Kiinteistökaupan purku, ostajan selonotto ja myyjän hyvän tavan vastainen menettely

Asuinrakennuksessa 1992 rakennettu oli virheitä yläpohjassa ja alapohjassa. Käräjäoikeus hylkäsi kaikki ostajan vaatimukset mutta hovioikeus purki kaupan. Keskeisenä kysymyksenä oli se, oliko ostaja laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa josta molemmat oikeusasteet olivat yhtä mieltä. Ostajan olisi tullut saamansa kosteusvaurioepäilyt huomioonottaen tarkastaa paremmin yläpohja. Hovioikeus katsoi kuitenkin että ostaja sai vedota laiminlyönnistään huolimatta virheeseen koska myyjä oli menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti jättäessään kertomatta yläpohjan kosteusvaurioista.

Purkua hovioikeus perusteli seuraavasti:

Insinööritoimisto x lausunnon 27.12.2017 mukaan korjauskustannukset ovat yhteensä noin 63.000 euroa. Y Oy:n katselmusmuistion ja kustannusarvion 21.3.2018 mukaan korjauskustannukset ovat yhteensä noin 27.000 euroa.

Kunnan sosiaali- ja terveyspalveluiden 21.9.2017 antaman tarkastuskertomuksen mukaan rakennuksessa esiintyvästä mikrobikasvustosta voi kulkeutua sisäilmaan ilmavirtausten ja ilmanvaihdon mukana mikrobeja sekä niiden hajoamis- ja aineenvaihduntatuotteita, joille sisätiloissa oleskelevat altistuvat. Tarkastuskertomuksen mukaan kosteusvaurio on välittömästi korjattava ja vaurioon johtaneet syyt on poistettava. Mikrobikasvustoa, vauriojälkiä ja asukkaiden oireilua voidaan pitää terveydensuojelulain tarkoittamana terveyshaittana.

Tarkastuskertomuksen perusteella kiinteistön korjaustarve on välitön. Korjauskustannukset olisivat esitetyn selvityksen perusteella merkittävät suhteessa 82.000 euron kauppahintaan. Todistaja S laatiman arviolausunnon mukaan kiinteistön arvo on tällä hetkellä noin 30.000 euroa. Hovioikeus pitää uskottavana, ettei kauppaa olisi syntynyt edes alennettuun hintaan, jos laatuvirhe olisi ollut ostajan tiedossa. Näin ollen hovioikeus päätyy kokonaisarvioinnissa siihen, että virhe on olennainen ja kiinteistön kauppa on purettava.




Turun hovioikeus Tuomio Nro 357

Antopäivä 18.5.2021

Diaarinumero
S 19/1085


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Pirkanmaan käräjäoikeus 18.4.2019 nro 13213 (liitteenä)


Asia

Kiinteistön kaupan purkaminen

Valittaja
Mervi Jatta Puputti

Vastapuolet
Erja Helinä Laputti

Eerik Ilari Hoskonen Sisko Priesta Hoskonen Risto Atro Hoskonen
Iiro Brian Hoskonen
Hannu Hoskosen kuolinpesän osakkaina

Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus

Puputti on vaatinut, että hänen ja vastapuolten välillä 18.5.2017 tehty kiinteistökauppa puretaan ja vastapuolet velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan maksettu kauppahinta 82.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kaupanteko päivästä lukien 21.2.2018 saakka ja korkolain 4 §:n l momentin mukaisine viivästyskorkoineen 22.2.2018 alkaen ja että vastapuolet velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan kiinteistön ylläpidosta aiheutuneet kustannukset 300 eurolla kuukaudessa 1.6.2017 lukien kaupan purkuhetkeen saakka korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua hovioikeuden tuomiosta lukien.

Toissijaisesti Puputti on vaatinut, että vastapuolet velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan hinnanalennusta 62.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen kaupan tekopäivästä lukien 21.2.2018 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 22.2.2018 alkaen.


Puputti on lisäksi vaatinut. että vastapuolet velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa asiassa viivästyskorkoineen.

Perusteinaan Puputti on lausunut, että yläpohjan tuuletus oli ollut puutteellinen ja aiheuttanut korjaustarpeen. Pesuhuoneen höyrysulkujen saumat ja saunan alumiinipaperi oli teipattu pakkausteipillä ja saumat olivat auenneet. Pesuhuoneen ja saunan rakenteet olivat olleet märkiä ja myös lattia oli ollut märkä saunan piipun kohdalta. Alapohja on riskirakenne. Keittiökäytävän kohdalla lämmöneristeessä oli esiintynyt aktiivinen mikrobikasvusto. Kiinteistöllä ei ollut voinut asua terveyshaitan takia. Kaupan kohteessa olevien virheiden merkitys on ollut olennainen.

Puputti ei ollut laiminlyönyt ennakkotarkastusvelvollisuuttaan eikä hänellä ollut Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n raportin ja myyjien antamien tietojen perusteella ollut erityistä ennakkotarkastusvelvollisuutta. Kiinteistö oli myyty hyväkuntoisena. Myyjät eivät olleet riittävän tarkasti kertoneet Puputille kiinteistön laajoista vaurioista. Myyjät olivat olleet tietoisia yläpohjan korjaustarpeesta, alapohjan riskirakenteesta ja terveyshaitasta ja olivat jättäneet kertomatta niistä Puputille. Myyjien menettely on ollut kunnianvastaista ja arvotonta tai törkeän huolimatonta.

Vastaus

Laputti ja Hannu Hoskosen kuolinpesän osakkaat ovat vaatineet, että valitus hylätään ja Puputti velvoitetaan korvaamaan heidän yhteiset oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa viivästyskorkoineen.

Perusteinaan Laputti ja kuolinpesän osakkaat ovat lausuneet, että kiinteistö ei ollut poikennut laadultaan siitä, mitä Puputti oli voinut perustellusti edellyttää. Puputin oli jo kauppaa tehtäessä tullut varautua yläpohjan korjaustarpeeseen, koska sauna ja pesuhuone olivat olleet vaurioituneet Puputin tiedossa olleesta yläpohjan heikosta kunnosta johtuen. Kauppaa tehtäessä Puputin käytössä olleet tiedot eivät olleet rajanneet yläpohjaan liittyviä riskejä piipun viereen. Puputille oli myyjien antamien tietojen johdosta syntynyt erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus, jonka hän oli laiminlyönyt.

Yläpohjan tuuletuksessa ei ollut ollut puutteita. Tuuletusraon suuruus oli ollut riittävä ja hyvän rakennustavan mukainen. Rakenteet olivat kastuneet Puputin vaaranvastuulla olleen rankkasateen seurauksena, eikä vuodon vaikutusalueen ulkopuolella ollut havaittu mikrobivaurioita. Alapohja ei ole riskirakenne eivätkä myyjät olleet antaneet erityisiä tietoja sen rakenteesta. Kiinteistö ei ollut ollut kaupantekohetkellä asumiskelvoton eivätkä myyjät olleet tienneet ostajan väittämästä terveyshaitasta. Myyjät eivät olleet salanneet Puputilta mitään tietoja. Puputti on jättänyt rakennuksen korjaamatta, eikä hän pysty palauttamaan kaupan kohdetta myyjille siinä kunnossa, jossa se oli ollut kauppaa tehtäessä.

Todistelu hovioikeudessa

Hovioikeudessa on esitetty sama todistelu kuin käräjäoikeudessa lukuun ottamatta kuitteja ylläpitomenoista.


Hovioikeuden ratkaisu Perustelut Kysymyksenasettelu
Asiassa on kysymys siitä, onko kaupan kohteena olleessa kiinteistössä ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentissa tarkoitettu laatuvirhe. Mikäli kiinteistössä on ollut laatuvirhe, on arvioitava, onko Puputti laiminlyönyt virheen perustavan seikan osalta saman luvun 22 §:n 1 momentissa säädetyn ennakkotarkastusvelvollisuutensa. Mikäli Puputti olisi laiminlyönyt edellä mainitun ennakkotarkastusvelvollisuutensa, on vielä arvioitava, ovatko myyjät menetelleet saman pykälän 3 momentissa tarkoitetulla tavalla kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Mikäli kiinteistössä on laatuvirhe, jonka osalta myyjät eivät ole vapautuneet vastuusta maakaaren 22 §:n perusteella, on lopuksi arvioitava, onko virhe ollut niin olennainen, että edellytykset kaupan purkamiselle ovat olemassa.

Näyttö

Todistelutarkoituksessa ja todistajina kuullut henkilöt ovat kertoneet ratkaisuun vaikuttavin osin pääpiirteissään samalla tavoin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu seuraavin lisäyksin.

Todistelutarkoituksessa kuultu Laputti on kertonut, että hän ei ollut ollut paikalla, kun Hannu Markus Salo oli tehnyt katselmuksen rakennuksessa. Salon käynnin tilannut aiempi ostajaehdokas oli jälkeenpäin kertonut Laputille Salon tekemistä havainnoista. Laputin käsityksen mukaan Salon havainnot olivat suurin piirtein samoja kuin ne, jotka Laputti oli ilmoittanut välittäjälle ja jotka oli kirjattu myyntiesitteeseen. Laputti ei ollut ollut tietoinen siitä, että rakennuksessa oli aikaisemmin ollut sisäilmaongelmia. Hän oli kuitenkin tiennyt, ettei pesutiloja ollut voinut käyttää ja että asiasta oli tehty raportti.

Todistaja Salo on kertonut, että hän oli käynyt tutkimassa rakennuksen ylä- ja alapohjan rakenteita, keittiötä sekä saunatilaa aiemman ostajaehdokkaan pyynnöstä. Salo oli mennyt yläpohjaan makuuhuoneessa olleesta luukusta, jonka jälkeen hän oli siirtänyt mineraalivilloja ja edennyt ryömimällä. Salo oli havainnut yläpohjan aluslaudoituksessa mustia pilkkuja sekä mineraalivillan tummuneen ja painuneen kiinni aluslaudoitukseen. Salo oli tehnyt keittiössä rakenneavauksen alapohjaan ja havainnut sen rakennuspiirustuksesta poikkeavan rakenteen, eristevillassa mustia pisteitä sekä tunkkaisen hajun. Paikalla olivat olleet Laputti ja Merja Korpi. Salo oli kertonut yläpohjaa koskevista havainnostaan ja että ongelmien korjaamiseksi koko yläpohja oli purettava ja rakennettava uudelleen. Lisäksi hän oli kertonut alapohjaa koskevista havainnoistaan ja todennut, ettei hän ollut varma siitä, oliko koko lattia viallinen ja että asian selvittämiseksi olisi tehtävä lisää tutkimuksia. Ainakaan yläpohjan osalta negatiiviset havainnot eivät olleet voineet jäädä Puputille epäselviksi. Havaintojen perusteella aiempi ostajaehdokas oli vetäytynyt kaupasta.

Todistaja Viertimo on kertonut, että yläpohjan ruodelaudoituksen vauriot eivät olleet liittyneet katon vuotoon, vaan ne olivat johtuneet katon puutteellisesta tuuletuksesta. Kiinteistö oli siinä olleiden rakennevirheiden vuoksi poikennut merkittävästi kunnoltaan muista vastaavista kiinteistöistä. Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n kosteusmittauspöytäkirjan vuodon syytä koskevissa kirjauksissa on virhe, sillä sadehattu suojaa vain piippua, eikä sellaisen asentaminen olisi vaikuttanut katon vuotoon. Viertimo ei ollut itse tehnyt rakenneavauksia alapohjaan.

Todistaja Vienola on kertonut, että hänen tekemässään arviolausunnossa ei ollut huomioitu alapohjan rakennetta ja että Puputin maksama kauppahinta 82.000 euroa oli ollut linjassa alueen hintatason kanssa. Jos rakennuksen vaurioita ei oteta huomioon. Nykyisen kuntoisena rakennus myytäisiin peruskorjattavaksi tai purettavaksi. Pihan kunnolla ei ole vaikutusta rakennuksen arvoon. Kosteusmittauspöytäkirjan kirjaukset olivat Vienolan käsityksen mukaan tavanomaisia. Salon käynnin tilannut aiempi ostajaehdokas oli kertonut Vienolalle teettäneensä lisätutkimuksia, koska kosteusmittauspöytäkirja ei ollut kunnollinen.

Todistaja Suurniemi on kertonut, että kohteen alkuperäinen hintapyyntö oli ollut 125.000 euroa ja sitä alennettiin 95.000 euroon kosteusmittauspöytäkirjan sisältämien seikkojen vuoksi. Esitteen sisältöön ei ollut tehty muutoksia. Suurniemi ei ollut ollut tietoinen Salon käynnistä ja hän oli ymmärtänyt, että pesuhuoneen remontti oli liittynyt siihen, että lattialämmitys ei toiminut. Suurniemen käsityksen mukaan rakennuksessa olevat kosteusvauriot eivät olleet aistinvaraisesti havaittavissa eikä kosteusmittauspöytäkirjan tietojen perusteella ollut aihetta epäillä terveyshaitan olemassaoloa.

Todistaja Laitinen on kertonut, että alapohjan mittauspisteissä ei ollut havaittu kosteutta. Saunan puolella oli havaittu pintamittarilla kosteutta piipun läheisyydessä. Laitinen oli epäillyt kosteuden olleen sadeveden aiheuttamaa, koska piipusta oli puuttunut sadehatut ja lakivalu oli ollut rikki. Katehuovan painuminen syvälle kuopalle viittasi siihen, että katehuovassa piipun läheisyydessä ja piipun juuressa oli ollut tarkastushetkellä kosteusvaurio. Alapohjan osalta kosteusvaurio ei ollut voinut olla laaja, koska mittauspisteet olivat rajanneet alueen piipun ympärillä.

Todistaja Suolahti on kertonut, että yläpohjan korjaustarve oli seurausta sekä katon vuodosta että käyttöikänsä päässä olleesta bitumipalahuovasta. Kosteusmittauspöytäkirjaan kirjatut toimenpidesuositukset olivat olleet merkittäviä. Yläkolmion väliin ei tilan ahtauden vuoksi pääse konttaamaan Salon väittämällä tavalla.


Kiinteistön virheitä koskeva arviointi

Alapohja

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätöksen tuomion sivulla 13 siitä, että asiassa on jäänyt näyttämättä, että alapohjan rakenne muodostaisi virheen.


Yläpohja

Salon kertomuksella on näytetty, että yläpohjan ruodelaudoituksessa oli ollut tummumaa ja mustia pilkkuja sekä mineraalivilla oli tummunut ja osin painunut kiinni aluslaudoitukseen. Rakennusinsinööritoimisto Petri Annilan kosteus- ja sisäilmateknisen 11.9.2017 päivätyn kuntotutkimuksen mukaan yläpohjan mineraalivillasta otetun materiaalinäytteen viljelytulokset eivät olleet viitanneet aktiiviseen mikrobikasvustoon. Näytteessä oli esiintynyt erittäin pieniä määriä kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa. Asiassa on jäänyt epäselväksi, kuinka laajoista havainnoista on ollut kysymys ja minkä vuoksi yläpohja oli vaurioitunut mainitulla tavalla.

Kosteusvauriot

Asiassa on riidatonta, että vesikatto oli vuotanut saunan piipun juuresta. Yllä mainitun Annilan kuntotutkimuksen mukaan tarkastushetkellä 21.8.2017 pesutilan sisäkattorakenteita ja lämmöneristeitä oli purettu. Tutkimuksen aikainen sadekuuro oli paljastanut katon vuotavan useista kohdista ruodelaudoituksen läpi ja väleistä. Esitetyn todistelun perusteella hovioikeus katsoo, että mainituista vesivuodoista oli ajan kuluessa aiheutunut käräjäoikeuden tuomiossa todetut kosteusvauriot ja niiden seurauksena saunan ja pesutilan kattorakenteiden ja alapohjan mikrobivauriot. Mainituin täydennyksin hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden ratkaisun.

Höyrysulkujen ja saunan alumiinipaperin saumojen teippausten osalta virheen olemassaolo on jäänyt näyttämättä.

Johtopäätökset virheistä

Ottaen huomioon edellä lausutut perustelut yläpohjasta ja kosteusvaurioista ho­ vioikeus katsoo, että kiinteistö on poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Kiinteistössä on siten ollut maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe.

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä ve­ dota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2019:16 (kohta 7) mukaan ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastuk­ seen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistöntarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassa­ oloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää.

Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2020:23 (kohta 12) mukaan havaittujen vauriomerkkien ja riskirakenteiden merkityksen sekä niiden edellyttämien selvitystarpeiden arviointi voi edellyttää sellaista rakennusalan osaamista, jota kiinteistön ostajalla ei ole itsellään. Mikäli ostajalla on käytettävissään rakennusalan asiantunti­ jan arvio näistä seikoista, hänen voidaan ratkaisusta KKO 2019: 16 ilmenevin tavoin edellyttää ottavan sen huomioon lisätutkimusten tarpeellisuutta arvioidessaan. Jos tällaisessa arviossa ei ole ilmennyt lisätutkimus- tai korjaustarvetta, ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuden kannalta on keskeistä, olisiko ostajan tavanomaisen yleistietämyksen perusteella tullut ymmärtää omien havaintojensa tai muiden tietojen antavan aiheen lisätutkimusten tekemiseen tai tähän liittyvän asiantuntija-avun hankkimiseen. Merkitystä on tällöin vaurioon tai vaurioitumisriskiin viittaavien seikkojen ohella myös sellaisella selvityksellä, joka on antanut ostajalle aiheen luottaa siihen, että merkittäviä piilossa olevia vaurioita ei ole.

Kosteusmittauspöytäkirjan mukaan kaikissa alapohjan eristetilan mittauspisteissä, joita oli ollut neljä, mittausarvot olivat olleet normaaleita. Pöytäkirjan mukaan saunan piipun vieressä mittausarvo olisi ollut todennäköisesti korkeampi, mutta mittausta ei ollut pystytty tekemään pinnoitteita rikkomatta. Suuntaa-antavalla pintakosteuden osoittimella oli havaittu kosteutta saunan piipun yläpäässä pellin yläpuolella ja alapäässä lattian yläpuolella. Lisäksi lattiassa piipun ympärillä oli todettu kosteutta. Kosteusmittauspöytäkirjan mukaan kosteus oli aiheutunut siitä, että piippuun sataa vettä, koska sen päällä ei ollut ollut sadehattua. Edelleen kosteusmittauspöytäkirjassa on havaintona todettu, että saunan piipun vieressä katehuopa oli painunut syvälle kuopalle. Vinojen lappeiden kuntoa ei ollut pystytty tarkastamaan ilman rakenteiden purkua. Toimenpide­ ehdotuksena pöytäkirjassa oli esitetty muun ohella, että huopakatteen kunto on tarkastutettava alan ammattilaisella, piippujen läpiviennit on tarkastettava ja tarvittaessa tiivistettävä. Kosteusmittauspöytäkirjan liitteenä on asunnon sisällä otettu kuva takan piipusta. Kuvaan liitetyn selostuksen mukaan piippua pitkin on vuotanut vettä, koska sadesuoja oli puuttunut.

Myyntiesitteessä on ollut maininta tiedossa olevina vikoina takan vaativan korjausta ja että piipun vierestä oli havaittu vuotoa.

Puputilla on kaupantekohetkellä ollut käytettävissään kosteusmittauspöytäkirja sekä myyntiesite. Samojen asiakirjojen perusteella aikaisempi ostajaehdokas oli päätynyt tilaamaan lisätutkimuksia kiinteistöllä. Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätöksen tuomion sivulla 15 siitä, että Puputti on pöytäkirjan perusteella tullut tietoiseksi saunan piipun ja sen ympärillä olevan lattian kosteudesta sekä takan piippua pitkin vuotaneesta vedestä.
Piipun vuotojäljet ovat olleet myös Puputin havaittavissa.

Mainituin täydennyksin hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja katsoo kuten käräjäoikeus, että Puputilla on ollut rakennuksen ikä ja tiedossa olleet mittaustulokset ja muut havainnot huomioon ottaen erityinen aihe tarkastaa ja tehdä laajempia tutkimuksia, tarvittaessa rakenteita rikkomalla, pesutilojen, saunan ja yläpohjan kunnon selvittämiseksi ennen kauppaa.
Tämän velvollisuuden Puputti on laiminlyönyt.

Myyjien menettely

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 3 momentin mukaan myyjä ei vapaudu vastuusta saman pykälän 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Säännöksen esitöissä (HE 120/1994 vp s. 57) esimerkkinä tällaisesta menettelystä on mainittu se, että myyjä tahallaan antaa virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja.

Maakaaren 2 luvun 25 §:n 3 momentti sisältää oikea-aikaisen virheilmoituksen laiminlyöntiin liittyvän vastaavanlaisen poikkeussäännöksen. Säännöksen esitöissä (HE 120/1994 vp s. 59) esimerkkinä kunnianvastaisesta ja arvottomasta tai törkeän huolimattomasta menettelystä on mainittu se, että myyjä salaa tiedossaan olevan vian.

Korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO 2007:91 (kohta 5) ilmenevän oikeus­ ohjeen mukaan myyjän menettelyn tulee poiketa selvästi siitä, mitä voidaan pitää sopimuksentekotilanteessa yleisesti hyväksyttynä, jotta hänen menettelyään voidaan pitää kunnianvastaisena ja arvottomana.

Salon kertomuksella on näytetty hänen kertoneen havainnoistaan yläpohjan osalta sekä yläpohjan uusimistarpeesta ja että Laputti oli saanut nämä seikat tietoonsa. Laputin on täytynyt ymmärtää, että Salon havainnoilla on olennainen merkitys ostajalle. Laputti yhtenä kiinteistön myyjänä on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti jättäessään kertomatta Salon havainnoista ja hänen käsityksensä mukaisesta yläpohjan uusimistarpeesta Puputille. Sen vuoksi Puputti saa vedota edellä todettuun laatuvirheeseen, vaikka hän oli laiminlyönyt kiinteistön tarkastusvelvollisuutensa.

Kaupan purkaminen

Lainkohta ja sitä koskevat tulkintaohjeet

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Maakaaren esitöissä (HE 120/1994 vp s. 51) on todettu, että jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei tehdä vain ostajan oman käsityksen mukaan, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2015:58 (kohta 13) on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetun salaisen virheen osalta todettu, että olennaisuusarviointi on tehtävä kokonaisharkinnan perusteella, jossa voidaan kiinnittää huomiota paitsi siihen, millainen kiinteistö on laadultaan verrattaessa sitä muihin vastaaviin kohteisiin ja rakentamisajan tyypilliseen laatutasoon, myös kaupan kohteen sopimuksen mukaisiin ominaisuuksiin sekä kaupantekohetkellä ostajalla käytettävissä olleisiin tietoihin esimerkiksi kiinteistön käyttötarkoituksesta ja arvosta. Tällaisten seikkojen perusteella voidaan muodostaa kokonaiskäsitys siitä, millaista tasoa ostaja on voinut kaupan kohteelta perustellusti edellyttää. Korkeimman oikeuden mukaan tätä päätelmää tukee myös se, että kaupan kohteen sopimuksen vastaisuus ja tiedonantovelvollisuuteen liittyvät puutteet voivat muodostaa maakaaren 2 luvun 17 §:n l momentin 1 - 4 kohdissa määrätyin edellytyksin sellaisenaan virheperusteen. Tapauskohtaisesti voidaan merkitystä antaa myös muille olosuhteille. Edelleen mainitussa ratkaisussa (kohta 16) on todettu, että lähtökohtaisesti purkamisen edellytyksenä voidaan pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan lainkaan syntynyt, jos virhe olisi ollut ostajan tiedossa.

Virheiden olennaisuus

Insinööritoimisto Controllplan Oy:n lausunnon 27.12.2017 mukaan korjauskus­ tannukset ovat yhteensä noin 63.000 euroa. J Kotilahti Oy:n katselmusmuistion ja kustannusarvion 21.3.2018 mukaan korjauskustannukset ovat yhteensä noin 27.000 euroa.

Sastamalan seudun sosiaali- ja terveyspalveluiden 21.9.2017 antaman tarkastuskertomuksen mukaan rakennuksessa esiintyvästä mikrobikasvustosta voi kulkeutua sisäilmaan ilmavirtausten ja ilmanvaihdon mukana mikrobeja sekä niiden hajoamis- ja aineenvaihduntatuotteita, joille sisätiloissa oleskelevat altistuvat. Tarkastuskertomuksen mukaan kosteusvaurio on välittömästi korjattava ja vaurioon johtaneet syyt on poistettava. Mikrobikasvustoa, vauriojälkiä ja asukkaiden oireilua voidaan pitää terveydensuojelulain tarkoittamana terveyshaittana.

Tarkastuskertomuksen perusteella kiinteistön korjaustarve on välitön. Korjauskustannukset olisivat esitetyn selvityksen perusteella merkittävät suhteessa 82.000 euron kauppahintaan. Todistaja Vienolan laatiman arviolausunnon mukaan kiinteistön arvo on tällä hetkellä noin 30.000 euroa. Hovioikeus pitää uskottavana, ettei kauppaa olisi syntynyt edes alennettuun hintaan, jos laatuvirhe olisi ollut Puputin tiedossa. Näin ollen hovioikeus päätyy kokonaisarvioinnissa siihen, että virhe on olennainen ja kiinteistön kauppa on purettava.

Asiassa ei ole ilmennyt seikkoja, joiden vuoksi Puputti ei voisi palauttaa kiinteistöä myyjille maakaaren 2 luvun 34 §:n l momentissa säädetyllä tavalla. Asiassa ei ole myöskään näytetty, että kiinteistön arvo olisi alentunut tai että Puputti olisi laiminlyönyt kiinteistön hoidon kaupanteon jälkeen.

Kiinteistön hoitokulut

Puputilla on oikeus maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin perusteella kohtuulliseen korvaukseen kiinteistön hoitamisesta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista 1.6.2017 alkaen hovioikeuden tuomion antopäivään saakka. Kustannukset 300 euroa kuukaudessa ovat määriltään riidattomat. Vaatimus hylätään hovioikeuden tuomion antopäivän jälkeiseltä ajalta ennenaikaisena.

Oikeudenkäyntikulut

Puputti on voittanut valituksensa. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun l §:n ja 16 §:n 1 momentin nojalla myyjät ovat velvollisia korvaamaan Puputin oikeudenkäyntikulut sekä käräjä- että hovioikeudessa.

Asian laatu ja laajuus huomioon ottaen hovioikeus hyväksyy Puputin oikeuden­ käyntikuluvaatimuksen hovioikeuden pääkäsittelyajalla täsmennettynä.


Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomio kumotaan.

Mervi Jatta Puputin sekä Erja Helinä Laputin ja Hannu Hoskosen kuolinpesän osakkaiden Eerik Ilari Hoskosen, Sisko Priesta Hoskosen, Risto Atro Hoskosen ja Iiro Brian Hoskosen 18.5.2017 tekemä Sastamalan kaupungissa osoitteessa x sijaitsevaa kiinteistöä (kiinteistötunnus x) koskeva kiinteistökauppa puretaan.

Laputti ja Hannu Hoskosen kuolinpesän osakkaat Eerik Hoskonen, Sisko Hoskonen, Risto Hoskonen ja Iiro Hoskonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti palauttamaan Puputille kauppahinta 82.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine tuottokorkoineen 18.5.2017 lukien 21.2.2018 saakka ja 22.2.2018 lukien korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen.

Laputti ja Hannu Hoskosen kuolinpesän osakkaat Eerik Hoskonen, Sisko Hoskonen, Risto Hoskonen ja Iiro Hoskonen velvoitetaan yhteisvastuulli­ sesti korvaamaan kiinteistön hoidosta aiheutuneista kustannuksista 300 euroa kuukaudessa 1.6.2017 lukien hovioikeuden tuomion antopäivään saakka korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.

Laputti ja Hannu Hoskosen kuolinpesän osakkaat Eerik Hoskonen, Sisko Hosko nen, Risto Hoskonen ja Iiro Hoskonen velvoitetaan yhteisvastuullisesti korvaamaan Puputin oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 31.863,24 eurolla sekä hovioikeudessa 17.217,08 eurolla, kumpikin määrä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.


Muutoksenhaku


Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituk­ sen tekemiseen päättyy 19.7.2021.



lKorjattu OK 24 luvun 10 §:n nojalla


20.5.2021



Hovioikeudenneuvos KS




















Asian ovat ratkaisseet pääkäsittelyssä:

Hovioikeudenneuvos TH
Hovioikeudenneuvos KS
Hovioikeudenneuvos EK

Valmistelija: hovioikeuden esittelijä OR

Ratkaisu on yksimielinen.

.. , .

PIRKANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto
Käräjätuomari MS

TUOMIO 19/13213

18.4.2019 L 18/2698






Kantaja


Vastaaja













Asia Vireille
Asian taustatiedot













KANNE

Vaatimukset

Puputti, Mervi Jatta


Laputti, Erja Helinä


Hannu Hoskosen kuolinpesä osakkaat:
Hoskonen, Eerik Ilari Hoskonen, Sisko Priesta Hoskonen, Krista Atro Hoskonen, Mira Brian
virhe tm. sopimusrikkomus
25.1.2018
Mervi Puputti on ostanut Erja Laputilta ja Hannu Hoskosen kuolinpesältä 18.5.2017 asuinkiinteistön rakennuksineen ja liittymineen. Kiinteistö sijaitsee Sastamalan kaupungissa osoitteessa x, 38300 Sastamala (kiinteistötunnus x). Kiinteistöllä sijaitsee vuonna 1992 rakennettu asuinrakennus. Kiinteistön kauppahinta oli 82.000 euroa. Kaupan ehdot olivat tavanomaiset.

Asuinrakennuksen sauna ja saunan pesuhuone oli remontoitu vuonna 2015, jolloin lattia oli avattu, uusittu lattialämmitys, vesieristys ja laitettu käyttövesiputket pintaan.

Ennen kauppaa Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n edustaja Markku Laitinen suoritti kaupan kohteessa kosteusmittauksen.



Mervi Puputti vaatii, että hänen ja Erja Laputin ja Hannu Hoskosen kuolinpesän välillä 18.5.2017 tehty kiinteistökauppa (kiinteistötunnus 790-529-4-33) puretaan ja vastaajat velvoitetaan palauttamaan kaupantekohetkellä maksettu kauppahinta 82.000 euroa.

Palautettavalle kauppahinnalle on maksettava korkolain 3 § 2 momentin







mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona vastaajat vastaanottivat kauppahinnan (18.5.2017) haasteen tiedoksiantoon asti ja siitä eteenpäin korkolain mukaista viivästyskorkoa maksupäivään asti.

Vastaajat on velvoitettava suorittamaan Puputille kiinteistön ylläpidosta aiheutuneina kustannuksina 300 euroa kuukaudessa Puputin omistusajalta 1.6.2017 alkaen kaupan purkuhetkeen saakka korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden päätöspäivästä lukien.

Toissijaisesti Puputti vaatii, että vastaajat on velvoitettava suorittamaan kauppahinnan alennuksena 62.000 euroa. Maksettavalle summalle vaaditaan korkolain 3 § 2 momentin mukainen tuottokorko kaupantekopäivästä 18.5.2017 haasteen tiedoksiantoon ja siitä eteenpäin korkolain 4 § 1 momentin mukainen viivästyskorko maksupäivään saakka.

Puputti vaatii, että käräjäoikeus velvoittaa vastaajat korvaamaan Puputin oikeudenkäyntikulut ja asian selvittelykulut myöhemmin esitettävän laskun mukaan korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden päätöspäivästä lukien.


Perusteet Puputti muutti perheineen kaupan jälkeen asumaan asuinrakennukseen.
Hän teki pintaremonttia ja havaitsi vesikaton vuotavan sateella saunatiloihin. Puputti tilasi Tehokuivaus Oy:n tutkimaan asiaa. Tehokuivaus Oy:n tarkastusraportin 11.8.2017 mukaan ilmeni, että vesikatto vuotaa hormin läpiviennin alueelta ja saunatilojen kohdalla oli alapohjan eristetilassa kosteutta.

Tehokuivaus Oy:n raportin valmistumisen jälkeen Puputti tilasi kosteus ja sisäilmateknisen kuntotutkimuksen Rakennusinsinööritoimisto Petri Annilalta. Raportin 11.9.2017 mukaan alapohjassa havaittiin aktiivista mikrobikasvustoa pesuhuoneen ulkopuolella. Näytteessä havaittiin kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa.

Puputti on reklamoinut vastaajia 22.9.2017.

Ennen kauppaa Puputti tiesi vesikatteen pinnan olevan hieman sammaloitunut ja että saunan piipun reunassa saattoi olla kosteutta, jota ei kuitenkaan voitu mitata pinnoitetta rikkomatta.

Rakenteiden vaurioitumista ei voinut päätellä kaupan esitiedoista eikä ulkoisista havainnoista. Puputti tutki ullakkoa ja siitä havainnoiden rakenteet olivat terveitä, vesikatto ehjä ja rakenteet mitatuista kohdista kuivia.

Puputti laittoi piippuihin heti kaupan jälkeen sadehatut, joten vesisateen ei kuuluisi vahingoittaa rakenteita.

Rakenteita avatessa Puputti havaitsi, että kattorakenteisiin vuotanut vesi oli vaurioittanut rakenteita laajalti. Asuinrakennuksessa oli vuotaneesta vedestä ja yläpohjan kahdesta rakennusvirheestä johtuvia

korjaustarpeita yläpohjan ja vesikaton rakenteissa, pesuhuoneessa ja saunassa sekä alapohjan rakenteessa.

Yläpohjan tuuletusväli on liian pieni ja puutteellisen tuuletuksen takia ruodelaudat ovat vaurioituneet. Lisäksi vesikatteena olevan bitumipalahuovan alta puuttuu bituminen alushuopa, jota ilman vesikatto ei ole vedenpitävä ja vettä on sen takia päässyt rakenteisiin. Vettä on lisäksi vuotanut katolta rakenteisiin.

Vesikate on ollut virheellinen (limitys ollut virheellinen, avoimia saumoja, kiinnitetty nauloilla, ylösnostoja ja limityksiä ei ole toteutettu sadetiiviisti).

Vesikatto tulee purkaa, kattoa korottaa ja rakentaa se uudelleen niin, että siinä on alushuopa. Vesikaton virheiden korjaaminen tulee maksamaan 38.848 euroa.

Pesuhuoneen ja saunan rakenteet ovat märkiä ja ne on uusittava. Pesuhuoneen sisäpuolen höyrysulkujen saumat ja saunan alumiinipaperi on teipattu tarkoitukseen sopimattomalla pakkausteipillä, joka on irronnut saumoista. Pesuhuoneen ja saunan korjaaminen tulee maksamaan 19.659 euroa.

Lattia on märkä saunan piipun kohdalta ja pesuhuoneen seinän keittiökäytävän kohdalta. Keittiökäytävän kohdalla lämmöneristeessä esiintyy aktiivinen mikrobikasvusto. Lisäksi pesutilan puolelta on tullut kosteutta pesuhuoneen viereisiin lattioihin. Vaurioituneiden alueiden korjaus maksaa 4.508 euroa.

Alapohja ei vastaa rakenteeltaan rakennuspiirustuksen mukaista. Todellisuudessa betonin yläpinnassa ei ole rakennuspiirustusten mukaista muovia vaan se on villan päällä. Alapohja on kylmä ja rakenne johtaa villan kastumiseen sen alaosasta. Villa on kosteusrasituksen johdosta tummunut ja lattia on korjattava hyvän rakentamistavan mukaiseksi. Korjaaminen edellyttää lattioiden avaamista kauttaaltaan 120 m2 alueelta. Kustannukset lattian korjaamisesta ovat yhteensä
60.000 euroa. mistä vähennetään tasonparannusta vastaavat 40 %.
Vaatimus virheestä on tältä osin 36.000 euroa.

Puputin perheeseen kuuluu aviomies Joonas Puputti ja yksi lapsi. Perhe on muuttanut pois asunnosta virheiden ilmettyä, kun perhe havaitsi sisäilmaongelmaan viittaavia terveysoireita. Perhe muutti pois kiinteistöltä 12.9.2017 heti saatuaan mikrobitutkimusten tulokset.

Havaitut virheet ovat aiheuttaneet sisäilmaongelman, josta aiheutuu ja on jo aiheutunut terveysoireita koko Puputin perheelle, erityisesti lapselle.

Sastamalan seudun sosiaali- ja terveyspalveluiden terveystarkastaja x on tarkastanut asunnon ja todennut terveyshaitan.

Asuinrakennusta ei voi käyttää asumiseen ennen vaurioituneiden rakenteiden korjaamista.

Kiinteistökauppaa rasittaa olennainen laatuvirhe, jonka vuoksi ostajalla

on maakaaren 2 luvun 17 §:n nojalla oikeus purkaa kauppa. Asunnon :-- kunto ei vastaa sitä, mitä Puputti on voinut olettaa ostavansa. Hän ei olisi' ostanut asuntoa, jos olisi tiennyt asuinrakennuksen todellisen kunnon. Ennen kauppaa annettujen tietojen perusteella kaupankohteessa ei ele ollut korjaustarpeita, joihin Puputin olisi pitänyt varautua.

Kiinteistöstä aikaisemmin kiinnostunut ja ostotarjouksen jättänyt SK pyysi Saloa tutkimaan rakenteita. Salon havaintojen jälkeen K peruutti kiinteistöstä tekemänsä tarjouksen. Myyjistä Erja Laputti oli paikalla, kun Salo teki havaintoja ja hän kuuli havainnot paikan päällä.

Puputille ei ole kerrottu tutkimuksesta taikka siinä tehdyistä havainnoista mitään, vaan vastaajat ovat jättäneet tiedot kaupankohteesta ennalleen.

Vastaajat ovat toimineet tuottamuksellisesti, eivätkä ole saattaneet Puputin tietoon edellä mainittuja havaintoja, vaikka ne olisivat kaupan tekoon varmuudella vaikuttaneet.

Mitään muuta seuraamusta kuin kaupanpurku ei voida pitää Puputin osalta kohtuullisena. Korjauskustannukset ylittävät kauppahinnan eikä Puputilla ole mahdollisuutta saada lisärahoitusta.

Rakenteiden vauriot aiheuttavat terveysriskin ja asuminen asunnossa olisi vaarantanut Puputin perheen terveyden.

Korjauskustannukset ovat merkittävät, eikä ole varmuutta, että korjaukset takaisivat hyvän ja terveydelle haitattoman lopputuloksen. Korjauskustannukset voivat olla merkittävästi korkeammat kuin mitä ennen rakenteiden avaamista voi arvioida.

Alapohjan korjaaminen kestää joitakin kuukausia, jonka ajan rakennus on asumiskelvoton. Tämän ajan Puputin perheen on asuttava muualla, mistä aiheutuu lisäkustannuksia.

Virhettä on pidettävä olennaisena ja kaupan purkuun oikeuttavana, koska Puputti ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla kohtuullisen ajan kuluessa virheen havaitsemisesta ja koska kiinteistön korjaaminen on sen asiallisen käytön kannalta välttämätöntä, mutta kallista.

Puputille on syntynyt ja syntyy kuukausittain kuluja kiinteistön ylläpidosta. Ylläpitokustannukset koostuvat asunnon lämmittämisestä ja vakuutuksista. Lisäksi Puputti on viikoittain käynyt katsomassa kiinteistöllä, että kaikki on kunnossa. Tarpeellisesta ylläpidosta ja hoidosta aiheutuvat kustannukset ovat 300 euroa kuukaudessa (sähkö 145,60 €/kk, kiinteistövero 25,50 €/kk, vakuutus 36 €/kk, vesi 5 €/kk, jätemaksu 3,33 €/kk, jätevesi 9 €/kk, matkakulut kiinteistöä tarkastamaan Kankaanpäästä 151,68 €/kk.

Puputkimuksista ja selvittelyistä on tähän mennessä aiheutunut yhteensä 2.461,40 euron kustannukset (Rakennusinsinööritoimisto Petri Annila 775 euroa ja Insinööritoimisto Controllplan Oy 1.686,40 euroa).

Asuinrakennuksen kunto ei ole vastannut myyntiesitteessä väitettyä. Lisäksi kiinteistö poikkeaa salaisen virheen vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Mikäli kauppaa ei vastoin Puputin vaatimusta pureta, tulee myyjät velvoittaa maksamaan kauppahinnan alennusta.

Yläpohja- ja vesikattorakenteiden sekä pesuhuoneen ja saunan korjaaminen johtaa tasonparannukseen. Yläpohjan osalta tasonparannuksen määrä on 30 % ja vaatimus näin ollen 27.194,30 euroa. Pesuhuoneen ja saunan osalta tasonparannuksen määrä on 10
% ja vaatimus 17.693,10 euroa.

Alapohjan korjaaminen ei johda tasonparannukseen. Kauppahinnan alennuksen määrää harkittaessa on huomioitava, että korjaukset tulevat kestämään pitkään ja niiden lopulliseen onnistumiseen liittyy merkittäviä riskitekijöitä.

Kauppahinnan alennusvaatimus on yhteensä 62.000 euroa.

Kiinteistön arvo on tällä hetkellä 30.000 euroa, ellei huomioida alapohjan riskirakennetta.

Puputti kykenee palauttamaan kiinteistön takaisin myyjille maakaaren edellyttämällä tavalla. Piha on samassa kunnossa kuin ostohetkellä.

VASTAUS Vastaajat kiistävät kanteen sekä perusteeltaan että määrältään.
Vastaajat vaativat, että kanne tulee kaikilta osin hylätä ja kantaja tulee velvoittaa korvaamaan vastaajien oikeudenkäyntikulut korkolain 4 § 1 momentin mukaisine korkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut tuomion antamisesta.

Toissijaisesti vastaajat vaativat, että mikäli kauppa puretaan, tulee palautettavasta kauppahinnasta vähentää ostajien laiminlyönneistä ja ostajien vaaranvastuulla olleesta luonnonilmiöstä, rankkasateesta aiheutunut kiinteistön arvon aleneminen.


Perusteet Rakennuksessa ilmenneet viat ja puutteet ovat sellaisia, että ne olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.
Kantaja on tullut tietoiseksi korjausta vaativista vioista ja puutteista ennen kauppaa kantajalle luovutetusta aineistosta. Kantajalle on aineiston perusteella syntynyt erityinen tarkastusvelvollisuus rakennuksen puutteellisuuksien johdosta.

Kiinteistössä ei ole laatuvirhettä, joten perustetta kaupan purkamiseen tai hinnanalennukseen ei ole.

Asuinrakennuksen lattiarakenne ei ole kantajan väittämin tavoin riskirakenne siten, että rakenteesta johtuen lattiarakenteet joutuisivat haitallisen kosteusrasituksen kohteeksi. Lattioihin ei liity korjaustarvetta

enemmälti, mitä katon vuodoista kostuneiden rakenteiden korjaamin n·· edellyttää. Koska lattiarakenteessa ei ole laatupoikkeamaa, ei myyjien· taholla ole voitu toimia siten tuottamuksellisesti että vahingonkorvausvelvollisuus olisi syntynyt '

Kantajan näkemys korjauskustannusten määrästä on ylimitoitettu ja kustannukset liittyvät suurelta osin rakennuksen parantamiseen tähtääviin toimenpiteisiin. Tarvittavien korjausten kustannuksista ainoastaan osa voi tulla huomioitavaksi hinnanalennuksen määrää arvioitaessa.

Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n kosteusmittauspöytäkirja 4.8.2016 on ollut ostajalla käytettävissään kaupan kohteen ennakkotarkastusta tehdessä. Pöytäkirjasta ilmenee rakennuksen kunnon arvioimisen kannalta olennaisia tietoja, joiden perusteella kantajan väite siitä, että kaupan esitiedoista tai ulkoisista havainnoista ei voitu päätellä rakenteiden olevan vaurioituneita, on paikkaansa pitämätön.
Pöytäkirjasta ilmenevät seikat tarkastus- ja korjauskehotuksineen ovat muodostaneet kantajalle erityisen tarkastusvelvollisuuden, jonka kantaja on laiminlyönyt.

Ostaja ei saa maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan vedota laatuvirheenä seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Hän ei saa myöskään vedota virheenä seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Ostajan tarkastusvelvollisuus on ehdoton ja se rajoittaa myyjän virhevastuuta.

Ostajan normaalin selonottovelvollisuuden lisäksi hänelle voi tulla pitemmälle menevä erityinen velvollisuus tutkia tarkemmin laatuseikkoja, joissa olevista puutteellisuuksista myyjä on kertonut hänelle tai jotka muulla tavoin ovat tulleet hänen tietoonsa. Ostajalle on puheena olevassa kaupassa syntynyt erityinen tarkastusvelvollisuus. Myyjillä ei ole ollut antaa ostajalle yksityiskohtaisia tietoja kaupan kohteesta, koska he eivät ole asuneet kiinteistöllä välittömästi ennen kaupan tekemistä.
Heidän menettelyssään ei ole mitään moitittavaa.

Rakennuksen viat ja puutteet sekä peruskorjaustarve on otettu huomioon kauppahinnassa. Alkuperäinen hintapyyntö on ollut 125.000 euroa. Myyntiesitteessä ollut rakennuksen kuntoa koskeva arvio on kirjattu ennen kuntotarkastuksen tekemistä. Ostaja on halunnut tehdä kaupan nopeasti, koska kiinteistölle oli muitakin ostajaehdokkaita. Tällä seikalla on oletettavasti ollut vaikutusta kauppahintaan.

Puputti on vasta kaupanteon jälkeen ryhtynyt toteuttamaan erityistä tarkastusvelvollisuuttaan laiminlyöden tarkastusten suorittamisen ennen kaupantekoa. Hän ei sen vuoksi voi vedota virheenä seikkoihin, jotka ovat tulleet ilmi Tehokuivaus Oy:n raportin perusteella tai kun huopakatteen kuntoa ja piippujen läpivientejä on tarkastettu.

Tehokuivaus Oy:n tarkastusraportista 11.8.2017 ei ilmene mitään sellaista, mitä ei olisi voitu päätellä Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n tekemän tutkimuksen pohjalta, jos raportissa mainittuja seikkoja olisi tutkittu tarkemmin. Myöskään Insinööritoimisto Petri Annilan

kuntotutkimuksen havainnot ovat samansuuntaisia kuin edellä mainituissa tutkimuksissa.

Myyjien näkemyksen mukaan kantajan vetoama korjaustarve on katon vuotamisesta aiheutunut kosteusvaurio. Katon vuotaminen on johtunut Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n pöytäkirjassa mainituista vioista ja puutteista sekä siitä, ettei mihinkään korjaustoimenpiteisiin ole ryhdytty. Mikäli kattorakenne vuotaa, on selvää, että kattorakenteen puuosista ilmenee vuotovaurioiden jälkiä ja että kattorakenteeseen syntyy mikrobikasvustoja. Yläpohjan mineraalivillasta ei löytynyt aktiivista mikrobikasvustoa. Näytteessä esiintyi erittäin pieniä määriä kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa. Kysymys on myyjien käsityksen mukaan ulkoilman kanssa yhteydessä olevista villoista. Ulkoilman kanssa tekemisissä olevien mikrobivaurioituneiden puuosien osalta normaali ja riittävä korjaustapa on homepesu. Alushuovan olemassaolo ei välttämättä olisi estänyt rankkasateesta johtuneita kosteusvaurioita.

Kantaja on todennut, että yläpohjan korjaustarve johtuu kahdesta rakennusvirheestä ja vesivuodosta. Rakennusvirheeksi kantaja on nimennyt liian pienen yläpohjan tuuletusvälin ja alushuovan puuttumisen bitumipalahuovan alta. Kantaja on ennen kaupan tekoa tullut tietoiseksi yläpohjan 50 mm tuuletusraosta, mikä on vastannut talon rakentamishetken käytäntöä. Vastaajien mielestä tuuletusraon suuruudesta ei itsestään aiheutunut rakenteelle vaurioita vaan vauriot ovat johtuneet vesikaton vuotamisesta. Suurempi tuuletusrako ei olisi estänyt vaurioiden syntymistä. Yläpohjan tuuletus on ollut riittävä ja yläpohjan sivujen onkalot ovat tuulettuneet yläkolmiossa olevan tuuletusvälin kautta.

Bitumipalahuovan asentaminen on tehty hyvän rakennustavan mukaisesti. Rakennukselle on myönnetty rakennuslupa 5.4.1990. Kattokaltevuus ja bitumipalahuovan asennus on tehty voimassa olleen RT-kortin edellyttämällä tavalla. Katon vuotaminen on johtunut siitä, että bitumipalahuopa on ollut kaupantekohetkellä käyttöikänsä lopussa.

Pesuhuoneen höyrynsulkujen ja saunan alumiinipaperin teippausten osalta kantajien taholta esitetty on vaikuttamatonta, koska asiassa ei ole selvitystä siitä, että teippaustavasta olisi aiheutunut rakenteelle vahinkoa ja koska höyrynsulut ja alumiinipaperi joudutaan joka tapauksessa uusimaan katon vuodosta aiheutuneen korjauksen yhteydessä.
Kylpyhuoneessa aikanaan suoritetut korjaukset eivät ole johtuneet mistään vuotovauriosta.

Myyjien käsityksen mukaan katon vuodot ovat ilmaantuneet 6.8.2017 paikkakunnalla olleiden poikkeuksellisten rankkasateiden seurauksena. Asiassa ei ole edes väitetty, että rakenteet olisivat olleet kauppaa tehtäessä kosteita enemmälti, mitä Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n kosteusmittauspöytäkirjasta ilmenee.

Vastaajat paljoksuvat kantajan esittämää vesikaton korjauskustannusten määrää. Vesikaton korjaus on kokonaisuudessaan sellaista peruskorjausta, johon kantajan on tullut varautua. Katon korottamiseen , kattosiltaan ja lumiesteeseen ja alipainetuulettimiin liittyvät kustannukset

ovat perusparannuskustannuksia, koska niillä tähdätään katon tason parantamiseen. Räystäiden ja kourujen sekä lapetikkaan osalta kysymykseen voisi tulla ainoastaan niiden irrottaminen ja uudelleen asennus. Yleiskustannuslisä on perusteeton. Vastaajien näkemykser: mukaan vesikaton vuotokohdan korjauskustannukset ovat suuruusluokaltaan noin 5.000 euroa.

Pesuhuoneen, saunan ja puulattian korjausten osalta korjauskustannuslaskelmasta tulee poistaa yleiskustannukset, jolloin ollaan noin 21.500 - 22.000 euron kustannustasossa, joka on vastaajienkin näkemykseen mukaan tarpeellisten korjaustoimenpiteiden kustannus. Korjauskustannuksista noin 4.000 euroa kohdistuu käyttöikänsä päässä oleviin rakenteisiin ja korjauskustannuksista tulee tällä perusteella vähentää ainakin 3.000 euroa tason paranemiseen ja käyttöiän pitenemiseen perustuen. Pesuhuoneen, saunan ja puulattian osalta voidaan ottaa huomioon korjauskustannuksina noin 19.000 euroa.

Vaikka kaupan kohteessa ei ole ollut laatuvirhettä, vastaajat ovat pyrkineet sopimaan asian ilman oikeudenkäyntiä tekemällä kantajalle 12.10.2017 sovintotarjouksen 7.500 euroa kertakaikkisena korvauksena. Mikäli käräjäoikeus katsoisi kaupan kohteessa olevan laatuvirheen, josta kantajat ovat oikeutettuja saamaan hinnanalennusta, hinnanalennuksen määrä ei voi missään tilanteessa ylittää 7.500 euroa. Tämän johdosta kaikki kantajan toimenpiteet 12.10.2017 jälkeen ovat olleet tarpeettomia eikä vastaajia voida missään tapauksessa velvoittaa korvaamaan kyseisten toimenpiteiden kustannuksia kantajalle eikä kyseisiä kustannuksia voi ottaa huomioon kuluvaatimuksia mahdollisesti kuitattaessa.

Kannevaatimuksissa olevaan 300 euron kuukausittainen korvaus kiistetään perusteeltaan ja määrältään.

Ostajat eivät pysty luovuttamaan kaupankohdetta myyjille samassa kunnossa mitä se on ollut kaupantekohetkellä ja tämä rankkasade ja siitä aiheutuneet vahingot ovat maakaaren säännösten mukaan ns. vaaran vastuulla, vahingon jälkeen rakennus on jätetty korjaamatta ja pihapiiri hoitamatta ja näistä seikoista on aiheutunut kiinteistön arvon alennusta. Maakaaren 2 luvun 34 §:n 2 momentin purkuoikeuden rajoitussäännöksen mukaan kauppa voidaan purkaa vain, jos ostaja maksaa arvon alentumista vastaavan korvauksen myyjälle.

Vaurioiden havaitsemisesta on kulunut aikaa jo noin 1,5 vuotta, joten kaikki korjaustoimenpiteet olisi saatu jo suoritetuiksi, jos korjaustoimenpiteisiin olisi ryhdytty viipymättä. Rakennuksen kunnolle on haitallista se, että rakenteissa on ylimääräistä kosteutta.

Kiinteistön arvo on tällä hetkellä 30.000 - 40.000 euroa. Arvonalennus
42.000 euroa on kantajan vastuulla.


Kirjalliset todisteet

Kantaja K1. Kauppakirja 18.5.2017

K2. Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n kosteusmittauspöytäkirja 4.8.2016
K3. Sastamalan OP-Kiinteistökeskus Oy:n myyntiesite K4. Tehokuivaus Oy:n tarkastusraportti 11.8.2017
K5. Rakennusinsinööritoimisto Petri Annilan kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus 11.9.2017
K6. Sastamalan seudun sosiaali- ja terveyspalvelut, asunnontarkastus 21.9.2017
K7. Insinööritoimisto Controplan Oy:n lausunto 27.12.2017 KS. Turun yliopiston testausseloste 11.9.2017
K9. Arviolausunto x
K10. Valokuvat 11.9.2017 K11. RT kortti 80-10239 K12. Kuitit ylläpitomenoista K13. Valokuvat20.12.2018 K14. Valokuvat


Vastaaja V1. Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n kosteusmittauspöytäkirja 4.8.2016 (K2)
V2. RT-kortti RT85-10458
V3. RT-ohjekortti KH 90-00403 (osajäljennös)
V4. J. Suolahti Oy:n katselmusmuistio ja kustannusarvio V5. Rakennuksen leikkauspiirustus
V6. Paikallislehtien Kokemäenjokilaakson uutisten ja Alueviestin uutisointi rankkasateesta 6.8.2017
V?. Kaupparekisteriote Länsi-Suomen Myyntikunto Ky:stä V8. Valokuvat kiinteistöltä elokuussa 2018
V9. J. Suolahti Oy:n katselmusmuistio 24.1.2019

Henkilötodistelu

Kantaja 1. Todistelutarkoituksessa Mervi Puputti
2. Todistaja Jouko Viertimo
3. Todistaja Sanni Vienola
4. Todistaja Hanna Jääskeläinen
5. Todistaja Jari Santala
6. Todistaja Hannu Salo


Vastaaja 1. Erja Laputti todistelutarkoituksessa
2. Todistaja Jouni Suolahti
3. Todistaja Marko Suurniemi
4. Todistaja Markku Laitinen


KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Tuomiolauselma
Kanne on hylätty.

Mervi Puputti velvoitetaan korvaamaan Erja Laputille ja Hannu Hoskosen kuolinpesälle oikeudenkäyntikulut 22.501,24 euroa korkolain 4 § 1

momentin mukaisine viivästyskorkoineen 18.5.2019 lukien.

Perustelut

Kiinteistössä havaitut virheet

Mervi Puputti on kertonut, että he muuttivat kiinteistölle heinäkuun lopussa ja kahdessa viikossa perhe alkoi oireilla fyysisesti. Joonas Puputti oli purkanut saunan kattopaneeleja. Ulkona oli tuolloin satanut ja katosta tuli vettä. Tämän vuoksi Puputti tilasi mikrobimittaukset, joissa ilmeni kasvustoa. Puputit muuttivat evakkoon ja oireilu lakkasi viikon kuluessa.

Tehokuivaus Oy:n tarkastusraportin (K4) mukaan yläpohjan eristeet ovat kastuneet hormin juurella, vesikatteen aluslaudoituksessa on mikrobivaurioita ja pintalattia sekä seinien/hormin alapää on kastunut pesuhuoneen ja saunan puolella hormin ympäristössä. Vauriokohdat on valokuvattu. Alapohjan eristetilan kosteus on koholla hormin juurella.
Kartoituspäivä on 10.8.2017 ja vahingon havaitsemispäivä 6.8.2017.

Puputti on selvittänyt mikrobivaurioiden syytä ja vedonnut kanteessa seuraaviin virheisiin:

Katto

Kanteen mukaan vaurion korjaaminen edellyttää koko katon uusimista, koska katossa on kaksi rakennusvirhettä. Yläpohjan tuuletusväli on liian pieni ja puutteellisen tuuletuksen vuoksi ruodelaudat ovat vaurioituneet. Tämän lisäksi vesikate on virheellinen, koska bitumipalahuovan alta puuttuu bituminen alushuopa, jota ilman vesikatto ei ole vedenpitävä.
Lisäksi limitys on ollut virheellinen, avoimia saumoja on kiinnitetty nauloilla eikä ylösnostoja ja limityksiä ole toteutettu sadetiiviisti.

Arvioitaessa sitä, onko katossa rakennusvirhe, on tarkasteltava katon rakennushetkellä voimassa olleita rakennussäännöksiä tai jos katto on myöhemmin peruskorjattu, korjaushetkellä voimassa olleita säännöksiä. Sillä, että rakennussäännökset ovat sittemmin mahdollisesti muuttuneet ja olleet sen vuoksi kaupantekohetkellä erilaiset kuin rakennushetkellä, ei ole merkitystä rakennusvirhettä arvioitaessa.

Asiassa on riidatonta, että katon kaltevuus on 1:2,3. Edelleen on riidatonta, että yläpohjan tuuletusväli on 50 mm. Kantajan käsitys on, että vaadittava tuuletusväli on 100 mm. Talon rakennusaikaan voimassa olleen RT-kortin RT85-10458 mukaan katossa, jonka kaltevuus on yli 1:3 edellytetään 50 mm tuuletusväliä.

Todistaja Viertimon mukaan kyseessä on rajatapaus, pitääkö olla 50 mm vai 100 mm tuuletusväli. Hänen mukaansa joka tapauksessa tuuletus ei ole toiminut.

Todistaja Laitisen mukaan 50 mm tuuletusrako on ollut riittävä. Harjapiikki, jonka kautta yläpohja tuulettuu, ei ole tummentunut. Tämä ilmenee myös Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n raportin (K2, V1) toiseksi viimeisestä valokuvasta.


Todistaja Jouni Suolahden mukaan 50 mm tuuletusrako on ajanmukainen. Katon yläosa, josta yläpohja tuulettuu, oli kunnossa. Talon harjalla oleva yläkolmio (millä Suolahti osoitti käräjäoikeudelle tarkoittavan samaa Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n raportista ilmenevää aluetta, josta todistaja Laitinen käytti nimitystä harjapiikki) on merkittävä tehoste tuulettuvuuden kannalta. Lisäksi Suolahti kiinnitti huomiota siihen, että saunan kohdalla on madallettu katto, minkä vuoksi sen yläpuolella oleva ilma-alue on huomattavasti suurempi kuin 50 mm tuuletusrako. Tämä on nähtävissä leikkauskuvasta (V5).

Taion rakennusaikaan voimassa olleesta RT-kortista RT85-10458 ilmenee, että bitumiset kattolaatat voidaan asentaa ilman aluskatetta kattoihin, joiden kattokaltevuus on 1:3. Riidan kohteena oleva katto on tätä jyrkempi kaltevuuden ollessa 1:2,3. Todistaja Suolahti on vahvistanut, että riidan kohteena olevaan kattoon ei tarvita alushuopaa.

Kanteessa esitettyihin muihin virheisiin todistajat eivät ole ottaneet kantaa eikä niihin ole kirjallisissa todisteissa vedottu niin, että käräjäoikeus voisi niiden merkitystä arvioida.

Edellä selostetuilla perusteilla käräjäoikeus katsoo, ettei talon kattorakenteissa ole näytetty kanteen mukaisia rakennusvirheitä.

Kosteusvauriot

Asianosaiset ovat todenneet riidattomaksi seikaksi, että vesikatto vuotaa. Riidanalaista on, onko kyseessä maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentissa tarkoitettu laatuvirhe.

Tehokuivaus Oy:n tarkastusraportista (K4) ilmenee, että vesikatto vuotaa hormin läpiviennin alueella. Yläpohjan eristeet ovat kastuneet hormin juurella ja vesikatteen aluslaudoituksessa on mikrobivaurioita. Pintalattia ja seinien/ hormien alapää on kastunut pesuhuoneen ja saunan puolella hormin ympäristössä. Alapohjan eristetilan kosteus on koholla hormin juurella.

Rakennusinsinööritoimisto Petri Annilan kuntotutkimuksesta (K5) ilmenee, että pesuhuoneen välittömästä läheisyydestä alapohjan mineraalivillasta otetussa mikrobinäytteessä on havaittu runsas sienikasvusto, joka viittaa aktiiviseen mikrobikasvustoon. Näytteessä (KB) tavattiin kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa. Olohuoneen kulmasta otetussa näytteessä ei ollut aktiivista mikrobikasvustoa, mutta siinä oli erittäin pieniä määriä kosteusvaurioon viittaavaa sienilajistoa.

Mikrobikasvustoa on todettu Sastamalan seudun sosiaali- ja terveyspalvelujen tarkastuskertomuksen (K6) mukaan 21.8.2017 otetuissa näytteissä. Saunan ja pesutilan kattorakenteissa on ollut silminnähtävää mikrobikasvustoa ja kosteuden aiheuttamaa vauriota. Asumisterveysasetuksen toimenpideraja on ylittynyt ja kyseessä on terveydensuojelulain tarkoittama terveyshaitta.

Vastaajien mukaan kosteusvauriot ovat syntyneet poikkeuksellisen

rankkasateen seurauksena 6.8.2017.

Puputti on kertonut, että vauriot on havaittu 6.8.2017, kun hänen puolisonsa on purkanut saunan kattoa ja huomannut vesivuodon. Asiaa on heti tämän jälkeen ryhdytty tutkimaan tarkemmin.

Todistaja Santalan mukaan mikrobivauriot viittaava pitempiaikaiseen rasitukseen eivätkä ne voi olla peräisin rankkasateesta 6.8.2017.

Todistaja Salo on käynyt tutkimassa kiinteistöä 15.8.2016 ja uudelleen vuonna 2018. Näiden käyntien välillä tilanne välipohjassa eikä saunan katossa ole pahentunut. Jos tuolla aikavälillä olisi ollut vesivuotoja, olisivat ne näkyneet. Vauriot ovat todistajan havaintojen mukaan olleet kuten valokuvissa (K14).

Todistaja Jääskeläinen on kertonut, että vuonna 2013 talossa asuvalla henkilöllä kävi kotipalvelu ja kotipalvelutyöntekijät saivat talossa käydessään astmaoireita (terveyshaittaa). Asia tuli esille työsuojeluasiana. Jääskeläinen on itse käynyt kiinteistöllä vuonna 2017 (PVM). Tehtäväksi jäi tuolloin todeta, mitä talossa on. Näytteet oli jo otettu. Todistaja totesi mikrobivauriot, jotka olivat myös silmin nähtävissä. Kiikassa ei ollut 6.8.2016 poikkeuksellisia sateita. Niitä oli Keikyässä, missä Jääskeläinen kävi puolisonsa mukana niitä toteamassa puolison työtehtäviin liittyen.

Todistaja Viertimon havaintojen perusteella kyseessä on kondenssiveden aiheuttama mikrobikasvusto, ei vesivuoto. Kiinteistöllä on ollut myös vesivuotoja. Jos valovissa (K10) näkyvät vauriot olisivat vesivuodon aiheuttamia, näkyisivät kuvissa (esim. s. 3 kuvat) valumia. Kuvissa näkyy pääasiassa kondenssivaurioita. Viertimo kävi kiinteistöllä 3.4.2019 eikä havainnut missään kohti vesivuotovaurioita. Jos niitä olisi Puputin omistusaikana tullut, olisivat ne näkyneet.

Todistaja Laitisen mukaan piipussa ei ollut hattua, joten piipun vierestä on päässyt vesi vuotamaan. Kosteus on voinut kerääntyä, jos piippua ei ole pitkään aikaan käytetty. Vesi, joka pääsee pellin väliin, valuu piipun pintaa pitkin ja piipun sisällä vesi valuu suoraan lattialaattaan.
Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n raportin valokuvasta ilmenee, että olohuoneen piippua pitkin on valunut vettä. Kuvaliitteen ensimmäinen kuva on saunan piipusta.

Todistaja Suolahden mukaan tummentumat ovat todennäköisesti katon huonon kunnon ja huonetilan kosteuden yhteisvaikutuksen aiheuttamia.

Käräjäoikeus katsoo todistajien Santala, Jääskeläinen, Viertimo ja Suolahti kertomusten sekä aluskatteesta otettujen valokuvien perustella näytetyksi, että kyse on ollut pidempiaikaisesta kosteusrasituksesta ja kosteusvaurio on ollut olemassa jo kaupantekohetkellä. Kyse on terveyshaittaa aiheuttavasta kosteusvauriosta ja kun kiinteistö on myyty asuinkäyttöön, ei sen käyttäminen tähän tarkoitukseen ole mahdollista. Kiinteistössä on maakaaren tarkoittama laatuvirhe.

Alapohjan rakenne


Kant en mukaan alapohja ei vastaa rakenteeltaan rakennuspiirustuksen mukaista, koska rakennuspiirustusten mukainen muovi on asennettu betonin yläpinnan sijasta villan päälle. Alapohja on kylmä ja rakenne johtaa sen vuoksi villan kastumiseen sen alaosasta. Villa on tummunut kosteusrasituksen johdosta. Kantaja on pitänyt tätä riskirakenteena.
Kantajan mukaan lattiat on korjattava avaamalla ne kauttaaltaan 120 m2 kokoiselta alueelta.

Todistaja Salo on kertonut avanneensa rakenteita muun muassa keittiön lattiasta ja havainneensa lattiassa vääränlaisen rakenteen, kun villa on ollut suoraan betonissa.

Todistaja Viertimo on todennut, että leikkauspiirustuksesta ilmenee, millainen alapohjan rakenteen olisi pitänyt olla. Alapohjasta puuttuu piki (kosteuseriste) ja muovi (höyrynsulku) on villan päällä, minkä seurauksena kastepiste syntyy nyt villaan ja voi aiheuttaa mikrobiongelmia.

Todistaja Suolahti on kertonut, että riidan kohteena olevan talon rakennusaikaan on ollut koulukuntakysymys mihin kohtaan alapohjaa höyrynsulkumuovi on haluttu asentaa. Lämpötilaero talossa ja pohjan alla pienenee talon ikääntyessä ja kosteuden kulkusuunta voi muuttua. Alapohjassa ei yleensä esiinny Viertimon kuvaamaa kasteongelmaa. Alapohjassa ei ole havaittu rakenteen aiheuttamia vaurioita.

Todistajista Salo on ainoastaan todennut, että rakenne on vääränlainen, mutta ei ole tarkemmin kertonut, onko kyseessä riskirakenne. Viertimon ja Suolahden kertomukset ovat ristiriitaisia sen osalta, aiheutuuko alapohjan rakenteesta kosteusriski. Suolahden kertomuksen mukaan tapa, jolla alapohjan rakenne on toteutettu, on ollut tavanomainen talon rakennusaikana. Todistajien ristiriitaisten kertomusten perusteella käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että kysymyksessä olisi sellainen riskirakenne, jota olisi pidettävä kiinteistön virheenä.

Myyjän tiedonantovelvollisuus

Myyjän on tiedonantovelvollisuutensa johdosta annettava ostajalle kaikki kaupan kohdetta koskevat tiedot, jotka tyypillisesti vaikuttavat kiinteistön käyttöön ja arvoon.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2-4 kohtien mukaista laatuvirhettä kutsutaan tiedonantovirheeksi. Siinä on kysymys ennen kauppaa annetuista tai antamatta jätetyistä tiedoista, joilla on voinut olla vaikutusta kauppaan. Tekotapana voi olla väärän tiedon antaminen, tiedossa olleen seikan salaaminen tai myyjän havaitseman ostajan virheellisen käsityksen oikaisematta jättäminen. Tiedonantovirhe tarkoittaa siis myyjän tiedonantovelvollisuuden rikkomista.

Asiassa on riidatonta, että kukaan myyjistä ei ole tavannut Puputtia ennen kaupantekoa eikä henkilökohtaisesti antanut mitään tietoja kiinteistöstä. Ennen kaupantekoa Puputilla on ollut käytössään myyntiesitteen (K3)

lisäksi Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n raportti (K2, V1). Kaikki myyjien kiinteistöstä antamat kaupan kohdetta koskevat tiedot sisältyvät näin ollen näihin asiakirjoihin.

Myyntiesitteen mukaan kiinteistön kunto on hyvä. Tiedossa olevina vikoina on mainittu, ettei wc:n lattialämmitys toimi, takka vaatii korjausta ja piipun vierestä on havaittu vuotoa.

Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n raportista ilmenevien havaintojen perusteella on laadittu toimenpide-ehdotukset, joiden mukaan takan ja huopakatteen kunto on tarkastettava alan ammattilaisilla, piippujen läpiviennit on tarkastettava ja tarvittaessa tiivistettävä, piippujen valetut hatut on uusittava ja päälle asennettava sadehatut, kiukaan alapuolelle nurkkaan on asetettava laatta, jonka jälkeen jalkalistalaatan yläreuna on tiivistettävä ja lattiakaivoihin on asennettava kiristettävät kiristysrenkaat vesieristeen kiinnittämiseksi kaivon sisäreunaan kiinni.

Todistaja Jääskeläinen on kertonut, että vuonna 2013 talossa asuvalla henkilöllä kävi kotipalveluja asia tuli työsuojeluasiana vireille, kun kotipalvelutyöntekijöille tuli astmaoireita (terveyshaitta). Pesuhuoneessa laatat ja paneelit olivat irti, eikä asukasta voinut siellä pestä. Sisätiloissa oli huono haju.

Laputti on kertonut antaneensa kiinteistöä koskevat tiedot kiinteistönvälittäjälle ja pyrkineensä kertomaan kaikki tiedot. Hänen tiedossaan on ollut, että saunan lattialämmitys on ollut rikki. Salon käynnistä hän ei ole kertonut kiinteistönvälittäjälle eikä muista itse olleensa paikalla Salon käydessä kiinteistöllä.

Laputti on asunut kiinteistöllä talon valmistumisesta lähtien vuoteen 2011 saakka. Talon rakentanut Hannu Hoskonen on asunut siellä tämänkin jälkeen 1.4.2014 saakka. Hoskonen on kuollut vuonna 2015. Laputti on toiminut hänen omaishoitajanaan Hoskosen kuolemaan saakka.

Myyntiesitteen (K3) mukaan sauna ja pesuhuone on remontoitu vuonna 2015, jolloin lattia on avattu ja laitettu uusi lattialämmitys, vesieristys ja käyttövesiputket pintaan. Wc:n lattialämmitys ei myyntihetkellä toiminut.

Käräjäoikeus ei pidä Laputin kertomusta saunan lattian korjaamisesta yksin lattialämmityksen rikki olemisen vuoksi uskottavana ottaen huomioon Jääskeläisen kertomus kotipalvelutyöntekijöiden terveyshaitasta. Laputin kertomuksen luotettavuutta heikentää myös se, että Laputti on toiminut Hoskosen omaishoitajana ja siten hän on ollut tietoinen kotipalvelutyöntekijöiden tereyshaitasta ja saunatilojen huonosta kunnosta, vaikka ei ole itse asunut kiinteistöllä vuoden 2011 jälkeen.
Laputti on käräjäoikeudessa kertonut, että hänelle oli raskasta myydä rakas koti, mikä käräjäoikeuden mielestä osoittaa sitä, että Laputti on pitänyt taloa kotinaan, vaikkei ole siellä asunut. Siten hän ei ole voinut olla täysin tietämätön talon kunnosta. Edelleen se seikka, että wc:n lattialämmitys on tässä yhteydessä jätetty korjaamatta, tukee sitä johtopäätöstä, että saunatilojen lattian korjaukseen on ollut muu peruste kuin Laputin kertoma. Käräjäoikeus on tehnyt tästä päätelmän, että Laputti on ollut tietoinen mikrobivauriosta ja jättänyt sen tietoisesti kertomatta

•. 15
kiinteistönvälittäjälle.

Laputti ei ole kertonut kiinteistönvälittäjälle myöskään Salon käynnistä ja siitä, että aikaisempi ostajaehdokas on Salon havaintojen vuoksi perääntynyt kaupasta ja kauppahintaa on tämän jälkeen merkittävästi alennettu. Käräjäoikeudella ei ole syytä epäillä todistaja Salon kertomusta siitä, että Laputti on ollut paikalla, kun hän on tehnyt havaintoja ja kertonut niistä.

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Kiinteistön tarkastuksella tarkoitetaan huolellisen ostajan suorittamaa tavanomaista havainnointia siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy.

Edelleen saman lainkohdan mukaan ostajalla ei ole ilman erityistä syytä velvollisuutta tarkastaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Ennen kauppaa Puputti on tutustunut Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n kosteusmittauspöytäkirjaan (K2, V1), josta ilmenee, että saunan piipun yläpäässä pellin yläpuolella ja alapäässä lattian yläpuolella sekä lattiassa piipun ympärillä on havaittu kosteutta. Kosteat kohdat saunan piipussa ja olohuoneen piippu on kuvattu pöytäkirjaan. Kosteuden aiheuttaja on pöytäkirjan mukaan se, että piippuun sataa vettä, kun sen päällä ei ole sadehattua. Toimenpide-ehdotuksena on piippujen läpivientien tarkastus ja tiivistäminen sekä piipun valettujen hattujen uusiminen ja sadehattujen asentaminen.

Käräjäoikeus katsoo, että Puputti on Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n raportin perusteella tullut tietoiseksi saunan piipun ja sen ympärillä olevan lattian kosteudesta.

Käräjäoikeuden ratkaistavana on siis se, onko Puputti voinut luottaa Satakunan Rakennekuivaus Oy:n esittämään kannanottoon vuodon syystä ja pitää Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n esittämiä korjausehdotuksia riittävänä vai edellyttääkö ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus, että Puputti olisi tutkinut asiaa tarkemmin.

Puputti on kertonut havainneensa vuodon vasta, kun hänen puolisonsa on ollut purkamassa saunan kattoa 6.8.2017, jolloin ulkona on satanut ja vettä on vuotanut katosta. Myös todistaja Santala on kertonut, että saunan kattoa avattiin, jotta päästiin tarkastamaan rakenteita.

Todistaja Salo on kertonut menneensä rappuja pitkin vinttiin takamakuuhuoneesta ja kontanneensa siellä tekemässä havaintoja.

Rakennuksen pohjapiirroksesta (K2, V1 liitteenä) ilmenee, että makuuhuoneet ja saunatilat eivät sijaitse vierekkäin. Talon

16
leikkauskuvasta (V5) voidaan havaita, että saunan yläpohjatila ei ole yhteydessä talon ha alla olevaan yläkolmion tuuletustilaan (harjapiikki): · Näin ollen käräjäoikeus pitää todennäköisenä, että todistaja Salo ei ole tutkinut saunan yläpohjaa konttaamalla.

Myös todistaja Suolahti on tutkinut yläkolmion tuuletustilaa (V3, valokuvat).

Vaurion tarkempi havainnointi on Puputin ja todistajien sekä kirjallisten todisteiden perusteella edellyttänyt rakenteiden avaamista.

Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n raportista (K4) ilmenee, että piippu on ollut märkä myös pellin yläpuolelta, joten käräjäoikeuden käsityksen mukaan ei ole mahdollista, että piipun ulkopinnan kastellut vesi olisi tullut pellin aukosta ja että veden vuotaminen olisi estettävissä yksin sadehatuilla.

Ostajan huolellinen havainnointi rajoittuu maakaaren mukaan niihin paikkoihin, joihin hänellä on esteetön pääsy, ellei erityinen syy edellytä rakenteiden purkamista tai muita teknisiä toimenpiteitä ennakkotarkastusvelvollisuuden täyttämiseksi.

Korkeimman oikeuden oikeuskäytännössä on käsitelty kuntotarkastuksesta johtuvaa ostajan selonottovelvollisuutta tapauksissa KKO:2009:31 ja KKO:2019:16. Tapauksessa KKO:2009:31
kuntokartoituksessa oli käsitelty vesikaton riskitekijöitä, mutta vuotaa ei epäilty eikä siten ollut syytä epäillä kosteusvauriota. Ostajalla ei tässä tapauksessa ollut erityistä syytä ryhtyä poikkeuksellisiin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi. Tapauksessa KKO:2019:16 ostajille esitetyssä kuntokartoitusraportissa on kuvattu rakennuksen riskirakenteita ja vaurioita sekä esitetty korjaus- ja lisätutkimussuosituksia. Ostajille oli syntynyt erityinen syy tavallista perusteellisemman tarkastuksen tekemiseen eivätkä he voineet virheenä vedota alapohjavaurioihin.

Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n raportissa on suositeltu lisätutkimuksia piipun läpivientien tarkastamiseksi ja ne on myös suositeltu tarvittaessa tiivistämään. Tämä suositus sekä raportista ilmenevät havainnot piipussa pellin yläpuolella ja piipun ympärillä lattiassa olevasta kosteudesta ovat muodostaneet erityisen syyn edellyttää tavanomaista perusteellisempaa tarkastusta, joka tarvittaessa on suoritettava rakennetta rikkovin menetelmin.


Johtopäätökset

Kanteen perusteena olevista kiinteistön laatuvirheistä on näytetty ainoastaan kosteusvaurio, joka muodostaa terveyshaitan. Muilta osin laatuvirheiden olemassaolo on jäänyt näyttämättä.

Myyjällä on tiedonantovelvollisuus kaikista seikoista, jotka tyypillisesti vaikuttavat kiinteistön käyttöön ja arvoon. Lähtökohtaisesti se, että myyjä ei ole ennen kaupantekoa asunut vähään aikaan tai lainkaan kiinteistöllä, ei vaikuta tiedonantovelvollisuuteen.

Vaikka Laputin on katsottu jättäneen kertomatta kotipalvelutyöntekijöiden

, .
17
terveysongelmista talossa työskennellessä ja niistä havainnoista, joita
todistaja Salo on tehnyt, ei hän ole salannut kokonaan mahdollista katon vuotamista. Hän on antanut tietoja myyntiesitettä varten ja siitä ilmenee piipun vierestä havaittu vuoto. Tämän lisäksi hän on antanut tietoja Satakunnan Rakennekuivaus Oy:n raportin muodossa. Laputin on näin ollen katsottava antaneen Puputille tietoja katon vuotamisesta ja näillä tiedoilla on ollut merkitystä ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuden laajuuteen. Laputti ei ole menetellyt maakaaren 2 luvun 22 §:n 3 momentin tarkoittamalla kunnianvastaisesti tai arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.

Koska Puputille on esitetty kuntotarkastusraportti, jossa on kuvattu saunan piipussa ja sen ympärillä lattiassa olevaa kosteutta sekä esitetty korjaus­ ja lisätutkimussuosituksia, ei Puputti voi virheenä vedota katon vuotamisesta johtuviin kosteusvaurioihin ylä- ja alapohjassa.

Kanne hylätään kokonaisuudessaan.

Oikeudenkäyntikulut Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asian hävinnyt asianosainen on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut.

Puputti on määrällisesti myöntänyt vastaajien oikeudenkäyntikulut.

Lainkohdat Maakaari 2 luku 17 § 1 momentti ja 22 §
Oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 §

MUUTOKSENHAKU Tähän ratkaisuun tyytymätön saa hakea siihen muutosta Turun hovioikeudelta tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta. Ennakkopäätösvalituksen tekeminen edellyttää lisäksi valitusluvan pyytämistä korkeimmalta oikeudelta. Jos valituslupaa ei myönnetä, käräjäoikeuden ratkaisu jää pysyväksi.

Muutoksenhakumenettelyyn kuuluvat:
- tyytymättömyyden ilmoittaminen ja
- valittaminen.

Ratkaisuun on ilmoitettava tyytymättömyyttä viikon kuluessa ratkaisun antamisesta, toisin sanoen viimeistään seuraavalla viikolla ratkaisun antamispäivää vastaavana viikonpäivänä. Ilmoitus on tehtävä suullisesti tai kirjallisesti käräjäoikeudelle tai käräjäoikeuden kansliaan sen aukioloaikana. Jos muutoksenhakija tahtoo hakea muutosta ennakkopäätösvalituksella, hänen on ilmoitettava siitä tyytymättömyydenilmoituksen yhteydessä.

Määräaika valituksen tai ennakkopäätösvalituksen tekemiseen on kolmekymmentä päivää. Määräajan laskeminen alkaa käräjäoikeuden ratkaisun antamispäivää seuraavasta päivästä. Valituskirjelmä toimitetaan käräjäoikeuden kansliaan.

Valituksen tai ennakkopäätösvalituksen johdosta valittajan vastapuoli voi tyytymättömyyttä ilmoittamatta valittaa osaltaan käräjäoikeuden ratkaisusta. Määräaika vastavalitusta varten on kaksi viikkoa valittajalle asetetun valitusmääräajan päättymisestä.

Tarkemmat muutoksenhakuohjeet ovat nähtävillä käräjäoikeuden kansliassa.

Hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus
Mervi Puputti on ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon. Valituksen määräpäivä 20.5.2019.
Vastavalituksen määräpäivä 3.6.2019.

Käräjätuomari MS