Reklamaatio
Reklamaatio kokonaisharkinnan perusteella asunto-osakekaupassa
Jos asunnossa ilmenee virheitä, on niistä ilmoitettava myyjälle. Ilmoitukset tehdään usein huolimattomasti ja silloin syntyy ongelmia jos korvauksia halutaan vaatia. Reklamaatio eli virheilmoitus on tehtävä kohtuullisen ajan kuluessa. Aika on 4-6kk mutta se on vain yksi tekijä reklamaatiota arvioitaessa. Laissa asia on ilmaistu seuraavasti: "Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä." Reklamaatiossa on aina kuvattava virhe ja esitettävä vaatimus.
Arviointi on oikeudessa aina kokonaisarviointia eli siinä huomioidaan kaikki vaikutukselliset seikat.
Asiassa oli kysymys asunto-osakeyhtiön 1989 rakennetun 6 huoneiston salaojituksen ja alapohjan sekä muista virheistä ja kosteus- sekä mikrobivaurioista, joista tuomittiin hinnanalennusta 35.000 euroa. Hovioikeus pysytti käräjäoikeuden tuomion. Kyseessä oli myös kanteen muuttamiseen liittyvä kysymys kun kantaja lisäksi kesken oikeudenkäynnin kokonaan uusia asunto-osakeyhtiölain perusteluita myyjän vastuulle.
Alla olevassa tapauksessa ongelmana oli virheiden hidas selvittely asunto-osakeyhtiössä, joka on tyypillinen ilmiö kun virheitä alkaa ilmetä ja niitä selvitellään osan osakkaista vastustaessa selvitysten tekemistä. Ostajalla eli uudella osakkaalla on usein koko yhtiö vastassa kun selvityksiä ja korjauksia vaaditaan. Hajut ja kosteudet jotka aikaisemmin olivat tavanomaisia ovat nykypäivinä virheitä, jotka yhtiön täytyy korjata. Ja jotka pitää selvittää ja ilmoittaa kunnossapitotarvesuunnitelmissa. Varsinkin pienissä yhtiöissä herää myös kysymys, mitä myyjä entinen osakkeenomistaja on tiennyt esille nousseista virheistä. Usein virheistä on kuitenkin keskusteluja yhtiössä. Näistä oli tässä myös kysymys.
Alla hovioikeus katsoi, että arvioitaessa kohtuullista aikaa virheisiin perustuvien vaatimusten esittämiselle huomioon tulee tässä tapauksessa ottaa virhe-epäilyjen laatu ja laajuus, virhe-epäilyjen ja virheiden ilmeneminen asunto-osakeyhtiön omistamissa rakenteissa merkittäviltä osin jo ennen kaupantekoa, osakkeenomistajan rajalliset mahdollisuudet itsenäisesti selvittää virheitä ja niiden korjauskustannuksia sekä selvittämiseen liittyvät osakkeenomistajien erimielisyydet ja vielä Juha Saukkosen kauppaa edeltänyt tietoisuus mahdollisista virheistä, niiden laadusta ja laajuudesta. Mainittuja seikkoja kokonaisuutena arvioituaan hovioikeus katsoo, että Korhonen on ilmoittanut virheisiin perustuvista vaatimuksistaan riittävän yksilöidysti kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta, kun hän on ilmoittanut vaatimustensa sisällöstä Saukkosille ensimmäisen kerran alle kuukausi virheiden havaitsemisesta, toisen kerran alle kolmen kuukauden kuluttua virheiden havaitsemisesta esittämällä myös vaatimustensa suuruusluokan arvioinnin mahdollistavan summittaisen arvion asunto-osakeyhtiölle koituvista korjauskustannuksista ja viimeisen kerran noin puolitoista vuotta virheiden havaitsemisesta tarkentamalla vaatimuksensa myös määrällisesti.
Jos asunnossa ilmenee virheitä, on niistä ilmoitettava myyjälle. Ilmoitukset tehdään usein huolimattomasti ja silloin syntyy ongelmia jos korvauksia halutaan vaatia. Reklamaatio eli virheilmoitus on tehtävä kohtuullisen ajan kuluessa. Aika on 4-6kk mutta se on vain yksi tekijä reklamaatiota arvioitaessa. Laissa asia on ilmaistu seuraavasti: "Ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Arvioitaessa, milloin virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita, ratkaisevana on pidettävä ajankohtaa, jona ostaja on päässyt tai hänen olisi pitänyt päästä selville virheen merkityksestä." Reklamaatiossa on aina kuvattava virhe ja esitettävä vaatimus.
Arviointi on oikeudessa aina kokonaisarviointia eli siinä huomioidaan kaikki vaikutukselliset seikat.
Asiassa oli kysymys asunto-osakeyhtiön 1989 rakennetun 6 huoneiston salaojituksen ja alapohjan sekä muista virheistä ja kosteus- sekä mikrobivaurioista, joista tuomittiin hinnanalennusta 35.000 euroa. Hovioikeus pysytti käräjäoikeuden tuomion. Kyseessä oli myös kanteen muuttamiseen liittyvä kysymys kun kantaja lisäksi kesken oikeudenkäynnin kokonaan uusia asunto-osakeyhtiölain perusteluita myyjän vastuulle.
Alla olevassa tapauksessa ongelmana oli virheiden hidas selvittely asunto-osakeyhtiössä, joka on tyypillinen ilmiö kun virheitä alkaa ilmetä ja niitä selvitellään osan osakkaista vastustaessa selvitysten tekemistä. Ostajalla eli uudella osakkaalla on usein koko yhtiö vastassa kun selvityksiä ja korjauksia vaaditaan. Hajut ja kosteudet jotka aikaisemmin olivat tavanomaisia ovat nykypäivinä virheitä, jotka yhtiön täytyy korjata. Ja jotka pitää selvittää ja ilmoittaa kunnossapitotarvesuunnitelmissa. Varsinkin pienissä yhtiöissä herää myös kysymys, mitä myyjä entinen osakkeenomistaja on tiennyt esille nousseista virheistä. Usein virheistä on kuitenkin keskusteluja yhtiössä. Näistä oli tässä myös kysymys.
Alla hovioikeus katsoi, että arvioitaessa kohtuullista aikaa virheisiin perustuvien vaatimusten esittämiselle huomioon tulee tässä tapauksessa ottaa virhe-epäilyjen laatu ja laajuus, virhe-epäilyjen ja virheiden ilmeneminen asunto-osakeyhtiön omistamissa rakenteissa merkittäviltä osin jo ennen kaupantekoa, osakkeenomistajan rajalliset mahdollisuudet itsenäisesti selvittää virheitä ja niiden korjauskustannuksia sekä selvittämiseen liittyvät osakkeenomistajien erimielisyydet ja vielä Juha Saukkosen kauppaa edeltänyt tietoisuus mahdollisista virheistä, niiden laadusta ja laajuudesta. Mainittuja seikkoja kokonaisuutena arvioituaan hovioikeus katsoo, että Korhonen on ilmoittanut virheisiin perustuvista vaatimuksistaan riittävän yksilöidysti kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta, kun hän on ilmoittanut vaatimustensa sisällöstä Saukkosille ensimmäisen kerran alle kuukausi virheiden havaitsemisesta, toisen kerran alle kolmen kuukauden kuluttua virheiden havaitsemisesta esittämällä myös vaatimustensa suuruusluokan arvioinnin mahdollistavan summittaisen arvion asunto-osakeyhtiölle koituvista korjauskustannuksista ja viimeisen kerran noin puolitoista vuotta virheiden havaitsemisesta tarkentamalla vaatimuksensa myös määrällisesti.
In English
Complaint and reclamation based on overall consideration in housing stock trading
If there are errors in the apartment, they must be reported to the seller. Notifications are often made carelessly and then problems arise if compensation is to be claimed. Complaints, i.e. error reports, must be made within a reasonable time. The time is 4-6 months, but it is only one factor when evaluating the complaint. In the law, the matter is expressed as follows: "The buyer may not invoke a mistake, unless he notifies the seller of the mistake and his claims based on it within a reasonable time after he discovered the mistake or should have discovered it. When assessing when the mistake was discovered or should have been discovered, decisive must be considered the time at which the buyer has or should have found out about the meaning of the error." The complaint must always describe the error and state the claim.
In court, the assessment is always an overall assessment, that is, it takes into account all influential factors.
The case was about the drainage and sub-base of the housing company's 6 apartments built in 1989, as well as other errors and moisture and microbial damage, for which a price reduction of 35,000 euros was ordered. The Court of Appeal upheld the district court's verdict. It was also a question related to the amendment of the lawsuit, when the plaintiff, in the middle of the trial, presented completely new reasons for the responsibility of the seller under the Housing Corporation Act.
In the case below, the problem was the slow investigation of errors in a housing company, which is a typical phenomenon when errors start to appear and are investigated when some of the shareholders object to investigations. The buyer, i.e. the new shareholder, is often responsible for the entire company when clarifications and repairs are required. Odors and dampness that used to be normal are nowadays errors that the company must correct. And which must be clarified and reported in the maintenance needs plans. Especially in small companies, the question also arises as to what the seller's former shareholder knew about the errors that emerged. However, mistakes are often discussed in the company. These were also the issue here.
If there are errors in the apartment, they must be reported to the seller. Notifications are often made carelessly and then problems arise if compensation is to be claimed. Complaints, i.e. error reports, must be made within a reasonable time. The time is 4-6 months, but it is only one factor when evaluating the complaint. In the law, the matter is expressed as follows: "The buyer may not invoke a mistake, unless he notifies the seller of the mistake and his claims based on it within a reasonable time after he discovered the mistake or should have discovered it. When assessing when the mistake was discovered or should have been discovered, decisive must be considered the time at which the buyer has or should have found out about the meaning of the error." The complaint must always describe the error and state the claim.
In court, the assessment is always an overall assessment, that is, it takes into account all influential factors.
The case was about the drainage and sub-base of the housing company's 6 apartments built in 1989, as well as other errors and moisture and microbial damage, for which a price reduction of 35,000 euros was ordered. The Court of Appeal upheld the district court's verdict. It was also a question related to the amendment of the lawsuit, when the plaintiff, in the middle of the trial, presented completely new reasons for the responsibility of the seller under the Housing Corporation Act.
In the case below, the problem was the slow investigation of errors in a housing company, which is a typical phenomenon when errors start to appear and are investigated when some of the shareholders object to investigations. The buyer, i.e. the new shareholder, is often responsible for the entire company when clarifications and repairs are required. Odors and dampness that used to be normal are nowadays errors that the company must correct. And which must be clarified and reported in the maintenance needs plans. Especially in small companies, the question also arises as to what the seller's former shareholder knew about the errors that emerged. However, mistakes are often discussed in the company. These were also the issue here.
Reklamaatiosta hovioikeuden perusteluita:
Korkein oikeus on arvioinut oikea-aikaisen reklamaation edellytyksiä kiinteistön kauppaa koskevassa ratkaisussaan 2016:69. Ratkaisussa sovellettavaan maakaaren säännökseen sisältyy samansisältöinen kohtuullisessa ajassa reklamoimista koskeva säännös kuin kysymyksessä asiassa sovellettavaan asuntokauppalain 6 luvun 14 §:ään. Näin ollen hovioikeus katsoo, että mainitusta ennakkopäätöksestä ilmenevistä oikeusohjeista voidaan saada tukea virheilmoituksen arviointiin myös kysymyksessä olevassa asiassa.
Korkeimman oikeuden mukaan ajoissa tehty ilmoitus virheestä ei riitä täyttämään oikea-aikaisen ja asianmukaisen reklamaation edellytyksiä, jos ostaja ei ole samalla ilmoittanut virheeseen perustuvista vaatimuksistaan. Ratkaisun mukaan myyjän kannalta on olennaista saada tieto ennen muuta siitä, vaatiiko ostaja kaupan purkamista vai rahamääräistä hyvitystä sekä rahamääräisen vaatimuksen määrästä tai ainakin sen suuruusluokasta. Vaatimusten ilmoittamiselle varattua aikaa arvioitaessa on otettava huomioon, että reklamaatioon riittää summittainen arvio eikä reklamaatiossa ilmoitettu rahamäärä rajoita lopullisia vaatimuksia. (Kohdat 9 ja 11.)
Reklamaatiovelvollisuutta arvioitaessa lähtökohtana on, että ostajan tulee toimia aktiivisesti ja huolellisesti. Ostaja ei voi edukseen vedota viivytykseen, joka on esimerkiksi aiheutunut hänen omasta päätöksestään olla teettämättä korjauksia tai avaamatta rakenteita. Asiaa on arvioitava sen mukaan, milloin ostajilla olisi ollut mahdollisuus vaatimusten ilmoittamiseen, jos he olisivat pyrkineet aktiivisesti selvittämään korjauskustannusten määrää. Tapauskohtaiset olosuhteet, kuten havaittujen virheiden laatu ja laajuus sekä myyjän mahdollinen tietoisuus virheestä, vaikuttavat sen arvioimiseen, kuinka nopeasti havaittu virhe ja sen taloudellinen merkitys on kohtuudella selvitettävä ja ilmoitettava myyjälle. (KKO 2016:69, kohta 10 ja siinä mainittu ennakkopäätös sekä kohta 20.)
Edellä mainitussa asiassa ostajat olisivat korkeimman oikeuden mukaan sinänsä voineet jo varsin varhaisessa vaiheessa ilmoittaa, että he tulevat korjauskustannusten määrästä tehtävien selvitysten perusteella vaatimaan joko kaupan purkua, hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Tällaisella ilmoituksella ei olisi kuitenkaan ollut sanottavaa merkitystä reklamaation tavoitteiden saavuttamisen kannalta. Siksi korkein oikeus katsoi, että seuraamuksen tyypin ilmoittamista tai vaatimuksen määrän täsmentämistä ei ollut voitu edellyttää ennen kuin ostajilla oli ollut aikaa hankkia ainakin alustava arvio korjauskustannuksista ja sen saatuaan harkita vaatimuksiaan. (KKO 2016:69, kohta 19.)
Mainitussa ennakkopäätöksessä ostajat olivat selvittäneet tarkastusraportissa 13.11.2011 esiin tulleita yläpohjan virheitä tarkemmin teettämällä yläpohjan kuntotutkimuksen, joka oli tehty vasta 12.10.2012. Ostajat olivat hankkineet kustannusarvion alapohjan virheiden korjaamisesta vasta syyskuussa 2013 eli lähes vuoden kuluttua alapohjan virheiden havaitsemisesta. Ostajat eivät olleet esittäneet konkreettisia reklamaatiovelvollisuuteen vaikuttavia syitä, miksi he eivät olleet aiemmin ryhtyneet toimenpiteisiin korjauskustannusten selvittämiseksi. Korkein oikeus katsoi, että ostajat eivät olleet ilmoittaneet virheisiin perustuvista vaatimuksistaan riittävän yksilöidysti kohtuullisessa ajassa virheiden havaitsemisesta, kun he olivat ilmoittaneet vaatimustensa sisällöstä myyjille vasta noin vuoden kuluttua virheiden havaitsemisesta. (KKO 2016:69, kohdat 21, 22, 29 ja 31.)
Lue koko tapaus HelHo 16.2.2023