Reklamaatio myöhässä?

Ostajien reklamaatio myöhässä ja virheiden arviointia kiinteistökaupassa?

Olivatko ostajat ilmoittaneet virheestä kohtuullisessa ajassa, kun virheistä oli ilmoitettu yli vuoden kuluttua kaupanteosta?
Kyseessä oli 1950 luvulla rakennettu ja 1990 luvulla osin peruskorjattu kiinteistö, joka myytiin 360.000 euron kauppahinnalla ja jos paljastui kaupan jälkeen useita virheitä, joista ostajat vaati 54.000 euroa mutta käräjäoikeus päätyi 15.000 euroon. Hovioikeus alensi määrän 3700 euroon. Oikeudenkäyntikulut tuomittiin kumpikin maksamaan itse.

Asiassa oli ensin kysymys siitä, olivatko ostajat ilmoittaneet virheestä maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetussa kohtuullisessa ajassa, kun virheistä oli ilmoitettu yli vuoden kuluttua kaupanteosta. Mikäli näin oli, oli vielä arvioitava, oliko kiinteistössä hinnanalennukseen oikeuttavia laatuvirheitä.

Reklamaation osalta käräjäoikeus oli katsonut, että kiinteistössä oli useita laatuvirheitä ja että ostajat olivat ilmoittaneet virheistä kohtuullisessa ajassa.
Hovioikeus totesi reklamaatiosta seuraavaa: ”Maakaaren virheilmoitusta koskeva 2 luvun 25 § sekä sitä koskevat lain esitöistä ja oikeuskäytännöstä ilmenevät oikeusohjeet on selostettu käräjäoikeuden tuomiossa. Niiden lisäksi reklamaation oikea-aikaisuutta ja asianmukaisuutta arvioitaessa on kiinnitettävä huomiota tapauksen olosuhteisiin sekä myyjän tietoisuuteen virheistä. Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle oikeutetun luottamuksen siihen, että kaupan kohde on ollut sopimuksen mukainen tai että havaitut virheet ovat olleet ostajalle merkityksettömiä. (KKO 2008:8 kohta 5). ”
Hovioikeus katsoi asiaa kokonaisuutena arvioituaan, ettei reklamaatioaikaa voitu pitää liian pitkänä eikä asiassa ollut ilmennyt, että ostajat olisivat aiheettomasti viivytelleet virheiden selvittämisessä. Perusteltua oli myös ollut esittää reklamaatio merkitykseltään vähäisimpien virheiden osalta samalla kertaa laajempien virheiden kanssa. Hovioikeus katsoi siten käräjäoikeuden tavoin, että ostajat olivat ilmoittaneet virheistä kohtuullisessa ajassa.

Laatuvirheitä hovioikeus arvioi toisin kuin käräjäoikeus. Käräjäoikeus on kanteen enemmälti hyläten katsonut, että kiinteistössä oli laatuvirhe vuotavien räystäskourujen, keskikerroksen märkätilojen ja ilmanvaihdon, autotallin lattian viemäröinnin, palo-osastoimattoman öljykattilan ilmanvaihtoputken sekä sähköasennusten osalta ja että ostajat olivat ilmoittaneet virheistä kohtuullisessa ajassa.
Käräjäoikeuden tuomion perustelujen mukaan virhe perustui keskikerroksen ilmanvaihdon ja vuotaneiden räystäskourujen osalta siihen, että HHH oli ollut virheistä tietoinen, mutta ei ollut kertonut niistä ostajille. Märkätilojen, autotallin lattian sekä sähköasennusten osalta kysymys oli salaisista virheistä. Palo-osastoimattoman putken osalta puolestaan kaupan kohde ei ollut sellainen kuin oli sovittu.
Hovioikeus katsoi ettei keskikerroksen kylpyhuoneen märkätilojen vesieristys ollut virhe (näyttämättä milloin tehty) kuten ei myöskään autotallin lattian viemäröinti eikä sähköasennukset (ei merkityksellisinä).

Hovioikeus katsoi, että käräjäoikeuden E HHHn S AAAlle ja L HHHlle maksettavaksi tuomitsema hinnanalennuksen määrä alennetaan 3.700 euroksi.


Katso koko tapaus Helsingin hovioikeus 16.3.2022