Asunto-osakeyhtiömuotoinen paritalo ja valesokkelivirheet johtivat kaupan purkuun

Kysymys oli alla 1980 rakennetusta 2013 ostetusta paritalon osakkeista kauppahinnalla 143.000 euroa. Rakennuksessa oli muiden virheiden lisäksi vaurioitunut valesokkeli.

Hovioikeus ei muuttanut käräjäoikeuden päätöstä eikä perusteluja:
"Asunnon katossa, yläpohjan eristeissä ja alapohjassa todetut virheet ovat sellaisia, että niiden korjaaminen on välttämätöntä, jotta asuntoa voi käyttää asumiseen. Vaikka ostajan lopullinen osuus korjauskustannuksista asunto-osakeyhtiön korjausvastuu huomioon ottaen on puolet, kustannukset siitä huolimatta muodostuvat melko suuriksi, mikäli asunnon alapohja joudutaan todistajien esittämällä tavalla purkamaan ja tekemään uudelleen. Vastaaja ei ole näyttänyt, että alapohjan mikrobivauriosta terveydelle aiheutuva riski voidaan muulla tavoin poistaa. Mikäli korjaus tehdään muulla tavoin, sen onnistumiseen saattaa liittyä epävarmuustekijöitä. Korjauskustannukset ovat joka tapauksessa suuremmat kuin mihin kantaja on voinut kauppa tehtäessä varautua. Ennen kuin mikrobivaurioiden korjaukset on tehty, kantaja ei voi käyttää asuntoaan. Yhtiömuoto ja kustannusten määrä huomioon ottaen on varteenotettava riski siitä, että päätöksenteon ongelmien vuoksi korjaukset viivästyvät, mikä lisää ostajalle virheistä aiheutuvaa haittaa. Ei voida pitää ostajan kannalta kohtuullisena, että hän kantaa riskin siitä, saadaanko virheet korjattua kohtuullisessa ajassa tai ollenkaan."





Turun hovioikeus Tuomio Nro 322

Antopäivä 31.3.2017

Diaarinumero S 16/800


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Varsinais-Suomen käräjäoikeus 15.2.2016 nro 4288 (liitteenä)


Asia Valittaja Vastapuoli

Asunto-osakkeiden kaupan purkaminen ym.
S J Sixxxxn
E A Nixxxnen



Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
Sixxxxn on ensisijaisesti vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja Nixxxsen kanne hylätään, ja toissijaisesti, että hänet velvoitetaan suorittamaan Nixxxselle hinnanalennuksena enintään 10 prosenttia kauppahinnasta eli 13.400 euroa. Lisäksi Sixxxxn on vaatinut, että Nixxxnen velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen 30.5.2016 saakka.

Perusteinaan Sixxxxn on lausunut, että kaupan kohteessa ei ollut ollut sellaista virhettä, josta aiheutuisi ostajalle olennaista haittaa ja joka oikeuttaisi kaupan purkamiseen. Joka tapauksessa tasonparannuksesta johtuen Nixxxselle ei aiheudu vahinkoa. Nixxxnen oli laiminlyönyt ennakkotarkastusvelvollisuutensa ja oli tämän vuoksi menettänyt oikeutensa vaatia kaupanpurkua tai hinnanalennusta. Nixxxnen on vedonnut virheenä sellaisiin seikkoihin, joista hänen oli täytynyt olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Mikäli asunnossa katsottaisiin olleen virhe, se oli ollut vähäinen ja oikeuttaisi Nixxxsen korkeintaan kohtuulliseen hinnanalennukseen. Asunto oli Nixxxsen omien toimien ja laiminlyöntien johdosta merkittävästi vahingoittunut ja huonontunut. Nixxxnen oli laiminlyönyt kohteessa havaittujen vaurioiden korjaamisen, aktiivisesti estänyt taloyhtiötä aloittamasta korjaustöitä, ilman ammattitaitoa hajottanut kohdetta laajalti sekä laiminlyönyt asianmukaiset kohteen ylläpito- ja huoltotoimet sinä aikana, kun hän ei ole itse asunnossa asunut. Kauppaa ei voida purkaa, koska Sxxxn ei ole mahdollista ottaa asuntoa takaisin nykykuntoisena eikä Nixxxsella ole mahdollisuutta korvata Sixxxxnille asunnon arvon alenemista.



Vastaus

Nixxxnen on vaatinut, että valitus hylätään ja että Sixxxxn velvoitetaan korvaa­ maan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.

Perusteinaan Nixxxnen on lausunut, ettei hän ollut omilla toimenpiteillään tai väitetyillä laiminlyönneillään aiheuttanut asunnon virhettä taikka sitä huonontanut. Nixxxnen ei ole myöskään virheenä vedonnut seikkoihin, joista hän oli tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää ennen kauppaa. Nixxxnen ei ollut estänyt taloyhtiössä mitään korjauksia. Nixxxnen oli kaupantekohetkellä voinut perus­ tellusti olettaa, että asunto oli asumiskelpoinen, siinä oli terveellistä asua eikä taloyhtiössä ollut ollut tiedossa kohtuuttoman kalliita rakenteellisia korjaustar­ peita. Asunnon mikrobivaurioiden poistamisen onnistumista ei voida vielä arvioida, eikä Nixxxsen ostajana kuulu ottaa kantaakseen riskiä asiasta. Nixxxsen tai Sixxxxnin taloudellisilla olosuhteilla ei ole oikeudellista merkitystä, kun arvioidaan kaupan purkamisen edellytyksiä.

Todistelu hovioikeudessa

Sama todistelu kuin käräjäoikeudessa

Hovioikeuden ratkaisu Perustelut
Todistelutarkoituksessa kuullut Sixxxxn ja Nixxxnen sekä todistajina kuullut Sanna-Mari Hattt, Matti Juhani Ryttt, Erkki Tapani Hettt, Jouko Vilhelm Vitttnen, Annele Katariina Kotttnen, Joni Esko Kattt, Mikko Petteri Puttt ja Pasi Antero Puttt ovat hovioikeudessa kertoneet olennaisilta ja ratkaisuun vaikuttavilta osin samoin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeudessa käräjäoikeuden tuomioon kirjattu. Hovioikeuden vastaanottamassa todistelussa ei ole tullut esille seikkoja, joiden johdosta asiaa olisi arvioitava toisin kuin käräjäoikeus.

Käräjäoikeuden ratkaisun muuttamiseen ei ole muutoinkaan ilmennyt aihetta.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

Asian näin päättyessä Sixxxxn on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16
§:n 1 momentin nojalla velvollinen korvaamaan Nixxxsen oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tämän tuomion antamisesta lukien.

Oikeusapulain 17 §:n 1 momentin mukaan yksityisellä avustajalla on oikeus saada kohtuullinen palkkio tarpeellisista toimenpiteistä. Oikeusavun palkkio­ perusteista annetun valtioneuvoston asetuksen 4 §:n 1 momentin mukaan palkkio on oikeudenkäyntiin valmistumisesta maksetaan sen ajankäytön perusteella, jota voidaan pitää asian laatuun ja laajuuteen sekä suoritettuihin toimenpiteisiin nähden hyväksyttävänä.

Sixxxxnille on myönnetty asiassa oikeusapua ilman omavastuuosuutta 1.6.2016 lukien. Sixxxxnin avustajaksi määrätty oikeustieteen maisteri Samuli Ti on vaatinut palkkiota oikeusavun kattavalta ajalta asian valmistelusta 33,25 tunnilta. Asian laatuun ja laajuuteen sekä suoritettuihin toimenpiteisiin nähden hyväksyttävänä ajankäyttönä asian valmistelusta on pidettävä kohtuulliseksi arvioitua 25 tuntia.

Hovioikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.

S J Sixxxxn velvoitetaan suorittamaan E A Nixxxselle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 5.291,80 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.

Valtion varoista maksetaan oikeustieteen maisteri Samuli Telle palkkioksi S J Sixxxxnin avustamisesta hovioikeudessa 1.6.2016 lukien pääkäsittelyä edeltäneistä valmistelutoimenpiteistä 25 tunnin ajankäytön perusteella 2.750 euroa, 4,5 tuntia kestäneen pääkäsittelyn osalta 495 euroa, jälkitoimista tunnin ajankäytön perusteella 110 euroa sekä arvonlisäveron osuutena 805,20 eli yhteensä 4.160,20 euroa, mikä määrä jää valtion vahingoksi.

Valtion varoista hovioikeuden pääkäsittelyssä maksettavaksi määrätyt todistelukustannukset jäävät valtion vahingoksi.

S J Sixxxxnin vaatimus saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan 1.6.2016 edeltäneeltä ajalta hovioikeudessa hylätään.



Muutoksenhaku


Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 30.5.2017.


Asian ovat ratkaisseet pääkäsittelyssä:

Hovioikeudenneuvos Leena M Hovioikeudenneuvos Kaarina S Hovioikeudenneuvos Teija V

Valmistelija: Hovioikeuden esittelijä Sanna-Mari M
Ratkaisu on yksimielinen.

JÄLJENNÖS
VARSINAIS-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS

3. osasto
Käräjätuomari Leena A


1
TUOMIO 16/4288

L 14/12774

Vireille 15.2.2016

Kantaja
E Nixxxnen

Vastaaja
J Sixxxxn

Asia
Asunto-osakkeiden kaupan purkaminen ym. 12.5.2014


RIIDATTOMAT TAUSTATIEDOT

Nixxxnen (jäljempänä kantaja) on ostanut Sixxxxniltä (jäljempänä vastaaja) 7.8.2013 päivätyllä kauppakirjalla Asunto Oy P -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeet nro:t 11-20. Kauppahinta on ollut
134.000 euroa. Osakkeet oikeuttavat paritalohuoneiston hallintaan osoittees.sa Lxxx 7 B, x kaupungissa. Huoneistossa on neljä huonetta, keittiö, sauna, pesuhuone, wc ja eteistilat. Huoneiston
asuinpinta-ala yhtiöjärjestyksen mukaan on 85 m • Paritalo on rakennettu vuonna 1980.

KANNE

Vaatimukset Kantaja on vaatinut ensisijaisesti, että

1. kantajan ja vastaajan välillä 7.8.2013 tehty kauppa Asunto Oy P -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeista nrot 11-20 puretaan ja että

2. vastaaja velvoitetaan palauttamaan kantajalle kauppahinta 134.000 euroa korkolain 3 §:n mukaisine korkoineen kauppahinnan maksu­ päivästä 7.8.2013 lukien haasteen tiedoksiantopäivään asti ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksianto­ päivästä lukien.

Toissijaisesti kantaja on vaatinut, että

3. vastaaja velvoitetaan suorittamaan kantajalle hinnanalennuksena
84.000 euroa korkolain 3 §:n mukaisine korkoineen kauppahinnan maksupäivästä 7.8.2013 lukien haasteen tiedoksiantopäivään asti ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä lukien.


Perusteet

Lisäksi kantaja on vaatinut, että vastaaja velvoitetaan korvaaman kantajan oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.

1. Kaupan kohteessa on kaupan jälkeen todettu seuraavat viat ja puutteet.

1.1. Vesikatto ja yläpohjarakenteet

Vesikate ullakkorakenteineen on ollut pidemmän aikaan toiminnallisesti puutteellinen johtuen rakennusvirheistä, huollon puuttumisesta sekä ikääntymisestä. Rakennuksessa on aumakatto ja katteena mineraalilevytys. Rakennuksen etupuolella katosten ja varastojen katteena on bitumikermikate.

a) Kattovesien asianmukaisesta poisjohtamisesta ei ole huolehdittu. Kattovesien poisto olemassaolevien kahden syöksytorven kautta on riittämätön johtamaan kattovedet pois katolta. Lisäksi tasakatto-osalla vedet lammikoituvat katolle, mikä johtuu kaatojen puutteesta ja poistokohtien rakenteista. Tästä aiheutuu bitumikermikatteelle ylimääräistä kosteusrasitusta nopeuttaen sen ikääntymistä.

b) Bitumihuopa on kovettunut ja vuotava. Läpivuotava vesi aiheuttaa katosten ja varasto-osien kattorakenteilla kosteusvaurioita. Bitumihuovan vaihto on laiminlyöty.

c) Aumakaton mineriittikate on osittain sammaloitunut, mikä on johtunut ullakon tuulettumisesta levyjen saumojen kautta. Sammaloituminen nopeuttaa katon ikääntymistä. Vesikatto on päästetty sammaloitumaan.

Aumakatteen katelevyt ovat menettäneet ja menettämässä mekaanisen lujuutensa. Levyt ovat osittain pehmenneet ja ovat kosteutta läpipääs­ täviä. Kolme kattolevyistä on halki. Kattolevyjen kiinnitysnaulat ovat osittain nousseet ylös ja ovat nousemassa ylös. Läpipäässyt kosteus aiheuttaa yläpohjassa kosteusvaurioita.

Katelevyjen alapinnassa on kosteuden synnyttämää tummentumaa. Kosteuden syyn selvittäminen ja katteen vedenpitävyyden varmista­ minen on laiminlyöty.

Katon mineriittilevyjen limitys ei ole asennusohjeen mukainen eikä riittävä. Kattovedet pääsevät tuulisella säällä limitysten välistä valumaan yläpohjaan aiheuttamaan kosteusvaurioita.

Savupiipun juuresta on valunut vesiä sisään, jota vuotokohtaa ei ole korjattu kuntoon. TV-antennin jalan juuressa on vuoto, jota ei ole asiallisesti korjattu. Jalan ympärillä on muovia ja alumiinikalvoa.

d) Ullakkotila on heikosti tuulettuvat. Alaräystäillä on epäjatkuva tuuletusväli. Katon harjalla ei ole ilmankiertoa mahdollistavaa hormia. Ullakkotilan ilmanvaihto ei tapahdu riittävän nopeasti säiden vaihtelun mukana. Tuuletuksen puutteellisuuden seurauksena kosteus tiivistyy rakenteisiin aiheuttaen kosteusvaurioita.

Ullakkotilaan on valunut kattovesiä pidemmän aikaa. Valumakohtia on korjattu virheellisesti asentamalla yläpohjan lämmöneristeiden päälle muovipinnoitettua rakennuspaperia ynnä muuta suojaavaa materiaalia. Tämä höyryä sulkeva materiaali on lämmöneristeen kylmällä puolella ja aiheuttaa kosteuden tiivistymisen lämmöneristeeseen sekä kosteusvaurion.

e) Asunnon yläpohjan villaeristeen pahvissa ja villoissa on runsas ja aktiivinen mikrobikasvusto.

1.2. Seinä- ja lattiarakenteet ja perustusten kuivatusrakenteet

Rakentamistöitä ei ole tehty hyvän rakentamistavan mukaisesti. Voimassa olleen rakentamismääräyksen C 2 / 1976 mukaan rakentaminen on suoritettava siten, että sisätilat suojataan veden ja kosteuden haitallisilta vaikutuksilta. Kohde on rakennettu virheellisesti, koska kosteus on päässyt nousemaan alapohjarakenteisiin. Kaupan kohteessa on lisäksi jossakin vaiheessa tapahtunut vesivahinko, jonka korjaus on suoritettu puutteellisesti.

a) Lattiarakenteessa on todettu kosteudesta johtuvaa mikrobivaurioitumista. Tutkimusaukot on tehty olohuoneeseen ja pieneen makuuhuoneeseen (vanha takkahuone). Lattian alla on liian hienojakoinen salaojahiekka, joka synnyttää kapillaarista kosteuden nousua rakenteisiin. Lattiarakennetta on jossain vaiheessa korjattu levittämällä tasoitetta muovimaton päälle, joka muodostaa kosteusvirtauksen sulkevan rakenteen lattiarakenteeseen. Rakenteessa olevat sulkeva muovimatto ja osittain sulkeva eristyskreppi muodostavat täydellisen kosteuksien haihtumiseston, jolloin kosteus jää rakenteisiin synnyttäen mikrobikasvustoa ja terveyshaittaa. Ongelmat koskevat kaikkia lattioita.
b) Ulkoseinärakenteena on valesokkelirakenne, jossa puurunko levyineen ulottuu sokkelin taakse ja on lattiapinnan alapuolella. Seinän rungon alasidepuu on lattiapinnan tason alapuolella. Tämä kohta on yleisesti todettu kosteusvaurioherkäksi riskirakenteeksi.

Pienen makuuhuoneen ulkoseinärakenteessa on ollut jossakin vaiheessa kosteusvaurio. Osa huoneen uikoseinän alaosasta on korjattu siten, että osa lahonneista puurunkoseinän alajuoksuista ja runkotolp­ pien alaosista on poistettu ja korvattu kahitiilien puolikkailla. Jäljelle jätetyissä rakenteissa on lahovauriotumista.

Tuulikaapin rakenteessa on ollut kylmäsilta välittömästi kynnyslankun alla. Lämmöneriste ei ulotu kynnyslankun pohjaan, vaan jää alemmaksi. Rakenteessa on ollut kosteusvaurio, joka on korjattu puutteellisesti. Osa alasidepuuta on poistettu ja jäljelle jääneessä osassa on pitkälle edennyt lahovaurio.

Olohuoneen päätyseinässä väliseinän kohdalla esiintyy kosteusvaurioon viittaavaa sienikasvustoa. Ne saattavat olla lattiarakenteiden kautta rakenteisiin siirtyneitä.

c) Olohuoneen väliseinän alasidepuu on kannakoitu pohjalaatasta kahitiilillä ylöspäin, mutta sidepuu on jätetty lattian pintalaatan alle ja pintalaatta tukeutuu alasidepuuhun. Väliseinän kipsileyvyssä esiintyy kohtalaisia määriä kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa. Lattiarakenteen ja väliseinän liittymän alueella oleva vapaa ilmatila saattaa lattiarakenteen ilmayhteyteen seinän alasosan kanssa ja näin olleen lattian kosteusongelmat esiintyvät myös seinän alaosassa.

d) Maarakenteet ovat kiinni reunavahvistetun betonilaatan kyljessä ilman salaojituskerrosta. Salaojien päällä olevat maamassat eivät kaikki läpäise vajovesiä, jolloin maarakenteisiin vajoavat vedet ylläpitävät kosteutta seinän vierustoilla. Salaojasora on liian hienojakoista. Sen läpäisyarvo on heikko ja kapillaarinen kosteuden nousu ja sivusuun­ tainen siirto on suurta. Tämä lisää edelleen kosteuskuormaa
rakenteissa.

Perusvesikaivo on toteutettu betoniputkella ja on ilman pohjaa. Perusvesikaivo toimii vain imeytyskaivona, mikä lisää kosteusrasitusta maarakenteissa. Toimivassa perusvesikaivossa on sakkapesällinen umpipohja, joka kerää vajovedet, jotka johdetaan hallitusti talosta pois.

Talon ylärinteen puolella on pintasalaoja, joka sijaitsee terassin alla lähellä maanpintaa. Pintasalaojan toimivuus maanrakenteiden ollessa jäässä on puutteellista. Ratkaisu ei kuivata vajovesiä eikä pidä perustuksia kuivana. Sulana aikana pintasaloja toimii jonkinasteisena pintavalumavesien keräilijänä.

2. Vesikatto rakenteineen on rakennusvirheiden, huollon laiminlyöntien ja ikääntymisen aiheuttamien kosteusvaurioiden takia uusimistarpeessa. Vesikatto rakenteineen uusitaan yläkautta. Korjauskustannus on asunto B:n osalta 24.800 euroa (sis. alv}, joka vastaa osakkaalle jäävää lopullista kustannusosuutta, kun paritalon vesikatto rakenteineen korjataan.

Seinä- ja lattiarakenteiden sekä perustusten kuivatusrakenteiden korjaustarve on oleellinen. Nykyisin rakentein rakennus ei ole asumis­ terveellinen. Asunto B:n osuus perustusten kuivatusrakenteiden korjaamisesta on 8.471,68 euroa (sis. alv) ja osuus sisäpuolisista korjaustöistä 48.181,36 euroa (sis. alv), jotka määrät vastaavat osakkaalle jäävää lopullista kustannusosuutta, kun paritalon kuivatus­ rakenteet ja maakosteuden nousun aiheuttamat kosteusvauriot korjataan. Sisäpuolisiin korjaustöihin sisältyvät pintalattioiden purku
pohjalaatan pintaan asti, ulko- ja väliseinien alaosien korjaustyöt, jäävien rakenteiden puhdistustyöt ja uudet rakenteet.

Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksen 16 § määrää osakkeenomistajan velvolliseksi pitämään huoneistonsa kunnossa niin, että hän huolehtii ja kustantaa huoneistonsa sisä- ja ulkopuoliset korjaustyöt samoin kuin sisäpuolisten sähkö,- lämmitys-, vesi- ja viemäriasennusten ja laitteiden työt. Yhtiön tulee huolehtia ja kustantaa rakenteesta johtuvien vikojen korjaustyöt.

Yhtiöjärjestysmääräyksen 16 §:n perusteella asunto-osakeyhtiö ei ole vastuussa asunto B:n sisäpuolisesta vesivahingosta, jonka joku osakas on korjannut puutteellisesti. Tältä osin korjauskustannusvastuu on yksin osakkaalla.

3. Myyntiesitteen perusteella kaupan kohde on siistikuntoinen ja vailla vikoja tai korjaustarpeita. lsännöitsijäntodistuksen mukaan huomattavia korjaus- ja perusparannustarpeita ei ollut tiedossa.

Kaupan kohteessa on niin sanottu piilevä laatuvirhe. Se on kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää ottaen huomioon asunnon hinta, sen ikä, alueella tavanomainen varustetaso, kohtuullista asumistasoa koskevat yleiset vaatimukset sekä muut seikat.

Kaupan kohde ei ole vastannut ostajan perusteltuja odotuksia vuonna 1980 rakennetulta asunnolta. Vuonna 1980 rakennetussa talossa ei saa olla edellä kerrottuja virheitä. Ostaja ei ole terveyshaittojen takia voinut käyttää kaupan kohdetta asuntonaan. Laajojen korjaustarpeiden takia asunto on määrätty Salon kunnan terveystarkastajan 11.2.2014 antamalla lausunnolla asumiskieltoon. Materiaalinäytteiden perusteella yläpohjassa on aktiivinen mikrobikasvusto. Sisäilmanäytteiden perusteella asunnossa on aktiivinen mikrobikasvusto ja lisäksi näytteissä tavattiin poikkeavaa mikrobilajistoa, jota esiintyy tyypillisesti kosteusvau­ rioituneissa asunnoissa.

Kantaja on muuttanut asunnosta pois vuodenvaihteessa 2013/2014. Kaupan kohteen asumiskelvottomuutta ja sen poistamisen edellyttämiä laajoja korjaustarpeita rakennuksen ylä- ja alapohjassa ei ole otettu huomioon kauppahinnassa. Asumiskelvottomuuden aiheuttavat kiinteistön ominaisuudet eivät ole olleet ostajan havaittavissa kauppaa tehtäessä.


Kantaja ei ole millään omalla toimenpiteellä aiheuttanut kanteessa mainittuja laatuvirheitä. Kantaja on tehnyt tutkimusaukot pienen makuuhuoneen, tuulikaapin ja olohuoneen lattiaan, mutta tällainen rakenteen ja vaurioiden selvittely ei ole aiheuttanut kanteessa mainittuja virheitä. On aivan tavallista, että kosteusvauriokohteita tutkitaan tekemällä tutkimusaukkoja.

4. Kantaja on normaalilla huolellisuudella tutustunut kaupan kohteeseen. Normaalin ennakkotarkastusvelvollisuuteen ei kuulu katolla eikä yläpohjassa käynti. Kantaja ei ole laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutta.

5. Kantajalla on oikeus kaupan purkamiseen, koska laatuvirheestä aiheutuu ostajalle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Kaupan kohteen korjaustarpeet ovat merkittävällä tavalla vaikuttaneet asumiseen, koska asunto on määrätty asumiskieltoon. Puutteiden korjaaminen on vaikeaa ja kallista.

Normaalit asuntokauppariidan yhteydessä tehdyt vaurioselvitysten toimenpiteet kuten tutkimusaukkojen tekeminen eivät ole sellaisia toimenpiteitä, jotka estäisivät kaupan purkamisen. Kantaja on muutettuaan pois asunnosta hoitanut sitä normaalilla huolellisuudella. Asunto ei ole hänen toimenpiteidensä seurauksena huonommassa kunnossa kuin se oli kaupantekohetkellä.

Toissijaisesti ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden kohtuulliseen hinnanalennukseen. Hinnanalen­ nuksen määrä on kauppahinnan ja virheellisen asunnon arvon erotus. Hinnanalennuksella korjataan kauppahintaa vastaamaan sitä, mitä myyjä olisi kaupan kohteesta saanut, jos sen puutteet olisivat olleet tiedossa. Tieto virheestä olisi vaikuttanut kiinteistönvälittäjän lausunnon mukaan kauppahintaa alentavasti 84.000 euroa. Asumiskelvottomuuden poistamisen edellyttämät korjauskustannukset 72.981,36 euroa olisivat suoraan vaikuttaneet kauppahintaan, koska ilman niitä kaupan kohde ei olisi edes asumiskelpoinen.

Jo sen selvittäminen kuuluvatko korjaustoimenpiteet osakkaalle vai taloyhtiölle on mahdotonta selvittää. Kantajalla ei ole varaa korjauksiin, ja koska kysymyksessä on asunto-osakeyhtiömuotoinen paritalo, ei ole ollut käytännössä mitään mahdollisuutta tehdä asunto-osakeyhtiössä päätöstä korjaustoimenpiteiden aloittamisesta. Sen vuoksi hinnanalen­ nuksen määrä tulee arvioida asunnon kauppahinnan ja asunnon nykyisen arvon erotuksena, joka perustuu vaikeaan ja kalliiseen korjaustarpeeseen.

Vesikaton sekä seinä- ja lattiarakenteiden ja perustusten kuivatusrakenteiden korjaus on vaurioiden korjausta eivätkä korjaukset nosta kaupan kohteen laatutasoa.

VASTAUS

Perustelut

Vastaaja on kiistänyt kanteen ja vaatinut, että se hylätään ja että kantaja velvoitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamispäivästä lukien.

1. Kanne tulee hylätä jo sillä perusteella, että kanteella vaaditut korjausvastuut ovat asunto-osakeyhtiön, eivät osakkeenomistajan vastuulla.

Kaupan kohteessa ei ole ollut mitään sellaista virhettä, jonka perusteella kantajalla olisi oikeus kaupan purkamiseen tai hinnanalennukseen.
Kaupan kohde on vastannut sitä, mitä kantajalla on ollut syytä olettaa, ja kantaja on ennakkotarkastanut kohteen haluamassaan laajuudessa ja hyväksynyt sen ennen kaupantekoa.

Kantaja on ennen kauppaa saanut kaupan kohteesta kaikki olennaiset tiedot. Vastaaja on kertonut ostajalle kaikki tiedossaan olevat ostajan ostopäätökseen vaikuttavat seikat. Ostajalle on tuotu ilmi, että rakennus on rakennettu vuonna 1980, minkä vuoksi osa rakennuksen rakenteesta alkaa olla käyttöikänsä loppupäässä. Asunto on vastannut sitä, mikä voidaan katsoa olevan kyseisen ikäluokan asuntojen ns. normaalitaso. Kyseessä ei ole ollut uutta vastaava rakennus eikä kohdetta ole sellaisena markkinoitu.

Mikäli hinnanalennusvaatimus vastoin vastaajan käsitystä hyväksytään, hinnanalennuksen tulisi olla enintään 1O prosenttia kauppahinnasta eli 13.400 euroa. Tämän ylittäviltä osin vaatimus tulee hylätä selvästi liiallisena.

2. Väitetyt virheet

2.1. Vastaaja ei kiistä tavarantarkastajan havaitsemia ongelmia vesikatossa ja ullakkotilassa. Kaikki kantajan esittämät vesikatto- ja yläpohjarakenteisiin liittyvät ongelmat ja toimenpiteet ovat kuitenkin laadultaan sellaisia, joista on vastuussa asunto-osakeyhtiö eikä vastaaja. Esitetyt toimenpiteet eivät ylipäätään ole sellaisia, joista osakkeenomistaja olisi henkilökohtaisesti vastuussa.

Sellaiset korjaukset, jotka rakennuksen iän perusteella ovat tavanomaisia ja ennakoitavia, eivät ole odottamattomia, vaikka korjaukset eivät kauppaa tehtäessä vielä olisikaan tiedossa. Esimerkiksi rakennuksen katon osalta kyseessä on kaikilta osin ennakoitava ja suuruudeltaan tavanomainen kunnossapito- ja korjausvelvoite, joka on seurausta asunto-osakeyhtiölle kuuluvasta kunnossapitovastuusta.

Ostajan velvollisuutena on ennen kaupantekoa tarkastaa kaupan kohde huolellisesti. Ostaja ei saa virheenä vedota sellaiseen seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Mikäli ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon, hän ei saa vedota virheenä sellaiseen seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.
Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus koskee myös esimerkiksi vinttitiloja. Asunnon ikä ja kunto vaikuttavat tarkastuksen laajuuteen. Käytetyn asunnon kaupassa ostajalla on korostuneempi tarkastus­ velvollisuus asunnon kunnon ja ominaisuuksien osalta kuin uuden asunnon kaupassa. Myyjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyöntinä ei voida pitää sitä, ettei myyjä ole kertonut sellaisista mahdollisista puutteista, jotka ovat selkeästi ostajan havaittavissa.

Osapuolet ovat kohteen katselmuksessa ennen kaupantekoa käyneet keskusteluja muun muassa rakennuksen vesikaton kunnosta. Kantajalle on tuotu esiin, että rakennuksen katto on alkuperäinen ja rakennettu vuonna 1980. Niin ikään katon ajoittain nousevista nauloista on tiedotettu ostajaa ennen kaupan toteutumista. Kantajalle on annettu mahdollisuus asunnon tarkastamiseen ja kantaja on käyttänyt tämän mahdollisuuden haluamassaan laajuudessa. Katon kunto on ollut vaikeuksitta havaittavissa kohteeseen tutustuttaessa ja kantajan on ennakkotarkastuksessaan tullut havaita tämä. Myös yläpohjan kunto on kohtuudella ollut havaittavissa ennen kaupasta päättämistä.

Ottaen huomioon katon näkyvät osat sekä annettu tieto siitä, että katto on ollut paikallaan talon rakentamisesta alkaen, katon korjaustarvetta ei voida pitää sellaisena ennakoimattomana korjaustarpeena, johon kantaja voisi nyt vedota salaisena virheenä. Kantaja ei voi vedota virheenä ainakaan katon näkyvien osien huonoon kuntoon ja kantajan on tullut ulkoisesti havaittavissa olevien seikkojenkin valossa varautua siihen, että asunnon katto tulee mahdollisesti jollain aikavälillä uusittavaksi. Siten kantajan vaatimukset vesikatto- ja yläpohja­ rakenteiden osalta ovat perusteettomia.

2.2. Tutkimustulosten perusteella on riidatonta, että yläpohjan eristeissä on ollut aktiivinen mikrobikasvusto. Vastaajalla tai muilla asunnossa aikaisemmin asuneilla ei ole ollut mitään oireita huoneistossa
asuessaan, eikä vastaajalla ole ollut tietoa tai olisi pitänytkään olla tietoa siitä, että yläpohjassa saattaisi olla aktiivinen mikrobikasvusto. Vastaaja ei ole tehnyt kohteen ullakolla remonttia asunnossa asumisaikanaan, vaan ullakko on ollut kaupanteon hetkellä siinä kunnossa kuin se oli vastaajan ostaessa kohteen. Yläpohjassa olevan mikrobikasvuston osalta kyseessä on korkeintaan salainen virhe, joka on todennäköisesti syntynyt mahdollisista rakennusteknisistä puutteista johtuen. Yläpoh­ jassa väitetty aktiivinen mikrobikasvusto ei kuitenkaan estä asunnon käytettävyyttä. Vastaajalla itsellään ei ole ollut minkäänlaisia oireita siellä asuessaan. Aktiivista mikrobikasvustoa ei ole väitettykään
esiintyvän yläpohjan rakenteissa, vaan ainoastaan eristevillasta/pahvista otetussa näytteessä, jolloin korjauskustannuskaan ei tulisi olemaan suuri. Vastaaja katsoo, että kyseessä ei ole merkittävä virhe eikä se siten ole myyjän vastuulla.

2.3. Myös seinä- ja lattiarakenteiden ja perustusten kuivatusrakenteiden osalta kantaja vaatii vastaajalta hyvitystä sellaisista seikoista, joiden kunnossapito ja huolenpitovastuu kuuluvat asunto-osakeyhtiölle, ei osakkeenomistajalle.

Vastaaja kiistää, että seinä- ja lattiarakenteissa olisi kaupantekohetkellä ollut minkäänlaista kosteutta tai mikrobivaurioita. Mahdolliset kosteus- ja mikrobivauriot lattiarakenteissa ovat aiheutuneet ainakin osittain kantajan omien toimien johdosta kantajan omistusaikana.

Kohteessa on käytetty rakentamisaikana tyypillistä valesokkelirakennetta, mikä ei ole ollut rakenteena virheellinen.

Kuivatusrakenteet ja salaojat ovat olleet paikallaan talon rakentamisesta lähtien, mistä johtuen niiden tekninen käyttöikä alkaa olla loppupäässä. Niiden uusimistarvetta voidaan pitää sellaisena tulevaisuudessa suoritettavana kustannuseränä, johon asunto-osakkeen ostajan tulee ainakin osittain osata varautua. Kyseessä ei ole asuntokauppalaissa tarkoitettu virhe taikka muukaan vastaajan vastuulle kuuluva seikka.

2.4. Perusteltua näyttöä siitä, että huoneiston sisäilmassa olisi mikrobeja, ei ole esitetty. Huoneen sisäilmasta on eteisen osalta otettu yhtenä päivänä yksi näyte, josta tehdyn analyysin mukaan näytteen kokonaisitiöpitoisuus on enintään matala. Yliopiston tulkintaperiaatteiden ja menetelmienkin mukaan näytteidenotto tulisi toistaa ja näytteitä ottaa useita kertoja asuntojen sisäilman mikrobipitoisuuksien voimakkaan vaihtelun vuoksi. Yksi näyte, joka osoittaa korkeintaan matalia kokonaisitiöpitoisuuksia, ei aseta perusteita sille johtopäätökselle, että huoneiston sisäilmassa olisi mikrobeja. Väitettyjen mikrobien synty- ja alkuperää ei ole selvitetty ottaen huomioon, että huoneiston seinissä tai muuallakaan sisätiloissa ei ole todettu aktiivista mikrobikasvustoa.

3. Kantajan vaatimus hinnanalennuksen määrästä on ylimitoitettu.

Edellä lausutulla tavalla väitetyt virheet ovat laadultaan sellaisia, että niistä on vastuussa asunto-osakeyhtiö. Asunto-osakeyhtiölain nojalla asunto-osakeyhtiö vastaa kohteen rakenteissa olevista virheistä ja rakennustekniikassa olevissa puutteista. Osakkeenomistajalla ei tällaisessa tilanteessa ole mahdollisuutta kohdistaa hinnanalennus­ taikka muuta vaatimusta myyjään, jos osakkeenomistaja saisi vahingon korjatuksi asunto-osakeyhtiön kustannuksella. Hinnanalennuksen määrä voisi olla enintään sen suuruinen, mikä vastaisi kyseisille osakkeille kohdistuvaa kustannusta kyseisen huoneiston korjauskustannuksista, ei koko asunto-osakeyhtiön korjauskustannuksista.

Kantajan esittämää laskelmaa katon osalta aiheutuvista korjauskustannuksista voidaan muutoinkin pitää suurena. Vastaajan pyytämän tarjouksen mukaisesti asunto-osakeyhtiölle tulevat kustannukset olisivat kokonaisuudessaan noin 20.000 euroa, mistä summasta puolet kohdistuisi kantajan omistamille osakkeille.

Seinä- ja lattiarakenteiden ja perustusten kuvatusrakenteiden osalta kantajan laskelmissa ei ole huomioitu erittäin merkittävää tasonparan­ nusta, joka korjausten tekemisestä kantajan esittämällä tavalla aiheutuisi.

10
Asuntokauppalaissa on erikseen säädetty ostajan asemasta tilanteessa, jossa kumpikin osapuoli on ollut huolimaton (6 luku 19 §). Lainkohdan mukaan milloin myyjän katsottaisiin laiminlyöneen tiedonantovelvol/i­ suuttaan, mutta ostaja olisi syyllistynyt laiminlyöntiin ennakkotarkastuk­ sessa, voisi myyjän suoritettavaksi tulla kohtuullinen hinnanalennus.
Tälläkin perusteella kantajan vaatimus hinnanalennuksesta on myös määrältään ylimitoitettu.

4. Mikäli kauppa purettaisiin, kantaja tulisi palauttaa kohde vastaajalle siinä kunnossa, missä se oli kauppaa tehtäessä. Vaatimus kaupan purkamisesta on hylättävä myös sillä perusteella, että kaupan kohde on tällä hetkellä kantajan toimenpiteiden ja laiminlyöntien seurauksena merkittävästi huonommassa kunnossa kuin se oli kaupantekoaikaan.

Kantaja on kertomansa mukaan muuttanut pois kohteesta vuoden­ vaihteen 2013-2014 tienoilla. Useassa huoneessa on kaivettu lattiaan aukkoja siten, että aukot ulottuvat maaperään. Koska aukkoja ole asiamukaisesti suljettu, asunto on käytännössä ollut avoimena maaperään saakka aukkojen kaivamisesta lukien. Jo yksin maaperästä suoraan asuntoon nouseva kosteus on suurella todennäköisyydellä aiheuttanut asunnossa erittäin merkittäviä vaurioita. Kantaja on muiltakin osin aiheuttanut kohteessa merkittäviä pintavaurioita.

Kohteessa on myös tehty muita raivaustöitä, jotka ovat voineet aiheuttaa vahinkoa asunnolle. Kohteessa ei myöskään ole tehty minkäänlaisia toimenpiteitä havaitun yläpohjaongelman ratkaisemiseksi ja vaihtamis­ tarpeessa olevan katon korjaamiseksi.


TODISTELU

Kaupan kohde on tällä hetkellä erittäin merkittävästi huonommassa kunnossa kuin missä tämä oli kaupan tekemisen aikana, ja on perusteltua syytä olettaa, ettei kohde kantajan toimien vuoksi enää olisi ennallistettavissa sellaiseksi, että tätä ylipäätänsä voitaisiin enää vastaajalle palauttaa.


Kirjalliset todisteet

Kantaja
K1. Kauppakirja 7.8.2013
K2. Myyntiesite netissä olleine kuvineen
K3. lsännöitsijäntodistus
K4. Memmin Talotutkimus Oy:n tarkastusraportti 18.9.2013
K5. Tavarantarkastuskertomus 16.11.2013
K6. Terveystarkastajan tarkastuskertomus 3.12.2013 ja näytteenottopöytäkirja
K7. Terveystarkastajan lausunto 11.2.2014 ja testausseloste
K8. Arviolausunto 19.3.2014
K9. Arviolausunto 19.3.2014 K10. Viisi laskua
K11. Asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestys
K12. RI Erkki Hetttn kiinteistökatselmuksen raportti 68/2014
K13. Tavarantarkastuskertomus 8.1.2015
K14. Täydennys tavarantarkastuskertomukseen 3.2.2015
K15. Täydennys tavarantarkastuskertomukseen 8.2.2015

Vastaaja
V1. Tarkastus- ja kosteusmittausraportti 4.7.2013
V2. Kuusi valokuvaa 12/2014
V3. Tarjous kattotöistä / Halikon kouru ja tikas Oy
V4. Tarjous salaojituksesta / L&J Urakointi Oy
V5 (K1). Kauppakirja 7.8.2013
V6 (K2). Myyntiesite netissä olleine kuvineen
V7 (K4). Memmin Talotutkimus Oy:n tarkastusraportti 18.9.2013
V8. Polygon Finland Oy:n kosteusmittausraportti 15.11.2013 (Tavarantarkastuskertomuksen 22.11.2013 liite)


Henkilötodistelu


Kantaja

Vastaaja

E Nixxxnen todistelutarkoituksessa Todistaja Sanna-Mari Hattt Todistaja Matti Ryttt
Todistaja Erkki Hettt Todistaja Jouko Vitttnen

J Sixxxxn todistelutarkoituksessa Todistaja Annele Kotttnen
Todistaja Joni Kattt Todistaja Pasi Puttt Todistaja Mikko Puttt


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU


Perustelut

Vesikatto ja ullakko

A. Vesikaton ja yläpohjan eristeiden virheet

Kaupan kohteessa on tehty tavarantarkastus 4.11.2013 eli noin kolme kuukautta kaupanteon jälkeen. On riidatonta, että asunnon vesikatossa ja ullakolla on tarkastushetkellä ollut kanteen perusteiden kohdassa 1.1. kerrotut, tavarantarkastuskertomuksessa (todiste K5) tarkemmin yksilöidyt viat ja puutteet. Vastaajan kiistämisen perusteella riidatonta ei kuitenkaan ole, että viat ja puutteet ovat olleet kohteessa kaupanteko­ hetkellä.

Tavarantarkastuksen tehnyt todistaja Ryttt on kertonut katon vaurioitumisen syystä, että tuuletus ullakkotilassa on ollut heikko, jolloin siellä ollut kosteus on tiivistynyt katon huokaisten asbestisementtilevyjen pintaan ja imeytynyt niihin. Ulkolämpötilan vaihtelu, kun välillä on pakkasta ja taas sulaa, rapauttaa levyä vähitellen ja kun levy menettää tiiviytensä, se päästää kosteuden läpi. Rytttn mukaan kattoa olisi voitu ylläpitää puhdistamalla ja sopivalla maalilla. Hänen mukaansa katto on ollut huomattavan heikossa kunnossa verrattuna 1980-luvulla rakennet­ tuihin kattoihin yleensä. Ryttt on tavarantarkastuskertomuksessa katsonut, että vesikaton elinkaari on lopuillaan niin, että korjaus on tehtävä vuoden kuluessa. ·


Tavarantarkastuskertomuksessa on todettu, että ullakkotilaan on valunut kattovesiä pidemmän aikaa ja että sitä on tullut katelevyistä, saumoista ja vuotopaikoista muun muassa savupiipun juuressa ja TV-antennin jalan juuressa. Rytttn käsityksen mukaan yläpohjan lämmöneristeiden päälle on levitetty suojaksi muovitettu paperi nimenomaan näiden vuotojen takia. Myös terveystarkastaja Hattt on tarkastuksessa 29.11.2013 havainnut ullakkotilassa jälkiä kattovuodoista, muun muassa mustuneita lautoja ja villoja ja vuotojälkiä (todiste K6). Vuotojälkiä on havaittavissa myös tavarantarkastuskertomuksen yhteydessä otetuista valokuvista.

Ottaen huomioon vesikaton vikojen laatu, Rytttn katon vaurioitumisen syystä kertomat seikat sekä se muun muassa suojapaperin valumajäljistä ilmenevä seikka, että ullakkotilaan on pidemmän aikaa päässyt valumaan vettä, on ilmiselvää, että tavarantarkastuskertomuksessa mainitut vesikaton viat ja puutteet ja ullakkotilan vesivuodot ovat olleet kohteessa jo kaupantekoaikaan.

Yläpohjan lämmöneristeet

Yläpohjan lämmöneristeistä on terveystarkastajan kehotuksesta otettu materiaalinäyte 3.12.2013. Näytteessä on ollut eristevillaa ja siinä kiinni olevaa pahvia. Näytteessä on todettu runsas ja aktiivinen mikrobikas­ vusto (todisteet K6, K7).

Vastaaja on kiistänyt, että kyseinen mikrobikasvusto on ollut kohteessa jo kaupantekohetkellä. Hän on kertonut asuneensa asunnossa kahden lapsensa kanssa 8 vuotta, eikä kukaan heistä ole sinä aikana saanut mitään hengitystieoireita.

Todistajana kuultu terveystarkastaja Hattt on kertonut, että hänen yläpohjassa tekemiensä havaintojen perusteella kasvusta on ollut kohteessa jo pidemmän aikaa. Siitä, että aikaisemmat asukkaat eivät ole oireilleet, ei voi tehdä johtopäätöksiä, koska toiset ovat herkempiä mikrobien vaikutuksille.

Eriteiden päällä on ollut muovitettua rakennuspaperia (todiste KS ja Rytttn kertomus). Ryttt on kertonut, että muovitetun paperin levittäminen eristeen kylmälle puolelle on paha virhe, koska muovitettu paperi estää kosteuden haihtumista eristeestä. Kun eristeet ovat kosteana, lämpö ja kosteus yhdessä aiheuttavat mikrobikasvustoa rakenteeseen ja sitä kautta asumisterveyshaittaa.

Vastauksen mukaan vastaaja ei ole omistusaikanaan tehnyt mitään remonttia ullakkotilassa. Siten on ilmeistä, että kosteuden haihtumista estävä paperi on ollut eristeiden päällä kauemmin kuin kahdeksan vuotta ennen vaurion havaitsemista. Mainittu seikka, Rytttn ja Hatttin kertomuksista ilmenevät seikat ja kaupanteosta materiaali­ näytteen ottamiseen kulunut lyhyt aika huomioon ottaen on selvää, että yläpohjan eristeessä on ollut mikrobivaurio jo kaupantekohetkellä.


Onko ostaja laiminlyönyt ennakkotarkastusvelvollisuutensa

Vastaaja on katsonut, ettei ostaja voi vedota katon ja yläpohjan virheisiin, koska katon ja yläpohjan kunto ovat olleet ostajan havaittavissa, kun tämä on ennen kauppaa tarkastanut kohteen.

Esitetty selvitys

Kohteen välittänyt todistaja Kotttnen on kertonut, että hänen kanssaan ostaja ei ole käynyt ullakolla eikä katolla eivätkä he katsoneet katon kuntoa pihalta. Katon kunnosta ei puhuttu. Kotttnen on pitänyt hyvin harvinaisena sitä, että asunto-osakkeiden kaupassa käytäisiin katolla. Hänen mukaansa jollei isännöitsijäntodistuksesta ilmene mitään erityistä, voi lähteä siitä, että katto on kunnossa.

Kantaja on kertonut, että hän on ennen kauppaa tutustunut kohteeseen välittäjän esittelyssä kerran ja sen jälkeen hän muistaakseen kävi kaksi kertaa. Hänellä oli ollut kahdella ensimmäisellä kerralla mukana ystävä, joka on ollut työssä rakennusalalla. Kantaja on kertonut, että hän ei käynyt katolla ja että ullakolle kurkattiin pienestä luukusta. Kantajan mukaan asunnosta pääsee ullakkotilaan luukusta, josta tulee rappuset alas. Tarkoituksena oli ollut mennä ullakolle, mutta he olivat todenneet, että se on niin täynnä tavaraa, että sinne ei päässyt. Kantajan mukaan myyjä oli käyttänyt sitä varastona.

Vastaaja on kertonut, että hän oli kysynyt kantajalta, haluaako tämä käydä vinttitilassa. Kantajalla oli ollut tuolloin mukana ystävänsä.
Vastaajan mukaan kantaja oli vain kurkistanut vinttiin aukosta, mutta kantajan ystävä ja vastaaja olivat menneet vinttiin. Vintille oli mahtunut menemään. Vastaaja oli säilyttänyt siellä tavaroita laatikoissa, mutta ne olivat olleet yhdellä sivulla ja keskellä oli tilaa, jossa pystyi seisomaan.

Tavarantarkastuskertomuksen (todiste K5) liitteenä olevista valokuvista (kuvat 39-45) ilmenee, että vinttitilaan on ilmeisesti sen korkeimmalle kohdalle tehty laudasta lattiaa ja että lattian ulkopuolella eristeet ja niiden päällä olleet paperit ovat olleet näkyvillä. Myös ullakkotilan ja vesikaton alapuolen puurakenteita ja kattolevyjen alapuoli ovat olleet näkyvillä. Se, kuinka isolla alueella lattiaa on, on jäänyt epäselväksi.

Ryttt on kertonut, että kun yläpohjaan meni, vuotojäljet olivat heti näkyvillä eikä niitä ollut vaikea havaita. Villojen päällä olevassa paperissa oli ollut isoja vuotojälkiä ja myös kattolevyn pohjasta oli nähnyt, että se oli päästänyt vettä lävitseen.

Tarkastuksessa 29.11.2013 yläpohjassa käynyt Hattt on kertonut, että yläpohjassa oli ollut näkyvissä kosteusjälkiä ja mikrobivaurioita.
Tarkastuskertomuksen mukaan hän on havainnut muun muassa mustuneita lautoja ja villoja ja vuotojälkiä (todiste K6).

Todistaja Mikko Puttt, jonka yritys tekee kattoremontteja, on vastaajan pyynnöstä antanut ilmeisesti alkuvuonna 2015

päiväämättömän kustannusarvion katon korjaamisesta ja on sitä varten käynyt katolla arviointikäynnillä. Hän on kertonut havainnoistaan, että katto alkoi olla uusimisen tarpeessa, mutta hän ei muistaakseen havainnut katolla mitään akuuttia. Hänen muistamansa mukaan mitään vikaa ei ollut suoraan nähtävissä.

Paritalon asunnon A omistava todistaja Kattt, jolla ei ole rakennusalan asiantuntemusta, on kertonut talon katon kunnosta, että se on vähän ruman näköinen, on sammalta, pientä kulumaa ja nauloja pystyssä.
Hänen mukaansa katon kunnon näkee katolle menemättäkin kauempaa katsomalla. Vastaajan omistusaikana vastaaja ja Kattt olivat miettineet. pitääkö katolle tehdä jotain, mutta he olivat päätyneet siihen, ettei korjaukseen ole syytä.

Sovellettava normi

Asuntokauppalain 6 luvun 12 §:n mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyt­ tävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa. Pykälän 4 momentin mukaan edellä mainittua ei sovelleta muun muassa, jos ostajan ei kaupantekoajan­ kohtana voida edellyttää käsittäneen kyseisen seikan merkitystä.

Lainkohdan esitöiden mukaan arvioitaessa ostajan edellytyksiä jonkin seikan todellisen merkityksen ymmärtämiseen lähtökohta on objek­ tiivinen. Ostajalta voidaan edellyttää yleisen elämänkokemuksen piiriin kuuluvien asioiden tuntemusta ja tavanomaista yleistietämystä. Sen sijaan ostajalla ei yleensä voida edellyttää olevan rakennusalan erityisasiantuntemusta (HE 14/1994 vp. s.134). Kosteusvauriojälkien havaitsemisen on oikeuskäytännössä katsottu kuuluvan ennakkotarkas­ tusvelvollisuuteen (Koskinen-Tammi ja Laurila, Asunto- ja kiinteistö­ kauppariidat 2000-luvun hovioikeuskäytännössä (201O) s.326-327).

Pääsääntöisesti tarkastusvelvollisuus koskee vain sellaisia tiloja, joihin on esteetön pääsy (Hoffren, Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa (2013) s. 175). Korkein oike·us on ratkaisussaan KKO 1084 11
193 katsonut, etteivät ullakkotilan vesivahingot olleet havaittavissa talon tavanomaisessa tarkastuksessa, koska ullakkotilaan johtaneista kahdesta luukusta toinen oli ollut päätyseinään sisäpuolelta naulattu ja toinen sijainnut ahtaan säilytystilan katossa.

Arviointi

Valokuvista ilmenee, että talon katolle on ollut portaat, jotka ovat alkaneet noin metrin korkeudelta maasta. On ilmeistä, että jos kantaja olisi kivennyt katolle, hän olisi voinut nähdä sammalta ja sen, miltä levyt ovat näyttäneet Siihen nähden, ettei alan asiantuntemusta omaava Mikko Puttt ole arviointikatselmuksessa havainnut katossa mitään suoranaista vikaa eikä akuuttia korjaustarvetta, ei voida edellyttää, että

,, :­­
........
15
ostaja maallikkona olisi katossa nähtävillä olleiden seikkojen perusteella käsittänyt katon päästävän vettä läpi ja olevan niin huonossa kunnossa, että se on korjattava kiireellisesti. Kantaja ei siten ole menettänyt oikeutta vedota vesikaton virheisiin, vaikka hän ei ole kattoa tarkastanut. Lisäksi siihen nähden, ettei isännöitsijäntodistuksessa ole mainittu, että kattoremontti olisi tiedossa, katon tarkastamisen ei voida katsoa kuuluvan ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden piiriin, jollei häntä siihen erikseen kehoteta.

On riidatonta, että kantajalla on ollut tarkoitus yhdessä myyjän kanssa käydä ullakkotilassa, että sinne on päässyt asunnossa sisällä olleesta luukusta siihen kiinnitettyä portaita pitkin ja että kantaja on kurkistanut sinne luukusta. Ullakolla on ollut vastaajan tavaroita, mutta siihen nähden, että niitä on voitu viedä sinne portaita pitkin luukusta ja sen jälkeen tulla pois ja sulkea luukku, käräjäoikeus pitää ilmeisenä, että ullakolla on täytynyt olla luukun läheisyydessä ainakin jonkin verran
·vapaata seisomatilaa. Kantaja ei ole näyttänyt, ettei ullakolle ole ollut mahdollista mennä.

Asiassa ei ole selvitystä siitä, kuinka paljon lattiaa asunnon ullakko­ tilassa on ollut, paljonko siellä on ollut vastaajan tavaraa ja missä määrin vastaajan ullakolla säilyttämät tavarat olisivat estäneet havaintojen tekemistä vesivuotojen jäljistä. Joka tapauksessa siihen nähden, että kantaja on maallikko, ei voida edellyttää, että hän käsittäisi eristeiden päälle levitytyn paperin aiheuttavan riskin mikrobivaurioista sen alla oleviin eristeisiin.

Kun Ryttt ja Hattt ovat käyneet ullakolla, siellä ei ole ollut tavaraa. Kumpaakin heistä voidaan pitää kosteusvaurioiden suhteen asiantuntijana ja kummankin käynnin tarkoitus on nimenomaan ollut tehdä havaintoja mahdollisista kosteusongelmista. Näistä syistä yksin siitä, että heidän mukaansa jälkiä vesivuodoista ja kosteudesta on ollut näkyvissä, ei voida tehdä sitä johtopäätöstä, että myös kantaja mallikkona olisi tavaroista huolimatta voinut jäljet havaita ja myös käsittää niiden merkityksen, jos hänellä ei ole annettujen tietojen perusteella ollut aihetta epäillä kosteusvaurioita.

Kanteessa on kysymys on asunto-osakeyhtiön korjausvastuun piiriin kuuluvista rakenteista. Tällaisia seikkoja koskevan ostajan tarkastus­ velvollisuuden ulottuvuuden osalta on perusteltua kiinnittää huomiota myös tietoihin, jotka hänelle on annettu isännöitsijäntodistuksessa.
Ostajalla on lähtökohtaisesti oikeus luottaa näihin tietoihin.

Kantajalle on kaupanteon yhteydessä esitetty Katttn allekirjoittama isännöitsijäntodistus (todiste K3). Käsialan perusteella on kuitenkin ilmeistä, että tiedot isännöitsijäntodistuksen on täyttänyt vastaaja, joka kaupparekisterin mukaan on paritaloyhtiön isännöitsijä. Käräjäoikeus on päätynyt tähän johtopäätökseen verrattuaan käsialaa vastaajan allekirjoitukseen kauppakirjassa. Todistuslomakkeen kohta "Päätetyt tai varmuudella tiedossa olevat huomattavat korjaukset, perusparannukset ja muut velvoitteet" on jätetty tyhjäksi.



Edellä on todettu, että rakennuksen katto on päästänyt vettä läpi kattolevyistä, saumoista ja erinäisistä vuotopaikoista. Maallikollekin on täytynyt olla selvää, että asunnon vuotava katto tulee korjata mahdolli­ simman pian. Tässä tapauksessa korjaus on vuotojen syy huomioon ottaen edellyttänyt koko katon uusimista. Vaikka paritaloyhtiössä ei ole tehty päätöstä korjauksesta, kysymys on varmuudella tiedossa olevasta huomattavasta korjauksesta / perusparannuksesta, josta ostaja voi perustellusti olettaa saavansa tiedon isännöitsijäntodistuksesta, erityisesti kun isännöitsijä itse on asunut kyseisessä asunnossa 8 vuotta ja käyttänyt vinttitilaa.

Edellä lausutuin perustein ja erityisesti isännöitsijän henkilö huomioon ottaen kantaja on isännöitsijäntodistuksesta ilmenevät seikat huomioon ottaen voinut luottaa siihen, ettei hänen asuntonsa yläpuolisessa, asunto-osakeyhtiön kunnossapitovastuun piiriin kuuluvassa vesikatossa ja ullakkotilassa ole nyt esille tulleen kaltasta vuoto-ongelmaa ja siitä johtuvaa kiireellistä katon korjaustarvetta. Käräjäoikeus katsoo, ettei kantaja ole katto- ja ullakkorakenteiden kunnon osalta laiminlyönyt ennakkotarkastusvelvollisuuttaan, kun hän ei ole kiivennyt tavaroita täynnä olleelle ullakolle.


Virhearviointi

Vastaaja ei ole näyttänyt, että katon nousevista nauloista tai vuodoista olisi ennen kauppaa ilmoitettu kantajalle. Se, että hän olisi kertonut katon vuotaneen, on myös ristiriidassa sen kanssa, että vastaaja on vastauksessaan kiistänyt tavarantarkastuksessa todettujen vikojen olleen katossa kaupantekohetkellä.

Kantaja on vedonnut virheperusteena siihen, että kaupan kohde on virheiden vuoksi ollut merkittävästi huonompi kuin hänellä on ollut perusteltu aihe edellyttää.

Myyntiesitteen mukaan asunnon kunto on hyvä ja myyntiesitteen valokuvien perusteella kysymys on hyväkuntoisesta asunnosta. Myös asunnon välittänyt todistaja Kotttnen on kertonut, että kysymyksessä oli hyvä kohde, asiallinen, siistikuntoinen asunto hyvällä paikalla. Kotttsen mukaan silmämääräisesti asunnossa ei ollut havaittavissa vikaa. Näin ollen niiden tietojen perusteella, jotka kantajan on selvitetty saaneen ennen kauppaa, kantaja on voinut perustellusti edellyttää, ettei asunnossa tai siihen liittyvissä rakenteissa tarvinnut tehdä lähiaikoina isoja korjaustöitä, vaan asunto soveltuu sellaisenaan asuinkäyttöön.

Todistajana kuultu kiinteistönvälittäjä Vitttnen on kantajan pyynnöstä arvioinut asunnon hinnan kaupantekohetkellä otetuksin, että laitteet ja järjestelmät toimivat eikä putki- tai kattovuotoja ole (todiste K9). Vitttsen arvion lopputulos huomioon ottaen on ilmeistä, että kantaja on myös kauppahinnan perusteella voinut edellyttää, ettei kohteessa ole lähitulevaisuudessa tarvetta isoihin korjauksiin.


Merkittävyysarvioinnissa vaikutusta voi olla sillä, jäävätkö virheestä aiheutuvat kustannukset ostajan kannettavaksi. Huomioon otetaan vain ostajalle joko suoraan tai kohonneina yhtiövastikkeina aiheutuneet kustannukset (KKO 1992:158 ja Hoffren, Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa s. 136).

Asiassa on riidatonta, että edellä kerrotut katto- ja yläpohjarakenteen virheet kuuluvat asunto-osakeyhtiön korjausvastuun piiriin, jolloin asunto-osakeyhtiö on velvollinen korjaamaan puutteet. Kun kysymys on paritalosta, jossa on kaksi yhtä suurta asuntoa, voidaan suoraan laskea, että kantajan vastattavaksi jää puolet korjausten kustannuksista.
Vastaaja on kertonut, ettei yhtiössä ole kerätty rahaa korjausrahastoon. Vesikaton osalta koko katto on korjattava. Ryttt on arvioinut vesikaton korjauskustannusten kokonaismääräksi arvonlisäveroineen 24.800 euroa (todiste K14). Mikko Puhakan kattotöitä koskevan tarjouksen mukaan hinta arvonlisäveroineen on 26.000 euroa. Näiden perusteella kantajan osuus katon korjauskustannuksista olisi noin 13.000 euroa.
Kumpikaan edellä mainituista summista ei sisällä kantajan asunnon yläpohjan mikrobivaurioituneiden eristeiden poistamista, tarvittavia desinfiointitöitä ja uuden eristeen asennusta.

Korkeimman oikeuden käytännön mukaan virheen vaikuttavuutta ei voida arvioida pelkästään puutteiden taloudellisen merkityksen nojalla, vaan merkittävää on myös puutteiden vaikutus asunnon käyttöön (Hoffren mt s. 89).

Rytttn ja Hatttin kertomusten perusteella on selvitetty, että katon vauriot ja yläpohjan eristeiden mikrobivauriot edellyttävät nopeasti tapahtuvia korjaustoimenpiteitä. Hattt on kertonut, että yläpohjan mikrobikasvustosta voi ilmavuodon mukana kulkeutua asuintiloihin mikrobien aineenvaihduntatuotteita ja itiöitä. Asunnosta on tammikuussa 2014 otettu eteisen läheisyydessä sisäilmanäytteitä, joiden tulos viittaa mikrobivaurioon asunnossa (todiste K?). Hattt on tämän jälkeen antamassaan lausunnossa katsonut, ettei asunto tule käyttää asumistarkoitukseen ennen kuin asunnon kunto on perusteellisesti selvitetty. Hattt on kertonut, että jollei asukas olisi itse muuttanut asunnosta, harkittavaksi olisi tullut asumiskiellon määrääminen.

Johtopäätös

Ottaen huomioon ostajalle asunnosta ennen kauppaa annetut tiedot, kauppahinta, arvioidut korjauskustannukset ja niistä ostajan maksettavaksi jäävä osuus, sekä korjauksista asumiselle aiheutuva haitta, kaupan kohde on vesikaton ja yläpohjan virheiden vuoksi ollut merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltu aihe edellyttää. Näiltä osin kysymyksessä on siten asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu virhe.

B. Alapohjan viat Tehdyt tutkimukset ja havainnot
Ensimmäisen tavarantarkastuksen yhteydessä on 13.11.2013 suoritettu alapohjarakenteen kosteuskartoitus, jossa on mitattu alapohjan eristetilaa sisäpihan puoleisen ulkoseinän vierustalta olohuoneesta ja keittiöstä porareikämittauksella. Lisäksi on mitattu vertailuarvot keittiön lieden alta sekä takkahuoneesta ja makuuhuoneen kynnyksen kohdalta. Tutkimusraportin (todiste V8) mukaan eristetilassa todettiin normaalit mittaustulokset. Samassa yhteydessä on mitattu olohuoneen ja keittiön ulkoseinän alaosaa ja lattiaa seinän vierustalta pinta-anturilla ja betonipintaa parketin alta piikkianturilla tuloilmakanavien vierustalta.
Seinästä ja lattiasta ei todettu normaalista poikkeavaa kosteutta / kohonneita mittauslukemia.

Terveystarkastaja Hattt on 22.1.2014 ottanut kantajan asunnosta sarjan sisäilmanäytteitä eteisen läheisyydestä, jossa hänen lausuntonsa (todiste K6) mukaan on todettu homemainen haju. Näytteiden perus­
teella kokonaismikrobipitoisuus sisäilmassa oli 509 cfu/m3. mikä Hatttin mukaan viittaa siihen, että asunnossa on mikrobivaurio. Lisäksi näytteessä tavattiin tavanomaisesta poikkeavaa mikrobilajistoa, jota esiintyy tyypillisesti kosteusvaurioituneissa asunnoissa. Hattt on kertonut, että ilmanäyte ei kerro mikrobien lähdettä, mutta se antaa viitettä, että asunnossa voi olla mikrobiongelma muuallakin kuin yläpohjassa. Hänen mukaansa jos näyte antaa positiivisen tuloksen, se tarkoittaa, että asunnossa on mikrobivaurio. Sen sijaan negatiivinen
tulos ei välttämättä tarkoita, ettei vauriota ole.

Todistajana kuultu sertifioitu rakennusterveysasiantuntija Hettt on 24.9.2014 tehnyt kantajan pyynnöstä kiinteistön alapohjaa koskeva rakennus- ja kosteusteknisen riskiarvioinnin sisäilman laatuepäilyn vuoksi. Tämän jälkeen on hänen pyynnöstään tehty lattia- ja seinära­ kenteiden avaus olohuoneessa sekä tuulikaapissa ja sen viereisessä makuuhuoneessa. Myös salaojien tutkimiseksi on tehty koekuoppa.
Hettt on antanut 10.10.2014 päivätyn katselmuslausunnon avausten jälkeen tekemistään havainnoista (todiste K12).

Tämän jälkeen Ryttt on kantajan 18.11.2014 esittämästä pyynnöstä suorittanut 2.12.2014 ja 4.12.2014 toisen tavarantarkastuksen (todiste K13), jossa yhteydessä on tehty lisää ulkopuolisten rakenteiden kaivauksia.

Rytttn ja Hetttn havainnot ovat yhdensuuntaiset. Seuraavat seikat on selvitetty heidän kertomustensa ja katselmuslausunnon ja tavarantarkastuskertomuksen perusteella.

Olohuoneen päätyseinä ja väliseinä

Olohuoneessa avaus on tehty päätyseinään väliseinän kohdalle siten, että näkyvissä on ollut sekä päätyseinän että väliseinän rakenteita

(tavarantarkastuksen kuvat 1-6). Tavarantarkastuksen yhteydessä on otettu mikrobitutkimusta varten kolme materiaalinäytettä olohuoneesta.

Testausselosteen (tavarantarkastuskertomuksen liite) mukaan olohuoneen päätyseinän lastulevystä otetussa näytteessä ei todettu aktiivista mikrobikasvustoa. Näytteessä esiintyi pieniä määriä kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa. Olohuoneen väliseinän kipsilevystä otetun näytteen osalta on todettu, että mikrobikasvuston mahdollisuutta ei ole poissuljettu. Näytteen viljelytulokset eivät
määriltään viittaa aktiiviseen mikrobikasvustoon tutkitussa materiaalissa. Näytteessä esiintyi kuitenkin kohtalaisia määriä kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa, minkä vuoksi kosteusvaurion mahdollisuutta ei ole poissuljettu. Näytteessä ei esiintynyt aktinomykeettejä.

Tavarantarkastuskertomuksessa on todettu lopputulemana päätyseinän osalta, että siinä ei ollut havaittavissa vaurioitumista. Esiintyneet kosteusvaurioon viittaavat sienikasvustot saattavat olla lattiarakenteiden kautta rakenteisiin siirtyneitä. Väliseinän osalta tavarantarkastuskerto­ muksessa on todettu, että siinä ei havaittu vaurioitumista, mutta lattiarakenteen ja väliseinän liittymän alueella oleva vapaa ilmatila saattaa lattiarakenteen ilmayhteyteen seinän alaosan kanssa ja näin lattian ongelmat esiintyvät myös seinän alaosassa.

Hattt on kertonut, että inaktiivinen kasvustakin on tämän hetkisen tiedon mukaan terveyshaitta. Vaikka kasvusta on kuivunut, se voi erittää itiöitä, jotka vaikuttavat terveyteen. Sillä, onko kasvusta aktiivinen vai kuiva ei ole merkitystä terveyshaittaa ajatellen.

Olohuoneen lattiarakenteet

Lattiarakennetta on avattu pääty- ja väliseinän liittymäkohdasta. Avausten perusteella lattiarakenne olohuoneessa on seuraava: pintarakenteena parketti, korkkiraehuopa, osittainen tasoitekerros, muovimatto, betonilaatta 70 mm, bitumoitu paperi, hiekkaa noin 130 mm, styrox-eriste 2 x 50 mm, reunavahvistettu pohjalaatta, hiekka, perusmaa. Tavarantarkastuskertomuksen mukaan väliseinän vierustalla on pintabetonilaatan alapuolella tyhjää ilmatilaa eli rakenne on ilmeisesti ollut auki naapurihuoneen puolella ja tätä kautta ovat hiekat valuneet pois. Käräjäoikeudessa Ryttt on kertonut, että ilmaväli kertoo siitä, että siinä ovat täytteet tiivistyneet.

Olohuoneen lattiarakenteen bitumoidusta paperista otetussa materiaali­ näytteessä (eristyskreppi) on todettu aktiivinen mikrobikasvusto.
Testausselosteen mukaan näytteessä on esiintynyt kohtalainen aktino­ mykeettien ja runsas sienten kasvu.

Ryttt on kertonut, että kun rakenne on pintalaatan ja eristeiden välistä auki ulkoseinään asti, rakenteisiin pääsee kylmää ulkoseinästä johtumalla ja se alkaa tiivistää kosteutta. Ylhäältä tuleva lämpövirta pysähtyy bitumoituun paperiin ja siinä alkaa kehittyä kasvusta.

Hettt on katselmuslausunnossaan ja käräjäoikeudessa kertonut, että kun hän oli ensimmäisen kerran mennyt sisään huoneistoon, siellä oli ollut erittäin voimakas mikrobiperäinen haju, johon tyypillisesti tottuu hetken sisälläolon jälkeen. Lattia-avausten yhteydessä haju moninker­ taistui eli pääasiallisin hajun lähde todennäköisesti on lattiarakenteet. Hetttn mukaan yleensä tämän tyyppiseen hajuhavaintoon liittyy pahvi, paperi tai joku muu selluloosapohjainen materiaali, jollainen tässä rakenteessa oli bitumoitu paperi. Jostain syystä selluloosamassa yhdistettynä riittävän suureen suhteelliseen kosteuteen ja umpinaiseen tilaan alkaa muodostaa kaasumaisia yhdisteitä, jotka ihmiset tuntevat tällaisena hajuna.

Ramboll Oy.on tutkinut maanäytteen, joka on otettu kantajan huoneiston alapohjan ja salaojituskerroksen kiviaineksesta. Vastauksen mukaan näytteen rakeisuutta on verrattu RIL 126-2009 mukaisiin rakennus­ pohjan salaojasoralle asetettuihin laatuvaatimuksiin ja tutkimustulosten perusteella näyte ei täytä kyseisiä rakennuksen alapohjan kapillaari­ katkon materiaalille asetettuja laatuvaatimuksia. Tavarantarkastus­ kertomuksen mukaan lattian alapuolisen salaojituskerroksen salaoja­ hiekan kapillaarinen vedennousu on tutkimuksen mukaan >390 mm, joten maaperästä nousee kosteus lattiarakenteisiin kapillaarisesti.

Tavarantarkastuskertomuksessa on todettu olohuoneen lattiarakenteen osalta lopputulemana, että lattiarakenteessa todettiin kosteudesta johtuvaa mikrobivaurioitumista, jonka syynä on virheellinen, liian hienojakoinen salaojitushiekka, joka on synnyttänyt kapillaarista kosteudennousua rakenteisiin. Rakenteessa oleva sulkeva muovimatto ja osittain sulkeva erityskreppi muodostava täydellisen kosteuksien haihtumiseston, joten kosteudet jäävät rakenteisiin synnyttäen mikrobikasvustoja ja näin ollen myös asumisterveyshaittaa.

Ryttt on kertonut, että mikrobikasvusto on ollut rakenteissa jo pidemmän aikaa. Hetttn mikrobikasvuston kehittymisestä kertomat seikat tukevat Rytttn kertomaa.

Tuulikaappi ja makuuhuone

Tuulikaapissa tutkimusaukko on tehty lattiaan ja ulkoseinään kynnyksen kohdalle ja sen viereisessä makuuhuoneessa samalle seinälle.
Kummassakin on todettu, että seinän rakenteessa on ollut kosteus­ vaurio, jota on korjattu virheellisesti jättämällä rakenteeseen lahovaurioitunutta alasidepuuta. Tuulikaapissa on lisäksi todettu kylmäsilta välittömästi kynnyslankun alla.

Myyntiesitteessä on ilmoitettu, että 1990-luvulla on kylpyhuoneessa ollut vesivahinko, joka on korjattu. Rytttn mukaan on mahdollista, että kysymys on tämän vahingon korjauksista. Lahovauriot olivat jo pitkälle edenneitä.

Tuulikaapin tai makuuhuoneen osalta ei ole kirjattu lattiarakenteeseen liittyviä havaintoja.


Kuivatusrakenteet

Perustusten kuivautusrakenteiden osalta tavarantarkastuksessa on todettu kanteen perusteiden kohdassa 1 d selostetut puutteet. Ryttt on kertonut, että rakennuksessa oli tuplasalaoja, mutta se oli 60 cm irti perusmuurin kyljestä. Täyttönä oli savensekaista hiekkaa ja kun sitä tutkittiin, tulos oli, että kapillaarinen nousu on huomattavan suurta eli pohjasta nousee kosteus kapillaarisesti ylös ja ylläpitää kosteutta.
Myöskään perusvesikaivo ei toiminut vaadittavalla tavalla. Vesi imeytettiin maaperään, mikä lisää kosteutta rakennuksen perustusten vierustoille.

Myös Hettt on todennut, että salaojaputken ympärille laitettu hiekka on ollut liian hienojakoista, jolloin se aiheuttaa salaojaputken reikien tukkeutumista.

Tarvittavista korjaustoimenpiteistä esitetty selvitys

Tavarantarkastuskertomuksen (todiste K13) mukaan korjaustarve on oleellinen, sillä nykyisin rakentein rakennus ei ole asumisterveellinen. Ryttt on kertonut, että rakenteessa on useita kertomuksessa lueteltuja rakennusvirheitä, jotka aiheuttavat mikrobikasvustoa rakenteisiin ja asumisterveyshaittaa. Rytttn mukaan ensin uusitaan salaojat ja sen jälkeen korjataan koko huoneiston lattia. Koko lattian korjaustarpeen aiheuttavia tekijöitä ovat hänen mukaansa asumisterveyskysymykset, lattialaatan alla todettu tyhjä tila sekä virheellisessä vesivahingon korjauksessa jätetyt lahovauriot ulkoseinässä, jossa kosteus on levinnyt pitkälle alueelle. Korjauksessa alapohjarakenteet poistetaan pohjalaattaan asti ja tehdään uudet rakenteet ja seinien alaosat puretaan ja korjataan noin metrin korkeudelle siten, että puurakenteet nostetaan alkamaan lattiapinnan tasolta. Rytttn mukaan korjaus ulottuu myös saunan ja kylpyhuoneen alueelle. Hän on laskenut näin tehtyjen sisäpuolisten korjausten arvioiduiksi kustannuksiksi kantajan asunnon osalta 38.864 euroa (alv O %). Salaojien korjausten arvioiduiksi kustannuksiksi hän on laskenut kantajan asunnon osalta 6.832 euroa (alv O %) (todiste K15).

Myös Hettt on katsonut, että salaojitus tulee uusia ja alapohja­ rakenteet purkaa ja tehdä uudelleen sekä korjata ulko- ja väliseinä­ rakenteet siten, että puurunko nostetaan esimerkiksi kevytsoraharkko­ rakenteella alkamaan vasta lattiatasosta. Hetttn mukaan jotta ongelman syy poistuisi, alapohjarakenteet tulisi poistaa alussorastuk­ seen asti ja laittaa uusien rakenteiden alle asianmukainen kapillaarikat­ kosorastus. Muun muassa kantavuuskysymykset vaikuttavat kuitenkin siihen, voidaanko alapohjalaatta katkaista. Jos alempi betonilaatta joudutaan jättämään paikalleen, riski siitä, että betonilaatta on rajapintaan asti märkä, ei silloin poistu. Tässä tapauksessa pohjalaatan alla oleva hiekka oli kosteaa. Hetttn mukaan joka tapauksessa valesokkeli täytyy korjata ja poistaa pintalaatta ja eristeet sekä väliseinien alaosat.



Virhearviointi
Kanteessa tarkoitetussa rakennuksessa on niin sanottu valesokkeli­ rakenne. Asiassa on riidatonta, että kyseinen rakenne on ollut hyväk­ sytty rakennustapa vuonna 1980. Kantaja ei ole väittänytkään, että rakennusta rakennettaessa olisi poikettu rakennusluvasta. Yksin se seikka, että valesokkelirakenne nykytietämyksen mukaan on riskirakenne, ei ole peruste katsoa, että kaupan kohteessa on alapohja­ rakenteita koskeva virhe. Virheenä ei voida myöskään pitää sitä, ettei vuonna 1980 rakennetun talon alemman betonilaatan alla oleva sora täytä nykyisiä, RIL 126- 2009 mukaisia rakennuspohjan salaojasoran laatuvaatimuksia.

Salaojituksessa on ollut nykymittapuu huomioon ottaen puutteita, mutta epäselväksi on jäänyt, ovatko salaojat poikenneet rakentamisajan­ kohdan vaatimuksista erityisesti käytetyn hiekan suhteen. Jäljempänä kerrotuin perustein on jäänyt selvittämättä, että lattiarakenteessa olisi poikkeavaa kosteutta tai että alasidepuissa tai muissa puisissa seinärakenteessa olisi muita kuin aiemmasta vesivahinkokorjauksesta johtuneita vaurioita. Siten selvittämättä on jäänyt, että salaojien mahdol­ lisesta toimimattomuudesta olisi aiheutunut vahinkoa kaupan kohteelle. Sen vuoksi ja koska ostajan on salaojien iän perusteella pitänyt varautua niiden peruskorjaukseen lähitulevaisuudessa, käräjäoikeus katsoo, ettei kaupan kohteessa ole näytetty olleen salaojien osalta vaikutuksellista virhettä.

Sisäänkäynnin puoleisella sivulla ulkoseinässä on vesivahingon virheellisessä korjauksessa sinne jätettyä kosteusvaurioitunutta, nyt jo lahoa puuta. Mahdollisten terveyshaittojen estämiseksi tai poistamiseksi kyseisen ulkoseinän rakenteita on avattava ja rakenteet korjattava niin pitkältä matkalta kuin vaurioita löytyy.

Olohuoneessa on kahdessa seinässä todettu jonkin verran mikrobikasvustoa, joka ei ole ollut aktiivista. Hatttin kertomuksen perusteella on selvitetty, että inaktiivinenkin mikrobikasvusto on terveyshaitta ja edellyttää korjaamista. Epäselväksi on jäänyt, kuinka laajalla alueella mikrobikasvustoa seinälevyissä on.

Niissä avauksissa, jotka on tehty olohuoneessa, ei ole todettu vaurioita alasidepuissa tai muissa puisissa seinärakenteissa, jotka ovat olleet pinta-lattian alapuolella. Näin ollen näyttämättä on jäänyt, että valesokkelirakenteesta tai yleensä alapohjan rakenteesta sinänsä on kantajan asunnossa aiheutunut vaurioita seinien runkorakenteeseen.

Olohuoneen väliseinän vierustalla on todettu pintalaatan alla lähellä ulkoseinää tyhjää tilaa. Rytttn ilmatilan vaikutuksesta kertomat seikat huomioon ottaen lattia on kerrotuilta osin korjattava. Selvitystä siitä, että kysymys olisi muusta kuin kyseistä kohtaa koskevasta ongelmasta ei ole esitetty.

23
Olohuoneen sisäpihan puoleisella seinustalla tehdyissä kosteusmittauk­ sissa ei ole todettu poikkeavia lukemia eristetilassa tai lattian ja seinän pintakosteudenmittauksissa. Muita kosteusmittauk:sia seinistä tai alapohjasta ei ole tehty. Selvittämättä on jäänyt, että alemman betonilaatan yläpuolisessa lattiarakenteessa on ollut normaalista poikkeavaa kosteutta. Sinänsä ei ole aihetta epäillä Hetttn kertomusta siitä, että hiekka alemman betonilaatan alla on ollut kosteaa.

Pintalaatan alla olevassa bitumoidussa paperissa on todettu mikrobivaurio. Asunnossa on lisäksi ollut jo ennen lattian avauksia mikrobiperäinen haju. Hattt on kertonut, että hän oli toisella kerralla ollut havaitsevinaan maakellarimaista hajua. Hetttn kertomuksen perusteella on selvitetty, että haju ilmeisesti on lähtöisin kyseisestä paperista.

Kaikki edellä todetut viat kaupan kohteessa eli virheellinen vesivahin­ kokorjaus, puutteet olohuoneen ulkoseinen ja väliseinän kohdalla sekä eristekrepin mikrobikasvusto edellyttävät korjaamista, joka vikojen luonne ja sijainti huomioon ottaen aiheuttaa haittaa asumiselle. Asiassa on riidatonta, että kysymys on asunto-osakeyhtiön korjausvastuun piiriin kuuluvista rakenteista. Korjauskustannuksista laskelmallisesti puolet jää kantajan maksettavaksi.

Käräjäoikeuden käsityksen mukaan virheellisestä vesivahinkokor­ jauksesta, olohuoneen ulkoseinän ja väliseinän liittymäkohdassa olevasta tyhjästä tilasta ja kyseisessä kohtaa seinälevyissä todetusta inaktiivisesta mikrobikasvustosta johtuvat viat on mahdollista korjata paikallisesti.

Seinien alasidepuissa tai runkorakenteissa ei ole näytetty olleen muita kuin kyseiset ulkopuolisesta vesivahingosta johtuvat vauriot eikä myöskään ole näytetty, että lattiarakenteessa olisi normaalista poikkeavaa kosteutta. Lattiarakenteessa yleisesti ei siten ole näytetty olleen muuta poikkeavaa kuin sen sisällä olleen paperin mikrobivaurio. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan Rytttn ja Hetttn esittämä korjaussuositus koko lattian purkamisesta alempaan betonilaattaan asti on perustunut ennen kaikkea kyseiseen rakenteeseen ja alemman betonilaatan alla olevan hiekan hienojakoisuuteen liittyviin riskeihin.
Koko lattian purkaminen voi sinänsä olla näiden riskien vuoksi perusteltua, mutta asiassa ei ole selvitystä siitä, onko se tarpeen niiden vikojen korjaamiseksi, jotka tässä tuomiossa on katsottu lattiaraken­ teessa olevan.

Toisaalta ei myöskään ole selvitystä siitä, että lattiarakenteessa olevien mikrobien pääsy huoneilmaan voidaan estää ja siis virhe korjata muulla tavoin kuin purkamalla lattia ja poistamalla paperi. Hatttin lausunnon mukaan asuntoa ei tule käyttää asumistarkoitukseen ennen kuin asun­ non kunto on perusteellisesti selvitetty. Mikäli terveyshaitan poistaminen edellyttää lattian purkamista kokonaan, korjauskustannukset ovat Rytttn kertomuksesta ilmenevällä tavalla huomattavat.

24
Johtopäätös

Ottaen huomioon ostajalle asunnosta ennen kauppaa annetut tiedot, kauppahinta, mahdolliset korjauskustannukset ja niistä ostajan maksettavaksi jäävä osuus sekä korjauksista asumiselle aiheutuva haitta, kaupan kohde on myös ulkoseinän virheellisen vesivahinko­ korjauksen, olohuoneen ulkoseinen ja väliseinän kohdalla seinissä ja lattiassa olevien edellä kerrottujen puutteiden sekä eristekrepin mikrobikasvuston vuoksi ollut merkittävästi huonompi kuin ostajalla on ollut perusteltu aihe edellyttää. Kysymyksessä on asuntokauppalain
6 luvun 11 §:n 1 momentin 4 kohdassa tarkoitettu virhe.

C. Virheen seuraamukset

Kantaja on ensisijaisesti vaatinut, että kauppa puretaan.

Asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n 3 momentin mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena.

Edellä on virhearvioinnin yhteydessä todettu, että kantaja on hänelle ennen kauppaa annettujen tietojen perusteella voinut perustellusti edellyttää, ettei asunnossa tai siihen liittyvissä rakenteissa tarvinnut tehdä lähiaikoina isoja korjaustöitä, vaan asunto soveltuu sellaisenaan asuinkäyttöön. Kaupan jälkeen on todettu, että katto on pikaisesti korjattava kokonaan ja että asunnossa on aktiivinen mikrobivaurio sekä yläpohjassa että lattiarakenteessa, ulkoseinässä lahovaurioita pitkällä matkalla ja inaktiivista mikrobivauriota seinälevyissä. Näiden vaurioiden korjaamatta jättäminen on omiaan altistamaan asukkaat haitallisille terveysvaikutuksille ja ne ovat myös aiheuttaneet kantajalle ja hänen lapselleen terveysongelmia.

Kantajan osuudeksi vesikaton korjauskustannuksista on edellä tässä tuomiossa kerrotuin tavoin arvioitu noin 12.000-13.000 euroa, joka ei vielä sisällä yläpohjan mikrobivaurioituneiden eristeiden poistamista. Katto on rakennettu yli 30 vuotta aikaisemmin. Ostajan on pitänyt varautua siihen, että katto todennäköisesti viimeistään noin 10-15 vuoden kuluttua pitää uusia. Katon ikä huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että sen uusimisesta aiheutuu tasoparannusta, joka on otettava huomioon virheestä aiheutuvia kustannuksia arvioitaessa. Sen sijaan kantajan osuus yläpohjan mikrobivaurion korjauskustannuksista on kaikilta osin virheestä aiheutuvaa. Tämän korjauksen kustannuksista ei ole esitetty kustannusarviota.

Alapohjan ja seinien virheiden arvioiduista korjauskustannuksista ei ole esitetty muuta selvitystä kuin Rytttn laatima arvio 38.864 euroa
(alv O %), joka on laadittu siitä lähtökohdasta, että koko asunnon lattiarakenteet alapohjalaattaan asti puretaan ja tehdään uudestaan pintamateriaaleineen.

25.
Käräjäoikeus on edellä katsonut, että vesivahingosta aiheutuneet lahovauriot ulkoseinässä samoin kuin olohuoneessa väliseinän ja ulkoseinän liittymäkohdalla todetut viat lattian täytössä ja seinälevyissä olisi sinänsä mahdollista korjata paikallisesti. Ulkoseinän lahovaurioista aiheutuvien mahdollisten terveyshaittojen estämiseksi tai poistamiseksi kyseisen ulkoseinän rakenteita on kuitenkin avattava ja rakenteet korjattava niin pitkältä matkalta kuin vaurioita löytyy. Siten tarvittavan korjauksen laajuus selviää siten lopullisesti vasta korjauksia tehtäessä. Myös olohuoneen seinien inaktiivisten mikrobivaurioiden laajuus on tässä vaiheessa lopullisesti selvittämättä.

Lattiarakenteessa heti pinta-laatan alapuolella on aktiivinen mikrobikasvusto. Asiassa ei ole esitetty selvitystä, joka osoittaisi, että mikrobien pääsy huoneilmaan on mahdollista estää ja siis virhe korjata muulla tavoin kuin purkamalla lattia ja poistamalla paperi. Mikäli kasvustosta aiheutuvaa terveyshaittaa ei saada poistettua muutoin kuin purkamalla lattia, korjauskustannusten määrä on merkittävä.

Kysymyksessä on kahden asunnon paritalo, jossa toinen osakas nyt käsillä olevassa tilanteessa joutuu maksamaan puolet kantajan asunnossa ilmenneiden, yhtiön korjausvastuun piiriin kuuluvien vaurioiden korjauksista. Korjaukset on tehtävä ilman aiheetonta viivytystä, jolloin kaikki kustannukset tulevat osakkaiden maksettavaksi lyhyen ajan kuluessa. Kustannusten suuruuteen nähden käräjäoikeus pitää ilmeisenä, että korjauspäätösten aikaansaaminen yhtiössä ei ole kaikilta osin ole ongelmatonta, mikä on omiaan pitkittämään korjausta. Tämä puolestaan lisää virheistä ostajalle aiheutuvaa haittaa.

Asuntoon on tehty kolme rakenneavausta. Rytttn ja Hetttn kertomusten perusteella on selvitetty, että rakenteiden paljastaminen on ollut nyt todettujen virheiden toteamiseksi välttämätöntä ja tehty heidän pyynnöstään. Avauksia ei ilmeisesti ole tehnyt rakennusalan ammattilainen ja on ilmeistä, että rakenteita on avattu vähän laajemmin kuin mikä on tyypillistä. Avaukset ovat kuitenkin kohdissa, jotka on virheiden vuoksi joka tapauksessa korjattava. Todistaja Pasi Pn kertomuksen perusteella on selvitetty, että aukkojen väliaikaiseksi sulkemiseksi riittää eristeen laittaminen aukkoon ja sen peittäminen levyllä. Kantaja on ilmoittanut, että tutkimusaukot on peitetty. Vastaaja ei ole esittänyt mitään selvitystä sen väitteensä tueksi, että aukot olisi jätetty peittämättä. Muutoinkin näyttämättä on jäänyt, että asunto olisi tällä hetkellä kantajan toimenpiteiden vuoksi merkittävästi huonommassa kunnossa kuin kaupantekohetkellä niin, ettei purku sen vuoksi olisi mahdollinen

Yhteenveto

Asunnon katossa, yläpohjan eristeissä ja alapohjassa todetut virheet ovat sellaisia, että niiden korjaaminen on välttämätöntä, jotta asuntoa voi käyttää asumiseen. Vaikka ostajan lopullinen osuus korjauskustan­ nuksista asunto-osakeyhtiön korjausvastuu huomioon ottaen on puolet, kustannukset siitä huolimatta muodostuvat melko suuriksi, mikäli asunnon alapohja joudutaan Rytttn ja Hetttn esittämällä tavalla purkamaan ja tekemään uudelleen. Vastaaja ei ole näyttänyt, että alapohjan mikrobivauriosta terveydelle aiheutuva riski voidaan muulla tavoin poistaa. Mikäli korjaus tehdään muulla tavoin, sen onnistumiseen saattaa liittyä epävarmuustekijöitä. Korjauskustannukset ovat joka tapauksessa suuremmat kuin mihin kantaja on voinut kauppa tehtäessä varautua. Ennen kuin mikrobivaurioiden korjaukset on tehty, kantaja ei voi käyttää asuntoaan. Yhtiömuoto ja kustannusten määrä huomioon ottaen on varteenotettava riski siitä, että päätöksenteon ongelmien vuoksi korjaukset viivästyvät, mikä lisää ostajalle virheistä aiheutuvaa haittaa. Ei voida pitää ostajan kannalta kohtuullisena, että hän kantaa riskin siitä, saadaanko virheet korjattua kohtuullisessa ajassa tai ollenkaan.


Oikeudenkäyntikulut

Edellä lausutuin perustein käräjäoikeus katsoo, että virheistä aiheutuu kantajalle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Hänellä on siten oikeus kaupan purkamiseen.

Vastaaja on hävinnyt asian. Hän on siten velvollinen korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut. Vastaajalla ei ole ollut huomautettavaa kantajan oikeudenkäyntikulujen määrästä.

Kantajalle on myönnetty oikeusapua oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuuden kattamiseen sekä oikeusturvavakuutuksen enimmäiskorvauksen ylittäviin oikeudenkäyntikuluihin siten, että avustajan toimenpiteitä korvataan käräjäoikeudessa enintään
45 tunnilta. Kantajan avustajaksi on määrätty asianajaja Esko Ati.

Käräjäoikeus vahvistaa kantaja oikeudenkäyntikulujen määräksi muulta kuin asianajaja Ain palkkion osalta 13.028,25 euroa, joka koostuu kantajaa asiassa 23.9.2014 asti avustaneen asianajaja Timo Havian laskusta määrältään 7.106,44 euroa sekä tavarantarkastuksista, materiaali- ja ilmanäytteiden tutkimisesta ja todistaja Hetttn lausunnosta aiheutuneista selvittelykuluista määrältään yhteensä 5.921,81 euroa.

Vakuutusyhtiön korvausratkaisun mukaan vakuutuksesta haettavien kustannusten määrä voi olla enintään 10.625 euroa, josta vähennetään omavastuuosuus 20 prosenttia. Kantajan omavastuuosuus oikeusturva­ vakuutuksesta korvattavista oikeudenkäyntikuluista on siten 2.125 euroa.

Kantajan avustajaksi 24.9.2014 lukien määrätty asianajaja Esko Ati on esittänyt toimenpidekohtaisesti yksilöidyn laskun. Ajankäyttö oikeudenkäynnin valmisteluun kuuluvien toimenpiteiden osalta on 38 tuntia.
Toimenpiteet ovat olleet asian hoitamiseksi tarpeellisia ja toimenpiteiden ajankäyttö on hyväksyttävä. Ailla on lisäksi oikeus palkkioon pääkäsittelystä 7 tunnilta. Koska avustajan toimenpiteitä oikeusapu­ päätöksen mukaan korvataan enintään 45 tunnilta, Ain palkkio­ vaatimus tuomion selvittämisestä päämiehelle hylätään.

27


Tuomiolauselma
E Nixxxsen (020272-) ja J Sixxxxnin (060271-) välillä 7.8.2013 tehty kauppa Asunto Oy P -nimisen asunto-osakeyhtiön osakkeista nrot 11-20 puretaan.

J Sixxxxn velvoitetaan palauttamaan E Nixxxselle tämän maksama kauppahinta 134.000 euroa korkolain 3 §:n mukaisine korkoineen kauppahinnan maksupäivästä 7.8.2013 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 30.5.2014 asti ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 30.5.2014 lukien.

J Sixxxxn velvoitetaan suorittamaan E Nixxxselle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuus vähennyksenä huomioon ottaen 10.903,25 euroa korkolain 4 §:n
1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.

Valtion varoista maksetaan Nixxxsen avustajaksi määrätylle asianajaja Esko Alle
- oikeusturvavakuutuksen omavastuuosuus 2.125 euroa sekä
- palkkioksi avustajantehtävästä 4.950 euroa ja arvonlisäveron osuutena
1.188 euroa eli yhteensä 6.138 euroa,
jotka määrät yhteensä 8.263 euroa J Sixxxxn velvoitetaan oikeusapulain 22 §:n nojalla korvaamaan valtiolle korkolain 4 §:n
1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.