Riskirakenne on aina riski?

 

Kuntoarvio pitäisi tehdä kaikkiin vanhoihin rakennuksiin vaikka laki ei siihen velvoita. On hulluutta sekä myyjän että ostajan kannalta lähteä tekemään kauppaan ilman perusteellista kuntoarviota. Kuntoarvion jälkeen voidaan käydä sopimusneuvottelu, jossa kauppahinnasta voidaan neuvotella, jos kuntoarviossa on tullut esille jotain virheitä.

 

Kuntoarviossa todetaan usein, että jokin rakenne on riskirakenne. Sillä tarkoitetaan talon rakentamisajan tyypillisiä rakennusvirheitä. Vain alan kokenut ammattilainen pystyy arvioimaan, onko rakenne riskirakenne. Niitä on kuvattu erinomaisella tavalla www.hometalkoot.fi sivustolla, josta esimerkki ylhäällä. Sivustoilla on kuvattu kuvilla eri rakennuskausien tyypillisiä virheitä. Niitä pystyy maallikkokin lukemaan. Sivustoa käyttävät rakennusalan ammattilaisetkin.

 

Onko riskirakenne riski? Oikeudenkäynnissä usein ihmetellään, miksi ostaja tai myyjä ei ole selvittänyt riskirakennetta tarkemmin koska siitä nyt riidellään. Se olisi edellyttänyt ennen kaupantekoa rakenteen avaamista, mutta sitä ei tehty. Näin riski jää piileväksi virheeksi joka saattaa johtaa ostajan korvausvaatimuksiin tai jopa kaupanpurkuun.

Esim. ostajan muutettua taloon hän on havainnut kellarimaista hajua pitäessään liesituuletinta päällä. Ostajan teetettyä rakennetutkimus havaittiin, että lattian alapuoliset lämmöneristeet olivat mikrobivaurioituneet ulkopuolisen kosteuden ja ajan kulumisen johdosta ja kun sisätiloissa pidettiin liesituuletinta päällä mikrobiperäistä ilmaa virtaa sisätiloihin.Asunnossa on terveyshaitta ja korjaaminen hankalaa ja kallista. Ostaja nostaa kanteen myyjää vastaan.

Normaalisti ostaja voi vedota virheeseen vaikka kuntoarviossa on todettu että kyseessä on riskirakenne.Tosin esimerkiksi tapauksessa KRIL 20.3.2015 ostajalle ei ollut oikeutta vedota piilosokkeliraketeesta johtuvaan virheeseen. KRIL katsoi, että:

"Ostajat ovat ennen kaupantekoa tehdyn kuntotarkastusraportin myötä tulleet tietoisiksi siitä, että talossa on valesokkelirakenne ja että se on riskirakenne. Raportissa on todettu myös, että riskirakenteen kunnon varmistaminen vaatii aina lisätutkimuksia. Lisätutkimuksia ei ole tässä tapauksessa tehty. Perustuksissa on havaittu pintakäsittelyn hilseilyä ja raportissa on todettu, että kattovedet on puutteellisesti johdettu pois rakennuksen vierustoilta.

Lautakunta toteaa, että ostaessaan tämän ikäisen talon, jonka rakennusratkaisut eivät vastaa nykyisiä suosituksia, ostajien on varauduttava perusparannustarpeeseen ja siihen, että talossa voi ilmetä merkittäviäkin korjaustarpeita. Virheen korjaamisen myötä ostajat savuttavat myös tasonparannusta. Lautakunta katsoo siksi, että kiinteistö ei ole poikennut merkittävästi siitä, mitä ostajat ovat voineet edellyttää. Kyse ei ole maakaaren mukaisesta salaisesta virheestä."

Myös TuHO 12.6.2015 todetaan perusteluissa
"Ottaen  huomioon,  että kyseessä  on ollut vuonna  1960 rakennettu  talo, jota ei ole juurikaan  peruskorjattu  ja joka on ollut teknisen  käyttöikänsä  päässä;  että asunnossa  on ollut ummehtunutta hajua,  jota on kuntotarkastuksessa   kehotettu selvittämään mikrobitutkimuksin  ja joka tutkimus  olisi ollut mahdollista  tehdä  kun asunnolla  oli joka tapauksessa   avattu rakenteita,  käräjäoikeus   katsoo, että ostajat  ovat ottaneet tietoisen  riskin ostaessaan  asunnon  ilman kuntotarkastuksessa suositeitua  mikrobitutkimusta   eivätkä ole täyttäneet  kuntotarkastuskertomuksen    johdosta ilmennyttä  erityistä ennakkotarkastusvelvollisuuttaan.  Em. perusteella heillä ei ole oikeutta saada  korvausta hinnanalennuksesta."

 

Riskirakenteen tunnistaminen kuntotutkimuksessa ennen kauppaa on hyvin tyypillinen tilanne. Kuntoarviossa todetaan että esim. valesokkeli on riskirakenne, mutta avaamatta rakenteita ei voida tarkastaa on riski toteutunut (eli rakenteet kostuneet ja mikrobivaurioituneet). Jostain syystä rakenteita harvoin avataan vaikka ostaja voisi edellyttää että saa tehdä esim. kolmeen kohtaan avaukseen ennen kauppaa. Tämä vaatii tietysti myyjän suostumuksen (asunto-osakeyhtiössä usein hallituksen suostumuksen). Itse asiassa juuri myyjän tulisikin tehdä riskipaikoista avaus itse että välttää myöhemmän riidan. Myyjän pelko on luonnollisesti se, että kauppa jää syntymättä jos viitteitä riskin toteutumisesta löytyy. Tämä on kuitenkin parempi kuin tapella 3 vuotta oikeudessa ja maksaa ostajalle puolet kauppahinnasta takaisin kun korjaus olisi maksanut vain murto-osan siitä. Pahinta on tietysti, jos kauppa puretaan kokonaan virheen johdosta ja talo palautuu myyjälle ja myyjä joutuu maksamaan oikeudenkäyntikuluja kaksinkertaisen määrän verrattuna siihen, mitä korjaus olisi maksanut.

Ostaja voi vedota kuntotutkimuksessa ilmoitettuun riskirakenteeseenkin jos riskin myöhemmin havaitaan toteutuneen eli kaupan kohteessa on virhe. Mutta jos riskirakenteeseen on kiinnitetty erityistä huomiota voi olla että ostajan katsotaan laiminlyöneen erityinen selonottovelvollisuus. Arviointi on aina tapauskohtaista.

Eli riskirakenne on riski. Paitsi itse rakenteen myös tulevan oikeudenkäynnin johdosta. Riskin voi välttää vain avaamalla rakenteita riittävästi. Ja tämä tulisi tehdä aina kaikkien kyseisen rakennuksen paikallistettujen riskirakenteiden kohdalla. Jos näin tehtäisiin useammin, oikeudenkäynnit vähenisivät huomattavasti.