita. Kaappien ovien asentamisessa ole noudatettu hyvää rakentamistapaa, joten asunnossa on tältä osin myös AsKL 4 luvun 14 §:n 4 kohdan mukainen virhe.
Missään tapauksessa asunto ei ainakaan vastaa sitä, mitä kantajalla on ollut ostajana oikeus olettaa (AsKL 4 luvun 14 §:n 6 kohta).
Taloudellinen virhe
Kantajalle on ennen annettu virheellistä tai ainakin harhaanjohtavaa tietoa yhtiön tulevista remonttitarpeista ainakin sähköjärjestelmän uusimistarpeen, kylpyhuoneiden ja saunojen korjaustarpeen laajuuden, ja asuntojen seinien eristyksen (ilmavuotojen) ja lattioiden korjauksen kattavuuden osalta. Siten kantaja ei ole myöskään osannut kauppaa tehdessään varautua yhtiössä tehtäviin remontteihin ja niistä seuraaviin vastikekustannuksiin.
Kantaja ei olisi tehnyt kauppaa lainkaan, jos hän olisi ollut tietoinen remonttitarpeista ja niiden seurauksena nousevasta rahoitusvastikkeesta.
Asunnossa on tältä osin AsKL 4 luvun 27 §:n 1 momentin 1 kohdassa tai ainakin 3 kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe.
Myyjä on myös tiennyt, etteivät kaikki asunnot ole lattioiden ja kylpyhuoneiden osalta vastanneet niitä tietoja, joita myyjä on antanut ostajille, eikä myyjä ole kertonut kaikkien huoneistojen oikeasta korjaustavasta kantajalle. Siten asunnossa on tästä syystä myös sen taloudellista asemaa koskeva AsKL 4 luvun 15 §:n 1- ja 3-kohdissa tarkoitettu virhe. Yhtiössä on 30 asuntoa.
Yhteinen olennaisuusarviointi ja seuraamukset
Asunnon ilmavuodot aiheuttavat kantajalle terveyshaittaa ainakin siltä osin kuin niiden on tutkimuksissa todettu kuuluvan korjausluokkaan 1. Lisäksi kantajalle on aiheutunut terveyshaittaa pesuhuoneen lattiakaivon virheellisestä liitoksesta aiheutuneesta lattian kosteusvauriosta ja huoneiston lattioiden mikrobivauriosta ja lattioista haihtuvista orgaanisista yhdisteistä. Lisäksi eteisen kaapiston ovien kaatuminen aiheuttaa vaaratilanteita. Lisäksi virheiden korjaaminen edellyttää laajamittaista remonttia, jonka aikataulu on tällä hetkellä vielä täysin avoin. Asunto on todennäköisesti remontin ajan myös asumiskelvoton.
Valtaosa asunnon virheistä kuuluu asunto-osakeyhtiölain nojalla asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle, mutta yhtiön
sähköjärjestelmän uusiminen, asuntojen kylpyhuoneiden ja saunatilojen vedeneristyksen korjaaminen ja todettujen ilmavuotojen korjaaminen tulevat aiheuttamaan merkittävät kustannukset yhtiölle. Kantaja joutuu vastuuseen yhtiölle aiheutuvista kustannuksista rahoitusvastikkeen muodossa.
Kantaja ei olisi ostanut asuntoa lainkaan, jos hänelle olisi kerrottu asunnossa ja yhtiössä olevista korjaustarpeista.
Asunnon virheet ovat edellä kerrotuilla perusteilla olennaisia, joten kauppa tulee asuntokauppalain 4 luvun 25 §:n nojalla purkaa.
Hinnanalennus
Mikäli käräjäoikeus katsoisi, etteivät virheet ole purkuun johtavalla tavalla olennaisia, toissijaisesti vaaditaan hinnanalennusta 65 000 euroa, mikä on oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 6 §:ssä tarkoitetulla tavalla kohtuullinen määrä. Asuntokauppalain 4 luvun 25 §:n mukaisen hinnanalennuksen tulee pitää sisällään taloudellisten ja laatuvirheiden yhteisvaikutuksen mukainen kohtuullinen hinnanalennus.
Vaikka T Oy korvaisi asuntoyhteisölle asunnon korjauskustannuksia, niin on epätodennäköistä, että T Oy korvaisi talon sähköverkon uudistamisen. Näin ollen kantajan asunnon saunaa ei voi jatkossakaan käyttää saunana ja asunnon arvo on siksi alentunut. Hinnanalennusvaatimuksesta 10.000 euroa perustuu siihen, että huoneiston sähköt eivät toimi asianmukaisella tavalla eikä sauna lämpiä riittävästi. Edelleen huoneistossa on yksivaihevirta, joka on selvitettävä huoneiston ostajille.
Kantajan itsensä maksettavaksi jää korjauskustannuksia, joiden määrä on ilmeisesti kymmeniä tuhansia euroja, koska kaikkien huoneistojen märkätilat on rakennettava käytännössä uudelleen sekä näiden tilojen korjauksista johtuvia sähköistyksiä ja viemäröintejä on uusittava koko talossa. Lisäksi huoneistojen kaikki lattiat on uusittava. Huoneiston märkätilojen korjaus maksaa ainakin 10.000 euroa sekä lattioiden uusiminen ja ilmavuotojen korjaaminen kaikkine lisä- ja asbestitöineen vastaavasti 10.000 euroa.
Pesuhuoneen ja lattioiden virheet toistuvat kaikissa yhtiön asunnoissa.
Tästä syystä 30 huoneiston sekä yleisten tilojen pesuhuoneiden kaikkien virheiden ja huoneiston lattioiden korjauskustannukset voivat olla
600.000 euroa, josta kantajan asunnon osuus on 4,7 % eli 28.200 euroa.
Asunnon yleinen arvo on laskenut lukuisten virheiden takia.
Asunnon arvo on alentunut myös siitä syystä, että muissakin talon asunnoissa on vastaavalla tavalla virheellisesti rakennettuja märkätiloja sekä asuinhuoneistojen lattiat ja tieto tästä on levinnyt, mikä on vaikuttanut heikentävästi kaikkien talon asuntojen jälleenmyyntihintaan.
Vahingonkorvausvaatimus
Vastaaja on rakennuttanut huoneistoa hyvän rakennustavan vastaisesti. Yhtiössä on tehty mm. laaja putkistosaneeraus, jossa märkätilat on rakennettu uudestaan. Vastaaja on tiennyt tai sen olisi pitänyt tietää, että asunnon lattiarakenteet tehdään laajan remontin yhteydessä hyvän rakennustavan vastaisesti, koska uuden lattian alle on jätetty niin kuivissa kuin märkätiloissa useita erilaisia vanhoja lattia- ja muita ainekerroksia. Nämä olisi tullut tarkistaa sekä tarpeettomat kerrokset poistaa mikrobien, kosteuden ja kemikaalien aiheuttamien riskien minimoimiseksi. Lisäksi lattiakaivoon rakennettu rakentamismääräysten ja valmistajan ohjeiden (kuten on lausuttu kantajan toimesta
yhteenvedon alkupuolella) vastaisesti. Siten vastaaja on vastuussa kantajan huoneiston virheiden aiheuttamasta home- ja kosteusvauriosairaudesta sekä monikemikaaliyliherkkyydestä.
Ansionmenetysvaatimus perustuu siihen, että sairausloman pitkittyessä kantajalle aiheutuu vaaditun määräinen ansionmenetys.
Asumiskulut heinäkuuhun 2017 ovat kantajan tyttären ylimääräisiä asumiskuluja. Kantaja ja hänen poikansa muuttivat yhdessä kantajan ystävättären luo, mutta tytär ei voinut muuttaa mukana, koska tälle ei ollut tilaa. Kantaja muuttaa omaan vuokra-asuntoon 1.8.2017 alaikäisen poikansa kanssa. Tytär jää muuton myötä lopullisesti omaan asuntoonsa.
Kantajalle aiheutuu vahinkoa siitä, että sauna ei lämpiä riittävästi saunomista varten. Sauna on vaikuttanut kauppahintaan asunnon arvoa korottavasti. Vastaaja on menetellyt kaupanteossa tuottamuksellisesti jättäessään kertomatta, että talon sähköjärjestelmä ei vastaa nykyaikaisia tarpeita ja sauna ei siksi toimi asianmukaisesti. Vahinkoa aiheutuu kuukaudessa käyvän vuokratason mukainen määrä. Asunnon käypä vuokra on noin 8,50 €/m2, joten kun saunan pinta-ala on noin 2,94 m2 (210 cm x 140 cm), saunan käypä vuokra on noin 25 euroa kuukaudessa. Vahinkoa on aiheutunut kanteen nostamiseen mennessä yhteensä 675 euroa ajalta 1.8.2012-31.10.2014.
Vahingonkorvausvaatimus perustuu AsKL 4 luvun 26 §:än. Vastaaja vastaa asunto-osakeyhtiön perustajaosakkaana / grynderinä kantajalle aiheutuneista vahingoista tuottamuksesta riippumatta.
VASTAAJAN PERUSTEET
Vastuusta Vastaaja on perustanut Asunto Oy Rkatu 31:n, mutta vastaaja ei ole asuntokauppalain tarkoittama perustajaosakas.
Vastaajan suorittama korjausrakentaminen ei ole ollut uudisrakentamiseen verrattavaa.
Asunto Oy Rkatu 31:n korjausrakentamisen yhteydessä on rakennuksiin tehty seuraavat toimet:
- uusittu käyttövesiputket vesimittarilta asti, pysty- ja hajoitusviemärit
sekä tonttiviemäri ja tonttivesijohto
- tehty pieniä maalaustöitä, osittaista valaistuksen uusintaa (mm. porras ja kellarikäytävien sekä ulkovalaistuksen) ja kunnostustöitä (mm. autotallin ovi)
- uusittu pohjakerroksen lämpölinjat ja linjasäätöventtiilit
- korjattu ja lasitettu parvekkeet sekä uusittu parvekeovet ja -ikkunat
- remontoitu saunatilat ja pesuhuone (C-D talo) sekä harrastetila (A-B-talo)
- rakennettu valokuituvalmius ja yleiskaapelointi (yksi liitäntäpiste)
Lisäksi omistaja on tehnyt huoneistoihin pintaremontin.
Korjausrakentamisen yhteydessä rakennuksiin ei ole uusittu pohjaviemäreitä, sähköjärjestelmää, lämmitysjärjestelmään liittyviä johtoja (muuta kuin pohjakerroksen osalta), lämmitysjärjestelmää, julkisivua (vain pesu, hiekkapuhallus ja huoltomaalaus), kattoa, rakennuksen runkoa, perustuksia tai ilmanvaihtojärjestelmää.
Vaikka vastaaja edelleenkin katsoo, että se ei ole kohteessa ollut perustajaosakkaana ja että asuntokauppoihin tulisi soveltaa asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä, vastaaja ei aio tässä asiassa esittää todistelua siitä teemasta, onko kohteessa sen omistusaikana tehty rakentaminen uudisrakentamiseen verrattavaa ja vastaaja tietää, että Pirkanmaan käräjäoikeuden 31.3.2017 antaman tuomion todistusvaikutus otetaan tässä asiassa huomioon.
Kun kantajan ja vastaajan väliseen kauppaan sovelletaan asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä, tulee sovellettavaksi myös 4 luvun 18 a §. Sen mukaan yksinomainen oikeus vedota asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa olevaan virheeseen on yhteisöllä. Tämä tarkoittaa, että kantaja ei voi vedota purkuvaatimuksensa perusteina sellaisiin virheisiin, jotka ovat ilmenneet yhteisön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvissa kiinteistön osissa.
Selvää on, että muut kuin yhteisön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvat väitetyt rakennusvirheet ovat niin vähäisiä, että ne eivät täytä purkuvaatimuksen olennaisuuskriteeriä. Asunto-osakeyhtiön tehtyä nyt kesken olevat korjaustoimet asunnossa ei ole mitään asumista estävää.
Kantaja ei voi tehokkaasti esittää vaatimuksia tai vedota purku- tai hinnanalennusvaatimuksensa perusteena siihen, että asuntoyhteisön korjauksista tulee aiheutumaan kantajalle taloudellista rasitusta, koska asuntoyhteisöllä on, mikäli Pirkanmaan käräjäoikeuden 31.3.2017 antama tuomio jää lainvoimaiseksi, mahdollisuus vaatia korvausta suoraan T Oy:ltä. Em. vaatimuksen esittäminen tai
perusteeseen vetoaminen on ennenaikaista. T Oy ei voi olla vastuussa siitä, jos asuntoyhteisö ei ole toiminut asiassa aktiivisesti ja on
mm. vaatinut vain vahvistustuomiota eikä ole siinä yhteydessä esittänyt korvausvaatimuksia.
Asunto-osakeyhtiö ei ole luopunut oikeudestaan vedota virheisiin. Asunto-osakeyhtö on reklamoinut T Oy:tä kantajan esittämistä virheistä jo ennen kantajaa. Lisäksi asunto-osakeyhtiö on tilannut lähes kaikki kantajan todisteiksi nimeämät selvitykset virheistä, mikä osoittaa, että myös asunto-osakeyhtiön intressissä on ollut virheiden selvittäminen. Erityisesti asunto-osakeyhtiön ajama vahvistuskanne osoittaa, että asunto-osakeyhtiön tarkoituksena ei ole luopua kanneoikeudestaan miltään osin. Asunto-osakeyhtiön päämääränä on ollut päästä vastaajan kanssa sovinnolliseen ratkaisuun, kunhan kysymys lainsoveltamisesta on ensin osapuolia sitovasti ratkaistu.
Lisäksi asunto-osakeyhtiö on esittänyt vielä 22.5.2017 reklamaation väitetyn vedeneristyksen puutteellisuuden ja kosteusvaurioiden osalta. Vastaaja on asunto-osakeyhtiön kanssa jo sopinut, että vastaajan valitsema asiantuntija laatii vesieristeiden korjaamisesta suunnitelman ja vastaaja suorittaa niihin tarvittavat korjaukset.
Asunto-osakeyhtiö on 4.9.2017 toimittanut T Oy:lle listan havaitsemistaan mahdollisista virheistä ja puutteista. Asunto-osakeyhtiö on ilmoittanut, että se täydentää listaa vielä tarvittaessa. Sähköpostissa on todettu, että taloyhtiö lähtee toteuttamaan korjauksia, mikäli Oy ei niin tee. Taloyhtiö tulee kuitenkin vaatimaan kaikki
kustannukset, mitä korjauksista aiheutuu Tlta. Taloyhtiö ei siten ole luopunut vetoamasta miltään osin sen kunnossapitovastuulle kuuluvissa kiinteistön osissa havaittuihin mahdollisiin virheisiin.
Llle ei tule aiheutumaan kustannuksia korjaustöistä.
Kantaja ei ole reklamoinut virheistä kohtuullisessa ajassa
Kantajan ensimmäinen vastaajalle toimittama reklamaatio on päivätty 2.1.2013. Reklamaatiossa ei ole kuitenkaan yksilöity yhtäkään virhettä eikä vaatimusta. Kyseinen kirjelmä ei siten täytä reklamaatiolle asetettuja vaatimuksia eikä kantaja ole kirjelmällään täyttänyt reklamaatiovelvollisuuttaan.
Seuraavan reklamaation kantaja on tehnyt vastaajalle 31.7.2013. Reklamaatiossa kantaja on ilmoittanut vastaajalle käsillä olevaan asiaan liittyen, että sähköjärjestelmän käyttöikä on ylittynyt. Lisäksi kantaja on ilmoittanut, että eteisen liukuovet ovat irtoilleet ja asuntoon virtaa kylmää ilmaa. Kantaja on täydentänyt reklamaatiotaan 23.5.2014. Kantajan mukaan 11.2.2014 päivätystä RKM-kuivaustekniikka Oy:n raportista ilmenee, että asunnossa on ulkoseinän ilmavuotoja. Lisäksi 28.4.2014 päivätyn vesieristyksen mittauspöytäkirjan mukaan pesuhuoneessa ei ole riittävää vesieristyskalvoa eikä vesieristyksiä ole ulotettu lattiakaivoihin. Viimeisimmän reklamaation kantaja on toimittanut vastaajalle 9.2.2017. Reklamaation mukaan kantajan asunnossa otetuissa materiaalinäytteissä on todettu selvä mikrobikasvusto pesuhuoneen viereisen makuuhuoneen lattiasta otetussa näytteessä.
Samalla kantaja on reklamoinut siitä, että lattiapinnoitteiden alle on
jätetty vanhoja lattiapinnoitteita. Muut virheväitteet kantaja on tehnyt ensimmäisen kerran vasta valmisteluistunnossa ja sen jälkeisissä lausumissaan kesällä 2017 ja tuomioistuimelle toimittamiensa lausuntojen yhteydessä.
Virheet ovat joiltain osin olleet kantajan tiedossa jo 2.1.2013, kun kantaja on laatinut vastaajalle yksilöimättömän reklamaation. Lisäksi kantaja on reklamoinut asunto-osakeyhtiölle sähköjärjestelmän virheestä jo 29.4.2013 lähettämässään sähköpostissa. Asunto-osakeyhtiö on edelleen reklamoinut virheistä T Oy:lle. Kantaja ei ole AsKL:n edellyttämällä tavalla tehnyt virheilmoitusta myyjälle ennen kuin vasta 31.7.2013 eli yli puoli vuotta sen jälkeen, kun on havainnut väittämänsä virheet kaupan kohteessa. Reklamaatiossa 31.7.2013 väitetyt virheet eivät myöskään ole piileviä virheitä, vaan ne ovat olleet koko ajan ostajan havaittavissa.
Oikeuskirjallisuudessa on suhtauduttu hyväksyttävästi kolmen tai neljän kuukauden reklamaatioaikaan asuntokaupassa. Kuluttajariitalautakunta on omaksunut noin puolen vuoden ajan. Kantaja on reklamoinut ainakin sähköjärjestelmästä, liukuovista ja kylmyydestä myyjälle yli puoli vuotta niiden havaitsemisen jälkeen. Näin ollen kantaja on menettänyt oikeutensa esittää vaatimuksia sähköjärjestelmän, kaapin ovien ja lämpövuotojen johdosta.
Myös muilta osin vastaaja katsoo, että kantajalla ei ole oikeutta vedota virheisiin. Vesieristeen puuttumisen lattiakaivon ympäriltä olisi tullut ilmetä kantajalle jo lattiakaivon puhdistamisen yhteydessä. Reklamaatio on siten viivästynyt tältä osin, sillä kyse ei ole piilevästä virheestä. Lisäksi valmisteluistunnossa ja sen jälkeisissä lausumissaan kesällä 2017 kantajan yksilöimät uudet virheväitteet on tehty auttamatta liian myöhään. Tärkeimpänä uutena väitteenä kantaja on ilmoittanut, että asunnossa on havaittu kosteusvaurio. Kosteusvaurio on ollut kantajan tiedossa viimeistään marraskuussa 2013. Kosteusvauriosta ei ole reklamoitu Tlle eikä kosteusvaurioita ole ryhdytty korjaamaan ja vahinkoa rajoittamaan ennen kuin kesällä 2017.
Näin ollen kantaja on menettänyt oikeutensa esittää vaatimuksia sähköjärjestelmän, kaapin ovien, lämpövuotojen ja kosteusvaurion sekä sitä seuranneen mikrobivaurion osalta.
Kantaja on todennut, että vastaaja on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti, koska viat ovat todennettavissa erittäin yksinkertaisesti ammattilaisten toimesta. Kantaja ei ole kuitenkaan yksilöinyt vastaajan kunnianarvoista ja arvotonta menettelyä. Sitä ei arvioida suoritetun korjauksen laadun perusteella. Vastaaja ei ole menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Väitetyt virheet: yleistä
Osa kantajan esittämistä väitteistä on niin yksilöimättömiä, että ne tulee siitä syystä hylätä. Kantaja on lausunut, että virheet olisivat ilmenneet vastaajalle katselmuksessa tai kantajan esittämistä asiantuntijalausunnoista. Kantajan väittämistaakan täyttymiseksi ei riitä,
että seikka ilmenee oikeudenkäyntiaineistosta saati, että vastaajan tulisi itse tutustua rndan kohteeseen voidakseen vastata kantajan väitteisiin.
Niistä väitetyistä virheistä, jotka ilmenevät asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa, korjausvelvollinen on asunto-osakeyhtiö, ei ostaja. Väitetyistä virheistä ainoastaan liukuovat ja saunan kiuas ovat osakkaan vastuulla olevia seikkoja, ja niissä on kyse ovien säädöstä ja enimmillään kiukaan uusimisesta, joiden kustannukset olisivat yhteensä enintään noin 600 euroa. Summa ei ole merkittävä. Muilta osin kyse on taloyhtiön vastuulle kuuluvista toimista, ja niiden osalta voisi kyseeseen tulla vain taloudellinen virhe, joka ei sekään täyty.
Sähköverkko, sauna
Sähköjärjestelmä kuuluu asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle. Kantajalla ei ole oikeutta esittää vaatimuksia sähköjärjestelmässä väitetysti olevien puutteiden johdosta.
Sähköjärjestelmässä ei ole asuntokauppalain tarkoittamaa virhettä. Kantaja on ollut tietoinen, että hänen ostamansa huoneisto sijaitsee vuonna 1966 valmistuneessa rakennuksessa. Kaupantekotilaisuudessa ostajalle on esitetty isännöitsijäntodistus, josta ovat ilmenneet kaikki kohteessa tehdyt remontit. Isännöitsijän todistuksesta ilmenee, että sähköjärjestelmää ei ole uusittu vuoden 1966 jälkeen.,
AsKL:n 4 luvun 16 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Kantajalla on ollut mahdollisuus tutustua kaupan kohteessa tehtyihin remontteihin.
Kantajalle ei ole missään vaiheessa väitetty, että sen rakennuksen, josta kantaja on ostanut asunnon, sähköjärjestelmä olisi uusi tai uutta vastaava. Myyntiesitteistä ja isännöitsijäntodistuksesta ilmenee, että rakennus on rakennettu vuonna 1966. Kantajan allekirjoittamaan kauppakirjaan on lisäksi varta vasten kirjattu, että "rakennus, jossa kaupankohde sijaitsee, on rakennettu vuonna 1966 ja sen ajankohdan rakennusmääräyksin. Yhtiön omistamaa rakennusta on remontoitu isännöitsijäntodistuksessa ja myyntiesitteessä kerrotulla tavalla ja että kyseessä on käytetyn asunnon kauppa." Lisäksi kauppakirjassa lukee, että "Ostaja on tietoinen, että taloon ja huoneistoon tulee tulevaisuudessa tehtäväksi peruskorjauksia ja parannuksia, joista yhtiössä ei ole vielä tehty päätöstä ja em. tekijät on otettu kauppahintaa määriteltäessä huomioon".
Rakennuksen, jossa riidan kohteena oleva huoneisto sijaistee, sähköjärjestelmä on vuodelta 1966 ja se on myös sen mukaisessa kunnossa. Ostajalla ei ole ollut perusteltua aihetta olettaa toisin.
Vastaaja on antanut kantajalle oikeat tiedot kaupan kohteesta. Sähköjärjestelmässä ei ole siten asuntokauppalain tarkoittamaa virhettä.
Kunnossapitotarveselvitys on hallituksen käsitys kunnossapitotarpeesta, ei todistus siitä, että jos siellä ei ole jotain mainittu, niin sellaista korjausta ei viiden vuoden sisällä tulisi. Vastaajan tietojen mukaan sähköjärjestelmän uusimisesta ei taloyhtiössä vieläkään ole tehty mitään
päätöstä eikä tiedossa ole, koska sellainen mahdollisesti tulee tehtäväksi.
Kantajan huoneiston sähköasennusten käyttöönottopöytäkirjassa sähköasennusten on todettu niiden olevan standardin mukaisen turvallisuustason mukaisia (K4). Myöskään koko rakennuksen sähköjärjestelmissä ei ole ilmennyt mitään sellaista seikkaa, jonka johdosta olisi ollut aihetta olettaa, että koko sähköjärjestelmä tulisi uusittavaksi lähivuosina. Vastaaja ei laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan, päinvastoin vastaaja on korostanut kantajalle, että taloon ja huoneistoon tulee tulevaisuudessa tehtäväksi peruskorjauksia ja parannuksia.
Kantaja on joka tapauksessa esittänyt reklamaation sähköjärjestelmän puutteellisuudesta liian myöhään. Kantaja on reklamoinut asunnon sähköjärjestelmästä ennen syksyllä 2012 suoritettuja korjaustoimenpiteitä siten, että kantajan mukaan sähkö ei ole riittänyt samanaikaisesti kaikille sähkökäyttöisille laitteille saunan kiukaan ollessa päällä. Vastaaja on reklamaation johdosta uusinut nousujohdot, ja kantaja on sittemmin hyväksynyt korjauksen. Jäljelle on jäänyt se, että kiuas ja pesutorni ei toimi samanaikaisesti. Kantaja ei ole reklamoinut siitä, että sähköjärjestelmässä olisi virhe, sillä se on alkuperäisessä vuoden 1966 mukaisessa kunnossa. Kantajan on kuitenkin täytynyt olla
tietoinen, että sähköjärjestelmää ei ole uusittu. Näin ollen kantaja on joka tapauksessa menettänyt oikeuden vedota virheenä vanhentuneeseen sähköjärjestelmään.
Väite sähköjärjestelmän vaikutuksesta muun muassa kiukaan toimintaan on joka tapauksessa virheellinen. Kukaan muu ostaja ei ole reklamoinut siitä, että sähköjärjestelmä estäisi saunan lämpenemisen. Kyse voi tältä osin olla viallisesta kiukaasta. Saunan kiuas on jo tehtaalta toimitettu - erityistilauksen mukaisesti - 1-vaiheisena ja se on asennettu asianmukaisesti tehtaan ohjeiden mukaisesti. Asuntoihin ei ole tehty kolmivaiheisia kytkentöjä. Vastaaja on tarjoutunut toimittamaan ja asentamaan kantajalle uuden kiukaan, mutta kantaja ei ole suostunut vastaajan ehdotukseen.
Vedeneristys
Kantajan mukaan sähköasennukset eivät vastaisi lopputarkastuksen suoritusajankohtana voimassa olleita rakennusmääräyksiä eikä niitä olisi suoritettu hyvän rakennustavan mukaisesti. Kantajan väite on virheellinen. Rakennusmääräyksissä ei säännellä sähköasennuksia.
Kohteessa 24.8.2017 suoritetussa katselmuksessa ei ole ilmennyt, että sähköjärjestelmässä olisi puutteita. Myöskään Raksystemsin laatimassa raportissa ei ole osoitettu väärää asennustapaa (A4).
Kantaja on väittänyt, että pesuhuoneen ja saunan vedeneristykset ovat puutteellisia. Myös vedeneristykset kuuluvat asunto-osakeyhtiön vastuun piiriin. Asunto-osakeyhtiö on tältä osin esittänyt reklamaation vastaajalle ja vaatinut virheen korjaamista. Vastaaja myös hyväksyi 1.4.2014
asunto-osakeyhtiön vaatimuksen sovinnon saavuttamiseksi, mutta korjaustöitä ei voitu aloittaa, koska asunto-osakeyhtiö ei hyväksynyt vastaajan ehdottamaa korjaustapaa. Asunto-osakeyhtiö on
perusteettomasti estänyt vastaajaa käyttämästä AsKL 4:23:ssa säädettyä ensisijaista oikeuttaan oikaista virhe. Näin ollen tässä asiassa
kantajalle mahdollisesti aiheutunut vahinko johtuu asunto-osakeyhtiön toiminnasta.
Asunto-osakeyhtiö on reklamoinut vesieristyksen puutteista uudelleen vielä toukokuussa 2017 ja ryhtynyt korjaamaan kantajan asunnon vedeneristyksen puutteita. Näin ollen on ilmeistä, että asunto-osakeyhtiö ei ole luopunut oikeudestaan vedota kyseessä olevaan virheväitteeseen. Kyse on tältä osin asunto-osakeyhtiön ja vastaajan välisestä riidasta.
Kantajalla ei ole siten oikeutta vedota kyseiseen virheeseen.
Vastaaja myöntää, että vedeneristys on ohuempi kuin valmistajan ohje. Kysymyksessä on valmistajan ohje, ei määräys. Vastaaja myöntää myös, että vedeneristystä ei ole ulotettu lattiakaivon kiristysrenkaan alle. Kysymyksessä ei kuitenkaan ole asuntokauppalain mukainen virhe.
Vastaaja on sitoutunut korjaamaan kantajan pesuhuoneen vedeneristyksen puutteet ja myös saunan, jos siellä todetaan vedeneristyksen puutteita. Näin ollen tältä osin kantajalle ei aiheudu edes vastikkeiden maksun johdosta kustannuksia.
Kantaja on väittänyt, että lattiakaadot ja kylpyhuoneen kynnys eivät vastaisi rakennusmääräysten vaatimuksia. Kantajan väitteet ovat virheellisiä ja joka tapauksessa riittämättömän yksilöityjä. Väitteisiin vastaaminen on mahdotonta.
Vastaajan käsityksen mukaan kantaja katsoo, että lattiakaadot ovat virheellisiä, sillä kaatojen kaltevuus ei ole roiskevesialueella 1:50 ja muutoin 1:100. Kantajan käsitys on virheellinen. Ainoastaan rakentamismääräyskokoelman määräykset ovat velvoittavia.
Rakentamismääräyskokoelmassa C2 kohdassa 7.3.1. määräyksessä todetaan että "lattian kaltevuuden on oltava sellainen, että vesi valuu esteettä lattiakaivoon. Vedeneristyksen ja lattiakaivon liitoksen on oltava niin tiivis, että vesi ei pääse vedeneristyksen alapuolisiin rakenteisiin, vaikka vedenpinta kaivossa nousisi liitoksen yläpuolelle." Ohjeissa taas on todettu, että "lattian kaltevuuden tulee olla vähintään 1:100". Ohje on kuitenkin ainoastaan yksi hyväksyttävistä ratkaisuista.
Rakentamismääräyskokoelma velvoittaa ainoastaan siihen, että vesi pääsee valumaan esteettömästi lattiakaivoon. Kantajan väite on siten tältäkin osin virheellinen.
Pesuhuoneen kynnyksen osalta kantajan väite on perusteeton, sillä rakentamismääräyksissä ei oteta kantaa pesutilojen kynnyksiin eikä niiden korkeuteen. Tältä osin merkityksellistä on, ettei pesutilasta vesi saa virrata toisiin tiloihin. Kantaja ei ole tätä edes väittänyt. Kantaja ei ole myöskään väittänyt, että asunnon kylpyhuoneessa tapahtuisi veden lammikoitumista. Näin ollen kylpyhuoneen märkätilat täyttävät rakentamismääräyskokoelman C2 vaatimuksen siitä, että veden on valuttava esteettömästi lattiakaivoon.
Asunnon pesuhuoneen ja saunan muut virheet
Kantajan esittämät uudet väitteet ovat niin yksilöimättömiä, että ne tulee siitä syystä hylätä. Kantaja on lausunut, että virheet olisivat ilmenneet vastaajalle katselmuksessa tai kantajan esittämistä asiantuntijalausunnoista. Kantajan väittämistaakan täyttymiseksi ei riitä, että seikka ilmenee oikeudenkäyntiaineistosta saati, että vastaajan tulisi itse tutustua riidan kohteeseen voidakseen vastata kantajan väitteisiin. Kantaja ei ole yksilöinyt riittävällä tavalla väitteitään kohdassa 3.4.
Kantajan kuvaamassa saunan ja pesuhuoneen välisen väliseinärungon rakentamistavassa ei ole mitään rakennusmääräysten vastaista.
Kantajan esittämät väitteet kuuluvat tältä osin joka tapauksessa
asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Näin ollen kantajalla ei ole oikeutta vedota kyseisiin virheisiin ja kantajan vaatimukset tulee hylätä.
Lattiat
Kantaja väittää, että lattioiden uusimisen osalta ei ole noudatettu hyvää rakentamistapaa, sillä lattiapäällysteen alle on jätetty vanhoja lattiamateriaaleja. Kantajan väite on virheellinen. Missään rakentamismääräyksessä ei ole säädetty, että lattiapäällystettä ei saisi rakentaa vanhan lattiamateriaalin päälle. Kyse on erittäin tavallisesta laminaattilattian asentamistavasta.
Lisäksi kantajan väite siitä, että vastaaja olisi antanut kantajalle harhaanjohtavia tietoja lattiarakenteista, on virheellinen. Kantaja on itsekin todennut, että vastaaja on esittänyt huoneistoremontin kattaneen pintojen remontoinnin. Vastaaja ei ole väittänyt, että huoneistoremontissa olisi tehty enempää kuin pintaremontti.
Pintaremontilla tarkoitetaan näkyvien pintojen uudistamista, ei puuttumista vanhan talon rakenteisiin. Lattiapäällysteet on uusittu rakentamismääräysten ja ostajalle kerrotun mukaisesti. Kantajan väitteet lattian virheellisyydestä ovat siten perusteettomia.
Väitetyt lattian kosteusvauriot ja mikrobivauriot
Kantaja on muun muassa väittänyt, että pesuhuoneen lattiakaivon virheellisestä liitoksesta on aiheutunut lattiaan kosteusvaurio, ja huoneiston lattiat ovat mikrobivaurioituneet ja niistä aiheutuu orgaanisia yhdisteitä. Vastaaja on kuitenkin edellä esitetyllä tavalla ilmoittanut asunto-osakeyhtiölle jo 1.4.2014, että se sitoutuu suorittamaan pesuhuoneen korjaukset. Asunto-osakeyhtiö ei ole kuitenkaan antanut vastaajan suorittaa tarvittavia korjauksia. Mikäli kantajan asuntoon todella on aiheutunut pesuhuoneen virheen vuoksi kosteusvaurio, ei vastaajan voida katsoa olevan vauriosta vastuussa.
Kantajan toimittamasta selvityksestä ei ilmene kosteusvaurion syytä. Kantaja on reklamoinut vauriosta vasta vuonna 2017.
JP-sisäilmatutkimuksen selvitys (A19) viittaa jossain vaiheessa tapahtuneeseen kostumiseen. Kantajan selvityksistä ei ilmene kosteuden syytä, laajuutta eikä tapahtuma-aikaa. Selvityksessä on kuitenkin todettu, että asunnon kylpyhuoneessa on havaittu kosteusvaurio vuonna 2014, jota ei oltu korjattu vielä loppuvuoteen 2016
mennessä. Vastaaja ei ole vastuussa väitetyistä kosteus- ja mikrobivaurioista.
Kantaja ei ole reklamoinut kosteusvauriosta eikä ole ryhtynyt sitä korjaamaan, vaikka on ollut tietoinen kosteusvauriosta viimeistään marraskuussa 2013. Korjaamaton kosteusvaurio on todennäköisesti aiheuttanut asunnossa todetun mikrobivaurion.
Kantaja/asunto-osakeyhtiö ovat vastuussa laiminlyönnin aiheuttamasta vahingosta.
limavuodot
Kantajan mukaan huoneistossa on parvekeseinien puutteista johtuvia ilmavuotoja. Myös ilmavuotojen korjaaminen kuuluu asunto-osakeyhtiön vastuulle. Näin ollen, mikäli kantajan väitteen mukaisia ilmavuotoja olisi, kantajalla ei ole oikeutta esittää niiden perusteella vaatimuksia, sillä asunto-osakeyhtiö ei ole luopunut oikeudestaan vedota kyseisiin väitettyihin virheisiin.
Joka tapauksessa kantajan väite ilmavuotojen osalta on perusteeton. Kantajan esittämät asiantuntijalausunnot ovat sisällöllisesti ristiriidassa. Kantajan kirjallisen todisteen 12 alussa on selvitetty, että lämpötilaindeksin ollessa 61 % kyseessä on korjausluokitus 1 eli korjattava ilmavuoto, joka ei täytä asumisterveysohjeen välttävää tasoa. Tästä huolimatta kantajan asunnon osalta RKM:n raporttiin on kirjattu korjausluokaksi 1, vaikka lämpötilaindeksi on ollut yli 61 % jopa mitatun alueen minimilämpötilasta. Kantajan asunnossa ei ole mitattu yhtäkään vuotoa, joka kuuluisi korjausluokkaan 1. Tätä näkemystä tukee myös asumisterveysohjeessa esitetty lämpötilaindeksin laskukaava (kantajan kirjallinen todiste 13).
RKM-kuivaustekniikan laatima raportti ilmavuotojen osalta on puutteellinen (A7, s. 7). Mittausolosuhteet ovat kokonaan dokumentoimatta eikä mittauksia ole suoritettu asumisterveysohjeen mukaisen hyväksyttävän mittaustavan mukaisesti. Asianmukaisesti suoritetussa tarkastusraportissa (A12) ei ole havaittu indeksin 61 % alittavaan korjausluokkaan 1 kuuluvia vuotoja ollenkaan.
Lisäksi kantajan todisteessa 14 on todettu lämpötila-arvojen olleen hyviä. Asunnossa suoritetussa tarkastuksessa jopa poistettiin ikkunatiivisteitä ja kehotettiin kantajaa puhdistamaan pölyiset poistoilmaventtiilit. Edellä esitetyn perusteella on ilmeistä, että asunnossa ei ole kantajan väittämiä ilmavuotoja.
Jos korjaustarvetta edellyttäviä ilmavuotoja olisi, ne olisi helposti korjattavissa lisäämällä kohtiin eristettä (listojen poistaminen, uretaanin ruiskutus ja listojen paikalle laitto). Kustannukseltaan korjaus ei ole merkittävä, arviolta enintään 100 euroa/yhden ikkunan ympäristö.
Kantajan todistelu ei tue väitettä, että väitetyistä ilmavuodoista aiheutuisi terveyshaittaa. Todisteesta A14 voi päätellä, että kantaja itse ei huolehdi huoneistosta asianmukaisesti.
Liukuovikaapiston ovet
Kantajan väitteen mukaan asunnossa on virhe, sillä eteiseen asennetut liukuovipeilikaapiston ovet eivät pysy kiskoillaan. Kantajan väite on perusteeton. Kyseessä ei ole asuntokauppalaissa tarkoitettu virhe.
Liukuovikaapistot eivät ole ikuisia ja edellyttävät joka tapauksessa toisinaan säätöjen tarkistamista. Kaapin ovien säädöt ovat löystyneet vaaranvastuun siirryttyä ostajalle ja vastaajasta riippumattomasta syystä. Kyse on tältä osin asunnon normaalista kulumisesta, josta vastaaja ei ole vastuussa.
Kantaja ei ole myöskään reklamoinut liukuovikaapiston ovista kohtuullisessa ajassa. Kantajan ensimmäisessä reklamaatiossa 2.1.2013 ei ole yksilöity mitään kaupankohteessa väitetysti olevia puutteita. Kaapin ovista on reklamoitu ensimmäisen kerran haastehakemuksessa. Kyse ei ole piilevästä virheestä, joten kantaja on menettänyt oikeuden vedota virheenä kyseiseen seikkaan.
Asian sovinnolliseksi ratkaisemiseksi vastaaja on kuitenkin ehdottanut, että sen toimesta tarkastetaan kaapin ovien säädöt. Kantaja ei ole suostunut ehdotukseen. Kantajan väite liukuovikaapiston ovien virheestä on perusteeton.
Taloudellinen virhe
AsKL 4 luvun 27 §:n 1-kohdan mukaan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä on ennen kaupantekoa antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle tulevasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Vastaaja on ilmoittanut kaikki vastikkeet ja lainaosuudet oikein kantajalle. Kantaja ei ole edes väittänyt, että näissä olisi ollut mitään virheitä.
Hoitovastike on jopa laskenut.
Kylpyhuoneet vastaaja on sitoutunut korjaamaan, joten niiden osalta kantajalle ei edes tule kustannuksia.
Vastaajan tiedossa ei ole ollut mitään tiettyä korjaustarvetta yhtiön rakennuksissa, mutta koska kyseessä on ollut vanha, vuonna 1966 rakennettu rakennus, tiedossa on ollut, että jotain remonttia tulee tehtäväksi. Tämä on nimenomaisesti ja selvästi kauppakirjassa todettu. Kauppakirjaan kirjatun mukaisesti kantaja on ollut tietoinen tulevista remonteista ja vastaa niistä aiheutuvista kustannuksista. Vieläkään sähköjärjestelmän uusimisen tekeminen, sen ajankohta tai kustannukset eivät ole tiedossa. Kantaja ei ole esittänyt mitään näyttöä siitä mitä maksuja hänelle on tullut tai tulossa. Kantajan kuuluu osoittaa aiheutuneen taloudellisen vahingon määrä.
Kantaja on vedonnut taloudellisena virheenä seikkoihin, joita on käsitelty edellä laatuvirheenä. Kantajan näkemyksen mukaan taloudellisesta virheestä voisi olla kyse myös tilanteessa, jossa myyjä ei ole antanut
Virheen seuraamukset
ostajalle tietoa yhtiön tulevista remonttitarpeista. Kantajan näkemys on tältä osin virheellinen. Tulevia korjauksia, joista ei ole myyntihetkellä tehty päätöstä, ei voida arvioida taloudellisena virheenä. Taloudellisesta virheestä voi olla kyse, jos jo tiedossa olevista taloudellisista velvoitteista annetaan ostajalle virheellistä tietoa. Kauppakirjaan on kirjattu, että taloon ja huoneistoon tulee tulevaisuudessa tehtäväksi peruskorjauksia
Ja parannuksia. Vastaaja ei siten ole antanut kantajalle virheellistä tietoa taloudellisista velvoitteista.
Purku Kantajan ensisijainen vaatimus kaupan purusta on perusteeton. Lähes kaikki kantajan virheväitteet kuuluvat asunto-osakeyhtiön vastuulle.
Ostajalla ei ole näiltä osin oikeutta vedota virheeseen, sillä
asunto-osakeyhtiö ei ole luopunut oikeudestaan esittää vaatimuksia vastaajalle. Ainoastaan kaapin ovet kuuluvat osakkaan eli kantajan vastuulle. Vaikka näiltä osin kaupan kohteessa todettaisiinkin olevan virhe, virheen ei voitaisi katsoa oleva olennainen.
Vaikka asiassa katsottaisiinkin, että kantajan on oikeus vedota myös niihin virheisiin, jotka kuuluvat asuntoyhteisön vastuulle, asiassa ei olisi perustetta kaupan purulle. Kantaja on ryhtynyt kunnostamaan asunnossa väitetysti olleita puutteita. Jos kantajalla olisi tosiasiallinen tarkoitus saada kauppa purettua, on epätodennäköistä, että kantaja olisi itse ryhtynyt suorittamaan korjaustöitä, jotka kuuluvat asuntoyhteisön vastuulle. Virheiden ei voida katsoa olleen ostajalle olennaisia.
Mikäli kauppa purettaisiin, tulisi ostajan korvattavaksi määrätä/palautettavasta kauppahinnasta vähentää ostajan asunnosta saama hyöty. Ostaja on asunut huoneistossa heinäkuusta 2012 alkaen. Vastaajalla on kohdealueella vuokrattavana vastaavanlainen asunto, jossa vuokra on 10,70 euroa/m2. Tätä käypää vuokratasoa käyttäen asuntohyödyn määräksi tulisi 989,75 euroa/kk miinus hoitovastike eli tähän mennessä (lausuma annettu 26.1.2015), 29 kuukaudelta 28 702,75 euroa miinus hoitovastike.
Hinnanalennus
Jos asunnossa katsottaisiin olevan lain edellytykset täyttävä virhe, ostajalla olisi AsKL:n mukaan oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden kohtuulliseen hinnanalennukseen. Jos virheen oikaiseminen on mahdollista, voidaan korjauskustannusten määrää käyttää hinnanalennuksen lähtökohtana. Lisäksi korjauksesta johtuva asunnon tason nousu ja käyttöiän pidennys on otettava huomioon hinnanalennusta määrättäessä.
Kantaja on perustellut hinnanalennuksen määrän ensimmäisen kerran 24.8.2017 toimittamassaan lausumassa. Kantajan hinnanalennukselle esittämistä perusteista ilmenee, että mitään vahinkoa ostajalle ei ole vielä aiheutunut. Kantajan vaatimus perustuu ennakoituihin perustelemattomiin arvoihin korjauskustannusten määrästä. Kyse on kuitenkin asuntoyhteisön vastuulle kuuluvista korjauksista.
Hinnanalennuksen tulee vastata virhettä. Kantaja ei ole esittänyt
selvitystä siitä, minkä verran väitetyt virheet rasittavat asuntoa. Tulevat korjaustarpeet oli otettu kauppakirjan mukaisesti kauppahinnassa huomioon. Korjausten suorittaminen johtaisi siten asunnon arvon nousuun. Hinnanalennuksen määrä ei siten vastaa edes korjauskustannusten määrää, vaikka kaikki kantajan esittämät väitteet hyväksyttäisiin. Kantajan perusteluissa onkin kyse pikemminkin vahingonkorvauksen kuin hinnanalennuksen määrästä.
Vahingonkorvaus
Kantajan vahingonkorvausvaatimukset tulee hylätä perusteettomina, sillä kantajalla ei ole oikeutta vedota väittämiinsä virheisiin.
Vahingonkorvausvaatimukset ovat ennenaikaisia.
Kantaja on vaatinut vahingonkorvausta 25 euroa kuukaudessa saunan käyttöhyödyn menettämisestä. Kantajan vaatimus on perusteeton.
Muiden huoneistojen saunat ovat olleet toimivia. Näin ollen on perusteltua olettaa, ettei kiukaan toimimattomuus johdu sähköjärjestelmästä. Myöskään kiukaan yksivaiheinen liitäntä ei selitä kiukaan toimimattomuutta, sillä se on sellaisenaan, valmiiksi yksivaiheisena tehtaalta tilattu. Näin ollen on syytä olettaa, että vika on kiukaassa. Kantaja ei ole kuitenkaan siitä reklamoinut. Vastaaja on asian sovinnolliseksi ratkaisemiseksi tarjoutunut toimittamaan vastaajalle uuden kiukaan. Kantaja ei ole vastaajan tarjoukseen suostunut. Kantaja on menettänyt oikeuden vaatia korvausta kiukaan toimimattomuudesta.
Vaadittu määrä 25 euroa kuukaudessa on ylimitoitettu, sillä todisteen A14 mukaisesti kantaja on käyttänyt saunaa varastona. Määrältään oikea summa on 10 euroa kuukaudessa.
Joka tapauksessa vahingonkorvausvaatimus kiukaan käyttöhyödyn menettämisestä tulee perusteettomaksi, mikäli tuomioistuin hyväksyy kantajan vaatimuksen kaupan purusta tai hinnanalennuksesta.
Hinnanalennusta on osin perusteltu saunan toimimattomuudella. Mikäli sama virhe korvattaisiin kantajalle vielä vahingonkorvausvaatimuksen perusteella, olisi vahingonkorvaus rikastumiskielto -periaatteen vastainen.
Vastaajaa ei voida velvoittaa myöskään korvaamaan kantajalle ensimmäisen reklamaatiokirjelmän laadinnasta aiheutuneita kustannuksia. Reklamaatiokirjelmä ei ole täyttänyt reklamaatiolta edellytettyjä vaatimuksia. Näin ollen työsuorite on arvoton. Lasku kiistetään määrältään.
Myöskään kantajalle aiheutuneen ansionmenetyksen, ylimääräisten asumiskulujen ja lääkärinpalkkioiden korvaamiselle ei ole perustetta. Asiassa ei ole näytetty, mistä kosteusvaurio/mikrobivaurio asunnossa johtuu. Kantaja on esittänyt vastaajalle reklamaation näiden väitettyjen virheiden osalta vasta 9.2.2017. Kosteusvauriosta on ensimmäisen kerran huomautettu valmisteluistunnossa. Kantajan kirjallisista todisteista kuitenkin ilmenee, että kantaja on tullut tietoiseksi kosteusvauriosta viimeistään marraskuussa 2013. Kosteusvauriota ei ole korjattu vuoteen 2017 mennessä. Kosteusvauriosta on todennäköisesti seurannut kantajan esittämä mikrobivaurio. Vastaaja ei ole vastuussa
?t:.
ka aj - !asunto osakeyhtiön laiminlyönnin aiheuttamasta vahingosta. Myoskaan kantaJan terveydentilan heikentymisen ei ole osoitettu olleen syy-yhteydessä asunnosta löydettyihin mikrobivaurioihin. Muun muassa lääkärin lausunnossa A20 on todettu, että kantaja on kärsinyt homeoireista jo ennen nyt kyseessä olevaan asuntoon muuttamista.
Näin ollen vastaajaa ei voida velvoittaa suorittamaan kantajalle tältä osin korvausta.
Ainakin on selvää, että vaatimus täysi-ikäisen lapsen asumiskuluista on perusteeton. Kantaja ei ole tyttären osalta elatusvelvollinen. Kantaja on lisäksi ilmoittanut, että tytär jää joka tapauksessa asumaan omaan asuntoonsa. Kantajalla ei ole oikeutta korvaukseen tyttären asumiskuluista.
Oikeudenkäyntikulut
Huonekalujen mikrobivaurioitumisesta kantaja ei ole esittänyt minkäänlaista selvitystä. Myöskään matkakuluista perheenjäsenten välillä ei ole esitetty selvitystä. Vastaajan käsityksen mukaan ainoastaan täysi-ikäinen tytär muutti eri osoitteeseen. Vahingonkorvausvaatimukset huonekaluista ja matkakuluista ovat perusteettomia.
Lähtökohtaisesti asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.
Käsillä olevassa tapauksessa, vaikka tuomioistuin katsoisi, että kantajan esittämät vaatimukset tulee osaksikaan hyväksyä, vastaajaa ei voida velvoittaa korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikuluja.
Kantaja on ollut tietoinen siitä, että hänen vaatimuksensa perustuvat suurimmilta osin seikkoihin, jotka kuuluvat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Kantaja on ollut tietoinen myös siitä, että asunto-osakeyhtiö on esittänyt vaatimuksia vastaajalle samojen virheväitteiden perusteella. Kantaja on ajanut kannettaan kanneoikeuden puuttumisesta huolimatta. Kantajan kanteesta on siten aiheutunut turhia kustannuksia. Kantajan ajama ennenaikainen oikeudenkäynti on ollut tarpeeton. Näin ollen kantaja tulee velvoittaa korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut joka tapauksessa tuomion lopputulemasta riippumatta. Toissijaisesti tuomioistuimen tulee määrätä, että osapuolet pitävät kulunsa vahinkonaan, vaikka kanne joiltain osin hyväksyttäisiin.
RIIDATONTA
- Pirkanmaan käräjäoikeuden 31.3.2017 jutussa L xxx antaman tuomion todistusvaikutuksen johdosta tässä asiassa T Oy:tä pidetään Asunto Oy Rkatu perustajaosakkaana ja kysymyksessä olevaan asuntokauppaan sovelletaan asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä.
TODISTELU
Kantaja/Kirjalliset A1. kauppakirja 8.6.2012
A2. hallituksen kunnossapitotarveselvitys 30.6.2011
A4. raportti sähköjärjestelmän häiriön tutkimisesta asunnossa D 30 18.3.2013
A5. tarkastustodistus sähkölaitteiden varmennustarkastuksesta 8.1.2014
A6. Turvallisuus-ja kemikaaliviraston päätös 25.3.2014 nro. 11047/52/2013
A7. raportti kosteuskartoituksesta 22.11.2013
AB. vesieristyksen mittauspöytäkirja asunnon D 30 kylpyhuoneesta A9. vedeneristyksen mittauspöytäkirja asunnon D 27 saunasta
A10. VTT Sertifikaatti nro. 142/00, päivitetty 6.4.2011 (erityisesti taulukko
1 s.7)
A11. RT-ohjetiedosto 84-10759 (erityisesti kohdat 7.1 ja 7.2)
A12. raportti C-0 -talon asuntojen lämpökuvauksesta A13. ote Asumisterveysohjeesta (STM 2003:1)
A14. tarkastuspöytäkirja terveystarkastuksesta 4.11.2014 A15. Asianajotoimisto Oy:n lasku 3.2.2014
A16. TLn asiantuntijalausunto homekoiratutkimuksen tuloksista
A17. Rakennusterveysasiantuntija JPn asiantuntijalausunto 10.1.2017
A18. Arkkitehti, tekninen isännöitsijä KKn lausunto, viimeinen tutkimuspäivä 5.5.2017
A19. Rakennusterveysasiantuntija JPn asiantuntijalausunto 18.5.2017
A20. Professori VVn asiantuntijalausunto 27.3.2017 A22. E-laskukopio
A23. Lääkärinpalkkiomaksukuitteja
A24. Vuokrasopimus 13.4.2017 A25. Palkanmaksutositteita
A27. Pirkanmaan käräjäoikeuden tuomio 31.3.2017
A28. SLn palkkaerittelyt 1.1.-30.6.2017 numerot 28.1.-28.6. A29.SLn lääkärintodistuksia 29.1.-29.12.
A30. Vuokrasopimus JP
A31. Arkkitehti, tekninen isännöitsijä KKn lausunto, viimeinen tutkimuspäivä 23.5.2017
A32. Maksuerittely
A33. Kajo-kiukaan asennusohje
A34. Asunto Oy Rkatu 31:n yhtiöjärjestys A35. Myyntiesite 1.2.2012
A36. Myyntiesite 6.9.2011
A37. F Oy tarkastuspöytäkirja 9.8.2017 A38. Asbestikartoitusraportti 6.7.2017 RA Oy
A39. W Finland Oy:n lausunto 7.6.2017 A40. Dl TKn sp-viesti 5.7.2017
A41. Reklamaatiokirje 31.7.2013
A42. Reklamaatiokirje 23.5.2014
A43. Reklamaatiokirje 9.2.2017
A44. Sähköpostikeskustelu 30.5. - 13.6.2017
A45. Sähköpostiviesti 17.12.2013 A46. Tn kirje 31.1.2014
A47. Sähköpostikeskustelu 1.4. - 5.6.2014
A48. Sähköpostiviesti 22.5.2017
A49. Asunto-osakeyhtiön reklamaatio sisältäen SLn
virheilmoituksen huhtikuulta 2013 liittyen sähköjen toimimattomuuteen
50. Isännöitsijä MTn sp-viesti T Oy:lle sekä sen liitteenä oleva KKn laatima lista reklamoitavista virheistä A51. Isännöitsijä MTn lähettämä viesti asianajaja MUlle 1.9.
A52. Un kirje asunto-osakeyhtiölle
Kantaja/Henkilötodistelu
1. SL todistelutarkoituksessa
2. Sähkötarkastaja PM, asiantuntija
3. Kosteuskartoittaja, lämpökuvaaja KK
4. Rakennusterveysasiantuntija JP, asiantuntija
5. LKV EP
6. Dl TR, asiantuntija
7. Isännöitsijä MT
Vastaaja/Kirjalliset
V1. Kauppakirja 8.6.2012 (kantajan todiste A1)
V2. Hallituksen kunnossapitotarveselvitys 30.6.2011 (kantajan todiste
A2)
V3. lsännöitsijäntodistus huoneistosta D 30, joka kantajalle annettu ennen kauppaa
V4. Sähköasennusten käyttöönottoa koskeva tarkastuspöytäkirja 15.9.2011 kantajan huoneistosta
V5. Reklamaatio 2.1.2013.
V6. Rakentamismääräyskokoelma C2
V7. Kantajan reklamaatio 31.7.2013 (kantajan kirjallinen todiste A41) V8. Kantajan reklamaatio 23.5.2014 (kantajan kirjallinen todiste A42) V9. Kantajan reklamaatio 9.2.2017 (kantajan kirjallinen todiste A43) V1O. Kantajan sähköposti asunto-osakeyhtiölle 29.4.2013
V11. MKn asiantuntijalausunto 28.8.2017 V12. Lasku kiukaasta
V13. Raksystemsin raportti (kantajan kirjallinen todiste A4)
V14. RKM-Kuivaustekniikan raportti per 11.2.2014 (kantajan kirjallinen todiste A12)
V15. JP-Sisäilmatutkimus Oy:n raportti (kantajan kirjallinen todiste A19)
V16. Lääkärinlausunto (kantajan kirjallinen todiste A 20)
V17. Sähköposti asunto-osakeyhtiön edustajalle per 21.6.2017
V18. Sähköposti asunto-osakeyhtiölle per 2.6.2014 (kantajan kirjallinen todiste A47)
V19. Sähköposti kantajan edustajalle per 30.5.2017 (kantajan kirjallinen
todiste A44)
V20. Myyntiesitteet (kantajan kirjalliset todisteet A35 ja 36) V21. Käsittelyilmoitus
V22 Sähköposti per 4.9.2017 taloyhtiön isännöitsijältä Tlle
(kantajan todiste A 50)
Vastaaja/Henkilötodistelu
1. MJ
2. JN
3. AS
4. MK, asiantuntija
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISUN PERUSTELUT
1. Normistosta ja kantajan oikeudesta vedota virheeseen
Pirkanmaan käräjäoikeus on 31.3.2017 antamassaan tuomiossa numero xxx, asiassa L xxx vahvistanut, että T Oy on asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdan tarkoittama Asunto Oy Rkatu 31:en perustajaosakas. Kyseisen tuomion todistusvaikutuksen johdosta ja ottaen huomioon em. lainkohdan sisältö, tässä asiassa kysymyksessä olevaan asuntokauppaan sovelletaan asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä.
Koska asiassa sovelletaan asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä, tulee sovellettavaksi myös kyseisen luvun 18 a §. Käräjäoikeus on tässä asiassa 1.9.2017 antamassaan tutkimattajättämisvaatimusta koskevassa päätöksessä siitä ilmenevillä perusteilla katsonut, että vaikka asuntoyhteisö olisi esittänyt vaatimuksia perustajaosakasta kohtaan siinä laajuudessa, joka on tarpeen yhteisön kunnossapitovastuun täyttämiseksi, osakkeiden ostaja saa vaatia perustajaosakkaalta sellaisia virheen seuraamuksia, mitä asuntoyhteisö ei voisikaan vaatia eli kaupan purkua ja ostajan vahingoksi jäävää hinnanalennusta ja vahingonkorvauksia. Käräjäoikeus on katsonut, että näin ollen asiaa ei voida jättää tutkimatta sillä perusteella, että kantajalla ei olisi oikeus millään tavalla vedota kysymyksessä oleviin, sinänsä riidattomasti
asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevissa rakennuksen osissa ilmenneisiin virheisiin. Edelleen käräjäoikeus on todennut kaupanteosta ja tämän kanteen nostamisesta kuluneeseen pitkään aikaan viitaten, että kantajalla on katsottava olevan oikeus saada vaatimuksensa tutkituksi siitä huolimatta, että taloyhtiön ja vastaajan välillä tehdään toimenpiteitä asian selvittämiseksi, ja että jos kantajan vaatimukset asian tutkimisen yhteydessä osoittautuvat joiltain osin ennenaikaisiksi, siitä annetaan päätös pääasian yhteydessä.
Tämän asian jatkokäsittelyssä ei ole ilmennyt syytä muuttaa edellä 1.9.2017 annetussa päätöksessä lausuttua.
2. Näytöstä
STta on kuultu todistelutarkoituksessa asianosaisena.
Isännöitsijä MT on kuultu todistajana. Hän on kertonut toimineensa isännöitsijänä vuodesta 2006 lähtien ja Tampere Oy:ssä siitä lähtien. Hän on ollut Asunto Oy Rkatu 31 :n isännöitsijänä marras-joulukuusta 2012. T on siten T Oy:n kanssa samasta asiayhteydestä oikeudenkäyntiä käyvän taloyhtiön isännöitsijä.
Sähkötarkastaja PM on kuultu asiantuntijana. Hän on kertonut olevansa koulutukseltaan sähköteknikko ja että hänellä on työkokemusta 40 vuotta. Hän tekee Tukesin valtuuttamana viranomaistarkastuksia. M on oikeudessa puhunut tekemiensä kirjallisten lausuntojen A5 ja A37 kanssa samansisältöisesti.
Rakennusterveysasiantuntija JP on kuultu asiantuntijana. Hän on kertonut olevansa koulutukseltaan rakennusmestari. Hän on tehnyt neljä vuotta rakennusterveysasiantuntijan tehtäviä ja sitä ennen hän on työskennellyt vahinkosaneerausyrityksessä 16 vuotta. P on laatinut lausunnot A17 ja A19, lausunto A19 sisältää myös edellisen tutkimuksen tulokset ja A17 onkin esitetty vain sen osoitukseksi, mikä asiakirja on ollut kantajan 9.2.2017 tekemän reklamaation liitteenä. P on oikeudessa kertonut lausuntojensa kanssa samansisältöisesti.
Kiinteistövälittäjä EP on kuultu todistajana. Hän on kertonut olevansa koulutukseltaan merkonomi ja toimineensa 10 vuotta kiinteistövälittäjänä, tällä hetkellä hän on toimiston esimies/aluejohtaja yrityksessä, jossa on 6 välittäjää. EP on kertonut tutustuneensa Lseen myydessään tämän omakotitalon vuonna 2012 ja että L oli pyytänyt häneltä mielipidettä ja tukea ostopäätökseen Rkadun asunnon osalta. P on kertonut heidän tuolloin ystävystyneen, mutta että he eivät vietä vapaa-aikaa yhdessä. Pn esiintymisestä oikeudessa on jäänyt käsitys, että hän on ammattitaitoinen ja tarkka kiinteistövälittäjä/esimies.
Tekninen isännöitsijä MK on kuultu todistajana. Hän on kertonut tekevänsä Tampere Oy:ssä tuntiveloitteisesti tutkimuksia ja raportteja. Hän on kertonut pohjakoulutuksensa olevan arkkitehti Tampereen teknillisestä yliopistosta, ja että vuonna 2009 hän on suorittanut VTT:n kosteusmittaajan sertifikaatin ja 31.1.2014 VTT:n rakennusten lämpökuvaajan sertifikaatin. K on laatinut todisteet A7, A12, A18 0oka on esitetty vain näyttönä siitä, mikä asiakirja vastaajalle on toimitettu toukokuussa 2017) ja A31, joka on laaja raportti rakenteista, sekä todisteen A50 liitteenä olevan listauksen. K on oikeudessa kertonut em. todisteiden kanssa samansisältöisesti.
Suunnittelupäällikkö TRn kuultu asiantuntijana. Hän on kertonut valmistuneensa diplomi-insinööriksi Tampereen teknillisestä yliopistosta 1996. Raiski on kertonut työskennelleensä Wssä ja sen edeltäjässä 21 vuotta. Kysymyksessä on korjausrakentamiseen erikoistunut toimisto. R on laatinut lausunnon A39 ja sähköpostin A40. R on oikeudessa kertonut lausuntonsa kanssa samansisältöisesti täydentäen sitä jäljempänä kerrotulla tavalla.
Isännöitsijä MJ on kuultu todistajana. Hän on T Oy:ssä prokuristi ja on käynyt ilmi, että hän isännöi sijoitusyhtiön kohteita. J on koulutukseltaan laskentatoimen ja markkinoinnin tradenomi ja hänellä on LKV:n tutkinto ja 15 vuotta kiinteistöalan kokemusta. J on kertonut olleensa isännöitsijä Rkatu 31:ssä marraskuulle 2012 asti, jolloin T tuli isännöitsijäksi, ja
asunto-osakeyhtiön hallituksessa pari vuotta.
Kiinteistövälittäjä AS on kuultu todistajana. Hän on kiinteistönvälittäjä, joka myi Rkadun asunnon Llle. Hän on kertonut tuleensa alalle vuonna 1999 ja saaneensa LKV:n pätevyyden vuonna 2003.
Työnjohtaja JN on kuultu todistajana. Hän on kertonut työskennelleensä nuorempana sähköasentajana ja olleensa rakennusalalla töissä ja työnjohtajana 15 vuotta. N on kertonut olleensa työnjohtajana Rkatu 31 -kohteessa ja työskennelleensä silloin joko Tn tai Rn palveluksessa, yhtiöillä on hänen mukaansa sama omistuspohja.
Hankejohtaja MK on kuultu asiantuntijana. Hänen cv:nsä on toimitettu oikeudelle etukäteen. Hän on kertonut, että hänellä on rakennusmestarin koulutus tuotantopuolelta, rakennusinsinöörin koulutus suunnittelusta ja rakennusdiplomi-insinöörin koulutus rakentamistalouden puolelta. Hän on nyt hankejohtaja yrityksessä, joka rakentaa noin 1000 vuokrataloa vuodessa. Lisäksi hänellä on oma yritys, jonka puitteissa hän tekee konsultointia, ja pieni korjausrakentamisliike. Hän on myös toiminut opettajana ja toimii edelleen. Rakennusalan kokemusta hänellä on 46 vuotta. K on laatinut lausunnon V11. K on muuttanut lausuntoaan oikeudessa koskien Kn tutkimusta A12.
Käräjäoikeus on käsitellyt kirjallisia todisteita ja henkilötodistelua tarpeellisessa määrin johtopäätöksissä.
3. Onko kohteessa asuntokauppalain mukaisia virheitä?
Sähköverkko, sauna
Näyttö L on kertonut, että sähköistä ei kaupanteon yhteydessä puhuttu suuremmin mitään. Suusanallisesti oli luvattu, että kaikki toimii.
Hallituksen kunnossapitotarveselvityksessä oli sähköjärjestelmän osalta ennakoitu seuraavan viiden vuoden aikana vain liittyminen valokuituverkkoon. Sähkökaappi oli uusi ja kaikki uutta, eikä L ollut voinut kuvitellakaan, että asunnossa olisi vuoden 1966 sähköt. Se oli selvinnyt kolme viikkoa muutosta, kun saunan päälle laittaminen oli katkaissut sähköt keittiöstä. Sähkömies oli tullut paikalle ja korjauksen johdosta keittiön sähkölaitteet toimivat saunan ollessa päällä. Ln mukaan lopputulos korjauksesta varmaankin oli, että sauna ja pesutorni kytkettiin niin, että ne eivät voi olla yhtä aikaa päällä, mutta Ln mukaan se ei poistanut varsinaista ongelmaa eli sitä, että sauna ei lämmennyt kunnolla. L ei ollut kertomansa mukaan viitsinyt lämmittää saunaa monta kertaa kun se oli niin haalea, viimeksi kun hän testasi niin 5 tuntia meni siihen, että saunaan saatiin 50 astetta lämmintä. Naapurissa asuvat vuokralaisetkin ovat Ln mukaan sanoneet, että heillä on haalea sauna.
N on kertonut Ln reklamoineen, että jokin asunnon sähkölaite ei toimi, kun sauna on päällä. N oli ollut mukana vaihtamassa nousujohdon Ln asuntoon, ja sen jälkeen hella oli toiminut, pesutorni ei ollut toiminut. N on todennut, että niitä ei voi yhtä aikaa käyttää, koska sähköteho ei riitä, ja asia on ratkaistu Nn muistikuvan mukaan keskuksessa olevalla releellä, joka laukeaa, kun kiuas laitetaan päälle, ja tällöin pesutornin pistorasiaan ei mene virtaa.
Kiukaasta L ei ollut puhunut mitään eikä N ollut ennen tätä oikeudenkäyntiä tiennyt, että saunan lämpiämättömyydestä olisi
valitettu. Nn mukaan jos kiuas ei lämpene, niin piirilevy tai vastus on rikki, se pitäisi korjata, ja jos ei voi korjata, niin kiuas pitää vaihtaa.
Jalonen on ollut sitä mieltä, että koska kahdesta muusta saunallisesta asunnosta ei ollut tullut reklamaatioita saunan lämpiämisongelmista, niin Lsen kiukaan on oltava rikki.
M on kertonut käyneensä Rkadun kohteessa ensinnäkin 8.1.2014, jolloin tehtiin varmennustarkastus koko taloyhtiön sähkölaitteistoihin (A5). Lisäksi M on käynyt 9.8.2017 Ln huoneistossa (A37). Mn mukaan silmämääräisesti huoneiston kaikki sähköasennukset oli uusittu. Me on vahvistanut todisteeseen A37 sivulle 2 kirjatun tekstin ja todennut, että
1- vaihekiuas ei ole kysymyksessä olevaan tilaan riittävän tehokas niin, että sillä saisi löylylämmön, jonkinlaisen lämpöhuoneen sillä voi saada aikaan. Tässä tapauksessa tila edellyttäisi 3-vaihekiuasta, joka taas edellyttää 3-vaiheliittymää, jotta se toimii tehokkaasti. M on todennut, että kun tämmöisessä kohteessa tehdään peruskorjaus, niin poikkeuksetta tehdään sähkövirta kolmivaiheiseksi ja laitetaan
3-vaihekiuas. M on 40 vuoden kokemukseensa viitaten kertonut yleisen käytännön olevan, että saneerauksen yhteydessä poikkeuksetta katsotaan kokonaisuutta ja sähköpuoli päivitetään ajan tasalle siten, että se kestää saneeratun kohteen suuremman kuormituksen. Kysymykseen onko olemassa määräys, että talon sähköt on uusittava jos asunnon sähköt uusitaan, M on lausunnossaan yksilöimäänsä standardiin viitaten todennut, että kun olemassa olevaa rakennusta laajennetaan tai muutetaan, on määriteltävä onko olemassaolevien laitteiden, joiden kuormitus kasvaa, arvot riittäviä muuttuneissa olosuhteissa. M on todennut, että tässä on on ollut kyse em. tilanteesta, ja että kuormitustilanne olisi pitänyt ottaa huomioon siten, että laitteet kiuas mukaan lukien toimivat.
M on vielä todennut, että hän ei ole nähnyt sähköasennuspiirustuksia ja että ne olisi pitänyt toimittaa tarkastukseen. Maininta niiden puuttumisesta on asiakirjoissa, eikä niitä ole koskaan toimitettu. Mn mukaan tämä on selkeä laiminlyönti, sähkötyö ei hänen mukaansa ole valmis jollei ole piirustuksia ja käyttöönottotarkastuspöytäkirjaa. M on todennut kirjallisen todisteen A6 olevan vastaus hänen lähettämäänsä kirjeeseen ja siinä lukee, miten asiat tulee hoitaa turvallisesti ja kenellä on vastuu, ja että hän ei tiedä, onko yhtiön tiloissa olevia siinä mainittuja ongelmia korjattu.
R on viitannut lausuntoonsa A39 ja todennut, että lausunnon antamisen jälkeen he olivat saaneet lopputarkastuspöytäkirjan sähkötöiden osalta. Sähköpiirustuksia ei ole saatu. Rn lausunnon mukaan sähköasennuksissa ei havaittu tarkastelluilta osin sähköturvallisuutta vaarantavia tekijöitä.
K on viitannut lausuntoonsa V11 sähköjärjestelmän vanhentuneisuuden osalta ja todennut, että asunnon sähköjärjestelmä ei ole vanhentunut, vaan käytännössä kaikki asunnon sähkölaitteet on vaihdettu. Kysymykseen siitä, mikä on syynä jos sauna ei lämpiä, K on todennut, että aineiston perusteella kiuas on alitehoinen
saunaan nähden, mutta että se tarkoittaa vain, että saunaa on lämmitettävä pidempään, jotta saavutetaan saunomislämpö. Isompi kiuas nopeuttaisi lämmittämistä, mutta syöttövirta ei riitä, eli kiukaan on oltava 1-vaihekiuas. K on vielä lisännyt, että mutta jos kiuas ei lämpiä, niin kiukaassa on vika, joko kytkennöissä, vastuksissa tms., mutta sitä ei ole analysoitu ja kiuas voi olla rikki. Kn lausunnon mukaan hän ei ollut katselmuksella 24.8.2017 havainnut, että sähköasennuksia olisi tehty huonolla ammattitaidolla tai huolimattomasti ja K on viitannut todisteeseen A4 todeten, että siinä ei ole viitteitä väärästä tai laittomasta asennustavasta.
Kirjallisesta todisteesta A4, joka on sähköinsinööri JVn 18.3.2013 laatima asiakirja, ilmenee, että Vn saamat tiedot ja havainnot asunnon D 30 sähköongelmista ja niiden korjauksista ovat samansuuntaiset kun edellä on käsitelty. V on todennut, että tutkimusta sähköjärjestelmän häiriöiden syistä Ln asunnossa ei ole kannattanut jatkaa enempää, koska syy on hyvin suurella todennäköisyydellä talon alkuperäisessä sähköjärjestelmässä, jonka kapasiteettia ei ole mitoitettu nykyajan kulutuksen tasolle ja jonka vuoksi ongelmia tulee vuosi vuodelta enemmän.
Kirjallisena todisteena V4 on esitetty asuntoa D 30 koskeva sähköasennusten käyttöönottotarkastuspöytäkirja, joka on päivätty 15.9.2011 ja johon on merkitty, että Tukesin ohjeessa S10 vahvistettujen standardien tai standardeihin rinnastettavien julkaisujen mukainen turvallisuustaso on saavutettu.
Käräjäoikeus viittaa lisäksi siihen, mitä taloudellisen virheen kohdalla johtopäätöksissä on todettu Ln saamista tiedoista remontteja koskien.
Johtopäätökset
Käräjäoikeus toteaa, että kauppa-asiakirjoissa ei Llle ole väitetty, että rakennuksen sähköjärjestelmä olisi uusittu eikä käräjäoikeus pidä uskottavana, että hänelle olisi sellaista myöskään suullisesti väitetty. Hän on ostanut asunnon, jossa on sauna ja uudet sähkölaitteet muun
muassa keittiössä ja kylpyhuoneessa, ja hän on olettanut, että asunnon sähkölaitteet toimivat. Edelleen ilmeistä on, että hänen asuntonsa sähköt olisivatkin mahdollista tässä asiassa merkityksettömän vähäistä haittaa lukuunottamatta toimineet, jos asuntoon ei olisi asennettu kiuasta.
Käräjäoikeus pitää uskottavana Man kertomuksen, kirjallisen todisteen A4 ja myös osin Kn kertomuksen perusteella, ottaen huomioon Ln kertomus siitä, että kiuas kyllä lämpiää mutta hyvin hitaasti, että kiukaan lämpiämisen hitaudesta johtuva saunan toimimattomuus saunana johtuu siitä, että asuntoon tuleva sähkövirta on liian heikkoa.
L on ostanut asunnon jossa on sauna, mutta hän ei voi käyttää saunaa saunana. Käräjäoikeus viittaa asiantuntija Mn viittaamaan standardiin ja hänen kokemukseensa sekä käräjäoikeuden käsityksen mukaan notorisen tasoiseen toteamukseen, että jos henkilö ostaa asunnon jossa on sauna, hän voi samalla perustellusti odottaa,
että saunaa voi käyttää saunana. Jos myyjä todella myisi asuntoa sillä ajatuksella, että asunnon uusien sähkölaitteiden ei tarvitse toimia, jos rakennuksen sähköjärjestelmä on alitehoinen niiden vaatimaan tehoon nähden, tulisi tästä erityisestä seikasta ostajalle kertoa. Käräjäoikeus katsoo, että asunnossa on virhe asuntokauppalain 14 §:n 1- ja 6
-kohdissa tai 15 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetulla tavalla siksi että saunaa ei voi käyttää saunana. '
Käräjäoikeus ei katso näytetyn, että asunnossa olisi muutoin merkityksellisiä virheitä sähköjärjestelmään tai sähköasennuksiin, sähkötöihin liittyvään dokumentaatioon tai vähäisempiin puutteisiin liittyen, mitä osin käräjäoikeus viittaa erityisesti Rn lausuntoon ja todisteisiin V4 ja A4, joita myös Kn lausunto tukee. Todisteen A6 osalta käräjäoikeus toteaa, että nyt on esitetty käyttöönottotarkastuspöytäkirja ja on ilmennyt, että vikavirtasuojat on jossain vaiheessa lisätty. Selvyyden vuoksi käräjäoikeus toteaa, että ei pidä virheenä sitä, että rakennuksen sähköjärjestelmä on vanha. Vaikka kohde olisi remontoitu uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla, se ei tarkoita, että kaikki sen järjestelmät olisi tehty uusiksi.
Pesutilat
Riidattomaksi on todettu, että Ln asunnon pesutilojen lattian vedeneristys on kantajan väitteen mukaisesti ohuempi kun valmistajan ohjeen mukaan sen pitäisi olla, mikä ilmenee myös todisteista A8 ja A10. Todiste A10 on VTT E Oy:n myöntämä sertifikaatti, jonka kohdassa 18 todetaan, että sertifikaatissa esitetyt suositukset tuotteen turvallisesta käytöstä ovat vähimmäisvaatimuksia, joita on noudatettava tuotetta käytettäessä.
Riidatonta on lisäksi, että vedeneristystä ei oltu ulotettu lattiakaivon kiristysrenkaan alle. Todiste A11 on RT-kortti, josta ilmenee, että lattiakaivon vedeneristys tulee liittää lattiakaivorakenteeseen siten, että liitokset ovat vesitiiviit. Rakenteen virheellisyyttä on käsitelty kirjallisessa todisteessa A31 ja todisteen A39 LVI-teknisiä asennuksia koskevassa osassa.
K on todennut, että vedeneristyksen puutteet osoittavat törkeää huolimattomuutta. Työntekijän pitäisi olla pätevä, ja työmaalla pitäisi olla valvonta ja ohjeistus. Kirjanen on viitannut yksityiskohtaan raportissaan A31 s. 9. Hän on kertonut ottaneensa kuvan ruosteisesta ruuvista, koska se osoittaa, että vedeneriste ei ole pitänyt vettä, vaan rakenteeseen päässyt vesi on ruostuttanut ruuvin. Kirjanen on vielä todennut, että kaivojen asennus on ala-arvoista ja että perusasiat kaivon rakentamisesta pitäisi tietää.
K on todennut, että hän on nähnyt pesuhuoneen lattiakaivon purettuna ja se on ollut huonosti tehty, ja että on iso virhe kun vedeneristystä ei ole ulotettu lattiakaivoon. K on todennut, että kyseessä on typerä teko, asentajan päähän on vaikea mennä ja päätellä onko kyseessä unohdus tai tahallisuutta, mutta jotain on mennyt pieleen. K on myös lausunnossaan todennut lattiakaivon virheellisen liitoksen ja sen, että vedeneriste ei ulotu lattiakaivoon.
Todettakoon Nn pitäneen vedeneristyksen ohuutta merkityksettömänä ja hän on lausunut, että vedeneristysainetta myyvien yritysten suositukset perustuvat siihen, että ne haluavat myydä enemmän tavaraa.
Käräjäoikeus katsoo edellä lausutun perusteella näytetyksi kantajan pesutilojen lattiarakenteessa olleen rakennevirheitä siltä osin, että lattiakaivon liitos on ollut virheellinen, vedeneriste ei ole ulottunut lattiakaivoon ja lattian vedeneristeen paksuus ei ole täyttänyt sertifikaatin vähimmäisvaatimuksia.
Lisäksi on väitetty, että lattiakaadot ovat virheellisiä ja että vedeneristys olisi pitänyt nostaa kynnyksen kohdalla 15 mm valmiin pinnan yläpuolelle. Käräjäoikeus katsoo Kn laatiman selvityksen A31 perustella, että kyseiset rakenteet on tehty siten kuin kantaja väittää.
K on lausunnossaan ja oikeudessa katsonut, että em. ratkaisut eivät ole määräysten vastaisia eikä ole osoitettu, että ne eivät olisi toimineet, eli että vesi olisi tulvinut ulos pesuhuoneesta tai lammikoitunut sinne, ja että veden valumisajalle ei ole asetettu mitään edellytystä. Oikeudessa asiaa kysyttäessä K on todennut, että se on määräys, että hyvää rakentamistapaa tulee noudattaa.
Kynnyksen vedeneristettä koskeva ohje ilmenee todisteesta A11, joka on RT-kortti, ja kallistuksia koskeva ohje ilmenee todisteesta V6, joka on rakentamismääräyskokoelma C2, jossa kantajan esittämiä raja-arvoja koskevat määrittelyt ovat ohjeosiossa. Käräjäoikeus ensinnäkin toteaa, että sillä ei käräjäoikeuden käsityksen mukaan ole olennaista merkitystä, kuinka paljon virheitä kylpyhuoneen lattian toteutuksessa on tehty, kun voidaan pitää selvänä, että joka tapauksessa niistä johtuen on syntynyt laaja kosteusvaurio, jota käsitellään jäljempänä. Pitää paikkansa, että ohjeet eivät ole määräyksiä, ja on selvää, että jos jokin rakenne toimii, ei ongelmaksi muodostu se, että sitä ei ole tehty ohjeiden mukaisesti. Kun tässä tapauksessa on syntynyt kosteusvaurio ja havaitaan, että hyvää rakentamistapaa kuvaavia ohjeita ei ole noudatettu, on tästä pääteltävissä, että ohjeiden vastainen riskirakenne on myötävaikuttanut vahingon syntymiseen ja näin ollen sen on katsottava olevan hyvän rakentamistavan vastainen ja siten määräysten vastainen.
Ln asunnossa on havaittu kosteusvaurio, jonka laajuus ilmenee todisteesta A31. Käräjäoikeus palaa jäljempänä siihen vastaajan keskeiseen kiistämisperusteeseen, että kosteusvaurion syntyminen ja paheneminen olisivat muun tahon kuin Tn vastuulla.
Lattiat
Käräjäoikeus katsoo, että pesutilojen lattiarakenteen osalta asunnossa on virhe asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 2- ja 4-kohdissa tarkoitetulla tavalla.
Riidatonta on, että remontissa asennetun laminaatin alle oli jätetty aikaisempia lattiamateriaaleja. Tätä on käsitelty erityisesti kirjallisessa todisteessa A19, joka on Pn asiantuntijalausunto ja jonka P on sellaisenaan vahvistanut oikeudessa. P on oikeudessa kertonut, että laminaatin alla oli kaksi pinnoitekerrosta, juuttipohjainen linoleummatto ja
päälle liimattu muovimatto. Pn mukaan rakenne saattaa aiheuttaa ja todennäköisesti aiheuttaa prosessin, joka lähtee alemmista kerroksista. Uutta ei saa asentaa sellaisen rakenteen päälle, jossa on mahdollisia vaurioita. Vuosina 2011-12 toteutetussa remontissa olisi ainakin pitänyt tehdä lattian osalta kosteusmittaus ja jonkinlainen pinnoitteiden arviointi. Pn mukaan laminaatissa ei ole päällä ollut kosteusvaurioita vaan vauriot ovat olleet laminaatin alla, ja jos kosteus olisi tullut ulkopuolelta, laminaatissa olisi pitänyt olla jälkiä näkyvissä. Pn mukaan
2- Etyyli-1-heksanoli ja 1-Butanoli ovat tuotteita muovipinnoitteen kemiallisesta hajoamisesta. Ne ovat kemiallisia yhdisteitä, jotka aiheuttavat ärsytysoireita, lisäksi ne ovat rasvaliukoisia ja kerääntyvät elimistöön ja altistavat asukkaita, ja etikkahappo on happo, joka sisäilmassa höyrynä aiheuttaa ärsytysoireita. Kysymykseen mistä lattioiden vauriot ovat voineet saada alkunsa, P on todennut, että mikrobikasvusto voi alkaa kun rakenne hetkellisesti kostuu, ja vaikka rakenne kuivaa, niin mikrobikasvusto jatkuu. Syy-yhteyttä pesuhuoneen kosteusvaurion ja kaikkien lattioiden kasvustojen osalta ei voi vahvistaa eikä poissulkea. Lattiarakenteessa kosteus voi villatilassa siirtyä pitkiäkin matkoja, mutta osa näytekohdista eli RA3 ja RA5 sijaitsevat kaukana kylpyhuoneesta, kun taas kylpyhuoneen viereisen makuuhuoneen näytteen osalta yhteys kylpyhuoneen kosteusvaurioon on selvä.
Len homekoiratutkimus (A16) on yhdensuuntainen Pn lausunnon kanssa, mutta käräjäoikeus pitää Pn tutkimusta tieteellisesti luotettavampana. Onkin käynyt ilmi, että L tilasi homekoiratutkimuksen saadakseen riittävästi tukea epäilyilleen, jotta hänen epäilemänsä sisäilmaongelma tutkittaisiin tarkemmin. Näin tapahtuikin, ensin asunto-osakeyhtiön tilaamalla Pn tekemällä ensimmäisellä tutkimuksella (A17), johon L itse tilasi lisätutkimuksen. K on pitänyt homekoiratutkimuksen tuloksia täysin perusteettomina. Käräjäoikeus ei ole niihin perustanut johtopäätöksiään muuten kuin toteamalla em. yhdensuuntaisuuden.
K on viitannut asiantuntijalausuntoonsa ja todennut olevan tavanomaista, että vanha lattiamateriaali jätetään alle laminaattia asennettaessa, ja että tällöin on varmistettava kiinnitys, suoruus ja ettei ole kosteutta. Asiantuntijalausuntoonsa K on kirjannut olevan todennäköistä, että lattian on havaittu silmämääräisesti olleen kunnossa rakennusaikana. Oikeudessa K on todennut, että vain silloin paikalla olleet voivat tietää, mikä tilanne on ollut ja mitä on tehty.
Kysyttäessä mitä K tekisi vastaavassa tilanteessa, hän on lausunut, että hän kurkkaisi reuna-alueella ja kokeilisi kosteusmittarilla pistokokein epäilyttävistä paikoista.
Professori VVn lausunnosta 27.3.2017 (A20) ilmenee, että jo ennen muuttoa kyseessä olevaan asuntoon L oli altistunut kosteusvaurioituneille tiloille niin työssä kuin miesystävänsä kodissa ja että hänen kuntonsa oli alkanut huonontua. L on oikeudessa kertonut, että lääkärin viittaama aiempi työpaikka-altistus oli hyvin lyhytaikainen, mutta lausunnosta ilmenee aiempi altistuminen kahdessakin työpaikassa. Lisäksi lääkärinlausunnosta ilmenee, että lausunnon antamisajankohdankin Ln työpaikassa on ollut kosteusvaurioita ja homeinen haju monen työntekijän oireillessa siellä.
Käräjäoikeus päätteleekin, että kaikkia Ln sisäilmaongelmista johtuvia terveysongelmia ei voi laittaa asunnon syyksi. Se on uskottavaa, että hänen aiempi herkistymisensä on vaikuttanut siihen, että juuri hän on käräjäoikeuden käsityksen mukaan voimakkaimmin taloyhtiön asukkaista alkanut epäillä asunnon sisäilmaongelmia ja siten ryhtynyt toimenpiteisiin, joiden seurauksena Pn tutkimuksin ongelmat on todennettu. Kirjallisesta todisteesta A29 käräjäoikeus vielä toteaa, että ottaen huomioon Vn lausunnosta ilmenevät muut kuin sisäilmaongelmista johtuvat Ln terveydelliset ongelmat, ei näistä lääkärintodistuksista voida Vn lausuntoa enempää päätellä, että L olisi sairastunut asunnon mikrobi- ym. vaurioiden takia.
Vn lausunto tai lääkärintodistukset eivät anna Pn lausuntoon nähden lisätietoa asunnon rakennevirheistä, mutta ovat sen kanssa samansuuntaisia.
Käräjäoikeus katsoo Pn tutkimuksen osoittavan, että lattiarakenne ei ole toiminut, vaan lattiamateriaalit ovat reagoineet keskenään ja tuottaneet huoneiston ilmatilaan terveydelle haitallisia kemiallisia yhdisteitä. Syy tähän on osittain selvästi ollut kylpyhuoneen rakenteen virheet ja riskirakenteet. Lisäksi pesutilojen edellä käsitellyt ja seuraavassa kappaleessa käsiteltävät virheet viittaavat yleisesti ottaen huolimattomuuteen tai vakavaankin huolimattomuuteen saneeraustyössä, mihin viittaa myös mm. asiakirjadokumentaatioiden puutteellisuus. Pn kertoman perusteella ongelmien ei voida päätellä syntyneen ulkopuolisesta syystä. Käräjäoikeus katsoo näytetyksi, että lattiarakenteen ongelmat ja niiden korjaustarve johtuu huolimattomuudesta rakennustyössä, joko pesutilojen lattian virheistä johtuneesta kosteuden leviämisestä tai lattian asentamisen yhteydessä puutteellisesti suoritetusta pohjamateriaalin tarkastuksesta.
Käräjäoikeus katsoo, että asunnossa on kuivien tilojen lattioiden osalta virhe asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 3- ja 4-kohdissa tarkoitetulla tavalla.
Asunnon pesuhuoneen ja saunan muut virheet
Kantajan luetteloimat virheet ilmenevät kirjallisista todisteista A31 ja A39.
J on kertonut, että putkiremontin osalta on ollut rakennuslupa, joten siihen tarvittavat suunnitelmat on täytynyt olla olemassa ja sen osalta on tehty lopputarkastuskin. Jn mukaan hän luovutti asiakirjat Tlle.
T on kertonut, että hän vastaanotti yhtiön hallinto-aineiston Tn toimistolta. Sähkötöistä ei ollut mitään asiakirjoja, T on saanut niiden osalta vain Fltä asunnon sähkökeskuksen kytkentäkaavion, kun vikavirtasuojat lisättiin. Putkitöiden urakkasopimuksia ei ole ollut. Rakennusteknisistä töistä on ollut sopimukset kahden virolaisyrityksen kanssa, toinen on tehnyt A- ja
B-talot ja toinen C- ja D-talot. Lopputarkastuspöytäkirjoja ei näistä ole. Kun vuonna 2017 rakenteita on purettu, on nähty mitä rakenteissa on.
K on kertonut, että Ln asunnon korjaamiseen ryhdyttiin
Pn raportin vuoksi. Tarkoitus oli korjata vaurio ja oli täysi yllätys, että löytyi niin paljon Ikaa_, jonka korjaaminen ei ole yksinkertainen juttu.
Raportin A31 la_aJu johtuu siitä, että virheitä on niin paljon. K on todennut raportin puoItavan edelleen paikkansa. K on kertonut, että pesutilan purun yhteydessä löytyi ilmanvaihtokanavistosta pätkä sadevesiviemäriä, joka oli ollut kotelossa vapaana, ei kiinni venttiilissä.
Tämä on käsitelty raportin sivuilla 11-12. Kn mukaan pesutilan ilmanvaihto ei ole toiminut, eli pesuhuoneen kosteus ei ole poistunut poistohormiin . Rakenne on ollut myös paloturvallisuusriski, eristysaine ja muovIputki eI ole ollut hyväksyttävää eikä asianmukaista. Kn mukaan viemäreissä ja käyttövesiputkissa puuttuu palosuojauksia, ja palo-osastointi on virheellinen, kun sitä ei ole. Rn raportti A39 on pyydetty asiantuntijalausunnoksi Kn havaintojen oikeellisuuden todentamiseksi. Lisäksi K on sittemmin tutkinut ja kuvannut Ln asunnon alapuolella olevan asunnon hormin sisustaa, ja siellä ei ole näkyvissä palomansettia, joka tulee olla, jos on kerroskohtainen palo-osastointi. K on vielä kertonut laatineensa todisteen 50 listauksen havaituista virheistä ja puutteista.
R on kertonut antaneensa lausunnon asunnon D 30 märkätilojen rakenneteknisistä ja taloteknisistä asennuksista. Rn mukaan lausunto pitää paikkansa sillä huomiolla, että sen laatimisen jälkeen tuli lopputarkastuspöytäkirja sähkötöiden osalta. R on lisäksi todennut, että lausunnossa ei otettu palo-osastointiin kantaa, kun ei tiedetty miten se on tehty, mutta että nyt voidaan täydentää lausuntoa siten, että hormirakenteessa ja läpivienneissä on määräysten vastaisia rakenteita. Muoviputki ei voi mennä palo-osastoivan rakenteen läpi ilman asianmukaista palokatkoa, ja tässä on kaksikin kohtaa eli toinen alapohjasta välipohjaan ja toinen iv-kanavasta yläpohjaan. R on todennut, että hänen mielestään rakentamisen laadun osalta on oikaistu aika paljon, tietojen mukaan on haettu rakennuslupa pintaremontille, mutta pintaremontti ei ole saunan rakentamista ja rakennusvalvontadokumenteissa ei edes ole saunaa asunnossa D 30. Rn mukaan muutakin dokumentointia puuttuu, valvontapöytäkirjoja, tarkastuksia, mallikatselmuksia ja ottaen huomioon R:in raportin havainnot, kyse ei ole A-luokan rakentamisesta. Rn mukaan rakentamista voi kuvata erittäin huolimattomaksi.
N on kertonut, että hän oli tilannut palokatkomansetteja työmaalle ja että ne olivat pinosta hävinneet, hän ei tiedä mihin, kun ei ole voinut jokaisen putkimiehen vieressä seistä.
K on lausunnossaan väliseinärungon osalta todennut, että se ei ole rakennusmääräysten vastainen, mutta että levy altistuu lattiavalun aikana ylimääräiselle kosteudelle, jos sitä ei ole suojattu erotuskaistalla. llmanvaihtohormin osalta hän on todennut, että sitä ei tarvitse eristää, ellei siihen ääniteknisesti tai paloteknisesti ole tarvetta. Oikeudessa hän on esittänyt samat kannanotot.
Käräjäoikeus katsoo, ottaen huomioon kantajan esittämä vakuuttava näyttö väitetyistä virheistä ja puutteista ja vastaajan puolelta esitetyt vähäiset huomiot, jotka eivät anna aihetta päätellä toisin, että kantajan väittämät puutteet ovat olemassa ja kysymyksessä on asuntokauppalain
4 luvun 14 §:n 2- ja 4-kohdissa tarkoitetut virheet.
llmavuodot
Käräjäoikeus toteaa ensinnäkin, että ilmavuotoja on käsitelty tässä oikeudenkäynnissä varsin laajasti niiden merkitys huomioon ottaen: K mukaan lukien kaikki joilta asiasta on kysytty ovat todenneet, että niiden korjaaminen on helppoa ja halpaa maksaen enintään muutamia satoja euroja asuntoa kohden.
L on kertonut, että parvekkeen ovesta tuli kylmää ilmaa oikein puhaltamalla ja että varmaan sitä tuli myös ikkunoista. Hän oli laittanut mattoa ja tavaroita oven eteen. Lokakuussa 2014 oli käynyt terveystarkastaja, syynä oli ollut se, että L oli sairastellut koko ajan, ja oli ollut hajuhaittaa, eikä kylpyhuoneasialle tapahtunut mitään. Ln mielestä tarkastusta ei tehty asianmukaisesti, olohuoneen ovea ei tarkastettu ollenkaan ja tyttären huoneen haju vain todettiin.
L on raportin havaintoja kommentoinut, että saunan korvausilmaventtiiliä ei oltu tukittu vaan tavaroita säilytettiin vain lauteilla, että hän otti heti vaatehuoneessa pois sen mikä oli olevinaan vähän esteenä, ja että hän pyyhki keittiöpyyhkeellä pölyt venttiileistä.
J on kertonut, että Tn tekemässä remontissa vaihdettiin parvekeovi ja sen vieressä oleva ikkuna. Kohteessa on koneellinen ilmanvaihto, katolla imuri vetää ilmaa pois ja korvausilmaa tulee ikkunankarmeista, postiluukusta ja uudessa olohuoneen ikkunassa saattoi olla rakoventtiili. Jn mukaan ilmanvaihto ei ole nykyaikaisesti hallittua, vaan ilma tulee mistä pääsee.
K on kertonut, että todisteena A7 oleva tarkastuskertomus (22.11.2013) oli ilmavuotojen osalta vain suuntaa-antava eikä se ole RT-kortin mukaisesti tehty. Sen sijaan todisteena A12 oleva raportti (11.2.2014) on tehty sen tekemistä koskevan RT-kortin mukaisesti. K on oikeudessa käynyt läpi asunnon 030 kuvat ja havainnot ja todennut, että koko tutkimus on tehty samalla seinällä, ovi on olohuoneen parvekkeen ovi. Koska Kn korjausluokitus oli kyseenalaistettu ottaen huomioon asumisterveysohjeen
lämpötilaindeksit, jotka Kn raportissakin on s. 2 siteerattu, K on perustellut korjausluokituskantaansa lukemalla oikeudessa RT-korttia RT14-10850 seuraavasti (kortti ei ole todisteena): "Rakenteiden toiminnallisia vaatimuksia pidetään tärkeinä ja toiminnallisten vaatimusten täyttyminen on arvioinnin kohde. Arvioinnin tukena voidaan käyttää lämpötilaindeksiä. Korjauksen arvioinnissa otetaan huomioon tilan käyttötarkoitus ja poikkeaman laajuus ja sen sijainti tilassa.
Tulkinnassa otettava huomioon esim. liian voimakas veto. Jos pintalämpötila on sinänsä riittävän korkea mutta ilmavirtaus on suuri tai vika on laajalla alueella, poikkeama on syytä luokitella tiukemmin".
Kn mukaan lämpökuvaaja voi päättää luokituksen, ja hän on luokitellut sen tiukemmin, koska vuoto on laajamittainen ja tulee rakenteesta, ja sen mahdollisuus tuoda haittamikrobeja tms. tekee siitä korjausluokkaan 1 kuuluvan. K on kertonut asukkaan kertoneen, että olohuoneessa seinän läheisyydessä tuntuu vetoa jaloissa. K on todennut, että kaikki rakenteen kautta tuleva ilma on omiaan aiheuttamaan terveyshaittaa, koska korvausilma tulee silloin väärästä
paikasta eli villatilan ja eristetilan kautta. Kysyttäessä onko tämä
linjassa sen kanssa, että terveystarkastaja oli suositellut tiivisteiden poistamista, K on todennut terveystarkastajan haluavan tiivistettä pois , että ilma tulisi ulkoa ikkunan yläosasta ja lasin läpi hallitusti, ja että
myös terveystarkastaja on varmasti sitä mieltä, että korvausilma ei saa tulla rakenteesta.
K ei ole vähäisiä huomioita lukuunottamatta lausunnossaan kritisoinut toista Kn mittausta (A12), mutta oikeudessa hän on tältä osin kertonut muuttaneensa kantansa täysin. Hän on todennut edellisiltana tutkineensa raporttia tarkemmin ja suorastaan häkeltyneensä huomattuaan, että tutkimusta ei ole tehty asumisterveysohjeen mukaan ja että raportti on erittäin väärin tehty.
K oli kertomansa mukaan havainnut, että hänen kopiostaan todisteesta A13 uupui kaksi seuraavaa sivua, ja kun hän otti ne käyttöön, hän havaitsi, että lämpötilaindeksiluvut on otettu väärästä kohtaa eli minimilämpötilasta, kun ohjeen s. 17 käskee ottamaan keskiarvosta.
Lisäksi K on kiinnittänyt huomiota siihen, että on alipaine 9-25 pascalia, ja ohjeen mukaan asunnon ja ilmanvaihdon on oltava samanlaiset kuin tavanomaisessa käyttötilanteessa, mikä on 5-6 pascalia, eli tässä on Kn mielestä ollut 2-5 kertainen alipaine.
Vielä K on todennut, että raportista uupuu kokonaan virtaustarkastelu, eli virtausnopeuden enimmäismäärä ei saa ylittää taulukkoarvoa, ja että jos paine-ero on 4- tai 5 -kertainen, niin huoneistosta vedetään uskomaton määrä ilmaa ulos. K on todennut vaikuttavan siltä, että ilmanvaihtokone on säätämättä ja todella kovalla.
Todisteena A13 on ote asumisterveysohjeesta (STM 2003:1). Käräjäoikeus toteaa, että K ei ole häntä kuultaessa edes maininnut asumisterveysohjetta (lukuunottamatta raportistakin ilmeneviä indeksilukuja), vaan hän on vedonnut RT-korttiin todeten, että sen mukaan Iämpökuvauksen tulkinta tulee tehdä. K on puolestaan vedonnut ainoastaan asumisterveysohjeeseen mainitsematta mitään RT-kortista.
Todisteena A14 on tarkastuspöytäkirja terveystarkastuksesta 4.11.2014. Siitä ilmenee, että terveystarkastaja on edellyttänyt Ln asunnossa olevien puutteiden korjaamista. Puutteet ilmenevät toimenpidekohdasta. Käräjäoikeus toteaa, että kovin erityisiä toimenpiteitä ei ole suositeltu tehtäväksi.
Käräjäoikeus toteaa johtopäätöksenä, että rakenteessa on virhe siltä osin kun korvausilma tulee asuntoon rakenteesta villatilan ja eristetilan kautta, mikä on omiaan tuomaan huoneilmaan haitallisia hiukkasia, ja että kysymyksessä on asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 3- ja 4-kohdissa tarkoitettu virhe. Kysymyksessä on sikäli joka tapauksessa tämän asian seuraamusten kannalta vähäinen virhe, että sen korjaaminen kiistatta on helppoa ja edullista. Käräjäoikeus lisäksi toteaa, että Kn mittaamat lämpötilat eivät osoita asumisterveysohjeen mukaista korjausluokkaa 1, ja Kn oikeudessa kertomasta onkin ilmennyt, että ilmavirtauksen voimakkuus on vaikuttanut merkittävästi korjausluokitukseen.
Kn lausuman perusteella on kyseenalaistettu se, onko K
ottanut huomioon paineen vaikutuksen. Asia on siltä osin jäänyt epäselväksi, Kn lämpökuvaajasertifikaatti on tuolloin ollut aivan tuore ja lisäksi on epäselvää, oliko saunassa oleva korvausilmaventtiili osin tai kokonaan peitettynä tavaroiden siellä varastoinnin vuoksi.
Käräjäoikeus päätyy katsomaan, että vaikka virhe on edellä todetuin tavoin olemassa, T Oy:n vastuulla oleva virhe on merkitykseltään vähäinen.
Liukuovet
L on todennut, että eteisen kaapisto on tässä pieni murhe nyt. Ongelma oli, että ovet kaatuivat voimalla päälle kun oven avasi, ja se aiheutti huolta, erityisesti ajatus että ovi kaatuisi lapsen tai koiran päälle ja erityisesti, jos lapsi olisi yksin kotona. Kaapistoa ei ole Ln mukaan väärin käytetty, lapset ovat rauhallisia, ja itsekin L on saanut oven päälleen kun on ottanut takkia. L on kertomansa mukaan joutunut ottamaan käsillä vastaan kaatuvaa ovea.
K on lausuntoonsa viitaten todennut, että valitettavasti hän on sitä mieltä että syynä on väärä käyttö, hänen avopuolisolleenkin oli tullut ovi päälle kun kaapissa oli ollut liikaa mekkoja. Korjaustapana on nostaa ovi kiskoille ja säätää pyörät.
Käräjäoikeus ei näe syytä, miksi L kertoisi valheellisesti näinkin vähäpätöisestä seikasta. Ken kokemuksesta huolimatta käräjäoikeus ei voi pitää tavanomaisena sellaista liukuovikaapiston ominaisuutta, että sen ovet kaatuvat päälle. Ottaen huomioon sen mitä tässä kohteessa rakentamisen laadusta on edellä todettu, käräjäoikeus pitää riittävästi näytettynä, että liukuovikaapiston osalta kysymyksessä on asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 4-kohdan mukainen virhe.
Merkitykseltään virhe on tässä asiakokonaisuudessa vähäinen.
Taloudellinen virhe
Kirjallisina todisteina on esitetty kauppakirja 8.6.2012 (A1 ja V1), hallituksen kunnossapitotarveselvitys 30.6.2011 (A2 ja V2), isännöitsijäntodistus huoneistosta D 30 (V3) ja myyntiesitteet (A35 ja A36 ja V20).
Käräjäoikeus toteaa, että kauppakirjassa, sen liitteenä olevassa remonttiselosteessa ja isännöitsijäntodistuksessa ei ole väitetty, että kohteeseen olisi tehty laajempaa saneerausta kuin sinne on T Oy:n kertomana tehty. Hallituksen kunnossapitotarveselvitys on hallituksen näkemys korjaustarpeista ja käräjäoikeus toteaa, ettei taloyhtiössä käräjäoikeuden saaman käsityksen mukaan ole tehty viiden vuoden aikana muuta kuin joltakin osin kattoremonttia, mitä on jonkintasoisena kunnossapitotarveselvityksessä ennakoitukin.
Myyntiesitteissä A25 ja A36 ei ole väitetty, että kohteeseen olisi tehty toteutettua laajempi remontti.
L on kertonut ostopäätökseen vaikuttaneen se, että asuntoa markkinoitiin uudenveroisena ja kaikki oli juuri laitettu ja uutta. L on kertonut asuneensa tuolloin omakotitalossa ja että hän ajatteli pääsevänsä huolettomasti asumaan. Pitkälti päätöksen syy oli se, että papereiden perusteella viiteen vuoteen ei tapahdu mitään eikä tule
41
suurempia ylimääräisiä rahamenoja. L on kertonut
luetuttaneensa kauppakirjan ammattilaisella ennen ostopäätöstä.
L on kertonut, että hän on vain maallikko, ja että S sai
hänet puheellaan_ vakuutettua. Ln mukaan monet asiakirjat on ristiriidassa Sn puheiden kanssa.
h on kertonut, että vuonna 2012 hän myi Ln kiinteistön Nn keskustassa. L oli kysynyt Pn mielipidettä Rkadun hankinnasta ja pyytänyt tukea ostopäätökseen. Pn mielestä asunto oli ollut kallis, hänen mielestään sopiva hinta olisi ollut 130.000 euroa alue huomioon ottaen, olettaen että
ennakkomarkkinoinnin tieto siitä, että kaikki oli saneerattu, olisi pitänyt paikkansa. P ei ole muistanut näkikö hän isännöitsijäntodistusta tai kauppakirjaa, 5-vuotissuunnitelman hän oli nähnyt. P on oikeudessa asiakirjat nähdessään todennnut, että kauppakirja ja isännöitsijäntodistus on linjassa keskenään, mutta ne eivät ole linjassa markkinoinnin eikä 5-vuotissuunnitelman kanssa. P on todennut
että Tn välittäjä oli vakuutellut Llle, että remontit on '
talossa tehty ja että se on huoleton kauan aikaa. P on vielä todennut muistavansa, että kohteen markkinoinnissa sanottiin, että putkiremontti on tehty, ja että heidän toimistonsa välittäjät eivät markkinoi että putkiremontti on tehty, jos se on tehty vain osittain.
S on kertonut, että hän muistaa kyllä Ln, mutta ei kyseistä kauppaa. Sn mukaan hän on myynyt alueelta lähes 100 huoneistoa ja hänellä on vissi formaatti millä asiaa vyörytetään, eikä hän ole voinut kenellekään mitään omaa viritellä. S on kertonut asiakkaille kertoneensa, että huoneisto on remontoitu, keittiö ja kylpyhuone on uusi, pinnat on laitettu, ja siinä sivussa on käsitelty taloyhtiön korjauksia, joita oli putkiremontti, julkisivumaalaus, parvekeremontti ja lisäksi jotain muuta pientä. Sn mukaan kauppakirjaluonnos on vähintään 3-4 päivää ennen kauppaa toimitettu ostajalle kehotuksin lukea ja kommentoida jos on huomautettavaa, ja se on käyty pääpiirteittäin läpi kaupantekotilaisuudessa. Jotkut ovat lukeneet kauppakirjan paremmin ja jotkut huonommin ja Sn mukaan varmaan ovat olleet hyvinkin kiinnostuneita siitä, mitä remontteja viiden vuoden päästä tulee, mutta osasivat ymmärtää, että vanhaan rakennukseen tulee korjauksia.
Käräjäoikeus toteaa viitaten jo edellä sähköjärjestelmän kohdalla lausuttuun, että käräjäoikeuden käsityksen mukaan Llle ei ole väitetty eikä hän ole voinut perustellusti edellyttää, että taloyhtiön sähköjärjestelmä olisi uusi. Hänellä on ollut perusteltu oikeus odottaa, että hänen asuntonsa sähköt toimivat. Kun saunaa ei sähköjen alitehoisuuden vuoksi voi käyttää saunana, kysymyksessä on Ln kanssa tehdyssä kaupassa oleva virhe. Taloudellista virhettä ei kuitenkaan ole siinä mielessä, että Llle olisi annettu väärää tai puutteellista tietoa taloyhtiön sähköjärjestelmän uusimisesta tai sen tulevasta korjaustarpeesta. Taloyhtiön sähköjärjestelmää ei ole ilmennyt vieläkään uusitun tai korjatun.
Muut tässä asiassa olevat virheet ovat ilmenneet sellaisissa rakenteissa, jotka ovat olleet T Oy:n teettämän saneerauksen kohteena.
Mitä tulee kantajan asunnossa oleviin edellä käsiteltyihin virheisiin, käräjäoikeus toteaa, että kun kysymyksessä on asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevat rakenteet, ei L voi joutua niiden korjauskustannuksista laajempaan vastuuseen kuin mitä hänen osakemääränsä osoittaa, mikä on kantajan kertoman ja yhtiöjärjestyksen mukaan 4,7 prosenttia. Näin ollen, jos Ln oman asunnon korjaaminen maksaisi esimerkiksi 30.000 euroa, olisi hänen osuutensa siitä laskennallisesti 1.410 euroa.
Korjauskustannusten osalta suurempi taloudellinen merkitys Ln näkökulmasta on sillä, onko muissakin asunto-osakeyhtiön asunnoissa vastaavia virheitä. Jos niitä olisi, ja 30 asunnon korjauskustannukset olisivat esimerkiksi 600.000 euroa, Ln osuus olisi 28.200 euroa.
T on arvioinut, että Ln asunnossa pitää korjata ainakin pesuhuone ja lattiat ja että nämä pitää korjata ainakin kaikissa talojen B ja C huoneistoissa, taloista Aja B ei ole tietoa, kun siellä rakennustyöt on tehnyt eri virolaisyritys. T on arvioinut, että Ln asunnon osalta remontti olisi varmaan 15.000-20.000 euroa kuivat tilat mukaan lukien.
K on arvioinut, että kun 23.5.2017 havaitut kaikki vauriot on korjattu, niin kustannukset on arviolta 15.000-20.000 euroa per asunto, ja kuivien tilojen osalta tulee vielä yhden Kn kysymän asiantuntijan mukaan 120 euroa/neliömetri.
R on arvioinut, että Ln asunnon märkätilojen korjaus maksaisi ehkä 10.000 euroa, muissa asunnossa enemmän, koska niissä ei ole vielä purkutyötäkään tehty, mutta toisaalta kaikissa ei ole saunaa.
Kuivien tilojen osalta tulee 75-85 euroa neliömetriltä, hinta riippuu siitäkin löytyykö asbestia ja minkä verran. Palokatko-ongelman korjaus on noin 1.000-2.000 euroa huoneistoa kohden.
Todiste A38 osoittaa, että Ln asunnon lattiasta on löytynyt asbestia.
Käräjäoikeus toteaa olevan uskottavaa, että asunto-osakeyhtiön muissakin asunnoissa on jonkin verran edellä läpikäytyjä virheitä vastaavia virheitä. Tällä hetkellä ei tiedetä, korjaako T Oy rakenteet asunto-osakeyhtiön kanssa käymänsä oikeudenkäynnin päätteeksi, ja jos kävisi niin, että taloyhtiö joutuisi maksamaan korjaukset, mikä olisi se määrä, josta Ln osuudeksi tulisi em. 4,7 prosenttia. Todistajien lausumien ja yllä olevan laskelman perusteella on epäuskottavaa, että määrä ylittäisi 30.000 euroa.
Käräjäoikeus toteaa Ln voineen perustellusti odottaa, että juuri saneeratuissa asunnoissa ei tarvitse tehdä korjauksia saneerauksen kohteena olleisiin rakenteisiin useampaan vuoteen. Llla on siten ollut väärä käsitys siitä, millaisia taloudellisia velvoitteita asunnon omistamiseen liittyy. On ilmeistä, että T Oy on kauppaa tehtäessä kertonut, että juuri tehty saneeraus on tehty asianmukaisesti ja huolellisesti. Käräjäoikeus katsoo, että mikäli L joutuisi
maksamaan osuuden korjauskustannuksista, kysymyksessä olisi asuntokauppalain 4 luvun 15 §:n 1 momentin 1-kohdassa tarkoitettu virhe. Käräjäoikeus palaa seuraamusten kohdalla siihen, mikä merkitys on korjauskustannuksia koskevalla epätietoisuudella.
4. Onko reklamaatiot tehty ajoissa
Ajanjakso 8.6.2012-6.9.2013
Ln kauppakirja on allekirjoitettu 8.6.2012 ja kauppakirjan mukaan huoneiston hallinta on silloin luovutettu ostajalle.
Ln, Nn ja Jn kertomuksilla, joiden kanssa mikään ei ole ristiriidassa, on osoitettu, että loppukesän-syksyn 2012 aikana Ln asuntoon asennettiin uusi nousujohto ja kytkin, jolla saatiin aikaan saunan ja pesutornin vuorottelukäyttö. Käräjäoikeus pitää Ln ja Nn kertoman perusteella uskottavana, että L on tämän jälkeen Nn sitä useampaan kertaan tiedusteltua ja työmiehen seistyä vieressä todennut, että kyllä hän nyt on tyytyväinen. Käräjäoikeus ei kuitenkaan katso näytetyn eikä olevan uskottavaa, että L olisi tällöin hyväksynyt sen, että hän ei voi käyttää asunnon saunaa saunana. Käräjäoikeus katsoo, että asunnon sähköjen alitehoisuusongelman osalta L on reklamoinut nopeasti kaupanteon jälkeen;uskottavaa on, että se tapahtui hänen kertomallaan tavalla kolmen viikon kuluttua kaupanteosta, jolloin T Oy tuli tietämään, että Ln asunnon sähköt ovat alitehoiset sinne asennettuihin sähkölaitteisiin nähden.
Todisteena V5 on esitetty 2.1.2013 päivätty reklamaatio-asuntokaupan virhe nimetty asiakirja, jossa reklamaation tekijäksi on merkitty SL ja reklamaation vastaanottajaksi T Oy ja K Oy. Kyseisestä asiakirjasta ei ilmene, mitä virheitä L katsoo asunnossa olevan. Kantaja ei ole vedonnut asiakirjaan todisteena.
Vastaaja on kiistänyt, että kyseessä olisi reklamaatio. Käräjäoikeus katsoo, että kyseinen asiakirja ei täytä reklamaation tunnusmerkkejä.
Todisteena V1O on kantajan taloyhtiölle eli MTlle 29.4.2013 lähettämä sähköpostiviesti koskien asunnon sähköongelmia. Tätä ei ole osoitettu myyjälle eikä myyjän lukuun toimivalle, joten se ei ole laissa tarkoitettu reklamaatio. Käräjäoikeus on edellä kuitenkin katsonut Ln reklamoineen sähköistä jo aiemmin Tlle.
Todiste A41 on 31.7.2013 päivätty reklamaatio, joka on useiden asukkaiden, mm. SLn tekemä. Vastaanottajana on T Oy ja K Oy. Reklamaation liitteenä on asuntoa D 30 koskeva vikalista, jossa on yksilöity reklamaatiot tämän kanteen kannalta merkityksellisinä asioina sähköongelmista, ilmavuodoista ja liukuovista.
Todiste A49 on 30.8.2013 päivätty sähköpostiviesti PVlta Asunto Oy Rkadun puolesta, ja se on osoitettu F-sähkön edustajalle ja MJlle, kopiona Tlle. Viestin mukaan siinä lähetetään asukkaiden ilmoitukset vielä (liitteestä ilmenee että ne lähetetty myös 19.8.2013) ja ilmoitetaan, että 6.9. pidetään kohteessa takuukorjausten katselmus.
T on kertonut, että asukkailta oli kerätty reklamaatiolistoja ja takuuaikoihin liittyviä listoja kesän 2013 tienoilla. Taloyhtiön toimesta pidettiin takuutarkastusta ja Insinööritoimisto Vn PV hoiti asiaa taloyhtiön puolesta. Asukkaille lähetettiin kyselyt ja kierrettiin asuntoja ja yleisiä tiloja, ja toimitettiin reklamaatio Tlle.
Käräjäoikeus toteaa asuntokauppalain 4 luvun 18 §:n viitaten, että on jäänyt epäselväksi, milloin myyjä olisi järjestänyt vuositarkastuksen eikä sen pöytäkirjaa ole esitetty. Käräjäoikeus päätyy katsomaan, että kesällä 2013 pidettyyn talon katselmukseen liittyvä 31.7.2013 päivätty reklamaatio on tehty ajoissa tehty ottaen huomioon T Oy:n velvollisuus järjestää vuositarkastus. Näin ollen kantaja on reklamoinut asianmukaisesti ilmavuodoista ja liukuovista ja (uudelleen) asunnon alitehoisesta sähköjärjestelmästä.
Vedeneristyksen ongelmat syksyllä 2013, kenellä vastuu seurannaisvaurioista?
Keskeinen väite T Oy:n taholta asiassa on, että se ei olisi vastuussa asunnon D 30 kosteus- ja lattiavaurioista, koska T Oy:n mukaan taloyhtiö/KK/L saivat tiedon kosteusvauriosta jo loppuvuonna 2013, mutta eivät ryhtyneet tiedon johdosta mihinkään toimenpiteisiin. Käräjäoikeus käsittelee kyseistä väitettä tässä kohdin.
Todiste A7 on Ktekniikka Oy:n raportti, jonka on laatinut KK. Raportti on taloyhtiön tilaama, yhteyshenkilönä MTta. Kartoituspäivämäärä on 11.11.2013. Asiakkaan kuvaus vahingosta on: "Asukas epäilee kosteusvauriota huoneistossa.
Asunnossa ajoittain hajuhaittaa ja asukkaalla hengitystieoireita." Havaintoihin on kirjattu, että epäillään, että pesutilassa ja saunassa ei ole lattiakaivoliitoksessa vedeneristettä. Suositeltavat toimenpiteet ovat: "saunan ja pesutilojen lattiakaivoliitosten tarkastus ja korjaus erillisen suunnitelman mukaan. Lattian kostuneen rakenteen laajuuden selvitys, purku/koneellinen kuivaus erillisen suunnitelman mukaan". Raportin liitteenä on ollut pohjakuvapiirros, johon on merkitty alue, jossa on havaittu kosteutta pintakosteuden osoittimella. Raportissa on kuvia, joista mm. kuvassa 5 saunan lattiakaivon osalta on kirjattu, että kiristysrengas on täysin irtonainen ja alle ei tule vedeneristettä.
Todisteet AB ja A9 ovat vedeneristyksen mittauspöytäkirjat asunnoista D 30 ja D 27. Ne on päivätty 28.4.2013, ja todisteessa A9 on mittauspäivämäärä 4.4.2013.
K on kertonut, että hän on kirjannut raporttiin vian minkä epäillään aiheuttavan asukkaan havainnot eli hajuhaitan tai hengitystieoireita.
Kn mukaan asukas epäili kosteusvauriota siksi, että vuonna 2012 oli ollut kattovuotoja. Kn mukaan tutkittaessa löytyi saunan ja pesutilan lattiakaivon liitoksista mahdollista vikaa ja pintakosteusmittarilla lattiakaivon ympäriltä kohonnutta kosteutta. Kn mukaan pintakosteusmittaus ei vielä kerro että olisi rakenteellinen kosteusvaurio, siksi on merkitty että laajuutta olisi hyvä tutkia. Lattiakaivojen vedeneristyksen puutteellisuus on kirjattu epäilyksi, koska täytyy olla aivan varma ennen kuin sanoo että asia on niin. K on todennut olevan mahdollista, että vesieriste ei näy kaivoa katsottaessa koska jotkut ko istelaip n laittaessaan laittavat akryylimassaa tai jotain sauma-ainetta niin, että vesieriste ei näy. K oli ollut läsnä kun todisteiden A8 ja A9 näytepalat otettiin, hänen mukaansa suurella todennäköisyydellä se tehtiin siksi, että AY-raportin perusteella heräsi epäily onko vesieristeessä kaikki kunnossa. Kirjanen ei ole muistanut mitattiinko tuossa yhteydessä kosteuksia. Kirjanen on todennut, että taloyhtiö reklamoi Tlle ja he olivat vastanneet korjaavansa vedeneristeet, mutta se ei johtanut tulokseen, koska korjaussuunnitelmaa ei saatu. K on kertonut antaneensa Pn
tutkimukseen (A19) lähtötiedon, että asunnon pesuhuoneessa on todettu kosteusvaurio vuonna 2014, ja että se liittyy raporttiin A7. K on todennut, että hän ei tiedä milloin rakenteellinen kosteusvaurio on syntynyt. Virheellinen rakenne elää käytön mukaan, kastuu ja kuivaa, ja on vaikea tietää milloin ei enää kuiva välissä ja milloin mikrobitoiminta alkaa. Kn mukaan kosteusvaurio on virallisesti todettu 28.4.2017.
P on kertonut saaneensa A19 lausuntoonsa kirjatun lähtötiedon kosteusvauriosta Klta sähköpostilla, jonka P on lukenut: "Pesutilassa on kosteusvaurio ja puute vesieristyksessä. Kuten kerroin riita on menossa tällä hetkellä. Pieni riski tietysti että pesutilan kosteus on voinut levitä. Pesutilan vika on havaittu keväällä 14".
L on kertonut, että varmaankin vuonna 2013 Kn käynti huoneistossa liittyi siihen, että pesuhuoneessa haisi vanha maakellari, ja L laittoi viestiä Tlle ja tämä varmaan tilasi tutkimuksen.
Kun Kn raportti ilmestyi, L sai sen luettavaksi ja K tai T kertoi, että vedeneristykset on liian ohuet. Irrotettiin pari laattaa keskeltä lattiaa kaivon ympäriltä ja todettiin, että vedeneristys on liian ohut ja että on kohonnut kosteus. Isompi vaurio havaittiin tutkimuksissa jotka alkoivat homekoiran tilaamisesta marraskuussa 2016.
Todiste A45 on MTn sähköpostiviesti 17.12.2013 MJlle ja JNlle, liitteenä viestissä on asuntoa D25 koskeva asiakirja, asuntoa D30 koskeva asiakirja ja katselmusasiakirja 30.9.2013. Viestin sisällöstä ilmenee, että taloyhtiö on reklamoinut pesuhuoneen vedeneristyksen puutteesta ja lämpövuodoista.
Todiste A46 on Tn taloyhtiölle lähettämä em. 17.12.2013 sähköpostiin vastauksena tehty kirje 31.1.2014, jolla T on ilmoittanut, että se ei ole vastuussa väitetyistä virheistä.
Todiste A42 on 23.5.2014 päivätty reklamaation täydennys, joka on osoitettu T Oy:lle ja jossa kantaja on reklamoinut asunnon ilmavuodoista ja kylpyhuoneen ja saunan vedeneristyksen puutteista.
Todisteesta A47 ilmenee, että 1.4.2014 T /MJ on ilmoittanut, että se on valmis ryhtymään toimenpiteisiin asuntojen D27 ja D30 kylpyhuoneiden lattian vedeneristeen korjauksen osalta. 2.6.2017 J on lähettänyt toisen viestin, johon on liittänyt em. viestin ja tiedustellut aikataulua ja viitannut yhtiökokouksessa käytyyn
keskusteluun. Tähän MT 5.6.2014 on vastannut, että tarvitaan korjaustapaselostus, ja että seinätkin tulee huomioida, jos purkutöiden yhteydessä tulee ilmi että niissä on myös puutteita, ja että Jn tiedusteleman kolmannen huoneiston lisäksi on muissakin pesuhuoneissa havaittu puutteita ja niidenkin vedeneristykset täytyy tarkastaa.
J on kertonut, että jossain vaiheessa oli tullut tieto, että lattiakaivon vedeneristys olisi puutteellinen. Kysyttäessä saiko hän silloin Kn raportin tietoon, J on todennut, että se on mahdollista jos se ajoittuu sähköpostin aikaan, johonkinhan keskustelu on perustunut, vaikka hän ei asiaa muista. Jn mukaan yhtiökokouksessa oli kerrottu korjaussuunnitelma, eli että poistetaan laattoja kaivon ympäriltä että saadaan tehtyä vesieriste lattiakaivoon, mutta isännöitsijä oli kieltäytynyt.
T on kertonut, että vuonna 2013 tutkittiin Ln asunnon pesuhuonetta ja havaittiin puutteita lattiakaivon vedeneristyksessä. Todiste A45 on koskenut tätä, Tn mukaan liitteenä on päivämäärän perusteella täytynyt ollut Kn raportti, kun vedeneristyksen mittauspöytäkirjat on uudempia. Todisteeseen A47 viitaten T on todennut, että sinänsä T Oy olisi varmaan päästetty korjaamaan, mutta kun ei ollut suunnitelmaa eikä tietoa mitä aiotaan tehdä, korjaaminen voi tarkoittaa mitä vaan, ja että jos T olisi halunnut korjata, niin olisivat toimittaneet korjaustapaselosteen ja hyväksyttäneet sen yhtiöllä. Kysymykseen miksi meni niin kauan ennen kuin asialle taloyhtiön puolesta tehtiin mitään, T on todennut, että syitä on ollut varmaan monta, että yhtiökokous ja hallitus ajattelivat että aiheuttaja eli T tekisi, ja sitten tehtiin sisäilmatutkimuksia ja havaittiin ongelmia ja ryhdyttiin toimenpiteisiin yhtiön taholta.
Käräjäoikeus katsoo, että vedeneristyksen puutteet ovat sellaisia, että niitä ei voida edellyttää asukkaan havaitsevan vuositarkastuksessa tai sitä ennen ja edellä lausutuin tavoin on jäänyt epäselväksi, milloin myyjä olisi järjestänyt vuositarkastuksen. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan L on laissa tarkoitetulla tavalla havainnut virheen huhtikuun lopussa 2014, kun vedeneristysmittauspöytäkirjat on saatu, joten 23.5.2014 tehty reklamaatio on tehty ajoissa.
Taloyhtiön sähköpostin perusteella T Oy on tullut tietoiseksi vedeneristyksen mahdollisista ongelmista joulukuussa 2013 ja Tn kertomuksen ja Jn lausuman perusteella on uskottavaa, että tuolloin se sai tiedon myös Kn raportista A7. Rakennusalan ammattilaisena Tn on täytynyt ymmärtää, miten suuria seurannaisvahinkoja voi seurata siitä, että virhettä ei korjata. Tässä tapauksessa laajoja seurannaisvahinkoja on syntynyt: Tn puolelta on pidetty täysin mahdollisena, että kuivienkin tilojen lattioiden ongelmat liittyvät pesutilojen kosteuden leviämiseen. Mitään perusteltua syytä sille, että T Oy ei olisi vastuussa virheiden korjaamatta jäämisestä, ei ole ilmennyt. Mikään ei vähäisemmässäkään määrin tue sellaista tulkintaa, että Ln asunnon pesutiloissa olisi loppuvuonna 2013 tai alkuvuonna 2014 tehty sellaisia kosteustutkimuksia, joissa rakenteellinen kosteusvaurio olisi voitu varmentaa. Pintakosteusmittaus
Vuosi2017
47
i o oita rakenteellista kosteusvauriota. K on käyttänyt epäselvää ilmaisua puhuessaan kosteusvauriosta, kun on tarkoittanut kohonnutta kosteutta ja kosteusvaurion riskiä. Tlle on sen asema huomioonottaen annettu riittävät tiedot rakennevirheestä ja T on ottanut riskin, kun se ei ole toimittanut korjaustapaselostetta, jollainen siltä kohtuudella on voitu edellyttää. Todettakoon, että jos Jn kertomin tavoin yhtiökokouksessa käytetyssä puheenvuorossa on suullisesti esitetty paikkauskorjausta, ei tämä ole ollut riittävä pyrkimys virheen korjaamiseen Tn puolelta.
Todiste A43 on 9.2.2017 päivätty reklamaation täydennys, jossa kantaja on reklamoinut vastaajaa muiden tilojen kuin saunan ja pesuhuoneen lattioissa havaituista mikrobivaurioista. Liitteenä reklamaatiossa ovat olleet tämän asian todisteet A16 ja A17 eli homekoiraraportti 9.11.2016 ja Pn ensimmäisen tutkimuksen raportti 17.1.2017, jonka taloyhtiö oli tilannut. Käräjäoikeus katsoo, että tämä reklamaatio on tehty ajoissa, koska se on tehty pikaisesti tutkimusten valmistumisen jälkeen ja kyse on jo aiemmin reklamoitujen rakennevirheiden seurannaisvaikutuksista.
Muut esitettyjen virheväitteiden osalta (rakenteiden avaamisen jälkeen tehdyt havainnot) vaatimukset Tlle on esitetty tämä oikeudenkäynnin valmisteluistunnon aikaan ja sen jälkeen. Käräjäoikeus katsoo, että virheet nämä on reklamoitu heti, kun ne on voitu havaita.
Käräjäoikeus katsoo, että reklamaatiot asiassa on tehty ajoissa.
5. Oikaisusta
Todisteesta A44, joka on sähköpostikeskustelu 30.5. - 13.6.2017, ilmenee, että T Oy on tarjoutunut korjaamaan liukuovikaapin ja kiukaan. L on ilmoittanut, että korjaus ei ole tapahtumassa viipymättä, että eteisen lattian mikrobivaurioiden takia kaapin korjaus olisi nyt hyödytön, ja että hänen käsityksensä mukaan kiuas on sinänsä toimiva ja sen toimimattomuus johtuu kanteessa ilmoitetuista syistä.
Edellä on käsitelty pesutilojen lattioiden virheiden oikaisupyrkimykset.
llmavuotojen osalta L on kertonut, että hän sai joku vuosi sitten joulunpyhinä nimettömän tekstiviestin, jonka sisältö oli, että tulisimme huomenna korjaamaan ilmalämpövuotoja. L oli ilmoittanut, että hän ei ole paikalla eikä hän hyväksy, että asuntoon tullaan hänen poissa ollessaan. Myöhemmin L oli numerotiedustelusta selvittänyt, että viestin oli lähettänyt Tn työntekijä. Ln ilmoitettua asiasta isännöitsijälle tämä oli sanonut, että taloyhtiön pitää hyväksyä korjaus.
Sen jälkeen kukaan ei ottanut mitään yhteyttä. Tta on kertonut Ln yhteydenotosta ja että hän oli sanonut, että pitää olla tieto kuka tekee ja mitä tekee. Tn tietojen mukaan yhdessä asunnossa on käyty tekemässä ilmavuotokorjauksia.
Käräjäoikeus katsoo aiemmin lausutuin perustein, että kiukaan toimimattomuus ei johdu siitä että se on rikki vaan siitä, että se on saunaan nähden alitehoinen. Kiuas vaihtamalla ongelma saunan toimimattomuudesta saunana ei korjaudu. Virhettä ei näin ollen voida oikaista.
Käräjäoikeus katsoo, että vedeneristeiden ja ilmavuotojen osalta Tlta on kohtuudella voitu edellyttää, että korjaustöistä sovittaisiin yksityiskohtaisemmin kuin että T vain ilmoittaa tulevansa korjaamaan ne.
Riidatonta on, että oikaisuja ei ole tehty tähän päivään mennessä ja ilmeistä on, ottaen huomioon todisteiden A50-A52 sisältö, että Tn ja taloyhtiön välillä on edelleen suurtakin erimielisyyttä siitä, mitä kukakin korjaa. Pirkanmaan käräjäoikeuden 31.3.2017 antamasta tuomiosta on valitettu hovioikeuteen ja 28.8.2017 päivätyllä käsittelyilmoituksella hovioikeus on ilmoittanut, että vastaajalle on asiassa myönnetty jatkokäsittelylupa (V21). Ln asunnossa on purettu pesutilat 18.4.2017 lukien ja on ilmennyt, että purku/korjaustyöt ovat nyt pysähdyksissä eikä ole tiedossa, milloin ne etenevät. L on kertonut asuneensa kesän ajan miesystävänsä ja ystäviensä luona ja vuokranneensa syksyllä asunnon Nokialta.
Käräjäoikeus katsoo, että koska oikaisu ei osin tule kyseeseen (sauna) ja koska oikaisua ei ole muilta osin vielä tehty ja on painavia syitä olettaa, että sitä ei tulla tekemään kohtuullisessa ajassa, ostajalla on oikeus vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua.
6. Olennaisuus
Saunan toimimattomuus saunana on merkittävä virhe, kun ostaja oli ostanut saunallisen asunnon. Pesutilojen lattiarakenne on ollut virheellinen ja siitä on aiheutunut laajoja seurannaisvaurioita, joista aiheutuneet sisäilmaongelmat ovat olleet omiaan altistamaan Ln ja hänen kanssaan asunnossa asuneet vuosina 1996, 1998 ja 2002 syntyneet lapset haitallisille terveysvaikutuksille. Pesutilojen virheet, mukaan lukien purkamisen yhteydessä havaitut rakennevirheet, osoittavat ylipäänsä suoritetun saneerauksen huonoa laatua. llmavuodot rakenteista ja liukuovikaapiston virhe ovat vähäisiä, mutta kuitenkin virheiksi katsottavia. L on joutunut kahden nuoremman lapsensa kanssa muuttamaan asunnosta purkutöiden alettua 18.4.2017, eikä tällä hetkellä ole tiedossa, milloin asunto olisi taas asumiskelpoinen.
Todettakoon Ln oikeudessa todenneen, että hän ei Rkadun asuntoon ikinä muuta takaisin. Käräjäoikeus pitää uskottavana, että L itse on kokenut asuntokaupan suurena pettymyksenä.
Käräjäoikeus pitää selvänä, että L ei olisi ostanut kyseistä asuntoa, jos hän olisi tiennyt asunnossa olevista ongelmista.
Käräjäoikeus on edellä käsitellyt otsikon taloudellinen virhe kohdalla sitä, millaisia taloudellisia seuraamuksia Llle voisi virheiden korjaamisesta aiheutua. Tällä hetkellä tilanne on se, että ei tiedetä aiheutuuko Llle kustannuksia lainkaan tai jos aiheutuu, minkä suuruisia. Käräjäoikeus kuitenkin toteaa, että tässä tapauksessa edellisessä kappaleessa lausutut, Ln asunnon konkreettisista laatuvirheistä aiheutuneet ongelmat ovat seuraamusharkinnassa painavammat kuin spekulaatiot korjauskustannusten vähäisestä määrästä.
Käräjäoikeus katsoo, että virheet ovat niin olennaisia, että Llla on
oikeus purkaa kauppa.
Asuntokauppalain 36 §:n mukaan, jos kauppa puretaan, myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ja sille korkoa pykälässä säädetyin tavoin. Jos kauppa puretaan sen jälkeen, kun asunto on luovutettu ostajan hallintaan, ja ostaja on saanut asunnosta merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on suoritettava siitä myyjälle kohtuullinen korvaus.
Ostajan purkaessa kaupan on korvausta määrättäessä otettava huomioon se haitta, joka purkamisen syynä olevasta sopimusrikkomuksesta on aiheutunut ostajalle, sekä muut seikat.
Riidattomaksi on todettu, että hallinta siirtyi Llle heinäkuun lopussa 2012, ja hän on joutunut muuttamaan asunnosta 18.4.2017. Hyödyn määrä on Tn vaatimuksen mukaisesti laskettuna 56,5 kuukautta x 485,57 euroa =27434,70 euroa.
Käräjäoikeus ei pidä perusteltuna tehdä tästä Ln esittämää haittavähennystä. Hän on voinut asua asunnossa ja on epäselvää, missä määrin Ln terveydelliset ongelmat ovat johtuneet asunnosta.
Käräjäoikeus toteaa myös katsovansa Pn kertomuksen perusteella, joka on ollut hyvin asiantuntevan oloinen Nokian asunto- ja hintatason osalta, että L maksoi ainakin jonkin verran ylihintaa asunnosta. J ja S ovat olleet tästä eri mieltä, mutta käräjäoikeus antaa Pn näkemykselle enemmän painoarvoa.
Ln kannalta on riittävää, että hän saa kaupan purettua ja tällöin myös maksamansa ylihinnan takaisin, ja jäljempänä perustelluin tavoin kohtuullisen korvauksen vahingoista. Lisäksi käräjäoikeus toteaa, että kauppahinnan palautus määrätään nyt, kun kauppa puretaan, eikä palautettavalle määrälle voida määrätä maksettavaksi viivästyskorkoa ennen kuin maksuvelvollisuus alkaa.
7. Vahingonkorvaus
Käräjäoikeus katsoo, että saunaa koskeva vahingonkorvausvaatimus on määrällisesti perusteltu. Mitään vähennystä ei ole perusteltua määrätä sen vuoksi, että L on käyttänyt käyttökelvotonta saunaa tavaroiden varastointiin. Vahinkoa ei ole enää aiheutunut Ln muutettua asunnosta.
Käräjäoikeus ei katso ensimmäistä reklamaatiokirjettä koskevan vahingonkorvausvaatimuksen olevan perusteltu, kun kysymyksessä ei ole ollut laissa tarkoitettu reklamaatio. T Oy ei ole velvollinen korvaamaan tätä kulua Llle.
Käräjäoikeus ei katso näytetyksi, että Ln ansiotulojen menetyksen yksinomaisena syynä olisi asunnon viat, ottaen huomioon aiemmin lausuttu Ln muu altistuminen sisäilmaongelmille. Käräjäoikeus arvioi, että 1/3 tästä vaatimuksesta on syy-seuraussuhteessa asunnon virheellisyyteen. Sama arvio koskee vaatimuskohtaa 11.
Käräjäoikeus ei pidä perusteltuna velvoittaa T Oy:tä maksamaan Ln täysi-ikäisen tyttären asumiskuluja, kun L ei ole tyttärestä elatusvelvollinen. Ylimääräiset asumiskulut elokuusta
2017 lukien johtuvat siitä, että L ei voi asua asunnossa ja asunto on asumiskelvoton sen vuoksi, että siinä on T Oy:n vastuulla olevia virheitä, joita ei ole korjattu. Käräjäoikeus katsoo, että vaatimus ylimääräisistä asumiskuluista on perusteltu elokuusta 2017 lukien tuomion antopäivään saakka.
Huonekalujen osalta ei ole muuta näyttöä määrästä kuin Ln kertomus. L on kertonut, että kun huoneistossa on sädesientä, niin sieltä ei voi ottaa mitään mukaan ja pitää ostaa kaksi sänkyä, sohva, verhoja, liinavaatteita ja lamppuja. Käräjäoikeus katsoo oikean määräiseksi korvaukseksi tältä osin 1.000 euroa.
Muuttokustannusten määrän osalta käräjäoikeus arvioi, että Ln ja hänen poikansa muuttoon liittyy arviolta puolet vaaditusta, ja se on siten perusteltu vaatimus.
Oikeudenkäyntikulut
Oikeusavun palkkioperusteista annetun asetuksen 4 §:n 2 momentin mukaan valmistautumisesta palkkio maksetaan sen ajankäytön perusteella, jota voidaan pitää asian laatuun ja laajuuteen sekä suoritettuihin toimenpiteisiin nähden hyväksyttävänä.
Sovittelumenettelystä on kerrottu aiheutuneet 5,25 tuntia, valmisteluistunnosta 4 tuntia ja lopputöistä 1 tuntia. Kun nämä vähennetään laskutetuista 126,14 tunnista, jää 115,89 tuntia. Toimenpiteiden osalta huomio kiinnittyy erityisesti siihen, että vaikka asiaa on mitä ilmeisemmin hyvin valmisteltu jo ennen haastehakemuksen jättämistä, kun tuossa vaiheessa tunteja on kertynyt yli 30, on kuitenkin asian jatkovaiheisessa kertynyt huomattavasti valmistelutunteja, ajalla 15.2.2016-31. 7.2017 yhteensä yli 46 tuntia ja
vielä 1.8.2017 jälkeen lähes 45 tuntia.
Käräjäoikeus katsoo, että asian laatuun ja laajuuteen nähden kohtuudella valmistautumiseen ei ole voinut kulua 100 tuntia enempää. Oikeusavun omavastuujaksot huomioon ottaen käräjäoikeus kohdentaa hyväksymättä jäävän laskun osan eli 15 tuntia siten, että 5 tuntia kohdennetaan jaksolle 15.2.2016-31.7.2017 ja 10 tuntia kohdennetaan 1.8.2017 alkavalle jaksolle. Pääkäsittely on kestänyt lounastauot vähennettynä 17,5 tuntia.
A on maksanut yhteensä 86,96 euron kulut ja lisäksi asiantuntijalausunnoista yhteensä 3506,33 euroa. Nämä ovat perustellut määrät. Käräjäoikeus ei näe perustelluksi lisätä Aalle maksettavaan määrään näiltä osin arvonlisäveroa, koska kyse on
Alle läpikulkueristä: hän huolehtii käytännön maksutoimesta päämiehen saadessa oikeusapua, mutta kyse ei ole An toimiston palvelun myynnistä. Tästä syystä nämä erät eivät myöskään ole sellaisia kuluja, joista L joutuisi maksamaan omavastuuosuuden. L on oikeusapulain 4 §:n nojalla vapautunut näistä kuluista.
T Oy häviää asian ja on velvollinen korvaamaan osin Llle ja osin valtiolle sen varoista maksettavat määrät, lukuunottamatta
sovittelua koskeneita tunteja. Niiden johdosta vähennys Tn
vastuuseen on valtion osalta 504,68 euroa ja Ln osalta 211,42 euroa.
Vielä käräjäoikeus toteaa, että käräjäoikeus ei näe perusteltuna määrätä L lle oikeusavusta annetun valtioneuvoston asetuksen 18 §:n nojalla lisäomavastuuta ratkaisun lopputuloksesta huolimatta, koska kauppahinnan palautuksessa on kyse on asetuksen 7 §:n 2 momentin 1
-kohdassa tarkoitetun omaisuuden sijaan tulevasta rahasaatavasta, jonka hän voi käyttää uuden asunnon hankkimiseen. Kyse ei ole hänen taloudellista tilannettaan parantavasta suorituksesta.
T Oy:llä ei ole ollut An laskuttamiin määriin huomautettavaa.
TUOMIOLAUSELMA
Purku ja kauppahinnan palautus
Käräjäoikeus purkaa kantajan ja vastaajan välillä 8.6.2012 tehdyn Asunto Oy Rkatu 31 -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeiden numerot xxx kaupan, ja velvoittaa vastaajan heti palauttamaan kauppahintaa yhteensä 148465,53 euroa ja sille korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siten, että 97404,34 eurolle korko kertyy 8.6.2012 -12.10.2017 väliseltä ajalta ja 51061,19 eurolle korko
kertyy 17.10.2012 - 12.10.2017 väliseltä ajalta.
Vahingonkorvaukset
Kauppahinnan palautukselle eli 148465,53 eurolle kertyy korkolain 4 §:n 1 momentin mukainen viivästyskorko 13.10.2017 lukien.
T Oy velvoitetaan maksamaan vahingonkorvausta Llle:
- 675 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 8.12.2014 lukien;
-25 euroa kuukaudessa 1.11.2014 lähtien 18.4.2017 saakka, ja tälle määrälle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 12.10.2017 lukien;
- ansionmenetyksestä 666 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 333 eurolle 23.5.2017 lukien, 166,50 eurolle
1.7.2017 lukien ja 166,50 eurolle 1.8.2017 lukien;
- ylimääräisiä asumiskuluja 810 euroa kuukaudessa 1.8.2017 alkaen 12.10.2017 saakka, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen joka kuukauden viimeisestä päivästä lukien;
- lääkärinpalkkioita ja matkakuluja lääkärille 226,17 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 23.5.2017 lukien;
- osin tekstiilipintaisten huonekalujen ja sänkyjen mikrobivaurioitumisesta 1000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
3.7.2017 lukien;
t 1
1 1
1
\ 52
- muutosta ja perheenjäsenten eri osoitteissa asumisesta johtuvista ylimääräisistä matka- ja muista kuluista 250 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 3.7.2017 lukien.
Oikeudenkäyntikulut
Käräjäoikeus vahvistaa oikeusapua saavan Ln avustajaksi määrätyn asianajaja Un palkkioksi 14117,40 euroa ja sille arvonlisäveroa 3388,18 euroa, yhteensä 17505,58 euroa.
Valtion varoista maksetaan Ulle palkkiota 8059,-93 euroa ja sille arvonlisäveroa 1934,4-1- euroa, yhteensä 9994,34 euroa, sekä lisäksi korvataan Un maksamat kulut 86,96 euroa ja asiantuntijalaskut yhteensä 3506,33 euroa.
SL velvoitetaan maksamaan asianajaja Ulle omavastuuosuutena 7511,24 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 12.11.2017 lukien.
Valtion varoista maksetaan oikeusapua saaneen Ln oikeudessa kuulustuttamille:
- Mlle päiväraha 19 euroa, matkakustannusten korvauksena 24,60 euroa ja taloudellisesta menetyksestä 80 euroa, yhteensä 123,60 euroa;
- Plle päiväraha 19 euroa, matkakulujen korvauksena 13,20 euroa ja taloudellisesta menetyksestä 80 euroa, yhteensä 112,20 euroa;
- Klle päiväraha 19 euroa ja taloudellisesta menetyksestä 80 euroa, yhteensä 99 euroa;
- Rlle päiväraha 19 euroa ja taloudellisesta menetyksestä 80 euroa, yhteensä 99 euroa.
T Oy velvoitetaan korvaamaan valtiolle:
- An palkkiosta ja sen arvonlisäverosta yhteensä 9489,66 euroa;
- kantajan oikeudessa kuulustuttamille maksetut 433,80 euroa;
- kantajan kulut ja asiantuntijoille maksetut yhteensä 3593,29 euroa; eli yhteensä 13516,75 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 12.11.2017 lukien.
T Oy velvoitetaan maksamaan SLlle oikeudenkäyntikulujen korvauksena 7299,82 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 12.11.2017 lukien.
Vaatimukset hylätään enemmälti.
Pl KANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto
• Käräjätuomari VP
PÄÄTÖS xxx
Tutkimattajättämisvaatimuksesta
1.9.2017 L xxx
Kantaja
Vastaaja
SL
T Oy 0942555-8
Asia Vireille
Irtaimen kaupan purkaminen 18.11.2014
SELOSTUS ASIASTA
Tausta Kantaja on ostanut vastaajalta 8.6.2012 päivätyllä kauppakirjalla Asunto Oy Rkatu 31 -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeet nrot xxx, jotka oikeuttavat neljä huonetta, keittiön, kylpyhuoneen ja saunan käsittävän 92,5 m2:n suuruisen huoneiston D 30 hallintaan em. yhtiössä. Myyntihinta oli 97 404,34 euroa, minkä lisäksi kantaja otti vastattavakseen 78 495,65 euron yhtiölainaosuuden, jonka hän maksoi 17.10.2012. Huoneiston hallinta siirtyi kantajalle heinäkuun lopussa 2012.
Kantaja on asiassa vaatinut, että käräjäoikeus ensisijaisesti purkaa em. kaupan ja toissijaisesti velvoittaa vastaajan suorittamaan kauppahinnan alennusta 65.000 euroa, ja joka tapauksessa velvoittaa vastaajan suorittamaan kantajalle vahingonkorvauksia. Vastaaja on kiistänyt kanteen. Asiaa on käsitelty käräjäoikeuden istunnossa 23.5.2017 ja asiassa on päätetty pitää pääkäsittely 13.-15.9.2017.
Pirkanmaan käräjäoikeus on 31.3.2017 päätöksellä numero xxx, asiassa L xxx vahvistanut, että T Oy on asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdan tarkoittama Asunto Oy Rkatu 31:en perustajaosakas.
Vastaajan vaatimus 10.8.2017 ja vaatimuksen perusteet täydennetty 30.8.2017)
Kantajan vaatimukset tulee jättää tutkimatta siltä osin kuin kyse on asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvista virheväitteistä.
Vaihtoehtoisesti vaatimukset tulee tältä osin hylätä ennenaikaisina. Kantaja on esittänyt useita virheväitteitä. Näistä ainoastaan kaapin ovet
kuuluvat osakkaan eli kantajan vastuulle. Koska asiaan sovelletaan asuntokauppalain 4 lukua, kanneoikeus on lähtökohtaisesti
asunto-osakeyhtiöllä. Ostajalla ei ole oikeutta vedota virheeseen, joka ilmenee asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevassa kiinteistön osassa. Ostajalla on oikeus vedota virheeseen vain, jos asuntoyhteisö ei käytä oikeuttaan ja virheellä on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan asuntoon.
Kantaja on 24.8.2017 toimittamassaan lausumassa esittänyt, että asunto-osakeyhtiö olisi luopunut oikeudestaan vedota virheenä muualla kuin kylpyhuoneessa ilmenneeseen kosteusvaurioon, ilmavuotoihin sekä muihin pesuhuoneen ja saunan rakennusvirheisiin. Kantajan väite on virheellinen. Asunto-osakeyhtiö on reklamoinut T Oy:tä vastaajan esittämistä virheistä jo ennen vastaajaa. Lisäksi
asunto-osakeyhtiö on tilannut lähes kaikki kantajan todisteeksi nimeämät selvitykset virheistä, mikä osoittaa, että myös asunto-osakeyhtiön intressissä on ollut virheiden selvittäminen. Asunto-osakeyhtiö on nostanut vastaajaa vastaan vahvistuskanteen Pirkanmaan käräjäoikeudessa. Kanteen tarkoituksena on ollut ratkaista, sovelletaanko asunto-osakkeiden kauppoihin AsKL 4 vai AsKL 6 lukua. Asunto-osakeyhtiön päämääränä on ollut päästä vastaajan kanssa sovinnolliseen ratkaisuun, kunhan kysymys lainsoveltamisesta on ensin osapuolia sitovasti ratkaistu. Erityisesti asunto-osakeyhtiön ajama vahvistuskanne osoittaa, että asunto-osakeyhtiön tarkoituksena ei ole luopua kanneoikeudestaan miltään osin. Lisäksi vastaaja on
asunto-osakeyhtiön kanssa jo sopinut, että vastaajan valitsema asiantuntija laatii vesieristeiden korjaamisesta suunnitelman ja vastaaja suorittaa niihin tarvittavat korjaukset.
Kantaja on lisäksi esittänyt, että asunto-osakeyhtiön oikeus vedota märkätilojen vedeneristysten virheellisyyteen on vanhentunut.
Asunto-osakeyhtiö on esittänyt asianmukaisen reklamaation virheistä T Oy:lle aikaisemmin kuin kantaja. Mikäli asunto-osakeyhtiön oikeus vedota virheisiin on joiltain osin vanhentunut, niin samoin on kantajankin. Lisäksi T Oy on käynyt edellä esitetyllä tavalla keskustelua asunto-osakeyhtiön kanssa vesieristeiden korjaamisesta. Näin ollen kantajan väite on tältä osin virheellinen.
Asunto-osakeyhtiö ei ole edellä esitetyin perustein luopunut oikeudesta vedota mihinkään sen kunnossapitovastuulla olevassa kiinteistön osassa ilmenneeseen virheeseen. Näin ollen kantajalla ei ole oikeutta vedota virheisiin asunto-osakeyhtiön puolesta.
Kouvolan hovioikeuden lainvoimaisessa ratkaisussa KouHO 2012:6 todetaan, että ostajalla olisi oikeus vaatia myös hinnanalennusta tai kaupan purkamista, jos kaupankohteessa olevaa virhettä ei saada kokonaan oikaistua ja seuraamusten edellytykset muutoinkin täyttyvät. Hovioikeus on katsonut, ettei AsKL 4 luvun 18 a §:n sanamuotokaan rajoita ostajan oikeutta esimerkiksi vahingonkorvaukseen. Lain sanamuoto kuitenkin rajoittaa ostajan oikeutta vedota
asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevassa rakennuksen
osassa ilmenneeseen virheeseen.
Käsillä olevassa tapauksessa asia vastaajan ja asunto-osakeyhtiön välillä on kesken ja hovioikeus on myöntänyt 28.8.2017 T Oy:lle jatkokäsittelyluvan. Lisäksi T Oy on jo asunto-osakeyhtiön kanssa sopinut tarkastavansa ja tarvittaessa korjaavansa
asunto-osakeyhtiön väittämät virheet vesieristysten osalta. Kantajalla on oikeus esittää vaatimuksia vasta, kun virheet ovat asunto-osakeyhtiön ja vastaajan välillä sitovasti selvitetty. Kantajan oikeus vedota virheeseen on rajattu tilanteisiin, joissa on tullut selvitetyksi, että asuntoyhteisö ei niin tee.
Asunto-osakeyhtiö ei ole luopunut oikeudestaan vedota virheisiin. Näin ollen kantajalla ei ole asialegitimaatiota esittää väitteitä
asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa kiinteistön osissa olevista virheistä. Asiassa ei ole vielä selvitetty, mitä virheitä kaupankohteessa mahdollisesti on tai saadaanko virheet kaupankohteessa kokonaan oikaistua. Kantajan esittämä hinnanalennus- ja kaupan purkuvaatimus ovat ennenaikaisia.
Vaatimus tutkimatta jättämisestä on esitetty oikeassa ajassa
Kantaja on väittänyt, että vastaajan olisi tullut esittää vaatimus tutkimatta jättämisestä jo vastauksessa haasteeseen. Vastauksessa haasteeseen vastaaja on lähtenyt siitä, että asiaan sovelletaan asuntokauppalain 6 lukua. Vasta valmisteluistunnossa on vahvistunut, että asiaan tullaan soveltamaan asuntokauppalain 4 lukua ja kantajalta voi siten puuttua asialegitimaatio. Vastaajan edustaja on valmisteluistunnossa tuonut esille. sen, että mikäli kantajan ja T Oy:n väliseen kauppaan sovelletaan asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä, tulee sovellettavaksi myös AsKL 4 luvun 18 a §, jonka mukaan yksinomainen oikeus vedota asuntoyhteisön kunnossapitovastuuseen kuuluvassa kiinteistön osassa olevaan virheeseen on yhteisöllä. Vastaaja on esittänyt kirjallisen vaatimuksensa tutkimatta jättämisestä valmisteluistuntoa seuranneessa lausumassaan. Näin ollen vaatimus tutkimatta jättämisestä on esitetty oikeassa ajassa.
Kantajan vastaus 24.8.2017
L vastustaa vastaajan vaatimusta kanteen tutkimatta jättämisestä. Vaatimus on lisäksi esitetty vasta suullisen valmisteluistunnon jälkeen. Asialegitimaation puutteen takia tehtävä tutkimatta jättämistä koskeva ja osaratkaisun antamista koskeva vaatimus olisi tullut tehdä jo kanteeseen vastattaessa. Lisäksi kantajan esittämien vahingonkorvausvaatimusten osalta tulee joka tilanteessa ratkaistavaksi kysymykset siitä, onko huoneistossa virheitä, joiden perusteella kantaja on oikeutettu saamaan vahingonkorvausta. Siten on prosessiekonomisesti järkevää ratkaista kysymys siitä, onko kantaja oikeutettu kaupan purkuun tai hinnanalennukseen pääosin samojen virheiden perusteella.
Kantaja katsoo, että vastaajalla on aikomus viivyttää kaikkien mahdollisten kanteen kiistämisen tueksi vetoamisten seikkojen vetoamista mahdollisimman myöhään. Vastaaja on lopulta esittänyt asunto-osakeyhtiölle vasta 16.8. huoneiston tarkastusta, joka on
tapahtunut 24.8.
Kantaja on lisäksi perustellut sitä, miksi hänellä mielestään on oikeus esittää kaupan purku- ja hinnanalennusvaatimukset, ja tässä yhteydessä kertonut asiassa tehdyistä reklamaatioista, virheiden oikaisemattomuudesta ja käsityksestään eri virheiden osalta siitä, onko asunto-osakeyhtiö vedonnut virheeseen ja voiko enää vedotakaan.
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n 1 momentin mukaan, jos virhe ilmenee asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa, yhteisöllä on ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen.
Yhteisöön sovelletaan tällöin, mitä 19, 20, 22-24 ja 26 §:ssä säädetään ostajasta.
Saman pykälän momentin mukaan ostajalla on kuitenkin oikeus vaatia 1 momentissa tarkoitetun virheen oikaisemista tai muita virheen seuraamuksia, kunnes asuntoyhteisölle on valittu 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu hallitus. Myös sen jälkeen kun puhevalta on hallinnon luovutuksen johdosta siirtynyt yhteisölle, ostajalla on oikeus saada korvaus kuluista, jotka hänelle on aiheutunut virheen johdosta tehdyistä toimenpiteistä. Mitä tässä momentissa säädetään, ei koske asunnon osaomistusyhteisössä ostanutta ostajaa.
Saman pykälän 3 momentin mukaan, jos asuntoyhteisö ei käytä 1 momentissa säädettyä oikeuttaan, ostajalla on oikeus vedota sellaiseen virheeseen, jolla on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan asuntoon.
Kouvolan hovioikeus on lainvoimaisessa ratkaisussaan 8.3.2012 numero 220 käsitellyt kysymystä siitä, voiko asunto-osakkeiden ostaja vaatia vahingonkorvausta muun muassa asumishaitasta sellaisten virheiden johdosta, joiden johdosta asunto-osakeyhtiö oli vaatinut grynderiltä vahingonkorvausta yhtiön kunnossapitovastuulla olevissa rakennuksen osissa ilmenneiden virheiden johdosta. Kysymys on ollut siitä, estääkö asuntokauppalain 4 luvun 18 a § ostajaa myötäpuolineen vaatimasta em. virheiden perusteella vahingonkorvausta asumisviihtyvyyden
huononemisesta, asumishaitasta ja lisääntyneistä asumiskustannuksista, sekä asunnon arvon alentumisesta, joista hovioikeus on todennut viimeksi mainitun olevan oikeastaan hinnanalennusta koskeva vaatimus. Hovioikeus on laajasti perustellussa ratkaisussaan katsonut, että ostajalla myötäpuolineen on oikeus esittää perustajaosakasta vastaan mainitut vaatimukset, ja asia on palautettu käräjäoikeuteen uudelleen käsiteltäväksi.
Käräjäoikeus katsoo em. Kouvolan hovioikeuden ratkaisusta ilmenevän oikeusohjeen, että vaikka asuntoyhteisö olisi esittänyt vaatimuksia perustajaosakasta kohtaan siinä laajuudessa, joka on tarpeen yhteisön kunnossapitovastuun täyttämiseksi, osakkeiden ostaja saa vaatia perustajaosakkaalta sellaisia virheen seuraamuksia, mitä asuntoyhteisö ei voisikaan vaatia eli kaupan purkua ja ostajan vahingoksi jäävää
5 so
hinnanalennusta ja vahingonkorvauksia. Näin ollen asiaa ei voida jättää
tutkimatta sillä perusteella, että kantajalla ei olisi oikeus millään tavalla vedota kysymyksessä oleviin, sinänsä riidattomasti asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevissa rakennuksen osissa ilmenneisiin virheisiin.
Kun vastaajan tekemän kysymyksessä olevan kiinteistön remontin lopputarkastus on tehty 20.12.2011, kantaja on ostanut asunnon 8.6.2012 ja nostanut tämän kanteen 18.11.2014, kantajalla on katsottava olevan oikeus saada vaatimuksensa tutkituksi siitä huolimatta, että taloyhtiön ja vastaajan välillä tehdään toimenpiteitä asian selvittämiseksi. Jos kantajan vaatimukset asian tutkimisen yhteydessä osoittautuvat joiltain osin ennenaikaisiksi, siitä annetaan päätös pääasian yhteydessä.
Tutkimattajättämisvaatimus on lisäksi tehty liian myöhään ottaen huomioon, että jo haastehakemuksessa väitettiin, että kysymyksessä on asuntokauppalain 4 luvun mukaan ratkaistava asia, ja Pirkanmaan käräjäoikeus on toisessa asiassa 31.3.2017 vahvistanut tämän; väite on kuitenkin esitetty vasta 10.8.2017.
Lopputulos
Ti Oy:n vaatimus tutkimattajättämisestä tai kanteen hylkäämisestä ennenaikaisena hylätään.
Muutoksenhaku
Päätökseen ei saa hakea erikseen muutosta.
Käräjätuomari VP
Asuntokaupoissa perustajarakennuttajan, joka perustaa asunto-osakeyhtiön ja ryhtyy siihen rakentamaan (eli grynderi) vastuu on laajempi ja pidempi kuin vanhojen asuntojen kaupoissa. Vastuu on laajempi ja pidempi myös jos elinkeinonharjoittaja ostaa asunnon ja peruskorjaa sen ja myy senjälkeen. Katso lisää linkistä https://www.asuntokaupanvirheet.fi/peruskorjattu-v...
Asuntokauppalain 4 luvun 1§:ssä säädetään että peruskorjaamisen on oltava uudisrakentamiseen verratava. Tämä tarkoittaa että pelkkä pintaremontti ei ole peruskorjaamista vaan sen on oltava laajempi. Missä raja kulkee on epäselvä. Näistä siten syntyy usein riitaa. Niin allakin. Siinä katsottiin että kysymys ei ollut uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta. Asia palautettiin käräjäoikeuteen käsiteltäväksi uudelleen koska käräjäoikeus oli soveltanut asuntokauppalain 4 lukua ja hovioikeuden päädyttyä toisenlaiseen johtopäätökseen sovellettavaksi tuli 6 luku eli käytetyn asunnon kauppa. Hovioikeuden mukaan se ei voinut ratkaista asiaa koska 4 ja 6 luku olivat erilaisia sisällötään ja tarkoitukseltaan. Palautuksen jälkeinen käräjäoikeuden tuomio ei ole tiedossa.
Asiassa vaikutti keskeisesti samaan kokonaisuuteen liittyvä asunto-osakeyhtiön kanne, joka oli ratkaistu eri oikeudenkäynnillä. Siinä ensin käräjäoikeus piti elinkeinonharjoittajaa perustajaosakkaana mutta hovioikeus oli (tämän alla olevan riidan käräjäoikeuden tuomion jälkeen) todennut ettei elinkeinonharjoittaja ollutkaan perustajaosakas. Nyt käsiteltävässä olevassa riidassa jouduttiin siten arvioimaan toisen tuomion merkitystä tässä riidassa. Kysymys on toisen tuomion ns. todistusvaikutuksesta. Siitä on tarkemmin tuomiossa alempana. Mutta itse pääkysymyksestä tämän riidan nyt kyseessä olevassa hovioikeuden perusteluissa todetaan se, miksi elinkeinonharjoittaja ei ole perustajaosakas seuraavasti:
"Molemmat osapuolet ovat edellä selostetuin tavoin hovioikeudessa hyväksyneet sen, että lähtökohdaksi voidaan nyt ottaa yhtiön aseman arviointi sen pohjalta, millaisena se ilmenee Turun hovioikeuden 24.1.2019 antamassa lainvoimaisessa tuomiossa. Tämän vuoksi mainitulle hovioikeuden ratkaisulle tulee antaa tässä asiassa todistusvaikutusta. Turun hovioikeuden 24.1.2019 antamassa tuomiossa on todettu, että remontin jälkeen rakennus on sekä ulkoa että nähtävillä olevilta sisäosiltaan vaikuttanut päällisin puolin uudelta ja ajanmukaiselta. Rakennuksen tekniseen elinikään vaikuttavia keskeisiä rakenteita ei ollut remontoitu, eikä rakennus niiden osalta edelleenkään olut remontin aikaisten rakennusmääräysten mukainen eikä uudenveroinen. Hovioikeus on katsonut, ettei kysymys ole ollut asuntokauppalain 1 luvun 5 §:ssä tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta, ja kumonnut käräjäoikeuden tuomion, jolla Taitokaaren oli vahvistettu olevan perustajaosakas. Tämä puhuu sen puolesta, ettei Taitokaarta ole myöskään nyt käsiteltävänä olevassa asiassa vastoin kiistämistään pidettävä perustajaosakkaana. Ottaen lisäksi huomioon kirjallisena todisteena olevassa kauppakirjassa todetut tiedot kohteesta ja nimenomaisen maininnan siitä, että kysymyksessä on käytetyn asunnon kauppa, jossa noudatetaan asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä, hovioikeus toteaa, ettei Ln asunnon osalta ole ollut kysymys uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta eikä kyse siten ole asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetusta kaupasta, johon sovellettaisiin uuden asunnon kauppaa koskevia 4 luvun säännöksiä. Koska T ei ole samoin perustein asuntokauppalain tarkoittama perustajaosakas, asuntokauppalain 4 luvun säännökset eivät tule sovellettaviksi myöskään Ln vetoaman asuntokauppalain 6 luvun 1 §:n 2 momentin perusteella. Näin ollen Ln ja Tn väliseen asunnon kauppaan on sovellettava käytetyn asunnon kauppaa koskevia asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä."
Turun hovioikeus Päätös
Antopäivä 2.6.2020
Nro xxx
Diaarinumero S
Ratkaisut, joihin on haettu muutosta
Pirkanmaan käräjäoikeus 12.10.2017 nro xxx ja
Pirkanmaan käräjäoikeus 1.9.2017 nro xxx (liitteinä)
Asia Irtaimen kaupan purkaminen
Valittaja T Oy
Vastapuoli SL
Vaatimukset hovioikeudessa Valitus
T Oy (jäljempänä myös T) on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne jätetään tutkimatta tai toissijaisesti hylätään ja että L velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa korkoineen 12.10.2017 lukien ja hovioikeudessa korkoineen tuomion antamisesta lukien.
Perusteinaan T on muun ohella lausunut, että Llla ei asunto- kauppalain 4 luvun 18 a §:n perusteella ole asiassa kanneoikeutta tai vaatimukset ovat vähintäänkin ennenaikaisia. Kohteessa ei ole asuntokauppalaissa tarkoitettuja Tn vastuulle kuuluvia virheitä. L on reklamoinut ainakin sähköjärjestelmästä, liukuovista ja kylmyydestä liian myöhään. Virheet eivät ainakaan ole olennaisia, eikä Llla ole oikeutta kaupan purkuun.
T on edelleen lausunut, että asiassa tulisi soveltaa asuntokauppalain 6 lukua eikä asuntokauppalain 4 lukua. Rakennusta, jossa Ln asunto sijaitsee, ei ole korjattu uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla. Kauppakirjassa on yksiselitteisesti todettu, että kyse ei ole uuden asunnon kaupasta ja että kau- passa noudatetaan asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä.
Vastaus
L on vaatinut, että valitus hylätään perusteettomana ja että T Oy velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen. L on edelleen hovioikeudessa toistanut toissijaisen vaatimuksensa hinnanalennuksesta. Lisäksi L on vaatinut, että T Oy velvoitetaan korvaamaan hänelle ylimääräisiä asumiskuluja marraskuulta 2017 30.9.2019 saakka.
Perusteinaan L on muun ohessa toistanut käräjäoikeudessa esittämänsä ja viitannut käräjäoikeuden tuomion perusteluihin. L on lisäksi vedonnut uusina virheperusteina hovioikeudessa siihen, että ikkunaseinien rakenne on virheellinen, pesuhuoneen lattiassa todettuun liima- ja tasoitekerrokseen, keittiön lattian asbestiin, ilmastointihormien uusiin virheisiin, lämmityspatte- reiden virheisiin, pohjaviemäreiden uusimattomuuteen sekä välttämättömiin korjauskustannuksiin ja lattioiden korjauskustannuksiin. Asunto on edelleen asumiskelvoton.
Välitoimi
Pirkanmaan käräjäoikeus on nyt käsiteltävänä olevassa tuomiossaan 12.10.2017 viitannut Pirkanmaan käräjäoikeuden 31.3.2017 antamaan tuo- mioon, jonka mukaan T on asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdan tarkoittama Asunto Oy Rkatu 31:n perustajaosakas, ja todennut, että kyseisen tuomion todistusvaikutuksen ja mainitun lainkohdan sisällön johdosta tässä asiassa kysymyksessä olevaan asuntokauppaan sovelletaan asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä.
T Oy:n valituksesta Turun hovioikeus on 24.1.2019 antamallaan tuomiolla kumonnut käräjäoikeuden 31.3.2017 antaman tuomion ja hylännyt asunto-osakeyhtiön kanteen todeten, että kyse ei ole ollut asuntokauppalain 1 luvun 5 §:ssä tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakenta- misesta. Korkein oikeus ei ole päätöksellään 27.9.2019 myöntänyt asiassa vali- tuslupaa.
Hovioikeus on pyytänyt T Oy:ltä ja Llta lausuman hovioikeuden ratkaisun merkityksestä asiassa.
T Oy on vaatinut, että asia palautetaan uudelleen käräjäoikeuden käsi- teltäväksi tai että sille varataan tilaisuus laatia valituskirjelmä uudelleen. Kärä- jäoikeus on soveltanut väärää lainkohtaa, kun asiaa on arvioitu asuntokauppa- lain 4 luvun uuden asunnon kauppaa koskevien säännösten eikä asuntokauppa- lain 6 luvun käytetyn asunnon kauppaa koskevien säännösten perusteella. Asiaa ei siten ole tosiasiassa käsitelty lainkaan käräjäoikeudessa, eikä sitä tule käsitellä ensi asteena hovioikeudessa.
L on lausunut, että edellä mainitusta tuomiosta huolimatta hänen asuntonsa osalta on ollut kysymys asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n tarkoittamasta täysin peruskorjatun asunnon kaupasta. Asuntokauppaan on sovellettava asun- tokauppalain 6 luvun 1 §:n 2 momentin mukaisesti asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä. Vaikka asiassa päädyttäisiin soveltamaan asuntokauppalain 6 lu-
kua, Ln huoneistossa on edelleen ne virheet, joiden perusteella kanne Tta vastaan on nostettu.
L on vielä lausunut, että hän kuitenkin hyväksyy sen, että mainitulla Turun hovioikeuden tuomiolla 24.1.2019 on samanlainen todistusvaikutus tähän asiaan, kuin aiemmin käräjäoikeudessa aiemmalla käräjäoikeuden tuomiolla oli. Asiaa ei kuitenkaan ole tarvetta palauttaa käräjäoikeuteen. Ln ja Tn väliseen asuntokauppaan sovellettavat säännökset eivät muutu mainitusta hovioikeuden tuomiosta huolimatta.
L on vielä lausumassaan 18.10.2019 toistanut lausumassa 18.4.2019 esittämänsä ja todennut, että T on asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 4 momentin mukainen elinkeinonharjoittaja. Lainkohdassa määrätään, että kaupan purkamiseen käytetyn asunnon kaupassa sovelletaan asuntokauppalain 4 luvun 25 §:ää. Siten sovellettava säännös ei asiassa muutu edellä mainitun korkeimman oikeuden ratkaisun takia. L on lisäksi lausunut, että keskeisiä virheitä eli saunan käyttökelvottomuutta ja pesuhuoneen virheitä ja niistä johtuvia kosteusvaurioita ja virheiden olennaisuutta on arvioitava samalla tavalla kuin uuden asunnon kaupassa.
Hovioikeuden ratkaisu Käsittelyratkaisut
Asumiskuluja koskeva uusi vaatimus
L on vastauksessaan valitukseen ilmoittanut täydentävänsä kannekohtaa 10 ja vaatinut, että hovioikeus velvoittaa T Oy:n korvaamaan hänelle ylimääräisiä asumiskuluja asian käsittelyn ajalta marraskuulta ja joulukuulta 2017 810 euroa/kk ja tammikuusta 2018 alkaen 856 euroa/kk korkoineen jokaisen kuukauden viimeisestä päivästä lukien. Lausumassaan 21.10.2019 L on luopunut asumiskuluvaatimuksestaan lokakuusta 2019 alkaen.
T on vaatinut, että Ln vastauksessaan esittämät uudet korvausvaatimukset ylimääräisistä asumiskustannuksista jätetään tutkimatta. L ei ole asiassa valittajana eikä vastavalittajana, joten hänellä ei ole oikeutta esittää muutosvaatimuksia käräjäoikeuden tuomioon. Vaatimus on joka tapauksessa perusteeton.
Hovioikeus toteaa, että L on käräjäoikeudessa vaatinut muun ohella korvausta ylimääräisistä asumiskuluista elokuusta 2017 alkaen 810 euroa kuukaudessa ja T on käräjäoikeuden tuomiossa velvoitettu maksamaan hänelle vahingonkorvausta asumiskuluista 810 euroa kuukaudessa 12.10.2017 saakka. L ei ole ilmoittanut tyytymättömyyttä käräjäoikeuden tuomioon, eikä vastavalittanut asiassa. Näin ollen Ln vaatimus Tn velvoittamisesta korvaamaan ylimääräisiä asumiskuluja käräjäoikeuden tuomitseman ajankohdan jälkeiseltä ajalta on jätettävä hovioikeudessa tutkimatta.
Pääkäsittely hovioikeudessa
T on vaatinut, että hovioikeus toimittaa asiassa pääkäsittelyn, ellei asiaa palauteta käräjäoikeuteen. L on vastauksessaan todennut, ettei pääkäsittelyn järjestäminen ole tarpeen mutta on nimennyt sittemmin itsekin kuultavaksi yhden uuden todistajan.
Hovioikeudessa on ratkaistavana ensi vaiheessa oikeudellinen kysymys asiassa sovellettavista asuntokauppalain säännöksistä, minkä ratkaisemiseksi pääkäsit- tely ei ole tarpeen. Tämän kysymyksen jäljempänä ilmenevä ratkaisun loppu- tulos huomioon ottaen pääkäsittelyn toimittamista on pidettävä selvästi tar- peettomana.
Pääasiaratkaisun perustelut
Kysymyksenasettelu
Asiassa on ensin ratkaistava kysymys siitä, sovelletaanko kyseessä olevan asunnon kauppaan Ln vaatimalla tavalla asuntokauppalain 4 luvun sään- nöksiä. Tämän suhteen ratkaisevaa on, onko Tn toteuttamassa asunto- kohteen remontissa ollut kysymys uudisrakentamiseen verrattavasta korjausra- kentamisesta.
Tn asema ja sovellettavat säännökset
Asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan tämän luvun säännöksiä sovelletaan, kun: 1) perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa; tai 2) elinkeinonharjoittaja muuten myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentami- sen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.
Perustajaosakkaalla tarkoitetaan asuntokauppalaissa 1 luvun 4 §:n mukaan 2 momentissa säädetyin poikkeuksin luonnollista henkilöä taikka yksityistä tai julkista oikeushenkilöä, joka merkitsee tai muuten omistaa asunto-osakkeen tai muun asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavan yhteisöosuuden rakentamisvai- heen aikana.
Asuntokauppalain 1 luvun 5 §:n mukaan rakentamisvaiheella tarkoitetaan tässä laissa ajanjaksoa, joka edeltää asuntoyhteisön uuden tai uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetun rakennuksen taikka yhteisölle myö- hemmin lisää rakennettavien uusien asuinhuoneistojen valmistumista. Raken- tamisvaihe päättyy, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt yhtei- sön rakennuksen tai rakennukset kokonaisuudessaan käyttöön otettaviksi ja yhteisölle on valittu 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu hallitus.
Elinkeinonharjoittajalla tarkoitetaan asuntokauppalain 1 luvun 3 §:n 6 kohdan mukaan sitä, joka ammattimaisesti myy asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä vasti- ketta vastaan hankittaviksi.
Asuntokauppalain 6 luvun 1 §:n 2 momentin mukaan sillä, joka ostaa asunnon
käytettynä perustajaosakkaalta, on oikeus esittää asunnon virheen perusteella vaatimuksia 4 luvun säännösten mukaisesti.
Käräjäoikeuden jatketun valmisteluistunnon ja pääkäsittelyn 13.-14.9.2017 pöytäkirjaan s. 14 merkityn mukaan T on katsonut edelleenkin, ettei se ole ollut kohteessa perustajaosakkaana ja että asuntokauppoihin tulee sovel- taa käytetyn asunnon kauppaa koskevan asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä. T on ilmoittanut, että se ei kuitenkaan tässä asiassa esitä todistelua siitä teemasta, onko kohteessa sen omistusaikana tehty rakentaminen uudisrakentamiseen verrattavaa, ja että yhtiö tietää, että Pirkanmaan käräjäoikeuden 31.3.2017 antaman tuomion todistusvaikutus otetaan tässä asiassa huomioon. Mainittuun pöytäkirjaan on merkitty s. 25 riidattomaksi, että Pirkanmaan käräjäoikeuden 31.3.2017 jutussa L antaman tuomion todistusvaikutuksen johdosta tässä asiassa T Oy:tä pidetään Asunto Oy Rkatu 31:n perustajaosakkaana ja kysymyksessä olevaan asuntokauppaan sovelletaan asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä.
Hovioikeus toteaa, että mainitut pöytäkirjamerkinnät viittaavat aikaisemman käräjäoikeuden tuomion merkitykseen asiassa ja että toisin kuin L on väittänyt, pöytäkirjasta ei yksiselitteisesti ilmene Tn myöntäneen olevansa perustajaosakas nyt käsiteltävänä olevassa asiassa. Käräjäoikeuden tuomiossa sovellettavia säännöksiä on käsitelty sivulla 28 ja viitattu Pirkanmaan käräjäoikeuden tuomion 31.3.2017 todistusvaikutukseen sekä asuntokauppa- lain 4 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdan sisältöön.
Aikaisemman tuomion todistusvaikutuksesta ei ole säännöksiä laissa. Oikeus- kirjallisuudessa on todettu, että tuomion todistusvaikutus ilmenee siten, että tuomion perustana olevat tosiseikat otetaan oikeudenkäyntiaineistona huo- mioon mahdollisessa myöhemmässä prosessissa, jossa samoilla tosiseikoilla on merkitystä. Tuomion todistusvaikutus perustuu kuitenkin vapaaseen todis- tusharkintaan eikä aikaisemman tuomion sisällyksen sitovaan vaikutukseen eli oikeusvoimavaikutukseen. Yleensä tuomion todistusvaikutus ei estä muun to- distelun esittämistä myöhemmässä oikeudenkäynnissä, vaan aikaisemman tuo- mion merkitys arvioidaan yhdessä muun asiassa esitettävän todistelun kanssa. (Jokela: Oikeudenkäynti III, 2015 s. 567 ja 602.)
Pirkanmaan käräjäoikeus on 31.3.2017 antanut tuomion asiassa, jossa Asunto Oy Rkatu 31 oli vaatinut tuomioistuinta vahvistamaan, että Tlla on perustajaosakkaan vastuu eli niin sanottu grynderivastuu Rkatu 31:n rakentamisen osalta ja että Tta voidaan pitää Rkatu 31:n pe- rustajaurakoitsijana tai -rakennuttajana niin, että sillä on grynderivastuu. Muu- toksenhaun kohteena olevassa 12.10.2017 annetussa ratkaisussaan Pirkanmaan käräjäoikeus on katsonut, että mainitulla 31.3.2017 annetulla tuomiolla on to- distusvaikutus Ln ja Tn välisessä riita-asiassa. Tämän myös L ja T ovat käräjäoikeuden valmisteluistunnossa 13.9.2017 pöytäkirjasta ilmenevin tavoin hyväksyneet. Asianosaisten tiedossa on tuolloin ollut, että kyseinen tuomio ei ole vielä lainvoimainen. Tn valitettua ratkaisusta Turun hovioikeus on antanut asiassa tuomion 24.1.2019, jossa se on hylännyt asunto-osakeyhtiön kanteen. Mainittu tuomio on jäänyt lainvoimaiseksi korkeimman oikeuden hylättyä asunto-osakeyhtiön valituslupahakemuksen (KKO 27.9.2019 nro 1624).
Molemmat osapuolet ovat edellä selostetuin tavoin hovioikeudessa hyväksy- neet sen, että lähtökohdaksi voidaan nyt ottaa yhtiön aseman arviointi sen poh- jalta, millaisena se ilmenee Turun hovioikeuden 24.1.2019 antamassa lainvoi- maisessa tuomiossa. Tämän vuoksi mainitulle hovioikeuden ratkaisulle tulee antaa tässä asiassa todistusvaikutusta. Turun hovioikeuden 24.1.2019 antamas- sa tuomiossa on todettu, että remontin jälkeen rakennus on sekä ulkoa että näh- tävillä olevilta sisäosiltaan vaikuttanut päällisin puolin uudelta ja ajanmukai- selta. Rakennuksen tekniseen elinikään vaikuttavia keskeisiä rakenteita ei ollut remontoitu, eikä rakennus niiden osalta edelleenkään olut remontin aikaisten rakennusmääräysten mukainen eikä uudenveroinen. Hovioikeus on katsonut, ettei kysymys ole ollut asuntokauppalain 1 luvun 5 §:ssä tarkoitetusta uudisra- kentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta, ja kumonnut käräjäoikeuden tuomion, jolla Tn oli vahvistettu olevan perustajaosakas. Tämä puhuu sen puolesta, ettei Tta ole myöskään nyt käsiteltävänä olevassa asiassa vastoin kiistämistään pidettävä perustajaosakkaana. Ottaen lisäksi huomioon kirjallisena todisteena olevassa kauppakirjassa todetut tiedot kohteesta ja ni- menomaisen maininnan siitä, että kysymyksessä on käytetyn asunnon kauppa, jossa noudatetaan asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä, hovioikeus toteaa, et- tei Ln asunnon osalta ole ollut kysymys uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta eikä kyse siten ole asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetusta kaupasta, johon sovellettaisiin uuden asun- non kauppaa koskevia 4 luvun säännöksiä. Koska T ei ole samoin perustein asuntokauppalain tarkoittama perustajaosakas, asuntokauppalain 4 luvun säännökset eivät tule sovellettaviksi myöskään Lsen vetoaman asunto- kauppalain 6 luvun 1 §:n 2 momentin perusteella. Näin ollen Ln ja Tn väliseen asunnon kauppaan on sovellettava käytetyn asunnon kauppaa koskevia asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä.
L on sovellettavan lain osalta vedonnut vielä asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 4 momenttiin, jonka mukaan jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja, ostajalla on oikeus purkaa kauppa 4 luvun 25 §:ssä säädetyin edellytyksin. Hovioikeus toteaa, että 6 luvun 16 §:n 4 momentin viittaussäännöksessä on kyse kaupan kohteessa havaitun virheen seuraamuksista. Säännös ei vaikuta siihen, minkä asuntokauppalain luvun perusteella arvioidaan sitä, onko kaupan kohteessa virhe.
Asian palauttaminen käräjäoikeuteen
Edellä Tn asemasta todetusta seuraa, ettei asiaa voida arvioida käräjä- oikeuden tavoin asuntokauppalain 4 luvun virhesäännösten perusteella. Kärä- jäoikeuden tuomio on tämän vuoksi kumottava. Myös käräjäoikeuden päätös 1.9.2017, joka koskee asian tutkimista, jos sitä arvioidaan asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n nojalla, on samoilla perusteilla kumottava. Tämän johtopää- töksen jälkeen hovioikeuden arvioitavana on se, onko asia palautettava käräjä- oikeuteen vai voidaanko se ratkaista suoraan hovioikeudessa. Ln kanne on perustunut siihen, että kysymys on asuntokauppalain 4 luvun mukaisesta ti- lanteesta. Käsittely käräjäoikeudessa ja käräjäoikeuden tuomio ovat osapuolten valmistelussa omaksuman näkökannan pohjalta perustuneet asuntokauppalain 4 luvun mukaiselle arvioinnille, ja väitettyjä virheitä on tarkasteltu asunto- kauppalain 4 luvun 14 ja 15 §:n nojalla. Käräjäoikeudessa ei ole lainkaan käsi-
telty sitä, ovatko Ln vetoamat virheet asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n mukaisia virheitä.
Asian palauttamisesta ei ole säännöksiä laissa. Ratkaisussa KKO 2017:10 (k. 24) on todettu, että oikeusastejärjestyksen periaatteesta seuraa, että ylempi tuo- mioistuin voi lähtökohtaisesti tutkia jutun muutoksenhakuasteena enintään sa- massa laajuudessa kuin alempi tuomioistuin on sen tutkinut. Tästä pääsäännös- tä voidaan prosessiekonomian ja tarkoituksenmukaisuussyiden vuoksi poiketa varsinkin silloin, jos asiassa on muutoksenhakuvaiheessa vedottu vain uuteen todisteluun.
Hovioikeus toteaa, että virheen ja myös reklamaatiovelvollisuuden arvioinnin lähtökohdat ovat käytetyn ja uuden asunnon kauppaa säätelevissä asuntokaup- palain 4 ja 6 luvuissa osin samanlaiset. Tässä asiassa keskeisessä asemassa on kuitenkin ollut muun muassa väitettyjen virheiden arviointi asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 4 kohdassa tarkoitetun hyvän rakennustavan kannalta. Asunto- kauppalain 6 luvussa ei ole täysin vastaavaa säännöstä. Asiassa on siten muun ohessa jäänyt käräjäoikeudessa tutkimatta, ovatko tällaisiksi väitetyt virheet virheitä 6 luvun virhesäännösten mukaisesti. Asuntokauppalain 4 luvun ja 6 lu- vun säännökset ovat muutoinkin siinä määrin erilaiset, ettei hovioikeudessa oi- keusastejärjestyksen periaate huomioon ottaen voida tässä asiassa ensimmäistä kertaa tutkia ja ratkaista kysymystä siitä, onko kohteessa asuntokauppalain 6 luvussa tarkoitettu virhe. Tässä tilanteessa asia on palautettava käräjäoikeu- teen uudelleen valmisteltavaksi ja käsiteltäväksi.
L on asiassa vedonnut useisiin uusiin seikkoihin ja nimennyt jonkin verran uutta todistelua. Koska asia edellä todetuista syistä on palautettava kä- räjäoikeuteen valmisteluun, myös se, mihin uusiin seikkoihin ja todisteisiin asiassa on sallittua vedota, jää käräjäoikeuden ratkaistavaksi.
Oikeudenkäyntikulut
Valtion varoista maksetaan Ln avustajalle asianajaja Alle palkkiona oikeusapupäätöksen mukainen jäljellä olevien tuntien määrä. Sisäilma- tutkimuskuluja ei voida tässä vaiheessa hyväksyä korvattaviksi kuluiksi, koska niiden tarpeellisuus jää käräjäoikeudessa harkittavaksi.
Käräjäoikeuden tulee asian ratkaistessaan ottaa kantaa asianosaisten oikeuden- käyntikuluvaatimuksiin hovioikeudessa.
Päätöslauselma
Ln vaatimus ylimääräisten asumiskulujen korvaamisesta käräjäoikeuden tuomion jälkeiseltä ajalta jätetään hovioikeudessa tutkimatta.
Käräjäoikeuden tuomio 12.10.2017 kumotaan muilta kuin valtion varoista Ln avustajalle maksettuja määriä ja omavastuuosuutta sekä Ln käräjäoikeudessa kuulustuttamille henkilöille maksettuja todistelukustannuksia koskevilta osin. Käräjäoikeuden päätös 1.9.2017 kumotaan.
Asia palautetaan Pirkanmaan käräjäoikeuteen, jonka tulee tämän palautuspää- töksen saatua lainvoiman ottaa asia ilmoituksesta uudelleen käsiteltäväksi. Kä- räjäoikeuden tulee asian ratkaistessaan lausua hovioikeusvaiheessa esitetyistä oikeudenkäyntikuluvaatimuksista.
Hovioikeus vahvistaa asianajaja An palkkioksi oikeusapua 55 %:n omavastuuosuudella saavan Ln avustamisesta hovioikeudessa oikeus- apupäätöksen mukaisesti jäljellä olevien 31,66 tunnin perusteella 3.482,60 eu- roa ja arvonlisäveron osuutena 835,82 euroa.
Valtion varoista maksetaan asianajaja Alle 55 prosentin omavastuuosuus vähentäen palkkiona 1.567,17 euroa ja arvonlisäveron osuutena 376,12 euroa eli yhteensä 1.943,29 euroa. Käräjäoikeuden tulee ratkaisussaan ottaa kantaa siihen, onko jonkun korvattava tämä määrä valtiolle.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamal- la vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheises- ta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituk- sen tekemiseen päättyy 3.8.2020.
Asia on ratkaistu esittelystä.
hovioikeudenneuvos JK
hovioikeudenneuvos KS
asessori SM, joka esitteli asian
Ratkaisu on yksimielinen.
PIRKANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto
Käräjätuomari VP
TUOMIO xxx
12.10.2017 L xxx
Kantaja
Vastaaja
SL
T Oy
Asia Vireille
Irtaimen kaupan purkaminen 18.11.2014
TAUSTA JA RIIDATTOMIA SEIKKOJA
Kantaja on ostanut vastaajalta 8.6.2012 päivätyllä kauppakirjalla Asunto Oy Rkatu 31 -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeet nrot xxx, jotka oikeuttavat neljä huonetta, keittiön, kylpyhuoneen ja saunan käsittävän 92,5 m2:n suuruisen huoneiston D 30 hallintaan em. yhtiössä. Myyntihinta oli 97 404,34 euroa, minkä lisäksi kantaja otti vastattavakseen 78 495,65 euron yhtiölainaosuuden, jonka hän maksoi 17.10.2012.
Huoneiston hallinta siirtyi kantajalle heinäkuun lopussa 2012.
Asunto-osakeyhtiön omistama kerrostalo on valmistunut vuonna 1966. Se on osin remontoitu vastaajan toimesta vastaajan omistusaikana.
Vastaaja on 15.3.2010 perustanut As Oy Rkatu 31:n ja merkinnyt kaikki sen osakkeet. Asunto-osakeyhtiö on rekisteröity kaupparekisteriin 8.4.2010. Vastaaja on rakennusalalla toimiva elinkeinonharjoittaja.
Asunnon sisätilojen remontointiin ja huoneistosaunojen lisäämiseen liittyvä lopputarkastus on pidetty 20.12.2011. Erillistä käyttöönottotarkastusta kohteessa ei ole järjestetty.
Sähköjärjestelmän, vedeneristyksen, ilmavuotojen ja lattiarakenteiden korjaaminen kuuluu asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Lisäksi yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiö vastaa yhtiön suorittamien/suorituttamien toimenpiteiden tekemisestä huoneistojen sisätiloille aiheutuvista vahingoista. Lattioiden osalta ainoastaan
KANNE
pintamateriaalit ovat osakkeenomistajan kunnossapitovastuun piirissä. Kantaja on vaatinut, että käräjäoikeus:
1) ensisijaisesti purkaa kantajan ja vastaajan välillä 8.6.2012 tehdyn
Asunto Oy Rkatu 31 -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeiden numerot xxx kaupan;
2) velvoittaa vastaajan palauttamaan kauppahinnan 97 404,34 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen kaupantekopäivästä alkaen 28.5.2014 saakka sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 29.5.2014 lukien;
3) velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajan maksaman yhtiölainaosuuden määrän 78 495,65 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 17.10.2012 lukien haasteen tiedoksiantopäivään saakka sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien;
4) vaatimus peruutettu 3.7.2017;
5) mikäli käräjäoikeus ei hyväksy kaupan purkamista koskevaa vaatimusta, toissijaisesti käräjäoikeuden tulee velvoittaa vastaaja suorittamaan kauppahinnan alennusta 65.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 8.6.2012 lukien 28.5.2014 saakka sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 29.5.2014 lukien.
Sekä joka tapauksessa velvoittaa vastaajan suorittamaan kantajalle:
6) vahingonkorvauksena 675 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien;
7) vahingonkorvausta 25 euroa kuukaudessa 1.11.2014 lähtien käräjäoikeuden tuomioon saakka sekä niille korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa käräjäoikeuden tuomiopäivästä lukien;
8) korvauksena ensimmäisestä reklamaatiokirjeestä aiheutuneet kustannukset 500 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 30 päivän kuluttua käräjäoikeuden tuomiosta lukien;
9) vahingonkorvausta ansionmenetyksestä 2.000 euroa
huhti-heinäkuulta 2017 lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 1.000 eurolle 23.5.2017 lukien, 500 eurolle 1.7.2017
lukien ja 500 eurolle 1.8.2017 lukien;
10) vahingonkorvauksena ylimääräisiä asumiskuluja 150 euroa huhtikuulta sekä 300 euroa toukokuulta, 250 euroa kesäkuulta sekä 250 euroa heinäkuulta 2017 sekä elokuusta 2017 alkaen 810 euroa/kk
korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 450 eurolle
23.5.2017 lukien ja 500 eurolle 3.7.2017 lukien sekä elokuusta 2017 alkaen 810 eurolle joka kuukauden viimeisestä päivästä lukien;
11) vahingonkorvauksena lääkärinpalkkioita ja matkakuluja lääkärille 678,52 euroa korkolam 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
23.5.2017 lukien;
1 ) va ingonkorvausta osin tekstiilipintaisten huonekalujen ja sänkyjen mIkrob1vaunoitum1sesta 4.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 3.7.2017 lukien;
13) vahingonkorvausta muutosta ja perheenjäsenten eri osoitteissa asumisesta johtuvista ylimääräisistä matka- ja muista kuluista 500 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 3.7.2017 lukien ja
14) velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut asiassa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 30 päivän kuluttua käräjäoikeuden tuomiosta lukien.
VASTAUS
Kantajan vaatimukset tulee kaikilta osin hylätä ja kantaja tulee velvoittaa korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut laillisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Mikäli kauppa puretaan, tulee ostajan korvattavaksi määrätä/palautettavasta kauppahinnasta vähentää ostajan asunnosta saama hyöty, jonka määrä on 989,75 euroa/kk miinus hoitovastike 504,18 euroa/kk, eli 485,57 euroa/kk.
Hinnanalennuksen määrä on enintään 600 euroa.
Vahingonkorvausvaatimukset kiistetään perusteeltaan mukaan lukien syy-seuraussuhteen olemassaolo. Määrän osalta lausutaan, että:
- saunaa koskevan vahingonkorvauksen määrä on 10 euroa kuukaudessa;
- reklamaatiokirjeen osalta määrä kiistetään, koska kyse ei ole reklamaatiosta;
- huonekalujen osalta myönnetään enintään 1000 euroa;
- muutoin ei ole määriin huomautettavaa.
KANTAJAN VASTAUS asunnosta saadun hyödyn osalta
Huoneistossa on ollut erilaisia vikoja koko Ln omistuksen ajan. Terveyshaitan lisäksi nämä on otettava huomioon hyödyn määrää arvioitaessa. Hyödyn määrä ei voi ylittää Ln vaatimaa vahingonkorvausta saunan käytön estymisestä, joka on 8,50 euroa/m2. Asunnon virheiden takia on joka tilanteessa tehtävä em. tavalla laskien määritettävästä hyödystä 50 %:n vähennys, eli jäisi 242,78 euroa/kk.
KANTAJAN PERUSTEET
Vastuusta Vastaaja on rakennusalalla toimiva elinkeinonharjoittaja. Vastaaja on myös yhtiön perustajaosakas. Kantajalla on oikeus esittää asuntokaupan virheisiin perustuvat vaatimukset vastaajalle asuntokauppalain 4 luvun säännösten perusteella. Kantajalle ennen kauppaa annetun
4
kunnossapitotarveselvityksen mukaan yhtiössä ei pitänyt olla tiedossa mitään remontteja seuraavien viiden vuoden aikana. Pirkanmaan käräjäoikeus on 31.3.2017 antamassaan tuomiossa vahvistanut, että T Oy on asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdan tarkoittama Asunto Oy Rkatu 31:en perustajaosakas.
Tuomio ei ole lainvoimainen, T Oy on valittanut siitä Turun hovioikeuteen. Kyseisen tuomion todistusvaikutuksen vuoksi tuomio tulee ottaa tässä asiassa näytöksi siitä, että kantajan ja vastaajan väliseen kauppaan tulee soveltaa asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä.
Pian kantajan muuton jälkeen kävi ilmi, että kantajan asunnon ja taloyhtiön sähköjärjestelmä on vanhentunut ja vaatii laajamittaista uudistamista. Lisäksi on ilmennyt, että asuntojen kylpyhuone- ja saunatilojen vedeneristyskerros on liian ohut ja asuntojen ulkoseinissä on ilmavuotoja. Lisäksi kantajan asunnon eteisen kaapin ovet eivät toimi kuten niiden pitäisi. Myöhemmin on ilmennyt, että pesuhuoneen lattiakaivon virheellisestä liitoksesta on aiheutunut lattiaan kosteusvaurio, ja että huoneiston lattiat ovat mikrobivaurioituneet ja niistä haihtuu orgaanisia yhdisteitä. Edelleen asunto-osakeyhtiön suorittamissa selvityksissä on todettu, että kylpyhuone ja sauna on mm.
palo-osastoinnin, ilmanvaihdon, lattioiden kallistusten sekä kylmävesiputkien eristysten osalta virheellisesti rakennettu. Virheistä on voinut aiheutua osakkeenomistajalle terveydellistä vaaraa sekä terveyshaittaa.
Kantaja on ostanut asunnon vuonna 2012. Vastaaja ei ole ensin tehdyistä puhelinreklamoinneista ja jäljempänä yksilöidyistä kirjallisista reklamaatioista huolimatta korjannut virheitä. Myös asunto-osakeyhtiö on reklamoinut T Oy:tä virheistä pesuhuoneen lattiassa, mutta asunto-osakeyhtiö ei ole toiminut ripeästi eikä yhtiö ole tähän päivään mennessä nostanut kannetta T Oy:tä vastaan korvauksista, vaan asunto-osakeyhtiö rajasi kanteensa vahvistustuomion pyytämiseen. Kantaja on tietoinen asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n sisällöstä, mutta olisi kohtuutonta edellyttää, että kantajan tulisi oikeuksiinsa vedotakseen ensin odottaa, päättääkö asunto-osakeyhtiö vaatia T Oy:ltä jotain ja jos vaatii, mitä se vaatii ja mitä T Oy lopulta korvaa.
AsKL:n 4 luvun 18 a §:llä ei ole tarkoitettu rajoittaa ostajan oikeuksia esittää vaatimuksia ja perusteita. AsKL 4:18 a §:n tarkoitus on se, että ostajalla on oikeus vedota asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevaan virheeseen, jos virheellä on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan huoneistoon, mutta yhteisö ei ryhdy toimiin virheen johdosta. Toimiin on ryhdyttävä kohtuullisessa ajassa. Näin ei ole tapahtunut. Kantaja ei pysty asunnosta johtuvien terveysongelmien vuoksi lainkaan asumaan asunnossa ja hän kokee tilanteen epätoivoiseksi. Kantaja on lisäksi asuntoyhteisössä joutunut ikävään asemaan, kun hänen on väitetty ongelmiin vedotessaan heikentäneen asunto-osakeyhtiön mainetta ja kaikkien asuntojen arvoa.
Kantaja ei ole asunut asunnossa huhtikuusta 2017 lähtien. Asunto on märkätilojen osalta purettu. Asunto-osakeyhtiö on toistaiseksi päättänyt vain märkätilojen ja kuivien tilojen lattioiden korjaussuunnittelusta.
Päätöstä kuivien tilojen lattioiden uusimisesta ei ole tehty, eikä
myöskään märkätilojen uudelleen rakentamisesta. Kantajalla ei ole tietoa
siitä kuinka kauan hän joutuu asumaan muualla. Hänen tilanteensa on täysin kohtuuton.
Ln oikeus esittää kaupanpurku- ja hinnanalennusvaatimukset
Kantaja on reklamoinut virheistä ensimmäisen kerran kirjallisesti 2.1.2013 päivätyllä kirjeellä. Kantaja on myöhemmin täsmentänyt reklamaatioita 31.7.2013 ja 23.5.2014 päivätyillä kirjeillä. Kantaja on reklamoinut lattioiden kosteus- ja mikrobivaurioista 16.2.2017 tiedoksi annetulla kirjeellä.
Reklamaatiossa 31.7.2013 on ollut kyse asukkaiden yhteisestä reklamaatiosta, jossa kantaja on reklamoinut mm. nyt kanteessa tarkoitetusta sähköjen toimimattomuudesta, kuten asunnon kiukaan toimimattomuudesta, ilmavuodoista ja taloudellisesta virheestä.
Sähköjen toimimattomuudesta hän oli reklamoinut lukuisia kertoja aiemminkin. Suullisesti ja sähköpostitse vuonna 2012 tehtyjen reklamaatioiden johdosta huoneiston sähköasennuksia korjattiin myyjän toimesta loppuvuonna 2012. Viat eivät kuitenkaan tulleet kuntoon.
Reklamaatiossa 23.5.2014 kantaja on reklamoinut pesuhuoneen ja saunan vedeneristysvirheistä.
Reklamaatiossa 9.2.2017 (annettu tiedoksi 16.2.2107) kantaja on reklamoinut muiden kuin märkätilojen lattioiden kosteus- ym. vaurioista.
Valmisteluistuntoa ennen 18.5.2017 kantaja on reklamoinut muista kuin vedeneristyksiin liittyvistä pesuhuoneen ja saunan rakennusvirheistä ja yhä laajemmista kosteusvaurioista pesuhuoneessa ja sen ulkopuolella.
Reklamaatiossa 31.7.2013 on reklamoitu mm. (vuositakuukorjausten jälkeen) huoneiston sähköasennusten korjaamiseksi (yksivaiheisuus sekä saunan toimimattomuus ym.). Myyjä ei ole pitänyt kanteen kohteena olevia sähköasennuksiin liittyviä virheitä edes asuntokaupan virheenä, vaan väittää, että asunnon sähköasennuksia ei olisi uusittu
mm. pesuhuoneen ja keittiön osalta. L ei ole hyväksynyt sähköasennusten puutteita.
Myyjä on kuitenkin 30.5.2017 esittänyt kiukaaseen liittyvän virheen korjaamista, mutta tähän ei Lnen ole enää suostunut kohtuullisen ajan mentyä jo ohi. Asunto-osakeyhtiö ei ole kantajan tiedon mukaan lainkaan vedonnut tässä kanteessa tarkasteltuihin sähköasennusvirheisiin eli sähkövirran yksivaiheisuuteen, saunan toimimattomuuteen sekä siihen, että saunan ja pesuhuoneen pesutornia ei voi käyttää samanaikaisesti.
Reklamaatiossa 23.5.2014 esitettyä virhettä märkätilojen vedeneristeen ja kosteusvaurion korjaamiseksi ei ole korjattu myyjän tai
asunto-osakeyhtiön toimesta, mutta asunto-osakeyhtiö on jo huhtikuussa 2017 aloittanut virheen laajuuden selvittämisen sekä purkanut rakenteita. Korjaustyöt on toistaiseksi keskeytetty lukuisten muiden pesuhuoneessa ja saunassa ilmenneiden virheiden havaitsemisen johdosta. Märkätilojen korjausta ei ole suoritettu vastaajan toimesta AsKL 4 luvun 24 §:n
6
mukaisesti kohtuullisessa ajassa. Myöskään asunto-osakeyhtiö ei ole tähän virheeseen vetoamisesta huolimatta koskaan asettanut myyjälle määräaikaa korjata virhe, eikä asunto-osakeyhtiö ole toistaiseksi korjannut virhettä loppuun 16.12.2013 esittämästään reklamaatiosta huolimatta. Asunto-osakeyhtiön vaatimus on T Oy:tä vastaan vanhentunut, eikä asunto-osakeyhtiön ole siten katsottava vedonneen virheeseen.
Muiden huoneiston lattioiden kuin pesuhuoneen ja saunan kosteusvaurioon liittyvien lattioiden kanteessa tarkoitettuja virheitä ei myyjä ole pitänyt asuntokaupan virheinä. Asunto-osakeyhtiö ei myöskään ole vedonnut virheeseen. Virhe on tullut sen tietoon tutkimusta tehtäessä 16.12.2016.
Vastaaja ei ole korjannut ilmavuotoja. Asunto-osakeyhtiö ei Ln saamien reklamaatioiden mukaan ole reklamoinut ilmavuodoista T Oy:tä.
Muita pesuhuoneen ja saunan rakennusvirheitä, joista L on esittänyt virheväitteet lausumassa 3.7.2017, ei ole korjattu, eikä vastaaja ole ennen 24.8. halunnut käydä tutustumassa virheisiin niiden niitä koskevan katselmuksen 25.5. jälkeen. Kantajalla on perusteltu syy olettaa, että virhettä ei korjata kohtuullisessa ajassa. Asunto-osakeyhtiö ei Ln tiedon mukaan ole ainakaan toistaiseksi vedonnut näihin virheisiin.
Ln asuntoa ei ole toistaiseksi korjattu Tn toimesta kuin asentamalla sähköpistokkeisiin vikavirtasuojat sekä tekemällä joitakin vähäisiä sähköasennuskorjauksia. Asunto-osakeyhtiön toimesta ei asunnossa ole suoritettu muuta kuin märkien tilojen purkutöitä, eikä uudelleenrakennustyön suorittamisesta asunto-osakeyhtiön toimesta tai sen ajankohdasta ole tietoa. Yhtiöt eivät ole korjanneet virheitä kohtuullisessa ajassa. Asunto-osakeyhtiö ei myöskään ole päättänyt sitä, että märkätilat ja asunnon kuivien tilojen lattiat korjataan. Tämä ratkaistaneen vasta jossakin tulevassa yhtiökokouksessa.
Sähköverkon puutteellisuus ja toimimattomuus
Sähköongelmien vuoksi kantaja ei voi käyttää asuntonsa saunaa lainkaan ennen kuin talon sähköjärjestelmä uusitaan nykyaikaisia vaatimuksia vastaavaksi.
Kaupanteon jälkeen ilmeni, että kiukaan lämmityksen päälle laittaminen aiheutti sähköjen katkeamisen kokonaan huoneiston keittiöstä.
Vastaajan tekemän korjauksen jälkeen sähköt eivät enää katkea keittiöstä, mutta kylpyhuoneessa olevaa pesutornia ei voi käyttää samaan aikaan saunan kanssa. Lisäksi sauna ei lämpiä noin 30 astetta lämpimämmäksi.
Huoneiston kiuas on kytketty yksivaiheiseksi, vaikka valmistajan asennusohje ei tunne yksivaiheista asennusta. Asuntojen syötöt ovat yksivaiheisia. Nykyajan sähkölaitteet on kytketty kolmivaiheisiksi, mutta tässä kohteessa kolmivaiheisuus saadaan aikaan kytkemällä yksi vaihe
7
jokaiseen kolmeen lähtö_ön. Tällöin kuorma, joka on tarkoitettu jaettavan
kolmelle vaiheelle, kohdistuu kokonaan yhteen vaiheeseen. Tämä taas saa aikaan suuren rasituksen juuri sillä tietyllä vaiheella ja vinokuormaa syntyy suhteessa muihin vaiheisiin.
Kerrostalojen sähköjärjestelmä on alkuperäinen eli tehty v. 1966 taloja rakennettaessa. Sähköjärjestelmien tekninen käyttöikä 40 vuotta on ylitett . Tästä johtuen sähköjärjestelmässä on erilaisia ongelmia, joista em. kiukaaseen liittyvä ongelma on vain yksi.
Vastaaja on uusinut huoneistokohtaisen sähkökeskuksen. Huoneistoon johdettava sähkövirta ei kuitenkaan ole kolmivaihevirtaa, vaan yksivaihevirtaa. Tätä ei ole selvitetty kantajalle kaupanteon yhteydessä. Myyjä on selvittänyt myyntiesitteessä, että keittiö ja märkätilat on uusittu. Ostaja on käsittänyt, että myös sähköjärjestelmä on uusittu vastaamaan peruskorjaushetkellä voimassa olleita sähköasennusmääräyksiä sekä peruskorjaushetken sähköasennusten yleistä laatutasoa 4h + k käsittävässä huoneistossa. Näin ei ole tapahtunut.
Kantaja on reklamoinut sähköistä AsKL 4 luvun 18 §:n 2 momentin tarkoittamassa ajassa ja joka tapauksessa kohtuullisessa ajassa ongelmien havaitsemisen jälkeen. Asunnon sähköasennuksista ei ole kaupantekohetkellä tai edes myöhempien Ln asumisaikana myyjän toimesta suoritettujen korjausten yhteydessä missään vaiheessa laadittu määräysten edellyttämiä sähköasennuspiirustuksia, joista asennukset ja viat olisi voitu helposti todeta. Korjaustyö on kesken. Siten myyjä on menetellyt kaupassa ja sen jälkeisiin kauppaan liittyvissä sähköasennuskorjauksissa kunnian vastaisesti ja arvottomasti sekä törkeän huolimattomasti.
Kantaja myös katsoo, että sähköasennusten osalta vuositakuuaika on ollut kesken. Vastaaja on korjannut sähköasennuksia useita kertoja ainakin loppuvuoteen 2012 asti. Vastaaja pyynnöstä huolimatta ole luovuttanut sähköurakoitsijan kanssa tekemäänsä urakkasopimusta eikä halunnut ilmoittaa edes sen sisältöä. Reklamaatio ei myöskään voi olla esitetty myöhässä niin kauan kuin pakottavien sähköasennusmääräysten mukaiset piirustukset on toimittamatta asunto-osakeyhtiölle. Maallikoita ei voi myöskään edellyttää sitä, että hän ymmärtää eri tyyppisten hänen asunnossaan ilmenneiden sähköasennusten ongelmien syyn.
Asuntoa ostaessaan kantaja ei ole voinut tietää tai ennakoida edellä mainittuja puutteita.
Sähköjärjestelmän ikä, kunto ja sen toimimattomuus ovat sellaisia seikkoja, joista kantajalla on ollut oikeus olettaa kerrottavan ennen kauppaa (AsKL 4 luvun 15 §:n 1 momentin 3 kohta). Talon sähköasennukset eivät myöskään vastaa rakennusvalvontaviranomaisen lopputarkastuksen suoritusajankohtana voimassa olleissa rakennusmääräyksissä ja -suosituksissa asetettuja vaatimuksia (AsKL 4 luvun 14 §:n 2 kohta). Sähköasennuksia ei myöskään ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti, eikä ammattitaitoisesti ja huolellisesti (AsKL 4 luvun 14 §:n 4 kohta). Joka tapauksessa asunto ei ole huoneiston ja koko talon sähköistyksen osalta vastannut sitä, mitä
kantajalla on AsKL 4 luvun 14 §:n 6 kohdan nojalla ollut oikeus olettaa.
Asunnon pesuhuoneen ja saunan vedeneristyksen puutteet
Vastaaja on ennen kaupantekoa remontoinut kerrostalon asuntojen kylpyhuone- ja saunaosastot. Myyjä on ilmoittanut, että huoneiston kylpyhuoneet on remontoitu kattavasti. Tällaiseen tilojen kattavassa korjauksessa olisi tullut noudattaa korjauksen suorittamishetkellä voimassa olleita rakentamis- ja sähköasennusmääräyksiä sekä korjausten suorittamishetkellä noudatettua hyvää rakentamistapaa. Siten myyjän on katsottava ilmoittaneen, että aivan kaikki kylpyhuoneisiin liittyvät rakenteet on remontoitu. Kaikkien asuntojen vedeneristykset on tarkastettu 27.3.2014. Havaittujen virheiden johdosta pesuhuone ja sauna tulee peruskorjata mm. uudelleen asentamalla määräysten mukainen vedeneristys. Havaitut virheet ovat seuraavat:
- pesuhuoneen vedeneristyksen kuivakalvovahvuus on 0,42 mm, kun valmistajan asettama minimivaatimus on 0,5 mm (A9, s. 7, taulukko 1)
- vedeneristeitä ei ole ulotettu lattiakaivoihin kiristysrenkaan alle, vaan eristys loppuu ennen kaivoa, eikä lattiakaivoissa ole niiden asennustavasta johtuen kaikkia niihin kuuluvia osia, jotta kaivot voisivat toimia siten, että vesi valuu vedeneristeen pintaa pitkin kaivoon
- samat virheet ovat myös saunassa,
- pesuhuoneen kynnyksellä käytävälle ei vedeneristystä ole nostettu määräysten ja ohjeiden mukaan 15 mm valmiin pinnan yläpuolelle (A10, kohta 7.2.), eikä lattiaa ole luiskattu oviaukkoon päin eikä märkätilojen kaadot muutoinkaan ole rakentamismääräysten C 2 mukaisia (roiskevesialue 1:50 ja muutoin 1:100).
Vastaaja on ilmoittanut korjaavansa kylpyhuoneen lattian eristysongelmat, mutta korjausta ei ole tehty.
Asunnon kylpyhuone- ja saunatilojen vedeneristys, lattiakaivojen asennus, lattiakaadot sekä olemassa oleva kynnys ei vastaa rakennusvalvontaviranomaisen suorittaman lopputarkastuksen aikana voimassaolleita rakennusmääräyksissä ja -ohjeissa asetettuja vaatimuksia (AsKL4 luvun 14 §:n 2 kohta). Kylpyhuone- ja saunatilojen korjausrakentamista ei ole suoritettu hyvän rakentamistavan mukaisesti, eikä ammattitaitoisesti ja huolellisesti (AsKL 4 luvun 14 §:n 4 kohta) eikä asunto ainakaan vastaa missään tapauksessa vastaa sitä, mitä kantajalla on ollut oikeus olettaa (AsKL 4 luvun 14 §:n 6 kohta).
Pesuhuoneen lattiakaivon virheellisestä liitoksesta on aiheutunut lattiaan kosteusvaurio, joka on aiheuttanut ja voinut aiheuttaa asukkaille terveyshaittaa.
Kantaja ei ole menettänyt oikeuttaan vedota kosteusvaurioon, joka on seurausta suoraan virheellisesti asennetusta pesuhuoneen lattiakaivosta, josta kantaja on esittänyt vaatimuksensa kanteessaan. Lisäksi asunto-osakeyhtiö on vedonnut virheeseen heti sen havaitsemisen jälkeen joulukuussa 2013, minkä jälkeen vastaaja ja asunto-osakeyhtiö ovat selvitelleet tarvittavia korjauksia virheraportin toimittamisen jälkeen ainakin syksyyn 2014 asti niihin kuitenkaan
ryhtymättä. Tämän jälkeen kantajan on itse ollut pakotettu ryhtyä toimenpiteisiin, kun on selvinnyt, että virheellisestä kaivon liitoksesta aiheutuu myös lattiarakenteelle vaurioita. Kantaja katsoo myös, että lattiakaivon liitos on tehty törkeän huolimattomasti. Virheellisestä lattiakaivon liitoksesta johtuvasta terveyshaitasta ja vastaajan törkeän huolimattoman menettelyn johdosta hän ei ole menettänyt oikeuttaan reklamaatioon. Asunto-osakeyhtiön suorittamat kaikki reklamaatiot ovat myös tässä tilanteessa, kun asunto-osakeyhtiö ja vastaaja eivät ole
ryhtyneet toimenpiteisiin reklamaatioiden johdosta kohtuullisessa ajassa, kantajan puolesta tehdyksi katsottavia reklamaatioita.
Kantaja ei voi olla vastuussa asunto-osakeyhtiön vastuulle kuuluvan rakenteen korjauksesta. Terveystarkastaja on antanut kantajalle kehotuksen korjata virheet. Kantaja on vaatinut asunto-osakeyhtiötä toimimaan lukuisia kertoja.
Kantaja myös katsoo, että myyjä on menetellyt AsKL 4 luvun 15 §:n 1 momentin 3-kohdan vastaisesti.
Asunnon pesuhuoneen ja saunan muut virheet
Asunto-osakeyhtiön suorittamassa huoneiston märkätilojen purkamisen yhteydessä on myös selvinnyt, että tilat on rakennettu seuraavalla tavalla virheellisesti:
1) huoneiston ja koko talon kaikki tehdyt muutokset huomioivaa vesi- ja viemärisuunnitelmaa ei ole saatu, eikä olemassa oleva piirustus pidä asunnon D 30 osalta paikkaansa, siitä puuttuu mm. sauna;
2) huoneiston ja koko talon LVI-asennusten palokatkosuunnitelmaa ei ole olemassa;
3) huoneiston märkätilojen viemäröinnin, ilmanvaihtokanaviston ja sähköasennusten paloneritykset ovat puutteellisia ja toteutettu rakentamismääräysten vastaisesti;
4) tekniikkakuilujen palo-osastointi on toteutettu virheellisesti;
5) huoneiston pesutiloissa ja saunassa ja koko talossa huoneistoissa samoissa tiloissa tehdyistä muutoksista olevaa remontin toteuttamista vastaavaa ajantasaista arkkitehtisuunnitelmaa ja rakennesuunnitelmia ei ole saatu, eikä olemassa oleva piirustus pidä paikkaansa;
6) saunan ja pesuhuoneen välinen väliseinärunko on tehty alaosastaan hyvän rakennustavan vastaisesti siten, että väliseinärunko on osin lattiapinnan alapuolella, eikä valun ja kipsilevyn välissä ole valunerotuskaistaa;
7) pesuhuoneen katossa ollut ilmanvaihdon poistoputki on tehty rakentamismääräysten vastaisesti sadevesiviemärillä (02), kun se olisi pitänyt olla sinkittyä kierresaumattua kanavaa, eikä putkea ole lainkaan kiinnitetty ilmanvaihtoventtiiliin eli että ilmanvaihto ei ole voinut putken katkonaisuudesta johtuen toimia asianmukaisesti;
8) ilmanvaihtokanavaa ei ollut eristetty millään tavalla;
9) käyttövesiputkien eristyksiä ei ole tehty rakentamismääräysten ja ohjeiden mukaisella tavalla (LVI50-10345), koska alakatossa oleva kylmävesijohto tulee eristää siihen asti, missä se jakaantuu kahdelle hanalle.
Kylpyhuoneen ja saunan em. virheet ovat sellaisia, joista vastaajan on
tullut ilmoittaa asuntoa markkinoidessaan ja joista vastaaja on joka tapauksessa jättänyt antamatta ostajalle tiedon ja josta myyjän täytyy olettaa tienneen (AsKL 4 luku 15 § 1 mom. 1- ja 3-kohdat). Lisäksi virheiden takia tilat eivät vastaa rakentamismääräyksissä asetettavia vaatimuksia, jotka tilojen on täytettävä rakennusvalvontaviranomaisen hyväksyessä tilat käyttöönotettavaksi. Asunto ei näiltä osin vastaa sitä, mitä vastaaja on ilmoittanut asuntoa markkinoidessaan sekä mitä kantajalla on ollut oikeus olettaa (AsKL 4 luku 14 § 2, 3, 4 ja 6-kohdat).
Virheillä numerot 3, 4, ja 7 on suoria haitallisia vaikutuksia Ln hallinnassa olevaan asuntoon, koska virheet 3 ja 4 liittyvät asunnon paloturvallisuuteen ja virhe 7 huoneiston ilmastointiin, joka ei ole voinut virheen takia toimia asianmukaisesti. Muiden virheiden osalta L vaatii hinnanalennusta asunnon taloudellisen virheen perusteella.
Vastaaja ei ole 25.6. jälkeen ennen 24.8. halunnut edes perehtyä virheisiin. Virheet 3 ja 4 on selvitetty W Oy:n raportissa. Kantaja väittää, että ehdollisena raportissa esitetyt virheet ovat virheitä. Kaikkiin hormeihin tulee asentaa rakentamismääräysten mukaiset palokatkot puuttuvien, virheellisten ja puutteellisten palokatkojen sijaan tai lisäksi.
Lattiat
Vastaaja on asunnon esitemateriaalissa ilmoittanut, että "Kattava ja tyylikäs huoneistoremontti kattaa huoneistopintojen lisäksi uusitut keittiöt ja kylpyhuoneet". Kantaja on voinut olettaa, että huoneistossa on uusittu kaikki huoneistopinnat, eikä uuden lattiamateriaalin alle ole jätetty mitään vanhoja lattiamateriaaleja, joilla voi olla vaikutusta uuden lattiapinnoitteen toimivuuteen tai lattioiden uudelleen kunnostukseen osakkeenomistajan toimesta.
Huoneiston lattiat ovat mikrobivaurioituneet. Lisäksi niistä haihtuu orgaanisia yhdisteitä. Homeet ja lattiasta kemialliset yhdisteet ovat aiheuttaneet ja voineet aiheuttaa asukkaille terveyshaittaa.
Lattioiden osalta ei ole noudatettu hyvää rakentamistapaa. Myyjä on myös antanut lattioiden osalta suoritetusta remontista harhaanjohtavia tietoja, koska myyjä on esittänyt huoneistoremontin kattaneen kaikkien pintojen remontoinnin, vaikka vanhojen lattiapintojen päälle oli vain asennettu uusi lattiamateriaali. Siten asunnossa on ollut lattiassa AsKL 4 luvun 14 §:n 1 momentin 3-,4- ja 6-kohdissa sekä 15 §:n 1 momentin 1- ja joka tapauksessa 3-kohdassa tarkoitetut virheet.
Asunnon ja koko asunto-osakeyhtiön ulkoseinän ilmavuodot
Huoneistossa on ollut parvekeseinien puutteista johtuvia ilmavuotoja. Kantajan huoneisto on vetoinen.
Parvekeseinien lämpökuvauksessa on kantajan asunnossa havaittu neljä tiivistyspuutetta eli korjausta edellyttävää kohtaa, eli olohuoneen oven oikea ja vasen alareuna (sivu 37, korjausluokka 1), olohuoneen ikkuna (sivu 38, korjausluokka 2) ja olohuoneen patterin alla seinä (sivu 38, korjausluokka 2).
Vastaavia vuotoja on todettu lähes kaikissa yhtiön asunnoissa (A12).
korjausluokkaan 1_ kuuluvat puutteet eivät täytä asumisterveysohjeen vastaavaa tasoa, mistä syystä puutteet aiheuttavat terveyshaittaa.
korjausluokkaan 2 kuuluvat puutteet täyttävät asumisterveysohjeen välttävän tason, mutta eivät hyvää tasoa (A13, s. 13, taulukko 1).
llmavuodoista voidaan olettaa aiheutuvan haittaa terveydelle ainakin siltä osin kuin puutteet kuuluvat korjausluokkaan 1. Asunnossa on tältä osin AsKL 4 luvun 14 §:n 3 kohdan mukainen virhe. Lisäksi asunnon korjausrakentamista ei ole tehty hyvän rakentamistavan mukaisesti, eikä ammattitaitoisesti ja huolellisesti (AsKL 4 luvun 14 §:n 4 kohta) ja asunto ei joka tapauksessa ainakaan vastaa sitä, mitä kantajalla on ollut oikeus olettaa (AsKL 4 luvun 14 §:n 6 kohta).
Kantaja myös katsoo, että myyjä on menetellyt AsKL 4 luvun 15 §:n 1
momentin 3-kohdan vastaisesti.
Eteisen liukuovikaapiston ovet
Eteistilan liukupeiliovikaapisto oli uusittu. Sen ovet eivät kuitenkaan toimi asianmukaisella tavalla. Ovet eivät pysy kiskoillaan, vaan ne ovat kaatuneet useita kertoja ja aiheuttaneet vaaratilanteita.
Kaapistossa on AsKL 4 luvun 14 §:n 3 kohdan mukainen virhe, koska kaatuvat ovet ovat aiheuttaneet vaaratilanteita. Kaappien ovien asentamisessa ole noudatettu hyvää rakentamistapaa, joten asunnossa on tältä osin myös AsKL 4 luvun 14 §:n 4 kohdan mukainen virhe.
Missään tapauksessa asunto ei ainakaan vastaa sitä, mitä kantajalla on ollut ostajana oikeus olettaa (AsKL 4 luvun 14 §:n 6 kohta).
Taloudellinen virhe
Kantajalle on ennen annettu virheellistä tai ainakin harhaanjohtavaa tietoa yhtiön tulevista remonttitarpeista ainakin sähköjärjestelmän uusimistarpeen, kylpyhuoneiden ja saunojen korjaustarpeen laajuuden, ja asuntojen seinien eristyksen (ilmavuotojen) ja lattioiden korjauksen kattavuuden osalta. Siten kantaja ei ole myöskään osannut kauppaa tehdessään varautua yhtiössä tehtäviin remontteihin ja niistä seuraaviin vastikekustannuksiin.
Kantaja ei olisi tehnyt kauppaa lainkaan, jos hän olisi ollut tietoinen remonttitarpeista ja niiden seurauksena nousevasta rahoitusvastikkeesta.
Asunnossa on tältä osin AsKL 4 luvun 27 §:n 1 momentin 1 kohdassa tai ainakin 3 kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe.
Myyjä on myös tiennyt, etteivät kaikki asunnot ole lattioiden ja kylpyhuoneiden osalta vastanneet niitä tietoja, joita myyjä on antanut ostajille, eikä myyjä ole kertonut kaikkien huoneistojen oikeasta korjaustavasta kantajalle. Siten asunnossa on tästä syystä myös sen taloudellista asemaa koskeva AsKL 4 luvun 15 §:n 1- ja 3-kohdissa tarkoitettu virhe. Yhtiössä on 30 asuntoa.
Yhteinen olennaisuusarviointi ja seuraamukset
Asunnon ilmavuodot aiheuttavat kantajalle terveyshaittaa ainakin siltä osin kuin niiden on tutkimuksissa todettu kuuluvan korjausluokkaan 1. Lisäksi kantajalle on aiheutunut terveyshaittaa pesuhuoneen lattiakaivon virheellisestä liitoksesta aiheutuneesta lattian kosteusvauriosta ja huoneiston lattioiden mikrobivauriosta ja lattioista haihtuvista orgaanisista yhdisteistä. Lisäksi eteisen kaapiston ovien kaatuminen aiheuttaa vaaratilanteita. Lisäksi virheiden korjaaminen edellyttää laajamittaista remonttia, jonka aikataulu on tällä hetkellä vielä täysin avoin. Asunto on todennäköisesti remontin ajan myös asumiskelvoton.
Valtaosa asunnon virheistä kuuluu asunto-osakeyhtiölain nojalla asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle, mutta yhtiön
sähköjärjestelmän uusiminen, asuntojen kylpyhuoneiden ja saunatilojen vedeneristyksen korjaaminen ja todettujen ilmavuotojen korjaaminen tulevat aiheuttamaan merkittävät kustannukset yhtiölle. Kantaja joutuu vastuuseen yhtiölle aiheutuvista kustannuksista rahoitusvastikkeen muodossa.
Kantaja ei olisi ostanut asuntoa lainkaan, jos hänelle olisi kerrottu asunnossa ja yhtiössä olevista korjaustarpeista.
Asunnon virheet ovat edellä kerrotuilla perusteilla olennaisia, joten kauppa tulee asuntokauppalain 4 luvun 25 §:n nojalla purkaa.
Hinnanalennus
Mikäli käräjäoikeus katsoisi, etteivät virheet ole purkuun johtavalla tavalla olennaisia, toissijaisesti vaaditaan hinnanalennusta 65 000 euroa, mikä on oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 6 §:ssä tarkoitetulla tavalla kohtuullinen määrä. Asuntokauppalain 4 luvun 25 §:n mukaisen hinnanalennuksen tulee pitää sisällään taloudellisten ja laatuvirheiden yhteisvaikutuksen mukainen kohtuullinen hinnanalennus.
Vaikka T Oy korvaisi asuntoyhteisölle asunnon korjauskustannuksia, niin on epätodennäköistä, että T Oy korvaisi talon sähköverkon uudistamisen. Näin ollen kantajan asunnon saunaa ei voi jatkossakaan käyttää saunana ja asunnon arvo on siksi alentunut. Hinnanalennusvaatimuksesta 10.000 euroa perustuu siihen, että huoneiston sähköt eivät toimi asianmukaisella tavalla eikä sauna lämpiä riittävästi. Edelleen huoneistossa on yksivaihevirta, joka on selvitettävä huoneiston ostajille.
Kantajan itsensä maksettavaksi jää korjauskustannuksia, joiden määrä on ilmeisesti kymmeniä tuhansia euroja, koska kaikkien huoneistojen märkätilat on rakennettava käytännössä uudelleen sekä näiden tilojen korjauksista johtuvia sähköistyksiä ja viemäröintejä on uusittava koko talossa. Lisäksi huoneistojen kaikki lattiat on uusittava. Huoneiston märkätilojen korjaus maksaa ainakin 10.000 euroa sekä lattioiden uusiminen ja ilmavuotojen korjaaminen kaikkine lisä- ja asbestitöineen vastaavasti 10.000 euroa.
Pesuhuoneen ja lattioiden virheet toistuvat kaikissa yhtiön asunnoissa.
Tästä syystä 30 huoneiston sekä yleisten tilojen pesuhuoneiden kaikkien virheiden ja huoneiston lattioiden korjauskustannukset voivat olla
600.000 euroa, josta kantajan asunnon osuus on 4,7 % eli 28.200 euroa.
Asunnon yleinen arvo on laskenut lukuisten virheiden takia.
Asunnon arvo on alentunut myös siitä syystä, että muissakin talon asunnoissa on vastaavalla tavalla virheellisesti rakennettuja märkätiloja sekä asuinhuoneistojen lattiat ja tieto tästä on levinnyt, mikä on vaikuttanut heikentävästi kaikkien talon asuntojen jälleenmyyntihintaan.
Vahingonkorvausvaatimus
Vastaaja on rakennuttanut huoneistoa hyvän rakennustavan vastaisesti. Yhtiössä on tehty mm. laaja putkistosaneeraus, jossa märkätilat on rakennettu uudestaan. Vastaaja on tiennyt tai sen olisi pitänyt tietää, että asunnon lattiarakenteet tehdään laajan remontin yhteydessä hyvän rakennustavan vastaisesti, koska uuden lattian alle on jätetty niin kuivissa kuin märkätiloissa useita erilaisia vanhoja lattia- ja muita ainekerroksia. Nämä olisi tullut tarkistaa sekä tarpeettomat kerrokset poistaa mikrobien, kosteuden ja kemikaalien aiheuttamien riskien minimoimiseksi. Lisäksi lattiakaivoon rakennettu rakentamismääräysten ja valmistajan ohjeiden (kuten on lausuttu kantajan toimesta
yhteenvedon alkupuolella) vastaisesti. Siten vastaaja on vastuussa kantajan huoneiston virheiden aiheuttamasta home- ja kosteusvauriosairaudesta sekä monikemikaaliyliherkkyydestä.
Ansionmenetysvaatimus perustuu siihen, että sairausloman pitkittyessä kantajalle aiheutuu vaaditun määräinen ansionmenetys.
Asumiskulut heinäkuuhun 2017 ovat kantajan tyttären ylimääräisiä asumiskuluja. Kantaja ja hänen poikansa muuttivat yhdessä kantajan ystävättären luo, mutta tytär ei voinut muuttaa mukana, koska tälle ei ollut tilaa. Kantaja muuttaa omaan vuokra-asuntoon 1.8.2017 alaikäisen poikansa kanssa. Tytär jää muuton myötä lopullisesti omaan asuntoonsa.
Kantajalle aiheutuu vahinkoa siitä, että sauna ei lämpiä riittävästi saunomista varten. Sauna on vaikuttanut kauppahintaan asunnon arvoa korottavasti. Vastaaja on menetellyt kaupanteossa tuottamuksellisesti jättäessään kertomatta, että talon sähköjärjestelmä ei vastaa nykyaikaisia tarpeita ja sauna ei siksi toimi asianmukaisesti. Vahinkoa aiheutuu kuukaudessa käyvän vuokratason mukainen määrä. Asunnon käypä vuokra on noin 8,50 €/m2, joten kun saunan pinta-ala on noin 2,94 m2 (210 cm x 140 cm), saunan käypä vuokra on noin 25 euroa kuukaudessa. Vahinkoa on aiheutunut kanteen nostamiseen mennessä yhteensä 675 euroa ajalta 1.8.2012-31.10.2014.
Vahingonkorvausvaatimus perustuu AsKL 4 luvun 26 §:än. Vastaaja vastaa asunto-osakeyhtiön perustajaosakkaana / grynderinä kantajalle aiheutuneista vahingoista tuottamuksesta riippumatta.
VASTAAJAN PERUSTEET
Vastuusta Vastaaja on perustanut Asunto Oy Rkatu 31:n, mutta vastaaja ei ole asuntokauppalain tarkoittama perustajaosakas.
Vastaajan suorittama korjausrakentaminen ei ole ollut uudisrakentamiseen verrattavaa.
Asunto Oy Rkatu 31:n korjausrakentamisen yhteydessä on rakennuksiin tehty seuraavat toimet:
- uusittu käyttövesiputket vesimittarilta asti, pysty- ja hajoitusviemärit
sekä tonttiviemäri ja tonttivesijohto
- tehty pieniä maalaustöitä, osittaista valaistuksen uusintaa (mm. porras ja kellarikäytävien sekä ulkovalaistuksen) ja kunnostustöitä (mm. autotallin ovi)
- uusittu pohjakerroksen lämpölinjat ja linjasäätöventtiilit
- korjattu ja lasitettu parvekkeet sekä uusittu parvekeovet ja -ikkunat
- remontoitu saunatilat ja pesuhuone (C-D talo) sekä harrastetila (A-B-talo)
- rakennettu valokuituvalmius ja yleiskaapelointi (yksi liitäntäpiste)
Lisäksi omistaja on tehnyt huoneistoihin pintaremontin.
Korjausrakentamisen yhteydessä rakennuksiin ei ole uusittu pohjaviemäreitä, sähköjärjestelmää, lämmitysjärjestelmään liittyviä johtoja (muuta kuin pohjakerroksen osalta), lämmitysjärjestelmää, julkisivua (vain pesu, hiekkapuhallus ja huoltomaalaus), kattoa, rakennuksen runkoa, perustuksia tai ilmanvaihtojärjestelmää.
Vaikka vastaaja edelleenkin katsoo, että se ei ole kohteessa ollut perustajaosakkaana ja että asuntokauppoihin tulisi soveltaa asuntokauppalain 6 luvun säännöksiä, vastaaja ei aio tässä asiassa esittää todistelua siitä teemasta, onko kohteessa sen omistusaikana tehty rakentaminen uudisrakentamiseen verrattavaa ja vastaaja tietää, että Pirkanmaan käräjäoikeuden 31.3.2017 antaman tuomion todistusvaikutus otetaan tässä asiassa huomioon.
Kun kantajan ja vastaajan väliseen kauppaan sovelletaan asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä, tulee sovellettavaksi myös 4 luvun 18 a §. Sen mukaan yksinomainen oikeus vedota asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa olevaan virheeseen on yhteisöllä. Tämä tarkoittaa, että kantaja ei voi vedota purkuvaatimuksensa perusteina sellaisiin virheisiin, jotka ovat ilmenneet yhteisön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvissa kiinteistön osissa.
Selvää on, että muut kuin yhteisön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvat väitetyt rakennusvirheet ovat niin vähäisiä, että ne eivät täytä purkuvaatimuksen olennaisuuskriteeriä. Asunto-osakeyhtiön tehtyä nyt kesken olevat korjaustoimet asunnossa ei ole mitään asumista estävää.
Kantaja ei voi tehokkaasti esittää vaatimuksia tai vedota purku- tai hinnanalennusvaatimuksensa perusteena siihen, että asuntoyhteisön korjauksista tulee aiheutumaan kantajalle taloudellista rasitusta, koska asuntoyhteisöllä on, mikäli Pirkanmaan käräjäoikeuden 31.3.2017 antama tuomio jää lainvoimaiseksi, mahdollisuus vaatia korvausta suoraan T Oy:ltä. Em. vaatimuksen esittäminen tai
perusteeseen vetoaminen on ennenaikaista. T Oy ei voi olla vastuussa siitä, jos asuntoyhteisö ei ole toiminut asiassa aktiivisesti ja on
mm. vaatinut vain vahvistustuomiota eikä ole siinä yhteydessä esittänyt korvausvaatimuksia.
Asunto-osakeyhtiö ei ole luopunut oikeudestaan vedota virheisiin. Asunto-osakeyhtö on reklamoinut T Oy:tä kantajan esittämistä virheistä jo ennen kantajaa. Lisäksi asunto-osakeyhtiö on tilannut lähes kaikki kantajan todisteiksi nimeämät selvitykset virheistä, mikä osoittaa, että myös asunto-osakeyhtiön intressissä on ollut virheiden selvittäminen. Erityisesti asunto-osakeyhtiön ajama vahvistuskanne osoittaa, että asunto-osakeyhtiön tarkoituksena ei ole luopua kanneoikeudestaan miltään osin. Asunto-osakeyhtiön päämääränä on ollut päästä vastaajan kanssa sovinnolliseen ratkaisuun, kunhan kysymys lainsoveltamisesta on ensin osapuolia sitovasti ratkaistu.
Lisäksi asunto-osakeyhtiö on esittänyt vielä 22.5.2017 reklamaation väitetyn vedeneristyksen puutteellisuuden ja kosteusvaurioiden osalta. Vastaaja on asunto-osakeyhtiön kanssa jo sopinut, että vastaajan valitsema asiantuntija laatii vesieristeiden korjaamisesta suunnitelman ja vastaaja suorittaa niihin tarvittavat korjaukset.
Asunto-osakeyhtiö on 4.9.2017 toimittanut T Oy:lle listan havaitsemistaan mahdollisista virheistä ja puutteista. Asunto-osakeyhtiö on ilmoittanut, että se täydentää listaa vielä tarvittaessa. Sähköpostissa on todettu, että taloyhtiö lähtee toteuttamaan korjauksia, mikäli Oy ei niin tee. Taloyhtiö tulee kuitenkin vaatimaan kaikki
kustannukset, mitä korjauksista aiheutuu Tlta. Taloyhtiö ei siten ole luopunut vetoamasta miltään osin sen kunnossapitovastuulle kuuluvissa kiinteistön osissa havaittuihin mahdollisiin virheisiin.
Llle ei tule aiheutumaan kustannuksia korjaustöistä.
Kantaja ei ole reklamoinut virheistä kohtuullisessa ajassa
Kantajan ensimmäinen vastaajalle toimittama reklamaatio on päivätty 2.1.2013. Reklamaatiossa ei ole kuitenkaan yksilöity yhtäkään virhettä eikä vaatimusta. Kyseinen kirjelmä ei siten täytä reklamaatiolle asetettuja vaatimuksia eikä kantaja ole kirjelmällään täyttänyt reklamaatiovelvollisuuttaan.
Seuraavan reklamaation kantaja on tehnyt vastaajalle 31.7.2013. Reklamaatiossa kantaja on ilmoittanut vastaajalle käsillä olevaan asiaan liittyen, että sähköjärjestelmän käyttöikä on ylittynyt. Lisäksi kantaja on ilmoittanut, että eteisen liukuovet ovat irtoilleet ja asuntoon virtaa kylmää ilmaa. Kantaja on täydentänyt reklamaatiotaan 23.5.2014. Kantajan mukaan 11.2.2014 päivätystä RKM-kuivaustekniikka Oy:n raportista ilmenee, että asunnossa on ulkoseinän ilmavuotoja. Lisäksi 28.4.2014 päivätyn vesieristyksen mittauspöytäkirjan mukaan pesuhuoneessa ei ole riittävää vesieristyskalvoa eikä vesieristyksiä ole ulotettu lattiakaivoihin. Viimeisimmän reklamaation kantaja on toimittanut vastaajalle 9.2.2017. Reklamaation mukaan kantajan asunnossa otetuissa materiaalinäytteissä on todettu selvä mikrobikasvusto pesuhuoneen viereisen makuuhuoneen lattiasta otetussa näytteessä.
Samalla kantaja on reklamoinut siitä, että lattiapinnoitteiden alle on
jätetty vanhoja lattiapinnoitteita. Muut virheväitteet kantaja on tehnyt ensimmäisen kerran vasta valmisteluistunnossa ja sen jälkeisissä lausumissaan kesällä 2017 ja tuomioistuimelle toimittamiensa lausuntojen yhteydessä.
Virheet ovat joiltain osin olleet kantajan tiedossa jo 2.1.2013, kun kantaja on laatinut vastaajalle yksilöimättömän reklamaation. Lisäksi kantaja on reklamoinut asunto-osakeyhtiölle sähköjärjestelmän virheestä jo 29.4.2013 lähettämässään sähköpostissa. Asunto-osakeyhtiö on edelleen reklamoinut virheistä T Oy:lle. Kantaja ei ole AsKL:n edellyttämällä tavalla tehnyt virheilmoitusta myyjälle ennen kuin vasta 31.7.2013 eli yli puoli vuotta sen jälkeen, kun on havainnut väittämänsä virheet kaupan kohteessa. Reklamaatiossa 31.7.2013 väitetyt virheet eivät myöskään ole piileviä virheitä, vaan ne ovat olleet koko ajan ostajan havaittavissa.
Oikeuskirjallisuudessa on suhtauduttu hyväksyttävästi kolmen tai neljän kuukauden reklamaatioaikaan asuntokaupassa. Kuluttajariitalautakunta on omaksunut noin puolen vuoden ajan. Kantaja on reklamoinut ainakin sähköjärjestelmästä, liukuovista ja kylmyydestä myyjälle yli puoli vuotta niiden havaitsemisen jälkeen. Näin ollen kantaja on menettänyt oikeutensa esittää vaatimuksia sähköjärjestelmän, kaapin ovien ja lämpövuotojen johdosta.
Myös muilta osin vastaaja katsoo, että kantajalla ei ole oikeutta vedota virheisiin. Vesieristeen puuttumisen lattiakaivon ympäriltä olisi tullut ilmetä kantajalle jo lattiakaivon puhdistamisen yhteydessä. Reklamaatio on siten viivästynyt tältä osin, sillä kyse ei ole piilevästä virheestä. Lisäksi valmisteluistunnossa ja sen jälkeisissä lausumissaan kesällä 2017 kantajan yksilöimät uudet virheväitteet on tehty auttamatta liian myöhään. Tärkeimpänä uutena väitteenä kantaja on ilmoittanut, että asunnossa on havaittu kosteusvaurio. Kosteusvaurio on ollut kantajan tiedossa viimeistään marraskuussa 2013. Kosteusvauriosta ei ole reklamoitu Tlle eikä kosteusvaurioita ole ryhdytty korjaamaan ja vahinkoa rajoittamaan ennen kuin kesällä 2017.
Näin ollen kantaja on menettänyt oikeutensa esittää vaatimuksia sähköjärjestelmän, kaapin ovien, lämpövuotojen ja kosteusvaurion sekä sitä seuranneen mikrobivaurion osalta.
Kantaja on todennut, että vastaaja on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti, koska viat ovat todennettavissa erittäin yksinkertaisesti ammattilaisten toimesta. Kantaja ei ole kuitenkaan yksilöinyt vastaajan kunnianarvoista ja arvotonta menettelyä. Sitä ei arvioida suoritetun korjauksen laadun perusteella. Vastaaja ei ole menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti.
Väitetyt virheet: yleistä
Osa kantajan esittämistä väitteistä on niin yksilöimättömiä, että ne tulee siitä syystä hylätä. Kantaja on lausunut, että virheet olisivat ilmenneet vastaajalle katselmuksessa tai kantajan esittämistä asiantuntijalausunnoista. Kantajan väittämistaakan täyttymiseksi ei riitä,
että seikka ilmenee oikeudenkäyntiaineistosta saati, että vastaajan tulisi itse tutustua rndan kohteeseen voidakseen vastata kantajan väitteisiin.
Niistä väitetyistä virheistä, jotka ilmenevät asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa, korjausvelvollinen on asunto-osakeyhtiö, ei ostaja. Väitetyistä virheistä ainoastaan liukuovat ja saunan kiuas ovat osakkaan vastuulla olevia seikkoja, ja niissä on kyse ovien säädöstä ja enimmillään kiukaan uusimisesta, joiden kustannukset olisivat yhteensä enintään noin 600 euroa. Summa ei ole merkittävä. Muilta osin kyse on taloyhtiön vastuulle kuuluvista toimista, ja niiden osalta voisi kyseeseen tulla vain taloudellinen virhe, joka ei sekään täyty.
Sähköverkko, sauna
Sähköjärjestelmä kuuluu asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle. Kantajalla ei ole oikeutta esittää vaatimuksia sähköjärjestelmässä väitetysti olevien puutteiden johdosta.
Sähköjärjestelmässä ei ole asuntokauppalain tarkoittamaa virhettä. Kantaja on ollut tietoinen, että hänen ostamansa huoneisto sijaitsee vuonna 1966 valmistuneessa rakennuksessa. Kaupantekotilaisuudessa ostajalle on esitetty isännöitsijäntodistus, josta ovat ilmenneet kaikki kohteessa tehdyt remontit. Isännöitsijän todistuksesta ilmenee, että sähköjärjestelmää ei ole uusittu vuoden 1966 jälkeen.,
AsKL:n 4 luvun 16 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Kantajalla on ollut mahdollisuus tutustua kaupan kohteessa tehtyihin remontteihin.
Kantajalle ei ole missään vaiheessa väitetty, että sen rakennuksen, josta kantaja on ostanut asunnon, sähköjärjestelmä olisi uusi tai uutta vastaava. Myyntiesitteistä ja isännöitsijäntodistuksesta ilmenee, että rakennus on rakennettu vuonna 1966. Kantajan allekirjoittamaan kauppakirjaan on lisäksi varta vasten kirjattu, että "rakennus, jossa kaupankohde sijaitsee, on rakennettu vuonna 1966 ja sen ajankohdan rakennusmääräyksin. Yhtiön omistamaa rakennusta on remontoitu isännöitsijäntodistuksessa ja myyntiesitteessä kerrotulla tavalla ja että kyseessä on käytetyn asunnon kauppa." Lisäksi kauppakirjassa lukee, että "Ostaja on tietoinen, että taloon ja huoneistoon tulee tulevaisuudessa tehtäväksi peruskorjauksia ja parannuksia, joista yhtiössä ei ole vielä tehty päätöstä ja em. tekijät on otettu kauppahintaa määriteltäessä huomioon".
Rakennuksen, jossa riidan kohteena oleva huoneisto sijaistee, sähköjärjestelmä on vuodelta 1966 ja se on myös sen mukaisessa kunnossa. Ostajalla ei ole ollut perusteltua aihetta olettaa toisin.
Vastaaja on antanut kantajalle oikeat tiedot kaupan kohteesta. Sähköjärjestelmässä ei ole siten asuntokauppalain tarkoittamaa virhettä.
Kunnossapitotarveselvitys on hallituksen käsitys kunnossapitotarpeesta, ei todistus siitä, että jos siellä ei ole jotain mainittu, niin sellaista korjausta ei viiden vuoden sisällä tulisi. Vastaajan tietojen mukaan sähköjärjestelmän uusimisesta ei taloyhtiössä vieläkään ole tehty mitään
päätöstä eikä tiedossa ole, koska sellainen mahdollisesti tulee tehtäväksi.
Kantajan huoneiston sähköasennusten käyttöönottopöytäkirjassa sähköasennusten on todettu niiden olevan standardin mukaisen turvallisuustason mukaisia (K4). Myöskään koko rakennuksen sähköjärjestelmissä ei ole ilmennyt mitään sellaista seikkaa, jonka johdosta olisi ollut aihetta olettaa, että koko sähköjärjestelmä tulisi uusittavaksi lähivuosina. Vastaaja ei laiminlyönyt tiedonantovelvollisuuttaan, päinvastoin vastaaja on korostanut kantajalle, että taloon ja huoneistoon tulee tulevaisuudessa tehtäväksi peruskorjauksia ja parannuksia.
Kantaja on joka tapauksessa esittänyt reklamaation sähköjärjestelmän puutteellisuudesta liian myöhään. Kantaja on reklamoinut asunnon sähköjärjestelmästä ennen syksyllä 2012 suoritettuja korjaustoimenpiteitä siten, että kantajan mukaan sähkö ei ole riittänyt samanaikaisesti kaikille sähkökäyttöisille laitteille saunan kiukaan ollessa päällä. Vastaaja on reklamaation johdosta uusinut nousujohdot, ja kantaja on sittemmin hyväksynyt korjauksen. Jäljelle on jäänyt se, että kiuas ja pesutorni ei toimi samanaikaisesti. Kantaja ei ole reklamoinut siitä, että sähköjärjestelmässä olisi virhe, sillä se on alkuperäisessä vuoden 1966 mukaisessa kunnossa. Kantajan on kuitenkin täytynyt olla
tietoinen, että sähköjärjestelmää ei ole uusittu. Näin ollen kantaja on joka tapauksessa menettänyt oikeuden vedota virheenä vanhentuneeseen sähköjärjestelmään.
Väite sähköjärjestelmän vaikutuksesta muun muassa kiukaan toimintaan on joka tapauksessa virheellinen. Kukaan muu ostaja ei ole reklamoinut siitä, että sähköjärjestelmä estäisi saunan lämpenemisen. Kyse voi tältä osin olla viallisesta kiukaasta. Saunan kiuas on jo tehtaalta toimitettu - erityistilauksen mukaisesti - 1-vaiheisena ja se on asennettu asianmukaisesti tehtaan ohjeiden mukaisesti. Asuntoihin ei ole tehty kolmivaiheisia kytkentöjä. Vastaaja on tarjoutunut toimittamaan ja asentamaan kantajalle uuden kiukaan, mutta kantaja ei ole suostunut vastaajan ehdotukseen.
Vedeneristys
Kantajan mukaan sähköasennukset eivät vastaisi lopputarkastuksen suoritusajankohtana voimassa olleita rakennusmääräyksiä eikä niitä olisi suoritettu hyvän rakennustavan mukaisesti. Kantajan väite on virheellinen. Rakennusmääräyksissä ei säännellä sähköasennuksia.
Kohteessa 24.8.2017 suoritetussa katselmuksessa ei ole ilmennyt, että sähköjärjestelmässä olisi puutteita. Myöskään Raksystemsin laatimassa raportissa ei ole osoitettu väärää asennustapaa (A4).
Kantaja on väittänyt, että pesuhuoneen ja saunan vedeneristykset ovat puutteellisia. Myös vedeneristykset kuuluvat asunto-osakeyhtiön vastuun piiriin. Asunto-osakeyhtiö on tältä osin esittänyt reklamaation vastaajalle ja vaatinut virheen korjaamista. Vastaaja myös hyväksyi 1.4.2014
asunto-osakeyhtiön vaatimuksen sovinnon saavuttamiseksi, mutta korjaustöitä ei voitu aloittaa, koska asunto-osakeyhtiö ei hyväksynyt vastaajan ehdottamaa korjaustapaa. Asunto-osakeyhtiö on
perusteettomasti estänyt vastaajaa käyttämästä AsKL 4:23:ssa säädettyä ensisijaista oikeuttaan oikaista virhe. Näin ollen tässä asiassa
kantajalle mahdollisesti aiheutunut vahinko johtuu asunto-osakeyhtiön toiminnasta.
Asunto-osakeyhtiö on reklamoinut vesieristyksen puutteista uudelleen vielä toukokuussa 2017 ja ryhtynyt korjaamaan kantajan asunnon vedeneristyksen puutteita. Näin ollen on ilmeistä, että asunto-osakeyhtiö ei ole luopunut oikeudestaan vedota kyseessä olevaan virheväitteeseen. Kyse on tältä osin asunto-osakeyhtiön ja vastaajan välisestä riidasta.
Kantajalla ei ole siten oikeutta vedota kyseiseen virheeseen.
Vastaaja myöntää, että vedeneristys on ohuempi kuin valmistajan ohje. Kysymyksessä on valmistajan ohje, ei määräys. Vastaaja myöntää myös, että vedeneristystä ei ole ulotettu lattiakaivon kiristysrenkaan alle. Kysymyksessä ei kuitenkaan ole asuntokauppalain mukainen virhe.
Vastaaja on sitoutunut korjaamaan kantajan pesuhuoneen vedeneristyksen puutteet ja myös saunan, jos siellä todetaan vedeneristyksen puutteita. Näin ollen tältä osin kantajalle ei aiheudu edes vastikkeiden maksun johdosta kustannuksia.
Kantaja on väittänyt, että lattiakaadot ja kylpyhuoneen kynnys eivät vastaisi rakennusmääräysten vaatimuksia. Kantajan väitteet ovat virheellisiä ja joka tapauksessa riittämättömän yksilöityjä. Väitteisiin vastaaminen on mahdotonta.
Vastaajan käsityksen mukaan kantaja katsoo, että lattiakaadot ovat virheellisiä, sillä kaatojen kaltevuus ei ole roiskevesialueella 1:50 ja muutoin 1:100. Kantajan käsitys on virheellinen. Ainoastaan rakentamismääräyskokoelman määräykset ovat velvoittavia.
Rakentamismääräyskokoelmassa C2 kohdassa 7.3.1. määräyksessä todetaan että "lattian kaltevuuden on oltava sellainen, että vesi valuu esteettä lattiakaivoon. Vedeneristyksen ja lattiakaivon liitoksen on oltava niin tiivis, että vesi ei pääse vedeneristyksen alapuolisiin rakenteisiin, vaikka vedenpinta kaivossa nousisi liitoksen yläpuolelle." Ohjeissa taas on todettu, että "lattian kaltevuuden tulee olla vähintään 1:100". Ohje on kuitenkin ainoastaan yksi hyväksyttävistä ratkaisuista.
Rakentamismääräyskokoelma velvoittaa ainoastaan siihen, että vesi pääsee valumaan esteettömästi lattiakaivoon. Kantajan väite on siten tältäkin osin virheellinen.
Pesuhuoneen kynnyksen osalta kantajan väite on perusteeton, sillä rakentamismääräyksissä ei oteta kantaa pesutilojen kynnyksiin eikä niiden korkeuteen. Tältä osin merkityksellistä on, ettei pesutilasta vesi saa virrata toisiin tiloihin. Kantaja ei ole tätä edes väittänyt. Kantaja ei ole myöskään väittänyt, että asunnon kylpyhuoneessa tapahtuisi veden lammikoitumista. Näin ollen kylpyhuoneen märkätilat täyttävät rakentamismääräyskokoelman C2 vaatimuksen siitä, että veden on valuttava esteettömästi lattiakaivoon.
Asunnon pesuhuoneen ja saunan muut virheet
Kantajan esittämät uudet väitteet ovat niin yksilöimättömiä, että ne tulee siitä syystä hylätä. Kantaja on lausunut, että virheet olisivat ilmenneet vastaajalle katselmuksessa tai kantajan esittämistä asiantuntijalausunnoista. Kantajan väittämistaakan täyttymiseksi ei riitä, että seikka ilmenee oikeudenkäyntiaineistosta saati, että vastaajan tulisi itse tutustua riidan kohteeseen voidakseen vastata kantajan väitteisiin. Kantaja ei ole yksilöinyt riittävällä tavalla väitteitään kohdassa 3.4.
Kantajan kuvaamassa saunan ja pesuhuoneen välisen väliseinärungon rakentamistavassa ei ole mitään rakennusmääräysten vastaista.
Kantajan esittämät väitteet kuuluvat tältä osin joka tapauksessa
asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Näin ollen kantajalla ei ole oikeutta vedota kyseisiin virheisiin ja kantajan vaatimukset tulee hylätä.
Lattiat
Kantaja väittää, että lattioiden uusimisen osalta ei ole noudatettu hyvää rakentamistapaa, sillä lattiapäällysteen alle on jätetty vanhoja lattiamateriaaleja. Kantajan väite on virheellinen. Missään rakentamismääräyksessä ei ole säädetty, että lattiapäällystettä ei saisi rakentaa vanhan lattiamateriaalin päälle. Kyse on erittäin tavallisesta laminaattilattian asentamistavasta.
Lisäksi kantajan väite siitä, että vastaaja olisi antanut kantajalle harhaanjohtavia tietoja lattiarakenteista, on virheellinen. Kantaja on itsekin todennut, että vastaaja on esittänyt huoneistoremontin kattaneen pintojen remontoinnin. Vastaaja ei ole väittänyt, että huoneistoremontissa olisi tehty enempää kuin pintaremontti.
Pintaremontilla tarkoitetaan näkyvien pintojen uudistamista, ei puuttumista vanhan talon rakenteisiin. Lattiapäällysteet on uusittu rakentamismääräysten ja ostajalle kerrotun mukaisesti. Kantajan väitteet lattian virheellisyydestä ovat siten perusteettomia.
Väitetyt lattian kosteusvauriot ja mikrobivauriot
Kantaja on muun muassa väittänyt, että pesuhuoneen lattiakaivon virheellisestä liitoksesta on aiheutunut lattiaan kosteusvaurio, ja huoneiston lattiat ovat mikrobivaurioituneet ja niistä aiheutuu orgaanisia yhdisteitä. Vastaaja on kuitenkin edellä esitetyllä tavalla ilmoittanut asunto-osakeyhtiölle jo 1.4.2014, että se sitoutuu suorittamaan pesuhuoneen korjaukset. Asunto-osakeyhtiö ei ole kuitenkaan antanut vastaajan suorittaa tarvittavia korjauksia. Mikäli kantajan asuntoon todella on aiheutunut pesuhuoneen virheen vuoksi kosteusvaurio, ei vastaajan voida katsoa olevan vauriosta vastuussa.
Kantajan toimittamasta selvityksestä ei ilmene kosteusvaurion syytä. Kantaja on reklamoinut vauriosta vasta vuonna 2017.
JP-sisäilmatutkimuksen selvitys (A19) viittaa jossain vaiheessa tapahtuneeseen kostumiseen. Kantajan selvityksistä ei ilmene kosteuden syytä, laajuutta eikä tapahtuma-aikaa. Selvityksessä on kuitenkin todettu, että asunnon kylpyhuoneessa on havaittu kosteusvaurio vuonna 2014, jota ei oltu korjattu vielä loppuvuoteen 2016
mennessä. Vastaaja ei ole vastuussa väitetyistä kosteus- ja mikrobivaurioista.
Kantaja ei ole reklamoinut kosteusvauriosta eikä ole ryhtynyt sitä korjaamaan, vaikka on ollut tietoinen kosteusvauriosta viimeistään marraskuussa 2013. Korjaamaton kosteusvaurio on todennäköisesti aiheuttanut asunnossa todetun mikrobivaurion.
Kantaja/asunto-osakeyhtiö ovat vastuussa laiminlyönnin aiheuttamasta vahingosta.
limavuodot
Kantajan mukaan huoneistossa on parvekeseinien puutteista johtuvia ilmavuotoja. Myös ilmavuotojen korjaaminen kuuluu asunto-osakeyhtiön vastuulle. Näin ollen, mikäli kantajan väitteen mukaisia ilmavuotoja olisi, kantajalla ei ole oikeutta esittää niiden perusteella vaatimuksia, sillä asunto-osakeyhtiö ei ole luopunut oikeudestaan vedota kyseisiin väitettyihin virheisiin.
Joka tapauksessa kantajan väite ilmavuotojen osalta on perusteeton. Kantajan esittämät asiantuntijalausunnot ovat sisällöllisesti ristiriidassa. Kantajan kirjallisen todisteen 12 alussa on selvitetty, että lämpötilaindeksin ollessa 61 % kyseessä on korjausluokitus 1 eli korjattava ilmavuoto, joka ei täytä asumisterveysohjeen välttävää tasoa. Tästä huolimatta kantajan asunnon osalta RKM:n raporttiin on kirjattu korjausluokaksi 1, vaikka lämpötilaindeksi on ollut yli 61 % jopa mitatun alueen minimilämpötilasta. Kantajan asunnossa ei ole mitattu yhtäkään vuotoa, joka kuuluisi korjausluokkaan 1. Tätä näkemystä tukee myös asumisterveysohjeessa esitetty lämpötilaindeksin laskukaava (kantajan kirjallinen todiste 13).
RKM-kuivaustekniikan laatima raportti ilmavuotojen osalta on puutteellinen (A7, s. 7). Mittausolosuhteet ovat kokonaan dokumentoimatta eikä mittauksia ole suoritettu asumisterveysohjeen mukaisen hyväksyttävän mittaustavan mukaisesti. Asianmukaisesti suoritetussa tarkastusraportissa (A12) ei ole havaittu indeksin 61 % alittavaan korjausluokkaan 1 kuuluvia vuotoja ollenkaan.
Lisäksi kantajan todisteessa 14 on todettu lämpötila-arvojen olleen hyviä. Asunnossa suoritetussa tarkastuksessa jopa poistettiin ikkunatiivisteitä ja kehotettiin kantajaa puhdistamaan pölyiset poistoilmaventtiilit. Edellä esitetyn perusteella on ilmeistä, että asunnossa ei ole kantajan väittämiä ilmavuotoja.
Jos korjaustarvetta edellyttäviä ilmavuotoja olisi, ne olisi helposti korjattavissa lisäämällä kohtiin eristettä (listojen poistaminen, uretaanin ruiskutus ja listojen paikalle laitto). Kustannukseltaan korjaus ei ole merkittävä, arviolta enintään 100 euroa/yhden ikkunan ympäristö.
Kantajan todistelu ei tue väitettä, että väitetyistä ilmavuodoista aiheutuisi terveyshaittaa. Todisteesta A14 voi päätellä, että kantaja itse ei huolehdi huoneistosta asianmukaisesti.
Liukuovikaapiston ovet
Kantajan väitteen mukaan asunnossa on virhe, sillä eteiseen asennetut liukuovipeilikaapiston ovet eivät pysy kiskoillaan. Kantajan väite on perusteeton. Kyseessä ei ole asuntokauppalaissa tarkoitettu virhe.
Liukuovikaapistot eivät ole ikuisia ja edellyttävät joka tapauksessa toisinaan säätöjen tarkistamista. Kaapin ovien säädöt ovat löystyneet vaaranvastuun siirryttyä ostajalle ja vastaajasta riippumattomasta syystä. Kyse on tältä osin asunnon normaalista kulumisesta, josta vastaaja ei ole vastuussa.
Kantaja ei ole myöskään reklamoinut liukuovikaapiston ovista kohtuullisessa ajassa. Kantajan ensimmäisessä reklamaatiossa 2.1.2013 ei ole yksilöity mitään kaupankohteessa väitetysti olevia puutteita. Kaapin ovista on reklamoitu ensimmäisen kerran haastehakemuksessa. Kyse ei ole piilevästä virheestä, joten kantaja on menettänyt oikeuden vedota virheenä kyseiseen seikkaan.
Asian sovinnolliseksi ratkaisemiseksi vastaaja on kuitenkin ehdottanut, että sen toimesta tarkastetaan kaapin ovien säädöt. Kantaja ei ole suostunut ehdotukseen. Kantajan väite liukuovikaapiston ovien virheestä on perusteeton.
Taloudellinen virhe
AsKL 4 luvun 27 §:n 1-kohdan mukaan kohteessa on taloudellinen virhe, jos myyjä on ennen kaupantekoa antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista, kuten yhtiövastikkeesta tai myytävien osakkeiden osalle tulevasta osuudesta yhtiön velkoja, taikka asuntoyhteisön taloudellisesta tilasta, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Vastaaja on ilmoittanut kaikki vastikkeet ja lainaosuudet oikein kantajalle. Kantaja ei ole edes väittänyt, että näissä olisi ollut mitään virheitä.
Hoitovastike on jopa laskenut.
Kylpyhuoneet vastaaja on sitoutunut korjaamaan, joten niiden osalta kantajalle ei edes tule kustannuksia.
Vastaajan tiedossa ei ole ollut mitään tiettyä korjaustarvetta yhtiön rakennuksissa, mutta koska kyseessä on ollut vanha, vuonna 1966 rakennettu rakennus, tiedossa on ollut, että jotain remonttia tulee tehtäväksi. Tämä on nimenomaisesti ja selvästi kauppakirjassa todettu. Kauppakirjaan kirjatun mukaisesti kantaja on ollut tietoinen tulevista remonteista ja vastaa niistä aiheutuvista kustannuksista. Vieläkään sähköjärjestelmän uusimisen tekeminen, sen ajankohta tai kustannukset eivät ole tiedossa. Kantaja ei ole esittänyt mitään näyttöä siitä mitä maksuja hänelle on tullut tai tulossa. Kantajan kuuluu osoittaa aiheutuneen taloudellisen vahingon määrä.
Kantaja on vedonnut taloudellisena virheenä seikkoihin, joita on käsitelty edellä laatuvirheenä. Kantajan näkemyksen mukaan taloudellisesta virheestä voisi olla kyse myös tilanteessa, jossa myyjä ei ole antanut
Virheen seuraamukset
ostajalle tietoa yhtiön tulevista remonttitarpeista. Kantajan näkemys on tältä osin virheellinen. Tulevia korjauksia, joista ei ole myyntihetkellä tehty päätöstä, ei voida arvioida taloudellisena virheenä. Taloudellisesta virheestä voi olla kyse, jos jo tiedossa olevista taloudellisista velvoitteista annetaan ostajalle virheellistä tietoa. Kauppakirjaan on kirjattu, että taloon ja huoneistoon tulee tulevaisuudessa tehtäväksi peruskorjauksia
Ja parannuksia. Vastaaja ei siten ole antanut kantajalle virheellistä tietoa taloudellisista velvoitteista.
Purku Kantajan ensisijainen vaatimus kaupan purusta on perusteeton. Lähes kaikki kantajan virheväitteet kuuluvat asunto-osakeyhtiön vastuulle.
Ostajalla ei ole näiltä osin oikeutta vedota virheeseen, sillä
asunto-osakeyhtiö ei ole luopunut oikeudestaan esittää vaatimuksia vastaajalle. Ainoastaan kaapin ovet kuuluvat osakkaan eli kantajan vastuulle. Vaikka näiltä osin kaupan kohteessa todettaisiinkin olevan virhe, virheen ei voitaisi katsoa oleva olennainen.
Vaikka asiassa katsottaisiinkin, että kantajan on oikeus vedota myös niihin virheisiin, jotka kuuluvat asuntoyhteisön vastuulle, asiassa ei olisi perustetta kaupan purulle. Kantaja on ryhtynyt kunnostamaan asunnossa väitetysti olleita puutteita. Jos kantajalla olisi tosiasiallinen tarkoitus saada kauppa purettua, on epätodennäköistä, että kantaja olisi itse ryhtynyt suorittamaan korjaustöitä, jotka kuuluvat asuntoyhteisön vastuulle. Virheiden ei voida katsoa olleen ostajalle olennaisia.
Mikäli kauppa purettaisiin, tulisi ostajan korvattavaksi määrätä/palautettavasta kauppahinnasta vähentää ostajan asunnosta saama hyöty. Ostaja on asunut huoneistossa heinäkuusta 2012 alkaen. Vastaajalla on kohdealueella vuokrattavana vastaavanlainen asunto, jossa vuokra on 10,70 euroa/m2. Tätä käypää vuokratasoa käyttäen asuntohyödyn määräksi tulisi 989,75 euroa/kk miinus hoitovastike eli tähän mennessä (lausuma annettu 26.1.2015), 29 kuukaudelta 28 702,75 euroa miinus hoitovastike.
Hinnanalennus
Jos asunnossa katsottaisiin olevan lain edellytykset täyttävä virhe, ostajalla olisi AsKL:n mukaan oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden kohtuulliseen hinnanalennukseen. Jos virheen oikaiseminen on mahdollista, voidaan korjauskustannusten määrää käyttää hinnanalennuksen lähtökohtana. Lisäksi korjauksesta johtuva asunnon tason nousu ja käyttöiän pidennys on otettava huomioon hinnanalennusta määrättäessä.
Kantaja on perustellut hinnanalennuksen määrän ensimmäisen kerran 24.8.2017 toimittamassaan lausumassa. Kantajan hinnanalennukselle esittämistä perusteista ilmenee, että mitään vahinkoa ostajalle ei ole vielä aiheutunut. Kantajan vaatimus perustuu ennakoituihin perustelemattomiin arvoihin korjauskustannusten määrästä. Kyse on kuitenkin asuntoyhteisön vastuulle kuuluvista korjauksista.
Hinnanalennuksen tulee vastata virhettä. Kantaja ei ole esittänyt
selvitystä siitä, minkä verran väitetyt virheet rasittavat asuntoa. Tulevat korjaustarpeet oli otettu kauppakirjan mukaisesti kauppahinnassa huomioon. Korjausten suorittaminen johtaisi siten asunnon arvon nousuun. Hinnanalennuksen määrä ei siten vastaa edes korjauskustannusten määrää, vaikka kaikki kantajan esittämät väitteet hyväksyttäisiin. Kantajan perusteluissa onkin kyse pikemminkin vahingonkorvauksen kuin hinnanalennuksen määrästä.
Vahingonkorvaus
Kantajan vahingonkorvausvaatimukset tulee hylätä perusteettomina, sillä kantajalla ei ole oikeutta vedota väittämiinsä virheisiin.
Vahingonkorvausvaatimukset ovat ennenaikaisia.
Kantaja on vaatinut vahingonkorvausta 25 euroa kuukaudessa saunan käyttöhyödyn menettämisestä. Kantajan vaatimus on perusteeton.
Muiden huoneistojen saunat ovat olleet toimivia. Näin ollen on perusteltua olettaa, ettei kiukaan toimimattomuus johdu sähköjärjestelmästä. Myöskään kiukaan yksivaiheinen liitäntä ei selitä kiukaan toimimattomuutta, sillä se on sellaisenaan, valmiiksi yksivaiheisena tehtaalta tilattu. Näin ollen on syytä olettaa, että vika on kiukaassa. Kantaja ei ole kuitenkaan siitä reklamoinut. Vastaaja on asian sovinnolliseksi ratkaisemiseksi tarjoutunut toimittamaan vastaajalle uuden kiukaan. Kantaja ei ole vastaajan tarjoukseen suostunut. Kantaja on menettänyt oikeuden vaatia korvausta kiukaan toimimattomuudesta.
Vaadittu määrä 25 euroa kuukaudessa on ylimitoitettu, sillä todisteen A14 mukaisesti kantaja on käyttänyt saunaa varastona. Määrältään oikea summa on 10 euroa kuukaudessa.
Joka tapauksessa vahingonkorvausvaatimus kiukaan käyttöhyödyn menettämisestä tulee perusteettomaksi, mikäli tuomioistuin hyväksyy kantajan vaatimuksen kaupan purusta tai hinnanalennuksesta.
Hinnanalennusta on osin perusteltu saunan toimimattomuudella. Mikäli sama virhe korvattaisiin kantajalle vielä vahingonkorvausvaatimuksen perusteella, olisi vahingonkorvaus rikastumiskielto -periaatteen vastainen.
Vastaajaa ei voida velvoittaa myöskään korvaamaan kantajalle ensimmäisen reklamaatiokirjelmän laadinnasta aiheutuneita kustannuksia. Reklamaatiokirjelmä ei ole täyttänyt reklamaatiolta edellytettyjä vaatimuksia. Näin ollen työsuorite on arvoton. Lasku kiistetään määrältään.
Myöskään kantajalle aiheutuneen ansionmenetyksen, ylimääräisten asumiskulujen ja lääkärinpalkkioiden korvaamiselle ei ole perustetta. Asiassa ei ole näytetty, mistä kosteusvaurio/mikrobivaurio asunnossa johtuu. Kantaja on esittänyt vastaajalle reklamaation näiden väitettyjen virheiden osalta vasta 9.2.2017. Kosteusvauriosta on ensimmäisen kerran huomautettu valmisteluistunnossa. Kantajan kirjallisista todisteista kuitenkin ilmenee, että kantaja on tullut tietoiseksi kosteusvauriosta viimeistään marraskuussa 2013. Kosteusvauriota ei ole korjattu vuoteen 2017 mennessä. Kosteusvauriosta on todennäköisesti seurannut kantajan esittämä mikrobivaurio. Vastaaja ei ole vastuussa
?t:.
ka aj - !asunto osakeyhtiön laiminlyönnin aiheuttamasta vahingosta. Myoskaan kantaJan terveydentilan heikentymisen ei ole osoitettu olleen syy-yhteydessä asunnosta löydettyihin mikrobivaurioihin. Muun muassa lääkärin lausunnossa A20 on todettu, että kantaja on kärsinyt homeoireista jo ennen nyt kyseessä olevaan asuntoon muuttamista.
Näin ollen vastaajaa ei voida velvoittaa suorittamaan kantajalle tältä osin korvausta.
Ainakin on selvää, että vaatimus täysi-ikäisen lapsen asumiskuluista on perusteeton. Kantaja ei ole tyttären osalta elatusvelvollinen. Kantaja on lisäksi ilmoittanut, että tytär jää joka tapauksessa asumaan omaan asuntoonsa. Kantajalla ei ole oikeutta korvaukseen tyttären asumiskuluista.
Oikeudenkäyntikulut
Huonekalujen mikrobivaurioitumisesta kantaja ei ole esittänyt minkäänlaista selvitystä. Myöskään matkakuluista perheenjäsenten välillä ei ole esitetty selvitystä. Vastaajan käsityksen mukaan ainoastaan täysi-ikäinen tytär muutti eri osoitteeseen. Vahingonkorvausvaatimukset huonekaluista ja matkakuluista ovat perusteettomia.
Lähtökohtaisesti asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.
Käsillä olevassa tapauksessa, vaikka tuomioistuin katsoisi, että kantajan esittämät vaatimukset tulee osaksikaan hyväksyä, vastaajaa ei voida velvoittaa korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikuluja.
Kantaja on ollut tietoinen siitä, että hänen vaatimuksensa perustuvat suurimmilta osin seikkoihin, jotka kuuluvat asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin. Kantaja on ollut tietoinen myös siitä, että asunto-osakeyhtiö on esittänyt vaatimuksia vastaajalle samojen virheväitteiden perusteella. Kantaja on ajanut kannettaan kanneoikeuden puuttumisesta huolimatta. Kantajan kanteesta on siten aiheutunut turhia kustannuksia. Kantajan ajama ennenaikainen oikeudenkäynti on ollut tarpeeton. Näin ollen kantaja tulee velvoittaa korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut joka tapauksessa tuomion lopputulemasta riippumatta. Toissijaisesti tuomioistuimen tulee määrätä, että osapuolet pitävät kulunsa vahinkonaan, vaikka kanne joiltain osin hyväksyttäisiin.
RIIDATONTA
- Pirkanmaan käräjäoikeuden 31.3.2017 jutussa L xxx antaman tuomion todistusvaikutuksen johdosta tässä asiassa T Oy:tä pidetään Asunto Oy Rkatu perustajaosakkaana ja kysymyksessä olevaan asuntokauppaan sovelletaan asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä.
TODISTELU
Kantaja/Kirjalliset A1. kauppakirja 8.6.2012
A2. hallituksen kunnossapitotarveselvitys 30.6.2011
A4. raportti sähköjärjestelmän häiriön tutkimisesta asunnossa D 30 18.3.2013
A5. tarkastustodistus sähkölaitteiden varmennustarkastuksesta 8.1.2014
A6. Turvallisuus-ja kemikaaliviraston päätös 25.3.2014 nro. 11047/52/2013
A7. raportti kosteuskartoituksesta 22.11.2013
AB. vesieristyksen mittauspöytäkirja asunnon D 30 kylpyhuoneesta A9. vedeneristyksen mittauspöytäkirja asunnon D 27 saunasta
A10. VTT Sertifikaatti nro. 142/00, päivitetty 6.4.2011 (erityisesti taulukko
1 s.7)
A11. RT-ohjetiedosto 84-10759 (erityisesti kohdat 7.1 ja 7.2)
A12. raportti C-0 -talon asuntojen lämpökuvauksesta A13. ote Asumisterveysohjeesta (STM 2003:1)
A14. tarkastuspöytäkirja terveystarkastuksesta 4.11.2014 A15. Asianajotoimisto Oy:n lasku 3.2.2014
A16. TLn asiantuntijalausunto homekoiratutkimuksen tuloksista
A17. Rakennusterveysasiantuntija JPn asiantuntijalausunto 10.1.2017
A18. Arkkitehti, tekninen isännöitsijä KKn lausunto, viimeinen tutkimuspäivä 5.5.2017
A19. Rakennusterveysasiantuntija JPn asiantuntijalausunto 18.5.2017
A20. Professori VVn asiantuntijalausunto 27.3.2017 A22. E-laskukopio
A23. Lääkärinpalkkiomaksukuitteja
A24. Vuokrasopimus 13.4.2017 A25. Palkanmaksutositteita
A27. Pirkanmaan käräjäoikeuden tuomio 31.3.2017
A28. SLn palkkaerittelyt 1.1.-30.6.2017 numerot 28.1.-28.6. A29.SLn lääkärintodistuksia 29.1.-29.12.
A30. Vuokrasopimus JP
A31. Arkkitehti, tekninen isännöitsijä KKn lausunto, viimeinen tutkimuspäivä 23.5.2017
A32. Maksuerittely
A33. Kajo-kiukaan asennusohje
A34. Asunto Oy Rkatu 31:n yhtiöjärjestys A35. Myyntiesite 1.2.2012
A36. Myyntiesite 6.9.2011
A37. F Oy tarkastuspöytäkirja 9.8.2017 A38. Asbestikartoitusraportti 6.7.2017 RA Oy
A39. W Finland Oy:n lausunto 7.6.2017 A40. Dl TKn sp-viesti 5.7.2017
A41. Reklamaatiokirje 31.7.2013
A42. Reklamaatiokirje 23.5.2014
A43. Reklamaatiokirje 9.2.2017
A44. Sähköpostikeskustelu 30.5. - 13.6.2017
A45. Sähköpostiviesti 17.12.2013 A46. Tn kirje 31.1.2014
A47. Sähköpostikeskustelu 1.4. - 5.6.2014
A48. Sähköpostiviesti 22.5.2017
A49. Asunto-osakeyhtiön reklamaatio sisältäen SLn
virheilmoituksen huhtikuulta 2013 liittyen sähköjen toimimattomuuteen
50. Isännöitsijä MTn sp-viesti T Oy:lle sekä sen liitteenä oleva KKn laatima lista reklamoitavista virheistä A51. Isännöitsijä MTn lähettämä viesti asianajaja MUlle 1.9.
A52. Un kirje asunto-osakeyhtiölle
Kantaja/Henkilötodistelu
1. SL todistelutarkoituksessa
2. Sähkötarkastaja PM, asiantuntija
3. Kosteuskartoittaja, lämpökuvaaja KK
4. Rakennusterveysasiantuntija JP, asiantuntija
5. LKV EP
6. Dl TR, asiantuntija
7. Isännöitsijä MT
Vastaaja/Kirjalliset
V1. Kauppakirja 8.6.2012 (kantajan todiste A1)
V2. Hallituksen kunnossapitotarveselvitys 30.6.2011 (kantajan todiste
A2)
V3. lsännöitsijäntodistus huoneistosta D 30, joka kantajalle annettu ennen kauppaa
V4. Sähköasennusten käyttöönottoa koskeva tarkastuspöytäkirja 15.9.2011 kantajan huoneistosta
V5. Reklamaatio 2.1.2013.
V6. Rakentamismääräyskokoelma C2
V7. Kantajan reklamaatio 31.7.2013 (kantajan kirjallinen todiste A41) V8. Kantajan reklamaatio 23.5.2014 (kantajan kirjallinen todiste A42) V9. Kantajan reklamaatio 9.2.2017 (kantajan kirjallinen todiste A43) V1O. Kantajan sähköposti asunto-osakeyhtiölle 29.4.2013
V11. MKn asiantuntijalausunto 28.8.2017 V12. Lasku kiukaasta
V13. Raksystemsin raportti (kantajan kirjallinen todiste A4)
V14. RKM-Kuivaustekniikan raportti per 11.2.2014 (kantajan kirjallinen todiste A12)
V15. JP-Sisäilmatutkimus Oy:n raportti (kantajan kirjallinen todiste A19)
V16. Lääkärinlausunto (kantajan kirjallinen todiste A 20)
V17. Sähköposti asunto-osakeyhtiön edustajalle per 21.6.2017
V18. Sähköposti asunto-osakeyhtiölle per 2.6.2014 (kantajan kirjallinen todiste A47)
V19. Sähköposti kantajan edustajalle per 30.5.2017 (kantajan kirjallinen
todiste A44)
V20. Myyntiesitteet (kantajan kirjalliset todisteet A35 ja 36) V21. Käsittelyilmoitus
V22 Sähköposti per 4.9.2017 taloyhtiön isännöitsijältä Tlle
(kantajan todiste A 50)
Vastaaja/Henkilötodistelu
1. MJ
2. JN
3. AS
4. MK, asiantuntija
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISUN PERUSTELUT
1. Normistosta ja kantajan oikeudesta vedota virheeseen
Pirkanmaan käräjäoikeus on 31.3.2017 antamassaan tuomiossa numero xxx, asiassa L xxx vahvistanut, että T Oy on asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdan tarkoittama Asunto Oy Rkatu 31:en perustajaosakas. Kyseisen tuomion todistusvaikutuksen johdosta ja ottaen huomioon em. lainkohdan sisältö, tässä asiassa kysymyksessä olevaan asuntokauppaan sovelletaan asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä.
Koska asiassa sovelletaan asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä, tulee sovellettavaksi myös kyseisen luvun 18 a §. Käräjäoikeus on tässä asiassa 1.9.2017 antamassaan tutkimattajättämisvaatimusta koskevassa päätöksessä siitä ilmenevillä perusteilla katsonut, että vaikka asuntoyhteisö olisi esittänyt vaatimuksia perustajaosakasta kohtaan siinä laajuudessa, joka on tarpeen yhteisön kunnossapitovastuun täyttämiseksi, osakkeiden ostaja saa vaatia perustajaosakkaalta sellaisia virheen seuraamuksia, mitä asuntoyhteisö ei voisikaan vaatia eli kaupan purkua ja ostajan vahingoksi jäävää hinnanalennusta ja vahingonkorvauksia. Käräjäoikeus on katsonut, että näin ollen asiaa ei voida jättää tutkimatta sillä perusteella, että kantajalla ei olisi oikeus millään tavalla vedota kysymyksessä oleviin, sinänsä riidattomasti
asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevissa rakennuksen osissa ilmenneisiin virheisiin. Edelleen käräjäoikeus on todennut kaupanteosta ja tämän kanteen nostamisesta kuluneeseen pitkään aikaan viitaten, että kantajalla on katsottava olevan oikeus saada vaatimuksensa tutkituksi siitä huolimatta, että taloyhtiön ja vastaajan välillä tehdään toimenpiteitä asian selvittämiseksi, ja että jos kantajan vaatimukset asian tutkimisen yhteydessä osoittautuvat joiltain osin ennenaikaisiksi, siitä annetaan päätös pääasian yhteydessä.
Tämän asian jatkokäsittelyssä ei ole ilmennyt syytä muuttaa edellä 1.9.2017 annetussa päätöksessä lausuttua.
2. Näytöstä
STta on kuultu todistelutarkoituksessa asianosaisena.
Isännöitsijä MT on kuultu todistajana. Hän on kertonut toimineensa isännöitsijänä vuodesta 2006 lähtien ja Tampere Oy:ssä siitä lähtien. Hän on ollut Asunto Oy Rkatu 31 :n isännöitsijänä marras-joulukuusta 2012. T on siten T Oy:n kanssa samasta asiayhteydestä oikeudenkäyntiä käyvän taloyhtiön isännöitsijä.
Sähkötarkastaja PM on kuultu asiantuntijana. Hän on kertonut olevansa koulutukseltaan sähköteknikko ja että hänellä on työkokemusta 40 vuotta. Hän tekee Tukesin valtuuttamana viranomaistarkastuksia. M on oikeudessa puhunut tekemiensä kirjallisten lausuntojen A5 ja A37 kanssa samansisältöisesti.
Rakennusterveysasiantuntija JP on kuultu asiantuntijana. Hän on kertonut olevansa koulutukseltaan rakennusmestari. Hän on tehnyt neljä vuotta rakennusterveysasiantuntijan tehtäviä ja sitä ennen hän on työskennellyt vahinkosaneerausyrityksessä 16 vuotta. P on laatinut lausunnot A17 ja A19, lausunto A19 sisältää myös edellisen tutkimuksen tulokset ja A17 onkin esitetty vain sen osoitukseksi, mikä asiakirja on ollut kantajan 9.2.2017 tekemän reklamaation liitteenä. P on oikeudessa kertonut lausuntojensa kanssa samansisältöisesti.
Kiinteistövälittäjä EP on kuultu todistajana. Hän on kertonut olevansa koulutukseltaan merkonomi ja toimineensa 10 vuotta kiinteistövälittäjänä, tällä hetkellä hän on toimiston esimies/aluejohtaja yrityksessä, jossa on 6 välittäjää. EP on kertonut tutustuneensa Lseen myydessään tämän omakotitalon vuonna 2012 ja että L oli pyytänyt häneltä mielipidettä ja tukea ostopäätökseen Rkadun asunnon osalta. P on kertonut heidän tuolloin ystävystyneen, mutta että he eivät vietä vapaa-aikaa yhdessä. Pn esiintymisestä oikeudessa on jäänyt käsitys, että hän on ammattitaitoinen ja tarkka kiinteistövälittäjä/esimies.
Tekninen isännöitsijä MK on kuultu todistajana. Hän on kertonut tekevänsä Tampere Oy:ssä tuntiveloitteisesti tutkimuksia ja raportteja. Hän on kertonut pohjakoulutuksensa olevan arkkitehti Tampereen teknillisestä yliopistosta, ja että vuonna 2009 hän on suorittanut VTT:n kosteusmittaajan sertifikaatin ja 31.1.2014 VTT:n rakennusten lämpökuvaajan sertifikaatin. K on laatinut todisteet A7, A12, A18 0oka on esitetty vain näyttönä siitä, mikä asiakirja vastaajalle on toimitettu toukokuussa 2017) ja A31, joka on laaja raportti rakenteista, sekä todisteen A50 liitteenä olevan listauksen. K on oikeudessa kertonut em. todisteiden kanssa samansisältöisesti.
Suunnittelupäällikkö TRn kuultu asiantuntijana. Hän on kertonut valmistuneensa diplomi-insinööriksi Tampereen teknillisestä yliopistosta 1996. Raiski on kertonut työskennelleensä Wssä ja sen edeltäjässä 21 vuotta. Kysymyksessä on korjausrakentamiseen erikoistunut toimisto. R on laatinut lausunnon A39 ja sähköpostin A40. R on oikeudessa kertonut lausuntonsa kanssa samansisältöisesti täydentäen sitä jäljempänä kerrotulla tavalla.
Isännöitsijä MJ on kuultu todistajana. Hän on T Oy:ssä prokuristi ja on käynyt ilmi, että hän isännöi sijoitusyhtiön kohteita. J on koulutukseltaan laskentatoimen ja markkinoinnin tradenomi ja hänellä on LKV:n tutkinto ja 15 vuotta kiinteistöalan kokemusta. J on kertonut olleensa isännöitsijä Rkatu 31:ssä marraskuulle 2012 asti, jolloin T tuli isännöitsijäksi, ja
asunto-osakeyhtiön hallituksessa pari vuotta.
Kiinteistövälittäjä AS on kuultu todistajana. Hän on kiinteistönvälittäjä, joka myi Rkadun asunnon Llle. Hän on kertonut tuleensa alalle vuonna 1999 ja saaneensa LKV:n pätevyyden vuonna 2003.
Työnjohtaja JN on kuultu todistajana. Hän on kertonut työskennelleensä nuorempana sähköasentajana ja olleensa rakennusalalla töissä ja työnjohtajana 15 vuotta. N on kertonut olleensa työnjohtajana Rkatu 31 -kohteessa ja työskennelleensä silloin joko Tn tai Rn palveluksessa, yhtiöillä on hänen mukaansa sama omistuspohja.
Hankejohtaja MK on kuultu asiantuntijana. Hänen cv:nsä on toimitettu oikeudelle etukäteen. Hän on kertonut, että hänellä on rakennusmestarin koulutus tuotantopuolelta, rakennusinsinöörin koulutus suunnittelusta ja rakennusdiplomi-insinöörin koulutus rakentamistalouden puolelta. Hän on nyt hankejohtaja yrityksessä, joka rakentaa noin 1000 vuokrataloa vuodessa. Lisäksi hänellä on oma yritys, jonka puitteissa hän tekee konsultointia, ja pieni korjausrakentamisliike. Hän on myös toiminut opettajana ja toimii edelleen. Rakennusalan kokemusta hänellä on 46 vuotta. K on laatinut lausunnon V11. K on muuttanut lausuntoaan oikeudessa koskien Kn tutkimusta A12.
Käräjäoikeus on käsitellyt kirjallisia todisteita ja henkilötodistelua tarpeellisessa määrin johtopäätöksissä.
3. Onko kohteessa asuntokauppalain mukaisia virheitä?
Sähköverkko, sauna
Näyttö L on kertonut, että sähköistä ei kaupanteon yhteydessä puhuttu suuremmin mitään. Suusanallisesti oli luvattu, että kaikki toimii.
Hallituksen kunnossapitotarveselvityksessä oli sähköjärjestelmän osalta ennakoitu seuraavan viiden vuoden aikana vain liittyminen valokuituverkkoon. Sähkökaappi oli uusi ja kaikki uutta, eikä L ollut voinut kuvitellakaan, että asunnossa olisi vuoden 1966 sähköt. Se oli selvinnyt kolme viikkoa muutosta, kun saunan päälle laittaminen oli katkaissut sähköt keittiöstä. Sähkömies oli tullut paikalle ja korjauksen johdosta keittiön sähkölaitteet toimivat saunan ollessa päällä. Ln mukaan lopputulos korjauksesta varmaankin oli, että sauna ja pesutorni kytkettiin niin, että ne eivät voi olla yhtä aikaa päällä, mutta Ln mukaan se ei poistanut varsinaista ongelmaa eli sitä, että sauna ei lämmennyt kunnolla. L ei ollut kertomansa mukaan viitsinyt lämmittää saunaa monta kertaa kun se oli niin haalea, viimeksi kun hän testasi niin 5 tuntia meni siihen, että saunaan saatiin 50 astetta lämmintä. Naapurissa asuvat vuokralaisetkin ovat Ln mukaan sanoneet, että heillä on haalea sauna.
N on kertonut Ln reklamoineen, että jokin asunnon sähkölaite ei toimi, kun sauna on päällä. N oli ollut mukana vaihtamassa nousujohdon Ln asuntoon, ja sen jälkeen hella oli toiminut, pesutorni ei ollut toiminut. N on todennut, että niitä ei voi yhtä aikaa käyttää, koska sähköteho ei riitä, ja asia on ratkaistu Nn muistikuvan mukaan keskuksessa olevalla releellä, joka laukeaa, kun kiuas laitetaan päälle, ja tällöin pesutornin pistorasiaan ei mene virtaa.
Kiukaasta L ei ollut puhunut mitään eikä N ollut ennen tätä oikeudenkäyntiä tiennyt, että saunan lämpiämättömyydestä olisi
valitettu. Nn mukaan jos kiuas ei lämpene, niin piirilevy tai vastus on rikki, se pitäisi korjata, ja jos ei voi korjata, niin kiuas pitää vaihtaa.
Jalonen on ollut sitä mieltä, että koska kahdesta muusta saunallisesta asunnosta ei ollut tullut reklamaatioita saunan lämpiämisongelmista, niin Lsen kiukaan on oltava rikki.
M on kertonut käyneensä Rkadun kohteessa ensinnäkin 8.1.2014, jolloin tehtiin varmennustarkastus koko taloyhtiön sähkölaitteistoihin (A5). Lisäksi M on käynyt 9.8.2017 Ln huoneistossa (A37). Mn mukaan silmämääräisesti huoneiston kaikki sähköasennukset oli uusittu. Me on vahvistanut todisteeseen A37 sivulle 2 kirjatun tekstin ja todennut, että
1- vaihekiuas ei ole kysymyksessä olevaan tilaan riittävän tehokas niin, että sillä saisi löylylämmön, jonkinlaisen lämpöhuoneen sillä voi saada aikaan. Tässä tapauksessa tila edellyttäisi 3-vaihekiuasta, joka taas edellyttää 3-vaiheliittymää, jotta se toimii tehokkaasti. M on todennut, että kun tämmöisessä kohteessa tehdään peruskorjaus, niin poikkeuksetta tehdään sähkövirta kolmivaiheiseksi ja laitetaan
3-vaihekiuas. M on 40 vuoden kokemukseensa viitaten kertonut yleisen käytännön olevan, että saneerauksen yhteydessä poikkeuksetta katsotaan kokonaisuutta ja sähköpuoli päivitetään ajan tasalle siten, että se kestää saneeratun kohteen suuremman kuormituksen. Kysymykseen onko olemassa määräys, että talon sähköt on uusittava jos asunnon sähköt uusitaan, M on lausunnossaan yksilöimäänsä standardiin viitaten todennut, että kun olemassa olevaa rakennusta laajennetaan tai muutetaan, on määriteltävä onko olemassaolevien laitteiden, joiden kuormitus kasvaa, arvot riittäviä muuttuneissa olosuhteissa. M on todennut, että tässä on on ollut kyse em. tilanteesta, ja että kuormitustilanne olisi pitänyt ottaa huomioon siten, että laitteet kiuas mukaan lukien toimivat.
M on vielä todennut, että hän ei ole nähnyt sähköasennuspiirustuksia ja että ne olisi pitänyt toimittaa tarkastukseen. Maininta niiden puuttumisesta on asiakirjoissa, eikä niitä ole koskaan toimitettu. Mn mukaan tämä on selkeä laiminlyönti, sähkötyö ei hänen mukaansa ole valmis jollei ole piirustuksia ja käyttöönottotarkastuspöytäkirjaa. M on todennut kirjallisen todisteen A6 olevan vastaus hänen lähettämäänsä kirjeeseen ja siinä lukee, miten asiat tulee hoitaa turvallisesti ja kenellä on vastuu, ja että hän ei tiedä, onko yhtiön tiloissa olevia siinä mainittuja ongelmia korjattu.
R on viitannut lausuntoonsa A39 ja todennut, että lausunnon antamisen jälkeen he olivat saaneet lopputarkastuspöytäkirjan sähkötöiden osalta. Sähköpiirustuksia ei ole saatu. Rn lausunnon mukaan sähköasennuksissa ei havaittu tarkastelluilta osin sähköturvallisuutta vaarantavia tekijöitä.
K on viitannut lausuntoonsa V11 sähköjärjestelmän vanhentuneisuuden osalta ja todennut, että asunnon sähköjärjestelmä ei ole vanhentunut, vaan käytännössä kaikki asunnon sähkölaitteet on vaihdettu. Kysymykseen siitä, mikä on syynä jos sauna ei lämpiä, K on todennut, että aineiston perusteella kiuas on alitehoinen
saunaan nähden, mutta että se tarkoittaa vain, että saunaa on lämmitettävä pidempään, jotta saavutetaan saunomislämpö. Isompi kiuas nopeuttaisi lämmittämistä, mutta syöttövirta ei riitä, eli kiukaan on oltava 1-vaihekiuas. K on vielä lisännyt, että mutta jos kiuas ei lämpiä, niin kiukaassa on vika, joko kytkennöissä, vastuksissa tms., mutta sitä ei ole analysoitu ja kiuas voi olla rikki. Kn lausunnon mukaan hän ei ollut katselmuksella 24.8.2017 havainnut, että sähköasennuksia olisi tehty huonolla ammattitaidolla tai huolimattomasti ja K on viitannut todisteeseen A4 todeten, että siinä ei ole viitteitä väärästä tai laittomasta asennustavasta.
Kirjallisesta todisteesta A4, joka on sähköinsinööri JVn 18.3.2013 laatima asiakirja, ilmenee, että Vn saamat tiedot ja havainnot asunnon D 30 sähköongelmista ja niiden korjauksista ovat samansuuntaiset kun edellä on käsitelty. V on todennut, että tutkimusta sähköjärjestelmän häiriöiden syistä Ln asunnossa ei ole kannattanut jatkaa enempää, koska syy on hyvin suurella todennäköisyydellä talon alkuperäisessä sähköjärjestelmässä, jonka kapasiteettia ei ole mitoitettu nykyajan kulutuksen tasolle ja jonka vuoksi ongelmia tulee vuosi vuodelta enemmän.
Kirjallisena todisteena V4 on esitetty asuntoa D 30 koskeva sähköasennusten käyttöönottotarkastuspöytäkirja, joka on päivätty 15.9.2011 ja johon on merkitty, että Tukesin ohjeessa S10 vahvistettujen standardien tai standardeihin rinnastettavien julkaisujen mukainen turvallisuustaso on saavutettu.
Käräjäoikeus viittaa lisäksi siihen, mitä taloudellisen virheen kohdalla johtopäätöksissä on todettu Ln saamista tiedoista remontteja koskien.
Johtopäätökset
Käräjäoikeus toteaa, että kauppa-asiakirjoissa ei Llle ole väitetty, että rakennuksen sähköjärjestelmä olisi uusittu eikä käräjäoikeus pidä uskottavana, että hänelle olisi sellaista myöskään suullisesti väitetty. Hän on ostanut asunnon, jossa on sauna ja uudet sähkölaitteet muun
muassa keittiössä ja kylpyhuoneessa, ja hän on olettanut, että asunnon sähkölaitteet toimivat. Edelleen ilmeistä on, että hänen asuntonsa sähköt olisivatkin mahdollista tässä asiassa merkityksettömän vähäistä haittaa lukuunottamatta toimineet, jos asuntoon ei olisi asennettu kiuasta.
Käräjäoikeus pitää uskottavana Man kertomuksen, kirjallisen todisteen A4 ja myös osin Kn kertomuksen perusteella, ottaen huomioon Ln kertomus siitä, että kiuas kyllä lämpiää mutta hyvin hitaasti, että kiukaan lämpiämisen hitaudesta johtuva saunan toimimattomuus saunana johtuu siitä, että asuntoon tuleva sähkövirta on liian heikkoa.
L on ostanut asunnon jossa on sauna, mutta hän ei voi käyttää saunaa saunana. Käräjäoikeus viittaa asiantuntija Mn viittaamaan standardiin ja hänen kokemukseensa sekä käräjäoikeuden käsityksen mukaan notorisen tasoiseen toteamukseen, että jos henkilö ostaa asunnon jossa on sauna, hän voi samalla perustellusti odottaa,
että saunaa voi käyttää saunana. Jos myyjä todella myisi asuntoa sillä ajatuksella, että asunnon uusien sähkölaitteiden ei tarvitse toimia, jos rakennuksen sähköjärjestelmä on alitehoinen niiden vaatimaan tehoon nähden, tulisi tästä erityisestä seikasta ostajalle kertoa. Käräjäoikeus katsoo, että asunnossa on virhe asuntokauppalain 14 §:n 1- ja 6
-kohdissa tai 15 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetulla tavalla siksi että saunaa ei voi käyttää saunana. '
Käräjäoikeus ei katso näytetyn, että asunnossa olisi muutoin merkityksellisiä virheitä sähköjärjestelmään tai sähköasennuksiin, sähkötöihin liittyvään dokumentaatioon tai vähäisempiin puutteisiin liittyen, mitä osin käräjäoikeus viittaa erityisesti Rn lausuntoon ja todisteisiin V4 ja A4, joita myös Kn lausunto tukee. Todisteen A6 osalta käräjäoikeus toteaa, että nyt on esitetty käyttöönottotarkastuspöytäkirja ja on ilmennyt, että vikavirtasuojat on jossain vaiheessa lisätty. Selvyyden vuoksi käräjäoikeus toteaa, että ei pidä virheenä sitä, että rakennuksen sähköjärjestelmä on vanha. Vaikka kohde olisi remontoitu uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla, se ei tarkoita, että kaikki sen järjestelmät olisi tehty uusiksi.
Pesutilat
Riidattomaksi on todettu, että Ln asunnon pesutilojen lattian vedeneristys on kantajan väitteen mukaisesti ohuempi kun valmistajan ohjeen mukaan sen pitäisi olla, mikä ilmenee myös todisteista A8 ja A10. Todiste A10 on VTT E Oy:n myöntämä sertifikaatti, jonka kohdassa 18 todetaan, että sertifikaatissa esitetyt suositukset tuotteen turvallisesta käytöstä ovat vähimmäisvaatimuksia, joita on noudatettava tuotetta käytettäessä.
Riidatonta on lisäksi, että vedeneristystä ei oltu ulotettu lattiakaivon kiristysrenkaan alle. Todiste A11 on RT-kortti, josta ilmenee, että lattiakaivon vedeneristys tulee liittää lattiakaivorakenteeseen siten, että liitokset ovat vesitiiviit. Rakenteen virheellisyyttä on käsitelty kirjallisessa todisteessa A31 ja todisteen A39 LVI-teknisiä asennuksia koskevassa osassa.
K on todennut, että vedeneristyksen puutteet osoittavat törkeää huolimattomuutta. Työntekijän pitäisi olla pätevä, ja työmaalla pitäisi olla valvonta ja ohjeistus. Kirjanen on viitannut yksityiskohtaan raportissaan A31 s. 9. Hän on kertonut ottaneensa kuvan ruosteisesta ruuvista, koska se osoittaa, että vedeneriste ei ole pitänyt vettä, vaan rakenteeseen päässyt vesi on ruostuttanut ruuvin. Kirjanen on vielä todennut, että kaivojen asennus on ala-arvoista ja että perusasiat kaivon rakentamisesta pitäisi tietää.
K on todennut, että hän on nähnyt pesuhuoneen lattiakaivon purettuna ja se on ollut huonosti tehty, ja että on iso virhe kun vedeneristystä ei ole ulotettu lattiakaivoon. K on todennut, että kyseessä on typerä teko, asentajan päähän on vaikea mennä ja päätellä onko kyseessä unohdus tai tahallisuutta, mutta jotain on mennyt pieleen. K on myös lausunnossaan todennut lattiakaivon virheellisen liitoksen ja sen, että vedeneriste ei ulotu lattiakaivoon.
Todettakoon Nn pitäneen vedeneristyksen ohuutta merkityksettömänä ja hän on lausunut, että vedeneristysainetta myyvien yritysten suositukset perustuvat siihen, että ne haluavat myydä enemmän tavaraa.
Käräjäoikeus katsoo edellä lausutun perusteella näytetyksi kantajan pesutilojen lattiarakenteessa olleen rakennevirheitä siltä osin, että lattiakaivon liitos on ollut virheellinen, vedeneriste ei ole ulottunut lattiakaivoon ja lattian vedeneristeen paksuus ei ole täyttänyt sertifikaatin vähimmäisvaatimuksia.
Lisäksi on väitetty, että lattiakaadot ovat virheellisiä ja että vedeneristys olisi pitänyt nostaa kynnyksen kohdalla 15 mm valmiin pinnan yläpuolelle. Käräjäoikeus katsoo Kn laatiman selvityksen A31 perustella, että kyseiset rakenteet on tehty siten kuin kantaja väittää.
K on lausunnossaan ja oikeudessa katsonut, että em. ratkaisut eivät ole määräysten vastaisia eikä ole osoitettu, että ne eivät olisi toimineet, eli että vesi olisi tulvinut ulos pesuhuoneesta tai lammikoitunut sinne, ja että veden valumisajalle ei ole asetettu mitään edellytystä. Oikeudessa asiaa kysyttäessä K on todennut, että se on määräys, että hyvää rakentamistapaa tulee noudattaa.
Kynnyksen vedeneristettä koskeva ohje ilmenee todisteesta A11, joka on RT-kortti, ja kallistuksia koskeva ohje ilmenee todisteesta V6, joka on rakentamismääräyskokoelma C2, jossa kantajan esittämiä raja-arvoja koskevat määrittelyt ovat ohjeosiossa. Käräjäoikeus ensinnäkin toteaa, että sillä ei käräjäoikeuden käsityksen mukaan ole olennaista merkitystä, kuinka paljon virheitä kylpyhuoneen lattian toteutuksessa on tehty, kun voidaan pitää selvänä, että joka tapauksessa niistä johtuen on syntynyt laaja kosteusvaurio, jota käsitellään jäljempänä. Pitää paikkansa, että ohjeet eivät ole määräyksiä, ja on selvää, että jos jokin rakenne toimii, ei ongelmaksi muodostu se, että sitä ei ole tehty ohjeiden mukaisesti. Kun tässä tapauksessa on syntynyt kosteusvaurio ja havaitaan, että hyvää rakentamistapaa kuvaavia ohjeita ei ole noudatettu, on tästä pääteltävissä, että ohjeiden vastainen riskirakenne on myötävaikuttanut vahingon syntymiseen ja näin ollen sen on katsottava olevan hyvän rakentamistavan vastainen ja siten määräysten vastainen.
Ln asunnossa on havaittu kosteusvaurio, jonka laajuus ilmenee todisteesta A31. Käräjäoikeus palaa jäljempänä siihen vastaajan keskeiseen kiistämisperusteeseen, että kosteusvaurion syntyminen ja paheneminen olisivat muun tahon kuin Tn vastuulla.
Lattiat
Käräjäoikeus katsoo, että pesutilojen lattiarakenteen osalta asunnossa on virhe asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 2- ja 4-kohdissa tarkoitetulla tavalla.
Riidatonta on, että remontissa asennetun laminaatin alle oli jätetty aikaisempia lattiamateriaaleja. Tätä on käsitelty erityisesti kirjallisessa todisteessa A19, joka on Pn asiantuntijalausunto ja jonka P on sellaisenaan vahvistanut oikeudessa. P on oikeudessa kertonut, että laminaatin alla oli kaksi pinnoitekerrosta, juuttipohjainen linoleummatto ja
päälle liimattu muovimatto. Pn mukaan rakenne saattaa aiheuttaa ja todennäköisesti aiheuttaa prosessin, joka lähtee alemmista kerroksista. Uutta ei saa asentaa sellaisen rakenteen päälle, jossa on mahdollisia vaurioita. Vuosina 2011-12 toteutetussa remontissa olisi ainakin pitänyt tehdä lattian osalta kosteusmittaus ja jonkinlainen pinnoitteiden arviointi. Pn mukaan laminaatissa ei ole päällä ollut kosteusvaurioita vaan vauriot ovat olleet laminaatin alla, ja jos kosteus olisi tullut ulkopuolelta, laminaatissa olisi pitänyt olla jälkiä näkyvissä. Pn mukaan
2- Etyyli-1-heksanoli ja 1-Butanoli ovat tuotteita muovipinnoitteen kemiallisesta hajoamisesta. Ne ovat kemiallisia yhdisteitä, jotka aiheuttavat ärsytysoireita, lisäksi ne ovat rasvaliukoisia ja kerääntyvät elimistöön ja altistavat asukkaita, ja etikkahappo on happo, joka sisäilmassa höyrynä aiheuttaa ärsytysoireita. Kysymykseen mistä lattioiden vauriot ovat voineet saada alkunsa, P on todennut, että mikrobikasvusto voi alkaa kun rakenne hetkellisesti kostuu, ja vaikka rakenne kuivaa, niin mikrobikasvusto jatkuu. Syy-yhteyttä pesuhuoneen kosteusvaurion ja kaikkien lattioiden kasvustojen osalta ei voi vahvistaa eikä poissulkea. Lattiarakenteessa kosteus voi villatilassa siirtyä pitkiäkin matkoja, mutta osa näytekohdista eli RA3 ja RA5 sijaitsevat kaukana kylpyhuoneesta, kun taas kylpyhuoneen viereisen makuuhuoneen näytteen osalta yhteys kylpyhuoneen kosteusvaurioon on selvä.
Len homekoiratutkimus (A16) on yhdensuuntainen Pn lausunnon kanssa, mutta käräjäoikeus pitää Pn tutkimusta tieteellisesti luotettavampana. Onkin käynyt ilmi, että L tilasi homekoiratutkimuksen saadakseen riittävästi tukea epäilyilleen, jotta hänen epäilemänsä sisäilmaongelma tutkittaisiin tarkemmin. Näin tapahtuikin, ensin asunto-osakeyhtiön tilaamalla Pn tekemällä ensimmäisellä tutkimuksella (A17), johon L itse tilasi lisätutkimuksen. K on pitänyt homekoiratutkimuksen tuloksia täysin perusteettomina. Käräjäoikeus ei ole niihin perustanut johtopäätöksiään muuten kuin toteamalla em. yhdensuuntaisuuden.
K on viitannut asiantuntijalausuntoonsa ja todennut olevan tavanomaista, että vanha lattiamateriaali jätetään alle laminaattia asennettaessa, ja että tällöin on varmistettava kiinnitys, suoruus ja ettei ole kosteutta. Asiantuntijalausuntoonsa K on kirjannut olevan todennäköistä, että lattian on havaittu silmämääräisesti olleen kunnossa rakennusaikana. Oikeudessa K on todennut, että vain silloin paikalla olleet voivat tietää, mikä tilanne on ollut ja mitä on tehty.
Kysyttäessä mitä K tekisi vastaavassa tilanteessa, hän on lausunut, että hän kurkkaisi reuna-alueella ja kokeilisi kosteusmittarilla pistokokein epäilyttävistä paikoista.
Professori VVn lausunnosta 27.3.2017 (A20) ilmenee, että jo ennen muuttoa kyseessä olevaan asuntoon L oli altistunut kosteusvaurioituneille tiloille niin työssä kuin miesystävänsä kodissa ja että hänen kuntonsa oli alkanut huonontua. L on oikeudessa kertonut, että lääkärin viittaama aiempi työpaikka-altistus oli hyvin lyhytaikainen, mutta lausunnosta ilmenee aiempi altistuminen kahdessakin työpaikassa. Lisäksi lääkärinlausunnosta ilmenee, että lausunnon antamisajankohdankin Ln työpaikassa on ollut kosteusvaurioita ja homeinen haju monen työntekijän oireillessa siellä.
Käräjäoikeus päätteleekin, että kaikkia Ln sisäilmaongelmista johtuvia terveysongelmia ei voi laittaa asunnon syyksi. Se on uskottavaa, että hänen aiempi herkistymisensä on vaikuttanut siihen, että juuri hän on käräjäoikeuden käsityksen mukaan voimakkaimmin taloyhtiön asukkaista alkanut epäillä asunnon sisäilmaongelmia ja siten ryhtynyt toimenpiteisiin, joiden seurauksena Pn tutkimuksin ongelmat on todennettu. Kirjallisesta todisteesta A29 käräjäoikeus vielä toteaa, että ottaen huomioon Vn lausunnosta ilmenevät muut kuin sisäilmaongelmista johtuvat Ln terveydelliset ongelmat, ei näistä lääkärintodistuksista voida Vn lausuntoa enempää päätellä, että L olisi sairastunut asunnon mikrobi- ym. vaurioiden takia.
Vn lausunto tai lääkärintodistukset eivät anna Pn lausuntoon nähden lisätietoa asunnon rakennevirheistä, mutta ovat sen kanssa samansuuntaisia.
Käräjäoikeus katsoo Pn tutkimuksen osoittavan, että lattiarakenne ei ole toiminut, vaan lattiamateriaalit ovat reagoineet keskenään ja tuottaneet huoneiston ilmatilaan terveydelle haitallisia kemiallisia yhdisteitä. Syy tähän on osittain selvästi ollut kylpyhuoneen rakenteen virheet ja riskirakenteet. Lisäksi pesutilojen edellä käsitellyt ja seuraavassa kappaleessa käsiteltävät virheet viittaavat yleisesti ottaen huolimattomuuteen tai vakavaankin huolimattomuuteen saneeraustyössä, mihin viittaa myös mm. asiakirjadokumentaatioiden puutteellisuus. Pn kertoman perusteella ongelmien ei voida päätellä syntyneen ulkopuolisesta syystä. Käräjäoikeus katsoo näytetyksi, että lattiarakenteen ongelmat ja niiden korjaustarve johtuu huolimattomuudesta rakennustyössä, joko pesutilojen lattian virheistä johtuneesta kosteuden leviämisestä tai lattian asentamisen yhteydessä puutteellisesti suoritetusta pohjamateriaalin tarkastuksesta.
Käräjäoikeus katsoo, että asunnossa on kuivien tilojen lattioiden osalta virhe asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 3- ja 4-kohdissa tarkoitetulla tavalla.
Asunnon pesuhuoneen ja saunan muut virheet
Kantajan luetteloimat virheet ilmenevät kirjallisista todisteista A31 ja A39.
J on kertonut, että putkiremontin osalta on ollut rakennuslupa, joten siihen tarvittavat suunnitelmat on täytynyt olla olemassa ja sen osalta on tehty lopputarkastuskin. Jn mukaan hän luovutti asiakirjat Tlle.
T on kertonut, että hän vastaanotti yhtiön hallinto-aineiston Tn toimistolta. Sähkötöistä ei ollut mitään asiakirjoja, T on saanut niiden osalta vain Fltä asunnon sähkökeskuksen kytkentäkaavion, kun vikavirtasuojat lisättiin. Putkitöiden urakkasopimuksia ei ole ollut. Rakennusteknisistä töistä on ollut sopimukset kahden virolaisyrityksen kanssa, toinen on tehnyt A- ja
B-talot ja toinen C- ja D-talot. Lopputarkastuspöytäkirjoja ei näistä ole. Kun vuonna 2017 rakenteita on purettu, on nähty mitä rakenteissa on.
K on kertonut, että Ln asunnon korjaamiseen ryhdyttiin
Pn raportin vuoksi. Tarkoitus oli korjata vaurio ja oli täysi yllätys, että löytyi niin paljon Ikaa_, jonka korjaaminen ei ole yksinkertainen juttu.
Raportin A31 la_aJu johtuu siitä, että virheitä on niin paljon. K on todennut raportin puoItavan edelleen paikkansa. K on kertonut, että pesutilan purun yhteydessä löytyi ilmanvaihtokanavistosta pätkä sadevesiviemäriä, joka oli ollut kotelossa vapaana, ei kiinni venttiilissä.
Tämä on käsitelty raportin sivuilla 11-12. Kn mukaan pesutilan ilmanvaihto ei ole toiminut, eli pesuhuoneen kosteus ei ole poistunut poistohormiin . Rakenne on ollut myös paloturvallisuusriski, eristysaine ja muovIputki eI ole ollut hyväksyttävää eikä asianmukaista. Kn mukaan viemäreissä ja käyttövesiputkissa puuttuu palosuojauksia, ja palo-osastointi on virheellinen, kun sitä ei ole. Rn raportti A39 on pyydetty asiantuntijalausunnoksi Kn havaintojen oikeellisuuden todentamiseksi. Lisäksi K on sittemmin tutkinut ja kuvannut Ln asunnon alapuolella olevan asunnon hormin sisustaa, ja siellä ei ole näkyvissä palomansettia, joka tulee olla, jos on kerroskohtainen palo-osastointi. K on vielä kertonut laatineensa todisteen 50 listauksen havaituista virheistä ja puutteista.
R on kertonut antaneensa lausunnon asunnon D 30 märkätilojen rakenneteknisistä ja taloteknisistä asennuksista. Rn mukaan lausunto pitää paikkansa sillä huomiolla, että sen laatimisen jälkeen tuli lopputarkastuspöytäkirja sähkötöiden osalta. R on lisäksi todennut, että lausunnossa ei otettu palo-osastointiin kantaa, kun ei tiedetty miten se on tehty, mutta että nyt voidaan täydentää lausuntoa siten, että hormirakenteessa ja läpivienneissä on määräysten vastaisia rakenteita. Muoviputki ei voi mennä palo-osastoivan rakenteen läpi ilman asianmukaista palokatkoa, ja tässä on kaksikin kohtaa eli toinen alapohjasta välipohjaan ja toinen iv-kanavasta yläpohjaan. R on todennut, että hänen mielestään rakentamisen laadun osalta on oikaistu aika paljon, tietojen mukaan on haettu rakennuslupa pintaremontille, mutta pintaremontti ei ole saunan rakentamista ja rakennusvalvontadokumenteissa ei edes ole saunaa asunnossa D 30. Rn mukaan muutakin dokumentointia puuttuu, valvontapöytäkirjoja, tarkastuksia, mallikatselmuksia ja ottaen huomioon R:in raportin havainnot, kyse ei ole A-luokan rakentamisesta. Rn mukaan rakentamista voi kuvata erittäin huolimattomaksi.
N on kertonut, että hän oli tilannut palokatkomansetteja työmaalle ja että ne olivat pinosta hävinneet, hän ei tiedä mihin, kun ei ole voinut jokaisen putkimiehen vieressä seistä.
K on lausunnossaan väliseinärungon osalta todennut, että se ei ole rakennusmääräysten vastainen, mutta että levy altistuu lattiavalun aikana ylimääräiselle kosteudelle, jos sitä ei ole suojattu erotuskaistalla. llmanvaihtohormin osalta hän on todennut, että sitä ei tarvitse eristää, ellei siihen ääniteknisesti tai paloteknisesti ole tarvetta. Oikeudessa hän on esittänyt samat kannanotot.
Käräjäoikeus katsoo, ottaen huomioon kantajan esittämä vakuuttava näyttö väitetyistä virheistä ja puutteista ja vastaajan puolelta esitetyt vähäiset huomiot, jotka eivät anna aihetta päätellä toisin, että kantajan väittämät puutteet ovat olemassa ja kysymyksessä on asuntokauppalain
4 luvun 14 §:n 2- ja 4-kohdissa tarkoitetut virheet.
llmavuodot
Käräjäoikeus toteaa ensinnäkin, että ilmavuotoja on käsitelty tässä oikeudenkäynnissä varsin laajasti niiden merkitys huomioon ottaen: K mukaan lukien kaikki joilta asiasta on kysytty ovat todenneet, että niiden korjaaminen on helppoa ja halpaa maksaen enintään muutamia satoja euroja asuntoa kohden.
L on kertonut, että parvekkeen ovesta tuli kylmää ilmaa oikein puhaltamalla ja että varmaan sitä tuli myös ikkunoista. Hän oli laittanut mattoa ja tavaroita oven eteen. Lokakuussa 2014 oli käynyt terveystarkastaja, syynä oli ollut se, että L oli sairastellut koko ajan, ja oli ollut hajuhaittaa, eikä kylpyhuoneasialle tapahtunut mitään. Ln mielestä tarkastusta ei tehty asianmukaisesti, olohuoneen ovea ei tarkastettu ollenkaan ja tyttären huoneen haju vain todettiin.
L on raportin havaintoja kommentoinut, että saunan korvausilmaventtiiliä ei oltu tukittu vaan tavaroita säilytettiin vain lauteilla, että hän otti heti vaatehuoneessa pois sen mikä oli olevinaan vähän esteenä, ja että hän pyyhki keittiöpyyhkeellä pölyt venttiileistä.
J on kertonut, että Tn tekemässä remontissa vaihdettiin parvekeovi ja sen vieressä oleva ikkuna. Kohteessa on koneellinen ilmanvaihto, katolla imuri vetää ilmaa pois ja korvausilmaa tulee ikkunankarmeista, postiluukusta ja uudessa olohuoneen ikkunassa saattoi olla rakoventtiili. Jn mukaan ilmanvaihto ei ole nykyaikaisesti hallittua, vaan ilma tulee mistä pääsee.
K on kertonut, että todisteena A7 oleva tarkastuskertomus (22.11.2013) oli ilmavuotojen osalta vain suuntaa-antava eikä se ole RT-kortin mukaisesti tehty. Sen sijaan todisteena A12 oleva raportti (11.2.2014) on tehty sen tekemistä koskevan RT-kortin mukaisesti. K on oikeudessa käynyt läpi asunnon 030 kuvat ja havainnot ja todennut, että koko tutkimus on tehty samalla seinällä, ovi on olohuoneen parvekkeen ovi. Koska Kn korjausluokitus oli kyseenalaistettu ottaen huomioon asumisterveysohjeen
lämpötilaindeksit, jotka Kn raportissakin on s. 2 siteerattu, K on perustellut korjausluokituskantaansa lukemalla oikeudessa RT-korttia RT14-10850 seuraavasti (kortti ei ole todisteena): "Rakenteiden toiminnallisia vaatimuksia pidetään tärkeinä ja toiminnallisten vaatimusten täyttyminen on arvioinnin kohde. Arvioinnin tukena voidaan käyttää lämpötilaindeksiä. Korjauksen arvioinnissa otetaan huomioon tilan käyttötarkoitus ja poikkeaman laajuus ja sen sijainti tilassa.
Tulkinnassa otettava huomioon esim. liian voimakas veto. Jos pintalämpötila on sinänsä riittävän korkea mutta ilmavirtaus on suuri tai vika on laajalla alueella, poikkeama on syytä luokitella tiukemmin".
Kn mukaan lämpökuvaaja voi päättää luokituksen, ja hän on luokitellut sen tiukemmin, koska vuoto on laajamittainen ja tulee rakenteesta, ja sen mahdollisuus tuoda haittamikrobeja tms. tekee siitä korjausluokkaan 1 kuuluvan. K on kertonut asukkaan kertoneen, että olohuoneessa seinän läheisyydessä tuntuu vetoa jaloissa. K on todennut, että kaikki rakenteen kautta tuleva ilma on omiaan aiheuttamaan terveyshaittaa, koska korvausilma tulee silloin väärästä
paikasta eli villatilan ja eristetilan kautta. Kysyttäessä onko tämä
linjassa sen kanssa, että terveystarkastaja oli suositellut tiivisteiden poistamista, K on todennut terveystarkastajan haluavan tiivistettä pois , että ilma tulisi ulkoa ikkunan yläosasta ja lasin läpi hallitusti, ja että
myös terveystarkastaja on varmasti sitä mieltä, että korvausilma ei saa tulla rakenteesta.
K ei ole vähäisiä huomioita lukuunottamatta lausunnossaan kritisoinut toista Kn mittausta (A12), mutta oikeudessa hän on tältä osin kertonut muuttaneensa kantansa täysin. Hän on todennut edellisiltana tutkineensa raporttia tarkemmin ja suorastaan häkeltyneensä huomattuaan, että tutkimusta ei ole tehty asumisterveysohjeen mukaan ja että raportti on erittäin väärin tehty.
K oli kertomansa mukaan havainnut, että hänen kopiostaan todisteesta A13 uupui kaksi seuraavaa sivua, ja kun hän otti ne käyttöön, hän havaitsi, että lämpötilaindeksiluvut on otettu väärästä kohtaa eli minimilämpötilasta, kun ohjeen s. 17 käskee ottamaan keskiarvosta.
Lisäksi K on kiinnittänyt huomiota siihen, että on alipaine 9-25 pascalia, ja ohjeen mukaan asunnon ja ilmanvaihdon on oltava samanlaiset kuin tavanomaisessa käyttötilanteessa, mikä on 5-6 pascalia, eli tässä on Kn mielestä ollut 2-5 kertainen alipaine.
Vielä K on todennut, että raportista uupuu kokonaan virtaustarkastelu, eli virtausnopeuden enimmäismäärä ei saa ylittää taulukkoarvoa, ja että jos paine-ero on 4- tai 5 -kertainen, niin huoneistosta vedetään uskomaton määrä ilmaa ulos. K on todennut vaikuttavan siltä, että ilmanvaihtokone on säätämättä ja todella kovalla.
Todisteena A13 on ote asumisterveysohjeesta (STM 2003:1). Käräjäoikeus toteaa, että K ei ole häntä kuultaessa edes maininnut asumisterveysohjetta (lukuunottamatta raportistakin ilmeneviä indeksilukuja), vaan hän on vedonnut RT-korttiin todeten, että sen mukaan Iämpökuvauksen tulkinta tulee tehdä. K on puolestaan vedonnut ainoastaan asumisterveysohjeeseen mainitsematta mitään RT-kortista.
Todisteena A14 on tarkastuspöytäkirja terveystarkastuksesta 4.11.2014. Siitä ilmenee, että terveystarkastaja on edellyttänyt Ln asunnossa olevien puutteiden korjaamista. Puutteet ilmenevät toimenpidekohdasta. Käräjäoikeus toteaa, että kovin erityisiä toimenpiteitä ei ole suositeltu tehtäväksi.
Käräjäoikeus toteaa johtopäätöksenä, että rakenteessa on virhe siltä osin kun korvausilma tulee asuntoon rakenteesta villatilan ja eristetilan kautta, mikä on omiaan tuomaan huoneilmaan haitallisia hiukkasia, ja että kysymyksessä on asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 3- ja 4-kohdissa tarkoitettu virhe. Kysymyksessä on sikäli joka tapauksessa tämän asian seuraamusten kannalta vähäinen virhe, että sen korjaaminen kiistatta on helppoa ja edullista. Käräjäoikeus lisäksi toteaa, että Kn mittaamat lämpötilat eivät osoita asumisterveysohjeen mukaista korjausluokkaa 1, ja Kn oikeudessa kertomasta onkin ilmennyt, että ilmavirtauksen voimakkuus on vaikuttanut merkittävästi korjausluokitukseen.
Kn lausuman perusteella on kyseenalaistettu se, onko K
ottanut huomioon paineen vaikutuksen. Asia on siltä osin jäänyt epäselväksi, Kn lämpökuvaajasertifikaatti on tuolloin ollut aivan tuore ja lisäksi on epäselvää, oliko saunassa oleva korvausilmaventtiili osin tai kokonaan peitettynä tavaroiden siellä varastoinnin vuoksi.
Käräjäoikeus päätyy katsomaan, että vaikka virhe on edellä todetuin tavoin olemassa, T Oy:n vastuulla oleva virhe on merkitykseltään vähäinen.
Liukuovet
L on todennut, että eteisen kaapisto on tässä pieni murhe nyt. Ongelma oli, että ovet kaatuivat voimalla päälle kun oven avasi, ja se aiheutti huolta, erityisesti ajatus että ovi kaatuisi lapsen tai koiran päälle ja erityisesti, jos lapsi olisi yksin kotona. Kaapistoa ei ole Ln mukaan väärin käytetty, lapset ovat rauhallisia, ja itsekin L on saanut oven päälleen kun on ottanut takkia. L on kertomansa mukaan joutunut ottamaan käsillä vastaan kaatuvaa ovea.
K on lausuntoonsa viitaten todennut, että valitettavasti hän on sitä mieltä että syynä on väärä käyttö, hänen avopuolisolleenkin oli tullut ovi päälle kun kaapissa oli ollut liikaa mekkoja. Korjaustapana on nostaa ovi kiskoille ja säätää pyörät.
Käräjäoikeus ei näe syytä, miksi L kertoisi valheellisesti näinkin vähäpätöisestä seikasta. Ken kokemuksesta huolimatta käräjäoikeus ei voi pitää tavanomaisena sellaista liukuovikaapiston ominaisuutta, että sen ovet kaatuvat päälle. Ottaen huomioon sen mitä tässä kohteessa rakentamisen laadusta on edellä todettu, käräjäoikeus pitää riittävästi näytettynä, että liukuovikaapiston osalta kysymyksessä on asuntokauppalain 4 luvun 14 §:n 4-kohdan mukainen virhe.
Merkitykseltään virhe on tässä asiakokonaisuudessa vähäinen.
Taloudellinen virhe
Kirjallisina todisteina on esitetty kauppakirja 8.6.2012 (A1 ja V1), hallituksen kunnossapitotarveselvitys 30.6.2011 (A2 ja V2), isännöitsijäntodistus huoneistosta D 30 (V3) ja myyntiesitteet (A35 ja A36 ja V20).
Käräjäoikeus toteaa, että kauppakirjassa, sen liitteenä olevassa remonttiselosteessa ja isännöitsijäntodistuksessa ei ole väitetty, että kohteeseen olisi tehty laajempaa saneerausta kuin sinne on T Oy:n kertomana tehty. Hallituksen kunnossapitotarveselvitys on hallituksen näkemys korjaustarpeista ja käräjäoikeus toteaa, ettei taloyhtiössä käräjäoikeuden saaman käsityksen mukaan ole tehty viiden vuoden aikana muuta kuin joltakin osin kattoremonttia, mitä on jonkintasoisena kunnossapitotarveselvityksessä ennakoitukin.
Myyntiesitteissä A25 ja A36 ei ole väitetty, että kohteeseen olisi tehty toteutettua laajempi remontti.
L on kertonut ostopäätökseen vaikuttaneen se, että asuntoa markkinoitiin uudenveroisena ja kaikki oli juuri laitettu ja uutta. L on kertonut asuneensa tuolloin omakotitalossa ja että hän ajatteli pääsevänsä huolettomasti asumaan. Pitkälti päätöksen syy oli se, että papereiden perusteella viiteen vuoteen ei tapahdu mitään eikä tule
41
suurempia ylimääräisiä rahamenoja. L on kertonut
luetuttaneensa kauppakirjan ammattilaisella ennen ostopäätöstä.
L on kertonut, että hän on vain maallikko, ja että S sai
hänet puheellaan_ vakuutettua. Ln mukaan monet asiakirjat on ristiriidassa Sn puheiden kanssa.
h on kertonut, että vuonna 2012 hän myi Ln kiinteistön Nn keskustassa. L oli kysynyt Pn mielipidettä Rkadun hankinnasta ja pyytänyt tukea ostopäätökseen. Pn mielestä asunto oli ollut kallis, hänen mielestään sopiva hinta olisi ollut 130.000 euroa alue huomioon ottaen, olettaen että
ennakkomarkkinoinnin tieto siitä, että kaikki oli saneerattu, olisi pitänyt paikkansa. P ei ole muistanut näkikö hän isännöitsijäntodistusta tai kauppakirjaa, 5-vuotissuunnitelman hän oli nähnyt. P on oikeudessa asiakirjat nähdessään todennnut, että kauppakirja ja isännöitsijäntodistus on linjassa keskenään, mutta ne eivät ole linjassa markkinoinnin eikä 5-vuotissuunnitelman kanssa. P on todennut
että Tn välittäjä oli vakuutellut Llle, että remontit on '
talossa tehty ja että se on huoleton kauan aikaa. P on vielä todennut muistavansa, että kohteen markkinoinnissa sanottiin, että putkiremontti on tehty, ja että heidän toimistonsa välittäjät eivät markkinoi että putkiremontti on tehty, jos se on tehty vain osittain.
S on kertonut, että hän muistaa kyllä Ln, mutta ei kyseistä kauppaa. Sn mukaan hän on myynyt alueelta lähes 100 huoneistoa ja hänellä on vissi formaatti millä asiaa vyörytetään, eikä hän ole voinut kenellekään mitään omaa viritellä. S on kertonut asiakkaille kertoneensa, että huoneisto on remontoitu, keittiö ja kylpyhuone on uusi, pinnat on laitettu, ja siinä sivussa on käsitelty taloyhtiön korjauksia, joita oli putkiremontti, julkisivumaalaus, parvekeremontti ja lisäksi jotain muuta pientä. Sn mukaan kauppakirjaluonnos on vähintään 3-4 päivää ennen kauppaa toimitettu ostajalle kehotuksin lukea ja kommentoida jos on huomautettavaa, ja se on käyty pääpiirteittäin läpi kaupantekotilaisuudessa. Jotkut ovat lukeneet kauppakirjan paremmin ja jotkut huonommin ja Sn mukaan varmaan ovat olleet hyvinkin kiinnostuneita siitä, mitä remontteja viiden vuoden päästä tulee, mutta osasivat ymmärtää, että vanhaan rakennukseen tulee korjauksia.
Käräjäoikeus toteaa viitaten jo edellä sähköjärjestelmän kohdalla lausuttuun, että käräjäoikeuden käsityksen mukaan Llle ei ole väitetty eikä hän ole voinut perustellusti edellyttää, että taloyhtiön sähköjärjestelmä olisi uusi. Hänellä on ollut perusteltu oikeus odottaa, että hänen asuntonsa sähköt toimivat. Kun saunaa ei sähköjen alitehoisuuden vuoksi voi käyttää saunana, kysymyksessä on Ln kanssa tehdyssä kaupassa oleva virhe. Taloudellista virhettä ei kuitenkaan ole siinä mielessä, että Llle olisi annettu väärää tai puutteellista tietoa taloyhtiön sähköjärjestelmän uusimisesta tai sen tulevasta korjaustarpeesta. Taloyhtiön sähköjärjestelmää ei ole ilmennyt vieläkään uusitun tai korjatun.
Muut tässä asiassa olevat virheet ovat ilmenneet sellaisissa rakenteissa, jotka ovat olleet T Oy:n teettämän saneerauksen kohteena.
Mitä tulee kantajan asunnossa oleviin edellä käsiteltyihin virheisiin, käräjäoikeus toteaa, että kun kysymyksessä on asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevat rakenteet, ei L voi joutua niiden korjauskustannuksista laajempaan vastuuseen kuin mitä hänen osakemääränsä osoittaa, mikä on kantajan kertoman ja yhtiöjärjestyksen mukaan 4,7 prosenttia. Näin ollen, jos Ln oman asunnon korjaaminen maksaisi esimerkiksi 30.000 euroa, olisi hänen osuutensa siitä laskennallisesti 1.410 euroa.
Korjauskustannusten osalta suurempi taloudellinen merkitys Ln näkökulmasta on sillä, onko muissakin asunto-osakeyhtiön asunnoissa vastaavia virheitä. Jos niitä olisi, ja 30 asunnon korjauskustannukset olisivat esimerkiksi 600.000 euroa, Ln osuus olisi 28.200 euroa.
T on arvioinut, että Ln asunnossa pitää korjata ainakin pesuhuone ja lattiat ja että nämä pitää korjata ainakin kaikissa talojen B ja C huoneistoissa, taloista Aja B ei ole tietoa, kun siellä rakennustyöt on tehnyt eri virolaisyritys. T on arvioinut, että Ln asunnon osalta remontti olisi varmaan 15.000-20.000 euroa kuivat tilat mukaan lukien.
K on arvioinut, että kun 23.5.2017 havaitut kaikki vauriot on korjattu, niin kustannukset on arviolta 15.000-20.000 euroa per asunto, ja kuivien tilojen osalta tulee vielä yhden Kn kysymän asiantuntijan mukaan 120 euroa/neliömetri.
R on arvioinut, että Ln asunnon märkätilojen korjaus maksaisi ehkä 10.000 euroa, muissa asunnossa enemmän, koska niissä ei ole vielä purkutyötäkään tehty, mutta toisaalta kaikissa ei ole saunaa.
Kuivien tilojen osalta tulee 75-85 euroa neliömetriltä, hinta riippuu siitäkin löytyykö asbestia ja minkä verran. Palokatko-ongelman korjaus on noin 1.000-2.000 euroa huoneistoa kohden.
Todiste A38 osoittaa, että Ln asunnon lattiasta on löytynyt asbestia.
Käräjäoikeus toteaa olevan uskottavaa, että asunto-osakeyhtiön muissakin asunnoissa on jonkin verran edellä läpikäytyjä virheitä vastaavia virheitä. Tällä hetkellä ei tiedetä, korjaako T Oy rakenteet asunto-osakeyhtiön kanssa käymänsä oikeudenkäynnin päätteeksi, ja jos kävisi niin, että taloyhtiö joutuisi maksamaan korjaukset, mikä olisi se määrä, josta Ln osuudeksi tulisi em. 4,7 prosenttia. Todistajien lausumien ja yllä olevan laskelman perusteella on epäuskottavaa, että määrä ylittäisi 30.000 euroa.
Käräjäoikeus toteaa Ln voineen perustellusti odottaa, että juuri saneeratuissa asunnoissa ei tarvitse tehdä korjauksia saneerauksen kohteena olleisiin rakenteisiin useampaan vuoteen. Llla on siten ollut väärä käsitys siitä, millaisia taloudellisia velvoitteita asunnon omistamiseen liittyy. On ilmeistä, että T Oy on kauppaa tehtäessä kertonut, että juuri tehty saneeraus on tehty asianmukaisesti ja huolellisesti. Käräjäoikeus katsoo, että mikäli L joutuisi
maksamaan osuuden korjauskustannuksista, kysymyksessä olisi asuntokauppalain 4 luvun 15 §:n 1 momentin 1-kohdassa tarkoitettu virhe. Käräjäoikeus palaa seuraamusten kohdalla siihen, mikä merkitys on korjauskustannuksia koskevalla epätietoisuudella.
4. Onko reklamaatiot tehty ajoissa
Ajanjakso 8.6.2012-6.9.2013
Ln kauppakirja on allekirjoitettu 8.6.2012 ja kauppakirjan mukaan huoneiston hallinta on silloin luovutettu ostajalle.
Ln, Nn ja Jn kertomuksilla, joiden kanssa mikään ei ole ristiriidassa, on osoitettu, että loppukesän-syksyn 2012 aikana Ln asuntoon asennettiin uusi nousujohto ja kytkin, jolla saatiin aikaan saunan ja pesutornin vuorottelukäyttö. Käräjäoikeus pitää Ln ja Nn kertoman perusteella uskottavana, että L on tämän jälkeen Nn sitä useampaan kertaan tiedusteltua ja työmiehen seistyä vieressä todennut, että kyllä hän nyt on tyytyväinen. Käräjäoikeus ei kuitenkaan katso näytetyn eikä olevan uskottavaa, että L olisi tällöin hyväksynyt sen, että hän ei voi käyttää asunnon saunaa saunana. Käräjäoikeus katsoo, että asunnon sähköjen alitehoisuusongelman osalta L on reklamoinut nopeasti kaupanteon jälkeen;uskottavaa on, että se tapahtui hänen kertomallaan tavalla kolmen viikon kuluttua kaupanteosta, jolloin T Oy tuli tietämään, että Ln asunnon sähköt ovat alitehoiset sinne asennettuihin sähkölaitteisiin nähden.
Todisteena V5 on esitetty 2.1.2013 päivätty reklamaatio-asuntokaupan virhe nimetty asiakirja, jossa reklamaation tekijäksi on merkitty SL ja reklamaation vastaanottajaksi T Oy ja K Oy. Kyseisestä asiakirjasta ei ilmene, mitä virheitä L katsoo asunnossa olevan. Kantaja ei ole vedonnut asiakirjaan todisteena.
Vastaaja on kiistänyt, että kyseessä olisi reklamaatio. Käräjäoikeus katsoo, että kyseinen asiakirja ei täytä reklamaation tunnusmerkkejä.
Todisteena V1O on kantajan taloyhtiölle eli MTlle 29.4.2013 lähettämä sähköpostiviesti koskien asunnon sähköongelmia. Tätä ei ole osoitettu myyjälle eikä myyjän lukuun toimivalle, joten se ei ole laissa tarkoitettu reklamaatio. Käräjäoikeus on edellä kuitenkin katsonut Ln reklamoineen sähköistä jo aiemmin Tlle.
Todiste A41 on 31.7.2013 päivätty reklamaatio, joka on useiden asukkaiden, mm. SLn tekemä. Vastaanottajana on T Oy ja K Oy. Reklamaation liitteenä on asuntoa D 30 koskeva vikalista, jossa on yksilöity reklamaatiot tämän kanteen kannalta merkityksellisinä asioina sähköongelmista, ilmavuodoista ja liukuovista.
Todiste A49 on 30.8.2013 päivätty sähköpostiviesti PVlta Asunto Oy Rkadun puolesta, ja se on osoitettu F-sähkön edustajalle ja MJlle, kopiona Tlle. Viestin mukaan siinä lähetetään asukkaiden ilmoitukset vielä (liitteestä ilmenee että ne lähetetty myös 19.8.2013) ja ilmoitetaan, että 6.9. pidetään kohteessa takuukorjausten katselmus.
T on kertonut, että asukkailta oli kerätty reklamaatiolistoja ja takuuaikoihin liittyviä listoja kesän 2013 tienoilla. Taloyhtiön toimesta pidettiin takuutarkastusta ja Insinööritoimisto Vn PV hoiti asiaa taloyhtiön puolesta. Asukkaille lähetettiin kyselyt ja kierrettiin asuntoja ja yleisiä tiloja, ja toimitettiin reklamaatio Tlle.
Käräjäoikeus toteaa asuntokauppalain 4 luvun 18 §:n viitaten, että on jäänyt epäselväksi, milloin myyjä olisi järjestänyt vuositarkastuksen eikä sen pöytäkirjaa ole esitetty. Käräjäoikeus päätyy katsomaan, että kesällä 2013 pidettyyn talon katselmukseen liittyvä 31.7.2013 päivätty reklamaatio on tehty ajoissa tehty ottaen huomioon T Oy:n velvollisuus järjestää vuositarkastus. Näin ollen kantaja on reklamoinut asianmukaisesti ilmavuodoista ja liukuovista ja (uudelleen) asunnon alitehoisesta sähköjärjestelmästä.
Vedeneristyksen ongelmat syksyllä 2013, kenellä vastuu seurannaisvaurioista?
Keskeinen väite T Oy:n taholta asiassa on, että se ei olisi vastuussa asunnon D 30 kosteus- ja lattiavaurioista, koska T Oy:n mukaan taloyhtiö/KK/L saivat tiedon kosteusvauriosta jo loppuvuonna 2013, mutta eivät ryhtyneet tiedon johdosta mihinkään toimenpiteisiin. Käräjäoikeus käsittelee kyseistä väitettä tässä kohdin.
Todiste A7 on Ktekniikka Oy:n raportti, jonka on laatinut KK. Raportti on taloyhtiön tilaama, yhteyshenkilönä MTta. Kartoituspäivämäärä on 11.11.2013. Asiakkaan kuvaus vahingosta on: "Asukas epäilee kosteusvauriota huoneistossa.
Asunnossa ajoittain hajuhaittaa ja asukkaalla hengitystieoireita." Havaintoihin on kirjattu, että epäillään, että pesutilassa ja saunassa ei ole lattiakaivoliitoksessa vedeneristettä. Suositeltavat toimenpiteet ovat: "saunan ja pesutilojen lattiakaivoliitosten tarkastus ja korjaus erillisen suunnitelman mukaan. Lattian kostuneen rakenteen laajuuden selvitys, purku/koneellinen kuivaus erillisen suunnitelman mukaan". Raportin liitteenä on ollut pohjakuvapiirros, johon on merkitty alue, jossa on havaittu kosteutta pintakosteuden osoittimella. Raportissa on kuvia, joista mm. kuvassa 5 saunan lattiakaivon osalta on kirjattu, että kiristysrengas on täysin irtonainen ja alle ei tule vedeneristettä.
Todisteet AB ja A9 ovat vedeneristyksen mittauspöytäkirjat asunnoista D 30 ja D 27. Ne on päivätty 28.4.2013, ja todisteessa A9 on mittauspäivämäärä 4.4.2013.
K on kertonut, että hän on kirjannut raporttiin vian minkä epäillään aiheuttavan asukkaan havainnot eli hajuhaitan tai hengitystieoireita.
Kn mukaan asukas epäili kosteusvauriota siksi, että vuonna 2012 oli ollut kattovuotoja. Kn mukaan tutkittaessa löytyi saunan ja pesutilan lattiakaivon liitoksista mahdollista vikaa ja pintakosteusmittarilla lattiakaivon ympäriltä kohonnutta kosteutta. Kn mukaan pintakosteusmittaus ei vielä kerro että olisi rakenteellinen kosteusvaurio, siksi on merkitty että laajuutta olisi hyvä tutkia. Lattiakaivojen vedeneristyksen puutteellisuus on kirjattu epäilyksi, koska täytyy olla aivan varma ennen kuin sanoo että asia on niin. K on todennut olevan mahdollista, että vesieriste ei näy kaivoa katsottaessa koska jotkut ko istelaip n laittaessaan laittavat akryylimassaa tai jotain sauma-ainetta niin, että vesieriste ei näy. K oli ollut läsnä kun todisteiden A8 ja A9 näytepalat otettiin, hänen mukaansa suurella todennäköisyydellä se tehtiin siksi, että AY-raportin perusteella heräsi epäily onko vesieristeessä kaikki kunnossa. Kirjanen ei ole muistanut mitattiinko tuossa yhteydessä kosteuksia. Kirjanen on todennut, että taloyhtiö reklamoi Tlle ja he olivat vastanneet korjaavansa vedeneristeet, mutta se ei johtanut tulokseen, koska korjaussuunnitelmaa ei saatu. K on kertonut antaneensa Pn
tutkimukseen (A19) lähtötiedon, että asunnon pesuhuoneessa on todettu kosteusvaurio vuonna 2014, ja että se liittyy raporttiin A7. K on todennut, että hän ei tiedä milloin rakenteellinen kosteusvaurio on syntynyt. Virheellinen rakenne elää käytön mukaan, kastuu ja kuivaa, ja on vaikea tietää milloin ei enää kuiva välissä ja milloin mikrobitoiminta alkaa. Kn mukaan kosteusvaurio on virallisesti todettu 28.4.2017.
P on kertonut saaneensa A19 lausuntoonsa kirjatun lähtötiedon kosteusvauriosta Klta sähköpostilla, jonka P on lukenut: "Pesutilassa on kosteusvaurio ja puute vesieristyksessä. Kuten kerroin riita on menossa tällä hetkellä. Pieni riski tietysti että pesutilan kosteus on voinut levitä. Pesutilan vika on havaittu keväällä 14".
L on kertonut, että varmaankin vuonna 2013 Kn käynti huoneistossa liittyi siihen, että pesuhuoneessa haisi vanha maakellari, ja L laittoi viestiä Tlle ja tämä varmaan tilasi tutkimuksen.
Kun Kn raportti ilmestyi, L sai sen luettavaksi ja K tai T kertoi, että vedeneristykset on liian ohuet. Irrotettiin pari laattaa keskeltä lattiaa kaivon ympäriltä ja todettiin, että vedeneristys on liian ohut ja että on kohonnut kosteus. Isompi vaurio havaittiin tutkimuksissa jotka alkoivat homekoiran tilaamisesta marraskuussa 2016.
Todiste A45 on MTn sähköpostiviesti 17.12.2013 MJlle ja JNlle, liitteenä viestissä on asuntoa D25 koskeva asiakirja, asuntoa D30 koskeva asiakirja ja katselmusasiakirja 30.9.2013. Viestin sisällöstä ilmenee, että taloyhtiö on reklamoinut pesuhuoneen vedeneristyksen puutteesta ja lämpövuodoista.
Todiste A46 on Tn taloyhtiölle lähettämä em. 17.12.2013 sähköpostiin vastauksena tehty kirje 31.1.2014, jolla T on ilmoittanut, että se ei ole vastuussa väitetyistä virheistä.
Todiste A42 on 23.5.2014 päivätty reklamaation täydennys, joka on osoitettu T Oy:lle ja jossa kantaja on reklamoinut asunnon ilmavuodoista ja kylpyhuoneen ja saunan vedeneristyksen puutteista.
Todisteesta A47 ilmenee, että 1.4.2014 T /MJ on ilmoittanut, että se on valmis ryhtymään toimenpiteisiin asuntojen D27 ja D30 kylpyhuoneiden lattian vedeneristeen korjauksen osalta. 2.6.2017 J on lähettänyt toisen viestin, johon on liittänyt em. viestin ja tiedustellut aikataulua ja viitannut yhtiökokouksessa käytyyn
keskusteluun. Tähän MT 5.6.2014 on vastannut, että tarvitaan korjaustapaselostus, ja että seinätkin tulee huomioida, jos purkutöiden yhteydessä tulee ilmi että niissä on myös puutteita, ja että Jn tiedusteleman kolmannen huoneiston lisäksi on muissakin pesuhuoneissa havaittu puutteita ja niidenkin vedeneristykset täytyy tarkastaa.
J on kertonut, että jossain vaiheessa oli tullut tieto, että lattiakaivon vedeneristys olisi puutteellinen. Kysyttäessä saiko hän silloin Kn raportin tietoon, J on todennut, että se on mahdollista jos se ajoittuu sähköpostin aikaan, johonkinhan keskustelu on perustunut, vaikka hän ei asiaa muista. Jn mukaan yhtiökokouksessa oli kerrottu korjaussuunnitelma, eli että poistetaan laattoja kaivon ympäriltä että saadaan tehtyä vesieriste lattiakaivoon, mutta isännöitsijä oli kieltäytynyt.
T on kertonut, että vuonna 2013 tutkittiin Ln asunnon pesuhuonetta ja havaittiin puutteita lattiakaivon vedeneristyksessä. Todiste A45 on koskenut tätä, Tn mukaan liitteenä on päivämäärän perusteella täytynyt ollut Kn raportti, kun vedeneristyksen mittauspöytäkirjat on uudempia. Todisteeseen A47 viitaten T on todennut, että sinänsä T Oy olisi varmaan päästetty korjaamaan, mutta kun ei ollut suunnitelmaa eikä tietoa mitä aiotaan tehdä, korjaaminen voi tarkoittaa mitä vaan, ja että jos T olisi halunnut korjata, niin olisivat toimittaneet korjaustapaselosteen ja hyväksyttäneet sen yhtiöllä. Kysymykseen miksi meni niin kauan ennen kuin asialle taloyhtiön puolesta tehtiin mitään, T on todennut, että syitä on ollut varmaan monta, että yhtiökokous ja hallitus ajattelivat että aiheuttaja eli T tekisi, ja sitten tehtiin sisäilmatutkimuksia ja havaittiin ongelmia ja ryhdyttiin toimenpiteisiin yhtiön taholta.
Käräjäoikeus katsoo, että vedeneristyksen puutteet ovat sellaisia, että niitä ei voida edellyttää asukkaan havaitsevan vuositarkastuksessa tai sitä ennen ja edellä lausutuin tavoin on jäänyt epäselväksi, milloin myyjä olisi järjestänyt vuositarkastuksen. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan L on laissa tarkoitetulla tavalla havainnut virheen huhtikuun lopussa 2014, kun vedeneristysmittauspöytäkirjat on saatu, joten 23.5.2014 tehty reklamaatio on tehty ajoissa.
Taloyhtiön sähköpostin perusteella T Oy on tullut tietoiseksi vedeneristyksen mahdollisista ongelmista joulukuussa 2013 ja Tn kertomuksen ja Jn lausuman perusteella on uskottavaa, että tuolloin se sai tiedon myös Kn raportista A7. Rakennusalan ammattilaisena Tn on täytynyt ymmärtää, miten suuria seurannaisvahinkoja voi seurata siitä, että virhettä ei korjata. Tässä tapauksessa laajoja seurannaisvahinkoja on syntynyt: Tn puolelta on pidetty täysin mahdollisena, että kuivienkin tilojen lattioiden ongelmat liittyvät pesutilojen kosteuden leviämiseen. Mitään perusteltua syytä sille, että T Oy ei olisi vastuussa virheiden korjaamatta jäämisestä, ei ole ilmennyt. Mikään ei vähäisemmässäkään määrin tue sellaista tulkintaa, että Ln asunnon pesutiloissa olisi loppuvuonna 2013 tai alkuvuonna 2014 tehty sellaisia kosteustutkimuksia, joissa rakenteellinen kosteusvaurio olisi voitu varmentaa. Pintakosteusmittaus
Vuosi2017
47
i o oita rakenteellista kosteusvauriota. K on käyttänyt epäselvää ilmaisua puhuessaan kosteusvauriosta, kun on tarkoittanut kohonnutta kosteutta ja kosteusvaurion riskiä. Tlle on sen asema huomioonottaen annettu riittävät tiedot rakennevirheestä ja T on ottanut riskin, kun se ei ole toimittanut korjaustapaselostetta, jollainen siltä kohtuudella on voitu edellyttää. Todettakoon, että jos Jn kertomin tavoin yhtiökokouksessa käytetyssä puheenvuorossa on suullisesti esitetty paikkauskorjausta, ei tämä ole ollut riittävä pyrkimys virheen korjaamiseen Tn puolelta.
Todiste A43 on 9.2.2017 päivätty reklamaation täydennys, jossa kantaja on reklamoinut vastaajaa muiden tilojen kuin saunan ja pesuhuoneen lattioissa havaituista mikrobivaurioista. Liitteenä reklamaatiossa ovat olleet tämän asian todisteet A16 ja A17 eli homekoiraraportti 9.11.2016 ja Pn ensimmäisen tutkimuksen raportti 17.1.2017, jonka taloyhtiö oli tilannut. Käräjäoikeus katsoo, että tämä reklamaatio on tehty ajoissa, koska se on tehty pikaisesti tutkimusten valmistumisen jälkeen ja kyse on jo aiemmin reklamoitujen rakennevirheiden seurannaisvaikutuksista.
Muut esitettyjen virheväitteiden osalta (rakenteiden avaamisen jälkeen tehdyt havainnot) vaatimukset Tlle on esitetty tämä oikeudenkäynnin valmisteluistunnon aikaan ja sen jälkeen. Käräjäoikeus katsoo, että virheet nämä on reklamoitu heti, kun ne on voitu havaita.
Käräjäoikeus katsoo, että reklamaatiot asiassa on tehty ajoissa.
5. Oikaisusta
Todisteesta A44, joka on sähköpostikeskustelu 30.5. - 13.6.2017, ilmenee, että T Oy on tarjoutunut korjaamaan liukuovikaapin ja kiukaan. L on ilmoittanut, että korjaus ei ole tapahtumassa viipymättä, että eteisen lattian mikrobivaurioiden takia kaapin korjaus olisi nyt hyödytön, ja että hänen käsityksensä mukaan kiuas on sinänsä toimiva ja sen toimimattomuus johtuu kanteessa ilmoitetuista syistä.
Edellä on käsitelty pesutilojen lattioiden virheiden oikaisupyrkimykset.
llmavuotojen osalta L on kertonut, että hän sai joku vuosi sitten joulunpyhinä nimettömän tekstiviestin, jonka sisältö oli, että tulisimme huomenna korjaamaan ilmalämpövuotoja. L oli ilmoittanut, että hän ei ole paikalla eikä hän hyväksy, että asuntoon tullaan hänen poissa ollessaan. Myöhemmin L oli numerotiedustelusta selvittänyt, että viestin oli lähettänyt Tn työntekijä. Ln ilmoitettua asiasta isännöitsijälle tämä oli sanonut, että taloyhtiön pitää hyväksyä korjaus.
Sen jälkeen kukaan ei ottanut mitään yhteyttä. Tta on kertonut Ln yhteydenotosta ja että hän oli sanonut, että pitää olla tieto kuka tekee ja mitä tekee. Tn tietojen mukaan yhdessä asunnossa on käyty tekemässä ilmavuotokorjauksia.
Käräjäoikeus katsoo aiemmin lausutuin perustein, että kiukaan toimimattomuus ei johdu siitä että se on rikki vaan siitä, että se on saunaan nähden alitehoinen. Kiuas vaihtamalla ongelma saunan toimimattomuudesta saunana ei korjaudu. Virhettä ei näin ollen voida oikaista.
Käräjäoikeus katsoo, että vedeneristeiden ja ilmavuotojen osalta Tlta on kohtuudella voitu edellyttää, että korjaustöistä sovittaisiin yksityiskohtaisemmin kuin että T vain ilmoittaa tulevansa korjaamaan ne.
Riidatonta on, että oikaisuja ei ole tehty tähän päivään mennessä ja ilmeistä on, ottaen huomioon todisteiden A50-A52 sisältö, että Tn ja taloyhtiön välillä on edelleen suurtakin erimielisyyttä siitä, mitä kukakin korjaa. Pirkanmaan käräjäoikeuden 31.3.2017 antamasta tuomiosta on valitettu hovioikeuteen ja 28.8.2017 päivätyllä käsittelyilmoituksella hovioikeus on ilmoittanut, että vastaajalle on asiassa myönnetty jatkokäsittelylupa (V21). Ln asunnossa on purettu pesutilat 18.4.2017 lukien ja on ilmennyt, että purku/korjaustyöt ovat nyt pysähdyksissä eikä ole tiedossa, milloin ne etenevät. L on kertonut asuneensa kesän ajan miesystävänsä ja ystäviensä luona ja vuokranneensa syksyllä asunnon Nokialta.
Käräjäoikeus katsoo, että koska oikaisu ei osin tule kyseeseen (sauna) ja koska oikaisua ei ole muilta osin vielä tehty ja on painavia syitä olettaa, että sitä ei tulla tekemään kohtuullisessa ajassa, ostajalla on oikeus vaatia hinnanalennusta tai kaupan purkua.
6. Olennaisuus
Saunan toimimattomuus saunana on merkittävä virhe, kun ostaja oli ostanut saunallisen asunnon. Pesutilojen lattiarakenne on ollut virheellinen ja siitä on aiheutunut laajoja seurannaisvaurioita, joista aiheutuneet sisäilmaongelmat ovat olleet omiaan altistamaan Ln ja hänen kanssaan asunnossa asuneet vuosina 1996, 1998 ja 2002 syntyneet lapset haitallisille terveysvaikutuksille. Pesutilojen virheet, mukaan lukien purkamisen yhteydessä havaitut rakennevirheet, osoittavat ylipäänsä suoritetun saneerauksen huonoa laatua. llmavuodot rakenteista ja liukuovikaapiston virhe ovat vähäisiä, mutta kuitenkin virheiksi katsottavia. L on joutunut kahden nuoremman lapsensa kanssa muuttamaan asunnosta purkutöiden alettua 18.4.2017, eikä tällä hetkellä ole tiedossa, milloin asunto olisi taas asumiskelpoinen.
Todettakoon Ln oikeudessa todenneen, että hän ei Rkadun asuntoon ikinä muuta takaisin. Käräjäoikeus pitää uskottavana, että L itse on kokenut asuntokaupan suurena pettymyksenä.
Käräjäoikeus pitää selvänä, että L ei olisi ostanut kyseistä asuntoa, jos hän olisi tiennyt asunnossa olevista ongelmista.
Käräjäoikeus on edellä käsitellyt otsikon taloudellinen virhe kohdalla sitä, millaisia taloudellisia seuraamuksia Llle voisi virheiden korjaamisesta aiheutua. Tällä hetkellä tilanne on se, että ei tiedetä aiheutuuko Llle kustannuksia lainkaan tai jos aiheutuu, minkä suuruisia. Käräjäoikeus kuitenkin toteaa, että tässä tapauksessa edellisessä kappaleessa lausutut, Ln asunnon konkreettisista laatuvirheistä aiheutuneet ongelmat ovat seuraamusharkinnassa painavammat kuin spekulaatiot korjauskustannusten vähäisestä määrästä.
Käräjäoikeus katsoo, että virheet ovat niin olennaisia, että Llla on
oikeus purkaa kauppa.
Asuntokauppalain 36 §:n mukaan, jos kauppa puretaan, myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ja sille korkoa pykälässä säädetyin tavoin. Jos kauppa puretaan sen jälkeen, kun asunto on luovutettu ostajan hallintaan, ja ostaja on saanut asunnosta merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on suoritettava siitä myyjälle kohtuullinen korvaus.
Ostajan purkaessa kaupan on korvausta määrättäessä otettava huomioon se haitta, joka purkamisen syynä olevasta sopimusrikkomuksesta on aiheutunut ostajalle, sekä muut seikat.
Riidattomaksi on todettu, että hallinta siirtyi Llle heinäkuun lopussa 2012, ja hän on joutunut muuttamaan asunnosta 18.4.2017. Hyödyn määrä on Tn vaatimuksen mukaisesti laskettuna 56,5 kuukautta x 485,57 euroa =27434,70 euroa.
Käräjäoikeus ei pidä perusteltuna tehdä tästä Ln esittämää haittavähennystä. Hän on voinut asua asunnossa ja on epäselvää, missä määrin Ln terveydelliset ongelmat ovat johtuneet asunnosta.
Käräjäoikeus toteaa myös katsovansa Pn kertomuksen perusteella, joka on ollut hyvin asiantuntevan oloinen Nokian asunto- ja hintatason osalta, että L maksoi ainakin jonkin verran ylihintaa asunnosta. J ja S ovat olleet tästä eri mieltä, mutta käräjäoikeus antaa Pn näkemykselle enemmän painoarvoa.
Ln kannalta on riittävää, että hän saa kaupan purettua ja tällöin myös maksamansa ylihinnan takaisin, ja jäljempänä perustelluin tavoin kohtuullisen korvauksen vahingoista. Lisäksi käräjäoikeus toteaa, että kauppahinnan palautus määrätään nyt, kun kauppa puretaan, eikä palautettavalle määrälle voida määrätä maksettavaksi viivästyskorkoa ennen kuin maksuvelvollisuus alkaa.
7. Vahingonkorvaus
Käräjäoikeus katsoo, että saunaa koskeva vahingonkorvausvaatimus on määrällisesti perusteltu. Mitään vähennystä ei ole perusteltua määrätä sen vuoksi, että L on käyttänyt käyttökelvotonta saunaa tavaroiden varastointiin. Vahinkoa ei ole enää aiheutunut Ln muutettua asunnosta.
Käräjäoikeus ei katso ensimmäistä reklamaatiokirjettä koskevan vahingonkorvausvaatimuksen olevan perusteltu, kun kysymyksessä ei ole ollut laissa tarkoitettu reklamaatio. T Oy ei ole velvollinen korvaamaan tätä kulua Llle.
Käräjäoikeus ei katso näytetyksi, että Ln ansiotulojen menetyksen yksinomaisena syynä olisi asunnon viat, ottaen huomioon aiemmin lausuttu Ln muu altistuminen sisäilmaongelmille. Käräjäoikeus arvioi, että 1/3 tästä vaatimuksesta on syy-seuraussuhteessa asunnon virheellisyyteen. Sama arvio koskee vaatimuskohtaa 11.
Käräjäoikeus ei pidä perusteltuna velvoittaa T Oy:tä maksamaan Ln täysi-ikäisen tyttären asumiskuluja, kun L ei ole tyttärestä elatusvelvollinen. Ylimääräiset asumiskulut elokuusta
2017 lukien johtuvat siitä, että L ei voi asua asunnossa ja asunto on asumiskelvoton sen vuoksi, että siinä on T Oy:n vastuulla olevia virheitä, joita ei ole korjattu. Käräjäoikeus katsoo, että vaatimus ylimääräisistä asumiskuluista on perusteltu elokuusta 2017 lukien tuomion antopäivään saakka.
Huonekalujen osalta ei ole muuta näyttöä määrästä kuin Ln kertomus. L on kertonut, että kun huoneistossa on sädesientä, niin sieltä ei voi ottaa mitään mukaan ja pitää ostaa kaksi sänkyä, sohva, verhoja, liinavaatteita ja lamppuja. Käräjäoikeus katsoo oikean määräiseksi korvaukseksi tältä osin 1.000 euroa.
Muuttokustannusten määrän osalta käräjäoikeus arvioi, että Ln ja hänen poikansa muuttoon liittyy arviolta puolet vaaditusta, ja se on siten perusteltu vaatimus.
Oikeudenkäyntikulut
Oikeusavun palkkioperusteista annetun asetuksen 4 §:n 2 momentin mukaan valmistautumisesta palkkio maksetaan sen ajankäytön perusteella, jota voidaan pitää asian laatuun ja laajuuteen sekä suoritettuihin toimenpiteisiin nähden hyväksyttävänä.
Sovittelumenettelystä on kerrottu aiheutuneet 5,25 tuntia, valmisteluistunnosta 4 tuntia ja lopputöistä 1 tuntia. Kun nämä vähennetään laskutetuista 126,14 tunnista, jää 115,89 tuntia. Toimenpiteiden osalta huomio kiinnittyy erityisesti siihen, että vaikka asiaa on mitä ilmeisemmin hyvin valmisteltu jo ennen haastehakemuksen jättämistä, kun tuossa vaiheessa tunteja on kertynyt yli 30, on kuitenkin asian jatkovaiheisessa kertynyt huomattavasti valmistelutunteja, ajalla 15.2.2016-31. 7.2017 yhteensä yli 46 tuntia ja
vielä 1.8.2017 jälkeen lähes 45 tuntia.
Käräjäoikeus katsoo, että asian laatuun ja laajuuteen nähden kohtuudella valmistautumiseen ei ole voinut kulua 100 tuntia enempää. Oikeusavun omavastuujaksot huomioon ottaen käräjäoikeus kohdentaa hyväksymättä jäävän laskun osan eli 15 tuntia siten, että 5 tuntia kohdennetaan jaksolle 15.2.2016-31.7.2017 ja 10 tuntia kohdennetaan 1.8.2017 alkavalle jaksolle. Pääkäsittely on kestänyt lounastauot vähennettynä 17,5 tuntia.
A on maksanut yhteensä 86,96 euron kulut ja lisäksi asiantuntijalausunnoista yhteensä 3506,33 euroa. Nämä ovat perustellut määrät. Käräjäoikeus ei näe perustelluksi lisätä Aalle maksettavaan määrään näiltä osin arvonlisäveroa, koska kyse on
Alle läpikulkueristä: hän huolehtii käytännön maksutoimesta päämiehen saadessa oikeusapua, mutta kyse ei ole An toimiston palvelun myynnistä. Tästä syystä nämä erät eivät myöskään ole sellaisia kuluja, joista L joutuisi maksamaan omavastuuosuuden. L on oikeusapulain 4 §:n nojalla vapautunut näistä kuluista.
T Oy häviää asian ja on velvollinen korvaamaan osin Llle ja osin valtiolle sen varoista maksettavat määrät, lukuunottamatta
sovittelua koskeneita tunteja. Niiden johdosta vähennys Tn
vastuuseen on valtion osalta 504,68 euroa ja Ln osalta 211,42 euroa.
Vielä käräjäoikeus toteaa, että käräjäoikeus ei näe perusteltuna määrätä L lle oikeusavusta annetun valtioneuvoston asetuksen 18 §:n nojalla lisäomavastuuta ratkaisun lopputuloksesta huolimatta, koska kauppahinnan palautuksessa on kyse on asetuksen 7 §:n 2 momentin 1
-kohdassa tarkoitetun omaisuuden sijaan tulevasta rahasaatavasta, jonka hän voi käyttää uuden asunnon hankkimiseen. Kyse ei ole hänen taloudellista tilannettaan parantavasta suorituksesta.
T Oy:llä ei ole ollut An laskuttamiin määriin huomautettavaa.
TUOMIOLAUSELMA
Purku ja kauppahinnan palautus
Käräjäoikeus purkaa kantajan ja vastaajan välillä 8.6.2012 tehdyn Asunto Oy Rkatu 31 -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeiden numerot xxx kaupan, ja velvoittaa vastaajan heti palauttamaan kauppahintaa yhteensä 148465,53 euroa ja sille korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siten, että 97404,34 eurolle korko kertyy 8.6.2012 -12.10.2017 väliseltä ajalta ja 51061,19 eurolle korko
kertyy 17.10.2012 - 12.10.2017 väliseltä ajalta.
Vahingonkorvaukset
Kauppahinnan palautukselle eli 148465,53 eurolle kertyy korkolain 4 §:n 1 momentin mukainen viivästyskorko 13.10.2017 lukien.
T Oy velvoitetaan maksamaan vahingonkorvausta Llle:
- 675 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 8.12.2014 lukien;
-25 euroa kuukaudessa 1.11.2014 lähtien 18.4.2017 saakka, ja tälle määrälle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 12.10.2017 lukien;
- ansionmenetyksestä 666 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 333 eurolle 23.5.2017 lukien, 166,50 eurolle
1.7.2017 lukien ja 166,50 eurolle 1.8.2017 lukien;
- ylimääräisiä asumiskuluja 810 euroa kuukaudessa 1.8.2017 alkaen 12.10.2017 saakka, korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen joka kuukauden viimeisestä päivästä lukien;
- lääkärinpalkkioita ja matkakuluja lääkärille 226,17 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 23.5.2017 lukien;
- osin tekstiilipintaisten huonekalujen ja sänkyjen mikrobivaurioitumisesta 1000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen
3.7.2017 lukien;
t 1
1 1
1
\ 52
- muutosta ja perheenjäsenten eri osoitteissa asumisesta johtuvista ylimääräisistä matka- ja muista kuluista 250 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 3.7.2017 lukien.
Oikeudenkäyntikulut
Käräjäoikeus vahvistaa oikeusapua saavan Ln avustajaksi määrätyn asianajaja Un palkkioksi 14117,40 euroa ja sille arvonlisäveroa 3388,18 euroa, yhteensä 17505,58 euroa.
Valtion varoista maksetaan Ulle palkkiota 8059,-93 euroa ja sille arvonlisäveroa 1934,4-1- euroa, yhteensä 9994,34 euroa, sekä lisäksi korvataan Un maksamat kulut 86,96 euroa ja asiantuntijalaskut yhteensä 3506,33 euroa.
SL velvoitetaan maksamaan asianajaja Ulle omavastuuosuutena 7511,24 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 12.11.2017 lukien.
Valtion varoista maksetaan oikeusapua saaneen Ln oikeudessa kuulustuttamille:
- Mlle päiväraha 19 euroa, matkakustannusten korvauksena 24,60 euroa ja taloudellisesta menetyksestä 80 euroa, yhteensä 123,60 euroa;
- Plle päiväraha 19 euroa, matkakulujen korvauksena 13,20 euroa ja taloudellisesta menetyksestä 80 euroa, yhteensä 112,20 euroa;
- Klle päiväraha 19 euroa ja taloudellisesta menetyksestä 80 euroa, yhteensä 99 euroa;
- Rlle päiväraha 19 euroa ja taloudellisesta menetyksestä 80 euroa, yhteensä 99 euroa.
T Oy velvoitetaan korvaamaan valtiolle:
- An palkkiosta ja sen arvonlisäverosta yhteensä 9489,66 euroa;
- kantajan oikeudessa kuulustuttamille maksetut 433,80 euroa;
- kantajan kulut ja asiantuntijoille maksetut yhteensä 3593,29 euroa; eli yhteensä 13516,75 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 12.11.2017 lukien.
T Oy velvoitetaan maksamaan SLlle oikeudenkäyntikulujen korvauksena 7299,82 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 12.11.2017 lukien.
Vaatimukset hylätään enemmälti.
Pl KANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto
• Käräjätuomari VP
PÄÄTÖS xxx
Tutkimattajättämisvaatimuksesta
1.9.2017 L xxx
Kantaja
Vastaaja
SL
T Oy 0942555-8
Asia Vireille
Irtaimen kaupan purkaminen 18.11.2014
SELOSTUS ASIASTA
Tausta Kantaja on ostanut vastaajalta 8.6.2012 päivätyllä kauppakirjalla Asunto Oy Rkatu 31 -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeet nrot xxx, jotka oikeuttavat neljä huonetta, keittiön, kylpyhuoneen ja saunan käsittävän 92,5 m2:n suuruisen huoneiston D 30 hallintaan em. yhtiössä. Myyntihinta oli 97 404,34 euroa, minkä lisäksi kantaja otti vastattavakseen 78 495,65 euron yhtiölainaosuuden, jonka hän maksoi 17.10.2012. Huoneiston hallinta siirtyi kantajalle heinäkuun lopussa 2012.
Kantaja on asiassa vaatinut, että käräjäoikeus ensisijaisesti purkaa em. kaupan ja toissijaisesti velvoittaa vastaajan suorittamaan kauppahinnan alennusta 65.000 euroa, ja joka tapauksessa velvoittaa vastaajan suorittamaan kantajalle vahingonkorvauksia. Vastaaja on kiistänyt kanteen. Asiaa on käsitelty käräjäoikeuden istunnossa 23.5.2017 ja asiassa on päätetty pitää pääkäsittely 13.-15.9.2017.
Pirkanmaan käräjäoikeus on 31.3.2017 päätöksellä numero xxx, asiassa L xxx vahvistanut, että T Oy on asuntokauppalain 4 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdan tarkoittama Asunto Oy Rkatu 31:en perustajaosakas.
Vastaajan vaatimus 10.8.2017 ja vaatimuksen perusteet täydennetty 30.8.2017)
Kantajan vaatimukset tulee jättää tutkimatta siltä osin kuin kyse on asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvista virheväitteistä.
Vaihtoehtoisesti vaatimukset tulee tältä osin hylätä ennenaikaisina. Kantaja on esittänyt useita virheväitteitä. Näistä ainoastaan kaapin ovet
kuuluvat osakkaan eli kantajan vastuulle. Koska asiaan sovelletaan asuntokauppalain 4 lukua, kanneoikeus on lähtökohtaisesti
asunto-osakeyhtiöllä. Ostajalla ei ole oikeutta vedota virheeseen, joka ilmenee asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevassa kiinteistön osassa. Ostajalla on oikeus vedota virheeseen vain, jos asuntoyhteisö ei käytä oikeuttaan ja virheellä on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan asuntoon.
Kantaja on 24.8.2017 toimittamassaan lausumassa esittänyt, että asunto-osakeyhtiö olisi luopunut oikeudestaan vedota virheenä muualla kuin kylpyhuoneessa ilmenneeseen kosteusvaurioon, ilmavuotoihin sekä muihin pesuhuoneen ja saunan rakennusvirheisiin. Kantajan väite on virheellinen. Asunto-osakeyhtiö on reklamoinut T Oy:tä vastaajan esittämistä virheistä jo ennen vastaajaa. Lisäksi
asunto-osakeyhtiö on tilannut lähes kaikki kantajan todisteeksi nimeämät selvitykset virheistä, mikä osoittaa, että myös asunto-osakeyhtiön intressissä on ollut virheiden selvittäminen. Asunto-osakeyhtiö on nostanut vastaajaa vastaan vahvistuskanteen Pirkanmaan käräjäoikeudessa. Kanteen tarkoituksena on ollut ratkaista, sovelletaanko asunto-osakkeiden kauppoihin AsKL 4 vai AsKL 6 lukua. Asunto-osakeyhtiön päämääränä on ollut päästä vastaajan kanssa sovinnolliseen ratkaisuun, kunhan kysymys lainsoveltamisesta on ensin osapuolia sitovasti ratkaistu. Erityisesti asunto-osakeyhtiön ajama vahvistuskanne osoittaa, että asunto-osakeyhtiön tarkoituksena ei ole luopua kanneoikeudestaan miltään osin. Lisäksi vastaaja on
asunto-osakeyhtiön kanssa jo sopinut, että vastaajan valitsema asiantuntija laatii vesieristeiden korjaamisesta suunnitelman ja vastaaja suorittaa niihin tarvittavat korjaukset.
Kantaja on lisäksi esittänyt, että asunto-osakeyhtiön oikeus vedota märkätilojen vedeneristysten virheellisyyteen on vanhentunut.
Asunto-osakeyhtiö on esittänyt asianmukaisen reklamaation virheistä T Oy:lle aikaisemmin kuin kantaja. Mikäli asunto-osakeyhtiön oikeus vedota virheisiin on joiltain osin vanhentunut, niin samoin on kantajankin. Lisäksi T Oy on käynyt edellä esitetyllä tavalla keskustelua asunto-osakeyhtiön kanssa vesieristeiden korjaamisesta. Näin ollen kantajan väite on tältä osin virheellinen.
Asunto-osakeyhtiö ei ole edellä esitetyin perustein luopunut oikeudesta vedota mihinkään sen kunnossapitovastuulla olevassa kiinteistön osassa ilmenneeseen virheeseen. Näin ollen kantajalla ei ole oikeutta vedota virheisiin asunto-osakeyhtiön puolesta.
Kouvolan hovioikeuden lainvoimaisessa ratkaisussa KouHO 2012:6 todetaan, että ostajalla olisi oikeus vaatia myös hinnanalennusta tai kaupan purkamista, jos kaupankohteessa olevaa virhettä ei saada kokonaan oikaistua ja seuraamusten edellytykset muutoinkin täyttyvät. Hovioikeus on katsonut, ettei AsKL 4 luvun 18 a §:n sanamuotokaan rajoita ostajan oikeutta esimerkiksi vahingonkorvaukseen. Lain sanamuoto kuitenkin rajoittaa ostajan oikeutta vedota
asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevassa rakennuksen
osassa ilmenneeseen virheeseen.
Käsillä olevassa tapauksessa asia vastaajan ja asunto-osakeyhtiön välillä on kesken ja hovioikeus on myöntänyt 28.8.2017 T Oy:lle jatkokäsittelyluvan. Lisäksi T Oy on jo asunto-osakeyhtiön kanssa sopinut tarkastavansa ja tarvittaessa korjaavansa
asunto-osakeyhtiön väittämät virheet vesieristysten osalta. Kantajalla on oikeus esittää vaatimuksia vasta, kun virheet ovat asunto-osakeyhtiön ja vastaajan välillä sitovasti selvitetty. Kantajan oikeus vedota virheeseen on rajattu tilanteisiin, joissa on tullut selvitetyksi, että asuntoyhteisö ei niin tee.
Asunto-osakeyhtiö ei ole luopunut oikeudestaan vedota virheisiin. Näin ollen kantajalla ei ole asialegitimaatiota esittää väitteitä
asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvissa kiinteistön osissa olevista virheistä. Asiassa ei ole vielä selvitetty, mitä virheitä kaupankohteessa mahdollisesti on tai saadaanko virheet kaupankohteessa kokonaan oikaistua. Kantajan esittämä hinnanalennus- ja kaupan purkuvaatimus ovat ennenaikaisia.
Vaatimus tutkimatta jättämisestä on esitetty oikeassa ajassa
Kantaja on väittänyt, että vastaajan olisi tullut esittää vaatimus tutkimatta jättämisestä jo vastauksessa haasteeseen. Vastauksessa haasteeseen vastaaja on lähtenyt siitä, että asiaan sovelletaan asuntokauppalain 6 lukua. Vasta valmisteluistunnossa on vahvistunut, että asiaan tullaan soveltamaan asuntokauppalain 4 lukua ja kantajalta voi siten puuttua asialegitimaatio. Vastaajan edustaja on valmisteluistunnossa tuonut esille. sen, että mikäli kantajan ja T Oy:n väliseen kauppaan sovelletaan asuntokauppalain 4 luvun säännöksiä, tulee sovellettavaksi myös AsKL 4 luvun 18 a §, jonka mukaan yksinomainen oikeus vedota asuntoyhteisön kunnossapitovastuuseen kuuluvassa kiinteistön osassa olevaan virheeseen on yhteisöllä. Vastaaja on esittänyt kirjallisen vaatimuksensa tutkimatta jättämisestä valmisteluistuntoa seuranneessa lausumassaan. Näin ollen vaatimus tutkimatta jättämisestä on esitetty oikeassa ajassa.
Kantajan vastaus 24.8.2017
L vastustaa vastaajan vaatimusta kanteen tutkimatta jättämisestä. Vaatimus on lisäksi esitetty vasta suullisen valmisteluistunnon jälkeen. Asialegitimaation puutteen takia tehtävä tutkimatta jättämistä koskeva ja osaratkaisun antamista koskeva vaatimus olisi tullut tehdä jo kanteeseen vastattaessa. Lisäksi kantajan esittämien vahingonkorvausvaatimusten osalta tulee joka tilanteessa ratkaistavaksi kysymykset siitä, onko huoneistossa virheitä, joiden perusteella kantaja on oikeutettu saamaan vahingonkorvausta. Siten on prosessiekonomisesti järkevää ratkaista kysymys siitä, onko kantaja oikeutettu kaupan purkuun tai hinnanalennukseen pääosin samojen virheiden perusteella.
Kantaja katsoo, että vastaajalla on aikomus viivyttää kaikkien mahdollisten kanteen kiistämisen tueksi vetoamisten seikkojen vetoamista mahdollisimman myöhään. Vastaaja on lopulta esittänyt asunto-osakeyhtiölle vasta 16.8. huoneiston tarkastusta, joka on
tapahtunut 24.8.
Kantaja on lisäksi perustellut sitä, miksi hänellä mielestään on oikeus esittää kaupan purku- ja hinnanalennusvaatimukset, ja tässä yhteydessä kertonut asiassa tehdyistä reklamaatioista, virheiden oikaisemattomuudesta ja käsityksestään eri virheiden osalta siitä, onko asunto-osakeyhtiö vedonnut virheeseen ja voiko enää vedotakaan.
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Asuntokauppalain 4 luvun 18 a §:n 1 momentin mukaan, jos virhe ilmenee asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvassa kiinteistön osassa, yhteisöllä on ostajan sijasta oikeus vedota virheeseen.
Yhteisöön sovelletaan tällöin, mitä 19, 20, 22-24 ja 26 §:ssä säädetään ostajasta.
Saman pykälän momentin mukaan ostajalla on kuitenkin oikeus vaatia 1 momentissa tarkoitetun virheen oikaisemista tai muita virheen seuraamuksia, kunnes asuntoyhteisölle on valittu 2 luvun 23 §:ssä tarkoitettu hallitus. Myös sen jälkeen kun puhevalta on hallinnon luovutuksen johdosta siirtynyt yhteisölle, ostajalla on oikeus saada korvaus kuluista, jotka hänelle on aiheutunut virheen johdosta tehdyistä toimenpiteistä. Mitä tässä momentissa säädetään, ei koske asunnon osaomistusyhteisössä ostanutta ostajaa.
Saman pykälän 3 momentin mukaan, jos asuntoyhteisö ei käytä 1 momentissa säädettyä oikeuttaan, ostajalla on oikeus vedota sellaiseen virheeseen, jolla on suoria haitallisia vaikutuksia ostajan hallinnassa olevaan asuntoon.
Kouvolan hovioikeus on lainvoimaisessa ratkaisussaan 8.3.2012 numero 220 käsitellyt kysymystä siitä, voiko asunto-osakkeiden ostaja vaatia vahingonkorvausta muun muassa asumishaitasta sellaisten virheiden johdosta, joiden johdosta asunto-osakeyhtiö oli vaatinut grynderiltä vahingonkorvausta yhtiön kunnossapitovastuulla olevissa rakennuksen osissa ilmenneiden virheiden johdosta. Kysymys on ollut siitä, estääkö asuntokauppalain 4 luvun 18 a § ostajaa myötäpuolineen vaatimasta em. virheiden perusteella vahingonkorvausta asumisviihtyvyyden
huononemisesta, asumishaitasta ja lisääntyneistä asumiskustannuksista, sekä asunnon arvon alentumisesta, joista hovioikeus on todennut viimeksi mainitun olevan oikeastaan hinnanalennusta koskeva vaatimus. Hovioikeus on laajasti perustellussa ratkaisussaan katsonut, että ostajalla myötäpuolineen on oikeus esittää perustajaosakasta vastaan mainitut vaatimukset, ja asia on palautettu käräjäoikeuteen uudelleen käsiteltäväksi.
Käräjäoikeus katsoo em. Kouvolan hovioikeuden ratkaisusta ilmenevän oikeusohjeen, että vaikka asuntoyhteisö olisi esittänyt vaatimuksia perustajaosakasta kohtaan siinä laajuudessa, joka on tarpeen yhteisön kunnossapitovastuun täyttämiseksi, osakkeiden ostaja saa vaatia perustajaosakkaalta sellaisia virheen seuraamuksia, mitä asuntoyhteisö ei voisikaan vaatia eli kaupan purkua ja ostajan vahingoksi jäävää
5 so
hinnanalennusta ja vahingonkorvauksia. Näin ollen asiaa ei voida jättää
tutkimatta sillä perusteella, että kantajalla ei olisi oikeus millään tavalla vedota kysymyksessä oleviin, sinänsä riidattomasti asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuulla olevissa rakennuksen osissa ilmenneisiin virheisiin.
Kun vastaajan tekemän kysymyksessä olevan kiinteistön remontin lopputarkastus on tehty 20.12.2011, kantaja on ostanut asunnon 8.6.2012 ja nostanut tämän kanteen 18.11.2014, kantajalla on katsottava olevan oikeus saada vaatimuksensa tutkituksi siitä huolimatta, että taloyhtiön ja vastaajan välillä tehdään toimenpiteitä asian selvittämiseksi. Jos kantajan vaatimukset asian tutkimisen yhteydessä osoittautuvat joiltain osin ennenaikaisiksi, siitä annetaan päätös pääasian yhteydessä.
Tutkimattajättämisvaatimus on lisäksi tehty liian myöhään ottaen huomioon, että jo haastehakemuksessa väitettiin, että kysymyksessä on asuntokauppalain 4 luvun mukaan ratkaistava asia, ja Pirkanmaan käräjäoikeus on toisessa asiassa 31.3.2017 vahvistanut tämän; väite on kuitenkin esitetty vasta 10.8.2017.
Lopputulos
Ti Oy:n vaatimus tutkimattajättämisestä tai kanteen hylkäämisestä ennenaikaisena hylätään.
Muutoksenhaku
Päätökseen ei saa hakea erikseen muutosta.
Käräjätuomari VP