Kiinteistövälittäjän vastuu ostajalle kosteusvaurioista
Kiinteistövälittäjän vastuu ostajalle aiheutuneista vahingoista
Real Estate Broker´s liability to a buyer (see below in English)
Kiinteistövälittäjällä on välityslain (Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laki) mukaan selvitys- ja tiedonantovelvollisuus asunnosta. Nämä velvollisuudet riippuvat paljon siitä minkälainen kohde on kyseessä. Mikäli välittäjä jättää selvittämättä jonkin kaupan kannalta olennaisen seikan tai jättää antamatta ostajalle tällaisen tiedon vaikka ostaja ei ymmärtäisi sellaista kysyisikään välitysliike saattaa joutua vahingonkorvausvastuuseen ostajalle aiheutuneista vahingoista. Ostajan on kuitenkin reklamoitava kohtuullisen ajan n. 4-6kk kuluessa myyjän lisäksi myös välittäjälle yksilöidysti (mikä virhe ja mitä vaaditaan korvausta). Usein korvausvaatimus kohdistetaan pelkästään myyjään jotta vältetään oikeudenkäyntikuluriskit välittäjää vastaan esitettävistä vaatimuksista. On kuitenkin ostajan asia kumpaa vai molempia vastaan kanne nostetaan. Ja vaikka myyjän ja ostajan välillä olisi saavutettu oikeudenkäynnissä sopimus, voi ostaja kuitenkin esittää vaatimuksia välittäjää vastaan lopuista vahingoista. Edellytyksenä on kuitenkin reklamaation lisäksi että välittäjän laiminlyönnin ja vahingon välillä on riittävä oikeudellinen syy-yhteys. Tästä oli alla kysymys.
Kaupan kohde
Ostajat olivat ostaneet Asunto Oy osakkeet 150.000 eurolla 2019. Pian ilmeni että valesokkelirakennuksen seinien alaosat ja lattiarakenteet olivat kosteus- ja mikrobivaurioituneet. Ostajat nostivat kanteen myyjiä vastaan mutta sopivat heidän kanssaan riidan siten, että myyjät maksavat 20.000 euroa ostajille. Tämän jälkeen ostajat päättivät vaatia vahingonkorvauksia välittäjältä. Pääasiallisena perusteena oli, että välittäjä oli jättänyt kertomatta että asunto oli ollu lämmittämätän ja asunnossa oli havaittu hajua ja siellä oli järjestetty otsonointi ennen kauppaa.
Asunnon ostajan reklamaatio välittäjälle
Rakennuksessa suorittuun korjaukseen ei oltu haettu rakennus ja toimenpidelupaa mutta koska siihen vedottiin vasta puolitoista vuotta kaupan jälkeen ostaja ei voinut siihen enää vedota välittäjää kohtaan.
Välityslaissa ei ole säädetty ostajan reklamaatiovelvollisuudesta eli miten ja missä ajassa se on tehtävä mutta lain esitöissä on todettu, että välitysliikkeen vastuu määräytyy sopimusoikeudellista vastuuta koskevien periaatteiden mukaisesti paitsi suhteessa toimeksisaajaan myös tämän vastapuoleen (HE 58/2000 vp s. 10 ja 19–20).
Reklamaatiovelvollisuus kuuluu yleisiin sopimusoikeudellisiin periaatteisiin. Hovioikeuksien ratkaisukäytännössä on katsottu, että toimeksiantajan vastapuoli menettää oikeutensa vedota virheeseen, jos hän ei reklamoi välitysliikkeelle kohtuullisessa ajassa (ks. esim. Turun hovioikeuden asiassa S 18/948 antama tuomio 13.12.2019 nro 975, Helsingin hovioikeuden asiassa S 19/1223 antama tuomio 22.9.2020 nro 1250 ja Vaasan hovioikeuden asiassa S 20/200 antama tuomio 11.5.2021 nro 197). Korkein oikeus ei ole antanut asiasta ennakkoratkaisua.
Välittäjän velvollisuus ostajaa kohtaa
Välityslain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.
Välityslain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden väli- tysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.
Lain esitöissä on todettu, että vastapuolen edun huomioon ottaminen korostuu erityisesti annettaessa tietoja kohteesta ja muusta sopimuksen tekemiseen vai- kuttavista seikoista: välittäjän tulee antaa tiedot objektiivisesti, myös toimeksiantajan kannalta epäedullisista seikoista (HE 58/2000 vp s. 15). Lisäksi toimeksiantajan vastapuolen on itse kysyttävä välitysliikkeeltä niistä seikoista, joilla on hänelle erityistä merkitystä ja joiden erityisestä merkityksestä välitysliikkeen ei voida olettaa tietävän. Ostajapuolella olisi tällainen selonottovelvollisuus esimerkiksi silloin, jos hän edellyttää välityskohteelta tiettyjä tavanomaisesta poikkeavia ominaisuuksia. Hänelle ei voida kuitenkaan asettaa kovin pitkälle menevää selonottovelvollisuutta: välitysliikkeen on oma-aloitteisesti annettava riittävää tietoa olennaisista seikoista (HE 58/2000 vp s. 17).
Edellä mainittujen välittäjän tiedonantovelvollisuutta koskevien säännösten tarkoituksena on varmistaa, että ostajalla on käytössään riittävät ja oikeat tie- dot kaupasta päättämiseksi. Välityslain 9 §:n 1 momentti on sanamuodoltaan laaja, ja tiedonantovelvollisuuden täyttämistä sen nojalla arvioitaessa huomioon voidaan ottaa myös sellaiset seikat, jotka liittyvät toimeksiantajan vastapuolen välitettävältä kohteelta edellyttämiin, tavanomaisesta jollakin tavalla poikkeaviin ominaisuuksiin. Näin ollen sitä harkittaessa, mitä tietoja välittäjän on kulloinkin annettava toimeksiantajan vastapuolelle, huomioon voidaan ot- taa paitsi kohteen omistamiseen ja käyttöön liittyvät, yleisesti merkitykselliset ominaisuudet, myös ostajan edellytykset, mikäli välittäjä on niistä tietoinen.
Mikäli on epäselvää, onko jotakin seikkaa koskeva tieto vaikutuksellinen vai ei, säännöksen tarkoitusperien kannalta perusteltuna tulkintana on pidettävä sitä, että sitä koskeva tieto on annettava toimeksiantajan vastapuolelle.
Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti
Riidassa oli kysymys siitä, oliko välittäjä laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, kun hän ei ollut kertonut ostajille asunnon lämmittämättömyydestä, asunnossa todetusta hajusta ja asunnon otsonoinnista.
Hovioikeus katsoi että välittäjän on kiinteistönvälitysalan ammattilaisena pitänyt tietää, että asunnon lämmittämättömyys, asunnossa todettu haju ja asunnossa hajun poistamiseksi suoritettu, varsin pitkään kestänyt otsonointi ovat kaikki olleet kaupassa merkityksellisiä asioita ostajalle.
Syy-yhteys
Välitysliike väitti että virheen ja välittäjän laiminlyönnin välillä ei ollut syy-yhtetyttä. Hovioikeus kuitenkin katsoi ostajien kertoman mukaan että huoneistossa ei ollut hajua sitä esiteltäessä ja otsonointi on poistanut hajun ja että haju on ollut yhteydessä alapohjan kosteus- ja mikrobivaurioihin.
Tästä ei kuitenkaan voida vielä päätellä välitysliikkeen korvausvelvollisuuden laajuutta ja se on ratkaistava erikseen.
Välitysliike väitti ostajien laiminlyöneen selonottovelvollisuutensa. Tässä hovioikeus viittasi ratkaisuun KKO 2019:16, jossa se oli katsonut, että ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää. Esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa. Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryhtyä itse toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä. Arvioitaessa sitä, onko ostajalla velvollisuus ryhtyä erityisiin toimenpiteisiin, tulee ottaa huomioon yhtäältä ne toimenpiteet, joita virheiden havaitseminen edellyttäisi, ja toisaalta havaittujen riskitekijöiden ja vaurioiden laatu ja laajuus.
Hovioikeuden mukaan tässä asunnossa virheet eivät olleet nähtävissä ja vaikka tässä oli riskitekijöitä (asunnon ikä, vesivahinko, alapohjan riskirakenne ja homekoiratutkimuksen tulokset) ei kosteusmittauksissa mm. porareikämittauksilla ollut todettu mitään hälyttävää.
Hovioikeus totesi "pelkästään se, että asunnossa on ollut riskirakenteeksi luettava valesokkeli, ei selostetuissa olosuhteissa tarkoita sitä, että Kukkolalla ja Mustamäellä olisi ollut erityinen selonottovelvollisuus. Merkittävänä riskitekijänä voidaan pitää sitä, että homekoiratutkimuksen lopputuloksena on todettu, että rakenteellisia vaurioita ei voida sulkea pois. Ottaen kuitenkin huomioon kosteusmittausraportin sisältö ja se, että kosteutta on mitattu myös ra- kenteiden sisältä poraamalla, hovioikeus katsoo, että Kukkolalla ja Mustamäellä ei ole ollut aihetta edellyttää laajempien tutkimusten tekemistä. Näin ollen Kukkola ja Mustamäki eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan".
Hovioikeus arvioi vielä olisiko välittäjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti vaikuttanut kaupasta päättämiseen. Hovioikeus arvioi esitetyn näytön perusteella, että mikäli välittäjä olisi kertonut hajusta ja otsonoinnista, ostajat olisivat selvittäneet hajua tarkemmin ja kauppaa ei olisi syntynyt.
Vahingonkorvausten määrä
Korjauskustannusten osalta hovioikeus arvio mikä olisi ostajille korjauksista tuleva hyöty, josta välittäjä ei ole vastuussa. Korjaukset maksoivat n. 130.000 euroa. Kun kauppahinta oli riskirakennetiedolla 150.000 euroa korjausten jälkeen asunnossa ei ole enää riskirakennetta eikä vaaraa siitä johtuvista vaurioista ja näin ylimääräinen arvonnousu vähennetään korvauksista jolloin vahingon määrä on 80.000 euroa. Tästä tulee vähentää myyjiltä saatu korvaus 20.000 euroa jolloin vahingoksi tulee 60.000 euroa.
Hovioikeus korotti käräjäoikeuden tuomitsemia korvauksia ja välittäjäyhtiö velvoitettiin korvaamaan ostajille
1)alapohjan korjauskustannuksista 60.000 euroa,
2)keittiön väliseinän korjauskustannuksista 1.970,78 euroa,
3)ylimääräisistä asumiskustannuksista 2.000 euroa ja ylimääräisistä muuttokustannuksista 1.000 euroa, sekä
6) vahingoittuneesta irtaimistosta 5.000 euroa,
kaikki määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 15.4.2020 lukien.
Lisäksi välitysliike tuomittiin maksamaan ostajien oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa yhteensä 40.000 euroa.
Kiinteistövälittäjällä on välityslain (Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laki) mukaan selvitys- ja tiedonantovelvollisuus asunnosta. Nämä velvollisuudet riippuvat paljon siitä minkälainen kohde on kyseessä. Mikäli välittäjä jättää selvittämättä jonkin kaupan kannalta olennaisen seikan tai jättää antamatta ostajalle tällaisen tiedon vaikka ostaja ei ymmärtäisi sellaista kysyisikään välitysliike saattaa joutua vahingonkorvausvastuuseen ostajalle aiheutuneista vahingoista. Ostajan on kuitenkin reklamoitava kohtuullisen ajan n. 4-6kk kuluessa myyjän lisäksi myös välittäjälle yksilöidysti (mikä virhe ja mitä vaaditaan korvausta). Usein korvausvaatimus kohdistetaan pelkästään myyjään jotta vältetään oikeudenkäyntikuluriskit välittäjää vastaan esitettävistä vaatimuksista. On kuitenkin ostajan asia kumpaa vai molempia vastaan kanne nostetaan. Ja vaikka myyjän ja ostajan välillä olisi saavutettu oikeudenkäynnissä sopimus, voi ostaja kuitenkin esittää vaatimuksia välittäjää vastaan lopuista vahingoista. Edellytyksenä on kuitenkin reklamaation lisäksi että välittäjän laiminlyönnin ja vahingon välillä on riittävä oikeudellinen syy-yhteys. Tästä oli alla kysymys.
Kaupan kohde
Ostajat olivat ostaneet Asunto Oy osakkeet 150.000 eurolla 2019. Pian ilmeni että valesokkelirakennuksen seinien alaosat ja lattiarakenteet olivat kosteus- ja mikrobivaurioituneet. Ostajat nostivat kanteen myyjiä vastaan mutta sopivat heidän kanssaan riidan siten, että myyjät maksavat 20.000 euroa ostajille. Tämän jälkeen ostajat päättivät vaatia vahingonkorvauksia välittäjältä. Pääasiallisena perusteena oli, että välittäjä oli jättänyt kertomatta että asunto oli ollu lämmittämätän ja asunnossa oli havaittu hajua ja siellä oli järjestetty otsonointi ennen kauppaa.
Asunnon ostajan reklamaatio välittäjälle
Rakennuksessa suorittuun korjaukseen ei oltu haettu rakennus ja toimenpidelupaa mutta koska siihen vedottiin vasta puolitoista vuotta kaupan jälkeen ostaja ei voinut siihen enää vedota välittäjää kohtaan.
Välityslaissa ei ole säädetty ostajan reklamaatiovelvollisuudesta eli miten ja missä ajassa se on tehtävä mutta lain esitöissä on todettu, että välitysliikkeen vastuu määräytyy sopimusoikeudellista vastuuta koskevien periaatteiden mukaisesti paitsi suhteessa toimeksisaajaan myös tämän vastapuoleen (HE 58/2000 vp s. 10 ja 19–20).
Reklamaatiovelvollisuus kuuluu yleisiin sopimusoikeudellisiin periaatteisiin. Hovioikeuksien ratkaisukäytännössä on katsottu, että toimeksiantajan vastapuoli menettää oikeutensa vedota virheeseen, jos hän ei reklamoi välitysliikkeelle kohtuullisessa ajassa (ks. esim. Turun hovioikeuden asiassa S 18/948 antama tuomio 13.12.2019 nro 975, Helsingin hovioikeuden asiassa S 19/1223 antama tuomio 22.9.2020 nro 1250 ja Vaasan hovioikeuden asiassa S 20/200 antama tuomio 11.5.2021 nro 197). Korkein oikeus ei ole antanut asiasta ennakkoratkaisua.
Välittäjän velvollisuus ostajaa kohtaa
Välityslain 7 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Välitysliikkeen suorituksen tulee myös vastata siitä markkinoinnissa annettuja tietoja.
Välityslain 9 §:n 1 momentin mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden väli- tysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen.
Lain esitöissä on todettu, että vastapuolen edun huomioon ottaminen korostuu erityisesti annettaessa tietoja kohteesta ja muusta sopimuksen tekemiseen vai- kuttavista seikoista: välittäjän tulee antaa tiedot objektiivisesti, myös toimeksiantajan kannalta epäedullisista seikoista (HE 58/2000 vp s. 15). Lisäksi toimeksiantajan vastapuolen on itse kysyttävä välitysliikkeeltä niistä seikoista, joilla on hänelle erityistä merkitystä ja joiden erityisestä merkityksestä välitysliikkeen ei voida olettaa tietävän. Ostajapuolella olisi tällainen selonottovelvollisuus esimerkiksi silloin, jos hän edellyttää välityskohteelta tiettyjä tavanomaisesta poikkeavia ominaisuuksia. Hänelle ei voida kuitenkaan asettaa kovin pitkälle menevää selonottovelvollisuutta: välitysliikkeen on oma-aloitteisesti annettava riittävää tietoa olennaisista seikoista (HE 58/2000 vp s. 17).
Edellä mainittujen välittäjän tiedonantovelvollisuutta koskevien säännösten tarkoituksena on varmistaa, että ostajalla on käytössään riittävät ja oikeat tie- dot kaupasta päättämiseksi. Välityslain 9 §:n 1 momentti on sanamuodoltaan laaja, ja tiedonantovelvollisuuden täyttämistä sen nojalla arvioitaessa huomioon voidaan ottaa myös sellaiset seikat, jotka liittyvät toimeksiantajan vastapuolen välitettävältä kohteelta edellyttämiin, tavanomaisesta jollakin tavalla poikkeaviin ominaisuuksiin. Näin ollen sitä harkittaessa, mitä tietoja välittäjän on kulloinkin annettava toimeksiantajan vastapuolelle, huomioon voidaan ot- taa paitsi kohteen omistamiseen ja käyttöön liittyvät, yleisesti merkitykselliset ominaisuudet, myös ostajan edellytykset, mikäli välittäjä on niistä tietoinen.
Mikäli on epäselvää, onko jotakin seikkaa koskeva tieto vaikutuksellinen vai ei, säännöksen tarkoitusperien kannalta perusteltuna tulkintana on pidettävä sitä, että sitä koskeva tieto on annettava toimeksiantajan vastapuolelle.
Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti
Riidassa oli kysymys siitä, oliko välittäjä laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, kun hän ei ollut kertonut ostajille asunnon lämmittämättömyydestä, asunnossa todetusta hajusta ja asunnon otsonoinnista.
Hovioikeus katsoi että välittäjän on kiinteistönvälitysalan ammattilaisena pitänyt tietää, että asunnon lämmittämättömyys, asunnossa todettu haju ja asunnossa hajun poistamiseksi suoritettu, varsin pitkään kestänyt otsonointi ovat kaikki olleet kaupassa merkityksellisiä asioita ostajalle.
Syy-yhteys
Välitysliike väitti että virheen ja välittäjän laiminlyönnin välillä ei ollut syy-yhtetyttä. Hovioikeus kuitenkin katsoi ostajien kertoman mukaan että huoneistossa ei ollut hajua sitä esiteltäessä ja otsonointi on poistanut hajun ja että haju on ollut yhteydessä alapohjan kosteus- ja mikrobivaurioihin.
Tästä ei kuitenkaan voida vielä päätellä välitysliikkeen korvausvelvollisuuden laajuutta ja se on ratkaistava erikseen.
Välitysliike väitti ostajien laiminlyöneen selonottovelvollisuutensa. Tässä hovioikeus viittasi ratkaisuun KKO 2019:16, jossa se oli katsonut, että ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää. Esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa. Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryhtyä itse toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä. Arvioitaessa sitä, onko ostajalla velvollisuus ryhtyä erityisiin toimenpiteisiin, tulee ottaa huomioon yhtäältä ne toimenpiteet, joita virheiden havaitseminen edellyttäisi, ja toisaalta havaittujen riskitekijöiden ja vaurioiden laatu ja laajuus.
Hovioikeuden mukaan tässä asunnossa virheet eivät olleet nähtävissä ja vaikka tässä oli riskitekijöitä (asunnon ikä, vesivahinko, alapohjan riskirakenne ja homekoiratutkimuksen tulokset) ei kosteusmittauksissa mm. porareikämittauksilla ollut todettu mitään hälyttävää.
Hovioikeus totesi "pelkästään se, että asunnossa on ollut riskirakenteeksi luettava valesokkeli, ei selostetuissa olosuhteissa tarkoita sitä, että Kukkolalla ja Mustamäellä olisi ollut erityinen selonottovelvollisuus. Merkittävänä riskitekijänä voidaan pitää sitä, että homekoiratutkimuksen lopputuloksena on todettu, että rakenteellisia vaurioita ei voida sulkea pois. Ottaen kuitenkin huomioon kosteusmittausraportin sisältö ja se, että kosteutta on mitattu myös ra- kenteiden sisältä poraamalla, hovioikeus katsoo, että Kukkolalla ja Mustamäellä ei ole ollut aihetta edellyttää laajempien tutkimusten tekemistä. Näin ollen Kukkola ja Mustamäki eivät ole laiminlyöneet selonottovelvollisuuttaan".
Hovioikeus arvioi vielä olisiko välittäjän tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti vaikuttanut kaupasta päättämiseen. Hovioikeus arvioi esitetyn näytön perusteella, että mikäli välittäjä olisi kertonut hajusta ja otsonoinnista, ostajat olisivat selvittäneet hajua tarkemmin ja kauppaa ei olisi syntynyt.
Vahingonkorvausten määrä
Korjauskustannusten osalta hovioikeus arvio mikä olisi ostajille korjauksista tuleva hyöty, josta välittäjä ei ole vastuussa. Korjaukset maksoivat n. 130.000 euroa. Kun kauppahinta oli riskirakennetiedolla 150.000 euroa korjausten jälkeen asunnossa ei ole enää riskirakennetta eikä vaaraa siitä johtuvista vaurioista ja näin ylimääräinen arvonnousu vähennetään korvauksista jolloin vahingon määrä on 80.000 euroa. Tästä tulee vähentää myyjiltä saatu korvaus 20.000 euroa jolloin vahingoksi tulee 60.000 euroa.
Hovioikeus korotti käräjäoikeuden tuomitsemia korvauksia ja välittäjäyhtiö velvoitettiin korvaamaan ostajille
1)alapohjan korjauskustannuksista 60.000 euroa,
2)keittiön väliseinän korjauskustannuksista 1.970,78 euroa,
3)ylimääräisistä asumiskustannuksista 2.000 euroa ja ylimääräisistä muuttokustannuksista 1.000 euroa, sekä
6) vahingoittuneesta irtaimistosta 5.000 euroa,
kaikki määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta 15.4.2020 lukien.
Lisäksi välitysliike tuomittiin maksamaan ostajien oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa yhteensä 40.000 euroa.
Summary in English
The real estate agent is responsible for damages caused to the buyer
According to the Real Estate Brokerage Act (Act on the Brokerage of Real Estate and Rental Apartments), the real estate agent has an obligation to clarify and provide information about the apartment. These obligations depend a lot on what kind of object it is. If the broker fails to clarify a matter relevant to the transaction, or fails to provide the buyer with such information, even if the buyer does not understand it, even if he asks, the broker may be held liable for damages caused to the buyer. However, the buyer must make a complaint within a reasonable period of time, approx. 4-6 months, not only to the seller, but also to the broker individually (which error and what compensation is required). Often, the compensation claim is directed only at the seller in order to avoid the risk of legal fees from claims against the broker. However, it is up to the buyer to file a lawsuit against which or both of them. And even if an agreement has been reached between the seller and the buyer in court, the buyer can still make claims against the broker for the remaining damages. However, in addition to the complaint, the condition is that there is a sufficient legal causal connection between the broker's negligence and the damage. This was the question below.
Trade object
The buyers had bought Asunto Oy shares for 150,000 euros in 2019. It soon became apparent that the lower parts of the walls and floor structures of the false basement building were damaged by moisture and microbes. The buyers filed a lawsuit against the sellers but settled the dispute with them so that the sellers pay 20,000 euros to the buyers. After this, the buyers decided to claim damages from the broker. The main reason was that the broker had failed to mention that the apartment had not been heated and that an odor had been detected in the apartment and that ozonation had been arranged there before the sale.
According to the Real Estate Brokerage Act (Act on the Brokerage of Real Estate and Rental Apartments), the real estate agent has an obligation to clarify and provide information about the apartment. These obligations depend a lot on what kind of object it is. If the broker fails to clarify a matter relevant to the transaction, or fails to provide the buyer with such information, even if the buyer does not understand it, even if he asks, the broker may be held liable for damages caused to the buyer. However, the buyer must make a complaint within a reasonable period of time, approx. 4-6 months, not only to the seller, but also to the broker individually (which error and what compensation is required). Often, the compensation claim is directed only at the seller in order to avoid the risk of legal fees from claims against the broker. However, it is up to the buyer to file a lawsuit against which or both of them. And even if an agreement has been reached between the seller and the buyer in court, the buyer can still make claims against the broker for the remaining damages. However, in addition to the complaint, the condition is that there is a sufficient legal causal connection between the broker's negligence and the damage. This was the question below.
Trade object
The buyers had bought Asunto Oy shares for 150,000 euros in 2019. It soon became apparent that the lower parts of the walls and floor structures of the false basement building were damaged by moisture and microbes. The buyers filed a lawsuit against the sellers but settled the dispute with them so that the sellers pay 20,000 euros to the buyers. After this, the buyers decided to claim damages from the broker. The main reason was that the broker had failed to mention that the apartment had not been heated and that an odor had been detected in the apartment and that ozonation had been arranged there before the sale.