Kiinteistökaupan purkukynnys?

Alla olevassa riidassa oli vanha myyjän laajentaman ja peruskorjaama kiinteistö myyty 7.8.2012 hintaan 309.000 eurolla ostajille. Kauppakirjan mukaan kiinteistöllä sijaitsee 1927-1928 rakennettu omakotitalo ja varastokäytössä oleva saunarakennus. Kaupantekohetkellä kaupankohteena ollut rakennus on ollut siten 85 vuotta. Kaupankohteena olevaa rakennusta on laajennettu 1990-1997. Käytännössä työt on tehty 1990-1994. Lopputarkastus on pidetty 1997.

Kaupan jälkeen rakennuksessa paljastui yläpohjan virheitä ja vanhan ja uuden osan liitosvirheitä, joiden korjauskustannuksista esitettiin ristiriitaista asiantuntijanäyttöä. Ostaja väitti korjauskustannusten olevan n. 180.000 euroa. Korjauskustannusten arvioitiin hovioikeudessa olevan kuitenkin vain 33-35.000 euroa. Kummatkin oikeusasteet päätyivät silti siihen, että ostajalla oli oikeus purkaa kauppa. Normaalisti purkukynnystä on arvioitu korjauskustannusten perusteella 25%-30% välille. Tässä liikuttiin 10% paikkeilla. Ratkaisevaksi muodostui kokonaisarviointi.

Hovioikeus katsoi "Ottaen huomioon uuden osan yläpohjan ja etenkin liitoskohdan virheen laatu ja laajuus, niistä osaltaan aiheutunut asumis- ja terveyshaitta ja korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät sekä lisäksi talon hirsirakenteesta annettujen virheellisten tietojen ja antamatta jätettyjen tietojen merkitys ostajien ostopäätöksen syntymiseen, hovioikeus katsoo virheitä kokonaisuutena harkiten käräjäoikeuden tavoin, että kaupan kohteen virhettä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena siten, että ostajilla on oikeus purkaa kauppa". Tässä siis olennaista merkitystä annettiin sille että myyjä oli itse peruskorjannut sen eikä ollut kertonut rakenteista ostajalle.

Käräjäoikeus katsoi, että "virheen olennaisuuden arvioiminen on tässä tapauksessa vaikeaa". Ja perusteli purkupäätöstä seuraavasti:

"Toisaalta edellä mainitut arvioidut korjauskustannukset eivät ole kauppahintaan nähden suuret eikä korjaustyö sellaisenaan vaikuttaisi vievän kohtuuttoman pitkää aikaa.

Lisäksi kohdassa 4.1.6 kerrotuin tavoin kaupan kohde on ollut vanha ja sen yläkerran sivu-ullakon kondensoituminen, sokkelin mataluus sekä rakennuksen ilmanvaihdon parantamisen tarpeellisuus huomioon ottaen kantajat ovat tosiasiassa voineet olettaa joutuvansa ainakin pidemmällä aikavälillä maksamaan varsin merkittäviäkin rakennuksen korjauskustannuksia.

Toisaalta vaikka kantajilla on heille kerrotun yläullakon kondensoitumisen perusteella ollut aihetta olettaa yläpohjassa olevan kondensoitumisen osalta tarvetta korjaustöihin, ei heillä ole ollut tietoa yläkerran laajennusosan höyrynsulun epätiiviydestä eikä siitä, että laajennusosan yläpohjassa on kosteusvaurio, joka edellyttää korjausta. Heillä ei ole ollut myöskään mitään tietoa vanhan osan ja laajennusosan liitoskohdan ilmeisistä korjaustarpeista, jotka olisivat voineet selvitä, mikäli myyjät olisivat ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa tai muutoin kertoneet katolle muodostuvista jääpuikoista ja katon sulista kohdista. Edelleen heille on jätetty kertomatta hirsirungon laajamittaisesta korvaamisesta puurungolla.

Kysymys on ollut arvioiduista korjauskustannuksista, joista erityisesti liitoskohdan osalta korjauskustannukset saattavat muodostua suuremmiksi. Vaikka arvioidut korjauskustannukset ovat alle 10 prosenttia kauppahinnasta, ovat ne kuitenkin varsin suuret suhteessa niihin korjauskustannuksiin, joihin kantajat ovat voineet varautua kiinteistöstä saamiensa tietojen perusteella sekä merkittävä lisä ostajien tiedossa oleviin, tuleviin korjauskustannuksiin.

Käräjäoikeuden käsityksen mukaan oletettavaa on, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan syntynyt, jos vastaajien kiinteistöstä kertomatta jättämät tiedot ja nyt kysymyksessä olevat virheet olisivat olleet kantajien tiedossa. Näin ollen virhe on ollut olennainen ja kantajilla on oikeus purkaa kauppa."

Riidassa oli kysymys myös sijaisasumikuluista, asumishyödystä, vahingonkorvauksista kuten hävitetyt kalusteet ym.




Hovioikeuden ratkaisun perusteluita (jäljempänä koko tuomio):

Edellä lausutuilla perusteilla hovioikeus arvioi kaiken esitetyn selvityksen perusteella uuden osan yläpohjan ja liitoskohdan korjauskustannusten määräksi yhteensä noin 33.000 – 35.000 euroa ja korjausajaksi pari kuukautta.

Käräjäoikeuden lausumilla perusteilla hovioikeudella ei ole aihetta poiketa käräjäoikeuden arvioimasta myyjien vastuulle jäävästä rakenteiden mikrobisiivouksen kustannusarviosta.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Ostajalla on aina oikeus vaatia kauppahinnan alennusta kiinteistössä olevan virheen perusteella. Jos kiinteistössä oleva virhe on edellä mainitussa lainkohdassa tarkoitetulla tavalla olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Lainkohdan esitöissä (HE 120/1994 vp s. 51) todetun mukaan virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.


Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2015:58, jossa tosin on ollut kysymys salaisesta virheestä, katsonut, että laatuvirheiden olennaisuutta arvioitaessa kaupan purkamisen edellytysten täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan tai arvioimalla virheestä asumiselle aiheutuvaa haittaa pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella. Lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa (kohta 16).

Hovioikeudenkaan edellä arvioimat uuden osan yläpohjan ja liitoskohdan korjauskustannukset eivät ole kiinteistön kauppahintaan nähden kovin suuret eikä niiden edellyttämä arvioitu korjausaika ole kohtuuton. Kuten edellä on ilmennyt, todistajien näkemykset korjauskustannuksista ja -ajasta poikkeavat kovastikin toisistaan. Etenkin korjausrakentamisen kustannusarvioihin on yleensä suhtauduttava tietyllä varovaisuudella. Mahdollista on, että käytännössä korjauskustannukset tulevat nousemaan.

Tässä asiassa laatuvirheiden olennaisuutta arvioitaessa on korjauskustannusarvion lisäksi otettava huomioon myös hirsirakenteesta ja muista seikoista annettujen ja antamatta jätettyjen tietojen merkitys. Jo edellä on todettu, että kaupan kohteessa voi olla virhe silloinkin, kun se poikkeaa sovitusta tavalla, jonka ei välttämättä katsota vaikuttavan kiinteistön yleiseen markkina-arvoon. Hovioikeudessa esitetyn todistelun perusteella voidaan kuitenkin pitää selvitettynä, että hirsirakenne poikkeaa toiminnaltaan olennaisesti muusta puurakenteesta ja että näiden kahden erilaisen rakenteen yhdistäminen vaatii toteuttajaltaan erityistä ammattitaitoa. Vaikka tässä tapauksessa näyttämättä on jäänyt, että hirsirakenteen korvaamisesta muulla puurakenteella olisi ainakaan vielä aiheutunut laatuvirheenä pidettävää toiminnallista haittaa, hovioikeus pitää uskottavana vastaajien näkemystä siitä, että he eivät lainkaan olisi ryhtyneet kauppaan, jos rakennuksen vanhan osan ulkoseinien todellinen rakenne olisi ollut heidän tiedossaan. Tätä lähtökohtaa ei hovioikeuden näkemyksen mukaan muuta se, että ostajat ovat tienneet vanhan osan yläkerran rakenteen olevan alunperinkin muuta kuin hirttä. Lisäksi mikäli myyjät olisivat ennen kauppaa kertoneet ostajille lumen sulamisesta katolla paikallisesti juuri liitoskohdan kohdalla, ostajilla olisi tämän perusteella ollut mahdollisuus tehdä laajempia ennakkotarkastustoimia liitoskohtaan ja harkita kauppaan ryhtymistään näiden tietojen valossa.

Hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole aihetta epäillä Vantaan kaupungin ympäristökeskuksen 20.4.2015 antamaa lausuntoa siitä, että rakennuksesta otettujen näytteiden tuloksia sekä rakenteissa todettuja laho- ja mikrobivaurioita voidaan pitää terveyshaittoina (K12). Vaikka havaitut kosteus -ja sisäilmaongelmat johtuvat myös muista kuin myyjien vastuulle jäävistä syistä, uuden osan yläpohjan virheellisesti toteutetun höyrynsulun ja liitoskohdan virheiden on näytetty osaltaan vaikuttaneen näiden terveyshaittojen syntyyn. Rakennuksen terveyshaittojen vuoksi ostajat ovat joutuneet myös muuttamaan pois kiinteistöltä.

Ottaen huomioon uuden osan yläpohjan ja etenkin liitoskohdan virheen laatu ja laajuus, niistä osaltaan aiheutunut asumis- ja terveyshaitta ja korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät sekä lisäksi talon hirsirakenteesta annettujen virheellisten tietojen ja antamatta jätettyjen tietojen merkitys ostajien ostopäätöksen syntymiseen, hovioikeus katsoo virheitä kokonaisuutena harkiten käräjäoikeuden tavoin, että kaupan kohteen virhettä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena siten, että ostajilla on oikeus purkaa kauppa.

Asumishyödyn määrä

Myyjien vastuulle jäävät laatuvirheet ovat ainakin osaltaan johtaneet siihen, etteivät ostajat ole voineet käyttää rakennusta hankkimaansa asumistarkoitukseen. Tähän nähden ei ole aihetta korottaa käräjäoikeuden katsomaa, palautettavasta kauppahinnasta vähennettävän asumishyödyn määrää.

Vahingonkorvausvaatimukset

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on 1 momentin 1– 4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada myös korvaus vahingostaan. Luvun 32 §:n 1 momentin mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole kuitenkaan 2 momentin mukaan velvollisuutta korvata vahinkoa.

Raxxx on itse vastannut nyt virheiksi katsottujen laajennusosan yläpohjan ja liitoskohdan rakentamisesta. Näin ollen on selvää, että kiinteistön virheet johtuvat tältä osin hänen tuottamuksestaan.

Kuntotarkastusraportin merkinnät muun muassa talon hirsirakenteesta ovat perustuneet Raxxxn antamiin tietoihin, vaikka Raxxx on hovioikeudessa ilmoittanut olleensa tietoinen, ettei vanhan osan koko runko ollut hirttä. Talossa pitkään asuneena Raxxxn on täytynyt tietää katolle paikallisesti sulavasta lumesta ja räystäille muodostuvista jääpuikoista sekä havaita asunnon kylmyys liitoskohdan tuntumassa. Tuottamusvastuuta arvioitaessa ratkaisevaa merkitystä ei ole sillä, onko myyjä lopulta ottanut selon virheen syistä, jos hänen tiedossaan olevien seikkojen perusteella on ollut aihetta epäillä virhettä (KKO-II-1984). Raxxx ei siten näiden muidenkaan virheiden osalta ole osoittanut, etteivät ne johtuisi hänen huolimattomuudestaan.

Joxxx-Raxxx on niin ikään asunut talossa pitkään ja hänellä on täytynyt olla tieto katolle sulavasta lumesta, jääpuikoista ja paikallisesta kylmyydestä. Vaikka varsinaisen rakentamisen on toteuttanut Raxxx, mikään ei viittaa siihen, että Joxxx-Raxxx olisi ollut tietämätön talon rakenteesta tai Raxxxn suorittamista rakennustoimista. Jo lumen katolle sulamisen perusteella Joxxx-Raxxxn on täytynyt epäillä liitoskohdan epätiiviyttä. Hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole näytetty, etteivät kiinteistön virheet johtuisi osaltaan myös Joxxx-Raxxxn tuottamuksesta.




Käräjäoikeuden ratkaisun perusteluita (jäljempänä koko tuomio):

Sinänsä mahdollista on, että myyjät eivät kesällä kauppaa tehtäessä ole muistaneet mainita näitä seikkoja. Toisaalta kylmyys, jääpuikkojen muodostuminen tai katon talvella olevat sulat kohdat ovat kaikki sellaisia seikkoja, joista ostajat tarkastaessaan kiinteistöä kesällä eivät ole voineet tulla tietoisiksi.

Lain esitöiden (HE 120/1994) yksityiskohtaisissa perusteluissa on todettu, että ostopäätöksen tekemistä varten on yhtä tärkeää kuin saada sisällöltään oikeita tietoja myös saada kaikki keskeiset tiedot kiinteistöstä. Momentin mukaan myyjä vastaa siitä, ettei hän ole antanut ostajalle riittäviä tietoja kiinteistön ominaisuuksista, ja ostajalle on tästä syystä syntynyt virheellinen käsitys kiinteistöstä. Lähtökohtana on, että myyjä rehellisesti antaa ostajalle ne tiedot kiinteistöstä, jotka tyypillisesti vaikuttavat myytävän kiinteistön arvoon tai käyttöön. Myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa
ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa.

Esitöissä on todettu, että rakennetun kiinteistön ostopäätökseen vaikuttavat usein eniten rakennusten ikä, suuruus, rakennustapa ja -materiaalit sekä niiden senhetkinen kunto. Myyjän on totuudenmukaisesti ilmoitettava rakennusten käytettävyyttä haittaavat seikat, kuten mahdolliset viat putkistossa tai lämpöeristyksessä. Myyjän edellytetään kertovan ostajalle myös havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevaa vikaa ja arvioida tulevaa korjaustarvetta.

Edelleen esitöissä on todettu, että myyjä ei vapaudu virhevastuusta pelkästään sen vuoksi, että hän ei tiennyt kyseisestä viasta tai puutteesta kiinteistössä. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä.

Käräjäoikeuden käsityksen mukaan nyt kysymyksessä olevat ilmiöt kiinteistössä ovat sen olleet sen laatuisia ja laajuisia, joista on voitu perustellusti päätellä, että rakenteissa on ollut korjaamisen tarvetta ja joiden perusteella on olettavaa, että laiminlyönti on vaikuttanut kauppaan.

4.4. Väitetty oikaisematta jätetty tieto

Kun kantajat ovat tältä osin vedonneet siihen, että oikaisematta jätetty seikka olisi koskenut sitä, että rakennus ei ole ollut asumiskelpoinen, käräjäoikeus toteaa kantajien virheväittämän tältä osin tarkoittavan tosiasiallisesti samaa kuin kohdassa 4.1. Lain esitöissä (HE 120/1994) on todettu maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 4-kohdan virhesäännöksestä, että "Myyjä ei yleensä vastaa siitä, täyttääkö kiinteistö ostajan yksilölliset mieltymykset ja soveltuuko se hänen aikomaansa erityiseen käyttöön. Eri asia on, jos myyjä on salannut joitakin merkityksellisiä seikkoja, joiden hän tiesi vaikuttavan ostajan päätöksentekoon.
Kiinteistössä katsotaan mukaan olevan virhe, jos myyjä on havainnut ostajan erehtyneen jostakin kiinteistön aiottuun käyttöön vaikuttavasta kiinteistön ominaisuudesta tai sen merkityksestä, mutta on jättänyt oikaisematta virheellisen käsityksen." Kun kysymys on ollut normaalista asuinkäyttöön tarkoitetusta kiinteistöstä ja joka on tällaiseen tarkoitukseen myös myyty, ei käräjäoikeuden käsityksen mukaan voi tulla kysymykseen edellä mainittu 4-kohdan virhe.

4.5. Reklamaatiosta

Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista myyjälle kohtuullisen ajan kuluessa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Reklamaation tarkoituksena on turvata osaltaan myyjää ja todistelua. Tavoitteena on, että asia selvitetään nopeasti. Lain esitöissä (HE 120/1994) on todettu, että lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkimaan havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin.

Asiassa ei ole ollut erimielisyyttä siitä, että ostajat ovat reklamoineet myyjille ensimmäisen kerran 1.10.2013 ja että he ovat esittäneet myyjille purku- ja vahingonkorvausvaatimuksen joulukuussa 2014. Käräjäoikeus toteaa, että asiassa ei ole väitetty, että ensimmäinen reklamaatio 1.10.2013 ei olisi ollut maakaaren 2 luvun 25 §:n mukainen, vaan että se olisi esitetty liian myöhään.

Vexxxsen ja Bjöxxxin kohdissa 4.1.4 alakohdassa 111.1 ja 4.1.5 selostetuista kertomusten mukaan heidän perheensä sairastelu oli alkanut ja he olivat tehneet ensimmäiset havainnot kylmyydestä ja jääpuikoista jo ensimmäisenä talvena eli talvella 2012-2013. Kun kysymys on ollut vanhasta rakennuksesta ja kun sairastelusta ei ole mahdollista tehdä johtopäätöksiä lyhyellä aikavälillä, on ilmeisen selvää, että epäilyt ovat edellyttäneet tarkempaa selvitystä Vexxxsen mukaan he olivat kääntyneet ensimmäisenä todistaja J. Ritttsen puoleen, joka oli käynyt kiinteistöllä kesällä 2013. Aiemmin selostetusta omakotitalon osittaisesta kuntotutkimuksesta (KS) on ilmennyt, että J. Ritttnen on käynyt kohteessa 14.5.2013 ja 3.7.2013 ja hänen kuntotutkimusraporttinsa on valmistunut 17.7.2013. Reklamaatio on siis tehty 1.10.2013 eli alle kolmen kuukauden kuluttua kantajien saaman ensimmäisen rakennusalan asiantuntijan selvityksen jälkeen.

Kun kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy epäilyn seikan tutkiminen ja asiantuntijan kanssa neuvottelut, sekä sen harkitseminen, mitä vaatimuksia hän esittää, ei 10.2013 reklamaatiota ole tehty liian myöhään.

5. Virheseuraamuksista

5.1 Yleistä

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Lisäksi ostajalla on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-4 kohdista tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

5.2 Kaupan purkaminen: Onko kiinteistössä ollut niin olennaisia virheitä, että kantajilla on oikeus purkaa kauppa?

5.2.1 Yleistä

Maakaaren esitöissä (HE 120/1994) on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi alita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Edellä kerrotuin tavoin kaupan kohteessa on ollut virhe yläkerran laajennusosan yläpohjan osalta ja liitoskohdassa. Lisäksi kiinteistöstä on annettu virheellistä tietoa sen hirsirungosta ja jätetty kertomatta seikoista, joista on voitu perustellusti epäillä rakenteissa olevan vikaa ja korjaustarvetta.

Oikeuskäytännössä kaupan purkukynnys on ollut korkealla. Virheen olennaisuutta arvioitaessa oikeuskäytännössä keskeisenä on pidetty yleisesti virheen korjauskustannuksia, joiden on usein edellytetty olevan vähintään noin 40 prosenttia kauppahinnasta ennen kuin virhettä on pidetty niin olennaisena, että kauppa on purettu.

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2015:58, jossa on ollut kysymys ns. salaisesta virheestä, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta. Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tällöin olla olemassa.

Korkein oikeus on edelleen katsonut, että "mainitun kaltaisen laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen."

Korkein oikeus on samassa ratkaisussa katsonut myös, ettei virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella. Laatuvirheen
vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu ja että ostajalle on ehtinyt aiheutua monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää.

Virheen olennaisuutta arvioidaan edellä kerrotuin tavoin sen kokonaismerkityksen kannalta.

5.2.2 Korjauskustannuksista

Yleistä

Kantajien ja vastaajien käsitykset nyt kysymyksessä olevien virheiden korjauskustannuksista ovat olleet täysin erilaiset ja täysin eri mittaluokkaa:

Kantajien mukaan koko yläpohjan, siis lukien mukaan myös kokonaan ns. vanhan osan, jonka osalta asiassa ei ole katsottu olevan virhettä, korjauskustannukset olisivat yhteensä 24 590 euroa ilman desifiointikustannuksia (10 000 euroa).
Vastaajien mukaan vastaavien osien korjauskustannukset olisivat yhteensä 7 522 euroa.

Vanhan osan ja laajennusosan liitoskohdan osalta kantajien mukaan korjauskustannukset muodostuisivat seuraavasti: ulkoseinät 56 500 euroa + sisäpuolen pintarakennetyöt 16 000euroa + runkotyöt 8 000 euroa + välipohjatyöt 7 871,68 euroa+ alapohjan purku ja runkotyöt 20 360 euro ja desifiointikulut 10 000 euroa eli yhteensä 118 731,68 euroa. Vastaajien mukaan korjauskustannukset olisivat enintään 5 500 euroa, mikäli tiivistyskorjausta ei pidettäisi riittävänä.

Rakennukseen ei ole tehty korjauksia. Kantajien korjauskustannusvaatimus on perustunut todistaja A. Patttn laskelmaan, joka on laadittu kustannuslaskelmaohjelmalla.

Käräjäoikeus selostaa tarkemmin jäljempänä asiassa esitettyä näyttöä korjauskustannusten osalta.

Näytöstä

Kirjallisena todisteena esitetyn 7.9.2014 Sisustus Pal-Sa Oy:n (K18) hinta-arvion mukaan laajennusosan korjaustyöt olisivat yhteensä 108 800 euroa. Hinta-arvioissa ei ole eritelty tarkemmin kuluja ja se on lueteltujen toimenpiteiden valossa käsittänyt käytännössä koko laajennusosan uudelleen rakentamisen.

H. Nyttt on omassa lausunnossaan 10.7.2015 (K20) todennut, että hänen mukaansa Suomen Sisäilmatutkimus Oy/ K. Salttten on asiantuntijalausunnossaan arvioinut pakollisia korjauskustannuksia oikeansuuntaisesti ja pitänyt itse todennäköisenä, että pakolliset kosteuskustannukset nousevat joka tapauksessa yli 100 000 euron, jotta talo saadaan kuntoon ja terveelliseksi sekä turvalliseksi asua.

Edellä mainitussa H. Nytttin lausunnosta ei ole ilmennyt mihin K. Salttten asiantuntijalausuntoon hän on viitannut. Käräjäoikeudessa on esitetty kolme Suomen Sisäilmatutkimus Oy:n lausuntoa (K4, K6, K10), joista vain viimeksi mainitussa (K10) on ollut maininta korjauskustannuksista viitaten aiempaan lausuntoon. Lausunnossa mainittu, että höyrynsulun uusimisesta vanhalle puolelle aiheutuisi noin 25 000 euron lisäkustannukset ja mikäli vanhan puolen puurungolla korvatut hirret rakennettaisiin takaisin hirsiseiniksi, lisäkustannukset olisivat tällöin noin 80 000 euroa.

Todistaja Kemtttsen laatiman kustannusarvion 25.4.2016 (V11) mukaan laajennusosan yläpohjan virheellisen höyrynsulkujen korjaus ja katon viisto-osien korjaus olisi 3 417 euroa (alv 24 %). Todistaja Kemtttnen on lausunnossaan 9.10.2014 (V3) katsonut, laajennusosan ja vanhan osan liittymäkohdan korjauskustannus olisi arviolta 5 500 euroa.

Todistaja Kemtttsen mukaan hän oli yläpohjan korjauksen osalta ottanut huomioon, että kattopanelointi, villat ja ruoteet pitäisi poistaa. Kemtttsen mukaan polyuretaanilevyissä oli samalla höyrynsulku ja ne pystyttiin liittämään suoraan seinälevyihin purkamatta seiniä. Kirjallisessa kustannusarviossa Kemtttnen on lisäksi maininnut suojauksen ja kurkihirren kylkien höyläyksen sileäksi, höyrynsulkumuovin kiinnityksen ja katon maalauksen.

Kemtttsen mukaan yläpohjan korjaamiseen menee kahdelta mieheltä viikko. Kemtttsen mukaan karkeana peukalosääntönä voitiin pitää, että rakennusmies kiinnittää palkkansa (50 €/h sosiaali- ja työkalukorvauksineen) verran materiaaleja. Kemtttsen mukaan yläpohjan osalta työnosuus kustannusarvioista oli 2 800 euroa ja materiaalien osuus 1 305 euroa. Hinnat Kemtttnen oli kertomansa mukaan osin saanut julkaisusta rakennusosien kustannukset. Todistaja Kemtttsen mukaan hänen kustannusarviossaan ei ollut valvonnan osuutta, joka olisi kokonaisuudessaan noin 4 000 - 5 000 euroa.

Todistaja Metttaln on kertonut samansuuntaisesti korjauskuluista ja yläpohjan korjaustavasta kuin todistaja Kemtttnen. Metttaln käsityksen mukaan yläpohjan työt tulisivat tehdyksi noin viikossa. Metttaln kertoman mukaan liitoskohdan korjaus edellyttää puurakenteiden esille ottamista ja hänen käsityksensä mukaan tiivistäminen voitiin tehdä käytännössä polyuretaanivaahdolla. Metttaln mukaan liitoskohdan korjaaminen maksaisi muutama tuhat euroa, joista suurin osa koostuisi pintamateriaalien korjaamisesta.

Sekä todistaja Kemtttsen että Metttaln mukaan rakennuksen homeeseen liittyvä siivoaminen, joka tarkoitti pintojen perusteellista imurointia ja puhdistusta, maksoi noin 2000- 3000 euroa.

Todistaja Kemtttsen käsityksen mukaan todistaja Patttn laskelma ei vastannut todellisia kustannuksia, koska vaikutti laaditun isojen korjaushankkeiden mukaan. Nyt kysymyksessä olevalla työmaalla ei tarvetta ollut erilliselle työnjohtajalle (rakennusosa-arvion kohta 332), vaan työn pystyisi hoitamaan kaksi timpuria, joiden lisäksi mahdollisesti tarvittaisiin putki- ja sähkötöiden tekijää. Suunnittelun ja valvonnan osuus oli Kemtttsen mukaan noin 4 000 - 5 000 euroa.
Korjaushankkeissa, joissa rakenteiden purkamisen jälkeen voidaan kokonaisuudessaan määritellä korjausten laajuus, ei Kemtttsen mukaan ole tarvetta lisä- ja muutostyövarauksille (kohta 6112). Kemtttsen mukaan korjausrakentamisessa tapahtui suunnitelmien muutoksia, mutta ne eivät yleensä vaatineet ylimääräistä rahaa.

Myös todistaja Metttal on pitänyt todistaja Patttn kustannusarvioon sisältyviä eriä liiallisena. Metttaln käsityksen mukaan rakennuttamiseen ja valvontaan menisi suunnitelmien osalta noin 3 000 euroa, rakennuttamiseen noin 2 000 euroa ja valvontaan noin 5 000 euroa. Tämän tyyppinen työmaa käsitti Metttaln mukaan kaksi miestä ja enintään neljä, lisäksi mukana voi olla työnjohtaja, joka käy kohteessa kerran pari viikossa ja tuo tavaraa (n. 40-60 €/h).

Todistaja Salttten mukaan todistaja Kemtttsen kustannusarvio ei missään tapauksessa pidä paikkansa. Salttten mukaan hän oli tarkistanut hintatietoja internetistä.


Ensinnäkin jo pelkät polyuretaanilevyt yläpohjan viistoille osille, maksaisivat hänen mukaansa 4 800 euroa; korjaustyöhön tarvittaisiin kaksi kirvesmiestä, joilta menisi työhön kaksi viikkoa, lisäksi kustannusarvioissa ei ollut otettu huomioon sitä, että kipsilevyt pitäisi poistaa, kattorakenne liittää pystyosiin ja suorittaa desifiointikäsittely.

Todistaja Salttten kertomuksesta on ilmennyt, että hän on pitänyt suurina osittain myös todistaja Patttn
rakennusosa-arviossa esittämiä määriä. Salttten mukaan rakennuttamisen ja valvonnan kustannukset 14 000 euroa vaikuttivat suurilta ottaen huomioon, että uudiskohteissa ne olivat noin 6 000 euroa 10 kuukautta kestävässä hankkeessa. Toisaalta työ oli helpompaa uudiskohteessa. Hankevaraus on purkukohteen riskivaraus eli kun vasta purettaessa saadaan tieto siitä, mitä rakenteesta oikeasti löytyy. Edelleen Salttten käsityksen mukaan esitetyt hankkeen johtotehtävät viittaisivat suurempaan ryhmään. Jos kohteeseen saataisiin hyvä timpuriporukka, jolla olisi vastaava työnjohtaja omasta takaa, voitaisiin päästä halvemmalla. Jos vastaava työnjohtaja olisi erikseen, hinta ei Salttten mukaan voisi olla esitetty 20 000 euroa. Edelleen kokenut timpuri pystyi Salttten mukaan suunnittelemaan työtä, mikäli tämä oli tottunut korjaamaan kosteusvaurioita, mutta tästä huolimatta työ edellytti kuvia, jotka Salttten mukaan maksaisivat yhteensä noin 3 000 - 4 000 euroa.

Todistaja Patttn mukaan laskelmamuistiossa ei ollut tehty korjaussuunnitelmaa, vaan käyty läpi sellaisena kuin vikaa oli ilmoitettu olevan. Patttn kertomuksesta on ilmennyt, että hän oli käynyt kohteessa, jolloin korjauskohteet oli käyty pintapuolisesti läpi. Patttn mukaan hän oli arvioinut, että korjaus kestäisi kokonaisuudessaan viisi kuukautta.
Desifioinnissa tuli käyttää vetyperoksidiliuosta, jota ruiskutettiin pinnoille. Laskelmassa oli lähdetty siitä, että höyrynsulut ja lämmöneristeet uusitaan kokonaan ja korjataan rakennuksen sisäpuolelta. Rakennusosa-arvio oli laskettu bruttoneliöiden mukaan (huoneala 110 m2, bruttoneliöt 132) ja laskenta perustui erilaisiin määriin, esimerkin vaurioituneen nurmikon määräksi on arvioitu 80 m2. Patttn mukaan laskelmaohjelma perustuu korjattavien alueiden määrään ja ohjelma laskee yksikkökustannukset. Patttn mukaan ongelmana oli ollut se, ettei kukaan ollut vielä määrittänyt sitä mitä piti korjata. Patttn mukaan laskelmaohjelmia käytettiin yleisesti ja urakoitsijat käyttivät samaa ohjelmaa antaessaan tarjouksia.Tästä syystä urakoitsijoiden tarjoukset vastasivat pääsääntöisesti Patttn omaa arviota, ero yleensä oli noin 5 prosenttia. Ohjelman hinnasto perustuu jatkuvaan kustannustietoon, joka päivitetään vuosittain. Työnjohtokustannukset perustuivat siihen, että työmaalla on työntekijät ja johto, joka valvoo. Työmaan käyttö­ ja yhteiskustannuksien määrään sisältyivät lisäksi työmaakopit, työmaatarvikkeet, energiakulut, suojaukset ja lämmitys.
Laskentamuistio oli laskettu Patttn mukaan rakennusosa-arvion avulla. Liitosvauriokorjausten osalta purkukaistat oli tehtävä
kauttaaltaan sisäkautta. Liitosvauriokohdan edellyttämissä runkotöissä oli Patttn mukaan osittain kysymys purkutöistä ja osin yläpohjarakenteen uusimisesta. Patttn mukaan hän oli olettanut että runko oli vaurioitunut, mutta varmaa tietoa hänellä ei ollut. Liitoskohtakorjauksen edellyttämässä välipohjan vahvistuksessa ei ollut kysymys mikrobikorjauksesta, vaan siitä, että välipohja notkui eikä täyttänyt rakentamismääräyksiä. Todistaja Patttn mukaan todistaja Kemtttsen kustannusarvioon ei voinut ottaa kantaa, koska siitä puuttuivat yksikköhinnat ja määrät.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Kuten edellä näytöstä -kohdassa ilmenee, on asiassa kuulluilla ollut täysin eri käsitykset korjauskuluista. Sinänsä kaikilla kuulluilla on kokemusta rakennusalasta ja myös arvioiden tekemisestä. Edelleen esitetyt korjauskustannukset ovat
koskeneet myös muita osia kuin sitä, jolta osin kaupan , i
kohteessa on nyt katsottu olevan virhettä. ,

Todistaja Kemtttsen kertomuksesta tai kirjallisesta lausunnosta ei ole ilmennyt sitä, mitä hänen arvionsa liitoskohdan korjauskustannuksista 5 500 euroa on käsittänyt. Yläpohjan korjaustöiden osalta kustannusarvio on ollut tarkempi, mutta todistaja Salttten kertoman perusteella työhön arvioitu aika ja materiaalikustannukset olisivat liian pieniä.

Käräjäoikeudella ei ole ollut aihetta epäillä todistaja Patttn käyttämästään laskentaohjelmasta kertomaa ja sitä, että laskentaohjelmalla voidaan kohde ja toimenpiteet määrittämällä saada tilastoihin perustuvilla kustannuksilla varsin luotettavasti laskettua kustannukset. Toisaalta muiden asiassa kuultujen todistajien yhdensuuntaisten käsitysten valossa kustannusarviossa suunnittelu-, hankevaraus - ja työnjohtotehtäviin liittyvät kustannukset ovat vaikuttaneet selvästi ylimitoitetulta. Edelleen Patttn kertomuksesta on ilmennyt, että hän oli arvioita tehdessään joutunut tekemään oletuksia korjauksista, koska korjaussuunnitelmaa ei ollut ollut olemassa.

Kun todistaja Patttn arvion mukaan koko talon korjaamiseen kuluisi noin 5 kuukautta, oletettavaa on, että liitoskohtavaurion korjaamisen ja laajennusosan yläpohjan korjaamiseen menisi huomattavasti vähemmän aikaan. Kun laajennusosan yläpohja on karkeasti arvioiden noin kolmasosa, menisi tähän työhön kahdelta mieheltä todistaja Salttten kertoman perusteella alle viikko. Liitoskohdan korjausten osalta todistajien kertomuksista ei ole ilmennyt arvioita työn kestosta. Todistaja Metttaln kertoma liitoskohdan korjaustavasta on vaikuttanut hyvin yksinkertaistetulta. Ottaen huomioon liitoskohdan selvitetty lämpö- ja kosteusteknisen merkitys ja todistaja Salttten liikuntasaumoista kohdassa 111.4 kertoma, tiivistyskorjaus polyuretaanivaahdoilla vaikuttaa riittämättömältä. Otta n huomioon, että liitoskohdan korjaus edellyttää rakenteiden purkamista sekä sisä- että ulkopuolella sokkelista kattoon saakka, oletettavaa on, että työhön kuluu huomattavasti
enemmän aikaa kuin laajennusosan yläpohjan korjaamiseen. Tähän nähden ja Patttn arvioima kokonaisaika huomioon ottaen liitoskohdan ja laajennusosan yläpohjan korjaamiseen kuluisi yhteensä noin kuukausi.

Edellä olevan perusteella laajennusosan yläpohjan korjauksen työnkustannukset olisivat noin 6 päivää x 2 miestä x 8 h x 50 € eli noin 4 800 euroa. Lisäksi huomioon tulisi ottaa materiaalikustannukset, joiden osalta pelkät polyuretaanilevyt maksaisivat todistaja Salttten tarkistamien tietojen valossa noin 1 600 euroa (4 800 euroa:3). Edellä olevan perusteella näin laskien yläpohjan korjauskustannuksiksi muodostuisi muut materiaalikustannukset huomioon ottaen arviolta enintään noin 8 000 euroa. Todistaja Patttn laskentamuistion lukuja käyttäen (17 590 euroa + 7 000 euroa = 24 590 euroa koko yläpohja,
laajennusosa noin 1/3) määräksi tulisi 8 196, 66 euroa.

Jos edellä kerrotuin tavoin liitoskohdan korjaustyöhön menisi yhteensä noin kolme viikkoa, muodostuisi työkustannuksiksi (15 päivää x 2 miestä x 8 h x 50 €) 12 000 euroa. Ottaen huomioon tarvittavat materiaalit, kustannukset nousisivat huomattavasti. Tässä valossa todistaja Patttn laskentamuiston liitoskohtavaurioiden edellyttämät pintarakennetyöt 16 000 euroa olisivat samansuuntaiset. Muilta osin kanteen mukaiset erittelyt, joihin sisältyy osittain myös muihin osiin liittyviä töitä (muita ulkoseinäkorjauksia), ovat suuruusluokaltaan täysin erilaisia.

Todistaja Patttn kertoman valossa epäselväksi on jåänyt epäselväksi, onko hänen laskentamuistion runkotöissä (8000 euroa) ja välipohjatöissä (9 940 euroa) kysymys nyt kysymyksessä olevan virheen korjaamisesta vai osittain vain oletetuista tai muuten tarpeelliseksi havaituista kunnostustöistä. Kanteen mukaan ulkoseinien korjauksesta 87 270 euroa kohdistuisi liitoskohtaan 56 500 euroa eli reilusti yli puolet, mikä vaikuttaa täysin ylimitoitetulta.

Edelleen huomioon tulee ottaa mikrobisiivous, joka todistaja Patttn 4.3.2016 laskentamuistion mukaan rakennusteknisissä töissä on ollut mukana, mutta joka on eritelty laskentamuistiossa 22.4.2016 erikseen 10 000 euroksi. Kun todistaja Kemtttsen ja Metttaln kertomusten perusteella koko talon mikrobisiivous olisi huomattavasti edullisempaa (2 000 - 3 000 euroa), ei todistaja Patttn ilmoittamaa mikrobisiivouskustannusta ilman tarkempaa selvitystä voida pitää selvitettynä. Tähän nähden mikrobisiivouksen osuudeksi on arvioitu noin 3 000 euroa.

Kerrotun perusteella käräjäoikeus on arvioinut laajennusosan yläpohjan ja liitoskohdan korjauskustannuksiksi yhteensä noin 27 000 euroa.

5.2.3 Virheen olennaisuudesta ja johtopäätökset

Virheen olennaisuuden arvioiminen on tässä tapauksessa vaikeaa.

Toisaalta edellä mainitut arvioidut korjauskustannukset eivät ole kauppahintaan nähden suuret eikä korjaustyö sellaisenaan vaikuttaisi vievän kohtuuttoman pitkää aikaa.

Lisäksi kohdassa 4.1.6 kerrotuin tavoin kaupan kohde on ollut vanha ja sen yläkerran sivu-ullakon kondensoituminen, sokkelin mataluus sekä rakennuksen ilmanvaihdon parantamisen tarpeellisuus huomioon ottaen kantajat ovat tosiasiassa voineet olettaa joutuvansa ainakin pidemmällä aikavälillä maksamaan varsin merkittäviäkin rakennuksen korjauskustannuksia.

Toisaalta vaikka kantajilla on heille kerrotun yläullakon kondensoitumisen perusteella ollut aihetta olettaa yläpohjassa olevan kondensoitumisen osalta tarvetta korjaustöihin, ei heillä ole ollut tietoa yläkerran laajennusosan höyrynsulun epätiiviydestä eikä siitä, että laajennusosan yläpohjassa on kosteusvaurio, joka edellyttää korjausta. Heillä ei ole ollut myöskään mitään tietoa vanhan osan ja laajennusosan liitoskohdan ilmeisistä korjaustarpeista, jotka olisivat voineet selvitä, mikäli myyjät olisivat ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa tai muutoin kertoneet katolle muodostuvista jääpuikoista ja katon sulista kohdista. Edelleen heille on jätetty kertomatta hirsirungon laajamittaisesta korvaamisesta puurungolla.

Kysymys on ollut arvioiduista korjauskustannuksista, joista erityisesti liitoskohdan osalta korjauskustannukset saattavat muodostua suuremmiksi. Vaikka arvioidut korjauskustannukset ovat alle 10 prosenttia kauppahinnasta, ovat ne kuitenkin varsin suuret suhteessa niihin korjauskustannuksiin, joihin kantajat ovat voineet varautua kiinteistöstä saamiensa tietojen perusteella sekä merkittävä lisä ostajien tiedossa oleviin, tuleviin korjauskustannuksiin.

Käräjäoikeuden käsityksen mukaan oletettavaa on, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan syntynyt, jos vastaajien kiinteistöstä kertomatta jättämät tiedot ja nyt kysymyksessä olevat virheet olisivat olleet kantajien tiedossa. Näin ollen virhe on ollut olennainen ja kantajilla on oikeus purkaa kauppa.

5.3 Vahingonkorvauksesta

5.3.1 Yleistä

Maakaaren 2 luvun 32 §:ssä on kysymys sopimusperusteisesta vahingonkorvauksesta. Tässä tapauksessa sopimusosapuolet vastaavat sopimuksen täyttämisestä ja mahdollisista sopimusrikkomuksista. Näin ollen merkitystä ei ole sillä kuka rakennustyön on tehnyt. Kun kaupan kohteessa on ollut virhe, on kantajilla oikeus saada vahingonkorvausta sopimusrikkomuksen perusteella.

5.3.2 Tutkimus- ja selvittelykulut (vaatimus 8 794,06 euroa)

Kantajien selvittelykulut ovat käsittäneet 5 kpl Rittttalo Oy:n laskuja (yht. 1917,82 euroa) 3 kpl Suomen Sisäilmatutkimus Oy:n laskuja (yht. 3 942 euroa), 00 Asonyn laskun 592,94 euroa (H. Nyttt), Rakennuttajatoimisto A. Patttn laskun 1884,80 euroa ja Tehopuhdistus Vesa Toxxxen laskun 450 euroa, yhteensä 8 794,06 euroa.

Vastaajat ovat kiistäneet vaatimuksen sillä perusteella, että virhevaatimusten selvittämiseen olisi riittänyt yksi ainoa ammattitaitoinen tutkija, tutkimus ja kustannusarvio ja että selvityksiä on tehty samoista asioista. Määrällisesti vastaajat ovat hyväksyneet tutkimus- ja selvityskuluista 2 000 euroa.

Pääasian perusteluista ilmenee, että asiassa on tehty osittain tarpeettomia tutkimuksia ja selvityksiä. Useiden asiantuntijoiden käyttäminen lisää myös kunkin asiantuntijan työmäärää ja aiheuttaa päällekkäistä työtä. Tältä osin kantajille aiheutuneen vahingon ja vastaajien sopimusrikkomuksen väliltä puuttuu syy-yhteys kantajien aiheuttaessa omilla valinnoillaan osittain tarpeettomia kuluja. Tähän nähden vaaditusta määrästä on hyväksytty puolet eli yhteensä 4 397,03 euroa.

5.3.3 Sijaisasumiskulut (vaatimus 18 858,68 euroa)

Kantajien vaatimus on perustunut siihen, että he eivät olleet voineet terveydellisistä syistä asua kiinteistöllä ja muuttaneet sen vuoksi kiinteistöltä pois. Vastaajat ovat määrältään hyväksyneet asumiskuluja koskevan vaatimuksen lukuun ottamatta sähköstä aiheutuneita kuluja. Perusteen vastaajat ovat kiistäneet sillä perusteella, että todettujen korjaustarpeiden osalta, joista myyjä oli ilmoittanut olevansa valmis maksamaan, ei ollut syntynyt poismuuton tarvetta ja että joka tapauksessa kantajilla ei olisi ollut tarvetta muuttaa kiinteistöltä 2-3 viikkoa pidemmäksi ajaksi, jolta osin sijaisasumiskuluja vastaajien mukaan enintään voisi tulla maksettavaksi.

Sinänsä asiassa esitetyn perusteella liitoskohdan korjausten osalta ei välttämättä poismuuton tarve olisi ollut merkittävästi pidempi kuin mitä vastaajat ovat esittäneet. Asiassa ei kuitenkaan ole päästy sovintoon eikä kiinteistöä ole korjattu miltään osin.

Vastaajat ovat pääasiaan vastatessaan pitäneet kiinteistöä täysin asumiskelpoisena. Esitettyjen sijaisasumiskulujen osalta vastaajat eivät ole vedonneet kiistämisperusteena näihin seikkoihin. Käräjäoikeus on aiemmin kohdassa 4.1.5 todennut, että kiinteistössä on ollut kosteusvaurioita ja sisäilmaongelmia, jotka ovat liittyneet ennen kauppaa ostajien tiedossa olevaan kondensaatioon ja joiden osalta kaupan kohteessa ei ole katsottu olevan virhettä. Toisaalta tilanne ei laajennusosan yläpohjan vuoksi olisi säilynyt ennallaan, vaikka edellä mainitut kosteusvauriot olisi korjattu. Käräjäoikeus on pääasian yhteydessä todennut, että laajennusosan yläpohjan mikrobeista on ollut todennäköisesti terveyshaittaa ja ne ovat voineet osittain selittää kantajien oireilua. Tähän nähden sijaisasumista koskeva vaatimus on perusteeltaan hyväksytty.

Vastaajien väittämin tavoin kantajille olisi aiheutunut sähkökuluja joka tapauksessa. Sinänsä selvää on, että myös tyhjillään olevan kiinteistön lämmittämisestä on aiheutunut sähkökuluja. Kantajat eivät ole vaatineet näitä kuluja eikä sähkökuluja koskeva vaatimus ole perustunut siihen, että kantajille aiheutuneet sähkökulut olisivat sijaisasumisen johdosta poikenneet normaalista. Näin ollen vaatimus hylätään sähkökulujen osalta.

Kun muilta osin vastaajilla ei ole ollut huomautettavaa vaadittuun määrään, on vaatimus tästä syystä sähkökuluja lukuun ottamatta tuomittu vaatimuksen mukaisesti.

5.3.4 Mikrobivaurioituneen irtaimiston puhdistus- ja uusimiskulut (vaatimus 20 000 euroa)

Vastaajat on kiistäneet vaatimuksen kokonaisuudessaan perusteettomana ja selvittämättömänä.

Kirjallisena todisteena on esitetty luettelo, jossa on lueteltu irtaimisto/omaisuus, joka joudutaan hävittämään (K24).
Kirjallisena todisteena on lisäksi esitetty Työterveyslaitoksen (todisteen K24 liitteenä) sivujen tuloste, jossa on kosteus- ja hometalkoisiin viitaten todettu, että ATK-laitteiden puhdistaminen on suositeltavaa antaa asiantuntevan tahon tai yrityksen tehtäväksi.

Bjöxxxin kertomuksesta on ilmennyt, että hänen mukaansa he olivat ottaneet asunnosta pois muuttaessaan ainoastaan joitakin vaatteita, joita oli voitu pestä korkeassa lämpötilassa ja sängyn, joka oli puhdistettu.

Käräjäoikeudella ei sinänsä ole aihetta epäillä, etteikö kantajat olisi joutuneet hävittämään irtaimistoaan. Kun hävitetystä irtaimistosta, sen iästä tai arvosta ei ole esitetty mitään muuta selvitystä kuin mitä edellä on selostettu. Kun tällaista selvitystä
olisi voitu esittää ja kun vastaajat ovat kiistäneet vaatimuksen sekä perusteen että määrän osalta, on vaatimus hylätty selvittämättömänä.

6. Asumishyödyn huomioon ottaminen

Vastaajat ovat vaatineet, että kaupan purkamistilanteessa palautettavasta kauppahinnasta on vähennettävä _ asumishyötynä 2000 e/kk ajalta 1.10.2012 -15.2.2015 eli yhteensä 33 000 euroa. Kantajat ovat kiistäneet vastaajien vaatimuksen perusteettomana katsoen, ettei heille ollut syntynyt asumishyötyä lainkaan. Kantajat ovat kiistäneet vaatimuksen sillä perusteella, että ovat asuneet kaupan kohteella verrattain lyhyen ajan ja että kantajille on asumisaikana aiheutunut valtavasti lisätyötä, ajanhukkaa, huolta ja kärsimystä kaupan kohteen virheistä.

Maakaaren 2 luvun 33 §:n mukaan jos kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle. Samaan pykälän 2 momentin mukaan, jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

Lain esitöissä (HE 120/1994) on todettu, että jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa, hänen on 2 momentin mukaan maksettava siitä korvaus myyjälle. Kiinteistön tavanomaista käyttöä, kuten lyhytaikaista asumishyötyä, ei se sijaan korvata. Oikeuskirjallisuudessa (Pattt, Marianne - Linnainmaa, Leena: Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä 2002 s. 299-300) on katsottu, että pitemmän asumisen ostaja joutuu kaupan purun yhteydessä korvaamaan ja että asumisen on täytynyt kestää ainakin muutaman kuukauden ajan ennen kuin sitä voidaan pitää merkittävänä hyötynä.

Vaaditun asumishyödyn määrä vaikuttaa varsin suurelta. Kantajat eivät ole ottaneet tarkemmin väitetyn asumishyödyn määrään kantaa, mutta kantajien viittaamilla perusteilla saadun asumishyödyn voidaan katsoa jääneen selvästi esitettyä selvästi vähäisemmäksi. Sen vuoksi vaatimuksesta on hylätty 2/3 osaa. Näin ollen asumishyödyn määräksi on hyväksytty vastaajien vaatimalta ajalta 11 000 euroa.

7. Oikeudenkäyntikulut

Sinänsä suuri niistä perusteista, joiden perusteella kiinteistön on väitetty olleen ominaisuuksiltaan sopimuksen vastainen' on Jäänyt näyttämättä. Kantajien päävaatimus eli vaatimus kaupan purkamisesta on kuitenkin hyväksytty. Kanne on jäänyt hyväksymättä osittain vaaditun vahingonkorvauksen osalta. Näiltä osin hyväksymättä jääneellä osalla ole ollut sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Edellä olevan perusteella vastaajat ovat velvolliset korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaisesti.

.....

Kanneperusteissa on sinänsä ollut paljon tarkennettavaa.

Nämä tarkennukset, kuten myös vastaajien kiistämisperusteiden tarkennukset on pääosin tehty suullisissa valmisteluistunnoissa.

Käräjäoikeuden käsityksen mukaan kantajien menettelyssä ei edellä olevan perusteella ole ollut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 5 §:ssä tarkoitettua menettelyä, jonka perusteella vastaajille olisi aiheutunut lisäkuluja. Näin ollen vastaajien oikeudenkäyntikuluvaatimus hylätään.

TUOMIOLAUSELMA

Kantajien ja vastaajien välinen kiinteistökauppa 7.8.2012 koskien Vantaan kaupungin Kirkonkylässä sijaitsevaa Bjöxxxebo-nimistä tilaa (92-407-xx-xxx) osoitteessa Knatttkuja 5, 01510 Vantaa, puretaan. Vastaajien kantajille yhteisvastuullisesti palautettavasta kauppahinnasta 309 000 eurosta kuitataan 11 000 euroa suoritetuksi vastaajilla kantajilta olevalle asumishyötyä koskevalla vastasaatavalla.
Näin ollen vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan kantajille 298 000 euroa korkoineen korkolain 3
§:n 2 momentin mukaisine korkoineen kaupantekopäivästä 7.8.2012 lukien haasteen tiedoksi antamiseen saakka 16.2.2015, jonka jälkeiseltä ajalta palautettavalle määrälle on maksettava korkolain 4 § 1 momentin mukaista korkoa.

Vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajille vahingonkorvauksena virheestä aiheutuneista
-asiantuntija-, tutkimus- ja selvittelykuluista 4 397,03 euroa sijaisasumiskuluista 17 661,28 euroa
molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista korkoa haasteen tiedoksi antamisesta 16.2.2015 lukien

Lisäksi vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajille oikeudenkäyntikuluina 65 000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 22.7.2016 lukien.

Muilta osin asiassa esitetyt vaatimukset hylätään.



KOKO RATKAISU HOVIOIKEUS JA KÄRÄJÄOIKEUS



Helsingin hovioikeus Tuomio

Antamispäivä 31.1.2018

Nro 126

Diaarinumero S 16/1973

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Vantaan käräjäoikeus 22.6.2016 nro 11563 (liitteenä)

Asia Kiinteistöä koskeva riita

Valittajat
K. Joxxx-Raxxx
H. Raxxx

Vastapuolet
T. Vexxxnen
J. Bjöxxx


Asian käsittely hovioikeudessa

K. Joxxx-Raxxxlle ja H. Raxxxlle on myönnetty jatkokäsittelylupa 9.11.2016.
Asiassa on toimitettu valmisteluistunto 31.10.2017.
Hovioikeus on 1.11.2017 antanut käsittelyratkaisun oikeudenkäynnin kohteesta hovioikeudessa.
Asiassa on toimitettu pääkäsittely 6.11., 7.11. ja 9.11.2017 ja katselmus 6.11.2017.


Valitus


K. Joxxx-Raxxx ja H. Raxxx (myyjät/vastaajat) ovat yhteisessä valituksessaan vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja kanne hylätään. Joxxx-Raxxx ja Raxxx ovat lisäksi vaatineet, että ostajat velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäynti- ja asianosaiskulunsa käräjäoikeudessa 61.263,81 eurolla ja hovioikeudessa 28.496,43 eurolla viivästyskorkoineen.


Kaupan kohteessa ei ole ollut virhettä

Yläkerran laajennusosan yläpohja (kanteen virhekohta II)

Asiassa oli riidatonta, että höyrynsulku ei mennyt kurkihirren yli, mutta se oli liitetty tiiviisti kurkihirteen. Kuntotarkastusraporttiin ja kauppakirjaan oli joka tapauksessa kirjattu selkeästi, että yläpohjassa oli kosteusongelmia ja että tämä antoi aihetta jatkotutkimuksiin. Ostajilla ei ollut korjaustarpeesta tietoisina ja jatkotutkimuskehotuksen laiminlyöneinä oikeutta vedota sanottuun virheeseen.

Käräjäoikeus oli muutenkin arvioinut virheeksi katsomansa yläpohjan korjauskustannukset, 8.196,66 euroa, ja korjausajan keston väärin. Kyse oli yksinkertaisesta työstä ja korjauskustannukset olivat enintään 3.417 euroa (sis. alv).

Käräjäoikeuden arvioima vaadittavien korjauskulujen määrä oli joka tapauksessa vain noin 2,6 prosenttia kauppahinnasta. Tähän ja laajennusosan ikään (kaupantekohetkellä 20 vuotta) nähden virhe ei ollut olennainen, merkittävä eikä edes vaikutuksellinen.


Liitoskohdan korjaukset (kanteen virhekohta III.4)

Rakennuksen vanhan ja uuden osan liitoskohta oli epätiivis, mutta käräjäoikeus oli arvioinut tähän liittyvät korjauskustannukset liian suuriksi eli 16.000 euroksi. Kysymys oli yksinkertaisista korjaustoimenpiteistä. Todelliset korjauskustannukset olivat enintään 1.500 euroa. Vanhan rakennuksen ostajan oli joka tapauksessa varauduttava eri asteisiin ylläpito- ja huoltokustannuksiin. Rakennuksen ikään ja vaadittaviin korjauskustannuksiin nähden liitoskohdan rako ei ollut olennainen, merkittävä eikä edes vaikutuksellinen virhe.

Laajennusosan yläpohjan ja liitoskohdan korjauskuluja arvioidessaan käräjäoikeus oli hyväksynyt rakennuksen homesiivouksen hinnaksi 3.000 euroa. Ostajat olivat vastuussa rakennuksen homesiivouksesta kokonaisuudessaan. Myyjä ei ollut vastuussa yläpohjaan liittyvistä kosteusvaurioista eikä liitoskohdassa ollut ainakaan luotettavalla tavalla todettu mikrobivaurioita. Mikäli yläpohjan korjaus katsottaisiin myyjien korvausvastuuseen kuuluvaksi, niin heidän korvattavakseen kuului korkeintaan 1/3 homesiivouksen kuluista. Käräjäoikeuden arvio rakennuksen homesiivouksen hinnasta vastasi sinänsä käypää hintaa.

Rakennuksen kosteusvaurioista

Asiassa ei ollut näytetty, että rakennuksesta olisi löytynyt kosteutta muualta kuin liitoskohdasta ja yläpohjasta. Liitoskohdan osalta näyttö perustui virheellisesti otettuihin mikrobinäytteisiin.

Kattorakenteessa todettu kosteus oli liittynyt sivu-ullakon kondensaatioon, josta ostajat olivat olleet tietoisia. Höyrynsulku oli kiinnitetty kurkihirteen niin, että siitä ei ollut aiheutunut kondensaatiota.


Hirsirakenteesta annetut tiedot (kanteen kohta 2.3.2)

Kyse ei ollut virheestä kaupan kohteessa. Ostajille oli annettu oikea tieto asiasta. Hirsirakenteen korjaamisesta vääriksi väitettyjen tietojen antamisesta ostajat eivät olleet esittäneet mitään euromääräistä vaatimusta tai esittäneet selvitystä ”puuttuvien hirsien” vaikutuksesta kauppahintaan. Kun mitään arvonalennusta ei ollut väitetty aiheutuneen, purkuperustetta ei ollut. Hirsirakenteesta annetut tiedot eivät voineet oikeuttaa myöskään hinnan- alennukseen. Hirsirakenteen osittainen korvaaminen puurakenteella ei ollut alentanut kaupantekohetkellä 85 vuotta vanhan rakennuksen arvoa vaan päinvastoin ylläpitänyt ja lisännyt rakennuksen arvoa.

Väitetyt ilmoittamatta jätetyt tiedot (kanteen kohta 2.3.3)

Tehdyistä havainnoista ei voinut tehdä muuta johtopäätöstä kuin sen, että liitoskohtaa ja yläpohjaa piti korjata. Vain liitoskohdassa oli ollut kylmyyttä.

Purkuperuste ei ole täyttynyt

Käräjäoikeus oli joka tapauksessa katsonut virheellisesti, että kaupan purun edellytyksenä oleva virheen olennaisuuskynnys oli ylittynyt. Käräjäoikeus oli arvioinut virheiden korjauskustannuksiksi 27.000 euroa ottamatta huomioon korjauksista tulevaa arvonnousua ja rakennusindeksin nousua. Käräjäoikeuden arvioimat korjauskustannukset olivat 8,74 prosenttia kauppahinnasta. Näin matalat korjauskustannukset ei ollut vallitsevan oikeuskäytännön mukaan kaupan purkuperuste kun vielä korjausaikakin oli arvioitu lyhyeksi. Virheeksi katsotun hirsirakennetta koskevan tiedonannon laiminlyönnin vaikutuksista ei ollut esitetty mitään euromääräistä vaatimusta tai edes arviota vahingon määrästä.

Maakaaren esitöiden mukaan keskeiset purkukynnyksen ylittymiseen vaikuttavat arviointikriteerit olivat korjauskustannukset ja korjausaika, minkä lisäksi asiassa tuli tehdä kokonaisarviointi, jossa otettiin huomioon rakennuksen ikä ja muut seikat. Näin purkukynnystä oli arvioitu myös korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2015:58, jossa oli lisäksi todettu, että ostajan oli varauduttava korjaamaan rakennusta laajemmin ja aikaisemminkin kuin mitä pelkästään kuntotarkastuksessa oli arvioitu. Nyt kyseessä oleva rakennus oli ollut kaupantekohetkellä 85 vuotta ja uudisosa 22 vuotta van- ha.

Asumishyöty

Kauppahinnan palautuksesta tuli ainakin kuitata ostajien saama asumishyöty 2.000 euron kuukausikorvauksena 1.10.2012-15.2.2015 väliseltä ajalta, eli yhteensä 33.000 euroa.

Vahingonkorvausvaatimukset

Myyjillä ei ollut vahingonkorvausvastuun edellyttämää tuottamusta. Joxxx
sen-Raxxx ei ollut osallistunut millään tavoin rakentamiseen. Yläpohjan kosteudesta oli annettu ostajille tieto ennen kaupantekoa. Muilta osin kiinteistön virheet vaativat vähäiseksi katsottavia korjauksia vanhassa rakennuksessa. Virheet eivät siten olleet voineet johtua rakentamiseen osallistuneen Raxxxn huolimattomuudesta. Yläpohjasta tieto oli annettu kauppakirjassa ja kuntotarkastusraportissa. Liitoskohdassa oli varsin pieni korjaustarve, jota ei voitu pitää poikkeuksellisena tämän ikäisessä rakennuksessa.

Tutkimus- ja selvittelykulut

Valtaosa ostajien teettämistä tutkimuksista ja selvittelyistä oli ollut turhia ja osittain päällekkäisiä, minkä lisäksi niistä oli aiheutunut osapuolille turhia oikeudenkäyntikuluja. Ostajien vaatimista tutkimus- ja selvittelykuluista hyväksyttäviä olivat määrältään enintään 2.000 euron kulut.

Sijaisasumiskulut

Kiinteistön virheistä johtuvat korjaukset eivät olleet edellyttäneet poismuuttoa, eikä sijaisasumiskuluvaatimus siten ollut perusteltu. Käräjäoikeuden tuomitsemat sijaisasumiskulut olivat määrältään oikeat.

Oikeudenkäyntikulut

Koska purkuperuste ei täyttynyt eikä asiassa ollut edellytyksiä myöskään hinnanalennukseen, ostajat tuli velvoittaa korvaamaan myyjien oikeuden- käynti- ja asianosaiskulut käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa.

Jos asiassa tuomitaan hinnanalennusta, huomioon oli otettava myyjien tekemät 10.000 euron ja sittemmin 15.000 euron sovintotarjoukset. Tällä perus- teella ostajat tuli määrätä pitämään oikeudenkäyntikulut vahinkonaan ja velvoittaa ostajat maksamaan myyjien oikeudenkäyntikulut (KKO 2008:52).

Joka tapauksessa käräjäoikeuskulujen korvausvastuuta arvioitaessa tuli ottaa huomioon, että ostajat olivat hävinneet 75 prosenttia kanneperusteistaan ja voittaneet asian käytännössä ainoastaan riidattomien seikkojen osalta. Oikeudenkäynti oli ollut tältä osin turha. Ylimääräisiä kuluja oli aiheutunut myös ostajien asiamiehen epäselvistä kirjelmistä ja asiamiehen vaihtumisesta. Ostajien oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa olivat olleet myös poikkeuksellisen suuret. Laskusta ainakin 25.000 euroa koski ylimääräisiä kulu- ja. Näin ollen ostajat tuli määrätä vastaamaan omista oikeudenkäyntikuluistaan ja velvoittaa korvaamaan 75 prosenttia myyjien oikeudenkäyntikuluista. Toissijaisesti osapuolet tuli määrätä vastaamaan itse oikeudenkäyntikuluistaan.

Asia oli joka tapauksessa ollut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:ssä tarkoitetulla tavalla niin epäselvä, että myyjillä oli ollut perusteltu syy oikeudenkäyntiin. Siten osapuolet tuli joka tapauksessa velvoittaa pitämään oikeudenkäynti- ja asianosaiskulunsa hovioikeudessa vahinkonaan joko osaksi tai kokonaan.



Vastaus

Taina Vexxxnen ja Jan Bjöxxx ovat yhteisessä vastauksessaan vaatineet, että valitus hylätään ja K. Joxxx-Raxxx ja H. Raxxx (myyjät) velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 28.812,51 eurolla viivästyskorkoineen. Siltä varalta, että valitus menestyisi, asianosaiset tuli joka tapauksessa oikeuden- käymiskaaren 21 luvun 8 b §:n nojalla määrätä pitämään oikeudenkäyntikulunsa omana vahinkonaan.

Purkuperuste

Käräjäoikeuden tuomio laatuvirheiden olennaisuudesta ja purkukynnyksen ylittymisestä oli oikea. Käräjäoikeus oli arvioinut virheiden olennaisuutta asianmukaisesti ottamalla huomioon paitsi korjauskustannusten ja kauppa- hinnan välisen suhteen, myös virheiden kokonaismerkityksen (KKO 2015:58). Kaupan kohteessa oli olennaisia rakenteellisia virheitä, eivätkä ostajat näistä tietoisina olisi ostaneet rakennusta millään hinnalla.

Asumishyöty

Ostajille ei ollut aiheutunut asumishyötyä ainakaan enempää kuin käräjäoikeus oli arvioinut.

Kaupan kohteen virheet

Rakennuksessa oli myyjien toteuttaman laajennuksen ja hyvän rakennusta- van vastaisen korjauksen jäljiltä vakavia kosteus- ja homevaurioita, eikä se pitänyt lämpöä. Terveysviranomaiset olivat sittemmin asettaneet rakennuksen asumiskieltoon terveydelle vaarallisena.

Liitoskohdan rako ja siitä seuranneet kosteusvauriot ja kylmyys (kanteen virhekohta III.4, osin myös III.1 ja III. 3)

Rakennuksen vanhan ja uuden osan liitoskohdassa oli riidattomasti, vastaajien myöntämällä tavalla rako, josta kylmä ilma pääsi alapohjan sekä seinän lämpöeristeissä ja tuulensuojalevytyksessä olevien aukkojen kautta seinärakenteisiin. H. Raxxx oli käräjäoikeudessa myöntänyt jättäneensä raon uuden ja vanhan rakennusosan välille ”liikuntasaumaksi”. Kosteusvaurion kehittymiseen vaikutti myös se, että höyrynsulku ei ollut tiivis ja paikoitellen se puuttui kokonaan. Vanhan ja uuden osan rakenteiden lämmöneristeet olisi pitänyt asentaa kiinni toisiinsa ja höyrynsulun olisi pitänyt olla tiivis ja yhtenäinen.

Virhe oli myös siinä, että liitoskohdan sokkelien välissä oli eristämätön tyhjä tila, jonka kautta lämpöä pääsi siirtymään sisältä ulos ja kosteutta tiivistyi rakenteeseen. Ongelmaa lisäsi se, että vanhan osan sokkeli ja alaohjauspuu oli eristetty ympäriinsä bitumihuovalla, mikä hidasti kosteuden poistumista rakenteesta.



Virheiden vuoksi liitoskohta oli kylmä ja siinä oli kosteusvaurioita. Myyjien esittämässä korjausehdotuksessa ei ollut huomioitu sitä, että liitoskohta tuli tiivistää koko matkalta ja home- ja kosteusvauriot tuli korjata. Varmuutta ei ollut siitä, että rakennus saataisiin korjattua asumiskelpoiseksi.

Hirsi- ja villaseinärakenteiden virheellinen yhdistäminen ja höyrynsulun puuttuminen (kanteen virhekohdat III.1 ja III.3) sekä hirsirakenteesta ilmoitetut tiedot (osin myös kanteen kohta 2.3.2 )

Jos villaseinärakenne yhdistettiin sellaiseen hirsiseinään, johon ei tarvittu erillistä höyrynsulkua, eri tyyppisten rakenteiden liitoskohdat tuli tiivistää huolellisesti. Tässä tapauksessa osasta vanhan osan ulkoseiniä hirsirakenne oli purettu seinän yläosasta ja tilalle oli tehty villaseinärakenne, joka ei ollut tiivis eikä sitä ollut yhdistetty tiiviisti hirsirakenteeseen. Osassa villaseinän tuulensuojalevytystä oli rakoja. Osasta villaseiniä höyrynsulku puuttui kokonaan. Eräisiin kohtiin villaseiniä asennetut höyrynsulut olivat niin epätiiviit ja puutteelliset, että käytännössä ne puuttuivat kokonaan. Gyproc-levy ei toiminut riittävänä höyrynsulkuna. Seinän rakenne ei ollut asianmukainen, mistä oli aiheutunut mittavat vauriot rakennukselle.

Myyjät eivät olleet kertoneet ostajille tästä kaupanteon kannalta olennaisesta, itse toteuttamastaan seinärakenteesta. Myyjät ovat myöntäneet, että he olivat antaneet kantajien ennen kauppaa teettämän kuntotarkastusraportin tekijälle tiedon, että talon vanha osa oli kokonaan hirsirunkoinen, vaikka he olivat korjanneet vanhaa osaa siten, että osasta vanhan osan seiniä hirret oli kokonaan tai osaksi poistettu ja korvattu puu-villaseinärakenteella. Osasta puu-villaseinärakennetta puuttui höyrynsulku kokonaan ja muun muassa wc:n seinässä, jossa höyrynsulku puuttui, oli löydetty homevaurioon viittaavaa homekasvustoa. Myyjät olivat myöntäneet nämä virheet vasta oikeudenkäynnin aikana mutta kiistivät edelleen näistä aiheutuneen home- ja kosteusvaurioita.

Tuulensuojalevytys ei ollut tiivis ja tuuletusraot puuttuivat (kanteen virhe- kohta III.1, osin myös III.2)

Osa rakennuksen vanhan osan seinärakenteesta oli virheellinen myös tuulensuojalevytyksen ja lämmöneristevillojen asennuksen osalta. Seinän tuulensuojalevytys ei ollut tiivis vaan siinä oli rakoja. Myös lämmöneristeessä oli rakoja. Tuulensuojalevy oli myös paikoitellen asennettu suoraan kiinni verholaudoitukseen eikä tuuletusrakoa ollut jätetty. Lämmöneristevillat olivat homeessa. Virhe oli aiheuttanut erilaisia ongelmia, kuten kosteus- ja homevaurioita ja kylmyyttä eri puolille rakennusta.

Yläpohjan höyrynsulkujen epätiiviys, lämmöneristysvillojen virheellinen asennus ja tuuletuksen puute (kanteen virhekohdat I ja II)

Kuten käräjäoikeus oli todennut, myyjien vuonna 1990 asentamat rakennuksen yläpohjan höyrynsulut oli toteutettu virheellisesti. Vinon sisäkaton osalta lämmöneristyksenä ollut villa oli asennettu puutteellisesti, eikä se ollut kaikilla osuuksilla tiiviisti palkkien välissä.



Yläpohjan höyrynsulku ei myöskään jatkunut yhtenäisenä yläpohjan niin sanotun kurkihirren kohdalla. Höyrynsulku ei mennyt kurkihirren yli niin kuin sen olisi pitänyt, vaan höyrynsulkumuovit oli niitattu kiinni kurkihirteen sen molemmilta puolilta. Virheen seurauksena liitoskohdasta oli suora yhteys sisäilmaan eli rakenteissa olevat epäpuhtaudet pääsivät esteettä hengitysilmaan, minkä vastaajat olivat myöntäneet.

Lisäksi yläpohjan lämmöneristeen päällä ei ollut riittävää ilmarakoa, jolloin rakenteeseen mahdollisesti pääsevä ja sinne tiivistyvä kosteus ei päässyt haihtumaan. Se seikka, että yläpohjassa oli homemikrobeja, ei itsessään ollut ongelma, vaan ongelman muodosti se, että ne pääsivät sisäilmaan epätiiviin höyrynsulun takia. Tämän ja sen seikan vuoksi, että lämpöeristeen ja peltikatteen välissä ei ollut riittävää tuuletusrakoa, kosteutta oli tiivistynyt lämpöeristeeseen eikä haihtumaan pois ulkoilmaan. Homemikrobeja oli myös monin verroin enemmän kuin normaalisti.

Ostajien tiedot kaupan kohteesta kaupantekohetkellä (kanteen virhekohdat I ja II, myös 2.3.2, 2.3.3 ja 2.3.4)

Ostajat eivät olleet ennen kaupantekoa tehdyssä kuntotarkastuksessa saaneet tietoa yläpohjassa olevasta kosteudesta. Kuntotarkastuksessa havaitut kosteusjäljet eivät olleet yläpohjassa vaan yläpohjan ulkopuolisessa, eristämättömässä kylmässä sivuvintissä, jolla ei ollut mitään tekemistä kanteen perusteena olleiden virheiden kanssa. Näiden kosteusjälkien ilmeneminen kuntotutkimuksessa ei ollut asettanut ostajille velvollisuutta tutkia yläpohjan sisäpuolisia rakenteita tarkemmin.

Mitkään kuntotarkastuksessa esiin tulleet seikat (keskuspölynimurin poisto- putkesta kertynyt kondensiovesi, vanhan osan yläpohjan aluskatteen puuttuminen, sivu-ullakon vuotojäljet, sokkelin mataluus) eivät olleet olleet syynä rakennuksesta löydettyihin vaurioihin. Rakennusvirheiden havaitseminen olisi edellyttänyt rakenteiden avaamista, johon ostajilla ei ollut ollut velvollisuutta eikä edes oikeutta maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin perusteella.

Ostajat eivät olleet ennen kaupantekoa saaneet tietoa siitä, että rakennuksen vanhaa osaa ei ollutkaan tehty kokonaan hirrestä. Tämä oli merkityksellinen tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti. Oli merkittävä riski, ettei tällaisessa rakenteessa höyrynsulkua saatu tehtyä tiiviisti kahteen erilaiseen ja päällekkäin esiintyvään rakenteeseen ja että rakenteesta aiheutui vaurioita. Hirsirakenteen korvaaminen puurakenteella oli rakennusteknisesti niin vaativa ratkaisu, etteivät ostajat olisi ostaneet taloa, jos he olisivat tienneet tästä rakenteesta. Ostajat olivat toimineet huolellisesti. Kohteessa oli tehty kuntotarkastus ja kuntotarkastuskertomukseen oli kirjattu myyjiltä saadut lähtötiedot. Myyjät olivat sanoneet rakennuksen vanhan osan olevan hirsirakenteinen, eivätkä he olleet maininneet mitään siitä, että hirsiä olisi poistettu.

Käräjäoikeus oli arvioinut oikein sen, mikä merkitys myyjien ilmoittamatta jättämillä tiedoilla oli ollut kaupan syntymiseen. Kylmyyttä oli ollut muuallakin kuin rakennuksen uuden ja vanhan osan liitoskohdassa.



Rakennus ei ollut asumiskelpoinen. Kuntotarkastuskertomus perustui myyjien ilmoittamiin tietoihin ja myyjät olivat laiminlyöneet oikaista ostajille kuntotarkastusraporttiin kirjatun perusteella syntyneen käsityksen talon asuinkelpoisuudesta.

Rakenteita koskevien korjaus- ja homesiivouskustannusten määristä

Ostajien korjauskustannusvaatimukset oli laskettu asianmukaisesti. Kustannusarviot perustuivat rakennesuunnittelijan laatimiin suunnitelmiin ja rakennusurakoitsijan teettämien korjaustöiden kustannuksiin. Rakennusvirheet muodostivat kokonaisuuden ja korjaukset maksaisivat yhteensä 150.220 euroa. Takeita ei ollut siitä, että rakennuksesta olisi ylipäänsä saatu asumiskelpoinen.

Virheiden vaikutus kaupan kohteeseen

Rakennuksessa oli vakavia homevaurioita ja se oli mahdollisesti korjauskelvoton. Rakennuksen rakenteista oli löydetty runsaasti toksiineja eli home- myrkkyjä tuottavia homemikrobeja. Rakennuksesta otetuista ilmanäytteistä havaittujen bakteeri- ja sieni-itiöiden määrä ja lajisto osoittivat selvästi, että rakennuksessa oli kosteusvaurioista johtuvaa mikrobikasvustoa. Ostajien teettämät tutkimukset oli tehty oikein. Myös Vantaan kaupungin ympäristökeskus, jonka asiantuntemusta tutkimustulosten tulkinnassa ei ollut syytä epäillä, oli todennut tehtyjen tutkimusten perusteella rakennuksen asuinkelvottomaksi. Ostajat eivät olisi tehneet kauppaa, jos he olisivat ennen sitä saaneet tiedot rakennuksen virheistä, ja varsinkin rakennuksen vanhan osan hirsien poistamisesta sekä rakennuksen vanhan- ja laajennusosan väliin jätetystä raosta.

Vahingonkorvausvaatimukset

Molemmat myyjät olivat tienneet virheistä ja jättäneet kertomatta niistä ostajille. H. Raxxx oli itse tehnyt kanteen perusteena olevat rakennusvirheet. K. Joxxx-Raxxx ei ollut vuosikymmeniä jatkuneen asumisen aikana voinut olla tietämätön rakennuksen kylmyydestä, kosteudesta ja ilmavuodoista. Hän oli myös nähnyt sen, miten Raxxx oli remontoinut rakennusta. Kumpikaan myyjistä ei siten voinut vapautua vahingonkorvausvastuusta asiassa.

Sijaisasumiskulut

Sijaisasumiskulut olivat välttämättömiä, koska kaupungin terveysviran- omainen oli todennut rakennuksen asumiskelvottomaksi.


Oikeudenkäyntikulut

Kaikki ostajien oikeudenkäynti- ja asianosaiskulujen perusteena olevat toimet olivat olleet myyjien kiistämisen vuoksi asiassa tarpeen. Ostajien ensimmäisen ja toisen asiamiehen tekemä päällekkäinen työ oli jo otettu huomioon käräjäoikeuden oikeudenkäyntikuluratkaisussa, johon ostajat olivat tyytyneet. Käräjäoikeus oli katsonut purkukynnyksen ylittyneen nimenomaan kokonaisarvioinnin perusteella.


Valittajien vastaus vastauksessa esitettyihin vaatimuksiin ja väitteisiin


Vanhan osan yläpohjan lämmöneristys (kanteen virhekohta I)

Käräjäoikeus oli arvioinut asian tältä osin oikein eikä kaupan kohteessa ollut virhettä. Sisäilmayhteyttä ei ollut osoitettu ja sivu-ullakon ovi oli helposti tiivistettävissä. Ostajille oli kerrottu kosteudesta ennen kaupantekoa.

Ulkoseinän tuulensuoja (kanteen virhekohta III.1)

Käräjäoikeus oli arvioinut asian tältä osin oikein eikä kaupan kohteessa ollut virhettä. Tuulensuoja oli tehty oikein eikä siitä aiheutunut kylmyyttä ja kosteutta. Rakenne ei ollut sopimuksenvastainen.

Julkisivurakenteen tuuletus, lahovauriot ja poistoaukot (kanteen virhekohta IIII.2)

Käräjäoikeus oli arvioinut asian tältä osin oikein eikä kaupan kohteessa ollut virhettä. Rakenne oli tehty oikein ja tuuletusraot olivat riittävät. Vaikka tuuletusrakojen katsottaisiin puuttuneen, siitä ei ollut näytetty aiheutuneen kylmyyttä tai kosteutta.

Höyrynsulut (kanteen virhekohta III.3)

Käräjäoikeus oli arvioinut asian tältä osin oikein eikä kaupan kohteessa ollut virhettä. Gyproc-levy oli riittävä höyrynsulku. Rakenteissa oli myös muovista höyrynsulkua.

Väitetty oikaisematta jätetty tieto (kanteen kohta 2.4)

Käräjäoikeus oli arvioinut oikein sen, että rakennus oli asumiskelpoinen.

Todistelu

Osapuolet ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin lukuun ottamatta todistetta K24.

Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa H. Raxxxa, T. Vexxxstä ja J. Bjöxxxia sekä todistajina T. A. Kemtttsta, H. O. Metttala, K. M. Saltttsta, J. M. S. Ritttstä ja A. U. Pattta.

Hovioikeus on toimittanut asiassa katselmuksen 6.11.2017 osoitteessa Knxxxkuja 5, 015x0 Vantaa.




Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Asian tausta ja kysymyksenasettelu

K. Joutsen Raxxx ja H. Raxxx ovat 7.8.2012 allekirjoitetulla kauppakirjalla myyneet 309.000 euron kauppahinnalla T. Vexxxselle ja J. Bjöxxxille Vantaalla osoitteessa Knatttkuja 5 sijaitsevan Bjöxxx-nimisen tilan, jolla sijaitsee kauppakirjan mukaan vuosina 1927 – 1928 rakennettu omakotitalo sekä varastokäytössä oleva saunarakennus.

Kiinteistöllä on 30.7.2012 suoritettu T. Vexxxsen tilaama, mutta kauppakirjan mukaan osapuolten yhteisesti sopima kuntotarkastus. Tarkastusraportissa tarkastuksen kohteeksi mainitaan vuonna 1928 rakennettu ja 1990- luvulla laajennettu omakotitalo, jonka päämateriaalit ovat ”peltikatto, van- halla osalla hirsirunko, uusi osa puurunkoinen, puuverhous ja kiviaineinen sokkeli”. Tarkastuksesta laaditun raportin kohdan 6 c ”tiedossa olevat vauriot ja epäilykset niistä” tietoja vastaten kauppakirjaan on kirjattu, että ostajat ovat tietoisia yläkerran sivukomeroon tulleesta kondensiovedestä, keskuspölynimurin putkeen kertyneestä kondensiovedestä sekä eteisen lattian lämpöputken aiheuttamasta kostumisesta. Kauppakirjaan on edelleen kirjattu, että ostajat ovat tietoisia raportin tuloksista, joilla tässä yhteydessä on viitattu raportissa mainittuihin välittömiin ja suositeltaviin toimenpiteisiin sekä lisätutkimustarpeena siihen, että yläullakon / välitilan kuntoa tulee seurata.

Vexxxnen ja Bjöxxx ovat muuttaneet kiinteistölle marraskuussa 2012. Loppuvuodesta 2012 ostajat huomasivat, että lumi sulaa talon katolla uuden ja vanhan osan liitoskohdan tuntumassa ja talo on paikoitellen kylmä. Oma- kotitalossa on ostajien toimesta suoritettu useita tutkimuksia toukokuun 2013 ja toukokuun 2015 välisenä aikana. Aluksi tutkimukset kohdistuivat etenkin talon uuden ja vanhan osan väliseen liitoskohtaan mutta laajenivat koskemaan muitakin talon rakenteita ja sisäilman ongelmia Terveyshaittojen vuoksi ostajat ovat muuttaneet kiinteistöltä loppuvuodesta 2014.

Käräjäoikeuden tuomioon kirjatussa kanteessaan ostajat ovat väittäneet, että talossa oli erilaisista rakennusvirheistä johtuva vakava kosteus- ja homeongelma, minkä lisäksi ostajille oli annettu vääriä tai puutteellisia tietoja kiinteistöstä, ja ovat näiden laatuvirheiden perusteella vaatineet ensisijaisesti kaupan purkua tai toissijaisesti hinnanalennusta 188.932 euroa.

Myyjät ovat kiistäneet ostajien väitteet laatuvirheistä, vaikka ovat sinällään myöntäneet, että uuden ja vanhan osan välinen rako vaatii korjausta. Heidän näkemyksensä vaadittavien korjausten laajuudesta ja määrästä on tältäkin osin poikennut huomattavasti ostajien näkemyksestä.

Käräjäoikeus on katsonut, että rakennuksessa on ollut maakaaren 17 §:n 1


momentin 1 kohdan mukainen laatuvirhe laajennusosan yläpohjan höyryn- sulun osalta sekä vanhan ja uuden osan liitoskohdan osalta. Lisäksi käräjäoikeus on katsonut, että myyjät ovat antaneet ostajille virheellisen tiedon rakennuksen hirsirakenteesta ja jättäneet ilmoittamatta kauppaan vaikuttavia tietoja rakennuksen kylmyydestä, lumen sulamisesta katolla ja räystäille muodostuvista jääpuikoista. Tällä perusteella kiinteistössä on katsottu olevan myös maakaaren 17 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohdan mukainen laatuvirhe. Käräjäoikeus on arvioinut laajennusosan yläpohjan ja liitoskohdan korjauskustannusten määräksi noin 27.000 euroa.

Kiinteistössä ei sitävastoin ole katsottu olevan kanteessa väitettyjä laatuvirheitä vanhan osan yläpohjan osalta, ulkoseinien osalta muutoin kuin liitos- kohdassa eikä myöskään saunan paneloinnin osalta. Myyjien ei ole katsottu kanteessa väitetyllä tavalla jättäneen oikaisematta ostajille syntynyttä käsitystä rakennuksen kunnosta. Käräjäoikeus on kuitenkin päätynyt katsomaan, että kaupan kohteen virhe on ollut olennainen ja että ostajilla on siten oikeus purkaa kauppa.

Myyjät ovat valituksessaan vaatineet kannetta kokonaisuudessaan hylättäväksi vedoten siihen, ettei kiinteistössä ole ollut kanteessa väitettyjä laatuvirheitä edes käräjäoikeuden katsomilta osin. Joka tapauksessa myyjät ovat muun muassa virheiden korjauskustannuksiin perustuen katsoneet, ettei virheitä voida pitää olennaisina siten, että ostajilla olisi oikeus purkaa kauppa ja että virheet voivat oikeuttaa ostajat enintään hinnanalennukseen.

Ostajat, jotka eivät ole hakeneet muutosta käräjäoikeuden tuomioon, ovat myyjien muutosvaatimukset kiistäessään vedonneet myös niihin kanteessa väitettyihin laatuvirheisiin, jotka käräjäoikeus on hylännyt.

Hovioikeus on päätöksessään 1.11.2017 todennut, että kun kantajien vaatimus kaupan purkamista on hyväksytty, kantajilla ei ole ollut oikeudellista tarvetta hakea muutosta käräjäoikeuden ratkaisun perusteluihin siltä osin kuin käräjäoikeus ei ole hyväksynyt kantajien väitteitä laatuvirheistä. Näin ollen kun kantajat ovat vastauksessaan vaatiessaan valituksen hylkäämistä vedonneet kaikkiin kanteessa esittämiinsä laatuvirheisiin, saunan paneloinnissa ollutta virhettä lukuun ottamatta, oikeudenkäynnin kohteena hovioikeudessa ovat siten myös vastauksessa vedotut laatuvirheet.

Hovioikeudessa on näin ollen kysymys valituksen perusteella ensinnäkin siitä, onko kaupan kohteena olleessa kiinteistössä käräjäoikeuden katsomia laatuvirheitä ja ovatko nämä virheet siten olennaisia, että myyjillä on oikeus purkaa kauppa. Asiassa on ostajien vastauksen perusteella otettava kantaa myös muihin kanteessa väitettyihin virheisiin ja arvioitava kaupan purun tai toissijaisesti hinnanalennuksen edellytyksiä myös näiden väitettyjen virheiden perusteella ainakin, jos hovioikeus päätyisi käräjäoikeuden katsomien virheiden tai niiden olennaisuuden arvioinnin osalta toiseen ratkaisuun.

Rakennuksessa tehdyt tutkimukset

Ostajat ovat vedonneet kirjallisina todisteina Bjöxxxin vuodenvaihteessa 2012 – 2013 ottamiin valokuviin sen osoittamiseksi, että lumi sulaa rakennuksen katolla paikallisesti sen uuden ja vanhan osan liitoskohdan kohdalta. Lisäksi ostajat ovat vedonneet Bjöxxxin maaliskuussa 2013 ottamiin lämpökamerakuviin, joiden mukaan lattian lämpötila alakerrassa uuden ja vanhan osan välisen kynnyksen tuntumassa on ollut noin +7 astetta.

Talossa on tehty ostajien toimeksiannosta tarkastuskäynteihin 14.5.2013 ja 3.7.2013 perustuva omakotitalon osittainen kuntotutkimus RitttTalo Oy:n toimesta (K8). Tuolloin tutkimukset kohdistuivat ensi sijassa uuden ja vanhan osan liitoskohtaan eikä tuon tarkastuksen perusteella rakennuksessa havaittu kiireellistä terveydellistä ongelmaa. Rakennuksen ulkoseinässä ja osittain katon alapinnassa oli kuitenkin merkkejä kosteuden aiheuttamasta vauriosta. Vanhan ja uuden osan liitoskohdassa havaittiin tarvetta tiiviyden parantamiseen sekä kosteus- että lämpöteknisesti.

Tutkimuksia jatkettiin RitttTalo Oy:n toimesta 20.12.2013 otetuilla mikrobinäytemittauksilla, jotka nekin keskitettiin rakennuksen laajennukseen ja sen läheisyydessä oleviin tiloihin (K3 ja K7). Näissä tutkimuksissa otettiin materiaalinäytteitä rakennuksen ulkopuolelta laajennusosan liitoskohdasta seinäpaneelin takaa (1), vanhan osan yläkerran ullakkotilasta puukuitulevystä (2), laajennusosan liitoksesta toisessa kerroksessa oviaukon kohdalta katon villatilasta (3), keittiön ilmanvaihtohormin läpiviennistä toisen kerroksen katosta liitoskohdasta (4) sekä rakennuksen laajennuksen liitoksesta ensimmäisen kerroksen lattiasta, pintarakenteen alta (5). Näytteiden suoraviljelyanalyysin perusteella ulkoseinästä, vanhan osan ullakkotilan puukuitulevystä sekä lattian liitoskohdasta otetuissa näytteissä oli vahvat viitteet mikrobivaurioista. Myös liitoksen kohdalla toisen kerroksen oviaukosta otetussa näytteessä oli viite vauriosta. Hovioikeudessa todistajana kuultu J. Ritttnen on analysoinut näytteiden viljelytuloksia lausunnossaan 10.2.2014 (K3).

On riidatonta, että 20.12.2013 otetut näytteet on toimitettu tutkittaviksi vasta 27.12.2013, kun tuolloin sovellettavien ohjeiden (V9) perusteella näyte olisi tullut toimittaa tutkimuslaboratorioon 24 tunnin kuluessa. Myyjät ovat näytteiden toimittamisen viiveen vuoksi riitauttaneet tutkimustulosten luotettavuuden.

Ritttnen on hovioikeudessa kertonut, että näytteet oli säilytetty tiiviissä suljetussa muovipussissa jääkaapissa. Joka tapauksessa tutkimuslaboratoriolla oli ollut tieto näytteenottopäivästä eikä tutkimustuloksessa ollut kyseenalaistettu tutkimuksen luotettavuutta tällä perusteella.

Todistajat T. Kemtttnen ja K. Salttten ovat esittäneet toisistaan poikkeavia näkemyksiä siitä, mikä merkitys näytteen laboratorioon toimittamisen viivästymisellä on mikrobien kehittymisen kannalta. Kummatkin ovat kuitenkin olleet yhtä mieltä siitä, että mikrobien kehittyminen vaatii lämpöä. Kun tässä asiassa ei ole aihetta epäillä Ritttsen kertomusta näytteiden säilyttämistavasta, hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, että toimittamisen viivästymisestä huolimatta viljelynäytteiden tulokset voidaan muun selvityksen ohella ottaa osaltaan huomioon väitettyjä virheitä arvioitaessa. Viljelynäytteiden tuloksia ja merkitystä virheiden arvioinnin kannalta arvioitaessa on kuitenkin lisäksi otettava huomioon näytteisiin mahdollisesti vaikuttavat virhelähteet kuten ulkoilmayhteys. Lisäksi arvioitaessa mikrobitutkimusten tuloksia osoituksena väitetyistä virheistä huomioon on otettava sosiaali- ja terveysministeriön asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista ja ulkopuolisten asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista antaman asetuksen (asumisterveysasetus) 20 §:ssä säädetyin tavoin se, voidaanko mikrobeille altistua sisätiloissa.

Rakennuksen tutkimuksia on jatkettu hovioikeudessa todistajana kuullun K. Salttten toimesta helmikuussa 2014, jolloin yläkerran sivu-ullakosta yläpohjan ilmansulkupaperista on otettu materiaalinäyte ja alakerran olo- huoneesta sekä yläkerran uuden osan makuuhuoneesta ilmanäytteitä. Materiaalinäytteessä (K 5b) voitiin havaita aktiivinen mikrobikasvusto. Ilma- näytteissä voitiin havaita kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa (K 5 c). Salttten on antanut tutkimustuloksista kirjallisen lausunnon 21.3.2014 (K6).

Myyjät ovat riitauttaneet ilmanäytteiden luotettavuuden muun muassa sillä perusteella, ettei näytteitä ollut otettu useana päivänä eikä virhelähteiden vaikutusta voitu poissulkea.

Edellä mainitun asumisterveysasetuksen 20 §:n 2 momentin mukaan mikrobikasvu todetaan ensisijaisesti rakennusmateriaalista mikrobien kasvatukseen perustuvalla laimennossarja- tai suoraviljelymenetelmällä ja mikroskopoimalla tehdyllä analyysillä. Mikrobihaitta voidaan todeta myös 6-vai- heimpaktorilla otetun ilmanäytteen tai pintasivelynäytteen laimennossarja- menetelmällä tehdyllä analyysillä. Ilmanäytteen osalta on oltava ilman mikrobipitoisuuden lisäksi myös muuta näyttöä toimenpiderajan ylittymisestä. Valviran antamassa asumisterveysasetuksen soveltamisohjeessa todetaan toisaalta, että yksinomaan ilmanäytteiden tavanomaisten tulosten perusteella ei voida sulkea pois rakenteiden mikrobivaurion mahdollisuutta, eikä sisäilmanäytteitä voida siten käyttää osoittamaan tutkittavan tilan olevan kunnossa. Ohjeessa on korostettu myös ilmamittaustuloksiin vaikuttavien virhelähteiden vaikutuksen merkitystä ja suositeltu, että ilmanäytteitä otettaisiin useampaan kertaan tulosten varmistamiseksi.

Ilmanäytteet ottanut K. Salttten on hovioikeudessa kertonut, että mahdollisten virhelähteiden olemassaolo oli pyritty poissulkemaan näytteitä otettaessa. Näytteet oli lisäksi otettu suositusten mukaisesti talvella, jolloin esimerkiksi kotieläinten ulkoa tuomilla mikrobeilla ei pitäisi olla merkitystä. Joka tapauksessa näytteissä raja-arvot olivat ylittyneet niin huomattavasti, ettei virheriskiä ollut olemassa.

Esitetty selvitys huomioon ottaen hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, että sisäilmanäytteiden tulokset voidaan muun selvityksen ohella ottaa huomioon väitettyjä virheitä arvioitaessa. Näytteiden ottamisessa ilmenneet virheet, virhelähteet ja se, että ilmanäytteitä on otettu vain yhtenä päivänä, on otettava kuitenkin huomioon arvioitaessa näytteiden merkitystä.

Salttten on ottanut talosta materiaalinäytteitä vielä 27.5.2015 (K 5 a). Näyte 1 on otettu kurkihirren tuntumasta laajennusosan yläpohjasta eriste- villasta, näyte 2 liitoskohdasta alakerran lattiasta eristevillasta ja näyte 3


wc:stä eristevillasta. Etenkin näytteessä 1 esiintyi runsaasti aktiiviseen mikrobikasvustoon viittaavia löydöksiä. Muissa näytteissä löydökset olivat huomattavasti vähäisempiä. Myyjät ovat riitauttaneet materiaalinäytteen 1 merkityksen sillä perusteella, että mikrobeilla ei ole sisäilmayhteyttä.

Salttten on antanut ostajien pyynnöstä talon rakenteita ja mahdollisia rakennusvirheitä sekä välttämättömiä korjaustöitä koskevan asiantuntijalausunnon 10.6.2014 (K4).

T. Kemtttnen on 9.10.2014 antanut myyjien pyynnöstä 3.6.2014 ja 26.9.2014 tehtyihin tarkastuksiin perustuvan rakennusteknisen lausunnon omakotitalosta (V3). Lausunnon todetaan olevan lähinnä vastinelausunto Salttten lausunnossa esitettyihin välttämättömiin korjaustöihin. Salttten on antanut uuden lausunnon 4.12.2014, jossa on todettu ostajien pyytäneen ottamaan kantaa Kemtttsen lausuntoon ja siinä esitettyihin näkemyksiin (K10).

Lisäksi H. Nyttt on 10.7.2015 ostajien pyynnöstä antanut lausunnon omakotitalon terveyshaitasta ja terveysriskistä, siellä olevista rakennusvirheistä ja välttämättömistä korjaustöistä (K11). Nytttin lausunto perustuu pääasiassa muiden henkilöiden laatimiin asiakirjoihin, jotka on kuvattu lausunnossa.

Vantaan kaupungin ympäristökeskus on 20.4.2015 antanut siinä mainittuihin asiakirjoihin perustuvan lausunnon asunnon terveyshaitasta (K12).


Kanteessa vedotut laatuvirheet

Vanhan osan yläpohjan virheellinen lämmöneristys

H. Raxxx on hovioikeudessa kertonut vanhan osan aulan kattorakenteen lämpöeristeen uusimisesta samoin kuin käräjäoikeudessa. Lisäksi hän on kertonut toteuttaneensa rakenteen laittamalla ensin höyrynsulun ja sitten villaa ”niin paljon kuin mahtui”. Kysyttäessä hän on muistellut laittaneensa jonkinlaisen paperin villan ja peltikatteen väliin.

Katselmuksessa hovioikeus on tarkastellut rakennuksen vanhan osan yläpohjaa sivu-ullakon kautta. Havaittavissa oli, että muovipinnoitettua paperia tai jotain vastaavan tyyppistä materiaalia oli lämmöneristevillan päällä ja se oli kiinni tai lähes kiinni peltikatteessa.

Hovioikeudessa todistajat Kemtttnen ja Salttten ovat kertoneet vanhan osan yläpohjasta tekemistään havainnoista samoin kuin käräjäoikeuden tuomioon on merkitty.

Ritttsen 20.12.2013 vanhan osan ullakkotilan puukuitulevystä ottamassa näytteessä on havaittu kasvustoa, joka viittaa vahvasti vaurioon rakenteessa. Salttten 20.2.2014 yläpohjan ilmansulkupaperista, jolla viitataan hovioikeuden käsityksen mukaan Raxxxnkin kertomaan peltikatteen ja eristevillan väliin jätettyyn paperiin, ottamassa näytteessä on havaittu aktiivinen


mikrobikasvusto. Salttten on kertonut näytettä ottaessaan havainneensa eristevillojen olevan yläpinnastaan märkiä.

Todistaja Salttten ja hovioikeuden katselmuksessa tekemien havaintojen sekä kattorakenteesta otetuista näytteistä todettujen mikrobivaurioiden perusteella todistaja Kemtttsen näkemystä yläpohjan riittävästä tuulettumisesta ei voida pitää uskottavana. Vaikka osa mikrobeista selittyisikin ulkoilmayhteydellä, hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että osasyynä mikrobi- vaurioihin on Raxxxn virheellisesti kiinni tai ainakin liian lähelle vesikatetta asentamat lämmöneristeet.

Myyjät ovat kuitenkin virhevastuunsa kiistäessään vedonneet lisäksi siihen, että mikrobeilla ei ollut sisäilmayhteyttä eivätkä ostajat voineet joka tapauksessa vedota mahdolliseen yläpohjan rakenteesta aiheutuvaan kosteusvaurioon, koska he olivat olleet kuntotarkastusraporttiin ja kauppakirjaan merkityllä tavalla tietoisia sivu-ullakon kondenssivedestä ja kuntotarkastuksessa oli lisätutkimustarpeena ilmoitettu yläullakon/välitilan kunnon seuraaminen. Sivu-ullakon seinässä on lisäksi ollut havaittavissa valumajälkiä. Myyjien mukaan ostajille oli syntynyt tällä perusteella erityinen selonottovelvollisuus.

Ostajien mukaan kuntotarkastuksessa havaitut kosteusjäljet eivät olleet yläpohjassa vaan sen ulkopuolisessa, eristämättömässä kylmässä sivuvintissä, jolla ei ollut mitään tekemistä kanteen perusteena olleiden virheiden kanssa. Ostajille ei siis ollut syntynyt tällä perusteella tai myyjän ilmoittaman kondensaation perusteella velvollisuutta tarkistaa yläpohjaa tarkemmin. Yläkerran aulan kohdalta kattorakennetta oli kuntotarkastuksessa avattu ja tuuletus oli todettu toimivaksi.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Pykälän 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Asiassa on riidatonta, että sivu-ullakon ja aulan välisessä seinässä, sivu-ullakon puolella on ollut jo ennen kaupan tekoa havaittavissa kattorakenteista alaspäin kulkevia valumajälkiä, mikä ilmenee myös kuntotarkastusraportin liitteinä olevista valokuvista. Asiassa on jäänyt jossain määrin epäselväksi, mistä kyseiset valumajäljet ovat aiheutuneet. Joka tapauksessa ostajille on ennen kauppaa kerrottu sivu-ullakolle talvella tulleesta kondenssivedestä. Seinän valumajäljet ovat olleet myös selvästi havaittavissa ja kuntotarkastusraportissa on lisätutkimustarpeena mainittu yläullakon /välitilan kunnon seuraaminen. Hovioikeus katsoo, että näiden tietojen perusteella ja ottaen lisäksi huomioon, että kuntotarkastusta suoritettaessa oli joka tapauksessa myyjän suostumuksin avattu myös rakenteita, ostajille on syntynyt edellä mainitussa lainkohdassa tarkoitettu erityinen selonottovelvollisuus varmistua kattorakenteen toimivuudesta (vrt. KKO 2004:78 ja KKO 2009:31).


Koska he ovat tämän selonottovelvollisuutensa laiminlyöneet, hovioikeus katsoo, kuten käräjäoikeus, että ostajat eivät voi vedota virheenä rakennuksen vanhan osan yläpohjan virheellisesti toteutettuun lämmöneristykseen ja siitä johtuviin kosteusvaurioihin. Näin ollen asiassa ei ole tarpeen ottaa enemmälti kantaa siihen, onko kattorakenteissa havaituilla mikrobivaurioilla ollut sisäilmayhteyttä.

Laajennusosan yläpohjan virheellinen höyrynsulku

Asiassa on riidatonta, että Raxxxn rakentama laajennusosan yläpohjan höyrynsulku oli toteutettu kiinnittämällä höyrynsulku molemmin puolin kurkihirteen sen sijaan, että se olisi kulkenut yhtenäisenä kurkihirren yläpuolella. Myyjien näkemyksen mukaan rakennustapa oli kuitenkin ollut toimiva ja joka tapauksessa kattorakenteen mahdollisilla mikrobeilla ei ole ollut sisäilmayhteyttä. Lisäksi myyjien näkemyksen mukaan ostajat eivät voi vedota väitettyyn virheeseen, koska ostajat olivat edellä kuvatuin tavoin olleet tietoisia yläpohjan kosteusongelmista.

Ostajien mukaan epätiivis höyrynsulku on johtanut siihen, että sisäilman kosteus oli päässyt tiivistymään yläpohjaan kosteusvaurioseurauksin aiheuttaen myös sisäilmaongelmia.

Salttten ottamassa laajennusosan yläpohjanäytteessä (K 5a, näyte 1) on voitu todeta kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa. Makuuhuoneesta otetun sisäilmanäytemittauksen tulokset ovat olleet samansuuntaisia (K5c).

Salttten on hovioikeudessa kertonut laajennusosan yläpohjaan liittyvistä havainnoistaan kuten käräjäoikeuden tuomioon on kirjattu. Kemtttsen mukaan kiinnitys on ollut napakka muualta kuin katselmusta varten tehdyn aukon kohdalta, josta höyrynsulun kiinnitystä kurkihirteen oli useamman kerran kokeiltu.

Hovioikeus on havainnut toimittamassaan katselmuksessa, että höyrynsulkumuovin kiinnitys kurkihirteen ei ainakaan tässä paikassa ole ollut täysin tiivis eikä höyrynsulkua ollut kiinnitetty kurkihirteen teippaamalla.

Hovioikeudessa todistajat Metttal ja Salttten ovat olleet yhtä mieltä siitä, että yläpohjassa olevat mikrobit kulkeutuvat painovoimaisessa ilmanvaihtorakenteessa poispäin sisäilmasta. He molemmat ovat kuitenkin todenneet, että koneellinen ilmanvaihto tai takan aiheuttama alipaine voi saada aikaan sen, että mikrobit kulkeutuvat yläpohjasta epätiiviiden höyrynsulkujen kautta myös sisäilmaan.

Laajennusosan yläpohjasta otettujen materiaalinäytteiden perusteella on selvää, että rakenteissa on ollut jonkinlainen kosteusongelma. Hovioikeuden omienkaan havaintojen perusteella höyrynsulkua ei ollut toteutettu ainakaan kaikilta osin täysin tiiviisti. Ottaen huomioon, että laajennusosan yläpohja on ollut vanhan osan yläpohjasta ainakin pääosin erillinen rakenne, toden- näköisenä ei voida pitää, että vanhan osan yläpohjan rakennusvirheet tai sivu-ullakossa todettu kondensoituminen, josta ostajille oli kerrottu jo ennen kaupantekoa, olisivat olleet syynä myös uuden osan yläpohjan kosteusvaurioihin. Esitetyn selvityksen perusteella on katsottava, että laajennusosan yläpohjassa havaitut kosteusongelmat ovat ainakin osaksi johtuneet epätiiviisti toteutetusta höyrynsulusta.

Riidatonta on, että ilmavuotoja yläpohjasta huoneilmaan ei ole tutkittu erikseen. Asiassa on kuitenkin tullut selvitetyksi, että talossa on ollut takka ja huippuimuri, jotka voivat muuttaa talon paineistusta ja mahdollistaa näin mikrobien kulkeutumisen yläpohjasta sisäilmaan. Tähän ja siihen nähden, että makuuhuoneessa tehdyissä sisäilmamittauksissa on voitu havaita poikkeavia tuloksia, hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että tältä osin kaupan kohteessa on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe. Virheen laatuun ja vaikutuksiin nähden virhettä ei voida pitää myyjien väittämällä tavalla vaikutuksettomana (KKO 2009:39). Käräjäoikeuden lausumilla perusteilla myös hovioikeus katsoo, ettei kysymys ole ollut maakaaressa tarkoitetusta salaisesta virheestä.

Hovioikeus on edellä katsonut, että ostajat eivät voi laiminlyötyään selonottovelvollisuuteensa vedota rakennuksen vanhan osan virheelliseen lämmöneristykseen ja siitä johtuviin kosteusvaurioihin. Ottaen huomioon, että rakennuksen laajennusosa on sen vanhasta osasta osaksi erillinen rakenne ja valumajäljet oli havaittu nimenomaan vanhan puolen sivu-ullakkotilassa, johon oli kerrottu myös kondensoituneen vettä, hovioikeus katsoo, ettei ostajille näiden tietojen perusteella ole syntynyt maakaaren 2 luvun 22 §:ssä tarkoitettua erityistä selonottovelvollisuutta laajennusosan yläpohjan mahdollisiin kosteusongelmiin.

Ulkoseinän rakenne

Ulkoseinän tuulensuoja, julkisivurakenteiden tuuletus ja höyrynsulut. Poistoaukot ja lahovauriot.

Asiassa on riidatonta, että ulkoseinän tuulensuojalevyt oli asennettu koolauspuiden väliin ja ulkoverhouslaudoitus kiinni tuulensuojalevyihin siten, että lautojen väliin oli jäänyt rako, jonka päälle oli asennettu kapea lauta tai rima.

Kanteen mukaan näistä seinän väitetyistä rakennusvirheistä oli aiheutunut kylmyyttä ja tuuletuksen puutteista johtuen ainakin kosteusvaurion riski. Lisäksi kanteessa on vedottu virheenä puuttuviin tai epätiiviisiin höyrynsulkuihin siltä osin kuin vanhan osan seinän hirsiä oli korvattu puurunkoisella villaseinällä sekä välipohjan, alakerran wc:n ja alakerran suihkutilan osalta. Nämä höyrynsulkuihin liittyvät puutteet olivat kanteen mukaan ainakin osaltaan vaikuttamassa talossa ilmenneisiin kosteusvaurioihin.

Rakennuksen uuden ja vanhan osan väliseen rakoon liittyviin seikkoihin hovioikeus ottaa kantaa erikseen jäljempänä.

Tuulensuojalevyjen ja verhouslaudoituksen asennuksen osalta asiassa on jäänyt epäselväksi, onko käytetty rakennustapa täyttänyt kaikilta osin laajennusosan rakennusaikana voimassa olleita rakentamismääräyksiä. Todistajat Kemtttnen, Salttten ja Metttal ovat esittäneet tästä toisistaan


poikkeavia näkemyksiä. Arvioitaessa sitä, onko kysymys laatuvirheestä, hovioikeus pitää käräjäoikeuden tavoin tässä tilanteessa keskeisenä seikkana ennen muuta käytettyjen rakenteiden toimivuutta.

Raxxx on hovioikeudessa myöntänyt, että höyrynsulku oli saattanut jäädä laittamatta vanhan osan länsisivulle siltä osin kuin hän oli poistanut huono- kuntoisia hirsiä ja korvannut ne puurunkoisella villaseinällä. Seinässä oli kuitenkin ollut sisäverhouslevynä vedenkestävällä maalilla käsitelty gyproc-levy, joka Raxxxn mukaan toimii höyrynsulkuna. Muutoin hän on kertonut höyrynsulkujen asentamisesta samoin kuin käräjäoikeudessa.

Todistajat Kemtttnen, Metttal ja Salttten ovat olleet hovioikeudessa yhtä mieltä siitä, että tällä tavoin toteutettu epäyhtenäinen tuulensuojalevytys ilman saumakohtien tiivistämistä tai teippausta voi ainakin teoriassa kovalla tuulella johtaa ilmavirtausten pääsyyn villaeristeisiin ja vaikuttaa näin rakenteita kylmentävästi.

Todistajat Kemtttnen ja Metttal ovat kertoneet, että vuorilaudoituksessa tai seinässä ei ole ollut havaittavissa olevia vaurioita, joten rakenteessa on ollut riittävä tuuletus. Todistaja Salttten mukaan puutteellinen ilmarako muodostaa ainakin riskin mikrobikasvustoiden muodostumisesta. Hän on kuitenkin kertonut, ettei tässä tapauksessa ulkoverhouslaudoituksessa ollut nähtävissä juurikaan tällaisia vaurioita.

Muilta osin todistajat ovat kertoneet tuulensuojalevytystä, vuorilaudoitusta sekä kanteessa kuvattuja höyrynsulkuihin liittyviä väitettyjä puutteita koskevista havainnoistaan samoin kuin käräjäoikeudessa. Bjöxxx on kertonut talon olleen todella kylmä. Raxxxn mukaan minkäänlaista kylmyysongelmaa ei ollut esiintynyt.

Kuten käräjäoikeuden tuomiossa on todettu, lämpökameralla otettuja kuvia talosta on esitetty vain uuden ja vanhan osan liitoskohdasta. Asiassa on näin ollen jäänyt näyttämättä, että tuulensuojalevytyksen asennuksesta olisi aiheutunut kylmyyttä tai muitakaan sellaisia seurauksia, joiden vuoksi rakennus ei tältä osin olisi ominaisuuksiltaan sellainen kuin voidaan katsoa sovitun.

Hovioikeus on katselmuksessaan voinut todeta käräjäoikeuden tavoin, että irrotetut ulkoverhouslaudat ja näkyvissä olleet lämpöeristeet ovat vaikuttaneet hyväkuntoisilta. Seinässä paikoitellen näkyvät kosteusjäljet liittyvät myyjien mukaan seinän vieressä olleisiin puihin, eivätkä ostajatkaan ole väittäneet, että nämä jäljet olisivat olleet seurausta väitetyistä virheistä. Rittten seinärakenteista ottama näyte (K3 ja K7) liittyy ennen muuta liitoskohdan tutkimukseen, eikä sen perusteella voida tehdä päätelmiä koko talon seinärakenteiden vaurioitumisesta. Olohuoneessa tehdyt ilmamittaukset eivät muun todistelun puuttuessa osoita mitään todettujen mittaustulosten syistä.

Näillä ja käräjäoikeuden lausumilla perusteilla hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, ettei mahdollisesta seinärakenteiden puuttuvasta ilmaraosta ole aiheutunut mitään sellaista toiminnallista haittaa, jonka perusteella raken-


nuksen voitaisiin katsoa olevan ominaisuuksiltaan toisenlainen kuin oli sovittu.

Raxxxn kertomuksen ja hovioikeuden katselmuksessaan tekemien havaintojen perusteella voidaan pitää selvitettynä, että höyrynsulku on jäänyt asentamatta rakennuksen päätyosaan siltä osin kuin hirsiä on korvattu puurunkoisella villaseinällä. Muilta osin hovioikeus katsoo käräjäoikeuden lausumilla perusteilla, että asiassa on jäänyt selvittämättä, että asiamukainen höyrynsulku olisi puuttunut myös muualta seinärakenteista.

Todistajat Metttal ja Kemtttnen ovat kuitenkin pitäneet mahdollisena, että seiniin Raxxxn mukaan asennettu maalattu gyproc-levy olisi voinut toimia riittävänä höyryn- tai ainakin ilmansulkuna. Todistaja Salttten mukaan puurakenne vaatii aina asianmukaisen höyrynsulun eikä gyproc-levy maalattunakaan ole tällainen.

Näyttämättä on jäänyt, että wc-tila, jonka seinissä on Raxxxn kertoman mukaan ollut värittömällä, siveltävällä aineella toteutettu kosteussulku, olisi edellyttänyt erillisen höyrynsulun. Katselmuksessa on voitu vahvistaa todistaja Salttten havainto siitä, että alakerran suihkutilan katon höyrynsulkua ei ollut liitetty tiiviisti seinän höyrynsulkuun. Kemtttnen on hovioikeudessa kertonut, ettei hän ollut tehnyt tähän liittyen havaintoja.

Käräjäoikeus on katsonut todistaja Salttten havaintoihin perustuen, että laajennusosan välipohjan kohdalla ylä- ja alakerran höyrynsulkujen teippaus oli irronnut ja höyrysulku oli siten ollut epätiivis. Hovioikeudessa myyjät ovat kuitenkin väittäneet, että höyrynsulku ylä- ja alakerran osalta oli toteutettu erillisinä kokonaisuuksina eikä teippauksella tai sen irtoamisella olisi näin ollen ollut merkitystä höyrynsulun toimivuuden kannalta. Välipohjan epätiiviin höyrynsulun osalta kantajien näyttö perustuu ennen muuta Salttten asiantuntijalausuntoon (K4). Lisäksi siitä on tehty havaintoja kylpyhuoneen osalta katselmuksessa, jossa on edellä kuvatuin tavoin voitu todeta, ettei höyrynsulku ainakaan siellä ole ollut myyjien väittämällä tavalla tiivis. Hovioikeudessa Salttten on kertonut, ettei myyjien väite ylä- ja alakerran erillisistä tiiviistä höyrynsuluista ole pitänyt paikkaansa, joskin puutteita oli tutkittu vain paikallisesti. Salttten mukaan kylpyhuoneen höyrynsulun puutteellinen toteutus ei kuitenkaan ole ollut virheenä kovinkaan merkittävä.

Esitetyn näytön perusteella hovioikeudella ei ole aihetta poiketa käräjäoikeuden johtopäätöksestä siltä osin kuin käräjäoikeus on katsonut höyrynsulun olleen epätiivis välipohjan kohdalla kylpyhuoneessa ja laajennusosan kohdalla.

Hovioikeus näin ollen katsoo, että höyrynsuluissa on ollut kanteessa kuvattuja puutteita seinärakenteen vanhan osan päädyssä sekä välipohjan kohdalla alakerran kylpyhuoneessa ja laajennusosassa. Kuten käräjäoikeus on todennut, asiassa tehdyissä tutkimuksissa ei kuitenkaan ole osoitettu, että väli- pohjan höyrynsulun epätiiviys olisi aiheuttanut rakenteiden kostumista.
Mistään ei liioin ilmene, että vanhan osan seinärakenteen höyrynsulun puutteista olisi aiheutunut kosteusvaurioita. Vaikka todistajien näkemykset gyproc-levyn höyrynsulkuominaisuuksista ovat poikenneet toisistaan, mahdollista on, että tämä on ainakin jossain määrin voinut vähentää sisäilman kosteuden pääsyä rakenteisiin.

Höyrynsulkujenkin osalta asiassa on esitetty toisistaan poikkeavia näkemyksiä siitä, minkä ajan rakennusmääräysten perusteella rakenteen asianmukaisuutta tulee tarkastella. Käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevien voimassa olevien rakennusmääräysten (1998 C2, kohta 4.1.1.) mukaan keskeistä on kuitenkin se, että höyrynsulku toteutetaan tavalla, joka estää seinän kosteuspitoisuuden muodostumisen haitalliseksi.

Kun tässä asiassa mistään ei ilmene, että höyrynsulussa olevista puutteista olisi aiheutunut seinärakenteiden kosteutta, hovioikeus katsoo, kuten käräjäoikeus, ettei näitä puutteita itsessään voida pitää maakaaren 2 luvun 17§:ssä tarkoitettuina laatuvirheinä.

Poistoaukkoihin tai väitettyihin lahovaurioihin liittyvien virheväitteiden osalta hovioikeudessa ei ole tullut esiin mitään sellaista, minkä vuoksi käräjäoikeuden ratkaisua olisi syytä muuttaa.

Liitoskohta

Asiassa on riidatonta, että rakennuksen vanhan osan ja laajennusosan välissä on ollut talon poikki kulkeva pystysuuntainen Raxxxnkin myöntämän mukaan noin 5 cm:n levyinen rako.

Kanteessa on väitetty, että raon ongelma on sekä kylmyys- että kosteustekninen, koska kostea sisäilma tiivistyy kylmässä raossa talvella vedeksi ja aiheuttaa kohtaan mikrobikasvustoa.

Myyjät ovat myöntäneet, että rako vaatii korjaustoimia mutta ovat katsoneet tarvittavat korjaustoimet niin vähäisiksi, että kysymys ei olisi vaikutuksellisesta virheestä.

Liitoskohtaa on tarkasteltu etenkin todistaja Ritttsen tekemissä tutkimuksissa. Hänen ottamissaan materiaalinäytteissä on voitu havaita vahvoja viitteitä kosteusvaurioista etenkin rakennuksen ulkopuolelta seinäpaneelin takaa otetusta näytteestä ja laajennuksen liitoksesta ensimmäisen kerroksen lattian alapinnasta otetusta näytteestä sekä yläkerran sivu-ullakosta otetusta näyt- teestä. Myös toisen kerroksen oviaukon kohdalta katosta otetussa näytteessä on ollut viitteitä kosteusvauriosta, vaikka osin tässä onkin voitu havaita myös muita kuin kosteusvauriosta johtuvia muutoksia.

Vaikka Ritttsen ottamien näytteiden merkitystä arvioitaessa on otettava huomioon niiden laboratoriotoimituksessa tapahtunut viivästyminen ja lisäksi seinärakenteista ja lattiasta otettujen näytteiden mahdollinen yhteys ulkoilmaan ja tästä aiheutuva virhelähteiden riski, nämä tutkimustulokset tukevat kantajien näkemystä uuden ja vanhan osan välisen raon kosteusteknisestä merkityksestä.

Salttten 27.5.2015 alakerran lattiasta liitoskohdasta ottamassa näytteessä on voitu todeta vain pieniä määriä kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa. Olohuoneesta otetuissa ilmamittauksissa (K 5c) ei ole todettu merkittäviä määriä kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa.

Bjöxxxin alakerran olohuoneesta ottamat lämpökamerakuvat (K16) osoittavat selvästi, että liitoskohta on ollut muuta asuntoa huomattavasti kylmempi. Talosta talvella otettujen valokuvien (K16 ja K 17) perusteella voidaan havaita lumen sulaminen talon katolla paikallisesti juuri liitoskohdan kohdalle. Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, ettei lumen sulaminen tällä tavoin paikallisesti ole selitettävissä Raxxxn väittämällä savupiipusta tulevalla lämpimällä ilmalla, vaan sulamisen syynä on pidettävä sitä, että liitos- kohdasta vuotaa ulos lämmintä sisäilmaa.

Salttten on hovioikeudessa kertonut, että jos lämmintä ilmaa vuotaa ulos niin ilmaa liikkuu myös toiseen suuntaan eli ulkoa sisäänpäin. Ritttsen hovioikeudessa kertoman mukaan liitoskohdan höyrynsulussa oli puutteita näytteen 3 ottokohdalla eli yläkerran makuuhuoneen oviaukon kohdalla, josta sisäilmayhteys oli nähtävissä. Katselmuksessa oviaukon kohdalla ei ole voitu havaita ainakaan selvästi yhtenäistä höyrynsulkua.

Käräjäoikeuden mukaan liitoskohdan höyrynsulussa ei ole väitetty olleen puutteita muutoin kuin välipohjan osalta. Hovioikeus katsoo kuitenkin, että kanteessa mainitulla sisäilman tiivistymisellä on viitattu juuri liitoskohdan höyrynsulun epätiiviyteen, jonka osalta kantajat ovat vedonneet ennen muuta Ritttsen kertomukseen ja hänen kirjalliseen asiantuntijalausuntoonsa.

Hovioikeus katsoo, että rakennuksen uuden ja vanhan osan välisestä raosta on aiheutunut rakennukselle ainakin paikallisesti kylmyyttä ja sen rakenteille kosteusvaurioita. Höyrynsulussa olleiden puutteiden vuoksi rakenteiden kosteudesta johtuvilla mikrobeilla on ollut myös sisäilmayhteys.

Näillä perusteilla hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus, että vanhan ja uuden osan liitoskohdan osalta kaupan kohde ei ole ominaisuuksiltaan ollut sellainen kuin oli sovittu. Virhettä ei sen laajuuteen ja merkityksellisyyteen nähden voida pitää myyjien väittämällä tavalla vaikutuksettomana. Tältä osin kaupan kohteessa on siten maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe, jota ei käräjäoikeuden lausumilla perusteilla ole pidettävä salaisena virheenä.

Virheelliset tiedot

Hirsirakenne

Kanteessa on väitetty kaupan kohteessa olleen maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 kohdan mukainen laatuvirhe, kun rakennuksen vanhan osan on kerrottu olleen hirsirakenteinen eivätkä myyjät olleet ilmoittaneet korvanneensa alkuperäisten hirsirakenteisten seinien yläosia puurunkoisella villaseinällä.

Kannekirjelmästä tai käräjäoikeuden tuomioon kirjatuista ostajien vaatimuksista ei voida yksiselitteisesti päätellä, tarkoitetaanko rakennuksen vanhalla osalla pelkästään sen vanhan puolen alakertaa vai myös yläkertaa, joka ei Raxxxn hovioikeudessa kertoman mukaan ole koskaan ollutkaan hirsirakenteinen. Koska Bjöxxx on hovioikeudessa kertonut käsityksensä olleen, että vain alakerran ulkovaippa oli hirsirakenteinen, hovioikeus katsoo kanteessa rakennuksen vanhalla osalla tarkoitetun nimenomaan rakennuksen vanhan osan alakertaa.

Bjöxxxin ja Raxxxn kertomukset siitä, mitä hirsirungosta keskusteltiin ennen kaupantekoa, ovat osittain ristiriitaiset. Myyjien puolelta on esitetty, että heidän kirjallisina todisteina (V4) esittämänsä talon laajennusosan rakennusaikaiset valokuvat, joista hirsirakenteen puuttuminen on ainakin jossain määrin havaittavissa, olisi esitetty jo ennen kaupantekoa ja että hirsien korvaaminen puurunkoisella villaseinärakenteella olisi käyty muutoinkin läpi. Ostajat ovat kiistäneet nähneensä valokuvia ennen kauppaa. Heille oli syntynyt käsitys siitä, että vanhan osan koko alakerta on kokonaan hirsirunkoinen. Bjöxxx on kertonut kuitenkin tienneensä, että itäseinältä kylpyhuoneen kohdalta hirsiä oli poistettu.

Ennen kauppaa hirsirungosta käytyjen keskustelujen tarkempi sisältö on jäänyt epäselväksi. Ennen kauppaa laadittuun kuntotarkastusraporttiin on kuitenkin myyjien ilmoittamien tietojen perusteella kirjattu, että ”vanhalla osalla hirsirunko, uusi osa puurunkoinen”. Tähän nähden hovioikeudella ei ole aihetta päätyä talon rakenteesta ennen kauppaa annettujen tietojen osalta toiseen lopputulokseen kuin käräjäoikeus.

Hovioikeudessa Raxxxa kuultaessa on käynyt ilmi, että hänen tietensä talon itäpuolen ulkoseinä ei ole alun alkuunkaan ollut hirsirunkoinen, vaan vanha hirsiseinä kulkee talon sisärakenteissa. Lisäksi hän on yksilöinyt talon etelä- ja länsisivuilta kohdat, joista hän oli poistanut hirret ja korvannut alueet puurunkoisella villaseinärakenteella. Raxxxn kertoman perusteella noin 2/3 rakennuksen eteläpäädyn hirsirakenteesta on korvattu toisenlaisella rakenteella. Länsisivun seinän päädystä hirsiä oli korvattu vajaan metrin matkalta seinän keskiosasta.

Kantajien mukaan Raxxxn hovioikeudessa kertomat puutteet hirsirungossa olivat kantajien aikaisempaakin käsitystä laajemmat.

Kun talon ulkoseinistä suuri osa on ollut Raxxxnkin tieten muuta kuin hirttä, kuntotarkastusraporttiin myyjien ilmoittamien tietojen perusteella tehty kirjaus vanhan osan hirsirungosta ei ole pitänyt paikkaansa. Hirsirungosta annetun tiedon oikeellisuutta arvioitaessa merkitystä ei voida antaa sille, että vanha hirsikehikko on ollut edelleen olemassa talon sisäseinärakenteissa.

Myyjien mukaan tiedonantovirheestä ei joka tapauksessa ollut näytetty aiheutuneen minkäänlaista arvonalennusta. Kiinteistön arvo on päinvastoin noussut, kun lahoja hirsiä on poistettu.

Maakaaren esitöissä 2 luvun 17 §:n perusteluissa (HE 120/1994 vp s. 50) on todettu, että kiinteistössä on virhe silloinkin, kun se poikkeaa sovitusta tavalla, jonka ei yleensä katsota vaikuttavan kiinteistön arvoon. Kiinteistön sopimuksenmukaisuutta ei siten voida arvioida myyjien esittämällä tavalla yksinomaan virheen aiheuttaman arvonalennuksen perusteella.

Tässä tapauksessa ostajat ovat pitäneet tiedonantovirhettä merkityksellisenä ennen muuta siitä syystä, että hirsirakenteen korvaaminen toisella tapaa toimivalla rakenteella ja sen liittäminen hirsirunkoon olisi vaatinut vankkaa ammattitaitoa ja edellyttänyt laajempia kuntotarkastuksia rakenteiden toimivuuden varmistamiseksi. Tämä ilmenee myös todistaja Salttten kertomasta. Ostajat eivät olisi kertomansa mukaan lainkaan ryhtyneet kauppaan, jos ulkoseinien todellinen rakenne olisi ollut heidän tiedossaan. Vaikka Bjöxxx ei olekaan pitänyt itseään ”hirsitalo-intoilijana”, hän on aikaisempiin kokemuksiinsa perustuen pitänyt hirsirakennetta toimivana ja terveellisenä.

Asiassa on edellä lausutuin tavoin jäänyt näyttämättä se, että vanhan osan seinärakenteesta olisi puuttunut höyrynsulku muualta kuin länsiseinän päädystä. Hirsiseinärakenteen osittaisesta korvaamisesta toisenlaisella rakenteella ei myöskään ole näytetty aiheutuneen tosiasiallista haittaa talon rakenteille. Lisäksi ostajat ovat kertomansa mukaan olleet joka tapauksessa tietoisia siitä, että vanhan osan yläkerta oli rakenteeltaan muuta kuin hirttä. Näistä seikoista huolimatta hovioikeus katsoo näytetyksi, että ostajat ovat nimenomaan halunneet ostaa hirsirunkoisen talon ja että tieto hirsirakenteesta on vaikuttanut heidän ostopäätökseensä. Kun ulkoseinän rakenne on poikennut kuntotarkastuksen yhteydessä ilmoitetuista tiedoista merkittävästi, kysymyksen on katsottava olleen maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetusta laatuvirheestä.

Ilmoittamatta ja oikaisematta jätetyt tiedot

Näiltä osin hovioikeudessa ei ole tullut esiin mitään sellaista, minkä vuoksi käräjäoikeuden ratkaisun perusteluja tai päätelmiä olisi aihetta muuttaa.


Virheseuraamukset


Kaupan purku vai hinnanalennus?

Hovioikeus on edellä lausutuilla perusteilla katsonut kuten käräjäoikeus, että kaupan kohteessa on maakaaren 2 luvun 17 §:n mukainen laatuvirhe laajennusosan yläpohjan virheellisen höyrynsulun sekä vanhan ja laajennusosan liitoskohdan osalta sekä siltä osin kuin talon hirsirakenteesta on annettu virheellistä tietoa ja jätetty ilmoittamatta talon kylmyydestä, lumen sulamisesta ja jääpuikkojen muodostumisesta, joiden tietojen perusteella ostajat olisivat voineet perustellusti epäillä talon rakenteissa olevan korjaustoimen- piteitä edellyttäviä vikoja.

Näiden laatuvirheiden osalta myyjien nimeämät todistajat Kemtttnen ja Metttal ovat myös hovioikeudessa esittäneet huomattavasti alempia korjauskustannusarvioita kuin ostajien puolelta nimetyt todistajat Salttten ja Pattt. He kaikki ovat kertoneet virheiden edellyttämistä korjaustoimenpiteistä ja niiden kustannuksista pääosin siten kuin käräjäoikeuden tuomioon on merkitty.

Kemtttnen on kuitenkin hovioikeudessa arvioinut vanhan ja laajennusosan liitoskohdan korjauskustannusten määräksi vain noin 1.000 euroa, mikä vastaa yhden miehen noin parin päivän työtä. Uuden osan yläpohjan korjaustöiden kustannusten hän on arvioinut muodostuvan 3.417 euroksi ja töiden kestävän alle viikon. Hänen mukaansa korjaustoimenpiteet eivät ole edellyttäneet Patttn laskelmien mukaisia työmaanjohtotehtäviä, koska korjauksista vastaava henkilö voisi itse toimia tässäkin tehtävässä. Kemtttnen on muutoinkin paljoksunut Patttn kustannusarvioita.

Metttaln mukaan liitoskohdan korjaaminen uretaanivaahdolla tiivistämällä olisi suhteellisen yksinkertainen korjaustoimi. Laajennusosan yläpohjan korjauskuluista hän ei ole antanut eriteltyä hinta-arvioita. Lisäksi hän on kertonut, että kaikkien kanteessa väitettyjen virheiden korjaamisen vaatima suunnittelutyö voisi maksaa enintään 3.000 euroa ja valvontatyöt 8.000 euroa.

Salttten ei ole hovioikeudessa esittänyt eriteltyä hinta-arvioita nyt laatuvirheiksi katsottujen laajennusosan yläpohjan ja liitoskohdan osalta. Hänen mukaansa koko yläpohjan korjauskustannukset olisivat 25.000 euron luokkaa. Uuden osan yläpohjan korjaustyö purku- ja rakennustöineen edellyttäisi kahdelta mieheltä noin kolmen viikon työtä. Liitoskohdan lattiaraon asianmukaisiin tiivistystöihin menisi hänen mukaansa vähintään kaksi viikkoa. Toisaalta liitoskohdan virheet tulisivat korjatuiksi samalla kuin muut kanteessa vedotut virheet, joiden korjaamista myyjien ei edellä ole katsottu olevan vastuussa. Salttten mukaan virheiden korjaaminen edellyttäisi myös rakenteiden purkua ja niiden ennallistamista sekä sisäpintatöitä. Saltttnen on korostanut, että tämänkaltaisissa töissä korjaustoimenpiteiden tarkka ennakoiminen on vaikeaa. Lisäksi tarvitaan jossain määrin suunnittelu- ja työnjohdollista työtä. Saltttenkin on pitänyt Patttn korjauskustannuslaskelmaa jossain määrin ylimitoitettuna.

Patttn laskelmat korjauskustannuksista ovat käräjäoikeuden toteaman mukaisesti perustuneet siihen, missä vikaa oli ilmoitettu olevan. Laskelmassa ei ole yksilöidysti tarkasteltu nyt laatuvirheiksi katsottavien kohteiden korjaustöitä ja -kustannuksia materiaalihankintoineen.

Kirjallisessa asiantuntijalausunnossaan (K11) H. Nyttt on todennut, että talon rakenteiden toimivuudesta jää korjaustoimenpiteiden jälkeenkin epävarmuutta. Hovioikeudenkin käsityksen mukaan Metttaln ja Kemtttsen arviot vaadittavista korjaustoimista ja -kustannuksista vaikuttavat niiden laatuun ja etenkin läpi talon ulottuvan liitokohdan raon laajuuteen nähden alimitoitetuilta. Toisaalta hovioikeus katsoo käräjäoikeuden lausumilla perusteilla, ettei arviota uuden osan yläpohjan ja liitoskohdan korjaus- kustannuksista voida sellaisenaan perustaa myöskään Patttn laskelmiin. Selvää kuitenkin on, että rakenteiden korjaus edellyttää jossain määrin myös Salttten ja Patttn laskelmien mukaisia sisäpintojen korjaustöitä. Kemtttsta lukuun ottamatta kaikki todistajat ovat lisäksi olleet yhtä mieltä siitä, että asianmukaisesti toteutettuna työt edellyttäisivät myös suunnittelu- ja työn- johdollisia töitä. Pattt ja Salttten ovat lisäksi painottaneet sitä, että nyt tarkasteltavan kaltaisten virheiden edellyttäminen korjaustoimien ja niistä aiheutuvien kustannusten ennakoiminen on jossain määrin hankalaa ja vaadittavat korjaustoimet voivat osoittautua suunniteltua mittavammiksi. Lisäksi uuden osan yläpohjan ja liitoskohdan virheet esiintyvät eri puolilla rakennusta siten, ettei virheiden korjaustoimista juurikaan aiheudu kustannussäästöä toista virhekohtaa korjattaessa.

Kemtttnen on hovioikeudessa alentanut korjauskustannusarviotaan liitoskohdan osalta ja Salttten puolestaan pidentänyt arvioitaan korjausajasta. Salttten mukaan pääkaupunkiseudulla rakennusmiehen tuntipalkka arvonlisäveroineen on tällä hetkellä noin 70 euroa, kun käräjäoikeus on perustanut arvionsa 50 euron tuntipalkkaan. Muilta osin korjauskustannuksista ja korjausajasta hovioikeudessa esitetty näyttö on samansuuntaista kuin käräjäoikeudessa.

Salttten ja Patttn hovioikeudessa koko yläpohjan kokonaiskorjauskuluista esittämien arvioiden perusteella hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole aihetta poiketa käräjäoikeuden uuden osan yläpohjaa koskevasta korjauskustannusarvioista (8.000 euroa), vaikka Salttten hovioikeudessa kertoman mukaan uuden osan yläpohjan korjaustyöt kestäisivätkin käräjäoikeuden arvioimaa kuutta päivää kauemmin.

Liitoskohdan korjaustöiden osalta Kemtttnen on hovioikeudessa laskenut kustannusarvioitaan aikaisemmin esittämästään. Salttten on puolestaan katsonut korjaustöiden edellyttävän noin kuuden viikon työtä. Pattt on arvioinut yksin liitoskohdan korjauksesta aiheutuvien yläkerran pintatöiden osuudeksi 16.000 euroa. Salttten ja Patttn hovioikeudessa kertomaan nähden hovioikeus katsoo, että käräjäoikeuden arvio korjauskustannuksista ja korjausajasta on tältä osin jossain määrin alimitoitettu.

Edellä lausutuilla perusteilla hovioikeus arvioi kaiken esitetyn selvityksen perusteella uuden osan yläpohjan ja liitoskohdan korjauskustannusten määräksi yhteensä noin 33.00 – 35.00 euroa ja korjausajaksi pari kuukautta.

Käräjäoikeuden lausumilla perusteilla hovioikeudella ei ole aihetta poiketa käräjäoikeuden arvioimasta myyjien vastuulle jäävästä rakenteiden mikrobisiivouksen kustannusarviosta.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.

Ostajalla on aina oikeus vaatia kauppahinnan alennusta kiinteistössä olevan virheen perusteella. Jos kiinteistössä oleva virhe on edellä mainitussa lainkohdassa tarkoitetulla tavalla olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Lainkohdan esitöissä (HE 120/1994 vp s. 51) todetun mukaan virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.


Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2015:58, jossa tosin on ollut kysymys salaisesta virheestä, katsonut, että laatuvirheiden olennaisuutta arvioitaessa kaupan purkamisen edellytysten täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan tai arvioimalla virheestä asumiselle aiheutuvaa haittaa pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella. Lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa (kohta 16).

Hovioikeudenkaan edellä arvioimat uuden osan yläpohjan ja liitoskohdan korjauskustannukset eivät ole kiinteistön kauppahintaan nähden kovin suuret eikä niiden edellyttämä arvioitu korjausaika ole kohtuuton. Kuten edellä on ilmennyt, todistajien näkemykset korjauskustannuksista ja -ajasta poikkeavat kovastikin toisistaan. Etenkin korjausrakentamisen kustannusarvioihin on yleensä suhtauduttava tietyllä varovaisuudella. Mahdollista on, että käytännössä korjauskustannukset tulevat nousemaan.

Tässä asiassa laatuvirheiden olennaisuutta arvioitaessa on korjauskustannusarvion lisäksi otettava huomioon myös hirsirakenteesta ja muista seikoista annettujen ja antamatta jätettyjen tietojen merkitys. Jo edellä on todettu, että kaupan kohteessa voi olla virhe silloinkin, kun se poikkeaa sovitusta tavalla, jonka ei välttämättä katsota vaikuttavan kiinteistön yleiseen markkina-arvoon. Hovioikeudessa esitetyn todistelun perusteella voidaan kuitenkin pitää selvitettynä, että hirsirakenne poikkeaa toiminnaltaan olennaisesti muusta puurakenteesta ja että näiden kahden erilaisen rakenteen yhdistäminen vaatii toteuttajaltaan erityistä ammattitaitoa. Vaikka tässä tapauksessa näyttämättä on jäänyt, että hirsirakenteen korvaamisesta muulla puurakenteella olisi ainakaan vielä aiheutunut laatuvirheenä pidettävää toiminnallista haittaa, hovioikeus pitää uskottavana vastaajien näkemystä siitä, että he eivät lainkaan olisi ryhtyneet kauppaan, jos rakennuksen vanhan osan ulkoseinien todellinen rakenne olisi ollut heidän tiedossaan. Tätä lähtökohtaa ei hovioikeuden näkemyksen mukaan muuta se, että ostajat ovat tienneet vanhan osan yläkerran rakenteen olevan alunperinkin muuta kuin hirttä. Lisäksi mikäli myyjät olisivat ennen kauppaa kertoneet ostajille lumen sulamisesta katolla paikallisesti juuri liitoskohdan kohdalla, ostajilla olisi tämän perusteella ollut mahdollisuus tehdä laajempia ennakkotarkastustoimia liitoskohtaan ja harkita kauppaan ryhtymistään näiden tietojen valossa.

Hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole aihetta epäillä Vantaan kaupungin ympäristökeskuksen 20.4.2015 antamaa lausuntoa siitä, että rakennuksesta otettujen näytteiden tuloksia sekä rakenteissa todettuja laho- ja mikrobivaurioita voidaan pitää terveyshaittoina (K12). Vaikka havaitut kosteus -ja sisäilmaongelmat johtuvat myös muista kuin myyjien vastuulle jäävistä syistä, uuden osan yläpohjan virheellisesti toteutetun höyrynsulun ja liitoskohdan virheiden on näytetty osaltaan vaikuttaneen näiden terveyshaittojen syntyyn. Rakennuksen terveyshaittojen vuoksi ostajat ovat joutuneet myös muuttamaan pois kiinteistöltä.

Ottaen huomioon uuden osan yläpohjan ja etenkin liitoskohdan virheen laatu ja laajuus, niistä osaltaan aiheutunut asumis- ja terveyshaitta ja korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät sekä lisäksi talon hirsirakenteesta annettujen virheellisten tietojen ja antamatta jätettyjen tietojen merkitys ostajien ostopäätöksen syntymiseen, hovioikeus katsoo virheitä kokonaisuutena harkiten käräjäoikeuden tavoin, että kaupan kohteen virhettä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisena siten, että ostajilla on oikeus purkaa kauppa.

Asumishyödyn määrä

Myyjien vastuulle jäävät laatuvirheet ovat ainakin osaltaan johtaneet siihen, etteivät ostajat ole voineet käyttää rakennusta hankkimaansa asumistarkoitukseen. Tähän nähden ei ole aihetta korottaa käräjäoikeuden katsomaa, palautettavasta kauppahinnasta vähennettävän asumishyödyn määrää.

Vahingonkorvausvaatimukset

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on 1 momentin 1– 4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada myös korvaus vahingostaan. Luvun 32 §:n 1 momentin mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole kuitenkaan 2 momentin mukaan velvollisuutta korvata vahinkoa.

Raxxx on itse vastannut nyt virheiksi katsottujen laajennusosan yläpohjan ja liitoskohdan rakentamisesta. Näin ollen on selvää, että kiinteistön virheet johtuvat tältä osin hänen tuottamuksestaan.

Kuntotarkastusraportin merkinnät muun muassa talon hirsirakenteesta ovat perustuneet Raxxxn antamiin tietoihin, vaikka Raxxx on hovioikeudessa ilmoittanut olleensa tietoinen, ettei vanhan osan koko runko ollut hirttä. Talossa pitkään asuneena Raxxxn on täytynyt tietää katolle paikallisesti sulavasta lumesta ja räystäille muodostuvista jääpuikoista sekä havaita asunnon kylmyys liitoskohdan tuntumassa. Tuottamusvastuuta arvioitaessa ratkaisevaa merkitystä ei ole sillä, onko myyjä lopulta ottanut selon virheen syistä, jos hänen tiedossaan olevien seikkojen perusteella on ollut aihetta epäillä virhettä (KKO-II-1984). Raxxx ei siten näiden muidenkaan virheiden osalta ole osoittanut, etteivät ne johtuisi hänen huolimattomuudestaan.

Joxxx-Raxxx on niin ikään asunut talossa pitkään ja hänellä on täytynyt olla tieto katolle sulavasta lumesta, jääpuikoista ja paikallisesta kylmyydestä. Vaikka varsinaisen rakentamisen on toteuttanut Raxxx, mikään ei viittaa siihen, että Joxxx-Raxxx olisi ollut tietämätön talon rakenteesta tai Raxxxn suorittamista rakennustoimista. Jo lumen katolle sulamisen perusteella Joxxx-Raxxxn on täytynyt epäillä liitoskohdan epätiiviyttä. Hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole näytetty, etteivät kiinteistön virheet johtuisi osaltaan myös Joxxx-Raxxxn tuottamuksesta.

Tutkimus- ja selvittelykulujen osalta hovioikeudella ei ole aihetta muuttaa käräjäoikeuden ratkaisua.

Kuten edellä on todettu, terveysviranomaiset ovat talossa tehtyjen rakenne- ja ilmamittaustutkimusten perusteella katsoneet siellä asumisesta aiheutu- van terveyshaittaa. Osaltaan tämän syynä on pidettävä myyjien vastuulle jääviä laatuvirheitä, joiden seurauksena ostajat ovat joutuneet muuttamaan kiinteistöltä, vaikka talon sisäilmaongelmiin on epäilemättä ollut vaikutusta myös ostajien vastuulle jäävillä seikoilla, ennen muuta rakennuksen vanhan osan yläpohjan rakennusvirheillä. Myyjien vastuulle jäävien virheiden merkittävyys huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että myyjät ovat käräjäoikeuden katsomin tavoin velvolliset korvaamaan määrältään hyväksymänsä sijaisasumiskulut 17.661,28 euroa kokonaisuudessaan.

Oikeudenkäyntikulut

Vaikka osa ostajien kanteen perusteena olleista virhekohdista on edellä kerrotuin tavoin hylätty myös hovioikeudessa, asiassa on kuitenkin lopputuloksen osalta päädytty ostajien ensisijaiseen kannevaatimukseen eli kaupan purkuun. Hovioikeus ei ole muuttanut käräjäoikeuden tuomiota myyjien hyväksi myöskään tuomittujen vahingonkorvausvaatimusten osalta. Myyjät ovat siten oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:ssä tarkoitetulla tavalla hävinneet asian ja ovat velvolliset korvaamaan ostajien oikeudenkäyntikulut.

Käräjäoikeus on jo alentanut myyjien maksettavaksi määrättyjä oikeudenkäyntikuluja ostajien vaatimasta määrästä, eikä käräjäoikeuden lausumilla perusteilla ole aihetta niiden alentamiseen enemmälti.

Myyjät ovat määrältään hyväksyneet ostajien hovioikeuskuluja koskevan oikeudenkäyntikuluvaatimuksen. Asian näin päättyessä myyjien vastattavaksi jäävää ostajien oikeudenkäyntikulujen määrää ei ole myyjien esittämien sovintotarjousten perusteella aihetta alentaa. Asia ei myöskään ole ollut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 a §:ssä tarkoitetulla tavalla epäselvä siten, että asianosaiset tulisi velvoittaa pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan osaksi tai kokonaan.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.

K. Joxxx-Raxxx ja H. Raxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan T. Vexxxselle ja J. Bjöxxxille yhteisesti korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 28.812,51 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä lukien.

K. Joxxx-Raxxxn ja H. Raxxxn vaatimus heidän oikeudenkäynti- ja asianosaiskulujensa korvaamisesta hovioikeudessa hylätään.



Muutoksenhaku


Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 3.4.2018.

Helsingin hovioikeuden puolesta:

Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenpresidentti M. Köttt
hovioikeudenneuvos H. Rauttt
hovioikeudenneuvos H. Mettt

Valmistelija:hovioikeuden esittelijä T. Hiltttt Ratkaisu on yksimielinen.





VANTAAN KÄRÄJÄOIKEUS

Asia Vireme KANNE

Kiinteistöä koskeva riita 26.1.2015

Vaatimukset Kantajat ovat vaatineet ··

1. ensisijaisesti, että kiinteistökauppa puretaan ja vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan kantajille kauppahinta 309.000 euroa korkoineen korkolain 3 § 2 momentin mukaisine korkoineen kaupantekopäivästä 7.8.2012 lukien haasteen tiedoksi antamiseen saakka 16.2.2015, jonka jälkeiseltä ajalta korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen

2. toissijaisesti kohdassa 1. esitetylle vaatimukselle, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan kantajille kauppahinnan alennuksena 188 932 euroa korkolain 3 § 2 momentin mukaisine korkoineen laskettuna kaupantekopäivästä 7.8.2012 lukien haasteen tiedoksi antamiseen saakka 16.2.2015, ja sen jälkeen, ja sen jälkeiseltä ajalta korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen


3. että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajille vahingonkorvauksena virheestä aiheutuneet asiantuntija-, tutkimus- ja selvittelykulut, muutto- ja sijaisasuntokustannukset sekä kustannukset homevaurioituneen irtaimistonsa uusimisesta: 8 794,06 € selvittelykuluja, yhteensä 18 858,68 € sijaisasuntokuluja ja
20.000 € mikrobivaurioiden takia vaurioituneen irtaimiston puhdistuskuluja ja tuhoutuneen irtaimiston uusimiskuluja. Vaadittavalle määrälle vaaditaan lisäksi korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista korkoa haasteen tiedoksi antamisesta
16.2.2015 lukien

4. että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajille heidän oikeudenkäyntikulunsa 75 186,99 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 30 päivän kuluttua tuomion antamisesta.

Kantajat ovat kiistäneet vastaajien vaatimuksen asumishyödystä perusteettomana.

Edelleen kantajat ovat kiistäneet vastaajien oikeudenkäyntikuluvaatimuksen perusteeltaan ja ovat paljoksuneet vastaajien oikeudenkäyntikuluvaatimusta 10 tunnin osalta ja laskuun sisältyvän todistaja Kemtttsen kulua 4004,13 euroa 1 000 euroa ylittäviltä osin.


Perustelut

1. Asian taustaa

Kantajat ovat ostaneet 7.8.2012 vastaajilta 309.000 eurolla Bjöxxxebo-nimisen tilan osoitteessa Knatttkuja 5,0151O Vantaa.

Myyntiesitteen mukaan kysymyksessä on valoisa ja lämminhenkinen omakotitalo, jossa on tehty paljon peruskorjausta 90-luvulla sekä laajennusosana rakennettu uusi olohuone. Kaupanteon yhteydessä oli tehty kuntokartoitus, jonka raportti kirjattiin kauppakirjaan ostajan saamiksi tiedoiksi kaupan kohteesta. Osa raportista ilmenevistä havainnoista kirjattiin vielä erikseen kauppakirjaan.

Hallintaoikeus kaupan kohteeseen siirtyi 30.9.2012 ostajille ja he muuttivat taloon loppuvuonna 2012. Heti alkutalvesta 2013 he kiinnittivät huomiota siihen, että talon katossa on paikkoja, joissa lumi sulaa ja että katon ja seinän liitoskohtaan muodostuu jäätä, huurretta ja jääpuikkoja. Rakennus oli ollut kylmä, erityisesti nurkista. Ostajille tuli myös hengitysoireita.

2. laatuvirheet

2.1 Yleisesti virheistä

Kaupan kohteessa on ilmennyt vakavia, maakaaren 2 luvun 17
§:n 1 momentin 1-4 kohdan mukaisia virheitä. Toissijaisesti kysymys on 5-kohdan mukaisista salaisista virheistä.
Rakennuksen vanhan ja uuden osan väliin on jäänyt rako, josta kylmä ilma ja kosteus ovat päässeet suoraan rakenteeseen. Höyrynsulut eivät ole tiiviit tai ne puuttuvat kokonaan, tuulensuojalevyt on asennettu virheellisesti, katon eristys on puutteellinen, yläpohjassa on ilmavuotoja ja katon eristys on puutteellinen.

Myyjät olivat itse peruskorjanneet kohteen vuonna 1990 ja tehneet siihen laajennusosan. He jättivät kuitenkin kaupanteossa kertomatta, että talon katossa on paikkoja, joihin lumi sulaa talvisin ja että rakennuksessa huoneita, joissa lattianrajassa lämpötila laskee talvisin lähelle nollaa.

Myyjät ilmoittivat edelleen kaupantekoa edeltäen yhteisesti tehdyssä kuntotarkastuksessa, että talon vanhan osan seinät ovat hirsirakenteiset, vaikka he olivat vuonna 1990 tekemässään remontissaan uusineet seinät osittain puurunkoisiksi ja villaeristeisiksi niin, että samat seinät oli toteutettu alaosistaan hirsirakenteisiksi ja yläosistaan villaseiniksi.

2.2 Kosteusvauriot ja sisäilmaongelmat

Kaupan kohde ei ollut ollut sopimuksen mukainen. Talossa oli ilmennyt vakavia homeongelmia. Ostajat ja heidän pieni poikansa olivat alkaneet oirehtia. Perheen äidin ja pojan hengitysoireet olivat käyneet sietämättömiksi ja ostajat olivat joutuneet muuttamaan pois talosta syksyllä,
loka-marraskuussa 2014. Muuton jälkeen oireilu oli vähentynyt ja loppunut. Sijaisasunto oli järjestynyt siten, että ostajat olivat muuttaneet ostajaperheen äidin vanhempien asuntoon ja nämä vanhemmat puolestaan kaupan kohteena olleeseen taloon. Myös vanhemmat olivat alkaneet oirehtimaan jonkin ajan kuluttua ja olivat joutuneet muuttamaan pois talosta. Talo oli ollut tämän jälkeen, 15.2.2015 lukien tyhjänä.

Asuinrakennuksesta oli alkuvuodesta 2014 otettu ilma- ja materiaalinäytteitä.

Viidestä otetusta materiaalinäytteessä kolmessa oli ilmennyt vahvoja viitteitä vauriosta, eli yläpohjan villatäytteestä (1) otetussa näytteessä esiintynyt runsas aktiivisten homesienten kasvu viittaa mikrobivaurioon, ja näytteessä esiintyi myös kosteusvaurioon viittaavia, toksiineja eli homemyrkkyjä tuottavia homesienilajeja. Myös yläpohjan ilmansulkupaperista
eli tuulensuojapaperista (2) otetusta näytteestä ilmeni runsaasti kosteusvaurioon viittaavaa sienisuvustoa. Lisäksi vastaavia viitteitä vauriosta oli ilmennyt myös ensimmäisen kerroksen liitoskohdasta, lattian alta otetusta näytteestä (3).

Kahdesta materiaalinäytteestä eli alapohjasta ja alakerran wc:n ulkoseinästä otetuista näytteistä ei löytynyt aktiivista mikrobikasvustoa, mutta niistäkin löytyi kosteusvauriota indikoivia, homemyrkkyjä erittäviä homemikrobeja.

Myös ilmanäytteistä saatujen tulosten perusteella on todennäköistä, että rakennuksessa on m1krob1kasvustoa. Alakerran uudisosassa sijaitsevasta olohuoneesta otetusta kolmesta ilmanäytteestä ja yläkerran makuuhuoneista löydettiin haitallisessa määrin epäterveellisiä ainesosia. Ilmanäytteistä tavattiin korkea sieni-itiöpitoisuus, joka viittaa mikrobikasvustoon rakennuksessa ja mahdolliseen terveyshaittaan. Näytteissä tavattiin vallitsevana kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa.

Vantaan kaupungin ympäristökeskus on todennut, että saatuja materiaali- ja sisäilmanäytteiden tuloksia sekä rakenteissa todettuja laho- ja mikrobivaurioita voidaan pitää terveydensuojelulain tarkoittamina terveyshaittoina.

Myyjien väitteet siitä, että kyse ei olisi rakenteista, jotka ovat sisäilmayhteydessä asuintiloihin ja että yläpohja on tyypillinen asuintilojen ulkopuolinen rakenne, jossa esiintyy aina mikrobeja, eivät pidä paikkaansa. Kun sisätiloissa olevista rakenteista on löydetty home- ja kosteusvaurioita ja sisäilmasta on löytynyt homemikrobeja, se kertoo nimenomaan, että virheellisesti toteutetut rakenteet ovat nimenomaan sisäilmayhteydessä asuintiloihin. Tämä johtuu puolestaan siitä, että höyrynsulut on asennettu väärin.

Myyjien väitteet, että materiaali- ja ilmanäytteiden tulokset ovat epäluotettavia, koska ne olisi otettu väärin, eivät myöskään pidä paikkaansa. Ilmanäytteet on ensinnäkin toimitettu laboratorioon saman päivän aikana. Materiaalinäytteiden osalta näytteenoton ja laboratorioon toimittamisen välillä olleella viipeellä ei puolestaan ole merkitystä, koska näytteet ovat olleet tiiviisti suljetuissa minigrip -pusseissa ja niitä on säilytetty viileässä. Sisäilmatutkimuksen aikana sisäilmankosteus oli normaalilla tasolla. Sisäilmatutkimuksessa oli otettu mahdolliset virhelähteet huomioon. Tutkimustulokset ovat myös yhteneväiset löydettyjen rakennusvirheiden ja rakenteista todettujen laho- ja mikrobivaurioiden kanssa, eli tulokset ovat juuri sellaisia, joita vakiintuneesti saadaan rakennuksista, joissa on vastaavalla virheellisellä tavalla toteutettuja höyrynsulkuja, tuulensuojalevytyksiä ja joissa yläpohjan lämpöeristeen päällä ei ole tuuletusrakoa.

Ostajien asumisesta ei aiheudu mitään poikkeuksellista kosteusrasitusta. Ostajat ovat tavallinen työssäkäyvä yksilapsinen perhe, jolla on kolme siistiä sisäkissaa, koira ja lemmikkikäärmeeseen verrattava leguaani, joka asuu
irrallisessa lasivitriinissa, jossa ei ole ilmankostutusta. Home- ja lahovauriot ovat sen sijaan seurausta myyjien itse

aikaansaamien rakennusvirheiden aiheuttamasta pitkäaikaisesta kosteusrasituksesta, joka on ylittänyt materiaalin tai rakenteen kosteudensietokyvyn.

Kosteusvauriot eivät ole eivätkä olisi voineet aiheutua kantajien toimesta tehdyistä rakenteiden avaamisesta. Liitoskohdassa ulkoseinä oli avattu ensimmäisen kerran joko 14.5.2013 tai 3.7.2013. Rakenteita ei ollut jätetty auki missään vaiheessa eikä tästä rakenteiden avaamisesta ole voinut aiheutua kosteusvaurioita, koska avatut julkisivurakenteet on heti peitetty suojamuovilla.

Kosteusvaurioiden syyt, kosteusvauriot ja virheelliset rakenteet

/. Vanhan osan yläpohjan virheellinen lämmöneristyksen asennus

Vanhan osan yläpohjassa on sisäkattojen viistoilla osilla villat lähes kiinni vesikatteessa ja villojen päällä on muovipintainen höyrynsulkupaperi, minkä alapintaan tiivistyy talvella sisäilman kosteutta. Villojen ja vesikatteen välistä puuttuu tuuletusrako. Lämmöneristyksen molemmilla puolilla, sekä päällä että alla on muovipintainen eriste, mistä syystä rakenne ei tuuletu.
Tällainen ei ole ollut minään ajankohtana hyväksyttävä ratkaisu.

Sisäilmatutkimuksen 20.2.2014 yhteydessä todettiin villojen olevan yläpinnastaan märkiä ja höyrynsulkupaperissa todella suuria määriä haitallisia mikrobeja. Yläpohjasta mikrobit pääsevät sisäilmaan ilmavuotojen kautta.

Myyjien väite, että ostajat olisivat olleet tietoisia näistä seikoista, ei pidä paikkaansa. Kauppaa edeltäneessä kuntotarkastuksessa todettiin, että yläpohjan ulkopuolella, eristämättömässä sivuvintissä on aikaisemmin ollut kosteutta, mutta sekin vika oli ennen kauppaa korjattu. Ongelma ei kuitenkaan ole eristämättömässä sivuvintissä tai missään muussakaan kuntotarkastuksessa esiin tuodussa asiassa, vaan lämpöeristettyjen huonetilojen yläpohjassa.

Myyjien väite, että talon vanhan osan yläpohjan katto/katerakenne, jossa lämmöneriste on kiinni vesikatteessa, vastaisi rakentamisajankohtansa 1927-1928 hyvää rakentamistapaa, ei pidä paikkansa, koska myyjät ovat itse vaihtaneet koko vanhan osan yläpohjan lämmöneristeen.
1920-luvulla ei ollut käytettävissä sellaista lämmöneristysvillaa, kuin mitä myyjät ovat siihen asentaneet, vaan yläpohjat on lämmöneristetty tällaisissa rakenteissa lähinnä purulla. Purun kosteustekniset ominaisuudet ovat aivan toiset kuin nykyaikaisen lämmöneristysvillan, eikä nykyaikaisen lämmöneristysvillan asentaminen kiinni vesikatteeseen ole missään tapauksessa toimiva ratkaisu. Museovirasto ei anna

ohjeita rakennustekniikasta tai lämmön- ja kosteudeneristyksestä, vaan ainoastaan mittasuhteista.

1/. Laajennusosan yläpohjan virheellinen höyrynsulku

Laajennusosan yläpohjassa katkeaa höyrynsulku virheellisesti "kurkihirteen". Höyrynsulun olisi tullut mennä kurkihirren päällä. Yläpohjan villat ovat myös täällä lähes kiinni vesikatteessa.
Kurkihirren yläreunassa oli ollut jo havaittavissa tummumista eli lahoreaktio oli käynnistynyt. Tämä vaatii pitkäaikaisen yli 90 % suhteellisen kosteuden. Villojen päällä olevassa tuulensuojapaperissa oli silmin nähtävää mikrobikasvustoa.

Höyrynsulun virheellinen asennus aiheuttaa sen, että sisäilma pääsee kurkihirren vierestä yläpohjaan ja samalla sisäilmassa oleva kosteus tiivistyy talvella yläpohjassa vedeksi. Rakennetta ei ollut tehty rakennusluvan mukaisesti. Laajennusosan yläpohjarakenne on muutenkin tehty vastoin rakennepiirustuksia "kurkihirrellisenä", mikä sinällään ei aiheuttaisi ongelmia, jos se olisi toteutettu oikein. Rakenne vaatii kuitenkin rakentajalta enemmän ammattitaitoa kuin piirustusten mukainen tuulettuvalla yläkolmiolla tehty rakenne.

Myös tarkastushetkellä 3.6.2014 paikalla ollut kiinteistön myyjä, H. Raxxx oli kertonut, että hän ei saanut höyrynsulkua asennettua ko. kohtaan tiiviiksi.

Ostajat eivät ole voineet havaita näitä puutteita ennen kaupantekoa, koska ko. rakenteet eivät ole näkyvissä.

Kohtien I ja 11 korjauskustannukset muodostuvat kohdassa 3.1 selostetuista yläpohjan korjauksesta 17 590 euroa, edellisten edellyttämistä pintarakennetöistä 7 000 euroa ja desifioinnista 10 000 euroa (yhteensä 34 590). Desifiointikulut ovat samat riippumatta siitä olisiko kohteessa yksi tai useampi virhe.

111. Ulkoseinän virheet

Ulkoseinä on kokonaisuus, joka toimii lämmön- ja kosteuden eristäjänä. Näissä ulkoseinärakenteissa on useita eri tyyppisiä virheitä, jotka ovat aiheuttaneet kanteessa esitetyt ongelmat.

111. 1 Ulkoseinän epäyhtenäinen tuulensuoja

Talon ulkoseinien tuulensuojalevy on asennettu koolausten väliin eli tuulensuoja ei ole yhtenäinen. Koolauspuiden ja tuulensuojalevyjen välistä pääsee tuuli ja talvella kylmä ilma seinien eristetilaan ja siten viilentämään talon ulkoseinien ja lattioiden sisäpintoja. Talo on kauttaaltaan kylmä ja vetoisa.

Toisin kuin myyjät väittävät, tuulensuojalevyjä ei ole lovettu, ja kysymys on rakennusvirheestä, jolla on merkittävä vaikutus talon rakenteiden lämpö- ja kosteustekniseen toimivuuteen.

Tältä osin tuulensuojalevyt eivät ole rakennusluvan tai hyvän rakennustavan mukaisesti tehtyjä.

Vanhan osan seinienkin tuulensuojan puutteesta on reklamoitu oikea-aikaisesti kohdassa 2.5 kerrotuin tavoin.

/11.2. Julkisivurakenteen takaa puuttuu ilmarako ja julkisivulaudoituksen ja räystään aluslautojen välissä ei ole kunnon tuuletusrakoa. Lahovauriot ja puuttuvat poistoaukot.

Julkisivulaudoituksen takaa puuttuu kokonaan ilmarako eli julkisivulaudoitus on pääosin aivan kiinni tuulensuojalevyissä. Puute aiheuttaa sen, että verhouslaudoituksen sisäpuoli ei pääse tuulettumaan ja sisäpintaan muodostuu helposti mikrobikasvustoa. Vuorilaudoitus ei myöskään kestä yhtä pitkään kuin ilmaraollisessa rakenteessa. Toisin kuin myyjät väittävät, tällainen ratkaisu, joka aikaansaa rakenteen kosteus­ ja homevaurioitumisen, ei ollut hyväksytty peruskorjauksen aikaan 1990 eikä muutoinkaan koskaan.

Talon vanhalla puolella oli ulkovuorilaudoituksen alla vanha tuulensuojapaperi ja paperi oli kiinni ulkovuorilaudoituksessa. Paperin alla oli havaittavissa ainakin avatussa kohdassa lahovaurioita seinän alareunassa. Tässä kohdassa on sokkelikorko hyvin matala, mutta mataluus ei ole ollut syynä vaurioihin vaan seinärakenteen tuuletusvälin puutteet. Asiassa ei väitetä, että sokkelikoron osalta kysymys olisi virheestä.

Tämän lisäksi räystäillä ei ole julkisivulaudoituksen ja räystään aluslautojen välissä kunnon tuuletusrakoa. Raon pitäisi yleisesti hyväksytyn hyvän rakennustavan ja Rakennustietosäätiön RT-ohjeiden mukaan olla kattokaltevuudesta ja katemateriaalista riippuen 100-200 mm.

Myöskään poistoaukkoja tuuletusilmalle ei ole lainkaan. Ne olisi pitänyt tehdä joko päätykolmioihin tai harjalle.

11/.3 Ulkoseinässä, välipohjan kohdalla höyrynsulku on epätiivis ja höyrynsulku puuttuu kokonaan vanhan osan villaseinäosassa. Alakerran pikku- wc:n seiniltä puuttuva höyrynsulku. Kylpyhuoneen katon höyrynsulkua ei ole limitetty kosteussulkuun.

Seinän höyrynsulku ei ole ollut tiivis välipohjan kohdalla. Ilmeisesti kahta höyrynsulkua (yläkerta ja alakerta) on pyritty liittämään toisiinsa teippaamalla, mutta teippaus ei ole ollut kattava tai teippi on ollut sen laatuista, että se oli jo irronnut.

Höyrynsulku puuttuu kokonaan vanhan osan villaseinän osassa. Villaseinäosassa talon päädyssä on joissain kohdin muovia, mutta koska muovitus ei ole tiivis, tarkoittaa se sitä, ettei höyrynsulkua ole.

Rakennuksen Gyproc-levyt eivät toimi höyrynsulkuna. Yksittäinen tai muutoin epätiivis kohta höyrynsulussa tuhoaa rakenteen kokonaistoimivuuden.

Märkätilohin höyrynsulkua ei olisi tullutkaan asentaa. Talon alakerran pikku-WC ei ole kosteuseristetty märkätila eli höyrynsulku olisi pitänyt olla.

Kylpyhuoneen kohdalla 1. kerroksessa höyrynsulku ei ole katossa limitetty seinien kosteussulkuun/vesieristeeseen.

1/1.4. Vanhan osan ja laajennusosan liitos epätiivis

Vanhan osan ja laajennusosan liitos on tehty virheellisesti siten, että niiden väliin on jätetty rako, mihin pääsee kylmä ilma. Ko. kohdasta lattianrajasta on talvella mitattu +7 asteen lämpötila lämpökameralla.

Raon ongelma ei ole vain lämpötekninen, vaan myös kosteustekninen. Kostea sisäilma tiivistyy kylmässä raossa talvella vedeksi ja aiheuttaa ko. kohtaan mikrobikasvustoa. Tästä liitoskohdasta otetuista kolmesta materiaalinäytteistä (lattia, ulkoseinä, katto) lattian ja ulkoseinän näytteissä on vahva viite kosteusvaurioista sekä katon liitoskohdassa viite kosteusvaurioista. Lattiamateriaalinäyte on otettu heti lattiapintarakenteiden alta, ei alapohjarakenteesta, eli paikasta, jossa ei tule olla mikrobeja.

Toisin kuin myyjät väittävät, kyse on siten virheestä, joka vaikuttaa erittäin haitallisesti asumisterveyteen ja - viihtyvyyteen.

Kohtien 111.1-111.4 korjauskustannukset (pois lukien kohdan II1.3:n mukainen kylpyhuoneen höyrynsulku, joka on mukana IV kuluissa) muodostuvat kohdassa 3.1 selostetuista ulkoseinien ja liitoskohdan korjauksesta 87 270 euroa (josta liitoskohdan ja sen aiheuttamien vaurioiden korjaus on noin 56 500 euroa); liitoskohtavauriokorjausten sisäpuolen pintarakennetyöt 16 000 euroa; liitoskohtavauriokorjauksien runkotyöt 8 000 euroa; liitoskorjausten ja ulkoseinäkorjausten edellyttämistä töistä alapohjassa ja 1. kerroksessa (alapohjan purku ja purkukaistojen uusiminen lämmöneristetöineen) 20 360 euroa; liitoskohtakorjausten edellyttämät välipohjatyöt 7871,68 euroa ja desifiointikulut 10 000 euroa (yhteensä 149 501,68 euroa). Desifiointikulut ovat samat riippumatta siitä olisiko kohteessa yksi tai useampi virhe.

IV. Saunan paneloinnissa ei tuuletusväliä

Saunan panelointi on tehty ilman sisäpuolista toimivaa tuuletusväliä, mikä mahdollistaa rakenteen kosteus- ja homevaurioitumisen.

Reklamaatio on tehty maaliskuussa 2016, kun puute on havaittu. Reklamaatiota ei ole tehty liian myöhään.

Kohdan IV mukaiset ja 111. 3:n mukaisen kylpyhuoneen korjauskustannukset muodostuvat kohdassa 3.1 selostetuista
, saunan ja kylpyhuoneen korjaustöistä 14 840 euroa.

2.3 Väärät tiedot

2.3.1 Yleistä

Myyjät ovat antaneet kaupan yhteydessä väärää tietoa ostajille ja laiminlyöneet ilmoittaa sellaisen tiedossaan olevan seikan, josta myyjä on tiennyt tai josta myyjän olisi pitänyt tietää ja joka seikka on vaikuttanut kiinteistön käyttöön ja arvoon. (maakaari 2 luku 17 § 1 momentti 2 ja 3 kohdat). Myyjät ovat jättäneet oikaisematta ostajille syntyneen virheellisen käsityksen rakennuksen kunnosta (4-kohta). Toissijaisesti kysymys on maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 -kohdassa tarkoitetusta salaisesta virheestä.

Kaupantekoa edeltäen ostajat tilasivat kuntotarkastuksen, jota laadittaessa toinen myyjä oli läsnä ja hän tuli tietoiseksi niistä havainnoista ja seikoista, joita kuntotarkastukseen kirjattiin ja joihin uskoen ostajat solmivat kaupan. Havaintojen mukaan rakennus oli terve, eikä siinä ollut mitään suurempaa huolenaihetta. Yksikään niistä seikoista, jotka ko. kuntotarkastusraportissa tuotiin esiin, ei ole ollut seurausta nyt ilmenneistä rakennusvirheistä.

2.3.2 Vanhan osan on väitetty olleen hirsirakenteinen

Kaupantekoa edeltäneessä kuntotarkastuksessa tarkastajalle kerrottiin myyjien toimesta, että rakennuksen ns. vanha osa oli hirsirakenteinen. Myyjät eivät missään vaiheessa ennen kauppaa kertoneet, että he olivat vaihtaneet alkuperäisen hirsirakenteen seinien yläosista puurunkoisella villaseinällä, johon he eivät kuitenkaan asentaneet toimivaa höyrynsulkua. Alaosaan seinistä oli jätetty vanha hirsirakenne. Myyjät eivät myöskään olleet kertoneet, ettei tälle toimenpiteelle oltu haettu rakennuslupaa, jollaista olisi MRL 125 §:n mukaan edellytetty. Myyjät eivät kertoneet, että he eivät olleet käyttäneet ulkopuolisia ammattirakentajia.

Myyjien väite siitä, että he olisivat kertoneet ostajille hirsirungon puuttumisesta, ei pidä paikkansa. Rakennuksen vanhassa osassa piti myyjien mukaan olla hirsirunko. Sillä seikalla, oliko puurunko yhtä hyvä kuin hirsirunko, ei ole muuta merkitystä kuin se, että jos ostajille olisi kerrottu, että myyjät ovat muuttaneet seinärakennetta siten, että samaan seinään on tullut sekaisin hirsirakennetta ja puurakenteista höyrynsulullista villaeristeseinää, heidän olisi tullut selvittää

rakenteen toteutustapaa ja eri rakennetyyppien liittämistä toisiinsa tarkemmin. Tämä ei olisi voinut tapahtua kuin rakenteita avaamalla.

2.3.3 Vastaajat ovat jättäneet kertomatta kiinteistöä koskevista havainnoistaan

Myyjän edellytetään kertovan ostajalle myös havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevaa vikaa ja arvioida tulevaa korjaustarvetta. Myyjät paitsi antoivat ostajille väärää tietoa, he eivät myöskään kertoneet, että varsinkin uuden ja vanhan osan liitoskohdassa rakennuksen huoneiden nurkat olivat kylmät ja että lumi sulaa talvella peltikatolle ja räystäisiin muodostuu jääpuikkoja, vaikka heidän on täytynyt tietää näistä seikoista. Katon sulaminen ei johdu piipusta.

Myyjät, jotka itse olivat remontoineet talon, olivat tienneet kuinka tuulensuojalevyt ja höyrynsulut oli asennettu ja että niissä oli puutteita. Nämä asiat oli jätetty kertomatta.

Mikäli ostajat olisivat tienneet edellä mainitut seikat, olisivat he suorittaneet huomattavasti tarkemman kuntoselvityksen, jossa rakenteita olisi avattu laajalta osalta. Kauppa olisi jäänyt tällöin tekemättä.

2.4 Vastaajat ovat jättäneet oikaisematta kantajille syntyneen virheellisen käsityksen

Rakennus ei ole ollut asumiskelpoinen. Vastaajat ovat jättäneet oikaisematta kantajille syntyneen virheellisen kokonaiskuvan rakennuksen kunnosta.

2.5 Reklamointi

Myyjille on esitetty purkuvaatimus ja vahingonkorvausvaatimus selvitysten jälkeen joulukuussa 2014. Myyjiä on reklamoitu ensimmäisen kerran 1.10. 2013. Jo ensimmäisessä reklamaatiossa todettiin, että vaatimukset täsmentyvät selvitysten edistyessä.

Reklamointi on tehty kohtuullisessa ajassa ja niin pian kuin virheet sekä niiden mittasuhteet ovat selvinneet. Ottaen huomioon, että ostajat ovat odottaneet, että vanhassa rakennuksessa on tarpeellista tehdä pieniä juoksevia korjauksia ja että pikkuongelmia voi ilmetä, virheiden vakavuus ja mittasuhteet ovat selvinneet vasta pitkän ajan kuluttua.
Väitetty 3-4 kuukauden reklamointiaika ei ole kohtuullinen. Myyjät ovat tienneet virheistä.

Myyjät ovat kiistäneet vastuunsa, mutta ovat tehneet sovintotarjouksen hinnanalennuksesta, jonka ostajat ovat

hylänneet riittämättömänä.

3. Virheiden seuraamus

3.1 Kaupan purkaminen

Myyjät ovat omistaneet kiinteistön 1980-luvun alusta lukien. Myyjät ovat omin käsin 1990-luvulla tehneet rakennuksen ns. vanhan osan perusparannukset ja rakentaneet itse kokonaan ns. laajennusosan. Myyjät ovat tienneet tai heidän olisi pitänyt tietää virheistä.

Kauppa voidaan purkaa, jos virhe on olennainen (maakaari 2 luku 17 § 2 momentti). Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen.

Tässä tapauksessa kaupan kohteen virhe on olennainen, kun myyjien omakätiset rakennusvirheet ovat johtaneet siihen, että kaupan kohde eli ostajille kotina käytettäväksi myyty omakotitalo on kylmä ja siellä on terveydelle niin haitallisessa määrässä homeitiöitä, etteivät ostajat voi asua siellä. Virheen olennaisuutta lisää tarvittavien korjausten määrä, kustannukset ja korjausten vaatima aika.

Jotta talo saataisiin terveelliseksi ja turvalliseksi asua ja edes vastaamaan rakennuslupapiirustuksia, olisi siihen nimittäin tehtävä ainakin seuraavat korjaukset: Taloa ei saada asumiskelpoiseksi ilman huomattavia kustannuksia ja ajanhukkaa korjauskustannusten arvioitu määrä on huomattava, noin 191.000 euroa, joka on melkein 2/3 alkuperäisestä kauppahinnasta eli 309.000 eurosta. Ei ole edes varmaa, saadaanko taloa ylipäätään kuntoon.

Vanhan osan ja laajennusosan epätiiviin liitoskohdan korjaamiseksi pitää tehdä seuraavaa:

• Ulkoseinien sisäpuolinen höyrynsulku pitää liittää betonilaatan päälle koolatun lattiarakenteen alapintaan asti. Alapohjarakenne pitää pintarakenteineen tämän jälkeen korjata entiseen kuntoonsa.
.. Laajennusosan ja vanhan osan liittymäkohdan sisäseinät tulee purkaa laajennusosan puolelta siten, että vanhan osan vanha ulkoseinä saadaan kauttaaltaan näkyviin, ja ko. kohta on rakennettava uudelleen tiiviiksi ja lämpöiseksi.
• Tässä yhteydessä joudutaan myös laajennusalueen sekä vanhan osan lattiapinnoitteet uusimaan niistä huoneista / tiloista, mitkä rajoittuvat tähän uuden- ja vanhan osan liitoskohtaan. Jo työteknisistä syistä ja siksi, että materiaalinäytteissä oli liitoskohdan lähellä lattian alla poikkeavaa mikrobikasvustoa.

• Kaikki pinnat on mikrobivauriopuhdistettava desinfektiokäsitellen, eli kaikki puretut jäävät pinnat purkutöiden ja puhdistusten jälkeen on käsiteltävä esim. 18 % vetyperoksidi-liuoksella, mikä eliminoi mikrobit
.. Sisälevytyksiä 1. kerroksessa on purettava, jotta liitoskohdan
virheellinen höyrynsulku voidaan korjata. Tähän liittyen tulevat korjattaviksi em. rakenteiden lämmöneristeet ja tehtäviksi uudet höyrynsulut ja levytykset sähkötöineen. Samassa yhteydessä tarkastetaan ja korjataan lämmöneristeet, asennetaan toimiva höyrynsulku ja tehdään tarpeelliset sähkötyöt. Höyrynsulkujen korjauksesta 1. krs:ssa seuraa, että myös seinien ja lattiapintojen sisäpuoliset pinnat on tehtävä uudelleen
.. Nykyisiä sähköasennuksia joudutaan purkamaan tarvittavilla
purkualueilla ja asentamaan takaisin toimintakuntoon
• Nykyinen lautajulkisivu ikkunapielineen on purettava riittävältä matkalta (liitoskohdan korjauksen vaatima laajuus selviää purettaessa), koska laudoituksen takana ei ole toimivaa tuuletusta, mm. lautojen päät liittyvät kiinteästi sokkelin pystypintoihin. Uudelleen asennettavan ulkoseinälaudoituksen on oltava uutta, koska purkuvaiheessa vanha vaurioituu. Uusi laudoitus on maalauskäsiteltävä.
.. Ulkopuolen työalue vaurioituu väistämättä ulkotöiden aikana ja se on töiden jälkeen kunnostettava ao. osalta.

Yläpohjan virheiden korjaamiseksi pitää tehdä seuraavaa:

• Yläpohjarakenteen ja ulkoseinien nykyinen höyrynsulku on tehty virheellisesti ja se on uusittava. Samalla uusitaan kosteusvaurioituneet lämmöneristeet. Uusiminen tehdään ala/sisäkautta, jolloin kattopellitys voidaan säilyttää. Yläkerran ulkoseinät joudutaan sisäpintojen osalta samalla purkamaan ja uusimaan, että höyrynsulku saadaan asennettua. Uudet rakenteet toteutetaan siten, että höyrynsulku on toimiva. Höyrynsulkujen korjauksesta 2. krs:ssa seuraa, että seinien ja lattiapintojen sisäpuoliset pinnat on tehtävä uusiksi sähkötöineen.
.. Nykyisiä sähköasennuksia joudutaan purkamaan tarvittavilla purkualueilla ja asentamaan takaisin toimintakuntoon.

Kaikki pinnat on mikrobivauriopuhdistettava desinfektiokäsitellen, eli kaikki puretut jäävät pinnat purkutöiden ja puhdistusten jälkeen on käsiteltävä esim. 18 % vetyperoksidi-liuoksella, mikä eliminoi mikrobit

Ulkoseinien virheiden (ilmaraon puuttuminen, epäyhtenäiset tuulensuojalevytykset ja puuttuvat tai epäyhtenäiset höyrynsulut) korjaamiseksi pitää tehdä seuraavaa:
.. Sisälevytys 1. kerroksessa on purettava, jotta virheellinen höyrynsulku voidaan korjata. Tähän liittyen tulevat korjattaviksi em. rakenteiden lämmöneristeet ja tehtäviksi uudet höyrynsulut ja levytykset sähkötöineen. Samassa yhteydessä tarkastetaan ja korjataan lämmöneristeet, asennetaan toimiva höyrynsulku

. 13
Ja tehdään tarpeelliset sähkötyöt. Höyrynsulkujen korjauksesta seuraa, että myös seinien ja lattiapintojen sisäpuollset pinnat on tehtävä uudelleen.
• Kaikki pinnat on mikrobivauriopuhdistettava desinfektiokäsitellen, eli kaikki puretut jäävät pinnat purkutöiden ja puhdistusten jälkeen on käsiteltävä esim. 18 % vetyperoksidi-liuoksella, mikä eliminoi mikrobit.
• Nykyinen lautajulkisivu ikkunapielineen on purettava, koska laudoituksen takana ei ole toimivaa tuuletusta, mm. lautojen päät liittyvät kiinteästi sokkelin pystypintoihin. Uudelleen asennettavan ulkoseinälaudoituksen on oltava uutta, koska purkuvaiheessa vanha vaurioituu. Uusi laudoitus on maalauskäsiteltävä
.. Ulkopuolen työalue vaurioituu väistämättä ulkotöiden aikana ja se on töiden jälkeen kunnostettava.

Kylpyhuone ja sauna, uusimiseksi pitää tehdä seuraavaa:
.. Höyrynsulun uusiminen kylpyhuoneessa (pesuhuoneen yläosa pitää limittää noin 200 mm:n matkalta katon höyrynsulun ja vesieristeen kanssa) aiheuttaa tarpeen uusia laatoitus ja vesieristeet sekä korjata kylpyhuoneen pintarakenteet.
0 Saunan panelointi on tehty ilman sisäpuolista toimivaa tuuletusväliä. Kun tämä virhe korjataan, panelointi joudutaan purkamaan lauteineen ja uusimaan toimivalla tuuletusvälillä, mistä seuraa, että saunan pintarakenteet lauteineen joudutaan korjaamaan.
.. Nykyisiä sähköasennuksia joudutaan purkamaan tarvittavilla purkualueilla ja asentamaan takaisin toimintakuntoon.

Korjauskustannukset em. töistä:
Korjauskustannusarvio on yhteensä 188 932 €, sis ALV 24%, joskaan korjausten onnistumisesta ei ole varmuutta.

Kysymyksessä on pieni talo. Kun kysymyksessä eivät ole toisistaan erilliset, eri paikoissa olevat virheet, vaan limittäin ja lomittain, allekkain ja päällekkäin sijoittuvat virheet, korjaukset ovat kokonaisuus. Osa korjaustoimenpiteistä ei ole etukäteen kohdistettavissa vain tietyn yksittäisen virheen korjaamiseen, vaan osalla korjauksista on se vaikutus, että sillä saadaan korjattua useampaa virhettä. Toisaalta kunkin virheen korjaamiseksi tarvittavien toimenpiteiden lopullinen laajuus ja rajautuminen saadaan selville vasta, kun korjaustöiden suorittamiseksi tarvittavat rakennepurut saadaan tehtyä.

Tästä seuraa, etteivät kaikki kustannukset ole yksiselitteisesti kohdistettavissa yksinomaisesti vain jollekin yksittäiselle virheelle. Tämä koskee erityisesti rajanvetoa vanhan- ja laajennusosan liitoksen korjaamisen ja ulkoseinien virheiden korjaamisen välillä. Myös rajanveto yläpohjan virheiden ja liitososan virheiden korjaamisen välillä ei ole yksiselitteinen asia. Tarvittavien korjausten laajuuskin ilmenee vasta kun rakenteet puretaan tarvittavalta osalta.

Edellä mainittu huomioiden summittainen arvio osahinnoista (sis ALV) on seuraava:

1. Saunan ja kylpyhuoneen korjaustyöt 14.840 €
2. Yläpohjan korjaus 17.590 €
Yläpohjakorjausten edellyttämät pintarakennetyöt 7.000 € (pintarakennetyökustannus esitetty erikseen koska vastaajat esittäneet väitteen arvonlisäyksestä)
3. Ulkoseinien ja liitoskohdan korjaus 87.270 €,
josta liitoskohdan ja sen aiheuttamien vaurioiden korjausten osuus on noin 56.500 €
4. Liitoskohtavauriokorjausten edellyttämät sisäpuolen
pintarakennetyöt 16.000 €
(pintarakennetyökustannus esitetty erikseen, koska vastaajat esittäneet väitteen arvonlisäyksestä)
5. Liitoskohtavauriokorjausten edellyttämät runkotyöt 8.000 €
6. Liitoskohtavauriokorjausten ja ulkoseinäkorjausten edellyttämät työt alapohjassa ja 1 krs:ssa 20.360 € alapohjan purku ja purkukaistojen uusiminen lämmöneristetöineen, osuus mikrobipuhdistuksesta ja 1. kerroksen pintarakennekorjaukset ilman märkätiloja. Alapohjista pitää purkaa reunakaistat, jotta höyrynsulku on liitettävissä oikein.
7. Desinfioinnit kaikkien edellisten osalta 10.000 €
8. Liitoskohtakorjausten edellyttämät välipohjatyöt 7 871,68 € Yhteensä 188 931,68 €
Taloa ei saada asumiskelpoiseksi ilman huomattavia kustannuksia ja ajanhukkaa. Korjauskustannusten arvioitu määrä on huomattava, 188 932 euroa, joka on melkein 2/3 alkuperäisestä kauppahinnasta eli 309.000 eurosta.

Talon remontointi kestäisi arviolta ainakin 6-8 kuukautta. Tarvittavat korjaukset ovat niin perusteellisia, ettei talossa voi asua niiden aikana. Ostajat ovat lapsiperhe, mistä seikasta myyjät ovat olleet tietoisia. Ostajien asumisen järjestäminen jo pelkästään korjausten ajaksi on huomattava kustannus ja ostajille kohtuuton seuraamus myyjän virheistä.

Ottaen huomioon, että kantajat ovat asuneet kaupan kohteella verrattain lyhyen ajan ja sen, että kantajille on asumisaikana aiheutunut valtavasti lisätyötä, ajanhukkaa, huolta ja kärsimystä kaupan kohteen virheistä, kantajille ei ole syntynyt asumisajasta sellaista asumishyötyä, joka heidän tulisi korvata vastaajille.

Purku johtuu myös yksiselitteisestä sopimusrikkomuksesta: Myyjä on sekä suoranaisesti antanut vääriä tietoja että jättänyt kertomatta kaupan kohteesta sellaisia, aiemmin kohdassa 2.3 selostetun mukaisia olennaisia tietoja, joista heidän on täytynyt tietää. Toissijaisesti kysymys on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1

momentin 5 -kohdan mukaisista salaisista virheistä.

3.2 Hinnanalennus

Toissijaisena vaatimuksena kaupan purkamiselle (vaatimus 1) ostajat ovat vaatineet kauppahinnan palauttamista hinnanalennuksena siinä tapauksessa, että kaupan kohteen virhettä ei pidettäisi niin olennaisena, että se oikeuttaa purkamaan kaupan.

Kiinteistö joka tapauksessa poikkeaa virheen johdosta laadultaan siitä, mitä kaupassa on myyjien ja ostajien välillä sovittu ja mitä ostajat ovat perustellusti ymmärtäneet ja voineet myyjien antamien tietojen ja selonottonsa perusteella ymmärtää ja mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen yleisesti edellyttää.

Hinnanalennuksen vaadittu määrä on sama kuin ne kustannukset, jotka aiheutuvat kun talo korjataan siihen kuntoon kuin missä sen olisi alun perinkin tullut olla, eli 188 932 €. Kustannuslaskelma on tehty tämän hetkisen hintatason mukaan. Jos korjaukset tehdään nyt, hinta määräytyy nykyisen hintatason mukaan.

Homevaurioinen, terveyshaittoja aiheuttava talo on sellaisenaan kaupallisesti arvoton, sikäli kun arvo ei ole purkukustannusten verran negatiivinen, ja se saa arvoa vain, jos se korjataan asuttavaan kuntoon. Näin ollen maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukainen hinnanalennus on sama kuin talon arvioitu korjauskustannus. Lähtökohtaisesti arvonlisäystä ei tässä tapauksessa synny ja jos syntyy, niin pienestä osasta pintamateriaalien kustannuksista, mutta ei esimerkiksi työstä. Korjauksissa väistämättä uusittaviksi tulevien pintarakenteiden alkuperäisiä pidempi käyttöikä tulee kompensoitavaksi pitkällisen korjausprojektin (6-8kk) aiheuttamilla sijaisasuntokustannuksilla ja sillä merkittävällä lisätyöllä ja -ajanhukalla, jota ko. korjausprojektista väistämättä aiheutuisi kantajille.

Korjauskustannusarvion ollessa näin tuore, ei myyjien esiin tuomaa rakennuskustannusindeksin muutosta tarvitse ottaa huomioon. Kotitalousvähennys, johon myyjät ovat myös vedonneet, on puolestaan 2400 euroa vuodessa (2016), eikä sillä ole mitään käytännön merkitystä tarkasteltaessa miltei
200.000 euroon nousevia korjauskustannuksia.

3.3 Vahingonkorvaus

Riippumatta siitä, puretaanko kauppa vai tuomitaanko myyjät palauttamaan ostajille kauppahintaa hinnanalennuksena, myyjät ovat joka tapauksessa velvollisia täysimääräisesti korvaamaan vahingot, jotka ostajille ovat aiheutuneet myyjien

sopimusrikkomuksesta, eli tässä tapauksessa kaupan kohteen virheistä.
Virheiden selvittämiseksi tehdyt kaikki toimenpiteet ovat olleet tarpeen ja kaikki kustannukset ovat olleet aiheellisia.

Vahingonkorvausvastuu perustuu maakaaren 2 luvun 32
§:ään, jonka mukaan myyjät voivat vapautua tästä vastuustaan vain mikäli he osoittavat, ettei virhe ole johtunut heidän huolimattomuudestaan. Vahingonkorvausvastuun osalta noudatetaan siis käänteistä todistustaakkaa.

Tässä tapauksessa kysymys on nimenomaan virheistä, jotka ovat aiheutuneet myyjien huolimattomuudesta, eikä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5-kohdan mukaisista salaisista virheistä. Kysymys on virheistä, jotka myyjät ovat vuonna 1990 rakennusta peruskorjatessaan ja laajentaessaan itse aiheuttaneet ja joista he ovat tienneet tai heidän on täytynyt tietää, mutka jotka he ovat kaupanteossa jättäneet kertomatta ostajille.

Riippumatta siitä, ovatko myyjät täysin ymmärtäneet, mihin kaikkiin ongelmiin heidän rakentamistapansa on johtanut, he ovat tienneet tai heidän on pitänyt niiden 22 vuoden aikana, jotka he olivat peruskorjauksen ja laajennuksen jälkeen asuneet talossa, pitänyt havaita, ettei korjauksia ja laajennusosaa oltu toteutettu oikein. He eivät ole voineet olla huomaamatta ainakaan sitä, että nurkat ja lattiat ovat todella kylmät ja että lumi sulaa talvella katolle ja katonreunaan muodostuu jääpuikkoja. He ovat siten molemmat tienneet tai heidän on pitänyt tietää, ettei rakennuksessa ole kaikki kunnossa.

Kysymys on myyjän vastuusta, mikä ei edellytä sitä, että henkilö itse olisi osallistunut rakentamiseen. Joxxx-Raxxx on samalla tavalla vastuussa vahingosta, koska hänen on täytynyt tietää virheistä.

Ostajille on kertynyt kustannuksia sijaisasumisesta 15.2.2015 lukien (15.2.-31.7.2015 vuokra 1 000 €/kk ja 1.8.2015 lukien 1 100 €/kk, vuokra-asunnon sähkö 150 €/kk), koska he eivät ole voineet asua kaupan kohteena olleessa talossa. Lisäksi heille on tähän mennessä aiheutunut erilaisia kustannuksia asiantuntijoiden käytöstä ja selvityskustannuksia yhteensä 8 799,06 euroa ja 20 000 mikrobivaurioituneen irtaimiston puhdistuskustannuksia ja kustannuksia tuhoutuneen irtaimiston uusimisesta.


4. Oikeudenkäyntikulut

Myyjät ovat tehneet kantajille sovintotarjouksen maksaa heille 10.00 euron suuruinen kertakaikkinen hinnanalennus. Myyjät
ovat korottaneet tarjouksen 15 000 euroon. Ottaen huomioon tarjouksen pienuuden suhteessa virheen olennaisuuteen, tehdyllä tarjouksella ei ole merkitystä ratkaistaessa oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevaa vaatimusta.
Ostajat ovat tehneet vastasovintotarjouksen siitä, että kauppa purettaisiin ja että maksettu kauppahinta ja kiinteistö siten palautettaisiin ja että ostajat luopuisivat muista vaatimuksistaan.

Vastaajien väite siitä, että vastaajille olisi aiheutunut ylimääräistä työtä ja kustannuksia kantajien asiamiehen vaihtumisesta ei pidä paikkaansa. Vastaajien alkuperäinen vastaus esitettyihin vaatimuksiin ei ole juurikaan muuttunut siitä, millaisena se annettiin ensimmäisen haastehakemuksen jälkeen. Vastaajien perustelut ovat myös säilyneet läpi koko oikeudenkäynnin sisällöllisesti ja määrällisesti samoina.
Ylimääräistä työtä ei ole näin ole aiheutunut.

Vastaajien vaatimus myös siitä, että kantajat tulee jutun lopputuloksesta riippumatta velvoittaa korvaamaan kantajille ylimääräisestä 10 tunnin työstä aiheutunut korvaus, koska pääkäsittelyä jouduttiin kantajien todistajalle aiheutuneen ylivoimaisen esteen takia siirtämään kahdella viikolla, on myös perusteeton. Vastaajien asiamiehen valmistuttua pääkäsittelyyn ei hänen ole tarvinnut käyttää samaa aikaa uuteen valmistautumiseen, kun pääkäsittely kaksi viikkoa myöhemmin eli hyvin alun perin suunnitellun ajankohdan jälkeen onnistuttiin pitämään.

Kantajat paljoksuvat samasta syystä vastaajien oikeudenkäyntikuluvaatimusta yhteensä 10 tunnin osalta. Vastaajien asiamies on laskusta päätellen valmistellut pääkäsittelyä 16.-22.5.2016 välisenä aikana yhteensä 24,5 tuntia. Kantajat pitävät tätä ainakin 10 tunnin osalta liiallisena huomioiden, että vastaajien asiamies oli ehtinyt jo täysin valmistautua ko. pääkäsittelyyn kahta viikkoa aikaisemmin.

Kantajat paljoksuvat myös oikeudenkäyntikuluvaatimukseen sisältyvää vastaajien todistajan T. Kemtttsen 4.004 euron laskua. Ilmoitetuilla toimenpiteillä ja Kemtttsen antaman lausunnon sisällöllä ei ole paljon tekemistä toistensa kanssa. Laskussa on kerrottu aikamäärät kahdelle paikan päällä tehdylle katselmukselle ja asiakirjoihin tutustumiselle, mutta lausunnossa on lähinnä lueteltu sellaisia mahdollisia virhelähteitä materiaali- ja ilmanäytetutkimuksille, joiden olemassaolosta Kemtttsella ei ole mitään tietoa.
Lausunnossaan Kemtttnen on myös referoinut vuoden 1928 rakennustapaa (hirsirakenteet, purueristeet) ottamatta kantaa hänen varsinaisen asiantuntijuutensa piirissä olevaan kysymykseen siitä onko kysymyksessä oleva rakennus siinä tehtyjen laajojen peruskorjausten jälkeen lainkaan enää mainitun vuoden 1928 rakennustavan mukainen eli hirsirakenteinen ja purueristeinen.

Lausunnossa Kemtttnen on sen sijaan ottanut kantaa lähinnä kiinteistönkauppakirjan ehtoihin ja siihen, ovatko vastaajat hänen mielestään siihen perustuen oikeudellisessa vastuussa kantajille. T. Kemtttnen ei kuitenkaan ole juridiikan asiantuntija, vaan siltä osin tulkinta kuuluu käräjäoikeudelle. Kantajien käsityksen mukaan T. Kemtttsen laskussa ilmoitetusta työstä on vain enintään noin 1 000 euron osalta kohdistunut siihen, mikä olisi pitänyt olla hänen asiantuntijalausuntonsa aihe, eli kaupan kohteena olleen kiinteistön rakennustekniseen arviointiin.


VASTAUS

Vaatimukset Vastaajat ovat vaatineet, että käräjäoikeus
1. hylkää kaikki kantajien vaatimukset perusteettomina, ja
2. velvoittaa kantajat yhteisvastuullisesti korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut 61 263,81 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukausi siitä kun tuomio on annettu.

Mikäli kauppa puretaan, vastaajat vaativat että palautettavasta kauppahinnasta on vähennettävä asumishyötynä 2 000 €/kk ajalta 1.10.2012 -15.2.2015 eli yhteensä 33 000 euroa.

Vastaajat ovat kiistäneet perusteeltaan kantajien oikeudenkäyntikulut ja ovat paljoksuneet vaatimusta seuraavilta osin:
- kohtuullisena tuntipalkkiona hyväksytään 265 e/h + alv.
Sama kuin vastaajalla vuonna 2016.

Asianajaja S. Pajttt (O. P. Finland Oy) tuntimäärä hyväksytään seuraavin varauksin: Asianajotoimisto S. So. Oy:n laskuja paljoksutaan kokonaan (laskut 9.920 e ja 6.100,80 e). Asiamiehen vaihtumisen vuoksi Soxxxn ja Pajtttn laskuissa on päällekkäisyyttä Aatsto Soxxxn toimiston laskujen verran. Kohtuullinen ja vähintäänkin riittävä tuntimäärä on ollut se, mikä sisältyy asianajaja Pajtttn laskuun 59.070,19 euroa.

Aatsto Soxxxn asianajo on ollut siinä määrin taitamatonta, että käytännössä kanne on jouduttu tekemään uusiksi O. P. toimesta. AA Soxxxn laskut eivät voi olla miltään osin vastaajan korvattavaa oli oikeudenkäynnin lopputulos mikä tahansa, koska työ on päällekkäistä asianajaja Pajtttn työn kanssa ja asianajaja Soxxxn asianajo ja kannekirjelmä on ainoastaan aiheuttanut ylimääräisiä kustannuksia ja työtä riidan osapuolille

- hyväksytään kulujen osalta kohdasta "varaus tuomion lunastamiseen 500 euroa", 150 euroa

Oikeudenkäynnin lopputuloksesta riippumatta kantajat tulee

velvoittaa vastaajien oikeudenkäyntikuluja seuraavasti:

Aatsto Soxxxn kanssa käyty kirjeenvaihto ja neuvottelut sekä ennen kaikkea haastehakemukseen vastaaminen on aiheuttanut turhaa työtä, koska AA Soxxxn vaihduttua on jouduttu kanne uusimaan ja siihen vastaamaan uudestaan, koska kanteesta ei ole selvinnyt mistä oikeudenkäynnissä on kyse. Tästä on aiheutunut turhaa työtä 30 tuntia, jonka määrä 9 858,00 euroa vaaditaan korvattavaksi oikeudenkäynnin lopputuloksesta riippumatta.

Asian edetessä ja asiamiehen vaihtumisen jälkeen kanteen selventämistä on jouduttu pyytämään useampaan kertaan ja koska kanne on ollut sellainen, että siitä ei ole selvinnyt mistä asiassa on kyse, on tästä aiheutunut turhaa työtä 10 tunnin verran eli 3.264 euroa, joka vaaditaan korvattavaksi oikeudenkäynnin lopputuloksesta riippumatta

Lisäksi vastaaja on joutunut valmistautumaan kerran turhaan oikeudenkäyntiin, joka on peruttu kantajan puolella olevasta syystä. Tästä aiheutunut ylimääräinen kulu 10 tuntia eli 3.264 euroa vaaditaan korvattavaksi oikeudenkäynnin lopputuloksesta riippumatta

Lisäksi huomioon tulee ottaa sovintotarjoukset KKO 2008:52 ilmaiseman oikeusperiaatteen mukaisesti mahdollisessa tappiotilanteessa.

Joka tapauksessa oikeudenkäyntikuluvastuun jakautumisessa pyydetään huomiomaan se, että kantaja on kuljettanut vaatimuksensa määrässä selvästi kanteeseen kuulumattomia kuluja, joiden merkitystä on jouduttu useampaan otteeseen selvittämään ja kysymään.







Perustelut

Joka tapauksessa käräjäoikeutta pyydetään tilanteessa, jossa asia ratkaistaisiin osittain kantajien hyväksi huomiomaan oikeudenkäyntikuluvastuun jakautumisessa tehty sovintotarjous sekä oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §.

1. Asian taustaa

Kantajat ja vastaajat ovat solmineet kaupan 7.8.2012 kiinteistöstä 92-407-xx-xxx sillä sijaitsevine rakennuksineen.

Kauppakirjan mukaan kiinteistöllä sijaitsee 1927-1928 rakennettu omakotitalo ja varastokäytössä oleva saunarakennus. Kaupantekohetkellä kaupankohteena ollut rakennus on ollut siten 85 vuotta. Kaupankohteena olevaa rakennusta on laajennettu 1990-1997. Käytännössä työt on tehty 1990-1994. Lopputarkastus on pidetty 1997.

Ennen kaupantekoa on laadittu kuntotarkastusraportti, joka on ollut osapuolten käytössä ja osana kauppakirjaa.

Kauppakirjassa ja kuntotarkastusraportissa on todettu ennen kaupantekoa havaitut korjaustarpeet, jotka yksilöidään jäljempänä kantajan virheväittämien kannanottojen kohdalla.

2. Väitetyistä laatuvirheistä

2.1 Yleisesti väitetyistä virheistä

Rakennuksessa ei ole ollut väitettyjä virheitä: ei maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-4 kohdan eikä 5-kohdan mukaisia virheitä.
2.2 Väitetyistä kosteusvaurioista ja sisäilmaongelmista

Rakennuksessa ei ole kosteusvaurioita eikä siinä on sisäilmaongelmia. Yläpohjassa on todettu kondensiota ja ostajat ovat olleet tietoisia tästä. Kondesion syytä ei ole väitetty missään asiakirjassa poistetuksi, päinvastoin.

Mikrobinäytteitä on otettu muun muassa yläpohjasta ja kohdista, joissa ennen kaupantekoa oli jo todettu kondensiovettä. Esitetyn lausunnon mukaan "sisäilman poikkeavat mikrobit", johtuvat yläpohjan kosteudesta.
Yläpohjan kosteusvauriot on seikka, joka on ollut ostajien tiedossa ennen kaupantekoa.

Lisäksi on huomattava, että kyse ei ole rakenteista, jotka ovat sisäilmayhteydessä asuintiloihin. Asumisterveysohjeen mukaan ulkoilman kanssa kosketuksissa olevin materiaalinäytteiden tulkintaan ei sovelleta samoja periaatteita kuin sisäilmaan yhteydessä olevien näytteiden osalta.
Tyypillisiä tällaisia ulkoilman kanssa yhteydessä olevia materiaaleja ovat alapohjarakenteet ja lämmöneristeet.

Yläpohja on tyypillinen asuintilojen ulkopuolinen rakenne, jossa esiintyy aina mikrobeja.

Mikrobinäytteitä ei voida pitää miltään osin luotettavina (materiaalinäytteet). Asumisterveysohje edellyttää näytteiden toimittamista laboratorioon 24 tunnin kuluessa. Nyt näytteet olivat laboratoriossa 7 päivän päästä niiden ottamisesta. Syy, miksi näytteet edellytetään toimitettavaksi 24 tunnin kuluessa, on yksinkertainen. Tiiviissä muovipussissa tapahtuu homehtumista sitä enemmän, mitä kauemmin kuljetus kestää.

Kantajan viidestä (5) näytteestä kolmessa (3) on todettu
raja-arvot ylittävä määrä mikrobeja. Kaksi (2) näytettä on otettu yläpohjasta eli Asumisterveysoppaan tarkoittamista muista tiloista. Näytteet on otettu tarkoitushakuisesti ja tarkoituksena ei ole edes ollut tutkia asuintilaa ja mahdollista terveyshaittaa. Sisäilmayhteyttä ei ole osoitettu. Tältä osin kantajalla on näyttötaakka. Kolmas, raja-arvot ylittävä, näyte on otettu uuden
ja vanhan osan lattian liitoskohdasta. Se on otettu kohdasta, josta on yhteys alapohjaan.

Näytteenottaja ei ole noudattanut terveydensuojelulain nojalla annettua asumisterveysasetusta ja Asumisterveysohjetta.
Näytteille ei voida antaa merkitystä arvioitaessa kanteen perustetta siltä osin kuin kanne perustuu väitettyihin mikrobivaurioihin.

Nyt otettuja sisäilmanäytteitä ei voida pitää luotettavina. Mittauksessa on ollut useita virhelähteitä. Asukkailla on asuintiloissa kolme kissaa, koira ja terraario, jossa pidetään 1,0 metriä pitkää leguaania. Terraarion kosteusolosuhteet ovat tyypillisesti 80-90 % ja lämpötila (leguaanin lämmittelyalue 35-37 c) eli pelkästään terraario kosteus- ja
lämpöolosuhteineen on virhelähde mittauksille. Terraarion kosteusolosuhteet ovat sellaiset, että se mahdollistaa käytännössä kaikkien mikrobien kasvun käynnistymisen.

Edellä mainitut sisäilmanäytteiden virhelähteet on mainittu sosiaali- ja terveysministeriön asumisterveysohjeessa, samoin kuin kantajan teettämässä testausselosteessa: Tulokseen mahdollisesti vaikuttavat tekijät tulisi huomioida virhelähteinä, esimerkiksi jos asunnossa on runsaasti huonekasveja, lemmikkieläimiä, terraario, akvaario tai siellä varastoidaan polttopuita, ilmanäytteen tutkiminen ei todennäköisesti kuvaa luotettavalla tavalla rakennuksesta aiheutuvaa mikrobialtistusta.

Asumisterveysasetuksen 20 § toteaa yksiselitteisesti, että sisäilmamittaus ei yksistään ole todiste terveyshaitasta.
Edelleen asumisterveysoppaassa (2009 s. 159) todetaan, että yksittäinen näyte ei kuvaa pitoisuustasoa luotettavasti, vaan näytteenotto tulisi toistaa 2-3 kertaa esimerkiksi viikon välein.

Sisäilmanäyte on sisältänyt useita virhelähteitä ja koska mikrobinäytteiden toimittamiseen on sisältynyt vakavia puutteita, ei näytteiden tuloksia voida pitää miltään osin luotettavina.

Kantajan väittämälle oireilulle ei voida antaa näyttöarvoa. Mitään lääkärinlausuntoa ei ole esitetty. Vantaan kaupungin ympäristökeskuksen lausunto on ammattitaidottomasti laadittu. Terveystarkastajalle ei ole edes annettu Dl Kemtttsen lausuntoa. Kantaja ei ole pyrkinyt aidosti selvittämään onko kiinteistössä todella korjaustarpeita ja mitä ne ovat, vaan antanut käyttämilleen viranomaistahoille vajaita tietoja hyötyäkseen tästä käynnissä olevassa oikeudenkäynnissä.

Väitetyistä kosteusvaurioiden syistä, väitetyistä kosteusvaurioista ja rakennevirheistä

Ulkoseinärakenne oli avattu heti alkuvuodesta 2013, mikä on mahdollistanut kosteuden pääsyn rakenteeseen. Ulkoseinärakennetta on pidetty auki ennen näytteenottoa huomattavan pitkä aika. Mahdolliset vauriot ovat syntyneet tai voineet syntyä ostajien toimesta.

I. Väitetty vanhan osan yläpohjan virheellinen lämmöneristyksen asennus

Kysymys ei ole ollut rakennusvirheestä. Kysymys on ollut 85 vuotta vanhasta rakennuksesta, johon on tehty uudisosa rakennusluvassa Museoviraston asettamien ehtojen mukaisesti.
Kyse on ollut alun perin vuonna 1927-1928 rakennetusta rakennuksesta. Tältä osin katto/katerakenne on rakentamisajankohtansa hyvää rakentamistapaa vastaava. Kyseessä olevassa kattotyypissä se, että lämmöneriste on kiinni vesikatteessa, on ollut vuosikymmeniä käytettyjä hyväksytty rakenneratkaisu. Rakenteessa oli tuuletusrako.

Lämmöneriste on vaihdettu ainoastaan yläkerran aulan kohdalla. Muilta osin vanhan osan kattoeristys on alkuperäisessä kunnossa. Höyrynsulku on ainoastaan villojen alla. Mikäli tervapaperia on villojen päällä, on se ollut toimiva ratkaisu.

Laajennusosan yläpohjan villat on asianmukaisesti asennettu ja välissä on tuuletusrako.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Edelleen saman pykälän 1 momentissa ostajalle on asetettu myös ns. erityinen selonottovelvollisuus. Maakaaren esitöissä (HE 120/1994, s. 56) on todettu, että jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen.

Erityinen selonottovelvollisuus korostuu tilanteissa, joissa ostajilla on oma rakennusalan ammattilainen käytössään. Nyt kyseessä olevassa tapauksessa kuntotarkastuksen ovat tilanneet kantajat. Kantajien edustaja on siis antanut rakennukselle jatkotutkimuskehotuksen, jonka kantajat ovat laiminlyöneet.

Ostajat ovat olleet tietoisia yläpohjan korjaustarpeista. Kauppakirjassa on todettu, että "ostajat ovat tietoisia yläkerran sivukomeroon tulleesta kondenssivedestä, keskuspölynimurin putkeen kertyneestä kondenssivedestä sekä eteisen lattian lämpöputken aiheuttamasta kostumisesta. Lisätutkimustarpeet: - yläullakon/välitilan kuntoa tulee seurata"

Vastaava tieto on kantajien ennen kaupantekoa teettämässä kuntotarkastusraportissa. Vuotojäljet ovat olleen nähtävissä myös kaupantekohetkellä. Sivu-ullakkotilaan on esteetön pääsy asuintiloihin johtavasta ovesta ja vuotojäljet, kuten myös rakenne on ollut havaittavissa ennen kaupantekoa.

Ostaja on ollut siten tietoinen siitä, että kattorakenne kondensoi ja yläpohjassa on kosteusvaurioita. Yläpohjan korjausten osalta on kyse maakaaren 2 luvun 22 §:n 2 momentin tarkoittamasta seikasta, joka on ollut tiedossa ennen kaupantekoa ja jonka osalta ostaja ei voi vedota kyseiseen seikkaan virheenä.

Kondensoitumisen vuoksi on annettu jatkotutkimuskehotus yläpohjan osalta. Laiminlyömällä jatkotutkimuskehotuksen ostajat ovat hyväksyneet yläpohjarakenteen mahdollisine puutteineen ja ovat menettäneet oikeutensa vedota kyseiseen seikkaan virheenä.

Korjauskustannus tältä osin olisi enintään 4 105 euroa (sis.alv), jos kantajan vaatimus hyväksyttäisiin. Kysymys ei ole vaikutuksellisesta saatikka merkittävästä poikkeamasta.
Lisäksi ottaen huomioon rakennuksen ikä, kysymys on normaalista ylläpitokorjauksesta.

11. Väitetty laajennusosan yläpohjan virheellinen höyrynsulku

Höyrynsulku ei mene kurkihirren ylitse. Tämä on ollut kuitenkin toimiva ratkaisu. Kurkihirren yläreunassa ei ole havaittu lahovauriota, vaan jonkin verran värimuutosta, joka on aivan eri asia kuin lahovaurio. Tällainen on normaalia ulkoilman kanssa kosketuksissa oleville rakenteille.

Tuulensuojapaperi on nimensä mukaisesti suoraan yhteydessä ulkoilmaan, jolloin niissä on aina mikrobeja. Vastaaja viittaa tuulensuojapaperin mikrobikasvuston osalta kohdassa 2.2 näytteiden ottamisesta lausuttuun.

Kondensoituminen on todettu jo ennen kaupantekoa ja kehotettu yläpohjan osalta tarkempiin tutkimuksiin.

Vanhan osan puolen yläpohjatila on ollut kaupantekohetkellä 85 vuotta vanha ja uuden osan 20 vuotta. Tämän ikäisissä rakenteissa joudutaan tekemään korjauksia. Kyseessä olevan suuruiset korjaukset eivät muodosta vaikutuksellista tai merkittävää poikkeamaa nyt kyseessä olevan ikäisessä rakennuksessa. Käytännössä yläpohjaan kohdistuva työ on 100 % käyttöiän pidennystä ja tason parannusta. Tason parannus tulee muun muassa nykyaikaisten materiaalien myötä.

Korjauskustannus erikseen tehtynä olisi 1 400 euroa (sis. alv). Kyse ei ole vaikutuksellisesta saatikka merkittävästä poikkeamasta. Lisäksi ottaen huomioon rakennuksen ikä, kyse on normaalista ylläpitokorjauksesta.

Kohdat 1-11 yhdessä sisältäen- myös katon viisto-osien korjaukset (ks. kustannusarvio 25.4.2016) olisivat 7 522 euroa (sis. alv).

l/1. Väitetyistä u/koseinän virheistä

Ulkoseinissä ei ole väitettyjä virheitä. Ulkoseinärakenne on kokonaisuus, jonka väitetyt puutteet eivät ole johtaneet kosteus- tai mikrobivaurioihin. Vastaajan näytteet ovat yläpohjasta ja liitoskohdasta. Mitään kosteus- tai mikrobivaurioita ei ole todettu ulkoseinärakenteesta.

Rakennuksessa ei ole kylmiä tai viileitä kohtia asumisterveysasetuksen tarkoittamalla tavalla.

Rakenne on tältäkin osin toiminut. Kantaja on ollut lisäksi tietoinen ilmanvaihdon kokonaisvaltaisen parantamisen tarpeesta. Tämän kantaja on laiminlyönyt.

///.1 Väitetystä u/koseinän epäyhtenäisestä tuulensuojasta

Uudisosalla on tuulensuojalevytys.

Mikäli kantaja tarkoittaa, että vanhalla osalla ei olisi tuulensuojarakennetta, niin väite on väärä. Vanhalla osalle on julkisivuremonttia tehty seuraavasti hirsien huonokuntoisuuden vuoksi:
- Eteläpääty (koko seinä)
- ltäpääty ikkunaan asti

Näiltä osin rakenteessa on tuulensuojalevytys, koska huonokuntoisia hirsiä on poistettu ja korvattu puukehikolla.

Sen sijaan vanhan osan länsisivun seinärakenne on säilytetty/säilynyt hirsirunko kokonaisuudessaan. Tältä osin tuulensuojalevyä ei ole. Rakenteessa on alkuperäinen tervapaperi. Vanha tuulensuojapaperi ei ole virhe liki 90 vuotta vanhassa rakennuksessa.

Tuulensuojalevyt on asennettu asianmukaisesti. Asennettu tuulensuojalevy on 25 mm paksuista piirustuksista poiketen (9 mm). Näin on saatu kehikon osalta tehtyä asianmukaiset lovetukset.

Tuulensuojalevytyksessä ei ole rakoja kehikon puiden kohdalla. Tuulensuojalevytys voidaan tehdä myös koolausten väliin. Tuulensuojalevyt on asennettu tiiviisti koolausten väliin, mikä on hyväksytty asennustapa. Toteutustapa ei ole rakennusluvan vastainen. Lisäksi rakennusluvasta poikkeaminen on tavanomaista eikä tarkoita sitä, että kysymyksessä olisi virhe. Rakennus on joka tapauksessa lopputarkastuksessa hyväksytty ja rakenne on toiminut vuosikymmenten ajan. Väitettyä virhettä tai korjaustarvetta ei ole.

Kantajat eivät ole esittäneet, että rakennuksessa olisi jotain vaurioita tältä osin. Väitettyjen mikrobilöydösten ja nyt väitetyn virheen välillä ei voisi olla syy-yhteyttä, vaikka mikrobitutkimuksia pidettäisiin luotettavina, koska näytteitä ei ole otettu muualta kuin liitoskohdasta. Muilta osin rakennusta ei ole tutkittu. Rakenteissa ei ole myöskään todettu asumisterveysasetuksen vastaisesti kylmyyttä tai vetoa.
Kantajalla on näyttötaakka tältäkin osin. Rakenne on toiminut rakentamisajankohdastaan nykypäivään.

Kantajan väite talon viileydestä ja vetoisuudesta on epälooginen. Kantaja väittää samaan aikaan, että ulkoseinän rakenteen tuuletus ei ole toimiva. Rakennus ei ole kylmä eikä vetoinen.

Kantajat eivät tältä osin ole reklamoineet muilta osin kuin laajennusosan osalta. Vanhan osan osalta reklamaatio on esitetty vasta vuoden kuluttua kanteen nostamisen jälkeen.

Vastaajan käsityksen mukaan kysymys on tältä osin 2 500 euron (sis. alv) korjauskustannuksista. Vastaaja on tarjonnut korvattavaksi tältä osin korjauskustannuksia. Tarjottua kokonaissuoritusta ei ole ollut hyväksytty.

Korjaustarve ja korjausten hinta on muodostaa suhteessa kauppahintaan 309.000 euroa 0,8 %. Kyse ei ole tämän ikäisessä rakennuksessa vaikutuksellisesta saatikka merkittävästä poikkeamasta.

111.2 Väitetystä julkisivurakenteen takaa puuttuvasta ilmaraosta, väitetystä puutteellisesta julkisivulaudoituksen ja räystään alus/autojen välisestä tuuletusraosta. Puuttuviksi väitetyistä poistoaukoista ja väitetyistä /ahovaurioista.

Vanhan osan rakennusajankohtana vallinneen hyvän rakennustavan sekä oppi- ja käsikirjan mukaan ulkoseinälaudoituksen takana ei ole ilmarakoa. Yhtenäisen ilmaraon puuttuminen ei ole virhe. Laajennusosan rakennuslupapäätös on edellyttänyt myös laajennusosan ulkonäön olevan vanhan osan kaltainen. Kuitenkin ulkoseinälaudoituksessa aina ulomman riman alla alempien lautojen välissä on yhtenäinen kapea ilmarako koko laudan korkeudelta. Rakenteessa on ulkoseinälaudoituksessa aina ulomman riman alla alempien lautojen välissä yhtenäinen ilmarako koko laudan korkeudelta. Kyse on 19.9.1990 mukaan hyväksytystä rakennepiirustuksien mukaisesta ratkaisusta.
Kyse ei ole siten ole virheestä.

Vaurioita ei ole todettu tai väitetty syntyneen. Väitettyjen

mikrobilöydösten ja nyt väitetyn virheen välillä ei voisi olla
syy-yhteyttä, vaikka mikrobitutkimuksia pidettäisiin luotettavina, koska näytteitä ei ole otettu muualta kuin liitoskohdasta. Muilta osin rakennusta ei ole tutkittu. Rakenne on ollut toimiva.

Mitä tulee väitteeseen siitä, että räystäillä ei olisi julkisivulaudoituksen ja räystään aluslautojen välissä kunnon tuuletusrakoa, vastaajat toteavat, että tuuletusrako on.
Yhtenäistä tuuletusrakoa ei ole vaadittu rakentamisajankohtana. Rakenteessa on aina ulomman riman alla alempien lautojen välissä yhtenäinen kapea ilmarako koko laudan korkeudelta. Kysymys on ns. lomalaudoituksesta, jollainen rakennetyyppi on yleinen ja käytetty tämän ikäisissä rakenteissa. Kantajan virheväitteet perustuvat vertailulle nykypäivän määräyksiin. Tältä osin ei ole edes väitetty vaurioita aiheutuneen. Myöskään tältä osin väitettyjen mikrobilöydösten ja nyt väitetyn virheen välillä ei voisi olla
syy-yhteyttä, vaikka mikrobitutkimuksia pidettäisiin luotettavina, koska näytteitä ei ole otettu muualta kuin liitoskohdasta. Muilta osin rakennusta ei ole tutkittu. Rakenne on toimiva. Kyseessä on 85 vuotta vanha rakenne, joka on määrittänyt myös uudisosan rakentamista.

Virhekohtien 111.1 ja 111.2 mukainen korjaus on yhteensä 9.000 euroa. Kustannusta saadaan tästäkin alemmas käyttämällä ulkoverhouslaudat uudelleen. Mikäli ulkoverhouslaudat uusitaan, kohdistuu tähän 100 % käyttöiän pidennystä eli hyväksyttävä hinnanalennus voi olla korkeintaan 4.000 euroa. Lisäksi julkisivulaudoituksen maalaus kunnostustarpeena on ilmoitettu ennen kaupantekoa. Kantajan oman käsityksen mukaan tämä on hinnoiteltu 3.407,52 euroksi.

Yläpohjan tuuletukseen liittyvät poistoaukot ovat vastoin kantajien väittämää olemassa. Mikäli niitä halutaan lisää,
kysymys on 100 - 200 euron työstä erikseen tehtynä. Muitten mahdollisten töitten yhteydessä kyse on enintään 1 h työstä a
42 €. Määrältään korjauskustannuksina hyväksytään tältä osin 42 euroa. Kyse on vaikutuksettomasta virheestä.

Vanhoissa hirsirakennuksissa on paikallisia lahovaurioita. Tämä ei ole poikkeuksellista. Kantaja ei ole edes osoittanut, että kyse olisi yhtä paikallista vauriota laajemmista vaurioista. Näyttötaakka asiasta on kantajalla.

Kun kyseessä 85 vuotta vanha rakennus, mahdollisten lahovaurioiden korjaus, erityisesti kun ne ovat rakennuksen alaosassa ja kun on melko selkeästi ennen kaupantekoa annettu tieto rakennukseen kohdistuvasta kosteusrasituksesta on pidettävä normaalina rakennuksen ylläpitokorjauksena.

Ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa on todettu, että sokkeli on hieman matalahko, joka aiheuttaa kosteusrasitusta seinän alaosaan. Kuntotarkastuksessa on todettu, että

suositeltavaa olisi että maanpinta olisi hieman nykyistä matalammalla rakennuksen vierustalla.

Lisäksi ostaja on ollut tietoinen ennen kaupantekoa siitä, että vanhalla puolella ei ole salaojia. Jättämättä tekemättä salaojat ja korjaamatta maanpinnan muotoilun, ostaja on ottanut tietoisen riskin rakenteen vaurioista.

Ostaja on ollut siten tietoinen seinien alaosan vaurioitumisriskistä ja hyväksynyt sen. Kyse on maakaaren 2 luvun 22 §:n tarkoittamasta seikasta, joka on ollut tiedossa ennen kaupantekoa.

Paikallisen lahovaurion korjaamisen osalta hyväksytään määrältään korjauskustannuksiksi 416,64 euroa (työpäivä 8 x 42 = 336 + alv).

Kyse ei ole vaikutuksellisesta saatikka merkittävästä poikkeamasta.


111.3. Väitetystä ulkoseinän höyrynsulun epätiiviydestä ja väitetystä puuttuvasta höyrynsulusta vanhan osan villaseinäosissa. Väitetystä virheellisestä kylpyhuoneen katon höyrynsulusta.

Höyrynsulku ei ole ollut epätiivis. Höyrynsulku on uusitulla osalla pois lukien märkätilat, jonka osalta höyrynsulun asennusta ei saa tehdä. Rakenteeseen ei saa rakentaa kahta tiivistä kosteutta läpäisemätöntä kerrosta vastakkain.

Vastaajan käsityksen mukaan kantajan tutkimukset on tehty yhdestä kohtaan, mitään muuta näyttöä muun höyrynsulun puuttumisesta ei ole. Rakenteen toimivuuden kannalta muutamalla mahdollisella epätiiviillä kohdalla ei ole merkitystä rakennuksen kokonaistiiviydelle.

Muovihöyrynsulku ei ole pakollinen rakenteen osa. Höyrynsulkuna/ilmansulkuna voi toimi muukin tiivis pinta kuten sisäverhouslevynä käytetty gyproc-levy.

Höyrynsulun puuttuminen märkätilojen kohdalta ei ole virhe, vaan rakennusteknisesti oikea ratkaisu. Alakerran pikku-WC on märkätila, joka on rakennettu vedeneristyksineen kuten märkätila.

Mikäli märkätilassa höyrynsulun pitäisi olla, höyrynsulku on asennettu 1 kerroksen kylpyhuoneen kattoon ja se on limitetty asianmukaisesti vesieristeeseen. Mikäli höyrynsulkua ei vastoin vastaajien käsitystä olisi tai että sellainen pitäisi olla, ei se edellyttäisi märkätilan uusimista kokonaisuudessaan, vaan ns. paikkakorjaus olisi riittävä eli yläosa purettaisiin ja tehtäisiin uudelleen. Korjauskustannus tältä osin olisi 1 000 euroa (sis.

alv).

Kysymys on ollut toimivasta rakenteesta, josta ei ole voinut aiheutua väitettyjä kosteusvaurioita.

Mikäli katsotaan, että höyrynsulkua puuttuu kahdesta kohtaa eli päätynurkasta pikku-wc:n kohdalla ja toisesta nurkasta päädyssä on korjauskustannus 1 500 euroa (sis. alv). Mikäli katsotaan, että höyrynsulku puuttuu kauttaaltaan, kustannus on 11 000 euroa (sis. alv.) Kyse ei ole vaikutuksellisesta tai merkittävästä poikkeamasta kaupan kohteessa.

1/1.4. Väitetystä vanhan osan ja laajennusosan liitoksen epätiiviydestä

Liitoskohdassa tulee olla rako, koska rakenteet elävät. Se, että liitoskohdassa on rako, ei ole virhe. Vastaajat kuitenkin myöntävät, että liitoskohdassa on korjattavaa. Kuitenkaan korjaustarpeen laatu ei ole yksiselitteinen. Ensimmäisestä kerroksesta otetusta mikrobinäytteestä ei selviä, onko materiaali, josta näyte on otettu, alapohjasta, jossa aina on mikrobeja ja jolloin näyte kertoo ainoastaan siitä, että materiaali on toiminut alapohjasta tulevana ilmansuodattimena, johon mikrobit ovat jääneet. Tällöin korjaustapana olisi tiivistyskorjaus.

Rakennuksessa ei ole kylmiä tai viileitä kohtia.

Tältä osin vastaajat hyväksyvät korjauskustannuksiksi tiivistyskorjauksen kulut 200 euroa ja mikäli tarvetta olisi korjata enemmän, hyväksytään Kemtttsen raportin mukaisesti kohtuullisina korjauskustannuksina 5.500 euroa. Korjaustarve ja korjausten hinta on muodostaa suhteessa kauppahintaan
309.000 euroa 1,7 %. Kyse ei ole tämän ikäisessä rakennuksessa vaikutuksellisesta saatikka merkittävästä poikkeamasta.

IV. Saunan paneloinnin tuuletusvälit

Väite on esitetty ensimmäisen kerran vasta oikeudenkäynnin aikana maaliskuussa 2016. Ennen kaupantekoa tehdyssä kuntotarkastusraportissa on saunan osalta todettu, että selvää tuuletusrakoa ei ole havaittavissa.

Reklamaatio on tehty liian myöhään. Toiseksi asia on kerrottu ennen kaupantekoa (maakaari 2 luku 22 §).

Kantaja ei ole edes väittänyt, että saunassa olisi kosteus- ja homevaurioita. Rakenne on siis toiminut tähän päivään saakka. Kun sauna on ollut kaupantekohetkellä liki 20 vuotta vanha, ovat kaikki siihen kohdistetut korjaukset 100 % käyttöiän pidennystä, mihin nähden mitään korvattavaa ei voisi tulla. Kustannus enintään 5.640 e sis. alv. Ottaen huomioon

rakenteen käyttöikä (15 vuotta) korvattavaa jää O euroa. Lisäksi asia on ollut tiedossa ennen kauppaa ja reklamaatio on ollut liian myöhässä.

2.3 Väitetyistä vääristä tiedoista

Kantajat eivät ole antaneet virheellistä tietoa rakennuksen rakenteista tai jättäneet ilmoittamatta mistään rakennuksen ominaisuudesta. Ostajat ovat saaneet kaiken tiedon eikä heille ole syntynyt virheellistä käsitystä kiinteistöstä.

Ennen kauppaa kantajille annetussa kirjallisessa materiaalissa on mainittu, että vanha osa on hirsirakenteinen. Myyjät olivat käyneet läpi sen, mitä rakennuksessa oli korjattu ja miltä osin hirsiä oli korvattu.

Ostajille oli annettu seuraavat tiedot:

Rakennusta on ylläpidetty ja korjattu tarpeen mukaan. Kunnostustöiden aikana on vanhaa osaa korjattu seuraavasti:
- Eteläseinältä poistettu huonokuntoiset hirret ja korvattu puurungolla. Kolme alinta hirsikertaa ja ylin hirsikerta säästetty hyväkuntoisina
- ltäseinällä on ollut alun perinkin puurunko, ei hirttä

Kyseessä on edelleen vanha hirsirunkoinen rakennus, jota on korjattu. Mitään arvonalennusta tämän osalta ei ole rakennukselle tullut.

Se, että hirsirunkoa on kunnostettu, ei ole virhe, päinvastoin.

Rakennusta on korjattu rakennusvalvonnan valvonnassa ja hirsirungon korvaaminen joltain kohdin on käyty rakennusvalvonnan kanssa lävitse. Tältä osin rakennusvalvonta ei ole vaatinut erillisiä piirustuksia tai lupamenettelyä.

Vastaajat eivät ole jättäneet kertomatta kiinteistöä koskevista havainnoistaan. Vastaajat eivät ole havainneet, että rakennuksessa olisi kylmiä kohtia. Katon sulamista ei ollut käyty ostajien kanssa läpi, koska sulat kohdat johtuivat savupiipusta, jota pitkin myös asunnon lämmin ilma kulkeutui ulos. Jääpuikkoja oli muodostunut ainoastaan muutamana erittäin kylmänä talvena, mihin nähden myyjät eivät olleet pitäneet niitä osoituksena virheestä eivätkä olleet käyneet tätä asiaa ostajien kanssa läpi.

2.4 Väitetystä kantajille syntyneen virheellisen käsityksen oikaisematta jättämisestä

Rakennus on ollut asumiskelpoinen. Ostajat ovat saaneet kaiken tiedon eikä heille ole syntynyt virheellistä käsitystä kiinteistöstä. Vastaajat eivät ole jättäneet oikaisematta mitään.

2.5. Reklamoinnista

Kantajat ovat heti alkutalvesta 2013 kiinnittäneet huomiota rakennuksen kylmyyteen ja siihen, että talon katossa on paikkoja, joissa lumi sulaa ja että katon ja seinän liitoskohtaan muodostuu jäätä, huurretta ja jääpuikkoja. Ilmoituksensa mukaan he olivat saaneet myös hengitysoireita.

Kantajat ovat siten havainneet väittämänsä virheet jo alkuvuodesta 2013. Ensimmäisen reklamaation he ovat tehneet vasta lokakuussa 2013.

Kantajien olisi tullut reklamoida myyjiä maakaaren 2 luvun 25
§:n 1 § momentin tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa. Kohtuullisena aikana on oikeuskäytännössä pidetty korkeintaan 3-4 kuukauden mittaista aikaa virheen havaitsemisesta. Kun väitetyt virheet on havaittu jo
tammi-helmikuussa 2013 ja reklamaatio tehty lokakuussa, on kulunutta kahdeksan (8) kuukauden aikaa pidettävänä kohtuuttomana. Ostajat ovat menettäneet oikeutensa vedota kysymyksessä olevien seikkoihin virheenä ainakin väittämiensä yläpohjan korjausten, katon ja seinän liitoskohdan korjausten osalta sekä seinärakenteen, kuten myös ulkoseinän korjausten osalta kokonaisuudessaan.

Kohdan 111.1 osalta kantajat eivät olleet reklamoineet muilta osin kuin laajennusosan osalta. Vanhan osan osalta ja kohdan IV eli saunan paneloinnin osalta reklamaatio on esitetty vasta vuoden kuluttua kanteen nostamisen jälkeen eli liian myöhään.

Myyjillä ei ole ollut mitään tietoa väitetyistä virheistä.


3. Väitettyjen virheiden seuraamuksista

3.1 Vaaditusta kaupan purnsta

Kaupan kohteessa ei ole kaupan purkuun oikeuttavaa virhettä. Maakaaren mukaan kysymyksessä on oltava olennainen poikkeama siitä, mitä ostajalla on ollut perusteltua syytä olettaa/edellyttää ottaen huomioon ennen kaupantekoa annetut tiedot, rakennuksen ikä ja kauppahinta.

On selvää, että tämän ikäisessä rakennuksessa on pakollisia ylläpitokorjauksia. Rakennus on ollut kaupantekohetkellä 85 vuotta vanha.

Ostajalla on ollut tiedossa yläpohjan kondenssivesi. Kondenssiveden jättämät valumajäljet ovat olleet havaittavissa ennakkotarkastuksessa ja niistä on selkeästi kerrottu. Lisäksi ostajia on kehotettu seuraamaan yläpohjan ja välitilan kuntoa ennen kaupantekoa, mikä on todettu kauppakirjassa ja ennen

kaupantekoa laaditussa kuntotarkastusraportissa.

Ottaen huomioon ennen kaikkea rakennuksen ikä ja annetut tiedot, kaupan kohteessa ei ole kaupan purkuun oikeuttavaa virhettä.

Mikäli vastoin vastaajien käsitystä, että kaupan kohteessa katsottaisiin olevan kaupan purkuun oikeuttava olennainen poikkeama, tulee kauppahinnan palautuksessa ottaa huomioon ostajien saama asumishyöty maakaaren 2 luvun 33
§:n mukaisesti.

Ostajat ovat saaneet kaupan kohteen hallintaansa 30.9.2012. Väitteensä mukaan he ovat muuttaneet pois rakennukselta. Vastaajat katsovat, että asumishyötynä on otettava huomioon 2000 e/kk ajalta 1.10.2012-15.2.2015 eli yhteensä 33 000 euroa.

Kaupan purkua arvioitaessa on katsottava niitä korjauksia, jotka mahdollisesti kuuluisivat myyjille ja näiden korjausten kestoaikaa. Kantajien esittämät arviot korjauskustannuksista ja korjausten kestosta ovat täysin ylimitoitettuja, kuten aiemmin on todettu.

Kantajan toimittamaan korjauskustannusarvioon sisältyy eriä, joita ei ole millään tavoin liitetty kanteessa väitettyihin korjaustarpeisiin ja vaaditun hinnanalennuksen määrään.

Ainakaan seuraavat erät eivät liity kantajan käsityksen mukaan väitettyihin virheisiin:

- 1134 Vanhan nurmikon kunnostaminen 267 + alv
- 1221 Alapohjalaatat 3727 + alv
- 1235 Välipohjat: laajennuksen lattialevytyksen uusiminen ja palkiston vahvistus + äänieristys 2.431 + alv
Yhteensä 7967 euroa (sis. alv) kustannusarviosta jää kohdistumatta selkeästi mihinkään virheeseen.

Vastaavasti kantaja on päättänyt uusia kaikki rakennuksen sisäpinnat ja vaatii näitä hinnanalennuksena. Mitään rakennusteknistä perustetta ei tälle ole. Sisäpintojen osalta kantaja vaatii siis (133) 24.666 e + alv eli yhteensä 30.585,84 euroa. Sisäpinnat ovat olleet havaittavissa ennakkotarkastuksessa.

Johto- ja suunnittelutehtäviin käytettävät summat ovat liialliset:

- (311) Rakennuttaminen 13.574 e + alv =16.831,76 euroa
- (322) Rakennussuunnittelu 7.541 e + alv = 9.350,84 euroa
- (3341) Työmaakate 12.013 e + alv = 14.896,12 euroa
- (332) Työmaan johtotehtäviä 20.001 e + alv = 24.801,24 euroa
- (6112) Rakentamismuutokset 14.727 e + alv = 18.261,48

euroa
Kantajan vaatimukseen ja laskelmaan on piilotettu yleiskuluja,
joiden suuruus viittaa suuremman gryderin kerrostalohankkeeseen, jossa on useita kerrostaloja.
.

Edellä mainituilla yleiskulujen määrällä 84 141,44 eurolla rakentaisi pienen omakotitalon. Kantajan toimittama laskelma on täysin epäuskottava ja korostaa sitä, että kantaja pyrkii esittämään perusteiltaan hyvin yksinkertaisen asian jonain muuna kuin mitä se on.

Omakotitalohankkeita, uudistuotantoakin, yleensä viedään eteenpäin hieman kevyemmällä organisaatiolla. Tällaisissa hankkeissa rakennuttamis- ja suunnittelukulut ovat noin 2 000 euroa ja muut rakennuttamis- ja valvontakulut huomioon ottaen yleiskulut ovat yhteensä 4.000 euroa, mikä määrällisesti hyväksytään johto- ja suunnittelukulujen määräksi.

3.2 Vaaditusta hinnanalennuksesta

Hinnanalennuksen määrä ei yleisen oikeuskäytännön mukaan ole kuitenkaan korjauskulujen määrä. Joka tapauksessa hinnanalennuksen määrässä olisi otettava huomioon arvonnousu, käyttöiän pidennys ja tasonparannus.

Kyseessä olevat korjaukset muodostavat eivät muodosta yhdessä tai erikseen tarkasteltuna maakaaren edellyttämää merkittävää poikkeamaa tai vaikutuksellista virhettä.

Mikäli kantajan kaikki vaatimukset hyväksyttäisiin perusteiden osalta, ei todellinen korjauskustannus voisi olla enempää kuin enintään 38 662 euroa (sis.alv). Mikäli kaikki kantajien vaatimat korjaukset hyväksyttäisiin, niiden todellinen korjauskustannus olisi enintään 38.662 euroa. Tästä summasta tai mistä vain hinnanalennuksesta määrättävästä summasta tulee aina vähentää 3 % rakennuskustannusindeksin nousuna eli jää 37.502,14 euroa. Tuosta summasta taas olisi vähennettävä käyttöiän pidennys ja arvonnousu.

Yläpohjan osuus on yhteensä 7 522 euroa. Kyse on osittain 85 vuotta vanhasta rakenteesta, muiltakin osin yli 20 vuotta vanhasta rakenteesta. Korjausten myötä käytetään rakennusteknisesti parempia materiaaleja, korvattavaa voisi jäädä enintään 20 % eli 1504,40 euroa, jota ei voida pitää vaikutuksellisena tai merkittävänä poikkeamana kaupan kohteesta. Toinen asia on, että myöskään 7 522 euroa yksistään ei voida pitää vaikutuksellisena tai merkittävänä poikkeamana. Kyse on vain 2,4 % poikkeamasta.
Hinnanalennuksena maksettavaa jää 0 euroa. Erikseen summissa olisi vielä huomioitava rakennuskustannusindeksin nousu.

Ulkoseinän uusiminen maksaa 9.000 euroa ja käyttämällä vanha laudoitus, niin vähemmän. Kyse on osittain vanhasta ja osittain 1991 uusitusta rakenteesta. Julkisivuverhoilun uusimisen osalta kyse on 100 % käyttöiän pidennyksestä.
Muun seinärakenteen osuudeksi jää noin 3.500 euroa. Kyse ei
ole vaikutuksellisesta tai merkittävästä poikkeamasta. Lisäksi on aina otettava huomioon rakennuskustannusindeksin nousu. Hinnanalennuksena maksettavaa jää 0 euroa.

Höyrynsulku puuttuu wc:n vastaiselta seinältä, koska siihen ei höyrynsulkua saa asentaa. Kyse ei ole virheestä. Höyrynsulku ei puutu kantajan väittämällä tavalla koko rakennuksesta.
Kantaja on täsmentänyt puutteen kahteen nurkkaan. Näiden kahden nurkan korjaus maksaa vain 1.500 euroa. Kyse ei ole vaikutuksellisesta tai merkittävästä poikkeamasta. Kyse on 0,48 % poikkeamasta. Jos höyrynsulku uusittaisiin sisäpuolelta kokonaan hinta olisi 11.000 euroa. Kyse vain 3,5 % poikkeamasta. Kyse ei ole vaikutuksellisesta tai merkittävästä poikkeamasta. Hinnanalennuksena maksettavaa jää O euroa.

Liitoskohdan korjaus maksaa enintään 5.500 euroa. Kyse vain 1,7 % poikkeamasta. Lisäksi aina huomioon on otettava rakennuskustannusindeksin nousu. Kyse ei ole vaikutuksellisesta tai merkittävästä poikkeamasta.
Hinnanalennuksena maksettavaa jää 0 euroa.

Saunan paneloinnin korjaaminen maksaa 5.620 euroa. Saunan ja kaikki märkätilojen korjaukset ovat 100 % käyttöiän pidennystä (käyttöikä 15 vuotta). Asia on ollut tiedossa ennen kaupantekoa ja reklamaatio tehty liian myöhään.
Hinnanalennuksena maksettavaa jää 0 euroa. Märkätilojen korjaamiseen ei ole mitään rakennusteknistä perustetta. Mikäli katsottaisiin, että höyrynsulku tulisi olla kylpyhuoneessa ja se liitettäisiin kosteussulkuun, olisi korjauskustannus 1 000 euroa erikseen tehtynä.

Vastaajien hinnanalennusvastuu on 0 euroa.

Lisäksi kaikissa vaadituissa korvauksissa tai mahdollisesti tuomittavassa hinnanalennuksessa huomioon on otettava rakennuskustannusindeksin nousu (KKO 2009:31), joka on 3
% (elokuu 2012 - helmikuu 2016) sekä kotitalousvähennys, johon kantajilla on oikeus. Kotitalousvähennyksen määrä on 45
% arvonlisäverollisesta työsfä. Maksimivähennys 2.400 e/hlö, jonka saa kun työnosuus 5.555 e. Yhteensä vähennys on kantajien osalta 2 x 2.400 eli 4.800 euroa.

3.3 Vaaditusta vahingonkorvauksesta

Laajennusosan rakentamisesta on vastannut vastaajista H. Raxxx, joka on ollut työmaan vastaava mestari. Vastaaja K. Joxxx-Raxxx ei ole osallistunut rakentamiseen.

Rakennusvalvonta on hyväksynyt H. Raxxxn vastaavaksi mestariksi kokemuksensa perusteella.

Kannevaatimus vahingonkorvauksen osalta ei voi kohdistua vastaaja K. Joxxx-Raxxxan ja vaatimus tältä osin toista vastaajaa kohtaan tulee hylätä selkeästi perusteettomana. Mikä tulee ottaa huomioon oikeudenkäyntikuluvastuun jakautumisessa, mikäli vastoin vastaajan perusteltua näkemystä jotain tuomittaisiin tässä asiassa.

Vastaajat ovat täyttäneet tiedoksiantovelvollisuutensa ennen kaupantekoa. Kanne perustuu siihen, että myyty rakennus ei vastaa nyt voimassa olevia rakennusmääräyksiä, vaikka kyse on ollut 85 vuotta vanhan rakennuksen kaupasta, jonka kunnostusta on tehty tästä lähtökohdasta. Kaikki tiedossa olevat korjaustarpeet on kerrottu ennen kauppaa ostajille.

Kun rakennus on peräisin vuodelta 1927-1928 on sen korjaamisessa ja siihen liittyvän laajennusosan rakentamisessa täytynyt noudattaa lähtökohtana jo olemassa olevan rakennuksen rakentamistapaa. Maankäyttö- ja rakennuslaki lähtee siitä, että vanhan rakennuksen korjaamisessa noudatetaan voimassa olevia määräyksiä ainoastaan soveltuvin osin. Nyt voimassa olevien määräysten noudattaminen johtaa käytännössä vanhan rakennuksen tuhoutumiseen, koska nyt rakennettavien ja liki 100-vuotta vanhojen rakennusten toimintaperiaatteet ovat täysin erilaiset.

Kantajan vaatimukset vahingonkorvauksenkin tulee hylätä jo silläkin perusteella, että niillä ei ole perustetta kummankaan asianosaisen osalta. Vastaajista vain H. Raxxx on vastannut rakentamisesta ja siltä osin kuin rakennuksessa on todettu korjattavaa, kyse on vanhan rakennuksen ylläpitokorjauksista. Vastaajien toiminnassa ei ole tuottamusta saatikka törkeää huolimattomuutta.

Vahingonkorvausvaatimus tulee hylätä myös seuraavilta osin selvittämättömänä:

- Virhevaatimusten selvittämiseen olisi ollut riittävää yksi ammattitaitoinen tutkija ja tutkimus sekä kustannusarvio. Nyt kiinteistöllä on käynyt erinäinen määrä asiantuntijoita laatimassa raportteja eri asioista ja useasti samoista asioista uudestaan. Riittävää olisi ollut yksi ammattitaitoinen tarkastuskäynti ja raportin laadinta ja maksimissaan yksi käynti tämän jälkeen. Määrästä hyväksytään 2.000 e (sis.alv).

- Sijaisasumiskulujen määrä hyväksytään. Sähkökulut selvittämättömiä ja joka tapauksessa normaaliin asumiseen liittyviä, jotka olisivat syntyneet joka tapauksessa. Sähkökuluja olisi aiheutunut joka tapauksessa, mistä syystä asumiseen liittyvät, vaaditut sähkökulut ovat joka tapauksessa

perusteettomat. Todettujen korjaustarpeiden osalta, joista myyjä on jo ilmoittanut olevansa valmis maksamaan, ei ole syntynyt poismuuton tarvetta. Joka tapauksessa korjausaika ei ole voinut olla 2-3 viikkoa pidempi, miltä ajalta sijaisasumiskulujen määrä voisi enintään tulla maksettavaksi.

- tuhoutuneesta irtaimistosta ei ole esitetty mitään selvitystä eli mitä on tuhottu ja todisteita, että on ylipäänsä tuhottu tai mitä väitetty puhdistus on maksanut. Vaatimus on kokonaisuudessaan selvittämätön ja jo siksi hylättävä.
Mikrobivaurioista ei ole edes luotettavaa selvitystä.

4. Oikeudenkäyntikuluista

Ostajat ovat tehneet ennen oikeudenkäyntiä 10.000 euron sovintotarjouksen. Ostajat ovat korottaneet sovintotarjoustaan 15 000 euroon. Sovintotarjoukset on hylätty. Tällä on korkeimman oikeuden ratkaisusta 2008:52 ilmenevän oikeusohjeen mukainen vaikutus oikeudenkäyntikuluvastuun jakautumiseen. Tilanteessa, jossa vastaaja velvoitettaisiin korvaamaan kantajalle hinnanalennuksena 15 000 euroa alittava summa tai 15 000 euron ylittävä summa, joka ei juurikaan merkittävästi poikkea tarjotusta 15 000 eurosta, niin kantaja tulee tuomita pitämään oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan ja maksamaan vastaajan kaikki oikeudenkäyntikulut.

Lisäksi on otettava huomioon se, että kanne on alun perin ollut hyvin epäselvä ja vasta täydennyspyynnön jälkeen on saatu kohtuudella selvyys vaatimusten perusteista. Tästä on aiheutunut huomattava määrä lisätyötä vastaajalle, mikä kuuluu oikeudenkäynnin lopputuloksesta riippumatta kantajan maksettavaksi.


TODISTELU

Kirjalliset todisteet

Kantajat K1. Esite kohteesta
K2. Rakennusliike Capri Oy:n kuntotarkastus K3. Rittttalo Oy:n mikrobianalyysi 10.2.2014
K4. Suomen Sisäilmatutkimus Oy:n tutkimus 3.6.2014 ja 10.6.2014
K5a - K5c. TYYK/ Aerobiologian yksikkö, kolme lausuntoa 19.3.2014, 19.3.2014 ja 8.6.2015
K6. Suomen sisäilmatutkimus Oy:n arvio em. lausunnosta 21.3.2014
K7. Työterveyslaitoksen analyysivastaus 10.1.2014
KS. Omakotitalon osittainen kuntotutkimus 17.7.2013, RitttTalo Oy
K9. Kauppakirja 7.8.2012
K10. Asiantuntijalausunto 99-2014, 21.10.2014, K.

Salttten/Suomen Sisäilmatutkimus Oy
K11. Asiantuntijalausunto 27.4.2015, H. Nyttt/ TerveellinenTalo
K12. Lausunto asunnon terveyshaitasta 20.4.2015, Vantaan
kaupungin ympäristökeskus
K13. Vastaajien laadituttamat rakennuslupakuvat,
JF-Arkkitehtuuri Oy 14.5.1990, Uudisrakennus/Raxxx, pääpiirustus, asemapiirros 1:500,leikkaus A-A 1:100, pohjat 1:100, julkisivut 1:100.
K14. Kosteus rakennuksissa, RT 05-10710 ohjetiedosto,
maaliskuu 2000
K15. Suomen rakentamismääräyskokoelma C2, Veden- ja kosteudeneristys, määräykset 1975
K16. Valokuvaliite ja rakennekuvat
K17. Carolan valokuva lumi sulaa katolla +teksti K18. Hinta-arvio 7.9.2014, Sisustus Pal-Sa Oy
K19. Pakollisten korjaustöiden kustannusarvio, laskentamuistio 27.2.2016, täydennys 4.3.2016, 22.4.2016,
Rakennuttajatoimisto A. Pattt Oy
K20. Arvio korjauskustannuksista 10.7.2015, H. Nyttt/TerveellinenTalo
K21. Kosteusvaurion tunnistaminen ja korjaus, Terveyden ja hyvinvoinnin laitos
K22. Selvitys sijaisasuntokustannuksista
K23. Selvitys tutkimus- ja selvittelykustannuksista
K24. Luettelo käyttökelvottomaksi tulleesta omaisuudesta, elektroniikkaa koskevine perusteluineen


Vastaajat V1. Kauppakirja
V2. Ennen kaupantekoa annettu kuntotarkastusraportti V3. Dl Kemtttsen tarkastusraportti 9.10.2014
V4. Valokuva (2kpl) seinusta itä
V5. Valokuva (2 kpl) seinusta itä ja eteläpääty V6. Valokuva (3kpl)
V7. Valokuva (1 kpl)
V8. Rakennepiirros yläpohjasta V9. Asumisterveysohje (kooste)
V10. Rakennusluvan päätöspöytäkirja V11. Kustannusarvio 25.4.2016


Henkilötodistelu

Kantajat 1. J. Bjöxxx todistelutarkoituksessa
2. T. Vexxxnen todistelutarkoituksessa
3. Todistaja K. Salttten
4. Todistaja J. Ritttnen
5. Todistaja A. Pattt

Vastaajat 1. H. Raxxx todistelutarkoituksessa



Katselmus

2. Todistaja T. Kemtttnen
3. Todistaja H. Metttal

Käräjäoikeus on tehnyt katselmuksen kiinteistöllä 23.5.2016.


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut 1. Asian taustaa

Kantajat ovat ostaneet 7.8.2012 vastaajilta 309.000 eurolla Bjöxxxebo-nimisen tilan (92-407-11-106) osoitteessa Knatttkuja 5, 01510 Vantaa. Kiinteistöllä sijaitsee v.
1927-1928 rakennettu omakotitalo ja nykyisin varastokäytössä oleva saunarakennus. Asiassa on ollut riidatonta, että asuinrakennukseen on tehty 1990-luvulla laajennusosa, jonka lopputarkastus on suoritettu 1997.

Asiassa on ollut riidatonta, että hallintaoikeus on siirtynyt ostajille eli kantajille 30.9.2012. Ostajat ovat reklamoineet myyjille ensimmäisen kerran 1.10.2013. He ovat esittäneet myyjille purku- ja vahingonkorvausvaatimuksen joulukuussa 2014.

2. Mistä asiassa on kysymys?

Asiassa on ollut kysymys siitä, onko kaupan kohteena olevassa kiinteistössä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1-4 kohtien tai 5 kohdan mukainen laatuvirhe.

Ensinnäkin kysymys on ollut siitä, oliko kiinteistö ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu. Tältä osin kantajat ovat väittäneet, että asuinrakennus on todellisuudessa asumiskelvoton kosteusvaurioiden ja sisäilmaongelmien vuoksi. Tähän väitteeseen liittyen kantajien mukaan rakennuksessa on ollut useita virheellisiä rakenteita.

Toiseksi kantajat ovat väittäneet, että vastaajat ovat ennen kaupan tekemistä antaneet virheellistä tietoa kiinteistöstä tai sen ominaisuuksista. Kantajien mukaan vastaajat olivat antaneet virheellistä tietoa rakennuksen hirsirungosta.

Kolmanneksi kantajat ovat väittäneet, että vastaajat olivat jättäneet ilmoittamatta sellaisesta kiinteistön ominaisuudesta, josta he ovat tienneet tai heidän olisi pitänyt tietää ja minkä laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.
Kantajien mukaan vastaajat olivat jättäneet kertomatta rakennuksen kylmyydestä, katon sulista kohdista ja räystäisiin muodostuneista jääpuikoista.

Neljänneksi kantajat ovat väittäneet, että vastaajat olivat jättäneet oikaisematta kantajille syntyneen virheellisen käsityksen kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa sen käyttöön.

Toissijaisesti kantajat ovat väittäneet, että kiinteistö on salaisen virheen vuoksi poikennut laadultaan merkittävästi sitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Kysymys on siis siitä onko kaupan kohteen olevassa kiinteistössä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1-4 Ja 5 -kohtien mukainen laatuvirhe.

Käräjäoikeus toteaa, että kantajat ovat velvollisia näyttämään toteen väittämänsä virheet. Mikäli kaupan kohteessa on väitetyt tai väitettyjä virheitä, kysymys on siitä, onko virhe niin olennainen, että kantajilla on oikeus purkaa kauppa tai jos ei ole, onko kysymys kuitenkin sellaisesta vaikutuksellisesta virheestä, jonka perusteella kantajilla on oikeus hinnanalennukseen ja mikä olisi mahdollinen hinnanalennuksen määrä. Edellä mainittuihin liittyvät lisäksi kysymykset reklamaatiosta ja reklamaation
oikea-aikaisuudesta sekä vahingonkorvausvastuusta ja
asumishyödystä.

3. Yleisesti näytöstä

Asiassa on esitetty mittava määrä kirjallista todistelua, johon sisältyy muun muassa asiantuntijoiden lausuntoja.

Asiassa on kuultu todistelutarkoituksessa kantajia ja vastaajista H. Raxxxa. Asianosaisista kenelläkään ei ole rakennusalan koulutusta eikä kantajilla kokemusta myöskään rakentamisesta.

Asiassa on kuultu todistajina rakennusalan ammattilaisia, joista kantajien todistajat K. Salttten ja J. Ritttnen sekä vastaajien todistajat T. Kemtttnen ja H. Metttal ovat kertoneet käsityksiään väitetyistä rakennevirheistä, kosteusvaurioista ja sisäilmaongelmista sekä tarvittavista korjauksista ja korjauskustannuksista.

Todistaja Metttaln kertomasta on ilmennyt, että hän ei ole tarkastellut kiinteistöä muutoin kuin ulkoapäin ja että hänen käsityksensä muutoin ovat perustuneet asiassa tehdyistä asiakirjaselvityksistä saaduista tiedoista tehtäviin päätelmiin. Muilta osin todistaja Metttaln, kuten kantajien todistajan A. Patttn todistaminen on koskenut korjaustöitä ja niiden kustannuksia.

Lisäksi käräjäoikeus on tehnyt kiinteistöllä aiemmin mainitun katselmuksen.

Käräjäoikeus selostaa jäljempänä asiaan vaikuttavilta osin asiassa esitettyä näyttöä.

4. Väitetyt laatuvirheet

4.1 Onko kiinteistö ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu (MK 2 luku 17 § 1 momentti 1-kohta)?

4.1.1 Yleistä

Kuten aiemmin on todettu, asiassa on tältä osin kysymys siitä, onko asuinrakennus tosiasiallisesti asumiskelvoton kosteusvaurioiden ja sisäilmaongelmien vuoksi. Kantajat ovat tältä osin vedonneet tehtyihin mikrobianalyyseihin ja sisäilmatutkimukseen, joiden luotettavuuden ja sen, mitä mainituista tutkimuksista oli pääteltävissä, ovat vastaajat kiistäneet.

Kantajien mukaan kosteusvauriot ja sisäilmaongelmat johtuivat heidän väittämistään virheellisistä rakenteista. Edelleen kantajat ovat vedonneet siihen, että samojen virheellisten rakenteiden vuoksi kiinteistö ei ollut ominaisuuksiltaan sovitun mukainen.

Käräjäoikeuden käsityksen mukaan kysymys mikrobianalyysien ja sisäilman tutkimuksen tuloksista ja väitetyistä rakennevirheistä liittyvät osaltaan toisiinsa.
Käräjäoikeus käsittelee jäljempänä kohdittain tehtyjä tutkimuksia ja väitettyjä virheellisiä rakenteita.

Asuinrakennuksessa on niin sanottu vanha osa ja uusi osa. Uudella osalla tarkoitetaan 1990-luvulla tehtyä laajennusosaa, joka käsittää rakennuksen alakerrassa olohuoneen ja yläkerrassa makuuhuoneen.

4.1.2 Vanhan osan yläpohjan lämmöneristys (1)

Yleistä

Tämän kohdan erimielisyydet ovat tarkemmin koskeneet seuraavia seikkoja:

Onko vanhan osan yläpohjan lämmöneristys virheellinen? Miltä osin vanhan osan lämmöneriste oli vaihdettu (kokonaan vai vain aulan osalta)? Oliko lämmöneristeessä höyrynsulku molemmin puolin lämmöneristettä vai ainoastaan alapuolella? Aiheutuiko yläpohjan lämmöneristyksestä kosteutta ja kosteusvaurioita? Olivatko nämä seikat liittyneet ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa kerrottuun kondensioveteen?

Näytöstä

Vanhan osan aulan kohdalla katon vesikatteen alla olevat lämmöneristeet ovat nähtävissä vanhan osan aulan kohdalla

olevan sivu-ullakon kautta. Silmämääräisesti katselmuksessa on ollut havaittavissa pienehkö rako lämmöneristeen ja vesikatteen välillä. Lämmöneristeen päällä on ollut havaittavissa myös jonkinlainen yhtenäinen kate.

Vastaaja H. Raxxxn kertoman mukaan hän oli lisännyt aikanaan vanhan osan aulan kohdalle kattoon lämmöneristyksen, muilta osin hän ei kertomansa mukaan ollut tehnyt vanhalle osalle mitään. Lämmöneristyksen Raxxx on kertonut tehneensä siten, että höyrynsulku oli ollut villan alla.

Todistaja Kemtttsen lausunnossa 9.10.2014 (V3) on todettu, että vanhassa osassa yläkerran viistoilla katto-osuuksilla lämmöneristysvillat ovat lähellä vesikatetta ja niiden välissä on ilmarako - tosin niukka. Todistaja Kemtttsen mukaan hänen kokeillessaan kädellä kattoruoteiden kohdalla on ilmarako.
Kemtttnen on kuvannut rakoa kädenmentävän kokoiseksi, mutta on todennut myös että lämmöneristysvilla menee kasaan ja osin palautuu, kun sitä puristaa. Kemtttsen mukaan villa ei ollut kiinni kattopellissä.

Kirjallisena todisteena esitetyssä H. Nytttin asiantuntijalausunnossa 27.4.2015 (K11) on viitattu samaan kuvaan kuin jäljempänä selostettavassa K. Salttten lausunnossa (K4) ja on todettu, että "yläpohjan lämmöneristeen päälle on asennettu tiivis höyrynsulku eikä villan päällä ole lainkaan ilmarakoa. Villanäytteessä todettiin olevan runsasta homekasvustoa ja ko. kohdasta on ilmayhteys sisäilmaan."

Todistaja Salttten mukaan eristevillan ja kattorakenteen välinen ilmarako on liian niukka ja kattorakenteen koolauspuut tukkivat ilman kulun, koska eristevilla on kiinni koolauspuissa. Kirjallisena todisteena esitetyssä lausunnossa 3.6.2014 ja 10.6.2014 (K4) Salttten on todennut, että "vanhan osan yläpohjassa on sisäkattojen viistoilla osilla villat lähes kiinni vesikatteessa ja villojen päällä on muovipintainen höyrynsulkupaperi, minkä alapintaan tiivistyy talvella sisäilman kosteutta. 20.2.2014 tehdyn sisäilmatutkimuksen yhteydessä todettiin villojen olevan yläpinnastaan märkiä ja höyrynsulkupaperissa todella suuria määriä haitallisia mikrobeja. Yläpohjasta mikrobit pääsevät sisäilmaan ilmavuotojen kautta". Lausunnossa on viitattu RIL 107-1989 eli rakennusinsinööriliiton ohjeisiin rakennuksen veden ja kosteuden erityksestä ja on todettu, että ohjeissa on sanottu muun muassa että tuuletusrakojen minimileveyden tulee olla vähintään 20 mm; tuuletustilan minimiarvoja ei saa missään kohdassa alittaa ja että poistoaukkojen suuruus (poikkileikkausala) täytyisi olla vähintään 2,5 promillea katon pinta-alasta.

Todistaja Salttten toisessa asiantuntijalausunnossa (21.10.2014; K10) on todettu, että "Kun teimme talossa sisäilmatutkimuksen 13.2.2014, oli talon vanhan osan viistojen kattojen villaeriste kostea. Tätä kostumisongelmaa esiintyy kyseisissä paikoissa vain silloin, kun kostea sisäilma talvella tiivistyy kylmään peltikattoon eikä kosteus pääse puutteellisen tuuletuksen takia kuivumaan, kuten tässä tapauksessa ei pääse. On luonnollista, ettei Dl Kemtttsen kesällä suorittaman tarkastuksen yhteydessä yläpohjarakenteissa ollut kosteutta. Kesällähän villaeriste on kuivunut. Ja kysymyshän ei ole sivu-ullakosta, vaan talon yläpohjasta. Jos sivu-ullakkoon tulee joskus kondenssivettä, ei se haittaa, mutta se on aivan eri asia kuin rakennusvirheet yläpohjan osalta."

Todistaja Salttten kertomuksesta ja kirjallisena todisteena esitetystä sisäilmatutkimusta koskevasta lausunnosta (K6) on ilmennyt, että materiaalinäyte on otettu sisäilmatutkimuksen yhteydessä. Todistaja Salttten kertomuksesta on ilmennyt, että hän oli ottanut materiaalinäytteen kylmän sivu-ullakon kautta kattorakenteesta. Salttten kertomasta on ilmennyt, että hän oli sinänsä kokenut näytteen ottamisen turhauttavaksi, koska villat olivat olleet selvästi kostuneita. Edellä mainittuun sisäilmatutkimusta koskevaan lausuntoon (K6) on kirjattu, että sisäilmatutkimus olisi tehty 13.2.2014.

Kirjallisena todisteena esitetystä testausselosteesta 19.3.2014 (K5b) ilmenee, että ilmansulkupaperissa (rakennuspaperissa) on todettu aktiivista mikrobikasvustoa. Selosteen mukaan kokonaisbakteeripitoisuus on ollut 79 000 000 CFU/g,
aktinomykeettipitoisuus vähintään 45 000 CFU/g ja
mesofiilisten sienten kokonaisitiöpitoisuus 35 000 000 CFU/g. Pitoisuusrajojen osalta selosteessa on viitattu asumisterveysohjeeseen 2003, jonka mukaan vaurioituneessa rakenteessa voidaan katsoa esiintyvän sienikasvustoa, kun näytteen sieni-itiöpitoisuus ylittää 10 000 cfu/g, ja aktinomykeettikasvustoa, kun näytteen aktinomykeettipitoisuus ylittää 500 cfu/g. Näytteen kokonaisbakteeripitoisuus, joka on vähintään 100 000 cfu/g viittaa bakteerikasvuun materiaalissa. Testausselosteesta ilmenee, että näyte on otettu 20.2.2014 ja että se on saapunut tutkimukseen 24.2.2014.

Kirjallisena todisteena esitetystä mikrobianalyysista 10.2.2014 (K3) ja työterveyslaitoksen analyysivastauksesta 10.1.2014 (K7) ilmenee, että näytenumero 2 on otettu puukuitulevystä vanhan osan ullakolta ja näyte 3 katon liitoskohdasta villasta. Näytteessä 2 on todettu analyysivastauksen mukaan vahva viite vauriosta ja näytteessä 3 viite vauriosta. Todistaja Ritttsen kertomasta on ilmennyt, että kaksi hänen 20.12.2013 ottamistaan näytteistä (nro 2 ja 3) oli otettu yläkerran
sivu-ullakolta, toinen katon ja väliseinän liittymäkohdasta ns. vanhalta puolelta ja toinen uuden ja vanhan osan liitoskohdasta. Todistaja Ritttsen mukaan näytteessä 2 ilmenneen vaurion hän oli olettanut todennäköisesti syntyneen kondensoitumisen tuloksena, mikä oli puolestaan johtunut puutteellisesta eristyksestä. Näytteet on otettu

analyysivastauksen (K7) mukaan 20.12.2013 ja ne on vastaanotettu 27.12.2013.

Kirjallisena todisteena esitetystä asumisterveysoppaasta (3. korjattu painos 2009) (V9) ilmenee rakennusmateriaalinäytteiden ottamisesta, että "jokainen näyte pakataan puhtaaseen, tiiviisti suljettuun muovipussiin ja kuljetetaan tai lähetetään laboratorioon 24 h:n kuluessa.
Näytteelle annetaan tunnus, jota vastaavat tiedot kirjataan muistiin: päivämäärä, näytteenottaja, tiedot tutkittavasta rakennuksesta, kuvaus näytteenottokohdasta ja materiaalista, arviot vaurion pinta-alasta ja pinnan kosteudesta."

Todistaja Salttten mukaan hänen ottamansa näytteet oli pakattu minigrip -pusseihin, säilytetty viileässä ja lähetetty matkahuollon kautta. Salttten mukaan näytteessä olevilta mikrobeilta loppuu tällöin lämpö, ravinteet ja happi. Näin ollen Salttten mukaan sillä, että toinen näyte ei ollut ollut tutkittavana vielä seuraava päivänä, ei ollut merkitystä.
Salttten mukaan pikemminkin mahdollista oli, että osa kasvustosta kuoli. Todistaja Kemtttsen mukaan suljetussa muovipussissa oli aina riittävästi happea muovipussissa olevalle mikrobimäärälle ja jos näytteessä on kosteutta, jolloin muovipussissa on otolliset olosuhteet mikrobien kasvamiselle. Tavanomaisissa olosuhteissa lämpötila on suotuisa, mutta jos näytettä säilytetään riittävän kylmässä, kasvu pysähtyy.
Kemtttsen mukaan hän ei tiennyt täsmällisesti mesofiilisten sienien kasvuvauhtia, mutta ottaen huomioon mesofiilisten sienten määrään, olisi ylitys ohjearvoon verrattuna todennäköisesti tapahtunut, vaikka näyte olisi toimitettu heti laboratorioon tutkittavaksi.

Asumisterveysoppaan mukaan rakennuksen mikrobikasvustolla tarkoitetaan pinnoilla/rakenteissa olevaa home-, hiiva- tai bakteerikasvustoa, joka on silmin nähtävää tai se on varmennettu mikrobiologisten analyysien avulla. Tällaista mikrobikasvustoa esimerkiksi asunnon sisäpuolisissa rakenteissa, lämmöneristeissä sekä rakenteissa ja tiloissa, joista vuotoilmaa kulkeutuu sisätiloihin, voidaan pitää terveydensuojelulain tarkoittamana terveyshaittana. Edelleen oppaassa on todettu, että ulkoilman tai maaperän kanssa kosketuksissa olevissa rakenteissa saattaa esiintyä suuria mikrobipitoisuuksia ilman, että kysymyksessä on varsinainen mikrobikasvu.

Suomen rakentamismääräyskokoelmassa 1975 C2 (K 15) veden- ja kosteudeneristyksestä on kohdassa 2.3.1 todettu, että kosteuden kerääntyminen kattorakenteisiin sisätiloista haitallisessa määrin on estettävä höyrynsulun tai riittävän tuuletuksen avulla.

Todistaja Salttten kertoman mukaan todetut kasvustot olivat sisäilmayhteydessä sivu-ullakon oven kautta. Edelleen hänen

kertomuksestaan on ilmennyt, että kohdassa 4.1.3 selostetun katon höyrynsulkumuovin epätiiviydestä seurasi se, että jos asunnossa laitetaan päälle takka ja asuntoon tulee alipaine, mikrobit tulevat höyrynsulkumuovien välistä samaa reittiä sisäilmaan. Salttten mukaan savumerkkikokeita tai vastaavia ei ollut tehty, koska ne olivat hyvin kalliita. Salttten mukaan eristeenä käytetty villa, toisin kuin aikoinaan käytetyt purut, sitoi kosteuden eikä luovuttanut sitä pois. Todistaja Kemtttsen mukaan tavanomaista oli, että sekä ylä- että alapohjassa oli mikrobeja, jos ne olivat tekemisissä ulkoilman kanssa.
Todistaja Kemtttsen mukaan tässä tapauksessa ei ollut sisäilmayhteyttä osoitettu.

Kysymyksessä oleva kohta on ollut siis kylmän sivu-ullakon kohdalla. Mainitussa sivu-ullakossa on katselmuksessa ja kirjallisena todisteena esitetystä rakennusteknisestä lausunnossa (V3 Kemtttsen lausunto) olevassa kuvassa näkyvin tavoin ollut havaittavissa rakennuksen seinän puolella valumajälkiä. Kauppakirjassa (K9 ja V1) on todettu, että ostajat ovat tietoisia yläkerran sivukomeroon tulleesta kondensiovedestä ja 30.7.2012 tehdyssä kiinteistön kuntotarkastuksen raportin tuloksista. Kauppakirjassa on viitattu kuntotarkastuksessa todettuna lisätutkimustarpeena: yläullakon /välitilan kuntoa tulee seurata.
Kuntotarkastusraportissa (K2) puolestaan on mainittu tiedossa olevina vaurioina ja epäilyksinä niistä: "Yläkerran sivukomeroon (ei lämpöeristetty) on tullut kondenssivettä jokunen talvi sitten. Tämän jälkeen omistaja on tehnyt tilaan pahvista aluskatteen ja laittanut muovimaton lattiaan."

Edelleen kuntotarkastusraportissa (K9) on todettu, että "vanhalla osalla ei ole aluskatetta, uudella osalla sellainen on omistajan mukaan. Vanhan osan kattoa purettiin: katon ylävälitila oli kuiva ja tuuletusta oli havaittavissa."

Vastaaja H. Raxxxn kertomuksesta on ilmennyt, että hänen mukaansa ennen kauppaa oli ollut puhetta kondensiosta ja että hän olisi kertonut, että peltikaton alla olevassa muovissa oli ollut vuoto, josta lämmin ilma pääsi peltikattoon ja muuttui vedeksi.

Käräjäoikeus viittaa jäljempänä 4.1.3 kohdassa näytöstä todistaja Salttten kosteuden tasaantumisesta kertomaan.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Mitä tulee H. Nytttin asiantuntijalausuntoon 27.4.2015/10.7.2015 (K11), ilmenee lausunnosta, että H. Nyttt on tehnyt kiinteistöllä tarkastuksen ja että hänellä on ollut käytettävissä kantajien aiemmin teettämät tutkimukset ja saamat asiantuntijalausunnot. H. Nytttin asiantuntijalausunnossa on nyt kysymyksessä olevan virheväittämän osalta käytetty samaa kuvaa kuin Salttten

lausunnossa eikä H. Nytttin lausunnosta ilmene sitä, onko nyt kysymyksessä olevan virheväittämän osalta kysymys hänen omista havainnoistaan ja päätelmistään. Näin ollen mainitulla asiantuntijalausunnolla ei ole tämän kohdan osalta näyttöarvoa.

Asiassa on ollut siis erimielisyyttä siitä, oliko lämmöneriste vaihdettu niin sanotulla vanhalla osalla kokonaan vai vain aulan osalta. Vastaajien väittämän mukaan muussa ns. vanhassa osassa oli alkuperäinen katon lämmöneristys. Tältä osin käräjäoikeus toteaa, että asiassa esitetty näyttö on koskenut kylmän sivu-ullakon kohdalta tehtyjä havaintoja kattorakenteesta ja kylmän sivu-ullakon kautta otetusta näytteistä. Sivu-ullakko on niin sanotun aulan kohdalla. Mitään näyttöä muilta osin asiassa ei ole esitetty. Näin ollen asiassa on jäänyt näyttämättä, että vanhan osan yläpohjan lämmöneristystä olisi vaihdettu muualle kuin aulan kohdalle.

Toinen rakennetta koskeva erimielisyys on liittynyt siihen, oliko katon lämmöneristeessä höyrynsulku molemmin puolin lämmöneristettä ja aiheutuiko tästä ja kantajien väittämästä puutteellisesta ilmaraosta kosteutta ja kosteusvaurioita.

Katselmuksessa sivu-ullakolta tehtyjen havaintojen perusteella eristevillojen alla olevan höyrynsulkumuovin lisäksi eristevillojen päällä on ollut jonkinlainen yhtenäinen kate.
Kuten aiemmin selostetusta näytöstä on ilmennyt, todistaja Salttten on ottanut sisäilmatutkimuksia tehdessään näytteen tästä kohdasta. Testausselosteessa 19.3.2014 (K5b) näyte on kerrottu otetun "ilmansulkupaperista (rakennuspaperi)"; sisäilmatutkimusta koskevassa lausunnossa 21.3:2014 materiaalinäyte kerrotaan otetun "ilmansulkupaperista"; todistaja Salttten asiantuntijalausunnossa 3.6.2014 ja 10.6.2014 (K4) on todettu, että villojen päällä on muovipintainen höyrynsulkupaperi ja kuultaessa Salttten on kertonut, että villojen päällä on ollut höyrynsulku.
Käräjäoikeuden käsityksen mukaan sinänsä merkitystä ei ole sillä, mitä materiaalia tarkalleen ottaen lämmöneristeen päällä oleva kate on ollut, mikäli se estää kosteuden poistumisen ja aiheuttaa kosteutta. Kun todistaja Salttten on myöhemmin kohdassa 111.3 seinien höyrynsuluista kertomansa yhteydessä korostanut muovin vesihöyryvastusta verrattuna muihin materiaaleihin, asiassa herää kysymys siitä, oliko villaeristeen päällä oleva kate höyrynsulku. Kun vastaajat ovat väittäneet, että tervapaperi villojen päällä olisi toimiva ratkaisu ja kun villojen päällä olevan materiaalin laatu on jäänyt esitetyn näytön perusteella epätarkaksi, asiassa on jäänyt näyttämättä, että eristevillojen päällä olisi höyrynsulku.

Kuten myöhemmin kohdassa 111.3 on todettu, erilaiset materiaalit voivat kuitenkin osaltaan vähentää vesihöyryn pääsyä materiaalin läpi.

Sekä todistaja Kemtttsen että Salttten mukaan kattorakenteen tuuletus on ollut niukka. Todistaja Kemtttnen ei ole tarkemmin ottanut kantaa tuuletuksen riittävyyteen.
Sinänsä ilmeisen selvää kuitenkin on, että niukka tuuletus osaltaan vaikuttaa kosteuden poistumiseen rakenteesta.
Käräjäoikeudella ei ole ollut aihetta epäillä todistaja Salttten kertomaa havaintoa siitä, että villat olivat olleet aistinvaraisesti kostuneita. Mitä tulee materiaalitutkimuksiin, vaikuttaisi ilmeisen selvältä, että lämpöeriste ja höyrynsulkupaperi olisivat yhteydessä ulkoilmaan, kun yläkerran lämpöeristämättömästä sivu-ullakosta on avoin yhteys vanhan osan aulan kohdalla olevaan yläpohjaan. Kun todistaja Salttten on havainnut lämmöneristeiden olevan kostuneita, eivät ilmansulkupaperista todetut kasvustot selity yksinomaan ulkoilmayhteydellä.
Todistaja Kemtttsen kertomuksesta ei ole tarkemmin ilmennyt sitä, miksi sisäilmayhteys ei olisi tässä tapauksessa mahdollinen. Hän on todennut ainoastaan, että sisäilmayhteyttä ei ole todettu. Kun sivu-ullakossa on ovi ja sisäänkäynti yläkerran aulaan, ei aihetta ole epäillä todistaja Salttten kertomaa siitä, että todetut kasvustot olisivat yhteydessä sisäilmaan kulkuväylän kautta. Edelleen todistaja Salttten kertoman valossa alipaineen syntyessä mahdollista on, että mikrobit voivat päästä esimerkiksi epätiiviin höyrynsulkumuovin kautta takaisin myös sisäilmaan. Tähän nähden sisäilmayhteys on mahdollinen vaikka lähtökohtaisesti lämpimämpi ilma kulkeutuukin ylöspäin.

Vastaajat ovat väittäneet, että mikrobihavainnot olisivat liittyneet kondensaatioon, josta ostajat ovat olleet tietoisia. Käräjäoikeus ottaa myöhemmin kohdassa 4.1.6 kantaa näihin väitteisiin ja kiinteistön sopimuksenmukaisuuteen.

4.1.3 Oliko laajennusosan yläpohjan höyrynsulku virheellinen? (11)

Yleistä

Tämän rakennuksen väitetyn rakenteen osalta on ollut riidatonta, että höyrynsulku ei mene kurkihirren yli.
Erimielisyyttä sen sijaan on ollut siitä, oliko laajennusosan yläpohjan höyrynsulku virheellinen; aiheutuiko tästä kosteutta ja kosteusvaurioita ja liittyikö tämä asia ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa kerrottuun kondensioveteen.

Näytöstä

Katselmuksessa on voitu todeta, että laajennusosan yläkerran sisäkattoon oli tehty aukko, josta sisäpuolen rakenteita on ollut havaittavissa. Aukosta on ollut havaittavissa, että kurkihirren kohdalla on ollut tummempi kohta.

Vastaaja Raxxxn kertomuksesta on ilmennyt, että hän oli

liimannut höyrynsulun kurkihirteen kiinni, koska oli ajattelut höyrynsulkuun tulevan muutoin reikiä.

Todistaja Salttten kertoman mukaan höyrynsulku olisi tullut asentaa kurkihirren päältä, koska ulkoilman ja sisäilman kosteus pyrkii aina tasaantumaan ja etsii rakenteesta raon, tässä tapauksessa hirren yläpuolelta. Kylmällä lämmin ilma tiivistyy kosteudeksi. Todistaja Salttten mukaan kurkihirsi oli tästä syystä tummunut ja rakenteessa olevassa ilmansulkupaperissa oli ollut havaittavissa hometta. Edelleen Salttten mukaan kurkihirren mustuminen kertoi sen pitkäaikaisesta kostumisesta.

Todistaja Salttten kertomuksesta on ilmennyt, että kirjallisena todisteena esitetyssä testausselosteessa 8.6.2015 (K5a) yläpohjan materiaalinäyte (eristevilla) oli otettu laajennusosan yläpohjasta kurkihirren läheisyydestä. Testausselosteesta 8.6.2015 (K5a) ilmenee, että mesofiilisia hiiva- ja homesieniä on runsaasti (+++y) ja kserofiilisia sieniä erittäin runsaasti (++++). Aktimykeetteja eli sädesieniä näytteessä ei ole havaittu. Testausselosteesta ilmenee, että näyte on otettu 27.5.2015 ja että se on saapunut tutkimukseen 28.5.2015.
Edelleen testausselosteesta ilmenee rajauksena, että rakennusmateriaaleihin, jotka ovat kosketuksissa maaperän ja ulkoilman kanssa, kuten alapohjarakenteet ja lämmöneristeet, ei voida soveltaa raportissa käytettyjä tulkintaperiaatteita, varsinkaan jos niiden kautta ei tapahdu ilmavuotoja sisään.

Kirjallisena todisteena esitetystä rakennelupakuvista (K13) ilmenee, että yläpohjaa ei ollut tarkoitus toteuttaa alun perin kurkihirrellisenä. Laajennusosan korkeudeksi on merkittynä rakennuslupakuviin 2360. Edelleen rakennuslupapiirustuksista ilmenee, että yläpohjan (YP) rakenteeksi on merkitty mineraalivilla 300 mm, kosteudensulku, harvalaudoitus 22 mm, gyproc-levy 13 mm.

Kuten jo kohdassa 4.1.2 on todettu, Suomen rakentamismääräyskokoelmassa 1975 C2 (K 16) veden- ja kosteudenerityksestä on kohdassa 2.3.1 todettu, että kosteuden kerääntyminen kattorakenteisiin sisätiloista haitallisessa määrin on estettävä höyrynsulun tai riittävän tuuletuksen avulla.

Todistaja Kemtttnen ja todistaja Salttten ovat olleet laajennusosan kattorakenteen tuuletuksen riittävyydestä eri mieltä. Kuten aiemmin kohdassa 4.1.2, kumpikin todistaja on pitänyt tuuletusrakoa myös laajennusosalla niukkana. Todistaja Salttten mukaan tuuletusrako on ollut liian niukka ja koolauspuiden kohdan ilman kiertäminen estyi.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Käräjäoikeuden käsityksen mukaan merkitystä ei ole sillä, että

laajennusosan yläpohjaa ei ole tehty rakennusluvan mukaan. Oleellista on se, onko kosteuden kerääntyminen kattorakenteisiin sisätiloista haitallisessa määrin on estetty höyrynsulun tai riittävän tuuletuksen avulla.

Sekä todistaja Kemtttsen että Salttten mukaan kattorakenteen tuuletus on ollut niukka. Todistaja Kemtttnen ei ole tarkemmin ottanut kantaa tuuletuksen riittävyyteen.

Käräjäoikeudella ei ole ollut aihetta epäillä todistaja Salttten kosteuden tasaantumisesta kertomaa. Kun vastaaja Raxxxn kertoman mukaan höyrynsulku oli liimattu kiinni kurkihirteen ja kun kurkihirsi on tummunut ja sen läheisyydestä on eristevillasta havaittu kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa, ei käräjäoikeudella ole aihetta epäillä kantajien väittämää siitä, että höyrynsulku on epätiivis ja että kosteuden kerääntymistä kattorakenteisiin sisätiloista haitallisessa määrin ei ole estetty.

Käräjäoikeus viittaa edellä kohdassa 4.1.2 näytöstä Salttten kertomaan ja toteaa, ettei käräjäoikeudella ole ollut aihetta asiassa esitetyn perusteella kyseenalaistaa Salttten kertomaa siitä, että alipaineen syntyessä mikrobit pääsevät
kulkeutumaan huoneilmaan höyrynsulkumuovin rakojen kautta.

Edellä olevan perusteella laajennusosan höyrynsulun on selvitetty toteutetun virheellisesti.

Vastaajat ovat väittäneet, että mikrobihavainnot olisivat liittyneet kondensaatioon, josta ostajat ovat olleet tietoisia. Käräjäoikeus ottaa myöhemmin kohdassa 4.1.6 kantaa näihin väitteisiin ja kiinteistön sopimuksenmukaisuuteen.

4.1.4 Ulkoseinän rakenne (111.1-111.4)
Ulkoseinän tuulensuoja
Yleistä

Tämän kohdan erimielisyydet ovat tarkemmin koskeneet seuraavia seikkoja:

Oliko ulkoseinän tuulensuoja epäyhtenäinen? Aiheutuiko tästä kylmyyttä ja kosteutta? Oliko tuulensuoja asennettu rakennusluvan ja hyvän rakennustavan vastaisesti? Miten tuulensuoja olisi tullut asentaa?

Näytöstä

Kirjallisena todisteena esitetyistä valokuvista (K16) ilmenee, että ulkoseinän siniset tuulensuojalevyt on asennettu koolauspuiden väliin ja että koolauspuun ja tuulensuojalevyn jää pieni rako. Sama asia on voitu todeta tehdyssä katselmuksessa, jossa talon vuorilaudoitusta on avattu.

Kirjallisena todisteena esitetystä rakennuslupakuvista (K13) ilmenee, että ulkoseinien (US 1 ja US 2) rakenteeksi on merkitty seuraavaa: US1 Lomalauta 50 mm, ilmarako 12 mm, tuulensuoja 9 mm, mineraalivilla 150 mm, kosteudensulku, gyproc -levy 13 mm; U2 tuulensuoja 9 mm, mineraalivilla 150 mm, kosteudensulku, gyproc -levy 13 mm.

Suomen rakentamismääräyskokoelmassa 1975 C2 (K15) veden- ja kosteudeneristyksestä on kohdassa 2.2.4 on todettu, että ulkoseinän on oltava sellainen, ettei seinään tunkeutuvalla sade- ja sulamisvedellä, maaperän kosteudella tai sisätilasta tunkeutuvalla vesihöyryllä ole haitallisia vaikutuksia seinään ja siihen liittyviin rakenteisiin.

Kirjallisena todisteena esitettyyn todistaja Salttten laatimaan asiantuntijalausuntoon 3.6. ja 10.6.2014 (K4) on kirjattu, että talon laajennusosan tuulensuojalevy on asennettu koolausten väliin ja että tuulensuoja ei ole näin yhtenäinen. Lausunnon mukaan koolauspuiden ja tuulensuojalevyjen välistä pääsee tuuli ja talvella kylmä ilma seinien eristetilaan ja siten viilentämään ulkoseinien ja lattioiden sisäpintoja. Lausunnossa on viitattu RYL rakennusalan yleisten laatuvaatimusten 1990 kohtaan 23.2, joka lausunnon mukaan kuuluu seuraavasti "Tuulensuojatarvike on kiinnitettävä ja saumattava siten, että tuulensuoja muodostaa katkeamattoman ja tiiviin eristekerroksen."

Todistaja Salttten kertoman mukaan tuulensuojalevyjen välistä pääsevä kylmä ulkoilma seinään vaikutti sisäilmasta tulevan lämpimän ilman tiivistymiseen kosteudeksi. Mikäli höyrynsulku ei ollut tiivis, kosteus pääsi rakenteeseen.

Kirjallisena todisteena esitetyssä omakotitalon osittaisessa kuntotutkimuksessa 17.7.2013 (KS) on todettu, että tuulensuojan tiivistäminen on suositeltavaa. Samassa kuntotutkimuksessa on todettu, että tuulensuojalevyjen saumakohtiin on ollut asennettuna sauman uha, joka oli ollut irti alustastaan ja paikoin saumanauha ei peittänyt levyjen saumakohtia. Kuntoraportin kuvista ilmenee, että tuulensuojalevyjen välissä on ollut rakennetta avatessa tumma saumanauha ainakin liitoskohdassa. Kuntotutkimuksen tehneen todistaja Ritttsen kertomuksesta on ilmennyt, että tutkimuksessa oli avattu muutama tarkastuspaikka ja että tutkimus oli keskittynyt laajennusosaan ja liitoskohtaan.
Tuulensuojalevytystä ei todistaja Ritttsen mukaan ollut käyty läpi muualta kuin liitoskohdasta, jossa oli näkynyt vaurioita tuulensuojaeristyksessä.

Todistaja Kemtttsen lausunnossa 9.10.2014 (V3) on todettu, että laajennusosan ulkoseinälaudoituksen takana tuulensuojalevy rakenneavauskohdissa ei ole tiivis levysaumoissa, vaakapuiden (koolauksen) ja

alajuoksupuuliittymän kohdalla. Todistaja Kemtttsen mukaan tuulensuojalevytys on ollut hyväkuntoista eikä siinä ole ollut vaurioita. Myös todistaja Kemtttsen mukaan
ongelmakohtana on koölauksien kohtiin paikoin jäävä rako, jonka seurauksena kovalla tuulella ilmavirtaukset voivat tunkeutua raoista. Talvella kylmä ilma pääsee jäähdyttämään mineraalivillaa. Todistaja Kemtttsen mukaan yksittäisillä raoilla ei välttämättä ollut merkitystä ja ilman tarkempia mittauksia asia jäi arvailujen varaan.

Todistaja Metttaln mukaan merkitystä ei ollut sillä, että tuulensuojalevytys oli tehty koolausten väliin. Todistaja Metttaln kertoman mukaan pienillä raoilla tuulensuojalevytyksessä ei ollut merkitystä ja että tuulensuojalevytys toimi tästä huolimatta tarkoituksenmukaisesti.

Raxxx, joka on itse rakentanut laajennusosan ja korvannut vanhalta osalta huonokuntoisia hirsiä puurungolla, on kertonut, että hän oli käyttänyt 25 mm tuulensuojalevyjä, joita oli ollut vaikea laittaa koolausten päälle. Raxxx oli kertomansa mukaan kysellyt asiaa rakennusmestareilta. Edelleen Raxxxn mukaan rakennusvalvonta oli käynyt joka vaiheessa tarkastamassa työn ja lisäksi sattumalta vanhojen rakennusten kunnostamiseen perehtynyt Panu Kaila oli halunnut tullut kuvaamaan työtä. Raxxxn mukaan kaikki olivat olleet sitä mieltä, että tuulensuojalevyt saattoi asentaa koolausten väliin.

Vexxxsen kertoman mukaan talossa oli ollut kylmä ja siellä oli vetänyt laajennusosan nurkista sekä alakerrassa että yläkerrassa. Bjöxxxin kertomasta on ilmennyt, että yläkerran laajennusosan makuuhuone oli ollut alun perin heidän pienen poikansa huone, mutta koska huone oli ollut vetoisa, oli huoneita vaihdettu. Bjöxxxin kertoman mukaan liitoskohta oli tuntunut kylmältä ja lisäksi pistorasioista veti. Jos olohuoneen sohvalla oli istunut pitkään, vedon oli huomannut. Bjöxxxin mukaan hän oli lainannut työpaikaltaan lämpökameran, jota hän ei ollut sinänsä ammattinsa puolesta käyttänyt tai saanut käyttöön erityistä käyttökoulutusta. Bjöxxxin mukaan lämpökameralla otettu kuva (K16) liitoskohdasta oli ainoa kohta, jossa oli merkittävä kylmä kohta. Bjöxxxin muistaman mukaan myös vintillä oli ollut yksi kohta ja lisäksi Bjöxxxin kertoman mukaan hän oli varmaankin ottanut myös pistorasioista kuvia.

Kirjallisena todisteena esitetyistä lämpökamerakuvista (K16) ilmenee, että kuvat on otettu 22.3.2013 ja että kuvien perusteella kuvauskohteen kylmin kohta lattiarajassa on ollut
+7 astetta. Kuviin liittyvän pohjapiirustuksen merkintöjen mukaan kuvia ei olisi otettu ulkoseinistä, vaan olohuoneen ja keittiön välisten sisäseinien kohdalta talon liitoskohdasta, josta on kysymys kohdassa 111.4.

Raxxxn mukaan talo ei olisi ollut vetoisa. Raxxxn mukaan eteisen lämpöpatteria oli pidetty päällä vain kylmillä ilmoilla. Keittiön lämpöpatteri ei ollut koskaan päällä. Raxxxn mukaan talon energiankulutus oli ollut pieni, noin 12 000 - 14 000 KWh/vuosi. Raxxxn mukaan hän ei ollut havainnut talon vanhan osan ja laajennusosan välisessä liitoskohdassakaan vetoa, ei itse eikä mittarilla. Raxxxn kertoman mukaan hän oli aikanaan lainannut työpaikaltaan lasermittarin mitatakseen talon lämpötiloja. Tämän hän oli kertomansa mukaan tehnyt huvin vuoksi ja oli mittarilla havainnut, että ikkunat olivat aivan vähän "falskanneet".

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Asiassa on selostetun näytön perusteella selvitetty, että tuulensuojalevyt on asennettu koolauspuiden väliin ja että koolauspuun ja tuulensuojalevyn jää näin asennettuna pieni rako.

Asiassa esitetyn perusteella rakennusluvassa ei ole tarkemmin määritelty sitä kuinka tuulentuojalevyt on tullut asentaa.
Myöskään rakentamisaikana voimassa olleessa rakentamismääräyskokoelmassa ei asiassa esitetyn perusteella ole ollut määräyksiä tuulensuojauksesta tai tuulensuojalevytyksestä.

Asiassa kuullut todistajat ovat olleet eri mieltä siitä, mikä merkitys edellä mainituilla raoilla on. Todistaja Salttten kertoman perusteella raoilla ja niiden välistä kulkeutuvalla kylmällä ilmalla ei ollut kosteusteknistä merkitystä, jos rakennuksen höyrynsulku oli tiivis. Salttten kertoman perusteella tuulensuojalevyt olisi joka tapauksessa asennettu hyvän rakennustavan vastaisesti. Todistaja Metttaln kertoman mukaan pienillä raoilla ei olisi ollut kokonaisuuden kannalta merkitystä ja Raxxxn kertoman mukaan hänen asentamisratkaisunsa olisi rakennusaikana ollut rakennusvalvonnan hyväksymä. Salttten väitettä on tukenut Salttten omassa lausunnossaan viittaama rakennusalan yleisten laatuvaatimusten 1990 kohta 23.2 (tuulensuoja seinissä ja yläpohjissa), jonka mukaan tuulensuoja oli kiinnitettävä ja saumattava siten, että tuulensuoja muodostaa katkeamattoman ja tiiviin eristekerroksen. Saumaus viittaa siihen, ettei raollinen asennustapa olisi vastannut yleisiä laatuvaatimuksia rakennusaikana. Toisaalta todistaja Ritttsen kuntotutkimusraportin mukaan (KS) tuulensuojalevyissä on ollut alun perin ainakin liitoskohdassa asennettuna saumanauha saumakohdissa, jotka eivät kuitenkaan olisi olleet täysin peittäviä.

Mitä tulee rakennuksen kylmyyteen, sinänsä selvänä voidaan pitää, ettei 1990-luvulla rakennetun laajennusosan ja vanhan osan lautarakenteen seinät ole saaneet vetää tai päästää kylmyyttä sisään. Kantajien kertoman mukaan rakennuksen

vanhalla osalla ei ollut ollut kylmyyttä. Oletettavaa on, että mikäli Bjöxxx olisi työpaikaltaan lainaamallaan lämpökameralla havainnut ilmavuotoja tai kylmiä tai viileitä kohtia rakennuksen nurkissa tai seinissä, olisi myös näistä otettu kuvia. Kuvia ei kuitenkaan ole muuta kuin vanhan osan ja laajennusosan liitoskohdasta, jota käsitellään jäljempänä. Kun edelleen ilmeistä lämpökamerakuvien perusteella on se, että liitoskota on ollut epätiivis ja kylmä, on Bjöxxxin ja Vexxxsen kertoma vetoisuus ja kylmyys voinut johtua liitoskohdasta.

Tuulensuojalevyjä ei ole asiassa esitetyn perusteella asennettu rakennusalan yleisiä laatuvaatimuksia noudattaen. Asiassa esitetyn näytön perusteella tästä ei olisi kuitenkaan aiheutunut kylmyyttä tai kosteutta rakennukselle.

Käräjäoikeus ottaa myöhemmin kohdassa 4.1.6 tarkemmin kantaa kiinteistön sopimuksenmukaisuuteen.

111.2 Julkisivurakenteen tuuletus, lahovauriot ja poistoaukot

Yleistä

Julkisivurakenteen osalta asianosaiset ovat olleet eri mieltä siitä, puuttuiko julkisivurakenteen takaa ilmarako ja oliko räystäillä julkisivujen ja räystään aluslautojen välissä asianmukainen tuuletusrako. Edelleen asianosaiset ovat olleet eri mieltä siitä, puuttuiko yläpohjasta poistoaukot ja siitä, aiheutuiko edellä mainituista rakenteista kosteutta ja kosteusvaurioita. Asiassa on ollut riitaista myös se, oliko hirsissä useampi kuin yksi lahovaurio ja oliko lahovaurio tai
-vauriot johtuneet puutteellisesta tuuletuksesta.

Näytöstä

Kirjallisena todisteena esitetystä rakennuslupakuvista (K13) ilmenee, ulkoseinien (US 1 ja US 2) rakenteeksi on merkitty seuraavaa: US1 Lomalauta 50 mm, ilmarako 12 mm, tuulensuoja 9 mm, mineraalivilla 150 mm, kosteudensulku, gyproc -levy 13 mm; U2 tuulensuoja 9 mm, mineraalivilla 150 mm, kosteudensulku, gyproc -levy 13 mm.

Kirjallisen todisteena esitettyyn todistaja Salttten laatimaan asiantuntijalausuntoon 3.6. ja 10.6.2014 (K4) on kirjattu, että julkisivulaudoituksen takaa puuttuu kokonaan ilmarako eli julkisivulaudoitus on pääosin aivan kiinni tuulensuojalevyissä. Lausunnon mukaan puute aiheuttaa sen, että verhouslaudoituksen sisäpuoli ei pääse tuulettumaan ja sisäpintaan muodostuu helposti mikrobikasvustoa ja vuorilaudoitus ei kestä yhtä pitkään kuin ilmaraollisessa rakenteessa. Lausunnossa on edelleen todettu, että rakennepiirustukseen kirjoitetussa rakennekohdassa on

ulkoseinään (US 1) merkitty 12 mm ilmarako ja että . sokkelileikkauspiirustuksessa ei tätä rakoa ole lainkaan, mutta ulkoseinärakenteen osalla on velvoittava tämä rakenne. Lisäksi Salttten lausunnossa on todettu, että julkisivulaudoituksen ja räystään aluslautojen välissä ei ollut kunnon tuuletusrakoa ja poistoilmanaukkoja ei ollut lainkaan.

Lausunnossa on viitattu RIL 107-1989 eli rakennusinsinööriliiton ohjeisiin rakennuksen veden ja kosteuden eristyksestä ja on todettu, että ohjeissa on sanottu muun muassa että tuuletusrakojen minimileveyden tulee olla vähintään 20 mm; tuuletustilan minimiarvoja ei saa missään kohdassa alittaa ja että poistoaukkojen suuruus (poikkileikkausala) täytyisi olla vähintään 2,5 promillea katon pinta-alasta.

Todistaja Salttten on häntä kuultaessa vahvistanut käsityksensä siitä, että ulkoseinän tuuletus on riittämätön. Salttten mukaan ulkolaudoitus oli kiinni tuulensuojalevyssä ja ainoa osa joka ulkoseinästä tuulettui, oli ulkoseinän leveämpien lautojen välissä oleva 8 mm rako, jonka päällä oli rima. Salttten mukaan tuuletusraon tuli olla 20 mm. Edelleen Salttten kertomuksesta on ilmennyt, että hänen mukaansa räystään alla olisi tullut olla 20 mm rako eli julkisivulaudoitus olisi tullut olla katkaistuna 2 cm ennen räystästä.
Puutteellisesta seinän tuuletuksesta seurasi, että seinä alkoi kostumaan ja homehtumaan. Salttten mukaan hänen toimestaan seinästä ei ollut otettu näytettä, mutta Rittttalo Oy oli ottanut yhden näytteen jossa oli vahvoja viitteitä vauriosta.

Kirjallisena todisteena esitettyä mikrobianalyysia 10.2.2014 (K3) ja analyysivastausta 10.1.2014 (K7) on käsitelty aiemmin kohdassa 4.1.2. Mainituista ilmenee, että näyte nro 1 on otettu ulkoseinän liitoskohdasta, puusta ja paperista ja että analyysivastauksessa on todettu vahva viite vauriosta. Kuten aiemmin kohdassa 4.1.2 on todettu, näyte oli otettu 20.12.2013 ja vastaanotettu laboratorioon 27.12.2013. Todistaja Ritttsen kertomuksesta on ilmennyt, että näytteet oli laitettu minigrip
-pussiin ja oli säilytetty heidän toimistonsa jääkaapissa ennen lähettämistä. Todistaja Ritttsen kertomuksesta on ilmennyt, että hän ei pystynyt sanomaan oliko näytteenottokohdasta, liitoskohdan ulkoseinän alaosasta sisäilmayhteyttä, koska hänellä ei ollut tietoa höyrynsulun toimivuudesta.

Todistaja Ritttsen laatimassa omakotitalon osittaisessa kuntotutkimuksessa 17.7.2013 (K8) on ulkoseinärakenteiden (kohta 6) osalta todettu, että julkisivulaudoitus on alkuperäinen lomalaudoitus ja että laudoituksessa on paikoitellen kosteuden aiheuttamia läikkiä. Tarkastuksesta kirjatun mukaan ulkoseinässä on ollut mm. höyrynsulku, mutta julkisivun takana ei ole ollut ilmarakoa. Raportissa on todettu, että tämän rakennustyypin vastaavissa kohteissa on havaittu puutteita seinärakenteen tuuletuksessa ja että joissain kohteissa tämä on saattanut johtaa rakenteellisiin kosteusongelmiin ja mahdollisesti mikrobikasvuston syntymiseen. Edelleen raportissa on mainittu, että ulkoseinälaudoituksessa ei ole nykymääräysten mukaista tuuletusrimoitusta, joka osaltaan on saattanut johtaa julkisivun kosteusläikkiin. Lisäksi raportissa on todettu, että seinärakenteen liitoskohdan avaamisen yhteydessä havaittiin, ettei liitoskohta ole tiivis, mikä saattaa aiheuttaa lämpövuotoja rakenteessa ja kosteuden tiivistymistä liitoskohdassa rakenteiden sisällä.

Todistaja Kemtttsen lausunnosta (V3) ja kertomuksesta on ilmennyt, että hänen käsityksensä mukaan julkisivulaudoituksen tuuletus oli riittävä, koska ulkoseinälaudoituksessa oli aina ulomman riman alla alempien lautojen välissä yhtenäinen ilmarako koko laudan korkeudelta. Kemtttsen mukaan vuorilaudoituksessa tai seinässä ei ollut havaittavissa vaurioita. Villassa katselmuksessa havaittavissa ollut tumma kohta saattoi olla ilmavirtauksen mukana tullutta likaa tai nokea. Edelleen Kemtttsen mukaan vanhan osan rakennusajankohtana vallinneen hyvän rakennustavan sekä
oppikirjan ja käsikirjan mukaan ulkoseinälaudoituksessa ei ollut ilmarakoa. Laajennusosan osalta rakennuslupapäätös on edellyttänyt, että laajennusosa ulkonäön on oltava vanhan osan kaltainen. Todistaja Kemtttsen kertoman mukaan ongelmia tämän tyyppisessä laudoituksessa oli ilmennyt, kun oli alettu käyttämään lateksimaaleja. Kun kysymyksessä olevassa kohteessa on punamultamaali, laudoitus hengitti.
Todistaja Kemtttnen ei ole kiistänyt sitä, että lämmöneristeenä käytettävän mineraalivillan yleistyttyä lämmöneristeenä 1950-luvun ja 1960-luvun lopulla myös ulkovuorilaudoituksiin alettiin vähitellen jättää tuuletusrako. Rakennusmääräyksiin tuuletustakoa koskeva määräys oli todistaja Kemtttsen mukaan tullut vuonna 1999 voimaan tulleessa rakennusmääräyskokoelmassa C2 1998.

Kirjallisena todisteena esitetystä rakennusluvan päätöspöytäkirjasta 19.9.1990 (V10) on todettu, että "Makuuhuoneen huonekorkeus on 236 cm mikä voitaneen RaKA 83 §:n mukaan hyväksyä, koska kysymyksessä on vanhan, kulttuurihistoriallisesti arvokkaassa ympäristössä olevan rakennuksen laajentaminen vanhan osan mitoituksesta lähtien. --- Museoviraston lausunnossa on ehtoja, joiden mukaiseksi suunnitelmat ovat ulkoisilta osiltaan muutettu. --­ Rakennustöitä ei saa aloittaa ennen kuin pääpiirustukset on yksityiskohtaisesti tarkastettu rakennusvalvontavirastossa, Märkätilojen rakenteiden suunnitteluun, alkuperäisen ja uuden alapohjan tuulettumiseen tulee kiinnittää erityistä huomiota lahovaurioiden estämiseksi. "

Katselmuksessa vuorilaudoitusta on irrotettu neljästä eri kohtaa: laajennusosan pohjoispuolen päädystä, länsipuolen liitoskohdasta ja kahdesta kohdasta itäpuolelta. Pohjoispuolen seinässä seinän alaosassa olevassa villassa oli havaittavissa

tummaa. Liitoskohdan kohdalta irrotetussa seinälaudassa on ollut koolauspuun kohdalla koolauspuun levyinen tumma jälki laudan alaosassa. Muilta osin irrotetut laudat ja näkyvissä olevat lämpöeristeet ovat näyttäneet normaaleilta. 'Länsipuolen seinällä on yhdessä kohdassa ollut havaittavissa myös läikkiä, joista on kuva osittaisessa kuntotutkimuksessa (KS) sivulla 14.

Edellä kerrotun eritysvillan tummuuden osalta todistaja Kemtttsen mukaan kysymys voi olla liasta, noesta tai muusta ulkoilman kautta tulleesta aineesta. Todistaja Salttten mukaan tummuus liittyi ilman liikkumiseen: jos ilma ei liikkuisi, ei eritysvilla tummenisi. Salttten mukaan hän ei kuitenkaan väittänyt, että kysymys olisi homeesta.

Kirjallisena todisteena esitetyssä todistaja Salttten laatimassa asiantuntijalausunnossa 3.6. ja 10.6.2014 (K4) on todettu, että vanhalla puolella seinässä alareunassa on ollut avatussa kohdassa lahovaurioita ja että tässä kohdassa sokkelikorko on ollut hyvin matala.

Poistoaukkojen osalta katselmuksessa on ollut havaittavissa, että rakennuksen kummassakin päädyssä on yläkolmioissa poistoaukot. Todistaja Salttten mukaan poistoaukot olivat liian pieniä.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Poistoaukkojen osalta asiassa on väitetty, ettei niitä olisi lainkaan. Kuten edellä on näytön osalta todettu, on katselmuksessa ollut havaittavissa, että rakennuksen kummassakin päädyssä on yläkolmioissa poistoaukot. Näin ollen asiassa on jäänyt näyttämättä, että yläpohjasta olisivat puuttuneet poistoaukot. Kun asiassa ei ole väitetty, että poistoaukot olisivat olemassa, mutta ne olisivat liian pieniä, ei käräjäoikeus voi ottaa kantaa tähän seikkaa.

Mitä tulee hirsien lahovaurioihin, asiassa on ollut erimielisyyttä siitä, oliko hirsissä useampi kuin yksi lahovaurio ja oliko lahovaurio tai -vauriot johtuneet puutteellisesta tuuletuksesta. Asiassa ei ole esitetty muuta näyttöä väitetyistä lahovaurioista kuin edellä näytön osalta selostettu todistaja Salttten asiantuntijalausunto 3.6. ja 10.6.2014, jossa on mainittu, että vanhalla puolella seinän alareunassa on ollut avatussa kohdassa lahovaurioita. Kun yleisesti tunnettua on, että vanhojen hirsirakennusten hirsissä saattaa erityisesti alimmissa hirsissä olla lahovaurioita ja kun edellä mainitussa lausunnossa on nimenomaan viitattu sokkelikoron erityiseen mataluuteen, asiassa on jäänyt näyttämättä, että rakennuksen hirsissä olisi lahovaurioita muualla kuin asiantuntijalausunnossa mainitussa kohdassa ja että tämä lahovaurio olisi aiheutunut puutteellisesta seinärakenteen tuuletuksesta.

Mitä tulee julkisivurakenteen takana olevaan ilmarakoon on asiassa selostetun yhdensuuntaisen näytön perusteella '
selvitetty, että julkisivurakenteessa ei ole ollut muuta ilmarakoa
kuin kapeampien rimojen alla. Sinänsä selvänä voidaan pitää sitä, että laajennusosan on tullut näyttää ulkoapäin samanlaiselta kuin aiemmin ja että museovirasto on antanut toteutuksesta ohjeita. Toisaalta käräjäoikeuden käsityksen mukaan selvänä voidaan pitää myös sitä, että muilta osin rakenteet on tullut toteuttaa voimassa olevien määräysten mukaan ja rakennusaikana hyväksytyn rakennustavan mukaan.

Veden- ja kosteudeneristämistä koskevissa rakentamismääräyksissä C2 (12.11.1975, voimaan 1.7.1976) ei näyttäisi olevan olleen laajennusosan rakentamisaikana määräyksiä tuuletusvälistä, toisin kuin todistaja Kemtttsen viittaamissa, nämä määräykset korvanneissa ohjeissa 1998, jotka ovat tulleet voimaan 1.1.1999. Asiassa esitetyistä rakennuslupakuvista (K13) ei ilmene muuta julkisivurakenteesta kuin että kysymys on lomalaudasta (50 mm) ja että US1 on rakennuslupakuvien mukaan ollut laajennusosan ulkoseinä, jonka osalta on aiemmin kerrotuin tavoin maininta 12 mm ilmaraosta. Tällaista ilmarakoa ei julkisivurakenteessa asiassa esitetyn näytön perusteella ole ollut.

Mitä tulee räystäiden julkisivujen ja räystään aluslautojen väliseen tuuletusrakoon, ei asiassa ole tästä seikasta esitetty muuta näyttöä kuin todistaja Salttten asiantuntijalausunto ja kertomus, jonka mukaan räystään alla olisi tullut olla 20 mm rako eli julkisivulaudoitus olisi tullut olla katkaistuna 2 cm ennen räystästä. Kun sinänsä johdonmukaisesta vaikuttaa, että ilman kulkemiseksi julkisivulaudoituksessa tulisi olla sekä alhaalla että ylhäällä raot, ei käräjäoikeudella ole ollut aihetta epäillä todistaja Salttten kertomaa.

Edellä kohdassa näytöstä selostetun todistaja Salttten asiantuntijalausunnon 3.6. ja 10.6.2014 (K4) mukaan julkisivulaudoituksen takaa puuttuvasta ilmaraosta aiheutui riski siitä, että verhouslaudoitukseen muodostuu helposti
mikrobikasvustoa ja ettei vuorilaudoitus kestä yhtä pitkään kuin ilmaraollisessa rakenteessa. Ulkoverhouslaudoitus on asennettu 1990-luvulla, mihin nähden ne ovat jo vähintään noin 20 vuotta vanhoja. Siltä osin kun ulkoseinäverhouksessa on näkynyt ulkopuolella läikkiä, ei läikkiintyneen ulkoverhouslaudoituksen tarkemmasta kunnosta tai läikkien
syystä ole esitetty tarkempaa selvitystä. Kaikki katselmuksessa irrotetut laudat ovat silmämääräisesti näyttäneet
hyväkuntoisilta eikä niissä eikä niiden takana olevissa rakenteissa ole ollut havaittavissa esimerkiksi mikrobikasvustoa eikä villojen tai muiden rakenteiden ole väitetty olleen kostuneita, liitoskohtaa lukuun ottamatta. Liitoskohtaa käsitellään jäljempänä kohdassa 111.4. Asiassa

esitetyn näytön perusteella julkisivurakenteen puuttuvasta ilmaraosta ei olisi aiheutunut kosteutta rakennukselle.

Käräjäoikeus ottaa myöhemmin kohdassa 4.1.6 kantaa kiinteistön sopimuksenmukaisuuteen.

111.3 Höyrynsulut

Yleistä

Tämän kohdan erimielisyydet ovat tarkemmin koskeneet seuraavia seikkoja:
Oliko höyrynsulku ollut epätiivis ulkoseinässä välipohjan kohdalla ja oliko höyrynsulku puuttunut vanhalta osalta siltä osin kuin hirsiä oli korvattu puurakenteella? Voiko gyproc-levy tai vastaava tiivis pinta toimia höyrynsulkuna? Oliko kylpyhuoneen katon kosteussulku jäänyt limittämättä seinien kosteussulkuun? Oliko talon alakerran pikku-WC kosteuseristetty märkätila vai ei ja olisiko sen kohdalla tullut olla höyrynsulku vai ei? Aiheutuiko näistä kosteutta tai kosteusvaurioita?

Asiassa on ollut riidatonta, että märkätilojen seiniin ei ole tullut asentaa höyrynsulkua, mikä on liittynyt siihen, ettei rakenteessa saa olla kahta läpäisemätöntä pintaa.

Näytöstä

Raxxxn kertoman mukaan hän oli asentanut ns. vanhalle osalle höyrynsulut kohtiin, joista hirret oli poistettu ja korvattu lautarakenteella, kääntäen höyrynsulun reunat. Raxxxn mukaan hänen muistamansa mukaan rakentamisaikana oli oltu sitä mieltä, ettei hirsirakenteeseen tarvinnut laittaa höyrynsulkua. Edelleen Raxxxn mukaan hän oli tehnyt ns. laajennusosaan ylä- ja alakertaan erilliset höyrynsulut.

Kirjallisena todisteena esitetyssä H. Nytttin asiantuntijalausunnossa 27.4.2015 (K12) on vastattu kysymykseen "Mitä rakennusvirheitä, vaurioita ja muuta pakollista korjattavaa talossa on?" kohtana 5: "Ulkoseinien puutteellinen höyrynsulku. Osassa seiniä höyrynsulku on ja osassa ei (kuva 6). Kaikissa villaeristeissä seinissä täytyy määräysten/ohjeiden mukaan olla höyrynsulku, joko höyrynsulkumuovi, alumiinipaperi (sauna) tai vedeneristys/kosteussulku (laatoitetuissa märkätiloissa)." Asiantuntijalausunnon viimeisenä on kuva nro 5, jonka teksti kuuluu "Nurkassa ei ole lainkaan höyrynsulkua". Kuvasta ei ilmene mistä nurkasta se on kuvattu eikä kuvasta ole tehtävissä havaintoja toisaalta höyrynsulusta tai sen puuttumisesta.

Kirjallisena todisteena esitetystä todistaja Salttten asiantuntijalausunnosta 3.6.2014 ja 10.6.2014 (K4) on todettu, että "Välipohjan kohdalla...lisäksi ei sisäpuolen höyrynsulku ollut tiivis. Ilmeisesti kahta höyrynsulkua (yläkerta ja alakerta) oltiin pyritty liittämään toisiinsa teippaamalla, mutta teippi oli sen laatuista, että se oli jo irronnut. Tässä kohdassa on kaksi virhettä ja ongelmaa, eli sisäpuolen höyrynsulku ei ole tiivis eikä ulkopuolen tuulensuojalevy pidä ilmaa". Salttten asiantuntijalausunnossa on viitattu RYL 1990 eli rakennusalan yleisten vaatimusten kohtaan 23.1, joka lausunnon mukaan kuuluu "23.1 Höyrynsulku seinissä ja yläpohjissa. Höyrynsulun kiinnitys ja saumaus on suoritettava siten, ettei vesihöyry pääse tunkeutumaan ulompana oleviin rakenteisiin." Edelleen lausunnossa on viitattu RIL 107-1989 rakennuksen veden- ja kosteudeneritysohjeisiin, joissa lausunnon mukaan sanotaan muun muassa seuraavaa: Rakennusten on oltava sellaisia, ettei niihin rakennuksen ajatellun käyttöiän aikana kerry diffuusin tai ilmavirtausten takia haitallisessa määrin vettä.
Puurunkoiseen seinään asennetaan höyrynsulku, joka on samalla ilmansulku.[...]Ulkoseinän on oltava ilmanpitävä ja että höyrynsulun saumojen on oltava tiiviitä. Rakenteissa, joissa ilmavuotojen vaikutus voi olla suuri (puurakenteet), kiinnitetään erityistä huomiota kaikkien liitoskohtien tiiviyteen."

Niin sanotun vanhan osan osalta todistaja Salttten laatimassa asiantuntijalausunnossa 21.10.2014 (K10) on todettu, että "tämän lisäksi havaittiin erityisesti 1.12.2014 tehdyssä tarkastuksessa, ettei vanhassa ole puurunkoisissa ja villaeristeisissä seinissä lainkaan höyrynsulkua eikä edes ilmansulkua muualla kuin vanhan osan päätyseinässä, mikä on selvä rakennusvirhe." Lausunnossa on aiemmin todettu, että talon ulkoseinärakennetta avattiin talon vanhalla osalla yhteensä kolmesta eri kohdasta ja kahdesta kohdasta tutkittiin ulkoseinärakennetta työntämällä seinän sisään piikki.
Lausunnon mukaan kaikki nämä viisi kohtaa on merkitty power point -esityksen pohjapiirrokseen.

Käräjäoikeus toteaa, että edellä mainittua power point -esitystä ei ole esitetty todisteena. Kirjallisena todisteina esitettyjen valokuvien (K16) perusteella talon ns. vanhaa osaa olisi avattu ainakin kylpyhuoneen vastaiselta seinältä ja sen viereisestä kulmasta, alakerran pikku-wc:n kohdalla. Pikku-wc:n kohdalla ei ole avatussa rakenteessa näkyvissä höyrynsulkua.
Katselmuksen yhteydessä Raxxx on kertonut, että vanhan osan kylpyhuoneen kohdalla vanha hirsiseinä kulki kylpyhuoneen sisäseinän puolella eli siten että osa päätyseinästä ja että wc:n ja kylpyhuoneen vastainen ulkoseinä ei ollut ollut alun perinkään hirsiseinä.
Katselmuksessa on ollut havaittavissa, että vuorilaudan alla kylpyhuoneen kohdalla on ollut lautaseinän päällä vanhaa tuulensuojapaperia. Vastaajien kirjallisena todisteina esitetyistä valokuvista (V4, V5 ja V7) ilmenee, että korjaustöitä on tehty vanhalla puolella eteläpäädyssä ja talon itäpuolella, pikku-wc:n ja kylpyhuoneen kohdalla. Kuvan (V5) mukaan eteläpäädyssä

ei olisi ollut kuin osittain hirsirunko korjaustyötä tehdessä. Kuvista ei kuitenkaan ilmene, milloin ja missä vaiheessa työtä kuvat on otettu.
Todistaja Salttten ja todistaja Kemtttsen yhdensuuntaisista kertomuksista on ilmennyt, että höyrynsulun tarkoituksena oli estää lämpimämmän ja kosteamman sisäilman pääsyn rakenteen sisään.

Todistaja Salttten kertomuksesta on ilmennyt, että villaeristeisessä seinärakenteessa tulee ehdottomasti olla höyrynsulku, koska villaeriste, toisin kuin hirsirakenne purueristeineen, kostui kun kylmällä ilmalla lämpimässä sisäilmassa oleva kosteus pyrki tasautumaan rakenteiden läpi. Salttten mukaan villaeristeisessä seinässä tuli olla höyrynsulkumuovi. Salttten mukaan haitallisempaa oli se, että höyrynsulku oli jossain kuin se, ettei sitä ollut ollenkaan.

Todistaja Ritttsen kertomasta on ilmennyt, että hän ei osannut sanoa sitä, oliko höyrynsulku ollut tiivis. Tarkastaessaan rakennusta, oli sitä avattu muutamasta kohtaa, joissa höyrynsulku ei ollut ollut tiivis. Todistaja Ritttsen laatimassa Omakotitalon osittaisessa kuntotutkimuksessa 17.7.2013 (KS) on höyrynsulkumuovin osalta mainittu sivulla 7, että liitoskohdan sisällä olevaa höyrynsulkumuovia ei olla tiivistetty teippaamalla.

Todistaja Kemtttsen kertomuksesta ei ole ilmennyt hänen käsitystään siitä oliko höyrynsulku ollut epätiivis ulkoseinässä välipohjan kohdalla ja oliko höyrynsulku puuttunut vanhalta osalta siltä osin kuin hirsiä oli korvattu puurakenteella taikka hänen havaintojaan näistä. Todistajan Kemtttnen on häntä kuultaessa viitannut nykyisin voimassa olevan kosteutta koskevien rakennusmääräysten (C2 1998) kohtaan 1.4.2, jossa on todettu, että sisäilman vesihöyryn haitallisen konvektion estämiseksi tulee rakennuksen vaipan ja sen yksityiskohtien olla niin tiiviitä läpikulkevien ilmavuotojen suhteen, että syntyy edellytykset pitää rakennus pääsääntöisesti alipaineisena. Kemtttsen mukaan rakentamismääräyksessä ei puhuttu höyrynsulusta, vaan ilmansulusta, jonka osalta Kemtttsen mukaan korjausajankohdan RT-kortissa oli todettu, että ilmansulkuna voi toimia myös rakenteen sisäpinnassa oleva materiaali.
Kemtttsen mukaan kipsilevyä oli yleisesti käytetty ilmansulkuna.

Myös todistaja Metttaln mukaan gyproc -levy maalattuna riittää höyryn/ilmasulkuna.

Todistaja Salttten mukaan kipsilevyä eli gyproc-levyä ei voinut käyttää höyrynsulkuna, koska muovin kosteudenläpäisy oli 500 ja kipsilevyn vain 0,5, mikä tarkoitti sitä, että muovi piti 1000 kertaa paremmin kosteutta.

Mitä tulee rakennuksen pikku-wc:n höyrynsulkuun, on katselmuksessa ollut havaittavissa, että alakerran pikku-wc, joka on kylpyhuoneen vieressä, on ollut noin puoliväliin laatoitettu yläosan ollessa maalattu. Raxxxn kertoman mukaan hän oli sivellyt väritöntä kosteussulkuainetta, samaa mitä kylpyhuoneeseen, myös pikku-wc:n seiniin. Todistaja Salttten mukaan kosteudensulku oli tehty kylpyhuoneessa oikein ja hänen kertomuksestaan on ilmennyt, että kosteudensulkuna oli yleisesti käytetty vihreän ja sinertävän kosteudensulun lisäksi myös väritöntä kosteudensulkua.
Todistaja Salttten mukaan kosteudensulkua ei maalata, koska lateksimaalia käytettäessä syntyy kaksi läpäisemätöntä kaivoa päällekkäin. Todistaja Salttten mukaan jos kosteudensulun maalasi, se saattoi korkata irti. Jossain tapauksissa tietyillä maaleilla tällainen ratkaisu saattoi todistaja Salttten mukaan toimia.
Katselmuksessa kylpyhuoneen kattopaneeleita on irrotettu. Höyrynsulkumuovia ei havaittu liitetyn kylpyhuoneen seinään katonrajassa. Kylpyhuoneen katon yllä on ollut havaittavissa tyhjä tila eli kylpyhuoneen kattoa on laskettu. Raxxxn kertomuksesta on ilmennyt, että hänen mukaansa kattoa oli laskettu noin 30-40 cm ja yläpuolelle oli jäänyt vanha katto. Raxxxn muistaman mukaan höyrynsulku oli lähtenyt laattaseinästä ja oli mennyt taaempaan hirsiseinään. Todistaja Salttten mukaan laatan takana ei ollut höyrynsulkumuovia, mikä oli oikea ratkaisu. Todistaja Salttten mukaan höyrynsulku olisi pitänyt limittyä edellisestä huoneesta kylpyhuoneen laattojen taakse, jotta se olisi tiivis. Todistaja Salttten mukaan höyrynsulku oli nyt kuitenkin jäänyt roikkumaan, mikä tarkoitti sitä, että kosteutta pääsi rakenteisiin.

Ns. laajennusosan rakentamisaikana voimassa olleiden rakentamismääräysten C2 (12.11.1975) kohdan 2.1.2 mukaan rakenteet on suunniteltava niin, että rakenteisiin kerääntyvä kosteus ja sen poistaminen ei saa rakentamisaikana aiheuttaa kohtuutonta haittaa rakenteille tai rakennuksessa olijoille.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Asiassa esitetyn näytön perusteella ainoastaan villaeristeissä ja kosteudeneristämättömissä tiloissa on tullut olla höyrynsulku, toisin sanoen vanhalla hirsiseinällä ei asiassa esitetyn perusteella ole tullut olla höyrynsulkua. Mitä tulee edellä näytön osalta selostettuun Nytttin asiantuntijalausuntoon 27.4.2015 (K11), ei lausunnosta ilmene, mistä kohdista siinä kerrotut havainnot on tehty eikä kuvasta näy väitetyksi tehtyä havaintoa. Tähän nähden ja edellä aiemmin kerrotun perusteella Nytttin
asiantuntijalausunnossa esitetyllä ei ole asiassa mitään näyttöarvoa.

Mitä tulee alakerran pikku-wc:hen, on se Raxxxn kertoman mukaan rakennettu samalla tavalla kuin märkätila eli sen seiniin on sivelty kosteudeneristettä. Tätä tukee osittain se, että wc on kunnostettu samaan aikaan kuin kylpyhuone ja on osittain laatoitettu. Todistaja Salttten kertoman valossa kosteudeneristettä ei pitäisi maalata, mutta toisaalta hänen kertomansa mukaan maalaaminen ei ollut täysin poissuljettu eikä välttämättä toimimaton vaihtoehto. Asiassa esitetyn näytön perusteella alakerran pikku-wc on ollut kosteuseristetty tila, jonka kohdalla ei ole tullut olla höyrynsulkua.

Mitä tulee höyrynsulkujen puuttumiseen vanhalta osalta siltä osin kuin hirsiä on poistettu, ei Salttten laatimasta asiantuntijalausunnosta 21.10.2014 (K10) tai hänen kertomastaan ole ilmennyt, mistä kohdista vanhaa osaa havainnot oli tehty. Kuten edellä näytön osalta on todettu, Raxxxn kertomuksesta on ilmennyt, että kylpyhuoneen kohdalla alkuperäinen hirsiseinä meni kylpyhuoneen toisella puolella ja että itäpuolella ns. vanhalla osalla on vanhaa lautarakennetta. Raxxxn kertomusta on tukenut katselmuksessa tehdyt havainnot vanhasta ilmasulkupaperista ja osittain vastaajien valokuvat, joista ei siis ole ilmennyt missä vaiheessa työtä ne on otettu. Kun Raxxxn kertoman mukaan hän oli korvattujen hirsien kohdalle asentanut villaeristeiseen seinään höyrynsulun sen taittaen reunat ja kun asiassa esitetyn näytön perusteella mahdollista on, että havainnot on tehty pikku-wc:n kohdalta, jossa höyrynsulkua ei edellä aiemmin kerrotuin tavoin ole tullut olla tai kohdasta, jossa on ollut vanhaa lautarakennetta ja kun havaintojen paikasta ei ole ollut käytettävissä tarkempaa selvitystä, on asiassa jäänyt näyttämättä, että höyrynsulku on puuttunut vanhalta osalta siltä osin kuin hirsiä oli korvattu.

Katselmuksen ja todistaja Salttten edellä selostetun kertomuksen perusteella asiassa on selvitetty, että kylpyhuoneen katossa kosteussulkua ei ole liitetty kylpyhuoneen seinän kosteussulkuun. Höyrynsulku on tässä kohdassa ollut välipohjan kohdalla samalla epätiivis. Kun Raxxxn itsensä kertomasta on ilmennyt, että yläkerrassa ja alakerrassa on ollut erilliset höyrynsulut ja kun todistaja Salttten on edellä selostetussa asiantuntijalausunnossa kerrotuin tavoin havainnut, että ylä- ja alakerran höyrynsulkumuovin teippaukset ovat hänen havainnoimastaan kohdasta irronneet sekä pesuhuoneen kohdalla roikkuneet, on olettavissa, että höyrynsulun tila on sama koko laajennusosan osalta välipohjan kohdalla. Tähän nähden asiassa on näytetty, että höyrynsulku on epätiivis välipohjan kohdalla laajennusosan kohdalla ja vanhan osan osalta kylpyhuoneen katon kohdalla. Muilta osin vanhan osan osalta ei ole esitetty selvitystä höyrynsulun tarpeesta tai puutteesta välipohjan kohdalla.

Mitä tulee gyproc-levyn tai muun vastaavan tiiviin pinnan toimimiseen höyrynsulkuna, on nykyisin voimassa olevien rakentamismääräyksissä(1998 C2) kohdassa 4.1.1 todettu, että "ulkoseinän ja sen eri kerrosten sekä ulkoseinään liittyvien rakenteiden ja ulkoseinän liitosten vesihöyryvastuksen ja ilmatiiviyden on oltava sellainen, ettei seinän kosteuspitoisuus sisäilman vesihöyryn diffuusion tai konvektion vuoksi muodostu haitalliseksi. Sekä rakennekosteuden että seinään ulko- ja sisäpuolelta satunnaisesti tunkeutuvan veden on voitava poistua vahinkoa ja terveysriskiä aiheuttamatta" ja tarkemmin kohdassa 4.1.1.1 todettu, että jos seinärakenne voi haitallisessa määrin läpäistä sisäilman vesihöyryä tai ilmaa, varmistetaan seinän höyry- ja ilmatiiviys asentamalla rakenteeseen asianmukaisiin kohtiin höyrynsulkuna, ilmansulkuna ja tuulensuojana toimivat ainekerrokset, ja kohdassa 4.1.1.2 muun muassa, että avohuokoisen lämmönerityksen lämpimällä puolella olevan rakennekerroksen vesihöyryvastuksen tulee olla vähintään viisinkertainen verrattuna kylmällä puolella olevan rakennekerroksen vesihöyryvastukseen ja että muussa tapauksessa seinärakenteeseen lisätään erillinen höyrynsulku lämmöneristyksen lämpimälle puolelle.

Edellä mainittujen rakentamismääräysten, todistaja Kemtttsen ja Metttaln kertoman valossa maalattu gyproc-levy tai muu vastaava ainekerros voi osaltaan estää ilman ja samalla myös vesihöyryn pääsyä seinärakenteisiin, mutta todistaja Kemtttsen gyproc-levyn
vesihöyrynvastuksesta kertoman valossa tällainen gyproc-levy ei vastaa höyrynsulkuna käytettyä muovia. Käräjäoikeus toteaa, että asiassa ei ole väitetty, että rakennuksen ns. vanhan osan hirsiseinissä olisi tullut olla höyrynsulkumuovi tai että höyrynsulkumuovi olisi puuttunut ns. laajennusosalta. Sinänsä rakennuksessa on ollut sisäpinnoissa maalatut gyproc-levyt, jotka osaltaan ovat asiassa esitetyn näytön perusteella vähentäneet ilman ja samalla vesihöyryn tunkeutumista seinärakenteisiin.

Käräjäoikeus ottaa myöhemmin kohdassa 4.1.6 kantaa kiinteistön sopimuksen mukaisuuteen.

m.4 Vanhan osan ja laajennusosan liitoskohta

Yleistä

Asiassa on ollut sinänsä riidatonta, että liitoskohdassa on ollut rako ja että siinä on korjattavaa. Edelleen riidatonta on ollut, että katossa on ollut talvisin sulat kohdat molemmin puolin kattoa laajennusosan rakentamisen jälkeen.

Asianosaisilla on ollut erimielisyyttä siitä, oliko vanhan osan ja laajennusosan liitos väärin tehty ja aiheutuiko siitä kosteutta ja kosteusvaurioita.

Näytöstä

Raxxxn kertomuksesta on ilmennyt, että hän oli jättänyt laajennusosan ja vanhan osan väliin noin 5cm:n raon, hänelle oli sanottu, että osia ei saanut laittaa toisiinsa kiinni. Todistaja Salttten kertomuksesta on ilmennyt, että liikuntasauma jätettiin rakenteisiin, jos voidaan olettaa, että rakenteet elävät. Salttten mukaan liikuntasauman tulisi olla alle 10 mm ja se tulisi tiivistää esimerkiksi bitumihuovalla. Salttten mukaan liikuntasauman tulee olla ehdottoman tiivis, jotta lämmin ja kostea sisäilma ei pääse tiivistymään kosteudeksi rakenteisiin.

Todistaja Ritttsen laatimaan omakotitalon osittaiseen kuntotutkimukseen 17.7.2013 (KS) on kirjattu, että seinärakenteen liitoskohdan avaamisen yhteydessä havaittiin, ettei liitoskohta ole tiivis, mikä saattaa aiheuttaa lämpövuotoja rakenteessa ja kosteuden tiivistymistä liitoskohdassa rakenteiden sisään. Edelleen kuntotutkimuksessa on todettu, että liitoskohdan eritys on tehty villaPatttista, mikä teki eristeeseen useita saumakohtia ja että sisäseinällä oviaukon yläkulmissa kattoa vasten eristyspaksuus on muuta kattorakennetta ohuempi. Kuntotutkimuksen valokuvissa on havaittavissa liitoskohdassa yläkerran kohdalla vaurioitunutta tuulensuojapaperia ja rakenteessa mikrobikasvustoa ja että rakenteessa näyttäisi olevan selvä rako.

Todistaja Kemtttnen on lausunnossaan 9.10.2014 todennut, että laajennusosan ja vanhan osan liittymäkohta ulkoseinän, alapohjan (lattiarakenteen) ja yläpohjan osalta on tarpeen korjata lämpö- ja kosteusteknisistä syistä.

Aiemmin kohdassa 4.1.2 on käsitelty jo osittain todistaja Ritttsen ottamia näytteitä. Todistaja Ritttsen kertomuksesta ja hänen laatimastaan omakotitalon mikrobianalyysista 10.2.2014 (K3) ilmenee, että hän oli ottanut mikrobinäytteitä rakennuksen liitoskohdasta:


1) Rakennuksen ulkopuolella laajennuksen liitoksessa seinässä. Tältä osin analyysivastauksen 10.1.2014 (K7) mukaan kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja on ollut niukasti (+), mutta mesofiilisia sieniä on DG18-agar kasvatusalustalla ollut runsaasti (+++). Tulkintaohjeen mukaan viljelyn tulos viittaa materiaalin kostumiseen ja vaurioitumiseen, mikäli materiaalinäytteessä on elinkykyisiä sieni-itiöitä runsaasti (+++/++++) tai näytteessä esiintyy kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja. Analyysivastauksen mukaan näytteessä 1 on ollut vahva viite vauriosta.

2) 2. kerroksen kylmässä ullakkotilassa. Tältä osin tuloksia on selostettu aiemmin kohdassa 4.1.2.

3) liitoksessa 2. kerroksen katossa oviaukon kohdalla, sisäpuolelta villatilassa. Tältä osin tuloksia on selostettu aiemmin kohdassa 4.1.2.

4) liitoksessa 2. kerroksen katossa, keittiön ilmanvaihtohormin läpiviennissä villatilassa. Tältä osin analyysivastauksen 10.1.2014 (K7) mukaan mesofiilisia sieniä on ollut niukasti (+) kaikissa kasvatusalustoissa, mesofiilisiä bakteereja kohtalaisesti (++). Analyysivastauksen mukaan näytteessä 1 on ollut heikko viite vauriosta.

5) liitoksen 1. kerroksen lattiassa, lattian pintarakenteen alta. Tältä osin analyysivastauksen 10.1.2014 (K?) mukaan mesofiilisia sieniä on ollut runsaasti (+++) kahdessa kasvatusalustassa ja näytteessä on ollut myös kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja (+). Analyysivastauksen mukaan näytteessä 5 on ollut vahva viite vauriosta.

Kuten aiemmin kohdassa 4.1.2 ja 111.2 näytteet oli otettu 20.12.2013 ja vastaanotettu laboratorioon 27.12.2013. Todistaja Ritttsen kertomuksesta on ilmennyt, että näytteet oli laitettu minigrip -pussiin ja oli säilytetty heidän toimistonsa jääkaapissa ennen lähettämistä. Todistaja Ritttsen kertomuksesta on ilmennyt, että hän ei pystynyt sanomaan oliko näytteenottokohdasta, liitoskohdan ulkoseinän alaosasta ja yläosasta sisäilmayhteyttä, koska hänellä ei ollut tietoa höyrynsulun toimivuudesta. Lattiasta otetun näytteen osalta Ritttnen on todennut, että hänen muistamansa mukaan kysymyksessä oli ollut maanvarainen lattia ja näyte, joka oli otettu villasta/puusta, oli ollut yhteydessä alapohjaan ja toisaalta myös sisäilmaan.

Käräjäoikeus viittaa aiemmin kohdassa 4.1.2 näytöstä selostettuun asumisterveysoppaassa (V9) mikrobikasvustoista ja rakennusmateriaalinäytteiden otosta lausuttuun.

Kirjallisena todisteina esitetyistä, rakennuksen sisäpuolelta liitoskohdasta otetuista valokuvista (K16) ilmenee, että liitoskohdassa on selvä, ilmeisesti osittain eristämätön rako.

Kirjallisena todisteena esitetystä omakotitalon osittaisesta kuntotutkimuksesta (KS), jonka on laatinut todistaja Ritttnen, ilmenee että vanhan- ja laajennusosan sokkelin välissä on havaittu ulkoseinärakennetta avaamalla eristämätön tyhjä tila, joka altistaa rakenteen lämpövuodoille. Vanhan osan sokkeli ja alaohjauspuu on eristetty bitumihuovalla, mikä ratkaisu hidastaa mahdollisen kosteuden pääsemisen pois vanhasta alaohjauspuusta. Liitteenä olevan kuvan mukaan liitoskohdassa sokkelin välissä on ilmarako, joka altistaa rakenteen lämpövuodoille ja jossa on alaosassa ollut vaurioitunutta villaeristettä.

Edellä mainitun kuntotutkimuksen (KS) valokuvista ja valokuvateksteistä ilmenee, että liitoskohta on avattu rakennuksen sisäpuolelta yläkerrassa ullakkotilan kautta. Kuvatekstien mukaan sisäpuolen seinän liitoskohta on ollut hyvässä kunnossa.

Asiassa on ollut riidatonta, että katossa on ollut talvisin sulat kohdat molemmin puolin kattoa laajennusosan rakentamisen jälkeen, mikä ilmenee myös valokuvista (K16 ja K17). Raxxxn kertoman ja laatiman piirroksen (V8) mukaan sulat kohdat johtuisivat siitä, että savupiipun kautta tuleva takan lämmin ilma tai muu normaali lämmin sisäilma kulki katon yläosan ilmatilassa ja sulatti kattoa. Raxxxn kertoman mukaan hän oli kysynyt asiasta aikanaan rakennusten kattoihin perehtyneeltä asiantuntijalta, joka oli ollut hänen ystävänsä ystävä. Raxxxn mukaan tämän tuttavan mukaan sulilla kohdilla ei ollut merkitystä. Raxxx ei ole muistanut enää keskustelujen ajankohtaa tai viittaamansa asiantuntijan nimeä.

Käräjäoikeus viittaa aiemmin kohdassa 111.1 selostettuun näyttöön liittyen liitoskohdasta otettuihin lämpökamerakuviin ja asianosaisten kertomaan rakennuksen lämpötilasta.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Asiassa esitetty ja edellä selostettu näyttö viittaa siihen, että rakennuksen ns. vanhan ja laajennusosan liitoskohta on epätiivis:

Lämpökamerakuva liitoskohdasta viittaa siihen, että liitoskohdasta pääsee kylmää ilmaa.

Käräjäoikeuden käsityksen mukaan rakennuksen katon molemmilla puolin liitoskohtaa olevat sulat kohdat eivät selity piipun kautta tulevalla lämpimällä ilmalla ottaen huomioon sulien kohtien sijainti katolla. Kun sulat kohdat ovat nimenomaan liitoskohdassa, viittaavat sulat kohdat siihen, että näistä kohdista katolle pääsee virtaamaan lämmintä sisäilmaa liitoskohdasta.

Liitoskohdasta ulkopuolelta otetuissa valokuvissa yläkerran kohdalla on ollut näkyvissä seinäverhouksen alla olevissa puurakenteissa mikrobikasvustoa.

Mitä tulee todistaja Ritttsen ottamiin materiaalinäytteisiin, ei niiden toimittamisessa laboratorioon ole noudatettu annettuja ohjeita eikä niitä ole lähetetty laboratorioon 24 tunnin sisällä näytteenotosta. Todistaja Saltttsella ja todistaja Kemtttsella on kohdassa 4.1.2 selostetuin tavoin ollut täysin eri käsitys siitä, mikä merkitys toimituksen viivästymisellä on. Kun asiasta on annettu selkeät ohjeet, jotka viittaavat hyvin nopeaan toimitukseen ja kun näytteet ovat olleet tässä tapauksessa vasta 7. päivän kuluttua laboratorioissa ja kun viivästymisen merkityksestä ei ole saatu luotettavaa selvitystä, ei tuloksia voida pitää luotettavina: toisaalta mahdollista on, että osa näytteistä on tuhoutunut ja että elinkykyisiä mikrobeja on saatu kasvatettua liian vähän; toisaalta poissuljettua ei myöskään ole se, että mikrobien määrä on siirtymisen aikana kasvanut,
jolloin elinkykyisiä mikrobeja on saatu kasvatettua enemmän. Edelleen Ritttsen kertoman valossa mahdollista oli, että lattian liitoskohdasta otetusta näytteestä (5) olisi ollut yhteys alapohjaan.

Kuten aiemmin kohdassa 111.3 selostetun näytön perusteella nimenomaan höyrynsululla estetään kosteuden tiivistyminen rakenteisiin. Liitoskohdan osalta höyrynsulussa ei ole väitetty olleen puutteita muutoin kuin välipohjan kohdalla, jolta osiri asiassa on kohdassa 111.3 selostetuin tavoin selvitetty, että höyrynsulku on epätiivis välipohjan kohdalla laajennusosan kohdalla.

Edellä kerrottuun nähden liitoskohdan raolla voisi olla myös kosteusteknistä merkitystä edellyttäen siis että kosteus pääsisi välipohjan kohdan epätiiviin höyrynsulun kautta seinärakenteisiin. Yläkerran kohdalla liitoskohdassa seinässä on havaittavissa näkyvää mikrobikasvustoa. Kyseinen seinä on kylmän ullakon ulkoseinä, jossa on todettu kondensoitumista. Vastaavaa silmin havaittavissa olevaa mikrobikasvustoa ei ole todettu muualla liitoskohdassa tai muualla rakennuksessa, mikä voisi viitata siihen, että 2. kerroksen rakenteiden kastuminen ja niissä olevat mikrobikasvustot voisivat liittyä edellä mainittuun kondensaatioon. Tällaista ei kuitenkaan väitetty ja kun höyrynsulun on selvitetty olleen epätiivis nimenomaan välipohjan kohdalla ja kun lisäksi liitoskohtaan on päässyt kylmää ilmaa, mitkä seikat ovat omiaan kosteuden tiivistymiseen ja tunkeutumiseen, on liitoskohdan raolla ollut myös kosteusteknistä merkitystä. Myös vastaajien todistaja Kemtttnen on omassa lausunnossaan 9.10.2014 todennut, että laajennusosan ja vanhan osan liittymäkohta ulkoseinän, alapohjan (lattiarakenteen) ja yläpohjan osalta on tarpeen korjata lämpö- ja kosteusteknisistä syistä.

Liitoskohdan raolla on asiassa esitetyn perusteella sekä lämpöteknistä että kosteusteknistä merkitystä.

Käräjäoikeus ottaa myöhemmin kohdassa tarkemmin kohdassa 4.1.6 kantaa kiinteistön sopimuksen mukaisuuteen.

4.1.4 Saunan paneloinnin tuuletusvälit (V)

Yleistä

Tämän kohdan osalta erimielisyys on koskenut sitä onko saunan paneloinnissa ollut asianmukainen tuuletusväli ja mikä on ollut paneloinnista kuntotarkastuksessa annettujen tietojen merkitys. Edelleen kantajat ovat väittäneet, että saunan

paneloinnista olisi aiheutunut kosteutta ja kosteusvaurioita, minkä vastaajat ovat kiistäneet.

Näytöstä

Kirjallisena todisteena esitetyssä ennen kauppaa 30.7.2012 tehdyssä kuntotarkastuksessa (K 2) on saunan osalta sen paneloinnista todettu, että paneelit ovat normaalikunnossa·, pientä kulumista on havaittu, selvää tuuletusrakoa ei ole havaittavissa.

Katselmuksessa, jossa ei ole tarkemmin tarkasteltu saunan panelointia, ei ole ollut havaittavissa mitään huomiota herättävää.

Todistaja Kemtttsen kertoman mukaan KH-korttien mukainen saunan paneloinnin käyttöikä on 20 vuotta.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Vastaajien väittämän mukaan sauna on ollut kaupantekohetkellä jo lähes 20 vuotta vanha ja käyttöikänsä päässä. Saunan tarkemmasta paneloinnista tai siitä saunaan aiheutuneiksi väitetyistä kosteusvauriosta ei ole esitetty mitään näyttöä. Kun mahdollinen paneeleiden tuuletuksen puutteellisuus on tullut lisäksi esiin ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa, ei kysymyksessä tältä osin voi olla maakaaren 2 luvun 17 §:n mukainen laatuvirhe.

4.1.5 Rakennuksen kosteusvauriosta

Yleistä

Kuten aiemmin kohdassa 2 on todettu, kysymys on ollut siitä asuinrakennus tosiasiallisesti asumiskelvoton kosteusvaurioiden ja sisäilmaongelmien vuoksi ja oliko rakennuksessa kantajien väittämiä rakenteita, joista nämä ongelmat olisivat voineet aiheutua ja jotka itsessään olisivat kantajien mukaan virheellisiä rakenteita. Kuten käräjäoikeus on aiemmin kohdassa 4.1.1 todennut, liittyvät väitetyt rakennevirheet ja väitetyt kosteusvauriot osaltaan toisiinsa.
Väitettyjä rakennevirheitä on käsitelty edellä kohdissa 4.1.2-4.1.4.

Asiassa on ollut riitaista se, onko asuinrakennuksessa sellaisia kosteusvaurioita, että siinä ei voi asua; oliko mikrobinäytteet toimitettu ohjeiden mukaisesti laboratorioon ja olivat tulokset luotettavia; sisältyikö sisäilmanäytteiden mittauksiin virhelähteitä (kissat, koira ja terraario), joiden perusteella niistä ei voi tehdä luotettavia johtopäätöksiä sekä oliko kantajien toimesta tehty ulkoseinän avaaminen voinut aiheuttaa vaurioita ja oliko se vaikuttanut tutkimustuloksiin.

Edelleen erimielisyyttä on ollut siitä, oliko väitetty kosteus voinut johtua kondensaatiosta, josta ostajille oli ilmoitettu ja mikä merkitys tällä tiedolla oli väitettyjen kosteusvaurioiden osalta.

Oikeudellisesti kysymys on siitä, onko kiinteistö ollut sopimuksenmukainen ottaen huomioon kohdissa 4.1.2-4.1.4 rakenteet; niiden kostumisesta tehdyt havainnot ja kostumiseen viittaavat mikrobilöydökset sekä ostajille ennen kauppaa ja kaupanteon yhteydessä annetut tiedot kaupan kohteesta. Tätä käsitellään jäljempänä erikseen kohdassa 4.1.6.

Näytöstä

Vexxxsen kertomuksesta on ilmennyt, että hän ja Bjöxxx, heidän tuolloin pieni vauvansa, kolme kissaa, koira ja leguaani olivat muuttaneet taloon loka-marraskuussa 2012. Vexxxsen mukaan heidän lapsensa oli sairastellut usein ja hänellä oli ollut korvatulehduskierre. Vexxxsen mukaan hänellä itsellään oli ollut jatkuvaa tukkoisuutta ilman että mitään syytä oli löydetty. Vexxxsen mukaan hän oli joutunut käyttämään astmapiippua, jonka käytöstä hän oli pystynyt luopumaan kun he olivat muuttaneet talosta. Bjöxxxin mukaan hänen vointinsa oli muuton jälkeen huomattavasti parantunut eikä heidän pojallaan ollut enää korvatulehduksia. Vexxxsen mukaan hänestä ei ollut voitu ottaa vasta-ainetestiä, koska hän oli altistunut lapsena homeelle, mikä olisi lääkärin mukaan näkynyt testissä. Vexxxsen mukaan he olivat muuttaneet marraskuussa 2014 hänen vanhempiensa asuntoon ja hänen vanhempansa olivat muuttaneet riidan kohteena olevalle kiinteistölle. Vexxxsen mukaan hänen vanhempansa olivat asuneet osan aikaa muualla eivätkä hekään olleet voineet asua talossa kuin helmikuuhun 2015 saakka, koska Vexxxsen mukaan hänen isänsä oli saanut astmaoireita ja äitinsä muita saman tyyppisiä oireita. Vexxxsen mukaan myös Bjöxxx olisi oireillut.

Bjöxxxin mukaan hänellä oli ollut kilpirauhasen tulehdus, muistamansa mukaan hänellä itsellään ei ollut ollut hengitystieoireita.

Vexxxsen mukaan yksi heidän kissoistaan oli oireillut talossa asuessaan syömällä itseään. Bjöxxxin kertoman mukaan hänen tuotua talosta heidän asuntoonsa luistimet, kissa oli reagoinut heti syömällä itseään, jolloin Bjöxxx oli vienyt luistimet pois.

Kirjallisena todisteena esitetyssä KH-ohjekortissa (K14) on kohdassa 2.3. lueteltu mikrobivaurioiden aiheuttamia ärsytysoireita ja sairauksia, kuten hengitysoireita, allergisia sairauksia ja infektioita.

Raxxxn kertomuksesta on ilmennyt, että he olivat päätyneet myymään talon, koska hänen puolisonsa ei pystynyt enää polvi- ja lonkkaleikkausten jälkeen asumaan . kaksikerroksisessa talossa. Lisäksi myyntipäätökseen oli vaikuttanut ikääntyminen, kiinteistön hoito ja talviaikaiset
lumityöt.

Kirjallisena todisteena esitetystä testausselosteesta 19.3.2014 (KS) ilmenee, että selosteeseen on kirjattu ilmanäytteen otetun 6-vaiheimpaktiokerääjällä 20.2.2014 (olosuhteet ulkona: Maanpinta ei jäässä, lumipeitteinen, ulkolämpötila -4 C) ja kerätyn olohuoneesta ja makuuhuoneesta.
Testausselosteeseen on kirjattu näytteenottoon liittyvinä
huomioina, ettei mittauspöytäkirjaa toimitettu laboratorioon; pientalo taajamassa; asukkailla ollut oireita, talossa riskialttiita rakenteita ja rakenteellisia virheitä mm. höyrynsulussa; rossipohja; ulkoilmavertailua ei otettu.

Testausselosteen mukaan olohuoneen näytteen mukaan tilan aktinomykeettipitoisuus on matala; tutkitun tilan mesofiilisten sienten kokonaisitiöpitoisuus oli koholla, mutta näytteessä ei tavattu merkittäviä määriä kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa; tutkitun tilan kserofiilisten sienten kokonaisitiöpitoisuus oli korkea (>500) viitaten mikrobikasvustoon rakennuksessa ja mahdolliseen terveyshaittaan. Näytteessä tavattiin vallitsevana kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa (Aspergillus ryhmä Restricti).

Testausselosteen mukaan makuuhuoneen näytteen mukaan tilan aktinomykeetti-itiöpitoisuus on koholla viitaten mikrobikasvustoon rakennuksessa ja mahdolliseen terveyshaittaan; tutkitun tilan mesofiilisten sienten kokonaisitiöpitoisuus oli matala, näytteessä esiintyi pieniä määriä kosteusvaurioon viittaavaa lajistoa; tutkitun serofiilisten sienten kokonaisitiöpitoisuus oli korkea (>500) viitaten mikrobikasvustoon rakennuksessa ja mahdolliseen terveyshaittaan. Näytteessä tavattiin vallitsevana kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa (Aspergillus ryhmä Restricti).

Tutkimusselosteessa näytekokonaisuudesta on todettu, että raporttiin sisältyvän näytteen tai näytteiden perusteella on todennäköistä että näytekokonaisuuteen kuuluvassa rakennuksessa on mikrobikasvua.

Tutkimusselosteessa on todettu, että asuntojen sisäilman mikrobipitoisuuksien vaihtelu on yleensä voimakasta, mistä johtuen näytteitä tulisi ottaa useita ja että yksittäisessäkin näytteessä havaitun kohonneen pitoisuuden perusteella voidaan epäillä kosteusvauriota, jos muut ilmaan mikrobeja tuottavat virhelähteet on suljettu pois. Selosteen mukaan analyysitulosten tulkinta, jossa on huomioitu siihen vaikuttavat

tekijät (virhelähteet ja tilan erityispiirteet) sekä muuna ajankohtana tehdyt mittaukset ja muut tutkimustulokset, on näytteenottosuunnitelman tekijän, näytteenottajan tai tutkimuksen teettäjän vastuulla.

Tutkimusselosteessa on todettu, että tulokseen mahdollisesti vaikuttavat tekijät tulisi huomioida virhelähteinä ja että esimerkiksi jos asunnossa on runsaasti huonekasveja, lemmikkieläimiä, terraario, akvaario tai siellä varastoidaan polttopuita, ilmanäytteen tutkiminen ei todennäköisesti kuvaa luotettavalla tavalla rakennuksesta aiheutuvaa mikrobialtistusta.

Aiemmin kerrotuin tavoin asunnossa on ollut kolme kissaa, koira ja terraariossa oleva leguaani.

Edelleen tutkimusselosteessa, jossa on viitattu asumisterveysoppaaseen (V9), on todettu että asuntojen sisäilman mikrobipitoisuuksien vaihtelu on yleensä voimakasta, mistä johtuen näytteitä pitäisi ottaa useita (vähintään 2-3 näytettä). Asumisterveysoppaassa on todettu, että
näytteenotto tulisi toistaa vähintään 2-3 kertaa esimerkiksi viikon välein.

Todistaja Salttten mukaan tutkimuksessa ei ollut virhelähteitä eikä lemmikkieläimillä ollut merkitystä talvella, koska lemmikkieläimet toivat mukanaan mikrobeja ulkoa. Todistaja Salttten mukaan raja-arvot ylittyivät näytteissä selvästi ja hän oli harvoin nähnyt asunnoissa niin suuria pitoisuuksia kuin tässä tapauksessa.

Aiemmin kohdassa 4.1.2 näytöstä -kohdassa selostetuin tavoin todistaja Salttten asiantuntijalausuntoon 21.10.2014 (K10) ja Risto Salttten laatimaan sisäilmatutkimusta koskevaan lausuntoon 21.3.2014 (K6) on kirjattu, että sisäilmatutkimus olisi tehty ja materiaalinäyte yläpohjan ilmansulkupaperista olisi otettu 13.2.2014.

Todistaja Salttten kertomuksesta on ilmennyt, että hän piti varmana, että rakennuksessa oli sisäilmaongelma, josta aiheutui terveyshaittaa. Todistaja Salttten mukaan tässä tapauksessa ei pystynyt sanomaan sitä, mistä sisäilmaongelmat johtuivat. Salttten mukaan kysymyksessä oli monivammainen talo, jossa oli useita mahdollisia paikkoja sisäilmaongelman syntyyn. Monista kohdista, joista näytteitä oli otettu ja kosteutta oli todettu, oli sisäilmayhteys. Salttten mukaan talo saattoi vaurioitua, vaikka se olisi rakennettu oikein. Salttten mukaan nyt kysymyksessä olevassa rakennuksessa oli rakennusvirheitä, mistä syystä myös vaurioitumisriski oli suurempi.

Kirjallisena todisteena esitetystä testausselosteesta 8.6.2015 (K5a) ilmenee, että 27.5.2016 lattian eristevillasta ja wc:n

eristevillasta otetuissa näytteissä viljelytulokset eivät ole viitanneet aktiiviseen mikrobikasvustoon. Näytteissä on esiintynyt pieniä määriä kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa. Näytteissä ei ole ollut aktinomykeettejä eli sädesieniä. Mainitun testausselosteen mukaan menetelmä ei ole soveltanut asumisterveysohjeessa esitettyjä ohjeita, vaan analyysissa on käytetty mikrobikasvun runsauden mukaista asteikko. Testausselosteen mukaan verrattuna asumisterveysohjeen pitoisuusalueisiin, viljelyn tulos viittaa materiaalin kostumiseen tai vaurioitumiseen mikäli elinkykyisten sienten kasvu on runsasta (+++/++++) tai aktinomykeettikasvu on kohtalaista tai runsasta (++/+++/++++).

Kirjallisena todisteena esitetyssä H. Nytttin asiantuntijalausunnossa 27.4.2015 (K11) on viitattu tässä asiassa todisteina esitettyihin materiaali- ja ilrnanäytteisiin ja on todettu, että tutkimusten ja silmämääräisen tarkastuksen perusteella on selvää, että talossa on terveydensuojelulain 27
§:n mukainen terveyshaitta ja siten terveysriski talossa asuville tai oleskeleville.

Vantaan kaupungin ympäristökeskuksen lausunnossa 20.4.2015 (K12) on viitattu kantajan tässä asiassa vetoamiin materiaali- ja sisäilmatutkimuksiin sekä näistä annettuihin kantajan vetoamiin lausuntoihin. Lausunnossa on todettu, että kohteessa otettujen materiaali- ja sisäilmanäytteiden tuloksia sekä rakenteissa todettuja laho- ja mikrobivaurioita voidaan pitää terveydensuojelulain tarkoittamina terveyshaittoina.

Näytön arviointi ja johtopäätökset Kosteusvaurioista
Käräjäoikeus toteaa, että asiassa ei ole esitetty mitään näyttöä siitä, että kantajien toimesta tehdyssä ulkoseinien avauksessa seinärakenteita olisi jätetty auki tai että heidän toimestaan tehdystä ulkoseinän avaamisesta olisi voinut aiheutua muutoinkaan vaurioita.

Käräjäoikeus toteaa, että käräjäoikeudella ei ole sinänsä mitään aihetta epäillä Vexxxsen ja Bjöxxxin heidän perheensä sairastelusta kertomaan. Vexxxsen kertoma oma oireilu sopii sinänsä hyvin mikrobivaurioiden aiheuttamaan oireiluun. Toisaalta Vexxxsen tai heidän lapsensa sairastelusta ja oireilun laadusta ei ole esitetty sairaskertomuksia tai lääkärinlausuntoja, joista olisi objektiivisesti todettavissa oireilun laatu ja poikkeuksellinen toistuvuus. Kun vastaavaa oireilua voivat aiheuttaa monet muut syyt ja kun vastustuskykyyn liittyvät syyt voivat muutoinkin johtaa infektiokierteisiin, ei kantajien sairastelun perusteella ole juurikaan tehtävissä johtopäätöksiä rakennuksen sisäilmaongelmista.

Mitä tulee helmikuussa 2014 tehtyyn sisäilmatutkimukseen, todettakoon että asiakirjoissa tutkimuspäiväksi on ilmoitettu 13.2.2014 ja toisaalta 20.2.2014. Oletettavasti kysymys on ollut ensimmäisen osalta kirjoitusvirheestä, joka on toistunut myöhemmin. Testausselosteen mukaan sisäilmatutkimuksen näyte on otettu 20.2.2014.

Testausselosteen mukaan lopullisessa analyysin tulkinnassa tuli ottaa virhelähteet huomioon. Kun kysymyksessä olevassa asunnossa on ollut lemmikkieläimiä (kolme kissaa, koira ja leguaani) ja terraario, on asunnossa ollut testausselosteessa mainittuja, huomioon otettavia virhelähteitä. Sinänsä voi olla mahdollista, että talviaikaan mainitulla lemmikeillä ei ole todistaja Salttten väittämällä tavalla ja hänen väittämästään syystä vaikutusta tuloksiin. Kun Salttten on kuitenkin itse tehnyt kysymyksessä olevan tutkimuksen ja kun tutkimusselosteessa ei ole mitään rajausta virhelähteiden merkitykseen vuodenajan mukaan, ei yksinomaan Salttten käsityksen perusteella virhelähteitä voi sivuuttaa. Edelleen sisäilmanäytteitä on otettu vain kerran, vaikka asumisterveysoppaan mukaan näytteenotto pitäisi toistaa 2-3 kertaa viikon välein. Edellä kerrottuihin seikkoihin nähden sisäilmatutkimukselle ei voida antaa näyttöarvoa.

Aiemmin kohdassa 111.4 Näytön arviointi ja johtopäätökset
-kohdassa kerrotuin tavoin 20.12.2013 otettujen näytteiden tutkimustuloksia (K7) ei pidetty luotettavina näytteen laboratorion toimittamiseen tapahtuneen viiveen vuoksi.

Sosiaali- ja terveysministeriön asetuksen (545/2015) 20 §:n 1 momentissa on mikrobien osalta säädetty, että toimenpiderajan ylittymisenä pidetään korjaamatonta kosteus­ tai lahovauriota, aistinvaraisesti todettua ja tarvittaessa analyyseillä varmistettua mikrobikasvua rakennuksen sisäpinnalla, sisäpuolisessa rakenteessa tai lämmöneristeessä silloin, kun lämmöneriste ei ole kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, taikka mikrobikasvua muussa rakenteessa tai tilassa, jos sisätiloissa oleva voi sille altistua. Asetuksen 2
§:n 1 kohdan mukaan tarkoitetaan pitoisuutta, mittaustulosta tai ominaisuutta, jolloin sen, kenen vastuulla haitta on, tulee ryhtyä terveydensuojelulain 27 §:n tai 51 §:n mukaisiin toimenpiteisiin terveyshaitan selvittämiseksi ja tarvittaessa sen poistamiseksi tai rajoittamiseksi. Terveydensuojelulain 27 §:n mukaan milloin asunnossa muun muassa esiintyy mikrobeja siten että siitä voi aiheutua terveyshaittaa, kunnan terveydensuojeluviranomainen voi velvoittaa sen, jonka menettely tai toimenpide on syynä tällaiseen epäkohtaan, ryhtymään toimenpiteisiin terveyshaitan poistamiseksi tai rajoittamiseksi tai kieltää tai rajoittaa käyttämästä asuntoa tai oleskelutilaa tarkoitukseensa.

Kun Vantaan kaupungin ympäristökeskuksen lausunto on perustunut osittain aiemmin edellä mainittuihin tutkimuksiin,

joihin on edellä katsottu sisältyvän virhelähteitä ja kun lausunto on perustunut yksinomaan kirjalliseen selvitykseen, ei lausunnon perusteella, josta ei ilmene, että terveydensuojeluviranomainen olisi antanut määräyksiä haitan poistamiseksi tai rajoittanut taikka kieltänyt asunnon käyttöä, voida tehdä päätelmiä rakennuksen terveyshaitasta tai asumiskelpoisuudesta.

Sinänsä edellä aiemmin kohdassa 4.1.2 ns. vanhan osan aulan kohdalla villojen on todettu olleen kostuneen sisäullakon vieressä ja kohdassa 4.1.3 laajennusosan kattohirren läheisyydessä on näytteestä tavattu sekä hiiva-• että homesieniä runsaasti ja kserofiilisia sieniä erittäin runsaasti.
Kuten käräjäoikeus on kohdissa 4.1.2 ja 4.1.3 todennut, sisäilmayhteys on ollut näiden osalta olemassa. Tämän valossa ns. vanhan osan aulan kohdalla kostuneista villoista ja laajennusosan yläpohjan mikrobeista on todennäköisesti aiheutunut terveyshaittaa ja voivat osittain selittää kantajien oireilua.

Mitä tulee muutoin rakennuksesta tehtyihin mikrobihavaintoihin ja rakennuksen kuntoon käräjäoikeus toteaa seuraavaa:

Kun kylmässä sivu-ullakossa on ollut kondensaatiota ja seinissä selviä valumajälkiä, on ollut ilmeisen selvää ilman tutkimuksiakin, että tilassa ja sen rakenteissa on ollut mikrobeja, joita yleensä tavataan kostuneissa rakenteissa. Vastaavalla tavalla kuin kohdassa 4.1.2, sisäilmayhteys on ollut kulkuväylän kautta sisäilmaan.

Kanteen mukaan rakennuksessa on ollut vakavia rakennusvirheitä, jotka ovat omiaan aiheuttamaan kosteusvaurioita. Kysymys on 1920-luvulla rakennetusta ja 1990-luvulla laajennetusta rakennuksesta. Kun väitetyt ja kysymyksessä olevat rakenteet on tehty noin 20 vuotta sitten, oletettavaa on, että seiniin sisä- ja ulkopuolelta tunkeutuva kosteus olisi saanut jo merkittäviä muutoksia aikaan.

Kuten aiemmin kohdassa 111.2 on todettu, ulkovuorilaudoitus on ollut asiassa esitetyn perusteella hyväkuntoista, vaikka tuuletus on katsottu kohdassa 111.2 kerrotuin tavoin olleen puutteellista. Myös tuulensuojalevyt ovat olleet asiassa esitetyn mukaan hyväkuntoisia. Katselmuksessa ja myös kirjallisena todisteena esitetyssä valokuvassa (K16) on ollut havaittavissa, että seinän alaosassa on ollut nähtävissä tummaa väriä, mikä asiassa kuultujen todistajien mukaan voi olla osoitus siitä, että villa on ollut ulkoilman kanssa tekemisissä. Asiassa ei ole väitetty, että ulkoseinien eristevillassa olisi kosteutta. Kohdassa 111.2 kerrotuin tavoin lahovaurion, joka on todettu vanhalla osalla, ei ole selvitetty johtuneen puutteellisesta seinän tuuletuksesta, vaan liittyneen matalaan sokkeliin.

Yläpohjaa lukuun ottamatta 27.5.2015 otetuissa

materiaalinäytteissä (5a), lattian ja wc:n eristevillasta otetuista näytteissä ei ole ollut viitteitä aktiivisesta mikrobikasvustoista. Testausselosteen kohdassa näytöstä selostetun tulkintaohjeen mukaan tulokset ei ole viitanneet materiaalin kostumiseen tai vaurioitumiseen.

Liitoskohdan osalta otettujen näytteiden osalta (K7 ja K3), joita on selostettu kohdassa 111.4, näytteiden tuloksia ei ole edellä aiemmin kerrotuin tavoin pidetty luotettavina liittyen niiden ottamiseen ja laboratorioon toimittamisen viiveen vuoksi.
Edelleen näiden näytteiden osalta liitoskohdan lattian alta otettu näyte on lisäksi voinut olla ulkoilmayhteydessä alapohjaan. Liitoskohdassa on kuitenkin vaurioita kohdassa
111.4 kerrotuin tavoin.

Asiassa esitetyn perusteella seinissä on höyrynsulkujen lisäksi ollut kauttaaltaan gyproc-levyt, jotka ovat asiassa esitetyn näytön perusteella ovat voineet vähentää ilman ja vesihöyryn pääsyä rakenteisiin. Liitoskohtaa ja yläpohjaa lukuun ottamatta asiassa ei ole asiassa esitetyn näytön perusteella ilmennyt, että rakenteissa olisi ilmennyt kosteutta tai vaurioita.

Onko havaittu kosteus liittynyt kondensaation?

Mitä tulee vastaajien väitteeseen siitä, että väitetyt yläpohjan kosteusvauriot olisivat liittyneet kondensioon, käräjäoikeus lausuu seuraavassa kohdittain seuraavaa.

a) Kattorakenne (kohta 4.1.2)

Asiassa kuultujen asiantuntevien todistajien eli todistaja Salttten, Ritttsen, Kemtttsen tai Metttaln kertomuksista ei ole ilmennyt sitä, mistä tässä sivu-ullakossa ennen kauppaa todettu kondensaatio on johtunut ja olisiko tämä kondensaatio liittynyt Salttten toteamaan lämmöneritysvillojen kostumiseen. Salttten on aiemmin selostetuin tavoin todennut asiantuntijalausunnossaan 21.10.2014 (K10) ainoastaan, että "jos sivu-ullakkoon tulee joskus kondenssivettä, ei se haittaa, mutta se on aivan eri asia kuin rakennusvirheet yläpohjan osalta." Todistaja Ritttsen kertoman perusteella hän on pitänyt mahdollisena sitä, että hänen sivu-ullakolta ottamastaan materiaalinäytteestä ilmennyt viite vauriosta liittyi kondensaation. Kun havainnot yläpohjan lämmöneristeen kunnosta on tehty samasta sivu-ullakosta käsin ja sen kohdalta, herää kysymys siitä, voiko havaintojen perusteella tehdä pidempiä johtopäätöksiä yläpohjan lämmöneristyksen kunnosta ja kostumisesta.

Ottaen huomion tuuletusraon niukkuuden ja villojen päällä olevan ilmansulkupaperin, lienee kysymys rakenteesta, jossa sinänsä on riski kosteuden kertymisestä. Kattorakenteisiin on sivu-ullakon kohdalla päässyt kertymään kosteutta, mutta toisaalta mainitussa sivu-ullakossa on todettu katon vieressä

74·
seinässä kondensaatiosta johtuneita valumajälkiä. Valumajälkien sijainnin perusteella kondensaatio on liittynyt kattorakenteeseen. Tähän nähden asiassa on näytetty, että kattorakenteessa todettu kosteus on liittynyt vastaajien väittämillä tavoin sivu-ullakon kondensaation.

b) Höyrynsulku kurkihirressä (kohta 4.1.3)

Täysin poissuljettuna ei voine pitää, etteikö kondensaation seurauksena aiheutunut kastuminen voisi vaikuttaa myös laajennusosan yläpohjan kuntoon. Toisaalta toisin kuin kohdassa 4.1.2, tämän kohdan materiaalinäytteitä ei ole otettu eikä havaintoja kurkihirren tummumisesta ole tehty kondensaatiosta kärsineen sivu-ullakon läheisyydestä.
Edelleen aiemmin kohdassa 4.1.3 osalta on katsottu selvitetyksi, että höyrynsulku on ollut kattohirren kohdalla epätiivis, mistä syystä kosteuden kerääntymistä kattorakenteisiin sisätiloista haitallisessa määrin ei ole estetty. Asiassa on jäänyt näyttämättä, että todettu kosteus olisi liittynyt vastaajien väittämällä tavalla kondensaation.


4.1.6 Onko kiinteistö ollut ominaisuuksiltaan sellainen
kuin oli sovittu?

Kuten lain esitöissä (HE 120/1994) on todettu, kiinteistö myydään lähtökohtaisesti siinä kunnossa kuin se on kaupantekohetkellä. Kiinteistöllä on aina yksilölliset ominaisuudet eikä kaikille kiinteistöille yhteisiä laatuvaatimuksia voida esittää. Keskeinen virheen arviointiperuste on myyjän ja ostajan sopimus. Sopimuksella kaupan osapuolet määräävät sen laatutason, jota ostajalla on oikeus vaatia. Sopimuksenmukaisuutta arvioitaessa merkityksellisiä ovat myös kaupan yhteydessä annetut muut tiedot.

Kirjallisena todisteena esitetyssä myyntiesitteessä (K1) on ilmoitettu rakennuksen rakennusvuodeksi 1927. Lisäksi myyntiesitteessä on todettu "paljon peruskorjausta tehty 90-luvulla sekä laajennusosana rakennettu uusi olohuone". Myyntiesitteessä ei ole mainitaan rakennuksen kunnosta.

Asiassa ei ole ollut erimielisyyttä siitä, että osapuolet ovat yhteisesti sopineet kuntotarkastuksen tekemisestä ja ovat olleet läsnä 30.7.2012 tehdyssä kuntotarkastuksessa (K2). Asiassa on ollut edelleen riidatonta, että ostajat oli tilanneet mainitun kuntotarkastuksen.

Kuntotarkastuksessa kohteen on mainittu olevan omakotitalo rv. 1928, laajennettu 1990-luvulla. Kauppakirjassa (K9 ja V1)' on todettu, että "kiinteistöllä sijaitsee v. 1927-1928 rakennettu omakotitalo:"

Kuntotarkastusraportissa (K2) on tiedossa olevina vaurioina ja epäilyksinä niistä on mainittu:
* Yläkerran sivukomeroon (ei lämpöeristetty) on tullut kondenssivettä jokunen talvi sitten. Tämän jälkeen omistaja on tehnyt tilaan pahvista aluskatteen ja laittanut muovimaton lattiaan.
* Yläkerran aulan komerossa on keskuspölyimurin poisto kattorakenteen läpi. Putki on hieman kondensoinut vettä ja vesi on vaurioittanut ainakin muutamaa kattopaneelia poistoputken "alapuolelta".

* Eteisen lattiassa on ollut lämpöputki lähellä lattiapintaa. Tämä on aiheuttanut lattian lievää kastumista. Omistaja on siirtänyt putken alemmaksi ja eristänyt putken, lattian kastuminen on loppunut. Lattialaudoitus on tältä osin uusittu.

Perustusten, alapohjan ja rakennuksen vierustan osalta kuntotarkastuksessa on mainittu, että "sokkeli on hieman matalahko, joka aiheuttaa kosteusrasitusta seinän alaosaan. Rakennuspaikka on tasainen, Maanpinnat ovat melko tasaiset rakennuksen sivuilla. Suositeltavaa olisi, että maanpinnat viettäisivät talon seinustoilla rakennuksesta poispäin".

Kuntotarkastusraportissa (K2) on suositeltavina toimenpiteinä mainittu:
- vesikaton huoltomaalaus 5 vuoden kuluessa
- ullakkokomeron aluskatteen vaihtaminen pahvista nykyaikaiseksi aluskatteeksi
- julkisivun puuosien huoltomaalaus 5 vuoden kuluessa
- vanhojen ikkunoiden kunnostus
- ilmanvaihdon kokonaisvaltainen parantaminen
- salaojien rakentaminen vanhan puolen osalle
- maanpintojen muotoilu talosta poispäin viettäväksi

Lisätutkimustarpeena on mainittu, että yläullakon/välitilan kuntoa tulee seurata.

Kauppakirjaan (K9, V1) on kirjattu, että ostajat ovat tietoisia yläkerran sivukomeroon tulleesta kondensiovedestä, keskuspölynimurin putkeen kertyneestä kondensiovedestä sekä eteisen lattian lämpöputken aiheuttamasta kostumisesta.

Rakennuksen yläullakolla tai sivukomeroksi kutsutun tilan seinissä on ollut näkyvissä veden valumajälkiä (K8, s. 26/28 ja V3, s.6.) katon vastaisella välisisäseinällä.

Kaupantekohetkellä 2012 kiinteistökaupan kohteena on siis ollut 84 vuotta vanha rakennus, jota on laajennettu noin 20 vuotta aiemmin. Sivu-ullakko ja välitila, jolla lienee viitattu keskuspölyimurin putken kondensaation, on kuitenkin mainittu lisätutkimustarpeena. Sinänsä kuntoraporttiin kirjattujen sanamuotojen perusteella kumpikaan kaupan osapuoli ei varmastikaan ole mieltänyt sitä, että sivu-ullakon

kondensaatiosta on aiheutunut sivu-ullakon ja kattorakenteeseen rakenteiden kosteutta ja mikrobikasvustoja, jotka tulisi välittömästi korjata terveyshaitan estämiseksi, mutta kuntotarkastusraportissa lisätutkimustarve viittaa siihen, että sivu-ullakon osalta lisätutkimukset ovat olleet tarpeen.
Kuntotarkastusraportissa käytetyn ilmaisun mukaan kondensaation syytä ei olisi myöskään korjattu. Kun aiemmin kerrotuin tavoin ns. vanhan osan aulan osalta (kohta 4.1.2) havaittu kosteus on aiemmin edellä kerrotuin tavoin liittynyt kondensaatioon, josta ostajille on kerrottu, eivät ostajat voi vedota virheenä mainittuun seikkaan. Näin ollen kohdan 4.1.2 osalta kohteessa ei ole virhettä.

Kohdan 4.1.3 osalta eli laajennusosan yläpohjan osalta asiassa on aiemmin kerrotuin tavoin jäänyt näyttämättä, että kurkihirren läheisyydessä yläpohjassa havaittu kosteus olisi liittynyt kondensaation. Mikäli vastoin käräjäoikeuden käsitystä näin olisi ollut, ei ostajien käräjäoikeuden käsityksen mukaan kondensaatiota koskevan tiedon perusteella voitaisi olettaa tienneen kattorakeiden kostumisesta ja korjaustarpeesta koko laajennusosa yläpohjan osalta. Näin ollen kohdan 4.1.3 osalta kaupan kohde ei ole vastannut sovittua. Asiassa ei ole ilmennyt mitään siihen viittaavia seikkoja, että myyjät olisivat olleet tietoisia laajennusosan yläpohjan kostumisesta.
Toisaalta he ovat jättäneet myöhemmin kohdassa 4.3 kerrotuin tavoin kertomatta jääpuikkojen syntymisestä ja huurtumisesta, jota on asiassa esitetyn perusteella ilmennyt myös laajennusosan katonrajassa. Myyjät ovat myös itse vastanneet ja huolehtineet laajennusosan rakentamisesta ja sen yläpohjassa olevan höyrynsulkumuovin asentamisesta. Näihin seikkoihin nähden kysymys ei käräjäoikeuden käsityksen mukaan ole ollut maakaaressa tarkoitetusta salaisesta virheestä.

Mitä tulee julkisivurakenteen tuulensuojalevytykseen, tuuletukseen, väitettyihin lahovaurioihin ja poistoaukkojen puutteisiin käräjäoikeus viittaa aiemmin perusteluissa kohdissa 111.1, 111.2 ja 4.1.5 lausutun lisäksi siihen, että kanteessa väitettyyn rakennuksen kosteusrasitukseen liittyen kuntotarkastusraportissa on huomautettu, että rakennuksen sokkeli on matalahko, mikä aiheuttaa kosteusrasitusta seinien alaosaan ja lisäksi kuntotarkastusraportissa on mainittu, että rakennuksen ilmanvaihtoa tulisi kokonaisvaltaisesti parantaa.
Ulkoseinässä olevat läikät, joiden syytä tai vaikutusta ulkoverhouslautoihin ei ole selvitetty, ovat olleet ennen havaittavissa. Muilta osin käräjäoikeus toteaa, että arvioitaessa kohteen sopimuksenmukaisuutta, etenkin kun kysymys ei ole uudesta rakennuksesta, oleellista on rakenteen toimivuus. Kun asiassa on jäänyt näyttämättä, että ulkoseinän 111.1-111.2 rakenteista olisi aiheutunut kosteutta tai kylmyyttä, ei näiden kohtien osalta kohteessa ole ollut virhettä.

Höyrynsulkujen osalta käräjäoikeus viittaa perustelujen

kohdassa 111.3, 4.1.5 sekä edellä rakenteen toimivuudesta sopimuksenmukaisuutta arvioitaessa lausuttuun. Kun asiassa on jäänyt näyttämättä höyrynsulun epätiiviydestä välipohjan kohdalla taikka muutoin olisi aiheutunut rakenteelle kosteutta ei kohdan 111.3 osalta kohteessa ole ollut virhettä.

Käräjäoikeus viittaa vanhan osan ja laajennusosan liitoskohdan osalta 111.4 lausuttuun sekä lisäksi jäljempänä kohdassa 4.2 ilmoittamatta jätetyt tiedot, ei kaupan kohde ole
111.4 osalta vastannut sovittua. Käräjäoikeus viittaa edellä kohdan 4.1.3 laajennusosan yläpohjasta lausuttuun ja toteaa, että vastaavalla tavalla myöskään tämän kohdan osalta kysymys ei ole maakaaressa tarkoitetusta salaisesta virheestä.

Mitä tulee rakennuksen kosteusvaurioihin ja sisäilmaongelmiin, ovat ne osittain ilmenneet ja liittyneet edellä kerrotuin tavoin rakenteisiin ja niiden ominaisuuksiin, jotka ovat olleet kantajien tiedossa tai joista heidän voidaan olettaa tienneen ennen kauppaa.

4.2. Väitetyt virheelliset tiedot

Yleistä

Asiassa on ollut riidatonta, että ennen kauppaa 30.7.2012 tehdyssä kuntotarkastuksessa on todettu, että vanha osa on hirsirunkoinen. Edelleen riidatonta on ollut, että vanhaa osaa oli korjattu siten, että osa hirsistä on korvattu puurungolla.

Asiassa on ollut erimielisyyttä siitä, olivatko vastaajat antaneet virheellisen tiedon rakennuksen rakenteista eli kertoneet, että vanha osa olisi ollut hirsirunkoinen, vaikka osa hirsistä oli poistettu ja korvattu puurungolla? Miltä osin hirret on poistettu ja korvattu puurungolla (villaseinällä)? Olivatko vastaajat suullisesti kertoneet, että osa hirsistä oli korvattu? (MK 2 luku 17 § 1 momentin 2 kohta)

Näytöstä

Asiassa kuultujen Vexxxsen, Bjöxxxin tai Raxxxn kertomuksista ei ole ilmennyt, että ennen kauppaa olisi ollut puhetta siitä, että osa ns. vanhan osan hirsistä oli korvattu puurakenteella.

Raxxxn kertoman mukaan hän oli kysynyt rakennusvalvonnasta neuvoja lahojen hirsien korjaamisesta ja korvaamisesta. Raxxxn mukaan rakennusvalvonnalla ei ollut ollut huomautettavaa hirsikehikon korvaamisesta.

Vastaajien esittämistä kuvista, joista ei ilmene tarkempi työvaihe ja lopullinen tulos, ilmenee että hirsiä olisi poistettu talon eteläpäädyn seinästä, vasemmalta keskiosasta.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Käräjäoikeus toteaa, että kantajien viittaama maankäyttö- ja rakennuslaki on tullut voimaan vasta 1.3.2000. Hirsien korjausaikana on ollut voimassa rakennuslaki ja rakennusasetus, jonka 49 § ja 50 §:ssä säädettiin rakennus- ja toimenpideluvasta. Viimeksi mainitussa toimenpidelupaa koskevassa säännöksessä tarvetta koskevat edellytykset ovat osittain varsin avoimia ("paitsi milloin toimenpiteellä ei ole vaikutusta rakennuksen terveellisyyteen tai turvallisuuteen"). Säännökset viittaisivat siihen, että kantavan rakenteen muutos on edellyttänyt toimenpidelupaa. Raxxxn kertoman perusteella hän olisi tehnyt muutostyön rakennusvalvonnan valvonnan alaisena. Asiassa on jäänyt selvittämättä, että toimenpide olisi edellyttänyt rakennuslupaa.

Sinänsä kysymys on ollut ns. vanhan osan osalta pääosin hirsirunkoisesta rakennuksesta. Kun merkittävä osa hirsistä on kuitenkin poistettu ja korvattu puurungolla, on tämä ollut käräjäoikeuden käsityksen mukaan oleellinen rakenteita koskeva tieto. Näin ollen kantajat ovat antaneet virheellisen tiedon rakennuksen rakenteista.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa edellytetään, että annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Lain esitöissä (HE 120/1994) on todettu, että tällä rajauksella on suljettu pois mahdollisuus vedota vähämerkityksisiin virheellisyyksiin myyjän antamassa selvityksessä. Objektiivisesti arvioiden kysymys ei vaikuttaisi ole vähämerkityksestä virheellisyydestä annetuissa tiedoissa: tieto siitä, että hirsiä on lahovaurioiden vuoksi jouduttu korvaamaan; mistä kohdasta hirsiä on jouduttu korvaamaan ja milloin on jouduttu korvaamaan olisi antanut tietoa samalla myös yleisemmällä tasolla rakennuksen kunnosta.
Kanneperusteissa on tämän kohdan osalta viitattu siihen, että mikäli kantajat olisivat tienneet hirsien korvaamista, olisi heidän tullut selvittäneet tarkemmin toteustapaa ja eri rakennetyyppien liittämistä toisiinsa. Edellä olevan perusteella virheellisen
tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

4.3 Väitetyt ilmoittamatta jätetyt tiedot

Yleistä

Kanteen mukaan myyjät olisivat jättäneet kertomatta havaitsemiaan seikkoja, joista kantajien mukaan on voitu perustellusti epäillä rakenteissa olevan vikaa ja arvioida tulevaa korjaustarvetta.

Tältä osin erimielisyyttä on ollut siitä, olisiko vastaajien tullut kertoa, että rakennus olisi kylmä, räystäille muodostui jääpuikkoja ja että lumi suli katolta ja olivatko vastaajat havainneet tai olisiko heidän pitänyt havaita, että

rakennuksessa oli kylmiä paikkoja. Edelleen kysymys on ollut siitä merkitys edellä mainituilla seikoilla oli ja olisiko vastaajien tullut mainita niistä ennen kauppaa kantajille.

Näytöstä

Vexxxsen, Bjöxxxin ja Raxxxn kertoma rakennuksen lämpötilasta ja vetoisuudesta on selostettu näytöstä kohdassa aiemmin kohdan 4.1.4 alakohdassa 111.1. Katon sulia kohtia on käsitelty aiemmin kohdassa 111.4.

Vexxxsen ja Bjöxxxin yhdensuuntaisista kertomuksista on ilmennyt, että he olivat huomanneet heti ensimmäisenä talvena 2012-2013, että katossa oli sulat kohdat katon molemmin puolin ja että jääpuikot roikkuivat pitkinä. Bjöxxx on aiemmin kohdassa 111.1 kerrotuin tavoin lainannut työpaikaltaan lämpökameran helmikuussa 2013.

Kirjallisena todisteena esitetyistä valokuvista (K16), jotka valokuvien mukaan on otettu 26.12.2012 ja 20.1.2013, ilmenee, että talon päädyssä katon rajaan on muodostunut huurretta.

Raxxxn mukaan jääpuikkoja ei ollut muodostunut kuin kolmena erityisen kylmänä talvena. Raxxx ei ole tarkemmin muistanut mitkä nämä talvet olivat olleet, mutta on muistellut, että yksi olisi ollut vuosi, jolloin hän oli korjannut ullakkokomeroa, joka Raxxxn muistaman mukaan oli ollut vuosi ennen muuttoa. Raxxxn kertoman mukaan hän ei ollut muistanut asiaa tehtäessä kauppaa kesällä eikä ollut pitänyt jääpuikkojen muodostumista epänormaalina.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Sekä Vexxxsen ja Bjöxxxin havaitsema kylmyys että katon sulat kohdat ovat ilmenneet nimenomaan liitoskohdassa.
Bjöxxxin lämpökameralla ottama kuva viittaa siihen, että liitoskohta lattiassa on ollut selvästi kylmä. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan vastaajien on täytynyt tämä havaita kylmien talvien aikana, mutta kylmyyttä on tässä kohdin mahdollisesti pidetty luonnollisena ottaen huomioon, että Raxxx on kertomansa perusteella jättänyt liitoskohtaan raon.

Raxxxn kertomista keskusteluista tuttavan tuttavan kanssa ei ole ilmennyt, mitä Raxxx oli kertonut sulista kohdista, mitä niistä oli päätelty ja miksi niistä·ei olisi ollut haittaa.
Sulamiskohtien sijainti on ollut nimenomaan liitoskohdissa, mikä on viitannut siihen, että liitoskohdista pääsi lämmintä ilmaa katolle.

Jääpuikot ja huurtuminen viittaavat selvästi ilmavuotoihin. Kun Raxxxlla on ollut kokemusta rakentamisesta, vaikuttaa kovin oudolta että hän on pitänyt jääpuikkojen muodostumista normaalina.

Sinänsä mahdollista on, että myyjät eivät kesällä kauppaa tehtäessä ole muistaneet mainita näitä seikkoja. Toisaalta kylmyys, jääpuikkojen muodostuminen tai katon talvella olevat sulat kohdat ovat kaikki sellaisia seikkoja, joista ostajat tarkastaessaan kiinteistöä kesällä eivät ole voineet tulla tietoisiksi.

Lain esitöiden (HE 120/1994) yksityiskohtaisissa perusteluissa on todettu, että ostopäätöksen tekemistä varten on yhtä tärkeää kuin saada sisällöltään oikeita tietoja myös saada kaikki keskeiset tiedot kiinteistöstä. Momentin mukaan myyjä vastaa siitä, ettei hän ole antanut ostajalle riittäviä tietoja kiinteistön ominaisuuksista, ja ostajalle on tästä syystä syntynyt virheellinen käsitys kiinteistöstä. Lähtökohtana on, että myyjä rehellisesti antaa ostajalle ne tiedot kiinteistöstä, jotka tyypillisesti vaikuttavat myytävän kiinteistön arvoon tai käyttöön. Myyjällä on velvollisuus oma-aloitteisesti ilmoittaa
ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia tai sen arvoa.

Esitöissä on todettu, että rakennetun kiinteistön ostopäätökseen vaikuttavat usein eniten rakennusten ikä, suuruus, rakennustapa ja -materiaalit sekä niiden senhetkinen kunto. Myyjän on totuudenmukaisesti ilmoitettava rakennusten käytettävyyttä haittaavat seikat, kuten mahdolliset viat putkistossa tai lämpöeristyksessä. Myyjän edellytetään kertovan ostajalle myös havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevaa vikaa ja arvioida tulevaa korjaustarvetta.

Edelleen esitöissä on todettu, että myyjä ei vapaudu virhevastuusta pelkästään sen vuoksi, että hän ei tiennyt kyseisestä viasta tai puutteesta kiinteistössä. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä.

Käräjäoikeuden käsityksen mukaan nyt kysymyksessä olevat ilmiöt kiinteistössä ovat sen olleet sen laatuisia ja laajuisia, joista on voitu perustellusti päätellä, että rakenteissa on ollut korjaamisen tarvetta ja joiden perusteella on olettavaa, että laiminlyönti on vaikuttanut kauppaan.

4.4. Väitetty oikaisematta jätetty tieto

Kunkantajat ovat tältä osin vedonneet siihen, että oikaisematta jätetty seikka olisi koskenut sitä, että rakennus ei ole ollut asumiskelpoinen, käräjäoikeus toteaa kantajien virheväittämän tältä osin tarkoittavan tosiasiallisesti samaa kuin kohdassa 4.1. Lain esitöissä (HE 120/1994) on todettu maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 4-kohdan virhesäännöksestä, että "Myyjä ei yleensä vastaa siitä, täyttääkö kiinteistö ostajan yksilölliset mieltymykset ja soveltuuko se hänen aikomaansa erityiseen käyttöön. Eri asia on, jos myyjä on salannut joitakin merkityksellisiä seikkoja, joiden hän tiesi vaikuttavan ostajan päätöksentekoon.
Kiinteistössä katsotaan mukaan olevan virhe, jos myyjä on havainnut ostajan erehtyneen jostakin kiinteistön aiottuun käyttöön vaikuttavasta kiinteistön ominaisuudesta tai sen merkityksestä, mutta on jättänyt oikaisematta virheellisen käsityksen." Kun kysymys on ollut normaalista asuinkäyttöön tarkoitetusta kiinteistöstä ja joka on tällaiseen tarkoitukseen myös myyty, ei käräjäoikeuden käsityksen mukaan voi tulla kysymykseen edellä mainittu 4-kohdan virhe.

4.5. Reklamaatiosta

Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista myyjälle kohtuullisen ajan kuluessa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Reklamaation tarkoituksena on turvata osaltaan myyjää ja todistelua. Tavoitteena on, että asia selvitetään nopeasti. Lain esitöissä (HE 120/1994) on todettu, että lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkimaan havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin.

Asiassa ei ole ollut erimielisyyttä siitä, että ostajat ovat reklamoineet myyjille ensimmäisen kerran 1.10.2013 ja että he ovat esittäneet myyjille purku- ja vahingonkorvausvaatimuksen joulukuussa 2014. Käräjäoikeus toteaa, että asiassa ei ole väitetty, että ensimmäinen reklamaatio 1.10.2013 ei olisi ollut maakaaren 2 luvun 25 §:n mukainen, vaan että se olisi esitetty liian myöhään.

Vexxxsen ja Bjöxxxin kohdissa 4.1.4 alakohdassa 111.1 ja 4.1.5 selostetuista kertomusten mukaan heidän perheensä sairastelu oli alkanut ja he olivat tehneet ensimmäiset havainnot kylmyydestä ja jääpuikoista jo ensimmäisenä talvena eli talvella 2012-2013. Kun kysymys on ollut vanhasta rakennuksesta ja kun sairastelusta ei ole mahdollista tehdä johtopäätöksiä lyhyellä aikavälillä, on ilmeisen selvää, että epäilyt ovat edellyttäneet tarkempaa selvitystä Vexxxsen mukaan he olivat kääntyneet ensimmäisenä todistaja J. Ritttsen puoleen, joka oli käynyt kiinteistöllä kesällä 2013. Aiemmin selostetusta omakotitalon osittaisesta kuntotutkimuksesta (KS) on ilmennyt, että J. Ritttnen on käynyt kohteessa 14.5.2013 ja 3.7.2013 ja hänen kuntotutkimusraporttinsa on valmistunut 17.7.2013. Reklamaatio on siis tehty 1.10.2013 eli alle kolmen kuukauden kuluttua kantajien saaman ensimmäisen rakennusalan asiantuntijan selvityksen jälkeen.

Kun kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy epäilyn seikan tutkiminen ja asiantuntijan kanssa neuvottelut, sekä sen harkitseminen, mitä vaatimuksia hän esittää, ei 10.2013 reklamaatiota ole tehty liian myöhään.

5. Virheseuraamuksista

5.1 Yleistä

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Lisäksi ostajalla on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-4 kohdista tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

5.2 Kaupan purkaminen: Onko kiinteistössä ollut niin olennaisia virheitä, että kantajilla on oikeus purkaa kauppa?

5.2.1 Yleistä

Maakaaren esitöissä (HE 120/1994) on todettu, et ä jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi alita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Edellä kerrotuin tavoin kaupan kohteessa on ollut virhe yläkerran laajennusosan yläpohjan osalta ja liitoskohdassa. Lisäksi kiinteistöstä on annettu virheellistä tietoa sen hirsirungosta ja jätetty kertomatta seikoista, joista on voitu perustellusti epäillä rakenteissa olevan vikaa ja korjaustarvetta.


Oikeuskäytännössä kaupan purkukynnys on ollut korkealla. Virheen olennaisuutta arvioitaessa oikeuskäytännössä keskeisenä on pidetty yleisesti virheen korjauskustannuksia, joiden on usein edellytetty olevan vähintään noin 40 prosenttia kauppahinnasta ennen kuin
virhettä on pidetty niin olennaisena, että kauppa on purettu.

Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 2015:58, jossa on ollut kysymys ns. salaisesta virheestä, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa. Tilanne voi olla sellainen, että virheen

korjaaminen ilman viivytystä on välttämätöntä, jotta kiinteistöä voidaan käyttää aiotun tarkoituksen mukaisesti, ja korjauskustannuksiin liittyy varteenotettava riski siitä, että ne nousevat kohtuuttomiksi verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Tällaisessa tilanteessa ostajalta ei voida edellyttää sitä, että hän kantaisi riskin korjauskustannusten määrästä ja korjaustöiden onnistumisesta. Edellytykset kaupan purkamiselle voivat tällöin olla olemassa.

Korkein oikeus on edelleen katsonut, että "mainitun kaltaisen laatuvirheen kohdalla kaupan purkamisen edellytyksen täyttymistä ei voida arvioida yksinomaan tarkastelemalla korjauskustannusten suhdetta kiinteistön kauppahintaan. Mikäli edellytyksenä olisi se, että korjauskustannusten tulisi nousta johonkin prosenttimäärään, kuten vähintään 40 prosenttiin kauppahinnasta, voisi se tapauksesta riippuen johtaa joko myyjän tai ostajan kannalta kohtuuttomaan lopputulokseen."

Korkein oikeus on samassa ratkaisussa katsonut myös, ettei virheen olennaisuutta asumiselle aiheutuvan haitan kannalta voida arvioida pelkästään virheen korjaamiseksi tarvittavien rakennustöiden kestoajan pituuden perusteella. Laatuvirheen
vuoksi kiinteistöllä olevan asuinrakennuksen käyttö voi olla kokonaan estynyt siihen saakka, kunnes virhe on lopulta asianmukaisesti korjattu ja että ostajalle on ehtinyt aiheutua
monesti haittaa jo siinä vaiheessa, kun haitan syy lopulta selviää.

Virheen olennaisuutta arvioidaan edellä kerrotuin tavoin sen kokonaismerkityksen kannalta.

5.2.2 Korjauskustannuksista

Yleistä

Kantajien ja vastaajien käsitykset nyt kysymyksessä olevien virheiden korjauskustannuksista ovat olleet täysin erilaiset ja täysin eri mittaluokkaa:

Kantajien mukaan koko yläpohjan, siis lukien mukaan myös kokonaan ns. vanhan osan, jonka osalta asiassa ei ole katsottu olevan virhettä, korjauskustannukset olisivat yhteensä 24 590 euroa ilman desifiointikustannuksia (10 000 euroa).
Vastaajien mukaan vastaavien osien korjauskustannukset olisivat yhteensä 7 522 euroa.

Vanhan osan ja laajennusosan liitoskohdan osalta kantajien mukaan korjauskustannukset muodostuisivat seuraavasti: ulkoseinät 56 500 euroa + sisäpuolen pintarakennetyöt 16 000
euroa + runkotyöt 8 000 euroa + välipohjatyöt 7 871,68 euroa
+ alapohjan purku ja runkotyöt 20 360 euro ja desifiointikulut 10 000 euroa eli yhteensä 118 731,68 euroa. Vastaajien

mukaan korjauskustannukset olisivat enintään 5 500 euroa, mikäli tiivistyskorjausta ei pidettäisi riittävänä.

Rakennukseen ei ole tehty korjauksia. Kantajien korjauskustannusvaatimus on perustunut todistaja A. Patttn laskelmaan, joka on laadittu kustannuslaskelmaohjelmalla.
Käräjäoikeus selostaa tarkemmin jäljempänä asiassa esitettyä näyttöä korjauskustannusten osalta.

Näytöstä

Kirjallisena todisteena esitetyn 7.9.2014 Sisustus Pal-Sa Oy:n (K18) hinta-arvion mukaan laajennusosan korjaustyöt olisivat yhteensä 108 800 euroa. Hinta-arvioissa ei ole eritelty tarkemmin kuluja ja se on lueteltujen toimenpiteiden valossa käsittänyt käytännössä koko laajennusosan uudelleen rakentamisen.

H. Nyttt on omassa lausunnossaan 10.7.2015 (K20) todennut, että hänen mukaansa Suomen Sisäilmatutkimus Oy/ K. Salttten on asiantuntijalausunnossaan arvioinut pakollisia korjauskustannuksia oikeansuuntaisesti ja pitänyt itse todennäköisenä, että pakolliset kosteuskustannukset nousevat joka tapauksessa yli 100 000 euron, jotta talo saadaan kuntoon ja terveelliseksi sekä turvalliseksi asua.

Edellä mainitussa H. Nytttin lausunnosta ei ole ilmennyt mihin K. Salttten asiantuntijalausuntoon hän on viitannut. Käräjäoikeudessa on esitetty kolme Suomen Sisäilmatutkimus Oy:n lausuntoa (K4, K6, K10), joista vain viimeksi mainitussa (K10) on ollut maininta korjauskustannuksista viitaten aiempaan lausuntoon. Lausunnossa mainittu, että höyrynsulun uusimisesta vanhalle puolelle aiheutuisi noin 25 000 euron lisäkustannukset ja mikäli vanhan puolen puurungolla korvatut hirret rakennettaisiin takaisin hirsiseiniksi, lisäkustannukset olisivat tällöin noin 80 000 euroa.

Todistaja Kemtttsen laatiman kustannusarvion 25.4.2016 (V11) mukaan laajennusosan yläpohjan virheellisen höyrynsulkujen korjaus ja katon viisto-osien korjaus olisi 3 417 euroa (alv 24 %). Todistaja Kemtttnen on lausunnossaan 9.10.2014 (V3) katsonut, laajennusosan ja vanhan osan liittymäkohdan korjauskustannus olisi arviolta 5 500 euroa.

Todistaja Kemtttsen mukaan hän oli yläpohjan korjauksen osalta ottanut huomioon, että kattopanelointi, villat ja ruoteet pitäisi poistaa. Kemtttsen mukaan polyuretaanilevyissä oli samalla höyrynsulku ja ne pystyttiin liittämään suoraan seinälevyihin purkamatta seiniä. Kirjallisessa kustannusarviossa Kemtttnen on lisäksi maininnut suojauksen ja kurkihirren kylkien höyläyksen sileäksi, höyrynsulkumuovin kiinnityksen ja katon maalauksen.
Kemtttsen mukaan yläpohjan korjaamiseen menee kahdelta

mieheltä viikko. Kemtttsen mukaan karkeana peukalosääntönä voitiin pitää, että rakennusmies kiinnittää palkkansa (50 €/h sosiaali- ja työkalukorvauksineen) verran materiaaleja. Kemtttsen mukaan yläpohjan osalta työnosuus kustannusarvioista oli 2 800 euroa ja materiaalien osuus 1 305 euroa. Hinnat Kemtttnen oli kertomansa mukaan osin saanut julkaisusta rakennusosien kustannukset. Todistaja Kemtttsen mukaan hänen kustannusarviossaan ei ollut valvonnan osuutta, joka olisi kokonaisuudessaan noin 4 000 - 5 000 euroa.


Todistaja Metttaln on kertonut samansuuntaisesti korjauskuluista ja yläpohjan korjaustavasta kuin todistaja Kemtttnen. Metttaln käsityksen mukaan yläpohjan työt tulisivat tehdyksi noin viikossa. Metttaln kertoman mukaan liitoskohdan korjaus edellyttää puurakenteiden esille ottamista ja hänen käsityksensä mukaan tiivistäminen voitiin tehdä käytännössä polyuretaanivaahdolla. Metttaln mukaan liitoskohdan korjaaminen maksaisi muutama tuhat euroa, joista suurin osa koostuisi pintamateriaalien korjaamisesta.

Sekä todistaja Kemtttsen että Metttaln mukaan rakennuksen homeeseen liittyvä siivoaminen, joka tarkoitti pintojen perusteellista imurointia ja puhdistusta, maksoi noin 2000- 3000 euroa.

Todistaja Kemtttsen käsityksen mukaan todistaja Patttn laskelma ei vastannut todellisia kustannuksia, koska vaikutti laaditun isojen korjaushankkeiden mukaan. Nyt kysymyksessä olevalla työmaalla ei tarvetta ollut erilliselle työnjohtajalle (rakennusosa-arvion kohta 332), vaan työn pystyisi hoitamaan kaksi timpuria, joiden lisäksi mahdollisesti tarvittaisiin putki- ja sähkötöiden tekijää. Suunnittelun ja valvonnan osuus oli Kemtttsen mukaan noin 4 000 - 5 000 euroa.
Korjaushankkeissa, joissa rakenteiden purkamisen jälkeen voidaan kokonaisuudessaan määritellä korjausten laajuus, ei Kemtttsen mukaan ole tarvetta lisä- ja muutostyövarauksille (kohta 6112). Kemtttsen mukaan korjausrakentamisessa tapahtui suunnitelmien muutoksia, mutta ne eivät yleensä vaatineet ylimääräistä rahaa.

Myös todistaja Metttal on pitänyt todistaja Patttn kustannusarvioon sisältyviä eriä liiallisena. Metttaln käsityksen mukaan rakennuttamiseen ja valvontaan menisi suunnitelmien osalta noin 3 000 euroa, rakennuttamiseen noin 2 000 euroa ja valvontaan noin 5 000 euroa. Tämän tyyppinen työmaa käsitti Metttaln mukaan kaksi miestä ja enintään neljä, lisäksi mukana voi olla työnjohtaja, joka käy kohteessa kerran pari viikossa ja tuo tavaraa (n. 40-60 €/h).

Todistaja Salttten mukaan todistaja Kemtttsen kustannusarvio ei missään tapauksessa pidä paikkansa. Salttten mukaan hän oli tarkistanut hintatietoja internetistä.


''''

Ensinnäkin jo pelkät polyuretaanilevyt yläpohjan viistoille osille, maksaisivat hänen mukaansa 4 800 euroa; korjaustyöhön tarvittaisiin kaksi kirvesmiestä, joilta menisi työhön kaksi viikkoa, lisäksi kustannusarvioissa ei ollut otettu huomioon sitä, että kipsilevyt pitäisi poistaa, kattorakenne liittää pystyosiin ja suorittaa desifiointikäsittely.

Todistaja Salttten kertomuksesta on ilmennyt, että hän on pitänyt suurina osittain myös todistaja Patttn
rakennusosa-arviossa esittämiä määriä. Salttten mukaan rakennuttamisen ja valvonnan kustannukset 14 000 euroa vaikuttivat suurilta ottaen huomioon, että uudiskohteissa ne olivat noin 6 000 euroa 10 kuukautta kestävässä hankkeessa. Toisaalta työ oli helpompaa uudiskohteessa. Hankevaraus on purkukohteen riskivaraus eli kun vasta purettaessa saadaan tieto siitä, mitä rakenteesta oikeasti löytyy. Edelleen Salttten käsityksen mukaan esitetyt hankkeen johtotehtävät viittaisivat suurempaan ryhmään. Jos kohteeseen saataisiin hyvä timpuriporukka, jolla olisi vastaava työnjohtaja omasta takaa, voitaisiin päästä halvemmalla. Jos vastaava työnjohtaja olisi erikseen, hinta ei Salttten mukaan voisi olla esitetty 20 000 euroa. Edelleen kokenut timpuri pystyi Salttten mukaan suunnittelemaan työtä, mikäli tämä oli tottunut korjaamaan kosteusvaurioita, mutta tästä huolimatta työ edellytti kuvia, jotka Salttten mukaan maksaisivat yhteensä noin 3 000 - 4 000 euroa.

Todistaja Patttn mukaan laskelmamuistiossa ei ollut tehty korjaussuunnitelmaa, vaan käyty läpi sellaisena kuin vikaa oli ilmoitettu olevan. Patttn kertomuksesta on ilmennyt, että hän oli käynyt kohteessa, jolloin korjauskohteet oli käyty pintapuolisesti läpi. Patttn mukaan hän oli arvioinut, että korjaus kestäisi kokonaisuudessaan viisi kuukautta.
Desifioinnissa tuli käyttää vetyperoksidiliuosta, jota ruiskutettiin pinnoille. Laskelmassa oli lähdetty siitä, että höyrynsulut ja lämmöneristeet uusitaan kokonaan ja korjataan rakennuksen sisäpuolelta. Rakennusosa-arvio oli laskettu bruttoneliöiden mukaan (huoneala 110 m2, bruttoneliöt 132) ja laskenta perustui erilaisiin määriin, esimerkin vaurioituneen nurmikon määräksi on arvioitu 80 m2. Patttn mukaan laskelmaohjelma perustuu korjattavien alueiden määrään ja ohjelma laskee yksikkökustannukset. Patttn mukaan ongelmana oli ollut se, ettei kukaan ollut vielä määrittänyt sitä mitä piti korjata. Patttn mukaan laskelmaohjelmia käytettiin yleisesti ja urakoitsijat käyttivät samaa ohjelmaa antaessaan tarjouksia.Tästä syystä urakoitsijoiden tarjoukset vastasivat pääsääntöisesti Patttn omaa arviota, ero yleensä oli noin 5 prosenttia. Ohjelman hinnasto perustuu jatkuvaan kustannustietoon, joka päivitetään vuosittain. Työnjohtokustannukset perustuivat siihen, että työmaalla on työntekijät ja johto, joka valvoo. Työmaan käyttö­ ja yhteiskustannuksien määrään sisältyivät lisäksi työmaakopit, työmaatarvikkeet, energiakulut, suojaukset ja lämmitys.
Laskentamuistio oli laskettu Patttn mukaan rakennusosa-arvion

87
avulla. Liitosvauriokorjausten osalta purkukaistat oli tehtävä
kauttaaltaan sisäkautta. Liitosvauriokohdan edellyttämissä
runkotöissä oli Patttn mukaan osittain kysymys purkutöistä ja osin yläpohjarakenteen uusimisesta. Patttn mukaan hän oli olettanut että runko oli vaurioitunut, mutta varmaa tietoa hänellä ei ollut. Liitoskohtakorjauksen edellyttämässä välipohjan vahvistuksessa ei ollut kysymys mikrobikorjauksesta, vaan siitä, että välipohja notkui eikä täyttänyt rakentamismääräyksiä. Todistaja Patttn mukaan todistaja Kemtttsen kustannusarvioon ei voinut ottaa kantaa, koska siitä puuttuivat yksikköhinnat ja määrät.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Kuten edellä näytöstä -kohdassa ilmenee, on asiassa kuulluilla ollut täysin eri käsitykset korjauskuluista. Sinänsä kaikilla kuulluilla on kokemusta rakennusalasta ja myös arvioiden tekemisestä. Edelleen esitetyt korjauskustannukset ovat
koskeneet myös muita osia kuin sitä, jolta osin kaupan , i
kohteessa on nyt katsottu olevan virhettä. ,

Todistaja Kemtttsen kertomuksesta tai kirjallisesta lausunnosta ei ole ilmennyt sitä, mitä hänen arvionsa liitoskohdan korjauskustannuksista 5 500 euroa on käsittänyt. Yläpohjan korjaustöiden osalta kustannusarvio on ollut tarkempi, mutta todistaja Salttten kertoman perusteella työhön arvioitu aika ja materiaalikustannukset olisivat liian pieniä.

Käräjäoikeudella ei ole ollut aihetta epäillä todistaja Patttn käyttämästään laskentaohjelmasta kertomaa ja sitä, että laskentaohjelmalla voidaan kohde ja toimenpiteet määrittämällä saada tilastoihin perustuvilla kustannuksilla varsin luotettavasti laskettua kustannukset. Toisaalta muiden asiassa kuultujen todistajien yhdensuuntaisten käsitysten valossa kustannusarviossa suunnittelu-, hankevaraus - ja työnjohtotehtäviin liittyvät kustannukset ovat vaikuttaneet selvästi ylimitoitetulta. Edelleen Patttn kertomuksesta on ilmennyt, että hän oli arvioita tehdessään joutunut tekemään oletuksia korjauksista, koska korjaussuunnitelmaa ei ollut ollut olemassa.

Kun todistaja Patttn arvion mukaan koko talon korjaamiseen kuluisi noin 5 kuukautta, oletettavaa on, että liitoskohtavaurion korjaamisen ja laajennusosan yläpohjan korjaamiseen menisi huomattavasti vähemmän aikaan. Kun laajennusosan yläpohja on karkeasti arvioiden noin kolmasosa, menisi tähän työhön kahdelta mieheltä todistaja Salttten kertoman perusteella alle viikko. Liitoskohdan korjausten osalta todistajien kertomuksista ei ole ilmennyt arvioita työn kestosta. Todistaja Metttaln kertoma liitoskohdan korjaustavasta on vaikuttanut hyvin yksinkertaistetulta. Ottaen huomioon liitoskohdan selvitetty lämpö- ja kosteusteknisen merkitys ja todistaja Salttten

88
liikuntasaumoista kohdassa 111.4 kertoma, tiivistyskorjaus polyuretaanivaahdoilla vaikuttaa riittämättömältä. Otta n huomioon, että liitoskohdan korjaus edellyttää rakenteiden purkamista sekä sisä- että ulkopuolella sokkelista kattoon saakka, oletettavaa on, että työhön kuluu huomattavasti
enemmän aikaa kuin laajennusosan yläpohjan korjaamiseen. Tähän nähden ja Patttn arvioima kokonaisaika huomioon ottaen liitoskohdan ja laajennusosan yläpohjan korjaamiseen kuluisi yhteensä noin kuukausi.

Edellä olevan perusteella laajennusosan yläpohjan korjauksen työnkustannukset olisivat noin 6 päivää x 2 miestä x 8 h x 50 € eli noin 4 800 euroa. Lisäksi huomioon tulisi ottaa materiaalikustannukset, joiden osalta pelkät polyuretaanilevyt maksaisivat todistaja Salttten tarkistamien tietojen valossa noin 1 600 euroa (4 800 euroa:3). Edellä olevan perusteella näin laskien yläpohjan korjauskustannuksiksi muodostuisi muut materiaalikustannukset huomioon ottaen arviolta enintään noin 8 000 euroa. Todistaja Patttn laskentamuistion lukuja käyttäen (17 590 euroa + 7 000 euroa = 24 590 euroa koko yläpohja,
laajennusosa noin 1/3) määräksi tulisi 8 196, 66 euroa.

Jos edellä kerrotuin tavoin liitoskohdan korjaustyöhön menisi yhteensä noin kolme viikkoa, muodostuisi työkustannuksiksi (15 päivää x 2 miestä x 8 h x 50 €) 12 000 euroa. Ottaen huomioon tarvittavat materiaalit, kustannukset nousisivat huomattavasti. Tässä valossa todistaja Patttn laskentamuiston liitoskohtavaurioiden edellyttämät pintarakennetyöt 16 000 euroa olisivat samansuuntaiset. Muilta osin kanteen mukaiset erittelyt, joihin sisältyy osittain myös muihin osiin liittyviä töitä (muita ulkoseinäkorjauksia), ovat suuruusluokaltaan täysin erilaisia.

Todistaja Patttn kertoman valossa epäselväksi on jåänyt epäselväksi, onko hänen laskentamuistion runkotöissä (8000 euroa) ja välipohjatöissä (9 940 euroa) kysymys nyt kysymyksessä olevan virheen korjaamisesta vai osittain vain oletetuista tai muuten tarpeelliseksi havaituista kunnostustöistä. Kanteen mukaan ulkoseinien korjauksesta 87 270 euroa kohdistuisi liitoskohtaan 56 500 euroa eli reilusti yli puolet, mikä vaikuttaa täysin ylimitoitetulta.

Edelleen huomioon tulee ottaa mikrobisiivous, joka todistaja Patttn 4.3.2016 laskentamuistion mukaan rakennusteknisissä töissä on ollut mukana, mutta joka on eritelty laskentamuistiossa 22.4.2016 erikseen 10 000 euroksi. Kun
todistaja Kemtttsen ja Metttaln kertomusten perusteella
koko talon mikrobisiivous olisi huomattavasti edullisempaa (2 000 - 3 000 euroa), ei todistaja Patttn ilmoittamaa mikrobisiivouskustannusta ilman tarkempaa selvitystä voida
pitää selvitettynä. Tähän nähden mikrobisiivouksen osuudeksi on arvioitu noin 3 000 euroa.

Kerrotun perusteella käräjäoikeus on arvioinut laajennusosan yläpohjan ja liitoskohdan korjauskustannuksiksi yhteensä noin 27 000 euroa.

5.2.3 Virheen olennaisuudesta ja johtopäätökset

Virheen olennaisuuden arvioiminen on tässä tapauksessa vaikeaa.

Toisaalta edellä mainitut arvioidut korjauskustannukset eivät ole kauppahintaan nähden suuret eikä korjaustyö sellaisenaan vaikuttaisi vievän kohtuuttoman pitkää aikaa.

Lisäksi kohdassa 4.1.6 kerrotuin tavoin kaupan kohde on ollut vanha ja sen yläkerran sivu-ullakon kondensoituminen, sokkelin mataluus sekä rakennuksen ilmanvaihdon parantamisen tarpeellisuus huomioon ottaen kantajat ovat tosiasiassa voineet olettaa joutuvansa ainakin pidemmällä aikavälillä maksamaan varsin merkittäviäkin rakennuksen korjauskustannuksia.

Toisaalta vaikka kantajilla on heille kerrotun yläullakon kondensoitumisen perusteella ollut aihetta olettaa yläpohjassa olevan kondensoitumisen osalta tarvetta korjaustöihin, ei heillä ole ollut tietoa yläkerran laajennusosan höyrynsulun epätiiviydestä eikä siitä, että laajennusosan yläpohjassa on kosteusvaurio, joka edellyttää korjausta. Heillä ei ole ollut myöskään mitään tietoa vanhan osan ja laajennusosan liitoskohdan ilmeisistä korjaustarpeista, jotka olisivat voineet selvitä, mikäli myyjät olisivat ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa tai muutoin kertoneet katolle muodostuvista jääpuikoista ja katon sulista kohdista. Edelleen heille on jätetty kertomatta hirsirungon laajamittaisesta korvaamisesta puurungolla.

Kysymys on ollut arvioiduista korjauskustannuksista, joista erityisesti liitoskohdan osalta korjauskustannukset saattavat muodostua suuremmiksi. Vaikka arvioidut korjauskustannukset ovat alle 10 prosenttia kauppahinnasta, ovat ne kuitenkin varsin suuret suhteessa niihin korjauskustannuksiin, joihin kantajat ovat voineet varautua kiinteistöstä saamiensa tietojen perusteella sekä merkittävä lisä ostajien tiedossa oleviin, tuleviin korjauskustannuksiin.

Käräjäoikeuden käsityksen mukaan oletettavaa on, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan syntynyt, jos vastaajien kiinteistöstä kertomatta jättämät tiedot ja nyt kysymyksessä olevat virheet olisivat olleet kantajien tiedossa. Näin ollen virhe on ollut olennainen ja kantajilla on oikeus purkaa kauppa.

5.3 Vahingonkorvauksesta

5.3.1 Yleistä

Maakaaren 2 luvun 32 §:ssä on kysymys sopimusperusteisesta vahingonkorvauksesta. Tässä tapauksessa sopimusosapuolet vastaavat sopimuksen täyttämisestä ja mahdollisista sopimusrikkomuksista. Näin ollen merkitystä ei ole sillä kuka rakennustyön on tehnyt. Kun kaupan kohteessa on ollut virhe, on kantajilla oikeus saada vahingonkorvausta sopimusrikkomuksen perusteella.

5.3.2 Tutkimus- ja selvittelykulut (vaatimus 8 794,06 euroa)

Kantajien selvittelykulut ovat käsittäneet 5 kpl Rittttalo Oy:n laskuja (yht. 1917,82 euroa) 3 kpl Suomen Sisäilmatutkimus Oy:n laskuja (yht. 3 942 euroa), 00 Asonyn laskun 592,94 euroa (H. Nyttt), Rakennuttajatoimisto A. Patttn laskun 1884,80 euroa ja Tehopuhdistus Vesa Toxxxen laskun 450 euroa, yhteensä 8 794,06 euroa.

Vastaajat ovat kiistäneet vaatimuksen sillä perusteella, että virhevaatimusten selvittämiseen olisi riittänyt yksi ainoa ammattitaitoinen tutkija, tutkimus ja kustannusarvio ja että selvityksiä on tehty samoista asioista. Määrällisesti vastaajat ovat hyväksyneet tutkimus- ja selvityskuluista 2 000 euroa.

Pääasian perusteluista ilmenee, että asiassa on tehty osittain tarpeettomia tutkimuksia ja selvityksiä. Useiden asiantuntijoiden käyttäminen lisää myös kunkin asiantuntijan työmäärää ja aiheuttaa päällekkäistä työtä. Tältä osin kantajille aiheutuneen vahingon ja vastaajien sopimusrikkomuksen väliltä puuttuu syy-yhteys kantajien aiheuttaessa omilla valinnoillaan osittain tarpeettomia kuluja. Tähän nähden vaaditusta määrästä on hyväksytty puolet eli yhteensä 4 397,03 euroa.

5.3.3 Sijaisasumiskulut (vaatimus 18 858,68 euroa)

Kantajien vaatimus on perustunut siihen, että he eivät olleet voineet terveydellisistä syistä asua kiinteistöllä ja muuttaneet sen vuoksi kiinteistöltä pois. Vastaajat ovat määrältään hyväksyneet asumiskuluja koskevan vaatimuksen lukuun ottamatta sähköstä aiheutuneita kuluja. Perusteen vastaajat ovat kiistäneet sillä perusteella, että todettujen korjaustarpeiden osalta, joista myyjä oli ilmoittanut olevansa valmis maksamaan, ei ollut syntynyt poismuuton tarvetta ja että joka tapauksessa kantajilla ei olisi ollut tarvetta muuttaa kiinteistöltä 2-3 viikkoa pidemmäksi ajaksi, jolta osin sijaisasumiskuluja vastaajien mukaan enintään voisi tulla maksettavaksi.

Sinänsä asiassa esitetyn perusteella liitoskohdan korjausten osalta ei välttämättä poismuuton tarve olisi ollut merkittävästi pidempi kuin mitä vastaajat ovat esittäneet. Asiassa ei kuitenkaan ole päästy sovintoon eikä kiinteistöä ole korjattu miltään osin.

Vastaajat ovat pääasiaan vastatessaan pitäneet kiinteistöä täysin asumiskelpoisena. Esitettyjen sijaisasumiskulujen osalta vastaajat eivät ole vedonneet kiistämisperusteena näihin seikkoihin. Käräjäoikeus on aiemmin kohdassa 4.1.5 todennut, että kiinteistössä on ollut kosteusvaurioita ja sisäilmaongelmia, jotka ovat liittyneet ennen kauppaa ostajien tiedossa olevaan kondensaatioon ja joiden osalta kaupan kohteessa ei ole katsottu olevan virhettä. Toisaalta tilanne ei laajennusosan yläpohjan vuoksi olisi säilynyt ennallaan, vaikka edellä mainitut kosteusvauriot olisi korjattu. Käräjäoikeus on pääasian yhteydessä todennut, että laajennusosan yläpohjan mikrobeista on ollut todennäköisesti terveyshaittaa ja ne ovat voineet osittain selittää kantajien oireilua. Tähän nähden sijaisasumista koskeva vaatimus on perusteeltaan hyväksytty.

Vastaajien väittämin tavoin kantajille olisi aiheutunut sähkökuluja joka tapauksessa. Sinänsä selvää on, että myös tyhjillään olevan kiinteistön lämmittämisestä on aiheutunut sähkökuluja. Kantajat eivät ole vaatineet näitä kuluja eikä sähkökuluja koskeva vaatimus ole perustunut siihen, että kantajille aiheutuneet sähkökulut olisivat sijaisasumisen johdosta poikenneet normaalista. Näin ollen vaatimus hylätään sähkökulujen osalta.

Kun muilta osin vastaajilla ei ole ollut huomautettavaa vaadittuun määrään, on vaatimus tästä syystä sähkökuluja lukuun ottamatta tuomittu vaatimuksen mukaisesti.

5.3.4 Mikrobivaurioituneen irtaimiston puhdistus- ja uusimiskulut (vaatimus 20 000 euroa)

Vastaajat on kiistäneet vaatimuksen kokonaisuudessaan perusteettomana ja selvittämättömänä.

Kirjallisena todisteena on esitetty luettelo, jossa on lueteltu irtaimisto/omaisuus, joka joudutaan hävittämään (K24).
Kirjallisena todisteena on lisäksi esitetty Työterveyslaitoksen (todisteen K24 liitteenä) sivujen tuloste, jossa on kosteus- ja hometalkoisiin viitaten todettu, että ATK-laitteiden puhdistaminen on suositeltavaa antaa asiantuntevan tahon tai yrityksen tehtäväksi.

Bjöxxxin kertomuksesta on ilmennyt, että hänen mukaansa he olivat ottaneet asunnosta pois muuttaessaan ainoastaan joitakin vaatteita, joita oli voitu pestä korkeassa lämpötilassa ja sängyn, joka oli puhdistettu.

Käräjäoikeudella ei sinänsä ole aihetta epäillä, etteikö kantajat olisi joutuneet hävittämään irtaimistoaan. Kun hävitetystä irtaimistosta, sen iästä tai arvosta ei ole esitetty mitään muuta selvitystä kuin mitä edellä on selostettu. Kun tällaista selvitystä
olisi voitu esittää ja kun vastaajat ovat kiistäneet vaatimuksen sekä perusteen että määrän osalta, on vaatimus hylätty selvittämättömänä.

6. Asumishyödyn huomioon ottaminen

Vastaajat ovat vaatineet, että kaupan purkamistilanteessa palautettavasta kauppahinnasta on vähennettävä _ asumishyötynä 2000 e/kk ajalta 1.10.2012 -15.2.2015 eli yhteensä 33 000 euroa. Kantajat ovat kiistäneet vastaajien vaatimuksen perusteettomana katsoen, ettei heille ollut. syntynyt asumishyötyä lainkaan. Kantajat ovat kiistäneet vaatimuksen sillä perusteella, että ovat asuneet kaupan kohteella verrattain lyhyen ajan ja että kantajille on asumisaikana aiheutunut valtavasti lisätyötä, ajanhukkaa, huolta ja kärsimystä kaupan kohteen virheistä.

Maakaaren 2 luvun 33 §:n mukaan jos kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa kauppahinta ostajalle. Samaan pykälän 2 momentin mukaan, jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.

Lain esitöissä (HE 120/1994) on todettu, että jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa, hänen on 2 momentin mukaan maksettava siitä korvaus myyjälle. Kiinteistön tavanomaista käyttöä, kuten lyhytaikaista asumishyötyä, ei se sijaan korvata. Oikeuskirjallisuudessa (Pattt, Marianne - Linnainmaa, Leena: Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä 2002 s. 299-300) on katsottu, että pitemmän asumisen ostaja joutuu kaupan purun yhteydessä korvaamaan ja että asumisen on täytynyt kestää ainakin muutaman kuukauden ajan ennen kuin sitä voidaan pitää merkittävänä hyötynä.

Vaaditun asumishyödyn määrä vaikuttaa varsin suurelta. Kantajat eivät ole ottaneet tarkemmin väitetyn asumishyödyn määrään kantaa, mutta kantajien viittaamilla perusteilla saadun asumishyödyn voidaan katsoa jääneen selvästi esitettyä selvästi vähäisemmäksi. Sen vuoksi vaatimuksesta on hylätty 2/3 osaa. Näin ollen asumishyödyn määräksi on hyväksytty vastaajien vaatimalta ajalta 11 000 euroa.

7. Oikeudenkäyntikulut

Sinänsä suuri niistä perusteista, joiden perusteella kiinteistön on väitetty olleen ominaisuuksiltaan sopimuksen vastainen' on Jäänyt näyttämättä. Kantajien päävaatimus eli vaatimus kaupan purkamisesta on kuitenkin hyväksytty. Kanne on jäänyt hyväksymättä osittain vaaditun vahingonkorvauksen osalta. Näiltä osin hyväksymättä jääneellä osalla ole ollut sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Edellä olevan perusteella vastaajat ovat velvolliset korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaisesti.

Vastaajat ovat paljoksuneet ja kiistäneet kokonaisuudessaan kantajien oikeudenkäyntikuluvaatimuksen siltä osin kuin siinä on kysymys ensimmäisen avustajan laskuista. Mainitun avustajan laskussa 31.12.2014 (9 920 euroa) ei ole tarkempaa toimenpide-erittelyä, mutta laskun mukaan se on käsittänyt yhteensä 40 tuntia toimenpiteitä (asiakirjoihin perehtyminen, lukuisat sähköpostit, katselmukset paikan päällä, perehtyminen lausuntoihin Salttten ja Kemtttnen, perehtyminen oikeuskirjallisuuteen ja käytäntöön, lukuisat puhelinneuvottelut). Mainitun avustajan laskun 26.10.2015 (6 100,80 euroa) erittelyn mukaan 2.1.-19.7.2015 välisellä ajalla lasku on käsittänyt haastehakemuksen laatimista ja siihen liittyviä toimenpiteitä yhteensä 18 tuntia ja muutoin sähköpostikirjeenvaihtoa.

Jälkimmäisen avustajan laskussa on sen erittelyn mukaan toimeksiantoon, asiaan perehtymiseen, ensimmäiseen neuvotteluun, kiinteistön katselmointiin, avustajan vaihtoon liittyviin ilmoituksiin ja kanteen täsmentämiseen liittyvää työtä yhteensä noin 40 tuntia.

Mitä tulee vastaajien väitteeseen siitä, että kantajien avustajan vaihtamisesta olisi aiheutunut päällekkäistä työtä, käräjäoikeus toteaa, että on päällekkäisen työn aiheutuminen väistämätöntä, kun avustajaa vaihdetaan oikeudenkäynnin aikana. Käräjäoikeus toteaa, että haastehakemuksen vaatimukset ovat sinänsä olleet selkeät, mutta vaatimusten perusteisiin on kopioitu muun muassa lausuntoja ja selostettu tapahtumainkulkua sekä näyttöä, mikä on vaikeuttanut sen hahmottamista mihin kanne oikeudellisesti perustuu.

Tässä tapauksessa avustajan vaihtamisesta on avustajan laskun perusteella aiheutunut huomattava määrä työtunteja asiaan perehtymisen ja kanteen täsmentämiseen tarvittavan työn muodossa.

Kanne on tullut vireille vuonna 2015. Näin ollen oikeudenkäyntimaksu on 159 euroa eikä avustajan laskussa mainittu 500 euroa.

Mitä tulee kohtuulliseen tuntiveloitukseen, käräjäoikeus toteaa, että pääkaupunkiseudulla avustajien tuntipalkkiot ovat tämän tyyppisissä asioissa vastaajien ja kantajien avustajien käyttämää tasoa. Kun kantajien avustajan tuntipalkkio ei juurikaan poikkea vastaajan avustajan käyttämästä tuntipalkkiosta, ei edellä mainitun perusteella vastaajien vetoamalla perusteella tuntiveloitusta ole perusteltua pitää kohtuuttomana.
Edellä olevan perusteella käräjäoikeus on arvioinut kantajien tarpeellisista toimenpiteistä johtuvien kohtuullisten oikeudenkäyntikulujen määräksi 65 000 euroa. Kantajien oikeudenkäyntikuluvaatimus hylätään ylimeneviltä osin.

Mitä tulee vastaajien vaatimuksen siitä, että kantajat tulee velvoittaa korvaamaan asian lopputuloksesta, riippumatta vastaajien oikeudenkäyntikuluja, käräjäoikeus lausuu seuraavaa:

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 5 §:n mukaan jos asianosainen on jäämällä pois tuomioistuimesta, jättämällä noudattamatta tuomioistuimen antamia määräyksiä tai esittämällä väitteen, jonka hän on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää aiheettomaksi, taikka muutoin oikeudenkäyntiä pitkittämällä velvollisuuden vastaisella menettelyllään tahallisesti tai huolimattomuudesta aiheuttanut toiselle asianosaiselle kustannuksia, hän on velvollinen korvaamaan sellaiset kustannukset riippumatta siitä, kuinka oikeudenkäyntikulut muutoin on korvattava.

Valmisteluistunto 10.2.2016 on peruttu asianosaisten yhteisestä pyynnöstä. Mitä tulee peruutettuun pääkäsittelyyn 28.4.2016, käräjäoikeus toteaa, että pääkäsittely on käräjäoikeuden toimesta peruutettu 28.4.2016 kummankin asiamiehen ilmoitettua samana päivänä, että he olivat ilmoittaneet todistajilleen käsittelyn peruuntumisesta kantajien todistajan sairastumisen vuoksi.

Asiassa on haastehakemuksen ja siihen annetun vastauksen johdosta laadittu käräjäoikeuden toimesta yhteenveto, johon käräjäoikeus on merkinnyt kysymyksin selvennystä vaativia kohtia. Kun selvennettäviä kohtia on ollut paljon, on yhteenvetoa pyydetty näiltä osin täydentämään kirjallisesti ennen suullista valmistelua suullisen valmistelun edistämiseksi. Asian 7.2.2016 valmisteluistunto on peruttu aiemmin kerrotuin tavoin asianosaisten pyynnöstä. Asiaa on tämän jälkeen valmisteltu kaksi kertaa suullisessa valmisteluistunnossa 7.4.2016 ja 28.4.2016. Valmisteluistunnossa 7.4.2016 on sovittu, että kantajat toimittavat vastaajille ja käräjäoikeudelle viimeistään 15.4.2016 täydennyksen, jossa eritelty korjauskustannukset virhekohdittain / virheryhmittäin. Mainittu täydennys on saapunut 21.4.2016.

Kanneperusteissa on sinänsä ollut paljon tarkennettavaa.

Nämä tarkennukset, kuten myös vastaajien kiistämisperusteiden tarkennukset on pääosin tehty suullisissa valmisteluistunnoissa.

Käräjäoikeuden käsityksen mukaan kantajien menettelyssä ei edellä olevan perusteella ole ollut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 5 §:ssä tarkoitettua menettelyä, jonka perusteella vastaajille olisi aiheutunut lisäkuluja. Näin ollen vastaajien oikeudenkäyntikuluvaatimus hylätään.

TUOMIOLAUSELMA
Kantajien ja vastaajien välinen kiinteistökauppa 7.8.2012 koskien Vantaan kaupungin Kirkonkylässä sijaitsevaa Bjöxxxebo-nimistä tilaa (92-407-xx-xxx) osoitteessa Knatttkuja 5, 01510 Vantaa, puretaan. Vastaajien kantajille yhteisvastuullisesti palautettavasta kauppahinnasta 309 000 eurosta kuitataan 11 000 euroa suoritetuksi vastaajilla kantajilta olevalle asumishyötyä koskevalla vastasaatavalla.
Näin ollen vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan kantajille 298 000 euroa korkoineen korkolain 3
§:n 2 momentin mukaisine korkoineen kaupantekopäivästä 7.8.2012 lukien haasteen tiedoksi antamiseen saakka 16.2.2015, jonka jälkeiseltä ajalta palautettavalle määrälle on maksettava korkolain 4 § 1 momentin mukaista korkoa.

Vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajille vahingonkorvauksena virheestä aiheutuneista
-asiantuntija-, tutkimus- ja selvittelykuluista 4 397,03 euroa
-sijaisasumiskuluista 17 661,28 euroa
molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista korkoa haasteen tiedoksi antamisesta 16.2.2015 lukien

Lisäksi vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajille oikeudenkäyntikuluina 65 000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 22.7.2016 lukien.

Muilta osin asiassa esitetyt vaatimukset hylätään.


Lainkohdat


Muutoksenhaku

Maakaari 2 luku 17 §, 22 §, 25 §, 32 § ja 33 §,
oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 §, 3 §, 5 §.

Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen. Tyytymättömyyttä on ilmoitettava viimeistään 29.6.2016 ja muutoin meneteltävä oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyllä tavalla.


Tyytymättömyyden ilmoittaja \/
Vastaajat K. Joxxx-Raxxx ja H. Raxxx


ilmoituksen sisältö


Koko ratkaisu. Valitusosoitus liitteenä.

Määräpäivät


Valitukselle: 22.7.2016
Vastavalitukselle: 5.8.2016



Käräjätuomari P. Herttt