Mitä tietoja myyjän on annettava ostajalle?
Myyjän tiedonantovirhe
Asuntokaupoissa myyjällä on velvollisuus ilmoittaa ostajalle kaikki tietämänsä merkittävät seikat, jotka ovat kaupanteossa merkittäviä ostajalle. Tyypillisiä epäselvyyksiä aiheutuu vanhoissa taloissa vanhat remontit ja seikat, joita ei ole merkitty isännöitsijätodistukseen. Myyjä kuitenkin vastaa myös isännöitsijätodistuksessa olevista virheistä tosin vain jos niillä on merkitystä kaupan kannalta eikä ne ole muuten tulleet ostajan tietoon.
Riidassa kysymys oli ostajien väitteiden takia siitä, onko asunnossa ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 2- tai 3- kohdassa tarkoitettu tiedonanto virhe. Myyjät eivät olleet antaneet Varpaisille RS-3 kuntokartoitusraporttia 25.8.2003 kaupanteon yhteydessä. Myyjät eivät myöskään olleet kertoneet oleellista tietoa asunnon lattioiden painumisen jatkumisesta ja heidän asumisaikanaan tehdyistä kylpyhuoneen korjauksesta sekä olohuoneen ja takkahuoneen tasoitusvalusta eivätkä asunnon A2 viemärin viemäriremontista. Lisäksi isännöitsijäntodistuksen ja kunnossapitotarveselvityksen tiedot olivat olleet virheellisiä. Ostaja ei enää vedonnut taloudelliseen virheeseen hovioikeudessa. Sen käräjäoikeus oli hylännyt vähäisenä ja koska siitä ei ollut aiheutunut kustannuksia ostajille heidän myytyä pian asunnon eteenpäin.
Alla olevassa riidassa sekä käräjäoikeus että hovioikeus hylkäsivät ostajien vaatimukset osin näyttämättöminä ja osin merkityksettöminä.
Tiedonantovirheessä arvioitavaksi tulee virheen laatu ja merkitys ostajalle ja olisiko se vaikuttanut kauppaan. Kysymys on kokonaisarvioinnista, jossa tuomioistuin arvioi ennenkaikkea virheen merkitystä.
Hovioikeus katsoi, ettei 12 vuotta aikaisemmin laadittu RS-3 kuntokartoitusraportti ollut merkityksellinen ostajille, koska siinä mainittuihin virheisiin ei pääosin vedottu. Tosin lattian vinoudesta, josta tässäkin oli kysymys, oli mainittu, mutta siitä oli maininta myös uudemmassa raportissa. Ennenkaikkea lattioiden painumisen jatkumisen katsottiin jääneen näyttämättä. Viemärijärjestelmän korjauksista ostajat olivat saaneet kaupanteon yhteydessä yhtiökokouspöytäkirjan, josta ilmeni yhden huoneiston lattiakaivon korjaaminen, josta hovioikeus totesi, ettei se ollut tiedonantovirhe. Ostajien oli tullut varautua viemärijärjestelmän tuleviin korjauksiin 70-luvulla rakennetun talon osalta. Riidassa ostajat väittivät, että isännöitsijätodistus sisälsi useita virheitä. Käräjäoikeus totesi, että kantajien ennen kaupantekoa saamassa isännöitsijäntodistuksessa ei ole ollut mainintaa yhtiökokouksen hyväksymästä kunnossapitosuunnitelmasta eikä asunto-osakeyhtiön hallituksen laatimasta kunnossapitotarveselvityksestä. lsännöitsijäntodistus on siten ollut tältä osin puutteellinen. Hovioikeus katsoi, että siltä osin kuin se on ollut puutteellinen asialla ei ole ollut ostajalle merkitystä. Lisäksi osa puutteellisista tiedoista oli annettu kauppakirjassa kuten lattian vinous. Hovioikeus totesi myös käräjäoikeuden tavoin, että isännöitsijän asemassa olleelta osakkaalta ei edellytetä tietoisuutta asunto-osakeyhtiön asioista muulta ajalta kuin siltä, kun tämä on toiminut tehtävässään.
Käräjäoikeus totesi erikseen isännöitsijätodistuksen merkityksestä, että "arvioitaessa näitä isännöitsijäntodistuksessa olleiden puutteiden merkitystä käräjäoikeus toteaa, että isännöitsijäntodistus kuuluu lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiön hallituksen vastuulle, joten hallitus kollegiaalisena tahona on ensisijaisesti vastuussa mahdollisista laiminlyönneistä". "lsännöitsijäntodistuksen on tilannut kaupan kohteen välittäjä suoraan taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalta eivätkä vastaajat ole voineet vaikuttaa sen sisältöön". "Ottaen huomioon vielä se, että osa puuttuneista tiedoista on ollut sellaisia, joista vastaajien ei ole näytetty tienneen tai sellaisia, että ne ovat ilmenneet muista kantajille ennen kaupantekoa annetuista asiakirjoista, puuttuvilla merkinnöillä ei ole katsottava olevan merkitystä asiassa".
Ostajat hävisivät riidan puutteellisen näytön ja väärien virhearvioiden perusteella. Ennenkaikkea virheillä täytyy olla merkitystä kaupanteossa, jotta niistä kannattaa mitään vaatia myyjiltä. Omat ja vastapuolen kulut huomioiden ostajille aiheutui lähemmäs 100.000 euron oikeudenkäyntikulut.
Asuntokaupoissa myyjällä on velvollisuus ilmoittaa ostajalle kaikki tietämänsä merkittävät seikat, jotka ovat kaupanteossa merkittäviä ostajalle. Tyypillisiä epäselvyyksiä aiheutuu vanhoissa taloissa vanhat remontit ja seikat, joita ei ole merkitty isännöitsijätodistukseen. Myyjä kuitenkin vastaa myös isännöitsijätodistuksessa olevista virheistä tosin vain jos niillä on merkitystä kaupan kannalta eikä ne ole muuten tulleet ostajan tietoon.
Riidassa kysymys oli ostajien väitteiden takia siitä, onko asunnossa ollut asuntokauppalain 6 luvun 11 §:n 2- tai 3- kohdassa tarkoitettu tiedonanto virhe. Myyjät eivät olleet antaneet Varpaisille RS-3 kuntokartoitusraporttia 25.8.2003 kaupanteon yhteydessä. Myyjät eivät myöskään olleet kertoneet oleellista tietoa asunnon lattioiden painumisen jatkumisesta ja heidän asumisaikanaan tehdyistä kylpyhuoneen korjauksesta sekä olohuoneen ja takkahuoneen tasoitusvalusta eivätkä asunnon A2 viemärin viemäriremontista. Lisäksi isännöitsijäntodistuksen ja kunnossapitotarveselvityksen tiedot olivat olleet virheellisiä. Ostaja ei enää vedonnut taloudelliseen virheeseen hovioikeudessa. Sen käräjäoikeus oli hylännyt vähäisenä ja koska siitä ei ollut aiheutunut kustannuksia ostajille heidän myytyä pian asunnon eteenpäin.
Alla olevassa riidassa sekä käräjäoikeus että hovioikeus hylkäsivät ostajien vaatimukset osin näyttämättöminä ja osin merkityksettöminä.
Tiedonantovirheessä arvioitavaksi tulee virheen laatu ja merkitys ostajalle ja olisiko se vaikuttanut kauppaan. Kysymys on kokonaisarvioinnista, jossa tuomioistuin arvioi ennenkaikkea virheen merkitystä.
Hovioikeus katsoi, ettei 12 vuotta aikaisemmin laadittu RS-3 kuntokartoitusraportti ollut merkityksellinen ostajille, koska siinä mainittuihin virheisiin ei pääosin vedottu. Tosin lattian vinoudesta, josta tässäkin oli kysymys, oli mainittu, mutta siitä oli maininta myös uudemmassa raportissa. Ennenkaikkea lattioiden painumisen jatkumisen katsottiin jääneen näyttämättä. Viemärijärjestelmän korjauksista ostajat olivat saaneet kaupanteon yhteydessä yhtiökokouspöytäkirjan, josta ilmeni yhden huoneiston lattiakaivon korjaaminen, josta hovioikeus totesi, ettei se ollut tiedonantovirhe. Ostajien oli tullut varautua viemärijärjestelmän tuleviin korjauksiin 70-luvulla rakennetun talon osalta. Riidassa ostajat väittivät, että isännöitsijätodistus sisälsi useita virheitä. Käräjäoikeus totesi, että kantajien ennen kaupantekoa saamassa isännöitsijäntodistuksessa ei ole ollut mainintaa yhtiökokouksen hyväksymästä kunnossapitosuunnitelmasta eikä asunto-osakeyhtiön hallituksen laatimasta kunnossapitotarveselvityksestä. lsännöitsijäntodistus on siten ollut tältä osin puutteellinen. Hovioikeus katsoi, että siltä osin kuin se on ollut puutteellinen asialla ei ole ollut ostajalle merkitystä. Lisäksi osa puutteellisista tiedoista oli annettu kauppakirjassa kuten lattian vinous. Hovioikeus totesi myös käräjäoikeuden tavoin, että isännöitsijän asemassa olleelta osakkaalta ei edellytetä tietoisuutta asunto-osakeyhtiön asioista muulta ajalta kuin siltä, kun tämä on toiminut tehtävässään.
Käräjäoikeus totesi erikseen isännöitsijätodistuksen merkityksestä, että "arvioitaessa näitä isännöitsijäntodistuksessa olleiden puutteiden merkitystä käräjäoikeus toteaa, että isännöitsijäntodistus kuuluu lähtökohtaisesti asunto-osakeyhtiön hallituksen vastuulle, joten hallitus kollegiaalisena tahona on ensisijaisesti vastuussa mahdollisista laiminlyönneistä". "lsännöitsijäntodistuksen on tilannut kaupan kohteen välittäjä suoraan taloyhtiön hallituksen puheenjohtajalta eivätkä vastaajat ole voineet vaikuttaa sen sisältöön". "Ottaen huomioon vielä se, että osa puuttuneista tiedoista on ollut sellaisia, joista vastaajien ei ole näytetty tienneen tai sellaisia, että ne ovat ilmenneet muista kantajille ennen kaupantekoa annetuista asiakirjoista, puuttuvilla merkinnöillä ei ole katsottava olevan merkitystä asiassa".
Ostajat hävisivät riidan puutteellisen näytön ja väärien virhearvioiden perusteella. Ennenkaikkea virheillä täytyy olla merkitystä kaupanteossa, jotta niistä kannattaa mitään vaatia myyjiltä. Omat ja vastapuolen kulut huomioiden ostajille aiheutui lähemmäs 100.000 euron oikeudenkäyntikulut.
Koko tapaus HelHo 8.6.2022