Kiinteistön kauppa, jossa useita vaatimuksia jotka hylätty
Ostajat esittivät 20v vanhasta ja 360.000e maksaneesta kiinteistöstä useita virheväitteitä.
Riidassa oli kysymys siitä, mihin ostajan oli tullut varautua ostaessaan 20v vanhan rakennuksen, huomioiden, mitä oli saanut tietää ennen kauppaa ja mitä vaurioita rakennuksessa oli todistettu olevan ja mikä niiden korjauskustannus oli.
Kysymys oli useista pienemmistä virheistä, jotka voivat olla hinnanalennuksen perusteena jos ne yhteismäärältään ylittävät merkityksellisyyskynnyksen eli olisivat vaikuttaneet kaupassa asumiseen vaikuttavina virheinä.
Ostajat vaativat yli 90.000e korjauskuluista 52.000 € hinnanalennusta vedoten useisiin laatuvirheisiin (MK 2:17):
A. Rakenteelliset virheet ja kosteusriskit
Sokkeli / perusmuuri / salaojat (1–2)-puutteellinen rakenne, ei määräysten mukainenilmavuodot → kosteus- ja mikrobiriskiVesikatto (3)-väärät limitykset → veden pääsy rakenteisiinIkkunapellit (4)-virheellinen asennus → tuleva kosteusriskiIV-läpiviennit ja eristykset (5, 8)-eristämättömyys ja väärä toteutus → kondenssi ja kastuminen
B. Konkreettiset kosteus- ja mikrobivauriot
Eteinen/WC kosteusvaurio (6)-johtuu viemäriputken epätiiveydestä-myyjien tiedossa ollut vikaYläpohja / höyrysulku / jyrsijät (9)-reiät, epätiiveys, mikrobihavainnotKellarin seinärakenne (10)-riskirakenne + mikrobiviitteitäSauna (11)-höyry- ja vesieristeiden puutteet
C. Muut virheetKodinhoitohuoneen kaadot (12)
Radon ja tiiveys (15–16)-radon yli raja-arvojen-rakenteiden epätiiveys
Käräjäoikeus hylkäsi kantajan vaatimukset ja hovioikeus vahvisti käräjäoikeuden tuomion.Hovioikeus perusteltuaan yksittäiset virheet totesi yhteenvetona:Edellä todetuin tavoin ne virheet, joihin ostajilla on oikeus laatuvirheinä vedota, eivät ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetulla tavalla yksittäin tarkasteltuna merkityksellisiä. Ne ovat sellaisia suhteellisen vähäisiä salaisia virheitä, jotka tyypillisesti kuuluvat riskinjaon perusteella ostajan vastattaviksi. Virheitä kokonaisuutena arvioitaessa on otettava huomioon, ettei yhdenkään vian tai puutteen ole näytetty merkittävällä tavalla vaikuttaneen talon käyttöön asuntona. Asiassa ei myöskään ole esitetty Tuomisen kertomusta vahvempaa näyttöä terveyshaitoista. Useiden vikojen tai puutteiden korjausta on suositeltu tulevien ongelmien välttämiseksi. Vain viemärin tuuletusputkesta johtuneet kosteusvauriot, joihin ostajat eivät voi laatuvirheenä vedota, ja radonpitoisuus on ollut syytä korjata viivytyksettä. Kaikki viat ja puutteet ovat suhteellisen helposti ja vähäisin kustannuksin korjattavissa siihen tasoon, jota kyseessä olevalta 20 vuotta vanhalta talolta on ollut perustellusti aihetta edellyttää. Näin ollen vikoja tai puutteita ei voi myöskään kokonaisuutena arvioiden pitää merkittävinä.
Tuomio on hovioikeuskäytännön mukainen siinä, että mikäli yksittäiset virheet lukuisina tulisivat muuten hinnanalennuksena korvattavaksi niin siltä osin kun niiden korjaaminen on vähäinen kustannuksiltaan ja vähäinen vaikutuksiltaan asumiseen ja kyseessä on salainen virhe niin vastuu siirtyy ostajalle.
Ostaja vaati n. 54.000 euroa hinnanalennusta mutta tuomittiin maksamaan saman verran käräjäoikeuden ja hovioikeuden oikeudenkäyntikuluja kun vaatimukset oli hylätty.
Oikeudenkäyntikuluriskin välttämiseksi normaalisti tämänkaltainen riita sovitaan jo ennen tuomioistuinkäsittelyä tai tuomioistuinsovittelussa jonnekin 10.000-20.000 euron paikkeille. Tapauksesta ei käy ilmi, oliko sovintoneuvotteluja käyty ja tarjouksia esitetty.
Summary in English
The buyers of a 20-year-old property (purchase price €360,000) claimed a price reduction of approximately €52,000 based on alleged repair costs exceeding €90,000, invoking multiple quality defects under Chapter 2, Section 17 of the Finnish Land Code.
The alleged defects included structural deficiencies, moisture and mold risks, and various construction errors. While several minor defects and risk structures were identified, the courts assessed both their individual and cumulative significance.
Both the District Court and the Court of Appeal dismissed the claims.
The Court of Appeal held that:
* The defects qualifying as “quality defects” were individually minor and did not meet the threshold of materiality.* As a whole, the defects did not significantly affect the usability of the property as a residence.* Most issues were minor, typical for a 20-year-old building, and fell within the buyer’s risk allocation as latent defects.* Only certain issues (e.g., radon levels and specific moisture damage) required prompt repair, but these did not establish seller liability.* The defects were relatively easy and inexpensive to remedy to the standard reasonably expected for a building of that age.
Accordingly, the defects — whether assessed individually or cumulatively — were not considered material.
The outcome reflects established appellate practice: even multiple defects do not justify a price reduction if they are minor in cost and impact, and fall within the buyer’s assumed risk.
The buyers were ordered to pay approximately €54,000 in legal costs after losing the case.
From a practical perspective, disputes of this nature are typically settled before or during court proceedings, often in the range of €10,000–€20,000, to mitigate litigation cost risks.
Helsingin hovioikeus Tuomio antamispäivä 19.4.2024