Kiinteistökaupan purkaminen vai hinnanalennus, reklamaatio, oikeudenkäyntikulut?


Kiinteistökaupan purkaminen edellyttää olennaisuutta. Olennaisuus on kokonaisarviointia, jossa huomioidaan kaikki vaikuttavat tekijät. Keskeistä on kuitenkin virheet ja korjauskulujen määrä. Alla käräjäoikeus oli arvioinut virheet ja niiden korjauskulut laajemmiksi kuin hovioikeus, joka kumosi käräjäoikeuden purkutuomion ja velvoitti myyjät maksamaan hinnanalennusta kantajalle. Tosin koska myyjät olivat esittäneet riittävän sovintotarjouksen aikaisemmin, ei ostaja käytännössä saanut mitään hinnanalennusta.

Asiassa oli kysymys myös reklamaatiosta. Pelkkä virheen ilmoittaminen "salaojat eivät ole toimineet millään tavalla" ilman että niistä olisi vaadittu kohtuullisen ajan kuluessa korvausta, katsottiin nyt 2 vuoden jälkeen ilmoituksesta myöhään tehdyksi.

Hovioikeuden perusteluista:

Hovioikeus toteaa edellä lausutun perusteella, että rakennuksesta on sisäilmaongelmien vuoksi ilman aiheetonta viivytystä välttämätöntä korjata kellarikerroksen takkahuoneen lattian sekä vaatehuoneen ja työhuoneen seinien kosteus­ vauriot, välipohjan kosteus- ja mikrobivauriot ja yläkerran seinien ilmavuotokohdat, jotta kiinteistöä voidaan käyttää asumistarkoitukseen ja jotta rakennuksen vaurioitumisen jatkuminen estyy.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Saman luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Oikeuskäytännössä yhtenä tapana määrittää hinnanalennus on pidetty virheen korjauskustannuksia (KKO 2009:31), jotka tässä tapauksessa on perusteltua ottaa hinnanalennuksen määrittämisen lähtökohdaksi. Korjauskustannusten määrällä on olennainen merkitys myös arvioitaessa sitä, onko ostajalla oikeus purkaa kauppa virheen perusteella.
Virheiden korjauskustannuksista on hovioikeudessa esitetty hyvin erisuuruisia arvioita. Erityisesti Särkimaan esittämä korjauskustannusten määrä on poikennut niin huomattavasti muiden esittämistä arvioista, ettei sitä voida asettaa perustaksi hinnanalennuksen määräämiselle. Ottaen huomioon edellä virheiden korjauksesta lausuttu sekä se, että Avisto on esittänyt virheiden korjaamisesta konkreettisen tarjouksen, hovioikeus ottaa lähtökohdaksi Aviston esittämän arvion ja tarjouksen korjauskustannusten määrästä. Kellarikerroksen takkahuoneen lattian korjauskustannuksiksi hovioikeus siten hyväksyy Aviston tarjouksen (V5) mukaisesti 25 neliömetrin korjauksen 81 euron neliömetrihintaan eli yhteensä 2.025 euroa. Välipohjan korjauskustannukset ovat saman tarjouksen hinnoittelun pohjalta 7.533 euroa välipohjan pinta-alan ollessa Kärkimaan esittämin tavoin 93 neliömetriä. Kellarikerroksen vaatehuoneen ja työhuoneen seinien korjaus- ja tuentakustannuksiksi hovioikeus hyväksyy Haaviston suullisesti käräjäoikeuden ja hovioikeuden pääkäsittelyssä ilmoittamat 6.709 euroa. Lisäksi kustannuksiin hyväksytään rakennustöiden valvonnasta aiheutuvat kulut arviolta 2.000 euroa, koska muun muassa Avisto on pitänyt valvontaa tarpeellisena alakerran korjausten osalta.

Näyttämättä on edellä todetuin tavoin jäänyt, että asuinkerroksen ulkoseinissä todetut mikrobivauriot olisivat sisäilmayhteydessä asuintiloihin muuten kuin ikkunankarmiliitosten ja muiden läpivientien kautta. Hovioikeus pitää sisäilmariskin poistamiseksi riittävänä toimenpiteenä ikkunankarmiliitosten ja läpi­ vientien tiivistämistä, jonka hinnaksi Malminen on arvioinut 1.000 euroa.

Asiassa ei ole esitetty näyttöä siitä, että Foreg olisi laiminlyönyt kiinteistön kunnossapitovelvollisuuden. Kiinteistön arvo ei siten ole alentunut eikä kor­ jauskustannusten määrä ole lisääntynyt Foregin laiminlyönnin seurauksena.

Asuinrakennuksen korjaamisesta aiheutuvat kokonaiskustannukset ovat edellä todetut määrät huomioon ottaen yhteensä 19.267 euroa. Koska korjaustyöt kohdistuvat talon rakenteisiin, niistä ei aiheudu hinnanalennuksen määrässä huomioon otettavaa tasonparannusta ja arvonnousua. Korjauskustannusten perusteella ja verrattaessa niitä kiinteistön kauppahintaan kyse ei ole kaupan purkuun oikeuttavasta olennaisesta virheestä. Asuinrakennuksessa todettu terveyshaitta ei kokonaisuus huomioon ottaen myöskään oikeuta kaupan purkuun, kun se on vastaanotetun näytön perusteella poistettavissa edellä mainituilla kustannuksilla.

Harkittaessa hinnanalennuksen määrää tulee kuitenkin korjauskustannusten lisäksi ottaa huomioon virheen merkitys muutoinkin (vrt. KKO 2009:39). Tässä kiinteistönkaupassa on ollut kysymys normaaliin asumiskäyttöön ostetusta omakotitalosta. Kaupan kohteessa todettu virhe on heikentänyt asuinrakennuksen asumiskelpoisuutta. Näillä perusteilla hovioikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 25.000 euroa.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentin mukaan myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan. Kauppakirjan mukaan kauppahinta on maksettu 9.4.2010.

Oikeudenkäyntikulut

S Hempel ja M Hempel ovat hävinneet asian käräjäoikeudessa kokonaan. Hovioikeudessa he ovat voittaneet asian Foregin esittämän kaupanpurkuvaatimuksen osalta perusteeltaan ja toissijaisen hinnanalennusta koskevan vaatimuksen osalta osittain määrällisesti. Näin ollen S Hempel ja M Hempel ovat osittain voittaneet muutoksenhakunsa. Tämän vuoksi Foreg on velvollinen oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:nja 16 §:n 1 momentin nojalla korvamaan S Hempeln ja M Hempeln oikeudenkäyntikulut asiassa jäljempänä ilmenevin tavoin osaksi.

Foreg on paljoksunut S Hempelnja M Hempeln hovioikeudessa esittämää oikeudenkäyntikululaskua seitsemän tunnin ajankäytön osalta, koska valituksen laatimiseen on käytetty kyseinen määrä enemmän aikaa kuin siihen vastaamiseen. Ottaen huomioon, että valittajan voidaan perustellusti olettaa käyttävän vastapuoltaan enemmän aikaa tämänkaltaisessa asiassa, hovioikeus hyväksyy valittajapuolen ajankäytön.

S Hempel ja M Hempel ovat tehneet Foregille 30.000 euron suuruisen sovintotarjouksen 17.6.2015 ennen käräjäoikeuskäsittelyä ja uudistaneet tarjouksensa 10.l0.2019 ennen hovioikeudessa toimitettua pääkäsittelyä. Foreg on hylännyt tarjouksen. Hovioikeus ottaa oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta arvioidessaan sovintotarjouksen huomioon korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO 2008:52 ilmenevän oikeusohjeen mukaisesti. Asian lopputuloksen perusteella oikeudenkäynnin jatkaminen on sovintotarjouksen jälkeen ollut tarpeetonta. Toisaalta rakennuksessa on ollut selkeitä asumisterveyteen vaikuttavia mikrobivaurioita ja asian lopputulos on esitetyn näytön perusteella ollut asianosaisten vaikeasti ennakoitavissa. Tähän nähden Foregin velvoittaminen korvaamaan S Hempeln ja M Hempeln oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti ei ole perusteltua.

Kaiken edellä oikeudenkäyntikulujen osalta esitetyn perusteella hovioikeus arvioi kohtuulliseksi velvoittaa Foreg korvaamaan puolet S Hempeln ja M Hempeln oikeudenkäyntikuluista asiassa.

S Hempel ja M Hempel ovat 6.11.2019 päättyneen pääkäsittelyn jälkeen samana päivänä toimittaneet hovioikeudelle oikeudenkäyntikuluja hovioikeudessa koskevan laskun ja sen yhteydessä saatekirjeen, jossa on vaadittu korvausta asianosaiskuluista. Koska asianosaiskuluvaatimus on esitetty pääkäsittelyn jälkeen ja siten myöhässä, se jätetään tutkimatta.


Turun hovioikeus Tuomio Nro 97


Antopäivä 12.2.2020

Diaarinumero
S 18/808



Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Pirkanmaan käräjäoikeus 23.3.2018 nro 11591 (liitteenä)

Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus


Valittajat
S E Hempel K Hempeln ja R Hempeln jakamattomien kuolinpesien osakkaana
M K Hempel K Hempeln ja R Hempeln jakamattomien kuolinpesien osakkaana

Vastapuoli
S A Foreg



Vaatimukset hovioikeudessa Valitus
S Hempel ja M Hempel K Hempeln ja R Hempeln jaka­mattomien kuolinpesien osakkaina (jäljempänä myyjät) ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään. Toissijaisesti myyjät ovat vaatineet, että Foreg velvoitetaan suorittamaan myyjille kaupan purku
-tilanteessa asumishyötynä 52.650 euroa ja hinnanalennustilanteessa huolenpitovelvollisuuden laiminlyönnin aiheuttamana vaurioiden lisääntymisenä ja korjauskustannuksia lisäävinä erinä yhteensä 17.900 euroa. Vielä myyjät ovat vaatineet, että Foreg velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa korkoineen.

Perusteinaan myyjät ovat lausuneet, että Foreg ja Simo Sakari Virtnen (jäljempänä ostajat) eivät olleet reklamoineet väitetyistä virheistä kohtuullisessa ajassa siitä, kun he olivat havainneet virheet tai kun heidän olisi pitänyt ne havaita. Rakennuksen kellarikerroksen lattialle oli noussut vettä, mikä oli lisännyt ostajien velvollisuutta selvittää kohteen kuntoa. Puutteellisen reklamaation vuoksi ostajat eivät saa vedota virheinä salaojien, kellarikerroksen lattian ja kellarikerroksen seinien mahdollisiin virheisiin.

Kiinteistössä ei ole laatuvirhettä. Omakotitalo on rakennettu vuonna 1958 ja edellyttänyt korjausta. Ostajat ovat tienneet rakennuksen kunnosta ja sen hyväksyneet. Ostajien tietoisuuden vuoksi virheenä ei voida pitää salaojien , kellarikerroksen lattian eikä kellarikerroksen seinien mahdollisia virheitä. Välipohjan ja yläkerran seinien virheet eivät ole olennaisia, eivätkä ne oikeuta kaupan purkuun.

Foreg oli ostanut kiinteistön Virtsen kanssa ja tämän jälkeen ostanut Virtsen osuuden itselleen. Kauppaa ei voida purkaa suhteessa valittajiin, koska ostajaa ja myyjää ei voida saattaa tilaan, joka vastaisi kauppaa edeltä­ nyttä tilannetta.

Hinnanalennusvaatimus on perusteeton. Määrällisesti korjauskustannukset voivat olla enintään 40.289 euroa, jakautuen seuraavasti:
- salaojien korjaus 14.600 euroa,
- välipohjan korjaus ja purkujätteen poisvienti 7.533 euroa,
- kellarikerroksen lattian purku ja korjaus 2.025 euroa,
- kellarikerroksen seinien korjaus ja purkujätteen poisvienti 6.709 euroa,
- yläkerran seinien korjaus 7.422 euroa ja
- töiden valvonta 2.000 euroa.
Hinnanalennuksen määrää arvioitaessa on lisäksi otettava huomioon korjaustöiden suorittamisesta aiheutuva rakennuksen arvonnousu.

Ostajat ovat saaneet kiinteistöstä merkittävää asumishyötyä.

Arvonalennuksen osalta valittajat ovat vielä lausuneet, että ostajat olivat laiminlyöneet kiinteistön huolenpitovelvollisuuden ja tämän seurauksena vahingot ovat laajentuneet ja lisänneet korjauskustannuksia kiinteistöllä. Palovahin­ ko on lisäksi alentanut kiinteistön arvoa.

Vastaus

Foreg on vaatinut, että valitus hylätään. Lisäksi hän on vastauksessaan toistanut käräjäoikeudessa esittämänsä toissijaisen vaatimuksen hinnanalennuksesta korkoineen. Vielä hän on vaatinut, että myyjät velvoitetaan korvaa­ maan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen .

Perusteinaan Foreg on lausunut , että hän oli reklamoinut virheistä välittömästi ne havaittuaan. Virheitä ei ollut voinut havaita rakenteita avaamatta. Kellarikerroksen lattialle ei ollut koskaan noussut vettä, vaan vettä oli jossain vaiheessa noussut kellarikerroksen maapohjaisessa huoneessa. Tämän jälkeen Anainen oli uusinut salaojien purkuputken tietämättä , että salaojissa oli ollut muutakin vikaa.

Kiinteistössä on laatuvirhe. Yläkerran seinät, välipohja, kellarikerroksen seinät ja kellarikerroksen lattia ovat kosteus-/mikrobivaurioituneita. Salaojien kunto ei ollut vastannut myyjien ilmoitusta. Talo oli asetettu asumiskieltoon. Ostajat olivat kauppaa tehtäessä olleet siinä käsityksessä, että talon rakenteet olivat olleet kunnossa ja että ainoastaan pintaremontti oli ollut tarpeellinen. Ostajat olivat myös perustellusti katsoneet , että kellarikerrosta voi käyttää asuintilana tai asumista tukevana tilana. Laatuvirhe on kaupan purun edellyttämällä tavalla olennainen. Korjauskustannukset ovat merkittävät, eikä laajoja virheitä voida korjata kohtuullisessa ajassa.


Foreg voi palauttaa kiinteistön myyjille, eikä kaupan purkamiselle ole siten estettä. Kysymys on edelleen samasta kaupasta, jonka osapuolena Foreg on ollut. Kaupan jälkeen ostajat olivat vain määränneet keskinäisestä suhteestaan.

Kiinteistön korjauskustannusten määrä on 153.500 euroa. Kiinteistönvälittäjän arvio kiinteistön arvosta on ollut 8.000- 26.000 euroa. Hinnanalennus 144.000 euroa on saatu vähentämällä sovitusta kauppahinnasta 170.000 euroa virheellisen kiinteistön arvo 26.000 euroa.

Foreg ei ollut saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa, ja joka tapauksessa asumishyötyvaatimus on määrältään liiallinen. Kiinteistön ylläpidosta ja välttämättömästä hoidosta oli aiheutunut kuluja 340,75 euroa kuukaudessa, ja Foreg oli asunut kiinteistöllä vain 15-16 kuukautta.

Vaadittu korvaus arvonalennuksesta on perusteeton.

Todistelu hovioikeudessa

Hovioikeudessa on esitetty sama todistelu kuin käräjäoikeudessa lukuun ottamatta käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevää kirjallista todistetta K17.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Kysymyksenasettelu


Asiassa on ensiksi kysymys siitä, mitkä virheet kiinteistöllä on todettu ja onko niistä reklamoitu lain edellyttämässä kohtuullisessa ajassa. Toiseksi kysymys on siitä, onko kiinteistön virhe ollut niin olennainen, että Foregilla on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin perusteella oikeus purkaa kauppa. Jos virhe ei ole olennainen, asiassa on lisäksi kysymys siitä, mikä on hinnanalennuksen määrä virheiden perusteella. Riitaista on myös tarpeellisten korjausten laajuus.



Sovellettavat säännökset

Sovellettavat lainkohdat käyvät ilmi käräjäoikeuden tuomiosta.

Vastaanotetusta näytöstä


Todistelutarkoituksessa kuullut S Hempel ja Foreg sekä todistajina kuullut Virtnen, Juha Tuomas Särkimaa, Tommi Juhani Vuonketo, Kari Matti Malminen ja Jussi Tapani Avisto ovat hovioikeudessa jäljempänä selostetuin lisäyksin ja muutoksin kertoneet asian ratkaisuun vaikuttavista seikoista pääosin samalla tavalla kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu.



Lisäksi Särkimaa on kertonut, että yläkerran ulkoseinän eristeistä oli löytynyt mikrobeja. Korjaustarve tältä osin edellyttää ilmayhteyden olemassaoloa eristeistä sisäilmaan. Sisäilmayhteys todetaan merkkisavulla tai kaasuilmaisulla. Jollei sisäilmayhteyttä ole, korjaustarvettakaan ei ole.

Vuonketo on lisäksi kertonut, että ulkoseinärakenteen sisällä olevan mikrobikasvuston haittavaikutusten välittyminen edellyttää yleensä ilmavuotoa rakenteen kautta sisäilmaan. Sisäilmariskiä voidaan pienentää tekemällä tiivistäviä korjauksia rakenteellisiin poikkeuskohtiin, kuten ikkunan ja ulko-oven reunoihin ja sähkörasioiden kohdalle. Tiivistyskorjaus saattaisi toimia, koska seinän perusrakenne on suhteellisen tiivis. Vuonketo on kuitenkin pitänyt ensisijaisena korjaustapana lausunnoistaan tarkemmin ilmenevää laajempaa korjausta.
Vuonketo ei ole tehnyt merkkisavukoetta asuin kerroksessa.

Toisin kuin käräjäoikeuden tuomion sivulle 22 on Malmisen kertomaksi kirjattu, Malminen on hovioikeudessa kertonut hänen laskelmansa neliömetrihinnan olevan myös välipohjan osalta 84 euroa. Lisäksi Malminen on kertonut, että asuinkerroksen ulkoseinän eristeistä otetuissa näytteissä on ollut runsaasti engyodontiurn -nimistä homesientä, mutta sitä ei ole ollut lainkaan yläkerran sisäilmanäytteissä. Jos eristeistä olisi yhteys sisäilmaan, kyseistä homesientä pitäisi esiintyä myös sisäilmassa. Sisäilmayhteyttä ulkoseinän eristeistä ei ole osoitettu. Malminen on suositellut, että ikkunankarmiliitokset ja kaikki sisemmän tiilen läpi menevät läpiviennit tiivistetään.

Toisin kuin käräjäoikeuden tuomion sivulle 22 on Aviston kertomaksi kirjattu, Avisto on hovioikeudessa kertonut, että alakerran seinän pysyvä tuenta on kallis ja tarpeeton toimenpide. Sinällään pysyvälle tuennalle esitetty kustan­ nustaso on oikea.

Todistelutarkoituksessa kuultu M Hempel on hovioikeudessa kertonut merkityksellisiltä osin samalla tavalla kuin S Hempel.
Sisäilmanäytteen testausselosteen (K8) allekirjoittanut todistaja Anja Kaarina T. on hovioikeudessa kertonut, ettei testausselosteella ole merkintää siitä, että tutkitussa kohteessa on ollut tila, jossa on ollut maapohjainen lattia. Tällainen seikka olisi pitänyt ottaa huomioon tutkimustulosten arvioinnissa.
Edelleen T. on kertonut, että monissa ulkoseinän eristemateriaalista otetuissa näytteissä on ollut runsaasti engyodontium -nimistä homesientä, jota ei ole sisäilmanäytteistä löytynyt käytännössä lainkaan. Ulkoilmaan yhteydessä olevaa eristettä ei arvioida samalla tavalla kuin sisäilmayhteyden ollessa kyseessä.
Todistaja S Johanna Santala on hovioikeudessa kertonut, että rakennuksessa oleva maapohjainen tila saattaa vaikuttaa sisäilmatutkimukseen ja tuoda epävarmuutta tutkimustuloksiin. Seinärakenteesta otetut, ulkoilmaan yhteydessä olevat näytteet ovat vaikeasti tutkittavia, koska ulkoilman ilmavuodot vaikuttavat niihin.
Todistaja Aa M. Sormikoski on hovioikeudessa vahvistanut antamansa arviolausunnon sisällön (K7).



Näytön arviointi ja johtopäätökset

Laatuvirhe

Asiassa on Malmisen kertomuksella näytetty, että kiinteistön salaojat ovat olleet käyttöikänsä päässä. Salaojien toimimattomuuden vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen kellarikerroksen takkahuoneen lattiassa, työhuoneen ja vaatehuoneen seinissä sekä välipohjassa on ollut merkittäviä kosteus- ja mikrobivaurioita. Nämä vauriot ovat Vuonkedon ja Malmisen kertomusten perusteella olleet sisäilmayhteydessä asuintiloihin sekä kellariin johtavan portaikon kautta että välipohjan pintabetonilaatan kutistumisen seurauksena.

Yläkerran ulkoseinissä todettujen mikrobivaurioiden osalta hovioikeus toteaa, ettei Vuonketo eikä kukaan muukaan ole tehnyt merkkisavukoetta sisäilmayhteyden selvittämiseksi. Malmisen ja Tuomisen mukaan tietyn ulkoseinän eristeissä runsaana esiintyvän homesienilajin puuttuminen sisäilmanäytteestä viittaa siihen, ettei eristeistä ole yhteyttä sisäilmaan. Vuonkedon ja Malmisen kertomusten perusteella yläkerran ulkoseinissä olevien läpivientien tiivistyskorjaukset ovat suositeltavia ja ne vähentävät sisäilmariskiä. Hovioikeus tekee edellä esitetystä sen johtopäätöksen, että yläkerran ulkoseinissä todettujen mikrobivaurioiden mahdollinen sisäilmayhteys on näytetty ainoastaan ikkunankarmiliitosten ja läpivientien aiheuttamien vuotokohtien osalta.
Hovioikeus toteaa sisäilmatutkimuksen tulosten merkityksen olevan rakennukselle asetetusta asumiskiellosta huolimatta vähäinen, koska asunnossa on maalattiainen huone, josta näytteenottaja ei ole sisäilmanäytteen testausselosteen (K8) perusteella ollut tietoinen ja kun Tn mukaan tällä seikalla olisi ollut vaikutusta näytteen arviointiin.
Asuinrakennusta rasittaa edellä todetuin tavoin kosteus- ja mikrobivaurioista johtuva salainen virhe.

Reklamaatio

Salaojat

Hovioikeus sinänsä hyväksyy käräjäoikeuden perustelut salaojien toimimattomuutta koskevilta osin. Hovioikeus kuitenkin toteaa, että Virtsen ja Foregin olisi pitänyt tutkia salaojien toiminta perusteellisesti, kun siinä oli ilmennyt ongelmia keväällä 2010. Tätä tutkimisvelvollisuutta on korostanut se, että vesi oli Virtsen kertomin tavoin noussut maalattiaisessa huoneessa lähes kynnyksen tasalle. Foreg on 10.2.2012 sähköpostitse (K9, V6) ilmoittanut M Hempellle, että "salaojat eivät ole toimineet millään tavalla", mitä ilmoitusta ei voida pitää maakaaren 2 luvun 25 §:ssä tarkoitettuna reklamaationa. Virtsen tekemät havainnot ja passiivisuus havaittujen ongelmien suhteen sitovat myös Foregiä. Foreg ei ole lain edellyttämällä tavalla reklamoinut salaojien toimimattomuudesta ennen vuotta 2014. Reklamaatio ei ole salaojien toimimattomuuden osalta tapahtunut maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa siitä, kun Foreg on havainnut virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Salaojia koskevat korvausvaatimukset hylätään.


Kosteus- ja mikrobivauriot

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja lopputuloksen kosteus- ja mikrobivaurioiden osalta esitetyn reklamaation oikea-aikaisuudesta.

Virheen arviointi

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivulta 19 ilmenevät virheen olemassaolon ja sen arvioinnin lähtökohdista esitetyt perustelut todeten, että asiaan soveltuva korkeimman oikeuden ratkaisu on käräjäoikeuden tuomiosta poiketen KKO 2015:58. Hovioikeus on kuitenkin jäljempänä tarkemmin ilmenevin tavoin arvioinut virheen olennaisuutta toisin kuin käräjäoikeus ja päätynyt siihen, ettei kiinteistössä ole ollut kaupan purun edellyttämää olennaista virhettä.

Virheen olennaisuus ja hinnanalennus

Hovioikeus toteaa edellä lausutun perusteella, että rakennuksesta on sisäilmaongelmien vuoksi ilman aiheetonta viivytystä välttämätöntä korjata kellarikerroksen takkahuoneen lattian sekä vaatehuoneen ja työhuoneen seinien kosteus­ vauriot, välipohjan kosteus- ja mikrobivauriot ja yläkerran seinien ilmavuotokohdat, jotta kiinteistöä voidaan käyttää asumistarkoitukseenjajotta rakennuksen vaurioitumisen jatkuminen estyy.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Saman luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Oikeuskäytännössä yhtenä tapana määrittää hinnanalennus on pidetty virheen korjauskustannuksia (KKO 2009:31), jotka tässä tapauksessa on perusteltua ottaa hinnanalennuksen määrittämisen lähtökohdaksi. Korjauskustannusten määrällä on olennainen merkitys myös arvioitaessa sitä, onko ostajalla oikeus purkaa kauppa virheen perusteella.
Virheiden korjauskustannuksista on hovioikeudessa esitetty hyvin erisuuruisia arvioita. Erityisesti Särkimaan esittämä korjauskustannusten määrä on poikennut niin huomattavasti muiden esittämistä arvioista, ettei sitä voida asettaa perustaksi hinnanalennuksen määräämiselle. Ottaen huomioon edellä virheiden korjauksesta lausuttu sekä se, että Avisto on esittänyt virheiden korjaamisesta konkreettisen tarjouksen, hovioikeus ottaa lähtökohdaksi Aviston esittämän arvion ja tarjouksen korjauskustannusten määrästä. Kellarikerroksen takkahuoneen lattian korjauskustannuksiksi hovioikeus siten hyväksyy Aviston tarjouksen (V5) mukaisesti 25 neliömetrin korjauksen 81 euron neliömetrihintaan eli yhteensä 2.025 euroa. Välipohjan korjauskustannukset ovat saman tarjouksen hinnoittelun pohjalta 7.533 euroa välipohjan pinta-alan ollessa Kärkimaan esittämin tavoin 93 neliömetriä. Kellarikerroksen vaatehuoneen ja työhuoneen seinien korjaus- ja tuentakustannuksiksi hovioikeus hyväksyy Haaviston suullisesti käräjäoikeuden ja hovioikeuden pääkäsittelyssä ilmoittamat 6.709 euroa. Lisäksi kustannuksiin hyväksytään rakennustöiden valvonnasta aiheutuvat kulut arviolta 2.000 euroa, koska muun muassa Avisto on pitänyt valvontaa tarpeellisena alakerran korjausten osalta.

Näyttämättä on edellä todetuin tavoin jäänyt, että asuinkerroksen ulkoseinissä todetut mikrobivauriot olisivat sisäilmayhteydessä asuintiloihin muuten kuin ikkunankarmiliitosten ja muiden läpivientien kautta. Hovioikeus pitää sisäilmariskin poistamiseksi riittävänä toimenpiteenä ikkunankarmiliitosten ja läpi­ vientien tiivistämistä, jonka hinnaksi Malminen on arvioinut 1.000 euroa.

Asiassa ei ole esitetty näyttöä siitä, että Foreg olisi laiminlyönyt kiinteistön kunnossapitovelvollisuuden. Kiinteistön arvo ei siten ole alentunut eikä kor­ jauskustannusten määrä ole lisääntynyt Foregin laiminlyönnin seurauksena.

Asuinrakennuksen korjaamisesta aiheutuvat kokonaiskustannukset ovat edellä todetut määrät huomioon ottaen yhteensä 19.267 euroa. Koska korjaustyöt kohdistuvat talon rakenteisiin, niistä ei aiheudu hinnanalennuksen määrässä huomioon otettavaa tasonparannusta ja arvonnousua. Korjauskustannusten perusteella ja verrattaessa niitä kiinteistön kauppahintaan kyse ei ole kaupan purkuun oikeuttavasta olennaisesta virheestä. Asuinrakennuksessa todettu terveyshaitta ei kokonaisuus huomioon ottaen myöskään oikeuta kaupan purkuun, kun se on vastaanotetun näytön perusteella poistettavissa edellä mainituilla kustannuksilla.

Harkittaessa hinnanalennuksen määrää tulee kuitenkin korjauskustannusten lisäksi ottaa huomioon virheen merkitys muutoinkin (vrt. KKO 2009:39). Tässä kiinteistönkaupassa on ollut kysymys normaaliin asumiskäyttöön ostetusta omakotitalosta. Kaupan kohteessa todettu virhe on heikentänyt asuinrakennuksen asumiskelpoisuutta. Näillä perusteilla hovioikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 25.000 euroa.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentin mukaan myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan. Kauppakirjan mukaan kauppahinta on maksettu 9.4.2010.

Oikeudenkäyntikulut

S Hempel ja M Hempel ovat hävinneet asian käräjäoikeudessa kokonaan. Hovioikeudessa he ovat voittaneet asian Foregin esittämän kaupanpurkuvaatimuksen osalta perusteeltaan ja toissijaisen hinnanalennusta koskevan vaatimuksen osalta osittain määrällisesti. Näin ollen S Hempel ja M Hempel ovat osittain voittaneet muutoksenhakunsa. Tämän vuoksi Foreg on velvollinen oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:nja 16 §:n 1 momentin nojalla korvamaan S Hempeln ja M Hempeln oikeudenkäyntikulut asiassa jäljempänä ilmenevin tavoin osaksi.

Foreg on paljoksunut S Hempelnja M Hempeln hovioikeudessa esittämää oikeudenkäyntikululaskua seitsemän tunnin ajankäytön osalta, koska valituksen laatimiseen on käytetty kyseinen määrä enemmän aikaa kuin siihen vastaamiseen. Ottaen huomioon, että valittajan voidaan perustellusti olettaa käyttävän vastapuoltaan enemmän aikaa tämänkaltaisessa asiassa, hovioikeus hyväksyy valittajapuolen ajankäytön.

S Hempel ja M Hempel ovat tehneet Foregille 30.000 euron suuruisen sovintotarjouksen 17.6.2015 ennen käräjäoikeuskäsittelyä ja uudistaneet tarjouksensa 10.l0.2019 ennen hovioikeudessa toimitettua pääkäsittelyä. Foreg on hylännyt tarjouksen. Hovioikeus ottaa oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta arvioidessaan sovintotarjouksen huomioon korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO 2008:52 ilmenevän oikeusohjeen mukaisesti. Asian lopputuloksen perusteella oikeudenkäynnin jatkaminen on sovintotarjouksen jälkeen ollut tarpeetonta. Toisaalta rakennuksessa on ollut selkeitä asumisterveyteen vaikuttavia mikrobivaurioita ja asian lopputulos on esitetyn näytön perusteella ollut asianosaisten vaikeasti ennakoitavissa. Tähän nähden Foregin velvoittaminen korvaamaan S Hempeln ja M Hempeln oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti ei ole perusteltua.

Kaiken edellä oikeudenkäyntikulujen osalta esitetyn perusteella hovioikeus arvioi kohtuulliseksi velvoittaa Foreg korvaamaan puolet S Hempeln ja M Hempeln oikeudenkäyntikuluista asiassa.

S Hempel ja M Hempel ovat 6.11.2019 päättyneen pääkäsittelyn jälkeen samana päivänä toimittaneet hovioikeudelle oikeudenkäyntikuluja hovioikeudessa koskevan laskun ja sen yhteydessä saatekirjeen, jossa on vaadittu korvausta asianosaiskuluista. Koska asianosaiskuluvaatimus on esitetty pääkäsittelyn jälkeen ja siten myöhässä, se jätetään tutkimatta.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan.

S Hempel ja M Hempel K Hempeln ja R Hempeln jakamattomien kuolinpesien osakkaina velvoitetaan suorittamaan S Foregille hinnanalennuksena 25.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 9.4.2010 lukien.

Foreg velvoitetaan maksamaan S Hempeln ja M Hempeln oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa 16.882,60 euroa ja hovioikeudessa 8.929,40 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n l momentin mukaisine viivästyskor­ koineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antopäivästä lukien.

S Hempeln ja M Hempeln vaatimus saada korvausta asianosaiskuluistaan hovioikeudessa jätetään tutkimatta.

Foregin vaatimus saada korvausta oikeudenkäyntikuluistaan hovioikeudessa hylätään.



Muutoksenhaku


Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 14.4.2020.


Asian ovat ratkaisseet pääkäsittelyssä:

Hovioikeudenneuvos K. S. Hovioikeudenneuvos P. V. Hovioikeudenneuvos J. L.

Valmistelija: hovioikeuden esittelijä K. S.

Ratkaisu on yksimielinen.




PIRKANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto
Käräjätuomari Mari S



TUOMIO
Aettu kansliassa


1
18/11591

23.3.2018 L 16/35618





Kantaja


Vastaajat

Foreg, S A


K Hempeln ja R Hempeln jakamattomat kuolinpesät, edustajana Hempel M


K Hempeln ja R Hempeln jakamattomat kuolinpesät, edustajana Hempel, S




Asia Vireille
Asian taustatiedot



KANNE
Vaatimukset

Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus
16.12.2016
K E Hempeln ja R Hempeln jakamattomat kuolinpesät ovat 9.4.2010 allekirjoitetulla kauppakirjalla myyneet S A Foregille ja Virtselle Sakaalisten kaupungissa sijaitsevan P-nimisen kiinteistön RN:o x rakennuksineen. Kauppahinta on ollut 170.000 euroa.

Virtsen on siirtänyt omistusoikeuden kiinteistöön rakennuksineen kokonaisuudessaan Foregille 16.8.2013 allekirjoitetulla kauppakirjalla.

Foreg on asunut kiinteistöllä yhdessä Virtsen kanssa 1.5.2010 lukien tammikuuhun 2011 saakka, minkä jälkeen Foreg on asunut kiinteistöllä uudelleen syyskuusta 2013 maaliskuuhun 2014. Virtnen on asunut kiinteistöllä 1.5.201O lukien syyskuuhun 2013 saakka.
Kiinteistö on ollut Foregin hallinnassa 1.5.2010 lukien. Virtsen osalta hallinta on päättynyt 16.8.2013.

Foreg on toimittanut myyjille reklamaation 10.3.2014 ja esittänyt tulevansa vaatimaan asiassa kaupan purkua ja toissijaisesti hinnanalennusta vikojen korjaamisesta.

S Foreg vaatii ensisijaisesti, että käräjäoikeus purkaa vastaajien ja kantajan välisen kiinteistökaupan ja velvoittaa vastaajat palauttamaan kauppahinnan 170.000 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisine korkoineen (tuottokorko) 9.4.2010 lukien.

Toissijaisesti Foreg vaatii, että vastaajat velvoitetaan suorittamaan kantajalle hinnanalennusta 144.000 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisine korkoineen 9.4.2010 lukien.

Lisäksi Foreg vaatii, että vastaajat velvoitetaan suorittamaan kantajalle kiinteistön arvoa lisäävistä kustannuksista 4.000 euroa. :

Lisäksi Foreg vaatii vastaajien velvoittamista korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomiosta lukien.


Perusteet

Taustaa

M Hempel on rakennusalan ammattilainen. Myyjillä on siten ammattitaitonsa ja kohteessa asumisen perusteella ollut hyvät tiedot myytävästä kohteesta. M Hempel on ennen kaupantekoa, maaliskuun ensimmäisellä viikolla 2010, kertonut asunnon kunnosta keskusteltaessa, että talo on erittäin hyväkuntoinen ja täystiilitalo ei voi olla homeessa/vaurioitunut. Virtnen on myös kysynyt salaojien toiminnasta, johon M Hempel on vastannut, että salaojat toimivat moitteettomasti. Kauppahinnasta Foreg on maksanut käsirahan 35.500 euroa, loppuosa on maksettu lainalla, josta puoliosuus Foregilla eli 67.250 euroa.

Virtnen on 14.9.2015 tehdyllä sopimuksella siirtänyt kaikki oikeutensa nyt käsiteltävään 9.4.2010 päivättyyn kiinteistönkauppaan liittyen kantajalle.


Alakerran/kellarikerroksen käyttötarkoitus

Kellaritiloja käytetään vakiintuneesti asumista tukevina tiloina. Kellarin ja asuinkerroksen välillä joudutaan kulkemaan jatkuvasti. Mikrobit kulkeutuvat kellarikerroksesta välttämättäkin kaikkiin asuintiloihin. Lisäksi yhteys yläkertaan tulee lukuisten läpivientien sekä seinien verhomuurauksen takana olevan ilmayhteyden kautta.

Ennen kaupantekoa kantaja ja Virtnen ovat kertoneet aikomuksestaan vuokrata alakertaa/kellarikerrosta asuinkäyttöön, johon M Hempel on vastannut, että myös heidän vanhemmat ovat vuokranneet alakertaa asuinkäyttöön. Hempelt ovat näin antaneet ymmärtää, että tiloja voidaan käyttää asuintarkoituksiin eivätkä ole oikaisseet ostajien käsitystä asiasta siitä tiedon saatuaan. Lisäksi alakerta on muun asunnon tavoin ollut sisustettuna asuintarkoitukseen soveltuvasti. M Hempel on ennen kaupantekoa tuonut ilmi, että hän on itse usein nukkunut kellarin/ alakerran takkahuoneen makuualkovissa. Hän on korostanut alakerran asuinkäyttöä viittaamalla omaan toimintaansa. Myös Sakaalisten kaupungin rakennusvalvonnasta annettujen tietojen mukaan rakennuksen kellarikerros on merkitty omaksi asuinhuoneistokseen, jonka varustukseen kuuluu keittiö, wc, amme/suihku sekä lämmin vesi. Kyseiseen kerrokseen on oma sisäänkäynti. 3
Vastaajien väite mikrobikannan erilaisuudesta seinänäytteissä ja sisäilmanäytteissä on paikkaansapitämätön.

Asuntoa on yritetty myydä, kun Virtselle ja Foregille on tullut avioero. Tässä yhteydessä kiinteistönvälittäjä on todennut, että alakerran tiloja ei voida myynti-ilmoitukseen merkitä, koska ne ovat remontin vuoksi poissa käytöstä. Tämä on ollut kiinteistönvälittäjän näkemys myyntihetken tilanteesta eikä sillä ole mitään tekemistä sen kanssa minkälainen kuva ostajille on kaupanteon hetkellä tiloista annettu.

Olipa alakerta ollut missä käyttötarkoituksessa tahansa, se ei missään tilanteessa poistaisi Foregin puhe- ja reklamointioikeutta. Kellaritiloja käytetään joka tapauksessa vakiintuneesti asumista tukevina tiloina, jolloin kellarissa esiintyvät mikrobi- ja sisäilmaongelmat vaikuttavat muuallakin asunnossa. Tämä vaikutus ei ole riippuvainen kellarin käyttötarkoituksesta.


Virheiden havaitseminen ja reklamointi

Foreg on perheineen asunut kiinteistöllä sijaitsevassa omakotitalossa välittömästi kaupan jälkeen vain muutamia kuukausia ennen Foregin ja Virtsen eroa, mistä syystä Foreg on muuttanut toisaalle.

Foreg on muuttanut takaisin asuntoon syyskuussa 2013 saatuaan omistusoikeuden kiinteistöön yksin. Pian muuttamisen jälkeen perheen lapsi ja Foreg ovat saaneet asunnossa oireita ja Foreg on ollut yhteydessä terveystarkastajaan, joka on ottanut ilmanäytteet asunnosta 12.2.2014. Tulokset ovat osoittaneet ohjearvot ylittäviä
sieni-itiöpitoisuuksia.

Oireilun voimistuessa Foreg on muuttanut perheineen asunnosta pois maaliskuussa 2014. Foreg on toimittanut myyjille reklamaation 10.3.2014.

Rakennusinsinööritoimisto Tommi Vuonketo on tehnyt asunnossa ja kiinteistöllä tutkimuksia 1.4.2014 ja raportti tuloksista on valmistunut 20.5.2014. Raportti on kantajan kirjallinen todiste K3.

Kantaja on toimittanut uudelleen reklamaation vastaajille Vuonkedon raportista ilmenevien tulosten johdosta ja esittänyt kiinteistön kaupan purkua koskevan vaatimuksen 2.6.2014.

Talon ulkoseiniin on tehty vielä laajempi tutkimus 17.2.2015, mistä Tommi Vuonketo on laatinut 9.3.2015 päivätyn raportin (kantajan todiste K4).

Rakennuksen kellarikerroksessa on vakava kosteusongelma ja laajat mikrobivauriot. Kaikki vaurioituneet sisäpintojen materiaalit aiheuttavat merkittävää sisäilmahaittaa. Rakennuksen salaojitus ei ole toimiva ja havaintojen perusteella ainakin ylärinteen puolelta katualueen suunnasta tulee runsasta kosteusrasitusta. Kosteusrasitusta ei voida saada hallintaan ilman salaojien remontointia.

Yläkerrasta erikseen otettujen näytteiden perusteella yläkerrassa on niin laajamittainen vaurio, että se edellyttää koko rakennuksen julkisivun korjaustoimia. Ulkoseinistä otetuista yhteensä viidestä näytteestä kolme on sisältänyt mikrobivaurioita eri puolilla seiniä.

Sekä alakerran että yläkerran lattiat ovat mikrobivaurioituneet.

Havaitut mikrobivauriot joka puolella asuinrakennusta aiheuttavat merkittävän sisäilmavaikutuksen. Sisäilmassa onkin ollut viitearvot räikeästi ylittäviä sieni-itiöpitoisuuksia.

Rastamalan seudun sosiaali- ja terveyspalveluiden terveystarkastaja on tarkastanut asunnon 8.12.2014 ja laatinut 15.12.2014 päivätyn tarkastuskertomuksen, jonka mukaan asunto on sopimaton asumiseen ja sen voidaan katsoa aiheuttavan asukkaille vakavaa terveyshaittaa.
Asunto on Rastamalan sosiaali- ja terveyspalveluiden ympäristöjaoston päätöksellä asetettu asumiskieltoon 17.3.2015 lukien.

Väite siitä, että kantaja olisi reklamoinut liian myöhään on perusteeton. Vuonkedon raportissaan esittämiä virheitä sekä sisäilmatutkimuksessa havaittua ongelmaa ei ole voitu havaita ennen rakenteista otettuja näytteitä ja pintojen avaamista sekä sisäilmatutkimuksen teettämistä. Kantaja on reklamoinut virheistä heti tiedon saatuaan.

Kantajan 10.2.2012 esittämä reklamaatio on koskenut salaojia, maankallistuksia, kiintokalusteiden huonoa kuntoa sekä yhden huoneen maapohjaisuutta. Hempelt ovat olleet tietoisia näistä asioista mitä osoittaa osaltaan se, että M Hempel on reklamaatioon antamassaan vastauksessa omatoimisesti ottanut esiin maakallistusongelmat. Jos kantaja olisi ollut tietoinen nyt käsiteltävistä virheistä hän ei olisi suostunut ottamaan Virtsen osuutta lainasta sen suuruisena kuin kauppahinta on 9.4.2010 maksettu.

Toisin kuin vastaajat ovat väittäneet, Virtnen/ Foreg ei ole purkanut yhtään muurattua seinää rakennuksesta - yksi puurakenteinen väliseinä on purettu. Lisäksi Virtnen on purkanut verkkokaapit alakerrasta. Pohjaviemäri on uusittu sujuttamalla, jolloin lattiaa ei ole tarvinnut aukaista kuin yhdestä kohdasta, josta sujutus on voitu toteuttaa. Lisäksi Virtnen on vaihtanut lattiakaivon. Toimenpide ei edellytä merkittävää rakenteiden avaamista.

Vuonkedon raportissaan esittämät vauriot eivät ole voineet tulla mainituissa töissä ilmi. Vaurioiden toteaminen on edellyttänyt laboratorioanalyysejä otetuista näytteistä. Jokainen näyte on puolestaan otettu poraamaalla/ avaamalla rakenteita ja sellaisista paikoista, joihin Foreg/ Virtnen ei ole kohdistanut mitään toimia. Näin ollen vauriot eivät ole voineet edes teoriassa olla kantajan tiedossa.


Kiinteistön virhe

Maakaaren 2 _luvun_17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos k11nte1sto salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteen huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Tutkimustulosten perusteella ei jää epäilystä, etteikö kaupan kohteessa olisi maakaaren mukaista salaisen virheen kriteerit täyttävää virhettä.

Kellarin maapohjaosuuden osalta kyse ei ole salaisesta virheestä, koska myyjien on täytynyt olla siitä tietoisia. Tältä osin on kyse maakaaren 2 luvun 17 §:n 3-kohdan mukaisesta virheestä eli myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistö käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.


Kaupan purku

Kaupan purku voi tulla kyseeseen, jos virhe on koko kaupan kannalta niin olennainen, että muuta seuraamusta ei ostajan kannalta voida pitää kohtuullisena. Oikeuskäytännössä olennaisena ja purkuun oikeuttavana virheenä on pidetty tilannetta, jossa korjauskustannukset ovat noin 40 % kiinteistön kauppahinnasta.

Korjauskustannusarvion ja kiinteistönvälittäjän arvion perusteella voidaan todeta, että kaupan kohteessa ilmenneet virheet vastaavat
suuruudeltaan lähes koko kauppahintaa.

Purkuedellytysten arviointiin vaikuttavat myös muut tekijät. Jos asuntoa ei voida käyttää siihen tarkoitukseen, johon sitä on aiottu käyttää, ostajalla täytyy olla oikeus purkaa kauppa. Käytännössä asumiskieltopäätös koko asuinrakennusta koskien on jo yksinään osoitus äärimmäisen vakavista virheistä ja terveyshaitasta sekä osoitus purkuedellytysten olemassaolosta.

Foreg ja Virtnen ovat aikanaan ostaneet kiinteistön yhdessä ja Virtnen on myöhemmin siirtänyt oman osuutensa yksin Foregin nimiin. Maakaaren 2 luvun 34 §:n mukaan ostajalla on oikeus purkaa kauppa vain, jos hän voi palauttaa kiinteistön takaisin myyjälle. Sillä, että Virtnen on välillä ollut osaomistajana kiinteistössä, ei ole asian kannalta merkitystä. Koska Foreg omistaa kiinteistön kokonaan ja joutuu kärsimään lapsensa kanssa terveyshaitat ja taloudelliset rasitteet, edellytykset kaupan purkamiselle ovat olemassa. Olennaista on, että Foreg kykenee palauttamaan kiinteistön myyjille ja näin täyttämään lain edellytykset kaupan purkamiselle.

Kantaja on rakennuttanut asuinrakennukseen leivinuunin rakennuskustannuksiltaan noin 5.000 euroa ja lisännyt yläpohjan eristystä. Kun myyjä on kaupan purkutilanteessa velvollinen korvaamaan tällaiset hyödylliset kustannukset joilla kiinteistön arvo on noussut tulee vastaajat velvoittaa korvaamaan arvioitu arvonnousu 4.000 euroa.

Leivinuunin on muurannut Piisipykäri Juha K.. Leivinuuni on tuettu talon pohjakerrokseen asti ja se on siten tehty säännösten edellyttämin tavoin.


Hinnanalennus

Foreg on esittänyt toissijaisena vaatimuksenaan hinnanalennusta.

Asunnon kellaritiloissa on 19.9.2015 ollut tulipalo, jonka johdosta kellarikerrosta on vakuutusyhtiön toimesta ennallistettu osittain paloa edeltävään kuntoon. Tehdyt työt eivät kuitenkaan ole päällekkäisiä korjauskustannusarviossa esitettyjen töiden kanssa eli niillä ei ole tämän asian kannalta merkitystä ja toteutetut korjaukset on kantajan puolelta otettu huomioon vaatimuksia esitettäessä.

Maakaaren mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.
Hinnanalennuksella pyritään saamaan kauppahinta vastaamaan kiinteistön todellista kuntoa ja arvoa.

Kiinteistön kauppahinta on ollut 170.000 euroa. Särkimaan korjauskustannusarvion perusteella kiinteistön arvoksi jäisi 170.000 euroa - 153.300 euroa = 16.500 euroa. Kiinteistönvälittäjän arvio kiinteistön markkina-arvosta on ollut 8.000 - 26.000 euroa. Sormikosken arvion mukaan kiinteistön arvo nyt esitetyillä virheperusteilla olisi enintään 26.00 euroa.

Kun hinnanalennusvaatimus esitetään ottaen perustaksi myyjille edullinen kiinteistön korkein esitetty arvo (26.000 euroa), saadaan hinnanalennusvaatimuksen määräksi 144.000 euroa.

Vastaajien väite siitä, että palovahinko tulisi ottaa huomioon asiassa on lakiin perustumaton ja perusteeton. Sillä ei ole mitään vaikutusta käsiteltävään asiaan. Palovahingot on korjattu vakuutusyhtiön toimesta siten, että asunto on siinä kunnossa kuin se ennen paloa oli.


Edun tasoitus

Nyt käsiteltävät rakenteet joissa virheitä on havaittu ovat sellaisia, joiden voidaan edellyttää kestävän omakotitalon koko elinkaaren ilman, että niitä joudutaan välillä uusimaan. Näin ollen rakenteiden korjaamista ei voida huomioida eduntasoituksena miltään osin (KKO:2004:78).


Asumishyöty

Asiassa ei ole perusteita asumishyötykorvauksen tuomitsemiselle. Maakaaren esitöiden mukaan (HE 120/94 s. 64) "jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa", hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Merkittävänä tuottona on mainittu vuokratulot tai puunmyynnistä saadut tulot. Edelleen esitöiden mukaan kiinteistön tavanomaista käyttöä, kuten lyhytaikaista asumishyötyä, ei sen sijaan korvata.

Hallituksen esityksen mukaan asumishyöty ja toisaalta kiinteistön ylläpidosta ja välttämättömästä hoitamisesta aiheutuneet kulut kuittaavat toisensa.

Foregille on aiheutunut asunnon lämmitys-, vesi- ja huoltokuluja ja lisäksi hän on joutunut maksamaan kiinteistöveron vuosittain.
Kokonaisuudessaan Foregille on aiheutunut kiinteistön ylläpidosta kuluja kuukausitasolla 323,79 euroa.

Kun Foregille aiheutuneet ylläpitokulut huomioidaan yllä mainituin tavoin, on selvää, että Foreg ei ole voinut saada asumiskiellon määräämisen edellytykset täyttävästä asunnosta mitään hyötyä. Sen sijaan terveyshaittaa asunto on aiheuttanut.

Lisäksi Foreg joutuu maksamaan vuokra-asunnostaan 610 euroa kuukaudessa.

Kiinteistön kauppa on johtanut vain kasvaneisiin kustannuksiin. Foregin asumiseen liittyvät kokonaiskulut ovat vähintään 933 euroa kuukaudessa. Hän siis maksaa kahden asunnon aiheuttamia kuluja saamatta kuitenkaan hyödykseen viallisesta omakotitalosta mitään.

Vastaajien esittämä asumishyötyvaatimus 900 euroa kuukaudessa on myös määrällisesti täysin suhteeton. Kyseessä on pienellä paikkakunnalla sijaitseva vakavasti vaurioitunut asumiskelvoton asunto. Tällaisessa asunnossa asumiselle ei voi laskea minkäänlaista asumishyötyä.

Foreg on asunut kiinteistöllä vain 15-16 kuukauden ajan. Asumishyödyn vaatiminen siltä ajalta, kun Foreg ei ole kiinteistöllä asunut, ei voi tulla kyseeseen.


Huolenpitovelvollisuus

Vastaajien väitteet kiinteistön huonosta kunnossapidosta ovat perusteettomia ja keksittyjä. Vastaajat eivät ole esittäneet väitteilleen kiinteistön huonosta kunnossapidosta mitään todistelua.

Kiinteistöstä on huolehdittu moitteetta eikä kiinteistö ole Foregin hallinnan vuoksi menettänyt miltään osin arvoaan. Nyt käsillä olevan asumiskelvottoman ja vakavasti vaurioituneen kiinteistön arvoa ei voisi itse asiassa edes huonolla kunnossapidolla laskea - niin vakavasti vaurioituneen kohteen myyjät ovat Foregille myyneet.

Foreg on pitänyt asunnossa koko ajan lämmityksen toiminnassa. Kun asunnossa on vielä painovoimainen ilmanvaihto, vastaajien väitteet lämmityksen ja ilmanvaihdon puutteista ovat hämmentäviä.

Edelleen vastaajien väitteet rännien kunnosta ym. ovat kummallisia, koska vastaajien myydessä kiinteistön Foregille, siinä ei ole ollut lainkaan mm. sadevesikourujen alastuloja. Foreg/ Virtnen on siten tehnyt vain parannuksia kiinteistölle. Väitteet Foregin aiheuttamista vahingoista ovat vailla perustetta.

Tulisijat, hormit ym eivät ole kärsineet mitään vahinkoa Foregista johtuen. Tulisijat on käytön aikana huollettu normaalisti. Käyttämättömiä tulisijoja ei puolestaan edes tarvitsisi nuohota.

Lisäksi Foreg on käynyt kiinteistöllä tarkastamassa sen kuntoa viikottain.



VASTAUS

Vastaajat kiistävät kantajan vaatimukset kokonaisuudessaan ja pyytävät, että kantajan vaatimukset hylätään kokonaan.

Vastaajat vaativat, että kaupanpurkutilanteessa otetaan myyjien eduksi huomioon asumishyötynä 52.650 euroa.

Hinnanalennustilanteessa vastaajat vaativat huolenpitovelvollisuuden
· laiminlyönnin aiheuttamina vaurioiden lisääntymisenä ja korjauskustannuksia lisäävinä erinä:
- terassin ja seinien valumapaikkojen/ kostumispaikkojen sekä ovien ja ikkunoiden vahinkojen laajentumisena 3.000 euroa
- tulisijojen ja hormien huoltotarpeen sekä vahinkojen korjaustarpeen lisääntymisenä 900 euroa
- lämmityksen ja ilmanvaihdon puuttumisesta aiheutuvien vahinkojen osalta 1.500 euroa
- kaupan purkuvaatimukseen liittyen edellä mainittujen rakennuksen arvoa alentavien erien lisäksi piha-alueen ja aitojen ym rakennuksen ulkopuolisen huolenpitovelvollisuuden laiminlyönnin aiheuttamana kustannuksena 2.500 euroa


Niissä korjauskustannuksissa, joihin kaupan vastuu kohdistuu, tulee huomioida eduntasoitus.

Lisäksi vastaajat pyytävät, että käräjäoikeus velvoittaa kantajan korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomiosta lukien.


Perusteet Virheiden havaitseminen ja reklamointi

Vaatimukset kaupan kohteen virheellisyyden johdosta on tehty maaliskuussa 2014 eli liian myöhään, koska kantaja on havainnut virheeksi katsomansa seikat yli kaksi vuotta aikaisemmin. Hän on lähettänyt viestin vastaajille 10.2.2012. Tuolloin kiinteistö oli ollut hänen omistuksessaan lähes kaksi vuotta ja hän oli asunut kiinteistöllä pitkään sekä aloittanut korjaustöitä. Reklamaation tekemisen aikaan kaupanteosta oli kulunut jo lähes neljä vuotta.


Kiinteistön virhe

Kohteessa ei ole maakaaren 2 luvun tarkoittamaa laatuvirhettä huomioiden se, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Kaupan kohteesta saadut ja annetut tiedot ovat olleet oikeita. Kohdetta on myyty 1950-luvun lopulla rakennettuna, jossa on käytetty ajalle tyypillisiä rakennustapoja ja -menetelmiä. Myyjät ovat todenneet mm. sen, että nykytekniikalla ei enää rakenneta samaan tapaan taloja esimerkkinä autotalli, jonka katto on valettu paikalla. Sekä ostajat että myyjät ovat mieltäneet, että erilaisia korjattavia seikkoja on tulossa.
Ostajien käyttäytyminen kaupan jälkeen on tukenut sitä, että he ovat saaneet kohteesta oikean käsityksen, koska ovat ryhtyneet erilaisiin korjaustoimiin. S Virtnen on ryhtynyt heti kaupan jälkeen korjaamaan salaojia ja sadevesiviemäreitä talon ulkopuolella on tutkittu ja Virtnen on ilmoittanut havainnoistaan tällöin S Hempellle.

Lisäksi Virtnen on tehnyt laajoja korjauksia alakerrassa mm:

- purettu muurattuja ja puurakenteisia väliseiniä ja verkkokoppeja
- uusittu pohjaviemäri, joka on vaatinut lattian avaamisen ja kaivutöitä
- rakennettu yhteen tilaan lattiakaivo, joka myös vaatinut lattiarakenteiden avaamisen.

Lisäksi rakennuksen yläpohjaan on lisätty eristeitä.

Edellä mainituissa laajoissa korjaustöissä kaupan kohteen kunto ja rakenteet ovat tulleet ostajien tietoon.

Kauppakirjan liitteenä olleessa rakennuspiirustuksessa alakerran osalla on selvä merkintä kellari. Samassa piirustuksessa yläkertaan on merkitty asuintiloja. Kellarissa ei ole kyse asuintilasta.

Myöskin rakennusluvassa on selkeästi erotettu yläkerta asuintilana alakerrasta. Asiaa on huomioitava ja arvioitava 1950-luvun lopun rakennustavan ja käytännön mukaan. Vastaajat eivät ole väittäneet remontoineensa kohdetta rakentamisen jälkeen kattoa lukuunottamatta.

Tuon ajan rakennustavan mukaisesti alakerrassa on ollut maapohjainen tila, jolla on suora sisäilmayhteys. Tämä tila on ollut nähtävillä rakennuksessa vastaajien myydessä sitä Foregille ja Virtselle.

Salaojista ja niiden toimivuudesta on myyjien toimesta lausuttu ainoastaan, että päällisin puolin havainnoidessa toimintahäiriöitä ei ole. Salaojia ei ole väitetty korjatun tai niiden toimintaa ei ole väitetty tarkistetun. Arvio on ollut päällisin puolin tehty. Kosteutta ei ole kertynyt maan pinnalle.

M Hempel on toiminut yli 20 vuotta kaupallisissa tehtävissä, joten hänellä ei ole teknistä tietämystä rakennusteknisten asioiden arviointiin.

Kaupantekohetkellä koko alakerta on ollut varasto ym käytössä vuosia. K ja Raija Hempeln 1990-luvulla päättyneistä liiketoimista oli jäänyt tavaraa, joka oli alakerrassa varastoituna. Ostajille ei myöskään tämän perusteella ole voinut tulla käsitystä, että tilaa käytetään asumiskäytössä tai että se olisi nykymääräysten mukaista asuintilaa.

K Hempel harjoitti verhoomoliiketoimintaa ja verstas ja varastotilat olivat alakerrassa. R Hempel piti Sakaalisissa grillikioskia ja hänellä oli useita työntekijöitä. Grillin toiminnan ja sen aukioloaikojen takia työntekijät ja R Hempel käyttivät alakertaa myös grillin varastotilana. Tilaa käytettiin myös jonkinlaisena sosiaalitilana koska pannuhuoneeseen oli asennettu suihkukoppi. Tästä johtuen M ja S Hempeln käsityksen mukaan kellari on ollut pikemminkin vanhempien liiketoimintaan liittyvä tila. Tietoa siitä, onko tilaa vuokrattu, heillä ei ole ollut. Väitetyt Hempelen aikaiset vuokrausajat ovat varsin lyhyitä. S Hempeln ikä huomioiden hänellä ei ole voinutkaan olla tietoa siitä, mihin alakerran käyttö on perustunut.

Kiinteistön kaupan yhteydessä talon alakertaan jäi paljon tavaraa, joka koostui K Hempeln verhoomoliiketoiminnasta jääneistä tavaroista. Kaupan yhteydessä osapuolet sopivat tyhjennysaikataulun alakerralle yläkerran siirtyessä ostajien käyttöön. Tässä yhteydessä ostajat ilmoittivat ryhtyvänsä remontoimaan alakertaa asuinkäyttöön. S Virtnen aloitti nämä muutostyöt alakerran tiloissa omistusaikanaan, mutta työt jäivät kesken Virtsen ja Foregin eron myötä. Ostajat ovat havainneet kaupan yhteydessä kiinteistön ominaisuudet alakerrassa ja ymmärtäneet ne nykypäivän vaatimuksia vastaamattomiksi. Ostajat ovat siten menettäneet puhe- ja reklamointioikeutensa alakerran rakenteista, ostajat ovat mieltäneet niiden edustavan 1950-luvun tasoa.

Aputilaksi ja kellariksi rakennettu tila, jossa on maapohjainen huone ja jossa säilytetään puuta ja sen sisäilmayhteys yläkertaan ovat olleet ostajien tiedossa. Käsillä ei ole perustetta, joka oikeuttaisi ostajat päättelemään, että tilat vastaavat nykymääräysten mukaisia asuintiloja.

Virtsen ja Foregin talon myynti-ilmoituksessa asia on myös todettu mainitsemalla, että kerroksia kohteessa on 1/1, mikä osoittaa, että Virtnen ja Foreg ovat ymmärtäneet kellarikerroksen luonteen.


Väitetty vuokraus alakerrassa

M Hempel ei ole kertonut alakerran vuokrauksesta kaupan yhteydessä.

Kantajan väestökirjanpidon selvityksen mukaan asukkaat ovat olleet kirjoilla alakerrassa varsin lyhyen aikaa. Tämä on otettava huomioon arvioidessa myyjien tietoja.

M Hempel on ollut armeijassa ja opiskelemassa, jolloin tuolloin käytössä olleen väestökirjanpitokäytännön mukaan oltiin kirjoilla kotiosoitteessa. Tuolloin M Hempel on fyysisesti asunut
Hämeenkyrössä ja Turussa. M Hempeln oleskelu kaupan kohteessa oli väestökirjanpidon osoittamien ulkopuolisten oleskeluaikaan satunnaista.

S Hempelllä ei ole ikänsä puolesta ollut tietoa vuokrauksesta.

Asiaan on vaikuttanut Raija ja K Hempeln ja työntekijöiden alakerran käyttö yhtiöiden liiketoimintaan.

Väitetystä vuokrauksesta on kulunut aikaa kauppaa tehtäessä noin 30 vuotta ja tuon jälkeen tilat ovat olleet varastokäytössä. Väitetyllä vuokrauskäytöllä ei ole merkitystä arvioitaessa kellarikerroksen käyttöä kiinteistön kaupan kannalta.


Kaupan purku

Kuolinpesät ovat myyneet kiinteistön S Foregille ja S Virtselle. Nyt kaupan purkuvaatimuksen esittää yksin Foreg. Ostajatahon vaihtumisesta johtuen kiinteistökauppaa ei voida purkaa tuomiolla. Kantaja on menettänyt oikeudelliset mahdollisuudet purkuvaatimuksen esittämiseen ja purkuvaatimus on näin ollen lakiin perustumaton.

Kohteen kaupanvastuuseen laskettavat korjauskustannukset/hinnanalennus eivät edusta lähellekään sitä määrää, joka voisi oikeuttaa kaupan purkamiseen, mikäli muut maakaaren edellytykset kaupan purulle olisivat olemassa.

Kantaja ei ole esittänyt yhtäkään varsinaista ja todellista korjauskulua kaupan kohteen korjaamisesta.


Hinnanalennus

Kantaja on ostanut kohteen puoliosuuden Virtselta saatuaan tiedon kohteen virheistä. Virtsen ja kantajan välisessä kiinteistökaupassa kohteen arvo on määritelty tuolloin käytössä olevalla tiedolla. Kohteen arvo on vastannut kaupan kohteen arvoa kiinteistön kaupassa 9.4.2010. Tällä perusteella hinnanalennusvaatimus on perusteeton.

Kellarin osalta on jo päällisin puolin voitu todeta, että alakerta ei ole asumiskäytössä ja ettei se rakenteiltaan edusta nykyajan tasoa. Kellarin maapohjaisuus on ollut avoimesti nähtävissä kaupantekohetkellä. K Malmisen havainnoima mikrobikannan erilaisuus ei ole selitettävissä muutoin kuin että osa mikrobeista tulee maapohjaisesta lattiasta.
Kellarikerroksen korjauskustannukset eivät voi kuulua vastaajien kaupanvastuun piiriin.

Kantajan tutkimuksissa ei ole voitu osoittaa, että ulkoseinistä kulkeutuisi sisäilmaan mikrobeja. Tällöin sisäilman laadun turvaamiseksi tarpeellisena toimenpiteenä voidaan katsoa vain läpivientien tiivistäminen.

Seinärakenteiden sisällä vaurioituneita kohtia ei ole kuin joissakin kohdissa, jotka ovat olleet ulkoisesti arvioiden erityisen kosteusrasituksen kohteena. Kaikkien seinien korjaustarvetta ei ole. Läpivientien tiivistäminen on riittävä korjaustapa.

Rakennuksen ulkopuoliset maankallistukset, hulevesien poistot ym ovat olleet kauppaa tehtäessä ostajien tutkittavissa. Ostajat ovat myös mieltäneet toimenpidetarpeet ryhtyessään korjaamaan rakenteita kaupanteon jälkeen.

Vastaaja katsovat, että kaupan vastuuseen eivät kuulu
- kellarikerroksen korjauskustannukset, maan muotoilu ja salaojien teko sekä seinien maanvastainen vedeneristys,
- ulkoseinien eristeiden kokonaan uusiminen vaan ainoastac;1n läpivientien tiivistys tai vaihtoehtoisesti sisäpuolelta tehtävä sisäeristys ja ilmatiiviyden eristys,
- välipohjan korjauskustannuksista ne toimet, joilla mahdollistetaan kellarikerroksen muuttaminen asuintilaksi.

Kantajan omistusaikana syyskuussa 2016 tapahtunut palovahinko tulee ottaa huomioon kohteen arvonalennuksena erityisesti vaaditussa kaupanpurussa. Palovahingon korjauksessa on korjattu vuotavia putkia ja paloa on sammutettu. Mitään kuivauksia ei ole tehty korjausraportin mukaan. Palovahingolla on yleisesti ottaen merkitystä kohteen arvolle. Vastaajien arvio arvonalennuksen määrästä on 10.000 euroa.


Eduntasoitus

Niissä korjauskustannuksissa, joihin kaupan vastuu kohdistuu, tulee huomioida eduntasoitus. Omakotitalossa, joka on rakennettu 1950-luvun lopussa lähes kaikkien rakenteiden korjauksessa tulee huomioida eduntasoitus, jonka määräksi vastaajat arvioivat keskimäärin 65 %.
Lähes kaikki uusittavat, kulutukselle alttiit rakenteet olivat kaupan lähtötasotietojen perusteella välittömässä uusimistarpeessa.

Eduntasoituksen kohteena olevat rakenteet uudistetaan 2018 tasoon varsinaiseen asuinkäyttöön. Ne on rakennettu 1950-luvun lopun tekniikalla toisarvoiseen kellarikäyttöön. Näissä uudistuksissa on kyse eri asiasta kuin kantajan viittaamassa ennakkopäätöksessä KKO:2004:78.

Tarkemmin vastaajat lausuvat eduntasoituksesta seuraavaa:
- Kellarikerroksen korjauskustannukset, maan muotoilu ja salaojien teko sekä seinien maanvastainen vedeneritys ovat käyttöikänsä päässä, joten eduntasoitus on 90 %.
- Mikäli päädytään ulkoseinien eristeiden kokonaan uusintaan sisäpuolelta, on eduntasoituksen määrä puolet sisäpuolen uusintakuluista.
- Välipohjan korjauskustannuksesta ne toimet, joilla kellarikerros

eristetään asuintilasta, arviolta 7.000 euroa, josta pintamateriaalin uusintaa koskevasta osuudesta eduntasoitus 65 % (3.000 eurosta), yhteensä 1.950 euroa.
- Entisen kuistin rakenteiden korjauksesta eduntasoitus puolet pintamateriaalien osalta, yhteensä 500 euroa.


Asumishyötyä koskeva vaatimus

Kaupanpurussa on myyjien eduksi huomioitava asumishyöty. Asumishyötyä vaaditaan koko siltä ajalta, jolloin kaupan kohden on ollut joko kantajan tai hänen puolisonsa S Virtsen hallinnassa, jotka ovat vastaajien kiinteistön kaupan kauppakumppaneita. Kantajan ja Virtsen avioeron ja erillään asumisen vaikutuksia ei huomioida, kun kaupan kohde on tosiasiallisesti ollut kiinteistön kaupasta 9.4.2010 alkaen Foregin ja Virtsen hallinnassa.

Asumishyöty tulee huomioida aikavälillä ostajien hallinnan saaminen 1.5.2010 - maaliskuun puoliväli 2015, jolloin asumiskielto on tullut voimaan.

Hyötyä vaaditaan 58,5 kuukaudelta. Hyödyn määrä kuukautta kohti on Sakaalisten kaupungin kohtuullinen vuokrataso vastaavan kokoisesta asunnosta (900 euroa/kk). Vaadittavan hyödyn määrä on 52.650 euroa.


Huolenpitovelvollisuuden laiminlyöntiin perustuva vaatimus

Foregin ja Virtsen hallinta-aikana kohteen huolto ja ylläpito on ollut välinpitämätöntä.

Kaupan kohde on ollut asumatta ja tyhjillään vastaajien näkemyksen mukaan maaliskuusta 2012 lokakuuhun 2013 ja edelleen maaliskuusta 2015. Talon jokapäiväisestä huollosta ei ole tuolloin kukaan huolehtinut.

Lämmityksestä ei ole huolehtinut kukaan ja talon ilmanvaihto ym seikoista ei ole voitu huolehtia. Lämmityksen ja ilmanvaihdon puutteet aiheuttavat muutoksia talon rakenteissa.

Talon ulkoseinässä on ollut nähtävissä valumajälkiä ilmeisesti ylivuotavista puhdistamattomista ränneistä. Talon terassilla ja seinustoilla on ollut lunta, joka on kasautunut ja sulaessaan kastellut seinärakenteita.

Tulisijoja ja harmeja ei ole huollettu eikä suojattu hallinta-aikana ja käyttämättömyyden aikana.

Piha ja kaikki rakennuksen ulkopuoliset osat sekä piha-alueet ym ovat jääneet vaille huolenpitoa.

Laiminlyönti on huomioitava toisaalta kantajan korjauskustannuksia lisäävänä tekijänä sekä toisaalta kaupan purkuvaihtoehdossa kohteen kantajasta johtuvana arvonalennuksena.




Kiinteistön arvoa lisäävistä kustannuksista

Kantaja ei ole selvittänyt, voiko taloon asentaa rakenteiden kantavuus huomioiden leivinuunia eikä myöskään uunin toimivuutta ole todettu palotarkastuksessa. Leivinuunilla ei ole kiinteistön arvoa parantavaa vaikutusta.



TODISTELU


Kirjalliset todisteet Kantaja

K1. Kauppakirja 9.4.2010 liitteineen K2. Kauppakirja 16.8.2013
K3. Tommi Vuonkedon raportti 20.5.2014 kiinteistön ja asunnon virheistä liitteineen
K4. Tommi Vuonkedon raportti 9.3.2015 kiinteistön ja asunnon virheistä liitteineen
K5. Juha Särkimaan korjauskustannusarvio
K6. Rastamalan sosiaali- ja terveyspalveluiden ympäristöjaoston päätös 27.1.2015 asuinrakennuksen (Eino Salmelaisen katu 10, Sakaalinen) asettamisesta asumiskieltoon 17.3.2015 lukien
K7. Kiinteistönvälittäjä Aa Sormikosken 21.9.2016 päivätty arvio kiinteistön markkina-arvosta
K8. 12.2.2014 otetun sisäilmanäytteen tulokset K9(V6). Sähköposti 10.2.2012 ja 13.2.2012
K10: Väestötietojärjestelmän asuntotietomuutokset
K11. Sopimus kiinteistönkappaan liittyvien oikeuksien siirtämisestä 14.9.2015
K12. Leppäkosken Lämpö Oy:n, Leppäkosken Sähkö Oy:n ja Sakaalisten Vesi Oy:n laskut sekä kiinteistöverolaskut
K13. Kuitti Foregin maksamasta vuokrasta
K14. Sakaalisten rakennusvalvontaan merkityt tiedot asuinrakennuksesta K15. Foregin toimittama reklamaatio 10.3.2014
K16. Foregin puolesta 2.6.2014 toimitettu reklamaatio K17. Laskut leivinuunin rakentamisesta


Vastaaja

V1. Kauppakirja 9.4.2010
V2. Kauppakirja 16.8.2013
V3. Dl Kari Malmisen asiantuntijalausunto 70/2014 V4. Dl Kari Malmisen asiantuntijalausunto 62/2015 V5. Maarakennus T. Avisto Oy:n tarjous 5.5.2015 V6. Sähköposti 10.2.2012
V?. Tasorakennuksen tarjous 21.11.2017 V8. Myynti-ilmoitus (selvittää ajankohdan)
V9. E.J. Lampisen rakennuslupaa koskeva hakemus 25.6.1959 Turun ja Porin lääninhallitukselle
V10. Asuntojen vuokrausta koskevat ilmoitukset helmikuu 2018 V11. Dl Kari Malmisen asiantuntijalausunto 14/2018



Henkilötodistelu Kantaja





Vastaaja



1. Todistelutarkoituksessa S Foreg
2. Todistaja Juha Särkimaa
3. Todistaja Anja Tuominen
4. Todistaja S Santala
5. Todistaja Aa Sormikoski
6. Todistaja Tommi Vuonketo
7. Todistaja Simo Virtnen

1. Todistelutarkoituksessa S Hempel
2. Todistelutarkoituksessa M Hempel
3. Todistaja Kari Malminen
4. Todistaja Jussi Avisto
5. Todistaja Simo Virtnen



KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Kysymyksenasettelu
Asiassa on kysymys siitä, onko kiinteistössä maakaaren 2 luvun 17
§:ssä tarkoitettu laatuvirhe. Kantaja on vedonnut tiedonantovirheeseen, minkä johdosta asiassa on arvioitava maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2-kohdan mukaisesti, onko myyjä ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon rakennusten kunnosta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Kantaja on myös vedonnut salaiseen virheeseen, minkä johdosta asiassa on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5-kohdan mukaisesti arvioitavana se, poikkeaako kiinteistö salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Mikäli kiinteistössä todetaan olevan laatuvirhe, asiassa on arvioitava, onko virhe maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla siten olennainen, että kantajalla on oikeus kaupan purkuun. Mikäli kantajalla ei ole virheen perusteella oikeutta purkaa kauppaa, asiassa tulee arvioitavaksi hinnanalennus.

Reklamaatio

Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostajalla on velvollisuus kohtuullisen ajan kuluessa ilmoittaa myyjälle havaitsemastaan virheestä tai hän menettää oikeutensa esittää vaatimuksia virheen perusteella.

Foreg ja Virtnen ovat muuttaneet kiinteistölle toukokuussa 2010, minkä jälkeen he ovat pystyneet tutustumaan kiinteistöön tarkemmin kuin ennen kauppaa. He ovat havainneet muun muassa puuvarastona käytetyn tilan maanvaraisuuden melko pian kiinteistölle muuttamisen jälkeen, mikä käy ilmi Virtsen kertomuksesta, jonka mukaan puuvaraston lattialle on ensimmäisenä keväänä noussut vettä kynnykselle saakka. Tämän johdosta Virtnen on epäillyt salaojien toimivuutta ja korjannutkin niitä saaden salaojat toimimaan paremmin.

Foreg on lähettänyt Hemplle salaojia koskevan sähköpostiviestin 10.2.2012. Viesti on lähetetty lähes kaksi vuotta tehtyjen havaintojen jälkeen, mitä ei ole pidettävä reklamaatiolta edellytettävänä kohtuullisena aikana.

Foreg on kertonut saaneensa terveydellisiä oireita melko pian taloon muuttamisen jälkeen. Hän on ensimmäisellä kerralla asunut kiinteistöllä tammikuuhun 2011 saakka ja muuttanut pois erottuaan Virtsesta. Foreg muutti takaisin kiinteistölle syyskuussa 2013, minkä jälkeen hän alkoi uudelleen oireilla. Foreg oli yhteydessä terveystarkastajaan, joka otti asunnon huoneilmasta näytteitä 12.2.2014. Oireilun voimistuttua Foreg muutti pois kiinteistöltä maaliskuussa 2014. Foreg toimitti myyjille reklamaation 10.3.2014 (K15).

Todistaja Vuonketo otti asunnosta materiaalinäytteitä 1.4.2014 ja raportti hänen tutkimustensa tuloksista valmistui 20.5.2014 (K3). Kantaja toimitti myyjille uuden reklamaation ja vaati kiinteistön kaupan purkua 2.6.2014.

Todistaja Vuonketo on kertonut, ettei rakennuksessa ollut silmämääräisesti havaittavia kosteusvaurioon tai mikrobivaurioihin viittaavia virheitä. Mikrobivauriot on havaittu vasta materiaalinäytteisiin tehdyissä laboratoriotutkimuksissa.

Käräjäoikeus toteaa, että on yleisesti tunnettua, että mikrobivaurioiden aiheuttamia terveyshaittoja ei välttämättä heti osata yhdistää mikrobivaurioihin. Foreg ei todennäköisesti ole ensimmäisellä asumisjaksollaan tiennyt eikä epäillyt terveyshaittojensa liittyvän mahdollisiin asuinrakennuksen mikrobivaurioihin, mitä osoittaa se, että Foreg on eron jälkeen lunastanut kiinteistön kokonaan itselleen ja muuttanut takaisin asumaan kiinteistölle. Oireiden palattua ja voimistuttua Foreg on ryhtynyt selvittämään asiaa terveystarkastajan ja Vuonkedon avulla ja saatuaan tulokset välittömästi toimittanut reklamaatiot Nyppeleille.

Kiinteistön piilevien virheiden osalta kohtuullinen reklamaatioaika on luonnollisesti pidempi kuin näkyvien virheiden kohdalla. Foreg ei ole voinut reklamoida asiasta, joka ei ole ollut hänen tiedossaan. Hän on sen sijaan reklamoinut kohtuullisessa ajassa tultuaan tietoiseksi piilevästä virheestä eli mikrobivaurioista, jotka aiheuttavat hänelle ja hänen lapselleen terveyshaittaa.





Laatuvirhe

Käräjäoikeus katsoo näillä perusteilla, että Foreg on reklamoinut maakaaren 2 luvun 25 §:n tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa ja hänellä on siten oikeus esittää vaatimuksia tässä asiassa.

Arvioitaessa sitä poikkeaako kiinteistö virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen edellyttää, on otettava huomioon ennen kauppaa kaupankohteesta esiin tulleet seikat ja arvioitava niiden merkitystä asiassa.

Nyt ratkaistavana olevassa asiassa on kyse omakotitalokiinteistöstä, joka on myyty ostajille asumiskäyttöön. Ostajat ovat voineet edellyttää, että
omakotitalo on asumiskelpoisessa kunnossa. Laatuvirheen arvioinnissa on keskeistä, voidaanko kaupan kohdetta käyttää siihen tarkoitukseen johon sitä on aiottu käyttää. '

Ostajien tiedot kaupan kohteesta kaupantekohetkellä

Foreg ja hänen entinen avopuolisonsa Virtnen ovat kiinnostuneet tyhjillään olleesta omakotitalosta ja ottaneet yhteyttä M ja S Hempelin kertoen halustaan ostaa kiinteistö. Hempelt ovat käyneet ennen kaupantekoa Foregin ja Virtsen kanssa ainakin kaksi kertaa kiinteistöllä tutustumassa siihen.

Tämän lisäksi Foregille ja Virtselle on luovutettu talon pohjapiirros. Pohjapiirroksen mukaan talon 1. kerroksessa on keittiö, olohuone, halli, wc, kaksi makuuhuonetta, saunatilat ja autotalli.
Kellarikerroksessa on työhuone, askarteluhuone, emännän työhuone, vaatehuone ja varastotilaa.

Kiinteistöllä ei ole tehty kuntokartoitusta ennen kaupantekoa.

Asuinrakennus on rakennettu 1950-luvun lopussa, eikä siihen ole tehty muita isompia korjauksia kuin katto. Hempelt ovat kertoneet tämän Foregille ja Virtselle ja se on myös ollut kaupan kohteeseen tutustuttaessa silmämääräisesti havaittavissa. Todistajat Vuonketo, Särkimaa ja Malminen ovat kertoneet, että rakennus on rakennettu 1950-luvulla noudatetun rakennustavan mukaisesti.

Kellarikerroksen tilat ovat osin olleet eri käytössä kuin pohjapiirroksen perusteella olisi pääteltävissä. Pohjapiirrokseen merkityn emännän työhuoneen tilalla on nykyään maalattiainen puuvarastona käytetty tila, jonka maalattiaisuutta Foreg ja Virtnen eivät ole kertomansa mukaan havainneet ennen kaupantekoa, koska lattialla on ollut paljon kaarnaa ja puuta. Askarteluhuone on puolestaan ollut takkahuonekäytössä ja siellä on S Hempeln kertoman mukaan ollut vanha sohva. Takkahuoneessa on Foregin mukaan ollut myös verhot ikkunassa. Työhuone on ollut keittiökäytössä. Siellä on keittiökaappien lisäksi ollut ainakin kiertoilmauuni ja kylmälaitteita, joita S Hempeln kertoman mukaan on käytetty R Hempeln pitopalvelun ja grillikioskin toiminnassa. Vaatehuoneen tilalla on ollut asuinkäyttöön sisustettu huone, jossa on Foregin kertomuksen mukaan ollut verhot ikkunassa, tauluja ja ryijy seinällä sekä huonekaluja. Seinillä olleet kuvat ilmenevät myös Vuonkedon raportissa (K3, s. 3) olevista valokuvista.
Näiden lisäksi alakerrassa on ollut varastotilaa, jossa on ollut paljon tavaraa.

Kellarikerros on edellä kuvatulla tavalla ollut käytössä, joka ainakin takkahuoneen ja vaatehuoneen osalta vastaa asumiskäyttöä ja sen perusteella ostajilla on ollut perusteltu syy mieltää tila asuintilaksi tai ainakin asumista palvelevaksi tilaksi. Vaikka kellarikerrokseen on erillinen sisäänkäynti, on sieltä myös kulkuyhteys ylempään kerrokseen, mikä mahdollistaa kellarikerroksen käyttämisen asumista palvelevana tilana. Kellarikerros on asuinkerrosta matalampaa tilaa ja siellä on vain vähän ikkunapinta-alaa. Vaikka kellarikerrosta ei näin ollen lasketa virallisiksi asuinneliöiksi, ei se sulje pois tilan käyttökelpoisuutta asumista palvelevana tilana, joskaan betonipintaisen lattian ja seinäpintojen kunnon vuoksi ne eivät ilman remonttia olisi vuokralaiselle kelpaavia tiloja.

Asiassa on jäänyt näyttämättä, että myyjät ja ostajat olisivat kaupantekohetkellä keskustelleet tai olleet tietoisia siitä, että alakertaa on joskus vuokrattu asunnoksi. Vuokraaminen kuitenkin osoittaa sitä, että tilat ovat sopivia asumiskäyttöön tai vähintään asumista palvelevaan käyttöön.

Asiassa on jäänyt näyttämättä, että Hempelt olisivat ennen kaupan tekoa antaneet Foregille ja Virtselle maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2-kohdassa tarkoitettuja virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja kaupan kohteesta. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että laatuvirheitä on arvioitava edellä mainitun lainkohdan 5-kohdassa tarkoitettuina salaisina virheinä.


Sisäilmanäytteiden ja materiaalinäytteiden tutkimustulokset

Hokemaenjoen vesistön vesiensuojelyhdistys ry:n testausselosteesta (K8) ilmenee, että asuinrakennuksesta on otettu sisäilmanäytteet sekä ylä- että alakerrasta ja molemmissa on havaittu raja-arvot ylittävät sieni-itiöpitoisuudet. Näytteissä on todettu kosteusvaurioon viittaavia sienisukuja ja -lajeja.

Tommi Vuonketo on ottanut asuinrakennuksesta materiaalinäytteitä. Kellarikerroksesta (alakerta) on vaatehuoneesta, työhuoneesta ja takkahuoneesta otetuista näytteistä löydetty viitearvot ylittävää aktinomykeettien ja kosteusvauriota indikoivien homeiden kasvua (K3, näytteet N1, N2, N3 ja N5). Yläkerrasta (asuinkerros) on entisen kuistin lattiasta, keittiön lattiasta, sisäänkäynnin viereisen makuuhuoneen lattiasta ja olohuoneen ulkoseinästä löytynyt viitearvot ylittävää aktinomykeettien ja kosteusvauriota indikoivien hameiden kasvua (K3, näytteet N6, N7, N8 ja N9). Ulkoseinärakenteista otetuista lisänäytteistä on takakulman makuuhuoneeseen liittyvän vaatehuoneen sivuseinästä ja etusivun makuuhuoneen ulkoseinästä havaittu viitearvot ylittävää aktinomykeettien ja kosteusvauriota indikoivien homeiden kasvua (K4, näytteet N12 ja N13).

Sisäilmanäytteissä ja materiaalinäytteissä N1, N2, N3, N5, N9, N12 ja N13 on kaikissa havaittu aspergillus versicolor-homesientä. Tämä viittaa siihen, että sisäilmanäytteissähavaitut sieni-itiöpitoisuudet voivat olla peräisin muualtakin rakennuksesta kuin maalattiaisesta puuvarastosta. Lisäksi sisäilmanäytteiden sieni-itiöpitoisuudet ovat molemmissa kerroksissa samaa suuruusluokkaa, minkä vuoksi sisäilmanäytteistä ei voida päätellä, että sieni-itiöt olisivat peräisin yksin alakerrassa sijaitsevasta maalattiaisesta tilasta.

Sisäilmamittauksen tulosten ja Tommi Vuonkedon tekemässä selvityksen sekä terveystarkastajan tekemän asunnontarkastuksen jälkeen asunto on asetettu asumiskieltoon 27.1.2015 (K6).


Edellä mainittujen tutkimushavaintojen ja asumiskiellon perusteella käräjäoikeus toteaa, että kiinteistö poikkeaa salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.



Virheen arviointi

Kaupanpurun edellyttämä olennainen virhe

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Kaupan purku on tulee kysymykseen viimesijaisena vaihtoehtona, kun kaupan kohteen virhe on niin olennainen, ettei hinnanalennus enää vaikuta kohtuulliselta.

Säännöksen esitöissä (HE 120/1994) on katsottu, että virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksia korjata virhe on olennainen. Arviointia ei voida tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Oikeuskäytännössä on katsottu, että olennaisuusarviointi tehdään tapauskohtaisesti asiaan vaikuttavia seikkoja punniten. Painoarvoa on annettu korjauskustannusten määrälle ja virheen korjaamiseen käytettävälle ajalle. Kaupan purkuun oikeuttavana olennaisena virheenä on pidetty korjauskustannuksia, jotka ovat olleet vähintään 40 prosenttia kiinteistön kauppahinnasta.

Edellä todetun mukaisesti kohteessa on näytetty olevan terveyshaitta, minkä johdosta kantajat eivät pysty käyttämään kiinteistöä siihen tarkoitukseen kuin ovat sen ostaneet. Kiinteistö on asetettu asumiskieltoon terveysviranomaisten toimesta, mikä osoittaa äärimmäisellä tavalla sitä, että kiinteistöä ei voi käyttää siihen asumistarkoitukseen, johon sekä ostajat että myyjät ovat mieltäneet sitä tarkoitetun käyttää. Kaupan purun edellyttämä virheen olennaisuusvaatimus voi täyttyä jo tällä perusteella, vaikka korjauskustannukset eivät ylittäisi oikeuskäytännössä määriteltyä 40 prosenttia kauppahinnasta. Virheen olennaisuusarvio on kuitenkin kokonaisarvostelua (KKO:2015:88), joten käräjäoikeus on jäljempänä arvioinut myös vaadittavien korjaustoimenpiteiden laajuutta ja kustannustasoa sen selvittämiseksi, onko kiinteistön virhe niin olennainen, että se oikeuttaa kaupan purkuun.

Vastaajat ovat vedonneet, että Foreg ei yksin voisi vaatia kaupanpurkua, koska hän on lunastanut puoliosuuden Virtselta. Foreg on 9.4.2010 tehdyn kaupan osapuoli ja siten oikeutettu esittämään kauppaan perustuvia vaatimuksia myyjätaholle. Maakaari tai sen esityöt eivät aseta muita vaatimuksia kaupan purulle kuin sen, että kiinteistö voidaan palauttaa takaisin myyjälle (maakaari 2 luku 33 § 1 momentti ja 34 § 1 momentti). Maakaari ei siis edellytä, että kaupan purkua voisivat vaatia ainoastaan kaikki ostajat yhdessä. Tällaista johtopäätöstä ei ole löydettävissä myöskään oikeuskäytännöstä. Näillä perusteilla käräjäoikeus katsoo, että Foreg on oikeutettu yksin vaatimaan kaupanpurkua.


Vaadittavat korjaustoimenpiteet ja niistä aiheutuvat kustannukset

Asiassa on korjaustarpeen ja riittävän korjaustavan selvittämiseksi kuultu todistajina Tommi Vuonketoa, Juha Särkimaata ja Kari Malmista.

Vuonkedon mukaan mikrobivaurioiden korjauksessa ensisijainen korjaustapa on vaurioituneen materiaalin poistaminen. Kun ulkoseinissä on eri puolilla rakennusta useita vaurioituneita kohtia, on kaikki ulkoseinät korjattava. Ulkopuolelta tapahtuva korjaus vaurioitunut materiaali poistamalla poistaa sisäilmariskin kokonaan. Tiivistävä korjaus eli kapselointi pienentää sisäilmariskiä, mutta ei poista sitä. Lattioiden korjauksessa kapseloinnista ei ole erityistä hyötyä, kun kapselointeja varten kaikki lattiapinnat joudutaan poistamaan. Alakerran seinät ovat hankala paikka korjata, eikä kellarikerrosta kannata korjata ennen kuin salaojitus on kunnossa. Tässä rakennuksessa kellarikerroksen tilat ovat asumiskäytössä olevia tiloja ja niistä on yhteys asuintiloihin, joten mikrobit kulkeutuvat ylöspäin ilman mukana. Kellarikerroksen korjaaminen on tarpeen.

Särkimaa ei pidä tiivistyskorjausta riittävänä korjaustapana, koska niiden onnistumisaste on huono ja odotettavissa oleva käyttöikä vain 10-20 vuotta. Hänen mukaansa tiivistyskorjaus soveltuu vain tilapäiseen käyttöiän jatkamiseen.

Malmisen mukaan mikrobivaurioituneet kohdat on korjattava vain, jos niistä on ilmayhteys sisäilmaan. Ainakaan ulkoseinissä ei ole korjaustarvetta, jos ei ole tehty merkkikaasukoetta ja osoitettu korjaustarvetta. Toisaalta kanteen tarkoittaman rakennuksen osalta Malminen olisi valmis esittämään terveysviranomaisille yläseinien paikallista korjausta, joskaan terveysviranomaiset eivät Malmisen arvion mukaan todennäköisesti sitä hyväksyisi ja näin ollen Malminen pitää sisäseinien tiivistyskorjausta hyvänä vaihtoehtona. Välipohjasta on läpivientien takia todennäköisempi yhteys sisäilmaan kuin ulkoseinistä. Kapselointi eli sisäseinien tiivistäminen on tässä kohteessa hyvä korjaustapa, koska kyseessä on kivirakenteinen talo. Nykyään osataan kapseloida ja sillä saavutetaan kestävä lopputulos. Kellaritilojen osalta kaikkia lattioita ei tarvitse piikata auki, koska vain takkahuoneessa on Toja-levy. Pintabetoni poistetaan kaikista lattioista. Kellarikerroksen lattiaan ei tarvita tiivistyskorjausta. Talon salaojitus on uusittava, jos se ei toimi.

Todistaja Virtnen on kertonut, että ensimmäisenä keväänä puuvaraston maavaraisella lattialla vesi nousi kynnyksen korkeudelle saakka.

Vuonkedon raportista (K3, s. 4) ilmenee, että maanpohjaisessa tilassa vapaa vesi oli vain 20 cm viereisen lattiapinnan alapuolella.


Johtopäätöksenä käräjäoikeus toteaa, että omakotitalon saattaminen asumiskuntoon edellyttää asuinkerroksen (yläkerta) korjaamisen lisäksi myös kellarikerroksen (alakerta) mikrobivaurioiden korjaamista, koska kellarikerroksesta on yhteys asumiskerrokseen portaikon kautta. Yhteyttä asuinkerroksen ja kellarikerroksen välillä ei voida katkaista, koska kellarikerroksen tilat ovat vähintään asumistarkoitusta palvelevassa käytössä.

Virtsen kertomuksen ja Vuonkedon raportin perusteella on näytetty, että salaojat eivät toimi riittävällä tavalla. Malmisen mukaan salaojat on uusittava, jos ne eivät toimi. Vuonkedon mukaan kellarikerrosta ei kannata korjata, jos salaojia ei ensin korjata. Näiden seikkojen perusteella käräjäoikeus on tehnyt johtopäätöksen, että asumiskuntoon korjaaminen edellyttää myös salaojien uusimista.

Vuonketo ja Malminen ovat olleet eri mieltä rakennuksen seinien, välipohjan ja kellarikerroksen lattian korjaamistavasta. Vuonkedon ja Malmisen suosittelemien korjaustapojen kustannuksissa on suuri ero.

Särkimaan kustannusarvio (K5) korjaustöille on 153.500 euroa. Särkimaan laskelman pohjana on Vuonkedon raportti ja siinä suositellut korjaustavat.

Malminen on laskelmassaan (V4) arvioinut, etteivät kellarikerroksen tilat ole asuintilaa ja niitä ei sen vuoksi tarvitse korjata kuten asuintiloja. Hän toteaa, että mikäli kellarikerroksen tilat halutaan ottaa asuinkäyttöön, täytyy lattiat uusia ja asentaa kaikkiin ulkoseiniin ilman- ja höyrynpitävät sisäpuolen pintarakenteet. Kustannusarvio lattioiden uusimisen osalta on 11.760 euroa ja ulkoseinien pinnoittamisen osalta 5.040 euroa. Malminen on kertonut, että purkutyöt maksavat noin 1.000 euroa päivältä ja työn kesto on maksimissaan viikko. Käräjäoikeus on jo edellä perustelluin tavoin todennut, että kellarikerroksen tilat ovat ainakin asumista palvelevia tiloja ja terveyshaittojen poistamiseksi niidenkin korjaaminen on välttämätöntä.

Asuinkerroksen lattian osalta Malminen on arvioinut kapseloinnin korjauskustannukseksi 7.000 euroa ja pintabetonilaatan uusimisen kustannukseksi 11.200 euroa. Ulkoseinien korjaaminen kaikki seinät tiivistämällä maksaa 5.460 euroa.

Salaojien uusiminen maksaa Malmisen arvion mukaan noin 15.000 euroa.

Malmisen kustannusarvio edellä mainittujen töiden osalta on siis yhteensä 51.000 euroa. Malmisen kertomuksen mukaan näiden korjaustöiden jälkeen talo on siinä kunnossa, että siinä voi asua.

Todistaja Avisto on antanut tarjouksen (V5) salaojien uusimisesta ja alapohjan ja välipohjan korjaustöistä. Salaojien uusimisen hinta tarjouksessa on 14.600 euroa. Alapohjan ja välipohjan korjaustöiden hinta on 81 euroa neliömetriltä (140 m2 + 93 m2 å 81 euroa= 18.873 euroa). Avisto on häntä käräjäoikeudessa kuultaessa tarjonnut purkutyöt hintaan 6.709 euroa (sisältää ne työt, jotka Särkimaan laskelmassa on mainittu kohdassa "Alakerran seinien purku ja korjaus"). - Hän on arvioinut, että Särkimaan laskelmasta (K5) ilmenevä alakerran tukemisen ja tukirakenteiden työmenetelmä on samankaltainen kuin hän itse käyttäisi ja kustannustaso 16.200 euroa on lähellä sitä, mitä itse tarjoaisi. Avisto on lisännyt, että edellä mainittujen kustannusten
lisäksi tulevat sähkö- ja putkitöistä aiheutuvat kustannukset sekä mahdolliset valvojan kustannukset.

Aviston tarjoamien töiden kokonaishinta on noin 56.500 euroa.

Tampereen Tasorakennus Oy:n tarjouksessa seinien levytystyön hinnaksi on tarjottu 55 euroa neliömetriltä ja lisätöiden hinnaksi 53,50 euroa.

Vuonketo on arvioinut kokonaiskustannusten sijoittuvan Särkimaan laskelman vaihteluvälin(+/- 20 %) alapäähän.

Käräjäoikeus toteaa salaojien korjaamisen osalta, että sen kustannustasoksi on edellä näytetty noin 15.000 euroa.

Välipohjan korjauskustannukset vaihtelevat suuresti. Aviston tarjous on noin 80 euroa neliömetriltä ilman purkutöitä, Malmisen laskelma on noin 130 euroa neliömetriltä ilman purkutöitä ja Särkimaan laskelma noin 200 euroa neliömetriltä sisältäen purkutyöt. Käräjäoikeus on näiden laskelmien pohjalta arvioinut välipohjan korjauskuluiksi noin 13.000 euroa (laskettuna Särkimaan korjausarvion mukaisen korjattavan
pinta-alan 93 m2 mukaan).

Kellarikerroksen lattian osalta hinta-arviot ovat puolestaan seuraavat: Avisto 81 euroa neliömetriltä ilman purkutöitä, Malminen 84 euroa neliömetriltä ilman purkutöitä ja Särkimaa noin 280 euroa neliömetriltä sisältäen purkutyöt. Käräjäoikeus on arvioinut kellarikerroksen lattian korjauskulut neliömetriä kohti samansuuruisiksi kuin välipohjan korjauskulut, joten kokonaismääräksi on arvioitu noin 19.500 euroa.

Kellarikerroksen korjaaminen edellyttää välipohjan väliaikaista tukemista ja lopullisen kannatuksen uusimista. Särkimaan laskelman ja Aviston kertomuksen perusteella tämän työvaiheen kustannus on 16.200 euroa.

Ulkoseinien korjaustavasta on Vuonkedolla ja Malmisella merkittävä näkemysero. Ulkoa päin korjaamalla kustannukset ovat Särkimaan laskelman mukaan 27.535 euroa ja sisäpuolelta pinnoittamalla tehtynä Malmisen esittämä 5.460 euroa.

Myös kellarikerroksen seinien osalta Vuonkedolla ja Malmisella on näkemysero. Tämän vuoksi kustannusarviot vaihtelevat Särkimaan
laskelman mukaisesta 26.837 eurosta Malmisen esittämään 5.040 euroon.

Kokonaiskustannukset ovat edellä mainituilla perusteilla ilman valvontakuluja, sähkötöitä ja putkitöitä ainakin noin 60.000 euroa ja voivat nousta noin 100.000 euroon riippuen siitä, mikä korjaustapa seinien korjaamiseen valitaan.

Virtsen kuvaama vedenpinnan nousu puuvaraston maalattiaisessa tilassa on saattanut kastella muiden tilojen seiniä ja lattioita.
Käräjäoikeuden arvion mukaan se ei kuitenkaan ole voinut aiheuttaa mikrobivaurioita kaikkiin niihin kohtiin taloa, missä niitä on: Vuonkedon tutkimuksissa havaittu. Keväällä 2010 tapahtunut vedenpinnan nousu ei näin ollen ole ratkaiseva seikka talon korjaustarvetta arvioitaessa. Lisäksi on edellä salaojituksen kuntoa koskevassa kohdassa todetuin tav0in todennäköistä, että vedenpinnan nousu keväällä 2010 ei ole ollut· ainutkertainen tapahtuma.

Kiinteistöllä Foregin hallinta-aikana tapahtuneella palovahingolla ei käräjäoikeuden mielestä ole merkitystä mikrobivaurioiden korjaustarpeen tai korjauskustannusten arvioinnissa, koska palovahingot on vakuutusyhtiön toimesta korjattu siten, että asunto on korjauksen jälkeen samassa kunnossa kuin ennen palovahinkoa.

Korjauskustannusten määrä nousee edellä mainituilla perusteilla jo pienimmän kustannusarvion mukaan (lisättynä mm. valvonta-, sähkötyö­ ja putkityökuluilla) lähelle 40 %:ia alkuperäisestä kauppahinnasta. Tämä seikka tukee kokonaisarviossa sitä, että virhe on kaupan purkua koskevan maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin tarkoittamalla tavalla olennainen.


Kiinteistön arvoa lisäävät kustannukset

Foreg on vaatinut vastaajilta korvausta kiinteistön arvoa lisäävistä kustannuksista, jotka muodostuvat leivinuunin rakentamisesta ja yläpohjan eristyksen lisäämisestä.

Käräjäoikeus katsoo, ettei leivinuunin rakentaminen lisää kiinteistön arvoa, koska lämmitysmuotona on kaukolämpö eikä leivinuunia tarvita sen vuoksi lisälämmitykseen. Muutoin leivinuunin käyttötarve riippuu täysin asukkaan omista tarpeista ja mieltymyksistä, eikä sen osalta ole näytetty, miten leivinuunin olemassaolo vaikuttaa lähes alkuperäiskunnossa olevan omakotitalon arvoon.

Yläpohjan eristyksen lisäämisellä voi olla vaikutusta talon lämmitystarpeeseen, mutta kantaja ei ole esittänyt, miten eristyksen lisääminen on nostanut kiinteistön arvoa.

Näillä perusteilla kantajan vaatimus hylätään kiinteistön arvoa lisäävien kustannusten osalta.


Asumishyöty

Vastaajat ovat vaatineet, että kaupanpurkutilanteessa otetaan myyjien eduksi huomioon asumishyöty ajalta 1.5.2010 - 17.3.2015.

Maakaaren 2 luvun 33 §:n mukaan ostajan on kaupanpurkutilanteessa maksettava korvaus myyjälle, jos hän on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa. Tällaisina tuloina pidetään muun muassa vuokratuloja ja puun myynnistä saatuja tuloja.

Foreg ja Virtnen ovat käyttäneet kiinteistöä omana asuntonaan ja maksaneet sinä aikana kaikki kiinteistöstä aiheutuneet lämmitys-, vesi- ja huoltokulut sekä kiinteistöverot. ·

Käräjäoikeus katsoo, että Foreg ja Virtnen eivät ole saaneet kiinteistöstä maakaaren 2 luvun 33 §:n tarkoittamaa merkittävää tuottoa. He ovat käyttäneet kiinteistöä siihen tarkoitukseen, johon se on hankittu eli asumiseen ja maksaneet asumisesta aiheutuneet kustannukset, mitkä he olisivat maksaneet siinäkin tapauksessa, että kauppaa ei olisi purettu tai että he olisivat asuneet vastaavassa omistusasunnossa muualla.


Oikeudenkäyntikulut
Asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan vastapuolen tarpeellisista toimenpiteistä aiheutuneet kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Vastaajat ovat määrällisesti hyväksyneet kantajan oikeudenkäyntikulut. Käräjäoikeus on viran puolesta arvioinut tehdyt toimenpiteet asian laatuun ja laajuuteen nähden kohtuullisiksi.


Tuomiolauselma
S Foregin ja Simo Virtsen sekä K Hempeln jakamattoman kuolinpesän ja R Hempeln jakamattoman kuolinpesän 9.4.2010 tekemä kiinteistökauppa vahvistetaan puretuksi. Kaupan kohteena on P-niminen kiinteistö RN:o x joka sijaitsee Sakaalisten kaupungissa x.

K Hempeln jakamaton kuolinpesä ja R Hempeln jakamaton kuolinpesä velvoitetaan suorittamaan kauppahinnan palautuksena
170.000 euroa sitä vastaan, että S Foreg palauttaa kaupan kohteena olleen kiinteistön.

Palautettavalle rahamäärälle on suoritettava korkolain 3 § 2 momentin mukaista korkoa 9.4.2010 lukien.

K Hempeln jakamaton kuolinpesä ja R Hempeln jakamaton kuolinpesä velvoitetaan korvaamaan S Foregin oikeudenkäyntikulut 30.064,12 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen 23.4.2018 lukien.

Vaatimukset on enemmälti hylätty.


Lainkohdat
Maakaari 2 luku 17 §, 25 §, 33 § ja 34 §
Oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 §


MUUTOKSENHAKU Tähän ratkaisuun tyytymätön saa hakea siihen muutosta valittamalla
Turun hovioikeudelta tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.


Riita- ja hakemusasiassa tarvitaan aina jatkokäsittelylupa, kun käräjäoikeuden ratkaisuun haetaan muutosta valittamalla.

Ennakkopäätösvalituksen tekeminen edellyttää vastapuolen , suostumusta ja valitusluvan pyytämistä korkeimmalta oikeudelta. jos valituslupaa ei myönnetä, käräjäoikeuden ratkaisu jää pysyväksi.

Muutoksenhakumenettelyyn kuuIuvat:
- tyytymättömyyden ilmoittaminen ja
- valittaminen.

Päätökseen on ilmoitettava tyytymättömyyttä viikon kuluessa ratkaisun antamisesta, toisin sanoen viimeistään seuraavalla viikolla ratkaisun antamispäivää vastaavana viikonpäivänä. Ilmoitus on tehtävä suullisesti tai kirjallisesti käräjäoikeudelle tai käräjäoikeuden kansliaan sen aukioloaikana. Jos muutoksenhakija tahtoo hakea muutosta ennakkopäätösvalituksella, hänen on ilmoitettava siitä tyytymättömyydenilmoituksen yhteydessä.

Määräaika valituksen tai ennakkopäätösvalituksen tekemiseen on kolmekymmentä päivää. Määräajan laskeminen alkaa käräjäoikeuden ratkaisun antamispäivää seuraavasta päivästä. Valituskirjelmä toimitetaan käräjäoikeuden kansliaan.

Valituksen tai ennakkopäätösvalituksen johdosta valittajan vastapuoli voi tyytymättömyyttä ilmoittamatta valittaa osaltaan käräjäoikeuden ratkaisusta. Määräaika vastavalitusta varten on kaksi viikkoa valittajalle asetetun valitusmääräajan päättymisestä.

Tarkemmat muutoksenhakuohjeet ovat nähtävillä käräjäoikeuden kansliassa.


Käräjätuomari


Hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus

- K Hempeln ja R Hempeln jakamattomat kuolinpesät, edustajinaan M Hempel ja S Hempel

Käräjätuomari T V

Määräpäivä valitukselle maanantai 23.4.2018. Määräpäivä vastavalitukselle maanantai 7.5.2018.