Rintamamiestalon virheet, ennakkotarkastus ja oikeudenkäyntikulut?

Kantaja oli 2012 ostanut 150.000 euron kauppahinnalla 1948 rakennetun puurakenteisen ns. rintamies omakotitalon kiinteistöineen. Rakennuksen kylmäullakko oli myyjiä edeltäneiden omistajien toimesta 1980-luvulla rakennettu asumiskäyttöön. Rakennus on perustettu pääosin suoraan kalliolle puupilareiden varaan (tuulettuva alapohja) ja rakennuksen alla on ryömintätila.

Kantaja vaati kaupan purkua tai vahingonkorvausta/hinnanalennusta 92.000 euroa. Kantaja väitti, että rakennuksessa oli useita virheitä:
1)kattopellin virheellinen asennus piipun juuressa,
2)höyrysulkumuovien virheellinen asennus yläpohjassa eli yläkerran katossa sekä yläkerran seinissä,
3)riittämätön eristekerros koskien koko rakennusta,
4)salaojien puutteet ja maanpinnan virheelliset kallistukset, minkä seurauksena talon alle ja seinän vierustalle on kertynyt valumavesiä,
5)ikkunasmyygien pellityksen asennusvirheet, joiden johdosta eristekerroksiin on päässyt vuotamaan vettä sekä
6)yläpohjan riittämätön tuuletus, päädyistä puuttuu tuuletusventtiilit, ei riittävää ilmankiertoa.
Näistä virheistä on aiheutunut kosteusvaurioita koko rakennuksen alueelle ja home- ja sienikasvustoa ainakin niihin paikkoihin, joista mikrobinäytteitä on otettu. Kosteusvauriosta ja mikrobeista on aiheutunut terveyshaittaa.

Molemmat oikeusasteet hylkäsivät muut vaatimukset paitsi osin alapohjan osalta, josta käräjäoikeus tuomitsi hinnanalennusta 10.000 euroa ja hovioikeus korotti sen 13.000 euroon.

Hovioikeus totesi, että kiinteistökaupan kohteena on ollut vuonna 1948 rakennettu puutalo, jota ei ole edes väitetty myydyn Nitttelle nykyajan rakennusmääräyksiä vastaavassa kunnossa. Mittapuuna kiinteistön asuinrakennuksen vaadittavan kunnon ja rakennuksen edellyttämien korjaustoimenpiteiden arvioimisessa ei näin ollen voi pitää Tutttsen kustannusarvion (todiste 2) mukaisia toimenpiteitä. Asiassa ei ole ilmennyt aihetta arvioida esitettyä näyttöä yläpohjan, ulkoseinien lämmöneristyksen ja ikkunapeltien osalta toisin kuin käräjäoikeus on tehnyt. Hovioikeus hyväksyi näiltä osin käräjäoikeuden johtopäätökset.

Vaatimukset hylättiin pitkälti sen johdosta, että väitteiden tueksi ei oltu esitetty riittävää näyttöä. Kysymys oli siis näytön arvioinnista, joka on tämän tyyppisissä riidoissa aina vaikeaa. Osaltaan asiaan vaikutti rakennuksen ikä, jolloin ostajan on varauduttavakin suurempaan korjaustarpeeseen ja tehtävä ennakkotarkastus huolellisesti.

Vaikka kantaja "voitti" riidan, kantaja velvoitettiin korvaamaan kaikki myyjien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa (21.100€) ja hovioikeudessa (12.500€) koska myyjät olivat alusta alkaen tarjonneet sovinnoksi 15.000€, jolloin oikeudenkäynti katsottiin turhaksi KKO 2008:52 mukaisesti.




Turun hovioikeus Tuomio Nro 50


Antopäivä 19.1.2018

Diaarinumero S 16/1514

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Varsinais-Suomen käräjäoikeus 5.7.2016 nro 21867 (liitteenä)

Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus


Valittaja

Nitttnen

Vastapuolet

Hetttnen
Letttnen



Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
Nitttnen on toistaen käräjäoikeudessa esittämänsä kanneperusteet vaatinut ensisijaisesti, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, että hänet vapautetaan velvollisuudesta korvata Hetttsen ja Letttsen oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa, että asianosaisten 2.8.2012 solmima kiinteistönkauppa puretaan ja että Hetttnen ja Letttnen (jäljempänä myös myyjät) velvoitetaan palauttamaan hänelle kauppahintaa vastaavat 135.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 1.10.2012 lukien 16.2.2015 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 17.2.2015 lukien.

Toissijaisesti Nitttnen on vaatinut, että myyjät velvoitetaan suorittamaan hänelle vahingonkorvauksena 92.500 euroa.

Lisäksi Nitttnen on ensi- ja toissijaisen vaatimuksensa ohella vaatinut, että myyjät velvoitetaan suorittamaan hänelle;

-korvauksena sijaisasunnon kustannuksista 600 euroa kuukaudessa 28.9.2014 lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kunkin vuokraerän eräkuukauden 2 päivästä lukien,
-pintamateriaalien kustannuksena 614,70 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 16.2.2015 lukien,
-virheiden selvittelykuluina 1.420,56 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 16.2.2015 lukien ja
-mikrobien pilaamasta asuinirtaimistosta 2.720 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 16.2.2015 lukien.

Viimesijaisesti Nitttnen on vaatinut, että käräjäoikeuden hinnanalennuksena tuomitsema 10.000 euron korvausmäärä korotetaan 92.500 euroksi korkoineen.

Vielä Nitttnen on vaatinut, että myyjät velvoitetaan korvaamaan hänen oi­ keudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.

Kaupan kohteena olleessa kiinteistössä on ollut kanteesta ilmenevät maakaaren 2 luvun 17 §:n 1-5 kohtien mukaiset virheet, jotka ovat olleet olennaisia. Asuinrakennus on laatuvirheiden johdosta mikrobivaurioitunut kauttaaltaan ja on siten korjauskelvoton. Myyjät eivät ole antaneet Nitttelle oikeita tai riit­ täviä tietoja kaupan kohteesta. Kaupan kohde ei ole vastannut sitä, mitä oli so­ vittu tai mitä Nitttellä on kauppahinta ja muut kaupan olosuhteet huomioon ottaen ollut oikeus edellyttää. Tuomittu hinnanalennus on riittämätön suhteessa todettuihin puutteisiin. Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden osalta myyjien ehdottamaa sovintosopimusta ei voida ottaa huomioon, koska se on sisältänyt Nittten kannalta kohtuuttomia ehtoja.

Vastaus

Hetttnen ja Letttnen ovat käräjäoikeudessa esittämiinsä perusteisiin viitaten yleisesti vaatineet, että valitus hylätään perusteettomana ja että Nitttnen velvoitetaan korvaamaan heidän yhteiset oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen. Joka tapauksessa kannevaatimusten määrää arvioitaessa tulee ot­ taa huomioon, että kiinteistöllä sittemmin sattuneen tulipalon johdosta Nitttnen on oikeutettu noin 15.000 euron suuruiseen vakuutuskorvaukseen.

Todistelu hovioikeudessa

Hovioikeus on ottanut vastaan saman todistelun kuin käräjäoikeus lukuun ottamatta tallin sähköistyksen maksukuitteja.

Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Asianosaiset ja todistajat ovat olennaisilta osin kertoneet hovioikeudessa kuten heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon merkitty. Asian ratkaisun kannalta merkityksellisinä tarkennuksina todistajien kertomuksiin hovioikeus toteaa seuraavaa:

Todistaja T. Nurttt on lausunut 1.9.2014 päivättyyn kosteusmittausraporttiin ja testausselosteeseen 16.9.2014 liittyen, että merkintä yläkerran makuuhuoneesta tehdystä mittauksesta on ilmeisesti virheellinen, sillä makuuhuoneen kattorakenteita ei ollut näytteeottoajankohtana avattu. Makuuhuoneesta otetuksi merkitty näyte 2 onkin todennäköisesti otettu vaatehuoneesta. Todistaja K. Salttt on todennut, että rakenteiden purkutoimenpiteet oli suoritettu virheellisesti ja hänen lausunnossaan antamiensa ohjeiden ja suositusten vastaisesti. Todistaja P. Tutttnen on todennut 3.1.2015 päivätyn kustannusarvionsa sisältämien korjaustoimenpiteiden toteuttamisen merkitsevän sitä, että rakennus olisi kauttaaltaan peruskorjattu.

Hovioikeus toteaa, että kiinteistökaupan kohteena on ollut vuonna 1948 rakennettu puutalo, jota ei ole edes väitetty myydyn Nitttelle nykyajan rakennusmääräyksiä vastaavassa kunnossa. Mittapuuna kiinteistön asuinrakennuksen vaadittavan kunnon ja rakennuksen edellyttämien korjaustoimenpiteiden arvioimisessa ei näin ollen voi pitää Tutttsen kustannusarvion (todiste 2) mu­ kaisia toimenpiteitä. Asiassa ei ole ilmennyt aihetta arvioida esitettyä näyttöä yläpohjan, ulkoseinien lämmöneristyksen ja ikkunapeltien osalta toisin kuin käräjäoikeus on tehnyt. Hovioikeus hyväksyy näiltä osin käräjäoikeuden johtopäätökset.

Mitä rakennuksen paikkaan ja alapohjaan tulee, hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun perustelut siltä osin, kun veden kertymistä rakennuksen alle on pidettävä virheenä. Mitä Nittten selonottovelvollisuuteen tulee, hovioikeus toteaa, että kauppakirjaan on kiinteistöstä kerrottujen puutteiden osalta kirjattu ainoastaan maininta aikaisemmin sattuneesta putkien jäätymisestä, mutta ei mainintaa rakennuksen kannalta paljon vakavammasta puutteesta, eli veden kertymisestä talon alle. Nitttnen on kiistänyt saaneensa asiaa koskevan tiedon kaupanteon yhteydessä. Näissä olosuhteissa Hetttsen ja Letttsen kertomukset siitä, että he ovat kertoneet asiasta ostajalle, ei riitä näytöksi. Nitttsen ei ole katsottava tältä osin laiminlyöneen ennakkotarkastusvelvollisuuttaan. Hovioikeus hyväksyy kuitenkin käräjäoikeuden perustelut sivulla 29 veden kertymiseen liittyvän liian myöhään tehdyn reklamoinnin osalta.

Mitä alapohjan rakenteiden väitettyihin vaurioihin tulee, todistajien Vietttn, Linttttin ja Patttsen kertomuksilla on selvitetty, että ryömintätilan kulkuaukon vieressä yksi kantava hirsipilari on ollut lahovaurioitunut. Kysymyksessä on vaurio, joka ei ole havaittavissa normaalissa kiinteistön tarkastuksessa. Kysymys on siten alapohjatilan kosteuden aiheuttamasta salaisesta virheestä. On selvää, että tukipilari on vaihdettava. Tukipilarin korjaamisesta aiheutuvista kustannuksista ei ole esitetty arvioita, jolloin hovioikeus tarkemman selvityksen puuttuessa on arvioinut niiden kohtuulliseksi määräksi 3.000 euroa. Muilta osin aihetta käräjäoikeuden ratkaisun muuttamiseen kanneperusteeseen 4 liittyen ei ole ilmennyt.

Oikeudenkäyntikulut

Nittten valitus hovioikeudessa on hyväksytty vain vähäisiltä osin. Hänelle tuomittavan hinnanalennuksen määrä jää vain 13.000 euroon, mikä määrä alittaa Hetttsen ja Letttsen Nitttelle jo 3.6.2015 tekemän sovintotarjouksen määrän. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut kuluvastuun jakamisesta alioikeusvaiheen osalta. Koska sillä, minkä Hetttnen ja Letttnen ovat hävinneet hovioikeudessa, on vain vähäinen merkitys asiassa, on Nitttnen velvollinen korvaamaan heidän yhteiset oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa kokonaisuudessaan. Asianajaja Ln tuntiveloitus ei ole kohtuuton.

Hovioikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.



Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomiolauselmaan.

S. Hetttnen ja M. Letttnen velvoitetaan suorittamaan hinnanalennuksena T. Nitttelle käräjäoikeuden tuomitsemien 10.000 euron asemesta yhteensä 13.000 euroa käräjäoikeuden tuomiossa mainittuine korkoineen.

Muilta osin käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.

T. Nitttnen velvoitetaan suorittamaan S. Hetttselle ja M. Letttselle korvaukseksi näiden yhteisistä oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 12.522,08 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.

T. Nittten oikeudenkäyntikuluja koskeva korvausvaatimus hylätään.

Hovioikeus vahvistaa oikeusapulain 17 §:n nojalla asianajaja Tatttsen palkkioksi oikeusapua 29.3.2017 asti 40 prosentin omavastuuosuudella saavan Nittten avustamisesta hovioikeudessa valituksen laatimisesta ja muista pääkäsittelyä edeltäneistä valmistelutoimista 15 tunnin ajankäytön perusteella 1.650 euroa sekä arvonlisäveron osuudeksi 396 euroa eli yhteensä 2.046 euroa.

Valtion varoista maksetaan asianajaja Tatttselle palkkiona näistä valmistelu­ toimenpiteistä 990 euroa ja arvonlisäveron osuutena 237,60 euroa eli yhteensä 1.227,60 euroa, mikä määrä jää valtion vahingoksi.

T. Nitttnen velvoitetaan oikeusapulain 20 §:n 2 momentin nojalla suoritta­ maan omavastuuosuutenaan asianajaja Tatttselle 818,40 euroa, josta arvonlisäveron osuus on 158,40 euroa.

Valtion varoista maksetaan asianajaja Tatttselle palkkioksi oikeusapua ilman perusomavastuuta 29.3.2017 lukien saavan Nittten avustamisesta hovioikeu­ dessa mainitusta päivästä lukien suoritetuista muista pääkäsittelyä edeltäneistä valmistelutoimista kohtuulliseksi arvioidun 5 tunnin ajankäytön perusteella 550 euroa, 9 tuntia kestäneen pääkäsittelyn osalta 990 euroa, jälkitoimista 110 euroa ja arvonlisäveron osuutena 396 euroa, mitkä määrät jäävät valtion vahingoksi.



Muutoksenhaku


Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamal­ la vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheises­ ta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituk­ sen tekemiseen päättyy 20.3.2018.

Asian ovat ratkaisseet pääkäsittelyssä:

hovioikeudenneuvos L. R. Pottt
hovioikeudenneuvos E. Rettt
hovioikeudenneuvos C. Mättt

valmistelija: hovioikeuden esittelijä L. Liittt

Ratkaisu on yksimielinen.






Varsinais-Suomen käräjäoikeus

Asia
Vireille
Kiinteistönkaupan purku ym. 13.5.2015

Selostus asiasta

Kanne
Vaatimukset

T. Nitttnen on 2.8.2012 päivätyllä kauppakirjalla ostanut S. Hetttselta ja M.Letttselta Naantalin kaupungin xtilan RN:o 1:61 (529-538-z) 150.000 euron kauppahinnalla.Kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1948 rakennettu puurakenteinen omakotitalo. Rakennuksen kylmäullakko on Hetttsta ja Letttsta edeltäneiden omistajien toimesta 1980-luvulla rakennettu asumiskäyttöön. Rakennus on perustettu pääosin suoraan kalliolle puupilareiden varaan (tuulettuva alapohja) ja rakennuksen alla on ryömintätila.

Ensisijaiset vaatimukset
Nitttnen on vaatinut, että käräjäoikeus vahvistaa 2.8.2012 tehdyn kiinteistönkaupan puretuksi ja velvoittaa Hetttsen ja Letttsen yhteisvastuullisesti palauttamaan kauppahinnan 150.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 1.10.2012 lukien 16.2.2015 saakka ja tämän jälkeen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.

Kaupan purun ohella Hetttnen ja Letttnen on velvoitettava yhteisvastuullisesti maksamaan Nitttelle korvausta
-sijaisasunnon kustannuksista 600 euroa kuukaudessa 28.9.2014 lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kullekin vuokraerälle kunkin kuukauden 2. päivästä lukien;
-hevosaitauksen ja katosten rakentamisesta 750 euroa,
-pintamateriaalien kustannuksista 614,70 euroa,
-virheiden selvittelykuluista 1.420,56 euroa ja
-mikrobien pilaamasta asuntoirtaimistosta 2.720 euroa,
nämä määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 16.2.2015 lukien; sekä
-tallin sähköistystöistä (johtojen uusiminen, sähkökeskus ja valaistus) 855,22 euroa ja
-tallin tiilikaton korvaamisesta peltikatolla 576 euroa (48 h x 12 e), nämä määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden ratkaisun antopäivästä lukien.

Toissijaiset vaatimukset

Nitttnen on vaatinut, että Hetttnen ja Letttnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan hänelle

1)Vahingonkorvauksena kaupan kohteen korjauskustannuksia vastaava määrä 92.500 euroa, minkä lisäksi
-sijaisasunnon kustannuksista 600 euroa kuukaudessa 28.9.2014 lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kullekin vuokraerälle kunkin kuukauden 2. päivästä lukien;
-hevosaitauksen ja katosten rakentamisesta 750 euroa,
-pintamateriaalien kustannuksista 614,70 euroa,
-virheiden selvittelykuluista 1.420,56 euroa ja
-mikrobien pilaamasta asuntoirtaimistosta 2.720 euroa,
nämä määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 16.2.2015 lukien; sekä
-tallin sähköistystöistä (johtojen uusiminen, sähkökeskus ja valaistus)
855,22 euroa ja
-tallin tiilikaton korvaamisesta peltikatolla 576 euroa (48 h x 12 e), nämä määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden ratkaisun antopäivästä lukien; taikka

2)Hinnanalennuksena salaisen virheen perusteella 92.500 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 1.10.2012 lukien.

Nitttnen on lisäksi vaatinut, että Hetttnen ja Letttnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa 17.937,18 euroa laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

Kaupan kohteessa on kaupantekohetkellä ollut maakaaren 2 luvun 17
§:ssä tarkoitettu laatuvirhe. Virhe on ollut olemassa pykälän 1 momentin jokaisen kohdan perusteella. Virheitä ovat olleet
1)kattopellin virheellinen asennus piipun juuressa,
2)höyrysulkumuovien virheellinen asennus yläpohjassa eli yläkerran katossa sekä yläkerran seinissä,
3)riittämätön eristekerros koskien koko rakennusta,
4)salaojien puutteet ja maanpinnan virheelliset kallistukset, minkä seurauksena talon alle ja seinän vierustalle on kertynyt valumavesiä,
5)ikkunasmyygien pellityksen asennusvirheet, joiden johdosta eristekerroksiin on päässyt vuotamaan vettä sekä
6)yläpohjan riittämätön tuuletus, päädyistä puuttuu tuuletusventtiilit, ei riittävää ilmankiertoa.
Näistä virheistä on aiheutunut kosteusvaurioita koko rakennuksen alueelle ja home- ja sienikasvustoa ainakin niihin paikkoihin, joista mikrobinäytteitä on otettu. Kosteusvauriosta ja mikrobeista on aiheutunut Nitttelle ja hänen lapsilleen terveyshaittaa.

Nitttnen on ennen kaupantekoa saanut tietää, että rakennuksen vesiputki on vuonna 2011 jäätynyt talon alta ja että putket on sen jälkeen lämpöeristetty ja putkiin on niiden sulana pitämiseksi lisätty sähkövastus. Mistään muista rakennuksen vioista, esimerkiksi veden kulkeutumisesta rakennuksen alapohjaan ja sen pois pumppaamisesta, myyjät eivät ole kertoneet. Nitttnen ei ole myöskään itse ennakkotarkastuksessa havainnut rakennuksessa mitään kosteus- tai vesivahinkoon viittaavaa eikä rakennuksessa ole tuntunut vanhalle puurakennukselle usein tyypillistä tunkkaista hajua. Aistinvaraisessa ennakkotarkastuksessa rakennus on vaikuttanut olevan kaikin puolin kunnossa. Nitttnen on rakennuksen ulkopuolta tarkastaessaan saanut virheellisen kuvan siitä, että salaojat ja sadevesijärjestelmä ovat asianmukaiset.

Loppukesästä 2014 Nitttnen on havainnut kattovuodosta johtuvan vesivahingon rakennuksen yläkerran vaatehuoneessa. Sadevesi oli silloin tullut sisäkaton lävitse yläkerran lattialle. Lassila & Tikanoja Oyj:n 2.9.2014 tekemän selvityksen mukaan vuoto oli johtunut savupiipun pellityksen virheistä. Vuoto oli ilmeisesti alkanut jo jonkin verran aikaisemmin, koska vaatehuoneen sisäkaton kipsilevy oli ollut tumman homekasvuston peitossa.

Suomen Saneeraustekniikka Oy on 21.9.2014 suorittanut rakennuksessa katselmuksen ja laatinut siitä 24.9.2014 päivätyn raportin. Raportin mukaan pintamateriaalien kunto on ollut ulospäin hyvä eikä tyypillistä kosteusvaurioon viittaavaa homeenhajua ole ollut havaittavissa. Tarkemmissa tutkimuksissa on ilmennyt, että johtuen rakennusvirheistä (mm. höyrysulun asennusvirheet, liian vähäiset eristemäärät, ilmanvaihdon puutteet) rakenteissa on runsaasti kosteutta ja siitä johtuvaa homekasvustoa kauttaaltaan. Homekasvustot ovat aiheuttaneet terveyshaittaa sekä Nitttelle että hänen lapsilleen, jotka ovat sairastuneet hengitystie-infektioihin, päänsärkyyn ja iho-oireisiin toistuvasti.

Turun yliopiston Aerobiologian yksikön 17.11.2014 ottamista näytteistä on 2.12.2014 päivätyn lausunnon mukaan löytynyt kosteusvaurioon viittaavaa homekasvustoa seuraavasti:
1)välipohjasta vaatehuoneen alta pieniä määriä kosteusvaurioon viittaavaa sienisuvustoa,
2)alapohjasta pesuhuoneen alta runsaasti aktinomykeettibakteerikasvustoa ja
3)alapohjasta lastenhuoneen alta terveydelle haitallista kosteusvaurioon viittaavaa mesofiilisten ja kserofiilisten sienten itiökasvustoa.

Neljästä muusta saman laitoksen 17.11.2014 otetusta näytteestä on tehty havaintoja seuraavasti:
1)keittiön maalatusta lastulevystä on löytynyt vähän kosteusvaurioon
viittaavia toksisia aktinomykeettejä ja muita raportista ilmeneviä bakteereja ja sieniä,
2)olohuoneen lasipinnalta otetusta näytteestä on löytynyt runsaasti mesofiilisia sieniä,
3)pojan huoneesta otetusta lastulevynäytteestä on löytynyt vähän mesofiilisia ja kserofiilisia sieniä sekä
4)isomman makuuhuoneen lastulevynäytteestä on löytynyt runsaasti
kosteusvaurioon viittaavia ja terveydelle haitallisia aktinomykeettibakteereja, muita bakteereja ja vähän homesienikasvustoa.

Saman laitoksen 16.9.2014 päivätyn lausunnon mukaan on löytynyt:
1)makuuhuoneen katon eristevillasta runsaasti mesofiilista sienikasvustoa ja jonkin verran kserofiilista sienikasvustoa, mikä viittaa aktiiviseen mikrobikasvustoon materiaalissa,
2)makuuhuoneen katon kipsilevystä otetussa näytteessä hyvin runsaasti terveydelle haitallisia ja kosteusvaurioon viittaavia aktinomykeettejä ja runsaasti mesofiilista sienikasvustoa sekä kserofiilisia sieniä, mikä viittaa aktiiviseen mikrobikasvustoon materiaalissa ja kosteusvaurioon,
3)vaatehuoneen katon mineraalivillanäytteessä kohtalaista aktinomykeettien kasvua, mikä viittaa aktiiviseen mikrobikasvustoon materiaalissa ja kosteusvaurioon sekä
4)varaston katon mineraalivillaeristeessä vain pieniä määriä kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa.

Raision kaupungin terveystarkastaja T. Vasttt on 30.9.2014 myyjien ja ostajan läsnäollessa suorittanut tarkastuksen rakennuksen terveydellisistä oloista. Vaatehuoneen avatuista rakenteista on ollut havaittavissa vesivuodon jälkiä ja mikrobikasvustoa ja käytävän vastaisen seinän vieressä on ollut havaittavissa rakennusvirheenä pidettävä höyrysulkumuovin huono asennus. Muoveja ei ollut limitetty ja teipattu hyvää rakennustapaa noudattaen. Terveystarkastajan mukaan rakenteista voi päästä vuotoilmaa sisätilojen hengitysilmaan ja mikrobikasvustosta sekä mikrobien aineenvaihduntatuotteista johtuen asuintiloissa oleskelevalle voi aiheutua terveyshaittaa.

Rakennuksen korjaustarpeesta ja toimenpiteistä saadun, 3.1.2015 päivätyn rakennusmestari P. Tutttsen laatiman arvion mukaan vaurioituneiden rakenteiden ym. purkutyön kustannus olisi 15.000 euroa ja uudelleenrakentamiskustannukset 77.500 euroa eli yhteensä 92.500 euroa. Rakennus on tarkoitus korjata samaan tasoon ja samoilla materiaaleilla, joten tasonparannusta korjausten johdosta ei tule.

Nitttnen on lisäksi kunnostanut kiinteistön tallirakennuksen yhteydessä olevan hevosaitauksen, mistä on syntynyt 750 euron materiaalikustannukset. Nitttnen on lisäksi uusinut tallin sähköistystä ja tallin katon. Kustannukset menevät myyjien hyväksi, mikäli kauppa puretaan. Ne on korvattava ostajalle. Nitttnen on lisäksi tehnyt asunnossa pintaremontin, missä lattiamaaleihin on kulunut 89,90 euroa, kattomaaliin 239,60 euroa, seinämaaliin 135,20 euroa ja tapetteihin 100 euroa sekä työvälineisiin 50 euroa. Lisävahinkoa on aiheutunut mikrobien pilaaman asuntoirtaimiston jälleenhankintakuluista. Myyjät tulee velvoittaa maksamaan myös vaadittu vahingonkorvaus sijaisasunnon kuluista.

Rakennuksen välttämättömät korjauskulut ovat yli puolet kaupan kohteen kauppahinnasta. Kaupan kohteessa on niin vakava laatuvirhe, että se oikeuttaa kaupan purkamiseen. Nitttellä ei yksinhuoltajana ja kaupanteon jälkeen saamansa aivovamman vuoksi ole varaa korjata rakennusta sen edellyttämällä tavalla.

Mikäli kaupan purku ei tule kysymykseen, myyjät on velvoitettava suorittamaan Nitttelle vahingonkorvauksena korjauskuluja vastaava maara. Myyjät ovat itse suorittaneet rakennuksen aikaisemmat korjaustoimenpiteet vuonna 1995. Siinä yhteydessä he ovat varmuudella havainneet mm. yläkerran piipun juuressa olevan katon kattokannattajan olevan toisesta päästä täysin laho. Lisäksi myyjät ovat korjauksen yhteydessä asentaneet höyrysulkumuovit ja kattopellin virheellisesti. Vielä rakennuksen katto- ja tontin valumavedet on johdettu siten virheellisesti ja puutteellisesti, että pintavesiä pääsee kerääntymään talon alle ja seinän vierustoille, mistä aiheutuu kosteuden kulkeutumista alapohjan seinien rakenteisiin.

Mikäli myyjien katsotaan olleen tietämättömiä rakennuksen laatuvirheistä eikä vahingonkorvaus tule kysymykseen, kauppahintaa tulee alentaa määrällä, joka vastaa kiinteistön kaupantekohetken todellisen kunnon mukaisen arvon ja kauppahinnan erotusta. Yleisin tapa hinnanalennuksen määrän arvioinnissa on korjauskustannusten määrä.


Vastaus

Vaatimus

Hetttnen ja Letttnen ovat kiistäneet kanteen ja vaatineet sen hylkäämistä sekä korvausta oikeudenkäyntikuluistaan 21.140,88 euroa laillisine viivästyskorkoineen.

Mikäli kauppa puretaan, Nittten on suoritettava Hetttselle ja Letttselle
-asumishyötynä 600 euroa kuukaudessa ja
-kahden hevosen tallipaikkahyötynä yhteensä 380 euroa kuukaudessa, molemmat hyödyt siltä ajalta, kun kaupan kohde on ollut Nittten hallinnassa sekä
-korvauksena kiinteistön arvonalennuksesta 39.060 euroa, joka määrä tulee vähentää palautettavasta kauppahinnasta.


Perusteet

Kaupan kohteessa ei ole kaupantekohetkellä ollut maakaaressa tarkoitettua laatuvirhettä. Kaupan kohteen vaurioituminen on tapahtunut vasta kaupanteon jälkeen Nittten omistusaikana.

Kaupan kohteessa on kaupantekohetkellä ollut enintään salainen virhe. Hetttnen ja Letttnen eivät ole toimineet huolimattomasti. He ovat ennen kaupantekoa antaneet Nitttelle kaikki tarvittavat tiedot kaupan kohteesta. He ovat tarjonneet mm. kuntotarkastuksen järjestämistä, mistä Nitttnen on kieltäytynyt todeten, ettei se ole tarpeen. Hetttnen ja Letttnen eivät ole tienneet mistään mikrobi- tai lahovaurioista eivätkä höyrysulun teippauksen puuttumisesta tai irtoilusta. Katon on vuonna 1983 tehnyt Hetttsta ja Letttsta edeltänyt omistaja ja talon yläkerta on jo ollut asumiskäytössä Hetttsen ja Letttsen ostaessa talon vuonna 1995. Hetttnen ja Letttnen olivat tehneet piipun ympäryksen paneloinnin ja yläkerran katon paneloinnin, levyttäneet ja eristäneet alakerran isomman eteisen ja tehneet siihen lautalattian sekä laittaneet puhallusvillaa koko alakertaan keittiötä lukuunottamatta.

Asuinrakennuksessa on syksyllä 2014 eli kaksi vuotta kaupanteon jälkeen ilmennyt kattovuoto hormin juuripellityksen tiivistysmassan vanhentumisen johdosta. Tiilipiipun ja sen juureen asennetun pellin välinen sauma on tiivistetty tiivistysmassalla, joka on ajan saatossa kovettunut ja osittain irronnut paikaltaan. Sadevesi on tämän jälkeen päässyt vuotamaan yläpohjarakenteisiin aiheuttaen siellä kosteusvaurion. Nitttnen on tehnyt havainnot veden vuotamisesta nimenomaan sateella ja ainoastaan paikallisesti hormia ympäröivissä rakenteissa. Tiivistys on ollut kaupantekohetkellä ja sen jälkeen toimiva, koska vesivuotoja olisi esiintynyt aikaisemmin kuin kahden vuoden kuluttua kaupasta, jos tiivistys olisi koko ajan puuttunut. Myyjien omistusaikana tiivistyksestä on pidetty huolta ja näin vältytty vahingolta.

Piipun pellityksessä ei ole virhettä. Peltikatolla läpivientien tarkkailu ja saumakohtien uudelleen kittaaminen ovat tavanomaisia peltikatteen huolto- ja kunnossapitotöitä. Kysymys on rakennuksen ominaisuudesta. Sauma tulisi tarkastaa vuosittain ja uusia kittaukset tarvittaessa. Sauman tiivistyksen tarkkaileminen ja sauman kunnossapitäminen on ollut ja on edelleen Nittten vastuulla eivätkä Hetttnen ja Letttnen ole vastuussa tiivistämisen puutteesta aiheutuneesta vuotovahingosta. Hetttsella ja Letttsella ei ole kaupanteon jälkeen ollut velvollisuutta saatikka mahdollisuutta pitää huolta juuripellityksen tiivisteistä.

Yläkerran vaatehuoneessa on yksi kohta, jossa höyrysulkumuovi on näkyvissä ja jossa teippi on irti. Ostaja on voinut havaita tämän ennakkotarkastuksessa. Se, että teippi on irronnut 30 vuotta sitten kiinnitetystä höyrysulusta yhdestä kohtaa, ei missään tapauksessa ole vaikutuksellinen virhe.

Eristekerros ei ole ollut riittämätön miltään osin. Eristekerros on ollut alkuperäisessä kunnossa vuodelta 1948 ja kaupassa on myyty alkuperäisessä kunnossa oleva eristekerros. Kysymyksessä ei ole ollut virhe.

Nitttelle ei ole kaupassa myyty salaojia. Nitttelle on myös ennen kaupantekoa ilmoitettu, että rakennuksen alapohjaan kulkeutuu vettä, jota sieltä on pumpattu pois. Nitttnen on ennen kaupantekoa voinut tutustua rakennuksen alapohjatilaan kulkuluukun kautta. Nitttnen on ennen kaupantekoa voinut havaita, että rakennuksen ympärillä ei ole salaojia ja että maaperä on kalliota. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, jonka hän on havainnut tai joka hänen olisi ennakkotarkastuksessa pitänyt havaita. Salaojien asentaminen talon ympärille on käytännössä mahdotonta tai ainakin epätarkoituksenmukaista, koska rakennus sijaitsee suurelta osin kalliolla. Salaojien avulla ei voida torjua kalliopintoja pitkin kulkeutuvien valumavesien kertymistä rakennuksen alapohjaan ja perustuksen pilareihin. Nitttnen on voinut kohteen ostaessaan havaita myös rakennusta ympäröivät kalliopinnat ja rakennuksen perustamisen osittain kalliolle. Nitttellä on ollut mahdollisuus havaita alapohjassa oleva avovesi heti kaupan kohteen hallintaansa saatuaan, joten Nittten olisi tullut reklamoida asiasta jo aikaisemmin.

Rakenteissa ei ole vuonna 2014 tehty havaintoja runsaasta kosteudesta. Kosteus on päinvastoin ollut normaalitasolla. Rakenteissa ei myöskään ole kauttaaltaan homekasvustoa.

Rakennuksen välipohjasta vaatehuoneen alta 17.11.2014 otetussa näytteessä esiintyy mikrobeja, jotka ovat seurausta piipun hormin pellityksen vuodosta aiheutuneesta kosteusvauriosta. Tämän vaurion korjaaminen on Nittten vastuulla.

Rakennuksen alapohjasta pesuhuoneen alta ja lastenhuoneen alta 17.11.2014 otetuissa näytteissä esiintyvällä mikrobikasvustolla ei ole mitään vaikutusta rakennuksen sisäilman asumisterveydelle. Näytteet on otettu lämmöneristetilasta, joka on kosketuksessa ulkoilman kanssa eikä tällaisesta näytteestä voida tehdä päätelmiä sisäilman laadun osalta. Rakennuksen alapohja on katselmuksissa voitu todeta silmämääräisesti täysin vauriottomaksi.

Keittiön maalatussa lastulevyssä, olohuoneen lasipinnalla ja makuuhuoneiden lastulevynäytteissä esiintyvä mikrobikasvusto ei osoita kaupan kohteen virhettä. Kyseiset näytteet on otettu materiaalien pinnoilta sen jälkeen, kun kosteusvaurioituneita rakenteita oli jo muista rakennuksen tiloista tiloja eristämättä purettu. Rakennuksen purku- ja korjaustöissä on Nittten toimesta laiminlyöty Ratu-kortin 82-0838 "Kosteus- ja mikrobivaurioituneiden rakenteiden purku" -julkaisun ja hyvän rakentamistavan mukaisia ratkaisuja. Tämä on mahdollistanut mikrobien kulkeutumisen kauttaaltaan rakennuksen irtaimiston ja seinien pinnoille. Näin ollen pintanäytteistä saadut tulokset johtavat virheellisiin tai vähintäänkin epäluotettaviin johtopäätöksiin.

Makuuhuoneen katon eristevillasta ja kipsilevystä, vaatehuoneen katon ja varaston katon eristevilloista 16.9.2014 otetuilla näytteillä ei voida osoittaa terveyshaittaa. Näytteiden testausselostuksen mukaan "käytetty menetelmä ei sovella Asumisterveysohjeessa (2003) esitettyjä ohjeita, vaan analyysissä on käytetty mikrobikasvun runsauden mukaista asteikkoa". Jotta näytteellä olisi merkitystä asumisterveydellisten olosuhteiden osoittajana, tulee näytteiden olla Asumisterveysohjeen tarkoittamia. Terveystarkastajan tarkastuskäynnin perusteella tekemillä johtopäätöksillä tai suosituksilla ei ole asiassa merkitystä.

Kohdissa 5-6 väitettyjen virheiden oikea-aikainen reklamointi on laiminlyöty. Yläpohja on toteutettu rakennusaikaisten määräysten mukaisesti.

Kauppaa ei voida missään tapauksessa purkaa, koska kaupan kohde ei ole muuttamattomana palautettavissa takaisin myyjille. Mikäli kauppa puretaan, palautettavasta kauppahinnasta on vähennettävä kiinteistön arvon alentumista vastaava 39.060 euroa. Asuinrakennuksen asianmukainen hoito ja ylläpito on ostajan omistusaikana laiminlyöty täysin. Rakennuksen sisätilat on purettu merkittäviltä osin ja sisätiloissa on pidetty useita eläimiä ja aiheutettu vaurioita pintamateriaaleille. Rakennusta on pidetty lämmittämättömänä ja ikkunat auki. Rakennus on kaupantekohetkellä ollut hyväkuntoinen, mutta tällä hetkellä ei edes välttäväkuntoinen. Nitttnen on lisäksi kaatanut pihalta noin 15 puuta ja rakentanut pihan keskelle ankkalammen. Talousrakennukset on jätetty hoitamatta ja niiden kunto on heikentynyt merkittävästi kaupantekohetkestä. Kaupan purulle ei ole edellytyksiä senkään takia, että Hetttnen ja Letttnen ovat tehneet Nitttelle 15.000 euron sovintoesityksen. Virhe ei siten ole missään tapauksessa ollut olennainen. Perusteena kaupan purulle ei voi olla se, että Nitttnen on kaupanteon jälkeen saamansa aivovamman takia tullut työkyvyttömäksi ja siten taloudellisesti estynyt korjaamasta rakennusta.

Nittten esittämä rakennuksen korjaustarve on liiallinen. Hyväksyttävä määrä on enintään katon korjaamista vastaava määrä. Alapohjassa ei ole korjausta vaativaa vikaa, joten alapohjan purkaminen ja uusiminen on tarpeeton korjaus. Sama koskee ulko- ja väliseiniä sekä välipohjaa. Välipohjassa ei ole muuta vikaa kuin Nittten itsensä vastuulla olevan kattovuodon aiheuttamat vauriot. Koko välipohjan purkaminen on täysin ylimitoitettu toimenpide. Yläpohjan ja vesikaton purkaminen saattavat olla tarpeellisia toimenpiteitä, mutta kustannusvastuu niiltä osin on yksin Nitttellä. Vesikattona oleva peltikate on vuodelta 1980 ja siten jo pitkälti saavuttanut teknisen käyttöikänsä (30-50 vuotta). Yläpohjan uusiminen peltikatteen uusimisen yhteydessä on järkevää.

Vesikaton ja yläpohjan korjauksilla saavutetaan merkittävä tasonparannus rakenteisiin lämmöneristyskyvyn ja tiiviyden lisääntymisenä sekä huomattava käyttöiän pidennys. Vastaava tasonparannus saavutetaan myös muiden rakenteiden uusimisella.

Nitttellä ei ole oikeutta korvauksiin hevosaitauksen ja katoksen rakentamisesta tai pintamateriaalien kustannuksista. Kyseessä ovat tavanomaiset vanhassa rakennuksessa asumisesta aiheutuneet kulut ja Nittten omista arvostuksista lähtöisin oleva halu tehdä rakennuksesta itsensä näköinen. Hevosaitaus katoksineen on ollut olemassa ja Nittten toimesta on ainoastaan lyöty levyt kahteen seinään. Sähköistys tallissa on ollut toimiva jo ennen kauppaa eikä Nittten toimenpiteillä ole saatu sähköistykseen parannusta. Oikea-aikainen reklamointi on tältä osin laiminlyöty. Lasku on kohdennettu Nittten yritykselle. Katto on uusittu huolimattomasti ja ammattitaidottomasti käyttäen vanhoja kattopeltejä, joissa on vanhojen kiinnitysnaulausten reiät.

Nittten rakennuksessa täysin perusteettomasti tekemien purkutoimenpiteiden ennalleen saattaminen tulee maksamaan moninkertaisesti Nittten korvauksena vaatiman määrän. Nittten purkutoimien johdosta Nittten tekemästä pintaremontista ei ole Hetttselle ja Letttselle mitään hyötyä, jos kauppa purettaisiin.

Nitttnen on saanut kiinteistöstä asumishyötyä 600 euroa kuukaudessa niiltä kuukausilta, joina hän on pitänyt kiinteistöä hallinnassaan. Vastaavasti kiinteistöllä sijaitseva hevostalli on ollut Nittten käytössä ja hyödynnettävänä. Turun seudulla hevosten tallipaikan kuukausivuokrat vaihtelevat 360-500 euron välillä yhdeltä hevoselta. Nitttellä on kaksi hevosta ja hänellä on ollut mahdollisuus käyttää tallipaikkoja hyväkseen.

Nitttellä ei ole oikeutta korvaukseen koti-irtaimiston uudelleenhankkimiskustannuksista. Nitttnen on itse aiheuttanut irtaimiston mikrobivaurioitumisen, koska Nitttnen on suorittanut purkutoimenpiteitä irtaimistoa tiloista poistamatta ja purkutiloja muista tiloista eristämättä. Määrällisesti korvaus voi olla enintään 1.000 euroa. Nittten omistusajaltaan saama käyttöhyöty ylittää joka tapauksessa selvästi hänen esittämänsä vahingonkorvausvaatimuksen. Selvittelykulujen määrä on oikea.

Nitttellä ei ole oikeutta korvaukseen sijaisasunnon kustannuksista. Ei ole selvitetty, että sijaisasunnosta olisi todellisuudessa syntynyt Nittten väittämä kustannus.

Oikeudenkäyntikuluvastuusta päätettäessä tulee ottaa huomioon Hetttsen ja Letttsen Nitttelle tekemä 15.000 euron sovintoesitys. Mikäli Nitttnen saa oikeudenkäynnissä enintään 15.000 euron hinnanalennuksen, tulee hänen tarpeettoman oikeudenkäynnin aiheuttajana velvoittaa korvaamaan Hetttsen ja Letttsen oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti.


Nittten lausuma

Nitttnen on kiistänyt asumishyötyvaatimuksen sekä perusteeltaan että määrältään. Asuminen kiinteistöllä on onnistunut ainoastaan 1.10.2012-27.9.2014, joten 27.9.2014 jälkeen asumishyötyä ei ole tullut. Koska talo on ollut homevaurioinen, vähennettävää hyötyä ei ole syntynyt myöskään 27.9.2014 edeltäneeltä ajalta. Ottaen huomioon talon vuokrataso noin 300 euroa kuukaudessa sekä siitä vähennettävät kiinteistön ylläpidosta aiheutuneet kustannukset, ainakaan mitään merkittävää asumishyötyä ei ole Nitttelle syntynyt.

Nitttnen on kiistänyt hevosten tallipaikkahyötyvaatimuksen sekä perusteeltaan että määrältään. Kiinteistöllä olevaa tallia ei voida rinnastaa vuokrattuun tallipaikkaan kaupallisessa ratsutallissa, jossa tallipaikan kuukausivuokra sisältää paljon muutakin kuin itse tallipaikan. Tallin käytöstä ei ole aiheutunut Nitttelle mitään korvattavaa hyötyä, koska hevosten pito kiinteistöllä on ollut mahdollista vain Nittten oman työn ansiosta.

Talliin menevä sähköjohto on ollut suojaamaton ja hyvän rakennustavan vastaisesti asennettu. Sähköistyksen uusiminen on ollut välttämätön toimenpide virheellisen asennuksen aiheuttaman vaaran välttämiseksi.

Tallin katon osalta on vaadittu korvausta ainoastaan korjaustyöstä. Korjaus on ollut tarpeellinen, jotta rakennusta on voitu edes käyttää. Katto ei enää korjauksen jälkeen vuoda, joten korjaus on ollut olennainen parannus vallitsevaan tilaan nähden.

Nitttnen on kiistänyt vaatimuksen kiinteistön arvonalennuksesta perusteettomana ja selvittämättömänä. Rakenteita ei ole purettu tarpeettomasti, vaan purkaminen on ollut välttämätöntä rakennusvirheiden toteamiseksi ja korjaustöiden suorittamiseksi. Tällainen kustannuserä jää joka tapauksessa talon omistajan vastuulle eikä sitä kaupan purkautuessa voi vaatia ostajalta. Tehdyt purkutyöt eivät aiheuta ylimääräisiä kustannuksia, vaan edistävät korjaustöitä.



Todistelu


Nitttnen

1. Kauppakirja 2.8.2012
2. Korjauskustannusarvio 3.1.2015 / rakennusmestari P. Tutttnen
3. Kosteusmittaus 1.9.2014 / Lassila & Tikanoja Oyj
4. Mikrobivauriolausunto 24.9.2014 / Suomen Saneeraustekniikka Oy
5. Turun yliopiston testausseloste 2.12.2014
6. Turun yliopiston testausseloste 16.9.2014
7. Turun yliopiston testausseloste 2.12.2014
8. Tarkastuspöytäkirja 6.10.2014 / terveystarkastaja T. Vasttt
9. Lassila & Tikanoja Oyj:n ja P. Tutttsen laskut
10. Viisi valokuvaa sadevesijärjestelmästä
11. Nittten poikaa koskeva epikriisi
12. Sijaisasuntojen vuokrasopimuksia
13. Tallin sähköistyksen maksukuitit
14. Heinäisten Ratsutallin ilmoitus tallipaikkojen vuokratasosta
15. Ohje sähköjohdon maahan asentamisesta

1. Nitttnen todistelutarkoituksessa
2. Todistaja T. S.ta Nurttt
3. Asiantuntija P. T. Tutttnen
4. Asiantuntija T. K. Vasttt
5. Todistaja J. M. Simttt
6. Asiantuntija K. T. Salttt
7. Asiantuntija R. O. Viettt
8. Asiantuntija A. P. K. Saattt


1. Tekniikan tohtori R. Vietttn asiantuntijalausunto rakennusvirheistä 20.5.2016

1. Valokuvia kohteesta 53 kpl
2. Valokuvia facebook-kommentteineen

Hetttnen ja Letttnen


1. Rakennustekninen lausunto 31.3.2015 valokuvaliitteineen / RI A. Lintttt
2. Valokuvia kohteesta 31 kpl
3. Sovintotarjous 3.6.2015

1. Hetttnen todistelutarkoituksessa
2. Letttnen todistelutarkoituksessa
3. Asiantuntija A. K. Lintttt
4. Asiantuntija M. J. Ryttt
5. Asiantuntija I. K. Patttnen



KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Kaupanteko ja sitä edeltäneet tapahtumat

M. Letttnen on kertonut, että he olivat ostaneet kiinteistön 2.2.1995. Yläkerta oli jo tuolloin ollut rakennettuna asumiskäyttöön. Edellinen omistaja R. Simttt oli tehnyt tämän remontin vuonna 1982 tai 1985. R. Simttt oli tehnyt myös talon lisäeristykset. Hetttnen ja Letttnen olivat omana aikanaan yläkerrassa uusineet ison makuuhuoneen lattian ja purkaneet siitä väliseinän, uusineet vaatehuoneen yhden seinän pinnan, pienen vaatehuoneen oven, rakentaneet piipun koteloinnin eli puurungon ja kipsilevyn lattiasta kattoon sekä asentaneet ponttipanelin makuuhuoneiden ja käytävän kattoon. Sisäpintojen alla olevat rakenteet ovat edellisen omistajan tekemiä. Piipun koteloinnin yhteydessä oli piipun vierellä oleva vanha tummunut palkki havaittu (kantajan kuva 6), mutta palkki oli tuolloin ollut kuiva, ei laho. Hetttnen ja Letttnen olivat levyttäneet myös alakerran eteisen seinää. Letttsen muistaman mukaan he eivät olleet laittaneet alakerran katon kipsilevyjä. Heidän aikanaan katto ei ollut vuotanut eikä heillä tai heidän kahdella lapsellaan ollut ollut terveysongelmia. Letttnen oli tarkastanut piipun pellityksiä, mutta hän ei ollut itse uusinut pellityksen saumoja. Uusintakittaamiseen ei ollut ollut tarvetta, koska saumat olivat kestäneet yli 17 vuotta.

Nitttnen oli jo aikaisemmin ilmoittanut haluavansa ostaa talon. Kaupassa ei ollut käytetty välittäjää. Nitttnen oli käynyt kiinteistöllä kolme kertaa ja kolmas kerta oli ollut kaupantekotilaisuus. Hetttnen ja Letttnen olivat itse esitelleet taloa Nitttelle, joka oli ollut paikalla yksin. Oli ollut puhetta kuntotarkastuksen tekemisestä, mutta Nitttnen ei ollut nähnyt siihen tarvetta. Nitttelle oli kaksi kertaa kerrottu, että keittiön ikkunan alle notkelmaan kertyy vettä ja että valumavesi menee talon alle ja että he ovat poistaneet vettä pumppaamalla. Kiinteää pumppua alustaan ei kuitenkaan ole asennettu. Kiinteistöllä ei ole muuta sadevesijärjestelmää kuin kaksi kaivoa, joihin kattovedet on johdettu. Kaivot ovat näkyvissä. Jos kaivot pidetään puhtaina, vesi kulkee pois. Salaojia ei ole, minkä Letttnen oli Nitttelle kertonut. Nitttelle oli annettu talon paperit eli päivitetyt rakennekuvat, jotka ovat todennäköisesti vuoden 1983 kattoremontista. Kuvissa on mainittu eristevahvuuksia.

S. Hetttnen on todennut, että Letttsen kertomus pitää paikkansa. Veden valuminen alapohjaan oli heille ollut pikemminkin kiinteistön ominaisuus eikä virhe, mistä syystä sitä ei ollut mainittu kauppakirjassa. Nitttelle oli kerrottu, miten alapohjan kanssa pitää toimia ja Letttnen oli antanut Nitttelle ohjeet myös alapohjan tuuletuksesta.

Nitttnen on kertonut, että Letttnen ja Hetttnen olivat olleet hänelle entuudestaan tuttuja, mutta hän ei ollut käynyt kiinteistöllä ennen kaupantekoa. Hän oli käynyt katsomassa kiinteistöä kesäaikaan, ainakin kerran, ja kiinteistöä oli käyty myyjien kanssa läpi. Myyjät olivat kertoneet tehneensä remonttia yläkertaan ja jotain myös alakertaan. Kumpikaan osapuoli ei ollut pitänyt kuntotarkastusta tarpeellisena ja talo oli ollut ihan hyvässä kunnossa. Nitttnen oli luottanut siihen, että talo on kunnossa, koska myyjät olivat tehneet siinä remonttia ja asuneet pitkään. Nitttnen ei ollut rakennusta tarkastaessaan käynyt katolla eikä alapohjassa. Myyjät olivat kertoneet hänelle, että vesiputki oli talon alla jäätynyt ja että siihen oli asennettu lämpökaapeli. Muita tietoja, kuin mitä kauppakirjasta ilmenee, Nitttnen ei muista saaneensa. Savupiipusta ei ollut puhuttu eikä hän muista, että hänelle olisi kerrottu, että talon alta joutuu pumppaamaan vettä.

Rakennuksen käyttöön ja kuntoon liittyvä selvitys

Nitttnen on kertonut, että hänelle oli pari kuukautta kiinteistölle muuton jälkeen tullut keuhkoputken- ja poskiontelontulehduksia, jotka olivat uusineet. Hänellä on kaksi poikaa ja T-pojalle oli tullut epämääräisiä oireita, kuten väsymystä, hengästymistä ja lihomista, joille ei ollut löytynyt selitystä. Toiselle pojalle oli tullut päänsärkyjä. Tn oireet olivat helpottaneet parissa viikossa, kun he olivat muuttaneet kiinteistöltä pois.

T koskevasta TYKS:n epikriisistä (kantajan todiste 11) käy ilmi, että Toukolla oli kevättalvesta 2014 lähtien ollut vaihtelevaa väsymystä, nukahtelua ja rasitukseen liittyvää hengenahdistusta, joihin ei ollut löytynyt selvää syytä. Epikriisimerkinnän 24.11.2014 mukaan muutto pois talosta oli korjannut Toukon oireet nopeasti. Sekä hengitysvaikeudet että väsymys ovat olleet kokonaan poissa.

Nitttnen on edelleen kertonut, että hänellä on työhevosia, joita hän käyttää metsätöihin ja joita oli pidetty kiinteistöllä. Lisäksi perheessä on koiria, kani ja kissa, jotka kaikki ovat sisäsiistejä. Nitttellä oli ollut myös
10 koiranpentua, jotka olivat asuneet sisällä rakennuksessa kolme viikkoa ja sen jälkeen tallissa. Facebook-kuvat {vastaajan todiste 2) ovat erikoistilanteista. Talossa oli eletty normaalisti ja siivottu normaalisti. Nyt he asuvat rivitalossa ja heillä on edelleen kotieläimiä.

Heidän asumisaikanaan rakennuksen alapohjassa ei ollut ollut vettä koko ajan. Nitttnen oli tehnyt havainnon vedestä ensimmäisen kerran keväällä 2013. Hän oli joutunut pahoinpitelyn uhriksi keväällä 2014 ja saanut tästä aivovamman, joten kevättä 2014 hän ei muista. Rakennukseen ei ole tehty korjaussuunnitelmaa.

Nitttnen on kertonut havainneensa kattovuodon heinä-syyskuussa 2014. Piipun takaa oli sateella tullut vettä komeroon. Vesi oli ollut ruosteenväristä ja sitä oli tullut kerralla tosi paljon. Kattoon oli kertynyt "pussi", joka oli pettänyt (kantajan kuva 15). Vuodon syytä oli ryhdytty selvittämään ja kaikki märkä rakenne oli ollut pakko purkaa pois. Tämä oli ollut ensimmäinen kerta, kun katto oli vuotanut.

T. Nurttt ja T. Östtt (Lassila & Tikanoja Oyj) ovat 28.8.2014 käyneet kiinteistöllä tekemässä vahinkokartoituksen ja kosteusmittauksia. Käynnin perusteella on laadittu 1.9.2014 päivätty raportti. Raportin mukaan vettä on kattoon todennäköisesti vuotanut piipun pellityksistä. Kartoituksessa on pintakosteusmittarilla mitattu kosteutta 11 kohdasta yläkerran katosta, enimmäkseen vuotokohdasta ja sen ympäriltä, mutta myös kauempaa (raportti s. 8). Kaikissa mittaustuloksissa kosteus on ollut normaali. Lisäksi on otettu katon eristeistä ja alakaton kipsilevystä neljä materiaalinäytettä, jotka on toimitettu Turun yliopiston aerobiologian laitokselle analysoitavaksi.

T. Nurttt on todistajana kertonut, että heidän mennessään paikalle rakenteita savupiipun ympäriltä vaatehuoneen puolelta oli jo purettu. Piipun ympärillä oli ollut valumajälkiä, mutta kondenssijälkiä ei ollut havaittu. Piipun ympäriltä oli lähdetty jälkiä seuraten mittaamaan, mutta kohonneita kosteusarvoja ei ollut havaittu. Lisäksi oli otettu materiaalinäytteitä vaatehuoneesta ja toisesta vaatehuoneesta eli varastosta. Nurttten havaintojen mukaan vesikaton alla ei ole riittävästi tuuletusta eivätkä vesikaton alapuoliset rakenteet täytä nykymääräyksiä.

Turun yliopiston aerobiologian yksikkö on 16.9.2014 antanut testausselostuksen 28.8.2014 otetuista näytteistä:
Näyte 1. MH, katto, eriste (mineraalivilla)
Näyte 2. MH, katto, levy (kipsilevy)
Näyte 3. VH, katto, eriste, (mineraalivilla)
Näyte 4. Varasto, katto, eriste (mineraalivilla)
Tutkimusmenetelmänä on käytetty suoraviljelyä. Tulosten mukaan näytteessä 1 esiintynyt runsas sienten kasvu viittaa aktiiviseen mikrobikasvustoon tutkitussa materiaalissa. Näytteessä tavattiin kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa. Näytteessä ei esiintynyt aktinomykeettejä. Näytteessä 2 esiintynyt erittäin runsas aktinomykeettien ja runsas sienten kasvu viittaa aktiiviseen mikrobikasvustoon tutkitussa materiaalissa. Näytteessä tavattiin kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa. Näytteessä 3 esiintynyt kohtalainen aktinomykeettien kasvu viittaa aktiiviseen mikrobikasvustoon tutkitussa materiaalissa. Näytteessä tavattiin lisäksi pieniä määriä kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa. Näytteessä 4 ei todettu aktiivista mikrobikasvustoa.

Sisäilma-asiantuntija K. Salttt / Suomen Saneeraustekniikka Oy on suorittanut kiinteistöllä katselmuskäynnin 21.9.2014. Käynnin perusteella Salttt on laatinut 24.9.2014 päivätyn lausunnon, jonka hän on todistajana vahvistanut. Katselmuksessa on suoritettu aistinvarainen tutkimus, minkä lisäksi kosteusmittauksen tulokset ja aerobiologian laitoksen testausselostus olivat olleet Salttten käytettävissä. Salttt on lausunnossaan todennut, että aistinvaraisesti arvioituna alakerran ilmanlaatu on ollut hyvä eikä siellä ole ollut havaittavissa tyypillistä homeen hajua. Rakennuksen pintamateriaalien kunto oli ollut hyvä ja viitteitä kosteus- tai mikrobivauriosta ei ollut ollut havaittavissa. Vaatehuoneessa, jossa rakenteita oli vesivuodon jälkeen avattu, oli kantavan palkin kyljessä ollut jälkiä, jotka viittaavat aikaisempiin vuotoihin. Avatuista rakenteista ja käytävän vastaisen vaatehuoneen kantavan seinän vierestä on ollut havaittavissa höyrynsulkumuovin huono asennus. Muoveja ei ole limitetty ja teipattu ajankohdan rakennusmääräysten mukaisesti.

Edelleen lausunnossa on todettu, että materiaalinäytteiden tuloksissa huomio kiinnittyy kaikissa näytteissä havaittuihin kosteusvauriomikrobeihin ja varsinkin höyrynsulun eri puolilta otettujen mikrobien suureen määrään myös makuuhuoneessa. Lähtökohtaisesti ei määräysten ja hyvän rakennustavan mukaan rakennetussa rakenteessa pitäisi olla merkittävää kasvustoa höyrynsulkumuovin sisäpuolella. Myöskään höyrynsulkumuovia vasten olevan eristeen pinnalla ei pitäisi olla nain merkittävää kasvustoa. Makuuhuoneen höyrynsulun sisäpuolisen kipsilevyn aktinomykeettien määrä on erittäin runsas.

Salttt on todistajana kertonut, että 21.9.2014 rakenteita oli ollut purettuna vain vähän eli piipun vierestä vaatehuoneen katosta oli ollut pieni pala pois. Ensimmäisen kerroksen rakenteet olivat olleet siistit ja ehjät eikä ensimmäistä kerrosta tai alapohjaa oltu tällä käyntikerralla tutkittu, vaan oli keskitytty katon vaurioihin. Asukas oli laittanut muovivetoketjuoven ala- ja yläkerran väliseen porrasaukkoon. Piipun vieressä oli ollut selvät valumajäljet, ja siltä osin kuin villoja oli päässyt näkemään, ne olivat olleet pahasti mustuneita eli rakennuksessa oli ollut paljon ilmavuotoja. Ulospäin ei ollut ollut havaittavissa mikrobivaurioita muualla kuin puretussa kohdassa, pinnat olivat näyttäneet siisteiltä eikä maallikko olisi niiden perusteella voinut epäillä virhettä. Salttten käsityksen mukaan Lassila & Tikanoja Oyj:n materiaalinäytteet oli otettu vaatehuoneen puolen kipsilevystä, koska makuuhuoneessa on puupanelikatto.

Nitttnen perheineen on muuttanut kiinteistöltä pois 27.9.2014.

Kiinteistöllä on 30.9.2014 pidetty tarkastus, jossa ovat olleet läsnä Nitttnen, Hetttnen, Letttnen, A. Lintttt / Insinööritoimisto A. Lintttt Oy, K. Salttt ja terveystarkastaja T. Vasttt. Tarkastus on Vastttn 6.10.2014 päivätyn raportin mukaan perustunut aistinvaraiseen arvioon, materiaalinäytteisiin ja Salttten 24.9.2014 laatimaan raporttiin. Tarkastushetkellä talossa ei ollut asuttu ja Vastttn todistajana kertoman mukaan tila oli ollut avonainen ja osastoimaton. Vastttn pyynnöstä savupiipun kotelointia vaatehuoneen puolelta oli avattu, koska oli ollut epäilys suuremmasta kosteusvauriosta. Levyn sisäpinnalla oli ollut pistemäistä mikrobikasvustoa ja vaatehuoneen avatuissa rakenteissa oli ollut havaittavissa vesivuodon jälkiä ja mikrobikasvustoa. Raportin lopputulos on ollut, että rakennuksessa on kosteusvaurio ja siitä aiheutunut mikrobikasvusto. Vasttt on käräjäoikeudessa täsmentänyt tämän tarkoittaneen, että rakennuksessa on "piipun kohdalla kosteusvaurio". Vastttn mukaan mikrobikasvustoa on mahdollista havaita silmillä. Vasttt on käräjäoikeudessa todennut, että rakennuksessa oli ollut selkeä terveyshaitta ja oli annettu korjauskehotus sekä suositus muuttaa pois. Rakenteiden purkamisesta tulee pölyä ja mikrobeja eikä talossa ole silloin hyvä asua. Asumiskieltoa ei ollut annettu.

Tarkastus 30.9.2014 on ollut Linttttin ensimmäinen käynti kohteessa ja hän on laatinut käynnin perusteella 31.3.2015 päivätyn lausunnon. Lausunnossa on todettu muun ohessa seuraavaa: Rakennuksen ullakkokerroksessa hormin vieressä on havaittu kattovuoto ja siitä aiheutunut kosteusvaurio. Hormin alalappeen puolella olevasta vaatehuoneesta on purettu osittain sisäkattolevytystä ja hormin vastaista levykotelointia. Purettujen rakennuslevyjen taustapinnassa ja hormin koteloinnin puurakenteissa on ollut vesijälkiä ja kosteusvaurio. Hormin ympärillä yläpohjan lämmöneriste (tiiviisti hormia vasten) on tummunut kattovuoden johdosta. Vaatehuoneen kantavan palkin näkyvässä pinnassa on kuivunut valumajälki. Alakerrassa ei hormin pinnassa tai hormin ympärillä sisäkatossa ole ollut valumajälkiä tai muita merkkejä vaurioista.

Linttttin lausunnossa on edelleen todettu, että hormista puuttuu sadehattu ja pellitys on tehty hormin juureen. Pellittämätön osa on osittain rapautunut. Pellityksen yläosa on tiivistetty hormin tiiltä vasten tiivistysmassalla, joka on kovettunut ja varissut monin paikoin pois. Tiivistystä on aikaisemmin uusittu, mutta liitos ei ole enää tiivis. Hormin juuripelti on viety harjapellin alle ja liitos vesikatteeseen vaikuttaa muuten tiiviiltä. Käräjäoikeudessa Lintttt on vielä kertonut, että savupiipun pellitys oli ollut tavanomainen, aikansa pellitystavan mukaan tehty. Nykyään piiput pellitetään kokonaan, mutta asian osalta on olemassa näkemyseroja ja myös vanhan tavan kannattajia. Piipun pellin tiivistykseen käytetty kitti oli ollut kovettunut, varissut ja halkeillut, mikä oli ollut helppo havaita. Kitti on huoltokohde ja vähintään kerran vuodessa pitäisi rakennuksesta tarkastaa tärkeät paikat. Kitin laadusta riippuu, kuinka kauan kitti kestää.

Linttttin johtopäätös on ollut, että kosteusvaurion on aiheuttanut hormin pellityksen tiivistysmassan vanhentuminen ja että vaurio on todennäköisesti rajoittunut hormin välittömään ympäristöön yläpohjassa, hormin kotelointiin ja välipohjan rakenteisiin hormin ympärillä. Raportin mukaan Lintttt ja Salttt ovat todenneet, että yläpohjan, hormin koteloinnin ja välipohjan pintarakenteita ja eristeitä on purettava vaurioituneelta alueelta hormista alkaen vaurioituneen alueen ulkopuolelle noin 0,5-1 metrin etäisyydelle. Harmi on sovittu pellitettäväksi uudelleen, jotta huolto helpottuu ja uuden vaurion mahdollisuus pienenee.

Sekä Vasttt että Lintttt ovat todenneet, että vaatehuonetta vastapäätä toisella puolella käytävää (toisen lappeen puolella) olevan vaatehuoneen/varastohuoneen katosta on puuttunut paneli ja tältä kohdalta höyrynsulkumuovi on ollut nähtävissä. Muovin saumat ovat tiivistämättä eli muovista puuttuu teippaukset. Lasivilla on tummunut ilmavuotojen seurauksena (Linttttin lausunnon valokuvaliite 6 ja 7). Linttttin lausunnon mukaan tässä kohdassa ei ole ollut merkkejä vesikaton vuodoista tai niiden aiheuttamista vaurioista.

Salttt on kertonut, että hän oli 30.9:2014 havainnut monessa paikkaa mikrobikasvustoa. Piippu oli vuotanut todella monesta kohtaa. Peltikaton alla on aluskatteena puukuitulevy, joka ei rakentamisaikaan ole ollut määräysten mukaan pakollinen. Puukuitulevyt oli asennettu väärin päin siten, että kondessivesi valuu levyjä pitkin eristeeseen. Salttt oli kaivanut puukuitulevyjä puukolla, mutta ne eivät olleet olleet niin kauheasti vaurioituneet kummaltakaan puolelta. Joskus virheellinen rakenne voi säilyä vaurioitumattomana, eli saattaa olla, että ilma on liikkunut kattopellin alla.

Nittten kertoman mukaan alakertaa oli ryhdytty tutkimaan terveystarkastajan kehotuksesta. Nurttt ja Östtt ovat 17.11.2014 käyneet ottamassa rakennuksesta lisää näytteitä, sekä sively- että materiaalinäytteitä. Todistaja Nurttt on kertonut, että Nittten kanssa oli keskusteltu, mistä kohtaa näytteitä otetaan. Sivelynäytteet olivat olleet pölylaskeumaa ja alapohjanäytteet oli otettu alakautta. Alapohjassa oli ollut pieni tila eikä Nurttt ole muistanut, miltä siellä oli näyttänyt. Sieni on kyllä silmin havaittavissa, jos sitä on alapohjassa, mutta mikrobeja ei aina välttämättä näe päältä päin.

Turun yliopiston aerobiologian laitos on 2.12.2014 antanut testausselosteen 17.11.2014 otetuista pintanäytteistä (laskeutunut pöly):
Näyte 1. Keittiö (maalattu lastulevy)
Näyte 2. Olohuone (lasi)
Näyte 3. Pojan huone (lastulevy)
Näyte 4. Iso mh (lastulevy)
Tutkimusmenetelmänä on käytetty suoraviljelyä. Selosteessa on todettu, että kertyneen pölyn mikrobeille ei ole validoitua tulosten tulkintamenetelmää. Näytekohtaisten tulosten mukaan näytteessä 1 on esiintynyt kohtalaisesti aktinomykeettejä ja vähän kosteusvaurioon viittaavia sieniä. Näytteessä 2 ei ole esiintynyt aktinomykeettejä ja vain vähän kosteusvaurioon viittaavia sieniä. Näytteessä 3 on esiintynyt vähän aktinomykeettejä ja useita kosteusvaurioon viittaavia sieniä, kutakin lajia vähän. Näytteessä 4 on ollut erittäin runsas aktinomykeettikasvusto ja kohtalaisesti kosteusvaurioon viittaavia sieniä.

Turun yliopiston aerobiologian laitos on 2.12.2014 antanut testausselosteen 17.11.2014 otetuista materiaalinäytteistä:
Näyte 1. Välipohja, vaatehuoneen alla (puru, turve)
Näyte 2. Alapohja PH:n alla (lasivilla)
Näyte 3. Alapohja lastenhuoneen alla (lasivilla)
Näyte 4. Välipohja lastenhuone/OH (puru, turve)
Tutkimusmenetelmänä on käytetty laimennusviljelyä (Asumisterveysohje). Näytteissä 1 ja 4 ei ole esiintynyt mikrobikasvustoa. Näytteen 2 aktinomykeettipitoisuus on ylittänyt selkeästi raja-arvot, sienten itiöpitoisuus on ylittänyt selkeästi raja-arvot ja näytteessä on esiintynyt kosteusvaurioon viittaavaa sienisuvustoa. Näytteessä 3 on esiintynyt kosteusvaurioon viittaavaa sienisuvustoa, mutta ei aktinomykeettejä.

Lintttt on käynyt kohteessa uudelleen 5.2.2015. Raportin mukaan rakennuksen sisäpuolella oli ryhdytty laajamittaiseen ja summittaiseen purkutyöhön. Rakenteita oli purettu hormin ympäriltä, tuulikaapin seinistä, sisäkatosta, eteisen seinästä ja pesuhuoneen sisäkatosta. Purkutyöt oli suoritettu Ratu-kortin 82-0383 "Kosteus- ja mikrobivaurioituneiden rakenteiden purku" ja K. Salttten lausuntojen vastaisesti. Korjaustöiden alaisia osia ei ollut eristetty muista huonetiloista ja huonekalut ja irtaimisto oli jätetty suojaamatta osittain purkujätteen sekaan. Aikaisemmin havaittujen vaurioiden lisäksi oli havaittu hormin ympärillä välipohjan alapinnan kipsilevyn taustapuolella merkkejä kosteusvauriosta. Muissa avatuissa rakenteissa ei sitä vastoin ollut havaittu merkkejä poikkeavasta kosteusrasituksesta tai -vaurioista. Yläkerran katon höyrynsulkumuovien väleissä oli käytetty teippejä, mutta teippaukset olivat joissain kohdissa irronneet. Teipit vanhenevat eivätkä ne kestä ikuisesti. Teippaus on saattanut irrota purkamisen yhteydessä, kun alapuolinen pintarakenne ei ole enää tukenut sitä.

Lintttt on edelleen lausunnossaan todennut, että kosteusvaurion aiheuttanut vanha tiivistemassa vesikatolla oli uusittu. Hormia ei ollut kuitenkaan pellitetty uudelleen eikä piipun sadehattua asennettu.

Lintttt on kertonut, että puolet rakennuksesta on perustettu avokalliolle, joka viettää rakennuksen alle. Salaojien puuttuminen on ilmeistä, koska kallion pinta on näkyvissä rakennuksen vierustoilla ja ryömintätilassa. Vesi valuu kalliota pitkin ryömintätilaan (raportin kuva 12). Materiaalinäytteiden ottamista varten tehdyistä rakenneavauksista ei ole ollut havaittavissa merkkejä kosteusrasituksesta tai -vaurioista (raportin kuva 9). Alapohjan laudoituksessa käytetty puu, alkuperäinen rakenne, on tervettä, eikä suojapaperissa näy kosteutta tai mikrobeja (raportin kuvat 10 ja 11). Jos rakenteessa olisi kosteutta, rakenne olisi tummunut, laho ja kasvuston peitossa. Sienirihmasto näkyy valkoisena. Rakenteet voivat mennä kosteudesta purkukuntoon jo vuodessa. Ryömintätilan kulkuaukon vieressä on yksi hirrestä tehty pilari, joka on ollut vesilammikossa ja lahonnut. Pilari pitäisi katkaista alapäästä ja korvata kivellä.

Asiantuntija R. Viettt on käynyt kohteessa 3.5.2016 ja 16.5.2016. Viettt on todennut, että rakennuksen paikka on virheellinen. Rakennuksen alle maakuoppaan kertyy vettä (raportin kuva 1, olohuoneen alta). Puisen tuulettuvan alapohjan alle ei saa kertyä vettä, koska vesi siirtyy sieltä osittain rakenteisiin aiheuttaen hometta ja lahoa. Siirtyminen tapahtuu diffuusion (molekyylit pyrkivät siirtymään vahvemmasta pitoisuudesta laimeampaan) ja konvektion (lämmön siirtoa kaasussa tai nesteessä lämmön aiheuttamien virtausten mukana) avulla. Alapohjan puupalkisto on tuettu puupilareilla suoraan kalliosta. Puupilarit ovat näyttäneet kosteilta ja ainakin yksi pilari on vettynyt. Pilarit ovat todennäköisesti lahoamassa ja varmasti myös lämmöneriste on vettynyt. Pilarit ovat niin harvalla jaolla, että tuulensuojalevy roikkuu. Viettt oli painanut puukon johonkin rakenteeseen ja lahoa oli ollut ainakin viisi senttiä. Salaojajärjestelmä puuttuu kokonaan. Katolta tullut vesi on ollut tarkoitus johtaa salaojien tarkastuskaivoon ja siitä salaojaputkea pitkin rinteeseen, mutta syöksytorvea pitkin tullut vesi on lentänyt tarkastuskaivon yli.

Savupiipun pellitys on tehty vain puoleen väliin saakka, mikä Vietttn mukaan on virhe. Piippuhattu puuttuu ja sadevesi kastelee tiilet. Talon sisältä katsottuna kauluspellin juuresta on näkynyt ulos eli pellissä on pellin ja katon taitekohdassa reikä, josta sadevesi pääsee kattorakenteisiin. Savupiippuun kiinniasennetun puisen kattokannattajan yläpaarre (raportin kuva 2, vino puu) ja kitasauva ovat lahovaurioituneet ja niissä on vahva home- ja sienikasvusto (mustat ja vaaL.t läikät hometta). Vaurioon on riittänyt piippuhatun puuttumisen vuoksi kastuneet tiilet, joista kosteus on siirtynyt kattokannattajaan. Vettä tulee rakenteisiin myös savupiippupellin reiästä. Tuulensuojalevynä yläpohjan eristeen päällä käytetyssä puukuitulevyssä on ollut veden aiheuttamia läikkiä ja levy on ollut kostea (raportin kuva 3). Samassa kuvassa on näkyvissä savupiipun levykotelointia varten lisätty pystytuki, joilla pystytuilla on yritetty vahvistaa lahonneita kattorakenteita. Aluskate on materiaaliltaan virheellinen, koska se läpäisee vettä.

Viettt on edelleen kertonut, että piipun juuresta avatusta yläpohjarakenteesta on näkynyt, että höyrynsulkumuovi on huonosti limitetty ja siinä on reikiä. Reikien ympäristö on ilmavuotojen johdosta mustunut (kantajan kuvat 15, 17, 18, 19, 20, 21 ja 23). Puutteellisesti limitetty ja teipattu höyrynsulku ei ole estänyt vesihöyryn kulkua kattorakenteisiin ja on syytä olettaa, että niistä löytyy home- ja sienikasvustoa. Yläpohjan tuuletus tapahtuu räystäsraoista, mutta katon harjalla ei ole rakoa, joten ilma ei ole päässyt kiertämään. Osa kattoa on näin ollen umpiossa eikä kertynyt kosteus pääse ulos. lkkunapellityksen ja seinän välissä on sormenmentäviä rakoja, joista vesi pääsee seinärakenteeseen.

Salttt on käynyt kohteessa kolmannen kerran 16.5.2016 (ilmenee Vietttn raportista). Salttt on kertonut, että alapohjassa oli tuolloin ollut vettä lammikoina, mikä oli ollut huolestuttava löydös. Vesi nousee alapohjarakenteisiin ja aiheuttaa 100 prosentin varmuudella mikrobikasvustoa. Selkeä virhe on myös höyrynsulkumuovien lirllitysten puutteet ja teippauksien irtoaminen. Rakennuksessa on ollut hirveä määrä ilmavuotoja, jotka näkyvät eristevillan tummumisena eli pöly, kosteus ja hiukkaset pääsevät painesuhteista riippuen molempiin suuntiin. Ikkunoiden pellitys on niin ikään virheellinen eli naulat ovat siten, että pellit vuotavat aina. Kun lumi sulaa, vesi pääsee seinärakenteisiin.

Lintttt on käynyt kohteessa vielä keväällä 2016. Hän on kertonut, että ikkunasmyygit ovat aikakaudelleen tavanomaiset ja tiiviin näköiset eikä niissä ole ainakaan sormenmentäviä aukkoja. Savupiipun kauluspelti on viety oikeaoppisesti harjapellin alle (raportin kuva 4) eikä piipun kauluspellistä ollut altapäin katsottuna näkynyt taivasta. Yläpohjassa on keskimäärin 15 senttiä lämmöneristettä ja tuuletusrako on reilu viisi senttiä. 10 senttiä olisi jo nykysuositusten mukainen. Ulkoseiniä oli ilmeisesti julkisivuremontin yhteydessä lisäeristetty ja lisätty viisi senttiä lasivillaa ja 12 millin huopa. Tuonaikaisissa seinissä on ollut yleensä purueristys. Kuistin kohdalla lämmöneristettä on 10 senttiä. Niistä kohdista, joista rakenteita oli ollut auki, ei ollut havaittu lämmöneristyksen puutteita. Myös alapohjaa oli osittain lisälämmöneristetty (raportin kuva 9).

Asiantuntija I. Patttnen on kertonut käyneensä kohteessa kerran toukokuussa 2016. Partikaisella on ollut käytettävissään Lassila & Tikanoja Oyj:n raportti, Salttten lausunto, Linttttin raportti, mikrobitestien tulokset ja P. Tutttsen laatima korjauskustannusarvio. Patttnen on kertonut, että piipun pellitys on ollut tavanomainen eikä siinä ole rakennusvirhettä. Mikään määräys ei edellytä, että piippu pellitetään kokonaan. Peltikatolla tarkastus- ja huoltoväli on viisi vuotta, koska tiivistysmassa ikääntyy ja vaatii uusimista.

Rakennuksen yläkerrassa sisäverhousta oli purettu aika paljon. Höyrynsulkumuovit oli limitetty ja teipattu, mutta teippaukset olivat olleet paikoittain kovettuneita ja irronneet. Teipit eivät ole rakentamisaikaan olleet sen veroisia kuin nyt ja kosteusmääräykset tältä osin ovat tuolloin olleet hyvin ylimalkaisia. Villoissa on paljon tummaa, joten ilma on niissä liikkunut. Tummien villojen päällä on kuitenkin ehjää eli höyrysulun vuoto ei ole aiheuttanut ongelmaa. Kun mennään vähän sivumpaan piipun vuotokohdasta, rakennusmateriaalit ovat ihan puhtaita. Niihin ei ole tiivistynyt kosteutta niin, että ne olisivat tummuneet tai vaurioituneet. Kuvassa 9 b (vastaajan todiste 2) näkyy piipun lähellä olleissa puissa valumajälkiä (musta). Jos kosteus olisi tiivistynyt tuulensuojalevyyn, joka on eristeen jälkeen kylmin kohta, levy olisi musta. Peltikatto kondensoi sääoloista riippuen aika lailla ja se näkyy aluskatteessa valumajälkinä. Tätä oli havaittavissa, mutta se ei ole kovin ihmeellistä eikä vaadi korjausta. Peltikattoon ei 1980-luvulla vaadittu aluskatetta. Kattokannattajan yläpaarre ja kitasauva ovat tummuneet, mikä kertoo piipun vuodosta ja lahovauriosta.

Yläpohjassa on eristettä noin 20 senttiä, mikä on ollut normaali määrä 1980-luvulla. Tuuletusrako eristeen yläpuolella on luokkaa 1O senttiä, mikä on reilusti, koska vanhojen ohjeiden mukaan 2 senttiä on riittänyt. Ulkoseiniin on laitettu lisäeristettä. Samoin alapohjasta näkyy, että sinne on laitettu mineraalivillaa. Mitään poikkeavaa rakennuksen ikään nähden näissä ei ole ollut.

Alapohjassa on maanpinnassa monttu, jonka yläpuolella on rakennuksen keittiö ja toisessa reunassa makuuhuone. Kyseinen syvennys näkyy selvästi ja monttu on vain alapohjan käyntiluukun vierustalla (vastaajan todiste 2, kuva 19). Talon takana kallio on alapohjaa ylempänä. Vesi kulkee aina kalliota pitkin tai kallion sisällä. Alapohjan vanhat rakenteet ovat olleet puhtaat eli alapohja on tuulettunut. Jos rakenteet olisivat kosteita eivätkä toimisi, ne olisivat mustia kuin tulipalon jäljiltä. Yksi alapohjan pilareista (30 cm x 40 cm) oli alapäästään kastunut, mutta ei pehmentynyt.

Se, miten ikkunapellit on tehty, on ollut erittäin yleinen tapa tehdä pellit. Reunat pitää tehdä ruuvikiinnityksellä ja massaa laittaa väliin. Peileissä on ruuvikiinnitys, mutta rakoja ei ole tiivistetty massalla. Peltien reunat on nostettu ylös, joten väleissä ei ole isoja rakoja eikä sisäpuolella ole viitteitä vuodoista tai vaurioista.

Asiantuntija M. Ryttt on käynyt kohteessa 10.5.2016 ja ottanut käynnillään valokuvia (vastaajan todisteessa 2). Ryttt on kertonut, että kysymyksessä on harvinainen pystyhirsinen rintamamiestalo. Rakennuksen ulkopuolelle on laitettu lisäeristettä: uusi verhous, tuulensuojalevy, eriste 50 milliä ja tuuletusrako. Eristerakenne on riittävä eikä siinä ole virhettä. Yläkerta on alunperin ollut kylmäullakko, sen kattoa on korotettu ja lisätty 150 milliä villaa. Tämä lämmöneristys on hieman heikompi kuin ulkoseinien, mutta lämpöarvot täyttävät nykyistä edeltävien rakennusmääräysten vaatimukset. Rintamamiestaloissa on katoissa perinteisesti ollut 22 millin tuuletusväli. Ikkunoiden pellitys on ihan normaali vaihtoehtoinen menetelmä ja näin saa edelleen tehdä.
Kattorakenteita oli avattu paljon. Höyrynsulussa on reikiä, mutta teippaukset ovat irronneet vain yhdestä kohtaa (Rytttn kuva 7) piipusta vasemmalle. Tässä kohdassa on ollut ilma- ja lämpövuotoa ja eristeiden tummentumaa. Kantajan valokuvat nrot 18-20, 21 ja 23 ovat samasta kohtaa piipun alueelta. Rytttn kuvissa 4-6 näkyy katon vaurioalue: piipun koteloitu alue ja siitä kattorakenteisiin asti. Kovalevy on herkkä kosteudelle. Kun lähdetään piipun kyljestä, kovalevyssä on tummentumaa (Rytttn kuva 9 b). Kun tullaan 20 senttiä ulospäin, kovalevy on ihan uudenveroista. Rakenteessa on siis tuuletus pelannut. Piipun alapuolella vaurio jatkuu enintään puoli metriä. Ainoa jälki alakerrassa on makuuhuoneen katossa oleva valumajälki (Rytttn kuva 10). Keittiön katossa ei ole vaurioita (Rytttn kuvat 14 ja 15). Vanhaa rakennetta on ollut esillä kuvan 11 mukaisesti ja rakenne on kuivaa ja ehjää. Yhtään lahovaurioitunutta tai muotoaan muuttanutta hirttä ei ole ollut näkyvissä.

Alapohjan puupilarissa on tummentumaa, mutta ei lahovauriota. Puu on ollut kallion kanssa kosketuksessa ja vettä on noussut puuhun kapillaarisesti, mutta enintään 10 sentin korkeudelle. Pilari on hetkellisesti kastunut ja kuivunut. Alapohjasta puuttuu verhouksen tuentalaudoitus eli tuulensuojalevy pitäisi kannakoida. Jos tuulensuojalevy kastuu, se alkaa roikkua. Linttttin raportin kuvasta 10 on nähtävissä, että alapohja ei ole kostunut, vaan se on täysin toimiva ratkaisu. Rakenteen väri kertoo, ettei se ole kostunut. Jos rakenne olisi kostunut, siinä näkyisi rihmastoa ja kalkkeumaa tukimuurissa.

Hevostallin sähköistystä on uusittu, mutta ei vetosuojattu (Rytttn kuva 13). Peltikatto on tehty vanhoista peileistä aikaisemman katon päälle, katto on notkolla ja vanhoissa peileissä on vanhat naulauksen reiät (Rytttn kuva 17).

Asiantuntijoiden arviot vaurioista, niiden merkityksestä ja korjaustarpeesta

Terveystarkastaja T. Vastttn 6.10.2014 päivätyssä raportissa on todettu: "Tarkastuksen perusteella voidaan todeta, että rakennuksessa on kosteusvaurio ja siitä aiheutunut mikrobikasvusto. Rakenteista voi päästä vuotoilmaa kulkeutumaan sisätiloihin. Mikrobikasvustosta ja mikrobien aineenvaihduntatuotteista johtuen asuintiloissa oleskelevien on mahdollista altistua haitalliselle aineelle tai olosuhteelle siten, että sairauden tai oireiden ilmeneminen on mahdollista ja siten tiloissa oleskelu aiheuttaa terveydensuojelulain 1 §:n mukaisen terveyshaitan. Kosteus- ja mikrobivaurion laajuus tulee selvittää tarkemmin. Myös alakerran kunto tulee selvittää. Kosteus- ja mikrobivaurioon johtaneet syyt tulee poistaa ja vaurion uudelleen syntyminen tulee estää. Rakennus tulee korjata siten, ettei sisätiloissa oleskeleville aiheudu terveyshaittaa."

Rakennusmestari P. Tutttnen on laatinut rakennuksen korjaamisesta 3.1.2015 päivätyn kustannusarvion (kantajan todiste 2). Laskelma sisältää sen liitteessä olevien rakenneosien purkamisen ja uudelleen rakentamisen seuraavasti:
- salaojitus rakennuksen ympäri (ei sisällä louhintaa)
- alapohjan purku ja uusinta
- ulkoseinien sisäpintojen purku ja uusinta
- väliseinien purku ja uusinta
- välipohjan purku ja uusinta
- yläpohjan ja vesikaton purku ja uusinta

Kustannuslaskelma ei sisällä ulkoseinien ja perustusten rakenteita eikä niiden desinfiointia. Laskelmassa ei myöskään ole työmaan yleiskustannuksia. Arviossa on käytetty rakennustiedon rakennusosa- ja menekkitietoja vuodelta 2010 korjattuna rakennuskustannusindeksillä 108,3 %. Kustannusarvio purkutöiden osalta on noin 15.000 euroa ja uudelleenrakentamisen osalta noin 77.500 euroa.

Tutttnen on kertonut, että hän oli käynyt kohteessa vähän ennen raportin laatimista. Nitttnen oli ollut paikalla ja kertonut tilanteesta. Tutttsella oli ollut käytössään terveystarkastajan lausunto ja kahteen otteeseen tehtyjen mikrobimittausten raportit. Hän oli itse arvioinut, mitä pitää korjata. Arvio on perustunut siihen, että rakennus on asumiskelvoton ja sen puhdistaminen on mahdotonta. Kaikki on rakennettava uusiksi, jotta mikrobit saadaan varmasti pois. Todennäköisesti myös runkorakenteessa on korjaustarvetta. Rakennus olisi parempi purkaa kokonaan. Jos korjaus tehdään, pitäisi tehdä vielä tarkempi korjaussuunnitelma. Kustannusarvio lähtee siitä, että korjaus tehdään perustasoon eli kipsilevyseinät ja tapetointi. Yleiskuluja tulee 10-15 % kustannusarvion päälle. Salaojat ja louhinta ovat yhteensä noin 5.000 euroa. Alapohjaan voisi rakentaa pumppaamon, mutta salaojat ovat parempi vaihtoehto. Vesikatto on uusittu, mutta koska sen alla on rakennusvirheitä, vesikattokin pitää uusia.

Salttt on todennut, että materiaalinäytteissä esiintynyt aktinomykeetti kuuluu loppuvaiheen mikrobeihin, mikä osoittaa, että rakennuksessa on ollut kosteusvaurio pitkään. Aktinomykeettejä, jotka tuottavat toksisia yhdisteitä, on ollut näytteessä hirveä määrä (28.8.2014 näyte 2). Lisäksi löytyy toinen toksisia yhdisteitä tuottava mikrobi aspergillus versicolor. Terveestä rakenteesta ei tällaista pöpömäärää löydy. Maailma on täynnä mikrobeja ja homeitiöitä, mutta ne tarvitsevat lämpöä, ruokaa ja kosteutta kasvaakseen. Villojen tummuminen osoittaa, että ilma on kulkenut rakenteiden läpi. Jos ilmavuoto on rakennuksen sisään päin, terveyshaitta on todennäköinen. Yläpohjan eristemäärä on vähäinen, joten rakenteissa on todennäköisesti kondenssia. Ulkoilman suhteellinen kosteus on 10-100 %, mikä riittää siihen, että ulkopinnoille kasvaa mikrobeja. Mikrobien määrän pitäisi kuitenkin vähentyä sisäänpäin mennessä eikä höyrysulun tasolla pitäisi olla niitä enää merkittävää määrää. Alakerrassa on yleensä alipaine, jolloin rakenteiden läpi tulee sisään mikrobipitoisia päästöjä. Vanhassa rintamamiestalossa ilma kulkee pääosin ylöspäin ja virtaa rakenteiden läpi varsin helposti. Suurimmat mikrobipitoisuudet ovat yläkerrassa, mutta mikrobeja on voinut kulkeutua myös alakertaan.

Salttt on edelleen todennut, että kohteen huono rakennusfysikaalinen toiminta ja mikrobitulos osoittavat, että kysymyksessä on pitkäaikainen ja koko yläkerran kattava kosteusvaurio. Kysymyksessä ei siis ole yksittäinen pieni vesivuoto, vaan vaurio on todennäköisesti myös seinissä. Vaurio johtuu monesta eri tekijästä, myös höyrynsulkumuovista ja eristemäärästä. Koko kattorakenne samoin kuin alapohja ja seinät pitäisi tehdä uudestaan eikä siihen varmaan 100.000 euroa riitä. Vauriot ovat niin laajoja, että viisain ratkaisu olisi rakennuksen purkaminen. Vanhoja rintamamiestaloja ei saa nykyasumista vastaaviksi. Salttt on todennut olevansa lähes 100 prosenttisen varma siitä, että rakenteissa kasvaa niin paljon mikrobeja, että niistä on terveyshaittaa. Homeen haju on imeytynyt pintamateriaaleihin ja todennäköistä on, että niiden alla kaikki muukin on vaurioitunut.

Viettt on ilmoittanut hyväksyvänsä Tutttsen toimenpide-ehdotukset muuten, mutta myös hirsirunko pitäisi puhdistaa. Tämä tapahtuu veistämällä ja se on työläs toimenpide. Uuden rakentaminen on halvempaa. Alapohjan kuivana pitämiseksi pumppaaminen ei ole riittävän tehokas menetelmä. Veden jääminen kellariin voitaisiin estää rei'ittämällä betonisokkeli alareunasta ja täyttämällä kuoppa salaojasorakerroksella. On syytä olettaa, ettei alapohjan rakenne ole ilmatiivis. Alapohjan läpi tullut lämpö on yhdessä ulkoilman ylipaineen kanssa siirtänyt osan vedestä alapohjarakenteisiin. Alapohjasta löytyneet mikrobit selittyvät alapohjan alta rakenteisiin siirtyneestä kosteudesta.

Biologian tohtori, Turun yliopiston aerobiologian laitoksen esimies A. Saattt on kertonut, että osa puheena olevista näytteistä oli testattu suoraviljelyllä. Suoraviljely on kevennetty menetelmä ja yleisin menetelmä kyseisenlaisissa tapauksissa. Menetelmällä ei saa numeerista tulosta, mutta se antaa suuntaa-antavan tuloksen, jonka yhteneväisyys laimennusviljelyyn on todettu hyväksi. Tuloksissa esiintyvät mesofiiliset sienet ovat sieniä, jotka tykkäävät enemmän kosteudesta kuin kserofiiliset sienet. Aktinomykeetti on bakteeri. Tähdellä merkityt mikrobit ovat kosteusvaurioindikaattoreiden listalla. Pienellä a-kirjaimella merkityt kannat tuottavat tietyissä olosuhteissa toksiineja eli sienimyrkkyjä. Lopputulemassa otetaan huomioon näytteen kokonaispesäkemäärä.

Mikrobit leviävät itiöiden avulla. Olennaista on, kulkeutuuko pesäkkeestä ilmaa sisäilmaan. Kuivuneestakin homekasvustosta voi aiheutua terveyshaittaa ja kuivakin kasvusto voi lähteä kasvuun uudelleen, jos se saa kosteutta. Homekasvusto syntyy rakenteen pinnalle ja se voi käyttää pölyä ravintonaan. Lahottajasieni menee sitä vastoin syvälle rakenteeseen. Suurin osa mikrobeista on sellaisia, ettei niitä pysty silmin havaitsemaan. Väri materiaalissa ei välttämättä kerro, onko se mikrobi. Purku on ainoa luotettava mikrobien hävittämiskeino. Desinfioinnista ei ole hyötyä, jos kosteusvauriota ei poisteta.

Rakennuksen alapohjasta otetussa näytteessä 2 (alapohja PH:n alla) on suuret mikrobilukemat. Ne viittaavat erittäin selkeästi mikrobikasvustoon. Jos näillä on yhteys sisäilmaan, ne aiheuttavat terveyshaittaa. Näytteessä 3 (alapohja lastenhuoneen alla) lukemat ovat pienemmät, mutta jos mikrobeilla on yhteys sisäilmaan, ne aiheuttavat terveyshaittaa. Näissä tuloksissa voi olla jonkin verran maaperän vaikutusta, koska homesieni blastobotrys on alapohjarakenteen lähellä olevasta maaperästä tyypillisesti löytyvä laji. Näytteistä on kuitenkin löytynyt useita kosteusvaurioindikaattoreita. Esimerkiksi aspergillus tulee, jos rakenne kuivuu ja kastuu vuorotellen. Mikrobit jaetaan primääri-, sekundääri- ja tertiäärivaiheen lajeihin ja stachybotrys viittaa siihen, että vaurio on jo yleisesti ottaen pidemmälle edennyt. Sukkessio voi silti mennä nopeasti läpi. Sivelynäytteisiin eli pintapölynäytteisiin sisältyy enemmän virhelähteitä, koska ei tiedetä, mistä pöly on kulkeutunut. Sisäilman mikrobipitoisuutta voidaan tutkia merkkiainekokeilla ja pakkaskaudella sisäilmatutkimuksella.

Terveystarkastaja Vasttt on todennut, että mikrobeja on aina ulkoilmassa ja itiöt leviävät ilmavirtausten mukana. Mikrobinäytetulokset osoittavat, että kysymyksessä ei ole terve rakenne ja mikrobivauriosta saattaa aiheutua terveyshaittaa. Oireita ovat muun ohessa flunssa, keuhkoputkentulehdukset, ihottuma ja väsymys. Reagoiminen mikrobeihin on yksilöllistä ja oireet ovat riippuvaisia mikrobilajista. Jos rakenteet, joista näytteet on otettu, ovat tekemisissä ulkoilman kanssa, tulos ei ole epätavallinen. Mikrobit voivat laskeutua myös rakenteiden purusta pölynä. Vaurion selvittämiseksi pitäisi tehdä perusteellinen kuntokartoitus ja korjaussuunnitelma. Yleensä puu ja levy vaihdetaan puhtaaseen ja kivi putsataan. Myös irtaimisto pitäisi puhdistaa.

Lintttt on todennut, että kattokannattaja ja kitasauva, jotka ovat kiinni piipussa, ovat lahonneet ja niissä on hometta. Vuotoa on siis saattanut olla aikaisemminkin ja vuoto on sitten korjattu. Tämänkertainen vuoto on ollut massiivinen, mutta jos vuoto olisi jatkunut pitempään, välipohja olisi vielä huonommassa kunnossa. Jos yläpohjassa olisi kaikki väitetyt virheet, rakenteet olisivat lahoja ja mustia. Rakennuksessa on painovoimainen ilmanvaihto, joten yläkerrassa on käytännössä aina ylipaine. Tästä johtuen villat ovat tummuneet. Jotta mikrobeja tulisi sisälle, pitäisi olla alipaine, koska mikrobit tulevat sisälle ilmavuotojen mukana. Korjaustarve on siten se, että välipohja ja yläpohja on piipun ympäriltä uusittava. Tähän kuluu 150 työtuntia eli työkustannus on 6.000 euroa. Viereisten huoneiden pintamateriaaleja joudutaan uusimaan, minkä kustannus on 2.000 euroa. Kaikkien purettujen rakenteiden ennallistaminen, kattoa on esimerkiksi purettu joka huoneesta, tulisi maksamaan 35.000-40.000 euroa, joka sisältää mainitun 8.000 euroa.

Vesi alapohjan alta on poistettava. Kuopat voisi täyttää betonilla ja tällä tavalla vähentää kosteusrasitusta. Salaojien rakentaminen avokalliolle ei ole mahdollista eikä järkevää, koska vesi valuu joka tapauksessa alaspäin. Salaojitus on riski rakennukselle ja erittäin kallis. Sitä, onko alapohjassa ilmavuotoja, ei ole tutkittu. Lämpötila vaikuttaa siihen, mihin suuntaan kosteus liikkuu. Sisätilat ovat lämpimämmät, joten lämpö painaa kosteutta alaspäin. Jos sisällä olisi alipaine, ilmavuoto voisi olla sisäänpäin.

Patttnen on todennut, että höyrynsulkumuovit voidaan teipata uudelleen eikä uutta rakennetta tarvitse tehdä. Yläkerrassa on painovoimaisen ilmanvaihdon takia ylipaine, joten epäpuhtaudet menevät ulospäin. Jatkuva virtaus s1saanpain on hyvin epätodennäköinen. Jos rakenteet pysyvät vaaleina, niitä ei tarvitse korjata. Rakenteet ovat piipun takaista vuotaa lukuunottamatta kunnossa, joten ilma on liikkunut yläpohjan rakenteissa. Lika tummentaa mineraalivillan, villa ei tummu hameesta eikä mineraalivillan hometta näe silmillä. Mikrobeja on kaikkialla eikä maalla olevan rakennuksen mikrobitilanne ole vertailukelpoinen keskustarakennuksen kanssa. Pintasivelynäyte ei kerro, mistä epäpuhtaus on tullut eikä se kerro rakennuksen kunnosta. Rakennusta ei ole aihetta purkaa eikä uusia Tutttsen kustannusarviossa mainitulla tavalla. Vesikatto olisi hyvä uusia, koska se on käyttöikänsä päässä. Jos kaikki Tutttsen esittämät korjaukset tehdään, myös ikäkorjaukset tulee tehtyä, mutta myös tarpeettomia korjauksia.

Rossipohjaisessa alapohjassa liikkuu epäpuhtauksia. Jos talon alla on märkiä paikkoja, niissä kasvaa ja niistä irtoaa mikrobeja, jotka kulkeutuvat ilmavirtojen mukana rakenteisiin. Alapohjan rakenne näyttää tässä tapauksessa kestäneen kosteusrasitusta. Kosteus ei tule sisälle diffuusion kautta, koska sisäilmassa on enemmän kosteutta kuin alapohjassa. Konvektion vaikutuksesta kosteaa ilmaa on voinut mennä alapohjan rakenteisiin, koska alapohjassa ilma liikkuu eikä alapohja varmasti ole ilmatiivis. Se, tuleeko ilmavuoto sisälle rakennukseen, riippuu lattiapinnoista. llmavuotoja voi tulla varsinkin liitoksista. Ei voida sanoa, ovatko näytteissä todetut mikrobit tulleet alapohjaan ilmavuodon mukana vai syntyneet paikallaan. Rakennenäyte ei vielä kerro siitä, onko sisäilmassa mikrobeja. Sen selvittämiseksi pitäisi tutkia sisäilmaa, mikä on helppo tehdä savumerkkikokeella. Tilanne korjataan pysäyttämällä ilmavuoto eli rakentamalla tuulensuoja alapinnalle. Tämä on nykyään tavallisin tapa korjata. Alapohjan vesiongelma on parasta korjata täyttämällä monttu betonilla.

Ryttt on todennut, että rakennuksen ympärille on mahdotonta rakentaa salaojia, koska vesi menee aina alamäkeen. Ongelma voidaan korjata sillä, että betonoidaan montut tai suuntaporataan kallion rakenteesta montun vierestä reikä laskevaan maastoon. Betonointikorjaus, joka edellyttää myös piikkausta, on kustannuksiltaan 2.000 euroa. Jos alapohjassa on mikrobeja, sisällä pitäisi olla alipaine, jotta mikrobit tulisivat alapohjasta sisälle. Siirtymiseen vaikuttaa myös ulkoilman kosteus. Sivelynäytetulokset johtuvat huoneilman kosteudesta ja kertovat asumisen ongelmista ja huonosta tuuletuksesta. Kattovuoto on ollut osaltaan kostuttamassa huoneilmaa. llmavuototummentumat eivät yleensä sisällä mikrobikasvustoa eikä mikrobivaurioita havaitse silmämääräisesti. Rytttn näkemys on ollut, että ainoastaan piipun ympäristö on uusittava, ei muuta. Kattovuodon korjauskustannus on Rytttn arvion mukaan 7.820 euroa, joka sisältää 80 tuntia työtä ja materiaalit. Kustannusarvio kaikkien purettujen pintojen ennallistamisesta on 25.000 euroa yläkerran osalta (vähennettynä 7.820 euroa) ja 6.000 euroa alakerran osalta. Peltikaton käyttöikä on 35-40 vuotta.

Käräjäoikeuden arviointi

Yläpohja
Asiassa on riidatonta, että rakennuksen katossa hormin vieressä on tapahtunut kattovuoto. Esitetyn selvityksen mukaan piipun vieressä ja vaatehuoneen kantavassa palkissa on ollut vuotojälkiä; vaatehuoneen avatuissa rakenteissa on ollut vuotojälkiä, kosteusvaurio ja mikrobikasvustoa; hormin koteloinnin puurakenteissa on ollut vesijälkiä ja kosteusvaurio; hormin koteloinnin sisäpinnalla on ollut pistemäistä mikrobikasvustoa; savupiippuun kiinniasennetun puisen kattokannattajan yläpaarre ja kitasauva ovat lahovaurioituneet ja niissä on ollut mikrobikasvustoa; hormin ympärillä yläpohjan lämmöneriste on ollut tummunut ja hormin alla välipohjan kipsilevyssä on ollut merkkejä kosteusvauriosta. Piipun ympäriltä katosta ja kauempaa tehtyjen pintakosteusmittausten tulokset ovat olleet normaalit, sisäilmasta ei ole tehty poikkeavia hajuhavaintoja eikä vuotovahinkoalueen ulkopuolisissa pintamateriaaleissa ole ollut havaittavissa kosteus- tai mikrobivaurioita.

Turun yliopiston aerobiologian yksikön testausselosteen mukaan yläpohjasta otetut materiaalinäytteet on otettu seuraavista paikoista: Näyte 1. MH, katto, eriste (mineraalivilla)
Näyte 2. MH, katto, levy (kipsilevy)
Näyte 3. VH, katto, eriste, (mineraalivilla)
Näyte 4. Varasto, katto, eriste (mineraalivilla)
Näytteet on testattu suoraviljelyllä, jonka tulosten yhteneväisyys laimennusviljelyllä saatuihin tuloksiin on A. Saatttn mukaan todettu hyväksi. Suoraviljelymetodi ei siten anna aihetta pitää mikrobituloksia epäluotettavina tulosten merkitystä arvioitaessa.

Käräjäoikeus toteaa, että näytteet 1 ja 2 on kirjattu otetuksi makuuhuoneesta. Oletus on siten ollut, että nämä näytteet olisi otettu vuotovahinkoalueen ulkopuolelta. T. Nurttten käräjäoikeudessa kertoman mukaan näytteet oli otettu vaatehuoneesta ja varastosta. Myös K. Salttten käräjäoikeudessa esittämän käsityksen mukaan materiaalinäytteet on otettu vaatehuoneen puolen kipsilevystä, koska makuuhuoneessa on puupanelikatto. Myös M. Letttsen kertoman mukaan yläkerran makuuhuoneissa on puupanelikatto. Tämä selvitys huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että näytteet 1-3, joissa on todettu aktiivista mikrobikasvustoa, on otettu vaatehuoneesta eli vuotoalueelta. Näyte 4, jossa ei ole todettu aktiivista mikrobikasvustoa, on otettu vuotoalueen ulkopuolelta. Puheena olevat näytteet, myös näyte 2 erittäin runsaine mikrobeineen, osoittavat siten ainoastaan yläpohjan vuotoalueen vauriota. Tuloksista ei näin ollen saada tukea sille, että yläpohjan rakenteet olisivat kauttaaltaan vaurioituneet.

K. Salttten 24.9.2014 päivätyssä lausunnossa on todettu, että "Materiaalinäytteiden tuloksissa huomio kiinnittyy kaikissa näytteissä havaittuihin kosteusvauriomikrobeihin ja varsinkin höyrynsulun eri puolilta otettujen mikrobien suureen määrään myös makuuhuoneessa". Käräjäoikeus toteaa, että Salttt on joko lukenut tuloksia virheellisesti tai esittänyt huomionsa harhaanjohtavasti, koska vuotovaurioalueen ulkopuolelta otetussa näytteessä 4 ei ole todettu aktiivista mikrobikasvustoa. Lisäksi Salttten toteamaan liittyy edellisessä kappaleessa mainittu virheellisyys myös näytteiden 1-2 osalta, mitä virhettä Salttt ei ole vielä lausunnossaan eikä myöhemmissä johtopäätöksissäänkään ottanut huomioon. Salttten lähtökohdat mikrobitulosten tulkinnalle ovat siten olleet osittain virheelliset. Lisäksi hänen lausuntonsa rakennuksen kosteus- ja mikrobivaurion laajuudesta ja korjaustarpeesta sekä rakennuksen huonosta rakennusfysikaalisesta toiminnasta perustuu pitkälti olettamuksiin ja todennäköisyyksiin eikä tutkimustuloksiin tai havaintoihin. Salttt on kertomansa mukaan 30.9.2014 havainnut monessa paikassa mikrobikasvustoa, mutta koska tuossa vaiheessa ainoastaan vuotovaurioalueen rakenteita on avattu, mikrobikasvustojen on täytynyt olla nimenomaan vuotovaurioalueella.

Terveystarkastaja T. Vastttn 6.10.2014 päivätyssä raportissa on todettu, että 28.8.2014 otetuissa näytteissä on havaittu runsaasti kosteusvauriomikrobeja. Raportissa ei eritellä, mistä mikrobeja on löytynyt ja mistä ei. Raportin kohdassa JOHTOPÄÄTÖKSET on todettu: "Tarkastuksen perusteella voidaan todeta, että rakennuksessa on kosteusvaurio ja siitä aiheutunut mikrobikasvusto". Lisäksi mainitussa kohdassa ja kohdassa EHDOTETUT TOIMENPITEET on yleisellä tasolla esitetty lausumia mikrobien aiheuttamasta terveyshaitasta ja rakenteiden korjaustarpeesta. Vasttt on käräjäoikeudessa täsmentänyt raporttiaan, mutta kirjallinen raportti on osittain epätäsmällinen ja yleispiirteinen ja raportti yksistään on omiaan antamaan harhaanjohtavan kuvan terveystarkastajan havainnoista ja johtopäätöksistä sekä kosteusvaurion laajuudesta ja merkityksestä.

P. Tutttnen on kertomansa mukaan perustanut oman päätelmänsä rakennuksen asumiskelvottomuudesta mikrobituloksille, terveystarkastajan raportille ja omalle arviolleen. Tutttnen ei ole maininnut Salttten lausuntoa, mutta Salttten lausunto on ollut Tutttsen tarkastuksessa läsnä olleen Nittten tiedossa. Tutttsen johtopäätökset ovat siten perustuneet edellä mainituille virheellisille ja harhaanjohtaville lähtökohdille ja varsin pitkälle meneville oletuksille. Tutttnen on valmistunut rakennusmestariksi vasta vuonna 2012, joten hänen oma ammattikokemuksensa ei ole vielä pitkä. Myös Vietttn johtopäätökset korjauksen laajuuden osalta lähtevät siitä oletuksesta, että rakennus on kokonaan kosteusvaurioitunut.

Riidatonta on, että rakennuksen yläpohjan höyrynsulkumuovi ei ole ollut tiivis. Kaikki asiantuntijat ovat kertoneet, että muovissa on ollut limityksen puutteita, reikiä ja irronneita teippauksia. Siitä, kuinka paljon näitä ja näistä johtuneita ilmavuotoja on ollut, on kerrottu eri tavalla. Muoveissa on ollut teippaukset eikä ole näytetty, että muovien asennus olisi aikanaan toteutettu virheellisesti tai määräysten vastaisesti. Kaikkien asiantuntijoiden mukaan muovin epätiiviydestä on aiheutunut ilmavuotoa ja eristeiden tummumista. Sitä vastoin näyttämättä on jäänyt, että yläpohjan eristeissä tai muissa rakenteissa vuotovaurioalueen ulkopuolella olisi ilmavuotojen tai muun syyn aiheuttamaa kosteutta tai kosteudesta aiheutunutta vauriota. Esimerkiksi varastohuoneen eristeestä otetussa materiaalinäytteessä ei ole todettu mikrobikasvustoa eikä eristeessä ole havaittu muuta vaurioita kuin tummumista, jonka yksistään ei voida katsoa indikoivan mikrobivauriotumista.

Tuulensuojalevyssä on havaittu kosteusläikkä, mutta tämä yksistään ei riitä näytöksi laajamittaisesta kosteusvauriosta. Näyttämättä on niin ikään jäänyt, että yläpohjan eristys ja tuuletus olisi toteutettu rakentamisaikaisten määräysten vastaisesti tai että lämmöneristys ja tuuletus toimisivat puutteellisesti tai että näistä olisi rakenteisiin aiheutunut vauriota. Käsitykset tällaisista vaurioista ovat perustuneet arvioihin ja oletuksiin.

Käräjäoikeus katsoo, että ilmavuotoa voitaisiin pitää virheenä s11na tapauksessa, että ilmavuodon mukana tulee rakennuksen sisäilmaan mikrobeja, jotka aiheuttavat terveyshaittaa. Asiantuntijat ovat pitäneet ilmavuotoa sisäänpäin painesuhteista johtuen epätodennäköisempänä kuin ilmavuotoa ulospäin. Rakennuksen sisäilmaa ei ole tutkittu, joten sisäilman laadusta ei ole välitöntä tietoa. Rakennuksen isosta makuuhuoneesta (lastulevy) 17.11.2014 otetussa sivelynäytteessä on todettu erittäin runsas aktinomykeettikasvusto ja kohtalaisesti kosteusvaurioon viittaavia sieniä. Iso makuuhuone on yläkerrassa. Vuotovaurioalue siinä todettuine mikrobikasvustoineen on yläkerrassa ja näytteenottohetkellä vaurioalueen rakenteita on ollut avattuna. Rakennuksessa ei ole asuttu enää 27.9.2014 jälkeen. Näin ollen ilmeisin johtopäätös on, että sivelynäytteestä löytyneet mikrobit ovat olleet peräisin vuotovaurioalueelta. Sivelynäyte ei siten osoita, että yläkerrassa olisi ilmavuodosta ja rakenteiden toimimattomuudesta johtuva sisäilmaongelma ja terveyshaitta.

Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, ettei yläpohjassa ole näytetty olleen muuta virhettä tai vauriota kuin kattovuoto ja piipun vieressä oleva vuotoalue. Myöskään välipohjasta 17.11.2014 otetuissa materiaalinäytteissä ei ole todettu mikrobikasvustoa eikä välipohjan rakenteissa tai alakerran seinärakenteissa ole puretuissa kohdissa havaittu vauriota. Mainitulta osin kaupan kohteessa ei ole ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaista laatuvirhettä ja kanne on vastaavalta osalta hylättävä.

Savupiipun pellitys on tehty hormin puoleen väliin saakka, mitä yksistään Vietttn lausuman perusteella ei voida pitää virheenä. Piipusta on puuttunut hattu, mikä on mahdollistanut tiilien kastumisen. Linttttin mukaan kattovuoto on johtunut piipun pellityksen tiivistysmassan vanhentumisesta. Viettt on kertomansa mukaan havainnut reiän myös piipun kauluspellin juuressa, mistä reiästä kukaan muu asiantuntija ei ole kertonut. Salttt on esittänyt käsityksenään, että piippu oli vuotanut monesta kohtaa. Letttnen ja Hetttnen eivät olleet 17 vuotisen asumisensa aikana uusineet piipun pellityksen kittejä. Asiassa esitetyn selvityksen mukaan kitti vanhenee ja Patttsen mukaan peltikatolla tarkastus- ja huoltoväli on viisi vuotta.

Käräjäoikeus toteaa, että piipun ja pellityksen välistä kittausta ei ollut uusittu ainakaan 17 vuoteen. Kitin vanhentumista ja huoltotarvetta ajatellen tämä on huomattavan pitkä aika. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että ainakin kitin vanhentumisesta johtunut heikkous, sauman pettämisriski ja vuotoriski sekä piipun tiilten kastumisriski ovat olleet konkreettisesti olemassa jo kaupantekohetkellä. Se, että Nittten poskiontelon- ja keuhkoputkentulehdukset ovat alkaneet jo pari

kuukautta kiinteistölle muuton jälkeen, viittaa siihen, että yläpohjaan on jo tuossa vaiheessa ollut syntymässä vuodosta aiheutunut kosteusvaurio. Tähän viittaa myös aktinomykeettien eli loppuvaiheen mikrobien esiintyminen näytteissä, vaikka Saatttn mukaan mikrobien sukkessio saattaa mennä läpi nopeastikin. Se, että havainto vuodosta on tehty vasta kaksi vuotta kaupantekohetken jälkeen, ei myöskään sulje pois sitä, etteikö katto olisi voinut vuotaa pikkuhiljaa jo aikaisemmin. Kaupan kohteessa on siten kaupantekohetkellä tältä osin ollut maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu laatuvirhe. Virheestä on aiheutunut edellä tässä ratkaisussa selostettu hormin ja sen ympäristön vaurio.

Letttnen ja Hetttnen eivät ole itse rakentaneet tai rakennuttaneet yläpohjaa eikä heidän ole muutenkaan näytetty tienneen pintamateriaalien alla olevien rakenteiden toteuttamistavasta tai kunnosta. Letttsen ja Hetttsen asumisen aikana katto ei ollut vuotanut eikä heidän perheensä jäsenillä ollut ollut terveysongelmia. Yläpohjan pintamateriaaleissa ei ollut ollut viitteitä kosteusvauriosta. Letttnen ja Hetttnen ovat vuonna 1995 piipun panelointia tehdessään havainneet yläpohjassa mustuneen palkin, mistä he ovat voineet päätellä, että katto on joskus vuotanut. Tämä ei kuitenkaan osoita, että he olisivat kaupantekohetkellä tienneet tai että heidän olisi pitänyt tietää, että katossa on uusi vuoto tai uuden vuodon riski. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohteen virhe on ollut salainen. Nitttnen on vaatinut salaisen virheen perusteella seuraamukseksi ainoastaan hinnanalennusta.

Linttttin arvion mukaan vuotovaurion korjauskustannus on 8.000 euroa. Rytttn mukaan kustannus on 7.820 euroa. Tutttsen korjauskustannusarviosta ei käy ilmi, mikä määrä kustannuksista kohdistuu vuotovaurioalueelle. Näin ollen ja koska muutakaan selvitystä hinnanalennuksen määrästä ei ole esitetty, käräjäoikeus katsoo, että hinnanalennuksen määrä on 8.000 euroa.

Ulkoseinien lämmöneristys ja ikkunapellit

Näyttämättä on jäänyt, että ulkoseinien lämmöneristys olisi määräysten vastainen tai puutteellinen tai että lämmöneristyksestä olisi rakenteisiin aiheutunut vauriota.

Näyttämättä on niin ikään jäänyt, että ikkunoiden pellitys olisi toteutettu määräysten vastaisesti tai että pellityksessä olisi sellaisia rakoja, joita voitaisiin pitää virheenä. Selvitystä ei ole myöskään siitä, että pellityksen rakojen johdosta olisi seinärakenteille aiheutunut vauriota. Nitttnen on lisäksi tehnyt mainitun virheilmoituksen vasta 3.6.2016 eli reklamaatio olisi joka tapauksessa tehty maakaaren 2 luvun 25 § huomioon ottaen liian myöhään.

Kaupan kohteessa ei siten ole mainituilta osin ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaista virhettä ja kanne on näiltä osin hylättävä.

Rakennuksen paikka ja alapohja

Riidatonta on, että rakennuksen alapohjassa keittiön alla on kuoppa, johon kertyy ajoittain vettä. Veden kertyminen alapohjaan on seurausta siitä, että rakennus on perustettu osittain kalliolle, jota pitkin vettä valuu rakennuksen alle. Vaikka rakennuksen sijoittaminen mainitulla tavalla ei ilmeisesti ole ollut aikansa määräysten vastaista, veden kertymistä rakennuksen alle on pidettävä virheenä.

Siitä, oliko Nitttelle kaupanteon yhteydessä kerrottu veden kertymisestä alapohjaan, on esitetty ristiriitaisia kertomuksia. Käräjäoikeus pitää kuitenkin Letttsen ja Hetttsen kertomuksia asiasta uskottavina. Vaikka Nitttelle ei olisi näin kerrottu, tontin pinnan muodot ja notkelma keittiön ikkunan alla ovat olleet ennakkotarkastuksessa Nittten havaittavissa ja hän on voinut tehdä niistä johtopäätöksiä. Alapohjaa olisi vaikeuksitta päässyt katsomaan, mutta Nitttnen ei ole tarkastuksessaan alapohjassa käynyt. Nitttnen on ollut ostamassa vuonna 1948 rakennettua taloa, joten hänen olisi pitänyt ymmärtää huolellisen tarkastuksen välttämättömyys. Hän on kuntotarkastusta tarpeettomana pitämällä ottanut riskin tässä mielessä. Nittten on näin ollen katsottava tältä osin laiminlyöneen maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaisen ennakkotarkastusvelvollisuutensa eikä hän saa virheenä vedota siihen, että rakennuksen alle kertyy vettä.

Nitttnen on kertomansa mukaan havainnut vettä alapohjassa ensimmäisen kerran keväällä 2013, mutta hän ei ole reklamoinut siitä ennen kuin tämän oikeudenkäynnin yhteydessä. Näin ollen Nitttnen ei ole ilmoittanut virheestä eikä siihen perustuvista vaatimuksistaan maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaisesti kohtuullisessa ajassa eikä hän tälläkään perusteella saa vedota virheeseen.

Epäselväksi on myös jäänyt, oliko Nitttelle kerrottu tai oliko hän muuten tiennyt, ettei rakennuksen ympärillä ole salaojia eikä sadevesijärjestelmää. Käräjäoikeus toteaa, että rakennuksen ikä ja tontin pinnanmuodot huomioon ottaen Nitttnen ei ole voinut lähteä siitä, että rakennuksen ympärillä ilman muuta on salaojat. Nitttnen ei ole näyttänyt, että hänelle olisi kaupassa myyty salaojat. Se, minkälainen sadevesien poisjohtamisjärjestelmä on, on ollut ennen kaupantekoa Nittten havaittavissa. Näin ollen salaojien puuttumista ja sadevesijärjestelmän puutteellisuuta ei voida pitää maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuna virheenä.

Asiantuntijoilla on ollut erilaisia näkemyksiä siitä, onko alapohja kestänyt vedestä aiheutunutta kosteusrasitusta vai onko alapohjan rakenteissa kosteusvaurio. Rakenteita ei ole avattu näytteenottoavausta enempää. Sekä Salttt että Viettt ovat kokemussääntöjen perusteella todenneet, että kosteus nousee tai siirtyy alapohjarakenteisiin eri mekanismeilla aiheuttaen mikrobikasvustoa. Alapohjarakenteissa ei kuitenkaan ole silmämääräisesti havaittu mitään muita merkkejä kosteudesta tai muustakaan vauriosta kuin yhden puupilarin alaosan kastuminen ja kenties lahoaminen. Näyttämättä on siten jäänyt, että alapohjarakenteet olisivat ainakaan niiden näkyvältä osalta kosteus- tai mikrobivaurioituneet.

Alapohjan eristeestä otetuista materiaalinäytteistä on kuitenkin löytynyt mikrobikasvustoa seuraavasti:
Näyte 2. Alapohja PH:n alla (lasivilla)
Näyte 3. Alapohja lastenhuoneen alla (lasivilla)
Näytteen 2 aktinomykeettipitoisuus on ylittänyt selkeästi raja-arvot, sienten itiöpitoisuus on ylittänyt selkeästi raja-arvot ja näytteessä on esiintynyt kosteusvaurioon viittaavaa sienisuvustoa. Näytteessä 3 on esiintynyt kosteusvaurioon viittaavaa sienisuvustoa, mutta ei aktinomykeettejä.

Eristeet, joista näytteet on otettu, ovat kosketuksessa alapohjassa olevan ulkoilman kanssa ja ne ovat lähellä maaperää. Siten on mahdollista, että eristeessä on kosteusvaurio ja siinä kasvava mikrobipesäke tai että maaperän mikrobit ovat kulkeutuneet alapohjan rakenteisiin esimerkiksi konvektion johdosta. Rakenteen kosteusvaurioon ja mikrobipesäkkeeseen viittaa se, että näytteissä on todettu useita kosteusvauriota indikoivia lajeja. Toisaalta molemmissa näytteissä blastobotrys, joka Saatttn mukaan viittaa maaperän vaikutukseen, on selkeästi runsain sienilaji. Kuten edellä on todettu, mitään silmämääräisiä havaintoja alapohjan kosteusvauriosta ei ole tehty. Alapohjan rakenteet ovat ainakin osittain alkuperäiset, joten jos rakenteet olisivat kastuneet ja vaurioituneet, näkyviä vaurioita olisi Patttsen ja Rytttn mukaan syntynyt. Näin ollen käräjäoikeuden käsityksen mukaan mikrobien kulkeutumista rakenteisiin on pidettävä varteenotettavana selityksenä tutkimustuloksille. Mikrobinäytteet eivät siten yksiselitteisesti osoita eikä niiden perusteella tai muutenkaan voida katsoa selvitetyksi, että alapohjassa olisi kosteus- ja mikrobivaurio. Alapohjassa ei siten tältä osin ole maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaista virhettä ja kanne on mainitulta osalta hylättävä.

Asiantuntijat ovat todenneet, että olennaista terveyshaitan kannalta on, kulkeutuvatko mikrobit alapohjan läpi sisäilmaan. Käräjäoikeus katsoo, ettei myöskään tällaista ilmavuotoa ja sen mukanaan tuomien mikrobien aiheuttamaa terveysriskiä ja -haittaa voida pitää virheenä. Myöskään alakerran sisäilmaa ei ole tutkittu. Rakennuksen alakerrasta otetuissa sivelynäytteissä on esiintynyt jonkin verran aktinomykeettejä ja kosteusvaurioon viittaavia sieniä. Kuten edellä on jo todettu, rakennuksessa ei ole asuttu 27.9.2014 jälkeen ja yläkerta vuotovaurioalueineen ei ole ollut eristettynä. Siten ei voida katsoa, että alakerran sivelynäytteet osoittaisivat, että alakerrassa on ollut alapohjan ilmavuodoista johtunut sisäilmaongelma. Asiassa on kuitenkin käynyt ilmi, että on olemassa varteenotettava sisäänpäin tulevien mikrobipitoisten ilmavuotojen mahdollisuus ja sisäilmaongelman riski. Käräjäoikeus katsoo, että tätä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuna virheenä. Näyttämättä on jäänyt, että Letttnen ja Hetttnen olisivat tienneet virheestä tai että sitä olisi voinut tarkastuksessa havaita, joten virhe on salainen.

Patttsen kertoman mukaan nykyään tavanomaisin tapa korjata kyseinen virhe on pysäyttää ilmavuoto eli rakentaa alapinnalle tuulensuoja. Käräjäoikeudelle ei ole syntynyt aihetta epäillä korjaustavan oikeellisuutta. Korjauskustannusten määrästä ei ole esitetty selvitystä.

Selvityksen puuttuessa käräjäoikeus arvioi korjauskustannusten ja hinnanalennuksen määräksi 2.000 euroa.


Yhteenveto



Oikeudenkäyntikulut

Edellä mainituilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohteessa on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe, jonka osalta Nitttellä on oikeus saada hinnanalennusta yhteensä 10.000 euroa. Muilta osin kanne on hylättävä.

Kanne on tullut vireille 13.5.2015. Asiassa on sitä ennen käyty neuvotteluja ja tehty katselmuksia kiinteistölle. Letttnen ja Hetttnen ovat 3.6.2015 tehneet Nitttelle sovintotarjouksen, jonka mukaan he suorittaisivat riidan ratkaisemiseksi Nitttelle 15.000 euron hinnanalennuksen, osapuolet vastaisivat omista asianajo- ja selvittelykuluistaan eikä osapuolilla olisi enää hinnanalennuksen maksamisen jälkeen toisiinsa kohdistuvia vaatimuksia kiinteistönkauppaan liittyen. Sovinnon ehtona on lisäksi ollut, että Letttsen ja Hetttsen vakuutusyhtiö hyväksyy sovinnon. Nitttnen on hylännyt sovintotarjouksen. Letttnen ja Hetttnen ovat oikeudenkäynnin jatkuessa kiistäneet kanteen kokonaan.

Letttnen ja Hetttnen ovat vaatineet korvausta oikeudenkäyntikuluistaan 21.140,88 euroa. Nitttnen on hyväksynyt kuluvaatimuksen määrällisesti.

Nittten kanne on hyväksytty osaksi, joten oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuteen on sovellettava oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:ää. Ratkaisun KKO:2008:52 mukaisesti Letttsen ja Hetttsen tekemä sovintotarjous on otettava huomioon kulujen korvausvelvollisuutta arvioitaessa.

Käräjäoikeus toteaa, että Letttsen ja Hetttsen tekemä sovintotarjous on ollut määrältään suurempi kuin Nitttelle nyt maksettavaksi tuomittava hinnanalennus. Ei ole aihetta epäillä, etteikö sovintotarjous olisi ollut todellinen. Nitttellä on ollut mahdollisuus hyväksyä tarjous, mutta hän on arvioinut pääsevänsä sitä parempaan lopputulokseen oikeudenkäynnin avulla. Näin ei ole kuitenkaan tapahtunut. Oikeudenkäynnin jatkaminen sovintotarjouksen jälkeen on siten ollut tarpeetonta. Nitttnen on hävinnyt asian suurelta osalta, esimerkiksi purkuvaatimuksen osalta, johon on liittynyt runsaasti liitännäisvaatimuksia. Asian lopputulokseen nähden Nittten vaatimukset ovat olleet selvästi ylimitoitettuja. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että Nitttnen on velvoitettava korvaamaan Letttsen ja Hetttsen oikeudenkäyntikulut kokonaisuudessaan.

Käräjäoikeus on 5.7.2016 antamallaan erillisellä päätöksellä myöntänyt Nitttelle oikeusapua hänen oikeudenkäyntikuluihinsa tässä asiassa siltä osin kuin oikeudenkäyntikulut ylittävät oikeusturvavakuutuksesta maksettavan enimmäiskorvausmäärän. Nittten avustajaksi on määrätty asianajaja J Tatttnen. Oikeusapupäätöksen nojalla Tatttsen toimenpiteitä korvataan käräjäoikeudessa 30 tuntia ottaen huomioon oikeusavulle määrätty 40 prosentin omavastuuosuus.


Tuomiolauselma

M. Letttnen ja S. Hetttnen velvoitetaan maksamaan T. Nitttelle hinnanalennuksena 10.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 1.10.2012 lukien.
Muilta osin kanne hylätään.
Nitttnen velvoitetaan korvaamaan Letttsen ja Hetttsen oikeudenkäyntikulut 21.140,88 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.
Käräjäoikeus vahvistaa Tatttsen palkkioksi Nittten avustamisesta 3.300 euroa (30 h) ja arvonlisäveron osuudeksi 792 euroa eli yhteensä 4.092 euroa. Valtion varoista maksetaan Tatttselle tästä määrästä 60 prosenttia eli 2.455,20 euroa, joka jää valtion vahingoksi.


MUUTOKSENHAKU Tähän ratkaisuun tyytymätön voi hakea siihen muutosta hovioikeudelta valittamalla tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.
Muutoksenhakuohjeet.