Rakennusluvat ja kiinteistövälittäjän vastuu?

Alla olevassa tapauksessa oli Turussa 1947 rakennettu omakotikiinteistö joka on ensin myyty 2001. Kauppa on purettu sovinnolla 2007. Kiinteistö on myyty edelleen 2008 ja uudet omistajat ovat peruskorjanneet kiinteistöä ja myyneet sen 285.000 eurolla 2010. Uusi omistaja on nostanut kanteen myyjiä vastaan ja vaatinut korvauksia myös välittäjältä. Kysymys on ilman rakennuslupaa tapahtuvasta peruskorjaamisesta, virheistä ja välittäjän selonottovelvollisuuden laiminlyönnistä. Käräjäoikeus ja hovioikeus ovat molemmat tuominneet myyjän maksamaan n. 85.000 e ostajalle ja välittäjän vastaavan tästä n. 40.000e:lla. Kaikki osapuolet saivat maksaa omat oikeudenkäyntikulunsa.

Kiinteistöä rasittivat ostajan mukaan seuraavat virheet:
-autotallin luvaton rakentaminen ja rakentamisessa tapahtuneet virheet,
-asuinrakennuksen luvaton julkisivumuutos lisälämmöneristyksineen sekä muutostyössä tapahtuneet virheet,
-asuinrakennuksen alakerrassa luvatta tehdyt tilojen käyttötarkoituksen muutos, huonejärjestyksen muuttaminen ja kaivuutyöt huonekorkeuden lisäämiseksi sekä asuinrakennuksen yläkerrassa luvatta tehdyt yläpohjan tukevien kantavien rakenteiden purkaminen sekä huoneiden laajennus,
-luvattomasti ja virheellisesti toteutetut LVI-työt (vesiputkien ja vesikalusteitten asennusvirheet) sekä lämmitysjärjestelmän luvaton muuttaminen öljylämmityksestä poistoilmalämpöpumpulla toimivaksi, koneellisen ilmanvaihtojärjestelmän luvaton ja virheellinen rakentaminen (teholtaan riittämätön ilmalämpöpumppu, korvausilman riittämättömyys ja ilmanvaihtokanavien asennusten virheellisyys),
-ilman asianmukaisia suunnitelmia ja tarkastuksia suoritetut sähköasennukset,
-asuinrakennuksen yläpohjassa ja yläkerran rakenteissa todetut kosteus ja mikrobivauriot sekä ilmavuodot asuintiloihin,
-salaojituksen virheet.

Kysymys oli osin siitä missä ajassa ostajan oli reklamoitava kiinteistövälittäjälle. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa ei säädetä toimeksiantajan vastapuolen reklamaatiovelvollisuudesta eikä -ajasta välittäjäliikettä kohtaan. Oikeusjärjestyksen tuntema yleinen oikeusperiaate on, että reklamaatio tulee tehdä kohtuullisessa ajassa. Kiinteistönvälittäjäyhtiö on kiinteistökaupan ammattilainen suhteessa maallikko-ostajaan, minkä vuoksi voidaan katsoa, että kuluttajansuojanäkökulma vaikuttaa kohtuullisena pidettävän reklamaatioajan arviointiin. Reklamaatioaika ei voi kuitenkaan olennaisesti poiketa siitä, mitä yleisesti on pidetty kohtuullisena aikana reklamaatiolle. Tässä asiassa Lexxxgas on esittänyt osan vaatimuksista Huoneistokeskus Oy:lle lähes viipymättä Huoneistokeskus Oy:n virheellisen menettelyn havaitsemisesta ja osan runsaan vuoden kuluttua. Hovioikeus päätyy siihen, että Lexxxgas on esittänyt vaatimuksensa ajoissa.

Kysymys oli muun ohella myös siitä, olisiko myyjän pitänyt ilmoittaa että edellinen kiinteistökauppa oli purettu 2007 edellisten omistajien omistusaikana. Vaikka kiinteistönkauppa oli vuonna 2007 purettu vapaaehtoisesti ja vaikka kaupan purkamista koskevan sopimuksen osapuolet ovat olleet erimielisiä asuinrakennusta rasittaneiden virheiden laadusta ja määrästä, hovioikeus katsoo, että myyjillä on ollut velvollisuus kertoa ostajalle kiinteistönkaupan purkamiseen liittyvistä seikoista, jotta tällä olisi ollut osaltaan mahdollisuus arvioida asian vaikutuksellisuutta ja tarvetta tarkemmin selvittää virheiden olemassaoloa ja niiden laatua. On uskottavaa, että kaupan ehdot esimerkiksi kauppahinnan osalta olisivat olleet toisenlaiset, jos ostajalla olisi ollut kiinteistöstä oikeat tiedot tältä osin.Koska myyjät eivät ole täyttäneet maakaaressa säädettyä tiedonantovelvollisuuttaan ostajaa kohtaan, he ovat tuottamuksensa perusteella vahingonkorvausvastuussa siltä osin kuin he tiesivät tai heidän olisi pitänyt tietää virheistä.

Vaikka asiassa on myönnetty, että välitysliikkeen suorituksessa on ollut virhe, virheen laadusta ja sen merkityksestä on asiassa edelleen riitaa. Ostajalla on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Välitysliikkeen virheellisen menettelyn ja ostajalle aiheutuneiden vahinkojen välistä syy-yhteyttä arvioidessaan hovioikeus päätyy siihen, että korvausvastuu muodostuu määrästä, jolla välitysliikkeen virheetön suoritus olisi vaikuttanut alentavasti kauppahinnan määrään. Käytännössä vahingon lähtökohtaiseksi määräksi on katsottava paitsi rakennusluvan hakemisesta aiheutuvat kustannukset myös ne korjauskustannukset, joita kiinteistön eri osien saattaminen luvanmukaiseksi edellyttävät.

Kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin mukainen vallintavirhe muun muassa, jos kiinteistöllä olevaan rakennukseen ei ole tarvittavaa lupaa (5 kohta).

Asiassa joudutaan arvioimaan, mikä merkitys kuntotarkastusraportissa olevalla maininnalla koneellisesta ilmanvaihdosta on. Oikeuskirjallisuudessa Hoffren on todennut, että vaikka kauppakirjassa olisi viitattu kuntotarkastusraporttiin tai kuntotarkastusraportti olisi liitetty kauppakirjaan, raportin koko sisältöä ei voida ilman nimenomaista sopimusehtoa pitää sopimuksen osana siinä merkityksessä, että kaikki siinä mainitsemattomat puutteet katsottaisiin sopimuksenvastaisuudeksi. Merkityksen antaminen kuntotarkastusraportille arvioitaessa, onko kaupan kohteena oleva kiinteistö sovitun mukainen, edellyttää siis osapuolten nimenomaista sopimusta (Hoffren: Kuntotarkastetun kiinteistön laatuvirhe, Oikeustiede Jurisprudentia 2011, s. 264-265).

Välitysliikkeen olisi tullut tarkistaa sähköasennusten luvanmukaisuus ottaen huomioon myyntiesitteessä ollut maininta, että sähköistä "lähes kaikki" ja "suurin osa" on uusittu vuonna 2008. Välitysliikkeen olisi tullut tarkistaa, onko sähkötöistä tehty käyttöönottomittauspöytäkirja ja mikäli tällaista ei löydy, ilmoittaa sen merkityksestä ostajalle. Välitysliikkeen suorituksessa on siten ollut selonottovelvollisuuden laiminlyönnistä johtunut virhe.





Turun hovioikeus Tuomio Nro 811


Antopäivä 15.9.2017

Diaarinumero S 16/1538


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Varsinais-Suomen käräjäoikeus 9.6.2016 nro 17486 (liitteenä)

Asia Kiinteistön virhe

Valittajat ja vastapuolet

K. Lexxxgas J. Lixxx
M. PLxxx-Vexxxnen
Huoneistokeskus Oy

Vastavalittaja
Huoneistokeskus Oy

Vastavalittajan vastapuoli

K. Lexxxgas

Vaatimukset hovioikeudessa
Valitukset
Lexxxgas (ostaja) on toistaen käräjäoikeudessa esittämänsä kanteen vaatinut, että Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen (myyjät) velvoitetaan korvaamaan yhteisvastuullisesti ensisijaisesti maakaaren 2 luvun 32 §:n mukaisena vahingonkorvauksena ja toissijaisesti maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaisena hinnanalennuksena 205.894,16 euroa käräjäoikeuden tuomitseman 81.572,72 euron sijasta kanteessa vaadittuine korkoineen ja että Huoneistokeskus Oy (välitysliike) velvoitetaan korvaamaan yhteisvastuullisesti Lixxxn ja PLxxx-Vexxxsen kanssa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:n mukaisena vahingonkorvauksena edellä vaaditusta vahingonkorvauksesta/ hinnanalennuksesta 190.894,16 euroa käräjäoikeuden tuomitseman 35.572,72 euron sijasta kanteessa vaadittuine korkoineen. Lisäksi Lexxxgas on vaatinut, että Lixxx, PLxxx-Vexxxnen ja Huoneistokeskus Oy velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa korkoineen.

Perusteinaan Lexxxgas on uudistanut asiassa käräjäoikeudessa lausumansa perusteet lausuen lisäksi, että hän on reklamoinut Huoneistokeskus Oy:lle oikea-aikaisesti virheistä koskien LVI-töitä, lämmitysjärjestelmän ja koneellisen ilmanvaihtojärjestelmän luvatonta muuttamista ja virheellistä rakentamista, asuinrakennuksen yläpohjan ja yläkerran rakenteiden kosteusja mikrobivaurioita sekä ilmavuotoja. Lexxxgas oli varannut reklamaatiossaan tilaisuuden virheiden ja niihin perustuvien vaatimustensa myöhemmälle täydentämiselle. Lexxxkaalla on joka tapauksessa oikeus mainittuja virheitä koskevien vaatimusten tekemiseen oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:n 3 kohdan nojalla.

Huoneistokeskus Oy on laiminlyönyt paitsi ilmoittaa vain kolme vuotta aikaisemmin tapahtuneesta kaupan purkamisesta, sen syistä ja purkamisen jälkeen kiinteistöllä suoritetuista rakennustöistä myös selvittää tehtyjen töiden luvanmukaisuus. Samoin myyjät ovat olleet tietoisia kaupan kohdetta rasittaneista virheistä ja lupapuutteista, mutta he ovat laiminlyöneet ilmoittaa niistä ostajalle.

Rakennuksen epäterveydestä ja alipaineisuudesta johtuen rakennukseen tulee korvausilmaa seinäja kattorakenteiden läpi. Yläpohjatilasta asumistiloihin pääsee mikrobivaurioitunutta ilmaa.

Alakerran pesutilojen vesieristeen olemassaolo on jäänyt näyttämättä. Siinäkin tapauksessa, että vesieriste olisi asennettu ja eristeen olemassaolo pystyttäisiin laattoja irrottamalla osoittamaan, laatoitus olisi purettava ja tilat vesieristettävä sekä laatoitettava uudestaan. Myöskään salaojien olemassaolosta myyjät eivät ole esittäneet näyttöä väitteensä tueksi.

Huoneistokeskus Oy vastaa Lexxxkaalle myös LVI-töistä, lämmitysjärjestelmän muuttamisesta, koneellisen ilmanvaihtojärjestelmän rakentamisesta sekä mikrobivaurioista aiheutuneista vahingoista.

Vaadittujen korvausten määrä perustuu virheiden korjaamisesta aiheutuviin välttämättömiin korjauskustannuksiin. Käräjäoikeuden tuomitsemat korvaus­ määrät autotallin, julkisivun, katon, LVI-asennusten, ilmanvaihtojärjestelmän ja lämpöpumpun sekä sähkötöiden osalta ovat liian alhaisia eivätkä vastaa vir­ heiden korjauskustannuksia. Lisäksi yläkerran kantavien rakenteiden tukemi­ sesta aiheutuvat ja välipohjan mikrobivaurioituneen purueristeen vaihtamisesta aiheutuvat kustannukset on jätetty kokonaan huomioon ottamatta, samoin ala­kerran pesutilojen laatoitustyön uudelleen tekemisestä aiheutuvat kustannukset. Lisäksi kaikki vaaditut selvittelykustannukset ovat olleet välttämättömiä virheiden olemassaolon sekä niiden laadun ja määrän selvittämiseksi.

Käräjäoikeuden lopputulos huomioon ottaen Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen sekä Huoneistokeskus Oy tulee velvoittaa yhteisvastuullisesti korvaamaan Lexxxn oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti.

Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen ovat yhteisesti vaatineet, että tuomio kumotaan ja kanne hylätään 8.572,72 euron ylittävältä osin ja että Lexxxgas velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäja hovioikeudessa korkoineen.


Perusteinaan Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen ovat lausuneet käräjäoikeudessa esittämänsä perusteiden lisäksi, että Lintukangas on reklamoinut vesikaton tuuletusvälin virheellisyydestä liian myöhään, millä perusteella hinnanalennusvaati­ mus tulee hylätä 46.572,72 euroa ylittäviltä osin. Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen myöntävät, että autotalli ja yläkerran muutostyöt sekä painosvoimaisen ilman­ vaihdon muuttaminen koneelliseksi olisivat edellyttäneet rakennusluvan hake­ mista, mutta omakotitalon julkisivun lautaverhouksen muuttaminen tiiliver­ houkseksi 1980-luvulla ei olisi edellyttänyt muuta kuin toimenpideluvan hake­ mista. Julkisivussa ei ole rakennusvirhettä. Rakennuslupien puuttuminen on ollut maakaaren 2 luvun 18 §:n 5-kohdan tarkoittama vallintavirhe. Puuttuvien rakennuslupien hakemisesta on Lexxxkaalle aiheutunut 8.572,72 euron va­ hinko.

Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen kiistävät autotallin korjauskustannukset 1.450 eu­ ron ylittäviltä osin.

Yläkerran seinärakenne toimii ilman höyrynsulkumuovia. Tervapaperin asen­ taminen täyttää rakentamismääräykset, ja tervapaperi on rakenteena höyryn­ sulkumuovia sopivampi rintamamiestalossa. Määrällisesti höyrynsulun asennuskustannukset ovat 7.000 euroa.

Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen olivat vasta oikeudenkäynnin aikana 2015 tulleet tietoisiksi ullakon mikrobivauriosta, jonka osalta kyse on enintään salaisesta virheestä. Kaupan kohteessa ei ole näiltä osin virhettä, koska reuna-alueen tuu­ letusrako on noin 50 millimetriä ja yläkerran seinärakenne täyttää siten raken­ tamisaikana voimassa olleet rakentamismääräykset. Mikrobivaurioitunutta il­ maa ei pääse ullakolta asuintiloihin. Rakennuksen yläpohjaa ei ole tarvetta ra­ kentaa uudelleen, vaan rakennuksen päätyihin tulee asentaa ullakon tuuletusventtiilit. Niiden asentamiskustannukset ovat asiantuntijoiden mukaan korjaustavasta riippuen 420 660,50 euroa.

Rakennuksen yläkerran kantavissa rakenteissa ei ole rakennusvirhettä, eikä nii­ tä siten tarvitse korjata.

Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen kiistävät ostajan LVI-järjestelmään perustuvat vaa­ timukset perusteiltaan, koska LVI-asennuksissa ei ole tapahtunut virhettä. Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen hyväksyvät LVI-töiden korjauskustannuksista
11.000 euroa, mihin määrään sisältyy ilmalämpöpumppu. Ilmalämpöpumppu ei ole ollut teholtaan riittämätön sen vaikutuspiirissä oleviin tiloihin nähden, korvausilma ei ole ollut riittämätön eikä ilmanvaihtojärjestelmän ilman sisään­ ja ulostuloaukkoja ollut sijoitettu virheellisesti. Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen hyväksyvät ilmanlämpöpumpun vaihtamisen kustannuksiksi noin 6.000 euroa.

Sähkötöitä koskevat Lexxxkaan vaatimukset perustuvat suurelta osin mahdollisten virheiden etsimiseen sekä käyttöönottotarkastuspöytäkirjan laatimisen kustannuksiin, jotka ovat maakaaren 2 luvun 18 §:ssä tarkoitetun vallinta­ virheen korjaamisen kustannuksia, eikä Lexxxgas ole kanteessaan vedonnut niihin. Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen kiistävät sähkötöiden korjauskustannukset 2.335,64 euroa ylittäviltä osin.

Kaikilla edellä lausutuilla perusteilla kohteessa voidaan katsoa olevan enintään maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu salainen virhe autotallin, ullakon sekä sähköasennusten osalta. Näiden korjauskustannusten maara on enintään
4.000 euroa. Ottaen huomioon kohteen kauppahinta ja rakennuksen ikä virheiden merkityksellisyyskynnys sovittuihin kaupan ehtoihin ei ole ylittynyt eikä kohteessa ole ollut laatuvirhettä.

Koska Lexxxgas oli käräjäoikeudessa luopunut vastauksen antamisen jälkeen kaupan purkua koskevasta kannevaatimuksestaan ja hävinnyt suurim­ maksi osaksi hinnanalennusta koskevan vaatimuksensa, hänet tulee joka tapauksessa velvoittaa korvaamaan Lixxxn ja PLxxx-Vexxxsen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa joko kokonaan tai osaksi.

Huoneistokeskus Oy on vaatinut, että kanne hylätään 8.572,72 euron ylittävältä osin. Lisäksi Huoneistokeskus Oy on vaatinut, että Lexxxgas velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut käräjä- ja hovioikeudessa korkoineen.


Vastavalitus


Huoneistokeskus Oy on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan.

Perusteinaan sekä valituksen että vastavalituksen osalta Huoneistokeskus Oy on lausunut, että kiinteistössä olevat laatuja vallintavirheet eivät ole johtuneet välittäjän menettelystä. Rakennusluvista, autotallista, julkisivumuutoksesta ja seinärakenteesta, ilmavuodoista, mikrobivauriosta ja tuuletusvälistä, yläkerran muutostöiden, LVI-töiden, koneellisen ilmanvaihdon ja ilmalämpöpumpun sekä sähköasennusten osalta Huoneistokeskus Oy viittaa Lixxxn ja PLxxx­ Vexxxsen valituksessa lausuttuun. Koska sillä, minkä Huoneistokeskus Oy on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys, yhtiön tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Lexxxgas on joka tapauksessa velvoitettava suorittamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut käräjäoikeuden osalta joko kokonaan tai osaksi.


Vastaukset

Lexxxgas on vaatinut, että Lixxxn ja PLxxx-Vexxxsen valitus hylätään ja että Huoneistokeskus Oy:n valitus ja vastavalitus hylätään. Lisäksi Lexxxgas on vaatinut, että Lixxx, PLxxx-Vexxxnen ja Huoneistokeskus velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.

Perusteinaan Lexxxgas on viitannut käräjäoikeudessa esittämiinsä perusteisiin ja lausunut lisäksi asuinrakennuksen vesikaton tuuletusvälistä tehdyn reklamaation tapahtuneen ja tehdyn oikea-aikaisesti.

Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen olivat tulleet tietoisiksi rakennuksen yläpohjan mikrobivaurioista viimeistään vuonna 2006. Sillä seikalla, mistä syystä mikrobivauriot olivat aiheutuneet, ei ole merkitystä Lixxxn ja PLxxx-Vexxxsen virhevastuun kannalta, koska kyseiset vauriot oli todettu ja myyjät olivat jättäneet niiden olemassaolosta tietoisesti kertomatta kauppaa tehtäessä.

Lexxxgas oli peruuttanut kaupan purkua koskevan vaatimuksen tultua ilmeiseksi, ettei Lixxxlla ja PLxxx-Vexxxsellä ollut taloudellisia edellytyksiä kaupan purun toteuttamiselle. Asiassa ei siten ole perustetta velvoittaa Lexxxgasta korvaamaan Lixxxn, PLxxx-Vexxxsen ja Huoneistokeskus Oy:n oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudessa Lexxxkaan vaatimusten tultua pääosin hyväksytyiksi.

Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen ovat vaatineet, että Lexxxkaan valitus hylätään.

Perusteinaan Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen ovat viitanneet valituksessaan esittämäänsä lausuen lisäksi, etteivät olleet tietoisia omistusaikaansa edeltävästi rakennusta mahdollisesti rasittaneista virheistä. Asiassa ensimmäisen kerran AT­ Kuivaus Oy:n 26.1.2015 päivätyssä raportissa on luotettavasti selvitetty vesikaton laudoituksessa esiintyneen mikrobikasvustoa. Asiassa on jäänyt näyttämättä, onko mikrobivaurioitunutta ilmaa voinut päästä kulkeutumaan asumistilaan. Lexxxgas ei ole esittänyt todistelua vesieristeen ja salaojien puuttumisesta, mistä seikoista hänellä on todistustaakka. Mikäli höyrynsulussa ja tuule­ tusvälissä katsottaisiin olevan rakennusvirhe, tulisi korvaus olla näiltä osin tasonparannus huomioon ottaen enintään 20.000 euroa.

Huoneistokeskus Oy on vaatinut, että Lexxxkaan valitus hylätään ja että tämä velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.

Perusteinaan Huoneistokeskus Oy on vedonnut soveltuvin osin edellä Lixxxn ja PLxxx-Vexxxsen vastauksessa lausuttuun, minkä lisäksi yhtiön on lausunut, että Lexxxgas oli 16.4.2014 reklamoinut välittäjää kohtaan ainoastaan ala­ kerrassa tehdyistä luvattomista muutostöistä, autotallin luvattomasta rakenta­ misesta ja siitä, ettei rakennuksen ulkoverhouksen muuttamiselle ollut haettu lupaa. Muusta Lexxxgas ei ollut reklamoinut ennen kuin haastehakemukses­ sa. Lisäksi tehdyt reklamaatiot ovat olleet puutteellisia. Välittäjän tietoisuuden osalta Huoneistokeskus Oy on lausunut, että laiminlyönti välittäjän suorituk­ sessa oli tapahtunut, mutta tietoisuutta rakennustöiden luvattomuudesta ei ollut ollut.

Todistelu hovioikeudessa

Kuten käräjäoikeudessa lukuun ottamatta kirjallisina todisteina olleita hintaseurantaraportteja VA13 ja VA14 sekä R. Ojxxxn kuulemista todistajana


Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Yleistä näytöstä

Hovioikeudessa todistelutarkoituksessa kuullut Lexxxgas ja Lixxx sekä todistajina kuullut T. Ylttt, J. Saxxxxnen, J. Ettt, H. Hettt, T. Vattt, A. Kutttnen, H. Hottt, Jottt Kaxxx, M. Rttt ja T. Pettt ovat kertoneet jäljempänä selostetuin täsmennyksin olennaisilta ja ratkaisuun vaikuttavilta osin samoin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu.

Reklamaatio

Hovioikeudessa on sekä ostajan että myyjien ja välitysliikkeen valitusten johdosta ratkaistavana, onko ostaja ilmoittanut virheisiin perustuvista vaatimuksistaan ajoissa myyjille vesikaton tuuletusvälin virheellisyyden osalta ja välitysliikkeelle LVI-töiden, lämmitysja ilmanvaihtojärjestelmien luvattoman muuttamisen ja virheellisen rakentamisen, asuinrakennuksen yläpohjan ja yläkerran rakenteiden kosteus- ja mikrobivaurioiden sekä ilmavuotojen osalta.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Sen sijaan kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä an­ netussa laissa (1074/2000), jolla on kumottu laki kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä (686/1988), ei säädetä toimeksiantajan vastapuolen velvollisuudesta reklamoida välitysliikkeelle. Pakottavuuden osalta lain 4 §:ssä säädetään, että lain säännöksistä ei saa poiketa toimeksiantajan ja tämän vastapuolen vahingoksi, ellei tässä laissa toisin säädetä.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain säätämiseen johtaneissa esitöissä (HE 58/2000 vp) ei ole mainintaa reklamaatiovelvollisuudesta eikä -ajasta. Koskien 14 §:ssä säänneltyä vastuuta toimeksiantajan vastapuolelle esitöissä todetaan ainoastaan, että vahingonkorvausvaatimuksen vanhentumiseen sovelletaan yleisiä, vanhentumista koskevia säännöksiä.

Oikeuskirjallisuudessa on yleisiin sopimusoikeudellisiin periaatteisiin vedoten katsottu, että vastapuoli menettää oikeutensa vaatia vahingonkorvausta, mikäli hän ei reklamoi kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen välitysliikkeen menettelyssä (näin esimerkiksi M. Kasso: Kiinteistönvälitys ja arviointi, 2011, s. 115 116). Viime vuosina on kuitenkin esitetty myös näkemyksiä, joiden mukaan reklamaatiovelvollisuuden asettaminen ilman nimenomaista lainsäännöstä ei vaikuta perustellulta ottaen huomioon, että kuluttajasuhteita koskevassa lainsäädännössä yleensä säädetään reklamaatiovelvollisuu­ desta ja sen laiminlyönnin seurauksista nimenomaisesti ja varsin yksityiskohtaisesti. Ilman erityistä reklamaatiovelvollisuuttakin velan vanhentum Pista kos­ kevat säännökset kuitenkin asettavat takarajan toimeksiantajan vastapuolen vaatimusten esittämiselle (Mia Hoffren: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, 2013, s. 333).

Velan vanhentumisesta annetun lain 4 §:n perusteella velka vanhentuu kolmen vuoden kuluttua, jollei vanhentumista ole sitä ennen katkaistu. Sanotun lain 7 §:n 1 momentin mukaan vanhentumisaika alkaa kulua muuhun kuin sopimussuhteeseen perustuvassa vahingonkorvauksessa siitä, kun vahingonkärsijä on saanut tietää tai hänen olisi pitänyt tietää vahingosta ja siitä vastuussa olevasta.

Lexxxgas on ilmoittanut tulleensa tietämään katon tuuletusvälin puuttumisesta kysymyksessä olevaa asiaa käräjäoikeudessa käsiteltäessä. Asia oli ilmennyt vastapuolen todisteena esitetystä Rakennesuunnittelu J. Saxxxxnen Oy:n lausunnosta 27.1.2007 (VAlO). On uskottavaa, ettei Lexxxgas ollut havainnut mainittua seikkaa aiemmin eikä hänen olisi tullutkaan havaita sitä, koska tuuletusvälin puuttumista ei ollut todettu todistaja Yltttn suorittamassa tavarantarkastuksessa 2.10.2014 (KS). Lexxxgas on siten maakaaren 2 lu­ vun 25 §:n nojalla oikeutettu vetoamaan tuuletusvälin puuttumiseen tässä oikeudenkäynnissä.

Kuten edellä on todettu, kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa ei säädetä toimeksiantajan vastapuolen reklamaatiovelvollisuudesta eikä -ajasta välittäjäliikettä kohtaan. Oikeusjärjestyksen tuntema yleinen oi­ keusperiaate on, että reklamaatio tulee tehdä kohtuullisessa ajassa. Kiinteistönvälittäjäyhtiö on kiinteistökaupan ammattilainen suhteessa maallikko-ostajaan, minkä vuoksi voidaan katsoa, että kuluttajansuojanäkökulma vaikuttaa koh­ tuullisena pidettävän reklamaatioajan arviointiin. Reklamaatioaika ei voi kuitenkaan olennaisesti poiketa siitä, mitä yleisesti on pidetty kohtuullisena aikana reklamaatiolle. Tässä asiassa Lexxxgas on esittänyt osan vaatimuksista Huoneistokeskus Oy:lle lähes viipymättä Huoneistokeskus Oy:n virheellisen menettelyn havaitsemisesta ja osan runsaan vuoden kuluttua. Hovioikeus päätyy siihen, että Lexxxgas on esittänyt vaatimuksensa ajoissa.

Kohteesta annetut tiedot ja ostajan selonottovelvollisuus

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 9 §:n mukaan välitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta päättämiseen.

Huoneistokeskus Oy:n kiinteistönvälittäjä T. Petttn laatiman myyntiesitteen (K2) mukaan kysymyksessä olevan kohteen rakennuksen kunto on hyvä. Lämmitysjärjestelmäksi on mainittu poistoilmalämpöpumppu. Sisätilat on ilmoitettu korjatun kokonaan 2008, jolloin myös kosteat tilat, putket ja viemärit sekä lähes kaikki sähköt on uusittu. Lisätietona on ilmoitettu, että joka kerroksessa on takka. Myyntiesitteessä ei ole mainintaa koneellisesta ilmanvaihdosta, mutta se on todettu Raksystems Anticimex RS-3 -kuntotarkastusraportissa, joka on laadittu 27.9.2010 asuinrakennuksessa suoritetun kuntotarkastuksen perusteella (K3). Seuraavana päivänä allekirjoitetun kauppakirjan (Kl) mukaan ostajalla ei ole ollut mahdollisuutta tarkastaa pöytäkirjaa siihen mennessä, kun kauppakirja on allekirjoitettu. Lisäksi kauppakirjassa on mainittu, että kummallakin osapuolella on oikeus purkaa kauppa seitsemän päivän sisällä siitä, kun raportti on valmistunut, mikäli raportin mukaan kiinteistössä on virheitä, jotka vaikuttavat kauppaan. Kuntotarkastusraportissa ei ole todettu kauppaan vaikuttavia virheitä, ainoastaan joitakin korjausta, uusimista tai lisätutkimusta edellyttäviä toimenpidesuosituksia. Raportista ilmenee, että kiinteistönvälittäjä, myyjät ja ostaja ovat olleet läsnä tarkastuksessa osan aikaa.

Käräjäoikeuden tuomion sivulta 19 ilmenevin perustein hovioikeus katsoo, ettei Lexxxkaan ole näytetty laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan.

Myyjien tietoisuus ja vastuu virheistä

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on laatuvirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen ja lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan muiden virheiden kuin salaisen virheen osalta. Sanotun luvun 18 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on vallintavirheen perusteella oikeus hinnanalennukseen ja lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan. Edelleen 2 luvun 32 §:n mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.

Lain esitöiden (HE 120/1994 s. 63 64) mukaan myyjä on pääsääntöisesti vahingonkorvausvastuussa, jos kiinteistössä on virhe. Jos myyjä on antanut virheellisiä tietoja tai laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, hän on yleensä toiminut huolimattomasti. Hinnanalennus ei edellytä virheen olennaisuutta, mutta se edellyttää vaikutuksellisuutta eli sitä, että kauppaa ei todennäköisesti olisi tehty tai sen ehdot olisivat olleet toisenlaiset, jos ostajalla olisi ollut oikeat tiedot kohteesta (Hoffren Vuorenpää: Vahingonkorvaus, hinnanalennus ja vaatimistaakka, Lakimies 5/2009, s. 780).

R. Kxxxnen ja U. Kxxxsen oikeudenomistajat ovat 15.3.2007 tehneet Ylxxxx-nimisten ostajien kanssa sopimuksen vuonna 2001 solmitun kiinteistönkaupan purkamisesta (VA4). Kaupanpurun syynä on ollut ostajien havaitsemat kosteus- ja homevauriot, joiden johdosta asuinrakennuksessa oli suoritettu useita asiantuntijatarkastuksia. Niistä on laadittu selvityksiä ja lausuntoja, kuten kirjallisina todisteina esitetyt homekoiraraportti 21.3.2006 (VA7), Työterveyslaitoksen materiaalinäytteen mikrobianalyysi 24.5.2006 (VA8), Turun yliopiston Biologian laitoksen analyysiraportti 21.9.2006 (VA9), Hengitysliitto Hettt korjaussuunnitelma 12.10.2006 (Kll) ja Rakennesuunnittelu J. Saxxxxnen Oy:n lausunto 27.1.2007 (VAlO). Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen olivat vuonna 2007 ostaneet kysymyksessä olevan kiinteistön leskeltä ja kuolinpesältä, jonka yhtenä osakkaana PLxxx-Vexxxnen on ollut.

Sopimuksessa kiinteistönkaupan purkamisesta todetaan, että "osapuolet ovat olleet erimielisiä rakennusta rasittaneiden virheiden laadusta ja määrästä sekä niistä kaupan osapuolille aiheutuvista vastuista. Asia on osapuolten välillä jäänyt riidanalaiseksi."

Asiassa todistelutarkoituksessa kuultu Lixxx on kertonut, että hän ja PLxxx­ Vexxxnen olivat ostaneet kiinteistön yhteiseksi kodikseen sen jälkeen kun edellinen kiinteistönkauppa oli vuonna 2007 purettu. Hänen sähköalalla toiminut veljensä ja ammatinharjoittajana rakennusalalla työskentelevä vävynsä olivat todenneet rakennuksen olevan kunnossa, eikä Hengitysliitto Hettt korjaussuunnitelmassa tai Saxxxxsen lausunnossa suositeltuja korjauksia ollut katsottu tarpeelliseksi toteuttaa. Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen olivat ammattilaisia apuna käyttäen vuonna 2008 peruskorjanneet asuinrakennuksen sisätilat ja asentaneet salaojat. Lixxx on myöntänyt, etteivät he olleet kertoneet Lexxxkaalle vuonna 2007 tapahtuneesta kaupanpurusta, koska eivät pitäneet asiaa merkityksellisenä eivätkä halunneet tuoda esiin myynnin kannalta negatiivisia seikkoja.

Asiassa on selvitetty Lixxxn ja PLxxx-Vexxxsen tienneen 15.3.2007 tehdystä kaupanpurusta ja siihen johtaneista syistä. Asiassa on erimielisyyttä siitä, olisiko myyjien tullut kertoa Lexxxkaalle mainitusta asiasta. Edellä on todettu, että myyjillä on tiedonantovelvollisuus kaikista vaikutuksellisista virheistä. Tiedonantovelvollisuuden tarkempi sisältö riippuu siitä, ovatko kaupanpurun syynä mahdollisesti olleet virheet sillä tavoin vaikutuksellisia, että kauppaa ei todennäköisesti olisi tehty tai sen ehdot olisivat olleet toisenlaiset, jos ostajalla olisi ollut oikeat tiedot kohteesta.

Vaikka kiinteistönkauppa oli vuonna 2007 purettu vapaaehtoisesti ja vaikka kaupan purkamista koskevan sopimuksen osapuolet ovat olleet erimielisiä asuinrakennusta rasittaneiden virheiden laadusta ja määrästä, hovioikeus katsoo, että Lixxxlla ja PLxxx-Vexxxsellä on ollut velvollisuus kertoa Lexxxlle kiinteistönkaupan purkamiseen liittyvistä seikoista, jotta tällä olisi ollut osaltaan mahdollisuus arvioida asian vaikutuksellisuutta ja tarvetta tarkemmin selvittää virheiden olemassaoloa ja niiden laatua. On uskottavaa, että kaupan ehdot esimerkiksi kauppahinnan osalta olisivat olleet toisenlaiset, jos Lexxxlla olisi ollut kiinteistöstä oikeat tiedot tältä osin.

Koska myyjät eivät ole täyttäneet maakaaressa säädettyä tiedonantovelvollisuuttaan ostajaa kohtaan, he ovat tuottamuksensa perusteella vahingonkorvausvastuussa siltä osin kuin he tiesivät tai heidän olisi pitänyt tietää virheistä. Tarkemmin myyjien vahingonkorvausvastuusta tai velvollisuudesta suorittaa hinnanalennusta vallinta- tai laatuvirheen johdosta lausutaan jäljempänä jokaisen virhekohdan osalta erikseen.


Välittäjän tiedonantoja selonottovelvollisuus sekä välitysliikkeen vastuu

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto ry on vuonna 2008 julkaissut ohjeen hyvästä välitystavasta.

Sanotun lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Lain esitöiden (HE 58/2000 vp) mukaan välitysliikkeen ja toimeksiantajan vastapuolen väliseen suhteeseen sovelletaan sopimusoikeudellista vastuuta koskevia periaatteita. Oikeuskirjallisuuden mukaan tällöin on pyrkimyksenä asettaa vahingon kärsinyt siihen asemaan, jossa hän olisi ollut, jos kiinteistönvälittäjä olisi toiminut velvollisuuksiensa mukaisesti. Lähtökohtana on sen arviointi, millaiseksi kauppahinta olisi muodostunut, jos ostajalla olisi ollut käytettävissään ne tiedot, jotka kiinteistönvälittäjän olisi tullut hänelle antaa. Korvausvastuun edellytyksenä on riittävä syy-yhteys välitysliikkeen virheellisen menettelyn ja aiheutuneiden vahinkojen välillä (Hoffren: Virhevastuu asunnon ja asuinkiinteistön kaupassa, 2013, s. 330332).

Välittäjän vastuu vahingosta edellyttää perusteen lisäksi myös todellista vahinkoa, joka on syy-yhteydessä tuottamukseen. Laiminlyönnin ja vahingon välisen syy-yhteyden syntyminen edellyttää sitä, että vahinko on ennalta-arvattava. Vastuun perustavaan laiminlyöntiin tulee yleisen kokemuksen tai erikoisosaamisen perusteella liittyä syntyneen vahingon kaltaisen vahingon mahdollisuus ja vaara, joka ammattilaisen tulisi kyetä ottamaan huomioon. Kiinteistön­ välitykseen liittyvissä vahingonkorvausasioissa noudatetaan vakiintuneesti käännettyä todistustaakkaa: jos vahinko on syntynyt, välittäjän tulee näyttää, ettei se ole aiheutunut hänen tuottamuksestaan (Kasso: Asuntoja kiinteistökauppa, 2005, s. 676,684)

Todistajana kuultu H. Hottt on selvittänyt hyvän välitystavan sisältöä, minkä lisäksi kirjallisena todisteena on vedottu ohjeeseen hyvästä välitystavasta (Kl 9). Sen mukaan välitysliikkeen tulee pyytää rakennuslupa-asiakirjat lopputarkastuspöytäkirjoineen toimeksiantajalta tai rakennusvalvontaviranomaisilta ja jos niitä ei ole saatavissa, tulee asiasta ja sen merkityksestä kertoa kaupan osapuolille. Lisäksi välitysliikkeen tulee selvittää rakennuksessa tehtyjen muutostöiden tekijä, onko niihin haettu tarvittavat luvat sekä onko luvat saatu ja onko muutokset hyväksytty lopputarkastuksessa. Mikäli välitysliike ei yrityksistä huolimatta saa selvitystä tai asiakirjoja haltuunsa, tulee asiasta ja sen merkityksestä kertoa sekä toimeksiantajalle että ostajalle.

Välittäjänä kohteessa toiminut T. Pettt on todistajana kuultuna kertonut, ettei hän ollut selvittänyt myyjiltä tai rakennusvalvontaviranomaisilta kiinteistöön liittyviä lupa-asiakirjoja, koska hän oli luottanut siihen, että tarvittavat luvat olisivat kunnossa ja että rakennuslupia ei ollut sisätöiden osalta tarvittu.

Huoneistokeskus Oy on hovioikeudessa myöntänyt, että välittäjän suorituksessa on ollut virhe rakennuslupien tarkistamisen osalta, mutta laiminlyönti ei ole ollut tietoinen. Kysymys on välitysliikkeen mukaan siten ollut selonottovelvollisuuden muttei tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä.

Vaikka asiassa on myönnetty, että välitysliikkeen suorituksessa on ollut virhe, virheen laadusta ja sen merkityksestä on asiassa edelleen riitaa. Lexxxkaalla on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen vir­ heellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Välitysliikkeen virheellisen menettelyn ja ostajalle aiheutuneiden vahinkojen välistä syy-yhteyttä arvioidessaan hovioikeus päätyy siihen, että korvausvastuu muodostuu määrästä, jolla välitysliikkeen virheetön suoritus olisi vaikuttanut alentavasti kauppahinnan määrään. Käytännössä vahingon lähtökohtaiseksi määräksi on katsottava paitsi rakennusluvan hakemisesta aiheutuvat kustannukset myös ne korjauskustannukset, joita kiinteistön eri osien saattaminen luvanmukaiseksi edellyttävät.

Väitetyt virheet

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentissa säännellään laatuvirheestä. Kiinteistössä on laatuvirhe muun muassa, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu (1 kohta) tai myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (2 kohta) tai myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta edellä tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan (3 kohta). Edelleen kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää (5 kohta). Kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin mukainen vallintavirhe muun muassa, jos kiinteistöllä olevaan rakennukseen ei ole tarvittavaa lupaa (5 kohta).


Autotalli

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun koskien autotallin virheitä. Tarvittavan rakennusluvan puuttumisen osalta autotallissa on vallintavirhe. Katon kantavuuden ja paloturvallisuuden puutteiden osalta autotallissa on salainen virhe.

Hovioikeus arvioi, että välittäjä ei ole toiminut huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen laiminlyödessään pyytää autotallin rakennuslupa-asiakirjoja myyjiltä tai rakennusvalvontaviranomaiselta ja jättäessään kertomatta luvan puuttumisen merkityksestä Lexxxkaalle. Tämän vuoksi välitysliikkeen suorituksessa on ollut virhe.

Julkisivumuutos ja seinärakenne

Asiassa on riidatonta, että asuinrakennuksen julkisivu on muutettu puuverhouksesta tiilipintaiseksi 1980-luvulla ja että yläkerran muutos- ja laajennustyöt on tehty vuosien 2001 ja 2005 välisenä aikana. Lisäksi on riidatonta, että yläkerran muutos- ja laajennustyöt sekä julkisivumuutos on tehty ilman rakennuslupaa. Erimielisyyttä on sen sijaan ollut julkisivumuutoksen edellyttämän luvan laadusta. Koska julkisivumuutos on tehty luvatta, ei hovioikeuden näkemyksen mukaan ole merkitystä sillä, olisiko muutoksen tekemiseen riittänyt toimenpidelupa vai olisiko muutos edellyttänyt rakennusluvan hakemista.

Todistajina kuullut Ylttt, Kutttnen ja Rttt ovat kertoneet rakennuksen julkisivumuutoksesta, seinärakenteesta ja sen rakennusteknisestä toimivuudesta samoin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu.

Esitetyn näytön perusteella hovioikeus katsoo, että julkisivumuutoksen ja yläkerran seinärakenteen osalta rakennuksessa on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen salainen laatuvirhe. Kuten edellä on todettu, välitysliikkeen suorituksessa on selonottovelvollisuuden laiminlyönnistä johtunut virhe.


Ilmavuodot, mikrobivaurio ja tuuletusväli

Myyjät ovat ilmoittaneet tulleensa tietoisiksi ullakon mikrobivaurioista vasta oikeudenkäynnin aikana vuonna 2015. Hovioikeudessa on riitaa paitsi virheen laadusta ja korjaamistavasta myös siitä, pääseekö mikrobivaurioitunutta ilmaa ullakolta asuintiloihin.

Lixxxn ja PLxxx-Vexxxsen tiedossa on katsottava olleen kaikki kiinteistökaupan purkamista koskevassa sopimuksessa 15.3.2007 mainitut asiakirjat, jotka on pääosin lueteltu edellä. Niiden perusteella myyjät ovat tulleet tietoisiksi asuinrakennuksen yläpohjavaurioista, jotka ilmenevät Hengitysliitto Helin korjaussuunnitelmasta 12.10.2006 sekä todistaja Saxxxxsen lausunnosta 27.1.2007 ilmenevistä katon tuuletusvälin ja kantavien rakenteiden puutteista sekä yläkerran laajennuksen luvanvaraisuudesta. Koska myyjät ovat kiinteistöä Lexxxkaalle vuonna 2010 myydessään laiminlyöneet kertoa kiinteistönkaupan purkamisesta 15.3.2007 sekä siihen liittyneistä tutkimuksista ja virhe-epäilyistä, he ovat toimineet huolimattomasti. Kysymyksessä on kiinteistön käyttöön ja arvoon vaikuttava laatuvirhe, jonka myyjät ovat ennen kaupan tekemistä jättäneet ilmoittamatta ostajalle ja jonka laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Yläpohjan vinttitilan korjaamisen osalta todistajat Rttt ja Kaxxx ovat olleet sitä mieltä, että ullakon tuulettuvuuden lisääminen asentamalla venttiilit rakennuksen päätyihin on riittävä korjaustoimenpide, kun taas todistaja Ylttt on katsonut, että koko yläpohja on uusittava, koska yläpohjassa on todettu mikrobivaurioita ja koneellinen ilmanvaihto aiheuttaa mikrobien valumista huoneilmaan. Kuulluista todistajista ainoastaan Ylttt oli tavarantarkastusta 2.10.2014 suorittaessaan käynyt yläpohjatilassa. Yltttn mukaan aistinvaraisesti oli havaittavissa, että aluslaudoituksessa on hometta ja reunalaudoitus on aivan musta. Ilmanlaatu tilassa oli erittäin huono. Käynnin jälkeen hänen vaatteensa olivat haisseet homeelle ja kasvojen iho oli ärtynyt punaiseksi. Kaikki kuullut todistajat Kaxxxa lukuun ottamatta olivat käyneet kiinteistöllä kerran tai useammin.

Ilmavuodoista on esitetty kirjallisina todisteina tavarantarkastuskertomuksen liitteenä 2 oleva tiiviysmittausraportti 17.10.2014 ja terveystarkastajan pöytä­ kirja 24.11.2015 (K14). Pöytäkirjan mukaan asunnossa on ilmeinen terveys­ haitta, koska asunnon ilmanvaihto on ilmeisesti riittämätön. Tarkastaja on pe­ rustanut käsityksensä paitsi 23.11.2015 suorittamaansa tarkastukseen myös muiden tarkastusraportteihin, kuten kirjallisina todisteina esitettyihin tiiviys­ mittausraporttiin, Kaarinan Energiatodistuspalvelun raporttiin 30.12.2014 (K6) ja AT-Kuivaus Oy:n tarkastukseen 26.1.2015 (K13).

Ilmavuodoista on kuultu todistajina Ylttta, Hetttiä, Kutttsta, Kaxxxa ja Rtttä. Kaxxx ja Rttt ovat olleet sitä mieltä, etteivät suoritetut mittaukset osoita, että yläpohjasta pääsisi ilmaa sisätiloihin. Mittaus olisi tullut tehdä hiili­ dioksidimittauksin tai savukokein. Rtttn mukaan ei ole edes mahdollista, että ilmavuotoja tulisi yläpohjasta, koska rakennusta ei voi saada alipaineiseksi. Todistaja Hettt on puolestaan ollut sitä mieltä, että rakennus on erittäin ali­ paineinen, minkä hän oli todennut ilmamäärien mittaustuloksista. Hetttin ilmanvaihdon toiminnasta ja ilmamäärien mittauksesta laatiman raportin (K6) mukaan rakennuksesta poistuu ilmanvaihdon kautta huomattavasti enemmän ilmaa kuin sinne tuodaan hallitusti. Ilmiö johtaa hallitsemattomaan ilmanvaihtoon, jolloin alipaineen vaikutuksesta korvausilmaa tulee jokaisesta mah­ dollisesta ilmaraosta. Hetttin mukaan vuotopaikkoja ovat muun muassa toisen kerroksen aulan kattovalaisinten suurehkot reiät. Yltttn mukaan koneellinen ilmanvaihto vetää ilmaa yläpohjasta asuintiloihin. Myös Kutttnen on ollut sitä mieltä, että ulkovaipasta tapahtuu merkittävää ilmavuotoa.

Vaikka ilmavuotoja ei ole todennettu erityisin mittauksin tai savukokein, edellä selostetun Hetttin raportin sekä Kutttsen ja Yltttn kertomusten perusteella on selvitetty, että yläpohjasta pääsee kulkeutuman ilmaa sisätiloihin ilmavuotojen kautta.

Yläkerran muutostyöt

Yläkerrassa on puuttuvan rakennusluvan osalta kysymyksessä vallintavirhe ja kantavien rakenteiden osalta laatuvirhe.
Välitysliikkeen suorituksessa on ollut selonottovelvollisuuden laiminlyönnistä johtunut virhe.

Alakerta

Alakerran osalta hovioikeudessa on kysymys siitä, onko myyntiesitteen mukaan vuonna 2008 uusituissa kosteissa tiloissa tuolloin voimassa olleiden määräysten mukainen vesieristys. Kosteusvauriota ei pesutiloissa ole väitetty olevan.

Lixxxn mukaan pesuhuone on asianmukaisesti vesieristetty remontin tehneen Tonawan Rakentajien/ E. Petttn toimesta.

Selvitystä vesieristyksen asentamisesta ei ole esitetty. Vesieristystä ei ole kyetty havaitsemaan lattiakaivojen tai vesihanojen kannakkeiden reunoilta, eikä myöskään seinistä tai lattiasta ole irrotettu laattoja vesieristyksen asentamisen todentamiseksi.

Todistaja Ylttt ei tavarantarkastuksessa ollut tarkistanut pesuhuoneen vesieristystä, koska sen osalta Lexxxgas ei ollut ilmoittanut virhe-epäilyä.

Todistaja Rtttn mukaan mikään pesuhuoneessa ei viitannut siihen, ettei vesieristys olisi kunnossa. Ilman vesieristystä laatat olisivat irtoilleet.

Virheeseen vetoavalla eli Lexxxkaalla on näyttötaakka virheen olemassa olosta. Koska pesuhuoneessa ei ole yhdeksän vuotta uusimisen jälkeen todettavissa ulkoisia merkkejä virheestä, se on vahva indisio siitä, että asianmukainen vesieristys on vuonna 2008 asennettu. Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus katsoo siten jääneen näyttämättä, ettei vesieristystä ole asennettu. Pesuhuoneen osalta ei ole näytetty olevan laatuvirhettä.

Koska alakerran muutostyöt on kuitenkin riidattomasti tehty ilman tarvittavaa rakennuslupaa, on kiinteistössä maakaaren 2 luvun 18 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen vallintavirhe.

Välitysliikkeen suorituksessa on ollut selonottovelvollisuuden laiminlyönnistä johtunut virhe.


LVI-työt

Myyntiesitteestä ilmenee, että putket ja viemärit on uusittu myyjien omistusaikana vuonna 2008. Asiassa on riidatonta, että LVI-työt olisivat edellyttäneet rakennusluvan hakemista. Puuttuvan rakennusluvan osalta kysymyksessä on vallintavirhe ja LVI-asennuksissa todettujen virheiden osalta salainen virhe.

Kuten edellä on todettu, välitysliikkeen suorituksessa on ollut selonottovelvollisuuden laiminlyönnistä johtunut virhe.


Koneellinen ilmanvaihto ja poistoilmalämpöpumppu

Asiassa on riidatonta, että painovoimaisen ilmanvaihdon muuttaminen koneelliseksi ja öljylämmityksen muutos poistoilmalämpöpumpulla toimivaksi olisivat edellyttäneet rakennusluvan hakemista. Kiinteistön myyntiesitteen mukaan
lämmitysjärjestelmänä on poistoilmalämpöpumppu. Sen sijaan koneellisesta ilmanvaihdosta ei ole ollut myyntiesitteessä mainintaa, mutta päivää ennen kauppakirjan allekirjoittamista suoritetussa kiinteistön kuntotarkastuksessa ja siitä laaditussa raportissa mainitaan ilmanvaihtojärjestelmäksi koneellinen ilmanvaihto. Kuntotarkastuksen olivat tilanneet myyjät ja ostaja yhdessä, ja läsnä kuntotarkastuksessa olivat ainakin osa aikaa olleet ostaja, myyjät ja välitysliikkeen edustaja.

Todistaja Kaxxxn mukaan talossa ei ole koneellista ilmanvaihtoa vaan koneellisesti tuettu ilmanvaihto. Hänen mukaansa talo ei ole riittävän tiivis, jotta koneellinen ilmanvaihto toimisi. Koneellinen ilmanvaihto vaatisi paitsi talon tiiveyden parantamista, myös sisäyksiköt puhaltamaan ilmaa eri kerroksiin. Todistaja Rttt on lausunut, että tällaisessa talossa tulisi olla painovoimainen ilmanvaihto, koska rintamamiestalojen rakenne on läpihengittävä. Koneellinen ilmanvaihto toimii paremmin uudisrakennuksissa. Todistaja Hetttin mukaan tuloja menoilmaputket ovat yläkerran huoneissa liian lähellä toisiaan, minkä vuoksi ilma ei kierrä huoneissa. Talon tiiveyttä tulisi myös parantaa siirryttäessä koneelliseen ilmanvaihtoon.

Kaxxxn mukaan poistoilmalämpöpumppu on lämmityslaite, joka joko kierrättää ilmaa tai lämmittää pattereissa kiertävää vettä. Kuntotarkastusraportin mukaan kaupan kohteena olevan talon lämmönjako tapahtuu asuinkerroksissa vesikiertoisilla pattereilla. Raportissa on todettu, että kellarikerroksessa on vesikiertoinen lattialämmitys. Asuinkerroksissa on lisäksi kaakeliuunit ja kellarissa takka. Hovioikeuden suorittamassa katselmuksessa voitiin myös todeta, että talossa on vesikiertoiset patterit asuinkerroksissa.

Kaxxxn mukaan poistoilmalämpöpumppua on usein tukemassa sähköjärjestelmä, mikä tarkoittaa sitä, että sähkövastukset lämmittävät tarvittaessa pattereissa kiertävää vettä. Rtttn mukaan poistoilmalämpöpumppuja ei mitoiteta siten, että niiden teho riittää yksinomaisesti lämmöntuotantoon kovimmillakin pakkasilla. Kylmimpänä vuodenaikana apuna on sähkö ja talossa olevat takat. Ryxxxn mukaan poistoilmalämpöpumpussa ei ole mitään korjattavaa. Lixxxn mukaan talo on pysynyt lämpimänä heidän asuessaan talossa.

Asiassa joudutaan arvioimaan, mikä merkitys kuntotarkastusraportissa olevalla maininnalla koneellisesta ilmanvaihdosta on. Oikeuskirjallisuudessa Hoffren on todennut, että vaikka kauppakirjassa olisi viitattu kuntotarkastusraporttiin tai kuntotarkastusraportti olisi liitetty kauppakirjaan, raportin koko sisältöä ei voida ilman nimenomaista sopimusehtoa pitää sopimuksen osana siinä merkityksessä, että kaikki siinä mainitsemattomat puutteet katsottaisiin sopimuksenvastaisuudeksi. Merkityksen antaminen kuntotarkastusraportille arvioitaessa, onko kaupan kohteena oleva kiinteistö sovitun mukainen, edellyttää siis osapuolten nimenomaista sopimusta (Hoffren: Kuntotarkastetun kiinteistön laatuvirhe, Oikeustiede Jurisprudentia 2011, s. 264-265).

Nyt puheena olevassa kauppakirjassa ei ole tällaista ehtoa, eikä asiassa ole muutoinkaan esitetty perustetta, miksi myyjä joutuisi vastuuseen sopimusrikkomuksesta yhdessä tilatun kuntotarkastusraportin ehkä jossain määrin epätarkasta lausumasta koskien koneellista ilmanvaihtoa. Virhe on tältä osin jäänyt näyttämättä.

Asiassa on riitaa myös siitä, onko myynti-ilmoituksessa mainittu poistoilmalämpöpumppu sopimuksenmukainen. Asiassa esitetyn todistelun perusteella talon lämmönjako on toteutettu vesikiertoisilla pattereilla, joissa kiertävän veden lämmittää poistoilmalämpöpumppu ja tähän järjestelmään kiinteästi liittyvät sähkövastukset. Lisäksi talossa on olemassa tulisijat joka kerroksessa. Hovioikeuden käsityksen mukaan asiassa ei ole esitetty perusteita pitää talon lämmitysjärjestelmää miltään osin sopimuksenvastaisena, joten virhettä ei tältä osin ole näytetty olevan.

Sähköasennukset

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut sähköasennusten osalta. Sähköasennusten osalta on asuinrakennuksessa näytetty olevan salainen virhe.

Välitysliikkeen olisi tullut tarkistaa sähköasennusten luvanmukaisuus ottaen huomioon myyntiesitteessä ollut maininta, että sähköistä "lähes kaikki" ja "suurin osa" on uusittu vuonna 2008. Välitysliikkeen olisi tullut tarkistaa, onko sähkötöistä tehty käyttöönottomittauspöytäkirja ja mikäli tällaista ei löydy, ilmoittaa sen merkityksestä ostajalle. Välitysliikkeen suorituksessa on siten ollut selonottovelvollisuuden laiminlyönnistä johtunut virhe.

Salaojat

Todistelutarkoituksessa kuultu Lixxx sekä todistajina kuullut Ettt ja Rttt ovat kertoneet ratkaisuun vaikuttavilta osin siten kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu. Todistaja Kutttnen on lisäksi kertonut, että jos salaojat on asennettu vuonna 2008, ne olisi pitänyt liittää kaupungin hulevesijärjestelmään, josta olisi ollut tieto Turun kaupungilla. Tällaista tietoa liittymisestä hän ei ollut sieltä saanut.

Ettt on lisäksi kertonut, ettei salaojajärjestelmä toimi kaikenlaisissa ympäristöissä ja maaperissä, minkä vuoksi sitä ei ole aina tarpeen asentaa. Pelkät patolevyt eivät yksin osoita, että myös salaojat on asennettu. Kuntotarkastusraportin (K3) kuvassa 10 on sadevesijärjestelmän kokoojakaivo. Tämä oli testattu kohteessa laskemalla veden ja astianpesuaineen sekoitusta kaivoon, jolloin oli havaittu veden kulkeutuvan kuvassa näkyvään viereiseen kaivoon. Ettt on lisäksi kertonut, että löydetyt kaivot ja putket haaroineen oli kuvattu putkeen asennetulla kameralla kahdesta suunnasta, mutta salaojia ei ollut löytynyt, vain sadevesikaivoja ja -putkia.

Rtttn mukaan salaojat on ilmeisesti vuonna 2008 liitetty Turun kaupungin järjestelmään, koska kaupungilta saadun tiedon mukaan kaupungin hulevesiputki kulkee Rixxxdulla tontin kohdalla. Rttt on arvostellut Etttn lausuntoa, koska lausunnosta ei tarkemmin selviä, miten salaojia on kiinteistöltä haettu.

Kirjallisena todisteena olevassa Saxxxxsen lausunnossa 27.1.2007 mainitaan, että patolevyn asennus on tehty virheellisesti. Tämä viittaa siihen, että patolevyt on asennettu jo ennen alkuvuotta 2007 eivätkä vuonna 2008, jolloin salaojat on ilmoitettu asennetun.

Kuntotarkastusraportissa (K3) kuvan 10 kuvatekstissä on mainittu, että kuistin molemmin puolin on havaittu salaojan tarkastuskaivot. Etttn mukaan kuntotarkastaja on erehtynyt kaivojen laadusta.

Lixxxn kertomus ja kuntotarkastusraportista ilmenevä maininta viittaavat siihen, että jonkinlaista salaojajärjestelmää kiinteistölle olisi jossain vaiheessa rakennettu. Myös rakennuksen alapohjan kosteusongelman puuttuminen viittaa tähän. Kuitenkaan edellä lausutut seikat eivät riitä osoittamaan salaojajärjestelmän olemassaoloa tilanteessa, jossa todistaja Etttn edustama LVI Ettt Oy ei raportin (K7) mukaan ole löytänyt salaojia eikä tarkastuskaivoa kiinteistöltä eikä maan alla liitosta sadevesi- tai jätevesiviemäriin ja jossa viranomaiselta ei ole voitu saada vahvistusta osoittamaan kiinteistön salaojajärjestelmän liittämisestä kaupungin hulevesijärjestelmään. Hovioikeus katsoo siten jääneen näyttämättä, että kiinteistölle olisi asennettu sopimuksenmukaista salaojajärjestelmää. Koska myyjät ovat väittäneet näin tehdyn vuonna 2008, heidän on katsottava olevan tietoisia laatuvirheestä.

Virheiden laatuja vaikutuksellisuus

Myyjät ovat ennen kaupan tekemistä jättäneet ilmoittamatta ostajalle edellä todetuista sellaisista tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön arvoon vaikuttavista rakennuksen rakenteista ja muista kiinteistön laatua koskevista ominaisuuksista, kuten asuinrakennuksen yläpohjavaurioista, katon tuuletusvälin ja kantavien rakenteiden puutteista, joista myyjät tiesivät tai ainakin heidän olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Lisäksi kiinteistössä on todettu useita salaisia virheitä, joiden vuoksi kiinteistö on poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä perustellusti voidaan kauppaa vuonna 2010 solmittaessa edellyttää ottaen huomioon 285.000 euron kauppahinta ja se, että kiinteistö oli myyntiesitteessä ilmoitettu vuonna 2008 sisätiloiltaan kokonaan korjatuksi ja kosteat tilat, putket ja viemärit sekä lähes kaikki sähköt uusituiksi.

Kysymyksessä olevassa kiinteistössä on siten ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan ja 5 kohdan mukaisia laatuvirheitä, minkä lisäksi kiinteistössä on saman luvun 18 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen vallintavirhe siltä osin kuin korjaukset ja muutokset on toteutettu ilman tarvittavaa rakennuslupaa.

Vahingonkorvaus/ hinnanalennus

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin nojalla ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen ja lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan muiden virheiden kuin salaisen virheen osalta. Saman luvun 18 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on oikeus hinnanalennukseen ja lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan. Edelleen saman luvun 32 §:n mukainen vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Hinnanalennus määrätään maakaaren 2 luvun 31 §:n nojalla vähentämällä sovitus­ ta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

Maakaaren säätämiseen johtaneiden esitöiden (HE 120/1994 s. 63) mukaan hinnanalennusta ja vahingonkorvausta voidaan maksaa samasta virheestä siten, että ne täydentävät toisiaan. Hinnanalennuksen lisäksi ostaja voi useassa tapauksessa saada hyvitystä myös vahingonkorvauksena. Hinnanalennusta ja vahingonkorvausta ei makseta päällekkäisinä, joten kiinteistön arvon alentumisesta ei suoriteta vahingonkorvausta siltä osin kuin se on korvattu hinnanalennuksena.

Hinnanalennusta laskettaessa ratkaisevaa on kohteen arvo kaupantekohetkellä, joten korjauskustannukset on arvioitava kaupantekohetken mukaisina. Yhtenä tapana laskea hinnanalennuksen suuruutta on oikeuskäytännössä käytetty korjauskustannuksia. Hinnanalennuksen määrää korjauskustannusten perusteella laskettaessa on huomioon otettava muun muassa korjaustoimenpiteistä johtuva kiinteistön arvon nousu sekä kustannusten nousun vaikutus silloin, kun korjaukset tehdään pitkän ajan kuluttua kaupasta (KKO 2009:31).

Koska pyrkimyksenä on asettaa vahingon kärsinyt siihen asemaan, jossa hän olisi ollut, jos kiinteistönvälittäjä olisi toiminut velvollisuuksiensa mukaisesti, välitysliikkeen vahingonkorvausvastuun osalta asiassa tulee harkittavaksi, minkä suuruinen vaikutus välitysliikkeen selonottovelvollisuuden laiminlyönneillä on ollut kauppahintaan.

Hinnanalennuksen ja vahingon määrä

Autotalli

Huoneistokeskus Oy on ostajalle vastuussa autotallin katon kantavuutta ja paloturvallisuuden puutteita koskevien virheiden korjauskustannuksista. Myyjien osalta kysymys on hinnanalennuksena korvattavasta salaisesta virheestä.

Todistajina kuullut Ylttt ja Kutttnen ovat kertoneet autotallin vaatimasta katon vahvistuksesta ja seinärakenteen muuttamisesta paloturvallisuusmääräyksiä vastaavaksi sekä näiden töiden kustannuksista siten kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu.

Todistajana kuultu Rttt on lisäksi kertonut, että Lexxxkaan vaatimukset autotallin korjauskustannuksista perustuvat sellaisiin rakennuslupahakemuksen piirustuksiin, joissa kysymys on uudesta autotallirakennuksesta. Tässä tapauksessa ei ole kuitenkaan tarvetta rakentaa koko autotallia uudelleen. Asiassa ei ole selvitetty, voisiko autotallin vaatimat muutostyöt toteuttaa korjausrakentamiselle haettavalla rakennusluvalla. Autotallin korjauskustannukset maksaisivat näin menetellen noin 1.450 €.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivulla 20 esitetyt johtopäätökset siitä, että autotalliin on lisättävä gyproc-levyt paloturvallisuussyistä ja että katon kantavuutta on vahvistettava.

Hovioikeus katsoo asiassa tulleen todistaja Rtttn kertomuksella näytetyksi, että autotallin korjaaminen rakennusmääräysten edellyttämään kuntoon olisi toteutettavissa Lexxxkaan esittämää menettelyä suppeammin hakemalla rakennuslupaa autotallin korjaamiseksi määräysten mukaiseksi. Hovioikeus arvioi autotallin korjauskuluista suoritettavan hinnanalennuksen ja vahingon­ korvauksen määräksi 2.000 euroa.

Julkisivumuutos ja seinärakenne

Kuten edellä on todettu, hinnanalennuksen Ja vahingonkorvauksen lähtökohtainen määrä muodostuu lupa- ja korjauskustannuksista, joita julkisivun ja seinärakenteen saattaminen luvanmukaiseksi edellyttävät.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion sivuilla 21 ja 28 asiassa esitetystä henkilötodistelusta ja kirjallisesta todistelusta tekemät johtopäätökset. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun koskien julkisivumuutosta ja seinärakennetta koskevia virheitä. Hovioikeus hyväksyy julkisivun osalta suoritettavan hinnanalennuksen ja vahingonkorvauksen määräksi käräjäoikeuden tuomitseman 3.000 euroa.

Ilmavuodot, mikrobivaurio ja tuuletusväli sekä yläkerran muutostyöt

Lexxxgas on vaatinut Huoneistokeskus Oy:ltä korvausta asuinrakennuksen yläpohjan ja yläkerran rakenteiden kosteus- ja mikrobivaurioiden sekä ilmavuotojen osalta muttei asuinrakennuksen tuuletusvälin eikä mikrobivaurioituneiden välipohjan eristeiden vaihtotyön osalta. Koska välitysliikkeen osalta ei todettujen virheiden osalta ole näytetty olleen tuottamusta, vaatimukset on näiltä osin hylättävä Huoneistokeskus Oy:öön kohdistettuina.

Kuten edellä on todettu, välitysliikkeen suorituksessa on kuitenkin ollut selonottovelvollisuuden laiminlyönnistä johtunut virhe ja se on korvausvastuussa virheestä, joka on aiheutunut syy-yhteydessä olevasta vahingosta. Tässä tapauksessa vahingonkorvauksen lähtökohtainen määrä muodostuu lupakustannuksista ja korjauskustannuksista, joita rakenteen saattaminen luvanmukaiseksi edellyttävät.

Lixxx ja Plxxx-Vexxxnen olivat tienneet todistaja Saxxxxsen lausunnosta 27.1.2007, jossa on mainittu yläkerran laajennuksen puuttuvasta rakennusluvasta sekä kantavien rakenteiden purkamisesta ja vahvistamattomuudesta. Koska myyjät ovat kiinteistöä Lexxxkaalle vuonna 2010 myydessään laiminlyöneet kertoa kiinteistönkaupan purkamisesta 15.3.2007 sekä siihen liittyneistä tutkimuksista ja virhe-epäilyistä, he ovat toimineet huolimattomasti. Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus katsoo, että pelkkä tuuletuksen lisääminen ei riitä korjaamaan yläpohjavaurioita. Lexxxkaalla on siten oikeus saada todettujen yläpohjarakenteen virheiden ja puuttuvan rakennusluvan osalta vahingonkorvausta myyjiltä.

Hovioikeus hyväksyy katon osalta tuomittavan korvausvelvollisuuden määräksi käräjäoikeuden tuomitseman 35.000 euroa, mikä määrä sisältää purueristeen vaihtamista koskevat 5.000 euron kustannukset. Myyjät ovat näiltä osin yksin vastuussa niiden korvaamisesta ostajalle.

Hovioikeus arvioi, että Huoneistokeskus Oy:n vastuu ulottuu vain puuttuvan rakennusluvan hakemisesta aiheutuviin kustannuksiin, koska myyjien ensisijaisen korvausvastuun perusteella yläpohjarakenteet on uusittava kokonaan.

Alakerran pesuhuone

Koska kylpyhuone on saneerattu myyjien toimesta heidän omistusaikanaan, he ovat virhevastuussa ostajalle rakennusluvan puuttumisesta. Lexxxkaan tulee lupaa jälkikäteen haettaessa osoittaa rakennusvalvontaviranomaiselle, että kosteat tilat ovat määräysten mukaisia. Tältä osin Lexxxkaalle aiheutuu kustannuksia vesieristeen asentamisen osoittamisesta, kuten käräjäoikeus on tuomion sivulla 24 todennut.

Huoneistokeskus Oy on korvausvastuussa selonottovelvollisuuden laiminlyöntiin syy-yhteydessä olevasta vahingosta. Tässä tapauksessa vahingonkorvauksen määrä on rakennusluvan hankinnasta aiheutuvat kustannukset.

Koska mainittu sopimusrikkomus johtuu myyjien huolimattomuudesta, he ovat yhteisvastuussa välitysliikkeen kanssa sanotuista kustannuksista.

Myyjät ja Huoneistokeskus Oy ovat vallintavirheen perusteella yhteisvastuussa Lexxxkaalle kustannuksista vesieristeen olemassaolon osoittamisesta. Hovioikeus arvioi sen määräksi 500 euroa.

LVI-työt

Ostajalla on oikeus saada LVI-asennusten laatuvirheen perusteella myyjiltä hinnanalennusta ja vallintavirheen perusteella vahingonkorvausta. Myös Huoneistokeskus Oy on tuottamuksensa perusteella korvausvastuussa lupaja korjauskustannuksista, joita LVI-asennusten saattaminen luvanmukaiseksi edellyttävät.

Ylttt, Rttt, Ettt ja Hettt ovat hovioikeudessa toistaneet käräjäoikeuden tuomioon kirjatut arvionsa korjauskustannuksista. Toisaalta Yltttn ja Rtttn sekä toisaalta Etttn ja Hetttin arviot poikkeavat merkittävästi toisistaan. Hovioikeus katsoo, toisin kuin käräjäoikeus, että LVl-urakoitsijana Ettt ja Hettt ilmanvaihtoalan asiantuntijana ovat Ylttta ja Rtttä luotettavampia arvioimaan nimenomaan kustannuksia koskien LVI-töitä. Ettt on arvioinut kustannuksiksi 20.000-30.000 euroa ilman rakennusteknisiä töitä ja Hettt 25.000 euroa, mikä sisältää uuden laitteen arvoltaan 6.000-9.000 euroa. Hovioikeus on edellä mainituin perustein hylännyt poistoilmalämpöpumpun uusimista koskevan vaatimuksen. Tähän nähden hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden arvion 11.000 euroa LVI-töiden osalta.

Koneellinen ilmanvaihto ja lämmitysjärjestelmän muutos

Koska virhe ja sopimuksenvastaisuus on jäänyt näyttämättä, vaatimukset korjauskustannusten korvaamisesta koneellisen ilmanvaihdon osalta on hylättävä.

Lämmitysjärjestelmän muutokselle olisi tullut hakea rakennuslupa. Tältä osin Huoneistokeskus Oy ja myyjät ovat vastuussa lupakustannusten korvaamisesta ostajalle. Muilta osin korvausvaatimukset lämmitysjärjestelmän osalta on hylättävä.


Sähköasennukset

Sähköasennusten osalta kysymyksessä on laatuvirhe, josta myyjät eivät ole olleet tietoisia, mutta jonka osalta ostajalla on oikeus saada myyjiltä hinnanalennusta.

Huoneistokeskus Oy:n selonottovelvollisuuden laiminlyönnistä johtuva korvausvastuu ulottuu siihen syy-yhteydessä olevaan vahinkoon. Tässä tapauksessa vahingonkorvauksen lähtökohtainen määrä on lupakustannukset ja korjauskustannukset, joita sähköasennusten saattaminen luvanmukaiseksi edellyttävät.

Todistaja Vattt on hovioikeudessa vahvistanut 4.2.2015 laatimansa korjaussuunnitelman (Kl 5) oikeaksi. Sähkötöiden osalta Vattt on tuolloin antanut tarjouksen, jonka perusteella myyjän osuus töistä on 18.320 euroa. Vatttn mukaan lopullinen hinta määräytyy kuitenkin sen mukaan, mitä voimassaolevat ohjeet ja määräykset edellyttävät silloin, kun vaadittavat asennus- ja käyttöönottotarkastukset tehdään. Kuten edellä on todettu, Lexxxkaalla on oikeus saada myyjiltä hinnanalennusta salaisen virheen perusteella. Huoneistokeskus Oy on sen sijaan vahingonkorvausvastuussa Lexxxkaalle.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden arvion 15.000 euron määrän osalta.

Salaojat

Ostajalla on oikeus saada myyjiltä vahingonkorvausta salaojien korjaamisen osalta. Välitysliikkeeltä ei ole vaadittu vahingonkorvausta salaojituksen osalta.

Lexxxgas on vaatinut salaojituksen virheiden korjaamisesta 10.000 euroa. Todistajista Ettt ja Kutttnen ovat arvioineet salaojituksen asentamisen kustannukseksi 10.000 euroa, mihin määrään sisältyy sekä LVI- että kaivutöitä. Viimeksi mainittua kustannusarviota on pidettävä kohtuullisena. Koska myyjät ovat salaojituksen osalta ostajalle vahingonkorvausvastuussa, he ovat velvollisia korvaamaan Lexxxkaalle 10.000 euron korjauskustannukset.

Selvittelykustannukset

Asiassa on riidatonta, että Lexxxkaalle on aiheutunut puuttuvien rakennuslupien hakemisesta 8.572,72 euron suuruiset kustannukset. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun 8.572,72 euron selvittelykustannusten osalta.

Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Saman pykälän 2 momentin mukaan, mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 16 §:n 1 momentin mukaan jos alemman tuo­ mioistuimen päätökseen haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta käräjäoikeuden osalta on määrättävä samalla tavalla kuin käräjäoikeudenkin olisi pitänyt määrätä, jos se olisi päätynyt asiassa samaan lopputulokseen kuin hovioikeus (KKO 2002:70).

Koska samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan Lexxxkaan ja osa Lixxxn ja PLxxx-Vexxxsen sekä Huoneistokeskus Oy:n hyväksi, kaikki asianosaiset saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan sekä käräjäoikeudessa että hovioikeudessa.

R. Ojxxxn todistajanpalkkio hovioikeudessa

Oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 65 §:n 1 momentin mukaan todistajalla on oikeus saada kohtuullinen korvaus tarpeellisista matkaja toimeentulokustannuksista sekä taloudellisesta menetyksestä.

Lixxxn ja PLxxx-Vexxxsen sekä Huoneistokeskus Oy:n luovuttua todistajaksi nimeämänsä R. Ojxxxn kuulemisesta hovioikeudessa Ojxxx on hovioikeudelle toimittamassaan kirjelmässä pyytänyt todistajanpalkkioksi 500 euroa. Ojxxx on perustellut vaatimustaan sillä, että hän oli perehtynyt asiaan omalla ajallaan ennen hovioikeuden pääkäsittelyä. Lisäksi Ojxxx on lausunut, että hänelle oli ilmoitettu kuulemisesta luopumisesta vain pari päivää ennen kuulemista. Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen sekä Huoneistokeskus Oy ovat paljoksuneet vaadittua palkkiomäärää 250 euroa ylittävältä osalta, koska todistelu on liittynyt Ojxxxn virkatoimiin rakennusvalvontaviranomaisena.

Ojxxxn kutsu saapua todistamaan hovioikeuden pääkäsittelyyn oli hovioikeuden toimesta peruutettu kaksi päivää ennen hänen kuulemistaan. Ojxxxlle on syntynyt ajanhukkaa ainoastaan valmistautumisensa ajalta, ei pääkäsittelyyn saapumisesta eikä kuulemisensa ajalta. Edellä sanottu huomioon ottaen arvioi, että Ojxxxn nimeäjien hyväksymä 250 euroa on kohtuullinen korvaus Ojxxxlle hänen valmistautumisestaan kuulemista varten.

Tuomiolauselma

Näillä ja muutoin käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla hovioikeus on ratkaissut asian tuomiolauselmasta ilmenevällä tavalla.

Muutokset käräjäoikeuden tuomiolauselmaan

Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Lexxxlle käräjäoikeuden lupa- ja rakennussuunnittelukustannuksista tuomitseman 8.572,72 euron lisäksi
- hinnanalennuksena 31.000 euroa ja
- vahingonkorvauksena 45.500 euroa eli yhteensä 85.072,72 euroa käräjäoikeuden tuomiossa määrättyine korkoineen, josta määrästä Huoneistokeskus Oy velvoitetaan suorittamaan yhteisvastuullisesti Lixxxn ja PLxxx-Vexxxsen kanssa 40.072,72 euroa käräjäoikeuden tuomiossa määrättyine korkoineen.

Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen sekä Huoneistokeskus Oy velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan R. Ojxxxlle korvaukseksi todistamiseen valmistautumisesta 250 euroa.

Lexxxkaan, PLxxx-Vexxxsen ja Lixxxn sekä Huoneistokeskus Oy:n oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskevat vaatimukset hylätään.



Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 14.11.2017.



Asia on ratkaistu pääkäsittelyssä.

Hovioikeudenneuvos J. K.
Hovioikeudenneuvos M. K.
Hovioikeudenneuvos V. V.

Ratkaisu on yksimielinen.


VARSINAIS-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS

2. osasto

Käräjätuomari P.R.

TUOMIO 16/17486


9.6.2016 L 15117205


Kantaja
Lexxxgas, K.

Vastaaja
Lixxx, J.
PLxxx-Vexxxnen, M.
Huoneistokeskus Oy

Asia Kiinteistön virhe

Vireille 15.6.2015

SELOSTUS ASIASTA K. Lexxxgas on ostanut 28.9.2010 solmitulla kaupalla J. Lixxxlta ja M. PLxxx-Vexxxseltä Turun kaupungin Kxxn kaupunginosassa korttelissa 3x sijaitsevan tontin numero 1x sillä sijaitsevine rakennuksineen (kiinteistötunnus 853-83-3x-1x). Kiinteistöllä on sijainnut vuonna 1947 rakennettu omakotitalo sekä erillinen autotallirakennus. Kiinteistön kauppahinta on ollut 285.000,00 euroa.

Kiinteistönkauppa on tapahtunut kiinteistönvälitysliike Huoneistokeskus Oy:n välittämänä myyjien toimeksiannosta.

Kiinteistön hallinta on siirtynyt ostajalle 30.11.2010.

R. Kxxxnen ja U. Kxxxnen ovat myyneet kyseisen kiinteistön 26.4.2001 ja tuo kiinteistökauppa on 15.3.2007 purettu kaupan osapuolten tekemällä sovinnolla. Sovinnon osapuolina ovat olleet myyjien puolelta R. Kxxxnen ja U. Kxxxsen kuolinpesä. Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen ovat 1.6.2007 ostaneet kiinteistön R. Kxxxseltä ja U. Kxxxsen kuolinpesältä. PLxxx-Vexxxnen on ollut U. Kxxxsen kuolinpesän osakas. Lehtinen ja PLxxx-Vexxxnen ovat olleet tietoisia kaupan purkamista koskevasta sopimuksesta.


KANTAJAN VAATIMUKSET

Kantaja vaatii, että

- vastaajat J. Lixxx ja M. PLxxx-Vexxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan ensisijaisesti maakaaren 2 luvun 32 § mukaisena vahingonkorvauksena ja toissijaisesti maakaaren 2 luvun 31
§ mukaisena hinnanalennuksena 205.894,16 euroa korkolain 3 § 2
momentin mukaisine korkoineen 30.11 .2010 lukien haasteen tiedoksiantoon asti ja tämän jälkeen korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen,

- vastaaja Huoneistokeskus Oy velvoitetaan maksamaan vastaajien J. Lixxxn ja M. PLxxx-Vexxxsen kanssa yhteisvastuullisesti kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 § mukaisena vahingonkorvauksena edellä todetusta 205.894,16 euron määräisestä vahingonkorvauksesta/ hinnanalennuksesta 190.894,16 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien ja

- vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut viivästyskorkoineen.

Kantaja on peruuttanut seuraavat vaatimuksensa
- kantajan sekä vastaajien J. Lixxxn ja M. PLxxx-Vexxxsen välillä 28.9.2010 solmittu edellä sanottu kiinteistönkauppa puretaan sekä vastaajat Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan kaupan kohteesta maksettu kauppahinta 285.000,00 korkolain 3 § 2 momentin mukaisine korkoineen 30.11.201 O lukien haasteen tiedoksiantoon asti ja tämän jälkeen korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen kauppahinnan palauttamiseen asti,
- vastaajat J. Lixxx, M. PLxxx-Vexxxnen ja Huoneistokeskus Oy velvoitetaan yhteisvastuullisesti maksamaan kantajalle vahingonkorvauksena 65.568,70 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien.


Perustelut

Vaatimusten peruuttaminen

Kantaja on peruuttanut kaupan purkua ja siihen liittyvää vahingonkorvausta koskevat vaatimuksensa, koska kantaja on epäillyt, että myyjillä ei ole taloudellisia edellytyksiä kaupan purun toteuttamiselle.

Maakaaren 2 luvun 17 § ja 18 § mukaisen virheen olemassaolo
Kiinteistöä rasittavat ainakin seuraavat virheet:
-autotallin luvaton rakentaminen ja rakentamisessa tapahtuneet virheet,

-asuinrakennuksen luvaton julkisivumuutos lisälämmöneristyksineen sekä muutostyössä tapahtuneet virheet,

-asuinrakennuksen alakerrassa luvatta tehdyt tilojen käyttötarkoituksen muutos, huonejärjestyksen muuttaminen ja kaivuutyöt huonekorkeuden lisäämiseksi sekä asuinrakennuksen yläkerrassa luvatta tehdyt yläpohjaa tukevien kantavien rakenteiden purkaminen sekä huoneiden laajennus,

-luvattomasti ja virheellisesti toteutetut LVI-työt (vesiputkien ja vesikalusteitten asennusvirheet) sekä lämmitysjärjestelmän luvaton muuttaminen öljylämmityksestä poistoilmalämpöpumpulla toimivaksi, koneellisen ilmanvaihtojärjestelmän luvaton ja virheellinen rakentaminen (teholtaan riittämätön ilmalämpöpumppu, korvausilman riittämättömyys ja ilmanvaihtokanavien asennusten virheellisyys),

-ilman asianmukaisia suunnitelmia ja tarkastuksia suoritetut sähköasennukset,

-asuinrakennuksen yläpohjassa ja yläkerran rakenteissa todetut kosteus ja mikrobivauriot sekä ilmavuodot asuintiloihin,

-salaojituksen virheet.

Vuonna 2014, kun Lexxxgas oli ryhtynyt valmistelemaan kiinteistön myyntiä, Lexxxkaalle oli selvinnyt, että kiinteistöllä ollut autotalli on rakennettu ilman rakennuslupaa ja asuinrakennuksessa oli tehty lisäja muutostöitä ilman rakennuslupaa. Nämä työt oli tehty aikaisempien omistajien toimesta. Kantaja oli saanut tiedon luvattomasta rakentamisesta kiinteistövälittäjältä 10.3.2014.

R. Kxxxnen ja U. Kxxxnen olivat myyneet kiinteistön 26.4.2001 M. ja J. Ylle, mikä kauppa oli purettu purkusopimuksella 15.3.2007 asuinrakennuksessa todetuista kosteusja mikrobivaurioista johtuen. U. Kxxxsen 20.10.2005 tapahtuneesta kuolemasta johtuen 15.3.2007 tapahtuneessa purkamisessa osapuolina olivat olleet R. Kxxxnen sekä U. Kxxxsen oikeudenomistajat vastaaja M. PLxxx-Vexxxnen sekä J. Kxxxnen ja B.M.

Reklamaatio on tehty oikea-aikaisesti. Kantaja on tullut tietoiseksi virheistä maaliskuussa 2014 ja reklamoinut niistä sekä myyjiä että välittäjää huhtikuussa 2014.

Luvattomasti tehdyistä rakennusja muutostöistä autotallin rakentamisen ja asuinrakennuksen julkisivumuutoksen ovat toteuttaneet alkuperäiset omistajat R. ja U. Kxxxnen. Muut luvatta tehdyt rakennusja muutostyöt on tehty myyjien omistusaikana vuosina 2007 -2008.

Asuinrakennuksen yläpohjassa jo vuonna 2007 tapahtuneen kaupan purkamisen yhteydessä todettuja kosteusja mikrobivaurioita ei ollut korjattu. Yläpohjan vaurioista on aiheutunut vakavaa terveyshaittaa, koska yläpohjan pilaantunut ilma pääsee kulkeutumaan yläpohjasta asuintiloihin. Ongelmaa on pahentanut luvaton ja suunnittelemattomasti toteutettu koneellinen ilmanvaihtojärjestelmä . Turun kaupungin terveystarkastaja on 28.6.2006 antamassaan päätöksessä edellyttänyt kaupan kohteena olleessa asuinrakennuksessa korjaustoimenpiteiden suorittamista siellä todetuista kosteus ja mikrobiongelmista johtuen. Terveystarkastajan edellyttämiä korjaustoimenpiteitä ei ollut kaupan tekemiseen mennessä tehty.

Myyjien toimesta vuonna 2007 toteutettu uusi salaojitus on tehty virheellisesti tai sitä ei ole ollenkaan.

Kantaja oli ryhtynyt toimenpiteisiin puuttuvien rakennuslupien hakemiseksi ja ilmenneiden virheiden korjaamiseksi. Ostaja on kuitenkin luopunut lupaja korjaustoimenpiteiden jatkamisesta sen jälkeen, kun kaikkien lupapuutteiden ja rakennusvirheiden korjaamisesta aiheutuvien kustannusten määräksi on selvinnyt noin 206.084,32 euroa. Tähän mennessä ostajalle on jo aiheutunut puuttuvien rakennuslupien hakemisesta 8.572,72 euron kustannukset sekä lupapuutteiden ja rakennusvirheiden tutkimisesta ja selvittämisestä 19.684,76 euron määräiset kustannukset.

Kaupan kohteessa todettujen virheiden korjauskustannukset ovat yhteensä noin 206.084,12 euroa. Edellä todettujen virheiden laatuja määrä huomioon ottaen kaupan kohdetta rasittavat maakaaren 2 luvun 17 § mukainen olennainen laatuvirhe sekä 2 luvun 18 § mukainen olennainen vallintavirhe.

Hinnanalennusperuste ja vahingonkorvausvelvollisuus

Maakaaren 2 luvun 17 § 2 momentin sekä 18 § 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen, tai mikäli virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Lisäksi ostajalla on mainittujen lainkohtien nojalla oikeus saada korvaus hänelle virheistä aiheutuneista vahingoista.

Kaupan kohdetta rasittaa edellä todetuin tavoin olennainen laatuvirhe ja olennainen vallintavirhe, joten ostajalla on oikeus kaupan purkuun tai vaihtoehtoisesti hinnanalennukseen. Asunnossa asumisesta aiheutuvasta mikrobialtistumisesta johtuen kantaja ei ole voinut jatkaa kiinteistöllä asumista eikä hän myöskään ole voinut myydä tai vuokrata sitä. Mikäli ostaja olisi kauppaa tehdessään ollut tietoinen kaupan kohdetta rasittavista virheistä, kauppaa ei olisi tehty.

PLxxx-Vexxxnen ja Lixxx eivät ole kiinteistöä kantajalle myydessään kertoneet mitään vuonna 2007 tapahtuneesta kaupan purkamisesta tai sen syynä olleista virheistä.

PLxxx-Vexxxnen ja Lixxx eivät ole omana omistusaikanaan korjanneet mitään niistä virheistä, jotka olivat olleet vuonna 2007 tapahtuneen kaupan purkamisen perusteena. Kaupan kohdetta rasittavat näin ollen edelleen ne virheet, jotka ovat olleet vuonna 2007 tapahtuneen kaupan purkamisen perusteina ja syinä.

PLxxx-Vexxxnen ja Lixxx ovat olleet tietoisia Turun kaupungin terveys­ tarkastajan 28.6.2006 antamasta päätöksestä koskien rakennuksen kuntoa ja siellä todettuja korjaustarpeita. PLxxx-Vexxxnen ja Lixxx ova omana omistusaikanaan tehneet kiinteistöllä merkittäviä lisärakentamis­ muutostöitä, joille he eivät olleet hakeneet rakennuslupia, vaikka heidän on rakennusja muutostyöt tehdessään täytynyt ymmärtää, että tehtävä toimenpiteet ovat luvanvaraisia. Myyjien on kiinteistön omistushistoria huomioon ottaen täytynyt myös tietää autotallin rakentamisen ja asuinrakennuksen julkisivumuutoksen luvattomuudesta.

Myyjät ovat RKM Saxxxxsen selvitystyön ja lausunnon (VA10) perusteella tulleet viimeistään tammikuussa 2007 tietoisiksi rakennuksessa olevista rakennusvirheistä ja lupapuutteista, mutta ovat laiminlyöneet rakennus­ virheide n korjaamisen ja puuttuvien lupien hakemisen sekä laiminlyöneet ilmoittaa näistä tiedossaan olleista virheistä ostajalle.

Saxxxxsen lausunnossa on todettu, että yläkerran huoneita laajennettaessa ja kattorakennetta muutettaessa ja eristystyössä on toimitti virheellisesti ja rakenne ja on ehdottomasti korjattava. Saxxxxsen lausunnossa on todettu, että laajennukselle on haettava rakennuslupa ja teetettävä lupaprosessin vaatimat rakennesuunnitelmat, rakennekatsel­ mukset ja vastaavan mestarin hyväksyttäminen. Saxxxxsen lausunnossa on myös todettu, että yläkerrassa mahdollisia homeen esiintymisaloja oli löydetty laajemmillaalueilla laajennettujen tilojen rakenteissa.
Homevaurioiden syyksi Saxxxxnen on arvioinut katon tuuletusrakojen puuttumisen. Myyjät ovat ilmoittaneet, että he eivät ole omana omistusaikanaan tehneet yläkerrassa muita kuin "pintojen uusintoja". Saxxxxsen lausunnossa todetut rakennusvirheet ovat näin ollen olleet edelleen olemassa myyjien myydessä kiinteistön vuonna 201O eivätkä myyjät ole virheitä koskevasta seikkaperäisestä tietoisuudestaan huolimatta kertoneet niistä ostajalle kauppaa tehtäessä.

Myyjät ovat laiminlyöneet heille kuulunutta tiedonantovelvollisuuttaan. Otettaessa huomioon virheiden vakavuus, myyjien tietoisuus niistä, osasta virheistä johtunut aikaisemman kaupan purkaminen sekä se, että myyjien on täytynyt ymmärtää virheiden merkitys ostajan ostopäätök­ seen tai maksettavan kauppahinnan määrään, on myyjien tiedonanto­ velvollisuuden laiminlyöntiä pidettävä kokonaisuudessaan tärkeänä.

Siinäkin tapauksessa, että myyjät eivät olisi edellä todetuin tavoin laiminlyöneet heille kuulunutta tiedonantovelvollisuuttaan, olisivat he joka tapauksessa velvollisia maksamaan ostajalle virheitä vastaavan hinnanalennuksen.

Välittäjän vahingonkorvausvastuu

Välittäjän laatiman myyntiesitteen ja ostajan välittäjältä ennen kauppaa saamien tietojen perusteella kaupan kohteena on ollut hyväkuntoinen, alun perin vuonna 1947 rakennettu ja vuonna 2008 uusittu / peruskorjattu omakotitalo. Rakennuksen ilmanvaihto-/ lämmitysjärjestel­ mäksi on ilmoitettu koneellinen ilmanvaihto/ poistoilmalämpöpumppu.
Rakennuksen sähköt on myyntiesitteen ilmoituksin "lähes kaikki" ilmoitettu uusituiksi vuonna 2008. Välittäjä ei ole ilmoittanut, että kiinteistöllä sijaitsevien rakennusten rakennusluvissa tai suoritetuissa rakennustöissä olisi mitään virheitä tai puutteita.

Välittäjältä saamiensa tietojen perusteella ostaja on kauppaa tehdessään ollut siinä käsityksessä, että hän ostaa hyväkuntoisen ja virheettömän, hyväksyttyjen rakennuslupien mukaisesti rakennetun omakotikiinteistön. Tätä käsitystä on tukenut myös kiinteistöstä pyydetty korkea myyntihinta 325.000,00 euroa. Kuntotarkastuksessa rakennus on todettu virheettömäksi ja oikein rakennetuksi.

Kiinteistölle myönnettyjä rakennuslupia koskevat tiedot ja lisärakentamis­ ja muutostöiden luvattomuutta koskevat tiedot ovat olleet välittäjän saatavilla Turun kaupungilta.

Kaupan kohteelle on alun perin myönnetty rakennuslupa 1940-luvulla mistä syystä sillä seikalla, onko alkuperäinen rakennuslupahakemus ' aikanaan jätetty Turun kaupungille tai vuonna 1944 lakkautettuun Maarian kuntaan, ei ole merkitystä. Toisaalta kiinteistöä koskevista vanhoista rakennuslupa-asiakirjoista joka tapauksessa ilmenee, että alkuperäiset rakennuslupa-asiakirjat on jätetty Turun kaupungin rakennusvalvontaviranomaiselle, ei Maarian kuntaan. Lupa-asiakirjoista ilmenee myös, että lupaa on haettu pelkästään asuinrakennukselle, ei autotallille.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 § mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattimaisesti, huolellises­ ti ja hyvää välitystapaa noudattaen . Hyvää välitystapaa koskevan ohjeis­ tuksen mukaan välitysliikkeen tulee pyytää toimeksiantajalta rakennus­ lupa-asiakirjat, käyttöönottotarkastuspöytäkirja (eli osittainen lopputar­ kastuspöytäkirja) sekä lopputarkastuspöytäkirja. Mikäli välitysliike ei saa niitä toimeksiantajalta, välitysliikkeen tulee hankkia ne rakennusval­ vontaviranomaisilta . Mikäli niitä ei ole saatavissa kunnan viranomaisil­ takaan, tulee asiasta ja sen merkityksestä kertoa kaupan osapuolille.

Rakennuslupa-asiakirjoista tulee tarkistaa, että kaikilla rakennuksilla on tarvittavat luvat ja että rakennusten markkinoinnissa ilmoitettavat käyttötarkoitukset vastaavat rakennuslupa-asiakirjoissa määriteltyjä käyttötarkoituksia.

Välittäjä on laiminlyönyt selvittää, onko kaupan kohteena olleella kiinteistöllä sijaitsevilla rakennuksilla rakennusluvat ja onko kiinteistöllä tapahtunut rakentaminen suoritettu hyväksyttyjen rakennuslupien mukaisesti ja muutoin asianmukaisesti. Välittäjän suorituksessa on näin ollen tapahtunut virhe, mistä on aiheutunut vahinkoa ostajalle.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 § mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta , jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut. Ostajalla on näin ollen oikeus saada välittäjältä korvaus kaikista niistä vahingoista, mitä hänelle on jo aiheutunut puuttuvien rakennuslupien hakemisesta ja suoritetun rakentamisen saattamisesta rakennuslupaviranomaisen edellyttämän mukaiseksi.

Vahingonkorvauksen ja/tai hinnanalennuksen määrä
Myyjät ovat velvollisia maksamaan ensisijaisesti vahingonkorvauksena jc toissijaisesti hinnanalennuksena virheiden korjaamisesta aiheutuvat kustannukset seuraavasti:

-tavarantarkastuskertomuksessa 26.10.2014 yksilöidyt korjaukset 93.344,72 euroa ja oikaisu 10.11.2014 korjauskustannuksiin 11.110,00 euroa, yhteensä 104.454,72 euroa poislukien sähkökorjaukset 2.355,64 euroa ja LVI-korjaukset 2.209,68 euroa ,
-mikrobivaurioituneiden välipohjan eristeiden vaihtotyö, arvio 5.000,00euroa ja yläpohjan tukeminen pois purettujen kantavien rakenteiden korvaamiseksi, arvio 6.000,00 euroa,
-LVI-töiden tarkastus ja korjauskustannukset 30.000,00 euroa,
-sähkötöiden tarkastus ja korjauskustannukset 18.320,00 euroa,
-rakennekuvat asuinrakennuksen osalta, arvio 5.000,00 euroa,
-ilmastointikoneen vaihtaminen, arvio 12.000,00 euroa,
-salaojituksen virheiden korjaaminen, arvio 10.000,00 euroa,
-tarkastuskustannukset/ tavarantarkastus 3.889,89 euroa ja tavarantarkastukseen liittyvät 956,03 euroa sekä LVI Ettt Oy:n kustannus 1.948,08 euroa.
-sähköjen tarkastus 670,84 euroa,
-sähköjen korjaussuunnitelma kustannusarvioineen 851,88 euroa,
-tiiviysmittaus 350,00 euroa,
-ilmamäärien mittaus ja lausunto 783,68 euroa,
-näytteen otat yläpohjasta 252,96 euroa,
-yläpohjan näytteiden tutkimuskustannukset 595,00 euroa ja
-ostajan oma ajan käyttö asioiden selvittämiseksi ja ratkaisemiseksi 9.386,40 euroa eli yhteensä 205 894,16 euroa.

Suoritettavat toimenpiteet ovat välttämättömiä kaupan kohteessa olevien virheiden korjaamiseksi ja saattamiseksi siihen kuntoon, missä sen olisi ostajan ennen kauppaa saamien tietojen ja osapuolten välillä solmitun kaupan ehtojen sekä ostajan kaupan kohteesta maksaman kauppa­ hinnan perusteella pitänyt olla. Toimenpiteillä ei ole kaupan kohteen tasoa parantavaa vaikutusta. Toisaalta siinäkin tapauksessa, että töiden yhteydessä tapahtuvien pintamateriaalien uusimisesta katsottaisiin seuraavan paranemista, paranemisen ei olisi määrältään mahdollista katsoa ylittävän tai edes vastaavan virheistä ja niiden korjaamisesta aiheutuvan asumishaitan määrää.

Ostajalla on oikeus saada välittäjältä korvaus kaikista niistä vahingoista , mitä hänelle aiheutuu puuttuvien rakennuslupien hakemisesta ja suoritetun rakentamisen saattamisesta rakennuslupaviranomaisen edellyttämän mukaiseksi.

Tällaisia toimenpiteitä ovat seuraavat:

-rakennusluvan hakeminen tarvittavine piirustuksineen ja tarkastuksineen autotallin osalta. Luvan saamisen edellytyksenä on autotallin katon vahvistaminen, ns. paloseinän rakentaminen ja sähköasennusten tarkastaminen ja korjaaminen. Todennäköistä myös on, että autotallin viereen rakennettu katos joudutaan sen mataluudesta johtuen purkamaan.

-rakennusluvan hakeminen tarvittavine piirustuksineen ja tarkastuksineen asuinrakennuksen julkisivumuutokseen. Luvan saaminen edellyttää höyrynsulun asentamista, mitä ei ole muutostyön yhteydessä asennettu. Höyrynsulku on välttämätön tiiliverhoilun seinän oikeaksi kosteustekniseksi toimimiseksi ja kosteusvaurioiden välttämiseksi.

-rakennusluvan hakeminen tarvittavine piirustuksineen ja tarkastuksineen asuinrakennuksen alakerran muutostöille.

-rakennusluvan hakeminen tarvittavine piirustuksineen LVI-töille ja virheiden korjaaminen. Luvan saamisen edellytyksenä on luvatta rakennetun ilmanvaihtojärjestelmän virheiden korjaaminen ja LVI-piirustusten laadinta.

-asuinrakennuksen yläpohjan kosteusja mikrobivaurioituneiden rakenteiden korjaaminen;

-sähköpiirustusten laadinta, tehtyjen sähkötöiden tarkistaminen ja korjaaminen. Myyntiesitteessä ilmoitetuista sähköjen uusimisesta vuosina 2007 ja 2008 ei ole suunnitelmia, piirustuksia eikä käyttöönottopöytäkirjaa.

Edellä yksilöidyt toimenpiteet ja niistä aiheutuvat kustannukset vastaavat myyjiltä vaadittavaa vahingonkorvauksen / hinnanalennuksen määrää lukuun ottamatta salaojituksen korjaamisesta aiheutuvia kustannuksia 10.000,00 euroa ja mikrobivaurioituneiden välipohjan eristeiden vaihtotyöstä vaadittua 5.000 euroa. Välittäjän vahingonkorvausvastuun määrä on näin ollen yhteensä 190.894,16 euroa.


VASTAAJIEN VASTAUS

Myyjät ovat kiistäneet kanteen ja ovat vaatineet, että kantaja velvoitetaan korvaamaan Lixxxn ja PLxxx-Vexxxsen oikeudenkäyntikulut viivästyskorkoineen.

Huoneistokeskus Oy on kiistänyt kanteen ja on vaatinut, että kantaja velvoitetaan korvaamaan Huoneistokeskus Oy:n oikeudenkäyntikulut viivästyskorkoineen.


Perustelut

Reklamaation myöhästyminen
Kanne tulee hylätä jo sen vuoksi, että reklamaatio on tehty myöhässä. Reklamaatio on tehty kolme ja puoli vuotta hallinnan siirtymisen jälkeen. Väitettyyn virheeseen ei ole vedottu kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai hänen olisi tullut se havaita.

Ostaja on rakennusalan ammattilainen, rakennustekniikan insinööri. Rakentamisen lupien tarkistaminen kuuluu tällaisen ostajan selonottovelvollisuuden piiriin jo ennen kauppaa. Joka tapauksessa reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa kaupan jälkeen.

Reklamointi on tehty vain osasta virheistä . Tehdyt reklamaatiot ovat puutteellisia eivätkä täytä maakaaren 2 luvun 25 §:ssä asetettuja vaatimuksia. Reklamoinneista puuttuu lain edellyttämä ilmoitus virheeseen perustuvasta vaatimuksesta.

Ennen haastehakemuksen tiedoksiantamista kantaja ei ole esittänyt reklamaatiota Huoneistokeskus Oy:lle LVI-töistä, lämmitysjärjestelmän luvattomasta muuttamisesta, koneellisen ilmanvaihtojärjestelmän luvattomasta ja virheellisestä rakentamisesta eikä asuinrakennuksen yläpohjassa ja yläkerran rakenteissa todetuista kosteusja

mikrobivaurioista ja ilmavuodoista eikä salaojituksen väitetyistä virheistä.

Väitetyt virheet
Kaupan kohteessa ei ole ollut maakaaressa tarkoitettua virhettä.

Kantaja on ennen kauppa tullut tietoiseksi, että omakotitalossa on tehty seuraavat korjaukset:
-vesikatot uusittu 1980-luvulla,
-salaojat uusittu vuonna 2008,
-hulevesiputket uusittu 2000-luvulla,
-julkisivut ja ikkunat uusittu 1980-luvulla,
-kosteat tilat uusittu vuonna 2008,
-talon sisätilat uusittu vuonna 2008,
-putket ja viemärit ja suurin osa sähköistä uusittu vuonna 2008 ja
-lämmitysjärjestelmä ja ilmastointi uusittu vuonna 2008.

Väitetty luvaton rakentaminen
Autotalli on alunperin rakennettu asianmukaisella luvalla, joten uutta lupaa autotallille ei rakennusvalvonnasta saadun tiedon mukaan ole tarvittu.

Lautaverhouksen muuttaminen tiiliverhoukseksi olisi vaatinut toimenpideluvan, jota ei ole haettu. Mikäli toimenpidelupaa olisi haettu, olisi lupa haettu jo tuolloin voimassa olevaan seinärakenteeseen. Tuossa yhteydessä julkisivuun ei olisi tarvinnut asentaa lisälämmöneristystä tai tehdä muutakaan muutosta olemassa olleeseen seinärakenteeseen.

Alakerran rakennusja muutostyöt eivät ole vaatineet rakennuslupaa. Asiaa on arvioitava rakennuslupa-asiakirjojen valossa vuosilta 1944 ja 1953. Vuoden 1944 rakennusluvassa kellarikerroksen huonekorkeudeksi on määritelty 200 cm ja käyttötarkoitukseksi puuvarasto ja kellari.
Vuoden 1953 rakennusluvan mukaan tiloja on rakennettu edelleen ja tiloihin on tehty väliseiniä. Mainitut seinärakenteet ovat edelleen olemassa ja myyntiesitteenkin mukaan kyse on kellaritiloista. Myyjien tekemät muutostyöt vastaavat voimassa olevia rakennuslupia, millä perusteella näihin töihin ei ole tarvinnut hakea rakennuslupaa. Kantaja ei ole tuolta osin yksilöinyt, mitkä työt olisivat edellyttäneet kantajan mukaan rakennuslupaa.

Yläkerran rakennusja muutostyöt eivät ole vaatineet rakennuslupaa. Asiaa on arvioitava vuoden 1944 rakennuslupa-asiakirjojen valossa. Näiden piirustusten mukaan yläkerran huoneiden sivuseinäkorkeus on alle 1600 mm. Koska toteutetussa laajennuksessa huonekorkeus on alle 1600 mm ja tiloja on laajennettu vanhojen ulkoseinien ulkopuolelle, ei laajennukselle ole tarvinnut hakea rakennuslupaa.

Myös kattorakenteen eristäminen on tapahtunut asianmukaisesti eikä eristämisessä ole tapahtunut rakennusvirhettä. Myös eristämisen suhteen asiaa on arvioitava vuoden 1944 rakennusluvan perusteella. Perinteisesti rintamamiestaloihin asennettu tuuletusväli on 22 mm.
Tässä tapauksessa tuuletusväli on ollut 50 mm. Tuuletusväli on näin ollen riittävä ja tämä seikka ei ole eikä ole voinut aiheuttaa kohteeseen minkäänlaista kosteustai muuta vauriota.


Ilmanvaihdon osalta ei ostajille ole annettu muuta informaatiota kuin että lämmitysjärjestelmänä on poistoilmalämpöpumppu. Kyse on kuitenkin 1947 rakennetusta omakotitalosta ja asiaa on arvioitava rakennusvuoden aikaisia säädöksiä noudattaen. llmanvaihtojärjestelmässä ei ole rakenteellista virhettä. Kantaja on käsitellyt asiaa uudisrakentamista koskevien säädösten perusteella.
Lämmitysjärjestelmän muuttaminen poistoilmalämpöpumpulla toimivaksi on korjausrakentamista, mikä ei ole edellyttänyt rakennusluvan hakemista.

Sähkötyöt on tehnyt ammattihenkilö. Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen ovat kiistäneet, että sähkötyöt olisi tehty ilman asianmukaisia lupia ja tarkastuksia.

Yläpohjan väitetyt virheet
Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen ovat kiistäneet, että kohteessa olisi vuonna 2007 todettu kosteusja mikrobivaurioita. Kohteesta on tehty raportti 9.4.2001 tehdyn katselmuksen pohjalta ja tuon raportin mukaan kohteessa ei ole ollut kosteusja mikrobivaurioita. Käytössä on ollut homekoiraraportti 21.3.2006, 24.5.2006 päivätty analyysivastaus, 21.9.2006 päivätty analyysiraportti sekä 27.1.2007 päivätty Saxxxxsen lausunto. Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen ovat teettämiensä korjaustöiden yhteydessä varmistuneet siitä, että kohteessa ei ole koskaan ollut kosteusja mikrobivauriota.

Tavarantarkastuskertomuksen mukaan rakennuksen ulkoseinäraken­ teista otetuissa näytteissä ei ole todettu mikrobikasvustoa. Kertomuk­ sessa on todettu, että laadittujen kastepistelaskelmien mukaan yläkerran ulkoseinärakenteessa kosteus tiivistyy rakenteeseen ja aiheuttaa ajan kuluessa mikrobivaurion sekä että yläpohjasta ei ole otettu materiaali­ näytteitä, koska kosteusja homevaurio on nähtävissä aistinvaraisesti.
Vastoin kertomuksessa mainittua kastepistelaskelmia ei ole tehty eikä yläkerran huonetiloissa voida havaita kosteusja homevaurioita aistinvaraisesti.

Vesikaton aluslaudoituksen värimuutokset ovat todennäköisesti syntyneet ennen katon uusimista 1980-luvulla. Rakenteissa ei ole todettl muuta poikkeamaa. Rakennuksen yläpohjan aluslaudoituksessa todetut mikrobikasvustot eivät ole asumistilassa. Kyse on ullakkotilasta.
Mikrobikasvustoa ei ole todettu yläkerran muissa rakenteissa. Kaupan kohde ei ole tällä hetkellä asumiskelvoton.

Lehtinen ja PLxxx-Vexxxnen kiistävät väitteen siitä, että ullakkotilan ilma olisi yhteydessä huoneilman kanssa yläpohjan rakenteiden lävitse ja vaikka näin olisikin, mahdollinen ongelma voitaisiin ratkaista asentamallc ullakon päätyihin tuuletusventtiilit.

Salaojajärjestelmä

Salaojat on uusittu vuonna 2008. Siinä ei ole virhettä.

Korjauskustannukset

Korjauskustannusvaatimus 104.454,72 euroa sisältää sähkötyöt, LVl-tyc sekä rakennekuvat. Vaatimus ei perustu virheen korjaamiseen vaan uudelleen rakentamiseen. Korjauskustannukset on esitetty useaan kertaan. Sähkölaitteiston 28.9.2014 päivätyssä tarkastuspöytäkirjassa esitettyjen korjausten kustannus on arvonlisäveroineen 2355,6 4 euroa. Tämä määrä on jo sisältynyt 104.454,72 euron vaatimukseen. Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen kiistävät sähkötöiden osalta vaatimuksen 2.355,64 euroa ylittävältä osilta.

LVI-töiden kustannusten on tavarantarkastuskertomuksessa esitetty olevan 2.209,68 euroa. Kantaja on vaatinut kaikkiaan näiltä osin 52.000 euroa. Vaikka tuohon määrään on sisältynyt muun muassa ilmastointi­ koneen vaihtamisesta aiheutuneet kustannukset, kantaja on erikseen vaatinut ilmastointikoneen vaihtamisesta 12.000 euroa. llmastointikone on kunnossa. Määrällisesti Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen kiistävät ilmastointikoneen vaihtamisesta vaaditun korvauksen 5.500 euroa ylittävin osin.

Rakennekuvien laatimisesta aiheutuva kustannus on sisältynyt 104.454,72 euron vaatimukseen, mutta siitä on vaadittu silti erikseen
5.000 euroa. Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen kiistävät rakennekuvien laatimisen osalta vaaditun korvauksen määrällisesti tarkastuskertomuksessa ilmoitetun 3.399,09 euron ylittäviltä osalta.

Salaojajärjestelmän uudelleenrakentamisen osalta Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen myöntävät määrällisesti 6.000 euroa.

Selvittelykustannuksina on vaadittu suoritettavaksi rakennuslupaja suunnittelukustannuksina 8.572,72 euroa sekä oman työn kustannuksena 9.386,40 euroa. Ensin mainitut kustannukset ovat sisältyneet 104.454,72 euron suuruiseen vaatimukseen. Lixxx ja PLxxx-Vexxxnen kiistävät myös oman työn kustannuksia koskevan vaatimuksen perusteiltaan. He myöntävät selvittelykustannuksista määrältään oikeaksi (26.309,40 -8.572,72 -9.386,40 = 8.350,28 €)
8.350,28 euroa.

104.454,72 euron suuruinen korjauskustannuslaskelma sisältää myös muualla asumisen kustannuksen korvauksena arvonlisäveroineen 4.057,84 euroa, minkä määrän vastaajat kiistävät perusteiltaan. Kyse ei ole korjauskustannuksista.

Korjauskustannuksiin perustuvat vaatimukset voisivat olla määrällisesti enintään sen suuruisia, mitä vaurioituneeksi väitetyn rakennuksen yläpohjan aluslaudoituksen korjaamisen kustannukset ovat. Tämä määrä on enintään 3.000 euroa. Kantajan korjauskustannuslaskelman mukaan koko ullakkokerros sekä rakennuksen toinen kerros rakennetaan uudestaan. Lisäksi korjauskustannukset sisältävät korjauskustannuksia1. k erroksen osalta (esim. keittiö sijaitsee rakennuksen 1. kerroksessa). Korjauskustannukset sisältävät myös autotallin purkamista ja rakentamista koskevia kustannuksia .

Väitetyt virheet ja niiden vaikutuksellisuus sekä myy jien tuottamus Kohteessa on virhe ainoastaan siltä osin kuin 1980-luvulla tapahtuneeseen rakennuksen ulkoverhouksen muuttamiselle ei ollut haettu toimenpidelupaa rakennusvalvonnasta. Toimenpideluvan hakemisen kustannukset ovat 1.200 euroa.

Aluslaudoituksen värimuutokset ovat todennäköisesti syntyneet ennen 1980-luvulla tehtyjä katon uusintatöitä. Värimuutokset ovat tavanomaisia ottaen huomioon omakotitalon rakentamisvuosi 1947. Mikäli katsottaisiin, että tummentumat olisivat aiheutuneet mikrobivauriosta ja että tästä syystä epäpuhdasta korvausilmaa pääsisi asuintiloihin, olisi tämä ongelma korjattavissa asentamalla kaksi tuuletusventtiiliä ullakolle. Asennustyön hinta tarveaineineen on 420 euroa.

Rakennus on rakennettu vuonna 1947. Ostaja ei ole edes väittänyt, että jokin rakenne olisi rakennettu vastoin rakentamisajankohtana voimassa olleita rakentamismääräyskokoelmanvelvoittavia määräyksiä. Kiinteistö on ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu eikä laadultaan poikkea merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ottaen huomioon kauppahinta, kantaja ei ole oikeutettu hinnanalennukseen, koska niin sanottu vaikutuksellisuusvaatimus ei täyty.

Myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin kuuluu kaupan kohteen omaisuuksien ilmoittaminen siltä osin kuin näiden tietojen antamisella voidaan arvioida olevan merkitystä kauppaan. Ottaen huomioon se seikka, että kaupan purkamisen aikoina esitetyt väitteet rakennuksen kosteusja mikirobivaurioista olivat virheellisiä, ei noiden seikkojen ilmoittaminen ole kuulunut myyjien tiedoksiantovelvollisuuden piiriin.

Rakennuksen ilmanvaihtojärjestelmän on ilmoitettu olevan painovoimainen. Näillä perusteilla luvan hakeminen jälkikäteen koneelliselle ilmavaihtojärjestelmälle parantaa kohteen tasoa sovitusta. Näin ollen kiinteistön ominaisuus vastaa näiltäkin osin sovittua ja kaupan kohteessa ei näiltäkään osin ole virhettä.

Myyjät ovat kantajan ilmoittamin tavoin tulleet tietoisiksi RKM Saxxxxsen mainitsemista seikoista, mutta tuon ajankohdan jälkeen ja ennen 28.9.2010 tehtyä kauppaa myyjät ovat varmistautuneet, että Saxxxxsen ilmoitukset luvan hakemisesta ja kattorakenteen tuuletusvälin puutteista eivät ole pitäneet paikkaansa.

Kohteessa ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n tai 18 §:n tarkoittamaa virhettä. Lixxxn ja PLxxx-Vexxxsen ei voida katsoa toimineen myöskään moitittavalla tavalla tuottamuksellisesti kaupassa.

Kohteesta annetut tiedot ja kohteen kunto

Ennen kauppaa ostaja ja myyjät tilasivat yhdessä kuntotarkastuksen, jossa ostaja, myyjä ja välittäjä olivat kaikki paikalla. Tarkastus kesti noin viisi tuntia. Kauppakirjaan kirjattiin erikseen maininta "mikäli kuntoraportissa löytyy virheitä, jotka vaikuttavat kauppaan, niin kummallakin osapuolella on oikeus purkaa kauppa seitsemän päivän sisällä siitä, kun raportti on valmistunut."

Ostaja on tehnyt ostopäätöksen tietoisena siitä, että talo on rakennettu vuonna 1947. Kohteesta on annettu esitteen mukaan seuraavat tiedot: sisätilojen yleiskuntoon uusittu vuonna 2008; sisätilat on korjattu kokonaan vuonna 2008, julkisivu, ikkunat ynnä muuta, tiiliverhous 1980-luvulla; kosteat tilat uusittu vuonna 2008 sekä putket ja muut uusittu vuonna 2008. Lisäksi on mainittu, että keittiö on uusittu vuonna 2008. Ennen kauppaa ostaja tuli tietoiseksi, että vesikate oli uusittu 1980-luvulla, salaojat uusittu vuonna 2008 ja hulevesiputket 2000-luvulla.

Kohde on ollut edustavassa kunnossa. Tehtyihin pintojen ja kulusteiden vaihtoon ei ole tarvittu erillistä rakennuslupaa .

Kiinteistö on alunperin kuulunut Maarian kuntaan eikä Turun kaupungilla ole Maarian kunnalta siirtyneiden alueiden osalta rakennuslupaja tarkistustietoja.

Autotalli on rakennettu 1970-luvulla. Autotalli on ollut kaupanteon aikaan vaatimattomassa kunnossa ja vaatii varmaan perusparannusta. Talli on kestänyt tähän asti. Autotalli on alunperin rakennettu asianmukaisella luvalla, joten uutta lupaa autotallille ei rakennusvalvonnasta saadun tiedon mukaan ole tarvittu.

Julkisivumuutostyö on tehty 1980-luvulla. Työhön olisi pitänyt hakea toimenpidelupa, mitä ei ole haettu.

Alakerran muutokset eivät ole edellyttäneet rakennuslupaa.

Sähköpiirustukset eivät kuulu välittäjän hankittaviin asiakirjoihin. Sähkötöitä, jotka olisivat vaatineet lupia, ei ole tehty ilman lupia tai tarkastuksia.

Kaupantekohetkellä ei kiinteistöllä ole ollut ilman rakennuslupaa suoritettuja rakennustai muutostöitä.

Kaupasta kulunut aika huomioon ottaen on mahdotonta sanoa, kenen asumisaikana tai kenen käytössä on mikrobivaurioita päässyt syntymään, jos niitä on syntynyt lainkaan.

Välittäjän vastuu

Edellytykset välittäjän vastuulle ovat:
-välittäjän menettelyssä on ollut virhe,
-toimeksiantajan vastapuolelle on aiheutunut vahinkoa ja
-vahinko on aiheutunut nimenomaan välittäjän menettelystä.

Kanne perustuu välittäjää vastaan ainoastaan siihen, että välittäjä ei ole tarkastanut tarvittavia lupia riittävästi eikä ole ilmoittanut, että kiinteistöllä sijaitsevien rakennusten rakennusluvissa tai suoritetuissa korjaustöissä olisi virheitä tai puutteita. Olosuhteisiin nähden lupa-asiat on tarkastettu riittävästi. Kantajalle ei ole näytetty aiheutuneen vahinkoa välittäjän menettelyn johdosta. Välittäjän väitetyllä laiminlyönnillä ja kantajalle aiheutuneiden kustannusten ja mahdollisen vahingon välillä ei ole syy-yhteyttä.

Kaupan kohteena olevalla kiinteistöllä on ollut tarvittavat rakennusluvat ja rakentaminen on tapahtunut rakennuslupien mukaisesti ja muutoinkin asianmukaisesti. Kohteessa on virhe vain siltä osin kuin 1980-luvulla tapahtuneelle rakennuksen ulkoverhouksen muuttamiselle ei ole haettu toimenpidelupaa. Näin ollen välittäjä ei ole voinut laiminlyödä näiden asioiden selvittämistä. Välittäjän ja myyjien välillä käytyjen keskustelujen perusteella välittäjälle oli tullut perustellusti kuva siitä, että luvat olivat kunnossa.

Välittäjä ei vastaa kiinteistön rakennusvirheistä. Välittäjän vastuu ei ulotu siihen, että rakennus saatettaisiin siihen kuntoon, että mahdollisesti puuttuvat luvat saataisiin. Myöskään ei ole näytetty, että vaatimusten mukaista rakentamista tarvittaisiin, jotta saataisiin mahdollisesti puuttuvat luvat. Kantajan esittämät toimet nostaisivat kohteen arvoa ja pidentäisivät sen käyttöikää siitä, mitä on markkinoitu.

Huoneistokeskus on lisäksi vedonnut kaikkeen siihen, mitä myyjien puolesta on lausuttu.

Välittäjän vahingonkorvauksen määrä

Kauppahinta on ollut 250.000 euroa. Pelkän tontin arvo on ollut noin
100.000 euroa. Ostaja ei ole maksanut kohteesta ylihintaa. Hän on maksanut kohteesta käyvän hinnan sellaisena kuin se on. Kaupasta ei siis ole aiheutunut hänelle vahinkoa hänen maksamaansa kauppahintaan nähden.

Välittäjän menettely ei ole voinut aiheuttaa ostajalle muuta vahinkoa kuin rakennuslupaja suunnittelukustannuksia, jotka on haastehakemukses­ sa ilmoitettu 8.572,72 euroksi. Tämä määrä voisi maksimissaan olla välittäjän aiheuttama vahinko. Huoneistokeskus Oy on myöntänyt määrällisesti korvaukseksi rakennuksen ulkoverhouksen muuttamiselle vaaditun toimenpideluvan hakemisesta aiheutuneet kulut eli 1.200 euroa.

Lupien puuttuminen ei ole vaikuttanut ostajan ostopäätökseen, koska asunnossa on kuitenkin asuttu neljä vuotta.

Saatavan vanhentuminen

Vahingonkorvausvelka on vanhentunut. Sitä olisi tullut vaatia kolmen vuoden kuluessa siitä, kun kantajan olisi tullut havaita väitetyt virheet ja lupapuutteet.


KANTAJAN VASTAUS VASTAAJIEN VÄITTEISIIN

Lexxxgas on rakennustekniikan insinööri, jonka alana on tienrakennus eli hän ei ole talonrakennusalan ammattilainen.

Autotallille ei ole koskaan ollut rakennuslupaa.

Vastaajien väite siitä, että kohdetta olisi markkinoitu niin, että siinä painovoimainen ilmanvaihto, ei pidä paikkaansa. Myyntiesitteessä on todettu kohteessa olevan poistoilmalämpöpumppu ja kuntokartoituksessa on todettu kohteessa koneellinen ilmanvaihto.

Julkisivuverhotuksen muutostyölle olisi tullut toteuttamisajankohtana hakea rakennuslupa, pelkkä toimenpidelupa ei olisi riittänyt.

Reklamaatio on tapahtunut määräajassa ja oikein.

Vanhentumisväite on perusteeton. Vahinko on havaittu keväällä 2014.


TODISTELU
Kirjallinen todistelu
K1) kauppakirja 28.9.2010
K2) myyntiesite
K3) Raksystems Anticimex kuntotarkastusraportti 27.9.2010
K4) kiinteistönvälittäjä Mäkisen sähköposti Lexxxkaalle 10.3.2014
K5) tavarantarkastuskertomus 28.10.2014 ja sen oikaisu 10.11.2014 K6) Kaarinan Energiatodistuspalvelu 30.12.2014
K7) LVI -Ettt Oy kartoitusraportti 28.1.2015 K8) Lista korjauskustannuksista
K9) (ei enää kirjallinen todiste) K10) Lista selvityskustannuksista
K11) Hengitysliitto Hettt korjaussuunnitelma 12.10.2006
K12) myyjien alakerran rakennustöistä ottamat valokuvat 5 kpl K13) AT Kuivaus Oy:n vaurioraportti 26.1.2015 liitteineen
K14) terveystarkastaja R:n asunnontarkastus ja korjauskehotus 24.11.2015
K15) Vallamatic Oy korjaussuunnitelma 4.2.2015 K16) Riveset Oy tarjous 22.1.2016
K17) LVI Ettt Oy:n lasku 6.10.2015 K18) Lexxxkaan ansioluettelo
K19) Ote hyvän välitystavan ohjeesta vuodelta 2008 K20) A. Kutttsen lausunto 5.4.2016
K21) Myyjien sähköposti 2.10.2014
K22) LSV Sähkötekniikka Oy/ Ari S. sähköposti 29.3.2016
K23) Kantajan sähköpostit 15.4.2014, 16.4.2014, 24.4.2014 ja 4.7.2014 VA3) Ostotarjous
VA4) 5.3.2007 päivätty sopimus kiinteistökaupan purkamisesta VA5) Dl M. Rtttn 25.9.2015 allekirjoittama lausunto
VA6) 24.4.2001 allekirjoitettu Aurajoen Kuivaustekniikka Oy:n kiinteistökatselmusraportti
VA7) 21.3.2006 päivätty homekoiraraportti VA8) 24.5.2006 päivätty analyysivastaus VA9) 21.9.2006 päivätty analyysiraportti
VA10) 27.1.2007 päivätty J. Saxxxxsen lausunto
VA11) Dl M. R.n 7.3.2016 päivätty lausunto
VA 12) Jottt Kaxxxn 4.4.2016 päivätty lausunto
VA13) Hintaaseurantaraportti otsikolla "Hakutulokset" VA14) Hintaaseurantaraportti otsikolla "Haun tulokset"
VA15) ja VA16) Kantajan sähköpostit vastaajille 14.3.2014 ja 27.3.2014
VA17) Rakennuslupahakemus

Henkilötodistelu
1) K. Lexxxgas
2)J. Lixxx
3)T. Ylttt
4)Ojxxx
5)J. Ettt
6)H. Hettt
7)T. Vattt
8)A. Kutttnen
9)H. Hottt
10)J. Saxxxxnen
11)M. Rttt
12)Jottt M. O Kaxxx
13)T. Pettt


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut
Lainsäädäntö
Maakaaren 2 luvun kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Maakaaren 2 luvun 18 §:n mukaan kiinteistössä on vallintavirhe, jos:
1) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta, rakennuskiellosta, luovutusrajoituksesta tai muusta kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä ja annetun tiedon voidaan oletta, vaikuttaneen kauppaan;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon naapurikiinteistön käyttöä koskevasta viranomaisen luvasta tai päätöksestä ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta 1 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka tiedossaan

olevasta 2 kohdassa tarkoitetusta luvasta tai päätöksestä, joka tyypillisesti vaikuttaa myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen 1 ja 2 kohdassa tarkoitetusta päätöksestä taikka siihen verrattavasta seikasta, joka estää ostajaa käyttämästä tai vallitsemasta kiinteistöä aiotulla tavalla;
5) kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa; sekä
6) määräosaa tai määräalaa ei voida kiinteistönmuodostamislain (554/95) 4 luvussa tarkoitettujen rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi tai, milloin määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus vahingostaan.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n mukaan välitysliikkeen on suoritettava välitystehtävä ammattitaitoisesti, huolellisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen sekä ottaen huomioon toimeksiantajan ja myös tämän vastapuolen edut. Saman lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Reklamaatio
Sähköpostiviestien mukaan kantaja on ilmoittanut Huoneistokeskus Oy:lle 14.3.2014 "Luvat eivät ole ajan tasalla. Autotallille ei ole haettu lupaa eikä sitä ole lopputarkastettu. Tämän lisäksi tiiliverhouksesta tai sisätilojen muutoksista (joihin sisältyy alakerran wc:n rakentaminen , saunatilojen muutos, jne) ei ole lupia haettu." Samassa yhteydessä on viitattu siihen, että autotalli vaatii mahdollisesti palo-osastoinnin.
Samassa viestissä on tiedusteltu, onko tehty LVI suunnitelma sekä ilmastoinnin mittaukset lämmitysjärjestelmän muutoksen yhteydessä ja todettu, että myös sähkösuunitelmat kiinnostavat. Viestissä ei ole ilmoitettu mitään vaatimuksia noiden asioiden suhteen.

27.3.2014 kantaja on ilmoittanut Huoneistokeskus Oy:lle vaativansa tältä "tarjouksen mukaiset kulut lupa-asioista, sähkötarkastukset ja tarkastuk­ sessa ilmenneiden puutteiden (paloluokka autotallissa, mahdolliset sähkötarkastuksessa ilmenevät epäkohdat) kuntoon laittaminen".

15.4.2014 kantaja on ilmoittanut Suomelle, että kohteessa on suoritettu runsaasti rakennusja muutostöitä, joille ei ole haettu asianmukaisia rakennuslupia ja että luvatta tapahtuneen rakentamisen määrän ja laadun selvittäminen on kesken. Kantaja on ilmoittanut, että alakerrassa on tehty luvattomia muutostöitä (wc ja saunatilat ym.) ja rakennuksen

ulkoverhouksen muuttamiselle ei ole haettu rakennuslupaa ja autoalli on rakennettu luvattomasti. Lisäksi on ilmoitettu, että asianmukaisia
LVI-suunnitelmia tai ilmastointimittauksia ei ole tehty eikä sähkösuunnitelmia ole löytynyt. Samalla on ilmoitettu, että kantaja varaa itselleen oikeuden vaatia vahingonkorvausta tai hinnanalennusta tai kaupan purkua.

16.4.2014 kantaja on toimittanut Huoneistokeskus Oy:lle sähköpostiviestin, jossa on ilmoitettu, että kohteessa on suoritettu runsaasti rakennus ja muutostöitä, joille ei ole haettu asianmukaisia rakennuslupia ja että luvatta tapahtuneen rakentamisen määrän ja laadun selvittäminen on kesken. Kantaja on ilmoittanut, että alakerrassa on tehty luvattomia muutostöitä (wc ja saunatilat ym.) ja rakennuksen ulkoverhouksen muuttamiselle ei ole haettu rakennuslupaa ja autoalli on rakennettu luvattomasti. Samalla on ilmoitettu, että kantaja varaa itselleen oikeuden välitystehtävän suorittamisessa tapahtuneiden virheiden laadun ja määrän tarkernpaan yksilöintiin ja ilmoittaa yhtiöön kohdistuvat lopulliset vaatimukset, kun niiden määrä on saatu selvitettyä.

Kantaja on 24.4.2014 ilmoittanut vastaajille autotallin rakenteiden heikkoudesta ja varannut itselleen oikeuden esittää myös tältä osin korvausvaatimuksia vastaajia vastaan.

Kantaja on 4.7.2014 Suxxxlle toimitetussa viestissä vedonnut aikaisemman kaupan purkamisen perusteena olleisiin lausuntoihin ja korjauskustannusarvioon, esittänyt kaupanpurkua ja varannut oikeuden vaatia hinnanalennusta.

Lexxxgas on keväällä 2014 tullut tietoiseksi rakennuslupien puuttumisesta ja sen jälkeen niihin mahdollisesti liittyvistä rakennus­ virheistä ja -puutteista. Lexxxkaalla ei ole aikaisemmin ollut aihetta tarkastaa lupa-asioita. Vaikka reklamaatiot ovat tapahtuneet vasta keväällä 2014, niiden katsotaan tapahtuneen kohtuullisessa ajassa sen jälkeen, kun ostaja on ne havainnut tai hänen olisi pitänyt ne havaita.

Huoneistokeskus Oy on kiistänyt, että ennen haasteen tiedoksiantamista kantaja olisi reklamoinut Huoneistokeskus Oy:tä LVI-töistä, lämmitysjärjestelmän luvattomasta muuttamisesta, koneellisen ilmanvaihtojärjestelmän luvattomasta ja virheellisestä rakentamisesta, asuinrakennuksen yläpohjassa ja yläkerran rakenteissa todetuista kosteusja mikrobivaurioista ja ilmavuodoista ja salaojituksen väitetyistä virheistä. Esitetyt sähköpostiviestit tai muukaan näyttö ei osoita, että näiltä osin kantaja olisi reklamoinut Huoneistokeskus Oy:tä ennen haasteen tiedoksiantamista. Näiltä osin kantaja on menettänyt oikeutensa vaatia korvausta Huoneistokeskus Oy:ltä.

Selonottovelvollisuus ja tietojen anto
Kiinteistövälittäjänä toiminut Pettt on kertonut, että hän ei ollut tarkastanut rakennuslupia eikä niistä ollut keskusteltu ennen kauppaa.

Se, että Lexxxgas on rakennustekniikan insinööri, ei poista sitä, että kiinteistönvälittäjän olisi tullut hankkia lupaasiakirjat tai kiinnittää ostajan huomiota niiden puuttumiseen.

Todistajana kuultu kiinteistövälittäjä Hottt on kertonut, että loppukatselmuspöytäkirjojen ja rakennuslupa-asiakirjojen hankkiminen kuuluu kiinteistövälittäjän velvollisuuksiin. Ne tulee hankkia joko asiakkaalta tai rakennusvalvontaviranomaisilta ja jollei niitä saa, niin niiden puuttumiseen tulee kiinnittää ostajan huomiota. Hongan mukaan ostajalla on oikeus olettaa, että lupa-asiat ovat kunnossa, jollei luvista erikseen keskustella.

Hottt oli tarkastellut samalla alueella myytyjä saman ikäisiä asuntoja ja niihin verrattuna myyntihinta oli ollut melko korkea. Hongan mukaan Huoneistokeskus Oy:n esittämät hintavertailut eivät ole vertailukelpoisia, koska niissä ei ole otettu huomioon kohteen ikää. Hongan mukaan pelkän tontin arvo on ollut noin 50.000- 60.000 euroa. Kiinteistövälittäjä Petttn mukaan tontin arvo on ollut noin 100.000 euroa ja kohde oli myyty käyvällä hinnalla.

Kuntotarkastuksessa on kirjattu vain melko vähäisiä toimenpidesuosituksia.

Myyntiesite, myyntihinta ja kuntotarkastuskertomus osoittavat, että kyse on ollut hyväkuntoisen näköisestä kohteesta. Ei ole tullut esiin mitään sellaista, minkä johdosta Lexxxkaan olisi erityisesti tullut ottaa selvää rakennusluvista ja muista nyt kysymyksessä olevista seikoista.
Lexxxkaan ei ole näytetty laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan.

Myyjän ja välittäjän tietoisuus virheistä
Korjaustöitä on tehnyt myyjien tyttären mies ja kiinteistövälittäjän veli.

Kiinteistövälittäjä Pettt on kertonut, että hän ei ollut ennen tiedoksiantoa keskustellut veljensä kanssa kiinteistöllä tehdyistä korjaustöistä eikä hän ollut ennen kiinteistövälitystehtävää edes käynyt kiinteistöllä.
Näyttämättä on jäänyt, että kiinteistövälittäjä olisi ollut tietoinen kohteessa tehdyistä korjaustöistä ja niiden laadusta.

Myyjät ovat vedonneet siihen, että aikaisemman kiinteistöriidan aikana oli ollut edullisempaa suostua kaupan purkuun kuin lähteä riitelemään asiasta, vaikka kaupan purulle ei olisi ollut perusteita.

Hoxxxn arvion mukaan ostajalle olisi hyvä kertoa aikaisemmasta kaupan purusta, mutta ehdotonta velvollisuutta siihen ei hänen mukaansa ehkä ole ollut. Käräjäoikeuden arvion mukaan aikaisemmasta kaupan purusta kertominen ei ole välttämätöntä ottaen huomioon, että kyse on ollut vapaaehtoisesti tehdystä kaupan purkamisesta.

Lixxx on kertonut, että hän ei ollut tiennyt, että autotallilta puuttuisi rakennuslupa. Hänelle ei ollut tullut mieleen, että tiiliverhous tai alakerran muutostyöt vaatisivat rakennusluvan. Hänen käsityksensä mukaan myöskään yläkerran muutostyöt tai ilmalämpöpumpun asentaminen eivät vaatineet rakennuslupaa. Sähkötyöt tehnyt sukulainen oli kertonut, etteivät sähkötyöt vaatineet rakennuslupaa eikä myöskään sähkökeskuksen asentanut sähköurakoitsija ollut puhunut mitään rakennusluvasta .
LVI-muutostyöt on Lixxxn ilmoituksen mukaan tehnyt alan ammattilainen. Lixxx oli kertomansa mukaan jostain myöhemmin saanut kuulla että poiketen Saxxxxsen esittämästä kannasta, yläkerran muutostyöt eivät vaadi rakennuslupaa. Lixxx ei ole tarkemmin kyennyt selittämään mistä hän oli Saxxxxsen kannasta poikkeavan kannan saanut kuulla.'

Asiassa kuullut todistajat ovat olleet erimielisiä rakennusluvan tarpeesta ja väitetyistä virheistä. Kuntotarkastuksessa ei ole puututtu rakennuslupiin tai väitettyihin virheisiin. Saxxxxsen raportti huomioon ottaen myyjien on täytynyt tietää, että kattorakenteesta puuttui osittain tuuletusväli ja että yläkerran muutostyöt saattaisivat vaatia rakennusluvan. Myyjien ei ole näytetty tienneen muista virheistä kuin Saxxxxsen raportissa mainituista laajennuksen vaatimasta rakennusluvasta ja tuuletusvälin puuttumisesta.

Rakennusluvat
Ojxxx on viimeiset 14 vuotta toiminut Turun kaupungin rakennusvalvontajohtajana. Käräjäoikeus pitää Ojxxxn näkemystä ratkaisevana siinä, ovatko muutosja korjaustyöt vaatineet rakennusluvan ja mitä määräyksiä noudatetaan haettaessa jälkikäteen rakennuslupaa tehdyille muutoksille.

Ojxxxn mukaan luvattomasti tehdyn rakentamisen osalta lupa-asioissa noudatetaan rakentamishetken määräyksiä muutoin mutta ilmastoinnin ja lämpöilmapumpun osalta noudatetaan nykymääräyksiä .

Autotalli
Kantajan korvausvaatimus autotallin osalta perustuu siihen, että autotalli on rakennettu luvatta ja rakentamisessa on tapahtuneet virheitä.

Ojxxxn mukaan Turun kaupungin rakennusvalvonnasta ei ole löytynyt autotallille rakennuslupaa. Ojxxxn mukaan autotallin katon kantavuutta joudutaan vahvistamaan ja korjaamaan paloeristys.

Yltttn mukaan autotallille ei ole rakennuslupaa ja autotalli vaatii katon vahvistuksen ja seinärakenteen muuttamisen paloturvallisuusmääräysten vuoksi.

Kutttsen mukaan autotallille ei ole ollut rakennuslupaa ja autotalli vaatisi palo-osastoinnin ja kantavien rakenteiden vahvistamisen.

Myllykankaan todistuksen mukaan autotallin välikaton palkit ovat alimittaiset ja harjahirrelle..tulee laittaa kaksi välitukea ja molempien välitukien kannatuskohdille tulee laittaa liimapuupalkki.

Edellä sanottu huomioon ottaen on esitetty uskottava näyttö siitä, että autotalli on rakennettu ilman vaadittavaa rakennuslupaa ja autotallin hyväksymisen edellytyksenä on se, että siihen lisätään paloturvallisuussyistä gyproc-levyt ja katon kantavuutta vahvistetaan.

Julkisivumuutos ja seinärakenne
Kantajan korvausvaatimus julkisivun osalta perustuu siihen, että julkisivumuutos lisälämmöneristyksineen on tehty luvatta ja työssä on tapahtunut virheitä.

Ojxxxn mukaan lautaverhouksen muuttaminen tiiliverhoukseksi ja siinä yhteydessä tehty yläkerran lisälämmöneristyksen muutos ovat rakennusluvan vaativia toimenpiteitä . Ojxxxn mukaan pelkkä lautaverhouksen muuttaminen tiiliverhoukseksi on rakennusluvan ja toimenpideluvan rajamailla oleva toimenpide. Koska tiiliverhoukselle tarvitaan kannattajaa, kyse saattaa olla rakennusluvan vaativasta rakennemuutoksesta. Koska samassa yhteydessä on muutettu seinän eristystä, toimenpide vaatii rakennusluvan.

Ojxxxn mukaan yläkerran seinä rakenne ei toimi ilman höyrynsulku­ muovia. Ojxxxn mukaan alakerran osalta tulisi kastepistemittauksia suorittamalla varmistaa, että seinärakenne toimii.

Kohteessa on tehty kastepistelaskelma 14.10.2014, jossa on todettu kosteuden tiivistymisvaara rakenteisiin. Tarkemmin ei ole selvitetty, mistä tiedot Rintalan laatimaan selvitykseen on saatu ja miten kastepiste­ laskelma on käytännössä tehty.

Tavarantarkastuskertomuksen mukaan yläkerran ensimmäisen makuuhuoneen seinärakenne on: tapetti gyproc tervapaperi puurunko tervapaperi oksamassapahvi laudoitus ja sen jälkeen tiilimuuraus ja toisen yläkerran makuuhuoneen seinärakenne on: tapetti lastulevymuovi tervapaperi joka on päällystetty alumiinipaperilla puurunko tapetti huokoinen kuitulevy laudoitus ja sen jälkeen tiilimuuraus. Tutkimus on tehty poraamalla reikä seinään.
Tutkimustulosta ei ole aihetta epäillä.

Rtttn mukaan tervapaperi riittää rakenteessa eikä se vaadi höyrynsulku­ muovia. Toisen makuuhuoneen osalta on rakenteessa vielä käytetty yleensä saunatiloissa käytettyä alumiinipäällysteistä tervapaperia. Rttt on kertonut, että kastepistelaskelma osoittaa, että kosteutta tiivistyy seinärakenteeseen, mutta Rtttn mukaan yliopiston lausunto osoittaa, että kosteuden tiivistymisellä ei ole ollut pitkäaikaista vaikutusta.

Kutttsen mukaan julkisivun osalta tulisi varmistautua rakenteen toimivuudesta ja rakenne vaatisi höyrynsulkumuovin.

Kastepistelaskelma osoittaa, että on vaara, että kosteus tiivistyy seinärakenteeseen.

Ojxxxn ja Kutttsen kertomilla ja edellä selostetuilla kirjallisilla on todisteilla on näytetty, että julkisivumuutos siihen tuolloin tehtyine lisäeristyksineen olisi vaatinut rakennusluvan ja että seinärakenne ei siltä osin kuin sieltä puuttuu höyrynsulku ja sinne on asennettu lisäeristeeksi mineraalivillaa ole rakennusmääräysten mukainen.

llmavuodot ja mikrobivaurio ja tuuletusväli
Kantaja on vaatinut korvausta asuinrakennuksen yläpohjassa ja yläkerran rakenteissa todetuista kosteusja mikrobivaurioista sekä ilmavuodoista asuintiloihin.

Vuonna 2006 Hengitysliitto Hetttin tekemässä alustavassa korjaussuunnitelmassa on todettu ruodelaudoitusten ja osan

kattotuoleista ja seinien yläosan pahasti tummuneen ja yläpohjasta otetuissa materiaalinäytteissä on todettu runsaasti mikrobeja. Vuonna 2006 on homekoiraraportin mukaan koira ilmaissut kohteessa useissa kohdin ihmisen terveydelle haitallisia hameiden tai sädesienten toksiineja tai aineenvaihduntakaasuja. Myös vuonna 2006 Työterveyslaitoksen antaman analyysivastauksen mukaan kaikissa tutkituissa kohdissa on todettu mesofiilisiä sieniä tai bakteereja. Turun yliopiston 21.9.2006 antamassa analyysiraportissa seinärakenteista otettujen näytteiden viljelytulokset eivät viittaa aktiiviseen mikrobikasvustoon eikä niissä ole esiintynyt aktinomykeettejä eikä selkeästi kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa.

Turun yliopiston 2.10.2014 tehdyn materiaalinäytteiden testausselosteen mukaan makuuhuoneiden rakenteista otetuissa näytteissä ei ole havaittu mikrobikasvustoa .

Turun yliopiston 26.1.2015 antaman testausselosteen mukaan yläpohjan purueristeessä ei ole havaittu mikrobikasvustoa. Vesikaton laudoituksesta otetussa kahdessa näytteessä on todettu toisessa mikrobikasvustoa, korkea bakteeripitoisuus ja sienikasvustoa ja toisessa näytteessä sienikasvustoa eli näissä kohteissa aktiivinen mikrobikasvusto.

Terveystarkastaja on 24.11.2015 ja 21.5.2015 päivätyssä pöytäkirjassa todennut saamiensa raporttien perusteella, että asunnon yläpohjassa on mikrobikasvustoa, joka pääsee asuntoon ilmavuotojen kautta ja asunnon ilmanvaihto on ilmeisesti muutoinkin riittämätön. Terveystarkastaja on todennut, että asunnossa on ilmeinen terveyshaita ja asunnon omistajan tulee ryhtyä toimiin haittojen laajuuden selvittämiseksi ja niiden poistamiseksi.

Sekä Ylttt että Kaxxx ovat kertoneet, että vinttitilan korjaamiseen riittää tuuletuksen lisääminen.

Mikrobikasvustoa on todettu rakenteissa, joten pelkkä tuuletuksen lisääminen ei riitä korjaamaan vaurioita. Yläpohjan mikrobivaurioitu­ neiden rakenteiden virheestä ostajalla on oikeus vahingonko rvaukseen.

Tiiviysmittausraportin mukaan rakennuksessa on havaittu ilmavuotoja useassa kohdassa muun muassa toisen kerroksen vinon ja suoran kator taitteessa.sekä savuja putkihormien kohdalla. Mittaustulokset on tehty mittauspuhaltimella aikaansaadussa alipaineessa, mutta raportin laatijan käsityksen mukaan tuuliset ilmat aiheuttavat ylija alipainesyklejä, jotka ovat verrattavissa jopa havaintotilantilanteeseen.

Todistajana kuultu Kaxxx on kertonut, että hänen erikoisalanaan ovat muun muassa sisäilmamittaukset ja mikrobivauriot. Kaxxxn mukaan ei ole tehty riittäviä tutkimuksia sen selvittämiseksi, pääseekö vinttitilasta mikrobivaurioitunutta ilmaa sisätiloihin. Kaxxxn mukaan tutkimus ei osoita vuotokohtia normaalipaineoloissa. Lisäksi Kaxxx on kertonut, että asumisterveysohjeen mukaisia vuotoreittien havainnointimenetelmiä ova merkkiainekoe tai savukoe, joita kumpaakaan ei nyt ole tehty. Vasta nämä kertoisivat, mistä korvausilma tulee. Kaxxxn mukaan suurin osa korvausilmasta tulee seinärakenteen alaosasta eikä yläpohjan kautta.

Myös Rttt on kertonut, että ilmavuotojen tarkastamiseksi olisi pitänyt tehdä savukoe. Tämä tukee Kaxxxn kertomusta. Ei ole esitetty vastanäyttöä siitä, että Kaxxxn kertomusta ilmavuotojen osalta olisi aihetta epäillä.

Ei ole esitetty riittävää näyttöä siitä, että mikrobivaurioitunutta ilmaa pääsisi ilmavuotojen kautta asumistilaan.

Saxxxxsen selvitys osoittaa, että aikaisemman remontin yhteydessä mineraalivilla on osassa kattorakennetta asennettu ilman tuuletusväliä. Valokuvat kohteesta eivät osoita muuta kuin että valokuvatuissa kohdissa riittävä tuuletusrako on ollut. Valokuvissa ei myöskään näy mineraalivillaa, vaan ainoastaan purueristettä. Näin ollen valokuvat eivät riitä osoittamaan että tuuletusrako olisi kaikin paikoin riittävä.
Kattorakenteissa on todettu mikrobivaurioita. Tämä tukee sitä, että tuuletusväli on ollut riittämätön. Saxxxxsen kertomuksella on näytetty, että kattorakenteissa on osin riittämätön tuuletusväli.

Yläkerran muutostyöt
Kantaja on vaatinut korvausta asuinrakennuksen yläkerrassa luvatta tehdyistä yläpohjaa tukevien kantavien rakenteiden purkamisesta sekä huoneiden laajennuksesta.

Ojxxxn mukaan yläkerran kylmien tilojen ottaminen lämpimiksi tiloiksi on rakennuslupaa vaativa toimenpide. Rakenne vaatii joko höyrynsulun tai mineraalivillaeristeen muuttamisen selluvillaksi ja ilmansulkupaperin.
Rakennusluvassa on edellytyksenä rakennesuunnitelmien toimittaminen.

Yläkerran wc:n osalta on Ojxxxn mukaan kyse rajatapauksesta vaatiiko, toimenpide rakennusluvan vai ei.

Kutttsen mukaan huonetilojen muutoksen yhteydessä myös kantavia rakenteita on purettu, mikä vaatii rakennusluvan.

Ojxxxn ja Kutttsen kertomukset osoittavat, että yläkerran huonetilojen ja kantavien rakenteiden muuttaminen olisi vaatinut rakennusluvan ja kantavien rakenteiden osalta kohteessa on tältä osin korjaustarve.

Alakerta
Kantajan vaatimus yläkerran osalta perustuu siihen, että asuinrakennuk­ sen alakerrassa on luvatta tehty tilojen käyttötarkoituksen muutos, huonejärjestystä on muutettu ja on tehty kaivuutöitä huonekorkeuden lisäämiseksi.

Ojxxxn mukaan alakerran osalta saunatilojen muutos, takka, wc ja kodinhoitotilan uudet vesipisteet olisivat vaatineet rakennusluvan. Lisäksi rakennusluvan olisi vaatinut lämmitysjärjestelmän ja ilmastointijärjestelmän muutos. Ojxxxn mukaan rakenteellisesti alakerta vaikuttaisi olevan kunnossa, mutta tarkastusvaiheessa olisi saatettu vaatia selvitystä vesierityksestä.

Ojxxxn mukaan vesieristys tarkistetaan siten, että luvanhakija liittää mukaan riittävän alan ammattilaisen selvityksen siitä, että vesieristys on asianmukaisesti tehty tai se ilmenee suunnittelijan tekemistä pääpiirus­ tuksista. Ojxxxn ja mukaan märkätilan vesieritys voidaan todentaa myös niin, että asiantuntija ottaa märkätiloista seinästä ja lattiasta kohdan auki ja varmistaa vesieristyksen olemassaolon.

Kutttnen on kertonut, että hän ei ollut havainnut vesieristettä pesutilojen lattiakaivojen reunoilla.

Laattoja ei ilmeisesti ole mistään kohtaa poistettu pesutilojen seinistä tai lattiasta, jotta olisi voitu varmistua siitä, onko kohteessa vesieristys vai ei. Näyttämättä on jäänyt, että pesutiloissa ei olisi vesieristettä.

Ojxxxn kertomuksella on näytetty, että alakerran muutostöille on haettava rakennuslupa ja lisäksi kantajalle aiheutuu kustannuksia vesieristeen olemassa olon osoittamisesta rakennuslupaa varten.
Näyttämättä on jäänyt, että alakerrassa olisi tehty luvatonta kaivamista . LVI-työt
Kantaja on perustanut vaatimuksensa LVI-töiden osalta siihen, että
kohteessa on luvattomasti toteutettu LVI-töitä ja vesiputkien ja vesikalusteitten asennuksissa on virheitä.

Ojxxxn mukaan LVI-muutokset vaativat rakennusluvan lukuunottamatta pieniä muutoksia, mutta alakerran osalta muutokset olisivat vaatineet rakennusluvan. Ojxxxn tiedossa ei ole ollut, että LVl-asennuksissa olisi puutteita.

Todistajana kuullun Etttn mukaan rakennuksen viemärien ja vesijohtojen asennuksissa on runsaasti virheitä. Kannakoinnissa on puutteita ja suojaputket päättyvät rakenteiden sisään ja niitä puuttuu, venttiileissä on määräysten vastaisuuksia, kosteuseristeitä puuttuu, liitoksia on rakenteissa ja on käytetty määräysten vastaisia liitoksia.

Ojxxxn kertomalla on näytetty, että LVI-työt olisivat vaatineet rakennuslu­ van ja Etttn kertomalla on näytetty, että LVI-töitä on tehty virheellisesti.

Koneellinen ilmanvaihto ja ilmalämpöpumppu
Kantaja on perustanut vaatimuksensa siihen; että kohteessa lämmitysjärjestelmä on luvattomasti muutettu öljylämmityksestä poistoilmalämpöpumpulla toimivaksi sekä on rakennettu luvatta koneellinen ilmanvaihtojärjestelmän, jonka rakentamisessa on virheitä, koska ilmalämpöpumppu on teholtaan riittämätön, korvausilma on riittämätöntä ja ilmanvaihtokanavat on asennettu virheellisesti.

Ojxxxn mukaan ilmanvaihtojärjestelmän muutos ja ilmalämpöpumppu vaativat rakennusluvan.

Lixxx on kertonut, että ilmalämpöpumppu oli laitteen hankintapaikasta saadun tiedon mukaan riittävä kun lisäksi käytettiin sähköpattereita.

Hetttin mukaan kohteessa on liian pienet tuloja poistoilmamäärät ja lisäksi niiden keskinäinen suuri epätasapaino tuottaa suuren riskin rakenteiden kostumiselle. Hetttin mukaan myös ilman otto ja poistoaukot ovat liian lähellä toisiaan ja muutoikin liian matalalle sijoitetut. Hettt on kertonut käsityksenään, että ilmanvaihtokonetta tuskin saadaan säädöillä tai huollolla riittävän tehokkaaksi kyseiseen kohteeseen vaan se on riittämätön.

Kaxxx on kertonut, että asennettaessa ilmalämpöpumppu valmiiseen kohteeseen, on otettava huomioon kohteen rajoitukset. Kaxxx ei ole käynyt kohteessa. Kaxxx on kertonut, että ilmalämpöpumpun teho on riittävä kohteeseen, koska sen pinta-ala on 120 neliömetriä. Laitteen teho riittää Kaxxxn mukaan 350 kuutiometrin tilaan. Kun Kaxxxlle on esitetty, että kohteen kerrosala on 219 neliömetriä, huoneistoala 190 neliömetriä, kokonaisala 241 neliömetriä ja tilavuus 599 kuutiometriä, Kaxxx on ryhtynyt epäuskottavasti selittelemään, että tuulikaappi, vaatehuone ja tekninen tila eivät varmaankaan ole laitteen vaikutus­ piirissä ja että koska ullakotilassa olevia matalia tiloja ei luota huoneistoalaan, ei niitä oteta lainkaan huomioon koneen riittävyyttä laskettaessa. Tältä osin Kaxxxn kertomus on antanut puolueellisen vaikutelman eikä sitä ole pidettävä uskottavana.

Rttt on ilmoittanut, että ilmalämpöpumpun teho on riittävä ja kovimmilla pakkasilla tarvitaan apuna sähkölämmitystä.

Hettt on nimenomaisesti asuintilojen terveydellisten olojen tarkastaja ja Turun kaupungin LVI-asiantuntija. Käräjäoikeus pitää Hetttiä asemansa johdosta asiassa kuulluista todistajista luotettavimpana todistajana.

Ojxxxn ja Hetttin kertomilla on näytetty, että ilmalämpöpumpun asentaminen olisi vaatinut rakennusluvan. Hetttin kertomuksella, jota tukee Kaxxxn kertomus siitä, että kyseinen laite on riittävä 350 kuutiometrin tilavuuteen, on näytetty, että kyseinen laite on riittämätön. Hetttin kertomuksella on näytetty, että ilmanvaihtojärjestelmän ilman sisään ja ulostuloaukot ovat virheellisesti sijoitetut.

Sähköasennukset
Kantaja on perustanut vaatimuksensa sähköasennusten osalta siihen, että siihen, että kohteessa on ilman asianmukaisia suunnitelmia ja tarkastuksia suoritettu sähköasennuksia.

Myyntiesitteessä ilmoitettu , että sähköistä on "lähes kaikki" ja " suurin osa" uusittu vuonna 2008.

Ojxxxn mukaan sähköasennukset eivät kuulu muutoin rakennusvalvonnalle, mutta loppukatselmuksessa on esitettävä sähkölaitteiden käyttööno ttomittauspöytäkirja. Sähkölaitteiden käyttöönottomittauspöytäkirja on edellytys hyväksymiselle.

Vallamatic Oy:n korjaussuunnitelman mukaan kohteessa on runsaasti korjattavia sähkökohteita. Todistajana kuultu Vattt on kertonut, että sähköasennukset on aina tehtävä tarkastushetkellä voimassaolevia määräyksiä vastaaviksi.


Rtttn mukaan tavarantarkastuskertomuksen liitteenä 22 oleva sähkölaitteiston turvallisuusja kuntotarkastuspöytäkirja on riittävä asiakirja sähkölaitteiston tarkistamisesta.

Tavarantarkastuskertomuksen liitteenä 22 olevassa sähkölaitteiston turvallisuusja kuntotarkastuspöytäkirjassa on lueteltu puutteita ja vikoja, jotka olisi tullut korjata eikä ole merkintää, että ne olisi korjattu. Lisäksi asiakirjassa on maininta, että se ei vastaa käyttöönottotarkas­ tusta. Kyseinen asiakirja ei riitä poistamaan käyttöönottotarkastus­ pöytäkirjan tarvetta.

Ari Skönin sähköpostin mukaan hänen johtamansa yritys LSV Sähkötekniikka Oy on toimittanut riidan kohteena olevalle kiinteistölle sähkötarvikkeita, joita ei asennettu. Kohteessa oli tehty aikaisemmin määräyksen vastaisia asennuksia eikä LSV Sähkötekniikan taholta tehty mitään käyttöönototarkastusta.

Etttn ja Ojxxxn kertomuksella sekä Vallamatic Oy:n korjaussuunnitelmalla on näytetty, että kohteesta tarvitaan sähkölaitteiden käyttöönottomit­ tauspöytäkirja, jotta muutostyöt saadaan hyväksytyiksi.

Etttn kertomalla on näytetty, että käyttöönottomittauspöytäkirjan laatimisen edellytys on, että pystytään tarkistamaan tehdyt sähkötyöt.

Salaojat
Lixxx on kertonut, että salaojat on tehty vuonna 2008 ja niiden toiminta on silloin tarkastettu.

Kuntotarkastusraportissa on kiinnitetty huomiota salaojien tarkastus­ kaivojen selvitystarpeeseen. Raportissa on valokuvatekstissä mainittu kuvassa 10 näkyvän salaojan tarkastuskaivo ja tekstissä on maininta, että kuistin molemmin puolin on havaittu salaojan tarkastuskaivot.
Kyseisiä kaivoja ei ole nyt Lexxxkaan omistusaikana tehdyn pihanrakennustyön jälkeen enää nähtävillä.

Todistajana kuultu Ettt on kertonut, että hän ei ole löytänyt yhtään liitosta, jossa salaojat olisivat liittyneet sadevesijärjestelmään. Etttn mukaan myöskään kaupungin asiakirjoista ei löydy merkintää siitä, että salaojajärjestelmä olisi liitetty hulevesijärjestelmään. Etttn mukaan kuntotarkastusraportin valokuvassa 10 näkyvä kaivo on sadevesijärjestelmän tarkastuskaivo.

Todistaja Rttt on kertonut, että koska patolevyt on asennettu sokkelin viereen, on oletettavaa, että myös salaojat on tehty. Rtttn mukaan kuntotarkastusraportin valokuvassa näkyy salaojan tarkastuskaivo.

Salaojien olemassaoloa tukee se, että mitään kosteusongelmaa ei ole alakerrassakaan väitetty olevan.

Lixxxn kertomus, kuntotarkastusraportin maininta salaojan tarkastus­ kaivoista, patolevyjen olemassaolo sekä se, että kosketusongelmaa ei ole väitetty olevan viittaavat kaikki siihen, että kohteessa on salaojat.

Pelkästään se, että tarkastuskaivoja ei ole enää löytynyt, liittymiä sadevesijärjestelmään ei ole löytynyt tai ei ole esitetty todisteta siitä, että salaojajärjestelmä olisi liitetty kaupungin hulevesijärjestelmään eivät esitetty vastanäyttö huomioon ottaen riittävällä varmuudella osoita, että salaojajärjestelmää ei olisi rakennettu.

Välittäjän vastuu
Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

Hyvästä välitystavasta annetun ohjeen mukaan välitysliikkeen tulee pyytää toimeksiantajalta rakennuslupa-asiakirja lopputarkastus­ pöytäkirjoineen. Mikäli välitysliike ei saa niitä toimeksiantajalta, välitysliikkeen tulee hankkia ne rakennusvalvontaviranomaisilta. Mikäli niitä ei ole saatavissa kunnan viranomaisiltakaan, tulee asiasta ja sen merkityksestä kertoa kaupan osapuolille. Rakennuslupa-asiakirjoista tulee tarkistaa, että kaikilla rakennuksilla on tarvittavat luvat ja että rakennusten markkinoinnissa ilmoitettavat käyttötarkoitukset vastaavat rakennuslupa-asiakirjoissa määriteltyjä käyttötarkoituksia. Jos ilmenee, että kohteessa on tehty muutostöitä, välittäjän tulee selvittää kuka ne on tehnyt ja onko niihin haettu tarvittavat luvat sekä onko luvat saatu sekä onko muutokset hyväksytty lopputarkastuksessa.

Pettt on kertonut, että hän ei ollut tarkastanut rakennuslupia eikä niistä ollut keskusteltu ennen kauppaa.

Huoneistokeskus Oy on näin ollen korvausvastuussa ostajalle siitä vahingosta, mikä välittäjän menettelystä on aiheutunut.

Välittäjän laiminlyönnin johdosta ostaja on tietämättään ostanut kohteen, jossa on tehty runsaasti luvatonta ja myös virheellistä rakentamista.
Huoneistokeskus Oy on velvollinen korvaamaan yhteisvastuullisesti myyjien kanssa ostajalle ne vahingot, jotka edellä on todettu myyjien korvattaviksi lukuunottamatta LVI-töistä, lämmitysjärjestelmän muuttamisesta, koneellisen ilmanvaihtojärjestelmän osalta sekä mikrobivaurioista, joiden osalta reklamaatio on todettu tehdyn myöhässä Huoneistokeskus Oy:lle.

Vanhentumisväitteestä

Vahingonkorvauksen tai muun hyvityksen vanhentuminen alkaa kulua sopimusrikkomukseen perustuvassa hyvityksessä siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.

Kuten edellä on todettu Lexxxgas on havainnut virheen kaupan kohteessa keväällä 2014. Näyttämättä on jäänyt, että Lexxxkaan olisi pitänyt havaita virhe tuota aikaisemmin. Saatava ei ole vanhentunut.

Vahingonkorvauksen määrä
Autotalli
Autotallin osalta Yltttn kirjallisesta arviosta kohdista 8-13 laskettuna autotallin korjauskuluksi muodostuu 8.802,78 euroa arvonlisäveroineen ilman maalausta. Ylttt on istunnossa arvioinut korjauskuluiksi 14.753,52 euroa. Yltttn arviossa on lisäksi työmaan yleiskuluja kohdissa 22, 23, sekä 27 29 yhteensä 14.726,92 euroa. Kutttnen on arvioinut korjauskuluksi runsaat 14.000 euroa. Kutttnen on perustanut arvionsa Riveset Oy:n tekemään kokonaistarjoukseen eikä hän ole itse laskenut kustannusarvioita. Rttt on arvioinut korjauskuluiksi noin 1.450 euroa. Arviot poikkeavat suuresti toisistaan. Yltttn arvio on perustunut selvään laskelmaan, joten käräjäoikeus pitää sitä luotettavimpana esitetyistä arvioista. Yleiskulujen osuudella lisättynä Yltttn kirjallisen arvion perusteella tulee loppusummaksi noin 11.000 euroa. Kyse on kuitenkin ollut 1980-luvulla rakennetusta autotallista , jolle korjauksesta muodostuu tason parannusta ainakin käyttöiän pidennyksenä.
Käräjäoikeus arvioi autotallin korjauskuluista suoritettavan hinnan­ alennuksen määräksi 9.000 euroa.

Julkisivun ja katon sekä kantavien rakenteiden korjauskustannukset Julkisivun korjauksen osalta Yltttn kirjallisesta arviosta kohdista 16-18 ja oikaisusta kohdan 1 osalta laskettuna korjauskulu iksi saadaan 8.219,48 euroa arvonlisäveroineen. Yltttn arviosta yhteenlasketut kohdat 1-7, 15 sekä 21 saadaan katon korjauskustannuksiksi arvonlisäveroineen 39.169,96 euroa. Istunnossa Ylttt on arvioinut katon korjauskustannuksiksi noin 34.400 euroa ilman arvonlisäveroa.
Ylttt on istunnossaarvioinut julkisivun korjauskustannuksiks i katto mukaan lukien noin 56.000 euroa.

Kutttnen on arvioinut julkisivunkorjauskustannuksiksi noin 22.200 euroa, josta yläkerran höyrynsulun osuus noin yksi kolmasosa. Saxxxxnen on arvioinut katon korjauskustannuksiksi vuoden 2007 hintatason mukaan noin 20.000 euroa mikä on sisältänyt myös kantavien rakenteiden purkamisen korjaamisen. Saxxxxnen on arvioinut höyrysulun asentamisen kustannuksiksi nyt vähintään 10.000 euroa ja tuuletusvälin korjauskustannuksiksi noin 20.000 euroa.

Rttt on arvioinut yläkerran höyrysulun kustannuksiksi 6.700 lisättynä arvonlisäverolla ja katon tuuletusvälin korjauskuluiksi 25.000 euroa. Ylipu llin arvio on perustunut selvään laskelmaan , joten käräjäoikeus pitää sitä luotettavimpana esitetyistä arvioista. Yleiskulujen osuudella lisättynä Yltttn kirjallisen arvion perusteella tulee loppusummaksi noin
60.000 euroa. Vain osa seinärakenteestaon näytetty virhelliseksi. Kattorakenteen osalta kohteelle tulee korjaustyön johdosta parannusta, koska katto on ilmoitettu uusitun 1980-luvulla.

Käräjäoikeus arvioi julkisivun osalta suoritettavan hinnanalennuksen 3.000 euroa ja katon osalta tuomittavan hinnanalennuksenmääräksi määräksi 35.000 euroa.

LVI-korjausten, ilmanvaihtojärjestelmän ja lämpöpumpun kustannukset Ylttt on arvioinut LVI-suunnittelun ja korjaustöiden kustannukseksi yhteensä 4.937,68 euroa, johon Rttt on yhtynyt. Lisäksi Ylttt on korjauskulujen oikaisussaan ilmoittanut yläkerran wc:n korjauskuluja.
Yläkerran wc:n osalta on näyttämättä jäänyt, että siinä olisi korjattavaa tai se vaatisi rakennusluvan. Yläkerran wc:n osalta korvausvaatimukselle ei ole näytetty perustetta. Etttn mukaan LVI-töiden tarkastus ja korjauskustannuksiksi muodostuisi 20.000 30.000 euro a, mihin ei sisälly lämpöpumpun hinta, mikä olisi noin 6.000 9.000 euroa. Etttn kirjalliseen arvioon on sisältynyt ainakin myös sisäja ulkopuolisten viemäreiden korjausta, josta nyt ei ole kysymys. Ettt on ilmoittanut, että kustannusarviota on vaikea antaa, koska ei ole tarkasti tiedossa, mitä pitää tehdä. Ettt on uskottavasti kertonut LVI-töiden virhe id en laajuu­ desta ja korjaustarpeesta. Hettt on ilmoittanut ilmanvaihto järjestelmän korjauskuluiksi noin 15.000 20.000 euroa sisältäen lämpöpumpun.
Vesieristyksen osalta on näyttämättä jäänyt, että olisi välttämätöntä suorittaa muita toimenpiteitä kuin todentaa vesieristyksen olemassa olo alakerran pesutiloissa. Käräjäoikeus on ottanut arvion lähtökohdaksi Yltttn ja Rtttn arviot. Käräjäoikeus arvioi LVI-töiden osalta suoritettavaksi hinnanalennukseksi ilmalämpöpumppu mukaan lukien
11.000 euroa.

Sähkötyöt
Rttt on arvioinut sähkötöiden korjauskustannuksiksi muutama tuhat euroa. Vattt on uskottavasti kertonut, että sähköjen osalta käyttöön­ ottopöytäkirjan saamiseksi on kaikki sähköt tarkistettava, koska sähkö­ urakoitsija ei muutoin voi ottaa vastuulleen sähköjen turvallisuutta. Vaa­ nela on yksityiskohtaisesti ilmoittanut, mitä sähkötöitä kohteessa on teh­ tävä ja mitä kustannuksia niistä aiheutuu. Vatttn käsityksen mukaan myyjien vastuulla olleiden sähkötöiden korjauskustannuksiksi muodostuu 18.320 euroa. Vatttn arviota ei ole aihetta epäillä. Sähköt on ilmoitettu uusitun lähes kaikki eli ei kuitenkaan kokonaan. Käräjäoikeus hyväksyy sähkötöiden osalta hinnanalennuksen määräksi 15.000 euroa.

Alakerta
Alakerrassa ei ole näytetty tarvittavan muita korjauksia lukuunottamatta LVIja sähkötöitä.

Yläkerta
Yläkertaan ei ole näytetty tarvittavan kantavien rakenteiden korjaamisen, höyrynsulun lisäämisen sekä LVIja sähkötöiden lisäksi muita korjauksia.Höyrynsulun lisäämisen ja kantavien rakenteiden korjauskulut on huomioitu julkisivun ja kattorakenteiden korjauskustannuksissa.

Selvittelykustannukset
Kantajalle on aiheutunut vahinkoa rakennusluvan hakemisesta ja siihen liittyvistä suunnittelusta kustannuksia yhteensä 8.572,72 euroa. Muut selvittelykustannukset ovat luonteeltaan oikeudenkäyntikuluihin verrattavia kustannuksia. Koska kantajan vaatimus on hyväksytty vain osaksi noiden kulujen osalta kantaja saa pitää ne vahinkonaan.

Oikeudenkäyntikulut
Sillä, että kantaja on peruuttanut kaupan purkua koskevan vaatimuksensa, ei ole ollut vaikutusta oikeudenkäyntikulujen määrään.

Osa vaatimuksista on ratkaistu toisen ja osa toisen asianosaispuolen hyväksi. Osa hylätyistä vaatimuksista on perustunut kokonaan hylättyihin perusteisiin ja osan kohdalla on ollut kyse lähinnä oikeudenkäyntikuluihin vaikutuksettomista korvausmäärien arvioinneista. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n nojalla asianosaiset saavat itse pitää kulunsa vahinkonaan.

Lopputulos

J. Lixxx ja M. PLxxx-Vexxxnen velvo itetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan K. Lexxxkaalle hinnanalennuksena 73.000 euroa sekä lupaja rakennussuunnittelukustannuksista yhteensä 8.572,72 euroa eli yhteensä 81.572,72 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 30.11.2010 lukien haasteen tiedoksiantopäivään 26.82015 asti ja tuosta eteenpäin korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen, josta määrästä Huoneistokeskus Oy velvoitetaan suorittamaan yhteisvastuullisesti edellä mainittujen vastaajien kanssa 35.572,72 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 7.7.2015 lukien. Vaatimukset hylätään enemmälti.

Asianosaiset saavat itse pitää kulunsa vahinkonaan.