Mistä reklamaatioaika alkaa?

Virheestä on ilmoitettava myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Virheen havaitseminen tarkoittaa myös sen laadun ja laajuuden ymmärtämistä. Tämän arviointi riippuu aina olosuhteista ja siihen voi vaikuttaa monet eri tekijät kuten minkälainen virhe on kyseessä, miten laajalle levinneestä virheestä on kysymys, mikä on korjauskustannus jne.. Vaikka lähtökohtaisesti kysymys on objektiivisesti arvioitavasta seikasta myös ostajan subjektiiviset seikat voivat siihen vaikuttaa. Alla käräjäoikeus katsoi, että reklamaatioaika alkoi ensimmäisen kerran seinärakenteen korjaamisesta ja hylkäsi kanteen. Mutta hovioikeus katsoi sen alkaneen myöhemmin vasta kun ostajille paljastui, ettei ensimmäinen korjaus ollut poistanut ongelmaa ja sama ongelma esiintyi laajemminkin rakennuksen seinissä. Eli ostajien ei katsottu voivan ymmärtää ensimmäisen korjauksen yhteydessä asiantuntijan raporttiin kirjaamasta rakenteesta, että ongelma onkin laajempi.

Mutta hovioikeuskin hylkäsi kanteen koska ostajat eivät voineet näyttää toteen väitettään, että jälkimmäisestä virheestä olisi ilmoitettu myyjälle parin kuukauden sisällä ja todisteellinen näyttö virheen ilmoittamisesta ajoittui vasta vuoden päähän jälkimmäisen virheen havaitsemisesta.

Asiassa arvioitiin myös virheellistä ja hyvän rakennustavan vastaista seinärakennetta, joka luokiteltiin riskirakenteeksi. Hovioikeus katsoi, että koska mitään merkkejä vaurioitumisesta ei ollut, sen ei katsottu olevan virhe.

Ostaja kantaja hävisi jutun siis käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa ja joutui maksamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut n. 15.000 euroa.



Vaasan hovioikeus Tuomio Nro 1060

226

Antamispäivä 25.9.2012

Diaarinumero S 11/990

Ratkaisu, josta on valitettu

Keski-Suomen käräjäoikeuden tuomio 7.7.2011 nro 9444 (liitteenä)


Asia Valittajat

Vastapuolet

Kiinteistön kaupan purku ym.

V. K. Kixxx
T. B. Laxxxnen

P. K. Pexxxen
J. M. Pexxxen


Oikeudenkäynti hovioikeudessa

Pääkäsittely

Hovioikeus on 21.8.2012 toimittanut asiassa pääkäsittelyn, josta on laadittu erillinen pöytäkirja.

Valitus
Vaatimukset

V. K. Kixxx ja T. B. Laxxxnen ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja että heidän käräjäoikeuden tuomion sivulle 2 kirjatut kannevaatimusten kohdat 1 ja 2 hyväksytään tai toissijaisesti, että kanne vaatimusten kohta 4 hyväksytään. Kixxx ja Laxxxnen ovat lisäksi vaatineet, että P. K. ja J. M. Pexxxen (jäljempänä Pexxxet) velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudesta 14.213,11 eurolla ja hovioikeudesta 9.900,70 eurolla sekä heidän asianosaiskulunsa hovioikeudesta 300 eurolla, kaikki määrät laillisine viivästyskorkoineen. Vielä Kixxx ja Laxxxnen ovat vaatineet, että asianosaiset on ainakin määrättävä vastaamaan omista oikeudenkäyntikuluistaan käräjäoikeudesta.

Perusteet

Käräjäoikeus on soveltanut virheellisesti maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin reklamaatiosäännöstä sekä maakaaren saman luvun 17 §:n 2 momentin tarkoittamaa kaupan purkamisedellytyksenä olevaa olennaisuuskriteeriä. Käräjäoikeus on mainittuihin seikkoihin liittyen myös arvioinut asiassa esitetyn näytön väärin.

Ostajien tietoisuus virheestä ja reklamointi

Käräjäoikeus on virheellisesti katsonut yhtäältä, että Kixxxn ja Laxxxsen olisi pitänyt 2.6.-27.6.2008 suoritetun tarkastuksen perusteella tulla tietoisiksi seinärakenteen virheellisyydestä ja sen laajuudesta ja toisaalta, että reklamaatioaika kaupan purkuperusteena olevasta kyseisestä virheellisyydestä on alkanut mainitusta ajankohdasta.

Edellä todetussa tarkastuksessa havaittujen virheellisyyksien reklamaatioaika on kylläkin alkanut kyseisestä tarkastuksesta, mutta tältä osin asia on osapuolten välillä sovittu jo 7.8.2008 tehdyllä sopimuksella. Tämän tarkastuksen perusteella kiinteistössä on suoritettu tarkastuksen laajuuden edellyttämä korjaustyö. Kysymyksessä on tuolloin ollut yksittäinen lämpövuoto-ongelma. Tehdyn tarkastuksen ja suoritetun korjaustyön perusteella Kixxx ja Laxxxnen eivät kuitenkaan ole voineet tulla tietoisiksi rakennevirheen laajuudesta eikä reklamaatioaika tämän osalta ole siten voinut alkaa tehdystä tarkastuksesta.

Kixxx ja Laxxxnen ovat vasta seuraavana talvena 2009 voineet havaita, että suoritettu korjaustyö ei ollut parantanut kiinteistön kylmyysongelmaa, minkä johdosta asiassa on tehty lisätutkimuksia. Viimeisimmät tutkimukset asian osalta on tehty loppuvuodesta 2009. Vasta niiden kautta on voitu varmistua rakennevirheiden todenperäisyydestä. Asiasta on reklamoitu maaliskuussa 2010. Kyseisen reklamaation perusteena ei siten ole ollut kesäkuussa 2008 tehdyt havainnot kiinteistöstä vaan myöhemmissä jatkotutkimuksissa perustellusti herännyt epäilys siitä, että kiinteistön seinärakenne on toteutettu rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan vastaisesti. Reklamaatio on siten tehty kohtuullisessa ajassa. Asiassa on vielä otettava huomioon, että kyseisen seinärakenteen virheellisyys ja sen laajuus on tullut luotettavasti ilmi vasta käräjäoikeuden valmisteluistunnossa.

Virheen olennaisuus

Talon kantava seinäharkkomuuraus on tehty virheellisesti siten, että seinien ja koko talon rakenteiden paino kohdistuu pohjalaatalle. Mikäli seinärakenne on tehty todistaja J. T. Vikttttin kertomalla tavalla, niin taloon on rakennettu välipohjaan kylmäsilta, jota on vaikea korjata. Kiinteistöön on sen virheellisyyden vuoksi suoritettava mittavia korjaustöitä. Tässä vaiheessa ei ole selvyyttä siitä, miten kyseinen virheellisyys on korjattavissa. Tämän johdosta asiassa ei voida myöskään luotettavasti esittää korjauskustannusten määrää. Hinnanalennuksen määrää arvioitaessa ei edellytetä korjauskustannusten erittelemistä, vaan sen arvioimista, mitä kyseisenlaisesta virheellisestä kiinteistöstä saisi kauppahintana sitä myytäessä. Virheellisyyden laadun ja laajuuden vuoksi on tämän osalta selvää, ettei kiinteistöä todennäköisesti edes saisi myytyä.


Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta

Kixxxlla ja Laxxxsella on ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin ottaen huomioon, että Pexxxet ovat salanneet kaupanteossa heidän tietämänsä kiinteistössä olevan olennaisen virheen ja että asiassa on ollut tarve saada tuomioistuimen oikeudellinen arvio kyseisestä virheestä.

Vastaus

Vaatimukset

Pexxxet ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että Kixxx ja Laxxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 6.243,37 eurolla ja heidän asianosaiskulunsa hovioikeudesta 250 eurolla, molemmat määrät laillisine viivästyskorkoineen.

Perusteet

Käräjäoikeus on arvioinut asiassa esitetyn näytön oikein, tehnyt siitä oikeat johtopäätökset ja päätynyt oikeaan lopputulokseen. Käräjäoikeus on arvioinut asian myös oikeudellisesti oikein.

Ostajien tietoisuus virheestä ja reklamointi

Osapuolten sopiessa 7.8.2008 kiinteistössä tehdyn korjaustyön kustannuksista rakennusmestari P. Jantttnen on Kixxxnja Laxxxsen tilauksesta tutkinut kiinteistön rakenteita myös laajemmin. Kyseisestä tarkastuksesta on laadittu pöytäkirja, jossa on todettu se väitetty kiinteistön virheellisyys, johon Kixxxon ja Laxxxsen kanne perustuu. Kixxxn ja Laxxxsen on täytynyt tulla tietoisiksi kyseisestä seikasta jo tuolloin. Tästä huolimatta he eivät ole reklamoineet virheestä tai esittäneet mahdollisia vaatimuksiaan ennen maaliskuun 2010 loppua. Kixxx ja Laxxxnen eivät siten ole reklamoineet havaitsemastaan virheestä kohtuullisessa ajassa.

Väite siitä, että kiinteistön virhe olisi paljastunut kokonaisuudessaan vasta käräjäoikeuden valmisteluistunnossa on virheellinen.

Virheen olennaisuus

Käräjäoikeus on arvioinut virheen olennaisuuden oikein. Kixxx ja Laxxxnen eivät ole esittäneet mitään näyttöä virheen olennaisuudesta eivätkä vaatimansa hinnanalennuksen määrän perusteista.

Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta

Ottaen huomioon, että Kixxx ja Laxxxnen ovat edellä todetulla tavalla laiminlyöneet reklamaation tekemisen kohtuullisessa ajassa ja että he eivät ole esittäneet virheen olennaisuuden taikka vaatimansa hinnanalennuksen perusteiden osalta mitään näyttöä, heiltä on puuttunut perusteltu syy oikeudenkäyntiin.

Todistelu

Hovioikeudessa on otettu vastaan sama todistelu kuin käräjäoikeudessa lukuun ottamatta Laxxxsen ja todistaja P. S. Hutttsen kuulemista.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Ostajien tietoisuus virheestä ja reklamointi

Kixxx ja P. Pexxxen ovat kertoneet hovioikeudessa keskeisiltä osin samalla tavalla kuin käräjäoikeuden tuomioon on heidän kertomakseen merkitty. Kixxx on lisäksi hovioikeudessa kertonut, että hän oli alkuvuodesta 2009 kiinteistössä suoritetun lämpökamerakuvauksen jälkeen toimittanut kiinteistönkaupassa toimineelle välittäjälle kirjallisen 23.2.2009 päivätyn tiedotteen lähetettäväksi edelleen Pexxxille. Kixxx on todennut lähettäneensä tiedotteen kiinteistönvälittäjän kautta, koska hän oli mieltänyt, että tiedon välittäminen kaupan osapuolten välillä kuluu tämän tehtäviin.

Tiedotteessa oli Kixxxn kertomuksen mukaan todettu seuraavaa: "Suoritimme 20.1.2009 Vatie 2:n uuden lämpökamerakuvauksen, jonka tarkoituksena oli selvittää miten kesällä 2008 tehdyt korjaukset auttoivat talossa esiintyviin lämpövuotoihin. Ohessa on PTS-Kiinteistötekniikan raportti, josta ilmenee vielä korjattavia asioita. Suunnittelutoimisto Plaanarin kanta asiaan oli se, että on tehtävä vielä kesällä lisätutkimuksia rakenteessa. Näistä tutkimuksista tiedotetaan myöhemmin, mikäli ne antavat siihen aihetta". Kixxx on lisäksi kertonut, että välittäjältä saamansa tiedon mukaan tämä oli lähettänyt kyseisen tiedotteen edelleen Pexxxille. P. Pexxxen on puolestaan kertonut, etteivät he ole missään vaiheessa saaneet mainittua tiedotetta ja että asia on tullut ilmi vasta nyt hovioikeuden pääkäsittelyssä. Muutoinkaan Pexxxet eivät olleet kuulleet mitään ostajien taholta elokuussa 2008 tehdyn sopimuksen jälkeen, kunnes he olivat saaneet asianajaja Purtttsen laatiman 17.3.2010 päivätyn reklamaatiokirjeen.

Käräjäoikeus on katsonut, että kantajien olisi 2.6.-27.6.2008 suoritetun tarkastuksen ja siihen liittyvän rakennusmestari P. Jatttsen 29.6.2008 päivätyn tarkastuspöytäkirjassa todetun perusteella tullut havaita puheena olevan seinärungon virheellinen rakenne, johon he ovat kanteessaan ensisijaisesti kaupan purkuperusteena vedonneet, ja että tähän nähden vasta maaliskuussa 2010 tehty reklamaatio ei ole tapahtunut kohtuullisessa ajassa, minkä vuoksi kantajat ovat menettäneet oikeutensa vedota mainittuun virheeseen kaupan purkuperusteena.

Kixxx on kertonut, etteivät he olleet edellä mainitun tarkastuspöytäkirjan perusteella voineet ymmärtää kiinteistössä olevan sellainen vakava virhe, joka vaatisi korjaustoimenpiteitä ja josta olisi täytynyt reklamoida. Virheen merkitys ja sen laajuus oli selvinnyt heille vasta loppuvuodesta 2009. Kixxx ja Laxxxnen ovat toisaalta myös todenneet että mikäli kyseiselle tarkastuspöytäkirjalle annetaan sellainen merkitys, että reklamaatioajan katsota an alkaneen siitä, ovat Pexxxetkin tulleet pöytäkirjasta ja siinä todetusta tietoisiksi viimeistään elokuussa 2008 sovittaessa tuolloin suoritetun remontin kulujen jakautumisesta, kun Kixxx ja Laxxxnen olivat esittäneet pöytäkirjan heille kulutositteiden kanssa. P. Pexxxen on hovioikeudessa todennut, että he olivat tulleet tietoisiksi Jantttsen tarkastuspöytäkirjasta vasta käräjäoikeusvaiheessa.

Hovioikeudessa todistajina kuullut J. Kalevi Holtttnen, J. A. Patttnen ja T. Juhani Herttt ovat yhdenmukaisesti todenneet, ettei heidän mielestään maallikon ole välttämättä ollut mahdollista ymmärtää Jantttsen tarkastuspöytäkirjassa sivulla 6 todetun seinärakenteen virheen merkitystä.

Koska Kixxx ja Laxxxnen ovat mieltäneet kiinteistössä 2.6.-27.6.2008 suoritetussa tarkastuksessa havaittujen virheiden tulleen korjatuksi ja asian tältä osin osapuolten välillä sovituksi 7.8.2008 tehdyllä sopimuksella, hovioikeus katsoo edellä mainittujen todistajankertomusten perusteella, ettei Kixxxn ja Laxxxsen voida katsoa vielä tuolloin havainneen kiinteistössä olevan virheen laatua ja laajuutta sillä tavoin, että maakaaren 2 luvun 25 §:ssä tarkoitettu reklamaatioaika olisi alkanut käräjäoikeuden katsomalla tavalla tuosta ajankohdasta. Hovioikeus katsoo, että Kixxxn ja Laxxxsen on kuitenkin viimeistään alkuvuodesta 2009 suoritetun lämpökamerakuvauksen jälkeen täytynyt tulla tietoisiksi siitä, etteivät kesällä 2008 suoritetut toimenpiteet olleet korjanneet kiinteistön kylmyysongelmaa. PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n lausunto on päivätty 26.1.2009. Kixxx ja Laxxxnen ovat itsekin mieltäneet, että kiinteistössä on virhe, josta on syytä ilmoittaa Pexxxille, kun he ovat Kixxxn kertoman mukaisesti helmikuussa 2009 päättäneet laatia tiedotteen Pexxxille välitettäväksi. Hovioikeus toteaa olevan perusteltua katsoa reklamaatioajan alkaneen tästä ajankohdasta.

Todistustaakka siitä, että reklamaatio on tehty maakaaren 2 luvun 25 §:ssä säädetyllä tavalla ja siitä, että myyjät ovat saaneet reklamaation tiedoksi on tähän vetoavalla Kixxxlla ja Laxxxsella. Hovioikeus katsoo, että P. Pexxxen kertomus siitä, etteivät he olleet saaneet reklamaatiota edellä mainitun tiedot­ teen kautta tiedoksi, on uskottava, ottaen huomioon, että asiassa on esitetty kiinteistönvälittäjän aiemminkin jättäneen Kixxxn ja Laxxxsen kattotiiliä koskeneen reklamaation välittämättä Pexxxille. Hovioikeus katsoo, että Kixxx ja Laxxxnen eivät ole näyttäneet, että Pexxxet olisivat saaneet reklamaation tiedokseen helmikuussa 2009. Riidattomasti seuraava yhteydenotto Kixxxn ja Laxxxsen taholta on tullut vasta 17.3.2010 päivätyn asianajajan kirjeen muodossa. Reklamaatio on siten tehty yli vuoden kuluttua siitä, kun ostajat ovat havainneet tai heidän olisi pitänyt havaita virhe.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa säädetään, että ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Laissa mainittu kohtuullinen aika on arvioitava tapauskohtaisesti. Oikeuskäytännössä ja oikeuskirjallisuudessa on kuitenkin yhtäältä katsottu, että yleisesti ottaen hyväksyttävänä reklamaatioaikana voidaan pitää noin 4-7 kuukautta ja toisaalta, että noin vuoden reklamaatioaikaa on pidettävä jo melko pitkänä. Laadultaan hankalampien virheiden osalta aika on pitempi kuin selvien virheiden osalta. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvottelemaan asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako virhe vaatimuksiin. Toisaalta reklamaation tarkoituksena on myös se, että myyjä saa tiedon virheestä ja voi osallistua sen selvittämiseen. Tässä tapauksessa Kixxx ja Laxxxnen ovat lämpökamerakuvauksen jälkeen ryhtyneet tekemään lisäselvityksiä, joista viimeisimmät on tehty loppuvuodesta 2009.

Asiaa tapauskohtaisesti arvioiden ja ottaen huomioon oikeuskäytännössä yleisesti hyväksyttävänä pidetty reklamaatioaika sekä se, että reklamaatioajan tulee olla kohtuullinen myös myyjän kannalta, hovioikeus toteaa, että nyt kyseessä olevaa yli vuoden reklamaatioaikaa ei ole pidettävä lain tarkoittamalla tavalla kohtuullisena aikana.

Kaupan purku ja hinnanalennus

Asianosaiset ja todistajat ovat kertoneet hovioikeudessa olennaisilta osin samalla tavalla kuin käräjäoikeuden tuomioon on merkitty. Hovioikeus tekee asiassa esitetystä näytöstä samat johtopäätökset kuin käräjäoikeus siltä osin, että kiinteistössä toteutettu seinärakenne on tehty vastoin rakentamista koskevia määräyksiä ja hyvää rakennustapaa ja että kysymyksessä on riskirakenne. Asiassa ei ole kuitenkaan osoitettu, että kyseisestä rakenteesta olisi aiheutunut kiinteistölle selvää vauriota, jollaisen ilmeneminen olisi vakavan virheen ollessa kysymyksessä todennäköistä, ottaen huomioon, että kiinteistö on rakennettu vuonna 2000. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, ettei asiassa ole näytetty virheen olevan maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennainen. Kaupan purkamisen edellytykset eivät siis täyty. Myöskään hinnanalennusvaatimuksen osalta ei ole ilmennyt aihetta päätyä muuhun johtopäätökseen kuin käräjäoikeus.

Oikeudenkäyntikulut

Kixxx ja Laxxxnen ovat oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n ja 16 §:n 1 momentin nojalla muutoksenhaun hävinneinä velvolliset korvaamaan Pexxxten oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut hovioikeudesta. Kixxx ja Laxxxnen ovat määrällisesti hyväksyneet Pexxxten mainitut kuluvaatimukset.

Tuomiolauselma

Valitus hylätään. Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.

V. K. Kixxx ja T. B. Laxxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan P. K. ja J. M. Pexxxen yhteiset oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta 6.243,37 eurolla sekä asianosaiskulut hovioikeudesta 250 eurolla, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.


Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 26.11.2012.


Asian ovat ratkaisseet:


Valmistelija:

Ratkaisu on yksimielinen.


hovioikeudenneuvos E.-L. Hettt hovioikeudenneuvos J. Mättt hovioikeudenneuvos M. Mäkttt

viskaali P. Palttt

LIITE

Vaasan hovioikeuden ratkaisu asiassa
S 1 1 / 9 9 0


KESKI-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS
VAPAUDENKATU 54/PL 534 TUOMIO 11/9444
40101 Jyväskylä L 10/7611
Käräjätuomari M. Leptttnen, pj Käräjätuomari E. Talttt-Lehtttt
Notaari M. Kilttt,
Annettu kansliassa 7.7.2011


Kantajat
1) V. Kixxx, Jyväskylä ja 2) B. Laxxxnen, Jyväskylä

Vastaajat
1} P. Pexxxen, Jyväskylä ja

2) J. Pexxxen, Jyväskylä

Vireille
28.06

Asia
Kiinteistön kaupan purkaminen/hinnanalennus 28.06

SELOSTUS ASIASTA

Kantajien kanne ja sen perusteet

Kanne:

Käräjäoikeuden tulee jäljempänä mainittavin perustein

1.Vahvistaa maakaaren 2 luvun 17 §:n nojalla osapuolten välillä 22.5.2006 tehty omakotikiinteistön XXX-XXX-X-XXX kauppa purkautuneeksi

2.Velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti - heille tapahtuvaa kiinteistön palautusta vastaan - palauttamaan maakaaren 2 luvun 33 §:n nojalla kiinteistön kauppahinta 240.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen kaupantekopäivästä 22.5.2006 lukien sekä korvaamaan kantajille kiinteistöön laitetuista hyödyllisistä kustannuksista ja kiinteistön hoidosta sekä rakennevirheen selvittämiskustannuksista 11.476 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kanteen vireille tulosta lukien

3.Velvoittaa vastaajat yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikulut viime mainittuine korkoineen kuukauden kuluttua siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta; tähän saakka kertyneet asianajokulut on ilmaistu määrällisesti jäljempänä.

4.Toissijaisesti vastaajat vaativat hinnanalennuksena 120.000 € korkolain 4 § 1 momentin viivästyskorkoineen kanteen vireille tulosta 28.06.2010 lukien.

Perustelut:

Asianosaisten välillä on tehty 22.5.2006 omakotikiinteistöä koskeva kauppa, jolla kantajat ovat ostaneet Vaxxxlla osoitteessa Vatie 2 olevan kiinteistön XXX-XXX-X-XXX. Pinta-ala on 800 neliömetriä ja käsittää liiteasiakirjoissa tarkemmin selvitettävän, vuonna 2000 rakennetun omakotitalon.

Rakennuksessa on jo aikaisemmin ollut hankala lämpövuoto, jonka korjaamisesta ja kustannusjaoista on kuitenkin saatu aikanaan osapuolten välillä aikaiseksi sovinto. Kun tämän jälkeen kuitenkin lämpövuoto-ongelmat ja monet muut pulmat ovat jatkaneet eloaan, ovat kantajat joutuneet teettämään lopulta seikkaperäisen selvityksen siitä, mikä kyseistä rakennusta oikein vaivaa.

Tällöin on käynyt ilmi, että talosta ei ole laisinkaan olemassa kantavien ulkoseinärakenteiden, perustusten ja kellarikerroksen rakennepiirustuksia. Myöskään pohjatutkimusta ei ole olemassa. Rakennusvalvontaviranomaiselta on saatu tietää, ettei sellaisia ole koskaan viranomaisille toimitettu, ja tiedusteltaessa asiaa vastaajilta, he ovat kertoneet, ettei heillä ole näitä. Kuitenkin kysymys on vastaajien rakennuttamasta/rakentamasta omakotitalosta, joten he pääsääntöisesti vastaavat kaikista puutteista ja virheistä vahingonkorvaus- ym vastuulla.

Rakennuksen perustuksia on jouduttu tämän johdosta tutkimaan, ja tällöin on käynyt selville, että talon kantava seinäharkkomuuraus on tehty sokkelin päältä lähtevästä harkkokerroksesta ylöspäin 90 millimetriä sisälle päin, eli tämän mitan verran tyhjän päälle siten kuin mukaan oheistettava leikkauspiirros kertoo. Rakennusvaiheessa näytetään virhe havaitun (kuinka olisi voinut jäädä havaitsemattakaan kun se on tekemällä tehty), ja ratkaisuksi on rakennustyössä kehitetty tekotapa, jossa harkon ja rakennuksen pohjalaatan väliin jäävä tyhjä tila on muurattu umpeen. Tämä merkitsee, että pohjalaatasta on tehty talon koko seinä- ja kattorakenteita kannatteleva rakenne, millainen viritys on rakenteena täysin kielletty ja merkitsee äärimmäisen korkeaa vaurioriskiä aikaa myöten. Vaikuttaa siltä, että sokkelin päällisen ensimmäisen harkon päälle on jätetty tilaa ulkopuoliselle tiiliverhoukselle, jolloin kantava harkkorakenne on sijoitettu 90 milliä tyhjän päälle ja jälkikäteen vielä paikattu tukeutumaan pohjalaattaan.

Kysymyksessä oleva virhe on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin edellyttämällä tavalla olennainen. Kantajat eivät voi myydä taloa sellaisenaan, eivätkä he liioin ole velvollisia sietämään tämänkaltaisen virherakenteen rasitusta asuntonaan olevassa omakotitalossa. Markkinamyynti virheestä avoimesti kerrottaessa merkitsisi kauppahinnan jäämistä vain marginaaliseksi kunnollisen talon arvoon ja hintaan verrattuna. Virheen korjaaminen on äärimmäisen vaikeaa, jos ensinkään mahdollista, ja kun kantajat ovat olleet ostamassa uudehkoa omakotitaloa, on luonnostaan selvää, että talon pitää olla ajankohdan rakentamismääräysten mukainen. Tässä talossa rakennusmääräysten vastaisuus ilmenee kaikkein olennaisimmassa kohdassa eli kantavissa rakenteissa.

Sovellettavien lainkohtien mukaan ostajan tulee palauttaa kiinteistö takaisin myyjälle. Tämä säännös sisältyy maakaaren 2 luvussa sekä 33 että 34 §:n 1 momentteihin. Palauttaminen ei kuitenkaan ole mahdollista millään muulla kuin joko kaupanvahvistajan vahvistamalla transaktioita taikka tuomioistuimen tuomiolla. Kun vastaaja ei ole suostunut sopimaan kaupan purkamisesta, ei kantaja saa palautetuksi kiinteistöä muutoin kuin tuomiolla vastaajan omistukseen. Sinänsä kantaja pitää kauppaa viimeistään tämän haastehakemuksen tiedoksi saattamisella purkautuneena sillä tavoin, kuin ostajan oikeudesta purkaa kauppa on säädetty maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa. Kantajien suorittama reklamaatio: Osasopimus, joka osapuolten välillä on tehty koskee korjauskustannusten korvaamista ja asia on tältä osin kunnossa. Talvella 2009 tehtiin lämpökamerakuvaus ja sen jälkeen A-lnsinöörit Oy:ltä pyydettiin selontekoa siitä, mikä taloa vaivaa. Kun kantajille sitten selvisi, miten vakavasta riskirakenteesta talossa on kysymys, siitä reklamoitiin jollei heti niin ainakin kohtuullisessa ajassa kiinteistönvälittäjänä toimineelle P. Koltttlle, joka ilmoitti vievänsä asian eteenpäin. Samalla kantajat saivat ohjeen kääntyä asianajajan puoleen.

PTS-Kiinteistötekniikka Oy on käynyt kuluvan vuoden helmikuussa itselleen sopivana ajankohtana paikalla ilman, että asiamieskään olisi saanut käynnistä tietoa.

Talon hoitokustannukset ja siitä saatu asumishyöty vastaavat määrältään toisiaan.

Oikeustosiseikat:

a) Kantajien vastaajalta ostaman kiinteistön XXX-XXX-X-XXX omakotirakennuksessa on niin olennainen seinärungon laatuvirhe, että ostajilla on oikeus tällä perusteella purkaa kauppa, ja

b) talosta, vaikka se on rakennettu vuonna 2000, ei ole laisinkaan olemassa kantavien ulkoseinärakenteiden, perustusten ja kellarirakennuksen rakennepiirustuksia, joka osaltaan on omansa johtamaan samaan lopputulokseen, sekä

c) myyjät ovat rakentajavastuussa ja siten rakennevirheestä kertomatta jättäminen sekä runkopiirustusten salaaminen ovat myös omansa johtamaan samaan lopputulokseen.

Asumishyöty ei ole maakaaren 2 luvun 33 §:n tarkoittama ostajan hyvitettäväksi tuleva asia omakotitalokaupassa. Hyöty ei ole perusteeton, koska kaupan perusvaikuttimena on asuminen. Vuokra-ajatus ei sovi tähän, koska hyöty kuittautuu suoraan kiinteistön ylläpitoa vastaan, koska on tärkeää, että talossa asutaan. Määrän osalta käypä korvaus on, kun asukas vastaa lämmitys- ym. juoksevista kuluista myyjää palvelevina kustannuserinä enintään 100 €/kk. Korvausvaatimus kuitenkin kiistetään kokonaan perusteettomana.

Vastaajien vastaus ja sen perustelut

Vastaus:

Kanne on hylättävä ja kantajat on velvoitettava korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut myöhemmin esitettävän laskun korkolain 4.1 §:n mukaisine korkoineen.

Perustelut:

1.Kantajat ovat menettäneet puheoikeutensa asiassa

Kuten kanteesta käy ilmi, myydyssä kohteessa havaittiin lämpövuoto, joka korjattiin kesällä 2008. Vastaajat ovat korvanneet kantajille tuosta korjaustyöstä sovitun määrän. Sopimus on tehty 7.8.2008.

Tämän jälkeen vastaajilla ei ole tietoa, että mitään uusia ongelmia talossa olisi ilmaantunut. Sellaisista ei ole ilmoitettu eikä vastaajille ole varattu tilaisuutta tällaisiin uusiin virheisiin tutustua.

Kanteen perusteluosassa 2. kappaleessa väitetään, että edellä mainitun korjaustyön jälkeen olisi löytynyt tämä, kanteen perusteena oleva vika ( "Kun tämän jälkeen lämpövuoto-ongelmat ja monet muut pulmat ovat jatkaneet eloaan, ovat kantajat joutuneet teettämään lopulta seikkaperäisen selvityksen siitä, mikä kyseistä taloa oikein vaivaa"). Väite on virheellinen.

Rakennusmestari P. Jantttnen on kantajien toimeksiannosta tekemässään tarkastuksessa 2.6.-27.6.2008 kirjannut sivulle 6 väitteen viasta, joka on nyt kanteen perusteena. Kun kantajat ovat siten tulleet tietoiseksi kyseisestä kyseenalaisesta rakenteesta ja kun asiassa on jo eräiltä osin tehty korjaussopimuksia eivätkä kantajat ole tehneet mitään reklamaatiota tai varaumia siitä, että he myöhemmin esittävät vaatimuksia näiden havaintojen perusteella, on heidän katsottava menettäneen puhevalta maakaaren 2 luvun 25 § perusteella.

Maakaaren 2 luvun 25 § koskee virheestä ilmoittamista. Lainkohdan mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä. kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Kahden vuoden viivettä aisan ilmoituksessa ei voi pitää kohtuullisena aikana.

Puhevallan menettämisen ohella on lisäksi otettava huomioon se, ettei myyjille ole varattu missään vaiheessa 2008 tehdyn sopimuksen jälkeen mahdollisuutta osallistua virheen selvitystutkimuksiin vaikka asiasta oli sovittu ensimmäisessä valmisteluistunnossa.

2. Väitetystä virheestä ei ole esitetty luotettavaa selvitystä

Kanteen liitteenä on A-insinöörit / J. Pavtttsen lausunto, joka on annettu joko syyskuussa 2008 tai syyskuussa 2009.

Lausunnossa todetaan, ettei kohdetta ole voitu toteuttaa ilman rakennepiirustuksia, mikä pitää paikkansa. Ne ovat rakennusluvan ehtona. Vastaajat eivät ole vastuussa siitä, että niitä ei kaupungin arkistosta löydy. Lisäksi vastaajilla on käsitys, että ne olisi kaupan yhteydessä luovutettu ostajille, kuten kiinteistökaupassa tapana on.

Vastaajien käsitys on se, että J. Pavtttnen ei ole itse rakenteita tutkinut, vaan hänen lausuntonsa perustuu jonkun muun antamaan tietoon. Tiedon antaja ei ole tiedossa. Edellä mainittu rkm P. Jantttnen on itse suositellut lisätutkimuksia. (ks. Jantttsen lausunnon s 6).

Vastaajien asiamies on itse käynyt Jyväskylän kaupungin rakennusvalvonnassa ja siellä oli vastaavan työnjohtajan tarkastusmerkinnät työn eri vaiheista. Kun ei ole uskottavaa, että esitetyllä tavalla kyseenalainen rakenne olisi kestänyt koko talon yläkerran ja siellä olevan leivin­ uunin painon noin 10 vuoden ajan, niin vastaajat pyytävät, että kantajilta pyydetään lisäselvitys tehdyistä tutkimuksista ja vastaajille varataan tilaisuus tarkastaa rakenteet tarvittaessa rakenteet avaamalla väitteiden paikkansa pitävyyden varmistamiseksi.

3. Kaupan purusta

Jos kantajat näyttävät, että kaupan kohteessa on väitetyn kaltainen vika, olisi heidän myös näytettävä, että vika on maakaaressa tarkoitetulla tavalla olennainen. Virheen olennaisuus on kaupan purkamisen edellytys. Ottaen huomioon se, että rakenne on osoittautunut täysin kestäväksi, voidaan olettaa, että mahdolliset puutteet on helposti korjattavissa ja ettei oleellisuusvaatimus siten täyty. Joka tapauksessa kantajien tulisi selvittää, miksi virhe on oleellinen ennen kuin siihen voi ottaa kantaa.

Mikäli kauppa puretaan, on kauppahinta palautettava tuottokorkoineen, kuten kanteessa on vaadittu. Tältä osin määrä hyväksytään. Sen sijaan vaadittu 11.476 euroa kiinteistöön laitetuista hyödyllisistä kustannuksista ja kiinteistön hoidosta on täysin yksilöimätön, minkä vuoksi siihen ei voi ottaa mitään muuta kantaa kuin se, että vaatimus kiistetään.

4. Asumishyödystä

Maakaaren 2 luvun 33 §:n mukaan ostajan on maksettava korvaus myyjälle siitä merkittävästä tuotosta tai hyödystä, jonka hän on saanut. Kantajat ovat asuneet kiinteistöllä kaupanteosta lähtien eli ainakin kesäkuusta 2006. Siten he ovat velvollisia korvaamaan saamansa asumishyödyn, jonka määräksi arvioidaan 1.000 euroa kuukaudessa. Siten korvattava hyöty vastauksen antamisesta edeltävän kuun loppuun mennessä olisi ollut 54.000 euroa, mikä määrä olisi vähennettävä mahdollisesti palautettavasta määrästä ja joka vastaa noin 5 %:n korkokantaa.

5. Toissijainen vaatimus kiistetään määrältään yksilöimättömänä ja kokonaan perusteettomana.

LUETTELO TODISTEISTA

Kirjalliset todisteet

Kantajat
1) A-lnsinöörit Oy nimisen yrityksen piirtämä leikkauskuva, 2) J. Patttnen kirjoitus, 3) P. Jantttsen 04.06.2009 tekemä tarkastuspöytäkirja, 4) PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n raportti 07.02.2011, 5) E. Purtttsen kirje 17.03.2010 P. ja J.Pexxxelle liittyen Jantttsen 04.06.2009 ja A-lnsinöörien raporttiin 09/2009, 5a) E. Purtttsen kirje 21.4.2010, 6) lnsinööritsto Mittatyö Suomi Oy:n lausunto 15.6.2011, 7) Rakennusvirheen selvittämiskustannukset ja siihen liittyvät lnskut, 8. JAMK:n rakennuslaboratorion lausunto 12.2.2000, 9) PTS-Kiinteistötekniikka Oy:n lausunto 20.1.2009 JA 10) HB-eristeharkot suunnittelu- ja työohje.

Vastaajat
1) Tarkastuspöytäkirja 2.6.-27.6.2008, 2) Sopimus 07.08.2008, 3) (KS)
Kirje Purtttselta 17.3.2010, 4) Uudisrakennuksen pääpiirustus
25.02.1999 ja pohjakuva, 5) Valokuvia rakenteesta 2 kpl, 6) Valokuva
ja 7) Valokuva.

Henkilötodistelu

1. Kantaja V. Kixxx
2. kantaja B. Laxxxnen
3. Vastaaja P. Pexxxen
4. Todistaja J. Holtttnen
5. Todistaja J. Pavtttnen
6. Todistaja T. Herttt
7. Todistaja P. Hutttnen
8. Todistaja J. Viktttt


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISUN PERUSTELUT

Riitaiset seikat
-Reklamaatio/kantajien puheoikeus.
-Onko talon runkorakenteessa kaupan purkuun oikeuttava olennainen laatuvirhe.
-Onko kantajille syntynyt oikeus toissijaisesti vaatimaansa hinnanalennukseen.
-Kiinteistöön laitetut hyödylliset kustannukset ja selvittämiskustannukset/asumishyöty.

A. Reklamaatio/kantajien puheoikeus.

Puheoikeuden menettämisestä säädetään maakaaren 2 luvun 25
§:ssä, jossa todetaan, että "ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita".

Käräjäoikeus toteaa, että kantajien ensisijaisen vaatimuksen osalta kanne perustuu väittämään, että kaupankohteena olevan omakotitalon seinärungossa on niin olennainen rakennevirhe ja että heillä on sen perusteella oikeus purkaa kauppa.

Vastaajien ovat kiistäneet kanteen ensisijaisesti sillä perusteella, että ostajat eivät ole reklamoineet virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjille kohtuullisessa ajassa rakennevirheestä tiedon saatuaan.

Kantajien puheoikeuden osalta näytössä on siis ensisijaisesti kysymys siitä, missä vaiheessa heidän voidaan katsoa saaneen tiedon runkorakenteen virheellisyydestä sekä miten ja milloin he ovat virheestä vastaajille reklamoineet.

Näyttö ja siitä tehtävät johtopäätökset

Näyttö:

V. Kixxxn mukaan, kantajat havaitsivat jo ensimmäisenä talvena saunan lattiassa ja takkahuoneessa kylmän tunnetta. Tämän jälkeen asiaa ryhdyttiin selvittämään teettämällä tiloissa lämpökamerakuvaus jolloin ilmeni, että saunassa ja takkahuoneessa esiintyi korjausta vaati­ via vikoja. Urakkatarjouskilpailun jälkeen kantajat valitsivat korjaustyön suorittajaksi edullisimman tarjouksen tehneen Jyväskylän tähtirakenne-nimisen yrityksen, joka suoritti korjaustyöt jo seuraavana kesänä. Kixxx on ollut asian johdosta useita kertoja yhteydessä P. Pexxxeen ja he ovat allekirjoittaneet kiinteistönvälittäjänä toimineen P. Koltttn läsnä ollessa kirjallisena todisteena (V2) olevan 7.8.2008 päivätyn sopimuksen, jolla Pexxxen sitoutui maksamaan remontista aiheutuneet kulut ostajille. Seuraavana talvena kantajat kuitenkin huomasivat, että jo korjatuissa kohdissa esiintyi edelleenkin kylmän tunnetta ja lisäksi, että myös alakerrassa portaiden alla sijaitsevan tietokonehuoneen takaseinä tuntui kylmältä. Kun Kixxx sitten otti yhteyttä Suunnittelutoimisto Plaanari Oy:n edustajaan H. Alattt, hän sai kuulla tältä, että jo toteutetut korjaustoimenpiteet olivat luonteeltaan lähinnä ensiapua ja, että vika olikin aivan jossain muualla. Tämän jälkeen talon alakerroksen rakenteita avattiin uudestaan kesällä 2009 rakennusmestari P. Jantttsen toimiessa työmaan valvojana. Hän myös laati työsuoritukseen liittyvät asiakirjat. Kixxx maksoi Jantttsellr valvontatyöstä sovitun palkkion. Tarkastuksessa havaituista virheistä heillä ei kuitenkaan ollut puhetta. Kylmyysongelmien edelleenkin jatkuessa Kixxx otti sitten uudestaan yhteyttä P. Pexxxeen ja kysyi tältä ilmavuodoista. Lisäksi hän oli yhteydessä myös P. Koltttin, mutta tämä vain totesi, että Kixxx saa tehdä lisäselvityksiä omalla kustannuksellaan ja käski hänen ottaa tarvittaessa yhteyttä asianajajaan. Tämän jälkeen Kixxx antoi asian asianajaja Purtttsen hoidettavaksi ja hän on sitten puolestaan tilannut kaikki oikeudenkäyntiä varten hankitut lisäselvitykset.

Vastaaja P. Pexxxen mukaan ennen kaupan solmimista kohteeseen tehtiin kiinteistönvälittäjä P. Koltttn vaatimuksesta kuntokartoitus. Kauppaa seuranneena kesänä ostajat pyysivät myyjiä korjaamaan joitain rikki menneitä kattotiiliä. Seuraavaksi V. Kixxx kysyi Pexxxeltä puhelimitse talon rakennuslupakuvia. Pexxxen tiedusteltua asiaa Jyväskylän maalaiskunnan rakennustarkastusvirastosta hänelle kerrottiin, että osa kuvista oli tuhoutunut arkistossa vesivahingon yhteydessä. Seuraavan kerran Kixxx otti myyjiin yhteyttä kesällä 2008, jolloin heille kerrottiin talon saunassa ja takkahuoneessa todetuista lämpövuodoista. Pexxxen mentyä paikalla hän saattoi vain todeta, että rakenteita oli jo avattu ja että korjaustyöt olivat käynnissä. Osapuolet tekivät kirjallisena todisteena (V2) olevan sopimuksen remonttikuluista ja Pexxxen on maksanut sopimuksessa mainitun korvauksen kantajille. Seuraava yhteydenotto vastaajiin tapahtui viime vuonna, jolloin kantajien asiamies esitti heille kirjallisesti kaupanpurkua koskevan vaatimuksen. Esitys oli yllättävä, koska vastaajat olivat olleet elokuussa 2008 tehdyn sopimuksen koko ajan siinä uskossa, että kun sovittu korvaus maksetaan, asia tulee heidän osalta sillä kuntoon. Kirjeen saatuaan Pexxxen yritti tavoittaa Purtttsta puhelimitse ilmoitetusta numerosta siinä kuitenkaan onnistumatta.

Asianajaja E. Purtttsen vastaajille osoittamassa 17.3.2010 päivätyssä kirjeessä (kirjallinen todiste K5/V3) todetaan muun muassa, että osapuolen tekemän sopimuksen jälkeen "lämpövuoto-ongelmat ja monet muut asiat ovat jatkaneet eloaan, ja päämieheni ovat joutuneet teettämään hyvin seikkaperäisen selvityksen siitä, mikä tätä rakennusta oikein vaivaa" ja että "asiantuntijalausuntojen osoittamalla tavalla harkkomuuraus on tehty sokkelin päältä lähtevästä harkkokerroksesta ylös­ päin mentäessä 90 milliä sisälle päin ja tämän verran tyhjän päälle, minkä jälkeen harkon ja pohjalaatan väliin jäävä tila on muurauksella sidottu pohjalaattaan. Tämä merkitsee, että pohjalaatasta on tehty seinää kannattava rakenne, mikä on täysin kielletty ja merkitsee erittäin korkeaa rakenteiden vaurioitumisriskiä aikaa myöten".

Asianajaja E. Purtttsen vastaajille osoittamassa 21.4.2010 päivätyssä kirjeessä (kirjallinen todiste K5a) taas todetaan seuraavaa: "olen lähettänyt 17.3.2010 teille kirjeen, johon en ole saanut vastausta. Sen johdosta ilmoitan, että joudun laittamaan V. Kixxxn ja B. Laptttsen asiamiehenä vireille kaupanpurkukanteen omakotikiinteistöstä XXX-XXX-X-XXX. Käräjäoikeudesta tulee yhteydenotto lähiaikoina".

Rakennusmestari P. Jantttsen laatimassa 29.6.2008 päivätyssä tarkastuspöytäkirjassa (kirjallinen todiste V1) todetaan sivulla 2 muun muassa seuraavaa: "Havaintojen mukaan rakenteiden ilmavuotoja on havaittavissa niin takkahuoneessa, saunassa sekä varaston osalla. Oletettavaa on, että samat rakenteet ovat alakerran kaikissa tiloissa". Sivulla 6 puolestaan muun muassa seuraavaa: "Rakennusaikana on lattiapinnan yläpuolella olevaa eristeharkkoa siirretty 90 mm sisään­ päin, ilmeisesti siirrolla on haettu tilaa julkisivuverhouksena olevalle julkisivuverhoustiilelle. harkon alapinta on noin 90 mm ylempänä kuin ala­ kerran lattiavalu. Alakerran lattiavalun ja siirretyn eristeharkon väliin on jäänyt noin 90x90 mm kolo joka on täytetty laastilla. Laastin väliin on jäänyt rakoja ja osa väleistä on täytetty solupolystyreenilevyillä. (kuvat 11ja12) Harkon sisäpuolen rakenteen olisi kannettava esimerkiksi ontelolaattojen paino, joten rakenteen puutteellinen toteutus kyseenalaistaa rakenteen toimivuuden tähän tarkoitukseen, suositellaan lisätutkimus ja rakenteen kantavuuden/toimivuuden tarkastamista. Kyseisistä rakenteista ei ole olemassa olevia rakennesuunnitelmia".

Johtopäätökset näytöstä:

Käräjäoikeus pitää V. Kixxxn lausuntoa ainakin jossain määrin epäluotettavana siltä osin kuin hän toteaa, että rakennusmestari Jantttnen ei ole kertonut hänelle mitään kirjallisessa todisteessa V1, ilmenevästä rakennusteknisestä virheestä talon runkorakenteessa ottaen huomioon, että kysymyksessä hyvin keskeinen seikka koko rakennuksen toimivuutta ajatellen, ja johon nyt esillä olevassa tapauksessa koko ensisijainen kanneperuste kulminoituu.

Käräjäoikeus vetää P. Jantttsen laatimasta tarkastuspöytäkirjasta sellaisen johtopäätöksen, että kantajien olisi pitänyt joka tapauksessa jo 2.6.-27.6.2008 suoritetun tarkastuksen yhteydessä havaita puheena oleva seinärungon virheellinen rakenne, johon he nyt kanteessaan ensisijaisesti kaupan purkuperusteena vetoavat.

Esitetyn selvityksen mukaan vastaajia reklamoitu asiasta ensimmäisen kerran asianajaja E. Purtttsen kirjeellä vasta maaliskuun loppupuolella 2010 eli noin vuosi ja yhdeksän kuukautta virheen havaitsemisen jälkeen.

Sanotuilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, että reklamaatio ei ole tapahtunut kohtuullisessa ajassa ja että kantajat ovat siten menettäneet oikeutensa vedota puheena olevaan virheeseen kaupan purkuperusteena.

B. Kysymys siitä, onko talon runkorakenteessa kaupan purkuun oikeuttava olennainen laatuvirhe.

Käräjäoikeus ottaa seuraavaksi kantaa myös virheen olennaisuuteen.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan Kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
1)kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;

2)myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaan­ johtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

3)myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;

4)myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai

5)kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Seinän virheellisen runkorakenteen olennaisuuden osalta todistelussa on kysymys lähinnä kahdesta seikasta eli siitä
1. kohdistuuko anturan ja sokkelin yläpuolisten rakenteiden paino nyt toteutetulla rakentamistavalla eristeseinäharkon sisemmälle kuorelle vai jakautuuko se laajemmin koko eristeharkolle ja
2. siirtääkö seinäharkon ja lattialaatan väliseen noin 80-90 mm x 90 mm kokoiseen tilaan laastilla tehty täyttö ylempien rakenteiden kuormituksen lattialaattaan vai kohdistuuko niiden paino laastitäytöstä huolimatta lähinnä talon perustuksiin.

Näyttö ja johtopäätökset näytöstä

Näyttö:

Todistajat J. Holtttnen ja J. Pavtttnen ovat yhtäpitävästi kertoneet, että toteutettu rakenneratkaisu ei vastaa hyvää rakentamistapaa eikä siitä annettuja määräyksiä ja että kysymyksessä on riskirakenne. Holtttsen mukaan tässä tapauksessa kaikki kuormat tulee eristeharkon sisäkuorelle ja välittyy sitä kautta lattiaan eikä perustuksille kuten kuuluisi olla. Lattia on pysynyt toistaiseksi ehjänä, mutta laki velvoittaa noudattamaan suunnitteluohjeita. Nyt toteutettu rakenneratkaisu ei ole voinut mennä läpi rakennustarkastuksessa, vaan siitä täytyy olla toisenlainen leikkauskuva. Laskelmien mukaan rakennus voi pysyä pystyssä, jos lattia säilyy ehjänä, mutta esimerkiksi tulipalo tai lattian piikkaus voi sortaa koko rakennuksen. Kirjallisena todisteena (K6) oleva lausunto ja siitä ilmenevät laskelmat on tehty lähtötietojen perusteella oikein. Holtttnen eikä kukaan muukaan osaa sanoa laastitäytön vai­ kutusta lattiaan. Tässä tapauksessa seinäharkot ovat osittain laastitäytön päällä, mutta jos täyttö puuttuu uretaaniharkko ei kestä yläpuolisten rakenteiden kuormitusta, mikä osoittaa rakenne on todennäköisesti kantava. Pavtttsen mukaan tässä käytetyssä rakenneratkaisussa voimat siirtyvät lattian päälle eikä perustuksiin kuten rakennussuunnitelman mukaan kuuluisi tapahtua. Rakenteen korjaus vaatii erityissuunnittelua siten, että ontelolaattojen kuormat pitäisi kohdistaa perustuksiin. Vaihtoehtoisia korjaustapoja on esimerkiksi teräspalkeilla ja pystypilareilla suoritetut tuennat. Todistaja T. Hertttn mukaan tässä toteutetussa rakenneratkaisussa kuormat jakautuvat anturalle ja osittain lattialle, mikä ei ole normaali käytäntö, jos sitä ei ole erikseen suunniteltu.

Todistaja J. Viktttt on kertonut toimineensa työmaalla vastaavana mestarina ja hänen tehtäviinsä kuului valvoa, että rakentaminen toteutetaan suunnitelmien mukaan. Kohteessa on tehty aloitustarkastus, runkotarkastus, kun rakenteet olivat vielä avoinna ja pinnat peittämättä sekä lisäksi lopputarkastus kaikki ilman, että tarkastuksissa olisi ollut mitään huomautettavaa. Myös alkuperäiset rakennuskuvat oli käytössä, mutta voi olla, että muurari on poikennut niistä saadakseen tilaa ulkoverhoilutiilille. Viktttt ei enää muista, että minkä verran seinäharkko tuli perustusten sisäpuolelle, mutta hän kuitenkin katsoi, että se ei vaikuta rungon paksuuteen. Seinäharkon ja lattialaatan väliin jäävä tila täytettiin laastilla lähinnä siksi, että rakenteesta tuli siisti ja siihen oli helppo kiinnittää listat. Laastin käytöstä oli myös puhetta jonkun henkilön kanssa, jonka nimeä hän ei enää muista. Vikttttin mielestä yläpuolisten rakenteiden paino kohdistuu koko seinäharkolle eikä vain sen sisäkuorelle. Anturan leveydeksi Viktttt muistelee vähintään 500 mm. Vikttttin mukaan ontelolaatat asennettiin seinärungon päälle noin 80 mm. Sen jälkeen laattojen ympärille tehtiin laudoitus ja raudoitus kahdesta harjateräksestä ja ala valettiin umpeen betonilla niin, että betonia valui myös ontelolaattojen sisäpuolelle. Sitomalla ontelolaatat rengasteräksellä yhteen niiden pääpaino tulee viimeisen laatan kohdalle ja kuorma kohdistuu enemmän betoniin kuin ontelolaatan päähän. Vikttttin mukaan nyt toteutetussa rakenneratkaisussa seinäeristeet kohtaavat ja yläpuolisista rakenteista aiheuttama kuorma menee enemmän ulko­ kuin sisäkuorelle. Viktttt ei ole ollut koko ajan työmaalla, mutta on käynyt sillä päivän päätteeksi katsomassa, miten työt edistyvät.

Todistaja S. H.la on kertonut muuranneensa aina niin, että seinän ulkopuolelle jää tila tiiliverhousta varten. Hutttnen ei enää muista hän olisi siirtänyt seinäharkkoja sisäänpäin.

Johtopäätökset näytöstä:

Käräjäoikeus katsoo J. Holtttsen ja J. Pavtttsen kertomuksen perusteella näytetyksi, että nyt toteutettu seinärakenne on tehty vastoin rakentamista koskevia määräyksiä ja hyvää rakennustapaa ja että kysymyksessä on riskirakenne.

Käräjäoikeus toteaa edellä selostetusta näytöstä, että Holtttsen ja J. Vikttttin antamat kertomukset poikkeavat toisistaan ainakin siinä suhteessa, että Holtttsen mukaan ontelolaattojen kuormitus kohdistuu tässä tapauksessa yksinomaan eristeharkon sisäkuorelle ja siitä laastitäytön välityksellä suoraan lattiarakenteeseen, kun taas Viktttin mukaan ontelolaattojen kuormitus kohdistuu koko eristeharkolle ja sitä kautta rakennuksen perustuksiin.

Käräjäoikeuden näkemyksen mukaan kysymys on ainakin jossain määrin teoreettinen, koska kuten Holtttenkin sanoo, kukaan ei pysty varmuudella laskemaan lattiarakanteeseen näin kohdistuvaa kuormaa. Joka tapauksessa Holtttsen lausunnosta voi tehdä sellaisen johtopäätöksen, että talon runkorakenne on olennaisesti virheellinen.

Toisaalta käräjäoikeus pitää myös Vikttttin lausuntoa loogisena siltä osin kuin hän toteaa, että ontelolaattojen rengasteräksellä yhteen sitomisen ja betonivalun jälkeen ontelolaattojen paino kohdistuu tasaisemmin koko seinäharkkoon ja sitä kautta rakennuksen perustuksiin.

Käräjäoikeus ei kuitenkaan ota tässä kantaa siihen, kummanko todistajan lausunto on tältä osih perustellumpi, koska J. Pavtttsen mukaan virheellinen rakenneratkaisu on joka tapauksessa korjattavissa ja toisaalta, että vaihtoehtoisia korjaustapoja on useita.

Käräjäoikeuden näkemyksen mukaan ennen kuin virheen olennaisuuteen voidaan ottaa edes kantaa, pitäisi olla selvitystä myös siitä, mitä muita vaihtoehtoja on, ja mitä ne maksavat. Käräjäoikeus toteaa, että tässä tapauksessa asiasta ei ole esitetty mitään selvitystä.

Sanotuilla perusteilla käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että talon runkorakenteessa todettua sinällään rakentamista koskevien määräysten ja hyvän rakentamistavan vastaista rakennetta voitaisiin pelkästään tällä perusteella pitää kaupankohteen olennaisena laatuvirheenä.

Edelleen käräjäoikeus katsoo, eitä myöskään hyväksyttyjen rakennuslupakuvien puuttumista ei voida tässä tapauksessa pitää kaupan purkuperusteena, koska saadun selvityksen mukaan ne ovat tuhoutuneet rakennustarkastusviraston arkistossa tapahtuneen vesivahingon yhteydessä.

C. Kantajien toissijainen vaatimus hinnanalennuksesta.

Kantajat ovat vaatineet toissijaisesti vastaajilta hinnanalennuksena 120.000 euroa kanteen vireille tulosta 28.6.2010 lukien laskettavine korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.

Vastaajat ovat ensisijaisesti kiistäneet kanteen liian myöhään tehdyn reklamaation vuoksi. Muutoin he ovat kiistäneet kantajien hinnanalennusta koskevan vaatimuksen kokonaan perusteettomana ja yksilöimättömänä.

Käräjäoikeus on edellä A. kohdassa katsonut, että kantajat eivät ole reklamoineet vastaajille kohtuullisessa ajassa rakennevirheistä tiedon saatuaan ja että kantajat ovat siten menettäneet oikeutensa vedota puheena olevaan virheeseen kaupan purkuperusteena.

Käräjäoikeus katsoo, että kantajat ovat menettäneet samasta syystä oikeutensa vedota runkorakenteen virheeseen myöskään hinnanalennusperusteena.

Mikäli reklamaation katsottaisiin tapahtuneen ajoissa, tulisi myös hinnanalennusvaatimus joka tapauksessa hylätä, koska vaatimuksen tueksi ei ole esitetty mitään näyttöä, vaikka sitä olisi ollut helppo hankkia jo tehtyjen tutkimusten pohjalta.

D. Kiinteistöön laitetut hyödylliset kustannukset ja selvittämiskustannukset/asumishyöty.

Jos ensisijainen kanneperuste eli kaupan purkua koskeva vaade menestyisi, kantajilla on oikeus vaatimaansa kauppahinnan palautukseen ja sen lisäksi oikeus saada vastaajilta korvaus kiinteistöön laittamistaan hyödyllisistä kustannuksista ja selvityskuluistaan.

Käräjäoikeus katsoo, että kantajat eivät ole saaneet kiinteistöstä maakaaren 2 luvun 33 §:ssä tarkoitettua merkittävää tuottoa tai hyötyä pelkästään asumisen perusteella, koska samalla he ovat huolehtineet kiinteistön hoidosta ja kunnossapidosta esimerkiksi lämmitys- ynnä muiden kiinteistöön kohdistuvien kustannusten muodossa.

E. Oikeudenkäyntikulut.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §.stä ilmenevän oikeusohjeen mukaan kantajat ovat jutun häviävänä osapuolena velvolliset korvaamaan vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut. Kantajat ovat myöntäneet vastaajien oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrältään oikeaksi.

TUOMIOLAUSELMA Käräjäoikeus hylkää kanteen.

Käräjäoikeus velvoittaa V. Kixxxn ja B. Laxxxsen maksamaan P. Pexxxelle ja J. Pexxxen oikeudenkäyntikulukorvauksena 8.175 euroa kuukauden kuluttua tästä päivästä lukien laskettavine korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.


MUUTOKSENHAKU

Määräpäivät

ALLEKIRJOITUS

Tästä tuomiosta saa valittaa Vaasan hovioikeuteen. Oheisena kirjalliset muutoksenhakuohjeet.

Tyytymättömyyden ilmoittamiselle: torstai 14.7.2011 Valitukselle: maanantai 8.1.2011
Vastavalitukselle: maanantai 22.8.2011

M. Leptttnen käräjätuomari

TYYTYMÄTTÖMYYDEN ILMOITUS
Kantajat V. Kixxx ja B. Laxxxnen ovat hyväksytysti ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Jyväskylä 15.7.2011

Käräjätuomari