Asunto-osakeyhtiön korjausvastuu ja myyjän vastuu asunnon

tai talon virheist ja taloudellinen virhe

1. Virhe myyjän asunnossa


Asunto-osakeyhtiölaki määrittelee asunnon korjausvastuun siten, että osakas vastaa pinnoista ja asunto-osakeyhtiö vastaa rakenteista. Katso lainkohta alla. Korjausvastuu voidaan myös määritellä yhtiöjärjestyksessä asunto-osakeyhtiölaista poikkeavasti. Tyypillisesti pienissä asunto-osakeyhtiöissä, varsinkin jos kyseessä on erillistalot, määritellään vastuu niin, että esim. kunkin erillisrakennuksen omistaja vastaa kaikista rakennukseen kohdistuvista korjauskustannuksista mm. rakenteista.

Yhteisomisteisessa kiinteistössä korjaus ja huoltovastuut on syytä määritellä hallinnanjakosopimuksessa.

Jos virheen korjaamisesta vastaa yhtiö, ostaja voi vaatia myyjältä, mikäli myyjän virhevastuu muuten on olemassa, vain sitä osuutta mikä tulee ostajan itsensä maksettavaksi kohonneena vastikkeena. Silloinkin edellytetään että tämä osuus on merkittävä osakkeen hintaan jne. nähden. Tästä ns. merkittävyyskynnyksestä on eri kirjoituksessa lisää. Esimerkiksi jos 4 asunnon rivitaloyhtiöstä asunnon ostajan maksettavaksi tulee ostetun asunnon pesuhoneen, jossa on havaittu kosteusvaurio, korjauksen 10.000 euron kustannuksista vain 2500 euroa, merkittävyyskynnys ei useinmiten ylity. Tosin jos samalla tutkitaan muutkin asunnot ja kaikissa havaitaan samankaltainen virhe, ja yhtiö päättää korjata kaikki pesuhuoneet, niin kustannus 40.000 euroa jakautuu 4 osaan, jolloin 10.000 euroa ostetun asunnon osalta saattaa jo ylittää merkittävyyskynnyksen.

Edellä kuvattu tilanne esiintyy tyypillisesti 70- ja -80 luvulla rakennetuissa rivitaloissa ja erillistaloyhtiöissä, joissa on normaali kunnossapitovastuu yhtiöjärjestyksessä. Kun joku vanhoista omistajista myy asunnon ja ostaja ryhtyy korjaamaan kylpyhuonetta ja löytää kosteusvaurion rakenteista. Ostajan tulee ilmoittaa vauriosta hallitukselle ja reklamoida virheestä myyjälle. Yhtiö tietysti vastaa rakenteiden korjaamisesta mutta hallitus voi päättää kaikkien kylpyhuoneiden kunnon selvittämisestä jotta vain yksi osakas ei "hyödy" korjaamisesta. Mikäli virheitä löytyy muistakin kylpyhuoneista, korjauskustannukset kasvavat ja se heijastuu vastikkeisiin. Yhtiö vastaa kylpyhuoneiden rakenteiden ja pintojen korjaamisesta samaan tasoon missä ne olivat ennen korjausta kun asunto on rakentamisen jälkeen luovutettu asukkaille, esim. vain osa seinistä on kaakeloitu. Samalla saatetaan tehdä muitakin peruskorjaus- tai perusparannustyyppisiä korjauksia kaikille osakkaille.

Asunnon myyjän kannalta tilanne on hankala, koska hän ei pysty vaikuttamaan mitenkään korjauksen etenemiseen eikä kustannuksiin. Myyjä ei vastaa kuitenkaan perusparannuksista. Vastuu ulottuu ainoastaan kylpyhuoneen saattamiseksi samaan tason, tosin tämän päivän rakennusteknisten määräysten mukaiseen kosteuseristykseen ym.. Myyjän kaupanvastuu on laajempi kuin yhtiön korjausvastuu sillä myyjä vastaa ostajalle kaikista myös pintamateriaalien korjauskuluista.

Mikäli yhtiön hallitus ei halua ryhtyä selvittämään virheitä, niin ostaja voi itse hankkia kustannuksellaan rakennusteknisen selvityksen ja vaatia kuluja ja tarkempien selvitysten hankkimista hallitukselta. Mikäli ostaja epäilee terveyshaittaa, voi hän pyytää kunnan terveystarkastajaa suorittamaan tarkastuksen ja velvoittamaan hallitusta ryhtymään toimenpiteisiin.

Edellä on virheellä tarkoitettu salaista eli piilevää virhettä. Jos myyjä on jättänyt kertomatta ostajalle jonkin olennaisen seikan tai on muuten menetellyt petollisesti, on hän vahingonkorvausvastuussa 10 vuotta kaupan tekemisestä ja silloin vastuu kattaa kaikki ostajalle aiheutuneet vahingot kuten sijaisasumisen. Silloin ei edellytetä myöskään ns. merkittävyyskynnyksen ylittymistä.


2. Virhe talossa eli taloudellinen virhe AsKL 6:20§


Oma ongelmansa on taloyhtiössä tehtävät remontit ja nousevat kustannukset. Myyjän pitää ilmoittaa taloyhtiössä päätetyistä remonteista tiedossaan olevan kustannuksen, joka kauppakirjan allekirjoittamisen jälkeen mutta ennen omistusoikeuden siirtymistä kohoaakin kun remontti päätetään tehdä laajempana. Ratkaisevaksi on silloin katsottu myyjän tiedossa olevat kustannukset kauppakirjan allekirjoitushetkellä eikä myöhemmin omistusoikeuden siirtyessä. Katso tapaus HelHo 28.1.2016.

Myyjän tai välittäjän on myös hankittava kaikki tulossa oleviin korjauksiin liittyvät asiakirjat ostajalle tutustuttavaksi ennen kaupan tekemistä. HelHo 24.11.2016 tapauksessa välittäjä laiminlöi kuntotarkastusraportin toimittamisen ostajalle ja ostaja tuli oikeutetuksi korvauksiin joista myyjä ja välittäjä vastasivat.

Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n 3 momentin esitöiden mukaan taloudellisen virheen seuraamuksina tulevat kysymykseen kaikki 6 luvun mukaiset virheen seuraamukset ja seuraamusten valinnassa käytetään samoja arviointiperusteita kuin muidenkin virheiden kohdalla (HE 14/1994vp s. 138).

Tapauksia asunto-osakeyhtiön ja osakkaan vastuusta:

HelHo 22.12.2016 kauppa purettu, laajat kosteusvauriot

VaaHo 23.8.2017 kauppa purettu, isot korjauskulut

ISHo 4.7.2017 Asunto-osakeyhtiön korvausvastuu osakkaalle kosteusvauriokorjausten viivästymisestä

ISHo 11.1.2018 Asunto-osakeyhtiön korjausvastuu kph ja huolimattomuus kun osakkaalle syntynyt ylimääräisiä asumiskuluja

Itä-Suomen hovioikeuden 4.11.2004 antaman päätöksen mukaan yhtiökokous ei voi päätöksellään tai vakiintuneella käytännöillään muuttaa yhtiön ja osakkeenomistajan välistä kunnossapitovastuuta, vaan se edellyttää yhtiöjärjestyksen muuttamista (Jauhiainen - Järvinen - Nevala: Asunto-osakeyhtiölaki, s. 159 av.3, Talentum 2010).

Kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa lähtökohtaisesti myös vian selvityskuluista (Jauhiainen - Järvinen - Nevala:Asunto-osakeyhtiölaki, s. 163, Talentum 2010).

KKO 1991:160: Pesuhuoneen lattiaan kiinnitetty muovimatto saattoi laadultaan olla huoneiston sisustukseen käytettävää materiaalia. Koska se kuitenkin oli pesuhuoneen lattiarakenteen ainoana vesieristeenä, se oli sellainen rakenteen osa, josta asunto-osakeyhtiö vastasi.
(Jauhiainen- Järvinen - Nevala: Asunto-osakeyhtiölaki, s. 170 av. 20, Talentum 2010)

1-SHO 7.2.2008:144: Osakas oli peruskorjannut asuntonsa kosteat tilat, minkä yhteydessä hän havaitsi, että edellinen osakkeen omistaja oli poistanut aikaisemmin vesieristeenä olleen muovimaton, ja tilat olivat olleet kokonaan ilman vesieristettä. Asunto-osakeyhtiö velvoitettiin maksamaan
vesieristeen asennuskulut vaikka vesieristeen puuttuminen ei ollut aiheuttanut vahinkoa.

THO 27.2.2004: Yhtiön on toteutettava omaa kunnossapitovastuutaan siten, että se aiheuttaa mahdollisimman vähän haittaa osakkeenomistajan
hallinnassa oleville tiloille ja niiden käytölle ottaen huomioon myös käytön estymisen ajalliset vaikutuksen. (Jauhiainen - Järvinen - Nevala:Asunto-osakeyhtiölaki, s. 175, myös av. 20, Talentum 2010).

ISHo 4.7.2017 Asunto-osakeyhtiön korvausvastuu osakkaalle kosteusvauriokorjausten viivästymisestä.

ISHo 11.1.2018 Asunto-osakeyhtiön korjausvastuu ja korvausvastuu huolimattomuuden johdosta kun osakkaalle syntynyt ylimääräisiä asumiskuluja.

KRIL 2.5.2008 Taloudellinen virhe, ei hyvitystä, normaaleja korjauksia

TuHO 7.3.2016 AsOy vastuu vedeneristeen korjaamisesta paikkakorjauksena vai koko korjauksena



Yhtiön korjausvastuu asunto-osakeyhtiölain mukaan:

II OSA

KUNNOSSAPITO JA MUUTOSTYÖT

4 luku

Kunnossapito

Yleiset säännökset

1 §

Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus

Yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken 2 ja 3 §:n säännösten mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.

Yhtiökokous voi kuitenkin päättää osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos työ liittyy yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön tai työ on yhtiön kannalta muuten taloudellisesti tarkoituksenmukainen eikä se loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Yhtiön oikeudesta teettää osakkeenomistajan vastuulla oleva kunnossapitotyö ja osakkeenomistajan oikeudesta teettää yhtiön vastuulla oleva kunnossapitotyö säädetään lisäksi 4 ja 5 §:ssä.

Kunnossapitotyön suorittavan yhtiön tai osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa.

Vahingonkorvausvastuusta säädetään 24 luvussa.

2 §

Yhtiön kunnossapitovastuu

Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.

Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.

Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta myös sellaisen parvekkeen kohdalla, joka on osakkeenomistajan hallinnassa 1 luvun 3 §:n mukaisesti.

3 §

Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu

Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.

Osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.