Kiinteistökaupoissa myyjän on annettava ostajalle tieto kaikesta mikä voi vaikuttaa kaupasta päättämiseen. Myyjän kannattaa siis mieluiten kertoa avoimesti kaikki millä saattaa olla vaikutusta kauppaan kuin jättää kertomatta jotain ehkä myyjän mielestä vähemmän vaikuttavaa kaupassa. Ostajan on ennen kauppaa arvioitava saamiaan tietoja huolellisesti esim. suoritettava lisäselvityksiä. Kaupan jälkeen ostajan on reklamoitava virheestä heti kun sen merkitys kaupan virheenä on selvinnyt. Muussa tapauksessa oikeus vedota virheeseen menetetään. Vain jos myyjä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti reklamoinnin viivästymisestä huolimatta virheeseen voidaan vedota. Kunnianvastainen ja ja arvoton menettelyn tulee poiketa selvästi siitä, mitä voidaan pitää kyseisessä sopimuksentekotilanteessa yleisesti hyväksyttynä. Eli vähäinen myyjän moitteenvarainen ei siihen johda. Asiassa tulee silloin arvioitavaksi koko kaupan tekeminen siis myös ostajan oma menettely, virheen laatu jne.

Alla oli kysymys siitä että myyjä oli laiminlyönyt kertoa veden laadusta ostajalle koska alueella oli kaivostoimintaa. Tämä olisi pitänyt kertoa. Ostaja oli laiminlyönyt kuitenkin reklamaation tehden sen vasta 2 vuotta kaupan jälkeen.

Arvioitavaksi jäi silloin, voidaanko myyjän menettelyyn kohdistettavaa moitearvostelua pitää niin painavana, että se riittää syrjäyttämään reklamaatiosääntelyn taustalla olevan tarpeen saada ostajan ja myyjän välit joutuisasti selvitetyiksi (KKO:2007:91). Tässä katsottiin sekä käräjäoikeudessa että hovioikeudessa muiden seikkojen ohella, että ostajan oma menettely oli ollut siinä määrin huolimatonta että myyjän menettely ei ollut riittävässä määrin kunnianvastaista ja arvotonta oikea-aikaisen reklamaatiovelvollisuuden ohittamiseen myyjän laiminlyötyä reklamaation tekemisen.


Turun hovioikeus Tuomio Nro 608

Antopäivä 30.6.2017

Diaarinumero S 16/1636



Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Pirkanmaan käräjäoikeus 29.6.2016 nro 21087 (liitteenä)


Asia Valittajat

Vastapuoli

Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus

Karri Eero Ryykkonen Senja Elena Ryykkonen

Aimo Olavi Saikko



Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
Karri ja Senja Ryykkonen ovat yhteisesti vaatineet, että välituomio kumo­ taan, että heidän ei katsota menettäneen oikeuttaan vedota kiinteistön laatuvir­ heeseen, että asia palautetaan käräjäoikeuteen kanteen jatkokäsittelyä varten ja että Saikko velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa asiassa laillisine korkoineen.

Perusteinaan Karri ja Senja Ryykkonen ovat lausuneet, että he eivät olleet kaupantekohetkellä tienneet, että kohteen läheisyydessä on aktiivista rikasta­ motoimintaa, mikä toiminta on merkinnyt huomattavaa riskiä vesistön laadulle ja on laskenut kiinteistön arvoa. Saikko on tarkoituksellisesti jättänyt kerto­matta rikastamotoiminnasta tai arvelunsa kaivostoiminnan vaikutuksista koh­teen veden laatuun. Kyseisten tietojen antaminen on kuulunut Saikon tiedon­ antovelvollisuuden piiriin myyjänä. Ryykkoset eivät ole voineet havaita rikas­tamotoiminnan olemassaoloa tutustuessaan kiinteistöön ennen kaupantekoa. He ovat reklamoineet Saikolle kohtuullisessa ajassa sen jälkeen, kun he olivat saaneet tiedon rikastustoiminnasta vuonna 2013. Saikko on menetellyt asiassa kunnianvastaisesti ja arvottomasti.

Vastaus

Saikko on vaatinut, että valitus hylätään ja että Karri ja Senja Ryykkonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa laillisine korkoineen.

Perusteinaan Saikko on lausunut, että hän ei ole salannut kaivostoimintaan liit­tyviä tietoja ostajilta, vaan on antanut asiasta tietoja sekä ostajille että kiinteistönvälittäjä Vesa Leinoselle. Ostajat ovat laiminlyöneet selvittää rikastamotoiminnan tilan ennen kaupantekoa. Ostajat eivät ole reklamoineet väittämästään virheestä kohtuullisessa ajassa ja ovat siten menettäneet oikeutensa vedota väittämäänsä virheeseen. Saikko ei ole menetellyt kunnianvastaisesti ja arvot­tomasti tai törkeän huolimattomasti.

Todistelu hovioikeudessa

Sama kuin käräjäoikeudessa.

Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Saikon kertomuksesta hovioikeudessa ja hänen viranomaisille lähettämistään kirjelmistä (todisteet K2N2, K4, V3 ja V6) on pääteltävissä, että Saikko oli ennen kaupantekoa 4.7.2011 vuosien ajan pyrkinyt saamaan viranomaiset tut­kimaan hänen kiinteistöönsä rajautuvan Rautaveden veden ja kaivosalueen suunnalta Rautaveteen valuvien vesien laatua. Hän oli tehnyt muun ohella kanteluja, koska tutkimuksiin perustuvaa tietoa näiden vesien laadusta ei ollut ol­lut olemassa ja koska viranomaiset olivat hänen mielestään laiminlyöneet hänen kuulemistaan. Sen jälkeen, kun Kokemäenjoen vesistön vesiensuojeluyh­distys oli ottanut ja tutkinut näytteitä kaivosalueelta tulevasta vedestä, joka valui Ekojokeen ja edelleen Rautaveteen, Saikko oli kesäkuussa 2009 lähettänyt oikeuskanslerille kirjelmän (todiste V3), jossa hän oli todennut joen veden olevan "puhtaampaa" kuin se oli ollut vielä helmikuussa 2009 tehdyn tutkimuk­sen mukaan. Tämän jälkeen Saikko ei ollut enää ennen kaupantekoa vaatinut viranomaisilta lisätutkimuksia.

Hovioikeuden johtopäätös Saikon menettelystä ennen kaupantekoa on, että Saikko oli ollut huolissaan siitä, että vaikka Stormin kaivosalueella harjoitetta­va malmin rikastustoiminta voi vaikuttaa Rautaveden ja erityisesti Evonlahden veden laatuun, Rautaveteen kaivoksen suunnalta valuvien vesien laatua ei ollut tutkittu riittävästi. Saatuaan riittävät tiedot veden laadusta ja siitä, ettei kaivos­ alueelta valuva vesi ollut rikastamon toiminnan vuoksi pilaantunutta, Saikolla ei enää ollut tarvetta vaatia lisätutkimuksia.

Ryykkoset eivät ole hovioikeudessa näyttäneet, että Saikalla olisi ollut ennen kaupantekoa sellaista tutkimuksiin perustuvaa tietoa, joka olisi osoittanut, että Evonlahden vesi on pilaantunutta. Näin ollen Saikko on voinut kertoa ja olikin kertonut Ryykkosille vain aistihavaintoihinsa perustuvia tietoja Evonlahden ve­den laadusta eikä häneltä perustellusti muuta ole voitu edellyttääkään. Myöskään kauppakirjan laatineelle kiinteistönvälittäjälle, todistaja Tuija Saarikos­kelle, Saikko ei ole voinut antaa tätä tarkempaa tietoa Evonlahden veden laadusta. Ryykkosilla itsellään on ollut mahdollisuus tehdä vedestä vastaavat ais­tienvaraiset havainnot kuin Saikko oli tehnyt. Ryykkosten kanteen mukaan he ovatkin havainnnoineet veden laatua ennen kauppaa paikan päällä.



Rikastaman olemassaoloa voidaan pitää sellaisena seikkana, josta Saikan olisi myyjän tiedonantovelvollisuuden nojalla pitänyt kertoa Ryykkosille, koska kysymys voi olla maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetusta kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta. Tässä tapauksessa Saikan tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnin moitittavuutta vähentävät kuitenkin seuraavat hovioikeuden vastaanotta­masta todistelussa ilmenneet ja pääteltävät seikat.

Asiassa ei ole ilmennyt seikkoja, joista voisi päätellä, että Saikka oli ennen kaupantekoa pyrkinyt tarkoituksellisesti ja tahallisesti salaamaan omia toimiaan vesien laadun selvittämiseksi. Hän oli asioinut viranomaisten kanssa julkisesti.

Saikalla ei ole ollut tutkimuksiin perustuvaa tietoa siitä, että rikastamon toi­minta voisi pilata Evonlahden vettä tai edes vaarantaa tai huonontaa sen laatua. On ilmeistä, että jo aikaisempi kaivostoiminta, asutuksen jätevedet ja maatalouden harjoittaminen, olivat huonontaneet Evonlahden veden laatua. Näistä seikoista Ryykkoset ovat myöntämisensä perusteella olleet tietoisia.

Rikastamo sijaitsee noin kolmen kilometrin päässä kaupan kohteesta. Vaikka rikastamo ja kaupan kohde kummatkin sijaitsevat Rautaveden valuma-alueella, ovat ne kaukana toisistaan, eikä rikastamalta ole välitöntä vesiyhteyttä kaupan kohteen rantaan Evonlahteen.

Karri Ryykkonen oli käräjäoikeudessa kertonut, että hän oli tiennyt, että läheisellä Stormin alueella on ollut kaivostoimintaa ja että hän on Saikon kanssa keskustellut siitä, että alueella on kaivosvaltauksia. Hovioikeudessa Karri Ryykkonen on kertonut eri tavalla eli tienneensä vain, että kaivostoimintaa oli ollut Vammalassa jossain Stormin ja Mouhijärven välillä, että hän ei ollut tiennyt kaivosvaltauksista ja ettei hänelle ollut kerrottu niistä kaupan jälkeenkään.

Hovioikeudessa Karri Ryykkonen on kertonut, että hän oli saanut 27.8.2011 Saikan veljenpojalta tekstiviestin, jossa tämä oli maininnut muun ohella kaivoksen myrkkypäästöt. Käräjäoikeuden tuomion sivulle 12 merkityn mukaan Karri Ryykkonen oli saanut tiedon myrkkypäästöistä tavatessaan naapurissa asuvan Saikon veljenpojan. Tekstiviestissään 21.12.2011 Saikalle Karri Heik­ konen on maininnut myrkkypäästöt (todiste V4).

Edellä kerrotun mukaisesti Ryykkoset olivat pian kaupanteon jälkeen ja vii­meistään joulukuussa 2011 tienneet kaivoksen myrkkypäästöistä. Tästä huolimatta Ryykkoset eivät olleet ryhtyneet selvittämään myrkkypäästöasiaa tar­kemmin, esimerkiksi ottamalla yhteyttä ympäristöviranomaisiin, eivätkä he ol­leet silloin tehneet edes alustavaa reklamaatiota Saikalle. Tämä osoittaa, ettei­vät Ryykkoset ole pitäneet myrkkypäästöjä tai niiden alkuperää tekemänsä kau­pan kannalta vaikutuksellisena tuolloin eivätkä sen jälkeen puoleentoista vuo­teen, vaikka olivat viettäneet aikaa kaupan kohteella. Samaa osoittaa se, etteivät Ryykkoset olleet suostuneet Saikan ehdottamaan kaupan purkuun, ja myös se, että Karri Ryykkonen oli myrkkypäästöjen selvittämisen sijasta pyrkinyt käyttämään veden huonoa laatua ja korkeaa kauppahintaa perusteina saadakseen ostaa kaupan kohteen vierestä lisämaata Saikalta.



Karri Ryykkonen ei ollut käräjäoikeudessa eikä ole hovioikeudessakaan osan­nut tai halunnut vastata Saikon kysymykseen, oliko hän valittanut vuonna 2011 tai 2012 Aluehallintoviraston 1.12.2011 antamasta päätöksestä, joka oli koskenut muun ohella Evonlahden ja Ekojoen veden laatua. Hovioikeudessa hän ei ole myöskään muistanut tai osannut tai halunnut vastata Saikon kysymykseen, oliko hän tehnyt 4.3.2013 rikastamon toimintaan liittyvän muistutuksen ympäristöviranomaiselle.

Lausumassaan 31.3.2016 Ryykkoset ovat ilmoittaneet käräjäoikeudelle, että heillä "on ollut tiedossa syksystä 2011 saakka rikastamon ja rikastushiekka-al­ taan olemassaolo, mutta ei tietoa niiden haittavaikutusten laajuudesta eikä varsinkaan siitä, että rikastamo oli edelleen toiminnassa". Kuitenkin pian tämän jälkeen eli valmisteluistunnossa 20.5.2016 he ovat kiistäneet tietäneensä rikastamosta ennen kuin olivat saaneet siitä tiedon paikallislehtien artikkeleista 12. ja 13.3.2013.

Ryykkoset ovat muuttaneet asian käsittelyn kuluessa kanteensa perustetta laatuvirheen sisällön osalta. Asian käsittelyn eri vaiheissa he ovat lausuneet jopa asian ratkaisemisen kannalta keskeisistä seikoista eri tavalla. Hovioikeus ei pidä uskottavana esimerkiksi sitä, etteivätkö Ryykkoset muistaisi tarkkaan, ovatko he tienneet rikastamon olemassaolosta jo syksyllä 2011 vai saaneet siitä tiedon vasta keväällä 2013 paikallislehdistä. Karri Ryykkonen on ollut muista­maton tai haluton vastaamaan Saikon häneltä hovioikeudessa kysymästä valituksesta ja muistutuksesta, jotka liittyvät läheisesti asiaan, josta Ryykkoset nyt riitelevät tuomioistuimessa Saikon kanssa. Nämä seikat heikentävät Ryykkosten asiassa lausuman ja Karri Ryykkosen hovioikeudessa kertoman uskotta­vuutta.

Saikko on kertonut asian ratkaisemiselle merkityksellisistä seikoista asian käsittelyn eri vaiheissa pääpiirteissään samalla tavalla. Hänen kertomuksensa ei ole ollut ristiriidassa hänen muun näyttönsä kanssa. Hovioikeus pitää Saikon puolestaan esittämää näyttöä uskottavampana ja luotettavampana kuin Ryykkosten puolestaan esittämää näyttöä.

Edellä kerrotuilla ja muutoin käräjäoikeuden lausumilla perusteilla hovioikeus on tehnyt kaupan kohteesta annettujen tietojen, reklamaation oikea-aikaisuuden ja Saikon väitetyn kunnianvastaisen ja arvottoman menettelyn osalta sa­ maan lopputulokseen johtavat johtopäätökset kuin käräjäoikeus.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden ratkaisun lopputulosta ei muuteta.

Karri ja Senja Ryykkonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Heimo Saikolle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa pääkäsittelyn kesto huomioon ottaen 6.943,26 euroa. Siitä lähtien, kun kuukausi on kulu­nut tämän korvauksen tuomitsemispäivästä, sille on maksettava viivästyskor­koa korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitetun korkokannan mukaan.

Ryykkosten Saikkoon kohdistama oikeudenkäyntikuluja hovioikeudessa koskeva korvausvaatimus hylätään.

Muutoksenhaku


Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamal­la vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheises­ ta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituk­sen tekemiseen päättyy 29.8.2017.


Asian ovat ratkaisseet:


Valmistelija:

Ratkaisu on yksimielinen.


hovioikeudenneuvos MS hovioikeudenneuvos LP hovioikeudenneuvos CM

hovioikeuden esittelijä EJ



KÄRÄJÄOIKEUS

2. osasto
Käräjätuomari SS
29.6.2016 L 15/36452



Kantaja Ryykkonen, Karri

Ryykkonen, Senja

Vastaaja Saikko, Aimo


Asia Vireille KANNE

Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus 9.12.2015

Vaatimukset


Perusteet

Kantajat Karri ja Senja Ryykkonen vaativat liittyen 4.7.2011 päivättyyn kiinteistönkauppaan, että käräjäoikeus

1. määrää kauppahintaa alennettavaksi ja velvoittaa vastaajan suorittamaan kantajille hinnanalennusta 50 000,00 euroa sekä maksamaan kyseiselle summalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa kauppahinnan maksupäivästä 4.7.2011 lukien 5.7.2013 saakka, josta lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa ja

2. velvoittaa vastaajan korvaamaan kantajille asiasta aiheutuneet oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut 5.921,68 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomitsemispäivästä.

Kauppa, tiedot kohteesta ennen kauppaa

Vastaaja on myynyt 4.7.2011 päivätyllä ja allekirjoitetulla kauppakirjalla kantajille Sastamalan kaupungin Rekon kylässä sijaitsevasta Paavola
-tilasta x noin 4000 m2:n suuruisen määräalan. Kauppahinta on ollut 150.000 euroa. Määräala rajoittuu Rautaveden Evolahden rantaan ja on ostettu käytettäväksi vakituisen asunnon rakennuspaikaksi, mikä on mainittuna kauppakirjassa. Kauppakirjan mukaan myyjä vakuuttaa antaneensa ostajille kaikki tiedossaan olevat seikat, joiden voidaan olettaa vaikuttaneen ostajan ostopäätökseen. Myyjä ei ole tuonut ennen kauppaa esille mitään erityistä liittyen esimerkiksi käyttötarkoitukseen tai hintaan, jolla olisi voinut olla vaikutusta kohteen käyttöön.

Kantajat oikaisivat aiemmin ilmoittamaansa, että heillä olisi ollut tiedossa syksystä 2011 saakka rikastaman ja rikastushiekka-altaan olemassaolo, mutta ei tietoa niiden haittavaikutusten laajuudesta eikä varsinkaan siitä, että rikastama oli edelleen toiminnassa. Tosiasiassa kantajista Karri Ryykkonen oli kaupanteon jälkeen sattumalta kertonut paikalliselle kiinteistönvälittäjälle tehdystä kaupasta. Kiinteistönvälittäjä oli ihmetellyt, mitä kohteessa on, koska hän oli tiennyt kohteen olleen pitkään myynnissä. Kantajille oli tuolloin tullut jokin epäilys kohteesta. Kantajat olivat havainnoineet veden laatua ennen kauppaa paikan päällä, mutta mitään poikkeavaa ei ollut havaittu. Veden silminnähden tai hajuhavaintojen perusteella havaittava ulkonäkö ja/tai väri ovat eri asioita kuin ne seikat, joita ei ole aistinvaraisesti voinut havaita ja joista ei ole ollut tietoa. Myyjä on ollut tietoinen veden laadusta ja velvollinen antamaan kaikki tiedot, joilla on tai edes voi olla vaikutusta ostajaehdokkaan ostopäätökseen. Näin ollen myyjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa.

Vastaajan viittaukset poikkeusluvan hakemiseen ja siihen liittyvään viestittelyyn antavat harhaanjohtavan kuvan, koska keskustelu lisämaasta liittyi tontin järkevämpään rajaukseen ja siten alueen käytettävyyteen, eikä millään tavoin nyt esillä olevaan vesistöongelmaan. Lisämaasta käytyjen keskustelujen aikaan kantajilla ei ole ollut tietoa myrkkypäästöistä.

Kaupan jälkeen esille tulleet seikat ja kaupan kohteessa oleva virhe

Keväällä 2013 kantajat lukivat Sastamalassa ilmestyvistä Alueviestistä 13.3.2013 ja Tyrvään Sanomista 12.3.2013 artikkelit koskien kaivostoiminnan haittavaikutuksia Ekojokeen ja Evonlahteen. Kantajat ryhtyivät selvittämään asiaa tarkemmin ja hankkivat Länsi-Suomen ympäristölupaviraston ympäristölupapäätöksen ja Kokemäenjoen vesistön vesiensuojeluyhdistyksen lausunnon. Kantajat ovat tulleet tietämään, että kaivosyhtiö Polar Mining Oy käsittelee noin kolmen kilometrin päässä ostamastaan määräalasta kaakkoon sijaitsevan Stormin entisen nikkeli- ja kuparikaivoksen rikastamassa Orivedellä ja Huittisten kultakaivoksilta tuotavaa malmia. Samoin kantajat ovat tulleet tietämään, että aikaisemmin Outokummun harjoittaman kaivostoiminnan aikana syntynyt rikaste on erityisen haitallista vesistölle. Jäteveden sisältämät nikkeli ja sulfaatit päätyvät Ekojoen kautta Evonlahteen, jonka rannalla määräala sijaitsee. Esimerkiksi nikkelipitoisuus on kiinteistön arviointilausunnon mukaan yli kolminkertainen sallittuun arvoon nähden (vesiympäristölle vaarallisista ja haitallisista aineista annettu valtioneuvoston asetus), pohjan läheinen vesi on ajoittain lähes hapetonta ja katselmuksen hetkellä vesi on ollut ruskeaa ja erittäin sameaa. Vesistön hyödyntäminen muutoin kuin puhtaasti maisemallisessa mielessä on täysin mahdotonta, mikä merkittävästi alentaa kiinteistön arvoa.

Kaupan kohteessa on virhe, koska myyjä ei ollut kertonut ostajille lähellä sijaitsevasta kaivoksesta. Ostajat olivat tehneet ostopäätöksen olettaen, ettei kohteessa ole mitään poikkeavaa. Tietoisuus kaivoksen olemassaolosta olisi vaikuttanut ostajien päätökseen, eivätkä ostajat olisi ostaneet kohdetta tai ainakaan maksaneet kohteesta sovittua 150.000 euron hintaa. Kaivoksen läheisyys vaikuttaa kohteen arvoon alentavasti.


Kantajat katsovat myös, että veden laatu on merkittävästi heikompi kuin mitä ennen kauppaa todettujen havaintojen ja myyjän kertoman perusteella on voinut päätellä. Vesistön käyttömahdollisuus on rajoittunut, koska sen käyttö aiheuttaa terveysriskin. Uiminen ja kalastaminen on poissuljettua. Veden laatu ei kuitenkaan ole se olennaisin asia.

Ostajien tietoisuus laatuvirheestä

Kantajat eivät olleet tietoisia edellä mainitusta virheestä ennen kaupan tekoa, he tulivat tietoisiksi asiasta edellä mainituin tavoin vasta luettuaan asiasta lehdestä vuoden 2013 maaliskuussa ja selvitettyään asiaa sen jälkeen. Kantajien tieto kaupan kohteesta perustuu kauppakirjaan.
Kantajat eivät ole paikkakuntalaisia. Kantajien selonottovelvollisuus ei ole voinut ajankohtaistua vielä 2011.

Myyjän tietoisuus laatuvirheestä

Vastaaja on tehnyt valtioneuvoston oikeuskanslerille kaivostoiminnasta ja sen Ekojoen ja Evonlahden vesistölle aiheuttamasta haitasta kanteluita. Vastaaja on siis ollut tietoinen vesistön heikosta kunnosta. Hän on muun muassa lausunut Alueviestin jutussa, että "tavoittelen rikastaman sulkemista. Syynä ovat pahat vesistöpäästöt, jotka ovat pilanneet täydellisesti Evonlahden. Siitä ei voi ottaa edes saunavettä, koska se haisee rikille". Kantajien näkemyksen mukaan vesistön heikon tilan täytynee olla riidaton seikka. Vastaaja on ollut tietoinen vesistön tilasta viimeistään vuodesta 2008 lähtien eli tietoisuus ei ole voinut syntyä vasta kaupanteon jälkeen.

Vastaaja ei ole määräalan myyjänä pelkästään passiivisluontoisesti jättänyt kertomatta kantajien ostopäätöksen kannalta oleellista tietoa, vaan on tarkoituksellisesti pyrkinyt salaamaan kauppaan liittyen edellä mainitun kaupan kannalta epäedullisen seikan. Vastaaja on antanut myyntitoimeksiannon kaupan kohteesta ulkopaikkakuntalaiselle kiinteistönvälittäjälle/välitysliikkeelle varmistaakseen, ettei kyseinen epäedullinen seikka tule ilmi määräalan myynnin yhteydessä. Vastaaja ei ole informoinut välitystoimeksiantoa hoitavia henkilöitä vesistöongelmista, eivätkä toimeksiantoa hoitavat henkilöt muutoinkaan tulleet tietoisiksi asiasta ennen kuin siinä vaiheessa, kun kantajat heitä siitä informoivat. Vastaaja on halunnut varmistua siitä, että kaivostoiminta ja sen haittavaikutukset eivät tulisi esille kaupan yhteydessä.

Vastuullinen kiinteistönvälittäjä Leinonen oli ilmoittanut kiinteistönvälittäjä Tuija Kaarikoskelle ostajan löytyneen ja evästänyt

Kaarikoskea tekemään kaupan. Kaarikosken tehtävä oli lähinnä tekninen. Kaarikoskella ei ollut tiedossa mitään poikkeavaa liittyen kohteeseen eikä käytössään vastaajan mainitsemia asiakirjoja.

Reklamaatio

Kantajat ovat reklamoineet viivytyksettä sen jälkeen kun ovat saaneet olosuhteista riittävän tiedon. Vastaaja on joka tapauksessa menettänyt oikeutensa vedota reklamaatioaikoihin, koska hän on ollut tietoinen olosuhteista ja tarkoituksellisesti salannut tietonsa.

Koska reklamoiminen merkitsee todennäköisesti alkua jatkotoimenpiteille, reklamoijan on hankittava tarpeellinen näyttö mahdollisia oikeustoimia varten. Pelkän epäilyn perusteella kenenkään ei voida edellyttää reklamoivan. Haastehakemuksessa todettu lehtijuttu on ollut se tekijä, josta asian selvittäminen on lähtenyt liikkeelle.

Virheen vaikutus ostajien ostopäätökseen, kauppahinnan alennusvaatimus

Jos kantajat olisivat olleet tietoisia vesistön saastumisesta, kauppaa ei olisi tehty sovitulla kauppahinnalla. Kantajilla on oikeus hinnanalennukseen, joka vastaa määrältään maksetun kauppahinnan (150 000 euroa) ja sen käyvän arvon (100 000 euroa) erotusta eli ollen määrältään 50 000 euroa. Jouko Killanpään arviointilausunto osoittaa selkeästi ja yksiselitteisesti määräalan käyvän arvon.

Kiinteistöllä on myös vaihtoarvo/myyntiarvo. Päätyessään mahdollisesti myöhemmin myymään kiinteistön ostajalla on oikeus olettaa saavansa kiinteistöstä ostohintaa vastaava hinta. Markkinatilanteesta riippumatta kiinteistön arvo on korkeintaan 2/3 ostohinnasta. Kaupan jälkeen ilmi tulleet tekijät vaikuttavat arviolausunnosta ilmenevällä tavalla kiinteistön arvoon olennaisesti.

Oikeudelliset perusteet

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on maakaaren mukainen virhe silloin, kun myyjä jättää kertomatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön arvoon vaikuttavasta seikasta, josta myyjä on ollut tietoinen kaupantekohetkellä. Virheen perusteella ostaja on oikeutettu vaatimaan kauppahinnan alennusta. Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentin mukaan myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa ja korkolain 7 §:n mukaan korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa siitä lähtien kun 30 päivää on kulunut päivästä, jona velkoja esitti vaatimuksensa sekä sellaisen korvauksen perustetta ja määrää koskevan selvityksen, jota häneltä kohtuudella voidaan vaatia.

VASTAUS


Vaatimukset



Perusteet

Vastaaja Aimo Saikon näkemyksen mukaan kanne on perusteeton, minkä vuoksi hän pyytää, että käräjäoikeus hylkää kanteen kokonaisuudessaan ja velvoittaa kantajat korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa 10.490,40 euroa laillisine korkoineen.

Ensisijainen peruste

Reklamaatio

Osapuolet ovat 4.7.2011 allekirjoittaneet kauppakirjan, jolla kantajat ovat ostaneet ja vastaaja myynyt kanteessa yksilöidyn määräalan.
Kauppahinta on ollut 150.000 euroa.

Kanteen mukaan kantajat ovat maaliskuussa 2013 saaneet tiedon kaupan kohdetta sivuavan Evonlahden vedenlaatuun liittyvistä seikoista luettuaan niistä paikallisista sanomalehdistä. Väite on totuudenvastainen.

Kantajat ovat ehdottaneet vastaajalle uusia maakauppoja pian nyt puheena olevan kaupan jälkeen.

Vastaaja on syyskuussa 2011 hakenut kunnalta poikkeamislupaa uudelle rakennukselle, jossa yhteydessä kantajia naapureina on kuultu. Kantajat ovat sittemmin ilmoittaneet puoltavansa vastaajan lupahakemusta, mikäli vastaaja suostuu myymään heille lisämaata.

Kantajat ovat poikkeuslupahakemuksen yhteydessä jatkaneet pyrkimyksiään lisämaan ostoon, mitä pyrkimyksiä on edistetty esimerkiksi tekstiviestitse. Karri Ryykkonen on 21.12.2011 lähettänyt vastaajalle (näppäilyvirheitä hieman täsmentäen) seuraavan sisältöisen tekstiviestin:

Hei vielä siitä tontista. Se nurkka jää luonnottomaksi kymmenen metrin soiroksi eikä siitä ole kenellekään mitään hyötyä. Ainoa harmi on meille kun talon ikkunan/terassin sivuitse kulkee ihmisiä. Se ei vaikuta edes sen tontin arvoon, vaikka lasketkin sen rantaviivaan. Olemme Senjan kanssa tekemässä "elämämme" kauppoja ja kotia eläkepäiviä varten.
Kumpaakin häiritsee se soiro. Olemme valmiit maksamaan lisähintaa siitä, että saamme "täydellisen oman" rauhan. Jos ajatellaan tontin "kokonaishintaa", se on 50 tuhatta enemmän kuin mitä olisit saanut siitä muilta ostajaehdokkailta, vaikkakin nyt jälkeenpäin ovatkin ilmoittautuneet maksamaan saman hinnan. Täytyy myös huomioida, että jos olisimme tienneet niistä myrkkypäästöistä, emme mekään olisi tontista noin paljon maksaneet. Nyt täytyy vain saada tehtyä aallonmurtaja ja ruopattua pohja. Jos mielestänne tontin Jisäosto ok.
Tuemme mielellämme uuden rakennushankkeen etenemistä.

Kantajat ovat - toisin kuin kanteessa nimenomaisesti ilmoitetaan - tienneet "myrkkypäästöistä" joka tapauksessa viimeistään joulukuussa 2011. He ovat myös ilmoittaneet, että tämä nyt 50.000 euron arvoiseksi väitetty virhe olisi korjattavissa aallonmurtajalla ja pohjan
ruoppaamisella. Kantajilta on ollut vuonna 2011 saamiensa tietojen perusteella myös ostajina selonottovelvollisuus ja joka tapauksessa viimeistään silloin velvollisuus ryhtyä tehokkaan reklamaation edellyttämiin toimiin.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.

Kantajat ovat reklamoineet väittämästään virheestä 5.7.2013 päivätyllä kirjeellä, jolloin he olivat tienneet väitetystä virheestä joka tapauksessa yli puolentoista vuoden ajan.

Ympäristölupaviraston lausunnon mukaan kaupantekohetkellä ei ole ollut käynnissä mitään veden laatua heikentävää kaivostoimintaa. Virheväite on perustettu veden laatuun. Vasta valmisteluistunnossa väitetty virhe on veden laadun sijaan kohdistettu noin kolmen kilometrin päässä sijaitsevan kaivoksen olemassaoloon.

Oikeuskirjallisuudessa ja oikeuskäytännössä kohtuullisena reklamaatioaikana on tapauskohtaisesti pidetty joitakin kuukausia. Reklamaatiota ei ole tehty kohtuullisessa ajassa, minkä vuoksi kantajat ovat menettäneet oikeutensa saada vastaajalta korvausta väitetyn virheen perusteella.

Kantajien mukaan vastaajan tietoisuus ja tarkoituksellinen salaaminen merkitsee sitä, että vastaaja ei ole oikeutettu edukseen vetoamaan reklamaatioaikoihin.

Kanteessa vastaajan tarkoituksellista tietojen salaamista perustellaan erilaisilla julkisilla asiakirjoilla ja lehtiartikkeleilla, joissa vastaaja julkisesti omalla nimellään ilman salaamistarkoitusta vastustaa rikastamotoimintaa.

Vastaaja ei ole kaupanteon yhteydessä salannut mitään vesistöön liittyviä seikkoja. Hän on oma-aloitteisesti selvittänyt asiaa kantajille ennen kaupantekoa. Kantajat tutustuivat kiinteistöön ennen kaupantekoa perusteellisesti uimalla kiinteistön rannassa, jolloin veden laadusta ja muun muassa kaivon tarpeesta keskusteltiin. Kantajat eivät ole väittäneet veden laadussa olevan mitään yksilöityä ongelmaa.
Kummallakaan osapuolella ei ole kauppaa tehtäessä ollut tiedossa . veden tarkempi laatu, koska tutkimuksia ei ollut tuolloin tehty.

Aimo Saikko ei ole toiminut kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, mikä saattaisi olla maakaaren tarkoittamalla tavalla reklamaation laiminlyöntiin vaikuttava seikka. Kanteessa esitetyt väitteet, joiden mukaan veden laatu olisi tullut ostajien tietoon yllätyksenä vasta vuonna 2013, antavat syyn epäillä nyt esitettyjen kannevaatimusten vilpittömyyttä.

Kantajat ovat laiminlyöneet tehokkaan reklamaation edellyttämät toimet ja siten menettäneet mahdollisuutensa vedota väittämäänsä virheeseen.

Kanne tulee tällä perusteella hylätä.

Toissijainen peruste

Mikäli asiaa ei ratkaista vastaajan edellä esittämän ensisijpisen vaatimuksen perusteella, asia tulee toissijaisesti arvioida seuraavasti.

Väitetystä virheestä

Kaupan kohde on vastannut sovittua myös siltä osin kuin veden laadulla katsotaan olleen kauppaan vaikutusta.

Kaupan välittäneellä kiinteistönvälittäjällä on ollut tieto kaivostoiminnasta. Vastaaja on toimeksiannon yhteydessä asiasta käytyjen keskustelujen lisäksi toimittanut kiinteistönvälittäjän käyttöön 7.4.2011 päivätyn työ- ja elinkeinoministeriön päätöksen kaivostoimintaa koskien. Välittäjä on palauttanut kyseessä olevan aineiston vastaajalle kaupantekotilaisuudessa. Vastaajalla ei ole syytä epäillä, etteivät rikastamotoiminta ja sen mahdolliset v·aikutukset vesialueeseen olisi olleet kantajien tiedossa jo ennen kauppaa jo välittäjältä saatujen tietojen perusteella. Kauppakirjan tehnyt kiinteistönvälittäjä Saarikoski ei ole käynyt kiinteistöllä.

Kanteen liitteenä olevan arviokirjan mukaan [ko. paikka] eroaa veden ekologisen laadun osalta selvästi huonompaan suuntaa vertailukauppojen kohteista. Vesi on Evon/ahdessa matalaa, ruskeaa ja sameaa.

Kantajat viettivät kyseessä olevalla kiinteistöllä useita päiviä kesällä 2011 ennen kuin kauppa tehtiin. Vastaaja on selvittänyt heille esimerkiksi sitä, että käyttövettä varten on syytä porauttaa kaivo, koska "järviveden käyttämisestä saunassa tulee rikin katkua". Kantajille on varmuudella tullut selväksi se, mikä vedenlaadusta on silmämääräisesti havaittavissa.

Vastaaja ei ole jättänyt antamatta eikä salannut mitään olennaista tietoa. Kaupan kohteessa ei ole ollut virhettä.

Kanteessa perustellaan vesistön laatuun liittyviä väitteitä ainakin pääasiallisesti kaupanteon jälkeen ilmenneillä seikoilla, mutta epäselväksi on jäänyt, mikä virhe kaupan kohteessa ylipäänsä väitetään olleen.

Vastaajan käsityksen mukaan vuonna 1995 päättyneellä Outokumpu Oy:n kaivostoiminnalla oli haitallisia vaikutuksia Evonlahden vedenlaatuun. Se seikka, että Evonlahti on matala, rehevöitynyt ja sameavetinen, on kuitenkin ollut kantajien tiedossa eikä siten voi olla tehokkaan virheväitteen perusteena. Vastaajan tiedossa ei ole ollut veden yksityiskohtaiset nikkelipitoisuudet tai muut arvot, jotka kanteenkin perusteella perustuvat kaupanteon jälkeen ilmenneisiin tietoihin.

Rannan mataluus tai veden sameus eivät ole maakaaren mukaisia virheitä. Myöskään kolmen kilometrin päässä määräalasta oleva vuonna 1995 toimintansa lopettanut kaivos ei voine muodostaa vaikutuksellista virhettä kaupan kohteeseen.

Vastaaja on vuonna 2008 tehnyt viranomaiselle selvityspyynnön, jossa oli asiallisesti kyse siitä, miksi häntä ei ollut kuultu uuden yhtiön aloittamaa rikastamistoimintaa koskevassa asiassa. Vastaajalle on epäselvää, miten tämä kantelu tukee kantajien virhe- saati salaamisväitettä.

Länsi-Suomen ympäristövirasto on vastannut oikeuskanslerinviraston selvityspyyntöön. Vastauksesta käy ilmi, että kyseessä olevassa lupahakemuksessa oli kyse koeluonteista toimintaa koskevasta ilmoituksesta eikä tällainen lupahakemus Aimo Saikan kuulemista edellyttänyt. Ympäristöviranomaisen kanta kyseessä olleeseen rikastamotoimintaan voitaneen todeta olevan, että viranomaisen· käsityksen mukaan kyseisistä toimenpiteistä ei aiheudu vesistön pilaantumista.

Kanteessa vedotaan myös 13.3.2013 päivättyyn lehtiartikkeliin, jolla silläkin ilmeisesti pyritään perustelemaan vuonna 2011 tehdyn kaupan kohteen virhettä. Kyseisessä artikkelissa on kyse uuden ympäristöluvan käsittelystä.

Kanteesta ilmenevän mukaan kantajat eivät kaupan tekoa seuranneiden lähes kahden vuoden aikana ole havainneet kaupan kohteessa mitään virhettä, vaan tämä "virhehavainto" perustuu maaliskuussa 2013 julkaistuun lehtiartikkeliin. Väite ei pidä paikkaansa.

Koska kantajat eivät voi vedota tiedossaan olleeseen ja näköhavainnoin havaittaviin seikkoihin, kuten veden sameuteen, mataluuteen ja ruskeuteen, virheväitteen pitänee perustua johonkin veden laatuun liittyvään yksityiskohtaan.

Veden laadun selvittäminen tähän asiaan vaikuttavilta osin on varmasti tässä vaiheessa ongelmallista. Vastaajan tiedossa ei kuitenkaan ole mitään sellaista seikkaa, jonka vuoksi vesistön hyödyntäminen kantajien väittämällä tavalla muutoin kuin puhtaasti maisemallisessa mielessä olisi täysin mahdotonta. Jos näin olisi, viranomaistenkin toimesta asiaan olisi puututtu. Tämä on kirjattu myös yllä mainittuun ympäristöviranomaisen lausuntoon.

Vastaaja kiistää, että kaupan kohteessa olisi ollut mitään virhettä.

Virheen vaikutuksel/isuudesta

Mikäli kantajat osoittaisivat, että kiinteistökaupassa olisi ollut jokin maakaaren tarkoittama virhe, virheeseen vetoamisen edellytyksenä olisi sen vaikutuksellisuus.

Väitetyn virheen vaikutuksellisuutta tässä tapauksessa osoittaa osaltaan jo se, että kantajat eivät ole ainakaan puoleentoista vuoteen pitäneet tarpeellisena reklamoida asiasta. Yleisen elämänkokemuksen perusteella asiaan olisi reagoitu ripeämmin. Kantajat ovat sen sijaan itse jo joulukuussa 2011 ilmoittaneet, että asia on korjattavissa aallonmurtajalla ja ruoppauksella.

Kanteen nostaminen tässä asiassa on odottanut (ainakin) noin neljä vuotta väitetystä virheestä saadun tiedon jälkeen. Oikeuskäytännössä on pidetty merkityksellisenä sitä, että vallitsevaan oikeustilaan voi luottaa.
Vastaajan näkemyksen mukaan myös merkittävä passiivisuus kanteen nostamisessa on johtanut siihen, että kantajat ovat menettäneet oikeutensa nyt vaatimaansa hinnanalennukseen.

Hinnanalennuksen määrästä

Ei ole uskottavaa, että kiinteistöä sivuavan vesialueen laatu olisi muodostanut yhden kolmasosan kauppahinnasta. Kantajilla on ollut tai heillä olisi ainakin pitänyt oman selonottovelvollisuutensa nojalla olla kattava tieto veden laadusta jo ennen kauppaa.

Ostajat eivät voi vedota virheenä seikkaan, josta he ovat tienneet tai josta heidän täytyy olettaa tienneen ennen kauppaa. Olisi yllättävää, jos vesistön todellakin osoitetaan olleen kaupantekohetkellä hyödyntämiskelvotonta muussa kuin maisemallisessa mielessä. Se, että vastaaja on vuosikymmenien ajan vastustanut kaikkea alueen ympäristöön mahdollisesti vaikuttavaa toimintaa, ei tee kaupan kohteesta virheellistä.

Vastaaja kiistää hinnanalennuksen myös määrältään kokonaisuudessaan.

Yhteenveto

Kantajat ovat laiminlyöneet asianmukaisen reklamoinnin ja siten menettäneet oikeutensa saada väitetyn virheen perusteella hinnanalennusta. He ovat myös tarpeettomasti viivyttäneet asian edistämistä, minkä vuoksi vastaajalle on syntynyt perusteltu oikeus luottaa kaupanteon jälkeen vallinneeseen oikeustilaan. Vastaaja kiistää, että kaupan kohteessa olisi ollut maakaaren tarkoittama virhe. Vastaaja kiistää, että väitetty virhe olisi vaikuttanut kauppaan.


TODISTELU LIITTYEN REKLAMAATION OIKEA-AIKAISUUTEEN

Kirjalliset todisteet

Kantajat
K1. Kauppakirja 24.7.2011
K2. Myyjän kantelut oikeuskanslerinvirastoon
K3. Asianajaja x reklamaatio kiinteistönkaupasta 5.7.2013
K4. Saikon kirje eduskunnan oikeusasiamiehelle, päiväys Vammala 24/5/2009
K5. Länsi-Suomen ympäristöviraston lupapäätös 15/2008/2 19.3.2008

Kirjalliset todisteet

Vastaaja
V1. Arviointilausunto 15.6.2013, Jouko Killanpää
V2. Saikon kantelu valtioneuvoston oikeuskanslerille, leima 31.3.2009, kolme viimeistä riviä
V3. Saikon kirje oikeuskanslerille, leima 9.6.2009
V4. Karri Ryykkosen tekstiviestejä Saikolle 21.12.2011 - 1.9.2013
V5. Kantajien lausuma poikkeuslupahakemuksen johdosta
V6. Kantelu oikeuskanslerille (dno 910/1/08)
V7. Länsi-Suomen ympäristöviraston lausuma 19.8.2008
V8. (K5). Länsi-Suomen ympäristöviraston lupapäätös 15/2008/2 19.3.2008 s.36-37. "Luvan myöntämisen edellytykset"
V9. Kirjalliseen todisteeseen V8 liittyvä ote maakuntakaavasta, johon on merkitty kaivosalue

Henkilötodistelu

Kantajat
K1. Asianosainen Karri Ryykkonen todistelutarkoituksessa
K2. Kiinteistönvälittäjä Tuija Kaarikoski

Vastaaja
V1. Asianosanen Aimo Saikko todistelutarkoituksessa

Riidattomia seikkoja:
1. Kiinteistönkauppa on tehty 4.7.2011.
2. Reklamaatio on tehty 5.7.2013.
3. Kantajat ovat itse tehneet havaintoja veden laadusta ennen kaupantekoa.
4. Kantajat ovat kaupanteon jälkeen halunneet ostaa vastaajalta lisämaata.
5. Vuonna 1995 päättyneellä kaivostoiminnalla on ollut haitallisia vaikutuksia Evonlahden veteen.
6. Evonlahti on matala, rehevöitynyt ja sameavetinen.
7. Vastaaja on kirjelmöimällä ja valituksilla vastustanut kaivostoimintaan liittyviä toimia.
8. Kantajat ovat rakentaneet tilalle laiturin ja kevyen saunarakennuksen.
9. Todisteesta V4 ilmenevien tekstiviestien 21.12.2011 klo 18.29 ja 21.12.2011 klo 19.08 lähetysja sisältö.
10. Kaivos sijaitsee noin kolmen kilometrin päässä kohteesta.

Riitaisia seikkoja:
1. Vastaajan tiedonantovelvollisuuden täyttyminen, kaupan kohteen tietojen salaaminen, vastaajan kiinteistönvälittäjälle antamat tiedot.
2. Kiinteistönvälittäjien tietoisuus kaupan kohteen veden laadusta.
3. Ajankohta, jolloin kantajat ovat tulleet tietämään Evonlahden veden laatuun vaikuttavista seikoista. Kantajien selonottovelvollisuus - olisi pitänyt tietää. Ovatko kantajat tienneet kaivoksen olemassaolosta syksyllä 2011.
4. Evonlahden veden sopimuksenvastaisuus; kaivoksen läheisyyden vaikutus kiinteistön arvoon, onko vesi terveydelle vaarallista ja kelpaamatonta uimiseen ja kalastukseen.
5. Reklamaation oikea-aikaisuus. Kohtuullinen aika.
6. Onko vastaaja menettänyt oikeutensa vedota reklamaatioaikaan. Vastaajan tietoisuus olosuhteista ja tietojen salaaminen.

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Kysymyksen asettelu Käräjäoikeuden tehtävänä on välituomiolla ratkaista kysymys reklamaation oikea-aikaisuudesta. Tähän liittyen on ratkaistava myös se, onko vastaaja mahdollisesti menettänyt oikeutensa vedota reklamaation oikea-aikaisuuteen.

Näyttö Kaupantekoon johtaneet tapahtumat

Karri Ryykkonen on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että hänellä oli puolisonsa kanssa Luxemburgissa asuessaan ajatuksena ostaa Suomesta kesämökki. Ryykkonen näki Habitan ilmoituksen Stormissa myynnissä olevasta tontista, joka oli hyvällä paikalla ja hyvien kulkuyhteyksien päässä Rautaveden kansallismaisemassa. Kyseessä oli noin 4000 m2:n suuruinen lohkomatta oleva määräala. Ryykkonen otti yhteyttä kiinteistönvälittäjä Leinoseen, joka oli jäämässä lomalle.
Leinonen antoi Ryykkoselle Saikon numeron. Ryykkonen tutustui vuoden 2011 juhannuksen aikaan kohteeseen. Saikko ilmoitti kohteella olevan toisenkin ostajan, joka myös tuolloin oli paikalla ja tehnyt tarjouksen.
Ryykkonen ihastui paikkaan ja esitti tontin siirtoa jonkun verran ja lupasi 135.000 euron hintapyyntiin 15.000 euroa lisää ja teki heti 150.000 euron tarjouksen.

Aimo Saikko on todistelutarkoituksessa kertonut aluksi myyneensä määräalaa itse, mutta Pakkanen Habitasta oli ottanut yhteyttä ja väittänyt, että Saikko saisi Habitan avulla paremman hinnan. Saikon muistaman mukaan Pakkasen kanssa tehtiin sopimus myynnistä. Saikko lähetti välittäjälle valtaussopimuksen. Kiinteistönvälittäjä Kaarikoski ei käynyt tutustumassa lainkaan kohteeseen. Ryykkonen oli kertonut Saikolle käyneensä useamman kerran etukäteen katsomassa paikkaa ja ottaneensa heti yhteyttä, kun paikka tuli myyntiin. Ryykkoset viettivät vuoden 2011 juhannuksen tontilla. Ryykkosten kanssa oli puhetta kiinteistön ominaisuuksista. Ryykkonen halusi tehdä aallonmurtajan, koska kiinteistö on tavallaan jokisuuta. Saikko ilmoitti, että kaivo kannattaa tehdä. Saikka ilmoitti myös, että välillä järvivesi on likaista niin, ettei siinä voi uida ja vesi on otettava Raivosta.

Kaupanteko

Ryykkonen kertoi, että koska myyntitoimeksianto oli Habitassa, Ryykkonen otti yhteyttä kiinteistönvälittäjä Leinoseen, mutta kiinteistönvälittäjä Kaarikoski laati paperit ja hänen kanssaan käytiin läpi asiakirjat. Ryykkosen mieleen ei tullut, että jotain olisi jätetty kertomatta. Kauppa tehtiin heinäkuussa Vammalan Osuuspankissa. Paikalla olivat kantajat, vastaaja, kiinteistönvälittäjä Saarikoski ja kaupanvahvistaja.
Kauppakirjan lisäksi ei ollut mitään muuta dokumenttia eikä mitään muuta kerrottu.

Ryykkonen oli tutustuessaan kohteeseen tehnyt havaintoja tontista ja todennut, että rantaa jouduttaisiin ruoppaamaan, koska pohja oli mutainen ja kaislikkoakin oli. Myrskyllä ja tuulella mutaa nousi pohjasta. Mitään poikkeavaa Ryykkonen ei kohteessa huomannut. Ryykkonen oletti, ettei myyjä jätä mitään oleellista kertomatta. Kauppakirjan kaavamaininnan osalta Ryykkonen totesi, että tiedossa oli se, että 70- 80- ja 90-luvulla Stormissa on ollut kaivostoimintaa, mutta hänellä ei ollut tietoja päästöistä. Tiedossa oli, "ettei kaivosalue lopu siihen, että kaivostoiminta loppuu". Ryykkonen kiisti nähneensä asiakirjoja, mutta Saikon kanssa oli keskusteltu siitä, että alueella on omakotitaloja ja kaivosvaltauksia. Ryykkonen tiesi sen, että Rautaveden nimi perustuu alueen rautapitoisuuteen. Saikko vastasi hänelle esitettyihin kysymyksiin. Ryykkonen ei olisi kartasta K5 osannut päätellä siellä olevan rikastustoimintaa. Ryykkonen ei ennen kaupantekoa tiennyt rikastamosta.

Saikan kertoman mukaan kaupasta sovittiin nopeasti ja "lyötiin kättäpäälle", minkä jälkeen Saikko vielä empi myymistä, mutta Ryykkonen ei suostunut perumaan kauppaa. Saikko ei salannut Ryykkoselta mitään tietoja. Saikko ei muista, mitä Ryykkoset kysyivät, koska tapahtumasta on kulunut aikaa.

Kiinteistönvälittäjä Tuija Kaarikoski on todistajana kuultuna kertonut, että hän sai tehtäväkseen Leinoselta tehdä vain kauppakirjan kohteesta, jolle myyjä oli löytänyt ostajan. Leinonen oli jäämässä lomalle. Leinonen ei kertonut kohteesta mitään erityistä, antoi kansion, jossa oli myyntiesite, kohteen asiapapereita, määräalan kartta, rakennuksen paikka, ulkorakennuksen paikka ja rasitustodistus. Maakuntakaava ei ollut esillä. Kaavoitusasialla on merkitystä kohteelle ja siitä pitää mainita. Leinosen olisi pitänyt kertoa, jos vastaaja olisi toimittanut kaivosvaltausasiakirjoja. Saarikoskella ei ollut tällaisista tietoa.

Kauppakirjassa K1 on kohtaan asiapaperit kirjattu, että myyjältä ja kaavoitusviranomaiselta saadun tiedon mukaan alueella ei ole vireillä kaavamuutosta. Ostaja on tutustunut välittäjän laatimaan myyntiesitteeseen ja myytävään määräalaan maastossa ja kartalla.
Ostaja hyväksyy määräalan siinä kunnossa kuin se tarkastushetkellä oli. Edelleen kauppakirjaan on merkitty, että asiapaperit on käyty läpi ostajan kanssa ja ostajalle on varattu mahdollisuus esittää kysymyksiä välittäjälle ja myyjälle. Edelleen myyjä vakuuttaa, että aineistossa esitetyissä tiedoissa ei ole tapahtunut ennen kauppa sellaisia muutoksia, joiden voisi olettaa vaikuttavan ostajan ostopäätökseen. Myyjä vakuuttaa kertoneensa ostajalle kaikki tiedossaan olevat seikat, joiden voidaan olettaa vaikuttaneen ostajan ostopäätökseen.

Kaupanteon jälkeiset tapahtumat - reklamaatio

Karri Ryykkonen oli kertonut kaupanteon jälkeen samana kesänä kiinteistönkaupasta paikalliselle kiinteistönvälittäjä Arto Vormistolle, joka oli sanonut', että "voikohan siinä olla jokin vika, kun on ollut kauan myynnissä". Ryykkonen oli samoihin aikoihin tavannut naapurissa asuvan Saikon veljenpojan, joka oli sanonut "olet ostanut Aimolta paskaojan, johon tulee kaivoksen paskat ja myrkyt, ei siinä ole kukaan kymmeneen vuoteen uinut tai kalastanut". Ryykkosella ei näiden lausumien perusteella herännyt todellista huolta ja hän oletti kyseen olevan vanhasta kaivoksesta tai maatalouden myrkyistä, joista voisi päästä eroon aallonmurtajalla ja ruoppaamalla. Ryykkonen myönsi, että Saikalle tehtiin tarjous lisämaan ostosta edellä mainittujen puheiden jälkeen, koska tontti sijaitsee Ekojoen suistossa ja 15 metrin soiro erottaa tontin Rautaveden uomasta, johon olisi rakennettu rantasauna. Ryykkonen kysyi Saikalta huhuista, mutta tämä kiisti. Saikka ei vastannut ja puhelimessa ryhtyi syyttämään Ryykkosta. Lehtiartikkelin luettuaan Ryykkonen tuli tietämään rikastamoaltaasta ja asiaa lähdettiin selvittämään ja saatiin kanteluasiakirjoja ja tieto 35 hehtaarin rikastamoaltaasta. Selvittäminen oli vaikeaa, koska kaivostoimijoita oli useita. Mihinkään muihin toimiin ei lehtiartikkelin jälkeen ryhdytty.

Ryykkosen mukaan rikastaman hiekka-allas on se keskeinen "psyykkinen seikka". Ryykkonen ei ajatellut vanhasta kaivoksesta aiheutuvan päästöjä. Rikastamovelli on se tekijä, ja jos siitä olisi tiedetty, tonttia ei olisi ostettu tai ainakaan maksettu samaa hintaa. 1970-luvulta lähtien on kertynyt elohopeaa ja nikkeliä ynnä muita myrkkyjä ja sateella tapahtuu hapettumista, mikä muodostaa riskin. Pato on Tukesin hyväksymä, mutta se vuotaa ja muodostaa riskin. Reklamaatio tehtiin vasta, kun oli näyttöä. Kirjallisen todisteen V5 (naapurien kuuleminen) osalta Ryykkonen kertoi, että ehto liittyen Saikalta lunastettavaan alueeseen oli osoitettu lähinnä Saikalle. Saikan kanssa oli alunperin ollut puhetta, että Saikka rakentaa rantasaunan, mutta sitten hän hakikin rakennuslupaa.

Kirjallisen todisteen V4 (tekstiviestit) osalta Ryykkonen totesi niiden olevan sivuseikka, koska Saikka oli jättänyt asioita kertomatta. Maininta myrkkypäästöstä liittyy Saikan veljenpojalta kuultuun. Ryykkonen ei ollut suostunut Saikan ehdottamaan kaupan purkuun, koska tontilla oli jo tehty maanparannustöitä ja rakennettu rantasauna. Ryykkonen ei osannut vastata siihen, onko hän valittanut vuosina 2011 - 2012
ELV-keskuksen päätöksestä, johon arviolausunnossa viitattiin.

Aimo Saikko on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että kanteluasioissa oli kyse siitä, että Saikka halusi tietää, ovatko virkamiehet menetelleet oikein vuonna 2003 patosortumaan liittyen. Uudelleen Saikka kysyi vuonna 2008 oikeuskanslerilta, onko kaivoksella ympäristölupia ja vastaukseksi tuli, ettei ole. Lupien ja"veden laadun suhteen tuli 2009 vastaus, jossa ei otettu minkäänlaista kantaa. Saikka
lähetti kirjelmän oikeusasiamiehelle, joka ei ottanut kantaa, koska asia oli oikeuskanslerilla. Kesällä 2008 Saikka sai tiedon, että kaivosyhtiölle on annettu koeluontoinen lupa ja luvattiin, ettei uutta lupaa anneta.
Nykyinen toiminta on käynnistynyt vasta kaupanteon jälkeen ja toimintaa laajennettiin 29.3.2013 päätöksellä, josta Ryykkonenkin valitti.
Kaupanteon jälkeen Ryykkonen Saikan käsityksen mukaan valitti vuonna 2012 aluehallintoviraston päätöksestä. Saikka kertoi, että Ryykkosella oli 15.12.2011 käytössään 19.3.2008 ympäristölupa (K5) tilanteessa, jossa Ryykkonen yritti joulukuussa 2011 "tulla päälle". Tästä päätöksestä Saikka ei ollut tiennyt eikä ollut pystynyt valittamaan.

Kaarikosken käsityksen mukaan kaivostoiminta saattaisi vaikuttaa ostopäätökseen, mutta Kaarikoski ei osannut arvioida, mikä vaikutus tiedolla olisi. Myyjän pitää kertoa ostopäätökseen vaikuttavista seikoista. Kaarikoski tuli tietämään kaivostoiminnasta, rikastamotoiminnasta ja saostusaltaasta toukokuun 2012 jälkeen, kun ostaja soitti ja kysyi, oliko hän asiasta tietoinen. Kaarikoski oli jo silloin siirtynyt Kiinteistömaailman palvelukseen.

Reklamaatiokirjeestä 5.7.2013 K3 ilmenee, että Ryykkoset ovat kääntyneet asianajaja x puoleen 4.7.2013 kiinteistönkaupan virheen johdosta. Reklamaation mukaan Ryykkosille on keväällä 2013 selvinnyt, että kaivosyhtiö Polar Mining käsittelee noin kolmen kilometrin päässä Stormin entisen kaivoksen rikastamossa muualta tuotavaa malmia. Reklamaation mukaan kaivonyhtiöllä on lupa johtaa jätevesiä Ekojokeen ja Evonlahteen, minkä seurauksena Evonlahden veden sulfaatti- ja nikkelipitoisuudet ovat olleet koholla. Reklamaatiossa on vedottu Evonlahden rehevöitymisen veden laatua heikentävään vaikutukseen, mikä laskee rantakiinteistöjen arvoa. Reklamaatiokirjeessä on tuotu esiin Saikan vuodesta 2008 lähtien laatimat kantelukirjelmät.
Reklamaation mukaan Saikka ei ole kertonut Ryykkosille kaivosyhtiön hankkeesta ennen kauppaa, vaikka se on ollut Saikan tiedossa.

Länsi-Suomen ympäristölupaviraston lupapäätöksessä 15/2008/2 19.3.2008 KS on ollut kyse luvan myöntämisestä Ekon kylässä sijaitsevan Vammalan rikastaman toimintaan. Päätöksessä on käsitelty mahdollisuutta tulevaan nikkelin louhintaan ja jätevesikuormitusta, joka kohdistuu Ekojokeen mittaustulosten ollessa vuodelta 1999. Edelleen on käsitelty patovuotoa 2003, jolloin jätevesiä pääsi Ekojokeen. Päätöksellä on myönnetty lupa Vammalan rikastaman toimintaan ja asetettu lupamääräykset pilaantumisen ehkäisemiseksi muun ohella liittyen vesistöpäästöihin. Luvan edellytykseksi on asetettu se, ettei rikastaman ja rikastushiekka-altaan toiminnasta aiheudu yksinään eikä yhdessä muiden toimintojen kanssa terveyshaittaa tai merkittävää ympäristön pilaantumisen vaaraa.

Saikon kantelut K2 ja K4 2008 - 2009 kohdistuvat edellä mainittuun lupapäätökseen K5. Saikka on kannellut oikeuskanslerille ja eduskunnan oikeusasiamiehelle siitä, ettei hänelle ollut ilmoitettu hankkeesta eikä siitä ollut kirjoitettu Alueviestissä. Saikon huolena on ollut Evonlahden veden saastuminen ja Saikka on ollut sitä mieltä, että vesi on saastunutta ja veden laatua tulee tutkia. Saikan vaatimus kanteluiden perusteella on ollut se, että rikastama suljetaan. Oikeuskanslerille osoittamassaan kantelussa Saikko on vaatinut sen selvittämistä, ovatko rikastaman luvat kunnossa, ja samassa yhteydessä Saikko on todennut, että "nyt vesi näyttäisi olevan puhtaampaa".

Kirjallisen todisteen V7 (Länsi-Suomen ympäristölupaviraston ilmoitus oikeuskanslerinvirastolle 19.8.2008 liittyen Saikan kanteluun) mukaan lupa-asiassa on ollut kyse kaivoksen uudelleen avaamisen tutkimisesta, mihin ei liity malmin louhintaa. Lausunnon mukaan veden pumppauksesta ei aiheudu vesistön pilaantumista ja ongelmien välttämiseksi on luvassa edellytetty veden johtamista ympäristöön altaiden kautta.

Kirjallisessa todisteessa K 4 (Kokemäenjoen vesistön vesiensuojeluyhdistys ry:n selvitys SASPENmäristöhuollolle: Ekojoen tulokset 18.2.2009) on selvitetty sitä, onko Ekojoessa jätevesien vaikutuksia. Tulosten mukaan vesi oli erittäin sameaa ja johtopäätöksenä on todettu, että Ekojoessa oli tavanomaista voimakkaampaa samennusta ja myös nikkelin ja kuparin pitoisuudet kohosivat, joten jokeen on huuhtoutunut aineksia, jota voivat olla peräisin kaivosalueelta.

Kirjallisen todisteen V5 (naapurien kuuleminen rakennuslupa-asiassa) mukaan Karri Ryykkonen on 30.12.2011 ilmoittanut puoltavansa Saikon rakennuslupaa ehdolla, että saa lunastaa Saikolta 15 metrin rantakaistaleen.

Kirjallinen todiste V4 (tekstiviestit Ryykkoselta Saikolle 21.12.2011 - 1.9.2013) Karri Ryykkonen on 21.12.2011 lähettänyt Saikolle viestin, jossa hän on ilmoittanut liittyen lisämaan hankintaan, että "jos olisimme tienneet niistä myrkkypäästöistä, emme mekään olisi tontista noin paljon maksaneet. Nyt täytyy vain saada tehtyä aallonmurtaja ja ruopattua pohja. Jos mielestänne tontin lisäosto ok. Tuemme mielellämme uuden rakennushankkeen etenemistä." Samana päivänä Ryykkonen on ilmoittanut "Et nyt ymmärrä emme tienneet Evonlahden tilasta mitään" . Karri Ryykkonen on 6.6.2013 lähettänyt viestin liittyen tielinjaukseen ja edelleen 1.9.2013 ehdottanut tontin rajojen siirtämistä.

Alueviestin artikkeli 13.3.2013 koskee Saikon ja kahden muun henkilön muistutusta ja liittyy Stormin rikastaman tuotannon lisäämiseen. Saikko vastustaa artikkelin mukaan hanketta. Jätetyn muistutuksen on artikkelin mukaan allekirjoittanut yli 40 henkilöä.

Henkilötodistelun arviointi

Ryykkosen ja Saikon kertomuksiin vaikuttaa niiden luotettavuuttaja objektiivisuutta heikentävästi heidän asemansa asianosaisina. Saikon kertomus oli myös sekava, mihin saattoi vaikuttaa tapahtumista kulunut pitkähkö aika.

Kaarikosken kertomus vaikutti uskottavalta. Kaarikoski ei kuitenkaan itse ollut tutustunut kaupan kohteeseen, neuvotellut kaupasta ja vain laatinut kauppakirjan. Jossain määrin epäselväksi jäi se, kuinka hyvin Kaarikoski voi muistaa vuonna 2011 tehtyyn kauppakirjaan liittyvät asiat ja erityisesti kyseiseen kauppaan liittyneet asiakirjat. Asianajaja x myös esitti huomautuksista huolimatta Kaarikoskelle toistuvasti johdattelevia kysymyksiä, mikä on omiaan heikentämään kertomuksen luotettavuutta.


Sovellettavat oikeusohjeet

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa
vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Maakaaren 2 luvun 20 §:n mukaan jos myyjän puolesta on toiminut kiinteistönvälittäjä tai joku muu edustaja, myyjä vastaa myös hänen antamistaan tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä. kiinteistönvälittäjän korvausvastuusta sekä siitä, mitä tietoja kiinteistönvälittäjän tai elinkeinonharjoittajan on annettava kiinteistöä markkinoidessaan, säädetään erikseen.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita. Sama on voimassa, jos ostaja haluaa vedota 23 tai 24 §:ssä tarkoitettuihin sopimusrikkomuksiin. Jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä taikka 23 §:n 1 momentissa tai 24
§:ssä tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 tai 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.


Johtopäätökset

Tietojen antaminen kaupan kohteesta

Kantajat ovat haastehakemuksessa vedonneet laatuvirheenä vesistön Ryykkoon kuntoon, mikä on johtunut kaivostoiminnasta aiheutuvista vesistöpäästöistä. Valmisteluvaiheessa laatuvirheen pääpaino on kohdistettu kaivoksen/rikastaman sijaintiin kolmen kilometrin päässä kiinteistöstä ja rikastaman muodostamaan riskitekijään liittyen Ekojoen veden laatuun. Rikastaman toiminnan osalta on vedottu kirjalliseen todisteeseen K5 eli rikastamotoimintaa koskevaan lupapäätökseen ja siihen, ettei rikastaman olemassaolosta ollut kerrottu. Kantajien vedotessa kiinteistön laatuvirheeseen, on käräjäoikeudenkäsityksen mukaan kantajien tarkoituksena vedota kaivoksen/rikastaman vaikutukseen tai mahdolliseen vaikutukseen Ekojoen veden laatuun.

Oikeuskirjallisuudessa (Niemi: Maakaaren järjestelmä 1. Helsinki 2016. s. 391 -) on todettu, että myyjällä on päävastuu kaupan kohdetta koskevien tietojen hankkimisessa ja toimittamisessa vastapuolelle. Myyjän selonotto- ja tiedonantovelvollisuus on olemassa vain suhteessa varsinaiseen virhevastuuseen. Ostajalla on oikeus luottaa myyjän antamiin tietoihin. Yksityishenkilöiden kaupoissa riski jää pääosin myyjälle. Riski ei kuitenkaan aktualisoidu, jos virheperusteet eivät tule ilmi kaupanteon jälkeen tai jos ostaja ei reagoi niihin ajoissa. Ostajan reklamaatiovelvollisuus ja siihen liittyvä jälkitarkastusvelvollisuus ovat tärkeä osa myyjän suojaa. Kiinteistön laadulla ja käyttötarkoituksella on myös merkitystä.

Kauppakirjasta voidaan todeta, ettei siihen ole kirjattu mitään veden laatuun liittyvää.

Saikan ja Ryykkosen kertoman perusteella on todettavissa, että ostajat ovat tutustuneet kaupan kohteeseen ja voineet tehdä havaintoa vesistön mutaisuudesta, sameudesta ja mataluudesta. Arviokirjassa V1 on kiinteistön arvoon vaikuttavana seikkana pidetty veden puhtautta.
Arviolausunnon mukaan Ekojoen vesi on erittäin sameaa ja ravinnepitoisuudet ovat korkeat. Arviointilausunnossa on viitattu aluehallintoviraston 1.12.2011 eli kaupanteon jälkeen tekemään päätökseen ja siitä ilmeneviin mittaustuloksiin kohonneista sulfaatti- ja nikkelipitoisuuksista.

Ryykkonen on ennen kaupantekoa tiennyt alueella harjoitetusta kaivostoiminnasta ja hän on myöntänyt ymmärtävänsä, ettei kaivostoiminnan lopettaminen "lopeta kaivosta". Saikan kanssa oli keskusteltu ainakin kaivosvaltauksista. Ryykkoset ovat ennen kaupantekoa saaneet vapaasti tehdä havaintoja veden laadusta ja todenneet sen sameaksi ja pohjan mutaiseksi ja rannan vaativan ruoppaamista.

Saikka ilmoittaa toimittaneensa kiinteistönvälittäjälle kaivosvaltauksiin liittyviä asiakirjoja, joista kauppakirjan laatinut kiinteistönvälittäjä Saarikoski ei ole ollut tietoinen. Saikka ilmoittaa myös puhuneensa veden laadusta ja kaivon tarpeellisuudesta Ryykkoselle. ·

Kirjallisina todisteina esitetyistä kanteluasiakirjoista on pääteltävissä, että Saikka on vastustanut rikastaman toimintaa ja lausunut kanteluissa kärkeviä mielipiteitä ja käsityksiään Ekojoen veden heikosta laadusta.
Saikka oli kantelussaan viitannut myös 18.9.2009 päivättyyn Ekojoen
veden tutkimusselvitykseen, josta hän näin ollen on tuolloin ollut tietoinen.

Käräjäoikeus toteaa, ettei esitetyn selvityksen perusteella voida todeta, että Saikka olisi ennen kaupantekoa selvittänyt Ryykkosille sitä, että aiemmin toimintansa lopettaneen kaivoksen alueella harjoitettiin malmin rikastustoimintaa ja että Saikon mielestä toiminta vaikuttaa veden laatuun sitä heikentävästi.

Saikko on kuitenkin ilmoittanut toimittaneensa kiinteistönvälittäjälle kaivosvaltausasiakirjoja. Asiassa on jäänyt epäselväksi, mistä asiakirjoista tarkemmin on ollut kyse. Esimerkiksi myyntiesite ei ole oikeudenkäyntiaineistossa. Todistajana kuultu kiinteistönvälittäjä Saarikoski ei ole Saikan viittaamia asiakirjoja nähnyt. Saarikoski on kuitenkin vain laatinut kauppakirjan, eikä hän ole tuntenut kohdetta eikä aluetta tarkemmin. Ottaen huomioon sen, että kauppa on tehty vuonna 2011 ja Saarikoski oli vain laatinut kauppakirjan hoitamatta toimeksiantoa enemmälti, on käräjäoikeuden mielestä epävarmaa, kuinka hyvin Saarikoski on voinut muistaa juuri tähän kauppaan liittyviä yksityiskohtia.

Käräjäoikeus ei tässä yhteydessä ota kantaa siihen, muodostaako veden laatu kaupantekohetkellä ja rikastamon sijainti ja sen muodostama riski veden laadulle kaupan kohteena olleen kiinteistön suhteen vaikutuksellisen laatuvirheen. Maakaaren esitöiden (HE 120/1994 vp. s.
56) mukaan ostajan on tarkastettava kiinteistö huolellisesti ja ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti tai puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Karri Ryykkonen on joka tapauksessa ollut tietoinen aiemmin harjoitetusta kaivostoiminnasta ja ilmoittanut oikeudessa pitävänsä erityisenä psyykkisenä tekijänä ja virheenä rikastamohiekka-allasta, josta hän ilmoittaa tulleensa tietoiseksi vasta kaupan jälkeen. Esitetyn selvityksen perusteella rikastamotoiminnan harjoittamiselle on ympäristöluvassa asetettu ehtoja vesistövaikutusten osalta. Saikalla ei ole selvitetty olleen luotettavaa tietoa veden laadusta kaupantekohetkellä. Se, että Saikko on kanteluissaan esittänyt väitteitä veden kehnosta laadusta, ei anna aihetta arvioida asiaa toisin. Ottaen kuitenkin huomioon myyjälle maakaaressa asetettu tiedonantovelvollisuus käräjäoikeus katsoo, että Saikon olisi ennen kauppaa tullut ilmoittaa ostajille tiedossaan olleet seikat liittyen rikastaman olemassaoloon ja sen mahdollisiin vaikutuksiin vesistöön.

Yhteenvetona käräjäoikeus toteaa, ettei Saikon ole selvitetty nimenomaisesti kertoneen kaupantekohetkellä toiminnassa olleesta rikastamasta tai tietojaan tai arvelujaan kaivostoiminnan vaikutuksista Ekoj9en veden laatuun, vaikka näiden hänellä olleiden tietojen voidaan arvioida kuuluvan hänen tiedonantovelvollisuutensa piiriin. Kantajien ei ole toisaalta selvitetty tienneen kaupantekohetkellä rikastamasta.
Selvitettäväksi jää se, milloin he ovat tulleet tietoisiksi rikastamosta ja sen mahdollisesta vaikutuksesta Ekojoen veden laatuun.

Reklamaation oikea-aikaisuus

Arvioitaessa maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentissa tarkoitetun reklamaation oikea-aikaisuutta ja asianmukaisuutta, merkitystä on väitetyn virheen laadulla ja tapauksen olosuhteilla sekä myyjän tietoisuudella virheestä. Ajan kuluminen vaikeuttaa virheiden ja vastuukysymysten selvittelyä ja todistelua ja voi perustaa myyjälle luottamuksen siihen, että kaupan kohde on ollut sopimuksen mukainen. (KKO:2008:8) Arvioinnissa on myös otettava huomioon se, millaisia tietoja myyjä on antanut ennen kauppaa ja millä tavalla annetut tiedot ovat vaikuttaneet ostajien mahdollisuuksiin tunnistaa ja ymmärtää, että
kyse on myyjän vastuun piiriin kuuluvasta virheestä. Huomioon on otettava myös se, että maakaaren mukaan ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä.

Maakaaren esitöiden (HE 120/1994 vp. s. 58) mukaan edellä mainitun lainkohdan tavoitteena on, että virhetilanteet selvitetään nopeasti..
Lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Kohtuullinen reklamaatioaika ja sen alkamisajankohta on ratkaistava tapauskohtaisesti. Ostajilla tulee olla myös kohtuullinen aika tutkia; havaitsemansa seikka ja selvittää sen kuuluminen myyjän virhevastuun piiriin ja onko perusteita tehdä vaatimuksia sen perusteella.
Reklamaatioaika alkaa kulua vasta, kun virheeseen vetoavan on tullut ymmärtää, että kyseessä on vastapuolen vastuun piiriin kuuluva virhe.

Karri Ryykkosen kertomuksen perusteella on todettavissa, että hän on kaupanteon jälkeen vuonna 2011 kuullut Saikan veljenpojalta kärkeviä arvioita veden laadusta. Karri Ryykkonen on tekstiviestissä 21.12.2011 Saikalle puhunut myrkkypäästöistä, joiden osalta Ryykkonen on katsonut tarpeelliseksi ruopata pohjaa. Tekstiviesti on liittynyt Ryykkosten halukkuuteen ostaa lisämaata Saikalta. Ryykkoset ovat joulukuussa 2011 Saikan rakennuslupahakemuksen johdosta kuultuina asettaneet lisämaan lunastamisen Saikalta rakennusluvan puollon ehdoksi.

Ryykkoset ovat esitetyn selvityksen perusteella tulleet tietämään Ekojoen veden laatuun mahdollisesti haitallisesti vaikuttaneista tai vaikuttavista seikoista vuoden 2011 lopulla. Jos arvioidaan edellä selostettuihin periaatteisiin peilaten reklamaatioajan alkamisajankohtaa, käräjäoikeuden mielestä Ryykkoset eivät voi vedota siihen, että heillä ei erityisesti edellä mainitun tekstiviestiin sisältö huomioon ottaen olisi ollut kuin huhupuheeseen perustuvaa tietoa mahdollisesti veden laatuun vaikuttavista seikoista, mikä ei olisi edellyttänyt ryhtymistä selvittämään asiaa tarkemmin. Ryykkosten ei ole selvitetty ryhtyneen vuoden 2011 jälkeen minkäänlaisiin toimiin mahdollisen virheen laadun selvittämiseksi. Vuonna 2013 Ryykkoset ovat hankkineet käyttöönsä Saikan laatimia kantelukirjelmiä ja tulleet tietämään Saikan toiminnasta.
Ryykkoset eivät ole esittäneet selvitystä siitä, että asian selvittäminen olisi ollut erityisen vaativaa ja aikaa vievää. On epäuskottavaa, että vasta keväällä 2013 julkaistu lehtiartikkeli olisi ollut se seikka, jonka perusteella Ryykkoset olisivat tulleet tietämään rikastamasta ja veden laatuun liittyvistä riskeistä. Tähän päätyessään käräjäoikeus kiinnittää huomiota siihen, että Ryykkoset ovat artikkelin julkaisuaikaan omistaneet
kiinteistön jo lähes kaksi vuotta ja pyrkineet hankkimaan lisämaata ja ovat Karri Ryykkosen kertoman mukaan rakentaneet tien, rantasaunan ja tehneet maanparannustöitä kiinteistöllä.

Riidatonta asiassa on, että Ryykkoset ovat reklamoineet kiinteistökaupan virheestä 5.7.2013 päivätyllä asianajaja Ala-Uotilan laatimalla kirjeellä.

Oikeuskirjallisuudessa (Jokela-Kartio-Ojanen: Maakaari. Helsinki 2010.
s. 135) on reklamaatioajan osalta todettu, että 4-7- kuukauden aikaa voitaisiin vielä pitää oikea-aikaisena, mutta reklamaatio ajan kohtuullisuus on harkittava tapauskohtaisesti. Ryykkoset ovat reklamoineet väittämästään virheestä vasta puolentoista vuoden kuluttua siitä, kun he ovat tulleet siitä tietämään. Ryykkoset eivät ole reklamoineet kohtuullisessa ajassa, ja he ovat sen vuoksi menettäneet oikeutensa vedota väittämäänsä virheeseen.

Saikon väitetty kunnianvastainen ja arvoton menettely

Arvioitavaksi vielä jää, onko Saikko menettänyt oikeuden vedota reklamaation oikea-aikaisuuteen.

Käräjäoikeuden mielestä Saikon ei ole osoitettu kantajien väittämällä tavalla pyrkineen ulkopaikkakuntalaisen välitystoimiston käyttämisellä harhauttamaan ostajia ja salaamaan kiinteistön tietoja. Saarikosken todistajankertomuksen perusteella ei voida katsoa luotettavasti selvitetyksi sitä, mitä asiapapereita Saikko oli Habitaan myyntitoimeksiantoon liittyen toimittanut. Ryykkosilla ennen kauppaa ollut tieto aiemmasta kaivostoiminnasta ja kaivosvaltauksista on otettava huomioon, kun harkitaan heidän omaa selonottovelvollisuuttaan niiden vaikutuksista. Jossain määrin epäuskottavaa on, että kantajat eivät olisi millään lailla olleet kiinnostuneita jo ennen kauppaa tiedossaan olleen alueella toimineen kaivostoiminnan ja kaivosvaltausten ympäristövaikutuksista. Se, että Saikko on myös paikallislehdessä julkaistun artikkelin perusteella julkisesti vastustanut rikastamon kapasiteetin lisäämistä, ei tue sitä kantajien väittämää, että Saikko olisi pyrkinyt salaamaan käsityksiään kaivostoiminnasta ja sen riskeistä.

Jotta Saikon menettelyä voidaan pitää kunnianvastaisena ja arvottomana, menettelyn tulee poiketa selvästi siitä, mitä voidaan pitää kyseisessä sopimuksentekotilanteessa yleisesti hyväksyttynä.
Arvioitavaksi jää, voidaanko Saikon menettelyyn kohdistettavaa moitearvostelua pitää niin painavana, että se riittää syrjäyttämään reklamaatiosääntelyn taustalla olevan tarpeen saada ostajan ja myyjän välit joutuisasti selvitetyiksi (KKO:2007:91).

Esitetyn näytön perusteella ei voida tehdä sellaista johtopäätöstä, että Saikko olisi tahallisesti antanut Ryykkosille virheellistä tietoa veden laadusta. Saikon ei ole myöskään selvitetty tahallaan salanneen toimintaansa liittyen kaivos- ja rikastamotoiminnan vastustamiseen.
Ryykkoset ovat myös saaneet vapaasti tutustua kohteeseen ja tehdä havaintoja veden sameudesta ja pohjan mutaisuudesta. Saikko on myös keskustellut Karri Ryykkosen kanssa kaivosvaltauksista, ja Ryykkonen on tiennyt alueella harjoitetusta kaivostoiminnasta, mutta ei ole katsonut tarpeelliseksi millään tavalla itse selvittää sen vaikutuksia kauppa tehdessään. Saikolla ei ole osoitettu olleen tutkimuksiin perustuvaa tietoa siitä, että Ekojoen vesi olisi väitetyllä tavalla käyttökelvotonta.
Lähistöllä toimiva rikastamo on toiminut asianmukaisen luvan perusteella. Jotta Saikko menettäisi oikeutensa vedota reklamaation oikea-aikaisuuteen hänen menettelynsä kaupanteon yhteydessä täytyisi olla selvästi epälojaalia tai sopimatonta. Merkitystä on annettava myös väitetyn virheen laadulle. Esitetyn selvityksen perusteella Ryykkoset ovat halunneet pitää kaupan kohteena olevan kiinteistön ja he ovat sitä käyttäneet. Saikon ei ole selvitetty menetelleen maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kunnianvastaisesti, arvottomasti tai törkeän huolimattomasti, eikä Saikko ole menettänyt oikeuttaan vedota reklamaation oikea-aikaisuuteen.

Yhteenveto välituomion osalta

Ryykkoset ovat menettäneet oikeutensa vedota väittämäänsä virheeseen kiinteistön kaupan kohteessa.

Edellytyksiä Ryykkosten kanteen enemmälle käsittelylle ei ole, minkä vuoksi asian käsittely ei jatku ja kanne on hylättävä.

Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan hävinnyt osapuoli on velvollinen korvaamaan vastapuolen oikeudenkäyntikulut.

Ryykkoset ovat hävinneet asian ja velvolliset korvaamaan Saikon oikeudenkäyntikulut.

Saikon asiaa hoitaneen asianajaja Lauri Ojan lasku koostuu 35,25 tunnista ja on määrältään 10.490,40 euroa.

Ryykkoset ovat kiistäneet vaatimuksen perusteeltaan ja paljoksuneet sitä siltä osin kuin se tuntien osalta ylittää asianajaja Nuutisen laskun, joka koostuu asian hoitamiseen käytetyistä 24,49 tunnista, vaikka Ryykkoset ovat asiassa kantajia.

Asian laatu huomioon ottaen Saikon oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrää ei voi pitää kohtuuttoman suurena. Ryykkoset ovat velvollisia korvaamaan Saikan oikeudenkäyntikulut vaatimuksen mukaisesti.


TUOMIOLAUSELMA
Karri Ryykkosen ja Senja Ryykkosen kanne ja oikeudenkäyntikuluvaatimus hylätään. Asian käsittely päättyy välituomioon.
Karri Ryykkonen ja Senja Ryykkonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Aimo Saikolle oikeudenkäyntikulujen korvaukseksi 10.490,40 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 29.7.2016 lukien.

Karri Ryykkonen ja Senja Ryykkonen velvoitetaan suorittamaan Tuija Saarikoskelle todistajanpalkkioksi 50 euroa.


MUUTOKSENHAKU
Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla Turun hovioikeudelta oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyllä tavalla tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta siten kuin oikeudenkäymiskaaren 30 a luvussa säädetään.

Hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus:
Kantajat Senja Ryykkonen ja Karri Ryykkonen ovat määräajassa ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.