Ostajan selonottovelvollisuus

Kuntotarkastuksessa oli havaittu lieden alimmassa tiilirivissä kosteutta ja tästä oli keskusteltu osapuolten välillä ennen kauppaa. Alapohja paljastui myöhemmin laajasti vaurioituneeksi. Asiassa tuli ratkaistavaksi, onko ostajilla ollut maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettu erityinen syy alapohjan rakenteiden avaamiseen havaitun kosteuden takia. Oikeuskäytännössä on asuntokauppariitojen yleistyessä tiukennettu ostajalta edellytettävää huolellisuutta ymmärtää kuntotutkimusten usein hyvinkin epämääräisiä ilmaisuja siitä mikä on riskirakenne ja onko asunnossa aihetta epäillä kosteusvaurioita. Näistä merkittävä osa riidoista johtuukin.

Alla sekä käräjäoikeus että hovioikeus purkivat kaupan.

Maakaaren esitöiden mukaan ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua. Ostaja voi vedota virheeseen vain, jos hän on erehtynyt omatta syyttään. Ostajan voidaan katsoa olevan tietoinen jostakin seikasta vain, jos hänellä samalla on käsitys sen merkityksestä (HE 120/1994 vp, s. 56-57)

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2009:31 on ollut arvioitavana, saiko ostaja vedota omakotitalon yläpohjan kosteusvaurioon, kun kauppaa edeltä­ vässä kuntotarkastuksessa oli todettu vesikatossa sellaisia riskitekijöitä, jotka olivat heikentäneet sen kestävyyttä, ja savuhormin juurihuovan tiiviys oli ollut puutteellinen. Koska katon vuotamista ei kuitenkaan ollut havaittu tai epäilty, korkein oikeus katsoi, ettei kuntotarkastusraportista ilmenneiden tietojen perusteella ollut ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa oli kosteusvaurio, eikä ostajalla ollut erityistä syytä tavanomaisesta poikkeaviin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi (kohta 9).

Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2019:16 (kohta 7) mukaan ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää. Esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa. Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryhtyä itse toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä.

Arvioidessaan sitä, oliko ostajilla ollut vaurioista tai riskitekijöistä saamansa tiedot huomioon ottaen oikeus vedota kiinteistössä kaupan jälkeen havaittuihin virheisiin, korkein oikeus on ottanut huomioon yhtäältä ne toimenpiteet, joita virheiden havaitseminen olisi edellyttänyt, ja toisaalta havaittujen riskitekijöiden ja vaurioiden laadun ja laajuuden (KKO 2019:16 kohta 10 ja siinä viitatut ratkaisut).


Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisussa 2019:16 kyseinen 22 §:n säännös esti ostajia vetoamasta virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin. Ostajilla oli erityinen syy edellyttää tutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi. Ostajille annetussa kuntotarkastusraportissa oli kuvattu rakennuksessa olevia ns. riskirakenteita ja lahovaurioita sekä esitetty korjaustapasuosituksia ja lisätutkimussuostuksia. Samoin oli mainittu muun muassa pintavesien valummen alapohjaan, korjausta tai uusimista edellyttävänä seikkana, sekä esitetty korjaustapasuosituksia. Raportin mukaan omistaja oli ilmoittanut kellarin tulevan keväisin vettä.

Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisussa 2020:23 ostajat eivät sen sijaan olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan. Ostajille oli ennen kauppaa annettu vuonna 1960 rakennetusta asuinrakennuksesta laadittu kosteusmittauspöytäkirja, jonka mukaan kosteutta oli rakennuksen kellaritiloissa, mutta ei sen yllä olleissa lattia- ja seinärakenteissa.
Pöytäkirjaan oli kirjattu joitakin toimenpide-ehdotuksia, mutta siinä ei ollut suositeltu tehtäväksi rakennuksen alapohjaa koskevia lisätutkimuksia tai tuotu esiin tähän liittyviä korjaustoimenpidetarpeita. Kaupan jälkeen kellarin betoniholvin yläpuolisissa alapohjarakenteissa sekä ulkoseinän rakenteiden alaosissa havaittiin kosteus- ja mikrobivaurioita, jotka olivat aiheutuneet kellarista johtuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä kylmän betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan.

Tässä tapa1uksessa korkein oikeus katsoi, että ostajilla oli rakennuksen iän, rakennustavan ja kellarin kosteudesta saamiensa tietojen johdosta ollut aihe tarkastaa kellarin yläpuolisten rakenteiden kunto tavanomaista perusteellisemmin. He olivat kuitenkin saaneet pitää riittävinä pöytäkirjasta ilmenneitä selvityksiä, joissa kellarin yläpuoliset rakenteet oli myös poraten tehdyillä mittauksilla todettu kuiviksi.

Hovioikeus totesi, että asiassa on todistajien kertomuksilla sekä kuntotarkastusraportilla näytetty, että kuntotarkastaja oli kuntotarkastustilaisuudessa suositellut selvittämään puuhellan alimmalla tiilirivillä havaitun kosteuden aiheuttajan. Siitä, että kuntotarkastaja oli kuntotarkastustilaisuudessa suositellut lattian avaamista, on ollut näyttönä vain myyjän kertomus. Kuntotarkastusraportin sisältö sekä ostajan ja todistajan kertomukset kuntotarkastajan antamista suosituksista huomioon ottaen asiassa on jäänyt näyttämättä, että kuntotarkastaja oli kuntotarkastustilaisuudessa yksilöinyt, mitä hän oli tarkoittanut puuhellan alimman tiilirivin kosteushavaintoon liittyvillä lisätutkimuksilla. Kuntotutkijan mukaan kuntotarkastusraporttiin olisi pitänyt kirjata selvitysten laajuus sekä mainita siitä, jos rakenteita olisi pitänyt rikkoa.

Ostajilla ei ole kosteushavainnosta ja sen merkityksestä ennen kaupantekoa saamiensa tietojen perusteella ollut aihetta epäillä rakennuksen alapohjan olleen kosteusvaurioitunut. Näin ollen ostajilla ei ole ollut maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettua erityistä syytä ryhtyä kiinteistön tarkastuksessa rakenteita rikkoviin toimenpiteisiin eivätkä he olleet menettäneet oikeuttaan vedota laatuvirheenä rakennuksen alapohjan kosteusvaurioihin.





Turun hovioikeus Tuomio Nro 212


Antopäivä 5.4.2022

Diaarinumero S 20/1640


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Pirkanmaan käräjäoikeus 5.10.2020 nro 39871 (liitteenä)


Asia Valittajat

Vastapuolet

Kiinteistön kaupan purkaminen

Touko O Malja
Marja M Mäki

Jukka Jussi Leppä
Tuula H Savimaa



Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus

Valittajat ovat vaatineet, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja vastapuolten vaatimus kiinteistökaupan purkamisesta hylätään ja että valittajat vapautetaan kaikesta korvausvelvollisuudesta. Lisäksi valittajat ovat vaatineet, että vastapuolet velvoitetaan korvaamaan heidän yhteiset oikeudenkäyntikulunsa asiassa viivästyskorkoineen.

Perusteinaan valittajat ovat lausuneet, että kuntotarkastusraporttiin oli kirjattu kosteushavainto puuhellan alimmassa tiilirivissä ja suositus havainnon tarkemmasta selvittämisestä. Kuntotarkastaja Petri Poutanen oli kuntotarkastustilaisuudessa, jossa vastapuolet olivat olleet läsnä, kertonut kosteuden tulleen altapäin ja kehottanut vastapuolia avaamaan rakenteita kosteuden alkuperän selvittämiseksi. Vastapuolet olivat kuntotarkastuksen yhteydessä ilmoittaneet avaavansa rakenteita. Valittajat olivat tätä tarkoitusta varten luovuttaneet vastapuolille talon avaimet, mutta nämä olivat jättäneet tarkastuksen tekemättä. Laiminlyömällä tarkastuksen tekemisen vastapuolet olivat menettäneet oikeutensa vedota virheenä lämminvesivaraajan ylivuotoputken vuodon aiheuttamiin kosteusvaurioihin.

Vastaus

Vastapuolet ovat vaatineet, että valitus hylätään ja valittajat velvoitetaan korvaamaan heidän yhteiset oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa viivästyskorkoineen.

Perusteinaan vastapuolet ovat lausuneet, että he eivät olleet laiminlyöneet ennakkotarkastusvelvollisuuttaan. Kosteusvaurioita ei ollut voinut havaita ennen kauppaa muutoin kuin rakenteita rikkovia tutkimuksia tekemällä. Vastapuolilla ei ollut kuntotarkastusraportin kirjausten perusteella ollut velvollisuutta ryhtyä rakenteita rikkoviin tutkimuksiin. Kuntotarkastustilaisuudessa oli ollut puhetta tulisijan käyttämättömyydestä ja piipusta tulevasta vähäisestä kosteudesta. Vastapuolet eivät olleet tilaisuuden yhteydessä ilmoittaneet valittajille avaavansa rakenteita. Vastapuolet olivat kysyneet kosteushavainnosta tulikiviasentaja Risto Routamaalta, joka oli kertonut, että kosteus oli tullut piipusta ja johtunut uunin käyttämättömyydestä.

Todistelu hovioikeudessa

Hovioikeudessa on esitetty sama todistelu kuin käräjäoikeudessa lukuun otta­ matta reklamaatioita, laskuja kuluista, vuokrasopimusta ja vastikelaskuja, ter­ veystarkastajan lausuntoa 14.5.2020, rakennusterveysasiantuntija Roni Sevolan sisäilmakorjaukseen liittyviä korjaustapaehdotuksia ja päivitettyä kustannusar­ viota, diplomi-insinööri Markku Raivolaisen lausuntoa 24.2.2019, Jouni Laatulahden sähköpostiviestiä 29.11.2018 ja sen liitteenä olevaa yhteenvetoa, terveystarkastaja Hanna Sääskeläisen sähköpostiviestiä 29.5.2020 sekä todistajien Markku Raivolaisen, Erkki Lehikoisen ja Jouni Laatulahden kuulemista.

Hovioikeuden ratkaisu

Perustelut

Kysymyksenasettelu


Asiassa on kysymys siitä, ovatko vastapuolet laiminlyöneet kaupan kohteena olleessa kiinteistössä olleen laatuvirheen perustavan seikan osalta maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa säädetyn ennakkotarkastusvelvollisuutensaja valit­ tajat näin ollen vapautuneet vastuusta mainitun lainkohdan nojalla.



Näyttö


Todistelutarkoituksessa ja todistajina kuullut henkilöt ovat kertoneet ratkaisuun vaikuttavin osin pääpiirteissään samalla tavoin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu seuraavin lisäyksin ja täsmennyksin.

Leppä on kertonut, että kuntotarkastaja Poutanen oli kuntotarkastustilaisuudessa sanonut pitävänsä hyvänä ratkaisuna tulikiviasentaja Routamaan konsultoimista kosteushavaintoon liittyen. Malja oli kaupantekotilaisuudessa kysynyt vastapuolilta, oliko lisäselvityksiä tehty, mihin Leppä oli vastannut, että Routamaa ei ollut nähnyt niille tarvetta.

Malja on kertonut, että hän oli kuntotarkastustilaisuudessa ottanut esille keittiön puuhellan alimmassa tiilirivissä olleen härmän. Kuntotarkastaja Poutanen oli pitänyt todennäköisenä, että kosteus tuli alakautta. Poutanen oli sanonut, että asia pitää tutkia ja tätä tarkoitusta varten lattiaa tulee hiukan avata. Malja oli kuntotarkastustilaisuudessa tarjonnut talon avaimia vastapuolille ja kysynyt haluavatko he tutkia asiaa, mihin Leppä oli vastannut myöntävästi. Malja oli halunnut tarjota ostajille tilaisuuden selvittää asiaa, jotta jälkeenpäin ei tarvitsisi riidellä.

Ville Tapani Leinonen ei ole enää hovioikeudessa muistanut, että kuntotarkastaja Poutanen olisi nimenomaisesti maininnut rakenteiden avaamisen kosteushavainnosta keskusteltaessa.

Näytön arviointi ja johtopäätökset

Hovioikeus toteaa, että käräjäoikeuden tuomion perusteluissa tuomion sivulla 13 on Routaniemellä tarkoitettu todistaja Routamaata.

Valittajat ovat väittäneet, että vastapuolilla oli ollut velvollisuus selvittää ennen kaupantekoa alapohjan kuntoa rakenteita avaamalla ja että nämä ovat mainitun velvollisuutensa laiminlyöneet.

Ruuskasen raportilla (K7) ja kertomuksella on näytetty, että alapohjan kosteusvauriot olisi voitu havaita, mikäli alapohjaa olisi keittiön puuhellan läheisyydessä tutkittu. Alapohjan tutkiminen olisi edellyttänyt rakenteiden avaamista. Asiassa on näin ollen ratkaistava, onko vastapuolilla ollut maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettu erityinen syy alapohjan rakenteiden avaamiseen.

Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO 2009:31 on ollut arvioitavana, saiko ostaja vedota omakotitalon yläpohjan kosteusvaurioon, kun kauppaa edeltä­ vässä kuntotarkastuksessa oli todettu vesikatossa sellaisia riskitekijöitä, jotka olivat heikentäneet sen kestävyyttä, ja savuhormin juurihuovan tiiviys oli ollut puutteellinen. Koska katon vuotamista ei kuitenkaan ollut havaittu tai epäilty, korkein oikeus katsoi, ettei kuntotarkastusraportista ilmenneiden tietojen perusteella ollut ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa oli kosteusvaurio, eikä ostajalla ollut erityistä syytä tavanomaisesta poikkeaviin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi (kohta 9).

Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO 2019:16 (kohta 7) mukaan ostaja voi tyytyä rakennuksen esteettömästi saavutettavissa olevien tilojen aistinvaraiseen tarkastukseen silloin, kun ostajan myyjältä saamat tiedot tai kiinteistön tarkastuksessa tehdyt havainnot eivät anna aihetta epäillä sellaisia vikoja tai vaurioita, joiden olemassaoloa tai laajuutta ei tällaisessa tarkastuksessa voida selvittää. Esimerkiksi silloin, kun rakennuksessa havaitut vauriojäljet tai tieto rakennuksen vaurioille altistavista rakennusvirheistä antavat aiheen epäillä rakennuksen vaurioituneen, ostajan tarkastusvelvollisuuteen kuuluu myös olosuhteisiin nähden asianmukaisella huolellisuudella selvittää tarkemmin rakennuksen kuntoa. Ostaja voi joko myyjän suostumuksella ryhtyä itse toimenpiteisiin kiinteistön kunnon selvittämiseksi tai edellyttää myyjältä riittävää selvitystä kiinteistön kunnosta ennen kaupan tekemistä.

Arvioidessaan sitä, oliko ostajilla ollut vaurioista tai riskitekijöistä saamansa tiedot huomioon ottaen oikeus vedota kiinteistössä kaupan jälkeen havaittuihin virheisiin, korkein oikeus on ottanut huomioon yhtäältä ne toimenpiteet, joita virheiden havaitseminen olisi edellyttänyt, ja toisaalta havaittujen riskitekijöiden ja vaurioiden laadun ja laajuuden (KKO 2019:16 kohta 10 ja siinä viitatut ratkaisut).

Asiassa on Maljan, Lepän, Savimaan ja Heinosen kertomuksilla sekä kuntotarkastusraportilla näytetty, että kuntotarkastaja Poutanen oli kuntotarkastustilaisuudessa suositellut selvittämään puuhellan alimmalla tiilirivillä havaitun kosteuden aiheuttajan. Siitä, että kuntotarkastaja Poutanen oli kuntotarkastustilaisuudessa suositellut lattian avaamista, on ollut näyttönä vain Maljan kertomus. Kuntotarkastusraportin sisältö sekä Lepän ja Heinosen kertomukset Poutasen antamista suosituksista huomioon ottaen asiassa on jäänyt näyttämättä, että Hietanen oli kuntotarkastustilaisuudessa yksilöinyt, mitä hän oli tarkoittanut puuhellan alimman tiilirivin kosteushavaintoon liittyvillä lisätutkimuksilla. Todistaja Sevolan mukaan kuntotarkastusraporttiin olisi pitänyt kirjata selvitysten laajuus sekä mainita siitä, jos rakenteita olisi pitänyt rikkoa.

Vastapuolilla ei ole kosteushavainnostaja sen merkityksestä ennen kaupantekoa saamiensa tietojen perusteella ollut aihetta epäillä rakennuksen alapohjan olleen kosteusvaurioitunut. Vastapuolten ei ole myöskään näytetty ilmoittaneen valittajille, että he tekevät rakenneavauksia lattiaan ennen kaupantekoa tai että siitä olisi valittajien ja vastapuolten kesken sovittu ja sitä varten avain olisi annettu. Näin ollen vastapuolilla ei ole ollut maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettua erityistä syytä ryhtyä kiinteistön tarkastuksessa rakenteita rikkoviin toimenpiteisiin eivätkä he olleet menettäneet oikeuttaan vedota laatuvirheenä rakennuksen alapohjan kosteusvaurioihin.

Mainituin täydennyksinja täsmennyksin hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden perustelut ja johtopäätöksen ennakkotarkastusvelvollisuuden osalta. Käräjäoikeuden tuomion muuttamiseen ei näin ollen ole aihetta.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

Valittajat ovat hävinneet valituksensa. Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:nja 16 §:n 1 momentin nojalla Malja ja Mäki ovat velvollisia korvaamaan vastapuolten tarpeellisista toimenpiteistä johtuneet kohtuulliset oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa.

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:ää koskevien esitöiden (HE 107/1998 vp s. 16) mukaan täysimääräinen kulujen korvaaminen ei tarkoita sitä, että hävinnyt asianosainen velvoitetaan korvaamaan oikeudenkäyntikuluina kustannukset, jotka ovat aiheutuneet oikeudenkäynnin kannalta tarpeettomista toimenpiteistä tai sinänsä tarpeellisista toimenpiteistä aiheutuneista mutta kohtuuttoman suurista kustannuksista. Korkein oikeus on ratkaisussaan KKO 1997:195 katsonut, että arvioitaessa vastapuolen korvattavien oikeudenkäyntikulujen määrää asiaa on arvosteltava lähtien siitä, mitä jutun hoitaminen on sen laatu ja laajuus huomioon ottaen edellyttänyt ja mikä on siitä normaali ja kohtuullinen palkkio.

Vastapuolten oikeudenkäyntikululasku sisältää yhteensä 60,64 tuntia valmistautumistoimenpiteitä. Valittajat ovat paljoksuneet vastapuolten oikeudenkäyntikuluvaatimusta siltä osin kuin valmistelutoimenpiteiden osuus laskussa ylittää 15 tuntia. Lisäksi valittajat ovat paljoksuneet Sevolan todistajanpalkkiota koskevaa 1.200 euron kulua 750 euroa ylittävältä osin. Muilta osin valittajat ovat myöntäneet vastapuolten oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrällisesti.

Asiassa on käräjäoikeudessa ollut kysymys laadultaan ja laajuudeltaan tavanomaisesta kiinteistön kauppaa koskevasta riidasta. Asian käsittely hovioikeudessa on rajattu koskemaan sitä, olivatko vastapuolet ennakkotarkastusvelvollisuuden laiminlyönnin takia menettäneet oikeutensa vaatia kaupan purkua.

Vastapuolten avustajan laskulta ilmenevät käräjäoikeuden ratkaisuun perehtymiseenja hovioikeuden pääkäsittelyyn valmistautumiseen liittyvät toimenpiteet ovat olleet sinänsä tarpeellisia. Toimenpiteisiin liittyvä ajankäyttö ja siitä syntyneet kustannukset ylittävät kuitenkin selvästi sen mitä on asian laatuja laajuus huomioon ottaen pidettävä normaalina ja kohtuullisena.

Laskulta ilmenevä käräjäoikeuden ratkaisun täytäntöönpanoon liittyvät toimenpiteet eivät liity valitusasian käsittelyyn hovioikeudessa lukuun ottamatta toimenpiteitä, jotka liittyvät valittajien vaatimukseen käräjäoikeuden tuomion täytäntöönpanon kieltämisestä.

Ottaen huomion edellä mainitut seikat sekä valittajien avustajan ajankäyttö hovioikeus pitää vastapuolten avustajan hyväksyttävänä ajankäyttönä vastausten laatimisen ja oikeudenkäyntiin valmistautumisen osalta noin 25 tuntia. Sevolan todistajanpalkkiota koskevaa kulua on pidettävä kohtuullisena.

Edellä esitetty huomioon ottaen hovioikeus arvioi vastapuolten hyväksyttäväksi oikeudenkäyntikulujen kokonaismääräksi hovioikeudessa 12.800 euroa. Sen ylittävältä osin vastapuolten oikeudenkäyntikulujen korvausvaatimus on hylättävä.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.

Touko T Malja ja Marja M Mäki velvoitetaan yhteisvastuullisesti suorittamaan Jukka Jussi Lepälle ja Tuula H Savimaalle yhteisesti korvauksena oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 12.800 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tämän ratkaisun antamisesta lukien.

Maljan ja Mäen vaatimus oikeudenkäyntikulujen korvaamisesta hovioikeudessa hylätään.



Muutoksenhaku


Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituk­ sen tekemiseen päättyy 6.6.2022.


Asian ovat ratkaisseet pääkäsittelyssä:

Hovioikeudenneuvos NV
Hovioikeudenneuvos MA
Asessori IE

Valmistelija: hovioikeuden esittelijä OR

Ratkaisu on yksimielinen.





PIRKANMAAN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto


TUOMIO
Annettu kansliassa

1
20/39871



Käräjätuomari VT

5.10.2020 L 19/36142


Kantaja
Leppä, Savimaa,


Vastaaja
Malja, Mäki


Asia

Kiinteistön kaupan purku

Vireille
29.10.2019

ASIAN RIIDATON TAUSTA JA SELOSTUS ASIASTA

Kantajat (jäljempänä myös ostajat) ovat 12.9.2018 ostaneet vastaajilta (jäljempänä myös myyjät) x-nimisen tilan Suistamalasta 132.500 euron hintaan. Omistusoikeus ja hallintaoikeus kiinteistöön siirtyi kantajille heti kaupantekohetkellä.

On riidatonta, että kiinteistössä on ainakin kaupan jälkeen todettu kosteus- ja homevaurioita ja terveyshaitta.

Kantajat ovat reklamoineet asiaan liittyen vastaajille ainakin 29.1.2019, jolloin kaupan purkuvaatimus on esitetty. Haaste asiassa on annettu vastaajille tiedoksi 11.11:2019.

Käräjäoikeus on 22.9.2020 tehnyt todistelun rajoittamista koskevan ratkaisun, joka on kirjattu istunnon pöytäkirjaan ja johon haetaan muutosta pääasian yhteydessä.

KANNE

Vaatimukset
Kantajat ovat ensisijaisesti vaatineet, että:
1)asianosaisten välinen kauppa 12.9.2018 puretaan ja että vastaajat velvoitetaan palauttamaan kantajille kauppahinta 132.500 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen ajalta 12.9.2018 - 29.2.2019 ja saman lain 4 §:n 1 momentin mukaisine
viivästyskorkoineen 1.3.2019 lukien;

ja että vastaajat velvoitetaan korvaamaan kantajille:

2)aiheutuneet tutkimus- ja selvittelykulut 4.803,50 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua haasteen tiedoksiannosta lukien; ja


3)asunnon hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista 3.220 euroa ja sijaisasumiskustannuksista 1.10.2018 alkaen
tuomitsemispäivastä 746,96euroa kuukaudessa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine v11vastyskorkomeen tuomitsemispäivästä lukien.

Jos heillä ei katsota olevan oikeutta kaupan purkuun, kantajat ovat toissijaisesti vaatineet, että:

1)vastaajat velvoitetaan suorittamaan kantajille hinnanalennuksena
88.353 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen kauppahinnan maksupäivästä 12.9.2018 lukien 29.2.2019 saakka ja saman lain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 1.3.2019 lukien; ja

2)- 3) samat vaatimukset 2-3 kuin edellä ensisijaisissa vaatimuksissa sillä erolla, että tässä tapauksessa myös tutkimus- ja selvittelykuluista vaaditaan viivästyskorko vasta tuomitsemispäivästä lukien.

Lisäksi kantajat ovat vaatineet, että vastaajat velvoitetaan korvaamaan kantajien yhteiset oikeudenkäyntikulut 25.787,73 eurolla korkoineen.


Perusteet

Kiinteistössä on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-5 kohtien mukainen laatuvirhe, joka on olennainen. Virheen johdosta kantajilla on oikeus purkaa kauppa ja saada palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa. Oikeus viivästyskorkoon alkaa kuukauden kuluttua kaupan purun vaatimisesta sähköpostitse eli 1.3.2019.


Tekniset virheet ja vauriot

Kantajat vetoavat seuraaviin virheisiin ja vaurioihin:
a)virheellinen lattiarakenne,
b)lämminvesivaraajan ylivuotoputken vuotaminen, ja
c)edellä mainituista aiheutuneet kosteus- ja mikrobivauriot.

Lattiarakenne

Lattiarakenne on sellainen, että se on aiheuttanut rakenteen kastumisen ja siitä aiheutuvat home- ja mikrobivauriot. Asuinrakennuksen pohjalaatta on perustettu siten, että alapuolinen kapillaarinen kosteus nousee pohjalaatan läpi rakenteisiin aiheuttaen laajoja kosteus- ja mikrobivaurioita. Pintabetonilaatta on ollut märkä. Kosteus on siirtynyt lattia- ja seinärakenteisiin.

Kantajat ovat voineet kauppaa tehdessään olettaa, että alapohjarakenne oli rakennusteknisesti toimiva ja että asuinrakennus soveltuisi asumiseen.

Ylivuotoputken vuotaminen

Lämminvesivaraajan ylivuotoputki on vuotanut lattiarakenteisiin, mistä on aiheutunut kosteusvaurio talon keskiosaan. Tästä ei ole kerrottu kantajille. Vuotoletkun irtoaminen ja vuotaminen rakenteisiin on sellainen seikka josta vastaajat ovat olleet tietoisia tai heidän on täytynyt olla tietoisia. Joka tapauksessa virheellinen asennus on ollut hyvän rakentamistavan vastainen.

Kosteus- ja mikrobivauriot

Alapohjarakenne on kauttaaltaan vaurioitunut. Myös seinien alaosat ovat kosteus- ja mikrobivaurioituneet. Vaurioituminen johtuu lattiarakenteesta ja osin ylivuotoputken vuodosta. Kumpikin kyseisistä virheistä on ollut itsenäisestikin tarpeeksi vaikuttava aiheuttamaan kuvatut vauriot.

Vauriot aiheuttavat terveyshaittaa. Otetuissa näytteissä on esiintynyt asumisterveysasetuksen viitearvot ylittäviä määriä haitta-aineita.
Rakenne on epätiivis, minkä vuoksi rakenteiden alaosista olevista vaurioista mikrobistot ja niiden aineenvaihduntatuotteet pääsevät asuintiloihin.

Kantajat eivät ole voineet ennakoida mikrobivaurioita riippumatta niiden lähteestä. Talossa ei voi asua tällä hetkellä kohonneiden kosteuksien, hameiden ja sisäilmaongelman vuoksi.

Tietoisuus virheistä, selonottovelvollisuus ja virheiden vaikutus kauppaan

Kantajat ovat hankkineet kiinteistön käytettäväksi omana asuntonaan. Kiinteistö ei vastaa sovittua.

Myyjät ovat antaneet virheellistä tietoa ja laiminlyöneet antaa tietoa kohteesta. Myyjät ovat ennen kauppaa antaneet kantajille tiedon, että asuinrakennus on asumiseen soveltuva, hyvä-kuntoinen vuonna 1998 rakennettu·omakotitalo. Tämä tieto on ollut virheellinen ja harhaanjohtava.

Ostajien tietoon ei ole saatettu, että asuinrakennuksessa on virheitä ja vaurioita, jotka tulisivat estämään asumisen heti kaupanteon jälkeen. Kantajat ovat rakennuksen ikä huomioiden voineet olettaa asuinrakennuksen olevan kunnossa perheelle asuinkäyttöön. Vastaaja on jättänyt oikaisematta tämän virheellisen käsityksen. Kantajat eivät ole rakennusalan ammattilaisia eikä heiltä voi olettaa suurempaa tietoisuutta. Tiedonantovirheet ovat vaikuttaneet kauppaan, eikä kiinteistö s'ovellu aiottuun käyttöön.

Mikäli katsottaisiin, etteivät myyjät ole tienneet virheestä, kiinteistö on ainakin maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaisen salaisen vjrheen vuoksi poikennut laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon'ottaen perustellusti edellyttää.

Kantajat ovat tutustuneet huolella kiinteistöön sekä kauppakirjan liitteenä oleviin asiakirjoihin eikä mitään erityistä selonottovelvollisuutta ole ilmennyt. Kantajat eivät ole laiminlyöneet tarkastusvelvoll1suuttaan.

Vastaajien antamien tietojen ja kaupan asiakirjoista (myyntiesite) saadun tiedon mukaan kiinteistö on ollut hyvässä kunnossa. Mitään varsinaista korjaustarvetta ei ole ollut eikä kuntotarkastuksessa havaittu tarvetta korjauksille. Huomautus jatkotutkimuksista ei laajenna ostajan selonottovelvollisuutta. Rakenteita rikkovien toimenpiteiden tekeminen ja niiden tekemisestä päättäminen seka riski niiden tekemättä jättämisestä kuuluvat lähtökohtaisesti myyjälle.

Pelkkä kuntotarkastusraportissa todettu yksittäinen kosteuspiikki ilman vaurioepäilyä ei ole sellainen seikka, jonka johdosta ostajalla olisi syytä ryhtyä rakenteita rikkoviin tarkastustoimenpiteisiin. Pelkkä riskirakenne ilman vaurioepäilyä ei ole sellainen yksilöity tieto, jonka johdosta myyjä voisi vapautua maakaaren perusteella vastaamasta myöhemmin todetusta asunnon tai kiinteistön virheestä, jota ei ole havaittu ennen kauppaa tehdyssä kuntotarkastuksessa.

Kysymyksessä on käytön kannalta merkityksellinen poikkeama siitä, mitä ostajat ovat kauppaa tehtäessä voineet perustellusti edellyttää. Kaupan kohteen virheistä aiheutuu kantajille olennaista haittaa, koska asunto ei ole käytettävissä asumiseen. Virheillä on merkittävä vaikutus myös kiinteistön arvoon. Virheiden korjauskustannukset ovat yli puolet kauppahinnasta.

Ostajat eivät olisi kosteus- ja homeongelmista tietoisina ostaneet taloa sovitulla kauppahinnalla eivätkä tehneet lainkaan ostotarjousta, jos talon vauriot ja vauriohistoria olisivat olleet heidän tiedossaan. Ainakin kauppahinta olisi ollut huomattavasti alempi, mikäli virhe olisi ollut ostajien tiedossa ennen kauppaa.

Virheiden havaitseminen ja reklamointi

Hallintaoikeuden siirtymisen jälkeen kantajat havaitsivat, että talossa saattaa olla terveydellinen ja rakenteellinen ongelma lattioiden osalta. He havaitsivat kosteuteen viittaavia merkkejä rakenteissa remontin yhteydessä. Kantajat ilmoittivat havaitusta virheestä välittömästi myyjille.


Kantajat eivät ole voineet käyttää kiinteistöä asumiseen lainkaan tai ainakaan 23.4.2019 alkaen, jolloin terveyshaitta varmistui.

Virheiden korjaaminen

Virheiden korjaaminen ja terveyshaitan poistaminen vaativat merkittäviä purkutöitä a uudelleenrakennustöitä.

Asumisterveysohjeen mukaan kaikki rakenteet ja materiaalit, missä mikrobikasvustoa havaitaan, tulee poistaa. Kösteusvaurioituneet (kostuneet) rakenteet tulee poistaa ja uusia.

Alapohjan kunnostaminen terveyshaitan poistamiseksi edellyttää lattiarakenteiden purkamista ja rakentamista vastaamaan voimassaolevia rakentamismääräyksiä.

Korjauksessa kaikki väliseinät nostetaan lattiapinnan tasalle ja puukoolatut alapohjarakenteet uusitaan kosteustekrnsestl toimiviksi.


Korjauksista tulee teettää erillinen korjaussuunnitelma. Korjauksissa tulee n?ud ttaa voimassa olevia määräyksiä. Ennen purkutöihin ryhty rnstä tulee tehdä haitta-ainekartoitus. Tutkimusten yhteydessä tehtyjen havaintoJen perusteella on todennäköistä, että korjaukset tulevat laajenemaan. Korjauksen lopullinen laajuus selviää purkutöiden yhteydessä.

Korjaus edellyttää lattiarakenteiden avaamista. Lattiarakenteiden korjaus johtaa lattiapinnoitteiden poistamiseen.

Kantajien hankkiman laskelman kaikki kustannukset ovat yhteensä 91.310,77 euroa (sis. alv).

Kyse on lattian, seinärakenteiden ja alapohjan uusimisesta. Nämä kaikki ovat olleet sellaisia rakenteita, joiden voidaan edellyttää kestävän omakotitalqn koko elinkaaren ilman että niitä joudutaan välillä uusimaan. Tämä tieto kantajalla oli kiinteistön ostaessaan.

Kiinteistön käyttöiän ei voida katsoa pidentyneen tai laatutason parantuneen siitä, mitä se olisi ollut, mikäli nämä rakenteet olisi alun pitäen rakennettu voimassa olleiden rakentamista koskevien määräysten mukaisesti. Tasonparannusta ei synny siten, että sillä olisi merkitystä.

Vahingonkorvaus

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella' ostajilla on oikeus saada korvaus vahingostaan.

Kantajille on aiheutunut virheiden selvittelykuluja yhteensä 4.803,50 euroa:
- Insinööritoimisto Sevola Oy:lle 2.852 euroa ja
- VTT Oy Niko Nuuskaselle 1.951,50 euroa.

Lisäksi kantajille on aiheutunut sijaisasumiskuluja 1.10.2018 alkaen 746,96 euroa kuukaudessa. Määrä muodostuu sijaisasunnon vuokrasta 300 euroa/kk ja vastikkeesta 446,96 euroa. Ajalla 1.10.2018 - 31.5.2020 sijaisasumiskulkujen määrä on yhteensä 14.939,20 euroa.

Kiinteistön hoidosta on aiheutunut kantajille tarpeellisia kustannuksia, jotka vastaajat ovat maakaaren 2 luvun 33 §:n 2 momentin nojalla velvollisia korvaamaan, yhteensä 3.220 euroa:
- sähköstä Vaasan sähkölle 580 euroa,
- sähkönsiirrosta Carunalle 1.200 euroa,
- kotivakuutuksesta OP:lle 660 euroa,
- kiinteistöveroa 390 euroa, ja
- vedestä ja viemäröinnistä 390 euroa.

Hinnanalennus

Mikäli ostajilla ei katsota olevan oikeutta kaupan purkuun, heillä on oikeus saada hinnanalennusta ja sille korkolam 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona myyjä vastaanotti kauppahinnan.

Kaikki Sevolan lausunnossa ja kustannuslaskelmassa mainitut toimenpiteet ovat välttämättömiä huoneiston asumiskuntoon saattamiseksi. Toimenpiteistä ei synny tasonparannusta, käyttöiän pidennystä eikä arvonnousua.

Hinnanalennuksen määrä tulee laskea ensisijaisesti korjauskustannusten perusteella. Kiinteistö olisi ollut ainakin sen korjauskustannuksia vastaavan määrän edullisempi, jos kaikki virheet olisivat olleet vastaajan tiedossa kaupantekohetkellä.

Virheen selvittelykulut eivät sisälly hinnanalennukseen.

VASTAUS

Vaatimukset

Vastaajat ovat vaatineet, että kanne hylätään ja että kantajat velvoitetaan korvaamaan vastaajien yhteiset oikeudenkäyntikulut, sisältäen asiaan liittyvät selvittely- ja asiantuntijakulut 15.507,44 eurolla korkoineen.


Perusteet


Talossa ei ole maakaareen 2 luvun 17 §:n mukaista laatuvirhettä, josta myyjät olisivat vastuussa. Jos laatuvirhe on olemassa, kyse voi olla korkeintaan pykälän 1 momentin 5 kohdan mukaisesta salaisesta virheestä, jolloin vastaajat eivät ole vahingonkorvausvastuussa.


Tekniset virheet ja vauriot

Lattiarakenne

Asuinrakennuksen pohjalaattaa ei ole perustettu rakennusaikana voimassa olleiden rakennusmääräysten eikä hyvän rakennustavan vastaisesti, eikä siten, että alapuolinen kosteus nousisi kapillaarisesti rakenteisiin. Toteutustapa on myös rakennusluvan ja siihen liittyvien piirustusten ja suunnitelmien mukainen. Kastumista alakautta ei ole tapahtunut.

Kohdetta rakennettaessa on haettu ja myönnetty rakennuslupa. Rakennusvalvontaviranomainen on valvonut rakentamista.
Valvontaviranomainen ei olisi sallinut rakennustapaa, joka olisi ollut vastoin tuolloin voimassa olleita rakennusmääräyksiä ja hyvää rakennustapaa.

Vaikka tilanne olisikin vastoin vastaajan käsitystä se, että kosteutta olisi kapillaarisesti noussut aiheuttaen vaurioita, olisi tämä seikka tullut kantajan tietoon rakenteita ennen kauppaa avattaessa.

Ylivuotopulken vuotaminen

Lämminvesivaraajan ylivuotoputki on vuotanut ilmeisesti jo ennen kauppaa, ja ilmeisesti vuoto on ollut pidempiaikainen ja näin ollen vettä on päässyt alapohjaan huomattavassa määrin.

Vastaajat ivät kuitenkaan ole olleet asiasta tietoisia, eivätkä ole siten voineet sitä salailla. Laitteisto on ollut sellaisessa paikassa että se ei ole ollut avoimesti nähtävissä. Putken vuotaminen ei ole tullut sille myöskään kuntotarkastuksessa.

Tapa, jolla ylivuotoputki on kytketty lattiasta nousevaan viemäriputkeen on ollut täysin hyväksytty ratkaisu.


Kosteus- ja1 mikrobivauriot

On sinälläär, riidatonta, että kohteessa on kosteus- ja homevaurio. Todetut vauriot johtuvat kuitenkin yksinomaan ylivuotoputkesta alapohjaan vuotaneesta vedestä.


Tietoisuus virheistä, selonottovelvollisuus ja virheiden vaikutus kauppaan

Myyntiesitteessä ei ole kosteus- ja homevaurioista mainintaa, koska myyjillä ei ole ollut sellaisesta tietoa.

Kiinteistöllä on 5.9.2018 suoritettu kuntotarkastus, ja raportti siitä on laadittu 10.9.2018 ennen kauppaa. Seikkoja, joiden on sittemmin voitu todeta viittaavan vahingon olemassaoloon, on ollut havaittavissa jo kuntotarkastuksessa. Kuntotarkastusta suoritettaessa myös kantajat ovat olleet paikalla. Raportissa suositellaan lisäselvityksiä keittiön puuhellan alimmassa tiilirivissä havaittuun kosteushavaintoon. Kyse ei ole ollut yleisluonteisesta rakennetyyppiin viittaavasta riskistä, vaan konkreettisesta havainnosta.

Vastaajat o,vat 5.9.2018 tarkastustilanteessa kehottaneet kantajia selvittämään havaitun kosteuden lähdettä tai aiheuttajaa ja antaneet kantajille talon avaimet, luvan avata rakenteita ja kehottaneet siihen. Kantajat ovat ilmoittaneet myös haluavansa selvittää sanotut seikat, mutta ovat kuitenkin jättäneet sen tekemättä. Kantajat ovat siten ostajina laiminlyöneet erityisen tarkastusvelvollisuuden eivätkä voi vedota virheenä kosteus- ja homevaurioon.

Jos kantajat olisivat menetelleet suosituksen mukaisesti ja avanneet rakenteita, vauriot olisivat tulleet esille ja kantajilla olisi ollut mahdollisuus harkita kauppaa paremmilla tiedoilla. Samalla olisi selvinnyt myös se, millainen rakennuksen alapohjan rakenne on, joten kantajat eivät voi vedota myöskään alapohjan rakenteeseen virheenä.

Vastaajilla ei ole ollut asiasta sen enempää tai parempaa tietoa, kyse on ollut indikaatiosta ja ongelman varsinainen toteaminen on edellyttänyt rakenteiden avaamista. Vastaajien omistusaikana ei ole tehty rakennustoimenpiteitä, joiden kautta omistaja olisi saanut tietoa alapohjarakenteesta.

Kantajien väitettä siitä, että he eivät olisi tehneet ostotarjousta eikä kauppaa olisi syntynyt edes alennettuun hintaan, jos virheet olisivat olleet kantajien tiedossa, ei ole mahdollista todentaa, joten se tulee jättää huomiotta. Tämä ei ole tullut mitenkään kauppaa tehtäessä esille.

Jos vastaajien katsottaisiin olevan vastuussa ylivuotoputken aiheuttamien vaurioiden korjaamisesta, kaupan purkukynnys ei voi ylittyä. Jos vastaajien katsottaisiin olevan vastuussa myös alapohjarakenteen virheellisyydestä kantajien esittämin tavoin, kaupan purkukynnys ylittyisi, ottaen huomioon kustannusten ja kauppahinnan välinen suhde.


Virheiden havaitseminen ja reklamointi

Viitteitä kosteus- ja homevauriosta on tullut esille kuntotarkastuksen yhteydessä, ja tarkemmin tilanne on selvinnyt ostajien avattua rakenteita kaupan jälkeen.

Kantajat ovat esittäneen reklamaation 29.1.2019.


Virheiden orjaaminen

Kantajien esittämä summa 88.353 euroa on oikea suhteessa korjaamisesta aiheutuviin kustannuksiin, jos korjattavaksi tulisi kaikki se, mitä kantaja katsoo perustelluksi korjata. Lattiarakenteessa ei kuitenkaan ole korjausta vaativaa vikaa.

Ylivuotoputken korjaamisen kustannukset ovat vastaajien käsityksen mukaan 16.982 euroa. Summa perustuu Jouni Laatulahden kustannusarvioon, jossa pesuhuoneen ja saunan rakenteita (pois lukien kodinhoitohuoneen seinän levytys) ei ole huomioitu. Tämä perustuu siihen, että kantajat ovat ilmoittaneet ennen kaupan tekoa tekevänsä edellä mainittuihin rakenteisiin kohdistuvaa remonttia, jolloin ne olisivat menneet uusiksi. Siten vastaajien korvausvastuuseen kyseisten korjauskustannusten osalta ei ole perustetta.

Kantajat ovat reklamaatiossaan 29.1.2019 määrittäneet ylivuotoputken korjaamisen osalta korjauskustannusten määräksi 22.000 euroa, joten kustannusten määrä ei voi olla sitä suurempi. Kantaja on siten hyväksynyt ylivuotoputken korjaamisen osalta määräksi 22.000 euroa.

Vahingonkorvaus ja hinnanalennus

Kantaja luokittelee tutkimus- ja selvittelykulut sekä asunnon hoidosta aiheutuneet tarpeelliset kustannukset, samoin kuin sijaisasumisen kustannukset vahingonkorvauksen piiriin kuuluviksi eriksi.

Vahingonkorvausvelvollisuus edellyttää maakaaren (2 luku 32 §) mukaan myyjän huolimattomuutta. Vaikka kaupan purulle tai hinnanalennukselle olisi peruste, vastaajan taholla ei ole huolimattomuutta, joka synnyttäisi vahingonkorvausvastuun.

Ylivuotoputken vuoto ei ole ollut vastaajan tiedossa ennen kaupan tekoa eikä sen olisi tullutkaan olla. Vastaaja ei ole asentanut rakennetta, eikä sitä ole rakennettu/asennettu vastaajan omistusaikana.

Ylivuotoputkeen ei liity asennusvirhettä, vaan putken on täytynyt irrota tuntemattomasta syystä. Vaikka putkeen liittyisi kantajan väittämä asennusvirhe, se ei ole voinut olla vastaajan tiedossa.

Vastaaja ei ole suorittanut omistusaikanaan alapohjarakenteeseen liittyviä toimenpiteitä. Vastaaja ei siten ole ollut eikä ole tullutkaan olla tietoinen väitetystä hyvän rakennustavan tai voimassa olleiden rakennusmääräysten vastaisuudesta, mikäli sellaista katsottaisiin olevan olemassa.

Määrän osalta vastaaja hyväksyy kantajan ilmoittamat kiinteistön hoidosta aiheutuneet kulut kuin myös sijaisasumisen kulut. Myös tutkimus- ja selvittelykulut vastaaja hyväksyy määrältään.

TODISTELU

Kirjalliset todisteet ja lausunnot

Kantaja

K1. Asunnon kauppakirja, selostusliite, energiatodistus K2. Kuntotarkastusraportti
K3. RTA Roni Sevolan lausunto liitteineen
K4. Myyntiesite
K5. Kuvia asunnosta
K6. Reklamaatiot
K7. Ruuskasen tutkimukset
K8. Laskuja kuluista, vuokrasopimus, vastikelaskut
K9. Terveystarkastajan lausunto 14.5.2020
K10. RTA Roni Sevolan sisäilmakorjaukseen liittyvät korjaustapaehdotukset ja päivitetty kustannusarvio, päivitetty 25.5.2020

Vastaaja

V1. (=K2)
V2. Dl Markku Raivolaisen lausunto 24.2.2019
V3. (=K4)
V4. Jouni Laatulahden sähköpostiviesti 29.11.2018 ja sen liitteenä oleva
yhteenveto
V5. Kantajan reklamaatio 29.1.2019
V6. Terveystarkastaja Hanna Sääskeläisen sähköpostiviesti 29.5.2020


Henkilötodistelu

Kantaja

1. Jukka Leppä todistelutarkoituksessa
2. Tuula Savimaa todistelutarkoituksessa
3. Asiantuntija Roni Sevola
4. TodistaJa Niko Nuuskanen
5. Todistaja Risto Routamaa


Vastaaja

1. Touko Malja todistelutarkoituksessa
2. Asiantuntija Markku Raivolainen
3. Todistaja Ville Leinonen
4. Todistaja Erkki Heikoinen

10
5. Todistaja Jouni Laatulahti

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU '

Perustelut

Sovellettavista oikeusohjeista

Kiinteistön laatuvirhe

Maakaaren 2 luku koskee kiinteistön kauppaa. Luvun 17 §:n 1 momentissa on säännökset siitä, milloin kiinteistössä on laatuvirhe. Momentin 1 kohta koskee kiinteistön sopimuksenmukaisuutta, 2-4 kohta tiedonantoyirheitä ja kohta 5 salaista virhettä.

Momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu.

Lain esitöiden mukaan sopimuksella kaupan osapuolet määräävät sen laatutason, jota ostajalla on oikeus vaatia. Ostaja ei esimerkiksi voi esittää vaatimuksia myyjälle, vaikkei kiinteistöllä oleva asuinrakennus täytä yleisiä asunnon terveellisyys- ja turvallisuusmääräyksiä, jos ostaja on tehnyt kaupan siitä tietoisena. Jollei kiinteistö joltain osin vastaa kauppakirj9an merkittyä, esimerkiksi kiinteistö on ilmoitettua pienempi tai rakennuksessa ei ole sovittuja varusteita, kiinteistössä on ostajan kannalta virhe. (HE 120/1994 vp, s. 50)

Momentin 2 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Lain esitöiden perusteella tämän kohdan mukainen virhe ole poissuljettu, vaikka myyjä olisi itsekin erehtynyt kyseisestä tiedosta. Jos myyjä ei ole varma jostain kiinteistön ominaisuudesta, hänen on tietoja antaessaan ilmoitettava epävarmuudestaan. Myynnin edistämiseksi annetut yleisluontoiset lausumat kaupan kohteesta eivät aiheuta myyjälle virhevastuuta, vaikkei ostajalle syntynyt mielikuva vastaisikaan todellisuutta. (HE 120/1994 vp, s. 50)

Momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaJpan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan.

Lain esitöi:den perusteella myyjä ei vapaudu tämän kohdan mukaisesta virhevastuusta pelkästään sen vuoksi, että hän ei tiennyt kyseisestä viasta tai puutteesta kiinteistössä. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä. Ostaja ei näin joudu kärsimään siitä, että myyjä on vain lyhyen aikaa omistanut kiinteistön taikka ettei hän ole kayttanyt kiinteistöään. (HE 120/1994 vp, s. 51)

Momentin 4 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupa tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa k11nte1ston soveltumiseen aiottuun käyttöön.

Momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Lain esitöiden perusteella salainen virhe on tarkoitettu sellaisiin tilanteisiin, joissa myyjä on menetellyt sopimuksen mukaisesti ja täyttänyt tiedonantovelvollisuutensa asianmukaisesti, mutta kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita. Myyjän tiedonantoyelvollisuuden osalta on todettu, että sitä rajaa ostajan 22§:ssä säädetty tarkastusvelvollisuus. (HE 120/1994 vp, s. 50)

Ostajan tarkastusvelvollisuus

Maakaaren 17 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Lain esitöiden mukaan ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua. Ostaja voi vedota virheeseen vain, jos hän on erehtynyt omatta syyttään. Ostajan voidaan katsoa olevan tietoinen jostakin seikasta vain, jos hänellä samalla on käsitys sen merkityksestä (HE 120/1994 vp, s. 56-57)

Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisussa 2019:16 kyseinen 22 §:n säännös esti ostajia vetoamasta virheenä kaupan jälkeen havaittuihin alapohjan vaurioihin. Ostajilla oli erityinen syy edellyttää tutkimuksia alapohjan kunnon selvittämiseksi. Ostajille annetussa kuntotarkastusraportissa oli kuvattu rakennuksessa olevia ns. riskirakenteita ja lahovaurioita sekä esitetty korjaustapasuosituksia ja lisätutkimussuostuksia. Samoin oli mainittu muun muassa pintavesien valummen alapohjaan, korjausta tai uusimista edellyttävänä seikkana, sekä esitetty korjaustapasuosituksia. Raportin mukaan omistaja oli ilmoittanut kellarin tulevan keväisin vettä.

Korkeimman oikeuden ennakkoratkaisussa 2020:23 ostajat eivät sen sijaan olleet laiminlyöneet tarkastusvelvollisuuttaan. Ostajille oli ennen kauppaa annettu vuonna 1960 rakennetusta asuinrakennuksesta laadittu kosteusmittauspöytäkirja, jonka mukaan kosteutta oli rakennuksen kellaritiloissa, mutta ei sen yllä olleissa lattia- ja seinärakenteissa.
Pöytäkirjaan oli kirjattu joitakin toimenpide-ehdotuksia, mutta siinä ei ollut suositeltu tehtäväksi rakennuksen alapohjaa koskevia lisätutkimuksia tai tuotu esiin tähän liittyviä korjaustoimenpidetarpeita. Kaupan jälkeen kellarin betoniholvin yläpuolisissa alapohjarakenteissa sekä ulkoseinän rakenteiden alaosissa havaittiin kosteus- ja mikrobivaurioita, jotka olivat aiheutuneet kellarista johtuvasta kosteusrasituksesta sekä kosteuden tiivistymisestä kylmän betoniholvin ja lämmöneristeen rajapintaan.

Tässä tapa1uksessa korkein oikeus katsoi, että ostajilla oli rakennuksen iän, rakennustavan ja kellarin kosteudesta saamiensa tietojen johdosta ollut aihe tarkastaa kellarin yläpuolisten rakenteiden kunto tavanomaista perusteellisemmin. He olivat kuitenkin saaneet pitää riittävinä pöytäkirjasta ilmenneitä selvityksiä, joissa kellarin yläpuoliset rakenteet oli myös poraten tehdyillä mittauksilla todettu kuiviksi.

Laatuvirheen seuraukset

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella:oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitetun ,virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Lain esitöiden mukaan jos kiinteistössä oleva virhe on olennainen, ostaja voi valita, haluaako hän hinnanalennuksen sijasta purkaa kaupan.
Virheen olennaisuutta on arvioitava sen kokonaismerkityksen perusteella. Jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla, eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin korjata, virhe on olennainen. (HE 120/1994 vp, s. 51)

Luvun 33 §:n 1 momentin mukaan jos kauppa puretaan, ostajan on luovutettava kiinteistö takaisin myyjälle ja myyjän on palautettava saamansa, kauppahinta ostajalle.

Pykälän 2 momentin mukaan jos ostaja on saanut kiinteistöstä merkittävää tuottoa tai hyötyä, hänen on maksettava siitä korvaus myyjälle. Myyjän on suoritettava ostajalle kohtuullinen korvaus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista sekä sellaisista hyödyllisistä kustannuksista, jotka ovat lisänneet kiinteistön arvoa.

Myyjän on maksettava palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan.
Lain esitöiden perusteella kiinteistön ylläpidosta ja välttämättömästä hoidosta aiheutuneita kustannuksia ei kuitenkaan korvata, sillä ostaja on tänä aikan'a voinut korvauksetta käyttää kiinteistöä. (HE 120/1994 vp, s. 64).


Oikeudenkäyntikulut

Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka haviää asian on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut jollei muualla laissa toisin säädetä.
'
Luvun 3 §:1 momentin mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, ' hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.


Henkilötodistelu

Lepän kertomus

Leppä on kertonut, että hänellä ei ole ollut minkäänlaista rakennusalan osaamista. Kuntotarkastuskäynnillä käytiin läpi raportista ilmenevät hieman kohonneet kosteuslukemat, mutta mitään tarkkoja mittaustuloksia ei ilmoitettu. Puuhellan alaosan osalta kosteudesta ruvettiin miettimään, mistä se voisi johtua. Sekä välittäjä ja myyjä totesivat, että hellaa ei ollut käytetty noin 1,5 vuoteen. Poutanen (kuntotarkastaja) kysyi, voisiko hän poistaa kyseisestä kohdasta jalkalistan, ja se poistettiin. Poutanen sanoi, että kosteushavainto voi johtua uunin vähäisestä käytöstä, normaalista kosteudesta, piipusta tulleesta ulkopuolisesta kosteudesta tai esimerkiksi vesilasin kaatumise ta. Poutanen totesi, ettei hänellä ole edellytyksiä tutkia sitä enempää. Poutanen mainitsi mahdolliset lisäselvitykset, kuten raportissa lukee. Myyjä antoi avaimen ostajille ja pääsyn asuntoon, mutta mistään rakenteita avaavasta toimenpiteestä ei ollut puhetta. Kukaan ei sanonut sanallakaan, että havainnossa voisi olla kysymys jostakin vakavasta.

Poutanen ei sanonut mitään siitä, että kohteessa oleva puukoolattu lattia olisi riskirakenne. Myyjätkään eivät tuoneet ilmi, että se olisi riskirakenne. Ei ollut puhetta siitä, että ulkopuolista kosteutta voisi päästä rakenteeseen. Myyjän kanssa puhuttiin, että soitetaan Routamaalle (todistaja), joka on tulisija-asiantuntija. Leppä soitti Routaniemelle päivän tai kaksi kuntotarkastuksen jälkeen kertoen, mitä oli käynyt ilmi.
Hän selitti havainnot, että alimmasta tiilirivistä löytyi kosteutta ja että uuni oli ollut pitkään käyttämättä. Routaniemi totesi, että havainto johtuu hyvin todennäköisesti uunin käyttämättömyydestä ja piipun kautta tulevasta kosteudesta. Routamaa oli sanonut, että se on normaalia.

Kun ostajat alkoivat aikomuksensa mukaisesti tehdä pintaremonttia pesutiloihin, avattaessa pintoja löytyi vaurioita. Vanhoja laattoja poistettaessa pesuhuoneesta kipsilevyt lohkeilivat ja alta paljastui mustaa. Löydöksistä ilmoitettiin myyjälle, Ja kun oh avattu myos ke1tt1on lattiaa, myyjä hankki paikalle Ruuskasen (todistaja) vakuutusyht ön kartoittajana. Siinä vaiheessa tutkittiin vain vesivaraajan vuotamista.
Ruuskanen tehtyä tutkimuksia myyjän kanssa sovittiin, että tämä purkaa lattioita vahinkoalueelta omalla kustannuksellaan. Näin toimittiin ja rakenteid n kuivatusta jatkettiin. Sen jälkeen otettiin mikrobinäytteitä . vahinkoalueelta. Jossakin vaiheessa Ruuskanen alkoi epäillä muutakin ongelmaa, kun lattia ei kuivunutkaan. Sitten ruvettiin tutkimaan alapohjan v _nota:_ Rµuskasen por usten ja mikrobitulosten myötä saatiin näyttö s11ta, etta kosteus tulee nimenomaan rakennuksen pohjasta.

Savimaan kertomus

Savimaa on. kertonut olleensa mukana kuntotarkastuksessa, ja muistavansa asiat niin kuin Leppä on kertonut. Hänellä oli sellainen kuva, että talo on asuttavassa kunnossa, eikä mitään vakavia virheitä ole aihetta epäillä. Kukaan ei epäillyt mitään suurempaa vauriota talon rakenteista, eikä ollut puhettakaan riskirakenteesta.

Maljan kertomus

Malja on kertonut, että vastaajat omistivat ja asuivat kohteessa vuodesta 2002 lukien. He ostivat sen neljä vuotta vanhana. Vastaajien omistusaikana rakennettiin yksi makuuhuone, missä oli aiemmin terassi (Sevolan lausunnon 23.4.2019 sivun 6 kuvan oikea yläkulma: MH 9.7). Sen teki ulkopuolinen urakoitsija. Koko tulevan makuuhuoneen alue oli suojattu, eikä hän käynyt tarkemmin katsomassa, kun sitä rakennettiin.

Lisäksi lämpövesivaraajan sisällä yksi putki on vuotanut noin viisi vuotta sitten ja sen korjasi Mika Luumäki. Putki varaajan sisällä vaihdettiin tai lisättiin. Korjauksen yhteydessä ei tullut ilmi, että jokin olisi vuotanut. Putki ei siis vuotanut ulospäin ollenkaan. Mika sanoi myöhemmin kysyttäessä, että ylivuotoputki on tuolloin varmasti laitettu paikoilleen.

Malja ei tiedä, miten talon alapohja on rakennettu. Vastaajien omistusaikana alapohjarakenteesta ei tullut mitään ilmi. Kyseessä oleva alapohjarakenne ei kerro hänelle mitään. Vastaajien aikana ei ole ollut terveysongelmia eikä hajuhaittoja.

Kauppaa edeltävänä talvena puulieden alatiiliin oli ilmestynyt härmää. Malja ajatteli, että se olisi voinut tulla piipun kautta. Mitään vuotoa ei ollut. Uuni oli käytännössä käyttämätön, ja vain muutamia kertoja siihen sytytettiin tuli talvella, kun härmä oli ilmestynyt. Tämä härmä on Maljan käsityksen mukaan kalkkia.

Kuntotarkastajalta kysyttiin, mistä härmä voisi johtua, johon tämä ilmoitti, että kosteus on koholla. Malja sanoi käsityksenään, että kosteus voisi tulla yläkautta. Kuntotarkastaja epäili alapohjaa ja mietti, onko lieden alle tehty eristettä. Tarkastaja katsoi piirustuksista, että eritys oli kuitenkin piirretty. Tarkastaja sanoi, että kosteus voi mahdollisesti tulla alakautta ja että se pitåä ilman muuta tutkia. Mittaushavainnoista kyllä huolestuttiin.

Malja luovutti ostajille samassa tilaisuudessa avaimen, jotta tarkempi selvitys voitaisiin tehdä ostajien toimesta, mitä ei jostakin syystä sitten tehty. Hän ei erikseen sanonut, että rakenteita saa avata, mutta täytyisihän jotain avata, jotta asia selviää. Kuntotarkastaja sanoi, että hän ei voi tutkia sitä tarkemmin, jos hän ei avaa rakenteita. Tarkastaja sanoi, että se ei kuulu hänen tehtäviinsä.

Malja muistaa, että ostajat puhuivat juttelevansa Risto Routamaalle kosteushavainnosta. Kaupantekotilaisuudessa Malja kysyikin LepäItä, tutkivatko he sitä kohtaa. Kauppakirjassa oli asiaa koskeva vastuunrajoitus, minkä vuoksi Malja ei ollut asiasta huolissaan.

Ostajien ruvettua tekemään remonttia, vesivaraajan takaa löytyi pehmenne1ta levyjä. Talja oh alussa siinä ymmärryksessä, että remontin tekoon aletaan yhdessä. Esillä oli ajatus kaupan purustakin. Sanottiin että jos purkua vaaditaan, purkutöitä ei jatketa sitä ennen. '

Lattiaa purettiin Sevolan lausunnon 23.4.2019 sivun 6 kuvaan väritetyltä alueelta, Jonka ulkopuolella päällisiä vaurioita ei ole ollut. Olohuoneen lattia avattiin kuitenkin kokonaan. Kyseisessä kuvassa oikeassa alakulmassa on kodinhoitohuone (KHH), jonka vasemmassa yläkulmassa on lämpövesivaraaja (LW), josta seinän toisella puolella melkein samalla kohdalla on puuliesi. Jopa eteistäkin purettiin, mutta makuuhuoneisiin ei koskettu. Alue rajautui sen mukaan mitä Laatulahti (todistaja) mittasi. Laatulahti oli hänen asiantuntijanaan silloin, kun purkutyö oli tehty.

Malja ei ole kertonut Ruuskaselle kohteen alapohjarakennetta. Ruuskanen kyllä kysyi sitä häneltä, mutta hän ei osannut vastata. Ruuskanen varmaankin katsoi piirustuksista sitten kyseisen tiedon.

Ylivuotoputki on sellainen, että se päästää ylimääräisen veden ulos. Ylivuotoputki oli ohjattu lattiakaivoon varaajan takana. Sen pystyi näkemään, jos tietää mitä hakee, mutta Ruuskasellakin oli vaikeuksia havaita sitä aluksi. Putki oli päässyt nousemaan pois lattiakaivosta, mutta lattia ei ollut ikinä siitä kohtaa märkä. Se on tulikuumaa vettä, joka on haihtunut ja osin mennyt seinään sisään. Mahdollista on, että putki on vahingossa joutunut pois paikoiltaan, kun varaajan alta on imuroitu.

Sevolan kertomus

Sevola on kertonut, että hänellä on rakennusterveysasiantuntijan ja tavarantarkastajan pätevyydet. Hänellä on tämän tyyppisistä töistä yli 20 vuoden kokemus valmistuttuaan rakennusinsinööriksi.
Kosteusvauriotutkimukset ovat hänelle tuttuja. Nyt käsiteltävää kohdetta oli tutkittu kattavasti jo ennen häntä. Raporttinsa (todiste K3) hän on tehnyt omien selvitystensä ja olemassa olleen aineiston perusteella.

Tässä kohteessa on yleisesti riskirakenteeksi tunnettu lattiarakenne, jossa betonilaatan päällä on puukoolattu lattia ja lämmöneristysvilla. Tässä tapauksessa riskit ovat koko rakennuksen alueelta myös toteutuneet. Kuntotarkastusraportissa Sevolan huomio kiinnittyi siihen, että alapohjarakenteeseen liittyvää riskiä ei ole tuotu millään tavalla esiin. Riskirakenne vaatii aina erityishuomiota. Kosteushavaintoja ei ole liitetty mitenkään alapohjarakenteeseen. Siinä on menty vikaan, että riskeistä ei ole mainintaa tarkastusraportissa. Eihän maallikko tuon perusteella osaa ryhtyä mihinkään. Puulieden kosteushavainnon voisi, rakenteita tarkemmin tuntematta, ajatella liittyvän lähellä oleviin vesipisteisiin tai piippuun.

Vastaajan asiantuntija Raivolainen on kirjallisesti esittänyt, että lattia olisi rakennusaikaisten määräysten mukainen, mistä Sevola on eri mieltä. Tarkkaa rakentamistapaa ei ole määrätty, mutta rakentamismääräyskokoelman C2 vuodelta 1976 mukaan rakenteiden on estettävä maaperän kosteuden ja maahan valuvien pintavesien haitallinen tunkeutuminen rakenteisiin ja sisätiloihin. Tämä ehto ei ole täyttynyt. Alapohjan rakenne vastaa paremminkin 70-luvun kuin rakennusajan tasoa. Raivolainen on myös ilmoittanut, että mikäli alapohjassa olisi rakenteellinen vika, koko lattia olisi märkä. Koko lattia on kuitenkin tosiasiassakin todettu märäksi, mikä on selvitetty mittauksin. Se on osoitettu reilusti niin sanotun vaurioalueen ulkopuolellakin.

Tämä kosteus on kauttaaltaan mahdollistanut mikrobikasvuston syntymisen. Mikrobien ja kosteuden on täytynyt kulkeutua huoneilmaan. Tässä on kaikki terveyshaitan ainekset olemassa, mutta sen määrittäminen kuuluu viranomaiselle. On normaalia, että viranomainen toteaa terveyshaitan pelkän toimitetun aineiston perusteella.
Lämminvesivaraajan vesivahingon laajuus on merkitty lausunnon 23.4.2019 sivun 6 kuvaan, mutta korjaustarve on koko alapohjassa. Pienemmältä alueelta korjaamalla alapohjaa ei saa kuntoon.

Sevola ei usko, että pelkkä vesivaraajan vuoto voisi aiheuttaa niin laajaa vauriota. Ylivuotoputkesta ei tule vettä valtavia määriä. Muuten kyllä vuotovesi voisi kulkeutua laajallekin alueelle. Betonilla on kuitenkin suuri kyky ottaa vastaan kosteutta, ja ylivuotoputki ei ole vuotanut niin kuin vuotava vesijohto. Epäsäännöllinen vuoto imeytyy pitkälle betoniin. Korjaustarve olisi sama, vaikka vuotoa ei olisi lainkaan ollut.

Ruuskasen tekemissä porareikämittauksissa mitä syvemmälle on menty, sitä kosteampaa on ollut. Näin ollen kosteus tulee alhaalta päin.
Ruuskasen raporttiin 10.10.2018 sivulle 2 piirretty rakenne ei vastaa kohdetta. On paljastunut, että kuvaan piirretty alimmainen styroksilevy puuttuu. Jos kyseinen levy olisi, alalaatta pysyisi lämpimänä ja vauriomekanismi, jossa sisäilman vesi tiivistyy, poistuisi. Tässä kohteessa määräävämpi vauriomekanismi on varmaankin ollut maanpinnasta nouseva kosteus. Sisäilman kosteus olisi tosin voinut yksinkin riittää, kun edellä mainittu styroksi on puuttunut.

Todisteessa K1O on päivitetty Sevolan korjauskustannuslaskelma, jossa on käyty läpi se, miten korjataan. Hän on laskenut korjaushinnan puurakenteisena sillä erolla aiempaan rakenteeseen, että betonin ja puun väliiri tulee uretaanilevy, jotta korjaustyö vastaisi mahdollisimman paljon alkuperäistä. Koko lattialaatan osalta korjaus on tarpeellinen. Jos korjaus tebtäisiin kuitenkin niin, että vain edellä mainitun sivun 6 kuvan mukainen alue korjattaisiin, siinä jäisi 48,5 neliömetriä korjaamatta.
Hänen laskemansa neliömetrikohtainen korjaustyön keskiarvohinta on ollut 670 euroa sisältäen arvonlisäveron.


Ruuskasen kertomus

Ruuskanen on kertonut työskennelleensä samassa firmassa jo 14-vuotiaasta lähtien toimien aluksi purkumiehenä. Hän on nyttemmin suorittanut sertifikaatin vahinkoalaan liittyen.

Nyt kysymyksessä oleva työtilaus tuli Fennian kautta. Ensin aukaistiin lattioita. Koeavaus tehtiin puuhellan vierestä. Vuoto oli lämminvesivaraajan ylivuotoputkesta, minkä olisi pitänyt olla ohjattuna viemäriin tai lattiakaivoon. Yleensä se on tehty kupariputkella kaivoon niin, ettei se pääse irtoamaan. Nyt se oli viety viemäriputken päähän, ohuempi putki laitettuna isomman sisään.

Vesi oli päässyt uimaan betonilaattojen välisessä eristetilassa. Sieltä vesi ei lähde haihtumaan, mutta se imeytyy betoniin ja muualle.
Raporttinsa 10.10.2018 sivulla 3 on havainnekuva vuotoalueesta. Siitä laajemmalti ei havaittu niin korkeita lukemia. Kun putkien läpivientiä ei ollut tiivistetty, vuotovesi ei ole tullut jaloille, vaan se on päässyt menemään alas. Ylivuotoputkesta ei tule kerralla paljoa vettä. Suurempi käyttö lisää toki vuotomääriä.

Hän oli saanut kohteen vanhalta omistajalta vastauksen, että lattiarakenteessa olisi pohjalla styroksi (kuva sivulla 2).
Jatkotutkimuksissa kuitenkin ilmeni, että styroksia ei ollut, vaan tuli suoraan hiekka betonin alla vastaan. Hiekka tuli lattialle paakkuina, joten se oli märkää ja hienojakoista, jolloin kapillaarinen ilmiö toimii paremmin. Kastuminen alhaalta päin huomattiin vasta sen jälkeen, kun rakenne ei lähtenytkään kuivumaan. Kosteusmittauksia tehtiin kolmelta eri syvyydeltä. Kosteus tuli alhaalta ylös eikä toisinpäin. Mittareiät on porattu vahinkoalueen ulkopuolelle. Betonilaatta nostaa alapuolelta kosteutta.
Vesivaraajavuoto ei ole merkittävä tämän jatkotutkimuksissa tehdyn havainnon kannalta.

Mikrobinäytteet 1-4 otettiin ensimmäisellä kerralla. Jokainen näyte on otettu puhtaalla välineellä, kumihanskatkin vaihdettiin välissä. Kaikille näytteille oli omat minigrip-pussit, joissa näytteet postitettiin. Ruuskasen kolmas raportti on lähinnä yhteenveto, joka on tehty Lepän pyynnöstä. Hän on tähän aikaan ollut vielä opiskelemassa, joten hänen työtään on vielä valvottu Mika Ruuskasen toimesta.

Pintakosteusmittari voi olla joissain tapauksissa ihan käyttökelpoinen väline. Suihkun ympärillä sillä mitattaessa on vaikea sanoa, onko kosteus laatan ja vedeneristeen välissä, mikä on normaalia, vai syvemmällä.

Routamaan kertomus

Routamaa on kertonut käyneensä rakennuspuolen ammattikoulun ja tehneensä lähes 30 vuotta rakennusalan töitä. Hän on ollut 12 vuotta Tulikiven valtuutettu asentaja. Jukka (Leppä) oli kysynyt häneltä puhelimitse, oliko mahdollista, että piipusta kulkeutuu kosteutta tulisijaan. Hän vastasi, että se on hyvinkin mahdollista, joko sateen tai ilmastoinnin vuoksi. Hän ei itse käynyt kohteessa. Yleensä tulisijan käyttäminen kuivattaa tällaisen kosteuden pois. Muistaakseen Leppä ilmoitti, että kyseessä oli kohde, jossa oli jo kuntokartoitus tehty, mutta sitä ei käyty sen tarkemmin läpi. Kosteuskuvauksesta ei puhuttu tarkemmin, että kyseessä olisi tulisijan alin tiili. Näytettäessä kuntotarkastusraportin kuvaa tulisijasta Routamaa totesi, että savukanava menee sillä korkeudella, että kyllä kosteus alempiin tiiliin on voinut tulla piipun kautta.

Raivolaisen kertomus

Raivolainen on kertonut, että hänellä on rakennusalalta diplomi-insinöörin, rakennusmestarin ja rakennusinsinöörin tutkinnot. Hänellä on kokemusta rakennusalalta noin 40 vuotta, ja hän on toiminut alalla lähes kaikissa tehtävissä, myös opettajana. Kosteusongelmat ovat hyvin tuttuja hänelle. Raivolainen ei ole itse käynyt nyt käsiteltävällä kohteella kertaakaan. Hänen päätelmänsä ovat perustuneet muiden tekemiin tutkimuksiin ja asiakirjoihin, eikä hänellä ole ollut syytä epäillä tehtyjä mittaustuloksia.

Sevolan ja Ruuskasen lausunnoissa on sinänsä tutkittu asioita ansiokkaasti, mutta niiden päätelmät eivät vaikuta siltä, että ymmärrettäisiin kunnolla, miten nämä asiat toimivat. Tässä kohteessa alapohjarakenteeseen tulee kyllä vettä altapäin, mutta ei sillä tavoin, että se olisi virhe. Lattian alla on näkyvääkin pohjavettä ja sen lisäksi vesihöyryä, joka liikkuu diffuusion avulla. Nimenomaan kapillaarisesti nousevan pohjaveden nouseminen rakenteeseen pitää estää. Sen voi tehdä laittamalla muovi laatan alle tai sitten syvemmälle maahan.
Nykyisin mµovi korvataan karkealla ainekerroksella, mutta muovikaan ei estä vesihöyryn kulkemista. Suunnitelmien mukaan lattiarakenteen alla on muovi, ja siitä pitää lähteä, koska missään tutkimuksessa ei ole todettu toisin. On todettu, että muovia ei ole havainnoitu, mutta sitä ei ole tutkittu. Olettaen, että muovi on asennettu, kapillaarinen vesi ei ole tässä olennaista vaan vesihöyry. Mistään tässä aineistossa ei pysty varmasti sanomaan, onko muovi asennettu, tai myöskään poissulkemaan sitä.

Kun vesihöyry nousee ylöspäin, sen nouseminen ei ole myöskään riippuvainen lämpötilasta. Laatan alla oleva lämpöeriste ei estä sitä. Eriste ei vaikuta kosteuteen, mutta lämpötilaan, eli se voi vaikuttaa kosteuden tiivistymiseen. Vesihöyryn suunnan määrää vesihöyryn osapaine. Vesihöyry pyrkii siihen suuntaa, mistä se pääsee haihtumaan. Lämpötila ei määrää sitä.

Lausunnoissa puhutaan rakenteen RH-arvosta. Kun arvo on sata (prosenttia), rakenne on täysin märkää. Esimerkiksi ilmassa, jos arvo on sata, enempi vesi muuttuu näkyväksi esimerkiksi sumuna. Maanvarainen lattialaatta,pitää suunnitella niin, että maan RH-arvoksi oletetaan sata, eli että maa on täysin märkää. Kuivaa maanvaraista laattaa ei ole olemassa. Koko laatta on märkä tai oikeammin kostea, kuten sen kuuluukin olla. Betoni imee itseensä vettä. Yli 85 prosenttia kosteutta menee ongelmaksi. Luvuissa 70-75 mikrobien ei pitäisi alkaa vielä kasvaa, mutta se riippuu lisäksi lämpötilasta ja ravinteista.

Tässä kohteessa alapohjan rakenne on suunniteltu oikein, RT-kortin mukaisesti. Se toimii oikein hyvin, niin kauan kun ei laiteta tiivistä pintaa päälle. Tämän päivän tietämyksellä tuo on riskirakenne, mutta ei rakennusajan tietämyksellä. Tuossakin rakenteessa riskin aiheuttaa se, jos väärässä paikassa on tiivis pinta, esimerkiksi muovimatto tai höyrysulkµ, mitä tässä ei ole. Tässä rakenteessa mineraalivillan on. voinut ja se on kuulunutkin laittaa suoraan betonin päälle. Se on voinut ottaa kosteutta ja päästää sen läpi. Nykyäänkin villan saa laittaa suoraan betonin päälle.

Veden kondensoituminen on Sevolan raportissa kuvattu väärin. Ruuskasen toteama hiekan hienojakoisuus ei muuta tilannetta koska kapillaarista ilmiötä ei ole ollut. Näissä lämpötiloissa tämäkään lattiaraken11e ei kondensoi vettä. Tuon aikaisissa RT-korteissakaan ei suositeltu styroksia alalaatan alla.

Vesihöyry saa kulkea alapohjassa ylöspäin, kunhan höyrysulkua ei ole esteenä, jolloin vesi jäisi väliin. Kun estettä ei ole, huoneilma pumppaa vettä koko ajan pois lattiasta. Ilmastointi tai tuuletus toimii kuivauspumppuna. Sevolan 23.4.2019 lausunnon sivun 9 taulukosta näkyy, että vettä on ollut sisäilmassa sen verran, että siihen mahtuu vielä paljon lisää vettä, eli silloin pumppu toimii. Muutamassa taulukon arvossa ylittyy suhteellinen kosteus, mutta ne ovat märäksi todetulla alueella. Tämä taulukko ei yllätä häntä millään tavalla. Tämä on vuodon seuraus.

Kun ilmenee laho tai muu mikrobivaurio, jostakin tulee kohteeseen ylimääräistä vettä. Sadevedet on tässä ohjattu pois, eli sitä ongelmaa ei ole. Muita vaihtoehtoja ei jäänyt kuin vuotovesivahinko, joka on aiheuttanut mikrobivauriot. Todennäköisesti kaikki olisi kunnossa ilman kyseistä vuotaa. Hänelle ei tule sellaista kuvaa, että riskirakenteen riski olisi toteutunut. Raivolainen on nähnyt kuvan kohteesta puretusta kohdasta, missä lattian puut ovat ihan kunnossa. Syy ei ole missään nimessä altapäin tuleva vesi.

Sevola on tehnyt väittämänsä vaurion aiheutumisesta, mutta hän ei ole laskenut sitä, miten vesi liikkuu siellä. Raivolainen on sen sijaan tehnyt laskelmat. Niissä olosuhteissa, mitä kohteesta on mitattu, vesi ei tiivisty rakenteeseen. Sevolan korjausehdotuksen rakenne toimii täysin samalla tavalla, mutta aiemmassakaan rakenteessa ei ole suunnitteluvirhettä.
Uusi ehdotettu lattiarakenne on vielä riskialttiimpi, mutta kumpikin lattia sinänsä toimii.

Vesivaraajan osalta rakennusmääräyskokoelmassa voimassa olleet määräykset olivat kovin vanhoja rakennusaikana, ja ne ovat hyvin epämääräisiä. Vesivaraajan asennuksessa ei ole millään tavalla rikottu määräyksiä. Kyseessä ei ole märkätila, mutta siellä on ollut kuitenkin lattiakaivo. Vesieristeenä käytetään nykyään eristemattoja, mutta aiemmin käytettiin massaa, joka toimi vesieristeenä. Hän ei voi sanoa tehdyistä tutkimuksista, onko siellä ollut vesieriste, mutta sitä ei voi sanoa Sevolakaan. Sevolan tutkimuksessa on jätetty vesieristeenkin olemassaolo selvittämättä.

Tiiliuuni, jossa on todettu härmää alimmaisissa tiilissä, on vesivuotoalueella. Härmä ei ole ongelma, vaan mikrobit siellä alla. Vesivahingon valuma-alue on aika laaja, joten oletta asti vesi on valunut pitkän aikaa. Hän ei pysty kuitenkaan sanomaan, paljonko ylivuotoputk1 on vuotanut. Se ei ilmene papereista, että sitä olisi tutkittu. Vuotoaluettakaan ei tarkalleen tiedetä. Vuotovesi pysyy useita kuukausia rakenteissa, eikä se tule sieltä yhtäkkiä pois. Mikrobivauriot ovat totta kai laajemalla alueella. Kun mikrobikasvu alkaa, sitä ei niin vain pysäytetä. Se leviää todennäköisesti koko pohjaan. Koko lattia voi vaurioitua, jolloin korjaustarve on koko lattiassa.

Heinosen kertomus

Heinonen on kertonut toimineensa kiinteistönvälittäjänä 14 vuotta ja tehneensä paljon omakotitalokauppaa. Hänellä on LKV-pätevyys.
Asunnon myynnissä esitettävä arvio kohteen kunnossa perustuu silmällä havaittavaan kuntoon. Kuntoluokat ovat hyvä, tyydyttävä ja huono. Se ei ole mikään absoluuttinen tieto, vaan raja on hyvin häilyvä. Se antaa ostajalle tietoa siitä, vaatiiko kohde esimerkiksi remontteja.

Kun nyt kysymyksessä oleva talo tuli myyntiin, talo oli jo tyhjillään asukkaista. Kuntotarkastuksessa tiiliuunin kosteus nousi esille, kuten raportista varmaankin näkee. Touko (Malja) kertoi, että se oli ilmaantunut siihen. Kuntotarkastaja ei osannut sanoa, mistä se johtuu. Oli kyllä erilaisia spekulointeja. Kuntotarkastaja suositteli, että rakenteita avataan. Altapäin tuleva kosteus oli ajatuksena, mutta mitään selvää tietoa ei ollut, mistä kosteus johtuu. Ajatus oli, että kosteus tulee alhaaltapäin
joka tapauksessa. Malja ehdotti itse avaimen antamista ostajille, jotta nämä saavat käydä avaamassa tai katsomassa sitä. Avaimet annettiin. Siitä ei ollut sen tarkempaa keskustelua. Tämä tilanne oli sisätilakierroksen lopussa. Raportissa ei sanota, että rakenteita avataan, mutta ei tuon asian selvittäminen varmaankaan onnistuisi pintapuolisesti. Puhetta oli kyllä avaamisesta. Oli ehkä puhetta siitäkin, että ostajilla on joku tuttu rakennusmies käytettävissään.

Lehikoisen kertomus

Lehikoinen on kertonut olleensa mukana rakentamassa riidan kohteena olevaa taloa. Siitä on niin pitkä aika, että hän ei voi enää muistaa siitä yksityiskohtia. Aina on kuitenkin noudatettu rakennuspiirustusten ohjeita. Ja rakennustarkastaja on käynyt useita kertoja tarkistamassa, että kaikki on kunnossa.

Laatulahden kertomus

Laatulahti on kertonut valmistuneensa rakennusmestariksi vuonna 1986 ja suorittaneensa sen jälkeenkin erilaisia alaan liittyviä koulutuksia. Hän on toiminut 27 vuotta yksityisenä ammatinharjoittajana. Kokemusta on kosteusvariokorjauksista, mitä koskevaa kurssiakin hän on vetänyt.

Hän on tutustunut nyt käsiteltävässä asiassa laadittuihin raportteihin. Kohteen lattiaa oltiin purkamassa, kun häntä pyydettiin mukaan arvioimaan purkutarvetta. Hänelle kerrottiin, että varaajan ylivuotoputkesta tulleesta kosteudesta oli kysymys. Ainakin hänelle näkyi selkeästi, ttä puuliedelle ja takalle oli tullut härmää. Puukoolatuista rakenteista oli otettu jo eristeet pois. Vain koolaukset olivat paikallaan vuotokohdan alueella. Hän oli aika vakuuttunut siitä, että nimenomaan vesivaraajan vuodosta oli kysymys.

Hän on nähnyt paljon vastaavia kohteita avattuina, ja kyllä puurakenteet olisivat olleet aivan toisen näköiset, jos vaurion aiheuttanut kosteus olisi tullut alhaaltapäin. Kustannusarvionsa hän laati niillä tiedoilla, mitä hän oli saanut Joukolta (Malja). Vasta paljon myöhemmin on selvinnyt, että tämä riita-asiakin on vireillä.

Hänen alkuperäisessä kustannusarviossaan (todiste V4) ei ollut purkutyön osuutta, koska se katsottiin tehdyksi. Hänen alkuperäisessä arviossaan olisi ollut 43,5 neliömetriä puukoolauksen uusimista. Se sisälsi myös muun muassa väliseinän uusimista 20 sentin korkeudelle. Pesuhuoneosaston uusiminen ei ollut hänen laskelmassaan mukana.

Kustannukset voisivat olla sen sijaan jotakin 34-35 tuhatta euroa, jos radonkermi asetettaisiin betonin päälle ja korjaus ulotettaisiin laajemmalle makuuhuoneisiin, vessaan, vaatehuoneeseen ja ylipäätään kaikkiin puukoolatulle alueelle pois lukien pesuhuone ja sauna.
Radonkermi on bitumia ja estäisi radonin nousun, kaasun ja veden läpimenon.

liman tarkempaa laskemista hänen on vaikea sanoa, mitä tulisi lisähinnaksi pesuhuoneen ja saunan lisäämisestä laskelmiin, mutta ehkäpä 15-20 tuhatta euroa.

Suunnittelukustannuksia hänen laskelmissaan ei ole yhtä paljoa kuin siinä reilun 88 tuhannen euron kustannusarviossa. Kyseisessä Sevolan arviossa on mukana myös betonilaatan rouhimista. Betonin rouhimistarpeen voisi välttää edellä mainitulla kermillä.

Käräjäoikeuden johtopäätökset

Kantajien oikeus vedota laatuvirheeseen

Rakennuksessa on riidattomasti kaupan jälkeen todettu kosteus- ja homevaurioita. Riitaa on siitä, onko vaurioihin syynä lämminvesivaraajan ylivuotoputken vuotamisen lisäksi virheellinen lattiarakenne. Virheeseen vetoamisoikeuden kannalta keskeistä on joka tapauksessa se, mitä viitteitä vaurioista on ollut ennen kauppaa havaittavissa.

Myöhemmin todettujen kosteusvaurioiden on täytynyt olla syynä myös siihen kosteuteen, joka on havaittu jo ennen kauppaa puuhellan alimmassa tiilirivissä. Puuhella on ollut keskellä myöhemmin todettua ylivuotoputken vesivuodon vahinkoaluetta.

Maljan kertomuksen perusteella hän oli havainnut jäljet puuhellan alimmassa tiilirivissä jo kauppaa edeltävänä talvena ja ajatellut, että kosteus olisi voinut tulla piipun kautta. Malja on kertonut, että takkaan sytytettiin tuli muutamia kertoja havainnon jälkeen. Malja ei ole kuitenkaan tutkinut asiaa tarkemmin, vaikka hän on asunut kohteessa. Hänen kertomuksensa mukaan myyjät eivät ole havainneet kohteessa hajuhaittojakaan. Käräjäoikeus toteaa, että kiinteistöä on alettu myydä tutkimatta sanottua kosteushavaintoa tarkemmin.

Sama kosteushavainto on joka tapauksessa ollut esillä kuntotarkastuksella ennen kauppaa. Tarkastuksella on ollut mukana myös ostajat. Kuntotarkastusraportissa (todiste K2) on todettu, että rakenteiden kosteuksia mitattiin pintakosteudenilmaisimella mahdollisten piilevien kosteusvaurioiden löytämiseksi. Pesuhuoneessa suihkun kohdalla, lattialaatoissa sekä alimmassa seinälaatassa havaittiin hieman kosteutta sekä keittiön puuhellan alimmassa tillirivissä. Raportissa on suositeltu lisäselvityksiä tiilirivin kosteushavaintoon, mutta ei muihin kosteushavaintoihin.

Kuntotarkastusraporttiin ei ole kirjattu tarkemmin sitä, minkälaisia lisäselvityksiä tiilirivin kosteushavainnon vuoksi pitäisi tehdä. Ei ole myöskään kirjattu arvioita siitä, mistä kyseinen kosteushavainto voisi johtua. Sitä on käsitelty nimenomaan kosteushavaintona eikä kosteusvauriona. Raportissa on todettu myös rakennuksen perustamistapa, mutta alapohjarakennetta ei ole edes todettu riskirakenteeksi.

Asianosaisten kertomusten perusteella kenelläkään heistä ei ole ollut minkäänlaista tietoa myöhemmin havaitusta ylivuotoputken vuodosta eikä siitä, mikä merkitys kohteen alapohjarakenteella voisi olla kosteushavainnon kannalta.

Kuntotarkastuksella on joka tapauksessa pohdittu suullisesti erilaisia mahdollisuuksia, mistä kosteus tiiliriviin on voinut tulla. Esillä on ollut myös mahdollisuus siitä, että kosteus on tullut yläkautta. Tämä ilmenee asianosaisten kertomuksista. Malja on lisäksi kertonut uunin olleen käytännössä käyttämätön. Lepän kertomuksen perusteella uunin käyttämättömyyskin on ollut kuntotarkastuksessa esillä. Tulikiven valtuutetun asentajan Routamaan kertomuksen perusteella uunin käyttämisen olisi pitänyt poistaa tiilistä se kosteus, mikä on mahdollisesti tullut piipusta.

Kantajat eivät ole kertoneet siitä, että kuntotarkastuksella olisi puhuttu alapuolelta tulevan kosteuden mahdollisuudesta. Maljan ja Heinosen kertomuksilla käräjäoikeus katsoo kuitenkin näytetyksi, että myös tuosta mahdollisuudesta on puhuttu.

Tarkastuksen jälkeen ostajat ovat ennen kauppaa konsultoineet Routamaata, joka on vahvistanut sen, että kosteus tiiliin on voinut hyvinkin tulla ylhäältä päin. Tämä selvitys on riittänyt ostajille kaupan tekemiseksi.

Myyntiesitteessä (todiste K4) ei ole mainintoja kohteen mahdollisista vaurioista tai tutkimussuosituksista. Kohdetta on markkinoitu kunnoltaan hyvänä. i

Kauppakirjaan (todiste K1) on kirjattu, että myyjän vastuu kaupan kohteen mahdollisista virheistä määräytyy maakaaren mukaan. Lisäksi on lueteltu kuntotarkastuksessa tehdyt kosteushavainnot ja suositukset, ja on kirjattu: "Ostaja ottaa tästä huolimatta kiinteistön ja rakennukset vastaan siinä kunnossa, kuin ne ostajalle esiteltäessä olivat, eikä myyjällä ole vastu ssa kyseisistä vaurioista tai niiden rakenteille tai muille vastaaville mahdollisesti aiheuttamista vahingoista. Vaurion arvo ja mahdolliset korjauskulut on huomioitu nyt maksetussa kauppahinnassa."


Käräjäoikeus toteaa, että kyseinen kauppakirjan ehto ei poissulje myyjän vastuuta kysymyksessa olevista vaurioista, jotka on havaittu vasta kaupan Jälkeen.

Käräjäoikeus katsoo, että kantajilta ei ole voinut näissä oloissa edellyttää tarkempia tutkimuksia selonottovelvollisuutensa täyttämiseksi. Kantajat eivat siten ole menettaneet oikeuttaan vedota kanteen mukaisiin virheisiin.

Laatuvirheen tyyppi

Kanteen mukaan kohteessa on maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1-4 kohdassa tarkoitettu virhe, 5 kohdan mukaisen salaisen virheen lisäksi. Vastauksen mukaan kyseessä voi olla korkeintaan salainen virhe.

Kaupassa ei ole sovittu erikseen perustusten ja alapohjan kunnosta. Kaupassa ei ole esimerkiksi sellaista ehtoa, jonka mukaan alapohja on kosteusvaurioton. Myyjä ei ole vakuuttanut tällaista ostajille.
Kuntotarkastusraporttiin on kirjattu tietoja rakennusten perustuksista, alapohjasta ja sokkelista. Asiassa ei ole ilmennyt aihetta epäillä kyseisten kirjausten oikeellisuutta.

Näin ollen vedotut virheet ja vauriot eivät koske sellaisia kiinteistön kaupassa sovittuja ominaisuuksia, joita virhesäännöksen 1 kohdassa tarkoitetaan. Tämän kohdan mukaisesta virheestä ei ole siten kysymys.

On mahdollista, että kaupankohde todetaan kaupan jälkeen jopa asumiskelvottomaksi salaisen virheen vuoksi. Käräjäoikeus katsoo, että salaisen virheen vakavuus ei kuitenkaan muuta virhettä 1 kohdan, tai myöskään 2-4 kohdan mukaiseksi. Eli salaisen virheen vakavuus ei tee kohdetta ominaisuuksiltaan sopimuksen vastaiseksi, eikä se muuta sitä, mitä tietoja myyjän olisi pitänyt kohteesta antaa.

Säännöksen 2 kohdan mukainen virhe ei ole myöskään kysymyksessä, koska myyjien ei ole näytetty antaneen virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa säännöksessä tarkoitetusta ominaisuudesta.

Säännöksen 3 kohdan mukaisen virheen osalta on arvioitava sitä, mitä myyjät ovat tienneet tai olisi pitänyt tietää vedottuihin virheisiin liittyen. Myyjien tietämä kosteus uunin alimmassa tiilirivissä on tullut ostajienkin tietoon ennen kauppaa, joten sitä koskevaa tietoa ei ole jätetty antamatta. Näin ollen kysymys on vielä siitä, ovatko myyjät tienneet tai olisiko heidän pitänyt tietää enemmän itse kosteusvauriosta.

Tässä tapauksessa kosteusvauriota ei ole todistettavasti tutkittu ennen kauppaa. Kuntotarkastusraportin laatinut ammattilainenkaan ei ole havainnut tällaisia vaurioita pintapuolisessa tarkastuksessaan. Asiassa ei ole myoskään esitetty sellaista todistelua, jonka perusteella voitaisiin todeta kohteessa esiintyneen esimerkiksi homeen hajua ennen kauppaa.

Lämminvesivaraajan ylivuotoputken vuotamistakaan, tai selviä merkkejä siitä, ei ole havaittu kuntotarkastuksessa. Ostajatkaan eivät ole kaupan jalkeen heti havainneet itse vuotoa. Sen sijaan he ovat remontin yhteydessä havainneet ensin kosteita kipsilevyjä pesuhuoneen seinälaattojen alta. Tämä ilmenee muun muassa todistaja Ruuskasen tutkimusraportista 10.10.2018 (osa todistetta K7).

Sanotussa raportissa on kuvia muun muassa putkista lämpövesivaraajan alta. Kuvan 3 perusteella putkisto ei ole ollut kodinhoitohuoneesta käsin ainakaan kunnolla nähtävissä. Kuvien 1 ja 2 yhteydessä tutkimusraportissa on todettu, että vesiputkien läpivienti (varaajan alla) on tiivistämättä ja että vesi on päässyt valumaan vapaasti alapohjaan.
Asiassa esitetystä todistelusta ei voida sanoa, kuinka paljon vuotaa putkesta on tullut. Ilmeisesti vuoto ei ole ollut tasaisena jatkuvaa. Sen sijaan vuotoa on tullut toistuvasti pitkällä ajanjaksolla. Ilmeisesti vuoto ei ole myöskään lammikoitunut näkyviin, vaan se on mennyt suoraan alapohjaan.

Vastaajat ovat voineet luottaa siihen, että Maljan kertoma varaajaa aiemmin korjannut henkilö oli laittanut putket kunnolla paikoilleen. Jos putki on irronnut, esimerkiksi Maljan mahdollisena pitämällä tavalla imuroitaessa, sitä ei ole välttämättä voinut huomata. Putken irtiolo on ollut kuvienkin perusteella vaikeasti havaittavissa, varsinkin jos ei ole tiennyt sitä erikseen tutkia.

Kohteessa asuneet vastaajat ovat ilmoittaneet, että he eivät ole olleet vuodosta tietoisia. Tätä ilmoitusta ei ole osoitettu vääräksi. Edellä mainittuja seikkoja arvioiden käräjäoikeus lisäksi katsoo, ettei vastaajien ole pitänytkään tietää siitä säännöksessä tarkoitetuin tavoin. Siten kyseessä ei ole myöskään 3 kohdan mukainen virhe.

Kohdan 4 mukainen virhekään ei näillä tiedoilla tule kysymykseen. Myyjillä ei ole näytetty olleen sellaista tietoa, jolla he olisivat voineet oikaista ostajien virheellistä käsitystä vaurioihin liittyen. Näin ollen ainoa mahdollis us tässä tapauksessa on kohdan 5 mukainen salainen virhe.

Laatuvirheen kuvaus

Lämminvesivaraajan ylivuotoputken vuotaminen ja sitä kautta kosteus- ja homevaudon aiheutuminen on riidatonta. Vuotaa koskeva lattian kastuma-alue on kuvattuna muun muassa edellä mainitussa Ruuskasen tarkastusr1portissa 10.10.2018 (todisteessa K7). Kaiken esitetyn todistelun perusteella käräjäoikeus pitää selvänä, että tämä vuoto ja sen aiheuttamat vauriot ovat olleet olemassa jo ennen kauppaa.

Kanteen mukaan myös lattiarakenne on virheellinen siten, että se on syynä kyseisiin vaurioihin. Väite lattiarakenteen virheellisyydestä · perustuu siihen, että pohjalaatan alapuolinen kapillaarinen kosteus nousee pohjalaatan läpi rakenteisiin. Tästä rakenteen virheellisyydestä asiantuntijat ovat olleet erimielisiä.
Ruuskasen tarkastusraportissa 10.10.2018 ei puhuta lattian virheellisestä rakenteesta. Ruuskasen myöhemmässä tarkastusraportissa 8.2.2019 (tämäkin todisteessa K7) alapohjaa käsitellään tarkemmin. Sen mukaan leikkauskuvassa hiekan alapuolelle on laitettu muovi, mutta tutkimuksissa alapohjan muovia ei pystytty todentamaan. Hiekka on kuitenkin todettu kapillaarisesti kosteutta nostavaksi Ruuskasen viimeisessä lausunnossa 12.3.2019 (edelleen todisteessa K7) asiasta on lausuttu tarkemmin. Sen mukaan alalaatan alla olevan hiekan kosteuus alkaa höyrystyä, kosteus siirtyy betonilaattaan Ja sen paalla olevaan eristeeseen saaden aikaan eristeessä mikrobikasvustolle otolliset olosuhteet. Edellä todetun vahinkoalueen ulkopuollella suoritetuissa kosteusmittauksissa havaittiin kohonnutta kosteutta ja mikrobivaurioita. Raportin mukaan rakenteen mikrobivaurioituminen ei näiltä osin johdu havaitusta vesivahingosta, vaan pohjalaatan kostumisesta.

Raivolaisen lausunnossa 24.2.2019 (todiste V2) on selostettu alapohjan rakennetta ja rakennusaikana voimassa olleita rakennusmääräyksiä.
Lausuntoa annettaessa Raivolaisella on ollut käytössä edellä mainitut Ruuskasen kaksi tarkastuslausuntoa. Raivolaisen lausunnon mukaan muovikalvon sijoittaminen suunnitelman mukaisesti hiekkakerrokseen täyttää rakennusmääräysten vaatimukset. Raivolainen on pitänyt erittäin uskottavasti ja perustellusti esitettynä, että kaikki vauriot ovat peräisin lämminvesivaraajan vuodosta.

Sevolan lausunnossa 23.4.2019 (todisteessa K3) on todettu ylivuotoputken irtoamisesta johtuva vesivahinko ja se, että alapohjan rakenne on riskirakenne. Sevolalla on ollut käytössään myös edellä mainittu Raivolaisen raportti. Myös Sevola on todennut, että muovikalvon olemassaoloa ei ole tutkimuksissa voitu todentaa. Vaikka rakenteessa olisi suunnitelmien mukainen muovikalvo, se ei ole Sevolan lausunnon mukaan estänyt kosteuden haitallista tunkeutumista rakenteisiin.
Maaperän kosteus pääsee nousemaan pohjabetonilaattaan ja edelleen sen päälle rakennettuun puurakenteiseen lattiarakenteeseen kapillaarisesti ja diffuusiolla. Lisäksi viileän betonilaatan ja lämpöeristeen rajapintaan tiivistyy sisäilman kosteutta. Sevolan lausunnon mukaan alapohjarakenteeseen liittyvä riski on tehtyjen tutkimusten perusteella toteutunut.

Ruuskasen, Sevolan ja Raivolaisen kertomukset pääkäsittelyssä on kaikilta osin jo edellä selostettu. Kertomukset vastaavat varsin hyvin heidän tekemiään raportteja ja lausuntoja.

Raivolainen on kuitenkin pääkäsittelyssä kertonut selvästi tarkemmin siitä, miten asiaan liittyvät ilmiöt toimivat. Käräjäoikeus pitää uskottavana sitä, että maanvaraisen betonilaatan kuuluukin kastua alapuolisesta kosteudesta, kunhan veden kapillaarinen nousu on estetty, tässä
tapauksessa rakenteiden alapuolisella muovilla. Uskottavaa on myös se, että kosteus siirtyy maasta ylöspäin huone1lmaan asti, JOS valissa ei ole
tiivistä kerrosta. Siihen nähden vaikuttaa luonnolliselta, että kosteutta on betonissa enemmän, mitä alemmaksi mennään. Betoni imee vettä, joten laattaan ylhäältä vuotavan vedenkin täytyy levitä betoniss laajalle alueelle. Sen vuoksi käräjäoikeus arvioi, että betonissa voi hyvinkin olla vuodon lisäämää kosteutta selvästi tarkastusraportissa 10.10.2018 kuvattua lattian kastuma-aluetta laajemmalti.

Myös pitkään alalla toimineen Laatulahden kertomuksen mukaan kohteessa avatut puurakenteet olisivat aivan toisen näköiset, jos vaurion olisi aiheuttanut alhaalta päin tuleva vesi.

Käräjäoikelus katsoo jääneen näyttämättä, että alapohjan rakenne olisi rakennusaikana voimassa olleiden määräysten tai hyvän rakentamistavan vastainen. Lisäksi on jäänyt näyttämättä, että kosteus­ ja homevauriot olisivat aiheutuneet muusta kuin lämminvesivaraajan ylivuotoputken vuodosta.

Vuodon aiheuttamat vauriot ovat joka tapauksessa niin mittavat, että kiinteistö poikkeaa niiden vuoksi laadultaan merkittävästi siitä, mitä on voitu perustellusti edellyttää. Näin ollen kiinteistössä on virhesäännöksen 5 kohdan mukainen laatuvirhe.

Laatuvirheen seuraukset

Käräjäoikeus toteaa, että virheen olemassaolo on selvinnyt tässä tapauksessa hyvin pian kaupan jälkeen remontin yhteydessä. Virheen selvittäminen on edellyttänyt lattian purkamista hyvin laajalta alueelta. Vaikka viranomainen on todennut terveyshaitan todisteen K9 perusteella vasta 14.5.2020, kohteen käyttäminen aiotulla tavalla ei ole virheen vuoksi ollut mahdollista.

Laatulahden todisteena esittämä kustannusarvio virheen korjaamisesta (todiste V4) on kokonaissummaltaan vajaat 17 .000 euroa, mutta kyseinen laskelma on marraskuulta 2018. Sen jälkeen asiaa on vielä selvitetty ja tutkittu huomattavasti tarkemmin. Laatulahden kertomuksen perusteella korjauskustannukset nousevat hänenkin arviostaan paljon korkeammiksi, jos korjausaluetta kasvatetaan 43,5 neliömetristä.

Myös Raivolaisen kertomuksen perusteella, vaikka alapohjarakenne ei ole virheellinen, mikrobivaurio on levinnyt todennäköisesti koko pohjaan.

Lisäksi Laatulahden kertomuksen mukaan Sevolan laskelmissa oleva betonin jyrsintä voitaisiin välttää tiiviillä radonkermillä. Sellaista tiivistä pintaa ei kuitenkaan Raivolaisen kertomuksen perusteella voida käyttää tällaiseen alapohjarakenteeseen.

Vaikka tarpeelliset korjauskustannukset jäisivätkin selvästi Sevolan laskelmia alhaisemmiksi, kyseessä on kuitenkin todella huomattavat kustannuk,set.
Käräjäoikeus pitää näillä tiedoilla selvänä, että laatuvirhe on olennainen. Kantajille on siten oikeus kaupan purkuun. Purku pitää sisällään kauppahinnan palautuksen vaadituin tavoin.

Kantajien vaatimus kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista on määrältään kohtuullinen, eivätkä he ole saaneet kiinteistöstä sen vastineeksi käyttöhyötyä. Näin ollen käräjäoikeus katsoo, että kantajilla on oikeus vaatimaansa kaupan purun liitännäiskorvaukseen kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista.

27

Koska kysymys on ainoastaan salaisesta virheestä, ostajilla ei ole oikeutta erilliseen vahingonkorvaukseen. Sitä koskevat vaatimuksen on siten hylättävä.

Oikeudenkäyntikulut

Päävaatimuksen eli kaupan purun osalta kanne on hyväksytty. Kantajien ensisijaisista vaat1muks1sta on kuitenkin jäänyt hyväksymättä vahingonkorvauksia yhteismäärältään lähes 23.000 euroa, mikä määrä on ollut riidaton. Näiden vaatimusten hylkääminen on johtunut vain siitä, että muunlaisen laatuvirheen kuin salaisen virheen olemassaolo on jäänyt näyttämättä.

Hylätyt vahingonkorvausvaatimukset eivät ole merkitykseltään vähäiset, mutta niiden merkitys kokonaiskulujen muodostumisen kannalta on arvioitava suhteellisen pieneksi.

Vastaajat ovat ilmoittaneet hyväksyvänsä kantajien oikeudenkäyntikuluvaatimuksen määrällisesti.

Käräjäoikeus katsoo kohtuulliseksi, että vastaajat velvoitetaan korvaamaan kantajien oikeudenkäyntikuluista kolme neljäsosaa. Tarkka määrä ilmenee tuomiolauselmasta.


Tuomiolauselma


Muutoksenhaku

Suistamalassa sijaitsevaa Kivikko-nimistä tilaa (kiinteistötunnus: 790-xxxxx) koskeva kiinteistön kauppa 12.9.2018 puretaan.

Touko Malja ja Marja Mäki velvoitetaan palauttamaan Jukka Lepälle ja Tuula Savimaalle kauppahinta 132.500 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen ajalta 12.9.2018 - 29.2.2019 ja saman lain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 1.3.2019 lukien.

Malja ja Mäki velvoitetaan suorittamaan Lepälle ja Savimaalle 3.220 euroa korvauksena kiinteistön hoidosta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen tuomion antopäivästä lukien.

Malja ja Mäki velvoitetaan korvaamaan Lepän ja Savimaan yhteisistä oikeudenkäyntikuluista 19.340,80 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua tuomion antopäivästä lukien.

Muilta osin asianosaisten vaatimukset hylätään.

Käräjäoikeuden ratkaisuun saa hakea muutosta oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa tai 30 a luvussa säädetyssä järjestyksessä. Tyytymattomyytta on ilmoitettava seitsemän päivän kuluessa ratkaisun antamisesta.

'

Käräjätuomari

VT

28

HYVÄKSYTTY TYYTYMÄTTÖMYYDEN ILMOITUS

Touko Maljan ja Marja Mäen hyväksytty tyytymättömyyden ilmoitus koko tuomioon.

Määräaika valituksen jättämiselle: 4.11.2020 Määräaika vastavalitukselle: 18.11.2020


Käräjätuomari

VT