Milloin kyseessä on kiinteistön luovutus?

Kysymys on tärkeä, koska kaupan muotomääräykset ja esim. käsirahasäännöt ovat täysin erilaisia verrattuna asunto-osakkeen kauppaan. Asunto-osakkeen kaupasta on kysymys osakkeista kun kiinteistö esim. omakotitalo tai kerrostalo ja tontti on ostettavan asunto-osakeyhtiön nimissä. Silloin kaupan kohteena on siis osakkeet, kauppakirja voidaan tehdä vapaasti ja kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia. Kiinteistö on maa-alue ja kiinteistön omistaa luonnollinen henkilö tai yhtiö ja kohteena on itse kiinteistö, ei osakkeet, niin kyseessä on tarkoittama kiinteistö.

Kiinteistön kaupasta on kysymys kun myydään

-maa-alue eli itsenäinen kiinteistörekisteriin merkitty kiinteistö, tontti, tila tmv.

-itsenäisestä kiinteistöstä myydään jokin sovittu määräala esim. niemenkärki

-itsenäisestä kiinteistöstä, joka omistetaan useamman kanssa yhdessä, myydään murto-osa esim. yksi neljästä myy oman osuutensa

-myydään yhteisalueosuus

-tehdään esisopimus

-tehdään kaupan purkusopimus.

Sama koskee kiinteistöjen lahjoitusta ja vaihtoa. Myös käyttöoikeuden luovutus kuten vuokraoikeuden siirto säädellään maakaaressa.

Muotomääräys edellyttää, että kaupan, vaihdon ja lahjan minimiehdot sovitaan kirjallisesti ja kauppa tehdään kaupanvahvistajan läsnä ollessa. Tosin nykyään on mahdollista tehdä kiinteistökauppa myös internetissä pankkitunnuksilla maanmittauslaitoksen sivujen kautta ilman kaupanvahvistajaa.

Miniehdot täyttää kauppakirja esim. muodossa "Kalle Kataja myy Ville Valppaalle kiinteistön 34-22-22-22-4 hintaan 100.000 euroa. Päiväys ja allekirjoitukset. Kaupanvahvistajan todistus (alla malli)". Hyvässä kauppakirjassa on tietysti ehdot tarkemmin. Katso mallia asunto-osakkeen kauppakirjan mallista.

Muotomääräykset ovat väljempiä jos luovutetaan em. kiinteistö osituksessa avioeron yhteydessä, perinnönjaossa tai testamentilla. Silloin noudatetaan näiden oikeustoimien omia kirjallisia muotomääräyksiä. Esim. kaupanvahvistajaa ei tarvita mutta riippumattomat todistajat todistavat asiakirjat.

Julkisen kaupanvahvistajan todistus kiiinteiston kauppakirjaan:

Julkisena kaupanvahvistajana todistan, että NN (= nimi) luovuttajana/luovuttajan puolesta (= valtakirjalla) sekä MM (= nimi) luovutuksensaajana/luovutuksensaajan puolesta (= valtakirjalla) ovat allekirjoittaneet tämän luovutuskirjan ja että he ovat olleet yhtä aikaa läsnä luovutusta vahvistettaessa. Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että luovutuskirja on tehty maakaaren 2 luvun 1 §:ssä säädetyllä tavalla. (Paikka ja aika) _________________________________

(Kaupanvahvistajan nimenselvennys)

(Virka-asema/Käräjäoikeuden määräämä, kaupanvahvistajan tunnus)