Käsiraha asunto-osakkeen kaupassa

Käsiraha on ostajan myyjälle maksama etumaksu sen varmistamiseksi, että kauppa tehdään myöhemmin. On tärkeää, että käsirahan maksamisen yhteydessä sovitaan käsirahan ehdoista. Kiinteistökauppojen osalta säännökset ovat erilaiset. Katso niistä eri kirjoitus.

Ostaja maksaa käsirahan varatakseen asunnon ja selvittääkseen saako siihen lainan pankista tai myydäkseen oman asuntonsa tai suorittaakseen kuntotarkastuksen tai jonkin muun ehdon. Jos myyjä hyväksyy käsirahaehdon noudatetaan sovittuja ehtoja. Jos ostaja vetäytyy kaupasta jonkin muun syyn kuin sovitun vetäytymisperusteen johdosta, ostaja menettää käsirahan. Jos käsirahaa on maksettu yli 4% niin korvaus on enintään tuo 4%. Maksettavan käsirahan määrää voidaan kuitenkin sovitella, jos ostaja siihen vetoaa. Silloin arvioidaan myyjälle aiheutunutta vahinkoa ja muita olosuhteita.

Jos myyjä vetäytyy kaupasta ilman perusteita, joutuu hän palauttamaan käsirahan ja maksamaan käsirahan määrän sakkona. Tästäkin voidaan ehdoissa sopia tarkemmin. Kauppaa ei voi kuitenkaan vaatia tehtäväksi käsirahasopimukseen perustuen sillä esisopimus kaupan tekemisestä on erilainen sopimus vaikka siinäkin sovitaan pitkälle samoista asioista.

Usein käsirahasta tulee riitaa kun ehdot on sovittu huolimattomasti. Korkeimman oikeuden ratkaisussa KKO:2009:48 on katsottu, että kaikki asunnossa havaitut virheet käsirahasopimuksen jälkeen mutta ennen kaupan allekirjoittamista oikeuttavat vetäytymiseen. Alemmat oikeudet katsoivat, että ostajalla ei ollut kaupasta vetäytymiseen pätevää syytä koska asunto-osakeyhtiö kuitenkin tulisi korjaamaan kosteusvaurion. Korkein oikeus suojasi kuitenkin ostajaa koska virheen merkitys paljastui vasta käsirahasopimuksen jälkeen. Korkein oikeus katsoi myös, että sillä ei ole merkitystä, että virhe kuului asunto-osakeyhtiön korvattavaksi ja ostajalle ei aiheutuisi siitä kuluja. Ostajalla on siis vahva oikeus peräytyä kaupasta, jos siinä havaitaan merkittävä virhe käsirahasopimuksen allekirjoittamisen jälkeen. Samanlainen tulkinta oli tapauksessa KRIL 2003. Kuitenkin ratkaisussa KRIL 2002 sopimussakko hyväksyttiin, koska ostajat eivät olleet esittäneet mitään virhettä tai puutetta.


Jos käytetään kiinteistövälittäjää, hänen tulee huolehtia ehtojen kirjaamisesta käsirahasopimukseen ja käsirahan menettämisehdon selvittämisestä ostajalle. Lisäksi välittäjä vastaa siitä, että ehdot on selkeästi kirjoitettu käsirahasopimukseen. Muuten välittäjä joutuu korvausvelvolliseksi ostajalle. Katso kuluttajariitalautakunnan ratkaisuja KRIL 2003 ja Kril 2007.

Käsirahan sijasta voidaan sopia ettei makseta rahaa (käsirahaa) mutta sovitaan vakiokorvaus, jonka ostaja sitouu maksamaan vetäytyessään perusteetta kaupasta. Mitä edellä on sanottu käsirahasta pätee myös vakiokorvaukseen mm. myyjän korvausvelvollisuuden osalta.

Varausmaksu on puolestaan maksu, jonka ostaja maksaa varatessaan uudistuotannosta asunnon ennakkomarkkinoinnin yhteydessä.

Käsirahaa säädellään asuntokauppalain 3 luvussa:

3 LUKU

Varausmaksu, käsiraha sekä vakiokorvaus (7.10.2005/795)

1 § (7.10.2005/795)

Luvun soveltamisala

Tämän luvun säännöksiä sovelletaan, jos:

1) joku on asuntoja ennakkomarkkinoitaessa varannut asunnon ja maksanut varauksensa vakuudeksi myyjälle sovitun rahasumman (varausmaksu);

2) joku on tehnyt ostotarjouksen asunnosta ja ostotarjouksensa vakuudeksi maksanut myyjälle sovitun rahasumman (käsiraha);

3) joku on tehnyt ostotarjouksen asunnosta ja ostotarjouksensa vakuudeksi sitoutunut ennalta määrätyn korvauksen suorittamiseen sen varalta, että hän vetäytyy kaupasta (vakiokorvaus).

Varausmaksuun, käsirahaan ja vakiokorvaukseen liittyvistä välitysliikkeen oikeuksista ja velvollisuuksista säädetään kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa (1074/2000).

Kiinteistövälityslain 16-19§:

16 §

Käsirahan vastaanottaminen

Vastaanottaessaan ostotarjouksen välityskohteesta saa välitysliike ottaa tarjouksen tekijältä toimeksiantajan lukuun käsirahan, jos tästä on toimeksiantosopimuksessa sovittu. Sen jälkeen kun välitysliike on vastaanottanut edellä tarkoitetun käsirahan, liike ei saa ottaa keneltäkään muulta tarjousta tai käsirahaa ennen kuin tämä käsiraha on palautettu tarjouksen tekijälle tai on käynyt selväksi, että käsiraha jää toimeksiantajan hyväksi.

Välitysliikkeen tulee käsirahaa vastaanottaessaan huolehtia siitä, että tarjouksesta laaditaan asiakirja, johon otetaan kaikki tarjouksen ehdot ja mahdollinen ehto käsirahan menettämisestä. Asiakirjaa ei tarvitse laatia, jos tarjous on tehty olosuhteissa, joissa velvollisuuden täyttäminen aiheuttaisi kohtuutonta hankaluutta. Kun välityskohde on kiinteistö, välitysliikkeen on lisäksi selvitettävä tarjouksen tekijälle, mitä maakaaressa (540/1995) säädetään esisopimuksen muodosta ja korvauksesta kaupasta vetäytymisestä.

17 §

Käsirahan palauttaminen

Jos välitysliike on ottanut käsirahan eivätkä tarjoukseen otetut ehdot toteudu tai jos myyjä ei hyväksy tarjousta, välitysliikkeen on palautettava käsiraha viipymättä tarjouksen tekijälle. Jos myyjä on hyväksynyt tarjouksen, mutta sopimusta ei synny myyjästä johtuvasta syystä, välitysliikkeen on palautettava käsiraha viipymättä tarjouksen tekijälle siltä osin kuin sitä ei ole luovutettu myyjälle.

Jos kauppaa ei synny tarjouksen tekijästä johtuvasta syystä ja käsiraha jää toimeksiantajalle, saa välitysliikkeelle toimeksiantosopimuksen mukaan mahdollisesti tuleva osuus olla enintään puolet tästä käsirahasta, kuitenkin enintään sovitun välityspalkkion määrä.

17 a § (7.10.2005/796)

Vakiokorvaus

Jos ostotarjouksen tekijä sitoutuu asuntokauppalain (843/1994) 3 luvun 1 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitetun vakiokorvauksen suorittamiseen, välitysliikkeen tulee tarjouksen vastaanottaessaan huolehtia siitä, että tarjouksesta laaditaan asiakirja, johon otetaan tarjouksen tekijän antama sitoumus vakiokorvauksen suorittamisesta sekä kaikki tarjouksen ehdot. Asiakirjaa ei tarvitse laatia, jos tarjous on tehty olosuhteissa, joissa velvollisuuden täyttäminen aiheuttaisi kohtuutonta haittaa.

Jos kauppaa ei synny tarjouksen tekijästä johtuvasta syystä ja toimeksiantaja saa sovitun vakiokorvauksen, saa välitysliikkeelle toimeksiantosopimuksen mukaan mahdollisesti tuleva osuus olla enintään puolet tästä korvauksesta, kuitenkin enintään sovitun välityspalkkion määrä.

Mitä tässä pykälässä säädetään, ei sovelleta, jos välityskohde on kiinteistö.

17 b § (7.10.2005/796)

Varausmaksu ennakkomarkkinoinnissa

Välitysliikkeen tulee vastaanottaessaan toimeksiantajan lukuun asuntokauppalain 3 luvun 1 §:n 1 momentin 1 kohdassa tarkoitetun varausmaksun huolehtia siitä, että varauksesta laaditaan asiakirja, johon otetaan varauksen ehdot. Asiakirjaa ei tarvitse laatia, jos varaus on tehty olosuhteissa, joissa velvollisuuden täyttäminen aiheuttaisi kohtuutonta haittaa.

Sen jälkeen kun välitysliike on vastaanottanut varausmaksun, liike ei saa ottaa keneltäkään muulta varausmaksua asunnosta ennen kuin varausmaksu on palautettu varauksen tekijälle.

Jos kauppa jää syntymättä, välitysliikkeen on palautettava varausmaksu viipymättä varauksen tekijälle siltä osin kuin sitä ei ole luovutettu myyjälle.

18 §

Varausmaksu vuokrasopimuksen tai muun käyttöoikeussopimuksen tekemiseksi (7.10.2005/796)

Mitä 16 ja 17 §:ssä säädetään käsirahasta, koskee myös sellaista varausmaksua, joka maksetaan toimeksiannon mukaisesti oikeuden varaamiseksi maksajalle tehdä vuokrasopimus tai muu käyttöoikeutta koskeva sopimus.

19 §

Maksusuoja

Jos välitysliikkeelle suoritetaan toimeksiantajalle tarkoitettu käsiraha tai varausmaksu, maksu on pätevä toimeksiantajaa kohtaan, paitsi jos ostaja tai vuokraoikeuden taikka muun käyttöoikeuden hakija tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, että välitysliike ei ollut oikeutettu vastaanottamaan maksua tai että se ylitti toimivaltuutensa.

Asuntokauppalain 3 luku jatkuu…

2 § (7.10.2005/795)

Pakottavuus

Tämän luvun säännöksistä ei voida sopimuksin poiketa tarjouksen tai varauksen tekijänä olevan kuluttajan vahingoksi, ellei jäljempänä toisin säädetä. Sama koskee myyjää, jos myytävä asunto ei kuulu hänen elinkeinotoimintaansa.

3 § (7.10.2005/795)

Käsirahan ja vakiokorvauksen merkitys

Jos kauppa tehdään, käsiraha on kokonaisuudessaan laskettava osaksi kauppahintaa.

Jos kauppa jää syntymättä tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjällä on oikeus pitää käsiraha tai saada sovittu vakiokorvaus, jollei 6 §:stä muuta johdu.

Jos myyjä ei hyväksy ostotarjousta tai jos kauppa jää syntymättä muusta kuin tarjouksen tekijän puolella olevasta syystä, myyjän on viipymättä palautettava saamansa käsiraha. Jos myyjä tarjouksen tekijästä riippumattomasta syystä kieltäytyy tekemästä kauppaa niillä ehdoilla, joista on myyjän kanssa tai myyjän lukuun sovittu käsirahan vastaanottamisen yhteydessä, myyjän on käsirahan palauttamisen lisäksi suoritettava tarjouksen tekijälle hyvityksenä sovittua käsirahaa vastaava määrä, jollei 6 §:stä muuta johdu. Jos käsirahan sijasta on sovittu vakiokorvauksesta, myyjän on tässä momentissa säädetyin edellytyksin suoritettava tarjouksen tekijälle sovittua vakiokorvausta vastaava rahamäärä.

Kaupasta vetäytyvän vastapuolella ei ole oikeutta muuhun kuin 2 tai 3 momentissa tarkoitettuun seuraamukseen. Jos myyjä on yksityishenkilö ja tarjouksen tekijä on kuluttaja, he voivat kuitenkin erikseen sopia siitä, että kaupasta vetäytyvän on korvattava vastapuolelleen tälle aiheutunut todellinen vahinko.

3 a § (7.10.2005/795)

Varausmaksun merkitys

Jos kauppa tehdään, varausmaksu on kokonaisuudessaan laskettava osaksi kauppahintaa. Jos kauppa jää syntymättä, myyjän on viipymättä palautettava varausmaksu.

4 §

Kielto vastaanottaa käsirahana tai varausmaksuna vekseliä tai muuta juoksevaa sitoumusta (7.10.2005/795)

Käsirahana tai varausmaksuna ei saa ottaa vekselisitoumusta eikä muuta sitoumusta, jonka luovutus tai panttaus rajoittaa tarjouksen tai varauksen tekijän oikeutta tehdä 1 §:n 1 momentissa tarkoitetun varauksen, ostotarjouksen tai sopimuksen perusteella väitteitä sitoumuksen vilpittömässä mielessä haltuunsa saanutta kohtaan. (7.10.2005/795)

Mitä 1 momentissa säädetään, ei koske pankin asettamaa omaa vekseliä.

Joka 1 momentin säännöksen vastaisesti ottaa vekselin tai juoksevan sitoumuksen, ei saa vedota siihen. Velallisen oikeudesta esittää väitteitä siirronsaajaa kohtaan säädetään erikseen.

5 §

Kielto vastaanottaa päällekkäisiä käsirahoja

Kun myyjä on vastaanottanut käsirahan, hän ei saa samasta asunnosta ottaa toista käsirahaa tai tarjousta ennen kuin ensiksi mainittu käsiraha on palautettu tarjouksen tekijälle tai kun on käynyt selväksi, että käsiraha jää myyjän hyväksi. Jos myyjä on ottanut päällekkäisiä käsirahoja, tarjoukset, joiden johdosta käsirahat on annettu, eivät sido tarjousten tekijöitä.

6 §

Eräiden rahamäärien yläraja (7.10.2005/795)

Tarjouksen tekijä voi 3 §:n 2 momentin nojalla menettää enintään neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta. Sama yläraja koskee hyvitystä, jonka myyjä voi joutua suorittamaan tarjouksen tekijälle 3 §:n 3 momentin nojalla. (7.10.2005/795)

Edellä 1 momentissa tarkoitettua rahamäärää voidaan yksittäistapauksessa sovitella, jos se muuten olisi kohtuuton ottaen huomioon kaupan syntymättä jäämisen syyt, vastapuolelle aiheutunut vahinko tai muut seikat.