Ostajan selonottovelvollisuus
Buyer´s Investigation Obligation

Ostajalla on velvollisuus tarkastaa asuntokaupan kohde huolellisesti. Ostaja ei voi vedota virheeseen joka on ollut nähtävissä kaupantekohetkellä. Mitään rakenneavauksia ei tarvitse tehdä. Myöskään ei edellytetä että ostaja käyttäisi asiantuntijaa kaupassa arvioimassa rakennusta tai asuntoa.

Tilanne kuitenkin muuttuu mikäli ostaja saa tietoonsa seikkoja, jotka viittaavat virheeseen. Kiinteistökauppoihin sovellettavassa maakaaren 2 luvun 11 §:n 1 momentissa ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostaja voi luottaa myyjän antamiin tietoihin ellei jotkin erityiset syyt edellytä niiden tarkistamista. Ostajan ei tarvitse ilman erityistä syytä ryhtyä myöskään teknisiin tai muihin selvityksiin. Erityisiä syitä voi olla kosteusjäljet tai kosteusmittauksessa havaittu poikkeava kosteus.

Korkein oikeus on käsitellyt selonottovelvollisuutta ennakkopäätöksissä KKO 2004:7, KKO 2009:31, KKO 2019:16 kohta 7 ja KKO 2020:23.

Alla olevassa tapauksessa myyjä oli esittänyt huolensa ulkoseinän ja yläpohjan tuuletuksesta. Ostajan ei kuitenkaan katsottu menettäneen oikeuttaan vedota niistä löytyneisiin virheisiin koska kaupan yhteydessä ja erityisesti kuntotarkastuksessa oli annettu tietoa, josta voi päätellä ettei ulkoseinissä ole ongelmia ja varsinkin kun rakennuksessa oli juuri suoritettu laaja peruskorjaus. Myyjä velvoitettiin maksamaan sekä käräjäoikeudessa, että hovioikeudessa 40.000 euroa hinnanalennusta virheistä.

Hovioikeus perusteli päätöstään seinien osalta mm. näin:
Vaikka Kurikka (myyjä) on ennen kaupantekoa lojaalisti ilmaissut huolensa ulkoseinän tuuletusrakojen toimivuudesta, Nieminen (ostaja) on tältäkin osin voinut perustellusti luottaa kuntotarkastusraporttiin kirjattuihin tietoihin rakennuksen kunnosta. Raportissa on muun ohella myös todettu, että rakennukseen tehdyn remontin yhteydessä talon ulkopuoliset rakenteet on saatettu nykyisiä vaatimuksia vastaaviksi. Lisäksi Kurikan laatimassa remonttiselvityksessä on myös todettu, että ulkoseinän tuuletusaukot on puuverhoilun kohdalta tarkistettu. Niemisen saamiin tietoihin nähden sillä, onko hän voinut havaita ulkoseinän olevan alkuperäinen, ei ole merkitystä. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella ei myöskään voida päätellä, että Nieminen olisi tiennyt kaupantekohetkellä, että rakennusta olisi remontoitu vain sisäpuolelta.

The Buyer's Investigation Obligation

The buyer has an obligation to inspect the object of the housing sale carefully. The buyer cannot claim an error that was visible at the time of the transaction. No structural openings need to be made. It is also not required that the buyer use an expert in the store to evaluate the building or apartment.

However, the situation changes if the buyer becomes aware of facts that point to a mistake. In Section 11, Section 1, Chapter 2 of the Land Code, which applies to real estate transactions, the buyer may not refer to a quality defect that could have been detected during an inspection of the property before the sale was made. The buyer can rely on the information provided by the seller unless some special reasons require their verification. Without a special reason, the buyer does not have to undertake technical or other investigations either. Special reasons can be traces of moisture or abnormal moisture detected in the moisture measurement.

The Supreme Court has dealt with the reporting obligation in preliminary decisions KKO 2004:7, KKO 2009:31, KKO 2019:16 point 7 and KKO 2020:23.

In the case below, the seller had expressed his concern about the ventilation of the outer wall and upper floor. However, the buyer was not considered to have lost his right to invoke the errors found in them because information was given in connection with the sale and especially during the condition inspection, from which it can be concluded that there are no problems with the exterior walls and especially since the building had just undergone extensive renovations. The seller was obliged to pay a price reduction of 40,000 euros for errors in both the district court and the court of appeals.

The Court of Appeal justified its decision regarding the walls, e.g. thus:
Although Kurikka (the seller) has loyally expressed his concern about the functionality of the ventilation slots in the outer wall before the transaction, Nieminen (the buyer) has been able to justifiably rely on the information about the condition of the building recorded in the condition inspection report. Among other things, the report also states that in connection with the renovation of the building, the structures outside the building have been made to meet current requirements. In addition, in the renovation report prepared by Kurika, it has also been stated that the ventilation openings in the outer wall have been checked for the wood cladding. Considering the information Nieminen received, whether he could have noticed that the outer wall was original is irrelevant. Based on the report presented in the case, it cannot be concluded that Nieminen would have known at the time of the transaction that the building had only been renovated from the inside.

Katso koko tapaus Read the whole judgement in Finnish
Vaasan hovioikeus TuomioAntamispäivä 21.9.2021