Välittäjä syyllistyi törkeään petokseen laiminlyömällä selvittää rakennusluvat

Välittäjä syyllistyi törkeään petokseen laiminlyömällä selvittää rakennusluvat

(Nimet muutettu!)
Asiassa oli kyse vuonna 2018 tehdystä kiinteistökaupasta, jossa ostaja oli ostanut kiinteistön 147.000 euron kauppahinnalla. Kysymys oli siitä, olivatko myyjä ja välittäjä tahallaan salanneet ostajalta olennaisia tietoja kiinteistön kunnosta ja luvista ja siten syyllistyneet törkeään petokseen.


Merkitystä asiassa sai se, että kiinteistö oli vuonna 2014 myyty ensin15.000 euron kauppahinnalla ja 20.000 eurolla vuonna 2016. Välittäjä on hovioikeudessa kertonut tienneensä kaupantekohetkellä, että kiinteistö oli aikaisemmin myyty ja ostettu 20.000–25.000 euron kauppahinnasta. Uudelle ostajalle kiinteistö oli vuonna 2018 myyty 147.000 euron kauppahinnalla eli moninkertaisella hinnalla aikaisempiin kauppoihin nähden.
Kiinteistön asuinrakennus on osoittautunut asuinkelvottomaksi koska laajennusosan tiilikaton liian loivan kaltevuuden johdosta, on tiilikatteen alle ja asunnon rakenteisiin päässyt vettä, mikä on mennyt seinärakenteisiin sekä välikattoon ja aiheuttanut mittavat home- ja kosteusvauriot. Lisäksi maalilla peitetyt kantavat hirsirakenteet ovat osoittautuneet lahoiksi/tuholoisten pilaamiksi.

Rakennus oli aiemmin myyty purkukuntoisena home- ja lahovaurioiden vuoksi, ja myyjä Niemi oli ilman lupia rakentanut siihen laajennusosan, jonka tiilikaton kaltevuus oli huomattavasti liian loiva. Hän oli myös peittänyt lahovaurioita uretaanilla ja laudoilla. Tapauksen tietojen perusteella näyttäisi siltä että myyjä olisi menetellyt rakentamisessa hyvin välinpitämättömästi ja ammattitaidottomasti. Sukula oli kiinteistönvälittäjänä tiennyt, että rakennusluvat ja piirustukset puuttuivat, mutta ei ollut tuonut asiaa riittävästi ostajan tietoon, vaan oli jättänyt asian myyjän vastuulle.


Käräjäoikeus katsoi, myyjä oli syyllistynyt törkeään petokseen mutta, että Niemi oli syyllistynyt petokseen, joka ei ollut törkeä. Hovioikeus kuitenkin arvioi asian toisin: Sukulan asema ammattimaisena välittäjänä ja hänen selonottovelvollisuutensa laiminlyönti osoittivat tahallisuutta ja välinpitämättömyyttä, ja teko täytti törkeän petoksen tunnusmerkistön.Hovioikeus totesi, että Sukula oli yhdessä Niemen kanssa salannut ostajalta rakennuslupien ja piirustusten puuttumisen sekä laajennusosan katon virheellisen kaltevuuden, ja siten aiheuttanut ostajalle huomattavaa taloudellista vahinkoa. Myyntihinta oli ollut moninkertainen aiempiin kauppoihin nähden, eikä kiinteistön arvo ollut vastannut hintaa. Sukulan olisi tullut välittäjänä ja alan ammattilaisena selvittää rakennuslupien todellinen tilanne tai ainakin tuoda niiden epäselvyys esiin myyntiesitteessä, myyntitilanteessa ja kauppakirjassa.

Sukulan katsottiin toimineen tahallisesti ja hyväksikäyttäneen luottamusasemaansa kiinteistönvälittäjänä. Hänen syykseen luettiin törkeä petos, josta hänelle tuomittiin 5 kuukauden ehdollinen vankeusrangaistus.

Hovioikeus katsoi, että Sukulan teko oli kokonaisuutena arvostellen törkeä, koska hän oli toiminut julkisen valvonnan alaisessa luottamustehtävässä ja hänen menettelynsä oli aiheuttanut ostajalle huomattavaa vahinkoa.
Yhteenvetona voidaan todeta, että ratkaisu korostaa kiinteistönvälittäjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuuden merkitystä sekä vastuun ankaruutta silloin, kun välittäjä toimii välinpitämättömästi ja laiminlyö velvollisuutensa varmistua myyntikohteen luvista ja kunnosta. Välittäjän toiminta voi johtaa rikosoikeudelliseen vastuuseen, jos hän laiminlyönnillään tai välinpitämättömyyttään myötävaikuttaa ostajan erehdyttämiseen.

Myyjä tuomittiin myös törkeästä petoksesta. Ongelma asuntokaupoissa on aina se, mitä tietoja myyjä antaa ostajalle ja mitä jättää antamatta. Kun myyjä tekee sen tietäen että sillä on merkitystä kaupassa ostajalle ostajalla on oikeus vahingonkorvaukseen. Kynnys että myyjän toiminta täyttää petoksen asuntokaupoissa on hiuksen hieno. Se täyttyy, jos myyjän on täytynyt ymmärtää asian merkitys kaupassa ja siitä aiheutuva taloudellinen tappio. Usein asuntokaupoissa kysymys on isoista vahingoista, jolloin petos katsotaan törkeäksi, josta seuraa vankeusrangaistus. Näiden lisäksi tulee tietysti maksettavaksi vahingonkorvaukset tosin eri prosessissa. Ostajan vahingonkorvausvaatimukset käsiteltiin myös tässä eri oikeudenkäynnissä.

Kun ostaja harkitsee korvausvaatimuksia herää monasti kysymys, missä tilanteissa olisi syytä edetä rikosilmoituksen kautta. Poliisi ei näitä kuitenkaan lähde tutkimaan ja syyttäjä syyttämään, ellei ostajalle ole selkeää näyttöä salaamistarkoituksesta ja merkittävistä vahingoista ja näiden välisestä syy-yhteydestä. Ongelmana on lisäksi ajan kuluminen koska erillinen rikosprosessi ja erillinen vahingonkorvausprosessi vievät pidempään jopa useita vuosia. Lisäksi siihen vaikuttaa myyjän ja välittäjän maksukyky mikäli korvauksia tuomitaan.

Linkki tapaukseen TuHo 2.7.2025