Kuluttaja vai elinkeinonharjoittaja myyjänä tai ostajana

Onko kyseessä kuluttaja vai elinkeinonharjoittaja, on merkittävä kysymys sekä asuntokauppalaissa (osakekaupat) että maakaaressa (kiinteistökaupat). Lain määritelmät eroavat jonkin verran toisistaan.

Kuluttaja on henkilö joka myy käyttämänsä asunnon tai ostaa asunnon itselleen omaa asumiskäyttöään varten. Maakaari ja asuntokauppalaki kuitenkin eroavat tässä suhteessa toisistaan jonkin verran. Useimmissa tyypillisissä kuluttajakaupoissa erot ovat käytännössä vähäiset.

Kiinteistökaupoissa suojataan kuluttajaa ostajana asunnon ja vapaa-ajan asunnon osalta omaa tai perheenjäsenen käyttöä varten. Kiinteistökauppaa säätelevässä maakaaressa elinkeinonharjoittajalla on mm. tiukempia velvoitteita jos ostajana on kuluttaja. 

Asuntokauppalaissa kuluttajaa suojataan myyjänä ja ostajana. Ostaja voi olla kuka tahansa vaikka sijoitusasuntoa ostava henkilö tai yrityskin. Jos kyseessä on kuitenkin ammattimaista sijoitustoimintaa tai rakennustoimintaa tai kiinteistövälitystoimintaa harjoittava henkilö tai yritys, niin ostaja on elinkeinonharjoittaja, jolloin asuntokauppalain säännökset eivät kaikilta osin sovellu.

Asuntokaupalaissa kuluttajaa suojataan myös silloin laajemmin jos kuluttajaostaja hankkii asunnon uudesta tai peruskorjatusta asunnosta oli myyjänä asuntokauppalain tarkoittama elinkeinonharjoittaja tai muu toimija.

Maakaaren elinkeinonharjoittasäännös:

MK 2:10 §

Asuinkiinteistön hankkiminen elinkeinonharjoittajalta Jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten elinkeinonharjoittajalta, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä:

1) sopimusehto, joka poikkeaa 17-34 §:n säännöksistä ostajan vahingoksi, ei ole sitova;

2) myyjä ei voi vedota 25 §:n 2 momentissa säädettyyn määräaikaan, jonka kuluessa ilmoitus virheestä on viimeistään tehtävä;

3) myyjä on velvollinen korvamaan sopimusrikkomuksesta johtuvat korjauskustannukset ja muut tarpeelliset kustannukset sekä hyödyttömiksi käyneistä toimenpiteistä aiheutuneet kulut, vaikka kyseessä on 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe tai vaikka myyjä voi osoittaa toimineensa huolellisesti; sekä

4) ostajan vahingonkorvausvelvollisuutta voidaan sovitella, jos maksun viivästyminen on johtunut maksuvaikeuksista, joihin ostaja sairauden, työttömyyden tai muun erityisen seikan vuoksi pääasiallisesti omatta syyttään on joutunut.

Asuntokauppalain käytettyä asuntoa koskeva 6 luvun elinkeinonharjoittaja:

6:1§

1 § (7.10.2005/795)

Luvun soveltamisala

Tämän luvun säännöksiä sovelletaan, kun:

1) asunto myydään käytettynä; taikka

2) muu kuin elinkeinonharjoittaja myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.

Sillä, joka ostaa asunnon käytettynä perustajaosakkaalta, on oikeus esittää asunnon virheen perusteella vaatimuksia 4 luvun säännösten mukaisesti. Käytetyn asunnon muulta kuin perustajaosakkaalta ostaneen ostajan oikeudesta esittää vaatimuksia asunnon ensimmäiselle myyjälle säädetään 5 luvussa.

 

6:2§

Mahdollisuus poiketa luvun säännöksistä sopimusehdoin

Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja ostajana on kuluttaja, sopimusehto, joka poikkeaa tämän luvun säännöksistä ostajan vahingoksi, on mitätön, jollei jäljempänä toisin säädetä.

Jos myyjänä on muu kuin elinkeinonharjoittaja, luvun säännöksistä voidaan kirjallisin sopimuksin poiketa. Jos ostajana on kuitenkin kuluttaja:

1) ostajan asemaa ei voida heikentää siitä, mikä se on 8-10 ja 25 §:n mukaan; sekä

2) ostajan 14-17, 20 ja 21 §:n mukaisia oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta.

 

6:18 § (7.10.2005/795)

Elinkeinonharjoittajan vastuu asunnossa tehdyistä korjaus- ja parannustöistä

Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja myyjä on ennen kauppaa tehnyt tai teettänyt asuntoon korjaus- tai parannustöitä, ostajalla on oikeus vaatia näissä töissä ilmenevän virheen oikaisemista ja myyjällä on oikeus oikaista virhe siten kuin 4 luvun 22-24 §:ssä säädetään.

Jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja myyjä suorittaa ostajan tilauksesta asuntoon korjaus- ja parannustöitä, on voimassa, mitä eräistä kuluttajasopimuksista säädetään kuluttajansuojalain 8 luvussa.