Salaojat kiinteistökaupassa
Kiinteistökaupoissa riidellään usein salaojista ja niiden virheellisyydestä. Mitä vanhemmista salaojista on kysymys, sitä vähemmän merkitystä niille virhearvioinnissa annetaan. Eikä silloin myöskään niiden uusiminen kuulu myyjän vastuulle. Siitä oli alla olevassa riidassa kysymys. Kosteusvauriot ulkoseinien alaosissa johtuivat matalaperusteisessa rakennuksessa alapuolisen hiekkapohjaisen täyttömaan kapillaarisuudesta (eli vesi pääsee nousemaan ylöspäin alapohjan täyttöhiekassa) eikä salaojien toimimattomuudesta. Itse asiassa hovioikeus katsoi ettei salaojille ollut edes tarvetta.
Riidassa ostaja vaati kaupan purkua tai hinnanalennusta katon virheiden ja seinien alaosien mikrobivaurioiden takia. Katon virheitä ei katsottu merkittäväksi ikä ja kunto sekä tietoisuus siitä kaupantekohetkellä huomioiden. Salaojista ei myöskään tuomittu hinnanalennusta koska niillä ei ollu olennaista merkitystä seinien alaosien mikrobivaurioitumiseen kuten alla voi lukea perusteluista. Sen sijaan seinien alaosien korjaamisesta n. 40.000 euron korjauskustannuksista tuomittiin tasonparannusta huomioiden 35.000 euroa hinnanalennusta. Hovioikeus pysytti tältä osin käräjäoikeuden päätöksen hinnanalennuksesta.
Oikeudenkäyntikulujen osalta hovioikeus katsoi, että käräjäoikeuden tuomitsemista oikeudenkäyntikuluista n. 23.000e myyjän korvausvelvollisuus vähennettiin n. 7600 euroon. Tämä johtui siitä että merkittävä osa ostajan esittämistä vaatimuksista oli kuitenkin hylätty. Hovioikeudessa ostaja hävisi myyjälle joten siltä osin ostajan oli maksettava n. 3000 euroa (kyseessä oli oikeusapu).
Hovioikeuden perusteluista salaojien osalta:
Kysymyksessä olevan talon rakentamisaikana 1989-1990 voimassa olleessa sisäasiainministeriön rakentamismääräyskokoelmassa C2 vuodelta 1976 ei ole ollut määräyksiä rakennuksen salaojittamisesta ja rakennusten kosteusteknistä suunnittelua koskeneet määräykset ovat olleet hyvin yleisluonteisia. Edellä mainitussa ympäristöministeriön kiinteistöjen vesi- ja viemärilaitteistoja koskevassa 1.7.1987 voimaan tulleessa kokoelmassa (D1) on yleisiä määräyksiä ja ohjeita salaojavesien johtamisesta kiinteistöltä (4.5). Rakennuksen perustusten salaojittamista ja rakennuspohjan kuivatusta ja rakennuksen alapohjan rakennetta koskevia tarkempia määräyksiä on annettu vasta edellä mainitussa 1.1.1999 voimaan tulleessa rakentamismääräyskokoelmassa C2. Rakentamista koskevissa julkaisuissa kuten rakennusinsinöörien liiton (RIL) ja Rakennustietosäätiön (RT) julkaisuissa on ollut jo aikaisemmin ohjeistusta salaojista ja niiden rakentamisesta. Ohjeet ovat olleet tulkinnanvaraisia ja salaojien tarvetta on arvoitu esimerkiksi alusmaan laadun tai rakennuksen tai sen lattian korkeusaseman suhteella ympäröivään maaperään. Mainitut ohjeet eivät ole olleet velvoittavia. Niiden perusteella on voitu kuitenkin tehdä päätelmiä hyvästä rakennustavasta (Palo – Linnaimaa, Asuntokaupan virhevastuut oikeuskäytännössä 2002, s. 36).
Todistaja Paxxxnen on kertonut hovioikeudessakin käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla, että rakennuksen salaojitus ja talon perustukset kosteuseristyksineen on tehty sen rakennusaikana noudatetun käytännön mukaisesti. Salaojat ja rakennuksen alle asennettava kapillaarikerros tulivat käyttöön vasta vuosituhannen vaihteessa. Tätä ennen salaojat rakennettiin lähinnä sellaisiin taloihin, joissa oli kellarikerros. Matalaperusteisiin taloihin ei rakennettu salaojia varsinkaan silloin, kun talo oli hiekkamaalla. Koska alapuolista kapillaarikerrosta ei käytetty, rakennuksen perusmuuri oli aina vähän kostea, mutta muurin ja seinärakenteen välissä oleva bitumihuopakaista esti kosteuden nou- semisen seinärakenteeseen, jos huopa oli asennettu kunnolla. Edellä kerrotut seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoo, ettei salaojien rakentaminen kysymyksessä olevalle kiinteistölle ole ollut välttämätöntä.
Hovioikeus katsoo, että salaojajärjestelmä on ainakin näiltä osin rakennettu hyvän rakentamistavan vastaisesti. Kuitenkaan pelkästään se, että rakentamisessa ei ole noudatettu hyvää rakentamistapaa, ei ole maakaaressa tarkoitettu virhe, jos virheestä ei ole aiheutunut haitallisia seurauksia. Kun salaojien rakentaminen ei ole ollut pakollista eivätkä kaupan osapuolet ole niistä tienneet kaupasta sovittaessa, voidaan salaojissa katsoa olevan vaikutuksellinen virhe vain siinä tapauksessa, että niiden katsotaan merkittävästi lisänneen talon rakenteiden kosteusrasitusta verrattu tilanteeseen, jossa salaojia ei olisi ollut ollenkaan.
Tässä tapauksessa salaojat on asennettu riittävän syvälle eli anturan alapuolelle. Asiassa ei ole Mxxxsen arvion lisäksi esitetty suoranaista näyttöä siitä, että salaojaputkisto keräisi vettä perustusten viereen. Kosteusvaurion aiheutumisen syytä koskeva todistelu viittaa vahvasti siihen, että kapillaarisen kosteuden nouseminen perustuksiin johtuu ainakin etupäässä perustusten alapuolisen kapillaarikerroksen puuttumisesta, mikä ei ole kuitenkaan talon rakentamisajankohta huomioon ottaen maakaaressa tarkoitettu virhe. Kun edes nykyaikainen sadevesi- ja salaojajärjestelmä sekä perustusten kosteus- ja routaeristeen uusiminen eivät estäisi täysin kapillaarisen kosteuden nousemista perustuksiin, asiassa esitetty näyttö ei osoita, että salaojitus siinä olevista virheistä huolimatta olisi merkittävästi vaikuttanut talon kosteusvaurion syntymiseen verrattuna siihen tilanteeseen, ettei salaojitusta olisi rakennettu ollenkaan.
Itä-Suomen hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 27.1.2021