Peruskorjattu asunto

Kun peruskorjataan vanhaa rakennusta, taloa tai asuntoa saatetaan korjaus katsoa uudisrakentamiseen rinnastuvaksi asuntokauppalain 4 luvun 1§ mukaisesti. Silloin myyjän vastuu on laajempi ostajalle.

Asuntokauppalain uuden asunnon kauppaa koskevan 4 luvun 1 §:n 1 momentin mukaan luvun säännöksiä sovelletaan, kun: 1) perustajaosakas rakentamisvaiheessa tai sen jälkeen myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa; tai 2) elinkeinonharjoittaja muuten myy asunnon otettavaksi käyttöön ensimmäistä kertaa uudisrakentamisen tai uudisrakentamiseen verrattavan korjausrakentamisen jälkeen.

Saman lain 1 luvun 5 §:n 1 momentin mukaan rakentamisvaiheella tarkoitetaan sanotussa laissa ajanjaksoa, joka edeltää asuntoyhteisön uuden tai uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla korjausrakennetun rakennuksen tai yhteisölle myöhemmin lisää rakennettavien uusien asuinhuoneistojen valmistumista. Perustajaosakkaana pidetään 1 luvun 4 §:n nojalla muun muassa sitä, joka rakentamisvaiheen aikana omistaa asunto-osakeyhtiön osakkeen. Elinkeinonharjoittajalla tarkoitetaan 1 luvun 3 §:n 6 kohdan mukaan sitä, joka ammattimaisesti myy asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä vastiketta vastaan hankittaviksi.

Asuntokauppalakia koskevan hallituksen esityksen (HE 21/2005 vp, s. 23) mukaan lain 4 luvun 1 §:n 2 momentissa tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta on kysymys, jos kokonaiseen rakennukseen tehdään raskaita korjauksia, joiden tarkoituksena on tehdä koko rakennuksesta uudenveroin n. Oikeuskirjallisuudessa (Tapio Nevala: Asuntokauppalaki, 3. uudistettu pamos, 2016, s. 88) on todettu, että käytännössä tämä tarkoittaa rakennuksen kaikkien teknisten järjestelmien uusimista, ei pelkästään huoneistojen peruskorjaamista. Uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta ei ole kysymys silloin, kun joku ostaa vanhan kerrostalon asunto-osakeyhtiön lukuun, tekee huoneistoremontit ja myy tämän jälkeen asuinhuoneistoja eteenpäin.

Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2016:22, kohdat 9 ja 10, mukaan arvioitaessa sitä, onko kysymys asuntokauppalain 4 luvussa tarkoitetusta uudisrakentamiseen verrattavasta korjausrakentamisesta vai ei, merkityksellistä on 9 kohdassa mainittujen muiden seikkojen ohella se, onko korjausrakentamisella pyritty tekemään kunnoltaan ja ominaisuuksiltaan uutta vastaava rakennus. Arvio on kussakin tapauksessa tehtävä kokonaisharkinnan perusteella. Merkitystä on myös niillä tiedoilla, jotka myyjä on antanut ostajalle asuntoja markkinoitaessa, kaupasta neuvoteltaessa ja kauppakirjaa allekirjoitettaessa. Uuden asunnon kaupasta voi olla kysymys silloin, kun myyjä on toteuttanut omistamassaan asunto-osakeyhtiössä niin laajan tai perusteellisen korjauksen, että ostaja on ostopäätöstä tehdessään voinut perustellusti olettaa, ettei yhtiössä ole pitkään aikaan odotettavissa rakennusteknisesti tai taloudellisesti merkittäviä korjaustarpeita.

Katso tapaus HelHo 27.9.2017

Tuho 29.1.2019, jossa katsottu,että laaja korjaus ei ole peruskorjaus.