Kiinteistön kph:n vesieristyksen puutteet, laatuvirhe vai salainen virhe entä merkittävyyskynnys?
Ostajat olivat 12.11.2014 ostaneet myyjiltä kiinteistön, jolla sijaitsevan omakotitalon myyjät olivat rakennuttaneet vuosina 2009 - 2010. Kauppahinta oli ollut 312.000 euroa. Ostajat olivat heti joulukuussa 2014 alkaneet epäillä puutteita vesieristyksessä. Kodinhoitohuoneen puolelta puuttui vesieristeen ylös nostaminen seinälle ja märkätilakynnys pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen välistä, saunassa seinän alumiinipaperia ei ole liitetty lattian vesieristeeseen eikä lattian vesieristettä nostettu 100 mm korkeudelle seiniin. Myös lattiakaivon vesieriste on suojaamaton. Lisäksi pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen välisen oven karmien alla oli rako, josta suihkuvesi saattaa päästä rakenteisiin. Rako oli tilapäisesti tiivistetty silikonilla. Oviaukosta puuttui tulvakynnys ja vesieristyksen nosto. Lisäksi lattiakaivon vesieriste on suojaamaton. Kodinhoitohuoneessa ulko-oven oikealla puolella kaapiston alla on rako seinän ja lattian liittymässä ja siinä ei havaittu vesieristettä, joten myös vesieristeen ylösnostot seinille puuttuvat. Myös kodinhoitohuoneen ja keittiön välinen tulvakynnys puuttui. Kysymys oli viime kädessä siitä, oliko kyseessä sellainen virhe, joka ylittää merkittävyyskynnyksen?
Käräjäoikeus tuomitsi hinnanalennusta korjauskustannusten verran eli 9350 euroa. Hovioikeus pysytti käräjäoikeuden päätöksen. Myöskään mitään 14-v määräistä ikävähennystä ei tuomittu. Myyjä velvoitettiin maksamaan ostajan oikeudenkäyntikulut n. 20.000 euroa yhteensä.
Myyjä väitti hovioikeusvalituksessa, että kiinteistön kauppahinta oli ollut 312.000 euroa, joten hinnanalennusvaatimus 9.350 euroa ei täyttänyt merkittävyydelle asetettua edellytystä.Suihkuvesi ei ollut tosiasiassa päässyt rakenteisiin, eikä kohteessa ollut ollut vesi- tai kosteusvaurioita. Väitetyt virheet eivät olleet haitanneet rakennuksen käytettävyyttä asumistarkoitukseen, eivätkä vedeneristyksessä havaitut puutteet olleet aiheuttaneet vaaraa terveydelle. Ostajat eivät olleet korjanneet väittämiään virheitä. Mikäli korjaukset olisivat olleet välttämättömiä, ostajien oli tullut teettää korjaukset heti havaintojensa jälkeen.
Ostajien kauppakirjan liitteessä oli todettu ja näin ollen kaupan osapuolten kesken oli sovittu laatutasosta vesieristyksen osalta. Vastoin annettuja tietoja vedeneristeitä ei ollut ollut lainkaan laatoitetussa kodinhoitohuoneessa, minkä lisäksi pesuhuoneessa ja saunassa vedeneristyksessä oli ollut korjattavia puutteita. Myyjät vastasivat antamistaan tiedoista.
Hovioikeus perusteli päätöstään seuraavasti:
"Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos: 1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan tai 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Pykälän 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.
Lain esitöiden (HE 120/1994 vp) mukaan jollei kiinteistö joltain osin vastaa kauppakirjaan merkittyä, esimerkiksi kiinteistö on ilmoitettua pienempi tai rakennuksessa ei ole sovittuja varusteita, kiinteistössä on ostajan kannalta virhe. Vahvistetussa kauppakirjassa ei käytännössä yleensä tarkasti määritetä kiinteistön ominaisuuksia. Arvioinnissa otetaan huomioon myös kaikki se, mistä myyjä ja ostaja ovat vapaamuotoisesti sopineet. Esitöissä on todettu edelleen, että myyjä vastaa antamistaan pinta-alatiedoista sekä tiedoista rakennusten ja laitteiden iästä ja kunnosta sekä muista kiinteistön laatua koskevista ominaisuuksista. Kiinteistössä on 2 kohdan mukaan virhe, jollei se vastaa myyjän tai tämän edustajan ilmoitusta. Sillä, millä tavalla ja milloin virheellinen tieto on annettu ostajalle, ei ole merkitystä. Niin ikään lain esitöissä on todettu, että kiinteistössä on virhe silloinkin, kun virheellinen tai harhaanjohtava ilmoitus perustuu myyjän omaan erehdykseen tai tietämättömyyteen esimerkiksi rakennuksen pinta-alasta tai siihen käytetyistä materiaaleista. Toisaalta lain esitöissä on todettu, että myynnin edistämiseksi annetut yleisluontoiset lausumat kaupan kohteesta eivät aiheuta myyjälle virhevastuuta, vaikkei ostajalle syntynyt mielikuva vastaisikaan todellisuutta. Ostaja voi vedota virheeseen vain, jos myyjän antama konkreettinen tieto on virheellinen tai harhaanjohtava. (HE 120/1994 vp s. 50)
Salaista virhettä koskevan 5 kohdan osalta lain esitöissä on todettu, että eräissä tapauksissa kiinteistössä katsotaan olevan virhe, vaikka myyjä on menetellyt sopimuksen mukaisesti ja täyttänyt lain edellyttämän tiedonantovelvollisuutensa asianmukaisesti. Jos kiinteistö merkittävästi poikkeaa siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat, sen voidaan katsoa olevan virheellinen. Säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita. Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää. Olennainenkaan poikkeama tästä normaalitasosta ei ole virheen perustana, jos ostaja on sen tiennyt taikka jos poikkeama on otettu huomioon kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa. (HE 120/1994 vp s. 51)
Nyt käsiteltävässä asiassa myyntiesitteessä, kauppakirjassa ja kauppakirjan liitteinä olleissa asiakirjoissa on yleisellä tasolla ilmoitettu rakennuksen hyvästä kunnosta. Yksinomaan lausumat kiinteistön kunnosta eivät riitä osoittamaan, että kyseisestä ominaisuudesta olisi sovittu tai että kysymyksessä olisi myyjän antama virheellinen tieto. Hovioikeudella ei ole syytä arvioida toisin sitä käräjäoikeuden johtopäätöstä, että asianosaiset eivät olleet nimenomaisesti keskustelleet tai sopineet kiinteistön vesieristyksistä ja niiden kunnosta.
Maxxxnen ja Höxxxk eivät ole olleet tietoisia kiinteistön vesieristyksissä olleista virheistä. Maxxxnen ja Höxxxk eivät ole osallistuneet rakentamiseen ja käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla ei muutoinkaan ole ilmennyt seikkoja, joiden perusteella heidän olisi ennen kaupantekoa tullut epäillä puutteita vesieristyksiin liittyen. Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus katsoo, että Maxxxnen ja Höxxxk ovat menetelleet sopimuksen mukaisesti ja täyttäneet tiedonantovelvollisuutensa asianmukaisesti. Kiinteistön vesieristyksen virheet ovat olleet sellaisia rakenteen virheitä, joita myyjät ja ostajat eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita.
Hovioikeudella ei ole syytä arvioida toisin sitä käräjäoikeuden johtopäätöstä, että kiinteistön vesieristyksen puutteita tulee arvioida maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan tarkoittamana salaisena laatuvirheenä.
Salaisen laatuvirheen merkittävyyden arviointi
Salaista laatuvirhettä koskeva säännös edellyttää virheen merkittävyyttä eli sitä, että kaupan kohde virheestä johtuen poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Virheen merkittävyyttä arvioitaessa on arvioitava paitsi virheen taloudellista merkittävyyttä, myös virheen merkitystä muutoin, esimerkiksi käyttötarkoituksen ja asumisen kannalta. Vaikka oikeuskäytännössä ja kirjallisuudessa on korjauskustannusten merkittävyyttä usein arvioitu suhteuttamalla ne kauppahintaan, hovioikeus katsoo, ettei korjauskustannusten merkittävyyttä voida arvioida yksinomaan kaavamaisella prosenttirajalla ja korjauskustannusten määrällä. Sen sijaan merkittävyysarviointi on tehtävä kokonaisarviointina.
Nyt käsiteltävässä asiassa kysymyksessä oleva virhe on ollut vesieristystä koskeva rakennusvirhe, eikä vesieristys ole vastannut hyvää rakennustapaa. Kysymys ei ole ollut yksinomaan käyttömukavuuteen liittyvästä virheestä, vaan asianmukaisella vesieristyksellä pyritään suojaamaan rakenteita kosteusvaurioilta, jotka puolestaan vaikuttavat kiinteistön asuinkelpoisuuteen ja käyttöturvallisuuteen. Vaikka kiinteistössä ei ole sen käyttöaikana virheestä huolimatta ilmennyt kosteusvaurioita, kyseisenlaiset puutteet vesieristyksissä saattavat johtaa pitkällä aikavälillä huomattaviin vahinkoihin, jos niitä ei havaita ajoissa.
Vaikka virheen merkittävyyttä ei tule arvioida yksinomaan korjauskustannusten määrän perusteella, nyt esillä olevassa tapauksessa lähes 10.000 euron suuruisten korjauskustannusten määrää ei voida pitää merkityksettömänä. Edellä virheen laadusta lausuttu huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että virhettä on kokonaisuutena arvioiden pidettävä merkittävänä.
Edellä lausutuin perusteluin hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole aihetta muuttaa käräjäoikeuden ratkaisun lopputulosta siltä osin, kuin se on katsonut, että kysymyksessä ollut salainen laatuvirhe on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan tarkoittamalla tavalla merkittävä ja Saxxxset ovat oikeutettuja lainkohdan nojalla hinnanalennukseen.
Hinnanalennuksen määrä
Ottaen huomioon korjausten laajuus ja korjaustapa, korjausten ei voida katsoa vaikuttavan rakennuksen käyttöikään tai muutoin parantavan kiinteistön tasoa siten, että sillä olisi merkitystä hinnanalennuksen määrää harkittaessa. Hovioikeudella ei ole syytä arvioida asiaa toisin siltä osin, kuin käräjäoikeus on hyväksynyt hinnanalennuksen määräksi esitetyn korjauskustannuksia koskevan arvion."
Helsingin hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 28.9.2018
Nro 1249
Diaarinumero S 17/1231
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Tuusulan käräjäoikeus 13.4.2017 nro 3671 (liitteenä)
Asia Kiinteistökaupan hinnanalennus
Valittajat
J. T. Maxxxnen
K. E. Höxxxk
Vastapuolet
J.-P. Saxxxnen
H-M. Saxxxnen
Asian käsittely hovioikeudessa
J. T. Maxxxselle ja K. E. Höxxxkille sekä J.-P. Saxxxselle ja H-M. Saxxxselle on 30.10.2017 myönnetty jatkokäsittelylupa.
Maxxxnen ja Höxxxk ovat 3.4.2018 luopuneet vaatimuksesta suullisen pääkäsittelyn järjestämisestä hovioikeudessa. Asia on käsitelty kirjallisessa menettelyssä.
Valitus
J. T. Maxxxnen ja K. E. Höxxxk ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja heidät vapautetaan korvausvelvollisuudesta. Lisäksi he ovat vaatineet, että J.-P. Saxxxnen ja H-M. Saxxxnen (Saxxxset) velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 13.305,65 eurolla ja hovioikeudessa 3.431,10 eurolla, kumpikin määrä korkoineen.
Käräjäoikeuden tuomio oli perustunut seikkoihin, joihin Saxxxset eivät olleet vedonneet. Saxxxset olivat kanteellaan vaatineet vain 9.350 euron hinnanalennusta, mikä oli hinnanalennuksen määrän yläraja. Käräjäoikeus oli virheellisesti katsonut, että Saxxxsten vaatima hinnanalennus pitäisi kertoa luvulla 1.5, jolloin hinnanalennuksen määrä oli 14.025 euroa. Saxxxset eivät myöskään olleet vedonneet siihen, että kaupan kohteen arvo oli alhaisempi kuin myyntihinnan ja vaaditun 9.350 euron hinnanalennuksen erotus.
Käräjäoikeuden tuomio oli oikea siltä osin, kun se oli katsonut, että kiinteistön vesieristeiden virheet olivat tulleet molemmille kaupan osapuolille yllätyksenä ja että kysymyksessä oli salainen laatuvirhe.
Kiinteistö ei poikennut märkätilojen osalta merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voitiin kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Jos katsottaisiin, että kiinteistössä oli ollut virhe, kysymys olisi enintään salaisesta virheestä, jota ei kuitenkaan voitu pitää maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan edellyttämällä tavalla merkittävänä. Kiinteistössä ei siten ollut ollut virhettä.
Maxxxnen ja Höxxxk eivät olleet olleet tietoisia vesieristyksen väitetyistä puutteista. He olivat täyttäneet tiedonantovelvollisuutensa asianmukaisesti antamalla Saxxxsille kaikki heidän tiedossaan olleet kiinteistön kuntoa ja ominaisuuksia koskevat seikat. He eivät olleet antaneet Saxxxsille ennen kaupan tekemistä vääriä tai harhaanjohtavia tietoja taikka jättäneet kertomatta joitakin heidän tiedossaan olleita kiinteistön ominaisuuksia koskevia seikkoja. Maxxxnen ja Höxxxk olivat toimineet huolellisesti sen suhteen, että rakennus oli suunniteltu ja rakennettu rakentamista koskevien säännösten ja määräysten sekä myönnetyn luvan mukaisesti käyttämällä rakennustyön toteuttamisessa kokenutta rakennusliikettä ja palkkaamalla asiantuntevan valvojan huolehti- maan rakennustyön etenemisestä. Heillä oli ollut oikeus luottaa rakennustyön tarkastusasiakirjan oikeellisuuteen. Vedeneristykseen liittyvät virheet eivät olleet tarkastuksissa havaittavissa.
Salainen virhe ei ollut merkittävä. Oikeuskäytännön mukaan virhe katsottiin laadultaan merkittäväksi silloin, kun virheestä aiheutuneen vahingon määrä oli vähintään 4-6 prosenttia osapuolten välisestä kauppahinnasta. Tässä tapauksessa kiinteistön kauppahinta oli ollut 312.000 euroa, joten Saxxxsten korjauskustannukseen perustuva hinnanalennusvaatimus 9.350 euroa ei täyttänyt merkittävyydelle asetettua edellytystä. Suihkuvesi ei ollut tosiasiassa päässyt rakenteisiin, eikä kohteessa ollut ollut vesi- tai kosteusvaurioita. Väitetyt virheet eivät olleet haitanneet rakennuksen käytettävyyttä asumistarkoitukseen, eivätkä vedeneristyksessä havaitut puutteet olleet aiheuttaneet vaaraa terveydelle. Saxxxset eivät olleet korjanneet väittämiään virheitä. Mikäli korjaukset olisivat olleet välttämättömiä, Saxxxsten oli tullut teettää korjaukset heti havaintojensa jälkeen.
Korjauksista aiheutunut rakennuksen käyttöiän parannus ja ikävähennys tuli ottaa huomioon hinnanalennuksen määrässä. Lisäksi vain välttämättömät ja kohtuulliset korjauskustannukset tuli ottaa huomioon. Virheet eivät edellyttäneet laajoja korjauksia.
Oikeudenkäyntikuluvastuuta määrättäessä tuli ottaa huomioon Maxxxsen ja Höxxxkin pyrkimys sovintoon. Oikeudenkäynti oli ollut turha ja Saxxxset tuli velvoittaa korvaamaan Maxxxsen ja Höxxxkin oikeudenkäyntikulut.
Vastavalitus
J.-P. Saxxxnen ja H-M. Saxxxnen (Saxxxset) ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan viivästyskorkoa koskevan ratkaisun osalta ja että Maxxxnen ja Höxxxk velvoitetaan suorittamaan Saxxxsille hinnanalennuksena maksettavalle 9.350 euron määrälle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 3.7.2015 lukien. Lisäksi Saxxxset ovat vaatineet, että Maxxxnen ja Höxxxk velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 4.015,40 eurolla korkoineen.
Korkolain 6 ja 7 §:n mukaan velalle, jolle eräpäivää ei ole sovittu ja joka perustuu korvausvelkaan jonka määrän ja perusteen toteaminen edellyttää erityistä selvitystä, viivästyskorkoa on maksettava siitä lähtien, kun 30 päivää on kulunut päivästä, jona velkoja esitti vaatimuksensa. Saxxxset olivat 2.6.2015 tehneet kirjallisesti hinnanalennusvaatimuksen, joten laillista viivästyskorkoa hinnanalennukselle oli suoritettava 3.7.2015 lukien.
Kiinteistössä oli ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin kohdissa 1 ja 2 tarkoitettu laatuvirhe. Maxxxnen ja Höxxxk olivat myyjinä vastuussa virheellisistä tiedoista, vaikka virheellinen tieto olisikin annettu Saxxxsille jonkun muun toimijan taholta.
Vastaukset
Saxxxset ovat vaatineet, että Maxxxsen ja Höxxxkin valitus hylätään ja heidät velvoitetaan korvaamaan Saxxxsten oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.
Kiinteistönkaupassa oli ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n kohtien 1, 2 ja 5 mukainen laatuvirhe. Saxxxset olivat vedonneet käräjäoikeudessa asiaan vaikuttaviin seikkoihin.
Kauppakirjan liitteessä oli todettu ja näin ollen kaupan osapuolten kesken oli sovittu laatutasosta vesieristyksen osalta. Vastoin annettuja tietoja vedeneristeitä ei ollut ollut lainkaan laatoitetussa kodinhoitohuoneessa, minkä lisäksi pesuhuoneessa ja saunassa vedeneristyksessä oli ollut korjattavia puutteita. Myyjät vastasivat antamistaan tiedoista.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n kohtien 1 ja 2 tarkoittaman virheen perusteella maksettava hinnanalennus ei edellyttänyt virheen merkittävyyttä. Lisäksi virhe oli myös ollut rakennuksen käytön kannalta merkittävä. Kysymyksessä oli rakennusvirhe, joka oli vaikuttanut rakennuksen kosteudenhallintaan ja käyttöturvallisuuteen. Mikäli kiinteistöä olisi myyty oikeilla tiedoilla, olisi tiedolla ollut hintaa alentava merkitys ja vaikutus. Mitä uudemmasta rakennuksesta oli kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa siltä voitiin edellyttää. Merkittävyyttä ei tullut arvioida valituksessa esitetyn "prosenttisäännön” perusteella.
Vedeneristyksen tekninen käyttöikä ei ollut pidentynyt eikä sitä tullut ottaa huomioon hinnanalennuksen määrässä.
Maxxxsen ja Höxxxkin sovintotarjouksia ei tullut ottaa huomioon oikeudenkäyntikuluvastuuta määrättäessä.
Maxxxnen ja Höxxxk ovat vaatineet, että Saxxxsten vastavalitus hylätään ja heidät velvoitetaan korvaamaan Maxxxsen ja Höxxxkin oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.
Käräjäoikeuden ratkaisu koskien hinnanalennukselle maksettavaa korkoa oli oikea. Korko määräytyi maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan. Korkolain 2 §:n mukaisesti korkolakia ei sovellettu asiassa, koska maakaaressa on säädetty korosta. Velka ei ollut myöskään erääntynyt ennen tuomioistuimen lainvoimaista päätöstä.
Käräjäoikeuden tuomio oli oikein myös siltä osin, kuin siinä oli katsottu, että asiassa oli kysymys maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 momentin mukaisesta salaisesta virheestä.
Todistelu
Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin.
Hovioikeuden ratkaisu
Asian tausta ja kysymyksenasettelu
Saxxxset ovat 12.11.2014 ostaneet Maxxxselta ja Höxxxkiltä kiinteistön, jolla sijaitsevan omakotitalon Maxxxnen ja Höxxxk ovat rakennuttaneet vuosina 2009 - 2010. Kauppahinta on ollut 312.000 euroa. Kaupanteon jälkeen Saxxxset ovat joulukuussa 2014 havainneet pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen välisen oviaukon listan alla raon, jonka perusteella he ovat alkaneet epäillä puutteita vesieristyksessä. Tämän jälkeen rakennuksen märkätilojen vesieristys on tutkittu ja kohteessa on todettu käräjäoikeuden tuomiossa yksilöidyt puutteet märkätilojen vesieristyksessä.
Hovioikeudessa on asianosaisten lausumien johdosta kysymys ensinnäkin siitä, onko kiinteistön märkätilojen vedeneristyksen puutteellisuus ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 tai 2 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe vai mainitun momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen laatuvirhe. Mikäli kysymyksessä katsotaan olevan salainen laatuvirhe, asiassa tulee arvioitavaksi se, onko virhettä pidettävä lainkohdan edellyttämällä tavalla merkittävänä ja ovatko Saxxxset oikeutettuja sen perusteella hinnanalennukseen. Lisäksi asiassa on kysymys hinnanalennuksen määrästä sekä viivästyskoron määräytymisestä.
Virhettä koskeva oikeudellinen arviointi
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos: 1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan tai 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Pykälän 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.
Lain esitöiden (HE 120/1994 vp) mukaan jollei kiinteistö joltain osin vastaa kauppakirjaan merkittyä, esimerkiksi kiinteistö on ilmoitettua pienempi tai rakennuksessa ei ole sovittuja varusteita, kiinteistössä on ostajan kannalta virhe. Vahvistetussa kauppakirjassa ei käytännössä yleensä tarkasti määritetä kiinteistön ominaisuuksia. Arvioinnissa otetaan huomioon myös kaikki se, mistä myyjä ja ostaja ovat vapaamuotoisesti sopineet. Esitöissä on todettu edelleen, että myyjä vastaa antamistaan pinta-alatiedoista sekä tiedoista rakennusten ja laitteiden iästä ja kunnosta sekä muista kiinteistön laatua koskevista ominaisuuksista. Kiinteistössä on 2 kohdan mukaan virhe, jollei se vastaa myyjän tai tämän edustajan ilmoitusta. Sillä, millä tavalla ja milloin virheellinen tieto on annettu ostajalle, ei ole merkitystä. Niin ikään lain esitöissä on todettu, että kiinteistössä on virhe silloinkin, kun virheellinen tai harhaanjohtava ilmoitus perustuu myyjän omaan erehdykseen tai tietämättömyyteen esimerkiksi rakennuksen pinta-alasta tai siihen käytetyistä materiaaleista. Toisaalta lain esitöissä on todettu, että myynnin edistämiseksi annetut yleisluontoiset lausumat kaupan kohteesta eivät aiheuta myyjälle virhevastuuta, vaikkei ostajalle syntynyt mielikuva vastaisikaan todellisuutta. Ostaja voi vedota virheeseen vain, jos myyjän antama konkreettinen tieto on virheellinen tai harhaanjohtava. (HE 120/1994 vp s. 50)
Salaista virhettä koskevan 5 kohdan osalta lain esitöissä on todettu, että eräissä tapauksissa kiinteistössä katsotaan olevan virhe, vaikka myyjä on menetellyt sopimuksen mukaisesti ja täyttänyt lain edellyttämän tiedonantovelvollisuutensa asianmukaisesti. Jos kiinteistö merkittävästi poikkeaa siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat, sen voidaan katsoa olevan virheellinen. Säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita. Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää. Olennainenkaan poikkeama tästä normaalitasosta ei ole virheen perustana, jos ostaja on sen tiennyt taikka jos poikkeama on otettu huomioon kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa. (HE 120/1994 vp s. 51)
Nyt käsiteltävässä asiassa myyntiesitteessä, kauppakirjassa ja kauppakirjan liitteinä olleissa asiakirjoissa on yleisellä tasolla ilmoitettu rakennuksen hyvästä kunnosta. Yksinomaan lausumat kiinteistön kunnosta eivät riitä osoittamaan, että kyseisestä ominaisuudesta olisi sovittu tai että kysymyksessä olisi myyjän antama virheellinen tieto. Hovioikeudella ei ole syytä arvioida toisin sitä käräjäoikeuden johtopäätöstä, että asianosaiset eivät olleet nimenomaisesti keskustelleet tai sopineet kiinteistön vesieristyksistä ja niiden kunnosta.
Maxxxnen ja Höxxxk eivät ole olleet tietoisia kiinteistön vesieristyksissä olleista virheistä. Maxxxnen ja Höxxxk eivät ole osallistuneet rakentamiseen ja käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla ei muutoinkaan ole ilmennyt seikkoja, joiden perusteella heidän olisi ennen kaupantekoa tullut epäillä puutteita vesieristyksiin liittyen. Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus katsoo, että Maxxxnen ja Höxxxk ovat menetelleet sopimuksen mukaisesti ja täyttäneet tiedonantovelvollisuutensa asianmukaisesti. Kiinteistön vesieristyksen virheet ovat olleet sellaisia rakenteen virheitä, joita myyjät ja ostajat eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita.
Hovioikeudella ei ole syytä arvioida toisin sitä käräjäoikeuden johtopäätöstä, että kiinteistön vesieristyksen puutteita tulee arvioida maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan tarkoittamana salaisena laatuvirheenä.
Salaisen laatuvirheen merkittävyyden arviointi
Salaista laatuvirhettä koskeva säännös edellyttää virheen merkittävyyttä eli sitä, että kaupan kohde virheestä johtuen poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Virheen merkittävyyttä arvioitaessa on arvioitava paitsi virheen taloudellista merkittävyyttä, myös virheen merkitystä muutoin, esimerkiksi käyttötarkoituksen ja asumisen kannalta. Vaikka oikeuskäytännössä ja kirjallisuudessa on korjauskustannusten merkittävyyttä usein arvioitu suhteuttamalla ne kauppahintaan, hovioikeus katsoo, ettei korjauskustannusten merkittävyyttä voida arvioida yksinomaan kaavamaisella prosenttirajalla ja korjauskustannusten määrällä. Sen sijaan merkittävyysarviointi on tehtävä kokonaisarviointina.
Nyt käsiteltävässä asiassa kysymyksessä oleva virhe on ollut vesieristystä koskeva rakennusvirhe, eikä vesieristys ole vastannut hyvää rakennustapaa. Kysymys ei ole ollut yksinomaan käyttömukavuuteen liittyvästä virheestä, vaan asianmukaisella vesieristyksellä pyritään suojaamaan rakenteita kosteusvaurioilta, jotka puolestaan vaikuttavat kiinteistön asuinkelpoisuuteen ja käyttöturvallisuuteen. Vaikka kiinteistössä ei ole sen käyttöaikana virheestä huolimatta ilmennyt kosteusvaurioita, kyseisenlaiset puutteet vesieristyksissä saattavat johtaa pitkällä aikavälillä huomattaviin vahinkoihin, jos niitä ei havaita ajoissa.
Vaikka virheen merkittävyyttä ei tule arvioida yksinomaan korjauskustannusten määrän perusteella, nyt esillä olevassa tapauksessa lähes 10.000 euron suuruisten korjauskustannusten määrää ei voida pitää merkityksettömänä. Edellä virheen laadusta lausuttu huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että virhettä on kokonaisuutena arvioiden pidettävä merkittävänä.
Edellä lausutuin perusteluin hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole aihetta muuttaa käräjäoikeuden ratkaisun lopputulosta siltä osin, kuin se on katsonut, että kysymyksessä ollut salainen laatuvirhe on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan tarkoittamalla tavalla merkittävä ja Saxxxset ovat oikeutettuja lainkohdan nojalla hinnanalennukseen.
Hinnanalennuksen määrä
Ottaen huomioon korjausten laajuus ja korjaustapa, korjausten ei voida katsoa vaikuttavan rakennuksen käyttöikään tai muutoin parantavan kiinteistön tasoa siten, että sillä olisi merkitystä hinnanalennuksen määrää harkittaessa. Hovioikeudella ei ole syytä arvioida asiaa toisin siltä osin, kuin käräjäoikeus on hyväksynyt hinnanalennuksen määräksi esitetyn korjauskustannuksia koskevan arvion.
Viivästyskorko
Maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentin mukaan myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan. Korkolain 7 §:ssä säädetään korvausvelalle maksettavasta korosta. Säännöksen 1 momentin mukaan vahingonkorvaukselle tai vastaavanlaiselle velalle, jonka määrän ja perusteen toteaminen edellyttää erityistä selvitystä, viivästyskorkoa on maksettava siitä lähtien, kun 30 päivää on kulunut päivästä, jona velkoja esitti vaatimuksensa sekä sellaisen korvauksen perustetta ja määrää koskevan selvityksen, jota häneltä kohtuudella voidaan vaatia ottaen huomioon myös velallisen mahdollisuudet hankkia selvitys.
Saxxxset ovat 2.6.2015 tehneet kirjallisesti korvausvelkaa koskevan hinnanalennusvaatimuksen. Saxxxset ovat korkolain 7 §:n perusteella oikeutettuja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaiseen viivästyskorkoon 30 päivän kuluttua hinnanalennusvaatimuksen esittämisestä. Tätä edeltävältä ajalta he ovat maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentin perusteella oikeutettuja korkolain 3 §:n 2 momentin mukaiseen korkoon. Hovioikeus toteaa, että mainittu maakaaren hinnanalennuksen tuottokorkoa koskeva säännös ei poista hinnanalennuksen saajan oikeutta korkolain mukaiseen viivästyskorkoon sen jälkeen, kun hän on esittänyt hinnanalennusta koskevan vaatimuksensa sekä sellaisen korvauksen perustetta ja määrää koskevan selvityksen, jota häneltä kohtuudella voidaan vaatia.
Edellä lausutuin perustein hovioikeus muuttaa käräjäoikeuden ratkaisua viivästyskorkoa koskevan ratkaisun osalta siten, että Maxxxnen ja Höxxxk velvoitetaan suorittamaan hinnanalennuksena maksettavalle 9.350 euron määrälle korkolain 4 § 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 3.7.2015 lukien.
Oikeudenkäyntikulut
Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden osalta ei ole.
Maxxxnen ja Höxxxk ovat hävinneet asian hovioikeudessa ja heidät on velvoitettava korvaamaan vastapuolten kohtuullisena pidettävät oikeudenkäyntikulut. Saxxxsten oikeudenkäyntikuluvaatimusta on pidettävä asian laatu ja laajuus huomioon ottaen kohtuullisena ja Maxxxnen ja Höxxxk velvoitetaan korvaamaan Saxxxsten oikeudenkäyntikulut vaatimuksen mukaisesti.
Tuomiolauselma
Muutos käräjäoikeuden tuomioon:
J. T. Maxxxnen ja K. E. Höxxxk velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan J.-P. Saxxxselle ja H-M. Saxxxselle käräjäoikeuden tuomitseman koron asemesta 9.350 euron hinnanalennukselle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 12.11.2014 lukien 2.7.2015 saakka ja korkolain 4 § 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 3.7.2015 lukien.
Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
J. T. Maxxxnen ja K. E. Höxxxk velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan J.-P. Saxxxselle ja H-M. Saxxxselle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 4.015,40 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 27.11.2018.
Helsingin hovioikeus
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos M. Salttt
hovioikeudenneuvos P. Santtt
hovioikeudenneuvos K. Isattt
Esittelijä:
hovioikeuden esittelijä A. Välttt
Ratkaisu on yksimielinen.
TUUSULAN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 17/3671
Käräjätuomari J. Raittt
13.4.2017 L 16/8816
Kantajat
Vastaajat
Asia Vireille
Vaatimukset
Saxxxnen, J.-P. Saxxxnen, H-M. Maxxxnen, J. T. Höxxxk, K. E.
Kiinteistökaupan hinnanalennus 18.10.2016
Kantajat ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan suorittamaan
1. hinnanalennuksena 9.350 euroa korkolain 3 § 2 momentin tuottokorkoineen 12.11.2014 lukien 2.7.2015 saakka ja sen jälkeen korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen,
2. ensisijaisesti asian selvityskuluina tai toissijaisesti oikeudenkäyntikuluina 496,87 euroa korkolain 4 § 1 momentin viivästyskorkoineen 2.7.2015 lukien ja
3. kantajien oikeudenkäyntikulut 15.812,32 euroa korkolain 4 § 1 momentin viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Perusteet
Kiinteistön kauppa
Kantajat ovat tehneet kiinteistökaupan 12.11.2014. Kauppahinta on ollut
312.000 euroa. Kiinteistöllä sijaitsee vastaajien vuosina 2009 - 2010 rakennuttama omakotitalo.
Myyntiesitteen mukaan kyseisen 110/126 m2 suuruisen omakotitalon kunto oli hyvä.
Kohteen katselmus on tehty 2.11.2014. Rakennuksen todettiin olevan hyväkuntoinen ja uudehkon veroinen.
Vedeneristyksestä annetut tiedot.
Vastaajat ovat teettäneet 5.11.2014 rakennuksen märkätilojen pintakosteusmittauksen diplomi-insinööri J. Riitttsellä Riittttalo Oy:stä. Mittausraportin mukaan tutkitut tilat ovat laatoitettuja ja vesieristys on tehty vuoden 2009 normien mukaisesti. Märkätilat eli 2 wc:tä, sauna, suihkuhuone ja kodinhoitohuone olivat raportin mukaan kuivia.
Vesieristys oli tehty lattiakaivojen liitoksissa ohjeiden mukaisesti ja lattiakallistukset olivat riittäviä.
Vastaajat ovat antaneet rakennuslupa-asiakirjat. Niissä todetaan, että rakennuksen märkätilojen vesieristeet on 30.4.2010 tarkastettu ja todettu ohjeiden mukaisesti tehdyiksi.
Vastaajien laatimassa ja 10.4.2014 allekirjoittamassa asunnon kuntoselvityksessä ei ole mainittu mistään virheestä, puutteesta tai korjaustarpeesta.
Myöskään kiinteistön kauppakirjassa 12.11.2014 ei ole mainittu mistään viasta, puutteesta, vauriosta tai korjaustarpeesta.
Kantajille on edellä mainittujen tietojen perusteella syntynyt sellainen käsitys, että rakennuksen märkätilat ovat virheettömiä.
Laatuvirhe
Kantajat ovat kaupanteon jälkeen joulukuussa 2014 havainneet, että pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen välisen oviaukon listan alla on rako, josta puuttuu vesieriste ja kosteus voi päästä rakenteisiin. Kantajat ovat laittaneet rakoon tiivistysmassaa ja kynnyslistan estääkseen vaurioiden syntymisen. Kantajat ovat tilanneet Insinööritoimisto Raksystems Oy:n insinööri R. Grötttin tarkastamaan märkätilojen vesieristyksen.
Tarkastuksessa 16.04.2015 on todettu, että kodinhoitohuoneen lattiassa ei ole lainkaan vesieristystä. Rakentamisen aikana voimassa olleen hyvän rakennustavan mukaan lattia- ja kurakaivolla varustetuissa kodinhoitohuoneissa tulee olla lattiassa vesieristys, joka ulottuu vähintään 100 mm korkeudelle seiniin. Märkätilan ja kuivan tilan välisessä oviaukossa on kynnyksen alla oltava vesieristyksen ylösnosto, joka puuttui rakennuksen kodinhoitohuoneen ja keittiö/ruokailutilan välisestä oviaukosta.
Myös saunan vesieristyksessä on virheitä. Seinien alumiinipaperia ei ole liitetty lattian vesieristeeseen eikä vesieristystä ole nostettu ohjeiden mukaisesti 100 mm korkeuteen seiniin. Eristys puuttuu seinistä kokonaan.
Lisäksi pesuhuoneen vesieristyksessä on virheitä. Lattiakaivon ja vesieristeen välinen tiivistys on suojaamaton. Pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen välisen oven karmien alaosissa vesieristystä ei ole riittävän korkealla.
Koska vesieristykset on tehty hyvän rakennustavan ja vesieristeen valmistajien ohjeiden vastaisesti, kyse on rakennusvirheestä ja maakaaren tarkoittamasta laatuvirheestä.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu. Kaupan kohde on myyty korkealaatuisena ja hyväkuntoisena sellaisin tiedoin, että kaikki märkätilat (sauna, pesuhuone ja kodinhoitohuone) ovat vesieristettyjä ilman korjaustarvetta.
Kaupankohde ei ole vastannut sovittua, koska kodinhoitohuoneesta puuttuu vesieristys kokonaan ja pesuhuoneen sekä saunan vesieristeet eivät ole sovitun mukaiset. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon rakennuksen kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Hallituksen esityksen (HE 120/1994) mukaan kiinteistössä on virhe silloinkin, kun virheellinen tai harhaanjohtava ilmoitus perustuu myyjän omaan erehdykseen tai tietämättömyyteen esimerkiksi rakennukseen käytetyistä materiaaleista. Myyjät ovat antaneet virheellisen tiedon rakennuksen märkätilojen laadusta. Niiden vesieristys poikkeaa merkittävästi siitä, mitä vuonna 2010 valmistuneelta rakennukselta voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Märkätilojen vesieristystä ei tarvitse normaalisti korjata kuin 30 vuoden välein.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Hallituksen esityksen (HE 120/1994) mukaan myyjä ei vapaudu vastuustaan pelkästään sen vuoksi, että hän ei ole tiennyt kyseisestä viasta tai puutteesta kiinteistössä. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää kiinteistöstään.
Vastaajien olisi rakennuttajina pitänyt valvoa töiden etenemistä edes sillä tavoin, että kodinhoitohuoneen lattiasta selvästi puuttuva vesieristys olisi havaittu. Vastaajat ovat myös ennen kaupantekoa teettäneet märkätilojen kosteusmittauksen henkilöllä, joka on ollut rakennusaikana kohteen työnjohtaja. Koska kyse on oman työn tarkastamisesta, selvitystä ei ole tehty huolellisesti.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Koska rakennus on ollut noin neljä vuotta vanha ja sen märkätilat ovat olleet uutta vastaavassa kunnossa, ostajat eivät ole voineet varautua märkätilojen korjauksiin moniin vuosiin myöskään kauppahinnan perusteella.
Reklamaatio
Kantajat ovat ilmoittaneet vastaajille heti joulukuussa 2014 havaitsemistaan puutteista eli oven karmin alta puuttuneista vedeneristeistä. Vastaajat ovat kiistäneet reklamaation 22.12.2014 sillä perusteella, että vesieristeen puuttumista ei ole tutkittu ja havaittu.
Kantajat ovat toimittaneet vastaajille Grötttin asiantuntijalausunnon sekä korjausurakkatarjoukset ne saatuaan. Kustannusten selvittyä kantajat ovat 2.6.2015 vaatineet niiden perusteella vahingonkorvausta tai hinnanalennusta vastaajilta. Aluksi vaadittua vahingonkorvauksen määrää on alennettu syksyllä 2015 saadun edullisemman tarjouksen perusteella.
Virheiden korjaamisen välttämättömyys ja kulut
Vuonna 2010 valmistuneessa rakennuksessa on rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan mukaan oltava lattiassa vesieristys, joka ulottuu lattiasta seiniin ainakin 100 mm korkeudelle. Puuttuva vesieristys muodostaa kosteus- ja homevaurioriskin sekä rajoittaa mahdollisen vahingon tapahtuessa kiinteistön korvaussuojaa. Vakuutusehtojen mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa, joka aiheutuu rakennusvirheestä. Märkätilojen rakennusvirheet on sen vuoksi korjattava.
Korjausurakkatarjoukset (3 kpl) ovat 9.350 - 20.949,65 euroa. Erot johtuvat erilaisista korjaustavoista. Kalleimman urakkatarjouksen mukaan kaikki märkätilojen vesieristeet uusitaan ja halvimman sekä 10.435,77 euron suuruisen urakkatarjouksen mukaan kodinhoitohuoneeseen asennetaan vesieristys mutta pesuhuoneen ja saunan viat korjataan paikallisesti.
Märkätilojen vesieristyksen paikallinen korjaaminen ja kodinhoitohuoneen puuttuvan vesieristyksen asentaminen eivät pidennä märkätilojen teknistä käyttöikää.
Vastaus Vastaajat ovat kiistäneet kanteen ja vaatineet, että se hylätään kokonaan ja kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut 13.305,65 euroa korkolain 4 § 1 momentin viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Perusteet
Laatuvirheestä
Vastaajat ovat toimineet huolellisesti. Kiinteistön rakennuttaja ei tule tietoiseksi rakennusvirheistä silloin, kun hän ei osallistu itse rakennustyöhön, koska lähtökohta on se, että urakoitsija noudattaa rakentamissuunnitelmia ja rakentamismääräyksiä sekä hyvää rakennustapaa.
Rakennus on suunniteltu ja rakennettu säännösten ja rakennusluvan mukaisesti. Rakennustyössä on käytetty kokenutta rakennusliikettä ja asiantuntevaa valvojaa. Tuusulan kunnan rakennusvalvonta on tarkastanut ja hyväksynyt märkätilat.
Osapuolet ovat yhdessä ennen kiinteistön kauppaa teettäneet märkätilojen pintakosteusmittauksen. Kauppakirjan mukaan myös kantajat ovat teettäneet ja olleet paikalla mittausta suoritettaessa. Vastaajat ovat siten toimineet huolellisesti oikeiden ja riittävien tietojen antamiseksi kiinteistön kunnosta ja ominaisuuksista ennen myyntiä.
Vastaajilla ei ole ollut aihetta epäillä, että tarkastuksessa olisi jäänyt jotain huomiotta tai että kiinteistön märkätiloissa olisi rakennusvirheitä. Vastaajat ovat voineet luottaa tarkastuksen tietoihin. Rakennus on ollut ominaisuuksiltaan sovitun kuntoinen.
Kantajat eivät ole havainneet kiinteistön tarkastuksessa mainittuja virheitä. Koska rakennusalan ammattilaisetkaan eivät ole huomanneet virheitä ennen kaupan tekoa, myöskään vastaajat eivät maallikkoina ole voineet niitä havaita. Kiinteistö on ollut J. Viltttsen ja hänen perheensä asumiskäytössä vuokralla ennen kauppaa. He eivät ole huomanneet mitään puutetta tai vikaa märkätiloissa kaksi vuotta kestäneen vuokrasuhteen aikana.
Edellä mainituista syistä vastaajilla ei ole eikä olisi pitänytkään olla tietoa virheistä ennen kaupan tekoa. Vastaajat ovat täyttäneet tiedonantovelvollisuutensa välittämällä kantajille kaikki tiedossaan olleet kiinteistön kuntoa ja ominaisuuksia koskevat seikat. Vastaajat eivät ole antaneet kantajille ennen kaupan tekemistä vääriä tai harhaanjohtavia tietoja tai jättäneet kertomatta tiedossaan olleista kiinteistön ominaisuuksista maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 - 3 kohdan tarkoittamin tavoin. Siten kyse voi olla vain maakaaren 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa mainitusta salaisesta virheestä.
Hinnanalennuksen määrä
Vaatimus on yksilöimätön eikä määrässä ole huomioitu ikävähennystä. Virheen merkittävyys
Maakaaren mukaan salaisen virheen on oltava laadultaan merkittävä. Kaupan kohteen on poikettava merkittävästi siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat. Laatuvaatimus on siten korkeampi kuin muissa kiinteistön laatuvirheissä. Oikeuskäytännössä virheen on katsottu olevan merkittävä silloin, kun siitä aiheutuvan vahingon määrä on vähintään 4 - 6 % kohteen kauppahinnasta. Koska kiinteistön kauppahinta on 312.000 euroa, laadultaan merkittävä virhe edellyttää vähintään 12.480 - 18.720 euron suuruisia korjauskustannuksia. Kanteen mukaan korjauskustannukset ovat 9.350 euroa, joten kyse ei ole laadultaan merkittävästä virheestä.
Rakennusvirheistä
Kanteen mukaan suihkuvesi voi päästä rakenteisiin pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen välisen oviaukon listoituksen alla olevasta raosta. Todellisuudessa suihkuvesi ei ole päässyt rakenteisiin ja kantajat ovat tiivistäneet havaitsemansa raon.
Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot -ohjekortin KH 90-00403 mukaan märkätilojen vesieristyksen uusimistarve alkaa jo 15 vuoden kuluttua tietyissä rakenteissa.
Pesuhuoneen kynnyksen ja saunan seinän alumiinipaperin sekä lattian vesieristeen liitoksen korjaaminen eivät ole suuritöisiä. Myöskään kodinhoitohuoneessa ja WC:ssä ei ole vesieristyksestä johtuvaa kosteus- tai homevaurioriskiä. Niiden vesieristys ei ole pakollinen. Asuinrakennukselle ei ole aiheutunut vesieristyksen puutteen vuoksi kosteusvauriota tai muutakaan haittaa. Kantajat eivät ole korjanneet virheitä.
Märkätilat on tammikuussa 2015 tehdyn pintakosteusmittauksen perusteella todettu kuiviksi. Lisäksi kantajat ovat asentaneet ohjeen mukaisesti kylpyhuoneen oviaukkoon märkätilakynnyksen.
Lattiakallistuksien on myöskin todettu olevan kunnossa kylpyhuoneessa, WC:ssä ja kodinhoitohuoneessa.
Väitetyt virheet eivät haittaa rakennuksen asumiskäyttöä eivätkä aiheuta vaaraa terveydelle tai rakenteille. Laatuvirheen merkittävyyden edellytykset eivät täyty, joten hinnanalennusvaatimus on hylättävä perusteettomana.
lkävähennys
Hinnanalennuksen määrässä ei ole otettu huomioon rakennuksen käyttöönottovuoden 2010 mukaista ikävähennystä.
Todistelu
Kantajien kirjalliset todisteet
K 1. Myyntiesite 30.10.2014. Teema: kaupan kohteesta annetut tiedot.
Vastateema: rakennuksen käyttöönottovuosi 2010, kohteessa on yksi kylpyhuone ja yksi kodinhoitohuone.
K 2. Rakennekosteusmittaus 5.11.2014
Teema: kaupan kohteesta annetut tiedot vesieristyksen olemassaolon, normien mukaisuuden ja virheettömyyden osalta s. 2 - 3.
Vastateema: kosteutta ei ole havaittu eikä muita kosteusmittauksia ole tehty s. 3.
K 3. Rakennustyön tarkastusasiakirja 05/2009.
Teema; kaupan kohteesta annetut tiedot vesieristyksen olemassaolon, normien mukaisuuden ja virheettömyyden osalta s.3.
Vastateema: vastaajille ilmoitettujen tarkastusten sisältö, väitetyissä virheissä on kyse salaisista virheistä s.3.
K 4. Kauppakirja 12.11.2014
Teema: ehdot kauppakirjan kohdissa 3.10 ja 3.11
Vastateema: Kauppahinta, kosteusmittauksen teettäminen yhdessä, kohdat 3.1 ja 3.10.
K 5. Insinööritoimisto Raksystems Oy:n lausunto 24.4.2015 Teema: havaitut rakennusvirheet, vesieristyksen puuttuminen ja korjausten välttämättömyys; vesieristyksestä annettujen tietojen virheellisyys, s. 2 - 6 ja liitteen s.2 ja 6 - 7.
Vastateema: RT-ohje on suunnittelun lähtökohta.
K 6. Kirje 2.6.2015
Teema: viivästyskoron alkaminen.
K 7. Blosius-Kylpyhuoneremontit Oy;n kokonaisurakkatarjous 8.5.2015 Teema: virheen korjauskustannukset ovat 20.949,65 euroa uusittaessa kaikki vesieristeet. ·
K 8. Blosius-Kylpyhuoneremontit Oy;n osakorjaus urakkatarjous 8.5.2015. Teema: virheen korjauskustannukset ovat 10.435,77 euroa uusittaessa vain puuttuvat ja korjattavat vesieristeet.
K 9. Korjausurakkatarjous Agitrom Oy 13.8.2015.
Teema: virheen korjauskustannukset ovat 9.350 euroa. Korjaus on samanlainen kuin kohdassa K 8.
K 1O. Insinööritoimisto Raksystems Oy:n lasku 30.4.2015. Teema: virheen selvittelykulut ovat 496,87 euroa.
Vastaajien kirjalliset todisteet
V 1. Sähköpostiviesti 9.2.2015. ·
Teema: E. Pertttlta J. Saxxxselle lähetetyn viestin mukaan märkätilat ovat kuivia, ohjeistus kynnyksen asentamiseksi, ei synny kosteutta eikä rakenteellisia vaurioita.
Kantajien henkilötodistelu
1. J.-P. Saxxxnen
2. A. Pyytttnen
3. R. Gröttt
Vastaajien henkilötodistelu
1. J. Maltttnen
2. J. Viltttnen
3. J. Riitttnen
4. E. Perttt
5. J. Eskttta
Ratkaisu
Perustelut
1. Kiinteistöstä annetut tiedot ja siihen tutustuminen ennen kauppaa
Myyntiesitteen 30.10.2014 mukaan kohde on Tuusulan kunnassa sijaitseva kiinteistö xxx eli 800 neliömetrin määräosa 1.960 neliömetrin suuruisesta tasamaatontista, jolla on asuinpinta-alaltaan 110/126 m2 suuruinen pientalo. Se on rakennettu vuonna 2009 ja otettu käyttöön vuonna 2010 (todiste K 1).
Kohteessa on myyjäpuolen eli Maxxxsen tilauksesta tehty kosteusmittaus 5.11.2014. Raportin mukaan on tutkittu saunan, suihkuhuoneen ja kodinhoitohuoneen sekä 2 wc:n lattia- ja seinäpinnat. Pintamittausten perusteella tutkitut tilat ovat olleet kuivia (K 2).
J.-P. Saxxxsen mukaan kohteen esittelyssä ostajille ei ollut kerrottu rakennuksen edellä mainittujen tilojen vesieristyksen vioista tai puutteista. Vastaaja Maltttsen mukaan myyjät eivät ole olleet paikalla kohdetta esiteltäessä.
2. Kiinteistön kauppa
Osapuolet ovat 12.11.2014 tehneet kiinteistöstä kaupan. Rakennusten kuntoa koskevan vastuun osalta on kohdassa 3.10 viitattu maakaaren säännöksiin ja rakennekosteusraporttiin. Kohdassa 3.11 on mainittu ostajille annetut tiedot ja asiakirjat. Kauppakirjassa ei ole mainintaa vesieristyksen vioista tai puutteista.
3. Rakenteiden tutkiminen kaupan jälkeen
J.-P. Saxxxnen on muuton jälkeen havainnut pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen välisen oviaukon listan alla olevan raon, josta on puuttunut vesieriste. Koska puute oli lähellä pesuhuoneen suihkutilaa, Kantajat olivat yhteydessä vastaajiin ja sopivat E. Pertttn käyttämisestä arvioimassa tilanteen. Pertttn annettua lausuntonsa kantajat ovat tilanneet asiantuntijalausunnon vedeneristyksistä R. Grötttiltä.
4. Todetut puutteet saunan, pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen vesieristyksissä
Todistaja Perttt on tehnyt arvionsa purkamatta pintarakenteita ja suorittamalla kosteuden mittauksen saunassa, kylpyhuoneessa ja kodinhoitohuoneessa. Pinnat olivat kuivia. Pertttn mukaan kodinhoitohuoneen puolelta puuttuu vesieristeen ylös nostaminen seinälle ja märkätilakynnys pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen välistä (V 1).
Todistaja Gröttt on todennut, että saunassa seinän alumiinipaperia ei ole liitetty lattian vesieristeeseen eikä lattian vesieristettä nostettu 100 mm korkeudelle seiniin. Myös lattiakaivon vesieriste on suojaamaton.
Pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen välisen oven karmien alla on rako, josta suihkuvesi saattaa päästä rakenteisiin. Rako on tilapäisesti tiivistetty silikonilla. Oviaukosta puuttuu tulvakynnys ja vesieristyksen nosto. Kantajat ovat tehneet oviaukkoon tilapäisen tulvakynnyksen. Lisäksi lattiakaivon vesieriste on suojaamaton. Kodinhoitohuoneessa ulko-oven oikealla puolella kaapiston alla on rako seinä ja lattian liittymässä. Lattiasta on tarkastuksen yhteydessä irrotettu lattialaatta. Lattiassa ei ole havaittu vesieristettä, joten myös vesieristeen ylösnostot seinille puuttuvat. Myös kodinhoitohuoneen ja keittiön välinen tulvakynnys puuttuu (K 5).
Todistajien Pertttn, Grötttin, Riitttsen ja Esktttan mukaan märkätiloissa on oltava riittävä vesieristys. Grötttin raportin liitteenä on hyvän rakennustavan mukainen vesieristysohje RT 84-10759, joka on ollut voimassa rakennuksen käyttöönottoaikana.
Käräjäoikeus katsoo, että edellä mainitut märkätilojen vesieristyksen puutteet ovat hyvän rakennustavan vastaisia virheitä.
5. Virheiden merkitys
J.-P. Saxxxnen on kertonut, että he eivät olisi tehneet kiinteistökauppaa ainakaan kyseiseen hintaan tietoisina rakennuksen märkätilojen virheistä ja puutteista.
Käräjäoikeus katsoo asiantuntijatodistajien kertomusten perusteella, että saunassa ja pesuhuoneessa kosteusrasite on suuri, joten siellä havaitut virheet voivat aiheuttaa ajan kuluessa rakennevaurioita.
Kodinhoitohuone toimii myös teknisenä tilana. Siellä on muun muassa lämminvesivaraaja jakoputkineen, joten vuotovesien joutuminen lattialle on mahdollista sieltä ja muistakin kyseisen tilan vesipisteistä.
Vesieristyksen puuttumisesta johtuva mahdollinen vahingon syntyminen rakenteisiin voi alentaa vakuutuskorvausta. Virheillä on siten vaikutusta rakennuksen arvoon.
6. Vastuu laatuvirheestä
Maltttsen mukaan myyjät eivät ole olleet tietoisia todetuista puutteista. He eivät ole osallistuneet rakennustyöhön eikä heillä ole alan koulutusta tai kokemusta. Kohteen rakentanut yhtiö on mennyt konkurssiin.
Todistaja Riitttnen on ollut rakennustyön valvoja. Riitttnen on kertomansa mukaan tehnyt rakennustyön aikana pesuhuoneessa mallikatselmuksen ottamalla näytepalan vesieristeestä ja antamalla rakentajille ohjeen tehdä myös muut tilat vastaavalla tavalla. Riitttnen ei kuitenkaan ollut työn aikana valvonut, oliko hänen ohjettaan noudatettu.
Todistaja Viltttnen on asunut rakennuksessa perheineen noin 2 vuotta ilman ongelmia.
Käräjäoikeus toteaa myyjien vastuuta arvioidessaan, että rakennukseen ei ole tehty kuntotarkastusta ennen kauppaa. Ainoastaan myyntiesitteestä käy ilmi rakennuksen hyvä kunto, koska kanteessa mainittuja rakennuslupa-asiakirjoja tai myyjien 10.4.2014 allekirjoittamaa kuntoselvitystä ei ole esitetty. Myöskään henkilötodistelusta ei ilmene, että märkätilojen vesieristeistä olisi keskusteltu ennen kauppaa. Edellä mainituista syistä käräjäoikeus katsoo, että kyse ei ole maakaaren 2 luvun 17 § 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetusta sopimuksen vastaisesta laatuvirheestä eivätkä vastaajat ole antaneen kantajille maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa mainittua virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa rakennuksen märkätilojen laadusta. Vastaajien ei ole myöskään näytetty ennen kaupan tekemistä jättäneen ilmoittamatta maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetusta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta he tiesivät tai heidän olisi pitänyt tietää. Rakennusalaa tuntemattomat vastaajat ovat voineet luottaa rakennustyön valvonnasta vastuussa olevan ammattilaisen toimineen tehtävässään huolellisesti eikä märkätiloissa ole vuokralaistenkaan asumisaikana ilmennyt ongelmia. Tähän nähden laatuvirheet ovat tulleet molemmille kaupan osapuolille yllätyksenä ja kyse on siten maakaaren 2 luvun 17 § 1 momentin 5 kohdan mukaisesta salaisesta virheestä.
7. Virheiden korjaamisesta
Todistajien Grötttin, Pertttn ja Riitttsen mukaan märkätilojen korjaaminen voidaan tehdä hyvän rakennustavan mukaan joko uusimalla vesieristys kokonaan tai tekemällä osakorjaus. Kyseiset todistajat ovat kertoneet vaihtoehtoisista korjaustavoista pääosin yhdenmukaisesti.
Todistaja Esktttan mukaan lattian vesieristäminen kodinhoitohuoneessa ei ole tarpeellista.
Kantajat ovat esittäneet kustannusarviot vaihtoehtoisista korjauksista. Blosius-Kylpyhuoneremontit Oy:n tarjouksen mukaan koko vesieristyksen uusiminen maksaa 20.949 euroa ja osakorjaus 10.435 euroa (K 7 ja K 8). Agitrom Oy:n tarjouksen mukainen eli todisteeseen K 8 verrattava osakorjaus maksaa 9.350 euroa (K 9).
Todistaja Esktttan arvion mukaan osakorjaus maksaa 2.610 euroa ilman kodinhoitohuoneen lattian vesieristämistä purku- ja asennustöineen.
Käräjäoikeus katsoo, että Esktttan kustannusarvio ei ole vertailukelpoinen Blosius-Kylpyhuoneremontit Oy:n ja Agitrom Oy:n tarjousten kanssa sen vuoksi, että vesieristys jäisi merkittävältä osalta puutteelliseksi. Tähän nähden Agitrom Oy:n tarjoukseen perustuva korjaus on toteutustavaltaan ja kustannuksiltaan luotettava.
8. Hinnanalennus
Ostajalla on maakaaren 2 luvun 17 § 2 momentin perusteella oikeus hinnanalennukseen salaisen laatuvirheen perusteella. Hinnanalennus määrätään maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin nojalla vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.
Virheellä on oltava merkitystä kiinteistön käyttöön tai arvoon. Oikeuskäytännössä on katsottu, että noin 4 % suuruinen vaikutus kiinteistön arvoon on oikeuttanut hinnanalennukseen.
Kantajat eivät J.-P. Saxxxsen mukaan ole voineet käyttää pesuhuoneen suihkua sen vuoksi, että vesi ei kulkeudu sisäpuolisiin rakenteisiin.
Todistaja A. Pyytttsen mukaan rakennuksen märkätilojen vesieristyksen puutteilla ja virheillä on merkitystä mahdollisten ostajien kiinnostukseen. Vain harvat asiakkaat ovat kiinnostuneita kohteesta, jossa on mainittuja puutteita. Pyytttsen mukaan korjauskustannusarvio on korotettava 1,5 tai 2 -kertaiseksi kaupan syntymiseksi, koska kustannuksia nostavat korjauksen suunnittelu- ja valvontakulut.
Grötttin ilmoituksen mukaan märkätilojen vesieristyksen korjaaminen ja kodinhoitohuoneen puuttuvan vesieristyksen asentaminen eivät pidennä märkätilojen teknistä käyttöikää, koska vesieristys olisi pitänyt tehdä jo alunperin voimassa olevien määräysten mukaisella tavalla. Käräjäoikeus toteaa, että myöskään muusta todistelusta ei ilmene toisenlaista näkemystä.
Edellä selostetun perusteella käräjäoikeus katsoo, että kiinteistön käypä arvo kaupantekohetkellä on ollut (312.000 - 9.350 x 1,5) enintään 297.975 euroa eli noin 4,5 % sovittua hintaa alempi ja kantajilla on oikeus saada vaadittu hinnanalennus.
9. Korko
Maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentin perusteella myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 § 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.
Kanne on kiistetty siltä osin kuin hinnanalennukselle on vaadittu muuta kuin edellä mainittua tuottokorkoa.
Käräjäoikeus katsoo, että kantajien vaatimus on tältä osin lakiin perustumattomana hylättävä.
10. Asian selvittämiskulut ja oikeudenkäyntikulut Laatuvirheen selvittämiseksi on ollut tarpeen hankkia
asiantuntijalausunto K 5, josta on aiheutunut 496,87 euron laskun
suuruinen kustannus K 10. Käräjäoikeus katsoo, että kyse on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 § 1 momentissa tarkoitetusta oikeudenkäyntiin välittömästi liittyvästä menetyksestä, joka on vastaajien korvattava kantajille viivästyskorkoineen samalla tavalla kuin oikeudenkäyntikulut.
Kantajat ovat voittaneet jutun pääosin. Koska hyväksymättä jääneillä korkovaatimuksilla on vain vähäinen merkitys lopputulokseen, kantajilla on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 § 1 momentin perusteella oikeus saada täysi korvaus oikeudenkäyntikuluistaan.
Kantajien oikeudenkäyntikulujen määrä on riidaton.
Tuomiolauselma
Muutoksenhaku
Vastaajat Maltttnen ja Höxxxk velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille J.-P. ja H-M. Saxxxselle kiinteistökaupasta hinnanalennusta 9.350 euroa korkolain 3 § 2 momentin tuottokorkoineen 12.11.2014 lukien maksupäivään saakka ja oikeudenkäyntikuluina asiantuntijalausunnon hankkimisesta 496,87 euroa sekä avustajan palkkiosta ja kuluista 15.812,32 euroa, molemmat määrät korkolain 4 § 1 momentin viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Ratkaisuun saa hakea muutosta Helsingin hovioikeudelta valittamalla oikeudenkäymiskaaren 25 ja 25 a luvuissa säädetyssä järjestyksessä tai korkeimmalta oikeudelta ennakkopäätösvalituksella oikeudenkäymiskaaren 30 a luvussa säädetyssä järjestyksessä kirjallisista muutoksenhakuohjeista ilmenevällä tavalla. Tyytymättömyys ratkaisuun on ilmoitettava käräjäoikeudelle tai sen kansliaan viimeistään seitsemäntenä päivänä ratkaisun julistamis- tai antamispäivästä.
Tyytymättömyyden ilmoitus
Vastaajat ovat ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon. Valituksen määräpäivä: 15.5.2017
Vastavalituksen määräpäivä: 29.5.2017
Käräjätuomari
Ostajat olivat 12.11.2014 ostaneet myyjiltä kiinteistön, jolla sijaitsevan omakotitalon myyjät olivat rakennuttaneet vuosina 2009 - 2010. Kauppahinta oli ollut 312.000 euroa. Ostajat olivat heti joulukuussa 2014 alkaneet epäillä puutteita vesieristyksessä. Kodinhoitohuoneen puolelta puuttui vesieristeen ylös nostaminen seinälle ja märkätilakynnys pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen välistä, saunassa seinän alumiinipaperia ei ole liitetty lattian vesieristeeseen eikä lattian vesieristettä nostettu 100 mm korkeudelle seiniin. Myös lattiakaivon vesieriste on suojaamaton. Lisäksi pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen välisen oven karmien alla oli rako, josta suihkuvesi saattaa päästä rakenteisiin. Rako oli tilapäisesti tiivistetty silikonilla. Oviaukosta puuttui tulvakynnys ja vesieristyksen nosto. Lisäksi lattiakaivon vesieriste on suojaamaton. Kodinhoitohuoneessa ulko-oven oikealla puolella kaapiston alla on rako seinän ja lattian liittymässä ja siinä ei havaittu vesieristettä, joten myös vesieristeen ylösnostot seinille puuttuvat. Myös kodinhoitohuoneen ja keittiön välinen tulvakynnys puuttui. Kysymys oli viime kädessä siitä, oliko kyseessä sellainen virhe, joka ylittää merkittävyyskynnyksen?
Käräjäoikeus tuomitsi hinnanalennusta korjauskustannusten verran eli 9350 euroa. Hovioikeus pysytti käräjäoikeuden päätöksen. Myöskään mitään 14-v määräistä ikävähennystä ei tuomittu. Myyjä velvoitettiin maksamaan ostajan oikeudenkäyntikulut n. 20.000 euroa yhteensä.
Myyjä väitti hovioikeusvalituksessa, että kiinteistön kauppahinta oli ollut 312.000 euroa, joten hinnanalennusvaatimus 9.350 euroa ei täyttänyt merkittävyydelle asetettua edellytystä.Suihkuvesi ei ollut tosiasiassa päässyt rakenteisiin, eikä kohteessa ollut ollut vesi- tai kosteusvaurioita. Väitetyt virheet eivät olleet haitanneet rakennuksen käytettävyyttä asumistarkoitukseen, eivätkä vedeneristyksessä havaitut puutteet olleet aiheuttaneet vaaraa terveydelle. Ostajat eivät olleet korjanneet väittämiään virheitä. Mikäli korjaukset olisivat olleet välttämättömiä, ostajien oli tullut teettää korjaukset heti havaintojensa jälkeen.
Ostajien kauppakirjan liitteessä oli todettu ja näin ollen kaupan osapuolten kesken oli sovittu laatutasosta vesieristyksen osalta. Vastoin annettuja tietoja vedeneristeitä ei ollut ollut lainkaan laatoitetussa kodinhoitohuoneessa, minkä lisäksi pesuhuoneessa ja saunassa vedeneristyksessä oli ollut korjattavia puutteita. Myyjät vastasivat antamistaan tiedoista.
Hovioikeus perusteli päätöstään seuraavasti:
"Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos: 1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan tai 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Pykälän 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.
Lain esitöiden (HE 120/1994 vp) mukaan jollei kiinteistö joltain osin vastaa kauppakirjaan merkittyä, esimerkiksi kiinteistö on ilmoitettua pienempi tai rakennuksessa ei ole sovittuja varusteita, kiinteistössä on ostajan kannalta virhe. Vahvistetussa kauppakirjassa ei käytännössä yleensä tarkasti määritetä kiinteistön ominaisuuksia. Arvioinnissa otetaan huomioon myös kaikki se, mistä myyjä ja ostaja ovat vapaamuotoisesti sopineet. Esitöissä on todettu edelleen, että myyjä vastaa antamistaan pinta-alatiedoista sekä tiedoista rakennusten ja laitteiden iästä ja kunnosta sekä muista kiinteistön laatua koskevista ominaisuuksista. Kiinteistössä on 2 kohdan mukaan virhe, jollei se vastaa myyjän tai tämän edustajan ilmoitusta. Sillä, millä tavalla ja milloin virheellinen tieto on annettu ostajalle, ei ole merkitystä. Niin ikään lain esitöissä on todettu, että kiinteistössä on virhe silloinkin, kun virheellinen tai harhaanjohtava ilmoitus perustuu myyjän omaan erehdykseen tai tietämättömyyteen esimerkiksi rakennuksen pinta-alasta tai siihen käytetyistä materiaaleista. Toisaalta lain esitöissä on todettu, että myynnin edistämiseksi annetut yleisluontoiset lausumat kaupan kohteesta eivät aiheuta myyjälle virhevastuuta, vaikkei ostajalle syntynyt mielikuva vastaisikaan todellisuutta. Ostaja voi vedota virheeseen vain, jos myyjän antama konkreettinen tieto on virheellinen tai harhaanjohtava. (HE 120/1994 vp s. 50)
Salaista virhettä koskevan 5 kohdan osalta lain esitöissä on todettu, että eräissä tapauksissa kiinteistössä katsotaan olevan virhe, vaikka myyjä on menetellyt sopimuksen mukaisesti ja täyttänyt lain edellyttämän tiedonantovelvollisuutensa asianmukaisesti. Jos kiinteistö merkittävästi poikkeaa siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat, sen voidaan katsoa olevan virheellinen. Säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita. Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää. Olennainenkaan poikkeama tästä normaalitasosta ei ole virheen perustana, jos ostaja on sen tiennyt taikka jos poikkeama on otettu huomioon kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa. (HE 120/1994 vp s. 51)
Nyt käsiteltävässä asiassa myyntiesitteessä, kauppakirjassa ja kauppakirjan liitteinä olleissa asiakirjoissa on yleisellä tasolla ilmoitettu rakennuksen hyvästä kunnosta. Yksinomaan lausumat kiinteistön kunnosta eivät riitä osoittamaan, että kyseisestä ominaisuudesta olisi sovittu tai että kysymyksessä olisi myyjän antama virheellinen tieto. Hovioikeudella ei ole syytä arvioida toisin sitä käräjäoikeuden johtopäätöstä, että asianosaiset eivät olleet nimenomaisesti keskustelleet tai sopineet kiinteistön vesieristyksistä ja niiden kunnosta.
Maxxxnen ja Höxxxk eivät ole olleet tietoisia kiinteistön vesieristyksissä olleista virheistä. Maxxxnen ja Höxxxk eivät ole osallistuneet rakentamiseen ja käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla ei muutoinkaan ole ilmennyt seikkoja, joiden perusteella heidän olisi ennen kaupantekoa tullut epäillä puutteita vesieristyksiin liittyen. Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus katsoo, että Maxxxnen ja Höxxxk ovat menetelleet sopimuksen mukaisesti ja täyttäneet tiedonantovelvollisuutensa asianmukaisesti. Kiinteistön vesieristyksen virheet ovat olleet sellaisia rakenteen virheitä, joita myyjät ja ostajat eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita.
Hovioikeudella ei ole syytä arvioida toisin sitä käräjäoikeuden johtopäätöstä, että kiinteistön vesieristyksen puutteita tulee arvioida maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan tarkoittamana salaisena laatuvirheenä.
Salaisen laatuvirheen merkittävyyden arviointi
Salaista laatuvirhettä koskeva säännös edellyttää virheen merkittävyyttä eli sitä, että kaupan kohde virheestä johtuen poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Virheen merkittävyyttä arvioitaessa on arvioitava paitsi virheen taloudellista merkittävyyttä, myös virheen merkitystä muutoin, esimerkiksi käyttötarkoituksen ja asumisen kannalta. Vaikka oikeuskäytännössä ja kirjallisuudessa on korjauskustannusten merkittävyyttä usein arvioitu suhteuttamalla ne kauppahintaan, hovioikeus katsoo, ettei korjauskustannusten merkittävyyttä voida arvioida yksinomaan kaavamaisella prosenttirajalla ja korjauskustannusten määrällä. Sen sijaan merkittävyysarviointi on tehtävä kokonaisarviointina.
Nyt käsiteltävässä asiassa kysymyksessä oleva virhe on ollut vesieristystä koskeva rakennusvirhe, eikä vesieristys ole vastannut hyvää rakennustapaa. Kysymys ei ole ollut yksinomaan käyttömukavuuteen liittyvästä virheestä, vaan asianmukaisella vesieristyksellä pyritään suojaamaan rakenteita kosteusvaurioilta, jotka puolestaan vaikuttavat kiinteistön asuinkelpoisuuteen ja käyttöturvallisuuteen. Vaikka kiinteistössä ei ole sen käyttöaikana virheestä huolimatta ilmennyt kosteusvaurioita, kyseisenlaiset puutteet vesieristyksissä saattavat johtaa pitkällä aikavälillä huomattaviin vahinkoihin, jos niitä ei havaita ajoissa.
Vaikka virheen merkittävyyttä ei tule arvioida yksinomaan korjauskustannusten määrän perusteella, nyt esillä olevassa tapauksessa lähes 10.000 euron suuruisten korjauskustannusten määrää ei voida pitää merkityksettömänä. Edellä virheen laadusta lausuttu huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että virhettä on kokonaisuutena arvioiden pidettävä merkittävänä.
Edellä lausutuin perusteluin hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole aihetta muuttaa käräjäoikeuden ratkaisun lopputulosta siltä osin, kuin se on katsonut, että kysymyksessä ollut salainen laatuvirhe on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan tarkoittamalla tavalla merkittävä ja Saxxxset ovat oikeutettuja lainkohdan nojalla hinnanalennukseen.
Hinnanalennuksen määrä
Ottaen huomioon korjausten laajuus ja korjaustapa, korjausten ei voida katsoa vaikuttavan rakennuksen käyttöikään tai muutoin parantavan kiinteistön tasoa siten, että sillä olisi merkitystä hinnanalennuksen määrää harkittaessa. Hovioikeudella ei ole syytä arvioida asiaa toisin siltä osin, kuin käräjäoikeus on hyväksynyt hinnanalennuksen määräksi esitetyn korjauskustannuksia koskevan arvion."
Helsingin hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 28.9.2018
Nro 1249
Diaarinumero S 17/1231
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Tuusulan käräjäoikeus 13.4.2017 nro 3671 (liitteenä)
Asia Kiinteistökaupan hinnanalennus
Valittajat
J. T. Maxxxnen
K. E. Höxxxk
Vastapuolet
J.-P. Saxxxnen
H-M. Saxxxnen
Asian käsittely hovioikeudessa
J. T. Maxxxselle ja K. E. Höxxxkille sekä J.-P. Saxxxselle ja H-M. Saxxxselle on 30.10.2017 myönnetty jatkokäsittelylupa.
Maxxxnen ja Höxxxk ovat 3.4.2018 luopuneet vaatimuksesta suullisen pääkäsittelyn järjestämisestä hovioikeudessa. Asia on käsitelty kirjallisessa menettelyssä.
Valitus
J. T. Maxxxnen ja K. E. Höxxxk ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja heidät vapautetaan korvausvelvollisuudesta. Lisäksi he ovat vaatineet, että J.-P. Saxxxnen ja H-M. Saxxxnen (Saxxxset) velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa 13.305,65 eurolla ja hovioikeudessa 3.431,10 eurolla, kumpikin määrä korkoineen.
Käräjäoikeuden tuomio oli perustunut seikkoihin, joihin Saxxxset eivät olleet vedonneet. Saxxxset olivat kanteellaan vaatineet vain 9.350 euron hinnanalennusta, mikä oli hinnanalennuksen määrän yläraja. Käräjäoikeus oli virheellisesti katsonut, että Saxxxsten vaatima hinnanalennus pitäisi kertoa luvulla 1.5, jolloin hinnanalennuksen määrä oli 14.025 euroa. Saxxxset eivät myöskään olleet vedonneet siihen, että kaupan kohteen arvo oli alhaisempi kuin myyntihinnan ja vaaditun 9.350 euron hinnanalennuksen erotus.
Käräjäoikeuden tuomio oli oikea siltä osin, kun se oli katsonut, että kiinteistön vesieristeiden virheet olivat tulleet molemmille kaupan osapuolille yllätyksenä ja että kysymyksessä oli salainen laatuvirhe.
Kiinteistö ei poikennut märkätilojen osalta merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voitiin kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Jos katsottaisiin, että kiinteistössä oli ollut virhe, kysymys olisi enintään salaisesta virheestä, jota ei kuitenkaan voitu pitää maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan edellyttämällä tavalla merkittävänä. Kiinteistössä ei siten ollut ollut virhettä.
Maxxxnen ja Höxxxk eivät olleet olleet tietoisia vesieristyksen väitetyistä puutteista. He olivat täyttäneet tiedonantovelvollisuutensa asianmukaisesti antamalla Saxxxsille kaikki heidän tiedossaan olleet kiinteistön kuntoa ja ominaisuuksia koskevat seikat. He eivät olleet antaneet Saxxxsille ennen kaupan tekemistä vääriä tai harhaanjohtavia tietoja taikka jättäneet kertomatta joitakin heidän tiedossaan olleita kiinteistön ominaisuuksia koskevia seikkoja. Maxxxnen ja Höxxxk olivat toimineet huolellisesti sen suhteen, että rakennus oli suunniteltu ja rakennettu rakentamista koskevien säännösten ja määräysten sekä myönnetyn luvan mukaisesti käyttämällä rakennustyön toteuttamisessa kokenutta rakennusliikettä ja palkkaamalla asiantuntevan valvojan huolehti- maan rakennustyön etenemisestä. Heillä oli ollut oikeus luottaa rakennustyön tarkastusasiakirjan oikeellisuuteen. Vedeneristykseen liittyvät virheet eivät olleet tarkastuksissa havaittavissa.
Salainen virhe ei ollut merkittävä. Oikeuskäytännön mukaan virhe katsottiin laadultaan merkittäväksi silloin, kun virheestä aiheutuneen vahingon määrä oli vähintään 4-6 prosenttia osapuolten välisestä kauppahinnasta. Tässä tapauksessa kiinteistön kauppahinta oli ollut 312.000 euroa, joten Saxxxsten korjauskustannukseen perustuva hinnanalennusvaatimus 9.350 euroa ei täyttänyt merkittävyydelle asetettua edellytystä. Suihkuvesi ei ollut tosiasiassa päässyt rakenteisiin, eikä kohteessa ollut ollut vesi- tai kosteusvaurioita. Väitetyt virheet eivät olleet haitanneet rakennuksen käytettävyyttä asumistarkoitukseen, eivätkä vedeneristyksessä havaitut puutteet olleet aiheuttaneet vaaraa terveydelle. Saxxxset eivät olleet korjanneet väittämiään virheitä. Mikäli korjaukset olisivat olleet välttämättömiä, Saxxxsten oli tullut teettää korjaukset heti havaintojensa jälkeen.
Korjauksista aiheutunut rakennuksen käyttöiän parannus ja ikävähennys tuli ottaa huomioon hinnanalennuksen määrässä. Lisäksi vain välttämättömät ja kohtuulliset korjauskustannukset tuli ottaa huomioon. Virheet eivät edellyttäneet laajoja korjauksia.
Oikeudenkäyntikuluvastuuta määrättäessä tuli ottaa huomioon Maxxxsen ja Höxxxkin pyrkimys sovintoon. Oikeudenkäynti oli ollut turha ja Saxxxset tuli velvoittaa korvaamaan Maxxxsen ja Höxxxkin oikeudenkäyntikulut.
Vastavalitus
J.-P. Saxxxnen ja H-M. Saxxxnen (Saxxxset) ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan viivästyskorkoa koskevan ratkaisun osalta ja että Maxxxnen ja Höxxxk velvoitetaan suorittamaan Saxxxsille hinnanalennuksena maksettavalle 9.350 euron määrälle korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 3.7.2015 lukien. Lisäksi Saxxxset ovat vaatineet, että Maxxxnen ja Höxxxk velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa 4.015,40 eurolla korkoineen.
Korkolain 6 ja 7 §:n mukaan velalle, jolle eräpäivää ei ole sovittu ja joka perustuu korvausvelkaan jonka määrän ja perusteen toteaminen edellyttää erityistä selvitystä, viivästyskorkoa on maksettava siitä lähtien, kun 30 päivää on kulunut päivästä, jona velkoja esitti vaatimuksensa. Saxxxset olivat 2.6.2015 tehneet kirjallisesti hinnanalennusvaatimuksen, joten laillista viivästyskorkoa hinnanalennukselle oli suoritettava 3.7.2015 lukien.
Kiinteistössä oli ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin kohdissa 1 ja 2 tarkoitettu laatuvirhe. Maxxxnen ja Höxxxk olivat myyjinä vastuussa virheellisistä tiedoista, vaikka virheellinen tieto olisikin annettu Saxxxsille jonkun muun toimijan taholta.
Vastaukset
Saxxxset ovat vaatineet, että Maxxxsen ja Höxxxkin valitus hylätään ja heidät velvoitetaan korvaamaan Saxxxsten oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.
Kiinteistönkaupassa oli ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n kohtien 1, 2 ja 5 mukainen laatuvirhe. Saxxxset olivat vedonneet käräjäoikeudessa asiaan vaikuttaviin seikkoihin.
Kauppakirjan liitteessä oli todettu ja näin ollen kaupan osapuolten kesken oli sovittu laatutasosta vesieristyksen osalta. Vastoin annettuja tietoja vedeneristeitä ei ollut ollut lainkaan laatoitetussa kodinhoitohuoneessa, minkä lisäksi pesuhuoneessa ja saunassa vedeneristyksessä oli ollut korjattavia puutteita. Myyjät vastasivat antamistaan tiedoista.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n kohtien 1 ja 2 tarkoittaman virheen perusteella maksettava hinnanalennus ei edellyttänyt virheen merkittävyyttä. Lisäksi virhe oli myös ollut rakennuksen käytön kannalta merkittävä. Kysymyksessä oli rakennusvirhe, joka oli vaikuttanut rakennuksen kosteudenhallintaan ja käyttöturvallisuuteen. Mikäli kiinteistöä olisi myyty oikeilla tiedoilla, olisi tiedolla ollut hintaa alentava merkitys ja vaikutus. Mitä uudemmasta rakennuksesta oli kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa siltä voitiin edellyttää. Merkittävyyttä ei tullut arvioida valituksessa esitetyn "prosenttisäännön” perusteella.
Vedeneristyksen tekninen käyttöikä ei ollut pidentynyt eikä sitä tullut ottaa huomioon hinnanalennuksen määrässä.
Maxxxsen ja Höxxxkin sovintotarjouksia ei tullut ottaa huomioon oikeudenkäyntikuluvastuuta määrättäessä.
Maxxxnen ja Höxxxk ovat vaatineet, että Saxxxsten vastavalitus hylätään ja heidät velvoitetaan korvaamaan Maxxxsen ja Höxxxkin oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.
Käräjäoikeuden ratkaisu koskien hinnanalennukselle maksettavaa korkoa oli oikea. Korko määräytyi maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan. Korkolain 2 §:n mukaisesti korkolakia ei sovellettu asiassa, koska maakaaressa on säädetty korosta. Velka ei ollut myöskään erääntynyt ennen tuomioistuimen lainvoimaista päätöstä.
Käräjäoikeuden tuomio oli oikein myös siltä osin, kuin siinä oli katsottu, että asiassa oli kysymys maakaaren 2 luvun 17 §:n 5 momentin mukaisesta salaisesta virheestä.
Todistelu
Asianosaiset ovat vedonneet käräjäoikeuden tuomiosta ilmeneviin kirjallisiin todisteisiin.
Hovioikeuden ratkaisu
Asian tausta ja kysymyksenasettelu
Saxxxset ovat 12.11.2014 ostaneet Maxxxselta ja Höxxxkiltä kiinteistön, jolla sijaitsevan omakotitalon Maxxxnen ja Höxxxk ovat rakennuttaneet vuosina 2009 - 2010. Kauppahinta on ollut 312.000 euroa. Kaupanteon jälkeen Saxxxset ovat joulukuussa 2014 havainneet pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen välisen oviaukon listan alla raon, jonka perusteella he ovat alkaneet epäillä puutteita vesieristyksessä. Tämän jälkeen rakennuksen märkätilojen vesieristys on tutkittu ja kohteessa on todettu käräjäoikeuden tuomiossa yksilöidyt puutteet märkätilojen vesieristyksessä.
Hovioikeudessa on asianosaisten lausumien johdosta kysymys ensinnäkin siitä, onko kiinteistön märkätilojen vedeneristyksen puutteellisuus ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 tai 2 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe vai mainitun momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen laatuvirhe. Mikäli kysymyksessä katsotaan olevan salainen laatuvirhe, asiassa tulee arvioitavaksi se, onko virhettä pidettävä lainkohdan edellyttämällä tavalla merkittävänä ja ovatko Saxxxset oikeutettuja sen perusteella hinnanalennukseen. Lisäksi asiassa on kysymys hinnanalennuksen määrästä sekä viivästyskoron määräytymisestä.
Virhettä koskeva oikeudellinen arviointi
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos: 1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan tai 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Pykälän 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Pykälän 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa.
Lain esitöiden (HE 120/1994 vp) mukaan jollei kiinteistö joltain osin vastaa kauppakirjaan merkittyä, esimerkiksi kiinteistö on ilmoitettua pienempi tai rakennuksessa ei ole sovittuja varusteita, kiinteistössä on ostajan kannalta virhe. Vahvistetussa kauppakirjassa ei käytännössä yleensä tarkasti määritetä kiinteistön ominaisuuksia. Arvioinnissa otetaan huomioon myös kaikki se, mistä myyjä ja ostaja ovat vapaamuotoisesti sopineet. Esitöissä on todettu edelleen, että myyjä vastaa antamistaan pinta-alatiedoista sekä tiedoista rakennusten ja laitteiden iästä ja kunnosta sekä muista kiinteistön laatua koskevista ominaisuuksista. Kiinteistössä on 2 kohdan mukaan virhe, jollei se vastaa myyjän tai tämän edustajan ilmoitusta. Sillä, millä tavalla ja milloin virheellinen tieto on annettu ostajalle, ei ole merkitystä. Niin ikään lain esitöissä on todettu, että kiinteistössä on virhe silloinkin, kun virheellinen tai harhaanjohtava ilmoitus perustuu myyjän omaan erehdykseen tai tietämättömyyteen esimerkiksi rakennuksen pinta-alasta tai siihen käytetyistä materiaaleista. Toisaalta lain esitöissä on todettu, että myynnin edistämiseksi annetut yleisluontoiset lausumat kaupan kohteesta eivät aiheuta myyjälle virhevastuuta, vaikkei ostajalle syntynyt mielikuva vastaisikaan todellisuutta. Ostaja voi vedota virheeseen vain, jos myyjän antama konkreettinen tieto on virheellinen tai harhaanjohtava. (HE 120/1994 vp s. 50)
Salaista virhettä koskevan 5 kohdan osalta lain esitöissä on todettu, että eräissä tapauksissa kiinteistössä katsotaan olevan virhe, vaikka myyjä on menetellyt sopimuksen mukaisesti ja täyttänyt lain edellyttämän tiedonantovelvollisuutensa asianmukaisesti. Jos kiinteistö merkittävästi poikkeaa siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat, sen voidaan katsoa olevan virheellinen. Säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita. Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää. Olennainenkaan poikkeama tästä normaalitasosta ei ole virheen perustana, jos ostaja on sen tiennyt taikka jos poikkeama on otettu huomioon kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa. (HE 120/1994 vp s. 51)
Nyt käsiteltävässä asiassa myyntiesitteessä, kauppakirjassa ja kauppakirjan liitteinä olleissa asiakirjoissa on yleisellä tasolla ilmoitettu rakennuksen hyvästä kunnosta. Yksinomaan lausumat kiinteistön kunnosta eivät riitä osoittamaan, että kyseisestä ominaisuudesta olisi sovittu tai että kysymyksessä olisi myyjän antama virheellinen tieto. Hovioikeudella ei ole syytä arvioida toisin sitä käräjäoikeuden johtopäätöstä, että asianosaiset eivät olleet nimenomaisesti keskustelleet tai sopineet kiinteistön vesieristyksistä ja niiden kunnosta.
Maxxxnen ja Höxxxk eivät ole olleet tietoisia kiinteistön vesieristyksissä olleista virheistä. Maxxxnen ja Höxxxk eivät ole osallistuneet rakentamiseen ja käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevällä tavalla ei muutoinkaan ole ilmennyt seikkoja, joiden perusteella heidän olisi ennen kaupantekoa tullut epäillä puutteita vesieristyksiin liittyen. Käräjäoikeuden tavoin hovioikeus katsoo, että Maxxxnen ja Höxxxk ovat menetelleet sopimuksen mukaisesti ja täyttäneet tiedonantovelvollisuutensa asianmukaisesti. Kiinteistön vesieristyksen virheet ovat olleet sellaisia rakenteen virheitä, joita myyjät ja ostajat eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita.
Hovioikeudella ei ole syytä arvioida toisin sitä käräjäoikeuden johtopäätöstä, että kiinteistön vesieristyksen puutteita tulee arvioida maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan tarkoittamana salaisena laatuvirheenä.
Salaisen laatuvirheen merkittävyyden arviointi
Salaista laatuvirhettä koskeva säännös edellyttää virheen merkittävyyttä eli sitä, että kaupan kohde virheestä johtuen poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Virheen merkittävyyttä arvioitaessa on arvioitava paitsi virheen taloudellista merkittävyyttä, myös virheen merkitystä muutoin, esimerkiksi käyttötarkoituksen ja asumisen kannalta. Vaikka oikeuskäytännössä ja kirjallisuudessa on korjauskustannusten merkittävyyttä usein arvioitu suhteuttamalla ne kauppahintaan, hovioikeus katsoo, ettei korjauskustannusten merkittävyyttä voida arvioida yksinomaan kaavamaisella prosenttirajalla ja korjauskustannusten määrällä. Sen sijaan merkittävyysarviointi on tehtävä kokonaisarviointina.
Nyt käsiteltävässä asiassa kysymyksessä oleva virhe on ollut vesieristystä koskeva rakennusvirhe, eikä vesieristys ole vastannut hyvää rakennustapaa. Kysymys ei ole ollut yksinomaan käyttömukavuuteen liittyvästä virheestä, vaan asianmukaisella vesieristyksellä pyritään suojaamaan rakenteita kosteusvaurioilta, jotka puolestaan vaikuttavat kiinteistön asuinkelpoisuuteen ja käyttöturvallisuuteen. Vaikka kiinteistössä ei ole sen käyttöaikana virheestä huolimatta ilmennyt kosteusvaurioita, kyseisenlaiset puutteet vesieristyksissä saattavat johtaa pitkällä aikavälillä huomattaviin vahinkoihin, jos niitä ei havaita ajoissa.
Vaikka virheen merkittävyyttä ei tule arvioida yksinomaan korjauskustannusten määrän perusteella, nyt esillä olevassa tapauksessa lähes 10.000 euron suuruisten korjauskustannusten määrää ei voida pitää merkityksettömänä. Edellä virheen laadusta lausuttu huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että virhettä on kokonaisuutena arvioiden pidettävä merkittävänä.
Edellä lausutuin perusteluin hovioikeus katsoo, ettei asiassa ole aihetta muuttaa käräjäoikeuden ratkaisun lopputulosta siltä osin, kuin se on katsonut, että kysymyksessä ollut salainen laatuvirhe on ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan tarkoittamalla tavalla merkittävä ja Saxxxset ovat oikeutettuja lainkohdan nojalla hinnanalennukseen.
Hinnanalennuksen määrä
Ottaen huomioon korjausten laajuus ja korjaustapa, korjausten ei voida katsoa vaikuttavan rakennuksen käyttöikään tai muutoin parantavan kiinteistön tasoa siten, että sillä olisi merkitystä hinnanalennuksen määrää harkittaessa. Hovioikeudella ei ole syytä arvioida asiaa toisin siltä osin, kuin käräjäoikeus on hyväksynyt hinnanalennuksen määräksi esitetyn korjauskustannuksia koskevan arvion.
Viivästyskorko
Maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentin mukaan myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan. Korkolain 7 §:ssä säädetään korvausvelalle maksettavasta korosta. Säännöksen 1 momentin mukaan vahingonkorvaukselle tai vastaavanlaiselle velalle, jonka määrän ja perusteen toteaminen edellyttää erityistä selvitystä, viivästyskorkoa on maksettava siitä lähtien, kun 30 päivää on kulunut päivästä, jona velkoja esitti vaatimuksensa sekä sellaisen korvauksen perustetta ja määrää koskevan selvityksen, jota häneltä kohtuudella voidaan vaatia ottaen huomioon myös velallisen mahdollisuudet hankkia selvitys.
Saxxxset ovat 2.6.2015 tehneet kirjallisesti korvausvelkaa koskevan hinnanalennusvaatimuksen. Saxxxset ovat korkolain 7 §:n perusteella oikeutettuja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaiseen viivästyskorkoon 30 päivän kuluttua hinnanalennusvaatimuksen esittämisestä. Tätä edeltävältä ajalta he ovat maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentin perusteella oikeutettuja korkolain 3 §:n 2 momentin mukaiseen korkoon. Hovioikeus toteaa, että mainittu maakaaren hinnanalennuksen tuottokorkoa koskeva säännös ei poista hinnanalennuksen saajan oikeutta korkolain mukaiseen viivästyskorkoon sen jälkeen, kun hän on esittänyt hinnanalennusta koskevan vaatimuksensa sekä sellaisen korvauksen perustetta ja määrää koskevan selvityksen, jota häneltä kohtuudella voidaan vaatia.
Edellä lausutuin perustein hovioikeus muuttaa käräjäoikeuden ratkaisua viivästyskorkoa koskevan ratkaisun osalta siten, että Maxxxnen ja Höxxxk velvoitetaan suorittamaan hinnanalennuksena maksettavalle 9.350 euron määrälle korkolain 4 § 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 3.7.2015 lukien.
Oikeudenkäyntikulut
Aihetta käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuuden osalta ei ole.
Maxxxnen ja Höxxxk ovat hävinneet asian hovioikeudessa ja heidät on velvoitettava korvaamaan vastapuolten kohtuullisena pidettävät oikeudenkäyntikulut. Saxxxsten oikeudenkäyntikuluvaatimusta on pidettävä asian laatu ja laajuus huomioon ottaen kohtuullisena ja Maxxxnen ja Höxxxk velvoitetaan korvaamaan Saxxxsten oikeudenkäyntikulut vaatimuksen mukaisesti.
Tuomiolauselma
Muutos käräjäoikeuden tuomioon:
J. T. Maxxxnen ja K. E. Höxxxk velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan J.-P. Saxxxselle ja H-M. Saxxxselle käräjäoikeuden tuomitseman koron asemesta 9.350 euron hinnanalennukselle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 12.11.2014 lukien 2.7.2015 saakka ja korkolain 4 § 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 3.7.2015 lukien.
Muilta osin käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.
J. T. Maxxxnen ja K. E. Höxxxk velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan J.-P. Saxxxselle ja H-M. Saxxxselle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 4.015,40 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomion antamispäivästä.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 27.11.2018.
Helsingin hovioikeus
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos M. Salttt
hovioikeudenneuvos P. Santtt
hovioikeudenneuvos K. Isattt
Esittelijä:
hovioikeuden esittelijä A. Välttt
Ratkaisu on yksimielinen.
TUUSULAN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 17/3671
Käräjätuomari J. Raittt
13.4.2017 L 16/8816
Kantajat
Vastaajat
Asia Vireille
Vaatimukset
Saxxxnen, J.-P. Saxxxnen, H-M. Maxxxnen, J. T. Höxxxk, K. E.
Kiinteistökaupan hinnanalennus 18.10.2016
Kantajat ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan suorittamaan
1. hinnanalennuksena 9.350 euroa korkolain 3 § 2 momentin tuottokorkoineen 12.11.2014 lukien 2.7.2015 saakka ja sen jälkeen korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen,
2. ensisijaisesti asian selvityskuluina tai toissijaisesti oikeudenkäyntikuluina 496,87 euroa korkolain 4 § 1 momentin viivästyskorkoineen 2.7.2015 lukien ja
3. kantajien oikeudenkäyntikulut 15.812,32 euroa korkolain 4 § 1 momentin viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Perusteet
Kiinteistön kauppa
Kantajat ovat tehneet kiinteistökaupan 12.11.2014. Kauppahinta on ollut
312.000 euroa. Kiinteistöllä sijaitsee vastaajien vuosina 2009 - 2010 rakennuttama omakotitalo.
Myyntiesitteen mukaan kyseisen 110/126 m2 suuruisen omakotitalon kunto oli hyvä.
Kohteen katselmus on tehty 2.11.2014. Rakennuksen todettiin olevan hyväkuntoinen ja uudehkon veroinen.
Vedeneristyksestä annetut tiedot.
Vastaajat ovat teettäneet 5.11.2014 rakennuksen märkätilojen pintakosteusmittauksen diplomi-insinööri J. Riitttsellä Riittttalo Oy:stä. Mittausraportin mukaan tutkitut tilat ovat laatoitettuja ja vesieristys on tehty vuoden 2009 normien mukaisesti. Märkätilat eli 2 wc:tä, sauna, suihkuhuone ja kodinhoitohuone olivat raportin mukaan kuivia.
Vesieristys oli tehty lattiakaivojen liitoksissa ohjeiden mukaisesti ja lattiakallistukset olivat riittäviä.
Vastaajat ovat antaneet rakennuslupa-asiakirjat. Niissä todetaan, että rakennuksen märkätilojen vesieristeet on 30.4.2010 tarkastettu ja todettu ohjeiden mukaisesti tehdyiksi.
Vastaajien laatimassa ja 10.4.2014 allekirjoittamassa asunnon kuntoselvityksessä ei ole mainittu mistään virheestä, puutteesta tai korjaustarpeesta.
Myöskään kiinteistön kauppakirjassa 12.11.2014 ei ole mainittu mistään viasta, puutteesta, vauriosta tai korjaustarpeesta.
Kantajille on edellä mainittujen tietojen perusteella syntynyt sellainen käsitys, että rakennuksen märkätilat ovat virheettömiä.
Laatuvirhe
Kantajat ovat kaupanteon jälkeen joulukuussa 2014 havainneet, että pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen välisen oviaukon listan alla on rako, josta puuttuu vesieriste ja kosteus voi päästä rakenteisiin. Kantajat ovat laittaneet rakoon tiivistysmassaa ja kynnyslistan estääkseen vaurioiden syntymisen. Kantajat ovat tilanneet Insinööritoimisto Raksystems Oy:n insinööri R. Grötttin tarkastamaan märkätilojen vesieristyksen.
Tarkastuksessa 16.04.2015 on todettu, että kodinhoitohuoneen lattiassa ei ole lainkaan vesieristystä. Rakentamisen aikana voimassa olleen hyvän rakennustavan mukaan lattia- ja kurakaivolla varustetuissa kodinhoitohuoneissa tulee olla lattiassa vesieristys, joka ulottuu vähintään 100 mm korkeudelle seiniin. Märkätilan ja kuivan tilan välisessä oviaukossa on kynnyksen alla oltava vesieristyksen ylösnosto, joka puuttui rakennuksen kodinhoitohuoneen ja keittiö/ruokailutilan välisestä oviaukosta.
Myös saunan vesieristyksessä on virheitä. Seinien alumiinipaperia ei ole liitetty lattian vesieristeeseen eikä vesieristystä ole nostettu ohjeiden mukaisesti 100 mm korkeuteen seiniin. Eristys puuttuu seinistä kokonaan.
Lisäksi pesuhuoneen vesieristyksessä on virheitä. Lattiakaivon ja vesieristeen välinen tiivistys on suojaamaton. Pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen välisen oven karmien alaosissa vesieristystä ei ole riittävän korkealla.
Koska vesieristykset on tehty hyvän rakennustavan ja vesieristeen valmistajien ohjeiden vastaisesti, kyse on rakennusvirheestä ja maakaaren tarkoittamasta laatuvirheestä.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu. Kaupan kohde on myyty korkealaatuisena ja hyväkuntoisena sellaisin tiedoin, että kaikki märkätilat (sauna, pesuhuone ja kodinhoitohuone) ovat vesieristettyjä ilman korjaustarvetta.
Kaupankohde ei ole vastannut sovittua, koska kodinhoitohuoneesta puuttuu vesieristys kokonaan ja pesuhuoneen sekä saunan vesieristeet eivät ole sovitun mukaiset. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon rakennuksen kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Hallituksen esityksen (HE 120/1994) mukaan kiinteistössä on virhe silloinkin, kun virheellinen tai harhaanjohtava ilmoitus perustuu myyjän omaan erehdykseen tai tietämättömyyteen esimerkiksi rakennukseen käytetyistä materiaaleista. Myyjät ovat antaneet virheellisen tiedon rakennuksen märkätilojen laadusta. Niiden vesieristys poikkeaa merkittävästi siitä, mitä vuonna 2010 valmistuneelta rakennukselta voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Märkätilojen vesieristystä ei tarvitse normaalisti korjata kuin 30 vuoden välein.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Hallituksen esityksen (HE 120/1994) mukaan myyjä ei vapaudu vastuustaan pelkästään sen vuoksi, että hän ei ole tiennyt kyseisestä viasta tai puutteesta kiinteistössä. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää kiinteistöstään.
Vastaajien olisi rakennuttajina pitänyt valvoa töiden etenemistä edes sillä tavoin, että kodinhoitohuoneen lattiasta selvästi puuttuva vesieristys olisi havaittu. Vastaajat ovat myös ennen kaupantekoa teettäneet märkätilojen kosteusmittauksen henkilöllä, joka on ollut rakennusaikana kohteen työnjohtaja. Koska kyse on oman työn tarkastamisesta, selvitystä ei ole tehty huolellisesti.
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Koska rakennus on ollut noin neljä vuotta vanha ja sen märkätilat ovat olleet uutta vastaavassa kunnossa, ostajat eivät ole voineet varautua märkätilojen korjauksiin moniin vuosiin myöskään kauppahinnan perusteella.
Reklamaatio
Kantajat ovat ilmoittaneet vastaajille heti joulukuussa 2014 havaitsemistaan puutteista eli oven karmin alta puuttuneista vedeneristeistä. Vastaajat ovat kiistäneet reklamaation 22.12.2014 sillä perusteella, että vesieristeen puuttumista ei ole tutkittu ja havaittu.
Kantajat ovat toimittaneet vastaajille Grötttin asiantuntijalausunnon sekä korjausurakkatarjoukset ne saatuaan. Kustannusten selvittyä kantajat ovat 2.6.2015 vaatineet niiden perusteella vahingonkorvausta tai hinnanalennusta vastaajilta. Aluksi vaadittua vahingonkorvauksen määrää on alennettu syksyllä 2015 saadun edullisemman tarjouksen perusteella.
Virheiden korjaamisen välttämättömyys ja kulut
Vuonna 2010 valmistuneessa rakennuksessa on rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan mukaan oltava lattiassa vesieristys, joka ulottuu lattiasta seiniin ainakin 100 mm korkeudelle. Puuttuva vesieristys muodostaa kosteus- ja homevaurioriskin sekä rajoittaa mahdollisen vahingon tapahtuessa kiinteistön korvaussuojaa. Vakuutusehtojen mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa, joka aiheutuu rakennusvirheestä. Märkätilojen rakennusvirheet on sen vuoksi korjattava.
Korjausurakkatarjoukset (3 kpl) ovat 9.350 - 20.949,65 euroa. Erot johtuvat erilaisista korjaustavoista. Kalleimman urakkatarjouksen mukaan kaikki märkätilojen vesieristeet uusitaan ja halvimman sekä 10.435,77 euron suuruisen urakkatarjouksen mukaan kodinhoitohuoneeseen asennetaan vesieristys mutta pesuhuoneen ja saunan viat korjataan paikallisesti.
Märkätilojen vesieristyksen paikallinen korjaaminen ja kodinhoitohuoneen puuttuvan vesieristyksen asentaminen eivät pidennä märkätilojen teknistä käyttöikää.
Vastaus Vastaajat ovat kiistäneet kanteen ja vaatineet, että se hylätään kokonaan ja kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut 13.305,65 euroa korkolain 4 § 1 momentin viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Perusteet
Laatuvirheestä
Vastaajat ovat toimineet huolellisesti. Kiinteistön rakennuttaja ei tule tietoiseksi rakennusvirheistä silloin, kun hän ei osallistu itse rakennustyöhön, koska lähtökohta on se, että urakoitsija noudattaa rakentamissuunnitelmia ja rakentamismääräyksiä sekä hyvää rakennustapaa.
Rakennus on suunniteltu ja rakennettu säännösten ja rakennusluvan mukaisesti. Rakennustyössä on käytetty kokenutta rakennusliikettä ja asiantuntevaa valvojaa. Tuusulan kunnan rakennusvalvonta on tarkastanut ja hyväksynyt märkätilat.
Osapuolet ovat yhdessä ennen kiinteistön kauppaa teettäneet märkätilojen pintakosteusmittauksen. Kauppakirjan mukaan myös kantajat ovat teettäneet ja olleet paikalla mittausta suoritettaessa. Vastaajat ovat siten toimineet huolellisesti oikeiden ja riittävien tietojen antamiseksi kiinteistön kunnosta ja ominaisuuksista ennen myyntiä.
Vastaajilla ei ole ollut aihetta epäillä, että tarkastuksessa olisi jäänyt jotain huomiotta tai että kiinteistön märkätiloissa olisi rakennusvirheitä. Vastaajat ovat voineet luottaa tarkastuksen tietoihin. Rakennus on ollut ominaisuuksiltaan sovitun kuntoinen.
Kantajat eivät ole havainneet kiinteistön tarkastuksessa mainittuja virheitä. Koska rakennusalan ammattilaisetkaan eivät ole huomanneet virheitä ennen kaupan tekoa, myöskään vastaajat eivät maallikkoina ole voineet niitä havaita. Kiinteistö on ollut J. Viltttsen ja hänen perheensä asumiskäytössä vuokralla ennen kauppaa. He eivät ole huomanneet mitään puutetta tai vikaa märkätiloissa kaksi vuotta kestäneen vuokrasuhteen aikana.
Edellä mainituista syistä vastaajilla ei ole eikä olisi pitänytkään olla tietoa virheistä ennen kaupan tekoa. Vastaajat ovat täyttäneet tiedonantovelvollisuutensa välittämällä kantajille kaikki tiedossaan olleet kiinteistön kuntoa ja ominaisuuksia koskevat seikat. Vastaajat eivät ole antaneet kantajille ennen kaupan tekemistä vääriä tai harhaanjohtavia tietoja tai jättäneet kertomatta tiedossaan olleista kiinteistön ominaisuuksista maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 - 3 kohdan tarkoittamin tavoin. Siten kyse voi olla vain maakaaren 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa mainitusta salaisesta virheestä.
Hinnanalennuksen määrä
Vaatimus on yksilöimätön eikä määrässä ole huomioitu ikävähennystä. Virheen merkittävyys
Maakaaren mukaan salaisen virheen on oltava laadultaan merkittävä. Kaupan kohteen on poikettava merkittävästi siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat. Laatuvaatimus on siten korkeampi kuin muissa kiinteistön laatuvirheissä. Oikeuskäytännössä virheen on katsottu olevan merkittävä silloin, kun siitä aiheutuvan vahingon määrä on vähintään 4 - 6 % kohteen kauppahinnasta. Koska kiinteistön kauppahinta on 312.000 euroa, laadultaan merkittävä virhe edellyttää vähintään 12.480 - 18.720 euron suuruisia korjauskustannuksia. Kanteen mukaan korjauskustannukset ovat 9.350 euroa, joten kyse ei ole laadultaan merkittävästä virheestä.
Rakennusvirheistä
Kanteen mukaan suihkuvesi voi päästä rakenteisiin pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen välisen oviaukon listoituksen alla olevasta raosta. Todellisuudessa suihkuvesi ei ole päässyt rakenteisiin ja kantajat ovat tiivistäneet havaitsemansa raon.
Kiinteistön tekniset käyttöiät ja kunnossapitojaksot -ohjekortin KH 90-00403 mukaan märkätilojen vesieristyksen uusimistarve alkaa jo 15 vuoden kuluttua tietyissä rakenteissa.
Pesuhuoneen kynnyksen ja saunan seinän alumiinipaperin sekä lattian vesieristeen liitoksen korjaaminen eivät ole suuritöisiä. Myöskään kodinhoitohuoneessa ja WC:ssä ei ole vesieristyksestä johtuvaa kosteus- tai homevaurioriskiä. Niiden vesieristys ei ole pakollinen. Asuinrakennukselle ei ole aiheutunut vesieristyksen puutteen vuoksi kosteusvauriota tai muutakaan haittaa. Kantajat eivät ole korjanneet virheitä.
Märkätilat on tammikuussa 2015 tehdyn pintakosteusmittauksen perusteella todettu kuiviksi. Lisäksi kantajat ovat asentaneet ohjeen mukaisesti kylpyhuoneen oviaukkoon märkätilakynnyksen.
Lattiakallistuksien on myöskin todettu olevan kunnossa kylpyhuoneessa, WC:ssä ja kodinhoitohuoneessa.
Väitetyt virheet eivät haittaa rakennuksen asumiskäyttöä eivätkä aiheuta vaaraa terveydelle tai rakenteille. Laatuvirheen merkittävyyden edellytykset eivät täyty, joten hinnanalennusvaatimus on hylättävä perusteettomana.
lkävähennys
Hinnanalennuksen määrässä ei ole otettu huomioon rakennuksen käyttöönottovuoden 2010 mukaista ikävähennystä.
Todistelu
Kantajien kirjalliset todisteet
K 1. Myyntiesite 30.10.2014. Teema: kaupan kohteesta annetut tiedot.
Vastateema: rakennuksen käyttöönottovuosi 2010, kohteessa on yksi kylpyhuone ja yksi kodinhoitohuone.
K 2. Rakennekosteusmittaus 5.11.2014
Teema: kaupan kohteesta annetut tiedot vesieristyksen olemassaolon, normien mukaisuuden ja virheettömyyden osalta s. 2 - 3.
Vastateema: kosteutta ei ole havaittu eikä muita kosteusmittauksia ole tehty s. 3.
K 3. Rakennustyön tarkastusasiakirja 05/2009.
Teema; kaupan kohteesta annetut tiedot vesieristyksen olemassaolon, normien mukaisuuden ja virheettömyyden osalta s.3.
Vastateema: vastaajille ilmoitettujen tarkastusten sisältö, väitetyissä virheissä on kyse salaisista virheistä s.3.
K 4. Kauppakirja 12.11.2014
Teema: ehdot kauppakirjan kohdissa 3.10 ja 3.11
Vastateema: Kauppahinta, kosteusmittauksen teettäminen yhdessä, kohdat 3.1 ja 3.10.
K 5. Insinööritoimisto Raksystems Oy:n lausunto 24.4.2015 Teema: havaitut rakennusvirheet, vesieristyksen puuttuminen ja korjausten välttämättömyys; vesieristyksestä annettujen tietojen virheellisyys, s. 2 - 6 ja liitteen s.2 ja 6 - 7.
Vastateema: RT-ohje on suunnittelun lähtökohta.
K 6. Kirje 2.6.2015
Teema: viivästyskoron alkaminen.
K 7. Blosius-Kylpyhuoneremontit Oy;n kokonaisurakkatarjous 8.5.2015 Teema: virheen korjauskustannukset ovat 20.949,65 euroa uusittaessa kaikki vesieristeet. ·
K 8. Blosius-Kylpyhuoneremontit Oy;n osakorjaus urakkatarjous 8.5.2015. Teema: virheen korjauskustannukset ovat 10.435,77 euroa uusittaessa vain puuttuvat ja korjattavat vesieristeet.
K 9. Korjausurakkatarjous Agitrom Oy 13.8.2015.
Teema: virheen korjauskustannukset ovat 9.350 euroa. Korjaus on samanlainen kuin kohdassa K 8.
K 1O. Insinööritoimisto Raksystems Oy:n lasku 30.4.2015. Teema: virheen selvittelykulut ovat 496,87 euroa.
Vastaajien kirjalliset todisteet
V 1. Sähköpostiviesti 9.2.2015. ·
Teema: E. Pertttlta J. Saxxxselle lähetetyn viestin mukaan märkätilat ovat kuivia, ohjeistus kynnyksen asentamiseksi, ei synny kosteutta eikä rakenteellisia vaurioita.
Kantajien henkilötodistelu
1. J.-P. Saxxxnen
2. A. Pyytttnen
3. R. Gröttt
Vastaajien henkilötodistelu
1. J. Maltttnen
2. J. Viltttnen
3. J. Riitttnen
4. E. Perttt
5. J. Eskttta
Ratkaisu
Perustelut
1. Kiinteistöstä annetut tiedot ja siihen tutustuminen ennen kauppaa
Myyntiesitteen 30.10.2014 mukaan kohde on Tuusulan kunnassa sijaitseva kiinteistö xxx eli 800 neliömetrin määräosa 1.960 neliömetrin suuruisesta tasamaatontista, jolla on asuinpinta-alaltaan 110/126 m2 suuruinen pientalo. Se on rakennettu vuonna 2009 ja otettu käyttöön vuonna 2010 (todiste K 1).
Kohteessa on myyjäpuolen eli Maxxxsen tilauksesta tehty kosteusmittaus 5.11.2014. Raportin mukaan on tutkittu saunan, suihkuhuoneen ja kodinhoitohuoneen sekä 2 wc:n lattia- ja seinäpinnat. Pintamittausten perusteella tutkitut tilat ovat olleet kuivia (K 2).
J.-P. Saxxxsen mukaan kohteen esittelyssä ostajille ei ollut kerrottu rakennuksen edellä mainittujen tilojen vesieristyksen vioista tai puutteista. Vastaaja Maltttsen mukaan myyjät eivät ole olleet paikalla kohdetta esiteltäessä.
2. Kiinteistön kauppa
Osapuolet ovat 12.11.2014 tehneet kiinteistöstä kaupan. Rakennusten kuntoa koskevan vastuun osalta on kohdassa 3.10 viitattu maakaaren säännöksiin ja rakennekosteusraporttiin. Kohdassa 3.11 on mainittu ostajille annetut tiedot ja asiakirjat. Kauppakirjassa ei ole mainintaa vesieristyksen vioista tai puutteista.
3. Rakenteiden tutkiminen kaupan jälkeen
J.-P. Saxxxnen on muuton jälkeen havainnut pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen välisen oviaukon listan alla olevan raon, josta on puuttunut vesieriste. Koska puute oli lähellä pesuhuoneen suihkutilaa, Kantajat olivat yhteydessä vastaajiin ja sopivat E. Pertttn käyttämisestä arvioimassa tilanteen. Pertttn annettua lausuntonsa kantajat ovat tilanneet asiantuntijalausunnon vedeneristyksistä R. Grötttiltä.
4. Todetut puutteet saunan, pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen vesieristyksissä
Todistaja Perttt on tehnyt arvionsa purkamatta pintarakenteita ja suorittamalla kosteuden mittauksen saunassa, kylpyhuoneessa ja kodinhoitohuoneessa. Pinnat olivat kuivia. Pertttn mukaan kodinhoitohuoneen puolelta puuttuu vesieristeen ylös nostaminen seinälle ja märkätilakynnys pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen välistä (V 1).
Todistaja Gröttt on todennut, että saunassa seinän alumiinipaperia ei ole liitetty lattian vesieristeeseen eikä lattian vesieristettä nostettu 100 mm korkeudelle seiniin. Myös lattiakaivon vesieriste on suojaamaton.
Pesuhuoneen ja kodinhoitohuoneen välisen oven karmien alla on rako, josta suihkuvesi saattaa päästä rakenteisiin. Rako on tilapäisesti tiivistetty silikonilla. Oviaukosta puuttuu tulvakynnys ja vesieristyksen nosto. Kantajat ovat tehneet oviaukkoon tilapäisen tulvakynnyksen. Lisäksi lattiakaivon vesieriste on suojaamaton. Kodinhoitohuoneessa ulko-oven oikealla puolella kaapiston alla on rako seinä ja lattian liittymässä. Lattiasta on tarkastuksen yhteydessä irrotettu lattialaatta. Lattiassa ei ole havaittu vesieristettä, joten myös vesieristeen ylösnostot seinille puuttuvat. Myös kodinhoitohuoneen ja keittiön välinen tulvakynnys puuttuu (K 5).
Todistajien Pertttn, Grötttin, Riitttsen ja Esktttan mukaan märkätiloissa on oltava riittävä vesieristys. Grötttin raportin liitteenä on hyvän rakennustavan mukainen vesieristysohje RT 84-10759, joka on ollut voimassa rakennuksen käyttöönottoaikana.
Käräjäoikeus katsoo, että edellä mainitut märkätilojen vesieristyksen puutteet ovat hyvän rakennustavan vastaisia virheitä.
5. Virheiden merkitys
J.-P. Saxxxnen on kertonut, että he eivät olisi tehneet kiinteistökauppaa ainakaan kyseiseen hintaan tietoisina rakennuksen märkätilojen virheistä ja puutteista.
Käräjäoikeus katsoo asiantuntijatodistajien kertomusten perusteella, että saunassa ja pesuhuoneessa kosteusrasite on suuri, joten siellä havaitut virheet voivat aiheuttaa ajan kuluessa rakennevaurioita.
Kodinhoitohuone toimii myös teknisenä tilana. Siellä on muun muassa lämminvesivaraaja jakoputkineen, joten vuotovesien joutuminen lattialle on mahdollista sieltä ja muistakin kyseisen tilan vesipisteistä.
Vesieristyksen puuttumisesta johtuva mahdollinen vahingon syntyminen rakenteisiin voi alentaa vakuutuskorvausta. Virheillä on siten vaikutusta rakennuksen arvoon.
6. Vastuu laatuvirheestä
Maltttsen mukaan myyjät eivät ole olleet tietoisia todetuista puutteista. He eivät ole osallistuneet rakennustyöhön eikä heillä ole alan koulutusta tai kokemusta. Kohteen rakentanut yhtiö on mennyt konkurssiin.
Todistaja Riitttnen on ollut rakennustyön valvoja. Riitttnen on kertomansa mukaan tehnyt rakennustyön aikana pesuhuoneessa mallikatselmuksen ottamalla näytepalan vesieristeestä ja antamalla rakentajille ohjeen tehdä myös muut tilat vastaavalla tavalla. Riitttnen ei kuitenkaan ollut työn aikana valvonut, oliko hänen ohjettaan noudatettu.
Todistaja Viltttnen on asunut rakennuksessa perheineen noin 2 vuotta ilman ongelmia.
Käräjäoikeus toteaa myyjien vastuuta arvioidessaan, että rakennukseen ei ole tehty kuntotarkastusta ennen kauppaa. Ainoastaan myyntiesitteestä käy ilmi rakennuksen hyvä kunto, koska kanteessa mainittuja rakennuslupa-asiakirjoja tai myyjien 10.4.2014 allekirjoittamaa kuntoselvitystä ei ole esitetty. Myöskään henkilötodistelusta ei ilmene, että märkätilojen vesieristeistä olisi keskusteltu ennen kauppaa. Edellä mainituista syistä käräjäoikeus katsoo, että kyse ei ole maakaaren 2 luvun 17 § 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetusta sopimuksen vastaisesta laatuvirheestä eivätkä vastaajat ole antaneen kantajille maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa mainittua virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa rakennuksen märkätilojen laadusta. Vastaajien ei ole myöskään näytetty ennen kaupan tekemistä jättäneen ilmoittamatta maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetusta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta he tiesivät tai heidän olisi pitänyt tietää. Rakennusalaa tuntemattomat vastaajat ovat voineet luottaa rakennustyön valvonnasta vastuussa olevan ammattilaisen toimineen tehtävässään huolellisesti eikä märkätiloissa ole vuokralaistenkaan asumisaikana ilmennyt ongelmia. Tähän nähden laatuvirheet ovat tulleet molemmille kaupan osapuolille yllätyksenä ja kyse on siten maakaaren 2 luvun 17 § 1 momentin 5 kohdan mukaisesta salaisesta virheestä.
7. Virheiden korjaamisesta
Todistajien Grötttin, Pertttn ja Riitttsen mukaan märkätilojen korjaaminen voidaan tehdä hyvän rakennustavan mukaan joko uusimalla vesieristys kokonaan tai tekemällä osakorjaus. Kyseiset todistajat ovat kertoneet vaihtoehtoisista korjaustavoista pääosin yhdenmukaisesti.
Todistaja Esktttan mukaan lattian vesieristäminen kodinhoitohuoneessa ei ole tarpeellista.
Kantajat ovat esittäneet kustannusarviot vaihtoehtoisista korjauksista. Blosius-Kylpyhuoneremontit Oy:n tarjouksen mukaan koko vesieristyksen uusiminen maksaa 20.949 euroa ja osakorjaus 10.435 euroa (K 7 ja K 8). Agitrom Oy:n tarjouksen mukainen eli todisteeseen K 8 verrattava osakorjaus maksaa 9.350 euroa (K 9).
Todistaja Esktttan arvion mukaan osakorjaus maksaa 2.610 euroa ilman kodinhoitohuoneen lattian vesieristämistä purku- ja asennustöineen.
Käräjäoikeus katsoo, että Esktttan kustannusarvio ei ole vertailukelpoinen Blosius-Kylpyhuoneremontit Oy:n ja Agitrom Oy:n tarjousten kanssa sen vuoksi, että vesieristys jäisi merkittävältä osalta puutteelliseksi. Tähän nähden Agitrom Oy:n tarjoukseen perustuva korjaus on toteutustavaltaan ja kustannuksiltaan luotettava.
8. Hinnanalennus
Ostajalla on maakaaren 2 luvun 17 § 2 momentin perusteella oikeus hinnanalennukseen salaisen laatuvirheen perusteella. Hinnanalennus määrätään maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin nojalla vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.
Virheellä on oltava merkitystä kiinteistön käyttöön tai arvoon. Oikeuskäytännössä on katsottu, että noin 4 % suuruinen vaikutus kiinteistön arvoon on oikeuttanut hinnanalennukseen.
Kantajat eivät J.-P. Saxxxsen mukaan ole voineet käyttää pesuhuoneen suihkua sen vuoksi, että vesi ei kulkeudu sisäpuolisiin rakenteisiin.
Todistaja A. Pyytttsen mukaan rakennuksen märkätilojen vesieristyksen puutteilla ja virheillä on merkitystä mahdollisten ostajien kiinnostukseen. Vain harvat asiakkaat ovat kiinnostuneita kohteesta, jossa on mainittuja puutteita. Pyytttsen mukaan korjauskustannusarvio on korotettava 1,5 tai 2 -kertaiseksi kaupan syntymiseksi, koska kustannuksia nostavat korjauksen suunnittelu- ja valvontakulut.
Grötttin ilmoituksen mukaan märkätilojen vesieristyksen korjaaminen ja kodinhoitohuoneen puuttuvan vesieristyksen asentaminen eivät pidennä märkätilojen teknistä käyttöikää, koska vesieristys olisi pitänyt tehdä jo alunperin voimassa olevien määräysten mukaisella tavalla. Käräjäoikeus toteaa, että myöskään muusta todistelusta ei ilmene toisenlaista näkemystä.
Edellä selostetun perusteella käräjäoikeus katsoo, että kiinteistön käypä arvo kaupantekohetkellä on ollut (312.000 - 9.350 x 1,5) enintään 297.975 euroa eli noin 4,5 % sovittua hintaa alempi ja kantajilla on oikeus saada vaadittu hinnanalennus.
9. Korko
Maakaaren 2 luvun 31 §:n 2 momentin perusteella myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 § 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.
Kanne on kiistetty siltä osin kuin hinnanalennukselle on vaadittu muuta kuin edellä mainittua tuottokorkoa.
Käräjäoikeus katsoo, että kantajien vaatimus on tältä osin lakiin perustumattomana hylättävä.
10. Asian selvittämiskulut ja oikeudenkäyntikulut Laatuvirheen selvittämiseksi on ollut tarpeen hankkia
asiantuntijalausunto K 5, josta on aiheutunut 496,87 euron laskun
suuruinen kustannus K 10. Käräjäoikeus katsoo, että kyse on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 8 § 1 momentissa tarkoitetusta oikeudenkäyntiin välittömästi liittyvästä menetyksestä, joka on vastaajien korvattava kantajille viivästyskorkoineen samalla tavalla kuin oikeudenkäyntikulut.
Kantajat ovat voittaneet jutun pääosin. Koska hyväksymättä jääneillä korkovaatimuksilla on vain vähäinen merkitys lopputulokseen, kantajilla on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 § 1 momentin perusteella oikeus saada täysi korvaus oikeudenkäyntikuluistaan.
Kantajien oikeudenkäyntikulujen määrä on riidaton.
Tuomiolauselma
Muutoksenhaku
Vastaajat Maltttnen ja Höxxxk velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajille J.-P. ja H-M. Saxxxselle kiinteistökaupasta hinnanalennusta 9.350 euroa korkolain 3 § 2 momentin tuottokorkoineen 12.11.2014 lukien maksupäivään saakka ja oikeudenkäyntikuluina asiantuntijalausunnon hankkimisesta 496,87 euroa sekä avustajan palkkiosta ja kuluista 15.812,32 euroa, molemmat määrät korkolain 4 § 1 momentin viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Ratkaisuun saa hakea muutosta Helsingin hovioikeudelta valittamalla oikeudenkäymiskaaren 25 ja 25 a luvuissa säädetyssä järjestyksessä tai korkeimmalta oikeudelta ennakkopäätösvalituksella oikeudenkäymiskaaren 30 a luvussa säädetyssä järjestyksessä kirjallisista muutoksenhakuohjeista ilmenevällä tavalla. Tyytymättömyys ratkaisuun on ilmoitettava käräjäoikeudelle tai sen kansliaan viimeistään seitsemäntenä päivänä ratkaisun julistamis- tai antamispäivästä.
Tyytymättömyyden ilmoitus
Vastaajat ovat ilmoittaneet tyytymättömyyttä koko tuomioon. Valituksen määräpäivä: 15.5.2017
Vastavalituksen määräpäivä: 29.5.2017
Käräjätuomari