Käsiraha asunto-osakkeen kaupassa

Downpayment In English see below.

Ostotarjous on sitova asunto-osakkeen kaupassa. Esim. sähköpostilla tehty tarjous sitoo tarjoukseen tekijää ellei tarjoaja selvästi ilmaise, että tarjous ei ole sitova tai aseta muuta ehtoa tarjoukselle esim. rahoituksen hakemiseksi
ja kuntotarkastuksen tekemiseksi.

Myyjä ja ostaja voivat myös tehdä kirjallisen tai miksei sähköpostikeskustelussa sovittavan esisopimuksen kaupan tekemisestä ilman mitään sopimussakkoa. SIlloin tuon sopimuksen ehdot ovat ne joita sovelletaan. Silloin ei sovelleta asuntokauppalain 3 luvun käsirahasäännöksiä koska ne tulevat sovellettavaksi vain jos sovitaan sopimussakosta, käsirahasta tai vastaavasta korvauksesta.

Välittäjät sitoakseen osapuolet kauppaan tarjoavat kirjallista ostotarjousta tehtäväksi myyjän ja ostajan välillä. Siihen sisältyy usein käsirahaehto tai ehto korvauksen (vakiokorvauksen) maksamisesta, mikäli jompikumpi vetäytyy kaupasta. Silloin sovelletaan asuntoakauppalain 3 lukua.

Asunto-osakkeen kaupassa käsiraha on ostajan myyjälle maksama etumaksu sen varmistamiseksi, että kauppa tehdään myöhemmin. Vastaavasti myyjä sitoutuu tekemään kaupan kyseisen ostajan kanssa. On tärkeää, että käsirahan maksamisen yhteydessä tai muuten korvauksesta sovittaessa
sovitaan tarkasti käsirahan ehdoista.

Kiinteistökauppojen osalta säännökset ovat erilaiset. Katso niistä eri kirjoitus.

Ostaja maksaa käsirahan varatakseen asunnon ja esim. suorittaakseen kuntotarkastuksen tai jonkin muun ehdon takia. Jos myyjä hyväksyy käsirahaehdon noudatetaan sovittuja ehtoja ja asuntokauppalain 3 lukua.

Jos ostaja vetäytyy kaupasta, ostaja menettää käsirahan. Jos käsirahaa on maksettu yli 4% niin korvaus on enintään tuo 4%. Maksettavan käsirahan määrää voidaan kuitenkin sovitella, jos ostaja siihen vetoaa. Silloin arvioidaan myyjälle aiheutunutta vahinkoa ja muita olosuhteita.

Käsirahaehdoksi ei kelpaa ehto, että käsiraha palautetaan "mikäli ostaja ei saa myytyä omaa asuntoaan" tai "mikäli ostaja ei saa rahoitusta" koska nämä ovat ostajan päätettävissä ja riskillä. Tällaisista yksin ostajasta riippuvista syistä ei voida edes sopia toisin osapuolten välillä koska asuntokauppalain 3 luvun säännökset ovat pakottavia. Näissä tilanteissa onkin sovittava vain että kauppa tehdään kun ostaja saa myytyä oman
asuntonsa tai saa rahoituksen pankista. Jos myyjä tähän suostuu eikä ehdoissa mainita mitään käsirahasta, sopimussakosta tai muustakaan korvauksesta, asuntokauppalain 3 lukua ei sovelleta.

Jos myyjä vetäytyy kaupasta ilman perusteita, joutuu hän palauttamaan käsirahan ja maksamaan käsirahan määrän sakkona. Tästäkin voidaan ehdoissa sopia tarkemmin. Kauppaa ei voi kuitenkaan vaatia tehtäväksi käsirahasopimukseen perustuen sillä esisopimus kaupan tekemisestä on
erilainen sopimus vaikka siinäkin sovitaan pitkälle samoista asioista.

Usein käsirahasta tulee riitaa kun ehdot on sovittu huolimattomasti. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO:2009:48 on katsottu, että kaikki asunnossa havaitut virheet käsirahasopimuksen jälkeen mutta ennen kaupan allekirjoittamista oikeuttavat vetäytymiseen. Alemmat oikeudet katsoivat, että ostajalla ei ollut kaupasta vetäytymiseen pätevää syytä koska asunto-osakeyhtiö kuitenkin
tulisi korjaamaan kosteusvaurion. Korkein oikeus suojasi kuitenkin ostajaa koska virheen merkitys paljastui vasta käsirahasopimuksen jälkeen. Korkein oikeus katsoi myös, että sillä ei ole merkitystä, että virhe kuului asunto-osakeyhtiön korvattavaksi ja ostajalle ei aiheutuisi
siitä kuluja. Ostajalla on siis vahva oikeus peräytyä kaupasta, jos
siinä havaitaan merkittävä virhe käsirahasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen. Samanlainen tulkinta oli tapauksessa KRIL 2003. Kuitenkin ratkaisussa KRIL 2002
sopimussakko hyväksyttiin, koska ostajat eivät olleet esittäneet mitään virhettä tai puutetta. KRIL ratkaisu kaavanmerkityksestä ja ostotarjouksesta KRIL 20.7.2005.


Jos käytetään kiinteistövälittäjää, hänen tulee huolehtia ehtojen
kirjaamisesta käsirahasopimukseen ja käsirahan menettämisehdon selvittämisestä ostajalle. Lisäksi välittäjä vastaa siitä, että ehdot on selkeästi kirjoitettu käsirahasopimukseen. Muuten välittäjä joutuu
korvausvelvolliseksi ostajalle. Katso kuluttajariitalautakunnan
ratkaisuja KRIL 2003 ja Kril 2007.

Käsirahan sijasta voidaan sopia ettei makseta rahaa (käsirahaa) mutta sovitaan korvaus tai vakiokorvaus, jonka ostaja sitouu maksamaan vetäytyessään perusteetta kaupasta. Mitä edellä on sanottu käsirahasta pätee silloin myös vakiokorvaukseen
mm. myyjän korvausvelvollisuuden osalta ja sovellettavaksi tulee asuntokauppalain 3 luku.

Varausmaksu on puolestaan maksu, jonka ostaja maksaa varatessaan uudistuotannosta asunnon ennakkomarkkinoinnin yhteydessä.



Käsirahaa säädellään asuntokauppalain 3 luvussa:

3 LUKU

Varausmaksu, käsiraha sekä vakiokorvaus (7.10.2005/795)

1 § (7.10.2005/795)

Luvun soveltamisala

Tämän luvun säännöksiä sovelletaan, jos:

1)
joku on asuntoja ennakkomarkkinoitaessa varannut asunnon ja maksanut varauksensa vakuudeksi myyjälle sovitun rahasumman (varausmaksu);

2) joku on tehnyt ostotarjouksen asunnosta ja ostotarjouksensa vakuudeksi maksanut myyjälle sovitun rahasumman (käsiraha);

3)
joku on tehnyt ostotarjouksen asunnosta ja ostotarjouksensa vakuudeksi sitoutunut ennalta määrätyn korvauksen suorittamiseen sen varalta, että hän vetäytyy kaupasta (vakiokorvaus).

Varausmaksuun, käsirahaan ja vakiokorvaukseen liittyvistä välitysliikkeen oikeuksista ja velvollisuuksista säädetään kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa (1074/2000).

Asuntokauppalain 3 luku jatkuu myöhemmin.



Kiinteistövälityslain 16-19§:

16 §

Käsirahan vastaanottaminen

Vastaanottaessaan ostotarjouksen välityskohteesta saa välitysliike ottaa tarjouksen tekijältä toimeksiantajan lukuun käsirahan, jos tästä on toimeksiantosopimuksessa sovittu. Sen jälkeen kun välitysliike on vastaanottanut edellä tarkoitetun käsirahan, liike ei saa ottaa keneltäkään muulta tarjousta tai käsirahaa ennen kuin tämä käsiraha on palautettu tarjouksen tekijälle tai on käynyt selväksi, että käsiraha jää toimeksiantajan hyväksi.

Välitysliikkeen tulee käsirahaa vastaanottaessaan huolehtia siitä, että tarjouksesta laaditaan asiakirja, johon otetaan kaikki tarjouksen ehdot ja mahdollinen ehto käsirahan enettämisestä. Asiakirjaa ei tarvitse laatia, jos tarjous on tehty olosuhteissa, joissa velvollisuuden täyttäminen aiheuttaisi kohtuutonta hankaluutta. Kun välityskohde on kiinteistö, välitysliikkeen
on lisäksi selvitettävä tarjouksen tekijälle, mitä maakaaressa
(540/1995) säädetään esisopimuksen muodosta ja korvauksesta kaupasta vetäytymisestä.

17 §

Käsirahan palauttaminen

Jos välitysliike on ottanut käsirahan eivätkä tarjoukseen otetut ehdot toteudu tai jos myyjä ei hyväksy tarjousta, välitysliikkeen on palautettava käsiraha viipymättä tarjouksen tekijälle. Jos myyjä on hyväksynyt tarjouksen, mutta sopimusta ei synny myyjästä johtuvasta syystä, välitysliikkeen on palautettava käsiraha viipymättä tarjouksen tekijälle siltä osin kuin sitä ei ole luovutettu myyjälle.

Jos kauppaa ei synny tarjouksen tekijästä johtuvasta syystä ja käsiraha jää toimeksiantajalle, saa välitysliikkeelle toimeksiantosopimuksen mukaan mahdollisesti tuleva osuus olla enintään puolet tästä käsirahasta, kuitenkin enintään sovitun välityspalkkion määrä.

17 a § (7.10.2005/796)

Vakiokorvaus

Josostotarjouksen tekijä sitoutuu asuntokauppalain (843/1994) 3 luvun 1 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetun vakiokorvauksen suorittamiseen, välitysliikkeen tulee tarjouksen vastaanottaessaan huolehtia siitä, että
tarjouksesta laaditaan asiakirja, johon otetaan tarjouksen tekijän antama sitoumus vakiokorvauksen suorittamisesta sekä kaikki tarjouksen ehdot. Asiakirjaa ei tarvitse laatia, jos tarjous on tehty olosuhteissa,joissa velvollisuuden täyttäminen aiheuttaisi kohtuutonta haittaa.

Jos kauppaa ei synny tarjouksen tekijästä johtuvasta syystä ja
toimeksiantaja saa sovitun vakiokorvauksen, saa välitysliikkeelle
toimeksiantosopimuksen mukaan mahdollisesti tuleva osuus olla enintään puolet tästä korvauksesta, kuitenkin enintään sovitun välityspalkkion määrä.

Mitä tässä pykälässä säädetään, ei sovelleta, jos välityskohde on kiinteistö.

17 b § (7.10.2005/796)

Varausmaksu ennakkomarkkinoinnissa

Välitysliikkeen tulee vastaanottaessaan toimeksiantajan lukuun asuntokauppalain 3 luvun 1 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetun varausmaksun huolehtia siitä,
että varauksesta laaditaan asiakirja, johon otetaan varauksen ehdot. Asiakirjaa ei tarvitse laatia, jos varaus on tehty olosuhteissa, joissa velvollisuuden täyttäminen aiheuttaisi kohtuutonta haittaa.

Sen jälkeen kun välitysliike on vastaanottanut varausmaksun, liike ei saa ottaa keneltäkään muulta varausmaksua asunnosta ennen kuin varausmaksu on palautettu varauksen tekijälle.

Jos kauppa jää syntymättä, välitysliikkeen on palautettava varausmaksu viipymättä varauksen tekijälle siltä osin kuin sitä ei ole luovutettu myyjälle.

18 §

Varausmaksu vuokrasopimuksen tai muun käyttöoikeussopimuksen tekemiseksi (7.10.2005/796)

Mitä 16 ja 17 §:ssä säädetään käsirahasta, koskee myös sellaista
varausmaksua, joka maksetaan toimeksiannon mukaisesti oikeuden varaamiseksi maksajalle tehdä vuokrasopimus tai muu käyttöoikeutta koskeva sopimus.

19 §

Maksusuoja

Jos välitysliikkeelle suoritetaan toimeksiantajalle tarkoitettu käsiraha tai varausmaksu, maksu on pätevä toimeksiantajaa kohtaan, paitsi jos ostaja tai vuokraoikeuden taikka muun käyttöoikeuden hakija tiesi tai hänen
olisi pitänyt tietää, että välitysliike ei ollut oikeutettu
vastaanottamaan maksua tai että se ylitti toimivaltuutensa.




Asuntokauppalain 3 luku jatkuu…

2 § (7.10.2005/795)

Pakottavuus

Tämän luvun säännöksistä ei voida sopimuksin poiketa tarjouksen tai varauksen tekijänä olevan kuluttajan vahingoksi, ellei jäljempänä toisin säädetä.
Sama koskee myyjää, jos myytävä asunto ei kuulu hänen
elinkeinotoimintaansa.

3 § (7.10.2005/795)

Käsirahan ja vakiokorvauksen merkitys

Jos kauppa tehdään, käsiraha on kokonaisuudessaan laskettava osaksi kauppahintaa.

Jos kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjällä on oikeus pitää käsiraha tai saada sovittu vakiokorvaus, jollei 6 §:stä muuta johdu.

Jos myyjä ei hyväksy ostotarjousta tai jos kauppa jää syntymättä muusta kuin tarjouksen tekijän puolella olevasta
syystä, myyjän on viipymättä palautettava saamansa käsiraha. Jos myyjä tarjouksen tekijästä riippumattomasta syystä kieltäytyy tekemästä kauppaa niillä ehdoilla, joista on myyjän kanssa tai myyjän lukuun sovittu käsirahan vastaanottamisen yhteydessä, myyjän on käsirahan palauttamisen lisäksi suoritettava tarjouksen tekijälle hyvityksenä sovittua käsirahaa vastaava määrä, jollei 6 §:stä muuta johdu. Jos
käsirahan sijasta on sovittu vakiokorvauksesta, myyjän on tässä
momentissa säädetyin edellytyksin suoritettava tarjouksen tekijälle sovittua vakiokorvausta vastaava rahamäärä.

Kaupasta vetäytyvän vastapuolella ei ole oikeutta muuhun kuin 2 tai 3 momentissa tarkoitettuun seuraamukseen. Jos myyjä on yksityishenkilö ja tarjouksen tekijä on kuluttaja, he voivat kuitenkin erikseen sopia siitä, että kaupasta vetäytyvän on korvattava vastapuolelleen tälle aiheutunut todellinen vahinko.

3 a § (7.10.2005/795)

Varausmaksun merkitys

Jos kauppa tehdään, varausmaksu on kokonaisuudessaan laskettava osaksi kauppahintaa. Jos kauppa jää syntymättä, myyjän on viipymättä palautettava varausmaksu.

4 §

Kielto vastaanottaa käsirahana tai varausmaksuna vekseliä tai muuta juoksevaa sitoumusta (7.10.2005/795)

Käsirahana tai varausmaksuna ei saa ottaa vekselisitoumusta eikä muuta sitoumusta,jonka luovutus tai panttaus rajoittaa tarjouksen tai varauksen tekijän oikeutta tehdä 1 §:n 1 momentissa tarkoitetun varauksen, ostotarjouksen
tai sopimuksen perusteella väitteitä sitoumuksen vilpittömässä mielessä haltuunsa saanutta kohtaan. (7.10.2005/795)

Mitä 1 momentissa säädetään, ei koske pankin asettamaa omaa vekseliä.

Joka1 momentin säännöksen vastaisesti ottaa vekselin tai juoksevan sitoumuksen, ei saa vedota siihen. Velallisen oikeudesta esittää väitteitä siirronsaajaa kohtaan säädetään erikseen.

5 §

Kielto vastaanottaa päällekkäisiä käsirahoja

Kunmyyjä on vastaanottanut käsirahan, hän ei saa samasta asunnosta ottaa toista käsirahaa tai tarjousta ennen kuin ensiksi mainittu käsiraha on palautettu tarjouksen tekijälle tai kun on käynyt selväksi, että käsiraha jää myyjän hyväksi. Jos myyjä on ottanut päällekkäisiä käsirahoja, tarjoukset, joiden johdosta käsirahat on annettu, eivät sidotarjousten tekijöitä.

6 §

Eräiden rahamäärien yläraja (7.10.2005/795)

Tarjouksentekijä voi 3 §:n 2 momentin nojalla menettää enintään neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Sama yläraja koskee hyvitystä,
jonka myyjä voi joutua suorittamaan tarjouksen tekijälle 3 §:n 3
momentin nojalla. (7.10.2005/795)

Edellä 1 momentissa tarkoitettua rahamäärää voidaan yksittäistapauksessa sovitella, jos se muuten olisi kohtuuton ottaen huomioon kaupan syntymättä jäämisen syyt,
vastapuolelle aiheutunut vahinko tai muut seikat.




English The Principles of Down Payment, Prepayment or Payment in Advance in Purchase of Housing shares orHousing Stocks.

The purchase offer is binding in the sale of housing shares. For example, an offer made by e-mail is binding on the offerer unless the offeror clearly states that the offer is not binding or sets another condition on the offer, e.g. to apply for financing
and to perform a fitness check.

The seller and the buyer can also make a written or, why not, a pre-contract to be agreed upon in an e-mail conversation on the conclusion of the transaction without any contractual penalty. Then the terms of that contract are the ones that apply. In that case, the down payment provisions of Chapter 3 of the Housing Sales Act do not apply because they will only apply if a contractual penalty, down payment or similar compensation is agreed upon.

In order to bind the parties to the transaction, brokers offer a written purchase offer to be made between the seller and the buyer. It often includes a down payment clause or a clause on the payment of compensation (standard compensation) if one of the parties withdraws from the deal. In that case, Chapter 3 of the Housing Sales Act applies.

In the sale of housing stock, the down payment is the advance payment paid by the buyer to the seller to ensure that the sale will be made later. Correspondingly, the seller undertakes to make a deal with the buyer in question. It is important that when paying the down payment or otherwise agreeing on compensation let's agree exactly on the terms of the down payment.

Regarding real estate transactions, the regulations are different. See a separate article about them.

The buyer pays a down payment in order to reserve an apartment and e.g. to complete a fitness check or due to some other condition. If the seller accepts the down payment condition, the agreed conditions and Chapter 3 of the Housing Sales Act will be followed.

If the buyer withdraws from the deal, the buyer loses the down payment. If the down payment has been paid more than 4%, the compensation is a maximum of that 4%. However, the amount of the down payment can be negotiated if the buyer appeals to it. Then the damage caused to the seller and other circumstances are assessed.

The condition that the down payment is returned "if the buyer does not get his own apartment sold" or "if the buyer does not get financing" is not valid as a down payment condition, because these are up to the buyer and at the buyer's risk. For such reasons that depend solely on the buyer, it is not even possible to agree otherwise between the parties because the provisions of Chapter 3 of the Housing Trade Act are mandatory. In these situations, it is only necessary to agree that the sale will be made when the buyer gets to sell his own
his apartment or gets financing from a bank. If the seller agrees to this and the conditions do not mention anything about a down payment, contractual penalty or other compensation, Chapter 3 of the Housing Sales Act does not apply.