Reklamaatioaika kun välittäjä on tehnyt virheen?

Kiinteistövälittäjä vastaa toimeksiantajalle ja ostajalle siitä, että välitystehtäviä hoidettaessa noudatetaan lakia ja hyvää välitystapaa.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain esitöissä on todettu, että kiinteistönvälittäjän vastuu määräytyy sopimusoikeudellista vastuuta koskevien periaatteiden mukaisesti paitsi suhteessa toimeksiantajaan myös tämän vastapuoleen (HE 58/2000 vp. s. 10 ja 19-20). Tämän on katsottava koskevan paitsi todistustaakkaa myös reklamaatiovelvollisuutta ja vanhentumisaikaa, mikä tulkinta saa tukea muun muassa Helsingin hovioikeuden ratkaisusta 12.12.2008 nro 3537 (S 07/1027) sekä Turun hovioikeuden ratkaisuista 4.11.2005 nro 2629 (S 04/2647)ja 18.12.2013 nro 2257 (S 12/1272).

Katso mitä on kirjoitettu sivulla https://www.asuntokaupanvirheet.fi/valittajan-vast...

Katso hallituksen esitys HE 58/2000 https://www.eduskunta.fi/FI/vaski/HallituksenEsity...


Hovioikeuden perusteluissa:

"Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Sanotun lain 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen. Asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista säädetään asetuksella.

Asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen 7 § 2 d-kohdan mukaan asumiskäyttöön myytävän rakennuksen myyntiesitteessä on mainittava muun muassa huoneluku ja pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain esitöissä on yksiselitteisesti todettu, että kiinteistönvälittäjän vastuu määräytyy sopimusoikeudellista vastuuta koskevien periaatteiden mukaisesti paitsi suhteessa toimeksiantajaan myös tämän vastapuoleen (HE 58/2000 vp. s. 10 ja 19-20). Tämän on katsottava koskevan paitsi todistustaakkaa myös reklamaatiovelvollisuutta ja vanhentumisaikaa, mikä tulkinta saa tukea muun muassa Helsingin hovioikeuden ratkaisusta 12.12.2008 nro 3537 (S 07/1027) sekä Turun hovioikeuden ratkaisuista 4.11.2005 nro 2629 (S 04/2647)ja 18.12.2013 nro 2257 (S 12/1272).

Reklamaatiovelvollisuuden katsotaan olevan voimassa sopimussuhteissa ilman lain nimenomaista säännöstäkin. Virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Jos virheestä ei ilmoiteta kohtuullisessa ajassa, oikeus esittää vaatimuksia virheen perusteella menetetään. Kohtuullisena reklamaatioaikana voidaan olosuhteista riippuen yleisesti pitää muutaman kuukauden aikaa.

Mäxxxöiden oman kertoman mukaan he ovat viimeistään 26.4.2011 tulleet tietoisiksi siitä, että kellarikerroksen huoneet eivät ole virallista asuintilaa. Siten yli kaksi vuotta myöhemmin toukokuussa 2013 tehdyn reklamaation ei voida katsoa tapahtuneen kohtuullisessa ajassa. Mäxxxt ovat menettäneet oikeutensa vedota virheeseen.

Asian näin päättyessä asiassa ei ole tarpeen lausua siitä, onko kantaja osoittanut kärsineensä vahinkoa tai onko korvausvelka mahdollisesti vanhentunut."

Ostajat velvoitettiin maksamaan välittäjälle oikeudenkäyntikuluja yhteensä n. 11.400 euroa.



Turun hovioikeus Tuomio Nro 829


Antopäivä 12.8.2016

Diaarinumero S 15/688


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Kanta-Hämeen käräjäoikeus 6.2.2015 nro 1113 (liitteenä)

Asia Kiinteistöä koskeva riita

Valittajat P. Mäxxx, P. Mäxxx

Vastapuoli Huoneistokeskus Oy


Vaatimukset hovioikeudessa Valitus
P. ja P. Mäxxx (iälj. Mäxxxt) ovat toistaneet käräjäoikeudessa Huoneistokeskus Oy:tä vastaan nostamansa kanteen vaatien, että Huoneistokeskus Oy velvoitetaan suorittamaan heille 20.000 euroa vahingonkorvauksena sekä korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.

Huoneistokeskus Oy on virheellisesti ilmoittanut asuintilojen pinta-alaksi 155 neliömetriä oikean 72,5 neliömetrin asemesta. Huoneistoalan virhe on huomattava ja siitä on aiheutunut Mäxxxöille vahinkoa. Mäxxxt eivät olisi ostaneet kaupan kohteena ollutta kiinteistön vuokraoikeutta rakennuksineen, jos olisivat tienneet, etteivät asuinrakennuksen alakerran tilat ole asuintiloja. Välitysliikkeen toimeksiantajan vastapuolella ei ole reklamaatiovelvollisuutta välitysliikettä kohtaan. Velan vanhentumista koskeva kolmen vuoden vanhentumisaika ei ole kulunut.

Vastaus

Huoneistokeskus Oy on vaatinut, että valitus hylätään ja Mäxxxt velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen. Vielä Huoneistokeskus Oy on vaatinut, että hovioikeus hylkää kanteen myös velan vanhentumisen perusteella, mistä vaatimuksesta käräjäoikeus on jättänyt lausumatta.

Mäxxxt eivät ole erehtyneet siitä, miltä osin heidän ostamassaan omakotitalossa on ollut asuintiloja ja miltä osin muita tiloja. He eivät ole maksaneet ylihintaa kiinteistöstä eikä heille ole aiheutunut vahinkoa. Myös välitystoimeksiannon vastapuolen on esitettävä reklamaatio kohtuullisessa ajassa välitysliikkeelle, eivätkä Mäxxxt ole tätä tehneet. Joka tapauksessa myös vahingonkorvausta koskeva kolmen vuoden vanhentumisaika oli kulunut umpeen ennen vaatimuksen esittämistä.

Hovioikeuden ratkaisu

Käsittelyratkaisu

Mäxxxt ovat vaatineet pääkäsittelyn toimittamista näytön uudelleen arvioimiseksi, koska käräjäoikeus on arvioinut näyttöä väärin ja tehnyt siitä väärät johtopäätökset.

Huoneistokeskus Oy on vastustanut pääkäsittelyn toimittamista pitäen sitä tarpeettomana.

Oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 §:n 2 momentin mukaan hovioikeuden ei tarvitse toimittaa pääkäsittelyä valittajan vaatimuksesta huolimatta, jos asiassa ei tarvitse ottaa vastaan suullista todistelua sen vuoksi, että näytön arvioinnin oikeellisuudesta ei voi jäädä varteenotettavaa epäilystä, ja pääkäsittelyn toimittaminen on muutoinkin selvästi tarpeetonta huomioon ottaen erityisesti asian laatu ja merkitys asianosaiselle.

Valittajat ovat lausuneet, että käräjäoikeus on arvioinut suullista todistelua väärin, mutta valituksesta ei käy ilmi, mitä asian ratkaisemisen kannalta merkityksellistä olisi osoitettavissa henkilötodistelulla ja miten henkilötodistelu vaikuttaisi näytön oikeudelliseen arviointiin. Asiassa esitetyn kirjallisen todistelun oikeellisuutta sinänsä ei ole riitautettu. Hovioikeus katsoo siten, että pääkäsittelyn toimittaminen on oikeudenkäymiskaaren 26 luvun 14 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla selvästi tarpeetonta etenkin pääasiaratkaisun perustelut huomioon ottaen.

Pääasiaratkaisun perustelut

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain esitöissä on yksiselitteisesti todettu, että kiinteistönvälittäjän vastuu määräytyy sopimusoikeudellista vastuuta koskevien periaatteiden mukaisesti paitsi suhteessa toimeksiantajaan myös tämän vastapuoleen (HE 58/2000 vp. s. 10 ja 19-20). Tämän on katsottava koskevan paitsi todistustaakkaa myös reklamaatiovelvollisuutta ja vanhentumisaikaa, mikä tulkinta saa tukea muun muassa Helsingin hovioikeuden ratkaisusta 12.12.2008 nro 3537 (S 07/1027) sekä Turun hovioikeuden rat­ kaisuista 4.11.2005 nro 2629 (S 04/2647)ja 18.12.2013 nro 2257 (S 12/1272).

Reklamaatiovelvollisuuden katsotaan olevan voimassa sopimussuhteissa ilman lain nimenomaista säännöstäkin. Virheestä on ilmoitettava kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Jos virheestä ei ilmoiteta kohtuullisessa ajassa, oikeus esittää vaatimuksia virheen perusteella menetetään. Kohtuullisena reklamaatioaikana voidaan olosuhteista riippuen yleisesti pitää muutaman kuukauden aikaa.

Mäxxxöiden oman kertoman mukaan he ovat viimeistään 26.4.2011 tulleet tietoisiksi siitä, että kellarikerroksen huoneet eivät ole virallista asuintilaa. Siten yli kaksi vuotta myöhemmin toukokuussa 2013 tehdyn reklamaation ei voida katsoa tapahtuneen kohtuullisessa ajassa. Mäxxxt ovat menettäneet oikeutensa vedota virheeseen.

Asian näin päättyessä asiassa ei ole tarpeen lausua siitä, onko kantaja osoittanut kärsineensä vahinkoa tai onko korvausvelka mahdollisesti vanhentunut.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.

P. ja P. Mäxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Huoneistokeskus Oy:n oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 1.383,75 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä päivästä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden ratkaisun antamisesta.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 11.10.2016.


Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos Eeva P.
hovioikeudenneuvos Elise M. hovioikeudenneuvos Kimmo V.


Esittelijä:
viskaali Camilla N.

Ratkaisu on yksimielinen.


KANTA-HÄMEEN KÄRÄJÄOIKEUS


Käräjätuomari Minna V.

TUOMIO 15/1113


6.2.2015 L 1415082


Kantajat
Mäxxx, P.
Mäxxx, P.


Vastaajat
Hxxxpa, K.
Hxxxpa, M.

Huoneistokeskus Oy



Asia
Kiinteistöä koskeva riita

Vireille
4.7.2014


TAUSTAA


SOPIMUS

P. ja P. Mäxxx ovat 31.3.2009 ostaneet K. ja M. Hxxxpalta vuokraoikeuden Hämeenlinnan kaupungissa osoitteessa x 14 sijaitsevaan tonttiin sekä tontilla sijaitsevan asuinrakennuksen 160.000 euron kauppahinnalla. Kiinteistönvälittäjänä kaupassa on toiminut Huoneistokeskus Oy.

Suullisessa valmistelussa P. ja P. Mäxxx sekä Kristiina ja Matti Hxxxpa ovat pääseet asiassa keskenään sovintoon ja ovat pyytäneet, että käräjäoikeus vahvistaa sovinnon pääasian ratkaisemisen yhteydessä.


KANNE

Vaatimukset Käräjäoikeuden tulee velvoittaa Huoneistokeskus Oy

1. suorittamaan vahingonkorvauksena P. ja P. Mäxxxlle puuttuvan pinta-alan perusteella 20.000,00 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun tuomion antamisesta on kulunut kuukausi ja

2. korvaamaan P. ja P. Mäxxxn oikeudenkäyntikulut 13.054,08 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun tuomion antamisesta on kulunut kuukausi.


Perusteet

Kaupanteon jälkeen on ilmennyt, että kiinteistöllä oleva rakennus ei vastaa asuintilojen pinta-alaltaan sitä, mitä myyjät ovat ilmoittaneet.

Kiinteistöllä sijainnut asuinrakennus myytiin kaksikerroksisena siten, että yläkerran lisäksi rakennuksessa on alakerta, jossa sijaitsee sauna, pesuhuone, takkahuone, työhuone, lämmönjakohuane ja talouskellari.
Asuinrakennuksen kokonaispinta-alaksi ilmoitettiin 155 neliömetriä, muuta pinta-alatietoa ei ilmoitettu.

Kiinteistön virheiden selvittelyn yhteydessä helmikuussa 2011 ostajat saivat tietoonsa, että kellarikerrokseen oli rakennettu kaksi asuinhuonetta ja aula, yhteensä 44,5 neliömetriä, ilman rakennuslupaa. Hämeenlinnan rakennusvalvonnasta ilmoitettiin 26.4.2011, että asemakaava ei salli alakerran tiloja asuinkäyttöön. Asuinkerroksena myydyt kellarikerroksen huoneet eivät ole asuintilaa, vaan ostajille tarpeetonta lämmintä varastotilaa. Mäxxxt eivät olisi ostaneet kiinteistöä, jos olisivat tienneet todellisen asuinpinta-alan. Asuinpinta-ala on olennaisesti vaikuttanut kaupan päättämiseen.

Kellarikerroksen huoneet on myyty asuintilana, mutta niissä ei voi asua. lima ei kierrä riittävästi. Kaupantekohetkellä tilat olivat asuintilakäytössä. Takimmainen huone oli makuuhuonekäytössä. Aulassa oli ikkunaton pienemmän lapsen huone, jossa oli kiinteä vuode seinässä.
Takkahuoneessa oli oleskelutila. Portaikko on avoin portaikko, alakerran huoneet ovat samaa tilaa yläkerran kanssa ilman väliovea.

Asuntoa esiteltäessä oli ala- ja yläkerrassa kaikissa asuinkäytössä olevissa tiloissa lattiapinnoitteena sama laminaatti. Ylhäällä, rapuissa ja alHxxxlla oli samantyylinen seinäpinnoite: kevyesti lakattua paneelia ja valkoista levyä. Alakerran takimmaisessa huoneessa oli makuuhuoneen normaali seinänlevyinen kaappirivistö. Molemmissa alakerran huoneissa on noin 80 cm x 160 cm ikkunat. llmalämpöpumppu, seinäpatterit ja takka olivat alakerrassa. Alakerta on selvästi samaa asuintilaa yläkerran kanssa.

Nyt takkahuone on joutotilaa, jossa on sohva, jolla P. Mäxxx viihtyy. Takahuoneessa on yksi vuode, komeroita ja muuton jäljeltä olevaa tavaraa. Tiloja ei ole suunniteltu asuinkäyttöön, eikä niitä voi käyttää asuintiloina, ennen kuin muutoksia on tehty. Ikkunoista ei ole voinut päätellä, että ne eivät ole asuintiloja. Ikkunat ovat isot, eikä tila näytä kellarimaiselta. Ostajilla ei ollut syytä epäillä, että alakerran tilat eivät olisi asuintiloja.

Rakennuksen kaupassa myydyn ja todelliseen asuinpinta-alaan kuulumattomien kellarikerroksen asuinhuoneiden pinta-ala on yhteensä 44,50 neliömetriä. Varaston tms. lämpimän kellarineliömetrin arvo on noin puolet asuinneliön arvosta.

Välittäjän vastuu

Reklamaatio

VASTAUS

Vaatimukset

Huoneistokeskus Oy:llä on välitysliikkeenä erityinen selonottovelvollisuus siitä, että sen välittämän kohteen pinta-ala perustuu luotettavaan mittaukseen taikka muulla tavalla varmistuttava kohteen ominaisuuksista kuten pinta-alan paikkansapitävyydestä. Välittäjän suorituksessa on siten ollut virhe, josta on aiheutunut ostajalle vahinkoa. Välitystehtävää hoitanut välittäjä on tutustunut asuinrakennuksen pääpiirustukseen, johon on selvästi merkitty rakennuksen huoneistoalaksi 72,5 neliömetriä. Välittäjä on jättänyt kertomatta ostajille, että alakerran tilat eivät ole asuintiloja.

Asuntojen markkinoinnista annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen 2 §:n sen mukaan asumiskäyttöön myytävistä rakennuksista on ilmoitettaessa kerrottava asuintilojen pinta-ala.
Huoneistokeskus Oy on toiminut törkeän huolimattomasti.

Välittäjän virhe on ollut se, että ei ole myyty asuinpinta-alaltaan 72,5 neliömetrin asuntoa vaan 155 neliömetrin asuntoa. Jos Mäxxxt myyvät kiinteistön eteenpäin, he joutuvat ilmoittamaan asuinpinta-alaksi 72,5 neliömetriä. Asunnon arvo on vastaavasti pienempi eli ainakin 20.000 euroa vähemmän kuin mitä Mäxxxt ovat siitä maksaneet.

Ostajat ovat reklamoineet ajoissa. Rakennusvalvonnasta on 26.4.2011 suullisesti ilmoitettu ostajille, että tilat eivät ole asuinpinta-alaa. Ostajat ovat selvittäneet, löytyykö rakennusvalvonnasta mahdollisesti asiakirjoja siitä, että muutoslupaa olisi haettu ja ovat harkinneet muutoslupahakemuksen tekemistä. Muutoslupahakemuksen hinnan vuoksi he eivät ole sitä tehneet. Ostajat ovat reklamoineet myyjille asiasta 5.11.2011. Myyjät ovat toimineet törkeän huolimattomasti.

Reklamaatio Huoneistokeskus Oy:lle on tapahtunut 10.5.2013. Jos reklamaation katsottaisiin tapahtuneen myöhässä, Huoneistokeskus Oy ei voi siihen vedota, koska on toiminut törkeän huolimattomasti.

Ennen kaikkea kysymys on siitä, että toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheutanut.
Vahingonkorvausvaatimuksen vanhentumiseen sovelletaan yleisiä, vanhentumista koskevia säännöksiä. Lain mukainen kolmen vuoden vanhentumisaika on alkanut siitä, kun ostajat saivat tiedon pinta-alavirheestä 26.4.2011. Tämä määräaika on katkaistu 10.5.2013 päivätyllä kirjeellä. Kanne on tullut vireille 4.7.2014 eli kolmen vuoden kuluessa viimeksi tapahtuneen katkaisutoimen tekemisestä.
Huoneistokeskukselta vaadittu vahingonkorvaus ei ole siten vanhentunut.


Huoneistokeskus Oy vastustaa kannetta ja vaatii sitä ensisijaisesti hylättäväksi.

P. ja P. Mäxxx on velvoitettava yhteisvastuullisesti korvaamaan Huoneistokeskus Oy:n oikeudenkäyntikulut 15.476,10 euroa täysimääräisesti laillisine korkoineen luettuna yksi kuukausi käräjäoikeuden tuomion antamisesta.


Perusteet

Yhtiön edustajat eivät ole ilmoittaneet minkäänlaista asuinpinta-alaa kiinteistölle. Myyntiesitteeseen on kirjattu vain kokonaispinta-ala. Ostajille on luovutettu muun muassa rakennuksen pääpiirustukset, joihin he ovat kauppakirjassa ilmoittaneet tutustuneensa. Välittäjä ei ole jättänyt kertomatta ostajille mitään heidän ostopäätökseensä vaikuttavaa tietoa.

Taloon ei ole rakennettu asuinhuoneistoja ilman rakennuslupaa. Pääpiirustuksista ostajat ovat voineet todeta, mitkä eri huoneiden käyttötarkoitukset ovat. Lisäksi he ovat voineet sekä paikan päällä että piirustuksista todeta, että kellarikerroksen ikkunat ovat pienet, joten siellä olevat huoneet eivät ole eivätkä voi olla virallisia asuintiloja sauna- ja
wc-tiloja lukuun ottamatta. Ne ovat kuitenkin olleet ostajille tarpeellisia tiloja. Ne eivät ole vain varastoksi sopivia tiloja. Alakerta ja yläkerta ovat selvästi erilaista tilaa keskenään.

Myyntiesitteeseen on selvästi merkitty tilojen käyttötarkoitukset eli "s, psh, takkah, työh., kattilah, tai.kellari". Tämä ei ole ristiriidassa todellisuuden kanssa. Ostajat ovat voineet todeta tilanteen myös pääpiirroksesta. Ostajat ovat ostaneet kokonaisuuden, johon he ovat tutustuneet ja olleet tyytyväisiä. Kaupan kohteessa ei ole virhettä.

Kanne välittäjää kohtaan on hylättävä jo siksi, että reklamaatio on tehty myöhässä. Ensimmäinen ja viimeinen reklamaatio välittäjää kohtaan on päivätty 10.5.2013, kun reklamaatio myyjille on tehty jo 5.11.2011 lukuisien aikaisempien reklamaatioiden jälkeen. Reklamaatio välittäjää kohtaan olisi tullut tehdä kohtuuajassa tämän jälkeen. Huoneistokeskus Oy:tä ei ole reklamoitu sähköpostilla 16.6.2009 eikä millään muullakaan tavalla ennen 10.5.2013. Välittäjä ei ole toiminut huolimattomasti. Väitetty törkeä huolimattomuus ei olisi edes peruste tehdä reklamaatio liian myöhään.

Kiinteistönvälittäjän vahingonkorvausvastuu toimeksiantajan vastapuolelle edellyttää, että välittäjän menettelyssä on virhe, ostaja on kärsinyt vahinkoa ja välittäjän menettelyn ja ostajan väitetyn vahingon välillä on syy-yhteys. Tässä tapauksessa yksikään edellytys ei täyty.

Välittäjän menettelyssä ei ole virhettä. Timo P.nen on mitannut rakennuksen ulkomitat ja ilmoittanut mittauksen lopputuloksen 155 neliömetriä myyntiesitteessä. Ostajat eivät edes väitä, että tämä mittaus olisi virheellinen. Lisäksi P.nen on hankkinut talon pääpiirustuksen, johon on merkitty talon rakennusala ja huoneistoala, ja se on luovutettu ostajille. Välittäjä on täyttänyt tiedonantovelvollisuutensa ja selonottovelvollisuutensa pinta-alojen suhteen pyytämällä toimeksiantajalta asianmukaiset viranomaisen leimalla varustetut piirustukset ja mittaamalla kokonaispinta-alan. Välittäjälle ei ole ollut aihetta epäillä saamiaan tietoja.

Ostajille ei ole syntynyt vahinkoa. Mikäli he ovat erehtyneet huoneiden käyttötarkoituksen suhteen, se ei ole laissa tarkoitettu vahinko. He eivät kuitenkaan ole voineet erehtyä näissä olosuhteissa.

Väitetty vahinko/erehdys ei johdu millään lailla kiinteistönvälittäjän menettelystä. Välittäjä ei ole missään vaiheessa väittänyt tai esittänyt, että kellarikerroksessa olisi kaksi asuinhuonetta. Myyntiesitteen maininnat eivät lupaa asuintilaa eivätkä ole ristiriidassa pääpiirustuksessa esitetyn kanssa.

Väitetty vahingonkorvausvelka on myös vanhentunut. Vahingonkorvauksen kolmen vuoden määräaika on alkanut kulua viimeistään 16.6.2009, jolloin kantaja väittää lähettäneensä välittäjälle reklamaation sähköpostilla ja on siis tiennyt väitetystä vahingosta ja siitä vastuussa olevasta. Velan vanhentumista ei ole katkaistu kolmessa vuodessa tuosta päivästä. Huoneistokeskus Oy:n velvollisuus suorittaa väitetty velka on lakannut, kun velka on vanhentunut.

Vaatimus kiistetään myös määrältään. On otettava huomioon kokonaisuus. Tontilla on arvonsa. Kiinteistö olisi myyty samaan hintaan riippumatta siitä, miten huoneiden käyttötarkoitukset olisi esitetty.
Kiinteistö on myyty käypään hintaan; siitä ei ole maksettu ylihintaa.

Kyse on kokonaisuuden arvosta. Se on juuri se, mitä ostajat ovat maksaneet. Ostajille on ilmoitettu kaikki, mitä oli ilmoitettavissa. Asuinpinta-ala on näkynyt piirustuksista ja ostajat ovat nähneet, millainen tila on. Tila on ollut siinä käytössä, mitä esitteessä oli ilmoitettu. Mitään virheellistä ilmoitusta ei ole. Esitteestä näkyy, että yläkerta on asuintilaa, ja alakerta kellaritilaa. Välittäjällä ei ole ollut velvollisuutta erikseen korostaa, että alakerran tilat eivät ole virallisia asuintiloja.

Ostajat ovat laiminlyöneet selonottovelvollisuutensa, mikäli ovat luulleet alakerran tiloja asuintiloiksi.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Kantajat
1.Kauppakirja 31.3.2009
2.Myyntiesite 18.3.2009
3.Asuinrakennuksen pääpiirustus 14.6.1969
4.Kantajien asiamiehen kirje välitysliikkeelle 10.5.2013

Huoneistokeskus Oy
1.Kauppakirja 31.3.2009
2.Myyntiesite 18.3.2009
3.Asuinrakennuksen pääpiirustus
4.Kantajien asiamiehen kirje välitysliikkeelle 10.5.2013
5.Kantajien asiamiehen kirje myyjille 5.1.2011
6.Kaavamääräykset Hxxxxxxkatu
7.Arviolausunto 8.1.2015

Henkilötodistelu

Kantajat
1.Mäxxx todistelutarkoituksessa
2.Mäxxx todistelutarkoituksessa
3.Seppo O.

Vastaaja
4.Kristiina Hxxxpa todistelutarkoituksessa
5.Timo P.nen
6.Anna A.nen
7.Eero S.nen


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perusteet

Sovinnon vahvistaminen

P. ja P. Mäxxx sekä Kristiina ja Matti Hxxxpa ovat päässeet asiassa keskenään sovintoon ja pyytäneet, että käräjäoikeus vahvistaa sovinnon pääasian ratkaisemisen yhteydessä.

Kiinteistönvälittäjän vastuu

Myyjiien ja ostajien päästyä keskenään sovintoon asiassa on kysymys enää kiinteistönvälittäjän vahingonkorvausvastuusta toimeksiantajan vastapuolta kohtaan.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Sanotun lain 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen. Asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista säädetään asetuksella.

Asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista annetun valtioneuvoston asetuksen 7 § 2 d-kohdan mukaan asumiskäyttöön myytävän rakennuksen myyntiesitteessä on mainittava muun muassa huoneluku ja pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin.

Asiassa on riidatonta ja myös myyntiesitteestä (todiste 2) ilmenee, että Huoneistokeskus Oy ei ole myydessään kohdetta ilmoittanut sen asuinpinta-alaa vaan ainoastaan kokonaispinta-alan. Huoneistokeskus Oy:n menettelyssä on siten ollut virhe.

Todistajina kuullut kiinteistövälittäjät Timo P.nen, Eero S.la ja Anna A.nen ovat pitäneet selvänä, että myyntiesitteessä alakerraksi mainitun kerroksen takkahuoneeksi ja työhuoneeksi merkityt tilat eivät ole virallista asuintilaa.

Käräjäoikeus toteaa, että kiinteistönvälittäjälle selvä asia ei ole välttämättä selvä asuntoa ostavalle kuluttajalle.

P. ja P. Mäxxxn kertomuksilla on selvitetty, että he ovat luulleet myyntiesitteessä takkahuoneeksi ja työhuoneeksi merkittyjen tilojen olevan virallista asuintilaa. Kiinteistönvälittäjä ei ole maininnut asiasta mitään, eivätkä he ole siitä kysyneet. Huoneiden ulkoasun, kalustuksen ja ne asuinkerrokseen liittävän avoimen portaikon perusteella he ovat kiinteistöön tutustuessaan saaneet sen käsityksen, että huoneet ovat asuintilaa.

Edellä olevan perusteella käräjäoikus katsoo selvitetyksi, että P. ja P. Mäxxx ovat Huoneistokeskus Oy:n virheellisen menettelyn seurauksena erehtyneet siitä, miltä osin myydyssä omakotirakennuksessa on ollut kysymys virallisesta asuintilasta ja miltä osin muusta tilasta.

P. ja P. Mäxxx ovat katsoneet kärsineensä virheen johdosta vahinkoa siten, että eivät olisi ostaneet kiinteistöä, jos olisivat tienneet, että sanotut huoneet eivät ole virallista asuintilaa.

P. Mäxxx on kertonut. että kyseisiä tiloja on käytetty asuinkäyttöön. Niiden kunnostus ja käyttötarkoituksen pohdinta on kesken.

Käräjäoikeus toteaa olevan tavanomaista, että kyseisen rakennuksen ikäisissä rakennuksissa on kellarikerros, jossa olevia tiloja on ajan mittaan otettu erilaiseen käyttöön. Vaikka tilat eivät olisi virallisia asuintiloja, on niitä saatettu käyttää asumiseen.

Asiassa on riidatonta, että tiloja voidaan edelleen käyttää siinä käytössä, missä ne ovat olleet kiinteistöä myytäessä ja mihin tarkoitukseen ne on myyntiesitteeseen merkitty. Tilojen käyttämistä ei ole kielletty.

Käräjäoikeus pitää selvänä, että omakotikiinteistön hinta ei määrity pelkästään asuinpinta-alan ja muun pinta-alan perusteella, vaan omakotitalot ovat kokonaisuuksia, joiden hintaan vaikuttavat monet seikat. Myös kaikki asiassa todistajina kuullut kiinteistönvälittäjät eli Seppo O., Timo P.nen, Eero S.nen ja Anna A.nen ovat katsoneet, että omakotikiinteistön hinta määräytyy kokonaisuuden perusteella.

Todistajina kuullut kiinteistönvälittäjät P.nen, S.nen ja A.nen ovat kertoneet, että kauppahinta on ollut käypä hinta kyseisestä kiinteistöstä. Todistaja O. ei ole osannut ottaa kantaa hintaan, koska oli käynyt kiinteistöllä niin kauan sitten, että ei ole enää kunnolla muistanut kohdetta. Arviolausunnon (todiste 7) mukaan kauppahinta on ollut käypä.

P. ja P. Mäxxx eivät ole esittäneet mitään selvitystä siitä, että kiinteistön kauppahinta olisi ollut alhaisempi, mikäli asuinpinta-alan määrä olisi ilmoitettu ja merkitty esitteeseen.

Edellä olevan perusteella käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että P. ja P. Mäxxx ovat maksaneet kiinteistöstä käyvän hinnan mukaisen kauppahinnan ottaen huomioon myös se, että kellarikerroksen huoneet eivät ole virallista asuintilaa.

Vaikka Huoneistokeskus Oy on menetellyt virheellisesti, P. ja P. Mäxxx eivät ole näyttäneet, että virheestä olisi aiheutunut heille vahinkoa. Näin ollen vahingonkorvausvaatimus on hylättävä.


Reklamaatio

Vaikka kanne tulee hylättäväksi jo sillä perusteella, että vahinkoa ei ole näytetty aiheutuneen, toteaa käräjäoikeus reklamaation osalta vielä seuraavaa.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa ei ole säännöstä toimeksisaajan vastapuolen reklamaatiovelvollisuudesta.
Oikeuskäytännössä on kuitenkin katsottu, että reklamaatiovelvollisuus on. Tapauksissa on sovellettu kuluttajansuojalain reklamaatiosäännöstä, jonka mukaan reklamaation tulee tapahtua kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita.

P. Mäxxxn kertomuksella on selvitetty, että P. ja P. Mäxxx ovat saaneet loppuvuonna 2010 tietää, että kellarikerroksen huoneet eivät ole virallista asuintilaa ja 26.4.2011 heille on rakennusvalvonnasta ilmoitettu, että tilojen käyttötarkoituksen muutokselle ei saa lupaa.
Ensimmäinen reklamaatio Huoneistokeskus Oy:lle on tehty 20.5.2013 (todiste 4). Huoneistokeskus Oy:n ei ole näytetty menetelleen asiassa törkeän huolimattomasti. Reklamaatio on tehty aivan liian myöhään.


Oikeudenkäyntikulut

Etelä-Savon oikeusaputoimisto on myöntänyt Kriistiina Hxxxpalle oikeusapua ilman perusomavastuuta ja määrännyt hänen avustajakseen asianajaja Vesa An. Avustajan lasku toimenpiteistään Kristiina Hxxxpan osalta on asian laatuun ja laajuuteen nähden kohtuullinen.
Asiassa saavutetun sovinnon sisältö huomioon ottaen ei ole perusteltua määrätä vastapuolta korvaamaan valtiolle sen varoista maksettuja Kristiina Hxxxpan oikeudenkäyntikuluja.

P. ja P. Mäxxx ovat hävinneet kanteensa Huoneistokeskus Oy:tä kohtaan. Asianosainen, joka häviää asian, on oikeudenkäymiskaaren pääsäännön mukaan velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.
Asia ei ole ollut sillä tavoin epäselvä, että pääsäännöstä olisi syytä poiketa. Myöskään oikeudenkäyntiin johtaneet seikat tai kantajien asema kuluttajina eivät anna aihetta arvioida asiaa toisin.

P. ja P. Mäxxx ovat paljoksuneet Huoneistokeskus Oy:n laskua. He ovat katsoneet, että toimenpiteisiin on käytetty tarpeettoman paljon aikaa ja hyväksyneet asianmukaiseksi ajankäytöksi enintään saman kuin heidän oman avustajansa käyttämä aika eli 48,5 tuntia. Käytettyyn tuntiveloitukseen 205 euroa ei ole ollut huomautettavaa.

Käräjäoikeus toteaa, että laskutettavan ajankäytön on oltava kohtuullista suhteessa asian laatuun ja laajuuteen. Valmisteluistunto asiassa on kestänyt 3 tuntia 15 minuuttia ja pääkäsittely lounastauko vähentäen 4 tuntia 30 minuuttia. Matka-ajatkin huomioon ottaen kantajien myöntämää tuntimäärää on pidettävä riittävänä. Laskuun sisältyy lisäksi matkakuluja 123,60 euroa ja todistajanpalkkiota 900 euroa.

TUOMIOLAUSELMA

Sovinnon vahvistaminen

Käräjäoikeus vahvistaa seuraavan P. ja P. Mäxxxn sekä Kristiina ja Matti Hxxxpan sopimuksen sovinnoksi tässä asiassa:
-Kristiina ja Matti Hxxxpa maksavat yhteisvastuullisesti P. ja P. Mäxxxlle 10.000 euroa 21.2.2015 mennessä. Jos summaa ei ole maksettu kyseiseen päivään mennessä, sille on maksettava korkolain 4
§ 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 21.2.2015 lukien.
-Asianosaiset vastaavat omista oikeudenkäyntikuluistaan.

Huoneistokeskus Oy:ön kohdistettu kanne

Kanne hylätään.


Oikeudenkäyntikulut


Valtion varoista maksetaan Kristiina Hxxxpan avustajaksi määrätylle asianajaja Vesa Alle palkkiona 2.271,50 euroa ja arvonlisäveron osuutena 545,16 euroa eli yhteensä 2.816,66 euroa, mikä määrä jää valtion vahingoksi.


P. Mäxxx ja P. Mäxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Huoneistokeskus Oy:n oikeudenkäyntikulut asiassa 10.966,10 eurolla korkolain 4 § 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 6.3.2015 lukien.

Lainkohdat
Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 9 § ja 14 § Valtioneuvoston asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista 7 §.
Oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 §.