Öljysäiliön poistokustannus, vastaako myyjä?
Asuntokaupoissa myyjän on ilmoitettava kaikki kauppaan vaikuttavat tietämänsä virheet ja puutteet tmv. ostajalle. Tämä koskee kaikkia laitteita, varusteita, kaavaa, naapureita mitä tahansa, jos sillä on kaupan tekemisen tai hinnan arvioimisen kannalta merkitystä. Öljysäiliön poistaminen on hyvä esimerkki tallaisesta kauppaan vaikuttavasta seikasta, joka myyjän on kerrottava ostajalle. Alla kauppahinta oli 213.000 euroa ja öljysäiliön poistamiskustannus, jonka ostaja oli joutunut maksamaan, oli n. 2000e eli alle 1% kauppahinnasta. Kysymys ei ollut salaisesta virheestä vaan sopimusrikkomuksesta koska myyjä oli jättänyt kertomatta kiinteistöä koskevasta puutteesta.
Hovioikeus totesi:
"Asiassa on jäänyt näyttämättä, että alakerrassa öljyn sisääntuloputkien päät olisivat olleet nähtävissä. Todistajien Satttn ja Litttin kertomuksilla, joita Röxxxin kertomus tukee, on vastoin Suxxxn ja Sitttin kertomuksia selvitetty, että öljysäiliön täyttöputket eivät olleet olleet esteettömästi näkösällä. Tämän vuoksi on jäänyt näyttämättä, että Röxxx olisi ne ennen kauppaa nähnyt. Öljylämmitys oli poistettu käytöstä. Kun asiaa ei ollut tarkemmin selvitetty Röxxxille, hän oli kuvitellut, että öljylämmitystä varten kellarissa oli ollut öljysäiliö, joka sittemmin oli poistettu. Öljysäiliön tarkastusluukun kansi ei ollut ollut nähtävissä. Näihin seikkoihin nähden, vaikka täyttöputket olisivat olleet osin nähtävissä, Röxxxin ei ole täytynyt ymmärtää, että öljylämmitystä varten maan sisässä oli ollut öljysäiliö, jota ei ollut lämmitysjärjestelmästä luopumisen yhteydessä poistettu. Röxxxilla ei ole ollut tältä osin Suxxxn väittämää selonottovelvollisuutta. Hänen ei siten ole näytetty laiminlyöneen kaupan kohteen tarkastusvelvollisuuttaan ostajana.
Röxxx on joutunut poistamaan öljysäiliön, mistä hänelle on aiheutunut kustannuksia. Suxxxn on täytynyt tietää pitkään kiinteistöllä asuneena öljysäiliön tarkastusluukun käyttötarkoituksesta ja siitä, että se johtaa öljysäiliöön. Suxxx oli huolimattomuudesta jättänyt kertomatta tietämänsä öljysäiliön olemassaolosta Röxxxille. Laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kiinteistössä on siten ollut maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu virhe. Suxxx on velvollinen korvaamaan Röxxxille öljysäiliön poistamisesta aiheutuneen vahingon.
Näillä ja käräjäoikeuden tuomiossa lausutuilla perusteilla aihetta käräjäoikeuden tuomiolauselman muuttamiseen ei ole ilmennyt."
Ja käräjäoikeus totesi:
"Vahingonkorvaus ja myyjän näyttövelvollisuus
Maakaaren 2 luvun 32 §:n mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta.
Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe tai 24 §:ssä tarkoitettu sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.
Vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton ottaen huomioon sopimusrikkomuksen syy, vahingon aiheuttajan mahdollisuus ehkäistä vahinko ja toisen osapuolen myötävaikutus vahinkoon sekä muut olosuhteet.
Asiassa ei ole kyse eikä tule kyseeseen vahingonkorvauksen sovittelu.
Vahingonkorvausvelvollisuudesta vapautuakseen myyjä on siten 32 §:n mukaan näyttövelvollinen siitä, että sopimusrikkomus ei johdu hänen tuottamuksestaan. Tätä myyjänä oleva Suxxx ei ole näyttänyt.
Sen vuoksi käräjäoikeus katsoo, että Suxxx on velvollinen korvaamaan Röxxxille aiheuttamansa vahingon kokonaisuudessaan.
Käräjäoikeus hyväksyy vaaditun vahingonkorvauksen määrän."
Myyjä velvoitettiin korvaamaan ostajan oikeudenkäyntikuluja yhteensä yli 18000 euroa.
Turun hovioikeus Tuomio Nro 1711
Antopäivä 18.9.2013
Diaarinumero S 12/1557
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Länsi-Uudenmaan käräjäoikeus 15.5.2012 nro 5187 (liitteenä)
Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus
Valittaja
J. Suxxx
Vastapuoli
A. Röxxx
Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
Suxxx on toistaen käräjäoikeudessa esittämänsä vaatinut, että hänet vapautetaan tuomitusta korvausvelvollisuudesta. Lisäksi hän on vaatinut, että Röxxx velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.
Ostajan tietoisuus aiemmasta öljylämmityksestä ja öljyntäyttöputkien näkyvilläolo ovat perustaneet tälle erityisen selonottovelvollisuuden öljysäiliön ole massaolosta. Laiminlyömällä mainitun selonottovelvollisuutensa ostaja on menettänyt oikeutensa vedota virheenä kiinteistöllä olleeseen öljysäiliöön. Kiinteistön virhe on ollut joka tapauksessa vähäinen, kauppaan vaikuttamaton ja ostajan sietämisvelvollisuuden piiriin kuuluva seikka.
Vastaus
Röxxx on vaatinut, että valitus hylätään perusteettomana ja Suxxx velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.
Röxxx on hovioikeuden pääkäsittelyssä ilmoittanut, että maakaaren mukaisesta hinnanalennuksesta asiassa ei ole enää hovioikeudessa kysymys.
Hovioikeudessa esitetyt todisteet
Kirjalliset todisteet
Käräjäoikeuden tuomiossa luetellut kirjalliset todisteet.
Henkilötodistelu
Suxxx ja Röxxx todistelutarkoituksessa kuultavina. Todistajat M. Sittt, E. Katttnen, J. Rattt, N. Sattt ja T. Littt.
Hovioikeuden ratkaisu
Pääasiaratkaisun perustelut
Näyttö
Hovioikeus on vastaanottanut saman kirjallisen todistelun kuin käräjäoikeus. Hovioikeudessa kuullut henkilöt ovat olennaisilta osin kertoneet samoin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu seuraavin lisäyksin.
Suxxx on kertonut, että kiinteistö oli ollut myytäessä siisti ja siivottu.
Röxxxin mukaan vain asuinrakennuksen seinustat oli siivottu. Muutoin kiinteistöllä oli ollut paljon roskaa, muun muassa tallin seinustalla, jossa sittemmin havaitut öljysäiliön täyttöputket sijaitsevat. Röxxx on kertonut, että kesäaikaan sanotussa paikassa öljyntäyttöputkien edessä kasvaa pensas, jonka lehvästö peittää öljyputket näkyvistä. Kiinteistöön ennen kauppaa tutustuttaessa öljysäiliön tarkastusluukun peittänyt lautakasa oli ollut pressulla peitetty ja kasvuston seassa. Hän ei ollut tuolloin kiinnittänyt sanottuun kasaan sen enempää huomiota.
Todistaja Sitttin mukaan myös alakerran hormin öljypolttimeen tulleiden öljyputkien päät olivat olleet näkyvillä. Putket tulevat rakennuksen kulmasta ulkoseinän läpi taloon sisälle. Hän oli nähnyt mainitut putkenpäät alle kymmenen vuotta sitten.
Todistaja Rattt, kohteen kuntotarkastuksen suorittanut henkilö, on kertonut, että kiinteistöllä oli ollut tavanomaista enemmän vikoja ja että vain olennaisimpiin oli puututtu. Hän ei ollut havainnut öljyputkien päitä alakerrassa.
Kiinteistönvälittäjänä kaupassa toimineen todistaja Satttn mukaan ulkorakennuksen seinustalla oli ollut tavaraa eivätkä öljyntäyttöputket olleet olleet näkyvissä. Tallin ja pyöröaitauksen välissä olleesta kaivonkannesta Suxxx oli todistajan kysyttyä kertonut, että kysymyksessä oli tallin vesiputkien tarkastusluukku. Öljysäiliön tarkastusluukun kannen peittänyt lautakasa oli ollut keskellä nokkospuskaa. Hän ei ollut nähnyt öljyn sisääntuloputkien päitä alakerrassa. Kiinteistöllä suoritettu kuntotarkastus oli ollut tavanomaista perusteellisempi ja kestoltaan noin seitsemän tuntia. Kuntotarkastajan kanssa oli keskusteltu alakerran uunista. Suxxx oli saapunut kuntotarkastukseen vasta sen loppuvaiheessa. Rakennuksen ulkovuoraus oli uusittu, samoin takka ja keittiö, mutta muutoin asuinrakennus oli ollut purkukuntoinen. Tämä oli näkynyt myös kohteen kauppahinnassa.
Todistaja Littt on kertonut, että hänellä on LVI-alan yrittäjänä kokemusta kyseiseltä alalta. Välittäjä oli kertonut, että asunnossa oli ollut väliaikainen öljylämmitys. Littt ei ollut nähnyt alakerrassa öljyn sisääntuloputkien päitä. Kiinteistöllä olleesta rojusta ja lautakasasta todistaja on kertonut samoin kuin Röxxx edellä.
Johtopäätökset
Asiassa on jäänyt näyttämättä, että alakerrassa öljyn sisääntuloputkien päät olisivat olleet nähtävissä. Todistajien Satttn ja Litttin kertomuksilla, joita Röxxxin kertomus tukee, on vastoin Suxxxn ja Sitttin kertomuksia selvitetty, että öljysäiliön täyttöputket eivät olleet olleet esteettömästi näkösällä. Tämän vuoksi on jäänyt näyttämättä, että Röxxx olisi ne ennen kauppaa nähnyt. Öljylämmitys oli poistettu käytöstä. Kun asiaa ei ollut tarkemmin selvitetty Röxxxille, hän oli kuvitellut, että öljylämmitystä varten kellarissa oli ollut öljysäiliö, joka sittemmin oli poistettu. Öljysäiliön tarkastusluukun kansi ei ollut ollut nähtävissä. Näihin seikkoihin nähden, vaikka täyttöputket olisivat olleet osin nähtävissä, Röxxxin ei ole täytynyt ymmärtää, että öljylämmitystä varten maan sisässä oli ollut öljysäiliö, jota ei ollut lämmitysjärjestelmästä luopumisen yhteydessä poistettu. Röxxxilla ei ole ollut tältä osin Suxxxn väittämää selonottovelvollisuutta. Hänen ei siten ole näytetty laiminlyöneen kaupan kohteen tarkastusvelvollisuuttaan ostajana.
Röxxx on joutunut poistamaan öljysäiliön, mistä hänelle on aiheutunut kustannuksia. Suxxxn on täytynyt tietää pitkään kiinteistöllä asuneena öljysäiliön tarkastusluukun käyttötarkoituksesta ja siitä, että se johtaa öljysäiliöön. Suxxx oli huolimattomuudesta jättänyt kertomatta tietämänsä öljysäiliön olemassaolosta Röxxxille. Laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kiinteistössä on siten ollut maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu virhe. Suxxx on velvollinen korvaamaan Röxxxille öljysäiliön poistamisesta aiheutuneen vahingon.
Näillä ja käräjäoikeuden tuomiossa lausutuilla perusteilla aihetta käräjäoikeuden tuomiolauselman muuttamiseen ei ole ilmennyt.
Oikeudenkäyntikulut
Suxxxn hävittyä muutoksenhakunsa hän on velvollinen korvaamaan Röxxx kohtuulliset oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa, joiden puolen määrän todistelukustannuksilla lisättynä hän on hyväksynyt. Vaaditun määrän loppuosan osalta hovioikeus katsoo, että oikeudenkäyntikuluvaatimus on asian laatu ja laajuus ja asian hoitamiseksi tarpeelliset avustajan toimenpiteet ja niihin käytetty aika ja laskutusperuste sekä aiheutuneet kulut huomioon ottaen perusteltu ja kohtuullinen.
Hovioikeuden ratkaisun lopputulos ilmenee tuomiolauselmasta.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.
J. Suxxx velvoitetaan suorittamaan hovioikeudessa aiheutuneiden oikeudenkäyntikulujen korvauksena A. Röxxxille 6.818,60 euroa. Kun kuukausi on kulunut hovioikeuden ratkaisun antamisesta, on tuomitulle määrälle maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa mainitun korkokannan mukaan.
Suxxxn oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskeva vaatimus hylätään.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 18.11.2013.
Turun hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenlaamanni R. Jottt
hovioikeudenneuvos T. Huttt
viskaali J. Anttt
Ratkaisu on yksimielinen.
LÄNSI-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 1215187
Lohja
Käräjätuomari L. Kosttt
Postikatu 3 C 15.5.2012 L 1119849
08100 LOHJA
Puh. 029 564 4100
Faksi 029 564 4110
lansi-uusimaa.ko@oikeus.fi
Asia Kiinteistöä koskeva riita
Vireille 28.9.2011
Osittainen sovinto
Osapuolet ovat jatketussa valmisteluistunnossa ilmoittaneet, päässeensä sovintoon kanteen vaatimusten 2 ja 3 osalta.
Asian tultua osittain sovituksi kantaja ei ole vaatinut oikeudenkäyntikulujaan 2.640 euron osalta ja vastaaja 1.619 euron osalta koskien sovinnon osuudeksi katsottavaa määrää.
Osapuolet ovat ilmoittaneet, että kumpikaan ei hae muutosta tuomioistuimen vahvistamaan osasovintoon.
PÄÄTÖS
Asianosaiset ovat pyytäneet käräjäoikeutta vahvistamaan asiassa saavutetun osasovinnon. Käräjäoikeus on istunnossa vahvistanut sovinnon 1115186, joka on erillisenä asiakirjana.
Vaatimukset perusteineen
Asianosaiset ovat esittäneet seuraavat vaatimukset perusteineen.
KANNE
Vaatimukset
Kanneperusteet
Kantaja on vaatinut, että vastaaja on velvoitettava
1. suorittamaan kantajalle vahingonkorvauksena 2.023,32 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 18.10.2011 lukien tai toissijaisesti vastaava määrä maakaaren 31 §:n mukaisena hinnanalennuksena sekä
2. korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut korkolain mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien kun kuukausi on kulunut tuomion julistamisesta.
Vastaaja on myynyt kantajalle 12.10.2010 päivätyllä kauppakirjalla Nummi-Pusulan H. kylässä sijaitsevan R.-nimisen tilan RN:o X:XX (kiinteistörekisteritunnus XXX-XXX-X-XX).
Kauppakirja n mukaan (kohta 3.11) myyjä vakuuttaa kertoneensa ostajalle kaikki tiedossaan olleet kaupan kohdetta koskevat seikat ja niihin mahdollisesti ennen kauppaa tietoonsa tulleet muutokset, jotka ovat saattaneet ennen kaupan päättämistä vaikuttaa ostajan ratkaisuihin. Vastaaja on allekirjoituksellaan 27.7.2010 vahvistanut oikeaksi kiinteistövälittäjälle antamansa tiedot. Niissä ei ole mainintaa öljysäiliöstä tai aikanaan käytössä olleesta öljylämmityksestä vaan lämmitysjärjestelmäksi on ilmoitettu puu/sähkö. Vastaaja on vastoin parempaa tietoa salannut öljysäiliön olemassaolon.
Vastaajalle on myönnetty tilaan lainhuuto 1989 ja hän on myöhemmin myöntänyt olleensa tietoinen aikanaan käytetystä öljylämmityksestä sekä kiinteistöllä olevasta öljysäiliöstä. Tästä huolimatta hän ei ole tehnyt asian edellyttämiä ilmoituksia Länsi-Uudenmaan pelastusviranomaiselle eikä ympäristönsuojeluviranomaiselle eli ilmoitusta öljysäiliön olemassaolosta eikä sen tarkastamisesta tai sen poistamisesta käytöstä. Kun vastaaja ei ole tehnyt edes viranomaiselle ilmoitusta öljysäiliöstä, niin ostajan ja kiinteistövälittäjän ja rakennuksen kuntotarkastajan on ollut täysin mahdotonta löytää tai havaita kolme metriä maan sisällä ollutta säiliötä, jonka tarkastusluukun vastaaja oli peittänyt luukun päälle kasaamillaan puutavarapinoilla.
Laki maa-alueilla tapahtuvien öljyvahinkojen torjumisesta (378/1974) ja ympäristönsuojelulaki (86/2000) velvoittavat kiinteistön haltijan tai omistajan poistamaan kiinteistöllä sijaitsevat maanalaiset öljysäiliöt ja niiden putkistot, kun niitä ei enää käytetä. Vastaaja on laiminlyönyt kyseisten tarpeistojen poistamisen ja kantaja on kiinteistön uutena omistajana ollut velvollinen poistamaan nuo laitteet. Kiinteistön luovuttajana vastaaja on ollut myös ympäristönsuojelulain perusteella selontekovelvollinen seikoista, jotka saattavat aiheuttaa maaperän tai pohjavesien pilaantumista. Kaupan kohteena oleva tila sijaitsee pohjavesialueella ja vanha öljysäiliö on kiistatta seikka, joka voi aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista.
Öljysäiliön poistaminen
Vastaaja ei ole ilmoittanut vastaajalta myyntitoimeksiannon saaneelle kiinteistönvälittäjälle (N. Sattt Asunnonavain Oy -nimisessä kiinteistövälitysyhteisössä) eikä kiinteistönvälittäjän hankkimalle kuntotarkastajalle (Raksystems Anticimex), että tilalla on käytöstä poistettu öljysäiliö, joka on ympäristömääräysten mukaan poistettava tilalta. 4.000 litran vetoinen (4 m3) öljysäiliö on ollut kaivettuna maahan noin 3 metrin syvyyteen.
Vaikka vastaaja on vakuuttanut antaneensa ostajalle kaikki asiaankuuluvat tiedot (kauppakirjan kohta 3.11), hän ei ole ilmoittanut öljysäiliöstä edes kiinteistövälittäjälle N. Satttlle.
Vastaajan 27.7.2010 kirjallisesti antamat tiedot toimivat myös esitietoina kuntotarkastajan raporttia varten.
Vastaaja on valtuuttanut entisen puolisonsa M. Sitttin esittelemään kiinteistöä kuntotarkastajalle. Sittt on allekirjoittanut antamansa tiedot kuntotarkastusraportissa (sivu 6/6). Sittt itse ei ole asunut tilalla. Esitietoja koskevalla sivulla 4/6 on nimenomaan vedetty öljylämmitys ja siihen kuuluvat alakohdat kokonaan yli.
Tontin koko on noin 1,6 hehtaaria. Vastaaja on ehostaessaan tilalla olevaa asuinrakennusta myyntikuntoon vuonna 2009 uusinut rakennuksen ulkolaudoitusta ja pinonnut rakennuksesta puretut vanhat laudat juuri öljysäiliön kannen päälle niin, että lautapino on peittänyt öljysäiliön tarkastusluukun kokonaisuudessaan eikä öljysäiliöstä näkynyt mitään. Vasta kun kantaja oli keväällä 2011 lumien sulettua ryhtynyt poistamaan lautakasaa, sen alta oli paljastunut öljysäiliö, jonka ympäristö- ja pelastusviranomaiset olivat määränneet välittömästi poistettavaksi. Viranomaisten määräämät maaperätutkimukset, maa-alueen ja öljysäiliön poistaminen sekä asianmukainen hävittäminen olivat tulleet maksamaan kantajalle 2.020,32 euroa. Mikäli vastaaja olisi täyttänyt hänelle kuuluvan tiedonantovelvollisuutensa asiaan kuuluvalla tavalla ja ilmoittanut öljysäiliön olemassaolosta, se olisi varmasti vaikuttanut kantajan harkintaan kiinteistön ostamisesta ja sen kauppahinnasta. Koska vastaaja on vastoin parempaa tietoaan salannut öljysäiliön olemassaolon, kysymys ei ole kiinteistössä olevasta salaisesta virheestä. Kantaja on reklamoinut vastaajalle välittömästi öljysäiliön löydyttyä huhtikuussa 2011. Vastaaja ei ole suostunut osaksikaan korvaamaan kantajalle öljysäiliön hävittämisestä aiheutuneita kustannuksia. Öljysäiliön poistaminen ja hävittäminen ovat perustuneet voimassa olevaan lainsäädäntöön ja viranomaismääräykseen ja ne olisivat olleet vastaajan velvollisuus jo hänen omistusaikanaan.
Kiinteistössä on ollut tiedonantovirheestä johtuva laatuvirhe, jolla on ollut merkitystä kaupassa. Kantaja ei vaadi hinnanalennusta salaisen virheen perusteella.
Vaadittu vahingonkorvaus perustuu siihen kustannukseen, joka on aiheutunut kantajalle öljysäiliön määräysten mukaisesta hävittämisestä.
VASTAUS
Vastaajan vaatimukset
Vastaaja on vaatinut, että
1. kanne hylätään ja
2. kantaja velvoitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamispäivästä lukien.
Vastaajan perustelut
Vastaaja on kiistänyt haastehakemuksessa esitetyn.
Öljysäiliö
Vastaaja on katsonut, että hän on myydessään kanteen tarkoittaman kiinteistön täyttänyt maakaaren myyjälle asettaman tiedonantovelvollisuuden. Vastaaja on vastoin kanteessa esitettyä ilmoittanut suullisesti kaupan hoitaneelle välittäjälle N. Satttlle öljysäiliöstä muun muassa tämän kysyessä säiliön täyttää varten esillä olleista täyttöputkista. Lisäksi vastaaja on kertonut, välittäjän tullessa ensimmäistä kertaa katsomaan taloa, että talon pohjakerroksessa olevaa uunia oli käytetty ennen vastaajan omistusaikaa talon lämmitykseen ja että siinä oli käytetty öljyä. Vastaaja oli ennen välittäjän palkkaamista kertonut kaikille katsojille, jotka olivat tulleet katsomaan taloa, että leivinuunia ei voi käyttää, koska öljy oli haperoittanut uunin seiniä. Kantaja ei ole ollut tuolloin paikalla. Talossa olevista ilmakanavista oli myös kerrottu. Vastaaja oli ollut siinä käsityksessä, että välittäjä oli välittänyt nämä tiedot kantajalle kuten huolelliseen myyntitoimeksiantoon kuluu. Välittäjä on myöhemmin ilmoittanut vastaajalle, että keskustelu öljysäiliöstä oli mennyt häneltä "ohi".
Ostajilla on maakaaren mukaan selonottovelvollisuus. Seuraavien seikkojen olisi tullut vähintään aiheuttaa kantajalle erityinen selonottovelvollisuus:
- esillä olleet täyttöputket
- tieto siitä, että talossa on aiemmin käytetty öljylämmitystä
- kuntotarkastusraportissa luetellut lukuisat muut kiinteistön virheet ja puutteellisuudet.
Vastaaja itse ei ole käyttänyt öljylämmitysjärjestelmää eikä hän siten voi olla tietoinen väitetystä ympäristölainsäädännön rikkomisesta. Vastaaja ei ole nähnyt asiassa mitään salattavaa. Hän on kertonut avoimesti vanhasta lämmitysjärjestelmästä. Vastaaja on kiistänyt ehdottomasti peittäneensä öljysäiliötä tai sen luukkua laudoilla.
Vastaaja on katsonut, että kantajan väite, että öljysäiliön olemassaolo olisi vaikuttanut kantajan päätökseen kaupasta, on epäuskottava. Jo vaatimuksen suuruus (2.023,32 euroa) osoittaa tämän.
RIIDATTOMAT SEIKAT
1. Kauppakirjan sisältö, mm. kauppahinta 213.000 euroa.
2. Kiinteistöllä on ollut aiemmin öljylämmitysjärjestelmä ja kiinteistöllä on kaupan aikaan ollut maahan kaivettu öljysäiliö.
3. Ympäristömääräysten mukaan säiliö olisi pitänyt poistaa, kun öljylämmityksestä oli luovuttu. Lohjan ympäristölautakunta on antanut tarkemmat ohjeet, mikäli säiliö on poistettu käytöstä 1.1.2004 jälkeen.
4. Talossa on aiemmin ollut öljypoltin, joka oli laitettu leivinuunin sisälle ja joka on käyttänyt polttoaineena öljyä. Kantaja on ollut tietoinen tästä jo ennen kauppaa.
5. Öljysäiliön täyttöputket ovat olleet näkyvillä.
6. Jos välittäjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, se koituu vastaajan vahingoksi.
RIITAISET SEIKAT
1. Onko vastaaja täyttänyt maakaaren kiinteistön myyjälle asettaman tiedonantovelvollisuuden?
2. Onko vastaaja ilmoittanut suullisesti välittäjälle aiemmasta öljylämmityksestä ja öljysäiliöstä?
3. Onko ostaja ollut tietoinen tai olisiko ostajan pitänyt olla tietoinen öljysäiliöstä?
4. Aiheuttaako tieto aiemmasta öljylämmityksestä ostajalle erityisen selonottovelvollisuuden?
5. Onko vastaaja vastoin parempaa tietoaan salannut öljysäiliön?
6. Onko vastaaja peittänyt öljysäiliön ja sen kannen tahallaan?
7. Olisiko vastaajan pitänyt olla tietoinen ympäristömääräyksistä ja niiden rikkomisesta, kun hän ei ollut käyttänyt öljylämmitystä entä kantaja?
8. Olisiko tieto öljysäilöstä vaikuttanut kantajan päätökseen kaupasta?
9. Kenen vastuulle kulut öljysäiliön poisviemisestä kuuluvat?
10. Vahingonkorvauksen määrä.
TODISTELU
Kantajan kirjalliset todisteet
1. Kiinteistön kauppakirja 12.10.2010
2. Suxxxn 27.7.2010 allekirjoituksellaan vahvistama esitietolomake
3. Asukasopas: lämmitysöljysäiliön ja lämmityslaitteiston sijoittaminen, huolto, tarkastuttaminen ja käytöstä poistaminen
4. RS-Kuntotarkastusraportti 21.9.2010
5. Valokuva lautakasasta ja öljysäiliön tarkastusluukusta
6. Valokuva lautakasasta ja öljysäiliön tarkastusluukusta
7. Lasku 8.6.2011 Kaivintyöt Juolahti, öljysäiliön kaivuu esiin ja nostaminen ylös
8. Lasku 13.6.2011 Envimetria Oy, maaperätutkimus
9. Lasku 24.5.2011 Öljykolmio Oy, jätteenkäsittely ja öljysäiliön poisto-/ puhdistustyö
10. Lasku 28.7.2011 Kuusankoski Recycling, öljysäiliön kuljetus ja vastaanotto
11. Lohjan kaupunkisuunnittelukeskuksen 21.9.2011 päiväämä lausunto
Väite
Asianajaja J. Jottt on pyytänyt, ettei kantajan kirjallista todistetta 11 oteta vastaan kirjallisena todisteena, koska kysymyksessä on oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 11 §:n 1 kohdassa tarkoitettu yksityisluontoinen kertomus, joka on laadittu tätä oikeudenkäyntiä varten.
Asianajaja M. Lettt on väitteen johdosta lausunut, että lausunto on viranomaisen viran puolesta antama lausunto eikä yksityisluontoinen kertomus. Lettt on pysynyt lausunnon kirjallisena todisteena esittämisessä.
PÄÄTÖS
Lohjan kaupunkisuunnittelukeskuksen 21.9.2011 päiväämä lausunto on otettu kirjallisena todisteena vastaan, koska lausunto ei ole oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 11 § 1 kohdassa tarkoitettu yksityisluontoinen kertomus. Lausunto on verrattavissa ympäristövalvonnan tarkastuskertomukseen. Tähän päätökseen ei ole saanut erikseen hakea muutosta. Muutoksenhaku pääasian yhteydessä.
12. Valokuva öljysäiliön sisäpuolelta
13. Valokuva öljysäiliön sisäpuolelta
14. Valokuva tallin seinästä 3.3.2012
15. Valokuva tallin seinästä 3.3.2012
16. Valokuva öljyntäyttö- ja muista putkista 3.3.2012
17. Valokuva öljyntäyttöputkesta ja asuinrakennuksesta
18. J. Suxxxn 5.7.2011 laatima lausunto
Kantajan henkilötodistelu
1. A. Röxxx, asianosaisena todistelutarkoituksessa
2. Todistaja N. Sattt, kiinteistönvälittäjä
3. Todistaja T. Littt, kantajan entinen avopuoliso
4. Todistaja J. Rattt, kuntotarkastaja Raksystems Anticimex, RS3-Kuntotarkastuksen suorittaja
5. Todistaja E. Katttnen, ympäristötarkastaja
Vastaajan kirjalliset todisteet
19. Kauppakirja (kantajan kirjallinen todiste 1)
20. Kuntotarkastusraportti (kantajan kirjallinen todiste 2)
21. T. Litttin tekstiviesti vastaajalle sähköpostiin lähetettynä
22. Lohjan kaupungin ohje maanalaisten öljysäiliöiden poistamisesta 1.1.2004 jälkeen.
Vastaajan henkilötodistelu
6. J. Suxxx henkilökohtaisesti todistelutarkoituksessa
7. Todistaja M. Sittt, vastaajan entinen puoliso
OIKEUDENKÄYNTIKULUT
Kantaja on vaatinut oikeudenkäyntikuluja yhteensä 14.667,39 euroa,
Vastaaja on vaatinut oikeudenkäyntikuluja yhteensä 5.875,39 euroa.
Vastaaja on kiistänyt kantajan laskun perusteeltaan ja paljoksunut kantajan avustajan M. Ln laskun määrää. Asian laatu ja laajuus eivät perustele sitä.
Kantaja on kiistänyt vastaajan laskun perusteen, mutta hänellä ei ole ollut huomauttamista laskun määrästä.
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Laatuvirhe
Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen, kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostain kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön;
5) (kantaja ei ole vedonnut salaiseen virheeseen) Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1 - 4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansa pitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Suxxxn ilmoitusvelvollisuus
Asiassa on lähinnä kysymys maakaaren 2 luvun .17 §:n 1 momentin 3 kohdan tiedonantovelvollisuuden laiminlyömisestä eli olisiko vastaajan tullut ilmoittaa kantajalle myydyllä kiinteistöllä maahan kaivettuna olevasta 4.000 - 5.000 litran öljysäiliöstä ja siitä, olisiko ostajan tullut havaita säiliö ennakkotarkastusvelvollisuutta käyttäessään ja käyttää kyselyoikeuttaan saamiensa tietojen perusteella.
Asiassa on todettu riidattomaksi, että kiinteistöllä on ollut aiemmin öljylämmitysjärjestelmä ja kiinteistöllä on kaupan aikaan ollut maahan kaivettu öljysäiliö. Riidatonta on myös, että talossa on aiemmin ollut öljypoltin, joka oli laitettu leivinuunin sisälle ja käyttänyt polttoaineena öljyä. Kantaja on ollut tietoinen tästä polttimesta ennen kauppaa.
Asiassa on edelleen todettu riidattomaksi, että ympäristömääräysten mukaan öljysäiliö olisi pitänyt poistaa, kun öljylämmityksestä on luovuttu. Lohjan ympäristölautakunta on antanut tarkemmat ohjeet, mikäli säiliö on poistettu 1.1.2004 jälkeen (vastaajan todiste 22).
Kanteen mukaan säiliö on ollut käytöstä poistettu ja se on ollut noin 4.000 litran vetoinen. Säiliö on ollut kaivettuna maahan noin kolmen metrin syvyyteen. Kantajan todisteena 10 olevan Kuusankoski Recyclingin laskun mukaan säiliön tilavuus on ollut 5 m3.
Edellä olevia tietoja ei ole kiistetty.
Asiassa on selvinnyt, että ei Suxxx eikä kiinteistönvälittäjä, todistaja N. Sattt ole ilmoittanut kantajalle säiliöstä. Ostaja oli havainnut sen vasta kaupan jälkeen.
Tietoa öljysäiliöstä ei ole ollut myöskään missään kauppaan liittyvissä asiakirjoissa kuten kauppakirjassa ja sen liitteissä eikä kuntotarkastusraportissa. Kuntotarkastusraportissa on todettu lämmöntuoton tulevan suorasta sähkölämmityksestä ja lämmönjaon tapahtuvan sähköpattereilla. Raportissa on kokonaan vedetty yli kohta öljylämmitys ja öljysäiliö, sen tarkastus ja tarkastusaika.
Tarkemmin säiliöstä
Lohjan kaupunkisuunnittelukeskuksen ympäristövalvonta on antanut lausunnon öljysäiliön poistamisesta kiinteistöltä. Lausunnon mukaan kiinteistön omistaja oli ollut yhteydessä ympäristövalvontaan toukokuussa 2011, koska oli löytänyt ostamansa kiinteistön (XXX-XXX-X-XX) piha-alueelta vanhan käytöstä poistetun öljysäiliön. Lohjan ympäristövalvonta oli kehottanut kiinteistön omistajaa suullisesti tarkastuttamaan öljysäiliön kunnon. Öljykolmio Oy oli tarkastanut säiliön ja havainnut siinä kolme reikää. Ympäristövalvonta oli kehottanut suullisesti kiinteistön omistajaa nostamaan öljysäiliön maasta ja varmistamaan maaperän puhtauden näytteenotolla.
Ympäristövalvonnan (toinen lausunnonantaja on ollut todistaja, ympäristötarkastaja E. Katttnen) mukaan toimenpiteet olivat välttämättömiä, jotta pystyttiin varmistamaan maaperän puhtaus. Kiinteistö sijaitsee vedenhankintaa varten tärkeällä I luokan pohjavesialueella.
Todistajana ympäristötarkastaja E. Katttnen on kertonut, että nyt kyseessä oleva kiinteistö sijaitsee Nummi-Pusulan kunnassa. Kunnalliset ympäristösuojelumääräykset ovat tulleet Nummi-Pusulassa voimaan 1.1.2008. Määräykset koskevat 1.1.2008 jälkeen käytöstä poistettuja öljysäiliöitä. Määräysten kohta 15.5 koskee velvollisuutta huolehtia siitä, että öljysäiliöt poistetaan kiinteistöltä, kun niitä ei enää käytetä. Poiston yhteydessä säiliö tulee puhdistaa.
Nyt kyseessä oleva säiliö on todennäköisesti poistettu käytöstä ennen 1.1.2008. Todistaja Littt oli ottanut yhteyttä ympäristövalvontaan ja kertonut löytyneestä öljysäiliöstä. Rekisteristä ei ollut löytynyt tietoa öljysäiliöstä. Tällä perusteella oli annettu ensin suullinen kehotus tarkastaa säiliö mahdollisimman pian. Kun säiliö oli tarkastettu, oli todettu reikä, jolloin oli perusteltua, että säiliö nostettiin ylös ja ympäristö tarkastettiin. Ympäristötoimi oli määrännyt säiliön poistettavaksi ja maaperän tarkastettavaksi ympäristölakiin perustuen. Todistajan mukaan säiliön poistamiskehotus edellyttää nykyisin, että ollaan tärkeällä pohjavesialueella, jolloin on vaara, että vesi pilaantuu. Jos tarkastuksessa olisi todettu, että säiliö on ehjä, sitä tuskin olisi kehotettu poistamaan. Vanhojen säiliöiden osalta kiinteistöjen omistajilla on tarkastusvelvollisuus. Kauppa- ja teollisuusministeriön päätös 344/1983 maanalaisista öljysäiliöistä edellyttää, että säiliö tulee tarkastaa kerran kymmenen vuoden kuluessa säiliön käyttöön otosta. Normaalitilanteessa käytöstä poistettuja öljysäiliöitä ei tarvitse tarkastaa. Nummi-Pusulan säännös on sama kuin Lohjalla 2004 voimaan tullut. Nyt kyseessä olevan säiliön pois ottamisesta ei ole ollut mitään tietoa. Edes sen olemassaolosta ei ollut tietoa.
Yhteenveto
Ympäristötarkastaja Katttsen kertomuksesta selviää, että viranomainen oli kehottanut kantajaa tarkastuttamaan öljysäiliön kunnon, nostamaan öljysäiliön maasta ja varmistamaan maaperän puhtauden näytteenotolla. Katttnen ja toinen tarkastaja olivat todenneet nämä toimenpiteet välttämättömiksi, jotta pystyttiin varmistamaan maaperän puhtaus tärkeällä 1 luokan pohjavesialueella. Kiinteistön omistaja on siten ollut velvollinen tekemään vaaditut toimet. Olisi ollut myös suuri riski jättää tarkastus ja säiliön poistaminen tekemättä. Tarkastuksesta aiheutunut menoerä on ostajalle aiheutunutta vahinkoa.
Suxxx on ollut kiinteistön omistajana ja tietäessään tilallaan olevasta öljysäiliöstä velvollinen tietämään öljysäiliöitä koskevat määräykset ainakin siltä osin kuin ne koskevat hänellä olevaa käytöstä poistettua säiliötä putkineen.
Suxxx on itse saanut tilaa ostaessaan omalta myyjältään tiedon öljysäiliöstä. Hän olisi voinut oman saamansa ilmoituksenkin perusteella päätellä ilmoitusvelvollisuutensa.
Vaikka kantajan vaatima vahingonkorvaus on vain 0,95 % kauppahinnasta, niin ottaen huomioon mahdollinen öljyvahingon vaara kyse on myös sellaisesta seikasta, jonka voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Tiedon öljysäiliöstä toimenpiteineen voidaan olettaa vaikuttavan myös kiinteistön arvoon ja kiinteistön käyttöön niin kauan, kunnes säiliö on poistettu (vaikka sen ei todeta aiheuttaneen vahinkoa).
Suxxxn olisi tullut ilmoittaa öljysäiliöstä kantajalle ennen kaupantekoa. Hän on tietoisena öljysäiliöstä jättänyt siitä ilmoittamatta. Kuntoraportissa on lisäksi vedetty yli kohta öljysäiliöstä ja sen tarkastuksesta. Suxxx ei ole täyttänyt myyjän tiedonantovelvollisuutta.
Myyjän antamat tiedot ja myyjän tiedonantovelvollisuus sekä ostajan tietoisuus öljysäiliöstä ja ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus
Suxxx oli saanut nyt kyseessä olevaan tilaan lainhuudon 1989.
Henkilötodistelu
Suxxx
Suxxx on kertonut asuneensa tilalla 22 vuotta. Talo oli rakennettu 1954. Suxxx itse on kertonut saaneensa tietää öljysäiliöstä edellisiltä omistajilta. Suxxx ei ollut osannut ajatella, että säiliö olisi tärkeä asia eikä hän ollut tiennyt, että öljysäiliö pitäisi poistaa. Hän ei ole myöskään tiennyt pohjavesialueilla olevien öljysäiliöiden tarkastusvelvollisuudesta.
Suxxx on vielä kertonut, että välittäjän kanssa oli ollut puhetta, että aiemmin oli ollut öljylämmitys ja öljysäiliö.
Öljysäiliön putket olivat näkyneet koko ajan tallin seinänvierustalla.
Öljysäiliön päällä olleen lautakasan oli Suxxxn entinen mies kasannut. Suxxx itse ei tiennyt, missä säiliö oli ollut. Hän oli luullut sen olleen tallin alapuolella noin kymmenen metrin päässä todellisesta paikasta.
Sattt
Todistaja, kiinteistönvälittäjä N. Sattt on kertonut olleensa sellaisessa käsityksessä, että kellarissa oli vanha uuni. Oli ollut puhetta, että uuni oli pilattu öljyllä. Sattt oli käsittänyt, että kyseessä oli ollut pieni irrallinen öljysäiliö. Mistään muusta ei ollut ollut puhetta. Todistaja on tarkka asioista. Hän ei ole uskonut, että öljysäiliöasia olisi "mennyt hänellä ohitse".
Todistaja on kertonut, että tallirakennuksen seinustalla olevista öljyputkista ei ollut ollut puhetta eikä hän ollut nähnyt putkia tutustuessaan kiinteistöön. Hän oli nähnyt putket vasta viime keväänä (2011) ensimmäisen kerran, kun Littt oli näyttänyt niitä. Todistaja ei ollut nähnyt putkia kiertäessään tallirakennusta ennen kauppaa. On mahdollista, että niiden edessä oli ollut jotain. Todistaja yhdistäisi putket öljysäiliöön, jos näkisi putket jossain. Todistaja olisi ainakin kysynyt, mitä ne ovat.
Pyöröaitauksen ja tallin välissä oli ollut kaivon betoninen kansi, josta ja kaivosta oli ollut puhetta.
Todistaja oli nähnyt pihalla lautakasan, mutta siitä ei ollut ollut puhetta.
Jos öljysäiliöstä olisi kerrottu, todistaja olisi ottanut selvää, onko se asianmukaisessa kunnossa ja saako se olla siellä ja onko siitä tietoja. Jos säiliö on poistettu käytöstä, sitä ei saa jättää lojumaan.
Sittt
Todistaja M. Sittt, Suxxxn entinen puoliso, on kertonut olleensa kuntotarkastuksessa. Hän oli kertonut, että talossa oli joskus ollut öljylämmitys. Litttille hän oli vielä lisännyt, että sen käyttö oli kielletty. Sittt on vielä kertonut, että hän ei ollut tiennyt, että tilalla oli öljysäiliö.
Sittt on kertonut, että öljyputket olivat aina olleet näkyvillä. Kun Littt oli käynyt tilalla, ei ollut ollut lunta.
Öljysäiliön kannen "peittämisestä" Sittt on kertonut, että säiliön päällä olleet laudat oli pinottu silloin kun talon ulkovuoraus oli tehty. Sittt ei ollut huomannut kantta.
Rattt
Todistaja Rattt on kertonut, että tarkastuksessa ei ollut ollut puhetta öljylämmityksestä. Todistaja ei tullut tietämään, että talossa olisi ollut öljylämmitys. Todistaja ei ole käynyt lähelläkään tallirakennusta.
Jos todistaja olisi tiennyt öljylämmityksestä, hän olisi kysynyt, onko öljysäiliö tarkastettu ja koska. Jos papereita ei löydy, silloin suositellaan säiliön tarkastusta. 1950-luvulla öljysäiliöitä tehtiin talon ulkopuolelle. Sen jälkeen niitä alettiin rakentaa talon sisäpuolelle.
Röxxx
Kantaja Röxxx on kertonut, että kaikki tiedot oli antanut kiinteistönvälittäjä.
Todisteensa 14 ja 15 olevissa valokuvissa näkyvien (öljy)putkien osalta Röxxx on kertonut, että mikäli hän olisi nähnyt putket, niin hänen kysymyksensä olisivat olleet samat kuin myöhemmin.
Kun lumet olivat alkaneet keväällä sulaa, Röxxx oli nähnyt öljyputket. Korkein putki oli saattanut olla näkyvissä. Syyskuussa (2010) öljyputkien edessä oli ollut jotain sen verran, että putkia ei ollut näkynyt. Kun lumet olivat sulaneet, putket eivät olleet enää piilossa. Kun he olivat käyneet tutustumassa kiinteistöön, ei ollut ollut vielä lunta.
Röxxx on ollut varma, että hän olisi nähnyt putket, kun hän oli käynyt tilalla syyskuussa, jos ne eivät olisi olleet kätkettyinä. Röxxx on tarkentanut lausumaansa, että hän ei voinut sanoa, että putket olisivat olleet peitettyinä, vaan että jotain oli ollut niiden edessä sen verran, että putkia ei näkynyt. He olivat tutkineet tallirakennuksen tarkkaan.
Myyjät olivat puhuneet pelkästään öljylämmityksestä. Röxxx ei ollut kysellyt asiasta tarkemmin vaan oli miettinyt itsekseen, että kellarissa oli ollut säiliö, joka oli poistettu käytöstä. Tuolloin ei ollut ollut puhetta, että jossain olisi öljysäiliö.
Pihalla oleva puupinon alta oli löytynyt tarkastusluukku. Pino oli ollut paikallaan maksimissaan kaksi vuotta. Tila on 1,56 tai 1,57 hehtaaria. Röxxx ei ole keksinyt mitään muuta syytä lautojen pinoamispaikalle kuin että öljysäiliön luukku oli saatu peitettyä. Öljysäiliön löydyttyä T. Littt
oli soittanut palolaitokselle, onko tilan osalta merkintöjä öljysäiliöstä. Öljysäiliössä oli ollut vettä ja öljynsekaista nestettä.
Suxxx ei ollut hakenut lupia öljysäiliön pitämiseen koko sinä aikana, kun hän oli asunut tilalla.
Littt
Todistaja T. Littt, kantajan entinen avopuoliso, on kertonut, että öljylämmityksestä saatu tieto oli koskenut väliaikaista öljylämmitystä ja sitä, että tilalla oli joskus ollut öljylämmitys. Ei ollut pohdittu sitä, mistä öljy oli tullut polttimeen.
Todistaja oli nähnyt keväällä 2011 hevostallin seinää vasten olevat öljyputket ensi kerran. Oli erikoista, että kukaan ei ollut nähnyt putkia (aiemmin). Jos todistaja olisi nähnyt putket, hän olisi kiinnostunut esimerkiksi siitä, onko talo öljylämmitteinen ja toiseksi säiliön kunnosta sekä vielä, onko säiliö vielä käytössä. Todistaja on arvellut putkien olleen aiemmin peitossa. Muuta syytä todistaja ei ollut voinut keksiä sille, että kukaan ei ollut nähnyt putkia. Todistaja oli käyttänyt 2 - 3 tuntia tallirakennuksen tutkimiseen. Todistaja oli törmännyt putkiin ensi kerran huhti-toukokuussa kaupan tekemisen jälkeen.
Kun lumi oli sulanut, oli paljastunut myös "lautakasaviritys". Öljysäiliön kansi oli paljastunut Litttin pilkkoessa puita. Samalla oli löytynyt noin pari metriä syvä porakaivo. Oli ollut huhti-toukokuun vaihde. Todistaja oli soittanut ympäristövalvojalle ja saanut Röxxxin kertomat ohjeet. Tarkastaja oli arvellut, että kaivoa/säiliötä ei ollut koskaan avattu. Säiliö oli ollut täynnä öljyn sekaista vettä. Se oli ilmetty tyhjäksi ja todettu viisi reikää säiliön pohjassa, Elykeskuksesta oli kehotettu ottamaan maanrakennusurakoitsija ja geologi paikalle. Öljy ei kuitenkaan ollut mennyt bitumin läpi. Geologi oli todennut, että maaperä ei ollut saastunut. Kyseessä oli Lohjan ja Elykeskuksen päätös.
Valokuva 13 oli otettu välittömästi puhdistamisen jälkeen. Säiliö oli ollut 3 metrin syvyydessä.
Yhteenveto
Edellä olevasta henkilötodistelusta käy ilmi, että Suxxx on ilmoittanut välittäjälleen Satttlle aiemmasta öljylämmityksestä. Sen sijaan Sattt on kiistänyt Suxxxn ilmoittaneen hänelle öljysäiliöstä. Tämä on uskottavaa, sillä Sattt olisi tuolloin kertomallaan tavalla alkanut selvittää öljysäiliötä koskevia tietoja. Käräjäoikeus pitää Satttn kertomusta uskottavana ja katsoo sen vuoksi jääneen näyttämättä, että Suxxx olisi väittämällään tavalla kertonut öljysäiliöstä Satttlle.
Suxxx vastaa aiemmin todetulla tavalla siitä, että ostajalle ei ole ilmoitettu öljysäiliöstä. Suxxx ei ole täyttänyt myyjän tiedonantovelvollisuutta.
Röxxx on ollut tietoinen siitä, että tilalla oli ollut joskus aiemmin öljylämmitys. Käräjäoikeus katsoo että se ei vielä aiheuta ostajalle velvollisuutta selvittää sitä, olisiko tilalle jäänyt vanha öljysäiliö, jos jokin muu seikka ei anna syytä selvitykseen.
Röxxx on ostajana tiennyt, että talossa on ollut aiemmin öljylämmitys. Periaatteessa hänen olisi tullut myös nähdä öljyputket tallin ulkoseinällä, sillä riidattomasti öljysäiliön täyttöputket olivat olleet näkösällä. Näin ovat kertoneet Suxxx ja Sittt. Olisiko Röxxxin putkien perusteella tullut epäillä jotain ja käyttää kyselyoikeuttaan?
Röxxx ei ole ainoa, joka ei ole nähnyt putkia. Putkia eivät ole nähneet myöskään kiinteistönvälittäjä Sattt eikä T. Littt. Ottaen huomioon putkien paikka tallin seinustalla samalla seinällä, jolla tallin ovi on, ei voi olla mahdollista, että kukaan edellä mainituista kolmesta henkilöstä ei olisi nähnyt putkia. Tämä on mahdollista vain, jos putkien edessä on ollut jokin selvittämätön näköeste tai ne ovat olleet piilotettuina. Ottaen huomioon Röxxxin, Litttin ja Satttn yhtenevät kertomukset käräjäoikeus pitää heidän kertomustaan uskottavampana kuin Suxxxn ja Sitttin kertomusta. Tämän vuoksi käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että kantajan olisi tullut nähdä ja että hän olisi nähnyt täyttöputket ennen kauppaa.
Käräjäoikeus toteaa vielä, että vastaajan taholta on kantajan annettu ymmärtää kuntotarkastusraportissa kohta "öljysäiliö tarkastus ja seuraava tarkastusaika" kokonaan yliviivaamalla, että mainittuja ei ole kiinteistöllä. Tämän tiedon on antanut tarkastuksessa Suxxxa edustanut Sittt. Maakaaren 22 §:n mukaan ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Röxxxilla ei siten ollut velvollisuutta tarkistaa tietoa. Tämän vuoksi Röxxxilla ei myöskään olisi ollut velvollisuutta tarkistaa öljyputkien havaitsemisen perusteella öljysäiliön olemassaoloa.
Asiassa ei ole näytetty, että Röxxx olisi tiennyt ennen kauppa öljysäiliöstä tai että hänen olisi tullut siitä tietääkään.
Kantaja on väittänyt, että myyjä olisi tahallaan vastoin parempaa tietoa salannut öljysäiliön. Ei öljysäiliö eikä sen kansi ole ollut näkyvillä kaupan kohdetta tarkastettaessa, vaan säiliö kansineen oli puukasan alla näkymättömissä.
Sittt on asiasta kertonut, että kasan laudat oli pinottu, kun taloon oli tehty ulkovuoraus. Laudat oli pitänyt viedä kaikki pois, mutta ne eivät olleet mahtuneet kuormaan ja osa oli jäänyt. Sittt on kertonut myös, että hän ei ollut tiennyt, että tilalla oli öljysäiliö.
Suxxx on kertonut, että Sittt, hänen entinen miehensä, oli kasannut öljysäiliön päällä.olleen lautakasan. Suxxx ei itse ollut tiennyt, missä säiliö oli ollut. Hän oli kyllä saanut edelliseltä omistajalta tietää öljysäiliön olemassaolosta.
Ottaen huomioon, että Suxxx oli saanut tilaan lainhuudon 1989 ja asunut tilalla 22 vuotta, käräjäoikeus ei pidä uskottavana, että hän ei olisi tiennyt öljysäiliön paikkaa. Käräjäoikeus katsoo kuitenkin ottaen huomioon, mitä Suxxx on kertonut tietämyksestään öljysäiliöistä ja että Sittt ei ole tiennyt lainkaan öljysäiliöstä, että asiassa ei ole esitetty riittävästi näyttöä tahallisuudesta.
Vahingonkorvaus ja myyjän näyttövelvollisuus
Maakaaren 2 luvun 32 §:n mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta.
Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe tai 24 §:ssä tarkoitettu sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.
Vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton ottaen huomioon sopimusrikkomuksen syy, vahingon aiheuttajan mahdollisuus ehkäistä vahinko ja toisen osapuolen myötävaikutus vahinkoon sekä muut olosuhteet.
Asiassa ei ole kyse eikä tule kyseeseen vahingonkorvauksen sovittelu.
Vahingonkorvausvelvollisuudesta vapautuakseen myyjä on siten 32 §:n mukaan näyttövelvollinen siitä, että sopimusrikkomus ei johdu hänen tuottamuksestaan. Tätä myyjänä oleva Suxxx ei ole näyttänyt.
Sen vuoksi käräjäoikeus katsoo, että Suxxx on velvollinen korvaamaan Röxxxille aiheuttamansa vahingon kokonaisuudessaan.
Käräjäoikeus hyväksyy vaaditun vahingonkorvauksen määrän.
Oikeudenkäyntikulut
Kantajan oikeudenkäyntikulut ovat määrältään sovittua osaa koskeva osuus vähentäen 14.667,39 euroa ja vastaajan oikeudenkäyntikulut samoin sovittua osaa koskeva osuus vähentäen 5.875,39 euroa. Asian laatuun ja laajuuteen nähden käräjäoikeus katsoo kantajalle kohtuullisiksi oikeudenkäyntikuluiksi tämän asian osalta 10.608,39 euroa. Vaaditusta palkkiosta on vähennetty 15 tunnin työn osuus arvonlisäveroineen.
Asia on ratkaistu vaatimukset enemmälti hyläten seuraavasti:
TUOMIOLAUSELMA
Käräjäoikeus velvoittaa J. Suxxxn maksamaan A. Röxxxille
1. vahingonkorvaukseksi 2.023,32 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 18.10.2011 lukien ja
2. korvaukseksi kohtuullisista oikeudenkäyntikuluista 10.608,39 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 15.6.2012 lukien.
Asian näin päättyessä Suxxx saa kärsiä oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.
Lainkohdat Maakaari 2 luku 17 §, 22 §, 32 §
Oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 §
Asuntokaupoissa myyjän on ilmoitettava kaikki kauppaan vaikuttavat tietämänsä virheet ja puutteet tmv. ostajalle. Tämä koskee kaikkia laitteita, varusteita, kaavaa, naapureita mitä tahansa, jos sillä on kaupan tekemisen tai hinnan arvioimisen kannalta merkitystä. Öljysäiliön poistaminen on hyvä esimerkki tallaisesta kauppaan vaikuttavasta seikasta, joka myyjän on kerrottava ostajalle. Alla kauppahinta oli 213.000 euroa ja öljysäiliön poistamiskustannus, jonka ostaja oli joutunut maksamaan, oli n. 2000e eli alle 1% kauppahinnasta. Kysymys ei ollut salaisesta virheestä vaan sopimusrikkomuksesta koska myyjä oli jättänyt kertomatta kiinteistöä koskevasta puutteesta.
Hovioikeus totesi:
"Asiassa on jäänyt näyttämättä, että alakerrassa öljyn sisääntuloputkien päät olisivat olleet nähtävissä. Todistajien Satttn ja Litttin kertomuksilla, joita Röxxxin kertomus tukee, on vastoin Suxxxn ja Sitttin kertomuksia selvitetty, että öljysäiliön täyttöputket eivät olleet olleet esteettömästi näkösällä. Tämän vuoksi on jäänyt näyttämättä, että Röxxx olisi ne ennen kauppaa nähnyt. Öljylämmitys oli poistettu käytöstä. Kun asiaa ei ollut tarkemmin selvitetty Röxxxille, hän oli kuvitellut, että öljylämmitystä varten kellarissa oli ollut öljysäiliö, joka sittemmin oli poistettu. Öljysäiliön tarkastusluukun kansi ei ollut ollut nähtävissä. Näihin seikkoihin nähden, vaikka täyttöputket olisivat olleet osin nähtävissä, Röxxxin ei ole täytynyt ymmärtää, että öljylämmitystä varten maan sisässä oli ollut öljysäiliö, jota ei ollut lämmitysjärjestelmästä luopumisen yhteydessä poistettu. Röxxxilla ei ole ollut tältä osin Suxxxn väittämää selonottovelvollisuutta. Hänen ei siten ole näytetty laiminlyöneen kaupan kohteen tarkastusvelvollisuuttaan ostajana.
Röxxx on joutunut poistamaan öljysäiliön, mistä hänelle on aiheutunut kustannuksia. Suxxxn on täytynyt tietää pitkään kiinteistöllä asuneena öljysäiliön tarkastusluukun käyttötarkoituksesta ja siitä, että se johtaa öljysäiliöön. Suxxx oli huolimattomuudesta jättänyt kertomatta tietämänsä öljysäiliön olemassaolosta Röxxxille. Laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kiinteistössä on siten ollut maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu virhe. Suxxx on velvollinen korvaamaan Röxxxille öljysäiliön poistamisesta aiheutuneen vahingon.
Näillä ja käräjäoikeuden tuomiossa lausutuilla perusteilla aihetta käräjäoikeuden tuomiolauselman muuttamiseen ei ole ilmennyt."
Ja käräjäoikeus totesi:
"Vahingonkorvaus ja myyjän näyttövelvollisuus
Maakaaren 2 luvun 32 §:n mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta.
Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe tai 24 §:ssä tarkoitettu sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.
Vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton ottaen huomioon sopimusrikkomuksen syy, vahingon aiheuttajan mahdollisuus ehkäistä vahinko ja toisen osapuolen myötävaikutus vahinkoon sekä muut olosuhteet.
Asiassa ei ole kyse eikä tule kyseeseen vahingonkorvauksen sovittelu.
Vahingonkorvausvelvollisuudesta vapautuakseen myyjä on siten 32 §:n mukaan näyttövelvollinen siitä, että sopimusrikkomus ei johdu hänen tuottamuksestaan. Tätä myyjänä oleva Suxxx ei ole näyttänyt.
Sen vuoksi käräjäoikeus katsoo, että Suxxx on velvollinen korvaamaan Röxxxille aiheuttamansa vahingon kokonaisuudessaan.
Käräjäoikeus hyväksyy vaaditun vahingonkorvauksen määrän."
Myyjä velvoitettiin korvaamaan ostajan oikeudenkäyntikuluja yhteensä yli 18000 euroa.
Turun hovioikeus Tuomio Nro 1711
Antopäivä 18.9.2013
Diaarinumero S 12/1557
Ratkaisu, johon on haettu muutosta
Länsi-Uudenmaan käräjäoikeus 15.5.2012 nro 5187 (liitteenä)
Asia Kiinteistön virhe tai muu sopimusrikkomus
Valittaja
J. Suxxx
Vastapuoli
A. Röxxx
Vaatimukset hovioikeudessa
Valitus
Suxxx on toistaen käräjäoikeudessa esittämänsä vaatinut, että hänet vapautetaan tuomitusta korvausvelvollisuudesta. Lisäksi hän on vaatinut, että Röxxx velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.
Ostajan tietoisuus aiemmasta öljylämmityksestä ja öljyntäyttöputkien näkyvilläolo ovat perustaneet tälle erityisen selonottovelvollisuuden öljysäiliön ole massaolosta. Laiminlyömällä mainitun selonottovelvollisuutensa ostaja on menettänyt oikeutensa vedota virheenä kiinteistöllä olleeseen öljysäiliöön. Kiinteistön virhe on ollut joka tapauksessa vähäinen, kauppaan vaikuttamaton ja ostajan sietämisvelvollisuuden piiriin kuuluva seikka.
Vastaus
Röxxx on vaatinut, että valitus hylätään perusteettomana ja Suxxx velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa korkoineen.
Röxxx on hovioikeuden pääkäsittelyssä ilmoittanut, että maakaaren mukaisesta hinnanalennuksesta asiassa ei ole enää hovioikeudessa kysymys.
Hovioikeudessa esitetyt todisteet
Kirjalliset todisteet
Käräjäoikeuden tuomiossa luetellut kirjalliset todisteet.
Henkilötodistelu
Suxxx ja Röxxx todistelutarkoituksessa kuultavina. Todistajat M. Sittt, E. Katttnen, J. Rattt, N. Sattt ja T. Littt.
Hovioikeuden ratkaisu
Pääasiaratkaisun perustelut
Näyttö
Hovioikeus on vastaanottanut saman kirjallisen todistelun kuin käräjäoikeus. Hovioikeudessa kuullut henkilöt ovat olennaisilta osin kertoneet samoin kuin heidän kertomakseen on käräjäoikeuden tuomioon kirjattu seuraavin lisäyksin.
Suxxx on kertonut, että kiinteistö oli ollut myytäessä siisti ja siivottu.
Röxxxin mukaan vain asuinrakennuksen seinustat oli siivottu. Muutoin kiinteistöllä oli ollut paljon roskaa, muun muassa tallin seinustalla, jossa sittemmin havaitut öljysäiliön täyttöputket sijaitsevat. Röxxx on kertonut, että kesäaikaan sanotussa paikassa öljyntäyttöputkien edessä kasvaa pensas, jonka lehvästö peittää öljyputket näkyvistä. Kiinteistöön ennen kauppaa tutustuttaessa öljysäiliön tarkastusluukun peittänyt lautakasa oli ollut pressulla peitetty ja kasvuston seassa. Hän ei ollut tuolloin kiinnittänyt sanottuun kasaan sen enempää huomiota.
Todistaja Sitttin mukaan myös alakerran hormin öljypolttimeen tulleiden öljyputkien päät olivat olleet näkyvillä. Putket tulevat rakennuksen kulmasta ulkoseinän läpi taloon sisälle. Hän oli nähnyt mainitut putkenpäät alle kymmenen vuotta sitten.
Todistaja Rattt, kohteen kuntotarkastuksen suorittanut henkilö, on kertonut, että kiinteistöllä oli ollut tavanomaista enemmän vikoja ja että vain olennaisimpiin oli puututtu. Hän ei ollut havainnut öljyputkien päitä alakerrassa.
Kiinteistönvälittäjänä kaupassa toimineen todistaja Satttn mukaan ulkorakennuksen seinustalla oli ollut tavaraa eivätkä öljyntäyttöputket olleet olleet näkyvissä. Tallin ja pyöröaitauksen välissä olleesta kaivonkannesta Suxxx oli todistajan kysyttyä kertonut, että kysymyksessä oli tallin vesiputkien tarkastusluukku. Öljysäiliön tarkastusluukun kannen peittänyt lautakasa oli ollut keskellä nokkospuskaa. Hän ei ollut nähnyt öljyn sisääntuloputkien päitä alakerrassa. Kiinteistöllä suoritettu kuntotarkastus oli ollut tavanomaista perusteellisempi ja kestoltaan noin seitsemän tuntia. Kuntotarkastajan kanssa oli keskusteltu alakerran uunista. Suxxx oli saapunut kuntotarkastukseen vasta sen loppuvaiheessa. Rakennuksen ulkovuoraus oli uusittu, samoin takka ja keittiö, mutta muutoin asuinrakennus oli ollut purkukuntoinen. Tämä oli näkynyt myös kohteen kauppahinnassa.
Todistaja Littt on kertonut, että hänellä on LVI-alan yrittäjänä kokemusta kyseiseltä alalta. Välittäjä oli kertonut, että asunnossa oli ollut väliaikainen öljylämmitys. Littt ei ollut nähnyt alakerrassa öljyn sisääntuloputkien päitä. Kiinteistöllä olleesta rojusta ja lautakasasta todistaja on kertonut samoin kuin Röxxx edellä.
Johtopäätökset
Asiassa on jäänyt näyttämättä, että alakerrassa öljyn sisääntuloputkien päät olisivat olleet nähtävissä. Todistajien Satttn ja Litttin kertomuksilla, joita Röxxxin kertomus tukee, on vastoin Suxxxn ja Sitttin kertomuksia selvitetty, että öljysäiliön täyttöputket eivät olleet olleet esteettömästi näkösällä. Tämän vuoksi on jäänyt näyttämättä, että Röxxx olisi ne ennen kauppaa nähnyt. Öljylämmitys oli poistettu käytöstä. Kun asiaa ei ollut tarkemmin selvitetty Röxxxille, hän oli kuvitellut, että öljylämmitystä varten kellarissa oli ollut öljysäiliö, joka sittemmin oli poistettu. Öljysäiliön tarkastusluukun kansi ei ollut ollut nähtävissä. Näihin seikkoihin nähden, vaikka täyttöputket olisivat olleet osin nähtävissä, Röxxxin ei ole täytynyt ymmärtää, että öljylämmitystä varten maan sisässä oli ollut öljysäiliö, jota ei ollut lämmitysjärjestelmästä luopumisen yhteydessä poistettu. Röxxxilla ei ole ollut tältä osin Suxxxn väittämää selonottovelvollisuutta. Hänen ei siten ole näytetty laiminlyöneen kaupan kohteen tarkastusvelvollisuuttaan ostajana.
Röxxx on joutunut poistamaan öljysäiliön, mistä hänelle on aiheutunut kustannuksia. Suxxxn on täytynyt tietää pitkään kiinteistöllä asuneena öljysäiliön tarkastusluukun käyttötarkoituksesta ja siitä, että se johtaa öljysäiliöön. Suxxx oli huolimattomuudesta jättänyt kertomatta tietämänsä öljysäiliön olemassaolosta Röxxxille. Laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kiinteistössä on siten ollut maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettu virhe. Suxxx on velvollinen korvaamaan Röxxxille öljysäiliön poistamisesta aiheutuneen vahingon.
Näillä ja käräjäoikeuden tuomiossa lausutuilla perusteilla aihetta käräjäoikeuden tuomiolauselman muuttamiseen ei ole ilmennyt.
Oikeudenkäyntikulut
Suxxxn hävittyä muutoksenhakunsa hän on velvollinen korvaamaan Röxxx kohtuulliset oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa, joiden puolen määrän todistelukustannuksilla lisättynä hän on hyväksynyt. Vaaditun määrän loppuosan osalta hovioikeus katsoo, että oikeudenkäyntikuluvaatimus on asian laatu ja laajuus ja asian hoitamiseksi tarpeelliset avustajan toimenpiteet ja niihin käytetty aika ja laskutusperuste sekä aiheutuneet kulut huomioon ottaen perusteltu ja kohtuullinen.
Hovioikeuden ratkaisun lopputulos ilmenee tuomiolauselmasta.
Tuomiolauselma
Käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.
J. Suxxx velvoitetaan suorittamaan hovioikeudessa aiheutuneiden oikeudenkäyntikulujen korvauksena A. Röxxxille 6.818,60 euroa. Kun kuukausi on kulunut hovioikeuden ratkaisun antamisesta, on tuomitulle määrälle maksettava viivästyskorkoa korkolain 4 §:n 1 momentissa mainitun korkokannan mukaan.
Suxxxn oikeudenkäyntikulujen korvaamista koskeva vaatimus hylätään.
Muutoksenhaku
Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.
Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 18.11.2013.
Turun hovioikeuden puolesta:
Asian ovat ratkaisseet:
hovioikeudenlaamanni R. Jottt
hovioikeudenneuvos T. Huttt
viskaali J. Anttt
Ratkaisu on yksimielinen.
LÄNSI-UUDENMAAN KÄRÄJÄOIKEUS TUOMIO 1215187
Lohja
Käräjätuomari L. Kosttt
Postikatu 3 C 15.5.2012 L 1119849
08100 LOHJA
Puh. 029 564 4100
Faksi 029 564 4110
lansi-uusimaa.ko@oikeus.fi
Asia Kiinteistöä koskeva riita
Vireille 28.9.2011
Osittainen sovinto
Osapuolet ovat jatketussa valmisteluistunnossa ilmoittaneet, päässeensä sovintoon kanteen vaatimusten 2 ja 3 osalta.
Asian tultua osittain sovituksi kantaja ei ole vaatinut oikeudenkäyntikulujaan 2.640 euron osalta ja vastaaja 1.619 euron osalta koskien sovinnon osuudeksi katsottavaa määrää.
Osapuolet ovat ilmoittaneet, että kumpikaan ei hae muutosta tuomioistuimen vahvistamaan osasovintoon.
PÄÄTÖS
Asianosaiset ovat pyytäneet käräjäoikeutta vahvistamaan asiassa saavutetun osasovinnon. Käräjäoikeus on istunnossa vahvistanut sovinnon 1115186, joka on erillisenä asiakirjana.
Vaatimukset perusteineen
Asianosaiset ovat esittäneet seuraavat vaatimukset perusteineen.
KANNE
Vaatimukset
Kanneperusteet
Kantaja on vaatinut, että vastaaja on velvoitettava
1. suorittamaan kantajalle vahingonkorvauksena 2.023,32 euroa korkolain mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiantopäivästä 18.10.2011 lukien tai toissijaisesti vastaava määrä maakaaren 31 §:n mukaisena hinnanalennuksena sekä
2. korvaamaan kantajan oikeudenkäyntikulut korkolain mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien kun kuukausi on kulunut tuomion julistamisesta.
Vastaaja on myynyt kantajalle 12.10.2010 päivätyllä kauppakirjalla Nummi-Pusulan H. kylässä sijaitsevan R.-nimisen tilan RN:o X:XX (kiinteistörekisteritunnus XXX-XXX-X-XX).
Kauppakirja n mukaan (kohta 3.11) myyjä vakuuttaa kertoneensa ostajalle kaikki tiedossaan olleet kaupan kohdetta koskevat seikat ja niihin mahdollisesti ennen kauppaa tietoonsa tulleet muutokset, jotka ovat saattaneet ennen kaupan päättämistä vaikuttaa ostajan ratkaisuihin. Vastaaja on allekirjoituksellaan 27.7.2010 vahvistanut oikeaksi kiinteistövälittäjälle antamansa tiedot. Niissä ei ole mainintaa öljysäiliöstä tai aikanaan käytössä olleesta öljylämmityksestä vaan lämmitysjärjestelmäksi on ilmoitettu puu/sähkö. Vastaaja on vastoin parempaa tietoa salannut öljysäiliön olemassaolon.
Vastaajalle on myönnetty tilaan lainhuuto 1989 ja hän on myöhemmin myöntänyt olleensa tietoinen aikanaan käytetystä öljylämmityksestä sekä kiinteistöllä olevasta öljysäiliöstä. Tästä huolimatta hän ei ole tehnyt asian edellyttämiä ilmoituksia Länsi-Uudenmaan pelastusviranomaiselle eikä ympäristönsuojeluviranomaiselle eli ilmoitusta öljysäiliön olemassaolosta eikä sen tarkastamisesta tai sen poistamisesta käytöstä. Kun vastaaja ei ole tehnyt edes viranomaiselle ilmoitusta öljysäiliöstä, niin ostajan ja kiinteistövälittäjän ja rakennuksen kuntotarkastajan on ollut täysin mahdotonta löytää tai havaita kolme metriä maan sisällä ollutta säiliötä, jonka tarkastusluukun vastaaja oli peittänyt luukun päälle kasaamillaan puutavarapinoilla.
Laki maa-alueilla tapahtuvien öljyvahinkojen torjumisesta (378/1974) ja ympäristönsuojelulaki (86/2000) velvoittavat kiinteistön haltijan tai omistajan poistamaan kiinteistöllä sijaitsevat maanalaiset öljysäiliöt ja niiden putkistot, kun niitä ei enää käytetä. Vastaaja on laiminlyönyt kyseisten tarpeistojen poistamisen ja kantaja on kiinteistön uutena omistajana ollut velvollinen poistamaan nuo laitteet. Kiinteistön luovuttajana vastaaja on ollut myös ympäristönsuojelulain perusteella selontekovelvollinen seikoista, jotka saattavat aiheuttaa maaperän tai pohjavesien pilaantumista. Kaupan kohteena oleva tila sijaitsee pohjavesialueella ja vanha öljysäiliö on kiistatta seikka, joka voi aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista.
Öljysäiliön poistaminen
Vastaaja ei ole ilmoittanut vastaajalta myyntitoimeksiannon saaneelle kiinteistönvälittäjälle (N. Sattt Asunnonavain Oy -nimisessä kiinteistövälitysyhteisössä) eikä kiinteistönvälittäjän hankkimalle kuntotarkastajalle (Raksystems Anticimex), että tilalla on käytöstä poistettu öljysäiliö, joka on ympäristömääräysten mukaan poistettava tilalta. 4.000 litran vetoinen (4 m3) öljysäiliö on ollut kaivettuna maahan noin 3 metrin syvyyteen.
Vaikka vastaaja on vakuuttanut antaneensa ostajalle kaikki asiaankuuluvat tiedot (kauppakirjan kohta 3.11), hän ei ole ilmoittanut öljysäiliöstä edes kiinteistövälittäjälle N. Satttlle.
Vastaajan 27.7.2010 kirjallisesti antamat tiedot toimivat myös esitietoina kuntotarkastajan raporttia varten.
Vastaaja on valtuuttanut entisen puolisonsa M. Sitttin esittelemään kiinteistöä kuntotarkastajalle. Sittt on allekirjoittanut antamansa tiedot kuntotarkastusraportissa (sivu 6/6). Sittt itse ei ole asunut tilalla. Esitietoja koskevalla sivulla 4/6 on nimenomaan vedetty öljylämmitys ja siihen kuuluvat alakohdat kokonaan yli.
Tontin koko on noin 1,6 hehtaaria. Vastaaja on ehostaessaan tilalla olevaa asuinrakennusta myyntikuntoon vuonna 2009 uusinut rakennuksen ulkolaudoitusta ja pinonnut rakennuksesta puretut vanhat laudat juuri öljysäiliön kannen päälle niin, että lautapino on peittänyt öljysäiliön tarkastusluukun kokonaisuudessaan eikä öljysäiliöstä näkynyt mitään. Vasta kun kantaja oli keväällä 2011 lumien sulettua ryhtynyt poistamaan lautakasaa, sen alta oli paljastunut öljysäiliö, jonka ympäristö- ja pelastusviranomaiset olivat määränneet välittömästi poistettavaksi. Viranomaisten määräämät maaperätutkimukset, maa-alueen ja öljysäiliön poistaminen sekä asianmukainen hävittäminen olivat tulleet maksamaan kantajalle 2.020,32 euroa. Mikäli vastaaja olisi täyttänyt hänelle kuuluvan tiedonantovelvollisuutensa asiaan kuuluvalla tavalla ja ilmoittanut öljysäiliön olemassaolosta, se olisi varmasti vaikuttanut kantajan harkintaan kiinteistön ostamisesta ja sen kauppahinnasta. Koska vastaaja on vastoin parempaa tietoaan salannut öljysäiliön olemassaolon, kysymys ei ole kiinteistössä olevasta salaisesta virheestä. Kantaja on reklamoinut vastaajalle välittömästi öljysäiliön löydyttyä huhtikuussa 2011. Vastaaja ei ole suostunut osaksikaan korvaamaan kantajalle öljysäiliön hävittämisestä aiheutuneita kustannuksia. Öljysäiliön poistaminen ja hävittäminen ovat perustuneet voimassa olevaan lainsäädäntöön ja viranomaismääräykseen ja ne olisivat olleet vastaajan velvollisuus jo hänen omistusaikanaan.
Kiinteistössä on ollut tiedonantovirheestä johtuva laatuvirhe, jolla on ollut merkitystä kaupassa. Kantaja ei vaadi hinnanalennusta salaisen virheen perusteella.
Vaadittu vahingonkorvaus perustuu siihen kustannukseen, joka on aiheutunut kantajalle öljysäiliön määräysten mukaisesta hävittämisestä.
VASTAUS
Vastaajan vaatimukset
Vastaaja on vaatinut, että
1. kanne hylätään ja
2. kantaja velvoitetaan korvaamaan vastaajan oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen kuukauden kuluttua käräjäoikeuden tuomion antamispäivästä lukien.
Vastaajan perustelut
Vastaaja on kiistänyt haastehakemuksessa esitetyn.
Öljysäiliö
Vastaaja on katsonut, että hän on myydessään kanteen tarkoittaman kiinteistön täyttänyt maakaaren myyjälle asettaman tiedonantovelvollisuuden. Vastaaja on vastoin kanteessa esitettyä ilmoittanut suullisesti kaupan hoitaneelle välittäjälle N. Satttlle öljysäiliöstä muun muassa tämän kysyessä säiliön täyttää varten esillä olleista täyttöputkista. Lisäksi vastaaja on kertonut, välittäjän tullessa ensimmäistä kertaa katsomaan taloa, että talon pohjakerroksessa olevaa uunia oli käytetty ennen vastaajan omistusaikaa talon lämmitykseen ja että siinä oli käytetty öljyä. Vastaaja oli ennen välittäjän palkkaamista kertonut kaikille katsojille, jotka olivat tulleet katsomaan taloa, että leivinuunia ei voi käyttää, koska öljy oli haperoittanut uunin seiniä. Kantaja ei ole ollut tuolloin paikalla. Talossa olevista ilmakanavista oli myös kerrottu. Vastaaja oli ollut siinä käsityksessä, että välittäjä oli välittänyt nämä tiedot kantajalle kuten huolelliseen myyntitoimeksiantoon kuluu. Välittäjä on myöhemmin ilmoittanut vastaajalle, että keskustelu öljysäiliöstä oli mennyt häneltä "ohi".
Ostajilla on maakaaren mukaan selonottovelvollisuus. Seuraavien seikkojen olisi tullut vähintään aiheuttaa kantajalle erityinen selonottovelvollisuus:
- esillä olleet täyttöputket
- tieto siitä, että talossa on aiemmin käytetty öljylämmitystä
- kuntotarkastusraportissa luetellut lukuisat muut kiinteistön virheet ja puutteellisuudet.
Vastaaja itse ei ole käyttänyt öljylämmitysjärjestelmää eikä hän siten voi olla tietoinen väitetystä ympäristölainsäädännön rikkomisesta. Vastaaja ei ole nähnyt asiassa mitään salattavaa. Hän on kertonut avoimesti vanhasta lämmitysjärjestelmästä. Vastaaja on kiistänyt ehdottomasti peittäneensä öljysäiliötä tai sen luukkua laudoilla.
Vastaaja on katsonut, että kantajan väite, että öljysäiliön olemassaolo olisi vaikuttanut kantajan päätökseen kaupasta, on epäuskottava. Jo vaatimuksen suuruus (2.023,32 euroa) osoittaa tämän.
RIIDATTOMAT SEIKAT
1. Kauppakirjan sisältö, mm. kauppahinta 213.000 euroa.
2. Kiinteistöllä on ollut aiemmin öljylämmitysjärjestelmä ja kiinteistöllä on kaupan aikaan ollut maahan kaivettu öljysäiliö.
3. Ympäristömääräysten mukaan säiliö olisi pitänyt poistaa, kun öljylämmityksestä oli luovuttu. Lohjan ympäristölautakunta on antanut tarkemmat ohjeet, mikäli säiliö on poistettu käytöstä 1.1.2004 jälkeen.
4. Talossa on aiemmin ollut öljypoltin, joka oli laitettu leivinuunin sisälle ja joka on käyttänyt polttoaineena öljyä. Kantaja on ollut tietoinen tästä jo ennen kauppaa.
5. Öljysäiliön täyttöputket ovat olleet näkyvillä.
6. Jos välittäjä on laiminlyönyt tiedonantovelvollisuutensa, se koituu vastaajan vahingoksi.
RIITAISET SEIKAT
1. Onko vastaaja täyttänyt maakaaren kiinteistön myyjälle asettaman tiedonantovelvollisuuden?
2. Onko vastaaja ilmoittanut suullisesti välittäjälle aiemmasta öljylämmityksestä ja öljysäiliöstä?
3. Onko ostaja ollut tietoinen tai olisiko ostajan pitänyt olla tietoinen öljysäiliöstä?
4. Aiheuttaako tieto aiemmasta öljylämmityksestä ostajalle erityisen selonottovelvollisuuden?
5. Onko vastaaja vastoin parempaa tietoaan salannut öljysäiliön?
6. Onko vastaaja peittänyt öljysäiliön ja sen kannen tahallaan?
7. Olisiko vastaajan pitänyt olla tietoinen ympäristömääräyksistä ja niiden rikkomisesta, kun hän ei ollut käyttänyt öljylämmitystä entä kantaja?
8. Olisiko tieto öljysäilöstä vaikuttanut kantajan päätökseen kaupasta?
9. Kenen vastuulle kulut öljysäiliön poisviemisestä kuuluvat?
10. Vahingonkorvauksen määrä.
TODISTELU
Kantajan kirjalliset todisteet
1. Kiinteistön kauppakirja 12.10.2010
2. Suxxxn 27.7.2010 allekirjoituksellaan vahvistama esitietolomake
3. Asukasopas: lämmitysöljysäiliön ja lämmityslaitteiston sijoittaminen, huolto, tarkastuttaminen ja käytöstä poistaminen
4. RS-Kuntotarkastusraportti 21.9.2010
5. Valokuva lautakasasta ja öljysäiliön tarkastusluukusta
6. Valokuva lautakasasta ja öljysäiliön tarkastusluukusta
7. Lasku 8.6.2011 Kaivintyöt Juolahti, öljysäiliön kaivuu esiin ja nostaminen ylös
8. Lasku 13.6.2011 Envimetria Oy, maaperätutkimus
9. Lasku 24.5.2011 Öljykolmio Oy, jätteenkäsittely ja öljysäiliön poisto-/ puhdistustyö
10. Lasku 28.7.2011 Kuusankoski Recycling, öljysäiliön kuljetus ja vastaanotto
11. Lohjan kaupunkisuunnittelukeskuksen 21.9.2011 päiväämä lausunto
Väite
Asianajaja J. Jottt on pyytänyt, ettei kantajan kirjallista todistetta 11 oteta vastaan kirjallisena todisteena, koska kysymyksessä on oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 11 §:n 1 kohdassa tarkoitettu yksityisluontoinen kertomus, joka on laadittu tätä oikeudenkäyntiä varten.
Asianajaja M. Lettt on väitteen johdosta lausunut, että lausunto on viranomaisen viran puolesta antama lausunto eikä yksityisluontoinen kertomus. Lettt on pysynyt lausunnon kirjallisena todisteena esittämisessä.
PÄÄTÖS
Lohjan kaupunkisuunnittelukeskuksen 21.9.2011 päiväämä lausunto on otettu kirjallisena todisteena vastaan, koska lausunto ei ole oikeudenkäymiskaaren 17 luvun 11 § 1 kohdassa tarkoitettu yksityisluontoinen kertomus. Lausunto on verrattavissa ympäristövalvonnan tarkastuskertomukseen. Tähän päätökseen ei ole saanut erikseen hakea muutosta. Muutoksenhaku pääasian yhteydessä.
12. Valokuva öljysäiliön sisäpuolelta
13. Valokuva öljysäiliön sisäpuolelta
14. Valokuva tallin seinästä 3.3.2012
15. Valokuva tallin seinästä 3.3.2012
16. Valokuva öljyntäyttö- ja muista putkista 3.3.2012
17. Valokuva öljyntäyttöputkesta ja asuinrakennuksesta
18. J. Suxxxn 5.7.2011 laatima lausunto
Kantajan henkilötodistelu
1. A. Röxxx, asianosaisena todistelutarkoituksessa
2. Todistaja N. Sattt, kiinteistönvälittäjä
3. Todistaja T. Littt, kantajan entinen avopuoliso
4. Todistaja J. Rattt, kuntotarkastaja Raksystems Anticimex, RS3-Kuntotarkastuksen suorittaja
5. Todistaja E. Katttnen, ympäristötarkastaja
Vastaajan kirjalliset todisteet
19. Kauppakirja (kantajan kirjallinen todiste 1)
20. Kuntotarkastusraportti (kantajan kirjallinen todiste 2)
21. T. Litttin tekstiviesti vastaajalle sähköpostiin lähetettynä
22. Lohjan kaupungin ohje maanalaisten öljysäiliöiden poistamisesta 1.1.2004 jälkeen.
Vastaajan henkilötodistelu
6. J. Suxxx henkilökohtaisesti todistelutarkoituksessa
7. Todistaja M. Sittt, vastaajan entinen puoliso
OIKEUDENKÄYNTIKULUT
Kantaja on vaatinut oikeudenkäyntikuluja yhteensä 14.667,39 euroa,
Vastaaja on vaatinut oikeudenkäyntikuluja yhteensä 5.875,39 euroa.
Vastaaja on kiistänyt kantajan laskun perusteeltaan ja paljoksunut kantajan avustajan M. Ln laskun määrää. Asian laatu ja laajuus eivät perustele sitä.
Kantaja on kiistänyt vastaajan laskun perusteen, mutta hänellä ei ole ollut huomauttamista laskun määrästä.
KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU
Perustelut
Laatuvirhe
Maakaaren 2 luvun 17 §:n mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen, kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostain kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön;
5) (kantaja ei ole vedonnut salaiseen virheeseen) Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi 1 momentin 1 - 4 kohdassa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.
Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansa pitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Myyjä ei vapaudu vastuusta 1 ja 2 momentin nojalla, jos hän on menetellyt kunnianvastaisesti ja arvottomasti tai törkeän huolimattomasti.
Suxxxn ilmoitusvelvollisuus
Asiassa on lähinnä kysymys maakaaren 2 luvun .17 §:n 1 momentin 3 kohdan tiedonantovelvollisuuden laiminlyömisestä eli olisiko vastaajan tullut ilmoittaa kantajalle myydyllä kiinteistöllä maahan kaivettuna olevasta 4.000 - 5.000 litran öljysäiliöstä ja siitä, olisiko ostajan tullut havaita säiliö ennakkotarkastusvelvollisuutta käyttäessään ja käyttää kyselyoikeuttaan saamiensa tietojen perusteella.
Asiassa on todettu riidattomaksi, että kiinteistöllä on ollut aiemmin öljylämmitysjärjestelmä ja kiinteistöllä on kaupan aikaan ollut maahan kaivettu öljysäiliö. Riidatonta on myös, että talossa on aiemmin ollut öljypoltin, joka oli laitettu leivinuunin sisälle ja käyttänyt polttoaineena öljyä. Kantaja on ollut tietoinen tästä polttimesta ennen kauppaa.
Asiassa on edelleen todettu riidattomaksi, että ympäristömääräysten mukaan öljysäiliö olisi pitänyt poistaa, kun öljylämmityksestä on luovuttu. Lohjan ympäristölautakunta on antanut tarkemmat ohjeet, mikäli säiliö on poistettu 1.1.2004 jälkeen (vastaajan todiste 22).
Kanteen mukaan säiliö on ollut käytöstä poistettu ja se on ollut noin 4.000 litran vetoinen. Säiliö on ollut kaivettuna maahan noin kolmen metrin syvyyteen. Kantajan todisteena 10 olevan Kuusankoski Recyclingin laskun mukaan säiliön tilavuus on ollut 5 m3.
Edellä olevia tietoja ei ole kiistetty.
Asiassa on selvinnyt, että ei Suxxx eikä kiinteistönvälittäjä, todistaja N. Sattt ole ilmoittanut kantajalle säiliöstä. Ostaja oli havainnut sen vasta kaupan jälkeen.
Tietoa öljysäiliöstä ei ole ollut myöskään missään kauppaan liittyvissä asiakirjoissa kuten kauppakirjassa ja sen liitteissä eikä kuntotarkastusraportissa. Kuntotarkastusraportissa on todettu lämmöntuoton tulevan suorasta sähkölämmityksestä ja lämmönjaon tapahtuvan sähköpattereilla. Raportissa on kokonaan vedetty yli kohta öljylämmitys ja öljysäiliö, sen tarkastus ja tarkastusaika.
Tarkemmin säiliöstä
Lohjan kaupunkisuunnittelukeskuksen ympäristövalvonta on antanut lausunnon öljysäiliön poistamisesta kiinteistöltä. Lausunnon mukaan kiinteistön omistaja oli ollut yhteydessä ympäristövalvontaan toukokuussa 2011, koska oli löytänyt ostamansa kiinteistön (XXX-XXX-X-XX) piha-alueelta vanhan käytöstä poistetun öljysäiliön. Lohjan ympäristövalvonta oli kehottanut kiinteistön omistajaa suullisesti tarkastuttamaan öljysäiliön kunnon. Öljykolmio Oy oli tarkastanut säiliön ja havainnut siinä kolme reikää. Ympäristövalvonta oli kehottanut suullisesti kiinteistön omistajaa nostamaan öljysäiliön maasta ja varmistamaan maaperän puhtauden näytteenotolla.
Ympäristövalvonnan (toinen lausunnonantaja on ollut todistaja, ympäristötarkastaja E. Katttnen) mukaan toimenpiteet olivat välttämättömiä, jotta pystyttiin varmistamaan maaperän puhtaus. Kiinteistö sijaitsee vedenhankintaa varten tärkeällä I luokan pohjavesialueella.
Todistajana ympäristötarkastaja E. Katttnen on kertonut, että nyt kyseessä oleva kiinteistö sijaitsee Nummi-Pusulan kunnassa. Kunnalliset ympäristösuojelumääräykset ovat tulleet Nummi-Pusulassa voimaan 1.1.2008. Määräykset koskevat 1.1.2008 jälkeen käytöstä poistettuja öljysäiliöitä. Määräysten kohta 15.5 koskee velvollisuutta huolehtia siitä, että öljysäiliöt poistetaan kiinteistöltä, kun niitä ei enää käytetä. Poiston yhteydessä säiliö tulee puhdistaa.
Nyt kyseessä oleva säiliö on todennäköisesti poistettu käytöstä ennen 1.1.2008. Todistaja Littt oli ottanut yhteyttä ympäristövalvontaan ja kertonut löytyneestä öljysäiliöstä. Rekisteristä ei ollut löytynyt tietoa öljysäiliöstä. Tällä perusteella oli annettu ensin suullinen kehotus tarkastaa säiliö mahdollisimman pian. Kun säiliö oli tarkastettu, oli todettu reikä, jolloin oli perusteltua, että säiliö nostettiin ylös ja ympäristö tarkastettiin. Ympäristötoimi oli määrännyt säiliön poistettavaksi ja maaperän tarkastettavaksi ympäristölakiin perustuen. Todistajan mukaan säiliön poistamiskehotus edellyttää nykyisin, että ollaan tärkeällä pohjavesialueella, jolloin on vaara, että vesi pilaantuu. Jos tarkastuksessa olisi todettu, että säiliö on ehjä, sitä tuskin olisi kehotettu poistamaan. Vanhojen säiliöiden osalta kiinteistöjen omistajilla on tarkastusvelvollisuus. Kauppa- ja teollisuusministeriön päätös 344/1983 maanalaisista öljysäiliöistä edellyttää, että säiliö tulee tarkastaa kerran kymmenen vuoden kuluessa säiliön käyttöön otosta. Normaalitilanteessa käytöstä poistettuja öljysäiliöitä ei tarvitse tarkastaa. Nummi-Pusulan säännös on sama kuin Lohjalla 2004 voimaan tullut. Nyt kyseessä olevan säiliön pois ottamisesta ei ole ollut mitään tietoa. Edes sen olemassaolosta ei ollut tietoa.
Yhteenveto
Ympäristötarkastaja Katttsen kertomuksesta selviää, että viranomainen oli kehottanut kantajaa tarkastuttamaan öljysäiliön kunnon, nostamaan öljysäiliön maasta ja varmistamaan maaperän puhtauden näytteenotolla. Katttnen ja toinen tarkastaja olivat todenneet nämä toimenpiteet välttämättömiksi, jotta pystyttiin varmistamaan maaperän puhtaus tärkeällä 1 luokan pohjavesialueella. Kiinteistön omistaja on siten ollut velvollinen tekemään vaaditut toimet. Olisi ollut myös suuri riski jättää tarkastus ja säiliön poistaminen tekemättä. Tarkastuksesta aiheutunut menoerä on ostajalle aiheutunutta vahinkoa.
Suxxx on ollut kiinteistön omistajana ja tietäessään tilallaan olevasta öljysäiliöstä velvollinen tietämään öljysäiliöitä koskevat määräykset ainakin siltä osin kuin ne koskevat hänellä olevaa käytöstä poistettua säiliötä putkineen.
Suxxx on itse saanut tilaa ostaessaan omalta myyjältään tiedon öljysäiliöstä. Hän olisi voinut oman saamansa ilmoituksenkin perusteella päätellä ilmoitusvelvollisuutensa.
Vaikka kantajan vaatima vahingonkorvaus on vain 0,95 % kauppahinnasta, niin ottaen huomioon mahdollinen öljyvahingon vaara kyse on myös sellaisesta seikasta, jonka voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Tiedon öljysäiliöstä toimenpiteineen voidaan olettaa vaikuttavan myös kiinteistön arvoon ja kiinteistön käyttöön niin kauan, kunnes säiliö on poistettu (vaikka sen ei todeta aiheuttaneen vahinkoa).
Suxxxn olisi tullut ilmoittaa öljysäiliöstä kantajalle ennen kaupantekoa. Hän on tietoisena öljysäiliöstä jättänyt siitä ilmoittamatta. Kuntoraportissa on lisäksi vedetty yli kohta öljysäiliöstä ja sen tarkastuksesta. Suxxx ei ole täyttänyt myyjän tiedonantovelvollisuutta.
Myyjän antamat tiedot ja myyjän tiedonantovelvollisuus sekä ostajan tietoisuus öljysäiliöstä ja ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus
Suxxx oli saanut nyt kyseessä olevaan tilaan lainhuudon 1989.
Henkilötodistelu
Suxxx
Suxxx on kertonut asuneensa tilalla 22 vuotta. Talo oli rakennettu 1954. Suxxx itse on kertonut saaneensa tietää öljysäiliöstä edellisiltä omistajilta. Suxxx ei ollut osannut ajatella, että säiliö olisi tärkeä asia eikä hän ollut tiennyt, että öljysäiliö pitäisi poistaa. Hän ei ole myöskään tiennyt pohjavesialueilla olevien öljysäiliöiden tarkastusvelvollisuudesta.
Suxxx on vielä kertonut, että välittäjän kanssa oli ollut puhetta, että aiemmin oli ollut öljylämmitys ja öljysäiliö.
Öljysäiliön putket olivat näkyneet koko ajan tallin seinänvierustalla.
Öljysäiliön päällä olleen lautakasan oli Suxxxn entinen mies kasannut. Suxxx itse ei tiennyt, missä säiliö oli ollut. Hän oli luullut sen olleen tallin alapuolella noin kymmenen metrin päässä todellisesta paikasta.
Sattt
Todistaja, kiinteistönvälittäjä N. Sattt on kertonut olleensa sellaisessa käsityksessä, että kellarissa oli vanha uuni. Oli ollut puhetta, että uuni oli pilattu öljyllä. Sattt oli käsittänyt, että kyseessä oli ollut pieni irrallinen öljysäiliö. Mistään muusta ei ollut ollut puhetta. Todistaja on tarkka asioista. Hän ei ole uskonut, että öljysäiliöasia olisi "mennyt hänellä ohitse".
Todistaja on kertonut, että tallirakennuksen seinustalla olevista öljyputkista ei ollut ollut puhetta eikä hän ollut nähnyt putkia tutustuessaan kiinteistöön. Hän oli nähnyt putket vasta viime keväänä (2011) ensimmäisen kerran, kun Littt oli näyttänyt niitä. Todistaja ei ollut nähnyt putkia kiertäessään tallirakennusta ennen kauppaa. On mahdollista, että niiden edessä oli ollut jotain. Todistaja yhdistäisi putket öljysäiliöön, jos näkisi putket jossain. Todistaja olisi ainakin kysynyt, mitä ne ovat.
Pyöröaitauksen ja tallin välissä oli ollut kaivon betoninen kansi, josta ja kaivosta oli ollut puhetta.
Todistaja oli nähnyt pihalla lautakasan, mutta siitä ei ollut ollut puhetta.
Jos öljysäiliöstä olisi kerrottu, todistaja olisi ottanut selvää, onko se asianmukaisessa kunnossa ja saako se olla siellä ja onko siitä tietoja. Jos säiliö on poistettu käytöstä, sitä ei saa jättää lojumaan.
Sittt
Todistaja M. Sittt, Suxxxn entinen puoliso, on kertonut olleensa kuntotarkastuksessa. Hän oli kertonut, että talossa oli joskus ollut öljylämmitys. Litttille hän oli vielä lisännyt, että sen käyttö oli kielletty. Sittt on vielä kertonut, että hän ei ollut tiennyt, että tilalla oli öljysäiliö.
Sittt on kertonut, että öljyputket olivat aina olleet näkyvillä. Kun Littt oli käynyt tilalla, ei ollut ollut lunta.
Öljysäiliön kannen "peittämisestä" Sittt on kertonut, että säiliön päällä olleet laudat oli pinottu silloin kun talon ulkovuoraus oli tehty. Sittt ei ollut huomannut kantta.
Rattt
Todistaja Rattt on kertonut, että tarkastuksessa ei ollut ollut puhetta öljylämmityksestä. Todistaja ei tullut tietämään, että talossa olisi ollut öljylämmitys. Todistaja ei ole käynyt lähelläkään tallirakennusta.
Jos todistaja olisi tiennyt öljylämmityksestä, hän olisi kysynyt, onko öljysäiliö tarkastettu ja koska. Jos papereita ei löydy, silloin suositellaan säiliön tarkastusta. 1950-luvulla öljysäiliöitä tehtiin talon ulkopuolelle. Sen jälkeen niitä alettiin rakentaa talon sisäpuolelle.
Röxxx
Kantaja Röxxx on kertonut, että kaikki tiedot oli antanut kiinteistönvälittäjä.
Todisteensa 14 ja 15 olevissa valokuvissa näkyvien (öljy)putkien osalta Röxxx on kertonut, että mikäli hän olisi nähnyt putket, niin hänen kysymyksensä olisivat olleet samat kuin myöhemmin.
Kun lumet olivat alkaneet keväällä sulaa, Röxxx oli nähnyt öljyputket. Korkein putki oli saattanut olla näkyvissä. Syyskuussa (2010) öljyputkien edessä oli ollut jotain sen verran, että putkia ei ollut näkynyt. Kun lumet olivat sulaneet, putket eivät olleet enää piilossa. Kun he olivat käyneet tutustumassa kiinteistöön, ei ollut ollut vielä lunta.
Röxxx on ollut varma, että hän olisi nähnyt putket, kun hän oli käynyt tilalla syyskuussa, jos ne eivät olisi olleet kätkettyinä. Röxxx on tarkentanut lausumaansa, että hän ei voinut sanoa, että putket olisivat olleet peitettyinä, vaan että jotain oli ollut niiden edessä sen verran, että putkia ei näkynyt. He olivat tutkineet tallirakennuksen tarkkaan.
Myyjät olivat puhuneet pelkästään öljylämmityksestä. Röxxx ei ollut kysellyt asiasta tarkemmin vaan oli miettinyt itsekseen, että kellarissa oli ollut säiliö, joka oli poistettu käytöstä. Tuolloin ei ollut ollut puhetta, että jossain olisi öljysäiliö.
Pihalla oleva puupinon alta oli löytynyt tarkastusluukku. Pino oli ollut paikallaan maksimissaan kaksi vuotta. Tila on 1,56 tai 1,57 hehtaaria. Röxxx ei ole keksinyt mitään muuta syytä lautojen pinoamispaikalle kuin että öljysäiliön luukku oli saatu peitettyä. Öljysäiliön löydyttyä T. Littt
oli soittanut palolaitokselle, onko tilan osalta merkintöjä öljysäiliöstä. Öljysäiliössä oli ollut vettä ja öljynsekaista nestettä.
Suxxx ei ollut hakenut lupia öljysäiliön pitämiseen koko sinä aikana, kun hän oli asunut tilalla.
Littt
Todistaja T. Littt, kantajan entinen avopuoliso, on kertonut, että öljylämmityksestä saatu tieto oli koskenut väliaikaista öljylämmitystä ja sitä, että tilalla oli joskus ollut öljylämmitys. Ei ollut pohdittu sitä, mistä öljy oli tullut polttimeen.
Todistaja oli nähnyt keväällä 2011 hevostallin seinää vasten olevat öljyputket ensi kerran. Oli erikoista, että kukaan ei ollut nähnyt putkia (aiemmin). Jos todistaja olisi nähnyt putket, hän olisi kiinnostunut esimerkiksi siitä, onko talo öljylämmitteinen ja toiseksi säiliön kunnosta sekä vielä, onko säiliö vielä käytössä. Todistaja on arvellut putkien olleen aiemmin peitossa. Muuta syytä todistaja ei ollut voinut keksiä sille, että kukaan ei ollut nähnyt putkia. Todistaja oli käyttänyt 2 - 3 tuntia tallirakennuksen tutkimiseen. Todistaja oli törmännyt putkiin ensi kerran huhti-toukokuussa kaupan tekemisen jälkeen.
Kun lumi oli sulanut, oli paljastunut myös "lautakasaviritys". Öljysäiliön kansi oli paljastunut Litttin pilkkoessa puita. Samalla oli löytynyt noin pari metriä syvä porakaivo. Oli ollut huhti-toukokuun vaihde. Todistaja oli soittanut ympäristövalvojalle ja saanut Röxxxin kertomat ohjeet. Tarkastaja oli arvellut, että kaivoa/säiliötä ei ollut koskaan avattu. Säiliö oli ollut täynnä öljyn sekaista vettä. Se oli ilmetty tyhjäksi ja todettu viisi reikää säiliön pohjassa, Elykeskuksesta oli kehotettu ottamaan maanrakennusurakoitsija ja geologi paikalle. Öljy ei kuitenkaan ollut mennyt bitumin läpi. Geologi oli todennut, että maaperä ei ollut saastunut. Kyseessä oli Lohjan ja Elykeskuksen päätös.
Valokuva 13 oli otettu välittömästi puhdistamisen jälkeen. Säiliö oli ollut 3 metrin syvyydessä.
Yhteenveto
Edellä olevasta henkilötodistelusta käy ilmi, että Suxxx on ilmoittanut välittäjälleen Satttlle aiemmasta öljylämmityksestä. Sen sijaan Sattt on kiistänyt Suxxxn ilmoittaneen hänelle öljysäiliöstä. Tämä on uskottavaa, sillä Sattt olisi tuolloin kertomallaan tavalla alkanut selvittää öljysäiliötä koskevia tietoja. Käräjäoikeus pitää Satttn kertomusta uskottavana ja katsoo sen vuoksi jääneen näyttämättä, että Suxxx olisi väittämällään tavalla kertonut öljysäiliöstä Satttlle.
Suxxx vastaa aiemmin todetulla tavalla siitä, että ostajalle ei ole ilmoitettu öljysäiliöstä. Suxxx ei ole täyttänyt myyjän tiedonantovelvollisuutta.
Röxxx on ollut tietoinen siitä, että tilalla oli ollut joskus aiemmin öljylämmitys. Käräjäoikeus katsoo että se ei vielä aiheuta ostajalle velvollisuutta selvittää sitä, olisiko tilalle jäänyt vanha öljysäiliö, jos jokin muu seikka ei anna syytä selvitykseen.
Röxxx on ostajana tiennyt, että talossa on ollut aiemmin öljylämmitys. Periaatteessa hänen olisi tullut myös nähdä öljyputket tallin ulkoseinällä, sillä riidattomasti öljysäiliön täyttöputket olivat olleet näkösällä. Näin ovat kertoneet Suxxx ja Sittt. Olisiko Röxxxin putkien perusteella tullut epäillä jotain ja käyttää kyselyoikeuttaan?
Röxxx ei ole ainoa, joka ei ole nähnyt putkia. Putkia eivät ole nähneet myöskään kiinteistönvälittäjä Sattt eikä T. Littt. Ottaen huomioon putkien paikka tallin seinustalla samalla seinällä, jolla tallin ovi on, ei voi olla mahdollista, että kukaan edellä mainituista kolmesta henkilöstä ei olisi nähnyt putkia. Tämä on mahdollista vain, jos putkien edessä on ollut jokin selvittämätön näköeste tai ne ovat olleet piilotettuina. Ottaen huomioon Röxxxin, Litttin ja Satttn yhtenevät kertomukset käräjäoikeus pitää heidän kertomustaan uskottavampana kuin Suxxxn ja Sitttin kertomusta. Tämän vuoksi käräjäoikeus katsoo jääneen näyttämättä, että kantajan olisi tullut nähdä ja että hän olisi nähnyt täyttöputket ennen kauppaa.
Käräjäoikeus toteaa vielä, että vastaajan taholta on kantajan annettu ymmärtää kuntotarkastusraportissa kohta "öljysäiliö tarkastus ja seuraava tarkastusaika" kokonaan yliviivaamalla, että mainittuja ei ole kiinteistöllä. Tämän tiedon on antanut tarkastuksessa Suxxxa edustanut Sittt. Maakaaren 22 §:n mukaan ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Röxxxilla ei siten ollut velvollisuutta tarkistaa tietoa. Tämän vuoksi Röxxxilla ei myöskään olisi ollut velvollisuutta tarkistaa öljyputkien havaitsemisen perusteella öljysäiliön olemassaoloa.
Asiassa ei ole näytetty, että Röxxx olisi tiennyt ennen kauppa öljysäiliöstä tai että hänen olisi tullut siitä tietääkään.
Kantaja on väittänyt, että myyjä olisi tahallaan vastoin parempaa tietoa salannut öljysäiliön. Ei öljysäiliö eikä sen kansi ole ollut näkyvillä kaupan kohdetta tarkastettaessa, vaan säiliö kansineen oli puukasan alla näkymättömissä.
Sittt on asiasta kertonut, että kasan laudat oli pinottu, kun taloon oli tehty ulkovuoraus. Laudat oli pitänyt viedä kaikki pois, mutta ne eivät olleet mahtuneet kuormaan ja osa oli jäänyt. Sittt on kertonut myös, että hän ei ollut tiennyt, että tilalla oli öljysäiliö.
Suxxx on kertonut, että Sittt, hänen entinen miehensä, oli kasannut öljysäiliön päällä.olleen lautakasan. Suxxx ei itse ollut tiennyt, missä säiliö oli ollut. Hän oli kyllä saanut edelliseltä omistajalta tietää öljysäiliön olemassaolosta.
Ottaen huomioon, että Suxxx oli saanut tilaan lainhuudon 1989 ja asunut tilalla 22 vuotta, käräjäoikeus ei pidä uskottavana, että hän ei olisi tiennyt öljysäiliön paikkaa. Käräjäoikeus katsoo kuitenkin ottaen huomioon, mitä Suxxx on kertonut tietämyksestään öljysäiliöistä ja että Sittt ei ole tiennyt lainkaan öljysäiliöstä, että asiassa ei ole esitetty riittävästi näyttöä tahallisuudesta.
Vahingonkorvaus ja myyjän näyttövelvollisuus
Maakaaren 2 luvun 32 §:n mukaan vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta.
Jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe tai 24 §:ssä tarkoitettu sopimusrikkomus johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa.
Vahingonkorvausta voidaan sovitella, jos se on kohtuuton ottaen huomioon sopimusrikkomuksen syy, vahingon aiheuttajan mahdollisuus ehkäistä vahinko ja toisen osapuolen myötävaikutus vahinkoon sekä muut olosuhteet.
Asiassa ei ole kyse eikä tule kyseeseen vahingonkorvauksen sovittelu.
Vahingonkorvausvelvollisuudesta vapautuakseen myyjä on siten 32 §:n mukaan näyttövelvollinen siitä, että sopimusrikkomus ei johdu hänen tuottamuksestaan. Tätä myyjänä oleva Suxxx ei ole näyttänyt.
Sen vuoksi käräjäoikeus katsoo, että Suxxx on velvollinen korvaamaan Röxxxille aiheuttamansa vahingon kokonaisuudessaan.
Käräjäoikeus hyväksyy vaaditun vahingonkorvauksen määrän.
Oikeudenkäyntikulut
Kantajan oikeudenkäyntikulut ovat määrältään sovittua osaa koskeva osuus vähentäen 14.667,39 euroa ja vastaajan oikeudenkäyntikulut samoin sovittua osaa koskeva osuus vähentäen 5.875,39 euroa. Asian laatuun ja laajuuteen nähden käräjäoikeus katsoo kantajalle kohtuullisiksi oikeudenkäyntikuluiksi tämän asian osalta 10.608,39 euroa. Vaaditusta palkkiosta on vähennetty 15 tunnin työn osuus arvonlisäveroineen.
Asia on ratkaistu vaatimukset enemmälti hyläten seuraavasti:
TUOMIOLAUSELMA
Käräjäoikeus velvoittaa J. Suxxxn maksamaan A. Röxxxille
1. vahingonkorvaukseksi 2.023,32 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 18.10.2011 lukien ja
2. korvaukseksi kohtuullisista oikeudenkäyntikuluista 10.608,39 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 15.6.2012 lukien.
Asian näin päättyessä Suxxx saa kärsiä oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan.
Lainkohdat Maakaari 2 luku 17 §, 22 §, 32 §
Oikeudenkäymiskaari 21 luku 1 §