Käsiraha ja ostotarjouksesta vetäytyminen

Käsirahan palautusehto jos ostaja ei saa omaa asuntoaan myytyä

Asunto-osakkeen kaupassa voi ostaja tehdä ostotarjouksen (käsirahasopimuksen tmv) ja sitoutua ostamaan asunnon. Jos myyjä tämän hyväksyy syntyy sitova sopimus, jota molempien on noudatettava. Asuntokauppalaissa on tähän omat säännökset 3 luvussa (katso alla). Jos ostaja vetäytyy kaupasta omasta syystään hän joutuu palauttamaan käsirahan tai lain mukaisen ns. vakiokorvauksen max. 4% myyjälle. Myös myyjällä on sama velvollisuus, jos kauppa jää tekemättä myyjästä johtuvasta syystä. Usein ostotarjoukseen asetetaan ehdoksi kuntotarkastus ja "jos siinä ei löydy merkittävisä virheitä" ehto. Ehtoon täytyy kiinnittää huomiota koska siitä syntyy helpolla riita kun toinen vetäytyy kaupasta.

Ongelma syntyy myös käytetystä ehdosta "mikäli ostaja ei saa myytyä omaa asuntoaan". Tämä ehto on myyjälle huono koska myyjä sitoutuu kauppaan mutta ostaja ei välttämättä myy asuntoaan vaikka hän olisi sen myyntiin laittanutkin. Voiko ostaja silloin vetäytyä kaupasta? Näin voisi luulla koska molemmat ovat hyväksyneet edellä mainitun ehdon. Alla olevassa käsirahan palauttamista koskevassa riidassa käräjäoikeus hyväksyikin käsirahan palauttamisen. Mutta hovioikeus katsoi, että ehdolla ei voitu muuttaa sitä asuntokauppalain 3 luvun 3§ 2 momentin ja saman luvun 6§ 1 momentin ehtoja eli mikäli vetäytyminen johtuu ostajasta, hän kärsii käsirahan max 4% menettämisen. Ja taustalla on siis se, että mikäli ostaja ei myy omaa asuntoaan se on hänen päätöksensä ja syynsä uuden asunnon kaupasta vetäytymiseen. Sama voisi koskea myös ehtoa "mikäli ostaja ei saa rahoitusta kaupalle". Johtuuhan sekin ostajasta oli syynä sitten luottotiedot tmv..

Käsiraha voi olla enintään 4% kauppahinnasta eikä tästä voida sopia toisin. Sama koskee vakiokorvausta jos käsirahaa ei ole maksettu.

Tämä hovioikeuden ratkaisu laittaa harkintaan kysymykseen kannattaako sitovaa ostotarjousta tehdä. Siitä muodostuu herkästi riita vähänkin epäselvissä tapauksissa.


Down payment (prepayment) return condition if the buyer does not get their own apartment sold

In the sale of an apartment share, if the buyer withdraws from the sale for his own reasons, he has to return the down payment or the so-called standard compensation max. 4% for the seller. The seller also has the same obligation if the sale is not completed for reasons attributable to the seller. Often, a condition check and "if no significant defects are found" condition is set in the purchase offer. You have to pay attention to the condition because it can easily lead to a dispute when the other party withdraws from the deal. The problem also arises from the sometimes used condition "if the buyer cannot sell his own apartment". This condition is bad for the seller because the seller commits to the deal, but the buyer does not necessarily sell his apartment even if he has put it up for sale. Can the buyer then withdraw from the deal? You might think so, because both have accepted the aforementioned condition. In the below dispute regarding the return of the down payment, the district court accepted the return of the down payment. But the Court of Appeal held that the conditions of Chapter 3 § 3 § 2 of the Housing Act and Chapter 6 § 1 of the same chapter could not be changed with the condition, i.e. if the withdrawal is caused by the buyer, he will suffer the loss of a maximum of 4% of the down payment. And the background is that if the buyer does not sell his own apartment, it is his decision and the reason for withdrawing from the sale of the new apartment. The same could also apply to the condition "if the buyer does not get financing for the sale". It's also because of the buyer if the credit information etc. was the reason.

Down payment, prepayment or payment in advance.

The down payment can be a maximum of 4% of the purchase price and this cannot be agreed otherwise.




2 § (7.10.2005/795)

Pakottavuus

Tämän luvun säännöksistä ei voida sopimuksin poiketa tarjouksen tai varauksen tekijänä olevan kuluttajan vahingoksi, ellei jäljempänä toisin säädetä. Sama koskee myyjää, jos myytävä asunto ei kuulu hänen elinkeinotoimintaansa.

3 § (7.10.2005/795)

Käsirahan ja vakiokorvauksen merkitys

Jos kauppa tehdään, käsiraha on kokonaisuudessaan laskettava osaksi kauppahintaa.

Jos kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjällä on oikeus pitää käsiraha tai saada sovittu vakiokorvaus, jollei 6 §:stä muuta johdu.

Jos myyjä ei hyväksy ostotarjousta tai jos kauppa jää syntymättä muusta kuin tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjän on viipymättä palautettava saamansa käsiraha. Jos myyjä tarjouksen tekijästä riippumattomasta syystä kieltäytyy tekemästä kauppaa niillä ehdoilla, joista on myyjän kanssa tai myyjän lukuun sovittu käsirahan vastaanottamisen yhteydessä, myyjän on käsirahan palauttamisen lisäksi suoritettava tarjouksen tekijälle hyvityksenä sovittua käsirahaa vastaava määrä, jollei 6 §:stä muuta johdu. Jos käsirahan sijasta on sovittu vakiokorvauksesta, myyjän on tässä momentissa säädetyin edellytyksin suoritettava tarjouksen tekijälle sovittua vakiokorvausta vastaava rahamäärä.

Kaupasta vetäytyvän vastapuolella ei ole oikeutta muuhun kuin 2 tai 3 momentissa tarkoitettuun seuraamukseen. Jos myyjä on yksityishenkilö ja tarjouksen tekijä on kuluttaja, he voivat kuitenkin erikseen sopia siitä, että kaupasta vetäytyvän on korvattava vastapuolelleen tälle aiheutunut todellinen vahinko.








Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 20.10.2022

Nro 1408

Diaarinumero S 21/1728

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Helsingin käräjäoikeus 9.6.2021 nro 28918 (liitteenä)

Asia Velkasuhteeseen perustuva saatava

Valittaja Hxxx Kxxxnen

Vastapuoli A A Sxxxnen

Asian käsittely hovioikeudessa

Hxxx Kxxxselle on myönnetty jatkokäsittelylupa 14.10.2021.

Valitus

Kxxxnen on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomiota muutetaan siten, että hänen maksuvelvollisuutensa A Sxxxselle alennetaan 16.880 euroon. Kxxxnen on lisäksi vaatinut, että hänet vapautetaan velvollisuudesta korvata A Sxxxsen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ja että A Sxxxnen velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 7.077,20 eurolla ja hovioikeudessa 4.006,80 eurolla, molemmat määrät korkoineen.

Kxxxnen oli oikeutettu asuntokauppalain pakottavan sääntelyn perusteella pitämään saamastaan 24.000 euron käsirahasta 7.120 euroa eli määrän, joka vastasi neljää prosenttia ostotarjouksen mukaisesta 178.000 euron kauppahinnasta. Käräjäoikeuden tulkinnan mukaan kaupan osapuolina olevat yksityishenkilöt voivat asuntokauppalain 3 luvun 3 §:n 4 momentin nojalla vapaasti sopia käsirahasta mitä tahansa luvun muiden säännösten estämättä. Tulkinta oli virheellinen. Asuntokauppalain 3 luvun 3 §:n 4 momentin sanamuoto ei mahdollistanut tällaista tulkintaa, eikä säännöstä voitu tulkita sen sanamuodon vastaisesti.

Kxxxsen ja A Sxxxsen välillä ei ollut sovittu, että kaupasta vetäytyvän tulisi korvata vastapuolelleen aiheutunut todellinen vahinko. Ostotarjouksen mukaan myyjällä ei ollut ollut oikeutta korvaukseen, jos ostajat eivät saa omaa asuntoaan myydyksi. Ostotarjous oli mitätön siltä osin kuin se oli pakottavan lainsäädännön vastainen. Ostotarjouksessa oli asuntokauppalain 3 luvun 2 §:n ja 3 §:n 2 momentin vastaisesti poikettu myyjän oikeudesta pitää käsiraha kaupan jäätyä syntymättä ostajan puolella olevasta syystä. Asuntokauppalain 3 luvun 6 §:n 1 momentin nojalla Kxxxsella oli oikeus pitää käsirahasta 7.120 euroa eli se osuus, joka vastasi neljää prosenttia ostotarjouksen mukaisesta kauppahinnasta.

Kxxxsen käräjäoikeudelle 22.9.2020 antaman kirjallisen vastauksen jälkeen oikeudenkäynnissä oli ollut kysymys yksinomaan siitä, oliko Kxxxlla oikeus pitää käsirahasta osuus, joka vastaa neljää prosenttia ostotarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Siten A Sxxxnen oli velvollinen korvaamaan Kxxxselle tämän oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ainakin siltä osin kuin ne perustuivat 22.9.2020 jälkeen suoritettuihin toimenpiteisiin.

Vastaus

A Sxxxnen on vaatinut, että valitus hylätään ja että Kxxxnen velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 3.906 eurolla korkoineen.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea.

A Sxxxnen oli tehnyt ehdollisen ostotarjouksen, jonka ehtona oli ollut hänen oman asuntonsa myynti. Ehdollinen tarjous oli ollut voimassa 31.12.2018 saakka. Koska A Sxxxsen omaa asuntoa ei ollut tuohon mennessä myyty, ehdollinen ostotarjous oli rauennut. Kxxxnen oli siten ollut velvollinen palauttamaan saamansa 24.000 euroa.

Oikeustoimilaki sisälsi sopimuksen syntymistä koskevat säännökset, ja niiden nojalla ehdollisen tarjouksen sitovuus oli päättynyt 31.12.2018. Asuntokauppalain säännökset eivät tulleet asiassa sovellettaviksi.


Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Kysymyksenasettelu hovioikeudessa

Asiassa on arvioitavana, onko Kxxxsella osapuolten välisestä sopimuksesta huolimatta oikeus pitää A Sxxxsen hänelle maksamasta asunnon- ostotarjoukseen liittyvästä 24.000 euron käsirahasta 7.120 euroa eli neljä prosenttia ostotarjouksen mukaisesta 178.000 euron kauppahinnasta ja onko käräjäoikeuden Kxxxsen maksettavaksi määräämää 24.000 euron summaa tämän vuoksi alennettava. Lisäksi kysymys on oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa.


Hovioikeuden arviointi

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun siltä osin kuin käräjäoikeus on katsonut, että asiaan sovelletaan asuntokauppalakia. Kirjallisena todisteena esitetystä sopimukseksi otsikoidusta ostotarjouksesta 14.6.2018 ilmenee, että maksetussa 24.000 euron määrässä kysymys on ollut käsirahasta. Asiassa ei ole riitautettu käräjäoikeuden johtopäätöstä siitä, että kummankaan kaupan osapuolen osalta ei ole ollut kysymys elinkeinotoiminnasta.

Asuntokauppalain 3 luvun 2 §:n mukaan luvun säännöksistä ei voida poiketa myöskään myyjän vahingoksi, jos myytävä asunto ei kuulu hänen elin- keinotoimintaansa. Kuten lakiin liittyvässä hallituksen esityksessä on todettu, jos tarjouksen tekijänä on kuluttaja ja myyjänä yksityishenkilö, luvun säännökset ovat 3 §:n 4 momenttia lukuunottamatta molemminpuolisesti pakottavia (HE 21/2005 vp, s. 37).

Käräjäoikeus on katsonut, että asuntokauppalain 3 luvun 3 §:n 4 momentin ja lain esitöiden mukaan kaupan osapuolina olevat yksityishenkilöt voivat sopia käsirahasta asuntokauppalain säännöksistä poikkeavasti. Kxxxsen ja A Sxxxsen välillä ei ole asuntokauppalain 3 luvun 3 §:n 4 momentissa tarkoitetulla tavalla sovittu siitä, että A Sxxxnen olisi velvollinen suorittamaan korvausta vastapuolelleen Kxxxselle aiheuttamastaan todellisesta vahingosta. Asuntokauppalain 3 luvun 3 §:n 4 momentin säännös ei sovellu tähän asiaan, jossa kysymys on käsirahan palauttamisesta.

Hovioikeus toteaa, että tarjouksen mukainen asuntokauppa oli jäänyt toteutumatta, koska A Sxxxnen ei ollut saanut omaa asuntoaan myytyä eli tarjouksen tekijän puolella olleesta syystä. Kxxxsella on siten asuntokauppalain 3 luvun 3 §:n 2 momentin ja 6 §:n 1 momentin nojalla oikeus pitää neljää prosenttia ostotarjouksen mukaisesta kauppahinnasta vastaava osuus hänelle maksetusta käsirahasta. Koska myytävä asunto ei ole kuulunut elinkeinotoimintaan, asuntokauppalain säännöksistä ei ole osapuolten keskinäisellä sopimuksella voitu poiketa myyjänä olleen Kxxxsen vahingoksi eikä merkitystä siten ole sillä, että ostotarjouksen ehtojen mukaan käsiraha olisi tullut palauttaa kokonaisuudessaan.

Edellä todetuilla perusteilla hovioikeus katsoo, että Kxxxsella on oikeus pitää maksetusta 24.000 euron käsirahasta 7.120 euroa eli osuus, joka vastaa neljää prosenttia ostotarjouksen mukaisesta 178.000 euron kauppahinnasta. Valitus on siten hyväksyttävä.

Oikeudenkäyntikulut

A Sxxxsen kanteessa esitetty vaatimus 24.000 euron käsirahan palauttamisesta on hyväksytty suurimmalta osin, mutta hyväksymättä jääneellä osuudella on käräjäoikeudessa esitettyjen laskuerittelyjen perusteella ollut merkittävä vaikutus asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään. Hovioikeus katsoo siten, että molemmat asianosaiset saavat oikeudenkäymiskaa- ren 21 luvun 3 §:ssä säädetty huomioon ottaen pitää oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa vahinkonaan.


Kxxxnen on voittanut muutoksenhaun. A Sxxxnen on siten oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16 §:n 1 momentin nojalla velvoitettava korvaamaan Kxxxsen kohtuullisina ja tarpeellisina pidettävät oikeuden- käyntikulut hovioikeudessa vaatimuksen mukaan korkoineen.

Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

Hxxx Kxxxsen maksuvelvollisuus A A Sxxxselle alennetaan 16.880 euroon käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen. Kanne hylätään tätä ylittävältä osin.

Hxxx Kxxxnen vapautetaan velvollisuudesta korvata A Sxxxlisen oikeudenkäyntikulut 8.366,64 euroa käräjäoikeudessa. Asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa vahinkonaan.

A A Sxxxnen velvoitetaan korvaamaan Hxxx Kxxxsen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 4.006,80 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisesta lukien.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valitta- malla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja vali- tuksen tekemiseen päättyy 19.12.2022.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos Pirjo A
hovioikeudenneuvos OttoO
asessori Mikko N

Ratkaisu on yksimielinen.

HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto

Käräjätuomari C


TUOMIO 21128918
Annettu kansliassa

9.6.2021 L 20125113


Kantaja
A Sxxxnen, A

Vastaaja
Kxxxnen, Hxxx


Asia Vireille

Velkasuhteeseen perustuva saatava 20.5.2020

Asian käsittely käräjäoikeudessa

Asiassa on järjestetty valmisteluistunto ja välitön pääkäsittely 11.5.2021.


Taustaa


Kantaja A A Sxxxnen on yhdessä Ixxx Txxxsen kanssa 14.6.2018 tehnyt ostotarjouksen osoitteessa x Hkäällä olevasta vastaajan asunnosta. A A Sxxxnen on maksanut Hxxx Kxxxselle tämän 1 pyytämän 24.000 euron käsirahan.

Tarjouksen ehtona on ollut, että A A Sxxxnen ja Ixxx Txxxnen ovat myyneet oman asuntonsa 31.12.2018 mennessä. Asuntoa ei ole myyty tarjouksen voimassaoloailtana eikä sen jälkeenkään.

Ostotarjouksessa on sovittu, että mikäli A A Sxxxnen ja Ixxx Txxxnen eivät ole myyneet asuntoa 31.12.2018 mennessä Hxxx Kxxxnen palauttaa koko käsirahan 24.000 euroa.

Ostotarjouksen kauppahinta on ollut 178.000 euroa ja tarjouksen vakuudeksi maksettu käsiraha on ollut 24.000 euroa.



KANNE

Vaatimukset



A A Sxxxnen on vaatinut, että vastaaja Hxxx Kxxxnen velvoitetaan maksamaan hänelle 24.000 euroa
korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen asian vireilletulosta 20.5.2020 lukien.

A Sxxxnen on lisäksi vaatinut, että Kxxxnen velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa asiassa 8.366,64 eurolla ja asianosaiskulunsa 250 eurolla, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.


Perusteet


Kantaja ja hänen aviopuolisonsa Ixxx Txxxnen ja vastaaja ovat sopineet ehdollisesta asuntokaupasta siten, että kantajan ostotarjous on ollut voimassa 31.12.2018 saakka.
Ostotarjouksen ehtona on ollut, että kantaja ja hänen puolisonsa saavat oman asuntonsa myytyä. Heidän asuntonsa ei ole mennyt kaupan ja ostotarjous raukesi 31.12.2018.

Kantaja maksoi ehdollisen ostotarjouksen etumaksuna kantajalle 24.000 euroa, koska vastaaja ilmoitti tarvitsevansa kyseisen määrän aso-asunnon ostamiseen. Kxxxnen sitoutui palauttamaan koko saamansa rahamäärän 24.000 euroa 15.1.2019 mennessä mikäli tarjouksen tekijöiden asuntoa ei ollut myyty 31.12.2010 mennessä. Vastaaja ei ole palauttanut vastaanottamaansa 24.000 euroa. Kantajan ja Ixxx Txxxsen asunto on edelleen myymättä.

31.12.2018 jälkeen ehdollista tarjousta ei ole jatkettu, päinvastoin kantaja on odottanut kärsivällisesti 24.000 euron palautusta. 2019 puolella kantaja ja Ixxx Txxxnen olivat Kxxxseen yhteydessä vain sen vuoksi, että saisivat Kxxxsen palauttamaan saamansa maksun. Useista lupauksista huolimatta Kxxxnen ei rahamäärää saanut palautettua ja 2020 keväällä kävi selväksi, että Kxxxnen ei maksua tule vapaaehtoisesti palauttamaan.

Keskeinen asuntokauppaan sovellettava sopimusoikeudellinen säädös on oikeustoimilaki. Oikeustoimilaki sisältää sopimuksen syntymistä koskevat säännökset. Ehdollinen tarjous sitoo ehdon mukaisesti ja ehdollisen tarjouksen sitovuus päättyy kun tarjouksen voimassaoloaika päättyy. Ehdollinen tarjous on päättynyt 31.12.2018. Koska ehdollinen tarjous on päättynyt ei asuntokauppalain säännökset tule edes tarkasteltavaksi.



VASTAUS
Vaatimukset



Vastaaja Hxxx Kxxxnen on myöntänyt kanteen sekä perusteeltaan että määrältään oikeaksi siltä osin, kuin kanteessa palautettavaksi vaadittu käsiraha 24.000 euroa ylittää neljä prosenttia sovitusta kauppahinnasta 178.000 eurosta. Näin ollen, kun neljä prosenttia 178.000 eurosta on
7.120 euroa, vastaaja on myöntänyt kanteesta perusteeltaan ja määrältään oikeaksi 16.880 euroa (24.000 euroa -7.120

euroa). 3
Kxxxnen on siten vaatinut, että kanne hylätään siltä osin, kuin kantaja vaatii vastaajaa palauttamaan neljän prosentin kauppahinnasta suuruisen käsirahan 7.120 euroa. Perusteen vastustetultakin osin Kxxxnen on myöntänyt kanteen määrän oikeaksi.
Kxxxnen on lisäksi vaatinut, että kantaja velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa asiassa 7.077,20 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua ratkaisupäivästä lukien.

Perusteet



Oikeustoimilaki on yleislaki ja asuntokauppalaki erityislaki. Siten asuntokauppalaki syrjäyttää oikeustoimilain, vaikka oikeustoimilaki myös soveltuu asiaan taustalla yleislakina.

Asuntokauppalain 3 luvun säännösten pakottavuudesta säädetään luvun 2 §:ssä. Kyseinen lainkohta kuuluu seuraavasti:

Tämän luvun säännöksistä ei voida sopimuksin poiketa tarjouksen tai varauksen tekijänä olevan kuluttajan vahingoksi, ellei jäljempänä toisin säädetä. Sama koskee myyjää, jos myytävä asunto ei kuulu hänen elinkeinotoimintaansa.

Tässä tapauksessa kantaja ja Txxxnen ovat kuluttajia ja myytävä asunto ei kuulu vastaajan elinkeinotoimintaan. Näin ollen asuntokauppalain 3 luvun säännöksistä ei voida kantajan ja vastaajan välisessä relaatiossa sopimuksin poiketa sen enempää kantajan kuin vastaajankaan vahingoksi.

Asuntokauppalain 3 luvun 3 §:n 2 momentin mukaan, jos kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjällä on oikeus pitää käsiraha tai saada sovittu vakiokorvaus, jollei 6 §:stä muuta johdu.

Asuntokauppalain 3 luvun 6 §:n mukaan tarjouksen tekijä voi 3
§:n 2 momentin nojalla menettää enintään neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta.

Tässä tapauksessa kantajan ja Txxxsen tarjouksen mukainen kauppahinta on ollut 178.000 euroa ja tarjouksen mukainen kantajan ja Txxxsen vastaajalle sinänsä riidattomasti maksama käsiraha 24.000 euroa.

Kauppa jäi syntymättä kantajan ja Txxxsen puolella olevasta syystä, heidän ilmoitettuaan vastaajalle, että he eivät ostakaan vastaajan asuntoa.

4
Kantajan ja Txxxsen vetäydyttyä kaupasta, vastaajalla on yllä
viitattujen asuntokauppalain säännösten nojalla oikeus pitää
kantajan ja Txxxsen maksama käsiraha siltä osin, kuin käsiraha on neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta
178.000 eurosta.

Kun neljä prosenttia kauppahinnasta on 7.120 euroa, vastaajalla on oikeus pitää tämä määrä käsirahasta.

Loppuosan käsirahasta, eli 16.880 euroa, vastaaja on velvollinen palauttamaan kantajalle ja Txxxselle.

Kantajan väite, että kantajan ja Txxxsen ostotarjous olisi päättynyt 31.12.2018, ei pidä paikkaansa.

Kantajan, Txxxsen ja vastaajan välillä sovittiin suullisesti, että kantajan ja Txxxsen ostotarjouksen voimassaolo jatkuu vielä 15.1.2019 jälkeenkin.

Vastaaja myös ilmoitti kantajalle ja Txxxselle suullisessa keskustelussa, että vastaajalle aiheutuu kustannuksia asunnon pitämisestä varattuna kantajalle ja Txxxselle, ja että vastaajalla on oikeus pitää neljä prosenttia kantajan ja Txxxsen maksamasta käsirahasta, jos kauppa jää heidän puolellaan olevan syyn vuoksi toteutumatta.

Vastaaja ja Txxxnen lopettivat oman asuntonsa myynnin vasta 19.8.2019, ja heidän ostotarjouksensa vastaajalle oli voimassa tähän päivämäärään saakka.

Oikeudenkäyntikulut

Jo vastauksessaan vastaaja on kiinnittänyt oikeudenkäyntikulujen osalta huomiota siihen, että vastaajan vastauksen jälkeen asiassa on ollut kyse enää siitä, onko vastaajalla oikeus pitää kantajan ja Txxxsen maksama käsiraha neljä prosenttia kauppahinnasta vastaavalta osin.

On riidatonta, että vastaaja on velvollinen palauttamaan kantajan kanteessaan vaatiman käsirahan siltä osin, kuin käsiraha on enemmän kuin neljä prosenttia kauppahinnasta.

Jos vastaajan kiistäminen riidan kohteeksi jäävän neljän prosentin osuuden osalta menestyisi, vastaaja katsoo, että kantaja on velvollinen korvaamaan vastaajalle ainakin kaikki tämän vastauksen antamisen jälkeen kertyvät oikeudenkäyntikulut. Tämän vastauksen antamien jälkeen oikeudenkäyntikuluja ei voi puolin eikä toisin enää muodostua mistään muista toimenpiteistä, kuin riidan kohteeksi jäävään neljän prosentin osuuteen liittyvistä toimenpiteistä.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet
A Sxxxnen


Kxxxnen

Henkilötodistelu
A Sxxxnen

1.Ehdollinen ostotarjous 14.6.2018
2.Vastaajan tekstiviestit 29.9.2019 ja 14.10.2019, 3.11.2019,
14.12.2019, 21.11.2019 ja 19.5.2020
3.Kantajan tekstiviesti 8.5.2020

1.Kantajan ja Txxxsen ostotarjous vastaajalle 14.6.2018 = K1


A A Sxxxnen henkilökohtaisesti Ixxx Ilmari Txxxnen


Kxxxnen
Hxxx Kxxxnen henkilökohtaisesti

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perusteet


Lähtökohdat


Asiassa on kysymys siitä, sovelletaanko siihen asuntokauppalain 3 luvun säännöksiä. Edelleen on kysymys käsirahaa koskevan sääntelyn pakottavuudesta.



Lainvalinta


Käräjäoikeus toteaa, että käsillä olevassa asiassa kantaja on maksanut vastaajalle asuntokauppalain (23.9.1994/843) mukaisen käsirahan, sillä kantaja on tehnyt ostotarjouksen asunnosta ja ostotarjouksensa vakuudeksi maksanut myyjälle, eli vastaajalle, sovitun rahasumman asuntokauppalain 3 luvun 1 §:n 1 momentin 2 kohdan tarkoittamalla tavalla. Sen vuoksi asiaan sovelletaan erityislakina asuntokauppalakia.


Asuntokauppalain 3 luvun sovellettavat lainkohdat

Asuntokauppalain 3 luvun 2 §:n mukaan luvun säännöksistä ei voida sopimuksin poiketa tarjouksen tai varauksen tekijänä olevan kuluttajan vahingoksi, ellei jäljempänä laissa toisin säädetä. Sama koskee myyjää, jos myytävä asunto ei kuulu hänen elinkeinotoimintaansa.

Jos kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjällä on asuntokauppalain 3 luvun 3 §:n 2 momentin nojalla oikeus pitää käsiraha tai saada sovittu vakiokorvaus, jollei 6 §:stä muuta johdu.

Jos myyjä ei hyväksy ostotarjousta tai jos kauppa jää syntymättä muusta kuin tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjän on 3 momentin mukaan viipymättä palautettava saamansa käsiraha. Jos myyjä tarjouksen tekijästä riippumattomasta syystä kieltäytyy tekemästä kauppaa niillä ehdoilla, joista on myyjän kanssa tai myyjän lukuun sovittu käsirahan vastaanottamisen yhteydessä, myyjän on käsirahan

palauttamisen lisäksi suoritettava tarjouksen tekijälle 6
hyvityksenä sovittua käsirahaa vastaava määrä, jollei 6 §:stä muuta johdu. Jos käsirahan sijasta on sovittu vakiokorvauksesta, myyjän on tässä momentissa säädetyin edellytyksin suoritettava tarjouksen tekijälle sovittua vakiokorvausta vastaava rahamäärä.

Lainkohdan 4 momentin mukaan kaupasta vetäytyvän vastapuolella ei ole oikeutta muuhun kuin 2 tai 3 momentissa tarkoitettuun seuraamukseen. Jos myyjä on yksityishenkilö ja tarjouksen tekijä on kuluttaja, he voivat kuitenkin erikseen sopia siitä, että kaupasta vetäytyvän on korvattava vastapuolelleen tälle aiheutunut todellinen vahinko.

Asuntokauppalain 3 luvun 6 §:n 1 momentin mukaan tarjouksen tekijä voi 3 §:n 2 momentin nojalla menettää enintään neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta.

Näyttö ja käräjäoikeuden johtopäätökset

Tutkittavana olevan sopimukseen sisältyy seuraava ehto: "[Edellä mainitun] asuntokaupan tulemme solmimaan sillä ehdolla, että saamme myydyksi oman osakehuoneistomme 31.12.2018 mennessä. Muussa tapauksessa Hxxx Kxxxnen palauttaa koko käsirahan 24.000,00 euroa 15.1.2019 mennessä maksajille".

Edelleen sopimuksessa on seuraava toteamus: "Kuittaan vastaanottaneeni käsirahan 24.000,00 euroa ja samalla sitoudun palauttamaan koko summan tähän sopimukseen sisältyvän ehdon mukaisesti."

A-Sirkiä Txxxnen ja Ixxx Txxxnen ovat allekirjoittaneet sopimuksen 14.6.2018 ja Hxxx Kxxxnen on sen allekirjoittanut 20.6.2018. Sopimuksesta ilmenevä ehto ehdollisesta kaupasta on siten nimenomainen ja selkeästi ilmaistu.

Asuntokauppalain esitöiden (HE 21/2005 vp) yleisperusteluissa on lain 3 luvun 3 §:n 4 momenttia koskevin osin lausuttu, että sääntelyn pakottavuuden alaa laajennettaisiin niin, että säännökset olisivat pakottavia myös, jos myyjänä on yksityishenkilö. Tässä on ajateltu ensinnäkin niitä tilanteita, joissa ostotarjouksen tekijä on elinkeinonharjoittaja ja myyjän neuvotteluasema on heikko esimerkiksi markkinatilanteen takia. On pidetty tarpeellisena, että myyjä saisi näiden tilanteiden varalta sääntelyn pakottavuuden tuomaa erityissuojaa. Säännökset olisivat pääosin pakottavia myös silloin, kun myyjänä on yksityishenkilö ja tarjouksen tekijänä kuluttaja. Yksityishenkilöiden välisessä suhteessa voitaisiin kuitenkin sopia laista poikkeavasti korvauksista, joita kaupasta vetäytyvä osapuolen olisi suoritettava vastapuolelleen.
Tällaisen sopimuksen olisi oltava nimenomainen. Esimerkiksi kiinteistönvälittäjän ostotarjousasiakirjan vakioehdoilla ei
voitaisi poiketa lakisääteistä korvausvastuusta yksityishenkilön vahingoksi (HE s. 13-14).

Myös hallituksen esityksen yksityiskohtaisissa perusteluissa on todettu, että yksityishenkilöiden välisessä kaupassa olisi edelleen mahdollisuus sopia kaupasta vetäytyneen vastapuolelle aiheutuvan vahingon korvaamisesta, ja tästä säädetään 3 §:n 4 momentissa. Jos tarjouksen tekijänä on kuluttaja ja myyjänä yksityishenkilö, luvun säännökset ovat 3
§:n 4 momenttia lukuunottamatta molemminpuolisesti pakottavia. Momenttiin lisättäväksi ehdotetulla säännöksellä säilytettäisiin yksityishenkilöiden oikeus sopia vahingonkorvauksesta lain säännöksistä poikkeavasti. Jos myyjä on yksityishenkilö ja tarjouksen tekijä kuluttaja, he voisivat erikseen sopia siitä, että kaupasta vetäytyvän on korvattava vastapuolelleen aiheutunut todellinen vahinko.
Sopimuksen olisi oltava nimenomainen (HE s. 37-38).

Asuntokauppalain 3 luvun 3 §:n 4 momentin ja lain esitöiden mukaan kaupan osapuolina olevat yksityishenkilöt voivat siten sopia käsirahasta muuta, kuin lain säännöksistä ilmenee.

Aiemmin todetulla tavalla asianosaisten välisestä sopimuksesta ilmenevä ehto ehdollisesta kaupasta on nimenomainen ja selkeä. Sen mukaan Kxxxsen on tullut palauttaa käsiraha kokonaisuudessaan maksajille, ellei asuntokauppa toteudu. Edellä todetusti asianosaiset ovat voineet sitovasti keskenään sopia, kuten he ovat tehneet.

Asiassa vastaanotettu suullinen näyttö tai muu kirjallinen näyttö ei anna aihetta arvioida asiaa toisin. Epäselväksi on jäänyt, onko sopimuksen voimassaoloa pidennetty. Vaikka näin olisi tapahtunut on katsottava, että sopimuksen ehdot, mukaan lukien ehdot ehdollisesta kaupasta ja koko käsirahan palauttamisesta, ovat pysyneet ennallaan.

Kantajan puolesta ei ole vedottu asuntokauppalain 3 luvun 3
§:n 4 momenttiin. Istunnossa 11.5.2021 todetusti asianosaisilla ei kuitenkaan ole vetoamistaakkaa oikeusnormia koskevin osin.

Näillä perusteilla kanne on hyväksyttävä.


Oikeudenkäyntikulut


Kxxxnen on hävinnyt asian. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.

8
.. A Sxxxsen oikeudenkäyntikuluvaatimus on määrältään ollut
8.366,64 euroa. Kxxxnen on paljoksunut vaatimusta 25
tuntia ylittävin osin. Käräjäoikeus katsoo, että kantajan avustajan toimet ovat olleet tarpeelliset ja kantajan oikeudenkäyntikulut ovat kohtuulliset, vastaajankin oikeudenkäyntikulut huomioon ottaen.

A Sxxxnen on lisäksi vaatinut asianosaiskulujen korvauksena 250 euroa.

Kxxxnen on kiistänyt vaatimuksen kantajan asianosaiskulujen korvaamisesta sekä perusteen että määrän osalta lausuen, ettei asianosaiselle itselleen oikeudenkäynnistä aiheutuva ajanhukka lähtökohtaisesti ole korvattavaa oikeudenkäynti- tai asianosaiskulua. Asianosaisen oma ajankäyttö tai työ voi tulla korvattavaksi lähinnä vain siinä tapauksessa, että asianosainen suorittaa itse sellaisia prosessitoimia, jotka toimet asiamiehen suorittamina olisivat veloitettavia. (Ks. HE 107/1998 vp s. 19).

Kxxxsen mainitsemilla perusteilla vaatimus on asianosaiskuluja koskevin osin hylättävä.


Tuomiolauselma








MUUTOKSENHAKU


Vastaaja Hxxx Kxxxnen velvoitetaan maksamaan A A Sxxxselle 24.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen asian vireilletulosta 20.5.2020 lukien ja lisäksi A Sxxxsen oikeudenkäyntikulut asiassa 8.366,64 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Vaatimukset hylätään enemmälti.


Tähän tuomioon saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta. Tyytymättömyyttä on ilmoitettava viimeistään seitsemän päivän kuluttua tuomion antamisesta lukien.


Tyytymättömyyden ilmoitus


Hxxx Kxxxnen on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyttä
koko tuomioon.


Valituksen määräpäivä Vastavalituksen määräpäivä

Valitusosoitus liitteenä.

9.7.2021.
23.7.2021.





käräjätuomari