Kiinteistö pakkohuutokauppa
Klikkaa ratasta kirjoittaaksesi tekstiä
Kiinteistön pakkohuutokauppa ja käypä hinta
Kiinteistöjen pakkohuutokaupoissa selvästi käyvän hinnan alittavat tarjoukset on hylättävä. Käyvän hinnan vaihteluväli eri aikoina ja paikkakunnilla on huomattava, jolloin käyvästä arvosta ei aina voida saada selvyyttä. Kohteeseen liittyvät epävarmuudet esim. korjaustarve tulee muiden hintaan vaikuttavien seikkojen kanssa huomioitavaksi. Alla olevassa riidassa myytiin useita kiinteistöjä pakkohuutokaupalla mutta sekä käräjäoikeus että hovioikeus katsoivat velallisen valituksen ja asiassa käyvästä hinnasta esitetyn selvityksen takia että kaupat on kumottava selvästi alihintaisina.
Ulosottokaaren 5 luvun 15 §:n 1 momentin mukaan, jos myytävänä on kiinteistö tai arvokasta irtainta omaisuutta, ulosottomiehen tulee ennen myyntiä tarkastaa omaisuuden kunto. Lisäksi tulee selvittää tällaisen omaisuuden käypä arvo, jos se on mahdollista. Tarvittaessa saadaan käyttää asiantuntijaa.
Ulosottokaaren 5 luvun 23 §:n 1 momentin mukaan ulosottomies ei saa hyväksyä korkeinta tarjousta kiinteistön tai arvokkaan irtaimen omaisuuden huutokaupassa, jos hän arvioi, että tarjous alittaa selvästi omaisuuden käyvän hinnan paikkakunnalla.
Hallituksen esityksessä ulosottokaaren 5 luvun 23 §:n 1 momentista todetaan, että tarjous voitaisiin hylätä vain, jos se on selvästi alempi kuin käypä hintataso. Myyntiehtojen erilaisuuden vuoksi ulosottotoimin myytäessä kaikenlaisesta omaisuudesta ei ehkä ole saatavissa aivan käypää hintaa. (HE 13/2005 vp, s. 132)
Ulosottokaaren 5 luvun 23 §:n 1 momentin mukaan ulosottomies ei saa hyväksyä korkeinta tarjousta kiinteistön tai arvokkaan irtaimen omaisuuden huutokaupassa, jos hän arvioi, että tarjous alittaa selvästi omaisuuden käyvän hinnan paikkakunnalla.
Ulosottokaaren 5 luvun 23 §:n 1 momenttia koskevien lain esitöiden (HE 13/2005 vp, s. 131 ja 132) mukaan tarjous on mainitun säännöksen mukaan hylättävä vain, jos se alittaa kiinteistön käyvän arvon niin olennaisesti, että myyntiä olisi pidettävä kohtuuttomana. Korkeimman tarjouksen hylkääminen edellyttäisi arviota, jonka mukaan korkeampi hinta on saatavissa uudessa myynnissä. Arviossa tulisi ottaa huomioon myös uudesta myynnistä aiheutuvat lisäkulut. Saatua tarjousta verrattaisiin käypään hintaan kyseisellä paikkakunnalla. Myyntiehtojen erilaisuuden vuoksi ulosottotoimin myytäessä kaikenlaisesta omaisuudesta ei ehkä ole saatavissa aivan käypää hintaa. Uudessa myynnissä tulisi ulosottomiehen arvion mukaan olla saatavissa vähintään niin suuri kauppahinta, että se peittäisi aikaisemman hinnan ja aiheutuneet lisäkulut sekä tuottaisi vielä ylijäämän. Uusi myyntiyritys merkitsee aina asian viivästymistä. Täten voidaan edellyttää, että uudessa myynnissä odotettavissa olevan nettohyödyn tulisi olla vähäistä suurempi. Saatavissa olevan myyntihinnan arviointi on erityisen vaikeaa, jollei ole nähtävissä, että jokin poikkeuksellinen seikka olisi vaikuttanut heikentävästi tarjousten esittämiseen ensimmäisessä myyntiyrityksessä. Ulosottomiehen arvion oikeellisuuteen ei näin ollen voida kohdistaa liian ankaria vaatimuksia.
Kiinteistöjen pakkohuutokaupoissa selvästi käyvän hinnan alittavat tarjoukset on hylättävä. Käyvän hinnan vaihteluväli eri aikoina ja paikkakunnilla on huomattava, jolloin käyvästä arvosta ei aina voida saada selvyyttä. Kohteeseen liittyvät epävarmuudet esim. korjaustarve tulee muiden hintaan vaikuttavien seikkojen kanssa huomioitavaksi. Alla olevassa riidassa myytiin useita kiinteistöjä pakkohuutokaupalla mutta sekä käräjäoikeus että hovioikeus katsoivat velallisen valituksen ja asiassa käyvästä hinnasta esitetyn selvityksen takia että kaupat on kumottava selvästi alihintaisina.
Ulosottokaaren 5 luvun 15 §:n 1 momentin mukaan, jos myytävänä on kiinteistö tai arvokasta irtainta omaisuutta, ulosottomiehen tulee ennen myyntiä tarkastaa omaisuuden kunto. Lisäksi tulee selvittää tällaisen omaisuuden käypä arvo, jos se on mahdollista. Tarvittaessa saadaan käyttää asiantuntijaa.
Ulosottokaaren 5 luvun 23 §:n 1 momentin mukaan ulosottomies ei saa hyväksyä korkeinta tarjousta kiinteistön tai arvokkaan irtaimen omaisuuden huutokaupassa, jos hän arvioi, että tarjous alittaa selvästi omaisuuden käyvän hinnan paikkakunnalla.
Hallituksen esityksessä ulosottokaaren 5 luvun 23 §:n 1 momentista todetaan, että tarjous voitaisiin hylätä vain, jos se on selvästi alempi kuin käypä hintataso. Myyntiehtojen erilaisuuden vuoksi ulosottotoimin myytäessä kaikenlaisesta omaisuudesta ei ehkä ole saatavissa aivan käypää hintaa. (HE 13/2005 vp, s. 132)
Ulosottokaaren 5 luvun 23 §:n 1 momentin mukaan ulosottomies ei saa hyväksyä korkeinta tarjousta kiinteistön tai arvokkaan irtaimen omaisuuden huutokaupassa, jos hän arvioi, että tarjous alittaa selvästi omaisuuden käyvän hinnan paikkakunnalla.
Ulosottokaaren 5 luvun 23 §:n 1 momenttia koskevien lain esitöiden (HE 13/2005 vp, s. 131 ja 132) mukaan tarjous on mainitun säännöksen mukaan hylättävä vain, jos se alittaa kiinteistön käyvän arvon niin olennaisesti, että myyntiä olisi pidettävä kohtuuttomana. Korkeimman tarjouksen hylkääminen edellyttäisi arviota, jonka mukaan korkeampi hinta on saatavissa uudessa myynnissä. Arviossa tulisi ottaa huomioon myös uudesta myynnistä aiheutuvat lisäkulut. Saatua tarjousta verrattaisiin käypään hintaan kyseisellä paikkakunnalla. Myyntiehtojen erilaisuuden vuoksi ulosottotoimin myytäessä kaikenlaisesta omaisuudesta ei ehkä ole saatavissa aivan käypää hintaa. Uudessa myynnissä tulisi ulosottomiehen arvion mukaan olla saatavissa vähintään niin suuri kauppahinta, että se peittäisi aikaisemman hinnan ja aiheutuneet lisäkulut sekä tuottaisi vielä ylijäämän. Uusi myyntiyritys merkitsee aina asian viivästymistä. Täten voidaan edellyttää, että uudessa myynnissä odotettavissa olevan nettohyödyn tulisi olla vähäistä suurempi. Saatavissa olevan myyntihinnan arviointi on erityisen vaikeaa, jollei ole nähtävissä, että jokin poikkeuksellinen seikka olisi vaikuttanut heikentävästi tarjousten esittämiseen ensimmäisessä myyntiyrityksessä. Ulosottomiehen arvion oikeellisuuteen ei näin ollen voida kohdistaa liian ankaria vaatimuksia.
Lue koko tapaus ISHO 26.3.2020