Ostajan selonottovelvollisuus on kiristynyt viime vuosina varsinkin vanhempien rakennusten kohdalla. Alla oli kysymys siitä, oliko kiinteistönkauppa purettava tai oliko siitä suoritettava hinnanalennusta ja korvauksia. Virheet olivat riidattomia.

Kaupan kohteena oleva rakennus oli 1932 rakennettu eli 82 vuotta vanha kaupantekohetkellä. Kauppahinta oli 280.000 euroa vuonna 2014 tehdyssä kiinteistökaupassa, jonka purkua kantaja vaati ensisijaisesti ylä- ja alapohjien virheiden johdosta. Käräjäoikeus hylkäsi purun mutta tuomitsi 50.000 euroa hinnanalennusta alapohjasta. Hovioikeus hylkäsi kuitenkin kaikki vaatimukset katsoen ostajan laiminlyöneen selonottovelvollisuutensa.

Asiassa oli riidatonta se, että kaupan kohteena olleessa kiinteistössä on korjaustoimenpiteitä edellyttäviä vaurioita ylä- ja alapohjassa. Alapohjan virheitä oli yritetty korjata. Riitaista oli oikeus kaupan purkuun, korjauskustannusten oikea määrä, myyjien antamien tietojen oikeellisuus, ostajan selonottovelvollisuuden täyttäminen sekä vahingonkorvauksien perusteet ja määrät.

Ensin oli kysymys myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuudesta.

Vastaajat olivat antaneet kantajalle kaikki hallussaan olleet aiemmat tutkimustulokset ja edellisen omistajan heille antamat tiedot suoritetuista remonteista. Vastaajat olivat kuitenkin antaneet kantajalle virheellisen tiedon suoritetuista korjaustöistä. Hovioikeus totesi, että lähtökohtaisesti myyjä vastaa virheellisen tiedon antamisesta silloinkin, kun virhe on johtunut hänen omasta tietämättömyydestään.

Hovioikeus totesi seuraavaa: Oikeuskirjallisuudessa on katsottu, että myyjän on tunnettava asiakirjoista ilmenevät tutkimustulokset riippumatta siitä, ovatko tutkimukset hänen vai edellisen omistajan teettämiä, ja hänen on kerrottava epäilyttävistä seikoista, mutta hän ei ole velvollinen alkamaan selvittämään tarkemmin vian olemassaoloa (Hoffrén s. 114).

Käräjäoikeus katsoi, että alapohjan osalta kyseessä oli salainen virhe. Hovioikeus myös katsoi, että koska vastaajat tai kantaja eivät olleet tienneet, että alapohja oli kaupan tekemisen aikana ollut huonokuntoinen, kysymyksessä oli salainen virhe. Vastaajat eivät olleet menetelleet tuottamuksellisesti.

Seuraavaksi oli kysymys ostajan selonottovelvollisuudesta.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti

Käräjäoikeuden mukaan kantaja oli menettänyt oikeutensa vedota virheeseen yläpohjan osalta laiminlyödessään selonottovelvollisuutensa. Käräjäoikeus totesi, että kantajan menettelyn arvioinnissa on otettava huomioon rakennuksen kunnosta kaupan yhteydessä esitetyt tiedot, joiden mukaan alapohja on korjattu sekä se, että alapohjaan ei ole ollut pääsyä. Alapohjan osalta käräjäoikeus katsoi kantajan täyttäneen selonottovelvollisuutensa, sillä kantajalla ei ole ollut erityistä syytä epäillä myyjän antamia tietoja. Hovioikeus kuitenkin katsoi, toisin kuin käräjäoikeus, ettei ostaja ole täyttänyt selonottovelvollisuuttaan eikä hän voi siten vedota laatuvirheenä alapohjankaan vaurioihin.


”JJ oli asunut rakennuksessa vuokralla muutaman kuukauden ennen kaupan solmimista. Hän on tuolloin voinut todeta, että alapohjan tarkastukseen tarkoitettu luukku ei ollut ollut käytettävissä. Tästä JJ on voinut päätellä, että SSt eivät olleet voineet tarkastaa alapohjaa, ja että ainoat tiedot alapohjan kunnosta olivat olleet 14 vuoden takaa. Kun kysymyksessä lisäksi oli 82-vuotta vanha rakennus ja kun tarkastuskertomuksesta on ilmennyt olleen olemassa vaara vaurion etenemisestä, JJ ei ole voinut luottaa siihen, että korjaukset olisi tehty siten, ettei vaurio olisi ehtinyt edetä.”

Yhteenvetona hovioikeus totesi, että kantajan vaatimukset kaupan purkamisesta ja hinnanalennuksesta sekä vastaajien velvoittamista suorittamaan hänelle korvauksia on kokonaan hylättävä.

Hakusanat: kiinteistö, alapohja, yläpohja, selonottovelvollisuus, purku, hinnanalennus

Hovioikeuden perusteluista:

Ostajan selonottovelvollisuus

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Myyjä ei vapaudu vastuusta, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Lainkohdan säätämiseen johtaneen hallituksen esityksen (HE 120/1994 vp
s. 56-57) mukaan rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy, eikä tarkastuksessa edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 1984 II 193 katsonut, että ostajat eivät olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan, kun vesivahingot eivät olleet havaittavissa talon tavanomaisessa ulkoisessa ja sisäisessä tarkastuksessa ja kun ullakkotilaan johtaneista kahdesta luukusta toinen oli ollut päätyseinään sisäpuolelta naulattu ja toinen sijainnut ahtaan säilytystilan katossa. Ratkaisussaan KKO 2009:31 korkein oikeus on niin ikään katsonut, että ostajalla ei ole ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä tavanomaisesta poikkeaviin toimenpiteisiin, kun tarkistusluukun puuttumisen vuoksi yläpohjatilan tarkastaminen olisi edellyttänyt rakenteiden purkamista. Ratkaisuissa KKO 2004:78 on myös katsottu, ettei kiinteistöön kajoavia tarkastustoimia edellytetty.

Sen sijaan ratkaisussa KKO 2019:16 on todettu, että ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää. Esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa. Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryhtyä itse toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä.

Katso koko tapaus:

Katso myös aikaisemmin lisätyt kysymykset ja tapaukset: