Hinnanalennus, miten se lasketaan?
Jos ostaja havaitsee asunnossa piilevän virheen, tavanomaisin seuraus on hinnanalennus. Kiinteistökauppoja ja asunto-osakekauppoja käsitellään samalla tavalla määriteltäessä hinnanalennusta. Katso myos kohdasta ostajan vaatimukset.
Hinnanalennuksen rinnalla voidaan esittää vahingonkorvausvaatimus. Edellytyksenä on silloin myyjän tuottamus. Jos tuottamusta esim. tietoisuutta virheestä ei myyjällä ole, joutuu ostaja tyytymään hinnanalennukseen. Usein oikeudenkäynnissä riidellään myyjän tietoisuudesta eli oliko myyjä huomannut virheet tai olisiko hänen tullut se huomata. Siltä varalta ettei tuottamusta voida osoittaa, ostajan kannattaa vaatia toissijaisesti hinnanalennusta.
Käytännössä hinnanalennus määritellään siis korjauskustannusten määrällä. Se taas riippuu virheen laadusta, laajuudesta ja vaadittavasta korjaustavasta. Usein virheen korjaaminen johtaa rakennuksen laadun parantumiseen. Esimerkiki samalla kun korjataan kosteusvaurioituneita rakenteita, korjataan kylpyhuoneen pintoja esim. uusimalla kaakelit. Oikeuskäytännössä on usein vähennetty myyjän maksettavaksi tuomitusta hinnanalennuksesta tasonparannus. Mutta tämä koskee lähinnä muita kuin rakenteita. Rakenteiden kohdalla tuomitaan korjaukset täysimääräisesti.
Mikäli ostaja tekee korjaukset, on korjauskustannusten laskeminen helppoa. Ostajan on huolehdittava vain että korjaukset suunnitellaan ja suoritetaan huolellisesti ja esim. kilpailuttamalla urakoitsijat. Ostajan on annettava myyjälle mahdollisuus tarkastaa kohde omien asiantuntijoiden avulla. Myös suunnittelu- ja valvontakulut voidaan katsoa korjauskuluiksi. Tilanne on tietysti myyjälle hankala koska ostaja voi teettää korjauksen tietäen, että myyjä vastaa kuluista. Tämä johtaa normaalisti kalliimpaan korjaustapaan. Myyjä voi esittää kohtuullisesta korjauksesta omaa näyttöä ja seurata korjausten tekemistä. Myyjä voi ehdottaa myös hoitavansa korjauksen itse. Tämä tosin voi olla käytännössä vaikeaa. Myyjän olisikin parempi pyrkiä sopimaan asia heti alkuun.
Korjausten tekemisessä kannattaa käyttää asiantuntijoita varsinkin riitatilanteessa. Oikeudessa rakennusalan asiantuntijoilla on keskeinen rooli arvioitaessa korjausten tekotapaa ja niiden tarpeellisuutta. Korjaus onkin syytä dokumentoida tarkasti, jotta piiloon jäävät rakenteiden osat voidaan toteennäyttää oikeudessa. Näillä seikoilla on merkitystä myös sen johdosta että ostajan myydessä asuntoa myöhemmin, tulee tämäntyyppisistä korjauksista kertoa myös uudelle ostajalle. Uusi ostaja saattaa olla hyvinkin kiinnostunut korjausten dokumentaatiosta.
Korjauskustannuksia vaadittaessa saatetaan esittää vaatimus korjauskustannusten nousussa varsinkin jos kaupan ja korjauksen välillä on kulunut vuosia. Näitä on myös korvattu tuomioissa. Viime vuosina inflaatio on pysynyt maltillisena myös rakennuskustannusten osalta.
Inflaatiota suurempi tekijä on viivästyskorko joka on ollut viimeaikoina 7,5% vuotuista korkoa. Ostaja voi vaatia viivästyskorkoa siitä päivästä lukien kun on esittänyt yksilöidyn korvausvaatimuksen, jossa on määrä ja peruste. Määrä voi olla yksilöity arvionakin, jos korjauksia ei ole tehty. Myyjän tulisi varautua viivästyskorkoon maksamalla ainakin selvä osa vaadituista korvauksista joko sopimalla tai ilman sopimusta.
Jos ostaja havaitsee asunnossa piilevän virheen, tavanomaisin seuraus on hinnanalennus. Kiinteistökauppoja ja asunto-osakekauppoja käsitellään samalla tavalla määriteltäessä hinnanalennusta. Katso myos kohdasta ostajan vaatimukset.
Hinnanalennuksen rinnalla voidaan esittää vahingonkorvausvaatimus. Edellytyksenä on silloin myyjän tuottamus. Jos tuottamusta esim. tietoisuutta virheestä ei myyjällä ole, joutuu ostaja tyytymään hinnanalennukseen. Usein oikeudenkäynnissä riidellään myyjän tietoisuudesta eli oliko myyjä huomannut virheet tai olisiko hänen tullut se huomata. Siltä varalta ettei tuottamusta voida osoittaa, ostajan kannattaa vaatia toissijaisesti hinnanalennusta.
Käytännössä hinnanalennus määritellään siis korjauskustannusten määrällä. Se taas riippuu virheen laadusta, laajuudesta ja vaadittavasta korjaustavasta. Usein virheen korjaaminen johtaa rakennuksen laadun parantumiseen. Esimerkiki samalla kun korjataan kosteusvaurioituneita rakenteita, korjataan kylpyhuoneen pintoja esim. uusimalla kaakelit. Oikeuskäytännössä on usein vähennetty myyjän maksettavaksi tuomitusta hinnanalennuksesta tasonparannus. Mutta tämä koskee lähinnä muita kuin rakenteita. Rakenteiden kohdalla tuomitaan korjaukset täysimääräisesti.
Mikäli ostaja tekee korjaukset, on korjauskustannusten laskeminen helppoa. Ostajan on huolehdittava vain että korjaukset suunnitellaan ja suoritetaan huolellisesti ja esim. kilpailuttamalla urakoitsijat. Ostajan on annettava myyjälle mahdollisuus tarkastaa kohde omien asiantuntijoiden avulla. Myös suunnittelu- ja valvontakulut voidaan katsoa korjauskuluiksi. Tilanne on tietysti myyjälle hankala koska ostaja voi teettää korjauksen tietäen, että myyjä vastaa kuluista. Tämä johtaa normaalisti kalliimpaan korjaustapaan. Myyjä voi esittää kohtuullisesta korjauksesta omaa näyttöä ja seurata korjausten tekemistä. Myyjä voi ehdottaa myös hoitavansa korjauksen itse. Tämä tosin voi olla käytännössä vaikeaa. Myyjän olisikin parempi pyrkiä sopimaan asia heti alkuun.
Korjausten tekemisessä kannattaa käyttää asiantuntijoita varsinkin riitatilanteessa. Oikeudessa rakennusalan asiantuntijoilla on keskeinen rooli arvioitaessa korjausten tekotapaa ja niiden tarpeellisuutta. Korjaus onkin syytä dokumentoida tarkasti, jotta piiloon jäävät rakenteiden osat voidaan toteennäyttää oikeudessa. Näillä seikoilla on merkitystä myös sen johdosta että ostajan myydessä asuntoa myöhemmin, tulee tämäntyyppisistä korjauksista kertoa myös uudelle ostajalle. Uusi ostaja saattaa olla hyvinkin kiinnostunut korjausten dokumentaatiosta.
Korjauskustannuksia vaadittaessa saatetaan esittää vaatimus korjauskustannusten nousussa varsinkin jos kaupan ja korjauksen välillä on kulunut vuosia. Näitä on myös korvattu tuomioissa. Viime vuosina inflaatio on pysynyt maltillisena myös rakennuskustannusten osalta.
Inflaatiota suurempi tekijä on viivästyskorko joka on ollut viimeaikoina 7,5% vuotuista korkoa. Ostaja voi vaatia viivästyskorkoa siitä päivästä lukien kun on esittänyt yksilöidyn korvausvaatimuksen, jossa on määrä ja peruste. Määrä voi olla yksilöity arvionakin, jos korjauksia ei ole tehty. Myyjän tulisi varautua viivästyskorkoon maksamalla ainakin selvä osa vaadituista korvauksista joko sopimalla tai ilman sopimusta.