Terveyshaitta

Terveyshaitta on usein esitetty perustelu hinnanalennuksella. Ongelma syntyy kuitenkin silloin kun ongelman syytä ei ole selvitettävissä tai selvitetty. Tämä liittyy usein vanhojen rakennusten alapohjien tai seinien rakenteista löytyviin mikrobeihin. Rakennuksen historian aikana kosteusvaihtelujen tai aikaisempien vesivahinkojen johdosta tai muiden syiden johdosta materiaaleihin on jäänyt mikrobeja, joita saadaan näytteistä laboratorioissa esille ja niiden todetaan antavan viitteen kosteusvaurioista. Tuomioistuin on silloin asiantuntijanäytön varassa ja joutuu ratkaisemaan esitetyn näytön pohjalta, onko asunnossa asuntokauppalain tai maakaaren tarkoittama virhe. Ja jos virhe todetaan, joudutaan pohtimaan, mikä on virheestä aiheutuva hinnanalennuksen (tai jos myyjässä tuottamusta vahingonkorvauksen) määrä. Tällöin selvitetään eri korjaustapojen kustannuksia. Ostaja esittää näyttöä perusteellisesta eli ns. "varmasta" korjaustavasta, jossa rakenteita uusitaan laajasti kun taas myyjä esittää riittävän korjauksen mallia. Kustannusero saattaa olla moninkertainen. Asiantuntijalausunnot vaihtelevat myös korjaustavan suhteen laidasta laitaan.

Mikrobiongelmien aiheuttamia terveysongelmia on selvitetty tarkemmin kirjoituksessa Terveyshaitta ja sen selvittäminen.

Terveyshaitan johdosta esitetään usein purkuvaatimus. Pelkkä oireilu ei kuitenkaan riitä perusteeksi. Sille täytyy löytää syy joka on asuntokauppalain tai maakaaren tarkoittama virhe rakennuksessa. Katso purkuvaatimuksesta hovioikeuden ratkaisu 2015 kirjoitettu.

Katso myös terveydensuojelulaki-kohdassa kirjoitettu.

Seuraavassa on hyvä esimerkki hovioikeudessa suoritetusta arvioinnista ja lopputuloksesta RHO:2009:7:

"Kysymyksenasettelu hovioikeudessa

Käräjäoikeus on tuomiossaan katsonut selvitetyksi, että A:n ja B:n C:ltä ja D:ltä ostamassa kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe siltä osin kuin rakennuksessa oli ilmavuotoja ja rakennuksen reuna-alueiden eristeissä mikrobeja, jotka voivat mainittujen ilmavuotojen kautta kulkeutua sisäilmaan. A ja B ovat hakeneet muutosta käräjäoikeuden tuomioon tuomitun hinnanalennuksen korottamiseksi. Hovioikeudessa on siten kysymys ainoastaan todettujen virheiden vuoksi tarpeellisten korjausten laajuudesta ja korjaustavasta sekä arvioitujen korjauskustannusten perusteella harkittavasta hinnanalennuksen määrästä.

Talon rakenne

Asiassa esitettyjen kirjallisten todisteiden ja kuultujen todistajien sekä heitä kuultaessa esillä olleen rakennekuvapiirustuksen perusteella on selvitetty vuonna 1989 rakennetun omakotitalon ulkoseinän alaosan ja alapohjan rakenteet sekä rakennusmateriaalit. Kaikki hovioikeudessa kuullut todistajat ovat olleet yksimielisiä siitä, että rakennuksen alapohjarakenne on rakentamisajankohtaansa nähden tyypillinen ja laajalti käytetty myös edelleen. Kuivissa tiloissa lattiarakenteena on käytetty maanvaraisen työlaatan päälle koolattua puulattiaa. Alapohjan rakenne ylhäältä alaspäin on seuraava: puulattia, puhallusvilla, betonilaatan päällä reuna-alueilla oleva styrox-lämmöneriste, betonilaatta, muovikalvo, betonilaatan alla reuna-alueilla oleva styrox-lämmöneriste ja täyttöhiekkakerros. Sokkeli on tehty anturan päälle harkoista ja elementtirakenteisen ulkoseinän alajuoksun alla on käytetty kosteuskatkona ja eristeenä huopakaistaa ja mineraalivillatilkettä. Sokkelin ja laatan välissä on lämmöneristeenä pystystyrox. Sekä lattiataso että betonilaatta ovat selkeästi maanpinnan yläpuolella.

Ilmavuodot

Käräjäoikeuden tuomiossa laatuvirheeksi todetut ilmavuodot ovat riidattomasti aiheutuneet ilman- tai höyrynsulun puuttumisesta seinärakenteen alaosassa, erityisesti seinän ja lattian liitoskohdissa.

Mikrobivaurioiden sijainti

Insinööritoimisto E Oy on 25.1.2007 ja 9.5.2007 ottanut rakennuksesta yhteensä 15 materiaalinäytettä. Ensimmäisistä kuudesta näytteestä näyte M1 on otettu sokkelia vasten olevasta pystystyrox-lämmöneristeestä, M2 betonilaatan alla olevasta styrox-lämmöneristeestä, M3 betonilaatan päällä olevasta styrox-lämmöneristeestä, M4 ja M6 tilkevillasta ja M5 betonilaatan päällä olevasta styrox-lämmöneristeestä sekä sokkelia vasten olevasta pystystyrox-lämmöneristeestä. Seuraavista yhdeksästä näytteestä näytteet M1.1, M3.1, M8.1 ja M9.1 on otettu betonilaatan päällä olevasta styrox-lämmöneristeestä, M2.1, M5.1 ja M7.1 on otettu sokkelia vasten olevasta pystystyrox-lämmöneristeestä ja M4.1 ja M6.1 tilkevillasta. Materiaalinäytteiden ottopaikoista, jotka on selvitetty yksityiskohtaisesti rakennekuvasta todistaja F:ää kuultaessa, ei ole asiassa riitaa.

G Oy on analysoinut materiaalinäytteet. Asumisterveysohjeen raja-arvot ylittäviä määriä kosteusvaurioon viittaavia mikrobeja sekä sädesientä on löytynyt näytteistä M1, M4 - M6 sekä näytteistä M1.1 - M7.1. Näytteiden mukaan mikrobeja on ollut talon reuna-alueilla työlaatan päällä olevassa styrox-lämmöneristeessä, alajuoksun alla olevassa tilkevillassa ja sokkelia vasten olevassa pystystyrox-lämmöneristeessä. Käräjäoikeuden tuomiossa todetulla tavalla eristeissä havaitut mikrobit tai niiden aineenvaihduntatuotteet voivat kulkeutua sisätiloihin todetuista ilmavuotokohdista. Tämän vuoksi kysymys on terveyshaitasta.

Mikrobeja ei ole todettu betonilaatan alla olevasta styrox-lämmöneristeestä. Myös työlaatan alla oleva täyttöhiekka on ollut kuivaa.

Korjaustavasta ja kustannuksista esitetty näyttö

Todistajana kuultu lehtori ja erikoistutkija, diplomi-insinööri H on hovioikeudessa kertonut, että materiaalinäytteet oli otettu kohdista, jotka eivät sinänsä olleet kosketuksissa ilman tai maaperän kanssa. H on kuitenkin pitänyt mahdollisena, että mikrobikasvustoa oli syntynyt jo rakennusaikana. Poikkeavaa tai varsinaista syytä kasvustolle ei ollut osoitettu, joten oli syytä olettaa, että mikrobit olivat lisääntyneet, koska sille oli ollut suotuisat olosuhteet. H:n mukaan korjaustapa tuli valita sen mukaan, millaisia ongelmia virhe aiheutti, toisin sanoen, mikäli se aiheutti voimakasta oireilua, oli syytä tehdä laajempi korjaus. Tässä tapauksessa riskiä pienensi, että täyttöhiekka oli kuivaa ja lattiapinta oli reilusti maanpinnan yläpuolella.

H on korjaustarpeen osalta katsonut, että kaikki sisäilmaan rajoittuva vaurioitunut materiaali ja eristeet oli poistettava mukaan lukien pysty- ja vaakastyrox sekä alajuoksun eristeet. Tämä edellytti alaseinän verhoilun sekä koolatun puulattian purkamista tarvittavilta osin betonilaattaan asti. Laatan päälliset vaurioituneet materiaalit voitiin tällöin poistaa, laatan pinta hioa mekaanisesti ja desinfioida. Seinärakenteen ja betonilaatan väli tuli tiivistää asentamalla tiivis höyrysulku esimerkiksi kumibitumikermistä. Tätä menetelmää oli menestyksekkäästi käytetty radon-ongelmien korjaamiseen. Sen sijaan elastista massaa ei voinut pitkällä tähtäimellä pitää riittävän tiiviinä vaihtoehtona. H:n mukaan korjaustapoja oli paljon muitakin, muun muassa koko betonilaatan poisto, jolloin riskiä laatan alle rakennusvaiheessa jääneistä orgaanisista aineista ei olisi. Korjaustapa ja sen taloudellinen järkevyys olivat viimekädessä omistajan harkittavissa. Kysyttäessä H on päätynyt arvioimaan minimitasoltaan riittävät korjauskustannukset yhteensä noin 20 000 euroksi. Summa käsitti alaseinän ja lattian purun tarvittavalta laajuudelta, vaurioituneen materiaalin poiston, betonilaatan puhdistuksen, tiivistämisen sekä seinä- ja lattiapintojen verhouksen asentamisen sekä sähköjen ja kalusteiden purun ja paikalleen asentamisen.

Autoalan koulutuksen saanut ja vuodesta 2003 rakennusalan yrittäjänä toiminut todistaja I on hovioikeudessa viitannut kirjallisena todisteena esitettyyn 19.6.2007 päivättyyn tarjoukseen, joka on määrältään vastannut A:n ja B:n esittämää kannevaatimusta. Kysyttäessä I ei ole enää tarkemmin kyennyt perustelemaan tarjouksensa sisältöä eri toimenpiteiden osalta. I on todennut tarjouksen perustuvan Insinööritoimisto E Oy:n raportissaan esittämään korjausvaihtoehtoon yksi taikka kaksi. I:lla on ollut hovioikeudessa aluksi erheellinen käsitys korjattavan rakennuksen rakenneratkaisuista.

Insinööritoimisto E Oy:n toimitusjohtaja, rakennusinsinööri F on kertonut, että tiivistämisen onnistumisesta ei ollut varmuutta ja sen kestoikä oli rajallinen. Joka tapauksessa tiivistämisen kustannukset olisivat yli 7 000 euroa. F:n mukaan turvallisin vaihtoehto oli muuttaa alapohja nykyaikaiseksi kaksoislaattarakenteeksi. Toissijaisesti seinärakenne voitaisiin purkaa metrin korkeuteen asti sekä koko lattiarakenne metrin kaistana betonilaattaa myöten ja niin, että täyttökerroksen puhtaus aina anturatasoon saakka voitiin varmistaa. Kaivamalla varmistettaisiin, ettei laatan alle jäisi epävarmuustekijöitä. Mainitut välttämättömät kustannukset olisivat tuolloin 37 500 euroa. Viimesijainen, mutta riskialttiimpi korjaustapa oli, että vanha laatta hiottaisiin ja desinfioitaisiin, pystystyrox-lämmöneriste poistettaisiin vaurioituneelta osalta ja desinfioitaisiin, sokkelin ja laatan väli täytettäisiin uretaanivaahdolla, laatan halkeamat nauhoitettaisiin ja seinän ja lattian väli tiivistettäisiin kumibitumikermiä tai vedeneristevahvikekangasta käyttäen. Arvioidut kustannukset olisivat tuolloin sekä seinän että lattian osalta 350 - 400 euroa juoksumetriltä. Lisäksi lattiapinta tulisi uusia kokonaan, jotta lattiaan ei jäisi korjaussaumaa. F:n mukaan elastista massaa käyttäen tiivistäminen ei tulisi onnistumaan.

Insinööritoimisto J Oy:n toimitusjohtaja, diplomi-insinööri K on kertonut, että tilkevilla oli osa perustusta ja hän luki sen kuuluvaksi maaperän tai ilman kanssa kosketuksissa oleviin materiaaleihin. Sokkelia vasten oleva pystystyrox-lämmöneriste ja betonilaatan päällä oleva styrox-lämmöneriste olivat voineet kontaminoitua betonilaatan valun yhteydessä. Rakennuksessa ei ollut syytä epäillä uutta mikrobituotantoa. K:n mukaan virhe voitiin korjata purkamalla koolattu puulattia betonilaattaan asti ja asentamalla seinärakenteen ja betonilaatan välille tiivis höyrysulku, esimerkiksi kumibitumikermistä, jota mikrobit eivät läpäisseet. Menettely vastasi radon-tiivistämistä. Mikrobien vaurioittamat materiaalit oli samalla poistettava purkualueelta. Muunlaiselle korjaustavalle ei K:n mukaan ollut olemassa perusteita. Hänen mukaansa tarvittavien korjausten kustannukset olisivat noin 8 000 euroa sisältäen myös lankkulattian uudelleen asennuksen.

Rakennusliikkeen toimitusjohtaja, diplomi-insinööri L on kertonut, että tilkevillassa ja sokkelia vasten olevassa pystystyrox-lämmöneristeessä esiintyi usein mikrobeja, mikä voi johtua siitä, että ne ovat luonnonvaraisia tai siitä, että ne olivat kontaminoituneet rakentamisvaiheessa. Pelkästään mikrobien esiintymisestä ei voinut päätellä, että kysymyksessä olisi kosteusvaurio tai rakennusvirhe. Joka tapauksessa virhe voitiin korjata purkamalla puulattia betonilaattaan asti ja asentamalla seinärakenteen ja betonilaatan välille tiivis höyrysulku, esimerkiksi bitumikermistä. Rakennuksen puutteena oli nimenomaisesti ilmatiiveys. Tämä saatiin korjattua, kun ulkoilma eristettiin huoneilmasta. Laatan ja sokkelin sekä seinärakenteen välit voitiin lisäksi tiivistää uretaanivaahdolla. Toimenpiteistä aiheutuvat kustannukset olisivat noin 7 000 euroa.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

A:n ja B:n alunperin rakennuksessa havaitsema kylmyys on johtunut todetuista ilmavuodoista. Materiaalinäytteiden perusteella rakennuksen maanvaraisen betonilaatan ja sokkelin välisessä pystystyrox-lämmöneristeessä, betonilaatan päällä seinän lähellä vaakatasossa olevassa kapeassa styrox-lämmöneristeessä sekä samalla tasolla olevan alaohjauspuun alla olevassa tilkevillassa on havaittu Asumisterveysohjeen raja-arvot ylittäviä määriä mikrobeja.

Kiinteistössä ei ole tehty sisäilmatutkimuksia eikä asiassa ole esitetty, että A tai B tai talon aiemmat asukkaat olisivat mikrobien johdosta oireilleet. Alapohjarakenteen keskiosassa, betonilaatassa, täyttöhiekassa tai ylempänä ulkoseinissä ei ole näytetty olleen korjaustarvetta. Asiassa ei ole osoitettu syytä mikrobiesiintymille eikä niiden ole väitetty osoittavan rakenteiden kosteusvauriota. Asiassa ei ole myöskään väitetty, että mikrobivaurioiden syynä olisi rakennusvirhe. Asiassa on kysymys siitä, millaisin toimenpitein rakennusta tulee korjata ilmavuodoista johtuvan kylmyysongelman ja toisaalta mikrobivaurioista aiheutuvan terveyshaitan poistamiseksi.

Todetut ilmavuodot ovat ulkoseinärakenteen ja lattiarakenteen yhtymäkohdissa. Tampereen teknillisessä yliopistossa vuonna 2006 tehdyn tutkimuksen mukaan korvausilmareittien tukkiminen alapohjasta rakenneosien liitoksissa ja läpivienneissä ehkäisee tehokkaasti mikrobien ja aineenvaihduntatuotteiden tunkeutumisen sisäilmaan. Esimerkiksi täyttökerrosten mikrobikasvuston haittavaikutusten ehkäisemiseksi on katsottu riittävän samat keinot kuin alapohjalaatan radon-tiivistyksessäkin. Toisaalta Sosiaali- ja terveysministeriö on terveydensuojelulain 32 §:n valtuutussäännöksen nojalla antanut Asumisterveysohjeen (Sosiaali- ja terveysministeriön oppaita 2003:1) asuntojen ja muiden oleskelutilojen fysikaalisista, kemiallisista ja mikrobiologisista tekijöistä. Tuon ohjeen soveltamisoppaassa (Asumisterveysopas 3. korjattu painos, 2009, s. 175 ss.) on muun muassa kuvattu menettely rakennuksen mikrobien aiheuttaman terveyshaitan poistamiseksi. Korjausten yleisperiaatteiden mukaan mikrobikasvustojen saastuttamat materiaalit on yleensä uusittava, etenkin jos mikrobikasvusto on sisätilojen pintamateriaaleissa tai, jos vauriosta johtuvien epäpuhtauksien kulkeutuminen asunnon sisätiloihin on mahdollista. Materiaalien uusiminen ei kuitenkaan aina ole mahdollista, jos kyseessä on esimerkiksi kantava rakenne. Tällöin mikrobikasvusto poistetaan esimerkiksi höyläämällä, hiomalla tai harjaamalla.

Todistajina kuultujen rakennusalan asiantuntijoiden samansuuntaisten kertomusten perusteella hovioikeus katsoo selvitetyksi, että nyt kysymyksessä olevat ilmavuodot ja mikrobeista aiheutuva terveyshaitta tulevat korjatuksi todistajien K:n, L:n ja H:n ensisijaisesti sekä F:n viimesijaisesti esittämien vaihtoehtojen mukaisilla korjaustoimenpiteillä. Vaadittavat toimenpiteet käsittävät reuna-alueiden mikrobivaurioituneiden eristeiden uusimisen, rajapintojen tiivistämisen uretaanivaahdolla, työlaatan päällisten reuna-alueiden puhdistamisen ja desinfioinnin sekä laatan ja seinän rajapinnan tiivistämisen kumibitumikermiä taikka vedeneristevahvikekangasta käyttäen.

F:n ensisijaisena ja H:n vaihtoehtoisena epävarmuustekijöiden poistamiseksi esittämiä korjaustapoja eli alapohjarakenteen muuttamista kaksoislaataksi taikka laatan osittaista tai täydellistä purkamista ja täyttöhiekan vaihtamista sekä seinärakenteen avaamista ja uusimista sisäkattoon asti ei voida asiassa esitetyn todistelun nojalla pitää perusteltuna. Myöskään I:n yrityksen laskelmaa korjauskustannuksista ei ole hovioikeudessa näytetty perustelluksi.

Tarpeelliset korjauskustannukset K ja L ovat arvioineet pitkälti kokonaisuutena ja F summittaisena arviona juoksumetreittäin. H on eritellyt toimenpiteet ja kustannukset yksityiskohtaisimmin. H:n kustannusarvioon on sisältynyt seinärakenteen osalta höyrysulun liittämiseksi tarvittavien purkutoimenpiteiden lisäksi myös kalusteiden purku- ja asennustyöt sekä tarvittavien sähkötöiden osuus. Kaikkiaan hovioikeus katsoo H:n perustelleen esittämänsä toimenpiteet kustannuksineen varsin objektiivisesti ja luotettavasti.

Hovioikeuden tarpeelliseksi katsomat korjaustyöt koskevat pääosin sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduttaisi uusimaan. Tähän nähden näiden vaadittavien korjaustöiden suorittamisen ei voida juurikaan katsoa korottavan rakennuksen arvoa eikä pidentävän rakennuksen käyttöikää. Näin ollen A:n ja B:n ei voida katsoa saavan korjaustöistä sellaista hyötyä, joka tulisi merkittävissä määrin ottaa huomioon eduntasoituksena kauppahinnan alennuksen määrää arvioitaessa. Toisaalta kuitenkin on otettava huomioon, että kustannusarviot on annettu neljä vuotta kaupanteon jälkeen. Mainittuihin seikkoihin nähden sekä ottaen huomioon rakennuksen iän ja kiinteistön kokonaiskauppahinnan, hovioikeus arvioi hinnanalennuksen oikeaksi ja kohtuulliseksi määräksi 14 000 euroa.

Hovioikeuden ratkaisussa on lausuttu myös oikeudenkäyntikuluista, korvausvelvollisuudesta valtiolle, todistajien lisäkorvauksista, oikeusavun jatkamisesta ja avustajanpalkkiosta.

HOVIOIKEUDEN RATKAISU

Muutokset käräjäoikeuden tuomioon:

C:n ja D:n yhteisvastuullisesti A:lle ja B:lle kauppahinnan alennuksena maksettavaksi tuomittu korvaus korotetaan 14 000 euroksi käräjäoikeuden tuomitsemine korkoineen.

C ja D velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan puolet A:n ja B:n vaatimista oikeudenkäyntikuluista käräjäoikeudessa korkoineen."

Tuomio on kokonaisuudessaan RHO:2009:7

Katso myös Helsingin hovioikeus päätös 2015, jossa vaatimus hylätty.