Virheen todistelu tuomioistuimessa

Tuomioistuimella on vapaa todistusharkinta. Tämä tarkoittaa, että tuomari antaa todisteille sekä asiakirja- että henkilötodistajille sen arvon, minkä katsoo olevan perusteltua asiassa esitetyn todistelun perusteella. Näytön arviointiin liittyy myös näyttötaakka, eli kumman on näytettävä väitteensä toteen menestyäkseen riidassa.

Asuntokauppariidoissa ostajan on näytettävä toteen ensinnäkin virhe, usein sen syy ja sen syntyminen ennen kauppaa. Asuntokauppariidoissa kysymykset ovat usein monimutkaisia varsinkin kun puhutaan kosteusvaurioista ja mikrobivaurioista. Todistelussa käytetään silloin asiantuntijatodistajia, jolloin korostuu asiantuntijan luotettavuus. Mitä enemmän asiantuntijalla on kokemusta riitakysymyksestä ja mitä luotettavammin siis asiantuntevammin henkilö asiassa todistelee riitakysymyksestä esim. onko kosteusvaurioita ja mikrobivaurioita syntynyt ulkoseinien alaosissa sitä enemmän merkitystä saa kyseinen todistaja tuomarin näytön arvioinnissa. Usein ongelmaksi muodostuu, että molemmilla puolilla on lähes yhtä asiantuntevia todistajia. Näissä tilanteissa tuomarin pitää kirjoittaa kaikki esitetyt seikat avoimesti ja ymmärrettäväksi, miksi esim. katsotaan ettei mikrobivaurioita ole siinä määrin että ne ylittäisivät asumisterveysasetuksen toimenpiderajan tai miksi katsotaan että se ylittyy vain yhden seinä osalta mutta ei muiden. Tai miksi kosteusmittauksia on pidettävä luotettavina tai epäluotettavina kuten alla olevassa tapauksessa. Kyseessä oli 80-luvulla rakennettu omakotitalo ja riita oli kellarikerroksen seinien vaurioitumisesta ja sen syistä. Käräjäoikeus hylkäsi kaikki kantajan hinnanalennus ja vahingonkorvausvaatimukset mutta hovioikeus muutti tuomion ja tuomitsi ne suurelta osin (n. 75.000e) myyjän maksettavaksi samoin kuin kaikki oikeudenkäyntikulut (n. 40.000).


Käräjäoikeus kosteuden mittaamisesta

Kantajien henkilötodistelun mukaan perusmuuri on pintamittauksissa todettu olleen kostea. Siihen on vaikuttanut osaltaan perusmuurin vajaat saumat, reiät seinissä ja patolevyjen virheellinen asentamistapa. Tyypillistä jo 1970 -luvulta alkaen on ollut suojata anturan yläpinta bitumikermikaistalla ja viistää patolevyt siten, että vesi ei pääse anturan kautta rakenteisiin.

Vastaajien henkilötodistelun mukaan perusmuurirakenteen kosteuden mittaaminen harkon pinnasta ei ole riittävää. Luotettavan tuloksen saaminen olisi edellyttänyt perusmuurin kosteuden seuraamista poraamalla harkkoon reikä ja asentamalla siihen tunnistin. Patolevyjen asentaminen ei ole ollut välttämätöntä, jos perustukset on rakennettu vettä läpäisevän maa-aineksen varaan. Patolevyt on yleensä kiinnitetty naulaamalla harkkojen saumoihin ja levytys on aloitettu anturan yläpinnan tasosta. Harkot on saumattu siten, että laastia on jonkin verran pursunut yli. Patolevyjen poistamisen yhteydessä saumoihin on paikoitellen jäänyt naulan reikiä ja harkkoja on jälkeenpäin ilmeisesti mekaanisesti puhdistettu siten, että saumausta on irronnut.



Hovioikeus kosteuden mittaamisesta

R Insinööritoimisto Oy:n tutkimukset suorittanut Palander on kertonut, että tarkastuksessa 14.11.2018 (K5) rakenneavauksien kohdilta harkon sisäpuolisesta lämmöneristekerroksesta harkon ja eristeen rajapinnasta tehdyissä suhteellisen kosteuden mittauksissa tämä kosteus oli ollut korkealla tai erittäin korkealla avauskohdissa AV1-AV5. Neljässä avauskohdassa (AV1-2, AV4-5) seinän eristetilasta mitattu suhteellinen kosteus oli ollut mikrobikasvun sekä puurakenteiden lahovaurioitumisen mahdollistavalla tasolla, ja tulokset viittasivat maaperästä rakenteisiin kohdistuvaan kosteusrasitukseen.

Asiassa on esitetty ristiriitaista todistelua siitä, voidaanko alakerran seinärakenteen eristetilan suhteellisen kosteuden mittaustuloksia pitää luotettavina, kun mittauksia ei ole tehty porareikämittauksina perusmuurin harkkorakenteesta. Palander on pitänyt kyseessä olevan rakenteen osalta eristetilasta tehtyä kosteusmittausta porareikämittausta parempana ja luotettavampana, koska eristeen mahdollisen kuivumisen vuoksi harkko olisi todennäköisesti eristettä kosteampi. Harkon porareikämittaus ei voisi Palanderin mukaan olla ainoa tapa mitata kosteustilannetta. Lisäksi Pohjola on kertonut, että hänen ollessaan korjaustöiden vastaavana työnjohtajana mittaukset oli tehty porareikämittauksilla, mutta hänellä ei ole ollut mittaustuloksia. Näitä olennaisempina Pohjola on pitänyt rakenteiden lahovaurioita. Sen sijaan todistajat Palminen ja Tepponen ovat kertoneet, että luotettava kosteusmittaus olisi pintamittauksen sijasta pitänyt tehdä poraamalla harkkoihin reikiä ja asentamalla tunnistimet sekä seuraamalla kosteuden muutosta.

Hovioikeus toteaa, että eristetilasta saadut suhteellisen kosteuden mittaustulokset ovat johdonmukaisia vastaavista rakenneavauksista otettujen mikrobinäytteiden analyysivastausten ja aistinvaraisesti havaittujen lahovaurioiden kanssa. Avauskohdissa, joissa eristetilan suhteellinen kosteus on ollut mikrobikasvun ja lahovaurioitumisen mahdollistavalla tasolla, on vastaavista kohdista otetuissa materiaalinäytteissä ollut analyysivastausten mukaan edellä mainitun soveltamisohjeen raja-arvot ylittävä mikrobivaurio tai aistinvaraisesti havaittu lahovaurio. Näin ollen hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, että perusmuurirakenteen suhteellisen kosteuden mittaamisesta esitettyjä tuloksia voidaan pitää luotettavina.



Kaiken esitetyn näytön perusteella käräjäoikeus päätyi eri lopputulokseen kuin hovioikeus.


Käräjäoikeuden yhteenveto

Kanteen puolesta puhuvat kantajien edellä mainitut raportit ja todistajien kertomukset. Niiden perusteella rakennuksen kellarin seinien sisäpuolisten rakenteiden vaurioitumisen syynä on perusmuurin ulkopuolelta siirtynyt maaperän kosteus, jonka on aiheuttanut perustusten ympärillä oleva liian hienojakeinen sora, liian korkealle asennetut ja paikoin tukkeutuneet salaojaputket sekä perusmuuriin virheellisesti tehty vesieristys.

Kannetta vastaan puhuu se, että rakennuksen sisäilman laatua ei ole tutkittu eikä maaperän kosteuden siirtymistä kellarin sisäpuolelle ole mitattu luotettavalla tavalla. Kellarin seinien puurakenteet eivät kantajien valokuvien perusteella näytä vaurioituneilta. Vastaajat eivät ole päässeet tutustumaan kyseisten rakenteiden kuntoon ennen niiden hävittämistä. Lahosta ja kosteusvaurioituneesta puusta ei myöskään ole materiaalinäytettä eikä purkutyön ajalta valokuvia, joista ilmenisi vaurioiden laatu ja laajuus.

Vaikka rakennuksen kellarin salaojaputket ja patolevyt on paikoitellen asennettu virheellisesti, kyseisillä seikoilla ei ole näytetty olevan syy-yhteyttä seinien sisärakenteiden vaurioitumiseen. Näytön perusteella ei ole poissuljettua se, että vauriot ovat voineet johtua kellarin sisä- ja ulkolämpötilaerojen aiheuttamasta veden kondensoitumisesta rakenteisiin.

Kaupantekoaikana rakennuksen salaojajärjestelmä oli jo ohittanut laskennallisen teknisen käyttöiän (K 5) ja ollut peruskorjauksen tarpeessa.

Edellä mainituista syistä käräjäoikeus katsoo, että vastaajat eivät ole antaneet virheellistä tietoa kaupan kohteesta kellarin sisä- ja ulkopuolisten rakenteiden osalta, eikä niiden myöskään ole näytetty olleen ikäänsä vastaavia rakenteita huonommassa kunnossa.


Hovioikeuden yhteenveto

Hyvää rakennustapaa koskevan vuodelta 1984 olevan ohjeen RIL 126- 1984 salaojituskerrosta koskevan kohdan 4.31 mukaan normaalitapauksessa pohjaveden pinnan yläpuolella salaojituskerroksessa käytettävän materiaalin rakeisuusalueen läpäisyprosentin on oltava 90 prosenttia välillä 3-12 millimetriä. Todisteen V4 perusteella näytteen läpäisyprosentti on kuitenkin ollut 74 prosenttia 2 millimetrin seulalla, mikä viittaa siihen, että rakennuksen vierustalla ollut maa-aines on ollut hienompaa kuin rakentamisajankohdan hyvää rakentamistapaa kuvaavissa ohjeissa on edellytetty. Kun tämän lisäksi otetaan huomioon todistaja Perhosen ja todistaja Pohjolan tekemät havainnot maa-aineksen laadusta, hovioikeus katsoo tulleen näytetyksi, että maa-aines on osaltaan aiheuttanut rakennukselle kosteusrasituksen, jota ei voida pitää rakentamisajankohdan hyvän rakentamistavan mukaisena.

Edellä esitetyn perusteella hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus näytetyksi, että kellarin perustuksissa ja salaojissa käytetty maa-aines on ollut rakentamisajan määräykset ja ohjeet huomioon ottaen ainakin osittain laadultaan virheellistä ja hyvän rakentamistavan vastaista. Maa-aines ei ole ollut riittävällä tavalla vettä läpäisevää. Lisäksi hovioikeus katsoo, että patolevyjen osittain virheellinen asennus on osaltaan aiheuttanut ylimääräisen kosteusrasituksen rakennuksen perustuksille. Patolevyt on edellä selostetun todistelun perusteella asennettu osittain vaakatasoon, eikä patolevyä ole kiinnitetty niin, että kosteuden pääsy olisi kokonaan estynyt perusmuurin ja patolevyn väliin. Patolevyn asennuksen puutteellisuutta tukee todistaja Perhosen havainto, jonka mukaan perusmuuri oli tuntunut kostealta, ja hänen käsityksensä mukaan vesi ei ollut poistunut perusmuurin viereltä.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden johtopäätökset salaojaputkien korkeusaseman ja salaojakaivojen puuttumisen osalta (s. 17). Käräjäoikeus on tuomiossaan selostanut rakentamisajankohdan hyvää rakentamistapaa kuvaavien ohjeiden sisältöä. Hovioikeus on edellä todennut, ettei maa-aines ole ollut riittävällä tavalla vettä läpäisevää. Hovioikeus katsoo siten toisin kuin käräjäoikeus, että rakennuksen kuivatusjärjestelmä olisi rakentamisaikana edellyttänyt salaojaputkien asentamisen hyvää rakentamistapaa kuvaavien ohjeiden mukaisesti anturan alapinnan tasalle. Myös asiassa esitetyn rakennuslupakuvan (K 9) perusteella salaojaputki on sijoitettu anturan alapinnan tason alapuolelle. Salaojaputkien korkeusasema huomioiden myös rakennuksen salaojituksessa on virhe.

Edellä esitetyn perusteella hovioikeus katsoo näytetyksi, että alakerroksen vaurioiden syynä on ollut rakennuksen ulkopuolinen kosteusrasitus. Kosteusrasitus on aiheutunut salaojituksen puutteista ja maa-aineksesta, joka ei ole vastannut rakennusaikaisia ohjeita. Puutteet harkkoperusmuurin saumauksissa ovat lisänneet kosteusrasitusta.


Kuten edellä esitetyistä perusteluista näkee, samaa todistusaineistoa voidaan arvioida eri tavoin ja päätyen täysin eri lopputulemaan. Ratkaisevaksi tämän tyyppisissä riidoissa muodostuukin se, miten vaurioita selvitetään ja tutkitaan ja kenen toimesta. Pintapuoliset ja kevyet tai epäselvät tutkimukset ovat usein syy epäonnistumiselle oikeudessa. Näin ollen voidaan siis sanoa, että tuleva riita ratkaistaan jo tässä vaiheessa. Tutkimukset on tehtävä riittävän laajasti ja perusteellisesti ja hyvin dokumentoiden ja tarjota myös vastapuolelle sama mahdollisuus omiin tutkimuksiin.



Kiinteistökaupan vastuiden juridiikasta hovioikeuden perusteluissa on hyvä yhteenveto:

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin nojalla ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan. Maakaaren 2 luvun 32 §:n 1 momentin mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Säännöksen 2 momentin mukaan jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe tai 24 §:ssä tarkoitettu sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.

Maakaaren 2 luvun 21 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2019:41 (kohta 12) on katsottu, että ostaja voi lähtökohtaisesti perustellusti edellyttää, että kiinteistöllä olevat peruskorjaamattomat rakennukset on rakennettu rakennusaikana yleisen ja hyväksyttävänä pidetyn rakennustavan mukaisesti. Kiinteistössä ei yleensä voida katsoa olevan virhettä pelkästään sillä perusteella, että rakentamisessa on käytetty jotakin materiaalia tai ainetta, jonka käyttäminen on myöhemmin kielletty esimerkiksi terveydellisten riskien vuoksi, jos tuon materiaalin tai aineen käyttäminen rakennusaikana on ollut yleisesti hyväksyttyä.

Ostajan tarkastusvelvollisuutta koskevassa korkeimman oikeuden ennakkopäätöksessä KKO 2020:23 katsottiin, että ostajilla oli rakennuksen iän, rakennustavan ja kellarin kosteudesta saamiensa tietojen vuoksi ollut aihe tarkastaa kellarin yläpuolisten rakenteiden kunto tavanomaista perusteellisemmin. He olivat kuitenkin saaneet pitää riittävinä pöytäkirjasta ilmeneviä selvityksiä, joissa kellarin yläpuoliset rakenteet oli myös poraten tehdyillä mittauksilla todettu kuiviksi. Ostajat eivät olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan, eivätkä he siten olleet menettäneet oikeuttaan vedota kiinteistön virheeseen.

Laatuvirhettä koskevassa ratkaisussa KKO 2015:58 (kohta 13) korkein oikeus on salaisen virheen osalta todennut, että olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupanteko- hetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää. Tätä päätelmää tukee myös se, että kaupan kohteen sopimuksen vastaisuus ja tiedonantovelvollisuuteen liittyvät puutteet voivat muodostaa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1–4 kohdissa määrätyin edellytyksin sellaisenaan virheperusteen. Tapauskohtaisesti voidaan merkitystä antaa myös muille olosuhteille.

Sosiaali- ja terveysministeriö on antanut terveydensuojelulain säännösten nojalla 15.5.2015 voimaan tulleen asetuksen (545/2015), jossa on säädetty muun muassa asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista ja niiden valvontaan liittyvistä toimenpiderajoista. Asetuksen 20§:n mukaan toimenpiderajan ylittymisenä pidetään korjaamatonta kosteus- tai lahovauriota, aistinvaraisesti todettua ja tarvittaessa analyyseillä varmistettua mikrobikasvua rakennuksen sisäpinnalla, sisäpuolisessa rakenteessa tai lämmöneristeessä silloin, kun lämmöneriste ei ole kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, taikka mikrobikasvua muussa rakenteessa tai tilassa, jos sisätiloissa oleva voi sille altistua.




Helsingin hovioikeus

Antamispäivä 3.4.2023

Tuomio Nro 549

Diaarinumero S 20/2437

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Itä-Uudenmaan käräjäoikeus 30.10.2020 nro 66119 (liitteenä)

Asia Kiinteistön kauppaan perustuva hinnanalennus ym.

Valittajat Heikki Pekka Nekala, Hanna Katriina Nekala

Vastapuolet Essi Kirsi Kuhanen, Ville Antti Kuhanen

Asian käsittely hovioikeudessa

Heikki Nekalalle ja Katriina Nekalalle on 25.2.2021 myönnetty jatko- käsittelylupa.

Pääkäsittely on toimitettu 6.-7.4.2022.

Valitus

Heikki Pekka Nekala ja Hanna Katriina Nekala (jälj. Nekalat) ovat vaatineet, että Essi Kirsti Kuhanen ja Ville Antti Kuhanen (jälj. Kuhaset) velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Nekaloille hinnanalennusta 120.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 30.4.2018 lukien haastehakemuksen tiedoksi antamiseen 10.10.2019 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 11.10.2019 lukien sekä vahingonkorvausta 7.870 euroa korkolain 4§:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 10.10.2019 lukien. Nekalat ovat lisäksi vaatineet vastoin käräjäoikeuden tuomioon kanteen osalta erheellisesti kirjattua, että Kuhaset velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Nekaloiden selvittelykulut 7.038,57 euroa ja oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 30.801,20 euroa, molemmat määrät korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 30.11.2020 lukien sekä oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa 18.731,14 euroa laillisine korkoineen.


Asuinrakennuksessa oli maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaiset laatuvirheet. Rakennus ei ollut ollut sovitun mukainen, eikä se ollut vastannut sitä, mitä myyntiesitteessä oli todettu tai mitä kuntotarkastuksen perusteella oli ollut aihetta olettaa. Kuhaset olivat antaneet tiedossaan olevista sei- koista virheellistä tietoa ja jättäneet oleellisia seikkoja kertomatta siten kuin maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 ja 3 kohdassa on säädetty. Kuhaset eivät olleet toimineet huolellisesti, koska tiedossa olevia seikkoja oli jätetty kertomatta ja koska he eivät olleet kertoneet itse rakentamiensa rakenteiden rakentamistavasta, joka oli poikennut hyvästä rakennustavasta tai rakennusmääräysten edellyttämästä tasosta. Joka tapauksessa kyse oli maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 kohdan mukaisesta salaisesta virheestä.

Asuinrakennuksen ulkopuolella olevat puutteet ja virheet olivat aiheuttaneet kosteusrasituksen talon seinärakenteeseen ja sen myötä talon sisä- puolelle mikrobi- ja kosteusvauriot. Virheitä oli ulkoseinien kosteusmuurilevyjen puutteellisessa asennuksessa, salaojituksessa sekä siinä, että talon vierustan maa-aines oli hienojakoista hiekkaa. Hiekka talon vierustalla oli ollut märkää, mikä oli ilmennyt erityisesti kosteusmuurilevyn ja harkon väliin kertyneestä kosteudesta ja valuvasta vedestä. Vettä oli ollut myös talon anturan päällä.

Asuinrakennus ei ollut vastannut Nekaloille ennen kauppaa annettuja rakennuslupakuvia. Kuhaset olivat rakentamisvaiheessa jättäneet asentamatta rakennuslupakuvien mukaiset kellarin ulkopuoliset lämmöneristeet. Tämä oli lisännyt seinän kosteusrasitusta. Lämpöeristeen rakentaminen seinärakenteen sisäpuolelle oli ollut riskirakenne, josta olisi tullut kertoa ostajille ennen kauppaa.

Kellarin ulkoseinien puurungon alaohjauspuut, jotka sijaitsivat lattiapinnan alapuolella, olivat kauttaaltaan lahovaurioituneet. Myös pystytolpassa oli paikoin ollut lahovaurioita. Kellarin harkkojen pystysaumassa oli reikiä, joista kosteus oli päässyt sisäpuolelle, ja tiilessä oli ollut kosteuden aiheuttamaa kalkkihärmää. Seinärakenteen kolot ja aukot olivat mahdollistaneet seinän läpi tulleet virtaukset kosteuden ja ilman osalta.

Salaojaputket oli asennettu virheellisesti, ja ne olivat tukkeutuneet liian hienosta maa-aineksesta. Salaojituksen korkeusasema oli ollut rakennus- määräysten vastainen jo rakennusaikana. Salaojaputket oli asennettu noin 50 senttimetrin etäisyydelle anturasta ja 50 senttimetriä anturan ylä- puolelle. Kellarin perustukset oli aina salaojitettava.

Talon puutteellisesta viemäristä ei ollut kerrottu kuntotarkastuksessa eikä muutoinkaan ennen kauppaa. Viemäriputki oli painunut ja aiheuttanut viemärin tukkeutumista. CD-levy, josta viemärin ongelmat olivat ilmenneet, oli annettu ostajille vasta kesäkuussa 2018 eli melkein kaksi kuukautta kaupanteon jälkeen. Kuhaset eivät olleet vedonneet viemärin virheeseen perustuvan vaatimuksen osalta siihen, että Nekalat eivät olleet esittäneet viemäriä koskevaa vaatimusta ennen kanteen vireillepanoa.


Pohjakerroksen seinärakenteesta ja alapohjasta oli otettu mikrobinäytteitä ja tehty kosteusmittauksia. Tutkimustulosten perusteella osassa näytteistä oli raja-arvot ylittäviä ja kosteusvaurioihin viittaavia mikrobeja. Melkein kaikissa raportoiduissa avauskohdissa oli havaittu mikrobitoimintaan viittaavaa hajua, ja suhteellinen kosteus oli ollut huomattavan koholla takkahuoneessa ja alakerran huoneissa.

Mikrobit olivat päässeet kulkeutumaan huoneilmaan myös alapohjan täyttöhiekasta seinien ja lattian välisestä raosta. Lahonneet ja mikrobivaurioituneet rakenteet oli poistettava ja rakennuksen ulkopuolisten mikrobien kulkeutuminen sisäilmaan oli estettävä poistamalla rakenteiden epätiiviit kohdat, koska niistä voi aiheutua terveyshaittaa.

Tuulikaappi oli lämmintä tilaa, ja sen yläpuolella olevan avoparvekkeen vesieristys oli puuttunut. Antti Kuhasen rakentaman tuulikaapin sisäpinnassa oli rakenteiden purkamisen jälkeen todettu kosteusvaurio, joka oli aiheutunut vedenerityksen puuttumisesta. Antti Kuhanen oli tuulikaapin rakentajana ollut tietoinen vesieristeen puuttumisesta. Parvekkeen pinnoitteet oli uusittava vesieristeen asentamisen takia. Myös tuulikaapin katto ja seinien sisäpuoliset rakenteet oli uusittava.

Yläkerran takan kantavat rakenteet oli tehty rautapilareista, jotka olivat taipuneet rasituksesta. Kyse ei ollut esteettisestä ongelmasta, vaan rakenne oli epävakaa ja hyvän rakennustavan vastainen.

Kuhaset eivät olleet vedonneet siihen, että he eivät olleet päässeet tutustumaan rakenteiden kuntoon ja niissä havaittuihin puutteisiin ja virheisiin. Kuhasille oli annettu tieto tarkastuksista ja niiden suorittamisesta.

Mikrobi- ja kosteusvaurioiden syynä ei ollut ollut sisäilman kosteuden tiivistyminen. Kyseessä ei ollut ollut kastepisteen aiheuttama veden kondensoituminen rakenteisiin, koska seinäharkkojen suhteellinen kosteus oli ollut ympäröivää ilmaa selvästi suurempi ja koska kosteutta oli ilmennyt lähinnä alimmissa harkkokerroksissa, mikä oli nähtävissä niiden pintaan jääneestä kalkkihärmästä.

Asuinrakennuksen pohjakerros oli korjattu vesivahingon yhteydessä vuosina 2006-2007. Vakuutusyhtiö oli maksanut korjaukset. Tuolloin oli korjattu myös alakerran pesu- ja saunatilat sekä kodinhoitohuone. Talon ulkoseinärakenteet, kuten kosteusmuurilevyn asentaminen, maa-ainekset ja salaojajärjestelmä olivat alkuperäisiä.

Virheiden korjaukset olivat välttämättömiä. Korjauskustannuksiin perustuvat vaatimusmäärät olivat riidattomia siltä osin, kuin vaatimusmäärät perustuivat Nekaloiden maksamiin kuluihin.

Hinnanalennuksen määrä oli arvioitavissa myös talon arvon perusteella. Nykykuntoisena talon arvo oli kauppahintatilastojen ym. selvitysten perusteella 150.000 euroa +/- 10 %. Mikäli kaikki korjaukset tehtäisiin, olisi talon arvo kiinteistönvälittäjän arvion mukaan noin 300.000 euroa.


Hinnanalennusvaatimuksessa oli huomioitu korjauksista aiheutuva merkittävä tasonparannus.

Nekaloiden selvittelykulut olivat määrältään riidattomia, eivätkä ne sisältyneet oikeudenkäyntikuluihin.

Vastaus

Kirsti Kuhanen ja Antti Kuhanen ovat vaatineet, että valitus hylätään ja että Nekalat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 13.682,14 euroa laillisine korkoineen.

Käräjäoikeuden tuomio oli oikea. Kaupan kohteessa ei ollut ollut sisäilmaongelmaa tai kosteusvaurioita. Kuhaset eivät olleet antaneet virheellistä tietoa kaupan kohteesta kellarin sisä- ja ulkopuolisten rakenteiden osalta. Rakenteet eivät myöskään olleet ikäänsä vastaavia rakenteita huonommassa kunnossa. Sisäilmaongelmia ei ollut ollut Kuhasten hallinta- aikana.

Oli riidatonta, että rakennuksen kellarin ilmavuodot olivat todennäköisesti aiheuttaneet mikrobien kulkeutumista huoneilmaan. Rakennuksen sisäilmatutkimusta ei kuitenkaan ollut tehty, joten materiaalinäytteistä todettujen haitallisten tai vaarallisten mikrobien laatu ja määrä oli jäänyt selvittämättä.

Katriina Nekalan oireista ei ollut lääketieteellistä selvitystä, eikä toisaalta kantajien hävittämästä irtaimistosta ollut esitetty materiaalinäytettä tai tutkimustulosta. Sisäilman laatu suhteessa asumisterveysmääräyksiin oli jäänyt epäselväksi.

Rakennuksen maaperä oli hyvin vettä läpäisevää, joten salaojilla ei ollut ollut todellisuudessa merkitystä kohteessa. Vesi ei ollut voinut pysyä salaojassa, koska se oli painunut läpäisevän maa-aineksen läpi syvemmälle.

Rakennuksen kattovedet olivat salaojien avauksen aikana voineet päästä kastelemaan rakennuksen perustuksia. Läpäisevän maaperän kastuminen yhdestä kohdasta ei ollut voinut aiheutua muusta kuin syystä tai toisesta aiheutuneesta veden valumisesta. Salaojasoraa vastaava maa-aines kuivuu nopeasti kastumisen jälkeen, eikä maaperässä ollut havaittu kosteutta katselmusten yhteydessä.

Rakennuksen alapohjan ja maanvastaisten seinien sora ei johtanut kapillaarisesti kosteutta ylöspäin. Maa-aines ei ollut ollut virheellistä tai hyvän rakennustavan vastaista. Kohteessa ei ollut ollut maaperästä aiheutuvaa kosteusongelmaa, kun kosteutta ei ollut löytynyt kellarin maanvaraisen lattian alta.


Salaojajärjestelmässä ei ollut virhettä. Salaojaputkien asentaminen kohteeseen ei ollut rakentamisaikana ollut välttämätöntä. Koska perusmuurin vastainen maa-aines oli ollut vettä läpäisevää, salaojitusta ei ollut tehty hyvän rakennustavan vastaisesti, vaikka salaojaputkia ei ollut asennettu rakennuksen ympärille kauttaaltaan anturan alapuolelle eikä varustettu tarkastuskaivoin. Salaojajärjestelmää koskevien virheiden syy-yhteys aiheutuneeseen vaurioon oli jäänyt näyttämättä.

Perusmuurissa tai sen vesieristyksissä ei ollut ollut merkityksellistä virhettä. Reiät perusmuurin saumoissa olivat syntyneet nauloilla kiinnitettyjen patolevyjen poistamisen yhteydessä, ja lisäksi harkkoja oli jälkeen- päin ilmeisesti puhdistettu mekaanisesti, jolloin saumausta oli irronnut. Harkkojen saumauksissa ei ollut ollut merkittävässä määrin vajaita saumoja.

Maa-aineksen vettä läpäisevän laadun ja perusmuurin pintakosteusmittaustulosten epäluotettavuuden vuoksi patolevytyksen päättyminen anturan yläpintaan tai paikoitellen virheellinen asennustapa eivät olleet aiheuttaneet perusmuurin kastumista. Perusmuurin ei ollut näytetty olleen kostea.

Tuulikaapissa ei ollut virhettä. Tuulikaappia koskeva väite oli esitetty vasta oikeudenkäynnin aikana, eikä Kuhasilla ollut ollut tietoa asiasta aikaisemmin. Ongelmaa ei ollut esiintynyt Kuhasten asumisaikana, eikä heillä ollut käsitystä, miten ulkokaton suojassa oleva rakenne oli voinut kastua. Rakenteissa ei ollut havaittu kosteutta katselmuksen yhteydessä. Tuulikaappi ei ollut käytön kannalta rakennuksen merkittävä osa, ja sen korjauskustannukset suhteessa kiinteistön kauppahintaan olivat vähäiset, joten perustetta hinnanalennukselle ei ollut.

Takan metallinen tukirakenne oli ollut vinossa jo rakentamisesta lähtien, eikä tällä ollut ollut edes kosmeettista merkitystä. Rakenne oli piilossa seinän sisässä. Rakenteet eivät olleet taipuneet tai liikkuneet. Metallituen kantavuuden heikkenemisestä ei ollut esitetty selvitystä.

Kuhaset olivat kertoneet viemärin painumisesta kuntotarkastuksen yhteydessä, joten Nekalat olivat tulleet asiasta tietoiseksi ennen kauppaa. Video viemäristä oli annettu Nekaloille kesäkuussa 2018, eivätkä he olleet tuolloinkaan reagoineet asiaan. Nekalat eivät olleet tehneet viasta vaatimusta ennen kanteen vireillepanoa. Viemärin painumisella ei ollut ollut merkitystä sopimuksen syntymisen kannalta, joten perustetta hinnanalennukselle ei tältäkään osin ollut.

Nekaloille oli annettu kaikki rakennuslupakuvat. Kellarin eristys oli alun perin piirretty perusmuurin ulkopuolelle, koska kellari oli suunniteltu lomarakennuksen kylmäksi varastoksi. Kellari oli kuitenkin rakennus- vaiheessa lämpöeristetty sisäpuolelta, koska lämpöeristys oli ollut rakennuksen valmistumisaikana mahdollista tehdä joko perusmuurin ulko- tai sisäpuolelle. Muutoslupa lomarakennuksen muuttamiseksi asuinrakennukseksi oli haettu myöhemmin, ja muutoskuvat oli annettu Nekaloille ennen kauppaa. Nekalat olivat ennen kauppaa olleet tietoisia siitä, että kaupan kohteena oli asuinrakennus, jossa oli lämmin sisäpuolelta eristetty kellarikerros. Kellaria ei ollut voitu toteuttaa alkuperäisen piirustuksen mukaisesti, koska kylmässä kellarissa oli vain routasuojaus, eikä sokkelin maanpinnan yläpuoliselle osalle ollut suunniteltu mitään eristystä. Tästä olisi aiheutunut kylmäsilta kellariin.

Kuhaset olivat tutustuneet rakennukseen ennen purkutöitä ja purkutöiden jälkeen. Väitetyistä lahoista rakenteista ei ollut jäänyt mitään selvitystä, eivätkä Kuhaset olleet saaneet tutustua kyseisten rakenteiden kuntoon ennen niiden hävittämistä. Lahosta ja kosteusvaurioituneesta puusta ei ollut esitetty selvitystä.

Vauriot olivat voineet aiheutua kellarin sisä- ja ulkolämpötilaerojen aiheuttamasta veden kondensoitumisesta rakenteisiin.

Salaojajärjestelmä oli kaupantekoaikana ohittanut laskennallisen teknisen käyttöikänsä ja ollut peruskorjauksen tarpeessa. Kuhaset eivät siten voineet olla tältä osin velvollisia maksamaan hinnanalennusta.

Nekaloiden korjaustoimenpiteet olivat olleet tarpeettomia ja ylimitoitettuja. Heidän olisi tullut minimoida kustannukset. Nekalat olivat kuitenkin valinneet korkeimman tarjouksen tehneen yhtiön, vaikka R-Saneeraus Oy:n tarjous oli kustannusarvioihin nähden lähes kolminkertainen, sekä kilpailevaan tarjoukseenkin nähden puolitoistakertainen.

Korjauksissa oli kauttaaltaan kyse tason korottamisesta, joten hinnan- alennukselle ei ollut perustetta. Korjauskustannukset olivat moninkertaiset verrattuna välttämättömiin ja kohtuullisiin korjaustoimenpiteisiin normaaleilla rakennuskustannuksilla.

Todistelu

Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevään kirjalliseen todisteluun. Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Heikki Nekalaa, Antti Kuhasta ja Kirsti Kuhasta sekä todistajina Markku Pohjolaa, Arttu Palanderia, Jussi Perhosta, Nella Suippoa, Esko Toivokaista, Sami Palmista, Matti Karilaa, Kalle Tepposta, Pertti Sinisaloa ja Pekka Pöystiä.



Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

1. Selostus asiasta ja kysymyksenasettelu

Kuhaset ovat 30.4.2018 myyneet Nekaloille kiinteistön XXX-XXX-XX-XX rakennuksineen 270.000 euron kauppahinnalla. Kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1986 valmistunut omakotitalo, jonka huoneistoala on 150 neliö- metriä ja kokonaisala 187 neliömetriä.


Asiassa on hovioikeudessa kysymys siitä, onko kiinteistössä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-3 tai 5 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe. Mikäli kiinteistössä katsotaan olevan laatuvirhe, asiassa on arvioitavana mahdollisen hinnanalennuksen määrä. Lisäksi asiassa on kysymys Kuhasten mahdollisesta vahingonkorvausvelvollisuudesta.

2. Keskeiset oikeusohjeet

Kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukainen laatuvirhe, jos se ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu. Säännöksen 2 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe lisäksi, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Säännöksen 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe myös, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Säännöksen 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin nojalla ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan. Maakaaren 2 luvun 32 §:n 1 momentin mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Säännöksen 2 momentin mukaan jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe tai 24 §:ssä tarkoitettu sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.

Maakaaren 2 luvun 21 §:n 1 momentin mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2019:41 (kohta 12) on katsottu, että ostaja voi lähtökohtaisesti perustellusti edellyttää, että kiinteistöllä olevat peruskorjaamattomat rakennukset on rakennettu rakennusaikana yleisen ja hyväksyttävänä pidetyn rakennustavan mukaisesti. Kiinteistössä ei yleensä voida katsoa olevan virhettä pelkästään sillä perusteella, että rakentamisessa on käytetty jotakin materiaalia tai ainetta, jonka käyttäminen on myöhemmin kielletty esimerkiksi terveydellisten riskien vuoksi, jos tuon materiaalin tai aineen käyttäminen rakennusaikana on ollut yleisesti hyväksyttyä.

Ostajan tarkastusvelvollisuutta koskevassa korkeimman oikeuden ennakkopäätöksessä KKO 2020:23 katsottiin, että ostajilla oli rakennuksen iän, rakennustavan ja kellarin kosteudesta saamiensa tietojen vuoksi ollut aihe tarkastaa kellarin yläpuolisten rakenteiden kunto tavanomaista perusteellisemmin. He olivat kuitenkin saaneet pitää riittävinä pöytäkirjasta ilmeneviä selvityksiä, joissa kellarin yläpuoliset rakenteet oli myös poraten tehdyillä mittauksilla todettu kuiviksi. Ostajat eivät olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan, eivätkä he siten olleet menettäneet oikeuttaan vedota kiinteistön virheeseen.

Laatuvirhettä koskevassa ratkaisussa KKO 2015:58 (kohta 13) korkein oikeus on salaisen virheen osalta todennut, että olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupanteko- hetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää. Tätä päätelmää tukee myös se, että kaupan kohteen sopimuksen vastaisuus ja tiedonantovelvollisuuteen liittyvät puutteet voivat muodostaa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1–4 kohdissa määrätyin edellytyksin sellaisenaan virheperusteen. Tapauskohtaisesti voidaan merkitystä antaa myös muille olosuhteille.

Sosiaali- ja terveysministeriö on antanut terveydensuojelulain säännösten nojalla 15.5.2015 voimaan tulleen asetuksen (545/2015), jossa on säädetty muun muassa asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista ja niiden valvontaan liittyvistä toimenpiderajoista. Asetuksen 20§:n mukaan toimenpiderajan ylittymisenä pidetään korjaamatonta kosteus- tai lahovauriota, aistinvaraisesti todettua ja tarvittaessa analyyseillä varmistettua mikrobikasvua rakennuksen sisäpinnalla, sisäpuolisessa rakenteessa tai lämmöneristeessä silloin, kun lämmöneriste ei ole kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, taikka mikrobikasvua muussa rakenteessa tai tilassa, jos sisätiloissa oleva voi sille altistua.

3. Asiassa esitetty todistelu

Hovioikeudessa kuullut henkilöt ovat kertoneet olennaisilta ja ratkaisuun vaikuttavilta osin samalla tavalla kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu seuraavin lisäyksin.

Heikki Nekala on kertonut, että Nekalat olivat saaneet Kuhasilta videon viemärin kuvauksista kaupan jälkeen kesäkuussa 2018, ja alakerran saunatilojen wc:n viemärin ongelmat olivat tulleet ilmi syksyllä 2018.
Kuhaset eivät olleet kertoneet ennen kauppaa, että rakennuksen perustuksen lämpöeriste oli asennettu rakennuspiirustusten vastaisesti rakenteen sisäpuolelle eikä ulkopuolelle. Nekaloiden tiedossa oli ollut, että Antti Kuhanen oli rakentanut talon ja että rakennuksessa oli tehty vakuutusyhtiön korvaamia korjauksia. Myyjät ja kiinteistönvälittäjä olivat kertoneet talon olevan ”timantti”.

Pohjola on kertonut, että rakennuksessa oli ollut pahoja kosteusvaurioita, jotka olivat kunnolla paljastuneet vasta purkutöiden yhteydessä. Sokkelin patolevy oli asennettu huolimattomasti siten, että kosteus pääsi kulkeutumaan sisäpuolelle rakenteisiin. Patolevy oli ollut yläpuolelta auki siten, että vesi pääsi valumaan patolevyn ja sokkelin väliin. Patolevy oli päättynyt anturaan eikä anturassa ollut viistettä, joten kosteus pääsi rakenteisiin ja vaikutti myös rakennuksen sisäilmaan. Maa-aines rakennuksen ympärillä oli ollut hienojakoista, eikä kyse ollut ollut salaojasorasta. Ulkoseinärakennetta ei ollut tehty rakentamisajankohta huomioiden hyväksyttävällä tavalla, koska alajuoksu oli lattiapinnan alapuolella. Rakenteiden kosteusmittaukset oli tehty porareikämittauksilla, mutta kosteusmittausta olennaisempaa oli ollut alapuiden ja pystytolppien lahovauriot. Pohjolan mukaan jo 80-luvulla ulkoseinät ja väliseinät tehtiin harkon päälle, eikä niin kuin nyt oli tehty. Rakennusaikaan oli myös ollut patolevyn yläpintaan asennettavia saumalistoja. Lisäksi anturaan tehtiin viisteet jo 80-luvulla siten, ettei anturan päälle jäänyt 90-asteen kulmaa. Viemärissä oli ollut painuma, ja kohteeseen oli myös tehty pihantasaus- piirros, miten vesi johdetaan pois. Rakennus oli korjattu tämän päivän vaatimusten mukaisesti. Pohjola on ihmetellyt, minkä vuoksi kohde oli saanut rakennusluvan ja miksi viranomaiset olivat hyväksyneet valmiin rakennuksen.

Palander on kertonut, että kosteus rakenteisiin oli tullut rakennuksen ulkopuolelta ja maakosteudesta. Hän oli 14.11.2018 kiinteistöllä suorittamansa tarkastuksen jälkeen saanut Katriina Nekalalta valokuvia rakennuksen ulkopuolelle kaivetusta koekuopasta. Kuvista ilmenevä maa-aines oli ollut liian hienojakoista. Patolevy oli päätetty anturan yläpintaan, salaojaputki oli sijoitettu noin 50 senttimetrin etäisyydelle anturasta ja putki oli anturan alapinnan tason yläpuolella. Ulkopuolen kosteusrasitus on Palanderin mukaan erittäin merkittävä perusmuurin ja sitä kautta sisäpuolelle siirtyvässä kosteudessa. Maaperän kosteus siirtyy harkkorakenteessa ylöspäin kapillaarisesti. Nykyään anturan pintaan tehdään laastilla kallistus kosteuden kertymisen välttämiseksi. Anturan kallistusta ei ollut tämän ikäisissä rakennuksissa. Jos aiheutuvaa kosteusrasitusta ei poistettaisi, kellarikerroksen sisäpintoihin ei voisi luotettavasti asentaa lämmöneristeitä tai pintarakenteita. Salaojituksen korkeus ei vastannut rakentamisajankohdan määräyksiä, koska rakentamisajankohdan määräyksissä esitettiin kuvan kera, että salaojan on oltava anturan alapuolella. Maanvastaisten seinien koolausten vaurioiden yksiselitteinen syy oli Palanderin omien havaintojen ja valokuvien perusteella rakennuksen ulkopuolelta rakenteisiin siirtyvä kosteus.

Palanderin mukaan eristetilasta tehty kosteusmittaus oli porareikämittausta parempi ja luotettavampi. Porareikämittaus ei voisi olla ainoa tapa mitata kosteustilannetta. Mittauksen osalta oli huomioitava, että harkko oli eristettä kosteampi, koska eriste pääsi kuivumaan. Sisäilmamittaukset eivät olleet tarkoituksenmukaisia, koska lämmöneristeessä oli ollut raja- arvot ylittäviä vaurioita, minkä lisäksi rakenteissa oli ollut lahovaurioita.


Korjaustarpeesta ei ollut jäänyt epäselvyyttä. Puukoolattujen seinien purkamisen jälkeen tuulikaapin sisäkatossa oli ollut havaittavissa kosteutta. Ainoa vaihtoehto oli ollut, että kosteus oli tullut yläpuolelta parvekkeen vedeneristyksen puutteiden takia.

Palander on kertonut käyneensä kiinteistöllä 28.8.2020, jolloin rakennuksen ulkopuolinen kosteudenhallinta oli korjattu sekä asennettu maanvastaisten seinien ulkopintaan lämmöneriste, joka toimi myös perusmuurin vedeneristyksenä (K17). Seinien alaosissa oli ollut edelleen kosteutta, vaikka ulkopuoliset korjaustyöt oli tehty. Lukuarvot olivat olleet kuitenkin pienempiä kuin aikaisemmissa mittauksissa, joten kosteusrasitus oli pienentynyt ja rakenne oli alkanut kuivua. Tilassa ei tuolloin ollut lämmitystä, joten Palander oli suosittanut lämmitystä ja ilmanvaihtoa ala- kerroksen tiloihin kuivumisen nopeuttamiseksi.

Perhonen on kertonut, että rakennuksen vierustan kaivuutöiden yhteydessä oli havaittu, että maa-aines oli paikoittain niin tiivistä, ettei se päästänyt vettä läpi. Perhosen mukaan jäteviemärissä oli ollut painuma, joten putki oli vaihdettu ja sille oli tehty uusi pohja.

Antti Kuhanen on kertonut, että maa-aines oli taloa rakennettaessa ollut karkeaa raetta, jota oli viety myös muualle salaojahiekaksi. Salaojat oli tehty rakentamisen aikaisten määräysten mukaisesti. Salaojat olivat Kuhasen mukaan nousseet korjaustöiden yhteydessä, kun kauhalla oli nostettu maata rakennuksen ympäriltä. Patolevyä oli asennettu vaakatasoon vain vähäiseltä osin, eikä tällä siksi ollut asiassa merkitystä. Kuhasen mukaan viemäriongelma oli ollut harmaassa vesilinjassa eikä wc:n viemärilinjassa. Harmaa vesilinja ei ollut saanut riittävää korvausilmaa katolle menevän putken kautta. Viemärin ongelmasta oli kerrottu ostajille. Kuhasilla ei ollut ollut ongelmia wc:n viemärin osalta. Kuhasen mukaan rakennuslupakuvien vuosiluku 1998 johtui rakennusaikaisen rakennustarkastajan kanssa tulleesta erimielisyydestä, mikä oli pitkittänyt lopputarkastuksen suorittamista. Antti Kuhanen ei ole tiennyt, miksi kuntotarkastusraportissa ei ollut mainintaa viemärin viasta, vaikka hän oli siitä ilmoittanut kuntotarkastuksessa.

Kirsti Kuhanen on kertonut, ettei heidän asumisaikanaan rakennuksessa ollut sisäilmaongelmia tai hajuhaittoja.

Palminen on kertonut, ettei hänen mielestään muualta tuotu maa-ainesta salaojia varten, koska maa-aines oli ollut puhdasta soraa ja vettä läpäisevää. Alakerran maanvastaisten puurakenteiden tummentumat ja värimuutokset eristeissä johtuivat ilmavirrasta. Patolevyjen asettelulla ei ollut merkitystä, kun limitykset tehtiin oikealla tavalla. Palmisen mukaan rakennuksessa ei ollut korjattavaa. Lupakuvissa eriste oli seinän ulkopuolella, koska alakerran piti alun perin olla kylmää tilaa. Varsinaisesti kyse ei ollut lämmöneristeestä. Asennus oli kuitenkin tehty sisäpuolelle, koska alakerrasta oli haluttu tehdä lämmin tila.


Karila on kertonut, että talon rakentamisaikana salaojaputket olivat olleet tarpeettomia silloin, kun maa-aines oli ollut karkeaa soraa. Rankka- sateella kosteus meni sorasta alaspäin, mutta kapillaarinen siirtyminen sivuun oli hyvin pientä. Rakennuksen vierustan maa-aines ei ollut routivaa. Kaikilla maa-aineksilla oli kosteuden kapillaarisen nousun ominaisuutta, mutta karkealla hiekalla nousu oli hyvin pientä. Lähtökohtaisesti salaojituksen pitäisi olla anturapinnan alapuolella, mutta tässä kohteessa ei maaperästä johtuen vaadittu salaojaa. Tilanne olisi toinen, jos pohjavesi olisi anturapinnan lähellä, mutta tässä pohjavesi oli varmaankin kymmeniä metrejä alempana. Karila oli mitannut tuulikaapin yläpuolelta betonilaatan kosteutta, ja kosteus oli ollut normaaleissa rajoissa. Tuulikaapille ei ollut tarvetta tehdä korjauksia. Karilan mukaan rakennetta, jossa alapuu oli suoraan lattiapinnan alapuolella, ei pidetty rakentamisaikana riskirakenteena.

Tepponen on kertonut, että todisteen K8 kuvista 6 ja 7 ilmenevä betoni- laatan alta täyttökerroksesta mitattu suhteellinen kosteus 86,2 prosenttia oli siinä rajalla, oliko maa-aines kosteaa vai kuivaa. Tepponen ei ollut käynyt kiinteistöllä ennen kauppaa suorittamansa kuntotarkastuksen jälkeen.

Pöysti on kertonut, että ei ole mahdotonta, että maa-aines olisi kuivaa lattian alla, mutta märkää seinän vieressä. Todennäköistä kuitenkin oli, että tilanne oli vastaava lattian alla ja seinän vieressä.

4. Kosteus- ja mikrobivauriot

Käräjäoikeuden tuomion sivuilla 15-16 on selostettu kellarin perusmuurin ja seinärakenteiden kosteus- ja mikrobitutkimusten keskeinen sisältö. R Insinööritoimisto Oy:n suorittamien tutkimusten mukaan (asiantuntijalausunnot K4 ja K5) rakennuksen alakerroksen maanvastaiset seinärakenteet ovat kosteus- ja mikrobivaurioituneet lukuun ottamatta seinärakenteita rakennuksen etusivulle tehtyjen avauskohtien kohdalla sekä takkahuoneeseen tehdyn avauksen kohdalla.

Hovioikeus toteaa, ettei asiassa ole esitetty todistelua, jonka nojalla ala- kerroksen seinärakenteiden lämmöneristeistä otettujen mikrobinäytteiden analyysivastauksia voitaisiin pitää epäluotettavina. Todistajat Karila, Tepponen ja Palminen ovat esittäneet käsityksensä ilmanvaihdon ja sisä- ilman tiivistymisen vaikutuksesta vauriohavaintoihin, mutta analyysivastauksia ei ole heidänkään toimestaan varsinaisesti kyseenalaistettu eikä Kuhasten osalta ole esitetty riittävästi näyttöä ilmanvaihdon ja sisäilman tiivistymisen merkityksestä vauriohavaintoihin tai tekijöistä, jotka olisivat aiheuttaneet näitä ilmiöitä.

R Insinööritoimisto Oy:n tarkastuksessa 14.11.2018 (K5) ote- tuissa mikrobinäytteissä oli Sosiaali- ja terveysministeriön asumisterveysasetuksen soveltamisohjeessa asetetut mikrobinäytteiden raja-arvot ylittyneet alakerran kodinhoitohuoneen avauskohdasta AV1 sekä saunan ja pukuhuoneen rakenneavauksista AV4 ja AV5 otetuissa näytteissä.


Lisäksi kodinhoitohuoneen avauskohdassa AV2 oli havaittu puurakenteissa lahovaurio. Palanderin lisäksi lahovaurioista on kertonut myös todistaja Pohjola.

Kuhaset ovat lahovaurioiden osalta vedonneet siihen, etteivät he ole saaneet tutustua lahovaurioituneisiin rakenteisiin, koska puretut rakenteet oli hävitetty. Ottaen huomioon, että todisteen K5 perusteella Antti Kuhanen on ollut läsnä 14.11.2018 tehdyssä kuntotarkastuksessa, jossa rakenteisiin on tehty avauksia, Kuhasilla on katsottava olleen tosiasiallinen mahdollisuus tutustua kaupan kohteen vaurioihin ja havaita niitä sekä tarvittaessa tutkituttaa myös itse rakenteiden kuntoa. Asiassa ei siten ole kyse vastaavasta tilanteesta kuin korkeimman oikeuden ennakkopäätöstä KKO 2008:8 koskevassa asiassa, jossa kantaja oli reklamoinut kaupan kohteen vaurioista vasta rakennuksen purkamisen jälkeen.

R Insinööritoimisto Oy:n tutkimukset suorittanut Palander on kertonut, että tarkastuksessa 14.11.2018 (K5) rakenneavauksien kohdilta harkon sisäpuolisesta lämmöneristekerroksesta harkon ja eristeen rajapinnasta tehdyissä suhteellisen kosteuden mittauksissa tämä kosteus oli ollut korkealla tai erittäin korkealla avauskohdissa AV1-AV5. Neljässä avauskohdassa (AV1-2, AV4-5) seinän eristetilasta mitattu suhteellinen kosteus oli ollut mikrobikasvun sekä puurakenteiden lahovaurioitumisen mahdollistavalla tasolla, ja tulokset viittasivat maaperästä rakenteisiin kohdistuvaan kosteusrasitukseen.

Asiassa on esitetty ristiriitaista todistelua siitä, voidaanko alakerran seinärakenteen eristetilan suhteellisen kosteuden mittaustuloksia pitää luotettavina, kun mittauksia ei ole tehty porareikämittauksina perusmuurin harkkorakenteesta. Palander on pitänyt kyseessä olevan rakenteen osalta eristetilasta tehtyä kosteusmittausta porareikämittausta parempana ja luotettavampana, koska eristeen mahdollisen kuivumisen vuoksi harkko olisi todennäköisesti eristettä kosteampi. Harkon porareikämittaus ei voisi Palanderin mukaan olla ainoa tapa mitata kosteustilannetta. Lisäksi Pohjola on kertonut, että hänen ollessaan korjaustöiden vastaavana työnjohtajana mittaukset oli tehty porareikämittauksilla, mutta hänellä ei ole ollut mittaustuloksia. Näitä olennaisempina Pohjola on pitänyt rakenteiden lahovaurioita. Sen sijaan todistajat Palminen ja Tepponen ovat kertoneet, että luotettava kosteusmittaus olisi pintamittauksen sijasta pitänyt tehdä poraamalla harkkoihin reikiä ja asentamalla tunnistimet sekä seuraamalla kosteuden muutosta.

Hovioikeus toteaa, että eristetilasta saadut suhteellisen kosteuden mittaustulokset ovat johdonmukaisia vastaavista rakenneavauksista otettujen mikrobinäytteiden analyysivastausten ja aistinvaraisesti havaittujen lahovaurioiden kanssa. Avauskohdissa, joissa eristetilan suhteellinen kosteus on ollut mikrobikasvun ja lahovaurioitumisen mahdollistavalla tasolla, on vastaavista kohdista otetuissa materiaalinäytteissä ollut analyysivastausten mukaan edellä mainitun soveltamisohjeen raja-arvot ylittävä mikrobivaurio tai aistinvaraisesti havaittu lahovaurio. Näin ollen hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus, että perusmuurirakenteen suhteellisen kosteuden mittaamisesta esitettyjä tuloksia voidaan pitää luotettavina.

Kuhaset ovat väittäneet, että eristeiden ja rakenteiden tummuminen aiheutui ilmavirrasta ja kondenssi-ilmiöstä eikä maaperän kosteusrasituksesta. Palander on kertonut, että lahovaurioita ei yleensä aiheudu sisä- ilman kosteuden tiivistymisestä. Tässä kohteessa rakenteen suhteellisen kosteuden arvot olivat korkeammat kuin sisäilmassa, joten kyseessä ei voinut olla sisäkosteuden tiivistyminen rakenteisiin, vaan kosteuden täytyi olla maaperästä johtuvaa. Karila on pitänyt mahdollisena, että mikrobikasvuston syynä olivat ilmavuodot, jotka aiheutuivat ilmanvaihdon aiheuttamasta alipaineesta. Alipaine voi aiheuttaa korvausilman tulemisen rakenteiden läpi, mikä värjäisi eristeet. Tepponen on kertonut, että eristeiden tummuminen johtui ilmavirtauksista. Tepposen käsityksen mukaan sisäilman kosteus oli voinut tiivistyä eristeeseen ja muihin rakenteisiin. Myös Palminen on kertonut, että puurakenteiden tummentumat ja värimuutokset eristeissä aiheutuivat ilmavirrasta.

Ottaen huomioon, ettei asiassa ole esitetty mittauksia tai muuta selvitystä rakennuksen ilmanvaihdon liian suuresta tehokkuudesta eikä muutoinkaan siitä, että rakennuksen ilmanvaihto olisi syynä sisäilman kosteuden tiivistymiselle, hovioikeus pitää todistaja Palanderin tarkastuksissaan tekemiä havaintoja uskottavana näyttönä siitä, että suhteellisen kosteuden mittaustulokset sekä rakenteissa havaitut laho-, kosteus- ja mikrobivauriot viittaavat maaperästä rakenteisiin kohdistuvaan kosteusrasitukseen.

Tarkastuksista 17.10.2018 ja 14.11.2018 laadittujen asiantuntijalausuntojen (K4, K5) perusteella alakerroksen seinien rakenneavauksien kohdilla alapohjan ja tiilirakenteen liittymässä havaittiin ilmavirtausta alapohjan alapuolelta sisätiloihin päin, ja etusivun avauksen kohdalla rako liittymässä oli näkyvissä. Ilmavirtausta oli tarkasteltu merkkisavulla. Lausunnon K5 mukaan rakennuksen seinien ja lattian liittymän raon kautta sisä- ilmaan kulkeutuu mikrobiperäisiä epäpuhtauksia ilmavirtauksen mukana alapohjan alapuolelta. Todistaja Palander on lisäksi kertonut, että rakennuksen alakerran perusmuurin lämmöneristeet eivät olleet maata tai ulkoilmaa vasten.

Esitetyn todistelun perusteella rakenneavauksien kohdalla on kosteus- ja mikrobivaurioituneista eristetiloista merkkisavulla tarkasteltu ilmavirtausta sisätiloihin päin. Vaikka asiassa ei ole esitetty sisäilmatutkimusta haitallisten tai vaarallisten mikrobien laadusta ja määrästä huoneilmassa, hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus riittävästi selvitetyksi, että ilmavirtausten vuoksi seinärakenteen eristetilasta huoneilmaan voi kulkeutua mikrobiperäisiä epäpuhtauksia, joille sisätiloissa olevat voivat altistua. Vaikka lääketieteellistä selvitystä ei ole esitetty, johtopäätöstä tukee myös Heikki Nekalan kertomus siitä, että hänen vaimollaan oli ollut yskää ja silmien kirvelyä alakerrassa oleskelun jälkeen. Mikrobiperäisten epäpuhtauksien aiheuttamat oireet eri henkilöille ovat yksilöllisiä.


Edellä esitetyn perusteella hovioikeus katsoo, että rakennuksen alakerroksen seinärakenteissa on edellä selostetun sosiaali- ja terveysministeriön antaman asetuksen mukaiset, toimenpiderajat ylittävät kosteus- ja mikrobivauriot.

5. Perusmuuri, maa-aines ja salaojat

Todistelun perusteella ennen kauppaa ei ole havaittu perusmuurin, maa- aineksen tai perusmuurin vedeneristyksen puutteellisuutta eikä edellä yksilöityjä alakerran seinärakenteiden ja lämmöneristeiden vaurioita. KH Oy:n ennen kauppaa laatimasta kuntotarkastusraportista (V1) käy ilmi, että tarkastuspäivänä 17.4.2018 patolevyn oli todettu ole- van sokkelia vasten ja sokkelin juuressa oli todettu olevan sepeliä. Ra- portin mukaan maanpinnat viettivät rakennuksesta poispäin, ja rakennus oli salaojitettu. Tarkastuskaivojen puuttumisen vuoksi salaojien toimivuutta ei kuitenkaan ollut voitu kuntotarkastuksessa käydä läpi. Tarkastuksen olennaisimpana epäkohtana ja riskinä oli todettu vesikatteen puhdistus sammaleesta. Raportin mukaan tarkastus oli tehty rakenteita rikkomatta, joten niin sanottujen piilovaurioiden ja -vikojen olemassa oloa ei voitu sulkea pois.

Kaupan jälkeen tehdyistä tutkimuksista sekä asiassa esitetyistä valokuvista ja videotallenteista on käynyt ilmi, että harkkoperusmuurin saumauksissa on ollut puutteita sekä osittain reikiä ja että patolevyt on asennettu osittain vaakatasoon. Maa-aineksen laadusta ja kelpoisuudesta sala- ojakäyttöön on esitetty ristiriitaista todistelua, mutta toisin kuin ennen kauppaa laadittuun kuntotarkastusraporttiin on kirjattu, maa-aines ei ole ollut sepeliä. Lisäksi kaupan jälkeen tehtyjen tutkimusten perusteella rakennus on rakentamisaikana salaojitettu, mutta salaojaputket on pääosin sijoitettu anturan alapinnan yläpuolelle, kun niiden tulisi olla anturan ala- pinnan alapuolella. Tarkastuksessa 17.10.2018 (K4) maanpintojen kallistuksien havaittiin olevan osin puutteellisia erityisesti rakennuksen takasivun osalta.

Perusmuurin lämmöneristeistä esitetyn todistelun perusteella Nekaloille on ennen kauppaa annettu rakennuslupapiirustukset, joiden perusteella lämmöneristeet oli asennettu perusmuurin ulkopuolelle. Asiassa ei ole esitetty rakennuslupakuvia, jotka tukisivat Kuhasten sinänsä perusteltuja väitteitä siitä, että esitetyt rakennuslupakuvat koskivat alkuperäistä rakennetta, jolloin kellarin oli tarkoitus olla kylmää tilaa. Kuhasten mukaan rakennusvalvontaan oli kuitenkin suunnitelmien muuttumisen jälkeen toimitettu uudet lupakuvat, joista kävi ilmi lämmöneristeiden sijoittaminen perusmuurin sisäpuolelle. Ottaen huomioon, ettei asiassa ole esitetty muita rakennuslupakuvia kuin rakennetta vastaamattomat kuvat, joiden nojalla lämmöneriste olisi sijoitettuna perusmuurin ulkopuolelle, asiassa ei ole näytetty, että Nekaloiden tiedossa olisi ollut lämmöneristeiden sijoittuminen perusmuurin sisäpuolelle.

Hovioikeus toteaa edellä esitetyn perusteella, että perusmuurin, maa-aineksen ja salaojituksen osalta Nekaloille ennen kauppaa annetut tiedot poikkeavat siitä, mitä kaupan jälkeen tehdyissä tutkimuksissa on havaittu. Kuhaset ovat väittäneet perusmuurin, maa-aineksen ja salaojituksen puutteita merkityksettömiksi siten, ettei puutteista ollut aiheutunut väitettyä kosteusrasitusta perusmuurille. Kuhasten mukaan vauriot olivat johtuneet kellarin sisä- ja ulkolämpötilaerojen aiheuttamasta veden kondensoitumisesta rakenteisiin. Asiassa on siten arvioitavana, mistä perusmuurin saumausten mainitut puutteet olivat aiheutuneet, oliko maa-aines salaojitukselle sopivaa ja salaojitus tehty rakentamisajankohdan vaatimusten mukaisesti sekä oliko mahdollisilla puutteilla vaikutusta edellä mainittuihin kaupan kohteessa havaittuihin vaurioihin. Kuhasten väitteen vuoksi asiassa on arvioitavana, oliko vaurioiden syynä voinut olla sisäilman kosteuden tiivistyminen rakenteisiin ja eristeisiin.

Kuvien ja videotallenteiden perusteella perusmuurissa on patolevyn poistamisen jälkeen ollut vajaita saumauksia harkkorakenteiden väleissä ja jonkin verran saumauksen läpi kulkevia reikiä. Todistaja Sinisalon käsityksen mukaan patolevyjen ja soran sekä anturan mahdollinen märkyys saattoi aiheutua kattovesistä, joita ei ollut johdettu salaojaurakan yhteydessä pois kaivannosta. Hovioikeus pitää kuitenkin tältä osin todistaja Perhosen kertomusta luotettavimpana selvityksenä, koska Perhonen on korjaustöiden alettua tehnyt salaojien ja rakennuksen vierustan kaivuutyön, ja on siten tehnyt välittömiä havaintoja saumausten kunnosta sekä perusmuurin viereisen maa-aineksen kosteustilanteesta. Perhosen kertomuksen mukaan harkkomuurauksessa oli vajaita saumoja ja myös reikiä, jotka eivät olleet aiheutuneet patolevyjen irrottamisen yhteydessä. Kyse oli siitä, että kohtia ei ollut saumattu. Perhosen kertomuksen nojalla hovioikeus katsoo, että reiät harkkomuurauksessa eivät yksin selity patolevyn kiinnitystavalla, vaan kyse on hänen kertomallaan tavalla siitä, että harkkomuurauksen saumauksissa on ollut puutteita. Tämän todistajan kertomuksen nojalla voidaan pitää myös selvitettynä, että maa-aines rakennuksen vierustalla on ollut märkää ja että salaojaputket on pääosin asennettu anturan alapinnan yläpuolelle.

Kuhasten todisteen V4 mukaan salaojista otettu hiekkanäyte oli karkeaa ja routimatonta eli rakeisuuden ja silmämääräisen arvion perusteella vettä läpäisevää. Lisäksi todisteena K8 olevan hiekkanäytteen perusteella maa-aines oli ollut kuivaa kellarin lattian alapuolella. Nämä seikat viittaavat siihen, että alakerroksen kosteusvauriot eivät perustu maa-aineksen osalta rakentamisajankohdan hyvän rakentamistavan vastaisuuteen.

Ottaen kuitenkin huomioon todistaja Perhosen esittämät havainnot rakennuksen vierustan kosteustilanteesta sekä todistaja Palanderin esittämä käsitys mikrobivaurioiden aiheutumissyystä, hiekkanäyte (K8) ei sulje pois mahdollisuutta, että maa-aines rakennuksen vierustalla on kosteaa. Palanderin tarkastushavainnon (K4) mukaan maanpinnan kallistukset rakennuksen vierustalla olivat erityisesti rakennuksen takaosan osalta puutteelliset, mikä oli myös osaltaan aiheuttanut ylimääräistä kosteusrasitusta rakennuksen perusmuurille.


Hyvää rakennustapaa koskevan vuodelta 1984 olevan ohjeen RIL 126- 1984 salaojituskerrosta koskevan kohdan 4.31 mukaan normaalitapauksessa pohjaveden pinnan yläpuolella salaojituskerroksessa käytettävän materiaalin rakeisuusalueen läpäisyprosentin on oltava 90 prosenttia välillä 3-12 millimetriä. Todisteen V4 perusteella näytteen läpäisyprosentti on kuitenkin ollut 74 prosenttia 2 millimetrin seulalla, mikä viittaa siihen, että rakennuksen vierustalla ollut maa-aines on ollut hienompaa kuin rakentamisajankohdan hyvää rakentamistapaa kuvaavissa ohjeissa on edellytetty. Kun tämän lisäksi otetaan huomioon todistaja Perhosen ja todistaja Pohjolan tekemät havainnot maa-aineksen laadusta, hovioikeus katsoo tulleen näytetyksi, että maa-aines on osaltaan aiheuttanut rakennukselle kosteusrasituksen, jota ei voida pitää rakentamisajankohdan hyvän rakentamistavan mukaisena.

Edellä esitetyn perusteella hovioikeus katsoo toisin kuin käräjäoikeus näytetyksi, että kellarin perustuksissa ja salaojissa käytetty maa-aines on ollut rakentamisajan määräykset ja ohjeet huomioon ottaen ainakin osittain laadultaan virheellistä ja hyvän rakentamistavan vastaista. Maa-aines ei ole ollut riittävällä tavalla vettä läpäisevää. Lisäksi hovioikeus katsoo, että patolevyjen osittain virheellinen asennus on osaltaan aiheuttanut ylimääräisen kosteusrasituksen rakennuksen perustuksille. Patolevyt on edellä selostetun todistelun perusteella asennettu osittain vaakatasoon, eikä patolevyä ole kiinnitetty niin, että kosteuden pääsy olisi kokonaan estynyt perusmuurin ja patolevyn väliin. Patolevyn asennuksen puutteellisuutta tukee todistaja Perhosen havainto, jonka mukaan perusmuuri oli tuntunut kostealta, ja hänen käsityksensä mukaan vesi ei ollut poistunut perusmuurin viereltä.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden johtopäätökset salaojaputkien korkeusaseman ja salaojakaivojen puuttumisen osalta (s. 17). Käräjäoikeus on tuomiossaan selostanut rakentamisajankohdan hyvää rakentamistapaa kuvaavien ohjeiden sisältöä. Hovioikeus on edellä todennut, ettei maa-aines ole ollut riittävällä tavalla vettä läpäisevää. Hovioikeus katsoo siten toisin kuin käräjäoikeus, että rakennuksen kuivatusjärjestelmä olisi rakentamisaikana edellyttänyt salaojaputkien asentamisen hyvää rakentamistapaa kuvaavien ohjeiden mukaisesti anturan alapinnan tasalle. Myös asiassa esitetyn rakennuslupakuvan (K 9) perusteella salaojaputki on sijoitettu anturan alapinnan tason alapuolelle. Salaojaputkien korkeusase- ma huomioiden myös rakennuksen salaojituksessa on virhe.

Edellä esitetyn perusteella hovioikeus katsoo näytetyksi, että alakerroksen vaurioiden syynä on ollut rakennuksen ulkopuolinen kosteusrasitus. Kosteusrasitus on aiheutunut salaojituksen puutteista ja maa-aineksesta, joka ei ole vastannut rakennusaikaisia ohjeita. Puutteet harkkoperusmuurin saumauksissa ovat lisänneet kosteusrasitusta.

6. Poistoviemärin painuma

Poistoviemärin painumaan perustuvan vaatimuksen osalta Nekaloiden vaatimuksen perusteena on ollut wc-viemärin putken painuma. Kuhaset ovat vielä hovioikeudessa olleet siinä käsityksessä, että vaatimuksen perusteena on ollut harmaiden jätevesien viemäriputken painuma. Riidatonta on, että kiinteistöllä on kaksi viemärilinjaa eli wc-viemärilinja ja harmaavesiviemärilinja. Lisäksi asiassa on riidatonta, että Nekalat ovat kaupan jälkeen saaneet Kuhasilta videotallenteen harmaaveden viemäri- putken kuvauksesta.

Kuhaset ovat lausuneet hovioikeudessa, että wc-vesijärjestelmässä ei ole heidän omistusaikanaan ollut toimintahäiriöitä. Heikki Nekala on tältä osin kertonut, että ongelma oli ilmennyt alakerran saunatilojen wc:ssä. Heikki Nekalan mukaan Antti Kuhanen oli kertonut hänelle, että putken avaukseen voi käyttää valkoista muoviputkea, joten Heikki Nekala oli käsittänyt putkessa olleen aiemminkin ongelmia. Antti Kuhanen on sen sijaan kertonut antaneensa Heikki Nekalalle putken keittiön viemärilinjan mahdollisten rasvatukosten poistamista varten.

Hovioikeus katsoo, että asiassa jää epäselväksi viemäriputken painuman tarkka sijainti sekä erityisesti se, missä vaiheessa painuma on syntynyt. Asiasta ei ole esitetty selvitystä. Heikki Nekalankaan kertomuksesta ei ole käynyt ilmi, että putken tukokset olisivat ilmenneet välittömästi kaupanteon jälkeen. Asianosaisten kertomusten perusteella ei siten voida poissulkea sitä mahdollisuutta, että putken tukokset ovat alkaneet vasta kaupan jälkeen, jolloin putken mahdolliset puutteet ovat syntyneet vaaranvastuun siirryttyä Nekaloille.

Edellä esitetyn perusteella hovioikeus katsoo, että viemärin painumaa ei ole pidettävä maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettuna virheenä.

7. Tuulikaappi ja sen yläpuolella oleva talon etuosan parveke

Tuulikaapin ja sen yläpuoliset rakenteet tehneen Antti Kuhasen on katsottava tienneen tuulikaapin yläpuolella olevan parvekkeen vesieristyksen puuttumisesta. Tuulikaapin sisäkatossa havaittu kosteus oli Palanderin mukaan tullut yläpuolelta parvekkeen vedeneristyksen puutteiden vuoksi. Lisäksi Pohjolan mukaan avoin parveketila on aina vesieristettävä. Hovioikeus katsoo Palanderin ja Pohjolan kertomusten perusteella näytetyksi, että tuulikaapin vaurioiden syynä on ollut tuulikaapin yläpuolella olevan parvekkeen vedeneristyksen puuttuminen.

8. Yläkerran takan tukirakenteet

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätöksen siitä, että yläkerran takan tukirakenteiden osalta asiassa ei ole kyse maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitetusta virheestä (s. 19).

9. Kiinteistön sopimuksenmukaisuus

Kauppakirjassa ei ole nimenomaisesti sovittu kiinteistön ominaisuuksista, eikä asiassa ole esitetty todistelua siitä, mitä Kuhaset ja Nekalat olisivat vapaamuotoisesti sopineet kiinteistön ominaisuuksista. Näin ollen hovioikeus katsoo, että kiinteistössä ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitettua laatuvirhettä.

10. Myyjien tiedonantovelvollisuus

Edellä esitetyn perusteella hovioikeus katsoo, että Kuhaset ovat ennen kauppaa antaneet Nekaloille virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa alakerroksen perusmuurin seinärakenteen lämmöneristeen sijainnin osalta toimittamalla Nekaloille kaupan yhteydessä tiedoksi lupakuvat, joiden nojalla eristeet olisi sijoitettu rakenteen ulkopuolelle. Tältä osin annettu tieto on ollut virheellinen, joten Kuhasten voidaan siten katsoa antaneen maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetulla tavalla virheellistä tietoa kiinteistön rakenteista. Antti Kuhanen on muun muassa kertonut tehneensä rakennuksen alakerran muurauksen, tuulikaapin ja sen yläpuoliset rakenteet sekä salaojituksen. Hovioikeus on edellä kerrotulla tavalla katsonut, että rakennuksen perusmuurin saumauksissa ja salaojituksessa on ollut puutteita ja että tuulikaapin vaurioiden syynä on ollut parvekkeen vedeneristyksen puuttuminen. Koska Antti Kuhanen on merkittävällä tavalla osallistunut talon rakentamiseen niiden kohtien osalta, joissa hovioikeus on katsonut olevan alakerran kosteusvauriot aiheuttaneet puutteet sekä tuulikaapin ja sen yläpuolisten rakenteiden vauriot, Kuhasten on pitänyt olla tietoisia perusmuurin saumauksen, tuulikaapin yläpuolella olevan parvekkeen vedeneristyksen ja salaojituksen puutteista ja laiminlyöneen ilmoittaa niistä Nekaloille maakaaren 17 luvun 1 momentin 3 kohdan tarkoittamalla tavalla. He eivät ole täyttäneet tiedonantovelvollisuuttaan rakennuslupakuvat ostajille antaessaan. Kuhasten laiminlyönti on vaikuttanut kauppaan. Ostajille on muodostunut kuntotarkastuksesta käsitys, jonka mukaan kohteen salaojituksessa, tuulikaapissa ja sen yläpuolisissa rakenteissa, perusmuurissa tai maa-aineksessa rakennuksen ympärillä ei ole merkittäviä puutteita.

Nekaloiden ennen kauppaa saamien tietojen perusteella he eivät ole voineet varautua siihen, että kohteessa on edellä yksilöidyt kosteus- ja mikrobivauriot. Vaikka rakennuksen rakentamisvuosi on ollut 1986 ja siten eri rakenneosien ja järjestelmien tekninen käyttöikä on kaupantekohetkellä ollut ylittynyt, voidaan rakennuksessa havaittuja vaurioita pitää vakavampina kuin mitä Nekalat ovat rakennuksen iän, kuntotarkastuksen tai Kuhasten ennen kauppaa antamien tietojen perusteella voineet edellyttää. Kiinteistö on siten poikennut laadultaan siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan perustellusti edellyttää suhteessa kiinteistön kauppahintaan.

Näillä perusteluilla hovioikeus katsoo, että Nekaloilla on heidän ja Kuhasten välisen kiinteistönkaupan osalta oikeus hinnanalennukseen maakaaren 17 luvun 1 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohdissa tarkoitettujen laatuvirheiden vuoksi siten kuin mainitun säännöksen toisessa momentissa säädetään.

Käräjäoikeuden tuomiota on tältä osin muutettava.


11. Hinnanalennus

Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentissa on muun ohella säädetty, että hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

Yhtenä tapana laskea hinnanalennuksen suuruus on käytetty korjauskustannuksia. Hovioikeus pitää korjauskustannuksiin perustuvaa arviota kiinteistön arvosta tässä tapauksessa luotettavampana lähtökohtana hinnanalennuksen määrän arvioimiselle kuin asiassa esitetyn kiinteistönvälittäjän antamaa arviota nykykuntoisen ja toisaalta korjatun kiinteistön arvosta.

Heikki Nekala on kertonut, että hovioikeuskäsittelyyn mennessä korjaustöitä oli tehty 63.000 euron edestä. Määrä muodostui purkutöistä, ulkopuolisista korjauksista ja erilaisista asiantuntijapalveluista. Enempiä korjaustöitä ei ollut tehty, koska varoja ei ollut. Hovioikeus toteaa, että toteutuneiden korjaustöiden määrää on pidettävä kohtuullisena korjattaessa rakenteet nykymääräysten mukaisiksi. Hovioikeus katsoo, että Glo Oy:n urakkasopimuksessa (K12) mainittu sadevesijärjestelmän uusiminen ja imeytyskentän massanvaihto eivät kuulu Kuhasten vastuulle, kun näiltä osin kaupan kohteessa ei ole nimenomaisesti väitetty ole- van virhettä. Lisäksi hovioikeus on edellä todennut, ettei viemärilinjan painuma ole Kuhasten vastuulla oleva virhe. Kun urakkasopimuksessa (K12) ei ole eritelty kyseisten töiden hintaa, hovioikeus arvioi näiden kustannukseksi 3.500 euroa. Tuulikaapin yläpuolella sijaitsevan parvekkeen vedeneristyksen kustannukseksi hovioikeus hyväksyy todisteen K19 perusteella 1.500 euroa. Hovioikeus katsoo siten hinnanalennuksen perusteena olevien ulkopuolisten korjaustöiden määräksi (K10 ja K12): 53.325,23 euroa – 21.500 euroa (alakerran purkutyöt) – 7.838,07 euroa (selvitys- ja rakennuslupakustannukset) – 3.500 euroa (sadevesijärjestelmän uusiminen, imeytyskentän massanvaihto, viemärilinjan painuma) + 1.500 euroa (parvekkeen vedeneristys) eli 21.987,16 euroa. Ulkopuolisten töiden korjauskustannuksissa huomioitavana tasonparannuksen määränä voidaan pitää noin 50 prosenttia. Näin ollen rakennuksen ulkopuolisten töiden korjauskustannusten vaikutus on 11.000 euroa.

Sisäpuolisten korjausten osalta hovioikeus katsoo, että esitettyjen arvioiden sijaan urakkatarjoukset osoittavat tarkemmin kustannusten määrää. R-Saneeraus Oy:n tarjouksen (K14) mukaan korjaus ilman sähkötöitä ja LVI-muutostöitä on arvonlisäveroineen 89.000 euroa. Vastaavia töitä koskeva Pekka. Lappalaisen tarjous (K20) on määrältään 58.000 euroa. Ottaen huomioon, ettei asiassa ole esitetty riittävästi perusteita sille, miltä osin Pekka Lappalaisen tarjous olisi puutteellinen tai miksi hinnanalennuksen perusteeksi olisi tarkoituksenmukaisempaa valita R-Saneeraus Oy:n huomattavasti Pekka. Lappalaisen tarjousta kalliimpi tarjous, hovioikeus katsoo, että arvio sisäpuolisten korjausten määrästä on perustettava Pekka. Haapalaisen tarjouksen määrään eli 58.000 euroon sekä R-Saneeraus Oy:n suorittamien alakerran sisäpuolisten purkutöiden riidattomaan määrään eli 21.500 euroon eli yhteensä 79.500 euroon.


Laadun paranemisesta ja käyttöiän pidentymisestä aiheutuu tasonparannusta, jonka kohtuulliseksi määräksi hovioikeus arvioi 30 prosenttia. Näin ollen hovioikeus katsoo sisäpuolisten korjausten kohtuulliseksi määräksi 55.650 euroa.

Sähkö- ja LVI-töiden määrän osalta todistaja Pohjola on kertonut, että todisteesta K19 ilmenevät määrät 7.800 euroa sähkötöistä ja 8.500 euroa LVI-töistä voivat olla alhaisempia, jos töille löytää hyvän toteuttajan. Todistaja Palander on kertonut, että sähkö- ja LVI-töihin ei tulisi parannuksia tai uusimisia, vaan töissä käytettäisiin olemassa olevia putkia ja johtoja. Hovioikeus katsoo, että Nekaloille aiheutuu korjaustöiden yhteydessä sähkö- ja LVI-töistä kustannuksia, joiden määräksi hovioikeus arvioi 5.000 euroa.

Edellä esitetyn perusteella hovioikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 71.650 euroa.

12. Vahingonkorvaus

Nekalat ovat vedonneet maakaaren 2 luvun 32 §:n 2 momentin mukaisesti siihen, että Kuhaset ovat velvollisia korvaamaan Nekaloille aiheutuneen vahingon, mikäli Kuhaset eivät kykene osoittamaan toimineensa huolellisesti.

Hovioikeus on edellä katsonut, että kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 ja 3 kohdissa tarkoitetut virheet. Kuhaset ovat laiminlyöneet tiedonantovelvollisuuttaan, joten he eivät ole toimineet tältä osin huolellisesti. He ovat velvollisia korvaamaan Nekaloille aiheutunutta vahinkoa. Kuhaset ovat määrällisesti hyväksyneet asumishaittaa koskevat 1.000 euroa ja tavaroiden siirtoa koskevat 500 euroa. Irtaimiston ja vaatteiden pilaantumisen osalta Heikki Nekala on kertonut, että irtaimiston ja vaatteiden osalta kyse oli siitä, että kyseinen omaisuus oli jouduttu hävittämään homeen hajun vuoksi. Antti ja Kirsti Kuhanen ovat puolestaan kertoneet, että he eivät olleet asumisaikanaan huomanneet hajuhaittaa ja että he käyttivät edelleen talossa olleita huonekaluja ja muuta irtaimistoa. Hovioikeus katsoo, ettei irtaimiston ja vaatteiden osalta ole esitetty riittävästi selvitystä, joten korvausvaatimus on jäänyt irtaimiston ja vaatteiden osalta näyttämättä. Hovioikeus hyväksyy vahingon määräksi 1.500 euroa.

13. Oikeudenkäynti- ja selvittelykulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan,


jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Pykälän 2 momentin mukaan mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään. Saman luvun 16 §:n 1 momentin mukaan velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhaku- menettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun.

Nekaloiden vaatimukset on hovioikeudessa hyväksytty osaksi. Hinnan- alennusvaatimus on hyväksytty 71.650 euron osalta ja hylätty 48.350 euron osalta. Lisäksi Kuhaset on velvoitettu korvaamaan osa Nekaloiden vaatimasta vahingonkorvauksesta. Nekalat ovat joutuneet ajamaan vaatimuksiaan oikeudenkäynnissä. Nekaloiden häviämää osaa ei ole pidettävä merkitykseltään vähäisenä eikä harkinnanvaraisena edellä mainitun säännöksen tarkoittamalla tavalla. Kuhaset on velvoitettava korvaamaan Nekaloille käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa aiheutuneet oikeuden- käyntikulut osaksi. Hovioikeus arvioi Kuhasten vastuun määräksi kaksi- kolmasosaa esitetyistä oikeudenkäyntikuluista. Määrällisesti Kuhaset ovat hyväksyneet Nekaloiden oikeudenkäyntikuluvaatimuksen käräjä- ja hovioikeudessa.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 §:n 1 momentin mukaan korvattavia oikeudenkäyntikuluja ovat muun ohella asian tuomioistuimessa ajamisesta aiheutuneet kustannukset. Asiantuntijoiden käyttämisestä aiheutuneita tutkimus- ja selvittelykuluja on pidettävä sanotun lainkohdan tarkoittamina korvattavaksi tulevina oikeudenkäyntikuluina. Nekaloille aiheutuneiden selvittelykulujen määrä on heidän vaatimuksensa mukaisesti 7.038,57 euroa. Nämä kulut ovat liittyneet kosteus- ja mikrobivaurioiden toteamiseen sekä perusmuurin, salaojien ja maa-aineksen puutteisiin ja koostuvat R Insinööritoimisto Oy:n tutkimuksista ja raporteista, Ptektec Oy:n raportista, rakennusteknisistä avauksista, näytteiden- otosta ja sisäpuolen mittauskuluista sekä homekoiratutkimuksesta. Kulujen määrä on riidaton. Hovioikeus katsoo, että Kuhaset on asian lopputulokseen nähden velvoitettava korvamaan Nekaloille nämä kulut koko- naisuudessaan.

Tuomiolauselma

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

Antti Kuhanen ja Kirsti Kuhanen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Heikki Nekalalle ja Katriina Nekalalle hinnanalennuksena 71.650 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen ajalta 30.4.2018 – 10.10.2019 ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine


viivästyskorkoineen 11.10.2019 lukien.

Antti Kuhanen ja Kirsti Kuhanen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Heikki Nekalalle ja Katriina Nekalalle vahingonkorvauksena 1.500 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 10.10.2019 lukien.

Heikki Nekala ja Katriina Nekala vapautetaan velvollisuudesta suorit- taa Antti Kuhaselle ja Kirsti Kuhaselle korvausta oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa.

Antti Kuhanen ja Kirsti Kuhanen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Heikki Nekalalle ja Katriina Nekalalle korvaukseksi tutkimus- ja selvittelykuluista 7.038,57 euroa sekä muista oikeudenkäynti- kuluista käräjäoikeudessa 20.534,13 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.

Antti Kuhanen ja Kirsti Kuhanen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Heikki Nekalalle ja Katriina Nekalalle korvaukseksi hovi- oikeudessa aiheutuneista oikeudenkäyntikuluista 12.487,43 euroa korko- lain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.

Antti Kuhasen ja Kirsti Kuhasen vaatimus oikeudenkäyntikulujensa korvaamisesta hovioikeudessa hylätään.

23



Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 2.6.2023.

Helsingin hovioikeuden puolesta:



Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos Terhi Kangas
hovioikeudenneuvos Heidi Strömberg (puheenjohtaja) asessori Tapio Pouta

Ratkaisu on yksimielinen.


1
ITÄ-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
Osasto 6
TUOMIO
20/66119
Oikeuden kokoonpano 30.10.2020 L 19/44475
Puheenjohtaja, käräjätuomari Jorma Raitio
Käräjätuomari Jarmo Roiviainen
Käräjänotaari Olga Luoma






Kantajat
Nekala, Heikki Pekka
Nekala Hanna Katriina


Vastaajat
Kuhanen, Essi Kirsti
Kuhanen, Ville Antti


Asia

Vireille
25.9.2019

Kanne


Kiinteistön kauppaan perustuva velkomus
Kantajat Heikki ja Hanna Nekala ovat vaatineet, että vastaajat Ville ja Essi Kuhanen velvoitetaan suorittamaan yhteisvastuullisesti kiinteistökaupan perusteella

1. hinnanalennusta 120.000 euroa ja korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista tuottokorkoa 30.4.2018 lukien haastehakemuksen tiedoksi antamiseen 10.10.2019 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 11.10.2019 lukien,

2. vahingonkorvausta 7.870 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 10.10.2019 lukien sekä

3. oikeudenkäyntikulut ja asian selvittelykulut 30.801,20 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.


Perusteet
Kaupan kohde
Osapuolet ovat 30.4.2018 tehneet kaupan Järvenpään kaupungissa olevan M XX - nimisen tilan (kiinteistötunnus XX-XX-XX-XX) hallinnanjakosopimuksen mukaisesta noin 1.630 neliömetrin osuudesta, jolla sijaitsee huoneistoalaltaan 150 neliömetrin ja kokonaisalaltaan 187 neliömetrin suuruinen omakotitalo. Kauppahinta on ollut 270.000 euroa.

Ennen kauppaa annetut tiedot

Myyntiesitteen mukaan vuonna 1986 valmistuneeseen päärakennukseen on vuosina 2006 - 2007 tehty merkittäviä korjauksia. Pääosa kattorakenteista on uusittu; lattiat on hiottu ja öljytty ja jalkalistat on uusittu. Talon pihan kiveys on uusittu ja sisälle on tehty merkittävä pintaremontti. Sähkörasioita on uusittu; lämminvesivaraaja ja pintaputkisto on uusittu; kodinhoitohuoneen lattia, saunaosaston tilat sekä lämpöpatterit on uusittu. Rakennuksen yläpohjassa on vuonna 2006 ollut tulipalo, jonka seurauksena oli aiheutunut vesivahinko. Myös korjauksen aikana on tapahtunut vesivahinko. Myyjät ovat ilmoittaneet vakuutusyhtiön korjanneen kaikki vahingot. Rakennuksen sijainti tontilla on loivassa rinteessä siten, että maanpinta rakennuksen takaosassa on korkeammalla kuin etuosassa.

Puutteet ja virheet

Maa-aines
Talon perustusten alapuolinen ja vierustan täyttömaa on lian hienojakoista eikä täytä kapilaarisuutta ja asianmukaista salaojasoran luokitusta.

Perusmuuri, salaojat ja viemäri

Perusmuurin vedeneristeenä käytetty patolevy päättyy anturan yläpintaan eikä jatku alas saakka ja on osittain asennettu väärin eli vaakatasoon, minkä vuoksi ilmakourut eivät toimi.

Salaojituksen korkeusasema on ollut rakennusmääräysten vastainen jo rakennusaikana. Salaojaputket on asennettu noin 50 senttimetrin etäisyydelle anturasta ja 50 senttimetriä anturan yläpuolelle. Salaojat ovat myös tukkeutuneet liian hienosta maa-aineksesta.

Rakennuksen viemäriputki on painunut, ja aiheuttanut viemärin tukkeutumisia.

Koska perusmuurin vesieristys ja salaojitus on tehty virheellisesti, perustusten kosteusrasitus ei poistu.

Pohjakerros _j
Rakennuksen pohjakerroksen ulkopintaan ei ole tehty rakennuspiirustusten mukaisesti lämpöeristystä, mikä lisää seinän kosteusrasitusta. Rakenteissa on merkittäviä kosteuspitoisuuksia ja mikrobiongelmia. Mittaustulokset viittaavat myös maaperästä rakenteisiin kohdistuvaan kosteusrasitukseen. Seinän sisäpuoliset lämpöeristeet ja runkopuut sekä seinälevyt ovat vaurioituneet. Pohjakerroksen alapohjan ja seinien tiilirakenteen liittymäkodissa on ilmavirtauksia, jotka
aiheuttavat mikrobien eli epäpuhtauksien kulkeutumisen alapohjasta sisäilmaan. Pohjakerroksen ulkoseinissä pitäisi olla lämpöeriste myös
talon ulkopuolella. Rakennusta ei ole tehty rakennuslupapiirustuksen mukaisesti.

Tuulikaappi

Parvekkeen alapuolella sijaitsevan tuulikaapin sisäpinnassa on rakenteiden purkamisen jälkeen todettu kosteusvaurio, joka on tarkastuksen perusteella johtunut siitä, että parveketta ei ole

3


vesieristetty. Tämän vuoksi parvekkeen pinnoitteet on uusittava vesieristeen asentamisen takia, Myös tuulikaapin katto ja seinien sisäpuoliset rakenteet on uusittava. Parvekkeen vesieristeen korjauskulut ovat 1.500 euroa.

Takan tukirakenne

Pohjakerroksen rakenteita purettaessa on todettu, että yläkerran takan kantavat rakenteet on tehty rautapilareista, jotka ovat rasituksesta taipuneet. Takan tukirakenteen korjauskulut ovat 7.000 euroa.

Tehdyt tutkimukset

KH Oy:n 18.4.2018 laatimassa rakennuksen kuntotarkastusraportissa ei ole mainintaa mistään välittömästä korjaustarpeesta.

Kantajilla on ollut mikrobivaurioihin viittaavia oireita, minkä vuoksi he ovat 14.9.2018 tilanneet tutkimuksen. Homekoirat ovat merkinneet 16 mahdollista mikrobivauriokohtaa.

R Insinööritoimisto Oy on tehnyt 17.10.2018 rakenteiden tarkastuksen ja 14.11.2018 täydennystarkastuksen.
Rakenteita on avattu aluksi kolmesta kohdasta ja myöhemmin lisää. Avauskohdista on tullut mikrobivaurioihin viittaavaa hajua ja puuaineksessa on ollut nähtävissä vähäisiä tummentumia.
Maanvastaisen seinän eristetilan suhteellinen kosteus on tehnyt mahdolliseksi mikrobien kasvun ja puunrakenteiden lahoamisen. Pohjakerroksen seinärakenteesta ja alapohjasta on otettu mikrobinäytteitä ja tehty kosteusmittauksia. Rakennuksen seinärakenteiden ja alapohjan liittymäkohdissa on tarkastettu rakenteita
mm. merkkisavulla ja havaittu, että alapohjan rakenteista ja täyttömaasta on ilmavirtauksia sisätiloihin.
R Insinööritoimisto Oy on tehnyt rakenteiden purkamisen jälkeen lisätarkastuksen ja laatinut 20.9.2020 raportin, josta on ilmennyt takan tukirakenteen vauriot ja tuulikaapin kosteusvauriot.

Terveyshaitta

Osassa näytteistä on raja-arvot ylittäviä ja kosteusvaurioihin viittaavia mikrobeja. Asumisterveysasetuksen soveltamisohjeen mikrobiologiset olot 20 § mukaan lahonneet ja mikrobivaurioiset rakenteet on poistettava ja rakennuksen ulkopuolisten mikrobien kulkeutuminen sisäilmaan on estettävä poistamalla rakenteiden epätiiviit kohdat, koska niistä voi aiheutua terveyshaittaa.

Korjaustapa ja kustannukset

Alapohja
PR-Kuivaus Oy on tehnyt alapohjan tutkimuksen ja laatinut 26.4.2019
raportin, jonka mukaan kodinhoitohuoneen lattian pintakosteusarvot ovat olleet lähes normaaleja. Näytepalamittauksella on todettu betonin suhteellisen kosteuden olevan 66,8 %. Lattian alla olevan täyttömaan noin 20 senttimetrin syvyydelle tehdyn tarkastuksen perusteella on todettu olevan hienojakoista hiekkaa ja luonnonsoraa, joka tekee mahdolliseksi kapillaarisen kosteuden nousun. Maa-aines on liian hienojakoista, mikä lisää alapohjarakenteiden kosteusriskiä.
Rakennuslupakuvista todettu salaojajärjestelmä on piirretty hieman anturan alapuolelle.

Maanvastaiset seinät ja perusmuurin vesi- ja lämpöeristys sekä salaojajärjestelmä on suositeltu korjattaviksi ja maa-aines vaihdettavaksi. Myös täyttömaa ja maan pinnan kallistukset on korjattava. Rakennuksen sisäpuolelta on kaikki vaurioituneet materiaalit poistettava ja uusittava sellaisiksi, että vaurioitumista ei tapahdu. Pohjakerroksen seinien alaosien rakenteet on korjattava perusmuuriin saakka ja lattiat tiivistettävä siten, ettei rakenteista tai maapohjasta aiheudu virtauksia
huoneilmaan. Sisäpuolen korjausten yhteydessä joudutaan myös kosteiden tilojen rakenteet uusimaan kokonaan. Pesuhuoneen sisäkatto on työteknisistä syistä ja rakennevaurioiden vuoksi uusittava. ...
Pesuhuone- ja saunatilat on korjattava kokonaan seinä- ja lattiapintojen vedeneristyksen toimivuuden varmistamiseksi. Saunassa maanvastaisten seinien sisäpuolelle on asennettava lämpöeriste. Takan tukirakenteet on korjattava ja tuulikaapin sekä parvekkeen rakenteet ja vesieristeet uusittava.

R Insinööritoimisto Oy:n alustavan arvion mukaan korjauskustannukset ovat suuruudeltaan 52.135 euroa. Arviossa ei ole mukana ulkopuolista laatoitusta ja pihatöitä eikä alapohjaan kohdistuvia toimenpiteitä. Laskelmassa ei ole myöskään urakoitsijan yleiskuluja.

Insinööritoimisto Ptektek Oy:n arvion mukaan korjauskustannukset ovat valvonta ja muut kulut huomioiden yhteensä 110.166,56 euroa.

Tutkimusten jälkeen kiinteistöä on jo korjattu ja kustannuksia on aiheutunut valvojan raportin K 19 perusteella siten, että pohjakerroksen sisäpintojen purkamisesta on aiheutunut 21.500 euron kustannus.

Rakennuksen ulkopuolen korjauskulut ovat Glo Oy:n kanssa tehdyn urakkasopimuksen ja yhtiön lähettämien laskujen perusteella maksaneet
27.100 euroa ja rappaustyön osalta 3.465,75 euroa. Lisäksi on keskeneräisiä töitä laskuttamatta 10.100 euroa.

Kaupunki on edellyttänyt korjaustyöltä rakennuslupaa, josta on aiheutunut lupa- ja suunnittelukustannuksia 10.467 euroa. Lisäksi on aiheutunut valvonta ja rakennusteknisiä selvittelykuluja on aiheutunut 3.735 euroa.

Sähkötyöt ovat arviolta 7.800 euroa ja lvi-työt 8.500 euroa.

Pohjakerroksen sisäpuolisten töiden osalta on R-Saneeraus Oy:n tarjous on määrältään 89.000 euroa ja Pekka Lappalaisen tekemä tarjous on 58.000 euroa. Se ei kuitenkaan sisällä kaikkia toimenpiteitä.

5

Pohjakerroksen sisäpuolen korjauksen yhteydessä on jouduttu purkamaan seinärungot ja poistamaan ikkunat, joita ei voida niiden sopimattomuuden vuoksi asentaa takaisin. Uusien ikkunoiden hankkimisesta on aiheutunut 3.472,93 euron kulut.

Maksettuja laskuja on 54.665,23 euroa ja tulevia laskuja 15.211,43 euroa. Vielä tehtävät rakennuksen sisäpuolen korjaukset, takan tukirakenteiden ja tuulikaapin korjaus, sähkö- ja lvi työt sekä valvonta- ja suunnittelukulut ovat arviolta yhteensä 193.918,09 euroa.

Kiinteistövälittäjän arvion mukaan rakennuksen arvo on noin 150.000 euroa nykyisessä kunnossa.

Oikeudelliset perusteet

Ostajilla on oikeus saada hinnanalennusta, koska myyty kiinteistö ei ole vastannut sitä, mitä heillä on ollut oikeus olettaa kauppaa tehtäessä.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 kohdan mukaan ostajalla on oikeus hinnanalennukseen, mikäli kyseessä oleva kohde ei vastaa sovittua. Kiinteistö ei ole ollut sovitun mukainen, koska siinä on puutteita ja virheitä.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 ja 3 kohdan perusteella myyjät ovat antaneet ostajille virheellistä tietoa kiinteistön kunnosta ja rakenteista jättämällä kertomatta rakennusvirheistä, joista he ovat tienneet talon rakennuttajina ja laiminlyötyään noudattaa rakennuspiirustuksia, rakennusmääräyksiä sekä hyvää rakennustapaa. Vastaajat ovat myös laiminlyöneet kertoa palovahinkoon liittyvien kosteusvaurioiden laajuudesta.
Edellä mainittuja puutteita ja virheitä on pidettävä maakaaren 2 luvun 17
§:n 5 kohdan tarkoittamina salaisina virheinä, mikäli myyjien ei katsota rikkoneen sopimusta tai tiedonantovelvollisuuttaan maakaaren 2 luvun 17 §:n 1-3 kohdassa mainituin tavoin.

Mikäli myyjät eivät kykene osoittamaan toimineensa huolellisesti, he ovat velvollisia korvaamaan ostajille myös kaupasta aiheutuneen vahingon.

Vahingon määrä

Vahingon määrä 7.870 euroa muodostuu Rakennuksen korjausajalta aiheutuvasta asumishaitasta (5 kuukautta å 200 euroa) 1.000 euroa, tavaroiden siirtokustannuksista 500 euroa sekä tuhoutuneen irtaimiston arvosta 6.370 euroa (K18).

Selvittelykulut

Selvittelykuluja on aiheutunut R Insinööritoimisto Oy:n tutkimuksista ja raporteista 3.880 euroa, Ptektec Oy:n raportista 1.116 euroa, PR-Kuivaus Oy:n raportista 489,07 euroa ja rakennusteknisistä avauksista ja näytteidenotosta 2.500 euroa sekä homekoiratutkimuksesta 770 euroa ja lisäksi R Oy:n laskusta

6


483,50 euroa ja sisäpuolen mittauskulut Eero Nykänen 300 euroa. Edellä mainitut selvittelykulut ovat yhteensä 7.038,57 euroa.


Vastaus



Perusteet

Vastaajat ovat vaatineet, että kanne hylätään ja kantajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut 25.548 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Kaupan kohteessa ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaista virhettä. Ennen kauppaa annetut tiedot
Myyjät ovat ilmoittaneet ostajille kaikki kaupan syntymiseen vaikuttaneet tiedossaan olleet seikat eikä ostajille ole annettu virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa.

Myyjät eivät ole hallinta-aikanaan tehneet vaurioon tai muuhun virheeseen viittaavia havaintoja. )
.......

Puutteet ja virheet

Perusmuuri ja salaojat sekä viemäri

Salaojat ja perusmuurilevyt ovat suunnitelmien mukaiset. Taion vierustat ja alapohja eivät ole sepeliä vaan täytesoraa kuten muissakin yli 30 vuotta sitten rakennetuissa kohteissa. Talo on rakennettu harjusoralle, joka on hyvin vettä läpäisevää. Rakennuksessa ei ole ollut ongelmia ulkopuolelta tulevan kosteuden vuoksi.

Salaojien tekninen 30 vuoden käyttöikä oli jo kulunut kaupantekohetkellä, joten ostajien on pitänyt varautua siihen, että salaojat saattavat vaatia uusimista. Salaojien uusimiselle ei ole perustetta, koska ne on tehty asianmukaisesti. Mitään selvitystä siitä, että ne eivät toimi, ei ole esitetty. Mahdollista on se, että salaojissa ei ole
koskaan kulkenut vettä, koska maaperä on vettä läpäisevää. _; Pohjakerros
Rin raporteissa ei ole mainintoja selvistä vaurioista.

Pohjakerroksen seinien eristeissä ja puuosissa on paikoin vähäistä tummentumaa ja mikrobeja sekä ilmavirtausta alapohjan kautta sisätiloihin.
Se ei kuitenkaan viittaa maaperästä rakenteisiin tulevaan kosteuteen, koska rakennus on vettä hyvin läpäisevällä maaperällä ja perustuksissa on patolevyt sekä salaojat. Seinien avatuista kohdista mitatut kohonneet kosteuspitoisuudet johtuvat rakenteiden viileydestä verrattuna sisäilmaan ja eristeiden sekä puurakenteiden vähäinen tummuminen ilmavirrasta ja veden kondensoitumisesta. Edellä mainitut ominaisuudet ovat tuon ajan rakennuksissa tyypillisiä eikä kyseessä ole rakennusvirhe. Ulkoilman ja maaperän mikrobeja saadaan käytännössä aina viljelytutkimuksissa.
Alakerran betonilaatta on kuiva.

7

Antti Kuhanen on kertonut ostajille kaupanteon yhteydessä, että taloon on asennettu jälkeenpäin liian tehokkaaksi osoittautunut koneellinen ilmanvaihto, minkä vuoksi hän on kehottanut pitämään ilmanvaihtoa päällä vain kylpemisen yhteydessä tai lyhyitä aikoja. Muutoin ilmanvaihto on toiminut painovoimaisesti kuten aiemmin. Talossa ei ilmeisesti ole tarpeeksi korvausilmaventtiilejä. Ilmavuodot todennäköisesti loppuisivat, jos riittävästi korvausilmaa johdetaan sisälle venttiilien kautta.

Ulkoseinät

Rakennus on tehty suunnitelmien ja rakennusaikana noudatetun hyvän rakennustavan mukaisesti. Rakennusmääräykset ja ohjeet hyvästä rakennustavasta ovat muuttuneet talon valmistumisen jälkeen.

Tuulikaappi

Kosteusvauriota ei ole ollut myyjien asumisaikana. Tuulikaappi on 29.9.2020 pidetyssä tarkastuksessa todettu kuivaksi. Vaatimus on perusteen ja määrän osalta hylättävä.

Takan tukirakenteet

Takan tukirakenteena olevat metallipylväät eivät ole taipuneet, vaan niistä keskimmäinen on ollut hieman vinossa jo asennettaessa. Siitä huolimatta tuen päällä oleva metallipalkki on suorassa, joten rakenteet eivät ole liikkuneet eikä korjaustarvetta ole. Vaatimus on myös määrältään liiallinen, koska rakenteiden uusimiskulut ovat enintään 700 euroa eikä 7.000 euroa.

Ikkunat ja ovet

Pohjakerroksen uudet runkorakenteet olisi voitu mitoittaa siten, että alkuperäiset ikkunat ja ovi olisi laitettu takaisin, joten vaatimus on perusteeltaan hylättävä. Koska kyseessä on tasonparannus, myös vaadittu määrä on liiallinen.

Korjauskustannuksista

Insinööritoimisto Ptektek Oy:n arvion perusteella korjauskustannukset ovat salaojien ja ulkoseinien osalta 52.134,56 euroa ja alapohjan osalta
32.116 euroa.
Arvioidut toimenpiteet ovat epäselviä ja tarpeettomia sekä ylimitoitettuja. Selvittämättä on jäänyt, mitä korjauksia alapohjaan on tarkoitus tehdä.
PR-Kuivaus Oy on tehnyt 26.4.2019 kustannusarviossa ehdotetun
alapohjatutkimuksen. Alapohjan on todettu olevan pääosin suunnitelmien mukaisesti tehty ja rakenne kuivaksi. Tämän vuoksi
maa-aineksen vaihtaminen ei ole tarpeen, koska alapohjan rakenteisiin ei pääse ulkopuolelta kosteutta ja salaojat ja patolevyt on tehty suunnitelmien mukaisesti.

Sisäänkäynnin laatoituksen uusiminen maksaa 18.228 euroa. Työ on

8

tarpeeton ja kustannukset ylimitoitettuja. Kysymys on laatutason parantamisesta, koska vanhat laatat ovat edelleen käyttökelpoisia.

Vaaditut korjauskustannukset ovat liiallisia, koska rakenteiden tekniset käyttöiät pitää ottaa myös huomioon. Rakennuksen laatutaso selvästi paranee, mikäli rakenteet uudistetaan nykyvaatimusten mukaisiksi.

Vahingonkorvaus

Vastaajat ovat kertoneet kaikki tietämänsä seikat ostajille, eivätkä he ole menetelleet tuottamuksellisesti. Tämän vuoksi kaikki vaatimukset ovat perusteettomia.

Määrällisesti vuokrakuluja koskeva 1.000 euron ja tavaroiden siirtoa koskeva 500 euron korvausvaatimus on kohtuullinen. Sen sijaan irtaimiston ja vaatteiden pilaantumisesta vaadittu 6.370 euron korvausvaatimus on selvittämättä jääneenä hylättävä. Myös määrä on liiallinen.


Todistelu

Kantajien kirjalliset todisteet

K 1. Kauppakirja 30.4.2018.
Teema: kaupan ehdot ja ostajille annetut tiedot sekä asiakirjat. K 2. Myyntiesite.
Teema: kaupassa annetut tiedot suoritetuista korjauksista ja perusparannuksista, kiinteistön kunto.
K 3. Homekoiraraportti 23.9.2018.
Teema: havainnot mahdollisista kosteusvaurioista.
K 4. R Insinööritoimisto Oy:n asiantuntijalausunto 8.11.2018.
Teema: havaitut puutteet ja virheet sekä mikrobivauriot, terveyshaitta
s. 3-10 liitteineen ja testausseloste.
Vastateema: s. 3-5. sisätiloissa ei havaittu merkittäviä kosteusvaurioita tai poikkeavia hajuja, vain vähäistä tummentumaa.
K 5. R Insinööritoimisto Oy:n asiantuntijalausunto 20.12.2018
Teema: havaitut puutteet ja virheet sekä mikrobivauriot, terveyshaitta. ._)
s. 3-12 liitteineen ja testausseloste.
Vastateema: kyse on kondenssi-ilmiöstä eikä rakennuksen ulkopuolelta tulleen kosteuden aiheuttamista vaurioista, s. 3 - 7.
K 6. Liite R Insinööritoimisto Oy asiantuntijalausuntoon 20.12.2018.
Teema: korjauskustannusarvio 52.139 euroa ja selvitys.
K 7. Insinööritoimisto Ptektek Oy:n kustannusarvio ja selvitys 18.4.2019.
Teema: korjauskustannukset 110.166,56 euroa ja korjaustapa. K 8. PR-Kuivaus Oy:n raportti 26.4.2019.
Teema: lattian avauksen yhteydessä ei ole havaittu suoranaista kosteutta, mutta todettu, että talon alla oleva täyttöhiekka ei täytä
salaaja- tai täyttöhiekalta edellytettyjä määräyksiä ja hiekka on kapillaarista s. 3-5.
Vastateema: maa-aines on laadultaan rakennusaikana yleisesti käytettyä ja määräysten mukaista.
K 9. Rakennuslupapiirustuksia.
Teema: taloa ei ole salaojajärjestelmän eikä alakerran seinärakenteen osalta rakennettu rakennusluvan myöntämisen aikana voimassa olevien

9

rakennuslupakuvien mukaisesti.
Vastateema: rakennus on hyväksytty muutoskuvien perusteella asuinkäyttöön.
K 10. Laskukoonti
Teema: tehdyistä korjauksista laskutettu määrä.

Laskut K 10.1 -10.4, K 11, K 12.1 ja K 13 on poistettu riidattomina.

K 12. Urakkasopimus Glo Oy 23.3.3020
Teema: toteutuvat korjauskustannukset salaojien ja patolevyjen sekä ulkopuolisen eristämisen osalta, ei sisällä pihakivien takaisinasennusta ja maisemointia
Vastateema: imeytysmassan vaihto on huoltotoimi, sadevesien tarkastuskaivot laatutaso parantamista.
K 14. Tarjous R-Saneeraus Oy 21.1.2020 Teema: tarjous alakerran korjauskustannuksista K 15. Rakennuslupapäätös 24.2.2020.
Teema: korjauksen kohteena kosteus- ja mikrobiongelmat, mitkä ovat edellyttäneet rakennuslupaa ja siihen liittyviä suunnitelmia
K 16. Kiinteistön arvo.
Teema: kiinteistövälittäjä Nella Suipon mukaan kiinteistön arvo nykykuntoisena on 150.000 euroa ja suoritettavien korjausten jälkeen
300.000 euroa.
K 17. R Oy lausunto 20.9.2020
Teema: purkutoimenpiteiden jälkeen edelleen havaitut puutteet ja virheet sekä korjaussuositukset s. 3-5
Vastateema: vaikka korjaukset on tehty keväällä 2020, hajuhaitta ei ole
poistunut ja pohjakerroksessa on edelleen kosteutta. K 18. Irtaimistolista
Teema: tuhoutunut irtaimisto on arvoltaan 6.370 euroa.
Vastateema:
K 19. Valvojan listaus ja raportti puutteista ja virheistä sekä jo toteutuneista ja tulevista kustannuksista
Teema: toteutuneet ja toteutuvat kustannukset, aiheutuneet puutteet ja
virheet sekä korjaustoimenpiteet, korjaustapa
K 20. Tarjous sisäpuolisista korjauksista tmi Lappalainen 14.9.2020 Teema: tarjous alakerran korjauksista sisäpuolisten töiden osalta, korjauskustannukset, ei sisällä lvi- eikä sähkötöitä, eikä seinän mekaanista puhdistusta
Vastateema:
Laskut K 21 - K 24 on poistettu riidattomina. K 25. Ikkunoiden tilaussopimus
Teema: korjauskulut
K 26. Valokuvat
Teema: valokuvat ja videot puutteista ja virheistä

Hyvää rakennustapaa koskevat ohjeet ja määräykset: Rakennusmääräyskokoelma C 2 vuodelta 1979
Teema: veden- ja kosteuden eristys, alapohjarakenteiden kuivatus ja
eristäminen, sorastus, salaojitus, routasuojaus
RT 82-10588 ja RT 81-10791 kellarillisen talon salaojajärjestelmän

10

rakentaminen ja sarastus, rakenteiden kuivatus, harkkorakenteisen kellarillisen alapohjan rakenteet erityisesti seinät ja routasuojaus
RT 811 vuodelta 1971 salaojien korkeusasema ja sijainti, sarastus ja routasuojaus

Vastaajien kirjalliset todisteet

V 1. KH Oy:n raportti 18.4.2018.
Teema: rakennuksen kuntotarkastus ja ostajille annetut tiedot Vastateema: raportista ei ilmene sellaisia merkittäviä puutteita ja virheitä, joilla olisi merkitystä kaupan toteutumiseksi.
V 2. An Oy:n raportti 13.6.2006.
Teema: vesivahingon kosteuskartoitus ja ostajille annetut tiedot rakennuksen kunnosta.
Vastateema: raportista ei ilmene sellaisia merkittäviä puutteita ja virheitä, joilla olisi merkitystä kaupan toteutumiseksi.
V 3. HM homekoirat raportti 3.10.2018
Teema: rakennuksen kunto. _)
V 4. Sähköpostiviesti ja testausseloste 29.9.2020.
Teema: maa-aines on vettä läpäisevää karkeaa hiekkaa. V 5. Valokuvat 9 kappaletta
Patolevyjen asentamistapa, salaojan korkeusasema, maa-aineksen laatu ja seinärungon harkkojen saumaus, kellarin teräsrakenteet takan alapuolella, ikkunoiden ja ovien aukot mahdollistavat alkuperäisen tarpeiston asentamisen takaisin.

Hyvää rakennustapaa koskevat ohjeet ja määräykset:
RIL 126-1984 rakennusten ja tonttialueiden kuivatus, rakentamisen ja siihen käytettyjen materiaalien sopivuus rakentamisaikana.

Kantajien henkilötodistelu

1. Heikki Nekala
2. Markku Pohjola
3. Arttu Palander
4. Jussi Perhonen
5. Nella Suippo
6. Esko Tietäväinen

Vastaajien henkilötodistelu
1. Antti Kuhanen
2. Kirsti Kuhanen
3. Sami Palminen
4. Martti Karila
5. Kalle Tepponen
6. Pertti Sinisalo
7. Pekka Pöysti

Käräjäoikeuden ratkaisu

Perustelut Kysymyksenasettelu

11

Aluksi on tutkittu sitä, onko kaupan kohteessa laatuvirheitä ja sen jälkeen kauppahintaan vaikuttavia seikkoja.

Näyttö

Kantajien henkilötodistelu

Kantaja Nekala on kertonut olevansa logistiikkainsinööri, jolla ei ole rakennusalan kokemusta. Nekalat olivat tutustuneet kiinteistöön kerran ennen kaupan tekemistä. Heille oli syntynyt sellainen käsitys, että rakennus oli vuonna 2006 tapahtuneen tulipalon jälkeen saneerattu uutta vastaavaksi. Nekalat olivat muuttaneet asuntoon kaupanteon jälkeen heinäkuussa 2018. Syksyllä oli ollut vesisateita. Tämän jälkeen Hanna Nekalalle oli tullut huoneilman epäpuhtauteen viittaavia oireita. Nekalat olivat tutkituttaneet asuntoa homekoirilla. Tämän jälkeen he olivat avanneet rakenteita R Oy:n toimesta. Nekalat olivat joutuneet hävittämään vaatteita, huonekaluja ja kirjoja niihin tarttuneen homeenhajun vuoksi. He olivat muuttaneet kiinteistöllä olevaan piharakennukseen kellarin sisäpuolen ja perustusten ulkopuolen remontin ajaksi.

Todistaja Pohjola on kertonut olevansa kohteen vastaava työnjohtaja. Pohjola oli laatinut rakennuslupahakemuksen, jota Järvenpään kaupunki edellytti sisäilmaongelmaisissa korjauksissa. Pohjolan havaintojen mukaan kellarin ulkoseinien puurungon alaohjauspuut, jotka sijaitsivat lattiapinnan alapuolella, olivat kauttaaltaan lahovaurioituneet. Myös pystytolpissa oli paikoitellen ollut lahovaurioita. Kellarin harkkojen pystysaumoissa oli reikiä, joista kosteus pääsi sisäpuolelle ja tiilissä oli kosteuden aiheuttamaa kalkkihärmää. Pohjola oli tehnyt korjaussuunnitelman, jonka mukaan kaikki vanhat sisäseinien puurakenteet piti poistaa ja kellarin lämpöeristys tehdä ulkopuolelle, koska vääränlainen maa-aines piti vaihtaa ja virheellisesti asennetut patolevyt sekä virheellisessä korkeudessa olevat salaojaputket oli uusittava. Salaojajärjestelmässä ei ollut lainkaan tarkastuskaivoja ja putket olivat tukkeutuneet hiekasta. Pohjolan mukaan sisäseinärunkojen ja eristeiden vaurioituminen oli aiheutunut edellä mainituista virheistä. Kellarissa oleva takan metallinen tukirakenne oli poistettava, koska keskitolppa oli taipunut 2,2 metrin matkalla 5 senttiä. Tukirakenne oli tehtävä kokonaan puusta. Avoparvekkeen lattiassa olisi pitänyt olla vesieristys, että sadevesi ei olisi päässyt tuulikaapin kattoon aiheuttamaan kosteusvauriota.

Todistaja Palander on kertonut tehneensä R Oy:n edustajana kellarin sisäseinien rakenneavaukset, joista hän oli laatinut 2 raporttia. Palanderin havaintojen mukaan kodinhoitohuoneen puurungon alaohjauspuusta otettu näyte oli lahovaurioitunut. Sen sijaan kellarin etuseinässä ja takkahuoneessa ei ollut ollut lahovaurioita.
Palander oli ottanut eristevillasta näytteitä avausten kohdalta. Niistä tehdyissä laboratorion viljelynäytteissä oli todettu mikrobeja, jotka viittasivat rakenteiden kastumiseen. Syynä oli ollut perusmuurin ulkopuolen liian hienojakoinen täytemaa sekä salaojituksen virheellinen korkeustaso. Palanderin mukaan kyse ei ollut kastepisteen aiheuttamasta veden kondensoitumisesta rakenteisiin, koska



seinäharkkojen suhteellinen kosteus oli ympäröivää ilmaa selvästi suurempi ja kosteutta ilmeni alimmissa harkkokerroksissa, mikä oli nähtävissä myös niiden pintaan jääneestä kalkkihärmästä. Mikrobit pääsivät kulkeutumaan huoneilmaan seinien ja lattian välisestä raosta. Tämä oli todettu merkkisavutestillä. Palander oli käynyt katsomassa kellaria sisäseinien purkamisen jälkeen. Purkaminen oli tehty laajemmin kuin hän oli raportissaan pitänyt tarpeellisena. Salaojajärjestelmän käyttöikä oli kaupantekoaikana jo päättynyt ja pesutilat sekä kodinhoitohuone olivat noin puolivälissä laskennallista käyttöikää.

Todistaja Perhonen on kertonut tehneensä Gloin työntekijänä salaojien ja rakennuksen vierustan kaivuutyön. Perusmuurin vierustan hiekkamaa oli ollut märkää, mikä ilmeni patolevyjen ja harkon väliin kertyneestä kosteudesta. Vettä oli ollut myös anturan päällä.
Salaojaputket olivat olleet rakennuksen oikeassa takanurkassa korkeimmillaan noin puoli metriä anturan yläpuolella eivätkä putket laskeneet tasaisesti alaspäin. Vain kellarin etuseinustalla putket olivat anturan tasolla. Salaojaputket olivat paikoitellen tukkeutuneet hiekasta._; Salaojakaivoja ei ollut löytynyt. Patolevyjen limitys ei ollut ollut riittävä eivätkä levyt olleet yltäneet anturan alapintaan vaan yläpintaan saakka. Harkkomuurauksessa oli ollut vajaita saumoja ja myös reikiä. Perhonen oli sisäseinärakenteiden purkamisen jälkeen käynyt kellarissa ja todennut, että siellä oli ollut kosteaa. Korjaus oli tehty siten, että perusmuurin ulkopuoli oli rapattu ja lämpöeristeeksi oli asennettu uritetut finnfoam -levyt ja vesieristeeksi uudet patolevyt. Salaojat oli tehty murskeesta ja suodatinkankaasta sekä uusittu putket ja asennettu salaojakaivot.

Todistaja Tietäväinen on kertonut käyneensä kohteessa R-Saneeraus Oy:n edustajana kellarin purkutyötä suunnittelemassa. Kellarin sisäseinärunkojen alaohjauspuut olivat olleet märkiä ja puuaines kosteaa. Seinätiilissä oli ollut kalkkihärmää. Pystyrunkopuut eivät olleet vaurioituneet eikä kellarin etupuolen rakenteet. Kosteuden vuoksi kaikki
puurakenteet oli kuitenkin päätetty poistaa ja myös välipohjan rakenteet. koska eristeissä oli ollut pieneläinten jätöksiä. Välipohjan purkaminen oli
ollut myös työteknisesti perusteltua, koska välipohja olisi pitänyt kuitenkin avata seinien kohdalta sisärakenteiden poistamiseksi.

Todistaja Suippo on kertonut kiinteistövälittäjänä arvioineensa kohteen käyvän arvon nykyisessä kunnossaan ja korjauksen jälkeen. Alueella vanhoista omakotitaloista tehtyjen kauppojen, joita on ollut yhteensä 14 kappaletta, keskihinta on ollut noin 1.800 euroa neliömetriltä. Yleensä kauppahinnat ovat olleet 200.000 ja 300.000 euron välillä. Vain 1 kauppa on ylittänyt 300.000 euroa. Suipon käsityksen mukaan kosteusvaurioinen kohde on vaikeasti myytävissä, joten käypä arvo on laskettu kauppahinnasta vähennettävien korjauskulujen perusteella.

Vastaajien henkilötodistelu

Vastaajat Antti ja Kirsti Kuhanen ovat kertoneet, että rakennus on perustettu vettä läpäisevälle harjusoralle. Kellari oli alunperin suunniteltu kylmäksi tilaksi, koska lupaa oli haettu lomarakennukselle. Tämän vuoksi lupakuvissa eristeet on piirretty seinärakenteen ulkopuolelle.


Rakentamisvaiheessa oli kuitenkin päätetty tehdä kellariin pesutilat, minkä vuoksi siitä oli pitänyt tehdä lämmin. Lämpöeristetyt rakenteet oli tehty rakennussuunnittelija Turtiaisen piirustusten mukaisesti kellarin sisäpuolelle. Myöhemmin oli tehty muutoskuvat ja haettu rakennuksen muuttamista pysyvään asuinkäyttöön. Tuolloin oli myös toimitettu muutoskuvat rakennusvalvontaan. Asiasta oli kerrottu ostajille ennen kauppaa ja kaikki rakentamiseen liittyvät asiakirjat ja niihin tehdyt muutokset luovutettu heille kaupanteon yhteydessä. Antti Kuhanen oli itse tehnyt perustukset eli anturan ja muurannut kellarin seinät sekä asentanut patolevyt. Hän oli asentanut ne poikittain vain tuulikaapin seinän ja portaiden alapuolisen muurin kohdalla, jossa vesikatto suojaa yläpuolelta rakennetta. Kuhanen oli myös asentanut salaojaputket.
Parveketta ei ollut alunperin vesieristetty, koska tuulikaappi oli tehty
myöhemmin. Kellarin yläpuoliseen kerrokseen oli asennettu vuolukivitakka. Sen alle oli asennettu metallista tehty tuki, jonka oli rakentanut Salminen -niminen henkilö. Kehikon keskitolppa oli jo asennusvaiheessa ollut hieman vinossa. Rakennuksen yläkerrassa oli vuonna 2006 ollut tulipalo, jolloin sammutusvettä oli päässyt valumaan kauttaaltaan rakenteisiin. Tulipalon jälkeen myös kellari oli saneerattu. Kirsti Kuhanen oli seurannut korjaustyötä tarkemmin kuin Antti Kuhanen, joka oli päivittäin ollut poikansa rakennuksella työssä.
Vastaajat eivät varmuudella muistaneet sitä, oliko kodinhoitohuoneen
maanvastaisen seinän runkopuut ja lämpöeristeet tuolloin uusittu. mutta ainakin kodinhoitohuoneen ja saunan pintamateriaalit oli vesieristystä myöten uusittu. Korjaustyön oli maksanut vakuutusyhtiö. Viemäriin oli korjauksen jälkeen tullut sellainen vika, että vettä laskettaessa oli kuulunut pulputusta. Viemäri oli vuonna 2007 kuvattu kahdesti. Kuvien mukaan siinä oli ollut vähäinen painauma noin 30 - 40 senttimetriä ennen viemärikaivoa. Vastaajien mukaan pulputusääni oli voinut johtua korjaustyön yhteydessä viemärin tuuletusputkeen jääneistä roskista.
Tulipalosta ja korjauksesta oli kerrottu ostajille ennen kauppaa. Viemärin kuvaukset oli tallennettu cd-rom -levylle, jonka Kirsti Kuhanen oli antanut Hanna Nekalalle kesäkuussa 2018 keskustellessaan tämän kanssa asunnossa. Keittiössä oli tapahtunut vuonna 2017 vesivahinko astianpesukoneen vesihanan rikkouduttua. Korjauksen oli maksanut vakuutusyhtiö. Myös tästä oli kerrottu ostajille ennen kauppaa.
Rakennukseen oli asennettu koneellinen poistoilmajärjestelmä, joka oli osoittautunut liian tehokkaaksi. Ostajille oli kerrottu ennen kauppaa, että ilmanvaihtoa ei kannattanut pitää päällä kuin saunomisen jälkeen, ettei se viilentäisi huoneilmaa liikaa. Antti Kuhasen käsityksen mukaan kantajien toimesta kellarin ulkopuolella suoritettujen korjausten yhteydessä harkkojen saumat oli ilmeisesti mekaanisesti hiottu tasaiseksi, jolloin pystysaumoista oli lähtenyt laastia pois. Saumojen kohdalle oli tullut reikiä patolevyjen poistamisen yhteydessä, koska patolevyt oli kiinnitetty nauloin harkkojen saumoihin.

Todistaja Sami Palminen on kertonut olleensa kohteen rakennusaikana vastaava työnjohtaja. Palmisen käsityksen mukaan rakennuksen perustukset on tehty rakennusaikana yleisesti käytetyn salaojasoran päälle, minkä vuoksi salaojaputkien asentaminen ei olisi ollut tarpeen. Antti Kuhanen oli kuitenkin halunnut asentaa salaojaputket.
Perusmuurin saumaus on saattanut ajan kuluessa jonkin verran
hapertua. Kellarissa oleva yläkerran takan metallinen tuki oli jo



asennusvaiheessa ollut hieman vino. Rakenteen uusimiskustannukset ovat noin 800 - 1000 euroa. Palmisen käsityksen mukaan kellarin sisäpuolen purkaminen ja salaojituksen uusiminen sekä kellarin eristäminen ulkoapäin ovat peruskorjausta eikä rakennevaurioiden korjaamista.

Todistaja Karila on kertonut käyneensä kohteessa 13.6.2019. Hän oli nähnyt seinärakenteen avaukset ja kodinhoitohuoneen lattiaan ulkoseinän lähelle tehdyn avauksen. Kodinhoitohuoneen seinän avauksesta oli tullut vanhan rakenteen ummehtunut haju. Karila, jolla on homeallergia, ei ollut kuitenkaan saanut mitään homeeseen viittaavaa oiretta. Haju oli voinut johtua siitä, että ilmanvaihtokone ei ollut ollut toiminnassa. Karila ei ollut nähnyt avatuista puurakenteista mitään värimuutoksia. Lattian alapuolen hiekassa ei ollut ollut kosteutta. Karila oli käynyt kohteessa myös 6.5.2020, jolloin hän oli ottanut perusmuurin vierestä hiekkanäytteen kaivamalla anturan alapuolelle 40 senttiä syvän
kuopan. Karila ei tiennyt patolevyjen märkyyden syytä, koska hiekkanäyte oli ollut kuiva. Karilan mukaan salaojaputkissa ei ole voin· l
virrata vettä, koska maa-aines on vettä läpäisevää. Tämän vuoksi d
putkien korkeusasemalla ja patolevyjen asennolla ei ole merkitystä. Lämpöeristeiden vaurioituminen on johtunut alipaineistetun tilan ilmansaasteista ja ilman kosteudesta. Harkkojen välistä saumausta oli irronnut patolevyjen poiston yhteydessä, jolloin seinään oli jäänyt myös naulan reikiä. Harkoista mitatut kosteudet olivat 1,8 - 2,2 %. Märän harkon kosteus on yli 3 %. Luotettava kosteusmittaus olisi pintamittauksen sijasta pitänyt tehdä poraamalla harkkoihin reikiä ja asentamalla tunnistimet sekä seuraamalla mahdollista kosteuden muutosta.

Todistaja Tepponen on kertonut tehneensä rakennuksen kuntotarkastuksen ennen kauppaa. Rakennuksessa ei ollut ummehtunutta tai mikrobiperäistä hajua tai muutakaan poikkeavaa, joka olisi antanut aihetta epäillä kosteusvauriota. Viemärin viasta ei ollut
puhuttu. R Oy:n raportista ilmenevät mikrobivauriot kellarin " lämpöeristeissä ovat johtuneet sisäilman kosteuden tiivistymisestä J lämpöeristeen ja kylmän harkon rajapintaan. Myös ilman saasteet olivat voineet aiheuttaa eristeiden vaurioitumista. Harkkorakenteen kosteutta oli tutkittu vain pintamittauksella, joka ei anna riittävää tietoa siitä,
siirtyykö maaperästä kosteutta sisäpuolen rakenteisiin. Asiaa olisi pitänyt tutkia poraamalla harkkoon reikiä ja asentamalla tunnistimet, jolloin mittaustulos olisi ollut luotettava. Tepposen käsityksen mukaan maaperän sorakerros ei johda kapillaarista kosteutta rakenteisiin, koska maanvastaisen seinän lähellä oleva lattian alapuolinen maa-aines oli ollut tutkittaessa kuivaa. Sisäilmatutkimuksella olisi ollut selvitettävissä, kuinka paljon mikrobeja huoneilmassa on ollut. Perusperiaate on, että vaurioituneet materiaalit on poistettava ja rakenteet on tiivistettävä niin, että sisäilma täyttää asumisterveysohjeen mukaiset vaatimukset.

Todistaja Sinisalo on kertonut tehneensä rakennuksen perustusten kaivuutyön. Rakennusaikana 1980 -luvulla samanlaista soraa käytettiin yleisesti salaojiin. Sinisalo ei ollut tuonut rakennuspaikalle
maa-aineksia, vaan päinvastoin oli vienyt sieltä ylimääräisen soran oman teollisuushallinsa salaojiin, jotka olivat Sinisalon omistusaikana



toimineet ongelmitta. Sinisalon käsityksen mukaan salaojaputkia ei olisi välttämättä tarvinnut asentaa kohteeseen, koska sora oli hyvin vettä läpäisevää. Sinisalo oli kohteen salaojien avauksen aikana vienyt naapurikiinteistölle maa-aineksia ja oli samalla käynyt katsomassa perustuksia. Hän oli todennut, että patolevyjen limitys oli ollut riittävä.
Sen sijaan kattovesiä ei ollut työn aikana ohjattu kaivannosta pois. Tämän vuoksi patolevyjen ja soran sekä anturan mahdollinen märkyys on voinut johtua kattovesistä, jotka ennen avausta oli johdettu rakennuksen perustusten ulkopuolelle erilliseen imeytyskenttään.

Todistaja Pöysti on kertonut, että rakennusaikana voimassa olleen RIL 126-94 ohjeen mukaan salaojaputkia ei tarvinnut asentaa maa-aineksen ollessa hyvin vettä läpäisevää ja pohjaveden pinnan jäädessä lattian alapuolelle. Salaojaputket oli asennettava lattian alapuolelle, mutta anturaa ei tarvinnut pitää kuivana. Kohteen salaojasora oli tutkimuksen mukaan vettä läpäisevää, koska siinä ei esiintynyt lainkaan ns.
0-hiekkaa. Tämän vuoksi on epätodennäköistä, että rakenteet olisivat olleet pitkäaikaisen kosteuden rasittamia. Tähän viittaa myös se, että kellarin maanvastaisen seinän viereltä lattian avauksesta otettu soranäyte oli ollut kuiva.

Johtopäätökset näytöstä Rakennuksen sisäilman laatu
Rakennuksen sisäilman laadusta on kertonut Heikki Nekala, jonka
mukaan Hanna Nekalalle on tullut huoneilman epäpuhtauteen viittaavia oireita pian asuntoon muutettuaan. Nekalat ovat myös hävittäneet huomattavan määrän irtaimistoa niihin tarttuneen homeen hajun vuoksi.

Rakennuksessa on tehty homekoirien avulla tutkimuksia (K 3 ja V 3).

Todistaja Palander on tehnyt rakenteiden tiiviystestin ja todennut 17.10.2018 tekemässään tarkastuksessa, että kellarin lattian ja harkkoseinän välisestä saumasta on rakenteen avauskohdista tullut ilmavirtausta sisälle päin.

Käräjäoikeus toteaa, että homekoirien havainnot ovat antaneet aiheen tutkia piilossa olevia rakenteita. Sen sijaan koirien havaintojen perusteella ei voi tehdä päätelmiä sisäilman laadusta. Rakennuksen kellarin ilmavuodot ovat todennäköisesti aiheuttaneet mikrobien kulkeutumista huoneilmaan, koska mikrobikasvustoa on todettu kellarin seinien lämpöeristeissä ja seinien puurakenteissa. Koska rakennuksen sisäilmatutkimusta ei ole tehty, materiaalinäytteistä todettujen haitallisten tai vaarallisten mikrobien laatu ja määrä huoneilmassa on jäänyt selvittämättä. Myöskään kantajan Hanna Nekalan oireista ei ole lääketieteellistä selvitystä eikä kantajien hävittämästä irtaimistosta ole esitetty materiaalinäytettä tai tutkimustulosta. Muut todistelussa kuullut henkilöt eivät ole kertoneet saaneensa oireita tutustuessaan kellarin rakenteisiin. Siten epäselväksi on jäänyt sisäilman laatu suhteessa asumisterveysmääräyksiin.

Kellarin perusmuurin kosteustutkimukset




Kantajien teettämien selvitysten eli Palanderin lausunnon K 4 mukaan kellarin pintarakenteissa ei ole ollut kosteusvaurioita tai poikkeavia hajuja. Kellarin seiniä oli avattu kolmesta kohdasta. Pukuhuoneen viereisen seinän puurakenteissa on ollut vähäistä tummumista ja lämpöeristeissä mikrobikasvustoa, jotka viittasivat ulkopuolelta tulleeseen kosteuteen. Lämpöeristeet olivat mikrobivaurioituneet.
Takkahuoneen seinärakenteissa ei ole ollut muita
kosteusvauriohavaintoja kuin lievää mikrobitoimintaan viittaavaa hajua. Kellarin etuseinän rakenteissa ei ole ollut kosteusvaurioita.

Palanderin lausunnon K 5 mukaan kellarin etuseinän ulkopuolelle on kaivettu kuoppa ja todettu täyttömaa hienojakoiseksi, patolevyn päättyvän anturan yläpintaan ja salaojaputken olevan noin puolen metrin etäisyydellä anturasta sen alapinnan yläpuolella. Kodinhoitohuoneen sivuseinän avauksessa (AV 1) on todettu mikrobiperäistä hajua, puurakenteen vähäistä tummentumaa ja että eristetilan suhteellinen
kosteus on tehnyt mahdolliseksi lahovaurion syntymisen. Lämpöeristeet· 1 olivat mikrobivaurioituneet. Kodinhoitohuoneen takaseinän avauksessa (AV 2) on todettu mikrobiperäistä hajua, puurakenteen lahovaurio ja että eristetilan suhteellinen kosteus mahdollistaa lahovaurion syntymisen.
Lämpöeristeet olivat mikrobivaurioituneet. Kellarin etuseinän avauksessa (AV 3) ei ole todettu kosteusvaurioita tai viitteitä ulkoseinän sisäpuolisten rakenteiden vaurioitumisesta. Saunan seinän avauksessa (AV 4) on todettu mikrobiperäistä hajua, puurakenteen vähäistä tummumista ja että eristetilan suhteellinen kosteus mahdollistaa lahovaurion syntymisen.
Lämpöeristeet olivat mikrobivaurioituneet. Pukuhuoneen seinän avauksessa (AV 5) on todettu mikrobiperäistä hajua, puurakenteen vähäistä tummumista ja että eristetilan suhteellinen kosteus mahdollistaa lahovaurion syntymisen. Lämpöeristeet olivat mikrobivaurioituneet.
Kellarin maanvastaiset seinät ja väliseinän sisäpuoliset rakenteet on suositettu korjattaviksi. Rakennuksen ulkopuolen hienojakoinen
maa-aines, patolevyin tehty vesieristys ja salaojaputket on suositettu korjattaviksi nykyisten määräysten mukaisiksi. Salaojien tekninen käyttöikä normaalirasituksessa on vuosina 1950 - 2000 rakennetuissa kellari- ja rinnetaloissa 30 vuotta ja huoltamattomina noin 25 % lyhyempi.

Palander on käynyt kohteessa vielä 28.8.2020 ja todennut kellarissa vielä lievää mikrobiperäistä hajua, vaikka eristeet ja puuaines oli poistettu. Seinien alaosissa on ollut kosteutta, joka oli laskenut edellisistä mittauksista. Lattia on ollut kuiva (K 17).

Raportin K 8 perusteella kellarin lattian alapuolen hiekka on liian hienojakoista toimiakseen hyvin kapillaarikerroksena.

Vastaajien testausselosteen V 4 mukaan salaojasta otettu hiekkanäyte on karkeaa ja routimatonta (0,063 mm, läpäisy 0.7%) eli rakeisuuden ja silmämääräisen arvion perusteella vettä läpäisevää.

Maa-aines

Edellä mainittujen kantajien raporttien ja henkilötodistelun perusteella kellarin perustuksissa ja salaojissa käytetty maa-aines on liian

17

hienojakoista toimiakseen hyvin kapillaarikerroksena.

Vastaajan testausselosteen mukaan maa-aines on ollut vettä läpäisevää.

Käräjäoikeus toteaa, että hyvää rakennustapaa koskevan vuodelta 1971 voimaan tulleen RT 811.41 ohjeen kohdissa 211 -214 on määritelty salaojien tarpeellisuus perustettaessa kalliolle, moreenimaalle, kitkamaalle tai koheesiomaalle. Maa-aineksen laatua ei ole ohjeessa tarkemmin määritelty.

Todistaja Perhosen kertomusta salaojasoran ja patolevyjen märkyydestä tukee osa valokuvaliitteen K 26 kuvista. Toisaalta todistaja Sinisalon havaintoa, että rakennuksen kattovedet ovat salaojien avauksen aikana voineet päästä kastelemaan rakennuksen perustuksia, tukee valokuvaliitteen V 5 valokuva. Raportin K 8 mukaan kellarin lattian alapuolinen hiekkanäyte, joka on otettu läheltä kodinhoitohuoneen maanvastaista seinää, on ollut kuiva, Tulos viittaa todistajien Karilan, Tepposen ja Pöystin mukaan siihen, että rakennuksen alapohjan ja maanvastaisten seinien sora ei johda kapillaarisesti kosteutta ylöspäin.

Edellä mainitut seikat huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo näyttämättä jääneen, että kellarin perustuksissa ja salaojissa käytetty maa-aines olisi rakentamisajan määräykset ja ohjeet huomioon ottaen ollut laadultaan virheellistä ja hyvän rakennustavan vastaista.

Salaojat

Henkilötodistelun ja valokuvien perusteella on selvitetty, että rakennuksen salaojaputket ovat kellarin takaseinän kohdalla olleet ylimmillään noin puoli metriä anturan yläpuolella ja etuseinän kohdalla anturan tasolla eikä salaojakaivoja ole ollut.

Hyvää rakennustapaa koskevan vuodelta 1971 voimassa olleen RT
811.41 ohjeen kohdan 213 mukaan kitkamaalajille perustettaessa (sora, hiekka, hieta) voidaan salaojat jättää tekemättä silloin, kun maalaji (lähinnä sora ja hiekka) on vettä hyvin läpäisevää ja pohjaveden pinta on pysyvästi vähintään 50 cm lattian (perustamistason) alapuolella. Kohdan 222 mukaan kellarien perustukset on aina salaojitettava. Ohjeen kuvan 2 mukaan salaojaputken yläpinta on anturan alapinnan tasalla.

Samoin hyvää rakennustapaa maanpinnan alapuolisten tilojen osalta koskevan vuodelta 1984 olevan ohjeen RIL 126-1984 kohdan 3.213 hyvin vettä läpäisevälle maalle kuten hiekka- tai soramaalle rakennettaessa, jos pohjaveden pinta aina pysyy riittävän etäällä kuivatettavien tilojen alapuolella, salaojitusta ei vaadita, mutta kapillaarisuuden katkaiseva salaojituskerros vaaditaan lattian alle hiekkamaissa.

Käräjäoikeus toteaa, että hyvää rakentamistapaa koskeva RT ohje on ristiriitainen sen suhteen, onko kellariperustuksiin pitänyt asentaa salaojaputket maa-aineksen laadusta riippumatta. Sen sijaan RIL ohjeen mukaan salaojaputkia ei ole vaadittu hyvin vettä läpäisevällä maalla.



Koska perustusten rakentamisaikana kyseistä luonnonsoraa on todistaja Sinisalon kertomalla tavalla käytetty salaojissa ja lausunnon V 4 mukaan maa-aines on vettä läpäisevää, käräjäoikeus katsoo, että salaojaputkien asentaminen kohteeseen ei ole rakentamisaikana ollut välttämätöntä.

Koska perusmuurin vastainen maa-aines on ollut vettä läpäisevää, salaojitusta ei ole tehty hyvän rakennustavan vastaisesti, vaikka salaojaputkia ei ole asennettu rakennuksen ympärille kauttaaltaan anturan alapuolelle eikä varustettu tarkastuskaivoin. Tämän vuoksi salaojajärjestelmää koskevien virheiden syy-yhteys aiheutuneeseen vaurioon on jäänyt näyttämättä.

Perusmuurin rakenne ja vesieristys

Kantajien henkilötodistelun mukaan perusmuuri on pintamittauksissa todettu olleen kostea. Siihen on vaikuttanut osaltaan perusmuurin vajaat saumat, reiät seinissä ja patolevyjen virheellinen asentamistapa. _) Tyypillistä jo 1970 -luvulta alkaen on ollut suojata anturan yläpinta bitumikermikaistalla ja viistää patolevyt siten, että vesi ei pääse anturan kautta rakenteisiin.

Vastaajien henkilötodistelun mukaan perusmuurirakenteen kosteuden mittaaminen harkon pinnasta ei ole riittävää. Luotettavan tuloksen saaminen olisi edellyttänyt perusmuurin kosteuden seuraamista poraamalla harkkoon reikä ja asentamalla siihen tunnistin. Patolevyjen asentaminen ei ole ollut välttämätöntä, jos perustukset on rakennettu vettä läpäisevän maa-aineksen varaan. Patolevyt on yleensä kiinnitetty naulaamalla harkkojen saumoihin ja levytys on aloitettu anturan yläpinnan tasosta. Harkot on saumattu siten, että laastia on jonkin verran pursunut yli. Patolevyjen poistamisen yhteydessä saumoihin on paikoitellen jäänyt naulan reikiä ja harkkoja on jälkeenpäin ilmeisesti mekaanisesti puhdistettu siten, että saumausta on irronnut.

Käräjäoikeus toteaa, että rakentamisajan hyvää rakennustapaa _) koskevaa ohjetta kellarin vesieristyksestä ei ole esitetty. Kohteen perusmuurin vesieristys on tehty naulaamalla patolevyt harkkojen saumoihin. Levytys on maan pinnan alapuolella ulottunut anturan yläpintaan. Osa patolevyistä on asennettu poikittain. Kantajien videotallenteista ja valokuvista ilmenee, että kuvausaikana harkkojen saumoista merkittävä osa on ollut vajaita ja saumoissa on paikoitellen ollut pieniä pyöreitä reikiä, mitkä ovat voineet jäädä patolevyjen kiinnitysnauloista levytyksen poistamisen yhteydessä. Vastaajien valokuvista ilmenee, että harkkojen saumaukset ovat patolevyjen poistamisen jälkeen olleet nähtävissä ja niissä ei ole ollut merkittävässä määrin vajaita saumoja. Kantajien valokuvien ja todistajien kertomusten perusteella perusmuurin harkoissa on kellarin sisäpuolella ollut paikoitellen kalkkihärmää, joka tyypillisesti aiheutuu kosteuden tiivistymisestä rakenteeseen. Vastaajien henkilötodistelun mukaan kalkkihärmä on voinut syntyä yksittäisten harkkojen kastumisesta jo rakentamisaikana. Tähän viittaa se, että kalkkihärmää ei ole ollut kellarin kaikissa maanvastaisissa seinissä eikä perusmuuri ollut valokuvien K 26 perusteella kastunut kuin portaikon kohdalta.




Käräjäoikeus katsoo maa-aineksen vettä läpäisevän laadun ja perusmuurin pintakosteusmittaustulosten epäluotettavuuden vuoksi, että patolevytyksen päättyminen anturan yläpintaan tai paikoitellen virheellinen asennustapa eivät ole aiheuttaneet perusmuurin kastumista. Tämän vuoksi väitteet perusmuurin rakenteen ja vesieristyksen virheistä ovat jääneet näyttämättä toteen.

Tuulikaappi

Käräjäoikeus toteaa, että tuulikaapin katossa nurkan kohdalla betoni on valokuvan perusteella tummunut. Tämä viittaa materiaalin kastumiseen, vaikka kosteusmittauksissa betoni on voinut olla mittausaikana kuiva.
Vastaaja Antti Kuhasen mukaan tuulikaappi on rakennettu jälkeenpäin. Riidatonta on, että tuulikaapin yläpuolella olevan avoparvekkeen vesieristys on puuttunut.

Vastaajien mukaan he eivät olleet havainneet asumisaikanaan kosteusvauriota tuulikaapissa. Myöskään kauppaa edeltäneessä rakennuksen kuntotarkastuksessa ei ole havaittu mitään poikkeavaa (V 1). Tämän vuoksi käräjäoikeus katsoo, että vastaajat eivät ole tienneet tuulikaapin katon kastumisesta, joten kyseessä on tältä osin piilevä eli maakaaren 2 luvun 17 § 1 momentin 5 kohdan tarkoittama salainen virhe.

Takan tukirakenne

Kellarissa oleva asuinkerroksen takan metallisen tukirakenteen keskimmäinen pystytuki on todistaja Pohjolan mittauksen mukaan 5 senttimetriä vinossa 2,2 metrin matkalla.

Vastaaja Antti Kuhasen ja todistaja Palmisen mukaan metallikehikon keskitolppa on jo asennettaessa ollut vinossa, mutta tukirakenne on jäänyt piiloon seinän sisälle.

Koska metallituen kantavuuden heikkenemisestä ei ole esitetty selvitystä eikä myöskään siitä, että kellarin yläpohja tai tuen vaakapalkki olisi taipunut ja takan tukirakenne on aiemmin ollut seinän sisällä piilossa, Käräjäoikeus katsoo, että kysymys on vain esteettisestä eikä maakaaren 2 luvun 17 §:n tarkoittamasta laatuvirheestä.

Viemärin painuma

Vastaajien mukaan viemäristä oli rakennuksen ylimmän kerroksen tulipalon korjaustyön jälkeen alkanut kuulua pulputusta vettä laskettaessa ja se on kuvattu kahdesti vuonna 2007. Viemärissä on ollut vähäinen painauma noin 30 - 40 senttimetriä ennen viemärikaivoa.
Tulipalosta ja korjauksesta oli kerrottu ostajille ennen kauppaa. Viemärin kuvaus on tallennettu cd-rom -levylle, joka oli annettu ostajille kesäkuussa 2018.

Todistaja Tepposen mukaan rakennuksen kuntotarkastuksessa ei ollut keskusteltu viemärin viasta. Tarkastuksessa ovat olleet läsnä molemmat



osapuolet. Viasta ei ole mainintaa kuntotarkastusraportissa V 1.

Edellä selostetun näytön perusteella vastaajat eivät ole kertoneet asiasta kantajille ennen kaupan tekemistä. Kantajat ovat kuitenkin saaneet tiedon viasta kuvausmateriaalin perusteella kesäkuussa 2018 ennen muuttoaan rakennukseen.

Käräjäoikeus toteaa, että kysymys on tiedonantoa koskevasta virheestä. Viemärin painuma on korjattu salaojien korjauksen yhteydessä eikä sen osuutta korjauskustannuksista ole eritelty. Kantajat ovat saaneet viemärin viasta dokumentin ennen muuttoaan ja ovat voineet havaita asian välittömästi muuton jälkeen. Koska he eivät ole tehneet viasta vaatimusta ennen kanteen vireillepanoa, käräjäoikeus katsoo, että vastaajien laiminlyönnillä ei ole ollut sopimuksen syntymisen kannalta merkitystä eikä siitä seuraa kantajille oikeutta saada hinnanalennusta.

Rakennuslupapiirustukset

Kanteen mukaan ostajat eivät ole saaneet oikeaa tietoa siitä, että kellarin lämpöeristys on tehty perusmuurin sisäpuolelle eikä ulkopuolelle.

Vastaajien mukaan kellarin muutoksesta lämpimäksi tilaksi on kerrottu ostajille ennen kauppaa. Heille on myös luovutettu kaikki rakentamiseen liittyvät asiakirjat eli alkuperäiset lupakuvat ja niihin tehdyt muutokset.

Käräjäoikeus toteaa, että kysymys on tiedonantovirheestä, koska piilossa olevaa rakennetta ei ole voinut havaita ennen kauppaa. Asiakirjan K 9 mukaan kellarin eristys on piirretty perusmuurin ulkopuolelle, mikä on johtunut siitä, että kellari on alunperin suunniteltu lomarakennuksen kylmäksi varastoksi. Kellari on kuitenkin lämpöeristetty sisäpuolelta rakennusvaiheessa. Kauppakirjan K 1 mukaan ostajille on annettu rakennuslupapiirustukset, mikä viittaa siihen, että myös muutoskuvat olisi annettu ennen kauppaa. Koska hyvän rakennustavan mukaisesti kellarin lämpöeristys on mahdollista tehdä joko perusmuurin
ulko- tai sisäpuolelle ja rakennuksen valmistumisaikana se on yleensä _J
tehty kellarin sisäpuolelle, käräjäoikeus katsoo, että asiakirjan K 9 kuvalla, joka tarkoittaa kylmän kellarin perusmuurin routaeristystä, ei ole ollut ostajille sopimuksen syntymisen kannalta merkitystä eikä asiasta seuraa kantajille oikeutta saada hinnanalennusta.

Yhteenveto

Kanteen puolesta puhuvat kantajien edellä mainitut raportit ja todistajien kertomukset. Niiden perusteella rakennuksen kellarin seinien sisäpuolisten rakenteiden vaurioitumisen syynä on perusmuurin ulkopuolelta siirtynyt maaperän kosteus, jonka on aiheuttanut perustusten ympärillä oleva liian hienojakeinen sora, liian korkealle asennetut ja paikoin tukkeutuneet salaojaputket sekä perusmuuriin virheellisesti tehty vesieristys.

Kannetta vastaan puhuu se, että rakennuksen sisäilman laatua ei ole tutkittu eikä maaperän kosteuden siirtymistä kellarin sisäpuolelle ole mitattu luotettavalla tavalla. Kellarin seinien puurakenteet eivät kantajien valokuvien perusteella näytä vaurioituneilta. Vastaajat eivät ole päässeet tutustumaan kyseisten rakenteiden kuntoon ennen niiden hävittämistä.
Lahosta ja kosteusvaurioituneesta puusta ei myöskään ole materiaalinäytettä eikä purkutyön ajalta valokuvia, joista ilmenisi vaurioiden laatu ja laajuus.

Vaikka rakennuksen kellarin salaojaputket ja patolevyt on paikoitellen asennettu virheellisesti, kyseisillä seikoilla ei ole näytetty olevan syy-yhteyttä seinien sisärakenteiden vaurioitumiseen. Näytön perusteella ei ole poissuljettua se, että vauriot ovat voineet johtua kellarin sisä- ja ulkolämpötilaerojen aiheuttamasta veden kondensoitumisesta rakenteisiin.

Kaupantekoaikana rakennuksen salaojajärjestelmä oli jo ohittanut laskennallisen teknisen käyttöiän (K 5) ja ollut peruskorjauksen tarpeessa.

Edellä mainituista syistä käräjäoikeus katsoo, että vastaajat eivät ole antaneet virheellistä tietoa kaupan kohteesta kellarin sisä- ja ulkopuolisten rakenteiden osalta, eikä niiden myöskään ole näytetty olleen ikäänsä vastaavia rakenteita huonommassa kunnossa.

Tuulikaapissa on piilevä virhe. Maakaaren 2 luvun 17 § 1/5 mukaan kaupan kohteessa on salainen laatuvirhe, jos kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet perustellusti edellyttää.

Kanteen mukaan vesieristeen korjaus maksaa 1.500 euroa. Todistaja Tietäväinen, joka on laatinut PR Saneeraus Oy:n tarjouksen kellarin korjauksesta, on kertonut tuulikaapin korjauksen maksavan koko kellarin 89.000 euron korjauskuluista 7.000 euroa (K 14). Koska kellarin tuulikaappi ei ole käytön kannalta rakennuksen merkittävä osa ja sen korjauskustannukset suhteessa kiinteistön kauppahintaan ovat vähäiset, kantajilla ei ole vakiintuneen oikeuskäytännön perusteella oikeutta saada hinnanalennusta.

Viemärin painumasta ilmoittaminen vasta kaupan teon jälkeen ei ole vaikuttanut kaupan tekemiseen, joten kysymys ei ole hinnanalennukseen oikeuttavasta virheestä.

Myöskään rakennuslupakuvien osalta vastaajat eivät ole menetelleet siten, että kantajilla olisi oikeus saada hinnanalennusta.

Kanne on edellä mainituin perustein hylättävä. Korjauskustannukset ja selvittelykulut
Käräjäoikeus on lausunut hinnanalennuksesta siltä varalta, että hovioikeus mahdollisen valituksen johdosta katsoo kanteen perusteen selvitetyksi ja arvioiminen on oikeusastejärjestyksen vuoksi tarpeellista.

Käräjäoikeus on arvioinut hinnanalennusta korjauskustannusarvioiden ja toteutuneiden kustannusten eikä kiinteistövälittäjän arvion K 16 perusteella, koska välittäjän arvio perustuu suppeaan myyntihintatilastoon eikä todistaja Suippo ole tarkemmin eritellyt arvionsa perusteita kuten maapohjan ja rakennusten välistä suhdetta kauppahintaan.

Rakennuksen ulkopuolen työt eli maa-aineksen vaihtaminen, salaojien ja sadevesijärjestelmän uusiminen sekä perusmuurin vesieristyksen korjaaminen maksavat todistaja Palanderin kustannuslaskelman mukaan 14.340 euroa (ALV 0) (K 6 ulkopuolinen kosteudenhallinta s. 4). Todistaja Pohjola on Palanderin lausunnon perusteella arvioinut salaojien ja ulkoseinien korjauskuluiksi 52.134,56 euroa. Glo Oy:n ja kantajien tekemän urakkasopimuksen mukainen hinta, johon ei sisälly perusmuurin verkottamista ja rappausta, on 27.100 euroa (K 12).
Epäselväksi on jäänyt, onko korjauksesta pyydetty muita tarjouksia ennen sopimuksen tekemistä. Glo Oy on veloittanut laskujen 1/6 - 6/6 mukaan 22.600 euroa. Lisäksi perusmuurin rappaus on maksanut 890,84 euroa, maalit 174,91 euroa, ulkovalot 277,41 euroa ja
maisematyölupa 44 euroa eli mainitut määrät yhteensä 23.987,16 euroa. (K 10). Todistaja Palanderin mukaan toteutuneet kustannukset ovat kohtuullisia. Epäselväksi on jäänyt, mitä kanteessa mainittua työtä on laskuttamatta yli 10.000 euroa. Tähän nähden käräjäoikeus katsoo, että toteutuneet kustannukset ovat kohtuullisia korjattaessa rakenteet nykymääräysten mukaisiksi. Ottaen huomioon kuitenkin se, että salaojajärjestelmä on ollut laskennallisen käyttöiän vuoksi peruskorjaustarpeessa, kyseisen rakenteen laatu on korjauksen jälkeen parantunut ja käyttöikä olennaisesti pidentynyt. Tähän nähden kohtuullinen vähennys laatutason paranemisesta on 50 % ja kohtuulliset korjauskulut (11.993,58) ovat laskelman K 10 selvityskulut ja lupamaksut (7.838,07) huomioiden 19.831,65 euroa.

Kellarin sisäpuolen korjauskulut sähkö- ja lvi -työt mukaanlukien ovat todistaja Palanderin kustannuslaskelman mukaan (40.964,37 - 14.340
= 26.624,38) eli arvonlisäveroineen (6.389,84) 33.014,22 euroa.
Palanderin mukaan kustannusarvioon on laskettu vain vaurioituneiden seinien korjaus. Ptektek Oy:n eli todistaja Pohjolan arvion mukaan _) alapohjan korjaus arvonlisäveroineen maksaa 32.116 euroa (K 7).
R-Saneeraus Oy:n tarjouksen mukaan korjaus ilman sähkötöitä ja lvi-muutostöitä on arvonlisäveroineen 89.000 euroa (K 14). Kanteen mukaan Pekka Lappalaisen tarjous on ollut 58.000 euroa.
Kantajat ovat tehneet sopimuksen korjaustyöstä R-Saneeraus Oy:n kanssa ja maksaneet kellarin sisärakenteiden purkutyöstä 21.500 euroa. Epäselväksi on jäänyt, millä perusteella kantajat ovat valinneet korkeamman tarjouksen tehneen yhtiön, vaikka R-Saneeraus Oy:n tarjous on edellä mainittuihin kustannusarvioihin nähden lähes kolminkertainen sekä kilpailevaan tarjoukseenkin nähden puolitoistakertainen.

Käräjäoikeus toteaa, että korjaustapa ei ole kaikilta osin vauriokorjausta vaan myös peruskorjausta, mikä ilmenee muun muassa kellarin lämpöeristyksen asentamisesta perusmuurin ulkopuolelle ja ikkunoiden sekä oven uusimisesta. Koska vastaajilla ei ole ollut mahdollisuutta vaikuttaa korjauskustannusten määrään eikä peruskorjaus ole myyjän vastuulla ellei asiasta ole sovittu, käräjäoikeus katsoo, että kellarin sisäpuolen kosteusvaurioiden kohtuulliset korjauskulut ovat Palanderin arvioimat 33.014,22 euroa. Kellarin märkätilat on pintasaneerattu tulipalon jälkeen vuonna 2007 eli ne ovat todistaja Palanderin mukaan olleet kaupantekoaikana laskennallisen käyttöiän puolivälissä. Muut kellarin pintarakenteet ovat ilmeisesti alkuperäisiä.
Käräjäoikeus katsoo, että kellarin sisärakenteiden laadun paranemisen ja käyttöiän pidentymisen vuoksi on tehtävä kohtuullinen 25 % (8.253,55) vähennys, joten kohtuulliset korjauskulut ovat 24.760,67 euroa.

Lisäksi kantajille on aiheutunut selvittelykuluja kanteessa mainitut 7.038,57 euroa.

Oikeudenkäyntikulut

Kanne on hylätty kokonaan, joten kantajat on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n perusteella velvoitettava korvaamaan vastaajien tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Koska kantajat eivät ole riitauttaneet vastaajien oikeudenkäyntikuluja, he ovat velvollisia korvaamaan ne täysimääräisesti.


Tuomiolauselma

Kanne hylätään.



Muutoksenhaku

Heikki ja Hanna Nekala velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Ville Antti ja Essi Kirsti Kuhasen oikeudenkäyntikulut 25.548 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.

Ratkaisuun saa hakea muutosta Helsingin hovioikeudelta valittamalla oikeudenkäymiskaaren 25 ja 25 a luvuissa säädetyssä järjestyksessä tai korkeimmalta oikeudelta ennakkopäätösvalituksella oikeudenkäymiskaaren 30 a luvussa säädetyssä järjestyksessä kirjallisista muutoksenhakuohjeista ilmenevällä tavalla. Tyytymättömyys ratkaisuun on ilmoitettava käräjäoikeudelle tai sen kansliaan viimeistään seitsemäntenä päivänä ratkaisun julistamis- tai antamispäivästä.



Tyytymättömyyden ilmoitus

Kantajat Hanna Nekala ja Heikki Nekala ovat ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Valituksen määräpäivä: 30.11.2020
Vastavalituksen määräpäivä: 14.12.2020



Käräjätuomari