Kiinteistön höyrynsulkuvirheet, kph, jätevesi ym. ja hinnanalennus sekä korjausten laajuus

Tapauksen 2013 myydyn kiinteistön seinissä ja yläpohjassa oli höyrynsulun puutteita, kph puuttui kosteuseristys, rakennuksen ikä oli ilmoitettu väärin, katto vuoti, sähköasennukset oli väärin, jätevesijärjestelmässä oli puutteita ym. Kysymys oli myös reklamoinnista ja ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta. Kaupahinta oli 185.000 euroa ja ostaja vaati hinnanalennusta 102.000 euroa.

Virheiden laajuutta arvioitaessa joudutaan ratkaisu tekemään joidenkin rakennekohtien tai mikrobinäytteiden perusteella, jolloin joudutaan harkitsemaan mikä on välttämätön korjauslaajuus, jonka pohjalta hinnanalennus arvioidaan. Voisiko riittää pelkkä havaittujen vauriokohtien korjaaminen. Ratkaisun KKO 2015:58 perusteluissa on viitattu tähän väistämättömään ongelmaan arvioitaessa purkua ja virheen olennaisuutta. Sama periaate soveltuu myös hinnanalennukseen. Kysymys on riittävän näytön arvioinnista huomioiden välttämätön korjaustarve asunnon saattamiseksi siihen kuntoon mitä ostajalla on ollut aihetta olettaa saamiensa tietojen perusteella. Vaikka rakenneavaukset ovat paikallisia jos mitään yksittäistä vauriomekanismia ei voida esittää voidaan perustellusti katsoa, että avauksessa tehdyt havainnot ovat toistuvia muuallakin, joka puoltaan koko rakenneosan korjaamista.

Hovioikeus katsoi tässä riidassa seinärakenteiden höyrynsulun osalta, että myyjän taloa rakentaessaan käyttämä virheellinen menettely on mahdollistanut sen, että sisäilman kosteus on päässyt tiivistymään ulkoseinien sisäpuolisiin rakenteisiin, kuten eristeisiin. Rakennustyöt on toteutettu ilman riittävää ammattitaitoa. Virheen vaikutukset eivät siten ole rajoittuneet tiettyihin yksittäisiin, rajattuihin kohtiin, vaan eriasteisia ilmavuotokohtia ja kosteusvaurioita on havaittu laajalti eri puolilla talon ulkoseinissä ja yläpohjassa. Näissä olosuhteissa korjaustöiden rajaamista siten, että esimerkiksi ulkoseinien eristeet vaihdettaisiin vain rakennuksen yksittäisistä osista, ei voida pitää asianmukaisena korjaustapana.

Hovioikeus totesi:

Hovioikeus toteaa edelleen, että maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Omakotitalokiinteistön kauppahinta on ollut 185.000 euroa ja kaupanteon jälkeen havaittujen virheiden hyväksyttävät korjauskustannukset ovat edellä todetuin tavoin 92.584,52 euroa. Ottaen huomioon, että kaupantekohetkellä olleiden virheiden asianmukainen korjaaminen edellyttää talon ulkoseinien purkamista sisältä päin tuulensuojalevytykseen asti, katon ja sen kantavien rakenteiden sekä pesuhuoneen ja saunan pintarakenteiden purkamista ja kaikkien näiden rakenteiden uudelleen rakentamista sekä lisäksi merkittäviä sähköasennusten korjaustöitä, virheellisen Hyrskylässä haja-asutusalueella sijaitsevan omakotitalokiinteistön arvona kaupantekohetkellä ei voida pitää korkeampaa määrää kuin noin puolta toteutuneesta kauppahinnasta. Näin ollen hinnanalennuksen määrä on Karjalahtien vaatima 92.584,52 euroa.

Oikeudenkäyntikulut olivat koko prosessista lähes 100.000 euroa, mitkä kulut jäivät myyjän vastattaviksi sen hävitessä jutun käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa.







Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 5.6.2020

Nro 786

Diaarinumero S 18/2569

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Itä-Uudenmaan käräjäoikeus 25.9.2018 nro 6872 (liitteenä)

Asia Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus

Valittaja Jari Rydman

Vastavalittajat Marja Karjalahti Tero Karjalahti

Asian käsittely hovioikeudessa

Jari Rydmanille, Marja Karjalahdelle ja Tero Karjalahdelle on myönnetty jatkokäsittelyluvat 30.11.2018.

Pääkäsittely on toimitettu 2.3., 3.3., 5.3., 9.3. ja 10.3.2020.

Valitus

Jari Rydman on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomitsema hinnanalennus alennetaan 28.235,22 euroksi, tuomio kumotaan vahingonkorvausta ja oikeudenkäyntikuluja koskevilta osin ja Karjalahdet velvoitetaan korvaamaan Rydmanin oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 33.457,98 eurolla sekä hovioikeudessa 44.463,60 eurolla korkoineen. Toissijaisesti Rydman on vaatinut, että Karjalahdet velvoitetaan korvaamaan Rydmanin oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa hovioikeuden tuomitseman hinnanalennuksen sekä Rydmanin myöntämän hinnanalennuksen suhteessa sekä että Rydman itse velvoitetaan korvaamaan Karjalahtien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa enintään siinä suhteessa, jota käräjäoikeuden ja hovioikeuden tuomitsema hinnanalennus sekä Karjalahtien käräjäoikeudessa ja hovioikeuteen esittämä hinnanalennusvaatimus osoittaa.

Rakentaminen oli perustunut kohteelle vuonna 1995 myönnettyyn rakennuslupaan. Rakentamiseen tuli soveltaa Suomen rakentamismääräyskokoelman vuoden 1998 C2 (määräys veden ja kosteudeneristyksestä) määräysten sijaan 1.7.1976 voimaan tulleita C2 määräyksiä.

Ulkoseinien korjauskustannusten määrä oli virheellinen. Ulkoseinät oli mahdollista korjata Harri Salosen esittämin tavoin ja kustannuksin eristämällä vauriokohdat ja uusimalla vaurioituneet eristeet, eikä kaikkia rakennuksen eristeitä tullut vaihtaa. Polygonin seitsemästä rakenneavauksesta kolmessa oli löytynyt kosteusvaurio. Vaurioita oli löytynyt tuulikaapista ja makuuhuoneesta. Ulkoseinien ja yläpohjan höyrynsulun korjauskustannukset olivat yhteensä myöntämisen mukaisesti 28.235,22 euroa. Tuomisen laskelma ei ollut kaikilta osin riidan kohteena olevaa rakennusta varten laadittu ja se sisälsi tarpeettomia korjauskustannuksia sekä Tuomisen laskelmat perustuivat Polygonin tutkimusraportteihin, jotka oli laadittu vuoden 1998 C2 määräysten perusteella.

Ostajat olivat laiminlyönneillään pahentaneet kiinteistön vaurioita.

Ostajien olisi tullut havaita laajemmat virheet yläpohjassa ja reklamoida niistä huomattavasti tehtyä aikaisemmin. Kuntotarkastuksessa oli annettu ostajille toimenpidesuositus käyntiluukkujen asentamiseksi yläpohjaan. Myyjä ei ollut voinut asentaa käyntiluukkuja taloon kaupanteon jälkeen. Reklamaatioaika oli alkanut muutama kuukausi kaupanteosta, kun ostajilla oli ollut riittävä aika käyntiluukkujen asentamiseen. Käyntiluukut oli tullut asentaa ja yläpohja tarkastaa viimeistään, kun rakennuksen piippu oli vuota- nut joulukuussa 2013. Tarkastustarve oli ilmennyt myös Polygonin tutkimusraportista 8.7.2014. Reklamaatio oli tehty myöhässä, kun se oli tehty vasta toukokuussa 2016.

Pesuhuoneen väitettyjä virheitä ei ollut ollut olemassa kaupantekohetkellä. Kauppaa edeltäneessä kuntotarkastuksessa ei ollut havaittu puutteita vesieristeessä, eikä kosteutta pintakosteusmittarilla mitatessa ollut löytynyt. Pesuhuoneen vesieristys ei ollut ollut virheellinen. Ostajien oli tullut kuntoraportin perusteella varautua lattiakaivon uusimiseen. Esitetty korjaustapa oli liian laaja.

Karjalahdilla ei ollut oikeutta vedota virheeseen sähköjärjestelmän osalta. Käräjäoikeus oli katsonut virheellisesti, että Rydman oli vasta pääkäsittelyssä vedonnut siihen, että virheet olisi tullut havaita jo kuntotarkastuksessa. Rydman oli jo vastauksessaan käräjäoikeudelle vedonnut reklamaation myöhästymiseen sähkötöiden osalta ja siihen, että väitetyt puutteet olisi tullut havaita viimeistään muutama kuukausi muuton jälkeen. Karjalahdet eivät olleet väittäneet, ettei näkyvissä olleita sähköasennuksia ollut mahdollista tarkastaa jo kaupanteossa, kuntotarkastuksessa tai heti kaupanteon jälkeen.

Rydmanille ei ollut varattu tilaisuutta olla läsnä Polygonin tai Inspectan tutkimuksissa.

Karjalahdille ei ollut aiheutunut vahinkoa väistöasumiskustannuksista, koska mitään kanteessa vaadittuja korjauksia ei ollut tehty. Kysymys oli tulevaisuuteen kohdistuvasta vaatimuksesta. Väistöasumiskustannuksia koskeva korkovaatimus oli joka tapauksessa hylättävä, koska kustannuksia ei ollut vielä syntynyt.



Karjalahdet tulee velvoittaa korvaamaan Rydmanin oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa. Käräjäoikeuden oikeudenkäyntikuluratkaisua tulee toissijaisesti muuttaa siinäkin taTuksessa, että valitus pää- asian osalta hylätään. Karjalahdet olivat hävinneet asian jätevesijärjestelmän ja radonin osalta kokonaan. Karjalahdet olivat esittäneet tietoisesti käräjäoikeudessa myös aiheettomia väitteitä rakennusluvasta, rakennusvuodesta ja terveyshaitasta, joiden käsittely oli lisännyt molempien osapuolten oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa. Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta määrättäessä oli huomioitava lisäksi Karjalahtien käräjä- ja hovioikeudessa esittämien hinnanalennusvaatimusten ja oikeuksien tuomitsemien hinnanalennusten suhde ja kohtuullistettava Rydmanin maksettavaksi tuomittavia oikeudenkäyntikuluja siinä suhteessa, missä oikeudet ovat alentaneet Karjalahtien hinnanalennusvaatimuksia.

Vastavalitus

Marja ja Tero Karjalahti ovat vaatineet, että tuomittu hinnanalennus korotetaan 92.584,52 euroksi, Rydmanin korvattavaksi tuomitut oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa korotetaan 48.520,10 euroksi ja Rydman velvoitetaan korvaamaan Karjalahtien oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 28.300,06 eurolla korkoineen.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea ulkoseinien, yläpohjan, pesuhuoneen ja saunan sekä sähköasennusten virheiden, korjauslaajuuden ja korjaustavan sekä arvioinnin pohjaksi asetettujen kustannusarvioiden osalta. Hinnanalen- nuksen määrässä oli kuitenkin jäänyt huomioimatta osa yläpohjan kustannuksista, suunnittelu- ja valvontakustannukset sekä lopputöistä ja varastokontista syntyvät kustannukset. Nämä kustannukset olivat olennainen ja välttämätön osa virheiden korjauskustannuksia.

Yläpohjan ja katon korjauskustannuksina olisi tullut huomioida 44.047,12 euroa. Yläpohjan osalta käräjäoikeus oli jättänyt pois 11.540,80 euroa eli vuoden 2014 laskelmassa laskettujen vinojen lappeiden höyrysulun kor- jauksen ja eristeiden vaihtamisen alakautta. Hinnanalennusta laskiessa tuli huomioida myös suunnittelu- ja valvontakustannuksista 7.916,16 euroa ja lopputöistä sisältäen rakennussiivouksen 2.690,11 euroa.

Karjalahtien asiamiehen toimenpiteet käräjäoikeudessa olivat olleet tarpeellisia ja tuntilaskutusperuste yleistä palkkiotasoa alhaisempi. Asian hoitamiseen käytetty aika oli jutun laatuun nähden perusteltu. Terveys- ja asumishaittaan ja rakennuksen rakentamisaikaan liittyvä todistelu oli ollut valmistelun perusteella tarpeen ja niiden vaikutus pääkäsittelykuluihin oli ollut vähäinen.

Vastaus valitukseen

Karjalahdet ovat vaatineet, että valitus hylätään.

Vuoden 1995 rakennusluvasta ei ollut kerrottu Karjalahdille ennen kaupantekoa, joten he olivat voineet odottaa kohteelta vuoden 1998 C2-määräysten mukaista tasoa. Kohteessa oli sovellettavasta määräyksestä riippumatta Karjalahtien väittämät virheet, jotka edellyttävät vaatimusten perusteena olevat korjaustoimenpiteet väitetyssä laajuudessa, ja joista syntyy hinnanalennusvaatimuksen perusteena olevat kustannukset.

Käräjäoikeus oli valinnut oikein ulkoseinien ja yläpohjan eristeiden korjaustavaksi Karjalahtien esittämän korjaustavan, jossa kaikki eristeet vaihdetaan, koska vaurioituneita ja vauriottomia eristeitä ei voitu erottaa toisistaan ja joka tapauksessa purkutyön yhteydessä loputkin eristeet olisivat kontaminoituneet. Käräjäoikeuden ratkaisusta ei ollut seurannut perusteetonta etua Karjalahdille.

Käräjäoikeus oli katsonut oikein, että Karjalahdet olivat reklamoineet ajoissa yläpohjan laajemmista korjaustarpeista. Yläpohjan laajemman korjauk- sen osalta aiheen lisätutkimuksille oli antanut marraskuussa 2015 tapahtunut uusi kattovuoto, jossa katto oli vuotanut eri kohdasta kuin aikaisemmin. Uudesta vuodosta sekä suoritetuista ja suoritettavista lisätutkimuksista oli ilmoitettu Rydmanille välittömästi. Karjalahdet eivät olleet viivytelleet asian selvittämisessä eivätkä reklamaation tekemisessä. Lisätutkimukset oli suoritettu joulukuussa 2015, yläpohjan virheistä ja muista Polygonin lisätut- kimuksessa havaituista virheistä oli reklamoitu ajoissa ja yksilöidysti Poly- gonin täydennetyn raportin 10.2.2016 saamisen jälkeen, eli 4.3.2016, minkä jälkeen reklamaatiota oli 31.5.2016 täsmennetty kustannusarvion valmistut- tua. Rydmanille oli 24.4.2016 ja 26.4.2016 ilmoitettu, että Karjalahdet odottivat kustannusarvion valmistumista. Karjalahdilla ei ollut ollut velvol- lisuutta tarkastaa yläpohjaa ennen vuoden 2015 piipunjuurivuotoa. Heist- man oli jättänyt kertomatta rakennusvirheistä ja aikaisemmasta piipun vuo- dosta Karjalahdille.

Käräjäoikeuden tuomio pesuhuoneen osalta oli oikea. Virhe oli reklamoitu 4.3.2016. Kuntotarkastusraportista ei ollut käynyt ilmi kanteen perusteena olleita pesuhuoneen vesieristyksen ja lattiakaivon puutteita tai kosteusvauriota.

Karjalahdille ei ollut syntynyt tarkastusvelvollisuutta sähkötöiden osalta. Virheelliset sähköasennukset olivat olleet pääasiassa sähkökaapeleissa, sellaisissa koteloissa tai rakenteiden sisässä, etteivät ne olleet päälle päin nähtävissä. Sähkötöiden virheet eivät olleet maallikon havaittavissa, eikä niistä ollut kerrottu ennen kauppaa. Rydman ei ollut vedonnut käräjäoikeudessa siihen, että sähkötöiden virheet tai asennusten huolimattomuus olisivat olleet havaittavissa ennakkotarkastuksesta, minkä väitteen käräjäoikeus oli oikein jättänyt tutkimatta. Reklamaatio oli tehty ajoissa. Sähköasennusten virheet oli havaittu tarkastuksessa 16.12.2015 ja reklamoitu 12.1.2016. Euromääräinen vaatimus oli yksilöity 24.4.2016.

Karjalahdet olivat joutuneet konsultoimaan asiantuntijoita ennen lopullisesti täsmentyneiden reklamaatioiden tekemistä. Karjalahdet olivat kuitenkin pitäneet Rydmanin jatkuvasti ajan tasalla virheiden selvittämisen vaiheista ja Rydman oli voinut halutessaan osallistua virheiden selvittämiseen. Karjalahdet ja Rydman olivat käyneet virheiden johdosta sovintoneuvotteluja, mikä oli pidentänyt reklamaatioaikoja. Karjalahdet eivät olleet yläpohjan, pesuhuoneen tai sähkötöiden osalta vastuussa Rydmanin tekemistä ja Mar- jalahdilta salaamista rakennusvirheistä, eivätkä Karjalahdet joka taTukses- sa olleet Rydmanin kunnianvastaisen ja arvottoman tai törkeän huolimatto- man menettelyn vuoksi sidottuja maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaisiin rek- malaatioaikoihin.

Rydmanille oli varattu mahdollisuus tulla tutustumaan havaittuihin virhei- siin.

Karjalahdet eivät olleet laiminlyöneet virheiden selvittämistä tai korjaamis- ta sillä tavalla, että kiinteistön vauriot olisivat sen johdosta pahentuneet.

Mitkään virheet eivät olleet tulleet esille ennen kauppaa suoritetussa ennak- kotarkastuksessa tai kuntotarkastuksessa, joten Karjalahdet eivät olleet mil- tään osin laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan, eikä erityistä tarkastus- velvollisuutta ollut syntynyt.

Laajasta remontista aiheutuu viisihenkiselle lapsiperheelle väistöasumista remontin aikana. Karjalahdet eivät voisi edes saattaa kysymystä väistöasu- misten kustannuksista ratkaistavaksi eri oikeudenkäynnissä, eikä eri oikeu- denkäynti väistöasumiskustannuksista olisi prosessiekonomista.

Karjalahdet olivat hävinneet asian vain vähäisiltä osin, joten Rydmanin tuli korvata Karjalahtien oikeudenkäyntikulut kokonaan käräjäoikeudessa. Karjalahdet olivat esittäneet näyttöä vain olennaisista asioista.

Vastaus vastavalitukseen

Rydman on vaatinut, että vastavalitus hylätään.

Hinnanalennus tuli perustaa Harri Valosen korjaustapaan ja kustannusar- vioon valituksessa esitetyin tavoin. Polygonin ja Tuomisen tutkimukset ja kustannusarviot perustuivat virheellisesti C2 vuoden 1998 määräyksiin.
Vaatimus hinnanalennuksen korottamisesta tuli joka taTuksessa hylätä, koska käräjäoikeuden voitiin päätellä arvioineen hinnanalennuksen määrän korjauskustannuksia alemmaksi. Käräjäoikeus oli oikein jättänyt osan Suo- misen korjauskustannusarvioiden osoittamista eristä hinnanalennuksen ul- kopuolelle Tuomisen arvion sisältämien päällekkäisyyksien ja epätarkkuuk- sien vuoksi.

Todistelu

Karjalahdet ovat luopuneet kirjallisista todisteista K11, K14, K16, K28-29, K34-35 ja K37-38. Muilta osin osapuolet ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin.

Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Marja Karjalahtea, Tero Karjalahtea ja Jari Rydmania sekä todistajina Hannu Grönia, Jari Uus- siltaa, Hannu Närkeä, Aulis Tuomista, Vesa Honkaista, Markku Laveaa, Jukka Eeroa, Harri Valosta ja Mika Neumania.


Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

Marja ja Tero Karjalahti ovat ostaneet 10.6.2013 Myrskylässä haja-asutusalueella sijaitsevan omakotitalokiinteistön Jari Rydmanilta. Rydman on rakentanut itse talon kodiksi itselleen ja perheelleen vuonna 1995 myönnetyn vapaa-ajan asuntoa koskevan rakennusluvan perusteella. Talon käyttöönottokatselmus on pidetty 14.1.2002, jonka jälkeen Rydman on hakenut rakennuslupaa käyttötarkoituksen muuttamiseksi vakituiseen asuinkäyttöön. Käyttötarkoituksen muutosta koskeva loppukatselmus on pidetty 23.5.2011.

Asiassa on riidatonta, että kaupan kohteena olleessa omakotitalokiinteistössä talon ulkoseinien ja yläpohjan höyrynsulku on ollut virheellinen, mistä on aiheutunut kosteusvaurioita. Ulkoseinien ja yläpohjan höyrynsulkujen osalta asiassa on riitaista, voidaanko korjaustyöt toteuttaa etsimällä ja osastoimalla vahingoittuneet alueet ja vaihtamalla niiden eristeet, vai onko ulko- seinien ja yläpohjan höyrynsulun lisäksi myös eristeet vaihdettava kauttaaltaan. Tämän vuoksi asianosaiset ovat tältä osin erimielisiä hyväksyttävien korjauskustannusten määrästä.

Käräjäoikeus on katsonut näytetyksi, että yläpohjassa on ollut höyrynsulun puutteiden lisäksi myös muita virheitä. Yläpohjan kantavia rakenteita ei ollut toteutettu suunnitelmien mukaisesti, sen tuuletus oli laiminlyöty ja yläpohjassa oli laaja-alainen mikrobivaurio. Käräjäoikeus on katsonut selvitetyksi, että yläpohja oli uusittava kokonaan. Hovioikeudessa on Rydmanin valituksen perusteella ratkaistavana, ovatko Karjalahdet laiminlyöneet reklamointivelvollisuutensa näistä virheistä. Karjalahtien valituksen perusteella ratkaistavana on lisäksi, onko korjauskustannusten määrää pidettävä tältä osin korkeampana kuin mitä käräjäoikeus on katsonut ja tuliko sen vuoksi hinnanalennuksen olla suurempi.

Rydmanin valituksen perusteella pesuhuoneen osalta hovioikeuden arvioitavana on, onko pesuhuoneen vesieristys ollut virheellinen jo kaupantekohetkellä ja onko tästä aiheutunut kosteusvaurio, sekä mahdollisesti näin aiheutuneen kosteusvaurion korjauskustannusten määrä. Talon sähköjärjestelmien osalta ratkaistavana on, ovatko puutteet olleet Karjalahtien havaittavissa ennen kauppaa tai pian kaupanteon jälkeen ja ovatko Karjalahdet tästä syystä menettäneet oikeutensa vedota puutteisiin, kun niitä koskeva rek- lamaatio on tehty 24.4.2016. Lisäksi tältä osin arvioitavana on korjauskus- tannusten määrä. Väistöasumiskustannusten osalta asiassa on kysymys siitä, onko niiden korvaamista koskeva vaatimus ennenaikainen ja onko Rydman joka taTuksessa velvollinen maksamaan tältä osin viivästyskorkoa.

Lisäksi molempien asianosaisten valitusten perusteella ratkaistavana on myös kysymys oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta käräjäoikeudessa.


Ulkoseinät ja yläpohjan höyrynsulku

Rydman on katsonut, että koska ulkoseiniin tehdyissä rakenneavauksissa mikrobivaurioita oli havaittu ainoastaan kolmessa kohdassa, korjaustöitä voidaan rajata ja ulkoseinien kaikkia eristeitä ei ole tarpeen vaihtaa. Rydman on tukeutunut todistaja Valosen arvioon, jonka mukaan korjaus voidaan toteuttaa eristämällä vauriokohdat ja uusimalla vaurioituneet eristeet. Karjalahdet ovat katsoneet, ettei korjaustöitä voida rajata tarkasti eikä vaurioituneita ja vaurioitumattomia eristeitä voida erottaa toisistaan ilman tarkkoja materiaalitutkimuksia, joiden teettäminen on kallista ja vie aikaa. Joka tapauksessa korjaustöiden yhteydessä puhtaat eristeet saastuisivat.

Kirjallisena todisteena olevien lämpökamerakuvien (K8) mukaan muista seinärakenteista kylmempiä ilmavuotokohtia on löytynyt lukuisia eri puolilta taloa. Useissa kohdissa talon sisäpuolisten rakenteiden pintalämpötilat ovat olleet alle 10 astetta ulkoilman lämpötilan ollessa +1,5 astetta. Seitsemästä ilmavuotokohdasta on Polygon Oy:n tutkija Hannu Närki avannut rakenteita (K7). Tällöin on havaittu, että taloa rakennettaessa on ulkoseinissä ja yläpohjassa käytetty asianmukaisesti asennetun höyrynsulkumuovin sijasta höyrynsulkuna virheellisesti muita materiaaleja, kuten aluskatemuovia, tai höyrynsulku on puuttunut joiltakin osin kokonaan. Polygon Oy:n ra- portissa on todettu, että tämä osoittaa, ettei rakentajalla ole ollut perustietoa rakenteen fysikaalisesta toiminnasta. Kolmessa avatussa kohdassa on havaittu sittemmin tarkemmissa laboratoriotutkimuksissa mikrobivaurioita.

Hovioikeus katsoo, että Rydmanin taloa rakentaessaan käyttämä virheellinen menettely on mahdollistanut sen, että sisäilman kosteus on päässyt tiivistymään ulkoseinien sisäpuolisiin rakenteisiin, kuten eristeisiin. Rakennustyöt on toteutettu ilman riittävää ammattitaitoa. Virheen vaikutukset eivät siten ole rajoittuneet tiettyihin yksittäisiin, rajattuihin kohtiin, vaan eriasteisia ilmavuotokohtia ja kosteusvaurioita on havaittu laajalti eri puolilla talon ulkoseinissä ja yläpohjassa. Näissä olosuhteissa korjaustöiden rajaamista siten, että esimerkiksi ulkoseinien eristeet vaihdettaisiin vain rakennuksen yksittäisistä osista, ei voida pitää asianmukaisena korjaustapana.
Näine lisäyksineen hovioikeus hyväksyy ulkoseinien osalta käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset (s. 23 - 25).

Yläpohjan laajempi korjaustarve

Rydman on katsonut, että Karjalahdet olivat laiminlyöneet reklamoida yläpohjan muista virheistä kohtuullisessa ajassa siitä, kun heidän olisi pitänyt tulla tietoisiksi virheistä. Rydmanin mukaan Karjalahtien olisi tullut havaita virhe jo sen vuoksi, että kuntotarkastusraportissa oli kehotettu tekemään tarkistusluukku talon päätykolmioon. Lisäksi joulukuussa 2013 tapahtuneen katon vesivuodon yhteydessä tehdyissä rakenneavauksissa oli havaittu, että yläpohjassa oli käytetty höyrynsulkumuovin asemesta aluskatemuovia. Rydmanin mukaan tällä perusteella Karjalahtien olisi tullut tarkastaa yläpohjaa laajemmin. Karjalahdet ovat puolestaan katsoneet, että he olivat toimineet asiantuntijoiden ohjeiden mukaisesti eikä heidän sen vuoksi ollut pitänyt tietää virheistä aiemmin.


Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustu- vista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Molempien pykälien 3 mo- mentissa on säädetty erikseen, ettei myyjä kuitenkaan vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta koskevissa ratkaisuissa KKO 2019:16 ja KKO 2020:23 on katsottu, että ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden ole- massaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää. Silloin, kun ostajan saamat tiedot tai hänen tekemänsä havainnot antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tar- kemmin rakennuksen kuntoa. Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryh- tyä itse toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä.

Tarkastusvelvollisuuden laajuuteen vaikuttavat ostajalle ennen kauppaa esitetyssä kuntotarkastusraportissa annetut tiedot rakennuksessa olevista riskirakenteista ja lahovaurioista sekä raportissa esitetyt korjaus- ja lisätutkimussuositukset. Ratkaisussa KKO 2020:23 on lisäksi todettu, että havaittujen vauriomerkkien ja riskirakenteiden merkityksen sekä niiden edellyttämien selvitystarpeiden arviointi voi edellyttää sellaista rakennusalan osaamista, jota kiinteistön ostajalla ei ole itsellään. Mikäli ostajalla on käytettävissään rakennusalan asiantuntijan arvio näistä seikoista, hänen voidaan edellyttää ottavan sen huomioon lisätutkimusten tarpeellisuutta arvioidessaan. Jos tällaisessa arviossa ei ole ilmennyt lisätutkimus- tai korjaustarvetta, ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuden kannalta on keskeistä, olisiko ostajan tavanomaisen yleistietämyksen perusteella tullut ymmärtää omien ha- vaintojensa tai muiden tietojen antavan aiheen lisätutkimusten tekemiseen tai tähän liittyvän asiantuntija-avun hankkimiseen. Merkitystä on tällöin vaurioon tai vaurioitumisriskiin viittaavien seikkojen ohella myös sellaisella selvityksellä, joka on antanut ostajalle aiheen luottaa siihen, että merkittäviä piilossa olevia vaurioita ei ole. Hovioikeus katsoo, että edellä mainituille ostajan ennakkotarkastusvelvollisuutta koskeville näkökohdille voidaan antaa merkitystä arvioitaessa myös sitä, onko virhe laadultaan sellainen, että ostajan olisi pitänyt havaita se itse pian kaupanteon jälkeen.

Hovioikeus toteaa, että kuntotarkastusraportissa (K3) on yhtenä havaintona kirjattu, että talon yläkolmioon olisi tehtävä käyntiluukku. Kuntotarkastaja Eeron mukaan hän ymmärsi kuntotarkastuksessa Rydmanin kanssa käy- dyistä keskusteluista, että yläpohjassa ilmanvaihto oli toimiva eikä siellä ol- lut muutoinkaan ongelmia. Vesikatoissa voi kuitenkin olla pieniä piilovuotoja, joista kiinteistön omistaja ei ole tietoinen. Sen vuoksi Eeron mukaan yläpohjassa olisi syytä olla käyntiluukku, josta tilanteen pääsisi tarkasta- maan. Rydmanin omastakin kertomuksesta ilmenee, ettei kuntotarkastuk- sessa käydyissä keskusteluissa yläpohjassa ilmennyt aihetta epäillä vikoja. Kiinteistönvälittäjä Grön on kertonut, että kuntokartoituksessa ei tullut ilmi riskirakenteita ja että ostotarjous oli tästä riippuvainen, sillä tarjoukses- sa edellytettiin, että myyjä suostuisi riskirakenteiden avaamiseen, jos kunto- tarkastaja pitäisi sitä tarpeellisena. Marja Karjalahti on kertonut, että hän kysyi kuntotarkastuksessa Eerolta erikseen, onko tarvetta avata joiltain osin rakenteita, mihin Eero vastasi kieltävästi, koska talo oli niin uusi.

Hovioikeus katsoo, että kuntotarkastusraportissa oleva havainto käyntiluukun tekemisestä yläkolmioon on ollut käsillä olevan taTuksen olosuhteissa luonteeltaan yleisluonteinen talon kunnossapitoon liittyvä neuvo eikä sitä voida pitää havaintona sellaisesta riskirakenteesta, jota Karjalahtien olisi tullut selvittää tarkemmin. Kuntotarkastuksessa käytyjen keskustelujen pe- rusteella Karjalahdilla on ennen kaupantekoa ja sen jälkeen ollut oikeus luottaa, ettei yläpohjassa ole merkittäviä piilossa olevia vaurioita. Näin ollen kuntotarkastusraportin kirjauksella yläkolmion käyntiluukusta ei ole merkitystä Karjalahtien reklamaatiovelvollisuuden alkamisajankohdan ar- vioinnissa.

Arvioitaessa jouluna 2013 tapahtuneen kattovuodon merkitystä reklamaatiovelvollisuuden kannalta toteaa hovioikeus seuraavaa:

Talon katto oli vuotanut myrskyn aikana. Karjalahdet olivat ilmoittaneet asiasta vakuutusyhtiölle, jonka toimeksiannosta Polygon Oy:n tarkastaja Byman oli 30.12.2013 käynyt paikalla selvittämässä aiheutuneita vahin- koja ja niiden syytä. Vahinkotarkastusraportin (K18) mukaan talon savupiipun yläpuolella piipun sivupellityksen ja juuripellityksen sauma oli tiivistetty liimamassalla, joka oli irronnut toisesta reunasta ja siten todennäköinen vuotokohta. Koska sisäkaton paneeleissa oli valumajälkiä ja hieman mikro- bikasvustoa, tarkastaja oli tehnyt johtopäätöksen, että katto oli todennäköisesti vuotanut aiemminkin. Lisäksi tarkastuksessa oli havaittu, että höyryn- sulkuna oli virheellisesti käytetty aluskatemuovia. Byman oli suositellut eristeiden poistoa piipun ympäriltä ja vuotokohdan varmistamista, vuodon korjaamista, vaurioituneiden paneeleiden ja eristeiden vaihtoa sekä asiallisen höyrynsulkumuovin asentamista.

Tero Karjalahti oli 9.1.2014 ilmoittanut vuodosta Rydmanille, joka vastausviestissään oli kertonut piipun juuressa olleen aiemminkin vesivuotoa (K32). Rydmanin mukaan hän oli silloin tarkastanut piipun pellitykset, jot- ka olivat kunnossa. Tästä syystä hän oli talossa asuessaan arvioinut saunan lämmityksen aiheuttaneen kosteuden kondensoitumista piipun luona.

Rydmanin viestin jälkeen Karjalahdet olivat selvittäneet höyrynsulkujen ja eristeiden vaurioita sekä hankkineet 3.2.2014 laaditun tarjouksen korjaukustannuksista (K33), jossa ei kuitenkaan ollut annettu urakkahintaa, koska rakennusvirheet eivät olleet tiedossa ilman rakenteiden avausta. Korjauskustannusten suuruusluokaksi rakennusliike oli arvioinut kuitenkin 60.000 – 90.000 euroa, minkä Karjalahdet olivat ilmoittaneet Rydmanille 3.2.2014.

Tämän jälkeen Karjalahdet olivat vielä teettäneet kohteessa maaliskuussa 2014 lämpökamerakuvauksen (K8) sekä toukokuussa 2014 rakenne- ja kosteusvauriotutkimuksen Polygon Oy:llä, jonka raportissa (K7) suositeltiin toimenpiteinä ulkoseinien aukaisemista poistamalla sisäpuoleinen verhous ja villaeristeet, minkä jälkeen jälleenrakennus toteutettaisiin uudella eristeellä ja määräysten mukaisella höyrynsulkumateriaalilla. Polygon Oy:n 8.7.2014 antaman raportin perusteella Tuominen on 6.10.2014 antanut kor- jauskustannusarvion (K9), jonka Karjalahdet ovat toimittaneet 10.10.2014 Rydmanille (K21).

Hovioikeus katsoo, että Rydmanin tammikuussa 2014 antamat tiedot aikaisemmasta kattovuodosta ovat omiaan antamaan käsityksen, että mahdolliset aikaisemmat ongelmat oli hoidettu. Karjalahdet olivat korjanneet savupiipun pellityksessä olleen akuutin vesivuodon ja hankkineet ilman aiheetonta viivytystä asiantuntija-apua höyrynsulun puutteita koskevien lisätutkimusten ja korjaustarpeiden sekä korjauskustannusten arvioimiseksi. Vuonna 2014 tutkimusten tekeminen ei ole edellyttänyt käyntiluukun asentamista yläpohjaan, ja asiantuntija on suositellut korjaustoimenpiteet tehtäväksi korjaamalla rakenteita talon sisätiloista käsin. Karjalahdilla ei ole Rydmanin antamien tietojen taikka itse hankkimiensa asiantuntijalausuntojen perusteella ollut aihetta epäillä, että Rydman oli toteuttanut yläpohjan kantavat rakenteet vastoin hyväksyttyjä rakennussuunnitelmia tai että Rydman oli tukkinut yläpohjan tuuletusraot ja että yläpohjassa saattaisi olla laajoja mikrobivaurioita. Objektiivisesti arvioiden Karjalahdet, jotka ovat rakennus- alalla maallikoita, ovat tehneet tuossa vaiheessa riittävät toimet virheiden selvittämiseksi. Heiltä ei voida edellyttää sitä, että he olisivat itse tutkineet käytettävissään olleen tiedon perusteella yläpohjan rakenteita hankkimiaan asiantuntijoita laajemmin ja havainneet kantavien rakenteiden suunnitel- mien vastaisuuden, tuuletusrakojen tukkimisen tai laajat mikrobivauriot. Lisäksi Rydman on tullut 3.2.2014 tietoiseksi virheiden korjaamisesta aiheu- tuvien tuolloin arvioitujen kustannusten suuruusluokasta eli 60.000 – 90.000 eurosta, josta määrästä Karjalahdet eivät ole myöhemminkään merkittävästi poikenneet, vaikka virheiden laatu onkin tarkentunut. Hovioikeus katsoo, etteivät Karjalahdet ole edellä mainituilla perusteilla menettäneet oikeuttaan vedota yläpohjan muihin virheisiin sen vuoksi, etteivät he ole reklamoineet niistä vielä joulukuussa 2013 tapahtuneen kattovuodon jälkeen.

Yläpohjan laajemmat virheet on havaittu marraskuussa 2015 tapahtuneen vesivuodon seurauksena. Tästä uudesta vesivuodosta Karjalahdet ovat viipymättä ilmoittaneet Rydmanille (K23) ja Karjalahdet ovat hankkineet uudelleen paikalle asiantuntijan eli Polygon Oy:n tutkijan Närjen selvittämään vaurioita. Närki on käynyt kohteessa 8.12.2015 ja havainnut yläpohjan vau- riot (K7). Karjalahdet ovat tällöin tulleet tietoisiksi yläpohjan laajemmista virheistä. Nämä virheet Karjalahdet ovat saattaneet ilman aiheetonta viivy- tystä Rydmanin tietoon tammi- ja maaliskuussa 2016 (K24, K25). Karjalahdet ovat edelleen selvittäneet vaurioiden korjauskustannukset, joita kos- kenut arvio on valmistunut 18.5.2016 (K9) ja joka on toimitettu Rydmanille 31.5.2016 (K27). Näillä ja käräjäoikeuden tuomiosta (s. 25 - 28) muutoin
ilmenevillä perusteilla hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeuskin, että Karjalahdet ovat reklamoineet näistä virheistä kohtuullisessa ajassa.

Pesuhuone

Rydman on hovioikeudessa katsonut, että rakennukseen ei tullut soveltaa kosteutta koskevia vuoden 1998 rakennusmääräyskokoelman (C2) mää- räyksiä vaan aiempia rakennusmääräyksiä. Rydmanin mukaan pesuhuoneen lattiaan oli tehty kosteussively vuonna 1995 myönnetyn rakennusluvan ja silloin vallinneen rakennustavan mukaisesti.

Hovioikeus toteaa, että myyntiesitteessä (K2) on mainittu rakennuksen käyttöönottovuodeksi 2002. Maakaaren 2 luvun 20 §:n 1 momentin mukaan jos myyjän puolesta on toiminut kiinteistönvälittäjä tai joku muu edustaja, myyjä vastaa myös hänen antamistaan tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä. Rydman on siten vastuussa myyntiesitteen tiedoista. Rydman, joka on itse rakentanut talon, ei ole asiassa esitetyn todistelun perusteella muutoinkaan missään vaiheessa ennen kauppaa ilmoittanut Karjalahdille, että talon todellinen rakennusaika poikkeaisi usealla vuodella myyntiesitteen käyttöönottovuotta koskeneesta tiedosta tai että se olisi rakennettu vuonna 1995 myönnetyn rakennusluvan perusteella. Karjalahdet ovat siten voineet lähteä siitä, että talo on rakennettu niin, että se vastaa ra- kenteiltaan vuonna 2002 voimassa olleiden määräysten mukaista tasoa.
Rydmanin vastuun arvioinnin kannalta ei ole siten merkitystä sillä, että talo on rakennettu vuonna 1995 myönnetyn rakennusluvan perusteella ja että rakennustöihin on voitu soveltaa tuolloin voimassa olleita rakennusmääräyksiä.

Rydman on katsonut, että pesuhuoneen kosteuseristeen väitettyjä virheitä ei ollut olemassa kaupantekohetkellä. Hovioikeus katsoo, että käräjäoikeuden lausumin perustein (s. 31 – 32) asiassa on näytetty, että pesuhuoneen vedeneristys oli toteutettu puutteellisesti. Vesieristyksessä ei ollut ollut lat- tiakaivon kohdalla vahvikekangasta vaan vesieriste oli loppunut kaivon ja lattiabetonin saumaan ja vesieriste oli ollut irti alustastaan. Hovioikeus katsoo näytetyksi, että virhe sen laatu huomioon ottaen on ollut olemassa jo kaupantekohetkellä.

Närki on käräjäoikeuden tuomioon kirjatun lisäksi kertonut, että vuoden 2012 RT-kortin mukaan vesieristeen osakorjaus on mahdollinen vain, jos kyseessä on alle 10 vuotta vanha nykypäivän määräykset täyttävä vesieriste. Koska pesuhuoneessa ei ole tällaista vesieristystä, joudutaan pesuhuoneen lattia ja seinät sekä saunan lattia uusimaan kokonaan. Hovioikeus katsoo, että Närjen kertomuksella asiassa on näytetty, että pesuhuoneen ja saunan vesieristys on uusittava kokonaisuudessaan.

Edellä mainituin lisäyksin hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja lopputuloksen pesuhuoneen virheen ja korjauskustannusten määrän osalta.

Sähkötyöt

Sähkötöiden osalta hovioikeudessa on Rydmanin valituksen johdosta ensinnäkin ratkaistavana, onko käräjäoikeus menetellyt virheellisesti katsoessaan, ettei Rydmanilla ollut oikeutta vedota siihen seikkaan, että Karjalahtien olisi tullut havaita jo kuntotarkastuksessa sähköjärjestelmien puutteet. Toiseksi arvioitavana on, ovatko Karjalahdet laiminlyöneet reklamaatiovelollisuutensa sekä sähkötöiden korjauskustannusten määrä.

Käräjäoikeus on katsonut, että Rydman oli vasta pääkäsittelyssä vedonnut siihen, että Karjalahtien olisi tullut kuntotarkastuksessa havaita sähköasennuksissa olleet puutteet. Käräjäoikeus on jättänyt väitteen tutkimatta kat- soen, ettei vastaaja ole voinut oikeudenkäymiskaaren 6 luvun 9 §:n nojalla vedota enää pääkäsittelyssä kyseiseen seikkaan. Käräjäoikeudessa Rydman oli lisäksi väittänyt, että virheet oli tullut havaita viimeistään muutaman kuukauden asumisen jälkeen, minkä väitteen käräjäoikeus on hylännyt. Kä- räjäoikeus on katsonut näytetyksi, että virheet oli havaittu joulukuussa 2015 tehdyssä sähkötarkastuksessa ja reklamaatio oli tehty runsaan viiden kuu- kauden kuluessa. Näin ollen reklamaatio oli tehty käräjäoikeuden mukaan kohtuullisessa ajassa.

Hovioikeus toteaa, että Rydman on käräjäoikeuden tuomion (s. 12) mukaan vastauksessaan vedonnut kauppakirjan ehtoon 6, jossa on muun ohella mainittu, että ostaja vastaa kuntokartoitusraporttiin merkityistä vioista ja ettei myyjä ole vastuussa sellaisista virheistä, jotka ostajat ovat havainneet tai heidän olisi pitänyt havaita. Samassa yhteydessä Rydman on edelleen (tuo- mion s. 14) katsonut, että 1.9.2014 jälkeen tehdyt reklamaatiot oli tehty liian myöhään ja että sähkölaitteiston korjauskustannukset oli ilmoitettu vasta 24.4.2016. Rydmanin vastauksessaan vetoamien seikkojen vuoksi hovioikeus katsoo, ettei käräjäoikeus olisi saanut mainitsemillaan perusteilla jättää tutkimatta reklamaation myöhästymistä koskevaa väitettä myös sil- tä kannalta, olisiko Karjalahtien tullut jo kuntotarkastuksessa havaita sähköjärjestelmän virheet.

Reklamaatiovelvollisuuden laiminlyönnin osalta hovioikeus toteaa ensinnäkin, että kirjallisena todisteena (K3) olevan kuntotarkastusraportin mukaan sähköjärjestelmistä on kirjattu havaintona, että sulaketaulu on teknisessä ti- lassa. Tarkastuksessa on todettu, ettei sähköjärjestelmissä ole tarvetta toimenpiteille. Rydman on hovioikeudessa itse kertonut, ettei sähköjärjestelmiin ollut tehty muutoksia talon rakentamisen jälkeen ja ettei hän ollut havainnut kiinteistöllä asuessaan ongelmia sähköjärjestelmissä. Hovioikeus katsoo, että asiassa ei ole ilmennyt sellaisia perusteita, joiden nojalla Karjalahtien olisi tullut kuntotarkastuksessa kyseenalaistaa sähköjärjestelmien kunto. Karjalahdilla on ollut oikeus luottaa kuntotarkastajan havaintoihin eikä Karjalahtien ole siten pitänyt havaita sähköjärjestelmien virheitä jo kuntotarkastuksessa.

Tero ja Marja Karjalahden kertomuksista ilmenee, etteivät he olleet havainneet asumisensa yhteydessä talon sähköjärjestelmissä muita puutteita kuin sen, että astianpesukonetta ja uunia samaan aikaan käytettäessä sulake oli palanut. Sähköjärjestelmän viat olivat selvinneet heille siinä vaiheessa, kun marraskuussa 2015 olleen vesivuodon yhteydessä erään kattoliikkeen edus- taja oli kiinnittänyt huomiota sähköasennusten laatuun ja havainnut sähkötaulun kytkennöissä poikkeavuuksia. Tämän jälkeen Karjalahdet olivat hankkineet sähköasennuksia tarkastamaan Roussillan Inspecta Tarkastus Oy:stä. Roussilta oli tehnyt tarkastuksen 30.11.2015 ja laatinut siitä raportin 16.12.2015 (K12).

Roussilta on kertonut hovioikeudessa käräjäoikeuden tuomioon (s. 33) kirjatun lisäksi, että hänen raporttiinsa kirjaamat sähköjärjestelmien puutteet ovat olleet sellaisia, ettei maallikko ole voinut havaita niitä puuttuvan asiantuntemuksen vuoksi. Ilman tarvittavaa pätevyyttä Karjalahdet eivät olleet myöskään saaneet avata sähkökaappeja, kotelointeja tai muita rakenteita, joista useat virheet olisivat ilmenneet. Virheiden olemassaoloa ei ollut voi- nut päätellä sen perusteella, että keittiössä useampia laitteita samaan aikaan käytettäessä oli palanut sulake, sillä yleisesti ottaen ei ole harvinaista, että samassa ryhmässä olevien laitteiden käyttäminen johtaa sulakkeen palami- seen. Roussilta oli katkaissut tarkastuksen yhteydessä hätätyönä välitöntä hengenvaaraa aiheuttaneista kohdista virrat.

Roussilta on lisäksi todennut, että sähköasennuksen käyttöönottotarkastuksen pöytäkirja 12.3.2001 (K36/V4) on ollut yhtä ryhmäkeskusta koskevan osa- tarkastuksen pöytäkirja. Asiakirja oli luultavasti esitetty rakennusluvan loppukatselmuksessa. Roussillan mukaan rakennustarkastaja ei kuitenkaan ollut sähköalan ammattilainen, vaan hän oli katsonut loppukatselmuksessa ai- noastaan, että tarkastuksen tulos ja vaatimukset oli saavutettu.

Hovioikeus katsoo, että Karjalahtien kertomuksella, jota myös Rydmanin oma kertomus tukee, on näytetty, etteivät he ole tulleet tietoisiksi sähköjärjestelmien virheistä ennen kattourakoitsijan havaintoja ja Roussillan tarkastusta marraskuussa 2015. Roussillan kertomuksen perusteella asiassa on lisäksi näytetty, etteivät sähköjärjestelmien puutteet ole olleet sellaisia, jotka Karjalahtien olisi pitänyt itse havaita. Edellä mainituilla ja käräjäoikeuden tuomiosta (s. 33) muutoin ilmenevillä perusteilla hovioikeus katsoo, että Karjalahdet ovat reklamoineet kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta.

Hovioikeus toteaa lisäksi Roussillan kertomuksen ja kirjallisena todisteena olevan sähköasennuksen käyttöönottotarkastuspöytäkirjan (K36/V4) perusteella, ettei kiinteistön sähköasennuksien osalta ole tehty asianmukaista, kattavaa käyttöönottotarkastusta. Roussilta on joutunut poistamaan hätätyönä käytöstä hengenvaarallisia sähkölaitteita ja lukuisissa asennuksissa on ollut muita vakavia virheitä. Esimerkiksi sähköpääkeskuksessa pääsulakkeiden kansissa ja keittiön kiinteän pöydän alapinnassa on ollut jännitteisiä osia kosketeltavissa, mitkä ovat aiheuttaneet välittömän hengenvaaran. Kyseessä on Rydmanin itsensä rakentama talo ja sähköjärjestelmien käyttöönottotar- kastusten teettäminen on ollut hänen vastuullaan. Hovioikeus katsoo, että Rydman on sähköjärjestelmien virheiden osalta menetellyt maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentissa tarkoitetuin tavoin törkeän huolimattomasti, jo- ten Rydman ei ole tältä osin tälläkään perusteella vapaa virhevastuusta.

Rydman on katsonut, että Karjalahtien vaatimat sähkötöiden korjauskus- tannukset ovat määrällisesti liiallisia. Rydman on näkemyksensä tueksi vii- tannut LSK Electrics Oy:n esittämään 4.000 euron suuruiseen kustannusarvioon.

Hovioikeus toteaa, että LSK Electrics Oy:n asennuspäällikön 12.1.2016 lähettämästä sähköpostista (K31) ilmenee, että heillä on ollut käytössään Roussillan tarkastusraportti kuvineen. Yhtiö ei ollut voinut antaa kiinteää hintaa, vaan oli ehdottanut korjaustöiden tekemistä tuntiveloituksena ja että ensimmäisen viikon lopulla olisi arvioitu, riittäisikö töiden tekemiseen 40 tuntia vai kuinka paljon töitä tulisi vielä tehtäväksi lisää. Budjetiksi töille oli arvioitu yhteensä 4.000 euroa.

Sähköasennus E. Honkainen Oy:n sähkölaitteiston korjaamisesta 17.4.2016 tekemän laskelman (K13) mukaan arvonlisäverolliset kustannukset ovat puolestaan yhteensä 9.731,92 euroa. Honkainen on käräjäoikeuden tuo- mioon kirjatun lisäksi kertonut, että hänen laskelmassaan tuntiveloitus töistä oli ollut noin 51 euroa tunnilta sisältäen arvonlisäveron. Tavaroiden hinnat oli laskettu Onnisen tukkuhinnaston mukaisesti koko laskelman osalta.
Honkainen on pitänyt Karjalahtien kirjallisena todisteena K31 esittämän sähköpostikirjeenvaihdon mukaista hintaa 4.000 euroa määrältään aivan liian alhaisena.

Hovioikeus toteaa, että Honkaisen tarjous on perustunut Uusssillan raportin perusteella kiinteistöllä paikan päällä tehtyyn laskelmaan ja siihen perustu- vaan urakkahintaan. LSK Electrics Oy:n arvio ei ole perustunut yhtä tark- kaan selvitykseen ja se on sisältänyt merkittäviä epävarmuustekijöitä. Hovi- oikeus katsoo, että Honkaisen laskelmaa voidaan pitää luotettavampana sel- vityksenä sähkötöiden korjauskustannusten määrästä.

Edellä mainituin lisäyksin hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja lopputuloksen sähkötöiden osalta.

Hinnanalennuksen määrä

Hovioikeus katsoo edellä ulkoseinien ja yläpohjan sekä pesuhuoneen ja sähköasennusten virheiden osalta lausuttu huomioon ottaen, ettei Rydmanin valituksen perusteella ole aihetta hinnanalennuksen määrän alentamiseen.

Karjalahtien vastavalituksen osalta hovioikeus toteaa seuraavaa: Käräjäoikeus on katsonut, että ulkoseinien ja yläpohjan korjauskustannusten määrää on arvioitava Tuomisen laskelmien (K9) mukaisesti. Käräjäoikeus on katsonut myös, että pesuhuoneen korjauskustannukset olivat 8.758,50 euroa ja sähkötöiden korjauskustannukset olivat 9.731,92 euroa Karjalahtien vaatimuksen mukaisesti. Käräjäoikeus on katsonut korjauskustannusten määräksi tasonparannukset huomioon ottaen yhteensä 70.437,45 euroa, joka määrä Rydman on velvoitettu suorittamaan Karjalahdille hinnanalennuksena.

Karjalahdet ovat katsoneet, että käräjäoikeudelta oli jäänyt huomioimatta Tuomisen laskelmien mukaisia yläpohjan korjauskustannuksia, suunnittelu- ja valvontakustannuksia sekä lopputöistä aiheutuvia kustannuksia yhteensä 22.147,07 euroa. Tuomisen kahden erillisen korjauskustannusarvion määrät tuli laskea yhteen.

Tuominen on hovioikeudessa kertonut, että korjauskustannusarviot eivät ole miltään osin päällekkäiset, joten korjauskustannusten kokonaissumma saadaan laskemalla korjauskustannusarvioiden loppusummat yhteen. Hovioikeus katsoo, ettei Tuomisen laskelmien luotettavuutta ole ilmennyt aihetta epäillä, sillä myös Rydmanin nimeämä todistaja Valonen on hyväksynyt omissa laskelmissaan Tuomisen ensimmäisessä kustannusarviossa käyttämät yksikkökustannukset. Heidän erimielisyytensä kustannusten osalta on koskenut lähinnä sitä, kuinka laajalti ulkoseinien eristeet tulee uusia. Valosen kertomuksesta taikka muusta todistelusta ei ole ilmennyt seikkoja, jotka asettaisivat kyseenalaiseksi Tuomisen myöhemmänkään kustannusarvion oikeellisuuden. Näin ollen tasonparannukset huomioon ottaen hyväksyttävien korjauskustannusten määränä on pidettävä käräjäoikeuden katsoman 70.437,45 euron asemesta Karjalahtien vaatimaa 92.584,52 euroa.

Hovioikeus toteaa edelleen, että maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnan- alennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Omakotitalokiinteistön kauppahinta on ollut 185.000 euroa ja kaupanteon jälkeen havaittujen virheiden hyväksyttävät korjauskustannukset ovat edellä todetuin tavoin 92.584,52 euroa. Ottaen huomioon, että kaupantekohetkellä olleiden virheiden asianmukainen korjaaminen edellyttää talon ulkoseinien purkamista sisältä päin tuulensuojalevytykseen asti, katon ja sen kantavien rakenteiden sekä pesuhuoneen ja sau- nan pintarakenteiden purkamista ja kaikkien näiden rakenteiden uudelleen rakentamista sekä lisäksi merkittäviä sähköasennusten korjaustöitä, virheellisen Hyrskylässä haja-asutusalueella sijaitsevan omakotitalokiinteistön ar-vona kaupantekohetkellä ei voida pitää korkeampaa määrää kuin noin puol- ta toteutuneesta kauppahinnasta. Näin ollen hinnanalennuksen määrä on Karjalahtien vaatima 92.584,52 euroa.

Väistöasumiskustannukset

Rydman on katsonut, että Karjalahtien vaatimus 2.000 euron väistöasumiskustannuksista on ennenaikainen. Koska korjauksia ei ollut vielä tehty, ei väistöasumiskustannuksiakaan ollut vielä syntynyt. Asiassa ei voitu etu- käteen varmuudella tietää, millaisia korjauksia Karjalahdet tulevat talossa teettämään tai tehdäänkö talossa lainkaan korjauksia. Myös korkovaatimus oli ennenaikainen.

Hovioikeus toteaa, että jatkokäsittelylupaa koskevassa ratkaisussa KKO 2014:63 on katsottu, ettei pahoinpitelyn uhrin esittämä korvausvaatimus rannevamman leikkauskuluista ollut ennenaikainen, vaikka leikkausta ei ollut vielä ennen oikeudenkäyntiä tehty. Tapauksessa leikkausta oli pidettävä välttämättömänä toimenpiteenä rannevamman korjaamiseksi.

Nyt käsiteltävässä asiassa Karjalahtien vahingonkorvausperusteena on paitsi Rydmanin antama virheellinen tieto talon rakennusvuodesta, myös se, että koska Rydman oli rakentanut itse talon, hän on tiennyt, miten se oli rakennettu ja siten hän on ollut tietoinen myös rakennusvirheistä. Hovioikeus katsoo, että Rydman on siten ainakin maakaaren 2 luvun 17 §.n 1 momentin 2 kohtaan perustuen myös vahingonkorvausvastuussa Karjalahdille. Vahinkotapahtuma on siten Rydmanin antama virheellinen tai harhaanjohtava tieto rakennuksen rakentamisajankohdasta sekä talon rakenteista ja niiden kunnosta. Rakennusvirheiden osalta kaupan kohteen saattaminen kaupan ehtojen mukaiseen kuntoon edellyttää laajoja korjaustöitä eri osissa taloa.
Korjaustöiden ajalta syntyviä väistöasumiskustannuksia voidaan pitää siten välttämättöminä. Näin ollen Karjalahdilla on oikeus tällä perusteella vahingonkorvaukseen eikä vaatimus ole ennenaikainen.

Korkolain 7 §:n 1 momentissa on muun ohella säädetty, että vahingonkorvaukselle tai vastaavanlaiselle velalle, jonka määrän ja perusteen toteaminen edellyttää erityistä selvitystä, viivästyskorkoa on maksettava siitä läh- tien, kun 30 päivää on kulunut päivästä, jona velkoja esitti vaatimuksensa sekä sellaisen korvauksen perustetta ja määrää koskevan selvityksen, jota häneltä kohtuudella voidaan vaatia ottaen huomioon myös velallisen mah- dollisuudet hankkia selvitys. Korkolain 9 §:ssä on lisäksi säädetty, että edel- lä 7 §:ssä tarkoitetuissa taTuksissa viivästyskorkoa on kuitenkin maksetta- va viimeistään siitä päivästä, jona velan maksua koskeva haaste annettiin velalliselle tiedoksi. Hovioikeus katsoo, että edellä mainitut säännökset huomioon ottaen käräjäoikeuden ratkaisua ei ole aihetta muuttaa myöskään viivästyskoron maksuvelvollisuuden alkamisajankohdan osalta.

Oikeudenkäyntikulut

Hovioikeus toteaa käräjäoikeudessa aiheutuneiden oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta seuraavaa:

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toi- sen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.

Hovioikeuden on määrättävä asianosaisille käräjäoikeudessa syntyneiden kulujen korvaamisesta sen mukaan, miten käräjäoikeuden olisi pitänyt niistä määrätä, jos se olisi pääasiavaatimuksia ratkaistessaan päätynyt samaan lopputulokseen kuin hovioikeus.

Nyt käsiteltävässä asiassa Karjalahtien oikeudenkäyntikuluvaatimus käräjäoikeudessa on ollut määrältään 48.520,10 euroa, josta avustajan palkkion osuus on ollut 25.751 euroa ilman arvonlisäveroa. Laskun mukaan avustaja on tehnyt toimenpiteitä noin 130 tuntia. Hovioikeus toteaa, että asiassa on ollut kysymys useista eri tyyppisistä virheistä, joiden asianmukainen selvittäminen on edellyttänyt avustajalta varsin laajaa yhteydenpitoa päämiehiinsä, vastapuoleen sekä todistelun selvittämistä. Käräjäoikeudessa on toimitettu valmisteluistunto kahtena päivänä. Asiassa on käräjäoikeudessa ollut neljä pääkäsittelypäivää ja lisäksi käräjäoikeus on toimittanut katselmuksen, jossa asiamiehet ovat olleet läsnä. Riita on ollut käräjäoikeudessa hovioikeusvaihetta laajempi. Vastaajan asemassa olleen Rydmanin avustajien ajankäyttö on käräjäoikeudessa ollut yli 100 tuntia ja lasku loppusummaltaan 33.457,98 euroa, josta palkkion osuus on ollut 21.960 euroa ilman arvonlisäveroa. Edellä todettu huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että Karjalahtien avustajan asiassa laskuttama tuntimäärä on käräjäoikeudessa ollut asian laatuun ja laajuuteen nähden kohtuullinen, vaikka osa todistelusta onkin osoittautunut tarpeettomaksi.

Asia on jäänyt käräjäoikeuden tuomion varaan jätevesijärjestelmän virheiden ja talousveden radonin osalta, miltä osin Karjalahdet ovat hävinneet asian käräjäoikeudessa. Jätevesijärjestelmän osalta kantajien vaatima hinnanalennuksen määrä on ollut 7.800 euroa ja talousveden radonin osalta
2.400 euroa. Näiden kysymysten osalta on käräjäoikeudessa esitetty kanta- jan toimesta kahdeksan kirjallista todistetta ja kuultu yhtä todistajaa. Asianosaisten ajankäytöstä näiden väitteiden käsittelyyn ei ole esitetty tarkkaa erittelyä. Näiden virheväitteiden laatua ja niistä vastaanotettua todistelua ei ole pidettävä kokonaisuuteen nähden kuitenkaan oikeudenkäyntikulujen aiheutumisen kannalta vähäisenä. Sanotut väitteet ovat määrällisesti vastan- neet noin kymmenesosaa Karjalahtien käräjäoikeudessa vaatimasta hinnanalennuksesta. Hovioikeus katsoo tämän vuoksi, että Rydman on velvoitet- tava korvaamaan Karjalahtien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa
43.000 eurolla siten, että palkkion osuus arvonlisäveroineen on käräjäoikeuden tuomitseman sijasta 26.411,14 euroa.

Muutoksenhakemisesta aiheutuneiden oikeudenkäyntikulujen osalta hovioikeus toteaa, että oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaan, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

Karjalahdet ovat hovioikeudessa voittaneet asian, joten Rydman on velvoitettava korvaamaan Karjalahtien oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa.

Karjalahtien avustaja on laskuttanut hovioikeudessa toimenpiteitä noin 100 tunnin työmäärän osalta. Tähän määrään on sisältynyt myös matka-aika hovioikeuden pääkäsittelyyn, yhteensä noin 15 tuntia. Rydmanin avustajat ovat puolestaan laskuttaneet toimenpiteitä noin 153 tunnin työmäärän perusteella. Rydman on katsonut, että Karjalahdet ovat esittäneet hovioikeudessa tarpeetonta näyttöä.

Hovioikeus toteaa, että oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 1 §:n mukaan oi keudenkäynti hovioikeudessa koskee käräjäoikeuden ratkaisun kohteena ollutta asiaa valituksessa ja mahdollisessa vastauksessa vedotulta osalta. Tutkittavana on, onko ja miten käräjäoikeuden ratkaisua muutettava. Hovioikeus katsoo, että molemmat asianosaiset ovat hovioikeuden pääkäsittelyssä viitanneet seikkoihin, jotka eivät ole olleet edellä mainittu säännös huomioon ottaen oikeudenkäynnin kohteen kannalta tarpeellisia. Karjalahtien puolelta tällaisia seikkoja on kuitenkin ollut kokonaisuuteen nähden vähäinen määrä eikä niillä ole siten merkitystä oikeudenkäynnin kulujen kanna ta. Asian laatu ja laajuus huomioon ottaen Karjalahtien oikeudenkäyntikuluvaatimusta hovioikeudessa on pidettävä myös Rydmanin kuluvaatimukseen nähden kohtuullisena. Näin ollen Rydman velvoitetaan korvaamaan Karjalahtien oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa vaatimuksen mukaisesti. Laskusta kulujen osuus on arvonlisäveroineen 4.916,76 euroa ja palkkion osuus on arvonlisäveroineen 23.383,30 euroa.

Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

Jari Rydmanin Marja ja Tero Karjalahdelle hinnanalennuksena maksettavaksi tuomittu määrä korotetaan 92.584,52 euroksi käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen.

Jari Rydmanin Marja ja Tero Karjalahdelle maksettavaksi tuomittu korvaus oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa korotetaan 43.000 euroksi, josta määrästä 35.436,86 euroa käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen ja 7.563,14 eurolle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisesta lukien.

Maksettaviksi tuomituista määristä saadaan vähentää Rydmanin käräjäoikeuden tuomion jälkeen jo maksamat 45.000 euroa.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta. Oikeudenkäyntiä hovioikeudessa koskevat lausunnot:
Jari Rydman velvoitetaan suorittamaan Marja ja Tero Karjalahdelle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 28.000,06 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamisesta lukien.



Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 4.8.2020.

Helsingin hovioikeuden puolesta:


Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos TR
hovioikeudenneuvos KH

Valmistelija: hovioikeuden esittelijä EP
Ratkaisu on yksimielinen.



ITÄ-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
Laamanni AC

TUOMIO 18/6872


25.9.2018 L 17/1460

Kantajat
Karjalahti, Tero
Karjalahti, Marja

Vastaaja
Rydman, Jari



Asia Vireille

Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus 14.3.2017


SELOSTUS ASIASTA

Kanne

Vaatimukset

Kantajat ovat vaatineet, että vastaaja velvoitetaan:

1)suorittamaan kantajille yhteisesti hinnanalennuksena 102.786,52 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kaupantekopäivästä 10.6.2013 alkaen 30.6.2016 asti ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään asti;

2)suorittamaan kantajille yhteisesti vahingonkorvausta remontin aikaisista väistöasumiskustannuksista 2.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksi antamisesta lukien; ja

3)korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut korvauksen tuomitsemispäivästä.


Perusteet

Taustaa

Kantajat olivat ostaneet vastaajalta Hyrskylän kunnassa sijaitsevan Roivikko -nimisen tilan RN:o 17:58, kiinteistötunnussa 504-405-17-58.

Virheellinen tieto koskien rakennuslupaa ja rakennusvuotta

Kantajille oli ennen kauppaa kerrottu, että kaupan kohteena ollut omakotitalo oli käyttöönotettu vuonna 2002 ja lopputarkastettu vuonna 2011. Kantajille ei ollut ennen kauppaa kerrottu, että kyseessä ei ollut ollut uudehko omakotitalo, vaan rakennus, jonka käyttötarkoitus oli myöhemmin muutettu asuinrakennukseksi, ja joka aiemmin oli ollut vapaa-ajan asunto. Rakennuksen alkuperäinen rakennuslupa vapaa-ajan asunnoksi oli ollut vuodelta 1995.
Vapaa-ajanasunto oli lopputarkastettu vuonna 2002 ja heti tämän jälkeen oli haettu lupaa käyttötarkoituksen muutokselle. Käyttötarkoituksen muutosta koskevan luvan loppukatselmus oli pidetty toukokuussa 2011.

Kyseessä on pääosin sama ja muuttumaton rakennus kuin vuonna 1995 luvitettu ja 2002 lopputarkastettu vapaa-ajan rakennus. Toisin sanoen ainakaan mitään laajaa remonttia tai muutostyötä, jossa rakenteita olisi vuonna 2002 laajasti uusittu, ei ollut tehty. Tähän viittaavat vuoden 1995 rakennusluvassa mainittu vapaa-ajanrakennuksen pinta-ala, joka vastaa nykyisen rakennuksen kokonaispinta-alaa. Lisäksi vapaa-ajanasunnon lopputarkastuspöytäkirjaan kirjatut huomautettavat asiat olivat osittain olleet edelleen rakennuksessa kantajien ostaessa kiinteistön. Lisäksi lopputarkastuspöytäkirjasta 23.5.2011 oli ilmennyt, että työt olisi aloitettu vasta 23.4.2011, mikä viittaa siihen, ettei tosiasiallisia muutostöitä ollut tehty.

Rakennus on tosiasiassa vanhempi kuin mitä kantajat ovat sen ostaessaan luulleet. Rakennuksen rakenteilla oli ollut vähemmän teknistä käyttöikää jäljellä kuin mitä kantajat olivat kiinteistöä ostaessaan luulleet. Lisäksi rakennustöillä ei vuosina 1995-2002 ollut ollut asianmukaista valvontaa, koska rakennuslupa-asiakirjoista ilmenevä vastaava työnjohtaja Juha Hartia oli kertonut kantajille, ettei hän ollut tosiasiassa ollut kohteen vastaava työnjohtaja eikä vastaavan työnjohtajan hakemuksessa 22.6.1995 oleva allekirjoitus ollut ollut hänen omansa.

Kantajat olivat kauppaa tehdessään luulleet ostaneensa uudehkon omakotitalon. Mikäli heillä olisi ollut tiedossa, että kyseessä ei ollut uudehko omakotitalo, olisi tämä tieto ollut omiaan vaikuttamaan kauppahintaan ja kaupan ehtoihin.

Kantajat olisivat tuolloin olleet valmiita maksamaan huomattavasti alhaisemman hinnan.

Laatuvirheet

Rakennuksessa oli havaittu useita rakennusvirheitä, jotka vaativat mittavia korjaustöitä.

Rakenteiden kunnon tutkiminen oli aloitettu kaksiosaisella lämpökuvauksella. Kattavista lämpökuvista oli laadittu 15.3.2015 päivätty raportti. Lämpökuvausraportin perusteella ei oltu voitu vielä yksityiskohtaisesti määritellä, miltä osin ja millä tavoin rakennusta olisi täytynyt korjata. Lämpökuvaus oli antanut aiheen lisätutkimuksille. Havaittu oli kuitenkin, että rakennuksessa oli ollut useita ilmavuotokohtia, jotka vaativat korjausta eivätkä täytä asumisterveysohjeen määrittämän välttävän pintalämpötilan tasoa.

Lisätutkimuksia olivat suorittaneet Polygon Finland Oy (jäljempänä myös "Polygon"), lnspecta Oy (jäljempänä myös" lnspecta"), Ramboll ja Insinööritoimisto Hus Oy.


Polygon Finland Oy:n havaitsemat virheet

Ulkoseinät

Ulkoseinärakenne oli toteutettu rakennuslupakuvien rakenneleikkauksen ja rakenneselosteen vastaisesti. Rakenneleikkauskuviin oli ulkoiseinään ja yläpohjarakenteeseen piirretty höyrysulkumuovi.
Ulkoseinärakenteesta oli pääosin puuttunut höyrynsulkurakenne kokonaan. Asennetuilta osin höyrynsulkurakenne oli toteutettu aluskatemateriaalilla tai rakennusmuovilla, jotka eivät olleet täyttäneet höyrynsulkumuovin laadullisia vaatimuksia.

Ulkoseinärakenne oli toteutettu rakennusaikana voimassa olleen rakentamismääräyskokoelman C2 1998 vastaisesti, ja joka tapauksessa vastoin hyvää rakennustapaa.
Höyrynsulkurakenteen toteutusta/puuttumista voidaan pitää vakavana rakentamisvirheenä. Kivi- ja lasivillan kanssa tulee asuinrakennuksessa aina käyttää höyrynsulkumuovia. Pelkkä ilmansulkupaperin käyttäminen ei ole hyväksyttävä rakenneratkaisu silloin, kun eristeenä on käytetty mineraalivillaa.

Kiinteistön vaipassa oli ollut lukuisia ilma- ja lämpövuotoja, jotka olivat johtuneet vastoin rakennusmääräyksiä toteutetuista rakenteista (höyrynsulun puuttuminen tai asennetuilta osin vääränlaisen materiaalin käyttö). Rakennuksen vaippa ei ollut ollut tiivis.

Höyrynsulkumuovin puuttuminen ulkoseinästä ja yläpohjasta oli mahdollistanut sisäilman kosteuden kulkeutumisen diffuusion vaikutuksesta seinärakenteeseen, joka oli tiivistynyt kastepistelämpötilassa mineraalivillaan. Vastaavasti ulkoilman kosteus oli konvektion vuoksi päässyt kulkeutumaan ulkoseinä­ ja yläpohjarakenteisiin ja kastelemaan rakenteita. Rakenne oli siten aiheuttanut hitaasti etenevän kosteusvaurion.
Ulkoseinässä oli havaittu kosteus- ja mikrobivaurioita.

Yläpohja

Asianmukainen höyrysulku oli puuttunut myös yläpohjasta. Puutteet olivat niin ikään voimassa olleen rakentamismääräyskokoelman C2 1998 vastaisia ja ne oli toteutettu kohteen rakenneleikkauksen ja rakenneselosteen vastaisesti ja joka taTuksessa vastoin hyvää rakennustapaa. Myös yläpohjan osalta höyrynsulun puuttuminen taikka huolimaton asennus taikka sen toteuttaminen vääränlaisella ja höyrynsuluksi kelpaamattomalla ja luokittelemattomalla materiaalilla, on vakava rakennusvirhe, joka aiheuttaa sisäilman kosteuden kulkeutumisen diffuusion vaikutuksesta seinärakenteeseen, joka tiivistyy kastepistelämpötilassa mineraalivillaan. Vastaavasti ulkoilman kosteus pääsee konvektion vuoksi kulkeutumaan ulkoseinä- ja yläpohjarakenteisiin ja kastelemaan rakenteita. Rakenne aiheuttaa siten hitaasti etenevän kosteusvaurion.
Mineraalivillaeristeen kassa tulee aina käyttää asianmukaista höyrynsulkua. Kokonaisuudessaan yläpohjarakenne ei ollut rakennusfysikaalisesti toimiva.

Yläpohjan kantavia rakenteita ei ollut toteutettu kiinteistöstä olevien rakennekuvien mukaisesti. Rakennekuvien mukaan kattotuolit olisi tullut olla toteutettu tehdasvalmisteisella naularistikolla. Katon kantavat rakenteet oli toteutettu kappaletavarasta ja osin kierrätysmateriaaleista, eikä niistä ollut päivitettyjä muutoskuvia. Harjalla oleva haltiapalkki oli toteutettu rakennekuvien vastaisesti ja virheellisesti 1000 x 22 kokoisella laudalla.

Yläpohjan tuuletus oli laiminlyöty kokonaisuudessaan, vinojen lappeiden osalta yläpohjan eriste oli ollut kiinni aluskatteessa, eikä päätykolmioissa ollut ollut tuuletusaukkoja, eikä yläpohja ollut tuulettunut myöskään räystäiden kohdalta, koska tuuletusraot oli tukittu puhallusvillalla.

Asumisesta sisäilmaan aiheutuva kosteuskuormitus oli päässyt epätiiviiden rakenteiden kautta yläpohjan rakenteisiin ja tiivistynyt lappeiden osalla vesikaton aluskatteeseen kastellen yläpohjan eristeitä. Tutkimushetkellä villaeristeiden oli havaittu olevan vesimärkiä.

Rakenteiden tuuletuspuutteiden seurauksena yläpohjaan oli kertynyt suuri kosteusrasitus koko rakennuksen elinkaaren aikana ja aiheuttanut mikrobivaurion yläpohjaan.

Virheellisten rakennusratkaisujen seurauksena yläpohjassa oli ollut nähtävä mikrobivaurio. Katon puurakenteet sekä aluskate olivat kokonaisuudessaan mikrobivaurioituneet.

Koska mikrobivauriot olivat silmin havaittavia, tulee vaurioiden korjaamiseksi ryhtyä toimenpiteisiin.


Materiaalinäytteet

Ulkoseinistä ja yläpohjasta oli otettu materiaalinäytteitä. Tuulikaapin ulkoseinä villaeristeestä otetussa näytteessä, yläkerrasta vasemmanpuoleisen makuuhuoneen höyrynsulusta, aluskatemateriaalista otetusta näytteestä sekä yläkerrasta keskimmäisen makuuhuoneen ulkoseinästä otetusta materiaalinäytteestä oli kaikissa havaittu vahva viite vaurioista. Mikrobi- ja sädesienipitoisuudet olivat ylittäneet sosiaali- ja terveysministeriön asumisterveysohjeen ja -oppaan raja-arvot sekä 15.5.2015 voimaan tulleen asumisterveysasetuksen mukaisen toimenpiderajan.

Pesuhuone

Pesuhuoneen lattian vesieristys oli toteutettu puutteellisesti. Vesieristyksistä oli puuttunut lattiakaivon kohdalta vahvikerengas. Vesieriste oli loppunut kaivon ja lattiabetonin saumaan ja ollut irti alustastaan. Vesieristettä painettaessa vesieristeen ja betonin välistä oli pursunut vesi. Pesuhuoneen lattiabetoni oli ollut märkä noin 2m2 alueelta.

Polygonin tutkimien virheiden edellyttämät korjaustoimet

Asuinrakennuksen kaikki ulkoseinät tulee aukaista siten, että sisäpuolinen verhous ja villaeristeet poistetaan, runkorakenteet tarkastetaan, puurunko ja tuulensuojalevytys imuroidaan hepaimurilla ja desinfioidaan. Samassa yhteydessä tarkastetaan alaohjauspuun kunto ja alaohjauspuu uusitaan tarvittavilta osin, kuten tuulikaapin kohdalta. Jälleenrakennus toteutetaan uudella eristeellä ja määräysten mukaisella höyrynsulkumateriaalilla.

Asuinrakennuksen yläpohja tulee uusia kokonaisuudessaan ja yläpohjasta tulee purkaa kaikki mikrobivaurioitunut materiaali, sekä eristeet että kattorakenteet. Katto ja yläpohjarakenteet tulee uusia.
Pesuhuonetila tulee remontoida täydellisesti. Kastuneet rakenteet kuivataan koneellisesti. Pesuhuoneen lisäksi myös saunan lattia pinnoitetaan ja vesieristetään.

Virheet sähkötöissä ja tarpeelliset korjaustoimenpiteet

Tältä osin viitataan haastehakemuksen sivuilla 7-13 esitettyyn.

Sähkötyöt oli lopputarkastettu vain osittain.

Jätevesijärjestelmän virheet

Kiinteistön jätevesijärjestelmä oli ollut virheellinen. Ennen kauppaa jätevesijärjestelmän oli sanottu olevan niin sanottu kaksivesijärjestelmä, jossa vesikäymälän vedet menevät 10 m3 umpisäilöön ja pesuvedet imeytyskenttään. Säiliön tyhjennyksen yhteydessä oli havaittu, että väitetty umpisäiliö ei ollut ollut tiivis, vaan siitä oli mennyt vesi eteenpäin toiseen kaivoon, josta vesi oli johdettu maahan. Jälkimmäiseen kaivoon oli kosteana aikana tullut vettä "väärään suuntaan" eli kaivossa olevista putkista oli tullut vettä imeytyskentän kaivoon. Tällöin viemärin käyttämisestä oli syntynyt ongelmia aina, kun umpisäiliö oli täyttynyt. Harmaavedet olivat toisin sanoen tulvineet, ellei kaivoja ollut tyhjennetty huomattavasti useammin kuin mitä normaali tyhjennysväli olisi. Tällä hetkellä kaivoja on väliaikaisratkaisuna tyhjennetty uppopumpulla.

Kantajille oli kauppaa tehtäessä annettu tieto siitä, että jätevesijärjestelmä täyttäisi haja-asutuksen jätevesiasetuksen vaatimukset. Tehdyssä tutkimuksessa oli havaittu, että kiinteistölle oli todellisuudessa rakennettu imeytysjärjestelmää muistuttava järjestelmä, joka oli ollut eri kuin minkä tekninen lautakunta oli hyväksynyt. Tekninen lautakunta oli hyväksynyt maahansuodatusjärjestelmän. Kyseessä olevan kiinteistön jätevesien käsittelyjärjestelmä ei vastaa mitään tyyppiratkaisua eikä nykyisellään täytä haja-asutuksen jätevesiasetuksen vaatimuksia eikä myöskään teknisen lautakunnan vuonna 1995 asettamia vaatimuksia.
Maanimeytysjärjestelmässä pitäisi olla jäteveden esikäsittely saostuskaivossa tai -säiliössä. Tässä kohteessa ensimmäisen kaivon pitäisi toimia saostussäiliönä. Saostussäilön olisi tarkoitus toimia erottelukaivona, joka erottelee kiinteän ja kelluvan aineksen mekaanisesti, ei painovoimaisesti, vedestä pois. Jotta erottelu voisi toimia, tulisi kaivosta ulos lähtevässä putkessa olla niin sanottu t-haara, joka erottelee kelluvan aineksen pois.

Järjestelmän kaivossa 1 ei ollut havaittu t-haaraa, joten se ei ollut voinut toimia järjestelmän edellyttämänä saostussäiliönä. Kohteessa oli myös puuttunut ilmanvaihtoputket kentän imeytysputkista, tai ne eivät olleet olleet näkyvissä.

Putkena oli lisäksi käytetty virheellisesti tavallista salaojaputkea 2. kaivosta lähtevien putkien osalta. Tavallinen salaojaputki ei toimi imeytysputkena siinä olevan vääränlaisen reikärakenteen vuoksi. Salaojaputki on suunniteltu ottamaan vesi sisäänpäin, ei siirtämään sitä ulos. Tästä oli myös johtunut veden kulkeutuminen väärään suuntaan kohti 2. kaivoa. lmeytyskäyttöön on jo kymmeniä vuosia ollut oma tähän käyttöön tarkoitetut putkensa, jossa reikärakenne on sellainen, että vesi pyrkii ulos putkesta, ei sisään.

Järjestelmän ainoa käyttökelpoinen putki oli ollut talolta tuleva viemäriputki. Itse jätevesijärjestelmän kaivot ja putkistot olivat olleet käyttökelvottomia, joten ne pitää uusia. Järjestelmä tulee kokonaisuudessaan uusia, jotta se saadaan toimivaksi ja asetuksen vaatimukset täyttäväksi.

Vaikka ympäristönsuojelulakiin säädettiin joulukuussa 2016 eräitä helpotuksia jätevesien käsittelemisestä
haja-asutusalueella, sillä ei ole tässä taTuksessa merkitystä, koska kiinteistön jätevesijärjestelmä on joka taTuksessa toimimaton ja se tulee uusia.

Talousveden radon

Tutkimustodistuksen 17.10.2013 mukaan kiinteistön vesi ei ollut täyttänyt talousveden laatuvaatimuksia, koska siinä oli ollut liikaa radonia. Radonpitoisuus on maaperän ominaisuus, joka olisi tullut ottaa huomioon rakennusta suunniteltaessa ja rakennettaessa. Nyt maaperän radonpitoisuutta ei ollut suunnittelu- ja rakennusvaiheessa huomioitu. Jotta radan määrää voidaan vähentää sallitulle tasolle, tulee asentaa radonsuodatin.



Korjauskustannukset

Polygon Finland Oy:n tutkimuksissa havaittujen virheiden korjauskustannukset

1. Virheiden korjausten suunnittelu- ja valvontakustannukset ovat 7.916,16 euroa.

2. Virheiden purku- ja korjauskustannukset:

a) Ulkoseinärakenteiden purku- ja korjauskustannukset ovat 19.240,71 euroa.

b) Yläpohjan ja kattorakenteiden purku- ja korjauskustannuset ovat 44.047,12 euroa.

c) Pesuhuoneen ja saunan purku- ja korjauskustannukset ovat yhteensä 8.758,50 euroa.

3. Lopputöiden kustannukset ovat yhteensä 2.690,11 euroa.

Lopputöiden kustannuksiin on laskettu yhteen korjauskustannusarvion 2014 ja 2016 lopputyöt. Määrästä on vähennetty siivouskuluja, koska loppusiivouskulu on päällekkäinen laskelmissa. Muilta osin laskelmat eivät ole päällekkäisiä.

Korjauskustannusarvioiden 2014 ja 2016 yhteenlaskettu loppusumma, jossa on huomioitu mahdolliset tasonparannukset, on siten 82.652,60 euroa.


Sähköasennusten korjauskustannukset

Korjauskustannukset ovat yhteensä 9.731,92 euroa.

Jätevesijärjestelmän korjauskustannukset

Jätevesijärjestelmän korjauskustannukset muodostuvat seuraavista eristä:

- suunnittelijan palkkio 800 euroa
- jäteveden käsittelyjärjestelmän tarvikkeet 5.000 euroa
- muut tarvikkeet 100 euroa
- työn osuus 1.000 euroa

Korjauskustannukset ovat yhteensä 7.800 euroa. Lausunnossa on arvioitu, että korjauskustannukset olisivat 7.800 - 13.200 euroa. Virheeseen perustuva hinnanalennus on kohtuullinen, koska vaatimus perustuu korjauskustannusten vähimmäismäärään.

Talousveden radon

Radonsuodatin ja sen asennuskustannukset ovat yhteensä
2.400 euroa.

Yhteenveto

Virheiden korjauskustannukset ovat siten yhteensä 102.586,52 euroa.



Ennen kauppaa kohteesta annetut ja saadut tiedot

Kohteessa oli ennen kauppaa tehty kuntotarkastus 4.6.2013. Kuntotarkastusraportissa ei ollut ollut mainintaa virheistä tai puutteista, joiden vuoksi kantajat olisivat voineet tulla virheistä edes osaksikaan tietoisiksi taikka heille olisi miltään osin syntynyt selonottovelvollisuutta.

Kanneperusteiden olevien virheiden havaitseminen oli edellyttänyt joko rakennusteknistä kuntotutkimusta tai muuta tutkimusta, jossa rakenteita avataan ja näytteitä otetaan.
Sähkö- tai vesijärjestelmien osalta olisi edellytetty asiantuntijoiden tekemiä tutkimuksia, joita ei tavanomaisen ennakkotarkastuksen yhteydessä oleteta tehtävän.

Kuntotarkastuksessa ei ollut havaittu mitään kosteus- tai mikrobivaurioita. Vesikatossa oli havaittu puutteita. Yläpohjaa ei tarkastusluukun puuttumisen vuoksi ollut päästy tarkastamaan. Ulkoseinissä ei ollut havaittu puutteita.

Pesuhuoneessa oli suositeltu lattian uudelleen saumausta sekä lattiakaivon tiivistämistä. Kosteutta ei kuitenkaan ollut havaittu eikä puutteita vedeneristyksessä.

Myyntiesitteessä kohteen oli kerrottu olevan kunnoltaan hyvä. Käyttöönottovuodeksi oli ilmoitettu 2002 ja loppukatselmuksen pidetyksi 2011.

Jätevesijärjestelmän oli kerrottu olevan niin sanottu kaksivesijärjestelmä, joka täyttää jätevesiasetuksen vaatimukset.

Myöskään radonista talousvedessä ostajilla ei ollut ollut tietoa ennen kaupantekoa.

Kantajilla oli ollut aihetta olettaa, että rakennus on lähes uudenveroinen, hyvässä kunnossa eikä siinä ole rakennusvirheitä tai muitakaan vaurioita tai puutteita.


Terveyshaitta

Polygonin suorittamassa rakennusteknisessä kuntotutkimuksessa oli otettu materiaalinäytteitä, joissa mikrobi- ja sädesienipitoisuudet olivat ylittäneet edellä mainitut raja-arvot sekä 15.5.2015 voimaan tulleen asumisterveysasetuksen mukaisen toimenpiderajan.

Terveystarkastaja oli suorittanut rakennuksessa tarkastuksen ja laatinut siitä tarkastuskertomuksen 1.8.2016. Kertomuksessa oli todettu, että rakennuksessa havaituista kosteus- ja mikrobivaurioista voi aiheutua terveyshaittaa tiloissa oleskeleville, koska tarkastuksessa oli havaittu silminnähtävää mikrobikasvustoa asunnon sisäpuolisissa rakenteissa, lämmöneristeissä sekä rakenteissa, joiden kautta vuoroilmaa voi kulkeutua sisätiloihin. Tällaista olosuhdetta pidetään terveydensuojelulain tarkoittamana terveyshaittana. Havaitut mikrobivauriot on korjattava asianmukaisesti.

Myös talousveden liian korkeasta radonpitoisuudesta aiheutuu terveyshaittaa, koska radan altistaa syövälle.

Havaituista kosteus- ja mikrobivaurioista aiheutuu haittaa ja vaaraa terveydelle.

Sähköasennuksissa on puutteita, jotka ovat joko hengenvaarallisia tai aiheuttava vaaraa terveydelle.


Energiatodistus

Kauppakirjan ehtona oli ollut, että myyjä hankkii kustannuksellaan energiatodistuksen. Myyjä ei ollut hankkinut energiatodistusta. Energiatodistuksen hinta on 200 euroa.


Väistöasumiskustannukset

Remontteja ei ole vielä tehty. Korjaustarve ja remontointiaikaisen väistöasumisen tarve on kuitenkin ilmeinen. Korjaustöiden arvioitu keso on ainakin kaksi kuukautta. Sellaisen asunnon, johon nelihenkinen perhe voi remontin ajaksi muuttaa, vuokrataso on ainakin 1.000 euroa kuukaudessa.


Kantajien kirjallinen lausuma 9.3.2018

Reklamaatiot

Yleistä

Yläpohja

Virheistä oli reklamoitu ajoissa. Virheitä oli selvitetty joutuisasti sitä mukaan, kun niitä oli ilmennyt. Kantajat olivat reklamoineet siinä laajuudessa kuin asiantuntijalausunnot olivat antaneet aihetta ja asiantuntijoiden korjaussuositusten ja laskelmien perusteella.
Vastaaja oli hyväksynyt reklamaation oikea-aikaiseksi siltä osin kuin kysymys oli ollut Polygonin raportissa vuonna 2014 raportoiduista virheistä ja niiden perusteella esitetyistä vaatimuksista. Reklamaatiota koskevat väitteet kohdistuisivat siten yläpohjan laajempaan korjaustarpeeseen, sähkötöiden ja jätevesijärjestelmää koskeviin reklamaatioihin.

Aiheen lisätutkimuksille oli antanut marraskuussa 2015 tapahtunut kattovuoto, kun katto oli vuotanut toisen piipun juuresta, eli eri kohdasta kuin aikaisemmin. Tästä oli ilmoitettu vastaajalle välittömästi kuin myös suoritettavista lisätutkimuksista. Lisätutkimukset oli tilattu joutuisasti kattovuodon havaitsemisen jälkeen ja ne oli suoritettu joulukuussa 2015. Yläpohjan virheistä ja muista Polygonin suorittamassa lisätutkimuksessa havaitusta oli reklamoitu ajoissa ja yksilöidysti sen jälkeen, kun Polygonin täydennetty raportti 10.2.2016 oli saatu ja siihen oli perehdytty. Koska asiamies oli vaihtunut, rakennusta koskevat asiat oli käyty uuden asiamiehen ja kantajien kanssa läpi neuvottelussa 4.3.2016. Reklamaation täydennys oli tehty 4.3.3016, ja euromääräiset vaatimukset oli ilmoitettu korjauskustannusarvion valmistuttua 28.5.2016.

Kustannusarvion valmistumisaikatauluun oli vaikuttanut pääasiassa Aulis Tuomisen silloinen työtilanne, minkä vuoksi yhteinen neuvottelu Närjen, Tukun ja Tuomisen kesken, jossa korjausten laajuutta oli käsitelty, oli pidetty 20.4.2016.

Polygonin täydennetyn raportin jälkeen kantajat olivat myös olleet yhteydessä kunnan rakennusvalvontaan, josta oli pyydetty selvityksiä. Kunnan vastauksen jälkeen Tuomisen toimeksiantoa oli täydennetty. Lisäksi kantajat olivat esittäneet Tuomiselle tarkentavia kysymyksiä laskelmasta ennen sen eteenpäin lähettämistä. Sitä ennen vastaajalle oli huhtikuussa

Sähkötyöt

Jätevesijärjestelmä

2016 ilmoitettu, että korjauskustannukset ja vaatimukset tulevat kasvamaan aiemmin arvioidusta 60.000-90.000 eurosta, joten vastaajalla oli ollut alustava tieto korjauskustannusten ja vaatimusten suuruusluokasta.
Aiemmin oli arvioitu, että riittää, kun korjaus tehdään alakautta (sisäkautta). Kantajat olivat luottaneet Polygonin raporttiin 8.7.2014, jonka perusteella oli teetätetty asiantuntijalla arvio raportissa suositeltujen korjaustoimenpiteiden kustannuksista. Kantajat olivat saaneet luottaa asiantuntijoiden esittämiin arvioihin. Vastaajan omakaan asiantuntija ei ollut ollut tarkastettuaan kohteen esittänyt poikkeavia arvioita. Raportin 2.1.2014 mukaan katolla ei ollut havaittu kattopeltien tai piipun peltien irronneen, ainoastaan piipun yläpuolella, sivupellityksen ja juuripellityksen sauma oli tiivistetty liimamassalla.
Liimamassa oli irronnut toisesta reunasta, joka oli ollut todennäköinen vuotokohta. Toisin sanoen ennen kun rakennuksen toinen piippu oli vuotanut marraskuussa 2015 kantajien käsitys oli ollut, että katossa oli toisen piipun kohdalla ollut paikallinen vuoto, joka oli tukittu, sekä että yläpohjan höyrynsulkumateriaali oli ollut puutteellinen, ja että korjaus oli ollut tehtävissä sisäkautta. Vasta toinen vuoto toisessa kohtaa kattoa oli antanut aiheen lisätutkimuksille yläpohjassa, missä yhteydessä yläpohjan ja katon laajempi korjaustarve oli tullut esille.

Vuonna 2015 oli havaittu, että keittiössä ei ollut voinut käyttää uunia ja astianpesukonetta samaan aikaan. Tämä ei kuitenkaan vielä ollut antanut aihetta epäillä suurempia ongelmia sähkötöissä, vaan kantajat olivat ajatelleet, että kyseessä oli ollut vähäinen ongelma. Laajemmista sähkötöiden asennusvirheistä ei tuossa vaiheessa ollut ollut tietoa eikä edes syytä epäillä. lnspectan tutkimuksissa oli kuitenkin paljastunut, että kiinteistön sähkötöissä oli ollut laajoja ja vakavia puutteita. Puutteet olivat tulleen kantajien tietoon joulukuussa 2015, joten sähkötöiden virheistä oli reklamoitu ajoissa, kun reklamaatio oli esitetty 12.1.2016 eli noin kuukausi siitä, kun virheet olivat tulleet kantajien tietoon. Reklamaatiossa oli jo alustavasti arvioitu korjauskustannusten määrä. Yksilöity euromääräinen vaatimus oli esitetty 24.4.2016 eli noin neljä kuukautta sen jälkeen, kun virheet olivat tulleet kantajien, ja heti kun kustannusarvio oli saatu.


Ensimmäinen havainto siitä, että järjestelmä ei ollut toiminut kunnolla, oli tehty huhtikuun lopussa 2016. Tästä oli välittömästi, eli 24.4.2016, ilmoitettu vastaajalle, jonka jälkeen reklamaatiota oli täydennetty huhti-, touko- ja kesäkuussa 2016 sekä syyskuussa 2016 tutkimusten valmistuttua. Vastaajalla oli siten jo huhtikuussa 2016 ollut tieto siitä, että järjestelmässä oli ollut virheitä ja että järjestelmä tulee uusia sekä arvio uusimiskustannuksista. Kesäkuussa vastaajalla oli ollut tieto
siitä, mitä virheitä järjestelmässä oli havaittu siihen mennessä ja paljonko kyseiseen virheeseen perustuva vaatimuksen määrä oli ollut. 28.9.2016 tehty reklamaatio oli ollut reklamaation täydennys, jonka yhteydessä oli lähinnä toimitettu näyttöä aiempien väitteiden ja vaatimusten tueksi.
Jätevesijärjestelmän virheistä oli reklamoitu ajoissa.

Yhteenveto reklamaatiosta.

Kantajan olivat reklamoineet kohtuullisessa ajassa. Neutraalin reklamaation osalta kohtuullinen aika on oikeuskäytännössä ja
-kirjallisuudessa katsottu olevan noin 5-6 kuukautta, minkä jälkeen vaatimuksia on voinut täsmentää ja täydentää.
Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2016:69 ei sovellu esillä olevaan taTukseen. Kyseisessä tapauksessa ostajat olivat olleet monta kuukautta täysin passiivisia. Esillä olevassa tapauksessa tilanne oli ollut täysin erilainen.
Mikäli katsottaisiin, että virheistä ei ollut reklamoitu ajoissa, oli vastaaja joka tapauksessa menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti maakaaren 2 luvun 25 §:ssä tarkoitetulla tavalla.



Vastaus

Vaatimukset

Vastaaja on vastustanut kannetta 22.500 euroa ylittäviltä osin sekä vaatinut, että kanne hylätään.

Vastaaja on edelleen vaatinut, että kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 2 momentin mukaisin viivästyskoroineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.

Perusteet

Reklamaatiosta

Kantajat olivat ostaneet kiinteistön 10.6.2013. Kiinteistön kauppakirjassa kohdassa 6 oli sovittu, että ostaja vastaa kuntokartoitusraporttiin merkityistä vioista ja puutteista sekä niiden mahdollisista korjaustarpeista aiheutuvista kustannuksista yksin.

Kohtaan 6 oli myös kirjattu, että myyjä ei ole vastuussa sellaisista virheistä, vaurioista tai puutteellisuuksista, jotka ovat ostajalle ja jotka ostajat ovat muutoin havainneet tai jotka heidän olisi pitänyt havaita.

Kuntotarkastuksessa oli tehty seuraavat havainnot, jotka ovat vaatineet virheen tai puutteen korjaamista tai uusimista.

-Sadevedet tulisi johtaa kauemmas rakennuksesta. Salaojien tarpeellisuus.

-Tippapellit tulisi asentaa kohtiin, joissa ulkovuorilaudoitus vaihtaa suuntaa.

-Ikkunan pielien laudoitukset korjattava siten, ettei sadevesi pääse kastelemaan seinärakennetta.

-lkkunapellitykset ja -laudoitukset korjattava siten, ettei sadevesi pääse kastelemaan rakenteita.

-Yläkolmioon olisi tehtävä käyntiluukku.

-Pesuhuoneen lattia tulisi saumata uudelleen ja lattiakaivon ympäristö tiivistää silikonilla.

-Keittiötaso tulisi uusia.

-Silikonisaumat tulisi uusia.

-Lattioiden aikominen tarvittaessa.

Kantajien asiamies oli lähettänyt vastaajalle saantitodistuksin reklamaation täydennykseksi nimetyn asiakirjan, joka oli päivätty 1.9.2014. Reklamaation täydennys asiakirjan liitteenä oli ollut Uudenmaan Lämpökuvaus Oy:n lämpökuvausmittausraportti 15.3.2014 ja Polygon Finland Oy:n tutkimusraportti 8.7.2014. Reklamaation liitteenä ei ollut ollut kustannusarvioita väitettyjen virheiden korjaamisesta.
Kustannusarvio oli toimitettu myöhemmin. Kustannusarvion mukaan virheiden korjaaminen olisi maksanut arvonlisäveroineen 36.110,34 euroa.

Vastaaja oli teettänyt oman asiantuntijalausunnon EHMP-Engineering Oy:llä. He olivat havainneet omassa tarkastuksessaan 19.11.2014 samoja virheitä kuin mitä oli todettu Polygon Oy:n tarkastuksessa. EHMP-Engineering Oy oli arvioinut korjauskustannuksiksi 28.235, 22 euroa arvonlisäveroineen. Korjauskustannuksiksi oli huomioitu eduntasoituksena tuulikaapin ja makuuhuoneen osalta 500 euroa.

Vastaaja oli lausuntojen laatimisen jälkeen sovinnollisena ratkaisuna tarjonnut hinnanalennuksena ensin 18.000 euroa ja myöhemmin 22.500 euroa. Vastaaja on katsonut, että kantajat olivat olleet tietoisia seinärakenteiden ongelmista ennen kauppaa tehdyn kuntotarkastuksen perusteella ja tästä syystä tarjonnut vähemmän kuin mitä havaittujen virheiden korjauskustannukset olivat olleet.

Kantajat olivat silloisen asiamiehensä välityksin 12.3.2015 vastanneet, että he eivät suostu sovintoon. Samassa viestissä asiamies oli todennut, että hänen päämiehillään oli ilmestynyt uusia huolenaiheita, joiden tiimoilta asiamies oli ilmoittanut lähestyvänsä lähipäivinä.

Asiamies oli 21.5.2015 lähettänyt uuden viestin, jossa hän oli kysynyt sähkötöiden tekijää ja mittauspöytäkirjoja sekä LVI-töiden suunnitelmaa ja pöytäkirjoja. Vastaaja oli toimittanut tiedon sähkötarkastuksesta.

Kantajien asiamies oli 16.7.2015 lähettänyt viestin, jossa oli ollut maininta juomaveden väitetystä radonpitoisuudesta ja piipun ympärille asennetusta vääränlaisesta villasta.

Kantajien nykyinen asiamies oli 4.3.2016 lähettänyt sähköpostiviestin, jonka liitteenä oli ollut Polygonin uusi raportti, jossa oli suositeltu koko katon uusimista ja pesuhuoneen korjaamista.

Piipun juuri oli vuotanut joulukuussa 2013. Vastaajalla ei ole tietoa, onko piipun juuri korjattu ja jos on, miten korjaus on tehty.

Aikaisemmassa raportissa oli todettu yläpohjan ja seinärakenteiden korjaustarve. Kantajat eivät olleet ryhtyneet mihinkään toimenpiteisiin yläpohjan tai seinärakenteiden korjaamiseksi.

Pesuhuoneen osalta kuntotarkastuksessa oli jo mainittu korjaustarve, joten se oli ollut kantajien tiedossa jo ennen kaupan tekoa.

Kantajien asiamies oli 24.4.2016 lähettänyt sähköpostiviestin, jossa hän oli ilmoittanut sähkölaitteiston korjauskustannukset ja harmaavesien tulvimisesta.

Asiamies oli 26.4.2016 lähettänyt uuden viestin, jossa hän oli ilmoittanut, että kiinteistön vedessä oli ollut radonia ja, että kustannus radonin poistamiseksi vedestä olisi 2.400-2.700 euroa.

Kantajien asiamies oli 31.5.2016 lähettänyt sähköpostiviestin, jossa oli ollut korjauskustannuslaskelma ja euromääräinen päivitys ja ilmoitus, että kantajat vaativat edelleen ensisijaisesti kaupanpurkua ja toissijaisesti hinnanalennusta 105.084,52 euroa. Vastaaja olisi ollut valmis sopimaan asian 22.000 eurolla.

Reklamaatiot, jotka oli tehty 1.9.2014 jälkeen, on tehty liian myöhään (KKO 2016:69).



Vaaranvastuu

Kantajat eivät olleet korjanneet rakennuksessa havaittuja virheitä. Rakennuksen piipun juuri oli vuotanut joulukuussa 2013 eikä sitä vastaaja tietojen mukaan ole korjattu silloin eikä myöhemminkään. Kantajat eivät myöskään olleet korjannet kuntotarkastuksessa havaittuja virheitä eivätkä Polygonin raportissa 8.7.2014 havaittuja virheitä.

Polygon oli myöhemmässä raportissaan 10.2.2016 katsonut, että koko katto oli purettava ja rakennettava uusiksi. Myös seinärakenteiden korjaustarvetta oli laajennettu.

Jos kantajat olisivat korjanneet kuntotarkastuksessa ja Polygonin raportissa 8.7.2014 havaitut virheet ja puutteet sekä piipun vuodon, välitön korjaustarve olisi nykyään vähäisempi.

Vastaaja on hyväksynyt yläpohjarakenteiden limitysten ja höyrynsulkurakenteiden korjaamisen. Korjauskustannusten perusteella hyväksytään hinnanalukseksi 22.500. hyväksynyt Polygonin ensimmäisessä raportissa mainittu yläpohjarakenteiden korjaamisen raportissa mainitussa laajuudessa ja siitä tehdyn arvion korjauskustannuksista hinnanalennuksen perusteena. Euromääräisesti tämä on tarkoittanut 13.000 euroa suunnittelukuluineen.

Kaupan kohteen väitetyistä virheistä

Rakennuslupa ja -vuosi

Rakennusluvan oli alun perin hakenut Uskelinen. Hän oli ilmoittanut Juha Hartian työnjohtajaksi. Rakennus oli valmistunut vuonna 2002. Loppukatselmuspöytäkirja oli päivätty 14.1.2002. Rakennus oli jo alun perin rakennettu vakituiseksi asunnoksi ja vastaaja oli hakenut käyttötarkoituksen muutosta.

Rakennustarkastaja oli hyväksynyt käyttötarkoituksen muutoksen 4.2.2002 seuraavin ehdoin, että yläkerran makuutiloihin oli järjestettävä kiintokahvat ja poistumistikkaat sekä palovaroittimet oli asennettava jokaiseen makuuhuoneeseen.

Vastaaja oli samassa yhteydessä hakenut lupaa myös hormin rakentamiselle takkaa varten.

Loppukatselmus käyttötarkoituksen muutokselle oli tehty 23.5.2011.

Vastaajille oli annettu oikeat edellä mainitut tiedot ennen kaupantekoa.

Ulkoseinät

Ulkoseinärakenteet olivat pääasiassa olleet tiiviit. Rakennuksen vaippa oli ollut tiivis. Vuotokohtia oli lämpökuva-mittauksissa havaittu lähinnä pistorasioissa sekä seinärakenteiden ja muiden rakenteiden liitoskohdissa. Korjaussuosituksena oli ollut pistorasioiden ja liitoskohtien tiivistäminen.

Se seikka, että höyrysulkuna oli käytetty eri materiaalia kuin höyrysulkumuovia, ei ollut aiheuttanut mitään haittaa tai vaurioita rakenteille.

Rakennusmääräyskokoelma ei määritä mistä materiaalista valmistettua tuotetta on käytettävä höyrynsulkuna.

Rakennusmääräyskokoelman C 2 1998 kohdassa 4.1. todetaan, että seinän höyry ja ilmatiiviys varmistetaan asentamalla rakenteeseen tarkoituksenmukaisiin kohtiin höyrynsulkuna, ilmasulkuna ja tuulensuojana toimivat ainekerrokset. Rakennusmääräysten mukaan teknisiä ratkaisuja voi olla muitakin kuin mitä kokoelmassa esitetään. Rakennusmääräyskokoelman mukaan pääasia teknisissä ratkaisuissa on se, että rakenne on kosteusteknisesti toimintavarma.

Suurin ongelma ulkoiseinärakenteiden osalta oli ollut kuntotarkastuksessa mainitut seikat, joiden perusteella seinärakenteet saattavat kastua. Ostajien olisi pitänyt korjata havaittu virhe viivyttelemättä.

Yläpohja

Yläpohjarakenteiden osalta on vastaavan kaltainen tilanne kuin seinärakenteiden osalta. Edellä mainitun määräyskokoelman kohta 6.2. ei määrittele sitä, mitä materiaalia höyrynsulun tai ilmasulun olisi oltava. Pääasia yläpohjarakenteissa ja sen tuuletuksessa on, että kattoon ei kerry vesihöyryn diffuusion tai ilmavirtausten vuoksi haitallisessa määrin kosteutta ja, että rakenteisiin mahdollisesti pääsevä kosteus voi kuivua.

Vastaaja on hyväksynyt yläpohjan korjaamisesta hinnanalennuksena 13.000 euroa suunnittelukustannuksineen. Kaupanteon jälkeen ja vaaranvastuun siirryttyä oli takan piipun juuressa havaittu vesivuoto kantajien toimesta joulukuussa 2013. Kantajat eivät kuitenkaan olleet selvittäneet vesivahingon syytä ja korjauttaneet sitä.

Polygon oli ensimmäisessä raportissaan esittänyt huomattavasti pienimuotoisempaa korjausta kuin myöhemmässä raportissaan.

Jos kantajat olisivat korjanneet havaitut puitteet ja vauriot välittömästi, ei kattorakenteita tarvitsisi välttämättä purkaa kokonaan ja rakentaa uudelleen.

Materiaalinäytteet

Kantajat eivät olleet ryhtyneet mihinkään toimenpiteisiin havaittujen virheiden ja puutteiden korjaamiseksi ulkoseinän ja yläpohjan osalta kaupan teon jälkeen. Mikrobivauriot olivat aiheutuneet tai ne ovat ainakin laajentuneet sen takia, että puutteita ja virheitä ei ollut korjattu välittömästi, kun ne oli havaittu kantajien toimesta.

Pesuhuone

Kuntotarkastuksessa oli todettu, että pesuhuoneen lattia tulisi saumata uudelleen ja lattiakaivon ympäristö tiivistää silikonilla. Lisäksi kuntotarkastuksessa oli havaittu, että pesuhuoneen lattiakaivo on korkeammalla kuin lattialaatta. Kantajat olivat ottaneet vastatakseen korjauksen tekemisen pesuhuoneen osalta kaupan teon yhteydessä.

Pesuhuoneen vaurioista oli myös reklamoitu liian myöhään. Lattiakaivon sijaitseminen liian korkealla oli aiheuttanut sen, että vesi ei ollut poistunut lattialta niin kuin pitäisi.
Pesuhuoneesta oli reklamoitu vasta 4.3.2016.

Sähköasennukset

Sähköt olivat toimineet vastaajan hallitessa kiinteistöä. Sähköt oli asennettu ja tarkastettu 12.3.2010 Oy Marjo-Pumput Ab sähkötyö -nimisen yhtiön toimesta. Tarkastus oli tehty silloin voimassa olleiden sähköasennuksia koskevien määräysten ja ohjeiden mukaisesti.

Siltä osin, kun lnspecta oli katsonut, että joku asennus ei täytä jotakin standardia ei kyseessä ole maakaaren mukainen laatuvirhe.

Siltä osin kuin asennuksissa on lnspectan mukaan puutteellisuuksia tai laitteet ovat viallisia, on kantajien kyettävä osoittamaan, että vika tai puutteellisuus, johon he viittaavat olisi ollut sähkölaitteissa jo kaupantekohetkellä. Vastaaja on katsonut, että sähköasennukset ja laitteet olivat olleet kunnossa kaupantekohetkellä. Tähän viittaa se, että kantajat olivat asuneet talossa melkein kaksi vuotta ennen kuin he olivat ilmoittaneet tutkivansa sähköasennuksia.

Reklamaatio sähköasennuksista oli tehty liian myöhään. Sähkötöiden mahdollisen puutteellisuudet olisivat olleet havaittavissa muutaman kuukauden asumisen jälkeen.
Kantajat olivat 21.5.2015 ilmoittaneet, että he ovat huolissaan sähkötöiden laadusta. lnspectan raportti oli toimitettu 12.1.2016 sekä todettu, että virheiden korjaaminen maksaa vähintään
4.000 euroa. Sähköasennuksista oli reklamoitu yksityiskohtaisesti vasta 24.6.2016, kun vastaajalle oli sähköpostitse toimitettu kustannusarvio sähkötöistä

Jätevesijärjestelmä

Jätevesijärjestelmä on kaupan ehtojen mukainen.

Kuntotarkastuksessa oli todettu, että jätevesijärjestelmänä on 3 m3 säiliö ja imeytyskenttä. Kuntotarkastus oli ollut osa kaupan ehtoja. Jätevesijärjestelmä oli toiminut vastaajan hallitessa kiinteistöä. Jätevesijärjestelmä vaatii ylläpitoa ja huoltoa niin kuin kiinteistön muutkin osat.

Vastaaja ei ollut kertonut kantajille, että kyseessä olisi ollut kaksivesijärjestelmä tai, että järjestelmä vastaisi jätevesiasetuksen vaatimuksia. Rakennus oli valmistunut vuonna 2002 ja sen rakentamisessa oli noudatettu silloin voimassa olleita määräyksiä. Rakennustarkastaja oli hyväksynyt järjestelmän käyttöönoton.

Kaupantekohetkellä jätevesijärjestelmä oli toiminut. Jätevesijärjestelmästä oli reklamoitu vasta syyskuussa 2016.

Talousveden radon

Vastaaja oli kertonut kantajille, että veden laatu kiinteistöllä on huono. Tästä syystä rakennukseen oli asennettu vedensuodatin. Mittauspöytäkirjasta ilmenee, että vesinäyte oli otettu suoraan kaivosta eikä hanasta. Suodinlaitteisto oli asennettu siksi, että epäpuhtaudet vedestä saadaan poistettua. Kantajat olivat olleet tästä tietoisia. Vesinäyte olisi tullut ottaa hanasta eikä kaivosta. Rambollin tutkimustulos oli päivätty 17.10.2013. Reklamaatiossa 1.9.2014 ei ollut mitään vaatimusta veden laadun osalta. Reklamaatio oli tehty liian myöhään.


Korjauskustannukset


Vastaaja on ihmetellyt miksi mitään korjaustöitä ei ole tähän päivään mennessä vielä tehty, vaikka piipun juuri oli vuotanut jo joulukuussa 2013. Yläpohjan vauriot ovat koko ajan pahentuneet. Ensimmäisessä raportissa ehdotetut korjaustyöt olivat olleet huomattavasti vähäisemmät kuin toisessa raportissa esitetyt.
Peruste korjauskustannusten korvaamiselle on kiistetty.


Ennen kauppaa kohteesta annetut tiedot

Kaupan kohde oli vastannut siitä annettuja tietoja. Kuntotarkastuksessa oli havaittu monta korjattavaa kohtaa, jotka kantajat olivat kauppakirjassa ottaneet vastatakseen. Yläpohjaa ei ollut päästy tarkastamaan ennen kaupantekoa ja siltä osin oli myöhemmin havaittu niin sanottu salainen laatuvirhe. Vastaaja oli tältä osin ollut valmis hinnanalennukseen, mutta kantajat eivät olleet hyväksyneet vastaajan ehdotusta.

Terveyshaitta

Rakennuksen sisäilmassa ja vesijohtovedessä, joka tulee hanasta suodatuksen jälkeen, ei ollut havaittu mitään terveydelle vaarallista. Mikrobeja on myös ulkoilmassakin ja jotkut saattavat saada siitä terveydelle haitallisia oireita.
Kantajilla, tai heidän perheenjäsenillään, ei ollut ollut mitään oireita ja he olivat asuneet koko ajan rakennuksessa.

Sähköasennukset oli tehty silloin voimassa olleiden normien mukaisesti. Kantajat eivät ole korjanneet sähköasennuksia. Jos sähköasennuksissa olisi hengenvaaraa aiheuttavia puutteita tai vikoja, tulisi ne korjata välittömästi.


Energiatodistus


Vastaaja on myöntänyt, ettei hän ollut hankkinut energiatodistusta kaupan ehtojen mukaisesti.


Väistöasuminen

Jos kantajat olisivat ryhtyneet korjaamaan yläpohjaa vuoden 2014 alussa, kun ongelma yläpohjassa oli havaittu, ei väistöasumista tarvittaisi. Korjaustyöt olisivat olleet laadultaan huomattavasti vähäisemmät kuin mitä ne nyt ovat, kun kantajat ovat laiminlyöneet korjausvelvoitteensa. Mitään perustetta sille, että vastaaja velvoitettaisiin korvaamaan kantajien väistöasumisen tulevaisuudessa ei ole olemassa.

TODISTELU

Kantajien kirjalliset todisteet

K1. Kauppakirja 16.6.2014
K2. Myyntiesite 2.5.2013
K3. Donalin kuntotarkastusraportti 4.6.2013
K4. Rakennuslupapäätökset 15.6.1995 ja 4.2.2002
K5. Lopputarkastuspöytäkirja vapaa-ajanasunnolle 14.8.2002 ja omakotitalolle 2011
K6. Hakemus / ilmoitus 22.6.1995 vastaavasta työnjohtajasta
K7. Polygon Finland Oy:n kuntotutkimusraportti, päivitetty 10.2.2016
K8. Lämpökuvausraportti
K9. Rakennuskonsultointi A. Tuominen Oy:n / AT korjauskustannusarviot 6.10.2014 ja 18.5.2016
K10. Päijät-Hämeen sosiaali- ja terveysyhtymän terveydensuojeluinsinööri MN lausunto 1.8.2016
K11. Ramboll Analyticsin lausunto talousveden laadusta 17.10.2013 ja talousveden laatuvaatimukset
K12. lnspecta Oy:n / JR lausunto 16.12.2015 valokuvaliitteineen
K13. Sähköasennus E. Ronkanen Oy:n laskelma sähköasennusten korjaamisesta 17.4.2016
K14. Insinööritoimisto Hus Oy/ AL lausunto 17.9.2016
K15. Tarjoukset 2 kpl energiatodistuksen laatimisesta LUOVUTTU
K16. Tarjoukset 2 kpl radonsuodattimesta
K17. Ilmoituksia vuokra-asunnoista Lahdesta, Orimattilasta ja Myrskylästä
K18. Polygonin kosteuskartoitus 2.1.2014 K19. Polygonin tutkimusraportti 8.7.2014
K20 = V9. reklamaation täydennyskirje 1.9.2014
K21. Sähköposti Nikkilältä Kytöselle 10.10.2014
K22. Nikkilän sähköpostit Kytöselle 21.5.2015 ja 16.7.2015
K23. Marja Karjalahden sähköposti Jari Rydmanille 23.11.2015
K24. Nikkilän sähköposti Kytöselle 12.1.2016
K25. Tukun sähköposti Kytöselle 4.3.2016
K26. Tukun Sähköpostit Kytöselle 24.4.2016 ja 26.4.2016
K27. Tukun sähköposti Kytöselle 31.5.2016
K28. Tukun sähköposti Kytöselle 7.6.2016
K29. Tukun sähköposti Kytöselle 28.9.2016
K30. Tero Karjalahden ja Aulis Tuomisen välinen sähköpostikirjeenvaihto 6.3.2018 - 7.3.2016
K31.Tero Karjalahden ja LSK:n välinen sähköpostikirjeenvaihto 12.1.2016
K32. Kantajien ja vastaajan välistä sähköpostikirjeen vaihtoa 9.1.2014-3.2.2014
K33. J & M Rakennusliike Oy:n tarjous 3.2.2014
K34. Ote Säteilyturvakeskuksen verkkosivuilta koskien juomavettä ja maaperän radonia
K35. Ote Watmanin esitteestä
K36. = V4. Pöytäkirja sähköasennuksen käyttöönotosta K37. Asianaja Kytösen vastausviesti 7.6.2016
K38. Jätevesiasiaan liittyvät sähköpostit kunnan edustajien kanssa
TK39. Leikkauskuvat 2kpl Kantajien henkilötodistelu Todistelutarkoituksessa
1) Tero Karjalahti, kantaja, todistelutarkoituksessa
2) Marja Karjalahti, kantaja, todistelutarkoituksessa

Todistajat

3) Hannu Grön
4) Hannu Närhi
5) Aulis Tuominen
6) Mika Neuman
7) Jari Roussilta
8) Erik Honkainen
9) Antti Leinonen
10) Markku Lavea
11) Jukka Eero, kuntotarkastaja

Vastaajan kirjalliset todisteet

V1. Kauppakirja 10.6.2013
V2. Donalin kuntotarkastusraportti 4.6.2013
V3. Todistus katselmuksesta/ Katselmuspöytäkirja 19.3.2001,
V4. Pöytäkirja sähköasennuksen käyttöönottotarkastuksesta 12.3.2001
V5. Loppukatselmuspöytäldrj a 14.1.2002
V6. Rakennuslupa käyttötarkoituksen muutoksesta 4.2.2002,
V7. Katselmuspöytäkirja loppukatselmuksesta 23.5.2011
V8. Reklamaatio sähköpostitse 9 1.2014
V9. Reklamaation täydennys 1.9.2014
V10. TN sähköpostiviesti 10.10.2014
V11. EHMP Engineeringin laatima asiantuntijalausunto 25.11.2014,
V12. Rydmanin ottamat valokuvat (4 kpl) riidan kohteena olevan rakennuksen päädystä

Vastaajan henkilötodistelu

Todistelutarkoituksessa

1) Jari Rydman

Todistajat

2) Hannu Grön
3) Jukka Eero
4) Harri Valonen



KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Kysymyksenasettelu

Asiassa on riidatonta, että kantajat olivat 10.6.2013 ostaneet riidan kohteena olevan talon vastaajalta. Asiassa on edelleen riidatonta, että vastaaja oli rakentanut talon itse, lukuun ottamatta sähkö- sekä putkitöitä. Vastaaja oli myös itse rakentanut viemärijärjestelmän.
Vastaaja on myöntänyt kanteen oikeaksi 28.000 euron määrän osalta eli siltä osin kuin höyrynsulku oli ollut virheellinen ja tämä oli aiheuttanut eristeiden ja rakenteiden kastumista.
Riidanalaisia seikkoja ovat muun muassa reklamaation oikea-aikaisuus, kanteessa mainitut virheväittämät, korjaustarve ja -tapa sekä niihin liittyvä hinnanalennuksen määrä.

Yleistä sovellettavista säännöksistä
Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos: 1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta,rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai 5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkevia toimenpiteitä.

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sama on voimassa, jos ostaja haluaa vedota 23 tai 24 §:ssä tarkoitettuihin sopimusrikkomuksiin.

Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä taikka 23 §:n 1 momentissa tai 24 §:ssä tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen.

Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 tai 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Virheväittämät

Ulkoseinät

Yleistä

Näyttö

Vastaaja on myöntänyt kanteen tältä osin oikeaksi sekä perusteiltaan että määrältään 28.000 euron osalta. Riitaa on sitä vastoin ollut oikeasta korjaustavasta, sen laajuudesta ja tästä johtuen myös korjauskustannusten määrästä.
Kantajien mukaan korjaustyöt edellyttäisivät höyrysulun sekä eristeiden uusimisen kokonaisuudessaan siten, että kaikki ulkoseinät avattaisiin, sisäpuolinen verhoilu ja eristeet poistettaisiin, puurunko ja tuulensuojalevytys imuroitaisiin ja desinfioitaisiin.
Vastaajan mukaan höyrysulku tulisi korjata, mutta eristeitä olisi tarpeen uusia vain, mikäli ne ovat vaurioituneet.
Lisäksi erimielisyyttä on ollut yläpohjan virheistä ja korjaustarpeista. Kantajien ensimmäiseen korjauskustannusarvioon 6.10.2014 oli sisältynyt joltain osin myös yläpohjan korjaamiseen liittyviä kustannuksia.
Korjauskustannusarvio oli tältä osin laadittu sen hetkisen tiedon mukaan. Polygonin tehtyä lisätarkastuksen rakennukseen ja kun tässä yhteydessä oli havaittu yläpohjan lisävirheet, oli korjaustarve ja siten myös kustannusarvion loppusumma kasvanut. Tältä osin virheväittämät tulevat ratkaistavaksi osin myös alla kohdassa "Yläpohja".


Todistaja Valonen on kertonut, että hän oli ollut tarkastamassa rakennuksen. Tekemänsä havainnot hän oli kirjannut EHMP Engineering Oy:n raporttiin 25.11.2014 (V11). Valosen mukaan hän oli ollut pääasiassa samaa mieltä kuin mitä Polygonin raportissa 8.7.2014 oli esitetty virhehavainnoista. Valosen käsitys korjaustarpeesta ja -tavasta oli kuitenkin eronnut kantajien esittämästä. Valosen käsityksen mukaan korjaustapa on vaurioituneen rakenteen poistaminen ja uusiminen. Valosen mukaan hän on eri mieltä Tuomisen kanssa siitä, tarvitseeko kaikki eristeet uusia. Valosen mukaan riittäisi, jos ainoastaan vaurioituneet eristeet uusittaisiin.
Valosen mukaan hän oli laatimassaan laskelmassaan päätynyt siihen, että ainoastaan 30 prosenttia eristeistä olisi pakko uusia. Valosen mukaan hän on myös eri mieltä Tuomisen kanssa tasonparannuksesta.
Todistaja Närhi on kertonut suorittaneensa tarkastuksen rakennukseen ja kirjanneen siitä Polygonin raportit, jotka ovat kirjallisina todisteina K7 ja K19. Valosen raportissa suositelluista korjaustoimenpiteistä Närhi on todennut, että kukaan urakoitsija, joka ymmärtää jotain mikrobisaneerauksesta ei suostuisi tekemään korjausta siten kuin Valosen raportissa on suositeltu. Vaikka rakennus osastoitaisiinkin purkuvaiheessa, ei voida taata sitä, että
puhdas eriste ei kontaminoituisi saastuneen eristeen kanssa. Närjen mukaan rakennuksessa oli myös käytettä sellaisia eristeitä, jotka ovat kierrätysmateriaalia. Näin ollen ei myöskään olisi mahdollista eritellä mitkä eristeet säästettäisiin ja mitkä ei.
Todistaja Tuominen on kertonut, että hän oli tehnyt kustannusarvion perustuen Polygonin raporttiin 8.7.2014 kirjattujen korjaussuositusten mukaisesti (K19, s. 7). Salminen oli lisännyt korjauskustannusarvioonsa (K9) valvonta- ynnä muita säännönmukaisia kuluja. Salmisen mukaan laskelmassa oli lähdetty siitä, että sisäseinät, komerot ynnä muuta puretaan eli kaikki ulkoseinän suuntaan olevat rakenteet puretaan.
Laskelma oli myös laadittu siten, että kaikki eristeet uusitaan. Salmisen mukaan laskelmaa laatiessa ei voi tietää mikä eriste on kunnossa ja mikä ei. Jos tälle tielle lähdettäisiin, pitäisi eristeistä ottaa erillisiä kokeita sitä mukaan kun niitä puretaan.
Kirjallisena todisteena K19 olevasta Polygonin tutkimusraportista 8.7.2014 sivulta 7 ilmenee, että suositeltavana korjaustoimenpiteenä on, että ulkoseinät tulee aukaista siten, että sisäpuoleinen verhous poistetaan, villaeristeet poistetaan sekä runko ja tuulensuojalevytys imuroidaan ja desinfioidaan. Tässä vaiheessa yläpohjan korjaus oli vielä suositeltu tehtäväksi siten, että yläpohja aukaistaan siten, että sisäverhous poistetaan ja 100 mm villaeristettä poistetaan, tarkastetaan runkorakenne ja eristeet, jonka jälkeen asennetaan uuden eristeet ja määräysten mukaiset höyrysulkumateriaalit.
Kirjallisena todisteena K9 olevasta Tuomisen korjauskustannusarvioista ilmenee, että ulkoseinien korjauskustannukset olisivat arvonlisäveroineen olleet yhteensä 19.240,71 euroa. Raportin mukaan korjauksesta ei aiheutuisi tasonparannusta, koska rakennus oli annettujen tietojen mukaan rakennettu vuonna 2002. Samaisen todisteen mukaan yläpohjan korjauskustannukset olisivat olleet arvonlisäveroineen 11.540,80 euroa. Kun summiin sisällytetään vielä yleiskulut sekä eräät muut kulut, oli korjauskustannusten arvioiduksi yhteismääräksi tältä osin saatu 36.110,34 euroa.
Kirjallisen todisteena V11 olevan EHMP Engineering Oy:n raportin 25.11.2014 mukaan ulkoseinien ja yläpohjan korjaaminen olisi tullut maksamaan yhteensä 28.235,22 euroa.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Käräjäoikeus katsoo, että todistaja Närhen kertomus siitä, että höyrysulku ja eristeet on uusittava kokonaisuudessaan, on luotettava. Närhi on kokenut alan ammattilainen. Erityisesti Närhen kertomus siitä, että vaikka rakennus osastoitaisiinkin korjauksen aikana, se ei poistaisi kontaminaation vaaraa sekä, että vahingoittumattomien eristeiden erottaminen vahingoittuneista olisi vaikeata, johtaa päätelmään, jonka mukaan eristeet sekä höyrysulku on uusittava kokonaan. Tätä tukee myös todistaja Tuomisen kertomus siitä, että seinissä jo olevien eristeiden osittainen hyödyntäminen edellyttäisi erillisiä tutkimuksia. Näin olleen eristeiden ja höyrysulun uusiminen kokonaisuudessaan on käräjäoikeuden käsityksen mukaan asetettava lähtökohdaksi korjauskustannuksia arvioitaessa. Käräjäoikeus katsoo siten myös, että Tuomiseni kustannusarvio on asetettava lähtökohdaksi korjauskustannuksia arvioitaessa, koska siinä on otettu huomioon höyrysulun ja eristeiden uusiminen kokonaisuudessaan. Tuomisen kustannusarvion (K9) mukaan pelkkien ulkoseinien arvioidut korjauskustannukset olisivat arvonlisäveroineen 19.240,71 euroa. Lisättynä yläpohjan sen hetkisen tiedossa olleen korjaustarpeen mukaan tehdyn laskelman perusteella kokonaiskustannus olisi 36.110,34 euroa, mikä määrä siis voitaisiin asettaa hinnanalennuksen pohjaksi huolimatta siitä, oliko muista virheistä reklamoitu oikea-aikaisesti, vai ei. Mikäli kantajien katsotaan reklamoineen maakaaren tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa, määräytyy hinnanalennus alla mainitun mukaisesti.

Yläpohja

Reklamaatiosta

Yleistä
Yläpohjan laajempaan korjaustarpeeseen on liittynyt vastaajan väite siitä, että kantajat eivät olisi reklamoineet maakaaren 2 luvun 25 §:n tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa. Vastaajan mukaan reklamaatiot, jotka oli tehty 1.9.2014 jälkeen, oli tehty liian myöhään.
Kantajien mukaan aiheen yläpohjan lisätutkimuksille oli antanut marraskuussa 2015 tapahtunut kattovuoto, kun katto oli vuotanut toisen piipun juuresta, eli eri kohdasta kuin aikaisemmin. Kantajien mukaan lisätutkimukset oli tämän jälkeen tilattu ripeästi ja reklamaatiot tehty kohtuullisessa ajassa ja edellä tarkemmin selostetulla tavalla. Ennen toista kattovuotoa kantajilla ei ollut ollut aihetta epäillä yläpohjassa olleen laajempaa virhettä.

Näyttö
Marja Karjalahti on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että marraskuussa vuonna 2015 toisesta savupiipusta oli alkanut tippua vettä. Kantajat olivat tilanneet kattofirman katsomaan tilannetta.Kattofirman edustaja oli ilmoittanut, että kyse on niin suurista virheistä, että firma ei suostu korjaamaan niitä eikä siis antamaan korjaustarjoustakaan. Karjalahti oli silloisen avustajansa suostumuksella itse lähettänyt sähköpostiviestin vastaajalle. Viestin liitteenä oli ollut kattofirman ottamia kuvia, joista oli näkynyt yläpohjassa olevia virheitä ja hometta. Tämän jälkeen Polygoniin tarkastaja Närhi oli tilattu paikalle ja hän oli joulukuussa 2015 käynyt tarkastamassa tilanteen. Tämän jälkeen Tuominen oli tehnyt kustannusarvion korjaustöistä.
Tero Karjalahti on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että yläkolmion tilanteen takia Närhi oli kutsuttu uudestaan paikalle. Ongelma oli havaittu, kun toisen savupiipun kohdalta oli alkanut vuotaa vettä.
Todistaja Närki on vahvistanut kirjallisessa todisteessa K7 sivulla 7 ja 8 tehdyt virhehavainnot sekä korjaussuositukset oikeiksi. Närjen mukaan yläpohjaa ei voida korjata osittain, vaan se pitää korjata kokonaisuudessaan. Vuonna 2014 oli vielä ajateltu, että osakorjaus olisi voitu tehdä alakautta.
Lisäkorjaustarve oli syntynyt muun muassa johtuen siitä, kun uudessa tarkastuksessa oli havaittu rakennekuvien vastaiset kattotuolien asennukset. Kattotuolien asentamisessa ei ollut käytetty suunnitelmien mukaisesti tehdasvalmisteisia rakenteita.
Kirjallisesta todisteen K7 sivuilta 7 ja 8 ilmenee, että lisätutkimuksessa 8.12.2015 oli havaittu lukuisa virheitä, kuten:
-Yläpohjan kantavia rakenteita ei ollut toteutettu kiinteistöstä olevien rakennekuvien mukaisesti. Rakennekuvien mukaan kattotuolit olisi tullut toteuttaa tehdasvalmisteisilla naularistikoilla.
-Katon rakenteet oli toteutettu kappaletavarasta ja osin kierrätysmateriaalista, eikä niistä ollut ollut päivitettyjä muutoskuvia.
-Yläpohjan tuuletus oli laiminlyöty kokonaisuudessaan eikä päätykolmioissa ollut ollut tuuletusaukkoja.
-Virheellisten rakenneratkaisujen seurauksena yläpohjassa oli ollut silminnähtävä mikrobivaurio.
Raportissa oli vielä todettu, että kokonaisuudessaan yläpohjarakenne ei ollut ollut rakennusfysikaalisesti toimiva.
Kirjallisena todisteena K23 olevasta Marja Karjalahden sähköpostiviestistä 23.11.2015 Jari Rydmanille ilmenee, että Karjalahti oli ilmoittanut, että savupiipun kohdalta oli alkanut tippua vettä. Karjalahti oli viestissään vielä ilmoittanut, että useampi kattofirma oli käynyt toteamassa tilanteen, jonka mukaan katto oli tehty rakennusmääräysten vastaisesti.
Kirjallisena todisteena K25 olevasta asianajaja Tukun viestistä 4.3.2016 vastaajan silloiselle avustajalle asianajaja Kytöselle ilmenee, että Polygonin päivitetty raportti 10.2.2016 oli toimitettu vastaajalle. Viestissä oli nostettu esille raportissa todetut virheet sekä ilmoitettu, että hinnanalennusvaatimus tulee täsmentymään korjauskustannusten selvittyä.
Kirjallisena todisteena K27 olevasta asianajaja Tukun viestistä 31.5.2016 vastaajan silloiselle avustajalle asianajaja Kytöselle ilmenevät euromääräiset arviot korjauskustannuksista.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Käräjäoikeus toteaa, että Marja Karjalahden ja Tero Karjalahden kertomukset ovat riittävän yksityiskohtaisia, selväpiirteisiä ja johdonmukaisia. Erityisesti Marja Karjalahden kertomus on hyvinkin yksityiskohtainen. Käräjäoikeuden arvion mukaan kertomukset ovat siksi lähtökohtaisesti luotettavia. Kertomuksilla on näytetty, että yläpohjan tarkempaan tutkimiseen oli antanut aiheen marraskuussa 2015 toisen savupiipun kohdalla ilmennyt vuoto. Marja Karjalahti oli kirjallisen todisteen K23 mukaisesti 23.11.2015 reklamoinut havaitusta vuodosta vastaajalle. Paikalle oli tämän jälkeen tilattu Polygonin tarkastaja Närki, joka kirjallisen todisteen K7 mukaan oli käynyt kohteessa 8.12.2015. Samaisen todisteen mukaan virheistä oli kirjallisesti raportoitu kantajille 10.2.2016. Kirjallisella todisteella K23 on näytetty, että kantajat olivat 4.3.3016 reklamoineet vastaajalle virheistä ja arvioidut korjauskustannukset oli ilmoitettu vastaajalle sähköpostitse 31.5.2016. Virheiden havaitsemisesta oli siten lopulliseen yksityiskohtaiseen reklamointiin kulunut noin puoli vuotta.

Oikeuskäytännössä ja -kirjallisuudessa on katsottu, että kohtuullinen aika reklamaation esittämiselle on noin 4-7 kuukautta. Aika alkaa siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt havaita se. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2016:69 kohdassa 10 on todettu, että kohtuullinen aika voi pidentyä muun muassa ostajan ja myyjän välisten virhettä koskevien neuvottelujen, tarkastusten ja muiden selvittelytoimien johdosta. Todettakoon selvyyden vuoksi, että kyseisessä taTuksessa reklamaatioaika oli ollut noin 1 vuosi. Korkein oikeus katsoi siksi, että reklaamatio ei ollut tapahtunut maakaaren 2 luvun 25 §:n tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa. Esillä olevassa taTuksessa reklamaatioaika on ollut noin puoli vuotta, joka on katsottava olevan sanotun pykälän tarkoittamalla tavalla kohtuullinen aika.
Erikseen käräjäoikeus toteaa, että vastaajan taholta on väitetty, että kantajien olisi jo kaupan yhteydessä tehdyn kuntotarkastuksen yhteydessä tullut huomata, että yläpohjassa oli ollut puutteellinen tuuletus, koska käyntiluukkua yläpohjaan ei ollut ollut. Vastaajan mukaan kuntotarkastuksessa oli myös todettu, että yläkolmion tuulettuvuutta ei ollut pystytty todentamaan. Vastaajan mukaan kantajien olisi tästä tullut tehdä johtopäätös, jonka mukaan yläpohjassa olisi voinut olla kosteusvaurioita puuttuvan tuuletuksen johdosta. Tältä osin käräjäoikeus toteaa, että kirjallisena todisteena K3 olevan kuntotarkastusraportin sivulta 2 ilmenee, että kuntotarkastuksessa oli havaittu, että yläkolmiosta oli puuttunut käyntiluukku. Raportissa oli myös annettu suositus, että sellainen olisi tehtävä. Raportin sivulla 9 on myös todettu, että yläkolmion tuulettuvuutta ei ollut pystytty todentamaan.
Käräjäoikeus katsoo kuitenkin, että näistä seikoista ei voida tehdä johtopäätöstä, jonka mukaan kantajien olisi maallikkoina tullut päätellä, että yläpohjassa olisi voinut olla kosteusvaurioita. Näin ollen ei voida katsoa, että reklamaatioaika olisi alkanut tästä ajankohdasta eli kuntotarkastuksen tekemisestä. Tältä osin viitataan myös alla käräjäoikeuden tekemiin johtopäätöksiin siitä, mitä kantajien olisi tullut havaita kuntotarkastuksessa.

Edellä olevaan viitaten käräjäoikeus katsoo, että kantajat ovat tämän virheväittämän osalta reklamoineet maakaaren 2 luvun 25 §:n tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa.

Virheväittämistä yksityiskohtaisemmin

Yleistä

Kantajien mukaan yläpohjassa oli ollut edellä mainitut virheet.
Vastaaja on sinällään myöntänyt kanteen oikeaksi myös yläpohjan osalta 13.000 euron osalta. Määrä sisältyy edellä mainittuun 28.000 euroon. Vastaajan mukaan yläpohjan osalta oli ollut sama tilanne kuin ulkoseinien osalta eli höyrynsulussa oli ollut puutteita. Vastaaja on kuitenkin kiistänyt virheväittämät, jotka perustuvat Polygonin 8.12.2015 tehdyssä tarkastuksessa tehtyihin havaintoihin. Vastaajan mukaan nämä virheet olivat pääasiassa sen seurausta, että kantajat eivät olleet korjanneet kuntotarkastuksessa olleita virheitä ja puutteita ja vahingot yläpohjassa olivat siten syntyneet sen jälkeen, kun vaaranvastuu oli siirtynyt kantajille.

Näyttö

Marja Karjalahti on kertonut, että hän oli ymmärtänyt kuntotarkastuksen raportin siten, että mitään estettä tehdä kauppaa ei ollut havaittu kuntotarkastuksessa. Mitään riskirakenteita ei ollut havaittu. Akuuttia hätää ei niin sanotusti ollut ollut. Mitään kehotusta tutkia rakennusta lisää ei ollut annettu. Julkisivua koskevat kehotukset eivät olleet olleet akuutteja. Oli vain kehotettu asentamaan tippapeltejä ynnä muuta. Kuntotarkastuksessa ei ollut ollut puhetta siitä, että rakennuksessa olisi ollut kosteutta.
Tero Karjalahti on kertonut, että hän oli ymmärtänyt kuntotarkastusraportin (K3) kehotukset 7 ja 8 siten, että ikkunat oli korjattava massaamalla. Toisaalta katon lappeet ovat pitkät, joten ne suojaavat ulkoseiniä sateelta.
Jari Rydman on kertonut, että hänen käsityksensä mukaan kantajat eivät olleet tehneet mitään korjauksia. Rakennus oli hänen mielestään mennyt huonompaan kuntoon kantajien omistusaikana. Tämän Rydman oli voinut todeta suoritetussa katselmuksessa. Rydmanin mukaan hän oli ottanut valokuvia talon päädystä (V12), joista näkyy, että taloon ei ollut asennettu tippapeltiä tai tehty muita korjauksia.
Todistaja Valonen on kertonut, että yläpohja olisi hänen mielestään ehdottomasti pitänyt tarkastaa. Lisäksi, jos yläpohjan tuuletus olisi laitettu kuntoon niin silloin lisävaurioiden syntyminen olisi voitu estää. Korjaustarpeesta Valonen on todennut, että hänen käsityksensä mukaan talossa nykyisin oleva peltikatto ei ole elinkaarensa päässä, joten sitä voisi korjauksessa hyödyntää. Toisaalta Valonen on kertonut, ettei hän itse ollut käynyt katolla tarkastamassa asiaa.
Todistaja Närki on edellä referoidun lisäksi kertonut, että kuntotarkastusraportin (K3) kohdan 7 havainnoista ja toimenpidesuosituksista, että ulkoverhous ei koskaan ole täysin tiivis. Esimerkiksi viistosateella tiilitalon seinistä vesi menee läpi noin puolessa tunnissa. Jos rakenne muutoin on kunnossa, ei tästä kuitenkaan aiheudu kosteusvaurioita rakennukselle eli kosteusvauriot eivät pääsääntöisesti aiheudu siitä, että ulkolaudoitus tai muu -rakenne vuotaa. Närjen mukaan kyseisessä rakennuksessa ikkunat olivat myös asennettu väärinpäin. Närjen mukaan kosteusvauriot eivät olleet voineet pahentua siitä johtuen, että kantajat eivät olleet asentaneet tippapeltejä.
Todistaja Eero on kertonut tehneensä kuntotarkastuksen. Paikalla olleiden kaupan osapuolten kesken sekä kuntotarkastajan kanssa ei ollut ollut tarkempaa puhetta siitä miten yläpohja ja höyrysulut oli tehty. Keskusteluissa ei ollut käynyt esille mitään sellaista, josta olisi voinut päätellä, että kyse olisi ollut riskirakenteista. Höyrysuluissa olleiden aukkojen tarkastaminen olisi edellyttänyt rakenteiden avaamista.

Rakennuksen yläosan tarkastaminen kuuluu yleensä tehtävään kuntotarkastukseen, jos sinne on olemassa pääsy.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Käräjäoikeus on edellä kohdassa "Reklamaatiosta" todennut, että todisteen K7 sivuilta 7 ja 8 ilmenee, että lisätutkimuksessa 8.12.2015 oli havaittu lukuisia virheitä yläpohjassa.

Käräjäoikeus on myös katsonut, että kantajilta ei maallikkoina ole voinut edellyttää, että he olisivat päätelleet, että yläpohjassa on kosteusvaurioita.
Käräjäoikeus toteaa, että kirjallisena todisteena K1 olevasta kauppakirjasta ei ilmene, että vastaaja olisi ilmoittanut kantajille edellä mainituista virheistä kauppaa tehtäessä. Esitetystä henkilötodistelusta ei myöskään ole pääteltävissä, että vastaaja olisi muulla tavalla ilmoittanut näistä virheistä kantajille.
Käräjäoikeus toteaa, että asiassa on riidatonta, että vastaaja on itse rakentanut kyseisen rakennuksen. Näin ollen hän on tuntenut käytetyt materiaalit sekä rakenteet hyvin. Hän on siten myös ollut tietoinen siitä, että yläpohjassa on puutteellinen höyrynsulku sekä, että kattorakenteet ovat olleet suunnitelmien vastaiset. Käräjäoikeus katsoo siten, että kiinteistössä on tältä osin maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohdan tarkoittamalla tavalla laatuvirhe, koska vastaaja on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta rakennuksen kunnosta ja kyseisissä rakenteissa olevista merkittävistä puutteista, eli vastaaja on jättänyt ilmoittamatta vaikutuksellisen tiedon kantajille.
Todistaja Valonen on ollut sitä mieltä, että yläpohjan tarkastus kuuluu ehdottomasti kuntotarkastuksen yhteydessä tehtäviin tarkastustoimenpiteisiin. Todistaja Eero, joka on suorittanut kyseisen kohteen kuntotarkastuksen, on kertonut, että yläpohjan tarkastus kuuluu kuntotarkastukseen, jos sinne on pääsy. Esillä olevassa tarkastuksessa pääsyä ei ollut ollut.

Pesuhuone

Yleistä

Kuten käräjäoikeus on edellä todennut, eivät kantajat ole rakennuksen ulkoisten seikkojen perusteella voineet tehdä johtopäätöstä, jonka mukaan yläpohjassa olisi kosteusvaurio. Hieman eri asia on kuitenkin ovatko kantajat laiminlyöneet maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaisen tarkastusvelvollisuutensa.
Tältä osin käräjäoikeus toteaa, että maakaaren esitöissä on todettu, että rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin, kuten ullakko- ja kellaritiloihin, on esteetön pääsy (HE 120/1994 vp). Tämä johtaa päätelmään, jonka mukaan yläpohjaa ei ole tarvinnut tarkastaa, koska siihen ei ole ollut esteetöntä pääsyä. Lisäksi voidaan todeta, että rakenteiden avaamista ei ole kuntotarkastuksella voinut edellyttää, koska viitteitä riskirakenteesta ei ole ollut todistaja Eeron kertomalla tavalla.
Näin ollen kantajat eivät ole menettäneet oikeuttaan vedota kyseisiin virheisiin.
Korjauskustannuksista käräjäoikeus toteaa vielä seuraavaa.
Todistaja Tuominen on kertonut, että hänen toinen 18.5.2016 päivätty korjauskustannusarvio (K9) oli tehty Polygonin 10.2.2016 päivitettyjen korjaussuositusten mukaan. Tuomisen mukaan hänen kustannusarvioissaan 6.10.2014 ja 18.5.2016 ei ole päällekkäisyyksiä, joten ne voidaan laskea yhteen kokonaiskustannusten arvioimiseksi, koska vuoden 2016 laskelmassa ei ole otettu huomioon ulkoseinien korjausta.
Nämä kustannukset sisältyvät vuoden 2014 laskelmaan. Tuomisen mukaan yläpohjan korjauskustannusten loppusumma on 32.506,32 euroa, josta on vähennetty arvioitu tasonparannus.
Todistaja Valosen mukaan kattopeltiä ei tarvitsisi uusia, se ei ole elinkaareensa päässä.
Käräjäoikeus toteaa, että Tuomisen kertomus ja hänen suorittamansa laskelmat ovat luotettavia. Todistaja Valosen kertomuksen näyttöarvoa vähentää joltain osin se, ettei hän ole itse käynyt tarkastamassa kattoa, vaikka onkin käynyt tarkastamassa itse kohteen. Molemmat todistajat ovat kokeneita alan ammattilaisia. Käräjäoikeus katsoo kuitenkin, että Tuomisen kustannusarvio on asetettava lähtökohdaksi korjauskustannuksia arvioitaessa. Se perustuu Polygonin korjaussuosituksiin, jonka mukaan yläpohja on uusittava kokonaan (K7, s. 8). Todistaja Närki on myös todennut, että yläpohjan kantavat rakenteet on uusittava kokonaisuudessaan, koska ne ovat rakennussuunnitelmien vastaiset. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että ainoa oikea ja mahdollinen korjaustapa on Polygonin raportissa suositeltu ja korjauskustannusten lähtökohdaksi on asetettava Tuomisen arviossa mainittu 32.506,32 euroa.

Kantajat ovat edellä tarkemmin selostetulla tavalla väittäneet, että pesuhuoneen lattian vesieristys oli toteutettu puutteellisesti.

Reklamaatiosta

Kantajien mukaan pesuhuoneen virheistä oli reklamoitu ajoissa.
Vastaajan mukaan kuntotarkastuksessa oli todettu, että pesuhuoneen lattia tulisi saumata uudelleen ja lattiakaivon ympäristö tiivistää silikonilla. Kuntotarkastuksessa oli lisäksi havaittu, että pesuhuoneen lattiakaivo oli ollut korkeammalla kuin lattialaatta. Kantajat olivat ottaneet vastatakseen korjauksen tekemisen.
Vastaajan mukaan virheestä oli joka taTuksessa reklamoitu liian myöhään. Reklamaatio oli tehty vasta 4.3.2016.

Todistaja Eero, joka oli suorittanut kuntotarkastuksen 4.6.2013 on kertonut, että pesuhuoneen pinnat oli mitattu kosteusmittarilla. Mittauksessa ei ollut havaittu hälyttäviä arvoja, joten Eero ei ollut epäillyt kosteusvauriota. Hän oli siten vain antanut kuntotarkastusraporttiin kirjatut suositukset.
Kuntotarkastusraportista ilmenee, että suositus oli ollut, että pesuhuoneen lattia saumataan uudestaan ja lattiakaivon ympäristö tiivistetään silikonilla (K3, s. 10). Eeron mukaan kuntotarkastuksessa tehdyistä havainnoista ei ollut voinut tehdä johtopäätöstä, että rakenteissa olisi ollut kosteusongelmaa.
Todistaja Närjen mukaan Polygonin suorittamalla lisätarkastuksella 8.12.2015 oli havaittu pesuhuoneessa lisää virheitä. Kirjallisena todisteena olevan Polygonin tutkimusraportin mukaan pesuhuoneen eristys oli toteutettu puutteellisesti, vesierityksessä ei ollut ollut lattiakaivon kohdalla niin sanottua vahvikekangasta, vaan vesieriste oli loppunut kaivon ja lattiabetonin saumaan ja se oli ollut irti alustastaan.
Vesieristettä painettaessa vesieristeen ja betonin välistä oli pursunut vettä (K7, s. 7).

Käräjäoikeus katsoo, että todistaja Eeron kertomuksella on näytetty, että kuntotarkastuksessa ei ollut havaittu pesuhuoneessa olevan virhettä muutoin kuin mitä kuntotarkastusraporttiin on kirjattu. Varsinaiset ongelmat on havaittu vasta Polygonin lisätarkastuksella 8.12.2015. Koska virheestä on reklamoitu kantajien asiamiehen asianajaja Tukun sähköpostiviestissä 4.3.2016 eli noin 4 kuukautta virheen havaitsemisen jälkeen, ovat kantajat reklamoineet maakaaren 2 luvun 25 §:n tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa.

Virheväittämistä yksityiskohtaisemmin

Asiassa on riidatonta, että kantajat olivat olleet tietoisia kuntotarkastuksessa esille tuodusta pesuhuoneen lattian uudelleen saumaamisesta sekä lattiakaivon ympäristön tiivistämisestä silikonilla. Näihin toimenpiteisiin oli myös kantajien toimesta ryhdytty. Sitä vastoin kantajat eivät olleet olleet tietoisia pesuhuoneen lattian laajemmasta kosteusongelmasta, kuten käräjäoikeus on edellä todennut.

Todistaja Närki on kertonut, että hänen suorittamassaan tarkastuksessa 8.12.2015 oli havaittu pesuhuoneessa olevan kosteusongelma sekä puutteellinen vesieriste. Tämä ilmenee myös kirjallisesta todisteesta K7, s. 7. Närki on edelleen kertonut, että hän ei ollut koskaan aikaisemmin nähnyt tarkastusraportin sivun 28 kuvan mukaista väriä vesieristeessä. Närki ei ole pystynyt sanomaan, onko tämä edes hyväksytty vesieriste. Kuvassa näkyy Närjen mukaan myös muutoinkin väärä rakenne, joka oli johtanut siihen, että vettä oli päässyt levyn ja laatan väliin. Närki on uudistanut kirjallisen todisteen K7 sivulla 8 esittämänsä korjaustoimenpiteet. Pesuhuonetilat tulee remontoida täydellisesti ja kastuneet rakenteet kuivata koneellisesti. Korjaus tulisi myös käsittää saunan lattian ja vesieristyksen. Närki on kertonut, että pesuhuoneen osalta ei ole muuta mahdollisuutta kuin uusia se kokonaisuudessaan, koska vesieristeen hyväksyttävyydestä ja ominaisuuksista ei ole mitään tietoa.
Todistaja Tuominen on kertonut laatineensa korjauskustannusarvion, joka toimeksiannon mukaan oli käsittänyt koko pesuhuoneen uusimisen sekä saunan osalta lattiapinnoituksen ja vesieristeen uusimisen. Tuomisen mukaan kustannusarvioissa oli otettu huomioon korjausten aiheuttama tasonparannus. Tuomisen mukaan tämä johtaisi 8.758,50 euron määräiseen kustannusarvioon, jossa siis on huomioitu tasonparannus.

Käräjäoikeus pitää Närjen ja Tuomisen kertomuksia luotettavina. Kertomuksilla ja kirjallisilla todisteilla K7 ja K9 on näytetty, että pesuhuone on korjattava kokonaisuudessaan, erityisesti koska käytetyn vesieristeen hyväksyttävyydestä ja ominaisuuksista ei Närjen kertomalla tavalla ole tietoa. Sama koskee saunan lattian ja vesieristeen uusimista. Käräjäoikeus pitää Tuomisen arvioita kustannuksista sekä tasonparannuksesta oikeina ja katsoo siten, että korjauskustannusten määrä on tältä osin 8.758,50 euroa.

Sähkötyöt

Yleistä

Kantajat ovat edellä tarkemmin selostetulla tavalla väittäneet, että sähkötöiden asennuksissa olisi ollut merkittäviä puutteita.
Vastaaja on kiistänyt väitteet edellä tarkemmin kuvatulla tavalla sekä väittänyt, että reklamaatio olisi tehty liian myöhään.
Sähkötöiden mahdolliset puutteellisuudet olivat olleet havaittavissa viimeistään muutaman kuukauden asumisen jälkeen. Vastaajan mukaan sähköasennukset ja laitteet olivat olleet kunnossa kaupantekohetkellä. Vastaajan mukaan sähkötöiden yleinen taso oli myös ollut nähtävillä kuntotarkastuksen yhteydessä. Virheet olivat siten olleet havaittavissa jo tuolloin.

Reklamaatiosta

Käräjäoikeus toteaa, että todistaja Usilta on kertonut tarkastaneensa rakennuksen sähköasennukset joulukuussa 2015. Hän oli kirjoittanut siitä kirjallisena todisteena K12 olevan tarkastusraportin. Tarkastusraportista ilmenee, että se oli tulostettu 16.12.2015. Kantajat olivat kirjallisena todisteena K24 olevalla sähköpostiviestillä reklamoineet sähköasennuksista olevista vioista ensimmäisen kerran 12.1.2016 ja toisen kerran yksityiskohtaisemmin kirjallisena todisteena K26 olevalla sähköpostiviestillä 24.4.2016. Virheiden havaitsemisesta reklamaatioon on siten kulunut runsas viisi kuukautta.
Käräjäoikeus katsoo, että reklamaatio on tehty maakaaren 2 luvun 25 §:n tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa.

Virheväittämistä yksityiskohtaisemmin

Yleistä

Vastaaja on kiistänyt kanteen 28.000 euroa ylittäviltä osin. Vastaaja ei kuitenkaan valmistelussa ole nimenomaisesti vedonnut siihen, että kantajien olisi kuntotarkastuksessa tullut havaita sähköasennuksissa olleet puutteet. Käräjäoikeus katsoo, että kyse on sellaisesta vastatosiseikasta, johon vastaajan väittämistaakka ulottuu. Tähän seikkaan on vedottu vasta pääkäsittelystä todistelua läpikäytäessä sekä vastaajan loppulausunnossa. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että vastaaja ei ole enää oikeudenkäymiskaaren 6 luvun 9 §:n säännöksen johdosta voinut vedota pääkäsittelyssä kyseiseen seikkaan ja jättää väitteen tältä osin tutkimatta.
Todistaja Uusisilta on kertonut olevansa sähköinsinööri, joka on toiminut pitkään sähköalalla muun muassa tarkastustehtävissä. Hän oli tarkastanut kiinteistön sähköasennukset. Uusisillan mukaan hän oli soveltanut tarkastuksessa sitä sähköalan ohjeistusta ja vaatimustasoa, joka oli ollut voimassa rakennusten rakentamisaikana vuonna 1994 eli A2/1994.
Uusisilta on kertomuksessaan vahvistanut lnspectan raporttiin (K12) kirjaamansa havainnot oikeiksi. Uusisillan mukaan asennuksissa oli ollut lukuisia puutteita, joista osa oli ollut jopa hengenvaarallisia. Sähköasentajana ja -urakoitsijana toimiva todistaja Honkainen on kertonut käyneensä tarkastamassa sähköasennuksia siinä yhteydessä, kun hän oli laatinut korjauskustannuksia koskevan laskelman. Honkainen on kertonut, että hänen omat havaintonsa olivat vastanneet lnspectan raportissa esitettyjä. Honkaisen mukaan osa asennuksista oli ollut hengenvaarallisia. Honkaisen mukaan sähköasennuksista ei ollut käytettävissä asianmukaisia piirustuksia. Honkaisen mukaan kaikki lnspectan raportissa havaitut virheet tulisi korjata asianmukaisesti.
Käräjäoikeus pitää Uusisillan ja Honkaisen kertomuksia luotettavina. Käräjäoikeus toteaa edelleen, että kirjallisesta todisteesta K12 käy yksityiskohtaisesti ilmi tarkastuksessa havaitut virheasennukset ja puutteet. Osa on Uusisillan ja Honkaisen kertomalla tavalla vähäisempiä, osa jopa hengenvaarallisia. Kyse on siis maakaaren 2 luvun 17 §:n tarkoittamasta laatuvirheestä myös tältä osin.
Todistaja Honkaisen laatiman kustannusarvion mukaan sähkötöiden korjauskulut olisivat 9.731,92 euroa. Käräjäoikeus katsoo, että tämä on oikea korjauskustannusten määrä.

Jätevesijärjestelmä

Yleistä

Reklamaatiosta

Kantajat ovat edellä tarkemmin selostetulla tavalla väittäneet, että kiinteistön jätevesijärjestelmä oli ollut virheellinen.
Kantajien mukaan jätevesijärjestelmän virheistä oli reklamoitu ajoissa.
Vastaaja on kiistänyt väitteet edellä tarkemmin selostetulla tavalla. Vastaajan mukaan jätevesijärjestelmä oli ollut kaupan ehtojen mukainen.
Kantajat olivat reklamoineet jätevesijärjestelmän väitetyistä virheistä liian myöhään. Reklamaatio oli tehty vasta syyskuussa 2016.


Tero Karjalahti on kertonut, että keväällä jätevesijärjestelmän harmaavesikaivo oli tulvinut. Tarkastuksessa oli todettu, että järjestelmä oli ollut virheellinen, ja että se pitää uusia kokonaisuudessaan.
Kirjallisena todisteena K26 olevasta kantajien asiamiehen asianajaja Tukun sähköpostiviestistä 24.4.2016 vastaajan silloiselle asiamiehelle ilmenee, että harmaavesien tulvimisesta oli tuolloin reklamoitu. Alustavana kustannusarviona oli esitetty, että virheen korjaaminen maksaisi noin 5.000-10.000 euroa.
Viestissä oli vielä ilmoitettu, että kantajat jatkavat virheen selvittämistä. Reklamaatiota on vielä täydennetty Tukun sähköpostiviesteillä 31.5.2016 ja 7.6.2016 (K27 ja K28). Tukun sähköpostiviestillä 28.9.2016 reklamaatiota on vielä täydennetty esittämällä yksityiskohtaisempia tietoja jätevesijärjestelmässä havaituista virheistä.
Korjauskustannusarvioita on samassa yhteydessä tarkennettu.
Käräjäoikeus katsoo, että kantajat ovat näyttäneet reklamoineensa keväällä 2016 havaitusta virheestä välittömästi sähköpostiviestillä 24.4.2016. Reklamaatiota on täydennetty 31.5., 7.6., ja 28.9.2016, jolloin lopulliset virhehavainnot ja korjauskustannusarvio on toimitettu vastaajalle.
Reklamaatioaika oli siten kaiken kaikkiaan ollut noin 4-5 kuukautta. Käräjäoikeus katsoo, että reklamaatio on tehty maakaaren 2 luvun 25 §:n tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa.

Virheväittämistä yksityiskohtaisemmin

Yleistä

Kantajien mukaan heille oli ennen kauppaa ilmoitettu, että kyse olisi ollut niin sanotusta kaksivesijärjestelmästä, jossa vesikäymälän vedet menevät 10m3 umpisäilöön ja pesuvedet imeytyskenttään. Säiliön tyhjennyksen yhteydessä oli havaittu, että väitetty umpisäiliö ei ollut ollut tiivis, vaan siitä oli mennyt vesi eteenpäin toiseen kaivoon, josta vesi oli johdettu maahan. Kosteana aikana jälkimmäiseen kaivoon oli tullut vettä väärään suuntaan aiheuttaen edellä tarkemmin kuvatun harmaan veden tulvimisen. Järjestelmässä oli myös ollut muut edellä tarkemmin kuvatut virheet.

Vastaajan mukaan jätevesijärjestelmä oli ollut kaupan ehtojen mukainen. Vastaaja ei ollut kertonut kantajille, että kyseessä olisi ollut kaksivesijärjestelmä tai, että järjestelmä olisi vastannut jätevesiasetuksen vaatimuksia. Rakennus oli valmistunut vuonna 2002 ja sen rakentamisessa oli noudatettu silloin voimassa olleita ohjeita. Rakennustarkastaja oli hyväksynyt järjestelmän käyttöönoton.

Näyttö

Tero Karjalahti on edellä lausutun mukaisesti vielä kertonut, että kiinteistökaupan välittäjä Grön oli sanonut, että kiinteistöllä oli ollut normaalia isompi umpisäilö ja että järjestelmä olisi täyttänyt vuoden 2013 voimassa olleet asetukset.
Jari Rydman on kertonut, että hän oli kaupanteon yhteydessä sanonut, että jätevesijärjestelmä on kolmiosainen. Vesi menee välikaivosta eteenpäin kenttää kohti, josta vesi purkautuu ojaan. Rydman ei ollut sanonut, että kyse on niin sanotusta kaksivesijärjestelmästä. Rydmanin mukaan Leinosen raportin liitteenä olevista asiakirjoista ilmenevä järjestelmää vastaa kiinteistöllä olevaa. Kuntotarkastajalla ei ollut ollut mitään huomautettavaa jätevesijärjestelmästä.
Todistaja Grön on kertonut toimineensa kiinteistökaupan välittäjänä. Hänen mukaansa tieto umpisäiliöstä oli perustunut myyjän antamiin tietoihin. Grönin mukaan jätevesijärjestelmää oli katsottu kuntotarkastuksen yhteydessä ja silloin havaittu, että se koostui kolmesta erillisestä osastosta. Grön ei ollut koskaan ennen nähnyt sellaista järjestelmää.
Grönin mukaan hänellä ei ole mitään erityistä asiantuntemusta jätevesijärjestelmistä.
Todistaja Leinonen on kertonut, että oli käynyt tarkastamassa kiinteistön sekä laatinut tekemistään havainnoistaan kirjallisena todisteena K14 olevan tarkastusraportin 17.9.2016. Leinosen mukaan hänellä oli tarkastusta suorittaessaan ollut käytössään teknisen lautakunnan asiakirja vuodelta 1995 sekä asemapiirros kiinteistöstä. Molemmat asiakirjat ovat Leinosen mukaan hänen raporttinsa liitteenä. Lisäksi Leinonen oli puhelimitse saanut taustatietoja kantajilta. Leinosen mukaan
hänen tarkastuksellaan kohteesta tekemiensä havaintojen mukaan kyse ei vaikuttanut olleen kaksivesijärjestelmästä eli järjestelmästä, jossa WC- ja pesuvedet menevät erilliseen säiliöön. Tutkittavana olevassa järjestelmässä vedet olivat menneet samaan säiliöön.
Leinosen mukaan ensimmäinen säiliö, jonka piti olla umpisäilö, ei vaikuttanut olevan sellainen. Toisessa kaivossa oli ollut erillinen pumppu, jonka kantajat olivat itse joutuneet asentamaan. Tarkastuksessa oli näyttänyt siltä, että tämä oli ollut jakokaivo, mutta selviä jälkiä imeytyskentästä Leinoen ei ollut havainnut. Esimerkiksi tuuletusputkia hän ei ollut havainnut.
Leinosen mukaan kiinteistöllä oleva järjestelmä ei ollut vastannut tavanomaista järjestelmää, vaan oli ollut jonkinlainen kombinaatio kahdesta eri järjestelmästä. Järjestelmää oli ollut vaikea kategorisoida. Kyse ei ollut ollut tavanomaisesta ratkaisusta. On mahdollista, että järjestelmällä voidaan saada aikaan tarvittava puhdistus, mutta Leinosen arvion mukaan tällä ratkaisulla ei kuitenkaan päästäisi niihin. Joka taTuksessa tämä pitäisi voida näyttää erikseen.
Tarkastusraportin liitteenä olevasta teknisen lautakunnan pöytäkirjanotteesta Leinonen on lausunut, että pöytäkirjanotteessa edellytettyä 3-osastoista saostuskaivoa kiinteistöllä ei ollut ollut.
Leinosen mukaan varsinaisia suunnitelmia järjestelmälle ei ollut ollut, tai ainakaan sellaisia ei ollut ollut saatavilla.
Tarkastusraportin liitteenä olevien asiakirjojen perusteella näyttäisi siltä, että niin sanottuun tyyppiratkaisuun oli pyritty, mutta Leinosen havaintojen mukaan sellaista ei kuitenkaan ollut toteutettu kiinteistöllä.
Todistaja Eero on kertonut, että kuntotarkastusta koskevaan raporttiin (K3, s. 18) kirjatut havainnot jätevesijärjestelmästä Uätevesijärjestelmänä 3 m3 säiliö ja imeytyskenttä) olivat perustuneet myyjän antamiin tietoihin.
Kirjallisena todisteena K2 olevasta myyntiesitteestä ilmenee, että siinä oli viemäristä todettu, että "oma, maasuodattamo".

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Käräjäoikeus toteaa aluksi, että maakaaren 2 luvun 21 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin.
Käräjäoikeus toteaa, että Tero Karjalahden luotettavalla kertomuksella on näytetty, että jätevesijärjestelmässä oli ilmennyt virhe keväällä 2016, koska harmaavedet olivat tulvineet. Kaupan teosta oli tässä yhteydessä kuitenkin kulunut jo melkein kolme vuotta.
Vastaajan mukaan virhettä ei kuitenkaan ollut ollut olemassa kiinteistön kauppaa tehtäessä, vaan se oli syntynyt sen jälkeen.

Kysymys on siten keskeisesti siitä, oliko virhe ollut olemassa jo kauppaa tehtäessä.
Käräjäoikeus toteaa, että esitetystä näytöstä on vaikea päätellä, mitä jätevesijärjestelmän ominaisuuksista tarkkaa ottaen oli sovittu kaupanteon yhteydessä. Kauppakirjassa (K1) ei ole erikseen mainintaa tästä eikä esitetystä henkilötodistelusta voi tältä osin tehdä tarkkoja johtopäätöksiä. Myyntiesitteessäkään (K2) ei ole tarkkaa kuvausta järjestelmästä. Kantajat näyttävät omien kertomustensa mukaan olleen siinä käsityksessä, että kyse oli ollut niin sanotusta kaksivesijärjestelmästä, mutta varsinaista tukea tälle käsitykselle ei ole löydettävissä muusta esitetystä näytöstä.
Käräjäoikeus ei sinällään aseta kyseenalaiseksi kantajien kertomusta näistä seikoista, mutta koska väärinkäsityksen mahdollisuutta ei voida poissulkea, ei kantajien kertomalle voida tältä osin asettaa erityistä painoarvoa.
Käräjäoikeus toteaa edelleen, että todistaja Leinonen on kertonut, että kiinteistöllä oleva järjestelmä ei ole tavanomainen, mutta hän ei kuitenkaan ole voinut poissulkea sitä mahdollisuutta, että kiinteistöllä oleva järjestelmä olisi toimiva. Edellä mainittujen seikkojen johdosta käräjäoikeus katsoo, että kantajat eivät ole tältä osin näyttäneet, että kiinteistössä olisi kaupanteon yhteydessä ollut virhe. Kanne on tältä osin hylättävä.

Radon


Vastaajan mukaan radonista oli reklamoitu liian myöhään. Kantajien mukaan kaikista virheistä oli reklamoitu kohtuullisessa ajassa.
Käräjäoikeus toteaa, että kirjallisena todisteena K11 olevasta Rambollin tarkastusraportista 17.10.2013 ilmenee, että kiinteistön talousvedessä oli havaittu radonia. Kirjallisena todisteena K20 olevasta reklamaatiokirjeestä 1.9.2014 ei ilmene, että radonista olisi reklamoitu eikä asiassa ole esitetty muuta näyttöä, että radonista olisi reklamoitu ennen tätä ajankohtaa. Koska 1.9.2014 oli joka taTuksessa kulunut lähes vuosi siitä, kun virhe oli havaittu, käräjäoikeus katsoo, että virheestä on reklamoitu liian myöhään.

Energiatodistus

Asiassa on riidatonta, että energiatodistusta ei ole toimitettu kantajille. Asiassa on edelleen riidatonta, että sen hinta on 200 euroa.

Kantajien muista väitteistä

Kantajat ovat esittäneet väitteitä vastaajan antamista virheellisistä tiedoista koskien rakennuslupaa ja rakennusvuotta sekä terveyshaitasta. Käräjäoikeus toteaa, että nämä väittämät eivät suoranaisesti liity hinnanalennuksen perusteina olleisiin euromääräisiin virheväittämiin, eikä käräjäoikeus siksi ole ottanut niihin kantaa.


Hinnanalennuksesta

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Samaisen luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde.
Maakaaren esitöissä on todettu, että yhtenä tapana laskea hinnanalennuksen suuruutta on käyttää laskennassa korjauskustannuksia. Hinnanalennuksen laskemista koskevassa säännöksessä on pidetty lähtökohtana, että sovittu kauppahinta vastaa sopimuksenmukaisen kiinteistön arvoa (HE 120/1994 vp). Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että kiinteistön arvoa määrättäessä pohjaksi otetaan kiinteistön objektiivinen arvo. Sopimuksen mukaisen kiinteistön arvoa pidetään kauppahintaa, jos muuta ei näytetä. Se, että arvoajankohdaksi on otettu kaupantekohetki ei poista sitä, että myöhemmin ilmenneet vahingot, kuten laatuvirheestä aiheutuneet kosteus ynnä muut vahingot otetaan huomioon (Jokela-Kartio-Ojanen: Maakaari, 2010, s. 177-178).
Käräjäoikeus toteaa, että asiassa ei ole edes väitetty, että kauppahinta ei olisi hinnanalennusta laskettaessa pidettävä lähtökohtana. Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan hinnanalennuksen määrä voidaan siten laskea käyttämällä korjauskustannuksia sekä vähentämällä niistä mahdollisesti aiheutuva niin sanottu tasonparannus.
Edellä näytetyksi katsottujen korjauskustannusten yhteismäärä on 70.437,45 euroa. Määrää laskettaessa on otettu huomioon tasonparannus edellä tarkemmin selostetulla tavalla.

Käräjäoikeus katsoo, että mainittu määrä on katsottava olevan oikea hinnanalennuksen määrä. Vastaaja on siten velvoitettu suorittamaan kantajille yhteisesti hinnanalennuksena 70.437,45 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kaupantekopäivästä 10.6.2013 alkaen 30.6.2016 asti ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään asti.

Väistöasumiskustannukset

Kantajat ovat vaatineet vahingonkorvausta 2.000 euroa siitä, että he joutuvat asumaan toisessa asunnossa kiinteistön korjausten aikana.
Vastaaja on vastustanut vaatimusta muun muassa sillä perusteella, että jos kantajat olisivat ryhtyneet korjaamaan yläpohjaa vuoden 2014 alussa ei väistöasumista olisi tarvittu. Lisäksi vastaaja on katsonut, että vaatimus on ennenaikaisesti esitetty. Vastaaja ei kuitenkaan ole nimenomaisesti kiistänyt korvausvaatimuksen määrää.
Käräjäoikeus toteaa, että se on edellä katsonut, että kantajilla ei ole ollut perusteita epäillä laajempaa virhettä yläpohjassa kuin vasta Polygonin suorittamien jatkotutkimusten jälkeen.
Käräjäoikeus on myös todennut korjaustarpeen olevan laaja sekä, että korjaus on tehtävä Polygonin suosittamalla tavalla, joka aiheuttaa sen, että rakennuksessa ei korjauksen aikana voi asua. Käräjäoikeus toteaa myös, että vastaaja ei ole erikseen paljoksunut korvauksen määrää, joka perustuu viisihenkisen perheen tilatarpeeseen sekä arvioituun korjausaikaan. Käräjäoikeus toteaa siten, että vahingonkorvauksen peruste on näillä mainituilla perusteilla näytetty. Syy-yhteys on myös näytetty riittävällä todennäköisyydellä. Vastaaja on siten velvoitettu suorittamaan kantajille 2.000 euroa vahingonkorvauksena.

Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.
Käräjäoikeus toteaa, että vastaaja on hävinnyt asian lukuun ottamatta jätevesijärjestelmää koskevaa hinnanalennusperustetta. Vastaaja on siten velvollinen korvaamaan kantajan kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.
Vastaaja on paljoksunut kantajien oikeudenkäyntikululaskua palkkion määrän osalta 20.000 euroa ylittäviltä osin. Vastaajan mukaan oikeudenkäynnissä on kuultu huomattava määrä asiantuntijoita vaikka heidän kirjallinen asiantuntijakertomuksensa olisi oikeudenkäymiskaaren säännösten mukaan riittänyt. Tämä on kasvattanut tuntimäärää merkittävästi. Asian käsittely on lisäksi pitkittynyt kantajista johtuvista syistä. Kantajan asiamies oli myös laskuttanut täyden tuntimäärän matka-ajasta.
Vastaaja on paljoksunut kantajien oikeudenkäyntikululaskua kulujen osalta 8.000 euroa ylittäviltä osin. Vastaajan mukaan asiantuntijatodistajien kuulemisella ei ole saavutettu hyötyä, koska he olivat antaneet kirjalliset lausunnot. Asiassa on lisäksi hankittu ja kuultu näyttöä riidattomista asioista. Syntyneet kulut ovat myös huomattavan korkeita asian intressiin nähden.
Kantajien mukaan palkkiovaatimus on linjassa vastaavien kiinteistökauppariitojen palkkioiden kanssa. Asiantuntevien todistajien kuuleminen oli ollut välttämätöntä muun muassa vastaajan itsensä esittämien reklamaatioväitteiden mukaan sekä myös sen johdosta, että kyse on ollut monimutkaisista teknisistä kokonaisuuksista, joiden selvittämiseksi on ollut tarpeen kuulla todistajia. Osa riidattomiksi seikoiksi kirjatuista oli tullut riidattomaksi vasta jatketussa valmisteluistunnossa tai ensimmäisen pääkäsittelypäivän aamupäivällä.

Käräjäoikeus toteaa, että oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 34 §:n mukaan asiantuntijaa kuullaan erityisiä tietoja vaativista kokemussäännöistä sekä niiden soveltamisesta asiassa ilmenneisiin seikkoihin. Hallituksen esitöissä on todettu, että pykälän sanamuodolla on tarkoitus ilmaista, että asiantuntijatodistelun kohteena ovat ennen muuta kokemussäännöt. Rajanvetoon voitaisiin soveltaa sääntöä siitä, että asiantuntijan osalta ovat ensiksi kokemussäännöt ja sitten havainnot, todistajan osalta ensiksi ovat havainnot ja sitten kokemussäännöt (HE 46/2014 vp, s. 99).
Käräjäoikeus toteaa edelleen, että päätös kuullaanko henkilö todistajana vai asiantuntijana tulisi tehdä valmistelussa, kuitenkin viimeistään pääkäsittelyssä ennen kuulemista.
Prosessioikeus ei pääsäännön mukaan ole dispositiivista, kuitenkin asianosaisten kannalle ja tulkinnalle näistäkin kysymyksistä on annettava painoarvoa esimerkiksi valmistelun aikana. Käräjäoikeus toteaakin tältä osin, ettei vastaaja ole huomauttanut näistä seikoista valmistelun aikana, saati pääkäsittelyssä. Käräjäoikeus on itse valmistelun aikana arvioinut, että kuultujen henkilöiden kertomusten pääpaino tulisi nimenomaan olemaan heidän tekemissä havainnoissaan kiinteistöstä. Tätä käsitystä on tukenut myös kirjallisiksi todisteiksi annettujen tarkastusraporttien sekä kuultavien teemat. Siksi henkilöt on kuultu todistajina eivätkä heidän antamansa raportit ole yksin voineet olla näyttönä asiassa.
Näin ollen vastaajan väitteet siitä, että ylimääräisiä tunteja olisi aiheutunut siitä, että henkilöitä on väärin perustein kuultu todistajina, ovat perusteettomia.
Mitä tulee vastaajan väitteeseen siitä, että kantajan asiamies olisi perusteettomasti laskuttanut täyden palkkion matka-ajasta, käräjäoikeus toteaa, että tämä on vakiintuneen käytännön mukainen toimenpide. On hyväksyttyä, että avustaja laskuttaa matka-ajasta myös palkkion.
Kantajien toimittaman oikeudenkäyntikululaskun yhteismäärä on 48.520.10 euroa. Erittelyn mukaan palkkion määrä ilman arvonlisäveroa on 25.751 euroa ja kulujen määrä ilman arvonlisäveroa 14.291,58 euroa. Tuntipalkkion määrä näyttäisi erittelyn mukaan olevan 190 -200 euroa tunnissa. Olettaen, että tämä on palkkion määrä ilman arvonlisäveroa, johtaisi tämä laskutettuun tuntimäärään, joka olisi noin 120-130 tuntia. Tämä on käräjäoikeuden käsityksen mukaan jutun laajuus huomioiden liian suuri tuntimäärä. Kohtuullisena tuntimääränä voidaan tämän tyyppisessä jutussa ensimmäisessä oikeusasteessa pitää noin 80 tuntia. Tämän mukaisesti palkkion määrä ilman arvonlisäveroa, käyttäen 190 euroa keskituntihintana, olisi 15.200 euroa. Näin ollen kohtuullinen palkkion määrä olisi 18.848 euroa arvonlisäveroineen. Vastaaja on siksi velvoitettu korvaamaan kantajien kohtuulliseksi katsottavat oikeudenkäyntikulut yhteensä 35,436,86 eurolla, josta palkkion osuus on 15.200 euroa, kulujen osuus 14.291,58 euroa ja arvonlisäveron osuus 5.945,28 euroa.

Tuomiolauselma

Jari Rydman velvoitetaan suorittamaan Marja Karjalahdelle ja Tero Karjalahdelle yhteisesti:
-hinnanalennuksena 70.437,45 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kaupantekopäivästä 10.6.2013 alkaen 30.6.2016 asti ja siitä lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen maksupäivään asti,
-vahingonkorvausta remontin aikaisista väistökuluista 2.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisin viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 5.4.2017 lukien.
Jari Rydman velvoitetaan lisäksi korvaamaan Marja Karjalahden ja Tero Karjalahden oikeudenkäyntikulut yhteensä 35,436,86 eurolla, josta palkkion osuus on 15.200 euroa, kulujen osuus 14.291,58 euroa ja arvonlisäveron osuus 5.945,28euroa viivästyskorkoineen.

MUUTOKSENHAKU Tähän ratkaisuun voidaan hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyllä tavalla. Muutosta saadaan hakea hovioikeuden asemesta korkeimmalta oikeudelta oikeudenkäymiskaaren 30 a luvussa säädetyllä tavalla.

Tyytymättömyyden ilmoitus

Vastaaja Jari Rydman on 27.9.2018 hyväksytysti ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.