Kiinteistö reklamaatio
kunnianvastainen ja arvoton
?

Helsingin hovioikeus
Päätös
Antamispäivä 25.8.2014
Nro xxx
Diaarinumero xxx
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Tuusulan käräjäoikeus 28.6.2013 nro xxx (liitteenä)

Asia:
Välituomio kiinteistön virhettä tai muuta sopimusrikkomusta koskevassa asiassa


Valittaja:
PP

Vastapuolet:
CCn kuolinpesän osakkaat BT ja CC

Asian käsittely hovioikeudessa:


Hovioikeus on 8.8.2013 antamallaan päätöksellä hylännyt Pn välituomion täytäntöönpanon kieltämistä koskevan pyynnön.
Pääkäsittely on toimitettu 17.6.2014.

Valitus

PP on vaatinut, että käräjäoikeuden välituomio kumotaan ja hänen katsotaan ilmoittaneen kiinteistön virheestä kohtuullisessa ajassa tai että CCn katsotaan menetelleen kiinteistön kaupassa kunnianvastaisesti ja arvottomasti taikka törkeän huolimattomasti. P on vaatinut lisäksi, että CCn kuolinpesän osakkaat velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 11.502,92 eurolla ja hovioikeudessa 9.500,80 eurolla, molemmat määrät korkoineen.

P oli 3.7.2007 ostanut CClta 270.000 eurolla omakotitalokiinteistön Kirkkonummelta. Rakennus ei ollut kuitenkaan runsaiden lämpövuotojensa johdosta soveltunut talviasuttavaan käyttöön ilman laajoja korjauksia, joiden kustannusarvio oli 130.000 euroa. P oli reklamoinut CClle kiinteistön laatuvirheistä 18.3.2011. Lämpövuotojen lisäksi rakennuksessa oli havaittu rakenteiden avauksen yhteydessä marraskuussa 2011 kosteus- ja homevaurioita, joista oli reklamoitu vastapuolelle tammikuussa 2012.

Pn muutettua kiinteistölle loppukesästä 2007 osa rakennuksesta oli ollut lämmittämättä remontin vuoksi. P ei ollut näin ollen voinut havaita asunnon kylmyyttä. Vuosina 2007 ja 2008 talvi oli ollut poikkeuksellisen leuto. P oli havainnut talvella 2009 rakennuksessa huomattavaa viileyttä pakkasten aikana erityisesti silloin, kun takkaa ei ollut jatkuvasti poltettu. P oli hankkinut uudet lämmityspatterit kesällä 2009. Hän oli havainnut edelleen ongelmia lämmityksessä seuraavana talvena. Sen vuoksi P oli lisännyt yläpohjan eristeitä ja ottanut käyttöön ilmalämpöpumpun talven 2009 – 2010 aikana.

Tehdyillä parannuksilla ei ollut saavutettu toivottua tulosta, vaan asunnon sähkölaskut olivat olleet suuria. P oli epäillyt suurten laskujen johtuneen mittarivirheestä. Hän oli saanut sähköyhtiöltä huhtikuussa 2010 tasauslaskun, josta oli ilmennyt, että asunnon sähkönkulutus oli viisinkertainen kiinteistön myyntihetkellä annettuun kulutusarvioon verrattuna. Lämpövuotoja oli kuitenkin voitu tutkia lämpökuvauksin vasta helmikuussa 2011, koska lämpökuvausta ei voitu suorittaa luotettavasti keväällä, kesällä tai syksyllä. Lämpökuvauksesta oli ilmennyt, että rakennuksessa oli huomattavia lämpövuotoja eikä se sopinut talviasuttavaksi ilman laajoja korjauksia. P oli reklamoinut laatuvirheestä 18.3.2011 eli muutaman viikon kuluttua siitä, kun oli saanut tietoonsa lämpökuvauksen tulokset.

P oli pyrkinyt omatoimisesti ratkaisemaan asunnon kylmyysongelman lukuisilla eri tavoilla. Rakenteelliset viat oli kuitenkin voitu havaita vasta helmikuussa 2011 suoritetussa lämpökuvauksessa. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyi se, että ostaja ehti tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvotella asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttiko virhe vaatimuksiin. P ei ollut tullut tietoiseksi rakenteellisista vioista pelkästään sähkönkulutustietojen perusteella.

CC oli asunut rakennuksessa kuntotarkastuksen tekemisen aikaan. Asunnon lämpötila oli tuolloin ollut +10 astetta. CC oli siten ollut tietoinen huomattavan alhaisesta lämpötilasta ja siitä, että rakennus ei sopinut talviasumiseen. CC oli myynnin yhteydessä ilmoittanut, että asunnon sähkökustannukset olivat 110 euroa kuukaudessa mainitsematta, että tuo sähkönkulutus vastasi tilannetta, jossa asuntoa pidettiin +10 asteen lämpötilassa. CCn oli täytynyt olla tietoinen antamiensa tietojen harhaanjohtavuudesta ja paikkaansapitämättömyydestä. Hän oli menetellyt törkeän huolimattomasti, kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Käräjäoikeus ei ollut ottanut kantaa haastehakemuksessa mainittuihin kosteus- ja homevaurioihin. Kosteus- ja homevaurioita ei ollut voinut havaita ennen 10.11.2011 suoritettua rakenteiden avaamista. Home- ja kosteusvaurioista oli reklamoitu kohtuullisessa ajassa 24.1.2012.


Vastaus:

CC ja hänen kuoltuaan 18.10.2013 hänen kuolinpesänsä osakkaat BT ja CC ovat vaatineet, että valitus hylätään ja P velvoitetaan korvaamaan kuolinpesän osakkaiden oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 3.199,20 eurolla korkoineen.

Käräjäoikeuden välituomio oli oikea.

P oli reklamoinut virheestä liian myöhään. P oli tutustunut ennen kaupantekoa laadittuun kuntoarvioraporttiin, jossa oli tuotu esiin, että rakennuksen eristevahvuus oli 100/150 millimetriä. Reklamaatio oli tehty yli kolmen ja puolen vuoden kuluttua asuntoon muuttamisesta. P oli käyttänyt rakennusta vakituisena asuntonaan koko tuon ajan. Hän oli hankkinut asuntoon uudet patterit noin kahden vuoden kuluttua asuntoon muuttamisesta. Lisäksi hän oli asentanut yläpohjaan eristeitä ja hankkinut ilmalämpöpumpun.

CC ei ollut menetellyt kunnianvastaisesti, arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Todistelu:
Hovioikeudessa on vedottu käräjäoikeuden välituomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin. Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Psta.

Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut

P on kertonut hovioikeudessa asian ratkaisuun vaikuttavilta olennaisilta osin kuten hänen kertomakseen on käräjäoikeuden välituomioon kirjattu.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun siltä osin kuin käräjäoikeus on katsonut, että P ei ollut reklamoinut asunnon kylmyydestä ja lämpöeristyksen puutteellisuudesta maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaisessa kohtuullisessa ajassa.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentin mukaan myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuusta pykälän 1 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Sanottu maakaaren säännös ja eräiden muiden kauppalakien vastaavat säännökset, jotka oikeuttavat ostajan poikkeamaan muutoin noudatettavasta reklamaatioajasta, pohjautuvat siihen näkökohtaan, että kaupan solmimisen yhteydessä selvästi moitittavasti toiminutta myyjää ei välttämättä ole perusteltua suojata virhevastuulta pelkästään ajan kulumisen perusteella.
Tällaista moitittavaa menettelyä voi olla esimerkiksi se, että myyjä on salannut ostajalta tai pyrkinyt peittämään tiedossaan olleita kaupan kohteen olennaisia virheitä (KKO 2007:91). Myös maakaaren esitöissä on todettu, että ostaja voi vedota reklamaatioajasta riippumatta kiinteistössä olevaan laatuvirheeseen, jos myyjä on menetellyt moitittavasti esimerkiksi salaamalla tiedossaan olevan vian (HE 120/1994 s. 58-59).

Asiassa on riidatonta, että C on kiinteistöllä asuessaan pitänyt asunnossa ainoastaan peruslämmön ja että tästä johtuen hänen sähkönkulutuksensa on ollut vähäistä. Kiinteistöstä 24.1.2007 laaditusta kuntatarkastuskertomuksesta (K1) käy ilmi, että rakennuksessa on ollut tarkastushetkellä vain peruslämpö päällä ja että asunnon lämpötila on ollut tuolloin noin +10 astetta.

Kiinteistönvälittäjän myyntiesitteestä (K5) ilmenee, että kiinteistöä myytäessä kokonaissähkökustannuksiksi on ilmoitettu yhden asukkaan osalta noin 110 euroa kuukaudessa. Pn asuessa kiinteistöllä sähkönkulutus on ollut kuitenkin noin viisinkertainen myyntihetkellä annettuun sähkönkulutusarvioon nähden.

Hovioikeus toteaa, että C on asunut kiinteistöllä talvisin poikkeuksellisen kylmissä olosuhteissa. Kiinteistön alhainen sähkönkulutus on johtunut riidattomasti siitä, että asunnossa on pidetty talviaikaan ainoastaan peruslämpöä. Sähkönkulutus on poikennut huomattavasti kiinteistöesitteestä ilmoitetusta, kun asunnon lämpötila on nostettu tavanomaiseen asumiseen soveltuvaksi. Kiinteistöesitteestä ei ilmene, että siinä sähkökustannuksista esitetty on perustunut siihen, että asuntoa pidetään talvet peruslämmöllä. Tällainen tieto olisi ollut ostajan kannalta merkittävä. Pn hovioikeudessa kertoman mukaan hän ei ollut saanut talossa tuolloin asuneelta Clta henkilökohtaisesti mitään tietoja.
Hovioikeus katsoo, että C on menetellyt kiinteistönkaupassa törkeän huolimattomasti, kun hän on salannut Plta edellä kerrotun sähkönkulutusta ja siihen liittyvää asumislämpötilaa koskevan tiedon.

Ottaen huomioon asiassa esitetyt olosuhteet ja erityisesti ilmoittamatta jätetyn tiedon merkittävyys Pn ei voida katsoa menettäneen oikeuttaan vedota kiinteistön virheeseen siitäkään huolimatta, että reklamaatiota ei ollut edellä todetusti esitetty kohtuullisessa ajassa.
Käräjäoikeuden ei olisi tullut hylätä kannetta tällä perusteella. Käräjäoikeuden välituomio on sen vuoksi kumottava.

Päätöslauselma:


Käräjäoikeuden välituomio kumotaan ja P vapautetaan velvollisuudesta korvata Cn oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa. Asia palautetaan käräjäoikeuteen, jonka tulee tämän ratkaisun saatua lainvoiman omasta aloitteestaan ottaa asia uudelleen käsiteltäväksi. Käräjäoikeuden on asian ratkaistessaan lausuttava myös asiassa esitetyistä oikeudenkäyntikuluvaatimuksista.

Muutoksenhaku:


Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 24.10.2014.

Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenlaamanni PV
hovioikeudenneuvos MK hovioikeudenneuvos MN
Valmistelija asessori JP

Ratkaisu on yksimielinen.


TUUSULAN KÄRÄJÄOIKEUS
Käräjätuomari JR

Kantaja
PP elo AAtsto J Oy

Vastaaja
CCC

VÄLITUOMIO
Annettu kansliassa
28.6.2013

Asia Vireille
SELOSTUS ASIASTA
Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus
21.5.2012

Kantaja on 3.7.2007 päivätyllä kauppakirjalla ostanut vastaajalta kiinteistön
270.000 euron kauppahinnasta. Kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1976 valmistunut 179 m :n suuruinen omakotitalo. Kantaja on lausunut kanteessaan, ettei kaupan kohde ollut sellainen kuin oli sovittu, koska kohde ei soveltunut tavanomaiseen
talviasuttavaan käyttöön ilman 130.000 euron arvoisia mittavia korjauksia.
Kantajan mukaan kyseessä on ollut kokonaisuutena arvioiden merkittävä laatuvirhe, jonka perusteella kantaja on vaatinut vastaajalta 130.000 euron suuruista hinnanalennusta. Vastaaja on kiistänyt kanteen ja katsonut, että kaupan kohteessa ei ole ollut virhettä. Vastaaja on lisäksi vaatinut, että kanne on hylättävä reklamaation suorittamisen viivästymisen johdosta, koska kantaja ei ole reklamoinut väittämästään virheestä kohtuullisessa ajassa.


KANNE
Vaatimukset

Käräjäoikeus on oikeudenkäymiskaaren 24 luvun 6 §:n 2 momentin perusteella päättänyt asianosaisten suostumuksin välituomiolla ratkaista kysymyksen siitä, onko kantaja tehnyt oikea-aikaisen reklamaation vastaajalle väittämästään kaupan kohteen virheestä.

Kantaja on vaatinut, että hänen katsotaan maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa säädetyllä tavalla ilmoittaneen virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan vastaajalle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Toissijaisesti kantaja on vaatinut, että vastaajan katsotaanjättäessäi:in kertomatta rakennuksen huomattavan alhaisesta asumislämmöstä ja rakennuksen soveltumattomuudesta talviasuttavaksi menetelleen maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentin tarkoittamalla tavalla kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, jolloin vastaaja ei vapautunut vastuusta, vaikka reklamaatiota ei olisikaan tehty kohtuullisessa ajassa. Kantaja on lisäksi vaatinut, että vastaaja velvoitetaan korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut 11.502,92 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukiel\,

Perustelut:

Reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu. Havaitseminen on edellyttänyt poikkeuksellisia tutkimuksia. Kantaja ei ole voinut havaita virhettä ennen helmikuussa 2011 suoritettuja lämpökuvauksia. Kantaja on muuttanut kiinteistölle loppukesästä 2007. Remontin vuoksi rakennuksesta on vain pieni osa ollut asumiskäytössä. Vuosien 2007-2008 talvet olivat olleet poikkeuksellisen leutoja.

Kantaja oli huhtikuussa 2010 saanut tiedon sähkönkulutuksesta 18 kuukauden ajalta takautuvasti. Sähkönkulutuksen määrän suuruus oli ollut hälyttävää.
Kantaja oli alkanut heti selvittämään syytä sähkönkulutuksen suurelle määrälle. Kantaja oli hankkinut uuden sähkömittarin, ja hän oli vuosina 2009-2010 lisännyt sähköpattereita, yläpohjaan lisäeristeitäja ottanut ilmalämpöpumpun käyttöön. Mikään näistä toimenpiteistä ei ollut auttanut. Kantajalla ei ollut ollut epäilystä siitä, että kyseessä olisi ollut rakenteellinen vika. Hän ei ole avannut niitä rakennuksen kohtia, joista lämpökuvaus on tehty. Lämpökuvaus oli suoritettu helmikuussa 2011, ja siitä kuukauden kuluttua kantaja oli reklamoinut vastaajaa.

Kohtuullisen ajan vaatimusta ei voinut kantajalle asettaa, koska vastaaja on toiminut törkeän huolimattomasti pimittäessään tietoisesti kantajalta todellisten sähkökulujen määrän.


VASTAUS
Vaatimukset
Perusteet
TODISTEET
Kirjalliset todisteet

Kantaja:

Vastaaja on vaatinut, että kantajan katsotaan menettäneen oikeutensa vedota virheeseen, sillä hän ei ole ilmoittanut virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Vastaaja on lisäksi vaatinut, että kantaja velvoitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut 7.945,80 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Reklamaatio on suoritettu liian myöhään. Reklamaatio on aina suoritettava kohtuullisessa ajassa. Kantaja on kanteessaan todennut, että heti kaupan jälkeen hänen muutettuaan asuntoon, asunto olisi ollut ollut viileä, minkä vuoksi hän oli hankkinut asuntoon uusia pattereita, lisännyt puhallusvillaa ja hankkinut ilmalämpöpumpun. Sähkön tasauslaskun hän on saanut ilmoituksensa mukaan keväällä 2010. Reklamaatiokirjeen kantaja on allekirjoittanut 18.3.2011 eli vajaa neljä vuotta kaupanteon ja useita vuosia edellä ilmoittamiensa havaintojen jälkeen.

Kantajan mainitsema kunnianvastainenja arvoton toiminta tai törkeä huolimattomuus koskee maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentissa tarkoitettua viiden vuoden aikarajan ylittämistä.

1. Kuntotarkastusraportti 24.1.2007, s. 12 (todiste nro 1.)
Todistusteema: Rakennuksen asumislämpö ja sähkönkulutuksen perusta on ollut 10 c, myyjän törkeä huolimattomuus.

2. Lämpökuvausraportti 18.2.2011 s. 13-14 kappale 4.1 (todiste nro 2.) Todistusteema: Virheen havaitsemisen ajankohta, reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa.

3. Kiinteistöesite (todiste nro 5.)
Todistusteema: Ilmoitus sähkökustannuksista, myyjän törkeä huolimattomuus.

4. Lukemahistoria, ote Fortumin asiakassivulta
Todistusteema: 537 vrk:n lukemaväli, reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa.

5. Sähköpostikirjeenvaihto kantaja- Fortum 14.4.2010 ja 12.5.2010 Todistusteema: Kantaja ei ole saanut ajantasaista tietoa kiinteistön sähkönkulutuksesta, reklamaatio on tehty kohtuullisessa ajassa.

Vastaaja Henkilötodistelu Kantaja

1. Reklamaatiokirje
1. Kantaja PP todistelutarkoituksessa
2. Todistaja SH


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut :

Asiassa on arvioitavana, onko P tehnyt Clle oikea-aikaisen reklamaation väittämästään kaupan kohteen virheestä. Arvioidessaan Pn menettelyn vaikutusta hänen oikeuteensa vedota väitettyyn virheeseen käräjäoikeus ottaa lähtökohdakseen ne esille tulleet toimenpiteet, joihin P väitetyn kaupan kohteen virheen johdosta on ryhtynyt.

Asiassa on riidatonta, että P on 3.7.2007 allekirjoitetulla kauppakirjalla ostanut Clta kiinteistön 270.000 euron kauppahinnallaja että P on reklamoinut Cta kaupan kohteen virheestä 18.3.2011. P on vedonnut siihen, ettei hän ole voinut havaita virhettä ennen helmikuussa 2011 suoritettuja lämpökuvauksia. C on vedonnut siihen, että Pn on tullut havaita väittämänsä virhe heti asuntoon muuttamisensa jälkeen vuonna 2007 ja viimeistään huhtikuussa 2010 saatuaan tiedoksi sähkön tasauslaskun, josta on ilmennyt suuri sähkönkulutus.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Ilmoituksen laiminlyönti ei saman säännöksen 3 momentin mukaan vapauta myyjää, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Lainkohtaa koskevan hallituksen esityksen (HE 120/1994) mukaan säännös koskee kaikkia virhetapauksia, mutta käytännössä reklamaatiovelvollisuudella on suurin merkitys, kun kyse on laatuvirheestä.
Jollei ostaja reklamoi ajoissa, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen. Tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti.

Ostaja voi vedota vain sellaiseen laatuvirheeseen, jota hän ei ole voinut tavanomaisessa tarkastuksessa havaita. Käytännössä ostajalla on mahdollisuus

perusteellisesti tarkastaa kiinteistö vasta saatuaan sen hallintaansa. E imerkiksi rakennuksessa olevat viat tulevat usein ilmi vasta, kun siihen aletaan tehdä korjauksia tai muutostöitä taikka kun siinä on asuttu pitempään. Lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Kohtuulliseen reklamaatioaikaan sisältyy se, että ostaja ehtii tutkia havaitsemaansa seikkaa ja tarvittaessa neuvote11a asiantuntijan kanssa siitä, oikeuttaako puute vaatimuksiin (HE 120/1994).

Oikeuskirjallisuudessa (Kyllästinen, Esa: DL 3/2013, s. 351) on todettu, että kohtuullinen reklamaatioaika on asetettu myyjän suojaksi. Myyjän kannalta on tärkeää, että virhetilanteet selvitetään mahdollisimman nopeasti. Näin erityisesti siinä tapauksessa, jos myyjänä on yksityishenkilö, jota kohtaan esitettävät taloudelliset vaatimukset voivat olla huomattavia. Ostajan on virhetilanteessa oltava aktiivinen. Ostajan on lojaliteettiperiaatteenkin vuoksi pyrittävä mahdollisimman pian selvittämään virhe ja siihen liittyvät vaatimuksensa. Muun muassa nämä seikat huomioon ottaen viiden kuukauden reklamaatioaikaa voidaan pääsääntöisesti pitää kohtuullisen reklamaatioajan maksimiaikana. On kuitenkin muistettava, että kohtuullinen aika on arvioitava kussakin yksittäistapauksessa erikseen.

P on käräjäoikeudessa kertonut muuttaneensa kiinteistölle loppukesästä 2007. Talvet 2007-2008 olivat olleet poikkeuksellisen leutoja. Osa rakennuksesta oli remontin vuoksi tuolloin ollut lämmittämättömänä. Todellinen sähkönkulutus oli selvinnyt Plle noin puolentoista - kahden vuoden kuluttua kiinteistön kaupasta. Oli selvinnyt, että Psta oli laskutettu sähkön kulutuksesta puolentoista vuoden ajan väärin perustein. P oli asentanut asuntoon uuden sähkömittarin, ja seurannut, mistä on kysymys. P oli asentanut asuntoon uudet patterit keväällä 2009, jonka jälkeenkin sähkönkulutus oli edelleenkin ollut erittäin suurta. P oli lisännyt yläpohjaan eristettä ja ottanut käyttöön ilmalämpöpumpun. Yläpohjaan oli voitu lisätä eristettä ilman rakenteiden avaamista. Sanotuista toimenpiteistä huolimatta ongelma ei ollut ratkennut. P oli aloittanut rakenteiden kartoituksen keväällä 2011, jolloin oli ilmennyt, että kyseessä olivat rakenteelliset viat.

Reklamaatioaika lasketaan siitä ajankohdasta lähtien, jolloin ostajan olisi pitänyt havaita virhe ja käsittää sen merkitys. P on kanteessaan kertonut, että hän oli pian kaupanteon jälkeen havainnut, että talon sähkönkulutus sähkölämmitykselläja ilmalämpöpumpulla on huomattavan korkea.
Voimakkaasta lämmityksestä huolimatta huoneiden lämpötila on pysynyt selvästi tavanomaista alhaisempana. Pn kertomuksesta käräjäoikeudessa ilmenee, että P on ensisijaisesti pyrkinyt saamaan sähkönkulutusta alhaisemmaksi toimenpiteillä, joihin hän oli ryhtynyt vasta vuosina 2009-2010, eli varsin kauan kaupanteon jälkeen. P on vedonnut siihen, että talvet 2007-2008 olivat olleet poikkeuksellisen leutoja ja että remontin vuoksi osa asunnosta oli ollut lämmittämättömänä, joten hän ei ollut voinut vielä tuolloin huomata virheen koko laajuutta. P on käräjäoikeudessa kertonut asentaneensa uudet patterit keväällä 2009, jonka jälkeenkin sähkönkulutus oli edelleenkin ollut erittäin suurta. Pn kertomuksesta ilmenee, että asunnon todellinen sähkönkulutus oli selvinnyt Plle noin puolentoista-kahden vuoden kuluttua kiinteistön kaupasta. Pn kertomuksen perusteella on siten selvitetty, että hän on viimeistään kahden vuoden kuluttua kiinteistön kaupasta eli kesällä 2009 päässyt selville asunnon todellisesta sähkönkulutuksesta. Ottaen huomioon edellä kerrotut Pn kertomat seikat, käräjäoikeus pitää sinänsä ymmärrettävänä, että Partanen ei ollut ennen kesää 2009 reklamoinut kiinteistön virheestä Ennen kesää 2009 Plle ei ole katsottava syntyneen 5 reklamaatiovelvollisuutta.

P on vedonnut siihen, että Pn huhtikuussa 2010 tiedoksi saamasta tasauslaskusta on ilmennyt, että todellinen sähkönkulutus on jopa viisinkertainen kiinteistön myyntihetkellä annettuun sähkönkulutusarvioon nähden.
Käräjäoikeus toteaa, että Pn väittämä poikkeama sähkönkulutuksessa todellisen sähkönkulutuksen ja myyntihetkellä annetun sähkönkulutusarvion välillä on erittäin suuri. Käräjäoikeuden käsityksen mukaan Pn, joka kertomansa mukaan on viimeistään kesällä 2009 ollut selvillä asunnon todellisesta sähkönkulutuksesta, olisi tullut kesällä 2009 ja joka tapauksessa viimeistään tasauslaskun saatuaan huhtikuussa 2010 välittömästi ryhtyä toimenpiteisiin huomattavan sähkönkulutuksen syyn sekä rakennuksessa mahdollisesti esiintyvien muiden virheiden selvittämiseksi. P ei ollut kuitenkaan näin menetellyt, vaan oli vasta 18.2.2011 suorituttanut kohteessa lämpökuvauksen. P ei siten ollut ryhtynyt aktiivisesti selvittämään huomattavan sähkönkulutuksen syytä eikä rakennuksessa mahdollisesti olevia virheitä. Pn viivyttely virheen selvittämisessä ei saa koitua Cn vahingoksi.

Ottaen huomioon sanotut seikat käräjäoikeus katsoo, että P oli tullut tietoiseksi kiinteistön virheiksi katsomistaan seikoista kesällä 2009 ja joka tapauksessa viimeistään huhtikuussa 2010 ja että viimeistään tuolloin hänelle oli syntynyt velvollisuus kohtuullisessa ajassa esittää reklamaatio kiinteistön virheistä Clle. P on vasta 18.3.2011 esittänyt reklamaation Clle kaupan kohteen virheestä. Käräjäoikeus katsoo, että Pn yli kolme ja puoli vuotta kaupan tekemisestä, yli puolitoista vuotta todellisen sähkönkulutuksen selville saamisensa ja lähes vuosi tasauslaskun tiedoksi saamisensa jälkeen tapahtunutta reklamointia ei voida näissä olosuhteissa katsoa tehdyn säännöksen tarkoittamassa kohtuullisessa ajassa. Sen vuoksi P on menettänyt oikeutensa vedota väittämäänsä virheeseen.

P on katsonut, että C on jättäessään kertomatta rakennuksen huomattavan alhaisesta asurnislämmöstä ja rakennuksen soveltumattomuudesta talviasuttavaksi menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Ostaja voi maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentin mukaan vedota laatuvirheeseen reklamaatiota koskevista säännöksistä riippumatta, jos myyjä on toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Tämä koskee sekä tilannetta, jossa virheilmoitusta ei ole tehty kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita että tilannetta, jossa kiinteistökaupan viiden vuoden reklamaatioaika on ehtinyt kulua umpeen.

Jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti ja arvottomasti, reklamaatiota ei tarvita. Todistustaakka myyjän edellä mainitulla tavalla moitittavasta menettelystä on siihen vetoavalla ostajalla.
Oikeuskäytännössä on katsottu, että jotta myyjän menettelyä voidaan pitää koitetulla tavalla kunnianvastaisena ja arvottomana.
Kuntotarkastusraportti 24.1.2007, jonka mukaan rakennuksessa on tarkastushetkellä ollut päällä vain noin 10 asteen peruslämpö
päällä sekä kiinteistöesitteeseen, jonka mukaan kokonaissähkökustamukset ovat noin 110 euroa kuukaudessa yhdeltä asukkaalta.

Kunnianvastaisena ja arvottomana menettelynä voidaan pitää sitä, jos myyjä salaa ostajilta tai pyrkii peittämään tiedossaan olevia olennaisia virheitä. Asiassa ei ole kuultu henkilökohtaisesti myyjänä toiminutta Cta. Asiassa ei ole esitetty selvitystä siitä, että C olisi tiennyt rakennuksen mahdollisesta huomattavan alhaisesta asumislämmöstä tai rakennuksen mahdollisesta soveltumattomuudesta talviasuttavaksi. Pn esittämät kirjalliset todisteet eivät sitä yksinään osoita. Asiassa ei ole siten esitetty selvitystä siitä, että C ei olisi kaupan teon yhteydessä antanut Plle kaikkia olennaisia tietoja tai että hänen voitaisiin katsoa suhtautuneen omaan tiedonantovelvollisuuteensa normaalista poikkeavasti. Näyttämättä on jäänyt, että Cn menettely olisi poikennut siitä, mitä voidaan pitää hyväksyttävänä. Cn ei voida katsoa menetelleen kunnianvastaisesti tai arvottomasti eikä törkeän huolimattomasti.


Oikeudenkäyntikulut
Tuomiolauselma

P, jonka kanne hylätään, on hävinnyt asian ja on siten velvollinen korvaamaan kaikki Cn tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat oikeudenkäyntikulut oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n perusteella. Cn oikeudenkäyntikuluvaatimusta ei ole määrän osalta paljoksuttu.


Kanne hylätään:
PP velvoitetaan korvaamaan CCn oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 7.945,80 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.





Home ja kosteusvaurio
Asunnon lämpötila
omakotitalo lämmitys
kiinteistön kaupassa
kunnianvastaisesti
törkeä huolimattomuus
kuolinpesän osakkaat