Myyjän suorittama kph-remontti - salainen virhe vai muu laatuvirhe?

Tapauksessa oli kysymys siitä, oliko kaupan kohteessa olevassa kiinteistössä salainen virhe vai myyjän tiedonantovirhe eli myyjän huolimattomuus. Ostajat olivat vaatineet, että myyjät velvoitetaan korvaamaan heille kaupan kohteena olleen kiinteistön laatuvirheeseen perustavana vahingonkorvauksena tai toissijaisesti salaiseen virheeseen perustuvana hinnanalennuksena 13.462,60 euroa. Lisäksi oli kysymys korjauslaajuudesta.

Ostajien mukaan kaupan kohteena olevan omakotitalojen pesutilojen seinässä oli rakennusvirhe. Ostajat olivat vedonneet siihen, että kosteus- ja mikrobivaurion syynä oli vesieristeen rikkoutuminen. Ostajien mukaan myyjät olivat joko tehneet itse virheellisen rakenteen tai joko valinneet suorittajaksi sellaisen urakoitsijan tai työntekijän, jolla ei ole ollut tehtävän edellyttämää ammattitaitoa tai kokemusta. Toissijaisesti ostajat katsoivat, että kyseessä oli maakaaren tarkoittama salainen virhe.

Myyjät olivat väittäneet, että kauppakirjan ehto poisti myyjien vastuun kyseessä olevalla tontilla sijaitsevan rakennuksen pesutilojen kastumisen ja mikrobivauriot. Käräjäoikeus totesi, että ehdon sanamuoto oli epäselvä. Ehdoissa ei yksilöity, mitä vauriolla tarkoitetaan tai miten se oli huomioitu kauppahinnassa. Käräjäoikeuden mukaan myyjät olivat vastuussa kauppakirjan ehdon epäselvyydestä.

Käräjäoikeus oli katsonut, että kaupan kohteena olleen omakotitalon pesutilojen seinässä oli ollut virhe. Käräjäoikeus oli kuitenkin katsonut, etteivät myyjät olleet tuottamuksellaan aiheuttaneet ostajille vahinkoa, vaan kyseessä oli salainen virhe. Käräjäoikeus hyväksyi myyjien maksettavaksi hinnanalennuksena 6000 euroa ja 4000 euroa oikeudenkäyntikuluja.

Myyjät olivat valituksessaan hovioikeudelle vaatineet ostajien kanteen hylkäämistä kokonaan tai toissijaisesti tuomitun hinnanalennuksen alentamista. Ostajat olivat vaatineet joko käräjäoikeuden tuomion pysyttämistä taikka myyjien velvoittamista korvaamaan heille vastaava määrä heidän ensisijaisen vaatimuksensa mukaisesti vahingonkorvauksena.

Hovioikeus katsoi, ettei myyjien ole näytetty huolehtineen saunan ja pesutilojen väliseen sisäseinään tehdyn rakenteen asianmukaisuudesta eikä myöskään antaneen ostajille tietoa tehdystä virheellisestä seinärakenteesta. Hovioikeus katsoi käräjäoikeuden johtopäätöksistä poiketen, että seinärakenteessa ollut virhe oli aiheutunut myyjien huolimattomuudesta.

Hovioikeus kumosi käräjäoikeuden tuomion hinnanalennusta ja oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta koskevilta osin. Hovioikeuden mukaan asiassa tuli näytetyksi, että kaupan kohteena olleen omakotitalon pesutilojen seinässä oli ollut virheellinen rakenne, josta myyjät olivat vastuussa tuottamuksen perusteella. Mutta hovioikeus arvioi korjauslaajuudeksi ja vahingon määräksi vain 2.000 euroa. Tätä hovioikeus perusteli sillä että koko kph ja saunaa ei tarvitse korjata vaan siihen riittää yhden seinän korjaaminen, jonka määräksi hovioikeus arvioi 2000e euroa. Lisäksi hovioikeus määräsi osapuolet kantamaan omat oikeudenkäyntikulunsa.

Kommentti tapauksesta:

Tapauksessa oli siis kysymys myyjän tuottamuksesta ja salaisesta virheestä kph korjauksessa. Tässä sillä ei ole ollut merkitystä koska nyt ei vaadittu mitään korvauksia sijaisasumiskuluista tai vastaavista ylimääräisistä kuluista joita olisi syntynyt koska myyjä oli menetellyt tuottamuksellisesti. Tässä oli kysymys pelkästä korjauskulusta ja lopputulos on käytännössä sama hinnanalennuksena (salainen virhe) tai vahingonkorvauksena (myyjän tuottamus).

Korjauslaajuus on kylpyhuonekorjauksissa aina epäselvä. Ostaja väittää ja esittää asiantuntijatodistelua väitteensä tueksi että koko vesieristys ja siten kaikki seinät ja lattia menee uusiksi. Myyjä puolestaan esittää asiantuntijatodistelua että riittää vaurioituneen seinän korjaaminen ja vesieristyksen huolellinen liittäminen vanhaan vesieristykseen. Lisäksi tulee tietysti arvioitavaksi ns. tasonparannus koska kph:n käyttöikä pitenee. Käräjäoikeus ja hovioikeus arvioivat asiantuntija näyttöä (ja vaatimuksia) tässä eri tavoin.

Käräjäoikeus totesi:
"Käräjäoikeus ottaa laskelman lähtökohdaksi virheen korjaamisen kustannukset. Ostajat ovat ostaneet kiinteistön, jolla sijaitsevassa rakennuksessa on kunnossa oleva kylpyhuone. Heillä ei ole velvollisuutta tyytyä kosteusvaurion osakorjaukseen, jonka lopputulos olisi epävarma. Samasta syystä heillä ei ole myöskään velvollisuutta tyytyä halvimpaan mahdolliseen ratkaisuun, kuten esimerkiksi suihkukopin asentamiseen. Näin ollen hinnanalennuksen laskemisen perustaksi on otettava se, että virhe korjataan kokonaan."
Hovioikeus totesi:
"Ostajien korvausvaatimus on alunperin perustunut koko saunan ja kylpyhuoneen remontoimisesta aiheutuviin kustannuksiin ja tätä koskeviin kirjallisina todisteina esitettyihin kustannusarvioihin. Kanteen kohteena on kuitenkin ollut ainoastaan yksi saunan ja pesutilojen välinen, hieman yli metrin levyinen sisäseinä. Kosteuden ei ole edes väitetty levinneen seinässä olevasta Kaakeliluja-levystä puisiin rakenteisiin. Vahingonkorvaus on siten määrättävä vain kyseisen seinän korjaamisesta."

Oikeudenkäyntikulut muodostuivat asiassa kuitenkin isoimmaksi kulueräksi kuten yleensä asuntokauppariidoissa. Molempien oikeudenkäyntikulut ovat todennäköisesti olleet noin 20.000 euroa per osapuoli ja nyt kumpikin määrättiin kärsimään ne itse koska voitto oli vain osavoittotilanne. Jos kummallakin oli kotivakuutukset jäi kummallekin kuitenkin maksettavaa noin 10.000 euroa. Korvauksia tuomittiin ostajalle hovioikeudessa vain 2.000 euroa. Asuntokauppariidoissa olisi kohtuullista jo laissa velvoittaa kumpikin vastaamaan aina omista oikeudenkäyntikuluistaan sitten, että se tiedettäisiin etukäteen jo prosessitoimiin ryhdyttäessä.

VAASAN HOVIOIKEUS
TUOMIO Nro 1233
Antamispäivä 26.10.2010
Diaarinro S 09/217

RATKAISU, JOSTA ON VALITETTU
Jyväskylän käräjäoikeuden tuomio 18.12.2008 nro 8271

ASIA:
Kiinteistönkauppaan perustuva vahingonkorvaus ym.

LUE KOKO TAPAUS

Katso myös aikaisemmin lisätyt kysymykset ja tapaukset: