Reklamaatio myöhässä?

Ostajien reklamaatio myöhässä ja virheiden arviointia kiinteistökaupassa?

Olivatko ostajat ilmoittaneet virheestä kohtuullisessa ajassa, kun virheistä oli ilmoitettu yli vuoden kuluttua kaupanteosta?

Kyseessä oli 1950 luvulla rakennettu ja 1990 luvulla osin peruskorjattu kiinteistö, joka myytiin 360.000 euron kauppahinnalla ja jos paljastui kaupan jälkeen useita virheitä, joista ostajat vaati 54.000 euroa mutta käräjäoikeus päätyi 15.000 euroon. Hovioikeus alensi määrän 3700 euroon. Oikeudenkäyntikulut tuomittiin kumpikin maksamaan itse.

Asiassa oli ensin kysymys siitä, olivatko ostajat ilmoittaneet virheestä maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa, kun virheistä oli ilmoitettu yli vuoden kuluttua kaupanteosta. Mikäli näin oli, oli vielä arvioitava, oliko kiinteistössä hinnanalennukseen oikeuttavia laatuvirheitä.

Reklamaation osalta käräjäoikeus oli katsonut, että kiinteistössä oli useita laatuvirheitä ja että ostajat olivat ilmoittaneet virheistä kohtuullisessa ajassa.
Hovioikeus totesi reklamaatiosta seuraavaa: ”Maakaaren virheilmoitusta koskeva 2 luvun 25 § sekä sitä koskevat lain esitöistä ja oikeuskäytännöstä ilmenevät oikeusohjeet on selostettu käräjäoikeuden tuomiossa. Niiden lisäksi reklamaation oikea-aikaisuutta ja asianmukaisuutta arvioitaessa on kiinnitettävä huomiota tapauksen olosuhteisiin sekä myyjän tietoisuuteen virheistä. Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohde on ollut sopimuksen mukainen tai että havaitut virheet ovat olleet ostajalle merkityksettömiä. (KKO 2008:8 kohta 5). ”
Hovioikeus katsoi asiaa kokonaisuutena arvioituaan, ettei reklamaatioaikaa voitu pitää liian pitkänä eikä asiassa ollut ilmennyt, että ostajat olisivat aiheettomasti viivytelleet virheiden selvittämisessä. Perusteltua oli myös ollut esittää reklamaatio merkitykseltään vähäisimpien virheiden osalta samalla kertaa laajempien virheiden kanssa. Hovioikeus katsoi siten käräjäoikeuden tavoin, että ostajat olivat ilmoittaneet virheistä kohtuullisessa ajassa.

Laatuvirheitä hovioikeus arvioi toisin kuin käräjäoikeus. Käräjäoikeus on kanteen enemmälti hyläten katsonut, että kiinteistössä oli laatuvirhe vuotavien räystäskourujen, keskikerroksen märkätilojen ja ilmanvaihdon, autotallin lattian viemäröinnin, palo-osastoimattoman öljykattilan ilmanvaihtoputken sekä sähköasennusten osalta ja että ostajat olivat ilmoittaneet virheistä kohtuullisessa ajassa.
Käräjäoikeuden tuomion perustelujen mukaan virhe perustui keskikerroksen ilmanvaihdon ja vuotaneiden räystäskourujen osalta siihen, että HHH oli ollut virheistä tietoinen, mutta ei ollut kertonut niistä ostajille. Märkätilojen, autotallin lattian sekä sähköasennusten osalta kysymys oli salaisista virheistä. Palo-osastoimattoman putken osalta puolestaan kaupan kohde ei ollut sellainen kuin oli sovittu.
Hovioikeus katsoi ettei keskikerroksen kylpyhuoneen märkätilojen vesieristys ollut virhe (näyttämättä milloin tehty) kuten ei myöskään autotallin lattian viemäröinti eikä sähköasennukset (ei merkityksellisinä).

Hovioikeus katsoi, että käräjäoikeuden E HHHn S AAAlle ja L HHHlle maksettavaksi tuomitsema hinnanalennuksen määrä alennetaan 3.700 euroksi.

Helsingin hovioikeus
Tuomio Nro 374
Antamispäivä 16.3.2022
Diaarinumero S 20/53

Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Itä-Uudenmaan käräjäoikeus 6.11.2019 nro 49382 (liitteenä)

Asia
Kiinteistöä koskeva riita
Turvaamistoimi

Valittaja
E HHH

Vastapuolet
L HHH
S AAA

Asian käsittely hovioikeudessa

Jatkokäsittelylupa on myönnetty 29.5.2020.

Hovioikeus on 20.7.2021 antamallaan päätöksellä hyväksynyt E HHHn uutta todistelua koskevan vaatimuksen.

Hovioikeus on pääkäsittelyn pöytäkirjasta ilmenevin tavoin 8.11.2021 määrännyt oikeustieteen kandidaatti P S E HHHn oikeudenkäymiskaaren 12 luvun 4 a §:n tarkoittamaksi edunvalvojaksi.

Pääkäsittely on toimitettu 8. ja 9.11.2021.

Valitus

E HHH on vaatinut, että kanne hylätään ja turvaamistoimi peruutetaan sekä että L HHH ja S AAA velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 11.594 eurolla ja hovioikeudessa oikeusavun omavastuuosuudella, molemmat määrät korkoineen.

Ostajat eivät olleet ilmoittaneet virheistä oikea-aikaisesti. Virheilmoitus oli tehty vasta helmikuussa 2018, vaikka kauppa oli tehty jo tammikuussa 2017 ja ostajat olivat remontoineet märkätiloja kesä-syyskuussa 2017. Ostajat eivät voineet vedota viivytykseen, joka oli aiheutunut heidän omasta päätöksestään olla tekemättä korjauksia tai avaamatta rakenteita.

Kiinteistössä ei ollut laatuvirhettä. Keskikerroksen kylpyhuone oli rakennettu 1980-luvulla silloin voimassa olleiden rakentamismääräysten mukaisesti. Nykyaikaista vedeneristystä ei tuolloin vaadittu. Määräysten edellyttämät kosteussulut oli asennettu asianmukaisesti. Ostajat olivat ennen kauppaa laaditun kuntotarkastusraportin perusteella tienneet, että kylpyhuoneen alusrakenteet oli tehty edellisten rakentamismääräysten aikana ja että ne olivat tulleet teknisen käyttöikänsä päähän. Raportin mukaan kylpyhuoneeseen tuli tehdä nykymääräysten mukainen pintaremontti, joten ostajat olivat tienneet korjaustarpeesta.

Perustetta hinnanalennukselle ei ollut myöskään keskikerroksen ilmastoinnin osalta. HHH oli ennen kauppaa ilmoittanut, että koneellinen ilmastointi oli vain allasosastolla, pukuhuoneissa sekä varastohuoneissa, ja että muissa tiloissa oli painovoimainen ilmanvaihto. Välipohjan ilmanvaihtoputket olivat osa suunniteltua lämmön talteen ottavaa ilmanvaihtoa, jota ei ollut toteutettu. Ne eivät olleet osa keskikerroksen painovoimaista ilmanvaihtoa eikä kyseessä siten ollut laatuvirhe.

Kuntotarkastusraportista oli lisäksi ilmennyt vesikaton kunto ja että se piti korjata tai uusia. Selvää oli, että vesikaton uusimisen yhteydessä uusitaan myös räystäskourut. Sadevesijärjestelmää ja siihen kuuluvia räystäskouruja piti kuntotarkastusraportin mukaan selvittää. Kyse ei sen vuoksi ollut laatu- virheestä. Autotallin lattian hyppyputken, öljykattilan putken ja sähköasennusten osalta kantajilla ei ollut oikeutta hinnanalennukseen sen vuoksi, että kiinteistön ikä ja tehdyt korjaukset huomioon ottaen virheet eivät olleet merkittäviä. Lisäksi ostajat olivat asentaneet taloon maalämmön, joten öljykattilan putken väitetystä virheellisestä asennuksesta ei ollut aiheutunut vahinkoa.

Vastaus

L HHH ja S AAA ovat yhteisessä vastauksessaan vaatineet, että valitus hylätään ja HHH velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 8.190,51 eurolla korkoineen.

Käräjäoikeuden tuomio oli virheistä ilmoittamisen osalta oikea. Virheitä ei ollut voinut havaita pintarakenteita rikkomatta. Reklamaatio oli tehty kohtuullisessa ajassa ottaen huomioon, että virheiden laajuus sekä korjaustarpeet ja kustannukset olivat tulleet kantajien tietoon remontin edetessä.

Myyjä oli ilmoittanut, että keskikerroksen kylpyhuoneessa on vedeneristys, vaikka sitä ei ollut ollut. Sen vuoksi oli merkityksetöntä, olivatko rakentamisajankohdan mukaiset rakentamismääräykset edellyttäneet vedeneristystä. Lisäksi kylpyhuoneen lattiasta oli osittain puuttunut betoni ja siinä oli ollut kellariin ulottuvia reikiä. Rakentamistapa ei ollut ollut aiempienkaan rakentamismääräysten mukainen. Vaikka ostajat olivatkin varautuneet remontoimaan kylpyhuoneen, oli remontti riskirakenteen vuoksi pitänyt tehdä heti ja sen kustannukset ja laajuus olivat virheiden vuoksi suuremmat kuin mihin ostajien oli tullut varautua.

Kiinteistössä oli laatuvirhe myös keskikerroksen ilmastoinnin osalta. Myyjän ilmoituksen mukaan alakerrassa oli koneellinen ilmanvaihto. Ilmanvaihtoputket oli kuitenkin alakerran pukuhuoneen yläpuolelta johdettu keskikerroksen wc-tilaan, josta niitä ei ollut johdettu eteenpäin. Myös keskikerroksen käytävän ja keittiön ilmanvaihtoputket oli vastaavalla tavalla kytketty wc-tilaan. Kyse ei ollut painovoimaisesta ilmanvaihdosta.

Lisäksi myyjä ei ollut ennen kauppaa kertonut räystäskourujen huonosta kunnosta, vaikka hän oli siitä tiennyt. Merkitystä ei ollut sillä, että vesikate oli joka tapauksessa tullut korjata tai uusia. Autotallin lattian hyppyputkessa tai virheellisissä sähköasennuksissa ei ollut kyse salaisista virheistä. Myyjän oli täytynyt olla niistäkin tietoinen, koska asennukset oli tehty jälkikäteen ja hän oli itse ollut toteuttamassa rakennuksen laajennusta ja saneerausta vuosina 1990–1992. Joka tapauksessa kyse oli merkittävistä virheistä. Ostajat eivät olleet aikoneet poistaa öljylämmitystä, mutta virheellisten asennusten ja niistä johtuvan paloriskin vuoksi lämmitysmuotoa oli kuitenkin ollut pakko vaihtaa.

Todistelu

Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin, lukuun ottamatta salaojia koskevaan ohjekorttiin 1990 (K10).

Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa L HHHsta ja todistajana E M PPPoa, sekä uusina todistajina K J PPPsta ja R T LLLsta.

Hovioikeuden ratkaisu

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

HHH ja AAA olivat ostaneet HHHlta omakotitalon alkuvuonna 2017. Ennen kaupantekoa kiinteistöllä oli tehty kuntotarkastus ostajien ja myyjän yhteisestä toimeksiannosta. Ostajat olivat havainneet ja korjanneet kiinteistön eri osissa väitettyjä laatuvirheitä vuoden 2017 aikana ja esittäneet myyjälle useita kohtia sisältäneen reklamaation alkuvuonna 2018.

Käräjäoikeus on kanteen enemmälti hyläten katsonut, että kiinteistössä oli laatuvirhe vuotavien räystäskourujen, keskikerroksen märkätilojen ja ilmanvaihdon, autotallin lattian viemäröinnin, palo-osastoimattoman öljykattilan ilmanvaihtoputken sekä sähköasennusten osalta ja että ostajat olivat ilmoittaneet virheistä kohtuullisessa ajassa.

Tuomion perustelujen mukaan virhe perustui keskikerroksen ilmanvaihdon ja vuotaneiden räystäskourujen osalta siihen, että HHH oli ollut virheistä tietoinen, mutta ei ollut kertonut niistä ostajille. Märkätilojen, autotallin lattian sekä sähköasennusten osalta kysymys oli salaisista virheistä. Palo-osastoimattoman putken osalta puolestaan kaupan kohde ei ollut sellainen kuin oli sovittu.

Asiassa on HHHn valituksen johdosta ensin kysymys siitä, olivatko ostajat ilmoittaneet virheestä maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa, kun virheistä oli ilmoitettu yli vuoden kuluttua kaupanteosta. Mikäli näin oli, on arvioitava, oliko kiinteistössä hinnanalennukseen oikeuttavia laatuvirheitä.

Reklamaatio

HHH on esittänyt, että virheilmoitus oli tehty liian myöhään koska märkätiloja oli remontoitu viimeistään syyskuussa 2017 ja reklamaatio oli tehty helmikuussa 2018. HHH ja AAA ovat vastauksessaan todenneet, että virheet oli havaittu huomattavasti kaupanteon jälkeen ja vähitellen remontin edetessä, minkä vuoksi reklamaatio oli tehty kootusti kustannusten selvittyä ja kohtuullisessa ajassa.

Maakaaren virheilmoitusta koskeva 2 luvun 25 § sekä sitä koskevat lain esitöistä ja oikeuskäytännöstä ilmenevät oikeusohjeet on selostettu käräjäoikeuden tuomiossa. Niiden lisäksi reklamaation oikea-aikaisuutta ja asian- mukaisuutta arvioitaessa on kiinnitettävä huomiota tapauksen olosuhteisiin sekä myyjän tietoisuuteen virheistä. Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohde on ollut sopimuksen mukainen tai että havaitut virheet ovat olleet ostajalle merkityksettömiä. (KKO 2008:8 kohta 5).

Hovioikeus toteaa, että reklamaatio on ensivaiheessa sisältänyt useita kohtia. Salaojia, joista hovioikeudessa ei ole kyse, sekä märkätiloja koskeneet väitetyt virheet ovat olleet laajoja ja niiden selvittämiseen on ollut perusteltua varata aikaa. Märkätilojen osalta reklamaatio on tehty noin viiden kuukauden kuluttua remontin valmistumisesta eli siitä, milloin ostajat ovat viimeistään olleet tietoisia väitetystä virheestä ja sen edellyttämien korjausten laajuudesta. Märkätilojen remontin kuluessa ja sen jälkeen kohteessa on ilmennyt useita muitakin virheitä. Esimerkiksi ilmanvaihdon korjaustarpeita ei ollut helmikuussa 2018 vielä selvitetty.

HHH on hovioikeudessa vedonnut siihen, että reklamaatio oli tehty liian myöhään. Asiassa ei kuitenkaan ole edes väitetty, että myyjää suojaavat reklamaation tavoitteet olisivat vaarantuneet siitä syystä, että esimerkiksi märkätilat olivat jo remontoitu ennen reklamaation tekemistä. Hovioikeus toteaa, että HHHlla on ollut kokemusta ja tietoa rakennusalasta ja hän on itse ollut toteuttamassa kiinteistöllä tehtyjä muutostöitä. HHH on myös ollut tietoinen kaikista niistä korjauksista, jotka oli tehty kiinteistölle vuosina 1989–1992. Tähänkin nähden HHHlla on ollut hyvät edellytykset arvioida reklamaatiossa kerrottuja virheitä ja niiden edellyttämiä toimenpiteitä reklamaatiosta kuluneesta ajasta huolimatta. Jäljempänä todetulla tavalla HHH on lisäksi kaupantekohetkellä tosiasiallisesti tiennyt ilmanvaihdon ja räystäskourujen virheellisyydestä.

Hovioikeus katsoo asiaa kokonaisuutena arvioituaan, ettei reklamaatioaikaa voida edellä kuvatuissa olosuhteissa pitää liian pitkänä eikä asiassa ole ilmennyt, että ostajat olisivat aiheettomasti viivytelleet virheiden selvittämisessä. Perusteltua on myös ollut esittää reklamaatio merkitykseltään vähäisimpien virheiden osalta samalla kertaa laajempien virheiden kanssa. Hovioikeus katsoo siten käräjäoikeuden tavoin, että ostajat ovat ilmoittaneet virheistä kohtuullisessa ajassa.

Kiinteistön laatuvirheiden arviointi

Keskikerroksen kylpyhuone

Keskikerroksen kylpyhuoneen osalta erimielisyys koskee sitä, oliko HHHn antama tieto vedeneristyksestä virheellinen, sekä oliko kylpyhuone rakentamismääräysten vastainen sen vuoksi, että osassa lattiaa ei ollut ollut betonia ja koska lattiassa oli ollut alakerran kellariin ulottuvia reikiä.

HHH on käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla ilmoittanut, että kylpyhuoneessa on vedeneristys. Remontin ajankohdan perusteella ostajille on täytynyt olla selvää, että kyse ei ole nykymääräysten mukaisesta vedeneristyksestä. Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus katsoo, että asiaa on arvioitava remontin aikaisten rakentamismääräysten mukaan. Kuten käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee, silloiset rakentamismääräykset eivät nimenomaisesti edellyttäneet vedeneristystä, vaan ratkaisevaa oli, ettei vettä pääse haitallisissa määrin ympäröiviin huonetiloihin ja rakenteisiin.

PPP on kertonut, että hänen käsityksensä mukaan kylpyhuoneessa olisi pitänyt olla siveltävä pikieristys, jota ei kuitenkaan ollut ollut. Tuollaista eristettä ei hänen mukaansa ollut myöskään havaittavissa kylpyhuoneesta otetuissa valokuvissa. Kyse oli riskirakenteesta, koska yhtenäinen vedeneristys oli puuttunut. Hovioikeudessa uutena todistajana kuultu PPP on kertonut asentaneensa HHHn omakotitalon kylpyhuoneeseen tuolloin käytössä olleen kosteussulun vuosien 1989 ja 1991 välillä. PPP on kertonut käyttäneensä kosteita tiloja varten aina saman valmistajan kosteussulkua, ja hän oli käyttänyt sitä myös HHHn kylpyhuoneessa. PPPn mukaan kosteussulku ei välttämättä enää näkyisi kylpyhuoneen puretusta lattiasta otetuissa valokuvissa.

Hovioikeus toteaa PPPn kertomuksen perusteella kylpyhuoneen olleen niin sanottu kostea tila. PPPn havaintoihin vedeneristyksen puuttumisesta on voinut vaikuttaa se, että hän on olettanut kylpyhuoneessa käytetyn erilaista märkätiloja varten tarkoitettua kosteuseristystä kuin mitä PPP on kertonut käyttäneensä. Vaikka PPPn muistikuviin on voinut vaikuttaa hänen tekemästään remontista kulunut pitkä aika, on hän uskottavasti kertonut käyttäneensä tuohon aikaan aina samoja materiaaleja. Ostajien tekemän remontin aikana kylpyhuoneesta otettujen kuvien perusteella kosteussulun puuttumista ei voi luotettavasti havaita. Näiden seikkojen vuoksi näyttämättä on jäänyt, että HHHn antama tieto kylpyhuoneen vedeneristyksen osalta olisi ollut virheellinen. Näyttämättä on myös jäänyt, että kosteutta olisi päässyt rakenteisiin. Riidatonta on, ettei lattian betonivalu ole kattanut kylpyhuoneen koko pinta-alaa ja että paikalle tehdyn poreammerakenteen alle jäänyt lattia oli osin puuta. Riidatonta on niin ikään, että poreammeen alle jääneessä lattiassa oli reikä, jonka tarkoitus on jäänyt epäselväksi. Kun kylpyhuoneen vapaa lattiapinta-ala on HHHn ilmoittaman mukaisesti kuitenkin ollut betonia, näyttämättä on jäänyt, että annettu tieto lattian rakenteesta olisi ollut virheellinen. Näyttämättä on myös jäänyt, että kylpyhuoneen rakentamistapa ja vedeneristys olisivat olleet remontin ajankohtana voimassa olleiden rakentamismääräysten vastaiset. Kyseessä ei siten ole myöskään maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan tarkoittama salainen virhe.

Keskikerroksen ilmanvaihto

Asiassa on riidatonta, että keskikerroksen välipohjassa on ollut ilmanvaihtoputkia, joita ei ollut kytketty osaksi koneellista ilmanvaihtoa, eivätkä ne olleet myöskään osa painovoimaista ilmanvaihtoa. Kyse ei HHHn valituksen mukaan ollut laatuvirheestä, koska putket olivat tulevaisuudessa mahdollisesti asennettavaa ilmanvaihtoa varten tehtyjä varauksia, joita ei ollut otettu käyttöön.

Rakenteiden purkamisen jälkeen otetuista valokuvista ilmenee katossa rakenteiden sisällä kulkeneet ilmanvaihtoputket (K3, kuvat 5954 ja 5956). PPP on kertonut, että putket oli liitetty kylpyhuoneen katon ilmanvaihtoventtiileihin, jotka eivät kuitenkaan johtaneet mihinkään. Tarkastushetkellä venttiilit olivat näyttäneet toimivalta osalta käytössä olevaa ilmanvaihtojärjestelmää. Myös kirjallisena todisteena esitetyn myyntiesitteen valokuvista ilmenee keskikerroksen kylpyhuoneen katossa olevat ilmanvaihtoventtiilit. Hovioikeus katsoo, että venttiileiden perusteella ostajille on perustellusti syntynyt vaikutelma, että ne liittyvät toimivaan ilmanvaihtoon. Kuten käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee, HHHn on täytynyt olla rakentamistavasta tietoinen, mutta hän ei ole kertonut asiasta ostajille. Kyse on seikasta, jonka voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Sen vuoksi, ja muuten käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevin perustein, hovioikeus katsoo, että kaupan kohteessa on ilmanvaihdon osalta ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan tarkoittama laatuvirhe. Aihetta muuttaa käräjäoikeuden tuomiota tältä osin ei ole.

Vuotavat räystäskourut

HHH ei ole kiistänyt ostajien väitettä räystäskourujen vuotamisesta ja uusimistarpeesta. Tältä osin kyse on sen sijaan HHHn valituksen johdosta siitä, olivatko ostajat kuntotarkastusraportin kirjaukset huomioon ottaen maakaaren 2 luvun 22 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla tienneet väitetystä virheestä tai oliko heille ainakin syntynyt velvollisuus selvittää tarkemmin räystäskourujen kuntoa.

Kuten käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee, kuntotarkastusraportissa on todettu vesikattoa koskevia puutteita ja todettu sitä koskien korjaus- tai uusimistarve. Raportissa ei kuitenkaan ole mainintaa räystäskourujen korjaus- tai uusimistarpeesta. Hovioikeuden arvion mukaan kuntotarkastusraportista ei siksi voi päätellä, että myös räystäskourut vaatisivat pikaista korjausta.

Kuntotarkastusraporttiin on lisäksi kirjattu, että sadevesijärjestelmän osalta tulee tehdä erillinen korjaustyöselostus, mikä HHHn mukaan tarkoittaa, että myös räystäskourujen virhettä tulee selvittää. Hovioikeus katsoo, että tuo kirjaus on ymmärrettävä liittyvän siihen raportissa todettuun seikkaan, että katolta valuvat sadevedet imeytyvät rakennuksen vierustalle. Ostajien ei siten silläkään perusteella voida olettaa tienneen räystäskourujen välittömästä korjaustarpeesta eikä heille ollut syntynyt myöskään velvollisuutta selvittää kourujen kuntoa laajemmin. Aihetta muuttaa käräjäoikeuden tuomiota valituksessa esitetyin tavoin ei ole.

Autotallin lattian viemäröinti

Autotallin lattiakaivosta hulevesiin johtaneen putken osalta erimielisyys koskee sitä, oliko HHH ollut virheestä tietoinen vai oliko kyse salaisesta virheestä. Mikäli kyse oli salaisesta virheestä, on vielä arvioitava, poikkesiko kiinteistö tuon virheen takia maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetulla tavalla merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Hovioikeudella ei toimitetun pääkäsittelyn perusteella ole aihetta arvioida toisin sitä käräjäoikeuden johtopäätöstä, että kyse oli salaisesta virheestä. Virheen merkittävyyttä arvioitaessa on maakaaren esitöiden mukaan erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin korjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakentamistapaa voidaan edellyttää (HE 120/1994 vp s. 51). Oikeuskäytännössä on merkittävyyttä arvioitaessa kiinnitetty myös huomiota korjauskustannusten määrään suhteessa kauppahintaan. Oikeuskirjallisuudessa on esitetty, että arvioinnissa tulisi vielä huomioida korjaustöiden kesto ja asumiselle aiheutunut haitta (Mia Hoffrén, Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, Helsinki 2013, s. 126).

Käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevin tavoin virhe on korjattu samalla kertaa muiden kiinteistössä tehtyjen tähän virheeseen liittymättömien korjaustöiden kanssa. Autotallin lattian osuudeksi käräjäoikeus on arvioinut 1.000 euroa. Kiinteistön kauppahinta 360.000 euroa huomioon ottaen virhettä ei korjauskustannusten määrän perusteella voida katsoa merkittäväksi. Sinänsä virheen korjaaminen on ollut tarpeellista, ettei autotallin lattiakaivon kautta maaperään tai sadevesikaivoon päätyisi haitallisia aineita. Asiassa ei kuitenkaan ole ilmennyt, että virhe tai sen korjaaminen olisi merkittävällä tavalla vaikuttanut kiinteistön käyttöön. Koska virhe ei millään tavalla liity muihin kiinteistössä havaittuihin virheisiin, ei kiinteistön muilla virheillä ole merkittävyysarvioinnissa merkitystä. Ottaen lisäksi huomioon rakennuksen ikä, hovioikeus katsoo, että virhe ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan tarkoittamalla tavalla merkittävä.

Sähköasennukset

Hovioikeudella ei toimitetun pääkäsittelyn perusteella ole aihetta arvioida toisin myöskään sähköasennusten osalta sitä käräjäoikeuden johtopäätöstä, että kyse oli salaisesta virheestä. Virheen merkittävyyden arvioinnista edellä lausutuin perustein hovioikeus katsoo, että myöskään sähköasennusten osalta virhe ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan tarkoittamalla tavalla merkittävä.

Öljykattilan ilmanvaihtoputki

Asiassa on riidatonta, että kanteessa mainittu kattilahuoneesta keskikerrokseen johtava ilmanvaihtoputki on ollut palo-osastoimaton. Erimielisyys koskee sitä, edellyttivätkö sovellettavat rakentamismääräykset palo-osastointia, kun lämmityskattilan teho oli alle 20 kilowattia.

Kuten käräjäoikeuden tuomiosta ilmenee, sovellettavien rakentamismääräysten mukaan kattilahuone muodostetaan omaksi palotekniseksi osastokseen määräyksestä tarkemmin ilmenevällä tavalla. Asuintiloihin saa ilman osastointivaatimuksia kuitenkin asentaa tähän tarkoitukseen erityisesti suunnitellun ja hyväksytyn enintään 20 kilowatin tehoisen lämmityskattilan (Suomen rakentamismääräyskokoelma E9. Kattilahuoneiden ja polttoainevarastojen paloturvallisuus 1985).

Kiinteistön lämmityskattilan tuotetietojen perusteella sen teho on ollut alle edellä selostetun 20 kilowatin rajan. Lämmityskattila on kuitenkin sijainnut kattilahuoneessa eikä asuintiloissa, eikä tuotetiedoista ilmene, että kyse olisi rakentamismääräysten tarkoittamasta erityisesti asuintilaan sijoittamista varten suunnitellusta lämmityskattilasta. Kiinteistössä on sen vuoksi kaupantekohetkellä ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan tarkoittama laatuvirhe. Näyttämättä on jäänyt, että ostajien tarkoitus oli jo ennen kauppaa ollut lämmitysjärjestelmän vaihtaminen. Sen vuoksi ja käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevin perustein kyse on maakaaren virhesäännöksen 1 kohdan mukaisesta laatuvirheestä. Aihetta muuttaa käräjäoikeuden tuomiota tältä osin ei ole.

Oikeudenkäynnin kustannukset

Avustajan palkkio ja omavastuuosuuden kohtuullistaminen

E HHHlle on myönnetty oikeusapua 55 prosentin omavastuuosuudella. HHHn avustajaksi määrätyn oikeustieteen maisteri P SSSn palkkiovaatimus on valmistautumisen ja jälkitöiden osalta oikeusavun palkkioperusteista annetun asetuksen mukainen. Istuntoaika on 8.11.2021 ja 9.11.2021 ollut 4,5 ja 2,25 tuntia. Hovioikeus vahvistaa SSSn kohtuulliseksi palkkioksi 32 tunnin työmäärää vastaavan määrän ja hänelle maksetaan valtion varoista palkkio ja arvonlisäveron osuus HHHn omavastuuosuudella vähennettynä. HHH velvoitetaan suorittamaan oikeustieteen maisteri SSSlle omavastuuosuutensa määrän.

HHHn on vaatinut, että hänelle myönnetyn oikeusavun omavastuuosuutta alennetaan, koska hänen tulojaan ulosmitataan. Oikeusapulain 20 §:n 1 momentin mukaan, jos oikeusapua myönnettäessä määrätty omavastuuosuus muodostuisi oikeusapua saaneen taloudellisiin oloihin nähden selvästi kohtuuttomaksi, omavastuuosuuden määrää voidaan alentaa.

Oikeusapupäätöksen mukaan HHHn käyttövara on 15.11.2019 lukien 1.059,25 euroa. Hovioikeus toteaa, että käyttövaraa laskettaessa on oikeusavusta annetun valtioneuvoston asetuksen 2 §:n 1 momentin mukaan tullut huomioida kohtuulliset ulosottosuoritukset. Hovioikeus katsoo, että esitetyn selvityksen perusteella HHHn määrätty omavastuuosuus ei ole selvästi kohtuuton.

Oikeudenkäyntikulut

HHHn ja AAAn kannevaatimukset ovat menestyneet osittain. Osa väitetyistä virheistä on jäänyt näyttämättä ja tuomittu hinnanalennus on alkuperäistä kannevaatimusta huomattavasti alhaisempi. Toisaalta myöskään HHHn esittämä reklamaation viivästymistä koskeva vaatimus ei ole menestynyt. Hovioikeus katsoo, että asianosaiset saavat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaisesti pitää oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa vahinkonaan. Valtion varoista HHHn nimeämille todistajille maksetut todistelukustannukset jäävät asian lopputulos huomioon ottaen valtion vahingoksi. Aihetta muuttaa käräjäoikeuden ratkaisua turvaamistointa koskevien oikeudenkäyntikulujen osalta ei ole.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden E HHHn, S AAAn ja L HHHlle maksettavaksi tuomitsema hinnanalennuksen määrä alennetaan 3.700 euroksi.

Käräjäoikeuden 14.5.2019 määräämä turvaamistoimi nro 19/17778 määrätään 3.700 euron saatavaa vastaavaan määrän asti pysymään voimassa, kunnes on kulunut kolme kuukautta siitä, kun tässä asiassa annettu ratkaisu on tullut lainvoimaiseksi. Turvaamistoimi peruutetaan tuon määrän ylittävältä osin tämän tuomion antamispäivästä lukien.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

Oikeustieteen maisteri P SSSn palkkioksi HHHn avustamisesta hovioikeudessa vahvistetaan 3.520 euroa sekä arvonlisäveron osuudeksi 844,80 euroa. Valtion varoista maksetaan SSSlle HHHn avustamisesta hovioikeudessa palkkioksi 1.584 euroa ja arvonlisäveron osuus 380,16 euroa.

E HHHn velvoitetaan suorittamaan P SSSlle oikeusavun omavastuuosuutena 2.400,64 euroa.

HHHn sekä AAAn ja HHHn vaatimukset oikeudenkäyntikulujensa korvaamisesta hovioikeudessa hylätään.

Valtion varoista hovioikeudessa maksetut todistelukustannukset jäävät valtion vahingoksi.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 16.5.2022.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos M AAA
hovioikeudenneuvos M LLL
asessori A III

Ratkaisu on yksimielinen.

ITÄ-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
Osasto 4/HAO

Käräjätuomari O HHH

TUOMIO 19149382
Annettu kansliassa
6.11.2019
L 1815018613

Kantaja
HHH, L
AAA, S

Vastaaja
HHH, E

Asia
Kiinteistöä koskeva riita

Vireille
8.10.2018

KANNE

Vaatimukset

Kantajat L HHH ja S AAA vaativat, että käräjäoikeus velvoittaa vastaajan E HHHn suorittamaan kantajille hinnanalennuksena ensisijaisesti 52.840,80 euroa ja toissijaisesti käräjäoikeuden oikeaksi arvioiman määrän korkolain 4.1 §:n mukaisine viivästyskorkoineen 30 päivää haasteen tiedoksiannosta lukien. (Haastehakemus on annettu tiedoksi HHHlle 23.10.2018.)

Lisäksi HHH ja AAA vaativat, että HHH velvoitetaan korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut 15.647,46 eurolla (sis alv. 2.886,46 €) korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Perusteet

1. Kantajien vastaajalta ostama kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan ollut sellainen kuin oli sovittu. Vastaaja on ennen kaupantekoa antanut kantajille virheellisiä ja/tai harhaanjohtavia tietoja kiinteistön laatua koskevista ominaisuuksista sekä jättänyt kertomatta kiinteistön käyttöön ja arvoon vaikuttavista seikoista, millä molemmilla on ollut vaikutus kauppaan ja kauppahintaan.

2. Kantajat ovat oikeutettuja hinnanalennukseen kiinteistön laatuvirheistä.

3. Peruskorjausten tekeminen/tekemättä jättäminen ei ole riidatonta. Kantajien näkemyksen mukaan rakennukseen, myös vanhalle puolelle, on tehty merkittäviä peruskorjaus- ja muutostöitä; esimerkiksi yläkertaan on rakennettu kaksi vessaa ja keittiö, ikkunat on uusittu sekä kellarin sauna ja suihkutilat on uusittu. Työt on todennäköisesti suoritettu 1990-1992.

Yksityiskohtaiset perustelut

Reklamaatio

4. Ostajat ovat reklamoineet virheistä kirjallisesti ensimmäisen kerran helmikuussa 2018 ja tämän jälkeen huhtikuussa 2018, esittäen samalla myyjälle hinnanalennusvaatimuksen. Myyjä ei ole reagoinut ostajien yhteydenottoihin. Ostajien asiamies on toimittanut myyjälle vaatimuskirjeen 25.5.2018. Myyjä on vastauksessaan kiistänyt ostajien vaatimukset ja virheitä koskevat väitteen.

4a. Vastoin vastaajan väitettä, kantajat ovat tehneet reklamaation oikea-aikaisesti.

4b. Virheet, joihin hinnanalennusvaatimus perustuu, ovat tulleet ostajien tietoon vasta huomattavasti kaupanteon/hallinnanluovutuksen (tammikuu 2017) jälkeen. Reklamaatioaika ei ole ollut vuotta. Kaupan kohdetta on remontoitu perusteellisesti vuosien 2017-2018 aikana ja kanteessa mainittuja virheitä on ilmaantunut hiljalleen remontin edetessä.

Esimerkiksi salaojituksen osalta (joka on vaatimusmäärän puolesta selvästi suurin kaupan laatuvirhe) rakennusten reunustoja on alettu kaivamaan auki vasta maalis-huhtikuun vaihteessa eivätkä virheet ja niiden laatu ole olleet kantajien tiedossa kuin vasta loppukeväästä 2017. Samoin muut virheet ovat ilmenneet vuoden 2017 aikana remontin edetessä, kun rakenteita on alettu purkamaan. Virheet ovat olleet sen laatuisia, ettei niitä ole voinut huomata ennen pintarakenteita rikkomalla tehtyjä toimenpiteitä. Kantajat eivät ole reklamoineet virheistä jatkuva erikseen, koska virheiden kokonaislaajuus ja alustavat korjaustarpeet ja kustannukset ovat tulleet tietoon vasta myöhemmin remontin edetessä. Huomattavaa on, että myös vastaajaa on helmikuussa 2017 informoitu siitä, että remonttia aletaan valmistella; vastaaja on itse suositellut, että vanhassa talossa kannatta asua vuosi ja sitten katsoa mitä tehdään.

4c. Kantajat ovat reklamoineet virheistä kohtuullisessa ajassa siitä, kun he ovat virheet havainneet.

Kiinteistöllä todetut virheet

Kaupanteon jälkeen ostajat ovat todenneet kiinteistön rakennuksessa ja ympäristössä lukuisia merkittäviä virheitä.

Ilmanvaihto

5. Keskikerroksen käytävästä ja keittiöstä ilmanvaihtoputket oli kytketty vessaan, josta ei ollut poistoa.

6. Alakerrassa on myyjän ilmoituksen mukaan ollut koneellinen poisto. llmastointiputket on kuitenkin vedetty keskikerroksen vessaan, josta putket eivät mene eteenpäin. Alakerran pannuhuoneen ilmastointiputki on vedetty keskikerroksen vessaan ja putki on ollut kuivien purujen seassa. Tällainen kytkentä, jossa eri palo-osastoja ei olla eristetty, on kantajien käsityksen mukaan myös palomääräysten vastainen ja aiheuttaa tulipaloriskin.

a) Salaoja- ja sadevesijärjestelmät

7.Vastoin myyjän kuntotarkastuksen yhteydessä esittämää, kohteessa ei ollut vuonna 1992 asennettua salaojajärjestelmää, tai ainakin se on ollut hyvin puutteellisesti/virheellisesti asennettu. Salaojaputki on ollut anturan sivulla, maa-aines väärän putken ympärillä ja patolevy on ollut liian lyhyt.

8.Asuinrakennuksen rännit olivat läpi puhki ja vuosivat sateella. Tätä ei voinut huomata kuntotarkastuksen yhteydessä, koska kohteessa on vierailtu pilvisellä säällä.

8a. Kuntotarkastusraportissa ei ole mainintaa ns. uudesta tai vanhasta puolesta. Maininta salaojista on vuodelta 1990-1992. Tämän perusteella kantajat ovat saaneet olettaa, että salaojat löytyvät koko talon ympäriltä.

8b. Vuonna 1990 salaojat on pitänyt myös täyttää muulla maa aineksella kuin isoilla kivillä tai vanhalla akulla. Akku ei varmasti ole vuodelta 1959 ja se on löydetty ns. alkuperäiseltä puolelta.

b) Keskikerroksen vessa

9. Vessan lattiasta on, vastoin myyjän esittämää, puuttunut vesieristys. Osassa lattiaa ei ollut edes betonia.

9a. Lattialämmityksen termostaatti on ollut seinän sisällä, josta sitä ei ole voinut säätää, minkä vuoksi seinä on täytynyt purkaa. Lisäksi sähkörasioita oli jätetty avoimeksi purujen sekaan. Alakerran paneelikatto on jouduttu myös purkamaan em. virheiden korjaamiseksi, missä yhteydessä alakerran katossa on havaittu suuret halkeamat, jotka on täytynyt injektoida.

9b. Vessasta ei ole ollut ilmanvaihdon poistoja, ei siis painovoimaistakaan. Pukuhuoneen yläpuolelta putket on johdettu vessaan, josta niitä ei ole johdettu eteenpäin. Samoin keskikerroksen käytävästä ja keittiöstä ilmastointiputket oli kytketty vessaan, josta ei ole poistoa lainkaan. Oletettavaa on myös, että jos näkyvissä on ilmastointiputken päät, niin niillä on myös todellinen käyttötarkoitus.

9c. (ent 10a.) Kuntotarkastusraportin haastattelulomakkeella on todettu, että märkätiloissa on vedeneristeet. Lattiasta on kuitenkin puuttunut vesieristeen lisäksi osittain myös betoni. Vesieristeet on täytynyt tehdä vuoden 1959 jälkeen, todennäköisesti vuoden 1990 - 1992 jälkeen. Toteutus ei ole sen ajan hyvän rakentamistavan mukainen.

c) Alakerran lattia/viemäröinti

10. Allasosaston viemäristä oli tehty haara mustalla vesiputkella, jota ei oltu johdettu mihinkään. Jos viemäriputki olisi tukkeutunut, putkesta vesi olisi kulkeutunut betonin alta maakerrokseen. Vesiputki oli alempana kuin suihkun lattiakaivo. Alakerran lattia on jouduttu virheen johdosta purkamaan ja kunnostamaan.

d) Autotallin lattia ja viemäröinti

11. Autotallin lattiakaivoa ei oltu yhdistetty kunnolla; kaivon ja pois viettävän viemäriputken välissä oli noin viiden sentin rako. Lisäksi lattiakaivon muovinen, selvästi rakennusten alkuperäisen rakennusajan jälkeen asennettu putki on johdettu määräysten vastaisesti hulevesijärjestelmään.

11a. 1950 - luvulla ei käytetty autotallissa muovista harmaata viemäriputkea. Kyseinen rakennelma ja autotallin edustalla ollut kaivo - ovat jälkeenpäin asennettuja.

e) Sähköasennukset

12. Edellä mainitun keskikerroksen vessan avointen sähkörasioiden lisäksi keskikerroksen käytävässä on ollut avoin sähkörasia.

13. Virheet on dokumentoitu todisteeksi (K3) oheistetuissa kuvissa. Ostajat varaavat oikeuden toimittaa lisää kuvia, jahka myyjän yksilöity kannanotto virheisiin on selvillä.

14. Myyjän on täytynyt olla virheistä tietoinen. Merkille pantavaa tässä suhteessa on se, että myyjä on itse rakennusalan ammattilaisena toteuttanut rakennuksen laajennuksen ja saneerauksen 1990-1992.

15. Sen lisäksi, että myyjä on jättänyt kertomatta olennaisia seikkoja kohteen kunnosta, on myyjä myös esimerkiksi kiinteistön salaojituksen sekä rakennuksen ilmanvaihdon osalta antanut kuntotarkastuksen haastattelulomakkeella virheellisiä tai vähintäänkin harhaanjohtavia tietoja.

16. Toisaalta ostajien on ollut mahdotonta havaita lueteltuja virheitä kaupankohteen tarkastuksen yhteydessä, eikä ostajien siten ole täytynyt olla virheistä tietoinen.

Hinnanalennuksen määrästä

17. Edellä esitetyllä tavalla kiinteistön virheet ovat merkittäviä ja niillä olisi ollut huomattava vaikutus kauppahintaan, mikäli myyjä olisi antanut kyseisistä seikoista oikeat tiedot ennen kaupantekoa.

18. Virheiden korjaaminen on ollut välttämätöntä. Kun otetaan huomioon myyjän menettely sekä se, että virheet ja niiden korjaaminen on myös haitannut rakennuksen käytettävyyttä kantajien perheen asumiseen, katsovat ostajat kohtuullisen hinnanalennuksen vastaavan aiheutuneita korjauskuluja. Kantajat huomauttavat, että kohteen remontointi on edelleen kesken, minkä vuoksi kaikkia urakoitsijoiden laskuja virheiden osalta ei ole vielä saatu. Lisäksi on mahdollista, että kunnostustöiden edetessä ilmenee uusia virheitä.

19. Urakoitsijoilta tähän mennessä saadut laskut on oheistettu todisteeksi K4. Vaadituissa määrissä on otettu vähentävästi huomioon korjausten yhteydessä suoritetut kiinteistön tasonparannukset sekä osien/rakennelmien käyttöiän pidentymiset seuraavasti:

- RRR Oy 14.999,99 euroa: keskikerroksen vessa; työnjohtaminen, vanhan lattian purku; uuden lattian valaminen ja eristäminen. Hinnanalennusvaatimus: 12.600 euroa. Keskikerroksen vessan purun osalta hinnanalennusvaatimukseen tulee lisäksi 8.000 euroa (16.10.2019 käräjäoikeudelle toimitetut DDD Oy:n laskut). Näin ollen yhteensä 20.600 euron vaatimus.

- HHH Oy 3.360 euroa: Rännien uudistaminen. Hinnanalennusvaatimus: 2.500 euroa

- LLL/CCC Oy 3.348 euroa: Keskikerroksen vessan lattian ja autotallin lattian betonit. Hinnanalennusvaatimus: 3.348 euroa

- AAA Oy 192,80 euroa: vessan laatat. Hinnanalennusvaatimus 192,80 euroa

- Kellarikerroksen katon purkaminen ja lattian piikkaus. Hinnanalennusvaatimus tästä on 6.000 euroa (16.10.2019 käräjäoikeudelle toimitetut DDD Oy:n laskut)

20. Salaaja- ja sadevesijärjestelmän uudistamisen osalta järjestelmän puutteiden osalta hinnanalennusvaatimus on 24.500 euroa.

21. Ilmanvaihdon osalta remontti on vielä kesken, eikä ostajille ole vielä lähetetty laskua korjauskustannuksista. Hinnanalennusvaatimus on tältä osin 3.500 euroa, joka määrä perustuu tämänhetkiseen arvioon puutteellisesti kytkettyjen putkien purku- ja asennustöiden kustannukseen ilman uudisosia.

22. Kustannusarvioon perustuva hinnanalennusvaatimus sähkötöiden osalta on 1.300 euroa.

23. Halkeamien injektoinnin osalta hinnanalennusvaatimus on 1.100 euroa.

24. Keskikerroksen putkituksen, purkamisen ja uusien putkien asennuksen ja tavaroiden osalta hinnanalennusvaatimus on 3.800 euroa.

KANTEESEEN VASTAAMINEN

Vaatimukset

Vastaaja E HHH vaatii, että kantajien L HHH ja S AAA kanne hylätään ensisijaisesti sillä perusteella, että ostajien reklamaatio on tehty liian myöhään ja toissijaisesti myöhemmin vastauksesta ilmenevillä perusteilla.

Perusteet

Lisäksi HHH vaatii, että HHH ja AAA velvoitetaan korvaamaan HHHn oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut 11.594,00 euroa (sis. alv. 2.244,00 €) korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamisesta.

1. Kanne tulisi ensisijaisesti hylätä, koska yksilöity reklamaatio kiinteistön myyjälle on tehty liian myöhään. Yli vuoden yksilöityä reklamaatioaikaa on oikeuskäytännössä pidetty liian pitkänä. Näin ollen ostajat ovat menettäneet oikeuden vedota kiinteistön laatuvirheisiin.

2. Lisäksi myyjälle ei ole annettu tilaisuutta korjata mitään väitetyistä salaisista virheistä, kuten sähköpistorasioiden puutteellisuutta, jotka myyjä olisi ollut valmis omalla kustannuksellaan korjaamaan.

3. Mikäli ostajien reklamaation katsottaisiin kuitenkin tehdyksi kohtuullisessa ajassa, ostajat ovat olleet tietoisia kaikista kuntotutkimuksessa nimenomaan mainituista, jo 60 vuotta vanhan omakotitalon kunnostustarpeista, kuten salaojista ja märkätilojen kosteuseristeiden uusimistarpeesta.

4. Lukuun ottamatta joitakin väitettyjä kaupan kohteen virheitä, kuten sähkörasioiden kansien puuttumisia, jotka vastaaja katsoo ns. salaiseksi virheiksi, kantajien haasteessa väittämät mahdolliset puutteet ovat olleet kantajien tiedossa kaupantekohetkellä.

5. Myyjä vastaa maakaaressa ilmenevin edellytyksin kiinteistössä ilmenevistä salaisista virheistä, joista hän ei ole ollut tietoinen. Poikkeaman ostajan perustelluista odotuksista tulee kuitenkin olla merkittävä, jotta se oikeuttaisi esittämään myyjälle niistä vaatimuksia. Erityistä merkitystä on kiinteistön iällä ja kiinteistössä suoritetuilla peruskorjauksilla.

6. Näin ollen vastaaja katsoo, että maakaaressa tarkoitettua ns. merkittävää salaista virhettä ei ole myydyn kiinteistön osalta ollut olemassa ja siten vastaaja ei ole vastuussa myöskään kantajien väittämistä salaisista virheistä. Riidan kohteena oleva kiinteistö on myytäessä ollut 60 vuoden ikäänsä vastaavassa kunnossa.

6a. Omakotitaloa on laajennettu vuonna 1990-92. Taloon ei ole tehty peruskorjausta ennen kauppaa.

Yksityiskohtaiset kiistämisperusteet

Reklamaation laiminlyönti

7. Reklamaatio mahdollisista virheistä on tehty liian myöhään.

8. Vaikka maakaaressa on viiden vuoden reklamaatioaika kiinteistönkaupan laatuvirheistä, maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Vastaaja vetoaa siihen, että säännöstä koskevan hallituksen esityksen mukaan (HE 120/1994 vp s. 58) reklamoinnin tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti ja lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Ajan kuluminen vaikeuttaa myös virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä sekä todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohde on ollut sopimuksen mukainen tai että havaitut virheet ovat olleet ostajalle merkityksettömiä (KKO 2008:8. kohta 5).

9. Riidanalainen kiinteistönkauppa on tehty jo 10.1.2017, mutta reklamaatio on tehty vasta helmikuussa 2018 eli yli vuoden kuluttua kaupasta (V1). Kohtuullinen reklamaatioaika on kokonaan eri asia kuin kyseinen myyjän virhevastuun ajallinen rajoittuminen viiteen vuoteen kiinteistön hallinnan luovutuksesta laskettuna.

10. Kantajien väittämät kiinteistön laatuvirheet ovat varmasti tulleet kantajien tietoon heti kaupan jälkeen, kun kantajat ovat aloittaneet kiinteistön kunnostuksen. Työt tontilla aloitettiin välittömästi, kun hallintaoikeus siirtyi ostajille 20.1.2017. Rakenteita oli avattu ensimmäisen kerran huhti-toukokuussa 2017. Vastaajalle ei ole ilmoitettu virheistä ja niihin perustuvista vaatimuksista sitä mukaa, kun niitä oli ilmennyt.

10a. Kun vastaajaa on helmikuussa 2017 informoitu siitä, että remonttia aletaan valmistella, vastaaja ei ole itse suositellut, että vanhassa talossa kannatta asua vuosi ja sitten katsoa mitä tehdään.

10b. Vastaaja vetoaa ratkaisuun KKO 2016:69, jossa tapauksessa myydyssä kiinteistössä oli havaittu laatuvirheitä. Ostajat olivat pian virheiden havaitsemisen jälkeen ilmoittaneet niistä myyjille ja varanneet tilaisuuden esittää myöhemmin tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia niiden perusteella. He olivat ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Tuomiosta ilmenevillä perusteilla korkein oikeus katsoi, että ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin.

10c. Oikeuskäytännössä on myös katsottu, että ostaja ei voi edukseen vedota viivytykseen, joka on esimerkiksi aiheutunut hänen omasta päätöksestään olla teettämättä korjauksia tai avaamatta rakenteita (KKO 2016:69. kohta 20).

10d. Koska oikeustapauksella KKO 2016:69 on selvä analogia nyt kyseessä olevaan tapaukseen, vastaaja katsoo, että vallitsevan oikeuskäytännön mukaan ostajien yksilöity reklamaatio on tehty

vastaajalle liian myöhään. Tästä syystä kanne on hylättävä.

Ostajien tietoisuus virheistä

11. Kantajien väittämät kiinteistön laatuvirheet ovat pääosin olleet kantajien tiedossa perustuen kaupan yhteydessä tehtyyn kuntotutkimukseen ja ostajien kaupan yhteydessä tekemään katselmukseen.

12. Suurin osa kanteessa väitetyistä virheistä on sellaisia, joista ostajia on kaupan yhteydessä informoitu ja jotka käyvät ilmi kaupan yhteydessä ostajille toimitetusta kuntoraportista. Osa väitetyistä virheistä on piileviä virheitä, jotka eivät poikkea laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

13. Ostajat ovat olleet tietoisia kiinteistön korkeasta iästä ja tästä johtuvista mahdollisista puutteista.

14. Kauppakirjan kohdan 10 mukaan: "Ostaja on suorittanut kiinteistöllä katselmuksen. Ostaja on tällöin tarkastanut kiinteistön rajat ja sen alueet ja kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen. Ostaja on katselmuksessa todennut kaupan kohteen vastaavan siitä esitettyjä asiakirjoja ja annettuja tietoja".

15. Lisäksi ostaja on tutustunut ennen kaupasta päättämistä seuraaviin kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin ja kuittaa ne vastaanottaneensa: myyntiesite, lainhuutotodistus 4.7.2016, rasitustodistus 11.1.2017, kiinteistörekisteriote 4.7.2016, kiinteistöä koskeva kartta, kiinteistöllä olevaa rakennusta koskevat rakennuslupapiirustukset, asemakaavaluonnos jne ja kuntotarkastusraportti.

16. Lisäksi ostaja on hyvissä ajoin ennen kaupasta päättämistä tutustunut asuinrakennuksesta lns. tsto E PPP Oy:n tekemään kuntotarkastusraporttiin ja kuittaa vastaanottaneensa sen, sekä hyväksyy kohteen tarkastusraportissa mainittuine vikoineen ja puutteineen ja niiden korjaamattomana kiinteistölle mahdollisesti myöhemmin aiheuttamasta vahingosta."

17. Ostaja on siis itse ollut paikalla, kun kuntotutkimus tehtiin. Useimmissa ostajan virheiksi katsomissa kohdissa, kuntotutkija on maininnut korjaustarpeen (esim. salaojien, märkätilojen ja perusmuurien vedeneristyksen korjaaminen), joten kyseiset korjausta vaativat kohteet ovat todistetusti olleet ostajan tiedossa.

18. Kuntotutkimuksen yhteydessä tarkastuksen suorittajalle on ilmoitettu kaikki ne rakennuksen viat ja puutteet, jotka ovat olleet vastaajan tiedossa. Kantajien tiedossa on taas ollut tehty kuntotarkastusraportti ja siitä ilmenevät virheet ja puutteet, lisätutkimustarpeet ja korjaussuositukset. Kantajien tiedossa kaupantekohetkellä on myös ollut, ettei kuntotarkastusraportissa suositeltuja lisätutkimuksia ollut tehty.

19. E PPPn kuntoraportin mukaan: "Rakennus on yleisilmeeltään ja rakenteiltaan tyydyttävässä kunnossa. Hyvissä ajoin tehdyillä huolto- ja korjaustoimenpiteillä saadaan rakenteiden teknisiä käyttöikiä pidennettyä." "Edes rakenteita avaamalla ei voi saada täydellistä varmuutta rakenteiden kunnosta tekemättä erittäin laajoja ja kattavia rakenteiden purkutöitä. Tämän takia epäilyttävissä tapauksissa pitää aina tehdä lisäselvityksiä tai kuntotutkimuksia." "Pintapuolisesta tarkastuksena ei voida arvioida maanalaisten rakenteiden ja järjestelmien kuten salaojien olemassaoloa, kuntoa ja toimivuutta tai sokkelin ulkopuolisen vedeneristyksen kuntoa tai korjaustarvetta.

20. Kauppakirjassa (V2) kantajat ovat ilmoittaneet tutustuneensa E PPP Oy:n tekemästä kuntotarkastuksesta (V3) tehtyyn raporttiin ja ottavansa vastatakseen kaikki siinä mahdollisesti eritellyt puutteet ja korjaussuositukset, jotka kattavat myös kuntotarkastusraportissa suositellussa lisätutkimuksessa mahdollisesti ilmenevät virheet ja puutteet.

21. Kantajat ovat siten ottaneet tietoisen riskin siitä, mitä lisätutkimuksissa mahdollisesti ilmenee. E PPP Oy on suositellut lisätutkimuksia, jolloin korjaustarve riippuu lisätutkimuksissa esille tulevista seikoista.

22. Koska kuntotutkimuksessa on selvästi ilmaistu lisätutkimusten tarve mm. salaojien, sadevesijärjestelmien ja märkätilojen osalta, kyseessä on maakaaren 2 luvun 22 §:ssä tarkoitettu erityinen syy tehdä näiden osalta lisätutkimuksia.

23. Vastaaja ei ole kantajien väittämällä tavalla rakennusalan ammattilainen, eikä hänellä ole lainkaan teknistä koulutusta. Hän on koulutukseltaan kauppateknikko. Vastaaja on ennen eläkkeelle siirtymistään toiminut yrittäjänä ja talopakettien myyjänä. Talon rakennusaikaan vuonna 1959 vastaaja on ollut vain seitsemän vuoden ikäinen, joten hänellä ei ole ollut tarkkaa tietoa alkuperäisen rakennuksen rakennustavasta.

Väitetyt kaupan kohteen laatuvirheet

a) Ilmanvaihto

24. Kantajien mainitsemat poistoputket yläkerrassa ovat IV-koneelle aikanaan tehtyjä varauksia, jota ei ole koskaan asennettu.

25. Uima-allastiloissa on kuitenkin lämpimän ilman talteenotolla (LTO) varustettu koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto, kuten haastattelulomakkeella ja kuntotutkimuksessa sivu 12 on ilmoitettu. Muissa tiloissa on ollut painovoimainen ilmastointi. Ostajat ovat siten olleet tietoisia koneellisen poiston puuttumisesta yläkerran tiloista, vaikka sinnekin on viety aikoinaan varaukset koneelliseen ilmanvaihtoon.

26. Kantajien väite koneellisen ilmanvaihdon puuttumisesta ei siten pidä paikkaansa ja poistoputkien puuttuminen yläkerrasta ei ole rakennuksen virhe.

b) Salaaja- ja sadevesijärjestelmät

27. Myydyn rakennuksen laajennuksen veden- ja kosteudeneristykseen sovelletaan aikaisempia rakennusmääräyksiä vuodelta 1976 (Suomen rakentamismääräyskokoelma: Veden- ja kosteudeneristysmääräykset C2 (V4). Niissä ei ole vaadittu rakennusten salaojitusta lainkaan. Kohta 2.2.1: "Rakenteiden on estettävä maaperän kosteuden ja maahan valuvien pintavesien haitallinen tunkeutuminen rakenteisiin ja sisätiloihin".

28. Kuntotutkimuksen sivu 6 mukaan taas: "Alkuperäinen salaojitus on jo teknisen käyttöikänsä päässä (siitti- /savimaa 40 vuotta ja hiekka-/ soramaa 50 vuotta). Rakennuksen ulkopuolista kosteusrasitusta tulee vähentää. Nykyiset laajennuksen salaojat ja perusmuurin vedeneristys tulee tarkastaa ja ta1vittaessa uusia.

Ulkopuolista tulee tehdä erillinen korjaustyöselostus, jossa tehdään ainakin seuraavat toimenpiteet:

- salaojien asentaminen/ uusiminen tarvittavilta osiltaan
- erillinen sadevesijärjestelmä
- perusmuurin vedeneristäminen
- maanpinnan kallistuksien korjaaminen
- perusmuurin lämmöneristäminen ulkopuolelta
- sokkelin rappauksen kunnostus

29. Ostaja on siis ollut täysin tietoinen kaupantekohetkellä, että myydyn kiinteistön salaojitus ja sadevesijärjestelmä tulee uusia. Kuntotutkimuksessa on lisäksi mainittu, että "Kosteudentunnistimen mukaan maanpinnan alapuolella on kosteutta kivirakenteisissa seinissä sekä osittain myös levyrakenteisten seinien pinnassa. Levyverhoillut maanpaineseinät ovat riskirakenne, varsinkin kun on ulkopuolista kosteusrasitusta. (kts. kohta 5.5 ja riskirakennekortti liite 5)."

30. Kuntoraportti nimenomaan viittaa pikieristyksen puuttumiseen uudelta puolelta, jossa on käytetty sen aikaisena ratkaisuna patolevyä.

31. Kanteessa sivu 3, 3. kappale on mainittu, että: "Kuntotarkastuksen yhteydessä myyjältä on haastattelulomakkeella pyydetty tietoja kiinteistön ominaisuuksista, tehdyistä korjauksista ja mahdollisista puutteista. Myyjä on haastattelulomakkeessa todennut muun ohella, että rakennuksen ympärillä on salaojat, jotka ovat piki-/patolevyä. Havaintoaika salaojille on myyjän ilmoituksen mukaan ollut 1992. Kyseinen haastattelulomakkeen kohta on esitetty kanteessa virheellisesti. Haastattelulomakkeella (V5) on sen sijaan mainittu, että: Rakennuksen ympärillä on salaojat ja Sokkelin vedeneristys: piki/patolevy".

32. Havaintohetki on vuonna 1992 eli maininta salaojista on koskenut uutta osaa, jonka rakennustavasta myyjä on itse ollut tietoinen. Nämä haastattelulomakkeella annetut tiedot pitävät siis paikkaansa. Vanhalla puolella olevista salaojista ei ole erikseen mainintaa haastattelulomakkeella, eikä niistä ole siten annettu tietoa, mutta kuntotutkimuksessa on maininta salaojien asentamisesta eli salaojien puuttuessa ne tulisi asentaa. Salaojat eivät olleet rakennusmääräysten mukaan pakollisia 1950- luvullakaan.

33. Maakaaren mukaan ostaja ei voi virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehdessään.

34. Tässä tapauksessa ostajalle on erittäin selvästi ilmaistu salaojien ja sadevesijärjestelmien uusimistarve. Siten vastuu niiden uusimisesta on kaupan yhteydessä siirtynyt ostajien vastuulle. Ostaja on siis ollut tietoinen tästä kaupan kohteen puutteesta.

35. Myös kauppakirjaan otetusta vastuunrajoitusehdosta ilmenee, että vastuu salaojien, sadevesijärjestelmien ja märkätilojen kunnostamisesta on siirretty ostajien vastuulle: "[Ostaja] hyväksyy kohteen tarkastusraportissa mainittuine vikoineen ja puutteineen ja niiden korjaamattomana kiinteistölle mahdollisesti myöhemmin aiheuttamasta vahingosta".

36. Korkeimman oikeuden linjauksen mukaan maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan ostajalle kuuluvaa oikeutta esittää laatuvirheeseen perustuvia vaatimuksia voidaan rajoittaa sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä (KKO 2009:3, KKO 2012:72). Katso myös tuore oikeustapaus Vaasan hovioikeus 12.9.2018, tuomio nro 396, dno S17/412.c)

Keskikerroksen vessa ia alakerran lattia/viemäröinti
36a. Keskikerroksen vessan/kylpyhuoneen veden- ja kosteudeneristykseen sovelletaan myös aikaisempia rakennusmääräyksiä vuodelta 1976 (Veden -ja kosteudeneristys 02). Kohta 2.2.3: "Kylpyhuoneen, pesutuvan ja vastaavan tilan vedenpoisto ja rakenteet on suunniteltava ja rakennettava siten, ettei vettä pääse tunkeutumaan ympäröiviin huonetiloihin ja rakenteisiin haitallisessa määrin".

36b. Varsinaista vedeneristettä ei siis ole sen aikaisten rakennusmääräysten mukaan vaadittu. Vastaajan muistikuvan mukaan keskikerroksen vessassa on kuitenkin kosteuseristeenä ollut Lemminkäisen bitumimatto, joka on toiminut vedeneristeenä. Näin ollen haastattelulomakkeella ei ole tältäkään osin annettu virheellistä/harhaanjohtavaa tietoa. Vesieristeenä oli sen aikainen Lemminkäisen bitumimatto, joka täytti rakennusajankohdan määräykset.

37. Kanteessa mainitun keskikerroksen vessan lattialämmitys on vesikiertoinen, jota ohjataan kuristusventtiilillä. Venttiiliin on päässyt käsiksi allaslaatikon irrottamisella ilman minkäänlaisia työkaluja, jonka jälkeen venttiili on ollut säädettävissä. Tämä asia olisi selvinnyt ottamalla yhteyttä myyjään. Seinän purku on kyseisen venttiilin säätämiseksi ollut täysin tarpeetonta.

38. Keskikerroksen vessan ja alakerran märkätilojen osalta on

kuntotutkimuksessa (V3 sivu 9) mainittu seuraavaa: Edellä mainittujen märkätilojen [sauna, uima-allasosasto, keskikerroksen kylpyhuone] alusrakenteet ovat tehty edellisten määräysten (RakMK/C2) aikana ja ne . ovat jo teknisen käyttöikänsä päässä (liite3). Märkätiloihin tulee tehdä nykymääräysten mukainen pintaremontti. Pintaremontin kiireellisyys riippuu märkätilojen tulevasta kosteusrasituksesta. Kellarikerroksen märkätiloissa tulee huomioida mahdollinen ulkopuolinen kosteusrasitus. Märkätilojen korjauksista tulee tehdä erillinen korjaustyöselostus.

39. Kuntotutkimuksessa sivu 5, 3. kappale on edelleen todettu, että; "Kohteen merkittävimmät korjauskorjaustarpeet liittyvätkin kellarikerroksen ja perustuksien kosteusrasituksen vähentämiseksi, osittain märkätilojen pintaremontteihin sekä vesikaton ja yläpohjan kunnostukseen tai vesikaton uusimiseen.

40. Kuntotutkimuksessa on siis selvästi mainittu kosteuseristeiden uusimistarve kaikissa talon märkätiloissa. Näin ollen kantajien on ostajina täytynyt ottaa tämä huomioon ja olettaa, että märkätilojen kosteuseristys oli kunnostuksen tarpeessa. Sekä keskikerroksen vessan, että allasosaston lattia olisi tästä syystä täytynyt joka tapauksessa uusia.

Ilmanvaihto- ja viemäriputket

40a. Muuten kanteessa mainitun yksittäisen vesiputken osalta vastaaja muistelee, että ylimääräinen putki on asennettu varaukseksi johtamaan pohjavedet hulevesijärjestelmään mahdollisen pohjaveden nousun varalta. Kyseistä putkea ei ole lopulta tarvittu, eikä sen vuoksi tehty lopullista asennusta. Se ei ole siten kiinteistön virhe.

Palo-osastoimaton öljykattilan putki

41. Kantajan väite ilmanvaihtoputken väärästä asentamisesta siten, että se on pa1omääräysten vastainen, perustuu palomääräysten osastointivaatimukseen siinä tapauksessa, että öljykattilan teho on yli 20kW. Kyseisessä talossa on kuitenkin ollut 17kW öljypoltin, joten kyseistä osastointivaatimusta ei ole, ja asennus on siten ollut palomääräysten mukainen. Rakennus on myös hyväksytty Vantaan rakennusvalvonnan toimesta juuri ennen kauppaa joulukuussa 2016.

d) Autotallin lattia ja viemäröinti

42. Yleensä autotalleissa ei ole lattiakaivoa lainkaan. 1950-luvulla rakennetuissa taloissa autotallin lattiakaivot usein yhdistettiin hulevesijärjestelmään. Näin ollen vastaaja ei katso lattiakaivon puutteista tehtyä vaatimusta myyjän korvattavaksi virheeksi. Kyseessä ei ole siis maakaaren mukainen kiinteistön laatuvirhe.

e) Sähköasennukset

43. Myyjä teetti ennen kauppaa joulukuussa 2016 rakennuksen sähkötarkastuksen KKK Oy -nimisellä sähköliikkeellä. Kiinteistön sähkölaitteiden todettiin tällöin olleen kunnossa.

44. Kanteessa mainitun keskikerroksen avoimen jakorasian vastaaja on ollut valmis korvaamaan jo vastatessaan reklamaatioon. Siitä on kuitenkin vaadittu todisteena valokuvia ja sähkörasian uusimisen kustannusta, joita ei kuitenkaan toimitettu vastaajalle ennen haasteen toimittamista. Joka tapauksessa vastaaja katsoo jakorasian olevan ns. salainen virhe, joka ei ole merkittävä, ja joka ei tästä syystä ole maakaaren mukaan vastaajan korvattava virhe.

Kantajien hinnanalennusvaatimuksesta

45. Mikäli kaupan kohteessa katsottaisiin olevan maakaaren tarkoittamia laatuvirheitä, niistä suurin osa on ollut ostajien tiedossa kauppaa tehtäessä (salaojat, sadevesijärjestelmä ja märkätilojen uusimistarve).Salaisia virheitä tai puutteita (avoimet sähköpistorasiat, injektoidut halkeamat), joista kumpikaan osapuoli ei ole kaupan tekohetkellä ollut tietoinen, pidetään virheinä vasta silloin, kun kaupan kohde on niistä johtuen merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta olettaa. Mikäli vastaajien katsottaisiin kuitenkin olevan oikeutettuja hinnanalennukseen, hinnanalennuksen suuruutta määrättäessä korjauskustannukset eivät myöskään ole suoraan verrannollisia hinnanalennuksen määrään. Sekä tasonparannus että käyttöiän pidennys tulee huomioida hinnanalennusta määrättäessä. Rakennuksen ikä huomioon ottaen kantajien on tullut varautua korjaustarpeisiin. Salaojien, sadevesijärjestelmien ja märkätilojen uusimisessa on nimenomaan kysymys kiinteistön käyttöiän pidennyksestä.

46. Myydyn kiinteistön kauppahinta oli 360.000 euroa eli noin 1.700 euroa per neliö. Vastaavanlaisia kiinteistöjä löytyy parhaillaan myynnissä samalta alueelta Kuusikossa 135/161 m2, rakennusvuosi 1954, myyntihinta 354.000 euroa (n. €2600/m2), 162/315 m2, rakennusvuosi 1957, 329.000 euroa (n.€2.030/m2). Kaupan kohde oli lisäksi varustettu uima-altaalla, jonka perustamiskustannukset ovat olleet lähes 100.000 euroa.

47. Vanhojen omakotitalojen kauppahinnat eivät ole lähelläkään uudempien omakotitalojen hintoja. Uudehkon omakotitalon hinta olisi samalla alueella noin 3.500 euroa per neliö eli riidan kohteena olevan talon kokoluokassa myyntihinta olisi luokkaa 700.000-800.000 euroa. Näin ollen vanhoissa taloissa oletetaan aina olevan korjaustarpeita ja tämä otetaan huomioon alhaisempana kauppahintana.

48. Näin ollen myyty kiinteistö ei poikkea laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Kantajat

K1. Kiinteistön myyntiesite
K2. Kuntotarkastusraportti liitteineen
K3. Valokuvia virheistä
K4. Urakoitsijan laskuja
K5. Rakentamismääräykset E9 (1985) ja lämmityslaitteitta koskeva ohjekortti (1988)
K6. KKK Oy:n kaupparekisteriote per 20.8.2019 ja ote yritys- ja yhteisötietojärjestelmästä
K7. FFF Oy:n kaupparekisteriote per 1.1.2000
K8. Rakennusvalvonnan rakennus- ja huoneistorekisteriote
K9. Urakoitsijoiden laskuja
K10. Salaojia koskeva ohjekortti 1990

Vastaajat

Henkilötodistelu

V1. Ostajien reklamaatio helmikuussa 2018
V2. Kauppakirjan kopio 10.1.2017 tehdyssä kaupassa
V3. Kuntotutkimus E PPP Oy
V4. Suomen rakentamismääräyskokoelma 1976: Veden- ja kosteudeneristysmääräykset 02.
V5. Haastattelulomake
V6: Kuntotutkimuksen liite 1 – Tarkastusmenettelystä
V7: Kuntotutkimuksen liite 3 - Tekniset käyttöiät
VB. KKK Oy:n tarkastuspöytäkirja joulukuu 2016
V9. Vantaan kaupungin loppukatselmuspöytäkirja 8.11.2016.
V10. Kuva öljykattilasta
V11. Ote nettikirjoituksesta www.suomela.fi/p43429

Kantajat

1. L HHH, todistelutarkoituksessa
2. Todistaja E PPP

Vastaaja

1. E HHH todistelutarkoituksessa
2. Todistaja E PPP
3. Todistaja O NNN
TUOMION PERUSTELUT

L HHH ja S AAA (jäljempänä ostajat, kantajat) ovat 10.1.2017 päivätyllä kauppakirjalla ostaneet E HHHlta (jäljempänä myyjä, vastaaja) osoitteessa HHHtie 9 A, 01380 Vantaa sijaitsevan kiinteistön. Kauppahinta on ollut 360.000 euroa.

Kyseessä on alun perin vuonna 1959 rakennettu, myyntiesitteen (K1) mukaan hyväkuntoinen vuosina 1990-1992 saneerattu ja laajennettu omakotitalo. HHH oli asunut siellä vuodesta 1959 alkaen vuoteen 1970 asti. HHH osti asunnon vuonna 1983. Asunto on kuulunut alun perin HHHn vanhemmille.

Kiinteistön myyntiesite osoittaa pyyntihinnan ollen 395.000 euroa. Kauppahinta on lopulta ollut 360.000 euroa. Esitteessä asuntoa on markkinoitu hyväkuntoisena. Kiinteistönvälittäjä O NNN käräjäoikeudessa kertoman mukaan hyvä tarkoittaa, että periaatteessa asuttavassa kunnossa ulkoisesti, eikä asumisen vuoksi tarvitse taloon tehdä heti mitään. NNNn kertoman mukaa tässä kauppahinta 360.000 euroa oli linjassa tämän postinumeroalueen tilaston kanssa, kun keskihinta vuosina 2016 - 17 oli 338.000 euroa. Käräjäoikeus toteaa, että kaupan kohteen väitettyjä virheitä ei ole tarkasteltava noin 60 vuotta vanhan asunnon kaupan virheinä, vaan sellaisena rakennuksena, johon on sen vanhalla puolella tehty merkittäviä muutostöitä vuosien 1989 - 1992 aikana.

Ennen kaupantekoa kiinteistöllä on 29.11.2016 ja 5.12.2016 tehty kaupan osapuolten yhteisestä sopimuksesta tilattu kuntotarkastus. Sen on suorittanut pätevöitynyt asuntokaupan kuntotarkastaja E PPP.
Kuntotarkastuksen yhteydessä myyjä HHHlta on haastattelulomakkeella pyydetty tietoja kiinteistön ominaisuuksista, tehdyistä korjauksista ja mahdollisista puutteista.

HHH ja AAA ovat reklamoineet HHHlle kaupan kohteen virheistä kaupan jälkeen ensimmäisen kerran helmikuussa 2018 eli yli vuoden kuluttua kaupasta. HHH on tuolloin kiistänyt kantajien vaatimukset sekä perusteeltaan että määrältään.

Kirjallisena todisteina (K4, K9) on eri urakoitsijoiden laskuja, joiden sisältöä ei ole riitautettu sinänsä. HHH on edellä todetusti käräjäoikeudessa seikkaperäisesti perustellut sitä, miten ja miksi korjauksia jouduttiin tekemään. Todistaja PPP on kertonut, ettei hän tiedä kaikkea, mitä korjattu. PPPn on vaikea ottaa kantaa korjausten kustannuksiin.

Kaupan osapuolten asemasta

Asiassa on kuultu todistelutarkoituksessa L HHHsta ja E HHHsta sekä todistajana E PPPoa.

Ostajilla HHHlta ja AAAlla ei ole ollut rakennusalan koulutusta, eikä alan erityistietämystä. HHH on koulutukseltaan AMK-tradenomi ja toiminut yrittäjänä teknokemian alalla vuodesta 2008 alkaen.

HHHn ja AAAn väitteen mukaan HHHlla on eritysitä asiantuntemusta rakennusalalta.

HHH on ollut hallituksen ainoa varsinainen jäsen yhtiöissä KKK Oy ja FFF Oy. Kaupparekisteriotteen mukaan FFF Oy:n toimialana on harjoittaa rakennusten-, kiinteistöjen-, rakentamis-, rakennuttamis-, urakointi- saneeraus- ja suunnittelutoimintaa sekä niihin liittyvää konsultointia. Yhtiö harjoittaa myös talopakettien ja elementtien suunnittelua, myyntiä ja valmistusta sekä työstökoneiden suunnittelua, valmistusta, myyntiä ja vuokrausta.

KKK Oy:n toimiala on kaupparekisterissä yleistoimiala.

HHH on kertonut olevansa koulutukseltaan kauppateknikko. Hän on urallaan ollut lähellä rakentamista, mutta rakennusalan koulutusta hänellä ei ole. HHHlla on ollut rakennuspuolella pääasiassa myyntipuolen tehtäviä. HHH on ollut yleismyyjä ja hän on myynyt myös muuta tavaraa kuin asuntoja. HHH on myynyt myös talopaketteja, HHH on kertonut, ettei hän ole insinööri, mutta hän tuntee työnsä takia rakennusalalta ihmisiä. Alihankkijat suorittivat rakennesuunnittelun, joita HHH käytti yrityksissään. HHH oli 7-vuotias, kun taloon muutettiin. Talo on teknisesti kunnossa. Talossa ei ollut vuotoja sinä aikana, mitä HHH siellä asui. HHH perustaa arvionsa muihin taloihin, joita HHH käynyt katsomassa esim. talopaketteihin. Omassa asunnossaan HHHn on täytynyt ottaa alihankkijoita. Laajennuksen hankittiin luvat RRR -toimistosta Taipalsaaresta. RRR teki muutoskuvat. Asiakkailla oli timpureita.

HHHlla oli mahdollisuus hankkia rahoitusta. HHH on käräjäoikeudessa kertonut nyt hänellä olevasta muistisairaudesta.

Todistaja E PPP on koulutukseltaan rakennusinsinööri. PPP on ollut rakennusalalla yli 30 vuotta, etupäässä opettajana ja antaen asiantuntijalausuntoja. PPP on kauppakamarin hyväksymä tavarantarkastaja ja rakennusterveysasiantuntija. PPP on tässä tehnyt kuntotarkastuksen ennen kauppaa. Vastaavanlaisia kuntotarkastuksia PPP on kertomansa mukaan tehnyt varmaan 600 - 700 kappaletta.

PPP on kertomansa mukaan käynyt kohteessa korjaustyön yhteydessä 7 -8 kertaa lähinnä konsultoimassa korjaustöitä ostajille. Käräjäoikeus toteaa tämän ilmenneen HHHn kertomuksestakin, kun HHHn kertoman mukaan matkan varrella korjauksia tehtiin PPP suosituksesta ja he kysyivät asioista PPPlta niiden tullessa remontoinnissa esiin.

Käräjäoikeus toteaa, että HHH on toteuttanut itse muutostöitä kiinteistöllä, joskin alihankkijoita käyttäen. HHH on myös käräjäoikeudessa esittänyt jäljempänä todetusti omia rakennusteknisiä näkemyksiä tehdyistä korjauksista. Käräjäoikeus katsoo näytetyksi, että HHHlla on täytynyt olla rakentamiseen liitännäisen työkokemuksensa takia ja kohteen ollessa hänen pitkään asumansa kotitalo tavallista parempi ammattitaito ja tietoisuus kohteen virheistä ja suoritetuista korjauksista. Lisäksi HHHn on näytetty olleen tietoisen niistä korjauksista, jotka kiinteistöön on teetetty vuosien 1989 - 1992 aikana. Nämä korjaukset on tehty HHHn kertoman mukaan kuitenkin aliurakointeina.

Väitetty reklamaation laiminlyönti

HHH ja AAA ovat vaatineet kanteen hylkäämistä ensisijaisesti sillä perusteella, että ostajien reklamaatio on tehty liian myöhään.

Esikysymyksenä on ratkaistava, ovatko ostajat laiminlyöneet reklamoida asianmukaisesti niin, että ostajat ovat maakaaren 2 luvun 25 §:n tarkoittamalla tavalla menettäneet oikeutensa vedota väittämiinsä kiinteistön virheisiin.

HHH ja AAA ovat tehneet kirjallisen reklamaation helmikuussa 2018 (V1). Reklamaatiossa on luetteloitu lukuisia virhekohtia. Reklamaatio on päiväämätön, mutta vastaajien asiamiehen hinnanalennusvaatimuskirjeessä 25.5.208 viitataan HHHn HHHlle helmikuussa ja huhtikuussa 2018 toimittamaan reklamaatioon, joka on vaatimuskirjeen liitteenä. Näitä HHHn kirjallisen reklamoinnin ajankohtia ei ole riitautettu.

HHH ja AAA ovat teettäneet kaupan jälkeen kohteessa remontteja. Kirjallisena todisteena olevista urakoitsijoiden laskuista (V4, V9) ilmenee se, miten töitä on vuosina 2017 - 2018 teetetty.

Todistaja PPP oli kertomansa mukaan kutsuttu ostajien toimesta katsomaan remonttikohtia sen jälkeen, kun salaojia oli otettu vähän näkyville, ja ainakin silloin, kun salaojat oli kaivettu esille. Tämä oli vuoden 2017 alussa.

HHH on kertonut, että reklamaatiokirje lähetettiin vasta helmikuussa 2018, kun he kysyivät PPPlta. Lisäksi jouduttiin odottamaan ihmisten laskuja. Lisäksi perheen pikkupoika joutui koko ajan kärsimään remontista. Yksi osasyy oli varmaan, että perheelle tuli myös muita murheita, joita ei tässä enemmälti selosteta. HHH vei reklamaation HHHn postilaatikkoon Asolaan, mutta siihen ei tullut vastausta.

Reklamaatiossa jakelussa oli PPP. Siitä, että DDD Oy:n lasku 17.3.2017 on toimitettu HHHlla vasta juuri nyt ennen pääkäsittelyä 16.10.2019, HHH on kertonut, että laskuja oli vaikea etsiä. Pieni poika oli saattanut hävittää papereita, vaikka silppuriin. Toukokuussa 2017 he kävivät katsomassa Sipoon mökkiä. Silloin HHHlle sanottiin, että tehdään salaojaremonttia. HHH sanoi, että vanhassa talossa kannattaa asua vuosi ennen kuin alkaa jotain tehdä. Tässä HHH viittasi johonkin rakennusalan lehteen.

HHH on kertonut, että ostajien remontin aikana hän ei juurikaan tavannut HHHsta. HHH olisi vaihtanut mielellään muutaman sanan. HHHsta oli vaikea saada kiinni. HHH kävi muutaman kerran tontilla, ja koetti soittaa. HHH olisi ollut valmis auttamaan. HHH oli varautunut, että kysymyksiä tulee. Sipoon saaressa keväällä 2017 keskusteltiin lähinnä HHHn investoinnista Sipoon saareen.

HHHn käsitys ostohetkellä oli kuntoraportin perusteella se, että salaojat oli tehty koko rakennuksen ympärille, mutta kuntoraportin mukaan ulkoseinän vierestä pitää maa-ainesta poistaa. HHHn ja AAAn oli tarkoitus tehdä metripuolitoista hiekkaa ja kallistukset ja sitten ottaa auki yksi nurkka, jossa oli salaojakaivo ja katsoa, mitä sen kanssa tehdään. Sitten oli yksi pumppusysteemi. Samalla ohjattiin katolta tulevaa sadevettä rakennuksesta poispäin pidemmälle. Lähinnä nämä olivat PPPn ohjeistuksia. Nämä lähtivät liikkeelle joskus helmikuun 2017 puolivälin jälkeen. Tuolloin rakennuksessa ja pihalla oli vielä HHHn tavaraa. Tuolloin haluttiin tehdä pientä pintaremonttia.

Salaojat lähtivät laajentumaan helmikuun puolivälin kaivauksista. Korjausten edetessä niitä tekevästä yrityksestä soitettiin, ettei ole salaojaa, johon pitää yhdistää. Maata alettiin kaivaa auki. Löytyi isoja kiviä. HHHlle sanottiin, ettei ollut salaojasoraa. Tämä yritys soitti HHHlle tai PPPlle, joka kävi paljon siellä neuvomassa. Salaojaa piti tehdä vain pieni pätkä mutta se vain kasvoi ja kasvoi. Yritys teki sen tuntihinnalla. Tämä koski ns. vanhaa puolta, jossa esimerkiksi öljysäiliö aiheutti hankaluuksia. Nyt salaojajärjestelmä on täysin uusittu.

HHH on kertonut keskikerroksen vessan / kylpyhuoneen osalta, että kaupan jälkeen piti vaihtaa kaakelit ja ottaa pois poreallas. Kun poreallas poistettiin, kävi ilmi, ettei ei lattialla ollut betonia ollenkaan, eli puuttui harvalaudoitus. Silloin olisi voinut mennyt vettä lattialle. Betoni puuttui, eikä siihen saanut lattialämmitystä. Siksi päätettiin purkaa betonilattia, jotta saadaan vesikiertoinen lattialämmitys. Kun tämä purettiin, löydettiin purua, joka piti ottaa pois. Tämä tehtiin PPPn kehotuksesta. Sitten löytyi isoja reikiä, mitkä menivät alakerran kellariin. Sitten se remontti siitä laajeni vähän isommaksi. Kun kattopaneeli purettiin, löytyi avonainen sähkörasia. Siihen olisi sähkömiehen mukaan voinut valua vettä. Lisäksi siinä ollut kuiva puru olisi saattanut syttyä.

HHH on kertonut, että salaojien osalta hinnanalennusta on vaadittu osittain, eikä esimerkiksi ihan uudesta pumppukaivojärjestelmästä ole vaatimuksia. DDD Oy:n laskuista (K9) HHH on kertonut niiden sisältävän seuraavan: aluksi kallistus ja nurkkakaivon avaus. Kun ei löytynyt salaojia, se sitten laajeni. Samaan aikaan kävi DDDlta kaveri, joka otti laatat ja porealtaat pois. Siihen tuli mukaan purkamisoperaatio. Sitten tuli massan vaihto talon ympärille. Oli isoja kiviä. Massa ei ollut sellaista, mitä piti olla. Yksi korjausten tekemiseen vaikuttanut asia oli, että heillä oli pieni poika, jonka piti saada nukkua eikä PPPoa aina saatu aikoihin sopivasti kiinni. DDDn osuus on noin 40.000 - 45.000 euroa töistä. HHH ja AAA saivat muutamia muita tarjouksia salaojista. Ne olivat noin 35.000 - 40.000 euroa.

HHH on kertonut, että katto piti purkaa, koska muuten ei saatu reikiä paikattua. Lattian purkaminen tuli yllättäen, koska ei kukaan osannut olettaa, että vesiputki menee viemäriputkistossa. Putki ulottui uima-allasosaston puolelle. Putki oli liitetty vain viemäriin. Putken toinen pää oli betonin alla maaperässä. HHH ei tiedä, mikä putken merkki on aikanaan ollut. Putki on ollut lattiakaivon ja viemärin alapuolella, jonka viemäri olisi tukeutunut, jätevedet olisivat tulleet sitä kautta ja vesi olisi mennyt kellarilattian alle. Tästä jouduttiin piikkaamaan aika iso alue, kun ei ollut tietoa eikä kuvaa, mihin se putki menee. Ongelmana oli, ettei putkea pystytty kuvaamaan, koska putki teki 90-asteen kulman, eikä kameraa saatu sinne. Betonin halkeamat katossa tulivat esille, kun katto purettiin ja vessa jouduttiin purkamaan. Sen seinästä löytyi sisältäpäin eristys, mikä piti ottaa pois, koska sillä tavalla ei saa eristää sisältäpäin. Halkeamiin täytyi suorittaa injektointi. PPP sanoi, että autotallin sisäpuolen eriste piti poistaa ja rännit sekä sadevesiohjaus piti tehdä. HHH on kertonut, että alakerran lattia on nyt remontoitu ja se on nyt betonoitu. Syksyllä 2018 perheeseen syntyi toinen poika, remonttia ei siinä vaiheessa voinut paljon tehdä. Siksikin remontti on viivästynyt.

Johtopäätökset

Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Edellä mainittua säännöstä koskevan hallituksen esityksen mukaan (HE 120/1994 vp s. 58) reklamoinnin tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti ja lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Ajan kuluminen vaikeuttaa myös virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä sekä todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohde on ollut sopimuksen mukainen tai että havaitut virheet ovat olleet ostajalle merkityksettömiä (KKO 2008:8. kohta 5).

HHH on vedonnut ratkaisuun KKO 2016:69, jossa tapauksessa myydyssä kiinteistössä oli havaittu laatuvirheitä. Käräjäoikeus toteaa, että sanotussa tapauksessa ostajat olivat pian virheiden havaitsemisen jälkeen ilmoittaneet niistä myyjille ja varanneet tilaisuuden esittää myöhemmin tarkemmin yksilöityjä vaatimuksia niiden perusteella. He olivat ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. Tuomiosta ilmenevillä perusteilla korkein oikeus katsoi, että ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheisiin. Oikeuskäytännössä on myös katsottu, että ostaja ei voi edukseen vedota viivytykseen, joka on esimerkiksi aiheutunut hänen omasta päätöksestään olla teettämättä korjauksia tai avaamatta rakenteita (KKO 2016:69. kohta 20).

DDD Oy:n laskusta 10.4.2017 ilmenee maanrakennustöistä tehdyn ajalla 20.3.2017 - 30.3.3017 yhteensä 26.421,04 euron edestä.

Todistaja PPP on kertonut, että salaojat avattiin helmi-maaliskuussa 2017. HHHn HHHlle helmi- ja huhtikuussa 2018 toimittamasta kirjallisesta reklamaatiosta ilmenee muun ohessa, että rännit vuotavat sateella (mistä ei kerrottu), talonreunaa kaivettaessa löydetty mm. vanha akku (viety romuttamoon), sokkelia ei ollut päällystetty eikä pidetty kuten kuntotarkistuksen yhteydessä, sadevesijärjestelmä ei ollut kunnossa ja että maa-aines uudella puolella ei ollut salaojasoraa, vaan isoja kiviä ja humusta/ multaa jne.

Asianosaisten kertomukset ovat olleet ristiriitaiset. Asiassa ei ole näyttöä siitä, että HHH on jo keväällä 2017 tullut Sipoon saaressa tietämään HHHn kertomasta, että ostajat tekevät salaojakorjausta.

Asiassa on esitetty vain HHH ja HHH ristiriitaiset kertomukset siitä, että myös HHHsta on helmikuussa 2017 informoitu siitä, että remonttia aletaan valmistella. Asiassa ei ole näyttöä siitä, että HHH on itse suositellut, että vanhassa talossa kannatta asua vuosia ja sitten katsoa mitä tehdään.

Reklamaatioaika on ainakin salaojien osalta ollut yli yhden vuoden. Sinä aikana kaupan kohdetta on remontoitu perusteellisesti vuosien 2017-2018 aikana siten kuin HHH on edellä kertonut. Kanteessa mainittuja virheitä on ilmaantunut hiljalleen remontin edetessä. Salaojien väitetyt virheet ja niiden laatu ovat olleet kantajien tiedossa jo maaliskuussa 2017. Muita virheitä on HHHn kertomin tavoin ilmenneet vuoden 2017 aikana remontin edetessä, kun sisäpuolisia rakenteita on esimerkiksi keskikerroksen kylpyhuoneen pintaremontin takia alettu purkamaan. Näiden virheiden havaitsemisajankohtia ei voida laskuista varmuudella päätellä, kun vesieristyksen kohdallakin laskutusyksilöinti on väljä eli vuodet 2017 - 2018. Käräjäoikeus katsoo näytetyksi, että pääosin kanteessa vaadittavan hinnanalennuksen perusteena olevat väitetyt virheet ovat olleet sen laatuisia, ettei niitä ole voinut huomata ennen pintarakenteita rikkomalla tehtyjä toimenpiteitä.

Oikeuskäytännössä on hyväksytty se lähtökohta, että tällaisessa tilanteessa kiinteistön ostajien ei täydy reklamoida jokaisesta virheistä jatkuvasti erikseen. Ostajien on myös voitava neuvotella esimerkiksi asiantuntijoidensa kanssa ennen reklamaation tekemistä.

Tässä tapauksessa ostajat ovat tutkineet mahdollisia vikoja ja puutteita sekä ovat neuvotelleet asiantuntijoidensa kanssa. Ostajien reklamaatio on tehty lopulta kootusti hieman yli vuosi kaupan tekemisen jälkeen.

Kaupan virheenä reklamoituja vikoja ja puutteita on ollut useissa kohdissa, kuten kanteesta ilmenee. Koottua reklamaatiota voidaan pitää tässä asiassa asianmukaisena reklamaationa.

Lopputulemana edellä esitetystä käräjäoikeus, että HHH ja AAA eivät ole menettäneet oikeuttaan vedota minkään kanteessa väittämiinsä virheisiin sen vuoksi, että he eivät ole reklamoineet virheistä jatkuvasti erikseen. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että HHH ja AAA ovat tehneet maakaaren 2 luvun 25 §:n tarkoittamalla tavalla oikea-aikaisesti eivätkä he siten ole reklamaation laiminlyönnin vuoksi menettäneet oikeuttaan esittää kanteessa vaadittavaa hinnanalennusta miltään osin. Näin ollen kannetta ei hylätä reklamaation viivästymisen vuoksi.

Sovellettavat säännökset ja kysymyksenasettelu

Asiassa on ratkaistavana kysymys siitä, onko kaupan kohteessa ollut myyjän vastuulla oleva maakaaren 2 luvun 17 §:n tarkoittama virhe, joka oikeuttaa ostajat saamaan myyjältä hinnanalennusta.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan hinnanalennuksen suuruutta määrättäessä korjauskustannukset eivät ole suoraan verrannollisia hinnanalennuksen määrään. Sekä tasonparannus että käyttöiän pidennys tulee huomioida hinnanalennusta määrättäessä. Kiinteistön kaupassa hinnanalennuksen arvioinnissa lähtökohta on, että hinnanalennus vastaa kohtuullisia ostajille aiheutuneita korjauskuluja.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkevia toimenpiteitä. Säännöksen 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Kysymys on siitä, onko HHH myyjänä ennen kaupantekoa antanut ostajille HHHlle ja AAAlle maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetulla tavalla virheellisiä ja/tai harhaanjohtavia tietoja kiinteistön laatua koskevista ominaisuuksista sekä jättänyt kertomatta kiinteistön käyttöön ja arvoon vaikuttavista seikoista niin, että näillä molemmilla myyjän toimilla on ollut vaikutus kauppaan ja kauppahintaan. Kysymys on siitä, ovatko kiinteistön väitetyt laatuvirheet merkittäviä niin, että niillä olisi ollut huomattava vaikutus kauppahintaan, mikäli myyjä olisi antanut kyseisistä seikoista oikeat tiedot ennen kaupantekoa.

Kysymys on joiltakin kohdin myös siitä poikkeaako kiinteistö salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää niin, että virhekynnys ja oikeus hinnanalennukseen ylittyy.

Kysymys on väitettyjen laatuvirheiden osalta siitä, mikä merkitys on rakennuksen 60 vuoden iällä ja ostajien selonottovelvollisuudella. Kysymys on siitä, kuinka paljon ostajien on tullut selvittää asunnon kuntoa ottaen huomioon haastattelulomakkeeseen ja kuntotutkimukseen kirjatut seikat sekä muut ostajille ennen kauppaa ilmoitetut seikat.

Kysymys on erityisesti siitä, mikä merkitys on kuntotutkimuksen toteamuksella, että salaojat tulee tarkastaa ja tarvittaessa uusia (s. 6).

Riitaa on siitä, ovatko tehdyt rakenneratkaisut väitettyjen laatuvirheiden osalta olleet hyvän rakennustavan mukaisesti toteutettuaja aikanaan vuonna 1959, tai vuosina 1989-1992, jolloin asuntoa on saneerattu ja laajennettu.

Myyjän tiedonanto- ja ostajan selonottovelvollisuus

Kauppakirjan ehdot, kohteeseen tutustuminen ja kuntotarkastus

Kauppakirjan ehtojen kohdan 10 mukaan: "Ostaja on suorittanut kiinteistöllä katselmuksen. Ostaja on tällöin tarkastanut kiinteistön rajat ja sen alueen ja kiinteistöllä sijaitsevan rakennuksen. Ostaja on katselmuksessa todennut kaupan kohteen vastaavan siitä esitettyjä asiakirjoja ja annettuja tietoja.

Lisäksi kauppakirjan ehtojen kohdan 10 mukaan: "Ostaja on hyvissä ajoin ennen kaupasta päättämistä tutustunut seuraaviin kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin ja kuittaa ne vastaanottaneensa: myyntiesite, lainhuutotodistus 4.7.2016, rasitustodistus 11.1.2017, kiinteistörekisteriote 4.7.2016, kiinteistöä koskeva kartta, kiinteistöllä olevaa rakennusta koskevat rakennuslupapiirustukset, asemakaavaluonnos jne. ja kuntotarkastusraportti.

Edelleen kauppakirjan ehtojen kohdan 10 mukaan: "Ostaja on ennen kaupasta päättämistä hyvissä ajoin tutustunut asuinrakennuksesta lns.tsto E PPP Oy:n tekemään kuntotarkastusraporttiin ja kuittaa vastaanottaneensa sen, sekä hyväksyy kohteen tarkastusraportissa mainittuine vikoineen ja puutteineen ja niiden korjaamattomana kiinteistölle mahdollisesti myöhemmin aiheuttamasta vahingosta.
Öljysäiliölle tehdään kuntotarkastus viimeistään heinäkuun 2017 loppuun mennessä, myyjän lukuun."

Kuntotarkastusraportissa (s. 4 ja 5) mainitaan, että kohteeseen tehnyt laajennus vuosina 1990 - 1992, jonka yhteydessä alkuperäiseen rakennukseen on uusittu ikkunat, julkisivu ja vesikatto. Alkuperäinen rakennus on rakennettu vuonna 1959 ja siihen on tehty perusparannus laajennuksen yhteydessä.

Kuntotarkastusraportissa (s. 2-5) mainitaan, että alkuperäisiä rakennuslupa- ja rakennepiirustuksia ei ollut käytettävissä.

Kuntotarkastusraporttiin (s. 5) on taulukoitu olennaisimmat lisätutkimus, huoltoa, korjausta tai uusimista vaativat kohdat. Salaojien ja perusmuurin vedeneristyksen korjaaminen/ uusiminen kohdassa (5.1) on havaintoina lisätutkimustarve ja riskirakenne sekä merkintä kohdassa korjaus/uusiminen. Lisäksi kohdissa ulkopuolisten kosteusrasitusten vähentäminen (5.1) ja kellarin maapaineseinien muuttaminen kosteutta paremmin kestäviksi on merkintöinä korjaus/uusiminen. Lisäksi korjaus/uusiminen kohta on merkitty kohtiin alkuperäiset märkätilat ovat jo saavuttaneet teknisen käyttöikänsä (5.5) ja ilmanvaihdon tehostaminen korvausilmaventtiileillä (5.9). Vielä on kohtaan yläpohjan ja vesikaton puutteiden korjaus tai vesikaton uusiminen (5.4), mutta tältä osin hinnanalennusvaatimusta ei ole esitetty.

Kuntotarkastusraportin liitteessä 1 on todettu, että kuntotarkastus on suoritettu pääosin aistinvaraisin ja rakennetta rikkomattomin menetelmin asuntokaupassa tehtävän kuntotarkastuksen suoritusohjeen mukaisesti.

Tarkastuksessa on kiinnitetty huomioita pintapuolisella tarkastelulla havaittaviin rakenteelliseen kestävyyteen, turvallisuuteen ja asumiskelpoisuuteen vaikuttaviin oleellisiin puutteisiin, vikoihin ja riskeihin. Rakennetta rikkomattomalla menetelmällä ei voi havaita rakenteiden sisäisiä piileviä vaurioita, niistä ole tarkastushetkellä kosteudentunnistimella havaittavaa, muulla tavalla aistittavaa tai rakenteiden pinnalle näkyvää viitettä. Edes rakenteita avaamalla ei voi saada täydellistä varmuutta rakenteiden kunnosta tekemättä erittäin laajoja ja kattavia rakenteiden purkutöitä. Tämän takia epäilyttävissä tapauksissa tulee aina tehdä lisäselvityksiä tai kuntotutkimuksia.

Lisäksi kuntotarkastuskertomuksen liitteessä 1 todetaan vielä, että pintapuolisella tarkastuksella ei voida arvioida maanalaisten rakenteiden ja järjestelmien, kuten salaojien olemassaoloa, kuntoa toimivuutta tai sokkelinulkopuolisen vedeneristyksenkuntoa tai korjaustarvetta.

HHH on kertonut, että hän ja AAA kävivät kiinteistöllä ensimmäisen kerran lokakuussa 2016 välittäjä NNNn kanssa pikaisesti noin 15 minuuttia. Kahden kuukauden kuluttua he kävivät uudelleen yhdessä NNNn kanssa. Ensivaiheessa kuntotarkastuksessa oli paikalla HHH, AAA ja heidän yhden vuoden ikäinen poika. Joka kerralla oli normaali suomalainen syyssää. Myyjän HHHn kanssa keskusteltiin keittiön pöydän ääressä. HHH ja AAA kävivät kellarissa ja yläkerrassa. Kuntotarkastus oli enimmäkseen PPPn ja HHHn heiniä. Enimmäkseen puhuttiin HHHn kanssa, miten talo on remontoitu.

HHH on kertonut, että HHH kertoi asuneensa koko iän asunnossa ja että hänellä oli rakennusliike. Siksi HHH ja AAA olettivat, että tämä oli turvallinen ostettava. HHH ei kertonut sellaisesta, minkälaisia kohteita HHHlla olisi ollut. Lähinnä jostain patenteista tehtiin. HHHlla ei ole tietoa, millainen asunto on aikaisemmin ollut. Keittiö oli varmaan 90-luvulla tehty, kertoi HHH. Taloon oli myöhemmin rakennettu poreallas ja yläkerran keittiö.

Varmaan oli paljon remontoitu. Oli eristetty yläkerran kattoa ja oli laitettu joka paikkaan kolminkertaiset ikkunat. HHHlla ei ole mitään käsitystä, kuka olisi remontteja tehnyt tai valvonut. HHHlle ja AAAlle on viitattu, että HHH olisi ollut mukana remonteissa. HHH kertoi eristämisestä ja kolminkertaisista ikkunoista. HHH ja AAA luottivat HHHeen remontoijana.

Todistaja PPP on käräjäoikeudessa kertonut, että tämänkokoisen tarkastus kestää yleensä reilut kolme tuntia. Kysymys on tällöin pintapuolisesta tarkastuksesta, jossa tehdään pintamittauksia. Rakennus kierretään sisältä ja ulkoa. Lisäksi käydään kellarissa ja yläpohjassa.

Tässä rakennus kierrettiin sisältä ja ulkoa. Rakenteita ei rikottu. Tässä porattiin yläkerran kattoon pieniä reikiä, jotta saatiin mitattua kosteus. Lisäksi toisella tarkastuskerralla tarkastettiin yläpohjaa.

Kuntotarkastuksessa avattiin salaojakaivot, jotta nähtiin korkeus ja mitattiin kellarin kosteus. PPP on antanut kuntotarkastusraportissa (s.5) kohteen kunnosta arvion tyydyttävä, koska PPP katsoi enemmän rakenteita. Tavallaan oli puutteita salaojissa ja vesikatossa ja ikääkin asunnolla oli. Tässä on jonkun verran tehty uudistuksia. Vesikatto ei ole alkuperäinen. On tehty uusia pesuhuoneita. Siihen nähden rakennus on keskimääräisessä kunnossa.

PPP on kertonut, että hän ei ole kuntotarkastuksensa perusteella suositellut ostajille remontteja, vaan asiakas on itse tehnyt johtopäätökset sen suhteen. Kuntotarkastuskertomuksessa muut ruksit korjaustarpeesta - paitsi salaojien osalta ruksitettu - perustuvat kuntotarkastusraportissa perustuvat käyttöikään (s .6). HHH on näistä kuntoraportissa todetuista korjaustarpeista kertonut, ettei missään ollut akuuttia korjaustarvetta. Rakenteet eivät olleet käyttöikänsä päässä. Salaojien osalta aluksi korjattiin yksi nurkka, jossa oli eniten korjausta vaativaa ja sitten tehtiin maaperän kallistusta. Lisäksi ilmeni, että salaojissa ei ollut oikeaa materiaalia. Sitten laitettiin pumppukaivo, kun oli putki, jota PPPn mukaan ei siellä saisi olla.

Kuntotarkastuksen haastattelulomake

Kuntotarkastuksen yhteydessä myyjä HHHlta on haastattelulomakkeella pyydetty tietoja kiinteistön ominaisuuksista, tehdyistä korjauksista ja mahdollisista puutteista.

HHHn ja AAAn väitteen mukaan HHH on jättänyt haastattelulomakkeella kertomatta olennaisia seikkoja kohteen kunnosta. HHH on myös esimerkiksi kiinteistön salaojituksen sekä rakennuksen ilmanvaihdon osalta antanut kuntotarkastuksen haastattelulomakkeella virheellisiä tai vähintäänkin harhaanjohtavia tietoja.

Todistaja NNN on kertomansa mukaan ollut mukana myös kuntotutkimuksessa, mutta ei koko aikaa. NNNlla on sellainen muistikuva, että yläpohjassa katolla ei käyty samana päivänä.

Myöhemmin otettiin pelti irti ja päästiin yläpohjaan. Kaikilla kuntotarkastusfirmoilla on asiakkaan haastattelulomake. NNN on ollut HHHn luona ja hän on kirjoittanut HHHn vastaukset lomakkeelle. Todistaja PPP on kertonut, että samanlainen haastattelulomake on ollut tuohon aikaan monella muullakin käytössä. Tarkoitus on, että jos on tehty jotain niin sitten vaan ruksi ja vuosiluku vähän selitystä.

HHH on kertonut, että remonteista tehtiin RRRn toimesta arkkitehtikuva ja rakennesuunnittelupaketti. Haastattelulomake tuli HHHlle vähän kuin puuntakaa, eikä hän tiennyt sen merkitystä ja miten siihen olisi pitänyt suhtautua. Siihen oli pitänyt vähän briiffata. HHH vastasi kaikkiin kysymyksiin, mitä sillä hetkellä tiesi. Pieni yritys toteutti ja käytti joka käänteessä alihankkijoita. Rakennusliikkeet urakoivat niitä. Nämä olivat HHHn yhteistyökumppaneita. HHH mainitsi ostajille, että allaspumpun tiiveydessä oli jotain toivottavaa. Se olisi vaatinut vuosihuollon vuosikymmenenien jälkeen. Sieltä hävisi vettä ja oli arvattavissa, että joku putki vuotaa.

Rakennusvalvonnan loppukatsefmus 8.11.2016

HHH on vedonnut siihen, että hän on teettänyt puuttuneen loppukatselmuksen myyntiä varten juuri ennen kauppaa 8.11.2016. Käräjäoikeus katsoo todistaja PPPn kertomukseen viitaten, ettei loppukatselmuspöytäkirjalla ole - pois lukien ehkä palo-osastoimaton öljykattila - ratkaisevasti merkitystä todisteena. Tämä siksi, että muut kiinteistön laatuvirheiksi väitetyt viat ja puutteet eivät ole olleet loppukatselmuksessa havaittavissa niiden sijaitessa pääasiassa asunnon rakenteissa. Verraten tähän vahvempaa näyttöä on todistaja PPPn käräjäoikeudessa antama kertomus, koska PPPlla on kohteesta omakohtaisia havaintoja kuntotarkastuksesta ja vielä korjauksista sen jälkeenkin. PPPlla on myös pitkä kokemus rakennusalan asiantuntijana vastaavanlaisissa asioissa.

Vastuunrajoitusehto kauppakirjassa

HHH on vedonnut siihen, että Korkeimman oikeuden linjauksen mukaan maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan ostajalle kuuluvaa oikeutta esittää laatuvirheeseen perustuvia vaatimuksia voidaan rajoittaa sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä (KKO 2009:3, KKO 2012:72).

Tässä tapauksessa kauppakirjaan otetusta vastuunrajoitusehdosta ilmenee, että "Ostaja hyväksyy kohteen tarkastusraportissa mainittuine vikoineen ja puutteineen ja niiden korjaamattomana kiinteistölle mahdollisesti myöhemmin aiheuttamasta vahingosta".

Käräjäoikeus ei pidä tässä tapauksessa kauppakirjassa olevaa rajoitusta niin yksilöitynä, että sillä olisi sellaisenaan salaojajärjestelmän osalta myyjän vastuun poissulkevaa merkitystä.

Salaaja- ja sadevesijärjestelmä

Salaojajärjestelmän osalta hinnanalennusvaatimus on 24.500 euroa. Salaaja- ja sadevesijärjestelmän uudistamisen osalta järjestelmän puutteiden osalta hinnanalennusvaatimus on 24.500 euroa.

Vaatimuksen perusteena on DDD Oy:n / Rakennustaito Stonen lasku 10.4.2017 maanrakennustöistä ajalta 20.3.2017 - 30.3.3017, joka on arvonlisäveroineen 26.421,04 euroa. Lisäksi vaatimuksen perusteena on DDD Oy:n laskuja, jotka on toimitettu käräjäoikeuteen 16.10.2019. Tässä huomioitava, että hinnanalennusvaatimus rännien uudistaminen osalta on 2.500 euroa euroa.

Salaojajäriestelmä

Kantajien väitteen mukaan HHH ei ole myyjänä kuntotarkastuksen yhteydessä tai muutenkaan ilmaissut, että rakennuksen rakenteissa taikka taloteknisissä ratkaisuissa olisi puutteita. Kantajien väitteen mukaan salaojia ja sokkelia ei ole tehty uuteen ja vanhaan rakennuksen osaan. Kantajien väitteen mukaan salaojia ja sokkelin vedeneristystä koskevassa haastattelulomakkeen HHHn lausumassa ei ole tehtyä eroa uuden ja vanhan puolen välillä. Vanhalla puolella salaojia ei ole ollut lainkaan ja myös uuden puolen salaojituksessa ja eristyksessä on ollut puutteita.

HHHn kertoman mukaan hänen käsityksensä ostohetkellä oli kuntoraportin perusteella se, että salaojat oli tehty koko rakennuksen ympärille, mutta kuntoraportin mukaan ulkoseinän vierestä pitää maa-ainesta poistaa. HHHn ja AAAn oli tarkoitus tehdä metripuolitoista hiekkaa ja kallistukset ja sitten ottaa auki yksi nurkka, jossa oli salaojakaivo ja katsoa, mitä sen kanssa tehdään. Sitten oli yksi pumppusysteemi. Samalla ohjattiin katolta tulevaa sadevettä rakennuksesta poispäin pidemmälle. Lähinnä nämä olivat PPPn ohjeistuksia. Salaojat lähtivät laajentumaan helmikuun puolivälin kaivauksista. Korjausten edetessä niitä tekevästä yrityksestä soitettiin, ettei ole salaojaa, johon pitää yhdistää. Maata alettiin kaivaa auki. Löytyi isoja kiviä. HHHlle sanottiin, ettei ollut salaojasoraa. Tämä yritys soitti HHHlle tai PPPlle, joka kävi paljon siellä neuvomassa. Salaojaa piti tehdä vain pieni pätkä mutta se vain kasvoi ja kasvoi.

Käräjäoikeus toteaa, että HHH on ensin ilmoittanut haastattelulomakkeella hankkineensa kohteen omistukseensa ja ottaneensa sen käyttöön 1.7.1983. HHH on rastittanut haastattelulomakkeeseen kolmesta vaihtoehdosta kohdan "rakennuksen ympärillä on salaojat". Muut vaihtoehdot olisivat olleet "ei ole salaojia" ja "ei ole tietoa". Käräjäoikeus toteaa, kun salaojat on rakennuksen uude11e' puolelle asennettu myöhemmin, ei rastittamiseen ole jäänyt muutakaan vaihtoehtoa. Lisäksi HHH on rastittanut lomakkeelle kohdan, että sokkelien vedeneristys on. Kysymykseen millainen HHH on vastannut piki/patolevy. Lisäksi HHH on merkinnyt kohtaan havaintoaika tai vuosi käräjäoikeuden asiakirjasta tekemän tulkinnan mukaan mahdollisesti näitä kohtia tarkoittaen 1992. Lisäksi HHH on ilmoittanut lomakkeella käräjäoikeuden tulkinnan mukaan kohdissa salaojitus (putkien uusinta, huuhtelu, hetepesien tyhjennys, videokuvaus ym.) tai kohdassa sadevesijärjestelmä (räystäskourut, syöksytorvet, pintavesikourut, sadevesiviemärit ym.) havaintoajaksi ja korjausvuodeksi 1989/90. Vielä HHH on merkinnyt lomakkeelle käräjäoikeuden tulkinnan mukaan kohtaan julkisivukorjaukset, julkisivuverhouksen uusiminen tai korjaus, maalaukset, rappaukset ym.) havaintoajaksi ja korjausvuodeksi 1989/1990. Edelleen HHH on merkinnyt lomakkeelle kohtaan ikkunat (uusiminen, korjaaminen, maalaus, listoitoitus, pellitys ym.) havaintoajaksi ja korjausvuodeksi 1989/1990.
Kuntotarkastusraportissa (s. 2) mainitaan, että alkuperäisen rakennuksen nurkilla ei ollut salaojien tarkastuskaivoja.

Kuntotarkastusraportin perustuksia, alapohjaa ja rakennuksen vierustaa koskevasta kohdasta (5.1) ilmenee, että sokkelin korkeus on vähintään 600 mm. Sokkelia vasten on humuspitoista maa-aineista ja kasvillisuutta. Kosteudentunnistimen mukaan pääosin kellarin seinien alaosassa havaittiin normaalia korkeampaa kosteutta (kts. kohta 5.6 muut sisätilat). Rakennuksen nurkilla on laajennuksen osalta kolme salaojien tarkastuskaivoa näkyvillä. Tarkastuskaivoissa on vedenpinta yli salaojaputkien (kuva 9). Yhdessä tarkastuskaivossa on uppopumppu, mikä ei ole toiminut. Uppopumpusta tulee puutarhaletku maanpinnan kautta pinnalta lähtevään salaojaputkeen. Myyjän mukaan sokkelia vasten on patolevy. Myöhemmin yläpohjantarkastuksen yhteydessä uppopumppu oli ollut toiminnassa ja vedenpito oli laskenut salaojaputkien alapuolelle (kuva 11). Luiskassa oleva sadevesikaivon putket ovat pinnassa (kuva 12).

Olennaista on arvioitaessa asiaa maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaisen ostajan selonottovelvollisuuden kannalta, että edellä todetun jälkeen kuntotarkastusraportin kohdassa "Perustukset, alapohja ja rakennuksen vierusta (5.1)" todetaan tummennetusti korostettuna, että "Alkuperäinen sokkelin vedeneristys ja salaojitus ovat jo teknisen käyttöikänsä päässä (siitti- /savimaa 40 vuotta ja hiekka-/ soramaa 50 vuotta). Rakennuksen ulkopuolista kosteusrasitusta tulee vähentää. Nykyiset laajennuksen salaojat ja perusmuurin vedeneristys tulee tarkastaa ja tarvittaessa uusia.

Lisäksi edellä mainitussa kuntotarkastusraportin kohdassa todetaan, että ulkopuolista tulee tehdä erillinen korjaustyöselostus, jossa tehdään ainakin seuraavat toimenpiteet:

- salaojien asentaminen/ uusiminen tarvittavilta osiltaan
- erillinen sadevesijärjestelmä
- perusmuurin vedeneristäminen
- maanpinnan kallistuksien korjaaminen
- perusmuurin lämmöneristäminen ulkopuolelta
- sokkelin rappauksen kunnostus

Kuntotarkastuskertomuksessa on lisäksi mainittu, että "Kosteudentunnistimen mukaan maanpinnan alapuolella on kosteutta kivirakenteisissa seinissä sekä osittain myös levyrakenteisten seinien pinnassa. Levyverhoillut maanpaineseinät ovat riskirakenne, varsinkin kun on ulkopuolista kosteusrasitusta. (kts. kohta 5.5 ja riskirakennekortti liite 5)."

Olennaista on arvioitaessa asiaa maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaisen ostajan selonottovelvollisuuden kannalta, että kuntotarkastusraportin liitteessä 1 on todettu, että epäilyttävissä tapauksissa tulee aina tehdä lisäselvityksiä tai kuntotutkimuksia. Kuntotarkastuskertomuksen liitteessä 1 todetaan vielä, että pintapuolisella tarkastuksella ei voida arvioida maanalaisten rakenteiden ja järjestelmien, kuten salaojien olemassaoloa, kuntoa toimivuutta tai sokkelin ulkopuolisen vedeneristyksen kuntoa tai korjaustarvetta.

HHH ja AAA vetoavat siihen, että rakennuspohjan ja tonttialueen kuivatusta koskevassa RT 81-10427 -kortissa (elokuu 1990) todetaan muun ohessa kohdassa 5, että "salaojituskerros tehdään 100... 200 mm vahvuisena julkaisun RIL 126 mukaisesti. Kiviaineksen rakeisuuden tulee täyttää käyttökohteesta riippuen esitetyt vaatimukset.
Salaojaputkien ympärille tulevan salaojituskerroksen osalta noudatetaan rakennuspohjan salaojituksen periaatteita (kohta 5.1). Lisäksi tässä RT-kortissa todetaan, että massanvaihtoon ja perustusten tai alapohjien alustäyttöön käytetään yleensä murskattua materiaalia tai karkeaa soraa, joka täyttää kantavan tai jakavan kerroksen rakeisuusvaatimuksen. Alapohjan alle tulevan salaojituskerroksen vähimmäispaksuus on yleensä 200 mm. Salaojituskerroksen tulee olla suorassa yhteydessä antureiden, perusmuurien ja sokkeleiden ulkopuolella tai alapohjien alla oleviin salaojituskerroksiin. Pohjamaan pinta muotoillaan ennen salaojituskerroksen levittämistä salaojiin päin viettäväksi." HHH ja AAA ovat viitaten todistaja PPPn kertomaan, että näin ei ole uuden puolen salaojan osalta tehty.

Käräjäoikeus toteaa, että edellä selostettu kortti on tullut voimaan elokuussa 1990. Asiassa on epäselvää siitä, milloin salaojat uudelle puolelle on tehty.

Todistaja PPP on käräjäoikeudessa kertonut, että puhuessaan hyvästä rakennustavasta hän puhuu sen ajan ohjeista ja määräyksistä. PPP on ollut alalla vuodesta 1986 alkaen. Määräykset ovat aika niukat. Kaikki perustuvat ohjeisiin siitä, mikä on hyvää rakennustapaa. Salaojissa on lisätutkimustarve ja riskirakenne, koska tarkastuskaivosta oli nähtävissä laajennusosaan ja vedenpinta oli noussut. Sitä kautta kellarin rakenteita oli kastunut. Piti saada vesi oikealle tasolle rakenteet kuivaamalla, jotta voitaisiin havaita, olisiko joku toimintahäiriö. Kuntotarkastuksessa ei tehdä salaojien avaamista. Vanhalla puolella ei ollut tehty salaojia, joita pääsee katsomaan. PPP kävi paikan päällä, kun kaivuutyöt oli tehty.

PPP on nähnyt vanhat salaojat laajennuksen osalta ja sen täyttömäen. Sitten PPPP on nähnyt, kun uudet on asetettu. Verraten rakennekuviin:--' salaojaputki kulkee sivulla eikä anturan alapuolella. Lisäksi täyttö on aika hienoa maa-ainesta. Sokkelin ulkopuolelta puuttuu 200 mm:n karkea maa-aines. Sokkelin muurausta vasten oli ainakin patolevy, mikä ei käänny muurausta vasten siten kuin nykyään laitetaan.
Kuntotarkastuksessa ei pääse havaitsemaan käytettyä maa-ainesta, kuten soraa. Kohteessa on pumppukaivo, joka oli pois käytöstä tarkastuksen yhteydessä. Siitä johtuen perusmuurit olivat kastuneet ja kellarikerroksen seinät olivat märkiä.

PPP on lisäksi viitannut salaojaohjeisiin vuodelta 1971, jotka hänellä oli todistaessaan mukanaan. Niissä todetaan, että alapuolella ja sivulla on oltava vähintään 200 milliä karkeata soraa jne. PPP on tässä viitannut RT-ohjekorttiin nro 811.41, eli perustuksen kuivatusjärjestelmää koskevaan korttiin. 1950-luvulla ei ollut rakennusmääräyksiä, eikä siten pitänyt olla salaojiakaan.

HHH on käräjäoikeudessa kertonut, että salaojat rakennettiin silloiset vaatimukset täyttäen uudelle osalle. Ne olivat osittain muoviputkea. Sitten oli kivisalaojia, johon oli ladottu kiviä sokkeliksi. HHH ei pysty sanomaan, minä vuonna tämä olisi tapahtunut. Vuonna 1990 salaojaurakan toteutti JJJ, joka asui Sipoossa. JJJ on nyt jo edesmennyt. Käräjäoikeus toteaa, että haastattelulomakkeelle HHH on edeltä ilmenevästi ilmoittanut havainto ja korjausajankohdaksi vuoden 1992.

PPP on vielä kertonut, että hän ei ole törmännyt sellaiseen. että salaojia ei tehdä koko rakennuksen ympärille, jos vanhan puolen ojat ovat jo käyttöikänsä päässä.

Johtopäätökset

Uuden salaojituksen osalta virheen puolesta puhuu se todistaja PPPn kertoma, että verraten rakennekuviin, salaojaputki kulkee sivulla eikä anturan alapuolella. Lisäksi täyttö on aika hienoa maa-ainesta. Sokkelin ulkopuolelta puuttuu 200 mm:n karkea maa-aines. Nämä seikat puhuvat vaaditun hinnanalennuksen puolesta, joskin PPPkin on kuvaillut asiaa niin, että täyttö on aika hienoa ma-ainesta. PPPn tässä kertoma ei vahvasti puhu hinnanalennuksen puolesta, kun HHH ja AAA ovat kuntotarkastusraportin perusteella tienneet siitä, että salaojien kohdalla on tehtävä lisätutkimuksia.

Vielä PPP on käräjäoikeudessa kertonut, että sokkelin muurausta vasten oli ainakin patolevy, mikä ei käänny muurausta vasten siten kuin nykyään laitetaan. Asiassa ei ole kuitenkaan näyttöä, että tämä ratkaisu olisi ollut vuosien 1990 - 1992 aikaisen hyvän rakentamistavan vastainen. Tämä seikka puhuu vaadittua hinnanalennusta vastaan.

Edelleen PPP on käräjäoikeudessa kertonut, että kuntotarkastuksessa ei pääse havaitsemaan käytettyä maa-ainesta, kuten soraa.

Käräjäoikeus toteaa, että PPP onkin tältä osin jo kuntotarkastuskertomuksessa suositellut tehtäväksi lisätutkimuksia. Ostajina HHH ja AAA ovat olleet tästä tietoiset.
Kuntotarkastuslomakkeen liitteestä 1 ilmenee, että pintapuolisella tarkastuksella ei voida arvioida maanalaisten rakenteiden ja järjestelmien, kuten salaojien olemassaoloa, kuntoa toimivuutta tai sokkelin ulkopuolisen vedeneristyksen kuntoa tai korjaustarvetta. Lisäksi edellä mainitussa kuntotarkastusraportin kohdassa todetaan, että ulkopuolista tulee tehdä erillinen korjaustyöselostus, jossa tehdään ainakin salaojien asentaminen/ uusiminen tarvittavilta osiltaan ja muita raportissa mainittavia korjauksia. Nämä seikat puhuvat vaadittua hinnanalennusta vastaan.

Arvioitaessa asiaa maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 kohdan tarkoittaman myyjän tiedonantovirheen kannalta käräjäoikeus toteaa, että kuntotarkastuslomakkeen liitteellä olevat HHH maininnat ovat siinä määrin tulkinnanvaraisia, ettei yksin niiden perusteella voida lähteä siitä, että HHH olisi antanut tarkoituksella väärää tietoa olemattomista salaojista rakennuksen vanhalla puolella. Lisäksi hinnanalennusta vastaan puhuu se, että rakennuksen alkuperäisen rakentamisvuoden aikana, ei silloinen 1950-luvun hyvä rakentamistapa edellyttänyt salaojitusta. Edelleen se seikka, että rakennuksen vanhalta puolella on HHHn ottamassa valokuvassa vanha akku, ei osoita sitä, että vanhalle puolelle olisi jätetty salaojat tekemättä, kun niitä on tehty vuosien 1990 - 1992 aikana uudelle puolelle.

HHH on kertonut käräjäoikeudessa lomakkeeseen nähden ristiriitaisesti siitä, että vuonna 1990 salaojaurakan toteutti jo edesmennyt JJJ, kun haastattelulomakkeella havainto ja korjausvuodeksi HHH on ilmoittanut vuoden 1992. Muilta osin HHHn haastattelulomakkeella ilmoittamissa tiedoissa ei ole ristiriitaisuuksia kirjallisesta todistelusta ilmenevien seikkojen kanssa. Tämä puhuu sitä vastaan, että HHH olisi tarkoituksella antanut väärää tietoa siitä, että rakennuksen ympärillä on salaojat. HHH on todennut, että keskikerroksen kylpyhuoneessa on vedeneristys, mutta sen voi selittää se, että HHHn oman tulkinnan mukaan kyseessä on ollut laajennuksen aikaisen hyvän rakentamistavan mukainen ratkaisu. Kuten jäljempänä ilmenee keskikerroksen kylpyhuoneen lattian osalta osapuolet ovat voineet esittää eri näkemyksiään hyvästä rakentamistavasta ja olettaa olevansa oikeassa.

Rakennuksen vanha puoli on tehty vuonna 1959. Salaojat uudelle puolelle on tehty vuosien 1990 - 1992 aikana. Epäselvää on, onko salaojat uudelle puolelle tehty elokuun 1990 jälkeen, jonka jälkeen on annettu rakennuspohjan ja tonttialueen kuivatusta koskeva RT- kortti 81-10427 -kortti, joka on salaojituksen osalta määritellyt tuon aikaista hyvää rakentamistapaa. Todistaja PPP on käräjäoikeudessa kertonut, ettei hän ei ole törmännyt sellaiseen, että salaojia ei tehdä koko rakennuksen ympärille, jos vanhan puolen ojat ovat jo käyttöikänsä päässä. PPPn kertoma ei näytön kokonaisarvioinnissa tue sitä päätelmää, että kaupan kohteessa on ollut salaojajärjestelmän osalta myyjän vastuulla oleva virhe.

HHH on edellä todetusti omannut tavallista enemmän asiantuntemusta rakennusalalta, kun taas HHH ja AAA ovat olleet tavallisia asunnon ostajia vailla rakennusteknistä erityistietämystä ja he ovat luottaneet HHHeen myyjänä. Todistaja PPPn kertomus eikä muukaan todistelu osoita sitä, että kaupan kohteessa on ollut salaojajärjestelmän osalta myyjän vastuulla oleva virhe, kun otetaan huomioon se, että salaojien kuntoa on pitänyt kuntotarkastuksessa todetusti tarkemmin selvittää.

Edellä lausutuin perustein käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että HHH on jättänyt kertomatta ostajille olennaisia seikkoja kohteen kunnosta niin, että HHH on salaojituksen osalta antanut kuntotarkastuksen haastattelulomakkeella virheellisiä tai vähintäänkin harhaanjohtavia tietoja ostajille.

Lopputulemana edellä esitetystä käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että kaupan kohteessa on ollut salaojajärjestelmän osalta sellaista maakaareen 2 luvun 17 §:n tarkoittamaa myyjän vastuulla olevaa virhettä, jonka perusteella ostajilla olisi oikeus vaatimaansa hinnanalennukseen. Näin ollen HHHn ja AAAn tältä osin esittämä hinnanalennusvaatimus kokonaisuudessaan hylätään.

Vuotavat rännit

Hinnanalennusvaatimus rännien uudistaminen osalta on 2.500 euroa euroa. Vaatimuksen perusteena on HHH Oy VVVn 3.360,00 euron lasku 17.10.2017 (sadevesijärjestelmä asennettuna sop. muk., materiaalit ja työnosuus tilauspäivä 13.9.2017).

Kuntotarkastuskertomuksesta ilmenee, että katolta tulevat sadevedet imeytyvät rakennuksen vierustalle (kuvat 5-6) ja ne lisäävät suotta perustukisen kosteusrasitusta (s. 6). Edelleen kuntotarkastuskertomuksesta ilmenee sen kohdasta yläpohja ja vesikatto (5.4), että "Peltikate on tyydyttävässä kunnossa. Räystään reunoilla pellin reunassa on ruostetta (kuva 37). Vesikaton jiiri ja taitepelleissä on puutteita. taitepellin kohdalla kattoa pitkin valuva vesi pääsee pellin ja aluskatteen väliin. (kuva 38). Kuntotarkastuskertomuksessa todetaan, että vesikaton ja yläpohjan puutteet tulee korjata tai vesikate tulee uusia (s.8).

HHH on kertonut, että rännit olivat ruosteessa. Niistä tuli vettä läpi. HHH uskoo, että PPP on käynyt katsomassa rännit.

Johtopäätökset

Sadevesijärjestelmän väitetyn virheen (rännien vuotaminen) kohdalla voidaan hyväksyä se, että niiden kunto on tyydyttävä ja korjausta vaativa. Sinänsä huolellisella tarkastuksella rännien vuotamisen olisi voinut havaita. Taloa on kierretty ulkoapäin, eikä ole ollut sadesää, vaan pilvinen syyssää. Siksi ostajilta ei voida edellyttää rännien vuotamisen toteamista. Tällaista ei ole kuntotarkastuksessakaan todettu.

Käräjäoikeus katsoo, ettei kuntotarkastuskertomuksesta ole luettavissa, että rännit ovat puhki, vaikka peltokatossa on ruostetta. HHH ja AAA ovat olleet kuntotarkastusraportin perusteella olleet kuitenkin tietoiset siitä. että käyttöikänsä päässä oleva sadevesijärjestelmä tulee kohta uusia.

HHH ei ole ennen kauppaa maininnut ostajille vuotavista ränneistä vaikka HHHn on asunnossa asuvana täytynyt niistä tietää. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohteessa on tältä osin maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 kohdan tarkoittama virhe, jonka voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Näin ollen tällä perusteella ostajilla on oikeus kohtuulliseen hinnanalennukseen.

Hinnanalennus

Rännien uudistamisen osalta hinnanalennusvaatimus on 2.500 euroa. Vaatimuksen perusteena on HHH Oy:n 3.360,00 euron lasku.

Vakiintuneen oikeuskäytännön mukaan hinnanalennuksen suuruutta määrättäessä korjauskustannukset eivät ole suoraan verrannollisia hinnanalennuksen määrään. Lisäksi tasonparannus ja korjauksista aiheutuva käyttöiän pidennys on huomioitava. Tämän ikäisessä kohteessa, vuosien 1989 - 1992 laajennukset ja saneerauksetkin huomioiden, ostajien on tullut varautua kuntotarkastusraportin perusteella korjauskustannuksiin.

Ottaen huomioon tasonparannuksen, kaupan kohteen iän sekä korjauksista aiheutuvan käyttöiän pidennyksen käräjäoikeus pitää kohtuullisena virhettä vastaavana hinnanalennuksena tältä osin 2.000 euroa.

Märkätilojen vedeneristykset (keskikerroksen kylpyhuone)

HHH ja AAA vaativat tästä virheestä hinnanalennusta 20.600 euroa. Vaatimuksen perusteena on RRR Oy:n 14.999,99 euron lasku (keskikerroksen vessa; työnjohtaminen, vanhan lattian purku; uuden lattian valaminen ja eristäminen), jonka osalta esitettävä hinnanalennusvaatimus on 12.600 euroa. Keskikerroksen vessan purun osalta hinnanalennusvaatimukseen tulee lisäksi 8.000 euroa (16.10.2019 käräjäoikeudelle toimitetut DDD Oy:n laskut). Lisäksi tähän vaatimukseen liittyy LLL/PPP Oy:n 3.348 euron lasku (Keskikerroksen vessan lattian ja autotallin lattian betonit).

HHH on kertonut keskikerroksen vessan / kylpyhuoneen osalta, että kaupan jälkeen piti vaihtaa kaakelit ja ottaa pois poreallas. Kun poreallas poistettiin, kävi ilmi, ettei ei lattialla ollut betonia ollenkaan, eli puuttui harvalaudoitus. Silloin olisi voinut mennyt vettä lattialle. Betoni puuttui, eikä siihen saanut lattialämmitystä. Siksi päätettiin purkaa betonilattia, jotta saadaan vesikiertoinen lattialämmitys. Kun tämä purettiin, löydettiin purua, joka piti ottaa pois. Tämä tehtiin PPPn kehotuksesta. Sitten löytyi isoja reikiä, mitkä menivät alakerran kellariin. Sitten se remontti siitä laajeni vähän isommaksi. Kun kattopaneeli purettiin, löytyi avonainen sähkörasia. Siihen olisi sähkömiehen mukaan voinut valua vettä. Lisäksi siinä ollut kuiva puru olisi saattanut syttyä.

UUU Oy:n lasku on 3.356,04 euroa (K9). Sen kohdistumista yksittäiseen virhekohtaan on vaikea yksilöidä. Lasku ulottaa vaatimuksensa tuomittavan hinnanalennuksen osalta useampaan kohtaan. HHH on kertonut, 3.800 euron hinnanalennuksen olevan putkimiehen kustannuksia ja johtuvan siitä, että UUU teki vessassa purkutöitä ja aika paljon väliaikaisratkaisuja. UUU paikkaisi putkia ja laittoi putkia vessaan. Kyse ei ole siitä, että osa on laskuttamatta, vaan kellarissa on töitä tekemättä ja siellä on vielä jotain vähemmän merkittäviä putken pätkiä.

Hyvä rakentamistapa tässä tapauksessa

HHH vastustaa kantajien vaatimusta erityisesti siitä syystä, että kuntotarkastuskertomuksessa todetusti alkuperäiset märkätilat ovat jo saavuttaneet teknisen käyttöikänsä. Lisäksi vedeneristystä ei ole vaadittu ennen vuoden 1990 elokuuta. HHH on vedonnut myös Suomen Rakentamismääräyskokoelman veden- ja kosteudeneristystä koskeviin määräyksiin C2 (jäljempänä RakMK C2), jotka on annettu 12.11.1976, osoituksena siitä, että keskikerroksen kylpyhuoneen osalta veden eristystä ei vaadittu. HHH vetoaa siihen, että nämä määräykset ovat olleet voimassa silloin, kun keskikerroksen laajennusta on tehty.

Edellä sanotuista määräyksistä (RakMK C2) ilmenee, että ala- ja välipohjan sekä seinän rakenteiden on estettävä maaperän kosteuden ja maahan valuvien pintavesien haitallinen tunkeutuminen rakenteisiin ja sisätiloihin (2.2.1). Käräjäoikeus toteaa, ettei tästä HHHn vetoamasta määräyskohdasta voi olla asunnon sisäpuolisen keskikerroksen lattian osalta kyse. Edelleen sanotuista määräyksistä ilmenee määräyksiä esimerkiksi ryömimistilan osalta (2.2.2). Huttunen on vedonnut tähänkin kohtaan, josta ei myöskään voi olla asunnon sisällä olevan keskikerroksen lattian kohdalla kyse. Sen sijaan HHHn vetoama määräysten kohta (2.2.3) on koskenut keskikerroksen kylpyhuonetta. Sanotun määräysten kohdan mukaan kylpyhuoneen, pesutuvan ja vastaavan tilan vedenpoisto ja rakenteet on suunniteltava ja rakennettava siten, ettei vettä pääse tunkeutumaan ympäröiviin huonetiloihin ja rakenteisiin haitallisissa määrin. Käräjäoikeus vielä toteaa sanotusta määräyksestä ilmenevän, että rakennuksen on tarkoituksenmukaisesti suojattava sisätiloja veden ja kosteuden haitallisilta vaikutuksilta ja tehtävä sisäilmaston ylläpitäminen mahdolliseksi (kohta 1.1).

Kuntotarkastusraportissa todetaan kohdassa märkätilat (5.5) kylpyhuoneen (keskikerros) kohdalla, että kylpyhuoneen lattia on betonirakenteinen ja seinät levyrakenteisia, Lattia sekä seinät ovat laatoitettu ja katossa on levyverhoilu (kuva 52). Kosteudentunnistimilla ei havaittu normaalia korkeampaa kosteutta tilan pinnoilta. Kylpyhuoneen laattoja on paljon irti alustastaan (kuva 53). Lisäksi kuntotarkastusraportissa (s. 9) todetaan, että edellä mainitun märkätilan alusrakenne on tehty edellisten määräysten (RakMK C2) aikana ja se on jo teknisen käyttöikänsä päässä (liite 3). raportissa todetaan, että märkätiloihin tulee tehdä nykymääräysten mukainen pintaremontti.

Pintaremontin kiireellisyys riippuu märkätilojen tulevasta kosteusrasituksesta. Kellarikerroksen märkätiloissa tulee huomioida mahdollinen ulkopuolinen kosteusrasitus. Märkätilojen korjauksista tulee tehdä erillinen korjaustyöselostus.

HHH on rastittanut haastattelulomakkeeseen kolmesta vaihtoehdosta kohdan "Märkätilojen vedeneristeet, Lattiat on." Muut vaihtoehdot olisivat olleet "ei ole" ja "ei tietoa". Tässä kohdin HHH on lomakkeen kysymykseen "Millaiset" vastannut käräjäoikeuden asiakirjasta tekemän tulkinnan mukaan kohdassa "Laajennukset (lisätilat, käyttötarkoituksen muutokset, laajennusosat ym.)" seuraavasti:

Uima-allastila, oh + 2 mh + majoitus; havaintoaika tai korjausvuosi 1989/92. Lisäksi HHH on kohdassa "Lisäeristykset (lisälämmöneristykset ulkoseiniin, yläpohjaan tai lattiaan ym.) vastannut käräjäoikeuden asiakirjasta tekemän tulkinnan mukaan polyuretaani + panelointi; havaintoaika tai korjausvuosi 1989.

HHH on käräjäoikeudessa kertonut kuvasta (K3, nro 5968) ilmenevän lattialta puuttuva betoni. Tämä havaittiin, kun poreallas purettiin.

HHH on kertonut, että ilmastoinnin poiston tarpeellisuus ei ole tullut eteen, koska lattialla ei ole ollut kuivanutta vettä. Kosteuserot lattian rajassa ovat tuiki tavallisia ja voivat olla viitisenkin astetta.

HHH ei muista, missä vaiheessa märkätilat korjattiin. HHH on todennut kuvista K3 nro 5952 ja 5958, jotka ovat keskikerroksen kylpyhuoneen lattiasta, ettei 1990-luvulla vaadittu vedeneristykseen bitumia.

Todistaja PPP on kertonut, että 1990-luvulla kosteudenerityksen osalta ei ollut nykyisenlaista vedeneristysvaatimusta. Sen aikaiset C2-määräyset sanoivat, että jos rakenne kastuu, siitä ei saa olla haittaa, Jos on esimerkiksi parkettia, ei saa se vaurioitua. Tuona aikana oli käytetty kosteussulkuja ja bitumikermejä.

Kirjallisena todisteena on kuva välikerroksen pesutilasta, jossa oli kylpyamme (K3, nro 5968). Todistaja PPP on kertonut tästä kuvasta ilmenevän musta pikinauha nurkissa. Pinnalla ei näy kosteussulkua, eikä vedeneristystä. Kuvasta näkyy, että kalusteiden alla ei ole betonilaattaa laisinkaan. PPP on käräjäoikeudessa kertonut, että tässä on luultavasti rakennettu aikaisemman vuodelta 1976 olevan C2-määryksen mukaan, jossa määräys on, että rakenteisiin ei saa päästä vettä lainkaan. PPP on käräjäoikeudessa kertonut, että tällaisessa on riski, että kosteutta pääsee rakenteisiin. PPP on kertonut edellä mainituista RakMK C2 -määräyksistä, että ei saa olla haittaa. Kosteus tarkoittaa haittaa, jos seinä on märkä ja siinä on puurakenteita. Se on selkää, että ne pitää korjata. Ne rikkovat sen ajan määräystä.

Johtopäätökset

Rakenteita pintaremontin yhteydessä avattaessa on ilmennyt, että keskikerroksen kylpyhuoneen lattialla ole ollut vedeneristystä. Todistaja PPP on kertonut, että 1990-luvulla oli käytetty kosteussulkuja ja bitumikermejä. Niitä ei keskikerroksen lattiassa ole näytetty olleen.

PPP on käräjäoikeudessa kertonut, että edellä mainitussa rakentamistavassa on riski, että kosteutta pääsee rakenteisiin. Vedeneristyksen puuttuminen olisi voinut aiheuttaa merkittävää vahinkoa. PPPn kertomuksella on näytetty, että keskikerroksen kylpyhuoneen lattia on riskirakenne. Nämä seikat puhuvat hinnanalennuksen tuomitsemisen puolesta.

Käräjäoikeus toteaa, ettei kuntotarkastusraportissa maininta keskikerroksen kylpyhuoneen osalta vedeneristyksestä mitään toisin kuin yläkerran pesuhuoneen / wc:n osalta, jossa käytetty vedeneristys on näkyvissä tilan lattiakaivosta. Lisäksi todisteena olevat valokuvat osoittavat, ettei osassa lattiaa (eli sähköjohtojen vieressä melko laajalta alueelta) ole ollut edes betonia, eikä myöskään bitumisivelyä taikka muuta vedeneristystä. Nämä seikat toisaalta viittaavat siihen, että tältä lattian osalta toteutettu rakentamisratkaisu ei ole ollut toteuttamisajankohtansa hyvän rakentamistavan mukainen. Nämä seikat puhuvat hinnanalennuksen tuomitsemisen puolesta.

Kuntotarkastusraportista eikä muustakaan todistelusta ei ole tullut esille sellaista, että keskikerroksen kylpyhuoneessa olisi ollut kosteusvaurioita tai mitään viitteitä sellaista vauriosta. Kuntotarkastusraportissa kuitenkin todetaan, että Kylpyhuoneen laattoja on paljon irti alustastaan. Edelleen kuntotarkastusraportin liitteenä 3 olevasta taulukosta ilmenee, että märkätilat ovat olleet käyttöikänsä loppupuolella. Lisäksi kuntotarkastusraportissa on todettu, että märkätiloihin tulee tehdä nykymääräysten mukainen pintaremontti. Pintaremontin kiireellisyys riippuu märkätilojen tulevasta kosteusrasituksesta. Nämä seikat puhuvat hinnan alennuken tuomitsemista vastaan, ja ainakin ovat sellaisia, että ne on huomioitava hinnanalennusta alentavina seikkoina.

Edellä lausutuin perustein käräjäoikeus katsoo kaupan kohteessa olevan keskikerroksen kylpyhuoneen lattian osalta maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 kohdan tarkoittamalla tavalla salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Sen vuoksi ostajilla on tällä perusteella oikeus saada hinnanalennusta myyjältä.

Hinnanalennuksen määrä

HHH ja AAA vaativat tältä osin hinnanalennusta 20.600 euroa. Vaatimuksen perusteena on ensiksi RRR Oy:n 14.999,99 euron lasku 5.9.2018 vuosina 2017-2018 suoritetuista töistä (märkätilojen eriste, purku ja vesieristys. Keskikerroksen vessan purun osalta hinnanalennusvaatimukseen tulee lisäksi 8.000 euroa (16.10.2019 käräjäoikeudelle toimitetut DDD Oy:n laskut). Näin ollen yhteensä 20.600 euron vaatimus.

Käräjäoikeus toteaa, että muissa kohdin vaatimuksen perusteena ovat LLL / TTT 3.348,00 euron lasku 4.10.2017 (elämyslattia+betonipinnoite asennettuna lattia. AAA Oy:n 114,60 euron käteislasku 11.12.2017 vessan laatoista on 114,60 euroa. AAA Oy:n 48.20 euron käteislasku 14.12.2017 vessan laatoista on 48,20 euroa. Lisäksi tämän vaatimuksen perusteena on käräjäoikeudelle 16.10.2019 toimitettuja DDD Oy:n laskuja, joista ilmenee lähinnä maanrakennustöitä. Lisäksi kanteen perusteissa on ilmoitettu, että keskikerroksen putkituksen, purkamisen ja uusien putkien asennuksen ja tavaroiden osalta hinnanalennusvaatimus on 3.800 euroa. Sekin vaatimus liittyy tavallaan myös muihin jäljempänä mainittaviin kohtiin. Käräjäoikeus huomioi tämän 3.800 euron vaatimuksen vain tässä kohdassa.

Jonkin verran kantajat ovat jo itse huomioineet vaatimuksessaan tason parannusta. Käräjäoikeus toteaa, että laskuja on useita ja useilla eri perusteilla. Käräkjäoikeus tekee asiassa viime kädessä kokonaisharkinnan ja arvioi kohtuullisen hinnanalennuksen määrän, jos kaupan kohteessa on tältä osin virhe.

HHH on kertonut RRR Oy:n, PPP laskusta ja DDD Oy:n laskusta, että suuri osa tulee siitä, että koko vessa purettiin ihan kauttaaltaan. Lisäksi löytyi yksi avonainen sähkörasia. Lisäksi ovet eivät johtaneet mihinkään. Ne oli vain sinne jätetty.
Purkukustannukset olivat aika kovat, koska piti odottaa putkimiestä ja sähkömiestä sopiviin aikoihin. Remontin aikaan ei saanut laittaa lämpöä ja vettä pois, koska perheessä oli yksivuotias lapsi. Remontin tekijät saivat PPPlta ohjeistusta, milloin piti tulla paikalle. Kerrankin tuli sähkömies klo 22.00 aikaan. Perhe asuivat hetken hotelli Vantaalla.

Kaikki kalusteet ja kaakelit on ostettu itse. Seinässä on käytetty liukuestelaattoja lapsen takia. Kaikki laskut liittyvät lähinnä purkamiseen ja siihen, että saatiin betonit ja kipsilevy takaisin ja kattoon ilmanvaihtotötteröitä ja sellaisia.

HHH on kertonut, että jos HHH ja AAA olisivat tienneet kiinteistön kunnosta, olisi kaupan syntyminen ollut toisenlainen. Jos he olisivat tienneet remontoinnin laajuuden, he olisivat varmaan pystyneet saamaan järkevämpiä ja kilpailukykyisempiä remonttitarjouksia.
Keskikerroksen vessan laatoitus olisi ollut paljon helpompi remontoida

ilman reikiä, sähkörasioita ja muita. Monelta murheelta olisi säästytty, jos oli tiedetty remontin laajuus. Se tiedettiin, että jossain vaiheessa katto täytyy uusia.

Hinnanalennuksen määrän osalta käräjäoikeus toteaa HHH itsekin käräjäoikeudessa kertoneen, että pintaremontti laajeni suuremmaksi suunnitellusta. Saadut urakkatarjoukset eivät olleet kaikkein edullisimpia. Lisäksi HHH ei kaikkeen ehtinyt perehtyä johtuen perhetilanteestaan. Kuntotarkastuskertomuksessa on todettu vedeneristyksen tekniseksi käyttöiäksi 30 vuotta. Käräjäoikeus katsoo, että tässä tapauksessa virheellinen rakenneratkaisu on ollut pakko korjata. Vanha kylpyhuone on kuitenkin tullut tasoltaan uudenveroiseksi. Nämä seikat alentavat hinnanalennuksen määrä vaikkakin HHH ja AAA ovat ilmoittaneet jo huomioineensa tason parannuksen. Pelkästään asiassa esitettyihin korjauskustannuslaskuihin ei hinnanalennuksen määrä voi perustaa.

Ottaen huomioon tasonparannuksen, kaupan kohteen iän sekä korjauksista aiheutuvan käyttöiän pidennyksen käräjäoikeus pitää kohtuullisena virhettä vastaavana hinnanalennuksena tältä osin 10.000 euroa.

Ilmanvaihto/ ilmastointi

Kiinteistön myyntiesitteessä kuvataan, että uima-allas ja alakerran huoneista koneellinen ilmastointi (LTO). Muissa tiloissa painovoimainen ilmastointi.

Kuntotarkastusraportissa (s. 12) todetaan kohdassa ilmanvaihto (5.9), että tarkastuksessa ilmanvaihto ei ollut päällä. Kohteen sisäilmassa havaittiin uima-altaasta peräisin oleva kloorin haju. Kohteen ilmanvaihto on melko vähäistä. Oleskelutiloissa on avattavia ikkunoita, mutta korvausilman saanti on puutteellista.

Käräjäoikeus toteaa, että ilmanvaihdon / ilmastoinnin väitetyistä puutteista on tullut esiin keskikerroksen kylpyhuoneen lattian virheitä korjattaessa sen remontin edetessä. Nämä viat ja puutteet ovat olleet rakenteiden sisällä, eikä niitä ole voinut havaita rakenteita purkamatta. Osa ilmastoinnin virheistä on tullut esiin keskikerroksen vessan lattian virheitä korjauttaessa.

HHH on rastittanut haastattelulomakkeeseen ilmanvaihtolaitteiden osalta kohtaan ilmanvaihtojärjestelmän tyyppi seuraavan: koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto ja painovoimainen ilmanvaihto. Allasosasto+ pukuhuoneet + varastohuoneet koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto LTO; ei toimintapuutteita ja muut tilat painovoimainen ilmanvaihto. Vielä HHH on rastittanut, ettei ilmanvaihtolaitteiden osalta ole toimintapuutteita.

HHH on kertonut, että vessassa ei ole johdettu ilmanvaihdon poistoa mihinkään, mikä pitäisi olla. Vanhalla puolella oli vedetty ilmanvaihtoputket ja kanavat vessaan, mutta sieltä ei lähtenyt mihinkään (kuva K3 nro 5954).

HHH on kertonut, että välipohjan rakentamisen yhteydessä varattiin eteisen kattoon tilat ilmanvaihtoputkille. Nämä päättyvät putket olivat runkoputkistossa valmiina, jos joskus sinne rakennetaan talteen ottava ilmanvaihto. Ne olivat siellä tulevaisuutta varten. Korkeassa rakennuksessa painovoimainen ilmanvaihto toimi erinomaisesti.

Allasosastolla oli lämmöntalteenotolla oleva ilmanvaihto. Suuri osa putkista oli välipohjan sisällä. HHH on kuvasta (K3 nro 5953) todennut, ettei siinä oleva putki ole paloriski. Se ei edes ole ilmanvaihtoputki.

Todistaja PPP on käräjäoikeudessa kertonut ilmanvaihdon osalta, että koneellinen ilmanvaihto oli pois päältä tarkastushetkellä. Painovoimainen ilmanvaihto riippuu vähän siitä, mistä päin tuloilma tulee. Ilmanvaihto oli pois päältä, eikä tässä ole katsottu virtauksen suuntia.

Kuntotarkastuksessa tarkastetaan venttiilit ja kynnysraot niin, että on riittävästi rakoja tulo- ja poistoilmalle. Niitä pääsee tarkastuksessa katsomaan. Katon rajassa olevat ilmanvaihtoputket (kuva K3 nro 5954) ovat ammattilaisen silmin ratkaisuna sellaisia, ettei se ole ilmanvaihtoa ollenkaan. Siinä on alettu tekemään ilmanvaihtoa, mutta se on kesken. Ratkaisu ei ole ollut 1980-90 luvun hyvää rakennustapaa, kun venttiilit ovat paikoillaan, mutta putket loppuvat rakenteisiin. PPPn kertoman mukaan tällainen ei ole missään mielessä hyvää rakennustapaa. Lisäksi on käytetty haitariputkea, joka ei kestä nuohoamista.

Johtopäätökset

Asiassa on näytetty, pukuhuoneen yläpuolelta putket on johdettu vessaan, josta niitä ei ole johdettu eteenpäin. Samoin keskikerroksen käytävästä ja keittiöstä ilmastointiputket oli kytketty vessaan, josta ei ole poistoa lainkaan. Todistaja PPPn kertomuksella on näytetty, että katon rajassa olevat ilmanvaihtoputket (kuva K3 nro 5954) ovat ammattilaisen silmin ratkaisuna sellaisia, ettei se ole ilmanvaihtoa ollenkaan. Siinä on alettu tekemään ilmanvaihtoa, mutta se on kesken. Ratkaisu ei ole ollut 1980-90 luvun hyvää rakennustapaa, kun venttiilit ovat paikoillaan, mutta putket loppuvat rakenteisiin.

llmanvaihdon osalta hinnanalennusvaatimus perustuu sellaisiin vikoihin ja puutteisiin, joita ei ole kuntotarkastuksessa voitu rakenteita avaamatta havaita. HHH on kuitenkin ilmastointiputkien ratkaisuista tiennyt, koska hän on käräjäoikeudessa niistä seikkaperäisesti kertonut.

HHH on laiminlyönyt kertoa tällaisista ratkaisuista ostajille ennen kauppaa kertoa. Kuntotarkastusraportissa (s. 4) HHH on ilmoittanut omistajan havaitsemina puutteina ja vaurioina vain yläkerran tuuletusikkunoiden huurtumisen. Ilmanvaihdon/ ilmastoinnin putkien osalta kysymyksessä ovat olleet sellaiset tiedot, joista ostajina HHH ja AAA ovat voineet perustellusti olettaa saavansa tiedon, kun kysymyksessä ovat riskirakenteet. Asiassa ei ole vastoin PPP edellä kertomaa näyttöä siitä, etteikö näiltä osin kaupan kohteessa ole ollut virheitä.

Edellä lausutuin perustein käräjäoikeus katsoo kaupan kohteessa olevan keskikerroksen kylpyhuoneen lattian osalta maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 kohdan tarkoittamalla tavalla salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Sen vuoksi ostajilla on tällä perusteella oikeus saada hinnanalennusta myyjältä.

Hinnanalennuksen määrä

Hinnanalennuksen määrän osalta käräjäoikeus toteaa, että kantajien ilmoituksen mukaan ilmanvaihdon osalta remontti on vielä kesken, eikä ostajille ole vielä lähetetty laskua korjauskustannuksista.

Hinnanalennusvaatimus on tältä osin 3.500 euroa, joka määrä perustuu tämän hetkiseen arvioon puutteellisesti kytkettyjen putkien purku- ja asennustöiden kustannukseen ilman uudisosia. Toisaalta keskikerroksen putkituksen, purkamisen ja uusien putkien asennuksen ja tavaroiden osalta hinnanalennusvaatimus on 3.800 euroa. Tästäkään ei ole esitetty laskua.

HHH on kertonut, että ilmanvaihtotyöt teki 20 vuotta alalla ollut J LLL. Remontissa LLL teki keskikerroksen vessan, poisti putkia ja yhdisteli putkia käyttöullakolla. LLL kävi katsomassa pannuhuoneen käyttöputkiston, joka oli LLLn mielestä laiton, kun siinä oli polyuretaania, eikä siitä olisi saanut johtaa ilmaa. llmanvaihtoputki oli vedetty purujen läpi niin, että pannuhuone oli vessan yläpuolella. Kuluvaatimukset sisältävät niitä putkia, joita sinne on remontissa vedetty.

Hinnanalennusta ei voida tässäkään perustaa suoraan korjauskustannuksiin, eikä arvioon korjauskustannuksista. Kaupan kohteen ikään ja virheiden merkitykseen nähden kohtuulliseksi virhettä vastaavaksi hinnanalennuksen määräksi käräjäoikeus katsoo 1.500 euroa.

Railot kellarikerroksen katossa (halkeaminen injektointi)

Halkeamien injektoinnin osalta kantajien hinnanalennusvaatimus on 1.100 euroa.

Kuvassa (K3 nro 6511) on kaksi pidempää halkeamaa autotallin katossa. Kantajien ilmoituksen mukaan näitä samoja halkeamia on myös rakennuksen puolella. HHHn mukaan nämä olisi pitänyt nähdä.

Käräjäoikeus toteaa, ettei näistä hinnanalennusta vaaditakaan, vaan rakennuksessa sisällä olevista samanlaisista.

HHH on kertonut käräjäoikeudessa, että kuvassa (K3, nro 6505) pitäisi väitteen mukaan näkyä reikiä, joita on paikattu kellarissa.

Kipsilevyt ovat tuettuna lattiaa vasten ja ne ovat HHHn kertomia RRR:n tekemiä paikkauksia, joita RRR oli paikannut. Betonin halkeamat katossa tulivat esille, kun katto purettiin ja vessa jouduttiin purkamaan. Sen seinästä löytyi sisältäpäin eristys, mikä piti ottaa pois, koska sillä tavalla ei saa eristää sisältäpäin. Sitten löytyi halkeamia betonissa, ja täytyi suorittaa injektointi. Sen suoritti S TTT. Halkeamat olivat paneeleiden ja styroksin sisällä, eivätkä näkyvissä.

HHH on kertonut, että kaikissa betonilaattarakenteissa tapahtuu halkeamisia. Sen verran hän on näitä joutunut sivusta seuraamaan.

Todistaja PPP on kuvasta (K3 nro 6511) kertonut, että tallin katto on ollut luultavasti betonirakenteinen. Kuntotarkastuksessa ei ole tällaisia halkeamia havaittu. Oli olemassa aikaisempia halkeamia, joita oli korjattukin. Oli tehty laastipaikkauksiakin. Rakojen injektointi remontinyhteydessä ei ole kosmeettinen juttu. Nyt kosteutta pääsee rakoihin eri tavalla. Jos verhoillaan uudelleen, ei rakoja voi sinne jättää.

Johtopäätökset

Railot on havaittu rakenteita avattaessa keskikerroksen vessan lattian korjaamisen etenemisen yhteydessä. Sinänsä on selvää se PPPn kertoma, että jos verhoillaan uudelleen, ei rakoja voi sinne jättää.

Kaupan kohteena oleva rakennus on ollut noin 60 vuotta vanha. Rakenteissa olevat railot eivät liity uudiskorjauksiin. Vanhassa talossa voi rakenteissa olettaa tällaisia injektoitavia railoja olevan, kun rakenteita avataan. Käräjäoikeus tältä osin katsoo, ettei kaupan kohteessa ole näiden railojen osalta maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 kohdan tarkoittamaa virhettä niin, että kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Näin ollen HHHn ja AAAn tältä osin esittämä hinnanalennusvaatimus kokonaisuudessaan hylätään.

Alakerran lattialviemäröinti (musta haaraputki)

Kantajat vaativat tältä osin hinnanalennusta sillä perusteella, että alakerran lattia on jouduttu virheen johdosta purkamaan ja kunnostamaan. Tätä hinnanalennusvaatimusta koskee osin koskee DDD Oy:n 6.000 euron lasku (K9) kellarin katosta/ lattian piikkauksesta. Käräjäoikeus toteaa, että kellarinkaton osalta on todettu jo edellä, ettei katon rajassa olevien railojen osalta kaupan kohteessa ole hinnanalennukseen oikeuttavaa virhettä.

HHH on kertonut, että katto piti purkaa, koska muuten ei saatu reikiä paikattua. Lattian purkaminen tuli yllättäen, koska ei kukaan osannut olettaa, että vesiputki menee viemäriputkistossa. Putki ulottui uima-allasosaston puolelle. Putki oli liitetty vain viemäriin. Putken toinen pää oli betonin alla maaperässä.

Kirjallisena todisteena on kuva mustasta haaraputkesta. Se on tullut esille, kun alakerran kellarin lattiaa on piikattu auki.

HHH on kertonut tästä mustasta haaraputkesta, että vesiputki on ollut kiinni viemäriputkessa. Putki on tukkimaton ja se menee maaperään, kuten kuvasta näkyy. Putken toista päätä ei ole tulpattu ja se on johdettu maaperään. Putken käyttötarkoitusta putkimieskin ihmetteli. Putkimies sanoi, että harvemmin viemäri- ja vesiputki yhdistetään keskenään. Tämä on rakennuksen vanhaa osaa, seinän toisella puolella on autotalli. HHH ei tiedä, mikä putken merkitys on aikanaan ollut. Putki on ollut lattiakaivon ja viemärin alapuolella. Jos viemäri olisi tukeutunut, jätevedet olisivat tulleet sitä kautta ja vesi olisi mennyt kellarilattian alle. Tästä jouduttiin piikkaamaan aika iso alue, kun ei ollut tietoa eikä kuvaa, mihin se putki menee. Ongelmana oli, ettei putkea pystytty kuvaamaan, koska putki teki 90-asteen kulman, eikä kameraa saatu sinne. Todisteena olevasta valokuvasta HHH on todennut, että putkea ei ole johdettu mihinkään, ja vesiputki on lattiakaivon alla.

HHH on kertonut, että jälkikäteen oli tullut tämä mysteerinen putki maan sisässä. Se oli jätetty varaukseksi maan sisään. Se olisi ollut poistoveden pumppaamiseksi hulevesikaivoon. HHH on kertonut edellä mainitusta valokuvasta mustasta haaraputkesta, että putken pää on pois liitoshässäkästä. HHH on osoittanut kuvasta tyhjää paikkaa, johon putken pitäisi mennä. Putken pitäisi mennä kokoojakaivoon autotallin luiskassa.

Todistaja PPP on kertonut edellä mainitusta mustasta kellarikerrokse1( haaraputkesta. että hän muistaa valokuvan perusteella liitoksen.

Tällaisia varauksia voi tehdä, mutta haaran pitäisi olla ainakin tukossa, jotta viemäristä ei pääse mitään rakenteiden alle. Kuvasta ei saa tarkkaa kuvaa, onko tulppa vai ei. Ellei ole tulpattu, voi päästä jätevettä viemärilinjasta ja putkeen tuketta maa-aineksesta. Tulppaamattomana tällainen putki ei ole hyvän rakentamistavan mukainen. PPP on kertonut, että viemäriliitosten puuttumisen osalta hän perustaa arvionsa maalaisjärkeen.

Johtopäätökset

Asiassa on näytetty, että allasosaston viemäristä oli tehty haara mustalla vesiputkella, jota ei oltu johdettu mihinkään. On näytetty, että vesiputki oli alempana kuin suihkun lattiakaivo.

Vastaanotetun näytön perusteella jää epäselväksi, onko putki ollut tulppaamaton ja siten sellainen virheellinen rakenneratkaisu, josta todistaja PPP on käräjäoikeudessa kertonut.

Edellä lausutuin perustein asiassa on jäänyt näyttämättä, että kaupan kohteessa on ollut tämän mustan haaraputken osalta sellaista myyjän vastuulla olevaa virhettä, jonka perusteella ostajilla olisi oikeus vaatimaansa hinnanalennukseen. Näin ollen HHHn ja HHHn tältä osin esittämä hinnanalennusvaatimus kokonaisuudessaan hylätään

Autotallin lattia ia viemäröinti ("hyppyputki")

Kantajien väitteen mukaan autotallin lattiakaivoa ei oltu yhdistetty kunnolla; kaivon ja pois viettävän viemäriputken välissä oli noin viiden sentin rako. Lisäksi lattiakaivon muovinen, selvästi rakennusten alkuperäisen rakennusajan jälkeen asennettu putki on johdettu määräysten vastaisesti hulevesijärjestelmään. Kantajien väitteen mukaan 1950 - luvulla ei käytetty autotallissa muovista harmaata viemäriputkea. Kyseinen rakennelma ja autotallin edustalla ollut kaivo ovat jälkeenpäin asennettuja.

HHHn vastaväitteen mukaan yleensä autotalleissa ei ole lattiakaivoa lainkaan. 1950-luvulla rakennetuissa taloissa autotallin lattiakaivot usein yhdistettiin hulevesijärjestelmään. Näin ollen HHH ei katso lattiakaivon puutteista tehtyä vaatimusta myyjän korvattavaksi maakaaren 2 luvun 17 §:n tarkoittamaksi virheeksi.

Kuvassa (K3 / 201701512_ 16_39_17) on autotallin lattiakaivo ja siinä noin 5 cm:n avonainen muoviputki. Kantajien väitteen mukaan tällainen nk. "hyppyputki" ei ole 1950-luvun rakentamisratkaisu.

HHHn kertoman mukaan hänellä ei ole tietoa, milloin tällainen on laitettu. Kysymyksessä on 1950-luvunratkaisu, jossa vesi on johdettu hulevesikaivoon alan määräysten mukaisesti.

Todistaja PPP on kertonut, että tällainen ei ole ollut käytössä vielä 1950-luvulla. Tämä on asennettu jälkikäteen. PPP on todennut kuvassa näkyvän noin viiden sentin rako. Putki on johdettu hulevesijärjestelmään. Ilmeisesti tallissa on lattiakaivo, josta menee vedet hulevesiviemäriin. Jos tämä on tehty laajennuksen yhteydessä, ei se ole hyvää rakennustapaa laittaa lattiavesiä huleveteen. Lisäksi viemärilinjojen pitäisi olla yhdessä. Rako on riski siihen, että hiekkaa ja kiveä menee putkeen ja putki tukkeentuu. Lisäksi viemärilinjasta voi lika imeytyä maaperään. Tässäkin PPP on kertonut, että viemäriliitosten puuttumisen osalta hän perustaa arvionsa maalaisjärkeen.

Johtopäätökset

Todistaja PPP on kertonut, että tällainen "hyppyputki" ei ole ollut käytössä vielä 1950-luvulla, vaan tämä on asennettu jälkikäteen. PPP on pitänyt toteutettua ratkaisua hyvän rakentamistavan vastaisena.

Käräjäoikeudelle ei ole tullut aihetta kyseenalaistaa PPP asiantuntijana esittämää arvioita. HHHn kertomat seikat eivät muuta tätä arvioita. Yksittäisenä virheenä, ei virheen merkitys ole merkittävä.

Yhdessä muiden virheiden kanssa käräjäoikeus kuitenkin katsoi hinnanalennukseen oikeuttavan virhekynnyksen tällaisen riskirakenteen kohdalla ylittyvän. PPP kertoman mukaan rako on riksi siihen, että hiekkaa ja kiveä menee putkeen ja putki tukkeentuu.

Edellä lausutuin perustein käräjäoikeus katsoo kaupan kohteessa olevan keskikerroksen kylpyhuoneen lattian osalta maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 kohdan tarkoittamalla tavalla salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Sen vuoksi ostajilla on tällä perusteella oikeus saada hinnanalennusta myyjältä.

Hinnanalennuksen määrä

Kuten edeltä ilmenee keskikerroksen vessan lattian ja autotallin lattian

betonin osalta hinnanalennusvaatimus on 3.348 euroa. Sen perusteena on LLL / CCCn Oy:n lasku 3.348 euroa.

Hinnanalennusvaatimus on siten tässä kohdin osittain päällekkäinen keskikerroksen vessan osalta. Käräjäoikeus on jo edellä pitänyt hyväksyttävänä hinnanalennuksena 12.000 euroa. Käräjäoikeus toteaa, että siihen sisältyvän LLL / CCC Oy tämän laskun osuus on arviolta 1.000 euroa.

Hinnanalennusta ei voida tässäkään perustaa suoraan korjauskustannuksiin, eikä arvioon korjauskustannuksista. Kaupan kohteen ikään ja virheiden merkitykseen nähden kohtuulliseksi virhettä vastaavaksi hinnanalennuksen määräksi autotallin "hyppyputken" osalta käräjäoikeus katsoo 1.000 euroa.

Palo-osastoimaton öljykattilan putki

Kirjallisena todisteena on kuva (K3 nro 5954), jossa on alakerrasta pannuhuoneeseen tuleva ilmanvaihtoputki.

HHH on kertonut, että putkimies LLL kävi katsomassa pannuhuoneen käyttöputkiston, joka oli LLLn mielestä laiton, kun siinä oli polyuretaania, eikä siitä olisi saanut johtaa ilmaa. llmanvaihtoputki oli vedetty purujen läpi niin, että pannuhuone oli vessan yläpuolella.

Suomen rakentamismääräyskokoelma E9 koskee vuonna 1985 annettuja ympäristöministeriön ohjeita kattilahuoneiden ja polttoainevarastojen paloturvallisuudesta. Riitaa on tämän ohjeen tulkinnasta.

Edellä sanottuun ohjeeseen on aluksi kirjattu, että määräykset ovat sitovia. Ohjeet esittävät hyväksyttäviä ratkaisuja.

Rakennusvalvontaviranomaisen on näin ollen hyväksyttävä ohjeiden mukainen rakentaminen. Rakentamisessa voidaan kuitenkin käyttää myös muita ratkaisuja, mikäli rakennusvalvontaviranomainen katsoo niiden täyttävän säännösten ja määräysten vaatimukset.

HHH on nimennyt kirjalliseksi todisteeksi piirroskuvan öljykattilasta (V10) ja ote nettikirjoituksesta www.suomela.fi/p43429 (V11) samasta teemasta (rakentamismääräyksissä ei ole palo-osastointivaatimusta alle 20 kW kattiloissa). Kantajan ilmoituksen mukaan tämä todistelu nimetään, koska todistaja R LLLn kuulemisesta on jouduttu sairastumisen takia luopumaan. Piirroskuvasta (V10) ilmenee se millainen Termax 17 S öljykattila ulosasultaan. Lisäksi ilmenee, että Termax 17 S öljykattila on varustettu markkinoiden suurimmalla vesitilalla (215 litraa). Sen mukana toimitetaan 6 kW sähkövastusjärjestelmä. Edelleen tuote-esitteessä todetaan, että Termaz 17-sarja on 80 - 250 m2 pientalojen lämmitykseen suunniteltu kattilasarja. Termax-pientalokattilat ovat 3-vetoisia kattiloita, joissa savukaasut virtaavat oikeaoppisesti alhaalta ylöspäin. Rakenne takaa puhtaan palamisen hyötysuhteella, säästää öljyä ja minimoi päästöt.

Uudisrakennukseen tai saneerauskohteeseen soveltuvat kattilat sisältävät vakiovarusteena 6 kW sähkövastusvastejärjestelmän.

Suomen rakentamismääräyskokoelman E9 edellä mainittujen ohjeiden sivulla 2 olevasta taulukosta 1 on esitetty tässä asiassa erilaisia tulkintoja. Kantajat ovat vedonneet siihen, että tästä taulukosta ilmenee merkintä "Asuintila, erikoiskattila teho alle 20 kw. Ohjeen mukaan erikoiskattila on tähän tarkoitukseen erikseen suunniteltu ja hyväksytty lämmityskattila asuintiloissa. Tällaisesta ei olisi HHHn ja AAAn väitteen mukaan Thermax 17 -kattilassa tässä tapauksessa kyse.
Käräjäoikeus toteaa, että toisaalta ohjeessa todetaan, että kattilahuone muodostetaan omaksi palotekniseksi osastokseen siten, että kattilahuonetta rajoittavat rakennusosat täyttävät edellä mainitun taulukon 1 mukaiset paloluokkavaatimukset (kohta 2.1.1). HHH on vedonnut siihen, että sanotussa kohdassa todetaan myös se, että ilman osastointivaatimuksia saadaan asuintiloihin sijoittaa tähän tarkoitukseen erikseen suunniteltu ja hyväksytty enintään 20 kW tehoinen lämmityskattila.

Käräjäoikeus toteaa, että ohjeiden määritelmien (1.2) mukaan "kattilahuone on erityisesti lämmityskattilan sijoittamiseen tarkoitettu huone". Ohjeissa ei ole määritelty asuintilaa, mutta ohjeiden taulukosta 1 on luettavissa, ettei kattilahuoneessa teholtaan alle 20 kW oleva kattila kerroksessa tai kellarikerroksessa voi olla palo-osastoimaton. HHH on vielä vedonnut edellä mainittuun öljylämmitystä koskevaan RT-korttiin 52-10356, kun siinä todetaan muun ohessa, että öljypolttimen tarvitsemaa palamisilmaa varten kattilahuone tai muu kattilan sijoitustila on varustettava tuloilmakanavalla tai ulkoseinässä olevalla aukolla.
Poistoilmakanavaa ei kattilahuoneessa tarvita. Ulkoseinässä oleva aukko on syytä varustaa tuulisuojalla. Kanava, joka johdetaan toisen paloteknisen osaston läpi, on tämän osaston alueella paloeristettävä. Jos poltin on koteloitu, voidaan tuloilmakanava liittää koteloon (kohta 6.4).

Todistaja PPP on kuvasta (K3 nro 5954) käräjäoikeudessa kertonut, että putki pitäisi olla palo-osastoitu. Kun putki tulee kattilaosastosta, sen pitäisi mennä omanaan paloeristettynä katolle. Putki ei saa olla yhdistettynä näihin muihin ilmanvaihtokanaviin. Siihen kysymykseen, onko osastointivaatimus ollut alle 20 w lämpökattilassa, PPP on vastannut, että rakentamismääräyksissä on vaatimukset myös alle 20 wattisille. Tältä osin PPP on viitannut edellä mainittujen ohjeiden liitteeseen 1. Normaalissa kellarikerroksessa olevassa kattilassa osastointivaatimus on A30, eli kattilan teho on alle 20 kW kellarikerroksessa. Sisätiloihin suunniteltua ja tarkoitettu öljykattilaa; eli sellaista vaihtoehtoa, jossa osastointia ei ole vaadittu, todistaja PPP ei ole nähnyt. PPP on kertonut A30 vaatimuksen tässä tarkoittavan sitä, että jos on mineraalivillaa peltiputken sisällä kellarissa. Mineraalivillaa ei ole luokiteltu palamattomaksi, vaan vuorivilla. Pitää olla pellillä vuorattu villa. Ja jos on maalämpö, ei kattilanputkea enää tarvita.

Johtopäätökset

Putkimies LLLstä ei ole käräjäoikeudessa kuultu. LLLn HHHlle mahdollisesti kertomalla ei ole näyttönä merkitystä. Kaupan kohteen virhettä vastaan puhuu se, ettei Vantaan kaupungin rakennusvalvonnalla ole ollut huomautettavaa tästä öljykattilasta. Toisaalta PPPn seikkaperäinen kertomus ja tulkinta nyt kysymyksessä olevien ohjeiden tulkinnasta puhuu sen puolesta, että palo-osastointi ei tässä tapauksessa täytä säännösten ja määräysten vaatimukset.

Edellä lausutuin perustein käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohteessa on tältä osin maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 kohdan tarkoittama virhe, koska kiinteistö ei määräysten vastaisen palo-osastoinnin takia ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu. Kun tämäkin Suomen Rakentamismääräysten ohjeiden vastainen rakenneratkaisu ei ole todistaja PPPn kertomin tavoin hyvän rakentamistavan mukainen ja kun virhe on osa muiden virheiden kokonaisuutta, käräjäoikeus katsoo HHHlla ja AAAlla olevan tämänkin virheen perusteella oikeus saada hinnanalennusta.

Hinnanalennuksen määrä

Tältä osin vaadittavaa hinnanalennusta ei ole sen enempää erikseen perusteltu. Vaatimusta on arvioitava vaatimuksen perusteiden kohdassa 24 todetulta pohjalta. Siinä kantajat ovat esittäneet seuraavan: Keskikerroksen putkituksen, purkamisen ja uusien putkien asennuksen ja tavaroiden osalta hinnanalennusvaatimus on 3.800 euroa.

Enemmän selvityksen puuttuessa ja virheen vähäiseen merkitykseen nähden kohtuulliseksi virhettä vastaavaksi hinnanalennukseksi käräjäoikeus katsoo 200 euroa.

Sähköasennukset

Tältä osin kantajien kustannusarvioon perustuva hinnanalennusvaatimus on 1.300 euroa. HHH on kertonut, että vessasta, eteisestä ja kellarista löytyi seinän sisältä avonaisia sähkörasioita. Vessaan ja eteiseen on kaupan jälkeen remontissa lisätty kannet. Kellariin ei ole remontissa vielä koskettu. Remontissa suurin osa avorasioista on tulpattu tai poistettu. Tässä työssä on ollut isona apuna HHHn vanhimman pojan kummisetä, joka oli tullut remontoimaan myöhään illallakin.

Kuntotarkastusraportissa (s. 12) todetaan kohdassa sähköistys (5.9), että silmämäärisessä tarkastuksessa ei havaittu puutteita, paitsi kattilahuoneessa sähkörasiasta puuttui kansi. Puuttuva kansi pitää asentaa paikalleen. Sähköjärjestelmän tekninen käyttöikä on noin 30-50 vuotta. Sähköjärjestelmän tarkastusta suositellaan tehtäväksi 30 vuoden välein asuinrakennuksiin. Puuttuvan kannen HHH on virheeksi myöntänyt.

HHH on rastittanut haastattelulomakkeeseen sähköjärjestelmän osan tai laitteen kohdalle, ettei pääkeskuksessa, sulaketauluissa, vikavirtasuojissa ym., pistorasioissa, sähköjohdoissa, kytkimissä, valaisimissa yms. ole toimintapuutteita.

Kuvassa (K3 nro 6203) on keskikerroksen käytävällä avoin sähkörasia. HHHn mukaan kyseessä ei ole jakorasia, vaan se on ollut hellan virtalähde. Kantajien ottaman kuvan selitteenä todetaan, että olemme siirtäneet keskikerroksen sähkötaulunalakertaan. Puutteellisten sähköpiirustusten vuoksi emme tienneet, miten sähkövedot on tehty.

Kuvassa (K3 nro 6505) on avoin sähkörasia keskikerroksen vessan alapuolella kellarin katonrajassa. Kantajien mukaan tämän rasian päälle voi kulkeutua kuivapurua, mikä on paloriski. HHHn mukaan kyseessä olisi ollut kolmen euron korjaus, jos HHH olisi tästä tiennyt.

Kirjallisena todisteina olevista valokuvista (K3 nrot 6203 ja 6205) todistaja PPP on kertonut, että rasiat ovat kaikki olleet rakenteiden sisällä, eikä niitä ole voitu kuntotarkastuksessa havaita. Jakorasioissa täytyi olla kannet paikallaan, eikä avoimia sähköjohtaja saisi olla rakenteissa. Sitä PPP ei tiedä, ovatko virrat olleet tässä tapauksessa päällä.

HHH on kertonut näiden olleen haamurasioita, joita oli tilattu uima-allaslaitteiden valmistajalta tietyt betonikappaleet. Nämä rasiat olivat altaan suihkuille ja tulovaloille. Ne oli varattu sinne altaan valmistajanohjeiden mukaan.

HHHn kirjallisena todisteena olevasta KKK Oy:n tarkastuspöytäkirjasta joulukuulta 2016 (V8) ilmenee, että sähköjärjestelmät oli tarkastettu asiantuntijan toimesta ennen kauppaa. Tästä HHHn tilaamasta käyttöönottotarkastuspöytäkirjasta ei ilmene, miten tarkastukset on tehty. Käräjäoikeus toteaa, että nämä sähköviritykset, jotka HHH ja AAA katsovat virheiksi, ovat olleet rakenteiden sisällä ja tulleet esille keskikerroksen kylpyhuoneesta laajentuneen remontin myötä.

Johtopäätökset

Todistaja PPP on kertonut, että sähkötöiden käyttöönottotarkastuksessa katsotaan pintapuolisesti ja mitataan maadoituksia. Jos nämä rasiat ovat olleet peitossa, ei niitä pysty silloin havaitsemaan.

Sähköjärjestelmät on tarkastettu asiantuntijan toimesta ennen kauppaa. Tällä ei ole ratkaisevaa merkitystä arvioitaessa sitä, onko tässä tapauksessa kaupan kohteessa ollut virhe, koska sähkörasiat ovat olleet rakenteiden sisällä. Todistaja PPPn kertomuksella on näytetty, että jakorasioissa täytyi olla kannet paikallaan, eikä avoimia sähköjohtaja saisi olla rakenteissa.

HHH on myöntänyt virheen siltä osin kuin näkyvillä olevasta rasiasta on puuttunut kansi. Kysymys on ollut sähkövirityksistä, jotka ovat selvinneet pintaremontin edetessä. Kun tämäkin Suomen Rakentamismääräysten ohjeiden vastainen rakenneratkaisu ei ole todistaja PPPn kertomin tavoin hyvän rakentamistavan mukainen ja kun virhe on osa muiden virheiden kokonaisuutta, käräjäoikeus katsoo HHHlla ja AAAlla olevan tämänkin virheen perusteella oikeus saada hinnanalennusta.

Edellä lausutuin perustein käräjäoikeus katsoo kaupan kohteessa olevan sähköasennusten osalta maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 kohdan tarkoittamalla tavalla salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Sen vuoksi ostajilla on tällä perusteella oikeus saada hinnanalennusta myyjältä.

Hinnanalennuksen määrä

Hinnanalennusta vaaditaan tältä osin 1.300 euroa. Hinnanalennusvaatimus perustuu kustannusarvioon, josta HHH on edellä yleisesti kertonut.

Korjauksia näyttäisi tehdyn osin talkootyönä. Korjausten kokoluokkaan ja virheen merkitykseen nähden kohtuulliseksi virhettä vastaavaksi hinnanalennukseksi käräjäoikeus katsoo 300 euroa.

Turvaamistoimen voimassapitäminen

Käräjäoikeus on tässä asiassa 14.5.2019 antamallaan päätöksellään nro 19/17778 määrännyt pantavaksi takavarikkoon vastaajan E HHHn omaisuutta niin paljon, että hakijoiden 30.000 euron saaminen tulee.

Oikeudenkäymiskaaren 7 luvun 9 §:n mukaan kun tuomioistuin ratkaisee pääasian, sen tulee samalla määrätä, kuinka kauan turvaamistoimi on voimassa. Jos kanne hylätään tai jätetään tutkimatta, samalla voidaan määrätä, että turvaamistoimi peruuntuu vasta pääasiaa koskevan ratkaisun saatua lainvoiman. Jos kanne peruutetaan, turvaamistoimi on määrättävä peruutettavaksi.

HHH ja AAA ovat vaatineet, että käräjäoikeuden määräämää turvaamistoimi pidetään edelleen voimassa.

HHH on vastustanut turvaamistoimen voimassapitämistä tarpeettomana. Saarikiinteistö on vakuutena Nordea pankkiin 300.000 euron saatavasta.

Käräjäoikeus määrää edellä sanotun turvaamistoimen pidettäväksi voimassa siihen saakka, kunnes tämä pääasiassa annettava tuomio saa lainvoiman kuitenkin siten muutettuna, että takavarikkoon pantavan omaisuuden määrä on alennettava tuomittavaa hinnanalennusta vastaten 15.000 euroon.

Siltä osin kuin kanne on kantajien vaatiman määrän osalta hylätty, käräjäoikeus katsoo, ettei ole tarvetta määrätä, että turvaamistoimi peruuntuu vasta pääasiaa koskevan ratkaisun saatua lainvoiman.

Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Säännöksen 2 momentin mukaan mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Kantajan vaatimuksista on hyväksytty vain osa. Kantajien vaatimusten perusteista osa on hyväksytty, ja osa ei. Hinnanalennuksen hyväksymättä jääneet osat koskevat ainoastaan harkinnanvaraisia seikkoja. Asian lopputulokseen nähden asianosaiset saavat vastata pääasian osalta omista oikeudenkäyntikuluistaan.

Kantajat ovat 6.5.2019 ilmoittaneet vaativansa, että turvaamistoimen osalta vastaajat velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa 2.929 eurolla (10,5 h x 248 euroa) sekä turvaamistoimen täytäntöönpanomaksun 225 euroa.

Vastaaja HHH ovat hävinnyt turvaamistoimiasian kokonaan. Kantajien turvaamistoimen osalta vaatimat oikeudenkäyntikulut ovat työtuntien ja tuntiveloituksen osalta hyväksyttävät. HHH ei ole riitauttanut näitä kuluvaatimuksia. Näin ollen käräjäoikeus oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla velvoittaa HHHn korvaamaan oikeudenkäyntikuina kantajien vaatiman määrän lisättynä turvaamistoimen täytäntöönpanomaksulla kantajille.

TUOMIOLAUSELMA

E HHH velvoitetaan suorittamaan kantajille L HHHlle ja S AAAlle hinnanalennuksena 15.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 24.11.2018 lukien.

Pääasian osalta asianosaiset saavat vastata omista oikeudenkäyntikuluistaan.

Lausunto turvaamistoimesta

Käräjäoikeuden tässä asiassa 14.5.2019 antamalla päätöksellä nro 19/17778 määrätty turvaamistoimi määrätään pidettäväksi edelleen voimassa siihen saakka, kunnes tämä pääasiassa annettava tuomio saa lainvoiman kuitenkin siten muutettuna, että takavarikkoon pantavan omaisuuden määrä on alennettava tuomittavaa hinnanalennusta vastaten 15.000 euroon.

E HHH velvoitetaan suorittamaan kantajille L HHHlle ja S AAAlle oikeudenkäyntikuluina hyväksytyn turvaamistoimen osalta 2.929 euroa (10,5 h x 248 euroa) sekä turvaamistoimen täytäntöönpanomaksun 225 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 14.11.2019 lukien.

Lainkohta: oikeudenkäymiskaari 7 luku 9 §

MUUTOKSENHAKU

Tähän päätökseen saa hakea muutosta valittamalla hovioikeuteen. Tyytymättömyys on ilmoitettava käräjäoikeudelle viimeistään 13.11.2019.

Tyytymättömyyden ilmoittaja

E HHH

Ilmoituksen sisältö

Siltä osin, kun kantajan kanne on hyväksytty sekä koskien tuomittuja oikeudenkäyntikuluja turvaamistoimen osalta, jonka vastaaja on katsonut tarpeettomaksi. Lisäksi siltä osin kun vastaajan oikeudenkäyntikulut jäivät vastaajan kannettavaksi vaatimuksesta huolimatta.

Valitusosoitus liitteenä

Määräpäivät
Valitus: 9.12.2019

Vastavalitus: 23.12.2019

Käräjätuomari O HHH

Reklamaatio myöhässä?

Yhteystiedot

Asuntokaupanvirheet

Sivustot

Yhteystiedot