Isännöitsijätodistuksen virhe

Asunto-osakeyhtiölain 24 luvun 1 §:n 2 momentin mukaan isännöitsijä on velvollinen korvaamaan vahingon, jonka hän on tehtävässään asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle. Pykälän 3 momentin mukaan, jos vahinko on aiheutettu rikkomalla tätä lakia muulla tavalla kuin pelkästään rikkomalla 1 luvun säännöksiä toiminnan keskeisistä periaatteista tai jos vahinko on aiheutettu rikkomalla yhtiöjärjestyksen määräystä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei menettelystä vastuussa oleva osoita menetelleensä huolellisesti.

Isännöitsijäntodistuksen sisällöstä säädetään asunto-osakeyhtiölain 7 luvun 27 §:ssä ja sen nojalla osakehuoneistojen pinta-alan mittaustavasta ja isännöitsijäntodistuksesta annetun valtioneuvoston asetuksen 3-7 §:ssä. Osakehuoneistosta isännöitsijäntodistukseen on asetuksen 4 §:n 11 kohdan mukaan merkittävä osakehuoneistoa koskevat lainaosuudet, jos osakkeenomistajalla on oikeus maksaa lainaosuutensa pois, eriteltynä lainoittain ja ottaen huomioon pääomavastikkeeseen liittyvä maksuhetken alijäämä tai ylijäämä, sekä maininta sellaisista yhtiön päättämistä nostamatta olevista lainoista, jotka tulevat koskemaan osakehuoneistoa ja joiden osalta osakehuoneistokohtaisesta lainaosuudesta ei ole tietoa.


Isännöitsijäntodistuksessa annettaviksi säädetyt tiedot ovat julkisen luotettavuuden kannalta merkityksellisiä nimenomaan asuntokaupassa. Ne ovat tarpeen sen varmistamiseksi, että osakehuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden ostajalla on käytettävissään riittävä tiedot huoneiston arvoon vaikuttavista seikoista. Tietojen virheellisyydestä tai puutteellisuudesta aiheutuva vahinko kohdistuu yleensä välittömästi juuri osakkeiden ostajaan (KKO 2010:17, kohta 12).

Kantaja voi valita, minkä säännösten perusteella ja missä järjestyksessä hän haluaa korvausvaatimuksensa esittää (KKO 2010:17, kohta 9).


KKO 2010:17 tapauksessa oli kysymys pinta-alavirheestä jolloin ostajalla oli oikeus vaatia korvausta suoraan isännöitsijätodistuksen allekirjoittaneelta yhtiön edustajalta.

HelHo 12.6.2019 ratkaisussa oli kysymys väärästä velkamäärästä josta aiheutunut 17000 euron vahinko isännöitsijätoimisto velvoitettiin korvaamaan ostajalle.

VaaHo 6.6.2019 ratkaisussa oli kysymys tulevasta putkiremontista, josta ei ollut merkintää isännöitsijätodistuksessa. Asunto-osakeyhtiö tuomittiin korvauksiin.