Hinnanalennus 1,45% virheen arvo kauppahinnasta
Asiassa oli kysymys siitä, mistä 2009 rakennetun ja 2013 myydyn rakennuksen pesuhuoneen vesivahinko oli johtunut ja kuuluiko se vastaajan virhevastuulle. Kantajat olivat huomanneet kaupanteon jälkeen, että talon alakerran pesuhuoneen väliseinässä oli ollut pullistuma ja kosteusvaurio, joka oli ulottunut pesuhuoneen ulkoseinälle. Vesivahinko oli johtunut kantajien mukaan vesieristeen pettämisestä. Virheen johdosta kantajat olivat estyneet käyttämästä alakerran pesuhuonetta ja saunaa heti vesivahingon ja virheen havaitsemisen jälkeen.
Kantajat olivat vaatineet, että vastaaja velvoitetaan suorittamaan hinnanalennuksena ja/tai vahingonkorvauksena alakerran pesuhuoneen korjauskustannukset ja käyttörajoitushaitan, mutta vastaaja oli kiistäneet kantajien vaatimukset sillä perusteella, että kosteutta oli päässyt paikallisesti laatoituksen taakse suihkujen hanakulmarasian vioittumisen vuoksi, joten paikallisen kosteusvaurion ja suihkuseinän pullistumisen oli täytynyt olla kantajien havaittavissa ja nähtävissä pitkän ajan kuluessa.
Vastaaja oli vedonnut siihen, että toinen kantajista oli itse paikkaillut kylpyhuoneen suihkutilassa lattian ja seinän välistä vauriota silikonilla. Yhden todistajan mukaan silikonilla ei ollut syytä vahinkoon. Käräjäoikeus katsoi, ettei vastaajilla ollut tarkempaa selvitystä tai näyttöä siitä, että kantajat olisivat omilla toimillaan vaurioittaneet vesieristettä niin, että vaurio olisi tästä johtunut.
Vastaajan näkemys oli se, että kosteutta oli päässyt paikallisesti laatoituksen taakse suihkujen hanakulmarasian vioittumisen vuoksi, mutta käräjäoikeuden mukaan hanakulman vioittuminen ei vaikuttanut myöskään todennäköiseltä, sillä vesimittari ei liikkunut eteenpäin veden kulutuksen osoittamiseksi, kun hana oli ollut kiinni.
Käräjäoikeus katsoi, että kanteen mukaan kantajien rakennuksessa oli laatuvirhe pettäneen ja osin puuttuneen vesieristeen vuoksi, joten kiinteistö ei ollut ominaisuuksiltaan sellainen, josta oli sovittu maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaisesti. Siten käräjäoikeus velvoitti vastaajan suorittamaan kantajille hinnanalennuksena yhteensä 7.000 euroa ja vahingonkorvauksena 500 euroa sekä kantajien oikeudenkäyntikulut.
Vastaaja vetosi puolustukseen että reklamaatio oli tehty myöhässä koska se tehtiin yli 5 vuotta hallinnan luovutuksesta. Käräjäoikeus kuitenkin katsoi että vastaaja / myyjä oli toiminut elinkeinonharjoittajana jolloin vastuuaika on 10 vuotta.
Vastaaja kiisti virheen myös sillä perusteella että paikkakorjaus olisi RT ohjeen mukaan ollut mahdollinen. Käräjäoikeus kuitenkin totesi ostajan asiantuntijan todistukseen nojautuen, että korjausala oli liian laaja ohjeen soveltamiseksi joten paikkakorjaus ei ollut asianmukainen.
Asiassa oli kysymys laatuvirheen vähäisyydestä ja merkityksestä kaupanteossa, jolta osin käräjäoikeus totesi:
"Hinnanalennuksen vaikutuksesta
Vielä on ratkaistava se onko 7.000 euron alennus alkuperäisestä
kauppahinnasta 484.000 euroa sellainen, jonka perusteella on ylitetty ns. vaikutuksellisuuskynnys eli ostaja ei olisi tehnyt kauppaa sovituilla ehdoilla, jos hän olisi tiennyt kaupan kohteen virheestä tai puutteesta.
Kyseinen hinnanalennus on 1,45 % kauppahinnasta.
Asiaan soveltuvaa oikeuskäytäntöä on korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO:2009:39. Korkeimmassa oikeudessa ratkaistassa asiassa on ollut kyse kiinteistökaupasta hintaan 395.000 euroa. Kiinteistössä on ollut laatuvirhe vähätehoisen lämmityskattilan johdosta. Kattilan uusiminen on tullut maksamaan 4.000 euroa, joka on ollut 1 % kauppahinnasta.
Korkeimman oikeuden ratkaisussa on todettu, että ostajalle kuuluisaa oikeutta hinnanalennukseen ei ole rajattu koskemaan vain olennaisia virheitä kaupan kohteessa, kuten purkuoikeuden kohdalla. Korkein oikeus on todennut edelleen, että noin 1 % korjauskustannuksista koko kauppahintaan suhteutettuna on määrältään verraten vähäinen tai ei merkityksetönkään. Asiassa tulisi huomioida virheen merkitys muutenkin.
Nyt tulkitussa asiassa on ollut kyse kylpyhuoneessa olevasta virheitä vesieristeen pettämisen ja osin kokonaan puuttumisen johdosta. Tässä tapauksessa arvioitu 7.000 euroa on 1,45 % kauppahinnasta, joten kyse on vaikutuksellisuuskynnyksen rajalla olevasta tapauksesta. Virheitä kuitenkin pidettävä asumistarkoitukseen tarkoitetussa rakennuksessa merkittävänä ja siten osaltaan haitanneen tämän kylpyhuoneen käyttöä merkittävästi ja vähentänyt asumisviihtyisyyttä. Vesieristeen virheen voidaan olettaa siten vaikuttaneen myös kaupan ehtoihin. Näin ollen käräjäoikeus katsoo kantajilla olleen oikeus hinnanalennukseen, jonka käräjäoikeus on arvioinut edellä todetulla tavalla 7.000 euroksi."
Hovioikeus ei myöntänyt jatkokäsittelylupaa, jolloin käräjäoikeuden ratkaisu jäi pysyväksi.
Helsingin hovioikeus
Päätös Nro 454
Antamispäivä 1.4.2021
Diaarinumero S 21/297
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Länsi-Uudenmaan käräjäoikeus 10.12.2020 nro 9772 (liitteenä)
Asia
Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus
Valittaja
J JJJ
Valitus
J JJJ on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja että Y GGG ja J SSS kanne hylätään. Lisäksi JJJ on vaatinut, että GGG ja SSS velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa korkoineen.
Hovioikeuden ratkaisu
Perustelut
Oikeudenkäymiskaaren 25 a luvun 5 §:n mukaan valittaja JJJ tarvitsee asiassa jatkokäsittelyluvan.
Oikeudenkäymiskaaren 25 a luvun 11 §:n mukaan jatkokäsittelylupa on myönnettävä, jos 1) ilmenee aihetta epäillä käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta, 2) käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta ei ole mahdollista arvioida jatkokäsittelylupaa myöntämättä,
3) lain soveltamisen kannalta muissa samanlaisissa asioissa on tärkeä myöntää asiassa jatkokäsittelylupa tai 4) luvan myöntämiseen on muu painava syy.
Jatkokäsittelylupaa ei tarvitse edellä 1 kohdan nojalla myöntää yksinomaan näytön uudelleen arvioimista varten, ellei käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen oikeellisuutta ole perusteltua aihetta epäillä valituksessa esitettyjen seikkojen perusteella.
Hovioikeus on tutkinut perusteet jatkokäsittelyluvan myöntämiselle. Aihetta luvan myöntämiselle ei ole.
Päätöslauselma
Jatkokäsittelylupaa ei myönnetä. Käräjäoikeuden ratkaisu jää pysyväksi.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 31.5.2021.
Helsingin hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenneuvos K HHH
hovioikeudenneuvos O OOO
asessori E HHH
Ratkaisu on yksimielinen.
LÄNSI-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
1.5 osasto
Käräjätuomari H VVV
TUOMIO 20/9772
10.12.2020
L 19/28994
Kantajat
SSS, J
GGG, Y
Vastaaja
JJJ, J
Asia Vireille
KANNE
Vaatimukset
Kiinteistön virhe tm. sopimusrikkomus 30.10.2019
Kantajat vaativat, että vastaaja velvoitetaan maksamaan hinnanalennuksena ja/tai vahingonkorvauksena alakerran pesuhuoneen korjauskustannukset ja käyttörajoitushaittana:
1. Yhteensä 12.759,86 euroa (17.559,86 - 4800) korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 5.10.2019 lukien.
2. Kantajien oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Perusteet
Kantajat ovat ostaneet vastaajalta määräosan kiinteistöstä **-**-**-**. Kauppakirjan (K1) päiväyksellä 20.5.2013 mukaan kaupan kohteena on ollut 1/4 osa kiinteistöstä, joka hallinnanjakosopimuksen (K10) mukaan oikeuttaa alueen C ja 1/4 alueesta E hallintaan. Hallinta-alueella C sijaitsee kantajien asuintalo, jonka asuinpinta-ala on rakennuslupa-asiakirjojen mukaan 107 m2 ja kokonaispinta-ala 183 m2.
Kauppahinta on ollut 484.000 euroa ja maksettu kaupantekotilaisuudessa.
Hallintaoikeuden oli sovittu siirtyvän 31.5.2013, mutta kantajat saivat kuitenkin muuttoluvan vasta elokuussa 2013.
Vastaaja on hankkinut kiinteistön vuonna 2003 ja saanut lainhuudon kiinteistöön 13.6.2003 (K9). Vastaaja on tämän jälkeen aloittanut tontilla rakennuttamisen. Ensimmäinen myyntikohde on toteutettu saneeraamalla tontilla ollut 1960-luvulla rakennettu talo. Tämä talo on myyty 6.4.2004 ja tässä yhteydessä ensimmäisen talon ostajien kanssa on tehty hallinnanjakosopimus (K10). Hallinnanjakosopimuksen mukaan tontti on jaettu neljälle asuintalolle (A, B, C, D) ja lisäksi hallinta-alue E on varattu määräosaomistajien yhteiseen hallintaan.
Lainhuutotodistuksesta ilmenee erillistalojen ostajille myönnettyjen määräosien lainhuudatuspäivät. Vastaaja on rakennuttanut kaikki talot myyntitarkoituksessa ja kaikki talot on myyty uutena. Vastaaja on valvonut rakennustöitä, huolehtinut talojen suunnittelusta ja huolehtinut kaikesta yhteydenpidosta viranomaisiin. Vastaaja on toiminut talojen rakentamis- ja myyntiaikana rekisteröitynä elinkeinonharjoittajana toiminimellä PPPP, ly 1926056-6 (K11).
Myyjänä toiminut vastaaja on toiminut kantajien ostaman rakennuksen rakennuttajana ja on myyjänä toiminut maakaaren 2 luvun 10 §:n 2 momentin mukaisena elinkeinonharjoittajana eikä yksityishenkilönä.
Kantajat ovat syksyllä 2018 havainneet, että talon alakerran pesuhuoneen väliseinässä on ollut pullistuma ja kosteusvaurio, joka on ulottunut pesuhuoneen ulkoseinälle. Kantajat ovat vakuutusyhtiönsä kehotuksesta teettäneet kosteuskartoituksen. Kosteuskartoitusraportin päiväyksellä 24.9.2018 (K2) mukaan pesuhuoneessa on havaittu vesivahinko, joka on johtunut vesieristeen pettämisestä. Kohteessa on tehty mm. seuraavat havainnot. Lattialaatan kiinnitysaine pettänyt, putkissa ei ole havaittu vuotovahinkoja, lattian pinta on kastunut n. 3 m2 alalta, seinän pinta on kastunut n. 5 m2 alalta, lattian pinnoite on irronnut alustastaan vahinkoseinän molemmin puolin n. 1 m2 alalta ja seinän pinta on kastunut porrashuoneen puolella n. 0,2 m2 alalta.
Kosteuskartoitusraportissa on lisäksi annettu toimenpidesuositus, jonka mukaan DDD Oy on suositellut tiloissa purkua ja esittänyt mm. seuraavat toimenpiteet. Seinän ja lattian pinnat avataan kauttaaltaan.
Saunan lattia avataan, jos vesieristystä ei voi jatkaa kynnyksellä. Suihkunurkkien välisen seinän avaus runkoa myöten molemmin puolin. Porrashuoneen seinän avaus kastuneen alueen osalta ja jälleenrakennus entiseen tasoon. Lisäksi vahinkokartoittaja J KKK on todennut, ettei vesivahinko ole aiheutunut hanakulmarasioiden vioittumisesta.
Kaupan kohteessa on siten ollut maakaaren 2 luvun 17 §:n mukainen laatuvirhe, jonka perusteella ostajilla on oikeus vaatia hinnanalennusta ja/tai vahingonkorvausta.
Kantajat ovat estyneet käyttämästä alakerran pesuhuonetta ja saunaa heti vesivahingon ja virheen havaitsemisesta lähtien. Käyttökatko on kestänyt siihen saakka kunnes tilat on korjattu.
Kantajat ovat reklamoineet kosteusvahingosta kirjeitse 1.10.2018 (K3) ja sähköpostitse 8.10.2018 (K4) ja vielä 22.10.2018 (K5). Jälkimmäisestä sähköpostista käy ilmi, että vastaaja oli saanut aikaisemmat reklamaatiot. Kantaja on kirjeeseensä 1.10.2018 (K3) liittäneet DDD Oy:n kosteuskartoitusraportin, jossa vahinko ja sen korjauskustannukset on esitetty.
Vastaajalle 22.10.2018 lähetetyn sähköpostiviestin jälkeen vastaaja on käynyt asunnossa oman asiantuntijansa kanssa tutustumassa kohteeseen ja vesivahingon laajuuteen.
Vastaaja ei ollut asuntokatselmuksen jälkeen yhteydessä kantajiin, joten kantajat ovat lähettäneet vielä 21.1.2019 kyselyn vastaajalle mihin toimenpiteisiin asiassa kannattaisi ryhtyä (K6) ja pyytänyt saada tutustua vastaajan asiantuntija S VVV laatimaan raporttiin. Vastaaja ei ole toimittanut oman asiantuntijansa raporttia, mutta vastannut, ettei hän katso olevansa vastuussa korjaustöistä ja on kehottanut kantajia omalla kustannuksellaan korjauttamaan tilat. Vastaajan on täytynyt tietää, että tilat tullaan korjauttamaan DDD Oy:n raportin suosituksien mukaisesti.
Tämän jälkeen kantaja on reklamoinut ja keskustellut vastaajan kanssa puhelimitse useasti, mutta koska asia ei ole edennyt eikä myöskään enää sietänyt viivästystä, kantajat päättivät korjauttaa tilat. Kantajat ovat antaneet saneerausurakan KKK Oy:n tehtäväksi.
Purkutöiden yhteydessä urakoitsija/S KKK on havainnut, että tiloissa ei ole tehty asianmukaista vesieristystä ja laatinut asiasta lausunnon (K7). Korjausurakoitsija on taltioinut seinän kappaleita laiminlyönnin toteamiseksi. Ostajat eivät ole voineet havaita vesieristeen laiminlyöntiä kaupanteon yhteydessä. Ennen purkutöitä, niiden aikana ja purkamisen jälkeen kantaja yritti saada vastaajaa puhelimitse kiinni, jotta vastaaja voisi katselmoida purku- ja korjaustöiden etenemistä.
Purkamisen ja tilan kuivatuksen jälkeen kantaja päätti vielä lähettää vastaajalle 9.5.2019 tekstiviestin (K12). Tekstiviestissä pyydetään vastaajalta kannanottoa ja vastaajalle tarjottiin edelleen mahdollisuutta tutustua purettuun tilaan ja sieltä talteenotettuihin eristämättömiin seinäosiin.
KKK Oy:n lasku on ollut 14.872,74 euroa. Tämän lisäksi vastaajat ovat maksaneet kuivaustöistä ja materiaaleista yhteensä 1.687,12 euroa. Näistä kustannuksista kantajat ovat asiamiehen välityksellä lähettäneet yksilöidyn maksuvaatimuksen, jossa on vaadittu suorien kustannusten lisäksi 1.000 euroa korvausta ajalta, jolloin pesuhuonetta ja saunaa ei ole voitu käyttää (KS). Maksuvaatimuksen liitteenä on ollut KKK Oy:n yksilöity lasku (K14). Maksua vastaajalta on vaadittu myös puhelimitse kesän 2019 aikana.
Vastaaja on elinkeinonharjoittajana myynyt kantajille asunnon, jossa on myöhemmin havaittu laatuvirhe. Virheestä on reklamoitu. Vastaajalle on annettu tilaisuus itse myötävaikuttaa virheen korjaamiseen. Koska vastaaja ei ole kehotuksista huolimatta korjannut virhettä tai myötävaikuttanut virheen korjaamiseen ja koska vastaaja ei ole myöskään esitetystä vaatimuksesta huolimatta maksanut ostajille heille koituneita korjauskustannuksia asia on saatettu käräjäoikeuden käsiteltäväksi.
Vastaajan vastaus
1. Vastaaja kiistää kantajien vaatimukset ja vaatii niiden hylkäämistä.
2. Vastaaja vaatii oikeudenkäyntikulujaan korvattavaksi korkoineen korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisesti kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Taustaa
Vastaaja on myynyt kantajille riidan kohteena olevan kiinteistöosuuden 20.5.2013. Kaupan kohteena on ollut kantajan ilmoittamin tavoin 1/4 kiinteistöstä **-**-**-** Espoon Latokaskessa kiinteistön
hallinta-alueella C sijaitseva vuonna 2009 rakennettu omakotitalo. Hallintaoikeus kantajille on siirtynyt ostajille viimeistään elokuussa 2013.
Ostajat ovat reklamoineet myyjälle sähköpostitse 1.10.2018 alakerran pesuhuoneen seinän pullistumasta ja kosteusvauriosta ja siitä, että em. johtuisi pesuhuoneen kosteuseristyksen pettämisestä minkä vuoksi vettä olisi päässyt rakenteisiin.
Edelleen ostajat ovat ottaneet yhteyttä myyjään sähköpostitse 8.10.2018 ja toimittaneet myyjälle DDD Oy:n tarkastusraportin 24.9.2018.
Ostajat ovat ilmoittaneet, että vauriokohta on alakerran pesuhuoneen kahden suihkun välinen seinä ja myös suihkun takana oleva sisäseinä, joka on yläkertaan vievää portaikkoa vasten. Ostajat ovat ilmoittaneet edelleen, että vaurion syynä on vesieristyksen pettäminen. Sama tieto on välitetty myyjälle vielä sähköpostitse 22.10.2018.
DDD Oy:n raportissa (sivu 2), joka on ollut ostajien reklamaation perusteena on todettu, että pesuhuoneen vesivahingon syynä on vesieristeen pettäminen suihkunurkkien välisen levytetyn väliseinän ja rapun vastaisen seinän sekä lattian liitoksessa. Lisäksi on havaittu kopoja lattialaattoja suihkunurkassa kevyen suihkujen välissä olevan väliseinän molemmin puolin.
Edelleen raportissa, sivulla 2, todettiin vahingon laajuus eli vahingon korjausalue oli paikallinen: suihkujen ympäriltä lattia-alueeltaan n. 3 m2 ja suihkujen väliseinän osalta seinän alaosasta n. 5 m2. Paikallinen vahinkoalue on selkeimmin todettavissa DDD Oy:n raportin valokuvista, joissa vahinkoalue on rajattu vihreällä värillä (K2).
Vastaaja on käynyt kohteessa katselmoimassa tilanteen oman asiantuntijansa, NNN / S VVVn kanssa 21.11.2018. Tällöin on ilmennyt, että ko. pesuhuoneessa suihkujen kohdalla on ollut seinien laatoituksen saumoja auki ja suihkuseinien alareunojen saumojen silikonia oli uusittu. Samalla on todettu kostunut alue paikalliseksi: suihkujen välisen laatoitetun kevytväliseinän alaosa ja suihkun takana olevaa portaikkoa vasten oleva sisäväliseinä ko. seinän alaosasta. (liite 1). Katselmushavaintojen perusteella kosteusvaurion on täytynyt olla havaittavissa ja todettavissa paljon pidemmän ajan kuluessa kuin vain, että seikka olisi yhtäkkiä syyskuussa 2018 tullut ilmi, kuten kantajat ovat ilmoittaneet tapahtuneen.
Vastaajan näkemys on, että kosteutta on ilmeisesti päässyt paikallisesti laatoituksen taakse suihkujen hanakulmarasian vioittumisen vuoksi.
Tästä johtuvan paikallisen kosteusvaurion ja suihkuseinän pullistumisen on täytynyt olla ostajien havaittavissa ja nähtävissä pitkän ajan kuluessa.
Em. katselmuksen jälkeen ostajat olivat vielä yhteydessä myyjään sähköpostitse 21.1.2019, jolloin myyjä on ilmoittanut ostajille, että ostajien tulee maksaa ko. korjaus itse, koska se johtuu ostajien aikaisista toimista: ostajat ovat jättäneet reagoimatta ja toimimatta asianmukaisesti heti, kun kosteusvaurio on tullut ilmi ja koska ostajat ovat itse korjanneet ja paikkailleet ko. kohdan seinien ja lattian liitoskohtaa laittamalla kohtaan uudet silikonit, jotka on asennettu ammattitaidottomasti ja joista vesi on myös päässyt kostuttamaan seinää. Lisäksi pesutilaan on jo rakennusvaiheessa asennettu lattialämmitys. Mikäli ostajat olisivat pitäneet lattialämmitystä päällä, tämä olisi vaikuttanut siihen, että lattia olisi pysynyt kuivempana.
Tämän jälkeen ostajista ei kuulunut enää mitään ennen kuin 5.9.2019 ostajat ovat lähettäneet myyjälle maksuvaatimuksen koko märkätilan uusimiskustannuksista ilmoittaen samalla, että uusiminen on jo tehty kokonaan. Vaatimuksen liitteenä ovat olleet laskut. joista on käynyt ilmi, että märkätila oli jo uusittu kokonaisuudessaan huhti-toukokuussa 2019.
Haastehakemuksen liitteenä on myös ostajien esittämä KKK Oy:n lausunto 5.8.2019, jossa yhtäkkiä jälkikäteen kaikkien muutos- ja uudistustoimien jo tapahduttua todetaan, että pesuhuoneessa ei olisi ollut vedeneristystä juurikaan muualla kuin seinien kulmissa ja lattiakaivon ympärillä. Seikkaan on myös vedottu haastehakemuksessa myyjää vastaan. Tämä on täysin uusi väite ja se on saatettu myyjän tietoon vasta muutos- ja uudelleenrakennustyön jo tapahduttua, jälkikäteen. Tällaisesta väitteestä ei ole myyjälle koskaan reklamoitu ennen koko märkätilan purkamista, sen muuttamista ja uudelleen rakentamista. Tältä osin ostajat ovat toimineet virheellisesti ja myyjän oikeusturvan vastaisesti.
Tällaisesta uudesta seikasta olisi tullut reklamoida myyjälle heti, kun se on märkätilan purkutöiden edetessä tullut ilmi. Nyt näin ei ole tehty eikä myyjällä ole ollut mahdollisuutta päästä katselmoimaan tätä uutta väitettyä seikkaa ennen kuin ostajat ovat poistaneet ko. olosuhteen kokonaan. Tämän väitteen esittämisen jälkeen myyjällä ei ole enää ollut mahdollisuutta päästä arvioimaan väitettyä olosuhdetta, koska tila on jo purettu ja rakennettu uudestaan.
Myyjä on haasteen saamisen jälkeen käynyt kohteella uudestaan S VVVn kanssa 15.1.2020. Tällöin on tullut ilmi, että ostajat ovat tehneet märkätilassa muutos- ja uusimistoimia ainakin seuraavasti:
- koko kylpyhuone on purettu runkopaljaaksi, suihkujen välinen seinä on purettu ja kummankin suihkun paikat on vaihdettu, lattiakaivon paikka on vaihdettu, lattiakaivot uusittu, koko kylpyhuone (seinät ja lattia) on tehty kauttaaltaan uudestaan uusin materiaalein, mm. vesieristykset ja laatoitukset, uudet suihkut, sähkö-, vesi- ja viemärityöt.
- saunan lattia on myös purettu ja on tehty kokonaan uusiksi, mm. vedeneristys ja laatat, saunassa on uusi kiuas ja uusi ovi (liite 2).
Kiistämisen oikeudelliset perustelut
Reklamaatio ja ostajien toimet
Ostajat ovat esittäneet reklamaation asiassa myyjälle kun hallinnan luovuttamisesta ostajille on kulunut yli viisi vuotta. Kanne ei voi siksi menestyä maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentin mukaisesti liian myöhään tehdyn reklamaation vuoksi. (Koskee yksityishenkilönä myytyä asuntoa)
Mikäli myyjä katsottaisiin maakaaren 2 luvun 10 §:n tarkoittamalla tavalla elinkeinonharjoittajaksi, vastaaja kiistää vaatimukset joka tapauksessa liian myöhään tehdyn reklamaation perusteella maakaaren 2 luvun 25
§:n 1 momentin nojalla.
Riippumatta myyjän statuksesta, tulee ostajan aina tehdä myyjälle reklamaatio kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsee tai hänen pitäisi havaita virhe kaupan kohteessa. Kohtuullinen aika on oikeuskäytännössä vakiintunut lyhyeksi, noin muutamaksi kuukaudeksi.
Jo tapahtumienkulkuosiossa todetusti pesuhuoneen kosteusvaurio on sellainen, että se on ollut havaittavissa avoimesti mm. suihkussa käydessä jo pidemmän ajan kuluessa eikä yhtäkkiä kerralla.
Lisäksi ostajat ovat jo ennen reklamaatiota itse omatoimisesti korjailleet ja paikkailleet pesuhuoneen seinän ja lattian liitoskohtaa. Tällainen asukkaan omatoiminen korjailu / paikkailu poistaa kaikki takuuvaatimukset.
Ostajien olisi pitänyt reklamoida myyjälle heti kun kosteusvaurio on ollut havaittavissa ja myös ennen kuin he ovat tehneet ko. tilassa mitään korjaus- tai paikkaustoimia.
Kanne tulee hylätä, koska ostajat ovat reklamoineet seikasta liian myöhään. Kanne tulee hylätä myös siksi, että ostajat ovat itse omilla toimillaan aikaansaaneet kosteusvaurion tai ainakin pahentaneet sitä tai myötävaikuttaneet sen syntyyn.
Lisäksi kun ostajat vetoavat virheenä tai virheen perusteena siihen, että pesuhuoneessa ei olisi vedeneristystä tai että vedeneristys olisi asennettu vain osittain, on tästäkin seikasta reklamoitu liian myöhään, jotta kanne voisi menestyä. Tällainen toteamus, joka on esitetty reklamaation edellyttämällä tavalla joko haastehakemuksen liitteenä tai vastaajan osoittaman vaatimuksen 5.9.2019 liitteenä olleessa KKK Oy:n lausunnossa 5.8.2019, on saatettu myyjän tietoon vasta purku-, muutos- ja uusimistoimien jälkeen kun ko. olosuhde ei ole enää ollut havaittavissa ennen korjaustoimia. Tekstiviesti 9.5.2019 ole maakaaren tarkoittama reklamaatio.
Seikasta, johon virheenä vedotaan, tulee reklamoida myyjälle ennen olosuhteen muuttamista, jotta myyjällä on mahdollisuus todeta seikka ennen mitään korjaus-, muutos- tai muitakaan toimia (KKO 2008:8).
Nyt ostajat ovat purkaneet koko märkätilan ja rakentaneet sen uudestaan ja vaativat myyjältä koko märkätilan uusimiskustannuksia väittäen, ettei tilassa olisi ollut ylipäätään asianmukaista vedeneristystä. Tällainen väite on uusi eikä siitä ole reklamoitu koskaan ennen olosuhteen muuttamista. Myyjälle on reklamoitu vain siitä, että suihkualueella vedeneristys olisi paikallisesti pettänyt.
Korjaustapa, korjausalue ja siitä aiheutuvat kustannukset/ vaadittu määrä
Vaadittu korjauskustannus on ollut 16.877,76 euroa. Märkätilan vedeneristys on asennettu asianmukaisesti ja hyvän rakennustavan mukaisesti (Liite 3). Vastaajan käsitys on, että kosteusvaurion syynä ei ole puute vedeneristyksessä vaan suihkun hanakulmarasian vioittuminen.
Kyseessä on vuonna 2009 rakennettu talo. Vedeneristystyöstä annetun todistuksen mukaisesti (K2, s.8) ko. tilan vedeneristystyö on suoritettu rakennusaikaisten vesieristysmääräysten mukaisesti ja työssä on käytetty Kiilto tuotteita. Näin ollen ko. DDD Oy:n lausunnossa todettu vahinkoalue olisi ollut mahdollista korjata paikallisesti osakorjauksena, kuten RT kortissa 84 - 11093 todetaan (Liite 4).
Käytetyt kiiltotuotteet ovat nykyaikaisia, edelleen käytössä ja saatavilla olevia tuotteita, joiden osalta paikallisessa korjauksessa uuden ja vanhan vedeneristyksen liittäminen toisiinsa vedeneristyskykynsä: säilyttäen on mahdollista. Kantajien tekemät laajamittaiset korjaukset ja muutokset eivät siten ole olleet tarpeellisia. Siksi kantajien vaatimuksetkin ovat tehtyjen toimien ja niiden määrän osalta liian suuret.
Kantajat eivät ole esittäneet haasteen liitteenä mitään laskuja tai
dokumentteja siitä, miten haastehakemuksessa vaadittu korjauskustannus jakautuu. Vastaajan aiemmin saamien selvitysten mukaan em. kokonaiserä sisältää myös useita sellaisia työeriä ja materiaalikustannuksia, jotka eivät ole olleet välttämättömiä, kuten saunan ovi, kiuas, uudet suihkut, uudet suihkukaivot, työvälineitä ym. Tässä vaiheessa vaaditut erät ovat selvittämättömiä.
Kyseisen vauriokohdan paikallinen osakorjaus olisi ollut mahdollista
toteuttaa muutamalla tuhannella eurolla. Tämä on työnä ja kustannuksena niin vähäinen, että seikka ei ylitä kiinteistökaupan virhekynnystä.
Lisäksi ostajien tekemä märkätilan kokonaissaneeraus tuottaa tasonparannusta, käyttöiän pidennystä ja arvonnousua vähintään 50 % toteutuneista kustannuksista mikä tulee myös huomioida vähennyksenä asiaa arvioitaessa myyjän eduksi.
Edelleen ostajilla on ollut mahdollisuus hyödyntää remontissaan kotitalousvähennys vuodelta 2019 työn osuudesta. Tämä vähennys on yhteensä puolisoiden osalta 4.800 euroa. Tämäkin seikka tulee huomioida vähennyksenä asiaa arvioitaessa myyjän eduksi.
liman edellä mainittuja vähennyksiä, ostajat saisivat myyjän kustannuksella perusteetonta etua itselleen. Tasoparannuksen, käyttöiän pidennyksen ja arvonnousun sekä kotitalousvähennyksen huomioiminen vaatimuksissa on myös oikeuskäytännössä yleisesti hyväksytty.
Käyttörajoitushaitta 1.000 euroa
TODISTELU
Kyseisessä talossa on myös talon yläkerroksessa kylpyhuone / suihkutila. Näin ollen alakerran pesuhuoneen korjauksen aikana ei ole päässyt syntymään mitään väitettyä käyttörajoitusta.
Yläkerran kylpyhuonetta / suihkutilaa on pystynyt käyttämään remontin aikana normaalisti. Alakerran pesuhuoneen paikallinen osakorjaus olisi ollut myös mahdollista toteuttaa hyvinkin nopeasti, enintään yhdessä kuukaudessa. Lisäksi tämäkin määrä on selvittämätön.
Kantajan kirjallinen todistelu
K1. Kauppakirja 20.5.2013
K2. Tarkastusraportti 24.9.2018
K3. Kantajan reklamaatio 1.10.2018
K4. Sähköposti vastaajalle 8.10.2018
K5. Sähköposti kirjeenvaihdosta 22.10.2018
K6. Sähköposti vastaajalle 21.1.2019
K7. KKK Oy:n lausunto 5.8.2019
KS. Asiamiehen lähettämä maksuvaatimuskirje 5.9.2019
K9. Lainhuutotodistus 20.5.2013
K10. Hallinnanjakosopimus 6.4.2004
K11. Kaupparekisteriote, PPP Helsinki
K12. Tekstiviesti kantajalta vastaajalle 9.5.2019
K13. KKK Oy:n lasku 18.6.2020
K14. Sähköpostiviesti kantajalta vastaajalle 5.9.2019
K15. Kirjekuori 1.1O.2018, lähetetty PPP Helsinki toiminimellä
K16. Rakentamishistoria PPPtie 14
Kantajan henkilötodistelu
1. J SSS, todistelutarkoituksessa
2. J KKK, DDD Oy
3. S KKK, KKK Oy
Kantajan katselmuskohde: puretun seinän kappaleet
Vastaajan kirjallinen todistelu
V1. NNN Oy, S VVV raportti 17.12.2018
V2. NNN Oy, S VVV raportti 24.1.2020
V3. Lausunto, S KKK kohteen KVV ja IV vastaava 14.1.2020
V4. RT kortti 84 - 11093
V5. J SSSn urakkatarjouspyyntö ja siihen saadut urakkatarjoukset maaliskuussa 2019
Vastaajan henkilötodistelu
1. J JJJ, todistelutarkoituksessa
2. S VVV, asiantuntija
3. M KKK, kohteen vastaava työnjohtaja
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Onko kiinteistö myyty yksityishenkilönä vai elinkeinonharjoittajana
Se onko kaupan kohteena ollut kiinteistö myyty yksityishenkilönä tai
elinkeinonharjoittajana on merkityksellinen virhevastuuseen vetoamisen määräaikoihin. Mikäli JJJ katsottaisiin myyneen kiinteistön yksityishenkilönä, tulisi asiaan sovellettavaksi maakaaren 2 luvun 25 §:n 2 momentti. Sen mukaan jollei ostaja ilmoita laatuvirheestä taikka '23 §:n 1 momentissa tai 24 §:ssä tarkoitetusta sopimusrikkomuksesta myyjälle viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu hän menettää oikeutensa vedota siihen. Jos sen sijaan JJJn katsottaisiin myyneen kiinteistön elinkeinonharjoittajana mainittu lainkohta ei soveltuisi vaan asiaan sovellettaisiin maakaaren 2 luvun 10
§:ää. Sen mukaan jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten elinkeinonharjoittajalta, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä, myyjä ei voi vedota 25 §:n 2 momentissa säädettyyn määräaikaan, jonka kuluessa ilmoitus virheestä on viimeistään tehtävä.
Maakaaren 2 luvun 25 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei kuitenkaan saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista ; vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.
Tässä tapauksessa kiinteistön kauppakirjan mukaan (K1) myyjänä on ollut J JJJ eikä hänen toiminimensä PPP Helsinki. Tämän perusteella JJJ olisi myynyt kiinteistön yksityishenkilönä. PPP Helsinki on kaupparekisteriotteen mukaan yritysmuodoltaan yksityinen elinkeinonharjoittaja. Toiminimihistoria kertoo sen alkaneen 14.12.2004 (K11). Elinkeinonharjoittajaksi on merkitty J JJJ. Toimialaksi on merkitty rakennuttaminen, suunnittelu ja kosultointi. J SSS o lähettänyt kirjatun kirjeen, joka on osoitettu PPP Helsinki J JJJlle LLLkallio 17 osoitteeseen (K15) osoittamaan sitä, että vastaaja on toiminut asiassa elinkeinonharjoittajana. Myös reklamaatio 1.10.2018 on osoitettu PPP Helsinki J JJJlle (K3). Muilta osin kirjeenvaihtoa on tehty pääasiassa SSSn ja JJJn välillä. Asiassa on kuitenkin riidatonta, että vastaaja on hankkinut kiinteisön vuonna 2003 ja saanut lainhuudon kiinteistöön 13.6.2003 (K9). Vastaaja on tämän jälkeen aloittanut tontilla rakennuttamisen. Ensimmäinen myyntikohde on toteutettu saneeraamalla tontilla ollut 1960 -luvulla rakennettu talo. Tämä talo on myyty 6.4.2004 ja tässä yhteydessä ensimmäisen talon ostajien kanssa on tehty hallinnanjakosopimus (K10). Hallinnanjakosopimuksen mukaan tontti on jaettu neljälle asuintal9lle (A, B, C, D) ja lisäksi hallinta-alue E on varattu määräosaomistajien yhteiseen hallintaan. Lainhuutotodistuksesta ilmenee erillistalojen! ostajille myönnettyjen määräosien lainhuudatuspäivät. Vastaaja ole kiistänyt kantajien väitettä, että hän on valvonut rakennustöitä, huolehtinut talojen suunnittelusta ja huolehtinut kaikesta yhteydenpidosta viranomaisiin. Kun JJJn yritys on rekisteröity 14.12.2004, on vastaajalla ollut nimenomaan rakennuttamiseen, suunnitteluun ja konsultointiin tarkoitettu toiminimi PPP Helsinki. Käräjäoikeus katsoo, että kun tällainen toiminimi on ollut voimassa, on ollut ilmeistä ja tarkoituksena juuri sen nimissä rakennuttaa kohteina olevan kiinteistön rakennukset. Näin ollen on katsottava, että JJJ on toiminut rekisteröitynä elinkeinonharjoittajana toiminimellä PPP Helsinki myydessään kiinteistön määräosan kantajille. Näin ollen asiaan sovelleta edellä todettua maakaaren viiden vuoden määräaikaa virheilmoituksen tekemiseen.
Onko virheilmoitus tehty kohtuullisessa ajassa
Kysymys on vielä kuitenkin siitä, että onko virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksista ilmoitettu myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun ostaja havaitsi virheen tai kun hänen olisi pitänyt se havaita.
Kantajat ovat saaneet ostamansa kiinteistön määräosalla olevan omakotitalon tosiasiallisesti hallintaansa viimeistään elokuussa 20'13 (K1).
SSS on kertonut havainneensa kesällä 2018 kylpyhuoneen suihkujen välissä olevalla kevytväliseinällä muodon muutoksia. Syyskuussa 2018 SSS on havainnut pesuhuoneen ulkoseinällä poikkeuksellisen kostuneen alueen. Samalla em. väliseinä oli pullistunut ja kaakelin saumoja auki.
SSS on ottanut vakuutusyhtiöönsä yhteyttä, jonka johdosta on tehty tarkastus ja laadittu tarkastusraportti (K2). Vahinkopäiväksi on ilmoitettu 1.9.2018 ja tarkastuspäivä on ollut kohteessa 24.9.2018. Tämän jälkeen SSS on tehnyt ensimmäisen reklamaation myyjälle osoittaen sen PPP Helsinki J JJJlle 1.10.2018 kirjallisesti (K3).
SSS on siis ensivaiheen havainnot tehnyt mahdollisesta virheistä asunnossaan kesällä 2018. Asiassa ei ole esitetty mitään sellaista, että SSSn olisi tullut huomata virhe aiemmin. Syyskuussa virhe on tullut ilmeiseksi aistinvaraisesti pullistumana pesuhuoneen väliseinässä ja sauman halkeamisena. Reklamaatio myyjälle on tehty 1.10.2018 jälkeen kun on ilmennyt, että vakuutus ei korvaa vahinkoa.
Oikeuskäytännössä reklamaatioaika ei ole kuin muutamia kuukausia, jolloin virheeseen vetoavan on asiasta toiselle osapuolelle ilmoitettava. Asiaa on arvioitava tapauskohtaisesti. Kuluttajariitalautakunnan kiinteistökauppoja koskevaksi reklamaatioajaksi on katsottu olevan 3 - 10 kuukauden välillä (Heikkinen: Vastuun rajat kiinteistön kaupassa 2018, s. 242). Tässä tapauksessa reklamaatio on ajallisesti tehty oikeassa ajassa eli kohtuullisen ajan puitteissa.
Mistä virheestä on ilmoitettu eli reklamoitu
Kantajat ovat reklamoineet pesuhuoneen väliseinän pullistumasta ja kosteusvauriosta, joka ulottuu pesuhuoneen ulkoseinälle.
Vakuutusyhtiön kehottamana, kantajat ovat teettäneet DDD Oy:llä kosteuskartoituksen. Sen mukaan pesuhuoneen kosteuseristys on pettänyt ja vettä on päässyt rakenteisiin. Vastaajalle on lähetetty DDD Oy:n raportti kosteuskartoituksesta sähköpostilla sen jälkeen kun JJJ ei ollut lunastanut 1.10.2018 leimattua, kirjattua kirjettä postista.
SSS on lähestynyt JJJea sähköpostilla 8.10.2018 uudelleen yhteydenottopyynnöin asian hoitamiseksi ja maininnut edelleen vesieristyksen pettämisestä ja pullistuneesta seinästä sekä liittänyt kosteusraportin uudelleen JJJlle toimitettavaksi (K4).
SSS on edelleen 22.10.2018 lähettänyt JJJlle sähköpostin (K5). SSS on tiedustellut edellisten viestien ja kosteusraportin perilletuloa ja viestissä on edelleen mainittu suihkujen välisen väliseinän pullistumista ja laattojen välistä on tippunut saumoja pois. Viestissä on vielä todettu, että portaikon viereisellä seinällä eli pesuhuoneen ulkoseinällä on ollut himmeitä jälkiä, joita SSS on arvellut kosteuden aiheuttamiksi.
Kantajat ovat siis reklamoineet pesuhuoneen väliseinän pullistumasta, vesieristeen pettämisestä ja vesivahingosta pesuhuoneessa.
Millainen virheilmoituksen pitää olla
Reklamaatiovaiheessa esitettyjen vaatimusten ei tarvitse vielä olla yksilöityjä. Riittävänä on pidetty, että ostaja on havainnut epäilemänsä virheen ja havainnut sen aistinvaraisesti. Lisäksi on tullut ilmoittaa että virhe mahdollisesti aiheuttaa vaatimuksia myyjää kohtaan. Tässä vaiheessa on pidetty riittävänä, että seuraamustyyppi on selvillä joko vahingonkorvaus tai hinnanalennus. Määrää ei tarvitse ilmoittaa tässä vaiheessa (Heikkinen: Vastuun rajat kiinteistön kaupassa 2018, s. 234).
Kantajien reklamaatiossa (K3) on puhuttu pesuhuoneen väliseinäpullistumasta ja kosteusvauriosta, joka ulottuu pesuhuoneen ulkoseinälle. Kosteuseristyksen on kerrottu pettäneen. Reklamaatiossa kantajat ovat ilmoittaneet käsityksenään, että vastaaja on rakennuttajana vastuussa vahingosta sen jälkeen kun vakuutus ei ole vahinkoa korvannut. Reklamaation liitteenä on ollut tarkastusraportti tarkastuspäivältä 24.9.2018 (K2), johon reklamaatio on perustunut
Käräjäoikeus katsoo, että vastaaja on saanut tämän raportin tietoonsa viimeistään 1.10.2018. Tällöin hänelle on tullut myös selväksi, että myydyssä kohteessa on kosteuseriste pettänyt DDD Oy:n vahinkokartoittaja J KKK tekemään selvitykseen perustuen.
Tarkastusraportissa on tarkemmin selvitetty mistä vahingosta on kyse havainnollisin kuvin ja miten se tulisi korjata DDD Oy:n vahinkokartoittaja KKKn näkemyksen mukaan. Kosteusraportin mukaan vesivahinko on johtunut vesieristeen pettämisestä suihkunurkkien välisen levytetyn seinän ja rapun vastaisen seinän sekä lattian liitoksissa. Lisäksi on havaittu lattialaatoituksen olevan irti alustastaan suihkunurkassa kevyen väliseinän molemmin puolin. Käyttövesiputkissa ei ole havaittu vuotoja eikä vesimittari ollut liikuttunut.
Vahingon laajuudeksi on tarkastuksessa todettu lattian kastunut alue 3 m2:ksi ja seinän pinta-ala kastuneeksi alueeksi 5 m2. Lattian pinnoite on irronnut alustastaan vahinkoseinän molemmin puolin noin 1 m2:ksi. Porrashuoneen puolelta seinän pinta on kastunut noin 0,2 m2 alalta.
Tarkastusraportissa on suositeltuina toimenpiteinä pidetty seuraavaa: Seinän ja lattian pinnat avataan kauttaaltaan. Saunan lattia avataan jos kynnyksellä ei voi vesieristystä jatkaa. Purkutyön yhteydessä ja tarkastetaan ja paikallistetaan vuotokohta. Suihkunurkkien välinen seinä avataan runkoa myöten molemmin puolin.
Käräjäoikeus katsoo, että lähtökohtaisesti kantajan reklamaatio oh ollut
tässä vaiheessa myös sisällöllisesti riittävän informatiivinen. Vastaajalle on tullut tiedoksi, että ostaja on havainnut epäilemänsä virheen ja havainnut sen aistinvaraisesti. Lisäksi on tullut selväksi, että virhe: mahdollisesti aiheuttaa vaatimuksia myyjää kohtaan.
Vastaaja on kuitenkin vedonnut siihen, että kantajat ovat reklamoineet vain vesieristeen pettämisestä paikallisesti. SSS on itse kertonut
paikanneensa lattian ja seinän liitoskohtaa ammattitaidottomasti vastaajan kirjallisesta todisteessa olevista valokuvista ilmenevälla tavalla (V1). Vastaajan mukaan kantajien omat todisteet todistavat tämän (K3 - KS). Kantajien kylpyhuoneen remontti on tarjousten 1 perusteella päätynyt KKK Oy:lle. KKK Oy:n lausunnon (K7) mukaan kokonaisremontin lähtötilanteessa 8.4.20,19 on havaittu laattojen pullistuneen irti kiinnitysalustastaan. Suihkujenväliseinää purettaessa on havaittu silmämääräisesti, että vedeneristettä on ollut vain osittain. Myöskään tiiliseinien ja lattioiden osuudella ei ole havaittu vedeneristysmateriaaleja muualla kuin seinien kulmassa ja kahden lattiakaivon ympärillä noin 30 cm x 30 cm osuudella. Lausunto on päivätty 5.8.2019. Purkutyöt on tehty vastaajalle lähetetyn laskuerittelyn mukaan 8. - 9.4.2019. Vasta 30.10.2019 vireille tulleessa kanteessa on tuotu esille ensimmäisen kerran kokonaisuudessaan vaatimus, että märkätiloissa ei ole vesieristettä. Vastaajan mukaan reklamaatiota ei ole tehty kohtuullisessa ajassa. Vastaaja on viitannut vastaavaan tilanteeseen, jota on käsitelty oikeuskäytännössä (KKO:2008:8).
Mainitussa korkeimman oikeuden ratkaisussa on kyse tilanteesta, joissa kiinteistön ostaja on päättänyt purkaa ostamansa kiinteistöllä olevan rakennuksen siinä ilmenneiden virheiden johdosta, mutta oli ilmoittanut virheistä myyjille vasta kun rakennus oli jo purettu ja uusi talopaketti on ollut jo pysytytysvaiheessa. Kanne oli hylätty jokaisessa oikeusasteessa kokonaisuudessaan, koska virheilmoitusta ei oltu tehty kohtuulliseissa ajassa ja erityisesti kun se oli tehty vasta sitten kun vanha rakennus oli jo purettu ja uutta on oltu pystyttämässä. Tässä korkeimman oikeiden tapauksessa ei siis ole tehty minkäänlaista reklamaatiota ennen rakennuksen purkua.
Nyt käsiteltävässä tapauksessa reklamaatio on tehty kaakelin ja vesieristyksen pettämisestä ja se on edellä todetusti tehty kohtuullisessa ajassa. Vastaaja on saanut vesieristeen pettämisestä tiedon ja hänelle on toimitettu tarkastusraportti
sähköpostitse ja kirjattuna kirjeenä, jota hän ei ole kuitenkaan postista hakenut. Erona korkeimman oikeuden ratkaisuun verrattuna, nyt tutkittavassa asiassa vastaajalla on ollut mahdollisuus osallistua ja arvioida mahdollinen virhevastuunsa perusteen ja tekemään tilanteen edellyttämät toimenpiteet. Näin vastaaja onkin tehnyt hankkimallaan asiantuntijansa katsomaan vahinkoa kohteessa ja asiasta on laadittu oma selvitys (V1-V3), mutta esille tulleiden seikkojen osalta vasta j n puolelta on ollut ilmeistä passiivisuutta asian hoitamisessa, joka kantajien puolelta ei ole kuitenkaan enää sietänyt viivästystä korjausten ja asian muutenkin eteenpäin viemiseksi.
Se, että kun märkätiloja on alettu purkaa DDD Oy:n suositusten mukaisesti ja vasta siinä vaiheessa on todettu, että vesieristettä on vain vähäisiltä osin koko kylpyhuoneessa, on tullut ilmeisen yllätyksellisenä. Kylpyhuoneen tilaa ei ole kuitenkaan ennen voitu kokonaisuudessaan havaitakaan kuin vasta purkuvaiheessa. Tämä tosiasia ei muuta seikkaa muuksi, että reklamaatio on tehty vesieristeen pettämisestä.
Vastaajalla on ollut siten tiedossa, että vesivahinko on syntynyt vesieristeestä ja sen pettämisestä. Asiassa ei ole kokonaisuuteen enää merkitystä sillä, että myöhemmin on havaittu vesieristeen lähes kokonaan puuttuneen. Korjaus on noudatellut edelleen DDD Oy:n suositusta, josta vastaajalla on ollut tieto ja johon hän on voinut halutessaan osallistua ja vaikuttaa. Käräjäoikeus katsoo, että korkeimman oikeuden ratkaisusta (KKO:2008:8) ei olennaisilta osin saada johtoa tämän asian ratkaisussa. Asiassa on siis lähtökohta 1sesti reklamoitu oikea-aikaisesti olennaisilta osin siitä mistä asiassa on ollut kyse alusta alkaen.
Mistä vesivahinko on johtunut
Vastaaja on vedonnut siihen, että SSS on itse paikkaillut kylpyhuoneen suihkutilassa lattian ja seinän välistä vauriota silikonilla. Esille on tuotu vastaajan puolelta, että vaurio on voinut tulla suihkun hanakulmari
pettämisestä tai toisaalta siitä, että seinän ja lattian välinen silikonipaikkauksella olisi samalla rikottu vesieristettä ja kosteus olisi sitä kautta päässyt rakenteisiin. SSS on kertonut itse, että hänellä ollut tarkoitus laittaa uutta silikonia seinän ja lattian saumaan, koska vana on alkanut kellastua. SSS on kiistänyt tehneensä mitään muuta saumaukselle. SSSn selvityksen perusteella ei voida todeta, että hän olisi jollain tavalla jollain tavalla saanut vesieristeen rikki, josta kosteus olisi ajan myötä vahingoittanut seinää ja lattiaa. SSS on kertomansa mukaan laittanut silikonin vuonna 2015 tai 2016. Rakennus on valmistunut vuonna 2d09, mutta asuminen on aloitettu vuonna 2013. KKK on todennut, että silikonilla ei ole merkitystä vedeneristyksellisesti.
Vedeneristyksen pitää olla kunnossa muutenkin. Silikonin tarkoituksena on suojata laattojen väliä seinän ja lattian liitoskohdassa. KKK on todennut, että hän on huomannut SSSn oman silikoniasennuksen, mutta ei ole kiinnittänyt siihen erityistä huomiota, koska sillä ei ole hänen mukaansa ollut mitään syytä itse vahinkoon. Vastaajalla ei ole ollut esittää tarkempaa selvitystä ja näyttöä siitä, että kantajat olisivat omalla toimillaan vaurioittaneen vesieristettä niin, että vaurio olisi tästä johtunut. Vastaaja ei ole sitten kyennyt näyttämään vääräksi kantajien väitettä siitä, että SSS on yrittänyt vetää vanhan silikonin päälle uutta siinä kuitenkin onnistunut oman kertomansakin mukaan huonosti.
Toisaalta myöskään hanakulman vioittuminen ei vaikuta todennäköiseseltä huomioiden sen, että vesimittari ei ollut liikkunut eteenpäin veden kulutuksen osoittamiseksi kun hana on ollut kiinni. Hanakulman suojakuvun lommo ei vielä merkitse hanakulman vauriota. Tällaista ei ole OOO Oy:n KKK havainnut. KKKn kuulemisen perusteella hän on todennut, että hanakulmat ovat olleet ehjät. Vastaajan todistaja S VVV ei omissa kirjallisissa lausunnoissaan ole esittänyt, että hanakulma olisi ollut viallinen. VVV on epäillyt, että kun vanhat silikonit on revitty irti, on siinä tapahtunut jotain, josta vesi on päässyt rakenteisiin. Asiassa ei kuitenkaan ole näytetty, että vanhoja veseristeitä olisi revitty irti. Edelleen VVVn mukaan on outoa, että kylpyhuone toimii monta vuotta hyvin ja sitten tulee lyhyessä ajassa ongelmia.
Vesieristeiden puuttuminen on mahdotonta kun on niin monta vuotta kylpyhuone toiminut hyvin, joten jotain on sattunut ja on epäillyt silkonien uusimisessa tapahtuneen jotain. Tällaisesta ei ole kuitenkaan tarkempaa selvitystä.
KKK Oy:n S KKK on ottanut kylpyhuoneen purun yhteydessä talteen kaksi seinän palaa, josta ei ollut vesieristettä löytynyt. Tämän on KKKn ja DDD Oy:n KKK havainnollistanut istunnossa kuulemisensa yhteydessä. KKK mukaan seinän alassa tulisi olla kumimainen kerros osoittamaan vesieristeen olemassaolo, mutta sellaista ei ole näytteissä havaittu olevan. Kaksi seinän palaa ovat suihkujen väliseinästä ja toinen saunaan johtavan oven vasemmalla puolella olevalta seinältä. Huomioiden KKKn ja KKKn kertoma ja selvitys, on käräjäoikeus katsonut selvitetyksi, että vesivahinko on johtunut vesieristeessä olevasta virheestä. KKKn havainnointi suihkutilojen seinäkappaleista on käräjäoikeuden mielestä osoittanut sen, että vesieriste on ollut puutteellinen ainakin saunan puoleisella seinällä ja suihkujen väliseinällä, koska siinä ei ole ollut vesieristeitä ollenkaan.
Tätä ei muuta toiseksi vastaajan puolesta annettu lausunto (V3), jossa S KKKvastaavana työnjohtajana on vakuuttanut, että kantajien ostaman talon vesieristeet on tehty asianmukaisesti rakennusaikanaan vuonna 2009 (aloitettu vuonna 2008, K16).
KKKn lausunto ei ole ollut vakuuttava eikä KKKn henkilökohtainen kuuleminen ole asiaa muuttanut toiseksi. Lausunto on päivätty 14.1.2020. Asiassa ei ole esitetty pöytäkirjaa vesieristeen asentamisesta myyntikohteeseen. Käräjäoikeus katsoo, että kyse on nimenomaan vesieristeen pettämisestä, koska sitä ei ole ollut ainakaan joiltain osin ollenkaan.
Virheestä ja vaatimuksesta
Kanteen mukaan kantajien rakennuksessa on laatuvirhe pettänee ja osin puuttuneen vesieristeen vuoksi. Kiinteistö ei ole ollut siten
ominaisuuksiltaan sellainen, josta on sovittu maakaaren 2 luvun 1: §:n 1 momentin 1 kohdan mukaisesti. Virheen johdosta on vaadittu ensisijaisesti hinnanalennusta.
Hinnanalennuksesta määrätään maakaaren 2 luvun 31 §:ssä. Se
mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde. Kiinteistön alennetun hinnan on suhtauduttava sovittuun hlhtaan samalla tavoin kuin virheellisen kiinteistön arvo suhtautuu sopimuksen mukaisen kiinteistön arvoon. Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.
Laatuvirheen on ylitettävä tietty kynnys, jotta niiden perusteella voidaan esittää myyjälle seuraamusvaatimuksia. Hinnanalennusvaatimus edellyttää, että virhe täyttää vaikutuksellisuuskynnyksen eli ostaja ei olisi tehnyt kauppaa sovituilla ehdoilla, jos hän olisi tiennyt kaupan kohteen virheestä tai puutteesta (HE 120/1994 vp. s 51). Vasta kun tietty virheensietoraja on ylitetty, virhe on oikeudellisesti merkityksellinen (Jokela-Kartio-Ojanen: Maakaari 2010, s. 177).
Tässä tapauksessa ei ole esitetty väitettä, että kiinteistö olisi myyty aikanaan käypää hintaa alemmalla tai ylemmällä hinnalla. Siksi lähtökohdaksi on otettava kauppahinta, jolla kauppa on tehty ja siten katsottava, että kiinteistö on aikanaan vaihtanut omistajaa käyvällä hinnalla. Hinnanalennusta laskettaessa on tavanomaisesti otettu pohjaksi korjauskustannukset, joilla kohde on saatu sellaiseen kuntoon, josta on katsottava sovitun. Korjauskustannukset on suhteutettava kaupantekohetken mukaiseen tasoon.
Korjauksesta ja sen laajuudesta
Nyt kysymyksessä oleva kohde on rakennettu vuonna 2009 (K2). Vastaaja on todennut, että kylpyhuone on tehty kauttaaltaan uudelleen, vaikka kylpyhuone olisi voitu korjata paikallisena korjauksena Kiiltotuotteilla, joilla vesieristys on muutenkin tehty ja jotka mahdollistaa paikallisen korjauksen. Asiassa on viitattu RT 84-11093 ohjeisiin märkätilojen korjaamiseksi (V4). Ohjeiden kohdassa 6.2 on mahdollistettu vedeneristyksen korjaus osassa märkätilaa. Ohjeen kohta mahdollistaa esimerkiksi yksittäisten laattojen korjauksen yhteydessä tai kun lattiakaivon ja vedeneristyksen liitos korjataan. Kantajien puolelta DDD Oy:n KKK on ollut sitä mieltä, että ohjeen nojalla ei taida korjata paikallisesti tämän laajuista vaurioaluetta, josta nyt on kyseessä. Käräjäoikeus katsoo, että kyseisen vaurioalueen korjaaminen paikallisena ei ole ollut mahdollista tässä tapauksessa, koska vaurio alue on ollut useampi neliömetri ja kun asiassa on ilmennyt, että vesieristettä ei ole ollut kaikissa osissa kylpyhuonetta ollenkaan. Paikallisella korjauksella ei ole voitavissa palauttaa kylpyhuonetta sellaiseen kuntoon, josta on katsottava sovitun kaupanteossa.
Kylpyhuone on ollut perusteltua korjata edellä mainittu huomioiden DDD Oy:n suositusten mukaisesti. Jättämällä uudelleen rakentamatta suihkujen välillä olevaa kevytseinää, on kustannuksessa tullut säästöä. Korjauskustannuksia koskeva vaatimus on ollut 14.87.2,74 euroa. Sen lisäksi on vaadittu erikseen seinälaatat ja mosaiikki 69,73 euroa, lattialaatat 130,03 euroa, kuivatuksesta 947,36 euroa yhtensä 16.559,86 euroa. Kiukaan uusimista ei ole vaatimuksessa (KS). Hinnanalennusvaatimuksesta kantajat ovat vähentäneet 4.800 euroa,
koska se on saatavissa kotitalousvähennyksestä. Näin ollen hinnanalennukseen liittyvä vaatimus on ollut yhteensä 11.759,86 euroa.
Edellä todetusti mahdollisesta hinnanalennuksesta tulee vähentää ns. tasonparannus alkuperäisestä. Kyse on ollut vuonna 2009 valmistuneesta rakennuksesta. Kylpyhuone on otettu tosin käyttöön vasta vuonna 2013, jolloin kantajat ovat ostaneet sen itselleen. Kyse on tällöin suhteellisen uudesta kohteesta. Saadun selvityksen mukaan suihkujen paikkaa on muutettu alkuperäisestä, mutta lattiakaivot ovat entisellä paikallaan. Suihkut ovat tiettävästi uudet. Väliseinä on purettu eikä sitä ole rakennettu uudelleen. Kylpyhuoneen seinissä on käytetty osin mosaiikkia. Asiassa on selvää, että kylpyhuone on nyt paremmassa kunnossa kuin se on ollut kaupantekohetkellä. Myös taso on parantunut mm. mosaiikkiseinillä ja uusilla suihkuilla. Vesipisteiden vaihtaminen ei ole ollut välttämätön toimi eikä sitä voida hyväksyä hinnanalennuksena.
Samoin kylpyhuoneen oven vaihto on ollut tarpeetonta. Viemäreiden paikkaa ei ole muutettu kantajien mukaan. Kylpyhuonetta ei ole Ii i tarkoitettu kestämään koko rakennuksen elinkaarta. Nyt kun vuotta. 2013 käyttöön otettu kylpyhuone on korjattu käytännössä kokona· n uudeksi vuonna 2019, on samalla siirtynyt eteenpäin aika, jolloin itä tulisi uudelleen korjata. Käräjäoikeus katsoo viitaten korkeimman oikeuden ratkaisuun KKO:2009:31, että hinnanalennuksen määrä korjauskustannusten perusteella laskettaessa on huomioon otettava muun muassa korjaustoimenpiteistä johtuva kiinteistön arvon nousu sekä kustannusten nousun vaikutus silloin, jos korjaukset tehdään pitkän ajan kuluttua kaupasta. Edellä todetussa korkeimman oikeuden käsittelemässä tapauksessa korjauskustannukset käsittivät koko uusimisen tiilikatteiseksi harjakatoksi. Sen seurauksena kiinteistöin arvo on noussut siitä, mitä se olisi ollut virheettömänä kauppaa tehtäessä.
Nyt tutkittavassa tapauksessa aikaa on kulunut noin 6 vuotta asunnon luovutuksesta, mutta toisaalta noin 10 vuotta rakennuksen valmistumisesta. Käräjäoikeus katsoo, että kiinteistön arvo on noussut siitä, mitä se olisi ollut virheettömänä kauppaa tehtäessä. Käräjäoikeus katsoo, että hinnanalennuksena 7.000 euroa on oikeassa suhteessa siihen mitä kaupantekohetkellä kylpyhuoneen laatuvirheen johdasta hintaa voidaan alentaa.
Hinnanalennuksen vaikutuksesta
Vielä on ratkaistava se onko 7.000 euron alennus alkuperäisestä
kauppahinnasta 484.000 euroa sellainen, jonka perusteella on ylitetty ns. vaikutuksellisuuskynnys eli ostaja ei olisi tehnyt kauppaa sovituilla ehdoilla, jos hän olisi tiennyt kaupan kohteen virheestä tai puutteesta.
Kyseinen hinnanalennus on 1,45 % kauppahinnasta.
Asiaan soveltuvaa oikeuskäytäntöä on korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO:2009:39. Korkeimmassa oikeudessa ratkaistassa asiassa on ollut kyse kiinteistökaupasta hintaan 395.000 euroa. Kiinteistössä on ollut laatuvirhe vähätehoisen lämmityskattilan johdosta. Kattilan uusiminen on tullut maksamaan 4.000 euroa, joka on ollut 1 % kauppahinnasta.
Korkeimman oikeuden ratkaisussa on todettu, että ostajalle kuuluisaa oikeutta hinnanalennukseen ei ole rajattu koskemaan vain olennaisia virheitä kaupan kohteessa, kuten purkuoikeuden kohdalla. Korkein oikeus on todennut edelleen, että noin 1 % korjauskustannuksista koko kauppahintaan suhteutettuna on määrältään verraten vähäinen tai ei merkityksetönkään. Asiassa tulisi huomioida virheen merkitys muutenkin.
Nyt tulkitussa asiassa on ollut kyse kylpyhuoneessa olevasta virheitä vesieristeen pettämisen ja osin kokonaan puuttumisen johdosta. Tässä tapauksessa arvioitu 7.000 euroa on 1,45 % kauppahinnasta, joten kyse on vaikutuksellisuuskynnyksen rajalla olevasta tapauksesta. Virheitä kuitenkin pidettävä asumistarkoitukseen tarkoitetussa rakennuksessa merkittävänä ja siten osaltaan haitanneen tämän kylpyhuoneen käyttöä merkittävästi ja vähentänyt asumisviihtyisyyttä. Vesieristeen virheen voidaan olettaa siten vaikuttaneen myös kaupan ehtoihin. Näin ollen käräjäoikeus katsoo kantajilla olleen oikeus hinnanalennukseen, jonka käräjäoikeus on arvioinut edellä todetulla tavalla 7.000 euroksi.
Vahingonkorvauksesta
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan laatuvirheen perusteella oikeus myös vahingonkorvaukseen. Kantajien vaatimus on sisältänyt 1.000 euron vahingonkorvausvaatimuksen siltä osin, että saunaa 'a korjauksessa olevaa kylpyhuonetta ei ole voitu käyttää. Vastaaja on kiistänyt vaatimuksen sillä perusteella, että asunnon yläkerrassa on suihkutilat, joten suihkun puutteesta ei ole voinut syntyä haittaa. Kantajat eivät ole kiistäneet tätä. Tiettävästi yläkerrassa ei ole kuitenkaan saunaa, joten sen käytön puutteesta on ollut haittaa. Vastaaja on itse ollut rakennuttamassa myytyä kohdetta ja hänellä on ollut siten mahdollisuus ja myös velvollisuus valvoa, että kylpyhuoneen vesieristeet tulee asianmukaisesti tehtyä. Nyt mm. vesieristeestä ei ole esitetty pöytäkirjaa ja vesieristettä ei ole kaikilta osin ollut asennettu. Käräjäoikeus ka soo, että vastaaja ei ole osoittanut toimineensa huolellisesti asiassa. siten kantajilla on oikeus vahingonkorvaukseen saunan käytön estymistä remontin aikana. Käräjäoikeus katsoo haitan olleen 500 euron arvoinen, jonka vastaaja velvoitetaan korvaamaan kantajille.
Oikeudenkäyntikulut
Vastaajan hävitessä jutun käräjäoikeudessa, hänet on velvoitetta korvaamaan kantajille heidän oikeudenkäyntikulunsa. Esitettyihin oikeudenkäyntikuluihin ei ole ollut huomautettavaa. Näin ollen J JJJ velvoitetaan korvaamaan kantajille oikeudenkäyntikuluja korvauksena 12.720,00 euroa lisättynä arvonlisäverolla 2.930,40 euroa eli yhteensä 15.650,40 euroa.
TUOMIOLAUSELMA
J JJJ velvoitetaan korvaamaan J SSSlle ja Y GGGlle yhteensä 7.000 euroa hinnanalennuksena ja 500 euroa vahingonkorvauksena korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 5.10.2019 lukien.
MUUTOKSENHAKU
J JJJ velvoitetaan korvaamaan J SSSlle ja Y GGGlle oikeudenkäyntikulut 12.720,00 euroa lisättynä arvonlisäverolla 2.30,40 euroa, yhteensä 15.650,40 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen kuukauden kuluttua tuomion antamisesta lukien.
Tähän ratkaisuun saa hakea muutosta valittamalla Helsingin hovioikeuteen tai ennakkopäätösvalituksella korkeimmalta oikeudelta.
J JJJ on määräajassa hyväksytysti ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.
Valitusosoitus liitteenä.
Valituksen määräpäivä: 11.1.2021
Vastavalituksen määräpäivä: 25.1.2021
käräjätuomari H VVV