Otsikko
Ostajan selonottovelvollisuus
Buyer´s Investigation Obligation
Ostajalla on velvollisuus tarkastaa asuntokaupan kohde huolellisesti. Ostaja ei voi vedota virheeseen joka on ollut nähtävissä kaupantekohetkellä. Mitään rakenneavauksia ei tarvitse tehdä. Myöskään ei edellytetä että ostaja käyttäisi asiantuntijaa kaupassa arvioimassa rakennusta tai asuntoa. Tilanne kuitenkin muuttuu mikäli ostaja saa tietoonsa seikkoja, jotka viittaavat virheeseen. Kiinteistökauppoihin sovellettavassa maakaaren 2 luvun 11 §:n 1 momentissa ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostaja voi luottaa myyjän antamiin tietoihin ellei jotkin erityiset syyt edellytä niiden tarkistamista. Ostajan ei tarvitse ilman erityistä syytä ryhtyä myöskään teknisiin tai muihin selvityksiin. Erityisiä syitä voi olla kosteusjäljet tai kosteusmittauksessa havaittu poikkeava kosteus.
Korkein oikeus on käsitellyt selonottovelvollisuutta ennakkopäätöksissä KKO 2004:7, KKO 2009:31, KKO 2019:16 kohta 7 ja KKO 2020:23.
Alla olevassa tapauksessa myyjä oli esittänyt huolensa ulkoseinän ja yläpohjan tuuletuksesta. Ostajan ei kuitenkaan katsottu menettäneen oikeuttaan vedota niistä löytyneisiin virheisiin koska kaupan yhteydessä ja erityisesti kuntotarkastuksessa oli annettu tietoa, josta voi päätellä ettei ulkoseinissä ole ongelmia ja varsinkin kun rakennuksessa oli juuri suoritettu laaja peruskorjaus. Myyjä velvoitettiin maksamaan sekä käräjäoikeudessa, että hovioikeudessa 40.000 euroa hinnanalennusta virheistä.
Hovioikeus perusteli päätöstään seinien osalta mm. näin:
Vaikka Kurikka (myyjä) on ennen kaupantekoa lojaalisti ilmaissut huolensa ulkoseinän tuuletusrakojen toimivuudesta, Nieminen (ostaja) on tältäkin osin voinut perustellusti luottaa kuntotarkastusraporttiin kirjattuihin tietoihin rakennuksen kunnosta. Raportissa on muun ohella myös todettu, että rakennukseen tehdyn remontin yhteydessä talon ulkopuoliset rakenteet on saatettu nykyisiä vaatimuksia vastaaviksi. Lisäksi Kurikan laatimassa remonttiselvityksessä on myös todettu, että ulkoseinän tuuletusaukot on puuverhoilun kohdalta tarkistettu. Niemisen saamiin tietoihin nähden sillä, onko hän voinut havaita ulkoseinän olevan alkuperäinen, ei ole merkitystä. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella ei myöskään voida päätellä, että Nieminen olisi tiennyt kaupantekohetkellä, että rakennusta olisi remontoitu vain sisäpuolelta.
The Buyer's Investigation Obligation
The buyer has an obligation to inspect the object of the housing sale carefully. The buyer cannot claim an error that was visible at the time of the transaction. No structural openings need to be made. It is also not required that the buyer use an expert in the store to evaluate the building or apartment. However, the situation changes if the buyer becomes aware of facts that point to a mistake. In Section 11, Section 1, Chapter 2 of the Land Code, which applies to real estate transactions, the buyer may not refer to a quality defect that could have been detected during an inspection of the property before the sale was made. The buyer can rely on the information provided by the seller unless some special reasons require their verification. Without a special reason, the buyer does not have to undertake technical or other investigations either. Special reasons can be traces of moisture or abnormal moisture detected in the moisture measurement.
The Supreme Court has dealt with the reporting obligation in preliminary decisions KKO 2004:7, KKO 2009:31, KKO 2019:16 point 7 and KKO 2020:23.
In the case below, the seller had expressed his concern about the ventilation of the outer wall and upper floor. However, the buyer was not considered to have lost his right to invoke the errors found in them because information was given in connection with the sale and especially during the condition inspection, from which it can be concluded that there are no problems with the exterior walls and especially since the building had just undergone extensive renovations. The seller was obliged to pay a price reduction of 40,000 euros for errors in both the district court and the court of appeals.
The Court of Appeal justified its decision regarding the walls, e.g. thus:
Although Kurikka (the seller) has loyally expressed his concern about the functionality of the ventilation slots in the outer wall before the transaction, Nieminen (the buyer) has been able to justifiably rely on the information about the condition of the building recorded in the condition inspection report. Among other things, the report also states that in connection with the renovation of the building, the structures outside the building have been made to meet current requirements. In addition, in the renovation report prepared by Kurika, it has also been stated that the ventilation openings in the outer wall have been checked for the wood cladding. Considering the information Nieminen received, whether he could have noticed that the outer wall was original is irrelevant. Based on the report presented in the case, it cannot be concluded that Nieminen would have known at the time of the transaction that the building had only been renovated from the inside.
Vaasan hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 21.9.2021
Nro 375
Diaarinumero S 21/19
Ratkaisu, josta on valitettu
Keski-Suomen käräjäoikeuden tuomio 18.11.2020 nro 4196 (liitteenä)
Asia Kiinteistönkauppaa koskeva riita
Valittajat ja vastapuolet
Maarit Kurikka
Sakari Nieminen (vastavalitus)
Oikeudenkäynti hovioikeudessa
Pääkäsittely
Hovioikeus on 24.8.2021 toimittanut asiassa pääkäsittelyn siitä erikseen laaditun pöytäkirjan mukaisesti.
Valitus
Vaatimukset
Maarit Kurikka (myyjä) on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, Kurikka vapautetaan kaikesta korvausvelvollisuudesta Sakari Niemiselle (ostaja) ja Nieminen velvoitetaan korvaamaan Kurikan oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 24.295,50 eurolla laillisine viivästyskorkoineen. Kurikka on toissijaisesti vaatinut, että hinnanalennuksen määrää alennetaan 10.000 euroon ja että asianosaiset velvoitetaan vastaamaan omista oikeudenkäyntikuluistaan käräjäoikeudesta. Kurikka on joka tapauksessa vaatinut, että Nieminen velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 9.123,40 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Käräjäoikeus on arvioinut esitetyn näytön väärin ja tehnyt siitä väärät johtopäätökset. Kiinteistö ei ole poikennut merkittävästi siitä, mitä siltä on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Rakennuksen puutteet ja mahdolliset korjaustarpeet ovat olleet ostajan tiedossa jo kaupantekohetkellä. Ostaja on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa.
Myyjä on remontoinut rakennusta ainoastaan sisäpuolelta. Tämä on tuotu esille kohteen markkinoinnissa, ostajan tutustuessa kiinteistöön ja vielä kaupantekotilaisuudessa. Ostaja on hyväksynyt kohteen niiden ominaisuuksien osalta, joita kuntotarkastuksessa oli kehotettu korjaamaan tai joihin oli kehotettu kiinnittämään erityistä huomiota.
Kuntotarkastusraportissa on todettu ne korjaustarpeet, joista ostaja on vaatinut hinnanalennusta salaisen virheen perusteella. Ostajalla on ollut mahdollisuus pyytää rakennuksen rakenteita avattavaksi kuntotarkastuksessa todettujen mahdollisten puutteiden osalta. Ostaja on koulutukseltaan puutekniikan insinööri, joten hänen olisi koulutuksensa perusteella tullut huomata kiinteistön korjaustarpeet.
Todistaja Pilvi Kristiina Koskeen kertomalla tavalla ostajan vaatimien korjausten tekeminen tai niiden tekemisen tarpeesta ilmoittaminen olisi vaikuttanut kauppahintaan vain hieman yli 10.000 euroa. Kiinteistö sijaitsee arvostetulla asuinalueella hyvien kulkuyhteyksien päässä. Rakennus sijaitsee omalla, noin 750 neliömetrin kokoisella tontilla ja rakennuksen asuinpinta-ala on noin 135 neliömetriä. Kiinteistön arvo ilman vaadittuja korjauksiakin on noin 255.000 euroa, jolloin hinnanalennuksen määrä voi olla korkeintaan 10.000 euroa.
Ulkoseinärakenne
Ulkoseinän tuuletusraon puuttuminen ei ole salainen virhe. Tuuletusraon puuttuminen tai sen puuttumisen mahdollisuus on todettu ennen kaupantekoa laaditussa kuntotarkastusraportissa, ja se on siten ollut ostajan havaittavissa. Ostajan tiedossa on myös ollut, että myyjä on uusinut seinärakennetta sisäpuolelta, eikä seinärakennetta ollut avattu ulkoapäin.
Ulkoseinän eristys on tehty rakentamisaikaisten rakentamismääräysten mukaisesti. Vuoden 1983 rakentamismääräyksissä ei ole ollut tuuletusraon mittoja koskevia määräyksiä. Rakennusten eristeitä pyrittiin 1970-luvulla energian säästämiseksi lisäämään, minkä vuoksi kyseisen aikakauden rakennuksissa tuuletusrako ulkoverhouksen takana on lähes aina kapea ja laastipurseinen. Huono tuulettuvuus on siten 1980-luvun rakennusten säännönmukainen ominaisuus. Nykyistä vastaavat tuuletusrakomääräykset on kirjattu rakentamismääräyksiin vasta vuonna 1998. Viime vuosien ilmastotekijät, kuten talvien pitkät ja sateiset jaksot rasittavat huomattavan paljon rakennusten vanhoja rakenteita, mistä aiheutuu lisääntynyttä huolto- ja kunnostustarvetta.
Rakennuksen ulkoseinärakenne on seinärakenteen ja puuverhoilun osalta ollut kaupantekohetkellä jo elinkaarensa lopussa. Rakennuksen ikääntymisestä ja tavanomaisesta kulumisesta aiheutuvat korjaustarpeet eivät kuulu myyjän vastuulle.
Koko ulkoseinärakenteen uusiminen ei joka tapauksessa ole esitetyn selvityksen perusteella välttämätöntä. Kremontit Oy:n remonttitarjouksesta on vähennettävä tiiliseinän purkamisen kustannukset 5.000 euroa, joka sisältyy P Rakentajat Oy:n tarjoukseen, jolloin ulkoseinäverhouksen korjauskustannukseksi jää 21.351 euroa. Puisen ulkoseinäverhouksen käyttöikä on noin 50 vuotta, joten sen laskennallinen arvon aleneminen on 427,02 euroa vuodessa (21.351/50). Koska puuosien käyttöikää on jäljellä 17 vuotta, perustelluiksi
korjauskustannuksiksi on katsottava yhteensä 7.259,34 euroa (17 x 427,02 euroa). P-rakentajat Oy:n tarjouksen mukainen ulkoseinämuurauksen uusiminen saisi aikaan sen, että ostaja saisi täysin uuden ulkovuorauksen täydellä elinkaarella. P-rakentajat Oy:n tarjouksesta on siten vähennettävä tasonparannus, ja perusteltu korjauskustannus on puolet tarjouksessa esitetystä 14.391 eurosta, eli 7.195,50 euroa.
Vesikatto
Ostaja on tiennyt vesikaton kunnosta ennen kaupantekoa, joten kyseessä ei ole salainen virhe. Hän on tiennyt, että katto oli huollettu ja kattotiilet pinnoitettu, mutta että katto muilta osin sekä yläpohjarakenne olivat alkuperäisiä.
Kuntotarkastusraportissa on todettu yläpohjan tuulettuvuuden parantamistarve ja annettu lisäeristyssuositus. Lisäksi on kehotettu tarkastamaan katon kunto vuosittain. Ostaja on hyväksynyt kohteen kuntotarkastuksessa todettuine puutteineen.
Tiilikatteen käyttöikää on kaupantekohetkellä ollut jäljellä noin 12 vuotta, joten se on ollut elinkaarensa lopussa. Myyjä ei siten ole velvollinen korvaamaan katon uusimiskustannuksia.
Kun ostajan vaatima vesikaton korjauskustannus 25.074 euroa jaetaan käyttöiän mukaisesti 45 vuodelle, vesikaton arvon aleneminen on 557,20 euroa vuodessa, ja myyjän korvattavaksi voi siten tulla enintään 6.686,40 euroa (12 x 557,20 euroa).
Teräspalkin eristys
Virhe on riidaton. Sen korjauskustannus voi olla enintään 2.500 euroa, mikä ei ylitä salaiselta virheeltä edellytettävää merkittävyyskynnystä.
Olohuoneen katto
Yläpohjan tuuletusraon puute on todettu jo kuntotarkastuksessa, ja se on siten ollut ostajan tiedossa jo ennen B Oy:n tutkimusta. Kaikki olohuoneen katon korjaustoimenpiteet on otettava huomioon tasonparannuksena. Sisäkaton korkeus on rakennuksen ominaisuus, joten kyseessä ei ole virhe, eikä myyjä voi olla siitä korvausvelvollinen.
Oikeudenkäyntikulut
Ostajan selvittelykulut ovat aiheutuneet pääasiassa sellaisten rakenteiden tarkastamisesta, joiden mahdollisista puutteista ja korjaustarpeista hän on ollut tietoinen jo ennen kaupantekoa. Osa selvittelykustannuksista on aiheutunut selvittelystä, jonka perusteella virheitä ei ole löytynyt. Myyjää ei näin ollen voida velvoittaa korvaamaan lainkaan ostajan selvittelykuluja.
Koska ostajan vaatimukset ovat menestyneet käräjäoikeudessa vain noin puolelta osaltaan ja koska ostaja on hävinnyt asian tasonparannuksen osalta, myyjää ei voida velvoittaa korvaamaan osaksikaan ostajan oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudesta.
Vastaus
Vaatimukset
Nieminen on vaatinut, että valitus hylätään ja että Kurikka velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 9.504 eurolla (valitus ja vastavalitus) laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Käräjäoikeus on arvioinut esitetyn näytön oikein ja tehnyt siitä oikeat johto- päätökset.
Nieminen ei ole laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan. Kiinteistöä on markkinoitu täydellisesti vuosina 2013-2014 peruskorjattuna. Myyntiesitteessä ja kuntotarkastuksessa ei ole tullut ilmi mitään sellaista, minkä perusteella Niemiselle olisi syntynyt tarvetta tai velvollisuutta ryhtyä avaamaan rakennuksen rakenteita. Niemisellä on ollut oikeus luottaa myyntiesitteestä ja kuntotarkastusraportista saamiinsa tietoihin rakennuksen kunnosta. Niemisen koulutus ei liity rakentamiseen eikä hänellä ole ollut tavallista ostajaa parempia tietoja rakentamisesta.
Ulkoseinärakenne
Kuntotarkastuksessa rakennuksessa ei todettu sellaisia puutteita, jotka olisivat aiheuttamassa jo lähivuosina mainittavia korjauskustannuksia. Ulkoseinärakenteen osalta ei annettu kehotuksia korjaus- tai lisäselvitystoimenpiteille.
Ulkoseinärakenteen korjaaminen on tarpeen sekä puu- että tiiliverhoilun osalta. Tuuletusrakoon on asennettu mineraalivilla hyvän rakennustavan vastaisesti, eikä ulkoseinärakenne tuuletu käytännössä lainkaan. Ulkoseinärakenne ei pääse kuivumaan, ja mineraalivilla on homehtunut ja mikrobivaurioitunut. Todistajina kuullut Pekka Tarmo Kauhanen, Ville Henri Kokkonen ja Mikko Kauppinen ovat pitäneet rakennuksen ulkoseinärakennetta rakennusvirheenä ja rakennusaikaisen hyvän rakennustavan vastaisena. Kauhanen ja Kokkonen ovat kertoneet myös, että puu- ja tiiliverhous pitää purkaa, vaurioitunut mineraalivilla tulee poistaa ja julkisivuverhoilu tulee rakentaa uudestaan siten, että tuulensuojalevyn ja verhoilun väliin jää riittävä tuuletusrako.
Valituksessa on tulkittu virheellisesti rakennusmääräyksiä eristetilan täytöstä: eristetilalla tarkoitetaan tuulensuojalevyn sisäpuolista tilaa, ei tuulensuojalevyn ja ulkoverhouksen välistä tilaa.
1980-luvulla rakennettujen omakotitalojen tiili- ja puuverhouksia ei normaalisti ole tarvetta uusia, vaan riittävää on huoltomaalata puuverhousta.
Niemisen vaatimukset tiilimuurauksen purkamiseen liittyen eivät ole päällekkäisiä. Tarjoukset on pyydetty rakennusvalvonnan hyväksymän julkisivukuvan mukaisesti eli niin, että talon pidempi tiilimuurattu osa (noin 60 neliömetriä) rakennetaan tiilimuurauksella ja lyhyempi osa (noin 48 neliömetriä) rakennetaan puuverhoilulla. P-rakentajat Oy:n tarjous koskee pidemmän osan tiilimuurauksen purkamista ja uuden tekemistä ja Kremontit Oy:n tarjous puuverhotun osan ja lyhyemmän tiilimuuratun osan purkamista ja uuden
puuverhoilun tekemistä. Julkisivuremontti on edullisempi tällä tavalla tehtynä, sillä tiiliverhouksen korvaaminen puuverhouksella on huomattavasti edullisempaa kuin uuden tiiliverhouksen tekeminen. Korjauksen yhteydessä noin 48 neliömetriä tiiliverhousta muutetaan puuverhoiluksi.
Ulkoseinän julkisivuverhouksen elinkaarta ja käyttöiän pidennystä ei arvioida valituksessa kuvatulla tavalla matemaattisesti vaan kokonaisarvioinnilla, jolloin huomiota kiinnitetään ulkoverhouksen kuntoon tarkasteluhetkellä sekä rakennuksen ilmastolliseen rasitusluokkaan.
Kurikka ei ole esittänyt asiassa mitään selvitystä korjauskustannuksista. Niemisen esittämät korjauskustannusmäärät perustuvat tarjouksiin, joiden perusteella korjaus tullaan tekemään. Kyse ei ole kustannusarvioista.
Vesikatto
Kuntotarkastuksessa yläpohjan on todettu tuulettuvan tyydyttävästi, eikä yläpohjassa ole todettu vaurioita. Tarkastuksen mukaan vesikatto on vasta kunnostettu ja on uskottavaa, että se on hyväkuntoinen.
Yläpohjan eristeessä on todettu mikrobivaurioita, joiden syynä on yläpohjan huono tuulettuvuus sekä se, että aluskatetta ei ole nostettu kattopinnalta liittyvälle seinäpinnalle vähintään 300 millimetrin korkeuteen. Kaupanteon jälkeen rakennuksessa on ollut kaksi yläpohjasta tullutta vesivuotoa, joiden syynä on ollut se, että olohuoneen kattorakenteessa ei ole tuuletusrakoa eristetilan ja aluskatteen välissä. Kokkosen kertomuksen mukaan vesikaton tuuletusrakoa eristeen ja aluskatteen välissä on korotettava ja aluskate on uusittava koko vesikaton osalta. Kokkosen kertomuksen perusteella aluskatteen uusiminen ei ole mahdollista ilman tiili- ja peltikatteen purkamista ja uusimista, sillä aluskate uusitaan ylhäältä päin.
Kurikka ei ole esittänyt mitään asiantuntijatodistelua vesikatteen korjaustavasta tai korjauskustannuksista. Vesikaton korjaus tullaan toteuttamaan Niemi- sen esittämien tarjousten mukaisesti.
Olohuoneen yläpohja- ja kattorakenne on erilainen kuin muissa osissa rakennusta, eikä sitä voi tarkastaa avaamatta rakenteita. Olohuoneen yläpohjan laskeminen on tarpeen sen tuulettuvuuden edistämiseksi sekä höyrynsulun parantamiseksi. Olohuoneen sisäkaton laskemisen kustannus on Kremontit Oy:n tarjouksen perusteella 5.000 euroa.
Vesikatteen uusiminen ei johda tasonparannukseen ainakaan enempää kuin mitä käräjäoikeus on jo arvioinut.
Teräspalkin eristys
Nieminen on esittänyt teräspalkin korjauskustannuksesta Kremontit Oy:n tarjouksen. Kurikka ei ole esittänyt korjauskustannuksesta mitään selvitystä tai vastanäyttöä.
Oikeudellisesta arvioinnista
Käräjäoikeuden vahvistama hinnanalennuksen määrä 40.000 euroa vastaa noin 15 % kauppahinnasta, mikä ylittää virheen merkittävyyskynnyksen. Käräjäoikeus on huomioinut käyttöiän pidennyksen ja tasonparannuksen vähintäänkin riittävästi.
Vastavalitus
Vaatimukset
Nieminen on ensisijaisesti vaatinut, että Kurikka velvoitetaan korvaamaan Niemisen oikeudenkäynti- ja selvittelykulut käräjäoikeudesta täysimääräisesti 22.603,22 eurolla laillisine viivästyskorkoineen ja toissijaisesti, että Kurikan maksettavaksi tuomittavaa määrää Niemisen oikeudenkäynti- ja selvittelykuluista ainakin korotetaan. Nieminen on lisäksi vaatinut, että Kurikka velvoitetaan korvaamaan Niemisen oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta vastauskohdassa mainitulla 9.504 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Käräjäoikeuden ratkaisu velvoittaa Kurikka korvaamaan vain 2/3 Niemisen oikeudenkäyntikuluista on virheellinen.
Nieminen on käräjäoikeudessa voittanut asian hinnanalennuksen perusteen, virheiden korjauskustannusten sekä selonottovelvollisuuden osalta. Nämä ovat olleet kanteen keskeiset perusteet. Hinnanalennuksen määrä ja tasonparannuksen vaikutus ovat harkinnanvaraisia seikkoja, joiden käsittely käräjäoikeudessa ei ole juurikaan vaikuttanut oikeudenkäyntikulujen määrään.
Niemisen oikeudenkäyntikulut ovat lähes kokonaisuudessaan koostuneet hinnanalennuksen perusteen ja laatuvirheiden korjauskustannusten selvittelystä. Tasonparannuksen arvioimisen osuus oikeudenkäyntikulujen määrästä on ollut vähäinen.
Selvittelykulut ovat koskeneet kokonaisuudessaan laatuvirheiden ja niiden korjaustarpeen selvittelyä, ja Nieminen on voittanut asian käräjäoikeudessa näiltä osin.
Vastaus vastavalitukseen
Vaatimukset
Kurikka on vaatinut, että vastavalitus hylätään ja että Nieminen velvoitetaan korvaamaan Kurikan oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta valituskohdassa mainitulla 9.123,40 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Käräjäoikeuden tuomio on tältä osin oikea.
Niemisen selvittelykulut ovat aiheutuneet pääasiassa sellaisten rakenteiden tarkastamisesta, joiden mahdollisista puutteista ja korjaustarpeista hän on ollut tietoinen jo ennen kaupantekoa. Osa selvittelykuluista on ollut turhia, sillä mitään virhettä ei ole löydetty. Kurikkaa ei voida velvoittaa korvaamaan Niemisen selvittelykuluja enempää kuin mitä käräjäoikeus on määrännyt.
Niemisen vaatimukset ovat käräjäoikeudessa menestyneet vain noin puolelta osaltaan, joten Kurikkaa ei voida velvoittaa korvaamaan Niemisen oikeudenkäyntikuluja täysimääräisesti.
Nieminen on hävinnyt asian tasonparannuksen osalta. Tasonparannus on ollut asiassa keskeinen seikka, sillä käräjäoikeus on sen perusteella määrännyt hinnanalennuksen määrän selvästi alemmaksi kuin mitä Nieminen oli kanteessaan vaatinut. Nieminen ei ollut ottanut vaatimuksissaan lainkaan huomioon tasonparannusta, vaan hänen vaatimuksensa ovat olleet liian suuria.
Tästä on aiheutunut ylimääräisiä kustannuksia kummallekin osapuolelle.
Kurikka on joutunut käyttämään paljon aikaa tasonparannuksen selvittämiseen prosessin eri vaiheissa. Niemiseltä on täytynyt kulua siihen enemmän aikaa kuin vastavalituksessa esitetty puoli tuntia.
Todistelu
Hovioikeudessa on otettu vastaan muutoin sama todistelu kuin käräjäoikeudessa, mutta Kurikka on luopunut todistaja Kauppisen kuulemisesta.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Asian riidaton tausta ja kysymyksenasettelu keskeisiltä osin
Nieminen on 15.2.2016 ostanut Kurikalta käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevän kiinteistön rakennuksineen. Kauppahinta on ollut 260.000 euroa. Kiinteistöllä sijaitseva omakotitalo on rakennettu vuonna 1983. Kurikka on remontoinut rakennusta vuosina 2013-2014.
Myyntiesitteessä on ilmoitettu omakotitalon olevan hyväkuntoinen ja täydellisesti peruskorjattu vuosina 2013-2014 esitteessä mainituin tarkennuksin.
Ennen kaupantekoa oli teetetty kaupan kohteen kuntotarkastus, jota koskeva kuntotarkastusraportti 28.1.2016 oli annettu ostajalle ennen kaupan tekemistä.
Nieminen on kaupanteon jälkeen tehnyt kiinteistöllä havaintoja hajuhaitoista. Lisäksi rakennuksen katosta on Niemisen hallinta-aikana kahdella eri kerralla valunut vettä rakennuksen sisälle. Nieminen on teettänyt kiinteistöllä kuntotutkimuksen lokakuussa vuonna 2018 (Pekka Kauhanen Oy:n tutkimusraportti 20.11.2018) ja toukokuussa vuonna 2019 (B Oy:n tutkimus- raportti 24.6.2019). Näissä tutkimuksissa on havaittu, että rakennuksen ulko- seinärakenteen sekä tiiliverhoillussa osassa että puuverhoillussa osassa tuulen- suojalevyn ja julkisivumuurauksen väliin on asennettu eristevilla. Julkisivutiilen taustan tuuletusraossa on myös laastipursetta. Nämä seikat ovat heikentäneet ulkoseinän tuulettuvuutta koko rakennuksen alalla. Alimman tiilirivin
joka kolmas pystysauma on avattu rakennuspiirustusten mukaisesti. Myös yläpohjan tuulettuvuudessa on todettu puutteita. Olohuoneen kohdalla yläpohjassa aluskatteen ja eristeen välissä ei ole selkeää rakoa, vaan aluskate on kiinni eristekerroksen yläpinnassa. Muun katon alueella aluskatetta ei ole nostettu kattopinnalta liittyvälle seinäpinnalle vähintään 300 millimetrin korkeudelle, vaan se on ollut kiinni eristekerroksen yläpinnassa.
Rakennuksessa on tutkimusraporteissa 20.11.2018 ja 24.6.2019 todetut vauriot.
Tutkimusraportissa 20.11.2018 on todettu viitteitä mikrobivauriosta rakennuksen sisääntulopuolen tiiliverhoillun ulkoseinän tuulensuojalevyn ulkopuolisessa eristevillassa (alakerta), takapihan tiiliverhoillun ulkoseinän eristevillassa (yläkerta) sekä yläkerran parvekeseinän vanhassa seinäeristeessä (makuuhuone). Raportin mukaan ulkoseinärakenteessa on taustatuuletuksen puutteen vuoksi riskirakenne, jossa vaurio on toteutunut ainakin osalla seinää. Tutkimusraportin 24.6.2019 liitteenä olevassa Mb Oy:n tulosraportissa on todettu selvä mikrobivaurio ulkoseinän mineraalivillassa keittiön kohdalla vanhan ulkoseinän vaakapuiden välissä ja mineraalivillassa ja ilmansulkupaperissa keittiön kohdalla ulkoseinän vieressä (yläpohjan alimmat kerrokset) sekä mineraalivillassa yläkerran makuuhuoneen ulkoseinän ummistetun ikkunan alla puurungon kosteusjälkien vieressä.
Teräspalkin (keittiön kohdalla) eristys yläpohjassa on puutteellinen. Asiassa on Kurikan valituksen johdosta arvioitavana ensinnäkin se, onko
rakennuksessa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaisia salaisia virheitä. Kyseisen lainkohdan mukaan kiinteistössä on virhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Riitaista tältä osin on erityisesti se, ovatko ulkoseinärakenne ja yläpohja rakennusaikaisten rakennusmääräysten mukaisia vai onko ne rakennettu virheellisesti ja rakennusaikaisen hyvän rakennustavan vastaisesti. Riitaista on myös se, onko rakennus mainituilta osin vaurioitunut sellaisella vaikutuksellisella tavalla, että kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Lisäksi asiassa on otettava kantaa siihen, onko Nieminen menettänyt oikeutensa vedota laatuvirheenä väittämiinsä ulkoseinärakenteen ja yläpohjarakenteen virheisiin maakaaren 2 luvun 22 §:ssä säädetyn ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi.
Mikäli kiinteistössä on salainen virhe ja Niemisen katsotaan täyttäneen selonottovelvollisuutensa, asiassa on edelleen arvioitavana hinnanalennuksen määrä. Hovioikeudessa on riidatonta, että todettujen vaurioiden korjaamisesta seuraa tasonparannusta vähintään käräjäoikeuden tuomitseman 34.816 euron verran. Hinnanalennuksen määrä asiassa voi siten olla enintään 40.000 euroa. Kurikka on katsonut hinnanalennuksen määrän voivan olla enintään 10.000 euroa. Tältä osin riitaista on vaadittavien korjausten laajuus sekä korjauksista seuraavan tasonparannuksen määrä.
Niemisen vastavalituksen perusteella asiassa on vielä arvioitavana oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus käräjäoikeudesta. Käräjäoikeus on velvoittanut Kurikan korvaamaan 2/3 Niemisen oikeudenkäyntikuluista, koska Nieminen on hävinnyt asian tasonparannuksen osalta. Niemisen näkemyksen mukaan hinnanalennus on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 2 momentin mukainen harkinnanvarainen seikka, jolla ei ole ollut sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.
Näytön arviointi ja johtopäätökset
Näytön arvioinnin lähtökohdat
Kurikka on vedonnut valituksessaan siihen, että rakennuksen puutteet ja mahdolliset korjaustarpeet ovat olleet ostajan tiedossa jo kaupantekohetkellä. Nieminen on kiistänyt tienneensä kaupantekohetkellä sen jälkeen suoritetuissa kuntotutkimuksissa todetuista rakennuksen puutteista, vaurioista ja korjaustarpeista.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Asiassa ei ole esitetty sellaista selvitystä, jonka perusteella voitaisiin päätellä, että kaupan jälkeen teetetyissä kuntotutkimuksissa rakenteita avaamalla ja näytteitä ottamalla selvitetyt, tutkimusraporteissa 20.11.2018 ja 24.6.2019 todetut rakennuksen vauriot ja ulkoseinän ja yläpohjan rakennustekniset ratkaisut, jotka altistavat rakennuksen vaurioille, ja rakenteiden korjaustarpeet olisivat olleet kaupantekohetkellä Niemisen tiedossa.
Onko ulkoseinärakenteessa salainen virhe?
Rakennusaikana voimassa olleiden veden ja kosteuden eristystä koskevien rakennusmääräysten (Suomen rakentamismääräyskokoelma C 1-4 vuodelta 1976) kohdan C 2.1.2 mukaan rakenteisiin kerääntyvä kosteus ja sen poistaminen ei saa aiheuttaa kohtuutonta haittaa rakenteille tai rakennuksessa olijoille. Kohdan 2.2.4 mukaan ulkoseinän on oltava sellainen, ettei seinään tunkeutuvalla sade- ja sulamisvedellä, maaperän kosteudella tai sisätilasta tunkeutuvalla vesihöyryllä ole haitallisia vaikutuksia seinään ja siihen liittyviin rakenteisiin. Kohdissa 3.1 ja 3.3 on annettu määräyksiä mineraalivillan asentamisesta eristystilaan. Hovioikeus toteaa, etteivät kohdat 3.1 ja 3.3 sovellu tähän asiaan, sillä ne koskevat eristystilaa, eivätkä tuulensuojalevyn ulkopuolista tilaa.
Sekä Kokkosen että Kauhasen kertomusten mukaan ulkoseinärakenne ei ole rakennusaikaisten rakennusmääräysten mukaisen hyvän rakennustavan mukainen ja on riskirakenne, koska tuuletusraon puutteellisuudesta, käytännössä tuulettumattomuudesta johtuen rakenteisiin kerääntyvä kosteus ei pääse poistumaan ja on jo aiheuttanut vaurioita seinärakenteeseen. Lisäksi eristeen kostuessa sen eristyskyky heikkenee, jolloin ns. kastepiste siirtyy, mikä lisää rakenteiden vaurioitumisriskiä. Kauhasen mukaan rakenne tulee korjata höyrynsulkumuoviin saakka. Kokkosen ja Kauhasen kertomusten mukaan tiilirivin saumojen aukot eivät olennaisesti paranna rakenteen tuulettumista ja voivat lisätäkin vaurioitumisriskiä. Kokkosen ja Kauhasen mukaan ulkoseinän heikko tuulettuvuus johtaa ajan myötä seinärakenteen laajempaan vaurioitumiseen.
Toisin sanoen rakennuksessa on riski, että kosteus pääsee siirtymään julkisivutiilen takana olevasta villaeristekerroksesta tuulensuojalevyyn ja siten aiheuttaa vaurioita myös talon varsinaisissa rakenteissa ja ulkoseinien eristetilassa.
Niemisen kertomuksen mukaan rakennuksessa on havaittavissa hajuhaitta erityisesti kostealla säällä. Maakellarimainen haju on havaittavissa rakennuksen ulkopuolella ja haju kulkeutuu koneellisen ilmanvaihdon sekä tuuletusikkunoiden kautta sisälle. Haju ei ole poistunut, vaikka hajuhaittaa aiheuttanut rakennukseen kuulumaton kellari on korjattu. Myös Kauhanen on kertonut havainneensa mikrobiperäisen hajun rakennuksen ulkopuolella ja näytteenottohetkellä myös eristevillasta.
Kokkosen ja Kauhasen näkemystä ulkoseinärakenteen virheellisyydestä ja sen merkityksestä tukee ulkoseinärakenteen eristevillasta otetuista näytteistä todetut mikrobivauriot. Asiassa ei ole esitetty näyttöä, joka horjuttaisi Kokkosen ja Kauhasen yhtenevien kantojen luotettavuutta.
Vuoden 1976 rakennusmääräyksissä ei ole ollut tuuletusraon mittoja koskevia määräystä. Vuonna 1983 voimassa olleiden määräysten mukaan ulkoseinärakenteen on kuitenkin tullut olla sellainen, ettei seinään tunkeutuvalla kosteudella ole haitallisia vaikutuksia seinärakenteisiin. Todettu rakennuksen ulkoseinärakenne ei siten ole rakentamisaikaisten rakennusmääräysten mukainen, vaan se on rakennettu rakennusaikaisen hyvän rakennustavan vastaisesti.
Asiassa esitetty selvitys osoittaa, että kyseessä on rakennusvirhe ja riskirakenne, josta on aiheutunut edellä todetut vauriot ja joka tulee ajan myötä hyvin todennäköisesti aiheuttamaan seinärakenteen laajan vaurioitumisen. Mainituilla perusteilla asiassa on näytetty, että ulkoseinärakenne on jo vaurioitunut ja tulee ajan myötä vaurioitumaan sellaisella vaikutuksellisella tavalla, että kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Näillä perusteilla hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että ulkoseinärakenteessa on salainen virhe.
Onko yläpohjassa salainen virhe?
Edellä todetusti B Oy:n tutkimusraportista ilmenevät yläpohjan vauriot ovat riidattomia. Riidatonta on myös se, että vedet ovat Niemisen asumisaikana tulleet kahdesti katosta läpi. Teräspalkin eristys on myös riidattomasti virheellinen.
Kokkosen kertomuksen mukaan olohuoneen korotetun sisäkaton yläpohjarakenteessa aluskate on kiinni eristeessä ja tuuletusrako puuttuu. Rakenteessa on riski siitä, että kotelorakenteeseen jäänyt kosteus tiivistyy. Tästä voi seurata veden vuotamista katon läpi ja mikrobivaurioita. Kyseessä on rakennusvirhe ja riskirakenne, ja rakenteessa on todettu vaurioita. Vauriot ja virheellinen rakenne on korjattava asiassa esitetystä työselosteesta ilmenevällä tavalla laskemalla sisäkatto kattotuolien alapintaan.
Muun yläpohjarakenteen osalta Kokkonen on kertonut, että rakenteessa on virhe, koska aluskatetta ei ole nostettu kattopinnalta liittyvälle seinäpinnalle vähintään 300 millimetrin korkeudelle. Tästä voi seurata esimerkiksi se, että rakenteisiin tuiskunneen lumen sulamisvesi nousee aluskatteen yli ja aiheuttaa vesivahingon. Kokkosen mukaan koko katto pitää uusia. Katon läpi valuneen veden tulokohtaa ei voida tietää eikä katon paikallinen korjaaminen ole tarkoituksenmukaista. Kate tulee saada koko kattorakenteen alueella samaan tasoon. Aiheutuneet vauriot on korjattava vastaavien vahinkojen estämiseksi.
Hovioikeus toteaa, että Kurikka ei ole esittänyt sellaista vastanäyttöä, jonka perusteella Kokkosen havaintoja ja suosituksia olisi miltään osin aihetta epäillä.
Näillä perusteilla hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että yläpohjassa on salainen virhe.
Selonottovelvollisuus
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Maakaaren esitöiden (HE 120/1994 vp, s. 56) mukaan kiinteistön tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Yleisiä sääntöjä siitä, mitkä seikat ostajan olisi aina tutkittava, ei voida antaa. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin, kuten ullakko- ja kellaritiloihin, on esteetön pääsy. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen.
Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksessä KKO 2019:16 on todettu (kohta 7), että ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää. Esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa.
Riidatonta on, että Kurikka on ennen kaupantekoa ilmaissut huolensa ulkoseinärakenteen tuuletuksen riittävyydestä (kuntotarkastusraportti 28.1.2016, s. 5 ja 15). Kuntotarkastusraportissa on myös todettu (s. 13), että yläpohja tuulettuu tyydyttävästi, mutta sen tuulettuvuutta on hyvä parantaa entisestään. Raportissa on toisaalta todettu (s. 5), että rakennukseen tehdyn remontin yhteydessä talon ulkopuoliset rakenteet on saatettu nykyisiä vaatimuksia vastaaviksi ja että rakennuksesta ei löydetty sellaisia rakenteellisia puutteita, jotka olisivat tuo- massa jo lähivuosina mainittavia korjaus- tai kunnostuskustannuksia. Samalla sivulla on myös todettu, että tälle talolle ei ole tarvinnut antaa suosituksia rakenteiden avaamisesta rakenteiden kunnon ja toimivuuden varmistamiseksi.
Raportissa on kiireellisimmiksi toimenpiteiksi kirjattu pesuhuoneen silikonisaumausten uusiminen ja savupiipun nuohous sekä olennaisimmaksi riskiksi kiinnittämättömät salaojien kannet (s. 6). Vesikaton osalta on todettu (s. 14), että tiilikateosuus on puhdistettu ja pinnoitettu vuonna 2015. Lisäksi on todettu, että vesikatteen kuntoa ei voitu tarkastella lähemmin, mutta koska se on vasta kunnostettu, on uskottavaa, että se on hyväkuntoinen.
Myyntiesitteessä on todettu rakennuksen olevan kokonaan peruskorjattu vuosien 2013–2014 aikana. Lisäksi kohdassa viat ja vahingot on todettu, että talon sisäosiin on tehty täydellinen rakenteellinen uudistus. Rakennusta on markkinoitu ilmoittamalla, ettei siihen liity remonttihuolia.
Nieminen on kertonut, että hän oli luottanut myyntiesitteestä ja kuntotarkastusraportista ilmeneviin ammattilaisten kirjauksiin rakennuksen kunnosta. Hän oli lisäksi ennen kaupantekoa soittanut kuntotarkastuksen tehneelle Kauppiselle, ja kyseinen puhelinkeskustelu oli entisestään vahvistanut hänen näkemystään rakennuksen hyväkuntoisuudesta sekä siitä, ettei rakennusta ole tarvetta remontoida lähiaikoina.
Edellä todetut rakennuksen ulkoseinässä ja yläpohjassa olevat virheet ja vauriot ovat ilmenneet vasta kaupanteon jälkeen. Todettujen vikojen ja vaurioiden olemassaoloa ja laajuutta ei ole voinut selvittää rakenteita avaamatta. Kuntotarkastusraportissa ei myöskään ole annettu kehotuksia tai suosituksia tarkempien tutkimusten tai esimerkiksi rakenneavausten tekemiseen.
Vaikka Kurikka on ennen kaupantekoa lojaalisti ilmaissut huolensa ulkoseinän tuuletusrakojen toimivuudesta, Nieminen on tältäkin osin voinut perustellusti luottaa kuntotarkastusraporttiin kirjattuihin tietoihin rakennuksen kunnosta. Raportissa on muun ohella myös todettu, että rakennukseen tehdyn remontin yhteydessä talon ulkopuoliset rakenteet on saatettu nykyisiä vaatimuksia vastaaviksi. Lisäksi Kurikan laatimassa remonttiselvityksessä on myös todettu, että ulkoseinän tuuletusaukot on puuverhoilun kohdalta tarkistettu. Niemisen saamiin tietoihin nähden sillä, onko hän voinut havaita ulkoseinän olevan alkuperäinen, ei ole merkitystä. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella ei myöskään voida päätellä, että Nieminen olisi tiennyt kaupantekohetkellä, että rakennusta olisi remontoitu vain sisäpuolelta.
Yläpohjan osalta tarkastusraportissa on annettu vain yleisluontoinen suositus tuuletuksen parantamisesta, mutta suosituksia tai kehotuksia tarkemmille tutkimuksille taikka rakenteiden avaamiselle ei ole annettu, eikä sellaisille ole tarkastusraportin tai muidenkaan selvitysten perusteella ollut aihetta. Kuntotarkastusraportissa on lisäksi todettu vesikatteen olevan vasta kunnostettu ja sen on oletettu olevan hyväkuntoinen. Nieminen on voinut perustellusti luottaa tähän kirjaukseen. Kokkonen on myös todennut, että sitä, ettei aluskatetta ollut nostettu seinäpinnalle, ei ole voinut havaita ilman rakenneavauksia.
Edellä todetut Niemisen ennen kaupantekoa Kurikalta saamat tiedot ja kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät ole antaneet perusteltua aihetta epäillä kaupanteon jälkeen todettuja vaurioita ja niille altistavia rakennusvirheitä. Nieminen on saanut luottaa kohteen kunnosta saamiinsa tietoihin, eikä rakenteiden perusteellisemmalle tutkimiselle ole kuntotarkastusraportin eikä muidenkaan asiassa esitettyjen selvitysten perusteella ollut aihetta.
Hovioikeus toteaa yhteenvetona, että kaupan kohteesta saamiensa tietojen ja tekemiensä havaintojen perusteella Nieminen ei ole ennen kaupantekoa voinut havaita tai perustellusti epäillä rakennuksessa olevan kaupanteon jälkeen siinä todettuja virheitä. Asiassa ei myöskään ole ilmennyt sellaista erityistä syytä, jonka perusteella hänen olisi tullut ennen kaupantekoa edellyttää tai tehdä kaupankohteessa teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä vaativia tarkastuksia.
Näin ollen Niemisen ei voida katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan.
Hinnanalennus
Korjauskustannusten määrä on sinällään riidaton, mutta riitaista on ollut vaadittavien korjausten laajuus. Korjauskustannusten osalta Kurikka on riitauttanut 5.000 euron kustannuksen ulkoseinän korjauksen osalta ja katsonut sen sisältyvän sekä Kremontit Oy:n, että P-rakentajat Oy:n tarjoukseen.
Ulkoseinän osalta sekä Kokkonen että Kauhanen ovat vahvistaneet todisteena esitetyssä työselosteessa kuvatun korjausmenetelmän olevan oikea. Heidän mukaansa ulkoseinän korjaaminen vaatii koko seinärakenteen purkamisen ulkoapäin talon runkoon saakka. Hovioikeus pitää Kokkosen ja Kauhasen yhtenevää kantaa luotettavana, ja katsoo ulkoseinän korjauksen vaativan työselosteesta ilmenevät toimenpiteet.
Kokkosen kertomuksen mukaan jo tapahtuneiden vesivahinkojen välttämiseksi tulevaisuudessa katon korjaaminen paikallisesti ei ole perusteltua. Aluskate on korjattava koko katon alueelta. Työseloste edellyttää muun ohessa koko vanhan katteen ja rakenteen purkamista. Kokkonen on vahvistanut työselosteesta ilmenevän korjaustavan oikeaksi. Näin ollen hovioikeus katsoo, että vesikatto on uusittava työselosteen mukaisesti kokonaan ja olohuoneen katto on laskettava.
Koska olohuoneen katto eroaa rakenteeltaan rakennuksen muusta katosta, se pitää korjata Kokkosen kertomalla tavalla eri tavalla kuin muu kattorakenne. Kokkonen on tältäkin osin vahvistanut työselosteesta ilmenevän sisäkaton laskemisen olevan oikea toimenpide vaurioiden korjaamiseksi. Koska sisäkaton laskemisen kustannuksesta ei ole esitetty vastanäyttöä, hovioikeus katsoo korjauskustannuksen olevan Kremontit Oy:n tarjouksesta ilmenevä 5.000 euroa.
Teräspalkin puutteellisen eristyksen korjauskustannuksen osaltakaan ei ole esitetty vastanäyttöä, joten hovioikeus pitää oikeana Kremontit Oy:n tarjouksesta ilmenevää 4.000 euron kustannusta.
Kremontit Oy:n ja P-rakentajat Oy:n tarjoukset eivät ole päällekkäisiä ulkoseinän korjaamisen osalta. Kremontit Oy:n tarjous koskee 48 m²:n tiiliverhouksen ja 96 m²:n puuverhouksen purkamista siten, että kyseinen ns. lyhyen sivun tiiliverhous muutetaan puuverhoukseksi. P-rakentajat Oy:n tarjous koskee ns. pitkän sivun 60 m²:n tiiliverhouksen purkamista ja muuraamista.
Ulkoseinän korjauskustannus on siten yhteensä 49.742 euroa ja katon korjauskustannus 25.074 euroa. Korjauskustannusten määrä on siten yhteensä 74.816 euroa. Sekä ulkoseinän että yläpohjan korjauskustannukset ylittävät salaiselta virheeltä edellytettävän merkittävyyskynnyksen.
Edellä todetulla tavalla hinnanalennuksen määrä asiassa on enintään 40.000 euroa.
Tasonparannuksen osalta Kokkonen ja Kauhanen ovat yhtenevästi todenneet, että tässä asiassa vaurioiden korjaamisessa on pitkälti kyse rakenteiden korjaamisesta sille tasolle, millä niiden olisi kuulunut kaupantekohetkellä olla. Rakenteita ei muuten uudisteta. Vaurioiden korjaamisesta ei siten aiheudu merkittävää tasonparannusta. Koska asiassa ei esitetyn selvityksen perusteella ole ilmennyt aihetta arvioida tasonparannuksen osuutta käräjäoikeuden arvioimaa määrää suuremmaksi, hovioikeus katsoo hinnanalennuksen määräksi käräjäoikeuden tavoin 40.000 euroa.
Oikeudenkäynti- ja selvittelykulut käräjäoikeudesta
Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin Niemisen selvittelykulujen olleen asiassa tarpeen. Selvittelykulut ovat aiheutuneet tarpeellisista kuntotutkimuksista kanteen perusteen eli kiinteistön virheiden ja vaurioiden ja niiden laajuuden selvittämiseksi. Koska Niemisen kanne on menestynyt, Kurikka on velvollinen korvaamaan selvittelykulut Niemiselle täysimääräisesti.
Niemisen hinnanalennusvaatimus on menestynyt käräjäoikeudessa vain osittain. Koska vaaditusta 74.816 euron hinnanalennusvaatimuksesta on hyväksytty 40.000 euroa, sillä, minkä Nieminen on hävinnyt, ei ole asiassa vain vähäinen merkitys eikä Kurikkaa voida velvoittaa korvaamaan Niemisen oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudesta täysimääräisesti muttei myöskään enempää kuin mitä käräjäoikeus on tuominnut. Näillä perusteilla hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden lopputuloksen tältä osin.
Oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta
Koska Kurikka häviää asian valituksensa osalta, hän on velvollinen korvaa- maan Niemisen oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta lukuun ottamatta vastavalituksen osuutta oikeudenkäyntikuluista, sillä tältä osin Kurikka on voittanut asian. Vastavalituksen osuus Niemisen oikeudenkäyntikuluista on hyväksyttävä neljän tunnin työtä vastaava 880 euroa.
Tuomiolauselma
Valitus ja vastavalitus hylätään. Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.
Maarit Kurikka velvoitetaan korvaamaan Sakari Niemisen oikeudenkäyntikuluja hovioikeudesta 8.729,60 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden ratkaisun antamispäivästä lukien.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 22.11.2021.
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos K H
hovioikeudenneuvos K T hovioikeudenneuvos K P
Valmistelija: hovioikeuden esittelijä K A
Ratkaisu on yksimielinen.
KESKI-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 2014196
18.11.2020 L 201188
Kantaja
Vastaaja
Nieminen, Sakari
Kurikka, Maarit
Asia
Vireille
ASIAN TAUSTA
Kiinteistöä koskeva riita 24.1.2020
Kantaja on 15.2.2016 ostanut vastaajalta kiinteistön:
- omakotitalo Lehtitie 1, Jyväskylä, xxx-xx-xx-x
- hinta 260.000 euroa
- rakennusvuosi 1983 (=33 v vanha)
Myyntiesitteen mukaan talo on myyty "hyväkuntoisena ja kokonaan peruskorjattuna salaojista kattoon". Ennen kauppaa oli tehty kuntotarkastus.
Vesikate on ollut pääosin betonitiili ja osin peltikate. Kantaja havaitsi syksyllä 2018 hajuhaittaa.
KANNE Vaatimukset
1. Hinnanalennus 74.816 euroa + korko (ks. haastehakemus)
2. Selvittelykulut 8.288,42 euroa + korko
3. Oikeudenkäyntikulut 14.314,80 euroa+ korko
Perusteet
1.1. Kiinteistössä on ollut seuraavat salaiset virheet (kohdat 2-5). Kantaja ei ole tiennyt virheistä ennen kauppaa tai hyväksynyt niitä.
Kiinteistössä ja sen rakennuksessa on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentissa tarkoitettu laatuvirhe, koska kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta
kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kantajalla on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan oikeus vaadittuun hinnanalennukseen.
1.2. Virheiden syynä on ollut hyvän rakennustavan vastainen rakennustapa.
2.1 Ulkoseinärakenne: tuulensuojalevyn takana oli erillinen lasivillaeristekerros, joka oli asennettu tuulensuojalevyn ja julkisivumuurauksen väliin. Tämän hyvän rakennustavan vastainen rakenne ja ulkoseinärakenteen huono tuulettuvuus johtaa siihen, että ulkoseinärakenne ei tuuletu eikä pääse kuivumaan.
a) Osassa rakennusta lattian ja sokkelin välisestä raosta puuttui eristeitä.
b) Keittiön yläpohjassa ja vanhassa asuntojen välisen seinä rajassa todettiin ulkoseinän alle kulkevan kaksi päällekkäistä lankkua, joissa todettiin kosteusvaurio ja mikrobivaurio niiden välisessä mineraalivillakaistassa sekä huonosti asennettu höyrynsulkumuovi.
c) Olohuoneen ulkoseinässä ikkunan yläpuolella todettiin kosteuden ja vuodon aiheuttamia jälkiä.
d) Yläkerran makuuhuoneen ulkoseinässä tuulensuojalevyssä ja runkopuissa oli kosteuden aiheuttamia jälkiä ja mineraalivillaeristeessä todettiin mikrobivaurio ja homesienikasvustoa.
2.2. Kuntotarkastuksessa ei annettu korjaus- eikä lisäselvityskehotusta.
2.3. Ulkoseinärakenteen puuverhouksessa ei ole sinänsä korjaustarvetta, mutta se on poistettava muun korjauksen vuoksi.
2.4. Ulkoseinärakenteen korjauskustannus on yht. 40.742 euroa. Ulkoseinärakenteen puuverhoilu 26.351 euroa ja tiiliverhouksen muuraus
14.391 euroa. Tasonnousua ei tapahdu, koska ulkoseinärakennetta ei rakennuksen keskimääräisen eliniän aikana jouduta uusimaan (KKO 2004:78).
3.1. Olohuoneen yläpohjassa todettiin vanhoja kosteusjälkiä ja todettiin, että aluskatteen ja eristeen välillä ei ollut tuuletusrakoa vaan eriste oli aluskatteessa kiinni eikä räystäällä todettu tuuletusrakoa. Tämä vuoksi kosteus pääsee tiivistymään aluskatteen alapintaan.
Olohuoneen yläpohjaa ei voitu tarkastaa ennen kauppaa.
3.2. Olohuoneen katon laskun ja rakentamisen rakennusmääräysten mukaiseksi kustannus 5.000 euroa.
4. Teräspalkin eristys yläpohjassa on tehty puutteellisesti, siitä on aiheutunut vaurio, jonka korjauskustannus on 4000 euroa.
5.1. Yläpohjan eristeissä ja ilmansulkupaperissa todettiin selkeä mikrobivaurio. Syynä yläpohjan vaurioille on yläpohjan huono
tuulettuvuus ja se ettei aluskatetta ole nostettu kattopinnalta liittyvälle seinäpinnalle vähintään 300 mm korkeuteen. Vesikatto oli kuntotarkastuksen mukaan vasta kunnostettu ja sen piti olla hyväkuntoinen.
5.2. Sadevedet 2018 olivat tulleet sisällä, syynä se, että olohuoneen kate ei pääse tuulettumaan.
5.3. Vesikatteen virheiden korjauskustannus 25.072 euroa. Tasonnousua ei tapahdu. Vesikaton piti kuntotarkastuksen mukaan olla vasta kunnostettu ja hyväkuntoinen, joten tasonparannusta tai käyttöiän pidennystä ei synny.
6. Edellä mainittujen virheiden ja puutteiden korjaustoimenpiteet eivät johda tasonparannukseen eikä käyttöiän pidennykseen (KKO 2004:78). Virheet ja puutteet ovat pääosin sellaisissa rakenteissa, joita normaalisi ei jouduta rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa uusimaan.
7. Selvittelykulut 8.288,42 euroa ovat olleet tarpeen virheiden ja puutteiden selvittämiseksi.
VASTAUS Vaatimukset
1. Kanne on hylättävä.
2. Toissijaisesti hinnanalennuksen määrä on 11.252 euroa.
3. Oikeudenkäyntikulut 24.295,50 euroa + korko.
Perusteet
1.1. Kiinteistössä ei ole salaisia virheitä. Ostaja on hyväksynyt kaupan kohteen niiden ominaisuuksien osalta, joita kuntotarkastuksessa on kehotettu tehostettavaksi. Myyjä on antanut oikeat tiedot tehdyistä remonteista, mm. alapohjaremontista, kattotiilien pinnoituksesta ja tietämistään rakennuksen ominaisuuksista. Kohteen rakenteissa ei ole todettu laajoja vaurioita.
1.2. Rakennusaikaan vuonna 1983 tietämys rakenneratkaisuista oli tämän hetken tiedon valossa "väärä", mutta sen vuoksi rakenteessa ei ole nyt hinnanalennukseen oikeuttavaa virhettä. Rakentamisaikana oli voimassa Suomen rakentamismääräyskokoelma 1976, minkä mukaan rakennus on rakennettu. Vasta vuoden 1998 kosteuseristysmääräyksiin (C2) on kirjattu määräykset erikseen tiiliverhotulle ja lautaverhotulle rakenteelle (ks. kappale 4.2.1.1). Silloinkin vielä eriste ulkoverhouksen takana puuverhotussa ulkoseinässä on ollut mahdollinen.
2.1. Ulkoseinärakenteen heikko tuulettuvuus (kapea tuuletusrako ja eriste tuuletusraon takana) eivät ole virhe, vaan vanhan rakennuksen normaali ominaisuus, joista ei ole rakennusaikana ollut yksityiskohtaisia määräyksiä.
2.2. Kantajaa oli kuntotarkastuksessa ennen kauppaa kehotettu kiinnittämään huomiota tuuletuksen riittävyyteen eli kantaja on tullut tästä tietoiseksi ja hyväksynyt rakenteen. Myös vastaaja oli huomauttanut tästä remonttiselvityksessään.
2.3. Ulkoseinärakenteessa, siltä osin kuin siinä on puuverhous, ei ole korjaustarvetta, koska kosteusriski on pienentynyt huomattavasti, kun sisäpuolelle on uusittu eristeet sekä höyrynsulkumuovi.
2.4. Ulkoseinäverhouksen korjauskustannuksina vaadittu määrä on liiallinen. Vain tiiliverhotussa osassa ollut paikallisesti viitettä vauriosta. Tiiliverhouksen korjauksen osalta korjauskustannuksina huomioitava enintään 5.000 euroa, kun tasonnousu otetaan huomioon.
3.1. Olohuoneen yläpohjarakenne: ei ole virhe vaan normaali ominaisuus. Rakenne on tarkastettu ennen kauppaa (tuuletus toimii tyydyttävästi, mutta kuitenkin hyvä parantaa), mistä on ollut tietoinen ja hyväksynyt rakenteen. Rakennuksen rakennusaikana ei ole ollut yksityiskohtaisia määräyksiä yläpohjarakenteesta.
3.2. Yläpohjarakenteen korjauskustannusten määrä on enintään 3000 euroa.
4. Teräspalkin eristäminen on ollut puutteellinen. Virhe on sinällään oikea, mutta korjauskustannus on enintään 2500 euroa, mikä ei ole vaikutuksellinen virhe (alle 1 % kauppahinnasta).
5.1. Vesikatto: kantaja on ennen kauppaa ollut tietoinen rakenteesta (yläpohjan tuuletusta parannettava) ja hyväksynyt sen. Tiilikate oli myyjän toimesta pinnoitettu. Kattotiilet ovat kunnossa. Tiilikatteen alapuoliset rakenteet olivat alkuperäiset. Rakennusaikana ei ole ollut
yksityiskohtaisia rakentamismääräyksiä vesikaton rakenteesta.
5.2. Katon vuotovaurio on tapahtunut kaupan jälkeen kesällä 2018, kun sadevedet tulivat kattorakenteiden läpi alakertaan. Syy oli saumausmassojen luonnollinen ikääntyminen
5.3. Katto on joka tapauksessa elinkaarensa päässä (ikävähennys 90
%). Hinnanalennuksen määrä on 752 euroa.
5.4. Kiinteistön kauppahintaan on vaikuttanut kiinteistön sijainti suositulla alueella. Rakennuksen remonttikustannukset (viittaus kohtiin 2.4, 3.2 ja 4) eivät suoraan ole vähennettävissä kauppahinnasta hinnanalennuksena.
6. Vaatimus johtaa merkittävään tasonparannukseen. Monet rakenteet ovat olleet teknisen käyttöikänsä lopussa
- puuverhous 50 v
- tiilikate 45 v
- peltikate 40 v.
7. Oikeudenkäyntikuluina vaaditut selvittelykustannukset tarpeettomia ja
kohtuuttomia siltä osin, kuin tutkittu kohtia, jotka ostaja on hyväksynyt ennen kauppaa (ulkoseinäverhouksen ilmarako, yläpohjan tuulettuvuus, alapohjarakenteen remontin toteutustapa tai tutkimukset, jotka kohdistuneet kaupan jälkeen sattuneisiin kattovuotoihin. Korvattavien selvittelykustannusten enimmäismäärä on 4.000 euroa, mikäli oikeudenkäyntikulut tulisivat vastaajan korvattavaksi.
RIIDATTOMAT SEIKAT
Teräspalkin eristys on virheellinen (kohta 4)
RIITAISET SEIKAT
TODISTELU
1. Onko salaisia virheitä (2-3 ja 5) vai ei?
2. Onko kantaja ollut tietoinen rakenteista ja hyväksynyt ne?
3. Onko välttämätöntä korjaustarvetta vai ei (2-3 ja 5)
4. Korjauskustannukset, tasonnousu?
5. Onko rakennus tehty vastoin hyvää rakennustapaa v. 1983?
Kantajan kirjalliset todisteet
1. Kauppakirja 15.2.2016
2. Myyntiesite
3. Kuntotarkastus / Mikael
4. Tarkastusraportti 20.11.2018 / Kauhanen
5. Tutkimusraportti 24.6.19 / B
6. Työseloste / P-Rakentajat
7. Tarjous 3.9.19 / P-Rakentajat
8. Tarjous 23.9.19 / Kremontit
9. Tarjous 6.12.19 / P-Rakentajat
10. Laskut 3 kpl
Vastaajan kirjalliset todisteet
1. Kauppakirja 15.2.2016
2. Jyväskylän kaupungin ympäristöterveydenhuollon tarkastusraportti 14.9.2015
3. Kuntotarkastusraportti 28.1.2016
4. Tarkastusraportti Kauhanen 20.11.2018
5. Tutkimusraportti B 24.6.2019
6. Ostajan sähköpostiviesti 4.7.2018
7. Kauppakirjan liitteenä ollut remonttiselvitys
8. Suomen rakentamismääräyskokoelma C-14/1976, erityisesti sivut 18 ja 23-24
9. Suomen rakentamismääräyskokoelma C2 Kosteusmääräykset ja ohjeet v. 1998, erityisesti sivut 9-10
10. Insinööritoimisto Tk Oy rakennepiirustus korjaustoimenpiteitä
varten 8.2.2013 rakennetyypit -piirustus
11. Keskimääräiset käyttöiät ja kunnossapitojaksot
12. Valokuvat 2 kpl
13. Insinööritoimisto Tk Oy rakennepiirustus korjaustoimenpiteitä varten 8.2.2013 leikkauspiirustus 1-1 Leikkauspiirustus 1983
Kantajan henkilötodistelu
1. Sakari Nieminen
2. Todistaja Pekka Kauhanen
3. Todistaja Ville Kokkonen
Vastaajan henkilötodistelu
1. Maarit Kurikka
2. Todistaja Markus Kauppinen
3. Todistaja Pilvi Koski
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
PERUSTELUT Ulkoseinärakenne
Kauhasen ja Kokkosen kertomuksilla sekä kirjallisilla todisteilla 4 ja 5 kantaja on näyttänyt, että ulkoseinärakenne on ollut virheellinen, koska siitä on puuttunut tarpeellinen tuuletusrako. Tuuletusraon kohdalla on eristevilla. Myös Kauppinen on pitänyt rakennetta "pahana rakennusvirheenä", kun on nähnyt siitä otetun valokuvan. Kun samanlainen rakenne on löydetty kolmesta kohdasta eri puolilla rakennusta, käräjäoikeus katsoo riittävän luotettavasti selvitetyn, että rakenne on sama koko talossa.
Vuonna 1983 voimassa olleiden rakentamismääräysten mukaan (kohta 2.2.4) "ulkoseinän on oltava sellainen, ettei maaperän kosteudella tai sisätilasta tunkeutuvalla vesihöyryllä ole haitallisia vaikutuksia seinään ja siihen liittyviin rakenteisiin." Vaikka tässä määräyksessä ei ole mainittu tarkkoja tuuletusraon mittoja, käräjäoikeus katsoo, että rakenne on ollut myös tämän määräyksen vastainen, koska seinään on tullut kosteuden aiheuttama vaurio.
Kantaja on selvittänyt, että ainoa tapa korjata virhe on purkaa ulkoseinä ulkoapäin tuulensuojalevyyn saakka ja rakentaa se uudelleen nyt voimassa olevan määräyksen mukaiseksi. Käräjäoikeus pitää uskottavana kantajan kertomusta siitä, että rakennusvalvonta edellyttää myös tiiliverhouksen purkamista ja rakentamista uudelleen.
Korjauskustannus on siten yhteensä 40.742 euroa.
Vesikatto
Samoilla perusteilla kantaja on näyttänyt, että yläpohjan huono tuulettuvuus ja aluskatteen nostamatta jättäminen seinäpinnalle ovat aiheuttaneet mikrobivaurion yläpohjan eristeisiin. Virheen korjauskustannus on 25.072 euroa.
Ostajan selonottovelvollisuus
Ostajan selonotto- ja ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuteen vaikuttaa erityisesti kiinteistöstä annetut tiedot.
Myyntiesitteen mukaan kohde on remontoitu "salaojista kattoon", "ei remonttihuolia!". Kohteen kunto on "hyvä, täydellisesti (ja myöhemmin "kokonaan") peruskorjattu 2013-14." Kohdassa viat ja vahingot on mainittu, että "home- ja sieniongelmia, korjattu kattavan remontin yhteydessä, talon sisäosiin tehty täydellinen rakenteellinen uudistus". Myyntiesitteen mukaan "tarkempi raportti remontista kuvineen saatavilla". Käräjäoikeus toteaa, että myyntiesite on antanut talosta hyvän ja luotettavan kuvan.
Ennen kauppaa tehty kuntotarkastus 28.1.2016 sisältää eräitä tulkinnanvaraisia kohtia. Omistajan havaitsemana puutteena on kirjattu "ulkoseinien tuuletusrako riittävän toimiva?" (s. 5). "Heikko tuulettuvuus ei näy kuitenkaan millään tavoin rakenteissa. Tätä on hyvä kuitenkin tehostaa, jos näin on" (s. 15). Toisaalta kuntotarkastuksen mukaan "myös talon ulkopuoliset rakenteet on saatettu nykyisiä vaatimuksia vastaaviksi" ja rakenteiden avaamisen "suosituksia ei tälle talolle tarvinnut antaa" (s. 5). Kohdassa 5 on lueteltu olennaisimmat epäkohdat ja riskit, ja tässä luettelossa ei ole mainintaa ulkoseinärakenteesta tai sen tuulettuvuusongelmasta.
Yläpohjan osalta kuntotarkastuksessa on maininnat: "yläpohjatilan tarkastelu jäi osittain vaillinaiseksi pääsyvaikeuksien vuoksi. Yläpohjatila tuulettuu tyydyttävästi, mutta sen tuuletusta on hyvä kuitenkin parantaa entisestään, Vesikatteen kuntoa ei voitu tarkastella lähemmin. Se on kuitenkin vasta kunnostettu ja uskottavaa on se, että vesikate on hyväkuntoinen."
Oikeuskäytäntö ennakkotarkastuksen laajuudesta on selostettu artikkelissa Henna Paukku: Ostajan selonottovelvollisuus Korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä ja kuntotarkastuksen merkitys, DL 5/2020. Sen mukaan ostajalla ei lähtökohtaisesti ole erityistä selonottovelvollisuutta, paitsi jos kuntotarkastuksessa on kirjattu vaurioepäilyjä tai lisätutkimussuosituksia. Kirjaus pelkästä riskirakenteesta ei vielä aiheuta erityistä tarkastusvelvollisuutta (s. 761). Tässä tapauksessa vaurioepäilyjä tai lisätutkimussuosituksia ei ollut annettu. Käräjäoikeus katsoo, että maininnat tuuletuksen parantamisesta tai tehostamisesta eivät ole sellaisia. Käräjäoikeuden johtopäätös on, että ostaja ei ole laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan.
Käräjäoikeus toteaa vielä, että vastaaja on kyllä antanut kantajalle kaikki tarpeelliset tiedot ennen kauppaa ja että näistä tiedoista tarkasti lukemalla olisi selvinnyt se, että ulkoseinärakennetta ei ollut remontoitu. Kyseessä on ollut kuitenkin salainen virhe, josta kummallakaan osapuolella ei ole ollut tietoa, eikä kantajalla ole ollut siitä selonottovelvollisuutta.
Tasonparannus
Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.
Vastaaja on selvittänyt, että lautaverhouksen tekninen käyttöikä on noin 50 vuotta ja vesikatteen noin 40-45 vuotta. Kaupantekohetkellä talo on ollut 33-vuotias, ja se oli pari vuotta aiemmin peruskorjattu. Vastaajan mukaan lautaverhous oli huoltomaalattu asianmukaisesti, eikä tätä ole syytä epäillä.
Tapaus KKO:2004:78 koskee tilannetta, jossa korjaus on koskenut sellaisia rakenteita, joiden voidaan edellyttää kestävän omakotitalon koko elinkaaren ilman, että niitä joudutaan välillä uusimaan. Tuossa tapauksessa kyseiset rakenteet olivat salaojitus, perustuksissa käytetty maa-aines sekä ulkoseinä 50 cm korkeuteen saakka.
Käräjäoikeus katsoo tässä tapauksessa, että omakotitalon elinkaari on normaalisti pidempi kuin ulkoseinä ja vesikatto. Melko tavanomaista on, että ulkoseinän verhous ja vesikatto joudutaan vanhoissa taloissa uusimaan. Näin ollen käräjäoikeus tämän kiinteistön käyttöikä tulee pidentymään ja laatutaso parantumaan, eikä tapauksen KKO:2004:78 oikeusohje sovellu. Kuitenkin hinnanalennuksen määrän arvioiminen sisältää paljon harkintavaltaa, eikä vastaajankaan laskentatapaa voida sellaisenaan hyväksyä. Käräjäoikeus arvioi, että kantaja saa tasonparannusta vajaa puolet korjauskustannusten määrästä.
Kiinteistövälittäjä Koski on kertonut, että kiinteistön käyttöiän pidennys ei tässä tapauksessa nostaisi sen markkinahintaa kuin hyvin vähän, koska sopivia ostajia kohteelle ei löytyisi. Käräjäoikeus toteaa, että lähtökohtaisesti hinnanalennus on perustettava korjauskustannuksiin ja tasonparannukseen, ja kohteen markkinatilanteelle ei tule yleensä antaa suurta painoarvoa.
Johtopäätöksenä käräjäoikeus antaa kohteen markkina-arvolle vain vähäisen merkityksen.
Käräjäoikeus arvioi kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi seuraavat:
- ulkoseinärakenne 20.000 euroa
- vesikatto 12.000 euroa
- teräspalkin eristys 4.000 euroa
- olohuoneen katon lasku 4.000 euroa.
Eli kiinteistön arvo kaupantekohetkellä on ollut kauppahinnan 260.000 euron sijasta 220.000 euroa, ja hinnanalennuksen määrä on 40.000 euroa.
Oikeudenkäyntikulut ja selvittelykulut
Kantaja voittaa asian kanteen perusteen osalta, mutta häviää tasonparannuksen osalta. Pääosa oikeudenkäyntikuluista on aiheutunut virheistä ja selonottovelvollisuudesta. Näillä perusteilla vastaajan on korvattava kantajalle 2/3 kantajan oikeudenkäynti- ja selvittelykuluista.
Vastaaja on myöntänyt oikeudenkäyntikulujen määrän oikeaksi, mutta paljoksunut selvittelykuluja 4.000 euron ylittävältä osalta. Käräjäoikeus katsoo, että kaikki selvittelykulut ovat olleet tarpeen. Näin ollen
oikeudenkäynti- ja selvittelykulujen yhteismäärä on vaaditut 22.603,22
euroa, josta korvausvastuu 15.068,81 euroa.
TUOMIOLAUSELMA Maarit Kurikka velvoitetaan suorittamaan Sakari Niemiselle:
1. Hinnanalennusta 40.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine
tuottokorkoineen 1.4.2016 - 2.1.2020 sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 3.1.2020 lukien.
2. Oikeudenkäyntikulujen korvausta 15.068,81 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 18.12.2020 lukien.
MUUTOKSENHAKU Valitus Vaasan hovioikeuteen.
Käräjätuomari
Tyytymättömyyden ilmoitus
Maarit Kurikka on määräajassa hyväksytysti ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Määräpäivä valitukselle: 18.12.2020
Määräpäivä vastavalitukselle: 4.1.2021
Käräjätuomari
Ostajalla on velvollisuus tarkastaa asuntokaupan kohde huolellisesti. Ostaja ei voi vedota virheeseen joka on ollut nähtävissä kaupantekohetkellä. Mitään rakenneavauksia ei tarvitse tehdä. Myöskään ei edellytetä että ostaja käyttäisi asiantuntijaa kaupassa arvioimassa rakennusta tai asuntoa. Tilanne kuitenkin muuttuu mikäli ostaja saa tietoonsa seikkoja, jotka viittaavat virheeseen. Kiinteistökauppoihin sovellettavassa maakaaren 2 luvun 11 §:n 1 momentissa ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostaja voi luottaa myyjän antamiin tietoihin ellei jotkin erityiset syyt edellytä niiden tarkistamista. Ostajan ei tarvitse ilman erityistä syytä ryhtyä myöskään teknisiin tai muihin selvityksiin. Erityisiä syitä voi olla kosteusjäljet tai kosteusmittauksessa havaittu poikkeava kosteus.
Korkein oikeus on käsitellyt selonottovelvollisuutta ennakkopäätöksissä KKO 2004:7, KKO 2009:31, KKO 2019:16 kohta 7 ja KKO 2020:23.
Alla olevassa tapauksessa myyjä oli esittänyt huolensa ulkoseinän ja yläpohjan tuuletuksesta. Ostajan ei kuitenkaan katsottu menettäneen oikeuttaan vedota niistä löytyneisiin virheisiin koska kaupan yhteydessä ja erityisesti kuntotarkastuksessa oli annettu tietoa, josta voi päätellä ettei ulkoseinissä ole ongelmia ja varsinkin kun rakennuksessa oli juuri suoritettu laaja peruskorjaus. Myyjä velvoitettiin maksamaan sekä käräjäoikeudessa, että hovioikeudessa 40.000 euroa hinnanalennusta virheistä.
Hovioikeus perusteli päätöstään seinien osalta mm. näin:
Vaikka Kurikka (myyjä) on ennen kaupantekoa lojaalisti ilmaissut huolensa ulkoseinän tuuletusrakojen toimivuudesta, Nieminen (ostaja) on tältäkin osin voinut perustellusti luottaa kuntotarkastusraporttiin kirjattuihin tietoihin rakennuksen kunnosta. Raportissa on muun ohella myös todettu, että rakennukseen tehdyn remontin yhteydessä talon ulkopuoliset rakenteet on saatettu nykyisiä vaatimuksia vastaaviksi. Lisäksi Kurikan laatimassa remonttiselvityksessä on myös todettu, että ulkoseinän tuuletusaukot on puuverhoilun kohdalta tarkistettu. Niemisen saamiin tietoihin nähden sillä, onko hän voinut havaita ulkoseinän olevan alkuperäinen, ei ole merkitystä. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella ei myöskään voida päätellä, että Nieminen olisi tiennyt kaupantekohetkellä, että rakennusta olisi remontoitu vain sisäpuolelta.
The Buyer's Investigation Obligation
The buyer has an obligation to inspect the object of the housing sale carefully. The buyer cannot claim an error that was visible at the time of the transaction. No structural openings need to be made. It is also not required that the buyer use an expert in the store to evaluate the building or apartment. However, the situation changes if the buyer becomes aware of facts that point to a mistake. In Section 11, Section 1, Chapter 2 of the Land Code, which applies to real estate transactions, the buyer may not refer to a quality defect that could have been detected during an inspection of the property before the sale was made. The buyer can rely on the information provided by the seller unless some special reasons require their verification. Without a special reason, the buyer does not have to undertake technical or other investigations either. Special reasons can be traces of moisture or abnormal moisture detected in the moisture measurement.
The Supreme Court has dealt with the reporting obligation in preliminary decisions KKO 2004:7, KKO 2009:31, KKO 2019:16 point 7 and KKO 2020:23.
In the case below, the seller had expressed his concern about the ventilation of the outer wall and upper floor. However, the buyer was not considered to have lost his right to invoke the errors found in them because information was given in connection with the sale and especially during the condition inspection, from which it can be concluded that there are no problems with the exterior walls and especially since the building had just undergone extensive renovations. The seller was obliged to pay a price reduction of 40,000 euros for errors in both the district court and the court of appeals.
The Court of Appeal justified its decision regarding the walls, e.g. thus:
Although Kurikka (the seller) has loyally expressed his concern about the functionality of the ventilation slots in the outer wall before the transaction, Nieminen (the buyer) has been able to justifiably rely on the information about the condition of the building recorded in the condition inspection report. Among other things, the report also states that in connection with the renovation of the building, the structures outside the building have been made to meet current requirements. In addition, in the renovation report prepared by Kurika, it has also been stated that the ventilation openings in the outer wall have been checked for the wood cladding. Considering the information Nieminen received, whether he could have noticed that the outer wall was original is irrelevant. Based on the report presented in the case, it cannot be concluded that Nieminen would have known at the time of the transaction that the building had only been renovated from the inside.
Vaasan hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 21.9.2021
Nro 375
Diaarinumero S 21/19
Ratkaisu, josta on valitettu
Keski-Suomen käräjäoikeuden tuomio 18.11.2020 nro 4196 (liitteenä)
Asia Kiinteistönkauppaa koskeva riita
Valittajat ja vastapuolet
Maarit Kurikka
Sakari Nieminen (vastavalitus)
Oikeudenkäynti hovioikeudessa
Pääkäsittely
Hovioikeus on 24.8.2021 toimittanut asiassa pääkäsittelyn siitä erikseen laaditun pöytäkirjan mukaisesti.
Valitus
Vaatimukset
Maarit Kurikka (myyjä) on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan, Kurikka vapautetaan kaikesta korvausvelvollisuudesta Sakari Niemiselle (ostaja) ja Nieminen velvoitetaan korvaamaan Kurikan oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudesta 24.295,50 eurolla laillisine viivästyskorkoineen. Kurikka on toissijaisesti vaatinut, että hinnanalennuksen määrää alennetaan 10.000 euroon ja että asianosaiset velvoitetaan vastaamaan omista oikeudenkäyntikuluistaan käräjäoikeudesta. Kurikka on joka tapauksessa vaatinut, että Nieminen velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 9.123,40 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Käräjäoikeus on arvioinut esitetyn näytön väärin ja tehnyt siitä väärät johtopäätökset. Kiinteistö ei ole poikennut merkittävästi siitä, mitä siltä on voitu kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Rakennuksen puutteet ja mahdolliset korjaustarpeet ovat olleet ostajan tiedossa jo kaupantekohetkellä. Ostaja on laiminlyönyt selonottovelvollisuutensa.
Myyjä on remontoinut rakennusta ainoastaan sisäpuolelta. Tämä on tuotu esille kohteen markkinoinnissa, ostajan tutustuessa kiinteistöön ja vielä kaupantekotilaisuudessa. Ostaja on hyväksynyt kohteen niiden ominaisuuksien osalta, joita kuntotarkastuksessa oli kehotettu korjaamaan tai joihin oli kehotettu kiinnittämään erityistä huomiota.
Kuntotarkastusraportissa on todettu ne korjaustarpeet, joista ostaja on vaatinut hinnanalennusta salaisen virheen perusteella. Ostajalla on ollut mahdollisuus pyytää rakennuksen rakenteita avattavaksi kuntotarkastuksessa todettujen mahdollisten puutteiden osalta. Ostaja on koulutukseltaan puutekniikan insinööri, joten hänen olisi koulutuksensa perusteella tullut huomata kiinteistön korjaustarpeet.
Todistaja Pilvi Kristiina Koskeen kertomalla tavalla ostajan vaatimien korjausten tekeminen tai niiden tekemisen tarpeesta ilmoittaminen olisi vaikuttanut kauppahintaan vain hieman yli 10.000 euroa. Kiinteistö sijaitsee arvostetulla asuinalueella hyvien kulkuyhteyksien päässä. Rakennus sijaitsee omalla, noin 750 neliömetrin kokoisella tontilla ja rakennuksen asuinpinta-ala on noin 135 neliömetriä. Kiinteistön arvo ilman vaadittuja korjauksiakin on noin 255.000 euroa, jolloin hinnanalennuksen määrä voi olla korkeintaan 10.000 euroa.
Ulkoseinärakenne
Ulkoseinän tuuletusraon puuttuminen ei ole salainen virhe. Tuuletusraon puuttuminen tai sen puuttumisen mahdollisuus on todettu ennen kaupantekoa laaditussa kuntotarkastusraportissa, ja se on siten ollut ostajan havaittavissa. Ostajan tiedossa on myös ollut, että myyjä on uusinut seinärakennetta sisäpuolelta, eikä seinärakennetta ollut avattu ulkoapäin.
Ulkoseinän eristys on tehty rakentamisaikaisten rakentamismääräysten mukaisesti. Vuoden 1983 rakentamismääräyksissä ei ole ollut tuuletusraon mittoja koskevia määräyksiä. Rakennusten eristeitä pyrittiin 1970-luvulla energian säästämiseksi lisäämään, minkä vuoksi kyseisen aikakauden rakennuksissa tuuletusrako ulkoverhouksen takana on lähes aina kapea ja laastipurseinen. Huono tuulettuvuus on siten 1980-luvun rakennusten säännönmukainen ominaisuus. Nykyistä vastaavat tuuletusrakomääräykset on kirjattu rakentamismääräyksiin vasta vuonna 1998. Viime vuosien ilmastotekijät, kuten talvien pitkät ja sateiset jaksot rasittavat huomattavan paljon rakennusten vanhoja rakenteita, mistä aiheutuu lisääntynyttä huolto- ja kunnostustarvetta.
Rakennuksen ulkoseinärakenne on seinärakenteen ja puuverhoilun osalta ollut kaupantekohetkellä jo elinkaarensa lopussa. Rakennuksen ikääntymisestä ja tavanomaisesta kulumisesta aiheutuvat korjaustarpeet eivät kuulu myyjän vastuulle.
Koko ulkoseinärakenteen uusiminen ei joka tapauksessa ole esitetyn selvityksen perusteella välttämätöntä. Kremontit Oy:n remonttitarjouksesta on vähennettävä tiiliseinän purkamisen kustannukset 5.000 euroa, joka sisältyy P Rakentajat Oy:n tarjoukseen, jolloin ulkoseinäverhouksen korjauskustannukseksi jää 21.351 euroa. Puisen ulkoseinäverhouksen käyttöikä on noin 50 vuotta, joten sen laskennallinen arvon aleneminen on 427,02 euroa vuodessa (21.351/50). Koska puuosien käyttöikää on jäljellä 17 vuotta, perustelluiksi
korjauskustannuksiksi on katsottava yhteensä 7.259,34 euroa (17 x 427,02 euroa). P-rakentajat Oy:n tarjouksen mukainen ulkoseinämuurauksen uusiminen saisi aikaan sen, että ostaja saisi täysin uuden ulkovuorauksen täydellä elinkaarella. P-rakentajat Oy:n tarjouksesta on siten vähennettävä tasonparannus, ja perusteltu korjauskustannus on puolet tarjouksessa esitetystä 14.391 eurosta, eli 7.195,50 euroa.
Vesikatto
Ostaja on tiennyt vesikaton kunnosta ennen kaupantekoa, joten kyseessä ei ole salainen virhe. Hän on tiennyt, että katto oli huollettu ja kattotiilet pinnoitettu, mutta että katto muilta osin sekä yläpohjarakenne olivat alkuperäisiä.
Kuntotarkastusraportissa on todettu yläpohjan tuulettuvuuden parantamistarve ja annettu lisäeristyssuositus. Lisäksi on kehotettu tarkastamaan katon kunto vuosittain. Ostaja on hyväksynyt kohteen kuntotarkastuksessa todettuine puutteineen.
Tiilikatteen käyttöikää on kaupantekohetkellä ollut jäljellä noin 12 vuotta, joten se on ollut elinkaarensa lopussa. Myyjä ei siten ole velvollinen korvaamaan katon uusimiskustannuksia.
Kun ostajan vaatima vesikaton korjauskustannus 25.074 euroa jaetaan käyttöiän mukaisesti 45 vuodelle, vesikaton arvon aleneminen on 557,20 euroa vuodessa, ja myyjän korvattavaksi voi siten tulla enintään 6.686,40 euroa (12 x 557,20 euroa).
Teräspalkin eristys
Virhe on riidaton. Sen korjauskustannus voi olla enintään 2.500 euroa, mikä ei ylitä salaiselta virheeltä edellytettävää merkittävyyskynnystä.
Olohuoneen katto
Yläpohjan tuuletusraon puute on todettu jo kuntotarkastuksessa, ja se on siten ollut ostajan tiedossa jo ennen B Oy:n tutkimusta. Kaikki olohuoneen katon korjaustoimenpiteet on otettava huomioon tasonparannuksena. Sisäkaton korkeus on rakennuksen ominaisuus, joten kyseessä ei ole virhe, eikä myyjä voi olla siitä korvausvelvollinen.
Oikeudenkäyntikulut
Ostajan selvittelykulut ovat aiheutuneet pääasiassa sellaisten rakenteiden tarkastamisesta, joiden mahdollisista puutteista ja korjaustarpeista hän on ollut tietoinen jo ennen kaupantekoa. Osa selvittelykustannuksista on aiheutunut selvittelystä, jonka perusteella virheitä ei ole löytynyt. Myyjää ei näin ollen voida velvoittaa korvaamaan lainkaan ostajan selvittelykuluja.
Koska ostajan vaatimukset ovat menestyneet käräjäoikeudessa vain noin puolelta osaltaan ja koska ostaja on hävinnyt asian tasonparannuksen osalta, myyjää ei voida velvoittaa korvaamaan osaksikaan ostajan oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudesta.
Vastaus
Vaatimukset
Nieminen on vaatinut, että valitus hylätään ja että Kurikka velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 9.504 eurolla (valitus ja vastavalitus) laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Käräjäoikeus on arvioinut esitetyn näytön oikein ja tehnyt siitä oikeat johto- päätökset.
Nieminen ei ole laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan. Kiinteistöä on markkinoitu täydellisesti vuosina 2013-2014 peruskorjattuna. Myyntiesitteessä ja kuntotarkastuksessa ei ole tullut ilmi mitään sellaista, minkä perusteella Niemiselle olisi syntynyt tarvetta tai velvollisuutta ryhtyä avaamaan rakennuksen rakenteita. Niemisellä on ollut oikeus luottaa myyntiesitteestä ja kuntotarkastusraportista saamiinsa tietoihin rakennuksen kunnosta. Niemisen koulutus ei liity rakentamiseen eikä hänellä ole ollut tavallista ostajaa parempia tietoja rakentamisesta.
Ulkoseinärakenne
Kuntotarkastuksessa rakennuksessa ei todettu sellaisia puutteita, jotka olisivat aiheuttamassa jo lähivuosina mainittavia korjauskustannuksia. Ulkoseinärakenteen osalta ei annettu kehotuksia korjaus- tai lisäselvitystoimenpiteille.
Ulkoseinärakenteen korjaaminen on tarpeen sekä puu- että tiiliverhoilun osalta. Tuuletusrakoon on asennettu mineraalivilla hyvän rakennustavan vastaisesti, eikä ulkoseinärakenne tuuletu käytännössä lainkaan. Ulkoseinärakenne ei pääse kuivumaan, ja mineraalivilla on homehtunut ja mikrobivaurioitunut. Todistajina kuullut Pekka Tarmo Kauhanen, Ville Henri Kokkonen ja Mikko Kauppinen ovat pitäneet rakennuksen ulkoseinärakennetta rakennusvirheenä ja rakennusaikaisen hyvän rakennustavan vastaisena. Kauhanen ja Kokkonen ovat kertoneet myös, että puu- ja tiiliverhous pitää purkaa, vaurioitunut mineraalivilla tulee poistaa ja julkisivuverhoilu tulee rakentaa uudestaan siten, että tuulensuojalevyn ja verhoilun väliin jää riittävä tuuletusrako.
Valituksessa on tulkittu virheellisesti rakennusmääräyksiä eristetilan täytöstä: eristetilalla tarkoitetaan tuulensuojalevyn sisäpuolista tilaa, ei tuulensuojalevyn ja ulkoverhouksen välistä tilaa.
1980-luvulla rakennettujen omakotitalojen tiili- ja puuverhouksia ei normaalisti ole tarvetta uusia, vaan riittävää on huoltomaalata puuverhousta.
Niemisen vaatimukset tiilimuurauksen purkamiseen liittyen eivät ole päällekkäisiä. Tarjoukset on pyydetty rakennusvalvonnan hyväksymän julkisivukuvan mukaisesti eli niin, että talon pidempi tiilimuurattu osa (noin 60 neliömetriä) rakennetaan tiilimuurauksella ja lyhyempi osa (noin 48 neliömetriä) rakennetaan puuverhoilulla. P-rakentajat Oy:n tarjous koskee pidemmän osan tiilimuurauksen purkamista ja uuden tekemistä ja Kremontit Oy:n tarjous puuverhotun osan ja lyhyemmän tiilimuuratun osan purkamista ja uuden
puuverhoilun tekemistä. Julkisivuremontti on edullisempi tällä tavalla tehtynä, sillä tiiliverhouksen korvaaminen puuverhouksella on huomattavasti edullisempaa kuin uuden tiiliverhouksen tekeminen. Korjauksen yhteydessä noin 48 neliömetriä tiiliverhousta muutetaan puuverhoiluksi.
Ulkoseinän julkisivuverhouksen elinkaarta ja käyttöiän pidennystä ei arvioida valituksessa kuvatulla tavalla matemaattisesti vaan kokonaisarvioinnilla, jolloin huomiota kiinnitetään ulkoverhouksen kuntoon tarkasteluhetkellä sekä rakennuksen ilmastolliseen rasitusluokkaan.
Kurikka ei ole esittänyt asiassa mitään selvitystä korjauskustannuksista. Niemisen esittämät korjauskustannusmäärät perustuvat tarjouksiin, joiden perusteella korjaus tullaan tekemään. Kyse ei ole kustannusarvioista.
Vesikatto
Kuntotarkastuksessa yläpohjan on todettu tuulettuvan tyydyttävästi, eikä yläpohjassa ole todettu vaurioita. Tarkastuksen mukaan vesikatto on vasta kunnostettu ja on uskottavaa, että se on hyväkuntoinen.
Yläpohjan eristeessä on todettu mikrobivaurioita, joiden syynä on yläpohjan huono tuulettuvuus sekä se, että aluskatetta ei ole nostettu kattopinnalta liittyvälle seinäpinnalle vähintään 300 millimetrin korkeuteen. Kaupanteon jälkeen rakennuksessa on ollut kaksi yläpohjasta tullutta vesivuotoa, joiden syynä on ollut se, että olohuoneen kattorakenteessa ei ole tuuletusrakoa eristetilan ja aluskatteen välissä. Kokkosen kertomuksen mukaan vesikaton tuuletusrakoa eristeen ja aluskatteen välissä on korotettava ja aluskate on uusittava koko vesikaton osalta. Kokkosen kertomuksen perusteella aluskatteen uusiminen ei ole mahdollista ilman tiili- ja peltikatteen purkamista ja uusimista, sillä aluskate uusitaan ylhäältä päin.
Kurikka ei ole esittänyt mitään asiantuntijatodistelua vesikatteen korjaustavasta tai korjauskustannuksista. Vesikaton korjaus tullaan toteuttamaan Niemi- sen esittämien tarjousten mukaisesti.
Olohuoneen yläpohja- ja kattorakenne on erilainen kuin muissa osissa rakennusta, eikä sitä voi tarkastaa avaamatta rakenteita. Olohuoneen yläpohjan laskeminen on tarpeen sen tuulettuvuuden edistämiseksi sekä höyrynsulun parantamiseksi. Olohuoneen sisäkaton laskemisen kustannus on Kremontit Oy:n tarjouksen perusteella 5.000 euroa.
Vesikatteen uusiminen ei johda tasonparannukseen ainakaan enempää kuin mitä käräjäoikeus on jo arvioinut.
Teräspalkin eristys
Nieminen on esittänyt teräspalkin korjauskustannuksesta Kremontit Oy:n tarjouksen. Kurikka ei ole esittänyt korjauskustannuksesta mitään selvitystä tai vastanäyttöä.
Oikeudellisesta arvioinnista
Käräjäoikeuden vahvistama hinnanalennuksen määrä 40.000 euroa vastaa noin 15 % kauppahinnasta, mikä ylittää virheen merkittävyyskynnyksen. Käräjäoikeus on huomioinut käyttöiän pidennyksen ja tasonparannuksen vähintäänkin riittävästi.
Vastavalitus
Vaatimukset
Nieminen on ensisijaisesti vaatinut, että Kurikka velvoitetaan korvaamaan Niemisen oikeudenkäynti- ja selvittelykulut käräjäoikeudesta täysimääräisesti 22.603,22 eurolla laillisine viivästyskorkoineen ja toissijaisesti, että Kurikan maksettavaksi tuomittavaa määrää Niemisen oikeudenkäynti- ja selvittelykuluista ainakin korotetaan. Nieminen on lisäksi vaatinut, että Kurikka velvoitetaan korvaamaan Niemisen oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta vastauskohdassa mainitulla 9.504 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Käräjäoikeuden ratkaisu velvoittaa Kurikka korvaamaan vain 2/3 Niemisen oikeudenkäyntikuluista on virheellinen.
Nieminen on käräjäoikeudessa voittanut asian hinnanalennuksen perusteen, virheiden korjauskustannusten sekä selonottovelvollisuuden osalta. Nämä ovat olleet kanteen keskeiset perusteet. Hinnanalennuksen määrä ja tasonparannuksen vaikutus ovat harkinnanvaraisia seikkoja, joiden käsittely käräjäoikeudessa ei ole juurikaan vaikuttanut oikeudenkäyntikulujen määrään.
Niemisen oikeudenkäyntikulut ovat lähes kokonaisuudessaan koostuneet hinnanalennuksen perusteen ja laatuvirheiden korjauskustannusten selvittelystä. Tasonparannuksen arvioimisen osuus oikeudenkäyntikulujen määrästä on ollut vähäinen.
Selvittelykulut ovat koskeneet kokonaisuudessaan laatuvirheiden ja niiden korjaustarpeen selvittelyä, ja Nieminen on voittanut asian käräjäoikeudessa näiltä osin.
Vastaus vastavalitukseen
Vaatimukset
Kurikka on vaatinut, että vastavalitus hylätään ja että Nieminen velvoitetaan korvaamaan Kurikan oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta valituskohdassa mainitulla 9.123,40 eurolla laillisine viivästyskorkoineen.
Perusteet
Käräjäoikeuden tuomio on tältä osin oikea.
Niemisen selvittelykulut ovat aiheutuneet pääasiassa sellaisten rakenteiden tarkastamisesta, joiden mahdollisista puutteista ja korjaustarpeista hän on ollut tietoinen jo ennen kaupantekoa. Osa selvittelykuluista on ollut turhia, sillä mitään virhettä ei ole löydetty. Kurikkaa ei voida velvoittaa korvaamaan Niemisen selvittelykuluja enempää kuin mitä käräjäoikeus on määrännyt.
Niemisen vaatimukset ovat käräjäoikeudessa menestyneet vain noin puolelta osaltaan, joten Kurikkaa ei voida velvoittaa korvaamaan Niemisen oikeudenkäyntikuluja täysimääräisesti.
Nieminen on hävinnyt asian tasonparannuksen osalta. Tasonparannus on ollut asiassa keskeinen seikka, sillä käräjäoikeus on sen perusteella määrännyt hinnanalennuksen määrän selvästi alemmaksi kuin mitä Nieminen oli kanteessaan vaatinut. Nieminen ei ollut ottanut vaatimuksissaan lainkaan huomioon tasonparannusta, vaan hänen vaatimuksensa ovat olleet liian suuria.
Tästä on aiheutunut ylimääräisiä kustannuksia kummallekin osapuolelle.
Kurikka on joutunut käyttämään paljon aikaa tasonparannuksen selvittämiseen prosessin eri vaiheissa. Niemiseltä on täytynyt kulua siihen enemmän aikaa kuin vastavalituksessa esitetty puoli tuntia.
Todistelu
Hovioikeudessa on otettu vastaan muutoin sama todistelu kuin käräjäoikeudessa, mutta Kurikka on luopunut todistaja Kauppisen kuulemisesta.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Asian riidaton tausta ja kysymyksenasettelu keskeisiltä osin
Nieminen on 15.2.2016 ostanut Kurikalta käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevän kiinteistön rakennuksineen. Kauppahinta on ollut 260.000 euroa. Kiinteistöllä sijaitseva omakotitalo on rakennettu vuonna 1983. Kurikka on remontoinut rakennusta vuosina 2013-2014.
Myyntiesitteessä on ilmoitettu omakotitalon olevan hyväkuntoinen ja täydellisesti peruskorjattu vuosina 2013-2014 esitteessä mainituin tarkennuksin.
Ennen kaupantekoa oli teetetty kaupan kohteen kuntotarkastus, jota koskeva kuntotarkastusraportti 28.1.2016 oli annettu ostajalle ennen kaupan tekemistä.
Nieminen on kaupanteon jälkeen tehnyt kiinteistöllä havaintoja hajuhaitoista. Lisäksi rakennuksen katosta on Niemisen hallinta-aikana kahdella eri kerralla valunut vettä rakennuksen sisälle. Nieminen on teettänyt kiinteistöllä kuntotutkimuksen lokakuussa vuonna 2018 (Pekka Kauhanen Oy:n tutkimusraportti 20.11.2018) ja toukokuussa vuonna 2019 (B Oy:n tutkimus- raportti 24.6.2019). Näissä tutkimuksissa on havaittu, että rakennuksen ulko- seinärakenteen sekä tiiliverhoillussa osassa että puuverhoillussa osassa tuulen- suojalevyn ja julkisivumuurauksen väliin on asennettu eristevilla. Julkisivutiilen taustan tuuletusraossa on myös laastipursetta. Nämä seikat ovat heikentäneet ulkoseinän tuulettuvuutta koko rakennuksen alalla. Alimman tiilirivin
joka kolmas pystysauma on avattu rakennuspiirustusten mukaisesti. Myös yläpohjan tuulettuvuudessa on todettu puutteita. Olohuoneen kohdalla yläpohjassa aluskatteen ja eristeen välissä ei ole selkeää rakoa, vaan aluskate on kiinni eristekerroksen yläpinnassa. Muun katon alueella aluskatetta ei ole nostettu kattopinnalta liittyvälle seinäpinnalle vähintään 300 millimetrin korkeudelle, vaan se on ollut kiinni eristekerroksen yläpinnassa.
Rakennuksessa on tutkimusraporteissa 20.11.2018 ja 24.6.2019 todetut vauriot.
Tutkimusraportissa 20.11.2018 on todettu viitteitä mikrobivauriosta rakennuksen sisääntulopuolen tiiliverhoillun ulkoseinän tuulensuojalevyn ulkopuolisessa eristevillassa (alakerta), takapihan tiiliverhoillun ulkoseinän eristevillassa (yläkerta) sekä yläkerran parvekeseinän vanhassa seinäeristeessä (makuuhuone). Raportin mukaan ulkoseinärakenteessa on taustatuuletuksen puutteen vuoksi riskirakenne, jossa vaurio on toteutunut ainakin osalla seinää. Tutkimusraportin 24.6.2019 liitteenä olevassa Mb Oy:n tulosraportissa on todettu selvä mikrobivaurio ulkoseinän mineraalivillassa keittiön kohdalla vanhan ulkoseinän vaakapuiden välissä ja mineraalivillassa ja ilmansulkupaperissa keittiön kohdalla ulkoseinän vieressä (yläpohjan alimmat kerrokset) sekä mineraalivillassa yläkerran makuuhuoneen ulkoseinän ummistetun ikkunan alla puurungon kosteusjälkien vieressä.
Teräspalkin (keittiön kohdalla) eristys yläpohjassa on puutteellinen. Asiassa on Kurikan valituksen johdosta arvioitavana ensinnäkin se, onko
rakennuksessa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaisia salaisia virheitä. Kyseisen lainkohdan mukaan kiinteistössä on virhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Riitaista tältä osin on erityisesti se, ovatko ulkoseinärakenne ja yläpohja rakennusaikaisten rakennusmääräysten mukaisia vai onko ne rakennettu virheellisesti ja rakennusaikaisen hyvän rakennustavan vastaisesti. Riitaista on myös se, onko rakennus mainituilta osin vaurioitunut sellaisella vaikutuksellisella tavalla, että kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Lisäksi asiassa on otettava kantaa siihen, onko Nieminen menettänyt oikeutensa vedota laatuvirheenä väittämiinsä ulkoseinärakenteen ja yläpohjarakenteen virheisiin maakaaren 2 luvun 22 §:ssä säädetyn ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin vuoksi.
Mikäli kiinteistössä on salainen virhe ja Niemisen katsotaan täyttäneen selonottovelvollisuutensa, asiassa on edelleen arvioitavana hinnanalennuksen määrä. Hovioikeudessa on riidatonta, että todettujen vaurioiden korjaamisesta seuraa tasonparannusta vähintään käräjäoikeuden tuomitseman 34.816 euron verran. Hinnanalennuksen määrä asiassa voi siten olla enintään 40.000 euroa. Kurikka on katsonut hinnanalennuksen määrän voivan olla enintään 10.000 euroa. Tältä osin riitaista on vaadittavien korjausten laajuus sekä korjauksista seuraavan tasonparannuksen määrä.
Niemisen vastavalituksen perusteella asiassa on vielä arvioitavana oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuus käräjäoikeudesta. Käräjäoikeus on velvoittanut Kurikan korvaamaan 2/3 Niemisen oikeudenkäyntikuluista, koska Nieminen on hävinnyt asian tasonparannuksen osalta. Niemisen näkemyksen mukaan hinnanalennus on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 2 momentin mukainen harkinnanvarainen seikka, jolla ei ole ollut sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.
Näytön arviointi ja johtopäätökset
Näytön arvioinnin lähtökohdat
Kurikka on vedonnut valituksessaan siihen, että rakennuksen puutteet ja mahdolliset korjaustarpeet ovat olleet ostajan tiedossa jo kaupantekohetkellä. Nieminen on kiistänyt tienneensä kaupantekohetkellä sen jälkeen suoritetuissa kuntotutkimuksissa todetuista rakennuksen puutteista, vaurioista ja korjaustarpeista.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 2 momentin mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.
Asiassa ei ole esitetty sellaista selvitystä, jonka perusteella voitaisiin päätellä, että kaupan jälkeen teetetyissä kuntotutkimuksissa rakenteita avaamalla ja näytteitä ottamalla selvitetyt, tutkimusraporteissa 20.11.2018 ja 24.6.2019 todetut rakennuksen vauriot ja ulkoseinän ja yläpohjan rakennustekniset ratkaisut, jotka altistavat rakennuksen vaurioille, ja rakenteiden korjaustarpeet olisivat olleet kaupantekohetkellä Niemisen tiedossa.
Onko ulkoseinärakenteessa salainen virhe?
Rakennusaikana voimassa olleiden veden ja kosteuden eristystä koskevien rakennusmääräysten (Suomen rakentamismääräyskokoelma C 1-4 vuodelta 1976) kohdan C 2.1.2 mukaan rakenteisiin kerääntyvä kosteus ja sen poistaminen ei saa aiheuttaa kohtuutonta haittaa rakenteille tai rakennuksessa olijoille. Kohdan 2.2.4 mukaan ulkoseinän on oltava sellainen, ettei seinään tunkeutuvalla sade- ja sulamisvedellä, maaperän kosteudella tai sisätilasta tunkeutuvalla vesihöyryllä ole haitallisia vaikutuksia seinään ja siihen liittyviin rakenteisiin. Kohdissa 3.1 ja 3.3 on annettu määräyksiä mineraalivillan asentamisesta eristystilaan. Hovioikeus toteaa, etteivät kohdat 3.1 ja 3.3 sovellu tähän asiaan, sillä ne koskevat eristystilaa, eivätkä tuulensuojalevyn ulkopuolista tilaa.
Sekä Kokkosen että Kauhasen kertomusten mukaan ulkoseinärakenne ei ole rakennusaikaisten rakennusmääräysten mukaisen hyvän rakennustavan mukainen ja on riskirakenne, koska tuuletusraon puutteellisuudesta, käytännössä tuulettumattomuudesta johtuen rakenteisiin kerääntyvä kosteus ei pääse poistumaan ja on jo aiheuttanut vaurioita seinärakenteeseen. Lisäksi eristeen kostuessa sen eristyskyky heikkenee, jolloin ns. kastepiste siirtyy, mikä lisää rakenteiden vaurioitumisriskiä. Kauhasen mukaan rakenne tulee korjata höyrynsulkumuoviin saakka. Kokkosen ja Kauhasen kertomusten mukaan tiilirivin saumojen aukot eivät olennaisesti paranna rakenteen tuulettumista ja voivat lisätäkin vaurioitumisriskiä. Kokkosen ja Kauhasen mukaan ulkoseinän heikko tuulettuvuus johtaa ajan myötä seinärakenteen laajempaan vaurioitumiseen.
Toisin sanoen rakennuksessa on riski, että kosteus pääsee siirtymään julkisivutiilen takana olevasta villaeristekerroksesta tuulensuojalevyyn ja siten aiheuttaa vaurioita myös talon varsinaisissa rakenteissa ja ulkoseinien eristetilassa.
Niemisen kertomuksen mukaan rakennuksessa on havaittavissa hajuhaitta erityisesti kostealla säällä. Maakellarimainen haju on havaittavissa rakennuksen ulkopuolella ja haju kulkeutuu koneellisen ilmanvaihdon sekä tuuletusikkunoiden kautta sisälle. Haju ei ole poistunut, vaikka hajuhaittaa aiheuttanut rakennukseen kuulumaton kellari on korjattu. Myös Kauhanen on kertonut havainneensa mikrobiperäisen hajun rakennuksen ulkopuolella ja näytteenottohetkellä myös eristevillasta.
Kokkosen ja Kauhasen näkemystä ulkoseinärakenteen virheellisyydestä ja sen merkityksestä tukee ulkoseinärakenteen eristevillasta otetuista näytteistä todetut mikrobivauriot. Asiassa ei ole esitetty näyttöä, joka horjuttaisi Kokkosen ja Kauhasen yhtenevien kantojen luotettavuutta.
Vuoden 1976 rakennusmääräyksissä ei ole ollut tuuletusraon mittoja koskevia määräystä. Vuonna 1983 voimassa olleiden määräysten mukaan ulkoseinärakenteen on kuitenkin tullut olla sellainen, ettei seinään tunkeutuvalla kosteudella ole haitallisia vaikutuksia seinärakenteisiin. Todettu rakennuksen ulkoseinärakenne ei siten ole rakentamisaikaisten rakennusmääräysten mukainen, vaan se on rakennettu rakennusaikaisen hyvän rakennustavan vastaisesti.
Asiassa esitetty selvitys osoittaa, että kyseessä on rakennusvirhe ja riskirakenne, josta on aiheutunut edellä todetut vauriot ja joka tulee ajan myötä hyvin todennäköisesti aiheuttamaan seinärakenteen laajan vaurioitumisen. Mainituilla perusteilla asiassa on näytetty, että ulkoseinärakenne on jo vaurioitunut ja tulee ajan myötä vaurioitumaan sellaisella vaikutuksellisella tavalla, että kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Näillä perusteilla hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että ulkoseinärakenteessa on salainen virhe.
Onko yläpohjassa salainen virhe?
Edellä todetusti B Oy:n tutkimusraportista ilmenevät yläpohjan vauriot ovat riidattomia. Riidatonta on myös se, että vedet ovat Niemisen asumisaikana tulleet kahdesti katosta läpi. Teräspalkin eristys on myös riidattomasti virheellinen.
Kokkosen kertomuksen mukaan olohuoneen korotetun sisäkaton yläpohjarakenteessa aluskate on kiinni eristeessä ja tuuletusrako puuttuu. Rakenteessa on riski siitä, että kotelorakenteeseen jäänyt kosteus tiivistyy. Tästä voi seurata veden vuotamista katon läpi ja mikrobivaurioita. Kyseessä on rakennusvirhe ja riskirakenne, ja rakenteessa on todettu vaurioita. Vauriot ja virheellinen rakenne on korjattava asiassa esitetystä työselosteesta ilmenevällä tavalla laskemalla sisäkatto kattotuolien alapintaan.
Muun yläpohjarakenteen osalta Kokkonen on kertonut, että rakenteessa on virhe, koska aluskatetta ei ole nostettu kattopinnalta liittyvälle seinäpinnalle vähintään 300 millimetrin korkeudelle. Tästä voi seurata esimerkiksi se, että rakenteisiin tuiskunneen lumen sulamisvesi nousee aluskatteen yli ja aiheuttaa vesivahingon. Kokkosen mukaan koko katto pitää uusia. Katon läpi valuneen veden tulokohtaa ei voida tietää eikä katon paikallinen korjaaminen ole tarkoituksenmukaista. Kate tulee saada koko kattorakenteen alueella samaan tasoon. Aiheutuneet vauriot on korjattava vastaavien vahinkojen estämiseksi.
Hovioikeus toteaa, että Kurikka ei ole esittänyt sellaista vastanäyttöä, jonka perusteella Kokkosen havaintoja ja suosituksia olisi miltään osin aihetta epäillä.
Näillä perusteilla hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että yläpohjassa on salainen virhe.
Selonottovelvollisuus
Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.
Maakaaren esitöiden (HE 120/1994 vp, s. 56) mukaan kiinteistön tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Yleisiä sääntöjä siitä, mitkä seikat ostajan olisi aina tutkittava, ei voida antaa. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin, kuten ullakko- ja kellaritiloihin, on esteetön pääsy. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen.
Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksessä KKO 2019:16 on todettu (kohta 7), että ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää. Esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa.
Riidatonta on, että Kurikka on ennen kaupantekoa ilmaissut huolensa ulkoseinärakenteen tuuletuksen riittävyydestä (kuntotarkastusraportti 28.1.2016, s. 5 ja 15). Kuntotarkastusraportissa on myös todettu (s. 13), että yläpohja tuulettuu tyydyttävästi, mutta sen tuulettuvuutta on hyvä parantaa entisestään. Raportissa on toisaalta todettu (s. 5), että rakennukseen tehdyn remontin yhteydessä talon ulkopuoliset rakenteet on saatettu nykyisiä vaatimuksia vastaaviksi ja että rakennuksesta ei löydetty sellaisia rakenteellisia puutteita, jotka olisivat tuo- massa jo lähivuosina mainittavia korjaus- tai kunnostuskustannuksia. Samalla sivulla on myös todettu, että tälle talolle ei ole tarvinnut antaa suosituksia rakenteiden avaamisesta rakenteiden kunnon ja toimivuuden varmistamiseksi.
Raportissa on kiireellisimmiksi toimenpiteiksi kirjattu pesuhuoneen silikonisaumausten uusiminen ja savupiipun nuohous sekä olennaisimmaksi riskiksi kiinnittämättömät salaojien kannet (s. 6). Vesikaton osalta on todettu (s. 14), että tiilikateosuus on puhdistettu ja pinnoitettu vuonna 2015. Lisäksi on todettu, että vesikatteen kuntoa ei voitu tarkastella lähemmin, mutta koska se on vasta kunnostettu, on uskottavaa, että se on hyväkuntoinen.
Myyntiesitteessä on todettu rakennuksen olevan kokonaan peruskorjattu vuosien 2013–2014 aikana. Lisäksi kohdassa viat ja vahingot on todettu, että talon sisäosiin on tehty täydellinen rakenteellinen uudistus. Rakennusta on markkinoitu ilmoittamalla, ettei siihen liity remonttihuolia.
Nieminen on kertonut, että hän oli luottanut myyntiesitteestä ja kuntotarkastusraportista ilmeneviin ammattilaisten kirjauksiin rakennuksen kunnosta. Hän oli lisäksi ennen kaupantekoa soittanut kuntotarkastuksen tehneelle Kauppiselle, ja kyseinen puhelinkeskustelu oli entisestään vahvistanut hänen näkemystään rakennuksen hyväkuntoisuudesta sekä siitä, ettei rakennusta ole tarvetta remontoida lähiaikoina.
Edellä todetut rakennuksen ulkoseinässä ja yläpohjassa olevat virheet ja vauriot ovat ilmenneet vasta kaupanteon jälkeen. Todettujen vikojen ja vaurioiden olemassaoloa ja laajuutta ei ole voinut selvittää rakenteita avaamatta. Kuntotarkastusraportissa ei myöskään ole annettu kehotuksia tai suosituksia tarkempien tutkimusten tai esimerkiksi rakenneavausten tekemiseen.
Vaikka Kurikka on ennen kaupantekoa lojaalisti ilmaissut huolensa ulkoseinän tuuletusrakojen toimivuudesta, Nieminen on tältäkin osin voinut perustellusti luottaa kuntotarkastusraporttiin kirjattuihin tietoihin rakennuksen kunnosta. Raportissa on muun ohella myös todettu, että rakennukseen tehdyn remontin yhteydessä talon ulkopuoliset rakenteet on saatettu nykyisiä vaatimuksia vastaaviksi. Lisäksi Kurikan laatimassa remonttiselvityksessä on myös todettu, että ulkoseinän tuuletusaukot on puuverhoilun kohdalta tarkistettu. Niemisen saamiin tietoihin nähden sillä, onko hän voinut havaita ulkoseinän olevan alkuperäinen, ei ole merkitystä. Asiassa esitetyn selvityksen perusteella ei myöskään voida päätellä, että Nieminen olisi tiennyt kaupantekohetkellä, että rakennusta olisi remontoitu vain sisäpuolelta.
Yläpohjan osalta tarkastusraportissa on annettu vain yleisluontoinen suositus tuuletuksen parantamisesta, mutta suosituksia tai kehotuksia tarkemmille tutkimuksille taikka rakenteiden avaamiselle ei ole annettu, eikä sellaisille ole tarkastusraportin tai muidenkaan selvitysten perusteella ollut aihetta. Kuntotarkastusraportissa on lisäksi todettu vesikatteen olevan vasta kunnostettu ja sen on oletettu olevan hyväkuntoinen. Nieminen on voinut perustellusti luottaa tähän kirjaukseen. Kokkonen on myös todennut, että sitä, ettei aluskatetta ollut nostettu seinäpinnalle, ei ole voinut havaita ilman rakenneavauksia.
Edellä todetut Niemisen ennen kaupantekoa Kurikalta saamat tiedot ja kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät ole antaneet perusteltua aihetta epäillä kaupanteon jälkeen todettuja vaurioita ja niille altistavia rakennusvirheitä. Nieminen on saanut luottaa kohteen kunnosta saamiinsa tietoihin, eikä rakenteiden perusteellisemmalle tutkimiselle ole kuntotarkastusraportin eikä muidenkaan asiassa esitettyjen selvitysten perusteella ollut aihetta.
Hovioikeus toteaa yhteenvetona, että kaupan kohteesta saamiensa tietojen ja tekemiensä havaintojen perusteella Nieminen ei ole ennen kaupantekoa voinut havaita tai perustellusti epäillä rakennuksessa olevan kaupanteon jälkeen siinä todettuja virheitä. Asiassa ei myöskään ole ilmennyt sellaista erityistä syytä, jonka perusteella hänen olisi tullut ennen kaupantekoa edellyttää tai tehdä kaupankohteessa teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä vaativia tarkastuksia.
Näin ollen Niemisen ei voida katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan.
Hinnanalennus
Korjauskustannusten määrä on sinällään riidaton, mutta riitaista on ollut vaadittavien korjausten laajuus. Korjauskustannusten osalta Kurikka on riitauttanut 5.000 euron kustannuksen ulkoseinän korjauksen osalta ja katsonut sen sisältyvän sekä Kremontit Oy:n, että P-rakentajat Oy:n tarjoukseen.
Ulkoseinän osalta sekä Kokkonen että Kauhanen ovat vahvistaneet todisteena esitetyssä työselosteessa kuvatun korjausmenetelmän olevan oikea. Heidän mukaansa ulkoseinän korjaaminen vaatii koko seinärakenteen purkamisen ulkoapäin talon runkoon saakka. Hovioikeus pitää Kokkosen ja Kauhasen yhtenevää kantaa luotettavana, ja katsoo ulkoseinän korjauksen vaativan työselosteesta ilmenevät toimenpiteet.
Kokkosen kertomuksen mukaan jo tapahtuneiden vesivahinkojen välttämiseksi tulevaisuudessa katon korjaaminen paikallisesti ei ole perusteltua. Aluskate on korjattava koko katon alueelta. Työseloste edellyttää muun ohessa koko vanhan katteen ja rakenteen purkamista. Kokkonen on vahvistanut työselosteesta ilmenevän korjaustavan oikeaksi. Näin ollen hovioikeus katsoo, että vesikatto on uusittava työselosteen mukaisesti kokonaan ja olohuoneen katto on laskettava.
Koska olohuoneen katto eroaa rakenteeltaan rakennuksen muusta katosta, se pitää korjata Kokkosen kertomalla tavalla eri tavalla kuin muu kattorakenne. Kokkonen on tältäkin osin vahvistanut työselosteesta ilmenevän sisäkaton laskemisen olevan oikea toimenpide vaurioiden korjaamiseksi. Koska sisäkaton laskemisen kustannuksesta ei ole esitetty vastanäyttöä, hovioikeus katsoo korjauskustannuksen olevan Kremontit Oy:n tarjouksesta ilmenevä 5.000 euroa.
Teräspalkin puutteellisen eristyksen korjauskustannuksen osaltakaan ei ole esitetty vastanäyttöä, joten hovioikeus pitää oikeana Kremontit Oy:n tarjouksesta ilmenevää 4.000 euron kustannusta.
Kremontit Oy:n ja P-rakentajat Oy:n tarjoukset eivät ole päällekkäisiä ulkoseinän korjaamisen osalta. Kremontit Oy:n tarjous koskee 48 m²:n tiiliverhouksen ja 96 m²:n puuverhouksen purkamista siten, että kyseinen ns. lyhyen sivun tiiliverhous muutetaan puuverhoukseksi. P-rakentajat Oy:n tarjous koskee ns. pitkän sivun 60 m²:n tiiliverhouksen purkamista ja muuraamista.
Ulkoseinän korjauskustannus on siten yhteensä 49.742 euroa ja katon korjauskustannus 25.074 euroa. Korjauskustannusten määrä on siten yhteensä 74.816 euroa. Sekä ulkoseinän että yläpohjan korjauskustannukset ylittävät salaiselta virheeltä edellytettävän merkittävyyskynnyksen.
Edellä todetulla tavalla hinnanalennuksen määrä asiassa on enintään 40.000 euroa.
Tasonparannuksen osalta Kokkonen ja Kauhanen ovat yhtenevästi todenneet, että tässä asiassa vaurioiden korjaamisessa on pitkälti kyse rakenteiden korjaamisesta sille tasolle, millä niiden olisi kuulunut kaupantekohetkellä olla. Rakenteita ei muuten uudisteta. Vaurioiden korjaamisesta ei siten aiheudu merkittävää tasonparannusta. Koska asiassa ei esitetyn selvityksen perusteella ole ilmennyt aihetta arvioida tasonparannuksen osuutta käräjäoikeuden arvioimaa määrää suuremmaksi, hovioikeus katsoo hinnanalennuksen määräksi käräjäoikeuden tavoin 40.000 euroa.
Oikeudenkäynti- ja selvittelykulut käräjäoikeudesta
Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin Niemisen selvittelykulujen olleen asiassa tarpeen. Selvittelykulut ovat aiheutuneet tarpeellisista kuntotutkimuksista kanteen perusteen eli kiinteistön virheiden ja vaurioiden ja niiden laajuuden selvittämiseksi. Koska Niemisen kanne on menestynyt, Kurikka on velvollinen korvaamaan selvittelykulut Niemiselle täysimääräisesti.
Niemisen hinnanalennusvaatimus on menestynyt käräjäoikeudessa vain osittain. Koska vaaditusta 74.816 euron hinnanalennusvaatimuksesta on hyväksytty 40.000 euroa, sillä, minkä Nieminen on hävinnyt, ei ole asiassa vain vähäinen merkitys eikä Kurikkaa voida velvoittaa korvaamaan Niemisen oikeudenkäyntikuluja käräjäoikeudesta täysimääräisesti muttei myöskään enempää kuin mitä käräjäoikeus on tuominnut. Näillä perusteilla hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden lopputuloksen tältä osin.
Oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta
Koska Kurikka häviää asian valituksensa osalta, hän on velvollinen korvaa- maan Niemisen oikeudenkäyntikulut hovioikeudesta lukuun ottamatta vastavalituksen osuutta oikeudenkäyntikuluista, sillä tältä osin Kurikka on voittanut asian. Vastavalituksen osuus Niemisen oikeudenkäyntikuluista on hyväksyttävä neljän tunnin työtä vastaava 880 euroa.
Tuomiolauselma
Valitus ja vastavalitus hylätään. Käräjäoikeuden tuomion lopputulosta ei muuteta.
Maarit Kurikka velvoitetaan korvaamaan Sakari Niemisen oikeudenkäyntikuluja hovioikeudesta 8.729,60 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden ratkaisun antamispäivästä lukien.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 22.11.2021.
Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos K H
hovioikeudenneuvos K T hovioikeudenneuvos K P
Valmistelija: hovioikeuden esittelijä K A
Ratkaisu on yksimielinen.
KESKI-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 2014196
18.11.2020 L 201188
Kantaja
Vastaaja
Nieminen, Sakari
Kurikka, Maarit
Asia
Vireille
ASIAN TAUSTA
Kiinteistöä koskeva riita 24.1.2020
Kantaja on 15.2.2016 ostanut vastaajalta kiinteistön:
- omakotitalo Lehtitie 1, Jyväskylä, xxx-xx-xx-x
- hinta 260.000 euroa
- rakennusvuosi 1983 (=33 v vanha)
Myyntiesitteen mukaan talo on myyty "hyväkuntoisena ja kokonaan peruskorjattuna salaojista kattoon". Ennen kauppaa oli tehty kuntotarkastus.
Vesikate on ollut pääosin betonitiili ja osin peltikate. Kantaja havaitsi syksyllä 2018 hajuhaittaa.
KANNE Vaatimukset
1. Hinnanalennus 74.816 euroa + korko (ks. haastehakemus)
2. Selvittelykulut 8.288,42 euroa + korko
3. Oikeudenkäyntikulut 14.314,80 euroa+ korko
Perusteet
1.1. Kiinteistössä on ollut seuraavat salaiset virheet (kohdat 2-5). Kantaja ei ole tiennyt virheistä ennen kauppaa tai hyväksynyt niitä.
Kiinteistössä ja sen rakennuksessa on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentissa tarkoitettu laatuvirhe, koska kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta
kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kantajalla on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan oikeus vaadittuun hinnanalennukseen.
1.2. Virheiden syynä on ollut hyvän rakennustavan vastainen rakennustapa.
2.1 Ulkoseinärakenne: tuulensuojalevyn takana oli erillinen lasivillaeristekerros, joka oli asennettu tuulensuojalevyn ja julkisivumuurauksen väliin. Tämän hyvän rakennustavan vastainen rakenne ja ulkoseinärakenteen huono tuulettuvuus johtaa siihen, että ulkoseinärakenne ei tuuletu eikä pääse kuivumaan.
a) Osassa rakennusta lattian ja sokkelin välisestä raosta puuttui eristeitä.
b) Keittiön yläpohjassa ja vanhassa asuntojen välisen seinä rajassa todettiin ulkoseinän alle kulkevan kaksi päällekkäistä lankkua, joissa todettiin kosteusvaurio ja mikrobivaurio niiden välisessä mineraalivillakaistassa sekä huonosti asennettu höyrynsulkumuovi.
c) Olohuoneen ulkoseinässä ikkunan yläpuolella todettiin kosteuden ja vuodon aiheuttamia jälkiä.
d) Yläkerran makuuhuoneen ulkoseinässä tuulensuojalevyssä ja runkopuissa oli kosteuden aiheuttamia jälkiä ja mineraalivillaeristeessä todettiin mikrobivaurio ja homesienikasvustoa.
2.2. Kuntotarkastuksessa ei annettu korjaus- eikä lisäselvityskehotusta.
2.3. Ulkoseinärakenteen puuverhouksessa ei ole sinänsä korjaustarvetta, mutta se on poistettava muun korjauksen vuoksi.
2.4. Ulkoseinärakenteen korjauskustannus on yht. 40.742 euroa. Ulkoseinärakenteen puuverhoilu 26.351 euroa ja tiiliverhouksen muuraus
14.391 euroa. Tasonnousua ei tapahdu, koska ulkoseinärakennetta ei rakennuksen keskimääräisen eliniän aikana jouduta uusimaan (KKO 2004:78).
3.1. Olohuoneen yläpohjassa todettiin vanhoja kosteusjälkiä ja todettiin, että aluskatteen ja eristeen välillä ei ollut tuuletusrakoa vaan eriste oli aluskatteessa kiinni eikä räystäällä todettu tuuletusrakoa. Tämä vuoksi kosteus pääsee tiivistymään aluskatteen alapintaan.
Olohuoneen yläpohjaa ei voitu tarkastaa ennen kauppaa.
3.2. Olohuoneen katon laskun ja rakentamisen rakennusmääräysten mukaiseksi kustannus 5.000 euroa.
4. Teräspalkin eristys yläpohjassa on tehty puutteellisesti, siitä on aiheutunut vaurio, jonka korjauskustannus on 4000 euroa.
5.1. Yläpohjan eristeissä ja ilmansulkupaperissa todettiin selkeä mikrobivaurio. Syynä yläpohjan vaurioille on yläpohjan huono
tuulettuvuus ja se ettei aluskatetta ole nostettu kattopinnalta liittyvälle seinäpinnalle vähintään 300 mm korkeuteen. Vesikatto oli kuntotarkastuksen mukaan vasta kunnostettu ja sen piti olla hyväkuntoinen.
5.2. Sadevedet 2018 olivat tulleet sisällä, syynä se, että olohuoneen kate ei pääse tuulettumaan.
5.3. Vesikatteen virheiden korjauskustannus 25.072 euroa. Tasonnousua ei tapahdu. Vesikaton piti kuntotarkastuksen mukaan olla vasta kunnostettu ja hyväkuntoinen, joten tasonparannusta tai käyttöiän pidennystä ei synny.
6. Edellä mainittujen virheiden ja puutteiden korjaustoimenpiteet eivät johda tasonparannukseen eikä käyttöiän pidennykseen (KKO 2004:78). Virheet ja puutteet ovat pääosin sellaisissa rakenteissa, joita normaalisi ei jouduta rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa uusimaan.
7. Selvittelykulut 8.288,42 euroa ovat olleet tarpeen virheiden ja puutteiden selvittämiseksi.
VASTAUS Vaatimukset
1. Kanne on hylättävä.
2. Toissijaisesti hinnanalennuksen määrä on 11.252 euroa.
3. Oikeudenkäyntikulut 24.295,50 euroa + korko.
Perusteet
1.1. Kiinteistössä ei ole salaisia virheitä. Ostaja on hyväksynyt kaupan kohteen niiden ominaisuuksien osalta, joita kuntotarkastuksessa on kehotettu tehostettavaksi. Myyjä on antanut oikeat tiedot tehdyistä remonteista, mm. alapohjaremontista, kattotiilien pinnoituksesta ja tietämistään rakennuksen ominaisuuksista. Kohteen rakenteissa ei ole todettu laajoja vaurioita.
1.2. Rakennusaikaan vuonna 1983 tietämys rakenneratkaisuista oli tämän hetken tiedon valossa "väärä", mutta sen vuoksi rakenteessa ei ole nyt hinnanalennukseen oikeuttavaa virhettä. Rakentamisaikana oli voimassa Suomen rakentamismääräyskokoelma 1976, minkä mukaan rakennus on rakennettu. Vasta vuoden 1998 kosteuseristysmääräyksiin (C2) on kirjattu määräykset erikseen tiiliverhotulle ja lautaverhotulle rakenteelle (ks. kappale 4.2.1.1). Silloinkin vielä eriste ulkoverhouksen takana puuverhotussa ulkoseinässä on ollut mahdollinen.
2.1. Ulkoseinärakenteen heikko tuulettuvuus (kapea tuuletusrako ja eriste tuuletusraon takana) eivät ole virhe, vaan vanhan rakennuksen normaali ominaisuus, joista ei ole rakennusaikana ollut yksityiskohtaisia määräyksiä.
2.2. Kantajaa oli kuntotarkastuksessa ennen kauppaa kehotettu kiinnittämään huomiota tuuletuksen riittävyyteen eli kantaja on tullut tästä tietoiseksi ja hyväksynyt rakenteen. Myös vastaaja oli huomauttanut tästä remonttiselvityksessään.
2.3. Ulkoseinärakenteessa, siltä osin kuin siinä on puuverhous, ei ole korjaustarvetta, koska kosteusriski on pienentynyt huomattavasti, kun sisäpuolelle on uusittu eristeet sekä höyrynsulkumuovi.
2.4. Ulkoseinäverhouksen korjauskustannuksina vaadittu määrä on liiallinen. Vain tiiliverhotussa osassa ollut paikallisesti viitettä vauriosta. Tiiliverhouksen korjauksen osalta korjauskustannuksina huomioitava enintään 5.000 euroa, kun tasonnousu otetaan huomioon.
3.1. Olohuoneen yläpohjarakenne: ei ole virhe vaan normaali ominaisuus. Rakenne on tarkastettu ennen kauppaa (tuuletus toimii tyydyttävästi, mutta kuitenkin hyvä parantaa), mistä on ollut tietoinen ja hyväksynyt rakenteen. Rakennuksen rakennusaikana ei ole ollut yksityiskohtaisia määräyksiä yläpohjarakenteesta.
3.2. Yläpohjarakenteen korjauskustannusten määrä on enintään 3000 euroa.
4. Teräspalkin eristäminen on ollut puutteellinen. Virhe on sinällään oikea, mutta korjauskustannus on enintään 2500 euroa, mikä ei ole vaikutuksellinen virhe (alle 1 % kauppahinnasta).
5.1. Vesikatto: kantaja on ennen kauppaa ollut tietoinen rakenteesta (yläpohjan tuuletusta parannettava) ja hyväksynyt sen. Tiilikate oli myyjän toimesta pinnoitettu. Kattotiilet ovat kunnossa. Tiilikatteen alapuoliset rakenteet olivat alkuperäiset. Rakennusaikana ei ole ollut
yksityiskohtaisia rakentamismääräyksiä vesikaton rakenteesta.
5.2. Katon vuotovaurio on tapahtunut kaupan jälkeen kesällä 2018, kun sadevedet tulivat kattorakenteiden läpi alakertaan. Syy oli saumausmassojen luonnollinen ikääntyminen
5.3. Katto on joka tapauksessa elinkaarensa päässä (ikävähennys 90
%). Hinnanalennuksen määrä on 752 euroa.
5.4. Kiinteistön kauppahintaan on vaikuttanut kiinteistön sijainti suositulla alueella. Rakennuksen remonttikustannukset (viittaus kohtiin 2.4, 3.2 ja 4) eivät suoraan ole vähennettävissä kauppahinnasta hinnanalennuksena.
6. Vaatimus johtaa merkittävään tasonparannukseen. Monet rakenteet ovat olleet teknisen käyttöikänsä lopussa
- puuverhous 50 v
- tiilikate 45 v
- peltikate 40 v.
7. Oikeudenkäyntikuluina vaaditut selvittelykustannukset tarpeettomia ja
kohtuuttomia siltä osin, kuin tutkittu kohtia, jotka ostaja on hyväksynyt ennen kauppaa (ulkoseinäverhouksen ilmarako, yläpohjan tuulettuvuus, alapohjarakenteen remontin toteutustapa tai tutkimukset, jotka kohdistuneet kaupan jälkeen sattuneisiin kattovuotoihin. Korvattavien selvittelykustannusten enimmäismäärä on 4.000 euroa, mikäli oikeudenkäyntikulut tulisivat vastaajan korvattavaksi.
RIIDATTOMAT SEIKAT
Teräspalkin eristys on virheellinen (kohta 4)
RIITAISET SEIKAT
TODISTELU
1. Onko salaisia virheitä (2-3 ja 5) vai ei?
2. Onko kantaja ollut tietoinen rakenteista ja hyväksynyt ne?
3. Onko välttämätöntä korjaustarvetta vai ei (2-3 ja 5)
4. Korjauskustannukset, tasonnousu?
5. Onko rakennus tehty vastoin hyvää rakennustapaa v. 1983?
Kantajan kirjalliset todisteet
1. Kauppakirja 15.2.2016
2. Myyntiesite
3. Kuntotarkastus / Mikael
4. Tarkastusraportti 20.11.2018 / Kauhanen
5. Tutkimusraportti 24.6.19 / B
6. Työseloste / P-Rakentajat
7. Tarjous 3.9.19 / P-Rakentajat
8. Tarjous 23.9.19 / Kremontit
9. Tarjous 6.12.19 / P-Rakentajat
10. Laskut 3 kpl
Vastaajan kirjalliset todisteet
1. Kauppakirja 15.2.2016
2. Jyväskylän kaupungin ympäristöterveydenhuollon tarkastusraportti 14.9.2015
3. Kuntotarkastusraportti 28.1.2016
4. Tarkastusraportti Kauhanen 20.11.2018
5. Tutkimusraportti B 24.6.2019
6. Ostajan sähköpostiviesti 4.7.2018
7. Kauppakirjan liitteenä ollut remonttiselvitys
8. Suomen rakentamismääräyskokoelma C-14/1976, erityisesti sivut 18 ja 23-24
9. Suomen rakentamismääräyskokoelma C2 Kosteusmääräykset ja ohjeet v. 1998, erityisesti sivut 9-10
10. Insinööritoimisto Tk Oy rakennepiirustus korjaustoimenpiteitä
varten 8.2.2013 rakennetyypit -piirustus
11. Keskimääräiset käyttöiät ja kunnossapitojaksot
12. Valokuvat 2 kpl
13. Insinööritoimisto Tk Oy rakennepiirustus korjaustoimenpiteitä varten 8.2.2013 leikkauspiirustus 1-1 Leikkauspiirustus 1983
Kantajan henkilötodistelu
1. Sakari Nieminen
2. Todistaja Pekka Kauhanen
3. Todistaja Ville Kokkonen
Vastaajan henkilötodistelu
1. Maarit Kurikka
2. Todistaja Markus Kauppinen
3. Todistaja Pilvi Koski
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
PERUSTELUT Ulkoseinärakenne
Kauhasen ja Kokkosen kertomuksilla sekä kirjallisilla todisteilla 4 ja 5 kantaja on näyttänyt, että ulkoseinärakenne on ollut virheellinen, koska siitä on puuttunut tarpeellinen tuuletusrako. Tuuletusraon kohdalla on eristevilla. Myös Kauppinen on pitänyt rakennetta "pahana rakennusvirheenä", kun on nähnyt siitä otetun valokuvan. Kun samanlainen rakenne on löydetty kolmesta kohdasta eri puolilla rakennusta, käräjäoikeus katsoo riittävän luotettavasti selvitetyn, että rakenne on sama koko talossa.
Vuonna 1983 voimassa olleiden rakentamismääräysten mukaan (kohta 2.2.4) "ulkoseinän on oltava sellainen, ettei maaperän kosteudella tai sisätilasta tunkeutuvalla vesihöyryllä ole haitallisia vaikutuksia seinään ja siihen liittyviin rakenteisiin." Vaikka tässä määräyksessä ei ole mainittu tarkkoja tuuletusraon mittoja, käräjäoikeus katsoo, että rakenne on ollut myös tämän määräyksen vastainen, koska seinään on tullut kosteuden aiheuttama vaurio.
Kantaja on selvittänyt, että ainoa tapa korjata virhe on purkaa ulkoseinä ulkoapäin tuulensuojalevyyn saakka ja rakentaa se uudelleen nyt voimassa olevan määräyksen mukaiseksi. Käräjäoikeus pitää uskottavana kantajan kertomusta siitä, että rakennusvalvonta edellyttää myös tiiliverhouksen purkamista ja rakentamista uudelleen.
Korjauskustannus on siten yhteensä 40.742 euroa.
Vesikatto
Samoilla perusteilla kantaja on näyttänyt, että yläpohjan huono tuulettuvuus ja aluskatteen nostamatta jättäminen seinäpinnalle ovat aiheuttaneet mikrobivaurion yläpohjan eristeisiin. Virheen korjauskustannus on 25.072 euroa.
Ostajan selonottovelvollisuus
Ostajan selonotto- ja ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuteen vaikuttaa erityisesti kiinteistöstä annetut tiedot.
Myyntiesitteen mukaan kohde on remontoitu "salaojista kattoon", "ei remonttihuolia!". Kohteen kunto on "hyvä, täydellisesti (ja myöhemmin "kokonaan") peruskorjattu 2013-14." Kohdassa viat ja vahingot on mainittu, että "home- ja sieniongelmia, korjattu kattavan remontin yhteydessä, talon sisäosiin tehty täydellinen rakenteellinen uudistus". Myyntiesitteen mukaan "tarkempi raportti remontista kuvineen saatavilla". Käräjäoikeus toteaa, että myyntiesite on antanut talosta hyvän ja luotettavan kuvan.
Ennen kauppaa tehty kuntotarkastus 28.1.2016 sisältää eräitä tulkinnanvaraisia kohtia. Omistajan havaitsemana puutteena on kirjattu "ulkoseinien tuuletusrako riittävän toimiva?" (s. 5). "Heikko tuulettuvuus ei näy kuitenkaan millään tavoin rakenteissa. Tätä on hyvä kuitenkin tehostaa, jos näin on" (s. 15). Toisaalta kuntotarkastuksen mukaan "myös talon ulkopuoliset rakenteet on saatettu nykyisiä vaatimuksia vastaaviksi" ja rakenteiden avaamisen "suosituksia ei tälle talolle tarvinnut antaa" (s. 5). Kohdassa 5 on lueteltu olennaisimmat epäkohdat ja riskit, ja tässä luettelossa ei ole mainintaa ulkoseinärakenteesta tai sen tuulettuvuusongelmasta.
Yläpohjan osalta kuntotarkastuksessa on maininnat: "yläpohjatilan tarkastelu jäi osittain vaillinaiseksi pääsyvaikeuksien vuoksi. Yläpohjatila tuulettuu tyydyttävästi, mutta sen tuuletusta on hyvä kuitenkin parantaa entisestään, Vesikatteen kuntoa ei voitu tarkastella lähemmin. Se on kuitenkin vasta kunnostettu ja uskottavaa on se, että vesikate on hyväkuntoinen."
Oikeuskäytäntö ennakkotarkastuksen laajuudesta on selostettu artikkelissa Henna Paukku: Ostajan selonottovelvollisuus Korkeimman oikeuden ratkaisukäytännössä ja kuntotarkastuksen merkitys, DL 5/2020. Sen mukaan ostajalla ei lähtökohtaisesti ole erityistä selonottovelvollisuutta, paitsi jos kuntotarkastuksessa on kirjattu vaurioepäilyjä tai lisätutkimussuosituksia. Kirjaus pelkästä riskirakenteesta ei vielä aiheuta erityistä tarkastusvelvollisuutta (s. 761). Tässä tapauksessa vaurioepäilyjä tai lisätutkimussuosituksia ei ollut annettu. Käräjäoikeus katsoo, että maininnat tuuletuksen parantamisesta tai tehostamisesta eivät ole sellaisia. Käräjäoikeuden johtopäätös on, että ostaja ei ole laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan.
Käräjäoikeus toteaa vielä, että vastaaja on kyllä antanut kantajalle kaikki tarpeelliset tiedot ennen kauppaa ja että näistä tiedoista tarkasti lukemalla olisi selvinnyt se, että ulkoseinärakennetta ei ollut remontoitu. Kyseessä on ollut kuitenkin salainen virhe, josta kummallakaan osapuolella ei ole ollut tietoa, eikä kantajalla ole ollut siitä selonottovelvollisuutta.
Tasonparannus
Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.
Vastaaja on selvittänyt, että lautaverhouksen tekninen käyttöikä on noin 50 vuotta ja vesikatteen noin 40-45 vuotta. Kaupantekohetkellä talo on ollut 33-vuotias, ja se oli pari vuotta aiemmin peruskorjattu. Vastaajan mukaan lautaverhous oli huoltomaalattu asianmukaisesti, eikä tätä ole syytä epäillä.
Tapaus KKO:2004:78 koskee tilannetta, jossa korjaus on koskenut sellaisia rakenteita, joiden voidaan edellyttää kestävän omakotitalon koko elinkaaren ilman, että niitä joudutaan välillä uusimaan. Tuossa tapauksessa kyseiset rakenteet olivat salaojitus, perustuksissa käytetty maa-aines sekä ulkoseinä 50 cm korkeuteen saakka.
Käräjäoikeus katsoo tässä tapauksessa, että omakotitalon elinkaari on normaalisti pidempi kuin ulkoseinä ja vesikatto. Melko tavanomaista on, että ulkoseinän verhous ja vesikatto joudutaan vanhoissa taloissa uusimaan. Näin ollen käräjäoikeus tämän kiinteistön käyttöikä tulee pidentymään ja laatutaso parantumaan, eikä tapauksen KKO:2004:78 oikeusohje sovellu. Kuitenkin hinnanalennuksen määrän arvioiminen sisältää paljon harkintavaltaa, eikä vastaajankaan laskentatapaa voida sellaisenaan hyväksyä. Käräjäoikeus arvioi, että kantaja saa tasonparannusta vajaa puolet korjauskustannusten määrästä.
Kiinteistövälittäjä Koski on kertonut, että kiinteistön käyttöiän pidennys ei tässä tapauksessa nostaisi sen markkinahintaa kuin hyvin vähän, koska sopivia ostajia kohteelle ei löytyisi. Käräjäoikeus toteaa, että lähtökohtaisesti hinnanalennus on perustettava korjauskustannuksiin ja tasonparannukseen, ja kohteen markkinatilanteelle ei tule yleensä antaa suurta painoarvoa.
Johtopäätöksenä käräjäoikeus antaa kohteen markkina-arvolle vain vähäisen merkityksen.
Käräjäoikeus arvioi kohtuulliseksi hinnanalennuksen määräksi seuraavat:
- ulkoseinärakenne 20.000 euroa
- vesikatto 12.000 euroa
- teräspalkin eristys 4.000 euroa
- olohuoneen katon lasku 4.000 euroa.
Eli kiinteistön arvo kaupantekohetkellä on ollut kauppahinnan 260.000 euron sijasta 220.000 euroa, ja hinnanalennuksen määrä on 40.000 euroa.
Oikeudenkäyntikulut ja selvittelykulut
Kantaja voittaa asian kanteen perusteen osalta, mutta häviää tasonparannuksen osalta. Pääosa oikeudenkäyntikuluista on aiheutunut virheistä ja selonottovelvollisuudesta. Näillä perusteilla vastaajan on korvattava kantajalle 2/3 kantajan oikeudenkäynti- ja selvittelykuluista.
Vastaaja on myöntänyt oikeudenkäyntikulujen määrän oikeaksi, mutta paljoksunut selvittelykuluja 4.000 euron ylittävältä osalta. Käräjäoikeus katsoo, että kaikki selvittelykulut ovat olleet tarpeen. Näin ollen
oikeudenkäynti- ja selvittelykulujen yhteismäärä on vaaditut 22.603,22
euroa, josta korvausvastuu 15.068,81 euroa.
TUOMIOLAUSELMA Maarit Kurikka velvoitetaan suorittamaan Sakari Niemiselle:
1. Hinnanalennusta 40.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine
tuottokorkoineen 1.4.2016 - 2.1.2020 sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 3.1.2020 lukien.
2. Oikeudenkäyntikulujen korvausta 15.068,81 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 18.12.2020 lukien.
MUUTOKSENHAKU Valitus Vaasan hovioikeuteen.
Käräjätuomari
Tyytymättömyyden ilmoitus
Maarit Kurikka on määräajassa hyväksytysti ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Määräpäivä valitukselle: 18.12.2020
Määräpäivä vastavalitukselle: 4.1.2021
Käräjätuomari