Vaatimusten vanhentuminen

Ostaja menettää oikeudet hinnanalennuksiin ja vahingonkorvauksiin sekä purkuun ja muihinkin vaatimuksiin mikäli reklamoi myöhässä tai ylittää vanhentumisajat. Vanhentumisajat ovat joissain tilanteissa tulkinnanvaraisia ja sen johdosta ostajan on syytä olla aktiivinen ja toimittava viivyttelemättä.

Yleiset periaatteet:

Reklamaatio on tehtävä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta mutta viimeistään x vuoden kuluessa. Sen jälkeen vaatimus on uudistettava x välein. Tietyissä tilanteissa asiassa on nostettava kanne määräajassa (ns. kanneaika). Asunto-osakekaupoissa ja kiinteistökaupoissa on eri vanhentumistajat. Reklamaatioaikaa arvioidaan kuitenkin samoin.

Seuraavassa luetellaan vanhentumisajat, joita tulee noudattaa:

1. Asunto-osakkeen kaupassa ostajalla on salaisen virheen osalta 2 vuotta aikaa (hallinnan saamisesta) esittää virhevaatimukset eli reklamoida myyjälle. Jos virheitä ei ole havaittu tuon ajan kuluessa niihin ei voi vedota myöhemmin. Poikkeuksena on elinkeinonharjoittajan ollessa myyjä esim. peruskorjatun asunnon kaupassa. Silloin piilevänkin virheen vanhentumisaika on 10 vuotta. Reklamoinnin jälkeen vaatimus tulee uudistaa 3 vuoden välein yksilöidysti laskettuna edellisen vaatimuksen esittämisestä (kts kohta 7 alla).

2. Uuden asunnon asunto-osakkeen kaupassa reklamaatio on tehtävä normaalisti kohtuullisen ajan kuluessa ja virhe on reklamoitava 10 vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta.

3. Kiinteistön kaupassa laatuvirheen salaisen virheen vanhentumisaika on 5 vuotta hallinnan saamisesta, jolloin virheet on löydettävä ja virhevaatimukset on viimeistään esitettävä myyjälle. Lisäksi purkuvaatimukselle on säädetty erityinen 10 vuoden kanteen nostamisen vanhentumisaika MK 2:34,3§ kts ISHO 16.3.2017

4. Vaatimuksien esittämisaika eli reklamointiaika pitenee molemmissa 1 ja 3 kohdissa 10 vuoteen sopimuksesta, jos myyjä on menetellyt vilpillisesti eli petollisesti. Tämä tarjoaakin ostajalle mahdollisuuden vedota vielä pitkään kaupan tekemisestä virheisiin. Myyjä voi välttää pidemmän vastuuajan vain olemalla avoin kaupan kohteesta.

5. Tarkennuksena vielä kaikkien kauppojen reklamointiin - kun virhe on havaittu, edellytetään nopeaa reklamointia eli yksilöidyt vaatimukset on normaalisti esitettävä 4-7 kuukaudessa ( poikkeuksellisesti pidempikin aika voidaan hyväksyä) myyjille. Huom. ostaja ei siis voi jäädä odottamaan edellä mainittuja 2v, 5v tai 10 vuoden kulumista. Jos reklamaation tekeminen laiminlyödään, ostaja menettää oikeuden vaatimuksiin reklamaation laiminlyönnin johdosta. Poikkeuksena on myyjän syyllistyminen kunnianvastaiseen tai arvottomaan tai petolliseen menettelyyn (petollisuus tmv.).

6. Kun virhe on reklamoitu, ostajan on ryhdyttävä toimiin asian tarkemmaksi selvittämiseksi. Myyjälle on ilmoitettava purkutoimista ja anettava mahdollisuus tarkastaa virhe. Jos ostaja jää passiiviseksi ilman perusteltua syytä, hän saattaa menettää oikeuden vaatimuksiin. Perusteltu syy saattaa olla toinen oikeudenkäynti tai jokin muu hyväksyttävä syy. Myyjää on tosin pidettävä silloinkin ajan tasalla. Passiivisuus selvittämisessä ja kanteen nostamisessa voi johtaa menetyksiin. Harkinta on aina tapauskohtaista. KKO 2018:38 tapauksessa 4 vuoden aika johti menetyksiin.

7. Reklamoinnin jälkeen alkaa vanhentumislain mukainen vanhentumisaika, joka on 3 vuotta (kts kohta 7 alla). Mutta ostaja ei voi esimerkiksi reklamoida epäilemäänsä virhettä juuri ennen 2 vuoden määräajan (em. kohta 1) päättymistä ja jäädä 3 vuodeksi vain odottamaan. Tässä passiivisuus saattaa johtaa vaatimusten vanhentumiseen. Asia on oikeuskäytännössä tosin tulkinnanvarainen. Ehkä jokin mutka putkilinjassa voi olla hyvä syy jäädä odottamaan onko ns. vastakaato haitallinen. Tosin silloinkin kannattaisi harkita korjausta suoraan ja vaatimuksen esittämistä. Kun ollaan harmaalla alueella on tavallisesti parempi pelata varman päälle ja toimiva aktiivisesti.

8. Hinnanalennus- ja vahingonkorvausvaatimukset ovat asunto-osakkeen kaupassa yleisten vanhentumissäännösten alaisia (HE 1994/120 vp s. 65 ja KKO 2012:75 mutta KKO 2018:38 jossa katsottiin kiinteistökaupan osalta maakaaren ohittavan vanhentumislain, jossa kanne kuitenkin hylättiin koska ostaja oli ollut passiivinen 4 vuotta.


Vanhentumislain 4 §:n mukaan velka vanhentuu kolmen vuoden kuluttua 5 - 7 §:ssä tarkoitetusta ajankohdasta, jollei vanhentumista ole sitä ennen katkaistu. Asiassa sovellettavaksi tulevan lain 7 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan vanhentumisaika alkaa sopimusrikkomukseen perustuvassa hyvityksessä siitä, kun ostaja on havainnut virheen tai puutteen kaupan kohteessa taikka hänen olisi pitänyt se havaita. Lain 13 §:n 1 momentin mukaan velan vanhentumisen katkaisemisesta alkaa kulua uusi, entisen pituinen vanhentumisaika. Mutta passiivisuus saattaa johtaa menetyksiin.

Katso myös kohdasta reklamaatio.