Ennakkotarkastus ja selonottovelvollisuus

Ostajan on suoritettava rakennuksessa silmämääräinen tarkastus ja kiinnitettävä huomio näkyviin virheisiin. Mitä vanhempi rakennus, sitä tarkempi tarkastus. On tietysti ostajasta kiinni mitä hän ymmärtää havainnoida ja ymmärtää havaituista asioista. Miten tulee suhtautua kosteusläikkään katossa tai maanpinnan kallistukseen taloon päin jne? Tässä oikeuskäytäntö vaihtelee.

Ennakkotarkastusvelvollisuus ei tarkoita sitä, että ostajan olisi ryhdyttävä erityisiin esim. rakentamistoimenpiteisiin asian tutkimiseksi. Tämä tarkoittaa erityisesti rakenteiden rikkomista. Mutta joissakin tapauksissa on katsottu, että syntyy erityinen selonottovelvollisuus ja lisäselvityksen hankkiminen on perusteltua esim. jos kuntotarkastuksessa on vahvoja viitteitä virheestä jonkun kosteusjäljen perusteella. Harkinta on aina tapauskohtaista. Siinä vaikuttaa myös rakennuksen ikä, ostajan ammatti ja tietämys. Katso tästä myös ostajan ennakkotarkastus.

Asuntokauppalain 6 luvun 12§ 3. momentissa todetaan:

"Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottamaan asunnon tarkastusta seikkoihin, joiden tutkiminen edellyttää erityisiä teknillisiä toimenpiteitä tai muita tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä."

Hallituksen esityksen HE 1994:14 mukaan

"12 §. Asunnon ennakkotarkastus. Pykälän momentti vastaa 4 luvun 16 §:n 1 momenttia.

Pykälän 2 momentissa on säännös ostajan velvollisuudesta tarkastaa asunto ennen kaupantekoa. Käytetyn asunnon sekä valmiina myytävän uuden asunnon kaupassa kuuluu tavallisesti asiaan, että ostaja tutustuu asuntoon ennen kaupantekoa, monesti useitakin kertoja. Yleensä ostajalta myös on edellytettävä, että hän käyttää hyväkseen myyjän tarjoamaa tilaisuutta tutustua asuntoon ja tarkastaa se ennen kaupantekoa. Lakiehdotuksen mukaan ostajalla ei kuitenkaan käytetyn asunnon kaupassakaan ole täysin ehdotonta velvollisuutta kaupan kohteen ennakkotarkastukseen. Esimerkiksi huutokaupalla myytävän asunnon osalta ennakkotarkastus ei välttämättä ole edes mahdollinen. Toisinaan saattaa esiintyä myös muunlaisia poikkeuksellisia tilanteita, joissa ostajalla voidaan katsoa olleen hyväksyttävä syy jättää käyttämättä myyjän tarjoama tilaisuus asunnon tarkastukseen ennen kaupantekoa. Oman etunsa vuoksi ostajan on kuitenkin mikäli suinkin mahdollista, syytä tarkastaa asunto ennen kaupantekoa, koska virhearvioinnin kriteerit ovat osittain suppeammat kuin uuden asunnon kaupassa.

Säännöksen mukaan ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita suorittamassaan tarkastuksessa. Se, miten perusteellista tarkastusta ostajalta voidaan edellyttää, riippuu muun muassa myyjän menettelystä. Ostajalta vaadittavaan perusteellisuuteen vaikuttaa myös asunnon ikä ja yleiskunto. Mitä vanhemmasta asunnosta on kysymys, sitä enemmän aihetta ostajalla on odottaa asunnossa olevan vikoja ja puutteita ja tämän vuoksi häneltä voidaan yleensä edellyttää huolellisempaa ja perusteellisempaa tarkastusta kuin jos kysymyksessä on uudehko tai hiljattain peruskorjattu asunto.

Pykälän 3 momentissa rajataan ostajan selonottovelvollisuutta suhteessa myyjän antamiin tietoihin. Ostajan ei säännöksen mukaan tarvitse tarkistaa myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä, ellei siihen ole erityistä syytä. Ostajan ei myöskään tarvitsisi ryhtyä erityisiin teknisiin toimenpiteisiin tai muihin tavanomaisesta poikkeaviin järjestelyihin, esimerkiksi pinta-ala-, lämpö- tai kosteusmittauksiin, asunnon tarpeistoesineiden kuten lieden, pesukoneen tai jääkaapin toimintakunnon testaamiseen taikka raskaampien kalusteiden siirtelyyn, ellei siihen ole erityistä syytä.

Säännöksestä ilmenee, että käytetyn asunnon kaupassa myös myyjän nimenomainen kehotus annettujen tietojen tarkistamiseen tai jonkin erityistoimia vaativan seikan selvittämiseen voi tuottaa ostajalle velvollisuuden erityiseen selonottoon. On kuitenkin huomattava, että myyjä on 11 §:n 1 momentin 3 kohdan nojalla velvollinen ilmoittamaan tiedossaan olevista vioista ja puutteista, joita ostajan ei kohtuudella voida edellyttää havaitsevan tarkastuksessa. Pykälän 3 momentista seuraa, että myyjä ei voi välttää vastuuta tiedossaan olevista virheistä kehottamalla ostajaa erityiseen tarkastukseen, joten 2 momentissa tarkoitettu tarkastuskehotus voi koskea vain sellaisia seikkoja, joista myyjällä ei ole varmaa tietoa. Myyjän ilmoituksen on oltava objektiivisesti arvioiden niin selkeä ja yksilöity, että ostaja voi sen perusteella saada selville, minkä seikat on syytä tarkistaa, Tämän jälkeen on ostajan asiana ratkaista, tekeekö hän kaupan tarkistamatta myyjän ilmoittamia seikkoja, ryhtyykö hän tarkastustoimiin vai jättääkö hän kaupan tekemättä.

Pykälän 4 momentin mukaan ostajalla on oikeus virheenä vedota seikkaan, vaikka hän olisi sinänsä tiennyt kyseisestä seikasta tai havainnut sen tarkastuksessa, jos hänen ei kohtuudella voida edellyttää kauppaa tehtäessä käsittäneen kyseisen seikan merkitystä. Tällainen tilanne saattaa tulla esille silloin, kun ostaja asuntoa tarkastaessaan kiinnittää huomiota johonkin asunnon ominaisuuteen, mutta hänellä ei ole riittävästi asiantuntemusta havaitakseen kyseisen ominaisuuden johtuvan esimerkiksi virheellisestä rakentamisesta tai, jos kysymys on uudesta tai peruskorjatusta asunnosta, keskeneräisestä viimeistelystä. Arvioitaessa ostajan edellytyksiä jonkin seikan todellisen merkityksen ymmärtämiseen lähtökohta on objektiivinen. Ostajalta voidaan edellyttää yleisen elämänkokemuksen piiriin kuuluvia asioiden tuntemusta tavanomaista yleistietämystä. Sen sijaan ostajalla ei yleensä voida edellyttää olevan rakennusalan erityisasiantuntemusta.

Ostajalla on säännöksen mukaan myös oikeus 1 tai 2 momentin säännöksistä huolimatta vedota virheenä seikkaan, josta hän on ollut selvillä kauppaa tehtäessä, jos ostajalla on olosuhteista johtuen ollut aihetta olettaa, että kyseinen virhe oikaistaan ennen asunnon luovutusta. Näin saattaa olla esimerkiksi silloin, kun ostaja on tarkastuksessa havainnut jonkin seikan poikkeavan tarkoitetusta, mutta hän on jättänyt huomauttamatta kyseisestä seikasta saatuaan myyjältä yleisluontoisen, vaikkakin tarkemmin yksilöimättömän lupauksen joidenkin asioiden saattamisesta kuntoon ennen sisäänmuuttoa."

Maakaari 2 luvun 22§

Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.


Hallituksen esitys 1994/120:

22 §. Ostajan tieto virheestä. Ehdotetussa pykälässä säädetään ostajan velvollisuudesta tarkastaa kiinteistö ennen kaupan tekemistä sekä rajoitetaan ostajan oikeutta vedota virheeseen, jos hän tiesi kyseisestä kiinteistön ominaisuudesta tai jos hänen olisi pitänyt se havaita kiinteistöä tarkastaessaan.

Ostajan edellytetään 1 momentissa aina tarkastavan kiinteistön ennen kaupan tekemistä. Jos hän laiminlyö tarkastusvelvollisuutensa, hän ei voi vedota seikkaan, joka olisi voitu kiinteistöllä käynnin yhteydessä havaita. Kiinteistön tarkastus koskee vain kiinteistön fyysisten ominaisuuksien selvittämistä. Tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty.

Yleisiä sääntöjä siitä, mitkä seikat ostajan olisi aina tutkittava, ei voida antaa. Tarkastuksessa ei edellytetä suoritettavan erityisiä teknisiä toimenpiteitä tai mittauksia eikä muitakaan tavanomaisesta poikkeavia järjestelyjä. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin, kuten ullakko- ja kellaritiloihin, on esteetön pääsy. Tarkastukseen kuuluu tavallisesti myös kiinteistön ulottuvuuden ja siihen kuuluvien alueiden katsastaminen. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua.

Myyjän antamat tiedot voivat rajoittaa ostajan tarkastusvelvollisuutta. Jos myyjä on nimenomaisesti ilmoittanut esimerkiksi kaivoveden olevan juomakelpoista taikka puuston jatkuvan yhtä vahvana koko metsäalueen, ostajan ei tarvitse tutkia myyjän ilmoituksen paikkansapitävyyttä. Pelkästään myyjän käsitys jostakin kiinteistön ominaisuudesta taikka ilmoitus, jonka myyjä sanoo olevan tarkistamaton, ei ole tässä tarkoitettu myyjän antama tieto. Myyjän tehtävänä on lisäksi oma-aloitteisesti antaa asianmukaiset tiedot kiinteistön vallintaan vaikuttavista seikoista samoin kuin panttioikeuksista ja muista kiinteistöön kohdistuvista erityisistä oikeuksista.

Ostaja voi vedota virheeseen vain, jos hän on erehtynyt omatta syyttään. Ostaja ei voi 2 momentin mukaan vedota seikkaan, josta hänen voidaan olettaa tienneen kauppaa tehdessään. Ostajan on katsottava olevan selvillä yleisesti tiedossa olevista seikoista. Säännös koskee tältä osin kaikkia virheitä. Virheen perusteena ei voi siten olla esimerkiksi sellainen erääntyvä julkisoikeudellinen maksu, joka on määrältään tavanomainen ja koskee käytännössä kaikkia kiinteistöjä. Tietynkaltaiset rasitteet, kuten toisten kiinteistöjen oikeus käyttää myytävän kiinteistön läpi kulkevaa tietä, voidaan useissa tapauksissa päätellä ulkoisesti havaittavista seikoista.

Ostajan voidaan katsoa olevan tietoinen jostakin seikasta vain, jos hänellä samalla on käsitys sen merkityksestä. Ostaja ei menetä oikeuttaan vedota virheeseen, jos myyjä on vain lyhyesti maininnut seikasta, mutta ostajan ei kohtuudella voida olettaa ymmärtäneen siitä seuraavia vaikutuksia. Säännöstä käytännössä sovellettaessa otetaan huomioon myös se erityinen asiantuntemus, joka ostajalla mahdollisesti on kiinteistöalalta.

Jos myyjä on tahallaan antanut virheellisiä tai harhaanjohtavia tietoja taikka muutoin menetellyt kaupassa törkeän huolimattomasti ostajan oikeutta ei ole syytä rajoittaa. Pykälän 3 momentin mukaan ostaja voi tällöin vedota myös seikkoihin, jotka hänen olisi kiinteistöä tarkastaessaan pitänyt huomata.

KKO 2009:31

"7. Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

8. Kuntotarkastusraportin mukaan yläpohjatilaa ei ole voitu tarkistaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi. Yläpohjatilan tarkastaminen olisi siten edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei ole ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä.

9. Kuntotarkastuksessa on todettu vesikatossa sellaisia riskitekijöitä, jotka ovat heikentäneet sen kestävyyttä. Myös savuhormin juurihuovan tiiviys on ollut puutteellinen. Katon vuotamista ei ole kuitenkaan havaittu tai epäilty. Kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen perusteella ei ole siten ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa oli kosteusvaurio. Korkein oikeus katsoo, ettei Marianna K:lla ole ollut kuntotarkastuksen havaintojen perusteella myöskään erityistä syytä sanottuihin poikkeuksellisiin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi. Tämän vuoksi hän ei ole laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan."

Katso myös KKO 2004:78

"6. S:n esittämästä kosteuskartoituksesta ei kuitenkaan ilmene, mistä kosteusvauriot ovat johtuneet eikä niiden syy ole muutoinkaan ollut kauppaa tehtäessä selvillä. Kosteusvauriot aiheutuvat usein talossa olevista rakennusvirheistä. Sen vuoksi tällaisten vaurioiden havaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden. Nyt puheena olevien rakennusteknisten virheiden havaitseminen olisi kuitenkin edellyttänyt muun ohella reikien poraamista alakerran lattiaan sekä rakennuksen ulkoseinien vierustojen maankaivutöitä. Virheiden toteaminen olisi siten ollut mahdollista vain sellaisilla tavanomaisesta poikkeavilla ja myyjän kiinteistöön kajoavilla toimenpiteillä, joihin ostaja ei olisi omin toimin edes saanut ryhtyä sopimatta asiasta myyjän kanssa. Korkein oikeus katsoo, ettei P:n kosteuskartoituksessa havaittujen vaurioiden laajuus ja laatukaan huomioon ottaen voida katsoa laiminlyöneen selonottovelvollisuuttaan sillä perusteella, että he eivät ole edellyttäneet mainitunlaisia tarkastustoimia suoritettavan ennen kuin kaupasta päätettiin."

Turun HO 12.6.2015

Tässä tapauksessa kuntotarkastuskertomuksessa oli useaan otteeseen painotettu sitä, että ummehtuneen sisäilman aiheuttaja on selvitettävä mikrobitutkimuksin.

"Oikeuskäytännössä pelkänummehtuneen hajun ei ole katsottu yksin osoittavan,että ostajillesyntyisi normaaliaperusteellisempitarve selvittääostamansa kiinteistönkuntoa etenkääntilanteissa, joissa kiinteistö on ollut käyttämättömänä, asunnossaon ollut vanhaa irtaimistoatai kiinteistöon ollut ulkoapäinhyvässä kunnossa (Helsinginhovioikeus 24.7.1997S 96/558 ja 22.2.1996 S 94/859)."

"Kuten maakaaren 2 luvun 22 §:n toisessa virkkeessä todetaan, ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Oikeuskäytännössä ( KKO:2004:78) tarkempaa selonottoa ei ole edellytetty tilanteessa, jossa kiinteistössä on todettu joitakin kosteusvaurioita, mutta niiden laajuuden selvittäminen olisi edellyttänyt porausta tai maankaivuutyötä. Nyt kyseessä olevassa tapauksessa mikrobinäytteet olisi ollut mahdollista ottaa avatuista kohdista. Oikeuskäytännössä ( KKO 1983 II 79 ) on annettu merkitystä sille, että ostaja on yrittänyt selvittää mahdollista vauriota ja katsottu, että ostajan tekemät tarkastustoimenpiteet ovat olleet riittävät. Nyt kyseessä oleva tapaus eroaa kuitenkin siinä, että kiinteistöön ei ole tehty sitä tutkimusta, jota rakennetarkastuksessa on suositeltu ja jonka selkeästi on kerrottu osoittavan, onko rakennuksessa mikrobeja vai ei. Käräjäoikeus katsoo, että ostajat ovat tyytyneet siihen, että alapohjan kosteus silmämääräisesti tarkistetaan ja ovat ottaneet kannettavakseen riskin siitä, ettei mikrobitutkimusta tehdä. "

ISHO 25.8.2016

"Oikeuskirjallisuudessa on yhtäältä tuotu esille, ettei pelkästään se, että kaupan yhteydessä on käytetty asiantuntijaa, vaikuta myyjän tiedonantovelvollisuutta tai ostajan tarkastusvelvollisuutta laajentavasti. Ostajan ja myyjän velvollisuuksien laajuutta arvioidaan sen mukaan, mitä ostajan pitäisi havaita tavanomaisessa tarkastuksessa tai myyjän tietää lähinnä kiinteistöllä asumisen perusteella - ei sen mukaan, mitä heidän käyttämänsä asiantuntijan olisi pitänyt havaita. (Hoffren, Mia: Kuntotarkastetun asuinkiinteistön laatuvirhe - Voidaanko virhesäännösten tulkinnalla pienentää epäonnistuneiden kauppojen ongelmaa? Teoksessa Oikeustiede Jurisprudentia 2011, s. 272)

Toisaalta edellä mainitusta pykälästä johtuu, että kuntotarkastuksessa mainitut seikat tai havaitut epäkohdat voivat antaa aihetta tavanomaista laajempaan tarkastukseen tai synnyttää ostajalle säännöksessä tarkoitetun erityisen ennakko­ tarkastusvelvollisuuden. Korkein oikeus on antanut viimeisten kymmenen vuoden aikana kaksi ennakkoratkaisua, ratkaisut KKO 2004:78 ja KKO 2009:31, joissa on ollut kysymys kuntotarkastusraportissa mainittujen seikkojen vaikutuksesta ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Ratkaisun KKO 2004:78 (kohta 6) mukaan kosteusvaurioiden havaitseminen asettaa ostajalle tavanomaista laajemman selonottovelvollisuuden. Kuitenkaan näissä kummassakaan tapauksessa ei katsottu syntyneen edellytyksiä sille, että kuntotarkastuksessa todetusta olisi johtunut ostajalle erityinen ennakkotarkastusvelvollisuus.

Hovioikeuskäytännössä kuntotarkastuksen on katsottu vaikuttaneen ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen silloin, kun kyse on ollut kuntotarkastuksessa havaitusta vauriosta, vauriojäljestä tai konkreettisesta vaurioepäilystä jonkin tarkastuksessa havaitun seikan perusteella. Mikäli kuntotarkastuksessa on ilman vaurioepäilyä vain suositeltu tutkimaan jokin rakennuksen osa tai rakenne, se ei ole vaikuttanut ostajan ennakkotarkastusvelvollisuuteen. Lisätutkimuskehotus ei ole tällöin poistanut myyjän vastuuta kyseisen osan tai rakenteen vaurioista, jotka ovat tulleet ilmi vasta kaupanteon jälkeen. (Koskinen­ Tammi: Kuntotarkastuksen merkitys kiinteistön ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle ja asuntokaupan turvan parantaminen -hanke. DL 5/2012, s. 704)"


Turun hovioikeus on 23.11.2016 hylännyt ostajan vaatimukset koska ostaja oli laiminlyönyt ennakkotarkastuksen.Ostajalle oli syntynyt erityinen selonottovelvollisuus kuntotarkastusraportin huomioiden ja talon iän lähes 100v. johdosta.

Turun hovioikeus 28..12.2016 hyväksyi ostajan vaatimukset vaikka myyjä oli kiinnittänyt ostajan huomion kellarin kosteuteen koska ostajan ei täytynyt olla selvillä että se johtui salaojien virheestä.

Turun hovioikeus hylkäsi 3.10.2017 hinnanalennusvaatimuksen 130-v vanhan talon ja 30-vuotta vanhan kylpyhuoneen osalta vaikka virheet koskivat rakenteita.

Itä-Suomen hovioikeus hyväksyi 4.7.2017 purun vaikka käräjäoikeus oli katsonut ostajan laiminlyöneen selonottovelvollisuuden.



Katso myös

Ostajan ennakkotarkastus ja lainkohdissa hallituksen esitykset AsKL 6:12§ ja MK 2:22.1§