Rakennuksen ikä 130-v ja piilevät virheet

Ostajan vaatimukset hylättiin käräjäoikeudessa ja hovioikeudessa. Kyseessä on vuonna 1886 rakennettu puinen omakotitalo Turussa. Kauppahinta on ollut 169.000 euroa. Kuntotarkastuksessa ei yksilöity pesutilojen virheitä. Piileviä eli salaisia virheitä on ollut lähinnä kylpyhuoneen ympärillä, joka oli noin 30 vuotta vanha. Mikrobivaurioituneita rakenteita piti osin uusia. Kysymys oli siitä mihin ostajan piti varautua ostaessaan vanhan remontoitavan kohteen.

Hovioikeus perusteli päätöstään seuraavasti:
Osapuolten välinen sopimus on ensisijainen kriteeri arvioitaessa myyjän suorituksen asianmukaisuutta. Kirjallisena todisteena esitetyn kauppakirjan 5.8.2014 kohdan 7 mukaan "ostaja on ennen kaupan päättämistä tutustunut huolellisesti kiinteistöön ja sillä sijaitsevaan taloon. Ostaja on tietoinen, että kaupan kohde vaatii täydellisen peruskorjauksen kaikilta osin. Kauppahinnassa on huomioitu korjauksen laajuus. Myyjä ei vastaa rakennuksien ikään ja kuntoon verrattuna tavanomaisesta rakennusmateriaalien, pinnoitteiden tai kalusteiden kulumisesta ja toiminnasta hallinnan luovutuksen jälkeen."

Kohteen myyntiesitteessä on kerrottu kunnosta "kaipaa remonttia". Lisätietoina on muun muassa "remontoi tästä itsellesi omakotitalo, tai kaksi pienempää asuntoa". Kohteen internet-ilmoituksessa on lause "remontoi tästä itsellesi omakotitalo, joka mahtavalla paikalla".

Todistajan mukaan remontin tarpeen oli nähnyt silmämäärinkin. Välittäjä oli suositellut TVT Asunnot Oy:lle ostajaa sillä perusteella, että tämä oli tehnyt vastaavanlaisen remontin ja tiesi, mitä oli ostamassa. Asunnon myynti-ilmoitukseen internettiin oli laitettu sama teksti kuin myyntiesitteeseen. Niiden mukaan kysymyksessä oli sata vuotta vanha, kaikilta osin remontoitava kohde.

Ostajan on täytynyt ymmärtää, että 130 vuotta vanhassa talossa ja 30 vuotta vanhoissa pesuhuoneissa on tai saattaa olla peruskorjattavaa.

Nyt kysymyksessä olevan talon pesuhuoneet on todennäköisesti rakennettu 1980-luvulla. Kuntotarkastusraportissa 24.7.2014 ei ole ollut mainintaa kosteusvaurioista. Toisaalta kuntotarkastaja on raportissaan nimenomaisesti todennut, että "kaikkia rakenteiden sisällä olevia mahdollisesti piileviä vaurioita ei tarkastusmenettelyllä voi sulkea pois". Rakenteiden purkaminen on tavanomaisesta poikkeava toimenpide, johon ostajilla ei ole velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä (KKO 2009:31). Kuntotarkastajan lausumaa voidaan lähtökohtaisesti pitää tällaisena erityisenä syytä ottaen huomioon se kuntotarkastajan huomautus, jonka mukaan kysymyksessä oli remontoitava kohde, mikä kuntotarkastajan mukaan oli ollut nähtävissäkin. Samoin todistaja Rattt on arvioinut maallikonkin pystyvän näkemään sen, että remontin tarve oli välttämätön. Koska rakennus on ollut iäkäs, ostajalla on ollut velvollisuus tarkastaa kohde normaalitapausta tarkemmin.

Käräjäoikeus totesi, että oikeuskäytännössä rakennusten noin (20 vuoden) ikä on otettu huomioon seikkana, jonka perusteella ostajan on pitänyt ottaa huomioon, että rakennuksia on mahdollisesti peruskorjattava lähitulevaisuudessa. Vanhan talon kaupassa ostajien ennakkotarkastusvelvollisuus on olennaisesti korkeampi kuin uuden talon kaupassa ja ostajan tulee varautua siihen, että rakennuksessa voidaan joutua hyvinkin pian kiinteistökaupan tekemisen jälkeen suorittamaan mittaviakin peruskorjaustoimenpiteitä. Edelleen ostajan tulee varautua siihen, että vanhassa rakennuksessa rakenneratkaisut voivat olennaisestikin poiketa siitä, mikä rakennustapa nykyhetkellä on ja että rakennuksessa voi olla useitakin nykyisin riskirakenteiksi luokiteltavia vaurioita.

Kumpikin osapuoli joutui maksamaan omat oikeudenkäyntikulut molemmissa oikeusasteissa. Ostaja tietysti koska ei ollut menestynyt hinnanalennusvaatimuksissaan mutta myyjä sen johdosta että tämä vaati vahvistuskanteella vahvistettavaksi ettei rakennuksessa ole perusteita vaatia hinnanalennusta. Tämä vaatimus tietysti hylättiin.


Turun hovioikeus
3.10.2017
Tuomio Nro 864


Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Varsinais-Suomen käräjäoikeus 3.6.2016 nro 18104 (liitteenä)


Asia
Vahingonkorvaus

Valittaja
Txxx Toxxx

Vastapuoli
TVT Asunnot Oy

Vastavalittaja
TVT Asunnot Oy

Vastavalittajan vastapuoli
Txxx Toxxx

Vaatimukset hovioikeudessa

Valitus

Toxxx on vaatinut, että käräjäoikeuden tuomio kumotaan ja TVT Asunnot Oy velvoitetaan suorittamaan hänelle hinnanalennuksena 20.000 euroa korkolain3§:n2 momentin mukaisine korkoineen 5.8.2014-27.6.2015 väliseltä ajalta ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen 28.6.2015 lukien sekä vahingonkorvauksena 8.325 euroa korkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien. Lisäksi hän on vaatinut, että TVT Asunnot Oy velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.

Perusteinaan Toxxx on viitannut kaikkeen käräjäoikeudessa esittämäänsä sekä lausunut lisäksi, että eniten korjaustöitä on aiheuttanut kantavan runkorakenteen toiseksi alimmassa hirressä todettu lahovaurio. Hirsiseinässä havaittujen lahovaurioiden korjaus on edellyttänyt kaikkien alkuperäisten lattiarakenteiden poistamista kokonaisuudessaan ja kaikkien eteis- ja pesutilojen väliseinän purkamista. Tämä vaurio on aiheutunut rakennusvirheistä. Ottaen huomioon vaurioiden laajuus sekä se, että kysymys on useiden eri rakennusvirheiden aiheuttamista vaurioista, kaupan kohteena olevan rakennuksen iälle ei tule antaa merkitystä arvioitaessa hinnanalennukseen oikeuttavan vaikutuksellisen virheen olemassaoloa.

Kauppahinnassa on huomioitu myyjän ilmoituksen ja kauppakirjan kohdan 7 mukaan kaikki rakennuksessa tehtävät peruskorjaustyöt. Tässä asiassa ei kuitenkaan ole kysymys peruskorjaustöistä, vaan useiden eri rakennusvirheiden aiheuttamien vaurioiden korjauskustannuksista. Hän oli ollut saamansa tiedon mukaan perustellusti siinä käsityksessä, että pesutilojen kohdalla peruskorjaus tarkoitti ainoastaan pinnoitteiden ja kalusteiden uusimista, jonka kustannus ei ole suuri verrattuna hänenkin havaitsemiin muihin korjaustarpeisiin. Hän ei ollut saanut kiinteistöä noin 60.000 euroa käypää hintaa edullisemmin. Hän oli voinut kaupan kohteesta maksamansa kauppahinnan perusteella edellyttää, että hänen ostamansa kiinteistö oli ollut vain pintaremonttia edellyttävässä kunnossa.

Ennen kaupantekoa kohdetta oli markkinoitu "tyydyttävä"-kuntoisena ja kuntomaininnalla "kaipaa remontointia". Mitään mainintaa rakenteiden korjaamista edellyttävästä remontista ei ollut esitteissä ollut. Kiinteistönvälittäjä ei ollut myöskään suullisesti maininnut kohteen edellyttävän rakenteiden korjaamista. Hän ei ollut myöskään ymmärtänyt kauppakirjan kohtaan 7 kirjoitettujen seikkojen sisältöä ottaen huomioon kaupan kohteesta aiemmin kirjallisesti ja suullisesti saamansa informaatio sekä se, että myyjän tilaamassa kuntokartoituksessa asunnossa on todettu olleen vain vähäisiä virheitä, jotka kaikki oli kirjat­tu kauppakirjaan. Hän oli kaupan kohteesta saamansa tiedon, tehdyn kuntotarkastuksen ja omien havaintojensa perusteella ollut perustellusti siinä käsityk­sessä, että pesutilat tarvitsivat ainoastaan pinnoitteiden ja kalusteiden uusimista ja siten kauppahinnassa oli pesutilojen osalta huomioitu ainoastaan pinnoit­teiden ja kalusteiden uusiminen. Kauppakirjan kohdassa 7 ei ole sovittu myy­jän vastuun rajoittamisesta pesuhuoneiden osalta eikä rajoitusta ole tarkemmin yksilöity. Hänellä on oikeus saada hinnanalennusta useiden rakennusvirheiden aiheuttamista mittavista vaurioista myyjän yksipuolisesti laatimasta kauppakirjasta ja sen kohdassa 7 olevasta tulkinnanvaraisesta tekstistä huolimatta varsinkin kun otetaan huomioon, että kiinteistön kauppahinnassa oli otettu huomioon ainoastaan peruskorjauksesta aiheutuvat kustannukset.

Hänelle aiheutuneiden korkeiden korjauskustannusten tulisi jo sellaisenaan johtaa siihen, että asunnossa katsotaan olleen piilevä virhe. Ottaen huomioon kohteen rakenteisiin asti ulottuneet vauriot, muodostavat vauriot jo yksistään merkittävänä virheenä pidettävän piilevän virheen. Myös vaurion mahdolliset vaikutukset terveydelle indisioivat jo yksinään salaiselta virheeltä edellytettä­vän merkittävän poikkeaman olemassaoloa.

Kaikki korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joiden voidaan edellyttää kestävän asuinrakennuksen koko elinkaaren ilman, että niitä joudutaan välillä uusimaan. Näiden korjaustöiden suorittaminen ei korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää vastaavanlaisessa kunnossa olevasta rakennuksesta. Näin ollen hän ei saa korjauksista sellaista hyötyä, joka tulisi ottaa huomioon kauppahinnan alennuksen määrää arvioitaessa.

TVT Asunnot Oy on maakaaren 2 luvun 10 §:ssä tarkoitettu elinkeinonharjoittaja. Elinkeinonharjoittamiseksi katsottava toiminta ei edellytä, että toiminta olisi ollut pääasiallista tai että siinä olisi tavoiteltu mittavaa taloudellista hyötyä. Asuntojen ostaminen, kunnostaminen ja tämän jälkeen tapahtuva myymi­nen voidaan katsoa elinkeinotoiminnaksi, jos se on riittävän laajaa tai jatkuvaa. TVT Asunnot Oy on elinkeinonharjoittajana velvollinen suorittamaan hänelle vahingonkorvausta kaupan kohteessa olleen laatuvirheen hänelle aiheuttamasta vahingosta yhtiön tuottamuksesta riippumatta.

Vastavalitus

TVT Asunnot Oy on vaatinut, että hovioikeus kumoaa käräjäoikeuden tuomion siltä osin kuin sen kanne on hylätty ja vahvistaa, ettei Toxxxella ole oi­keutta ostamansa kiinteistön kylpyhuoneiden osalta vaatimaansa 30.000 euron tai ylipäätään mihinkään hinnanalennukseen ja velvoittaa Toxxxen suorittamaan yhtiölle vahingonkorvaukseksi perusteettomien vaatimusten kustannuk­sista 9.500,87 euroa käräjäoikeudessa vaadittuine korkoineen. Lisäksi TVT Asunnot Oy on vaatinut, että Toxxx velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut asiassa korkoineen.

Perusteinaan TVT Asunnot Oy on lausunut, että yhtiön vahvistuskanne on koskenut sitä, ettei asunnossa ollut sellaista laatuvirhettä, jonka vuoksi Toxxxella olisi oikeus kylpyhuoneiden osalta yhtiöltä vaatimaansa hinnanalennukseen. Sillä, että kiinteistökaupan reklamaatioaikaa on vielä jäljellä ei nyt kanteen kohteena olevan kylpyhuoneita koskevan hinnanalennuksen osalta ole merkitystä, koska näiltä osin kantajan vaatimukset on jo esitetty ja käräjäoikeuden tuomiolla ratkaistu. Tuomion oikeusvoimavaikutus estää uuden kanteen nostamisen kylpyhuoneiden osalta.

Vahingonkorvausta koskeva vaatimus ei ole lakiin perustumaton. Toxxx on toistuvilla yhteydenotoillaan ja perusteettomien vaatimusten esittämisellä aiheuttanut yhtiölle kuluja. Lisäkuluja on aiheuttanut korjaustoimia koskevat väärät ilmoitukset. Toxxx on siten tuottamuksellaan aiheuttanut yhtiölle vahingonkorvauslain nojalla korvattavaa vahinkoa.

Toxxx tulee velvoittaa korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa ainakin osaksi, koska yhtiön kanteen hylkääminen ei ole edellyttänyt pääkäsittelyn toimittamista ja Toxxx oli hävinnyt pääkäsittelyn toimittamista edellyttäneen kanteensa.

Vastaukset

TVT Asunnot Oy on vaatinut, että Toxxxen valitus hylätään ja että Toxxx velvoitetaan korvaamaan yhtiön oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa korkoineen.

Perusteinaan TVT Asunnot Oy on toistaen käräjäoikeudessa esittämänsä lausu­nut lisäksi, että kaupan kohteessa ei ole ollut kylpyhuoneiden osalta laatuvirhettä. Kiinteistö oli ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin oli sovittu. Rakenteiden poikkeaminen joltain osin hyväksyttävästä ratkaisusta ei vielä sellaisenaan muodosta maakaaren mukaista laatuvirhettä. Rakennusvirheet eivät joka tapauksessa ole olleet vaikutuksellisia ja sellaisia, joihin ostajan ei olisi tullut varautua.

Kaupan kohteessa ei ole myöskään ollut sellaista salaista virhettä, jonka vuoksi se poikkeaisi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edel­lyttää. Pesutilojen täydellinen peruskorjaustarve ja yhden hirren mahdollinen korjaustarve oli ollut ennakoitavissa ja kuulunut täydellisen peruskorjaustarpeen piiriin. Kauppakirjan mukaan kauppahinnassa on otettu huomioon kor­jaustarpeen laajuus.

Todetut kosteusvauriot eivät ole syntyneet myyjän vastuulla olevista seikoista. Kuntotarkastuksessa 24.7.2014 pesuhuoneissa ei ollut todettu kosteutta tai kohonneita arvoja eikä läpivienneissä ja muovitapetin saumoissa ollut ollut puutteita.

Joka tapauksessa virhekokonaisuus ei ole niin merkittävä, että Toxxxella sen perusteella olisi oikeus saada hinnanalennusta.

Toxxxen ostaman kiinteistön arvo on väitetyllä tavalla virheellisenäkin ollut vähintäänkin kauppahinnan mukainen.

TVT Asunnot Oy ei ole toiminnassaan syyllistynyt tuottamukselliseen menettelyyn. Yhtiö ei ole toiminut kiinteistöä myydessään elinkeinonharjoittajana. Se ei rakenna asuntoja myytäväksi, vaan omaan käyttöönsä eikä se myy kiinteistöjä ammattimaisesti. Joka tapauksessa Toxxxen vaatimus vuokratulojen menettämisestä koskee välillistä vahinkoa, mikä ei tule maakaaren 2 luvun 10
§:n 3 kohdan nojalla korvattavaksi.

Toxxx on vaatinut, että TVT Asunnot Oy:n valitus hylätään ja TVT Asunnot Oy velvoitetaan korvaamaan hänen oikeudenkäyntikulunsa asiassa korkoineen.

Perusteinaan vahvistamiskannetta koskevan vaatimuksen osalta Toxxx on lausunut, että kysymyksessä olevaa vahvistettavaksi esitettyä vaatimusta ei voi pätevästi tehdä. TVT Asunnot Oy:n esittämässä vahvistamiskanteessa on kysymys niin sanotusta negatiivisesta vahvistuskanteesta. Vahvistuskanteen tulee tähdätä tietyn konkreettisen oikeussuhteen olemassaolon tai ei-olemassaolon vahvistamiseen. Tuomiolla ei voi vaatia vahvistettavaksi tosiasiaa, tapahtumainkulkua tai näyttökysymystä sellaisenaan.

TVT Asunnot Oy on esittänyt käräjäoikeudessa vahvistettavaksi, ettei kaupan kohteessa ole hinnanalennukseen oikeuttavaa laatuvirhettä. TVT Asunnot Oy:n esittämän kaltaista vaatimusta ei ole voinut pätevästi tehdä, koska kiinteistön kauppaan liittyen on ollut reklamaatioaikaa vielä jäljellä. Toxxxella on oikeus nostaa hinnanalennuskanne TVT Asunnot Oy:tä vastaan kylpyhuoneissa tai kaupan kohteessa muualla havaittujen uusien tai eri virheiden osalta.

Joka tapauksessa kanne on hylättävä sillä perusteella, että kaupan kohteessa oli ollut hinnanalennukseen oikeuttava virhe.

Perusteinaan vahingonkorvausvaatimuksen osalta Toxxx on lausunut, että hänen esittämänsä vaatimukset eivät ole olleet perusteettomia ja hänellä on ollut oikeus reklamoida havaitsemistaan virheistä. Hän ei ole toiminnassaan syyllistynyt tuottamukselliseen menettelyyn. Hän ei ole aiheuttanut TVT Asunnot Oy:lle tarpeetonta työtä tai ajanhukkaa eikä hän ole vastuussa vastavalituksessa esitetyistä kuluista. Kaupan kohteessa oli ollut laatuvirhe. Hänellä on ollut oikeus vaatia hinnanalennusta ja tämän oikeuden menettämisen uhalla velvollisuus reklamoida havaitsemistaan virheistä. Hän oli ilmoittanut TVT Asunnot Oy:lle asianmukaisesti selvitystöiden edetessä havaituista virheistä sekä tulevista purkutöistä.

Hovioikeuden ratkaisut

Käsittelyratkaisu

Toxxx on nimennyt hovioikeudessa uutena todistajana kuultavaksi T. Littt-Hyttten teemanaan Toxxx oli maksanut kaupan kohteesta ylihintaa ja todistaja Hittten oikeudessa läpikäymä luettelo on tulostettu valikoidusti sekä uudeksi kirjalliseksi todisteeksi luettelon postinumeron 20810 alueella 5.8.2013-5.8.2015 tehdyistä 80-120 m2 suuruisten, ennen vuotta 1940 valmistuneiden omakotitalojen ja puutalojen kaupoista. Perusteena uuden todistajan nimeämiselle ja uuden kirjallisen todisteen esittämiselle Toxxx on esittänyt, että todistaja Hittten oikeudelle esittämiä otteita on syytä epäillä valikoidusti tulostetuksi. Tämä on tullut ilmi vasta käräjäoikeuden käsittelyssä. Toxxx ei ole voinut vedota tähän todisteluun aiemmin, koska kiinteistönvälittäjä oli kieltäytynyt aiemmin luovuttamasta tietoa Toxxxelle. Toxxxella ei ole myöskään ollut tarvetta vedota tähän todisteluun aiemmin, sillä todistaja Hittten läpikäymä luettelo on ollut esillä ensimmäisen kerran vasta Hittta käräjäoikeudessa kuultaessa.

TVT Asunnot Oy on vaatinut, että uuden todistajan nimeämistä ja uuden kirjallisen todisteen esittämistä ei sallita, koska Toxxxen olisi voinut jo käräjäoikeudessa kuulla haluamiaan kiinteistönvälittäjiä kohteen arvosta.

Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan valittaja ei saa hovioikeudessa riita-asiassa vedota muihin seikkoihin tai todisteisiin kuin niihin, jotka on esitetty käräjäoikeudessa, paitsi jos hän saattaa todennäköiseksi, ettei hän ole voinut vedota seikkaan tai todisteeseen käräjäoikeudessa tai että hänellä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin.

Toxxxella on ollut mahdollisuus esittää kiinteistön arvoon liittyvää todistelua jo käräjäoikeudessa. Toxxx ei näin ollen ole saattanut todennäköiseksi, ettei hän olisi voinut vedota kaupan kohteesta maksettuun ylihintaan ja kuulla Littt-Hytteä todistajana tai esittää uutta kirjallista todistetta jo käräjäoikeudessa taikka että hänellä olisi ollut pätevä aihe olla tekemättä niin. Uuden todistajan nimeämistä ja uuden kirjallisen todisteen esittämistä hovioikeudessa ei sallita. Vaatimus hylätään.

Tähän ratkaisuun ei saa erikseen hakea muutosta.



Pääasiaratkaisun perustelut

Toxxxen valitus

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan kiinteistössä on laatuvirhe muun muassa silloin, jos kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu tai kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Mainittua lainkohtaa koskevissa esitöissä todetaan, että sopimuksella kaupan osapuolet määräävät sen laatutason, jota ostajalla on oikeus vaatia. Jollei kiinteistö joltain osin vastaa kauppakirjaan merkittyä, kiinteistöllä on ostajan kannalta virhe.

Laatuvirheen arvioinnissa otetaan huomioon myös kaikki se, mistä myyjä ja ostaja ovat vapaamuotoisesti sopineet. (HE 120/1994 vp., s. 50)

Osapuolten välinen sopimus on ensisijainen kriteeri arvioitaessa myyjän suorituksen asianmukaisuutta. Kirjallisena todisteena esitetyn kauppakirjan 5.8.2014 kohdan 7 mukaan "ostaja on ennen kaupan päättämistä tutustunut huolellisesti kiinteistöön ja sillä sijaitsevaan taloon. Ostaja on tietoinen, että kaupan kohde vaatii täydellisen peruskorjauksen kaikilta osin. Kauppahinnassa on huomioitu korjauksen laajuus. Myyjä ei vastaa rakennuksien ikään ja kuntoon verrattuna tavanomaisesta rakennusmateriaalien, pinnoitteiden tai kalusteiden kulumisesta ja toiminnasta hallinnan luovutuksen jälkeen."

Kohteen myyntiesitteessä on kerrottu kunnosta "kaipaa remonttia". Lisätietoina on muun muassa "remontoi tästä itsellesi omakotitalo, tai kaksi pienempää asuntoa". Kohteen internet-ilmoituksessa on lause "remontoi tästä itsellesi omakotitalo, joka mahtavalla paikalla".

Todistaja Kottten mukaan asuntoa oli myyty peruskorjattavana kohteena ja TVT Asunnot Oy:n edellytyksenä oli ollut, että ostaja ymmärtää, mitä oli ostamassa. Kottten mukaan remontin tarpeen oli nähnyt silmämäärinkin. Kottt oli suositellut TVT Asunnot Oy:lle Toxxxea sillä perusteella, että tämä oli tehnyt vastaavanlaisen remontin ja tiesi, mitä oli ostamassa. Asunnon myynti-ilmoitukseen internettiin oli laitettu sama teksti kuin myyntiesitteeseen. Niiden mukaan kysymyksessä oli sata vuotta vanha, kaikilta osin remontoitava kohde.

Toxxxen on tutustunut kauppakirjaan ja allekirjoittanut sen sekä kertonut lukeneensa nyt kysymyksessä olevaa asuntoa koskevan myyntiesitteen, joten ainakin edellä mainituissa asiakirjoissa mainittujen seikkojen on pitänyt tulla Toxxxen tietoon.

Toxxxen on täytynyt ymmärtää, että 130 vuotta vanhassa talossa ja 30 vuotta vanhoissa pesuhuoneissa on tai saattaa olla peruskorjattavaa.

Toxxxen on kertonut, että kylpyhuoneiden iästä ei ollut ollut puhetta. Kuntotarkastusraportin, silmämääräisten havaintojen ja sen perusteella, että kylpyhuoneita oli käytetty koko ajan, hänen tiedossaan ei ollut ollut niihin kohdistuvaa (perus)korjaustarvetta. Kiinteistön kauppakirjasta, kiinteistöstä laadi tuista esitteistä ja internet-ilmoituksesta on kuitenkin käynyt ilmi, että kohde myydään peruskorjattavana. Toxxxella oli ennen kaupan päättämistä ollut mahdollisuus itse arvioida rakennuksen kuntoa sekä sen korjaustarvetta ja laajuutta. Rakennuksen kunnosta huolimatta Toxxx oli ostanut kiinteistön. Kauppaa ei näin ollen voida katsoa solmitun sillä edellytyksellä, ettei kiinteistöllä olisi peruskorjaustarvetta.

Kaupan jälkeen rakennuksessa on havaittu käräjäoikeuden tuomion sivuilta 45-48 ilmeneviä vaurioita. Hovioikeus katsoo käräjäoikeuden tavoin, että kyseiset vauriot ovat syntyneet ennen kohteen siirtymistä Toxxxen omistukseen.

Ostajan on varauduttava omalla kustannuksellaan uusimaan rakenteita ja talon varusteita, jotka ovat jo elinkaarensa päässä tai tulevat lähiaikoina elinkaarensa päähän. Myyjä vastaa rakenteiden kunnosta vain niiden normaalin elinkaaren puitteissa ottaen kuitenkin huomioon elinkaarta pidentävät kunnostustyöt.

Puurakenteisen talon kylpyhuone, joka on rakennettu ennen kosteuseristyksiä koskevien määräysten antamista ja jota on käytetty useita kymmeniä vuosia, on normaalisti elinkaarensa päässä. Myyjä ei ole vastuussa, vaikka kylpyhuoneen seinät ovat kosteus- ja homevaurioituneet.

Myyjän virhevastuu voi tulla kysymyksen, jos ostajalla on erityinen syy luottaa siihen, että kosteusvaurioita ei kuitenkaan ole. Esimerkiksi, jos kuntotarkastuksessa ei ole havaittu kosteusvaurioita.

Nyt kysymyksessä olevan talon pesuhuoneet on todennäköisesti rakennettu 1980-luvulla. Kuntotarkastusraportissa 24.7.2014 ei ole ollut mainintaa kosteusvaurioista. Toisaalta kuntotarkastaja on raportissaan nimenomaisesti todennut, että "kaikkia rakenteiden sisällä olevia mahdollisesti piileviä vaurioita ei tarkastusmenettelyllä voi sulkea pois". Rakenteiden purkaminen on tavanomaisesta poikkeava toimenpide, johon ostajilla ei ole velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä (KKO 2009:31). Kuntotarkastajan lausumaa voidaan lähtökohtaisesti pitää tällaisena erityisenä syytä ottaen huomioon se kuntotarkastaja Huttten huomautus, jonka mukaan kysymyksessä oli remontoitava kohde, mikä Huttten mukaan oli ollut nähtävissäkin. Samoin todistaja Rattt on arvioinut maallikonkin pystyvän näkemään sen, että remontin tarve oli välttämätön. Koska rakennus on ollut iäkäs, Toxxxella on ollut velvollisuus tarkastaa kohde normaalitapausta tarkemmin.

Korkeimman oikeuden ratkaisusta KKO 2015:58 ilmenevän oikeusohjeen mukaan mikäli salaisen virheen korjauskustannukset poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä.

Myyjän vastuun kannalta riittävää on se, että rakentamisen tai remontin ajankohtana voimassa olleita määräyksiä on noudatettu.

Asianosaisten nimeämät todistajat, jotka ovat rakennusalan ammattilaisia,ovat päätyneet varsin erilaisiin arvioihin virheiden korjauskustannuksista, joskin kaikki todistajat ovat kertoneet, että arviot ovat perustuneet vain virheiden korjauksiin ja ovat välttämättömiä. Esimerkiksi betonilaatan piikkauksen tarpeellisuudesta on esitetty erilaisia arvioita. Näistä arvioista on tehtävissä johtopäätöksiä.

Hovioikeus katsoo, etteivät salaisen virheen korjauskustannukset poikkea rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen pe­rusteella. Virhe ei ole merkittävä eikä myyjä siitä vastuussa. Kaupan kohteesa ei siten ole laatuvirhettä eikä salaista virhettä.

Näillä ja muutoin käräjäoikeuden tuomiossa lausutuilla perusteilla hovioikeus hyväksyy käräjäoikeuden tuomion perustelut ja johtopäätökset. Aihetta käräjäoikeuden ratkaisun lopputuloksen muuttamiseen tältä osin ei ole.

TVT Asunnot Oy:n vastavalitus

Vahvistuskanne

Edellä todetulla tavalla kaupan kohteessa ei ole ollut laatuvirhettä eikä salaista virhettä eikä Toxxxella siten ole oikeutta saada vaatimaansa hinnanalennusta. Kysymys Toxxxen oikeudesta vaatia hinnanalennusta on siten suorituskanteella ratkaistu. TVT Asunnot Oy ei ole osoittanut, että sillä olisi enää tämän jälkeen tarvetta vahvistuskanteen hyväksymiseksi. TVT Asunnot Oy:llä ei siten ole oikeussuojan tarvetta jo ratkaistun seikan vahvistamiseksi. Tämä vuoksi vaatimus siitä, että Toxxxella ei ole oikeutta mihinkään hinnanalennukseen hylätään.

TVT Asunnot Oy:n vahingonkorvausvaatimus

Vahingonkorvauslain 1 luvun 1 §:n mukaan vahingonkorvauslaki ei koske sopimukseen perustuvaa korvausvastuuta. TVT Asunnot Oy ja Toxxx ovat olleet sopimussuhteessa keskenään. Näin ollen asiassa on kysymys sopimukseen perustuvasta vastuusta eikä sopimuksen ulkoisen vastuun tilanteesta, joten vahingonkorvauslaki ei sovellu tilanteeseen.

Oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa

Oikeudenkäyntikulujen korvausvelvollisuudesta käräjäoikeuden osalta on määrättävä samalla tavoin kuin käräjäoikeudenkin olisi pitänyt määrätä, jos se olisi päätynyt pääasiassa samaan lopputulokseen kuin hovioikeus (KKO 2002:72).

Ottaen huomioon hovioikeuden ratkaisun lopputulos, käräjäoikeuden oikeudenkäyntikuluratkaisua ei ole aihetta muuttaa.

Oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa

Kun alemman oikeuden ratkaisuun haetaan muutosta, velvollisuus korvata oikeudenkäyntikulut ylemmässä tuomioistuimessa on oikeudenkäymiskaaren 21luvun 16 §:n 1 momentin mukaan määrättävä sen mukaisesti, mitä muutoksenhakumenettelyssä on tapahtunut ja onko asianosainen voittanut vai hävinnyt muutoksenhaun. Asiassa on ollut kysymys saman oikeussuhteen selvittämises­tä, jossa kumpikin osapuoli on esittänyt vaatimuksia. Kummankin osapuolen vaatimukset on hovioikeudessa edellä kerrotulla tavalla hylätty. Oikeudenkäy­miskaaren 21 luvun 3 §:n 1 momentin mukaan jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asian­ osaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolelle. Jos sillä, minkä asianosainen on hävinnyt, on vain vähäinen merkitys asiassa, hänen tulee saada täysi korvaus kuluistaan.

Toxxx häviää valituksensa ja TVT Asunnot Oy vastavalituksensa, joten kumpikin osapuoli saa pitää oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudessa vahinkonaan.

Hovioikeuden ratkaisun lopputulos ilmenee tuomiolauselmasta.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiolauselmaa ei muuteta.

Oikeudenkäyntikuluja hovioikeudessa koskevat vaatimukset hylätään.



Muutoksenhaku


Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valittamalla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 4.12.2017.


Asia on ratkaistu esittelystä.

Hovioikeudenneuvos K. Kattt
Hovioikeudenneuvos K. Suttt
Hovioikeudenneuvos A. Sittt

Hovioikeuden esittelijä J. Sittt

Ratkaisu on yksimielinen.


VARSINAIS-SUOMEN KÄRÄJÄOIKEUS
2. osasto
1
TUOMIO 16118104

3.6.2016 L 15/20659


Asia
Vahingonkorvaus
Vireille
21.7.2015
Tausta
T. Toxxx (myös 'Toxxx') on ostanut 5.8.2014 TVT Asunnot Oy:lta (myös 'TVT') omakotitalon ja 116 osan tontista, jolla talo on. Talo ja tontti sijaitsevat Turussa xxx välisellä alueella. Tontin pinta-ala on 2.401 neliömetriä ja sillä sijaitsee kaikkiaan kuusi vanhaa puista erillistaloa. Toxxxen ostama talo käsittää kaksi yhdessä tasossa olevaa huoneistoa, kumpikin 1 h+k+kph (asunnot x ja y), joiden yhteinen pinta-ala on noin 98 m2. Ylä- ja alakerta ovat rakentamattomia. Talo on hirsirunkoinen, vuonna 1886 rakennettu.
Kauppahinta on ollut 169.000 euroa.


TVT Asunnot Oy:n
Kanne
Kantaja TVT Asunnot Oy vaatii, että

1) käräjäoikeus vahvistaa, että yllä sanotussa kaupan kohteessa ei ole ollut sellaista maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettua laatuvirhettä, jonka vuoksi T. Toxxxella olisi oikeus kylpyhuoneitten osalta vaatimaansa 30.000 euron hinnanalennukseen tai ylipäätään mihinkään hinnanalennukseen, että 2) käräjäoikeus velvoittaa T. Toxxxen maksamaan TVT Asunnot Oy:lle vahingonkorvaukseksi perusteettomien vaatimustensa aiheuttamista kustannuksista 9.500,87 euroa korkolain 4
§:n 1 momentin mukaisine korkoineen siitä lukien kun haaste on annettu hänelle tiedoksi, ja että 3) käräjäoikeus velvoittaa T. Toxxxen korvaamaan TVT Asunnot Oy:n asianosais- ja oikeudenkäyntikulut korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine korkoineen siitä lähtien kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden ratkaisupäivästä.


Perustelut
T. Toxxxen esittämät vaatimukset

Toxxx on 10.2.2015 sähköpostitse ilmoittanut, että hän oli juuri muuttanut asuntoon x ja että hänen suorituttamassaan kosteusmittauksessa oli todettu WC-suihkutilan muovimaton olevan pääosin irti ja koko lattian alueella olevan kosteutta, minkä vuoksi hän ei voi asua asunnossa, ja että myyjä on velvollinen korvaamaan vaihtoehtoisesta asumisesta koituvat kustannukset. Tämän jälkeen Toxxx on toistuvasti lähettänyt lukuisia monen sisältöisiä sähköposteja ja ilmoittanut teettäneensä kylpyhuoneessa erilaisia selvityksiä, mittauksia ja purkutöitä. 6.3.2015 Toxxx on vaatinut asunnon x kylpyhuoneen kosteusvaurion selvittelykuluista korvausta 8.730 euroa, 3.4.2015 hän on tuolta osin vaatinut lisäkorvausta 1.260 euroa, 17.4.2015 hän on vaatinut asunnon 6 osalta vaurion laajuuden selvittämiskulujen korvaamista 10.255 eurolla. 27.5.2015 Toxxx on ilmoittanut vaatimuksensa pesutilojen piilovaurioista olevan 30.000 euroa. Lisäksi hän on ilmoittanut myyjän vastuulle kuuluvan hirsien ja runkopuiden uusimista ym. sekä asuntojen tyhjillään olosta aiheutuvan yli 1.000 euron kustannukset kuukausittain.

Toxxxen esittämien vaatimusten perusteettomuus

Toxxx on vaatinut hinnanalennusta ja vahingonkorvausta talon pesutilojen piilovirheistä. Kiinteistössä ei ole maakaaren 2:17 §:n tarkoittamaa laatuvirhettä, joka oikeuttaisi hinnanalennukseen tai vahingonkorvaukseen. Talo on lähes 130 vuotta vanha. Asunnon pesutilat on tehty nykyisenlaisiksi todennäköisesti 1980-luvulla, siis noin 30 vuotta sitten. On jo yleisen elämänkokemuksen mukaan selvää, että lattiaan asennettu muovimatto ja seinien muovitapetti saumauksineen ja läpivienteineen oli tullut vuosia sitten elinkaarensa päähän. Kiinteistön myyntiesitteen mukaan talo myytiin omakotitaloksi tai kahdeksi pienemmäksi asunnoksi remontoitavaksi. Kauppakirjan nimenomaisen ehdon (kohta 7) mukaan Toxxx oli tietoinen, että kaupan kohde vaatii täydellisen peruskorjauksen kaikilta osin. Lisäksi kauppakirjan ehdon mukaan täydellisen peruskorjauksen laajuus oli otettu huomioon kauppahinnassa.

On selvää, että tuon ikäisessä talossa ja sen pesutiloissa voi esiintyä laho- ja kosteusvaurioita sekä mikrobikasvustoa. Ennen kauppaa Toxxxen läsnä ollessa tehdyssä kuntotarkastuksessakin on todettu, että kaikkia rakenteiden sisällä olevia mahdollisia piileviä vaurioita ei tarkastusmenettelyllä voida sulkea pois. Toxxx ei ole voinut perustellusti olettaa, että talon pesutilat eivät vastoin kaupan nimenomaisia ehtoja vaatisikaan täydellistä peruskorjausta. Sillä seikalla, että jo kuntotarkastuksessa havaitun, pohjasta irti olleen muovimaton alla olevasta betonista on myöhemmin löytynyt kosteutta tai
että seinärakenteissa on todettu mikrobikasvustoa tai muillakaan ilmoitetuilla puutteilla ja virheillä ei ole kaupan ehtojen mukainen täydellisen peruskorjauksen vaatimus huomioon ottaen merkitystä. TVT Asunnot Oy:llä ei ole velvollisuutta korvata mitään Toxxxen hänelle aiheutuneeksi väittämää vahinkoa, koska yhtiön taholla ei ole ollut huolimattomuutta (Maakaari 2 luku 32 §).

Toxxxen perusteettomien vaatimusten ja ilmoitusten TVT Asunnot Oy:1/e aiheuttama vahinko

Toxxxen on toistuvilla yhteydenotoillaan ja kohdistamalla TVT Asunnot Oy:öön perusteettomia vaatimuksia aiheuttanut yhtiölle tarpeetonta työtä ja ajanhukkaa. Yhtiöllä ei ole ollut sellaista juridista tietämystä, että se olisi ilman asiantuntevaa apua voinut luotettavasti arvioida Toxxxen vaatimusten oikeellisuutta. Sen takia yhtiö on kääntynyt asianajotoimiston puoleen, mistä yhtiölle on aiheutunut 9.500,87 euron kulut.

TVT Asunnot Oy:n oikeudellinen tarve asian ratkaisemiselle

TVT on asiasta eroon päästäkseen esittänyt Toxxxelle kaupan purkamista, mihin Toxxx ei ole ottanut mitään kantaa, vaan on esittänyt yhä mittavampia rahallisia vaatimuksia. Toxxxen on myös esittänyt vääriä tietoja mm. purkutöiden aloittamisajasta, mistä on aiheutunut yhtiölle asianajajan ja rakennusalan ammattilaisen turhan paikallakäynnin johdosta kuluja. TVT Asunnot Oy:llä on oikeudellinen tarve saada asia käräjäoikeuden ratkaistavaksi, jotta sille ei aiheudu enempää haittaa ja kustannuksia Toxxxen toimien ja perusteettomien vaatimusten johdosta.


Toxxxen vastaus

Perustelut
T. Toxxx on kiistänyt kanteen perusteeltaan ja määrältään ja vaatinut, että kanne hylätään ja kantaja velvoitetaan korvaamaan Toxxxen asianosais- ja oikeudenkäyntikulut asiamies- ja selvittelykuluineen ja laillisine korkoineen.

Kantajan vahvistusvaatimus on hylättävä ensisijaisesti, koska haastehakemuksessa vahvistettavaksi esitettyä vaatimusta ei voi pätevästi edes tehdä. Vahvistuskanteen kohteena voi olla sen vahvistaminen, että tietty oikeussuhde joko on tai ei ole kantajan ja vastaajan välillä olemassa (positiivinen ja negatiivinen vahvistuskanne). Negatiivisen vahvistuskanteen tulee tähdätä tietyn konkreettisen oikeussuhteen ei-olemassaolon vahvistamiseen (Prosessioikeus, WSOY
s. 375-376). Kantaja ei ole vaatinut vahvistettavaksi oikeussuhteen ei-olemassaoloa vaan sitä, ettei kiinteistössä ole laatuvirhettä ja että Toxxxella ei ole oikeutta hinnanalennukseen. Lisäksi kantajan vahvistusintressi ei ole siten ajankohtainen, että kantajalle olisi jo annettavissa lopullista oikeussuojaa. Kyseessä oleva kiinteistönkauppa on tehty 5.8.2014 ja kiinteistön hallinta on siirtynyt samaan aikaan.
Reklamaatioaika on MK 2:25 §:n mukaan 5 vuotta hallinnan siirtymisestä ja sitä on vielä jäljellä yli kolme vuotta. Tuomioistuin ei voi sen kuluessa vahvistaa, että kaupan kohteessa ei ole ollut kaupantekohetkellä virhettä, koska reklamaatioaikaa on vielä vuosikausia jäljellä ja vieläkin uusia asioita voi kiinteistön kunnosta tulla esille. Myyjä ei voi saada eikä pakottaa kiinteistön virhettä koskevaa asiaa oikeudenkäynnin kohteeksi. Vain ostaja voi esittää kiinteistön virheen perusteella vaatimuksia.

Kantajan vaatimus n. 9.500 euron vahingonkorvauksesta tulee ensisijaisesti hylätä, koska se on lakiin perustumaton. Maakaaressa tai muussakaan laissa ei esitetä myyjälle oikeutta esittää kyseisenlaista vaatimusta ostajalle. Kyse ei ole myöskään oikeudenkäymiskaaren 21 luvussa säännellystä oikeudenkäyntikulujen korvaamisvelvollisuudesta, koska kantaja on esittänyt oikeudenkäyntikuluvaatimuksensa erikseen ja tätä vaatimuskohtaa ei ole perustettu oikeudenkäyntikulujen korvaamisen perusteisiin. Vahingonkorvaus edellyttää vahingon aiheuttajan tuottamusta. Kanteessa ei ole edes esitetty, miten vastaaja olisi syyllistynyt toiminnassaan tuottamukselliseen menettelyyn.

Vastoin TVT Asunnot Oy:n väittämää, Toxxx ei ole esittänyt myyjälle mitään vääriä tietoja purkutöiden aloittamisajasta tai mistään muustakaan.

Vahingonkorvauslain soveltaminen Toxxxen aiheuttamaksi väitettyyn vahinkoon ei ole mahdollista, koska kyse on ostajan ja myyjän välisestä suhteesta, joka on säännelty erikseen omalla erityislaillaan. Lisäksi kyse on sopimukseen perustuvasta vastuusta eikä sopimuksen ulkoisen vastuun tilanteesta. VahL ei sovellu tällaiseen tilanteeseen.

Toissijaisesti on Toxxx lausunut seuraavaa:

1.kohta
Vaatimus on perusteeton. Nyt riidan alaisena oleva kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin osapuolten välillä on kaupanteossa sovittu. Kantaja on myös antanut harhaanjohtavia tietoja sekä jättänyt kertomatta kaupan kannalta vaikutuksellisia tietoja rakennuksesta ja rakenteiden kunnosta. Joka tapauksessa kiinteistössä on vähintäänkin salainen virhe. Vastaajalla on katsottava olevan maakaaren 2 luvun 31
§:n perusteella oikeus hinnanalennukseen.

2.kohta
Vaatimus on perusteeton. Vastaaja ei ole aiheuttanut mitään kustannuksia esittämällä perusteettomia vaatimuksia; vastaajan vaatimukset ovat olleet perusteltuja. - Määrään voidaan ottaa kantaa kantajan esitettyä väitetyn vahingon määrästä tarkemman selvityksen.

Kiinteistökauppa 5.8.2014

Haastehakemuksessa on vedottu kauppakirjan ehtojen kohtaan 7. Myyntiesitteessä (kantajan liite 2) sen enempää kuin kuntotarkastusraportissakaan (liite 1) ei ollut mainintaa siitä, että rakennus vaatisi täydellistä peruskorjausta. Mikäli kantajan tiedossa olisi ennen kaupantekoa ollut, että kohde vaatii täydellisen peruskorjauksen, olisi tästä tullut ottaa normaalikäytännön mukaisesti maininta myyntiesitteeseen. Kantajan myydessä samoihin aikoihin, saman välitysliikkeen välityksin samalla kiinteistöllä naapuritaloja, osoitteissa Itäinen Pitkäkatu 72 A, B ja E, kyseisissä myyntiesitteissä todetaan pesuhuoneiden osalta että ne ovat "peruskuntoiset ja kaipaavat jo remonttia" (liitteet 2 a-2c). Mikäli nyt riidan alaisena olevassa talossa olisi ollut peruskorjaustarvetta, olisi siitä otettu maininta myyntiesitteeseen, samalla tavalla kuin naapuritaloja myytäessä. Taloa ja sen pesuhuoneita ei siis ole myyty peruskorjattavina.

Ennen kaupantekoa tehdyssä kuntotarkastuksessa ei ole mitään mainintaa peruskorjaustarpeesta. Pesuhuoneiden osalta ainoa parannusehdotus koski ilmanvaihtoa. Mitään muita korjaustarpeita pesuhuoneissa ei kuntotarkastusraportin mukaan ollut.
Kuntotarkastusraportissa rakenteiden on todettu olevan kunnossa.

Po. kiinteistöllä sijaitsee kuusi erillistaloa, joista kantaja on omistanut neljä. Kantaja on myynyt kaikkia neljää erillistaloa samoihin aikoihin. Kaikissa kaupoissa on käytetty samaa välitysliikettä ja samaa kuntotarkastajaa. Kaikissa neljässä kauppakirjassa (liitteet 3a-3c) on käytetty samaa vakiotekstiä, mihin kantaja nyt vetoaa vastuusta vapautuakseen. Ainoana erona kauppakirjoissa on se, että muiden kun nyt puheena olevan talon kohdalla jo myyntiesitteessä on ollut maininta siitä, että pesuhuoneet ovat peruskuntoiset ( liitteet 2a-2c). Kaikkiin neljään kauppakirjaan on ensin otettu vakiotekstinä "Myyjä on tietoinen, että kaupan kohde vaatii täydellisen peruskorjauksen kaikilta osin.
Kauppahinnassa on huomioitu korjauksen laajuus .... Myyjä ei vastaa rakennuksien ikään ja kuntoon verrattuna tavanomaisesta rakennusmateriaalien, pinnoitteiden tai kalusteiden kulumisesta ja toiminnasta hallinnan luovutuksen jälkeen". Tämän jälkeen kaikissa neljässä kauppakirjassa on lueteltu kuntotarkastusraportissa todetut havainnot. Kuntotarkastus on kaikissa neljässä kaupassa tehty saman kuntotarkastajan toimesta.

Po. talon kauppakirjassa (kantajan liite 1) luetellaan kuntotarkastusraportin kohdalla pesuhuoneiden osalta vain "pesuhuoneen ilmanvaihdon parantaminen, korvausilmaventtiilit". Mikäli talo olisi vaatinut täydellisen peruskorjauksen kaikilta osin, ei olisi ollut mitään syytä erikseen yksilöidä kuntotarkastajan tekemiä havaintoja, joissa ei ole mitään mainintaa peruskorjaustarpeesta.

Talon E kauppakirjassa (liite 3 c) todetaan samassa kohdassa pesuhuoneiden osalta: "pesutilat vaativat remontointia". Mikäli nyt riidan kohteena olevan talon pesuhuoneet olisivat edellyttäneet remonttia, olisi tästä luonnollisesti otettu maininta kauppakirjaan samalla tavalla kuin talon E osalta, ottaen huomioon että kauppakirjat on laadittu saman välitysliikkeen toimesta.

Po. kaupan kauppakirjan ehdot ovat epäselviä ja ne on tulkittava laatijansa eli kantajan vahingoksi. Koska kauppakirjassa on kantajan toimesta erikseen yksilöity kuntotarkastuksessa tehtyjä havaintoja, on katsottava, että talon kuntoa koskevia tietoja on tarkennettu kuntotarkastusraportin tiedoilla ja kaupassa sovittu, että kohde myydään kuntotarkastusraportin mukaisessa kunnossa. Vastaajalla on ollut oikeus luottaa kuntotarkastusraportin tietoihin.

Väite Toxxxen esittämien vaatimusten perusteettomuudesta

Kanteessa esitetään että "on selvää, että tuon ikäisessä talossa ja sen pesutiloissa voi esiintyä laho- ja kosteusvaurioita sekä mikrobikasvustoa". Tätä ei ole kuitenkaan tuotu kantajan puolelta eBiin missään vaiheessa ennen kaupantekoa. Asiasta ei ole mainintaa myyntiesitteessä, kuntotarkastusraportissa tai kauppakirjassa.
Kauppakirjassa ei ole myöskään sovittu, että pesutilat vaatisivat täydellistä peruskorjausta, kuten kanteessa virheellisesti esitetään. Kauppakirjan nimenomaisen ehdon mukaan ainoa pesuhuoneiden edellyttämä korjaustoimenpide oli ilmanvaihdon parantaminen.
Vastaajan on tullut varautua korkeintaan pesuhuoneiden pinnoitteiden uusimiseen, mutta ei pinnoitteiden alla olevien rakenteiden korjaamiseen. Vastaajan ei ole tarvinnut varautua rakenteissa oleviin kosteus-, mikrobi- ja lahovaurioihin eikä siihen, että asunnoissa on mikrobivaurioiden vuoksi terveyshaitta ja asuntoja ei voi käyttää ennen niiden korjaamista.

Vastaajan ei myöskään ole tarvinnut varautua siihen, että pesuhuoneet oli remontoitu kantajan toimesta korjausajankohdan hyvän rakennustavan vastaisesti. Saadun selvityksen mukaan pesuhuoneet on remontoitu kantajan omistusaikana, joten kantajan on katsottava olleen tietoinen tai ainakin kantajan olisi tullut olla tietoinen pesuhuoneiden rakennusvirheistä.

Väite perusteettomista vaatimuksista ja ilmoitusten kantajalle aiheuttamasta vahingosta

Vastaaja ei ole aiheuttanut kantajalle tarpeetonta työtä tai ajanhukkaa eikä vastaaja ole vastuussa kanteessa esitetyistä kuluista. Vastaaja on ilmoittanut kantajalle asianmukaisesti töiden edetessä havaituista virheistä sekä tulevista purkutöistä. Kantaja on itse päättänyt käyttää asiassa asianajajaa helmikuusta 2015 lähtien ja kantaja on lisäksi nimenomaisesti kehottanut vastaajaa olemaan yhteydessä kantajan asiamieheen (liitteet 4a-4b) sekä kieltänyt vastaajaa olemasta yhteydessä suoraan kantajaan (liite 5). Vastaajalla ei ole ollut tässä vaiheessa omaa asiamiestä. Kantajan asiamies on omilla toimillaan aiheuttanut asiassa lisätyötä ja kustannuksia mm. jättäessään kuittaamatta vastaajan asianmukaisesti toimittamia lausuntoja todetuista virheistä, kuten kohdasta "tapahtumainkulku" tarkemmin ilmenee.
Vastaaja on koko ajan pyrkinyt asiassa sovinnolliseen ratkaisuun, mutta kantaja on kiistänyt vastuunsa.

Toxxxen yhteydenotoissa TVT-Asunnot Oy:lle on ollut kyse normaalista kaupan kohteen virheestä reklamoinnista, ioka myyjän tulee vain sietää. Kyse ei ole Toxxxen tuottamuksellisesta menettelystä eikä kenenkään korvattavasta vahingosta. Haastehakemuksenkin mukaan Toxxx on reklamoinut TVT-Asunnot Oy:lle 1. kerran 10.2.2015. TVT-Asunnot Oy:n todisteeksi jättämästä Asianajotoimisto Littten laskusta ilmenee, että AA Littten toimenpiteet ovat alkaneet 19.2.2015 eli aivan pian 1. reklamoinnin jälkeen. Näin ollen yhtiö on tehnyt päätöksen Littten puoleen kääntymisestä jo ennen Toxxxen toista yhteydenottoa
6.3.2015. Asianajajan palkkaamista eivät ole näin haastehakemuksessa esitetyllä tavalla edeltäneet "toistuvat yhteydenotot".

Väite oikeudellisesta tarpeesta saada asia ratkaistua

Kanteessa esitetty väite siitä, että vastaaja olisi esittänyt vääriä tietoja mm. purkutöiden aloittamisajasta, on paikkansapitämätön. (Tarkemmin kohdassa "tapahtumainkulku").

Tapahtumainkulku

T. Toxxx (myöh. myös vastaaja) huomasi internetissä Turun Huoneistomarkkinat Oy LKV:n myyntiesitteen nyt riidanalaisena olevasta kohteesta. Kohdetta välitti A. Kottt ( myöhemmin 'välittäjä')

Vastaajan tarkoituksena oli vuokrata molemmat asunnot ulkopuolisille kaupanteon jälkeen, mutta ottaa osa tai koko talo myöhemmin omaan käyttöönsä. Paikan päällä tekemänsä tarkastuksen perusteella vastaaja totesi, että asunnot voidaan vuokrata heti sellaisenaan ilman remonttia, mutta arvioi, että hän joutuisi ennen omaa käyttöään maalaamaan asuinhuoneiden katot ja seinät sekä vaihtamaan/poistamaan asunnon 6 keittiön kaapistot ja jääkaapin. Lisäksi hän tulisi poistamaan asuinhuoneista lattialevyt tarkistaakseen niiden alla olevien lattialautojen kunnon. Ulkoseinät kaipasivat uutta maalipintaa ja katto puhdistusta.
Pesuhuoneista hän aikoi myöhemmin vaihtaa muovimatot ja -tapetit laatoitukseksi ja uusia/poistaa pesuhuonekalusteita tarpeen mukaan, riippuen siitä ottaisiko vain osan vai koko talon omaan käyttöönsä.

Välittäjä ilmoitti vastaajalle TVT Asunnot Oy:n ( myöh. myös kantaja) edellyttävän, että kohteessa tehdään kuntotarkastus ja että kuntotarkastuksen maksaisi yksin vastaaja. Välittäjä tilasi kuntotarkastuksen ja ilmoitti kantajalle kuntotarkastustilaisuuden ajankohdan ja kuka sen tulisi suorittamaan (liite 6). Kuntotarkastaja oli siis kantajan valitsema.

Kuntotarkastus tehtiin 24.7.2014 Insinööritoimisto Kiinteistöasiantuntijat Oy:n J. Huttten (myöh. kuntotarkastaja) toimesta. Välittäjä lähetti 28.7.2014 vastaajalle sähköpostiviestin jossa ilmoitti, että "kuntotarkastus oli torstaina Itäisellä kadulla ja kaikki ok." (liite 7).

Kauppakirja allekirjoitettiin 5.8.2014 (kantajan liite 1). Vastaaja sai heti vuokralaiset molempiin huoneistoihin. Marraskuun 2014 lopussa huoneiston nro 5 vuokralainen irtisanoutui ja vuodenvaihteessa 2014/2015 vastaaja kävi kunnostamassa huoneistoa. Vastaaja muutti itse huoneistoon nro 5 helmikuussa 2015 ja havaitsi tässä vaiheessa, että huoneiston kylpyhuoneessa haisi ummehtuneelle. Koska asunto oli ollut tyhjillään 30.11.2014 lähtien eli yli kaksi kuukautta, vastaaja ei käyttänyt suihkua vaan pyysi kosteusmittaajan paikalle.

Kosteusmittaus huoneiston 5 pesuhuoneessa suoritettiin 8.2.2015 Saneeraus-Expertit Doralos Oy:n toimesta ja asiasta laadittiin 9.2.2015 päivätty raportti (liite 8). Vastaaja teki 10.2.2015 sähköpostitse reklamaation kantajalle, välittäjälle sekä kuntotarkastajalle
(liite 9). Vastaaja ilmoitti 18.2.2015 sähköpostitse kantajalle (liite 10), että oli tilannut lattian betonilaatan reikien porauksen ja mittauksen Polygon Oy:ltä, koska lattiamaton ja liiman poiston jälkeen pesuhuoneessa oli

edelleen todettu kohonneita kosteusarvoja pintamittarilla mitattuna. Tämän jälkeen asianajaja Littt ilmoitti tulevansa katsomaan kosteusvauriota rakennusinsinööri H. Ratttn kanssa.

Polygon Oy kävi paikan päällä 19.2 ja 23.2.2015 ja laati käynneistä 24.2.2015 päivätyn raportin (liite 11). Raportin mukaan lattiarakenne oli märkä. AA Littt ja Rattt kävivät katsomassa kosteusvauriota 23.2.2015 kaksi tuntia sen jälkeen kun Polygon Oy oli mitannut korkeat kosteusarvot. Käyntinsä jälkeen asianajaja Littt ei ollut minkäänlaisessa yhteydessä vastaajaan.

Vastaaja lähetti 6.3.2015 vaatimuksen kantajalle sähköpostitse (liite 12) ja ilmoitti 12.3.2015 asianajaja Litttille, että huoneiston 5 pesuhuoneessa tultaisiin seuraavana vaiheena poistamaan betonivalu ja styroxit, jotta nähtäisiin niiden alapuolinen lattiarakenne ja sen kunto (liite 13a). Samana päivänä huoneiston 5 pesuhuoneessa pidettiin katselmus, jossa oli paikalla vastaajan lisäksi teknikko, LVI-tekniikan asiantuntija A. Auttt sekä rakennusinsinööri T. Ylttt Evento Oy:stä. Tässä vaiheessa kylpyhuoneen lattiamatto ja liima oli poistettu.

Kohteessa pidettiin täydentävä tarkastus 2.4.2015 Auttten toimesta. Vastaaja ilmoitti 12.4.2015 sähköpostitse kantajalle, että huoneiston 5 pesuhuoneen purkutyöt aloitettaisiin seuraavalla viikolla (liite 13 b).
Tämän jälkeen huoneiston 5 pesuhuoneen betonilattia piikattiin pois ja seinärakenne purettiin 15.4.2015 runkoon saakka Rivala Group Oy:n toimesta, minkä jälkeen kohteessa pidettiin samana päivänä täydentävä tarkastus.

Vastaaja sai T. Yltttn 16.4.2015 päivätyn lausunnon (liite 14) sekä A. Auttten 17.4.2015 päivätyn lausunnon (liite 15). Vastaaja välitti edellä mainitut lausunnot ja Yltttn laskun asianajaja Litttille 17.4.2015 kolmella eri sähköpostiviestillä, pyytäen kaikkiin viesteihin vastaanottokuittauksen, vastausta saamatta. Vastaaja pyysi Litttiltä uudestaan 21.4.2015 vastaanottokuittausta. Littt kuittasi vain yhden sähköpostiviestin, jossa oli Yltttn lasku. Vastaaja lähetti 22.4.2015 kaksi vastaanottokuittauspyyntöä Litttille, jolloin Littt kuittasi yhden sähköpostiviestin, jossa oli A. Auttten raportti. Koska Littt ei lukuisista pyynnöistä huolimatta suostunut lähettämään vastaanottokuittausta, joutui vastaaja lähettämään lausunnot taksilla (liite 16). Vastaaja ilmoitti tällöin, että asunnon nro 6 pesuhuoneen purkutyöt alkaisivat seuraavalla viikolla ja että samassa yhteydessä purettaisiin myös molempien asuntojen keittiöiden vesipisteiden rakenteita.

Tässä välissä asunnon 6 vuokralainen oli muuttanut pois vaurioiden vuoksi ja rakennusinsinööri Ylttt teki kohteessa 27.4.2015 lisäkäynnin sekä lisäselvityksen (liite 17). Vastaaja ilmoitti uusista havainnoista Litttille sähköpostitse 7.5.2015 (liite 18a), ja ilmoitti myös, että asunnon nro 6 pesuhuoneen purkutöiden timpurityöt aloitettaisiin seuraavalla viikolla. Littt ehdotti 11.5.2015 lähettämässään sähköpostissa vastaajalle, että kauppa purettaisiin heti. Tämä on viimeinen viesti, jonka vastaaja sai kantajalta tässä asiassa.

Tässä vaiheessa huoneiston 5 pesuhuoneen betonilaatta oli piikattu pois

9
ja seinät purettu runkoon asti ja tämän jälkeen huoneiston 6
pesuhuoneessa tehtiin samat purkutyöt 13.5.2015 Rivala Group Oy:n toimesta.
Vastaaja ilmoitti tutkimuksissa ilmenneistä uusista virhehavainnoistaan Litttille sähköpostitse 25.5.2015 (liite 18b). Koska vastaaja ei saanut Litttiltä vastausta, joutui hän lähettämään ne faxilla 5.6.2015. Samalla vastaaja ilmoitti, että urakoitsija alkaa purkaa tarvittavia rakenteita (eteiset, keittiöt, pesutilat), jotta pesutiloissa havaitun hirsilahovaurion laajuus saadaan selvitettyä. Vastaaja ei saanut vastausta.

Rivala Group Oy ilmoitti kesäkuun 2015 alussa vastaajalle, että he joutuvat siirtymään toiseen kohteeseen. Vastaaja otti tämän vuoksi yhteyttä Turunmaan korjausrakentamisosuuskuntaan, joka ryhtyi suorittamaan pesuhuoneiden rakenteiden purkutöitä lahovaurion laajuuden selvittämiseksi 22.6.2015. Purkutöistä laadittiin O. Asttten toimesta päivätty 5.7.2015 lausunto (liite 19). Asttt teki kohteessa lisäkäynnin 16.8.2015, josta laadittiin 23.8.2015 päivätty lausunto (liite 20).

Vastaaja teki 7.7.2015 taas reklamaation kuntotarkastajalle, joka myönsi toimineensa huolimattomasti ja palautti vastaajan maksaman kuntotarkastuspalkkion.

Todetut virheet ja korjaustarve

Huoneiston 5 pesuhuoneessa suoritettiin ensimmäinen kosteusmittaus 8.2.2015 Saneeraus-Expertit Doralos Oy:n P. Littten toimesta (liite 8). Pesuhuoneen lattian osalta Littt totesi muovimaton olevan pääosin irti lattiasta, minkä lisäksi hän mittasi 100 % kosteutta koko lattian alueella. Littt totesi seinässä olleen muovitapetin sauman kohdalla vesivuodon ja tapetin olevan irti. Littten mukaan pesuhuoneen seinä- ja mattopinnoitteet on tarkoitettu vesieristeeksi, mutta huonosti tehdyn työn vuoksi vesi oli päässyt muovipinnoitteiden alle.

Littt totesi läpivientien toteutuksessa selkeitä rakennusvirheitä ja pesuhuoneessa useita hyvän rakennustavan vastaisesti tehtyjä korjauksia: suihkuseinässä sekoittajan alapuolella vanhan muovitapetin hitsisaumaa oli korjattu silikonilla, putken läpivienti seinässä oli tiivistämättä, WC-viemärin ja maton liittymä oli tiivistämättä ja putkien läpiviennit oli huolimattomasti tiivistettyjä.

Littten käynnin jälkeen lattian kosteutta mitattiin porareikä
-menetelmällä Polygon Oy:n T. Hattten toimesta 19.2 ja 23.2.2015 (liite 11). Hattt totesi lattiarakenteen olevan märkä. Koska lämpötila oli alhainen, tuloksia ei voitu pitää täysin luotettavina, vaan todennäköisesti todellinen rakennekosteus oli mittaustuloksia korkeampi. Hattt suositteli raportissaan joko 1) pintabetonin sekä eristeiden (styrox) poistoa, jonka yhteydessä tarkistettaisiin niiden alla olevien rakenteiden kunto sekä mahdollinen kuivauksen tarve tai 2) pintabetonirakenteen koneellista kuivausta.

10
Pesuhuoneita tutkittiin 12.3.2015 Evento Oy:n T. Yltttn toimesta (liite 14). Ylttt totesi heti asuntoon 5 sisään tultaessa aistinvaraisesti mikrobiperäistä hajua. Ylttt totesi myös, että asunnon 6 vastaisessa seinässä oli mikrobikasvustoa lämmöneristeen takana gyproclevyssä. Ylttt otti gyproclevystä ja eristeestä materiaalinäytteet, jotka lähetettiin analysoitavaksi Turun Aerobiologian laitokselle (liite 21).
Materiaalinäytteessä todettiin aktiivinen mikrobikasvusto. Näytteessä todettiin lisäksi esiintyvän mm. Stachybotrys- suvun sienilajistoa, joka on homemyrkkyjä tuottava lajista. Ylttt totesi myös betonisen pintalaatan olevan kahden tiiviin kalvon välissä, mikä on selkeä rakennusvirhe.

Pesuhuoneessa tehtiin 15.4.2015 purkutöitä Rivala Group Oy:n toimesta. Purkutöiden yhteydessä asunnon 5 pesuhuoneen seinälevyissä todettiin mikrobivaurio laajalla alueella. Lisäksi todettiin, että rakenteita (mm. muovia) oli asennettu epämääräisesti ja rakenteita oli kahden tiiviin pinnan välissä.

Ylttt totesi, että pesuhuoneen seinärakenteen sisällä oli selkeästi silmin havaittava mikrobivaurio. Rakenteita oli muutettu vuonna 1985, mutta ei muutosvuonna voimassa olleiden määräysten mukaisesti.
Asunnot ovat asumiskelvottomat niin kauan, että mikrobivaurioituneet rakenteet on poistettu ja että kosteusvaurio on välittömästi korjattava ja vaurioon johtaneet syyt poistettava. Molempien asuntojen pesuhuoneen ja wc-tilan seinärakenteet tuli avata vaurion laajuuden selvittämiseksi ja mikrobivaurioituneet rakenteet tuli poistaa.

LVI-töitä tutkittiin A. Auttten toimesta 12.3.2015, 2.4.2015 sekä 15.4.2015 (liite 15). Auttt totesi LVI-töissä useita virheitä.
Käyttövesiputkien seinän läpimenoista puuttui vaadittava suojaputki, mikä estää vesieristeen asentamisen ja seinän läpimenokohdan liitos oli rakenteellisesti täysin hallitsematon liitoksien tiivistystarkastuksen ja vesieristeen osalta. Rakenne ei myöskään täyttänyt asennusajankohdan rakentamismääräyksiä eikä ohjeita. Keittiön kylmävesiputken todettiin olevan kannakoimatta. Viemäriputkien ja tulovesiputkien lämmöneristysten todettiin olevan heikkotasoiset ja osin vialliset, wc:n sulkuhanan ja varusteiden heikkokuntoiset ja ilmanvaihdon puutteellisen. Vesikatolle johdetun wc:n tuuletusputken sadesuojan pieni ilmaväli ja alaspäin taivutetut reunat heikensivät jo muutoinkin heikkoa painovoimaista ilmanvaihtoa wc/pesuhuoneessa. Kellaritilan tuuletusaukoista päätellen lämpötila saattoi pakkasjaksoilla alittaa 0- asteen rajan, jonka seurauksena viemäriputken huonokuntoinen eriste teki viemäristä ja tulovesiputkista riskirakenteen. Takan savukaasut menivät hormiin, mutta korvausilma-aukko puuttui, mikä saattoi aiheuttaa ongelmia liitettäessä huippuimuria asuntoon. Pesuhuoneen kipsilevyseinään oli asennettu kiinnittimiä, jotka olivat syöpyneet.
Tiivistämättömistä kiinnikerakenteista kosteutta oli päässyt viereiseen asuntoon haitallisessa määrin, lähinnä kapillaarisesti.

Auttt esitti lausunnossaan seuraavat korjaustoimenpiteet:
- märkätilan käyttövesiputket yläjakoisiksi
- varaventtiili poistoputki johdettava lattiakaivoon ilmavälillä
- keittiön käyttövesiputket asennettava siten, että vuodon havaittavuus toteutuu

- käyttövesiputkien kannakointi
- maanvaraisen kellaritilan viemäröinnin tarkastus ja lämpöeristeen uusiminen
- tulovesiputken tarkastus ja lämpöeristeen uusiminen
- ullakolla viemärin tuuletusputken eristäminen ja kannakointi
- märkätila/WC:n ilmanvaihdon korjaus/parantaminen.
- asunnon korvausilman toteuttaminen
- käyttövesivaraajan mahdollinen siirto keittiötilaan, varaventtiilin poistoputken toteutus määräysten mukaiseksi, valuma-altaan vuodon havainnointi
- ilmanvaihdon parantaminen
- wc:n poistoputken sadesuojan siirtäminen
- märkätilan lattiaan tuli asentaa sähköinen lattialämmitys

Ylttt teki kohteessa 27.4.2015 lisäkäynnin sekä lisäselvityksen (liite 17). Hän totesi useita rakennusvirheitä sekä kosteus- ja lahovaurioita. Yltttn mukaan pesuhuoneiden väliseinä oli ollut kahden tiiviin muovisen seinäpäällysteen välissä, ulkoseinän gyproclevy oli ollut kahden tiiviin muovikalvon välissä (muovinen seinäpäällyste ja rakennusmuovi), seinien muovimaton läpivientejä ei ollut tiivistetty, jonka vuoksi roiskevesi oli päässyt rakenteisiin, ulkoverhouslaudan takana oleva tervapaperi oli rikkonainen, kynnysrakenteessa (as 5) oli lahovaurioita. Kynnysrakenne ei ole ollut tiivis, koska hirsi oli päässyt lahoamaan roiskevedestä. Kosteus- ja homevauriot olivat aiheutuneet rakennusteknisistä virheistä ja molemmat pesuhuoneet oli korjattava homevaurion vuoksi.

Purkutyön tekivät O. Asttt ja J. Bottt/ Turunmaan Korjausrakentamisosuuskunta (liitteet 19-20). Purkutöiden yhteydessä todettiin lahovaurio asunnon 5 pesuhuoneen kantavan hirsirungon toiseksi alimmaisessa hirressä. Lahovaurio jatkui eteisen puolella.
Asunnon 5 pesutilojen välikaton runkorakenteita oli heikennetty ja runko oli painunut niin, että asunnon 5 sisäänkäynnin oven karmi kantoi osaltaan rungon painoa. Asunnossa 6 pystytuki oli poistettu. Myös viemärin tuuletus oli kolottu kantavaan rakenteeseen. Asunnossa 5 katon kantavaa palkkia oli jatkettu ja pystytuki poistettu pesuhuoneen sisäänkäynnissä. Asunnon 5 pesuhuoneen oviaukon hirsirungosta puuttui karapuu. Asunnon 6 puolelta löydettiin vanha vesivaurio, minkä seurauksena vesi oli kulkeutunut pesutilojen sisäänkäynnin kohdalta eteistilan lattiarakenteisiin. Asunnon 6 eteisen alustassa vesi oli valunut läpi rakenteista.

Asikaisen lausunnossa suositeltiin seuraavia toimenpiteitä:
- asuntojen 5-6 eteistilojen ja wc-tilojen väliseinät purettava, jotta lattialaudat saadaan poistettua
- vaurioituneet rakenteet ja eristeet poistettava ja korvattava uusilla
- hirsirungon vaurio korjattava
- märkätilan välikaton kantava palkki tuettava
- asunnon 5 oviaukon puuttuva karapuu korjattava

Eteistilojen lattioita joudutaan vielä avaamaan vaurioiden laajuuden selvittämiseksi. Työ edellyttää molemmissa asunnoissa eteisen ja pesuhuoneen välisen seinän purkua.


Korjauskustannuksista

Vastaajalle on aiheutunut 22.10.2015 mennessä tehdyistä purkutöistä korjauskuluja seuraavasti: LVI Keskikastarin osalta 1.000 € (liite 22), Turun sähköpalvelu Oy:n osalta 176,08 € (liite 23), Rivala Group Oy:n osalta 2.048,17 € (liitteet 24a-b) sekä Turunmaan korjausrakentamisosuuskunnan osalta 907,88 € (liitteet 25 a-c).
Yhteensä korjauskuluja on aiheutunut tähän mennessä 4.132,13 €.

Tämän lisäksi korjauskuluja tulee aiheutumaan seuraavasti:

1) Lahovaurioituneen hirren purku- ja vaihtotyöstä tulee aiheutumaan Turunmaan korjausrakentamisosuuskunnan 23.8.2015 antaman kustannusarvion mukaan yhteensä 3.240 € korjauskulut (liite 30). Myös Rivala Group Oy on antanut hirren purku- ja vaihtotyöstä hinta-arvion (liite 26), mikä on annettu ennen rakenteiden avaamista. Rivala Group Oy:n toukokuussa 2015 antaman arvion mukaan korjauskulut ovat tältä osin vähintään 2.600 €.

2) Turunmaan korjausrakentamisosuuskunnan kustannusarvion mukaan pesuhuonerakenteiden vaurioiden korjaamisesta sekä pesuhuoneiden ennallistamisesta aiheutuu korjauskuluja yhteensä 7.750 €. Myös Rivala Group Oy on antanut 5.800 € suuruisen tarjouksen ko. töistä, mutta kyseinen tarjous on annettu ennen kuin vaurioiden koko laajuus on ollut tiedossa (liite 26). Rivala Group Oy:n tarjous ei sisällä pintamateriaaleja. Edellisten lisäksi Polygon Oy on antanut tarjouksen, jonka mukaan pesuhuoneiden ennallistamiskulut olisivat 5.800 € (liite 27). Kyseinen tarjous on annettu ennen kuin vaurioiden koko laajuus on ollut tiedossa ja tarjouksen lähtökohtana on se, että pinnoitteena on muovimatto ja tapetit.

3) Sähkötöistä tulee aiheutumaan Turun sähköpalvelu Oy:n 1.7.2015 antaman tarjouksen mukaan 572,31 € korjauskulut (liite 28).

4) LVI-töistä on LVI-Keskikastari antanut 3.3.2015 päivätyn tarjouksen (liite 29), jonka mukaan LVI-töistä aiheutuu 2.360 € korjauskulut / pesuhuone- ja eteistilat, eli yhteensä 4.720 €. Tästä summasta vastaaja on maksanut 1.000 e. Tarjous sisältää vanhojen kalusteiden irrotuksen ja takaisinasennuksen.

Korjauskuluja tulee siis vielä aiheutumaan tällä hetkellä käytössä olevien tarjousten perusteella ainakin 15.282,31 €. Yhteensä korjauskulut ovat siis arviolta 19.414,44 e. Korjauskuluissa lähtökohtana on ollut korjaaminen korjausta edeltävään tasoon, joten korjauksen myötä ei synny käyttöiän pidennystä tai tasonparannusta.

Lisäksi korjauskuluja tulee vielä aiheutumaan eteistilojen lattioiden avaamisesta, joka edellyttää molemmissa asunnoissa eteisen ja pesuhuoneen välisen seinän purkua. Tästä työstä ei ole tällä hetkellä kustannusarvioita.

Selvityskuluja on aiheutunut tähän mennessä yhteensä 2.273,13 €.


Ennen kaupantekoa annetuista tiedoista ja niiden merkityksestä, ennakkotarkastusvelvollisuudesta sekä kohteen kunnosta sovitusta

Maakaaren 2 luvun 22 §:ään viitaten on Toxxx todennut, että pesuhuone- ja eteistiloissa nyt todettuja kosteus-, home- ja lahovaurioita ei olisi voitu havaita ennen kaupantekoa rakenteita rikkomatta.
Pesuhuone- ja eteistilat olivat kaupantekohetkellä silminnähden tarkasteltuna rakenteiltaan kunnossa eikä merkkejä rakenteellisista ongelmista ollut havaittavissa. Kuntotarkastusraportissa ei suositeltu lisätutkimuksia sittemmin vaurioituneiksi havaittujen pesuhuone- ja eteistilojen rakenteiden osalta. Kuntotarkastusraportin tietojen perusteella vastaaja perustellusti oletti, että pesuhuone- ja eteistilojen rakenteet olivat kunnossa.

Ennen kaupantekoa laaditussa kuntotarkastusraportissa (liite 1) todetaan, että "rakennuksessa havaittiin muutamia kunnostus- ja korjaustarpeita". Kohtaan 4 on koottu olennaisimmat lisätutkimusta, huoltoa, korjausta tai uusimista vaativat kohdat. Kohdassa 4, "parannusehdotukset ja huomautukset" todetaan seuraavaa:
- kattovedet tulee johtaa pois rakennuksen kaikilta nurkilta
- asuintilojen ilmanvaihdon parantaminen, korvausilmaventtiilit
- pesuhuoneen ilmanvaihdon parantaminen esim. kanavapuhaltimen avulla
- vesikatolla puhdistus- ja huoltomaalaustarvetta
- julkisivussa huoltomaalaustarvetta
- hattu piipun päähän
- palohälyttimien lisääminen asuintiloihin

Kuntotarkastusraportissa ei suositeltu pesuhuoneiden osalta lisätutkimuksia ja ainoa pesuhuoneita koskeva parannusehdotus koski ilmanvaihdon parantamista. Raportin mukaan pesuhuoneiden ja asuintilojen pinnat todettiin tarkastuksessa olevan kuivia ja pesuhuone­ ja eteistilojen ei todettu vaativan remonttia. Kuntotarkastaja ei havainnut pesuhuone- ja eteistiloissa rakennusvirheitä. Kuntotarkastusraportin perusteella vastaajalla ei ollut syytä epäillä, että pesuhuone- ja eteistiloissa olisi suurempaa korjaustarvetta ja vastaaja oletti rakenteiden olevan kunnossa.

Nyt riidanalaisena olevan kohteen kauppakirjassa todetaan kohdassa 7 ("Kiinteistöön tutustuminen ja saadut tiedot"): "Vastaaja on tietoinen, että kaupan kohde vaatii täydellisen peruskorjauksen kaikilta osin .. ".
Tämän kantajan käyttämän vakiotekstin jälkeen on kauppakirjassa todettu sivulla 3: "Ennen kauppaa ( 24.7.2014) on ostajan toimesta kiinteistössä tehty kuntotarkastus. Tarkastuksen suoritti J. Huttt Kiinteistöasiantuntijat Oy:stä. - Huomautuksina ja parannusehdotuksina on esitetty samat ehdotukset kuin aikaisemmin mainitun kuntotarkastusraportin kohdassa 4.

Vastaaja on viitannut kauppakirjan ehtojen osalta edellä kohdassa "Kanteessa esitetyistä vaatimusten perusteista" esitettyyn.

Kantaja on käyttänyt samanaikaisesti tekemissään saman kiinteistön

neljässä kaupassa samaa välitysliikettä ja samaa kuntotarkastajaa ja kaikissa neljässä kauppakirjassa on käytetty samaa vakiotekstiä, mihin kantaja nyt vetoaa vastuusta vapautuakseen. Nyt riidan alaisena olevan kaupan kauppakirjan ehdot ovat epäselviä ja ne on tulkittava laatijansa eli kantajan vahingoksi. Kaupan kohteen kuntoa koskevia tietoja on kauppakirjassa tarkennettu kuntotarkastusraportin tiedoilla kantajan itsensä toimesta ja kantaja on itse ottanut ko. kuntotarkastusraportin myös kauppakirjan liitteeksi. Kaupassa on sovittu että kohde myydään kuntotarkastusraportin mukaisessa kunnossa. Pesuhuoneita ei ole myyty peruskorjattavina.

Kantajan vastuusta kiinteistön kaupassa

Vastaaja on viitannut maakaaren 2 luvun 17 §:ssä ja 21 §:ssä säädettyyn. Po. kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen, kuin on sovittu. Kantaja on myös jättänyt kertomatta kaupan kannalta vaikutuksellisia tietoja pesuhuoneiden osalta. Asiaa selvitettäessä on ilmennyt, että molemmat riidan alaisena olevat pesuhuoneet on remontoitu kantajan omistusaikana ja remontit toteutettu hyvän rakennustavan vastaisesti ja osin myös rakennuslupakuvien vastaisesti. Rakennusvirheiden johdosta pesuhuoneiden rakenteissa on todettu laajat kosteus-, mikrobi- ja lahovauriot. Koska remontit on tehty kantajan omistusaikana, on kantajan täytynyt tietää tai ainakin olisi tullut tietää rakennusvirheistä.

Lisäksi kantaja on ennen kaupantekoa antanut vastaajalle harhaanjohtavia tietoja kaupan kohteen kunnosta.
Kuntotarkastusraportissa on annettu tieto, että kaupan kohteessa oli havaittu vain muutamia kunnostus- ja korjaustarpeita. Myöskään myyntiesitteessä ei ole mainintaa suuremmista korjaustarpeista puhumattakaan peruskorjaustarpeesta. Tämän jälkeen kauppakirjaan on vastoin myyntiesitteessä sekä kuntotarkastusraportissa annettuja tietoja lisätty lauseke, jonka mukaan rakennus vaatisikin täydellisen peruskorjauksen. Maallikkovastaaja ei ole ymmärtänyt eikä hänen voida edellyttää ymmärtäneen kyseistä lausetta, koska lauseen jälkeen kauppakirjaan on samaan kohtaan kirjattu kuntotarkastusraportin sisältö, jossa ei ole mitään mainintaa peruskorjaustarpeesta. Vastaajan käsityksen mukaan kantaja on tietoisesti pyrkinyt antamaan kohteen kunnosta harhaanjohtavaa tietoa.

Kaupan kohdetta on joka tapauksessa pidettävä merkittävästi huonompana kuin vastaaja on perustellusti voinut edellyttää. Vastaaja ei ollut varautunut eikä hänen edes olisi pitänyt olla varautunut kaupan jälkeen ilmi tulleisiin pesuhuone- ja eteistilojen rakenteissa oleviin kosteus-, mikrobi- ja lahovaurioihin, jonka johdosta talossa on terveyshaitta. Arvioidut välttämättömät korjauskulut ovat yli 10 % kauppahinnasta. Korjauskustannusten muodostaessa näin suuren osan kauppahinnasta on salaisen virheen merkittävyyskynnyksen oikeuskäytännön mukaan katsottava ylittyneen.

Vastaajalla on katsottava olevan oikeus hinnanalennukseen kaupan kohteessa havaittujen virheiden perusteella. Maakaaren 2 luvun 31 §:n mukaan hinnanalennus määritellään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Välttämättömät korjauskustannukset ovat 19.414,44 e.

T. Toxxxen vastakanne


Vaatimukset


Perustelut
Kantaja T. Toxxx vaatii, että vastaaja TVT Asunnot Oy velvoitetaan maksamaan kaupan kohteessa olevien virheiden perusteella hinnanalennuksena 20.000 euroa.
Hinnanalennusvaatimukselle vaaditaan korkolain 3.2 §:n mukaista korkoa 5.8.2014-27.6.2015 väliseltä ajalta ja korkolain 4 §:n 1 momentin mukaista viivästyskorkoa 28.6.2015 lukien. Lisäksi Toxxx on vaatinut, että TVT Asunnot Oy velvoitetaan maksamaan Toxxxelle vahingonkorvausta 8.325 euroa korkolain 4 § 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen haasteen tiedoksiannosta lukien ja että vastaaja velvoitetaan korvaamaan kantajan asianosaiskulut ja oikeudenkäyntikulut asiamies- ja selvittelykuluineen laillisine korkoineen.

Toxxx on 6.8.2014 ostanut TVT Asunnot Oy:ltä alkuperäisessä kanteessa tarkoitetun kohteen. Kohteessa on kaupanteon jälkeen todettu rakenneavauksin ja mikrobinäyttein laajalti kosteus- ja lahovaurioita sekä mikrobikasvustoa ja selvää mikrobiperäistä hajua. Lisäksi pesuhuoneet on rakennettu hyvän rakentamistavan vastaisesti ja osin rakennuslupakuvien vastaisesti. Kaupan kohteen kunnosta on ennen kaupantekoa annettu harhaanjohtavaa tietoa. Terveyshaitan poistamisen vuoksi vaurioiden korjaukset ovat välttämättömiä ja edellyttävät laajoja korjaustöitä. - Korjauskustannusten peruste ja määrä ilmenee tarkemmin Toxxxen antamassa vastineessa, joka on kirjattu edelle.

Vastineen antamisen jälkeen on tehty tarkempia selvityksiä 29.10.2015 Turunmaan korjausrakentamisosuuskunnan O. Asikaisen toimesta (liite 1). Muutoksena Toxxxen alkuperäisessä vastauksessa selvitettyihin kustannuksiin on jo aiheutuneita ja maksettuja korjauskustannuksia hirsikorjaustyöt (Turunmaan korjausrakentamisosuuskunta) 2944,59 e ja 336,66 e, jolloin tähän mennessä toteutuneet korjauskustannukset ovat yhteensä 7.413.38 e.

Arvioidut ja vielä tekemättömät korjaustyöt
- Pesutilojen (2 kpl) korjaus Rivala Group Oy (liite 26) 5.800,00 €:
(summa ei sisällä vedeneristeitä eikä pinnoitteita)
- Pesuhuonerakenteiden vaurioiden korjaus Turunmaan korjausrakentamisosuuskunta (liite 30) 1.150,00 €
- LVI-työt LVI-Keskikastari (liite 29) 3.720,00 €
- Sähkötyöt Turun sähköpalvelu Oy:n 1.7.2015 tarjous (liite 28) 572,31 €:
- Eteistilan purku- ja korjaustyöt Turunmaan korjausrakentamisosuuskunta (vastakanteen liite 2)
2.820,00 €
Yhteensä 14.062,31 €

Jo toteutuneet ja tulevat korjauskustannukset ovat näin ollen yhteensä 21.475,69 euroa.

Kiinteistöllä on huomattavia laatuvirheitä, joita kantaja ei ennen kaupantekoa ole voinut havaita ja joita kantajalla ei ole ollut syytä epäillä. Kantaja ei olisi tehnyt kauppaa ainakaan samoilla ehdoilla, mikäli olisi ollut tietoinen kaupan jälkeen havaituista virheistä ja niiden laajuudesta. Kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu ja vastaaja on antanut kantajalle kaupanteossa kaupan kannalta harhaanjohtavia
tietoja kohteen kunnosta ja jättänyt kertomatta kaupan kannalta vaikutuksellisia tietoja. Kiinteistössä on joka tapauksessa vähintäänkin salainen virhe. Kantajalla on oikeus hinnanalennukseen kaupan kohteessa havaittujen virheiden perusteella.

Kantajalla on oikeus vahingonkorvaukseen ensisijaisesti vastaajayhtiön tuottamuksesta riippumatta.

Koska vastaaja on toiminut kaupassa tuottamuksellisesti antaessaan harhaanjohtavaa tietoa kohteen kunnosta sekä jättäessään kertomatta tiedossaan olleista, kaupan kannalta vaikutuksellisista seikoista, on kantajalla lisäksi oikeus vahingonkorvaukseen.

Toxxx on viitannut perustelujen osalta asiassa L 15/20659 vastineessa esitettyyn.

MK 2:10 §:n soveltuminen kauppaan

Toxxx on hankkinut kiinteistön asunnoksi itseään varten annettuaan asunnot ensin väliaikaisesti vuokralle. TVT on ollut kaupassa elinkeinonharjoittaja, joka ammattimaisesti rakentaa ja myy kiinteistöjä. Tämä käy ilmi mm. TVT-Asunnot Oy:n vuosikertomuksista.
Vuosikertomustensa mukaan TVT Asunnot Oy on vuonna 2013 myynyt kaksitoista (12) asuntoa ja vuonna 2014 kolmekymmentäkuusi (36) asuntoa. Lisäksi kaupantekoajankohtana TVT Asunnot Oy on vuosikertomuksensa mukaan ollut rakentamassa 116 asuntoa käsittävää uudisrakennusta ja on asettanut pidemmän ajan tavoitteeksi tuottaa nettomääräisesti noin 100 asuntoa vuodessa.

Laissa oli käytetty sanaa "tai" joten merkitystä ei ollut sillä TVT:n lausumalla, jonka mukaan TVT rakensi eri taloja ja myi eri taloja. TVT myi ammattimaisesti. Rajanveto oli oikeuskäytännössä 1-2 myydyn talon kohdalla. Puheena olevassa tilanteessa on myyntikohteita ollut neljä.
Näin ollen kauppaan sovelletaan MK 2:10 §:ää, jonka mukaan myyjän ollessa kaupassa elinkeinonharjoittaja, se ei voi vastuunrajoituslausekkeilla tai muutenkaan kauppakirjalla/sopimuksella rajoittaa vastuutaan siitä, mitä se on MK:n virhesäännösten mukaan.
Kauppakirjaan 5.8.2014 kirjattuja ehtoja ei siis voi ottaa huomioon myyjän vastuuta rajoittavina ehtoina MK:n 2:17 §:n laatuvirhesääntelyyn nähden. Lisäksi myyjä on elinkeinonharjoittajana velvollinen korvaamaan ostajalle aiheutuneen vahingon tuottamuksesta riippumatta.

Maakaaren esitöissä (HE 120/1994, S. 45) on todettu, että MK 2:10 §:n säännöksessä myyjän vastuusta elinkeinonharjoittajana ostajalle ei tehdä eroa sen mukaan, onko myyty asuinrakennus uusi vai käytetty.

Vahingonkorvauksesta ja sen määrästä


Vastaaja on ennen kaupantekoa antanut kantajalle harhaanjohtavia tietoja kaupan kohteen kunnosta. Kuntotarkastusraportissa on annettu tieto, että kaupan kohteessa oli havaittu vain muutamia kunnostus- ja korjaustarpeita. Myöskään myyntiesitteessä ei ole mitään mainintaa suuremmista korjaustarpeista, puhumattakaan peruskorjaustarpeesta. Kauppakirjaan on vastoin myyntiesitteessä ja kuntotarkastusraportissa annettuja tietoja lisätty lauseke siitä, että rakennus vaatii täydellisen peruskorjauksen. Kantaja, maallikko, ei luonnollisesti ole ymmärtänyt eikä hänen voida edellyttää ymmärtäneen kyseistä lausetta, koska lauseen jälkeen kauppakirjaan on samaan kohtaan kirjattu kuntotarkastusraportin sisältö, jossa ei ole mitään mainintaa peruskorjaustarpeesta. Vastaaja on tietoisesti pyrkinyt antamaan kohteen kunnosta harhaanjohtavaa tietoa. Asiassa on myös otettava huomioon se, että vastaaja on elinkeinonharjoittaja.

Vastaaja on myös jättänyt kaupanteossa kertomatta, että pesuhuoneet on remontoitu vastaajan omistusaikana hyvän rakennustavan sekä rakennuslupakuvien vastaisesti, mistä vastaajan on katsottava olleen tietoinen tai josta vastaajan olisi tullut olla tietoinen.

Edellisten lisäksi vastaaja on myös antanut virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa useista muista, kaupanteon kannalta vaikutuksellisista seikoista, kuten mm hallinnanjakosopimuksesta sekä sähkö- ja vesiliittymästä. Hallinnanjakosopimuksen osalta myyntiesitteessä on ilmoitettu kohdassa "lisätiedot", että " Jokaiselle talolle on hallinnanjakosopimuksella jaettu omaan käyttöön piha-alueet... " Todellisuudessa tällaista jakoa ei hallinnanjakosopimuksessa ollut tehty. Piha-alueita jakavaa hallinnanjakosopimusta ei ole vieläkään saatu aikaan vastaajasta johtuvasta syystä. Vastaaja on kauppakirjassa siirtänyt vesiliittymäsopimuksen kantajalle, mutta kaupanteon jälkeen ilmeni, että kiinteistöllä on vain yksi vesiliittymä eikä kantaja ole saanut siirrettyä vesiliittymää omiin nimiinsä. Edelleen vastaaja on kauppakirjassa siirtänyt sähköliittymäsopimuksen kantajalle, mutta on jättänyt kertomatta, että kaikkien kiinteistöjen asuntonumeroulkovalot ovat yhden yhteisen sähköliittymän alla. Kantaja on joutunut kytkemään ulkovalonsa omaan sähköliittymään, mistä on aiheutunut ylimääräisiä kuluja. Lisäksi vastaaja on jättänyt kertomatta, että kiinteistön rahaliikennettä oli hoitanut ulkopuolinen isännöintiyritys. Kaikki edellä oleva osoittaa selkeästi vastaajan toimintatavan ja sen, että vastaaja on tietoisesti antanut kantajalle harhaanjohtavia tietoja kaupan kannalta vaikutuksellisista seikoista.

Koska vastaaja on toiminut kaupassa tuottamuksellisesti on kantajalla oikeus vahingonkorvaukseen, joka on tämän hetken tiedon mukaan 8.325 euroa.

Kantajalle on aiheutunut vahinkoa seuraavasti: Rakennuksessa todettujen vaurioiden vuoksi asuntoja ei ole voitu käyttää vuokrauskäyttöön, vaan asunto 5 on ollut tyhjillään helmikuusta 2015 ja asunto 6 huhtikuusta 2015 lähtien. Kantajalle on aiheutunut vuokratulojen menetystä asunnon 5 osalta ajalta helmikuu-lokakuu 2015 ( vuokra 540 €/kk) yhteensä 4.860 € ja asunnon 6 osalta ajalta huhtikuu

2015- lokakuu 2015 (vuokra 495 €/kk) yhteensä 3.465 € euroa, eli yhteensä 8.325 €. Toxxxen aiottua ottaa toisen tai molemmat huoneistot myöhemmin omaan käyttöönsä, on katsottava vuokranmenetyksestä aiheutuvan vahingon katkeavan kohtuuden mukaan lokakuuhun 2015 mennessä.

Ennakkoratkaisun KKO 2015:58 oikeusohjeen huomioiminen

KKO:n ennakkoratkaisu 2015:58 koski kiinteistön virhettä, joka johti ko. tapauksessa kaupan purkuun. KKO totesi, että jos salaisen virheen korjauskustannukset poikkeavat rahamääraltään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä.

Ennen kauppaa osapuolten kesken ei ole ollut puhetta kylpyhuoneiden iästä. Kuntotarkastusraportin, silmämääräisten havaintojen ja sen perusteella, että kylpyhuoneita oli käytetty koko ajan, tiedossa ei ollut niihin kohdistuvaa (perus)korjaustarvetta. Salaisen virheen korjauskustannukset poikkeavat rahamääräitään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella. Näin ollen virhe on merkittävä ja myyjä siitä vastuussa. Toxxxen vaatimusten pohjana oleviin korjauskustannuksiin ei sisälly pesuhuoneiden pintojen uusimista eikä vesieristeitä.

Kyseessä oleva kiinteistö on tullut vastaajayhtiön omistukseen
1990-luvulla apporttina Turun kaupungilta, joten kiinteistö on ollut myös ko. ajankohtaa ennen käytännössä saman tahon hallussa. Se, että rakennus on alun perin rakennettu v. 1886, ei vaikuta ostajan perusteltuihin odotuksiin kiinteistön pesuhuoneiden kunnon suhteen.
Kiinteistöä ei markkinoitu Toxxxelle vastaajayhtiön esittämällä tavalla peruskorjattavana (vastauksessa: "vaatii täydellisen peruskorjauksen kaikilta osin", "myydään peruskorjauskohteena", "ostaja tekee täydellisen peruskorjauksen") vaan esitteessä puhuttiin remontoimisesta.
Internet-esitteessä, jonka perusteella Toxxx kiinnostui myytävästä kohteesta, ilmoitettiin: "Kunto: Tyydyttävä" ja "Kunnon lisätiedot: Tyydyttävä". Huoneistot olivat olleet vuokrattuina TVT-Asunnot Oy:n ne omistaessa aina kiinteistön myyntiin laittamiseen asti.

Vastaajayhtiön vastauksessa esittämä tapahtumainkulku kiinteistöön tutustumisesta, tarjouksen tekemisestä ja kuntotarkastuksen suorittamisesta ei kaikilta osin pidä paikkaansa. Toxxxella ei ole kokemusta vanhojen talojen peruskorjauksesta eikä hän ole sellaista koskaan tehnyt.

Vastaajayhtiön vastauksessa on esitetty, että kosteusvauriot ovat syntyneet Toxxxen omistusaikana. MK 2:21 §:n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin. Kyseessä olevat vauriot ovat sen laatuisia, että niiden syy (rakenteiden virheet) ovat olleet olemassa jo kaupantekohetkellä, vaikka vauriot ovat tulleet ilmi vasta kuukausia
kaupanteon jälkeen. Kohde oli ollut vuokrattuna juuri ennen kuin se oli laitettu myyntiin joten sen on täytynyt olla asuttavassa kunnossa.

TVT oli pyytänyt kuntotarkastajaa. Kiinteistönvälittäjä oli Toxxxelle ilmoittanut, kuka suorittaa tarkastuksen ja kuka sen maksaa. - Merkitystä ei tosin ole sillä, kuka henkilö oli tarkastuksen suorittanut.

Toxxx on kiistänyt sen, että olisi ollut ostamassa kohteen sitä näkemättä. Hän oli ensin tarkastellut taloa ulkoapäin ja avaimet saatuaan myös sisältä ja seuraavan kerran ollut paikalla kuntotarkastuksessa. Toxxx oli varautunut pintojen uusimiseen, mutta nyt on kysymys rakenteellisista vioista, joihin hän ei ole voinut varautua eikä siihen ole ollut syytäkään; kuntotarkastuksessa ja kauppakirjassa ei ollut mainittu rakenteellista vikaa. - Kohteen ikä on varmaan huomioitu kauppahinnassa.
Riita on rajoitettu kylpyhuoneen rakenteisiin. Toxxxella ei ammattinsa tai muunkaan puolesta ollut tietoa rakentamisesta eikä hän ollut ennen ostanut eikä remontoinut vanhaa taloa.

Toxxx oli lähettänyt reklamaatiosähköposteja ja niiden liitteinä laskuja TVT Asunnot Oy:n toimitusjohtajalle ja asianajajalle. Toimitusjohtaja oli kieltänyt niiden lähettämisen hänen sähköpostiinsa. Kyseessä on ollut normaali riita-asia, josta Toxxx oli reklamoinut eikä siinä ole voinut syntyä TVT:lle korvattavaa vahinkoa. Toxxx on myöntänyt, että TVT ei ollut antanut harhaanjohtavia tietoja, kun ei TVT:kään ollut tiennyt rakennusten piilevistä vioista.

Keskeisen laskun määrä oli 7413 e. Hinnanalennuksen merkittävyyskynnys ylittyi, jos se oli 4-1O % suhteessa kauppahintaan. Sitä paitsi talossa oli mikrobivaurio, mikä oli terveyshaitta ja oli korjattava.


TVT Asunnot Oy:n vastaus Toxxxen vastakanteeseen

TVT Asunnot Oy kiistää Toxxxen kanteen ja pyytää, että kanne hylätään ja että Toxxx velvoitetaan korvaamaan TVT Asunnot Oy:n
asianosais- ja oikeudenkäyntikulut asiassa laillisine korkoineen..

Perustelut

Toisin kuin Toxxx väittää, kanteen tarkoittamassa kiinteistössä ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:ssä tarkoitettua laatuvirhettä. Kiinteistö on ollut ominaisuuksiltaan sellainen kuin on sovittu. Myyjä ei ole ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa rakennuksen kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta. Myyjä ei ole ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta ominaisuudesta, joka olisi vaikuttanut kauppaan. Kiinteistössä ei ole ollut myöskään salaista virhettä, eikä ainakaan sellaista salaista virhettä, että kiinteistö sen vuoksi poikkeaisi laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Myyjä ei ole toiminut kaupassa tuottamuksellisesti.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaisesti ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, jonka hän on voinut ennen kaupan tekemistä kiinteistön tarkastuksessa havaita. Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Kauppaan liittyvät taustatiedot

TVT Asunnot Oy on Turun kaupungin omistama, vuonna 1994 perustettu vuokra-asuntoja omistava ja hallinnoiva kiinteistöyhtiö. Sen kiinteistökantaan kuuluu yli 11.000 huoneistoa ja vuokra-asukkaita on noin 19.000. Yhtiö kantaa vastuuta etenkin kaupungin sosiaalisesta vuokra-asumisesta. Se noudattaa toiminnassaan voimassaolevaa osakeyhtiölakia sekä muuta toimintaa koskevaa lainsäädäntöä ja omakustannusperiaatetta. Yhtiön tehtävänä on ylläpitää ja edistää hyvää ja turvallista asumista.

Toxxx on kanteensa perusteluissa vedonnut siihen, että TVT Asunnot Oy olisi elinkeinonharjoittaja. Tällä väitteellä ei ole mitään juridista relevanssia asiassa. TVT harjoittaa vuokraustoimintaa lähinnä yleishyödylliseksi katsottavana asuntotoimijana. Julkisyhteisönä se on toiminnassaan myös yhteiskunnallisen valvonnan alainen. Toxxx ei ole hankkinut kanteen kohteena olevaa kiinteistöä elinkeinonharjoittajalta, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä. On myös ilmeistä, että Toxxx ei ole hankkinut kiinteistöä asunnoksi itseään tai perheenjäseniä varten. Toxxx on TVT Asunnot Oy:n kanteeseen antamassaan vastauksessa nimenomaisesti ilmoittanut, että hänellä oli tarkoitus laittaa molemmat huoneistot heti kaupanteon jälkeen vuokralle ja että hän saikin heti vuokralaiset molempiin huoneistoihin. Kanteessakin Toxxx vaatii vahingonkorvausta menetetyistä vuokratuloista, koska asuntoja ei ole voitu käyttää vuokrauskäyttöön. Näin ollen maakaaren 2 luvun 10 § ei sovellu asiassa.

Kaupan kohde ja syy sen myymiseen

TVT Asunnot Oy on saanut 1990-luvulla omistukseensa 4/6 osan Turun kaupungin 111 kaupunginosassa korttelissa 15 olevasta, 2.401 m2:n suuruisesta tontista ja neljä tontilla sijaitsevista kuudesta erillisestä talosta. Tontti on ns. V-tontti eli yhteiskunnallista asumista palveleva tontti Turun ydinkeskustan välittömässä läheisyydessä. Hirsirunkoiset talot on rakennettu vuonna 1886. Toxxxen ostama talo on museoviraston suojelema ja noin 130 vuotta vanha. Kaikki TVT Asunnot Oy:n omistamat neljä taloa olivat iältään, kunnoltaan ja varusteiltaan samanlaisia, vuokrakäytössä olleita taloja.

TVT oli omistusaikanaan tehnyt taloihin tavanomaisia huoltotöitä, mutta ei varsinaisia kunnostus tai perusparannustöitä. Toisin kuin Toxxx väittää, TVT Asunnot Oy ei ole remontoinut asuntojen pesuhuoneita.
Talon pesuhuoneet on remontoitu nykyisenlaisiksi joskus 1980 luvulla, siis noin 30 vuotta ennen kauppaa ja noin 10 vuotta ennen TVT Asunto Oy:n omistukseen tuloa.


TVT Asunnot Oy:n pitkän tähtäimen kunnossapitosuunnitelmassa oli päädytty siihen, että kaikki neljä taloa, jotka o\ivat ikänsä ja kuntonsa vuoksi jo pitkään olleet niin teknisen kuin toiminnallisen elinkaarensa päässä, vaatisivat niin suuret ja mittavat peruskorjaukset, ettei yhtiölle ollut järkevää niiden teettäminen ulkopuolisella rakennusliikkeellä. Sen vuoksi kyseiset talot päätettiin myydä uuden omistajan peruskorjattavaksi.

Po. kaupan kohde oli taloista ensimmäinen myyntiin laitettu. Talo oli ollut tyhjillään. Myynti annettiin Huoneistomarkkinat Oy LKV:n hoidettavaksi. TVT Asunnot Oy ilmoitti välittäjälle, että talo vaatii täydellisen peruskorjauksen kaikilta osin ja että se myydään peruskorjauskohteena, jossa ostaja tekee täydellisen peruskorjauksen. Myös hintapyyntö asetettiin tämä huomioon ottaen hyvin alhaiseksi.

Toxxxen tulo kaupan kohteen ostajaksi

Hyvin nopeasti sen jälkeen kun kohde oli ilmoitettu netissä myytäväksi, Toxxx oli saapunut Huoneistomarkkinat Oy:n toimistoon ja ilmoittanut ostavansa kohteen heti pyydetyllä hinnalla sitä näkemättä. Toxxx oli esiintynyt asiantuntevana peruskorjaajana ja kertonut tietävänsä, millaisia vanhat talot ovat ja että hän on ennenkin peruskorjannut niitä. Toxxx oli kertonut mm. Hausjärvellä korjanneensa samanlaisen talon ja tietävänsä, mitä oli ostamassa.

Kiinteistönvälittäjä R. Vättt oli ilmoittanut Toxxxelle, ettei tuollaista retuperällä olevaa taloa voida näkemättä ostaa. Toxxx oli kuitenkin halunnut tehdä tarjouksen kohdetta näkemättä. Tämä seikka oli nimenomaisesti kirjattu tarjoukseen. Myyntitoimeksiantoa hoitanut kiinteistönvälittäjä A. Kottt oli ottanut tarjouksen vastaan vasta sen jälkeen, kun Toxxx oli samana päivänä tutustunut kaupan kohteeseen. Kottt oli Toxxxelle ilmoittanut, ettei ostotarjousta voida toimittaa myyjälle ennenkuin kohteessa on pidetty julkinen esittely. (Julkisyhteisönä TVT Asunnot Oy edellytti, että kohteessa on pidettävä vähintään yksi julkinen esittely.) Kiinteistönvälittäjä oli kertonut Toxxxelle nimenomaisesti, että kohde myydään peruskorjauskohteena ja että se vaatii täydellisen peruskorjauksen. Toxxx oli kertonut remontoivansa koko talon ja sen jälkeen muuttavansa itse taloon. TVT ei ole ennen kaupantekotilaisuutta ollut missään tekemisissä Toxxxen kanssa.

Ennen kauppaa tehty kuntotarkastus

Toxxx on väittänyt, että TVT Asunnot Oy olisi edellyttänyt kuntotarkastuksen toimittamista ja että kuntotarkastaja olisi ollut TVT Asunnot Oy:n valitsema. Väite on virheellinen. TVT ei ole edellyttänyt kuntotarkastusta eikä sillä ole ollut mitään tekemistä kuntotarkastuksen kanssa. TVT Asunnot Oy:llä ei olisi ollut mitään intressiä kuntotarkastuksen suorittamiseen, koska se myi kaupan kohteen peruskorjauskohteena.

Toxxxen ostotarjouksesta 15.7.2014 ilmenee selvästi, että hän itse on asettanut tarjouksensa ehdoksi kuntotarkastuksen toimittamisen, että

hän voi tarkastuksen jälkeen vetäytyä kaupasta ja että hän vastaa tarkastuksen kustannuksista. Se että kiinteistönvälittäjä on ollut sopimassa kuntotarkastuksen ajankohdasta, on luonnollista, koska hänellä oli kiinteistön avaimet. Toxxx on ollut läsnä tarkastuksessa. Kauppakirjassa Toxxx on allekirjoituksellaan vahvistanut, että kiinteistössä tehty kuntotarkastus oli tehty hänen toimestaan.

Toxxx on ilmoittanut, että hän on tehnyt reklamaation kuntotarkastajalle, joka on myöntänyt toimineensa huolimattomasti ja palauttanut Toxxxelle kuntotarkastuspalkkion.

Kaiken tämän jälkeen Toxxx haastehakemuksessaan väittää, että kuntotarkastusraportissa olisi annettu väärää tietoa ja että TVT Asunnot Oy, jolla ei ole ollut mitään tekemistä Toxxxen kuntotarkastuksen kanssa, olisi tietoisesti pyrkinyt antamaan kohteen kunnosta väärää tietoa. Toxxx on väittänyt, että kaupan kohde kauppakirjan täysin selvästä ehdosta ("ostaja on tietoinen, että kaupan kohde vaatii täydellisen peruskorjauksen kaikilta osin") poiketen olisikin sovittu myydyksi hänen toimestaan tehdyn kuntotarkastusraportin mukaisessa kunnossa ja niin, ettei pesuhuoneita olisi myyty peruskorjattavina.
Pesuhuoneet on remontoitu joskus 1980-luvulla. Yksistään tämä ja Toxxxen asiassa esittämät valokuvat osoittavat selvästi, että pesuhuoneet olivat täydellisen peruskorjauksen tarpeessa. Toxxxen väitteet ovat täysin perusteettomia.

Kuntotarkastusraportissa on nimenomaisesti sanottu, että kaikkia rakenteiden sisällä olevia mahdollisia piileviä vaurioita ei voida sulkea pois. Jos kaupan kohteessa on kaupantekohetkellä ollut jotain Toxxxen väittämiä piileviä virheitä, on hänen tullut niihin varautua, kun kysymyksessä on ollut 130 vuotta vanha talo, jonka pesutilojen remontistakin oli kulunut jo 30 vuotta ja varsinkin kun hän osti kaupan kohteen tietoisena siitä, että se vaatii täydellisen peruskorjauksen kaikilta osin.

Kanteessa tarkoitettu kiinteistönkauppa

Toxxx osti kanteen kohteena olevan kiinteistön 5.8.2014 allekirjoitetussa kauppakirjassa mainituin ehdoin. Kauppakirjassa hän ilmoittaa tutustuneensa huolellisesti kiinteistöön ja sillä olevaan taloon ja tietävänsä, että kaupan kohde vaatii täydellisen peruskorjauksen kaikilta osin ja että korjauksen laajuus on huomioitu kauppakirjassa.

Toxxx on vaatinut hinnanalennusta kaupan kohteessa olevien virheiden perusteella 22.234,44 euroa korkoineen. Toxxxella ei ole oikeutta vaatimaansa hinnanalennukseen tai ylipäätään minkäänlaiseen hinnanalennukseen. Kaupan kohde on myyty ja ostettu kohteena, joka vaatii täydellisen peruskorjauksen, minkä Toxxx on tiennyt jo ostotarjouksen tehdessään ja kauppakirjan allekirjoittaessaan, kun tuo ehto nimenomaisesti on kauppakirjaan merkitty. Kuten kauppakirjassa on todettu, korjauksen laajuus on huomioitu kauppahinnassa. Kiinteistö on ollut ominaisuuksiltaan juuri sellainen kuin on sovittu eli täydellisen peruskorjauksen kaikilta osin vaativa remonttikohde. Asia ei muutu sillä perusteella, että kauppakirjan laatinut kiinteistönvälittäjä on siihen

kirjannut myös ostajan toimesta tehdyn kuntotarkastuksen huomautuksia.

TVT Asunnot Oy ei ole antanut Toxxxelle kaupanteossa kaupan kannalta harhaanjohtavia tietoja kohteen kunnosta eikä jättänyt kertomatta kaupan kannalta vaikutuksellisia tietoja. Toxxxelle on kerrottu, että kaupan kohde vaatii täydellisen peruskorjauksen. Tämä on ollut myös hyvin helposti havaittavissa ilman kovinkaan suurta asiantuntemusta. Talo oli lähes 130 vuotta vanha vuokratalo, jota viimeksi oli remontoitu noin 30 vuotta sitten. Toxxx oli itse kiinteistönvälittäjälle kertonut tuntevansa vanhat puutalot ja remontoineensa niitä ennenkin. Hän ei siis ollut mikään maallikko.

Toxxx väittää, että TVT olisi jättänyt kertomatta, että pesuhuoneet oli sen toimesta remontoitu hyvän rakennustavan ja rakennuslupakuvien vastaisesti. TVT ei ole remontoinut pesuhuoneita eikä ole tiennyt, miten ne oli 30 vuotta sitten remontoitu. Miltä osin remontti olisi aikanaan tehty rakennuslupakuvien vastaisesti, on jäänyt epäselväksi. Hyvän rakennustavan vastaiseksi remontti on ilmoitettu tehdyn, koska vanhan muovitapetin hitsisaumaa oli korjattu silikonilla, putken läpivienti seinässä oli tiivistämättä, wc-viemärin ja maton liittymä oli tiivistämättä ja putkien läpiviennit oli huolimattomasti tiivistettyjä ja käyttövesiputkien seinän läpimenoista puuttui suojaputki. Väitetyt virheet ovat olleet mitättömiä 30 vuotta sitten remontoidussa pesuhuoneessa ja ovat sitä paitsi olleet havaittavissa huolellisessa tarkastuksessa.

Kosteus- ja lahovauriot ja mikrobikasvusto

Toxxx on ilmoittanut, että helmikuussa 2015 eli siis puoli vuotta kaupanteon jälkeen huoneiston 5 pesuhuoneessa oli todettu kohonneita kosteusarvoja ja pintakosteusmittarilla oli 8.2.2015 todettu koko lattian alueella 100 % kosteus. Saneeraus-Expertit Dolaros Oy:n lausunnossa on kerrottu lattian muovimaton olleen pääosin irti ja suihkun sekoittajan alapuolella muovitapetin olleen irti. Toxxx itse on vastineessaan 22.10.2015 kertonut, että vuokralainen oli irtisanoutunut marraskuun lopussa 2014 ja että Toxxx oli vuodenvaihteessa 2014/2015 kunnostanut huoneistoa. Polygon Finland Oy:n lausunnossa on todettu pesuhuoneen pintabetonilaatan olevan märkä.

Ennen kaupantekoa Insinööritoimisto Kiinteistöasiantuntijat Oy:n kuntotarkastuksessa 24.7.2014 pintakosteusmittarilla mitattuna pesuhuoneiden lattioiden kosteusarvot 2-4 cm:n syvyydeltä ovat olleet kuivia. Asunnon 5 pesuhuoneen lattiakaivon ympärillä muovimatto oli osittain irti pohjasta. Kuntotarkastusraportissa ei ole mainintaa, eikä valokuvistakaan ilmene, että seinän muovitapetti olisi ollut irti.

Näin ollen Toxxxen hinnanalennusperusteeksi esittämät tuoreet kosteusvauriot ovat syntyneet hänen omistusaikanaan joko vuokralaisen tai Toxxxen itsensä aiheuttamina (lattian muovimaton irtiolo pääosin ja muovitapetin irtiolo). Maakaaren 2 luvun 21 §:n mukaan kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan, millainen kiinteistö oli kauppaa tehtäessä. Kun asiassa on ilmeistä, että asunnon 5 pesuhuoneen kosteusvauriot eivät ole edes syntyneet TVT:n omistusaikana, Toxxxen

hinnanalennusvaatimus on perusteeton jo tällä perusteella. Asunnon 6 osalta löydetty eteistilan vanha kosteusvaurio on niin pienimuotoinen, ettei sillä ole tuon ikäisessä ja kuntoisessa talossa merkitystä.

Kiinteistö myytiin peruskorjattavaksi. Myyntiesitteessäkin nimenomaan todettiin: "Remontoi tästä omakotitalo tai kaksi pienempää asuntoa", Toxxx oli kiinteistönvälittäjällekin nimenomaisesti kertonut remontoivansa koko talon ja sen jälkeen muuttavansa itse sinne. Jos TVT olisi tiennyt, että Toxxx vastoin ilmoitustaan ei tekisikään peruskorjauksen vaativassa talossa mitään korjauksia vaan laittaa asunnot heti vuokralle, ei kiinteistöä olisi Toxxxelle myyty, varsinkin, kun sille oli parikymmentä muutakin kiinnostunutta ostajaa. Myöhemmin myyntiin tulleiden talojen osalta ei ole tullut mitään valituksia ja niistä kahden osalta maksettiin jopa hintapyyntöä korkeammat kauppahinnat.

Jos hinnanalennuksen perusteeksi ilmoitetut kosteusvauriot olisivat syntyneet jo TVT Asunnot Oy:n omistusaikana tai jos yhtiö jollain muulla perusteella olisi niistä vastuussa, on todettava, että kosteusvauriot ovat olleet hyvin paikallisia ja mitä ilmeisimmin vain toisen pesuhuoneen osalla. Kun on selvää, että molemmat pesuhuoneet ovat joka tapauksessa ikänsä sekä pinnoitteiden ja kalusteiden ikä ja kunto huomioon ottaen vaatineet täydellisen uusimisen, on paikallisten kosteusvaurioiden korjaaminen vähäisine lahovauriokorjauksineen ja mikrobikasvuston poistamisineen ollut pesuhuoneiden välttämätön remontointi huomioon ottaen vähäinen ja vähän kustannuksia lisäävä työ. Esimerkiksi pintabetonilaatan koneellinen (Polygon Finland Oy:n lausunto) tai itsestään tapahtuva kuivaus on ollut täysin riittävä toimenpide.

Joka tapauksessa kiinteistö ei ole ainakaan ostajan vahingoksi poikennut laadultaan siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöitä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Laatuvirheen olemassaolo edellyttäisi merkittävää poikkeamista ja ainakaan sellaista ei ole ollut.

Toxxx on ilmoittanut, ettei hän olisi tehnyt kauppaa, jos hän olisi ennen kaupantekoa voinut havaita kiinteistöllä laatuvirheitä tai jos hänellä olisi ollut syytä epäillä niitä olevan. Tästä huolimatta Toxxx ei ole suostunut TVT Asunnot Oy:n esittämään kaupan purkamiseen vaan on lähtenyt ns. "iltalypsylinjalle" yrittäen rahastaa TVT Asunnot Oy:ltä peruskorjattavaksi ostamansa kiinteistön korjauskulut. Tällaista toimintaa TVT ei voi jo julkisen asemansakaan vuoksi hyväksyä.

Toxxxen vahingonkorvausvaatimus

Toxxx vaatii TVT Asunnot Oy:lta vahingonkorvausta 8.325 euroa korkoineen. Vaatimus on perustunut vuokratulojen 1.035 euroa/kuukausi menetykseen. Toxxxen vahingonkorvausvaatimus on perusteeton.
Myyjän vahingonkorvausvastuun edellytyksenä on tuottamus. TVT Asunnot Oy:n taholla ei ole ollut mitään tuottamusta.
Vahingonkorvausvaatimus ei tule lainkaan kysymykseen, jos vaatimuksen perusteena on salainen virhe.

TVT Asunnot Oy ei ole antanut Toxxxelle harhaanjohtavia tietoja kaupan kohteen kunnosta. Toxxxelle on ilmoitettu ja kauppakirjan mukaan kaupan ehtona (kohta 7) on ollut, että kaupan kohde ostajan tieten vaatii täydellisen peruskorjauksen.

Toxxx väittää vielä, että TVT Asunnot Oy olisi antanut virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa useista muista kaupanteon kannalta vaikutuksellisista seikoista, kuten mm. hallinnanjakosopimuksesta sekä sähkö- ja vesiliittymästä ja jättänyt kertomatta, että kiinteistön rahaliikennettä oli hoitanut ulkopuolinen isännöintiyritys. On vaikea kuvitella, että noiden seikkojen perusteella Toxxxelle olisi aiheutunut vuokratulojen menetystä. Toxxxelle ei joka tapauksessa noiltakaan osin ole annettu virheellistä tai harhaanjohtavaa tietoa. Kaupantekohetkellä voimassa ollut hallinnanjakosopimus on liitetty kauppakirjaan. Päivitettyä hallinnanjakosopimusta ei saatu aikaan, koska muiden kiinteistöjen omistajat eivät hyväksyneet Toxxxen vaatimuksia hänelle muihin nähden tulevista paremmista eduista. TVT:llä ei ole ollut osuutta päivityksen syntymättä jäämiseen.

Toxxx oli ennen hänen ostotarjouksensa hyväksymistä ilmoittanut remontoivansa koko talon ja muuttavansa sen jälkeen sinne itse asumaan. Tähänkin nähden vaatimukset vuokratulojen menetyksestä aiheutuneesta vahingosta ovat perusteettomia. - Määrältään vaatimus kiistetään myös kokonaan. Kaupankohteessa ei ole ollut laatuvirhettä. Rakennuksen ikä, havaittavissa oleva kunto ja kauppakirjan ehto "vaatii täydellisen peruskorjauksen kaikilta osin" osoittaa korjaustarpeen ja korjaustarve on huomioitu, kuten kauppakirjassa todetaan jo kauppahinnassa. Toxxx on hyväksynyt kauppakirjan ehdot. Ainakaan merkittävää poikkeamaa siihen, mitä Toxxx on voinut perustellusti edellyttää, ei ole ollut. Toxxx on toimillaan aiheuttanut TVT-Asunnot Oy:lle 9.500,87 euron vahingon.

TVT:n kanteen nostamiselle on ollut oikeudellinen tarve. Kiinteistö on myyty ja ostettu täydellisen peruskorjauksen kaikilta osin vaativana.
Toxxx on jatkuvilla yhteydenotoillaan ja perusteettomilla ja koko ajan määrältään lisääntyneillä vaatimuksillaan sekä väärillä ilmoituksillaan (= Toxxxen tuottamus) aiheuttanut TVT-Asunnot Oy:lle vahinkoa sen joutuessa palkkaamaan asianajajan hoitamaan asiaa. Kanteen nostaminen on ollut tarpeellinen enemmän vahingon estämiseksi.
Vahingonkorvausvaatimusta ei perusteta Maakaareen vaan yleisiin vahingonkorvausoikeudellisiin periaatteisiin ja vahingonkorvauslakiin (laki 2 luku 1 §.) Toiselle aiheutettu vahinko on korvattava.

Kanne ei ole ennenaikainen. Toxxx on vaatinut kylpyhuoneitten virheiden johdosta hinnanalennusta ja vahingonkorvausta.
Kylpyhuoneissa ei ole ollut kauppakirjan ehto sekä kylpyhuoneitten ikä ja silminnähtävä kunto huomioon ottaen laatuvirhettä, jonka vuoksi Toxxxella olisi oikeus tuolloin vaatimaansa 30.000 euron hinnanalennukseen. Tämä seikka on se Toivosen asianajajan tarkoittama "konkreettisen oikeussuhteen ei-olemassaolo". Se seikka, että reklamaatioaikaa on vielä jäljellä, ei muuta tilannetta, koska ainakin kylpyhuoneitten osalta väitetty virhe on jo tuotu esiin.

26
Kauppakirjan mukaan oli "kauppahinnassa huomioitu korjausten laajuus". Jos kohde olisi ollut asuttavassa kunnossa, olisi hinta ollut yli
200.000 e. Todistaja tulee pääkäsittelyssä kertomaan, mitä täydellisellä peruskorjauksella tarkoitettiin. Kohde on ollut kunnossa kun TVT:n lakimies ja Dl Rattt ovat kaupanteon jälkeen kohteessa käyneet.

TVT-Asunnot Oy ei ole vaatinut kuntotarkastusta, koska asunnon huono kunto oli tiedossa, asia oli sähköpostiviesteistä ilmenevällä tavalla hoidettu Kottten ja Toxxxen välillä. TVT:n omistusaikana ei remonttia kohteessa ollut tehty ja joka tapauksessa on kaikki myydyissä asunnoissa pitänyt uusia. Kohteet ovat olleet tyhjillään kun Toxxx oli ne ostanut.

TVT ei ole elinkeinonharjoittaja; yhtiö tosin rakentaa taloja mutta ei myy niitä, paitsi jos ne olivat vanhoja ja huonokuntoisia kuten nyt käsiteltävä kohde. TVT siis rakentaa eri taloja ja myy eri taloja.

Toxxx ei ollut laskuja lähettäessään esittänyt hinnanalennusta vaan ainoastaan toimittanut asiakirjat. TVT oli ehdottanut kaupan purkua, mutta tähän ehdotukseen ei Toxxx ollut vastannut. Kun TVT oli nostanut vahvistus- ja korvauskanteen oli saavutettu se, että Toxxx ei ollut enää toimittanut uusia sähköposteja.

Pesuhuone ei ole ollut kosteusvaurioitunut siinä vaiheessa, kun kohde oli myyty. Hinnanalennuksen merkittävyyskynnys ei ylity, koska korjaustarve oli huomioitu jo kauppahinnassa

Toxxxen esittämien kuittien mukaan hän on maksanut korjauskuluiksi katsottavia maksuja 6.413,38 euroa (Rivala G 1055,63 ja 992,54, Turun sähköpalvelu 176,08 ja Turunmaan Korjausrakennusosuuskunta 5 laskua). Nämä laskut ovat sinänsä riidattomia mutta työt ovat merkittäviltä osin olleet tarpeettomia tai ainakin ylimitoitettuja. Kyseessä on ollut peruskorjaustyötä, minkä tarve kauppakirjassakin on todettu.
Muut esitetyt kuitit ovat vanhan kiinteistön tutkimus yms. työtä, josta TVT ei ole vastuussa. Sinänsä ne myönnetään maksetuksi.

Toxxxen vastauskirjelmän sivuilla 8-11 esitettyä ei voida sellaisenaan todeta riidattomaksi. TVT ei ole nähnyt väitettyjä vaurioita/virheitä.
Lisäksi on kysymys väitettyjen virheiden/vaurioiden korjaustarpeesta, tavasta ja kustannuksista.

Toxxxen korkovaatimus kiistetään esitetyssä muodossa, Korkolain 3 pykälän 2 momentin mukainen korko voi olla 5.8.2014 lukien haasteen tiedoksiantoon ja siitä eteenpäin 4 pykälän 1 mom. mukainen korko.

MK 2:1O:n soveltumisen osalta vielä todettava, että TVT harjoittaa asuntojen vuokraustoimintaa, on kaupungin omistama ja luonteeltaan yleishyödyllinen julkisyhteisö. TVT rakentaa kiinteistöjä vain itselleen em. tarkoitusta varten, ei myytäväksi. HE 120/1994 todetaan: Kauppoihin, joissa myyjänä oleva elinkeinonharjoittaja satunnaisesti myy omistamansa kiinteistön MK 2:10 ei tule sovellettavaksi.

MK 2:10 koskee lähinnä rakennusliikkeitä. Esim. julkisoikeudellisia yhteisöjä kuten kuntaa ja valtiota ei yleensä voida pitää
elinkeinonharjoittajina kiinteistönkaupoissa. Sitä paitsi MK 2:103. kohdan mukaan myyjän ankara korvausvelvollisuus voi koskea vain korjauskustannuksia tai muita sopimusrikkomuksesta välittömästi aiheutuvia kustannuksia. Se ei siis voi koske vaatimusta menetetyistä vuokratuloista.


Toxxxen lausuma

Kaupan kohteesta ei ollut pariakymmentä muuta kiinnostunutta kuten TVT-Asunnot Oy esittää, vaan yksi toinen tarjoaja.

TVT-Asunnot Oy:n väite siitä, että Toxxx olisi vaatinut pesutilojen piilovaurioista 30.000 euroa, ei pidä paikkansa. Kyse ei ole ollut vaatimuksesta vaan sovintotarjouksesta. Tarjous oli tehty tilanteessa, jolloin näytti todennäköiseltä, että talon keskellä sijaitsevan, kantavan hirsirungon toiseksi alin lahovaurioinen hirsi pitäisi vaihtaa. Näin ei sitten tarvinnutkaan menetellä ja Toxxxen vaatimuksen määrä on täsmentynyt myöhemmin.

Oleellista asiassa on, että kaupanteossa Toxxxelle ei kukaan kertonut kylpyhuoneiden ikää, ne olivat olleet aivan kaupantekoon asti vuokralaisten käytössä. Kuntotarkastuksessa niissä ei ollut havaittu kosteutta tai vaurioita. Olettavaa oli, että ne olivat edelleen käyttökunnossa. Vaikka kauppakirjaan oli otettu koko rakennusta koskien varaus peruskorjauksen tarpeesta, se ei pitänyt paikkansa muutenkaan asunnon rakenteiden/varusteiden osalta.
Asunnossa/asunnoissa oli esim. 2000-luvulla asennetut keittiökalusteet eikä asuntojen seinissäkään ole todettu mitään hirsivaurioita.

Kyseessä on home- ja lahovaurioiden ja mikrobikasvuston aiheuttaman terveyshaitan poistamiseksi tehdyt välttämättömät korjaukset. Vaurioiden korjaaminen edellyttää erittäin laajoja korjaustöitä. Vaurioiden korjaamiseksi on molempien asuntojen pesutilat jouduttu purkamaan kokonaan siten, että kaikki väliseinät ja kaikki lattiarakenteet on poistettu. Kuten 17.3.2016 käynnillä oli todettavissa, eteistiloista on jäljellä ainoastaan portaat ja pesutilojen kohdalla on enää avointa tilaa, josta näkee suoraan kellarin maalattiaan. Koska pesutilat on jouduttu purkamaan kokonaan home- ja lahovaurioiden poistamiseksi, on kyseessä uudisrakentaminen ja Toxxx joutuu hankkimaan niiden takaisin rakentamiseen rakennusluvan. Siten Toxxxelle tulee aiheutumaan vielä tähän uudisrakentamisen rakennuslupaan tarvittavista suunnitelmista, työnjohdosta yms. useiden tuhansien eurojen lisäkustannukset, joita ei ole luettu mukaan Toxxxen vaatimaan hinnanalennukseen. Lupaprosessi viivästyttää huomattavasti pesutilojen käyttöönottoa.

Hinnanalennusvaatimuksen perusteena olevat tarjoukset on annettu jo helmi-maaliskuussa 2015, kun pesutiloista oli purettu vasta sisälevyt ja betoni/styrox ja niissä oli vielä seinien runkorakenteet ja talon alkuperäinen lattialauta eristeineen paikallaan. Tarjoukset eivät siis edes sisällä alkuperäisten lattioiden uudelleenrakentamista eikä väliseinien rakentamista. Lisäksi Toxxxen oman työpanoksen ansiosta ovat vaaditut korjauskustannukset normaalia pienemmät.

Koska TVT Asunnot Oy on asian eri vaiheissa toistanut, että rakennus vaatii täydellistä peruskorjausta kaikilta osin, on vuoden 2016 alussa kahdesta asuinhuoneesta poistettu seinälevyt ja eristeet seinähirsien kunnon selvittämiseksi. Hirret ovat alkuperäiset ja hyväkuntoiset.

Maakaaren mukaisia virheen seuraamuksia ovat hinnanalennus, kaupan purku ja vahingonkorvaus. Ostaja voi päättää, mitä seuraamusta lähtee tavoittelemaan. Sillä seikalla, että yhtiö on tarjonnut kaupan purkua, ei ole juridista relevanssia tässä asiassa. Yhtiölle varmasti olisikin mieluisampaa sopia riita kaupan purulla ja myydä kiinteistö eteenpäin korkeammalla hinnalla. Ostajalla on oikeus päättää, mitä virheen seuraamusta hän vaatii.


Toxxxen uusi lausuma

Toisin kuin AA Littten lausumassa 15.4.2016 on esitetty, Toxxx ei ole aiheuttanut myyjälle ongelmia vanhan kiinteistön kaupassa.

MK 2:10 §:n soveltuvuuteen kyseessä olevaan tapaukseen liittyen TVT Asunnot Oy:n toiminnassa ei ole kyse satunnaisesta kiinteistönkaupasta, koska TVT Asunnot Oy myy kyseisenlaisia kohteita asuntokannastaan vuosikertomuksissa esitetyllä tavalla runsaasti vuosittain.

On selvinnyt, että TVT Asunnot Oy on antanut viimeisen kiinteistöllä myymänsä rakennuksen ostajalle mappeja, jotka sisältävät rakennuslupa-asiakirjoja niistä neljästä rakennuksesta, jotka TVT Asunnot Oy on omistanut. Toxxx on tutustunut asiakirjoihin, joista ilmenee, että Turun kaupunki on 19.9.1985 saanut rakennusluvan mittaville peruskorjaus-, rakennus- ja muutostöille. Kaikissa taloissa on
mm. muutettu asuntojen lukumäärää. Lisäksi on ilmennyt, että taloissa ei ennen rakennuslupahakemusta ollut lainkaan sisä-wc:itä eikä lämmintä vettä keittiöissä. Asiakirjoista ilmenee lisäksi, että viemäriverkostoa ei myöskään tuolloin tontilla ollut. Talot on lisäksi eristetty ja niihin on rakennettu uusia väliseiniä. Kaikkien talojen sähköistykset on muutoksen yhteydessä kokonaan uusittu sähkökeskuksineen. TVT Asunnot Oy on tiennyt nämä rakennuslupa-asiakirjoista ilmenevät seikat. TVT Asunnot Oy tai välittäjä ei ole kertonut ennen kauppaa Toxxxelle esitteissä tai kauppakirjassa tai muutoinkaan, että myydyn rakennuksen pesutilat on uudisrakennettu 80-luvulla.


Riidatonta
- "riidaton tausta"
- hallinnanjakosopimuksesta yms. esitetty ei ole riidan kohteena vaan Taina Toxxxen perusteluina TVT Asunnot Oy:n toiminnasta yleensä
- TVT Asunnot Oy kiistatta rakentaa asuntoja ja myy asuntoja (mutta riitaa on siitä, onko yhtiö MK 2:10 §:ssä tarkoitettu elinkeinonharjoittaja)
- Toxxx on saanut takaisin kuntotarkastusmaksun
- TVT ei ole esittänyt harhaanjohtavia tietoja Toxxxelle. Mahdolliset virheet ovat piileviä
- riidatonta on, mikä hinta on saatu niistä muista asunnoista, jotka TVT on myynyt nyt puheena olevien asuntojen kaupan kanssa samoihin aikoihin
- Toxxx on ostanut kohteen omaan käyttöönsä, joskin on

väliaikaisesti antanut asunnot vuokralle ennen omaa muuttoaan
- TVT on maksanut alkuperäisessä kanteessa tarkoitetun 9500,87 euromääräisen laskun
- Kaupan kohteena oli kiinteistön määräosa ja suojeltu rakennus, ei omakotitalo.
- TVT Asunnot Oy on myynyt v. 2013 12 kpl asuntoja 2 asuintalokohteessa ja v. 2014 36 kpl asuntoja ja vuonna 2014 oli rakentamassa 116 asunnon uudisrakennusta.
- Kaupan kohteena ollut rakennus on ollut vuokrattuna juuri ennen kuin se oli laitettu myyntiin. Huoneistot olivat olleet vuokrattuina TVT Asunnot Oy:n ne omistaessa aina kiinteistön myyntiin laittamiseen asti.
- Huoneistomarkkinat Oy LKV/A. Kottt toimi välittäjänä myyjän toimeksiannosta.
- Kaikissa neljässä TVT-Asunnot Oy:n kiinteistön määräosan ja rakennusten kaupassa kyseisellä kiinteistöllä käytettiin samaa kiinteistönvälitysliikettä ja samaa kuntotarkastajaa.
- Toxxx ja kiinteistönvälittäjä Kottt ovat olleet paikalla kuntotarkastuksessa.
- Rakennuksen asuin(olo)huoneiden hirsiseinät ovat alkuperäiset (Turun lehti vuodelta 1894) ;a hyväkuntoiset. Asunnon 5 keittiö on 2000-luvulta.
- Toxxxen vaatimukset kohdistuvat kosteus- ja lahovaurioihin ja mikrobikasvustoon


Riitakysymyksiä?


TODISTELU
Kirjalliset todisteet
- vahvistuskanne, voidaanko pätevästi vahvistaa
- TVT Asunnot Oy:n vahingonkorvausvaatimus alkuperäisessä kanteessa, voidaanko pätevästi vaatia
- ennen kauppaa annetut tiedot, ennakkotarkastus, kohteen sovittu kunto, mitä keskusteltu, ilmoitettu ja sovittu ennen kauppaa. Kaupan kohteeseen tutustuminen (olisiko Toxxx ostanut asunnot niihin tutustumattakin) ja onko sanonut tietävänsä, mitä niille piti tehdä, tunteeko Toxxx vanhat puutalot ja onko remontoinut niitä ennenkin
- ennen kauppaa tehty kuntotarkastus, kuka pyytänyt
- onko kauppakirjan maininta "vaatii täydellisen peruskorjauksen" sellainen, että ilmenneet vauriot sopivat asuntojen kuntokuvauksessa käytetyn termin piiriin?
- onko ostajalla ollut syytä olettaa po. asunnoissa olevan vaurioita asuntojen iän ja kauppahinnan perusteella?
- onko kaupan kohde poikennut myyjän ilmoittamasta
- kiinteistön väitetyt virheet, virheiden merkitys
- milloin pesuhuoneen väitetyt kosteusvauriot ovat syntyneet
- korjaustarpeen laajuus ja korjaustapa, kustannusten määrä
- mahdollisen hinnanalennuksen suuruus/ylittyykö merkittävyyskynnys
- soveltuuko maakaari 2:10 - onko TVT Asunnot Oy elinkeinonharjoittaja
- miksi ei Toxxx ole vastannut TVT:n kaupan purkua koskevaan ehdotukseen, onko tällä oikeudellista merkitystä asiassa

Riitakysymys (Toxxx) - onko kylpyhuoneissa ollut rakennusvirheitä; määräystenvastaisialrakennusluvan vastaisia.

TVT Asunnot Oy (Kantaja)

(Alkuperäinen) kanne
1. Kauppakirja 5.8.2014

2. Myyntiesite
3. Sähköpostiviestejä.
4. Projecon Oy:n muistio 15.3.2015
5. Sähköposti 10.6.2015

TVT Asunnot Oy:n todistelu vastauksessa vastakanteeseen

TVT Asunnot Oy:n todisteet 1-5 niissä mainittuine teemoineen.

6. Kiinteistön ostotarjous 15.7.2014
7. Toxxxen todiste 1, Kuntotarkastusraportti 24.7.2014
8. Toxxxen todiste 8, Saneeraus-Expertit Doralos Oy:n raportti 9.2.2015 valokuvineen
9. Toxxxen todisteet 2b-2c, myyntiesitteet
10. Toxxxen todisteet 3b-3c, kauppakirjat.
11a-b Janakkalan seurakunta, pöytäkirja 2/2013 ja sivu 'myytävät asunnot' - ilmoituksesta
11c Janakkalan seurakunnan kirkkovaltuuston pöytäkirja 4/20-3

Toxxx (vastaaja)
1. Insinööritoimisto Kiinteistöasiantuntijat Oy:n kuntotarkastusraportti 24.7.2014
2a -2c myyntiesitteitä 3a-3c kauppakirjoja
4a-4b asianajaja Littten sähköpostiviestit 17.3.2015 ja 7.4.2015
5. T. Fatttin sähköpostiviesti 13.4.2015
6. A. Kottten sähköpostiviesti 16.7.2014
7. A. Kottten sähköpostiviesti 28.7.2014
8. Saneeraus-Expertit Doralos Oy:n raportti 9.2.2015
9. Vastaajan sähköpostiviesti 10.2.2015
10. Vastaajan sähköpostiviesti 18.2.2015
11. Polygon Oy:n raportti 24.2.2015
12. Vastaajan sähköposti 6.3.2015
13a-b Vastaajan sähköpostit 12.3.2015 ja 12.4.2015
14. Evento Oy:n lausunto 16.4.2015
15. A. Auttten lausunto 17.4.2015
16. Vastaajan faksi 28.4.2015
17. Evento Oy:n lausunto 27.4.2015
18a-18b Vastaajan sähköpostit 7.5.2015 ja 25.5.2015
19. Turunmaan korjausrakentamisosuuskunnan lausunto 5.7.2015
20. Turunmaan korjausrakentamisosuuskunnan lausunto 23.8.2015
21. Turun Aerobiologian laitoksen testausseloste 7.4.2015
22. LVI Keskikastarin lasku nro 638, 10.4.2015
23. Turun sähköpalvelu Oy:n lasku nro 030546, 1.7.2015. 202 (19.5.2015)
25 a-c Turunmaan korjausrakentamisosuuskunnan laskut nrot 2187 (13.7.2015),2204 (27.7.2015), 2224 (25.8.2015)
26. Rivala Group Oy:n tarjous 22.5.2015
27. Polygon Oy:n tarjous
28. Turun sähköpalvelu Oy:n tarjous 1.7.2015
29. LVI-Keskikastarin tarjous 3.3.2015
30. Turunmaan korjausrakentamisosuuskunnan kustannusarvio 23.8.2015
31. Valokuvia

Henkilötodistelu
TVT Asunnot Oy
T. Toxxx
32. Ote asumisterveysasetuksesta 33. RT RakMK-20216 C2 1979 34. RT RakMK-20217 01 1979 35. RIL 107-1981
36. (Kantajan liite 1): kauppakirja 37 (Kantajan liite 2): myyntiesite
38. (vastakanne 1). Turunmaan korjausrakentamisosuuskunnan lausunto 29.10.2015
39. (vastakanne 2) Turunmaan korjausrakentamisosuuskunnan kustannusarvio 5.11.2015
40. Internet-esite
41. Sähköpostiviestiketjut 16.7.2014-17.7.2014, 18.7.2014-19.7.2014 sekä 28.7.2014 (A. Kottt – T. Toxxx, Kottt –J. Huttt, Kottt-J. Mattt)
::'i 42. Kaksi laskua
'43. Sähköpostiviestit 7.3.2016 (Txxx Toxxx - M. Rattt, maistraatti)
44. Laskuliite
45. Sähköpostiviestiketju 16.7.2014 (A. Kottt -J. Mattt)
46. Janakkalan seurakunnan kirkkoneuvoston pöytäkirja 19.8.2014
47. Neljä valokuvaa
48. Vuokrasopimukset
49. Museoviraston arvio korttelista
50. Kaksi valokuvaa

- J. Mattt, kehittämispäällikkö
- R. Vättt, kiinteistönvälittäjä
- A. Kottt, kiinteistönvälittäjä
- H. Rattt, diplomi-insinööri
- kiinteistöneuvos E. Hittt
- kuntotarkastaja, RI J. Huttt
- RI T. Ylttt

- T. Toxxx todistelutarkoituksessa
- T. Ylttt
- A. Auttt.
- O. Asttt
- P. Littt
- T. Hattt
- J. Nettt



Käräjäoikeuden ratkaisun perusteet

1 T. Toxxxen kanne

Näyttö Jatkossa käytetään termiä pesuhuone siitä tilasta, mitä on nimitetty pesu- tai kylpyhuoneeksi tai pesutilaksi.

Kantaja/vastaaja T. Toxxx on todistelutarkoituksessa kuultuna kertonut, että on halunnut ostaa hyväkuntoisen hirsitalon ja on siinä tarkoituksessa etsinyt Etelä-Suomessa sijaitsevaa omakotitalo, joka olisi

rakennettu ennen vuotta 1940. Toxxx oli huomannut nyt puheenaolevan talon esittelyn internetissä perjantaina, kun näyttö on ollut tiistaina. Talo on esitteen mukaan näyttänyt siistiltä. Sen kunto oli tyydyttävä eikä mainintaa suuremmista remonttitarpeista ollut. Toxxx on ajatellut laittaa asunnon ensin vuokralle ja miettivänsä talven aikana, mitä tekee. Sittemmin on selvinnyt, että kyseessä ei ollut omakotitalo eikä siinä ollut omaa pihaakaan ja että rakennus oli museoviraston suojeluksessa.

Toxxx on ensin kiertänyt talon ulkoapäin ja todennut sen näyttävän hyväkuntoiselta. Sitten hän on mennyt Huoneistomarkkinoinnin toimistoon kertomaan, että oli kiinnostunut kohteesta. Hän on ilmoittanut kiinteistönvälittäjä A. Kotttelle että haluaa tehdä ostotarjouksen, pyytäen myös näyttöä. Kottt on antanut asunnon avaimet Toxxxelle ja Toxxx on mennyt yksin tutustumaan rakennukseen. Kun hän on palauttanut avaimet kiinteistövälitysliikkeessä eräälle naiselle, hän on samalla kuitannut ostotarjouslomakkeen. R. Vätttn nimeä ei Toxxx tuntenut. Kukaan ei ollut sanonut Toxxxelle, että ränsistynyttä taloa ei saa ostaa näkemättä. Toxxx oli saanut samana päivänä Kotttelta myyntiesitteen. - Toxxx ei siis ollut tehnyt tarjousta kohdetta näkemättä vaan oli ensin nähnyt sen ulkopuolelta ja sitten vielä käynyt sisällä.

Kottt oli maininnut, että TVT edellyttää kuntotarkastusta ja että tarkastus on Toxxxen maksettava. Kottt on sitten ilmoittanut Toxxxelle sähköpostitse kuntotarkastuksen ajankohdasta. Tarkastaja on ollut Huttt, joka ei ollut Toxxxen valitsema. Tarkastuksessa on tehty vähäisiä parannusehdotuksia, mutta erityistä huolenaihetta ei ole ilmennyt. Kuntotarkastuksen mukaan ei ollut muuta huomauttamista kuin että pesuhuoneessa oli huono ilmanvaihto.

Toxxxen oma käsitys rakennuksesta oli, että sen kunto oli tyydyttävä ja että se kaipasi vain siivousta ja pintaremonttia; isompaa peruskorjaustarvetta ei ollut. Hirret olivat alkuperäiset ja hyväkuntoiset. Ennen kaupantekoa ei kukaan ollut käyttänyt sanaa 'peruskorjaus' ja jos olisi, olisi Toxxx halunnut lisäselvitystä. Toxxx ei ollut sanonut, että hän remontoi koko talon eikä hänellä ole ollut sellaista tarkoitusta.
Pesuhuoneitten iästä ei ole kenenkään kanssa puhuttu ennen kaupantekoa. Kauppakirjan allekirjoitustilaisuudessa oli Toxxx kertonut aikovansa antaa asunnot ensin vuokralle ja kiinteistönvälittäjä Kottt oli kertonut eräästä vuokravälittäjästä.

Asunnon 5 vuokralainen oli lähtenyt marraskuun lopussa. Toxxx oli havainnut asunnon 5 pesuhuoneessa ummehtunutta hajua ja on pyytänyt entistä naapuriaan Liimataista Vantaalta avuksi. Littt on suorittanut mittauksen ja on todennut, että pesuhuoneessa, muovimaton alla, on betoni ollut märkää (18b)

Sitten on lattiarakenteet pesuhuone-eteistiloista purettu. Pesutilojen ja keittiön välisessä hirressä on ollut lahovaurio. Hirsi on korjattu. Asiassa esitetyt tarjoukset on annettu asiakirjanäyttönä, mutta ne on nyt päivitetty ja hinnat ovat huomattavasti kohonneet. Toxxx oli ilmoittanut havaituista virheistä ja tutkimustuloksista TVT:lle ja on oikeudessa
ihmetellyt, eikö n in pitä ytk! . toir:iia:_ Asianajaja Littt oli väittänyt, että kohteessa oIe ollut virheitä, minkä vuoksi 011 Toxxx joutunut teettämään selvityksiä, ja hän on joutunut myös pyytämään vastaanottokuittauksia, koska ei muuten olisi voinut todistaa, että oli lähettänyt selvitykset.

Kysyttäessä, oliko Toxxx antanut purkutöiden ajankohdasta väärää tietoa, on Toxxx olettanut TVT:n viittaavan Toxxxen pankin kautta lähettämään faxiin - kun ei ollut saanut kuittausta sähköpostiviesteihin
- , jossa hän oli ilmoittanut purkutöiden alkavan 10.6. klo 7. Toxxx on näin halunnut tiedottaa, että homeiset seinät lähtevät silloin (TVT 5).
Hän ei ollut saanut vastausta Litttiltä. Littt ei Toxxxen puhelintietojen mukaan ollut yrittänyt soittaa Toxxxelle tuona päivänä. Rivala oli edellisenä päivänä ilmoittanut, että ei päässytkään tulemaan
10.6. Toxxx ei ollut tiennyt, että Littt oli ollut tulossa paikalle. Toxxxen tarkoituksena ei ole ollut antaa väärää tietoa.

Toxxxella on kaupallinen tausta ja hän on tehnyt työuransa toimistotyössä ja opiskelee puutarhuriksi, eikä hänellä siis ole vanhojen rakennusten korjaamisen osaamista. Hän on tosin asunut vanhassa talossa. Janakkalan seurakuntatalosta hän oli tehnyt ostotarjouksen, mutta kauppa olisi pitänyt hyväksyttää monella taholla ja sitten oli ilmennyt, että kohde oli suojeltu ja että rakennuksen katolla ollutta isoa ristiä ei saanut poistaa. Toxxx oli ilmoittanut välittäjälle, ettei osta kohdetta.

Kysyttäessä, oliko Toxxx kertonut kiinteistönvälittäjälle aikaisemmin remontoineensa vanhan talon Hausjärvellä on Toxxx vastannut varmaan kertoneensa, että on maalannut ja tapetoinut tätä taloa eli tehnyt pintaremonttia.

Ennen kauppaa ei Toxxxelle ollut kerrottu, että pesuhuoneet oli rakennettu 1980-luvulla. Toxxx ei ole miettinyt eikä arvioinut ikää eikä ole luullut iästä mitään, kun vikoja ei ole ollut. ....

Toxxx oli saanut kauppakirjaluonnoksen etukäteen. Hän on myös saanut kuntotarkastusraportin, jossa on mainittu, että pesuhuoneet olivat peräisin 1980-luvulta. Toxxx on myöntänyt näin olevan mutta toistanut, että tätä ei kukaan ollut kertonut. Hän ei ollut tiennyt pesuhuoneiden olevan 1980-luvulta, mutta oli lukenut edellä mainitut kohdat raportista.

Kysyttäessä, mitä Toxxx aikoi nyt asunnoille tehdä, on Toxxx vastannut hakeneensa rakennuslupaa. Toisesta pesuhuoneesta olii poistettu suihku ja toisesta wc-pönttö, jolloin toisesta pesuhuoneesta tulisi wc ja toisesta suihkutila.

Toxxx ei ollut suostunut TVT:n esittämään kaupanpurkuun, koska oli edelleen erittäin kiinnostunut kohteesta, jossa oli monta hyvää seikkaa, myyjää lukuun ottamatta, eikä se vaatinut täydellistä peruskorjausta, eikä ollut mitään syytä, miksi kauppa olisi pitänyt purkaa. Hän ei ollut vastannut purkutarjoukseen kun mitään vastattavaa ei ole ollut.
Asianajaja Littt puolestaan ei ollut vastannut Toxxxen sovintotarjoukseen.

Todistaja J. Mattt, insinööri, joka on työntekijänä TVT:ssä ;a jolla on TVT:n prokura, on kertonut TVT:n omistavan ja hallinnoivan noin 11.000 vuokra-asuntoa. TVT:n pääalana on vuokraustoiminta. TVT ei rakentanut asuntoja myyntiin. Joitakin yksittäisiä kohteita oli myyty, koska ne eivät ole soveltuneet vuokra-asuntokäyttöön tai niihin oli ollut tulossa isoja korjauksia tai ne olivat esimerkiksi suojeltuja.

Po. kuudesta talosta on kaksi ulkopuolisen omistuksessa ja neljä TVT:n. Museovirasto tuli voimakkaasti mukaan, jos taloja korjattiin tai jos TVT korjasi niitä, mutta yksittäisen omistajan korjaukseen ei museovirasto niinkään kiinnittänyt huomiota.

Kun TVT on alkanut myydä po. kohteita, on hinta-arvio pyydetty kolmelta kiinteistönvälittäjältä. Asuntojen korjaustarpeet oli tällöin huomioitu.
Asunnoissa sisällä ei ollut käyty, mutta kun edellisestä remontista oli aikaa jo 30 vuotta, asunnot kaipasivat täydellistä korjausta. Asunnot olivat suurin piirtein samanlaisia ja on ajateltu, että ne myydään korjattaviksi ja perheasunnoiksi. Lähtökohtana on ollut, että talo pysyy paremmassa kunnossa kun se muuttuu omistusasunnoksi, josta omistaja huolehtii.' Kiinteistönvälittäjälle oli sanottu, että asunnot myydään peruskorjattaviksi. Rakennusten ulkomaalaus kesi ja myös sisäpuoli kaipasi remonttia. TVT:llä ei ollut kokemusta asuntojen myynnistä minkä vuoksi kiinteistönvälittäjä sai määritellä hinnan. Po. talon sijainti oli hyvä ja sen kunto huono. TVT ei ollut edellyttänyt peruskorjausta, koska kohde oli menossa peruskorjaukseen ja siellä otettaisiin kaikki auki. Kiinteistönvälittäjä Kottten kanssa on ollut puhetta siitä, että jos ostaja ei ole tyytyväinen, otetaan kohde takaisin, ja näin vältetään se, että kohteesta löytyisi vikoja joita jouduttaisiin hyvittämään. Tässä oli kuitenkin ilmennyt juridisia ongelmia.

Kiinteistönvälittäjä oli sitten ilmoittanut, että kohteelle oli löytynyt hyvä ostaja. Todistaja ei muistanut, oliko kohteesta ollut muita kiinnostuneita kuin Toxxx Kiinteistönvälittäjä on halunnut kuntotarkastuksen, mutta TVT ei ole valinnut tarkastajaa eikä ole osallistuntu tarkastuksen kustannuksiin.

Kaikki neljä kohdetta olivat samanlaisessa kunnossa ja hinta oli kaikissa samaa suuruusluokkaa. Toxxxen talon sijainti oli ehkä paras. Kolmen muun asunnon ostaneen kanssa ei ongelmia ole tullut. Kohteisiin oli tullut paljon tarjouksia. Kiinteistönvälittäjä oli hoitanut julkisen ilmoituksen ja julkisen näytön. Kysyttäessä, miten TVT olisi suhtautunut, jos olisi kuullut, että kohteita ei peruskorjata vaan annetaan vuokralle, on todistaja todennut, että Kottt oli käynyt neuvottelut ja todistaja oli Kottten puheiden varassa, mutta TVT:n käsityksen mukaan oli Toxxx ollut muuttamassa Turkuun, nyt ostamaansa kohteeseen. Kaupanteon jälkeen on ollut puhetta remontista. Kottt oli hoitanut myynnin varsin itsenäisesti ja vaikka todistaja oli saanut tietoja Kotttelta sähköpostitse, ei hän tiennyt, mitä Toxxx ja Kottt olivat keskustelleet.

Todistaja R. Vättt on työssä samassa kiinteistövälitysyrityksessä kuin A. Kottt, joka on todistajan esimies. Kun po. kohde oli tullut myyntiin, oli Toxxx tullut todistajan työpaikalle ilmoittaen tekevänsä siitä tarjouksen. Koska todistaja ei ollut vastaava välittäjä, on hän sanonut, että sitä ei voi tehdä kun Kottt ei ole paikalla, eikä muutenkaan, jos ei tarjoaja ollut käynyt tutustumassa kohteeseen.
Toxxx oli sanonut, että on aikaisemminkin näin menetellyt ja että hän tietää, mitä on tekemässä ja tuntee tämän tyyppiset kohteet ja on vastaavia remontoinut. Sitten on Kottt tullut paikalle, todistajan ja Toxxxen keskusteltua ehkä 5-10 minuuttia. Kottt on ottanut tarjouksen vastaan. Todistaja tiesi, että kohdetta oli näytetty Toxxxelle. Kun ostaja tekee täyden hinnan tarjouksen kohdetta näkemättä, on ajatuksena, ettei tällaiseen pidä lähteä ja todistajalle on tullut tunne, että pitää olla varovainen. Kohde oli hyvin haluttu. "Haluttu kohde" tarkoitti, että neljä muutakin asuntoa oli myyty ja että tarjouksia oli ollut useita ja katsojia paljon. Yleensäkin puutalo oli suosittu ja nyt oli kyseessä omakotitalo Turun keskustassa. Kaikki kohteet on myyty nopealla aikataululla.

Todistaja A. Kottt on toiminut kiinteistönvälittäjänä vuodesta 1993. Hän on keskittynyt omakotitalojen ja kiinteistöjen välittämiseen. TVT oli ottanut yhteyttä Huoneistomarkkinointiin ja ilmoittanut haluavansa välittäjän, kun TVT:n toimenkuvaan ei kuulunut kohteitten myynti. TVT:n edustaja oli sanonut, että ei ottanut vastuuta nyt myytävien talojen kunnosta millään tavoin. Hinnanasettelua on sittemmin pohdittu monessa palaverissa ja tehty tarkka hinta-arvio. Kyseessä oli pitkään vuokralla ollut kokonaisuus. Myös suuri peruskorjaustarve piti ottaa huomioon. Kohteeseen liittyviä asiakirjoja oli vain vähän eikä piirustuksia ollenkaan. TVT:n edellytyksinä myynnille oli, että kun kohde oli ollut kauan vuokralla eikä sitä ollut remontoitu 1980 -luvun jälkeen, ostajan piti ymmärtää, mitä oli ostamassa. Remontin tarpeen näki silmämäärinkin. Ostaja piti valita periaatteella että oikeuteen ei haluta.
On ollut puhetta myös kauppakirjaan laitettavasta takaisinosto-oikeudesta.

Nettiin on laitettu sama teksti kuin esitteeseen. Niiden mukaan kyseessä oli sata vuotta vanha, kaikilta osin remontoitava kohde. Kohde on hirsirunkoinen ja hyvin arvokas, kun sen remontoi. Muut vastaavan kohteen ostajat ovat olleet tyytyväisiä.

Toxxx oli tullut toimistolle ja ilmoittanut haluavansa tehdä tarjouksen kohteesta sitä näkemättä. Koska myyjä oli TVT; oli kohteessa pidettävä julkinen näyttö eikä tarjousta otettu vastaan kun ei Toxxx ollut asuntoa nähnyt. Toxxx on ilmoittanut, että hän oli juuri tehnyt vastaavanlaisessa talossa remonttia.

Todistaja oli suositellut TVT:lle Toxxea sillä perusteella, että tämä oli tehnyt vastaavanlaisen remontin ja tiesi, mitä oli ostamassa.
Ostajaehdokkaita oli Toxxxen lisäksi ollut kaksi muuta. Todistajan käsityksen mukaan Toxxxen on täytynyt tuntea alaa; kukaan ei osta kohdetta näkemättä ellei tiedä, mitä on ostamassa. Sittemmin on asia mennyt päälaelleen ja ammattilaisesta olikin tullut maallikkokuluttaja.

Todistaja on ilmoittanut, että kuntotarkastus oli kaupan ehto ja että myyjä ei tarkastusta maksa. TVT ei ole kuntotarkastusta halunnut eikä ole ollut missään tekemisissä sen kanssa. Todistaja oli suositellut kuntotarkastusta ja myös tarkastajan henkilöä, mutta mitään pakotetta ei tässä ole käytetty. Todistaja oli suositellut kuntotarkastajaksi Huttta, joka oli tehnyt satoja tarkastuksia. Hänen hinta-laatusuhteensa oli kohdallaan ja hän oli pidetty.

Toxxx oli tutustunut kohteeseen, mutta todistaja ei muistanut, oliko hän ollut mukana vai oliko vain antanut avaimen. Kysyttäessä, kuinka kauan kohdetta oli markkinoitu, on todistaja kertonut suosituksena olleen, että tieto kohteesta olisi viikon netissä ennen näyttöä. Kohde oli sata vuotta vanha ja sen viimeinen korjaus oli tehty 80-luvulla. Kun kohdetta oli esitelty maininnalla "remontoi itsellesi talo", on se tarkoittanut todellista remontointia. Olisi voitu käyttää myös termiä "peruskorjattava". Esittelyssä ei ollut väitetty, että jotain olisi korjattu.
Kohde ei ollut sellainen, että siihen olisi voinut muuttaa sen ollessa vielä remontoimaton. Kun pesuhuoneet olivat 30 vuotta vanhoja, oli syytä varautua välittömään korjaukseen, koska pesuhuone oli silloin elinkaarensa päässä. Täysin kunnossa ei BO-luvulla rakennettu pesuhuone voinut olla. Nykyaikaiset kosteuseristykset olivat tulleet vasta 2000-luvun alussa. Viimeistään kuntotarkastuksessa oli Toxxxen tietoon tullut, että pesuhuoneet oli remontoitu 1980-luvulla.

Todistaja oli kirjoittanut kauppakirjan tekstin ja lähettänyt luonnoksen Toxxxelle, kuten Huoneistomarkkinoinnin sääntöjen mukaan kuului tehdä. Toxxx oli kommentoinut vain kirjoitusvirheitä. Kauppakirja oli yksinkertainen niin että maallikkokin sen ymmärsi: kohteena oli täysin peruskorjattava talo. Erityisesti ammattilaisen piti tämä ymmärtää ja ostajalla olisi ollut mahdollisuus kysyä, jos kysyttävää olisi ollut.
Toxxx oli sanonut remontoivansa itselleen, mutta kaupanteon yhteydessä sanonutkin antavansa kohteen vuokralle.

Koska kohteessa ei ollut tehty mitään, vaati se täydellisen remontin. Jos kohde olisi ollut kunnossa, olisi hintakin ollut toinen, noin 300.000 euroa. Kauppahinnassa oli siis huomioitu iso peruskorjaustarve. Remonttiin menisi ehkä 100.000 e. Kolme muuta TVT:n myymää kohdetta olivat aika lailla samanlaisia, mutta Toxxxen asunto oli sijainniltaan paras.
Näissä kolmessa muussa kohteessa ei ollut tullut ongelmia. TVT olisi halunnut ostaa kohteen takaisin ja ostajia olisi ollut "pitkä lista"; näihin kohteisiin oli ollut kova kiinnostus.

Kysyttäessä, löytyikö vanhoista taloista usein virheitä, on todistaja vastannut riskin olevan aina olemassa. Välittäjä oli yrittänyt tuoda esille, kuten TVT:kin, että "vanha talo on aina vanha talo".

Jos talo vaatii täyden peruskorjauksen, kuntotarkastuksessa annetaan arvio vain suurin piirtein, rakenteita ei avata eikä menetellä kuten esimerkiksi vuonna 2010 rakennetussa talossa. Kuntotarkastus onkin ollut enemmänkin sellainen, että "tulee tehtyä". Joka vaiheessa on tuotu esille, että talo vaatii täyden korjauksen. Kuntotarkastaja oli todennut, että kylpyhuone oli BO-luvulta, mutta tarkoituskaan ei ole ollut mennä pintaa syvemmälle. Jos ostaja oli ammattilainen, ei tarkastaja lähde kyselemään, ymmärsikö ostaja, että tällaisessa tilanteessa ei avata rakenteita. Ensikertaisen kanssa tarkastaja keskusteli eri tavalla.

Tarjouksia on ollut kolme ja yksi näistä on ollut Toxxx. Yksi on luopunut, koska pankki ei ollut rahoittanut näin isoa remonttia. Jos on il oi ettu, että ohd - aatii täydellisen peruskor1auksen, ei sen jä\keen vo, aJatella, etta myyJa on vastuussa. Kyseessä ei ollut varsinaisesti vastuunrajoituslauseke vaan viesti ostajalle. Hinta olisi ollut toinen, jos kohde olisi ollut peruskorjattu. Se, että kohde vaatii 100.000 euron peruskorjauksen, ei ole ollut esillä. Mutta yleensäkin, jos remonttiin laitetaan esimerkiksi 20.000 euroa, on kohde 20.000 euroa arvokkaampi. Sellaisenaan ei kohdetta voinut ottaa asunnoksi.
Pesuhuone on näyttänyt käyttökuntoiselta, mutta mikä sen todellinen kunto oli, siitä ei myyjä voinut olla vastuussa.

Todistaja oli suositellut ostajaksi Toxxea, koska tämä oli juuri tehnyt samanlaisen remontin, ja myös siksi, että Toxxx oli tarjonnut täyden hinnan. Hinta ei kuitenkaan ollut määräävä vaan se, että ostaja tiesi, mitä osti. Sähköposteista ei ilmennyt kaikkea keskustelua, sillä todistaja ja Toxxx olivat keskustelleet myös puhelimitse.

Toxxx oli toimistolle tullessaan todistajalle kertonut juuri korjanneensa samanlaisen 100-vuotiaan talon, joka sijaitsi todistajan muistaman mukaan Hausjärvellä.

Todistaja J. Huttt on tehnyt kuntotarkastuksia ja kosteusmittauksia noin 15 vuoden ajan. 27.4.2014 hän on A. Kottten tilauksesta tehnyt kuntotarkastuksen omakotitalon kauppaa varten.
Kottten kanssa oli lyhyesti puhuttu, että kyseessä oli remontoitava kohde, mikä on mainittu myös tarkastuksen alussa siten, että Toxxx on sen kuullut. Tämä on ollut myös helposti nähtävissä.
Tarkastusmaksun on maksanut Toxxx, TVT ei ole ollut tarkastuksen kanssa tekemisissä. Todistaja oli saanut myyntiesitteen ja joitakin
80-luvulta olleita asiakirjoja. Pesuhuoneremontti on päätelty tehdyksi 1980-luvulla ja tämä on tullut Toxxxellekin selväksi. Ostajaa varten on dokumentoitu rakennuksen kosteiden tilojen tilanne sillä hetkellä.
Mittaukset ovat osoittaneet normaaliarvoja. Kohonneita arvoja ei ollut näkynyt. Mittauksen lukemat kertoivat kosteusrasitteesta 2-5 cm:n syvyyteen ja jos märkyyttä olisi ollut, se olisi näkynyt. Todistaja oli tutkinut hyvin tarkkaan läpiviennit ja muovitapetin saumat, jotka olivat riskikohteita. Todistaja käy aina läpi tärkeät asiat eli pesuhuoneen lattialämmityksen ja vesieristyksen ja tarkastaa vanhat rakenteet ja läpiviennit.

Toxxx on ollut läsnä koko ajan.

Rakennus on näyttänyt kaikilta osiltaan siltä että se vaatii korjausta. Pesuhuone on ollut enemmänkin kuin käyttöikänsä päässä; se oli huonosti pidetty. Pesuhuone on aina riskikohde. Toisessa pesuhuoneessa on muovimatto ollut vähän irti.

Jos betonilattiassa oli kosteutta, oli se helppo kuivata puhaltimella tai kuivaimella tms. Todistaja on ollut Munters OY:sä töissä ja on perehtynyt kuivaus- ja kosteusasioihin.

Helmikuussa 2015 oli rakennuksesta löytynyt kosteutta, mitä todistaja on kommentoinut sanomalla, että ei tiennyt, millaisessa käytössä rakennus on ollut ja oliko sitä remontoitu. Kahden pesuhuoneen välisessä gyprocissa on kiistatta todettu mikrobikasvustoa. Itämisajasta kysyttäessä on todistaja on kertonut, että gyproc on äärimmäisen herkkä, kasvusta voi tulla noin viikossa. Puurakenteet vaativat enemmän aikaa, noin kaksi viikkoa.

Todistaja on sittemmin palauttanut saamansa palkkion Toxxxelle ja kysyttäessä syytä tähän on todistaja vastannut, että hänen aikansa ei riittänyt tappeluun, ja että riitely vei energiaa.

Kun todistajalle on näytetty (liite 8) valokuvaa nro 3, on todistaja todennut, että jos kohde olisi kuntotarkastuksen aikaan näyttänyt samalta kuin ko. valokuvassa, olisi todistaja sen huomannut ja huomauttanut raportissaan. Läpivienneissä ei ole ollut selkeää puutetta. Todistaja oli tarkistanut myös läpivientien silikonit joissa ei silmämääräisesti ole ollut puutetta, joskin ne olivat vanhoja. Valokuvasta nro 6 näkyi seinän aukinaiset saumat, mitkä eivät olleet samanlaisia silloin, kun todistaja on seinän tarkastanut.

Todistajan laatimassa kuntotarkastusraportissa (K? ja V1) on mm. kerrottu, että tutkimus on suoritettu aistinvaraisesti käyttäen apuna pintakosteusmittaria. Raporttiin on merkitty mm. "mittarin lukemat kertovat rakenteen kosteusrasitteesta 2.4 cm:n syvyydeltä, mutta eivät kerro materiaalin kunnosta". "Kaikkia rakenteiden sisällä olevia mahdollisesti piileviä vaurioita ei tarkastusmenettelyllä voida sulkea pois".

Piileviä vaurioita ei todistajan mukaan voinut koskaan poissulkea. Kuntotarkastus on pinnallinen. Mitään viitettä kosteudesta ei kuitenkaan ole ollut vaikka kosteus tulee herkästi pintaan.

Raportissa ei ollut käsitelty remontointitarvetta koska oli tullut selväksi, että kohde myydään remonttia varten. On tiedetty, että kohde vaati täydellisen sisäremontin.

Todistaja H. Rattt on kertonut, että nyt puheena oleva rakennus oli erittäin vanha, hirsirakenteinen talo, jossa ei ollut tehty suurempia remontteja, lukuun ottamatta 80-luvulla tehtyjä pesutiloja. Rakennus oli kohtalaisen siisti. Pesuhuoneessa oli muovipäällysteet, joiden kestoikä oli hyvinkin lyhyt: muovimatto saattoi kestää parikymmentä vuotta, muovitapetit 12 vuotta. Hirsirunko oli pitkäaikainen.

Todistajan laatiman muistion mukaan pesuhuoneesta oli 23.2.2015 poistettu lattiapäällyste sekä tehty huoneiston välisen seinän alaosaan tutkimusaukko. Todistaja on todennut, että molemmat olivat märkätiloja ja suihkut olivat lähellä huoneiston välistä seinää. Muistion mukaan rakenteet tutkimusaukon kohdalla olivat täysin kuivia. Todistaja on todennut, että kosteusjälkiä tai märkää ei ole ollut. Mikrobikasvustoa on ollut.

Valokuvien 13-16 mukaan kellarissa oli hyvin pieni vanha kosteusjälki.
23.2. käynnillä ei todistaja ollut havainnut hajua eikä edes

39
ummehtuneisuutta eikä vaatteisiinkaan ollut mitään hajua tarttunut.
(liite 14)Valokuvia 33-35 on todistaja kommentoinut sanomalla, että kyseessä oli sama seinä, jossa oli mustaa jälkeä metrin verran \attiasta. Muualla ei mikrobikasvustoa näkynyt paitsi kuvassa 33. Kysyttäessä, mistä mikrobikasvusto oli syntynyt, on todistaja vastannut, että jos seinärakenteen sisällä on kosteutta, on seinässä ollut reikä, esimerkiksi jos seinään oli kiinnitetty saippuakuppi tms. Oli tyypillistä, että kun kiinnike oli porattu läpi ja kun suihkua käytettiin, vesi valui reiästä. Hyvin todennäköistä oli, että kosteus oli päässyt naapuriasunnon puolelta.

(Todiste 31). Mikrobikasvustoa oli todistajan mukaan nähtävissä. Kipsilevyn eli gyprocin pinnalle sitä voi tulla viikossakin, puu reagoi vähän hitaammin kuin kipsilevy. Virheen korjaamiseksi piti poistaa kipsilevy ja tarvittaessa levyttää uudestaan ja vaihtaa villat. Siis runko, levyt ja villat piti uusia eli uusia väliseinä. Tähän korjaustyöhön meni kahdelta mieheltä yksi päivä ja hinta oli 1000 euron suuruusluokkaa. Vedeneristys ja laatoitukset tulivat erikseen, siinä oli ehkä yhden päivän työ. Kylpyhuoneen seinäpinnat ovat olleet uusimisen tarpeessa muutenkin. Todistajan mainitsema 1000 e koski yhden pesuhuoneen yhtä seinää. Kun vedeneristys ja laatoitus uusitaan, elinkaari lähtee nollasta ja jatkuu noin 30 vuotta. Muoviakin sai laittaa, aineen oli vain oltava sellaista, joka toimi vedeneristimenä.

Pesuhuoneen betonilaattojen pois piikkaamiseen ei todistajan mielestä ollut syytä. Tällaisia rakenteita oli "Suomi täynnä". Oli vain pidettävä huolta siitä, että betoni oli aivan kuiva, jolloin kosteutta ei päässyt väliin. Yltttn rakennusvirheistä antamiin arvioihin viitaten on todistaja todennut, että tällainen tapa on ollut, mutta määräykset edellyttivät, ettei saanut aiheuttaa 'kohtuutonta haittaa'. Vain määräykset velvoittivat, "ohjeita" ei ollut pakko noudattaa. Jos kahden pinnan välinen betonilaatta oli kuiva, kaikki oli kunnossa.

Ulkoseinärakennetta ei ole pidetty virheenä 1990-luvulle asti, mutta nykyään ei tällaista enää suositella. Putkien kannakointiin liittyen on todistaja todennut, että jos putki pysyy suorana eikä liiku, on kannakointi riittävä. Tästä oli ohjeita ja riippui paljon siitäkin, millaisessa paikassa putki oli jne. Pesuhuoneitten alapuolella oli alkuperäinen lautalattia.
Valokuvien mukaan alhaalla on ollut kuivaa. Jos pesuhuone remontoidaan entiselleen, ei rakennuslupaa vaadita. Maallikkokin pystyi todistajan arvion mukaan näkemään, että remontointi oli välttämätön.

Hirsissä ei ollut vaurioita. Läpiviennit ovat olleet nähtävissä, ne eivät ole olleet asialliset pesuhuoneessa.

Todistaja E. Hittt, joka on toiminut kiinteistönvälittäjänä noin 40 vuotta, on esittänyt postinumeroalueelta 20810 ajetun kauppahintavertailun 73 puu- ja rivitalosta ajalta 14.3.2013-14.3.2016. Asuntojen keskimääräinen rakennusvuosi oli 1938 ja keskimääräinen pinta-ala 93 m2. Keskimääräinen neliöhinta oli 2342 e. Puheena olevan kohteen kauppahinta oli ollut 618 euroa/m2 halvempi kuin keskimääräinen hinta eli kauppahinnassa oli huomioitu tulevien korjauksien laajuus ja kohde myyty noin 60.000 euroa edullisemmalla hinnalla kuin keskimäärin. Todistaja oli tutustunut kohteeseen

40
ulkopuolelta ja on todennut, että sokkeli oli ehjä, peltikatto hyvä ja sijainti rauhallisen kadun varrella. Jos kauppakirjassa on mainittu täydellisen peruskorjauksen tarve, ei ostaja voinut luulla, ettei kohdetta tarvitse peruskorjata. Hintaerolla 60.000 eurolla sai tehtyä jo aika ison remontin. Ostajan on varmasti täytynyt tietää, että korjattavaa oli paljon. Vanhassa talossa oli aina joitakin vikoja. 1980-luvulla on käytetty kosteuseristystä ja vasta 1990-luvulta lähtien vedeneristystä.

Todistaja P. Littt, joka on toiminut rakennusalalla noin 40 vuotta ja suorittanut mm. kuntoarvioijan tutkinnon, on kertonut käyneensä Toxxxen pyynnöstä po. asunnossa kerran, 8.2.2015.
Asiakirjanäyttönä on annettu Littten laatima muistio wc/suihkutilan kosteusmittauksesta (V 8). Asiakirjassa on mm. mainittu, että muovimatto on ollut pääosin irti, mittarilukema 100 % kosteus koko lattian alueella. Todistaja oli käyttänyt pintakosteusmittaria.

Todistaja on arvioinut, että asunnossa nro 5 oli joku 'tee-se-itse -mies kyhännyt jotain hyvän rakennustavan vastaisesti". Suihkusta tuleva vesi ei ole poistunut, putkien läpiviennit oli jätetty tiivistämättä tai olivat huolimattomasti tiivistettyjä, wc-viemärin ja maton liittymä oli tiivistämättä. Suihkuseinällä sekoittajan alapuolella oli sauma, mikä oli kielletty tapa ja paikattu silikonilla, mikä oli väärä tapa. Sauman kohdalla on ollut vesivuoto ja nyt oli tapetti irti. Vesi on vuotanut joka kerta kun suihkua on käytetty.

Läpivientien toteutus oli rakennusvirhe. Tiivistämättömistä läpivienneistä oli pääsyt vettä maton alle (kuva 2). Kuvassa 3 näkyi, että läpivienti oli jätetty kokonaan tiivistämättä. Mattomies on ollut todella ammattitaidoton. Maton alusta oli märkä ja 'kopo'. Kuvasta 5 näkyi että siihen oli tuhrittu silikonia, millä ei ollut virkaa veden eristämistä ajatellen. Virheet eivät olleet käytöstä ja kulumisesta johtuvia vaan alunpitäenkin oli työ tehty väärin. Seinään oli jätetty iso reikä eikä töissä ole käytetty järkeä. Ammattimies ei tehnyt sellaista jälkeä kuin tässä kohteessa.
Pesuhuone on varmaan tehty ennen 2000-lukua, mutta 1980-luvullakaan ei ole saanut tehdä tämän kaltaista työtä.

Kun todistaja on mennyt taloon sisälle, hän on huomannut, että lattioihin oli tehty korotuksia, mutta korvausilmaa ei ollut järjestetty. Todistaja oli Toxxelta kuullut, että asunto oli ollut pitkään käyttämättä.

Todistaja ei ollut nähnyt kauppakirjaa eikä Toxxx ollut kertonut kaupan ehdoista.

Todistaja, rakennusinsinööri T. Hattt (Polygon Finland Oy), on kertonut tutkimusraportissa (V11) ja oikeudessa tehneensä kosteustutkimuksen toisessa pesuhuoneessa (nro 5). Toimeksiannon tarkoituksena on ollut selvittää kylpyhuoneen betonilaatan kosteus porareikämenetelmällä. Betonipinnasta oli poistettu liima ja matto, ts. betoni on ollut puhdas. Ensin on todistaja tehnyt pintakosteusmittauksen, joka ei anna kunnollisia kosteusarvoja; poraus sen sijaan on luotettava. Sitten hän on laittanut anturit kahteen kohtaan, kahteen eri syvyyteen. Molemmissa on todettu betoni märäksi.
Todistaja ei muistanut, oliko pesuhuoneen alapuolela kellaritiloissa

41
näkynyt kosteutta. Suositeltavina toimenpiteinä on todistaja ehdottanut pintabetonin ja eristeiden poistoa, jolloin samalla tarkistetaan niiden alla olevien rakenteiden kunto sekä mahdollinen kuivauksen tarve, tai vaihtoehtoisesti pintabetonirakenteen koneellista kuivausta. Betoni tosin kuivui itsestäänkin jos sen päällä ei ollut mattoa tms.

Todistaja, teknikko A. Auttt on tehnyt po. kohteeseen asiantuntijakatselmuksen ja antanut siitä lausunnon (V15). Todistaja oli tehnyt kohteeseen useampia käyntejä. Hän on verrannut kohdetta vuoden 1975/1976 rakentamismääräyksiin, koska putkileimasta päätellen oli pesuhuone tehty (aikaisintaan) vuonna 1985, jolloin voimassa ovat olleet em. määräykset. Ensimmäisellä kerralla 12.3.2015 on todistaja todennut, että muovitapetti oli ollut vähän seinästä irti ja että lattiasta oli muovimatto otettu pois. Seinän läpimenokohta liittyi toisen asunnon märkätilaan ja oli huonosti tiivistetty ja liitoksen kiristys huonosti tehty (liite 1). Rakenne ei täyttänyt asentamisajankohdan rakentamismääräyksiä eikä ohjeita. Tiloissa on ollut hyvin paljon kosteutta (liite 2), mikä oli silmin havaittavissa. Kellaritilan eristeet ovat olleet heikkotasoiset ja kuluneet (liite 5). Pesuhuoneen kipsiseinälevyyn oli asetettu kiinnittimiä, jotka olivat syöpymisistä arvioiden useita vuosia vanhoja (liite 6). Kosteutta oli tullut viereisen asunnon tiivistämättömistä kiinnikerakenteista lähinnä kapillaarisesti. Tiivistystä ei ole tehty.
Valokuvasta näkyvä musta saattoi olla hometta. Valokuvissa oli nähtävissä pesuhuoneiden välinen seinä ja kostunut kipsilevy (kuvat 52 ja 54-56). Seinän läpi menevää putkea ei ollut suojattu. Rakenne on aiheuttanut sen, että kosteus meni seinän väliin. Kyseessä on ollut jo alunperin tekovirhe eikä rakenne ole ollut vesitiivis.

Todistaja oli käynyt kohteessa vielä huhtikuussa 2016. Hirret olivat hyväkuntoisia, lahoja hirsiä ei ole löytynyt. Asuntoon oli laitettu tiiviit ikkunat ja nyt ilmanvaihto oli kehno. Pesutilat oli purettu. Muuta korjaustarvetta oli hyvin vähän. Korjauskustannuksiksi on todistaja arvioinut 4000-8000 euroa, jos korjaus tehdään "oikeaoppisesti".
Putkiasennus ym maksoi 3000-4000 euroa/ pesuhuone. Poistoilman hinnaksi tuli noin 2000-3000 euroa ja lisäksi tulivat rakenteelliset muutokset. Suunnitelmia ei ollut vielä tehty, joten todistaja saattoi vain "heitellä" lukuja.

Liitteeseen 2 viitaten on todistaja todennut kosteuden aiheuttaman leväkasvun näkyvän heti. Maallikkokin sen havaitsi. Kohde oli uusimistarpeessa varsinkin huomioon ottaen materiaali- ja rakennusvirheet. Pesuhuone oli jo tiensä päässä eikä aikaisemminkaan ollut määräyksiä noudatettu. Käyttöikä olisi ollut pitempi, jos se olisi suojattu kosteudelta.

Kun kiinteistöön tehdään peruskorjaus, pesutilojen/ märkätilojen korjaus kuului peruskorjauksen piiriin ja niistä yleensä aloitettiinkin.

Todistaja J. Nettt on ollut Rivala Groupin työntekijänä purkamassa pesuhuoneita molemmista nyt puheena olevista asunnoista. Pesuhuoneen välisessä seinässä on ollut hometta, samoin lattianrajassa. Kuvassa 1 (kirjekuoressa) näkyvällä tavalla gyproclevy on ollut kahden muovin välissä, mikä ei ollut sallittua. Todistajan

käsityksen mukaan betoni oli otettava pois, jos korjauksen teki hyvin. Kuvan 5 mukaan ulkoseinissä on ollut pilkkua eli hometta ja hometta oli myös kuvissa 8-10 ilmenevällä tavalla. Kuvissa 19 ja 20 oli lattiassa tummaa, joka todistajan arvion mukaan oli hometta. Kuvassa 2 olivat läpiviennit täysin suojaamatta, jolloin vesi pääsi valumaan rei'istä. Kaikki purkaminen on ollut vaurioitten johdosta tarpeellista.

Todistaja T. Ylttt on ollut tekemässä katselmusta kohteessa 12.3., 15.4. ja 27.4.2015. Toxxx on ollut läsnä kahdella kerralla. Todistaja on laatinut lausunnot (V14 ja V17). Asunnon 5 pesuhuone on tutkittu tarkimmin. Ensimmäisellä kerralla pesuhuoneen seinään on tehty reikä ja silloin on todettu mustaa pistettä ja mikrobiperäistä hajua. Pesuhuoneiden 5 ja 6 väliseinä piti poistaa. Kyseessä oli väliseinästä johtuva probleema, mikä rajoittui pesuhuoneisiin. Kohde oli sen ikäinen, että tällainen olikin odotettavissa. Läpiviennit ja matto olivat vuotaneet saumoista. Läpiviennit eivät olleet virheellisiä, mutta ne olisivat kaivanneet huoltoa ja kunnossapitoa. Valokuvasta 6 näkyvään läpivientiin liittyen on todistaja todennut, että tiivistäminen on ollut heikkoa 80-luvulla. Kuvasta 7 näkyi, mitä se oli aiheuttanut. Todistaja oli ottanut materiaalinäytteen (V21) ja todennut, että rakenne tuli vaihtaa uudeksi.

Kun todistajalta on kysytty, ovatko vauriot voineet syntyä kaupanteon (elokuu 2014) jälkeen, on todistaja vastannut, ettei tätä tiennyt, mutta mahdollisesti vaurio oli kehittynyt pitkän ajan kuluessa, ehkä vuosien aikana. Kuvasta 14 näkyvä ratkaisu, jossa oli muovimatto, betonilaatta ja taas muovi, saattoi kehittää "pöpöjä" ja hometta.

Vaurio on ollut väliseinässä ja runkopuun alla, ei ulkoseinässä.

Kuvasta 7 näkyi väliseinä ja kuvassa 8 oli kuvattu ulko- ja väliseinän kulmaus, jossa oli hometta. Asunnon 6 proppujen/kiinnikkeen läpi oli päässyt kosteutta seinärakenteen läpi. Kuvasta 11 näkyi, että pesuhuoneen oven kynnyksen kohdalla hirsi oli laho. Puukko oli todistajan laittama. Hirsissä ei ollut vauriota lukuunottamatta kynnyskohtaa. Kuvasta 22 näkyi väliseinässä kasvava home.

Purkutyö on ollut välttämätöntä. Pesuhuone on pitänyt purkaa eikä tehty työ ole ollut turhaa tai liikaa.

Kuvassa 2 näkyivät väliseinän homevauriot ja kuvissa 7-8 muovi, jonka väliin homevaurio oli kehittynyt. Rakenne täytyi purkaa muoviin saakka. Kuvissa 13-16 ei hometta tai lahojälkiä näkynyt. Todistaja ei ollut tehnyt merkintää lattialankuista, joten ne olivat varmaan terveet.

Betonilaatasta ei todistaja tiennyt mutta on todennut, että jos se oli märkä, ei purkamista tarvittu, betonilaatan saattoi kuivata koneellisesti.


Valokuvaan nro 4 liittyen on todistaja todennut, että pesuhuoneessa ei ehkä vuonna 1985 tehdyn remontin jälkeen ollut tehty mitään.
Maallikkokin näki, että remontin tarvetta oli eikä voi edes kuvitella, ettei wc vaatisi peruskorjausta; se oli tullut elinkaarensa päähän.


Homevaurio on ollut väliseinässä ja ulkoseinässäkin. Kyseessä oli päivän parin ja 1000-1500 euron työ. Kynnyksen osalta ei todistaja ole osannut sanoa, oliko pakko vaihtaa koko hirsi, mutta siinäkään ei olisi muuta kuin 1-2 päivän työ.

Kuvassa 2 näkyy homevaurio väliseinässä sekä kiinnikkeet. Kuvista 7-8 näkyy rakennusmuovia ja väliin kehittynyt homevaurio. Purku täytyi tehdä muoviin saakka.

Korjauskustannukset olivat 2900 e/kylpyhuone. Valmiiksi tehtynä oli hinta yhteensä noin 10.000 euroa ja sen lisäksi LVI ja sähkö. Asiassa annettuun 20.000 euron arvioon viitaten on todistaja todennut, että siinä oli otettu mukaan myös hirren hinta ja sähköt ja LVI. Suuruusluokka oli todistajan käsityksen mukaan ehkä 15.000 e.

Muovimaton elinikä oli noin 12 vuotta. Pesuhuone on ollut elinkaarensa päässä ja korjaus olisi pitänyt joka tapauksessa tehdä. Jos korjaukseen nyt sijoitettaisiin 15.000 e, olisi kyseessä tasonparannus.

Kohteen kauppakirjan kohdassa 7 mainittu "kaikilta osin" tarkoitti todistajan mielestä rakennustekniikkaa, lämpöä ja sähköä.

Märkätilat ovat 'kriittinen piste' ja kuluva paikka. Melkein automaattisesti uusi asukas korjaa vanhoista rakennuksista pesutilat ensimmäiseksi.
80-luvulla, jolloin ko. pesuhuoneen remontti on tehty, ovat määräykset olleet väljemmät. Jos pesuhuone vain ennallistetaan eli jos ei kosketa kantaviin rakenteisiin, ei rakennuslupaa vaadita.

Todistaja J. Asttt, korjausrakentaja, on kertonut, että Toxxx oli ottanut häneen yhteyttä keväällä 2015 (V 19). Todistaja on tehnyt kohteeseen noin 10 käyntiä. Kalusteet, pinnat ja eristeet on purettu. Lattialaudat on purettu, että eristeiden mahdolliset vauriot on saatu selville. Lattialauta on yhtenäinen. Asunnon 5 oviaukossa on ollut vesivuoto. Kyseessä on kantava hirsi, missä on kynnys päällä. Noin neljän metrin alue on jouduttu korvaamaan. (Kuvat 3-5) Runkorakenteissa on ollut pintavaurioita. Kuvasta 8 näkyy, että keskituki puuttui. Kuvasta 10 näkyi katkaistu pystytuki. Kuvasta 11 pitäisi olla pystypuu eli karapuu, mutta nyt ei ollut mitään, mikä sitoisi hirrenpäät siten kuin kuului. Kuvasta 13 ilmeni että vesi oli valunut lattialautojen väliin, sieltä eristeisiin ja sieltä alapohjaan. Rakenteet lattiasta on pitänyt purkaa että hirsi on saatu vaihdettua. (V 20). Sitten on tarkastettu,
ettei vaurio ollut levinnyt eikä se ollut. Kuvasta 3 näkyi, että eteisen lattia oli kallistunut. Kyse oli yhdestä ja samasta hirrestä. Kuva 4: lattialaudat oli otettu auki jolloin hirren vauriot näkyivät. Kysyttäessä, oliko jotain purettu liikaa, on todistaja vastannut että oli pyritty siihen, ettei liikaa pureta, mutta lattialaudat ovat jatkuneet yhtenäisinä ja väliseinän alaosaa on pitänyt purkaa. Vauriot: katossa vaurioita, yksi kantava palkki ja hirsi ja kantavissa runkorakenteissa siellä täällä. Todistaja on arviossaan (V 30 ja V 39) ilmoittanut, että kustannus purkutyöstä hirrenvaihtoa varten oli 1300 e, hirren vaihtotyöstä 1940 e, märkätilojen rakenteissa havaittujen puutteiden ja vaurioiden korjaus 1150 e ja märkätilojen ennallistaminen 6600 e. Hirsikorjaustyö on jo tehty ja

laskutettu, kaikki muu on tekemättä. Talon ikää ei todistaja tiennyt, mutta pesuhuone on rakennettu joskus 1980-luvulla. Todistaja ei tiennyt, että talo oli myyty remonttikohteena. Huomioon ottaen, että kyseessä oli 130 vuotta vanha talo, eivät vauriot olleet poikkeuksellisia.

Todistajan mukaan täydellinen peruskorjaus - mitä nyt ei ollut tehty - tarkoitti sitä, että rungossa oli vaurioita ja rakennus vaati suuria toimenpiteitä ennen kuin se oli asumiskelpoinen. Tekninen ikä alkoi olla lopussa ja oli ollut odotettavissakin, että (todistajan kertomia) korjaustarpeita oli.

Johtopäätökset ja ratkaisun perusteet


Laatuvirhe

mitä sovittu
Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 1 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe mm. silloin, kun kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu.

Hallituksen esityksessä (120/1994) mainitun kohdan osalta on todettu, että sopimuksella kaupan osapuolet määräävät sen laatutason, jota ostajalla on oikeus vaatia. Jollei kiinteistö joltain osin vastaa kauppakirjaan merkittyä, kiinteistöllä on ostajan kannalta virhe.

Laatuvirheen arvioinnissa otetaan huomioon myös kaikki se, mistä myyjä ja ostaja ovat vapaamuotoisesti sopineet.

Käsiteltävässä asiassa on todistaja Mattt kuvannut, että po. kohteen korjaustarve on huomioitu ja kiinteistönvälittäjälle oli painotettu, että kohde myydään peruskorjattavaksi. Kiinteistönvälittäjän, todistajana kuullun Kottten mukaan TVT:n edellytyksenä on ollut, koska kohde on ollut pitkään vuokralla eikä sitä ollut remontoitu 1980-luvun jälkeen, että ostajan piti ymmärtää, mitä oli ostamassa.

Em. keskustelut eivät luonnollisesti sellaisenaan ole tulleet Toxxxen tietoon, mutta viittaavat siihen, että tästä asiasisällöstä on Toxxxen kanssa puhuttu. Tätä käsitystä tukee 5.8.2014 päivätty kauppakirja, jonka kohdan 7 mukaan "ostaja on ennen kaupan päättämistä tutustunut huolellisesti kiinteistöön ja sillä sijaitsevaan taloon. Ostaja on tietoinen, että kaupan kohde vaatii täydellisen peruskorjauksen kaikilta osin.
Kauppahinnassa on huomioitu korjauksen laajuus" ja "myyjä ei vastaa rakennuksien ikään ja kuntoon verrattuna tavanomaisista rakennusmateriaalien, pinnoitteiden ja kalusteiden kulumisesta ja toiminnasta hallinnan luovutuksen jälkeen".

Asuntoa koskevassa esitteessä (K2, V2) on kerrottu asunnon kunnosta "kaipaa remonttia". Lisätietoina on mm. "remontoi tästä itsellesi omakotitalo tai kaksi pienempää asuntoa, joka mahtavalla paikalla." Ilmoituksessa (V40) on lause "remontoi tästä itsellesi omakotitalo"

Ainakin em. asiakirjoissa mainittujen seikkojen on täytynyt tulla Toxxxen tietoon. Kauppakirjaan hän on tutustunut ja sen allekirjoittanut, ja hän on kertonut lukeneensa nyt kysymyksessä olevaa kohdetta koskevan esitteen.

Toxxx on todistelutarkoituksessa kuultuna sanonut, ettei kukaan ollut ennen kaupantekoa käyttänyt sanaa 'peruskorjaus' ja jos olisi, Toxxx olisi vaatinut lisäselvityksiä. Tämän lausuman merkitystä on vaikea ymmärtää huomioon ottaen kauppakirjan kohtaan 7 merkitty. Sikäli kuin Toxxx on tarkoittanut suullista lausumaa, on todistaja Huttten mukaan hän kuntotarkastusta tehdessään todennut (suullisesti) Kottten kanssa puhuessaan, että kyseessä oli remontoitava kohde. Myös Toxxx on Huttten mukaan tämän kuullut.

Jos sanaa 'peruskorjaus' ei ole suullisesti käytetty, on todettava, että 'peruskorjaaminen' onkin terminä häilyvä ja epämääräinen. Todistaja Asikaisen mukaan täydellinen peruskorjaus tarkoittaa, että rakennuksen rungossa on vaurioita ja rakennus vaatii suuria toimenpiteitä ennen kuin se oli asumiskelpoinen.

Käräjäoikeus on arvioinut, että peruskorjaaminen tarkoittaa rakennuksen tai jonkin sen osan korjaamista kokonaan, minkä jälkeen rakenteen pitänee olla uutta vastaavassa kunnossa. Peruskorjaaminen saattaa maksaa jopa enemmän kuin uuden tekeminen.

Myyntiesitteessä ja kuntotarkastusraportissa ei ole mainittu termiä peruskorjaus, mutta tällä seikalla ei ole katsottava olevan merkitystä huomioon ottaen 'peruskorjaus' -termin epämääräisyys ja huomioon ottaen se esitteissä mainittu, että kohde on kaivannut remonttia.

Myyjän, TVT:n ei ole väitettykään olleen täsmällisesti tietoinen siitä, millaista remonttia kohde kaipaa eikä Toxxxen ole väitettykään sitä tiedustelleen. Todistaja Matttn mukaan TVT:n edustaja ei ennen kohteen myyntiin laittamista ole edes käynyt kohteessa sisällä, mutta TVT:n olettama on ollut, että kohde tarvitse remontoimista kun edellisestä remontista oli kulunut noin 30 vuotta. Yleisestikin voidaan arvioida, että 130 vuotta vanhassa talossa ja 30 vuotta vanhoissa pesuhuoneissa on tai saattaa olla korjaamista, mikä Toxxxen on täytynyt ymmärtää.


Vauriot
Sittemmin on kohteessa tehty erilaisia toimenpiteitä ja havaintoja.

Huoneiston 5 pesuhuoneessa on suoritettu 8.2.2015 kosteusmittaus (V8). Mittauksen tekijä P. Littt on todennut muovimaton olevan pääosin irti lattiasta minkä lisäksi hän on mitannut 100 % kosteutta koko lattian alueella ja todennut seinässä olleen muovitapetin sauman kohdalla vesivuodon ja tapetin olevan irti. Huonosti tehdyn työn vuoksi vesi oli päässyt muovipinnoitteiden alle. Littt on todennut läpivientien toteutuksessa rakennusvirheitä ja pesuhuoneessa useita hyvän rakennustavan vastaisesti tehtyjä korjauksia: suihkuseinässä sekoittajan alapuolella vanhan muovitapetin hitsisaumaa oli korjattu silikonilla, putkien läpiviennit olivat tiivistämättä tai huonosti tiivistetyt, WC-viemärin ja maton liittymä oli tiivistämättä.

Littten käynnin jälkeen lattian kosteutta on mitattu porareikä
-menetelmällä 19.2 ja 23.2.2015 (V 11). Mittauksen tekijä T. Hattt on todennut lattiarakenteen olevan märkä. Pesuhuoneita 12.3.2015 tutkinut T. Ylttt (V 14 ja V 17) on todennut asunnossa 5

aistinvaraisesti mikrobiperäistä hajua ja havainnut, että asunnon 6 vastaisessa seinässä oli mikrobikasvustoa gyproclevyssä. Pesuhuoneen seinärakenteen sisällä on ollut silmin havaittava mikrobivaurio.
Rakenteita oli muutettu vuonna 1985, mutta ei muutosvuonna voimassa olleiden määräysten mukaisesti. Ylttt on ottanut gyproclevystä ja eristeestä materiaalinäytteet, jotka on lähetetty analysoitavaksi Turun Aerobiologian laitokselle (V 21). Näytteessä on todettu aktiivinen mikrobikasvusto. Ylttt on havainnut betonisen pintalaatan olevan kahden tiiviin kalvon välissä, mikä on rakennusvirhe.

Pesuhuoneessa on tehty 15.4.2015 purkutöitä, joiden yhteydessä asunnon 5 pesuhuoneen seinälevyissä on havaittu mikrobivaurio laajalla alueella ja havaittu, että rakenteita (mm. muovia) oli asennettu epämääräisesti ja rakenteita oli kahden tiiviin pinnan välissä.

LVI-töitä on tutkittu 12.3.2015, 2.4.2015 sekä 15.4.2015 (V15). Tutkimuksen tekijä A. Auttt on havainnut LVI-töissä useita virheitä, esimerkiksi käyttövesiputkien seinän läpimenoista on puuttunut suojaputki, mikä estää vesieristeen asentamisen. Seinän läpimenokohdan liitos oli rakenteellisesti täysin hallitsematon liitoksien tiivistystarkastuksen ja vesieristeen osalta. Rakenne ei ole täyttänyt asennusajankohdan rakentamismääräyksiä eikä ohjeita. Keittiön kylmävesiputken on havaittu olevan kannakoimatta. Viemäriputkien ja tulovesiputkien lämmöneristys on ollut heikkotasoinen ja osin viallinen, wc:n sulkuhana ja varusteet heikkokuntoiset ja ilmanvaihto
puutteellinen. Vesikatolle johdetun wc:n tuuletusputken sadesuojan pieni ilmaväli ja alaspäin taivutetut reunat heikensivät painovoimaista ilmanvaihtoa wc/pesuhuoneessa. Pesuhuoneen kipsilevyseinään oli asennettu kiinnittimiä, jotka olivat syöpyneet. Tiivistämättömistä kiinnikerakenteista kosteutta oli päässyt viereiseen asuntoon haitallisessa määrin.

H. Rattt on käynyt kerran kohteessa ja laatinut havainnoistaan muistion (K 4), jonka mukaan "alustatilassa pesuhuoneen alapuolella rakenteet ovat olleet kuivia. Parissa kohdassa tuulensuojana olevan kovalevyn pinnassa oli vähäinen kosteuden aiheuttama vanha jälki". Rattt on todennut, että "betonilaatan purkamiseen ei ole mitään tarvetta. Siinä mahdollisesti ollut vähäinen kosteus kuivuu muovimaton poistamisen jälkeen melko nopeasti". Todistajana kuultu Rattt on todennut, että pesuhuoneessa oli muovipäällysteet, joiden kestoikä oli hyvinkin lyhyt: muovimatto saattoi kestää parikymmentä vuotta, muovitapetit 12 vuotta. Rattt on viitannut valokuvaan 33 ja todennut siitä näkyvän mikrobikasvustoa. Sen synnystä on Rattt arvioinut, että jos seinässä on ollut reikä, esimerkiksi jos seinään oli kiinnitetty saippuakuppi tms., oli tyypillistä, että kun kiinnike oli porattu läpi ja kun suihkua käytettiin, vesi valui reiästä. Hyvin todennäköistä oli, että kosteus oli päässyt naapuriasunnon puolelta. (Todiste 31). Kipsilevyn eli cyprocin pinnalle mikrobikasvustoa saattoi tulla viikossakin, puu reagoi vähän hitaammin.

Kuntotarkastusraportin (K 7 ja V1) tekijä J. Huttt on 27.4.2014 tehnyt kuntotarkastuksen po. kohteessa. Pesuhuoneremontti oli päätelty tehdyksi 1980-luvulla. Mittaukset ovat osoittaneet normaaliarvoja.

47
Kohonneita arvoja ei ollut näkynyt. Todistaja oli tutkinut hyvin tarkkaan läpiviennit ja muovitapetin saumat, jotka olivat riskikohteita. Rakennus on Hurmerinan mukaan näyttänyt kaikilta osiltaan siltä, että se vaatii korjausta. Pesuhuone on ollut enemmänkin kuin käyttöikänsä päässä· se oli huonosti pidetty. Pesuhuone on aina riskikohde. Toisessa ' pesuhuoneessa on muovimatto ollut vähän irti.

Kun helmikuussa 2015 on rakennuksesta löytynyt kosteutta, on Huttt kommentoinut tätä tietoa sanomalla, että ei tiennyt, millaisessa käytössä rakennus oli ollut ja oliko sitä remontoitu.

Tarkastusraportin mukaan "Mittarin lukemat kertovat rakenteen kosteusrasitteesta 2.4 cm:n syvyydeltä, mutta eivät kerro materiaalin kunnosta". "Kaikkia rakenteiden sisällä olevia mahdollisesti piileviä vaurioita ei tarkastusmenettelyllä voida sulkea pois".

Kaiken asiassa esitetyn ja osittain edellä siteeratun mukaan on siis po asunnon kahden pesuhuoneen välisessä gyprocissa todettu mikrobikasvustoa. Se, että huhtikuussa 2014 ei kosteutta ole havaittu mutta helmikuussa 2015 on, ei selity laitteiden erilaisuudella kun sekä Huttt (huhtikuu 2014) että Littt (helmikuu 2015) olivat käyttäneet pintakosteusmittaria. Rakennus on näiden ajankohtien välillä ollut tyhjillään tai vuokralaisen hallussa.

Huttt on myös ilmoittanut valokuvia kohteesta nähtyään, että kohde näytti erilaiselta kuin Huttten tehdessä kosteusmittausta. Tämä viittaa siihen, että kosteusvaurio on syntynyt em. ajankohtien välissä. Todistajien mukaan ainakin kipsilevyn pinnalle voi mikrobikasvustoa tulla lyhyessä ajassa, viikossakin.

Koska todistelu muuten ei tue sitä vaihtoehtoa, että vauriot olisivat syntyneet huhtikuun 2014 - helmikuun 2015 välisenä aikana, on käräjäoikeus päätynyt siihen tulokseen, että vauriot ovat syntyneet ennen kohteen siirtymistä Toxxxen omistukseen.

Ko. talon pesuhuoneet on todennäköisesti rakennettu 1980-luvulla. Rakentamista koskevat määräykset, ohjeet ja suositukset muuttuvat ajan mittaan. Lähtökohtaisesti rakennuksessa nykymittapuun mukaan arvioitu virhe ei ole maakaaren 2 luvun 17 §:n mukainen laatuvirhe, mikäli rakennuksen tai sen rakenneosan toteutus vastaa rakennusaikaisia normeja. Suoraan velvoittavia normeja ovat viranomaisten antamat rakentamismääräykset, jotka julkaistaan Suomen rakentamismääräyskokoelmassa. Kokoelma sisältää myös niin sanottuja ohjeita, jotka kuvaavat rakentamisessa käytettäviä hyväksyttäviä rakenneratkaisuja. Lisäksi rakennusalalla on käytössä muun muassa ns. RT-kortisto (V 33-35). Rakennusalalla käytetyt normit ja ohjeet kuvaavat kulloisenakin aikana noudatettua hyvää rakentamistapaa.

Yksinomaan käytetyn rakenteen poikkeaminen joiltain osin hyväksyttävästä ratkaisusta ei kiinteistön ikä huomioon ottaen muodosta maakaaren mukaista laatuvirhettä, vaan rakennevirheen tulee olla myös vaikutuksellinen.

Asiassa kuulluista todistajista Auttt on tarkastellut rakennusmääräyksiä 1975/1976 ja on katsonut, että po. rakenne ei ole täyttänyt rakentamisajankohdan rakentamismääräyksiä ja ohjeita ja että rakenteessa on alunperinkin ollut tekovirhe. Todistaja Littten mukaan läpivientien toteutus oli rakennusvirhe. Todistaja Ylttt on kuitenkin katsonut, että läpiviennit eivät ole olleet virheellisiä. Ylttt on havainnut betonisen pintalaatan olevan kahden tiiviin kalvon välissä, mikä oli rakennusvirhe. Todistaja Rattt puolestaan on Yltttn lausumaan viitaten todennut määräysten edellyttävän vain, että kohtuutonta haittaa ei saanut aiheutua.

Todistaja Rattt on korostanut, että vain määräyksiä on noudatettava; ohjeet ovat ohjeita. Todistaja Ylttt on huomauttanut, että määräykset 1980-luvulla ovat olleet nykyisiä määräyksiä väljemmät. Näistä lausumista huolimatta asiassa on näytetty, että käytetty rakenne ei ole ainakaan kaikilta osin ollut rakentamisajankaan rakentamismääräysten mukainen.

Alunperinkin virheelliseen rakentamiseen ostaja ei voi varautua, ellei virhe ole nähtävissä tai jollei ostaja muulla tavoin, esimerkiksi myyjältä, saa siitä tietoa. Kiinteistössä jo kaupanteon aikaan ollut virheellinen rakenne on maakaaren 2 luvun 21 §:n 1 momentin ja esitöiden mukaan laatuvirhe. Ostaja ei kauppaa harkitessaan voi varautua tällaiseen edes rakennusajankohta huomioon ottaen. Vaurion aiheuttavaa rakennetta ei vaurion ilmenemisajasta riippumatta voida pitää virheettömänä edes sillä perusteella, että rakentamisaikaan on ollut tapana toimia tavalla, joka sittemmin aiheutti vaurion. (KKO 1990:166).

Kyse on vaikutuksellisista rakennusvirheistä, joihin ostaja ei ole varautunut eikä hänen ole täytynytkään varautua.

Kohteessa on katsottu olevan maakaaressa tarkoitettu laatuvirhe.

Vastuunrajoituslauseke Maakaaren 2 luvun 9 §:n 2 momentin mukaan sopimuksella voidaan rajoittaa mainitun luvun 17-34 §:n mukaisia ostajalle kuuluvia oikeuksia ja velvoitteita vain sopimalla yksilöidysti siitä, millä tavalla hänen asemansa poikkeaa laissa säädetystä. Hallituksen esityksessä (120/1994) säännöstä on perusteltu toteamalla, että tällöin ostaja tietää, mistä seikoista myyjä ei ota vastatakseen, ja voi arvioida sen merkityksen myös hinnasta sovittaessa.

Nyt käsiteltävässä tapauksessa kauppakirjan (V1) kohtaan 7 on kirjattu mm. seuraavaa: "Ostaja on tietoinen, että kaupan kohde vaatii täydellisen peruskorjauksen kaikilta osin. Kauppahinnassa on huomioitu korjauksen laajuus" ja "myyjä ei vastaa rakennuksien ikään ja kuntoon verrattuna tavanomaisesta rakennusmateriaalien, pinnoitteiden tai kalusteiden kulumisesta ja toiminnasta hallinnan luovutuksen jälkeen."

Käräjäoikeus toteaa, että kyseisessä kohdassa ei ole sovittu myyjän vastuun rajoittamisesta pesuhuoneiden osalta, puhumattakaan, että rajoitus olisi tätä tarkemmin yksilöity.

Ehdon merkitystä arvioitaessa on otettu lisäksi huomioon se, että kauppakirja ehtoineen on riidattomasti myyjän laatima. Vaikka myyjä TVT on esittänyt selvitystä siitä, miten ehtoa olisi sanamuotonsa puitteissa tulkittava, on sitä, sikäli kuin sanamuotoa on pidettävä epäselvänä, tulkittava laatijan vahingoksi.

Kauppakirjaan merkitty lausuma ei siten rajoita ostajan mahdollisuutta esittää vaatimuksia nyt kysymyksessä olevan salaisen virheen vuoksi (KKO 2004:78 ja KKO 2009:31).

Kohdan 7 merkityksenä voidaan kuitenkin pitää sitä, että ostajan huomio on erikseen kiinnitetty rakennuksen kuntoon.

Elinkeinonharjoittaja myyjänä

Jos ostaja on hankkinut kiinteistön asunnoksi tai vapaa-ajan asunnoksi itseään tai perheenjäseniään varten elinkeinonharjoittajalta, joka ammattimaisesti rakentaa tai myy kiinteistöjä: 1) sopimusehto, joka poikkeaa 17-34 §:n säännöksistä ostajan vahingoksi, ei ole sitova; 2) myyjä ei voi vedota 25 §:n 2 momentissa säädettyyn määräaikaan, jonka kuluessa ilmoitus virheestä on viimeistään tehtävä; 3) myyjä on velvollinen korvamaan sopimusrikkomuksesta johtuvat korjauskustannukset ja muut tarpeelliset kustannukset sekä hyödyttömiksi käyneistä toimenpiteistä aiheutuneet kulut, vaikka kyseessä on 17 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitettu salainen virhe tai vaikka myyjä voi osoittaa toimineensa huolellisesti; sekä 4) ostajan vahingonkorvausvelvollisuutta voidaan sovitella, jos maksun viivästyminen on johtunut maksuvaikeuksista, joihin ostaja sairauden, työttömyyden tai muun erityisen seikan vuoksi pääasiallisesti omatta syyttään on joutunut.

Asuntokauppalain 1 luvun 3 §:n 1 momentin 6 kohdan mukaan elinkeinonharjoittajalla tarkoitetaan luonnollista henkilöä, joka ammattimaisesti myy asuinhuoneistoja tai tarjoaa niitä vastiketta vastaan hankittaviksi. Elinkeinonharjoittajan määritelmä on asuntokauppalain esitöiden mukaan (HE 14/1994 vp) kirjoitettu ottaen huomioon kuluttajansuojalain mukainen elinkeinonharjoittajan määritelmä, joka puolestaan tuon lain esitöiden mukaan (HE 8/1977 vp) on tarkoitettu laajaksi. Koska asuntokauppalakiin liittyy myös heikomman osapuolen suojaan liittyviä tarkoitusperiä, lain elinkeinonharjoittajan määritelmää ei tulkita siten, että toiminta elinkeinonharjoittajana edellyttäisi rekisteröitymistä tai kirjanpitovelvollisuutta. Asuntokauppalakia sovellettaessa elinkeinonharjoittajana pidetään kuitenkin vain tahoa, joka ammattimaisesti toimii asuntokaupan alalla. Tällaisina tahoina on esitöissä mainittu rakennusliikkeet, rakennuttajayritykset ja -yhteisöt sekä kiinteistönvälittäjät. Merkitystä ei kuitenkaan ole ainoastaan sillä, millaisen toimialarajauksen kyseinen taho on ilmoittanut esimerkiksi kaupparekisteriin, vaan pääpaino arvioinnissa annetaan tosiasialliselle toiminnalle.

Hallituksen esityksen mukaan elinkeinonharjoittamisena pidettävän toiminnan tulee olla taloudelliseen tulokseen tähtäävää ja siihen tulee liittyä yrittäjäriski. Toiminnan tulee olla ammattimaista, mutta siltä ei edellytetä pitkää kestoaikaa. Toiminnan ei myöskään tarvitse olla kokopäiväistä tai ympärivuotista. Arvio siitä, onko kyse elinkeinonharjoittajasta, tehdään kokonaisharkinnan perusteella.

TVT:n lausuman mukaan TVT Asunnot Oy on Turun kaupungin omistama vuokra-asuntoja omistava ja hallinnoiva kiinteistöyhtiö. Sen kiinteistökantaan kuuluu yli 11.000 huoneistoa ja vuokra-asukkaita on noin 19.000. Yhtiö kantaa vastuuta etenkin kaupungin sosiaalisesta vuokra-asumisesta. Se noudattaa toiminnassaan osakeyhtiölakia sekä muuta toimintaa koskevaa lainsäädäntöä ja omakustannusperiaatetta. Yhtiön tehtävänä on ylläpitää ja edistää hyvää ja turvallista asumista. TVT harjoittaa vuokraustoimintaa lähinnä yleishyödylliseksi katsottavana asuntotoimijana. Julkisyhteisönä se on toiminnassaan myös yhteiskunnallisen valvonnan alainen.

TVT:n vuosikertomuksen mukaan on asuntoja vuonna 2013 myyty 12 ja vuonna 2014 myyty 36 ja viimeisen viiden vuoden aikana noin 60 kpl.
Todistajana kuultu Mattt on kertonut vuosikertomusten pitävän paikkaansa.

Esimerkkinä esitöissä mainittu rakennusliikkeet, rakennuttajayritykset ja
-yhteisöt sekä kiinteistönvälittäjät kuuluvat luontevasti po. lainpaikassa tarkoitettujen elinkeinonharjoittajien ryhmään. Kun pääpaino asuntokauppalain sisältämän elinkeinonharjoittajan määritelmän arvioinnissa oli pantava tosiasialliselle toiminnalle, TVT:n ei ole katsottava tähdänneen mittavaan taloudelliseen hyötyyn lyhyessä ajassa eikä toimintaan ole katsottava liittyvän normaalia yrittäjäriskiä. TVT on lähinnä julkisoikeudellinen yhteisö. TVT on myynyt useita asuntoja, mutta ei tosiasiallisesti ole ammattimainen rakennusten rakennusten myyjä tai rakentaja vaan myy ainoastaan satunnaisesti kiinteistöjä. TVT on siirtänyt mm. nyt puheena olevan asunnon myynnin kiinteistönvälittäjälle.

Käräjäoikeus katsoo näyttämättä jääneen, että TVT olisi MK 2 luvun 1O §:n tarkoittama elinkeinonharjoittaja.

Toxxx oli ennen kauppaa todistaja Kottten mukaan sanonut remontoivansa kohteen itselleen. Epäselväksi on jäänyt, onko Toxxx hankkinut po. kiinteistöä asunnoksi itseään tai perheenjäseniä varten, kun hän oli todistaja Kottten mukaan kaupanteon yhteydessä ilmoittanut, että hänen tarkoituksenaan oli laittaa asunnot vuokralle. Näin hän on tehnytkin ja on omassa kanteessaankin vaatinut vahingonkorvausta menetetyistä vuokratuloista.

Toxxxen on kuitenkin katsottu olleen asuntokauppalain 1 luvun 3 §:n 1 momentin 5 kohdassa tarkoitetussa kuluttajan asemassa hankkiessaan po. asuinhuoneiston, mutta maakaaren 2 luvun 10 § ei tule myyjään sovellettavaksi. (KKO:2012:21 ).

Myyjän

Vastuurajoitukseen tällä ei ole vaikutusta, koska aikaisemmin lausutuin tavoin sen ei ole katsottu rajoittavan ostajan mahdollisuutta vedota virheeseen.

Tiedonantovelvollisuus

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 3 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt
ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Hallituksen esityksen (120/1994) mukaan myyjä ei vapaudu virhevastuusta pelkästään sen vuoksi, että hän ei ole tiennyt kyseisestä viasta tai puutteesta kiinteistössä. Myyjän tiedonantovelvollisuutta arvioidaan sen mukaan, mitä myyjän asemassa olevan pitäisi tietää omistamastaan kiinteistöstä. Myyjän tiedonantovelvollisuus koskee erityisesti seikkoja joiden osalta kiinteistö poikkeaa vastaavanlaisista kiinteistöistä. Mikäli rakennus esimerkiksi kunnoltaan poikkeaa siitä, mitä samaikäisiltä rakennuksilta voidaan perustellusti edellyttää, myyjän on ilmoitettava siitä ostajalle.

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Hallituksen esityksessä on todettu, että jos kiinteistö merkittävästi poikkeaa siitä tasosta, mitä samalla seudulla olevat ja vastaavan ikäiset ja laatuiset kiinteistöt ovat, sen voidaan katsoa olevan virheellinen.
Säännös tulee sovellettavaksi silloin, kun kiinteistössä tai sillä olevissa rakennuksissa tai laitteissa on sellaisia vikoja ja puutteita, joita myyjä ja ostaja eivät ole voineet ennen kaupantekoa havaita. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa voidaan edellyttää. Vain merkittävä poikkeama tyypillisestä laatutasosta täyttää salaisen virheen tunnusmerkistön ja oikeuttaa ostajan vetoamaan virheeseen. Virheensietokynnys on asetettu korkeammalle kuin muissa virhetapauksissa. Tämä on kohtuullista myyjän kannalta ja omiaan vähentämään shikaanimaisia riitoja.

Käsiteltävässä asiassa on myyjä nimenomaisesti tiedottanut kohteen korjaustarpeesta, ts. sen kunnon 'poikkeamisesta', vaikka ei ole sitä tarkemmin yksilöinyt.

Ostajan velvollisuudet

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 1 momentin mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.

Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä. Hallituksen esityksessä (120/1994) on todettu, että tarkastus on suoritettava tavanomaisella huolellisuudella, jota voidaan yleensä olettaa käytettävän arvokasta omaisuutta hankittaessa. Ostaja vastaa omasta huolimattomuudestaan, jos kaikkia merkittäviä ominaisuuksia ei ole liian nopeasti ja puutteellisesti suoritetussa tarkastuksessa selvitetty. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy. Yleensä riittää, että ostaja itse tarkastaa kiinteistön. Jos kiinteistössä on havaittavissa epäilystä herättäviä seikkoja, kuten kosteutta seinissä, ostajan on ryhdyttävä tarkempaan tutkimukseen. Tällöin olosuhteet saattavat edellyttää asiantuntija-apua. (KKO 2004:78 ja 2009:31)

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 2 momentista (ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä) seuraa, että ostajalla on nimenomainen velvollisuus tarkastaa kaupan kohde ennen kaupantekoa.

Käsiteltävässä asiassa on todistaja Vätttn kertoman mukaan Toxxx ollut valmis tekemään tarjouksen tutustumatta kohteeseen, minkä Vättt on estänyt. Toxxx itse on sanonut tarkastaneensa asunnon ensin ulkopuolelta, minkä jälkeen on tehnyt tarjouksen ja sitten tarkastanut sisäpuolen ja sitten allekirjoittanut tarjousasiakirjan. Tämän nojalla Toxxxen on katsottava täyttäneen velvollisuutensa, joskin ilmoitus ostohalusta ennen kohteen sisäpuoleen tutustumista viittaa siihen, että kohteen kunnolla ei ole ollut Toxxxen kannalta merkitystä.

Kuntotarkastus ei poista ostajan tarkastusvelvollisuutta. Ostajan ei kuitenkaan yleensä tarvitse sen vuoksi selvittää myös sellaisten vaurioiden riskiä, joita kuntotarkastuksessa ei ole havaittu. Ko. tapauksessa kuntotarkastusraportista ilmenevien tietojen perusteella ei ollut syytä epäillä kosteusvauriota.

Kuntotarkastaja on tosin raportissaan nimenomaisesti todennut, että "kaikkia rakenteiden sisällä olevia mahdollisesti piileviä vaurioita ei tarkastusmenettelyllä voi sulkea pois". Rakenteiden purkaminen on tavanomaisesta poikkeava toimenpide, johon ostajilla ei ole velvollisuutta ryhtyä ilman erityistä syytä. ( KKO:2009:31 ).
Kuntotarkastajan lausumaa voidaan lähtökohtaisesti pitää tällaisena erityisenä syynä huomioon ottan myös se kuntotarkastajan (Huttt) huomautus, jonka mukaan kyseessä oli remontoitava kohde, mikä Huttten mukaan on ollut nähtävissäkin. Samoin todistaja Rattt on arvioinut maallikonkin pystyvän näkemään, että remontin tarve oli välttämätön.

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudelle on annettu oikeuskäytännössä erityistä painoarvoa silloin, kun ostettavat rakennukset ovat iäkkäitä.

Kuntotarkastusraportin sekä pesuhuoneiden ulkonäön olisi pitänyt kertoa Toxxxelle siitä, että piileviä vikoja voi olla. Käräjäoikeus on katsonut, että mahdollisten piilevien vaurioitten selvittäminen on ollut sellainen seikka, joka Toxxxen olisi tullut selvittää kuntotarkastusraportin perusteella tai siitä huolimatta. Hänellä olisi ollut mahdollisuus vaatia tai teettää tarkempia selvityksiä ja vaatia rakenteiden avaamista ennen kauppaa, mutta hänelle on riittänyt kohteesta käytössä olleet tiedot. Talo on myyty esitteiden mukaan kohteena, jonka kunto on "tyydyttävä" tai "kaipaa remonttia". Toxxxen on näin ollen täytynyt varautua rakennuksen osalta mittaviin korjaustarpeisiin, joskaan hän ei ole voinut tietää, mitä tulee korjata. Tämä seikka on korostanut normaalitapausta huolellisemman ennakkotarkastuksen merkitystä.

Pesuhuoneissa on ollut muovipäällysteet ja todistajana kuultujen Ratttn ja Yltttn mukaan muovipäällyste kestää 12-20 vuotta. Todistajat, esim. Huttt, ovat todenneet, että pesutilat olivat aina riskikohde.

Todistaja Auttten mukaan pesutiloja lukuunottamatta on korjaustarvetta ollut hyvin vähän.

Toxxx itse on todennut, että rakennus oli hyvässä kunnossa.

Ostajan tiedoilla kohteen kunnosta on maakaaren nojalla merkitystä arvioitaessa laatuvirhettä ja oikeutta vedota siihen. Kaupan kohteesta on annettu tietoa kuntotarkastusraportissa, minkä lisäksi Toxxxella on ollut se tieto, mitä kohdetta koskevassa esitteessä/nettiin laitetussa ilmoituksessa on ollut. Lisäksi Toxxx on tarkastanut kohteen myös sisäpuolelta ja ollut läsnä kuntotarkastuksessa. Viimeistään kuntotarkastuksessa on Toxxx saanut tietää, että pesuhuoneet oli rakennettu vuonna 1985 tai aikaisemmin. Rakennus on rakenteiltaan suurimmalta osin lähes noin 130 vuotta vanha, minkä Toxxx on tiennyt kauppaa tehdessään. Oikeuskäytännössä rakennusten noin (20 vuoden) ikä on otettu huomioon seikkana, jonka perusteella ostajan on pitänyt ottaa huomioon, että rakennuksia on mahdollisesti peruskorjattava lähitulevaisuudessa. Vanhan talon kaupassa ostajien ennakkotarkastusvelvollisuus on olennaisesti korkeampi kuin uuden talon kaupassa ja ostajan tulee varautua siihen, että rakennuksessa voidaan joutua hyvinkin pian kiinteistökaupan tekemisen jälkeen suorittamaan mittaviakin peruskorjaustoimenpiteitä. Edelleen ostajan tulee varautua siihen, että vanhassa rakennuksessa rakenneratkaisut voivat olennaisestikin poiketa siitä, mikä rakennustapa nykyhetkellä on ja että rakennuksessa voi olla useitakin nykyisin riskirakenteiksi luokiteltavia vaurioita.

Vaikka Toxxx olisi voinut menetellä aikaisemmin kerrotulla tavalla, on kuitenkin katsottu, että hän on täyttänyt tarkastusvelvollisuutensa.
Hänellä on oikeus vedota maakaaren 2 luvun 17 §:n 1 momentin 2 kohdan laatuvirheeseen.

Asiantuntemus

TVT on katsonut Toxxxella olleen erityistä asiantuntemusta. Toxxx on tämän kiistänyt.

Maakaaren 2 luvun 22 §:n 2 momentin säännöstä käytännössä sovellettaessa otetaan huomioon myös se erityinen asiantuntemus, joka ostajalla mahdollisesti on kiinteistöalalta.

Asiantuntijan apua ei ostaja yleensä tarvitse, jos hänellä itsellään on tarvittavaa asiantuntemusta. Vätttn ja Kottten käsityksen mukaan Toxxxen on täytynyt tietää vanhoista rakennuksista ja täytynyt aikaisemminkin tehdä remonttia, kuten hän oli näiden todistajien mukaan sanonutkin, sillä muuten ei kukaan osta/tee tarjousta kohteesta sitä näkemättä. Kottt oli suositellut kohteen myymistä Toxxxelle nimenomaan siksi, että Kottten Toxxelta saaman tiedon mukaan Toxxx oli äskettäin remontoinut 100 vuotta vanhan talon Hausjärvellä.

Ostotarjouksen (K6) on Toxxx tehnyt 15. 7.2014. Tämän asiakirjan mukaan "ostaja ei ole nähnyt kohdetta ennen tarjouksen tekemistä" ja "ostaja on tutustunut kohteeseen 15.7.2014.


Asiakirjojen mukaan Toxxx oli aikaisemmin pyrkinyt ostamaan Janakkalan (vanhan) seurakuntatalon, vaikka onkin tästä luopunut.

Toxxx on vaikuttanut asiaa tuntevalta paitsi em. todistajien kertomalla tavalla myös kertoessaan oikeudessa, että on etsinyt etelä-Suomesta ennen vuotta 1940 rakennettua hyväkuntoista hirsitaloa. Nimenomaan vanhan talon etsiminen viittaa siihen, että Toxxxella on asiantuntemusta. Näin ollen hänen on täytynyt tietää se - yleisestikin tiedossa oleva seikka -, että vanhat rakennukset, esimerkkinä nyt puheena oleva kohde, ovat usein säilyneet hyväkuntoisina yli sadan
vuoden ajan (esim. kohteen hirsissä ei juurikaan ole todettu vikaa), mutta toisaalta niissä voi olla piileviä virheitä liittyen erityisesti märkätiloihin ja liittyen siihen, että märkätilat on usein asennettu vasta myöhemmässä vaiheessa, ehkä 1970-1980 -luvuilla.

Erityistä asiantuntemusta ei Toxxxella kuitenkaan ole näytetty olleen.

Maallikkonakin Toxxxen, jonka taustana on kaupallinen koulutus, on täytynyt ymmärtää allekirjoittamansa ja hyväksymänsä kauppakirjan ehdot. Toxxx on ollut tietoinen siitä, että po. rakennus oli noin 130 vuotta vanha ja ollut pitkään vuokralaisten käytössä. Toxxxen on täytynyt varautua rakennuksen osalta mittaviin korjaustarpeisiin. Kohde on kuitenkin Toxxxen mukaan ollut hyvässä kunnossa lukuunottamatta pesuhuoneita. Näin ollen Toxxxen ei tarvitse peruskorjata muuta kuin pesuhuoneet, vaikka on varautunut laajoihin korjauksiin


Kauppahinta

Maakaaren 2 luvun 17 §:n 5-kohdan mukaan mukaan kiinteistössä on salaisesta virheestä johtuen laatuvirhe, jos kiinteistö poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä sen kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää. Salaisen virheen tapauksessa kiinteistön tulee siis poiketa merkittävästi ostajan perusteltujen odotusten mukaisesta tasosta. Arvioitaessa salaisen virheen olemassaoloa on MK:n perusteluiden mukaan erityistä huomiota kiinnitettävä rakennuksen ikään ja siihen tehtyihin peruskorjauksiin.

Olennainenkaan poikkeama normaalitasosta ei ole virheen perustana, jos ostaja on sen tiennyt taikka jos poikkeama on otettu huomioon kauppahinnassa tai muissa kaupan ehdoissa.

Todistaja Matttn mukaan on TVT antanut kiinteistönvälittäjän määritellä kohteen hinnan kun TVT:llä ei ollut tällaista osaamista, mutta välittäjälle oli sanottu, että kohde myytiin peruskorjattavaksi.

Todistaja Kottt on kertonut, että kohteen hinnanasettelua oli pohdittu monessa palaverissa ja tehty tarkka hinta-arvio, jolloin on huomioitu kohteen suuri peruskorjaustarve ja se, että kohde oli ollut pitkään vuokralla. TVT:n edellytyksenä myynnille on ollutkin, että edellämainitut seikat piti huomioida.

Todistaja Kottten mukaan kohde on hirsirunkoinen ja hyvin arvokas, kun sen remontoi. Kottt, kiinteistönvälittäjä, on arvioinut kohteen arvoksi (virheettömänä) 300.000 e.

Todistelussa on esiin tullut se, että po. kiinteistö on hyvällä paikalla hiljaisen kadun varrella. Kyseessä on omakotitalo keskellä kaupunkia.

Kottt on maininnut myös, että yksi ostajaehdokas on luopunut, koska pankki ei ole rahoittanut "näin isoa remonttia". Tämä viittaa siihen, että Toxxxen ostamaa taloa vastaavaan taloon on tarvittu huomattava summa, vaikka määrästä ei käräjäoikeudella olekaan tietoa.

Todistajana kuultu Hittt on esittänyt kiinteistön arvoa koskevan kertomansa tueksi luettelon kiinteistöjen kauppahinnoista. Asiakirjaa ei ole annettu asiakirjanäyttönä ja käräjäoikeus on katsonut luettelon toimineen vain todistajan muistin tukena. Muuten käräjäoikeus ei anna luettelolle ratkaisevaa merkitystä, koska otteet on ilmeisesti otettu rekisteristä valikoiden, kun esimerkiksi nyt puheena olevaa rakennusta ei ole siinä mainittu, eikä luettelosta ilmene, minkälaisissa olosuhteissa kiinteistöt on myyty. Luettelon arvoa korottaa kuitenkin se, että kaikki myyntikohteet ovat samaa suuruusluokkaa kuin nyt puheena oleva kohde ja samoin ostohetki on suunnilleen sama.

Todistaja Hittten kertomus siis antaa suuntaa sille, mikä on ollut puheenaolevan kohteen käypä hinta. Todistajan mukaan kohde oli myyty noin 60.000 e edullisemmin kuin vastaavat kiinteistöt.

TVT on kirjallisessa vastauksessaan arvioinut virheettömän kohteen arvoksi yli 200.000 e.

Edellä kuvatun nojalla on käräjäoikeus katsonut kantajan näyttäneen, että po. rakennus ei ole vaihtanut omistajaa käyvästä hinnasta.


Korjausten luonne

Kanteessa tarkoitetut korjaukset ovat olleet sellaisia, mitkä olisi joka tapauksessa pitänyt talossa tehdä. Korkeimman oikeuden ratkaisun KKO:2004:78 mukaan lähtökohtaisesti vanhojen rakenteiden korvaaminen uusilla rakenteilla merkitsee muun muassa rakennuksen teknisen käyttöiän pidentymistä. Tämä korottaa rakennuksen arvoa. Korjaustoimenpiteiden aiheuttamaa arvonnousua on kuitenkin arvioitava rakennusta kokonaisuutena tarkastellen. Mikäli tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, ei näiden korjaustöiden suorittaminen korota rakennuksen arvoa.
Rakennuksissa on rakenneosia, joiden tekninen käyttöikä on rakennuksen käyttöikää lyhyempi. Rakennuksessa ei ole laatuvirhettä pelkästään sen vuoksi, että käyttöikänsä ylittänyt rakenne aiheuttaa vaurioita ostajan omistusaikana. Ostajalla on omistusaikanaan kunnossapitovastuu rakennuksesta. Ostajan tulee kustannuksellaan korjata tai uusia käyttöikänsä ylittäneet rakenteet taikka kantaa riski niiden aiheuttamista vaurioista.

Käsiteltävässä asiassa todistaja Auttt on katsonut, että ko. pesuhuone oli jo tiensä päässä. Huttt on arvioinut, että pesuhuone oli "enemmänkin kuin käyttöikänsä päässä". Ratttn mukaan maallikkokin pystyi näkemään, että pesuhuoneen remontti oli välttämätön. Yltttn mukaan pesuhuoneen väliseinä piti poistaa ja kohde oli jo sen ikäinen, että tällainen oli odotettavissa, ja pesuhuone oli elinkaarensa päässä ja korjaus olisi pitänyt joka tapauksessa tehdä.
Todistaja Asikaisen mukaan hänen kuvaamansa korjaustarpeet olivat olleet odotettavissa ja tekninen ikä alkoi olla lopussa.

Todistajien lausumista on ilmennyt, että pesuhuone on joka tapauksessa pitänyt remontoida sillä sen tekninen käyttöikä on elinkaarensa päässä tai ainakin lähellä sitä. Tällöin rakenteiden kunto on täytynyt tarkastaa, minkä jälkeen rakenteet usein joudutaan peruskorjaamaan tai kokonaan uusimaankin. Tämän ikäisessä rakennuksessa voidaan varautua siihen, että johonkin kohtaan voi syntyä lahoa eikä näissä olosuhteissa voi lähteä siitä, että rakenteet olisivat säilyneet täysin virheettöminä niiden ikääntymisen ja asumisrasituksen myötä. Rakennus on noin 130 vuotta vanha ja sen märkätilat - kuten märkätilat yleensäkin - ovat jatkuvasti olleet alttiina kosteudelle. Näiden syiden perusteella ostajalla on syytä varautua siihen, että rakennuksessa on nyt havaitun kaltaisia vaurioita.

Kysymys on ollut vanhasta materiaalista, mikä yleensä remontin yhteydessä vaihdetaan nykyajan vaatimuksia vastaavaan materiaaliin. Toxxx on maininnut aikovansa laatoittaa pesuhuoneet ja uusia tai poistaa pesuhuoneen kalusteet. Toxxx on myös hakenut rakennuslupaa. Kun todistajien mukaan pesuhuoneiden ennallistamiseen ei rakennuslupaa vaadita, tämä viittaa siihen, että Toxxx on tekemässä pesuhuoneissa laajaa remonttia.

Asiassa on kysymys vuonna 1886 valmistuneen talon pesuhuoneen kosteusvaurioista. Sitä, että kaupantekohetkellä noin 130 vuotta vanhan asunnon pesuhuonetta joudutaan remontoimaan kosteusvaurioiden vuoksi, ei voida pitää ennalta-arvaamattomana. Kaupan jälkeen ilmenneet viat ovat käräjäoikeuden käsityksen mukaan sellaisia, joihin Toxxx on voinut kauppaa tehdessään varautua. Näin vanhan asunnon ostajan on tullut ottaa huomioon se mahdollisuus, että ainakin märkätiloissa voi olla vikoja ja puutteita.

Asianosaisten nimeämät todistajat, jotka ovat rakennusalan ammattilaisia, ovat päätyneet varsin erilaisiin arvioihin virheiden korjauskustannuksista, joskin kaikki todistajat ovat kertoneet että arviot ovet perustuneet vain virheiden korjauksiin ja ovat välttämättömät.
Esimerkiksi betonilaatan piikkauksen tarpeellisuudesta on esitetty erilaisia arvioita. Näistäkin arvioista on tehtävissä johtopäätöksiä.

Ottaen huomioon rakennuksen iän on ostajan täytynyt varautua vaurioihin tiettyyn määrään saakka ja sietää niihin liittyvät korjaukset myös peruskorjauksen tarpeen kannalta. Ottaen huomioon kauppaan ja sen kohteeseen liittyneet olosuhteet kokonaisuudessaan, virhekokonaisuus ei ole niin merkittävä, että sen perusteella ostajalla on oikeus saada hinnanalennusta.

Mikrobivauriot
Todistajana kuultu Ylttt on tekemänsä tarkastuksen yhteydessä ottanut neljä materiaalinäytettä. Niistä kolmessa on mitattu raja-arvot ylittäviä mikrobipitoisuuksia.

57
On varsin mahdollista, että mikrobeja pääsee vallitsevissa olosuhteissa sisäilmaan saakka. Tämä voi aiheuttaa terveyshaittaa. Toisaalta, mikäli mikrobien kasvulle suotuisat olosuhteet lakkaavat olemasta, mikrobeihin liittyvä terveysvaara voidaan yleensä välttää. Mikrobikasvuston estäminen on mahdollista korjaamalla kosteusvauriot. Todistajien mukaan vaurioiden korjaaminen on mahdollista. Mikrobien löytymistä useasta kohtaa rakenteista voidaan lähtökohtaisesti pitää laatuvirheenä. On kuitenkin eri asia, mihin seuraamukseen tämä seikka voi kiinteistönkaupan yhteydessä johtaa. Toisinaan, etenkin iäkkäiden rakennusten kohdalla, ostajan tulee tiettyyn tasoon asti sietää tällainenkin virhe. Tässä tapauksessa mikrobeihin liittyvä kokonaisarvio on se, ettei kysymys ole itsenäisestä ongelmasta, vaan se liittyy kiinteästi kosteusvaurio-ongelmiin. Pesuhuoneen korjaamisen yhteydessä myös mikrobeille altistuneet rakenteet tulevat korjatuiksi. Näissä olosuhteissa mikrobien olemassaoloa ei voida pitää erillisinä laatuvirheenä.

Muuta
KKO 2015:58 - - - Useita kymmeniä vuosia vanhan omakotitalokiinteistön ostajalta voidaan lähtökohtaisesti edellyttää varautumista siihen, että taloa joudutaan korjaamaan rakennusosien normaalin kulumisen vuoksi aikaisemmin kuin esimerkiksi kaupan kohteesta laaditun kuntotarkastuksen perusteella on ennakoitu. - - - Mikäli salaisen virheen korjauskustannukset kuitenkin poikkeavat rahamäärältään merkittävästi sellaisista korjauskustannuksista, joihin ostajan on tullut perustellusti varautua kaupan kohteen kunnosta saamiensa tietojen perusteella, virhettä voidaan pitää merkittävänä. - - - B:n esittämässä kustannusarviossa puolestaan on lähdetty siitä, että alapohja uusittaisiin noin 35 prosentin alalta ja että sen sekä pesutilojen korjauskustannukset olisivat tällöin yhteensä noin 14 600 euroa. Pesutilojen vaurioiden osalta Korkein oikeus katsoo, ettei asiassa ole ilmennyt puutteellisen vesieristyksen aiheuttaneen vaurioita laajemmin eri puolille taloa. Tältä osin korjaustöiden voidaan otaksua rajoittuvan lähinnä pesutiloihin liittyviin rakenteisiin, joskin virheen korjaamatta jättäminen johtaisi todennäköisesti normaalissa asuinkäytössä siihen, että vauriot leviäisivät vähitellen laajemmalle. Virheen ja sen korjaustöiden ei myöskään voida otaksua kohtuuttomasti haittaavan asuinrakennuksen normaalia käyttöä. Tältä osin korjauskustannusten voidaan esitettyjen selvitysten perusteella arvioida olevan suuruusluokaltaan sellaisia, joita A vanhan asuintalon ostajana on voinut ennakoida jossakin vaiheessa joutuvansa maksamaan.

TVT:n vastuulle ei ole jäänyt sellaista tuottamusta, että kantajalla olisi oikeus sen perusteella saada vahingonkorvausta.

Käräjäoikeus ei tässä yhteydessä lausu istunnossa käsittelyyn otetuista hallinnonjakosopimuksesta ja rasitustodistuksista, koska niiden ei ole katsottu kuuluvan tämän riita-asian käsittelyyn.

Toxxx on oikeudenkäynnin aikana luopunut siitä perusteesta, jonka mukaan TVT olisi antanut harhaanjohtavaa tietoa.


11 TVT:n kanne
Toxxxen puolesta lausutulla tavalla on käräjäoikeuskin katsonut, että kanteessa vahvistettavaksi esitettyä vaatimusta ei voi pätevästi tehdä. Kantaja on vaatinut vahvistettavaksi, ettei nyt puheena olevassa kiinteistössä ole laatuvirhettä ja että Toxxxella ei ole oikeutta hinnanalennukseen, mutta kun kyseessä olevaan kiinteistönkauppaan liittyen on reklamaatioaikaa MK 2:25 §:n mukaisesti vielä jäljellä, ei käräjäoikeus voi vahvistaa, että kaupan kohteessa ei ole ollut kaupantekohetkellä virhettä. Sillä että pesuhuoneita koskien on vaatimuksia jo esitetty, ei ole merkitystä. Vahvistuskanne hylätään.

58
TVT:n vaatimus vahingonkorvauksesta hylätään lakiin
perustumattomana. TVT ei ole näyttänyt, että Toxxxen vaatimukset olisivat olleet perusteettomia ja ainakin on Toxxx voinut reklamoida oikeuksiensa turvaamiseksi. Vahingonkorvaus edellyttää vahingon aiheuttajan tuottamusta. Kanteessa ei ole edes esitetty, miten vastaaja olisi syyllistynyt toiminnassaan tuottamukselliseen menettelyyn.

Maakaaressa tai muussakaan laissa ei myyjälle ole annettu mahdollisuutta esittää TVT:n tarkoittamia vaatimuksia ostajalle. Kyse ei ole myöskään oikeudenkäyntikulujen korvaamisvelvollisuudesta, koska kantaja on esittänyt oikeudenkäyntikuluvaatimuksensa erikseen.

Vahingonkorvauslain soveltaminen Toxxxen aiheuttamaksi väitettyyn vahinkoon ei ole mahdollista, koska kyse on ostajan ja myyjän välisestä suhteesta, joka on säännelty erikseen omalla erityislaillaan. Lisäksi kyse on sopimukseen perustuvasta vastuusta eikä sopimuksen ulkoisen vastuun tilanteesta. Vahingonkorvauslaki ei tällaiseen tilanteeseen sovellu.


Oikeudenkäyntikulut

Tuomiolauselma
Oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n mukaan asianosainen, joka häviää asian, on velvollinen korvaamaan kaikki vastapuolensa tarpeellisista toimenpiteistä johtuvat kohtuulliset oikeudenkäyntikulut, jollei muualla laissa toisin säädetä. Sanotun luvun 3 §:ssä säädetään puolestaan, että jos samassa asiassa on esitetty useita vaatimuksia, joista osa ratkaistaan toisen ja osa toisen hyväksi, he saavat pitää oikeudenkäyntikulunsa vahinkonaan, jollei ole syytä velvoittaa asianosaista korvaamaan niitä osaksi vastapuolella.

TVT on voittanut toisen ja hävinnyt toisen jutun ja samoin Toxxx on voittanut toisen ja hävinnyt toisen jutun.

Toxxx oli 27.5.2015 lähettänyt vastapuolelle sovintotarjouksen, jossa oli esitetty, että TVT maksaa 30.000 euroa molempien asuntojen pesutilojen piilovirheistä. Toxxxen viestissä on lisäksi mm. "muistutan tässä yhteydessä, että jo ilmoittamieni kustannusten lisäksi myyjän vastuulle kuuluu mm. talon keskellä olevan alimman hirren lahovauriot/hirren vaihto, pesutilojen runkopuiden vaihto, pesutilojen kattojen avaus sekä koko rakennuksen ionisointi. Lisäksi asuntojen tyhjillään olosta aiheutuva kustannus on yli 1000 e kuukaudessa." TVT:n edustaja ei ole vastannut Toxxxen viestiin.

TVT:n puolesta on 11.5.2015 lähetetty Toxxxelle viesti, jossa TVT on ehdottanut kaupan purkamista. Toxxx ei ole suostunut purkuun tai ei ainakaan vastannut tätä koskevaan ehdotukseen.

Käräjäoikeus on katsonut, että näillä sovintotarjouksilla ei ole merkitystä oikeudenkäyntikulujen kannalta. Asianosaiset saavat pitää kulunsa vahinkonaan. Jutun näin päättyessä ei käräjäoikeus lausu TVT:n arvonlisäverovelvollisuuteen liittyvästä riidasta.

Toxxxen TVT Oy:öön kohdistama kanne hylätään.

TVT Asunnot Oy:n T. Toxxxeen kohdistama kanne hylätään.

59
Oikeudenkäyntikulut määrätään jäämään asianosaisten vahingoksi. Txxx Toxxx velvoitetaan suostumuksensa mukaisesti suorittamaan
todistajanpalkkiona kuulustuttamilleen todistajille
- Litttelle 400 e
- Hatttelle 250 e
- Autttelle 100 e
- Netttlle 200 e
- Astttelle 600 e
- Yltttlle 451 e

TVT Asunnot Oy velvoitetaan suostumuksensa mukaisesti suorittamaan todistajanpalkkiona kuulustuttamilleen todistajille
- Matttlle 19 e
- Vätttlle 500 e
- Kotttelle 1.200 e
- Hutttelle500 e
- Yltttlle 451 e
- Ratttlle 500 e
- Hitttelle 600 e

Annettiin muutoksenhakuohjeet.