Kaupan purku vai hinnanalennus kosteusvaurioiden takia?
Cancellation of the sale or price reduction due to moisture damage?
Kaupan purku edellyttää virheen olennaisuutta. Tämä on kokonaisharkintaa jossa arvioitavaksi tulee korjauskustannusten lisäksi kaikki virheeseen liittyvät tekijät kuten korjausaika, laajuus, virheiden selvittämisen, korjausten epävarmuus mutta myös osapuolten asema, myyjän tietoisuus, myyjän laiminlyönti, kaupan teko ja kaikki muut seikat joihin olennaisuutta perusteltaessa vedotaan.
Alla olevassa kiinteistökauppa riidassa oli kysymys 1984 rakennetusta 2017 hintaan 320.000 myydystä omakotitalosta, jossa oli suoritettu ennen kauppaa kuntotarkastus, jonka perusteella ostajat olivat tulleet tietoisiksi alakerran riskirakenteista ja salaojien ongelmista. Ostajalta ei edellytetty myöskään selvitysten tekemistä rakenteista vaikka jossain kohdassa oli mitattu korkeampia kosteuksia.
Myöhemmin oli tutkimuksissa löydetty mikrobivaurioita alakerran ja yläkerran seinärakenteissa ja lattiarakenteissa. Käräjäoikeus katsoi, että vain alakerran seinistä oli myyjän vastuulle kuuluva virhe osassa seinärakenteita ja yläkerrassa ei ollut mitään virhettä. Hovioikeus perusti tuomionsa kuitenkin ostajan rakennusterveysasiantuntija todistajan raporttiin ja katsoi sen perusteella yläkerrankin rakenteissa olevan virhe ja alakerran rakenteiden korjauksen olevan laajempi.
Vaikka myyjä oli esittänyt käräjäoikeuden tuomitseman 25.000e ylittävän sovintotarjouksen 40.0000e käräjäoikeus velvoitti osapuolet kumpikin vastaamaan omista oikeudenkäyntikuluistaan, joka myyjän mukaan oli oikeuskäytännöstä poikkeava ratkaisu viitaten ratkaisuun KKO 2008:52.
Ostaja vaati oikeudessa kaupan purkua tai 179.246 euroa hinnanalennusta. Käräjäoikeus tuomitsi ostajalle 25.000e ja määräsi kummankin osapuolen kärsimään omat oikeudenkäyntikulunsa. Oikeudenkäyntikulut olivat käräjäoikeudessa kummallakin n. 30.000e ja ostajalla lisäksi selvittelykuluina n. 10.000e. Lopputulos oli siten käräjäoikeudessa negatiivinen ostajalle. Kummankin osapuolen valitettua hovioikeuteen sen tuomiossa myyjä velvoitettiin maksamaan ostajalle hinnanalennusta 83.000e ja korvaamaan ostajan oikeudenkäyntikuluista ottaen huomioon että purkuvaatimus ei menestynyt 2/3 oikeudenkäyntikuluista, jolloin käräjäoikeudessa 23.000e ja hovioikeudessa n.13.000e sekä selvittelykuluista n. 6.800e eli yhteensä n. 65.000 eurosta 42.000e tuomitun hinnanalennuksen 83.000e lisäksi.
Yhteenvetona voidaan todeta että tässäkin riidassa asiantuntijatodistelu oli keskeisessä asemassa arvioitaessa virheitä. Kun virheen ja korjauskustannusten osalta esitetään erilaisia asiantuntijanäkemyksiä jää oikeudelle arvioitavaksi asiantuntijatodistelun luotettavuus. Etukäteen on tämän tyyppisissä riidoissa vaikea arvioida lopputulosta ja usein nämä muuttuvat joltain osin hovioikeudessa siltä osin kuin niitä siellä käsitellään. Yhtä tärkeä kuin itse virhe on silloin oikeudenkäyntikulut ja siihen pitää alusta alkaen kiinnittää riittävä huomio varsinkin kun usein oikeudenkäyntikulut tutkimusta- ja todistajakuluineen ovat isommat kuin itse riita. Sovittelu ja sovinto onkin suositeltavin tapa yrittää päästä riidasta eroon. Mutta jos kantaja ajaa perusteltua purkuvaatimusta on sovintoa useinmiten mahdoton löytää.
Koko tapaus HelHo 4.9.2024
English:
Cancellation of the sale or price reduction due to moisture damage?
Cancellation of the sale requires the materiality of the defect. This is an overall consideration that assesses not only the repair costs but also all factors related to the defect, such as the repair time, extent, troubleshooting of the defects, the uncertainty of the repairs, but also the position of the parties, the seller's awareness, the seller's negligence, the conclusion of the transaction and all other factors that are invoked to justify materiality.
The dispute below concerned a detached house built in 1984 and sold in 2017 for 320,000, where a condition inspection had been carried out before the sale, based on which the buyers had become aware of the risk structures on the ground floor and problems with the drainage ditches. The buyer was also not required to carry out investigations of the structures, even though higher humidity had been measured in some places.
Later, investigations found microbial damage in the wall structures and floor structures on the ground floor and upper floor. The District Court held that only the walls on the ground floor had a defect in some of the wall structures for which the seller was responsible, and that there was no defect on the upper floor. However, the Court of Appeal based its judgment on the report of the buyer's building health expert witness and based on that, it was concluded that there was also a defect in the structures on the upper floor and that the repair of the structures on the lower floor was more extensive.
Although the seller had submitted a settlement offer of 40,0000 euros, exceeding the 25,000 euros awarded by the District Court, the District Court ordered each party to bear its own legal costs, which the seller claimed was a decision that deviated from case law, referring to the decision KKO 2008:52.
The buyer demanded in court that the transaction be cancelled or a price reduction of 179,246 euros. The District Court awarded the buyer 25,000 euros and ordered each party to bear its own legal costs. The legal costs in the district court were approximately 30,000 euros for each party and approximately 10,000 euros for the buyer in addition. The final result in the district court was therefore negative for the buyer.
After both parties appealed to the Court of Appeal, the judgment of the court ordered the seller to pay the buyer a price reduction of 83,000 euros and to compensate the buyer for the legal costs, taking into account that the demolition claim was unsuccessful for 2/3 of the legal costs, which amounted to 23,000 euros in the district court and approximately 13,000 euros in the Court of Appeal, as well as approximately 6,800 euros in legal costs, i.e. a total of approximately 65,000 euros in addition to the 83,000 euros in the price reduction awarded.
In summary, it can be stated that in this dispute too, expert testimony played a key role in assessing errors. When different expert opinions are presented regarding the error and the repair costs, the reliability of the expert evidence is left to the court to assess. In advance, it is difficult to assess the outcome in disputes of this type, and these often change to some extent in the court of appeal to the extent that they are handled there. Just as important as the error itself are the legal costs, and sufficient attention must be paid to them from the beginning, especially since legal costs, including research and witness costs, are often greater than the dispute itself. Mediation and settlement are the most recommended ways to try to get rid of the dispute. But if the plaintiff makes a justified claim for annulment, it is often impossible to find a settlement.
Katso koko tapaus / Read more HelHo 4.9.2024