KKO:2009:31

Kiinteistön kauppa - Hinnanalennus - Laatuvirhe

Diaarinumero:S2008/600

Esittelypäivä:22.1.2009

Antopäivä:30.4.2009

Taltio:892

Vuokraoikeuden ja sillä olevan omakotitalon kaupassa oli myyjän vastuuta rajoitettu suoritetussa kuntotarkastuksessa havaittujen vikojen ja puutteiden osalta. Myöhemmin talossa oli havaittu yläpohjan kosteusvaurio, jonka johdosta ostaja vaati hinnanalennusta. Kysymys rajoitusehdon merkityksestä myyjän vastuuseen. Kysymys myös kuntotarkastuksesta johtuvasta ostajan selonottovelvollisuudesta. Ks. KKO:2004:78

MK 2 luku 9 § 2 mom

MK 2 luku 22 § 1 mom

Kanne Kuopion käräjäoikeudessa

Marianna K kertoi Antti L:ää vastaan nostamassaan kanteessa, jota Marko T väliintulijana tuki, että hän oli 12.8.2003 ostanut Antti L:ltä Kuopion kaupungissa sijaitsevan kiinteistön vuokraoikeuden sillä olevine rakennuksineen 127 500 euron kauppahinnasta. Kiinteistöllä sijaitsi vuonna 1977 rakennettu omakotitalo. Rakennuksessa oli tehty kaupan yhteydessä kuntotarkastus, jonka mukaan rakennuksessa ei ollut kosteusvaurioita eikä ulkopuolista kosteusrasitusta.

Marianna K oli myynyt kaupan kohteen 30.1.2006 Marko T:lle, joka oli sisäremonttia tehdessään havainnut kosteusvaurioita rakennuksen yläpohjassa. Asiantuntija oli todennut rakennuksen yläpohjassa laajan kosteusvaurion, joka olisi korjaamattomana aiheuttanut terveyshaitan talon asukkaille. Kosteusvaurion syynä oli ollut rakenteen höyrynsulun epätiiveys, vesikatteen lävistysten vuodot ja rakennusaikainen kastuminen. Höyrynsulussa oli todettu reikiä ja repeämiä, jotka olivat peräisin rakentamisajalta.

Vauriot olivat olleet rakennuksen yläpohjassa jo ennen Marianna K:n omistusaikaa. Marianna K ei ollut tehnyt kattoon mitään muutoksia.

Todettu kosteusvaurio oli korjattu, missä yhteydessä kattorakenne oli purettu kokonaan. Alkuperäisen tasakaton tilalle oli rakennettu harjakatto. Korjauskustannukset olivat olleet yhteensä noin 25 000 euroa. Tämän lisäksi Marko T oli osallistunut korjauksiin, ja hänen työnsä arvo oli 1 250 euroa. Kattorakenteen tasonparannus oli kokonaisuudessaan noin 550 euroa.

Edellä selostetut korjauskustannukset vähennettynä kattorakenteen tasonparannuksella vastasivat virheellisen ja virheettömän kaupankohteen arvon erotusta kaupantekohetkellä. Marko T:lle oli kiinteistön asumiskelvottomuuden vuoksi aiheutunut ylimääräisiä kuluja vuokralla asumisesta 2 800 euroa, mitkä oli myös korvattava hinnanalennuksena. Hinnanalennusvaatimus oli esitetty Antti L:lle 17.5.2006.

Tämän vuoksi Marianna K vaati, että Antti L velvoitetaan maksamaan hänelle hinnanalennusta 28 500 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen ajalta 12.8.2003 - 16.6.2006 ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 17.6.2006 lukien.

Vastaus

Antti L kiisti kanteen. Rakennuksen yläpohja ei ollut kunnoltaan poikennut siitä, mitä 1970-luvulla rakennetun tasakattoisen talon yläpohjan voitiin keskimäärin olettaa olevan.

Hinnanalennusvaatimuksen määrä oli kohtuuton. Noin 30 vuotta vanhaan taloon oli tehty kokonaan uusi tiilipinnoitteinen harjakatto. Tämä oli vaatinut tasakattorakenteiden purkamisen ja harjakattorakenteiden uudisrakentamisen, mikä puolestaan oli edellyttänyt kokonaan uudet puurakenteet, uuden vesikatteen pinnoitteen sekä merkittävän määrän työtä. Rakennuksen arvo oli noussut harjakaton rakentamiskustannusten määrällä, ja myös rakennuksen käyttöikä oli vastaavasti pidentynyt. Rikastumiskieltoperiaatteesta johtui, ettei ostaja saanut korjauksen johdosta tulla taloudellisesti parempaan asemaan kuin missä hän olisi ollut ilman vauriota. Lisäksi kaupantekoajan ja lokakuun 2006 välisenä aikana rakennuskustannusindeksi oli noussut 11,9 prosenttia. Asumishaitta oli hinnanalennusvaatimuksena maakaaren normistoon perustumaton.

Käräjäoikeuden tuomio 22.8.2007

Laatuvirhe

Käräjäoikeus lausui, että kauppakirjan mukaan Marianna K oli tutustunut riittävällä huolellisuudella myytävään kohteeseen ja tutustunut myös siitä tehtyyn kuntotarkastusraporttiin sekä ilmoittanut olevansa tietoinen sen kohdissa 3.2 ja 3.3 yksilöidyistä vioista, puutteista ja korjausehdotuksista.

Kuntotarkastusraportin mukaan tarkastuksessa 11.6.2003 ei ollut havaittu puutteita tai epäkohtia, jotka vaikuttaisivat merkittävästi rakennuksen asumiskelpoisuuteen. Raportin mukaan vesikate oli uusittu 1992. Vesikatteessa oli katteen alustastaan irtoamisesta johtuvia poimuja, joiden taakse sadevedet lammikoituivat ja jäätyessään aiheuttivat katteelle ylimääräisen vaurioitumisriskin. Raportin mukaan katteen kuntoa tuli seurata säännöllisesti ja hormin juurihuovan reuna tuli tiivistää elastisella saumamassalla. Asiassa kuultu todistaja oli kertonut tiivistäneensä mainitun sauman bitumiaineella.

Asiassa esitetyn työterveyslaitoksen mikrobianalyysin ja kohteesta otettujen valokuvien sekä asiassa kuultujen asiantuntijatodistajien kertomusten perusteella käräjäoikeus katsoi selvitetyksi, että rakennuksen yläpohjassa oli ollut kosteusvaurioita. Antti L, joka oli asunut talossa yli 20 vuotta, oli tullut tietoiseksi tai hänen olisi pitänyt tietää näistä vaurioista viimeistään kesäkuussa 2003 teetättämässään kuntotarkastuksessa tai jo aikaisemmin uusiessaan vuonna 1992 vesikatteen pintahuovan. Antti L ei ollut ennen kauppaa kertonut Marianna K:lle yläpohjan kosteusvaurioista. Antti L oli siten jättänyt ilmoittamatta Marianna K:lle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, josta hän tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voitiin olettaa vaikuttaneen kauppaan. Kaupan kohteessa oli näin ollen maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdassa tarkoitettu laatuvirhe.

Ostajan selonottovelvollisuus

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kohteen tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kohteesta antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknistä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Marianna K:lla oli kauppaa tehdessään ollut käytettävissään kuntotarkastusraportti, jonka mukaan rakennuksessa ei ollut havaittu puutteita tai epäkohtia, jotka vaikuttaisivat merkittävästi rakennuksen asumiskelpoisuuteen. Raportissa oli kehotettu tiivistämään hormin juurihuovan reuna, minkä Marianna K oli tehnyt. Käräjäoikeus katsoi, että Marianna K oli voinut luottaa asiantuntijan laatimaan kuntotarkastusraporttiin eikä hänellä ollut ollut erityistä syytä ulottaa tarkastustaan seikkoihin, joiden selvittäminen edellytti teknistä tai tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Hinnanalennus

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen. Luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä.

Käräjäoikeus katsoi, että esitettyjä korjauskustannuksia oli pidettävä lähtökohtana arvioitaessa hinnanalennuksen määrää, koska valitulla kattorakenteen mallilla ei asiassa esitetyn todistelun mukaan ollut merkittävää vaikutusta korjauskustannuksiin. Marko T:n oman työn kustannuksiksi kertomaa määrää oli pidettävä kohtuullisena. Marko T oli joutunut yläpohjan korjaustöiden takia asumaan vuokralla 1.10.2006 - 31.1.2007, mistä aiheutuneet kustannukset oli myös otettava huomioon hinnanalennusta määrättäessä.

Hinnanalennusta pienentävänä tekijänä oli otettava huomioon harjakaton rakentamisesta aiheutunut kiinteistön arvonnousu ja tasonparannus. Myös se, että rakennuskustannukset olivat elokuun 2003 ja lokakuun 2006 välisenä aikana nousseet 11,9 prosenttia, oli erikseen otettava huomioon.

Näillä perusteilla käräjäoikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi yhteensä 20 000 euroa.

Tämän vuoksi käräjäoikeus velvoitti Antti L:n suorittamaan Marianna K:lle hinnanalennusta 20 000 euroa, mille määrälle oli maksettava korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa 12.8.2003 ja 16.6.2006 väliseltä ajalta sekä korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 17.6.2006 lukien.

Asian on ratkaissut käräjätuomari Leena Ruuskanen.

Itä-Suomen hovioikeuden tuomio 27.5.2008

Antti L valitti hovioikeuteen.

Hovioikeus lausui, että maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Asiassa vastaanotetusta todistelusta ilmeni, että kysymyksessä olevan asuinrakennuksen yläpohjassa oli ollut laaja-alainen kosteusvaurio. Rakennuksessa oli näin ollen ollut laatuvirhe. Antti L:n ei ollut väitettykään tienneen virheestä. Virhe oli siten ollut salainen.

Asianosaisten välillä 12.8.2003 tehtyä kauppaa koskevan kauppakirjan kohdassa "Kiinteistön ja rakennuksen kunto" oli todettu seuraavaa:

"Ostaja on tutustunut riittävällä huolellisuudella myytävään vuokraoikeuteen ja rakennukseen. Ostaja ilmoittaa saaneensa tiedot talossa tehdystä pohjoispäädyn vesieristeiden, salaojituksen, alakerran päätyseinän eristeiden / pintojen ja lattian korjauksista.

Talossa on suoritettu 11.6.2003 kuntotarkastus ... toimesta. Ostaja on tutustunut kuntotarkastusraporttiin ennen kaupan päättämistä ja ilmoittaa olevansa tietoinen siinä mainituista (kohdissa 3.2 ja 3.3 yksilöidyistä) vioista, puutteista ja korjausehdotuksista. Myyjä ei vastaa kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista, eikä niistä mahdollisesti rakenteille tai muille vastaaville aiheutuneista vahingoista.

Ostaja ottaa rakennuksen vastaan siinä kunnossa kuin missä se viimeksi ennen kauppaa esiteltäessä oli ja mitä se kuntotarkastusraportin mukaan on."

Kauppakirjassa mainitussa kuntotarkastusraportin kohdassa 3.3 oli todettu, että vesikate oli uusittu vuonna 1992 ja että vesikatteessa oli katteen alustasta irtoamisesta johtuvia poimuja, joiden taakse sadevedet lammikoituivat. Syksyllä vesi jäätyessään aiheutti katteelle ylimääräisen vaurioitumisriskin. Lisäksi raportissa oli todettu, ettei savuhormin juurihuopa ollut tiivis hormia vasten. Raportissa oli jatkotoimenpiteenä kehotettu tiivistämään hormin juurihuovan reuna elastisella saumamassalla, seuraamaan vesikatteen kuntoa ja harkitsemaan vesikatteen uusimista muutaman vuoden päästä.

Kauppakirjassa oli todettu, ettei myyjä vastannut kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista eikä niistä mahdollisesti rakenteille tai muille vastaaville aiheutuneista vahingoista. Hovioikeus katsoi, että Marianna K:lla olisi kuntotarkastusraportissa mainittujen havaintojen vuoksi ollut maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettu erityinen syy tarkistaa rakennuksen kunnosta annettujen tietojen paikkansapitävyys sekä selvittää yläpohjan kunto ennen kauppaa. Marianna K:n olisi tullut ymmärtää, että tietoisena katon kuntoon liittyvistä epävarmuustekijöistä hän voi niiltä osin joutua itse vastaamaan ilmenevistä vioista ja vahingoista. Näin ollen Antti L ei ollut vastuussa kysymyksessä olevasta laatuvirheestä.

Näillä perusteilla hovioikeus hylkäsi kanteen ja vapautti Antti L:n korvausvelvollisuudesta Marianna K:lle.

Asian ovat ratkaisseet hovioikeuden jäsenet Pertti Jokinen, Maija-Liisa Kilpeläinen ja Katriina Rapo.


Muutoksenhaku Korkeimmassa oikeudessa

Marianna K:lle myönnettiin valituslupa.

Marianna K vaati valituksessaan, johon Marko T väliintulijana yhtyi, että hovioikeuden tuomio kumotaan ja Antti L velvoitetaan maksamaan hänelle hinnanalennuksena 20 000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 12.8.2003 lukien 16.6.2006 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 17.6.2006 lukien.

Antti L vastasi valitukseen.

Korkeimman oikeuden ratkaisu

Perustelut

Kysymyksenasettelu

1. Marianna K:n Antti L:ltä ostaman asuinrakennuksen yläpohjassa on ollut hovioikeuden toteama kosteusvaurio. Antti L ei rakennuksen myydessään tiennyt kosteusvauriosta. Kaupan kohteessa on siten ollut maakaaren 4 luvun 4 §:n 1 momentin nojalla sovellettavan maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukainen laatuvirhe.

2. Antti L:n ja Marianna K:n välisen kaupan kauppakirjaan otetun ehdon mukaan ostaja oli tutustunut talossa suoritetun kuntotarkastuksen raporttiin ennen kaupan päättämistä ja ilmoittanut olevansa tietoinen raportissa mainituista kohdissa 3.2. ja 3.3 yksilöidyistä vioista, puutteista ja korjausehdotuksista. Myyjä ei vastannut kuntotarkastuksessa ilmenneistä vioista, eikä niistä mahdollisesti rakenteille ja muille vastaaville aiheutuneista vahingoista.

3. Asiassa on kysymys siitä, oliko Marianna K sanotun kauppakirjan vastuunrajoitusehdon perusteella tai sen vuoksi, että hänellä olisi ollut kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen johdosta maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentissa tarkoitettu erityinen syy tarkastaa rakennuksen kunnosta annettujen tietojen paikkansapitävyys ja selvittää yläpohjan kunto, menettänyt oikeutensa vaatia hinnanalennusta sanotun kosteusvaurion vuoksi.

Vastuunrajoitusehdosta

4. Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan ostajalle kuuluvaa oikeutta esittää laatuvirheeseen perustuvia vaatimuksia voidaan rajoittaa vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä.

5. Kuntotarkastusraportissa on rakennuksen yläpohjan osalta todettu, että vesikate oli uusittu vuonna 1992 ja että vesikatteessa oli katteen alustastaan irtoamisesta johtuvia "poimuja", joiden taakse sadevedet lammikoituivat. Raportin mukaan syksyllä vesi "jäätyessään aiheuttaa katteelle ylimääräisen vaurioitumisriskin". Vesikatteen uusimista kannatti harkita "muutaman vuoden aikajänteellä". Raportissa on lisäksi todettu, että savuhormin juurihuopa ei ollut tiivis hormia vasten. Jatkotoimenpiteenä juurihuovan reuna tuli tiivistää elastisella saumausmassalla.

6. Kuntotarkastuksessa ei ole todettu yläpohjan kosteusvauriota eikä sitä siten ole raportin vioissa ja puutteissa yksilöity. Kauppakirjan vastuunrajoitusehdossa on myyjän vastuu yksilöidysti rajoitettu vain raportista ilmeneviin virheisiin ja puutteisiin. Näin ollen kauppakirjassa ei ole maakaaressa tarkoitetuin tavoin yksilöidysti sovittu myyjän vastuun rajoittamisesta yläpohjan kosteusvaurion osalta.

Selonottovelvollisuudesta

7. Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

8. Kuntotarkastusraportin mukaan yläpohjatilaa ei ole voitu tarkistaa tarkistusluukun puuttumisen vuoksi. Yläpohjatilan tarkastaminen olisi siten edellyttänyt rakenteiden purkamista eli sellaista tavanomaisesta poikkeavaa toimenpidettä, johon ostajalla ei ole ollut velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä.

9. Kuntotarkastuksessa on todettu vesikatossa sellaisia riskitekijöitä, jotka ovat heikentäneet sen kestävyyttä. Myös savuhormin juurihuovan tiiviys on ollut puutteellinen. Katon vuotamista ei ole kuitenkaan havaittu tai epäilty. Kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen perusteella ei ole siten ollut syytä epäillä, että rakennuksen yläpohjassa oli kosteusvaurio. Korkein oikeus katsoo, ettei Marianna K:lla ole ollut kuntotarkastuksen havaintojen perusteella myöskään erityistä syytä sanottuihin poikkeuksellisiin toimenpiteisiin yläpohjan kunnon selvittämiseksi. Tämän vuoksi hän ei ole laiminlyönyt selonottovelvollisuuttaan.

Hinnanalennus

10. Edellä olevan perusteella Antti L on velvollinen suorittamaan Marianna K:lle virheen perusteella hinnanalennusta. Marianna K on Korkeimmassa oikeudessa vaatinut hinnanalennuksena käräjäoikeuden tuomitsemaa 20 000 euroa. Määrä perustuu yläpohjan korjauskustannuksiin ja siihen sisältyy korjausaikana aiheutuneet 2 800 euron vuokrakustannukset vuokra-asunnosta.

11. Maakaaren 2 luvun 31 §:n 1 momentin mukaan hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Yhtenä tapana laskea hinnanalennuksen suuruutta on käytetty korjauskustannuksia. Korkein oikeus katsoo, etteivät vuokrakustannukset ole kuitenkaan sellainen korjauskustannuksiin liittyvä välitön kustannus, joka voitaisiin ottaa huomioon hinnanalennusta laskettaessa, vaan kysymys on lähinnä ostajalle virheen korjaamisen vuoksi aiheutuneesta vahingosta. Maakaaren 2 luvun 17 §:n 2 momentin mukaan ostajalla ei ole kuitenkaan salaisen virheen perusteella oikeutta saada korvausta vahingostaan. Näin ollen Korkein oikeus katsoo, ettei vuokrakustannuksia ole otettava huomioon hinnanalennuksen määrää laskettaessa.

12. Hinnanalennuksen määrää korjauskustannusten perusteella laskettaessa on huomioon otettava muun muassa korjaustoimenpiteistä johtuva kiinteistön arvon nousu sekä kustannusten nousun vaikutus silloin, jos korjaukset tehdään pitkän ajan kuluttua kaupasta. Tässä tapauksessa korjauskustannukset käsittävät koko katon uusimisen tiilikatteiseksi harjakatoksi. Sen seurauksena kiinteistön arvo on noussut siitä, mitä se olisi ollut virheettömänä kauppaa tehtäessä. Rakennuskustannusten hinnannousu on taas elokuusta 2003 lokakuuhun 2006 ollut käräjäoikeuden toteamin tavoin lähes 12 prosenttia.

13. Käräjäoikeus on jo hinnanalennuksen määrää arvioidessaan ottanut huomioon viimeksi mainitut seikat määrää alentavina tekijöinä. Korkein oikeus katsoo kuitenkin, että nämä seikat alentavat hinnanalennuksen määrää käräjäoikeuden arvioimaa enemmän. Näillä perusteilla Korkein oikeus arvioi hinnanalennuksen määräksi 15 000 euroa.

Tuomiolauselma

Antti L velvoitetaan maksamaan Marianna K:lle hinnanalennuksena 15 000 euroa korkolain 3 §:n 2 momentin mukaisine korkoineen 12.8.2003 lukien 16.6.2006 saakka ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 17.6.2006 lukien.

Asian ovat ratkaisseet oikeusneuvokset Kari Raulos, Kari Kitunen, Pertti Välimäki, Pasi Aarnio, ja Soile Poutiainen. Esittelijä Lea Nousiainen.