Käsiraha kiinteistökaupassa
Down Payment In Real Estate Transactions

Käsiraha kiinteistökaupassa

Kiinteistökaupassa voidaan sitoutua kauppaan tekemällä tarjous ja kun myyjä sen hyväksyy syntyy jo sopimus. Tarjous ja vastaus voivat olla kirjallisia tai suullisia.

Tällaisia sitovia tarjouksia on

1. tarjous ilman käsirahaa tai sopimussakkoa MK 2:8,1§

2. tarjous jossa sovitaan ehdot ja annetaan käsiraha tai sovitaan sopimussakko sopimuksen täyttämisestä puolin ja toisin MK 2:8,2§

3. tarjous kiinteistökaupan esisopimuksena joka täytyy tehdä kaupanvahvistajan tai sähköisen kiinteistökaupan kautta MK 2:7§.

Kiinteistökaupassa on siten voinut marraskuusta 2024 lähtien käyttää käsirahaehtoa kuten asunto-osakkeen kaupoissa. Säännös on kuitenkin erilainen kuin asuntokauppalain käsiraha.

Jos kiinteistökaupassa halutaan tarjouksen vahvistamiseksi käyttää käsirahaa, tulee tehdä erillinen sopimus , jossa sovitaan käsirahasta tai sopimussakosta tai molemmista. Sopimuksen vahvistamiseen ei tarvita erillistä vahvistamismenettelyä. Siihen riittää kirjallinen sopimus jopa suullinen.

Lainkohdan mukaan

Osapuolet voivat 7 §:n 2 momentissa säädetyn estämättä sopia siitä, että kaupasta vetäytyvä osapuoli suorittaa toiselle osapuolelle ennalta määrätyn korvauksen. Jollei muuta ole sovittu, korvaus ei rajoita oikeutta 1 momentissa tarkoitettuun korvaukseen ja se tulee suorittaa riippumatta siitä, onko toiselle osapuolelle aiheutunut 1 momentissa tarkoitettuja kustannuksia.(18.10.2024/552)

Jos mitään käsirahasopimusta tai vastaavaa ei ole tehty tai ei ole sanottu mikä on sopimussakko tai käsiraha niin sovelletaan ennestäänkin voimassa ollutta sääntöä eli korvattavaksi tulee kaupan tekemättä jäämisestä aiheutuneet kulut MK 2:7§. Katso alla KRIL ratkaisu.

Esisopimus on tehtävä kuten normaali kiinteistön kauppa eli kirjallisesti ja muotomääräyksiä soveltaen kaupanvahvistajan tai sähköisen menettelyn kautta. Jos näin ei ole menetelty, mutta on maksettu kuitenkin käsiraha (esim. ei ole tiedetty että se pitää tehdä kaupanvahvistajan todistamana), pitää se palauttaa.

Jos kauppa on jäänyt syntymättä jommastakummasta johtuen ilman pätevää syytä, eikä em. muotomääräyksiä ole noudatettu, pitää toisen korvata kohtuulliset kulut turhista käynneistä, ilmoituksista jne. Korvaus on normaalisti 500-1000 euron luokkaa. Mutta voi olla paljon suurempikin.

In English

Such binding offers are
1. an offer without a down payment or penalty MK 2:8,1§
2. an offer in which the terms are agreed and a down payment is given or a penalty is agreed for the fulfillment of the agreement by both parties MK 2:8,2§
3. an offer as a preliminary agreement for a real estate transaction that must be made through a sales agent or an electronic real estate transaction MK 2:7§.

As of November 2024, a down payment clause has therefore been possible in real estate transactions, as in housing share transactions. However, the provision is different from the down payment in the Housing Transactions Act.

If a down payment is wanted to be used to confirm the offer in a real estate transaction, a separate agreement must be made in which a down payment or penalty or both are agreed. A separate confirmation procedure is not required to confirm the agreement. A written agreement, even an oral one, is sufficient.

According to the law:
Notwithstanding the provisions of Section 7, subsection 2, the parties may agree that the party withdrawing from the transaction shall pay the other party a predetermined compensation. Unless otherwise agreed, the compensation shall not limit the right to compensation referred to in subsection 1 and shall be paid regardless of whether the other party has incurred the costs referred to in subsection 1. (18.10.2024/552)

If no down payment agreement or similar has been made or it has not been stated what a contractual penalty or down payment is, the rule already in force shall apply, i.e. the costs incurred in not concluding the transaction shall be compensated, MK 2:7§.

The preliminary agreement must be made like a normal real estate transaction, i.e. in writing and applying the formal provisions through a transaction confirmation or electronic procedure. If this has not been done, but a down payment has been paid (e.g. it was not known that it had to be done with the witness attesting to the transaction), it must be returned.

If the transaction has not taken place due to one of the parties without a valid reason, and the above-mentioned formal requirements have not been followed, the other party must compensate for reasonable expenses for unnecessary visits, notifications, etc. The compensation is normally in the range of 500-1000 euros. But can be much higher.