Kiinteistökaupan hinnanalennuksen arviointia

Kiinteistökaupan hinnanalennuksen arviointia

Salaisessa virheessä arvioidaan virheen laadun lisäksi rakennuksen ikää, paikkakuntaa ja kauppahintaa. Maakaaren 2:17§ 1 momentin 5-kohdassa todetaan "kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää." Hinnanalennuksen määrä määräytyy suoraan korjauskulujen perusteella. Ratkaisevaa on silloin millaista näyttöä virheestä, sen laajuudesta ja korjauskuluista esitetään. Kantajalla on näyttötaakka. Alla olevassa tapauksessa kantaja ei kyennyt näyttämään osaa virheistä ja että ne olisivat ylittäneet vaikutuksellisuuskynnyksen. Keskeiseksi arvioinnissa muodostui myös rakennuksen ikä ja hinta.

Ostaja oli 31.10.2011 ostanut myyjiltä Etelä-Savossa pikkupaikkakunnalla sijaitsevan omakotikiinteistön rakennuksineen 73.000 euron kauppahinnalla. Kohteesta oli tehty kuntotarkastusta 3.10.2011.

Kiinteistöllä oli 1940-luvulla rakennettu, alun perin n. 35 m2 pinta-alaltaan oleva rossipohjainen rakennus, jota oli ensimmäisen kerran laajennettu 1960-luvulla ja viimeksi vastaajien toimesta vuodesta 2005 lukien niin, että asuinpinta-ala on laajennusten johdosta lopulta kaksinkertaistunut alkuperäisestä. Kauppaa tehtäessä laajennustyöt olivat olleet keskeneräiset rakennuksen yläkerran osalta. Kauppakirjan mukaan osapuolet olivat sopineet erillisellä sopimuksella kiinteistöön kohdistuvista korjaustoimenpiteistä. Alapohjan puhdistaminen kuului kantajalle, kuten myös sadevesi- ja salaojajärjestelmän muutosten tekeminen.

Käräjäoikeus hylkäsi suurimman osan ostajan vaatimuksista näytön puutteen vuoksi ja tuomitsi ostajan maksamaan myyjän oikeudenkäyntikuluja 4/5 osaa. Myös hovioikeus hylkäsi ostajan vaatimuksista suurimman osan mutta korotti käräjäoikeuden tuomitseman 11 000 euroa hinnanalennuksen 16 500 euroon. Hovioikeus velvoitti ostajan maksamaan myyjän oikeudenkäyntikulut kokonaisuudessaan n. 10.000 euroa. Perusteena oli myyjän tekemä samanmääräinen jopa suurempi sovintotarjous kuin mihin hovioikeus päätyi hinnanalennuksen määrää arvioidessaan. Kun käräjäoikeudessakin ostajien maksettavaksi oli tuomittu n. 10.000 euroa oikeudenkäyntikuluja maksettavaksi myyjälle jäi koko hyöty prosessikustannusten johdosta vähäiseksi, vain muutamaan tuhanteen euroon.


Ostajat ovat vedonneet useisiin virheisiin haastehakemuksessaan:

"Rakennuksen vanhan osan ilmanvaihto on puutteellinen ja lattiarakenne epätiivis. Laajennustyöhön liittyvän uudisrakentamisen yhteydessä ei ole huomioitu rossipohjan tuuletuksen huonontumista. Uutta laajennusosaa (toteutettu maanvaraisella betonilaattaratkaisulla) rakennettaessa on peitetty vanhan osan rossipohjan tuuletusmahdollisuuksia. Tämä on johtanut lattiarakenteen kosteus- ja homevaurioon. Vanhan ja uusimman osan välinen vanha seinä on homevaurioitunut.

Vastaajan vuodesta 2005 alkaen rakentama uusi laajennusosa, jossa sijaitsevat saunaosasto, kodinhoitohuone, wc-tilat ja eteistilat sekä liittymä rakennuksen vanhaan osaan, on tehty virheellisesti rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan vastaisesti. Rakennuksen vanhan ja uuden osan välillä on n. 5 cm ilmarako, jonka kautta huonolle korvausilmalle on suora ilmayhteys sisätiloihin lattian liittymän kautta. Perustusten kautta tuleva ilma myös viilentää seinärakenteita aiheuttaen kosteusvaurioriskin.

Rakennukseen sisään mentäessä on havaittavissa liittymän kohdalla vahva homeenhaju. Homeenhaju on aistittavissa koko rakennuksen alakerrassa. Puurakenteinen vanha ulkoseinä on jätetty valetun lattian alapuolelle. Rakenteen korjaaminen edellyttää rakenteiden purkamista. Käytännössä korjaaminen aiheuttaa hankalasti toteutettavaa tuentaa, pintaremontin tarvetta sisätiloissa sekä eteistilan, keittiön ja makuuhuoneen seinärakenteiden ja lattian purkutarpeen.

Vastaajan rakentaman laajennusosan ilmanvaihdon suunnittelu ja toteuttaminen on tapahtunut virheellisesti huomioimatta vanhan osan rakenteiden epätiiviyttä. Uuden osan koneellinen ilmanvaihto on omiaan vain pahentamaan sisäilmaongelmaa, kun korvausilmaksi tulee pahoin pilaantunutta ilmaa alapohjasta. Kun kyse on ollut uuden rakennuksen (laajennusosa) ja vanhan rakennuksen yhteensovittamisesta, olisi tullut erityisellä tavalla hoitaa rakenteisiin ja ilmanvaihtoon liittyvä kokonaissuunnittelu ja eri osa-alueiden suunnittelu.

Kellarin koteloitu vanha tuuletuskanava on tukittu päättymään vanhaan ulkoseinään, mikä on heikentänyt kellaritilojen tuulettuvuutta.

Vastoin väittämäänsä vastaajat ovat laajennustyön yhteydessä peittäneet suuren osan alapohjan tuuletusluukuista. Tämä ei ollut kantajan tiedossa hänen ostaessaan kiinteistön. Ennen kaupan sopimista on sovittu tuuletuksen parantamisen kuuluvan vastaajille ("uusi ostotarjous 16.10.2011"-niminen asiakirja ja "liite ostotarjoukseen 4.10.2011"-niminen asiakirja), joten he vastaavat siitä, että alapohjan tuuletus on saatettu asianmukaiseen kuntoon. Rakennuksen uusi osa ja vanha osa liittyvät toisiinsa virheellisesti niin alapohjarakenteiden kuin seinänkin osalta. Virheelliset rakenteet mahdollistavat sen, että alapohjan joka tapauksessa epäpuhdas ilma pääsee huonetiloihin.
Rakenne ei styroxista rakennettuna ole väitetyllä tavalla tiivis. Väite siitä, että rakennusvalvontaviranomainen olisi hyväksynyt rakenteen, on merkitystä vailla. Eihän kyseisestä kohdasta ole edes olemassa rakennesuunnitelmia, jotka rakennusvalvontaviranomainen olisi hyväksynyt eikä rakennusvalvonnan tarkastuksissa tällaisia yksityiskohtia edes tarkisteta.

Suoritettujen avausten kautta on voitu hyvin nähdä, että alapohjan puurakenteiden pinnoilla on näkyvää homekasvustoa. Kohteesta on otettu neljä rakennusmateriaalinäytettä, joista makuuhuoneen vanhasta ulkoseinästä otettu mineraalivillanäyte sisälsi selvän mikrobikasvun (paljon homeita, vähän bakteereja) ja keittiön lattian eristetilasta otettu kutteripurunäyte sisälsi selvän mikrobikasvun (paljon homeita, vähän bakteereja, indikaattorimikrobeita).

WC-tiloissa on ulkoseinissä käytetty tavallista rakennuspaperia ilmansulkuna eikä WC:n ulkoseinän tiiviys työn toteutustavan tai käytetyn materiaalin osalta täytä rakennusmääräysten vaatimuksia. WC-tilojen ulkoseinissä nykyään käytetään ja edellytetään ilmasulkupaperia.

Pienen makuuhuoneen ja olohuoneiden ulkoseinissä ei ole ilmansulkua/ höyrysulkua. Seinän sisäpuolinen lisälämmöneristäminen on tehty siten että eristeiden levitys on tehty nykyisen lattiapinnoitteen päälle ja tavalla, jolla rakenteesta ei voida tehdä tiivistä. Nurkkaukset on toteutettu asentamalla runkopuut kanteistaan kohti toisiaan.

Rakennuksen sähkötyöt on uusittu vuonna 2005. Ainakin keittiön sähköjen kaapelointi on määräysten vastaisesti tuotu lämmöneristeen kautta laittamatta kaapelia määräysten mukaiseen suojaputkeen. Tämä itsessään on kielletty toimenpide. Sama kaapeloinnin johtamistapa on havaittavissa myös keittiön katon läpiviennissä. Oletettavasti sama virhe toistuu muuallakin. Ainakaan asennusten oikeellisuudesta ei voida varmistua rakenteita avaamatta. Virheelliset sähköasennustyöt tulisi kauttaaltaan uusia, jotta sähköturvallisuudelle asetetut vaatimukset
täyttyisivät.

Vesikatteen täydentävien pellitysten tiiviys ei täytä hyvän rakentamistavan vaatimuksia. Vesikaton aluskate on asetettu liian tiukalle. Aluskatteen limitys on liian pieni. Aluskatteeseen liittyvät korokerimat on asennettu virheellisesti. Virheiden vuoksi aluskate ei ole ollut vedenpitävä, joten vesi on päässyt aluskatteen ulkopuoliseen rakenteeseen vaurioittaen niitä. Rakennuksen päädyn ja rakennuksen eri osien välillä aluskatetta ei ole asianmukaisesti nostettu seinustalle.

Vesikattorakenne on tehty virheellisesti siten, että se tulee vaurioitumaan. Lämmöneristeen yläpinnassa on käytetty tuohon tarkoitukseen liian tiivistä kovalevyä, jota sisäilmasta tuleva kosteus ei voi läpäistä, vaan tiivistyy rakenteisiin. Lämmöneristeet yläpohjassa ovat vesimärkiä ja rakenteet kosteusvaurioituneita.

Kattorakenteiden korjaaminen vastaajan myöntämin kustannuksin (2000 euroa) on mahdotonta, koska korjaaminen edellyttää joka tapauksessa kattorakenteiden purkamista joko sisä- tai ulkopuolelta, jolloin kustannukset ovat merkittävästi vastaajan myöntämää suuremmat.

Laajennustyötä tehtäessä perustuskatselmusta ei ole suoritettu, mikä lienee yksi aivan keskeinen rakennuksen virheitä selittävä asia. Rakennuslupaehtoja on muutenkin noudatettu puutteellisesti siten, että vastaava työnjohtaja on ollut nimeämättä, olennaisia katselmuksia on suorittamatta eikä luvan voimassaoloajalle ole haettu asianmukaisesti jatkoaikaa.

Niillä sinänsä kantajan vastuulle kuuluvilla seikoilla, että sadevesikouruja ja -syöksyjä ei ole asennettu, ja ettei rakennuksen alapohjaa ole puhdistettu, ei ole ratkaisevaa merkitystä kiinteistön virheiden kannalta, joiden varsinaisena syynä ovat edellä mainitut rakennusvirheet.

Kantaja on hävinnyt asian ensisijaisen kaupan purkua ja kauppahinnan palauttamista, vahingonkorvausta sekä korvausta kiinteistön arvoa kohottaneista hyödyllisistä kustannuksista koskevan vaatimuksensa.
Hänen toissijainen vaatimuksensa 65 000,00 euron suuruisesta hinnanalennuksesta on käräjäoikeudessa hylätty 11.000 euroa ylittävältä osin. Sillä, minkä kantaja on hävinnyt, ei ole vähäinen merkitys asiassa eikä se ole koskenut ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa.

Lisäksi oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta arvioitaessa on korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO:2008:52 ilmenevän oikeusohjeen mukaisesti otettava huomioon vastaajien ennen oikeudenkäyntiä ja sen aikana esittämät kolme sovintotarjousta määriltään 15.000 euroa (ennen kanteen vireillepanoa tarjottu), 25.000 euroa (kanteeseen vastaamisen jälkeen) ja 30.000 euroa (ennen valmisteluistunnon päättämistä), joita kantaja ei ole hyväksynyt. Alinkin tarjous on ollut enemmän kuin, mitä vastaajat on oikeudenkäynnin lopputuloksena määrätty maksamaan kantajalle.

Edellä oleva huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että kantaja on velvollinen korvaamaan kohtuulliseksi arvioidun määrän eli neljä viidesosan (4/5) vastaajien oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluista. Kantaja on myöntänyt vastaajien oikeudenkäynti­ asianosaiskuluvaatimukset perusteiltaan ja määriltään oikeiksi.






Itä-Suomen hovioikeus Tuomio Nro 356


Antamispäivä 29.6.2018

Diaarinumero S 17/931

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Etelä-Savon käräjäoikeus 18.7.2017 nro 5790 (liitteenä)


Asia
Kiinteistön kaupan purkaminen ym

Valittaja
E. A. M. Lavxxxnen

Vastapuolet
J. M. Haxxx
J.-P. J. Vixxxnen

Vaatimukset hovioikeudessa Valitus
Vaatimukset

E. Lavxxxnen on vaatinut, että 31.10.2011 tehty kiinteistön kauppa puretaan sekä että Raattt ja Vixxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Lavxxxselle kauppahinnan palautuksena 73.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 31.10.2011 ja 9.7.3015 väliseltä ajalta ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 10.7.2015 alkaen ja korvaukseksi autotallin rakentamisesta ja runsaista rakennuksen korjaus- ja pihatöistä aiheutuneista kiinteistön arvoa kohottavista hyödyllisistä kustannuksista 60.000 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 10.7.2015 alkaen.

Toissijaisesti Lavxxxnen on vaatinut, että Haxxx ja Vixxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Lavxxxselle hinnanalennuksena 65.000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 31.10.2011 ja 22.2.2015 väliseltä ajalta ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 23.2.2015 alkaen.

Lisäksi Lavxxxnen on vaatinut, että Haxxxja Vixxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan hänelle korvaukseksi muualla asumisesta aiheutuneista kuluista, muuttokuluista, pilaantuneesta irtaimistosta sekä tutkimuskuluista aiheutuneesta vahingosta 19.185,57 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 1.9.2016 lukien sekä asumiskustannuksista 500 euroa kuukaudessa 1.9.2016 alkaen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kunkin kuukauden 2. päivästä lukien. Vielä Lavxxxnen on vaatinut, että Raattt ja Vixxxnen velvoitetaan suorittamaan hänelle korvausta käräjäoikeuden tuomion jälkeen maksetuista sähkölaskuista 1.400 euroa sekä oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluista käräjäoikeudessa 15.507,70 euroa korkoineen ja asianosaiskuluista hovioikeudessa 500 euroa korkoineen.

Perusteet

Käräjäoikeus on arvioinut asiassa esitetyn näytön virheellisesti ja tehnyt siitä väärät johtopäätökset. Kaupan kohteessa on ollut kaikki ne virheet, jotka on käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevässä kanteessa mainittu. Virheet ovat olleet maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla olennaisia ja niiden selvittely ja korjaus on vienyt niin pitkän ajan, että talon asumiskäyttö on estynyt useiksi kuukausiksi ja riski korjausten epäonnistumisesta on merkittävä. Tästä syystä kauppa olisi tullut purkaa ja määrätä Lavxxxselle maksettavaksi korvaus kiinteistön arvoa kohottaneista hyödyllisistä kustannuksista.

Merkittävin virhe on rakennusvirhe, joka liittyy rakennuksen vanhan osan ja laajennusosan välillä olevaan usean senttimetrin levyiseen ilmarakoon, joka muodostaa yhteyden alapohjan epäpuhtaan ilman ja huoneilman välille. Asiaan liittyy rakennuksen laajennuksen yhteydessä lisätty koneellinen ilmanvaihto, joka puutteellisen suunnittelun johdosta aiheuttaa sen, että huoneiden alipaineisuuden vuoksi likaista ilmaa pääsee helposti huoneilmaan. Virheen olemassaolo, seuraukset ja oikea korjaustapa ilmenevät todistaja R. Lattten kertomuksesta ja raporteista. Raatttn ja Vixxxsen nimeämät todistajat eivät ole tutkineet edellä mainittua rakoa. Heidän tekemänsä johtopäätökset korjaustavasta ovat siten vailla merkitystä. Rako ei ole ollut edullisesti eikä uretaanivaahdolla korjattavissa, mikä on voimassa olevien säännösten vastainen korjaustapa. Rako ei ole myöskään korjattavissa ilman vanhan 1960-luvulla luvulla rakennetun ja uuden osan välisen seinän purkamista.

Raattt ja Vixxxnen eivät ole lattiaremonttia tehdessään tyhjentäneet rakennuksen alapohjaa ylimääräisestä aineksesta siitä huolimatta, että todistajana kuultu A. Hultttnen oli heidän ostaessaan 2000-luvun alussa kiinteistön tuolloin laatimassaan kuntotarkastusraportissa tähän kehottanut, eivätkä myös­ kään parantaneet rossipohjan tuuletusta riittävästi. Ryömintätila ei mataluutensa vuoksi ole ollut puhdistettavissa rakenteita purkamatta. Vastaajien todistajien kertomukset alapohjan puhdistusmahdollisuuksista ja -kustannuksista eivät ole realistisia.

Sisäilmaongelman olemassaolo voitiin todeta henkilötodistelun ja katselmuksen avulla, jossa yhteydessä voitiin todeta erittäin ummehtunut ja epämiellyttävä haju rakennuksen sisätiloissa.

Käräjäoikeus on päätynyt virheelliseen lopputulokseen myös wc:nja laajennusosan seinien ilmatiiviyden sekä ilmanvaihtojärjestelmän puutteellisuuden osalta. Tuuletusaukkojen osalta keskeistä ei ole se, onko niitä tukittu vaan se, ettei niitä ei ole riittävästi. Mikään esitetyssä todistelussa ei viittaa siihen, että alapohjan tuuletus olisi riittävä. 1940-luvulla rakennetun vanhan osan ilmanvaihto ei ole ollut riittävä kahden liian pienen tuuletusaukon ja tukitun ilmanvaihtokanavan johdosta.

Yläpohjan ja vesikaton virheiden osalta vain todistajat Latttnen ja M. Luxxxen ovat tutkineet asian. Latttnen on tehnyt asiantuntevat ja oikeat johtopäätökset virheistä ja oikeasta korjaustavasta kustannuksineen.

Sähkötöiden virheellisyydestä ei ole esitetty muuta näyttöä kuin Lattten kertomus ja standardisoimisliiton suositus ja selvitys siitä, ettei sähkökaapelointia ole tarkastettu. Lattten kertomusta virheistä on pidettävä riittävänä näyttönä, koska asiassa ei ole esitetty mitään vastanäyttöä.

Haxxxn ja Vixxxsen ostaessa talon he olivat tienneet katon vuotaneen aiheuttaen veden valumista sisätiloihin pienen makuuhuoneen seinärakenteisiin ja vanhoihin tuolloin keittiön kohdalla olleisiin suihkutiloihin, mistä he eivät olleet kertoneet Lavxxxselle eivätkä myöskään aikaisemmin todetuista rossipohjan tuuletuksen puutteista. Haxxxn ja Vixxxsen menettely on ollut tuottamuksellista, minkä vuoksi he ovat vahingonkorvausvelvollisia. Lisäksi Vixxxnen on rakennusalalla toimivana tiennyt, että hänen toteuttamansa lisäeritystyöt on toteutettu virheellisesti.

Vastaus

Haxxx ja Vixxxnen ovat vastustaneet muutosvaatimuksia ja vaatineet, että Lavxxxnen velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäynti- ja asianosaiskulunsa hovioikeudessa korkoineen. Käräjäoikeuden tuomion jälkeen maksetusta sähköstä vaadittu korvaus on jätettävä tutkimatta.

Käräjäoikeuden tuomio on riittävän oikea ja riittävän hyvin perusteltu, minkä vuoksi perustetta sen muuttamiselle ei ole.

Väitettyyn kattovuotoon liittyvät väitteet on jätettävä tutkimatta vasta hovioikeudessa esitettyinä uusina seikkoina.

Pääkäsittely

Hovioikeus on toimittanut asiassa pääkäsittelyn 22., 23., 25. ja 28.5.2018.

Pääkäsittelyssä on esitetty käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevät kirjalliset todisteet ja kuultu todistelutarkoituksessa E. Lavxxxsta, Raattta ja Vixxxsta sekä todistajina R. Latttta, M. Lavxxxsta, M. Luotttsta, A. Hakttta, A. Hultttsta ja H. Pötttstä. Hovioikeus on toimittanut katselmuksen riidan kohteena olevalla kiinteistöllä 22.5.2018.

Hovioikeuden ratkaisu

Kysymyksenasettelu

Hovioikeudessa on kysymys siitä, onko kiinteistössä käräjäoikeuden tuomiossa todettujen virheiden lisäksi muita kanteessa tarkoitettuja vaikutuksellisia virheitä ja ovatko virheet niin olennaisia, että kiinteistön kauppa on purettava, vai oikeuttavatko virheet vain kauppahinnan alennukseen ja onko oikea hinnanalennuksen määrä suurempi kuin käräjäoikeuden tuomitsemat 11.000 euroa.

Jos purkuperusteen katsotaan olevan olemassa, kysymys on myös siitä, onko E. Lavxxxsella oikeus saada korvausta kiinteistöllä suorittamistaan korjaus- ja lisärakennustöistä ja mahdollisen korvauksen määrästä. Lisäksi kysymys on siitä, ovatko Raattt ja Lavxxxnen laiminlyöneet tiedonantovelvollisuutensa ja onko E. Lavxxxsella oikeus vaatimaansa vahingonkorvaukseen.

E. Lavxxxsen hovioikeuden pääkäsittelyssä esittämän käräjäoikeuden tuomion antamisen jälkeen maksettujen sähkölaskujen korvaamista koskevan vaatimuksen osalta kysymys on siitä, voidaanko tällainen vaatimus esittää vielä hovioikeudessa sekä siitä, tuleeko todistaja Pötttsen hovioikeudessa antama kertomus asettaa hyödyntämiskieltoon E. Lavxxxsen pääkäsittelyssä tekemän vaatimuksen mukaisesti. Lisäksi kysymys on siitä, voivatko Haxxxja Vixxxen vedota hovioikeudessa siihen, että E. Lavxxxnen oli ennen kaupan tekemistä havainnut, miten talon vesikatteen aluskate on asennettu tai ainakin hänen olisi tullut havaita se, ja onko Lavxxxnen maakaaren 2 luvun 22 §:n säännökset huomioon ottaen menettänyt oikeutensa vedota aluskatteen väitettyihin virheisiin. Kysymys on myös oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta asiassa.

Käsittelyratkaisut

Uusi vaatimus hovioikeudessa

E. Lavxxxnen on käräjäoikeudessa vaatinut vahingonkorvausta muun muassa kysymyksessä olevan kiinteistön sähkönkulutuksesta ajalta 1.2.2015- 13.9.2016 yhteensä 2.170 euroa. Lavxxxnen on hovioikeuden pääkäsittelyssä vaatinut vahingonkorvausta sähkön kulutuksesta käräjäoikeuden tuomion antamisen jälkeiseltä ajalta 1.400 euroa.

Oikeudenkäymiskaaren 14 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan
kannetta riita-asiassa ei saa oikeudenkäynnin aikana muuttaa. Kantajalla on kuitenkin oikeus
1) vaatia muuta kuin kanteessa tarkoitettua suoritusta, milloin vaatimus perustuu oikeudenkäynnin aikana tapahtuneeseen olosuhteiden muutokseen tai vasta silloin kantajan tietoon tulleeseen seikkaan;
2) vaatia vahvistettavaksi sellainen oikeussuhde, joka asianosaisten välisessä oikeudenkäynnissä on riitainen ja jonka selvittämistä asian muun osan ratkaiseminen edellyttää, sekä
3) vaatia korkoa tai tehdä muu sivuvaatimus taikka uusikin vaatimus, mikäli se johtuu olennaisesti samasta perusteesta.

Pykälän 2 momentin mukaan, jos 1 momentin 2 tai 3 kohdassa tarkoitettu vaatimus tehdään vasta pääkäsittelyssä, vaatimus on jätettävä tutkimatta, jos sen tutkiminen viivyttää asian käsittelyä. Sellaista vaatimusta ei voida tehdä ylemmässä tuomioistuimessa.

Hovioikeus katsoo, että E. Lavxxxsen hovioikeudessa esittämässä vaatimuksessa on kysymys pykälän 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetusta uudesta vaatimuksesta, joka johtuu samasta perusteesta kuin käräjäoikeudessa tehty sähkönkulutukseen perustuva korvausvaatimus. Kun tällaista vaatimusta ei pykälän 2 momentin mukaan voida tehdään hovioikeudessa, vaatimus jätetään tutkimatta.

Uuteen seikkaan vetoaminen hovioikeudessa

Haxxx ja Vixxxnen ovat hovioikeuden pääkäsittelyssä maakaaren 2 luvun 22
§:n säännöksiin viitaten vedonneet siihen, että talon vesikatteen aluskatteen asennustapa oli ollut E. Lavxxxsen havaittavissa hänen tarkastaessaan taloa ennen kaupan tekemistä ja ettei Lavxxxnen näin ollen voi enää vedota aluskatteen väitettyihin virheisiin.

Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 § :n 1 momentin mukaan valittaja ei saa hovioikeudessa riita-asiassa vedota muihin seikkoihin tai todisteisiin kuin niihin, jotka on esitetty käräjäoikeudessa, paitsi jos hän saattaa todennäköiseksi, ettei hän ole voinut vedota seikkaan tai todisteeseen käräjäoikeudessa tai että hänellä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin.

Saman lain 26 luvun 4 §:n 2 momentin mukaan vastauksen antajaan sovelletaan muun muassa, mitä 25 luvun 17 §:ssä säädetään.

Käräjäoikeuden tuomioon kirjatun merkinnän mukaan Haxxx ja Vixxxnen eivät ole käräjäoikeudessa vedonneet siihen, että E. Lavxxxnen olisi laiminlyönyt kohteen tarkastusvelvollisuuden ennen kaupan tekemistä. Tuomiosta ei myöskään ilmene Haxxxn ja Vixxxsen vedonneen siihen, että E. Lavxxxnen olisi muuten tiennyt aluskatteen mahdollisesta virheellisestä asennustavasta. Kysymyksessä on näin ollen oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 § :n 1 momentissa tarkoitettu uusi seikka. Haxxx ja Vixxxnen eivät ole saattaneet todennäköiseksi, etteivät he ole voineet vedota kerrottuun seikkaan käräjäoikeudessa tai että heillä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin. Raattt ja Vixxxnen eivät näin ollen voi enää hovioikeudessa vedota siihen, että E. Lavxxxnen on laiminlyönyt tarkastusvelvollisuutensa tai että hän on muuten ollut tietoinen aluskatteen mahdollisesta virheellisestä asennuksesta.

Todisteen hyödyntämiskieltoa koskeva vaatimus

E. Lavxxxnen on hovioikeudessa loppulausunnossaan vaatinut, ettei todistaja Pötttsen hovioikeudessa antamaa kertomusta oteta oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 25 §:n säännös huomioon ottaen todisteena huomioon, koska Pötttsellä oli häntä todistajana kuultaessa käytössä asianajaja T.n Pötttselle antama talon perustusten rakennetta kuvaava piirros, jota ei ole esitetty todisteena, ja koska Pötttnen oli hänen kuulemistaan edeltävänä päivänä käynyt luvatta E. Lavxxxsen kotirauhan piiriin tunkeutuen tutkimassa talon ulkopuolelta sokkelin rakennetta.

Haxxx ja Vixxxnen ovat vastustaneet pyyntöä perusteettomana.

Hovioikeus on todennut, että Pötttsellä oli häntä kuultaessa käsillä vaatimuksen perusteena oleva piirros, jonka Pötttnen laittoi syrjään heti E. Lavxxxsen avustajan huomautettua asiasta. Pötttnen on kertonut myös käyneensä kuulemistaan edeltävänä päivänä 24.5.2018 riidan kohteena olevan talon ohi ajaessaan talon pihassa ja tarkastelleensa talon sokkelia ulkopuolelta muutaman minuutin ajan.

Oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 25 §:n 3 momentin mukaan tuomioistuin saa muussa kuin pykälän 1 ja 2 momentissa tarkoitetussa tapauksessa hyödyntää myös lainvastaisesti hankittua todistetta, jollei hyödyntäminen vaaranna oikeudenmukaisen oikeudenkäynnin toteutumista ottaen huomioon asian laatu, todisteen hankkimistapaan liittyvä oikeudenloukkauksen vakavuus, hankkimistavan merkitys todisteen luotettavuudelle, todisteen merkitys asian ratkaisemisen kannalta ja muut olosuhteet.

Hovioikeus toteaa, että hyödyntämiskielto voisi koskea Pötttsen kertomusta enintään rakennuksen sokkelissa olevaan rakoon liittyvien seikkojen osalta. Pötttsen kertomuksessa hovioikeudessa ei ole ilmennyt mitään sellaista asian ratkaisemisen kannalta merkittävää seikkaa, joka ei ilmenisi Pötttsen käräjäoikeuden tuomioon kirjatusta kertomuksesta. Talon perustusten osalta Pötttnen on voinut tehdä enintään samat havainnot, jotka hovioikeuskin on voinut tehdä jo ennen Pötttsen kiinteistöllä käymistä 22.5.2018 pitämässään katselmuksessa. Hovioikeus katsoo, että siinäkin tapauksessa, että Pötttsen menettelyn voitaisiin katsoa joltakin osin olevan lainvastaista, Pötttsen kertomuksen hyödyntäminen ei vaaranna oikeudenmukaisen oikeudenkäynnin toteutumista ottaen huomioon asian laatu, todisteen hankkimistapaan liittyvä oikeudenloukkauksen vakavuus, hankkimistavan merkitys todisteen luotettavuudelle, todisteen merkitys asian ratkaisemisen kannalta ja muut olosuhteet. Tämän vuoksi Pötttsen hovioikeudessa antaman kertomuksen hyödyntämiskieltoa koskeva vaatimus hylätään.

Pääasiaratkaisu
Perustelut
Kiinteistön virheet

Sisäilmaongelma
E. ja M. Lavxxxnen ovat kertoneet perheen oirehtimisesta kuten käräjäoikeuden tuomioon on kirjattu kuitenkin siten, että E. Lavxxxsen mukaan hänen tyttärensä ei ollut oirehtinut Lavxxxsten asuessa talossa. M. Lavxxxnen on lisäksi kertonut, että hän oli kutsunut tuntemansa Lattten tutkimaan taloa sen jälkeen kun hän oli havainnut talon yläpohjassa kosteusvaurion. Raattt ja Vixxxnen ovat puolestaan kertoneet, etteivät he eivätkä heidän lapsensa olleet oirehtineet millään tavalla talossa asuessaan.

Hovioikeuden tekemässä katselmuksessa rakennuksen sisäilma on vaikuttanut jonkin verran tunkkaiselta, mihin on voinut vaikuttaa se, että talo on ollut asu­ mattomana noin neljän vuoden ajan, ja että talon rakenteita on avattu. Hovioikeuden tekemien aistihavaintojen perusteella ei ole voitu tehdä luotettavasti päätelmiä sisäilman laadusta. Kuten käräjäoikeuskin on todennut, kukaan muu ulkopuolinen henkilö kuin todistaja Latttnen ei ole aistinvaraisesti todennut talossa haju- tai homeongelmaa. Näin eivät ole tehneet myöskään todisteena K2 olevan tarkastuskertomuksen mukaan paikalla 7.1.2015 käyneet terveystarkastajat. Tarkastuskertomuksesta on pääteltävissä, että epäily talossa olevasta mikrobikasvustosta ja kosteusvauriosta perustuu ainakin osaksi Lattten 31.12.2014 päivättyyn lausuntoon, jonka perusteella ei kuitenkaan voida jäljempänä todettavalla tavalla päätellä luotettavasti, että talo olisi ollut kosteus­ tai homevaurioitunut.

Näin täydennettynä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätöksen siitä, ettei E. Lavxxxnen ole näyttänyt, että talossa olisi maakaaressa
tarkoitettuna kiinteistön laatuvirheenä pidettävä sisäilmaongelma.

llmanvaihto

Hovioikeus toteaa, että Haxxx ja Vixxxnen ovat tehneet kauppaan liittyneen erillisen sopimuksen perusteella alapohjan sokkeliin käräjäoikeuden tuomiossa mainitun tuuletusluukun sijasta kaksi halkaisijaltaan noin 7-9 senttimetrin suuruista tuuletusreikää, jotka E. Lavxxxnen on sopimukseen tehdyn merkinnän mukaan tarkastanut ja hyväksynyt.

Näin täydennettynä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätöksen siitä, ettei E. Lavxxxnen ole näyttänyt, että talossa olisi ilman­ vaihtojärjestelmän osalta maakaaren tarkoittamaa kiinteistön laatuvirhettä.


Laajennusosan ja vanhan seinärakenteen liittymä ja ilmarako lattiarakenteen sekä laajennusosaan liittyvän vanhan seinärakenteen väitetty kosteus- ja homeongelma.

Kanteen mukaan talon vanhan osan ja uuden osan välinen seinä on kosteusvaurioitunut ja talon alapohja- ja lattiarakenteet ovat kosteus- ja homevaurioituneet kuten Lattten laatimassa todisteessa K3 on todettu ja kuten Latttnen on kertonut.

Väliseinä ja keittiön lattia

Latttnen on ottanut rakennuksesta käräjäoikeuden tuomiossa mainitut neljä rakennusmateriaalinäytettä, joita koskeva todisteesta V6 ilmenevä tutkimustulos on selostettu käräjäoikeuden tuomiossa. Lattten käsitys seinän vaurioitumisesta on perustunut seinän eristetilasta tehtyyn mikrobilöydökseen, jollaisen kehittyminen vaatii Lattten mukaan runsaasti kosteutta.

Talon pienemmän makuuhuoneen ja uusimman osan välisen, aikaisemmin ulkoseinänä toimineen väliseinän eristetilasta sekä keittiön rossipohjan purueristeestä on löytynyt selvät mikrobikasvustot. Sen sijaan eteisen lattian ja talon rossipohjaisen makuuhuoneen lattian eristetilasta otetuissa näytteissä ei ole ollut pitoisuuksia eikä viitteitä mikrobikasvustosta.

Sosiaali- ja terveysministeriön terveydensuojelulain 32 §:n valtuutussäännöksen nojalla antaman, 15.5.2015 voimaantulleen asumisterveysasetuksen (545/2015) korvaaman asumisterveysohjeen (2003:1) soveltamisohjeen eli asumisterveysoppaan mukaan rakennusmateriaaleissa on aina mikrobeja. Erityisesti rakennuksen uloimmissa rakenteissa olevissa materiaaleissa, kuten lämmöneristeissä ja tuloilmasuodattamissa, on luonnostaan ulkoilmasta peräisin olevia mikrobeja. Maaperän kanssa kosketuksissa olevissa alapohjan ja ulkoseinän materiaaleissa voi esiintyä mikrobeja suurina pitoisuuksina. Tämä ei aina viittaa kosteusvaurion aiheuttamaan mikrobikasvustoon ja siihen liittyvään terveyshaittaan (Asumisterveysopas, 2009, 3. painos, s. 168). Myös todisteessa V6, jossa on viitattu edellä mainittuun asumisterveysohjeeseen ja sen soveltamisohjeeseen, on todettu, että ulkoilman tai maaperän kanssa kosketuksissa olevissa materiaaleissa voi esiintyä huomattavia määriä mikrobeja, mikä ei aina ole seurausta materiaalin kastumisesta ja sitä seuranneesta mikrobikasvusta, vaan esimerkiksi ilmavirtojen mukana kertyneistä ulkoilman mikrobeista ja maaperäkontaktista aiheutuneesta kontaminaatiosta. Lausunnon mukaan korjausjohtopäätösten tekemiseen tarvitaan tiedot myös teknisistä havainnoista.


Seinän mahdollista kosteutta ei ole rakennusmateriaalinäytettä otettaessa eikä muulloinkaan tutkittu. Todistaja Hultttnen on kertonut mitanneensa kosteus­ mittarilla keittiön purueristeen kosteutta todisteesta V4 ilmenevällä tavalla 25 senttimetrin syvyydestä ja todenneensa eristeen erittäin kuivaksi. Latttnen on käräjäoikeuden tuomioon kirjatun kertomuksen mukaan käräjäoikeudessa kertonut, että kumpikaan näytteenottopaikka ei ole ollut kosketuksessa maaperän kanssa, mutta ensiksi mainittuun on virrannut ulkoilmaa ja toiseenkin ilmavirtaus on ollut todennäköinen. Hovioikeudessa Latttnen on kertonut seinästä löytyneen näytteen osalta, ettei eriste ole ollut edellä mainitussa ohjeessa tarkoitetulla tavalla suorassa kosketuksessa ulkoilman kanssa. Myös Hultttnen on todisteena V4 olevassa lausunnossa katsonut, että näytteissä 1 ja 3 todetut mikrobikasvustot voivat olla peräisin puhdistamattomasta alapohjasta tulleesta ilmavirtauksesta. Mikrobilöydökset voivat näin ollen olla seurausta muualta tulleesta ilmanvirtauksesta.

Koska seinärakenteen kosteutta ei ole tutkittu ja koska keittiön alapohjan purueriste on todettu kuivaksi, hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin jääneen näyttämättä, että väliseinä ja purueriste olisivat kosteus- ja lahovaurioituneet.

Alapohjan rakenteet

Asiassa on riidatonta, että talon vanhan osan rossipohjassa on ollut E. Lavxxxsen ostaessa talon Hultttsen 3.10.2011 tekemien havaintojen perusteella laatimasta todisteesta Vl ilmenevällä tavalla sinne kuulumatonta purueristettä, puunkappaleita ja muuta sellaista mikrobikasvuston kehittymiselle otollista ylimääräistä materiaalia. Hultttsen kertomuksesta on ilmennyt, että tällaista materiaalia oli ollut rossipohjassa jo vuonna 2004, jolloin Hultttnen oli tehnyt talossa kuntotarkastuksen Vixxxsenja Haxxxn ostaessa talon ja laatinut siitä tuolloinkin raportin. E. Lavxxxnen on talon ostaessaan tiennyt alapohjassa olleesta ylimääräisestä materiaalista ja siitä, että se tulisi poistaa. E. Lavxxxnen on sitoutunut todisteesta V2 ilmenevällä tavalla omalla kustannuksellaan poistamaan sanotun ylimääräisen materiaalin.

Hultttnen on tarkastellut 3.10.2011 alapohjaa todisteesta Vl ilmenevällä tavalla talon ulkopuolelta kahdesta tuuletusluukusta käsin ja todennut tuolloin alapohjarakenteiden näyttävän kuivilta.

Todistaja Pötttnen on suorittanut talossa katselmuksen 25.10.2016 ja todennut katselmuksesta laatimassaan todisteena V7 olevassa kertomuksessa käräjäoikeuden tuomioon kirjatulla tavalla rakennuksen sijaitsevan erinomaisella paikalla mäen päällä ja ettei alapohjan kosteusolosuhteissa ole ollut moittimista. Tarkasteltuaan alapohjaa tuuletusaukosta ja rakenteisiin tuolloin jo tehdyistä tarkastusaukoista Pötttnen on todennut, ettei puurakenteiden pinnoilla ole kasvustoa tai merkkejä kosteuteen liittyvistä vaurioista ja ettei tiloista tule epämääräistä hajua.

Hovioikeus on toimittamassaan katselmuksessa tehnyt alapohjasta havaintoja talon ulkopuolelta sen sivustalla olevan kahden tuuletusaukon kautta ja sisäpuolelta keittiön lattiaan tehdyn neljän ja makuuhuoneen lattiaan tehdyn yhden aukon kautta, sekä ottanut muun muassa alapohjasta valokuvia. Katselmuksessa tehtyjen havaintojen ja valokuvien perusteella lähimpänä maata olevat alapohjan kannattimena toimivat parrut ovat paikoitellen vain noin 20 senttimetrin korkeudella maaperästä. Kannattimissa tai muissakaan alapohjan rakenteissa ei ollut näkyvissä lahovauriota ja rakenteet näyttivät muutenkin ehjiltä ja kovilta. Valokuvista ilmenee, että joissakin tukirakenteen yläpuolella olevissa aluslaudoissa on havaittavissa vaaleampia laikkuja, jotka ovat Lattten valokuvista tekemän päätelmän mukaan homekasvustoa. Laikuista ei ole otettu näytteitä eikä niitä ole muutenkaan tutkittu lähemmin. Hovioikeus toteaa, että lattiarakenteet on rakennettu noin 70 vuotta sitten, minkä vuoksi puutavarassa on voinut tapahtua luonnostaan tummumista ja erilaisia värimuutoksia ilman, että kysymys on home- tai lahovauriosta. Myös puutavaran laatu talon rakentamisajankohtana on voinut vaihdella. Valokuvien ja kohteessa tehtyjen havaintojen perusteella ei voida päätellä, että rossipohja olisi laho- tai homevaurioitunut. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin jääneen näyttämättä, että alapohjan rakenteet ovat home- ja lahovaurioituneet.

Laajennusosan ja vanhan seinärakenteen liittymä ja ilmarako

Talon 2005 rakennetun laajennusosan ja vanhan osan sokkelirakenteet on jätetty toisistaan erilleen siten, että sokkeleiden välissä on enimmillään noin viisi senttimetriä leveä, katselmuksessa tehtyjen havaintojen mukaan maanpinnan tasolta uuden osan lattiarakenteen alapintaan ulottuva rako. Vixxxsen mukaan uuden osan lattiavalun alle asennettiin eristeeksi vanhaan seinään ulottuva styroxlevy. Uuden ja vanhan sokkelin välisessä pintarakenteessa on todisteen K5 liitteenä olevasta valokuvasta ilmenevällä tavalla ollut halkaisijaltaan muutaman senttimetrin kokoinen tuuletusreikä. Tällaisen rakenneratkaisun, jossa sokkelit on jätetty erilleen toisistaan, tarkoitus on jäänyt asiassa epäselväksi. Vixxxsen mukaan rakenne oli kuitenkin tehty suunnitelmien mukaan.

Laajennusosan ja vanhan osan välinen seinärakenne on toteutettu todisteesta V5 ilmenevällä tavalla siten, että vanhan osan ulkoseinä on purettu vinolaudoitukseen saakka. Laajennusosan sisäseinä on rakennettu raon päälle vinolaudoitusta vasten siten, että vinolaudoitus on jäänyt väliseinän sisään. Vixxxsen mukaan valettaessa uuden osan lattiaa, valun ja vanhan seinän väliin laitettiin solumuovikaistale, joka poistettiin valun kuivuttua, minkä jälkeen rako täytettiin polyuretaanilla. Hovioikeuden katselmuksessa on voitu havaita, ettei vanhan ulkoseinän vinolaudoitus ole kosketuksessa uuden osan valuun, vaan rakenteiden välissä on ainakin senttimetrin levyinen rako. Tältä osin seinärakenteessa ei ole käräjäoikeuden tuomiossa todettua virhettä. Todistaja Luotttsen mukaan väliseinä on sinänsä voitu rakentaa kerrotulla tavalla. Asiassa on yksimielisyys siitä, että olennaista on estää ilman virtaaminen raosta sisätiloihin ja seinärakenteeseen.

Käräjäoikeus on katsonut, että edellä mainitusta raosta on suora ilmayhteys ainakin vanhaan seinärakenteeseen sen vinolaudoituksen sekä lattian liittymän kautta sekä että talon lattiarakenne on rossipohjan eli nykyisen keittiön ja makuuhuoneen osalta epätiivis. Käräjäoikeus on edelleen katsonut, että virheelliset rakenteet aiheuttavat riskin, että alapohjan epäpuhdas ilma pääsee myös huonetiloihin, ja että talon uuden osan koneellinen ilmanvaihto on omiaan lisäämään tätä riskiä. Käräjäoikeus on pitänyt todennäköisenä, että poistoilmajärjestelmä ja sen käyttö ilmavirtauksillaan vaikuttaa rakenteissa tai alapohjassa mahdollisesti olevien mikrobien leviämiseen rakennuksen rakenteisiin. Käräjäoikeus on katsonut jääneen näyttämättä, että rakennuksen rossipohjasta olisi kuitenkaan suora ilmayhteys rakennuksen sisätiloihin. Tältä osin hovioikeudessa esitetty näyttö ei anna aihetta arvioida asiaan toisin.

Kun Vixxxnen ja Raattt eivät ole hakeneet muutosta käräjäoikeuden tuomioon, hovioikeudessa on kysymys käräjäoikeuden toteaman virheen asianmukaisesta korjaustavasta ja siitä aiheutuvista kustannuksista.

Korjaustavan osalta on esitetty kaksi vaihtoehtoa. Lattten mukaan väliseinä samoin kuin vanhan osan rossipohja rakenteineen, jotka ovat Lattten mukaan laho- ja homevaurioituneet, tulisi purkaa kokonaan ja rakentaa uudelleen. Tästä korjaustavasta aiheutuisi Lattten mukaan myös muut rakennuksen virheet huomioon ottaen niin suuret kustannukset, ettei korjaukseen kannattaisi ryhtyä ollenkaan. Hovioikeus on edellä kerrotuilla perusteilla käräjäoikeuden tavoin katsonut jääneen näyttämättä, että väliseinä ja alapohja olisivat kosteus- ja homevaurioituneet. Tähän nähden Lattten esittämä korjaustapa, jonka mukaan väliseinä ja lattiarakenteet tulisi purkaa ja rakentaa uudelleen, on selvästi ylimitoitettu.

Toisena vaihtoehtona on esitetty raon tukkiminen polyuretaanivaahdolla. Latttnen on pitänyt polyuretaanin käyttämistä kyseenalaisena eikä hyvän rakennus­ tavan mukaisena menetelmänä, josta ei tosin Lattten mukaan ole mitään määräystä olemassa. Latttnen on pitänyt ongelmana sitä, ettei polyuretaanin leviämisestä tiiviisti voida olla varmoja. Myös Luotttnen on pitänyt ilmareittien jäämistä mahdollisena. Luotttnen ei ole kuitenkaan pitänyt sokkelirakennetta sinänsä hyvän rakennustavan vastaisena, jos sen tiivistäminen onnistuu. Luxxxen mukaan tiivistäminen voisi onnistua, jos sen tekisi tiivistämiseen erikoistunut yritys. Myös Hultttnen ja Pötttnen ovat pitäneet tiivistämistä polyuretaanilla mahdollisena. E. Lavxxxnen on katsonut, ettei rakennuksen leveys huomioon ottaen ole mahdollista saada rakoa tukittua polyuretaania ruiskuttamalla koko matkaltaan.

Hovioikeus on katselmuksessa todennut, että rako oli avattu molemmista päistään ja lisäksi rakennuksen sisältä raon keskivaiheilta. Kerrotut seikat huomioon ottaen hovioikeus käräjäoikeuden tavoin katsoo, että rako on tukittavissa asianmukaisesti polyuretaanilla.

Alapohjan, ilmaraon ja väliseinän korjauskustannukset.

Asiassa on yksimielisyys siitä, että rossipohja on puhdistettava sen alla olevasta ylimääräisestä orgaanisesta aineksesta. E. Lavxxxnen on edellä todetulla tavalla sitoutunut suorittamaan puhdistuksen omalla kustannuksellaan. Kustannuksia ei voida sälyttää osaksikaan Haxxxn ja Vixxxsen maksettavaksi, vaikka myös heitä on kehotettu poistamaan aines heidän ostaessaan talon vuonna 2004.

Väliseinänja alapohjan rakenteiden purkaminen ei edellä todetulla tavalla ole perusteltua. Muulla tavalla tehtävästä korjauksesta ja niistä aiheutuvista kustannuksista ei ole muuta näyttöä kuin mitä ilmenee Hultttsen ja Pötttsen käräjäoikeuden tuomioon kirjatuista kertomuksista. Tarpeellisten korjaustoimenpiteiden laajuutta ei ole aihetta arvioida toisin kuin käräjäoikeus on tehnyt.

Käräjäoikeus on katsonut E. Lavxxxsen käräjäoikeuden tuomiossa mainituilla perusteilla osaltaan vaikuttaneen keittiön lattian ja väliseinän virheiden syntymiseen laiminlyömällä vastattavakseen ottamiensa alapohjan puhdistamisen ja sadevesiohjauksen tekemisen.

Hovioikeus toteaa, että rakennuksen alla on ollut sinne kuulumatonta rakennus­ tai muuta sellaista jätettä jo vuonna 2004 Haxxxn ja Vixxxsen ostaessa talon. Todennäköisesti jäte on ollut paikoillaan ainakin 1960 -luvulta alkaen eli siitä saakka kun rakennusta on edellisen kerran laajennettu. Alapohjan rakenteet ovat olleet edellä todetulla tavalla kunnossa vuonna 2004 ja vuonna 2011 eikä niissä ole näytetty sen jälkeenkään tapahtuneen mitään muutosta. Haxxxn ja Vixxxsen rakennuksen sokkeliin vuonna 2011 tekemien kahden tuuletusreiän ansiosta alapohjan tuuletuksen ei voida katsoa toimineen E. Lavxxxsen omistusaikana ainakaan huonommin kuin Haxxxn ja Vixxxsen omistusaikana. Kerrotut seikat huomioon ottaen on ilmeistä, ettei rakennuksen alapohjan rakenteissa ole E. Lavxxxsen omistusaikana tapahtunut sellaisia haitallisia muutoksia, jotka olisivat vaikuttaneet vahinkojen syntymiseen. E. Lavxxxsen ei näin ollen voida katsoa vaikuttaneen kysymyksessä olevien vahinkojen syntymiseen.

Hovioikeus hyväksyy muun näytön puuttuessa käräjäoikeuden ratkaisun siltä osin kuin se katsonut keittiön lattian korjaamisesta ja sen purueristeestä löydettyjen mikrobien poistamisesta aiheutuvien kustannusten määräksi 7.000 euroa ja vanhan väliseinärakenteen ilmatiiviiksi tiivistämisestä aiheutuvien kustannusten määräksi 1.000 euroa. Kun E. Lavxxxsen ei voida katsoa vaikuttaneen väliseinän vahinkojen syntymiseen, hovioikeus arvioi mikrobikasvuston poistamiseksi tarpeellisten puhdistus- ja desinfiointikustannusten määräksi käräjäoikeuden arvioiman 2.000 euron asemesta 3.000 euroa. Haxxxn ja Vixxx­ sen vastattavaksi jäävien kustannusten määrä alapohjan ja väliseinän osalta on näin ollen yhteensä 11.000 euroa.

Yläpohjan virheet

Vaatehuoneen yläpuolinen rakenne

Asiassa on riidatonta, että yläpohjaan on asennettu virheellisesti noin viiden neliömetrin kokoisen vaatehuoneen kohdalle lämmöneristeen yläpuolelle hengittämätöntä kovalevyä, minkä vuoksi rakennuksen sisältä tuleva kosteus tiivistyy kovalevyn alapuolelle eristeeseen ja ajan myötä vaurioittaa rakenteita. Asiassa on riidatonta, että kovalevy on poistettava ja korvattava hengittävällä materiaalilla. Käräjäoikeus on katsonut, että kysymyksessä on 4.000 euron hinanalennukseen oikeuttava virhe.

Kovalevy on asennettu Vixxxsen mukaan alhaalta päin ruuvaamalla levy kiinni kattovasojen sivuihin naulattuihin rimoihin; Levyn poistaminen on mahdollista alhaalta päin purkamalla vaatehuoneen sisäpuolisia rakenteita. Latttnen on arvioinut näin tehtävän korjauksen kustannuksiksi 4.000-5.000 euroa, mikä vastaa käräjäoikeuden tältä osin tuomitsemaa hinnanalennusta 4.000 euroa. Lattten mukaan järkevämpi korjaustapa olisi kuitenkin irrottaa kattopellit ja korjata samalla muut yläpohjassa olevat virheet, mistä ei aiheutuisi merkittäviä lisäkustannuksia.

Aluskate

Aluskate on asennettu katselmuksella tehtyjen havaintojen ja todisteesta K3 ilmenevien Lattten havaintojen perusteella mainitun todisteen liitteenä 10 olevan asennusohjeen vastaisesti seuraavalla tavalla.

- Aluskate on asennettu ainakin paikoitellen kireälle kun sen tulisi olla löysällä siten, että katteen taipuma kattotuolien välissä on 10-20 millimetriä. Taipuman tarkoitus on, että aluskatteen päälle mahdollisesti kertyvä kondenssivesi tai vuotovesi pääsevät esteettä juoksemaan alaspäin uomaa pitkin talon seinärakenteen ulkopuolelle ja että aluskate säilyy ehjänä katteen kiristyessä lämpölaajenemisen johdosta.

- Aluskatteen vaakalimitys on paikoitellen ollut vain noin 5 senttimetriä kun sen ohjeen mukaan tulisi olla vähintään 15 senttimetriä.

- Aluskatteen kattotuolin yläpintaan kiinnittävän korokeriman ja aluskatteen välissä on ainakin yhdessä kohdassa puukiila, minkä seurauksena korokerima ja näin ollen myöskään aluskate eivät kiinnity tiiviisti kattotuoliin ja aluskate on ainakin lyhyeltä matkalta naulauksen varassa.

- Rakennuksen päädyssä ja uuden ja vanhan osan liittymässä aluskatetta ei ole nostettu seinustalle, minkä vuoksi viistosade voi päästä rakennuksen sisäpuolelle.

Hultttnen ja Pötttnen eivät ole ovat pitäneet aluskatteen asennukseen liittyneitä virheitä merkityksellisinä. Heidän mukaansa aluskate on täyttänyt sen ensisijaisen tehtävän johtaa aluskatteen päälle mahdollisesti tuleva kondenssi­ vesi seinärakenteen ulkopuolelle eikä joustavaa materiaalia olevan aluskatteen lämpölaajeneminen ole niin suurta, että siihen tai aluskatteen kiinnitykseenkään liittyisi merkittävää riskiä aluskatteen rikkoutumisesta.
Hultttsen ja Pötttsen mukaan aluskatteen seinustalle nostaminen ja kiinnittäminen esimerkiksi riman avulla on jälkikäteen mahdollista. Hultttnen ja Pöttten eivät kuitenkaan ole pystyneet valokuvien perusteella tarkemmin kerto maan korjaustapaa eivätkä arvioimaan siitä aiheutuvia kustannuksia. Hultttsen ja Pötttsen mukaan myös aluskatteen limitys on riittävä.

Vesikate

Todistaja Luotttnen on toimittanut kiinteistöllä katselmuksen 21.4.2015 ja laatinut siitä todisteena K5 olevan katselmuspöytäkirjan, jossa on todettu, että katteen täydentävien pellitysten tiiviys ja aluskatteen asennus eivät kaikilta osin edusta hyvää rakentamistapaa. Luotttnen on hovioikeudessa muistellut vesikatteen virheiden liittyvän joihinkin läpivienteihin. Lattten lausunnon liitteenä 14 olevasta valokuvasta ilmenee kattorakenteessa selvä vuotojälki ja todisteena V7 olevassa Pötttsen laatimassa katselmuskertomuksessa olevan merkinnän mukaan Pötttnen oli havainnut savuhormin vieressä aluskatteen pinnassa vähäisen vesivuodon jäljen. Myös M. Lavxxxnen on kertonut, että hän oli havainnut kosteutta yläpohjassa. Latttnen on kertonut havainneensa 31.12.2014 päivätystä lausunnoista ilmenevällä tavalla vaatehuoneen katon kohdalla kovalevyn alapuolella olleen lämpöeristeen olleen vesimärkä. Toisaalta Hultttsen 5.2.2015 päivätyn lausunnon ja Hultttsen kertomuksen mukaan vaatehuoneen seinästä ullakon puolelta läheltä katonrajaa kosteusmittarilla mitattuna eriste oli ollut täysin kuiva.

Yläpohjan virheiden merkitys ja niiden korjauskustannukset

Lattten urakkalaskentaohjelman avulla tekemän, peltikatteen poistamiseen perustuvan yläpohjan korjaustavan kustannusarvion ja sen perusteella tehdyn kustannuserittelyn (todiste K8) mukaan vesikattorakenteisiin liittyvien virheiden korjauskustannukset olisivat yhteensä 7.982,58 euroa. Kustannukset sisältävät muun muassa lämmöneristeen purkamisen ja uusimisen 63 neliömetrin alueelta, mistä aiheutuisi materiaalin osalta 1.316,70 euron ja työn osalta 951,10 euron (kohta 24) kustannukset sekä katteen uusimisen 130 neliömetrin alueelta, josta aiheutuisi materiaalin osalta 2.288,04 euron (kohta 25) ja työn osalta 1.407,53 euron kustannukset. Hovioikeus toteaa, ettei yläpohjan lämmöneristeen ole näytetty kostuneen siten, että se tulisi vaihtaa kuin enintään vaatehuoneen kohdalla noin viiden neliömetrin alueelta. Kattopeltien osalta hovioikeus katsoo todistaja Luotttsen kertomuksen perusteella, että kattopellit voidaan niiden irrottamisen jälkeen asentaa takaisin. Edellä kerrotut seikat huomioon ottaen hovioikeus katsoo, että yläpohjan kaikkien virheiden korjaaminen Lattten esittämällä tavalla olisi tehtävissä noin 5.500 eurolla.

Hovioikeus toteaa, ettei edellä kerrotuista aluskatteen asentamiseen liittyneistä virheistä eikä peltikatteen virheistä ole näytetty aiheutuneen ainakaan merkittävää vahinkoa eikä mitään mainituista yksittäisistä virheistä voida sellaisenaan pitää vaikutuksellisena virheenä. Vesikate on kuitenkin edellä kerrotut havainnot huomioon ottaen paikoitellen vuotanut ja riski vinosateen pääsemisestä ullakolle on todellinen. Tähän nähden ja kun vaatehuoneen yläpohja on joka tapauksessa korjattava, on perusteltua päätyä siihen, että talon yläpohjarakenteessa on kokonaisuutena arvioiden myös katteen ja aluskatteen osalta maakaaressa tarkoitettu merkityksellinen virhe, jonka korjauskustannukset ovat 5.500 euroa.

WC:n ja vanhan laajennuksen huoneiden seinien ilmatiiviys.

Hovioikeus toteaa, että kysymys on Joxxxten keskustassa omalla tontilla olevasta omakotitalosta. E. Lavxxxnen on tiennyt, että talo on rakennuttu osin 1940- ja osin 1960-luvulla. Talon ostohinta 73.000 euroa ei kata lähellekään vastaavan kokoisen uuden talon rakentamiskustannuksia. Vaikka taloa oli Haxxxn ja Vixxxsen toimesta peruskorjattu, E. Lavxxxnen ei kerrotut seikat huomioon ottaen ole taloa ostaessaan voinut lähteä siitä, että se vastaa ominaisuuksiltaan ja esimerkiksi asumismukavuudeltaan nykyaikaista taloa. Lisäksi hovioikeus toteaa, että vanhassa talossa ei välttämättä ole maakaaressa tarkoitettua vaikutuksellista virhettä silloinkaan kun se on rakennettu joltakin osin rakentamista koskevien säännösten vastaisesti, jos rakenne on kuitenkin toiminut käyttötarkoituksensa mukaisesti ja siten, ettei virheellisestä rakenteesta ole aiheutunut vahinkoa.

Talon WC- tilojen seinärakenteessa tiivisteenä käytetyn paperin laadusta on esitetty käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevä näyttö. Hovioikeus on katselmuksella todennut, että talon 1960-luvulla tehdyn laajennusosan ulkoseinässä on jälkeenpäin Raatttn ja Vixxxsen toimesta asennetun sisäverhouslevyn takana lisälämmöneristeenä viiden senttimetrin paksuinen mineraalivilla, sen takana alkuperäinen vinolaudoitus ja sen takana ennen ulkoseinärakennetta tinapäällysteinen paperi. Lattten mukaan tinapaperi toimii ilmansulkuna, mikäli se on tiivis. Pötttsen mukaan ilmansulku voidaan asentaa enintään viiden senttimetrin paksuisen eristeen ulkopuolelle ja niin myös yleisesti tehdään, jolloin esimerkiksi sähkörasioita asennettaessa ilmansulkuun ei tarvitse tehdä reikiä. Pöttten ja Hultttsen mukaan seinärakenteen ilmatiiviys on riittävä. Näin täydennettynä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset

WC:n ja vanhan laajennuksen huoneiden seinien ilmatiiviyden osalta.

Sähkötyöt

Sähkötöiden osalta hovioikeudessa on esitetty käräjäoikeuden tuomiossa selostettu näyttö. Latttnen on lisäksi kertonut, että käräjäoikeuden tuomiossa selostetun standardin mukaan sähkökaapeli voidaan sijoittaa myös esimerkiksi höyrynsulun ja eristeen väliin. Hultttnen on puolestaan kertonut, että kaapeli voidaan johtaa esimerkiksi väliseinässä olevien onkaloiden kautta. Siltä osin kuin hovioikeus on katselmuksella voinut tehdä havaintoja sähkökaapeleiden asennuksesta, havaintojen perusteella ei ole voitu varmuudella päätellä, että kaapelit olisi asennettu edellä mainitun standardin vastaisesti tai muuten siten virheellisesti, että kysymyksessä olisi maakaaressa tarkoitettu virhe. Näin täydennettynä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätökset sähkötöiden osalta.

Kiinteistöllä vuonna 2004 tehty kuntotarkastus ja myyjän tiedonantovelvollisuus

E. Lavxxxnen on hovioikeudessa vedonnut siihen, etteivät Haxxx ja Vixxxnen olleet kertoneet hänelle talon katossa jo heidän ostaessaan olleesta vesivuodosta ja sen aiheuttamista vahingoista eivätkä aikaisemmin todetuista rossipohjan tuuletuksen puutteista, vaikka he olivat tienneet niistä.

Raatttn, Vixxxsen ja Hultttsen kertomuksista on käynyt ilmi, että Hultttnen oli tehnyt talossa vuonna 2004 kuntotarkastuksen ennen kuin Haxxx ja Vixxxen olivat ostaneet talon ja että hän oli laatinut havainnoistaan tarkastusraportin. Hultttsen mukaan talon vanhan osan rossipohjassa olevasta ylimääräisestä materiaalista oli tuolloin tehty samat havainnot, jotka ilmenevät Hultttsen laatimasta todisteena Vl olevasta 3.10.2011 päivätystä raportista. Vuonna 2004 suoritetussa tarkastuksessa oli myös todettu, että talon katto oli vuotanut ja että ulkoseinä oli kastunut hieman ja vioittunut. Lisäksi talon makuuhuoneen katossa ja komeron katossa oli todettu vuotojälki ja WC/suihkutilan taustalevynä ollut lastulevy oli vioittunut. Todisteena Vl olevassa raportissa ei ole mainintaa vuonna 2004 tehdystä tarkastuksesta, mikä on ollut Hultttsen mukaan tarpeetonta, koska tarkastusten tarkoituksena on selvittää talon kulloinenkin kunto.

E. Lavxxxsen mukaan hän sai tiedon aikaisemmasta vesivahingosta vasta käräjäoikeuden pääkäsittelyssä Raatttn kerrottua siitä. Haxxx ja Vixxxnen ovat puolestaan kertoneet, että vesivahingosta kerrottiin E. Lavxxxselle hänen tutustuessaan taloon ennen sen ostamista. Raatttn mukaan vuonna 2004 tehty raportti oli esitetty E. Lavxxxselle Raatttn ja Vixxxsen esitellessä E. Lavxxxselle sitä, kuinka paljon he olivat korjanneet taloa sen ostettuaan. Myös Vixxxsen mukaan raportti oli esillä E. Lavxxxsen tutustuessa taloon isänsä kanssa. Hovioikeudessa kuunnellusta Raatttn käräjäoikeudessa antamasta kertomuksesta äänitetystä tallenteesta on käynyt ilmi, että Raattt on kertonut käräjäoikeudessa aikaisemmasta vesivahingosta siitä häneltä kysyttäessä. Raattt ei ole tuolloin maininnut mitään aikaisemmasta kuntotarkastusraportista, mikä johtui Raatttn mukaan siitä, ettei häneltä kysytty siitä mitään. Se, onko E. Lavxxxnen kiinteistön ostaessaan tiennyt aikaisemmasta vesivahingosta, on jäänyt epäselväksi.

Raattt ja Vixxxnen ovat hovioikeudessa kertoneet, että vesivuodon aiheuttamat vahingot oli korjattu poistamalla vaurioituneet rakenteet ja korvaamalla ne uusilla rakenteilla paikalla olleen rakennusliikkeen edustajan ohjeiden mukaisesti. Asiassa on riidatonta, että Raatttn ja Vixxxsen omistusaikana talon kattorakenteet on purettu ja uusittu sekä taloa on korotettu. Myös talon ulkovuoraus ja sisäverhous on uusittu kokonaan. Edellä mainittu komero on purettu ja WC- ja pesutilat on siirretty kokonaan talon uusimpaan vuonna 2005 rakennettuun osaan. Asiassa ei ole edes väitetty, että talossa olisi vanhan vesivuodon seurauksena jokin virhe. Hovioikeus katsoo, että vioittuneiden rakenteiden uusiminen huomioon ottaen vanhan vesivuodon aiheuttama vahinko ei ole sellainen maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu talon käyttöön tai arvoon vaikuttava seikka, josta myyjän tulisi ilmoittaa ostajalle. Kiinteistössä ei näin ollen ole tältä osin sanotussa lainkohdassa tarkoitettua laatuvirhettä, vaikka Raattt ja Vixxxen eivät olisikaan kertoneet E. Lavxxxselle vanhasta kattovuodosta.

Näin täydennettynä hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätöksen siitä, että Raattt ja Vixxxnen eivät ole ennen kaupan tekemistä jättäneet ilmoittamatta E. Lavxxxselle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjät tiesivät tai heidän olisi pitänyt tietää.

Yhteenveto kiinteistön virheistä ja korjauskustannuksista

Edellä kerrotuilla ja käräjäoikeuden tuomiosta ilmenevillä perusteilla hovioikeus on päätynyt siihen, että käräjäoikeuden tuomiossa mainittujen virheiden lisäksi talon vesikate on virheellinen siten, että se on joiltakin osin vuotanut ja että vesikatteen aluskate on edellä todetulla tavalla asennettu virheellisesti siten, että se on asennettava uudelleen. Virheiden korjauskustannukset ovat keittiön lattiaan sekä uuden ja vanhan osan välisen seinän perustusten väliseen rakoon liittyvien virheiden osalta edellä todetulla tavalla 11.000 euroa sekä vesikatteen, yläkerran vaatehuoneen kattorakenteen ja aluskatteen osalta yhteensä 5.500 euroa. Haxxxn ja Vixxxsen vastattavaksi jäävien virheiden korjauskustannukset ovat näin ollen yhteensä 16.500 euroa.

Virheiden oikeudellinen arviointi ja oikeusseuraamukset

Asiassa on edellä todetulla tavalla jäänyt näyttämättä, että kiinteistössä olisi ollut kanteessa väitettyjä laajoja kosteus- ja homevaurioita. Haxxxn ja Vixxxsen tai heidän perheenjäsenten ei ole näytetty oirehtineen talossa asuessaan. Asiassa kuullut todistajat ovat olleet osin täysin erimielisiä siitä, onko talossa ylipäänsä vaikutuksellisia virheitä ja mikä niiden merkitys on ollut. Käräjäoikeuden tuomiossa mainituilla rakentamisen valvontaan, katselmuksiin ja lupamenettelyyn liittyvillä puutteilla ei ole näytetty olleen syy-yhteyttä kiinteistön virheisiin. Myöskään siitä, että kiinteistö olisi ollut asumiskelvoton, ei ole esitetty riittävää näyttöä. Näillä ja käräjäoikeuden mainitsemilla perusteilla hovioikeus käräjäoikeuden tavoin katsoo, etteivät Haxxx ja Vixxxnen ole olleet tietoisia mainituista rakennuksen virheistä ja ettei heillä ole myöskään tuottamusta kiinteistön virheisiin ja niiden seurauksiin. E. Lavxxxsella ei näin ollen ole oikeutta vaatimaansa vahingonkorvaukseen.

Kysymys on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetusta salaisesta virheestä. Vaikka hovioikeus onkin katsonut, että kiinteistön korjauskustannukset ovat jonkin verran suuremmat kuin mitä käräjäoikeus on katsonut, kysymys ei kuitenkaan ole sellaisesta edellä mainitun pykälän 5 kohdassa tarkoitetusta olennaisesta virheestä, että E. Lavxxxsella olisi oikeus purkaa kauppa. Lavxxxsella on sen sijaan oikeus korjauskustannuksia 16.500 euroa vastaavaan hinnanalennukseen.

Koska E. Lavxxxsella ei ole oikeutta purkaa kauppaa, hänellä ei ole myöskään oikeutta saada korvausta kiinteistön arvoa korottaneista hyödyllisistä kustannuksista.


Avustajien palkkiot ja oikeudenkäynnin kustannukset

Pääkäsittely on kestänyt ilman lounastaukoja yhteensä 26 tuntia 15 minuuttia.

Hovioikeus toteaa, että Vixxxselle on myönnetty oikeusapua 75 prosentin omavastuuosuudella 31.12.2017 saakka ja sen jälkeen ilman omavastuuosuutta.

E. Lavxxxnen on kiistänyt Haxxxn ja Vixxxsen puolesta esitetyt laskut 75 prosenttia ylittävältä osalta.

Hovioikeus katsoo, että T.n laskuista ilmenevät toimenpiteet ovat olleet asian laatuun ja laajuuteen nähden Haxxxn ja Vixxxsen etujen valvomiseksi tarpeellisia ja niihin käytetty aika on kohtuullinen. Hovioikeus hyväksyy Vixxxen avustajaksi määrätyn asianajaja T.n laskun.

E. Lavxxxsen avustajaksi määrätyn asianajaja Kn laskusta ilmenee, että hän on käyttänyt ainakin viisi tuntia sellaisiin toimenpiteisiin, jotka koskevat hovioikeuteen toimitettua uutta todistelua, johon vetoamista ei oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 25 §:n säännös huomioon ottaen ole sallittu. Kla ei ole oikeutta saada palkkiota sanotuista toimenpiteistä. Klla ei ole oikeutta palkkioon myöskään niin sanotuista lopputoimenpiteistä sekä 22.3.2018 että 25.5.2018 vaan pelkästään jälkimmäisen kerran osalta. Muutoin hovioikeus hyväksyy Kn laskun.

Hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut ja lopputuloksen siltä osin kuin Lavxxxnen on velvoitettu korvaamaan 4/5 Haxxxn ja Vixxxsen oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluista käräjäoikeudessa. Se, että hovioikeus on arvioinut hinnanalennuksen Lavxxxsen eduksi jonkin verran toisin kuin käräjäoikeus, ei anna aihetta arvioida korvausvelvollisuutta käräjäoikeuden osalta toisin.

Harkittaessa oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta hovioikeuden osalta hovioikeus toteaa, että Lavxxxsen valitus on hylätty kokonaan siltä osin kuin hän on vaatinut kaupan purkamista, vahingonkorvausta ja korvausta kiinteistön arvoa korottaneista hyödyllisistä kustannuksista sekä suurimmaksi osaksi myös hinnanalennuksen osalta. Lavxxxnen on näin ollen hävinnyt muutoksenhaun pääosin hovioikeudessa.

Lisäksi Raattt ja Vixxxnen ovat myös ennen hovioikeuden pääkäsittelyn aloittamista tarjoutuneet sopimaan asian sitoutumalla maksamaan Lavxxxselle 30.000 euroa, mitä Lavxxxnen ei ole hyväksynyt. Sillä, että sovintoneuvottelut ovat Lavxxxsen ilmoituksen mukaan kariutuneet siitä syystä, että Vixxxen ei pystynyt maksamaan osuuttaan sovintorahasta sovitussa ajassa, ei ole merkitystä, koska tuomioistuimen vahvistama sovinto turvaa vastapuolen oikeuden sovitun korvauksen saamiseen samalla tavalla kuin tuomiokin. Oikeudenkäynti hovioikeudessa on näin ollen ollut turha, minkä vuoksi Lavxxxnen on velvollinen korvaamaan Haxxxlle ja Vixxxselle hovioikeudessa aiheutuneet oikeudenkäyntikulut täysimääräisesti kuten myös valtiolle sen varoista Vixxxsen avustajalle maksettavat määrät.

Todistaja Latttelle maksettava määrä

Oikeusapua korvauksetta saavan E. Lavxxxsen nimeämä todistaja Latttnen on vaatinut korvausta taloudellisesta menetyksestä valtion varoista maksetun 80 euron enimmäiskorvauksen lisäksi 80 euroa. Lisäksi Latttnen on vaatinut valtion varoista korvausta riidan kohteena olevaan kiinteistöön tutustumisesta ennen hovioikeuskäsittelyä aiheutuneista matkakustannuksista 107,52 euroa.

Oikeusapulain 4 §:n 2 momentin mukaan valtion varoista suoritetaan oikeusapua saaneen asianosaisen nimeämälle todistajalle maksettavat korvaukset. Valtion varoista maksettavista todistelukustannuksista annetun lain 9 §:n mukaan, jos todistaja tai muu valtion varoista korvaukseen oikeutettu vaatii matka- ja toimeentulokustannuksista sekä taloudellisesta menetyksestä korvausta enemmän kuin valtion varoista saadaan myöntää, voidaan se asianosainen, joka tämän lain nojalla tuomitaan korvaamaan todistelukustannuksia valtiolle, samalla velvoittaa maksamaan kohtuulliseksi harkittu lisäkorvaus.
Valtion varoista maksettavista todistelukustannuksista annetun valtioneuvoston asetuksen 1 §:ssä säädetään muun muassa tuomioistuimeen saapuneelle todistajille valtion varoista maksettavista korvausmääristä.

Oikeusapua saavaa E. Lavxxxsta ei voida velvoittaa maksamaan nimeämälleen todistajalle lisäkorvausta omista varoistaan. Raattt ja Vixxxnen ovat voittaneet asian hovioikeudessa, minkä vuoksi heitäkään ei voida velvoittaa suorittamaan korvausta Lavxxxsen nimeämälle todistajalle. Asiassa ei näin ollen ole sellaista asianosaista, joka voitaisiin velvoittaa maksamaan Latttelle hänen vaatimansa lisäkorvaus, minkä vuoksi vaatimus hylätään.

Edellä mainitusta valtioneuvoston asetuksesta ilmenee, että valtion varoista voidaan maksaa korvausta ainoastaan todistajalle oikeuteen saapumisesta aiheutuneista kustannuksista. Latttella ei näin ollen ole oikeutta saada korvausta valtion varoista hänelle riidan kohteena olevan talon tarkastamisesta aiheutuneista matkakustannuksista, minkä vuoksi vaatimus hylätään.


Tuomiolauselma


Käräjäoikeuden tuomiota muutetaan.

J. Haxxxja J.-P. Vixxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan E. Lavxxxselle hinnanalennusta käräjäoikeuden tuomitseman
11.00 euron asemesta 16.500 euroa.

Määrälle on maksettava korkolain 3 §:n 2 momentissa tarkoitettua korkoa 31.10.2011 ja 22.2.2015 väliseltä ajalta ja korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitettua viivästyskorkoa 23.2.2015 lukien.

Valtion varoista maksetaan asianajaja H. T.lle palkkioksi Vixxxsen avustamisesta hovioikeudessa 3.8.- 31.122017 tehtyjen toimenpiteiden osalta 49,27 euroa ja l.l.2018-28.5.2018 tehtyjen toimenpiteiden osalta 3.240,42euroa, korvaukseksi kuluista 103,32 euroa ja arvonlisäveron määrä 814,32 euroa eli yhteensä 4.207,33 euroa.

E. Lavxxxnen velvoitetaan suorittamaan J.-P. Vixxxselle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 147,81 euroa, mille määrälle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitettua viivästyskorkoa siitä alkaen kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

E. Lavxxxnen velvoitetaan suorittamaan J. Haxxxlle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 8.245,32 euroa, mille määrälle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitettua viivästyskorkoa siitä alkaen kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

E. Lavxxxnen velvoitetaan korvaamaan valtiolle sen varoista T.lle maksetut 4.207,33 euroa, mille määrälle on maksettava korkolain 4 §:n 1 momentissa tarkoitettua viivästyskorkoa siitä alkaen kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamispäivästä.

Valtion varoista maksetaan asianajaja K Klle palkkioksi Lavxxxsen avustamisesta hovioikeudessa 8.800 euroa, korvaukseksi kuluista 277,13 euroa ja arvonlisäveron määrä 2.178,51 euroa.

E. Lavxxxnen velvoitetaan korvaamaan valtiolle sen varoista Vixxxsen nimeämille todistajille maksetut määrät yhteensä 390,15 euroa.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 28.8.2018.



Asian ovat ratkaisseet:

hovioikeudenneuvos H Hattt
hovioikeudenneuvos S. Hettt
hovioikeudenneuvos H. Hyttt


Ratkaisu on yksimielinen.











RIIDATONTA TAUSTAA

E. Lavxxxnen (entinen Laxxxx) on 31.10.2011 ostanut J. ja J. Vixxxselta Joxxxn kunnan Häxxx kylässä sijaitsevan A. RN:o X:XX- omakotikiinteistön (XXX-XXX-X-XX) rakennuksineen 73.000 euron kauppahinnalla. Osapuolet ovat pitäneet sovittua kauppahintaa tavanomaisena käypänä kauppahintana kohteesta kaupantekohetkellä. Kauppakirjassa ei ole sovittu mitään erityistä kiinteistön laadusta tai rakennusten kunnosta, mutta Lavxxxnen on tutustunut kohteen kuntotarkastusta 3.10.2011 koskevaan raporttiin (Kodin Kunto AH-Test Oy:n raportti) ja on hyväksynyt siitä ilmenevän.

Kiinteistöllä on 1940-luvulla rakennettu, alun perin n. 35 m2 pinta-alaltaan oleva rossipohjainen rakennus, jota on ensimmäisen kerran laajennettu 1960-luvulla ja viimeksi vastaajien toimesta vuodesta 2005 lukien niin, että asuinpinta-ala on laajennusten johdosta lopulta kaksinkertaistunut alkuperäisestä. Kauppaa tehtäessä laajennustyöt ovat olleet keskeneräiset rakennuksen yläkerran osalta. Kauppakirjan mukaan osapuolet ovat sopineet erillisellä sopimuksella kiinteistöön kohdistuvista korjaustoimenpiteistä.

KANNE

Vaatimukset Kantaja E. Lavxxxnen on vaatinut, että

1. kantajan ja vastaajien J. Haxxxn ja J. Vixxxsen välillä 31.10.2011 tehty kiinteistöä XXX-XXX-X-XX ja sillä olevia rakennuksia koskeva kauppa puretaan ja että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajalle kauppahinnan palautuksena 73.000,00 euroa ja tälle määrälle korkolain 3 § 2 momentin mukaista korkoa 31.10.2011 lukien ja 9.7.2015 saakka sekä korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 10.7.2015 lukien,

2. vastaajat J. Haxxx ja J. Vixxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajalle kohtuullisista kiinteistön arvoa kohottaneista hyödyllisistä kustannuksista (johtuen erityisesti autotallin rakentamisesta, runsaista korjaustöistä sisällä ja pihatöistä) 60 000,00 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 10.7.2015 lukien,

3. vastaajat J. Haxxx ja J. Vixxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajalle mainitussa kiinteistönkaupassa olevan virheen johdosta vahingonkorvauksena (johtuen erityisesti muualla asumisen kulut, muuttokulut, pilaantunut irtaimisto sekä tutkimuskulut) yhteensä 19.185,57 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 1.9.2016 lukien sekä asumiskustannuksia 500 euroa/ kuukausi 1.9.2016 alkaen korkolain 4
§:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kunkin kuukauden 2. päivästä lukien.

4. vastaajat J. Haxxx ja J. Vixxxnen velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan kantajalle tämän asianosais- ja oikeudenkäyntikulut laskun mukaan korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua asian ratkaisemisesta lukien.

E. Lavxxxnen on vaatinut kannevaatimuksiin 1 ja 2 nähden toissijaisena vaatimuksena, että vastaajat velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan mainittuun kiinteistön kauppaan liittyvänä hinnanalennuksena 65 000,00 euroa ja tälle määrälle korkolain 3 § 2 momentin mukaista korkoa 31.10.2011 lukien 22.2.2015 saakka sekä korkolain 4 § 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 23.2.2015 lukien.


Perustelut



Päärakennuksen virheet



Rakennuksen virheet johtuvat lähes yksinomaan vuodesta 2005 alkaen tehdystä laajennusosasta. Kyse on ollut uudisrakentamisesta, jossa on tullut kaikilta osin noudattaa tämän ajan rakennusmääräyksiä ja hyvää rakentamistapaa.

Kiinteistöllä olevassa omakotitalossa on vuoden 2014 lopussa paljastunut pahoja rakennusvirheitä ja niistä aiheutunut sisäilmaongelma, joka on johtanut siihen, että Keski-Savon Ympäristöpalvelut/ P. Valtttius on tarkastuskertomuksessaan 8.1.2015 lausunut, että kantajan tulee perheineen muuttaa talosta pois, kunnes asunto on saatu terveydellisesti tyydyttävään kuntoon. Terveystarkastaja Valtttiuksen lausumassa todetaan mikrobikasvusto­ ja hajuhavaintojen perusteella merkittäviä viitteitä kosteusvaurioista ja että kantaja tarvitsee uuden asunnon siihen saakka, kunnes nykyinen asunto on saatettu terveydellisesti tyydyttävään kuntoon. Koska rakennus ei ole täyttänyt turvallisen ja terveellisen asumisen vaatimuksia, kantaja on joutunut pitkään asumaan kotoaan pois.

Kohteessa on suoritettu tarkempia tutkimuksia ja myöhemmin rakenteita on avattu enemmän, ja näiden tutkimusten seurauksena päärakennuksesta on ilmennyt runsaasti virheitä.

Rakennuksen vanhan osan ilmanvaihto on puutteellinen ja lattiarakenne epätiivis. Laajennustyöhön liittyvän uudisrakentamisen yhteydessä ei ole huomioitu rossipohjan tuuletuksen huonontumista. Uutta laajennusosaa (toteutettu maanvaraisella betonilaattaratkaisulla) rakennettaessa on peitetty vanhan osan rossipohjan tuuletusmahdollisuuksia. Tämä on johtanut lattiarakenteen kosteus- ja homevaurioon. Vanhan ja uusimman osan välinen vanha seinä on homevaurioitunut.

Vastaajan vuodesta 2005 alkaen rakentama uusi laajennusosa, jossa sijaitsevat saunaosasto, kodinhoitohuone, wc-tilat ja eteistilat sekä liittymä rakennuksen vanhaan osaan, on tehty virheellisesti rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan vastaisesti. Rakennuksen vanhan ja uuden osan välillä on n. 5 cm ilmarako, jonka kautta huonolle korvausilmalle on suora ilmayhteys sisätiloihin lattian liittymän kautta. Perustusten kautta tuleva ilma myös viilentää seinärakenteita aiheuttaen kosteusvaurioriskin.

Rakennukseen sisään mentäessä on havaittavissa liittymän kohdalla vahva homeenhaju. Homeenhaju on aistittavissa koko rakennuksen alakerrassa. Puurakenteinen vanha ulkoseinä on jätetty valetun lattian alapuolelle. Rakenteen korjaaminen edellyttää rakenteiden purkamista. Käytännössä korjaaminen aiheuttaa hankalasti toteutettavaa tuentaa, pintaremontin tarvetta sisätiloissa sekä eteistilan, keittiön ja makuuhuoneen seinärakenteiden ja lattian purkutarpeen.

Vastaajan rakentaman laajennusosan ilmanvaihdon suunnittelu ja toteuttaminen on tapahtunut virheellisesti huomioimatta vanhan osan rakenteiden epätiiviyttä. Uuden osan koneellinen ilmanvaihto on omiaan vain pahentamaan sisäilmaongelmaa, kun korvausilmaksi tulee pahoin pilaantunutta ilmaa alapohjasta. Kun kyse on ollut uuden rakennuksen (laajennusosa) ja vanhan rakennuksen yhteensovittamisesta, olisi tullut erityisellä tavalla hoitaa rakenteisiin ja ilmanvaihtoon liittyvä kokonaissuunnittelu ja eri osa-alueiden suunnittelu.

Kellarin koteloitu vanha tuuletuskanava on tukittu päättymään vanhaan ulkoseinään, mikä on heikentänyt kellaritilojen tuulettuvuutta.

Vastoin väittämäänsä vastaajat ovat laajennustyön yhteydessä peittäneet suuren osan alapohjan tuuletusluukuista. Tämä ei ollut kantajan tiedossa hänen ostaessaan kiinteistön. Ennen kaupan sopimista on sovittu tuuletuksen parantamisen kuuluvan vastaajille ("uusi ostotarjous 16.10.2011"-niminen asiakirja ja "liite ostotarjoukseen 4.10.2011"-niminen asiakirja), joten he vastaavat siitä, että alapohjan tuuletus on saatettu asianmukaiseen kuntoon. Rakennuksen uusi osa ja vanha osa liittyvät toisiinsa virheellisesti niin alapohjarakenteiden kuin seinänkin osalta. Virheelliset rakenteet mahdollistavat sen, että alapohjan joka tapauksessa epäpuhdas ilma pääsee huonetiloihin.
Rakenne ei styroxista rakennettuna ole väitetyllä tavalla tiivis. Väite siitä, että rakennusvalvontaviranomainen olisi hyväksynyt rakenteen, on merkitystä vailla. Eihän kyseisestä kohdasta ole edes olemassa rakennesuunnitelmia, jotka rakennusvalvontaviranomainen olisi hyväksynyt eikä rakennusvalvonnan tarkastuksissa tällaisia yksityiskohtia edes tarkisteta.

Suoritettujen avausten kautta on voitu hyvin nähdä, että alapohjan puurakenteiden pinnoilla on näkyvää homekasvustoa. Kohteesta on otettu neljä rakennusmateriaalinäytettä, joista makuuhuoneen vanhasta ulkoseinästä otettu mineraalivillanäyte sisälsi selvän mikrobikasvun (paljon hameita, vähän bakteereja) ja keittiön lattian eristetilasta otettu kutteripurunäyte sisälsi selvän mikrobikasvun (paljon hameita, vähän bakteereja, indikaattorimikrobeita).

WC-tiloissa on ulkoseinissä käytetty tavallista rakennuspaperia ilmansulkuna eikä WC:n ulkoseinän tiiviys työn toteutustavan tai käytetyn materiaalin osalta täytä rakennusmääräysten vaatimuksia. WC-tilojen ulkoseinissä nykyään käytetään ja edellytetään ilmasulkupaperia.

Pienen makuuhuoneen ja olohuoneiden ulkoseinissä ei ole ilmansulkua/ höyrysulkua. Seinän sisäpuolinen lisälämmöneristäminen on tehty siten että eristeiden levitys on tehty nykyisen lattiapinnoitteen päälle ja tavalla, jolla rakenteesta ei voida tehdä tiivistä. Nurkkaukset on toteutettu asentamalla runkopuut kanteistaan kohti toisiaan.

Rakennuksen sähkötyöt on uusittu vuonna 2005. Ainakin keittiön sähköjen kaapelointi on määräysten vastaisesti tuotu lämmöneristeen kautta laittamatta kaapelia määräysten mukaiseen suojaputkeen. Tämä itsessään on kielletty toimenpide. Sama kaapeloinnin johtamistapa on havaittavissa myös keittiön katon läpiviennissä. Oletettavasti sama virhe toistuu muuallakin. Ainakaan asennusten oikeellisuudesta ei voida varmistua rakenteita avaamatta. Virheelliset sähköasennustyöt tulisi kauttaaltaan uusia, jotta sähköturvallisuudelle asetetut vaatimukset
täyttyisivät.

Vesikatteen täydentävien pellitysten tiiviys ei täytä hyvän rakentamistavan vaatimuksia. Vesikaton aluskate on asetettu liian tiukalle. Aluskatteen limitys on liian pieni. Aluskatteeseen liittyvät korokerimat on asennettu virheellisesti. Virheiden vuoksi aluskate ei ole ollut vedenpitävä, joten vesi on päässyt aluskatteen ulkopuoliseen rakenteeseen vaurioittaen niitä. Rakennuksen päädyn ja rakennuksen eri osien välillä aluskatetta ei ole asianmukaisesti nostettu seinustalle.

Vesikattorakenne on tehty virheellisesti siten, että se tulee vaurioitumaan. Lämmöneristeen yläpinnassa on käytetty tuohon tarkoitukseen liian tiivistä kovalevyä, jota sisäilmasta tuleva kosteus ei voi läpäistä, vaan tiivistyy rakenteisiin. Lämmöneristeet yläpohjassa ovat vesimärkiä ja rakenteet kosteusvaurioituneita.

Kattorakenteiden korjaaminen vastaajan myöntämin kustannuksin (2000 euroa) on mahdotonta, koska korjaaminen edellyttää joka tapauksessa kattorakenteiden purkamista joko sisä- tai ulkopuolelta, jolloin kustannukset ovat merkittävästi vastaajan myöntämää suuremmat.

Laajennustyötä tehtäessä perustuskatselmusta ei ole suoritettu, mikä lienee yksi aivan keskeinen rakennuksen virheitä selittävä asia. Rakennuslupaehtoja on muutenkin noudatettu puutteellisesti siten, että vastaava työnjohtaja on ollut nimeämättä, olennaisia katselmuksia on suorittamatta eikä luvan voimassaoloajalle ole haettu asianmukaisesti jatkoaikaa.

Niillä sinänsä kantajan vastuulle kuuluvilla seikoilla, että sadevesikouruja ja -syöksyjä ei ole asennettu, ja ettei rakennuksen alapohjaa ole puhdistettu, ei ole ratkaisevaa merkitystä kiinteistön virheiden kannalta, joiden varsinaisena syynä ovat edellä mainitut rakennusvirheet.



Myyjien menettely



Myyjät ovat laajennusta tehdessään laiminlyöneet huolehtia rakennushankkeen valvontaan liittyvistä tehtävistä. J. Vixxxnen on ammattinsa (töissä rakennusliikkeessä ja ammatinohjaaja rakennuslinjalla) ja työkokemuksensa perusteella ollut tietoinen ja ostaja on voinut perustellusti olettaa hänen olevan tietoinen rakentamista koskevista vaatimuksista ja hyvästä rakentamistavasta.

Eniten nyt käsiteltävistä virheistä on aiheutunut myyjien itse tekemien ja/tai teettämien uudisrakennus- ja korjaustöiden seurauksina. Kyse on siten maakaaren 2 luvun 17 § 1 mom. 3 kohdassa tarkoitetusta virheestä, josta seuraa tuottamuksen perusteella myös myyjien vahingonkorvausvastuu ostajalle. Myyjät ovat jättäneet kertomatta sellaisista kiinteistön arvoon vaikuttavista ominaisuuksista, joista he ovat tienneet tai joista heidän olisi pitänyt tietää.

Toissijaisesti kantaja vetoaa maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohtaan: kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.



Oikeudellinen arviointi ja vaatimusten määrät

Asiantuntija-arvion johtopäätös on, että esimerkiksi n. 65 000 € kustannusarvio on täysin riittämätön rakennukseen vaadittaviin korjauksiin ja että rakennuksessa todetut virheet ja puutteet ovat niin laajat, että koko korjaustyöhön ryhtymisen kannattavuutta tulee harkita. Siten todennäköisin korjaustapa olisi rakennuksen purkaminen ja uudisrakentaminen. Kiinteistönvälittäjän arvion mukaan nykykunnossaan kiinteistön arvona olisi pidettävä noin 50 000,00 euroa, joka sekin pääosin kohdistuisi tonttiin ja liittymiin sekä autotalliin. Näistä autotalli on kantajan rakentama ja piha hänen toimesta paranneltu.

Kyse on maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitetulla tavalla olennaisesta virheestä. Tämän vuoksi kantajalla on oikeus purkaa kauppa ja saada kauppahinnan palautus vaadittuine korkoineen.

Maakaaren 2 luvun 33 §:n mukaan myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Kantaja on runsain toimin parantanut kiinteistön arvoa sen hallinnan aikana. Päärakennusta on remontoitu runsailla kuluilla ja vaivannäöllä ja pihaa on uusittu sekä pihalle on rakennettu kokonaan uusi autotalli. Näistä syistä vastaajien tulee suorittaa vaadittu hyvitys kantajalle. Kantaja on ostanut kiinteistön käypään hintaan 73.000,00 eurolla. Tällä hetkellä kiinteistönvälittäjän arvion mukaan kohteen käypä arvo olisi 115.000,00 € olettaen että kiinteistössä ei olisi riidan kohteena olevia virheitä. Arvonnousu kaupan jälkeen on johtunut yksinomaan kantajan toimista. Markkinatilanne tällä hetkellä ei ole ainakaan parempi kuin kiinteistöä ostettaessa. Kantajan toimesta tehtyjen teetettyjen parannustoimenpiteiden arvona olisi suoranaiset kustannukset ja oma työ huomioon ottaen pidettävä noin 62 600,00 euroa.

Rakennus on todettu asumiskelvottomaksi. Tästä syystä kantajalle on aiheutunut huomattavia muualla asumisesta johtuvia kustannuksia sekä muuttokustannuksia. Kantajan omaisuutta on mennyt pilalle. Asiaan liittyvistä välttämättömistä tutkimuksista on aiheutunut huomattavia kustannuksia. Nämä rahamäärät on yksilöity edellä kannevaatimuksissa.

Kantaja on viipymättä reklamoinut vastaajia esittäen vaatimuksensa kirjeitse. Kannevaatimuksissa esitetyt viivästyskorot alkavat juosta vaatimuskirjeissä esitetyistä eräpäivistä.



VASTAUS
Vaatimukset Vastaajat ovat vaatineet, että käräjäoikeus
1. hylkää kantajan ensisijaiset vaatimukset kohdissa 1 - 4

2. hylkää kantajan toissijaisen vaatimuksen hinnanalennuksesta siltä osin kuin se ylittää 2.000 euroa.
3. velvoittaa kantajan korvaamaan vastaajille tässä asiassa

käräjäoikeudessa aiheutuvat asianosais- ja oikeudenkäyntikulut laskun mukaan korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä alkaen, kun kuukausi on kulunut korvauksen tuomitsemispäivästä.

Perustelut

Kiinteistökaupan yhteydessä esillä olleesta kuntotarkastusraportista 3.10.2011 ilmenee muun muassa, että myyty rakennus on puurunkoinen ja että sen alapohja on vanhimmalla osalla tuulettuva ja laajennusosilla maanvastainen betonilaatta. Raportissa todetaan, että sokkelikorkeus on riittävä ja että vesikatteena on uusittu peltikate, jonka lisäksi aluskate on asennettu. Sadevesikourut ja -syöksyt on syytä asentaa, jotta talon alle ei pääse tarpeettomasti vettä. Raportin mukaan rakenne- ja rakennuslupapiirustukset ovat olleet käytettävissä.

Raportissa todetaan rakennuksen alapohjan osalta, että kaikki ylimääräinen materiaali alapohjan alla saattaa aiheuttaa kastuessaan haju- ynnä muita sellaisia haittoja. Alapohjan puurakenteet näyttävät kuivilta ja ehyiltä, mutta tuuletusaukkoja on syytä lisätä rakennuksen päätyihin alapohjan tuuletuksen tehostamiseksi.

Raportissa todetaan, että rakennuksen yläkerrasta on suunnitelma valmiina, mutta toteutus on kesken. Kaikki rakenteet ovat kuivia ja tilan tuuletus toimii.

Raportissa todetaan, että kellarin lattia on maalattia. Kaikki ylimääräinen materiaali on kuitenkin poistettava tilasta. Tilan ilmanvaihto toimii eikä siellä ole ummehtunutta hajua.

Kantajan 16.10.2011 tekemästä ostotarjouksesta ja siihen vastaajien antamasta hyväksymisestä ilmenee, että kantaja vastaa muun muassa vanhan osan alapohjan ylimääräisen materiaalin poistokustannuksista, sadevesikourujen ja -syöksyjen hankinta- ja asennuskustannuksista sekä salaojituksen tekemisestä rännien alastulojen kohdalle ja mahdollisesta liittymisestä kunnan sadevesijärjestelmään.

Vastaajien mielestä kiinteistössä on ollut vain hyvin vähäinen rakennusvirhe rakennuksen yläpohjassa, kun siellä on käytetty rakennusmateriaalina liian tiivistä kovalevyä. Tätä voidaan pitää kiinteistön kaupan laatuvirheenä. Kiinteistössä ei ole ollut muita rakennusvirheitä eikä missään tapauksessa muita kiinteistön kaupan laatuvirheitä.


Väitetyt päärakennuksen virheet

Kantajan väittämien laatuvirheiden osalta vastaajat ovat lausuneet yksikohtaisesti seuraavaa:

Sisäilma
Kaupan kohteessa ei ole todettu mitään sisäilmaongelmaa.

Terveystarkastaja P. Valtttiuksen kannanotto yli kolme vuotta kaupanteon jälkeen on ollut se, että aistinvaraisesti arvioituna asunnon sisäilma ei tarkastushetkellä ole poikennut tavanomaisesta. Edelleen terveystarkastaja on todennut, että mistään kosteusvauriosta rakenteissa ei ole näkyviä jälkiä. Terveystarkastaja on suositellut toimenpiteisiin ryhtymistä kosteusvaurioiden kartoittamiseksi ja korjaamiseksi, mutta tätähän ei ole tarkemmin tehty.

Terveystarkastaja on todennut, että kantaja tarvitsee uuden asunnon, mutta se liittynee siihen, että jos rakennuksen rakenteita ryhdyttäisiin laajemmalti avaamaan ja purkamaan, keittiötä ei voisi käyttää remontin aikana. Tätä ei siis ole vielä tehty.


Ilmanvaihto

Rakennuksen ilmanvaihto ei ole puutteellinen, vaikka aina on mahdollista tehostaa korvausilman saantia rakennukseen.

Väite lattiarakenteen kosteus- ja homevaurioitumisesta on näyttämätön ja perusteeton. Asiassa on tutkittu lähinnä lattian ja seinän liittymää paikasta, josta ilmavuoto alapohjasta on todennäköisin. Kantajan itsensä olisi tullut puhdistaa alapohja.

Rakennuksen vanhan osan rossipohjan tuuletusmahdollisuuksia ei ole peitetty laajennusosaa rakennettaessa, mikä on myös nähtävissä esimerkiksi vanhoista valokuvista.

Rakennuksen vanhan ja uuden osan välinen vanha seinä ei ole homevaurioitunut.

Rakennuksen vanhan ja uuden osan välinen ilmarako

Rakennuksen vanhan ja uuden osan välillä oleva noin 15 millimetrin ilmarako ei ole mikään rakennusvirhe. Kyse on ollut rakenteesta, jonka rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt.

Kyse ei ole mistään suorasta ilmayhteydestä sisätiloihin, koska esimerkiksi laajennusosan lattian styrox-eristeet ovat tiiviit ja koska itse seinärakenne laajennusosan ja vanhan osan välillä on tiivis. Toteutettu rakenne ei viilennä ainakaan vaikutuksellisella tavalla seinärakenteita. Väite kosteusvaurioriskin aiheutumisesta on pelkkää arvelua.


Homeenhaju

Väite rakennuksen homeenhajusta on perusteeton eikä se vastaa terveystarkastajan havaintoa.
Puurakenteinen vanha ulkoseinä on jätetty valetun lattian alapuolelle rakennuksen kosteiden tilojen ja keittiön välisen seinän osalta. Kyse on ollut rakenteesta, jonka rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt.

Toteutettu seinä rakenne ei edellytä minkäänlaista korjaamista, jolloin myoskin rakenteiden purkaminen on tarpeetonta.


Ilmanvaihdon suunnittelu ja toteuttaminen

Väite siitä, että rakennuksen ilmanvaihdon suunnittelu ja toteuttaminen on tapahtunut virheellisesti, on perusteeton.

Koneellinen ilmanvaihto ei ole omiaan pahentamaan jotakin väitettyä sisäilmaongelmaa.

Rakennuksen alapohjan puhdistaminen on joka tapauksessa kuulunut kantajalle, kuten myös sadevesi- ja salaojajärjestelmän muutosten tekeminen, millä on luonnollisestikin pyritty rakennuksen ympärillä olevan kosteusrasituksen minimoimiseen.


Tuuletuskanavan tukkiminen

Vastaajat eivät ole tukkineet mitään kellaritilojen vanhaa tuuletuskanavaa. Vastaajat eivät tältä osin ymmärrä, mistä virheväitteessä on kysymys.

Homekasvustot

Rakennuksen alapohjan puurakenteiden pinnoilla ei ole ollut näkyvää homekasvustoa.

Rakennuksesta otettujen materiaalinäytteiden perusteella mikrobikasvustoa on havaittu vain vanhan ulkoseinän mineraalivillassa ja keittiön lattian eristetilan kutterinpurussa. Mikrobinäytteiden osalta niitä koskevassa lausunnossa todetaan, että ulkoilman tai maaperän kanssa kosketuksissa olevissa materiaaleissa voi esiintyä huomattavia määriä mikrobeja, mikä ei aina ole seurausta materiaalien kastumisesta ja sitä seuranneesta mikrobikasvusta, vaan esimerkiksi ilmavirtojen mukana kertyneistä ulkoilman mikrobeista tai materiaalin maaperäkontaktista aiheutuneesta kontaminaatiosta. Korjausjohtopäätösten tekemiseen tarvitaan tiedot myös teknisistä havainnoista.

Asiaan vaikuttavana kosteus- tai lahovauriona voidaan ylipäätään pitää korjaamatonta kosteus- tai lahovauriota, aistinvaraisesti todettua ja tarvittaessa analyyseillä varmistettua mikrobikasvua rakennuksen sisäpinnalla, sisäpuolisessa rakenteessa tai lämmöneristeessä silloin, kun lämmöneriste ei ole kosketuksissa ulkoilman tai maaperän kanssa, taikka mikrobikasvua muussa rakenteessa tai tilassa, jos sisätiloissa oleva voi sille altistua. Nyt tällaisista seikoista ei ole esitetty minkäänlaista selvitystä.

WC-tilojen ulkoseinien rakennuspaperi

WC-tilojen ulkoseinissä ei ole käytetty tavallista rakennuspaperia.

Seinissä on käytetty ilmansulkuna/höyrynsulkuna muovitiivistyspaperia. Rakenne on toteutettu rakennusmääräysten mukaisesti.

Ulkoseinien ilmansulku/höyrysulku ja eristys

Pienen makuuhuoneen ja olohuoneiden ulkoseinissä on ilmansulku sillä 1960-luvulla toteutetussa rakenteessa on käytetty jonkinlaista ilmansulkupaperia tai vastaavaa.

Tilojen sisäpuolinen lisälämmöneristäminen on tehty kyllä lattiapinnoitteen päälle, mitä on sinänsä pidettävä virheellisenä, mutta sillä ei ole tosiasiassa minkäänlaista vaikutusta rakennuksen ominaisuuksien kannalta.

Nurkkaukseen mahdollisesti tarvittava lisäeristys on helposti toteutettavissa esimerkiksi polyuretaanilla.


Sähkötyöt

Rakennuksen sähkötyöt ja sähkötarkastukset on toteutettu asianmukaisesti.


Vesikatteen pellitykset ja aluskate

Rakennuksen vesi- tai aluskatteen asennuksessa ei ole virheitä.

Väitteet yläpohjan lämmöneristeiden vesimärkyydestä tai kosteusvaurioitumisesta ovat perusteettomia. Eristeet ovat olleet kuivia ja yläkerran toteutus on ollut kaupantekohetkellä joka tapauksessa kesken. Kantaja on erikseen hyväksynyt tehdyt toimenpiteet.

Vastaajat tunnustavat, että yläpohjassa on osittain käytetty virheellisesti liian tiivistä kovalevyä, joka saattaa aiheuttaa rakennukselle ongelmia, kun kantaja on nyt tehnyt tiloissa remontteja. Virhe on kuitenkin korjattavissa melko vähäisillä korjaustoimenpiteillä, joista aiheutuvat kustannukset ovat enintään 2.000 euroa.



Virheiden seuraamukset



Kiinteistössä on vain vähäinen salainen laatuvirhe, kun rakennuksen yläpohjassa on osittain käytetty virheellisesti liian tiivistä kovalevyä, mikä on selvinnyt vastaajille vasta kaupanteon jälkeen. Kantajalla ei ole oikeutta kaupanpurkuun tai vahingonkorvaukseen, mutta hän on oikeutettu 2.000 euron hinnanalennukseen. Laatuvirheitä ei ole pidettävä niin olennaisina, että kauppa olisi purettava.

Kantajan arvio kaupan kohteen 65.000 euroa ylittävistä korjauskustannuksista on perusteeton ja liiallinen. Se perustuu yksinomaan rakennusmestari R. Lattten kannanottoihin, joita ei voida pitää perusteltuina.

Vastaajat ei ole tienneet eikä heidän ole pitänytkään tietää kantajan valittamista kiinteistön kaupan laatuvirheistä yläpohjassa käytettyä kovalevyä lukuun ottamatta, joten vastaajat eivät voi olla vahingonkorvausvastuussa kantajalle. Vastaajat eivät ole laiminlyöneet tiedonantovelvollisuuttaan eivätkä velvollisuuksiaan rakennusvalvonnan osalta.

Kaupantekohetkellä vastaajista J. Vixxxnen oli työskennellyt rakennusmiehenä rakennusliikkeessä muutaman vuoden, mutta hänellä ei ole ollut vielä tuossa vaiheessa erityistä rakennusalan asiantuntemusta.

Kantajan väittämät kustannukset kiinteistön parantamisen osalta ovat perusteettomia ja toteennäyttämättömiä, ja ne perustuvat ainoastaan hänen itsensä laatimaan taulukkoon korjauskustannuksista. Vastaajien vastuu voisi koskea ainoastaan hyödyllisiä kustannuksia, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa. Tässä tapauksessa näin ei ole käynyt.

Kiinteistöä ei ole todettu asumiskelvottomaksi, minkä vuoksi vastaajat eivät ole korvausvelvollisia kantajalle muualla asumisesta, muuttamisesta, irtaimiston pilaantumisesta tai tehdyistä tutkimuksista aiheutuneista kustannuksista.



Oikeudenkäyntikulut



Kanne on perusteeton lukuun ottamatta 2.000 euron suuruista hinnanalennusta. Vastaajat ovat kuitenkin ennen kanteen vireillepanoa tarjonneet kantajalle asian sovinnolliseksi ratkaisuksi ja oikeudenkäynnin välttämiseksi hinnanalennuksena 15.000 euroa ja vielä kanteeseen vastaamisen jälkeen 25.000 euroa sekä ennen valmisteluistunnon päättämistä 30.000 euroa, mitä kantaja ei ole hyväksynyt.

Vastaajia ei tule velvoittaa korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikuluja korkoineen, mutta kantajan on korvattava vastaajille tästä asiasta käräjäoikeudessa aiheutuvat asianosais- ja oikeudenkäyntikulut korkoineen.




RIITAISET SEIKAT


Asianosaiset ovat eri mieltä seuraavista seikoista:

- Onko kaupan kohteen asuinrakennuksessa ollut kaupantekohetkellä vaikutuksellisia laatuvirheitä, joiden vuoksi kiinteistö ei ole ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli edellytetty kauppaa tehtäessä? (Vastaajat tunnustaneet virheeksi vain sen seikan, että asuinrakennuksen yläpohjassa on käytetty virheellisesti liian tiivistä
kovalevyä)
- Ovatko vastaajat tienneet tai olisiko heidän pitänyt tietää kantajan väittämistä virheistä ja vaurioista tai siitä, ettei niitä ole korjattu

asianmukaisesti; Ovatko vastaajat jättäneet ilmoittamatta sellaisista kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavista ominaisuuksista, joista he ovat tienneet tai joista heidän olisi pitänyt tietää?

- Onko kaupan kohteena olleen kiinteistön asuinrakennuksessa ollut sellaisia olennaisia laatuvirheitä, joiden perusteella kantajilla olisi oikeus purkaa kauppa?

- Onko kaupan kohteen asuinrakennuksessa ollut sellaisia salaisia laatuvirheitä, jotka oikeuttavat hinnanalennukseen? (Vastaajat ovat myöntäneet kantajan hinnanalennusvaatimuksesta 2000 euroa samalla myöntäen kohteen virheellisyyden tältä osin). Onko kaupan kohde mahdollisen salaisen virheen vuoksi poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta, rakennuksen luonne, ikä, kuntotarkastuksesta ilmenevät viat ja puutteellisuudet sekä muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää?

- Mahdollisen hinnanalennuksen määrä? Korjauskustannukset?

- Onko kantaja oikeutettu saamaan korvausta kiinteistön arvoa kohottaneista hyödyllisistä kustannuksista perustuen erityisesti autotallin rakentamiseen, runsaisiin korjaustöihin sisällä sekä pihatöihin?
Mahdollisen korvauksen määrä?

- Onko kantajalla oikeus vahingonkorvaukseen perustuen erityisesti muualla asumisen kuluihin, muuttokuluihin, pilaantuneeseen irtaimistoon sekä tutkimuskuluihin? Ovatko myyjät toimineet huolimattomasti (tuottamus) kaupassa? Mahdollisen vahingonkorvauksen määrä?


TODISTELU

Kantajan kirjalliset todisteet

K1. Kiinteistön kauppakirja 31.10.2011
K2. Terveystarkastajan tarkastuskertomus 8.1.2015 K3. R. Lattten raportti 31.12.2014 liitteineen
K4. R. Lattten raportti 2.6.2015
K5. Rakennustarkastajan katselmuspöytäkirja 28.4.2015 K6. LKV A. Haktttn arviolausunto 7.8.2015
K7. Kantajan selvitykset kiinteistön hyväksi tekemistään töistä ja selvitys
aiheutuneista vahingoista KS. Kustannuserittely

Vastaajan kirjalliset todisteet
V1, A. Hultttsen (Kodin Kunto AH-Test Oy) kuntotarkastusraportti asuntokauppaa varten 3.10.2011
V2. Kantajan uusi ostotarjous 16.10.2011 liitteineen
V3. Kauppakirja 31.10.2011 V4. Hultttsen vastine 9.2.2015 V5. Kuusi valokuvaa

V6. Mikrobioni Oy:n tulosraportti 17.12.2014 13
V7. H. Pötttsen (Rakentajapalvelu H-Projekti) katselmuskertomus 3.11.2016


Kantajan henkilötodistelu

1. Kantaja E. Lavxxxnen todistelutarkoituksessa
2. Todistaja M. Lavxxxnen
3. Todistaja M. Luotttnen
4. Todistaja R. Latttnen
5. Todistaja A. Hakttt


Vastaajan henkilötodistelu

1. Vastaaja J. Vixxxnen todistelutarkoituksessa
2. Vastaaja J. Haxxx todistelutarkoituksessa
3. Todistaja A. Hultttnen
4. Todistaja H. Pötttnen




KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU


PERUSTELUT


Sovellettavista säännöksistä

Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:

1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaan-johtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut

olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1- 4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 ja 2 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Myyjä ei kuitenkaan vapaudu vastuusta mainituissa tapauksissa, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti. Oikeuskäytännön ja oikeuskirjallisuuden mukaan tästä voi olla kysymys muun muassa, jos myyjä menettelee moitittavasti salaamalla tiedossaan olleen vian.

Myyjän tiedonantovelvollisuuden ja sen laiminlyönnin osalta hallituksen esityksessä (HE 120/894 s. 50) todetaan, että kiinteistössä on virhe, jollei se vastaa myyjän tai tämän edustajan ilmoitusta. Kiinteistössä on virhe silloinkin, kun virheellinen tai harhaanjohtava ilmoitus perustuu myyjän omaan erehdykseen tai tietämättömyyteen esimerkiksi käytetyistä materiaaleista. Jos myyjä ei ole varma jostakin kiinteistön ominaisuudesta, hänen on tietoja antaessaan ilmoitettava epävarmuudestaan. Myynnin edistämiseksi annetut yleisluontoiset lausumat kaupan kohteesta eivät aiheuta myyjälle virhevastuuta, vaikkei ostajalle syntynyt mielikuva vastaisikaan todellisuutta. Ostaja voi vedota virheeseen vain, jos myyjän antama konkreettinen tieto on virheellinen tai harhaanjohtava. Lisäksi edellytetään, että myyjän antamalla tiedoilla on ollut vaikutusta kaupan syntymiseen tai sen ehtoihin.

Myyjä vastaa myös siitä, ettei hän ole antanut ostajalle riittäviä tietoja kiinteistön ominaisuuksista, jos ostajalle on tästä syystä syntynyt virheellinen käsitys kiinteistöstä. Lähtökohtana on, että myyjä rehellisesti antaa ostajalle ne tiedot kiinteistöstä, jotka tyypillisesti vaikuttavat myytävän kiinteistön arvoon ja käyttöön. Myyjällä on velvollisuus
oma-aloitteisesti ilmoittaa ostajalle tiedossaan olevat puutteet tai viat rakennuksissa sekä muut kiinteistön laatuun liittyvät seikat, jotka ovat omiaan alentamaan myytävän kiinteistön käyttömahdollisuuksia ja sen arvoa. Ostajalle on ilmoitettava erityisesti niistä seikoista, joissa myytävä kiinteistö poikkeaa vastaavankaltaisista kiinteistöistä. Myyjän on totuudenmukaisesti ilmoitettava rakennusten käytettävyyttä haittaavat seikat kuten mahdolliset viat putkistossa tai lämpöeristyksessä. Myyjän edellytetään kertovan ostajalle myös havaitsemistaan seikoista, joista voidaan perustellusti epäillä rakenteissa olevan vikaa ja arvioida tulevaa korjaustarvetta. Myyjän ei edellytetä selvittävän ostajalle sellaisia seikkoja, joiden voidaan olettaa olevan Jokaisen huolellisesti toimivan henkilön tiedossa tai jotka voidaan kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa havaita. Myyjän tehtävänä ei ole kaikkien vähämerkityksisten kiinteistön ominaisuuksien luetteleminen. Myyjän tiedonantovelvollisuutta siis rajaa ostajan maakaaren 2 luvun 22 §:ssä säädetty tarkastusvelvollisuus. Ostaja ei voi esittää vaatimuksia sellaisen kiinteistön vian perusteella, joka hänen olisi pitänyt havaita kiinteistön tavanomaisessa tarkastuksessa.

Myyjä ei vapaudu virhevastuustaan pelkästään sen vuoksi että hän ei tiennyt kyseisestä kiinteistön viasta tai puutteesta. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä.


Näyttö, näytön arviointia sekä oikeudellista arviointia


Tiedot kiinteistöstä, kaupan solmiminen sekä kauppaehdot, tehdyt remontit ja tutkimukset


Todisteista ilmenee, että kaupan kohteena olevalla kiinteistöllä sijaitsee alunperin vuonna 1948 valmistunut hirsinen omakotitalo sekä vanha puuliiteri. Taloa on laajennettu 1960-luvulla alakerran osalta. Vastaajat ovat ostaneet kiinteistön vuonna 2004. Heidän omistusaikanaan vuodesta 2005 asuinrakennusta on laajennettu edelleen, jolloin siihen on rakennettu yläkerta sekä siipiosaan uusi saunaosasto. Perustuksena talon vanhalla osalla on tuulettuva rossipohja sekä laajennuksella valettu betonilaatta. Talon pinta-ala on 120 m2 käsittäen kolme makuuhuonetta, olohuoneen, keittiön, eteisen, kodinhoitohuoneen, kylpyhuoneen, saunan, WC:n, vaatehuoneen sekä lattianalaisen maakellarin.
Rakennukset sijaitsevat omalla, 990 m2:n suuruisella tontilla Joroisten keskustassa Häxxx kylässä.

Vastaajien omistusaikana taloa on remontoitu vuodesta 2005 tekemällä laajennus, johon on rakennettu kodinhoito-/pukuhuone, kylpyhuone, sauna, WC ja laite-/varastohuone; uusittu putket ja sähköt; keittiöremontti ja pintaremonttia; yläkerran laajennustyö aloitettu. Vastaajien kertomuksen perusteella heidän omistusaikaisista remontoinneistaan on vastannut pääasiassa J. Vixxxnen. Hän toimii nykyään ammattikoulussa aikuispuolen rakennusalan ammatinohjaajana eli opettajan apulaisena. Kertomansa mukaan hänellä oli ollut perustutkinto rakennusalalta ja kolme vuotta työkokemusta remonttien aikoihin. J. Vixxxnen (nykyinen Haxxx) on ammatiltaan lähihoitaja, eikä tarkempaa selvitystä hänen osallistumisestaan remontoitiin ole esitetty. J. Vixxxsen mukaan vastaajien omistusaikana ulkopuolinen rakennusliike oli tehnyt alakerran laajennuksen rungon vesikatteeseen saakka sekä yläkerran aluskatteen asennuksen; vastaajat olivat tehneet muut sisätyöt. Sähkötyöt oli tehnyt ulkopuolinen sähkötyöliike JRV - Sähkö Joroinen, ja kohteessa oli lopuksi pidetty hyväksytty käyttöönottotarkastus. Vixxxsen mukaan laajennuksen yhteydessä oli asennettu toimiva poistoilmanvaihto, jota Vixxxnen ei ollut itse suunnitellut. Putkimies oli tehnyt putkitöistä suunnitelmat, mutta vastaajat olivat itse vetäneet putket. Alapohjan tai kellarin tuuletusaukkoja ei ollut tukittu Vixxxsen tietämän mukaan tässä yhteydessä eikä muulloinkaan. Yläkerran laajennuksen rakennustyö oli ollut kesken kantajan ostaessa kohteen 31.10.2011. Asia ilmenee henkilötodistelun lisäksi hyvin kirjallisena todisteena olevasta, ennen kaupantekoa tehdystä kuntotarkastusraportista 3.10.2011 ja sen valokuvista (laatija A. Hultttnen).

J. Vixxxsen kertoman mukaan hän oli tehnyt katon vinon lappeen kohdalle vaatekaapin, jolloin hän oli käyttänyt katossa noin 5 m2:n alueella eristevillojen ja aluskatteen välissä kovalevyä, mikä oli molempien vastaajien mielestä osoittautunut myöhemmin virheelliseksi ratkaisuksi. Tältä osin vastaajat ovat myöntäneet virhevastuunsa ja salaisen laatuvirheen olemassaolon sekä hinnanalennusvaatimuksen 2000 euron osalta.

Kantaja E. Lavxxxsen omistusaikana taloa on remontoitu vuosina 2011 - 2014. Todistajana kuultu kantajan nykyinen puoliso M. Lavxxxnen oli kertomansa mukaan muuttanut yhteen kantajan kanssa riidan kohteena olevalle kantajan omistamalle kiinteistölle kesällä 2012 pidettyään yhteyttä hänen kanssaan helmikuusta 2012 alkaen.
Lavxxxsten kertoman mukaan he olivat tehneet remonttia kohteessa yhdessä, mutta pääasiallisesti remontoinnista oli vastannut M. Lavxxxnen. Yläkerran laajennuksessa oli käytetty ulkopuolista remontoijaa. Alakerran huoneisiin oli tehty pintaremonttia; yläkertaan oli vuonna 2012 rakennettu valmiiksi edellisillä omistajilla eli vastaajilla kesken jäänyt laajennus käsittäen lisähuoneen (30 m2); rakennuksen ulko-ovi uusittu vuonna 2013; piharemonttia tehty vuonna 2014 (puiden kaatoa, siivousta, kiveykset ja nurmikon uusinta). Lisäksi pihapiiriin oli rakennettu vuonna 2014 valmistunut kahden auton eristetty autotalli-/varastorakennus (60 m2). Vanha aitta-varasto oli purettu.

M. Lavxxxsen mukaan hän ei ole rakennusalan ammattilainen, mutta häneltä löytyy "jonkinlaista rakennustaitoa". E. Lavxxxsen rakentamiskokemuksesta ei ole esitetty mitään selvitystä käräjäoikeudelle.

Vastaajat olivat ryhtyneet myymään kiinteistöä vuonna 2011 "ei julkisesti puskaradion kautta", ilman kiinteistönvälittäjää ja aktiivista markkinointia. Asiassa ei ole tullut esille, että kohteesta olisi laadittu edes kiinteistöä koskevaa myyntiesitettä. Kantaja oli kuullut ensin myytävänä olleesta kohteesta tädiltään. Hän oli ostanut asunnon kaupalla 31.10.2011 asumistarkoitukseen. Kertomansa mukaan hän oli pitänyt kohdetta hyväkuntoisena ja remontoituna. Todistelusta ilmenee, että kohdetta oli käytetty sekä vastaajien että kantajan omistusaikana asumiseen.

Asiassa ei ole esitetty näyttöä tai edes väitteitä siitä, että vastaajat olisivat kaupanteon yhteydessä ennen kauppaa ilmoittaneet tai muutoin tuoneet esille ostajana toimineelle kantajalle erityisiä tietoja rakennuksessa olevista vioista tai puutteista, jotka eivät ole ilmenneet kuntotarkastusraportista.
Kohteesta on ennen kaupantekoa tehty kuntotarkastus
(kuntotarkastusraportti 3.10.2011, laatija A. Hultttnen), jossa on joitakin puutteita tuotu esille:

- Sadevesikourut ja -syöksyt on syytä asentaa, jotta talon alle ei pääse tarpeettomasti vettä.
- Kaikki ylimääräinen materiaali rakennuksen alapohjan alla saattaa aiheuttaa kastuessaan haju- yms. haittoja.
- Alapohjan puurakenteet näyttävät kuivilta ja ehyiltä, mutta tuuletusaukkoja on syytä lisätä rakennuksen päätyihin alapohjan tuuletuksen tehostamiseksi.
- Kellarin lattia on maalattia. Kaikki ylimääräinen materiaali on kuitenkin poistettava tilasta.
- Rakennuksen yläkerrasta on suunnitelma valmiina, mutta toteutus on kesken.

Muilta osin raportissa esitetään lähinnä myönteisiä havaintoja rakennuksen kunnosta ja kosteustilanteesta:
- Rakennus on puurunkoinen ja sen alapohja on vanhimmalla osalla tuulettuva ja laajennusosilla maanvastainen betonilaatta.
- Sokkelikorkeus on riittävä ja vesikatteena on uusittu peltikate, jonka lisäksi aluskate on asennettu.
- Alapohjan puurakenteet näyttävät kuivilta ja ehyiltä.
- Yläpohjassa kaikki rakenteet ovat kuivia ja tilan tuuletus toimii.
-Savupiippu on uusittu, ja piipun sivut ovat ehyet.
-Kellarin ilmanvaihto toimii eikä siellä ole ummehtunutta hajua; tila on kuiva.
-Alakerran viimeksi rakennetulla laajennusosalla tehtyjen tutkimusten ja mittausten tulosten mukaan tilat ovat kuivia.
-Olohuoneen, makuuhuoneiden ja keittiön pintarakenteissa ei ole havaittavissa kosteuden aiheuttamia jälkiä.

Kantaja oli tehnyt 16.10.2011 ostotarjouksen, jonka vastaajat olivat hyväksyneet. Kauppasopimuksen osaksi tulleessa ostotarjouksessa on ollut määräyksiä kaupan osapuolten vastuunjaosta koskien kiinteistön kunnostusta. Kantaja on ottanut vastatakseen asuinrakennuksen vanhan osan alapohjan ylimääräisen materiaalin (purut yms.) poistokustannuksista viitaten kuntokartoitukseen sekä sadevesikourujen ja -syöksyjen hankinta- ja asennuskustannuksista viitaten kuntokartoitukseen sekä salaojien tekemisestä rännien alastulojen kohdalle ja mahdollisen liittymisen kunnan sadevesijärjestelmään.
Vastaajat ovat sitoutuneet ottamaan vastuulleen mm. makuuhuoneen ja olohuoneen seinien eristyksen (Finnfoam -levyjen poisto ja korvaaminen kipsilevyillä eristeineen), ilmastoinnin parantamisen korvausilmaventtiileillä, talon alapohjaan tuuletusilmaluukun porauksen, savupiipun pellityksen sekä saunan ja pesuhuoneen ikkunapeltien asentamisen.

Asiassa on riidatonta, että J. Vixxxnen oli tehnyt kohteeseen sovitut, edellä mainitut lisätyöt ilman viivytystä. Riidatonta on myös, että kantaja E. Lavxxxnen ei ollut puhdistanut rossipohjasta siellä olevaa ylimääräistä orgaanista ainesta eikä asentanut rakennukseen sadevesiohjausta eikä salaojia. Lavxxxnen on perustellut menettelyään sillä, että alapohjaan ei hyvin pääse, eikä siellä kuvien perusteella ole paljon poistettavaakaan. Lavxxxnen ei ollut kertomansa mukaan asentanut sadevesiohjausta, koska hän ei olut katsonut olevan siihen

tarvetta; rakennus sijaitsee kallion päällä, eikä talon kellarissakaan ole ollut vesiongelmaa. M. Lavxxxnen on perustellut menettelyä vastaavasti. Hän on katsonut lisäksi, että rossipohja olisi voitu puhdistaa kunnolla vain imuautolla ja purkamalla alapohja.

J. Vixxxsen kertomuksen mukaan rakennustarkastaja K. oli laatinut laajennusta varten piirrokset. K. oli Vixxxsen mukaan toiminut myös kohteen valvojana. Vastaajat eivät olleet hankkineet kohteeseen rakennustyön ajaksi vastaava työnjohtajaa. Lisäksi todistajana kuullun rakennustarkastaja M. Luotttsen mukaan rakennuslupaan liittyvä aloitusilmoitus oli jäänyt tekemättä, ja kaikkia katselmuksia kohteessa ei ollut tehty (mm. pohjakatselmus ja vesieristyskatselmus märkätiloissa). Kuitenkin runkokatselmus ja loppukatselmus oli suoritettu ja kohde oli hyväksytty käyttöön. Keskeneräiselle rakennustyölle ei ollut rakennusluvan voimassaoloaikana haettu jatkoaikaa, mutta lupa oli kuitenkin vastoin säännöksiä myönnetty myöhemmin. Luotttnen on pitänyt suurimpana laiminlyöntinä edellä mainituista sitä, että rakennustyötä ei ollut ollut valvomassa vastaavaa työnjohtajaa, jonka tehtäviin kuuluu valvoa
säännösten ja määräysten noudattamista työsuoritteissa. Luotttnen on katsonut, että edellä mainittujen seikkojen osalta rakennushankkeeseen ryhtyvän huolehtimisvelvollisuus oli laiminlyöty.

Todistelusta ilmenee riidattomasti, että kantaja oli käynyt tutustumassa kiinteistöön ympäristöineen ennen kauppaa useita kertoja. Hän oli ollut läsnä myös kuntotarkastusta tehtäessä kiinteistöllä. Hän oli saanut heti kuntotarkastusraportin tutustuttavakseen.

Kiinteistöä koskevan kauppakirjan 31.10.2011 ovat allekirjoittaneet kaikki kaupan osapuolet, ostajana E. Laxxxx (nykyinen Lavxxxnen) sekä myyjinä J.-P. (käyttää J. -nimeä) Vixxxnen sekä J. Vixxxnen (nykyinen Haxxx). Kauppahinta on ollut 73.000 euroa. Osapuolet ovat käräjäoikeudessa pitäneet kauppahintaa käypänä edellyttäen, että kiinteistössä ei olisi ollut laatuvirheiksi katsottavia vikoja tai puutteita.

Osapuolilla on ollut kaupantekotilaisuudessa kiinteistöä koskevat asiapaperit sekä 3.10.2011 päivätty kuntotarkastusraportti, jotka ostaja on saanut kauppakirjan mukaan haltuunsa. Lisäksi kauppakirjan mukaan myyjät ovat selvittäneet ostajalle kiinteistön, rakennuksen ja kauppaan kuuluvan tarpeiston kunnon. Myyjät ja ostaja ovat sopineet erillisellä sopimuksella kiinteistöön kohdistuvista korjaustoimenpiteitä, jotka myyjät suorittavat omalla kustannuksellaan ennen kiinteistön hallinnan luovutusta. Lisäksi kauppakirjassa erikseen todetaan, että kaupankohteessa on suoritettu Kodin Kunto AH-Test Oy:n omakotitalon kuntotarkastus 3.10.2011, josta on toimitettu kuntotarkastusraportti. Ostaja on saanut ja tutustunut raporttiin ja hyväksy sen. Myyjät ovat vakuuttaneet antaneensa kaikki tiedossaan olevat tiedot ja muut mahdollisesti ennen kauppaa tietoonsa tulleet muutokset, jotka ovat saattaneet vaikuttaa ostajan ratkaisuihin.

Esitetyn näytön perusteella käräjäoikeus katsoo selvitetyksi, että kohdetta on myyty ostajalle remontoituna, asumiskuntoisena sekä kohteena, jossa on vain suhteellisen vähäisiä puutteita.

E. Lavxxxnen on kertomansa mukaan vuoden 2014 lopussa havahtunut asuinrakennuksen sisäilmaongelmaan ja esittänyt tutkimusten jälkeen talon vikojen ja puutteiden sekä vaurioiden perusteella vaatimuksia myyjille ensimmäisen kerran 23.1.2015 päivätyllä kirjeellä.

Kantajan pyynnöstä kohteessa oli käynyt todistajana kuultu rakennusmestari ja RTA-rakennusterveysasiantuntija R. Latttnen tekemässä tutkimuksia (13.11.2014, 2.12.2014 sekä 13.5.2015). Lattten käynneistä ja tutkimuksista on laadittu kirjallisina todisteina olevat lausunto 31.12.2014 sekä lausunto 2.6.2015. Kohteessa oli käynyt 7.1.2015 myös 8.1.2015 päivätyn terveystarkastajan raportin laatinut terveysinsinööri P. Valtttius. Niin ikään todistajana kuultu Joroisten kunnan rakennustarkastaja, rakennusinsinööri M. Luotttnen oli kantajan pyynnöstä käynyt pitämässä katselmuksen kohteessa 21.4.2015, ja hän on laatinut käynnistään kirjallisena todisteena olevan katselmuspöytäkirja 28.4.2015.

Vastaajien pyynnöstä kohteessa oli käynyt uudelleen alkuvuodesta 2015 katselmuksella aiemmin kuntotarkastusraportin 3.10.2011 laatinut ja todistajana kuultu rakennusinsinööri ja pätevöitynyt kuntoarvioija A. Hultttnen. Hultttnen on laatinut käynnistään "vastineeksi" otsikoimansa asiakirjan 9.2.2015, jossa on otettu kriittisesti ja eriävästi kantaa erityisesti todistaja Lattten lausuntoon sekä osin myös terveystarkastaja Valtttiuksen lausuntoon. Lisäksi vastaajien pyynnöstä kohteessa oli käynyt 25.2.2016 katselmuksella todistajana kuultu rakennusinsinööri ja yrittäjä H. Pötttnen. Hän on laatinut käynnistään kirjallisena todisteena olevan katselmuskertomuksen 3.11.2016.

M. Lavxxxnen oli havainnut vesivuotokohdan asuinrakennuksen välikatossa, mikä oli hänen käsityksensä mukaan johtunut aluskatteen vuodosta. Vuotokohta oli ollut keittiön kohdalla, savupiipusta noin 1 - 1,5 metrin päässä.

Lavxxxsten kertoman mukaan heille ja heidän kahdelle lapselleen oli tullut kohteessa asumisen aikana terveydellisiä ongelmia, joiden he olivat epäilleet aiheutuneen sisäilmaongelmasta. E.llä oli ollut poskiontelotulehduksia, M. selvittämätöntä väsymysoireistoa, lapsilla iho-ongelmaa sekä pitkäaikaista astmalääkitystä vaatinutta yskää.
Lavxxxset olivat muuttaneet kohteesta pois tammikuun lopussa 2015, jonka jälkeen kaikkien oireet olivat merkittävästi lieventyneet ja osin jopa parantuneet. Lavxxxset ja lapset olivat käynee terveysongelmiensa vuoksi lääkärissä, mutta lääkärit eivät olleet voineet saamansa tiedon perusteella laatia lääkärinlausuntoa, joka yhdistäisi diagnosoidut sairaudet sisäilmaongelmista johtuviksi. Vastaajien Vixxxsen ja Haxxxn kertoman mukaan heillä ja heidä lapsillaan ei ollut ollut kohteessa asumisen aikana terveysongelmia. He olivat pitänet rakennuksen sisäilmaa hyvänä, eivätkä he olleet havainneet siinä mitään poikkeavaa.

Rakennuksen viat, puutteet ja virheet


Riita koskee kaupan kohteen päärakennuksen rakenteita ja sen väitettyä virheellisyyttä. Kanteen mukaan väitetyt rakennuksen virheet johtuvat lähes yksinomaan vuodesta 2005 alkaen tehdystä laajennusosasta.
Kyse on ollut uudisrakentamisesta, jossa on tullut kaikilta osin noudattaa tuon ajan rakennusmääräyksiä ja hyvää rakentamistapaa. Vastaajat ovat kiistäneet kantajan vaatimukset ja rakennuksen virheet lähes kokonaisuudessaan. Vastaajat ovat tunnustaneet kohteen virheeksi vain sen seikan, että asuinrakennuksen yläpohjassa on osittain käytetty virheellisesti liian tiivistä kovalevyä, joka saattaa aiheuttaa rakennukselle ongelmia, kun kantaja on nyt tehnyt tiloissa remontteja. Tältä osin vastaajat ovat myöntäneet kantajan hinnanalennusvaatimuksen 2.000 euron osalta oikeaksi salaisen virheen perusteella.

Sisäilmaongelma

Asiassa on kiistatonta, että kohteessa ei ole tehty sisäilmatutkimuksia. Todistaja Hultttsen mukaan sisäilmatutkimus pitäisi tehdä ensimmäiseksi, jolloin saadaan varmuus, onko sisäilmassa terveydelle vaarallisia mikrobeja. Sen jälkeen etsitään syitä todettuun ongelmaan.

Todistajana kuultu Latttnen on kertonut, että hänellä on hyvä ja työnsä vuoksi harjaantunut hajuaisti, ja hän oli haistanut rakennuksen ilman haju- ja homeongelman heti kohteeseen ensimmäiselle katselmuskäynnille tullessaan. Kohteessa aiemmin asuneet Vixxxnen ja Haxxx eivät olleet kertomansa mukaan hajuhaittaa havainnut asumisaikanaan. Myöskin E. Lavxxxnen ja M. Lavxxxnen olivat asuneet kohteessa monta vuotta erityisesti noteeraamatta hajuongelmaa. Kohteessa tutkimuskäynnillä käyneiden terveysinsinööri Valtttiuksen sekä todistajien Hultttsen ja Pötttsen havaintojen mukaan sisäilman haju- ja homeongelmaa ei ollut ollut aistinvaraisesti havaittavissa. Myöskään käräjäoikeuden katselmuskäynnillä asiaan ei ole yksimielisesti saatu selvyyttä.

Käräjäoikeus katsoo kantajalta, jolla on todistustaakka asiasta, jääneen luotettavasti näyttämättä, että kohteen sisäilmassa olisi ollut homeeseen tai muihin sisäilman epäpuhtauksiin perustuvaa sisäilmaongelmaa, jota voitaisiin pitää maakaaren tarkoittamana kiinteistön laatuvirheenä.


Ilmanvaihto

Asiassa on riidatonta, että vastaajien toimesta laajennusosan rakentamisen yhteydessä rakennukseen on asennettu poistoilmanvaihto. Vastaajat olivat lisäksi kauppaan liittyneen erillisen sopimuksen mukaisesti asentaneet huoneisiin lisää korvausilmaventtiileitä sekä talon alapohjaan yhden tuuletusilmaluukun. Vastaaja J. Vixxxnen on pitänyt järjestelmää toimivana.

Todistaja Latttnen on tuonut esille, että rakennusta laajennettaessa oli jäänyt huomioimatta rossipohjan tuuletuksen huononeminen, minkä seurauksena alapohjan rakenteet olivat alkaneet vaurioitua. Hän on
olettanut, että laajennusrakentamisen yhteydessä olisi vastaajien toimesta tukittu vanhan osan rossipohjan tuuletusmahdollisuuksia. Hän on lisäksi olettanut, että tuuletusaukkoja olisi ollut vanhalla seinustalla, johon laajennusosa oli rakennettu kiinni. Lattten mukaan myös kellarista johtanut tuuletuskanava oli tukittu, mahdollisesti jo 60-luvulla. Kellarin tuuletuskanava ei ollut kuitenkaan Lattten mukaan ollut yhteydessä rossipohjaan, eikä kuivassa kellarissa ollut ollut havaittavaa kosteusongelmaa.

Vastaajat ovat kiistäneet, että sokkelin tuuletusaukkoja tai kellarin tuuletuskanavaa olisi tukittu. Vastaajat ovat katsoneet myös, ettei tuuletusaukkoja edes ollut ollut vanhan osan seinustalla, jonka yhteyteen uusi laajennusosa oli rakennettu. Käräjäoikeus toteaa, että kirjallisina todisteina olevista valokuvista ei voida saada tukea sille, että mainittuja tuuletusaukkoja olisi ollut tai että niitä olisi tukittu.

Käräjäoikeus katsoo, että asiassa ei ole esitetty luotettavaa näyttöä siitä, että kohteen ilmanvaihtojärjestelmä olisi ollut viallinen tai merkittävästi puutteellinen. Eri asia on, miten uusi poistoilmajärjestelmä ja sen käyttö on ilmanvirtauksillaan vaikuttanut rakenteissa tai alapohjassa mahdollisesti olevien mikrobien leviämiseen rakennuksen rakenteisiin.Tältä osin käräjäoikeus lausuu perusteluissa seuraavan otsikkojakson alla.

Luotettavaa näyttöä ei ole esitetty siitäkään, että vastaajien laajennusosan rakentamisen yhteydessä olisi vanhalta seinustalta tukittu tuuletusaukkoja. Lisäksi kellarista Lattten kertoman mukaan alkavan tuuletuskanavan mahdollisen tukkimisen merkitys on jäänyt epäselväksi, koska kellarissa ei ole ollut kosteusongelmaa, eikä kanava ole ollut yhteydessä rossipohjaan.

Käräjäoikeus katsoo kantajalta, jolla on todistustaakka asiasta, jääneen luotettavasti näyttämättä, että ilmanvaihtojärjestelmän osalta kohteessa olisi ollut maakaaren tarkoittamaa kiinteistön laatuvirhettä.


Laajennusosan ja vanhan seinärakenteen liittymä ja ilmarako; lattiarakenteen sekä faajennusosaan liittyvän vanhan seinärakenteen väitetty kosteus - ja homeongelma

Todistaja Latttnen ja todistaja Luotttnen ovat lausuneet olennaisilta osiltaan varsin yhdensuuntaisesti sekä käräjäoikeudessa että kirjallisina todisteina olevissa lausumissaan vastaajien vuonna 2005 rakentaman laajennusosan ja vanhan seinärakenteen liittymästä sekä rakenteen rakennusteknisistä ongelmista. Kantajan nayttö muodostaa tältä osin yhdensuuntaisen näyttökokonaisuuden. Vastaajat eivät ole esittäneet tältä osin uskottavaa vastanäyttöä, vaikka he ovat kiistäneet kohteen virheellisyyden tältäkin osin. Vastaajien nimeämät todistajat Hultttnen ja Pötttnen eivät olleet kertomansa mukaan tutkineet mainittua seinärakenteen liittymää ja siinä olevaa ilmarakoa. He eivät ole ottaneet yksilöidysti kantaa asiaan lausunnoissaan eikä käräjäoikeudessa kuultuna. Hultttnen on lausunut, että liittymän kautta ei saisi olla yhteyttä alapohjaan, eikä ilmaa saisi tulla tätä kautta· sinänsä ei olisi merkitystä, jos vanha ehjä seinä jäisi sisärakenteisiin. Pöttten ei ole luettuaan Lattten raportin pitänyt todettua liittymän rakoa ja siitä mahdollisesti johtuvaa ilmavirtausta olennaisena asiana, vaikka hän ei ollut sitä itse tutkinut. Hänen mielestään rakenteen ylä- ja alapää pitää sulkea esimerkiksi polyuretaanilla siten, että ilma ei kierrä.

Käräjäoikeus on katselmuksellaan todennut liittymän ilmaraon, joka on ollut avatulla kohdalla silmämäärisesti jonkin verran alle 5 cm leveydeltään. Rakoon on ollut asennettuna tukkeeksi styroxia.
Katselmuksessa ei ole voitu varmistua tukkimisen ilmatiiviydestä.

Käräjäoikeus pitää tältä osin kantajan esittämän todistelun perusteella selvitettyinä ja näytettyinä seuraavia kantajan esille tuomia rakennusteknisiä vikoja, puutteita ja niiden seurauksia:

- Vastaajien toimesta vuodesta 2005 alkaen rakennettu uusi laajennusosa, jossa sijaitsevat mm. saunaosasto, kodinhoitohuone, wc-tilat ja eteistilat sekä liittymä rakennuksen vanhaan osaan, on tehty seuraavalta osin virheellisesti rakennusmääräysten ja hyvän rakennustavan vastaisesti:

Puurakenteinen vanha ulkoseinä on jätetty valetun lattian alapuolelle. Rakennuksen uusi osa ja vanha osa liittyvät toisiinsa virheellisesti niin alapohjarakenteiden kuin seinänkin osalta. Rakennuksen vanhan ja uuden osan välillä on jonkin verran alle 5 cm ilmarako (leveys todettiin katselmuksessa kapeammaksi kuin kanteessa mainittu noin 5 cm), jonka kautta huonolle korvausilmalle on suora ilmayhteys ainakin vanhaan seinärakenteeseen sen vinolaudoituksen sekä lattian liittymän kautta. Rakenne ei styroxista rakennettuna ole väitetyllä tavalla tiivis.
Todistajien Lattten, Luotttsen kuten Pötttsenkin mukaan tiivistäminen voitaisiin tehdä kuitenkin polyuretaanilla. Perustusten kautta tuleva ilma myös viilentää seinärakenteita aiheuttaen kosteusvaurioriskin.

Sen sijaan sisäilmatutkimusten puuttuessa käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä pelkästään todistaja Lattten kertomuksen perusteella, että alapohjasta olisi suora ilmayhteys sisätiloihin ja ilmaa virtaisi hallitsemattomasti suoraan sisätiloihin. Todistaja Luotttsen kertoman mukaan seikka on epävarma, eikä hän ole suostunut ottamaan kantaa, pääseekö mainitun raon kautta ilmaa rossipohjasta sisäilmaan. Käräjäoikeus katsoo, että virheelliset rakenteet aiheuttavat kuitenkin riskin, että alapohjan epäpuhdas ilma pääsee myös huonetiloihin. Uuden osan koneellinen ilmanvaihto on omiaan lisäämään tätä riskiä, jos korvausilmaksi tulee pilaantunutta ilmaa alapohjasta. Käräjäoikeus pitää joka tapauksessa esitetyn näytön perusteella todennäköisenä, että poistoilmajärjestelmä ja sen käyttö ilmanvirtauksillaan vaikuttaa rakenteissa tai alapohjassa mahdollisesti olevien mikrobien leviämiseen rakennuksen rakenteisiin.
- Todistaja Lattten kertomuksen ja kirjallisina todisteina olevien Lattten

lausunnon sekä Mikrobionin tulosraporttien perusteella on selvitetty, että kohteesta on otettu neljä rakennusmateriaalinäytettä, joista akuuhuoneen vanhasta ulkoseinästä otettu mineraalivillanäyte on sisältänyt selvän mikrobikasvun (paljon hameita, vähän bakteereja) ja niin ikään keittiön lattian eristetilasta otettu kutteripurunäyte selvän mikrobikasvun (paljon homeita, vähän bakteereja, indikaattorimikrobeita, mm. sädesientä). Lattten mukaan kumpainenkaan mainittu näytteenottopaikka ei ole ollut kosketuksessa maaperän kanssa, mutta ensiksi mainittuun on virrannut ulkoilmaa, ja toiseenkin ilmavirtaus on ollut todennäköinen. Kahdessa muussa näytteessä (eteisen lattian eristetilasta ja vanhan osan makuuhuoneen lattian eristetilasta) ei ole ollut tavanomaisesta poikkeavia pitoisuuksia eikä viitteitä mikrobikasvustosta. Käräjäoikeus pitää todistelun perusteella ilmeisenä, että löydökset liittyvät edellä todettuun laajennusosan seinärakenteen liittymän virheelliseen rakentamistapaan ja sen mahdollistamiin ilmavirtauksiin alapohjasta.

Kantaja on lisäksi katsonut, että laajennusosan ja vanhan seinän liittymärakenne (vanhan seinän osa) on homevaurioitunut, ja myös alapohjan rakenteet kärsivät kosteus- ja homevaurioista. Nämä seikat ovat olleet riidanalaisia.

Vastaajien mielestä väite seinän ja lattiarakenteen kosteus- ja homevaurioitumisesta on näyttämätön ja perusteeton. Rakennuksen alapohjan puhdistaminen on joka tapauksessa kuulunut kantajalle kuten myös sadevesi- ja salaojajärjestelmän muutosten tekeminen, millä on luonnollisestikin pyritty rakennuksen ympärillä olevan kosteusrasituksen minimoimiseen. Asiassa on tutkittu lähinnä lattian ja seinän liittymää paikasta, josta ilmavuoto alapohjasta on todennäköisin.

Käräjäoikeus toteaa, että kaupan kohteena on ollut osin 40 -luvulla rakennettu alunperin hirsirakenteinen ja vanhalta osaltaan rossipohjainen talo. Käräjäoikeus pitää uskottavana ja luotettavana todistaja Lattten havaintoja ja arviota siitä, että rakennuksen lattiarakenne on epätiivis. Latttnen oli kertomansa mukaan katselmuskäynnillään tuntenut ilmavirtauksia eri huoneissa. Lisäksi vastaajienkin myöntämisen perusteella 60 -luvulla tehtyyn laajennusosaan kuuluvien huoneiden lattian ja seinän liittymät olivat jääneet vetoisiksi tiivistyksen puutteen vuoksi. Myös todistaja Pötttnen on todennut nurkissa vedon tunnetta.

Todistaja Hultttsen ennen kauppaa tekemässä kuntotarkastusraportissa 3.10.2011, jonka sisällön Hultttnen on vahvistanut käräjäoikeudessa, esitetään havaintoina rakennuksen kosteustilanteeseen liittyen seuraavaa:

- Alapohjan puurakenteet näyttävät kuivilta ja ehyiltä.
- Yläpohjassa kaikki rakenteet ovat kuivia ja tilan tuuletus toimii.
- Savupiippu on uusittu, ja piipun sivut ovat ehyet.
- Kellarin ilmanvaihto toimii eikä siellä ole ummehtunutta hajua; tila on
kuiva.
- Alakerran viimeksi rakennetulla laajennusosana tehtyjen tutkimusten ja
mittausten tulosten mukaan tilat ovat kuivia.

-Olohuoneen, makuuhuoneiden ja keittiön pintarakenteissa ei ole havaittavissa kosteuden aiheuttamia jälkiä.

Todistaja Lattten raportin 31.12.2014 mukaan rakennusta laajennettaessa on jäänyt huomioimatta rossipohjan tuuletuksen huonone inen, mikä on johtanut lattiarakenteiden kosteus- ja homevaurioon; myös vanhan ja uusimman osan välinen vanha ulkoseinä on homevaurioitunut. Todistaja Lattten kertoman ja lausunnon mukaan hän on voinut tutkimusta kohteessa tehdessään 13.5.2015 aikaisemmin suoritettujen avausten kautta hyvin nähdä, että alapohjan puurakenteiden pinnoilla on näkyvää homekasvustoa. Käräjäoikeudessa hän on kertonut, että hän oli ottanut keittiön lattiaan tekemästään tutkimusaukosta kameralla kuvia rakennuksen alapohjasta eteistä ja makuuhuonetta kohden. Latttella on kertomansa mukaan ollut käräjäoikeudessa häntä kuultaessa kyseiset kuvat mukanaan, mutta kantaja ei ole jostakin syystä nimennyt niitä todisteiksi asian valmisteluvaiheessa. Kuvat eivät ole näin ollen oikeudenkäyntiaineistoa. Latttnen on kuitenkin kertonut, että kuvista ilmenee alapohjan puurakenteiden tummumista useiden metrien matkalta. Lattten mukaan kysymyksessä on ollut selvä kasvusto, joka oli jo mahdollisesti edennyt lahovaurioon asti. Lattten mukaan kasvusto voi syntyä jopa viikossa. Latttnen on lausunut, ettei asiaa ollut tutkittu tarkemmin eikä rakenteita avattu laajemmin vaurion kartoittamiseksi, koska kantaja oli perheineen asunut tuolloin kohteessa.

Latttnen on käräjäoikeudessa kuultuna lausunut, että rakennuksen alapohjassa oli ollut purua ja muuta orgaanista ainetta arvion mukaan vuodesta 2005 - 2011 alkaen, vaikka näin ei pitäisi olla. Lattten mukaan tästä seuraa homehtumisen ja mikrobikasvuston riski; tässä tapauksessa orgaaninen aine oli varmuudella vaikuttanut kasvuston muodostumiseen alapohjaan. Rossipohjan ilmastointi olisi tullut olla kunnossa ja lattiarakenteet tiiviit, kuten rakennusmääräykset edellyttävät, vaikka alapohjan puhdistus olisi tehty. Pelkkä alapohjan puhdistaminen olisi kuitenkin ainakin hidastanut kasvuston syntymistä ja vähentänyt homehtumista.

Lattten mukaan jätteet tulisi puhdistaa rossipohjasta ja sen tuuletusta tulisi parantaa tekemällä lisää tuuletusaukkoja sokkeliin joka sivustalle (2 kpl/sivu) ja johtamalla ilma putkilla ylös. Jätteet voitaisiin puhdistaa kunnolla vain imuautolla, mikä ei onnistu lattiaa purkamatta. Enää ei kuitenkaan pelkkä rossipohjan puhdistamien riittäisi, koska mikrobikasvusto on jo levinnyt rakenteisiin. Tämä vaatii lattian purkamista ja rakentamista uudelleen.

Todistaja Lattten kertoman ja lausunnon mukaan virheellisen rakenteen korjaaminen edellyttää rakenteiden purkamista. Alaosien purkaminen edellyttää rakenteiden tuentaa siten, että seinärakenteet ja niihin kohdistuvat kuormat otetaan tukien varaan korjaustöiden ajaksi. Tässä yhteydessä vaurioituu myös laatoitettu kodinhoitohuoneen seinärakenne. Lattten mukaan rakenteet on rakennettava uudelleen; samoin purettaviksi tulevat eteistilan, keittiön ja makuuhuoneen seinärakenteet ja lattiat. Latttnen on arvioinut rakennuksen

korjausten kustannukseksi urakkalaskentaohjelmaa käyttäen (kirjallisena todisteina kustannuserittely 23.11.2016 ja Lattten raportin liitteenä oleva kustannuslaskelma 31.12.2014) alapohjarakenteiden osalta 18.998 25 euroa, seinärakenteiden osalta (sisältäen mm. keittiön kalusteet, seinäeristeet, laatoituksen, kengityksen seinille) 10.581 euroa ilmanvaihdon osalta 10.058,16 euroa, vesikattorakenteiden o alta 7.982,58 euroa, muiden kulujen osalta 5.114,78 euroa eli yhteensä korjauskustannukset 52.734,83 euroa lisättynä arvonlisäverolla 12.656,36 euroa eli kaikki yhteensä 65.391,19 euroa. Lattten mukaan loppusummaan sisältyvien työkustannusten osuus on noin 7.000 euroa.

Lisätutkimusten jälkeen Latttnen on arvioinut, että rakennuksen virheet ja vauriot ovat niin laajat, että niiden korjaaminen edellyttää lähes koko rakennuksen purkamisen, jolloin korjaustyöhön ryhtymisen kannattavuutta tulee harkita. Rakennuksen purkaminen maksaisi noin 20.000 euroa. Hän on pitänyt laatimaansa, edellä mainittua korjauskustannusarviota täysin riittämättömänä vaadittaviin korjauksiin. Lattten mukaan rakennustyön materiaalikustannukset ovat nousseet viime vuosina 3 - 4 % vuodessa, mutta työkustannukset ovat pysyneet ennallaan. Lisäksi Latttnen on lausunut, että hänen laskelmansa mukaisessa rakennuksen korjauksessa tulisi perusparannusta, mutta sen määrää hän ei ole katsonut voivansa tarkemmin arvioida.

Todistaja Hultttnen on ollut täysin eri mieltä todistaja Lattten kanssa seinärakenteen ja alapohjan väitetystä kosteusvaurioitumisesta. Lattten olettama, että rakenteet olisivat kosteus- ja homevaurioituneet, on Hultttsen mukaan virheellinen. Hän oli käynyt Lattten tutkimusten (marras - joulukuu 2014) jälkeen tekemässä lisätutkimuksia kohteessa. Käynnistään hän oli laatinut "vastineeksi" -nimeämänsä kirjallisena todisteena olevan asiakirjan. Hultttsen vastineen ja kertoman mukaan kosteusvauriokartoittamista kohteesta ei ollut tehty eikä kosteusvaurioita rakenteissa todettu. Kantansa vahvistukseksi Hultttnen oli itse mitannut keittiön lattian avatusta näytteenottoreiästä eristetilan kosteuden 25 cm:n syvyydeltä ja todennut purueristeen olleen erittäin kuivaa. Hultttsen mukaan Mikrobionin lausunnon näytteestä no 3 ilmenevät mikrobit eivät ole voineet kasvaa kuivassa paikassa vaan tulleet ilmavirran mukana. Hultttnen on pitänyt Mikrobionin lausunnon puutteena sitä, että kosteusmittauksia ei ollut samalla tehty näytteenottopaikasta. Hultttnen on pitänyt Mikrobionin makuuhuoneesta otetun näytteen no 1 todennäköisenä ottopaikkana lattian pintaa eikä seinää. Hultttsen alapohjasta ottamista ja hänen vastineessaan olevista valokuvista ei ilmene rakenteiden tummumista eikä kosteusvaurioita, vaan puurakenteet näyttävät kuivilta ja ehyiltä. Hultttnen on katsonut lausumassaan, että Lattten rakenteista ottamissa näytteissä 1 ja 3 todetutut mikrobikasvustot ovat olleet peräsin pudistamattomasta, mahdollisesti kastuneesta alapohjasta, josta ilmavirtaus on tuonut epäpuhtaudet mukanaan. Hultttnen on kiinnittänyt huomiota myös siihen ristiriitaan, että kahdessa Mikrobionin lausunnon näytteessä (numerot 2 ja 4 eteisen ja makuuhuone 2:n lattiasta) ei ole edes todettu mikrobikasvustoa, vaikka Latttnen on ilman kosteusmittauksia väittänyt kaikkien tuulettuvan alapohjan alueen lattioiden olevan home- ja kosteusvaurioituneita. Hultttnen ei tälläkään perusteella "tuomitsisi rakennusta purkukuntoiseksi". Rakenteita olisi tullut avata ja tutkia laajemmin. Hultttnen on pitänyt yleisenä ja rakennuksen "ominaisuutena", että noin 70-vuotiaassa rakennuksessa esiintyy mikrobeja.

Hultttnen on katsonut, ettei lattiarakenteessa ole mitään varsinaista vikaa, joka tarvitsisi korjausta. Sen sijaan hän on katsonut, että alapohja olisi tullut ja tulisi puhdistaa sinne kuulumattomasta maatuvasta materiaalista. Orgaaninen materiaali alkaa homehtumaan, jolloin koneellisen ilmastoinnin aiheuttaman alipaineen seurauksena korvausilman mukana tulee epäpuhtauksia ja hajuhaittoja. Puhdistaminen edellyttäisi imuruoppausauton käyttämistä ja kulkuaukon tekemistä lattiaan tai mahdollisesti sokkeliin. Lattian kokonaan purkaminen tästä syystä olisi tarpeetonta. Lisäksi hän on katsonut, että rakennuksen päätyihin olisi tullut ja tulisi lisätä tuuletusaukkoja 2 - 3 kappaletta tuuletuksen tehostamiseksi.

Hultttnen ei ole hyväksynyt Lattten kustannuslaskelmaa ja arviota korjauskustannuksista, koska siihen on Hultttsen mielestä kerätty "kaikkea mahdollista, mikä ei liity asiaan ollenkaan". Noin puolet Lattten kustannusarviosta (25.161,16 euroa) on asiaan täysin liittymätöntä ja ylimääräistä myyjälle esitettyä kustannusta. Suurimmista menoeristä Hultttnen on lausunut seuraavaa:

Ryömintätilan puhdistuksen ostaja oli ottanut kaupassa kustannuksellaan vastuulleen (Lattten laskelmassa 11.583,00 euroa). IV-järjestelmän rakentaminen lämmön talteenotolla suunnitteluineen (Lattten laskelmassa 10.058,16 euroa) olisi "peruskorjausta" tai "uudisrakentamista", eikä se ole tarpeellista tai liity asiaan. Myös muiden yllättävien kulujen (Lattten laskelmassa 3.520,00 euroa) liittyminen asiaan on epäselvää. Myöskään kuivia lattiarakenteita ei tarvitse purkaa ja uusia eikä vesikattoa uusia. Vesikatossa ei ole todettu vauriota, joten se ei vaadi korjausta. Hultttnen on lisäksi katsonut, että seinärakenteet eivät vaadi korjaustoimenpiteitä hänen kohteesta saamansa nykyisen tietämyksen perusteella.

Hultttsen mielestä vain alapohjan puhdistaminen ja rakenteiden desinfiointi ovat tarpeellisia toimenpiteitä, ja Hultttsen mukaan niiden kustannukset kohteessa olisivat 5.000 - 10.000 euroa. Pelkästään alapohjan pudistuskustannukset olisivat tässä tapauksessa tulleet maksamaan vuonna 2011 noin 1.000 - 2000 euroa.

Todistaja Pötttnen on katselmuskäynnillään 25.10.2016 todennut, että rakennus sijaitsee erinomaisella paikalla mäen päällä, eikä alapohjan kosteusolosuhteissa ole moittimista. Lattian alla olevan kellarin rakenteissa ei ole mitään kosteuteen viittaavia havaintoja, ja tilan tuuletus toimii moitteettomasti. Pötttnen oli tarkastellut rakenteista
vahvalla valolla tuuletusreiästä ja rakenteisiin tehdyistä tarkastusaukoista ja todennut, ettei puurakenteiden pinnoilla ole kasvustoa tai mer kejä kosteuteen liittyvistä vaurioista, eikä tiloista tule epämääräistä hajua. Jos alapohjassa on orgaanista ainesta ja maapohja on märkä, kasvustoa tulee. Pötttnen on katsonut, että maaperäpohjaisten sädesienten

esiintyminen Lattten ottamassa näytteessä (Mikrobionin lausunto)
viittaa alapohjan tuuletuksen puutteellisuuteen, ja se vaatisi ryömintätilan ilmanvaihdon/tuuletuksen tehostamista. Muiden mikrobinäytteiden osalta on todettu, että penicilium -homeitiöt ovat yleisimpiä itiöitä, ja niitä esiintyy 80 %:n varmuudella ilmassa; asbergillus -itiöiden määrä ei ole ollut poikkeuksellinen vaan hyvin vähäinen. Maaperä voi ilman orgaanista ainettakin pitää sisällään mikrobeja, muun muassa
penicilliumia. Pötttsen mielestä samalla tulisi ottaa kosteusnäytteet, kun otetaan mikrobinäytteitä. Pötttnen on käsityksenään lausunut, että riidan kohteena olevassa rakennuksessa todetut mikrobit ovat tulleet ulkoilmasta. Vanha alapohja ei ole koskaan ollut ilmatiivis, ja koneellinen ilmanpoisto on imenyt alapohjasta mikrobeja, varsinkin kun siellä on ollut orgaanista ainetta.

Pötttsen mielestä tarpeellisia korjaustoimenpiteitä olisi vain alapohjan puhdistaminen ylimääräisestä materiaalista ja miesluukun tekeminen lattiaan tai sokkeliin sekä tuulettuvan alapohjan tuuletusaukkojen lisääminen vastaamaan hyvää rakentamistapaa. Pötttsen mukaan tuuletusaukkojen tekeminen maksaisi kohteessa noin 2.000 euroa.
Lisäksi Pötttsen mukaan tarpeellista olisi korjata lattiaa siten, että mikrobit häviäisivät siltä alueelta, jossa sädesientä esiintyy eli keittiön alueelta. Pötttnen on arvioinut lattian korjauskustannuksiksi 3.000 euroa. Pötttnen on pitänyt kohteen tarpeellisina korjauskustannuksina verollisena yhteensä noin 5.500 euroa (alapohjan tuuletuksen lisääminen ja keittiön lattian korjaus). Pötttnen on katsonut Lattten esittämän IV-laitteiden uusimisen osalta, ettei se ole tarpeellista. Nykyiset laitteet ovat toimivia; riittää, kun korvausilma tulee hallitusti - ei alapohjasta. Poistoilmaja korvausilma tulee säätää ja mitata siten, ettei synny yli­ eikä alipainetta. Pötttnen ei ole pitänyt uuden ja vanhan osan liittymän seinärakenteiden purkamista tarpeellisena. Hän on pitänyt riittävänä, että rakenteen ylä- ja alapää suljetaan esimerkiksi polyuretaanilla siten, että ilma ei kierrä. Korjaus onnistuu työntämällä eristettä letkulla. Raon korjaaminen tulisi Pötttsen arvion mukaan maksamaan noin 1.000 euroa, mikä ei sisälly edellä mainittuun Pötttsen korjauskustannusarvioon (5.500 euroa). Pötttnen on arvioinut urakoiden hintojen jopa laskeneen viime vuosina; kiinteistön kauppa on tapahtunut vuonna 2011 ja Lattten kustannuslaskenta vuonna 2014. Pötttnen on katsonut, että jos Lattten ehdottamat korjaustoimenpiteet suoritettaisiin kohteessa, se olisi kohteen perusparannusta. Todistelu on ollut ristiriidatonta sen suhteen, että alapohjaan kuulumaton orgaaninen materiaali on poistettava, ja tästä aiheutuu kustannuksia.
Todistajat ovat yhdensuuntaisesti katsoneet, että puhdistus tulisi suorittaa imuautoa käyttäen. Tällöinkin alapohjatilaan tulisi järjestää kulkutie joko lattiaa purkamalla tai sokkeliin ihmisen mentävän aukon tekemällä. Lattten mielestä koko lattian purkaminen olisi välttämätöntä myös tästä syystä. Hultttnen ja Pötttnen ovat katsoneet, että koko lattiaa ei tarvitse tästä syystä purkaa, vaan kulkuaukon tekeminen ruttaa. Todistajat ovat arvioineet alapohjan puhdistuksesta kulkuaukon tekoineen aiheutuvan kustannuksia:
- Latttnen: 11.583 euroa

- Hultttnen: 1.000 - 2.000 euroa
- Pötttnen: pelkkä tuuletusluukkujen tekeminen sisältäen kulkuaukon alapohjaan noin 2.000 euroa; ei ottanut kantaa puhdistamiseen.

Käräjäoikeus katsoo, että alapohjan puhdistuskustannukset eivät kuulu vastaajien vaan kantajan vastuulle, koska kantaja oli kiinteistönkaupassa ottanut alapohjan puhdistuksen ja siitä aiheutuvat kustannukset vastuulleen.

Esitetyn ristiriitaisen näytön perusteella käräjäoikeus katsoo jääneen luotettavasti näyttämättä, että rakennuksen alapohjan rakenteet tai laajennusosan ja vanhan osan liittymän vanha seinärakenne olisivat olleet Lattten kuvaamalla tavalla laajasti kosteus- ja homevaurioituneet kaupan tekoaikana. Todennäköisempänä käräjäoikeus pitää sitä vastaajien ja myös todistajien Hultttsen ja Pötttsen esittämää vaihtoehtoa, että rakenteissa todetutut mikrobikasvustot ovat peräsin alapohjaan jääneestä, mahdollisesti kostuneesta orgaanisesta aineksesta, josta ne ovat ilmavirtojen mukana päätyneet rakenteisiin.

Asiassa on kiistatonta, että kantajan ostaessa kohteen alapohjassa oli ollut ylimääräistä orgaanista ainesta ja sadevesien ohjaus oli kokonaisuudessaan järjestämättä. Kohteesta olivat puuttuneet sadevesirännit, -syöksyt sekä salaojat. Kantaja on ollut tietoinen puutteista kohteen ostaessaan, ja hän on sitoutunut omalla kustannuksellaan hoitamaan puutteet kuntoon. Vaikka kantaja oli asunut kiinteistöllä yli kolme vuotta syksystä 2011 tammikuun loppuun 2015, hän ei ollut korjannut puutteita.

Todistajien Lattten, Hultttsen ja Pötttsen yhdensuuntaisten lausumien perusteella orgaanisen materiaalin poistaminen alapohjasta on ollut tärkeää, ja se olisi tullut tehdä kuten kaupanteon yhteydessä oli tuotu esille. Todistajien kertoman mukaan vaarana on ollut alapohjan homevaurioriski. Sadevesien ohjauksen puuttuminen rakennuksen välittömästä ympäristöstä altistaa kosteusongelman ja homevaurioiden muodostumista alapohjaan, jossa on orgaanista materiaalia.

Käräjäoikeus pitää esitetyn näytön perusteella mahdollisena, että mikrobikasvuston syntyminen olisi mahdollisesti ollut jopa estettävissä asianmukaisella alapohjan puhdistamisella ja sadevesiohjauksen sekä lisätuuletuksen järjestämisellä (vastaajat olivat tehneet kaupan jälkeen heidän tehtäväkseen erikseen sovitut lisätuuletukset) alapohjaan.
Hultttsen lausuman, kuntotarkastusraportin ja sen valokuvien perusteella rakennuksen alapohjarakenteissa ei ole ollut kosteus- eikä homeongelmaa kaupan teon aikoihin. Hultttsen ja Pötttsen kertomusten mukaan sitä ei ole ollut myöhemminkään.

Käräjäoikeuden käsityksen mukaan merkittävänä osasyynä ilmavirtauksiin ja rakennuksen todettuihin mikrobiesiintymiin on ollut edellä todettu rakennusvirhe uuden ja vanhan liittymän osalta. Osasyynä ongelmaan on ollut varsin todennäköisesti myös kantajan menettely, kun hän on laiminlyönyt hänen vastuulleen kaupan yhteydessä jääneen alapohjan puhdistuksen orgaanisesta materiaalista sekä sadevesien ohjauksen järjestämisen. Näyttämättä on jäänyt, että välttämätön

korjaustapa yksinomaan edellä käräjäoikeuden selvitetyksi katsoman rakennusvirheen vuoksi olisi rakennuksen lattia - ja alapohjarakenteiden sekä vanhan seinän purkaminen kokonaan ja uudelleenrakentaminen.

Hultttsen mielestä alapohjan puhdistaminen ja rakenteiden desinfiointi ovat kuitenkin tarpeellisia toimenpiteitä, ja Hultttsen mukaan niiden kustannukset kohteessa olisivat 5.000 - 10.000 euroa. Pötttsen mukaan tarpeellista olisi korjata lattiaa siten, että mikrobit häviäisivät siltä alueelta, jossa sädesientä esiintyy eli keittiön alueelta. Pötttnen on arvioinut lattian korjauskustannuksiksi 3.000 euroa. Käräjäoikeus pitää Hultttsen ja Pötttsen arvioita lähtökohtana määritettäessä tarpeellisia lattiarakenteiden korjauskustannuksia. Heidän arvionsa pohjalta käräjäoikeus arvioi tältä osin tarpeellisiksi korjauskustannuksiksi 7.000 euroa. Koska kantajan menettelyn on katsottava osaltaan vaikuttaneen korjauskustannusten syntymiseen, käräjäoikeus arvioi vastaajien vastuulle jäävän rakennusvirheen aiheuttamiksi korjauskustannuksiksi lattia- ja alapohjarakenteiden osalta 4.000 euroa.

Todistajien Hultttsen ja Pötttsen mielestä vanhan seinärakenteen purkaminen ei ole tarpeellista, mutta rakenne tulisi tiivistää ilmatiiviiksi. Myös todistajien Lattten ja Luotttsen mukaan rakenne voitaisiin tiivistää polyuretaanilla, vaikka Latttnen onkin pitänyt ensisijaisena korjaustapana koko seinän purkamista ja uudelleenrakentamista.
Tarpeellisista tiivistyskustannuksista on lausunut vain todistaja Pötttnen, joka on arvioinut niiden määräksi 1.000 euroa. Arviossa ei ole huomioitu sitä, että myös seinärakenne tulisi desinfioida ja puhdistaa sinne jo levinneistä mikrobeista. Muun näytön puuttuessa käräjäoikeus pitää Pötttsen arviota lähtökohtana seinärakenteen tarpeellista tiivistyskustannuksista. Käräjäoikeus katsoo, että tarpeellisiin korjauskustannuksiin tulee laskea myös seinän puhdistus- ja desinfiointikulut, joiden osalta vastaajien vastuulle jäävien kulujen määräksi huomioon ottaen myös kantajan oma myötävaikutus mikrobikasvuston syntyyn käräjäoikeus arvioi 2.000 euroa. Näin ollen käräjäoikeuden arvioimat vastaajien vastuulle jäävän rakennusvirheen aiheuttamat välttämättömät korjauskustannukset vanhan seinärakenteen osalta ovat yhteensä 3.000 euroa.

WC:n ja vanhan laajennuksen huoneiden seinien ilmatiivistys

Todistaja Lattten kirjallisen lausunnon mukaan rakennuksen WC-tiloissa on ulkoseinissä käytetty tavallista rakennuspaperia ilmansulkuna, eikä WC:n ulkoseinän tiiviys työn toteutustavan ja käytetyn materiaalin osalta täytä rakennusmääräysten vaatimuksia. Rakennuspaperi ei ole tarkoitettu käytettäväksi ilmansulkupaperina eikä täytä sille asetettuja vaatimuksia.

Latttnen on kuitenkin käräjäoikeudessa kuultaessa lausunut, että hän ei tiedä WC -tiloihin käytetyn rakennuspaperin laadusta tarkemmin, koska hänellä ei ollut ollut tuoteselostetta paperiin. Joka tapauksessa paperi on ollut asennettuna siten virheellisesti, että ilmaa oli virrannut.

Edelleen todistaja Lattten mukaan pienen makuuhuoneen ja olohuoneiden ulkoseinissä ei ole ilmansulkua/ höyrysulkua. Seinän sisäpuolinen lisälämnöneristäminen on tehty siten että eristeiden levitys on tehty nykyisen lattiapinnoitteen päälle ja tavalla, jolla rakenteesta ei voida tehdä tiivistä. Nurkkaukset on toteutettu virheellisesti ja epätiiviisti asentamalla runkopuut kanteistaan kohti toisiaan.

Latttnen on kertonut todistajana, että nykyisin on olemassa rakentamista varten selkeät määräykset ilmansuluista - ne on tehtävä ilmatiiviisti. Aikaisemmin esimerkiksi 1960-luvulla, jolloin 1. laajennus rakennukseen oli tehty, tarkempia määräyksiä ilmansuluista ei ollut ollut. Ilmeisesti kohteessa oli tuolloin yritetty tehdä foliolla ilmansulku.

Todistaja Luotttnen on katsonut katselmuspöytäkirjassa, että rakennuksen laajennusosalla on käytetty ilman/höyrynsulkuna paperia, joka ei päällisin puolin arvioiden täytä sille asetettuja vaatimuksia, mutta tuotetietojen puuttuessa hän ei voi olla siitä kuitenkaan varma. Luotttnen on lausunut toisaalta käräjäoikeudessa, että WC:n seinärakenteessa käytetyssä paperissa on ilmansulkuna oleva kalvo, mutta ei ole ollut selvää, onko se ollut tarkoitettu käyttöön, koska paperista ei ollut tuotetietoja. Hän ei ollut voinut varmistua höyryn-/ilmansulkupaperin asianmukaisuudesta myöskään pienen makuuhuoneen ja olohuoneiden ulkoseinien osalta.

Vastaajat ovat kiistäneet, että WC-tilojen ulkoseinissä olisi käytetty tavallista rakennuspaperia. Heidän mukaan seinissä on käytetty ilmansulkuna/höyrynsulkuna muovitiivistyspaperia, ja rakenne on toteutettu rakennusmääräysten mukaisesti. Vastaajien mukaan myös pienen makuuhuoneen ja olohuoneiden ulkoseinissä on ilmansulku, sillä 1960-luvulla toteutetussa rakenteessa on käytetty jonkinlaista ilmansulkupaperia tai vastaavaa.

Käräjäoikeudessa todistajia kuultaessa vastaajien avustaja on esitellyt todistajille katselmuskäynnillä edellä mainituista rakennuksen seinärakenteista mukaansa ottamiaan paperinkappaleita. Todistajat Hultttnen ja Pötttnen ovat katsoneet, että papereiden tarkemmasta tuotemerkistä ei voi varmistua, mutta heidän papereista ja niiden materiaaleista tekemiensä havaintojen perusteella ne täyttävät tuonaikaiset vaatimukset käyttötarkoitukselleen.

Koska seinärakenteissa käytettyjen ilman-/höyrynsulkupapereiden tuotemerkistä ei ole voitu varmistua, ja asiantuntijatodistajat ovat olleet erimielisiä ja epävarmojakin niiden sopivuudesta tarkoitukseensa, käräjäoikeus katsoo luotettavasti jääneen näyttämättä, että kyseisten seinien ilmatiivistyksen osalta olisi kysymyksessä maakaaren tarkoittamaa kiinteistön laatuvirhettä. Pelkän todistaja Lattten tarkemmin perustelemattoman ja yksilöimättömän maininnan perustee_ll ei voida katsoa riittävällä varmuudella selvitetyksi sitäkään, onko seinien eristepapereiden asennustapa ollut sillä tavalla virheellinen, että laatuvirheen kriteerit täyttyisivät.

Sen sijaan vastaajien myöntämisenkin perusteella on selvitetty, että seinien sisäpuolinen lisälämmöneristäminen on tehty virheellisesti lattiapinnoitteen päälle. Vastaajien mielestä nurkkaukseen mahdollisesti tarvittava lisäeristys on kuitenkin helposti toteutettavissa. Viimeksi mainitusta seikasta ei ole esitetty vastanäyttöä. Käräjäoikeus katsoo kantajalta, jolla on todistustaakka asiasta, jääneen luotettavasti näyttämättä, että kysymyksessä tältäkään osin olisi maakaaressa tarkoitetusta vaikutuksellisesta laatuvirheestä.

Yläpohja ja vesikatto

Vastaajat ovat kiistäneet, että rakennuksen vesi- tai aluskatteen asennuksessa olisi ollut virheitä. Vastaajien mukaan väitteet yläpohjan lämmöneristeiden vesimärkyydestä tai kosteusvaurioitumisesta ovat perusteettomia. Eristeet ovat olleet kuivia, ja yläkerran toteutus on ollut kaupantekohetkellä joka tapauksessa kesken. Kantaja on erikseen hyväksynyt tehdyt toimenpiteet. Vastaajat ovat tunnustaneet, että yläpohjassa on osittain käytetty virheellisesti liian tiivistä kovalevyä, joka saattaa aiheuttaa rakennukselle ongelmia, kun kantaja on nyt tehnyt tiloissa remontteja. Virhe on kuitenkin vastaajien mukaan korjattavissa melko vähäisillä korjaustoimenpiteillä, joista aiheutuvat kustannukset ovat enintään 2.000 euroa.

Todistaja Lattten mukaan vesikaton aluskate on asetettu liian tiukalle. Aluskatteen limitys on liian pieni. Aluskatteeseen liittyvät korokerimat on asennettu virheellisesti. Virheiden vuoksi aluskate ei ole ollut vedenpitävä, joten vesi on päässyt aluskatteen alapuolisiin rakenteisiin vaurioittaen niitä. Rakennuksen päädyssä sekä rakennuksen vanhan ja uuden osan liittymässä aluskatetta ei ole asianmukaisesti nostettu seinustalle. Lattten mukaan hänen raporttinsa liitteenä oleva aluskatteen asennusohje osoittaa hyvän rakennustavan, jota ei ollut noudatettu. Latttnen on käräjäoikeudessa lausunut, että aluskate ei ollut puristettu oikeaoppisesti paikalleen vain kattorimalla, vaan tässä tapauksessa se oli tehty naulaamalla, minkä seurauksena oli tullut kattovuotoja. Viimeksi mainittua seikkaa Latttnen ei ole tuonut esille kahdessa kirjallisessa raportissaan. Tähän hän ei ole kertonut mitään syytä, mikä heikentää hänen kertomansa todistusarvoa tältä osin. Kuitenkin myös kantajan aviopuoliso, todistaja M. Lavxxxnen on kertonut samasta ongelmasta. Katselmuksessa asiasta ei ole saatu selvyyttä. Lattten mukaan vesikattorakenne on tehty virheellisesti yläkerran katon vinolla osalla siten, että se tulee varmuudella vaurioitumaan. Lämmöneristeen yläpinnassa on käytetty tuulilevynä tuohon tarkoitukseen liian tiivistä kovalevyä, jota sisäilmasta tuleva kosteus ei läpäise vaan tiivistyy rakenteisiin vaurioittaen niitä. Lattten raportin mukaan tutkimushetkellä yläpohjan lämmöneristeet olivat olleet vesimärkiä. Raportin liitteenä olevien kuvien ja kuvatekstien perusteella Latttnen oli havainnut eristeet märiksi nimenomaan mainitun kovalevyn alapuolella. Käräjäoikeudessa kuultaessa Latttnen on puhunut yksikkömuodossa aivan märästä lämmöneristeestä. Yläpohjan puu- Ja levyrakenteissa oli ollut nähtävissä kosteusvaurioita.

Todistaja Latttnen on lausunnossaan katsonut, että - esik tto- j yläpohjarakenteet ovat kosteusvaurioituneet vastaaJ1en virheellisen rakentamisen seurauksena, ja korjaaminen edellyttää koko vesikaton purkamista vanhalla laajennetulla osalla. Kostuneet lämmöneristeet tulee samalla vaihtaa ja vastaajien asentama kovalevy tulee vaihtaa kuitulevyyn. Lisäksi Lattten mukaan yläpohjan höyrynsulun tiiveys tulee tarkastaa. Vesikatosta oli ollut nähtävissä, että yläpohjassa on lämpövuoto, ja pihanpuoleisella lappeella katon huurre oli sulanut vuotokohdalla. Kantaja ei ole vedonnut viimeksi mainittuun Lattten esille tuomaan vikaan. Käräjäoikeus katsoo, että tämä viittaa siihen ettei kantajan käsityksen mukaan vika ole vastaajien remontoinnista aiheutunut.

Todistaja Luotttnen on kertomuksessaan ja laatimassaan katselmuspöytäkirjassa lausunut ainakin osin yhdensuuntaisesti Lattten kanssa aluskatteen asentamisessa havaitsemistaan ongelmista. Laatimassaan katselmuspöytäkirjassa hän on pitänyt aluskatteen limitystä selkeästi puutteellisena, mutta käräjäoikeudessa hän on todennut, ettei hän ollut tarkemmin tarkastellut limitystä. Luotttsen mukaan todisteina olevien kuvien perusteella aluskatteen limitys on kuitenkin jäänyt vajaaksi, mutta hän ei ota kantaa, mikä merkitys laiminlyönnillä on ollut. Yleensä aluskate asennetaan löysälle materiaalin lämpölaajenemisen ja kutistumisen vuoksi. Luotttnen on pitänyt aluskatteiden liepeiden nostoa tarpeellisena, koska se voi estää kosteuden sisään tuloa yläpohjaan sadeilmalla. Lisäksi Luotttsen laatiman katselmuspöytäkirjan mukaan vesikatteen täydentävien pellitysten tiiviys ei täytä hyvän rakentamistavan vaatimuksia. Luotttnen ei ole kuitenkaan tarkemmin ottanut kantaa tai selvittänyt lausumassaan, miten pellityksen ongelma ilmenee. Luotttnen on lisäksi lausunut käräjäoikeudessa, ettei hän ollut tarkastellut piipun ympäristöä ollenkaan.

Todistaja Hultttnen ei kertomansa mukaan ollut todennut rakennuksen uuden peltikaton vuotaneen. Koska kohteessa on uusi peltikatto ja uusi aluskate, eikä kattovuotoja ole todettu, korjaustarvetta ei ole. Hultttnen on pitänyt asennettua aluskatetta toimivana. Katteen limitysmerkit olivat pitäneet paikkansa; limitys oli tehty valmistajan aluskatteeseen asettamien limitysviivojen mukaisesti. Peltikaton alla oleva aluskate johtaa mahdollisen kattovuodon aiheuttaman veden seinälinjan ulkopuolelle. Aluskatteen tärkein tehtävä on estää kondenssikosteuden syntyminen peltikatteen alapintaan; aluskatteen kireydellä tai löysyydellä ei ole mitään vaikutusta katteen toimintaan. Aluskatteen liepeiden seinälle nostamisella Hultttsen mukaan ei ole merkitystä katteen toimivuuteen, vaan kysymyksessä on lähinnä "ulkonäöllinen seikka". Hultttnen oli tunnustellut yläpohjan eristeitä - myös samasta paikasta kuin Latttnen - ja todennut ne käsin kosketeltaessa ja myös kosteusmittarilla erittäin kuiviksi. Hultttnen on arvioinut, että Lattten "vesimäräksi" väittämä eristeen kohta on saattanut olla vain kylmä.

Hultttnen on myös lausunnossaan ja kertomuksessaan tuonut esille, että yläpohjan eristystyössä oli ollut puutteita ja huolimattomuutta siltä osin kuin eristeitä oli kantajan toimesta asennettu. Asennustyö oli tehty huolimattomasti; niissä oli ollut rakoja, ja eristeitä oli esimerkiksi kattoristikoita vasten sullottu. Tuulensuoja oli asennettu väärin (taipumia kumpaankin suuntaan), ja asennus oli tehty palasista, jolloin tuulensuoja on täysin merkityksetön ja toimimaton. Lisäksi ullakkotilan tuuletus oli ollut puutteellinen; harjatuuletusventtiilit ja päätykolmioiden tuuletusritilät olivat puuttuneet.

Todistaja Pötttnen on kertonut olennaisilta osiltaan yhdensuuntaisesti todistaja Hultttsen kanssa havainnoistaan rakennuksen yläpohjasta ja sen virheellisyydestä. Hän on katsonut, että vesikaton aluskatteet ovat kunnossa, ja kondenssivesi poistuu. Aluskatteen kireys ei haittaa, koska sen lämpölaajeneminen ei ole merkittävää. Aluskatteen liepeiden seinille nostamatta jättämistä Pötttnen ei ole pitänyt merkittävänä puutteena mutta katsonut ne voitavan nostaa; niiden "ei tarvitse roikkua". Yläpohjan rakenteet on tehty hyvää rakennustapaa noudattaen. Kuitenkin hän oli havainnut savuhormin vieressä aluskatteen pinnassa vähäisen vesivuodon jäljen noin 2 x 5 cm alueella. Muutoin paikat olivat olleet hyvässä kunnossa, eikä kosteutta ollut tullut.

Esitetyn ristiriitaisen näytön perusteella käräjäoikeus katsoo kantajalta, jolla on todistustaakka asiasta, jääneen luotettavasti näyttämättä, että yläpohjassa olisi ollut kantajan väittämää ja todistaja Lattten kertomaan ja lausumaan perustuvia laajoja ja vakavia rakennusvirheitä sekä kosteusvauriota, joiden korjaaminen edellyttäisi koko vesikaton purkamista vanhalla laajennetulla osalla. Todistelusta ilmenee, että yläkerran rakentaminen oli ollut merkittävästi kesken·, kun kantaja oli ostanut kiinteistön. Yläkerran rakentaminen oli saatettu loppuun hänen toimestaan ja hänen omistusaikanaan. Ottaen huomioon myös todistaja Hultttsen esille tuomat puutteet ja virheet kantajan tekemässä yläpojan rakennustyössä eristyksen, tuulensuojan ja ilmanvaihdon osalta, käräjäoikeus katsoo luotettavasti jääneen näyttämättä, että yläpohjassa olisi ollut kaupan solmimisen aikaan muita vastaajien vastuulle kuuluvia laatuvirheitä kuin heidän myöntämänsä virheellinen kovalevyn asennus. Vastaajat olivat käyttäneet vääränlaista kovalevyä katon lapeosalla rakentaessaan vaatehuonetta yläkertaan. Tämän seurauksena oli syntynyt ainakin kosteusvaurioriski. Vixxxsen mukaan tuo alue oli ollut 5 m2:n suuruinen vaatehuoneen katon kohdalla.

Käräjäoikeus pitää hyväksyttävänä todistaja Lattten esittää korjaustapaa, että mahdollisesti kostuneet lämmöneristeet tulee vaihtaa ja vastaajien asentama kovalevy tulee vaihtaa huokoiseen kuitulevyyn. Vastaajat ovat katsoneet, että kyseinen virhe olisi korjattavissa 2.000 eurolla; kantajan mukaan summa ei ole riittävä, koska korjaaminen kantajan mielestä edellyttää joka tapauksessa kattorakenteiden purkamista joko sisä- tai ulkopuolelta, jolloin kustannukset ovat merkittävästi vastaajan myöntämää suuremmat. Käräjäoikeus pitää todennäköisenä, että ainakin pienimuotoinen rakenteiden purkaminen on tarpeellista sisäpuolelta virheen korjaamiseksi. Muun selvityksen puuttuessa käräjäoikeus arvioi, että korjauskustannukset tämä laatuvirheen osalta ovat 4.000 euroa.


Sähkötyöt

Vastaajat ovat katsoneet, että rakennuksen sähkötyöt ja sähkötarkastukset on toteutettu asianmukaisesti. Asiassa on riidatonta, että rakennuksen sähkötyöt oli uusittu vuonna 2005 vastaajien toimesta mutta ulkopuolisen yrityksen tekemänä. Riidatonta on myös, että kiinteistön ostanut kantaja oli teetättänyt sähkötöiden osalta sähkötarkastuksen, jossa kohde oli hyväksytty. Todistaja Luotttsen lausunnon perusteella sähkötarkastuksissa kuitenkin vain mitataan verkon toimivuus ja luodaan mittausdokumentti - esimerkiksi kaapelointia siinä ei tarkasteta. Todistajat Hultttnen ja Pötttnen eivät ole tarkemmin ottaneet kantaa kohteen sähkötöiden asianmukaisuuteen. Pötttsen mielestä sähkötöiden arviointi ei kuulu rakennusinsinöörille tai rakennusmestarille. Hultttsen mukaan sähkötarkastuksen tekijä vastaa siitä, että sähkötyöt on tehty asianmukaisesti; sähkötarkastuksen tekeminen on edellytyksenä kohteen käyttöön otolle.

Todistaja Lattten kertomuksen ja lausunnon mukaan avausten kautta oli ollut nähtävissä, että keittiön sähköjen kaapelointi oli standardimääräysten vastaisesti tuotu lämmöneristeen kautta asentamatta kaapelia määräysten mukaiseen suojaputkeen. Sama kaapeloinnin johtamistapa oli ollut havaittavissa myös keittiön katon läpiviennissä. Standardin mukaan: "Jos kaapeli tai asennusputkessa olevat johtimet sijoitetaan tilaan, jossa on lämmöneriste, kaapeli pitää mahdollisuuksien mukaan asentaa siten, ettei se joudu kosketuksiin lämpöeristeen kanssa. Jos tällainen sijoittaminen on epäkäytännöllistä, poikkipintaa pitää kasvattaa." Latttnen ei ollut voinut varmistua siitä, että näin olisi menetelty. Latttnen ei ole kertomansa mukaan sähköasiantuntija, mutta hän pitää sähköstandardia joka tapauksessa minimivaatimuksena, jota ei saa alittaa. Latttnen on ehdollisesti katsonut, että asennustyö on laiton, ja sähkötyöt tulisi uusia.

Latttnen on käräjäoikeudessa kertonut, että hän ei ollut laskenut sähköistyksen uusimista laatimaansa korjauskustannuslaskelmaan, mikä ilmenee myös Lattten raportin liitteenä olevasta kustannuslaskelmasta. Käräjäoikeudelle ei ole esitetty mitään selvitystä tai arviota, kuinka paljon väitettyjen virheellisten sähkötöiden korjaus maksaisi.

Käräjäoikeus katsoo, ettei kantaja ole esittänyt luotettavaa näyttöä sähköasennustöiden väitetystä virheellisyydestä ja sähköturvallisuudelle asetettujen vaatimusten vastaisuudesta, virheen laajuudesta eikä mitään näyttöä virheen korjauskustannuksista. Asiasta olisi ollut saatavissa sähköasiantuntijatasoista näyttöä, mutta sitä ei ole hankittu.
Käräjäoikeus katsoo kantajalta, jolla on todistustaakka asiasta, jääneen luotettavasti näyttämättä, että kysymyksessä tältäkään osin olisi maakaaressa tarkoitetusta vaikutuksellisesta laatuvirheestä.


Virheiden oikeudellinen arvio ja oikeusseuraamukset


Esitetyn näytön perusteella kohdetta on myyty ostajalle remontoituna asumiskuntoisena sekä kohteena, jossa on vain suhteellisen vähäisiä puutteita. Kohteen kauppahinnan on katsottu vastaavan sen käypää
arvoa.

Edellä on katsottu selvitetyksi, että riidan kohteena olevassa
rakennuksessa on ollut seuraavat rakennustekniset viat ja puutteet, jotka lahtokohtaisesti kuuluvat myyjien vastuulle:

-virheellisesti rakennettu uuden laajennusosan ja vanhan seinärakenteen liittymä, joka on mahdollistanut mikrobien kulkeutumisen ilmavirran mukana alapohjasta ainakin rakennuksen rakenteisiin.
-yläpohjan kattorakenteen virheellisyys siltä osin, kun vaatehuoneen kohdalla noin 5 m2 alueella oli käytetty katossa kovalevyä eristekerroksen yläpuolella aiheuttaen ainakin kosteusvaurioriskin.

Rakennuksen rakenteissa olevat viat, jotka mahdollistavat home- ja/tai kosteusvaurioiden syntymisen, aiheuttavat tyypillisesti haittaa rakennuksen käytettävyyteen asumistarkoitukseen tai asumisviihtyvyyteen. Ottaen huomioon vikojen aiheuttama haitta ja korjauskustannukset (yhteensä 11.000 euroa) niitä on pidettävä vaikutuksellisina. Kiinteistön kauppa ei olisi todennäköisesti syntynyt sovitun kauppasopimuksen ehtojen mukaisena, jos viat olisivat olleet kantajan tiedossa ennen kauppaa.

Asiassa ei ole edes väitetty, että kantaja olisi ollut tietoinen mainituista rakennuksen vioista ennen kaupan solmimista. Vastaajat eivät ole vedonneet myöskään siihen, että kantaja olisi laiminlyönyt kohteen tarkastusvelvollisuuden ennen kaupan tekemistä.

Muun näytön puuttuessa J. Vixxxsen kertomuksella on selvitetty, että Vixxxnen ei ollut itse suunnitellut eikä rakentanut virheelliseksi osoittautunutta laajennusosan ja vanhan seinärakenteen liittymää. Vixxxsen kertomuksen mukaan ulkopuolinen rakennusliike oli tehnyt alakerran laajennuksen rungon vesikatteeseen saakka. Häntä ei ole voitu pitää tuolloin pelkän rakennusalan perusammattitutkinnon ja lyhyehkön työkokemuksen perusteella alan asiantuntijana. Vixxxnen oli itse keskittynyt kohteen sisätöihin. Hänen tuolloinen puolisonsa vastaaja J. Haxxx ei ole esitetyn selvityksen perusteella osallistunut aktiivisesti eikä merkittävästi kohteen rakennustöihin.

Asiassa ei ole esitetty sellaista näyttöä, jonka perusteella vastaajien voitaisiin katsoa tulleen tietoisiksi liittymärakenteen virheellisyydestä. Käräjäoikeus pitää ilmeisenä, että vastaajat eivät ole ymmärtäneet teknistä ratkaisua virheelliseksi siinäkään tapauksessa, että he ovat olleet rakennustavasta tarkemmin tietoisia. Kysymys on ollut kuitenkin heidän oman kotinsa rakennustyöstä, joten mainitun kaltaisen riskirakenteen jättäminen tietoisesti rakennuksen rakenteisiin on ollut lähtökohtaisesti epäuskottavaa. Käräjäoikeus katsoo, ettei vastaajien ole rakennuksen omistajina näissä olosuhteissa pitänyt myöskään tietää tästä rakennusteknisestä virheellisyydestä.

Käräjäoikeus toteaa, että vastaajien omakotitalon laajennuksen rakennusprojektissa on sinänsä näytetty olleen laiminlyöntejä joidenkin katselmusten ja sen suhteen, että valvova työnjohtaja on jäänyt nimeämättä projektille. Vastaaja J. Vixxxnen on kertonut, että rakennusluvan myöntänyt rakennustarkastaja K. oli käytännössä toiminut laajennustyön valvovana työnjohtajana, vaikka valvovaa

työnjohtajaa ei ollutkaan varsinaisesti nimetty. Vixxxsen mukaan laajennuksen liittymän rako oli jätetty nimenomaan Kuutin ehdotuksesta. Vixxxnen ei ollut kyseenalaistanut Kuutin esitystä, koska hänellä ei ollut riittävää asiantuntemusta huolimatta rakennusalan perustutkinnosta ja kolmen vuoden työkokemuksestaan. Asiassa ei ole esitetty tarkempaa selvitystä siitä, mikä merkitys käytännössä näillä sinänsä riidattomilla Vixxxsen laiminlyönneillä on ollut edellä todettujen rakennusteknisten virheiden syntymiseen. Yleisesti on tiedossa, että omakotityömailla valvovan työnjohtajan tehtävät voivat käytännössä muodostua melko muodollisiksi ja vähäisiksi. Käräjäoikeus katsoo, etteivät myöskään vastaajien mainitut laiminlyönnit rakennusprojektissa synnytä tässä tapauksessa heille tuottamusvastuuta virheisiin ja niiden seurauksiin.

Yläpohjan virheellisen rakenteen osalta vastaaja Vixxxnen on tunnustanut itse rakentaneensa vaatekaapin, jonka kattorakenteissa hän oli käyttänyt vääränlaatuista rakennuslevyä. Haxxxn osallistumisesta rakennustöihin tältäkään osalta ei ole esitetty mitään selvitystä. Edellä lausuttuun viitaten käräjäoikeus katsoo, ettei Vixxxnen ole tässäkään tapauksessa tiennyt eikä ymmärtänyt rakenteen riskejä. Hänellä ei ole ole tuottamusvastuuta tämänkään virheen ja seurausten osalta.

Käräjäoikeus katsoo, että kaupan kohteessa on edellä mainittujen vaikutuksellisten virheiden osalta ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 ja 5 kohdassa tarkoitetut laatuvirheet:

- kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole ollut sellainen kuin oli sovittu;
- kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Sen sijaan kysymyksessä ei ole ollut saman lainkohdan 3) kohdassa tarkoitetusta myyjän tiedonantovirheestä. Myyjät Vixxxnen ja Haxxx eivät ole ennen kaupan tekemistä jättäneet ilmoittamatta ostaja Lavxxxselle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjät tiesivät tai heidän olisi pitänyt tietää.

Ostajalla on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan kiinteistön virheen perusteella oikeus purkaa kauppa vain, jos virhe on olennainen. Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jos ostaja ei voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla, eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. Arviointia ei voida tehdä ostajan oman käsityksen perusteella, vaan sillä tulee olla objektiiviset perusteet.

Käräjäoikeus on edellä katsonut mainittujen myyjien vastuulle jäävien salaisten laatuvirheiden korjauskustannuksiksi 11.000 euroa. Summa on ei ole erityisen huomattava osuus kiinteistön kokonaiskauppahinnasta (73.000 euroa), vaikka sitä voidaankin pitää merkittävänä suhteessa kauppahintaan. Oikeuskirjallisuudessa kiinteistönkaupassa kaupan purkuun oikeuttavana olennaisena virheenä on pidetty korjauskustannuksia, jotka ovat olleet vähintään xxx kauppahinnasta. Uusimassa oikeuskäytännössä (KKO:2015:58) tälläisestä pelkästä prosenttiperusteisesta korjauskustannusten määrittelystä olennaisen virheen arvioinnissa on luovuttu. Virheen olennaisuuskynnyksen ylittymisen arviointi on mainitussa korkeimman oikeuden tapauksessa painottunut sille, mikä virheen merkitys on ostajan kannalta. Tällöin on annettu merkitystä myös varteenotettavalle riskille kohtuuttomista korjauskustannuksista verrattuna siihen, mihin ostajan voidaan katsoa perustellusti varautuneen. Käräjäoikeus katsoo, että nyt riidan kohteena olevassa asiassa on jäänyt näyttämättä myös varteenotettava riski kohtuuttomista korjauskustannuksista, koska tarpeeksi kattavia ja näyttöarvoltaan riittäviä tutkimuksia kohteessa ei ollut tehty.

Terveystarkastaja P. Valtttius oli suositellut toimenpiteisiin ryhtymistä kosteusvaurioiden kartoittamiseksi ja korjaamiseksi, mutta kantaja ei ollut tähän paremmin ryhtynyt. Kantaja on Valtttiuksen lausunnon mukaan tarvinnut uuden asunnon sen varalta, että rakennuksen rakenteita ryhdyttäisiin laajemmalti avaamaan ja purkamaan ja keittiötä ei voisi käyttää remontin aikana. Asiassa ei ole esitetty näyttöä, joka osoittaisi, että asunnossa asumisesta olisi aiheutunut asukkaille terveyshaittaa. Kohteessa ei ole tehty lainkaan esimerkiksi sisäilmatutkimuksia hengitysilman mikrobipitoisuuksien määrittelemiseksi. Myös kosteusmittaustutkimukset ovat jääneet tekemättä rakenteista näytteiden oton yhteydessä.

Esitetyn selvityksen ja virheiden laadun perusteella käräjäoikeus katsoo, että tässä tapauksessa myyjien vastuulle kuuluvat rakennuksen viat ja puutteet olisivat olleet korjattavissa kohtuullisin kustannuksin ja kohtuullisessa ajassa, eikä niitä voida pitää olennaisina. Kiinteistökaupan purkamisen edellytyksiä ei näin ollen ole olemassa.

Sen sijaan kantajalla on maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan oikeus hinnanalennukseen kiinteistön salaisten laatuvirheiden vuoksi. Saman luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Oikeuskäytännössä hinnanalennuksen määrän lähtökohtana on yleensä pidetty korjauskustannuksia edellyttäen, että ne eivät ole parantaneet kohteen tasoa sellaiseen kuntoon, jota ostaja ei ole voinut edellyttää kaupantekohetkellä. Tässä tapauksessa vastaajat eivät ole edes vedonneet tasonparannukseen. Toisaalta tasonparannusta ei ole oikeuskäytännön mukaan syntynytkään, koska virheet ovat olleet rakenteissa, joiden tulisi kestää koko rakennuksen elinkaaren. Lisäksi on edellytetty, että asunnon kauppahinta on vastannut kohteen käypää arvoa, mikäli kohteessa ei olisi ollut laatuvirhettä. Tässä kiinteistönkaupassa näin on ollut. Käräjäoikeus pitää tapauksessa hinnanalennuksen määrän lähtökohtana myyjien vastuulle jäävien virheiden korjauskustannuksia.

Koska vastaajilla ei voida katsoa olleen tuottamusta vahinkoihin ja niiden seurauksiin, kantajalla ei ole oikeutta vahingonkorvauksiin. Myöskään. korvausta kiinteistön arvoa kohottaneista hyödyllisistä kustannuksista ei voida määrätä, koska kauppaa ei määrätä purettavaksi.

Oikeudenkäynti- ja asianosaiskulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan. Saman pykälän 2 momentin mukaan, mitä 1 momentissa säädetään, on vastaavasti sovellettava, milloin asianosaisen vaatimus hyväksytään ainoastaan osaksi. Tällöin voidaan asianosaiselle kuitenkin tuomita täysi korvaus kuluistaan myös siinä tapauksessa, että hänen vaatimuksensa hyväksymättä jäänyt osa koskee ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa, jolla ei ole sanottavaa vaikutusta asianosaisten oikeudenkäyntikulujen määrään.

Kantaja on hävinnyt asian ensisijaisen kaupan purkua ja kauppahinnan palauttamista, vahingonkorvausta sekä korvausta kiinteistön arvoa kohottaneista hyödyllisistä kustannuksista koskevan vaatimuksensa.
Hänen toissijainen vaatimuksensa 65 000,00 euron suuruisesta hinnanalennuksesta on käräjäoikeudessa hylätty 11.000 euroa ylittävältä osin. Sillä, minkä kantaja on hävinnyt, ei ole vähäinen merkitys asiassa eikä se ole koskenut ainoastaan harkinnanvaraista seikkaa.

Lisäksi oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuutta arvioitaessa on korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO:2008:52 ilmenevän oikeusohjeen mukaisesti otettava huomioon vastaajien ennen oikeudenkäyntiä ja sen aikana esittämät kolme sovintotarjousta määriltään 15.000 euroa (ennen kanteen vireillepanoa tarjottu), 25.000 euroa (kanteeseen vastaamisen jälkeen) ja 30.000 euroa (ennen valmisteluistunnon päättämistä), joita kantaja ei ole hyväksynyt. Alinkin tarjous on ollut enemmän kuin, mitä vastaajat on oikeudenkäynnin lopputuloksena määrätty maksamaan kantajalle.

Edellä oleva huomioon ottaen käräjäoikeus katsoo, että kantaja on velvollinen korvaamaan kohtuulliseksi arvioidun määrän eli neljä viidesosan (4/5) vastaajien oikeudenkäynti- ja asianosaiskuluista. Kantaja on myöntänyt vastaajien oikeudenkäynti­ asianosaiskuluvaatimukset perusteiltaan ja määriltään oikeiksi.

Käräjäoikeus on asian pääkäsittelyssä tekemällään päätöksellä myöntänyt kantaja E. Lavxxxselle oikeusapua O %:n omavastuuosuudella hänen oikeusturvavakuutuksen enimmäiskorvausmäärän 10.000 euroa ylittävään osuuteen oikeudenkäyntikuluista määräten enimmäistuntimääräksi avustajalle korvattaville toimenpiteille 40 tuntia.

Vastaaja J. Vixxxnen on pääkäsittelyn jälkeen pyytänyt, että hänelle myönnetään oikeusapua 75 %:n omavastuuosuudella vastaajien oikeusturvavakuutuksen enimmäiskorvausmäärän 10.000 euroa
ylittävään J. Vixxxsen osuuteen oikeudenkäyntikuluista ja enimmäistuntimääräksi avustajalle korvattaville toimenpiteille määrätään

30 tuntia.

Ottaen huomioon Vixxxsen oikeusturvan tarve sekä asian laatu laajuus, jo tehdyt oikeusturvavakuutuksen enimmäiskorvausmäärän ylittävät toimenpiteet ja mahdollisen tuomiota koskevan muutoksenhaun aiheuttamat toimenpiteet käräjäoikeus katsoo, että oikeusavun myöntämiseen pyynnön mukaisesti on erityisiä syitä. Käräjäoikeus hyväksyy Vixxxsen pyynnön vaatimuksen mukaisesti oikeusapulain 3 b §:n nojalla ja myöntää hänelle oikeusapua 75%:n omavastuuosuudella vastaajien oikeusturvavakuutuksen enimmäiskorvausmäärän 10.000 euroa ylittävään J. Vixxxsen osuuteen oikeudenkäyntikuluista ja määrää enimmäistuntimääräksi avustajalle korvattaville toimenpiteille 30 tuntia.

Käräjäoikeus hyväksyy kantaja Lavxxxsen ja vastaaja Vixxxsen valtiolle osoittamat, käräjäoikeuden myöntämään oikeusapuun perustuvat toimenpiteet ja laskutuksen laskujen mukaisina.

Kantajan nimeämien todistajien valtion varoista maksettavista todistajanpalkkioista on annettu päätös asian pääkäsittelyn yhteydessä.

Vastaajien nimeämilleen todistajille A. Hultttselle ja H. Pötttselle maksettavista todistajanpalkkioista on annettu päätös asian pääkäsittelyn yhteydessä.


TUOMIOLAUSELMA



J.-P. Vixxxnen ja J. Haxxx velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan E. Lavxxxselle:

-kiinteistökaupan hinnanalennuksena 11.000 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 23.2.2015 lukien.

-hinnanalennuksena palautettavalle määrälle eli 11.000 eurolle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 31.10.2011 lukien ja 22.2.2015 saakka. E. Lavxxxnen velvoitetaan suorittamaan yhteisesti J.-P. Vixxxselle ja J. Haxxxlle oikeudenkäyntikuluina 8.785,54 euroa (eli 4/5 x 10.981,93 euroa) ja asianosaiskuluina 1.061,60 euroa (eh 4 5 x 1.334,50 euroa) eli yhteensä 9.853,14 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 18.8.2017 lukien.

E. Lavxxxnen velvoitetaan suorittamaan J. Haxxxlle oikeudenkäyntikuluina 2.420,48 euroa (4/5 x 3.025,60 euro) korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 18.8.2017 lukien.

E. Lavxxxnen velvoitetaan suorittamaan J.-P. Vixxxselle oikeudenkäyntikuluina 998,45 euroa (4/5 x 1.248,06 euroa) korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 18.8.2017 lukien.
Valtion varoista maksetaan kantaja E. Lavxxxsen avustajalle asianajaja K. Erttt palkkiona 3.338,50 euroa ja arvonlisäveron osuutena 801,24 euroa eli yhteensä 4.139,74 euroa. Summa jää valtion vahingoksi.

Valtion varoista maksetaan vastaaja J.-P. Vixxxsen avustajalle asianajaja H. T.lle palkkiona 335,50 euroa ja arvonlisäveron osuutena 80,52 eli yhteensä 416,02 euroa. Kantaja E. Lavxxxnen velvoitetaan korvaamaan summasta takaisin valtiolle 4/5 eli 332,82 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 18.8.2017 lukien.

E. Lavxxxnen velvoitetaan suorittamaan nimeämälleen todistajalle todistajanpalkkiona:
- R. Latttelle ansionmenetyksestä 220 euroa (valtion varoista maksettavan summan ylittävä osuus)

Muilta osin vaatimukset hylätään.




MUUTOKSENHAKU



Tähän tuomioon tyytymätön saa hakea muutosta valittamalla erillisestä muutoksenhakuohjeesta ilmenevin tavoin ja rajoituksin.




Käräjätuomari J. Uhlttt



TYYTYMÄTTÖMYYDEN ILMOITUS
E. Lavxxxnen on ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.
MÄÄRÄAJAT
Valitus 17.8.2017
Vastavalitus 31.8.2017





Etelä-Savon käräjäoikeus Tuomiolauselma 17/5790

1 (1)
18.07.2017

Asianumero S 15/8840



Vastaaja

Korvausvelvollisuus

E. A. M. Lavxxxnen, 150285-2144



E. Lavxxxnen velvoitetaan korvaamaan valtiolle J.-P. Vixxxsen avustajalle asianajaja H. T.lle maksetusta palkkiosta 416,02 eurosta 4/5 eli 332,82 (sis alv 64,42) euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 18.8.2017 lukien.